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ASPECTOS

LEGALES
DE LA
VIVIENDA
El presente módulo tiene por objeto poner de presente
algunos aspectos legales que están estrictamente
vinculados con el uso, goce, disfrute y disposición de
las viviendas de interés prioritario (VIP) por parte de
sus propietarios y/o residentes, así como los derechos
y obligaciones que les asisten en relación con estas
propiedades.
127
128

Introducción
La asignación, transferencia, entrega y legalización del
subsidio de viviendas de interés prioritario (VIP) es
llevada a cabo por el Ministerio de Vivienda, Ciudad
y Territorio en el sector urbano, y el Ministerio de
Agricultura y Desarrollo Rural en el sector rural. Estas
viviendas se encuentran destinadas a familias de escasos
recursos que cumplan con los requisitos de priorización
y focalización.

Tienen prelación en la asignación aquellas familias


que se encuentran en las siguientes condiciones: “a)
Vinculadas a programas sociales del Estado que tengan
por objeto la superación de la pobreza extrema o que se
encuentren dentro del rango de pobreza extrema, b) en
situación de desplazamiento, c) afectadas por desastres
naturales, calamidades públicas o emergencias y/o d)
se encuentran habitando en zonas de alto riesgo, no
mitigable.”1

1 Ley 1537 de 2012, Desarrollo urbano y el acceso a la vivienda, Diario Oficial Nº. 48467, 20 de junio
de 2012.
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Además, dentro de la población en estas condiciones, se


dará prioridad a:

I. Las mujeres y hombres cabeza de hogar,

II. Las personas en situación de discapacidad, y

III. Los adultos mayores (En Colombia se entiende que


adulto mayor es una persona con 60 años o más; ó
aquella menor de 60 y mayor de 55 cuando su estado
físico, vital y sicológico así lo determinen).

De igual manera, tendrán prioridad las poblaciones


afrocolombianas e indígenas y las madres que sean
miembro principal de la familia, que cuenten con el
título de madres comunitarias, o que estén vinculadas a
los programas Famis y Madres Sustitutas.

Es muy importante tener en cuenta que podrán ser


excluidas de la asignación de viviendas de interés
prioritario (VIP), las personas que hubiesen sido
condenadas por delitos contra menores de edad.
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Con el fin permitir que los beneficiarios de las viviendas


de interés prioritario (VIP) continúen recibiendo
los beneficios del Estado, se mantendrá la categoría
obtenida de acuerdo al puntaje de la encuesta del
Sisbén. El Sísben, -como mecanismo de información
que le permite al gobierno colombiano identificar los
hogares, las familias y los individuos más pobres con
miras a ser la población beneficiara de los programas
sociales-, da una categoría o clasificación a las personas
de acuerdo a un puntaje obtenido. Este puntaje es una
escala ya no por niveles sociales, o estratos, sino de
acuerdo a las condiciones de vida de cada individuo, y les
permiten acceder a cualquier programa social, como por
ejemplo, el programa de vivienda de interés prioritario,
las cuales serán consideradas como de estrato uno (1).

Los dos beneficios mencionados anteriormente, la


categoría obtenida y la calidad de estrato uno (1) de la
vivienda, se mantendrán hasta por un término de diez
(10) años, contados desde el registro de la adquisición
de la vivienda en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos.
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En los casos de víctimas de desplazamiento forzado, su


vivienda de interés prioritario (VIP) será considerada
como estrato uno (1) hasta que finalice su reparación
integral como víctima que es de ese delito.

Condiciones para ser beneficiario


del subsidio de Vivienda de Interés
Prioritario (VIP)
Los beneficiarios del subsidio de vivienda de interés
prioritario (VIP), es decir, propietarios y/o residentes,
deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) Las establecidas en los programas sociales del Estado


y en el reglamento del Gobierno Nacional.

b) Permanecer en la vivienda de interés prioritario (VIP)


por un término mínimo de diez (10) años contados
desde que se hace la transferencia ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos. La entidad que
otorga el subsidio puede hacer una excepción a esos diez
(10) años cuando se presenta un caso de fuerza mayor.
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La fuerza mayor* es un acontecimiento inesperado,


repentino y ajeno a la voluntad de las personas; es
cuando un evento no puede ser previsto ni pueden
ser evitadas sus consecuencias, lo que afectaría el
cumplimiento de las obligaciones como beneficiario
de la vivienda de interés prioritario. Por ejemplo, si a
consecuencia de un temblor muy fuerte, la vivienda
queda deteriorada y corre el riesgo de derrumbarse, no
puede aplicarse el término de permanecer en la vivienda
durante 10 años.

*FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO. “Se llama


fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no
es posible resistir, como un naufragio, un terremoto,
el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad
ejercidos por un funcionario público, etc.” (Código
Civil, artículo 64).

c) Constituir patrimonio de familia inembargable sobre


la vivienda de interés prioritario (VIP) y por la totalidad
del valor del inmueble. (Artículos 60 de la Ley 9 de
1989 y 38 de la Ley 3 de 1991).

El patrimonio de familia es una protección que la ley


otorga a las personas para que la propiedad destinada
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a la vivienda familiar no pueda ser embargada por


cualquier acreedor (por ejemplo, por una persona a la
que se debe una cantidad de dinero, por el almacén en
el que se compró un electrodoméstico que no se pagó,
etc.), solamente puede ser embargado por las entidades
que financiaron la construcción, adquisición, mejora o
subdivisión de la vivienda.”2

El patrimonio de familia inembargable puede ser


voluntario u obligatorio. El primero puede constituirse
ante un Notario Público; en cambio, cuando es
obligatorio, se constituye con la autorización de un Juez.

El Patrimonio de Familia puede constituirse a favor de:


• Una familia compuesta por una pareja casada o de
compañeros permanentes y sus hijos menores de
edad;
• Una familia compuesta por una pareja casada o de
compañeros permanentes;
• Uno o varios menores de edad o más que sean entre
sí hermanos.

2 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA, Concepto Nº. 2010084484-001, 29 de diciembre de


2010.
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Esta protección para que la Vivienda de Interés


Prioritario no pueda ser embargada por cualquier
persona se termina cuando:

a) El hijo o el último de los hijos cumple la mayoría de edad

b) Se destruye el inmueble

c) Un juez así lo decide

En Viviendas de Interés Prioritario la constitución de


patrimonio de familia inembargable es obligatoria,
y se hará mediante el registro de la escritura del
inmueble en el libro especial de la Oficina de registro de
instrumentos públicos que corresponda a la ubicación
del inmueble (Artículo 5 Ley 91 de 1936 y Artículo 18
Ley 70 de 1931).

Venta del inmueble trascurridos


diez (10) años
Una vez transcurridos diez (10) años desde la
trasferencia de la vivienda de interés prioritario (VIP),
el beneficiario podrá venderla teniendo en cuenta que
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deberá ser ofrecida por una (1) sola vez para la venta
y que en primer lugar debe ofrecerse a la entidad que
otorgó el Subsidio Familiar para la vivienda. Este entidad
tendrá tres (3) meses para manifestar si quiere o no
comprarla y seis (6) meses adicionales, en caso de
adquirirla, para adelantar todos los trámites del contrato.

Exención de pagos Notariales


y registrales
Los beneficiarios de un subsidio de vivienda de interés
prioritario (VIP) se encuentran exentos de hacer pagos
por registro o por los costos de servicios de una notaría,
en los siguientes trámites:

a) Constitución de propiedad horizontal

b) Adquisición (incluido el leasing habitacional)

c) Opción de compra e hipoteca

d) Afectación a vivienda familiar y/o constitución de


patrimonio de familia
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Revocación, restitución y
renuncia del subsidio de Viviendas
de Interés Prioritario (VIP)
REVOCACIÓN: El Gobierno puede revocar la
asignación de un subsidio de vivienda de interés
prioritario (VIP), siempre que los beneficiarios del
subsidio no cumplan con las condiciones de los
programas del Gobierno Nacional o con las normas y
reglamentos de los beneficiarios.

RENUNCIA: La persona beneficiaria del subsidio


puede de manera voluntaria desistir de recibirlo.

En caso de renuncia o revocación de un subsidio


de vivienda de interés prioritario (VIP) que no se
encuentre legalizado, este podrá ser entregado a un
nuevo hogar que cumpla con las condiciones para
acceder al mismo.

RESTITUCIÓN: El Estado puede restituir el subsidio


de vivienda de interés prioritario (VIP) en los siguientes
casos:
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1. Cuando el beneficiario de la vivienda de interés


prioritario (VIP) transfiere un derecho real de la
vivienda, es decir, la vende o la hipoteca para respaldar
una deuda.

2. Cuando deja de habitarla dentro de los diez (10)


primeros años desde su transferencia (a menos que exista
autorización para hacerlo por razones de fuerza mayor).

3. En caso de comprobarse que fueron presentados


documentos falsos o imprecisos al momento de la
solicitud de asignación del subsidio de viviendas de
interés prioritario (VIP).

En este último caso podrán adelantarse investigaciones


penales por el delito de Fraude en Subvenciones.

*DELITO DE FRAUDE EN SUBVENCIONES


“El que obtenga una subvención, ayuda o subsidio
proveniente de recursos públicos mediante engaño sobre
las condiciones requeridas para su concesión o callando
total o parcialmente la verdad, incurrirá en prisión de
cinco (5) a nueve (9) años, multa de doscientos (200) a
mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes
e inhabilidad para el ejercicio de derechos y funciones
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públicas de seis (6) a doce (12) años. Las mismas penas se


impondrán al que no invierta los recursos obtenidos a través
de una subvención, subsidio o ayuda de una entidad pública
a la finalidad a la cual estén destinados.”3

Es decir, si usted comete un fraude para poder


acceder a viviendas de interés prioritario (VIP), podrán
enfrentarse penas de cárcel entre cinco (5) y nueve (9)
años y multas de doscientos (200) a mil (1000) salarios
mínimos legales mensuales vigentes.

No prórroga en la vigencia de los


subsidios de Vivienda de Interés
Prioritario (VIP)
Cuando la Entidad Pública que otorgue el respectivo
subsidio de vivienda de interés prioritario (VIP) tome
la decisión de no prorrogar la vigencia del mismo,
tiene como obligación previo al vencimiento, notificar
o informar de dicha decisión a los beneficiarios de los
respectivos subsidios.

3 Ley 1474 de 2011, Mecanismos de prevención, investigación y sanción de actos de corrupción


y la efectividad del control de la gestión pública, Diario Oficial Nº. 48128, 12 de julio de 2011.
139

*PRÓRROGA. En este caso, es la continuación del


subsidio por un tiempo igual a la vigencia del mismo.

SUBSIDIOS DE VIVIENDA
DE INTERÉS PRIORITARIO
(VIP) A NIVEL RURAL
Beneficiarios de viviendas de interés prioritario (VIP) a
nivel rural.

Son beneficiarios de viviendas de interés prioritario


(VIP) a nivel rural los siguientes:

a) Familias en situación de desplazamiento

b) Familias a quienes sus predios hayan sido restituidos


por autoridad competente

c) Beneficiarios de programas de formalización y


titulación de predios rurales

d) Familias que pertenezcan a comunidades indígenas y


afrodescendientes
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Tendrán prioridad mujeres y hombres cabeza de familia


y víctimas del conflicto armado.

Calidad de arriendo
Las personas que se encuentran habitando una
vivienda de interés prioritario (VIP) bajo la modalidad
de arrendamiento, puede solicitar una asignación
de vivienda de interés prioritario (VIP) por medio
de las “modalidades de adquisición, construcción o
mejoramiento”.4 Es decir, que los beneficiarios del
subsidio familiar de vivienda que son arrendatarios,
tendrán derecho a postularse nuevamente para
el subsidio familiar de vivienda, en las siguientes
modalidades:

1. ADQUISICIÓN: “es el proceso mediante el cual el


beneficiario de un subsidio familiar adquiere su solución
de vivienda en el mercado dentro de los planes elegibles
conforme a los requisitos y procedimientos establecidos,
mediante la celebración de un contrato traslaticio del

4 Ley 1537 de 2012, Desarrollo urbano y el acceso a la vivienda, Diario Oficial Nº. 48467, 20 de
junio de 2012.
141

dominio y su posterior inscripción en la Oficina de


Registro de Instrumentos Públicos competente.”5

El beneficiario elige una vivienda dentro de los planes


que el Gobierno ofrece y celebra un contrato de compra
venta.

2. CONSTRUCCIÓN: “es el proceso por el cual el


beneficiario del subsidio accede a una vivienda de interés
social mediante la edificación de la misma en un sitio de
su propiedad que puede ser un lote, una terraza o una
cubierta de losa. En caso de lote de terreno, este debe
estar ubicado en un desarrollo legal o legalizado, y su
título de propiedad inscrito en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos a nombre de uno cualquiera de
los miembros del hogar postulante.”6

El beneficiario construye la vivienda de interés


prioritario (VIP) en un lote de su propiedad o de otro
miembro de su hogar.

5 Decreto 975 de 2004, Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social en dinero para áreas urbanas,
Diario Oficial Nº.45509, 2 de Abril de 2004.
6 Ibídem.
142

3. MEJORAMIENTO: es el “proceso por el cual el


beneficiario del subsidio supera una o varias de las
carencias básicas de la vivienda perteneciente a un
desarrollo legal o legalizado, o a una edificación, siempre
y cuando su título de propiedad se encuentre inscrito
en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
a nombre de cualquiera de los miembros del hogar
postulante, quien debe habitar en la vivienda.”7

El beneficiario realiza por su cuenta las obras necesarias


para mejorar su inmueble.

Es importante poner de presente que la vivienda a


mejorar debe presentar al menos una de las siguientes
situaciones:

• Deficiencias en la estructura principal, cimientos,


muros o cubierta.

• Carencia o vetustez de acometidas domiciliarias de


acueducto, alcantarillado y energía eléctrica.

• Carencia o vetustez de baños y/o cocina.


7 Ibídem.
143

• Existencia de pisos en tierra o en materiales


inapropiados.

• Construcción en materiales provisionales tales


como latas, tela asfáltica y madera de desecho.

• Existencia de hacinamiento crítico, cuando el hogar


habita en una vivienda con más de tres personas por
cuarto, incluyendo sala, comedor y dormitorios.8

El subsidio de Vivienda de
Interés Prioritario (VIP)
bajo modalidades de leasing
habitacional o arrendamiento
Si el beneficiario del subsidio en la actualidad se
encuentra bajo la modalidad de leasing habitacional,
arrendamiento con opción de compra, o cualquier otro
mecanismo que implique el pago parcial de la vivienda,
podrá llegar a ser titular del inmueble respectivo, es

8 Ibídem.
144

decir, propietario y dueño del inmueble, mediante


una asignación de manera temporal y condicionando
la titularidad al cumplimiento de las obligaciones del
contrato o del reglamento expedido.

El leasing habitacional es el arrendamiento con opción


de compra del inmueble para la adquisición de la
vivienda familiar. Así se autoriza e invita al locatario
(persona beneficiaria del subsidio) a hacerse propietario
del inmueble una vez haya cancelado el valor del
arrendamiento, los cánones y demás, por un precio
inferior al comercial, ejerciendo la opción de compra
que radica en su favor.*

Los arriendos que se paguen con ocasión de este


arrendamiento con opción de compra (leasing
habitacional), podrán ser administrados por las
instituciones financieras autorizadas para otorgar los
mencionados contratos como un ahorro a largo plazo
para adquirir la vivienda con posterioridad.
145

*“Modalidad de leasing habitacional destinado a la


adquisición de vivienda familiar. Se entiende por
operación de leasing habitacional destinado a la
adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing
financiero mediante el cual una entidad autorizada
entrega a un locatario la tenencia de un inmueble
para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y
goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un
canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo
vencimiento el bien se restituye a su propietario o se
transfiere al locatario, si este último decide ejercer
una opción de adquisición pactada a su favor y paga
su valor.”9

Es decir, que una entidad autorizada, le entrega


a usted una vivienda de interés prioritario (VIP)
para que sea utilizado por usted y su familia
exclusivamente como vivienda, por el pago de una
suma mensual, o canon, y por un tiempo estipulado.
Una vez se cumpla el plazo anterior y usted haya
cumplido con la obligación de realizar el pago
mensual, tendrá la opción de compra y podrá: (i)
pagar el resto del valor y hacerse propietario del
inmueble, o (ii) devolver el inmueble a la entidad
financiera.

9 Decreto 1787 de 2004, Leasing habitacional, Diario Oficial Nº. 45569, 4 de junio de 2004.
146

Resumen de los beneficios de


adquirir una Vivienda de Interés
Prioritario (VIP)
• Priorización por parte del Gobierno Nacional y las
entidades territoriales de dineros para proyectos de
vivienda de interés prioritario (VIP).

• Poder acceder a soluciones de vivienda que garanticen


un hogar para usted y su familia.

• Constitución de patrimonio de familia inembargable


sobre la vivienda con el fin de proteger el inmueble y por
consiguiente a las familias que en él habitan.

• Mantenimiento de la categoría obtenida de acuerdo


al puntaje de la encuesta del Sisbén, por un periodo
de diez (10) años desde el registro de la adquisición de
la vivienda en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos.

• Fijación de estrato socioeconómico uno (1) por


un periodo de diez (10) años desde el registro de la
adquisición de la vivienda en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
147

CONVIVENCIA CIUDADANA
Los beneficiarios de las viviendas de interés prioritario
deben asumir comportamientos que permitan la
tranquilidad y la buena vecindad entre ellos, tales como:

Normas generales
“1- Reparar las averías o daños de la vivienda que pongan
en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos;

2- Mantener limpias las áreas comunes de las


copropiedades, entre otras las zonas verdes, los sitios
de almacenamiento colectivo, las zonas de circulación
y los parqueaderos; controlar el funcionamiento de los
conductores de basura, unidades sanitarias, cañerías,
timbres, sistemas de iluminación, de calefacción
y de ventilación; tener lavados y desinfectados los
tanques de almacenamiento de agua y mantener los
hidrantes cercanos en buen estado y despejados. Los
administradores de las copropiedades son responsables
de este comportamiento;
148

3- Respetar el derecho a la intimidad personal y


familiar;

4- Prevenir que los menores de edad o las personas con


discapacidad física, sensorial o mental, se causen daño
a sí mismos, a los vecinos, peatones o a los bienes de
éstos”.10

De las mascotas
La Ley de vivienda de interés prioritario (VIP) no
prohíbe la tenencia de animales domésticos. Es decir,
es posible tener mascotas en su lugar de vivienda. Sin
embargo, debe tener los cuidados correspondientes al
respectivo animal doméstico, tales como:

“Prevenir que los animales domésticos causen daño a


los vecinos, peatones o a los bienes de éstos;

Recoger los excrementos que las mascotas depositen


en el espacio público y en zonas comunes, por parte
de su tenedor o propietario;

10 Acuerdo 79 de 2003, Código de Policía de Bogotá D.C., Diario Oficial Nº. 2799, 20 de
enero de 2003.
149

Se permitirá la presencia de ejemplares caninos que


como guías acompañen a su propietario o tenedor, en
los ascensores de edificios públicos y privados. Para
los demás ejemplares, será deber de la copropiedad
reglamentar su permisibilidad.

En las zonas comunes si la vivienda está sometida a


propiedades horizontales o conjuntos residenciales,
los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio
de correa y traílla, conforme a lo establecido en el
artículo 108 B de la Ley 746 de julio 19 de 2002 y las
normas que la sustituyan o la modifiquen”.11

La Corte Constitucional se ha pronunciado en este


punto y ha señalado que aunque se respeta el derecho
fundamental al libre desarrollo de la personalidad y
por ende a que las personas son libres de tener a sus
mascotas, esta tenencia está limitada por los derechos y
la tranquilidad de los demás.

Por tanto si se tiene una mascota se deben seguir unas


reglas mínimas de convivencia.

11 Ibídem.
150

La Corte Constitucional ha señalado esas reglas así:

En la Ley 746 de 2002, “por la cual se regula


la tenencia y registro de perros potencialmente
peligrosos”, se ha consagrado lo concerniente a
la tenencia de ejemplares caninos en inmuebles
sometidos al régimen propiedad horizontal con el fin
de proteger la integridad de las personas, la salubridad
pública y el bienestar del propio animal. Lo anterior,
por cuanto es necesario precisar unas reglas mínimas
para la convivencia hombre - animal, sobre todo si
se reside en un lugar donde habitan más personas.
La citada Ley señala que la tenencia de animales
domésticos en las viviendas urbanas requiere que las
condiciones de su alojamiento se den en un ambiente
higiénico y sanitario, así como los alimentos y
custodia sean los adecuados para que no se produzca
ninguna situación de peligro o incomodidad para
los vecinos u otras personas, y para el bienestar del
propio animal. También se exige la compañía del
dueño o de un tercero mayor de edad en ascensores
o edificaciones; además, en las zonas comunes de
propiedad horizontal o conjuntos residenciales,
los ejemplares caninos deberán ir sujetos por una
traílla y provistos de bozal cuando se trate de perros
potencialmente peligrosos; las anteriores exigencias
también aplican cuando el animal pasee en vía
pública, en algún medio de transporte o en los lugares
abiertos al público donde sea permitida su estancia.
151

En todo caso, en el régimen de propiedad horizontal


la asamblea general, a través del reglamento de
copropiedad, podrá reglamentar lo relacionado con las
medidas para la tenencia de animales domésticos. En
síntesis, el propietario de un perro o animal doméstico
debe tomar las medidas y precauciones necesarios
para evitar la vulneración de derechos fundamentales
de quienes puedan llegar a verse afectados por
agresiones de sus mascotas, haciéndose responsable
por los daños y perjuicios que pueda causar tanto en
las cosas como a las personas”.12

A su vez, el Código Nacional de Policía es explícito


en las obligaciones, derechos y sanciones respecto a
la tenencia de animales domésticos, de la siguiente
manera:

“La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas


urbanas y rurales requiere que las circunstancias de
su alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario, de
alimentos y custodia, sean las adecuadas, y que no se
produzca ninguna situación de peligro o incomodidad
para los vecinos u otras personas en general, o para el
propio animal. Se permitirá la presencia de ejemplares
caninos en los ascensores de edificios públicos y

12 CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia T-595 de 2003. Magistrado Ponente: Clara Inés


Vargas Hernández. República de Colombia, Bogotá, D. C., 17 de Julio de 2003.
152

privados que, como guías acompañen a su propietario


o tenedor. Para los demás ejemplares, será deber de la
copropiedad reglamentar su permisibilidad”.13

Los propietarios de perros tienen como obligación,


cuando pasean sus animales en vías y lugares públicos o
parques, recoger el excremento y depositarlo en bolsas
que deberán ser arrojadas en la basura. Quien falte a
esta norma puede ser objeto de una sanción consistente
en multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales
vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de
semana de trabajo comunitario consistente en limpieza
de los lugares que la respectiva alcaldía municipal
defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto
inconmutable de tres (3) a cinco (5) días.

“Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos


que no recojan los excrementos en los lugares
señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción
impuesta por la autoridad municipal competente,
multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales
vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines
de semana de trabajo comunitario consistente en
limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía

13 Decreto 1355 de 1970, Normas sobre policía, Diario Oficial No. 33.139, 4 de septiembre de 1970.
153

municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá


arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la
autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la
autoridad competente para conocer el caso y aplicar
la sanción respectiva.14

Es importante poner de presente que existen algunos


perros que han sido considerados como peligrosos, caso en
el cual sus dueños deben cumplir con ciertas obligaciones
establecidas por ley para prevenir cualquier problema.
Están en la categoría de perros peligrosos los siguientes:

• Aquellos que hayan agredido a personas u otros


perros.

• Aquellos que hayan sido adiestrados para el


ataque y la defensa (estos deberán registrarse
en las Alcaldías correspondientes aportando póliza
de seguros que contemple la responsabilidad civil
extracontractual, registro de vacunas y certificado
de sanidad vigente, expedido por la secretaría de
Salud. Renovación obligatoria anual).

14 Ibídem
154

• Aquellos que pertenecen a una de las siguientes


razas o a sus cruces o híbridos: American
Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo
Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro,
Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American
Pit Bull Terrier, De presa canario, Rottweiler,
Staffordshire Terrier, Tosa Japonés.”15

Del ruido y la contaminación


auditiva
Cuando se es vecino, copropietario, en términos
generales, se vive en comunidad, el ruido ocasionado
en una de las viviendas puede molestar a los demás.
Por esta razón se debe vivir prudentemente, siendo
consciente que debemos procurar para todos una
convivencia pacífica y tranquila.

Es posible ser buen vecino y por esto mismo, deben


evitarse las siguientes actividades, las cuales constituyen

15 Ibídem.
155

los problemas más frecuentes en materia de ruidos


cuando se vive en comunidad:

• Ruido excesivo y alto por fiestas.


• Música a alto volumen.
• El no control de las mascotas.
• Uso indebido de los pisos y más cuando estos son de
madera.

• Uso en horas inadecuadas de aparatos eléctricos,


tales como taladros, licuadoras, aspiradoras.

• Movimiento y trasteo de muebles.


Las autoridades de Policía tienen están facultadas
para intervenir con el fin de mantener el orden y la
tranquilidad, existiendo en consecuencia la posibilidad
de que se impongan sanciones tales como multas,
inclusión en el listado de infractores público para los
residentes, la suspensión del uso de bienes comunes
(salones comunales, parques y otras zonas de recreación
y deporte, entre otras).
156

De la propiedad horizontal
Las viviendas de interés prioritario pueden estar
sometidas al régimen de propiedad horizontal, no una es
obligación, será una decisión que de manera voluntaria
podrán tomar los copropietarios.

En Colombia las personas tienen protección sobre las


zonas de sus inmuebles que son privadas, esto es, de
propiedad exclusiva y, así mismo, derechos y deberes
de copropiedad sobre los bienes comunes y el terreno
como tal.

Esto se encuentra regulado por la Ley 675 de 2001,


conocida como ley de propiedad horizontal, que
garantiza la convivencia pacífica y la seguridad, y a
la cual podrán acogerse o no las viviendas de interés
prioritario (VIP):

La propiedad horizontal es un conjunto de


reglamentaciones que los propietarios de vivienda
deciden adoptar con miras a tener una convivencia
pacífica y a vivir en comunidad en un ambiente de
respeto. Estos reglamentos, que son creados libremente,
157

regulan los derechos y establecen las obligaciones en


cabeza de los copropietarios, o residentes, en materia de
convivencia, espacios comunes y en sí, del bienestar en
comunidad.

Constitución de propiedad
horizontal
Aunque no resulta común en materia de vivienda de
interés prioritario (VIP) estar sometido al régimen de
propiedad horizontal, al acogerse a él, cada copropietario
de un edificio o conjunto deberá adherirse al reglamento
y a las decisiones de los órganos de administración.

Este reglamento o condiciones de convivencia deberá


contener, como mínimo, lo siguiente:

“- Nombre del propietario del proyecto urbanístico,


nombre del edificio o conjunto, uso del inmueble,
nomenclatura, áreas, linderos y los títulos de
propiedad del registro original, la identificación
y características de los bienes inmuebles que
los componen -según los planos arquitectónicos
aprobados por la Curaduría Urbana o la Secretaría
Distrital de Planeación-, relación de los bienes
158

comunes indicando los esenciales y los demás que


sean propios de la unidad residencial para el bienestar
de la comunidad, como la cimentación, escaleras
y equipos para su funcionamiento, coeficientes de
copropiedad -incluyendo el porcentaje con que
debe contribuir cada propietario o residente para
la conservación y seguridad de la copropiedad-, Las
normas u órganos de dirección que regulen la vida
en comunidad, sus derechos, deberes y obligaciones,
-velando que la reglamentación no limite el derecho
de propiedad ni la enajenación de los mismos-,
las especificaciones propias de la construcción,
condiciones de seguridad y salubridad. Así mismo
debe incluir los planos arquitectónicos y estructurales
con sus respectivos cortes”.16

Una vez realizado el documento donde las partes


expresan su voluntad respecto a derechos y obligaciones,
éste deberá ser llevado ante Notaria para ser elevado
a escritura pública y posteriormente ser registrado en
la oficina de registro de Instrumentos Públicos de la
Ciudad.

16 PERSONERÍA DE BOGOTÁ, Manual de Propiedad Horizontal,


En: http://www.personeriabogota.gov.co/sites/default/files/publicaciones/CONVERSATORIO%20
PROPIEDAD%20HORIZONTAL.pdf: (Consultado: 3 dic., 2012).
159

Poniendo de presente que no es obligatorio acogerse


al régimen de propiedad horizontal, en caso que se
decida someterse a ella, estas normas serán para los
copropietarios de obligatorio cumplimiento.

El espacio público
El espacio público se define como el “conjunto de
inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y
naturales de los inmuebles privados, destinados por su
naturaleza, por su uso o afectación a la satisfacción de
necesidades urbanas colectivas que trascienden, por
tanto, los límites de los intereses individuales de los
habitantes…”17

Elementos del espacio público


Se pueden dividir en tres grandes categorías: 1. los
naturales, 2. los construidos y reformados por el
hombre, y, 3. los complementarios. Se explican estos
conceptos a continuación:

17 Ley 9 de 1989, Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y
expropiación de bienes, Diario Oficial N°. 38.650, 11 de enero de 1989.
160

Elementos naturales
del espacio público
Son las áreas que aun modificadas o reformadas por el
hombre, conservan invaluablemente su función esencial
de conservación del ecosistema. Entre estos elementos
naturales encontramos:

Las zonas de preservación orográfica* que actúan como


barreras naturales para evitar desastres naturales.

*Componentes de la geografía física que por su


naturaleza y conservación de relevancia ambiental
deben ser protegidas, entre los que se encuentran
cerros, montañas y colinas.18

Las áreas de preservación orográfica son de gran


importancia para las ciudades por cuanto son fuente de
recursos naturales, mantienen ecosistemas propios y
se constituyen en barreras naturales que protegen las
ciudades de desastres naturales.

18 Decreto 1504 de 1998, Por medio del cual se reglamenta el manejo del espacio público en los
planes de ordenamiento territorial, Diario Oficial N° 43357 de agosto de 1998.
161

Las zonas de preservación hidrográfica, son las


reguladoras de los caudales. En estas se encuentran los
ríos, lagos y humedales entre otros.

Las zonas de interés paisajístico, y las cuales son


importantes por su función recreativa y ambiental.
Estas contribuyen significativamente a reducir la
contaminación auditiva y visual.

Elementos construidos y
reformados por el hombre
Son aquellos modificados por el hombre para equilibrar
el crecimiento de las ciudades y en general el territorio
colombiano, tales como las ciclorutas, zonas de
circulación peatonal y vehicular.

“En esta categoría se encuentran las plazas, plazoletas,


las áreas ºpara la conservación y preservación de las
obras de interés público, los escenarios deportivos,
las áreas de circulación peatonal, los andenes, las
alamedas, las vías peatonales, las áreas de circulación
vehicular, las calzadas, las zonas viales, las plazas,
162

plazoletas y parques, los antejardines, los bienes de


interés cultural y arquitectónico.”19

Elementos complementarios
Estos elementos favorecen la utilización de los espacios
públicos. Entre estos están la arborización, el mobiliario
urbano (bolardos, paraderos, semáforos, bancas,
bicicleteros y canecas entre otros), la señalización, etc.

Los antejardines

De acuerdo con el Decreto 190 de 2004, las reglas en


relación con el uso de antejardines son las siguientes:

“1. No se permite el estacionamiento de vehículos en


antejardín.
2. Los antejardines en áreas residenciales deberán ser
empradizados y arborizados, exceptuando las zonas para
ingreso peatonal y vehicular.
3. Los antejardines no se pueden cubrir ni construir.
4. No se permiten escaleras ni rampas en los
antejardines.
19 Ibídem
163

5. En ningún caso el uso temporal del antejardín podrá


interferir la circulación peatonal sobre el andén.
6. El uso del antejardín no confiere derechos adicionales
sobre el espacio utilizado.
7. En áreas residenciales se permitirá el cerramiento de
antejardines, cuando así lo establezca la respectiva ficha
normativa y se cumpla como mínimo con las siguientes
condiciones: 90% de transparencia, 1.60 metros de
altura máxima, con un posible zócalo hasta de 0.40
metros. La aprobación de estos cerramientos es exclusiva
de las Curadurías Urbanas.”20

Glosario de términos relacionados


con el espacio público
- “Alameda: Franja de circulación peatonal arborizada y
dotada del respectivo mobiliario urbano.

- Andén: Área lateral de una vía, destinada a la


permanencia y al tránsito exclusivo de peatones.

20 Decreto 190 de 2004, Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los
Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003, Registro Distrital N°.3122, 22 de junio de 2004.
164

- Antejardín: Área libre de propiedad privada,


perteneciente al espacio público, comprendida entre
la línea de demarcación de la vía y el paramento de
construcción, sobre la cual no se admite ningún tipo de
edificación, a excepción de los voladizos permitidos por
las normas específicas.

- Calzada: Zona de la vía, destinada a la circulación de


vehículos automotores.

- Campos deportivos: Son por predios destinados a


usos recreativos privados, de extensión variable, bajos
índices de construcción y gran cantidad de superficies
destinadas a zonas verdes que constituyen espacios
significativos dentro de un sector, aportando calidad
ambiental y valores espaciales a su entorno inmediato.

- Cerramientos de espacio público: Elemento


comúnmente utilizado para privatizar ilegalmente áreas
de espacio público. Según la Ley 675 de 2001, sólo
las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen
a partir de esa norma podrán tener cerramientos en
setos vivos o cerramientos transparentes que permitan
165

la integración visual de los espacios libres privados y


edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello
implique que se prive a la ciudadanía de uso, goce y
disfrute visual, en los términos del artículo 6° de la ley 9
de 1989 (Ley 675 de 2001).

- Cicloruta: Calzada destinada de manera permanente


a la circulación de bicicletas, ubicada en el andén,
el separador, o segregada de la calzada vehicular,
debidamente señalizada y delimitada.

- Plaza: Es un espacio abierta tratado como zona dura,


destinada al ejercicio de convivencia ciudadana.

- Plazoleta: Espacio público con características similares


a las de la plaza, pero con dimensiones menores.

- Separador: Franja de una vía, dispuesta en forma


longitudinal y paralela al eje de la misma, que separa y
canaliza flujos de circulación. Pueden ser centrales y
laterales o intermedios.

- Vía peatonal: Es el área destinada al desplazamiento


exclusivo de los peatones.
166

- Zona verde y comunal: Es el conjunto de área de


servicios e instalaciones físicas de uso público y carácter
colectivo, que hacen parte del espacio público”.21

De las medidas de seguridad


relacionadas con las Viviendas de
Interés Prioritario (VIP)
La inviolabilidad del domicilio, de la vivienda, es un
derecho amparado por la Constitución Política y
cuyo fundamento es el respeto por la vida privada de
las personas, no sólo protegiendo la propiedad, sino
también, y no menos importante, la intimidad de las
personas que habitan dicho domicilio.

Es función de las autoridades de Policía amparar en


todo momento la inviolabilidad del domicilio y de los
sitios no abiertos al público, a los cuales sólo se podrá
entrar con la autorización de su propietario, tenedor o
administrador.
21 Mecanismos de Recuperación del Espacio Público.
En: http://www.minvivienda.gov.co/documentos/guias_vivienda_dt/espacio_publico/040810_ep_
guia_metodologica_05.pdf. (Consultado: 8, dic., 2012)
167

El Código Penal colombiano trae delitos relacionados


con la violación del domicilio, en donde se castiga con
pena de multa a la persona que se introduzca arbitraria,
engañosa o clandestinamente en habitación ajena o en
sus dependencias inmediatas, o que por cualquier medio
indebido, escuche, observe, grabe, fotografíe o filme,
aspectos de la vida domiciliaria de sus ocupantes, incurrirá
en multa. (Artículo 189 de la Ley 599 de 2000).

De los trámites de remodelación


y/o adecuación de la VIP
Para que un propietario o arrendatario de un inmueble
de vivienda de interés prioritario (VIP) pueda construir,
remodelar y/o adecuar el inmueble, deberá contar
con una licencia, o autorización, que se tramita con
anterioridad, y es expedida por un curador urbano*.
Lo anterior, con el fin de que se les permitirá a los
ciudadanos realizar remodelaciones o edificaciones en el
inmueble de su propiedad.

* Definición: Los curadores urbanos son particulares


que ejercen funciones públicas y a los cuáles les
168

está asignada la función de expedir las licencias de


urbanismo o construcción, basándose para ello, en la
normatividad distrital y nacional vigente en materia
de urbanismo y reglamentación de licencias para
construcción, ampliación, modificación y demolición
de edificaciones, de urbanización y parcelación de
terrenos urbanos y de expansión urbana y rural.22

Tipos de licencias
Licencias de ampliación: Para incrementar el área
construida en una vivienda de su propiedad es necesario
contar con una licencia de ampliación. Si lo que se va
a realizar es una modificación del uso de la vivienda,
nos encontramos ante el trámite de una licencia
de adecuación. A su vez, si lo que se necesita es un
cambio en la estructura deberá tramitar una licencia de
modificación.

Licencia para reforzamiento estructural y para


reconstrucción. Para el mantenimiento de las viviendas,
en cuanto a acondicionarlo a niveles de seguridad

22 Curadores Urbanos. En: http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/doctrina_distrital_tema.


jsp?cd=0&idtema=325&nomtema=CURADORES+URBANOS; (Consultado 7 dic de 2012).
169

sismorresistible (Ley 400 de 1997) se deberá tramitar


una licencia para reforzamiento estructural y si la
vivienda fue afectada por un siniestro (temblor,
terremoto), una licencia para reconstrucción.

Las instalaciones eléctricas


externas en las Viviendas de
Interés Prioritario (VIP)
Las instalaciones eléctricas externas son todos los
elementos que permiten conectar su vivienda a la red
de distribución de energía local. Por lo tanto, si se tiene
conocimiento o se ve alguna alteración, debe avisarse a
la entidad que suministra el servicio de energía.

“Red local: Es el conjunto de postes, trasformadores,


cables y equipos que integran el sistema de
distribución llenado la energía a la acometida y
finalmente a su hogar.
Medidor: Elemento que lleva el conteo preciso de los
kilovatios hora (kWh) consumidos en el hogar.”23

23 CODENSA, Manual de seguridad del cliente Codensa,


En:http://www.codensa.com.co/documentos/Manual_Seguridad4.pdf (Consultado: 1, dic, 2012).
170

Cabe anotar que en Colombia se penaliza cualquier


manipulación de este tipo de elementos y que la energía
tiene una especial protección, razón por la cual existe
el delito de defraudación de fluidos que castiga con
penas de prisión entre 16 y 72 meses a quien mediante
cualquier mecanismo clandestino o alterando los
sistemas de control o aparatos contadores, se apropie
de energía eléctrica, agua, gas natural, o señal de
telecomunicaciones, en perjuicio ajeno.

De los usos de la Vivienda de


Interés Prioritario
Nuestra Constitución Política, consagra en su artículo
53 el derecho a la vivienda digna para todos los
habitantes del territorio nacional en los siguientes
términos:

“ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen derecho a


vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias
para hacer efectivo este derecho y promoverá planes
de vivienda de interés social, sistemas adecuados de
financiación a largo plazo y formas asociativas de
ejecución de estos programas de vivienda.”
171

Así, es el Estado Colombiano el encargado de proveer


a las personas de escasos recursos la solución a una
vivienda digna, ya sea por medio de planes de interés
social o prioritario.

De esta manera es muy importante tener presente las


definiciones establecidas en la Ley 1450 de 2011 y el
Decreto 1789 de 2004, así:

“Vivienda urbana. Inmueble ubicado dentro del


perímetro urbano y destinado a usos habitacionales,
todo ello de conformidad con la definición de usos
urbanos establecida en el Plan de Ordenamiento
Territorial de cada municipio y/o en los instrumentos
que lo desarrollen y complementen.

Vivienda de Interés Social, VIS. Aquella vivienda urbana


cuyo valor, conforme a lo dispuesto en el artículo 5°
del presente decreto, es inferior o igual al límite de
precio establecido por la Ley para este tipo de viviendas;
actualmente dicho límite está previsto en el artículo 104
de la Ley 812 de 2003 en ciento treinta y cinco (135)
salarios mínimos legales mensuales vigentes.”24

24 Decreto 1789 de 2004, Sociedades especializadas en arrendamiento, Diario Oficial Nº. 45569,
4 de junio de 2004.
172

De conformidad con el artículo 91 de la Ley 388


de 1997, “la vivienda de interés social es la unidad
habitacional que cumple con los estándares de calidad
en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción
y cuyo valor no exceda ciento treinta y cinco salarios
mínimos mensuales legales vigentes (135 smlmv).

Y más adelante se lee:

Se establecerá un tipo de vivienda denominada Vivienda


de Interés Social Prioritaria, cuyo valor máximo será
de setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes
(70 smlmv). Las entidades territoriales que financien
vivienda en los municipios de categorías 3, 4, 5 y 6 de
la Ley 617 de 2000, sólo podrán hacerlo en Vivienda de
Interés Social Prioritaria.”25

De lo anterior, podemos concluir que:


• Dentro de la denominada vivienda de interés social
(VIS) encontramos la vivienda de interés social
prioritario (VIP).

25 Ley 1450 de 2011, Plan Nacional de desarrollo 2010-2014, Diario Oficial Nº. 48102,
16 de junio de 2011.
173

• La vivienda de interés social es considerada como una


vivienda urbana.

• La vivienda urbana es un inmueble destinado


específicamente para usos habitacionales, es decir, para
vivienda.

Mediante Concepto Nº. 1175 de Camacol (Cámara


Colombiana de Construcción), se establece que:

“Dada la finalidad por la cual fue concebida la vivienda


de Interés Social, que consiste en hacer efectivo el
derecho a la vivienda digna de aquellas personas que
por su condición socio-económica no pueden acceder
a una solución de vivienda, está referida única y
exclusivamente al uso habitacional. (Se resalta).”26

“Habitacional.1. adj. Perteneciente o relativo a la


habitación (lugar destinado a vivienda).

Habitación.1. f. Acción y efecto de habitar.2. f. Lugar


destinado a vivienda.3. f. En una vivienda, cada uno de
los espacios entre tabiques destinados a dormir, comer,
etc.4. f. dormitorio.5. f. Der. Servidumbre personal
cuyo poseedor tiene facultad de ocupar en casa ajena

26 CAMACOL, Concepto Nº. 1175, Manuel Salvador Ayala Adies, 18 de abril de 2008.
174

las piezas necesarias para sí y para su familia, sin poder


arrendar ni traspasar por ningún título este derecho.”27

MECANISMOS
ALTERNATIVOS DE
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Por mecanismos alternativos de solución de conflictos
se entiende “Un conjunto de prácticas y técnicas
que apuntan hacia la resolución de las controversias
legales fuera de las cortes, en beneficio de todos
los contendientes, para reducir el costo del litigio
convencional, así como los retrasos a los que
ordinariamente está sujeto o para prevenir que futuras
disputas sean llevadas también a las cortes”.28

En caso de que las VIP se acojan al régimen de


propiedad horizontal los propietarios pueden exigir que
en el reglamento se incluya un comité de convivencia, el
cual deberá ser elegido por la asamblea, por un periodo

27 RAE Diccionario de la lengua española, Edición 21. En: http://www.rae.es/rae.html.


(Consultado: 8, dic., 2012).
28 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA DE 1991. En: http://www.secretariasenado.gov.
co/senado/basedoc/cp/constitucion_politica_1991.html (Consultado: 3, dic, 2012).8, dic., 2012).
175

de un año, integrado por un número impar y el cual


actuará gratuitamente.

Si se trata de una vivienda de interés prioritario no


sometida al régimen de propiedad horizontal, como lo es
en la mayoría de los casos, de presentarse un conflicto
entre las personas que viven en comunidad o entre
quienes son vecinos, resulta posible acudir a solucionarlo
a través de un proceso ante un juez, que es el método
regular, o a un método alternativo de resolución de
conflictos.

Los métodos alternativos de solución de conflictos son:

• Conciliación
• Mediación
• Arbitraje
• Amigable composición
• Arreglo directo o negociación
176

Conciliación
“La conciliación es un mecanismo de resolución de conflictos
a través del cual, dos o más personas gestionan por sí mismas
la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero
neutral y calificado, denominado conciliador.”29

Las características de la conciliación son los siguientes:

1) Es un mecanismo alternativo de solución de conflictos


que puede realizarse por fuera del proceso pues puede ser
voluntaria.

2) Puede llevarse a cabo por un tercero independiente


o a través de una institución como lo es un centro de
conciliación.

3) Es una forma de resolver los conflictos con la


intervención de un tercero que facilita que ambas partes
ganen mediante la solución del mismo, evitando los costos
en tiempo y dinero de un proceso judicial.

4) La función del conciliador es la de administrar justicia


de manera transitoria, mediante habilitación de las partes,
en los términos que determine la Ley. A propósito de

29 Decreto 1818 de 1998, Mecanismos alternativos de solución de conflictos,


Diario Oficial Nº. 43380, 7 de septiembre de 1998.
177

esta disposición, que es la contenida en el artículo 116


constitucional, debe decirse que la habilitación que las
partes hacen de los conciliadores no ofrecidos por un
centro de conciliación, es una habilitación expresa, en la
medida en que el particular es conocido por las partes,
quienes le confieren inequívocamente la facultad de
administrar justicia en el caso concreto.

5) Existe también la habilitación que procede cuando


las partes deciden solicitar el nombramiento de un
conciliador, de la lista ofrecida por un determinado centro
de conciliación.

6) Es un acto jurisdiccional, porque la decisión final que el


conciliador avala mediante un acta de conciliación tiene
la fuerza vinculante de una sentencia judicial y presta
mérito ejecutivo (Artículo. 66, Ley 446 de 1998)30, lo que
significa que, en caso de incumplirse lo acordado puede
acudirse ante un Juez para que obligue a que se cumpla.

En síntesis, los efectos de la conciliación están dados


por un Acta que resulta vinculante, inmodificable y
definitiva y, por ende obligatoria para las partes.

30 Ibídem.
178

Amigable composición
Es un Mecanismo Alternativo de Solución de
Conflictos por medio del cual las partes en
controversia, escogen voluntariamente un tercero
imparcial, el cual se denomina “amigable componedor”
quien es quien dirime el conflicto.

“Esta figura aparece como un mecanismo de auto


composición, y se desarrolla de acuerdo a la forma acordada
por las partes concluyendo en un acuerdo o convención que
goza de los mismos efectos de una transacción y que ha sido
facilitado por terceros con facultades para comprometer
contractualmente a las partes”.31

Características:

1) La amigable composición es un procedimiento


contractual en el cual los particulares dirimen
directamente los conflictos.

2) Este mecanismo se desarrolla conforme a la


voluntad de las partes concluyendo en un acuerdo que
tiene los mismos efectos de una transacción.

31 Amigable composición. En: http://www.conciliacion.gov.co/paginas_detalle.aspx?idp=43;


(Consultado: 4, dic, 2012).
179

En síntesis, el acuerdo o convención a que llegan las


partes es vinculante, inmodificable y definitivo.

Mediación
En este mecanismo alternativo de solución de conflictos
existe un tercero llamado “mediador”, totalmente ajeno
al problema, quien busca el medio más equitativo para
resolver la controversia que existe entre las partes. Este
busca puntos medios procurando llegar a un resultado
favorable para las partes.

“Es un proceso en el cual dos o más partes resuelven


sus diferencias por sí mismas, de manera autónoma
y amigable, con la ayuda de un tercero imparcial no
involucrado en el conflicto, que ha sido aceptado por
las partes para cooperar con ellas en la búsqueda de
un acuerdo que satisfaga sus necesidades, intereses y
sentimientos de manera equitativa.”32

Características:

1) No está regulada jurídicamente, de donde deriva su


fuerza y su potencial.
32 Mediación. En: http://www.inter-mediacion.com/mediadorescomunitarios.htm;
(consultado 5dic 2012).
180

2) No es contraria ni sustitutiva de la justicia ordinaria ni


de otros métodos alternativos de solución de conflictos
(MASC).

3) La decisión está en las partes, no en el mediador.

4) Es flexible en cuanto a contenidos, formas,


procedimientos, alcances.

5) Es informal, privada, voluntaria, gratuita y de libre


cumplimiento.

6) Es ágil, de fácil acceso, y rápida respuesta.

7) No tiene costo.

8) Es una herramienta de fortalecimiento y


reconstrucción de relaciones sociales.

9) No es definitiva: puede retomarse, modificarse,


superarse.33

33 Universidad Externado de Colombia y Alcaldía Mayor de Bogotá. D,C., Proceso de Mediación


y Habilidades del mediador. Bogotá. 2012. En: http://atecex.uexternado.edu.co/mediador/
documentos/habilidades.pdf; (Consultado: 4, dic, 2012).
181

El acta de mediación produce un efecto vinculante


entre las partes. Conforme a lo anterior, debe cumplirse,
de lo contrario, se puede exigir su cumplimiento
judicialmente.

Arreglo directo o negociación


En esta clase de mecanismo, a excepción de los
anteriores, no existe un tercero mediador o conciliador,
sino que las partes gestionan por sí mismas todo lo
necesario para solucionar sus controversias; arreglo que
consignan en un acta o documento que se denomina
“transacción”*.

* Definición: Contrato que tiene por elemento esencial


las concesiones que cada parte realiza para llegar a
unas pretensiones mutuas que las beneficien. Debe
haber renuncia de las dos logrando un punto medio
equitativo.

La solución al conflicto en este caso igualmente será


vinculante, inmodificable y definitiva. Es decir, de
obligatorio cumplimiento para las partes.
182

Arbitraje
Conforme la Ley 1563 de 2012, el arbitraje es: “un
mecanismo alternativo de solución de conflictos
mediante el cual las partes defieren a árbitros la
solución de una controversia relativa a asuntos de libre
disposición o a aquellos que la ley autorice”.34

El arbitraje es un mecanismo de solución de conflictos,


por medio del cual las partes dirimen sus problemas sin
la necesidad de acudir a la jurisdicción ordinaria sino a
ciertas personas que se denominan árbitros.

Lo que decide el árbitro será plasmado en un documento


que se llama laudo arbitral*

* Laudo es el nombre que se la da a la resolución o


decisión que dicta el árbitro y que sirve para resolver
una controversia. La cual tiene los mismos efectos de
una sentencia proferida por los Jueces de la República.

El arbitraje debe ser aceptado de forma previa por las


partes por medio de un contrato (por ejemplo en el

34 Ley 1563 de 2012, Estatuto de Arbitraje Nacional e Internacional. Diario Oficial Nº. 48489, 12
de julio de 2012.
183

contrato de arrendamiento de la vivienda de interés


prioritario) o posteriormente, cuando ya se está frente a
un conflicto.

El laudo arbitral contiene una decisión que pone fin


al conflicto, que resulta vinculante, inmodificable y
definitiva.

CONCLUSIONES
GENERALES
1. Las viviendas de interés prioritario (VIP), se
encuentran destinadas a familias de escasos recursos
que cumplan con los requisitos de priorización y
focalización.

2. Las viviendas de interés prioritario (VIP) cuentan


entre otros con dos beneficios muy importantes: (i)
categoría de acuerdo a “las variables de habitabilidad
obtenidos de la encuesta del Sistema de Identificación
de Potenciales Beneficiarios de Programas Sociales
(Sisbén) y (ii) la calidad de estrato uno (1) de la vivienda
por un término de diez (10) años, contados desde el
184

registro de la adquisición de la vivienda en la Oficina de


Registro de Instrumentos Públicos.

3. Los beneficiarios del subsidio de vivienda de interés


prioritario (VIP), deberán cumplir las siguientes
condiciones:

3.1. Las establecidas en los programas sociales del


Estado y en el reglamento del Gobierno Nacional.

3.2. Permanecer en la vivienda de interés prioritario


(VIP) por un término mínimo de diez (10) años,
contados desde la transferencia ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos (excepto previa
autorización de la entidad otorgante y por razones de
fuerza mayor).

3.3. Constituir patrimonio de familia inembargable


sobre las viviendas de interés prioritario (VIP) y por la
totalidad del valor del inmueble.

4. Una vez transcurridos diez (10) años desde la


trasferencia de la vivienda de interés prioritario (VIP), es
posible vender la misma, teniendo en cuenta que deberá
185

ser ofrecida por una sola vez, y en primer lugar a las


entidades otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda.

5. Los actuales beneficiarios del subsidio de vivienda en


calidad de arrendamiento pueden solicitar la asignación
de vivienda de interés prioritario (VIP) mediante
las “modalidades de adquisición, construcción o
mejoramiento”.35

6. Los beneficiarios que en la actualidad se encuentren


bajo la modalidad de leasing habitacional, arrendamiento
con opción de compra, o cualquier otro mecanismo que
implique el pago parcial de la vivienda, podrán llegar a
ser titulares del inmueble respectivo.

7. Los beneficiarios de dichas viviendas deben asumir


comportamientos que permitan la tranquilidad y la
buena vecindad entre ellos.

35 Ley 1537 de 2012. Op. Cit


186

8. La Ley de vivienda de interés prioritario (VIP),


no prohíbe la tenencia de animales domésticos, sin
embargo se deben tener los cuidados correspondientes
a esta tenencia con el fin de respetar los derechos de las
demás personas.

9. Como derecho inherente a la persona, la tranquilidad


debe ser garantizada por el Estado de tal forma que
exista un ambiente propicio para la convivencia de las
personas.

10. En Colombia las personas tienen protección sobre


sus bienes privados de propiedad exclusiva y por lo tanto
derechos y deberes de copropiedad sobre los bienes
comunes y el terreno como tal. Por esta razón se expidió
la Ley 675 de 2001 que garantiza la convivencia pacífica
y la seguridad (ley de propiedad horizontal), a la cual
los propietarios de las VIP pueden acogerse de manera
voluntaria.

11. Las autoridades de Policía tienen el deber de amparar


en todo momento la inviolabilidad del domicilio y de los
sitios no abiertos al público, a los cuales sólo se podrá
187

entrar con la autorización de su propietario, tenedor o


administrador.

12. Para realizar una ampliación, modificación o


restructuración, se debe acudir a las curadurías
urbanas con el fin de solicitar las respectivas licencias y
autorizaciones.

13. En Colombia se penaliza como un delito cualquier


manipulación de los elementos de servicios públicos
domiciliarios (tales como medidores, contadores, etc).

14. Los mecanismos alternativos de solución de


conflictos son establecidos por las partes o por la ley
para llegar a una solución pacifica de la controversia sin
tener que acudir a instancias judiciales.
188

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• Decreto 1787 de 2004, Leasing habitacional, Diario Oficial Nº.


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• Decreto 1789 de 2004, Sociedades especializadas en


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Magistrado Ponente: Vladimiro Naranjo Mesa. República de
Colombia, Bogotá, D. C., 2 de septiembre de 1998.

• CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia T-210 de 1994,


Magistrado Ponente Eduardo Cifuentes Muñoz. República de
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• CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia C-265 de 2002,


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• CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia C-893 de 2001.


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• CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia C-265 de 2002,


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Colombia, Bogotá, D. C., 16 de Abril de 2002.

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• RAE Diccionario de la lengua española, Edición 21. En: http://


www.rae.es/rae.html. (Consultado: 8, dic., 2012).

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