no se originaron con el propósito de crear nuevas ciudades para el ocio
sino como negocios inmobiliarios que consistieron en la venta de lotes
generados por subdivisiones de la tierra, trazadas sin la mínima preo-
cupación de su resultado espacial. Así sus innumerables defectos actua-
les dan origen a proyectos orientados a hacer lo posible por corregir o al
menos disminuir los problemas creados por el crecimiento anárquico
que impera en todos ellos.
Proyectos de apoyo a la práctica de actividades turísticas
Tanto en los atractivos como en los centros turísticos, la gente
que concurre a ellos lo hace motivada por el interés de conocerlos, visi-
tarlos y utilizarlos. Ahí realiza una serie de actividades vinculadas a la
categoría y tipo del atractivo. Así, por ejemplo, va a Acapulco para es-
tar en la playa; a Las Vegas para jugar y participar de su vida nocturna;
a Las Leñas a esquiar; a la cuenca del Amazonas a navegar por sus
afluentes bordeados de vegetación exuberante; a Iguazú a observar las
cataratas; a la laguna Ojo de Liebre o a Península de Valdez a ver las
ballenas y a Macchu-Picchu para conocer las ruinas de una ciudadela
incaica. Cada una de las visitas recién mencionadas implica la cons-
trucción de las instalaciones necesarias para que los turistas puedan
desplazarse con comodidad y logren transformar su visita o su estadía
en una experiencia satisfactoria; simplemente porque al llegar al sitio
hicieron lo que esperaban hacer o incluso algo más. Todas las cosas que
pueden hacer los turistas, catalogables como actividades específicas, se
resumen en cinco categorías;
1. Esparcimiento.
2. Visita a atractivos naturales.
3. Visitas a atractivos culturales.
4. Deportivas.
5. Asistencia a eventos programados.
PROYECTOS TURÍSTICOS
28
CAPITULO 3
IDENTIFICACIÓN Y FORMULACIÓN
Identificación
La identificación de proyectos turísticos no es el resultado de un
acto de inspiración de ios políticos, los técnicos o los empresarios que
aciúan en el sector turístico. Estos no siempre aciertan en lo que debe
hacerse si operan de un modo casi mágico o basándose únicamente en
su intuición, la experiencia y el conocimiento práctico sobre el funcio-
namiento del sistema. Si así fuera resultaría superflua la planificación,
por lo menos en sus etapas de análisis y diagnóstico. Pero como una
larga lista de fracasos -debidos a la implantación de proyectos absur-
dos- demuestra lo contrario, queda claro que el paso correspondiente a
la identificación de proyectos es un proceso analítico que conduce gra-
dualmente a la solución buscada. Ese gradualismo, que no siempre es
igual, puede resumirse en las cuatro siguientes tareas:
1. Definición del tipo de necesidades insatisfechas o del tipo de
problema que hay que resolver.
2. Estudio de las variables que intervienen en la identificación
de un proyecto.
3. Elaboración de estudios auxiliares.
4. Identificación,
Necesidades y tipo de problema
Esta tarea se ceñirá en la investigación de la demanda, la oferta y
los ingresos monetarios del sistema en estudio. El objetivo de la investiga-
ción de la demanda es descubrir los niveles de satisfacción de los consu-
midores y sus expectativas insatisfechas o mal satisfechas, ya sea por
falta de servicios específicos o por fallas en los existentes. Lo mismo hay
que hacer con la oferta, pero en este caso, actuando en dos campos;
a) observación directa del funcionamiento de la planta instalada.
b) diálogo con las organizaciones empresariales, la administra-
ción pública e informantes clave para conocer su versión sobre los proble-
ROBERTO BOVLLON 29
mas que señaló la demanda y los que fueron detectados mediante la ob-
servación directa, más otras deficiencias no descubiertas en las investi-
gaciones anteriores.
Sin pretender llegar a un sistema cié clasificación perfecto, pero
que sí sirva como orientación general, podemos decir que los tipos de
necesidades y problemas típicos de los sistemas turísticos se resumen
en los tres siguientes grupos:
1. Nuevos atractivos.
2. Mejora del rendimiento económico.
3. Problemas indirectos.
Nuevos atractivos
Cuando se quiere expandir espacialmente la operación del sec-
tor turismo, la única forma de hacerlo es incorporando nuevos atracti-
vos que hasta ese momento permanecían inexplotados o funcionaban
por debajo de sus posibilidades. Esta clase de decisiones, típicamente
estratégicas, pueden concretarse tácticamente con diferentes tipos de
proyectos. Estos podrán ser tan distintos entre sí como lo son el trazado
de una carretera, el diseño de un embarcadero o la simple construcción
de algunas instalaciones y equipamiento mínimo, el mejoramiento de
los programas de comercialización o la construcción de un nuevo cen-
tro turístico que sería el proyecto más importante que puede resultar de
este grupo. Así nació Cancún.
•^Sí''••:' •
Mejoramiento del rendimiento económico
Estos proyectos, que son los más comunes, se derivan de las ló-
gicas estrategias que normalmente adopta cualquier plan de desarrollo
en sus programas de acción inmediata o de cono y mediano plazo. Di-
chas estrategias son lógicas, porque en América Latina la falta de fon-
dos públicos y privados para emprender programas de expansión obli-
ga a replegarse sobre lo existente, buscando mejorar su funcionamien-
to. Por otra pane, una explicación de los efectos del subdesarrollo (que
para algunos es su causa) se encuentra en la ineficiencia con que ope-
ran tanto las oficinas de gobierno como las de muchas empresas. Un in-
dicador del rendimiento de estos dos componentes -fundamentales en
cualquier sistema turístico- se obtiene dividiendo el valor monetario de
PROYECTOS TURÍSTICOS
30
la producción total del turismo por el número de empleados que ocupa.
Al comparar ese valor con su equivalente en el mundo desarrollado se
verifica que en el tercer mundo siempre es menor. Hoteles semivacíos,
! agencias de viajes con sus vehículos inmóviles en los estacionamientos,
casinos sin jugadores, restauranics que deben cerrar en baja temporada
¿ . y frecuencias de vuelos y de viajes de autobuses canceladas indican a
Í;X las claras que detrás de todo esto hay empresas que no logran amortizar
el capital invertido y mucho menos producir ganancias por encima del
costo de oportunidad.
Las respuestas a los problemas ejemplificados dan origen a distin-
tas familias o líneas de proyectos. En el plazo inmediato se inscriben
las obras de refacciones, actualización y reemplazo de edificios y equi-
pos de la planta turística localizada en atractivos, centros turísticos, co-
rredores y unidades turísticas. La segunda línea no corresponde a obras
sino a modificaciones en los sistemas administrativos y de comercia-
lización de los negocios existentes. La tercera se refiere a la incorpora-
ción de nuevas instalaciones para salvar carencias en los servicios que
se presentan en los elementos de planeación señalados al describir la
primera línea de proyectos, La cuarta y última a la racionalización del
personal y funciones de las oficinas de gobierno.
Problemas indirectos
Al consultar los resultados de investigaciones sobre el nivel de sa-
tisfacción de los consumidores, frecuentemente aparecen juicios peyorati-
vos sobre un lugar determinado causados por cortes en el suministro de
electricidad y agua potable, falta de estacionamientos, atascamientos de
tránsito, pésimos caminos de conexión a los atractivos cercanos, robos,
mal funcionamiento de los teléfonos y graves deficiencias tanto en el
alumbrado público como en la recolección de residuos y la limpieza de
calles, parques y otras áreas públicas, Todos estos desajustes producen un
efecto de halo porque oscurecen hasta llegar, en algunos casos, a anular
experiencias positivas generadas por el uso de playas de excelente cali-
dad, la visita a paisajes naturales de gran belleza y singularidad, a atracti-
vos culturales y otras expresiones autóctonas.
En general, como es fácil inferir casi todos los problemas i ndírec-
• tos que sufre el sector turismo se originan en defectos de la infraestructu- .
? ra interna y externa. Pero de éstos los únicos que se pueden solucionar
ROBERTO BOULLON 4^: > 31
 Escala del problema
mediante proyectos financiados por el sector pertenecen a la infraes-
tructura interna, Los otros deben ser resueltos por el Estado nacional
dentro de su presupuesto de obras y servicios públicos. No cabe duda de que a medida que se profundiza el estudio del
problema disminuyen las posibilidades de error porque ia experiencia
Variables para la identificación de proyectos indica que cualquier cuestión, por más difícil y complicada que parez-
ca, encierra su solución. La excepción son ios problemas sin solución.
Después de investigar las necesidades y el upo de problemas
pendientes en un sitio determinado, el siguiente paso para acercarse Al revisar los aciertos y los errores que se producen en la identi-
a una solución que sea lo más objetiva posible, consiste en la defini- ficación de proyectos se descubre que estos últimos se deben tanto a la
ción de las siguientes variables (algunas retoman los temas mencio- extensión de los tiempos asignados a esa tarea como a un mal enfoque
nados en el punto anterior pero no para repetirlos sino para profundi- en la definición del problema. Algunas veces la ansiedad de los técni-
zarlo -véase cuadro 3-): ; cos los lleva a elegir, sin pensarlo dos veces, soluciones que a la postre
resultan impracticables mientras que otras ocasiones se producen exten-
1. Escala del problema. ? '„ , ' •••.'.'. .', , sos análisis y diagnósticos sobre asuntos o cosas que poco tienen que
2. Recursos de capital. ;" , '.! • • ' ' . ',', • ' ver con el problema que generó el estudio. Lo correcto es que, una vez
3 . Medio físico. , : ''' '•;.', i .," l! ', . . , . ' ' . . ' •'•
descubierta la esencia del problema, se analice a fondo todo lo que ten-
4. Tipo de demanda. '••' . ,',/'•"' , ' ga que ver directa o indirectamente con dicha esencia. En este sentido,
; -. 5. Nivel de oferta. • • •'; . • ; ' . : . • . lo primero que el técnico debe tener en claro es la escala del problema
6. Expectativas de la demanda. •'•>•.",•••! • •.•
que puede abarcar cualquiera de las tres siguientes magnitudes:
Cuadro 3. Variablesdeidentificación • Elementos de la planta turística.
Elemento de planta turística
Escala del problema Plan particularizado • Plan particularizado.
i PlandedesatioUo • Plan de desarrollo.
Recursos propios, créditos
juente de finaaciamientp i uy vu^..^,_p^-_-
T Importancia del sitio
Clima
Elemento de la planta turística
Condiciones geográficas
Natural Limitaciones ecológicas
^ctiyidades técnicamente osibles El problema más simple y más común es el que se origina en el
Medio físico Tipo de ciudad ya explicado mal funcionamiento o ausencia de alguno de los elemen-
Clima tos que integran la planta turística. Estos, en su inmensa mayoría, son
Entorno del sitio
Urbano Códigos y reglamentos administrados por la actividad privada (véase cuadro 1). Pero los empre-
Actividades técnicamente posibles
Turistas anuales y simultáneos
sarios no intervienen a no ser que tengan un mínimo de seguridad en la
Análisis cuantitativo *•Estim^c]ón^yMtósjH15^^í5yj^
-• :x- A* imitas diarias de obtención de beneficios. Por eso, en primer lugar, es importante definir
Selectiva Origen
si cada proyecto va a ser explotado a escala familiar, de pequeña empre-
Tipo de demaadi Popular Tramo
ram de edad sa, de empresa mediana, de empresa grande o si va a pertenecer a una
Análisis cualitativo . ^Masiva Capacidad de gasto
' Excursionismo cadena. Cada una de estas posibilidades tiene sus propias modalidades
__ Turismo social operativas y sus propias exigencias de rentabilidad financiera. Por ejem-
Lo que está bien plo, un hotel de explotación familiar -que oscila entre las 20 y 40 ca-
Lo que está mal
Nivel oferta Lo que está desaprovechado mas- puede funcionar aun con baja ocupación ya que sus propietarios
Lo que falta (que viven en el mismo hotel) prácticamente se conforman con percibir
Expectativas Motivaciones
je la demanda Actividades
PROYECTOS TURÍSTICOS ROBERTO BOVI.LON 33
un aceptable salario que se pagan a sí mismos, sin preocuparse mucho
por obtener ingresos proporcionales al capital invertido Allí no hay geren-
tes ni personal intermedio, a lo sumo algún empleado que se desempeña
en la cocina o se ocupa de la limpieza. En cambio, al pasar a escalas ma-
yores las exigencias de ocupación de los cuartos y de la consiguiente ren-
tabilidad aumentan en la misma proporción en que crece el monto de ca-
pital, los gastos y los costos de producción de personal.
Plan particularizado
Los planes particularizados son todas aquellas iniciativas orien-
tadas a construir algo nuevo, cuyo tamaño y nivel de complejidad requie-
re la intervención de servicios de varios tipos y categorías. Un ejemplo
puede ser el de una unidad turística? diseñada para explotar el recurso
de aguas termales mediante servicios médicos, piscinas recreación al es,
restaurantes y un área de alojamientos en cabanas, pequeñas hosterías
y camping. Otro caso podría ser la explotación de un conjunto, equi-
pando cada atractivo y los corredores que los unen con la finalidad de
crear un circuito. 2 Tanto en una posibilidad como en la otra, primero
hay que comprobar la viabilidad del proyecto en su totalidad y luego la
de cada uno de sus componentes.
Plan de desarrollo
En el uso común que se hace en el sector turismo del término
plan de desarrollo se han producido algunas deformaciones. En oca-
siones -tal vez para impresionar- algunos inversionistas o entidades
públicas llaman plan de desarrollo a cualquier cosa que hagan, por mí-
nima que esta sea. Olvidan que un plan de desarrollo implica abarcar,
por lo menos, una pane del espacio turístico igual o mayor que la de un
conjunto con la condición de que sus componentes tengan la potenciali-
dad suficiente como para justificar la idea de explotarlos turísticamente.
La segunda posibilidad que se presenta es cuando una entidad política
1. Unidad turística es toda concentración intermedia de equipamiento con la finalidad de
explotar intensivamente un atractivo. En ningún casólas unidades turísticas llegan a formar
un conglomerado urbano aunque en ellas residan los empleados, cosa que por otra parte sólo
se produce excepcionalmiinte.
2. Un conjunto es una agrupación menor de diez atractivos de cualquier jerarquía y categoría,
situados lo suficientemente próximos como para que se los pueda explotar en forma agrupada.
34 PROYECTOS TURÍSTICOS
encara la planificación del territorio bajo su jurisdicción. Así se origi-
nan, contando de menor a mayor, los planes de desarrollo de un centro
turístico, municipio turístico rural, provincia, región, país o grupo de
países. Si se trata de elaborar el plan de desarrollo de un centro turístico
que no tiene atractivos en su radio de influencia, en lugar de plan de de-
sarrollo de un centro turístico dicha iniciativa también puede clasificarse
como un proyecto. 3 En todos los otros casos, donde las unidades territo-
riales que se quiere abarcar son mayores que las ocupadas por el conglo-
merado urbano de un centro turístico, el resultado del plan desemboca-
rá en una serie de proyectos y subproyectos de distinto orden, naturale-
za y cronología en cuanto a su crecimiento por etapas. De no existir di-
chos planes, la idea de realizar aisladamente alguno de estos proyectos
corresponde a la clase de inversiones que hemos denominado planes
particularizados. Por otra parte, esa misma denominación es válida
cuando se trata de realizar los estudios correspondientes a cada uno de
los proyectos que integran un plan.
.' Jl ." '.';
Recursos de capital
«'''' ',' . í1" '
La variable recursos de capital es muy simple de analizar, pues
se refiere a la necesidad de definir con la mayor precisión posible
cuáles son los montos y las fuentes de financiamiento con que cuen-
tan los promotores de un proyecto o un plan, Sobra decir que el punto
de partida es la realización de un cálculo realista de tos costos y del
escalonamiento de los desembolsos. Simultáneamente hay que defi-
nir si se utilizarán fondos públicos o privados y en el segundo caso
que porcentaje de esos valores corresponderá a recursos propios o será
financiado mediante crédito. Se explica en esta segunda posibilidad
las condiciones del mismo en cuanto a intereses, plazos de amortiza-
ción y periodos de gracia.
Medio físico
Lo primero que hay que distinguir respecto al medio físico es si
el lugar en el cual se piensa realizar el proyecto pertenece al espacio na-
tural o urbano.
3. Se refiere a los centros de escala (que regularmente no (ienen atractivos) y a los ceñiros de
estadía que. como las playas, explotan un solo atractivo situado en uno de los bordes de la
ciudad.
ROBERTO BOULLON 35

Espacio natural
Cuando el espacio es natural deben estudiarse las siguientes sub-
variables;
! '?$& '.';•'', •
• Importancia del sitio.
• Clima.
• Condiciones geográficas.
• Limitaciones ecológicas.
• Actividades posibles,
1 ' v^y^Hv • ;\
La importancia del sitio queda determinada por la categoría y
jerarquía del atractivo de base y por las características paisajísticas del
lugar o lugares donde podría ubicarse el proyecto. El análisis de las
particularidades que definen el atractivo de base, así como su jerar-
quía, 4 debe realizarse aunque el proyecto no se localice exactamente en
él. Esto se debe a que como es la principal causa que motiva un viaje tu-
rístico5 de nada valdría pretender construir un hotel de cinco estrellas
en un lago o en sus inmediaciones que sólo atrae a pescadores deporti-
vos de bajos ingresos que viven dentro de un radio de influencia infe-
rior a los 200 kilómetros, por tanto no van a dormir allí y si lo hacen se-
guramente utilizarán carpas o casas rodantes.
El estudio de las condiciones climáticas es mucho más impor-
tante de lo que se supone. Sirve para determinar si un proyecto cumple
con los requisitos técnicos (dependientes del clima) que requiere su
funcionamiento. Implica conocer el régimen de lluvias, las temperatu-
ras, el asoleamiento, el régimen de nevadas, los riesgos de inundacio-
nes y el rumbo e intensidad de los vientos. Bajas temperaturas y mu-
chas lluvias son suficientes obstáculos como para desestimar el hacer
algo en una playa. Novadas escasas es un dato para abandonar la idea
de explotar una pista de esquí. Vientos fuertes y prolongados que so-
plan en el sentido longitudinal de un lago son un inconveniente que
4. La jerarquía de un atractivo se establece en relación con su capacidad de atraer turistas de
distintos mercados. Se mide según cuatro rangos que corresponden respectivamente al mer-
• cadoloeal.provincialyregional. nacional e internacional.
5. Las oirás causas que influyen en la decisión de viajar a un lugar son el cosió del viaje, la
época del año y la promoción.
PROYECTOS TURÍSTICOS
36
impide la navegación deportiva en veleros do corta eslora a causa de la
altura de las olas. Y el riesgo de inundaciones es un peligro que desaconse-
ja construir un hotel o viviendas de vacaciones al borde de un lago o un río.
Las condiciones geográficas, lo mismo que el clima, pueden favo-
recer al proyecto o presentar inconvenientes de tal magnitud que frus-
tren su factibilídad técnica. Por ejemplo, si el agua de mar no tiene una
transparencia mínima de 10 metros se anula el proyecto de explotar
una embarcación con fondo de vidrio, apta para la observación submari-
na. En cambio si una montaña presenta quebradas con vegetación y
áreas onduladas que aportan variación paisajística se dan las condicio-
nes para llevar adelante el proyecto de montar una empresa operadora
de trekking. Pero si en el camino hay que salvar pendientes muy incli-
nadas posiblemente haya que buscar otro trayecto, desistir del mismo o
podría ser remplazado por un centro de esquí siempre que los faldeos
tengan la longitud necesaria y en invierno esas laderas se cubran de
nieve. Los ejemplos anteriores sirven para explicar que en un proyecto
turístico, el estudio de las condiciones geográficas se refiere a los requisi-
tos técnicos que debe satisfacer el sitio para que puedan cumplirse las
actividades básicas que sustentan a ese proyecto.
Las limitaciones ecológicas, como su nombre lo indica, son res-
tricciones al uso turístico de un espacio natural dictadas por especialis-
tas en la materia. De acuerdo al método de observación y a la verifica-
ción de las condiciones que determinan la existencia de cada ecosistema,
se obtiene un diagnóstico ambiental que especifica la extensión y ubi-
cación de las zonas intangibles, de las de simple observación y de las de
permanencia. También se determinan los tipos de senderos y caminos
vehiculares que pueden abrirse para circular y contemplar el paisaje,
así como las capacidades simultáneas y las rotaciones que admite cada
uno de los espacios de concentración identificados dentro de las zo-
nas de permanencia. 6
El listado de actividades que desde el punto de vista técnico pue-
de realizarse en un atractivo cualquiera, aporta la información básica
para deducir una serie de proyectos correspondientes a las instalacio-
nes de apoyo para facilitar su operación (véase el apartado correspondien-
te a Proyectos de apoyo a la práctica de actividades turísticas, en el
6. Para ampliar el conocimiento de este tema véase Bou]Ion. Roberto. Ecotuñsmo. Sistemas
naturales y urbanos. Tomas de turismo. Ediciones Turísticas. Buenos Aires. 2000.
ROBERTO BOVLLON 37
 capítulo 2). Para realizar dicho listado hay que apoyarse en las investi-
gaciones cualitativas de la demanda -que se explicarán en el próximo
apartado- y en los datos que se obtuvieron de los estudios de las sub-
variables importancia del sitio, clima, condiciones geográficas y limi-
taciones ecológicas.
Espacio urbano
El estudio del espacio urbano con el propósito de identificar pro-
yectos turísticos abárcalas siguientes subvariables. . ¡V
• Tipo de ciudad. ,.' /Q •'• •',, " •
• Clima-. : -:.... •••,.:; ;,,.'""•, .• .
• Entorno del sitio. ' . , /•_.;.'':.•
• Códigos y reglamentos. • '••., :'.;''... ' . ' . •
• Actividades posibles. •••'. ' •;,;•
•»iVt'
El tipo de ciudad es un dato útil para ubicar el problema en cuan-
. to a sus connotaciones paisajísticas y distinguir si la misma es moderna
o antigua. En la segunda posibilidad, debe investigarse cuál es el estilo
arquitectónico predominante porque no es lo mismo proyectar un hotel
en la ciudad de Panamá que en Ouro Preto. Además del estilo y el co-
nocimiento del tipo de ciudad tiene que pautarse el tamaño porque tam-
poco es lo mismo proyectar otro hotel en dos ciudades del mismo estilo
pero de diferentes tamaños, como Cuzco y Urubamba (pequeño pobla-
do cercano a Cuzxo). Ambas contienen expresiones de arquitectura colo-
nial y testimonios prehispánicos pero esa similitud de ningún modo
impide que ambos conglomerados urbanos sean, y se vean, como dos
realidades completamente distintas siendo el principal factor de distin-
ción su tamaño, que es uno de los factores que determinaron las diferen-
. cias estilísticas que las identifican.
El clima es un factor que no debe descuidarse sobre todo en lo
que se refiere a proyectos para la utilización turística de las áreas públi-
'•-, . cas urbanas. Tal es el caso de los espectáculos que por las noches se or-
\n en Barcelona o Hamburgo para observar, en sendas fuentes,
los juegos de luces y sonido. Estos últimos muchas veces se interrum-
pen a principios del otoño a causa de las bajas temperaturas. El estudio
de esta variable se completa revisando los mismos datos que fueron
mencionados cuando se trató el caso de los proyectos localizados en el
medio natural.
7U '>'•'' . '••'•'» , ;.\ TURÍSTICOS
El entorno del sitio es un complemento de la subvariable tipo de
ciudad porque enfoca el mismo asunto pero a escala del carácter que
predomina en la cuadra y las calles inmediatas a los terrenos disponi-
bles para ubicar el proyecto en estudio.
Los códigos y reglamentos urbanos de uso del suelo y de edifica-
ción deben ser consultados para verificar si es posible construir el edifi-
cio que se pretende (funciones, volumetría y altura) en el lerreno elegi-
do. De todo lo que normalmente contiene este tipo de documentos lo
más importante son los artículos que se refieren a factores de ocupación
del suelo (FOS), factores de ocupación total (FOT), retiros de las líneas
municipales, tipos de materiales que se pueden utilizar en las fachadas
y clases de techos permitidos.
La última subvariable -actividades posibles- se refiere a la infor-
mación que hay que obtener para componer los programas de activida-
des de un centro turístico y deducir de ello los consecuentes proyectos
de equipamiento e instalaciones que apoyan su operación. Pero, para
avanzar en la búsqueda de soluciones hay que hacer intervenir a los es-
tudios de demanda y sus dos subvariables, porque cada una de ellas
aporta su cuota de información para encuadrar la elaboración de cual-
quier programa de actividades.
Tipo de demanda
Cuando se llega ala identificación de proyectos tomando en cuen-
ta únicamente la información suministrada por las tres variables anterio-
res {escala del problema, recursos de capital y medio íTsico) se corre el
peligro de proponer cosas que luego no prosperarán. Esto se debe, sim-
plemente, a que no se consultó a los consumidores potenciales, cuyos
gustos y necesidades pueden no coincidir con los tipos y calidades de
los servicios pensados por el proyectista. También es posible que aun-
que en la actualidad existan consumidores, el proyecto de un nuevo res-
taurante no prospere porque la plaza está saturada debido a que la deman-
da permanece estancada. Asimismo, podría suceder que en otra parte
de la misma ciudad, hasta el momento no se hubiera construido un cen-
tro comercial planteado como punto de encuentro de los adolescentes.
Esto sólo porque a nadie se le ocurrió realizar una encuesta a ese segmen-
to de edad para descifrar cuáles son sus expectativas no satisfechas, en-
ROBERTOBOVLLO\9

iré las cuales figura en primer término que no halla qué hacer por las
lardes y por las noches. En consecuencia, para conocer el tipo de deman-
da hay que realizar las siguientes tareas;
• Análisis cuantitativo.
• Análisis cualitativo.
Análisis cuanütativG
A efectos de calcular la demanda de un proyecto turístico cual-
quiera, primero hay que determinar en qué Upo de lugar se va a locali-
zar. Si es en un área apartada, de la cual no existen antecedentes, no ea-
be otra posibilidad que estimar la demanda con base en casos análogos
y en el estudio de las características generales de la zona turística don-
de se encuentra el terreno elegido. A partir de esos dos tactores y de la
naturaleza del proyecto, por tanteo se llega a un número que por ser
una meta a alcanzar toma el nombre de demanda-objetivo. En cambio,
si el proyecto se ubica en un centro turístico, lo aconsejable es definir el
promedio de la demanda simultánea en alta temporada7 y luego (me-
diante una encuesta) se determina en la población turística la propen-
sión al consumo de los servicios que ofrece ese proyecto. Después de
haber obtenido este dato hay que comprobar a cuánto asciende la oferta
del mismo servicio y si el mercado está subabastecido, sobreabasteeido
o en equilibrio. La conclusión es que solamente si se da el primer caso,
el proyecto puede materializarse sin correr el riesgo de tener que compe-
tir por una demanda insuficiente.
' . '
1. La fórmula pata calcular la demanda .simultánea en un centro turístico es:
Ts = H x Fo x Fr
o, si no,
Ts = T x E
Di
! ,' "'" ''" ,'
Ts= Turistas simultáneos
H = Número de habitaciones
Fo= Factor de ocupación de las habitaciones durante la temporada alia
Fr = Facior de rendimiento de cada habitación de dos plazas
T = Número de turistas durante la temporada analizada
E = Estadía promedio
Ul- Duración de la temporada í','h
Para obtener más información sobre el manejo de estas fórmulas, véase Btiullón. Roberto.
Las municipios turísticos. Editorial Trillas. México. 1990. Pag. 83-92. ROBER TO BOULLON
40 PROYECTOS TURÍSTICOS
Análisis cualitativo
Los turistas no tienen todos idéntico comportamiento en cuanto
a su condición do consumidores de los servicios que se les o frecen. Es
así que, después de conocer su volumen o estimarlo si no se cuenta con
información estadística confiable, hay que distinguir entre las siguien-
tes posibilidades a qué ciase de demanda pertenecen;
• Selectiva.
• Popular.
• Masiva.
• Excursionismo,
• Turismo social.
•'ví^'1''
A su vez, cada una de estas íormas de turismo adopta un compor-
tamiento diferente conforme varían en los individuos que las practican
los tres siguientes factores:
', "*$ . ' • ' . ' "
• Origen.
• Tramo de edad.
• Capacidad de gasto.
El dato sobre el origen sirve para descubrir los matices que pue-
den caracterizar el comportamiento, como consumidores, de las personas
que integran una misma forma de turismo (por ejemplo: popular) pero
que provienen de distintas pía/as de mercado emisor.8 Una vez que he-
mos aprendido cómo se desagrega una forma de turismo según su origen,
hay que repetir el análisis pero esta vez para separar a la demanda por
tramos de edad y capacidad de gasto -un joven de quince años no tiene
los mismos gustos ni el dinero que un adulto de cincuenta años-.
Nivel de la oferta
Un método práctico para descubrir qué es lo que debe hacerse es
verificar el inventario de la planta turística, buscando responder a las
siguientes preguntas:
• ¿Qué es lo que está bien?
• ¿Qué es lo que está mal?
'''' ' •
8. Se denomina plaza de mercado emisor a las ciudades donde residen los turistas que visitan
un lugar, las cuales pueden variar desde una capital hasta una pequeña ciudad de provincia.
41

• ¿Qué es lo que está desaprovechado1.'
• ¿Qué es lo que falta?
Las dos primeras preguntas son cxcluyenles, en el sentido de
que lodos los elementos de la planta deben quedar anotados en una u
otra de esas opciones. El tercer interrogante retorna el inventario para
determinar, entre los elementos de los grupos anteriores, cuáles están
desaprovechados -entendiendo por ello que funcionan por debajo de su
capacidad-. La última pregunta se enfoca a determinar las carencias de
la planta instalada, para lo cual hay que auxiliarse con la información
que se obtuvo al definir ^jerarquía del sitio, las actividades posibles y
el estudio de las expectativas de la demanda tema este que se explicará
a continuación:
Expectativas de la demanda
Esta variable, que complementa la variable tipo de demanda,
implica investigar para cada uno de los tramos de edad pertenecientes a
cada una de las cinco formas de turismo mencionadas en el análisis
cualitativo cuáles son las motivaciones que los impulsan a visitar el si-
tio en estudio y las actividades que les gustaría practicar durante el
tiempo que piensan permanecer allí.
Elaboración de estudios auxiliares
Es posible que al estudiar cualquiera de las seis variables de
identificación, que acabamos de explicar, aparezcan complicaciones de
tal magnitud que superen el conocimiento que se tiene sobre el lema.
En esas circunstancias, si no se quiere correr el riesgo de tomar decisio-
nes desconociendo algunos detalles o todo lo que se refiere a la forma
de comportamiento de alguna variable hay que realizar los estudios
auxiliares, cuyos contenidos y finalidades se explican brevemente a con-
tinuación:
• Estudio de mercado. Es útil para conocer las expectativas del
consumidor, el volumen de la demanda, las posibilidades, los canales y
las condiciones de venta en las principales plazas de mercado emisor,
los precios vigentes en el mercado donde se pretende comercializar el
producto que va a originar el proyecto en estudio y el comportamiento
de la competencia.
42 PROYECTOS TURÍSTICOS
• Estudio ecológico. Necesario para definir en ios atractivos natu-
rales la capacidad de carga en las zonas de uso intermedio o restringido y
determinar las razones técnicas que justifican la delimitación de zonas
intangibles. Asimismo, el estudio ecológico debe explicar el origen de los
estándares utilizados para determinar las capacidades de carga y los crite-
rios seguidos para establecer los periodos de veda al uso turístico.
• Estudio paisajístico, Dirigido a establecer la calidad escénica
del sitio -sea éste natural o urbano- y sus potencialidades de uso turísti-
co. Si el paisaje es natural hay que estudiar la estructura, forma nítida y
diferenciación de las imágenes que se obtienen desde los puntos y trayec-
tos de observación. Si el paisaje es urbano hay que definir a qué clase
pertenece mediante la definición de las siguientes variables: tipo de ur-
banización, nivel socioeconómico, estilo arquitectónico, topografía, tipo
de calle, tipo de pavimento y tipo de árbol.9
• Estudio urbanístico. Orientado a descubrir los problemas y con-
flictos de uso que afectan al funcionamiento específico de los centros
turísticos y definir sus tamaños óptimos, límites de crecimiento y zonifi-
cación así como para fundamentar el porqué de los perfiles urbanos re-
comendados, de las restricciones y las condiciones establecidas en los
códigos y reglamentos de construcción que se propongan.
• Estudio de ingeniería. Enfocado a determinar las capacidades
de carga del suelo elegido para construir sobre é!7 analizar los consu-
mos, las fuentes de provisión y red de distribución de agua potable y
energía. También se definirán los sistemas de tránsito, las comunicacio-
nes y la eliminación de aguas negras y residuos.
Identificación
Después de haber definido las necesidades insatisfechas, estu-
diado las variables de identificación y elaborado los estudios auxiliares
el proceso culmina en la selección de proyectos, tarea que ahora puede
realizarse con un mayor grado de certidumbre gracias a la información
aportada en las etapas anteriores.
9. Para ampliar el conocimiento de este lema véase Boullón, Roberto. La planificación de¡
espacio turístico. Editorial Trillas. México. 1990. Pag. 93-139 y 162-190.
ROBERTO BOULLÓN 43
 Proyecto 26: Playas de Punta del Este
Sólo falta reiterar que el hilo conductor de este procedimiento es
la observación sistemática del área de estudio que permite descubrir Sin llegar a ser de primera magnitud, la base natural de las playas
además de los elementos analíticos mencionados, cómo funciona el siste-
de ia 7,ona es buena pero su limpieza y equipamiento no están a tono con
ma turístico en cuanto a la interrelación oferta-demanda y cuáles son
su valor intrínseco, ni con la magnitud e importancia del espacio urbano
las tácticas que está ulili/ando el emprcsariado local para llevar adelan-
que se ha desarrollado gracias a ellas. Esta deficiencia es importante
te sus negocios. Pero con esto no basta, pues poco se lograría sino se
porque no es aconsejable que un centro turístico que vive de las playas se
respalda lo anterior con un conocimiento lo más detallado posible so-
despreocupe de su cuidado. En este sentido debe estudiarse toda la iínea
bre cómo se comporta el fenómeno y qué modalidades adoptan las empre-
de la costa y revisar el estado de mantenimiento de las obras allí construi-
sas en otros ambientes nacionales e internacionales. De no ser así, la
das, para reparar las partes deterioradas y reponer, donde falte, la vegeta-
ausencia de información vinculada al tema deja a los técnicos en inferio-
ción decorativa. Hay que estudiar nuevos accesos vehiculares y peato-
ridad de condiciones en el momento de concebir las soluciones. En este
nales, diseñar áreas de estacionamiento, definiendo en cada playa la ubi-
sentido el análisis de casos análogos se agrega como otro instrumento
cación y los tamaños para posteriormente otorgarlos en concesión bajo la
que puede aportar ejemplos muy valiosos sobre posibilidades, alternati-
condición de que el adjudicatario elabore el anteproyecto arquitectónico,
vas y apologías de proyectos ya construidos en otras partes, probados
lo presente al municipio para su aprobación y ejecute la construcción.
en cuanto a sus defectos y virtudes.
Algunos de los actuales restaurantes implantados en la franja de
Finalmente, para no caer en confusiones hace falta organizar la
arena, que fueron levantados para atender a los bañistas, son de buen
información y completar el pensamiento analítico con el pensamiento
diseño arquitectónico pero otros carecen de esa cualidad. Una comisión
creativo. En primer término, descartar todo aquello que por más intere-
de especialistas debe inspeccionarlos a todos para sugerir, cuando co-
sante que sea no tiene relación con el caso que se está estudiando, en se-
rresponda, la mejora de su equipamiento, el agregado de los servicios
gundo lugar para jerarquizar lo que se juzgó útil y en tercero para hacer
que falten, el embellecimiento de sus fachadas y del espacio inmediato.
intervenir a la intuición que siempre debe estar presente cuando se tra-
El estudio de este problema debe determinar si el número actual de res-
ta de encontrar a un problema su mejor solución. taurantes es suficiente o si es necesario incrementarlo. Si sucede lo se-
gundo, hay que focalizar los terrenos apropiados y establecer con toda
Formulación de proyectos claridad las condiciones que deben satisfacer los nuevos edificios. Tam-
bién hay que analizar la alternativa de instalar en cada playa por lo me-
El paso siguiente a la identificación de un proyecto es su defini-
nos un conjunto que contenga, además del restaurante, un servicio de
ción, mediante una explicación técnica cuyos niveles de profundidad son:
alquiler de sombrillas, equipo y embarcaciones deportivas, más una pe-
queña área comercial, sauna y piscina al aire libre con agua climatizada
• Perfil general. preparada para cubrirse al final de la temporada de verano. Para hacer
• Perfil detallado. factible este proyecto debe estudiarse técnicamente el tiempo de dura-
• Estudio de prcfactibilidad. ción de la concesión, de modo que esta variable impulse la participa-
• Estudio de factibilidad. ción de la actividad en su financiamiento.

Perfil general • • ' ! ' • . ' , ' • ' ' ' * , . '•'• ,'.'i..' ' , 1 ' >'' • ' i Perfil detallado
Es una descripción global de la idea para hacer conocer, de la
Es una descripción del mismo orden que la explicada en el pun-
forma más simple y breve posible, en qué consiste y cuáles van a ser los
to anterior, con la diferencia de que su tratamiento es más sistemático
resultados que se lograrán con su aplicación. A modo de ejemplo, a
pues se ordena en los siguientes puntos y que se explican según un
. continuación se transcribe uno de los proyectos identificados en los li-
ejemplo elegido:
ncamientos del Plan de Desarrollo Turístico de Uruguay: . i ' ' i • >': ' :
PROYECTOS TURÍSTICOS ROBERTO BOULLON 45
44
 • Localización.
•Ubicación.
• Objetivo de la inversión.
• Características técnicas de la obra.
• Interdependencia.
• Justificación.
• Apreciación de prioridad,
• Orden de magnitud de la inversión.
• Origen de la financiación.
Proyecto 1. Indios Makas
• Localización: Asunción del Paraguay.
• Ubicación: Reducción Indígenas Makas.
• Características de la obra: comprende dos subproyectos, Em-
barcadero y Museo de Sitio.
• Plazo y prioridad: corto plazo, primera prioridad.
• Orden de magnitud de la inversión: 115.000 dólares.
• Origen de la financiación: crédito de organismo internacional,
i técnica del museo. Posteriormente, con esa documentación llamará a
Subproyecto de Embarcadero
• Características de la obra: Se trata de remplazar en forma total
el muelle existente, el cual debido a su mal estado de conservación es
obsoleto. Para mantener el carácter del lugar, el nuevo muelle se construi-
rá en madera trabajada rústicamente agregándole una baranda de protec-
ción a la planchada de embarque y desembarque de pasajeros. Esta
obra se completará mejorando el sendero de acceso a la reducción, re-
cubriendo con troncos (enterrados de punta) el piso que se cubre de lo-
do después de cada lluvia y plantando a ambos lados del sendero una
doble fila de palmeras con intervalos a tresbolillo.
• Interdependencia: La Comisión Coordinadora del Plan, en coor-
dinación con el Ministerio de Obras Públicas, contratará los servicios
profesionales para la elaboración de la documentación de obra y para la
ejecución de la misma llamará a licitación pública.
• Justificación. Este proyecto facilitará el uso turístico del lugar
mejorando el aspecto del área de aproximación y la calidad de la expe-
riencia del viaje dando seguridad a los turistas.
• Orden de magnitud de la inversión: 14.000 dólares.
46 PROYECTOS TURÍSTICOS
Subproyecio para Museo de Sitio
• Ubicación: Al final del sendero de acceso.
• Características de la obra: Construcción de un edificio de apro-
ximadamente 500 metros cuadrados, cuyo aspecto exterior responda a
las formas arquitectónicas que caracterizan las viviendas de los makas,
sin caer en imitaciones folclóricas. Funcionalmente debe contar con un
depósito, oficina del administrador, control de acceso, servicios sanita-
rios (diferenciados para el público y empleados) y sala de exposición.
Esta última, además de la muestra de objetos típicos debe explicar la
historia y costumbres de la raza ilustrando la información seleccionada
con fotografías, grabados, mapas, dibujos, gráficas y maquetas que repre-
senten escenas o acontecimientos notables de su historia y costumbres.
Se analizará en el proyecto definitivo la factibilidad económica de una
pequeña sala para proyecciones audiovisuales que podría servir de intro-
ducción a la visita de los diferentes grupos turísticos.
• Interdependencia: La Comisión Coordinadora del Plan redac-
tará las bases de un llamado a concurso para el diseño y organización
licitación pública para la construcción del edificio. Por separado se ges-
tionará ante los organismos nacionales responsables de antropología e
historia su asesor/amiento técnico, el traslado de piezas y testimonios de
la cultura maka, dispersos en otros organismos y museos.
• Justificación: Complementar la oferta turística con instalacio-
nes que servirán para informar al turista (sin caer en anécdotas) ilustrán-
dole con datos confiables sobre la capacidad y limitaciones de la cultu-
ra aborigen de la reducción.
• Entidad responsable: Dirección de Turismo.
• Plazo y prioridad: Corto plazo, segunda prioridad.
• Orden de magnitud de la inversión: 100.000 dólares.
• Origen de la financiación: Ministerio de Obras Públicas.
Estudio de prefactibilidad
La extensión de ios estudios de prefactibilidad depende de la natura-
leza del proyecto. Los más voluminosos son los que corresponden a la crea-
ROBERTO BOVLLON 47
 de artesanías, zona para el público -con espacio para un bar-cafetería,
ción de nuevos centros turísticos (véase en el capítulo 2, el aparvado que se información y venta de libros-, depósitos, administración, vivienda del
refiere a centros turísticos) que pueden abarcar varios tomos divididos en cuidador y servicios sanitarios.
capítulos: el primero corresponde a la descripción y justificación de la pro-
puesta; el segundo al registro de los diseños esquemáticos del planteo urba-
El diseño se estructurará con base en una sucesión de patios con
no, el anteproyecto de las obras arquitectónicas y de ingeniería de los distin-
tos componentes; el tercero al cálculo de los costos de cada una de las etapas galerías donde se instalarán los puestos de venta. La superficie total se-
de construcción; el cuarto al estudio de mercado y al pronóstico de los ingre- rá de 5.990 metros cuadrados, de los cuales 2.570 corresponden a áreas
sos globales con su desagregación por subproycctos: mientras que el último semicubiertas. El partido arquitectónico propuesto se basa en la inten-
al estudio financiero, evaluación financiera y social de las inversiones. ción de flexibilizar las áreas de exposición y venta, manteniendo las ca-
racterísticas de la casa cuzqucfia. Este planteo permitirá un ordenamien-
La otra posibilidad corresponde a proyectos más simples, integra- to por rubros de producción en los diferentes patios, los cuales conser-
dos por un solo elemento o, a lo sumo, un par de ellos como sucede con varán una escala doméstica y el carácter de las ferias tradicionales por-
un hotel de ciudad o un hotel reson. La diferencia entre ambos es que el que los puestos de venta se montarán de acuerdo a la afluencia estacional
primero comprende únicamente el edificio de alojamiento y el otro inclu- de los turistas (véase cuadro 4).
ye además: canchas de tenis, cancha de golf, playa privada y un muelle
para embarcaciones de uso deportivo, Cuadro 4. Subproyecto 102: Dimensionamiento de mercado artesanal
Superficie Estándar Sup. mj
Del primer caso (estudio de un centro turístico) es imposible re- Zona de exposición permanente-musco Estimado 150
producir un ejemplo por lo extenso de esa clase de documentaciones. Depósito de museo y productos Estimado 500
En cambio, sí es posible hacerlo para proyectos simples integrados por Cubierta Administración (10 empleados) 10 mVempl. 100
un solo elemento. En el ejemplo que se presenta a continuación puede Alojamiento para cuidador Estimado 20
Sanitarios públicos (7) 4.30 mVpers. 30
verificarse que la primera parte repite (con pequeñas variantes) el esque-
Sanitarios para artesanos (6) Estimado 20
ma descriptivo utilizado para el nivel de perfil detallado. (Subtotal) (820)
150 puestos de ventas 14.3 mVpuesto 2.150
Proyecto 102: Mercado Artesanal Estar y comer para artesanos 12.5 mVp. simultánea 150
Semi cubierta
6 talleres de demostración 20.0 nrVtaller 120
• Localización: Cuzco. Bar, información, libros Estimado 150
(Subtotal) (2.570)
• Ubicación: Predio ocupado actualmente por el Mercado de Abasto. Exposición, patios y circulaciones 100% puest. de venta 2.150
Descubierta Estacionamiento (10 combis y taxis) 35 mVvehlculo 350
• Objetivo de la inversión; Retirar el Mercado de Abasto del área Carga y descarga Estimado 100
próxima a la estación del tren que conduce a Macchu-Picchu, constru- (Subtotal) (2.600)
yendo en su lugar un centro y un mercado artesanal como respuesta a TOTAL 5.990
una de las acciones estratégicas secundarias que se proponen para re- Fuente: Plan COPESCO - Perú.

vitalizar la artesanía local.
• Características de la obra: El proyecto consiste en un mercado
de ventas compuesto por un centro de exhibición de productos, talleres
de demostración de los procesos productivas y una parte administrativa
una de cuyas funciones será la de orientar al artesano en la comerciali-
zación y el nivel de calidad que deben alcanzar sus productos.
Los elementos funcionales son: 150 espacios para exposición y
venta, talleres de demostración, área de exposición permanente, museo
48 PROYECTOS TURÍSTICOS
Para el quinto año del proyecto se estima que en Cuzco habrá una
población turística promedio de 1.307 personas por día que puede crecer
hasta 1.712 en temporada alta. Esiu implica que en función de la estadía y
la propensión al consumo de e-sie tipo de producto, el centro artesanal con-
tará con una demanda que oscilará entre los 100 y 500 clientes por día.
Por otra parte, el Ministerio de Comercio verificó que la totali-
dad de los artesanos que viven en Cuzco y sus alrededores (350) utili-
'OBERTO BOL'LLON 49
zarán en forma directa o indirecta sus instalaciones. Además, una mues-
tra por cuotas realizada a i 32 artesanos -de los cuales 77 viven en Cuz-
co y sus alrededores- indica que de estos últimos 38 solicitaron la crea-
ción de un mercado artesanal y 26 gestionaron el otorgamiento de crédi-
tos promocionales. También se descubrió que 55 comercializan sus pro-
ductos en Cuzco, 12 en Cuzco y el departamento, 60 venden directamen-
te al público, 16 a intermediarios y 1 a entidades del gobierno.

De lo anterior se deduce que un porcentaje importante de artesa-

nos aspira a centralizar sus ventas en un mercado, pero que requieren
créditos y otras facilidades para comprar materia prima. Además, como
en la actualidad venden en el mismo Cuzco y el departamento, la centrali-
zación de las ventas en un mercado no implicaría mayores desplaza-
mientos que los habituales.

El relevamiento realizado para medir la oferta actual indicó que

existen entre el mercado artesanal, la feria artesanal Inca y el mercado
de artesanías cuzqueña un total de 125 puestos. Con base en esto se di-
mensionó el mercado para 150 espacios de venta, lo que significará un
10% de incremento sobre los puestos existentes que es suficiente para
albergar un tercio del total de artesanos establecidos en Cuzco y el depar-
tamento. Con este número se llega a un estándar de un puesto cada 4,6
turistas compradores por día, en el año cinco del proyecto. Si bien esla última
relación es baja, mejora a la actual que es de un puesto cada 2 turistas.

• Justificación: Permitirá separar al mercado central de abaste-

cimientos del mercado turístico y centralizar la producción artesanal
favoreciendo la venta directa de los productores al público. Desde el
punto de vista del funcionamiento urbano, descongestionará la zona
donde se encuentra el mercado central -permitiendo la racionalización
del sistema de tránsito, estacionamiento y transporte urbano- y la conso-
lidación de un foco de actividad turística en la ciudad ya que será el
punto de culminación del circuito turístico IV. Permitirá además expo-
ner las artesanías en un ambiente apropiado, con lo que se espera au-
mentar sus ventas y alentar una mejor producción artesanal.

• Interdependencia: COPESCO en relación EPPA-Perú, SEÑA-

MOS, Ministerio de Industria y Turismo, Ministerio de Comercio, Banco
Industrial y Dirección Regional de Turismo,

• Orden de magnitud de la inversión: 959.866 dólares (véase

cuadro 5).

Origen de la financiación: Crédito de organismo internacional.

50 PROYECTOS TURÍSTICOS