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Contrato de compraventa
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Contrato de compraventa
Índice
Presentación 4
Elementos objetivos 8
Resumen 23
Presentación
El concepto de compraventa lo encontramos en el artículo 1.445 del Código Civil que dispone lo
siguiente:
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
El artículo 1.457 se limita a remitirse a la capacidad general para contratar y señala que “podrán
celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para
obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes”. Añade el artículo 1.458
que “los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente”.
El artículo 1.459 enumera una serie de prohibiciones de contratar y dispone que no podrán
adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna
intermedia:
Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su
guarda o protección.
Los empleados públicos, los bienes de las Administraciones Públicas y de sus organismos públicos,
de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos
que de cualquier modo intervinieren en la venta.
Los magistrados, jueces, miembros del Ministerio Fiscal, secretarios judiciales y oficiales de
Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o
territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir
por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. Esta
disposición regirá para los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren
objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.
Una parte de la doctrina considera que se trata de prohibiciones por razones de orden público de
forma que su contravención determinaría la nulidad de pleno derecho de la compraventa
realizada.
Elementos objetivos
El Código Civil establece reglas especiales cuando el objeto del contrato son créditos o animales.
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a
otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona
determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el
contrato. El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de
uno de los contratantes. Nada impide sin embargo que las partes pacten
que se fije como precio el que viene aplicando habitualmente el vendedor.
Cosa Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del
determinada comercio de los hombres, aun las futuras. Asimismo pueden ser corporales o
incorporales. Respecto de las cosas actuales, el Código Civil dispone: “Si al
tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa
objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido
sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o
reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
convenido”. El Código Civil no se ocupa específicamente de la compraventa
de cosas futuras. Pero al regular el objeto de los contratos en general señala
en el artículo 1.271 CC: “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que
no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre la
herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que
aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras
disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.056”.
De acuerdo con el artículo 1.450 del Código Civil, la compraventa es un contrato consensual de
forma que se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si
hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se
hayan entregado.
Se trata de una aplicación del principio recogido en el artículo 1.254 según el cual:
“El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa” y del artículo 1.258, ambos del Código Civil, según el cual “los contratos
se perfeccionan por el mero consentimiento.”
Principio de Por lo que respecta a la forma, rige el principio de libertad de forma, si bien
libertad de señala el artículo 1.455 que en caso de otorgarse escritura pública, “los
forma gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de
la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario”.
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compraventa riego de pérdida o deterioro de la cosa vendida sin culpa del vendedor,
después de perfeccionado el contrato, lo ha de soportar el comprador. De
esta forma, producida dicha eventualidad, el comprador sigue estando
obligado a pagar el precio, salvo pacto en contrario de las partes.
Artículo 1.452
“El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo
dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182. Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha
aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Si las cosas
fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se
imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste
se haya constituido en mora”.
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El vendedor se obliga a transmitir la cosa vendida pero el Código Civil no exige que esta sea de
propiedad de aquel, sin perjuicio de que las partes pacten que el vendedor se obligue a la
transmisión del dominio. Partiendo de estas consideraciones la venta de cosa ajena sería válida y
eficaz, sin perjuicio de las acciones que pudieran asistir al comprador frente al comprador en caso
de que fuera desposeído de los bienes adquiridos. Del mismo modo las partes pueden pactar una
reserva de dominio a favor del vendedor.
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
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Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se
efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o
guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede
trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta.
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se
efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si el comprador la tenía ya en
su poder por algún otro motivo.
Las partes pueden pactar que se produzca la entrega de la posesión con el simple señalamiento
a distancia del bien que se adquiere.
El Código Civil establece una serie de reglas relacionadas con la obligación de entrega:
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Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.
Artículo 1.466
Artículo 1.467
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido
en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el
precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
convenido.
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El propietario no solo se obliga a entregar el bien vendido sino también al saneamiento a que se
refiere el artículo 1.461. En virtud de esta obligación de saneamiento, el vendedor responderá al
comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (saneamiento por evicción) y de los
vicios o defectos ocultos que tuviere (saneamiento por vicios ocultos).
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Según el artículo 1.484, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que
tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de
tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado
menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio
o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Acciones El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los
redhibitorias y gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad
“quanti proporcional del precio, a juicio de peritos (acción “quanti minoris”).
minoris”
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Vicios ocultos en la edificación. La Ley establece unas reglas especiales para la edificación,
entendiendo por proceso de la edificación, la acción y el resultado de construir un edificio de
carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal sea de los determinados en la
propia Ley.
Artículo 1.488
Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso
fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó
con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala
fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.
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“El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el
contrato. Si no se hubieren fijados, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega de la cosa vendida.”
Como consecuencia del carácter sinalagmático de la compraventa el artículo 1.502 del Código
Civil dispone:
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Finalmente hay que hacer referencia a los diferentes mecanismos que específicamente para la
compraventa se prevén en el Código Civil de cara a garantizar los derechos del vendedor.
Según el artículo 1.504 del Código Civil: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera
estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno
derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el
término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el
requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.
Respecto de los bienes muebles, el artículo 1.505 del Código Civil dispone que “la resolución de
la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de
vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o,
presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se
hubiese pactado mayor dilación”.
Según el artículo 1.503: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa
inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no
existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124”.
Arras
Asimismo hay que hacer referencia al pacto de arras si bien el mismo puede garantizar no solo el
interés del vendedor sino también el interés del comprador.
Pacto de arras
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Resumen
El estudio del contrato de compraventa, distinguiendo los aspectos más relevantes como son los
elementos subjetivos, en particular, las prohibiciones de contratar; los elementos objetivos, como
son el precio y la cosa vendida así como los elementos formales, teniendo en cuenta el carácter
consensual del contrato y el principio de libertad de forma.
Por lo que respecta al contenido del contrato, esto es a los derechos y obligaciones de las partes,
las obligaciones del comprador consisten en el pago del precio mientras que las del vendedor son
más complejas y comprenden no solo la obligación de entrega sino también la de responder del
saneamiento pro evicción y vicios ocultos.
Recuerda finalmente que cuando el objeto de una compraventa es un bien inmueble, las
disposiciones del Código Civil se entienden sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
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