PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL O DE APARIENCIA

(PRESUNCIÓN) DE VERDAD

1. ORIGEN HISTÓRICO. La propiedad se transfiere normalmente por actos de

intercambio entre vendedores y compradores, pero ello exige que el vendedor sea titular
del derecho, pues, en caso contrario, nada puede transmitir. El principio romano nemo
plus iuris es de una lógica implacable, debido a que una regla de este tipo es tan obvia
que los sistemas jurídicos actuales ni siquiera la contemplan de manera explícita, pues la
dan de superpuesta.

No obstante, el derecho germánico antiguo veía las cosas desde una perspectiva distinta,
lo importante no era contar con un título o causa válida de la adquisición, sino con la
posesión no-viciosa.

Finalmente, el principio de legitimación registral recibe su primera consagración

legislativa en el código Civil Alemán de 1896, lo que ha sido replicado en algunos
ordenamientos.

2. DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS. El principio de legitimación de exactitud

de las inscripciones, significa que existe concordancia entre la realidad jurídica y el
contenido de las inscripciones. El resultado es que, prima facie, el titular del derecho se
corresponde con el titular de la inscripción, como toda presunción, esta constituye una
norma referente a la carga de la prueba, por lo cual el sujeto con derecho inscrito solo
necesita fundarse en el registro, pero con el límite propio del efecto (mayor o menor) que
producen las inscripciones según el esquema legal.

Esta presunción tiene importancia en el orden procesal (civil, penal o administrativo),

pero, fundamentalmente en el extrajudicial. Sus principales caracteres son los siguientes:

 Es una presunción iuris tantum, pues admite prueba en contrario. La presunción

de exactitud se refiere a la coincidencia entre el registro y la realidad jurídica,
pero no a la validez de los actos jurídicos.
 Es una presunción de derecho, en tanto la circunstancia de la inscripción hace
reputar al titular como propietario o titular de un derecho.
 Es una presunción de derecho que funda una apariencia significativa, con el fin
de tutelar la confianza de los terceros de buena fe.
3. PRESUPUESTOS. La inscripción registral constituye una prueba especialmente
privilegiada (“título de propiedad”), por cuanto se basa en cuatro elementos muy
importantes que la sustentan:

i) titulación pública

ii) calificación del registrador

iii) tracto sucesivo

iv) orden temporal de las inscripciones

4. FUNCIÓN. La legitimación es una presunción de exactitud prima facie, cuya función

es simplificar la prueba de las situaciones jurídicas y facilitar la actuación práctica de los
derechos subjetivos; por tanto, evitar las dificultades y complicaciones que significaría la
investigación de la realidad y validez de cada título de adquisición. La intervención del
estado ofrece los medios para crear un modo fácil y claro de conocer las situaciones, con
la seguridad suficiente para la vida jurídica normal.

5. ALCANCES DEL PRINCIPIO. La legitimación es una presunción de exactitud que

se aplica en todas las inscripciones, sin vicios, siempre que se trate de cadena única, pero
no en el caso de duplicidad de inscripciones, pues los principios registrales se neutralizan
entre sí.

6. EFECTOS EN EL ÁMBITO DE LOS DERECHOS

En el aspecto sustantivo, se presume que el titular registral es el verdadero titular en el

tráfico jurídico, ha de ser tenido como tal, mientras no se pruebe lo contrario. El que se
apoya en los datos del registro tiene la confianza y la certeza producida en virtud de la
presunción favorable del asiento registral: existencia del derecho, legalidad del título de
adquisición, certeza del titular y de las cargas inscritas y no de las otras. Por tanto, se trata
de la certeza impuesta, principalmente, en el ámbito del tráfico privado, y hace referencia,
particularmente, al ejercicio del derecho inscrito.

6.1. CONTENIDO. La eficacia legitimadora de la inscripción comprende el derecho

civil, procesal, constitucional, administrativo, y, en general, todos los ámbitos jurídicos,
sea el tráfico ordinario, como en el proceso judicial, y opera de forma activa (a favor del
demandante) o en forma pasiva (en perjuicio del demandado).
6.2. LEGITIMACIÓN Y PUBLICIDAD FORMAL. En cualquier caso, la
legitimación registral se comprueba con las copias o certificados, cuya finalidad es
trasladar la publicidad sustancial (dentro del registro) a la publicidad formal (fuera del
registro), que es la única forma para que el ciudadano acceda a la información.

6.3. LEGITIMACIÓN Y PROCESO JUDICIAL. Produce consecuencias procesales

de tres órdenes dentro del proceso judicial:

- El titular registral como demandante.

- El titular registral como demandado.
- El titular registral como tercero.

7. EFECTOS EN EL ÁMBITO DE LOS ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN

La legitimación se aplica de modo diverso según el tipo de asiento registral, sea la

inscripción, cancelación y/o anotación preventiva, lo que constituye el ámbito formal del
principio.

El art, 2013 CC alude en forma restrictiva a la “inscripción” como asiento beneficiado

con la legitimación. Mientras tanto, el artículo VII RGRP se refiere en forma extensiva a
los “asientos”, en general define como el asiento que publica un derecho consumado o la
modificación de uno anterior, por el cual se proclama una situación jurídica definitiva,
por tanto, se trata de un asiento principal, definitivo y de carácter positivo, que constata
el título constituyente o modificativo del derecho.

Por su parte, los asientos de cancelación tienen carácter negativo, en tanto extinguen
derechos o, describen derechos anteriores, encontrándose en condición de accesorios del
asiento previo de inscripción o anotación preventiva, a los cuales extingue.

8. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN ES NORMA PROCESAL

La clásica distinción entre norma sustantiva y procesal no puede obviarse. Por la primera
se reconocen derechos y obligaciones en las relaciones jurídicas sobre los bienes de la
vida, por la segunda, en cambio, se trata de hacer efectivos esos derechos y deberes
mediante el cauce de procedimientos legales resueltos por una autoridad.

El carácter de norma procesal conlleva que el principio de legitimación no atribuya

derechos - como ocurre con la fe registral.
9. LEGITIMACIÓN DEL TÍTULO INSCRITO O LEGITIMACION DE LA
INSCRIPCION

La adquisición de los derechos se realiza por medio de títulos jurídicos reconocidos por
la ley, tales como el contrato, la usucapión o la herencia, entre otros. El registro publica
los títulos mediante inscripciones, pero no los crea; por tanto; la inscripción no es otra
cosa que la constatación formal y pública de un título, por lo que se encuentra en clara
relación de dependencia.

Por lo tanto, la legitimación corresponde al título inscrito, que es la causa eficiente de la

adquisición de los derechos en el sistema patrimonial peruano, por tanto, lo realmente
protegido es el título, y no la mera inscripción, que no es otra cosa que un apretado
resumen del título cuya autoría no corresponde a las partes, sino a un funcionario público,
que obviamente no puede originar los derechos.

10. LA INSCRIPCIÓN ES APARIENCIA

10.1 VERDAD OFICIAL O APARIENCIA DE VERDAD. La primera de ellas

considera que: “el registro es prueba de la propiedad, no se trata solo de publicar sino
también de garantizar lo publicado. Lo inscrito goza de presunción de exactitud y
prevalece el asiento respecto del título. Por su parte, la segunda tesis se basa en una
concepción diferente, pues la matriculación, como en el caso peruano, no constituye
verdad absoluta, ni deroga los derechos anteriores, pues falta norma expresa que sustente
tan exagerada consecuencia jurídica.

Por tanto, el principio de legitimación, correctamente entendido, en sentido realista o

relativo, se aplica a lo largo de la cadena de transmisiones registrada, pues constituye la
base de la fe pública registral a favor de un tercero, pero no avanza sobre la cadena
paralela, salvo que entre ambos titulares haya un causante común, con lo cual, la hipótesis
se reconduciría a una doble venta regulada por la inscripción declarativa.

10.2 CONCORDANCIA ENTRE FORMA Y REALIDAD. El registro crea apariencia

(aspecto exterior) que se convierte presuntamente en derecho subjetivo, sin embargo, ello
plantea el problema de confrontar la realidad con la imagen formal, pues, aun con los
mayores esfuerzos que pudiese realizar, tanto la sociedad como el Estado, siempre se
producirán discrepancias entre una y otra.
10.3. CONCORDANCIA ENTRE FORMA Y REALIDAD: PROPUESTAS DE
POLÍTICA JURÍDICA.

La política jurídica implica que el legislador conoce los problemas de la sociedad,

propone fines, y sobre dicha base construye soluciones jurídicas que sirvan para el logro
de tales propósitos.

10.4. ¿ES DESEABLE LA PLENA CONCORDANCIA? Sin embargo, la

concordancia perfecta entre forma y la realidad no solo es posible, por la complejidad de
las relaciones jurídicas, sino que tampoco es deseable, en forma generalizada u obsoleta,
pues el reconocimiento exclusivo de títulos de puro papel petrifica la vida social hasta el
punto que los titulares podrían ser meros fantasmas que no existen, no aparecen, ni usan
o disfrutan, pero el sistema legal, pese a todo, los tendría que respetar, con lo cual se
desperdicia la riqueza y se evita que esta circule a los usos más beneficiosos; en cambio
el reconocimiento del puro hecho podría disolver la propiedad como punto de partida
estable para las inversiones y el desarrollo.

10.5 LÍMITES DE LA LEGITIMACIÓN (EXTRÍNSECOS O ÍNTRINSECOS)

Los límites extrínsecos son aquellos hechos sobre los que directamente no opera la
legitimación, pues exceden su natural ámbito de aplicación, como ocurre con las
restricciones legales de la propiedad o el dominio público. Ninguna inscripción del
mundo cambia la naturaleza de una playa, que es bien de todos, y lo mismo sucede cuando
la normativa urbanística prohíbe construir, pues la inscripción no hace permisible lo que
la ley impide. En tales casos, la legitimación no produce presunción alguna en concreto
(en sentido específico), ni en abstracto (en sentido general).

Por su parte, los límites intrínsecos están referidos exclusivamente al caso particular, en
tanto el interesado puede desvirtuar la legitimación en su concreta situación, mediante la
oportuna prueba en contrario, que permita anular, rectificar, corregir o modificar el
sentido de la inscripción.

10.6. LÍMITES EXTRÍNSECOS DE LA LEGITIMACIÓN.

La legitimación es una presunción de concordancia entre la forma y la realidad, pero ello

solo opera en el ámbito propio del registro, que no es otro que el de las titularidades
jurídicas. Fuera de ello, la legitimación no juega papel alguno, por lo que se trata de
limitaciones externas o extrínsecas.
Algunos de los límites.

En primer lugar, la legitimación solo opera respecto de los datos jurídicos de los que
informa el registro, pero no de los que son noticia incidental, sin mayor constatación, o
cuando se limita a reproducir lo que dice otro título.

En segundo lugar, la legitimación no opera sobre los datos de hecho, pues el registro solo
asegura titularidades jurídicas, pero no hechos que pertenecen a la esfera de la realidad
material.

En tercer lugar, la legitimación tampoco actúa cuando se trata de los sectores excluidos
de la publicidad, como las limitaciones legales de la propiedad, la zonificación, el
dominio público, la condición urbana o rural de un predio, el cumplimiento de los
parámetros urbanísticos y edificatorios, entre otros.

En cuarto lugar, se encuentra el choque frontal que se produce entre la legitimación del
registro y la posesión; y si bien el tema parece controversial, sin embargo, la ventaha
definitiva siempre la tiene la posesión convertida en usucapión, por lo que se trata de un
nuevo límite extrínseco del registro.

10.7. LÍMITES INTRÍNSECOS DE LA LEGITIMACIÓN (DEESTRUCCIÓN DE

LA LEGITIMACIÓN)

Es frecuente que el registro no coincida con la realidad, por contener información

desfasada o directamente equivocada, en tal caso, y por medio de la oportuna prueba en
contrario, la legitimación del registro se derrumba. Los límites intrínsecos se presentan
cuando el registro no rige, sino la realidad.

11. CORRECCIÓN DEL REGISTRO POR NULIDAD DE INSCRIPCIONES

LA INSCRIPCIÓN NO CONVALIDAD LOS ACTOS QUE SEAN NULOS O

ANULABLES. La inscripción susceptible de nulidad, que solo es “apariencia”, es
incompatible con el registro de “verdad oficial”, pues, el primero no convalida los vicios,
mientras el segundo, sí, por tanto el registro peruano es, claramente, uno de apariencia de
verdad, pues cabe la prueba en contrario.

11.1. NULIDAD DEL TÍTULO Y NULIDAD DE LA INSCRIPCIÓN. El registro

inscribe títulos casuales, en los que no puede haber escisión entre el derecho y el título
que lo causó; por tanto, la inscripción no tiene sustantividad propia, y solo se mantiene
en tanto subsiste el acto o contrato que le dio origen. La consecuencia de tal premisa es
que, una vez declarada la nulidad del contrato, también ocurre lo propio con la
inscripción, pues carece de objeto, y no tiene derecho alguno por publicar.

En la actualidad puede reputarse consolidado el criterio por el cual la nulidad del acto
conlleva automáticamente la nulidad de la inscripción.

11.2. ¿ES NECESARIO EMPLAZAR A LA ENTIDAD REGISTRAL EN UNA

DEMANDA DE NULIDAD? Un punto discutido es si la entidad registral que asentó
la inscripción nula debe ser emplazada en el proceso judicial. El viejo reglamento de 1968
tenía una disposición expresa en donde negaba legitimación procesal pasiva al Estado.
Por el contrario, el actual reglamento no contempla la hipótesis, aunque es evidente que
debe mantenerse la doctrina anterior, siempre que se trate de nulidades sustanciales en las
que la entidad registral o el registrador no será perjudicados con lo que se resuelva en el
proceso judicial.

11.3. PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA NULIDAD DE INSCRIPCIONES. La

pretensión de nulidad de acto jurídico prescribe a los diez años (art. 2001° -1 CC), pero
no existe disposición alguna sobre el plazo de prescripción extintiva de la nulidad de
inscripción registral. No obstante, la Corte Suprema ha establecido que deberá aplicarse,
en tal caso, el plazo referido a la nulidad de los actos jurídicos, esto es, diez años. Así lo
señala la Casación N° 100-99-ICA, de 03/07/2001, emitida por la sala constitucional y
social.

11.4. NULIDAD DE INSCRIPCIONES POR VÍA ADMINISTRATIVA. La

legitimación no se rompe solo con la declaración judicial de nulidad, sino también por
medio de resolución administrativa, conforme lo permite la ley 27444, en tanto dichas
entidades pueden declarar la nulidad de oficio de sus propias resoluciones (art. 202) o
revocar las mismas. En tal sentido, la inscripción no dota de particular estatuto el acto
administrativo, el cual puede anularse por otro acto de contra imperio, sin necesidad de
pasar por el tamiz judicial.

12. CORRECCIÓN DEL REGISTRO POR SENTENCIA FIRME.

El registro pude contener información equivocada o inexacta por múltiples causas:

verdadero propietario con título no inscrito de mala fe, duplicidad de partidas en el que
se declara el mejor derecho de uno de los titulares, propietario por usucapión o accesión,
propietario con mejor derecho por fortaleza de su título como podría ocurrir con cadena
iniciada con titularidad estatal o de comunidad campesina, entre otros. Pues bien en esos
casos, la corrección del registro se logra con una sentencia firme que descarta la
apariencia creada por las inscripciones, pero la sentencia no declara la “nulidad” de la
inscripción, (art. 2013 CC), pues, en realidad, basta cualquier decisión judicial en proceso
ordinario, cuyo mandato expreso o implícito sea controvertir o destruir la apariencia
registral. En tal condición se encuentra la acción reivindicadora, la declarativa del
dominio, la tercería de propiedad o la usucapión, que no conllevan la nulidad de la
inscripción anterior, pero que da entrada a una nueva situación jurídica que pone fin,
elimina, descarta o corrige la anterior. Por el contrario la vía sumaria del amparo
constitucional no constituye la vía idónea para discutir la validez de la inscripción
registral o la existencia de un mejor derecho de propiedad, pues, en tales casos, se requiere
un proceso ordinario en el que se pueda actuar y discutir prueba a efectos de refutar el
valor de la inscripción, salvo que se trate de vicio o irregularidad manifiesta, como ocurre
en las confiscaciones o expropiaciones de hecho realizadas por el Estado, en
contravención del procedimiento constitucional y legal.

Por tanto, la legitimación queda descartada con cualquier sentencia o resolución judicial
que enerve el contenido de la inscripción anterior, sin que esta se anule, siempre que la
última sea incompatible con la anterior.

13. CORRECCIÓN DEL REGISTRO POR “CANCELACIÓN” EN CASO DE

FALSEDAD O SUPLANTACIÓN

El art. 2013 CC establece que la nulidad de las inscripciones se declara por resolución
judicial, razón por la cual, existe un dogma fuertemente arraigado en el sentido de que
todas las nulidades de inscripción requieren declaración del órgano jurisdiccional; pero
como todos los dogmas, este también carece de explicación racional. Por tanto esta verdad
indiscutible se puso en entredicho, ya, en la versión original del reglamento general de
2001, mediante los supuestos especiales de cancelación de inscripciones (arts. 95 y 96
RGRP), lo que procede cuando se trata de vicios de suma gravedad que se presentan en
la sustentación del procedimiento o al extenderse el asiento registral. Si estos casos se
resuelven en vía registral -como parece correcto- o se derivan al órgano jurisdiccional,
ello es una simple cuestión de política jurídica, es decir de libre opción para el legislador
cuya decisión se sustenta, básicamente, en cuestiones de oportunidad o conveniencia.
14. CORRECCIÓN DEL REGISTRO POR TÍTULO MODIFICATORIO.

La legitimación no solo se destruye con resolución judicial o administrativa, pues también

cabe que el negocio jurídico documentado de modo fehaciente pueda enervar la
presunción, sin necesidad de modificar la inscripción. Un caso sencillo es el siguiente: si
el titular registral es “A”, entonces se le presume propietario, sin embargo, si “B” exhibe
el contrato por el cual “A” le vendió el inmueble a “B”, entonces la presunción de
exactitud queda desvirtuada, aunque el registro se mantenga inalterable. En este caso no
se requiere anular o rectificar la inscripción, pues basta exhibir la prueba fehaciente que
sirva para desvirtuar la presunción.

15. CORRECCIÓN DEL REGISTRO POR RECTIFICACIÓN.

El registro es reflejo de la (única) realidad; por lo que no cabe una verdad formal o ficticia;
además, la inscripción depende del título o de los antecedentes registrales; por tanto, y en
virtud de ambos criterios, se concluye que siempre es posible rectificar una inscripción a
efecto de que sea concordante con la realidad jurídica, aun cuando el error recaiga sobre
un titular anterior, pues la primacía de la realidad opera en todos los casos, sea en asiento
vigentes, sea en asientos históricos.

16. SOBRE LA PROPUESTA DE CONTRASEÑA REGISTRAL PARA SALVAR

LAS INSCRIPCIONES.

El fraude inmobiliario pone en entredicho la seguridad del registro, pues las inscripciones
resultan fácilmente superadas con títulos falsos. En tal sentido, han abundado las
propuestas, mejores o peores para afrontar el problema.

Contraseña Registral. Debemos tener una contraseña por cada partida de muebles e
inmuebles registrados. A la manera de los bancos, quien pretenda ingresar en la partida
para modificarla debe consignar una contraseña secreta en la ventanilla de los registros
públicos. Todo propietario registral debe contar con una contraseña que se le otorga desde
la inmatriculación, con la posibilidad de cambiarla cuantas veces quiera. Los criminales
podrán sustituir personas y documentos, pero jamás una contraseña de al menos cuatro
dígitos