TALLER

“VALOR DE TASACION”

Sesion No. 1
Econ. Mirella Alferrano D’Onofrio
 CONCEPTOS GENERALES QUE SE DEBE TENER EN
CUENTA EN LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
AFECTADOS POR LA EXPROPIACION PARA EJECUTAR
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
(LEY NR. 30025)
 Definición del valor
 Expropiaciones
 Lucro Cesante
 Daño Emergente
 Métodos de Estudio de mercado
 Métodos de la Rentabilidad Aplicada a la indemnización
(Método del valor presente), (TIR)
 Método del Valor Agregado (EVA)

2
¿QUE ES EL VALOR?

 Existen muchas interpretaciones del valor pero,

desde la perspectiva del economista, el valor no es
otra cosa que el grado de utilidad o aptitud de las
cosas para proporcionar bienestar o deleite o para
satisfacer necesidades.

3
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1. Difícil apreciación y precisión

2. No es entendido por todos de igual forma.
3. El sentido de aplicación es muy diferente en uno y
otro caso.
4. El entendimiento varía de una persona a otra.
5. Es muy sensible a los fines, circunstancias,
condiciones de cada caso.

4
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

 La utilización y aplicación del valor exigen no sólo

conocimientos de ingeniería, sino también: económicos,
financieros y legales.

 De la mejor estimación del valor dependerá en gran

parte el éxito de las operaciones en cada una de las
etapas que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la
decisión de la transacción comercial.

 El bien que no se haya podido vender en cualquier

etapa de su oferta, significa por lo general que el valor
de tasación no ha respondido a los valores reales de
mercado.

5
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

El término “valor de los bienes”, se debe considerar bajo

lo siguiente:

 Concepto de apetencia de posesión

 Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o
satisfacciones que estos nos pueden brindar.
 Aprovechamiento de su uso.
 Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación,
estado y uso probable.

6
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

Existe una variedad impresionante del término valor:

 Valor contable
 Valor residual
 Valor de mercado
 Valor de uso
 Valor real
 Valor de reposición

7
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

 Valor de venta
 Valor de tasación
 Valor arancelario
 Valor estimado
 Valor de edificación
 Valor comercial.

8
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

 Valor subjetivo
 Valor sentimental
 Valor de apetencia
 Valor oficial
 Valor de realización
 Valor reglamentario
 Valor justo o justo valor

9
VALOR MÁXIMO LEGAL
-

Es el precio máximo de
venta de una vivienda
fijado por la Dirección
Nacional de Construcción
del Ministerio de Vivienda,
Construcción y
Saneamiento. 10
VALOR DE REPOSICIÓN
-

Valor de reposición o de
reproducción de un bien
inmueble es el coste de
reproducción a los precios
actuales de mano de obra
y materiales
11
VALOR DE LIQUIDACIÓN
-

Valor de un bien inmueble si se

tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones
insuficientes de promoción y
publicidad

12
VALOR EN RENTA
-

Valor de un bien inmueble

con base a su capacidad de
producir rentas o beneficios

13
VALOR EN VENTA
-

Valor de un bien inmueble

resultado de una compraventa:
puede no coincidir con el valor
de mercado cuando el vendedor
o comprador han intervenido
con apremios o por razones de
coyuntura 14
Valor de un bien inmueble
tomando como base el
coste de producción

15
VALOR EN USO
-

Valor en uso o de utilidad de

un bien inmueble con base a
su capacidad de satisfacer
necesidades

16
VALOR URBANÍSTICO
CATASTRAL
Es el establecido en la legislación sobre
régimen del suelo y valuaciones.
Decreto Supremo No. 287-68-HC
O el planeamiento aporta los
aprovechamientos urbanísticos
mientras que su monetarización se
efectúa de acuerdo a la normativa
catastral (Municipalidades) 17
 VALORES TRIBUTARIOS
-

VALOR TRIBUATARIO ES EL VALOR DE LOS BIENES

INMUEBLES A EFECTOS FISCALES

DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
URBANA RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
18

Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.
- DE MAYOR Y MEJOR USO
El valor de un inmueble susceptible
de ser dedicado a diferentes usos o
de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, es el que
resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al
uso más probable y financieramente
aconsejable, con la intensidad que
permita obtener el mayor valor
19
- DE SUSTITUCIÓN
El valor de un inmueble ES
EQUIVALENTE al de otros
activos de similares
características sustitutos de
aquél
20
- DE ANTICIPACIÓN
El valor de un inmueble
que se encuentra EN
EXPLOTACIÓN
ECONÓMICA es función de
las expectativas de rentas
que previsiblemente
proporcionará en el futuro
21
22
EXPROPIACION

DEFINICION: La expropiación consiste en la

extinción definitiva del derecho de dominio. Es
un procedimiento administrativo por el cual el
Estado, en atención al interés público, dispone
para sí la transferencia del bien de un particular,
entregando a éste, a cambio, la respectiva
indemnización.

23
ELEMENTOS DE LA EXPROPIACION

1)Elemento final
 Utilidad Publica

2) Elemento objetivo
 Es el bien expropiable, pueden ser objeto de
expropiación todos los bienes necesarios para
la satisfacción de la utilidad pública.

24
3) Elemento subjetivo
Son las partes intervinientes:
 Sujeto activo puede ser:
 Poder Ejecutivo
 Sujeto pasivo pueden ser:
 Los Posesionarios, Dueños de los Bienes.

4) Elemento material
 Es la indemnización económica debida al expropiado,
en virtud del sacrificio impuesto, en función del interés
público.

25
UTILIDAD PUBLICA

UTILIDAD PÚBLICA: obras y servicios a cargo de entes

públicos. Concepto que implica la transferencia
necesaria del bien en su integridad al dominio público.

Se consideran causas de utilidad pública:

I.- El establecimiento, explotación o conservación de un
servicio público.
II.- La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la
construcción de calzadas, puentes, caminos y
túneles para facilitar el tránsito urbano y sub urbano.

26
III.-El embellecimiento, ampliación y saneamiento de las
poblaciones y puertos, la construcción de hospitales,
escuelas, parques, jardines, campos deportivos o de
aterrizaje y de cualquier obra destinada a prestar
servicios de beneficio colectivo.

27
LAS INDEMNIZACIONES PARA EL CASO ESPECÍFICO
DE EXPROPIACIONES

EXPROPIACION EN ZONA URBANA

 Valorización del predio a expropiar
 El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación
del predio a expropiarse, se discrimina por distrito.
 El Giro económico del predio: puede ser netamente
vivienda, comercio , esto influenciara mucho para la
indemnización por la expropiación del predio
 La zonificación del predio a expropiarse, tendencias
de mejoras del entorno del predio, expectativas
económicas, limitaciones, oportunidades

28
EXPROPIACION EN ZONA URBANA

• Niveles socio económicos de los habitantes del

predio.

• Comportamiento del mercado en el entorno del

predio a expropiarse

29
EXPROPIACION EN ZONA RURAL
◦ Identificación de la tierra donde está ubicado el predio a expropiarse,
puede ser tierra eriazas y/ o agrícolas

◦ Valorización del predio a expropiar, tal como está.

◦ El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación del predio a

expropiarse, se discrimina por departamento, distrito, zona, etc.

◦ De ser zona agrícola: se debe estimar el volumen de producción,

periodo de producción (cosechas), la inversión realizada, el periodo del
retorno del capital a recuperar, expectativa de vida de los semovientes
(ganado, aves, etc.), la producción obtenida de los semovientes.

◦ Si el predio a expropiarse es solamente pastizales.

◦ Si el predio a expropiarse puede ser zona minera, aquí tiene un valor

agregado (futuros ingresos y riquezas a explotarse).

30
EXPROPIACIONES

 Teniendo presente con estos factores, recién se podrá a

efectuar las Indemnizaciones por expropiaciones, que
vendrían a ser la determinación de Daño Emergente y
el Lucro Cesante.

31
32
DAÑO EMERGENTE

 Pérdidas que pueden afectar a una de las

partes al haberse producido un suceso dañino,
derivado del incumplimiento esperado de una
relación entre las partes vinculadas.

 El incumplimiento proporciona una base para el

cálculo de una reparación económica que
incluye una compensación monetaria hacia el
demandante o parte afectada

33
DAÑO EMERGENTE

 Dicha compensación reemplaza las pérdidas

asumidas por la parte afectada.

 El daño emergente se estima contablemente a

través de la suma de costos fijos, costos
hundidos y gastos en contingencias,
relacionados en la realización del suceso
dañoso.

34
DAÑO EMERGENTE

 Hay daño emergente cuando un bien

económico (dinero, cosas, servicios) salió o
saldrá del patrimonio de la víctima.
 Es el egreso patrimonial, el desembolso.
 Está representado por los beneficios dejados de
percibir al haberse producido un suceso dañino.

35
DAÑO EMERGENTE

 El daño emergente corresponde al valor o

precio de un bien o cosa que ha sufrido daño o
perjuicio.

 Cuando el bien o la propiedad de una persona

ha sido dañada o destruida por otra, estamos
ante un daño emergente, y la indemnización
en este caso será igual al precio del bien
afectado o destruido.

36
LUCRO CESANTE
 El cumplimiento esperado de una relación entre
las partes vinculadas con el suceso dañino
proporciona una base para el cálculo del
perjuicio que debe resarcirse a la víctima del
suceso de acuerdo con el valor de desempeño
que se esperaría que razonablemente pudiera
tener en el futuro la víctima.

37
LUCRO CESANTE

 Dicho resarcimiento suele reemplazar a los

beneficios que habría obtenido en el futuro la
víctima, colocándola en la posición en que se
habría encontrado si la otra parte de la
relación del suceso dañino hubiera cumplido
con sus obligaciones.

38
LUCRO CESANTE
 El lucro cesante se estima calculando el valor
descontado del flujo futuro de ingresos netos
derivado del desempeño razonablemente
esperado de la víctima del suceso dañino.

39
 LUCRO CESANTE

 Hay lucro cesante cuando un bien económico

que debía ingresar en el curso normal de los
acontecimientos, no ingresó ni ingresará en el
patrimonio de la víctima.
 El lucro cesante es el no ingreso patrimonial, la
pérdida sufrida, la ganancia frustrada.
 El lucro cesante consiste en la frustración de
una ganancia o de la utilidad que haya dejado
de percibir sea la víctima de un delito o un
acreedor de una obligación por el
incumplimiento de lo acordado.
40
LUCRO CESANTE

 El lucro cesante hace referencia al lucro, al

dinero, a la ganancia, a la renta que una
persona deja de percibir como consecuencia
del perjuicio o daño que se le ha causado.

41
LUCRO CESANTE

 El lucro cesante es una forma de daño

patrimonial que consiste en la pérdida de una
ganancia legítima o de una utilidad económica
por parte de la víctima o sus familiares como
consecuencia del daño, y que ésta se habría
producido si el evento dañoso no se hubiera
verificado.

42
LUCRO CESANTE

 El lucro cesante ocurre cuando hay una pérdida

de una perspectiva cierta de beneficio.

 Por ejemplo, el comerciante cuya mercancía ha

sido destruida puede reclamar el precio de la
misma, así como el beneficio que hubiera
obtenido.

43
CRITERIOS DE
VALUACIÓN Y
TASACIÓN
44
TASACION O VALUACION
Se entiende por tasación o valuación al
procedimiento mediante el cual el perito valuador
realiza inspección ocular del bien, lo estudia,
analiza y dictamina sus cualidades y
características en determinada fecha, para
establecer la estimación del valor razonable y
justo del bien de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Tasaciones

45
 PRINCIPIOS DE
LA VALORACIÓN
46
EXIGENCIAS
TRANSPARENTE
HOMOGÉNEO
LIBRE
COMPETENCIA PERFECTA
47
- DE TEMPORALIDAD
El valor de un
inmueble
ES VARIABLE
a lo largo del tiempo
48
METODOLOGIAS

49
METODOS DE ESTUDIO DE
MERCADO
50
METODO DE ESTUDIO DE MERCADO
INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS

I.- ANTECEDENTES
El Estacionamiento, materia del informe, se hizo a través de Contrato
de Compra-Venta de fecha 21 de Agosto del 2012, fue adquirido por
la suma de S/.21,976.50 Nuevos Soles, el contrato fue de 24.00M2.

 La constructora ha entregado un parqueo de 12.00M2, es decir, el

50% del área señalada en el contrato suscrito por las partes.
 Cuando se firmó el contrato por un estacionamiento para vehículos,
parqueo de 24.00M2, eso implicaba la entrega de 02
estacionamientos (12.00M2 por cada estacionamiento).
 Según Reglamento Municipal establece que para un Departamento
de más de 120 M2 es necesario tener un doble estacionamiento.
El Departamento del solicitante es de 128.17 m2.
51
II.- OBJETO DE LA PERICIA

 Consiste en determinar el Daño Emergente y el

Lucro Cesante, como consecuencia del
incumplimiento de la entrega del
estacionamiento de 24.00 m2 habiendo
entregado solamente 12 m2.

52
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE

Para determinar el Daño Emergente se ha

considerado el costo promedio del estacionamiento
de la zona donde está ubicado el inmueble.

 Cuantificación Económica:
Teniendo en consideración el estudio del mercado
inmobiliario de la zona circundante al inmueble, a su
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura
y equipamientos urbano.

53
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE

Se ha considerado un Valor Unitario del Terreno

(Estacionamiento) de S/.2,800.00 por m2
Por tanto:

VE = 12.00 m2 x S/.2,800.00
VE = S/.33,600.00

54
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE

 El incumplimiento proporciona una base para el cálculo

de una reparación económica que incluye una
compensación monetaria hacia el demandante o parte
afectada. Dicha compensación reemplaza las pérdidas
asumidas por la parte afectada, estableciéndose para
el presente caso como Daño Emergente el importe de
Treinta y Tres Mil Seiscientos y 00/100 Nuevos
Soles (S/.33,300.00)

55
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE
 Para determinar el Lucro Cesante se ha
considerado el Costo de Oportunidad dejado de
percibir por Alquiler de un estacionamiento no
entregado, por el incumplimiento del contrato
suscrito con fecha 21 de agosto de 2012.

 El Costo de Oportunidad dejado de percibir por

Alquiler de un estacionamiento por el periodo de
septiembre del 2012 a septiembre del 2013,
considerándose como alquiler de 12 horas
diarias, se estima en lo siguiente:

56
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE
Ingresos dejados de Percibir por Alquiler

Periodo Alquiler Alquiler Alquiler

Por Hora Por Día por Mes

S/. S/. S/.

sep-12 2.00 24.00 720.00

oct-12 2.00 24.00 720.00

nov-12 2.00 24.00 720.00

dic-12 2.00 24.00 720.00

ene-13 2.00 24.00 720.00

feb-13 2.00 24.00 720.00

mar-13 2.00 24.00 720.00

abr-13 2.00 24.00 720.00

may-13 2.00 24.00 720.00

jun-13 2.00 24.00 720.00

jul-13 2.00 24.00 720.00

ago-13 2.00 24.00 720.00

sep-13 2.00 24.00 720.00

Total 9,360.00 57
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE

 El lucro cesante está representado por los

beneficios dejados de percibir al haberse
producido un suceso dañino, el cálculo del
perjuicio que debe resarcirse al solicitante por el
estacionamiento no entregado, colocándola en la
posición en que se hubiera cumplido la Empresa
Inmobiliaria con entregar el Estacionamiento al
solicitante, habría obtenido un beneficio,
estableciéndose un Lucro Cesante de Nueve
Mil Trescientos Sesenta y 00/100 Nuevos Soles
(S/.9,360.00).

58
CONCLUSION
 Se concluye que la Indemnización por Daños y
Perjuicios asciende al importe total de
CUARENTIDOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y
00/100 NUEVOS SOLES (S/.42,960.00) de los
cuales son:

1. Por DAÑO EMERGENTE: TRENTITRES MIL

SEISCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES
(S/. 33,600.00).
2. Por LUCRO CESANTE: NUEVE MIL
TRESCIENTOS SESENTA Y 00/100
NUEVOS SOLES (S/.9,360.00).

59
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION

COMPARA EL DINERO QUE RECIBE (EL SUJETO

PASIVO) DE LA INDEMNIZACION, CON LOS
BENEFICIOS O UTILIDADES QUE DEJARIA DE
PERCIBIR POR NO POSEER EL BIEN.

60
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
LA INDEMNIZACION DEBE ESTAR EN
FUNCION AL VAN Y TIR.

61
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO

62
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
DEVUELVE EL VALOR NETO PRESENTE DE UNA
INVERSION A PARTIR DE UNA TASA DE DESCUENTO Y
UNA SERIE DE PAGOS FUTUROS.

63
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
APLICACIÓN DE TASA REFERENCIAL.
TASA PROMEDIO: ACTIVO, PASIVO M/N
SNIP APLICA LA TASA DE DESCUENTO DEL 9%

64
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO

La metodología consiste en descontar al momento

actual (es decir, actualizar mediante una tasa)
todos los flujos de caja futuros del proyecto.
A este valor se le resta la inversión inicial, de tal
modo que el valor obtenido es el valor actual neto
del proyecto.

65
METODO DEL VALOR PRESENTE

VAN MAYOR A 0
VAN MENOR A 0
VAN = 0 ( NO HAY NI GANANCIAS NI PERDIDAS)

66
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO

AÑOS 1 2 3
FLUJOS 4000 5500 6500
TASA DSCTO. 12%
INVERSION 5000

67
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

68
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

ES LA TASA QUE HACE IGUAL LA

INDEMNIZACIÓN CON LAS UTILIDADES DE
LOS AÑOS DEJADOS DE PERCIBIR.

69
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

TASA DE DESCUENTO CON LA QUE EL VAN = 0

TASA DE INTERÉS POR MEDIO DE LA CUAL SE
RECUPERA LA INVERSIÓN

70
TASA INTERNA DE RETORNO

ES UNO DE LOS INDICADORES

FINANCIEROS QUE PERMITEN EVALUAR LA
POSIBLE RENTABILIDAD DE UN NEGOCIO O
PROYECTO, EN FUNCIÓN DE LO QUE SE
OBTENDRÁ EN UN PERIODO DE TIEMPO SI
SE INVIERTE UNA DETERMINADA
CANTIDAD DE DINERO.

71
FÓRMULA DE LA TIR

DONDE:

T - EL TIEMPO DEL FLUJO DE CAJA

I - LA TASA DE DESCUENTO (LA TASA DE RENDIMIENTO QUE SE
PODRÍA GANAR EN UNA INVERSIÓN EN LOS MERCADOS
FINANCIEROS CON UN RIESGO SIMILAR) .

RT - EL FLUJO NETO DE EFECTIVO (LA CANTIDAD DE DINERO EN

EFECTIVO, ENTRADAS MENOS SALIDAS) EN EL TIEMPO T.

72
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

SI TIR MAYOR ó IGUAL a R SI AL PROYECTO

SI TIR MENOR ó IGUAL a R NO AL PROYECTO

R= COSTO DE OPORTUNIDAD

73
EJEMPLO TIR
INVERSIÓN EN UN AÑO 0 (CERO)
INGRESOS EN AÑOS FUTUROS, AÑOS QUE
LLAMAREMOS: AÑO1, AÑO2, AÑO3, AÑO4 Y AÑO5
SUPONGAMOS UNA INVERSIÓN DE $30.000.000 Y UNOS
INGRESOS DE $15.000.000, $18.000.000, $20.000.000,
$22.000.000 Y $24.000.000.
ASÍ, TENDREMOS LO SIGUIENTE:
A1: -30.000.000
B1: 15.000.000
C1: 18.000.000
D1: 20.000.000
E1: 22.000.000
F1: 24.000.000

74
TIR ( EXCEL)

EN LA CELDA DONDE QUEREMOS DETERMINAR LA

TASA INTERNA DE RETORNO, COLOCAREMOS LA
SIGUIENTE FÓRMULA:
=TIR(A1:F1)

75
76
ANTECEDENTES

Alfred Marshall (1880), The Principles of

Economics:
"Cuando un hombre se encuentra
comprometido con un negocio, sus ganancias
para el año son el exceso de ingresos que
recibió del negocio durante al año menos sus
desembolsos en el negocio”.

La idea del beneficio residual apareció en la literatura de la teoría contable

en las primeras décadas de este siglo; se definía como el producto de la
diferencia entre la utilidad operacional y el costo de capital.

Peter Drucker en un artículo para Harvard Business Review se aproxima al

concepto de creación de valor cuando expresa lo siguiente:
"Mientras que un negocio tenga un rendimiento inferior a su costo de
capital, operará a pérdidas". no importa que pague un impuesto como si
tuviera una ganancia real.
77
Teniendo en cuenta estos antecedentes, ¿por qué la aparición de EVA sólo
en los años recientes?

La compañía consultora estadounidense Stern Stewart & Co. ha

desarrollado una metodología sobre el tema y patentado ese producto
denominado EVA como marca registrada, pero que es un concepto general
basado en la teoría financiera y económica de muchos años.

EVA resume las iniciales en inglés de las palabras Economic Value Added o
Valor Económico Agregado en español.

EVA, es una utilidad mas estricta, incorpora el

costo del capital aportado por los accionistas
dentro de las cuentas de resultados.

78
MEDICIÓN DE RESULTADOS BASADA EN EL VALOR

Pasivo Acreedores

Activo

Patrimonio Propietarios

Ingresos Operación
-Gastos de Operación
-Impuestos
_________________________
Utilidad Operacional desp. de Impuestos
-Cargo por Capital (costo de Capital $)‫‏‬
___________________________
EVA
79
¿CÓMO CALCULAR EVA?
Revisar la información financiera de la compañía.
Identificar el capital de la compañía.

Determinar el costo de capital.

Calcular la utilidad operativa después de impuestos.

Calcular el Valor Económico Agregado.

80
REVISAR LA INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA
COMPAÑÍA.

El punto de partida es la información

financiera histórica de la compañía.:
Balance
Estado de resultados
Notas a los estados financieros

Determinar la estructura financiera de al

menos tres (3) años.

81
IDENTIFICAR EL CAPITAL DE LA COMPAÑÍA.

El capital, es uno de los aspectos básicos de la

metodología “EVA” es el valor de la inversión,
que mantienen los accionistas en el negocio.

Puede ser calculado como la suma de las

deudas (obligaciones financieras) y patrimonio
de la empresa.

También es posible establecer el monto del capital a partir del total de

activos, restando aquellas obligaciones que no tienen costo (Ejm. cuentas
por pagar a proveedores).

Se deben considerar como inversiones amortizables las salidas de

dinero con el objeto de beneficios a futuro:
•Investigación y desarrollo de productos.
•Entrenamiento del personal.
•Publicidad y promociones de nuevos desarrollos.
82
 DETERMINAR EL COSTO DE CAPITAL.

Empresa X

Pasivo Costo de la deuda $

Activo

Patrimonio Costo de Capital $

Costo Capital Empresa

En el ámbito financiero , el calculo del costo de capital suele ser realizado con
base en el Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC iniciales en inglés). 83
CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS
DE IMPUESTOS.
¿Qué Incluye ?
Ventas
Menos: Costo de Ventas (Incluye Depreciación)=
Menos: Pérdidas-Ganancias Cambiarias por compras de Materias
primas
Igual : Utilidad Bruta
Menos : Gastos de Operación(Incluye Depreciación)‫‏‬
Más: Ingresos por intereses cobrados a clientes
Igual : Utilidad de Operacion

84
CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS
DE IMPUESTOS.

¿Qué No Incluye ?
Gastos Financieros o intereses
Pérdidas-Ganancias cambiarias derivadas de
deudas bancarias en dólares
Otros Gastos o Ingresos no recurrentes

¿Cúal tasa de impuestos ?

Tasa de impuestos Nominal

Fórmula de cálculo:
Utilidad de Operacion Multiplicada por ( 1 menos
tasa de impuestos)‫‏‬
85
CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO.

EVA

Utilidad Operativa después de Impuestos

Costo del Capital

Valor Económico Agregado

86
CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO.

Activos
Utilidad de Totales
Operación :
Pasivos que no
100.000 pagan intereses

Impuestos
30%
Capital invertido
Utilidad Operativa
después de
Impuestos: Capital invertido Valor
Costo de
Promedio 240.000 Económico
capital
70.000 25% Agregado
Costo del cap. Inv.
60.000 10.000

87
FORMULAS PARA CALCULAR EL EVA
EVA= UTILIDAD OPERACIONAL DESPUES DE IMPUESTOS -
COSTO POR EL USO DE ACTIVOS

EL FLUJO DE CAJA LIBRE:

FCB= UN + D + I (I)
donde, FCB= Flujo de Caja Bruto
UN= Utilidad Neta
D= Gastos de Depreciación y Amortización de Diferidos
I= Gastos de Intereses

Una vez determinado el flujo de caja bruto se procede al

calculo de FCL (Flujo de Caja Libre)
FCL = CFCB – VARIACIÓN KTNO – VARIACIÓN AF(2)
Donde, KTNO= Capital de Trabajo Neto Operacional
AF= Activo Fijos

88
CAPITAL DE TRABAJO:

KT = AC – PC

Donde KT = Capital de Trabajo

AC= Activo Corriente
PC= Pasivo Corriente

CAPITAL DE TRABAJO DE OPERACIÓN:

KTO = INV + C x C
Donde, KTO = Capital de Trabajo de Operaciones
INV = Inventarios
C xC = Cuentas por Cobrar

CAPITAL DE TRABAJO NETO DE OPERACIÓN:

KTNO = KTO – C X P
Donde, KTNO = Capital de Trabajo Neto de Operación
C x P = Cuentas por Pagar a Proveedores y Servicios.
89
Mirella_ad@yahoo.es

90