Ing. Herbert J. Zevallos Guzmán Perito Resolución SBS-REPEV 1670-2014 Urb. Ttio H2-1 Av.

28 de julio
Móvil: 984125103 - 984914370

HOJA RESUMEN DE VALUACION DE UN INMUEBLE

REFERENCIA : Tasación Comercial

PROPIETARIO : Sr. Martin Honorio Jerillo Calsina

ENTIDAD : BANCO AGROPECUARIO

UBICACIÓN : Predio rustico denominado “Muñapata”, Sector Manzanares,

Valle Mapacho.

Distrito : Paucartambo
Provincia : Paucartambo
Departamento : Cusco

VALORES:

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)

HAS USD $ (DOLARES) S/. (SOLES)
TERRENO AGRICOLA 1.51 $15,100.00 S/. 49,437.40
VALOR DE PLANTACIONES 120.00 $1,200.00 S/. 3,928.80
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI) $16,300.00 S/. 53,366.20
VCI REDONDEADO $16,300.00 S/. 53,366.20

Son: DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS CON 00/100 Dolares ó

Son: CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS CON 20/100 Nuevos soles

VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM)

VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM) $11,410.00 S/. 37,356.34
VRM REDONDEADO $11,410.00 S/. 37,356.34

Son: ONCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ CON 00/100 Dolares ó

Son: TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON 34/100 Nuevos soles
Cambio de S/. 3.274 según la SBS, de fecha 28/06/2018

OCUPACION Y USOS : Explotación Agrícola – Vivienda.

PERITO RESPONSABLE : Ingeniero Civil

Herbert Jesús Zevallos Guzmán.
Registro SBS N° 1670-2014
Registró Colegio de Ingenieros CIP N°67462

OBSERVACIONES : Presenta Hipoteca a favor del Banco Agropecuario.

FECHA DE VALUACION : Cusco, 28 de Junio del 2018.

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1. DATOS GENERALES:

1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

El objeto del presente informe es valuar el inmueble en mención, con fines de obtener
el valor comercial y el de realización en el mercado del inmueble.

Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el

interesado, además se debe tener en consideración que se realizó una constatación
del Bien Inmueble el día 28 de Junio del presente año.

1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Ubicación : Predio rustico denominado “Muñapata”, Sector Manzanares

Distrito : Paucartambo
Provincia : Paucartambo
Departamento : Cusco

1.3 DESCRIPCION DETALLADA:

Se trata de un predio rustico, denominado “Muñapata” se encuentra a 4.0 Km. del

centro poblado de Manzanares, siguiendo por la margen derecha de la carretera
Manzanares – Pucarapata, quebrando a la derecha a 200m siguiendo por el camino
de herradura, sector Manzanares, Valle Mapacho.

Zonificación : Rural
Uso : Explotación Agrícola.

Linderos del Predio:

- Por el Norte, con la propiedad de Francisco Chacón Samata.

- Por el Sur, con la Comunidad Campesina Parpacalle.
- Por el Este, con la propiedad de Jerónimo Yupanqui Quispe.
- Por el Oeste, con la propiedad de Pedro Choque Ihuacllanco.

Área del Terreno:

El área total del terreno es de 1.51 Has.

1.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:

La inspección visual fue realizada el día 19 de Junio, sin ningún contratiempo.

1.5 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:

La valuación es con fines de obtener el valor comercial y el de realización, aplicando el

método de valuación directa.

1.6 FECHA DE VALUACION O DE ASIGNACION DE VALOR:

28 de Junio del 2018.

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2. VERIFICACIONES EFECTUADAS:

2.1 INSPECCION OCULAR:

Características del entorno:

Se trata de un predio rustico, con una topografía moderadamente plana en la

parte media sur y levemente accidentada de la parte media al norte, terreno
franco arcilloso limoso, pedregoso en 20%, terrenos destinados para cultivos en
limpio principalmente cuenta con hidrante del sistema de riego presurizado.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS

PUBLICOS

Inscripción:

El inmueble se encuentra inscrito a favor de los propietarios en la Partida

Electrónica N° 11027234, identificado con unidad catastral N° 000613, con
código catastral: 9-2158530_ 000613 del registro de la Propiedad Inmueble de
Cusco.

Gravámenes:

Según el certificado registral inmobiliario (CRI), a la fecha presenta hipoteca a

favor del Banco Agropecuario.

Servidumbres:

No se observan servidumbres, el inmueble goza de total y completa

independencia.

3. METODOLOGIA APLICADA:

3.1 BASES PARA EL DESARROLLO:

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del

predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con características similares.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el vigente

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº 172-
2016-VIVIENDA de fecha 19-07-2016 aplicando el método de valuación
directa y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble,
según la resolución S.B.S N° 11356-03.

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

Para la deducción de precios unitarios por Ha. se ha tomado la referencia

los precios comerciales en el mercado local del sector Tres y aledaños.

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Referencia N° 01: US$ 10,200.00 / Has. Junio del 2018.

Referencia N° 02: US$ 9,800.00 / Has. Junio del 2018.

De acuerdo a las muestras obtenidas se tiene como valor promedio de la

venta de los terrenos agrícolas del predio en US$ 10,000.00 / HAS.

3.4 DEDUCCIONES APLICADAS:

Para el caso de la realización del predio rustico, se tendrá en cuenta el

criterio de análisis porcentual de acuerdo a deducciones por merma y/o
pérdida por ejecución por castigo y cargos, como son: Gastos de valuación
para realización, gastos por deterioro en un plazo de 360 días.
Total deducción 30.00%

4. CALCULOS EFECTUADOS:

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de
terrenos similares en ubicación y entorno se tiene:

VT = Área del Terreno (Has) x VUT (USD$/Has.)

Dónde:

VT = Valor del terreno

VUT = Valor unitario de plantación

Código Descripción HAS VUT. US$ / Ha. Sub Total US$

Terreno agrícola 1.51 10,000.00 15,100.00
TOTAL 15,100.00

Código Descripción N° PU. US$ / Arb. Sub Total US$

Arboles
Eucaliptos 120.00 10.00 1,200.00
TOTAL 1,200.00

b) VALOR DE REPOSICION : VR

El valor total del predio (VR), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más
el valor de plantaciones (VP) o sea:

VR = VT + VP
VR = USD$ 15,100.00 + USD$ 1,200.00
VR = USD$ 16,300.00

c) VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE : VCI

Para determinar el valor comercial del Predio debemos aplicar un factor de corrección;
teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el
bien materia de valuación; este factor contempla la actualización del arancel a la fecha
de tasación el cual no ha variado, así como también la oferta y demanda de la zona de
conformidad a los valores investigados por lo tanto el factor de corrección es 1:

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VCI = VR x 1.0
VCI = USD$ 16,300.00 x 1.0
VCI = USD$ 16,300.00; por redondeo : VCI = USD$ 16,300.00

Son: DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS CON 00/100 Dólares

d) VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO : VRM

DEDUCCIONES APLICABLES

Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10%

para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es
mayor que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional
de 20%.
Tenemos un total de deducciones del 27 % del valor comercial del Inmueble.

VRM = 0.70 X VCI

VRM = 0.70 X USD$ 16,300.00

VRM = USD$ 11,410.00; por redondeo: VRM = USD$ 11,410.00

Son: ONCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ CON 00/100 Dólares

e) ANALISIS DE CONSISTENCIA:

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados,
nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor comercial del inmueble.

5. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando

las normas vigentes.

Vigencia de valuación: De no variar las condiciones del mercado así como de no

presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.

Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservación en

todo el terreno agrícola.

6. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA:

- Se verifico la edificación y su situación actual – Anexo fotográfico.

- Tipo de cambio a la fecha según la SBS.
- Croquis de ubicación del Inmueble.
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI)