LA ELABORACION DE LA PROPUESTA URBANA Y LOS DISEÑOS DE

ZONIFICACION Y VlAS

Una vez terminado el diagnóstico, se puede empezar con la

elaboración de la propuesta urbana y los diseños de los planos de
zonificación y de vías. Estos diseños se deben hacer de
acuerdo a los principios generales de planificación urbana y deben
responder a las necesidades de la población, manifestadas en el
diagnóstico, así como a las necesidades previstas de acuerdo a las
normas técnicas del Reglamento de Construcciones y SISNE.
También debe estar de acuerdo a las proyecciones calculadas por
las of icinas encargadas de la infraestructura de salud,
educación, energía eléctrica, etc.

Principios Generales de Planificación Urbana y Zonificación

La planificación urbana y la zonificación de los usos del suelo

tratan de la ubicación, la forma y las funciones de las diversas
actividades (comerciales, industriales, residenciales, etc.) dentro
de una ciudad. Los objetivos de la planificación urbana son
satisfacer las necesidades y los deseos de la poblac1on actual,
evitando conflictos entre los diferentes usos de suelo y
alcanzando la máxima eficiencia en la utilización de los
terrenos, minimizando los costos en la implementación de los
servicios básicos.

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El Reglamento Nacional de Construcciones del Perú contiene
una gran cantidad de información y sugerencias para la
planificación urbana y la zonificación de ciudades peruanas
(incluyendo las zonas que pueden usarse). Esta información nos
puede servir como guía para elaborar un reglamento específico
para satisfacer las necesidades de la población de otros pueblos
y ciudades. Es fundamental reconocer la importancia de
analizar cada lugar, para determinar la mejor manera de ordenar
los usos del suelo, tomando en cuenta que deben recibir un
tratamiento distinto al Reglamento de Zonificación de Lima,
diseñado para una ciudad de gran escala. Esto quiere decir que
se debe tomar en cuenta la simplificación de los tipos de zonas
sugeridas en el Reglamento Nacional, así como determinar los
diferentes requisitos de cada zona (área del lote, coeficiente de
edificación, área libre, retiros, altura de edificación,
estacionamiento, etc.) de acuerdo con la realidad de cada
localidad.

ZONAS RESIDENCIALES

Ubicación

Se debe analizar las áreas existentes dedicadas al uso

residencial. Para entender mejor, es necesario averiguar qué
problemas pueden existir. Por ejemplo, ¿están consolidadas
estas áreas? ¿Hay conflictos entre los usos del suelo? ¿Están en
peligro las viviendas debido a suelos inestables o bajos?

Se recomienda que, para minimizar los costos de construcción

de las nuevas infraestructuras de todo tipo, se debe consolidar
todas las áreas residenciales antes de expandir a nuevos
terrenos. Una vez consolidadas, se debe ordenar en etapas el
desarrollo de nuevas áreas residenciales, siempre pensando en
minimizar el costo, al extender servicios de agua, desagüe,
calles, etc. Se deben ubicar áreas residenciales en zonas
seguras, en terrenos estables y no susceptibles a inundaciones u
otros riesgos. Estas zonas se deben ubicar fuera de los usos
industriales (por ejemplo, fábricas, talleres grandes) y otras

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actividades no compatibles con viviendas (por ejemplo, algunas
formas de comercio como discotecas y bares, talleres
mecánicos, etc.).

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Normas de Habilit ación y Subdivisión para uso de vivienda.

Densidad

Está referida a los usos residenciales. El Reglamento de

Zonificación de una ciudad dicta las normas de densidad,
medidas de lote y de construcciones, retiros, altura de
edificación y en algunos casos, estacionamiento. Se expresa la
"densidad" de una ciudad (o zonas de una ciudad) por el número
de habitantes que ocupan cada hectárea (número de habitantes
por hectárea).

En planificación urbana, generalmente, se clasifican tres tipos

de densidad:ba¡a (pocos habitantes por hectárea). mediana, y
alta (muchos habitantes por hectárea). Generalmente, en zonas
de alta densidad, se zonifica para permitir construcciones de
usos multifamiliares en edificios de más de tres pisos (máximo
entre cuatro y diez, dependiendo del tamaño del lote). En zonas
de media densidad se permite construcciones para usos
unifamiliares o bifamiliares y el número de pisos máximos es
entre tres y cuatro. En zonas de baja densidad se permite
construcciones para usos unifamiliares y el número de pisos
máximo es tres.

Se puede zonificar las diferentes áreas residenciales de una

ciudad por diferentes densidades. La determinac1on de la
densidad de una zona depende de las necesidades y deseos de la
población, así como de las políticas de la ciudad para la mejor
utilización de sus recursos (terreno, finanzas. etc.). Por ejemplo,
para responder a los intereses de:

La Población: recursos económicos (capacidad de construir,

necesidades para alquilar, etc.), y costumbres (deseo para su
propio lote con área libre).

ii. El Concejo. La disponibilidad del terreno total en la ciudad

(espacio para expansión urbana) y políticas y/o recursos
disponibles referentes a la provisión de servicios básicos (agua,
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desagüe, vías, etc.).

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Medidas de Lote

El Reglamento de Zonificación dicta las medidas mínimas de

los lotes, las áreas totales y los linderos. Para determinar las
medidas de los nuevos lotes, se debe tornar en cuenta las
necesidades reales de las familias. ¿Cuáles son las medidas de
los lotes existentes? ¿Para qué se usan sus lotes? ¿Para
vivienda solamente, o también para huerto. corrales, etc.? ¿Se
utiliza todo el lote? ¿Es suficiente el tamaño del lote? ¿Si no
utiliza todo el lote, ha previsto utilizarlo en el futuro? ¿Requiere
lotes más grandes?, etc.

Construcciones

Referente a la construcción de la vivienda, el Reglamento de

Zonificación también limita la altura de la edificación (la altura
máxima de edificación. medida entre la cota más baja del lote y
el techo), el área libre del lote (la superficie del lote no cubierta
por construcciones. porcentaje del área total), los retiros (las
distancia entre las líneas de edificación y los linderos; no se
permite construir) y el coeficiente de edificación que es el área
máxima total de edificación techada, dividida por el área total
del lote.

Existe una relación entre las normas que regulan estas medidas.
Los espacios ocupados por los retiros, son sin construir y por
eso forman parte del "área libre" de un lote.

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Después de descontar el área libre del área total de un lote.
queda un espacio máximo en el suelo para edificación. El
coeficiente de edificación determina el tamaño del edificio
(altura, medidas). Lo máximo que puede ser el coeficiente es
equivalente a la altura (máxima) de edificación multiplicada por
el espacio que queda para edificación.

Referente a la altura de edificación

En la mayoría de pueblos, las viviendas son mayormente de un

piso, en otros son de dos o tres pisos. Esto nos debe dar una idea
acerca de los recursos económicos de la población, dado q11e se
necesitan materiales nobles para construir más de un piso.

Referente al área libre

El Reglamento de Construcciones, indica que las áreas

descubiertas mínimas serán señaladas por el plan regulador o
estudio de zonificación, según las densidades autorizadas, pero
el área libre en el primer nivel nunca podrá ser menor a 30% del
área del lote. Referente a retiros exigidos, el Reglamento
Nacional de Construcciones dice· ''La línea municipal de
construcción será establecida por el concejo municipal de
acuerdo a tres criterios: (1) por ensanche o redaseis de vías; (2)
por fines de ornato: (3) por aislamiento con respecto a la
circulación exterior ". En cuanto a, "los retiros" deben ser
completamente libres de áreas techadas. Sólo podrán habilitarse
en estos retiros jardines y senderos o muros de seguridad opacos
o transparentes.

Referente al estacionamiento vehicular

Normalmente en los reglamentos, se exige prever espacios para

estacionamiento en zonas residenciales y comerciales. Sin
embargo, muchas veces no se cumple con las disposiciones,
creando congestión en las calles.

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ZONAS DE EOUCACION

Los planos de zonificación deben indicar las áreas para el

desarrollo de nuevas infraestructuras educativas en sus tres
niveles: inicial, primaria y secundaria, así como para el nivel
superior. Las zonas de educación deben estar ubicadas, de
manera que permitan una mayor accesibilidad para los alumnos
y puedan integrarse con las áreas de recreación.

Se calcula las necesidades de infraestructura utilizando las

cifras poblacionales existentes y proyectadas. Generalmente, los
centros educativos de nivel inicial están ubicados de manera
que sus alumnos no viajen más de tres cuadras desde sus casas.
Por eso, hay más locales para Celsa que para los otros niveles.

Los centros educativos primarios sirven a un radio más amplio,

ya que sus alumnos pueden viajar una mayor distancia debido a
su edad. Los secundarios e institutos superiores tienen el radio
más amplio de todos y, pueden estar ubicados en rutas que
soportan mayor tráfico.

ZONAS DE SALUD

Se debe ubicar las zonas de salud en un local céntrico con

mayor acceso de la población, en rutas principales para soportar
el tráfico.
La magnitud del servicio y el tamaño del terreno
correspondiente depende de la magnitud de la población y lo
establece el Ministerio de Salud.

ZONAS DERECREACIÓN
Las zonas de recreación son las que permiten el uso
recreacional activo y/o pasivo. Las zonas de recreación deben
estar incorporadas en áreas céntricas, cerca o dentro de las
zonas residenciales. En estas áreas sólo podrán ejecutarse obras
para fines recreativos y actividades complementarias: jardines,
piscinas, juegos infantiles, plataforma deportiva, campo

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deportivo, coliseo, parque recreacional, plaza.

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ZONAS PARA OTROS USOS

Son áreas donde se puede ubicar edificaciones o áreas destinadas

a los usos relacionados con la actividad político-administrativa e
institucional y con los servicios públicos en general. También
incluye usos culturales, sociales, religiosos, etc. Se debe ubicar
en áreas céntricas, para mayor accesibilidad de la población.

ZONAS DE COMERCIO

Ubicación

Son las áreas dedicadas a actividades comerciales que consiste

en la venta de bienes y servicios. Varían de pequeña a mediana y
gran escala. clasificadas según el tamaño de la población que es
beneficiada. Igualmente. las zonas de comercio varían según su
radio de influencia (significa una cierta escala de negocio) y/o
según sus características con respecto a su potencial. También se
toma en cuenta si puede causar molestias (niveles de ruido, nivel
de tráfico, olores, humos, etc.). El desafío de una ciudad es
implementar un plan de zonificación flexible, que permita
alentar y fomentar las actividades empresariales de su población
y a la vez evitar conflictos potenciales con los predios
adyacentes.

Para separar los diferentes usos comerciales, el Reglamento

Nacional de Construcciones (Lima) sugiere una lista de diez
(1O) zonas que están diferenciadas en cuanto a la población a la
que podrían beneficiar. Los usos específicos que se pueden
ubicar en cada zona están listados en un índice de usos, (anexo).
Para la mayoría de pueblos, este tipo de zonificación es excesiva
y se puede simplificar a un sistema de zonificación.

Por ejemplo, se puede permitir dentro de zonas residenciales, en

calles menores, algunas formas de comercio complementario a la
vida diaria tales como la venta de alimentos y artículos de
primera necesidad (bodegas, panaderías, lecherías, florerías,
farmacias, librerías, así como servicios de computación y fax).
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Otros tipos de comercio de uso periódico requieren una mejor
ubicación, en rutas mayores y pavimentadas, tales como:
peluquerías y salones de belleza, fabricación de artículos y
prendas de vestir, establecimientos financieros (bancos,
agencias, cajas de ahorro y bancos de ahorro, financieras de
crédito), servicios de diversión y esparcimiento, servicios
diversos (fotocopiadoras, estudios fotográficos, alquiler de
vídeo cassettes. oficinas).

Otras zonas para comercio de menor frecuencia y mayor

capital, se deberían ubicar en rutas principales fuera de las
zonas netamente residenciales, donde exista mayor capacidad
para el tráfico. Nos referimos a: comercio especial (acero,
perfiles de acetileno, materiales de construcción pesados),
mercados (establecimientos de bebidas y comidas, restaurantes,
bares y cantinas), hoteles, fabricación (ventanas, puertas, otros
productos similares), productos plásticos, joyas y artículos
conexos, servicios de transporte (edificios, playas de
estacionamiento y otros relacionados con el transporte),
depósito y almacenamiento (servicios de almacenes sin
refrigerar), organizaciones (políticas, c cívicas, sociales, clubes
de deportes), venta (maquinaria. repuestos en general, equipo
de construcción). reparación (vehículos. reencauchadora y
reconstrucción de llantas, cambio de aceite), fabricación
(sustancias químicas médicas, productos metálicos), transporte
(urbano, suburbano. interurbano de pasajeros por carretera,
terminales de pasajeros).

Usos comerciales que requieren tratamiento especial y de

mucho cuidado. Incluye: la venta de gasolina y lubricantes
derivados del petróleo; mataderos/camal; zoológicos, etc.

Norma.-. de Habilitación Subdivisión para uso Comérciale

El Reglamento Nacional de Construcciones tiene información

detallada sobre las normas que se recomiendan para zonas
comerciales. Hace referencia al área del lote, coeficiente de
edificación, área libre, retiros, altura de edificación, debiéndose
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tener muy en cuenta que en toda zona comercial las veredas,
estacionamientos y parqueos deben respetarse conforme a
normas del Reglamento Nacional de Construcciones.

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Medidas del Lote

Generalmente, en las zonas habilitadas se considera el área de

los lotes existentes aceptables para usos comerciales. Para el
diseño de nuevas zonas de comercio, se podría analizar los lotes
existentes para determinar si son suficientes o si hay que
ampliar o reducir los espacios. En las ciudades más extensas, se
debe considerar las necesidades para el estacionamiento de
vehículos dentro del lote comercial, para evitar problemas
asociados con el congestionamiento de las calles.

Construcciones

Existen recomendaciones específicas para el tipo de edificación,

de acuerdo al tipo de comercio que se ha proyectado.

ZONAS INDUSTRIALES

Ubicación

Los usos industriales generalmente incluyen industrias

manufactureras, industrias de transformación e industrias de
elaboración de productos.

En planificación urbana, los usos industriales están clasificados

según el tipo de actividad, tales como:

El nivel de molestia que produzca (verdadero y potencial}.

El riesgo de peligro que produzca cada actividad con respecto a
los usos adyacentes (especialmente a los usos residenciales o
usos comerciales que atraen gran cantidad de personas).

Las consideraciones con respecto a "molestia" o "peligro"

incluyen actividades que producen ruidos o vibraciones o
provocan humos, vapores, gases, malos olores o usan materiales
altamente inflamables o detonantes.

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