SOCIEDAD DE BENEFICENCIA PÚBLICA DEL CUSCO

PLAN DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA

PROYECTO DE DISEÑO, FINANCIAMIENTO,

REMODELACIÓN, IMPLEMENTACIÓN, EQUIPAMIENTO,
MANTENIMIENTO Y EXPLOTACIÓN DEL HOTEL DE
TURISTAS DEL CUSCO

Noviembre 2010
COMITÉ ESPECIAL DE PROMOCION DE LA Plan de Promoción de la Inversión Privada en el Hotel
INVERSION PRIVADA - SOCIEDAD DE de Turistas del Cusco
BENEFICENCIA PUBLICA DEL CUSCO

Contenido

1. BASE LEGAL ................................................................................................... 3

2. ANTECEDENTES ............................................................................................. 4

3. OBJETIVOS DEL PLAN DE PROMOCIÓN ...................................................... 6

4. ASPECTOS GENERALES DEL PROCESO DE PROMOCIÓN ........................ 6

4.1. Objeto y alcance del proceso .......................................................................... 6

4.2. Bienes y/o servicios públicos sobre los cuales se desarrollará el proyecto...... 7

4.3. Indicadores generales de los servicios a prestarse ......................................... 7

4.4. Monto referencial de la inversión ..................................................................... 7

5. DISEÑO GENERAL DEL PROCESO DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN

PRIVADA ................................................................................................................. 7

5.1. Modalidad y Procedimiento del Otorgamiento de la Concesión ....................... 7

5.2. Plazo del contrato de concesión ...................................................................... 8

5.3. Requisitos para participar en el Proceso Promoción de la Inversión Privada .. 8

5.4. Garantías ........................................................................................................ 9

5.5. Actividades del Proceso ................................................................................ 10

6. ESQUEMA ECONÓMICO - FINANCIERO ...................................................... 10

6.1. Esquema Económico .................................................................................... 10

6.2. Estructura de financiamiento ......................................................................... 10

7. CRONOGRAMA DEL PROCESO DE PROMOCION: .................................... 11

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PLAN DE PROMOCION DE LA INVERSION PRIVADA PARA EL PROYECTO DE

DISEÑO, FINANCIAMIENTO, REMODELACION, IMPLEMENTACION,
EQUIPAMIENTO, MANTENIMIENTO Y EXPLOTACIÓN DEL HOTEL DE
TURISTAS DEL CUSCO

1. BASE LEGAL

Decreto Supremo N° 059-96-PCM de fecha 26 de diciembre de 1996,

mediante el cual se aprueban el Texto Único Ordenado de Normas con
Rango de Ley que regulan la entrega en Concesión al Sector Privado
de las Obras Públicas de Infraestructura y de Servicios Públicos y su
Reglamento aprobado mediante el Decreto Supremo N° 060-96-PCM.

Ley Nº 26805 de fecha 05 de junio de 1997, mediante la cual se faculta a

las Sociedades de Beneficencia y Juntas de participación Social, a que
mediante acuerdo de su Directorio, otorguen en concesión al sector
privado, obras de infraestructura y servicios públicos que formen parte
de su patrimonio.

Ley Nº 26918 de fecha 22 de enero de 1998, mediante la cual se

aprueba la Creación del Sistema Nacional para la Población en Riesgo,
las Sociedades de Beneficencia Pública forman parte del Sistema y
tienen como órgano rector al Programa Integral Nacional para el
Bienestar Familiar – INABIF del Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social
– MINDES.

Decreto Supremo Nº 008-98-PROMUDEH, de fecha 06 de agosto de

1998, mediante el cual se Aprueban normas reglamentarias de
Sociedades de Beneficencia Pública y Juntas de Participación Social;
cuya Segunda Disposición Complementaria establece que el
Reglamento de Actividad Comercial de las Beneficencias deberá
establecer el Régimen de Concesiones por el que se permite la
participación de un tercero en la explotación comercial de una obra,
servicio o bien de su propiedad; sin perjuicio de que las concesiones se
realizan observando la normatividad especial.

Decreto Supremo Nº 002-2000-ITINCI de fecha 26 de enero de 2000,

mediante el cual se aprueba el Reglamento de la Ley para el Desarrollo
de la Actividad Turística.

Decreto Supremo Nº 029-2004-MINCETUR de fecha 25 de noviembre

de 2004, mediante el cual se aprobó el Reglamento de Establecimientos
de Hospedaje.

Decreto Legislativo N° 1012 de fecha 12 de mayo de 2008, mediante el

cual se aprueba la Ley Marco de Asociaciones Público - Privadas para la
generación de empleo productivo y dicta normas para la agilización de

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los Procesos de Promoción de la Inversión Privada y su Reglamento

aprobado mediante Decreto Supremo Nº 146-2008-EF.

Ley Nº 29408 - Ley General de Turismo de fecha 16 de setiembre de

2009 y su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo Nº 003-
2010-MINCETUR.

Acuerdo Nº 029-2010 de fecha 04 de mayo de 2010 mediante el cual el

Directorio de la Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco dispuso,
entre otros extremos, llevar a cabo el proceso de promoción de la
inversión privada del Hotel de Turistas del Cusco, constituyendo para tal
efecto el Comité Especial de Promoción de la Inversión Privada CEPRI
que tendrá a su cargo la Conducción del Proceso de Promoción de la
Inversión Privada del Hotel de Turistas del Cusco.

Decreto Supremo N° 004-2010-MIMDES de fecha 09 de junio de 2010,

mediante el cual se dictan medidas para el funcionamiento de las
Sociedades de Beneficencia Pública y Juntas de Participación Social.

Resolución Ministerial Nº 418-2010-MIMDES de fecha 09 de junio de

2010, mediante el cual se ratifica el acuerdo adoptado por el Directorio
de la Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco que dispuso llevar a
cabo el proceso de promoción de la inversión privada en el Hotel de
Turistas del Cusco y se constituyó el Comité de Promoción de la
Inversión Privada del Hotel de Turistas del Cusco, a cargo del referido
proceso.

Decreto de Urgencia N° 054-2010 de fecha 07 de agosto de 2010,

mediante el cual se dicta medidas en materia económica y financiera
para asegurar la revalorización del Hotel de Turistas del Cusco de
propiedad de la Sociedad de Beneficencia del Cusco.

2. ANTECEDENTES

El Cusco es una ciudad ubicada al sureste del Perú que conserva muchos edificios,
plazas y calles de épocas precolombinas, así como construcciones coloniales. La
ciudad fue declarada Patrimonio de la Humanidad en 1983 por la UNESCO.
Actualmente es el principal destino turístico del Perú, con una afluencia de cercana
al millón de visitantes anuales1 en el 2008.

1
Fuente: PROMPERU

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Ubicación Datos generales

Coordenadas: 13°31’30” Sur, 71° 58’

20” Oeste

Área: 70’015.3 Km2

Altura: 3,310 m.s.n.m.

Población: 348,935 (al 2007)

Temperatura: de 0° a 21° C

Cusco

Fuente: Elaboración propia

La ciudad cuenta con un clima generalmente seco y templado. Presenta dos

estaciones definidas: una seca entre, los meses de abril y octubre, con días
soleados, noches frías con heladas y temperatura promedio de 13 °C; y otra
lluviosa, de noviembre a marzo, con una temperatura promedio 12 °C. En los días
soleados la temperatura alcanza los 20 °C.

La Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco, en adelante la SBPC, es una

persona jurídica de derecho público interno que por encargo de la Ley realiza
funciones de bienestar y promoción social complementarias de los fines sociales y
tutelares del Estado. En tal sentido, depende funcionalmente del Sector de la Mujer
y Desarrollo Social – MIMDES, y tiene al Instituto Nacional de Bienestar Familiar
INABIF según Ley N° 26918 como Órgano Rector del Sistema Nacional para la
Población en Riesgo. Le compete la construcción, habilitación, conservación y
administración de albergues, centros de acogida, asilos, cementerios, locales
funerarios y el desarrollo de cualquier proyecto directamente vinculado al bienestar
y promoción social.

El 31 de octubre del año 2000 la SBPC suscribió un contrato de concesión con un

inversionista privado con el objeto de ejecutar la remodelación del hotel y mantener
estándares internaciones; sin embargo, posteriormente la SBPC declaró la
caducidad del contrato por incumplimiento de obligaciones.

En tal sentido, mediante Resolución Ministerial N° 418-2010-MIMDES se ratificó el

acuerdo adoptado por el Directorio de la SBPC que dispuso llevar a cabo el proceso
de promoción de la inversión privada en el Hotel de Turistas del Cusco y constituyó
el respectivo Comité.

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3. OBJETIVOS DEL PLAN DE PROMOCIÓN

Definir las características para el proceso de promoción de la inversión Privada en

el Hotel de Turistas del Cusco. En tal sentido, se establece el diseño general del
proceso, el objeto y plazo de la concesión, el esquema financiero, la modalidad bajo
la cual se otorgará la concesión y el cronograma referencial correspondiente, entre
otros aspectos.

4. ASPECTOS GENERALES DEL PROCESO DE PROMOCIÓN

4.1. Objeto y alcance del proceso

El proceso de promoción tiene por finalidad consolidar la inversión necesaria y
suficiente para poner en operación y permitir la explotación comercial del Hotel del
Turistas del Cusco, en adelante el PROYECTO, orientándolo, en la medida que los
estudios a realizarse así lo determinen, a la puesta en operación de un moderno y
competitivo Hotel de categoría de cinco (5) estrellas.

En este sentido, el proceso de promoción de la inversión privada está orientado a

identificar a un inversionista privado que ponga en ejecución el PROYECTO, lo cual
implicará la remodelación e implementación de la infraestructura objeto de la
concesión, equipamiento, operación de los servicios de hospedaje y servicios
turísticos, la intermediación, alimentación, traslado, información, asistencia y la
prestación de los demás servicios vinculados a la explotación del Hotel de Turistas
del Cusco, integrando así el patrimonio cultural, natural y social del Cusco; y
generando recursos para cumplir con los fines de bienestar y promoción social a la
población en riesgo a cargo de la SBPC..

Cabe destacar que la propiedad del inmueble no será transferida al inversionista

privado que resulte beneficiado con el otorgamiento de la Buena Pro y que al cabo
del vencimiento de la concesión, la infraestructura del Hotel y su equipamiento,
revertirán a favor de la SBPC, conforme se disponga en el Contrato de Concesión,.

El inversionista privado tendrá principalmente a su cargo, entre otras, las siguientes

actividades:

 El diseño, financiamiento, remodelación e implementación de la actual

infraestructura y equipamiento del Hotel de Turistas del Cusco a
efectos de alcanzar como mínimo la categoría de cinco estrellas.
 La explotación de los servicios de hospedaje y turísticos del Hotel de
Turistas del Cusco.
 La explotación de los servicios complementarios respecto de los
establecimientos comerciales comprendidos dentro del Hotel de
Turistas del Cusco.
 El mantenimiento del Hotel de Turistas del Cusco durante el período
de la concesión.

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4.2. Bienes y/o servicios públicos sobre los cuales se desarrollará el

proyecto
El Hotel de Turistas del Cusco se encuentra ubicado en pleno centro histórico de la
ciudad, entre las calles Espinar y Heladeros, frente al Templo de la Merced. Fue
inaugurado en 1944 y forma parte del patrimonio de la SBPC.

Ubicación del Hotel de Turistas de Cusco

Plaza de armas del

Cusco

Hotel de Turistas de
Cusco
Área = 3,092 M2

Fuente: Google Earth. Elaboración propia.

El Hotel de Turistas del Cusco cuenta con un área de 3,092 m2; cuya área, linderos
y medidas perimétricas se encuentran inscritas en los Asientos uno a diez de Fojas
Doscientos Cuarenta y Cinco del Tomo X del Registro de la Propiedad Inmueble del
Cusco.

4.3. Indicadores generales de los servicios a prestarse

El contrato de concesión establecerá los requisitos mínimos de infraestructura y
equipamiento así como los indicadores de calidad de los servicios que el
concesionario deberá considerar.

4.4. Monto referencial de la inversión

La inversión referencial, incluyendo el diseño, remodelación, construcción,
equipamiento y la puesta en marcha es de aproximadamente diecisiete millones
con 00/100 dólares americanos (US$ 17´000,000), sin incluir IGV.

5. DISEÑO GENERAL DEL PROCESO DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN

PRIVADA

5.1. Modalidad y Procedimiento del Otorgamiento de la Concesión

Siendo la SBPC el propietario de la infraestructura del Hotel, la entrega en
concesión de la referida infraestructura califica como una Asociación Pública

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Privada bajo la modalidad de una Concesión Autosostenible y será entregado para

su ejecución y explotación al sector privado de conformidad con lo establecido en la
Ley 26805, el Decreto Legislativo N° 1012 y el TUO de Concesiones aprobado por
el Decreto Supremo N° 059-96-PCM.

La modalidad para el otorgamiento de la Concesión será el Concurso de Proyectos

Especiales, por el que el inversionista privado determinará en su propuesta técnica,
las actividades necesarias a desarrollar a los efectos de alcanzar y mantener los
niveles de servicio que sean establecidos en las Bases del proceso de selección.

5.2. Plazo del contrato de concesión

El plazo del contrato será establecido en función de los resultados de las
proyecciones económico-financieras que se realicen, sin embargo, preliminarmente
se establece un plazo de 25 años que incluiría el periodo de inversión. El plazo
definitivo del contrato será establecido en las Bases del proceso de selección.

5.3. Requisitos para participar en el Proceso Promoción de la Inversión

Privada
Para ser considerado postor, los participantes en el proceso de selección deberán
cumplir y acreditar los requisitos técnicos, legales y financieros que se establezca
en las respectivas Bases. Sin embargo, y a manera referencial, se podrán tener en
cuenta las siguientes:

a) Requisitos técnicos:

El Postor o integrante de Consorcio deberá acreditar experiencia

al menos en uno de los siguientes requisitos:

i. Experiencia durante 3 años continuos en la administración

directa de los Servicios Principales de hoteles de categoría
cinco estrellas, en los últimos 8 años contados hasta la
fecha de presentación de los Sobres N° 2 y N° 3.
Adicionalmente, acreditar un monto mínimo de ingresos
totales por ventas en un sólo país de veinte millones y
00/100 Dólares de Norteamérica ($ 20’000,000) valor
promedio en los últimos tres años.

ii. Experiencia como Desarrollador de Proyectos Hoteleros de

cinco estrellas en los últimos 10 años, período durante el
cual deberá acreditar al menos un proyecto cuyo monto de
inversión sea no menor de $ 20´000,000 (Veinte millones y
00/100 Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica).

Adicionalmente, el Desarrollador de Proyectos Hoteleros

deberá haber suscrito por lo menos un Contrato de
Gerencia o Franquicia con un Operador Internacional para
el desarrollo de hoteles de cinco estrellas en los últimos 10
años.

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iii. Experiencia como constructor de proyectos inmobiliarios en

los últimos 2 años por un monto no menor acumulado de $
100´000,000 (Cien millones y 00/100 Dólares de los
Estados Unidos de Norteamérica).Adicionalmente, deberá
acreditar experiencia en construcción de hoteles de cinco
estrellas en los últimos diez años.

iv. Acreditar experiencia como Operador Internacional

Adicionalmente, el Postor deberá presentar el Compromiso de

Contratar con un Operador Internacional de hoteles de cinco
estrellas para el desarrollo de la concesión del Hotel de Turistas del
Cusco.

Dicho Compromiso de Contratar no será necesario en el caso que

se acredite la experiencia como Operador Internacional a que se
refiere el numeral iv) del presente.

b) Requisitos financieros:

El Postor o uno de los integrantes del Consorcio deberá contar con

un activo total mínimo de Cien millones y 00/100 Dólares de los
Estados Unidos de Norteamérica ($ 100’000,000) al cierre del
último ejercicio anual.

c) Requisito legal:

El Postor deberá suscribir un compromiso de constituir una

sociedad concesionaria en el Perú e inscribir en los Registros
Públicos del Cusco conforme a las normas legales vigentes, cuyo
objeto social será exclusivamente el desarrollo del Proyecto, con un
capital social suscrito y pagado de acuerdo a la Ley General de
Sociedades.

5.4. Garantías
Durante el Proceso y para efectos de la presentación de su propuesta, el postor
deberá presentar una Garantía de Vigencia y Seriedad de la Oferta la que estará
vigente desde la fecha de presentación de su Propuesta y hasta la suscripción del
Contrato de Concesión.

Para la etapa de ejecución contractual, el Concesionario, deberá cumplir con la

entrega de las siguientes garantías:

 Garantía de Fiel Cumplimiento durante la etapa de pre-construcción que

garantizará las obligaciones del Concesionario desde la fecha de
suscripción del contrato y hasta la fecha de inicio de obras.

 Garantía de Fiel Cumplimiento durante la etapa de construcción para

garantizar las obligaciones del Concesionario desde la fecha de inicio de
obras y hasta la fecha de puesta en marcha del Hotel.

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 Garantía de fiel cumplimiento durante la etapa de explotación para

garantizar las obligaciones del Concesionario relacionadas a la
operación y mantenimiento del servicio.

Los montos de las garantías serán establecidas en las Bases del Proceso de
Promoción de la Inversión Privada.

5.5. Actividades del Proceso

Para efectos del desarrollo del Proceso de Promoción de la Inversión Privada se
ejecutarán las siguientes actividades:

 Convocatoria del concurso de proyectos integrales y venta de bases.

 Actividades de promoción (contacto con inversionistas potenciales).
 Desarrollo del proceso del concurso de proyectos integrales que
comprende como mínimo las siguientes etapas:

i. Recepción y absolución de consultas

ii. Precalificación de postores
iii. Recepción de propuestas
iv. Evaluación de propuestas y otorgamiento de la Buena Pro
v. Actividades de cierre
vi. Suscripción del Contrato

6. ESQUEMA ECONÓMICO - FINANCIERO

6.1. Esquema Económico

El Concesionario deberá pagar como mínimo a la SBPC una retribución Up Front y
una Retribución Anual. Los montos serán definidos en las Bases del Proceso
conforme a los resultados de la evaluación económica y financiera del proyecto de
inversión.

6.2. Estructura de financiamiento

Se prevé que el financiamiento del PROYECTO sea de responsabilidad exclusiva
del concesionario, por lo que la estructura propuesta en el contrato de concesión
considerará mecanismos adecuados de recuperación de las inversiones y de los
costos de operación y mantenimiento.

Asimismo, el concesionario financiará las obligaciones de ambas

contraprestaciones (inversión y operación – mantenimiento) a través de la
recaudación efectiva por concepto de cobro de las tarifas a los usuarios de los
servicios turísticos y de hospedaje del Hotel de Turistas del Cusco, así como por la
explotación de los servicios complementarios correspondiente a los
establecimientos comerciales.

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Cabe señalar que la SBPC, ni el Gobierno Regional del Cusco, ni ninguna entidad
del Gobierno Nacional otorgará garantías financieras o no financieras a favor del
inversionista privado, siendo el riesgo de financiamiento de cargo de éste.

7. CRONOGRAMA DEL PROCESO DE PROMOCION:

El Cronograma tentativo del proceso estima desarrollarse entre los meses de

Noviembre de 2010 a Abril 2011, tal como se detalla a continuación:

Fecha estimada
ACTIVIDADES
Convocatoria 14 de Diciembre de 2010
Precalificación de Postores Desde el 24 de Enero hasta 14 de
marzo de 2011
Entrega de Primer Proyecto de Contrato 7 de enero de 2010
Primera ronda de consultas a las bases Hasta el 7 de enero de 2010
Sugerencias al Primer Proyecto del Contrato Hasta el 28 de Enero de 2011
Absolución de Consultas a las bases 20 de Enero de 2011
Entrega de Segundo proyecto del Contrato de Concesión 8 de Febrero de 2011
Segunda ronda de consultas a Bases Hasta el 21 de febrero de 2011
Sugerencias al Segundo proyecto de Contrato de Hasta el 25 de febrero de 2011
Concesión
Absolución Segunda Ronda de Consultas a las Bases 16 de marzo de 2011
Entrega de Versión final del contrato 11 de marzo de 2011
Comunicación de Postores Precalificados 22 de marzo de 2011
Presentación de Propuestas (Sobres Nº 2 y Nº 3) 15 de Abril de 2011
Anuncio de resultados de evolución propuesta técnica, 18 de Abril de 2011
apertura del Sobre Nº 3 y Adjudicación de la Buena Pro
Suscripción del contrato Se comunicará mediante circular

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