COMPORTAMIENTO DE LA VIVIENDA NUEVA EN BOGOTÁ

DURANTE JULIO DE 2.009

A) Ventas:

 Ventas del mes: 4.099 unidades: Venta bruta: 4.182 unidades; Desistimientos:
83 unidades. (En los últimos tres años mínimo 1.729 (Dic. 2.008), máximo 5.559 (Agosto 06)).

 Las ventas del mes de julio presentan un aumento del 36% respecto a las
obtenidas en igual mes del 2008; con un ascenso del 68% en VIS y del 7% en las ventas de
vivienda diferente a interés social.

 Frente al mes anterior las ventas crecen el 2.3%, con una disminución del 1.9%
en las VIS y un aumento del 8.8% en las No VIS.

 En el mes se vendieron $481.177 millones y en los últimos 12 meses 3.98

billones de pesos. Las ventas en pesos del mes están un 45% por encima del promedio de los
últimos 12 meses.

Mensual Año Corrido Año Completo

Prom Prom Prom Prom

Rango de $ VJul08 VJul09 Va r % Ene - Jul Ene - Jul Va r % Ago 07 - Ago 08 - Va r %
2008 2009 Jul 08 Jul 09
0 - 27 218 258 18% 231 218 -6% 164 193 18%
27 - 37 386 369 -4% 419 252 -40% 456 245 -46%
37 - 53 519 894 72% 588 664 13% 632 576 -9%
53 - 73 307 882 187% 511 659 29% 472 520 10%
Total VIS* 1.430 2.403 68% 1.749 1.792 2% 1.723 1.533 -11%
73 - 100 285 211 -26% 373 153 -59% 379 191 -50%
100 - 150 448 537 20% 465 412 -11% 471 380 -19%
150 - 200 289 395 37% 315 257 -19% 347 237 -32%
200 - 300 306 307 0% 378 249 -34% 386 235 -39%
300 - 400 109 107 -2% 133 93 -30% 139 94 -32%
400 - 600 93 77 -17% 118 63 -46% 108 71 -35%
600 - 800 16 25 56% 38 27 -31% 39 25 -36%
Mayor 800 41 37 -10% 39 17 -56% 33 22 -35%
Total No VIS 1.587 1.696 7% 1.860 1.271 -32% 1.902 1.254 -34%
Total Ciudad 3.017 4.099 36% 3.609 3.064 -15% 3.624 2.787 -23%
*Tomando Los valores VIS de cada año para el total y cada segmento.

 Durante los primeros siete meses del 2009 se han vendido 21.445 viviendas,
15% menos que las comercializadas en igual período del 2008 cuando ascendieron a 25.262.

 Como producto de la mayor oferta y los incentivos a la demanda en el

incremento del subsidio y la reducción en el costo del crédito, las ventas de VIS muestran un
aumento del 2% en los primeros 7 meses del año, frente a igual período del año anterior. Si se
mantiene el promedio de ventas mensual del último trimestre (May – Jul) en los 5 meses que
faltan para concluir el año, considerando la estacionalidad que se presenta en el mes de
diciembre, se venderían en la ciudad cerca de 23.000 viviendas de interés social.

1
 Ventas VIS
3100
2900
2700
2500
2300
2100
1900
1700
1500
1300
1100
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Fuente: La Galería Inmobiliaria

 El incremento en las ventas de VIS en lo corrido del año, resultan del aumento
del 20% en lo que antes era VIS tipo 3 y 4, dado que las unidades vendidas en la vivienda de
interés prioritario vienen descendiendo en 28%, reflejando las dificultades de la oferta para
atender estos segmentos.

 Las ventas de No VIS en julio presentan la cifra más alta de los últimos 14
meses; sin duda su evolución ha estado marcada por la dinámica que ha generado en la
demanda el beneficio otorgado por el gobierno en el subsidio a la tasa de interés del crédito a
las viviendas con precios hasta 335 s.m.l.m. y su ampliación tanto en recursos como en tiempo
de aplicación.

VentasNoVIS
2900
2700
2500
2300
2100
1900
1700
1500
1300
1100
900
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Fuente: La Galería Inmobiliaria

 En la gráfica se puede observar cómo en los últimos 2 meses las ventas de

viviendas en los rangos de los precios que cuentan con el subsidio a la tasa de interés han
mostrado un importante crecimiento, al pasar en promedio en los cuatro meses anteriores de
628 unidades mes a 1.000.

2
 VentasMesNoVIS

1700
1500
691
1300 549
1100 577
900 517 531 525
377
700
500
1010 1005
604 619 616 705
300 572
100
-100
Ene. 09 Feb. 09 Mar. 09 Abr. 09 May. 09 Jun. 09 Jul. 09

$73 - $177 Millones Preciossuperiores

 No obstante este comportamiento, las ventas No VIS descienden en lo corrido

del año en 32% como producto de las menores ventas en todos los segmentos considerados, en
especial aquellos con precios superiores a los $200 millones, específicamente en estratos 5 y 6
en donde aún es necesario esperar a que se depure la oferta de los inversionistas y se ajuste la
oferta a la conformación de nuevos hogares, además de registrarse una competencia creciente
en el mercado del usado.

 Si tomamos para lo que resta del año las ventas promedio mostradas en los
últimos 3 meses para No VIS (1.512), considerando también la estacionalidad que se presenta
en diciembre, registraríamos en el 2009 unas ventas del orden de 16.000 viviendas, cuando las
proyecciones a comienzos del año estaban entre 13.000 y 15.000 unidades, notándose el
impacto favorable de las medidas adoptadas por el Gobierno. Es de anotar que el efecto en
metraje iniciado y en licencias de construcción en estos segmentos se reflejará en los próximos
meses dado el desfase existente entre la fecha de iniciación de ventas y la de inicio de la obra.

 Considerando las estimaciones realizadas en las ventas VIS y No VIS, las

unidades vendidas en el 2009 ascenderían a 39.000, mostrando un ascenso del 4.8% frente a las
37.259 comercializadas en el 2.008.

 Al considerar las ventas de los últimos 12 meses se observa un cambio de

tendencia en las ventas de viviendas de interés social y una estabilización en las de precios
superiores. En los últimos 12 meses (Agosto 08- Julio 09) las ventas ascienden a 33.432
unidades, 23% menos que las del año anterior (43.493).

3
 ViviendadeInterésSocial
32000
30000
28.642
28000
26000 23.550
24000
22000
18.395
20000
18000 21.064 20.670
16000
14000
12000
10000
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.M 0 4

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Fuente: La Galería Inmobiliaria

DiferenteaViviendadeInterésSocial
30000
28.334
28000
26000
24000
22.823
22000 22.001
20000
18000
16000
14000
16.513 15.702
15.047
12000
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Fuente: La Galería Inmobiliaria

B) Oferta:

 Oferta Disponible: 18.452 unidades.

 Disminución del 1% en un año, con contracción del 13% en No VIS y
crecimiento del 35% en VIS.
 En los últimos 3 años: Máximo: 21.845 un. (Nov. 08), Mínimo: 15.002 un.
(Nov. 06)

 Oferta Futura: Total: 38.116 unidades en 208 proyectos

Vis : 23.616 unidades en 81 proyectos
No Vis: 14.500 unidades en 129 proyectos

 Número de proyectos activos: 843. Registra una disminución del 0.5% frente a
Julio de 2008.
 En los últimos 3 años: Máximo: 887 (Dic. 08), Mínimo: 645 (Abr. 07)
 Proyectos lanzados en el mes: 15 con 1.168 unidades, más 5 con historia
 Proyectos retirados: 1. Proyectos que terminaron ventas: 31.

4
 Nº Proyectos Oferta Unidades Oferta (M2)**
Rango de
Precios
Jul 08 Jul 09 Var% Jul 08 Jul 09 Var% Jul 08 Jul 09 Var%

0 - 27 7 6 -14% 489 913 87% 18.650 35.972 93%

27 - 37 16 28 75% 853 1.033 21% 36.125 42.390 17%
37 - 53 51 62 22% 1.772 2.551 44% 90.123 125.534 39%
53 - 73 55 63 15% 1.473 1.702 16% 82.218 98.169 19%
Total VIS* 111 134 21% 4.587 6.199 35% 227.116 302.065 33%
73 - 100 79 56 -29% 1.353 943 -30% 86.685 67.091 -23%
100 - 150 157 142 -10% 2.395 2.183 -9% 164.111 151.196 -8%
150 - 200 221 198 -10% 2.283 2.208 -3% 178.029 172.269 -3%
200 - 300 309 308 0% 3.869 3.118 -19% 366.586 297.783 -19%
300 - 400 212 212 0% 1.844 1.490 -19% 211.659 173.803 -18%
400 - 600 189 187 -1% 1.197 1.244 4% 198.962 200.927 1%
600 - 800 89 85 -4% 590 508 -14% 125.328 111.912 -11%
Mayor 800 68 74 9% 561 559 0% 163.553 156.005 -5%
Total NO VIS 753 718 -5% 14.092 12.253 -13% 1.494.913 1.330.986 -11%
Total Ciudad 847 843 0% 18.679 18.452 -1% 1.722.029 1.633.051 -5%
*Tomando Los valores VIS de cada año para el total y cada segmento.
** No incluye Lotes. Corresponde a área privada.

 El total de proyectos con oferta disponible continuó descendiendo, frente a

diciembre del 2008, cuando alcanzó el máximo nivel, la caída es del 5%, los destinados a VIS,
crecen de 122 a 134, en tanto que los No VIS disminuyen en 8% al pasar de 782 a 718.

NúmeroProyectos
900
880
860 887
840
847 843
820
800
780
760
740
720
700
680
660
640 659 672
620
600
. 0 6

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c

 El número total de unidades disponibles de VIS aumenta en 35% frente a los

registrados en julio de 2008 y tiende a estabilizarse en lo corrido del año, por su parte, la oferta
de unidades diferentes a VIS continua reduciéndose, ajustándose al comportamiento de las
ventas. En el segmento que cuenta con el subsidio en las tasas de interés diferente a VIS hay
una oferta actual de 4.233 viviendas de las cuales 2.713 se encuentran en preventas, 1.351 en
construcción y 169 terminadas.

5
 OfertaDisponible
16,000

14,000

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000
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5

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No VIS VIS

C) Indicadores de Rotación:

 Rotación del mes: 4.5 meses; Rotación último trimestre: 4.8 meses
 Rotación Trimestre en los últimos 3 años: Máx: 10.3 meses (Ene. 09), Mín: 3.1
meses (Oct. 06)

 Rotación teniendo en cuenta la oferta disponible más la futura por lanzar: 20.3
meses considerando las ventas de los últimos 12 meses y de 14.8 meses con las del último
trimestre. (con oferta futura y ventas trimestre, Medellín: 22.1 meses, Cali: 33 meses).

 Rotación del trimestre por rangos de precios y precios por metro cuadrado:

Rot.
Rangos de Precios Precio m2 Rot. Trim
Trim
0 - 27 2,9 0 - 600 3,7
27 - 37 3,1 600 - 800 2,5
37 - 53 3,2 800 - 1000 3,8
53 - 73 2,0 1000 - 1250 3,1
Total VIS 2,7 1250 - 1500 2,3
73 - 100 5,7 1500 - 2000 5,3
100 - 150 4,2 2000 - 2500 7,1
150 - 200 6,9 2500 - 3000 10,1
200 - 300 11,7 3000 - 3500 11,5
300 - 400 13,5 3500 - 4000 14,1
400 - 600 18,8 Mayor 4000 16,2
600 - 800 14,8 Total 4,8
> 800 25,4
Total NO VIS 8,1
Total Bogotá 4,8

6
  Rotación del trimestre por rangos de área y estrato:

Rot.
Área Estrato Rot. Trim
Trim
0 - 60 2,8 2 2,9
60 - 80 5,2 3 3,3
80 - 100 7,8 4 8,5
100 - 125 12,2 5 12,0
125 - 150 14,4 6 14,9
150 - 200 22,0 Total 4,8
200 - 250 21,2
250 - 300 19,2
> 300 24,0
Total 4,8

 Rotación del trimestre por zonas:

 VIS Norte, Suba y Vis Occidente : 1.6, 2.0 y 2.4 meses

 Modelia y Sur Oriente: 3.2 y 4.9 meses
 Norte, Centro y Sabana: 7.9 , 8.6 y 9.4 meses
 Multicentro y Chicó : 10.6 y 13.2 meses
 Chía y Salitre: 22.4 y 38.8 meses

 Como se ha venido registrando en informes anteriores, el mejor desempeño de

las ventas en lo corrido del año y la reducción en la oferta han llevado al registro de mejores
indicadores de rotación en general para todas las zonas, con excepción de Salitre en la cual de
manera puntual se registran algunos desistimientos en las ventas en el último trimestre de
proyectos que se encuentran en la etapa de entrega y la oferta de pocos proyectos concentrada
en el segmento de precios superior a los $200 millones.

D) Estado del Inventario:

Excluyendo los lotes, en la ciudad el 59% de la oferta disponible se encuentra en preventas, el

36% en construcción y el 5% terminado con 909 unidades, mostrando un aumento del 7%
frente a las registradas el mes anterior.

E s ta d o O fe rta % E s tra to
O fe rta
T o ta l O fe rta
%
T e rm in a d a T e rm in a d o
P re ve nta s 1 0 ,8 5 5 59% 2 76 3 ,9 8 3 2%
C o nstruccio n 6 ,4 9 3 36% 3 176 4 ,9 3 9 4%
4 275 5 ,4 1 3 5%
Te rm ina d o s 909 5% 5 198 1 ,9 6 4 10%
6 184 1 ,9 5 8 9%
T o ta l 1 8 ,2 5 7 100%
T o ta l 909 1 8 ,2 5 7 5%

7
 Por estratos, se observa que el 5 registra el mayor porcentaje terminado con el 10% de la
oferta, seguido del estrato 6 con el 9%, contribuyendo con el 42% de las unidades terminadas.
Resultados Encuesta sobre promoción del beneficio del
subsidio a tasas de interés
A mediados del mes de julio realizamos una encuesta en las salas de ventas de aquellos
proyectos que al cierre de junio tenían oferta disponible de unidades con precios hasta 335
s.m.m.l. en Bogotá y los municipios vecinos, con el fin de conocer, de un lado, si alcanzaría
aplicar el beneficio a los compradores considerando la fecha de entrega y de otro el
planteamiento realizado al cliente. Es de anotar que cuando se realizó la encuesta aún no se
conocía la prórroga en la fecha de aplicación y el aumento en el monto de los recursos a
asignar.

Se partió de una base de 330 proyectos con 11.112 unidades en venta, y se obtuvo respuesta de
262 proyectos con 9.189 viviendas, con un cubrimiento del 79% en número de proyectos y del
83% en el número de unidades.

El 84% de los proyectos ofrece abiertamente el beneficio, el 12% no lo menciona por no

aplicar según fecha de entrega, o por tener incertidumbre frente a si alcanzan los recursos o
consideran que es la entidad financiera quien tiene que informar. El 4% restante con 10
proyectos no conocen la medida o no saben si aplica al proyecto.

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En el cuadro que se presenta a continuación se registra la concentración de proyectos que

promueven el beneficio según la fecha de entrega reportada, el número de unidades de la etapa en
venta y el volumen de oferta disponible, notándose una alta concentración el primer semestre del
2010, fecha hasta la cual estaba anunciado el beneficio. Se resalta que 48 proyectos de estos 222
realizaron alguna observación respecto a la aplicación del beneficio, comentando en su mayoría la
posibilidad de que se agoten los recursos y no se pueda acceder al mismo.

8
 Fechade No Etapaen Oferta
Entrega Proyectos Venta Disponible

I Sem2009 24 2.502 175

II Sem2009 45 4.474 1.085
I Sem2010 88 12.982 4.774
II Sem2010 64 5.607 1.818
2011 1 192 13
Total 222 25.757 7.865

Mercado de Vivienda Usada en Bogotá

Dada la importancia que en la coyuntura actual tiene el volumen de competencia que en el
mercado total representa la vivienda usada, presentamos a continuación un breve resumen de los
principales indicadores encontrados al cierre del primer semestre del año.

En la actualidad, estamos investigando el 19% de los inmuebles del estrato 4, el 59% del estrato 5
y el 77% del 6, recorriendo mensualmente 1.602 manzanas con un total de 131.000 viviendas,
detectando los avisos de venta y/o arriendo en ventana y realizando el seguimiento respectivo al
inmueble. Con esta metodología, venimos contabilizando el volumen de viviendas que salen a la
venta cada mes y aquellos que se venden o arriendan. Si bien existen inmuebles que se
comercializan sin aviso, por lo cual tanto la oferta como la venta podrían ser más altas, sirve de
referencia para analizar su dinámica en el tiempo y su relación frente a la vivienda nueva.

Tal como se registra en las gráficas siguientes, en lo corrido del año se observa para los estratos 5
y 6 un aumento en los inmuebles en oferta tanto para venta como para arriendo, alcanzándose los
mayores indicadores del periodo estudiado. Así, la competencia de inmuebles usados frente a la
oferta de vivienda nueva viene en ascenso constituyéndose en un elemento adicional a considerar
para los promotores de vivienda nueva. Por su parte, en el estrato 4 los niveles de oferta son
levemente superiores a los encontrados hace un año, pero en los últimos meses muestran una leve
tendencia a disminuir.

EvoluciónOfertadel Estrato6
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
%
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2,0%
1,5%
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0,5%
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Total EnVenta EnArriendo VentaoArriendo

9
 Evolucióndel Estrato 5
3,7%
3,4%
3,1%
2,8%
2,5%
2,2%
1,9%
1,6%

%
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1,3%

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1,0%
0,7%
0,4%
0,1%
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. 0 7

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Total EnVenta EnArriendo VentaoArriendo

EvoluciónOfertadel Estrato4
3,0%

2,5%

2,0%

1,5%
%
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y

y
Total EnVenta EnArriendo

Acorde con las condiciones del mercado, los tiempos de colocación de los inmuebles para venta
han venido aumentando en el último año. En promedio una familia de estrato 6 que desea vender
su inmueble se demora, al considerar las negociaciones de los últimos seis meses, 5.1 meses. Para
el estrato 5 esta cifra es de 6 meses y en el estrato 4 asciende a cerca de 4 meses. Estos tiempos
hace un año eran de 3.8, 3.0 y 1.8 meses respectivamente.

En los inmuebles destinados a arriendo los tiempos de colocación tienden a disminuir en el último
mes, no obstante frente a los registrados hace un año presentan aumentos significativos. Para los
estratos 5 y 6 ubican en promedio en 4 meses y para el 4 en 2.5 meses.

Por último, es de anotar que al realizar una aproximación a las ventas totales de la ciudad el
porcentaje de negocios cerrados en arriendo ha venido en aumento, en tanto que el de venta se ha
venido moderando, en especial perdiendo participación la venta de vivienda nueva frente a la
usada, presentándose un cambio importante frente a igual trimestre del año 2008, pero
estabilizándose la participación en los últimos 2 trimestres.

10
 Total VentasyArriendo E45y6(%)
100%
90%
29% 26% 24%
80% 39% 36%
70%
60% 31% 33%
31%
50% 24% 26%
40%
30%
20% 37% 38% 41% 42% 43%

10%
0%
Abr08 - Jun08 Jul 08 - Sep 08 Oct 08 - Dic08 Ene09 - Mar 09 Abr 09 -Jun 09

Arriendo VentaUsada VentaNueva

ParticipacionVentas ViviendaEstratos 4, 5 y6
100%

90%

80%
48% 46% 44%
70%
63% 58%
60%

50%

40%

52% 54% 56%

30%
37% 42%
20%

10%
Abr 08 - Jun08 Jul 08 - Sep 08 Oct 08 - Dic 08 Ene 09 - Mar 09 Abr 09 -Jun 09

Usada Nueva

Adicionalmente, se observa al analizar el mercado de la venta de vivienda, que en los últimos

meses ha mostrado una tendencia creciente, tanto la nueva como la usada. Los efectos de las
medidas tendientes a reactivar la demanda en los segmentos medios a través de la disminución en
la tasa de interés para la compra de vivienda nueva, puede cambiar las preferencias de los
demandantes y modificar la relación que se viene presentando en especial en el estrato 4.

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 Ventas ViviendaEstratos 4, 5 y 6
2.200
2.050
1.900
1.750
1.600
1.450
1.300
1.150
1.000
850
700
550
400
250
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8
8

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9
9
8

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8

9
8

9
Usada Nueva Total

Como ya se ha venido anotando, el seguimiento a la evolución en este tipo de indicadores

conllevan a un mayor conocimiento de la dinámica del mercado de la vivienda en su conjunto y
las relaciones existentes entre el usado y el nuevo, mercados que de un lado compiten entre sí y de
otro se complementan en la medida en que la venta de vivienda usada de un hogar le permite en
muchos casos acceder a una vivienda nueva, otorgándole una mayor movilidad al mercado.

Para mayor información, en sus oficinas pueden instalar el “Sistema de Información Gerencial
Actualizado” S.I.G.A., con la información actualizada a Julio de 2.009, o utilizar nuestra página
www.fincaraiz.com para realizar las consultas que consideren de su interés.

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