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COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS

DE LAS VIVIENDAS. EVIDENCIA EN


LA PROVINCIA DE ALICANTE

Vicente Raúl Pérez Sánchez


COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS
DE LAS VIVIENDAS. EVIDENCIA EN
LA PROVINCIA DE ALICANTE

TESIS DOCTORAL
Autor:
V. Raúl Pérez Sánchez

Directora:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz

Alicante, 2015
DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS ECONÓMICO
APLICADO

TESIS DOCTORAL

COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS DE LAS


VIVIENDAS. EVIDENCIA EN LA PROVINCIA DE
ALICANTE

AUTOR
V. Raúl Pérez Sánchez

DIRECTORA:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz
AGRADECIMIENTO
La conclusión de un trabajo de estas características está rodeada de
sentimientos enfrentados. Por un lado se reflexiona acerca del proceso seguido para
poder completarlo, en el que aparecen instantes de angustia y desánimo y también de
pasión y de satisfacción, y por otro, se piensa en la multitud de personas que de una u
otra manera han colaborado en que esta tesis doctoral se haya terminado. Este
apartado de agradecimientos está dirigido a todas aquellas personas que han hecho
posible con sus aportaciones, algunas veces materiales y otras inmateriales, que esta
tesis se haya finalizado.

Quiero empezar pidiendo disculpas a aquellas personas que sientan que han
participado en esta tesis doctoral y que no menciono en este apartado. Espero que lo
entiendan como una falta de memoria y no de agradecimiento.

A la primera persona que quiero dar las gracias es a mi compañero el Profesor


Jaime Ferri Cortés, por su ayuda incondicional, en todos y cada uno de los proyectos
en los que a lo largo de mi vida profesional y académica me he embarcado, gracias
por estar siempre y por tu ayuda desinteresada, además de un excelente profesor y
amigo, eres una mejor persona.

A mi compañera la profesora Paqui Céspedes por la aportación tan importante


de información, sin la que este trabajo no se podría haber concluido y a su marido el
profesor Raúl Mora por su paciencia y apoyo en las cuestiones informáticas que han
rodeado a esta tesis.

A Toñi por el estimable apoyo en la toma de datos, poniendo a mi disposición


sus conocimientos administrativos y todo el material necesario para la recopilación
de datos de las obras que ha promovido.

Como no, mi agradecimiento muy especial a mi directora de tesis, la


profesora Paloma Taltavull. Sus indicaciones al principio tan abstractas, pero al final
tan claras, han sido imprescindibles. Su confianza en que éste trabajo era viable, sus
ánimos en muchos de los momentos de cansancio, y una gran dosis de paciencia, me
han guiado durante estos años y han hecho posible la culminación de esta tesis
doctoral.

I
En cuanto al apoyo inmaterial, que es también fundamental en un proyecto de
esta envergadura, mi agradecimiento a mi familia, fundamentalmente a mis padres y
hermanos, que han sabido soportar con cariño mis momentos de frustración, que
pueden haber rozado la grosería.

A mis dos hijos Sandra y Calos que no saben exactamente lo que está
haciendo su papi, pero que entienden que es importante para él, ya que pasa mucho
tiempo dedicado a hacerlo, gracias y perdón por no pasar más tiempo con vosotros.

Y finalmente quiero dar las gracias de forma muy especial a Susina, mi


mujer, que tiene esa capacidad que pocas personas tienen de ofrecerlo todo a cambio
de nada. Ha sabido soportarme en los momentos en los que ni yo me soportaba, ha
entendido y aguantado el tiempo que le he robado a ella y a nuestros hijos y siempre
me ha ofrecido una sonrisa y unas palabras de cariño y comprensión, animándome
hasta que este trabajo se ha culminado, gracias cielo.

Torrellano, Enero 2015

II
PRÓLOGO
La actividad que se desarrolla por el sector de la construcción tiene una gran
transcendencia en la economía, alcanzando un peso significativo en el PIB nacional.
Esta característica, justifica su relevancia y la necesidad de abordar trabajos que
permitan mejorar el conocimiento del funcionamiento de este sector. Si a ello, se le
une el reducido número de estudios existentes en la literatura española, la elección
del sector de la construcción para desarrollar en su ámbito una tesis doctoral, todavía
adquiere mayor robustez.

Desde un principio, tenía claro que la temática de mi tesis doctoral debía


orbitar alrededor del sector de la construcción. Sin embargo, fueron diversas
reuniones con mi tutora lo que me hizo centrar la atención en el ámbito técnico-
económico de este sector y su estudio. Por un lado, mi experiencia profesional en la
dirección de obras como Arquitecto Técnico y por otro, mi formación como
Economista, me brindaba la oportunidad de poder conjugar en un mismo plano,
técnica y economía.

El planteamiento inicial del trabajo resultó interesante y pronto una de las


grandes empresas alicantinas del sector de la construcción accedió a colaborar con la
aportación de información relativa a las promociones en las que había participado.
Sin embargo, a medida que se perfilaba el estudio, la colaboración se volvió cada vez
más difícil, hasta que finalmente la empresa retiró su apoyo. Esto supuso un gran
inconveniente, puesto que había que replantearse el trabajo y obtener información
desde otras fuentes que entendiesen el contexto académico y que no viesen este
trabajo como una auditoría de sus proyectos. El inconveniente inicial se convirtió en
frustración, cuando pasaba el tiempo y no era posible conseguir la colaboración de
ninguna empresa, llegando al extremo de pensar incluso en cambiar de temática.

Fue durante esta fase de desánimo, cuando hablando con algunos de mis
compañeros del Departamento de Edificación y Urbanismo y de profesión, me
comentaron la posibilidad de obtener información de algunas obras en las que habían
participado, y así volvió a reactivarse la ilusión por el trabajo.

Una vez reiniciado, aparecieron las primeras dificultades. En primer lugar, las
tres empresas que aportaron datos para realizar esta tesis, eran pequeñas y la figura

III
del promotor casi monopoliza la toma de todas las decisiones, siendo su colaboración
indispensable para acceder a la información. En segundo lugar, y relacionado con lo
anterior, no había definidos departamentos dentro de la empresa de contabilidad o
proyectos, de los que obtener directamente la información, sino, una gran cantidad de
documentos que ofrecía los datos relativos a la actividad empresarial. Estas dos
características motivarían una demora importante en la toma de datos, que en todos
los casos se realizó en las oficinas de las empresas en el horario que ellas marcaron.
Una tercera dificultad, surgió de la calidad de la información. En algunas
promociones, la información económica que mostraba la contabilidad era compleja
debido a que en sus anotaciones se usaban pseudónimos o abreviaturas que
dificultaban el rastreo y la imputación de las partidas de obra. En otras ocasiones, se
encontraba una contabilidad agregada de varias promociones que se habían ejecutado
durante un mismo ejercicio contable. Ambas circunstancias complicaron la obtención
de los datos de las promociones.

Relacionado con la escasez de literatura española sobre el sector, se encuentra


la cuarta dificultad. No hay literatura en España que haya servido de guión teórico al
trabajo, aunque sí de otros países, en los que existe un mayor número de estudios
relacionados con el sector de la construcción. No obstante, el número de trabajos
existentes, que hacen referencia a la oferta en este sector, es escaso, existiendo un
mínimo de ellos que tratan lo que se aborda en esta tesis. Mayoritariamente las
investigaciones se han centrado en el análisis de la demanda, que es lo que mejor se
puede estudiar dadas las características que presentan las fuentes de datos existentes.

La quinta dificultad, que está relacionada con las herramientas que se han
usado, deriva de la necesidad de enfrentarse a programas informáticos de análisis de
datos a los que este doctorando no estaba habituado, dado que proceden del ámbito
económico y no de la ingeniería. El aprendizaje de los métodos de regresión, en su
aplicación empírica, ha sido otro de los retos de este trabajo.

IV
INTRODUCCIÓN
La tesis doctoral desarrollada aborda el estudio de los costes de edificación y
los precios de venta de las viviendas en la provincia de Alicante. Se trata por lo tanto,
de un trabajo centrado en el sector de oferta de la industria de la construcción. Este
lado del mercado ha sido menos tratado en la literatura existente. Como apuntan
algunos autores1, la falta de información adecuada es el factor responsable de la
escasez de trabajos de oferta, que contrasta con la abundante literatura existente
desde el lado de la demanda.

Para desarrollar esta tesis, y una de las aportaciones que realiza, se ha


confeccionado un panel de microdatos inédito, que se nutre de la información
procedente de dieciséis promociones que han sido ejecutadas por tres promotores
diferentes en la provincia de Alicante. La base de datos construida tiene un tamaño
reducido, pero supone una aportación relevante puesto que recoge un tipo de
información inexistente, formada por un conjunto de características evaluadas con un
nivel de desagregación muy elevado y difícil de conseguir.

Tras generar la información, la tesis busca contrastar las siguientes hipótesis:

• Ho1 Los costes de construcción no condicionan los precios de venta.

• H11…. Si

• Cuales… qué costes

• Ho2 Los costes no dependen de determinadas características de construcción y


tecnologías.

• H12…. Si

• Cuales… qué características

• Ho3 No hay segmentación por precio en los mercados de vivienda de renta


libre y protegida en el mercado analizado

• H13…. Si

1
(DiPasquale, 1999; Gyourko & Saiz, 2006; Malpezzi & Maclennan, 2001)

V
Por un lado, la resolución de las hipótesis sirve a la industria para estimar
mejor la estructura de costes y ajustar el presupuesto a la realidad. Por otro, permite
conocer hasta qué punto las diferencias en los precios de las viviendas libres y
protegidas incentivan el acceso a una vivienda en régimen de protección, frente a una
libre.

El contenido de la tesis se organiza en seis capítulos, que de manera resumida


tratan los siguientes temas.

El capítulo 1 es un capítulo descriptivo que se ha dedicado al sector de la


construcción. Para ello, se ha dividido en cuatro partes. En la primera se hace un
acercamiento progresivo a la actividad de la construcción y fundamentalmente al
subsector de la edificación. Se pone de manifiesto tanto la complejidad del producto
elaborado como la de la estructura del sector, en la que la intervención de un gran
número de agentes caracteriza a la actividad edificatoria. En la segunda y tercera
partes, se abordan las características de la actividad y de la empresa constructora. En
la cuarta parte, se manifiestan las deficiencias que tienen, en el contexto de este
trabajo, los datos que existen publicados del sector de la edificación, lo que
condiciona la búsqueda de de otro tipo de información que presente un mayor grado
de desagregación. El último apartado se dedica a la recapitulación y en él se subrayan
las cuestiones fundamentales abordadas.

El capítulo 2 está dedicado al entorno teórico. En él se abordan los


componentes de la oferta en el corto plazo y el mecanismo de ajuste en el mercado.
Se describe el funcionamiento de la empresa en una situación de competencia
perfecta, competencia monopolística y monopolio, haciendo referencia a las
relaciones entre los ingresos y los costes que desencadenan la existencia de
beneficios y el incentivo para producir.

El capítulo 3 está dedicado a la base de datos confeccionada y está dividido


en tres partes. En la primera, se aborda la información procedente del proyecto, la
contabilidad y el entorno urbano, que ha sido utilizada para obtener los datos
procedentes de tres empresas dedicadas a la promoción y construcción de viviendas
protegidas y de renta libre en el mercado alicantino no costero. Se han obtenido datos
de dieciséis promociones con un total de 473 viviendas, 108 de renta libre y 365
protegidas. Es necesario indicar que el muestreo de empresas no ha sido aleatorio y

VI
por lo tanto, los datos recopilados no tienen ese carácter, por lo que los resultados no
son generalizables. No obstante, la base de datos es única y recoge información
referente a las técnicas constructivas, a los materiales utilizados, a las características
geométricas de cada promoción, a los costes de construcción y a los precios de venta,
dando la oportunidad única de indagar en las relaciones que se establecen entre estas
características. En este sentido, Somerville (1999) tampoco pudo definir una muestra
de un tamaño estadísticamente significativo, sino que dependía de que le facilitasen
la información. Este autor señala las limitaciones de su trabajo, dado que todos los
datos provienen de un solo constructor, pero a su vez subraya la oportunidad única
que brinda el origen de la información. En la segunda parte del capítulo se establecen
las propiedades que caracterizan a las promociones de las que se han obtenido los
datos, y la tercera y última parte se dedica a la recapitulación, señalándose las
cuestiones más importantes que han sido abordadas a lo largo del capítulo.

En el capítulo 4 se aborda la función de costes de la construcción. En una


primera parte se analizan los costes de construcción tanto desde la perspectiva de la
empresa constructora como de la empresa promotora-constructora. En la segunda
parte se estudian los factores que influyen en los costes de construcción y se centra el
estudio en aquellos que están relacionados con el proyecto. Teniendo en cuenta las
restricciones que presenta la información disponible y siguiendo la literatura
existente, se definen las variables que incorporan al análisis características relevantes
de los proyectos estudiados. En un tercer apartado, se definen las relaciones que
existen, desde un punto de vista técnico, entre los costes de construcción y las
características constructivas que presentan las promociones. A continuación y
ocupando el cuarto apartado, se analiza la metodología a utilizar, planteando un
modelo de ecuación que sirva para definir la función de costes de la construcción. El
quinto apartado se dedica a los tres modelos estimados.

La estimación del modelo 1 se realiza por mínimos cuadrados ordinarios


(MCO), utilizándose el método de introducción para seleccionar las variables
independientes, lo que permite al investigador seleccionar las variables que son
introducidas de un solo paso en el análisis (De la Puente V., 1993, p. 559). En este
modelo, las variables explicativas están formadas por las características que definen
la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto (salvo las dicotómicas, el resto se
introducen en logaritmos neperianos), y la variable dependiente es el coste total por

VII
metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los resultados obtenidos,
muestran que con respecto a la característica de complejidad del proyecto, son las
variables sotareti y zapatas (que caracterizan a las promociones con sótano y forjado
reticular y con cimentación por zapatas) las que tienen el mayor impacto positivo en
los costes totales por metro cuadrado de superficie construida, con un efecto similar
en ambos casos. En referencia a la calidad del proyecto, es la variable urbaniza (que
discrimina entre las promociones que tienen o no urbanización), la que tiene una
mayor relevancia en la explicación de los costes totales por metro cuadrado de
superficie construida total de la promoción, teniendo el resto de variables definidas
para la característica un efecto residual. Con respecto al tamaño del proyecto, los
resultados muestran una relación inversa entre el coste total y el tamaño del proyecto,
caracterizado por las variables que discriminan a las promociones que tienen entre 50
y 149 baños y las que tienen entre 51 y 200 dependencias (bañosp50-149,
dependencias51-150 y dependencias151-200), de tal modo que a medida que se
incrementa el tamaño de la promoción, los costes totales por metro cuadrado se
reducen, es decir, aparecen economías de escala.

El modelo 2 se estima por MCO en nueve ocasiones, una para cada una de las
partidas de obra cuyos costes de ejecución se han podido definir (los costes del
movimiento de tierras, de la cimentación y estructura, de la instalación de fontanería
y saneamiento, de la electricidad, de la mano de obra, de los materiales, de la
carpintería de madera, de la carpintería metálica y de la pintura). Se ha utilizado el
método de introducción para seleccionar las variables independientes, que están
formadas por las características que definen la complejidad, la calidad y el tamaño
del proyecto (salvo las dicotómicas, el resto se introducen en logaritmos neperianos).
La variable dependiente en cada una de las ocasiones es el coste de cada una de las
partidas definidas por metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los
resultados obtenidos para la complejidad del proyecto en las nueve estimaciones,
permiten establecer tres grupos de costes. Uno en el que está el movimiento de
tierras, la cimentación-estructura y la mano de obra. Otro en el que se integran los
costes de las instalaciones de electricidad y fontanería-saneamiento, y un tercero
compuesto por el coste de los materiales, la carpintería de madera, la de aluminio y la
pintura. Dentro de la primera agrupación son las variables zapatas, suelocohe,
sotareti, que describen la tecnología empleada para el ejecutar las partidas, las que se
muestran relevantes en la explicación de los costes, habiéndose obtenido valores

VIII
elásticos para los parámetros. En la segunda agrupación, los valores de los
parámetros obtenidos son menores a la unidad y por lo tanto menos elásticos,
destacando el impacto relevante que tiene la existencia de sótano (variable sotareti),
en los costes de la instalación de electricidad por metro cuadrado construido. Con
respecto a la tercera agrupación, en general los valores obtenidos muestran un
impacto reducido sobre los costes de las partidas. En referencia a la característica de
la calidad del proyecto, es la existencia de urbanización (urbaniza) la particularidad
más relevante y la que tiene un mayor impacto en la explicación de los costes. A
pesar de ello, es posible establecer dos agrupaciones de costes dentro de esta
característica. Una primera en la que se engloban los de carpintería de madera y
metálica, en las que a pesar de ser para la variable urbaniza para la que se ha
obtenido el mayor valor, el impacto es residual, y otra en la que se encuentran el
resto de partidas de obra, para las que la incidencia de la variable es relevante. Con
respecto a la característica de tamaño del proyecto, y al igual que ocurre con la
complejidad, se pueden establecer tres agrupaciones. La primera formada por el coste
del movimiento de tierras (1), el de la cimentación-estructura (2) y el de la
carpintería de madera (3), la segunda por el coste de la instalación de electricidad (4),
fontanería-saneamiento (5), la mano de obra (6) y los materiales (7), y la tercera por
la carpintería de aluminio (8) y la pintura (9). En referencia al primer grupo, los
resultados muestran una relación negativa entre los costes de las tres partidas y
tamaños pequeños de proyecto (caracterizados por las variables baños<30 y baños
30-49), mientras que la relación es positiva para proyectos de mayor dimensión
(caracterizados por las variables bañosp50-149, dependencias51-150 y
dependencias151-200). El resultado muestra como el coste de estas tres partidas (1, 2
y 3), que conjuntamente representa el 32,6 % sobre el coste total, es creciente con el
tamaño del proyecto. Con respecto a la segunda agrupación, en las cuatro partidas de
obra que la integran (4, 5, 6 y 7) los resultados muestran un impacto negativo para
los parámetros que acompañan a las variables que caracterizan a los proyectos de
gran tamaño (bañosp50-149, dependencias51-150, dependencias151-200) y positivo
en los que acompañan a las variables que identifican a los de pequeña dimensión
(bañosp<30, bañosp30-49). El resultado obtenido muestra que el coste de las cuatro
partidas, que representa en conjunto un 57,9 % sobre el coste total, decrece a medida
que se incrementa el tamaño del proyecto. En referencia a la tercera agrupación (8 y
9), los valores de los parámetros, comparativamente con los resultados obtenidos

IX
para las otras partidas, tienen un impacto más reducido. En resumen, los resultados
muestran la relevancia en la explicación de los costes de las variables zapatas,
suelocohe, sotareti, dentro de la característica complejidad del proyecto, de la
variable urbaniza, en las particularidades de calidad y con respecto a las variables
descritas para el tamaño del proyecto, se han obtenido valores negativos para las que
describen tamaños pequeños de proyectos (en las estimaciones de los costes del
movimiento de tierras, de la cimentación-estructura y de la caripintería de madera,
que representan el 32,6 %) y positivos en proyectos de mayores dimensiones. Por
otro lado, en las estimaciones de los costes de instalación de electricidad, fontanería-
saneamiento, mano de obra y materiales (que representan el 57,9 %), los valores de
los parámetros que acompañan a las variables que describen a proyectos de gran
tamaño son negativos, mientras que los que acompañan a las de pequeña dimensión
son positivos.

El modelo 3 se estima por (MCO), utilizándose el método de introducción


para seleccionar las variables independientes. Como paso previo a la estimación de
este modelo, y dado que en los dos anteriores (modelo 1 y 2) la selección de
variables dentro de cada una de las tres características del proyecto (complejidad,
calidad y tamaño) se ha realizado atendiendo a criterios técnicos, se aplica una
técnica de agrupación factorial para reducir el número de variables explicativas. Una
vez obtenidos e identificados los factores, se reestima el modelo con efectos
comparativos, siendo la variable dependiente el coste total por metro cuadrado de
superficie construida (en logaritmos neperianos), y las variables independientes los
factores obtenidos. Con un primer análisis factorial se han obtenido cuatro factores
capaces de explicar un 85,45 % de la varianza de los datos originales, con un valor
próximo a cero para el determinante de la matriz de correlaciones y un valor del
estadístico KMO bajo pero superior a 0,5. La interpretación del primer y segundo
factores en función de la matriz de componentes rotada es sencilla y se identifican
con claridad las características de tamaño para el primero y complejidad del proyecto
para el segundo. Sin embargo, en el tercer y cuarto factores, aparecen mezcladas
variables que dificultan su interpretación. Como consecuencia de esta situación, se
decide eliminar las variables suelocohe y sotareti (que caracterizan a las
promociones que se ejecutan en suelo cohesivo y con la presencia de sótano y
forjado reticular) que son las que generan la dificultad, y se repite el análisis
factorial. Con el segundo análisis factorial, tras haber eliminado las dos variables, se

X
extraen tres factores capaces de explicar un 88,69 % de la varianza de los datos
originales, (mayor que en la primera ocasión), siendo el valor del determinante
próximo a cero y habiéndose obtenido un valor para el estadístico KMO superior a
0,6. Analizando la matriz de componentes rotados, se distinguen con nitidez
variables que definen el tamaño del proyecto, en el factor 1, que caracterizan la
complejidad del proyecto, en el factor 2, y que describen particularidades de calidad,
en el factor 3. Una vez obtenidos e identificados los tres factores se estima el modelo
habiéndose obtenido para el primer factor (tamaño), un valor negativo que muestra la
aparición de economías de escala, dada la reducción en el coste total medio (CT/m2) a
medida que se incrementa la producción (m2 construidos). Para el segundo factor
(complejidad) se ha obtenido un resultado negativo que es acorde con el coste de las
partidas que agrupa (fachada1, fachada 2 y zapatas), que representa a técnicas
constructivas menos costosas que las alternativas consideradas en los proyectos
analizados. El tercer factor (calidad) reacciona de manera positiva con el coste total
por metro cuadrado, teniendo un impacto superior al de los otros dos factores. El
capítulo finaliza con una recapitulación en la que se subrayan las cuestiones
relevantes que han sido tratadas. En general, los resultados obtenidos en esta tesis
hay que considerarlos con las cautelas propias de una base de datos reducida que se
circunscribe a un entorno espacial limitado, pero particularmente la complejidad del
proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los que se utilicen
técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto positivo en el coste
total de ejecución.

El capítulo 5 está dedicado al estudio del comportamiento de los precios


relacionados con los costes desde la oferta. En la primera parte se hace una
descripción de la oferta de viviendas. En el segundo apartado se trata la metodología
econométrica que se utiliza y se definen tanto el modelo utilizado como las variables
introducidas. Con lo que respecta a la variable dependiente, se utiliza el precio de
venta que marca el promotor para cada una de las viviendas que forman la base de
datos. Las variables independientes están agrupadas en cinco categorías que hacen
referencia a la estructura de la construcción, a características internas de la vivienda,
a particularidades externas a la vivienda, a la localización y a los costes de
construcción. El modelo se ha estimado en tres ocasiones utilizando las mismas
variables. La primera con todas las viviendas, introduciendo una variable dicotómica
que diferencia entre si la vivienda es protegida o de renta libre. Para la segunda y la

XI
tercera estimaciones, la base de datos original (que incluye a todas las viviendas), se
segmenta en dos partes en función de la tipología de vivienda, de tal modo que la
segunda estimación se realiza solamente sobre las unidades de renta libre y la tercera
sobre las protegidas. En las tres ocasiones el modelo se ha estimado por MCO
utilizando el método por pasos sucesivos para seleccionar las variables2, que las
introduce o elimina en función de criterios estadísticos (Álvarez C., 1995, p. 111-
112). Los resultados muestran que existen cinco variables que son introducidas en las
tres estimaciones. La superficie útil de las viviendas y la característica de tener 3 o 4
piezas exteriores (suputil, 3piexteriores, 4piexteriores) dentro de las características
internas de la vivienda y el tipo de interés real y el coste de la pintura, (it, pintura)
dentro del los costes. Con respecto al número de piezas exteriores, se ha obtenido un
valor del parámetro negativo para las viviendas con tres piezas exteriores y positivo
para aquellas que tienen cuatro piezas exteriores, lo que pone de manifiesto una
relación positiva entre el incremento del número de piezas exteriores de la vivienda y
el precio de venta. Resultados similares, que hacen referencia al impacto positivo que
las mejores vistas tienen sobre los precios de venta, han sido encontrados en los
trabajos de McGreal y Taltavull de La Paz (2013, p. 2038), que las consideran
especialmente relevantes en el caso de Alicante y Castellón. En referencia a la
superficie útil, el efecto obtenido para las viviendas de renta libre es superior que el
que se alcanza para las protegidas. No obstante, la variable suputil se muestra
relevante en la explicación de los precios de venta en ambos segmentos del mercado.
Cébula (2009, p. 20) en el estudio del precio de viviendas unifamiliares encuentra
relaciones positivas entre la superficie y el precio de venta. Harding, Knight y
Sirmans (2003, p. 614) van un poco más allá y afirman que la superficie útil es la
característica más significativa de los modelos hedónicos, observación mantenida por
Taltavull de La Paz y McGreal (2009, p. 13) que también encuentran a la superficie
útil como uno de los determinantes más importantes en este tipo de modelos.
Respecto a los tipos de interés real en las tres estimaciones el signo obtenido es
negativo, siendo el efecto en media superior en el caso de las viviendas de renta libre
que en el de las protegidas, evidenciando una mayor sensibilidad a la financiación de
los constructores de viviendas de renta libre que de protegidas. Sirmans, Macpherson
y Zietz (2005, p. 9-10) encuentran evidencia de relaciones negativas entre los precios

2
La reducción del número de observaciones genera problemas de multicolinealidad que impiden la
estimación del modelo utilizando el método de introducción para seleccionar las variables.

XII
y la financiación en los modelos que analizan. También se pone de manifiesto este
mismo signo en la relación entre ambas variables en Dipasquale (1999, p. 14-15),
que analizando los modelos de otros autores3 señala el efecto negativo que la tasa de
interés tiene con respecto a la construcción. En referencia al coste de la pintura, en
las tres estimaciones el resultado obtenido es positivo, con un mayor impacto en
media en el caso de las viviendas libres que en el de las protegidas. Ambas variables
de la característica de costes (it, pintura), muestran una mayor sensibilidad con el
precio de venta en el caso de las viviendas de renta libre que en el caso de las
viviendas protegidas. En las primeras, el precio no está limitado por la legislación y
el promotor lo puede establecer con libertad, trasladando a los precios los
incrementos en los costes de construcción, mientras que en las segundas, existe un
precio máximo de venta que limita, vía precios, la respuesta de la oferta ante los
cambios en los costes.

En referencia a las variables que aparecen en una o dos de las estimaciones,


con respecto a la estructura de la construcción, en las variables que hacen referencia
a cierto tamaño de construcción, caracterizada por 5, 6 y 7 plantas (5plantas,
6plantas , 7plantas) el signo obtenido para los parámetros es negativo, mientras que
la variable 1escalera, relacionada con promociones de menor tamaño, es positivo.
Estos resultados muestran en media un comportamiento inverso entre el tamaño de la
promocion y los precios de venta, de modo que para las promociones de pequeño
tamaño los precios de venta reaccionan positivamente, mientras que para las de gran
tamaño lo hacen en sentido contrario. Por otro lado, el parámetro que acompaña a la
variable VPO, que diferencia entre las viviendas protegidas y libres, es bajo y
negativo, lo que muestra la poca diferenciación entre el precio de venta de ambas
viviendas en el mercado alicantino no costero. Si a este resultado, se le suman las
restricciones de acceso existentes para la compra de una vivienda protegida, se pone
de manifiesto la presencia de unos incentivos insuficientes, vía precios, para elegir
una vivienda protegida respecto a una libre, lo que puede tener consecuencias en la
política de vivienda local. Con respecto a las características internas de la vivienda,
son los parámetros que acompañan a las variables que representan a las viviendas de
menor tamaño, con un baño, uno o dos dormitorios, o dos piezas exteriores (1baño,
1dormitorio, 2dormitorios, 2piexteriores) las que tienen un impacto negativo con el

3
Hace referencia a los trabajos de DiPasquale y Wheaton (1994) y Somerville (1996).

XIII
precio de venta, mientras que la existencia de un tercer dormitorio en la vivienda
(3dormitorios), hace que el precio de venta se incremente. En referencia a las
características externas a la vivienda, la existencia de urbanización y la de muro de
sótano (urbaniza, sotareti), asociadas a un mayor coste de ejecución, tienen un
impacto positivo sobre los precios de venta. Respecto a los costes de construcción, se
introducen en la estimación con las observaciones de las viviendas de renta libre el
movimiento de tierras y la carpintería de madera (movtierr, carmadera), no
apareciendo nuevas variables de costes en las viviendas protegidas. El resultado
sigue mostrando una mayor sensibilidad entre los costes y los precios en el caso de
las viviendas de renta libre que en las protegidas. En refereria a las variables de
localización, ninguna de las tres utilizadas (Alicante, Elche, Torrellano) ha sido
introducida en las estimaciones. El capítulo concluye con una recapitulación en la
que se subrayan las cuestiones relevantes que han sido tratadas.

El capítulo 6 se dedica a las conclusiones generales obtenidas a lo largo de la


realización de esta tesis doctoral. Se ha dividido en dos apartados, aportando en el
primero de ellos las conclusiones generales y en el segundo las futuras líneas de
investigación que se derivan del estudio realizado.

XIV
ÍNDICE GENERAL
Capítulo 1. El Sector de la Construcción .................................................................. 3
1.1 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN........................................... 3
1.1.1 Introducción. .................................................................................................... 3
1.1.2 Clasificación de la actividad constructora ........................................................ 5
1.1.3 Características de la actividad constructora .................................................... 8
1.1.4 Características de la empresa constructora ................................................... 22
1.2 LA INFORMACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN......................................... 57
1.2.1 La información nacional del sector de la construcción .................................. 58
1.2.2 La información en el exterior ......................................................................... 63
1.3 RECAPITULACIÓN ................................................................................................... 64
Capítulo 2. Entorno teórico .................................................................................... 71
2.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA .................................................................................... 71
2.2 LOS COSTES Y LA PRODUCCIÓN ............................................................................. 75
Capítulo 3. La base de datos .................................................................................. 85
3.1 LA INFORMACIÓN .................................................................................................. 86
3.1.1 El origen de la información ............................................................................ 87
3.1.2 La organización y descripción de la información de la muestra .................... 94
3.1.3 La construcción de la base de datos ............................................................ 129
3.2 CARACTERIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES ANALIZADAS. ................................... 134
3.2.1 Arquitectónicas ............................................................................................ 134
3.2.2 Constructivas ................................................................................................ 135
3.3 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 137
Capítulo 4. La función de costes de la construcción ............................................ 143
4.1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 143
4.2 LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN .......................................................................... 146
4.2.1 Conceptos generales .................................................................................... 146
4.2.2 La evaluación de los costes y la oferta económica ...................................... 148
4.3 FACTORES QUE INFLUYEN EN LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN.......................... 156
4.3.1 Factores de influencia y variables consideradas .......................................... 159
4.4 METODOLOGÍA .................................................................................................... 170
4.4.1 Introducción ................................................................................................. 170
4.5 MODELOS ............................................................................................................. 172

XV
4.5.1 Modelo 1 ...................................................................................................... 172
4.5.2 Modelo 2 ...................................................................................................... 178
4.5.3 Modelo 3 ...................................................................................................... 197
4.6 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 208
Capítulo 5. Los precios desde la oferta .................................................................213
5.1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 213
5.2 LA OFERTA DE VIVIENDAS .................................................................................... 214
5.2.1 La concepción teórica de la oferta de viviendas .......................................... 216
5.2.2 La forma de la función de oferta .................................................................. 220
5.3 METODOLOGÍA..................................................................................................... 224
5.3.1 Especificación del modelo ............................................................................ 225
5.3.2 Variables independientes ............................................................................. 225
5.3.3 Variable dependiente ................................................................................... 230
5.3.4 Estadísticos descriptivos............................................................................... 231
5.4 LA ESTIMACIÓN DEL MODELO ............................................................................. 233
5.4.1 Resultados obtenidos ................................................................................... 235
5.5 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 246
Capítulo 6. Conclusiones finales ...........................................................................251
6.1 CONCLUSIONES .................................................................................................... 251
6.2 FUTURAS LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN .................................................................. 259
Fuentes bibliográficas ...............................................................................................261
Anexo I. Técnica constructiva y coste .................................................................. III
Anexo II. Tablas para la toma de datos ........................................................ XXXVII
6.3 LA INFORMACIÓN DEL PROYECTO Y DE LA CONTABILIDAD .............................XXXVII
6.4 LA INFORMACIÓN DEL ENTORNO ....................................................................... XLIII
6.5 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN ................................................................................ L
Anexo III. Estadístico ............................................................................................ LIX
6.6 ESTADÍSTICOS DESCRIPTIVOS ................................................................................ LIX
6.7 MODELOS DE COSTES............................................................................................. LX
III.1.1. Modelo 1: Coste total .................................................................................... LXI
III.1.2. Modelo 2: Costes de las partidas ................................................................ LXIII
III.1.3. Modelo 3: Coste total con factores ........................................................... LXXVI
6.8 MODELO DE PRECIOS DESDE LA OFERTA .......................................................... LXXIX
III.1.4. Modelo ...................................................................................................... LXXIX

XVI
ÍNDICE DE ESQUEMAS
Esquema 1-1 La figura del promotor ..................................................................................... 12
Esquema 1-2 Relación de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio .................... 15
Esquema 1-3 La internacionalización de la empresa constructora......................................... 48
Esquema 1-4 Organigrama básico de la empresa constructora .............................................. 52
Esquema 1-5 Clasificación de las asociaciones y organizaciones en el sector de la
construcción ........................................................................................................................... 56
Esquema 1-6 Asociaciones españolas .................................................................................... 57
Esquema 1-7 La información existente .................................................................................. 59
Esquema 1-8 La información del Ministerio de Fomento...................................................... 61
Esquema 1-9 La información del INE ................................................................................... 62
Esquema 3-1 El origen de la información .............................................................................. 88
Esquema 3-2 La información obtenida del proyecto ............................................................. 90
Esquema 3-3 La información obtenida del entorno urbano ................................................... 93
Esquema 3-4 Tratamiento de la información hasta la obtención del panel de datos.............. 94
Esquema 3-5 La información del entorno urbano ................................................................ 101
Esquema 3-6 La información básica del proyecto ............................................................... 105
Esquema 3-7 La información técnica del proyecto .............................................................. 106
Esquema 3-8 La información de la contabilidad.................................................................. 120
Esquema 4-1 Síntesis del proceso de transformación del coste en precio ........................... 147
Esquema 4-2 El proceso de obtención del presupuesto. ...................................................... 149
Esquema 4-3 Estructura mediante la clasificación por funciones ........................................ 150
Esquema 4-4 El proceso de actividad en la empresa constructora ....................................... 152
Esquema 4-5 La determinación del coste de producción ..................................................... 156
Esquema 4-6 Estimación costes totales contra factores ....................................................... 198

Anexo I
Esquema A-I- 1 El tipo de suelo ............................................................................................ IV
Esquema A-I- 2 La dureza del suelo ...................................................................................... VI
Esquema A-I- 3 Presencia de agua......................................................................................... IX
Esquema A-I- 4 Tipo de cimentación ................................................................................ XVII
Esquema A-I- 5 Muro de sótano ...................................................................................... XVIII
Esquema A-I- 6 Tipo de forjado .......................................................................................... XX
Esquema A-I- 7 Tipo de cubierta ..................................................................................... XXIII
Esquema A-I- 8 Tipo de climatización ............................................................................ XXVI
Esquema A-I- 9 Tipo de fachada ...................................................................................XXVIII
Esquema A-I- 10 Tipo de pavimento .................................................................................XXX
Esquema A-I- 11 Tipo de falso techo ............................................................................. XXXII
Esquema A-I- 12 Tipo de pavimento ............................................................................ XXXIV

XVII
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 3-1 Situación de las promociones ............................................................................... 98
Figura 3-2 Situación de las promociones dentro de las tres áreas .......................................... 99
Figura 3-3 Promociones de Elche .......................................................................................... 99
Figura 3-4 Promociones de Torrellano................................................................................. 100
Figura 3-5 Promociones de Alicante .................................................................................... 100

Anexo I
Figura A-I- 1 Ensayo geotécnico ........................................................................................... IV
Figura A-I- 2 Muestra inicial ................................................................................................. IV
Figura A-I- 3 Muestra final .................................................................................................... IV
Figura A-I- 4 Excavación con cuchara ................................................................................... VI
Figura A-I- 5 Excavación con martillo neumático ................................................................. VI
Figura A-I- 6 Esquema funcionamiento sistema de agotamiento perimetral ...................... VIII
Figura A-I- 7 Sistema de agotamiento perimetral ............................................................... VIII
Figura A-I- 8 Detalle agotamiento perimetral ..................................................................... VIII
Figura A-I- 9 Sistema impermeabilización ............................................................................ IX
Figura A-I- 10 Sistema impermeabilización .......................................................................... IX
Figura A-I- 11 Zapata corrida de muro ................................................................................... X
Figura A-I- 12 Zapata corrida nervada ................................................................................... XI
Figura A-I- 13 Zapata central ................................................................................................. XI
Figura A-I- 14 Zapata de medianera .....................................................................................XII
Figura A-I- 15 Zapata de esquina..........................................................................................XII
Figura A-I- 16 Zapata combinada ....................................................................................... XIII
Figura A-I- 17 Esquema de arriostramiento de una cimentación tipo................................. XIII
Figura A-I- 18 Losa de cimentación ................................................................................... XIV
Figura A-I- 19 Esquema de realización de un muro pantalla ............................................... XV
Figura A-I- 20 Proceso de ejecución del muro pantalla ....................................................... XV
Figura A-I- 21 Cimentación con pilotes por excavación (a) y por hinca (b) ...................... XVI
Figura A-I- 22 Excavación para muro de sótano por bataches ........................................ XVIII
Figura A-I- 23 Forjado unidireccional ................................................................................ XIX
Figura A-I- 24 Forjado bidireccional reticular .................................................................... XIX
Figura A-I- 25 Forjado bidireccional .................................................................................. XIX
Figura A-I- 26 Forjado unidireccional ................................................................................ XIX
Figura A-I- 27 Forjado bidireccional reticular ..................................................................... XX
Figura A-I- 28 Cubierta inclinada ....................................................................................... XXI
Figura A-I- 29 Cubierta plana ............................................................................................. XXI
Figura A-I- 30 Cubierta transitable ..................................................................................... XXI
Figura A-I- 31 Cubierta no transitable ............................................................................... XXII
Figura A-I- 32 Teja cerámica plana ................................................................................... XXII
Figura A-I- 33 Teja cerámica mixta ................................................................................. XXIII
Figura A-I- 34 Teja cerámica curva ................................................................................. XXIII
Figura A-I- 35 Instalación de conductos .......................................................................... XXIV
Figura A-I- 36 Calefacción por radiadores de agua caliente ............................................. XXV
Figura A-I- 37 Calefacción por suelo radiante .................................................................. XXV
Figura A-I- 38 Fachada ejecutada con ladrillo visto ........................................................ XXVI

XVIII
Figura A-I- 39 Fachada ejecutada con ladrillo para revestir ........................................... XXVII
Figura A-I- 40 Preparación revestimiento mortero monocapa........................................ XXVII
Figura A-I- 41 Ejecución monocapa raspado.................................................................. XXVII
Figura A-I- 42 Ejecución monocapa proyectado ...........................................................XXVIII
Figura A-I- 43 Colocación pavimento de terrazo............................................................. XXIX
Figura A-I- 44 Colocación pavimento cerámico .............................................................. XXIX
Figura A-I- 45 Pavimento de mármol .............................................................................. XXIX
Figura A-I- 46 Falso techo desmontable .......................................................................... XXXI
Figura A-I- 47 Falso techo no desmontable ..................................................................... XXXI
Figura A-I- 48 Ejecución falso techo de escayola............................................................ XXXI
Figura A-I- 49 Ejecución falso techo cartón yeso ............................................................ XXXI
Figura A-I- 50 Falso techo de aluminio .......................................................................... XXXII
Figura A-I- 51 Falso techo de madera............................................................................. XXXII
Figura A-I- 52 Pintura tipo gotelé ..................................................................................XXXIII
Figura A-I- 53 Pintura lisa .............................................................................................XXXIII

XIX
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1-1 El periodo de la construcción.............................................................................. 18
Gráfico 1-2 Componentes del valor de la producción en construcción (en %) ...................... 20
Gráfico 1-3 Consumos intermedios/producción (en %) ......................................................... 21
Gráfico 1-4 Empresas de construcción según la clase (en número) ....................................... 24
Gráfico 1-5 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2008) ...................................................................................................................................... 28
Gráfico 1-6 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2009) ...................................................................................................................................... 28
Gráfico 1-7 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2010) ...................................................................................................................................... 29
Gráfico 1-8 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2011) ...................................................................................................................................... 29
Gráfico 1-9 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2012) ...................................................................................................................................... 30
Gráfico 1-10 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2013) ...................................................................................................................................... 30
Gráfico 1-11 Número de empresas, grupos CNAE 2009 (en % anuales de variación) .......... 31
Gráfico 1-12 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 33
Gráfico 1-13 Aportación de la construcción y generación de empleo (en % anuales de
variación)................................................................................................................................ 33
Gráfico 1-14 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 34
Gráfico 1-15 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 35
Gráfico 1-16 Empresas constructoras que realizan actividades en I+D sobre el total de
empresas que realizan actividades en I+D (en %).................................................................. 37
Gráfico 1-17 El empleo y el PIB (en % anual de variación) .................................................. 40
Gráfico 1-18 Empresas y valor de la producción 2001-2011 (% promedio sobre el total) .... 42
Gráfico 1-19 Volumen de negocio (en % anual de variación) ............................................... 44
Gráfico 1-20 Volumen de negocio, licitación y licencias obra nueva (en millones de euros de
2006 y número) ...................................................................................................................... 45
Gráfico 1-21 Volumen de negocio en edificación (en millones de euros de 2006) ............... 46
Gráfico 1-22 Volumen de negocio en construcción (en % sobre el total).............................. 46
Gráfico 1-23 PIB (en % anual de variación) .......................................................................... 49
Gráfico 1-24 Evolución facturación y contratación en el exterior de empresas constructoras
españolas (M€) ....................................................................................................................... 49
Gráfico 1-25 Contratación (en % sobre el total por año) ....................................................... 50
Gráfico 1-26 Facturación (en % sobre el total por año) ......................................................... 50
Gráfico 2-1 Los componentes de la oferta en el corto plazo. ................................................. 72
Gráfico 2-2 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta......................................... 73
Gráfico 2-3 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta......................................... 73
Gráfico 2-4 Interacción oferta en monopolio ......................................................................... 74
Gráfico 2-5 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ............................... 78
Gráfico 2-6 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ............................... 78
Gráfico 2-7 Competencia monopolística................................................................................ 79
XX
Gráfico 4-1 Costes por promoción ...................................................................................... 166
Gráfico 4-2 Superficie construida en m2 .............................................................................. 167
Gráfico 4-3 Coste de cada partida (en % del coste total) ..................................................... 167
Gráfico 4-4 Gráfico de sedimentación ................................................................................ 201
Gráfico 4-5 Gráfico de sedimentación ................................................................................. 203
Gráfico 4-6 Costes totales medios....................................................................................... 206
Gráfico 5-1 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (expansión)..................... 218
Gráfico 5-2 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (recesión) ....................... 219
Gráfico 5-3 Efecto sobre los precios de un shock de demanda (corto plazo) ...................... 220
Gráfico 5-4 Número de viviendas y superficie promedio (unidades y m2) ........................ 228
Gráfico 5-5 Precio promedio de las vivienda por situación ................................................. 230
Gráfico 5-6 Precios promedio .............................................................................................. 230
Gráfico 5-7 Reacción de los precios .................................................................................... 239
Anexo III
Gráfico A-III- 1 de sedimentación ............................................................................... LXXVII

XXI
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes)4
Tabla 1-2 Clasificación Nacional de Actividades, CNAE-2009. ............................................. 6
Tabla 1-3 Clasificación de las empresas en función de los ocupados .................................... 23
Tabla 1-4 Clasificación de las empresas en función de los ocupados .................................... 23
Tabla 1-5 Clasificación PYME .............................................................................................. 24
Tabla 1-6 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ..................................... 26
Tabla 1-7 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ..................................... 27
Tabla 1-8 Correlación de Pearson .......................................................................................... 38
Tabla 1-9 Número de ocupados (en % respecto al total) ....................................................... 41
Tabla 1-10 Correlación de Pearson ........................................................................................ 41
Tabla 1-11 Valor de la producción en construcción por estrato de tamaño de empresa (en %
sobre el total) .......................................................................................................................... 43
Tabla 1-12 Clasificación profesional del sector de la construcción ....................................... 55
Tabla 1- 13 Principales indicadores nacionales del sector de la construcción ....................... 59
Tabla 1- 14 Fuentes de información exterior ......................................................................... 63
Tabla 3-1 Origen de la información ....................................................................................... 87
Tabla 3-2 Tabla utilizada para la toma de datos..................................................................... 97
Tabla 3-3 Costes de la partida de estructuras de la promoción 1 ......................................... 116
Tabla 3-4 Costes de la partida de estructuras de la promoción 2 ......................................... 116
Tabla 3-5 Costes de la partida de estructuras de la promoción 3 ......................................... 116
Tabla 3-6 Costes de la partida de estructuras de la promoción 4 ......................................... 117
Tabla 3-7 Costes de la partida de estructuras de la promoción 5 ......................................... 117
Tabla 3-8 Costes de la partida de estructuras de la promoción 6 ......................................... 117
Tabla 3-9 Costes de la partida de estructuras de la promoción 7 ......................................... 117
Tabla 3-10 Costes de la partida de estructuras de la promoción 8 ....................................... 117
Tabla 3-11 Costes de la partida de estructuras de la promoción 9 ....................................... 117
Tabla 3-12 Costes de la partida de estructuras de la promoción 10 ..................................... 118
Tabla 3-13 Costes de la partida de estructuras de la promoción 11 ..................................... 118
Tabla 3-14 Costes de la partida de estructuras de la promoción 12 ..................................... 118
Tabla 3-15 Costes de la partida de estructuras de la promoción 13 ..................................... 118
Tabla 3-16 Costes de la partida de estructuras de la promoción 14 ..................................... 118
Tabla 3-17 Costes de la partida de estructuras de la promoción 15 ..................................... 118
Tabla 3-18 Costes de la partida de estructuras de la promoción 16 ..................................... 119
Tabla 3-19 Información que se ha descartado ...................................................................... 130
Tabla 3-20 Definición de variables dummy ......................................................................... 133
Tabla 3-21 Variables de la base de datos ............................................................................. 134
Tabla 3-22 Características de las promociones .................................................................... 136
Tabla 4-1 Factores que influyen en los costes de construcción............................................ 158
Tabla 4-2 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ................................................ 160
Tabla 4-3 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ................................................ 160
Tabla 4-4 Factores y variables ............................................................................................. 164
Tabla 4-5 Variables dicotómicas .......................................................................................... 165
Tabla 4-6 Variables dependientes ........................................................................................ 166
Tabla 4-7 Variables modelo 1 .............................................................................................. 173
Tabla 4-8 Resultados modelo 1 ............................................................................................ 174
Tabla 4-9 Resultados modelo 2 ............................................................................................ 179
XXII
Tabla 4-10 Resultados modelo 2 .......................................................................................... 180
Tabla 4-11 Variables análisis factorial ................................................................................. 197
Tabla 4-12 Resultados pruebas análisis factorial ................................................................. 200
Tabla 4-13 Matriz de componentes rotada ........................................................................... 200
Tabla 4-14 Resultados pruebas análisis factorial ................................................................. 202
Tabla 4-15 Matriz de componentes rotada ........................................................................... 203
Tabla 4-16 Resultados de la estimación del modelo 3 ......................................................... 204
Tabla 5-1 Algunas aportaciones teóricas ............................................................................. 221
Tabla 5-2 Clasificación variables explicativas por categorías ............................................. 226
Tabla 5-3 Variables definidas .............................................................................................. 227
Tabla 5-4 Frecuencias relativas ............................................................................................ 229
Tabla 5-5 Variables de costes .............................................................................................. 229
Tabla 5-6 Descriptivos base completa ................................................................................. 231
Tabla 5-7 Descriptivos viviendas libres ............................................................................... 232
Tabla 5-8 Descriptivos VPO ................................................................................................ 233
Tabla 5-9 Resultados de la estimación ................................................................................. 237
Tabla 5-10 Correlaciones ..................................................................................................... 238
Tabla 5-11 Correlaciones ..................................................................................................... 242
Tabla 5-12 Correlaciones ..................................................................................................... 244
Anexo II
Tabla A-II- 1 Características 1 .................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 2 Características 2 ................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 3 Características 3 ................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 4 Inicio de las obras ................................................................................... XXXIX
Tabla A-II- 5 Movimiento de tierras ............................................................................. XXXIX
Tabla A-II- 6 Cimentación superficial .......................................................................... XXXIX
Tabla A-II- 7 Cimentación profunda..................................................................................... XL
Tabla A-II- 8 Estructura ........................................................................................................ XL
Tabla A-II- 9 Mano de obra cerramientos y tabiquería......................................................... XL
Tabla A-II- 10 Mano de obra cubiertas ................................................................................. XL
Tabla A-II- 11 Instalaciones 1..............................................................................................XLI
Tabla A-II- 12 Instalaciones 2..............................................................................................XLI
Tabla A-II- 13 Mano de obra revestimientos .......................................................................XLI
Tabla A-II- 14 Falsos techos ................................................................................................XLI
Tabla A-II- 15 Carpintería y cerrajería .............................................................................. XLII
Tabla A-II- 16 Pintura ........................................................................................................ XLII
Tabla A-II- 17 Materiales................................................................................................... XLII
Tabla A-II- 18 Varios ......................................................................................................... XLII
Tabla A-II- 19 Gastos de actividad ................................................................................... XLIII
Tabla A-II- 20 Información del área A: Elche .................................................................. XLIV
Tabla A-II- 21 Información del vecindario ........................................................................ XLV
Tabla A-II- 22 Información del área B: Torrellano........................................................... XLVI
Tabla A-II- 23 Información del vecindario ..................................................................... XLVII
Tabla A-II- 24 Información del área C: Alicante ........................................................... XLVIII
Tabla A-II- 25 Información del vecindario ....................................................................... XLIX
Tabla A-II- 26 Características generales de las promociones de Elche ................................ LII
Tabla A-II- 27 Características generales de las promociones de Torrellano .......................LIV

XXIII
Tabla A-II- 28 Características generales de las promociones de Alicante ............................ LV
Anexo III
Tabla A-III- 1 Estadísticos descriptivos .............................................................................. LIX
Tabla A-III- 2 Estadísticos descriptivos ................................................................................ LX
Tabla A-III- 3 Coeficientes modelo 1 ................................................................................. LXI
Tabla A-III- 4 Resumen del modelo 1 ............................................................................... LXI
Tabla A-III- 5 ANOVA modelo 1 ...................................................................................... LXII
Tabla A-III- 6 Coeficientes modelo 2, movimiento de tierras .......................................... LXIII
Tabla A-III- 7 Resumen del modelo 2, movimiento de tierras......................................... LXIII
Tabla A-III- 8 ANOVA modelo 2, movimiento de tierras ................................................LXIV
Tabla A-III- 9 Coeficientes modelo 2, cimentación y estructura ......................................LXIV
Tabla A-III- 10 Resumen del modelo 2, cimentación y estructura .................................... LXV
Tabla A-III- 11 ANOVA modelo 2, cimentación y estructura........................................... LXV
Tabla A-III- 12 Coeficientes modelo 2, fontanería y saneamiento ...................................LXVI
Tabla A-III- 13 Resumen del modelo 2, fontanería y saneamiento ..................................LXVI
Tabla A-III- 14 ANOVA modelo 2, fontanería y saneamiento ....................................... LXVII
Tabla A-III- 15 Coeficientes modelo 2, electricidad ....................................................... LXVII
Tabla A-III- 16 Resumen del modelo 2, electricidad ..................................................... LXVIII
Tabla A-III- 17 ANOVA modelo 2, electricidad ........................................................... LXVIII
Tabla A-III- 18 Coeficientes modelo 2, mano de obra......................................................LXIX
Tabla A-III- 19 Resumen del modelo 2, mano de obra .....................................................LXIX
Tabla A-III- 20 ANOVA modelo 2, mano de obra ............................................................ LXX
Tabla A-III- 21 Coeficientes modelo 2, materiales ............................................................ LXX
Tabla A-III- 22 Resumen del modelo 2, materiales ..........................................................LXXI
Tabla A-III- 23 ANOVA modelo 2, materiales ................................................................LXXI
Tabla A-III- 24 Coeficientes modelo 2, carpintería de madera ....................................... LXXII
Tabla A-III- 25 Resumen del modelo 2, carpintería de madera ...................................... LXXII
Tabla A-III- 26 ANOVA modelo 2, carpintería de madera ........................................... LXXIII
Tabla A-III- 27 Coeficientes modelo 2, carpintería de aluminio ................................... LXXIII
Tabla A-III- 28 Resumen del modelo 2, carpintería de aluminio................................... LXXIV
Tabla A-III- 29 ANOVA modelo 2, carpintería de aluminio ......................................... LXXIV
Tabla A-III- 30 Coeficientes modelo 2, pintura .............................................................. LXXV
Tabla A-III- 31 Resumen del modelo 2, pintura ............................................................. LXXV
Tabla A-III- 32 ANOVA modelo 2, pintura................................................................... LXXVI
Tabla A-III- 33 Prueba KMO-Bartlett y determinante matriz correlaciones ................. LXXVI
Tabla A-III- 34 Matriz de componentes rotada .............................................................. LXXVI
Tabla A-III- 35 Varianza total explicada ..................................................................... LXXVII
Tabla A-III- 36 Coeficientes modelo 3 ........................................................................ LXXVII
Tabla A-III- 37 Resumen del modelo 3 ...................................................................... LXXVIII
Tabla A-III- 38 ANOVA modelo 3 ............................................................................. LXXVIII
Tabla A-III- 39 Estadísticos descriptivos ....................................................................... LXXIX
Tabla A-III- 40 Coeficientes modelo base completa....................................................... LXXX
Tabla A-III- 41 Resumen del modelo base completa ...................................................... LXXX
Tabla A-III- 42 ANOVA modelo base completa ............................................................ LXXX
Tabla A-III- 43 Estadísticos descriptivos ....................................................................... LXXXI
Tabla A-III- 44 Coeficientes modelo viviendas libres ................................................. LXXXII
Tabla A-III- 45 Resumen del modelo viviendas libres ................................................ LXXXII

XXIV
Tabla A-III- 46 ANOVA modelo viviendas libres....................................................... LXXXII
Tabla A-III- 47 Estadísticos descriptivos .................................................................... LXXXIII
Tabla A-III- 48 Coeficientes modelo viviendas protegidas ........................................ LXXXIV
Tabla A-III- 49 Resumen del modelo viviendas protegidas ....................................... LXXXIV
Tabla A-III- 50 ANOVA viviendas protegidas ........................................................... LXXXIV

XXV
Capítulo 1
“La construcción española vuelve a latir con fuerza. Al menos, según los datos de
la oficina estadística comunitaria Eurostat”.

www.elmundo.es, 18/07/2014, 9:33 horas


Capítulo 1. El Sector de la Construcción
En este capítulo se pretende analizar la actividad constructora como sector
productivo, con el objetivo de delimitar el campo empírico en el que se realiza la
investigación, y aportar conclusiones que permitan un mejor conocimiento de este
sector económico.

1.1 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

1.1.1 Introducción.
La actividad que se desarrolla dentro del sector de la construcción tiene una
trascendencia relevante dentro de la economía de un país, debido fundamentalmente,
a varias características. En primer lugar se trata de una actividad que requiere de
unos elevados volúmenes de inversión para ser llevada a cabo. En segundo lugar, se
trata de una actividad donde predomina el uso intensivo de mano de obra, haciendo
que el sector en épocas de crecimiento económico sea capaz de absorber un alto
porcentaje de la población activa. En tercer lugar existe una gran variedad, tanto en
las características como en las tipologías del producto que se elabora por las
empresas y se pone a disposición de los usuarios en el mercado. Dicha variedad de
productos, engloba desde una simple vivienda residencial, hasta la más compleja
instalación nuclear, pasando por hospitales, universidades, vías de comunicación y
transporte, por citar algunos ejemplos. La complejidad técnica que supone la
producción de cada una de estas variedades, implica por un lado, la utilización de
múltiples inputs fabricados por empresas afines y por otro, el avance tecnológico
asociado a los procesos productivos desarrollados por la ingeniería. De esta manera,
el sector de la construcción ejerce un efecto activador de otros subsectores, que
dependen directamente de él. Pero además, también produce este efecto, aunque de
manera indirecta, en otros subsectores a los que les proporciona las infraestructuras
necesarias para que puedan desarrollar sus actividades de manera más eficiente.

En la tabla 1-1 se muestra información macroeconómica referida al sector de


la construcción, que da una idea de la relevancia que tiene para la economía
española.

El Sector de la Construcción 3
Resumen información macroeconómica (%)
Años s/VAB real a/FBCF Población ocupada s/total
1985 6,7 61,7 7,1
1995 8,1 63,5 8,9
2000 8,3 57,4 10,9
2005 9,5 58,4 12
2006 9,7 58,5 12,3
2007 9,6 58,1 12,6
2008 9,2 57,5 11,7
2009 9,0 59,5 9,4
2010 8,4 56,7 8,4
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes)
Fuente (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 78)

En promedio, el sector aporta un 8,72 % del total del Valor Añadido Bruto
(VAB) de la economía, lo que pone de manifiesto su potencialidad productiva. La
inversión en construcción en promedio alcanza el 59,03%, que evidencia la
relevancia del sector, y su capacidad generadora de empleo es del 10,37 %.

Además de la riqueza que genera el sector de la construcción con su


producción, deja un gran volumen de capital en forma de inversión, constituido por
las construcciones que producen un flujo de servicios (en forma de residenciales,
espacios para oficinas comercios negocios o actividades lúdicas por citar algunos de
ellos) durante un largo periodo de tiempo, que ofrecen una gran capacidad productiva
una vez finalizados4 (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 79).

En referencia a la vivienda y dada la importancia que adquiere este producto


de la construcción en el contexto de este trabajo, es necesario reseñar la relevancia
que tiene como bien de consumo y de inversión, así como su importancia social. En
primer lugar, el consumo y la inversión de vivienda, determinan las decisiones de
gasto en vivienda, y por lo tanto, se vinculan a las fases alcistas del crecimiento
económico e influyen en la duración y la frecuencia de los ciclos de la edificación
(Taltavull de La Paz, 1996, p. 44,45).

En segundo lugar, y en referencia a la importancia social de la vivienda, tanto


en el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, (ONU,

4
Como se indica en Taltavull de la Paz y Pérez Sánchez (2013, p. 74), y al igual que ocurre en todos
los sectores, el crecimiento inusual genera desajustes en el funcionamiento del mercado que, en el
caso de un sector con la entidad que tiene la construcción, puede generalizar los impactos
macroeconómicos negativos (también positivos como los mostrados) en forma, entre otros, de
aumento de los precios o destrucción del empleo.

4 El Sector de la Construcción
1948), como en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derecho Económicos,
Sociales y Culturales, (CESCR, 1976) se hace referencia a la vivienda como
elemento especial para asegurar a las personas un nivel de vida adecuado. También
en el artículo 47 de la Constitución Española, se indica la necesidad de una vivienda
digna y adecuada como derecho fundamental de los españoles.

Esta necesidad social de la vivienda, hace que las familias dediquen a su


consumo una parte importante de su renta, convirtiéndose en el gasto más grande y el
activo más importante (Cacdac & Warnock, 2008, p. 1-2). A pesar de ello, la
proporción de renta que se destina al consumo de vivienda depende de la riqueza de
las familias, siendo mayor en las familias más pobres (Baltra C., 1973, p. 79). Esta
circunstancia no asegura a las familias con menos recursos acceder a la vivienda, lo
que favorece la proliferación de barrios marginales en los que se desarrolla la
infravivienda, alejándose para esta clase social el objetivo de adquirir un nivel de
vida adecuado.

Para cerrar esta introducción, y como indican Cacdac y Warnock (2008, p. 1-


2), el sector de la vivienda además de estimular el crecimiento económico de un país,
contribuye a la mejora de la salud pública (al reducirse la probabilidad de brotes de
enfermedades) e influye en la reducción de la criminalidad. Por lo tanto, el sector de
la vivienda debería permitir la provisión de un hogar adecuado a todos los segmentos
de la población, lo que a pesar de ser una utopía garantizaría el nivel de vida
adecuado que se manifiesta en las declaraciones y pactos internacionales.

1.1.2 Clasificación de la actividad constructora


Este apartado se dedica a analizar la clasificación de la actividad constructora,
para contextualizar el subsector de la edificación que es el objeto del trabajo de
investigación desarrollado en esta tesis.

En la tabla 1-2 se reproduce la Clasificación Nacional de Actividades


Económicas, y dentro de la construcción (F), se pueden diferenciar tres grandes
grupos en los que se divide la actividad en este sector:

• El grupo 41, que hace referencia al campo de la edificación.

El Sector de la Construcción 5
• El grupo 42, que se refiere a la obra civil.

• El grupo 43, destinado a la construcción especializada.

Código CNAE 2009 Título CNAE 2009


F Construcción
41 Construcción de edificios
41.1 Promoción inmobiliaria
41.1.0 Promoción inmobiliaria
41.2 Construcción de edificios
41.2.1 Construcción de edificios residenciales
41.2.2 Construcción de edificios no residenciales

42 Ingeniería civil
42.1 Construcción de carreteras y vías férreas, puentes y túneles
42.1.1 Construcción de carreteras y autopistas
42.1.2 Construcción de vías férreas de superficie y subterráneas
42.1.3 Construcción de puentes y túneles
42.2 Construcción de redes
42.2.1 Construcción de redes para fluidos
42.2.2 Construcción de redes eléctricas y telecomunicaciones
42.9 Construcción de otros proyectos de ingeniería civil
42.9.1 Obras hidráulicas
42.9.9 Construcción de otros proyectos de ingeniería civil n.c.o.p

43 Actividades de construcción especializada


43.1 Demolición y preparación de terrenos
43.1.1 Demolición
43.1.2 Preparación de terrenos
43.1.3 Perforaciones y sondeos
43.2 Instalaciones eléctricas, de fontanería y otras instalaciones en obras de construcción
43.2.1 Instalaciones eléctricas
43.2.2 Fontanería instalaciones de sistemas de calefacción y aire acondicionado
43.2.9 Otras instalaciones en obras de construcción
43.3 Acabado de edificios
43.3.1 Revocamiento
43.3.2 Instalación de carpintería
43.3.3 Revestimiento de suelos y paredes
43.3.4 Pintura y acristalamiento
43.3.9 Otro acabado de edificios
43.9 Otras actividades de construcción especializada
43.9.1 Construcción de cubiertas
43.9.9 Otras actividades de construcción especializada n.c.o.p
Tabla 1-2 Clasificación Nacional de Actividades, CNAE 2009.
Fuente INE

Como se puede observar, en la sección F de la CNAE 2009, se incluyen las


actividades generales y especializadas de construcción de edificios y obras de
ingeniería civil que se clasifican en tres grupos, 41, 42 y 43. Dado que esta tesis se
centra en el sector de la edificación, a continuación se describen las actividades que
se desarrollan bajo este subsector.

En la división 41, se integran las actividades de la construcción general de


edificios de todo tipo, comprendiendo las obras nuevas, la reparación, las
6 El Sector de la Construcción
ampliaciones, reformas, construcción in situ de edificios y estructuras prefabricadas,
así como las construcciones de carácter temporal. También comprende la
construcción de viviendas, edificios de oficinas y establecimientos comerciales
completos, así como de otros edificios públicos o construcciones agrarias (INE I. N.,
2009, p. 142).

Como se puede observar, en la división 41 se incluyen dos tipos de actividad,


la promoción inmobiliaria, y la construcción de edificios. La primera de ellas está
integrada por la promoción de proyectos de construcción de edificios residenciales y
no residenciales, mediante la consecución de los medios (técnicos, físicos y
financieros) necesarios para la realización de los proyectos. La segunda de ellas,
comprende la construcción de edificios residenciales y no residenciales completos,
por cuenta propia para su venta o por cuenta de terceros, pudiéndose subcontratar
partes del trabajo, e incluso el proceso de construcción en su totalidad. No obstante,
si solamente se realizan partes especializadas del proceso de construcción, la
actividad se clasifica en la división 43. También se integran dentro de la construcción
de edificios la remodelación y renovación de estructuras residenciales existentes y el
montaje in situ de construcciones prefabricadas, (INE I. N., 2009, p. 143).

Con lo que respecta a la clase 41.2.1, construcción de edificios residenciales,


comprende la construcción de viviendas unifamiliares, edificios para varias
viviendas, rascacielos y otros edificios residenciales como pueden ser las residencias
de tercera edad, casas de beneficencia, orfanatos, centros de acogida, cárceles,
cuarteles o conventos, (INE I. N., 2009, p. 143).

La clase 41.2.2 construcción de edificios no residenciales, comprende la


construcción de edificios para la producción industrial, hospitales, centros de
enseñanza, edificios de oficinas, hoteles, establecimientos minoristas, centros
comerciales, restaurantes, mataderos, depósitos, almacenes, observatorios, iglesias,
museos, edificios aeroportuarios, estaciones de transporte, instalaciones deportivas
techadas o aparcamientos, (INE I. N., 2009, p. 143).

La división 43, comprende a las actividades de construcción especializada


que se utilizan tanto en las obras de edificación como de ingeniería civil. Se trata de
actividades de hinca de pilotes, ejecución de cimentación y estructura, colocación de
ladrillo, instalación de andamios, construcción de cubiertas, instalación de fontanería
El Sector de la Construcción 7
calefacción, aire acondicionado, electricidad, ascensores, contra incendios,
acristalamiento, revoco, pintura, embaldosado, alicatado, pulidos o carpintería (INE
I. N., 2009, p. 147). Estas actividades se realizan mayoritariamente mediante
subcontratación.

Para finalizar, y desde el punto de vista de la investigación, es necesario


indicar que esta clasificación no permite identificar el gasto asociado a los distintos
destinos en la edificación, y solamente posibilita un análisis con la distinción básica
de edificación y obra civil, (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 77) por lo
que se hace imposible la desagregación de las actividades de la edificación y por
tanto no es posible analizar detalladamente que es lo que ocurre en cada uno de los
subgrupos.

1.1.3 Características de la actividad constructora


El acercamiento al sector de la construcción se puede hacer bajo dos
enfoques, el microeconómico, que trata de explicar el comportamiento de la oferta y
de la demanda de los bienes producidos, y el macroeconómico, en el que se estudian
las relaciones de la actividad constructora dentro del contexto económico. Esta forma
de acercamiento al sector de la construcción se puede encontrar en Gómez López
(1999, p. 19-31), donde el autor diferencia por una parte el enfoque microeconómico
indicando que “desde el punto de vista de la oferta se la considera como una rama
industrial dentro del llamado sector secundario de la economía……, desde el punto
de vista de la demanda, la construcción es un componente de la demanda de
inversión, que forma parte de la formación bruta de capital, que se considera la
realización de inversión en infraestructuras o edificación…..”, continuando con
“Desde esta visión microeconómica, hay que señalar que la empresa constructora es
un eslabón más del negocio de la promoción y ejecución de obras…..” del
acercamiento macroeconómico, al indicar “En cuanto a la importancia cuantitativa,
el sector de la construcción en España….. resultando ser uno de los de mayor
importancia relativa en el conjunto de la economía nacional”. También en Taltavull
de La Paz (1996, p. 20) se puede encontrar este doble enfoque del sector de la
construcción, el microeconómico, “según el enfoque se realice desde la oferta, es
decir, atendiendo a la industria de la construcción, desde la demanda, analizando el

8 El Sector de la Construcción
comportamiento de los agentes que acuden al mercado de los productos terminados”,
el enfoque macroeconómico “incide en mayor medida en cuestiones generales, como
los efectos que la actividad constructora tiene sobre el equilibrio económico del país,
su aportación a los agregados económicos……”

Dado que éste trabajo de investigación se enmarca en el contexto de la oferta


en la industria de la construcción, y por tanto en el entorno microeconómico, a
continuación se indican las características más relevantes de la actividad constructora
que la diferencian de otros sectores productivos de la economía.

a) La complejidad del proceso constructivo

La primera característica es que la construcción como actividad generadora


de un proceso productivo complejo requiere para ser materializada, de la
intervención de diferentes agentes con misiones bien diferenciadas. Dentro del sector
se pueden distinguir cinco tipos de agentes, el agente impulsor, los agentes técnicos,
los agentes fabricantes o comercializadores de inputs, los agentes ejecutores, los
controladores del proceso edificatorio y otros agentes (Taltavull de La Paz & Pérez
Sánchez, 2013, p. 79).

Dentro del primer tipo de agentes destaca la figura del impulsor del proyecto,
el promotor, que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
(LOE), en su artículo noveno indica que:

“Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o


privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con
recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior
enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Dentro del segundo tipo de agentes destacan los técnicos que la LOE, en sus
artículos diez, doce y trece diferencia entre el proyectista, el director de la obra y el
director de la ejecución de la obra, definiendo cada figura como:

“El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la
normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

El Sector de la Construcción 9
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo
complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.

Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u


otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta
Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto”.

“El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección


facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos,
urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la
licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del
contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”.

En la construcción de edificios, es frecuente que sea el promotor el que asuma


directamente la contratación y el coste de una única persona que actúa como
proyectista y director de obra. En las obras de edificación, la LOE atribuye las
competencias de proyectista y director de obra al arquitecto. No obstante, también
puede ocurrir, aunque no es lo más habitual en las obras de edificación privada, que
el proyecto lo realizase un arquitecto y la dirección de obra otro distinto.
Independientemente de una u otra manera de realizar la contratación de los trabajos
de proyecto y dirección, la norma usual es que sea el promotor el que realice el
encargo del proyecto y de la dirección, bien al arquitecto o a una sociedad
profesional de prestación de servicios. Existe otro tipo de relación contractual (más
habitual para obras de edificación realizadas por empresas o administraciones
públicas que para las ejecutadas por la empresa privada) en la que el encargo del
proyecto y la dirección de obra se le adjudican a un arquitecto, por haber resultado el
ganador en un concurso público.

“El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la


dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la
obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo
edificado”.

En las obras de edificación la LOE atribuye la competencia de director de la


ejecución de la obra al arquitecto técnico. Es habitual que sea contratado
directamente por el promotor o que forme parte del equipo multidisciplinar que

10 El Sector de la Construcción
forma la sociedad de prestación de servicios profesionales y que sea contratado al
mismo tiempo que el arquitecto. En cualquiera de los dos casos, es usual que la
contratación y los honorarios de sus servicios sean soportados por el promotor.

Además de los costes asumidos por el promotor para satisfacer las


necesidades de proyecto, dirección de obra y dirección de la ejecución de la obra,
existen otros tipos de proyectos que suelen encargarse a los mismos técnicos que
realizan las tareas anteriores o a otros distintos, como son, proyectos de
electrificación, proyecto de abastecimiento de agua potable, proyecto de
telecomunicación, proyecto de apertura, estudio de seguridad, proyecto de
instalación de grúa torre, estudio de control de calidad y proyecto de gestión de
residuos. Los honorarios devengados por la realización de estos trabajos, junto con
los que resulten de la redacción del proyecto, dirección de obra y dirección de
ejecución, forman el montante principal de los costes técnicos directamente
relacionados con la obra de edificación. A modo de resumen, en el esquema 1-1 se
muestra la actividad del promotor.

Dentro del tercer tipo de agentes destacan los suministradores de productos


que la LOE, en su artículo quince indica que:

“Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,


importadores o vendedores de productos de construcción.

Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su


incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos
semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como
en proceso de ejecución”.

A diferencia de la relación contractual usual entre el promotor y los técnicos,


mediante la que se suelen contratar los servicios profesionales a cambio de unos
honorarios, en este tercer grupo existe un abanico mayor de posibilidades de
contratación. Así, en función de la tipología de contrato realizado, se pueden dar
diversas situaciones contractuales. La primera de ellas sería aquella en la que es el
promotor el que asume directamente la compra y por tanto el coste y control de todos
los inputs necesarios para realizar las obras. Este tipo de situación es frecuente en
pequeñas promotoras donde la figura del promotor monopoliza prácticamente todo el

El Sector de la Construcción 11
proceso de la actividad edificatoria. En segundo lugar se puede dar la situación en la
que el promotor asume solamente el coste de los inputs de determinadas partidas
subcontratando el resto. En el tercer tipo, el promotor contrata el edificio totalmente
finalizado, lo que se conoce como contrato llave en mano y por tanto no realiza la
compra de ningún input.

Público • Queda fuera del ámbito de éste trabajo

Promotor

• Persona física • Impulsa


• Obras de
Privado • Persona • Programa
edificación
jurídica • Financia

• Compra: Adquiere la propiedad del solar al sufragar el coste.


• Adquiere
el solar • Permuta: Adquiere el uso del solar por un tiempo determinado a
cambio de ceder a los propietarios unidades construidas.

• Redacción de
proyectos
• Contrata a • Dirección de las
• Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingenieros
los técnicos obras
• Informes y
• Promoción viviendas • Licencia certificados
de renta libre municipal
• Solicitud
administrativa
• Promoción viviendas • Licencia municipal
protegidas • Calificación provisional

• Financia
• Recursos propios, crédito hipotecario
las obras

• Promotor-constructor: Realiza él mismo la


• Programa la construcción de la edificación
ejecución de las
obras • Promotor: Contrata la realización de la
construcción de la edificación al constructor

• Finaliza la
promoción • Ejecución de permuta / Libre disposición de bienes

Esquema 1-1 La figura del promotor

12 El Sector de la Construcción
Dentro del cuarto tipo de agentes intervinientes en la actividad edificatoria,
destaca la figura del constructor y la de la entidad y laboratorio de control de calidad
de la edificación, que la LOE, en su artículo once establece que:

“El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el


compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las
obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato”.

Al igual que se ha indicado anteriormente al tratar el tercer grupo de agentes,


la relación contractual entre el constructor y el promotor puede ser muy variada,
pudiéndose encontrar relaciones contractuales referidas solamente a la mano de obra
necesaria para la realización de los trabajos, otras que pueden incluir o no la totalidad
de las partidas que configuran la ejecución del edificio y hasta la contratación del
edificio totalmente finalizado, incluyéndose además de la mano de obra, los
materiales necesarios.

Siguiendo con la LOE, en su artículo catorce se define a las entidades de


control de la edificación como “aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica
en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la
obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable”.

Frecuentemente las entidades de control de calidad de la edificación son


contratadas directamente por el promotor, puesto que son necesarias desde el inicio
del proceso edificatorio. Su trabajo comienza con el análisis del proyecto y finaliza
cuando se ejecuta la estructura y los cerramientos del edificio. Los informes emitidos
por estas entidades son indispensables para que el promotor pueda suscribir los
seguros obligatorios que se establecen en la LOE5 y así dar cumplimiento a la misma.

Por otro lado, los laboratorios de ensayos realizan por encargo del promotor o
constructor, en función de la modalidad contractual establecida, los ensayos y las
pruebas de materiales, instalaciones o partes de obra establecidas en la legislación6.

5
Fundamentalmente el seguro de responsabilidad decenal de daños a la edificación que es obligatorio
salvo para los autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar.
6
Fundamentalmente el Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la “Instrucción
de hormigón estructural (EHE-08)” que tiene por objeto regular el proyecto, ejecución y control de las
estructuras de hormigón. Así como la Orden 30-09-1991, por la que se aprueba el modelo del Libro de
Control de Calidad en Obras de Edificación de Viviendas. LC/91.

El Sector de la Construcción 13
Para ello, en primer lugar acuden a las obras para realizar la toma de muestras de los
materiales que se han de ensayar, y en segundo lugar, realizan los análisis pertinentes
en los laboratorios, emitiendo un informe con los resultados obtenidos en los
ensayos, que trasladan a los técnicos y al promotor o constructor.

Dentro del quinto tipo, otros agentes, están englobados los notarios,
registradores de la propiedad, asesores jurídicos y fiscales, empresas de
intermediación en el mercado inmobiliario y compañías aseguradoras, por citar
algunos de ellos. En definitiva en este quinto grupo se aglutinan los distintos agentes
que bien de manera liberal o asociados en empresas, son contratados indistintamente
por el promotor o por el constructor, asumiendo el importe de los honorarios
devengados como contraprestación de los servicios prestados.

Por último, y como se desprende del resumen de los agentes que se muestra
en el esquema 1-2, es necesario destacar que una mayoría de los agentes que
intervienen en el proceso edificatorio son trabajadores con alto nivel de formación, lo
que rechazaría la idea de que los trabajadores de la construcción tienen en promedio
un bajo perfil profesional y se pueden adaptar con facilidad, aunque provengan de
otros sectores productivos (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 80).

b) La tipología de la promoción

Habitualmente se distingue entre la promoción pública y la promoción


privada. La promoción pública hace referencia, por un lado a la producción de un
bien de uso general como pudiera ser un puerto, un colegio, una red de
abastecimiento o un polideportivo, entre otros, que sería inviable desde la iniciativa
privada por cuestiones administrativas, jurídicas, de rentabilidad o de disponibilidad
de recursos. Por otro lado, también en este tipo de promoción pública se engloba la
de vivienda social que normalmente realiza la administración en unas condiciones de
adjudicación que hace igualmente inviable la participación del sector privado.

14 El Sector de la Construcción
Impulsor Promotor

Proyectista

Técnicos Director de obra

Director de ejecución

Fabricantes o
comercializadores Suministradores
Agentes
de inputs

Ejecutores y Constructor, entidad y


controladores laboratorio de control
de calidad

Notarios

Registradores

Otros Asesores

Empresas de
intermediación

Compañías
aseguradoras

Esquema 1-2 Relación de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio


Fuente: LOE

La promoción privada, como forma de satisfacer la demanda de bienes


individuales, es realizada por la iniciativa privada y es en ella en la que el promotor
planifica las obras a realizar, encarga a los técnicos la redacción del proyecto y la
dirección de las obras, obtiene las licencias y permisos administrativos necesarios
para construir la edificación, realiza la contratación de las empresas de construcción,
financia los trabajos y finalmente vende el producto elaborado a los consumidores.

Dentro de la promoción privada se distingue entre la promoción de viviendas


de renta libre y la de viviendas protegidas. En el primero de los casos no existe
El Sector de la Construcción 15
ninguna limitación administrativa que imponga restricciones a las superficies o que
establezca precios máximos de venta. Sin embargo, en las viviendas protegidas, si
que existe una regulación administrativa en la que se establecen precios máximos de
venta y se limitan las superficies útiles.

El trabajo de investigación desarrollado en esta tesis, parte de información


recopilada del sector privado, y por tanto, la información utilizada en la investigación
se nutre de él, habiéndose obtenido datos de promociones de viviendas de renta libre,
y de viviendas protegidas.

c) La relación promotor-constructor

Relacionada con otro de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio,


el constructor, se puede encontrar otra característica de éste sector. Es habitual que el
promotor contrate a uno o varios constructores la realización de los trabajos, de tal
modo, que durante la ejecución de las obras es posible que haya trabajando diversos
equipos de operarios que responden ante empresas diferentes y que pueden tener
incentivos distintos. La relación contractual, que normalmente se establece por obra,
no favorece el establecimiento de unos vínculos laborales idóneos entre los diversos
grupos de trabajadores que concurren en un momento determinado, siendo necesaria
una importante labor de gestión e integración de los diversos equipos con el objetivo
de ejecutar en los plazos y con la calidad necesaria, la obra de edificación. La
concurrencia de diversos equipos de trabajo bien organizados puede contribuir a la
reducción del tiempo de producción, sin embargo, la gestión inadecuada de los
equipos, incorpora una pérdida de calidad de los trabajos y una merma en las
medidas de seguridad. Como consecuencia de ello, en proyectos de cierta
envergadura es frecuente la contratación, por parte del promotor, de un gestor de
proyectos con amplia capacidad en la toma de decisiones, que será el responsable de
la supervisión del proceso productivo, garantizando que se cumplan los objetivos del
promotor. Como se verá más adelante, es el jefe de obra el encargado de gestionar y
organizar la obra, de manera que se cumplan los objetivos previstos durante la
ejecución del proyecto.

16 El Sector de la Construcción
d) La complejidad del producto y las características de su producción

Otra característica que se puede destacar, tiene que ver con la complejidad de
la construcción y con las condiciones en las que se produce. En el proceso productivo
existe una falta de repetividad de unidades de obra de idénticas características, lo que
hace que de un edificio a otro, cambien demasiados elementos y sea imposible
estandarizar un proceso y permitir que el operario se especialice en esa tarea. Como
se indica en Pellicer Armiñana (2003, p. 246), “Cada obra es distinta en su forma,
contenido y ubicación. Casi nunca se ejecutan dos obras iguales. Hasta la simple
excavación de una zanja requiere la intervención de varias personas que ejecutan
cometidos diversos”. Las condiciones del lugar de trabajo son tan cambiantes como
lo es la ubicación de la obra realizada. Esta situación no generara un ambiente
propicio que permita desarrollar las tareas de forma industrializada, con unos
protocolos de acción-corrección que mejoren los procesos y los productos obtenidos
con ellos. En este sentido también se indica que las obras presentan la característica
de la trashumancia, al “acometerse en lugares diferentes que plantean problemas de
desplazamientos de medios materiales y humanos que no se dan en otras actividades”
suponiendo todo ello que se tenga que considerar a la obra “como una microempresa
con todas las fases de un proceso productivo en la que no existen centros de
producción fijos” (Pellicer Armiñana, 2003, p. 246).

e) El tiempo de producción

El largo periodo de tiempo que transcurre desde que se inicia la construcción


de la obra hasta que se concluye la misma, es otra particularidad de la actividad que
se desarrolla en el sector de la construcción. Evidentemente el intervalo de tiempo
transcurrido depende de la envergadura, complejidad y medios utilizados durante la
ejecución, tardándose más tiempo en la ejecución de la obra pública de
infraestructuras, para la cual Gómez López (1999, p. 34) cifra en términos medios
una duración de dos a cuatro años, que en las promociones privadas, en las que este
mismo autor establece en promedio una duración de entre doce y veinticuatro meses.

Aunque desde un punto de vista de la planificación y coordinación de los


trabajos la diferencia de tiempo entre una obra pública y otra privada es muy

El Sector de la Construcción 17
importante (determinando los sistemas de ejecución previstos), lo es más desde un
punto de vista de la gestión empresarial. En el caso de una promoción privada, una
duración de veinticuatro meses en media, es tiempo suficiente para que se pueda
ocasionar un cambio en la tendencia del ciclo económico. Como se puede observar
en el gráfico 1-1, durante el tiempo de producción (t1-t0) se podría pasar de una
situación en la que había una demanda de dxo, a una en la que la demanda se haya
reducido hasta un valor dx1. Esta situación tiene unas consecuencias relevantes para
el empresario que finaliza el producto en un momento de menor demanda y sus
perspectivas de beneficio en to no se verán satisfechas. Además, los gastos en los que
ha incurrido durante el proceso de producción no pueden recuperarse y existe el
riesgo de obsolescencia de su producto.

Demanda

dx0

dx1
Tiempo
t0 t1

Gráfico 1-1 El periodo de la construcción

En el caso de la obra pública, una duración de dos a cuatro años implica


cambios en los costes que hacen que sea necesaria su revisión de manera periódica,
con el objetivo de que sea el promotor público, y no la empresa, el que asuma la
diferencia entre el coste presupuestado y el incremento motivado por la variación
durante el largo periodo de producción. En este sentido, es el Ministerio de Hacienda
y Administraciones Públicas el que publica de manera periódica los índices de
revisión de los materiales y de la mano de obra para los contratos celebrados por las
Administraciones Públicas7.

7
Un ejemplo de ello se puede ver en el BOE-A-2013-1498 del 12 de febrero de 2013, en el que se
publican los índices para los meses de abril, mayo y junio de 2012.

18 El Sector de la Construcción
f) La estructura de los tipos de coste

La sexta característica que se puede remarcar es la estructura de los tipos de


costes. La diferenciación tradicional entre costes fijos, aquellos que no varían a corto
plazo cuando varía el nivel de producción, y costes variables, aquellos que varían en
función de las variaciones del nivel de producción (Walter, 2004, p. 740), se aleja de
las proporciones de otros sectores productivos. Por unidad de obra ejecutada, la
importancia de los costes variables que definen el proyecto ejecutado es mucho
mayor que la de los costes fijos (Taltavull de La Paz, 2001, p. 22). Este hecho se
refuerza como consecuencia del arrendamiento de maquinaría que se realiza con
carácter general en las construcciones, pero muy especialmente en la gran obra
pública (Martín García, González Arias, & Arguedas Sanz, 2012, p. 19), que requiere
de un mayor capital para poder ser abordada.

En el gráfico 1-2 se ha representado el peso (en porcentaje) de los


componentes del valor de la producción, utilizando para su cálculo los datos
publicados en los boletines del sector de la construcción publicados por el Ministerio
de Fomento8. Se ha representado el valor de la producción agregado de los
subsectores de edificación e ingeniería civil, dado que la agrupación de las
actividades realizada en la Clasificación Nacional de Actividades Económicas de
1993, (CNAE 19939), no permite obtener los valores desagregados para ambos
subsectores hasta el año 2008, año a partir del que las estadísticas se adaptan a la
nueva clasificación de actividades recogida en la CNAE 2009.

8
Los boletines se pueden descargar en la página web del Ministerio de Fomento, en la dirección:
http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ATENCION_CIUDADANO/INFORM
ACION_ESTADISTICA/Construccion/EstructuraConstruccion/EIC_Publicacion/default.htm
9
En la CNAE de 1993, se establecían los siguientes grupos de actividades dentro de la construcción,
agregando en el 45.2 las dos actividades más importantes del sector.
45.1.- Preparación de obras.
45.2.- Construcción general de inmuebles y obras de ingeniería civil.
45.3.- Instalaciones de edificios y obras.
45.4.- Acabado de edificios y obras.
45.5.- Alquiler de equipos de construcción o demolición dotados de operario.
El Sector de la Construcción 19
100%

90%

80%

70%
Impuestos (netos
60% de subvenciones)

50% Excedente bruto de


explotación
40%
Costes de personal
30%

Consumos
20%
intermedios
10%

0%
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012
Gráfico 1-2 Componentes del valor de la producción en construcción (en %)
Fuente: Ministerio de Fomento

Llama especialmente la atención el peso tan importante que adquieren los


consumos intermedios, que en todo el periodo representado superan el 60 %,
sobrepasando incluso el 70 % en el año 2008. Si se desagrega el consumo intermedio
para las actividades de la construcción recogidas por la CNAE 2009, (gráfico 1-3) se
observa que el peso que tienen sobre el valor de la producción supera el 70 %,
alcanzándose valores similares en ambos subsectores, lo que es difícil de asumir.

La gran participación que adquieren los consumos intermedios sobre el valor


de la producción parece expulsar al capital, lo que resulta paradójico, sobre todo en
la actividad de la ingeniería civil, en la que el uso del capital, como se ha indicado
anteriormente, es más importante que en la edificación.

20 El Sector de la Construcción
80,00
76,00 74,03 73,88 72,57 73,37 72,42
69,18 70,02
70,00
62,00 62,06 60,88
59,76
60,00

50,00
Total 41
40,00
Total 42

30,00 Total 43

20,00

10,00

0,00
2008 2009 2010 2011
Gráfico 1-3 Consumos intermedios/producción (en %)
Fuente: Ministerio de Fomento

Por lo tanto, el peso que sobre la producción tiene el capital queda pendiente
de abordar en este trabajo, intuyendo que ha de ser relevante, especialmente en la
actividad de la ingeniería civil, lo que define una de las áreas por investigar.

g) La financiación de la actividad

Por regla general, en el sector de la construcción existe una financiación


externa proveniente fundamentalmente del sistema financiero, lo que genera una
fuerte dependencia entre ambos sectores (Taltavull de La Paz, 1996, p. 28). Es
habitual en el proceso constructivo obtener una gran parte de los flujos de capital del
sistema financiero, que destina sus depósitos a la financiación de esta actividad. El
resto de la financiación proviene de otros sectores productivos de la economía, en
forma de inversores, recursos propios, o compradores, que destinan sus excedentes
para invertir en este sector.

Con lo que respecta al subsector de la edificación, en la economía española, la


relación entre la financiación y la edificación está presente durante las dos últimas
décadas, sin embargo, existen indicios que muestran que esto no ha sucedido así a lo
largo de toda la historia reciente de la edificación española. (Taltavull de La Paz &

El Sector de la Construcción 21
Pérez Sánchez, 2013, p. 86). Los resultados, sugieren la idea de que se ha producido
un cambio estructural en el mercado de la vivienda, pasando de un periodo en el que
se alcanzan unos elevados niveles en construcción sin interacción con el sistema
financiero, décadas sesenta y setenta del siglo XX, hasta un nuevo escenario en la
década de los ochenta, en el que la aportación crediticia es clave para la expansión de
la construcción.

La promoción privada se financia usualmente vía crédito hipotecario. Para


ello, el promotor obtiene un crédito hipotecario por un importe que representa un 80
% del valor de la tasación del edificio a construir, con la garantía hipotecaria de la
construcción. A medida que se desarrolla la promoción y mediante certificaciones
que acreditan la parte de obra que se encuentra ejecutada, la entidad financiera pone
a disposición del promotor la financiación necesaria para satisfacer los pagos de los
costes en los que ha incurrido como consecuencia de la construcción. Suele ser usual
que en estos créditos hipotecarios exista un periodo de carencia de capital durante el
cual el promotor solamente paga los intereses pactados. Este periodo de carencia
suele abarcar el tiempo necesario para realizar la construcción del edificio. Si el
proceso constructivo transcurre con normalidad y se finaliza y venden los
componentes de la promoción, el promotor en el acto de compraventa traspasa la
carga hipotecaria al comprador del bien, que se subroga a la misma. De esta manera,
son los compradores los que se hacen cargo de la devolución del principal y del pago
de los intereses que corresponden al préstamo al que se subrogan. En el caso en el
que el promotor no pueda subrogar la totalidad del préstamo, (como consecuencia de
que en la promoción se haya quedado algún bien sin vender), y una vez concluido el
periodo de carencia de capital, será él quien se haga cargo, además de los intereses
correspondientes, de la devolución del capital pendiente de amortización.

1.1.4 Características de la empresa constructora


Una vez indicadas en el punto anterior, las características fundamentales de la
actividad de la construcción, que hacen que se diferencie del resto de sectores
productivos, en este apartado se centra la atención en matizar las particularidades de
la empresa constructora española.

22 El Sector de la Construcción
1.1.4.1 Tamaño y presencia de la empresa constructora
Establecer una clasificación para el tamaño empresarial no es sencillo ya que
se puede hacer atendiendo a diversas variables, como pueden ser el volumen de
ventas, el beneficio alcanzado, el capital propio, o el número de trabajadores.

Una primera clasificación se puede encontrar en la Dirección General de


Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa10, en la que en el informe PYME
(2014, p. 1), basado en datos del INE y del Directorio Central de Empresas de 2013,
aporta información referente al número total de empresas en España, atendiendo a la
clasificación que se reproduce en la tabla 1-3.

Categoría de la empresa Nº de asalariados


Grande Gran empresa 250 y más asalariados
Mediana Entre 50-249 asalariados
Pequeña Entre 10-49 asalariados
Pyme
Microempresa Entre 1-9 asalariados
Microempresa 0 asalariados
Tabla 1-3 Clasificación de las empresas en función de los ocupados
Fuente: (PYME, 2014)

De una manera similar, la OCDE11, clasifica el tamaño de las empresas en


función del número de ocupados, estableciendo los rangos en función de los
intervalos de 1-9, 10-19, 20-49, 50-99, 100-199, 200-249, 250-499, 500-999 y 1000+
ocupados. No obstante, reconoce la dificultad de que los países proporcionen una
información tan desglosada, y centra sus publicaciones estadísticas en las cinco
clases que se reproducen en la tabla 1-4.

Categoría de la empresa Nº de personas ocupadas


Clase 1 de 1 a 9
Clase 2 de 10 a 19
Clase 3 de 20 a 49
Clase 4 de 50 a 249
Clase 5 >250
Tabla 1-4 Clasificación de las empresas en función de los ocupados
Fuente: (OCDE, 2006)

10
http://www.ipyme.org/Publicaciones/Retrato_PYME_2014.pdf
11
http://www.oecd.org/std/business-stats/36919795.pdf

El Sector de la Construcción 23
Una tercera clasificación que se puede encontrar, en la que no solamente se
considera el personal asalariado, es la que realiza la Comisión Europea12 (2003) de
las PYME, en la que se distingue entre los tres tamaños de empresa que se muestran
en la tabla 1-5.

Categoría de la empresa Nº de trabajadores Volumen de negocio o Balance anual


Mediana < 250 ≤ 50 millones € ≤ 43 millones €
Pequeña < 50 ≤ 10 millones € ≤ 10 millones €
Microempresa < 10 ≤ 2 millones € ≤ 2 millones €
Tabla 1-5 Clasificación PYME
Fuente: (Europea, 2003)

Como el objetivo previsto en este apartado es indagar sobre las características


que tienen las empresas constructoras españolas, se utilizarán las estadísticas
disponibles que clasifican a las empresas fundamentalmente por el número de
trabajadores ocupados. De este modo, en el gráfico 1-4 se han representado de
manera desagregada los datos del número de empresas atendiendo a las clases que se
establecen por la OCDE13. Como se puede observar, en los cuatro países de la zona
euro analizados, el predominio de las empresas de clase 1, es decir aquellas en las
que el número de personas ocupadas puede oscilar entre 1 y 9, supera con un amplio
margen al resto de las clases. Por el contrario, el número de empresas de clase 4 o 5,
que son las que ocupan a 50 o más personas, es poco representativo en los cuatro
países mostrados.

600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5

2002 2003 2004 2005 2006 2007

Alemania Francia Italia España

Gráfico 1-4 Empresas de construcción según la clase (en número)


Fuente: (OECD.Statextracts, 2014)

12
Recomendación 2003/361/CE entrada en vigor el 01/01/2005, DO L 124 de 20/05/2003
13
Clasificación que ha reproducido en la tabla 1-4

24 El Sector de la Construcción
Como se puede ver en la tabla 1-6, con los datos de la OCDE (2014) y en la
tabla 1-7, con los datos de Eurostat (2014), la incidencia de empresas que emplean de
50 trabajadores en adelante es muy reducida en los cuatro países representados. Si se
comparan los datos, se puede observar que en todos los años indicados, el número
total de empresas españolas es superior a las empresas alemanas. Sin embargo, si se
compara la estructura empresarial de España con los otros países, se puede observar
que en el periodo 2002-2007 es similar a la que presenta Alemania. En promedio
solamente el peso de las empresas de clase 1 es superior en España, con una
diferencia de cinco puntos porcentuales, pero en el resto de clases, en promedio, es
Alemania la que está por delante. En las empresas de clase 2 supera en cuatro puntos
porcentuales a España y en el resto de clases los porcentajes son muy similares.
Respecto al periodo 2009-2011, la estructura empresarial española cambia y se
asemeja más a la de Francia e Italia que a la de Alemania. En promedio, el peso de
las empresas más pequeñas en España supera en más de diez puntos porcentuales a
Alemania, con lo cual se produce un distanciamiento respecto al periodo anterior. Sin
embargo, Alemania se diferencia de España en más de siete puntos porcentuales en
el peso de las empresas que ocupan entre 10 y 19 ocupados, manteniéndose también
por delante en la participación del resto de empresas. Si se compara el número total
de empresas, en el año 2007 y en el año 2011, solamente en Alemania y Francia se
incrementan, mientras que en Italia y en España se reducen. La reducción observada
es diferente en el caso de ambos países, habiendo desaparecido el 25 % de las
empresas españolas frente al 4,5 % de las italianas.

Por lo tanto, a partir del 2007 se produce una intensa modificación en la


estructura empresarial española, reduciéndose el número total de empresas e
incrementándose de manera considerable el peso de las empresas de clase 1, es decir
las de menor tamaño.

El Sector de la Construcción 25
Año Clase Alemania Francia Italia España
1 80,79 92,42 95,40 87,35
2 12,66 4,45 3,42 7,26
2002 3 4,91 2,43 0,95 4,25
4 1,53 0,63 0,21 1,07
5 0,10 0,08 0,01 0,06
Nº empresas 2002 233174 333673 537878 331830
1 81,73 92,90 94,80 86,73
2 11,92 4,21 3,88 8,20
2003 3 4,80 2,26 1,07 3,97
4 1,46 0,56 0,23 1,05
5 0,10 0,07 0,02 0,06
Nº empresas 2003 223481 368361 548272 352331
1 82,65 92,91 94,80 87,14
2 11,54 4,25 3,83 7,57
2004 3 4,39 2,22 1,11 4,17
4 1,34 0,55 0,24 1,05
5 0,08 0,07 0,02 0,07
Nº empresas 2004 227115 381545 563123 377070
1 82,19 93,08 94,81 86,45
2 11,67 4,13 3,84 8,38
2005 3 4,66 2,18 1,09 4,02
4 1,39 0,53 0,25 1,07
5 0,09 0,07 0,01 0,08
Nº empresas 2005 201755 395042 584449 402902
1 82,78 92,97 94,81 87,07
2 11,17 4,35 3,84 7,47
2006 3 4,55 2,10 1,08 4,16
4 1,41 0,51 0,25 1,21
5 0,09 0,08 0,01 0,09
Nº empresas 2006 202535 410782 594675 427269
1 84,33 93,12 94,49 88,92
2 9,89 4,27 4,09 6,05
2007 3 4,37 2,04 1,15 3,81
4 1,33 0,49 0,25 1,14
5 0,08 0,08 0,01 0,08
Nº empresas 2007 220663 435326 615862 456358
1 82,41 92,90 94,85 87,28
Peso 2 11,48 4,28 3,82 7,49
Promedio 3 4,61 2,21 1,08 4,06
2002-2007 4 1,41 0,55 0,24 1,10
5 0,09 0,08 0,01 0,07
Tabla 1-6 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total)
Fuente: (OECD.Statextracts, 2014)

26 El Sector de la Construcción
Año Nº Alemania Francia Italia España
asalariados
0a9 84,00 93,72 94,89 92,85
10 a 19 10,62 3,70 3,76 4,26
2009 20 a 49 4,05 2,05 1,10 2,09
50 a 249 1,24 0,45 0,24 0,73
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,06
Nº total empresas 2009 240747 403863 623355 377029
0a9 83,64 94,76 95,12 92,91
10 a 19 10,77 3,03 3,57 4,50
2010 20 a 49 4,22 1,72 1,07 1,98
50 a 249 1,28 0,41 0,23 0,56
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05
Nº total empresas 2010 238924 456747 607771 371025
0a9 81,39 94,35 95,55 94,02
10 a 19 12,87 3,59 3,22 3,67
2011 20 a 49 4,34 1,57 0,98 1,80
50 a 249 1,30 0,42 0,23 0,47
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05
Nº total empresas 2011 243115 464125 590555 342257
0a9 83,01 94,28 95,19 93,26
Peso 10 a 19 11,42 3,44 3,52 4,14
promedio 20 a 49 1,27 0,43 0,23 0,59
2009-2011 50 a 249 1,27 0,43 0,23 0,59
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05

Tabla 1-7 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total)


Fuente: (Eurostat, 2014)

Con lo que respecta a la presencia de la empresa constructora en el mercado


español, en los gráficos siguientes, desde el gráfico 1-514 hasta el gráfico 1-10, se
puede observar como es la actividad constructora (grupos 41, 42 y 43) junto con el
comercio al por menor (grupo 47) las actividades que concentran a un mayor número
de empresas en la economía española, representando ambas actividades en promedio
(para el periodo 2008-2013) el 30,5 % de peso sobre el total.

14
Para poder representar los gráficos, dentro del sector denominado “resto de actividades”, se han
agrupado todas aquellas que no alcanzan la cifra de 100.000 empresas.

El Sector de la Construcción 27
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
Resto actividades motocicletas
27% 15%
41+42+43 Empresas de
construcción
18%

96 Otros
servicios
personales
3%

86
Actividades
sanitarias
3%
68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%
69 Actividades 46 Comercio al por
49 Transporte mayor e intermediarios
71 Servicios técnicos jurídicas y de terrestre y por tubería
de arquitectura e contabilidad del comercio, excepto
6% de vehículos de motor y
ingeniería; ensayos y 5%
análisis técnicos motocicletas
4% 7%

Gráfico 1-5 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2008)
Fuente: (INE, 2014)

47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
28% 41+42+43 Empresas de
construcción
17%
86
Actividades
sanitarias
3%

96 Otros
servicios
personales
3%

68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%
71 Servicios técnicos 46 Comercio al por
69 Actividades
de arquitectura e 49 Transporte mayor e intermediarios
jurídicas y de
ingeniería; ensayos y terrestre y por tubería del comercio, excepto
contabilidad
análisis técnicos 6% de vehículos de motor y
5%
4% motocicletas
7%

Gráfico 1-6 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2009)
Fuente: (INE, 2014)

28 El Sector de la Construcción
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades
29% 15%
41+42+43 Empresas de
construcción
15%

96 Otros
servicios
personales
3%
86 Actividades
56 Servicios de
sanitarias
comidas y bebidas
4%
8%
68 Actividades
46 Comercio al por
inmobiliarias
69 Actividades 49 Transporte mayor e intermediarios
4% 71 Servicios técnicos
jurídicas y de terrestre y por tubería del comercio, excepto
de arquitectura e de vehículos de motor y
contabilidad 6%
ingeniería; ensayos y motocicletas
5%
análisis técnicos 7%
4%

Gráfico 1-7 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2010)
Fuente: (INE, 2014)

47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
29%
41+42+43 Empresas de
construcción
15%

96 Otros
servicios
personales
3%
68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%

71 Servicios técnicos 46 Comercio al por


de arquitectura e mayor e intermediarios
69 Actividades 49 Transporte
ingeniería; ensayos y del comercio, excepto
jurídicas y de terrestre y por tubería
análisis técnicos de vehículos de motor y
86 Actividades contabilidad 6%
4% motocicletas
sanitarias 5%
4% 7%

Gráfico 1-8 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2011)
Fuente: (INE, 2014)

El Sector de la Construcción 29
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades
15%
33% 56 Servicios de
comidas y bebidas
8%

71 Servicios técnicos 41+42+43 Empresas de


de arquitectura e construcción
ingeniería; ensayos y 14%
análisis técnicos 46 Comercio al por
4% 69 Actividades 49 Transporte mayor e intermediarios
jurídicas y de terrestre y por tubería del comercio, excepto
68 Actividades 86 Actividades contabilidad 6% de vehículos de motor y
inmobiliarias sanitarias 5% motocicletas
4% 4%
7%

Gráfico 1-9 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2012)
Fuente: (INE, 2014)

47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
33%

56 Servicios de
comidas y
bebidas
8%

41+42+43 Empresas de
construcción
68 Actividades
14%
inmobiliarias
4% 86 Actividades 46 Comercio al por
sanitarias 69 Actividades
71 Servicios técnicos mayor e intermediarios
4% jurídicas y de
de arquitectura e 49 Transporte del comercio, excepto
contabilidad
ingeniería; ensayos y 5% terrestre y por tubería de vehículos de motor y
análisis técnicos 6% motocicletas
4% 7%

Gráfico 1-10 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2013)
Fuente: (INE, 2014)

30 El Sector de la Construcción
A pesar de que como se ha indicado anteriormente, las actividades del
comercio al por menor y la construcción, son las que aglutinan al mayor número de
empresas, representando ambos sectores unos porcentajes de participación sobre el
total similar, la variación en el número de empresas en ambos sectores es diferente.
Como puede verse en el gráfico 1-11, la variación en el número de empresas que se
dedican a la construcción es más intensa que la de la totalidad de empresas, mientras
que en las que se dedican al comercio al por menor, las variaciones observadas son
más suaves.

0
2009 2010 2011 2012 2013

-2 Total

-4

47 Comercio al por menor,


-6 excepto de vehículos de motor y
motocicletas

-8 41+42+43 Empresas de
construcción

-10

-12

Gráfico 1-11 Número de empresas, grupos CNAE 2009 (en % anuales de variación)
Fuente: (INE, 2014)

1.1.4.2 La productividad
La actividad de la edificación es muy intensiva en mano de obra, necesitando
un elevado número de trabajadores para poder obtener una unidad de producto.
Básicamente la razón se puede deber a dos características fundamentales, la
heterogeneidad y la tecnología. En primer lugar, la naturaleza del bien producido, en
el que predomina la multitud de formas, diseños, tamaños, materiales, ubicaciones o
normativa, por citar algunos de ellos, que lo alejan de la posibilidad de repetición de
procesos de fabricación e imposibilita la mejora de eficiencia productiva asociada a
ellos. En segundo lugar, todavía en la actualidad predominan técnicas constructivas
muy antiguas, que no han sufrido ningún proceso tecnológico de mecanización que
permita la sustitución de la mano de obra, lo que convierte a diversas fases del
proceso productivo en trabajos artesanales que los alejan de los procesos

El Sector de la Construcción 31
industrializados15. No obstante, y a pesar de ello, la incorporación de la tecnología en
la edificación, se ha producido de manera progresiva, permitiendo la ejecución de
edificios de mayor altura, en los que se utilizan materiales novedosos y se incorporan
instalaciones domóticas capaces de gestionar de manera automatizada los sistemas de
climatización, seguridad, control de acceso o iluminación por citar algunos de ellos.

En el gráfico 1-12, se ha representado la productividad de la construcción


calculada como la ratio entre el VAB y el número de ocupados. La productividad así
calculada posiblemente sufra de problemas de agregación, que ocasione un resultado
sesgado, como consecuencia de que en el VAB se incluye la producción de los dos
subsectores de la construcción, edificación e ingeniería civil, cuyos procesos
productivos tienen asociado un componente de capital diferente que influye en la
productividad. A pesar de ello, como se puede observar en el gráfico, se pueden
diferenciar tres zonas. Una inicial, que abarca el periodo comprendido entre el 1995
y el 1999, en el que la productividad permanece constante, una segunda que se inicia
a partir del 2000 y que se prolonga hasta el 2007, en el que la productividad crece de
manera exponencial, y una última que se inicia en 2007 y llega hasta el final del
periodo, caracterizado por un comportamiento más irregular en el que se producen
oscilaciones más bruscas.

Si se observa el gráfico 1-13, en el que se han representado las variaciones del


VAB y de los puestos de trabajo, en el periodo 1995-1999 las variaciones de ambos
indicadores es similar, lo que apoya la evolución constante de la productividad
indicada anteriormente. Sin embargo, en la segunda y tercera zonas, 2000-2007 y
2007 hasta el final, la variación de la ocupación está, salvo en el 2009, por debajo de
la del VAB, por lo que el incremento de la productividad puede ser consecuencia de
que el denominador, (% ocupados), es menor que el numerador (% VAB), lo que
produce un crecimiento en el cociente (la productividad).

15
La mecanización de los procesos constructivos, que permite el incremento de los rendimientos del
trabajo, se ha realizado con mayor intensidad en las obras civiles dada la mayor necesidad de capital
para su ejecución. Sin embargo, la incorporación a las obras de edificación es más compleja a causa
del tamaño y de la necesidad de ejecutar partidas de obra que no se pueden mecanizar y
necesariamente se han de realizar artesanalmente.

32 El Sector de la Construcción
80.000,00

70.000,00
y = 25100e0,0544x
60.000,00
Productividad (euro/puesto
50.000,00 de trabajo) sobre VAB

40.000,00 Exponencial (Productividad


(euro/puesto de trabajo)
30.000,00 sobre VAB)

20.000,00
1995
1996
1997
1998
1999
2000

2010 (P)
2011 (P)
2012 (A)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Gráfico 1-12 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (INE, 2014(a))

20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00 Puestos de trabajo
-10,00 VAB construcción
-15,00
-20,00
-25,00
1996
1997
1998
1999
2000

2010 (P)
2011 (P)
2012 (A)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009

Gráfico 1-13 Aportación de la construcción y generación de empleo (en % anuales de variación)


Fuente: (INE, 2014(a))

Como señala Fernandez (2011, p. 39), la configuración mayoritaria del tejido


empresarial español, formada por pequeñas empresas, obstaculiza los avances en la
productividad debido a la dificultad de que se generen economías de escala en esta
tipología de empresas. Este resultado es contrario a lo que muestra el gráfico 1-12,
no obstante, como se ha indicado anteriormente, la evolución de la productividad
observada en él, posiblemente sufra problemas de agregación que sesgue el
resultado, viéndose además influenciado por las diferencias existentes entre la
evolución de los ocupados y la del VAB (gráfico 1-13).

El Sector de la Construcción 33
Sin embargo, no ocurre lo mismo con las grandes empresas españolas, (que
representan a la minoría de la estructura productiva de la construcción), en las que se
alcanzan valores de productividad similares a los que se obtienen para las empresas
estadounidenses (Doménech, 2008, p. 36-37). En este sentido, hay evidencias que
demuestran la importancia del capital humano en la productividad y como la
incidencia de la formación es mayor en las empresas grandes que son las que más
recursos destinan a ella (García M., Guerras M., & Guadalupe R., 2007, p. 3695).

Como se puede observar en el gráfico 1-14, en las empresas de mayor


tamaño, la productividad en euros por ocupado se duplica respecto a la que se
obtiene para las empresas de menos de 10 trabajadores.

70.000,00

60.000,00

50.000,00

40.000,00

30.000,00

20.000,00 Promedio 2001-2011

10.000,00

0,00

Gráfico 1-14 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

En el gráfico 1-15 se ha representado la productividad de cada uno de los tres


grupos de actividad del sector de la construcción. Como se puede observar, y como
se indicó anteriormente, es la actividad de la ingeniería civil (grupo 42), la que
muestra los mayores valores de productividad, que han ido creciendo a lo largo del
periodo mostrado. En el lado opuesto se encuentran las actividades de los grupos 41
y 43, en las que se observa una pérdida de productividad, más acusada en la
construcción de edificios, (41) que en las actividades de construcción especializada

34 El Sector de la Construcción
(43). Al contrario de lo que ocurre con la productividad obtenida con las
estimaciones provisionales y avanzadas del INE para los años 2009, 2010 y 2011
(representados en el gráfico 1-12), los datos de Fomento muestran un deterioro de la
productividad de la construcción a partir de 2008, lo que cambiaría la tendencia
exponencial obtenida en el gráfico 1-12, y que parece vislumbrase a partir del último
dato no estimado para el año 2009.

60.000,00

55.000,00

50.000,00

Productividad 41
45.000,00
Productividad 42
40.000,00 Productividad 43
Total
35.000,00

30.000,00

25.000,00
2008 2009 2010 2011 2012

Gráfico 1-15 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005;2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

1.1.4.3 La innovación
La norma UNE 166000 (2006, p. 5), define la innovación como la “actividad
cuyo resultado es la obtención de nuevos productos o procesos, o mejoras
sustancialmente significativas de los ya existentes”, distinguiendo entre tres
posibilidades de innovación, en tecnología, tecnológica y en la gestión. El primer
tipo de innovación, en tecnología la define como la “actividad de generación y puesta
a punto de nuevas tecnologías en el mercado que, una vez consolidadas, empezarán a
ser usadas por otros procesos innovadores asociados a productos y procesos”. La
innovación tecnológica la define como la “actividad de incorporación, en el
desarrollo de un nuevo producto o proceso, de tecnologías básicas existentes y
disponibles en el mercado”. Por último, la innovación en la gestión la define como
las “mejoras relacionadas con la manera de organizar los recursos para conseguir
productos o procesos innovadores”.

El Sector de la Construcción 35
Al analizar las definiciones se puede encontrar una diferente manera de
innovar, vía proceso o vía producto. En la construcción, la innovación se puede
obtener en los dos ámbitos. Sin embargo, ha sido en las grandes obras civiles en las
que se han conseguido los avances más importantes en los procesos productivos
como consecuencia de la innovación en técnicas constructivas, mientras que en la
edificación, la innovación se ha introducido fundamentalmente vía materiales, cada
vez más complejos y adaptados a las necesidades de cada proyecto particular, pero
que se incorporan a unos procesos constructivos casi artesanales. En este sentido,
actualmente la innovación vía producto en la edificación permite construir edificios
inteligentes que buscan mejorar la eficiencia energética, contribuir al bienestar de sus
ocupantes y reducir el impacto que su funcionamiento genera en contra del
medioambiente. Estos edificios contienen un alto grado de innovación tecnológica,
incorporando sistemas de automatización que se encargan de regular los sistemas de
climatización, apertura o cierre de persianas, control de iluminación, de acceso o de
tráfico de ascensores, entre otros.

Con lo que respecta a la innovación vía proceso, las técnicas constructivas se


han modificado, se han adaptado a los nuevos materiales, equipos y maquinaria, lo
que ha permitido la ejecución de obras con mayor rapidez, economía, seguridad y
calidad, incrementándose la eficiencia productiva. Además, en la construcción actual
se ha visto incrementada la tendencia a externalizar algunas partes del proceso
constructivo buscando las ventajas que tiene la utilización de productos
prefabricados, que permiten agilizar los procesos productivos.

Por tanto, la innovación en el sector de la construcción está siendo


incorporada por las empresas constructoras a las obras que desarrollan, introduciendo
cambios tecnológicos que permiten modificar los procesos constructivos
tradicionales, y utilizando tecnología y productos que son transferidos desde otros
sectores industriales, con el objetivo fundamental de ser más eficientes en sus
procesos productivos. Como se indica en Martín García y otros (2012, p. 25), en
definitiva, el incremento en I+D+i repercute en una industria más competitiva, con
empresas más potentes y procedimientos racionales de certificación y control.

Con lo que respecta a la implantación de la innovación al proceso productivo,


se observa una asimetría en función del tamaño de la empresa. Como puede

36 El Sector de la Construcción
observarse en el gráfico 1-16, el peso de las empresas con menos de 250
trabajadores, que realizan actividades de I+D sobre el total de empresas que las
realizan, se reduce de manera importante a partir del 2007. Por el contrario, para las
empresas con más de 250 trabajadores, también se ha iniciado una reducción en el
peso de aquellas que realizan actividades en I+D tras la crisis, pero con una caída
menos pronunciada.

9,0 8,2 8,6


8,0 7,4 7,0
6,7
7,0 6,3
4,7 5,3 5,6
6,0 5,3 5,1
3,9 4,5
5,0 4,1 3,2
4,0 3,5
3,0 2,6
2,0 1,2
1,0
0,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Menos de 250 trabajadores Más de 250 trabajadores

Gráfico 1-16 Empresas constructoras que realizan actividades en I+D sobre el total de empresas que
realizan actividades en I+D (en %)
Fuente: (INE, 2014(b))

Para observar cuáles son las relaciones que se establecen entre las actividades
en I+D y el tamaño de las empresas, en la tabla 1-8, se ha calculado el coeficiente de
correlación de Pearson, a partir de los datos del Ministerio de Fomento para el
periodo comprendido entre 2004 y 2011. Como se puede observar, son las empresas
de 1000 y más trabajadores, las que presentan una mayor correlación positiva con la
variable de gastos totales en I+D y con el número de empleados que dedican a estas
actividades.

Con lo que respecta a las otras dos variables consideradas, empresas que han
realizado actividades de I+D y valor de la producción, es en las empresas con un
mayor peso en el sector de la construcción, las que tienen de 1 a 9 trabajadores, en
las que se han obtenido los valores más elevados de correlación. Para el resto de
tamaños de empresas, los valores obtenidos, o no son significativos, o no alcanzan
valores relevantes.

El Sector de la Construcción 37
Empresas que Número de Gastos
Valor de la
han realizado empleados totales en
producción
actividades de dedicados a I+D en
en euros
I+D I+D euros
Correlación de Pearson ,042 -,369** -,294* -,149
Empresas sin
Sig. (bilateral) ,728 ,001 ,012 ,215
asalariados
N 72 72 72 71
De 1 a 9 Correlación de Pearson ,601** -,230 -,166 ,637**
trabajadores Sig. (bilateral) ,000 ,052 ,163 ,000
N 72 72 72 71
De 10 a 19 Correlación de Pearson ,241* -,125 -,177 ,063
trabajadores Sig. (bilateral) ,041 ,296 ,136 ,602
N 72 72 72 71
De 20 a 49 Correlación de Pearson ,177 ,075 -,088 ,286*
trabajadores Sig. (bilateral) ,136 ,531 ,465 ,016
N 72 72 72 71
De 50 a 99 Correlación de Pearson -,108 -,020 -,081 -,111
trabajadores Sig. (bilateral) ,368 ,869 ,499 ,355
N 72 72 72 71
De 100 a 249 Correlación de Pearson -,162 ,103 ,029 -,097
trabajadores Sig. (bilateral) ,173 ,388 ,808 ,420
N 72 72 72 71
De 250 a 499 Correlación de Pearson -,246* -,015 ,067 -,325**
trabajadores Sig. (bilateral) ,037 ,903 ,575 ,006
N 72 72 72 71
De 500 a 999 Correlación de Pearson -,275* -,159 -,099 -,318**
trabajadores Sig. (bilateral) ,019 ,182 ,409 ,007
N 72 72 72 71
De 1000 y más Correlación de Pearson -,270* ,739** ,808** ,015
trabajadores Sig. (bilateral) ,022 ,000 ,000 ,900
N 72 72 72 71
Empresas que Correlación de Pearson 1 -,244* -,292* ,709**
han realizado Sig. (bilateral) ,039 ,013 ,000
actividades de
I+D N 72 72 72 71
Número de Correlación de Pearson -,244* 1 ,777 **
,007
empleados Sig. (bilateral) ,039 ,000 ,956
dedicados a
I+D N 72 72 72 71
Gastos totales Correlación de Pearson -,292* ,777**
1 -,028
en I+D en Sig. (bilateral) ,013 ,000 ,815
euros N 72 72 72 71
Valor de la Correlación de Pearson ,709** ,007 -,028 1
producción en Sig. (bilateral) ,000 ,956 ,815
euros N 71 71 71 71
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
Tabla 1-8 Correlación de Pearson

La elevada correlación obtenida entre el valor de la producción y las


empresas que han realizado actividades de I+D, pone de manifiesto la importancia
que adquiere la innovación para la empresa constructora, puesto que supone una
característica diferenciadora importante a la hora de competir con otras empresas por
la adjudicación de contratos de obras. Tanto es así, que la I+D se ha visto reconocida
por la legislación nacional, tanto desde un punto de vista de valorar la innovación

38 El Sector de la Construcción
desarrollada por las empresas a la hora de concurrir a concursos públicos, como al
establecer criterios de deducciones fiscales en el impuesto de sociedades por las
inversiones realizadas en innovación. En este sentido, tal y como se establece en el
punto 2 del artículo 22 del Real Decreto Legislativo 3/201116, “los entes, organismos
y entidades del sector público…. valorarán la innovación y la incorporación de alta
tecnología como aspectos positivos en los procedimientos de contratación pública”.
De la misma manera, en el artículo 35 del Capítulo IV del Real Decreto Legislativo
4/200417, en el que en el punto 1 se establece que “la realización de actividades de
investigación y desarrollo dará derecho a practicar una deducción de la cuota
íntegra….”

Por tanto, la dedicación de recursos a las actividades de I+D por parte de las
empresas constructoras les reporta ventajas a todas ellas. Sin embargo, son las
empresas de mayor tamaño, que compiten por la realización de obras civiles de gran
envergadura, las que incorporan una mayor innovación en sus procesos productivos,
casi siempre centrada en la aportación de soluciones novedosas para la resolución de
problemas técnicos en proyectos concretos (Correa, Yepes, & Pellicer, 2007, p. 6).

1.1.4.4 Personal ocupado


Como se puede observar en el gráfico 1-17, la evolución del empleo en el
sector de la construcción tiene un comportamiento diferente al empleo total de la
economía, que evoluciona de manera similar a como lo hace el PIB. En los años
previos a la crisis de 2007, la variación del empleo total y el PIB son prácticamente
coincidentes, mientras que a partir de 2007 ambos indicadores, a pesar de
evolucionar de manera simétrica, se separan.

Coincidiendo con el distanciamiento de la variación del empleo total y el PIB,


se inicia una caída muy intensa del empleo en construcción, que lo hace alcanzar
tasas de variación negativas próximas al 25 %. Como indica Taltavull de La Paz
(2001, p. 168), cuando crece la actividad del sector de la construcción, es
16
Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Contratos del Sector Público.
17
Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
del Impuesto sobre Sociedades.

El Sector de la Construcción 39
fundamentalmente la edificación la que demanda una gran cantidad de empleo como
consecuencia de sus mayores requerimientos manuales. Sin embargo, cuando decrece
la actividad el resultado es el opuesto, así que no es de extrañar que la
especialización en edificación, que ha caracterizado el último ciclo, haya generado la
intensa destrucción de empleo como consecuencia del colapso de la oferta del sector
(Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 80).
10,00

5,00

0,00

-5,00
Empleo en construcción
-10,00
Empleo total
-15,00 PIB

-20,00

-25,00
2001

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010 (P)

2011 (P)

2012 (A)
2002

Gráfico 1-17 El empleo y el PIB (en % anual de variación)


Fuente: (INE, 2014(a))

Si se desagrega el número de ocupados en función del tamaño de la empresa,


tabla 1-9, se observa como para todos los años considerados, las empresas con menos
de 50 trabajadores son las que ocupan al mayor número de trabajadores en el sector
de la construcción, alcanzando en promedio durante el periodo mostrado el 76,07 %
del total. Con lo que respecta a la participación del empleo de estas empresas, se
puede observar, como a partir del año 2007 es fundamentalmente en las empresas sin
asalariados en las que se produce un incremento continuado en el peso del número de
ocupados en la construcción, haciendo que al final del periodo prácticamente se
duplique el valor que presentaban al inicio del mismo. En otras categorías de
empresas ocurre lo contrario, fundamentalmente en las que ocupan de 10 a 19, de 20
a 49 y de 50 a 99 trabajadores, que evolucionan mostrando una pérdida de peso a
partir de 2007. Esta situación sugiere la hipótesis de la existencia de un traslado de
los ocupados de las empresas de unas categorías a otras, especialmente a las
empresas sin asalariados, que como se ha indicado en el apartado 1.1.4.1, son las que
a partir de 2007 adquieren un mayor peso sobre el número total de empresas.

40 El Sector de la Construcción
Tamaño de
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
empresa
Sin asalariados 8,90 8,90 8,61 10,31 7,73 7,73 8,23 11,88 14,45 15,19 16,33
De 1 a 9
trabajadores 31,30 31,66 31,73 21,68 30,37 28,22 31,92 31,95 35,13 35,33 33,91
De 10 a 19
trabajadores 16,42 15,88 17,94 19,24 18,24 16,36 14,14 14,05 12,42 14,23 13,00
De 20 a 49
trabajadores 20,75 21,12 19,64 23,81 20,24 20,94 20,01 15,46 13,79 13,79 13,87
Suma 77,37 77,56 77,92 75,04 76,58 73,25 74,30 73,34 75,79 78,54 77,11
De 50 a 99
trabajadores 8,74 8,51 7,81 9,59 8,43 9,51 9,15 7,96 7,24 6,10 5,74
De 100 a 249
trabajadores 5,16 4,84 5,45 6,98 6,39 7,13 7,47 8,14 6,52 5,58 5,63
De 250 a 499
trabajadores 3,86 3,38 3,79 2,61 2,74 2,81 3,02 3,27 2,67 2,23 2,50
De 500 a 999 4,86 5,71 5,03 5,79 1,97 2,47 2,11 2,36 2,33 1,86 2,30
trabajadores
De 1000 en 3,88 4,83 3,96 4,91 5,44 5,68 6,72
adelante
Suma 22,62 22,44 22,08 24,97 23,41 26,75 25,71 26,64 24,20 21,45 22,89

Tabla 1-9 Número de ocupados (en % respecto al total)


Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

Con el objetivo de indagar en la hipótesis planteada anteriormente, en la tabla


1-10 se ha calculado la correlación lineal entre distintos tamaños de empresa, en
función de su ocupación.

Empresas Empresas Empresas Empresas


sin de 10 a 19 de 20 a 49 de 50 a 99
asalariados trabajadores trabajadores trabajadores
Correlación de
Empresas sin 1 -,373 -,393 -,201
Pearson
asalariados Sig. (bilateral) ,258 ,232 ,553
N 11 11 11 11
Correlación de
Empresas de -,373 1 ,954** ,904**
Pearson
10 a 19 Sig. (bilateral) ,258 ,000 ,000
trabajadores N 11 11 11 11
Correlación de
Empresas de -,393 ,954** 1 ,967**
Pearson
20 a 49 Sig. (bilateral) ,232 ,000 ,000
trabajadores N 11 11 11 11
Correlación de
Empresas de -,201 ,904** ,967** 1
Pearson
50 a 99 Sig. (bilateral) ,553 ,000 ,000
trabajadores N 11 11 11 11
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).

Tabla 1-10 Correlación de Pearson

El Sector de la Construcción 41
Como se puede observar, las correlaciones entre las empresas que ocupan de
10 a 19 trabajadores y las de las categorías superiores (de 20 a 49 y de 50 a 99) son
elevadas, significativas y positivas, lo que manifiesta un comportamiento del peso de
la ocupación de estas empresas fuertemente relacionado y evolucionando en la
misma dirección. Respecto a las empresas sin asalariados, los valores obtenidos no
son significativos. Sin embargo, el signo negativo obtenido para las correlaciones,
parece ir en la dirección de la hipótesis indicada anteriormente, intuyéndose una
pérdida de peso del número de ocupados en unas categorías de empresa y el
incremento en otras como consecuencia de la crisis de 2007. La hipótesis planteada
no se aborda en esta tesis y por lo tanto queda pendiente su verificación.

1.1.4.5 El valor de la producción


Como se puede observar en el gráfico 1-18, las empresas que en número
tienen un peso más importante en el sector de la construcción, no son las que más
participan en la producción. Se puede ver como las empresas más pequeñas, sin
asalariados y de 1 a 9 trabajadores, (el 89,25 % del total), solamente participan en el
30,57 % de la producción, mientras que en el extremo contrario, las empresas más
grandes, de 100 trabajadores en adelante, (0,32 % del total), aglutinan una
producción del 28,66 %; es decir un valor similar de producción a las más pequeñas,
a pesar de que representan una fracción reducida del tejido empresarial del sector.
45,60

43,65

50,00
45,00
40,00
35,00
23,60

30,00
18,32

25,00
15,12
13,38

20,00
9,07

8,61

15,00
6,97

Número de empresas
6,38

4,93
3,37

10,00
0,68

0,25

0,05

0,02

5,00 Valor de la producción


0,00

Gráfico 1-18 Empresas y valor de la producción 2001-2011 (% promedio sobre el total)


Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

42 El Sector de la Construcción
A lo largo del periodo 2001-2011 la evolución del peso de la producción ha
sido diferente en las distintas tipologías de empresa. Como se puede observar en la
tabla 1-11, si se comparan los pesos al inicio y al final del periodo, es en las
empresas sin asalariados en las que más ha crecido el peso de participación en la
producción, habiendo experimentado un aumento del 7,96 %. Mientras que en el
extremo contrario, las empresas que ocupan de 20 a 49 trabajadores han perdido
peso, habiéndose producido una disminución del 8 %. En el resto de los tamaños de
empresa, las variaciones son menos acusadas18.

Tamaño de
empresa 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sin asalariados 3,6 3,23 3,2 4,41 3,73 3,34 3,61 14,06 15,7 10,23 11,56
De 1 a 9
22,45 21,51 22,92 21,36 21,81 20,47 23,09 27,19 27,77 27,23 23,77
trabajadores
De 10 a 19
14,57 14,34 16,82 15,5 16,62 13,59 11,13 10,04 9,78 14,07 10,68
trabajadores
De 20 a 49
21,53 23,02 21,9 22,59 20,76 21,71 19,46 12,4 12,57 12,1 13,53
trabajadores
De 50 a 99
10,26 9,65 8,38 10,11 9,28 10,21 10,94 7,72 7,86 7,59 7,72
trabajadores
De 100 a 249
7,18 6,58 7,15 8,32 8,24 9,57 10,75 10,04 8,23 9,32 9,28
trabajadores
De 250 a 499
6,22 5,2 6,05 4,21 4,48 4,68 4,81 5,63 4,86 4,03 4,11
trabajadores
De 500 a 999
14,19 16,46 13,57 13,5 3,75 4,13 4,30 3,21 3,52 3,34 5,01
trabajadores
De 1000 en
adelante 11,32 12,31 11,92 9,71 9,71 12,09 14,34
Tabla 1-11 Valor de la producción en construcción por estrato de tamaño de empresa (en % sobre el total)
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

Estos datos están en la línea de lo indicado en el apartado 1.1.4.4, en el que se


ha puesto de manifiesto como son las empresas sin asalariados en las que más crece
peso del número de ocupados mientras que en las empresas de 20 a 49 ocurre justo lo
contrario. Por lo tanto, no es de extrañar que la producción se mueva en la misma
dirección.

1.1.4.6 Volumen de negocio en actividades de construcción


En el gráfico 1-19 se ha representado el porcentaje anual de variación para el
volumen de negocio de la construcción. En él se puede observar como a partir de
2006, se produce un deterioro pronunciado del volumen total de negocio, seguido de

18
Si se agregan las empresas de 500 a 999 trabajadores y de 1000 en adelante, se ha producido un
incremento del 5,16 %, que también es inferior al experimentado en los dos rangos de empresas más
pequeñas, sin asalariados y de 20 a 49 trabajadores.

El Sector de la Construcción 43
una recuperación en el 2008, para finalizar el periodo con unas tasas de variación
negativas superiores al 20 %.

40

30

20

10

-10

-20

-30

-40
2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011
Construcción

Gráfico 1-19 Volumen de negocio (en % anual de variación)


Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

Si se desagrega el volumen de negocio en construcción en sus dos actividades


principales, edificación e ingeniería civil, gráfico 1-20, se pueden observar las
diferencias que existen entre ambas. Con lo que respecta a la evolución general, en
ambos subsectores se parte de unos valores al inicio del periodo que se incrementan
considerablemente, alcanzando el máximo valor en momentos de tiempo no
coincidentes, que puede deberse a los retrasos normales del proceso productivo. En
ambos subsectores, una vez que se han alcanzado los máximos valores, se inicia un
rápido descenso que ocasiona la pérdida de volumen de negocio, más intensa en la
edificación que en la ingeniería civil. Las razones de esta evolución en la edificación,
se encuentran en las condiciones del mercado, mientras que para la ingeniería civil se
hallan en el impacto de las inversiones públicas. Como se puede observar en el
gráfico 1-20, la línea que representa el número de licencias de obra nueva, utilizada
como referencia de la actividad en la edificación, evoluciona de la misma manera
que el volumen de negocio, mientras que la línea que representa el importe de las
licitaciones, marca el ritmo de la evolución en la ingeniería civil.

44 El Sector de la Construcción
212.470,34
250.000,00

202.130,76

198.925,76
165.624,81
163.681,10
200.000,00

150.792,92
145.062,43
116.856,24

116.881,90
150.000,00

94.200,95
88.340,15
72.361,14

67.141,26
65.904,93
100.000,00

61.108,85
59.955,01

53.835,72
52.087,98

51.461,12

51.426,20
41.388,81

37.020,44
50.000,00

0,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Volumen negocio edificación (millones de euros) Volumen negocio I.Civil (millones de euros)
Licencias de obra nueva (número) Licitación (millones de euros)

Gráfico 1-20 Volumen de negocio, licitación y licencias obra nueva (en millones de euros de 2006 y número)
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

La pérdida de negocio tan intensa en el sector de la edificación no se produce


de la misma manera en los dos componentes de este subsector, edificación
residencial y no residencial. Como puede observarse en el gráfico 1-21, el peso de la
edificación residencial es más importante que el de la no residencial, siendo en la
edificación residencial en la que se producen los ajustes más intensos a lo largo del
periodo representado. En el caso de la edificación residencial, el valor del volumen
de negocio de 2011 representa el 26,5 % del máximo alcanzado para el año 2006,
mientras que en la no residencial, el valor del final del periodo representa el 45,2 %
del máximo alcanzado para 2007. Como consecuencia de ello, la importante caída en
el volumen de negocio de la construcción, observada en el gráfico 1-19, es debida
fundamentalmente al desplome que se produce en la edificación, y de manera más
intensa en el componente residencial, que en este periodo (2006 a 2011) ha perdido
un 15 % de peso sobre el total del volumen de negocio, gráfico 1-22.

El Sector de la Construcción 45
157.184,66
150.101,51
180.000,00

142.506,31
160.000,00

120.462,25
116.307,14
140.000,00

105.025,63
102.382,23
120.000,00
80.776,23

74.573,87
100.000,00
Edificación residencial

57.278,89
56.419,45
55.285,68
80.000,00 Edificación no residencial

52.029,25
47.373,96

45.767,28
45.162,56
42.680,20

42.308,02

41.638,76
36.922,06
36.080,01

60.000,00

25.502,50
40.000,00

20.000,00

0,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gráfico 1-21 Volumen de negocio en edificación (en millones de euros de 2006)


Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

100%
20,33% 21,03%
22,02% 23,92%

19,41% 25,40%
22,80% 26,15%

21,65% 26,42%

20,02% 26,58%

30,41%
19,64% 30,75%

90%
34,33%

35,31%

35,54%

80%
70%
21,12%

23,77%

60%
24,48%
25,35%

Ingeniería civil
50%
40% Edificación no
58,64%

55,19%
54,06%

53,40%
51,93%
51,05%

49,61%

residencial
48,47%

30%
41,90%

39,98%
39,33%

20% Edificación
residencial
10%
0%
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Gráfico 1-22 Volumen de negocio en construcción (en % sobre el total)


Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)

1.1.4.7 La actividad internacional


Como se ha visto en apartados anteriores, el sector de la construcción está
integrado mayoritariamente por un gran número de pequeñas empresas que operan en
los mercados regionales y locales. Desde un punto de vista de la actividad
46 El Sector de la Construcción
internacional, son las empresas más grandes, (las que tienen menos peso en el sector
de la construcción y generan un considerable valor de producción) las que operan en
los mercados internacionales. Las empresas más importantes del sector de la
construcción español, que prácticamente realizan la totalidad de la exportación, están
asociadas al grupo exportador de SEOPAN19, por lo tanto, los informes y datos que
facilita la asociación, se pueden considerar representativos de la actividad
internacional del sector de la construcción español.

La internacionalización de las grandes empresas constructoras españolas no


es una actividad reciente, que se pudiera justificar como respuesta a la necesidad de
buscar en el exterior la actividad que, como consecuencia de la crisis, no se produce
en nuestra economía. Como se señala en el informe de la Asociación de Empresas
Constructoras de Ámbito Nacional, (SEOPAN, 2010, p. 94), la internacionalización
de las empresas constructoras españolas se inició de forma esporádica a principios
del Siglo XX incrementándose de manera significativa en los años 70, para dar
respuesta tanto a factores de impulso como de atracción. Se indica, que entre los
factores de impulso destacan las negativas consecuencias que sobre el sector de la
construcción español tuvo la crisis energética, reduciéndose de manera significativa
la actividad constructora. Como factores de atracción se subraya, el enorme atractivo
de Iberoamérica para las empresas españolas, motivado por el idioma, la cultura y la
regulación.

Según esta misma fuente, tres décadas del siglo pasado marcaron el patrón en
la internacionalización de las grandes empresas constructoras españolas, esquema
1-3. En los años setenta, se buscó compensar en los mercados exteriores la caída de
la actividad nacional motivada por la primera crisis energética y la reestructuración
llevada a cabo al inicio de la democracia, (gráfico 1-23). En la década de los ochenta
y tras la segunda crisis energética, los países productores de petróleo pasaron a
ocupar el destino principal de las grandes constructoras españolas, que por el
contrario, reducen su presencia en los países de Iberoamérica, sumidos en lo que

19
La Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN), en su página web,
http://grupoexport.seopan.es/seopan2_esp.html, señala que la revista americana Public Works
Financing (octubre 2011) en materia de infraestructuras de transporte, establece una clasificación en la
que figuran seis empresas de la Asociación entre las diez primeras concesionarias del mundo. Además
cinco entre las diez principales concesionarias del mundo por capital invertido, son españolas
sumando 172 miles de millones de dólares en 203 contratos.

El Sector de la Construcción 47
ellos mismos denominaron su “década perdida”. Por tanto, la presencia de empresas
constructora en mercados internacionales, experimenta una reorientación geográfica
pero no se ve reducida. Habría que esperar hasta mediados de los años ochenta,
(gráfico 1-24), para observar una caída de la actividad de la empresa constructora en
los mercados internacionales. Esta pérdida de interés por los mercados
internacionales está motivada por una importante recuperación del mercado nacional,
recuperación que está sustentada en la nueva situación económica, (gráfico 1-23), y
la exigencia de dedicación de mayores recursos a la construcción nacional motivada
por la incorporación de España a la Comunidad Económica Europea. En los años
noventa, y a pesar de que la coyuntura económica nacional era favorable (gráfico
1-23), se produce una nueva salida de las empresas a terceros mercados, donde
consiguen importantes contratos. Los países de América Latina vuelven a convertirse
en lugares estratégicos donde se posicionan las constructoras españolas. La presencia
de las grandes compañías nacionales en los mercados internacionales se consolida,
buscando incrementar el mercado y reforzar su posición, poniéndose de manifiesto la
necesidad de aumentar su productividad y permanecer de manera definitiva e
irreversible en los diferentes países (SEOPAN, 2010, p. 95).

• Crisis energética
• Incremento de tamaño
Años 70
• Países Iberoamericanos

• Segunda Crisis energética


• Cambio estratégica geográfica
o De Iberoamérica a países de la OPEP
Internacionalización • Mediados ochenta
Años 80
o Reducción del peso en terceros países
motivada por la nueva coyuntura
económica y la incorporación a la CEE

• Vuelta al patrón exportador


o A pesar de la favorable situación
Años 90 económica
• Interés por los países
Iberoamericanos

Esquema 1-3 La internacionalización de la empresa constructora


Fuente: (SEOPAN, Informe económico , 2010)

48 El Sector de la Construcción
10

-2

-4

-6
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Gráfico 1-23 PIB (en % anual de variación)
Fuente: (OCDE, 2014)

Gráfico 1-24 Evolución facturación y contratación en el exterior de empresas constructoras españolas (M€)
Fuente: http://grupoexport.seopan.es/seopan2_esp.html

Si se desagregan los datos de contratación por país de destino, (gráfico 1-25)


y de facturación, (gráfico 1-26), de las empresas del grupo SEOPAN, se puede
observar como en ambos casos, el principal mercado exportador de la actividad de la
construcción española ha sido la UE, aunque ha adquirido una importancia creciente
el continente americano.

El Sector de la Construcción 49
60,00

50,00

África

40,00 Anmérica del norte: USA y Canadá

América Central y del Sur

30,00 Asia

Oceanía/Australia

UE
20,00
Resto Europa

Oriente Medio
10,00

0,00
2008 2009 2010 2011 2012

Gráfico 1-25 Contratación (en % sobre el total por año)


Fuente: (SEOPAN, 2009; 2010; 2011; 2012)20

80,00

70,00

60,00
África

50,00 Anmérica del norte: USA y Canadá


América Central y del Sur

40,00 Asia
Oceanía/Australia
30,00 UE
Resto Europa
20,00 Oriente Medio

10,00

0,00
2008 2009 2010 2011 2012

Gráfico 1-26 Facturación (en % sobre el total por año)


Fuente: Fuente: (SEOPAN, 2009; 2010; 2011; 2012)20

20
Los datos se han obtenido de los informes económicos. (SEOPAN, 2009, p. 89; 2010, p. 98; 2011,
p. 93; 2012, p. 106

50 El Sector de la Construcción
Los datos muestran cómo mientras que el volumen de contratación y
facturación en la UE se ha ido reduciendo entre el 2008 y el 2011, en este mismo
periodo se ha incrementado en el continente americano, especialmente en el centro y
el sur.

1.1.4.8 Organización empresarial

1.1.4.8.1 La organización en la empresa


La compleja actividad de la construcción está unida a una importante
diversificación de trabajos durante el proceso productivo. Estos trabajos son
desarrollados por empresas con características de funcionamiento dispares, que hace
que sea imposible establecer un único modelo de organización. Particularidades
como el tamaño de la empresa, el ámbito de actuación, el número de operarios o las
operaciones que realiza, por citar algunas de ellas, impiden una estructura
organizativa única. Sin embargo, y a pesar de ello, es posible plantear un esquema
organizativo básico (esquema 1-4), que se puede generalizar para la mayoría de las
empresas del sector de la construcción (Calleja Duaso, González Menorca, &
Fernández Ortiz, 2010, p. 47; Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010,
p. 327-328).

Como se puede observar en el esquema 1-4, se establecen cinco niveles


jerárquicos en función de las características del personal que ocupa cada uno de
ellos.

En el primer nivel y a los mandos de la empresa, se sitúa el personal


directivo, que se encarga fundamentalmente de marcar las directrices generales para
el funcionamiento de la empresa.

El Sector de la Construcción 51
Director/Delegado

Jefe de Producción

Personal administración Personal técnico

Jefe de obra 1 Jefe de obra n

Operarios Oficial de 1ª

Albañiles Oficial de 2ª

Peón

Oficial de 1ª

Encargado Albañiles
especialistas Oficial de 2ª

Peón

Oficial de 1ª

Personal de Oficial de 2ª
oficios

Peón

Esquema 1-4 Organigrama básico de la empresa constructora


Fuente: (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010; Ferri Cortés, Pérez Sánchez, &
García González, 2010)

52 El Sector de la Construcción
En un escalafón inferior se encuentra el jefe de producción, que es el
encargado de la explotación de uno o varios proyectos, encargándose de estudiar y
analizar los proyectos que definen las obras, valorar su coste, establecer los métodos
y medios necesarios para su ejecución, marcar los criterios de seguridad, así como, si
procede, sugerir las mejoras que la empresa constructora pueda incorporar en el
proceso productivo de un determinado proyecto que hagan que la oferta que presente
sea más atractiva que la de la competencia. Dada la especial repercusión que la
evaluación de proyecto tiene para el funcionamiento de la empresa constructora, es
importante que este personal conozca la estructura de costes de la empresa para
poder valorar con la mayor precisión los costes de producción. Para ello, es
recomendable la utilización de esperiencias que la empresa haya adquirido en la
valoracion de proyectos similares.

En el siguiente escalafón se sitúa el personal técnico y el de administración.


El primero de ellos se encarga del análisis de los proyectos y la redacción de
informes técnicos que ayuden al jefe de producción a definir el desarrollo de los
trabajos y su valoración. El segundo, desarrolla las tareas contables y
administrativas, indispensables para el buen funcionamiento de la empresa
constructora. Entre ellas, y dada la especificidad que supone en la construcción,
estaría la tramitación de la documentación necesaria para la petición y liquidación de
las autorizaciones legales para la construcción de los edificos.

En el siguiente nivel está el jefe de obra, que se encarga de coordinar al resto


de operarios que intervienen en el proceso de ejecución. Entre sus misiones
principales destaca la revisión del trabajo que hacen los operarios, certificando su
cuantía y calidad, haciendo posible por un lado que se cumplan las directrices que se
establecen por la dirección facultativa, y por otro que la empresa conozca en todo
momento la marcha de las obras. Por tanto, se puede añadir que es el nexo de unión
entre la obra que se desarrolla y el jefe de producción, transmitiendole la información
relevante para que la empresa pueda ajustar los parámetros necesarios que permitan
ejecutar la obra con los plazos y costes previstos.

Por debajo del jefe de obra están los operarios. En el ámbito de la edificación,
es común que estos operarios formen agrupaciones que se denominan cuadrillas, que
están bajo la supervisión de un encargado.

El Sector de la Construcción 53
Como se puede observar (esquema 1-4) cada encargado puede supervisar el
trabajo de varias cuadrillas, que se suelen agrupar en albañiles, albañiles especialistas
y el personal de oficios. En los tres casos y en función de la categoria profesional que
alcancen, se clasifican en oficial de 1ª, oficial de 2ª y peón. La simplicidad de este
esquema permite tener una visión general de la organización de la empresa
constructora y de sus operarios. No obstante, en el convenio colectivo general del
sector de la construcción21, (tabla 1-12 resumida) se establece la clasificación
profesional con mayor detalle.

Por último, y desde el punto de vista de la ejecución de los trabajos en


edificación, es necesario resaltar que el funcionamiento siguiendo el organigrama
mostrado en el esquema 1-4, puede generar descoordinación y pérdida de eficiencia
en la producción. La presencia de múltiples operarios que desarrollan su trabajo en la
construcción de partes del edificio, que habitualmente pertenecen a diversas
empresas subcotratadas, puede agravar esta situación. Especialmente porque las
empresas subcontratadas maximizan sus beneficios ejecutándo la fase que contratan
y no tienen ningún incentivo por el resto de fases del proceso constructivo. Esta
circunstancia se puede encadenar en las distintas fases subcontratadas, lo que puede
ocasionar una pérdida de recursos, materiales y tiempo, que afectan a la producción.
Esto es conocido en el ámbito empresarial de la construcción, y por ello es frecuente
en las grandes promociones, la existencia de un organizador general, el jefe de obra,
que supervisa las distintas fases de producción e impide que acciones u omisiones de
unos operarios puedan tener efectos negativos sobre el resto de las fases del proceso
constructivo.

21
Resolución de 25 de junio de 2003, de la Dirección General de Empleo, por la que se registra y
publica el acta sobre clasificación profesional del V Convenio colectivo general del sector de la
construcción.

54 El Sector de la Construcción
Grupo Criterios generales Formación Tareas-Área de producción
Peón ordinario:
No es Limpieza y ordenación del centro de trabajo. Elaboración de
Trabajadores que realizan
necesaria hormigones, pasta y adhesivos. Trasporte y manipulación de
tareas con un alto grado de
1 ninguna materiales por medios manuales. Manejo y utilización de
dependencia, sin ningún
formación herramientas manuales. Manejo de equipos de trabajo
otro trabajador a su cargo
específica motorizados portátiles. Ayuda en máquinas-vehículos equipos
de trabajo. Apoyo y colaboración a sus superiores.
Trabajadores que realizan Peón especializado:
tareas de apoyo a un Recomendado Las incluidas en el grupo 1. Colaboración con superiores y
superior que le indica las formación ayudar en el montaje y desmontaje de los medios necesarios
2
técnicas para su ejecución. secundaria para los trabajos. Trabajos con equipos y herramientas según
No tiene trabajadores a su obligatoria. instrucciones básicas. Manejar equipos de trabajo simples a
cargo motor. Manejar maquinaria auxiliar no automática
Recomendada
Trabajadores que requieren
nivel de Oficial de 2ª:
unos conocimientos
secundaria Organizar y ejecutar trabajos de albañilería. Interpretar
profesionales adecuados.
3 obligatoria o planos y croquis sencillos. Conducir vehículos y maquinaria
Pueden coordinar un
grado medio ligera. Manejo de diferentes equipos de trabajo Elaborar
pequeño grupo de
de formación elementos destinados a su instalación en obra
trabajadores
profesional
Oficial de 1ª:
Trabajadores que ejecutan Recomendada
Las incluidas en el grupo 3. Controlar y regular los procesos
tareas que requieren nivel de
de producción. Organizar los trabajos de operarios de
conocimientos técnicos y formación
cualificación inferior. Describir métodos y procedimientos de
prácticos avanzados del secundaria
4 ejecución a la cuadrilla. Planificar a corto plazo los recursos a
oficio o profesión. obligatoria o
disponer en el tajo Interpretar planos y croquis con cierta
Coordinan grupos de grado medio
complejidad Conducir y operar con vehículos y maquinaria
trabajadores de menos de formación
pesada Manejar máquinas y equipos de trabajo que requieran
cualificación profesional
estar en posesión de un carné profesional habilitante.
Encargado general de obra:
Recomendado Ejercer el mando directo al frente de un conjunto de
Trabajadores que ejecutan un nivel de trabajadores. Coordinar y controlar las operaciones y medios
tareas que exigen iniciativa. formación inherentes al proceso productivo. Comunicar con la cuadrilla
Coordinan y supervisan las equivalente a a pie de tajo describiendo métodos, procedimientos de
5 actividades desarrolladas bachillerato o ejecución y objetivos de producción. Realizar inspecciones de
por un grupo de grado las piezas, máquinas, estructuras, tanto durante como después
trabajadores de menos superior de del proceso productivo. Supervisar el resultado final de la
cualificación formación ejecución de las distintas fases y unidades de obra. Colaborar
profesional en el proceso de ejecución de las diferentes tipologías así
como en el control de los planes de calidad y seguridad.
Jefe de obra:
Trabajadores que disponen
Gestionar el proceso de ejecución de diferentes tipologías de
de una gran autonomía en la
obras. Verificar el resultado final de la ejecución de la obra en
planificación de su trabajo. Recomendado
su conjunto. Gestionar técnicamente controlar
6 Tiene una importante titulación
económicamente el proceso de ejecución. Planificar y
capacidad de organización universitaria.
organizar la obra. Elaborar las mediciones y certificaciones.
de los trabajadores a su
Coordinar a los proveedores y empresas subcontratistas que
cargo
participan en la ejecución.
Trabajadores que asumen Personal técnico:
una importante Realizar la planificación, coordinación y seguimiento de la
responsabilidad tanto en la Recomendado ejecución de las obras, sus producciones, certificaciones y
7 dirección y supervisión de titulación subcontrataciones. Gestionar la captación de nuevas obras,
grupos de trabajadores universitaria supervisando su planificación, coordinación, control y gestión
como en el diseño de económica. Desarrollar la dirección técnica de procesos de
proyectos. trabajo.
No se
Trabajadores que asumen especifica una
Personal directivo:
funciones que conllevan formación
Diseñar y dirigir la política general de la empresa. Establecer y
tareas realizadas con total determinada,
8 mantener la estructura productiva y de apoyo. Diseñar y
autonomía orientadas a aunque se
dirigir la política comercial. Diseñar y dirigir la política
mejorar la posición de la recomienda
financiera.
empresa en el mercado. titulación
universitaria.
Tabla 1-12 Clasificación profesional del sector de la construcción
Fuente: BOE-A-2013-7554 de 10 de julio

El Sector de la Construcción 55
1.1.4.8.2 Las asociaciones y organizaciones empresariales colectivas
Al igual que ha ocurrido en otros sectores, en el de la construcción, han
proliferado las agrupaciones de empresas en forma de asociaciones y organizaciones
que tienen el objetivo de reforzar el posicionamiento estratégico de los asociados y
ejercer su representación. Como particularidad de este sector, el panorama asociativo
es muy amplio pero también muy heterogéneo. Estas asociaciones se pueden agrupar
bajo dos criterios distintos, el ámbito de actuación y el de especialización, esquema
1-5 (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010).

Asociaciones

Ámbito de Actuación

Nacional Regional

Grado de Especialización

General Especializada

Esquema 1-5 Clasificación de las asociaciones y organizaciones en el sector de la construcción


Fuente: (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010)

Bajo el ámbito de actuación, la asociación nacional es aquella que cubre todo


el territorio nacional, representando a sus asociados ante las distintas instituciones.
También son las encargadas de la regulación y el desarrollo del sector o subsector al
que representan. Respecto a la asociación de ámbito regional, desarrolla su misión de
representación en un área más específica y cercana a la ubicación de la asociación.
Es frecuente que muchas de estas asociaciones se unan formando federaciones, con
el objetivo de adquirir un mayor poder de representación y poder actuar como
interlocutores con las administraciones públicas, trasladándoles las inquietudes del
sector o subsector que representan.

Bajo el grado de especialización, las asociaciones nacionales y regionales


pueden dividirse entre aquellas que tienen un carácter general y las especializadas.
Aquellas asociaciones que acogen a todas las empresas de un sector son las generales

56 El Sector de la Construcción
y suelen ser de ámbito regional reuniendo a diferentes gremios empresariales22. Por
el contrario, las asociaciones especializadas reúnen a empresas que están
relacionadas con un determinado subsector, siendo su ámbito de actuación nacional
el más frecuente.

En el esquema 1-6, se indican algunas de las asociaciones y observatorios del


sector de la construcción en España23.

Asociaciones españolas

Ámbito nacional Ámbito regional

• SEOPAN: http://www.seopan.es • AECOM: http://www.aecom.es/


• ASCEM: http://www.ascem.org • FAC-HUESCA: http://www.fac-huesca.net/
• CNC: http://www.portal- • APECPO: http://www.apecpo.es/es/default.asp
cnc.com/master/index.aspx. • APEC-LUGO: http://www.apeclugo.com/index.asp
• APCE: http://www.apce.es/home.asp • ACALINCO: http://www.acalinco.es/
• AERCO: http://www.aerco.es/ • AECOPA: http://www.aecopa.es/
• ANCI: http://www.ancisa.com/ • CPAR: http://www.cpar.es/
• CONSTRUTEC: • AVECO: http://www.aveco-valladolid.com/
http://www.ifema.es/ferias/construtec/default.html • CCCV: http://www.cccv.es/
• CSCAE. http://www.cscae.com/ • CECALE: http://www.cecale.es/cecale/
• ANCOP: http://www.ancop.net/ • CAC: http://www.cac-asprocon.as/
• CEDEX: http://www.cedex.es/ • FECOPA: http://www.fecopa.es/
• AIDICO: http://www.aidico.es/ • FEVEC: http://www.fevec.com/fevec/jsp/index.jsp
• CGATE: http://www.cgate.es/ • CCOC: http://www.ccoc.es/

Esquema 1-6 Asociaciones españolas


Fuente: (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010)

1.2 LA INFORMACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

En este apartado se pretende poner de manifiesto las características que


presenta la información disponible en las diversas fuentes de consulta, con el objeto
de subrayar la necesidad de tener que construir una base de datos con información

22
Como excepción a esta norma general, se encuentra la Confederación Nacional de la Construcción
CNC. Es una federación de ámbito nacional y carácter general que aglutina a todo el sector de la
construcción, incluyendo asociaciones de ámbito regional o nacional, independientemente de su grado
de especialización (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010).
23
Otra clasificación de entidades confederadas de ámbito nacional y provincial se puede ver en la
página web de la CNC http://www.portal-cnc.com/master/index.aspx

El Sector de la Construcción 57
procedente de otras fuentes, que hiciese posible la investigación planteada en este
trabajo.

A pesar de tratarse de un sector con peso significativo en el PIB nacional,


(Taltavull de La Paz, 2006, p. 16), la existencia de estudios relacionados con el
sector de la edificación sigue siendo reducida si se compara con otros sectores cuyo
peso en el conjunto de la economía es menos relevante. Entre una de las causas que
señala la literatura está la falta de información adecuada en las bases de datos que se
publican, que no facilita la tarea de investigación.

Cómo se ha podido comprobar durante la realización de este trabajo, son las


empresas constructoras, o promotoras las que tienen la información más desagregada
y completa, que por lo general, son reacias a compartir. La reserva mostrada para
ceder su información tan pormenorizada, es razonable, ya que el desvelar datos que
pueden mostrar su estructura productiva, les puede colocar en una situación de
desventaja frente a sus competidores.

1.2.1 La información nacional del sector de la construcción


En el ámbito nacional, es posible la consulta de información referente al
sector de la construcción en diversas fuentes. Por citar algunas de ellas, se puede
obtener información del Instituto Nacional de Estadística, los Ministerios de
Economía y Competitividad, Hacienda y Administraciones Públicas, Industria
Energía y Turismo, Fomento, Empleo y Seguridad Social, entre otras.

Independientemente de la fuente de consulta, es frecuente que la información


se encuentre organizada según el patrón indicado en el esquema 1-7.

58 El Sector de la Construcción
Información

Agregada Desagregada

Nacional Autonómica Provincia Municipal


l

Series temporales Datos de corte transversal

Esquema 1-7 La información existente

Mayoritariamente la información disponible se presenta en forma de


indicadores que se actualizan con distinta periodicidad, con carácter mensual,
trimestral o anual, dependiendo del organismo encargado de elaborarlos. En la tabla
1- 13 se resumen los principales indicadores de oferta del sector de la construcción.
INDICADOR FUENTE
Económicos
Empleo
Empleo jóvenes
Temporalidad del empleo
M. de empleo y
Población activa en construcción
seguridad social
Población ocupada en construcción
Paro estimado en construcción
Paro registrado en construcción
Oferta
Superficie construida
Viviendas visadas
Solicitud calificación provisional
M. Fomento
Viviendas iniciadas
Viviendas terminadas
Certificado fin de obra
Costes y consumo de materiales
Índice total de costes construcción
M. Fomento
Consumo aparente de cemento
Tabla 1- 13 Principales indicadores nacionales del sector de la construcción
Fuente:(Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010)

El Sector de la Construcción 59
Al analizar la infomación nacional existente, se observa que
fundamentalmente está compuesta por indicadores que sintetizan información
agregada, o promedios obtenidos para zonas geográficas. Estas características no
permiten observar las relaciones que se producen entre los precios de venta y los
costes de construcción y por tanto, esta información no es válida para dar respuesta a
las hipótesis planteadas en esta tesis.

A continuación, se describen las dos fuentes de datos en las que se ha


encontrado una mayor cantidad de información relacionada con el sector de la
construcción, no obstante las caracteríticas anteriormente indicadas la invalidan para
los objetivos de este trabajo.

• Ministerio de Fomento

La información disponible en el Ministerio de Fomento se puede consultar a


través de su propia página web24. En ella, tal y como se indica, “se recoge la
información estadística que elabora o difunde la Subdirección General de Estudios
Económicos y Estadísticas, unidad dependiente de la Dirección General de
Programación Económica y Presupuestos, encuadrada en la Subsecretaría de
Fomento”.

Dentro de la própia web, los contenidos están organizados en diversos


apartados, esquema 1-8. En el denominado información estadística, se puede acceder
a diversas pestañas en las que se organiza la información por categorías, pudiendo ir
a cada una de ellas para realizar la consulta de los datos disponibles. En el apartado
llamado centro virutal de publicaciones, y en la categoría Arquitectura vivienda y
suelo, hay un listado de publicaciones de consulta.

24
http://www.fomento.gob.es/mfom/lang_castellano/

60 El Sector de la Construcción
Fomento

Servicios al ciudadano

Información estadística Centro virtual de publicaciones

Construcción Arquitectura,
vivienda y suelo
Transporte

Movilidad

Anuarios, estadísticas de
síntesis y boletines

Vivienda y actuaciones
urbanas

Datos históricos y otros


estudios

Esquema 1-8 La información del Ministerio de Fomento

Dentro de cada categoría de información se aglutinan series de datos


referentes a un gran número de conceptos, pero es básicamente dentro de
construcción, vivienda y actuaciones urbanas, donde se ha encontrado la mayor
cantidad de información relacionada con el sector analizado.

La información relativa a los costes de diversos materiales de la construcción,


está disponible en forma de índices que permiten observar su evolución. Sin
embargo, no existe ninguna relación entre el tipo de edificio y los materiales, ni
tampoco entre estos y las técnicas utilizadas para su puesta en obra, ni ningún tipo de
información que permita relacionar los costes de los materiales con características
técnicas o arquitectónicas de los edificios construidos. Con respecto a los precios de
las viviendas, aparecen en forma de índices, no pudiéndose establecer ninguna
relación entre las características constructivas y arquitectónicas de los edificios. Estas

El Sector de la Construcción 61
cuestiones son relevantes para este trabajo y no son recogidas por la información
publicada.

• Instituto Nacional de Estadística (INE)

Como ocurre en el caso del Ministerio de Fomento, se puede acceder a la


información disponible en el INE a través de su página web25.. También en esta
ocasión existe una gran cantidad de información que se estructura bajo diversos
apartados, esquema 1-9. En el interior del apartado industria, energía, construcción
se puede encontrar información que hace referencia a índice de precios de vivienda,
censo de población y viviendas, índices de precios de materiales y mano de obra y
estadísticas de la construcción. En este caso la información también presenta las
carencias indicadas anteriormente.

INE

Información estadística

Agricultura Índice de precios de vivienda

Ciencia y tecnología Hipotecas

Demografía y población
Estadísticas de ejecuciones hipotecarias

Economía

Censo de población y vivienda 2011


Entorno físico y medio
ambiente
Censo de Población y vivienda 2001

Industria, energía,
Censo de Población y vivienda 1991
construcción

Mercado laboral Índices de precios de materiales e


índices nacionales de la mano de obra
Servicios

Sociedad Estadísticas de la construcción

Esquema 1-9 La información del INE

25
http://www.ine.es/

62 El Sector de la Construcción
1.2.2 La información en el exterior
A nivel internacional, tambien son varias las fuentes encargadas de la
publicación de datos. Sin embargo, al igual que ocurre en el caso de las fuentes
españolas, las caracteríticas que presenta la información disponible no es adecuada
para los objetivos de este trabajo.

En la Tabla 1- 14 se muestran las fuentes de información exterior consultadas


durante la elaboración de este trabajo.

INDICADOR ACCESO INFORMACIÓN


Comisión Europea (AMECO) http://ec.europa.eu/economy_finance/ameco/user/serie/SelectSerie.cfm
Organización para la
Cooperación y el Desarrollo http://stats.oecd.org/index.aspx
Económicos (OCDE)
Comisión Europea http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/statistics/search_database
(EUROSTAT)
Tabla 1- 14 Fuentes de información exterior

El Sector de la Construcción 63
1.3 RECAPITULACIÓN
El capitulo está dividido en dos grandes apartados, el primero que se refiere al
sector de la construcción y el segundo a la información existente para su análisis. En
referencia al primer apartado, se ha subdividido en tres partes, una inicial en la que se
aborda la clasificación de la actividad constructora, haciendo referencia a la
CNAE 2009, que la divide en tres grupos, construcción de edificios, ingeniería civil
y actividades de construcción especializada, y no permite identificar el gasto
asociado a los distintos destinos en la edificación, posibilitando solamente un análisis
con la distinción básica de edificación y obra civil, (Taltavull de La Paz & Pérez
Sánchez, 2013, p. 77). Una segunda parte, donde se tratan las características de la
actividad constructora, haciendo referencia a la complejidad del proceso
constructivo, a la tipología de la promoción, a la relación promotor-constructor, a la
complejidad y características del producto, al tiempo de producción, a la estructura
de los tipos de coste y a la financiación de la actividad. El análisis de estas cuestiones
permite identificar las siguientes características:

• La existencia de un gran número de agentes intervinientes en el proceso


constructivo de las promociones, tanto de iniciativa pública como privada,
con un alto nivel de formación, lo que rechazaría la idea de que los
trabajadores de la construcción tienen en promedio un bajo perfil profesional
y se pueden adaptar con facilidad, aunque provengan de otros sectores
productivos (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 80).
• La complejidad del producto y del proceso constructivo que favorecen la
subcontratación, y hacen que el periodo de fabricación sea más largo que en
otros sectores. A este respecto, Gómez López (1999, p. 34) cifra en términos
medios una duración de entre dos a cuatro años para la obra pública y entre
uno y dos para la privada.
• La estructura de tipos de costes difiere respecto a otras actividades
productoras, ya que por unidad de obra ejecutada, la importancia de los costes
variables es mucho mayor que la de los fijos (Taltavull de La Paz, 2001, p.
22).
• La dependencia externa de la financiación de la actividad, que
fundamentalmente proviene del sistema financiero y genera una fuerte
dependencia entre ambos sectores. A este respecto, se han encontrado

64 El Sector de la Construcción
indicios de un cambio estructural en el mercado de la vivienda afectando a
sus mecanismos de funcionamiento, pasándose de un periodo en el que la
edificación alcanzó unos niveles elevados sin interactuar con el sistema
financiero (décadas sesenta y setenta del siglo XX), hasta un nuevo
mecanismo (desde los ochenta) en el que la aportación crediticia es un
elemento clave para la expansión de la construcción (Taltavull de La Paz &
Pérez Sánchez, 2013, p. 91).

En la tercera parte, se abordan las características de la empresa constructora,


haciendo referencia al tamaño, a la productividad, a la innovación, al personal
ocupado, al valor de la producción, al volumen de negocio, a la actividad
internacional y a la organización empresarial. El análisis de estas cuestiones permite
tener una visión del tejido empresarial español caracterizado por:

• Una estructura piramidal, en cuya base se sitúan las empresas de


reducido tamaño, que tienen un peso cercano al 90 %, mientras en la
cúspide, se encuentran las de mayor tamaño con una representación
reducida.
• Una mayor productividad de las empresas dedicadas a las actividades
de ingeniería civil, que las que centran su producción en el subsector
de la edificación, más intensivo en mano de obra y en el que se siguen
realizando de manera artesanal fases del proceso productivo.
• La inversión en I+D es más elevada en las empresas de mayor
tamaño, que destinan una mayor cantidad de recursos a la realización
de este tipo de actividades.
• Una elevada capacidad de absorción del empleo, que en promedio
para el periodo 1985-2010 ha representado el 11 % del total de
ocupación directa, incrementándose cuando la actividad en edificación
es más relevante y generando un fuerte incremento en el desempleo
cuando se produce el colapso en la oferta del sector (Taltavull de La
Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 78,80).
• La gran similitud existente entre el valor de producción de las
empresas más pequeñas y las más grandes, a pesar de la gran
diferencia existente entre el peso del número de ellas. A este respecto,

El Sector de la Construcción 65
el 89,25 % de las empresas más pequeñas (de 0 a 9 trabajadores),
tienen una producción del 30,57 %, mientras que las empresas más
grandes, que representan el 0,32 % (de 100 trabajadores en adelante),
tienen un volumen de producción que representa el 28,66 % (gráfico
1-18).
• Dentro del sector de la construcción, el volumen de negocio es
superior en el subsector de la edificación que en el de la ingeniería
civil, alcanzándose mayores volúmenes en la edificación residencial
que en la no residencial. Por lo tanto, no es de extrañar que en el
deterioro sufrido por los volúmenes de negocio de la construcción a
partir del año 2007, tenga un impacto relevante el colapso de la
edificación residencial.
• Destaca el importante volumen de contratación y facturación de las
empresas españolas en la UE, que ha sido el principal mercado
exportador de la actividad de la construcción española. Sin embargo,
también son relevantes los volúmenes de contratación y facturación
que se han alcanzado en el continente americano.
• La organización empresarial está caracterizada por el gran número de
agrupaciones de empresas con el objetivo de reforzar el
posicionamiento estratégico de los asociados y ejercer su
representación.

El segundo apartado del capítulo se ha dedicado a exponer las características


que presenta la información existente para su análisis. Desde la óptica de este trabajo,
la información existente no es utilizable, dado el nivel de agregación que presenta y
la imposibilidad de relacionar desde la oferta, los precios de venta y las
características de las viviendas a las que se refieren.

A modo de resumen, se pueden extraer seis ideas:

En primer lugar, es destacable la complejidad del sector de la construcción,


que tiene su origen en dos aspectos. Por un lado, en las características tan
diferenciadas que presentan sus productos que pueden ir desde una simple vivienda
unifamiliar, hasta un complejo establecimiento hospitalario y que hacen que los

66 El Sector de la Construcción
procesos productivos para cada uno de ellos sean únicos. Por otro lado, el gran
número de agentes que intervienen en el proceso constructivo, en la mayoría de las
ocasiones bajo la figura de la subcontratación, hace que la construcción se aleje de
los estándares industrializados, apareciendo problemas de calidad, seguridad y
organización, difíciles de abordar.

En segundo lugar, se trata de un sector caracterizado por la presencia


mayoritaria de la pequeña empresa, con un valor de producción similar al de las
empresas de mayor tamaño que tienen un peso muy reducido en el sector.

En tercer lugar, se observa un diferente comportamiento en la productividad


del subsector de la edificación y en el de la ingeniería civil. En el primero de ellos, en
el que el uso de la mano de obra es más intensivo dadas las características ligadas a
la construcción de edificios, la productividad es inferior a la que presenta el
subsector de la ingeniería civil, en el que la construcción de grandes obras y la
participación mayoritaria de las grandes empresas constructoras, permite la
incorporación de mejoras productivas que hacen que se incremente la productividad.

En cuarto lugar, no se ha podido abordar la importancia del capital en el


volumen de producción. Los datos consultados confieren a los consumos intermedios
una notabilidad difícil de entender, enmascarando la relevancia que tiene el capital,
especialmente en la actividad de la ingeniería civil. El análisis del capital, como se
relaciona con el volumen de producción, o que incidencia tiene en la ocupación, son
cuestiones que no se han podido tratar y suponen otro campo de investigación.

En quinto lugar, se han detectado indicios de la existencia de una


reorganización del peso del número de ocupados en las distintas categorías de
empresas. Intuyéndose que son las empresas de entre 20 y 49 trabajadores las que
más peso han perdido en beneficio de las empresas sin asalariados. Las correlaciones
calculadas manifiestan una relación positiva en la evolución del peso del número de
ocupados en las empresas de 10 hasta 99 trabajadores. Sin embargo, el signo
obtenido para las empresas más pequeñas no parece apuntar en la misma dirección.
Esta intuición sirve para plantear una hipótesis de reorganización de los trabajadores
de la construcción que no se aborda en el capítulo y queda pendiente para trabajos
posteriores.

El Sector de la Construcción 67
En sexto y último lugar, la clasificación que se realiza por la CNAE 2009 no
permite identificar el gasto asociado a los distintos destinos de la edificación, y
solamente posibilita un análisis con la distinción básica entre edificación y obra civil,
no siendo posible desagregar las actividades de la edificación y analizar lo que ocurre
en cada uno de los subgrupos que la forman.

68 El Sector de la Construcción
Capítulo 2
“Los que se enamoran de la práctica sin la teoría son como los pilotos sin timón ni
brújula, que nunca podrán saber a dónde van”.

Leonardo Da Vinci
(El tratado de la pintura, traducción D. Antón Rejón 1827, p.11)
Capítulo 2. Entorno teórico
Este capítulo está dedicado a contextualizar el entorno teórico en el que se
producen las reacciones de la oferta a los cambios en la demanda y como las
empresas toman sus decisiones de producir o no hacerlo. La fijación de los precios en
el mercado de la vivienda, como estos precios incentivan al promotor a producir
ajustando sus costes de construcción, o el comportamiento casi monopolístico que
puede existir en los mercados locales, que es donde se intercambian los bienes
inmobiliarios, son algunas de las cuestiones que se plantean en este entorno teórico.

El capítulo está dividido en dos apartados. El primero en el que se aborda la


oferta y las reacciones ante cambios en la demanda y el segundo en el que se tratan
los costes y la producción.

2.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA


La teoría diferencia entre el stock de viviendas, que está formado por el total
de unidades existentes en el mercado, y el flujo de la oferta, que es el número de
viviendas ofertadas en el mercado y que satisfacen la demanda. Como señala
Taltavull de La Paz (2006, p. 157), es el flujo de la oferta el que discrimina entre el
mercado de nuevas viviendas y el de existentes, habiendo sido las viviendas nuevas
el componente más analizado de la oferta. Ambos mercados se representan en el
gráfico 2-1, en el que se puede observar que frente a una situación de ausencia de
presiones de la demanda, si la oferta está formada fundamentalmente por nuevas
unidades, el nivel de precios es superior que si principalmente la oferta está
compuesta por viviendas existentes.

La situación teórica del corto plazo de un mercado de viviendas nuevas se


puede representar por el gráfico 2-2, en el que se muestra la situación inicial de
equilibrio, punto A, que determina el precio y la cantidad de equilibrio (Po y Qo).
Como señala la teoría, si existe competencia perfecta y por lo tanto la posibilidad
libre de entrada y salida de empresas en el mercado, los incrementos de la demanda
tienen a producir desajustes en el precio a corto plazo, pero a largo plazo se alcanzará
nuevamente el precio de equilibrio inicial (Po).

Entorno teórico 71
Esta situación se representa en el, gráfico 2-2, en el que como consecuencia
de un shock positivo de demanda, la curva se desplaza desde la posición inicial (Do)
hasta la posición final (D1). En esta situación, se puede observar en primer lugar,
como al nivel inicial de precios (Po), los consumidores están dispuestos a consumir
una cantidad superior (Q1) a la inicial, lo que generaría un exceso de demanda (Qo-
Q1). En ausencia de posibilidad de modificación de la oferta, (como sería el caso de
monopolio), este exceso de demanda hace que los precios se incrementen debido a
que los demandantes insatisfechos están dispuestos a pagar una mayor cantidad para
adquirir el bien demandado, alcanzándose el precio (P1). Sin embargo, en una
situación en la que exista competencia perfecta, el incremento de precio hace que la
oferta reaccione (O1), gráfico 2-3, incrementándose la producción y volviendo el
precio a su nivel de equilibrio inicial (Po). En la nueva situación de equilibrio, punto
B (Po, Q1), se ha originado un incremento en la producción con respecto a las
condiciones iniciales, manteniéndose el mismo precio. Es por tanto el incremento del
precio del bien lo que atrae a nuevas empresas a producirlo, impulsándose la nueva
oferta. En esta situación la curva de demanda de la empresa es horizontal (DE gráfico
2-3) y pasa por el precio de equilibrio, por lo tanto, la empresa puede producir la
cantidad que desee pero a un precio determinado por el mercado (Po).

Precios

Viviendas
nuevas Stock de
viviendas
Viviendas
Pvn existentes

Costes, suelo,
expectativas
Pvex
Demanda

Stock en uso

Viviendas

Gráfico 2-1 Los componentes de la oferta en el corto plazo.


Fuente: (Taltavull de La Paz, 2006, p. 157)

72 Entorno teórico
P (Precio)

Oo

P1

Po
A D1

Do
Exceso
demanda

Qo Q1 Q (Cantidad)

Gráfico 2-2 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta

P (Precio)

Oo
O1
P1
B
Po DE
D1
Do

Qo Q1 Q (Cantidad)

Gráfico 2-3 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta

En el mercado inmobiliario a pesar de que los bienes que se producen no son


homogéneos, lo que aleja su comportamiento de la competencia perfecta, es
frecuente que en determinadas situaciones el productor se enfrente a un precio de
venta limitado, convirtiéndose en precio aceptante. Esto sucede normalmente en el
caso de la producción de viviendas protegidas, en las que el precio máximo de venta
está limitado por la legislación. En esta situación, el productor ajusta su estructura de
costes teniendo presente esta restricción, y para ello necesita conocer como varían
sus costes en función de las diversas posibilidades de producción.

Entorno teórico 73
Cuando la empresa tiene la posibilidad de elevar el precio por encima del
nivel competitivo, al reducir la producción, se dice que está ejerciendo su poder de
mercado (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 228), en estas condiciones la empresa
está funcionando como un monopolista. Esta situación está representada en el gráfico
2-4, en el que el equilibrio inicial, punto A (Q0, P0), se modifica como consecuencia
de la decisión del monopolista de reducir la producción (O1) para incrementar los
precios, punto B (Q1, P1). Esta posibilidad que tiene el monopolista de influir en los
precios, hace que su curva de demanda tenga pendiente negativa y coincida con la
del mercado, (a diferencia de la demanda de la empresa competitiva que es
horizontal ya que no tiene influencia en los precios, independientemente de la
cantidad producida).

P (Precio)
O1

Oo

B
P1
Po
A
Do

Q1 Qo Q (Cantidad)

Gráfico 2-4 Interacción oferta en monopolio

Esta situación de monopolio, sería la desviación más extrema de la


competencia perfecta, siendo en la práctica difícil encontrar verdaderos monopolios
en las economías modernas, debido a los límites establecidos por la legislación
(Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 227). Sin embargo, sí que existe la posibilidad
de que una determinada empresa tenga cierto poder de mercado, lo que le permitiría
fijar su propio precio, observando lo que hacen sus competidores. En esta situación,
la empresa estaría funcionando en competencia monopolística, que se caracteriza por
la existencia de un gran número de competidores, por la fabricación de productos

74 Entorno teórico
diferenciados y por la existencia de libertad de entrada y salida de empresas en la
industria en el largo plazo (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 251).

2.2 LOS COSTES Y LA PRODUCCIÓN

Como se ha indicado en el apartado anterior y a pesar de que las viviendas no


tienen la consideración de bienes homogéneos, los promotores se pueden enfrentar a
un precio de venta limitado, en el caso de viviendas protegidas, o a un precio de
venta sin restricción, en el caso de las viviendas de renta libre. En ambas situaciones,
la empresa se enfrenta a la decisión de producir o no hacerlo, y una vez que ha
decidido producir, en la siguiente etapa deberá plantearse la cantidad óptima de
producción para obtener el máximo beneficio.

Dado que el beneficio, (B) es la diferencia entre los ingresos (IT) y los costes
totales (CT), ecuación (2.1), la cantidad producida por la empresa le puede llevar a
tres situaciones posibles, (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 206):

• IT>CT, la empresa obtiene beneficios


• IT=CT, la empresa obtiene un beneficio cero
• IT<CT, la empresa incurre en pérdidas
 =  −  (2.1)

Si se divide a ambos lados de la ecuacción (2.1) por la producción (Q), los


beneficios por unidad de producción pueden expresarse en función de los precios (P)
y los costes totales medios (CTMe), ecuación (2.2), pudiendose escribir las tres
situaciones en términos de estas variables:
   
= − => =  −  (2.2)

• P>CTMe, la empresa obtiene beneficios


• P=CTMe, la empresa obtiene un beneficio cero
• P<CTMe, la empresa incurre en pérdidas

Entorno teórico 75
Estas tres situaciones le permiten a la empresa conocer si obtendrá beneficios,
de tal modo, que si el precio es superior al coste total medio la empresa los obtiene.
En este escenario, la existencia de un beneficio positivo incentiva la nueva entrada de
empresas a la industria. De esta manera, el incremento de la oferta del bien, provoca
una caída en el precio hasta que se iguala con el coste total medio y el beneficio se
reduce a cero. Esta situación está marcada por la indiferencia ya que no existen
incentivos por parte de las empresas ni para entrar ni salir de la industria. Finalmente,
si el precio es inferior al coste total medio, hay perdidas y a largo plazo las empresas
saldrán de la industria.

Dado que en el proceso de construcción de un edificio, los costes más


importantes son los variables (Taltavull de La Paz, 2001, p. 22), los fijos son
irrelevantes a la hora de tomar decisiones de producción a corto plazo, lo que permite
escribir las tres situaciones anteriores de la siguiente manera (Krugman, Wells, &
Graddy, 2013, p. 211):

• P>CVMe, a corto plazo la empresa produce, cubre el coste variable y


una parte del fijo si P< CTMe, y ambos costes si P>CTMe.
• P=CVMe, a corto plazo la empresa se muestra indiferente entre
producir o no. Solamente se cubren los costes variables.
• P<CVMe, a corto plazo la empresa cierra. No se cubre el coste
variable

Una vez que la empresa ha decidido producir, comparando sus costes


variables medios con el precio del mercado, en la segunda etapa deberá elegir la
cantidad óptima que le permita maximizar sus beneficios. Para ello, la regla de la
produccion óptima del productor, implica que se iguale su ingreso marginal (IMa) y
su coste marginal (CMa), ecuación (2.3) (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 202),
 =  (2.3)

76 Entorno teórico
Dado que el coste marginal se define como la variacion del coste total (∆CT )
generado por una unidad adicional de producción (∆Q), y el ingreso marginal se
define como el cambio en el ingreso total (∆IT) generado por una unidad adicional de
producción (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 169-202), la ecuación (2.3) se
puede reescribir de la siguiente manera:
∆ ∆
= = ∆ = ∆ (2.4)
∆ ∆

Como el ingreso total es el producto del precio (P) por la cantidad (Q), si se
sustituye en la (2.4) se llega a la ecuación (2.5).
∆( × ) = ∆ (2.5)

Debido a que en un entorno de competencia perfecta, el precio está fijado por


el mercado y la empresa no puede influir en él, operando en la ecuación (2.5) se llega
a la ecuación (2.6), que marca la cantidad óptima que permite a la empresa, en una
situación de competencia perfecta, maximizar los beneficios.
∆
= =>  =  =  (2.6)

En una situacion de monopolio, dado que el precio es mayor que el ingreso


marginal, (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 237), la ecuación (2.6) se transforma
en la ecuación (2.7).
 >  =  (2.7)

Los gráficos siguientes muestran como se realiza el ajuste. En el gráfico 2-5


se representa una situación de equilibrio, punto A (Q0,P0). En la parte (a) se han
representado los costes marginales (CMa) y medios totales de una empresa (CTMe), y
en la parte (b) las curvas de demanda (D), de oferta en el corto y largo plazo
(O0(cp),O(lp)) en un mercado en el que existe competencia perfecta.

Si se produce un incremento de la demanda en el mercado, gráfico 2-5 parte


(b), la curva inicial de la demanda se desplaza desde la posición D0 hasta la D1. Este
desplazamiento hace que en el corto plazo se incrementen los precios (de P0 a P1), lo
que genera que la empresa existente incremente la produción ya que obtiene
beneficios, gráfico 2-5 parte (a). En esta situación, existen incentivos para la entrada
de nuevas empresas en la industria, lo que produce un desplazamiento de la curva de
Entorno teórico 77
oferta de corto plazo, desde la posicion inicial O0(cp) a la posición final O1(cp), gráfico
2-6 parte (b). El precio baja y la empresa reduce la producción volviendo a su
situación inicial con beneficio cero. La nueva entrada de empresas ha provocado un
incremento en la cantidad producida, pasando de Q0 a Q2 en el punto B. En este
nuevo escenario, el beneficio es cero y no existen incentivos para que las empresas
entren o salgan del mercado.
Precio Precio
coste coste
ΔD=>ΔP=>
O0(cp)
Beneficios CMa
CTMe
P1
P1
Po P0
O(lp)
A D1

D0

Cantidad Qo Q1 Cantidad
(empresas) (mercado)

(a) (b)
Gráfico 2-5 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo
Fuente: (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 216)

Precio Precio
coste coste

O0(cp)
CMa
CTMe
P1 O1(cp)
P1
Po P0 B
O(lp)
D1

D0

Cantidad Qo Q1 Q2
(empresas) Cantidad
(mercado)

(a) (b)
Gráfico 2-6 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo
Fuente: (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 216)

78 Entorno teórico
En el gráfico 2-7 se representa el comportamiento de una empresa en
competencia monopolística. La condición de maximización de beneficios implica
que se iguale el coste marginal con el ingreso marginal (Mankiw, 2009, p. 348),
punto B, por lo tanto, la empresa elegirá la producción óptima QCM. La curva de la
demanda (D) muestra el precio (PCM) que es coherente con la cantidad de producción
óptima(QCM), (punto A). En esta situación, la empresa obtiene un beneficio nulo. Si
la empresa se enfrenta a una demanda que ocupa la posición DB, el precio que
muestra PB es superior a los costes totales medios, lo que haría que la empresa
obtuviese beneficios. En esta situación, a diferencia del monopolio, y dado que en
competencia monopolística existe libertad de entrada de empresas a la industria,
existen incentivos para que otras empresas entren en el mercado e incrementen la
oferta de productos similares, lo que haría caer el precio y que se redujesen los
beneficios. Como se muestra en el gráfico 2-7, el caso contrario también es posible si
la demanda se situa en la posicón DP. En esta posición, el precio es PP inferior a los
costes totales medios y la empresa incurriria en pérdidas. A largo plazo la empresa
tiene incentivos para abandonar el mercado.

Precio, ingreso, coste


marginal

CMa

CTMe
PB
Beneficio A
PCM
Pérdida
PP

B DB

D
IMa DP

QCM Cantidad

Gráfico 2-7 Competencia monopolística


Fuente: (Mankiw, 2009, p. 349)

Entorno teórico 79
La libertad de entrada y salida de empresas en una situación de competencia
perfecta o monopolística, hace que a largo plazo la obtención de beneficios
extraordinarios por parte de la empresa se reduzcan, haciendo que la ganancia
económica sea cero (Mankiw, 2009, p. 350), al ajustarse el precio como
consecuencia de la entrada o salida de empresas en la industria. Esta situación no
ocurre con el monopolio, dado que las resctricciones de entrada y salida de las
empresas hacen que los beneficios sean sostenibles a largo plazo.

En el sector de la construcción las características del bien, como son la


heterogeneidad, las barreras de entrada, la propiedad del suelo y la regulación,
pueden hacer que se ejerza cierto poder de monopolio. Principalmente en la actividad
de la ingeniería civil, en la que la regulación que envuelve a las obras públicas exige
características especiales a las empresas del sector que actúan como verdaderas
barreras de entrada, lo que dificulta el acceso a la contratación de las obras a un gran
número de empresas.

Sin embargo, en el subsector de de la edificación, el mercado de la vivienda


desarrolla su proceso de producción bajo las reglas de mercados monopolísticos. El
entorno económico dependerá de la estructura empresarial existente en el mercado
local en el que se producen las transacciones inmobiliarias. Un menor número de
empresas productoras (y poseedoras de suelo) le dará un carácter oligopolista en la
oferta, mientras que la existencia de muchas empresas promotoras pequeñas
desarrollará mejor un entorno de competencia monopolística. Las múltiples empresas
promotoras competirán diferenciando sus viviendas a la venta, para poder así ejercer
cierta influencia en el precio de venta. En este contexto, es usual que se utilicen las
características específicas, como son la calidad de los acabados, las mejores
instalaciones, las zonas de urbanización o la localización, que permiten fijar un
precio de venta diferente al que tienen otros productos similares contra los que se
compite en el mismo mercado local.

Por lo tanto, y atendiendo a la forma en la que la empresa interactúa en el


mercado es relevante para ella, en primer lugar, conocer la estructura de sus costes de
producción y su posición con respecto al precio de venta en aquellas situaciones en
las que existan restricciones, como en el caso de viviendas protegidas. En segundo
lugar, conocer si los precios finales de venta pueden estar afectados en alguna
80 Entorno teórico
manera por los costes de construcción, lo que permite a la empresa valorar si tiene
capacidad o no de ejercer cierto poder monopolístico.

Este análisis desde los costes permite identificar el entorno competitivo en el


que los promotores ofertan sus viviendas nuevas, y esta aproximación teórica es el
entorno en el que se desarrolla la primera parte de esta tesis.

La segunda parte evalúa la relación entre los costes y las características de las
viviendas con los precios de venta, analizando cómo afectan los primeros a los
últimos, y contrastando así el principio de mercado que respalda la evidencia de que
los precios residenciales son fijados por las características de la demanda, y no por la
oferta. Este contraste es especialmente relevante desde la óptica técnica, dado que en
el mundo de la construcción, la idea generalizada es que los precios finales son el
resultado de la suma de los costes más el beneficio, y siguiendo esta lógica es como
se construyen los presupuestos de construcción.

Entorno teórico 81
Capítulo 3
“Los errores causados por los datos inadecuados son mucho menores que los que
se deben a la total ausencia de datos”

Charles Babbage
(Análisis estadístico en psicopedagogía, A. Casero 2006, p.81)
Capítulo 3. La base de datos
Este tercer capítulo está dedicado a la base de datos que se ha generado para
poder desarrollar esta tesis. Cuando se inició este trabajo, se observó que la
generación de la base de datos era una difícil tarea. Fundamentalmente porque se
quería realizar una recopilación de información que contuviera características
técnicas, arquitectónicas y económicas de edificios reales que se habían construido o
que estaban en fase de construcción. A priori, se vislumbraban dos problemas
fundamentales. Por un lado, la posibilidad de encontrar empresas promotoras que
facilitasen la información requerida, y por otro, que esta información estuviera
organizada y fuera accesible. El primero de ellos resultó difícil, pero finalmente se ha
tenido éxito y se ha podido acceder a la información de las promociones de tres
empresas diferentes. El segundo ha estado presente durante todo el muestreo,
haciendo que la información haya tenido que obtenerse de diversas fuentes, que
frecuentemente están inconexas. En ninguna de las tres empresas participantes existe
un archivo en el que se relacionen los proyectos ejecutados con los costes de
construcción de los mismos, lo que dificulta de manera considerable la obtención de
datos.

El capítulo está estructurado en tres bloque principales. En el primero se


aborda la información que ha sido utilizada, en el segundo se establecen las
propiedades que caracterizan a las promociones con las que se ha generado la base de
datos y en el tercero se aportan las conclusiones obtenidas. Dentro del primer bloque,
se pueden diferenciar tres grandes apartados. El primero, en el que se tratan las tres
fuentes de información usadas para la obtención de datos, haciendo referencia al
entorno urbano, al proyecto y a la contabilidad. En el segundo apartado se aborda,
por un lado la organización de la información obtenida de cada una de las tres
fuentes utilizadas, y por otro, se describe cada uno de los datos obtenidos. El tercer
apartado se ha dedicado a la construcción de la base de datos, tratándose la manera
en la que se han definido las variables y sus valores.

La base de datos 85
3.1 LA INFORMACIÓN
Una primera característica que es relevante en el proceso de recopilación de
la información, para poder analizar los costes de edificación desde las promociones y
su impacto sobre los precios, es establecer un listado de características técnicas y
arquitectónicas que puedan tener alguna influencia en el coste de ejecución de las
obras. En este sentido, ha sido indispensable mi formación técnica que me ha
permitido generar los indicadores recogidos en las tablas que a lo largo del capítulo
se definen y contrastarlos con los costes reales de ejecución de las empresas
participantes. El listado de estos indicadores ha sido imprescindible durante la fase
de muestreo y organización de la información, permitiendo a la empresa conocer
anticipadamente los datos que tenía que aportar.

La totalidad de la información con la que se ha confeccionado esta base de


datos tiene su origen en una actividad mercantil, como son las promociones que se
han realizado o que estaban siendo realizadas, por tres empresas colaboradoras, que
han accedido a facilitar la información para esta tesis. Inicialmente se contaba con un
listado mayor de empresas que mostraron su interés por participar en este trabajo.
Pero sin embargo, no estaban dispuestas a colaborar facilitando sus datos, lo que ha
provocado que el listado inicial se haya visto reducido.

En la tabla 3-1, se resumen con carácter general el origen de la información


con la que se ha trabajado. Las tres empresas que acceden a participar en esta tesis
con la aportación de información, se constituyen como sociedades limitadas para
dedicarse indistintamente a la promoción y/o construcción de edificaciones. La
totalidad de las promociones se localizan en la provincia de Alicante (Elche,
Torrellano, Alicante), existiendo heterogeneidad en el número de viviendas que en
ellas se construye. De modo que hay promociones para edificios de seis viviendas y
promociones para edificios de más de ciento veinte viviendas. En la última columna
de la tabla, se indica la calificación de la promoción, habiéndose distinguido entre
aquellas que se dedican a viviendas de renta libre y aquellas otras en las que se
construyen viviendas en régimen de protección oficial.

86 La base de datos
Origen de la información
Empresa Localización Promoción nº Viviendas Clasificación
Elche 1 6 Libre
Elche 2 18 Libre
Elche 3 21 Libre
Número 1
Elche 4 14 Libre
Elche 5 6 Libre
Elche 6 116 Protegidas
Elche 7 42 Libres
Elche 8 62 Libres
Número 2 Elche 9 124 Libres
Alicante 15 92 Protegidas
Alicante 16 103 Protegidas
Torrellano 10 14 Protegidas
Torrellano 11 15 Protegidas
Número 3 Torrellano 12 21 Libres y protegidas
Torrellano 13 6 Protegidas
Torrellano 14 18 Libres
Tabla 3-1 Origen de la información

3.1.1 El origen de la información


Dado que la información procede de diversas empresas y tiene tres orígenes,
tal y como se puede observar en el esquema 3-1, la planificación del trabajo de
recogida de datos ha sido importante. Para ello, en un primer lugar se busca en cada
una de las empresas colaboradoras, aquellos proyectos de promociones que se habían
ejecutado o estaban en fase de ejecución, de los que la mercantil pudiera aportar la
información suficiente para construir la base de datos. En esta primera fase, se han
tenido que desechar algunas promociones, dado que al haber transcurrido tiempo
desde su finalización, la mercantil o bien no tiene información del proyecto, o carece
de los datos contables necesarios para reconstruir la secuencia económica precisa de
la construcción de la promoción.

Una vez seleccionados los proyectos disponibles en cada una de las empresas,
se ha establecido un orden riguroso en la toma de datos. En un primer lugar, se ha
recopilado información arquitectónica. En segundo lugar, se han obtenido los datos
económicos que describen el coste de ejecución de cada uno de los proyectos,
incluyendo el precio de venta de las distintas unidades que componen la promoción.
En tercer y último lugar, se ha obtenido la información del entorno urbano con la
utilización de programas de Sistemas de Información Geográfica (SIG). Con el
procedimiento descrito anteriormente, se ha podido organizar y sintetizar la
información, confeccionándose las tablas del Anexo II en las que se hace referencia

La base de datos 87
de manera pormenorizada al origen y la cuantía de la información recogida. Con esta
metodología de trabajo, se ha podido vincular la información técnica o básica, con la
económica y con la geográfica, de tal manera, que con toda la información
convenientemente organizada se ha podido construir una base de datos que permite
realizar el trabajo de investigación que se había planteado.

Origen de la información

El proyecto La contabilidad El entorno urbano

Básica Técnica Económica Área Vecindario

Esquema 3-1 El origen de la información

3.1.1.1 El proyecto como fuente de información


La interpretación que se realiza en este trabajo, referida al proyecto, es que se
trata de un documento complejo en el que existen multitud de apartados y
documentos que se encargan de describir y justificar las operaciones necesarias para
poder construir el edificio que en él se diseña. Siguiendo a Ferri, Pérez y García26
(2010, p. 301), el proyecto se define como el “conjunto de documentos que definen
en su totalidad de forma gráfica y escrita la obra a realizar, también se definen y
determinan las exigencias técnicas de la misma que permiten su completa ejecución
mediante la interpretación correcta de la documentación allí recogida”. De igual
manera, y con el mismo sentido, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
(LOE), establece en su artículo 4 que “El proyecto es el conjunto de documentos
mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras
contempladas en el artículo 227. El proyecto habrá de justificar técnicamente las
soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la
normativa técnica aplicable”.

26
(Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010; 2010(a)), son dos libros en los que el autor
de esta tesis ha participado como coautor.
27
En el Artículo 2 Ámbito de aplicación, punto primero se especifica que “Esta Ley es de aplicación
al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de
carácter permanente, público o privado………….”

88 La base de datos
El proyecto, entendido por tanto como documento completo y a su vez
complejo, describe y da las instrucciones necesarias para poder construir el edificio,
y puede ser desarrollado siguiendo dos etapas, el proyecto básico y el de ejecución.
Este modo de desarrollar el proyecto, permite la optimización del tiempo necesario
para poder iniciar la construcción del edificio, ya que se consiguen dos objetivos
fundamentales, prácticamente de manera simultánea. Por un lado, se tramita ante la
administración el proyecto básico, de esta forma se pueden solicitar los permisos y
licencias necesarias que autoricen la construcción del edificio desde un punto de
vista administrativo. Por otro lado, y durante el tiempo que transcurre en el proceso
de la tramitación administrativa, se realiza el proyecto de ejecución que permite el
desarrollo de las obras desde el punto de vista técnico.

Esta estructura dual del proyecto, implica que en la etapa básica predomina la
información que hace referencia a la definición espacial y volumétrica del edificio,
caracterizándose el proyecto básico por una serie de documentos en los que
fundamentalmente se busca este fin. Siguiendo a Ferri, Pérez y García (2010, p. 301),
en la fase del proyecto básico se encuentra “el conjunto de documentos que definen
de modo preciso el edificio y cuya finalidad es la de definir arquitectónica y
funcionalmente el edificio y la de cubrir las primeras necesidades de tipo
administrativo”.

En la fase de proyecto de ejecución predomina la información de carácter


técnico, que permite dar cumplimento a la legislación vigente y justificar las
soluciones técnicas adoptadas. En el proyecto de ejecución se encuentran el
“conjunto de documentos que definen de modo preciso el edificio y todas las
especificaciones y detalles necesarios para poder construirlo, es eminentemente
técnico” (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010, p. 307).

Estas dos fases, frecuentes en la tramitación del proyecto básico y de


ejecución, ocasionan una subdivisión en el carácter de la información que se puede
obtener del proyecto. Por un lado, la información básica que procedente del proyecto
básico, y por otro lado, información técnica, cuyo origen es el proyecto de ejecución.
Esta subdivisión se puede observar en el esquema 3-2.

La información extraída de cada uno de los proyectos básicos de los edificios


analizados, ha permitido obtener datos referentes a las superficies de los distintos
La base de datos 89
componentes del edificio, número de plantas, número de viviendas, piezas que
componen las distintas viviendas o el número de piezas exteriores, por citar algunos
de ellos.

La información técnica procedente del proyecto de ejecución de cada edificio


analizado, ha permitido obtener datos referentes a la tipología de cimentación, a la
tipología estructural, al tipo de cerramientos, al de cubierta o los materiales
utilizados, por citar algunos de ellos.

• Nº componentes del edificio


• Superficies útiles y construidas
Básico Información básica • Nº de Plantas
• Tipo de edificio
• Número de piezas exteriores
• …….
El proyecto

• Tipología y dureza del suelo


• Tipología de cimentación
Ejecución Información técnica • Tipología estructural
• Tipología de cubierta
• Tipología de fachada
• …….

Esquema 3-2 La información obtenida del proyecto

3.1.1.2 La contabilidad como fuente de información


El término contabilidad, dentro del contexto de este trabajo, se utiliza para
hacer referencia a la información contable, compuesta por toda aquella que bien
directa o indirectamente, se ha obtenido de los libros contables de las empresas,
facturas emitidas y recibidas o programas informáticos de gestión de obra. En todos
estos casos, la característica común es que con esta información se ha cuantificado el
esfuerzo económico que ha supuesto para la empresa el ejecutar cada una de las
promociones, obteniéndose el gasto de las partidas de obra que comprende la
promoción y el precio final de venta de las viviendas.

90 La base de datos
La obtención de la información contable ha requerido el mayor de los
esfuerzos a la hora de completar la base de datos. Esto ha sido motivado
especialmente por varias cuestiones.

En primer lugar, debido al gran volumen de información en formato papel


que se acumula en el largo periodo de construcción del edificio, que con frecuencia
supera el año, y que en algunos casos ocupa cientos de hojas en forma de balances,
diarios, listados de cuentas o libros de facturas recibidas, por citar algunos de ellos.
Circunstancia que aleja la impresión popular generalizada de que los promotores
gestionan todos sus negocios de manera manual y con cierta oscuridad.

En segundo lugar, la información informatizada no siempre está disponible,


ya que en ocasiones está guardada en archivos de aplicaciones obsoletas difíciles de
convertir a formatos más actuales. Esto ha ocurrido en algunas promociones antiguas
de las empresas números 1 y 3, de las que no se ha podido obtener información
debido a la obsolescencia del soporte en el que está guardada.

En tercer lugar, la obligatoriedad de guardar los datos contables por un


periodo de seis años, tal y como se establece en el artículo 30 del Código de
Comercio28, hace que muchos empresarios destruyan la información de las
promociones antiguas que ya han superado este plazo, por lo que es difícil
recomponer una serie histórica que permita evaluar sus promociones.

En cuarto lugar, la dificultad que entraña el comprender, sin ayuda de la


persona que realiza las tareas de administrador, las anotaciones contables que en
ocasiones están hechas en cuentas con un pseudónimo o un apellido que no hace
referencia a la empresa que ha desarrollado los trabajos sino a la persona de contacto
o al representante legal de la misma. Esta circunstancia, dificulta conocer el origen
del gasto siendo compleja su imputación a una partida concreta de obra.

En quinto lugar, las distintas formas de materializar la contabilidad en las


empresas de las que se han obtenido los datos. En este sentido, se ha encontrado en la
empresa número 3, una contabilidad en la que no se diferencia entre las distintas

28
“Los empresarios conservarán los libros, correspondencia, documentación y justificantes
concernientes a su negocio, debidamente ordenados, durante seis años, a partir del último asiento
realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales”

La base de datos 91
promociones que están en curso durante el ejercicio. Esto dificulta enormemente la
imputación de los gastos a cada una de las promociones que se desarrollan en
paralelo. Por otro lado, las empresas números 1 y 2, asignan un código a cada una de
las promociones, lo que permite distinguir contablemente con facilidad los gastos
asignados a cada una de las promociones que se están desarrollando en paralelo.

En sexto lugar, la ubicación de los datos. En los proyectos más recientes la


información está normalmente muy accesible. Sin embargo, la referente a
promociones más antiguas, no siempre está disponible, y cuando lo está necesita una
intensa labor de seguimiento y recopilación histórica, para lo que ha sido
indispensable la ayuda del personal de la empresa para poder obtener los datos. Esto
ha ocurrido fundamentalmente en las promociones 1, 5 y 6 de la empresa número 1.

En séptimo lugar, la información más desagregada se ha extraído del


seguimiento económico de las obras que realiza el jefe de obra, habiendo ocurrido
esto en las promociones de la empresa número 2. Durante la ejecución de las obras,
el jefe de obra anota de manera pormenorizada el coste de cada una de las partidas de
obra que se están desarrollando, incluyendo a menudo un desglose entre los
materiales consumidos y la mano de obra utilizada. Esta forma de trabajo, le permite
controlar la ejecución de las obras y conocer en todo momento el coste de ejecución
material de las mismas, lo que facilita una reconstrucción precisa de los costes de las
partidas de obra.

En octavo lugar y relacionado con el anterior, al tratarse de sistemas de


control de costes no regulados oficialmente, no siguen una estructura común,
habiéndose encontrado diversas metodologías de control de costes. En todos estos
sistemas, se contempla un seguimiento de la construcción que permite obtener el
coste total como suma de los costes intermedios. Sin embargo, en unas ocasiones se
asigna el coste de una partida sobre el global del edificio, por ejemplo el coste total
de la cimentación o de la estructura, mientras que en otros casos se repercute ese
coste para cada una de las unidades que componen el edificio, por ejemplo el coste
de cimentación por vivienda, por trastero, por garajes, por locales.

En noveno lugar, y motivado por el complejo proceso productivo del edificio,


se ha encontrado una gran cantidad de partidas y conceptos distintos que ha sido
necesario agrupar, para poder resumir la información que de ellos se desprendía. En
92 La base de datos
décimo y último lugar, lo más laborioso y complejo, sin duda, ha sido el organizar
toda la información, para construir una base de datos representativa de varias
promociones ejecutadas por distintas empresas y con diferentes metodologías de
trabajo.

3.1.1.3 El entorno urbano como fuente de información


Dentro de la información recopilada bajo la denominación de entorno urbano,
y atendiendo a la ubicación espacial de las promociones, se ha diferenciado entre la
procedente del área y la del vecindario, al hacer referencia a dos ámbitos con un
diferente tamaño y de los que se puede obtener información distinta. Esto permite,
incorporar la heterogeneidad inobservada que está asociada a cada promoción. En el
esquema 3-3, se muestra esta diferenciación.

• Comunicación (distancias en m)
o Vía rápida
o Vía lenta
• Transporte (distancias en m)
Área o Bus
o Tren
o Aeropuerto
• Población (nº habitantes )

El entorno urbano

• Accesibilidad (distancias en m)
o Anchura de calle
o Anchura de acera
• Centros educativos (distancias en m)
Vecindario o Secundaria
o Superior
• Centros sanitarios (distancia en m)
o Hospitales
• Áreas comerciales
• ………

Esquema 3-3 La información obtenida del entorno urbano

Para la recopilación de esta información, se han utilizado fundamentalmente


dos aplicaciones informáticas Google Earth y Google Maps. El primero se ha
utilizado para obtener las distancias desde las promociones hasta los distintos puntos
de referencia para cada una de las obras analizadas, universidades u hospitales. El
segundo para la confección de los planos de situación de cada una de las
promociones dentro del entorno urbano, así como de la representación de los

La base de datos 93
distintos ítems que se querían referenciar. En ambos casos, se trata de aplicaciones
libres que pueden ser adquiridas simplemente descargándolas de la web del
suministrador29. Con estas dos aplicaciones se ha conseguido recopilar gran parte de
la información referente al entorno urbano.

Para la obtención de la información del vecindario, además de las dos


aplicaciones informáticas anteriormente citadas, y con el objeto de obtener una
medición más precisa al tratarse de distancias más pequeñas que en el caso del
entorno, se ha utilizado la cartografía disponible en la oficina virtual del catastro30,
que permite la consulta online de los planos de las parcelas y del entorno en el que se
ubican las promociones.

3.1.2 La organización y descripción de la información de la muestra


Una vez definido el trabajo de recopilación de la información disponible,
descrito en el apartado 3.1.1, (Fase 1 esquema 3-4), el paso siguiente ha sido la
organización conjunta de la información que se ha tomado de cada una de las
promociones (Fase 2 esquema 3-4), antes de construir el panel de datos (Fase 3
esquema 3-4) que ocupa la última etapa en esta fase del trabajo.

Información del entorno Información del proyecto Información contable

Toma de datos Toma de datos Toma de datos


individualizada para cada individualizada para cada individualizada para cada
Fase 1
promoción promoción promoción

Organización conjunta de la totalidad de la


Fase 2
información recopilada

Construcción del panel de datos y definición de Fase 3


variables

Esquema 3-4 Tratamiento de la información hasta la obtención del panel de datos

29
http://www.google.es/intl/es/earth/index.html
30
https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA

94 La base de datos
A modo de ejemplo se reproduce (de manera fraccionada dada la extensión de
la misma) la tabla 3-2, que representa toda la información obtenida de una de las
viviendas de la promoción número 5.

ACCESIBILIDAD
COMUNICACIÓN (m) TRANSPORTES (m)
(m)
promoción Población
E. E.
Vía rápida Vía lenta Aeropuerto A. Calle A. Acera
Bus Tren

5 4990 2280 840 1160 12630 191079 24 4


Fracción 1

EDUCACIÓN (INSTITUTOS) (m)

Instituto 1 Instituto 2 Instituto 3 Instituto 4 Instituto 5 Instituto 6 Instituto 7 Instituto 8 Instituto 9

1155 2416 1252 431 4177 1001 2607 1023 4896


Fracción 2

EDU.
A. SANITARIA (m) A COMERCIALES (m) A. LUDICAS (m)
(UNIVERSIDAD (m)
AYTO (m)
UMH CEU HOSPITAL CLINICA L`ALJUB CORTE ING CARREF M. VALERO ALTABIX

769 1742 1942 286 3415 3433 4088 2296 1257 1758
Fracción 3

ZONA DE PALMERAL (m) ZONA VERDE (m) A. DEPORTIVA (m)

Huerto 1 Huerto 2 Huerto 3 Parque 1 Parque 2 Parque 3 ALTABIX KELME

1027 273 17 0 0 0 1106 1448


Fracción 4

zonas Zona Zona


Zona
Unidad sup comunes de de num
viviendas garajes Comerciales trasteros sup util deportiva
tipo constr. construidas piscina juegos planta
m2
m2 m2 m2

1 0 0 0 1ª A 139 120 185 0 0 0 1


Fracción 5

Piezas exteriores (Si=1; No=0. No existe=2)

Salón Cocina Dormitoiro 1 Dormitorio 2 Dormitorio 3 Dormitorio 4 Baño 1 Baño 2 Galería Terraza

1 1 0 0 1 0 0 0 1 2
Fracción 6

La base de datos 95
Tipo
urbanización a
Tipo de obra.
Número realizar
(Edificio =1. Número de baños
Fecha Fecha dormitorios (Sin/urban=0.
Meses duración Adosado=2. (1b=1. 2b=2.
inicio final (1d=1. 2d=2. P/Dep=1.
Pareado=3. 3b=3)
3d=3. 4d=4) Pis=2.
Aislado=4)
C/Soci=3.
Z/Ver=4)
ene-97 mar-98 14 1 4 2 0
Fracción 7

Orientación
Calificación Plazas de
Derribo N=0. NE- Trasteros Trasteros Plazas de Nº Nº Nº Nº
(Libre=1. garaje
previo NW=1. E- (Si=1. vinculados garaje plantas depen esca baños
Protegida=2. vinculadas
(Si=1.No=0) W=2. S=3. No=0) (Si=1. No=0) (Si=1.No=0) promo promo promo promo
Mixto=3) (Si=1.No=0)
SE-SW=4)

0 1 3 0 0 0 0 7 49 1 12
Fracción 8

Tipo de Dureza
Presencia Muro Tipo Forjado Inclinación
suelo suelo Zapatas Losas Pantallas Pilotes Tipo Cubierta
de agua sótano (Unidi=1. Cubierta
(Agresivo=0. (Blando=1. (Si=1. (Si=1. (Si=1. (Si=1. (Transitable=1.
(Si=1. (Si=1. Reticular=2. (Plana=0.
N. Duro=2. No=0) No=0) No=0) No=0) No transita=0)
No=0) No=0) Otro =3) Inclinada=1)
Agresiv=1) Mixto=3)

1 2 0 1 0 0 0 0 1 0 1
Fracción 9

Tipo de
Climatización Tipo de Pavimento
Tipo de FalsoTecho
(sin (Terrazo =0 Monocapa tipo de
Teja Fachada Falsos techos (Escayola=1.
climatiz=0. Elevador Terrazo+Cerámico=1. (Sin = 0. pintura
(S/Teja=0. vista (Registrable=1. Catón yeso=2.
Conductos=1. (Si=1. Cerámico=2. Proyectado= (gotelé=1.
Plana=1. (Si=1. No reg.=2. Aluminio=3.
Máquina=2. No=0) Mármol=3. 1. lisa=2.
Mixta=2. No=0) Ambos=3) Madera=4.
Radiadores=3. Granito=4. Raspado=2) estucos=3)
Curva=3) Escayola+Alu
Suelo.radia=4) Parquet=5)
minio=5)
0 0 1 0 1 2 2 1 1
Fracción 10

inicio obras
Suministros
Tasas (suma de Control
Otras tasas Tasas Registro Honorarios (agua, luz y
Municipales L.O.E. tasaas+registro de Otros piscina
municipales consellería y notaría de técnicos teléfono de
licen. obras +loe+honorari Calidad
la obra)
os)

10790 2542 0 9254 0 18909 41494 2116 1274 3542 0


Fracción 11

total de Electricidad
Acondicionamiento Movimient Fontanería y Sanitarios
urbanización preparación Cimentación Estructura y
del terreno (Derribo) o de tierras Saneamiento y Grifería
terreno Telecomun

0 0 2237 2237 49250 22665 8429 19855


Fracción 12

Mano
Agua
Instalación Preinstalación Instalación Contribución instalación Mano de obra obra
Ascensor Caliente
domótica climatización Garaje fotovoltaica gas en cubierta ladrillo
Sanitaria
visto

0 0 10217 0 0 0 0 2139 0
Fracción 13

96 La base de datos
Mano
Mano Mano
obra Mano obra Mano obra Mano obra total mano de Materiales
obra obra H. mano obra varia
ladrillo Pavimentos Enfoscados Guarnecidos obra varios
Alicatados Fratasdo
revestir

60461 18400 0 0 80999 27433


Fracción 14

Pavimento Pavimento Pavimento total Mortero Morteros Aplacado Peldaños


Azulejos Hormigón
cerámico terrazo mármol pavimentos preparado Monocapa Mármol mármol

14714 13463 0 28177 0 2615 0 21083


Fracción 15

Falsos
Falsos Falsos Falsos Carpintería Muebles
techos total falsos Carpintería Muebles de
techos techos techos Aluminio y Cerrajería de
cartón techos madera baño
escayola aluminio madera vidrios cocina
yeso

11578 0 0 0 11578 20140 16507 17359 0


Fracción 16

Personal no
gastos
técnico Suministros Alquiler local Gastos P.V.P.
Pintura generales
(encargado. generales actividad financieros final
promoción
administrador)

10012 6091 5852 4502 16445 84142


Fracción 17

Tabla 3-2 Tabla utilizada para la toma de datos

Las columnas muestran la información referida a las mismas características


para las dieciséis promociones analizadas, mientras que en las filas, se recogen cada
uno de los componentes del edificio, distinguiéndose entre viviendas, locales
comerciales, trasteros o plazas de garaje o aparcamiento. De esta manera, el número
de filas de cada una de las promociones viene determinado por la cantidad de
componentes construidos en cada una de ellas.

Dada la extensión de la tabla, la definición de la información que contiene en


cada apartado se aborda de manera separada en los subapartados siguientes.

3.1.2.1 La descripción de la información del entorno urbano


En este apartado se desarrolla el contenido de la información del entorno
urbano, haciendo referencia para ello, a la ubicación espacial de las promociones, así
como a la de los servicios urbanos que se desarrollan a su alrededor, ocupando desde
la fracción 1 hasta la fracción 4 de la tabla 3-2.

La base de datos 97
De la observación de la información del entorno urbano, en un primer lugar
se pone de manifiesto la situación de las promociones analizadas. En la figura 3-1, se
representan las tres áreas de la provincia de Alicante para las que se ha podido
obtener información. El área A, que la forman las promociones situadas en la ciudad
de Elche, el área B, en la que se sitúan las promociones de la pedanía ilicitana de
Torrellano, y finalmente el área C, en la que se ubican las promociones de la ciudad
de Alicante.

Como se puede observar, las tres áreas tienen una relativa proximidad
geográfica. Esta característica ha sido un requisito desde el inicio del trabajo, con el
objeto de obtener una muestra, lo más grande posible, de promociones construidas en
un mercado local. En la figura 3-2, con otro orden de escala, se observa la situación
de las tres áreas y las promociones que en ellas se engloban, distribuidas en una
franja lineal que une la ciudad de Alicante con la de Elche, hallándose en su punto
medio la pedanía ilicitana de Torrellano, que equidista de las dos ciudades que
forman los dos núcleos principales. Esta franja lineal que une los edificios situados
en Elche, Torrellano y Alicante, no alcanza los 30 km de distancia, desde los
ubicados más al sur de Elche hasta los que se posicionan más al norte en Alicante.

Figura 3-1 Situación de las promociones

98 La base de datos
Área C: Alicante

Área B: Torrellano

Área A: Elche

Figura 3-2 Situación de las promociones dentro de las tres áreas

Con el objeto de completar la información, en la figura 3-3 se muestra la


situación de las promociones de la ciudad de Elche, en la figura 3-4 las situadas en la
pedanía ilicitana de Torrellano y en la figura 3-5 las que se ubican en la ciudad de
Alicante.

Figura 3-3 Promociones de Elche

La base de datos 99
Figura 3-4 Promociones de Torrellano

Figura 3-5 Promociones de Alicante

Con el análisis del entorno urbano, y con la utilización de herramientas


informáticas SIG, se ha obtenido la información del entorno y del vecindario que se
muestra en el esquema 3-5. Esta información se incorpora para caracterizar cada una

100 La base de datos


de las promociones que se sitúan en zonas en las que el nivel de servicios es similar,
especialmente en lo referente a zonas verdes, zonas deportivas y zonas comerciales, e
incorporar la heterogeneidad inobservada asociada a cada promoción.

• Viarap • Tren
El entorno • Vialen • Aerop
• Bus • Pob

Información del
entorno urbano
• Ancalle • Lud
• Anace • Ayto
• Inst • Palmer
• Univ • Verde
El vecindario •
• Hosp Deport
• Comerc

Esquema 3-5 La información del entorno urbano

a) Información del entorno

• Viarap. Es el indicador de distancia a la vía rápida de pago. Con él se mide


la distancia en metros que hay desde la promoción hasta el peaje de
autopista más cercano.

• Vialen. Es el indicador de distancia a vía rápida libre. Con él se mide la


distancia en metros que hay desde la promoción hasta la entrada a la
autovía más cercana.

• Bus. Cuantifica la distancia en metros que hay desde la promoción hasta la


estación de autobuses.

• Tren. Cuantifica la distancia en metros que hay desde la promoción hasta la


estación de tren.

• Aerop. Indicador que mide la distancia en metros que hay desde la


promoción hasta el aeropuerto.

La base de datos 101


• Pob. Es el número de habitantes del área donde se enclava la promoción
analizada.

La distancia en los Viarap, Vialen, Bus, Tren y Aerop, se ha considerado


siguiendo las vías de comunicación más importantes desde la promoción hasta el
indicador.

b) Información del vecindario:

• Ancalle. Refleja la anchura de la calle principal donde se ubica la


promoción. La medición se ha realizado sin tener en cuenta el ancho de la
acera, y por tanto este indicador refleja la anchura del vial.

• Anace. Recoge la anchura de la acera principal donde se ubica la


promoción. La medición se ha realizado considerando la distancia existente
desde la línea de fachada del edificio, hasta el extremo superior del bordillo
perimetral que remata la acera.

• Inst. Cuantifica la distancia mínima desde la promoción analizada hasta un


instituto de educación secundaria.

• Univ. Recoge la distancia mínima desde la promoción analizada hasta una


universidad.

• Hosp. Indica la distancia mínima desde la promoción analizada hasta un


centro hospitalario.

• Comerc. Es la distancia mínima desde la promoción analizada hasta un área


comercial.

• Lud. Cuantifica la distancia mínima desde la promoción analizada hasta


una zona lúdica.

• Ayto. Es la distancia desde la promoción analizada hasta el ayuntamiento


como centro urbano.

• Palmer. Recoge la mínima distancia desde la promoción analizada hasta un


huerto de palmeras.

102 La base de datos


• Verde. Es la distancia mínima desde la promoción analizada hasta un
parque o zona verde.

• Deport. Indica la distancia mínima desde la promoción analizada hasta una


zona deportiva.

En los indicadores anteriores, las distancias se han medido en metros. En el


caso de distancias mínimas se ha considerado el itinerario más corto posible en cada
una de las alternativas.

3.1.2.2 La descripción de la información del proyecto


La información procedente del proyecto básico se ha obtenido del análisis de
los planos y de la memoria. La referida a las superficies construidas procede de las
tablas de superficies de la memoria que se encuentra en los proyectos básicos. No
obstante, estas tablas agregan generalmente la superficie construida de todas las
zonas comunes de la edificación, y para desagregarla y poder diferenciar entre las
distintas zonas, ha sido necesario realizar la medición de la superficie de cada uso
sobre los planos de los proyectos. La referida a la vivienda procede de la memoria y
de los planos del proyecto, habiéndose obtenido directamente de ambos documentos
al encontrarse desagregada.

La información procedente del proyecto de ejecución se ha obtenido de la


memoria del proyecto, del pliego de condiciones, de las mediciones y de los planos
de ejecución. En las mediciones y el presupuesto se definen las partidas que
constituyen el edificio permitiendo su análisis obtener la descripción de la técnica
constructiva utilizada. En los planos del proyecto se realizan detalles constructivos
que sirven para completar gráficamente la información contenida en los otros
documentos. Finalmente en el pliego de condiciones se establece el orden de
prioridad de los documentos del proyecto, y como actuar en el caso de encontrar
discrepancias entre los mismos. En el anexo I se especifican las distintas
posibilidades técnicas para la realización de cada parte de obra que han sido
consideradas, así como su influencia en el coste de ejecución.

A continuación se hace referencia a cada una de las fracciones de la tabla 3-2


(fracción 5 a 10), referidas al proyecto. Las cuatro primeras, (fracciones de la 5 a la
8), dedicadas a la información básica y el resto (fracciones 9 y 10) a la técnica.

La base de datos 103


En la fracción 5 se recoge la información relativa a la identificación de los
elementos que componen la promoción, la superficie que ocupan y el número de
planta en el que se sitúan. La diversidad en la composición de las promociones, ha
hecho necesaria la introducción de indicadores que permitan la diferenciación entre
viviendas, locales comerciales, garajes y trasteros. Además, desde el punto de vista
de la superficie construida también se ha distinguido entre la dedicada a viviendas, a
zonas comunes y a zonas de urbanización, dado que los recursos necesarios para la
ejecución de cada una de ellas es distinta.

La fracción 6 aglutina a todas las dependencias que se han encontrado en el


conjunto de las promociones analizadas. Se han señalado aquellas dependencias que
no existen en la vivienda que se está describiendo. Además, se ha diferenciado entre
las piezas que son exteriores de aquellas que no lo son. De este modo se obtiene
información acerca de la ventilación e iluminación directamente a la calle de cada
una de las viviendas.

En las fracciones 7 y 8, se recoge información que permite identificar


características generales de las viviendas y la promoción. Se ha obtenido la duración
del proceso de construcción, como diferencia entre la fecha del inicio de las obras y
la fecha de final de obra, si las viviendas de la promoción son de renta libre o se trata
de viviendas de protección oficial, en función de la calificación del edificio, la
orientación de la fachada principal que se ha asimilado a las de las viviendas que se
iluminan y ventilan a través de ella, el tipo de obra al que pertenece cada vivienda, la
tipología de la urbanización ejecutada, el número de baños y dormitorios de cada una
de las viviendas, la existencia de trasteros y plazas de garaje, y si estos elementos son
vinculados a las viviendas. La vinculación de estos elementos a las viviendas, hace
que tengan la consideración de anexos inseparables, de tal modo que el comprador
que accede a la vivienda compra de manera vinculada a ella la plaza de aparcamiento
y el trastero que le corresponda.

Las fracciones 9 y 10 están dedicadas a las técnicas constructivas utilizadas


en el proceso productivo. Se recoge información relativa a las distintas técnicas de
ejecución que pueden ser usadas en la realización de cada una de las partes de obra
que definen la construcción del edificio.

104 La base de datos


Una vez que se ha obtenido la información de cada una de las promociones el
paso siguiente ha sido la organización de la misma. La información básica (esquema
3-6), se ha estructurado en torno a siete bloques que aglutinan información referente
a fechas, tipo de unidades, superficies, características de unidades, contenido de
unidades, anexo de unidades y características de promoción. La información técnica
(esquema 3-7) se ha ordenado alrededor de seis bloques en los que se engloba
información relativa a características del suelo, tipo de cimentación y estructura, tipo
de cubierta, tipo de instalaciones, tipo de fachada y tipo de revestimiento.

• Fechaini
• Fechafin
Fechas • Meses

Tipo de • Viviendas • Trasteros


• Garajes • Unidad
unidades • Comerciales

• m2Ut • m2pisc
Superficies • m2Const • m2Jueg
• m2Zcomu • m2Deport

• Numplant • Dorm3
• Orient • Dorm4
Características • Salón • Bath1
• Cocina • Bath2
Información del de unidades
Básica • Dorm1 • Galería
proyecto • Dorm2 • Terraza

Contenido • Ndorm
de unidades • Nbath

Anexo de • Trast • Gar


• Trastv • Garav
unidades

• Tipoobra • Nplantas
Características • Urban • Ndepen
de Promoción • Derrpr • Nescaleras
• Calif • Nbañospro

Esquema 3-6 La información básica del proyecto

La base de datos 105


• Tsuelo
Características
• Dsuelo
del suelo • Agua

Tipo de • Zap • Pilot


cimentación y • Losa • Murosot
• Pant • Forjad
estructura

• Tipcub
Tipo de
• Inclcub
Información del cubierta • Teja
Técnica
proyecto

Tipo de • Climat
instalaciones • Lift

• Fachvis
Tipo de
• Fachmono1
fachada • Fachmono2

Tipo de • Pavim • Falsechmat


• Falstech • Pint
revestimiento

Esquema 3-7 La información técnica del proyecto

A continuación, y siguiendo ambos esquemas, se describe cada uno de los


datos que forman los bloques de ambos tipos de información.

a) La información básica:

Fechas:

• Fechainic. Recoge la fecha de inicio de la promoción. Para unificar


criterios, y puesto que en las distintas empresas promotoras, la fecha de
inicio se toma de manera arbitraria en función de diversos parámetros
operativos, se ha tomado como fecha, la que consta en la notificación que
el ayuntamiento hace a la empresa promotora para comunicarle la
concesión de licencia de obras.

• Fchechafin. Indica la fecha del final de los trabajos. Como criterio de


selección, a los efectos de unificar el criterio en las distintas promociones,
se ha considerado la fecha que se indica en el certificado oficial de final de
obra suscrito por la dirección facultativa.

106 La base de datos


• Meses. Es el número de meses que transcurre entre la fecha de inicio y la
fecha del final, indicando el tiempo de duración de los trabajos de
construcción.

Tipo de unidades:

• Viviendas, garajes, comerciales y trasteros. Son cuatro indicadores que


identifican si el ítem es una vivienda, un garaje, un local comercial o un
trastero.

• Unidad. Identifica el componte concreto del edificio cuya información se


está obteniendo. Sus valores puede ser 1ºA, 1ºB, comercial 1, garaje 2 o
tratero 7. Se ha utilizado para controlar la información procedente de cada
promoción.

Superficies:

• m2Const y m2Ut. Con estos dos indicadores se recogen los metros


cuadrados de superficie, útil31 y construida32, de cada uno de los
componentes que integran la promoción.

• m2Zcomu, m2pisc, m2Jueg y m2Deport. Recogen los metros cuadrados de


superficie construida, que se dedica en la promoción a cada una de las
cuatro zonas, comunes, de piscina, de juegos y deportiva.

31
Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, Artículo 4 “Se entiende
por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de
sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la
mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como
terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil
cerrada”
32
Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración
y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana, Norma 11.3 “Se entiende como superficie construida la
superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en
su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones,
terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su
superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán
al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura
inferior a 1,50 metros.”

La base de datos 107


Características unidades

• Numplant. Identifica la situación vertical del componente del que se recoge


la información en el edificio. Si se trata de la planta baja se codifica con el
valor cero, las plantas piso se numeran ordinalmente con signo positivo, y
las plantas por debajo de la rasante, normalmente destinadas a plazas de
garaje o aparcamiento y trasteros, se numeran con valores negativos.

• Orient. Recoge la orientación de la fachada principal del edificio. Se ha


diferenciado entre cuatro orientaciones. Se ha codificado de la siguiente
manera, si la orientación es norte se le asigna el valor cero, al noreste o
noroeste se le asigna el valor uno, al este o al oeste el valor dos, al sur el
tres y al sureste o suroeste el cuatro.

• Salón, Cocina, dorm1, dorm2, dorm3, dorm4, bath1, bath2, galería y


terraza. Con ellas se identifica que dependencias de cada vivienda de la
promoción tienen ventilación directamente a la calle. Se codifica con uno si
la ventilación es directa y con cero en caso contrario.

Contenido unidades

• Ndorm. Se utiliza para contar el número de dormitorios que tiene cada


vivienda que forma el edificio, de tal modo que un dormitorio se codifica
con el número uno, dos dormitorios con el dos y así sucesivamente.

• Nbath. Utilizada para contar el número de baños que tiene cada vivienda
que forma el edificio, de manera que un baño se codifica con el número
uno, dos baños con el dos y así de manera sucesiva.

108 La base de datos


Anexo unidades

• Trast y Trastv. Se identifica si la vivienda analizada dispone de tratero y si


está vinculado a ella. En ambos casos se ha codificado con el valor uno si
existe tratero o si está vinculado, y con cero en caso contrario.

• Gar y Garv33. Se identifica si la vivienda analizada dispone de garaje y si


está vinculado a ella. En ambos casos se ha codificado con el valor uno si
existe garaje o si está vinculado, y con cero en caso contrario.

Características promoción

• Tipoobra. Hace referencia a los tipos de obras de edificación más usuales.


Se ha distinguido entre edificios en altura, que se codifica con el uno,
adosados34 con el dos, pareados35 con el tres y aislados con el cuatro.

• Urban. Identifica el tipo de urbanización realizada en la promoción


analizada. Se diferencia entre la existencia o no de urbanización,
identificando si se trata de un edificio con pista deportiva, con piscina, con
salones sociales o con zonas verdes. Se ha utilizado una codificación
numérica, de manera que si la promoción no tiene urbanización se utiliza el
número cero, el uno si dispone de pista deportiva, el dos si tiene piscina, el
tres si tiene salón social y el cuatro si dispone de zonas verdes.

• Derrpr. Es utilizado para identificar la ejecución de un derribo en el


espacio ocupado por la promoción analizada. Se codifica con el número
uno en caso de existencia de derribo y con cero en caso contrario.

33
La vinculación a la vivienda de los trasteros y/o garajes se ha encontrado en algunas de las
promociones de protección oficial analizadas. La vinculación en estas promociones implica que cada
una de las viviendas tiene adjudicado un trastero y una plaza de aparcamiento, que están descritos en
la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. De esta manera, el comprador que
accede a la compra de una vivienda, al mismo tiempo y sin posibilidad de elección, adquiere el
trastero y plaza de aparcamiento vinculados a la misma.
34
Edificios destinados normalmente a viviendas unifamiliares que están en contacto con otros, uno a
cada lado.
35
Edificios destinados generalmente a la construcción de viviendas unifamiliares que están en
contacto con otro, pero solamente por un lado.

La base de datos 109


• Calif. Identifica y diferencia entre si la vivienda es de renta libre, o es de
protección oficial. Se codifica con el número uno si la promoción es
protegida y con el cero si es libre.

• Nplantas. Se cuantifica el número de plantas que tiene la promoción,


incluyendo el número de sótanos, que suelen estar por debajo de la rasante.
Está codificada con una numeración ordinal.

• Ndependencias. Se contabilizan el número total de dependencias que tienen


todas las viviendas que forman la promoción. Está codificada con una
numeración ordinal.

• Nescaleras. Se cuentan el número total de escaleras que tiene la promoción.


Está codificada con una numeración ordinal.

• Nbañospro. Se contabilizan el número total de baños de la promoción. Está


codificada con una numeración ordinal.

b) La Información técnica:

Características del suelo:

• Tsuelo. Recoge las diferencias en el grado de agresión que sobre el


hormigón de la cimentación puede provocar el terreno sobre el que se
construye el edificio. Se ha diferenciado entre suelos agresivos y no
agresivos. Para tener presente esta diferenciación, se ha utilizado el ensayo
geotécnico36, en los edificios que lo disponían, y en el resto se ha analizado
la tipología de hormigón utilizado en la cimentación. De tal manera que
hormigones no convencionales37 se han relacionado con suelos agresivos,

36
La Ley de Ordenación de la Edificación (LEY 38/1999, de 5 de noviembre) establece en su artículo
12, apartado b) que el director de obra deberá “verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación
y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno”. En la práctica común de la
edificación esto se realiza mediante la realización de un ensayo geotécnico con anterioridad a la
redacción del proyecto por parte del arquitecto. Este ensayo geotécnico, que comprende el conjunto de
ensayos que permitirán obtener información geológica y geotécnica del terreno, permite al arquitecto
cumplir con el artículo 12 apartado b y al promotor de las obras con el artículo 17 apartado a, que hace
referencia a las responsabilidades y garantías.
37
Hormigones no convencionales son aquellos para cuya fabricación se ha prescrito en el proyecto
que tengan alguna característica especial, bien por el ambiente considerado en la zona de
construcción, o bien por la presencia en el terreno de algún compuesto químico que afecte al
hormigón.

110 La base de datos


mientras que los convencionales con suelos no agresivos. Cuando el suelo
es agresivo se le asigna el valor cero y el valor uno en caso contrario.

• Dsuelo. Se utiliza para diferenciar entre distintas tipologías de suelo, en


función de los medios que se hayan utilizado para realizar la excavación.
Se ha diferenciado entre suelos no cohesivos, si pueden excavarse con
retroexcavadora utilizando solamente la pala cargadora, suelos cohesivos
en los que en la excavación se utiliza el martillo neumático y la pala
cargadora y suelo rocoso, en el que se usa el martillo neumático. En el caso
de que el suelo sea no cohesivo se codifica con el valor uno, dos en el caso
de terrenos cohesivos y tres cuando es rocoso.

• Agua. Es utilizada para diferenciar entre cimentaciones que se realizan por


debajo o por encima del nivel freático38. Se codifica con el valor uno si hay
presencia de agua y cero en caso contrario.

Tipo de cimentación y estructura:

• Zap, Losa, Pant y Pilot. Se utilizan para diferenciar entre los dos sistemas
de cimentación superficial39, zapatas aisladas o losas, y cimentación
profunda40, muros pantallas o pilotes. En todos los casos el valor uno indica
la existencia de la tipología de cimentación y el cero la ausencia de la
misma.

• Murosot. Es utilizado para identificar la presencia o ausencia de muro de


sótano en el edificio analizado. Toma el valor cero si no existe muro de
sótano y uno en caso contrario.

• Forjad. Incorpora la información relativa al sistema utilizado para ejecutar


los forjados de las distintas plantas del edificio. Lo usual en edificación es

38
El nivel freático hace referencia al nivel alcanzado por el agua subterránea que puede aflorar al
realizar el movimiento de tierras para ejecutar un edificio.
39
Aquellos que permiten apoyar el edificio en los estratos superficiales del terreno (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 76).
40
Aquellos sistemas de cimentación que transmiten cargas a estratos profundos del terreno por no ser
suficientemente resistentes los superficiales (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 87).

La base de datos 111


utilizar forjados unidireccionales41 o bidireccionales reticulares42, pero
puede también haber otros tipos43. Si el forjado es unidireccional se
codifica con el valor uno, dos en el caso de ser bidireccional reticular y tres
si se trata de otra tipología.

Tipo de cubierta:

• Tipcub. Recoge información relativa a la tipología de cubierta plana. Se


diferencia entre si la cubierta es transitable44 o si no lo es45. Se codifica con
el valor cero si la cubierta no es transitable y uno si lo es.

• Inclcub. Diferencia entre si la cubierta del edificio es plana46 o si es


inclinada47. Se codifica con el valor cero si la cubierta es plana y uno si es
inclinada.

• Teja. Se diferencian entre las tres tipologías de teja más utilizadas48, la teja
plana, la mixta y la curva. Se codifica con el valor cero si no existe teja en

41
Aquellos cuyos componentes resistentes principales irán en una sola dirección y se apoyan en sus
dos extremos, pudiendo ser apoyados o empotrados (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 155,156).
42
Aquellos en los que el apoyo se realiza directamente sobre los soportes, a través del ábaco o capitel.
La ordenación de soportes puede no formar malla ortogonal (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García
González, 2010(a), p. 157)
43
Aunque menos frecuentes en obras de edificación, también se pueden encontrar forjados
bidireccionales, forjados prefabricados, forjados placa, forjados losa y forjados con chapa colaborante
(Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 164-180).
44
Aquellas que son aptas para el uso y permanencia de personas. Deberán tener una pendiente
comprendida entre el 1 y el 5%. Su empleo es más adecuado en lugares mediterráneos, en los que
llueve poco y no nieva, que en lugares nórdicos (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 209).
45
Aquellas que solo son visitables para conservación o reparación, deberán tener una pendiente
comprendida entre el 1 y el 15% (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 209).
46
Aquella con pendientes ligeras para la evacuación de las aguas de lluvia. Las cubiertas planas
surgen especialmente en los países mediterráneos ante la necesidad en la construcción urbana de
hacerla transitable para poder ser utilizada. También se denomina terraza y azotea (Ferri Cortés, Pérez
Sánchez, & García González, 2010, p. 267).
47
Aquella con pendiente acusada y variable según su material de cobertura. Se consigue la evacuación
del agua por gravedad, al superponer escalonadamente planos inclinados debidamente solapados, cada
uno de los cuales recoge el agua del superior y la conduce al inferior o bien la expulsa al exterior. Se
la conoce tradicionalmente con el nombre de tejado (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010, p. 266).
48
En el Anexo I, se indican las características de las tres tipologías.

112 La base de datos


la cubierta del edificio, uno si la teja es plana, dos si la teja es mixta y tres
si es curva.

Tipo de instalaciones:

• Climat. Recoge la información relativa al sistema de climatización que se


utiliza en la vivienda, habiéndose diferenciado entre diversas opciones. Si
se realiza la preinstalación de conductos49 para la colocación de una bomba
de calor50, si además de la preinstalación de los conductos se instala la
bomba de calor, si se realiza una instalación de radiadores por agua
caliente51 y finalmente si se realiza una instalación con suelo radiante52. Se
codifica con el valor cero si no existe climatización en el edificio, uno si se
instalan conductos, dos si se coloca una bomba de calor, tres si se ponen
radiadores y cuatro si se realiza un suelo radiante.

• Lift. Se ha identificado la existencia o ausencia de ascensor en la


promoción analizada, de tal modo que toma el valor uno si existe el
ascensor y cero en caso contrario.

Tipo de fachada:

• Fachvis. Se diferencia entre la fachada que se realiza con ladrillo visto53 la


que se realizada con ladrillo para revestir54 y en la que se usan de manera

49
Formados con paneles de fibra de vidrio que reparten el aire frio o caliente por las dependencias de
las viviendas.
50
Es un sistema reversible de calefacción, que genera calefacción en invierno y refrigeración en
verano (Candela Gómez, Maestre García, & López Davó, 2005, p. 165).
51
Son aquellos equipos destinados a intercambiar calor producido en la caldera, y distribuirlo por la
red de tuberías de la instalación, con el ambiente de los locales a calefactar (Candela Gómez, Maestre
García, & López Davó, 2005(a), p. 158).
52
Sistema consistente en calefactar una estancia mediante la instalación de un conductor eléctrico
alojado bajo el suelo, o una tubería por la que circula agua caliente, instalada también por debajo del
suelo (Candela Gómez, Maestre García, & López Davó, 2005(a), p. 120).
53
Aquella fábrica que está compuesta por dos hojas, la exterior de ladrillo cerámico de cara vista, que
forma el paramento visible desde el exterior, y la interior, formada por ladrillo cerámico que se
reviste. Entre ambas hojas existe un aislante térmico y acústico que permite al cerramiento de fachada
cumplir con las exigencias térmicas y acústicas que se le son exigidas por el Código Técnico de la
Edificación (CTE). El (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir
los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

La base de datos 113


combinada ambas técnicas de ejecución. Toma el valor uno en caso de que
la fachada sea vista, dos si es para revestir y tres si es mixta.

• Fachmono1. Identifica la existencia de mortero monocapa proyectado55


como revestimiento utilizado para la fachada del edificio. Toma el valor
uno si se ha utilizado esta técnica constructiva o cero en caso contrario.

• Fachmono2. Identifica la existencia de mortero monocapa raspado56 como


revestimiento utilizado para la fachada del edificio. Toma el valor uno si se
ha utilizado esta técnica constructiva o cero en caso contrario.

Tipo de revestimiento:

• Pavim.57 Se ha diferenciado entre el pavimento de terrazo, el pavimento


cerámico y el pavimento de mármol. Se ha codificado con el número uno si
el pavimento es de terrazo, con el dos si es cerámico y con el tres si es
mármol.

• Falstech. Se recoge información relativa a la tipología de ejecución de los


falsos techos colocados en las viviendas. Se ha diferenciado entre la
utilización de falso techo registrable58, que suele ser habitual en las

54
Aquella en la que, a diferencia de la fábrica de cara vista, su paramento exterior no está realizado
con ladrillos de cara vista y por tanto se ha de revestir. Es usual utilizar morteros monocapa o
aplacados de materiales pétreos, cerámicos o metálicos para ejecutar su revestimiento.
55
Un mortero monocapa está definido como una mezcla compuesta por un conglomerante a base de
cementos modificados con resinas, agua y áridos marmóreos de granulometría muy cuidada, llegando
a la obra preparada para su utilización en polvo, sólo para mezclar con el agua. La técnica del raspado
consiste en raspar la superficie con una llana de púas, mediante una trayectoria circular, una vez el
mortero aplicado esté prácticamente fraguado (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 2).
56
Está técnica consiste en proyectar una capa de árido sobre el mortero casi fraguado (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 236).
57
Se diferencia entre los tipos más habituales en obras de edificación. Generalmente la tipología de
pavimentos más utilizada está compuesta por baldosas cerámicas, que son utilizadas en las zonas
húmedas, baños, aseos, cocinas, terrazas y galería, y baldosas de terrazo para el resto de dependencias.
A pesar de ello se diferencia entre los otros tipos al haberse utilizado en algunas de las promociones
analizadas.
58
Aquel que está compuesto normalmente por placas de escayola apoyadas sobre una estructura de
perfiles metálicos que se cuelga del forjado mediante anclajes especiales. El sistema permite que las
placas de escayola se puedan remover para acceder a la parte posterior del falso techo y volver a poner
en su posición original, sin tener que romperlas. En obras de edificación se suele utilizar en las zonas
previstas para la instalación de la bomba de calor, o en aquellas zonas donde sea necesario poder
acceder a cualquier otra instalación para su reparación o mantenimiento.

114 La base de datos


viviendas que disponen de preinstalación de climatización, y falso techo no
es registrable59. Se ha codificado con el valor uno si el techo es registrable
y con el valor cero si no lo es.

• Falstechmat.60 Se obtiene información de los distintos falsos techos


colocados en las viviendas en función del material con el que están
realizados. Se ha diferenciado entre falso techo realizado con escayola,
realizado con cartón yeso, con aluminio en forma de lamas y con madera.
Se ha codificado con el valor uno si el techo es de escayola, con dos si es
de cartón yeso, con tres si es de aluminio y con cuatro si es de madera.

• Pint. Se ha obtenido información del tipo de pintura que se ha utilizado en


la promoción. Se ha diferenciado entre la pintura tipo gotelé61 y la pintura
lisa62. Toma el valor uno si la pintura es de gotelé y dos si es lisa.

3.1.2.3 La descripción de la información de la contabilidad


La información de la contabilidad tiene diversos orígenes en función de la
promotora de la que se ha obtenido. En las promociones pertenecientes a la empresa
número 1, se ha consultado en formato papel los balances, libros de mayor de las
cuentas del grupo 6 y 7 y los libros de facturas emitidas y recibidas. En las
promociones de la empresa número 3, se han consultado las facturas emitidas y
recibidas de cada una de las promociones archivadas de manera separada. Finalmente
en la empresa número 2, la información proviene de las anotaciones que realiza el
jefe de obra que supervisa la ejecución.

59
Aquel que se realiza normalmente con placas de escayola adheridas entre sí mediante pasta de
escayola y colgadas del techo con fibras vegetales y escayola. La única manera de acceder al trasdós
es mediante la rotura de las placas; lo que hace que no sea registrable.
60
Hace referencia a los materiales más utilizados en los falsos techos en las obras de edificación. En
el caso de la escayola y el cartón yeso puede tratarse de sistemas registrables o no, pero en el resto de
materiales, aluminio y madera, lo usual es que sean sistemas que permitan el registro.
61
Es la técnica más generalizada en obras de edificación. Consiste en proyectar gotas de pintura sobre
los paramentos, consiguiéndose un relieve granulado de los mismos que disimula las pequeñas
irregularidades que puedan existir en su plano. Se realiza con pintura al temple y posteriormente se
aplica pintura plástica con acabados en brillo, mate o satinado.
62
Esta técnica consiste en aplicar directamente sobre los paramentos la pintura, para ello, previamente
al pintado, se tienen que tratar los paramentos para reparar cualquier irregularidad existente. Su precio
es superior a la técnica del gotelé, como consecuencia del trabajo de preparación del soporte previo al
pintado.

La base de datos 115


Para facilitar la toma de datos y organizar la información contable se han
realizado unas tablas en las que se introduce, por un lado, características técnicas del
proceso constructivo, y por otro, el coste real de ejecución obtenido de la
contabilidad. En las tablas siguientes (desde la tabla 3-3 en la que se recogen los
datos de la promoción 1, hasta la tabla 3-18 en la que se recogen los de la promoción
16) se ha representado el ejemplo resumido de la información contable de la partida
de estructura. Dado que el proceso de construcción abarca un periodo de tiempo
importante, (27,33 meses de promedio en las dieciséis promociones analizadas), el
coste de las partidas se ha obtenido como suma de las anotaciones contables que
suponen los pagos parciales que la empresa promotora realiza con cierta periodicidad
a cuenta de los trabajos63. Este sistema de fraccionamiento de pago es frecuente en
las obras de construcción, materializándose mediante certificaciones en las que las
empresas subcontratistas justifican y valoran el trabajo realizado.

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
5 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
63.116,00 € 63.116,00 € 63.116,00 €
Tabla 3-3 Costes de la partida de estructuras de la promoción 1

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
7 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
245.564,93 € 245.564,93 € 245.564,93 €
Tabla 3-4 Costes de la partida de estructuras de la promoción 2

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
317.285,51 € 317.285,51 € 317.285,51 €
Tabla 3-5 Costes de la partida de estructuras de la promoción 3

63
Esto sucede en las partidas más importantes, para cuya ejecución se necesita un periodo de tiempo
relativamente largo. En otras partidas, con menor duración, como son el suministro y colocación de
los muebles de cocina, los muebles de baño, el suministro de sanitarios o los buzones, la anotación
contable del coste es única.

116 La base de datos


ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
238. 075,34 € 238. 075,34 € 238. 075,34 €
Tabla 3-6 Costes de la partida de estructuras de la promoción 4

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
7 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
49.249,94 € 49.249,94 € 49.249,94 €
Tabla 3-7 Costes de la partida de estructuras de la promoción 5

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
9 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.020.297,06 € 1.020.297,06 € 1.020.297,06 €
Tabla 3-8 Costes de la partida de estructuras de la promoción 6

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
739.364,68 € 739.364,68 € 739.364,68 €
Tabla 3-9 Costes de la partida de estructuras de la promoción 7

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.055.450,39 € 1.055.450,39 € 1.055.450,39 €
Tabla 3-10 Costes de la partida de estructuras de la promoción 8

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.938.053,26 € 1.938.053,26 € 1.938.053,26 €
Tabla 3-11 Costes de la partida de estructuras de la promoción 9

La base de datos 117


ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
5 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
118.244,25 € 118.244,25 € 118.244,25 €
Tabla 3-12 Costes de la partida de estructuras de la promoción 10

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
5 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
111.167,78 € 111.167,78 € 111.167,78 €
Tabla 3-13 Costes de la partida de estructuras de la promoción 11

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
6 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
163.220,85 € 163.220,85 € 163.220,85 €
Tabla 3-14 Costes de la partida de estructuras de la promoción 12

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
4 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
59.641,41 € 59.641,41 € 59.641,41 €
Tabla 3-15 Costes de la partida de estructuras de la promoción 13

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
4 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
174.069,06 € 174.069,06 € 174.069,06 €
Tabla 3-16 Costes de la partida de estructuras de la promoción 14

ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
11 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.928.622,41 € 1.928.622,41 € 1.928.622,41 €
Tabla 3-17 Costes de la partida de estructuras de la promoción 15

118 La base de datos


ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
7 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.594.204,49 € 1.594.204,49 € 1.594.204,49 €
Tabla 3-18 Costes de la partida de estructuras de la promoción 16

El criterio seguido para la toma de datos de la contabilidad ha consistido en


obtener la máxima desagregación permitida por la información existente. Sin
embargo, es necesario indicar, que en las promociones una misma empresa
subcontratista ejecuta dos o más partidas de obra, que factura de manera conjunta.
Esta circunstancia puede llevar a la agregación de varios conceptos en una sola
factura, y por tanto a un único apunte contable por el importe total facturado. Un
ejemplo, que sucede en doce de las dieciséis promociones analizadas, se encuentra en
las partidas de la cimentación y la estructura. Ambas se ejecutan por el mismo
subcontratista y además es frecuente que en función del proceso constructivo se
ejecuten de manera simultánea, lo que provoca la agregación de ambas partidas en
una misma factura.

En algunas empresas, y a pesar de haberse contabilizado de manera agregada


el importe total en euros de varias partidas, la existencia de las facturas recibidas ha
permitido desagregar el importe de cada una de las partidas agregadas, pero en la
mayoría de ellas esto no ha sido posible.

De esta manera, la información obtenida de la contabilidad se organiza en dos


grandes apartados, los precios de venta y los costes, que en función de la información
que suministran, se han clasificado en diez bloques, tal y como se muestra en el
esquema 3-8.

La base de datos 119


• Tmunic • Regnotaria
Iniciales
• Otasas • Segur
• Tconsel • Honor

• Cderrib
Acondicionamiento
• Movtierra

• Costpisc
Urbanización
• Cosurb

• Ccalidad
Otros • Sumini
• Ogastos

Cimentación
• Ccimenyest
Información de la estructura
Costes
contabilidad
• Cfont • Clift
• Csanit • Cinsgaraj
Instalaciones • Celectric • Caguac
Precios
• Cdomotic • Cfotov
• Cclimat • Cgas

• Mocubie • Moenfosc
• Mofachvis • Moguarn
Mano de obra • Moladr • Mofratas
• Moalica • Omo
• Mopav

• Comat • Chorm
• Cazulypavi • Caplypelmar
Revestimiento • Cpavterr • Cpelotro
• Cpavmar • Cfalsote1
• Cmort • Cfalsote2
• Cmono • Cpint

Carpintería y • Ccarmad • Cmucoci


cerrajería • Ccarotr • Cmubath

Generales • Monotec • Calquiloc


• Csumin • Gtosfin

Esquema 3-8 La información de la contabilidad

120 La base de datos


A continuación, y siguiendo el esquema 3-8, se describe la información
contable.

a) Costes:

Iniciales:

• Tmunic. Recoge el importe en euros del impuesto sobre construcciones,


instalaciones y obras64.

• Otasas. Con este indicador se recogen aquellas otras tasas de ámbito


municipal65 que son necesarias para poder ejecutar el edificio. Entre ellas
están, las tasas por ocupación de vía pública, las tasas por reserva de
estacionamiento, las tasas por aprovechamiento urbanístico o las tasas por
puesta en marcha y funcionamiento de ascensores, por citar algunas de
ellas.

• Tconsel. Cuantifica el importe de las tasas autonómicas, fundamentalmente


las relativas a las viviendas protegidas66 y a las autorizaciones de
funcionamiento de las instalaciones con las que cuenta el edificio67.

• Regnotaria. Se cuantifica el importe de los honorarios del registrador de la


propiedad y de la notaría donde se ha tramitado cualquier documento que
afecte a la promoción.

• Segur. Recoge el coste de la aplicación del apartado de responsabilidades y


garantías36 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que hace

64
Este impuesto viene recogido en la subsección 5º del Texto refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales (Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo) [BOE núm. 59, 9 marzo 2004;
rectificación errores, BOE núm. 63, 13 marzo 2004], y según se indica en el Artículo 100 es un tributo
indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de
cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia
de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, siempre que su expedición corresponda al
ayuntamiento de la imposición.
65
Estas tasas están reguladas por las ordenanzas fiscales de cada municipio
66
Se regula en el Capítulo III del Título IV, del Decreto Legislativo 1/2005, de 25 de febrero, del
Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Tasas de la
Generalitat (DOGV nº 4971, de 22/03/05).
67
Se regula en el Capítulo I del Título VII, del Decreto Legislativo 1/2005, de 25 de febrero, del
Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Tasas de la
Generalitat (DOGV nº 4971, de 22/03/05).

La base de datos 121


referencia fundamentalmente al coste del seguro decenal y del ensayo
geotécnico.

• Honor. Se cuantifica el importe total de todos los honorarios de los técnicos


que intervienen en la promoción, desde los redactores de los distintos
proyectos68 hasta los directores de la ejecución de las obras.

Acondicionamiento:

• Cderrib. Tiene en cuenta el coste de las operaciones previas destinadas a


despejar la superficie del solar para poder ejecutar la excavación o vaciado
de sótano y poder iniciar los trabajos de nueva construcción. Se recoge el
coste del desbroce y limpieza del terreno previo a la excavación, así como
el coste del derribo si lo hay.

• Movtierra. Recoge el coste que tienen las operaciones de movimiento de


tierras necesarias para hacer la cimentación y/o el vaciado del sótano.

Urbanización:

• Costpisc. Se recoge el coste de ejecución de la piscina.

• Cosurb. Se aglutina el coste de la ejecución de la urbanización de la


promoción, sin considerar el coste de la piscina, que se valora aparte.

Otros:

• Ccalid. Recoge el coste que tiene el conjunto de pruebas y ensayos


realizados para cumplir la normativa vigente en materia de calidad en la
edificación, tanto de ámbito nacional como autonómico. Se trata del coste
de las pruebas de control estadístico de hormigón y acero que establece la
Instrucción de Hormigón Estructural69, así como otros ensayos y pruebas

68
Hace referencia al proyecto de derribo, proyecto básico y de ejecución, proyecto de instalaciones de
suministro de agua y alcantarillado, proyecto de electrificación interior de las viviendas, proyecto de
infraestructuras de telecomunicaciones, proyecto de apertura de garajes, estudio de control de calidad,
estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos, que son los más usuales en las obras de
edificación.
69
El Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la “Instrucción de hormigón
estructural (EHE-08)” tiene por objeto regular el proyecto, ejecución y control de las estructuras de
hormigón, tanto en obras de edificación como de ingeniería civil, al objeto de conseguir la adecuada
122 La base de datos
que son establecidas por el Libro de Control70, heladicidad del ladrillo
visto, desgaste a rozamiento de la baldosa de terrazo, prueba de escorrentía
en fachadas y carpintería o prueba de estanquidad en cubiertas, por citar
algunas de ellas.

• Sumin. Aglutina el importe de los suministros, agua, electricidad y teléfono


relacionados con instalaciones auxiliares de la promoción, como puede ser
la oficina de ventas.

• Ogastos. En este indicador se ha aglutinado aquella información de origen


variado que no se ha podido englobar dentro de otros indicadores71. Se
recoge por ejemplo, el coste de los electrodomésticos, que hay en algunas
promociones, limpiezas que se realizan en las viviendas y garajes antes de
la entrega de las llaves, contenedores para escombro, pequeño material
auxiliar de ferretería, pulidos y abrillantados de pavimentos y buzones, por
citar algunos de ellos.

Cimentación y estructura:

• Ccimenyest. Se cuantifica el coste de la ejecución de la cimentación y la


estructura de la promoción. Recoge el coste de los materiales, hormigón y
acero fundamentalmente, el de los medios auxiliares necesarios para su
ejecución y la mano de obra para realizar la cimentación y la estructura.

Instalaciones:

• Cfont. Se recoge el coste de realización de la instalación de fontanería y


saneamiento de la promoción. Evalúa en primer lugar los materiales de
fontanería como son las tuberías, las llaves de corte, los accesorios de
conexión, etc. En segundo lugar todo el sistema de desagües, los
individuales de los aparatos sanitarios, el de la cubierta y el general del

seguridad de las mismas, preservando la de las construcciones que en ella se sustentan y la de los
usuarios que las utilizan.
70
Orden 30-09-1991, por la que se aprueba el modelo del Libro de Control de Calidad en Obras de
Edificación de Viviendas. LC/91.
71
Este indicador es un cajón de sastre, en el que se ha resumido algunos conceptos, que se
contabilizaban de manera muy diversa en las distintas promociones analizadas y que no ha sido
posible desagregar.

La base de datos 123


edificio. Y en tercer y último lugar toda la mano de obra y medios
auxiliares necesarios para ejecutar los trabajos de las instalaciones, incluso
el montaje de los aparatos sanitarios.

• Csanit. Recoge el coste de los aparatos sanitarios, de la grifería y el de los


depósitos acumuladores de agua potable.

• Celectric. Se cuantifica el coste necesario para realizar la instalación tanto


eléctrica como de infraestructura de telecomunicaciones. Además de todo
el material necesario para la instalación, se recoge el coste de la mano de
obra y medios auxiliares que son necesarios para ejecutarla totalmente.

• Cdomotic. Se evalúa el coste que representa la incorporación de


automatismos en las instalaciones de las promociones analizadas, sus
materiales, medios auxiliares y mano de obra.

• Cclimat. Se recoge el coste del sistema de climatización utilizado en la


promoción, tanto de la mano de obra como de los materiales utilizados en
los trabajos de instalación y los medios auxiliares necesarios para poder
desarrollarlos.

• Clift. Tiene en cuenta el coste de instalación de los ascensores. Además de


la mano de obra necesaria para realizar la instalación y puesta en
funcionamiento de los aparatos elevadores, representa el coste de toda la
maquinaria, material auxiliar necesario para su instalación y los medios
auxiliares utilizados en el montaje.

• Cinsgaraj. Indicador que cuantifica el coste de las distintas instalaciones


que forman parte de los garajes para aparcamientos. En este caso además
de la mano de obra y medios auxiliares usados para realizar las distintas
instalaciones de ventilación, alarma, contraincendios, se recoge el coste de
los materiales y mecanismos necesarios para que todas ellas funcionen.

• Caguac. Recoge el coste del sistema de agua caliente sanitaria obligatorio


para cumplir lo estipulado en el Código Técnico de la Edificación (CTE)72.

72
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que
deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad
124 La base de datos
En ella se evalúa tanto la mano de obra como los medios auxiliares y los
materiales necesarios para su instalación.

• Cfotov. Evalúa el coste del sistema de producción de electricidad con


paneles fotovoltaicos instalados para cumplir con los requisitos del CTE.
En ella se tiene en cuenta la mano de obra, los medios auxiliares y los
materiales necesarios para su instalación.

• Cgas. Cuantifica el coste de la instalación de gas realizado en la promoción


analizada. Además del coste de los materiales también tiene en cuenta la
mano de obra necesaria para realizarla y los medios auxiliares.

Mano de obra:

• Mocubie. Se cuantifica el coste de la mano de obra de ejecución de la


cubierta de la promoción y los medios auxiliares para realizarla. No se
tienen en cuenta los materiales usados.

• Mofachvis. Se obtiene el coste de la mano de obra necesaria para la


realización de las fábricas de ladrillo visto, así como de los medios
auxiliares. No se tiene en cuenta el coste de los materiales utilizados.

• Moladr. Recoge el coste de la mano de obra necesaria para la realización de


todos los cerramientos y tabiquería de ladrillo que posteriormente será
revestido, así como los medios auxiliares. No se tienen en cuenta el coste
de los materiales usados.

• Moalica. Este indicador cuantifica el coste de la mano de obra y medios


auxiliares necesarios para ejecutar los aplacados y alicatados de la
promoción analizada. No se tienen en cuenta ni los costes de los materiales
del revestimiento, ni los del material de agarre.

• Mopav. Es el coste de la mano de obra y medios auxiliares que han sido


necesarios para realizar la totalidad de pavimentos de la promoción. Los

establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de Ordenación de la Edificación


(LOE). Se aprobó por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. (BOE 28-marzo-2006)

La base de datos 125


costes de los materiales de los pavimentos y de agarre usados para la
colocación no se tienen en cuenta.

• Moenfosc. Se cuantifica el coste de la mano de obra y medios auxiliares, de


los enfoscados de mortero de cemento73, tanto en paramentos verticales
como horizontales. El coste del material no se ha tenido en cuenta.

• Moguarn. Se evalúa el coste de la mano de obra, medios auxiliares y


materiales necesarios para la realización de los guarnecidos de yeso74
realizados sobre los cerramientos verticales y horizontales de la promoción.

• Mofratas. Se obtiene el coste de la mano de obra y medios auxiliares


necesarios para ejecutar el pavimento con hormigón fratasado. Además del
coste de la mano de obra se tiene en cuenta el pequeño material utilizado
como por ejemplo la fibra de vidrio para evitar fisuras o el cuarzo para dar
mayor dureza superficial. No se ha tenido en cuenta el coste del hormigón
utilizado.

• Omo. Se recoge aquella información referente al coste de la mano de obra


de alguna otra partida que no haya sido recogida por los indicadores
anteriores y que en las distintas promociones se contabiliza de manera
diversa y no ha podido ser desagregada.

Revestimiento:

• Comat Aglutina el coste de todos los materiales que no se han introducido


en la partida correspondiente, por ejemplo, áridos, cemento, yeso o ladrillos
cerámicos, por citar algunos de ellos.

• Cazulypavi. Es el coste de los materiales, azulejos y pavimentos cerámicos,


utilizados como revestimiento en la promoción analizada.

73
Es un revestimiento que se puede realizar con mortero de cal, con mortero de cemento o mixto de
cemento y cal. (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010, p. 287). En la actualidad el
más utilizado en las obras de edificación de nueva planta es el de mortero de cemento.
74
Reciben este nombre aquellos revestimientos continuos realizados con pasta de yeso. (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010, p. 291)

126 La base de datos


• Cpavterr. Cuantifica el coste del pavimento de baldosa de terrazo utilizado
en los solados de la promoción.

• Cpavmar. Recoge el coste de los pavimentos de mármol utilizados en la


promoción.

• Cmort. Cuantifica el coste del mortero preparado75 que se ha utilizado en


los trabajos de albañilería de la promoción.

• Cmono. Evalúa el coste de los revestimientos realizados en la promoción


utilizando mortero monocapa. Se tiene en cuenta la mano de obra, los
materiales y los medios auxiliares necesarios para su ejecución.

• Chorm. Recoge el coste del hormigón no estructural76 utilizado en la


promoción, fundamentalmente para la realización de pavimentos fratasados
continuos.

• Caplypelmar. Se cuantifica el coste de los revestimientos realizados con


aplacados de mármol y el coste del revestimiento de las escaleras, tanto de
las huellas como de las tabicas en la promoción.

• Cpelotro. Se tiene en cuenta el coste del revestimiento de escaleras con


materiales distintos al mármol.

• Cfalsote1. Recoge el coste de la realización de los falsos techos y molduras


de escayola registrable o no registrable. Además de la mano de obra
necesaria para realizarlos, se incluyen también los medios auxiliares y
materiales necesarios para su ejecución.

• Cfalsote2. Se cuantifica el coste de la mano de obra, medios auxiliares y


materiales necesarios para la realización de los falsos techos de madera y
aluminio.

75
Se trata de un mortero industrial que se suministra ya elaborado y listo para ser utilizado. Su tiempo
de uso varía en función de las características del producto, las condiciones ambientales y las
condiciones de almacenamiento en obra.
76
El coste del hormigón estructural está recogido por el indicador Ccimenyest.

La base de datos 127


• Cpint. Tiene en cuenta el coste de la pintura en el interior, exterior y sobre
diversas superficies, aplicada en la promoción analizada, tanto la mano de
obra como el material necesario.

Carpintería y cerrajería:

• Ccarmad. Es el coste de los materiales, medios auxiliares y mano de obra


necesaria para realizar el montaje de toda la carpintería de madera,
incluyendo la totalidad de los herrajes necesarios para su puesta en
funcionamiento.

• Ccarotr. Recoge el coste de la carpintería de aluminio u otro tipo, la


colocación de los vidrios y el material de fijación y adhesivo.

• Cmucoci y Cmubath. Se evalúa el coste de los muebles de cocina y baño,


que incluye la colocación de los mismos en las distintas dependencias de
las viviendas.

Generales:

• Monotec. Se recoge el coste de los sueldos del personal que no se considera


técnico, como por ejemplo el encargado.

• Csumin. Se evalúa el coste de los suministros utilizados para desarrollar la


promoción, fundamentalmente consumo de electricidad y agua.

• Calquloc. Tiene presente el coste del alquiler del local vinculado a la


actividad mercantil, durante el tiempo de duración de los trabajos en la
promoción.

• Gtosfin. Se recogen los costes de financiación asumidos por la empresa


para la ejecución de la promoción.

b) Precio

• El precio de venta se ha obtenido de las anotaciones de la contabilidad que


coincide con el importe facturado para cada una de las viviendas que
forman la promoción. No se han podido obtener los precios de los locales
comerciales, ni de las plazas de aparcamiento ni de los trasteros.

128 La base de datos


3.1.3 La construcción de la base de datos
Una vez descrito en los apartados anteriores el proceso de recogida de los datos
y la manera en la que se han organizado, a continuación se aborda la síntesis de la
información y la manera en la que se han definido las variables. En este sentido es
necesario indicar que la toma de datos se ha realizado de forma independiente para
cada una de las promociones, de tal modo que hasta que no se finalizó el muestreo no
se pudo conocer ni el volumen total de información que había disponible, ni si los
datos obtenidos eran los mismos en todas las promociones.

Concluida la fase inicial del muestreo, se ha observado que no ha sido posible


obtener toda la información que inicialmente se había planificado, y como
consecuencia de ello, la definición de variables no se ha realizado de manera directa,
teniendo que utilizar un proceso de tres fases. Una primera en la que se ha
transformado directamente en variables aquella parte de la información cuya
obtención así lo hacía posible. Este es el caso de variables que definen características
dicotómicas de la edificación, como son la existencia o no de ascensor, o la de
fachada vista, por citar dos ejemplos. En una segunda fase, hay información que hace
referencia a una misma partida de obra que no se ha podido obtener en todas las
promociones con el mismo grado de desagregación. En estos casos, y para obtener
una variable homogénea que represente a esa partida de obra, ha sido necesario
agregar la información. Este es el caso del coste de la cimentación y el de la
estructura, o el de la mano de obra de cada una de las partidas, por citar dos
ejemplos, que no se han podido obtener de forma desagregada al no aparecer así en
todas las promociones. En tercer lugar, la información que se refiere a indicadores
que tienen más de dos posibilidades se ha recodificado para generar variables
dicotómicas con las que poder recoger todas las alternativas.

Una vez obtenidas así las variables, y al realizar un análisis descriptivo al


conjunto de ellas, se han observado tres características diferenciadas. En primer
lugar, hay variables que permanecen constantes o muestran escasa variabilidad a lo
largo de las dieciséis promociones, lo que evidencia características comunes en el
conjunto de observaciones, que han sido eliminadas. En segundo lugar, no ha sido
posible obtener datos de todas las promociones que permitan definir algunas
características previstas, por lo que las variables afectadas han sido eliminadas. En
tercer lugar, no todas las técnicas de ejecución son utilizadas en las promociones y
La base de datos 129
por tanto, se han eliminando aquellas variables que hacen referencia a sistemas
constructivos o técnicas no empleadas. Teniendo en cuenta estos criterios, en la tabla
3-19, se muestra la información que ha sido descartada por presentar alguna de las
tres características anteriormente indicadas.

Información descartada
El entorno Viarap, Vialen, Bus, Tren. Aerop, Pob
Información
procedente del Ancalle, Anace, Inst, univ, Hosp, Comerc, Lud, Palmer,
entorno urbano El vecindario
Verde, Deport
Garajes, Comerciales, Trasteros, Unidad, Salón,
Básica Cocina, Dorm1, Dorm2, Dorm3, Dorm4, Galería,
Información Terraza, Tipoobra, Derrpr, Trast, Trastv, Gar, Garv,
procedente del
proyecto Tsuelo, Agua, Pant, Pilot, Inclub, Tipcub, Teja, Climat,
Técnica
Lift, Pavim, Falstech, Falsechmat
Tmunic, Otasas, Tconsel, Regnotaría, Segur, honor, ,
Ccalidad, Sumini, Costpisc, Cosurb, Cderribo,
Información
Cdomotic, Cclimat, Clift, Cinsgaraj, Caguac, Cfotov,
procedente de la Costes
Cgas, Cpavterr, Cpavimar, Cmort, Cmono, Chorm,
contabilidad
Caplypelmar, Cpelotro, Cfalsote1, Cfalsote2, Cmucoci,
Cmubath, Monotec, Csumini, Calquiloc, Gtosfin.
Tabla 3-19 Información que se ha descartado

Con respecto a la información del entorno, la situación de las dieciséis


promociones dentro del núcleo urbano de cada una de las tres zonas consideradas, y
en manzanas relativamente próximas, hace que las distancias obtenidas sean muy
similares, y por tanto presentan una escasa variabilidad. Por ello, no se han
considerado.

Con referencia a la información básica del proyecto, se han descartado los


garajes, los comerciales y trasteros al no tener datos sobre los precios de venta de
cada unidad. No obstante y dado que la existencia de estos elementos influyen en los
costes de construcción, se ha mantenido como variable la superficie construida que si
que los contempla. Respecto a los parámetros que definen las piezas exteriores de las
viviendas, salón, cocina, dormitorios, galería y terraza, en las dieciséis promociones
analizadas, la distribución es similar, haciendo que la cocina, la terraza, la galería y
el salón tengan iluminación al exterior a través de la calle, mientras que los
dormitorios se ventilan a través de los patios de luces. Por lo tanto la configuración
de estas variables tiene poca variabilidad a lo largo de la muestra. Se ha mantenido la
superficie útil de las viviendas, el número de dormitorios y el de baños como
características diferenciadoras de las mismas. No procede establecer una

130 La base de datos


diferenciación de la tipología de obra, puesto que las dieciséis promociones
analizadas son edificios residenciales en altura para viviendas colectivas. Tampoco
se ha encontrado ninguna promoción en la que se haya realizado el derribo previo al
inicio de las obras.

En lo que se refiere a la información técnica, el tipo de suelo, de inclinación de


cubierta, el tipo de cubierta, la climatización, el ascensor, el tipo de pavimento y de
falsos techos, son constantes. En las dieciséis promociones, el tipo de suelo no es
agresivo y no se ha encontrado en ningún caso terreno rocoso, la cubierta es plana, el
tipo de cubierta es transitable, cuentan con climatización por conductos, tienen
ascensor y la tipología de pavimento y falsos techos es similar. De tal modo que
ninguna de estas características presenta variabilidad.

En el apartado de los datos procedentes de la contabilidad, la información que


se ha descartado obedece a dos cuestiones diferentes. En primer lugar, a la
imposibilidad de acceder a la documentación contable que permita la valoración de
la partida y por lo tanto desconocer el coste de la misma. En segundo lugar, a la
inexistencia de la unidad de obra en la totalidad de las promociones analizadas. De
este modo, no se ha podido acceder a la información relativa a las tasas, honorarios
de registro y notaría, seguros, coste del control de calidad, coste de los suministros,
coste de la piscina, de la urbanización, de derribo, de la preinstalación de
climatización, de los muebles de cocina y baño, ascensor, instalación del garaje,
pavimento de terrazo, de morteros, hormigones no estructurales, peldaños de
mármol, falsos techos, gastos generales y de financiación, en la gran mayoría de las
promociones. Por otro lado, no se ha encontrado en ninguna de las dieciséis
promociones instalación domótica, de contribución de agua caliente sanitaria, de
contribución fotovoltaica, de gas, ni pavimento de mármol, ni otros peldaños
distintos al mármol.

Otra característica observada en los datos recopilados, es la repetición de las


técnicas constructivas en las promociones analizadas. Ello hace, que se reduzcan los
valores previstos para las distintas tipologías de ejecución, y que sea más sencilla la
definición de una variable dicotómica. Ha ocurrido con el tipo de cimentación, de
cubierta, de muro, de forjado y de fachada. En el caso de la cimentación, en la
información recogida se diferencia entre cuatro tipologías, zapatas, losas, muro

La base de datos 131


pantalla y pilotes. Las dos últimas no se han realizado en ninguna de las
promociones, así que solamente se ha diferenciado, entre las dos primeras, zapatas y
losa. En todas las promociones se ha ejecutado una cubierta plana y transitable. Con
respecto al forjado, en todos los casos, los edificios que tienen forjado reticular
tienen también muro de sótano, y los que no tienen forjado reticular, tampoco tienen
muro de sótano, así que se define una variable dicotómica que captura la
diferenciación de ambas tipologías estructurales. Finalmente respecto a la tipología
de fachada, se ha encontrado diferenciación entre promociones que tienen fachadas
mixtas, de ladrillo y mortero monocapa, otras que utilizan exclusivamente ladrillo de
cara vista, y otras en las que la fachada se ejecuta íntegramente con mortero
monocapa. Por ello, se han definido dos variables dicotómicas que recogen estas tres
categorías77.

Finalmente, se ha definido una variable dicotómica para cada una de las tres
situaciones geográficas en las que se ubica la promoción, Elche, Torrellano y
Alicante. Otra variable que captura si la promoción dispone de urbanización, y una
última que diferencia entre si la vivienda es protegida o de renta libre. La tabla 3-20
muestra la relación inicial de variables dicotómicas que se ha construido en base a
los datos disponibles obtenidos.

Una vez depurada la información y definidas las variables dicotómicas, la base


de datos está integrada por dos grupos de variables, que hacen referencia a
características cualitativas y cuantitativas. La configuración general de la base de
datos, se muestra en la tabla 3-21 en la que se resumen las variables inicialmente
consideradas.

77
Con carácter general, si se quieren incluir M categorías es necesario M-1 variables dicotómicas
(Gullén, 1992, p. 26)

132 La base de datos


Definición de variables dummy
Elche Toma el valor 1 si la promoción se sitúa en Elche y 0 en caso contrario.
Torrellano Toma el valor 1 si la promoción se sitúa en Torrellano y 0 en caso contrario.
Alicante Toma el valor 1 si la promoción se sitúa en Alicante y 0 en caso contrario
Urbaniza Toma el valor 1 si la promoción tiene urbanización y 0 en caso contrario
VPO Toma el valor 1 si la vivienda es protegida y 0 en caso contrario
Libre Toma el valor 1 si la vivienda es libre y 0 en caso contrario
Zapatas Toma el valor 1 si la cimentación es por zapatas y 0 en caso contrario
Losa Toma el valor 1 si la cimentación es por losa y 0 en caso contrario
Toma el valor 1 si la orientación de la promoción es sureste-suroeste y 0 en
Orientación
caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene 4 plantas, contando los sótanos, y 0 en
4plantas
caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene 5 plantas, contando los sótanos, y 0 en
5plantas
caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene 6 plantas, contando los sótanos, y 0 en
6plantas
caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene 7 plantas, contando los sótanos, y 0 en
7plantas
caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene más de siete plantas, contando los
>7plantas
sótanos, y 0 en caso contrario
1escalera Toma el valor 1 si la promoción tiene una escalera y 0 en caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene entre dos y cinco escaleras y 0 en caso
2-5escaleras
contrario
Toma el valor 1 si la promoción tiene más de cinco escaleras y 0 en caso
>5escaleras
contrario
Bañosp<30 Toma el valor 1 si en la promoción hay menos de 30 baños y 0 en caso contrario
Toma el valor 1 si en la promoción hay entre 30 y 49 baños y 0 en caso
Bañosp30-49
contrario
Toma el valor 1 si en la promoción hay entre 50 y 149 baños y 0 en caso
Bañosp50-149
contrario
Bañosp>149 Toma el valor 1 si en la promoción hay más de 149 baños
1dormitorio Toma el valor 1 si la vivienda es de un dormitorio y 0 en caso contrario
2dormitorios Toma el valor 1 si la vivienda es de dos dormitorios y 0 en caso contrario
3dormitorios Toma el valor 1 si la vivienda es de tres dormitorio y 0 en caso contrario
4dormitorios Toma el valor 1 si la vivienda es de cuatro dormitorios y 0 en caso contrario
1baño Toma el valor 1 si la vivienda dispone de un baño y 0 en caso contrario
2baños Toma el valor 1 si la vivienda dispone de dos baños y 0 en caso contrario
Toma el valor 1 si la vivienda dispone de más de dos baños y 0 en caso
>2baños
contrario
Toma el valor 1 si la vivienda dispone de dos piezas exteriores a la calle y 0 en
2piexteriores
caso contrario
Toma el valor 1 si la vivienda dispone de tres piezas exteriores a la calle y 0 en
3piexteriores
caso contrario
Toma el valor 1 si la vivienda dispone de cuatro piezas exteriores a la calle y 0
4piexteriores
en caso contrario
Toma el valor 1 si la vivienda dispone de más de cuatro piezas exteriores a la
>4piexteriores
calle y 0 en caso contrario
Suelonocohe Toma el valor 1 si el suelo es no cohesivo y 0 en caso contrario
Suelocohe Toma el valor 1 si el suelo es cohesivo y 0 en caso contrario
Toma el valor 1 si la promoción se ejecuta con muro de sótano de hormigón
Sotareti
armado y forjado reticular y 0 en caso contrario
Ambas variables toman el valor 0 si la fachada es mixta. La variable fachada 1
Fachada 1 toma el valor 1 y la variable fachada 2 toma el valor 0 si la fachada es de ladrillo
Fachada 2 de cara vista. La variable fachada 1 toma el valor 0 y la variable fachada 2 toma
el valor 1 si la fachada es revestida con mortero monocapa.
Dependencias50 Toma el valor 1 si hay hasta 50 dependencias en la promoción y 0 si no las hay
Dependencias51-150 Toma el valor 1 si hay entre 51-150 dependencias en la promoción y 0 si no.
Dependenbcias151- Toma el valor 1 si hay entre 151-200 dependencias en la promoción y 0 si no las
200) hay.
Dependencias>200 Toma el valor 1 si hay más de 200 dependencias en la promoción y 0 si no.
Tabla 3-20 Definición de variables dummy

La base de datos 133


Variables de la base de datos
Grupo Variable Definición
Cualitativas Dummys Se muestran en la tabla 3-20
Precio Precio de venta al público medido en euros
m2Ut Superficie útil de las viviendas medida en metros cuadrados
m2Const Superficie construida total de la promoción medida en metros cuadrados
Cmovtierra Coste del movimiento de tierras de la promoción, medido en euros
Ccimenyest Coste de la cimentación y estructura, medido en euros
Cfont Coste de la instalación de fontanería y saneamiento, medido en euros
Cuantitativas
Celectric Coste de la instalación eléctrica, medido en euros
Ctemanoobra Coste de la mano de obra de ejecución, medido en euros
Cteomat Coste de los materiales de construcción, medido en euros
Ctecarmadera Coste de la carpintería de madera, medido en euros
Ccarotros Coste de la carpintería metálica y cerrajería, medido en euros
Ctepint Coste de la pintura, medido en euros
Tabla 3-21 Variables de la base de datos

3.2 CARACTERIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES ANALIZADAS.


Con el objetivo de caracterizar las promociones con las que se ha construido la
base de datos, a continuación se señalan las particularidades de las edificaciones que
se han utilizado, usando para ello las características arquitectónicas y las
constructivas.

3.2.1 Arquitectónicas
En las dieciséis promociones se desarrollan edificios residenciales de viviendas
colectivas en altura, construidas en suelo totalmente urbanizado que ofrece a todas
ellas similares características dotacionales urbanas. La situación próxima entre los
edificios de una misma área (Elche, Torrellano, Alicante), hace que las diferencias de
distancias entre ellos y las dotaciones urbanas, sean muy pequeñas. Además, al
tratarse de edificios ubicados en el casco urbano de las áreas, tienen a su disposición
amplios servicios como parques, puntos de transporte, zonas deportivas, centros
sanitarios o centros docentes. El número de plantas sobre la rasante varía entre las
cuatro, en las edificaciones más bajas y las ocho en las más altas, existiendo en trece
promociones plantas por debajo de la rasante que se destinan a las plazas de
aparcamiento. Siete de las promociones son de protección oficial y nueve de renta
libre, con distinto número de viviendas que se destinan a estos dos segmentos del
mercado inmobiliario. En el caso de las viviendas de protección oficial, su superficie
útil máxima es de 90 m2, no habiendo limitación para las de renta libre.

134 La base de datos


El número de dormitorios varía desde las viviendas más pequeñas que tienen
un dormitorio, hasta las de mayor tamaño que disponen de hasta cuatro, aunque la
mayoría de las promociones tiene viviendas de tres dormitorios. Con respecto al
número de baños, la mayor parte de las viviendas cuentan con dos baños, aunque
también existe alguna vivienda con uno solamente. Cinco de las dieciséis
promociones cuentan con una parcela que no se ocupa por la edificación en su
totalidad, y parte de ella se destina a urbanización, en la que se sitúa una piscina. El
resto de las promociones ocupan la totalidad de la parcela.

Respecto a la distribución de las promociones, en la gran mayoría de ellas las


dependencias que forman la zona de día, cocina, salón, terraza y galería, tienen
ventilación al exterior directamente a la calle, mientras que los dormitorios se
iluminan y ventilan a través de patios de luces.

3.2.2 Constructivas
La técnica utilizada para la cimentación en quince promociones es la
cimentación por zapatas, utilizándose la losa de cimentación solamente para una de
ellas. En todos los casos la estructura se realiza de hormigón armado, utilizándose un
forjado reticular con muro de sótano en doce edificios, mientras que en el resto se
usa un forjado unidireccional sin muro de sótano. Todos los cerramientos se ejecutan
con ladrillo cerámico, estando realizadas las fachadas con dos técnicas diferentes, el
ladrillo visto y el revestimiento con mortero monocapa.

En todas las promociones la cubierta es plana y transitable, siendo los


revestimientos interiores (yeso, escayola, pavimentos, azulejos, pintura) de similares
características. La carpintería interior y exterior presenta las mismas particularidades
en todos los edificios. La interior es de madera maciza chapada en roble y la exterior
de aluminio lacado con doble acristalamiento.

A modo de resumen, en la tabla 3-22, se indican las particularidades que


caracterizan a las promociones con cuya información se ha formado la base de datos.

La base de datos 135


Características de las promociones
Edificios en altura para viviendas colectivas.
Las viviendas son de renta libre y protegidas, existiendo variedad en cuanto al
número de dormitorios, baños y superficie útil.
Existen promociones que disponen de urbanización y otras que no.
En todos los casos son edificios ejecutados en suelo urbano totalmente
Arquitectónicas urbanizado. La situación relativamente próxima entre los edificios de una misma
área, Elche, Torrellano, Alicante, hace que las diferencias de distancias entre
ellos y las dotaciones urbanas, sean muy pequeñas. Además, al tratarse de
edificios ubicados en el casco urbano de las áreas, hace que dispongan de
amplios y múltiples servicios, parques, transporte o zonas deportivas, por citar
algunas de ellas.
La cimentación se realiza utilizando dos técnicas distintas, zapatas y losas.
La estructura se realiza usando forjados reticulares en algunas promociones y
unidireccionales en otras. En todos los casos que se ha usado el forjado
reticular, ha existido el muro de sótano.
Todos los cerramientos son de ladrillo cerámico.
Las cubiertas son planas y transitables.
Constructivas Existen edificios con fachada mixta, formada por ladrillo visto y mortero
monocapa, y otros en los que se utiliza de manera exclusiva el ladrillo visto o el
mortero monocapa.
La tipología de revestimientos es similar en todas ellas, yeso, escayola,
pavimentos, azulejos, pintura.
La carpintería interior es de madera de características similares.
La carpintería exterior es de aluminio y dispone de doble acristalamiento.

Tabla 3-22 Características de las promociones

136 La base de datos


3.3 RECAPITULACIÓN
A lo largo del capítulo se ha desarrollado la metodología utilizada para la
recogida de la información y la generación de una base de microdatos que permita
realizar la investigación que se plantea en esta tesis.

Inicialmente la selección aleatoria de las promociones para solicitar


información fue imposible, dada la inexistencia de datos para el contexto del trabajo.
Sin embargo, la búsqueda de promotores que estuviesen dispuestos a facilitar
información resulto difícil pero se tuvo éxito.

Ha sido sin duda un trabajo laborioso, debido fundamentalmente a dos


cuestiones. En primer lugar a la dificultad para encontrar empresas que quieran
colaborar con la aportación de información de su actividad económica, que en
muchas ocasiones no entienden el objetivo académico de este trabajo y lo confunden
con las pretensiones de una auditoría de sus proyectos. En segundo lugar, una vez
que la empresa accede a la colaboración, no se ha encontrado un sistema
normalizado de archivo que permita una obtención estandarizada de la información.
En las tres empresas que han accedido a ceder sus datos, se han encontrado sistemas
distintos de organización documental, con diferencias importantes que han
dificultado el proceso de homogeneización de la información. Además, la forma en
la que se realizan las anotaciones contables en muchas ocasiones no ha permitido la
toma de datos desagregados en algunos indicadores relevantes. Esto ha ocurrido en la
mayoría de las partidas de obra que son desarrolladas por un mismo subcontratista,
en donde lo habitual ha sido encontrar apuntes de pago a cuenta por varios trabajos
realizados. Sin embargo, no se desglosan las tareas y se dificulta el rastreo y la
imputación de esos costes a una unidad de obra concreta. El análisis de la
subcontratación en este sector se manifiesta muy importante tras estos resultados, y
es el gran desconocido en el proceso de producción de la construcción.

En definitiva, las ideas principales obtenidas durante el desarrollo del capítulo


se pueden resumir de la siguiente manera:

• Dificultad de acceso a la información. La empresa sabe la importancia


que tienen los datos que posee y muestra muchas reservas en ceder su
uso.

La base de datos 137


• Falta de homogeneización en el sistema de anotaciones contables. Se ha
detectado la existencia de diversos sistemas de realizar las anotaciones del
seguimiento económico de las obras. Algunas empresas distinguen
mediante la utilización de códigos las diversas promociones que ejecuta
de manera simultánea, mientras que otras no lo hacen y es difícil de
asignar cada partida de coste a una obra concreta.
• Información poco desagregada. Desde el punto de vista de la información
relativa a los costes de las promociones, la más desagregada se ha
obtenido del estudio económico que realiza el jefe de obra, poniéndose de
manifiesto la relevancia de esta figura en el proceso constructivo. En el
estudio económico, se establece un seguimiento individualizado de las
partidas que integran la promoción, obteniéndose de esta forma de trabajo
la información con el mayor grado de desagregación. Este método sería
un buen referente para la obtención de información y la realización de
trabajos de investigación como el que se ha desarrollado en esta tesis.
• Ha sido necesario desarrollar unos indicadores agregados que resuman la
información. La diversidad de sistemas usados por las empresas para
realizar el seguimiento de las obras, se ha solventado generando unas
tablas con múltiples indicadores de entrada que han permitido armonizar
toda la información que se ha recopilado y que se ha extraído de diversas
fuentes, antes de procesarla y generar la base de datos. Las tablas se
reproducen en el anexo II.
• El archivo y tratamiento de la información es una tarea pendiente en
algunos casos. La custodia de la información no ha de ser un mero hecho
administrativo que busque dar cumplimiento a la legislación,
procediéndose a la destrucción de los datos cuando trascurre el plazo
preceptivo. El análisis de la documentación custodiada puede mejorar el
proceso productivo de la empresa, aportando evidencias de sus puntos de
mejora y favoreciendo el funcionamiento y el rendimiento de la sociedad.
• Se ha detectado una falta de interés generalizado por la información de las
promociones más antiguas. En muchos casos estos datos han
desaparecido de los archivos de las empresas. Sin embargo, es posible que
esta circunstancia se deba al hecho de que las tres empresas que han

138 La base de datos


accedido a ceder sus datos son de tamaño pequeño y no tienen un
organigrama que les permita la custodia y el análisis de esta
documentación.

La base de datos 139


Capítulo 4
“La tarea de la empresa es examinar los costos y rendimiento de cada actividad
generadora de valor, y buscar maneras de mejorarlos. Los gerentes deben estimar
los costos de la competencia y sus rendimientos, y usarlos como benchmarks
contra los que deberá comparar los propios”

Philip Kotler y Kevin Lane Keller


(Dirección de marketing, edición 14, traducción M. Astrid Mues y M. Martínez 2012, p.34)
Capítulo 4. La función de costes de la
construcción
4.1 INTRODUCCIÓN
Dipasquale (1999, p. 15-16) atribuye la insignificancia estadística de los
costes de construcción encontrada en los modelos, a la utilización de datos agregados
que considera poco adecuados. Señala la necesidad de la aportación de nuevos datos
en los que la unidad de observación sea el constructor o el promotor. En este sentido,
subraya la importante contribución de Somerville (1999) para mejorar el
conocimiento de los fundamentos microeconómicos de la oferta, al realizar su
estudio utilizando una colección de microdatos procedentes de un gran constructor
que le facilita el acceso a las facturas pagadas a los subcontratistas por la ejecución
de los trabajos de edificación. Esto le permite una reconstrucción veraz de los costes
de construcción, alejada de los índices comerciales de coste que mayoritariamente
han sido utilizados en la literatura, llegando a obtener evidencias de que algunos de
estos índices no reflejan los costes reales de la construcción, lo que genera problemas
cuando se usan en el análisis económico y pueden explicar el bajo rendimiento de
este tipo de medidas de coste en la literatura existente. A pesar de este resultado, el
propio autor reconoce el riesgo que supone la utilización de los datos obtenidos,
debido a su carácter individual al proceder de un solo constructor, pero a pesar de
ello resalta la oportunidad única que presenta su utilización (Somerville, 1999, p. 45-
56).

En este capítulo, utilizando los datos procedentes de un conjunto de dieciséis


promociones78, se pretende analizar la función de costes de la construcción, y por
tanto investigar a cerca de este componente esencial de la oferta, que como indica
Somerville (1999, p. 44) ha sido poco abordado por los estudios, a pesar de la
importancia de la nueva construcción en la dinámica del mercado inmobiliario.

78
En las que el coste de construcción de cada unidad individual se ha obtenido como el total pagado
por el promotor o constructor a los distintos subcontratistas que ha intervenido en la ejecución de las
obras, lo que permite una reconstrucción del coste total de producción de cada una de las fases de
ejecución de los edificios.

La función de costes de la construcción 143


La mayoría de los trabajos iniciales sobre costes de construcción residencial
se centran en la productividad en la construcción de viviendas, siendo el trabajo de
Maisel (1953) la excepción, al centrarse en el desarrollo residencial y encontrar
evidencias de economías de escala a nivel de proyecto en la construcción de
viviendas (Somerville, 1999, p. 44).

Para abordar el análisis, el capítulo se ha dividido en cinco apartados. En el


primero se analizan los costes de construcción y el procedimiento que utilizan las
empresas para evaluarlos e incorporarlos a su organigrama productivo. Se diferencia
entre la empresa constructora y la empresa constructora-promotora, haciendo
referencia a la influencia que puede tener una subcontratación encadenada sobre los
costes de construcción, que afecta a la eficiencia productiva de la empresa.

En el segundo apartado, se abordan las características que tienen influencia en


los costes de construcción. En este sentido, la literatura señala la multitud de factores
que pueden afectar a los costes de construcción y la dificultad de delimitarlos. No
obstante, trabajos como el de Warsame (2006), proponen una clasificación de los
factores que pueden influir en los costes de construcción en cuatro grupos. El
primero hace referencia a factores específicos del proyecto, el segundo relacionado
con los contratistas y clientes, el tercero respectivo a la competencia y las
condiciones del mercado y el último agrupa a factores macroeconómicos y políticos.
Siguiendo esta clasificación, y centrándose esta tesis en el primer factor, (dado que
las características de la base de datos construida no permiten abordar los otros tres
factores), se han definido, tres características relevantes dentro del factor específico
del proyecto, la complejidad, la calidad y el tamaño (Warsame, 2006, p. 14). Una vez
delimitado el alcance del análisis, se han definido las variables que describen cada
una de las tres características contempladas.

El tercer apartado se dedica a la metodología de análisis usada y a la


especificación de los modelos utilizados para obtener el impacto de los factores
específicos del proyecto en los costes de construcción. Para ello se han definido tres
modelos de regresión. El primero, en el que se utiliza como variable dependiente el

144 La función de costes de la construcción


coste total de construcción79 por metro cuadrado de superficie construida, y como
variables independientes las definidas para caracterizar la complejidad, calidad y
tamaño del proyecto. El segundo de ellos en el que se evalúa el impacto de las
características del proyecto en el coste de cada partida de obra. Para ello se utiliza,
como variable dependiente el coste de ejecución de cada una de las nueve partidas
definidas79 por metro cuadrado de superficie construida, y como variables
independientes las que caracterizan la complejidad, la calidad y el tamaño del
proyecto. El tercero de los modelos evalúa el impacto sobre los costes totales por
metro cuadrado construido de los factores obtenidos con la técnica del análisis
factorial. La definición de las variables dentro de cada una de las tres características
del proyecto, complejidad, calidad y tamaño, se ha realizado atendiendo a
consideraciones técnicas, por ello se ha utilizado el análisis factorial, aplicado a todas
las variables, para comparar la agrupación que se ha realizado con la que se obtiene
con esta técnica. Una vez aplicado el análisis factorial, se han obtenido tres factores
que agrupan a variables que permiten denominarlos complejidad, calidad y tamaño.
La agrupación de variables obtenida con el análisis factorial es similar a la realizada
atendiendo a consideraciones técnicas, lo que dota al ejercicio de mayor robustez.
Una vez identificados los tres factores, se estima el tercer modelo, utilizando como
variable dependiente el coste total por metro cuadrado construido y como variables
independientes los tres factores.

En el cuarto apartado se abordan los resultados obtenidos en el análisis de los


tres modelos estimados, poniéndose de manifiesto que son las características de
tamaño del proyecto y de calidad las que tienen un mayor impacto sobre los costes
totales por metro cuadrado construido en las promociones analizadas. Los resultados,
muestran la aparición economías de escala, al haberse obtenido relaciones negativas
entre el coste total por metro cuadrado construido y el tamaño del proyecto. Dentro
de la característica de calidad destaca la relevancia que adquiere la existencia de
urbanización, siendo la variable que la controla, fuertemente significativa en todos
los casos y la que tiene un mayor impacto (dentro de la característica calidad) en los
costes de construcción por metro cuadrado construido.

79
Obtenido como suma de los costes de nueve partidas de obra: movimiento de tierras, cimentación y
estructura, fontanería y saneamiento, electricidad, mano de obra, materiales, carpintería de madera,
carpintería metálica y pintura.

La función de costes de la construcción 145


En el quinto y último apartado se añaden las conclusiones obtenidas a lo largo
del capítulo.

4.2 LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN

4.2.1 Conceptos generales

Cuando desde el ámbito de la técnica edificatoria, se pretende hacer una


aproximación al concepto del coste, llama especialmente la atención el uso frecuente
que se hace de la palabra precio, a la que se le asigna el significado económico de
coste. Ambos conceptos económicamente diferentes, precio y coste, son utilizados en
la práctica constructiva como si se tratase de dos palabras sinónimas. Dentro del
ámbio de la construcción, se pueden encontrar ejemplos donde ocurre esto. En la
Comunidad Valenciana, el ejemplo más ilustrativo hace referencia a las bases de
datos de costes de edificación, denominadas en la actualidad bases de datos y precios
y que durante mucho tiempo en el ámbito profesional de la edificación han sido
conocidas como libros de precios. En el ámbito estatal, se puede encontrar también
un ejemplo ilustrativo en el Capítulo II del Título III Revisión de precios en los
contratos de las Administraciones Públicas, de la Ley de Contratos del Sector
Público80, donde hace referencia explícita al precio cuando se refiere a la revisión del
coste de realizar determinadas partidas definidas en el ámbito de un proyecto de
ejecución.

Esta falta de precisión conceptual en el ámbito de la construcción, como se


indica en Ramírez de Arellano Agudo (2010, p. 20-21), y a diferencia de lo que
ocurre en el económico, lleva a que cuando se hace referencia a un precio unitario,
no se refiera al resultado de la confrontación entre la oferta y la demanda en el
mercado, sino a la estimación del esfuerzo económico necesario para producir una
unidad de obra. Por ello, en sentido estricto se debería decir coste unitario, que
solamente se convertirá en precio, después de la adjudicación de las obras en un
proceso de licitación.

80
Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Contratos del Sector Público, revisión vigente desde el 29/09/2013

146 La función de costes de la construcción


Esta misma idea de la transformación del coste en el precio que se da en el
ámbito de la construcción, subyace en Lidón Campillo (1989, p. 481), cuando al
abordar la oferta de la empresa constructora, se indica que el contratista decide licitar
una obra, para ello calcula el coste total de ejecución, que se transformará en el
precio de oferta en la licitación, precio que coincidirá con el ingreso que recibirá una
vez que finalice los trabajos y se le abone la ejecución.

En el esquema 4-1, se reproduce la síntesis que se realiza en Ramírez de


Arellano Agudo (2010, p. 21), del proceso de transformación del coste en precio
durante la licitación.

•Cuando se realiza un presupuesto se estudian los costes unitarios


esperados, aunque en general a estos conceptos se les llama precios.

•Al redactar las ofertas cada constructor estudia sus costes y ofrece
un precio.

•Después de la licitación (confrontación en el mercado) el resultado se


convierte en precio para el Constructor y coste para el Promotor.
También en este caso se le llama precio.

Esquema 4-1 Síntesis del proceso de transformación del coste en precio


Fuente: Ramírez de Arellano Agudo 2010 (2010, p. 21)

En la industria de la construcción, la elaboración por parte de la empresa


constructora de una oferta para competir por la ejecución de un trabajo no es sencilla.
Ello se debe fundamentalmente a la complejidad de la actividad que se desarrolla,
que hace que la estimación del coste en el que incurren las empresas en el sector de
la edificación durante su proceso productivo, sea compleja. En la práctica
constructiva, esta complejidad a la que se enfrentan las empresas al calcular los
costes de producción, se aborda
aborda disgregando el proyecto en partes más sencillas que
se pueden valorar con menor dificultad.

Este proceso de desagregación, que permite estimar el coste total de realizar


un edificio, es conocido como presupuesto. El diccionario de la Real Academia
Española lo define como “Cómputo anticipado del coste de una obra”. En Ramírez
de Arellano Agudo (2010, p. 23), se encuentra una definición similar “la estimación

La función de costes de la construcción 147


del coste esperado para una futura construcción”. Sin embargo, en Mansilla (1978, p.
34), se define como “el estudio económico de un proyecto”. Esta definición es más
ámplia que las anteriores y contempla la posibilidad de la utilización del término
presupuesto, tanto para la estimación del coste de ejecución de una futura
edificación, como para la del proyecto en su forma global, entendiendo en este
sentido el término proyecto como el conjunto de información que incluye la
planificación temporal de un conjunto de actividades interrelacionadas, que abarcan
el diseño, la construcción, el mantenimiento, la demolición, el posterior reciclado y
su coste. Esta visión más generalista, también es tratada en Ramírez de Arellano
Agudo (2010, p. 6), cuando al abordar los modelos de presupuestación, el autor habla
de costes globales haciendo referencia a que “otros movimientos pretenden extender
el ámbito temporal, considerando en los análisis todos los costes que se producen
desde que nace la obra hasta que muere por demolición o transformación”. Este
trabajo, se encuadra dentro la fase inicial productiva, es decir en el periodo de
construcción, y por tanto los costes que se utilizan son solamente los de ejecución, no
habiéndose considerado otros que tambien están dentro de la definición amplia del
proyecto, como son los de mantenimiento o deconstrucción.

4.2.2 La evaluación de los costes y la oferta económica

La complejidad técnica de los proyectos, la diversidad arquitectónica de los


mismos y el lugar de su construcción, son algunas de las características que por sí
mismas son suficientes para que el trabajo de evaluar los costes de una obra sea una
tarea compleja. Con el objetivo de abordar esta complejidad, la literatura técnica
clásica propone la descomposición del problema general en otros más sencillos y
fáciles de abordar. De esta manera, una descomposición de los proyectos en partes
más pequeñas permitirá una evaluación parcial de cada una de ellas, para poder
agregarlas y alcanzar la solución final. Estas partes más pequeñas se denominan
unidades de obra o partidas, que se definen como el conjunto de recursos (materiales
o mano de obra), necesarios para construir un todo indivisible que queda integrado
en una obra y que constituye la parte más pequeña en que se considera dividida la
misma en un presupuesto (Ramírez de Arellano Agudo, 2010, p. 468).

En el esquema 4-2 se sintetiza el modelo tradicional mediante el que se


obtiene la estimación del presupuesto de la obra (el coste de ejecución material). En
148 La función de costes de la construcción
primer lugar se procede a la divisón en partidas para analizar su composición,
obteniendo los medios necesarios para su ejecución y su cuantificación (medición o
rendimiento). A continuación en la etapa de tratamiento se valora cada una de las
partidas en función de los recursos necesarios para su ejecución y se obtiene su coste
como producto del valor por la medición. En la última etapa se agrega el coste de
cada una de esas partidas y se obtiene la estimación presupuestaria.

División • de la obra en partidas


....

• económico mediante la aplicacíon de un importe a la


Tratamiento cantidad de cada parte resultante de la división.
....

Agregación • final de los importes parciales obtenidos


....

Esquema 4-2 El proceso de obtención del presupuesto.


Fuente: Ramírez de Arellano Agudo (2010, p. 67)

Para poder obtener el importe de la ejecución por contrata que presentará la


empresa constructora, es relevante valorar las partidas. Para ello es necesario conocer
los costes que intervienen en cada una de las unidades en las que se ha dividido la
obra. Estos costes, como indica Ribera (2011, p. 95-101), tradicionamente en el
ámbito de la construcción se han dividido entre costes directos e indirectos. Para
obtener el importe de la ejecución por contrata, el método tradicional se basa en tres
fases, esquema 4-3. En la primera se calcula el coste de ejecución material de cada
una de las “n" partidas (CEM1, CEM2…CEMn) en las que se ha dividido la obra.
Para ello se suman los costes directos (CD1, CD2,….,CDn) e indirectos (CI1, CI2,
….,CIn) de cada una de las “n” partidas. A continuación se obtiene el coste de
ejecución material de la obra como suma de los costes de ejecución de cada una de
las “n” partidas. En la segunda fase, se obtiene el coste de contrata antes de
impuestos, añadiéndole al coste de ejecución material de la obra los gastos generales

La función de costes de la construcción 149


y los beneficios industriales81. Finalmente, en la tercera fase se obtiene el coste de
contrata al añadir el impuesto sobre el valor añadido (IVA).

FASE I CD1 + CI1 = CEM1



Costes de ejecución
CD2 + CI2 = CEM2   = material de la obra
 !
CDn + CIn = CEMn

+
FASE II Gastos
generales Coste de ejecución
+ = por contrata antes
de impuestos
Beneficio
Industrial

+
FASE III Coste de ejecución
por contrata
IVA = después de
impuestos

Esquema 4-3 Estructura mediante la clasificación por funciones

Por su especial trascendencia para la empresa constructora a la hora de


obtener el coste de ejecución por contrata, es importante abordar el cálculo del coste
de la ejecución material. Este coste, está reflejado en el presupuesto de ejecución
material que acompaña a los proyectos y su contenido está regulado por la normativa
estatal, existiendo diferencias entre los proyectos sometidos al ámbito privado y al
público. A modo de resumen, y desde una perspectiva de contratación privada, la
totalidad de los proyectos de edificación han de estructurar el presupuesto según las
prescripciones que se establecen en el Código Técnico de la Edificación82 (Ribera
Roget, 2011, p. 49) y deberán contener:

81
El Beneficio industrial y los gastos generales en las obras sujetas a la ley de contratos de las
administraciones públicas que sean competencia del Ministerio de Fomento se fijan por orden
ministerial. Actualmente la Orden FOM/1824/2013, de 30 de septiembre, establece un 6 % para el
beneficio industrial y un 13% para los gastos generales. En el caso de la obra privada no hay
regulación y será la propia empresa la que establezca los porcentajes.
82
El Código Técnico de la Edificación (CTE), es el marco normativo por el que se regulan las
exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para
150 La función de costes de la construcción
• Unas mediciones de las partidas de obra.
• Un listado de los costes unitarios de todas las partidas de obra definidas en las
mediciones.
• Un presupuesto detallado por unidades de obra, en el que aparezca la
descripción de la partida, la medición, el coste unitario y el coste total de la
partida, como producto de la medición por el coste unitario.

En los proyectos de edificación, y dentro de la contratación privada, es


frecuente que los presupuestos tengan un carácter informativo, y su pretensión sea
estimar el coste de ejecución material de las obras que se describen en el mismo.
Evidentemente, desde el punto de vista de la contratación de la obra, la empresa
constructora analiza el proyecto en su totalidad, y a partir de toda la documentación
que contiene, prepara el presupuesto en el que evalúa el coste de la ejecución
material de la obra y sirve para determinar la oferta para la ejecución de los trabajos.
De este modo, la oferta económica se convierte en un presupuesto vinculante para las
partes intervinientes en el proceso constructivo.

Para la elaboración del presupuesto vinculante, la empresa analiza el coste


que le supone la realización de cada una de las partidas que componen el proyecto,
aplicando su coste unitario a la medición de la misma y obteniendo de esta manera el
coste total de cada una de las partidas. La obtención del coste de cada una de las
unidades de obra implica, por un lado, un ámplio conocimiento técnico del proceso
constructivo que permita identificar y cuantificar las cantidades de todos los insumos
que intervienen en el proceso analizado. Por otro lado, la utilización de experiencias
en valoraciones de otros proyectos que se hayan ejecutado por la empresa. De la
conjunción de la minuciosidad con la que se realiza el análisis del proyecto y los
procesos constructivos, y de la experiencia en la ejecución de proyectos similares
realizados por la empresa, se obtendrá la valoración precisa de la partida que se está
analizando.

La estrategia seguida por la empresa constructora para la obtención del coste


de ejecución, se desarrolla normalmente siguiendo un proceso de varias etapas, tal y

satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de lo previsto en la


disposición final segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

La función de costes de la construcción 151


como se puede observar en el esquema 4-4. En una primera, se descompone el
proyecto en partidas, a continuación, se realiza el análisis del proceso constructivo de
cada una de ellas. Seguidamente, se determinan los insumos necesarios y se establece
una valoración de los mismos. En estas tres últimas etapas es incorporada la
experiencia en la elaboración de ofertas en obras similares. En la siguiente fase se
obtiene el coste de ejecución material. A continuación se obtiene el coste de
ejecución por contrata y si la empresa promotora lo acepta, se pasa a la adjudicación
de la obra. Una vez que se han adjudicado las obras, se inicia el proceso de
construcción. En esta fase, la empresa promotora utiliza las certificaciones de obra
para realizar el control presupuestario y pagar a la constructora los trabajos que va
realiando. Como garantía la promotora retiene una cantidad de la certificación a la
constructora, devolviéndola al finalizar las obra y liquidar el presupuesto.

Proyecto

Descomposición en
partidas

Análisis del proceso


constructivo

Incorporación de
Determinación de experiencias en proyectos
insumos similares

Valoración

Coste de ejecución
Realimentación
material

Coste de ejecución por


contrata

Adjudicación de la obra
Certificaciones / retenciones

Ejecución de la obra Control presupuestario

Liquidación del presupuesto

Esquema 4-4 El proceso de actividad en la empresa constructora

152 La función de costes de la construcción


Desde un punto de vista técnico, además del método tradicional de
presupuestación, que se circunscribe a la existencia de un proyecto de ejecución y
permite estimar el coste de ejecución material de las obras, es frecuente en el ámbito
de la edificación la utilización de sistemas de estimación del coste de ejecución que
no están basados en el análisis del proyecto y del proceso constructivo. Estos
métodos denominados sistemas de predimensionado83, permiten a las empresas
estimar con relativa facilidad y sin la necesidad del proyecto los costes de ejecución,
lo que les posibilita de una manera aproximada analizar la viabilidad económica de
una edificación. De la utilidad de estos métodos se pueden destacar las siguientes
aplicaciones, (Ribera Roget, 2011, p. 419):

• Para analizar la viabilidad de una determinada operación inmobiliaria,


antes de adquirir el solar.

• Para chequear el importe de la obra en fase de anteproyecto o


proyecto básico.

• Para comprobar que no ha habido errores en la fase de


presupuestación de proyecto.

• Para aumentar el grado de confianza de que el importe de una oferta o


proposición económica sigue en valores aceptables.

• Para negociar paquetes o lotes de contratación de obra.

• Para comprobar los valores de liquidación de obra.

El coste de ejecución por contrata, representa el ingreso total que recibe el


constructor por la realización de las obras. Sin embargo, es solamente una parte del
coste de producción al que se enfrenta el promotor al ejecutar el edificio. Dado que
en la edificación es habitial la existencia de empresas promotoras y promotoras-
constructoras, para abordar el coste de producción, es necesario distinguir entre
ambas tipologías. En el primero de los casos, las empresas promotoras contratan todo

83
Un sistema de predimensionado no es más que un método simple y rápido para el cálculo
aproximado del coste o del presupuesto total o parcial de una obra, que se obtiene por comparación
con otras obras que presenten características de tamaño y constructivas similares a la que se pretende
construir y de la que no se ha redactado el proyecto.

La función de costes de la construcción 153


el proceso de ejecución necesario para la realización de las obras. La expresión que
puede describir sus costes de producción (Cp), se muestra en la ecuación (4.1)
" = # + % + & + '(" +  + ) + " +  (4.1)

en la que “Cc” son los costes de contrata, “S” es el coste del suelo, “H” son los
honorarios de los técnicos que intervienen en el proceso productivo, “Ggp” son los
gastos generales de la empresa promotora, “I” son los intereses de los préstamos,
“Mk” son los gastos de márketing, “Bp” es el beneficio del promotor y “T” es el
agregado de las tasas e impuestos.

Si se sustituye en la ecuación (4.1), el valor del coste de contrato antes de


impuestos que se indica en la ecuación (4.2) se obtiene la ecuación (4.3)
# = *+ + '( +  (4.2)
" = (*+ + '( + ) + % + & + '(" +  + ) + " +  (4.3)

Como se puede observar en la ecuación (4.3), aparecen los gastos generales y


el beneficio asociados al constructor (Gg, B), como consecuencia de que el promotor
no controla todo el proceso productivo y delega parte de él en la empresa contratada.
Si se generaliza el proceso de subcontratación en la fase de producción, y aparecen
“n” empresas subcontratadas, el coste de producción viene representado por la
ecuación (4.4),


" =  # + % + & + '(" +  + ) + " +  (4.4)


 !

en la que el subíndice i=1,2…n, hace rerferencia al coste de contratación de cada una


de las “n” empresas que intervienen en el proceso productivo, de manera que
#! = *+! + '(! + !

#0 = *+0 + '(0 + 0


(4.5)
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

# = *+ + '( + 

De este modo, se traslada a los costes de producción la suma de los gastos


generales y de los beneficios de las “n” empresas subcontratadas, ecuación (4.6).

154 La función de costes de la construcción




∆" = ('( +  ) (4.6)


 !

Esto supone un incremento en el coste de producción, que se puede


descontrolar como consecuencia de los procesos encadenados de contratación, que es
una práctica habitual en las obras de construcción84, sugiriendo que la empresa más
eficiente para la economía en su conjunto, es aquella que realiza una menor
subcontratación.

Para el caso de la empresa promotora-constructora, los costes de producción


se pueden describir por la ecuación (4.7), en la que no aparece la suma de los costes
generales y los beneficios asociados a los costes de contrato. Sin embargo, los
beneficios y gastos generales del promotor-constructor pueden aumentar como
consecuencia de la doble actividad, promoción-construcción. En este caso, la
empresa promotora-constructora controla cada etapa del proceso productivo y no
asume el coste de externalización de ninguna parte del mismo.
" = *+ + '( +  + % + & +  + ) +  (4.7)

En el esquema 4-5 se sintetiza el proceso del cálculo de los costes de


producción por parte de las dos tipologías de empresas descritas. Dentro del apartado
valoración coste-beneficio, se ha remarcado el coste de construcción, como
consecuencia de la dualidad indicada en los párrafos anteriores. Además se ha
resaltado el flujo existente entre la valoración coste-beneficio y la determinación de
los insumos, dado que el proceso de modificación de las características que
presentan, se utiliza para ajustar el coste-beneficio.

84
Barker (2014, p. 109) atribuye el uso generalizado de la subcontratación a las siguientes causas:
• Es una forma para los constructores de reducir su exposición al riesgo del mercado, encontrando la
mano de obra necesaria a través de acuerdos contractuales a corto plazo, que le permiten expandir o
contraer la masa salarial, dando respuesta a las condiciones del mercado.
• Los empleados y los empleadores perciben ventajas de la condición de trabajador autónomo, en
términos de reducción de impuestos y gastos sociales.
• La subcontratación puede fomentar la especialización y facilitar la explotación de economías de escala.

La función de costes de la construcción 155


Proyecto

Descomposición
en partidas

Análisis del proceso


constructivo

Incorporación
Modificación Determinación de
insumos los insumos
estructura de
costes

Valoración
coste-beneficio

Construcción Suelo Honorarios Intereses Marketing Tasas G. Generales

Beneficio

Ejecución de la obra Realimentación

Esquema 4-5 La determinación del coste de producción

Por último, es importante destacar que no existe evidencia empírica que


corrobore en que medida la subcontratación encadenada puede afectar al coste de
producción, y por tanto, la intuición reseñada en los párrafos anteriores es una de las
áreas por investigar.

4.3 FACTORES QUE INFLUYEN EN LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN

Los factores que pueden afectar a los costes de construcción son numerosos y
pueden tener un origen diverso. Ello es debido, como se indica en Chan y Park
(2005, p. 295), a que la construcción es una industria en la que la participación
multidisciplinar de agentes está generalizada y como consecuencia de ello los costes
en los que se incurre no dependen de un único factor.

156 La función de costes de la construcción


La heterogeneidad del producto obtenido en la industria de la construcción,
implica la utilización de múltiples inputs en forma de materiales semielaborados, o
elementos prefabricados que hacen que exista una importante variabilidad en los
costes de construcción. Si al proceso productivo, se le añade la regulación local y las
particularidades del entorno físico donde se desarrolla el edificio, el número de
factores que afecta a los costes de construcción crece considerablemente.

La mayoría de estos factores son cualitativos, como la capacidad de


planificación del contratista, los métodos de contratación, las condiciones del
mercado y el nivel de actividad de la construcción (Elhag, Boussavinaine, & Ballal,
2005, p. 538). Aunque tambien tienen importancia en los costes de construcción
factores cuantitativos que giran entorno al heterogeneo producto obtenido de la
industria de la construcción, que hace necesaria la utilización de materiales
elaborados o semielaborados cuya incidencia en los costes es relevante. Akinci y
Fischer (1998, p. 70-72) separa entre factores que afectan a la estimación de los
costes del proyecto, de los que afectan a los gastos finales del proyecto. De entre los
que afectan a la estimación de costes del proyecto indica la indeterminación en el
alcance, la complejidad del diseño y el tamaño del proyecto. Los factores que afectan
a los gastos finales del proyecto los divide en dos grupos. Aquellos que son
específicos de la construcción, que incluye las condiciones geológicas desconocidas,
las climáticas, factores de riesgo generados entre el cliente y el subcontratista.
Aquellos que son específicos del entorno economico y político, que incluyen factores
afectados por eventos que ocurren fuera de la industria de la construcción, factores
económicos y factores de riesgo político. La distinción entre estimación de costes y
costes finales es relevante ya que como indica Warsane (2006, p. 11) el noventa y
cinco por ciento del coste se fija antes de que empiece la fase de construcción.

Akintoye (2000, p. 77) utilizando el análisis factorial, realiza una agrupación


en siete areas que comprenden a los factores que pueden afectar a la estimación de
los costes del proyecto, indicando que algunos de ellos también pueden tener un
impacto en los costos finales de construcción. Por orden de importancia los factores
son, la complejidad del proyecto, los requisitos tecnológicos, la información del
proyecto, el equipo de proyecto requerido, los requisitos de contrato, la duración del
proyecto y en último lugar las exigencias de mercado. Este resultado evidencia la

La función de costes de la construcción 157


heterogeneidad de los edificios que surge desde que se construyen, así como las
múltiples características que pueden tener influencia en los costes de construcción.

En este sentido, Warsame (2006, p. 10-16), realiza una extensa revisión


literaria de los factores que afectan a la estimación de los costes de proyecto y a los
finales de construcción, llegando a establecer cuatro grupos de factores, los
específicos del proyecto, los relacionados con los contratistas y clientes, los
relacionados con la competencia y las condiciones del mercado y los
macroeconómicos y políticos, tabla 4-1 (Warsame, 2006, p. 14).
Factores Característica
Tamaño del proyecto
1.- Factores específicos del proyecto Complejidad del proyecto
Calidades
Contratista tipo, grande, medio o pequeño
2.- Factores relacionados con los contratistas Cliente tipo, público o privado
y clientes Método de adjudicación
Relación contratista-cliente
3.- Factores relacionados con la competencia Nivel de competencia
y las condiciones de mercado Nivel de actividad de la construcción
Tasa de inflación e interés
4.- Factores macroeconómicos y políticos Reglas generales del mercado de trabajo y otras regulaciones
gubernamentales
Tabla 4-1 Factores que influyen en los costes de construcción
Fuente: (Warsame, 2006, p. 14)

A lo largo del apartado, se ha puesto de manifiesto como de manera


generalizada, la literatura evidencia una diferenciación entre la estimacion de los
costes del proyecto y los costes finales de la construcción. Sin embargo, no existe la
misma nitidez a la hora de establecer diferentes factores que afecten a cada una de
estas dos fases de la construcción, siendo común encontrar componentes que pueden
tener impacto tanto en la estimación de los costes del proyecto como en los finales de
construcción. La línea de trabajo seguida en esta tesis se aleja de la estimación de los
costes del proyecto y se centra en los costes finales de construcción, que pueden estar
influenciados por factores internos, referidos al proceso productivo y que tienen
relación con el proyecto y la tecnología utilizada, y factores externos, referidos al
entorno donde se desarrolla la actividad de la construcción y que tienen relación con
las condiciones socio-económicas y reguladoras de la actividad y el mercado.

158 La función de costes de la construcción


4.3.1 Factores de influencia y variables consideradas
En este apartado, partiendo de la síntesis que realiza Warsame, (tabla 4-1), se
pretende definir variables para cada una de las características que señala el autor en
cada factor. No obstante, y atendiendo a la información disponible, solamente se han
podido considerar factores específicos del proyecto, y tratar las tres características, la
complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto.

Con respecto a la relación entre contratistas y clientes, no se ha podido definir


ninguna variable, puesto que las características observadas en todas las promociones
son muy similares y no existe variabilidad. En todos los casos, los contratistas que
intervienen en el proceso productivo son de pequeño tamaño y actúan en el mercado
local. Todas las promociones consideradas se desarrollan bajo la iniciativa privada y
no existe ningún método de adjudicación. La relación entre los contratistas y el
promotor es relativamente estable, produciéndose la contratación de manera
encadenada, interviniendo en los diferentes proyectos que desarrolla el promotor.

Finalmente en referencia a la competencia, condiciones de mercado, y a los


factores macroeconómicos y políticos, se consideran constantes. Las características
de la información que se utiliza en este trabajo (un panel de datos de corte transversal
de reducido tamaño, que se ha obtenido en momentos distintos de tiempo), no
permite el análisis de las variaciones temporales.

1. Complejidad del proyecto

Medir la complejidad de los proyectos no es una tarea sencilla. Sin embargo,


como señala Xia y Chan (2011, p. 10) en el campo de la construcción ha habido
algunos intentos para medirla. Estos intentos se han centrado en dos líneas de trabajo.
Una primera en la que se han desarrollado estudios que proporcionan aspectos útiles
para entender la complejidad de los proyectos de construcción, en las que se
desarrollan conceptos amplios pero imprecisos (Xia & Chan, 2011, p. 12). Una
segunda en la que los trabajos se centran en la identificación de variables específicas
y sistemas de calificación para cuantificar la complejidad del proyecto (Xia & Chan,
2011, p. 13). A modo de resumen, en la tabla 4-2 se sintetizan los diferentes trabajos
de la primera línea que se han centrado en aspectos relativos a la complejidad de los
proyectos, mientras que en la tabla 4-3 se resumen los relativos a la segunda línea de
trabajo.

La función de costes de la construcción 159


Autores Aspectos
Complejidad técnica de las tareas
La cantidad de superposición y las interdependencias que ocurren en las etapas de
Gidado and Millar construcción
(1992) La organización del proyecto
El lugar de diseño
La imprevisibilidad del lugar de trabajo
Recursos empleados
El medio ambiente
Gigado (1996) El nivel de conocimientos científicos y tecnológicos necesarios
El número de partes diferentes en el flujo del trabajo
La interacción de las diferentes partes en el flujo del trabajo.
Los atributos del cliente
Condiciones del lugar o acceso al lugar
Chan (1998) La edificabilidad del proyecto diseñado
La calidad de la coordinación del diseño
La gestión de la calidad
La organización esperada del proyecto
El tipo de estructura
Las limitaciones del lugar
Akintoye (2000)
Metodología de las técnicas constructivas
Alcance y escala del proyecto
Complejidad de diseño y construcción
La complejidad de los procesos de comunicación y el poder relativo entre los actores
de los proyectos
Cicmil y Marshall
La ambigüedad y los errores en relación con los criterios de ejecución del proyecto a
(2005)
través del tiempo
Las consecuencias de los flujos de tiempo
Trabajadores
Sinhua (2006)
Materiales y herramientas que se utilizan en la ejecución del proyecto
Tabla 4-2 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto
Fuente: (Xia & Chan, 2011, p. 10-13)

Autores Variables
El propietario o inversionista
El coste o la financiación
Las condiciones del estudio y ejecución
Las etapas del proyecto
El marco administrativo y legal
Santana (1990)
El impacto sobre el entorno natural y social
La ubicación física
La tecnología
Los recursos
La logística de la construcción
La duración del proyecto
Los lugares de trabajo
El total del contrato
El área del solar
El tipo de estructura
Leung (2007)
La altura de la construcción
La localización del solar
El cliente
El uso de la construcción
La superficie total
Tabla 4-3 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto
Fuente: (Xia & Chan, 2011, p. 10-13)

Xia y Chan (2011, p. 14) subrayan que no existe un consenso sobre la


identificación de las medidas de la complejidad de los proyectos de construcción, los
cuales son evaluados desde diferentes perspectivas.

160 La función de costes de la construcción


Wheaton y Simonton (2007, p. 6) no tratan directamente la complejidad del
proyecto. Sin embargo, en su trabajo analizan los costes de construcción e introducen
variables relativas al número de plantas del edificio y a la tipología estructural, que
relacionan con los costos de la cimentación y la estructura.
En el ámbito de este trabajo, y justificado por las características de los datos
obtenidos, se ha optado por la segunda línea de estudio abordada por la literatura, y
de esta manera se han definido cuatro variables, suelo cohesivo (suelocohe), muro de
sótano y forjado reticular (sotareti), cimentación por zapatas (zapatas) y número de
plantas contando los sótanos (plantas). La selección de estas variables se hace
atendiendo, en primer lugar a la disponibilidad de datos en la información recopilada,
en segundo lugar, a criterios técnicos y en tercer lugar, a las similitudes encontradas
en la literatura analizada. Desde el punto de vista de la técnica constructiva, las
cuatro variables intervienen de manera directa en la determinación de la tecnología
necesaria para la ejecución de los trabajos, y de manera indirecta determinan la
complejidad del proceso constructivo.

2. Calidad

La calidad de una vivienda hace referencia a las características que le aportan


una identidad diferenciadora y tiene efectos sobre su precio y valor (Taltavull de La
Paz & McGreal, 2009, p. 13). Características como los materiales utilizados y las
técnicas empleadas para su puesta en obra, las instalaciones ejecutadas, los
revestimientos, la carpinteria y la pintura, pueden ser considerados como indicadores
de la calidad de la vivienda (Yust, Hadjiyanni, & Ponce, 1997, p. 61). Estos
indicadores de la calidad son objetivos, puesto que posibilitan una valoración por
niveles de los distintos servicios introducidos en la vivienda, lo que permite
establecer una diferenciación objetiva de las viviendas en función de la calidad. Sin
embargo, desde un punto de vista de la percepción familiar, las características
residenciales pueden ser valoradas de forma muy diferente en función de las
necesidades familiares, lo que introduce en el concepto de la calidad un aspecto
subjetivo que provoca un considerable debate entre los investigadores sobre su
definición, que hace que no exista acuerdo entre los elementos que se deberían
incluir en un índice de calidad para que pudiese ser aplicado a una familia típica. De
esta manera, existen investigadores que se centran en elementos estructurales, otros
que hacen hincapié en los servicios necesarios y un tercer grupo que utiliza los
La función de costes de la construcción 161
materiales de construcción para representar la calidad de la vivienda (Yust,
Hadjiyanni, & Ponce, 1997, p. 61)

Kain y Quigley (1970, p. 533-534) realizan un estudio de medición de la


calidad de las viviendas basado en encuestas, que les proporcionan treinta y nueve
variables que representan a la calidad física o visual del conjunto residencial,
obteniendo indicadores de calidad relativos tanto del interior como del exterior de la
vivienda. Algunas de las variables que utilizan en el estudio están formadas por las
características del solar, de las ventanas, de las paredes, el estado de los paseos, de la
jardinería, el estado de las estructuras, las condiciones de las calles, o el porcentaje
de uso residencial de la zona. De manera similar Harris (1976, p. 8), genera dos
índices resumidos de calidad, uno para el interior y otro para las condiciones
exteriores de la vivienda. Entre las características de calidad interior, utiliza las
condiciones de las puertas, paredes, ventanas, techo, calefacción, instalaciones y
otros equipamientos. En las exteriores tiene en cuenta la condición de las
inmediaciones de la vivienda, jardines plantas y árboles, las características del
revestimiento, las puertas y las ventanas exteriores.
Entre los datos recopilados, no se ha contado con ninguna encuesta de
opinión sobre las características de calidad de las promociones. No obstante, y como
consecuencia de que en el apartado de las calidades interiores de las viviendas y
promociones, no existen diferencias en los materiales, técnicas constructivas, ni
equipamiento utilizados en ellas, se han definido tres variables que definen
características de calidad exterior y que técnicamente tienen relación con la calidad
de la construcción, la tipología de fachada (fachada 1 y fachada 2), la existencia de
urbanización, (urbaniza) y el número de piezas exteriores (pexterior).

3. Tamaño del proyecto

De las tres carácterísticas del proyecto, complejidad, calidad y tamaño, es esta


última la que permite ser medida de una manera más objetiva. En la literatura relativa
a la estimación y los determinantes de los costes de construcción, predomina el uso
de la superficie como indicador del tamaño del proyecto. (Chan & Park, 2005, p.
299; Gwang-Hee, Sung-Hoon, & Kyung-In, 2004, p. 1236; TaeHoon, ChangTaek, &
HyunSeok, 2011, p. 2789; Elhag, Boussavinaine, & Ballal, 2005, p. 542). La
superficie también es utilizada como elemento de caracterización de las viviendas en

162 La función de costes de la construcción


otros estudios dedicados a los costes de construcción (Somerville, 1999, p. 47;
Gyourko & Saiz, 2006, p. 663; Wheaton & Simonton, 2007, p. 6).

Además de la superficie, se ha encontrado (Somerville, 1999, p. 47) la


utilización de otros parámetros como son el número de baños, o el de dependencias
que caracterízan el tamaño de las viviendas. No obstante, la literatura encuentra
sistemáticamente que la superficie está altamente correlacionada con el número de
habitaciones.

Dentro del tamaño del proyecto se han definido cuatro variables, la superficie
construida, el número de baños, el de escaleras y el de dependencias de la
promoción, (supconst, bañosp, escaleras y dependencias).

A modo de resumen, en la tabla 4-4 se clasifican las variables que se han


definido en cada característica. Dentro de la complejidad del proyecto, la variable
suelocohe 85 determina la tecnología necesaria para ejecutar el movimiento de tierras,
la variable sotareti86 describe el tipo de estructura del proyecto, la variable zapatas87
establece la técnica utilizada en la cimentación y finalmente la variable plantas88
define la altura total del edificio. En la calidad del proyecto, las variables fachada 1,
fachada 2, discriminan entre las tres tipologías de fachada encontradas en las
promociones89, la variable urbaniza, diferencia entre las promociones que tienen o no
urbanización y la variable pexterior, contabiliza el número de piezas exteriores de las
viviendas. En el tamaño del proyecto, la superficie construida, (supconst) que se

85
En el ámbito de este trabajo un suelo es cohesivo si es necesaria la utilización de pala cargadora y
martillo neumático para realizar el movimiento de tierras, frente a la alternativa que sería un suelo no
cohesivo y que se podría excavar directamente con pala cargadora.
86
Se ha distinguido entre dos tipos de estructura, forjado reticular y forjado unidireccional. En todas
las promociones que forman la base de datos en las que aparece el forjado reticular, también lo hace el
muro de sótano como elemento estructural. Sin embargo, esto no ocurre con las promociones que se
ejecutan con forjado unidireccional, en las que el muro de sótano no existe.
87
Se han considerado dos tipologías de cimentación por ser las únicas presentes en las promociones
analizadas, la cimentación por zapatas y la cimentación por losa o placa.
88
Se tiene en cuenta el número total de plantas sobre y bajo la rasante, lo que proporciona la altura
real de la edificación.
89
Existen promociones con fachadas de ladrillo visto, con fachada revestidas con mortero monocapa y
otras en las que se emplean ambas técnicas.

La función de costes de la construcción 163


mide en metros cuadrados, el número de baños (bañosp), el de escaleras, (escaleras)
y el de dependencias (dependencias) que hay en la promoción.
Variables Definición
Toma el valor 1 si el tipo de suelo tiene esa
1 Suelo cohesivo (Suelocohe) características y el valor 0 en el caso
1.- Complejidad del

contrario
Toma el valor 1 si la estructura del edificio
Existencia muro de sótano y forjado
proyecto

2 presenta ambas características y el valor 0


reticular (Sotareti)
en caso contrario
Toma el valor 1 si la cimentación del
Diferenciación cimentación por zapatas
3 edificio se realiza por zapatas aisladas y el
(Zapatas)
valor 0 en caso contrario
Factores específicos del proyecto

Número de plantas totales del edificio,


4 Número de plantas (Plantas)
incluidos los sótanos
Ambas tomarán el valor 0 si la fachada es
mixta. La dummy fachada 1 toma el valor 1
y la dummy fachada 2 el valor 0 si la
Fachada 1
590 fachada es de ladrillo visto. La dummy
2.- Calidad

Fachada 2
fachada 1 toma el valor 0 y la dummy
fachada 2 el valor 1, si la fachada es de
monocapa.
Toma el valor 1 si la promoción está
Diferenciación promoción con y sin
6 provista de urbanización y el valor 0 en caso
urbanización (Urbaniza)
contrario
7 Número de piezas exteriores (Pexterior) Número de piezas exteriores
Superficie construida medida en metros
8 m2 superficie construida (Supconst)
3.- Tamaño del

cuadrados.
proyecto

Número de baños de la promoción


9 Número de baños y aseos de la promoción
(Bañosp)
10 Número de escaleras (Escaleras) Número de escaleras de la promoción
Número de dependencias de la promoción
11 Número de dependencias de la promoción.
(Dependencias)
Tabla 4-4 Factores y variables

Dado que la información disponible en la base de datos, permite clasificar por


categorías las características relativas al número de plantas, al de piezas exteriores, al
de baños, al de escaleras y al de dependencias de la promoción, a partir de las
variables indicadas en la tabla 4-4, se definen las variables dicotómicas indicadas en
la tabla 4-5.

90
En las promociones analizadas se ha observado que existen tres tipologías de fachada, la mixta que
está compuesta de mortero monocapa y de ladrillo visto, aquella que se ejecuta totalmente con ladrillo
de cara vista y la que se realiza con mortero monocapa. Estas tres tipologías de fachada se pueden
incluir con las dos variables dicotómicas definidas, de tal modo que con carácter general, si queremos
incluir M categorías necesitaremos M-1 variables dicotómicas (Gullén, 1992, p. 25-26).

164 La función de costes de la construcción


Variables Variables dicotómicas Definición
Dummy planta 4 (4plantas)
Toma el valor 1 si la
4 Número de Dummy planta 5 (5plantas)
promoción tiene la
plantas contando los Dummy planta 6 (6plantas)
planta indicada y 0 en
sótanos (Plantas) Dummy planta 7 (7plantas)
caso contrario
Dummy > 7 plantas (>7plantas)
Dummy 2 piezas exteriores (2piexterior) Toma el valor q si la
7 Número de piezas Dummy 3 piezas exteriores (3piexterior) vivienda tiene el número
exteriores Dummy 4 piezas exteriores (4piexterior) de piezas exteriores y 0
Dummy >4 piezas exteriores (>4piexterior) en caso contrario
Dummy baños promoción < 30 (Bañosp <30) Toma el valor 1 si la
9 Número de baños
Dummy baños promoción entre 30 y 49 (Bañosp 30-49) promoción tiene el
y aseos de la
Dummy baños promoción entre 50 y 149 (Bañosp 50-149) número de baños
promoción
indicados y 0 en caso
(Bañosp) Dummy baños promoción > 149 (Baños >149) contrario
Dummy escaleras promoción 1 (1escalera) Toma el valor 1 si la
10 Número de Dummy escaleras promoción entre 2 y 5 (2-5escaleras) promoción tiene el
escaleras número de escaleras
(Escaleras) Dummy escaleras promoción >5 (>5escaleras) indicadas y 0 en caso
contrario
Dummy dependencias promoción hasta 50 (Dependencias
50)
Toma el valor 1 si la
11 Número de Dummy dependencias promoción entre 51 y 150
promoción tiene el
dependencias de la (Dependencias 51-150)
número de dependencias
promoción Dummy dependencias promoción entre 151 y 200
indicadas y 0 en caso
(Dependencias) (Dependencias 151-200)
contrario
Dummy dependencias promoción más 200 (Dependencias
>200)
Tabla 4-5 Variables dicotómicas

En referencia al número de plantas, piezas exteriores y escaleras, el valor


inferior se corresponde con el mínimo encontrado en los datos, por lo tanto, no
existen promociones con menos de cuatro plantas, con menos de dos piezas
exteriores y con menos de una escalera. Repecto al numero de baños y de
dependencias de la promoción se han generado cuatro intervalos en los que se
engloban las dieciseis promociones. Con esta definición de variables, se pretende
introducir en el análisis las características del proyecto (complejidad, calidad y
tamaño) de la manera más desagregada que permiten los datos disponibles.

Una vez que han sido definidas las variables que forman los factores
específicos del proyecto (variables independientes) que pueden tener influencia en
los costes de contrucción, en la tabla 4-6 se enumeran las variables que describen las
distintas partidas de coste que se han obtenido con la información disponible
(variables dependientes).

La función de costes de la construcción 165


Variables dependientes Definición
1 Coste movimiento de tierras (Movtierr) Coste del movimiento de tierras en euros
2 Coste cimentación y estructura (Cimeestru) Coste de la cimentación y la estructura en euros
Coste instalación de fontanería y saneamiento Coste de la instalación de fontanería y
3
(Fontasane) saneamiento en euros
4 Coste instalación de electricidad (Electri) Coste de la instalación eléctrica en euros
5 Coste mano de obra (Manoobra) Coste de la mano de obra en euros
6 Coste materiales (Materiales) Coste de los materiales en euros
7 Coste carpintería de madera (Carmadera) Coste de la carpintería de madera en euros
Coste de la carpintería de aluminio y cerrajería en
8 Coste carpintería aluminio y cerrajería (Calumi)
euros
9 Coste pintura (Pintura) Coste de la pintura en euros
Tabla 4-6 Variables dependientes

En el gráfico 4-1 se ha representado el coste en euros de cada una de las


nueve partidas de obra consideradas para cada promoción. Como se puede observar,
y a pesar de las diferencias en los tamaños de las promociones (gráfico 4-2), existe
un patrón común en el comportamiento de los costes de cada una de las nueve
partidas de obra, que hace que se alcancen los valores más elevados en las partidas
de mano de obra, de cimentación-estructura y de materiales.
2.500.000,00 €
Promoción 1
2.000.000,00 € Promoción 2
Promoción 3
1.500.000,00 € Promoción 4
Promoción 5
1.000.000,00 €
Promoción 6
Promoción 7
500.000,00 €
Promoción 8

0,00 € Promoción 9
Mano obra

Pintura
Movimiento de tierras

Electricidad

Materiales

Carpintería de madera

Carpintería de aluminio
Cimentación y estructura

Fontanería y saneamiento

Promoción 10
Promoción 11
Promoción 12
Promoción 13
Promoción 14

Gráfico 4-1 Costes por promoción

166 La función de costes de la construcción


25000,00

20000,00

15000,00

10000,00

5000,00

0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Promoción nº

Gráfico 4-2 Superficie construida en m2

La suma del coste de estas tres partidas, como se puede observar en el gráfico
4-3, representa un elevado porcentaje del coste total de ejecución en las dieciseis
promociones, superando en promedio el 70 %.

100%

90%
11,9%

Pintura
15,5%

11,1%

14,3%
13,5%
13,6%

12,2%
17,4%

16,7%
12,0%

11,3%
14,4%

80%
16,8%
21,7%

Carpintería de
16,3%
18,5%

aluminio
70% Carpintería de
33,0%

madera
21,7%

30,7%
28,2%
24,9%

31,8%
34,4%

37,8%

60%
35,1%

32,8%

Materiales
37,7%
31,8%

25,6%
24,1%
25,3%

31,4%

50% Mano obra

40% Electricidad

30% Fontanería y
saneamiento
30,8%
31,2%

Cimentación y
32,5%
29,8%

20%
30,7%
26,8%
28,6%
26,0%

28,2%

27,3%
26,0%

24,3%
24,2%

23,9%

estructura
23,6%
17,3%

10% Movimiento de
tierras
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Promoción nº

Gráfico 4-3 Coste de cada partida (en % del coste total)

La función de costes de la construcción 167


1. El movimiento de tierras (Movtierr)

Con el movimiento de tierras se mide el coste que para cada una de las
promociones analizadas, ha supuesto el conjunto de todas las actuaciones llevadas a
cabo en el terreno, con el objetivo de poderlo acondicionar a las necesidades del
edificio que se construirá sobre él. Estas actividades, con carácter general, han
consistido en la limpieza y desbroce del terreno, el vaciado de sótanos y la ejecución
de la excavación para la cimentación.

2. La cimentación y la estructura (Cimeestru)

La cimentación y la estructura comprenden los trabajos necesarios para


ejecutar el esqueleto portante del edificio y formar el armazón resistente que sustente
al resto de partes que lo forman. En esta partida también se ha incluido el coste del
muro de sótano que se ejecuta al mismo tiempo que la cimentación y como
consecuencia de ello, aparece agregado en la documentación contable de las
promociones. El coste total de la partida está formado por la suma de la mano de
obra y los materiales necesarios para la realización de todos los trabajos que
comprende.

3. Las instalaciones de fontanería y saneamiento (Fontasane)

El coste total de la partida está compuesto por la mano de obra y los


materiales necesarios para la realización de las instalaciones de fontanería y
saneamiento. Como consecuencia de la disponibilidad de la información, en esta
partida se ha tenido que agregar el coste de ambas instalaciones. De igual modo que
ocurre en otras ocasiones, la existencia de una única empresa subcontratista que
realiza varios trabajos lleva a la agregación contable de la información de costes, lo
que impide el análisis desagregado.

4. Las instalaciones de electricidad (Electri)

Dentro de la partida de instalaciones de electricidad se contemplan los


trabajos y materiales necesarios para ejecutar la totalidad de la instalación. En el
coste de la instalación de electricidad están incluidas las partidas de la instalación de
puesta a tierra, la instalación de electricidad de viviendas y zonas comunes y también
la instalación de las infraestructuras de telecomunicaciones. En las promociones
analizadas, esta agrupación es consecuencia del proceso de contratación de los

168 La función de costes de la construcción


trabajos, dado que en todas ellas, las instalaciones las ejecuta el mismo
subcontratista.

5. El coste de la mano de obra (Manoobra)

Dentro de esta partida se han considerado los costes totales de mano de obra
que han sido necesarios para ejecutar la cubierta, los cerramientos y particiones, los
alicatados, los pavimentos, los enfoscados, los guarnecidos, la colocación del
hormigón fratasado y las ayudas a otros oficios. No ha sido incluido dentro de esta
partida, al haberse hecho en la correspondiente, el coste de la mano de obra necesaria
para ejecutar, el movimiento de tierras, la cimentación, la estructura, el montaje de la
carpintería de madera, la fabricación de la carpintería metálica, la pintura y las
instalaciones del edificio.

6. El coste de los materiales (Materiales)

En esta partida se ha considerado el coste de todos aquellos materiales de


construcción que son utilizados en las promociones y que no están integrados dentro
de otras partidas. Está formada por el coste de los elementos cerámicos, ladrillos,
bloques cerámicos, termoarcilla, el coste de los áridos, arena y grava, el coste de los
conglomerantes, yeso y cemento, el coste de los morteros y el coste del material
auxiliar utilizado en los trabajos de albañilería. En todos los casos en el coste del
material se incluye el del transporte hasta la obra.

7. El coste de la carpintería de madera (Carmadera)

En el coste de la carpintería de madera se han tenido en cuenta todos los


elementos de madera, que forman parte tanto de las viviendas como de las zonas
comunes de las promociones. Fundamentalmente, la partida está integrada por las
puertas de paso interiores de las viviendas, las puertas de acceso a las viviendas y
otras zonas comunes, como pueden ser los cuartos o armarios de contadores, las
puertas de los trasteros, los pasamanos y las tapas de los registros de las instalaciones
realizadas con madera. Además de los elementos de madera se han contabilizado el
coste de los herrajes necesarios para colocar la carpintería.

La función de costes de la construcción 169


8. El coste de la carpintería metálica y cerrajería (Calumi)

En el coste de la carpintería metálica y cerrajería están todos los elementos


metálicos utilizados en la carpintería y cerrajería de la promoción.
Fundamentalmente, la partida está integrada por las ventanas y las puertas situadas
en las fachadas exteriores o en los patios de luces, sus acristalamientos, las puertas
metálicas en zonas comunes, las barandillas y cualquier otro dispositivo necesario
para la protección.

9. El coste de la pintura (Pintura)

En esta partida se ha cuantificado el coste total de la pintura, incluyéndose la


mano de obra y los materiales necesarios para ejecutar los trabajos de pintura en las
viviendas y en las zonas comunes de la promoción.

4.4 METODOLOGÍA

4.4.1 Introducción
Con el fin de analizar los costes de construcción en función de las variables
que han sido definidas y tratadas en los apartados anteriores, se utiliza un entorno de
regresión definiendo varios modelos. El análisis de regresión es una técnica
ampliamente utilizada en los trabajos del mercado de viviendas, tanto en el análisis
de los precios en el mercado inmobiliario, como en otros modelos de productos
diferenciados (Wheaton & Simonton, 2007, p. 5). También ha sido utilizada en el
mercado residencial para examinar los costes de construcción (Somerville, 1996, p.
129), y en los trabajos para España (Taltavull de La Paz, 2014).

Existe una escasez en la aportación teórica relativa a la especificación de los


modelos (Malpezzi, 2002, p. 16) que dificulta la definición de su forma correcta,
haciendo que siga siendo un reto fascinante y a veces formidable el trabajo de
especificación (McMillen, 2003, p. 216).

Somerville (1999, p. 52-54), utiliza un modelo semi-log, que representa las


relaciones de producción en el que los factores productivos siguen una función de
Cobb-Douglas. En su trabajo, considera aceptables las limitaciones de la función,
dado el pequeño tamaño del panel de datos con el que trabaja. La función de Coob-

170 La función de costes de la construcción


Douglas es una función exponencial (no lineal), que ha sido adoptada de forma
generalizada por la teoría en los análisis y las definiciones de una función de
producción, ecuación (4.8):

2 = 34∝ 6 !7∝
(4.8)
donde A es el efecto de la tecnología, L es el trabajo, K es el capital y α y 1- α son las
elasticidades del trabajo y del capital respectivamente. Aplicando las propiedades del
logaritmo neperiano la función se puede linealizar de la siguiente forma:

892 = 893 + :894 + (1 − :)896


(4.9)
generalizando para todos los componentes de coste:

ln Y = ΩX + (I − Ω)K
(4.10)
donde X es una matriz que incluye todos los componentes de los costes (xi) de forma
que B = Cx! , … . , xF G con xJ ∈ X ∀ J .

En este trabajo se opta por una especificación logarítmica91, que permite


linealizar la función de Coob-Douglas y poder centrar el análisis en el componente
de los costes, estimando los parámetros (que describen una relación lineal) por
mínimos cuadrados ordinarios (MCO).

Dado que el modelo se ha especificado en forma logarítmica, la interpretación


de los parámetros estimados que acompañan a las variables independientes presenta
las siguientes particularidades.

En primer lugar, los parámetros que acompañan a los logaritmos son proxies
de la elasticidad y pueden ser interpretadas como ellas. Es decir, puede representarse
como en la ecuación (4.11).

VW
8MNOP#PQMQR/T = U = (4.11)
VX

91
En Wooldridge (2006, p. 765-769) se muestra con detalle el efecto y la interpretación de las
transformaciones logarítmicas.

La función de costes de la construcción 171


En segundo lugar, en el caso de las variables binarias, el valor del parámetro
indica el cambio porcentual que se produce en la variable dependiente como
consecuencia de la presencia de la característica frente a la ausencia de la misma.

4.5 MODELOS

4.5.1 Modelo 1
En el primer modelo se estima el impacto de las variables que definen las
características de complejidad, calidad y tamaño del proyecto, que intervienen como
variables independientes, en el coste total por metro cuadrado de superficie
construida, que es la variable dependiente. La formulación del modelo queda
representada por la ecuación (4.12)

Y \ ^

 = : +  U Z +  U[ M[ +  U] M] + _


(4.12)
 ! [ ! ] !

en la que CT representa el coste total por metro cuadrado de superficie construida


total de la promoción, obtenido como se indica en la ecuación (4.13), que se
introduce en logaritmos, Coi, representa a las siete variables definidas para la
complejidad del proyecto, Caj a las seis variables definidas para la calidad, Tak a las
ocho variables definidas para el tamaño del proyecto (tabla 4-7), βi, βj, βk, son los
parámetros estimados por el modelo para cada una de las variables independientes, µ
es el término aleatorio de error y α es la ordenada en el origen.

∑ba ! a
 =
%c"#Z9NO (+0 ) (4.13)

en la que Cp es la variable de costes de cada una de las nueve partidas definidas


(Movimiento de tierras, cimentación-estructura, fontanería-saneamiento, electricidad,
mano de obra, materiales, carpintería de madera, carpintería metálica y pintura), y
Supconst es la superficie construida total de la promoción medida en metros
cuadrados.

A modo de resumen, en la tabla 4-7 se muestran las variables que intervienen


en la estimación del modelo 1. Como se puede observar en todos los casos, la

172 La función de costes de la construcción


variable dicotómica que se utiliza como control es la que representa la categoría más
alta, no considerándose las variables >7plantas, >4piexterior, Baños >149,
>5escaleras y dependencias >200.

Modelo 1
p=1 movtierr i=1 Suelocohe j=1 Fachada1 k=1 Bañosp <30
p=2 cimeestru i=2 Sotareti j=2 Fachada2 k=2 Bañosp 30-49
p=3 fontasane i=3 Zapatas j=3 Urbaniza k=3 Bañosp 50-149
Caj
p=4 electri Coi i=4 4plantas j=4 2piexterior k=4 1escalera
Cp p=5 manoobra i=5 5plantas j=5 3piexterior Tak k=5 2-5escaleras
p=6 materiales i=6 6plantas j=6 4piexterior k=6 Dependencias 50
p=7 carmadera i=7 7plantas k=7 Dependencias 51-150
p=8 calumni k=8 Dependencias 151-200
p=9 pintura
Tabla 4-7 Variables modelo 1

4.5.1.1 Resultados modelo 1

El modelo evalúa el papel que tienen sobre los costes totales de construcción
por metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, las variables que
describen la complejidad, calidad y tamaño del proyecto. Los resultados de la
estimación se muestra en la tabla 4-8, habiéndose indicado entre paréntesis el valor
del estadístico de cada parámetro y su significatividad estadística. La estimación se
realiza calculando el modelo por MCO con el método de introducción para
seleccionar las variables. Los resultados indican que el modelo cumple unos mínimos
de robustez y significatividad en los parámetros estimados que lo hace aceptable para
realizar inferencia. Como se puede observar (tabla 4-8), el modelo tiene un test DW
que indica ausencia de autocorrelación en los residuos, el test F tiene una elevada
significatividad, lo que permite rechazar la hipótesis de que todos los parámetros
sean igual a cero. Por otro lado, el error estándar es muy bajo y el coeficiente de
determinación ajustado es elevado. Esto último denota la alta capacidad explicativa
del modelo, indicando una elevada correlación entre las variables independientes y la
potencial presencia de multicolinealidad, lo que está motivado por el origen de los
datos, características constructivas y costes de ejecución referidos a una promoción,
que están relacionados. Por ello, es razonable encontrar este resultado utilizando la
base de datos con estas características.

La función de costes de la construcción 173


Variables dependientes CT
Variables independientes MODELO 1
4,284
(Constante) (96,55***)
,239
Suelocohe (37,276***)
,363
Sotareti (31,23***)

COMPLEJIDAD
,326
Zapatas (19,741***)
,052
4plantas (5,735***)
-,238
5plantas (-7,814***)
,090
6plantas (19,44***)
-,270
7plantas
(-24,267***)
-,008
Fachada1 (-2,311*)
-,013
Fachada2 (-3,275**)
CALIDAD

,939
Urbaniza (54,479***)
-,004
2Piexterior (-0,576)
-,009
3Piexterior (-4,636***)
,003
4Piexterior (2,029*)
,975
Bañosp<30 (38,036***)
1,033
Bañosp30-49 (38,259***)
TAMAÑO

-,432
Bañosp50-149 (-26,761***)
-,036
1escalera (-8,808***)
-,432
Dependencias51-150 (-25,553***)
-,535
Dependencias151-200
(-21,612***)
***ρ<0,001;** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2 0,998
R2 ajustado 0,998
Error estándar 0,00968
F 12957,06
Sig p< 0,001
DW 1,669

Tabla 4-8 Resultados modelo 1

Si se analizan los resultados del modelo 1 (tabla 4-8), se puede observar que
hay dos variables que han sido eliminadas en el proceso de la estimación (2-

174 La función de costes de la construcción


5escaleras y dependencias50)92 y que la variable 2piexterior no es significativa. Las
variables introducidas para definir las características de complejidad y tamaño del
proyecto son fuertemente significativas y con con distinto grado de significación las
que se introducen para la calidad.

Con respecto a la complejidad del proyecto, se observa como son las


variables sotareti y zapatas, las que tiene un mayor impacto positivo en los costes
totales, de tal modo que la presencia de sótano y forjado reticular (que es lo que mide
la variable sotareti), hace que el coste total por metro cuadrado se incremente en un
0,363 % respecto a la ausencia de estos sistemas constructivos. El resultado muestra
el impacto positivo que la presencia de sótano y forjado reticular tienen en el coste
total por metro construido. No ha sido posible observar la incidencia desagregada de
cada una de las dos características, dado que en las promociones analizadas ambas
aparecen conjuntamente. No obstante, la ejecución de un sótano influye en el coste
de otras partidas de obra (estructura, instalaciones, materiales o mano de obra) que de
manera agregada inciden positivamente en el coste total por superficie construida.
Respecto al forjado retitular, frente a la alternativa que es el forjado unidireccional,
también es más costosa su ejecución. En este sentido en la base de costes de CYPE
(2014) se puede obtener un coste para un forjado retitular de 72,89 €/m2, mientras
que para las mismas características93 el coste del forjado unidireccional es
ligeramente inferior 71,61 €/m2. El impacto positivo de ambas características (sótano
y forjado reticular) sobre los costes se manifiesta en el resultado obtenido.

Un efecto similar tiene la existencia de un sistema de cimentación por


zapatas, frente a la alternativa (la cimentación por losa o placa), que hace que el coste
total por metro cuadrado se incremente un 0,326 %. En este sentido es necesario
indicar que la ejecución de una cimentación por zapatas tiene un coste inferior a la
cimentación por losa o placa, a modo de ejemplo, en la base de datos de CYPE
(2014), se puede encontrar que el coste para una cimentación por zapatas es de
156,41 €/m3, mientras que considerando las mismas características93 para una losa el

92
Como se ha indicado anteriormente, la estimación se ha realizado por MCO utilizando el método de
introducción para seleccionar las variables. De esta manera, es posible seleccionar las variables que se
desea introducir y en esta ocasión, las dos indicadas han resultado excluidas en la estimación.
93
En la comparación de costes se ha utilizado un hormigón convencional, con una exposición IIa, con
una resistencia de 25 N/mm2, un tamaño de árido de 20 mm, una consistencia blanda y sin aditivos ni
distintivo de calidad.

La función de costes de la construcción 175


coste es de 186,66 €/m3. No obstante, el proceso constructivo de una cimentación por
zapatas deja entre ellas espacios de terreno que se han de revestir en fases posteriores
de la ejecución de la obra, para configurar el cerramiento inferior del edificio. En las
promociones analizadas, el cerramiento inferior se ha realizado preparando el terreno
con un encachado94 de grava y una lámina de polietileno95, para posteriormente
ejecutar una solera96 de hormigón. Sin embargo, el cerramiento inferior en el caso de
que la cimentación se realice con una losa o placa, lo constituye la propia losa que
cumple ambas misiones, la de elemento de cimentación y cerramiento inferior, no
siendo necesaria la ejecución del encachado y la solera. Dado que el resultado
obtenido muestra el impacto de la existencia de zapatas en la cimentación en el coste
total construido por metro cuadrado, el signo positivo obtenido puede deberse a la
agregación de los costes de los elementos necesarios para realizar el cerramiento
inferior del edificio, al usar esta tipología de cimentación.

La incidencia del tipo de suelo también es positiva, de tal modo que un suelo
cohesivo, frente al no cohesivo hace que los costes totales por metro cuadrado se
incrementen un 0,239 %. Desde un punto de vista técnico, los terrenos que presentan
mejores características hacen viable la ejecución de una cimentacion por zapatas,
mientras que en los terrenos menos resistentes se ha de ejecutar una cimentacion por
losa. De las dieciseis promociones que componen la base de datos, once se ejecutan
en suelo cohesivo, y de ellas, diez tienen una cimentación por zapatas, por lo que el
resultado obtenido puede estar recogiendo el efecto de un incremento en el coste
como consecuencia de la vinculación, en las promociones analizadas, de la
cimentacion por zapatas y la presencia de suelo cohesivo. Con respecto al número de
plantas, el impacto es diferente según se trate de 4 y 6 plantas o de 5 y 7 plantas. En
los dos primeros casos, los valores obtenidos son positivos y reducidos, haciendo que
se incremente el coste por metro cuadrado en un 0,052 % y un 0,090 %
respectivamente. Sin embargo, 5 y 7 plantas presentan valores negativos y con efecto
94
Un encachado es una capa de grava que se tiende sobre un terreno para servir de base da apoyo a
una solera de hormigón. De esta manera se impide que la humedad del terreno acceda hasta el
pavimento.
95
Una lámina de polietileno es una lámina de plástico que se coloca sobre el encachado de grava
evitando que el hormigón se introduzca a través de ella y llegue al suelo, lo que permitiría el ascenso
de la humedad hasta el pavimento.
96
Una solera es un elemento de hormigón ligeramente armado no estructural que está destinado a
proporcionar una superficie horizontal de apoyo para colocar sobre él otro tipo de pavimento.

176 La función de costes de la construcción


similar entre ellas, de manera que en las promociones con las que se está trabajando,
el tener 5 y 7 plantas reduce el coste total por metro cuadrado un 0,238 % y un 0,27
%, respectivamente.

En referencia a la calidad, la variable que muestra un efecto mayor es la


existencia de urbanización (urbaniza), frente a la ausencia de ella, produciendo un
incremento en los costes por metro cuadrado construido del 0,939 %. El resto de
variables tienen un efecto reducido no superándose en ningún caso el 0,013 % (en
valor absoluto), que evidencia la poca incidencia que el modelo les asigna en la
explicación de los costes totales por metro cuadrado.

Respecto al tamaño del proyecto, los valores obtenidos muestran que en las
promociones que tienen hasta 49 baños, con respecto a las que tienen más de 149, se
produce un incremento en el coste total de alrededor del 1%, mientras que en las que
tienen entre 50 y 149 baños el efecto es contrario, produciéndose un reducción
cercana al 0,5 %. El impacto en los costes totales de tener una escalera es reducido y
alcanza el -0,04%, mientras que la existencia de 51 a 200 dependencias en la
promoción, genera una reducción de los cotes totales por metro cuadrado de
alrededor de 0,5%.

En base a estos resultados, y teniendo presente que se han obtenido con la


información que recoge las particularidades de las promociones que forman la base
de datos, son las características de calidad y tamaño del proyecto las que mayor
influencia ejercen sobre el coste total por metro cuadrado. La existencia de
urbanización y el número de baños de la promoción (hasta 49), son las variables a las
que el modelo asigna un mayor impacto positivo sobre el coste total por metro
cuadrado construido cercano al 1%, mientras que la existencia de entre 50 y 149
baños, y entre 51 y 200 dependencias, que caracteriza a las promociones de mayor
tamaño, son variables a las que les asigna el mayor impacto negativo próximo al 0,5
%. Por lo tanto, los resultados muestran un incremento en el coste total por metro
cuadrado de superficie construida total de la promoción, en los proyectos de reducido
tamaño, caracterizados por un menor número de baños (hasta 49) y una reducción en
los costes por metro cuadrado, en las edificaciones de mayor dimensión,
caracterizadas por un mayor número de baños y dependencias (baños entre 50 y 149,

La función de costes de la construcción 177


depndencias entre 51 y 200), lo que indica la aparicion de economías de escala en los
proyectos de mayor tamaño.

4.5.2 Modelo 2
Para analizar las relaciones lineales que se producen entre las características y
los costes de cada una de las nueve partidas definidas, se estima un modelo en el que
se utilizan como variables dependientes los costes de cada partida por metro
cuadrado de superficie construida total de la promoción, introducidos en logaritmos,
y como variables independientes las que definen las características del proyecto. El
modelo estimado se puede representar de forma general por la ecuación (4.14)

Y \ ^

+a = :a +  U Z +  U[ M[ +  U] M] + _


(4.14)
 ! [ ! ] !

donde Cmp, con p=1,2,3…9 es el coste de cada una de las nueve partidas de coste por
metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, ecuación (4.15), y se
introduce en logaritmos.

a
+a =
%c"#Z9NO (+0 ) (4.15)

4.5.2.1 Resultados modelo 2

El modelo evalúa la influencia que sobre los costes de las nueve partidas
definidas por metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, tienen
las variables que definen la complejidad, calidad y tamaño del proyecto. Los
resultados de la estimación se muestran en la tabla 4-9 para las variables Movtierr,
Cimeestru, Fontasane, Electricidad, Manoobra y Materiales, y en la tabla 4-10 para
las variables Carmadera, Calumi, y Pintura. Entre paréntesis se indica el valor del
estadístico de cada parámetro y su significatividad estadística. La estimación se ha
realizado por MCO utilizando el método de introducción para seleccionar las
variables. Los resultados indican que el modelo cumple unos mínimos de robustez y
significatividad en los parámetros estimados. Si se observan los resultados mostrados
para las nueve estimaciones realizadas, el test del estadístico DW indica la ausencia
de autocorrelación en los residuos. En todos los casos el test F tiene una elevada
significatividad, lo que permite rechazar la hipótesis de nulidad conjunta de los
178 La función de costes de la construcción
parámetros. Los errores estándar obtenidos son bajos y los coeficientes de
determinación ajustados son elevados, lo que muestra la capacidad explicativa
elevada del modelo, indicando una notable correlación entre las variables
independientes y la potencial presencia de multicolinealidad. Este resultado está
motivado por el origen de los datos que relacionan las características constructivas y
los costes de ejecución refecidos a cada una de las promociones, que están
relacionados. Por lo que no es extraño encontrar este resultado utilizando estos datos.

Cmp. Cmp. Cmp. Cmp Cmp. Cmp.


Variables dependien.
Movtierr Cimeestru Fontasane Electricidad Manoobra Materiales
Variables independ. MODELO 2
8,872 4,576 ,485 1,596 ,908 2,891
(Constante)
(23,15***) (69,072***) (6,176***) (31,273***) (5,728***) (48,176***)
-1,554 -,154 ,715 ,435 ,580 ,170
Suelocohe
(-28,089***) (-16,121***) (63,117***) (59,024***) (25,36***) (19,623***)
-2,155 -,003 ,318 ,692 ,997 ,030
Sotareti
(-21,439***) (-0,150) (15,44***) (51,66***) (23,995***) (1,907)
COMPLEJIDAD

-4,370 -,627 ,796 ,003 1,413 ,324


Zapatas
(-30,642***) (-25,431***) (27,255***) (0,172) (23,956***) (14,524***)
,728 ,301 ,215 ,265 ,027 -,559
4plantas
(9,284***) (22,223***) (13,386***) (25,342***) (0,838) (-45,526***)
,723 -,011 -,122 -,194 -,551 -,326
5plantas
(9,787***) (-0,828) (-8,051***) (-19,714***) (-18,045***) (-28,207***)
-,498 -,122 ,634 ,169 ,202 ,021
6plantas
(-12,449***) (-17,691***) (77,461***) (31,739***) (12,22***) (3,433***)
2,130 ,103 -,370 -,270 -,867 -,153
7plantas
(22,156***) (6,212***) (-18,804***) (-21,106***) (-21,81***) (-10,143***)
,073 ,013 -,015 -,010 -,030 -,011
Fachada1
(2,311*) (2,311*) (-2,311*) (-2,311*) (-2,311*) (-2,311*)
,114 ,020 -,023 -,015 -,047 -,018
Fachada2
(3,275**) (3,275**) (-3,275**) (-3,275**) (-3,275**) (-3,275**)
CALIDAD

-3,857 ,204 1,247 ,442 2,308 ,616


Urbaniza
(-25,923***) (7,947***) (40,934***) (22,299***) (37,51***) (26,456***)
,030 ,005 -,006 -,004 -,013 -,005
2Piexterior
(0,576) (0,576) (-0,576) (-0,576) (-0,576) (-0,576)
,078 ,013 -,016 -,010 -,032 -,012
3Piexterior
(4,636***) (4,636***) (-4,636***) (-4,636***) (-4,636***) (-4,636***)
-,029 -,005 ,006 ,004 ,012 ,005
4Piexterior
(-2,029*) (-2,029*) (2,029*) (2,029*) (2,029*) (2,029*)
-4,092 -,028 1,498 ,661 2,541 ,633
Bañosp<30
(-18,48***) (-0,721) (33,043***) (22,411***) (27,756***) (18,248***)
-4,228 -,030 1,544 ,600 2,589 ,852
Bañosp30-49
(-18,128***) (-0,745) (32,342***) (19,306***) (26,837***) (23,328***)
TAMAÑO

3,212 ,356 -,708 -,139 -1,481 -,285


Bañosp50-149
(23,012***) (14,764***) (-24,781***) (-7,465***) (-25,659***) (-13,052***)
-,405 -,128 -,124 ,435 -,188 ,129
1escalera
(-11,587***) (-21,154***) (-17,309***) (93,481***) (-13,014***) (23,513***)
3,462 ,368 -,852 -,202 -1,464 -,299
Dependencias51-150
(23,716***) (14,567***) (-28,512***) (-10,393***) (-24,255***) (-13,095***)
5,374 ,770 -1,254 -,770 -1,777 -,824
Dependencias151-200
(25,128***) (20,820***) (-28,652***) (-27,03***) (-20,098***) (-24,609***)
***ρ<0,001;** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2 0,962 0,998 0,995 0,999 0,992 0,992
R2 ajustado 0,96 0,998 0,995 0,998 0,992 0,992
Error estándar 0,08359 0,01445 0,01711 0,01113 0,03457 0,01309
F 573,126 9508,138 4942,202 15077,646 2888,385 2872,242
Sig p< 0,001 p< 0,001 p< 0,001 p< 0,001 p< 0,001 p< 0,001
DW 1,669 1,669 1,669 1,669 1,669 1,669

Tabla 4-9 Resultados modelo 2

La función de costes de la construcción 179


Cmp. Cmp. Cmp.
Variables dependien.
Carmadera Calumi Pintura
Variables independ. MODELO 2
2,392 ,891 2,649
(Constante)
(48,797***) (41,433***) (59,986***)
,139 ,061 ,134
Suelocohe
(19,62***) (19,547***) (21,036***)
-,412 -,192 -,096
Sotareti
(-32,053***) (-34,047***) (-8,326***)
COMPLEJIDAD

,136 ,053 -,422


Zapatas
(7,435***) (6,593***) (-25,666***)
,275 ,124 ,101
4plantas
(27,433***) (28,267***) (11,18***)
,177 ,085 ,036
5plantas
(18,79***) (20,484***) (4,182***)
,104 ,038 ,064
6plantas
(20,381***) (16,96***) (13,958***)
,012 ,012 -,114
7plantas
(1,010) (2,244*) (-10,254***)
-,009 -,004 ,008
Fachada1
(-2,311*) (-2,311*) (2,311*)
0,015 -,006 ,013
Fachada2
(-3,275**) (-3,275**) (3,275**)
CALIDAD

-,053 -,036 -,406


Urbaniza
(-2,778**) (-4,285***) (-23,684***)
-,004 -,002 ,004
2Piexterior
(-0,576) (-0,576) (0,576)
-,01 -,004 ,009
3Piexterior
(-4,636***) (-4,636***) (4,636***)
,004 ,002 -,003
4Piexterior
(2,029*) (2,029*) (-2,029*)
-,305 -,152 -,119
Bañosp<30
(-10,769***) (-12,262***) (-4,668***)
-,286 -,144 ,082
Bañosp30-49
(-9,579***) (-11,024***) (3,057**)
TAMAÑO

,109 ,061 ,441


Bañosp50-149
(6,09***) (7,729***) (27,427***)
,012 ,006 ,026
1escalera
(2,763**) (2,901**) (6,456***)
,247 ,12 ,000
Dependencias51-150
(13,218***) (14,62***) (0,026)
,673 ,305 ,073
Dependencias151-200
(24,591***) (25,405***) (2,97**)
***ρ<0,001;** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2 0,997 0,997 0.999
R2 ajustado 0,997 0,997 0.999
Error estándar 0,01069 0,00469 0,00963
F 7838,945 7726,899 22223,704
Sig p< 0,001 p< 0,001 p< 0,001
DW 1,669 1,669 1,669

Tabla 4-10 Resultados modelo 2

En los resultados obtenidos en la estimación, se puede apreciar que hay dos


variables que han sido eliminadas en el proceso de la estimación (2-5escaleras y
dependencias50) y que hay otra, (2piexterior) que no es significativa en ninguna de
las estimaciones.

180 La función de costes de la construcción


Con respecto a la característica de complejidad del proyecto, y a la vista de
los resultados obtenidos se pueden establecer tres grupos de costes. Uno inicial en el
que se engloban el coste del movimiento de tierras, la cimentación-estrutura y la
mano de obra. Un segundo grupo en el que se integran los costes de las instalaciones
de fontanería-saneamiento y electriciadad, y una tercera agrupación compuesta por
los costes de materiales, la carpintería de madera, la carpintería metálica y la pintura.

Dentro de la primera agrupación, los parámetros obtenidos presentan valores


elásticos, destacando por su impacto, las variables zapatas, suelocohe, sotareti, para
las que se han alcanzado los resultados más elevados. Estas variables describen la
tecnología empleada para ejecutar el movimiento de tierras, el tipo de cimentación y
el de estructura, y se muestran relevantes en la explicación de los costes de ejecución
de estas partidas. Este resultado evidencia la relación existente entre la técnica
utilizada y el coste de ejecución de cada partida. En referencia al número de plantas,
los resultados obtenidos no permiten una interpretación nítida del efecto que tienen
dentro de este primer grupo. El número de plantas contabiliza de manera agregada
tanto las que existen por debajo de la rasante, en forma de sótanos para
aparcamientos, como las que se construyen por encima de ella, dedicadas
fundamentalmente a viviendas y locales comerciales, por lo que es difícil aislar e
interpretar el efecto obtenido.

Para la segunda agrupación, en la que se engloban las dos partidas de


instalaciones, se han obtenido valores de los parámetros menores que la unidad. En la
instalación de electricidad el impacto más relevante se ha alcanzado para la variable
sotareti, que indica la presencia de un sótano. Desde el punto de vista del coste de la
instalación eléctrica, la ejecución de una planta de sótano, (destinada para
aparcamiento en las promociones analizadas), tiene implícita la realización de una
instalación adicional para dotarlo de iluminación o ventilación entre otras. El
resultado muestra como la presencia de esta instalación extra tiene un impacto
positivo en el coste de la partida por metro cuadrado. En refencia a la partida de
fontanería-saneamiento el mayor impacto se ha obtenido para la variable zapatas.
Desde un punto de vista técnico, el coste de la instalación de fontanería no tiene
relación con el tipo de cimentación. Sin embargo, el coste del saneamiento si que
puede estar técnicamente relacionado con el tipo de cimentación y de terreno por el
que se realiza la instalación de evacuación. En este sentido el modelo asigna
La función de costes de la construcción 181
parámetros positivos a las variables tipo de suelo (suelocohe) y de cimentación
(zapatas). No obstante, y dado que el coste de ambos componentes de la partida,
fontanería y saneamiento, está agregado no es evidente la interpretación de los
parámetros obtenidos.

En la tercera agrupación, que reune a los costes de los materiales, carpintería


de madera, carpintería metálica y pintura, se han obtenido en geneal los valores más
bajos. En las promociones analizadas, estas partidas de obra no incorporan ninguna
característica técnica adicional que influya de manera relevante en la complejidad del
proyecto, por lo que en este sentido, el leve impacto que el modelo asigna a las
variables de esta característica del proyecto es razonable con esta tipología de
promociones.

Con respecto a la característica de calidad del proyecto y en función de los


resultados obtenidos, es la existencia de urbanización (urbaniza), la variable para la
que se ha obtenido el impacto más relevante en los costes de todas partidas. El efecto
es diferente, pudiéndose establecer dos agrupaciones de costes. Una primera en la
que se aglutinan los costes de la carpintería de madera y metálica, y una segunda en
la que están el resto de las partidas de obra. Con respecto a la primera agrupación, el
valor obtenido para la variable urbaniza es residual no superándose el 0,06. En
referencia a la segunda agrupación, el efecto es relevante en el caso del coste de las
partidas del movimiento de tierras, de la fontanería-saneamiento y de la mano de
obra, para las que el parámetro supera la unidad, siendo menor el impacto sobre el
resto de las partidas, no superándose el 0,6 %. En ambas agrupaciones, el resto de las
variables consideradas en la característica de calidad, muestran una leve incidencia,
casi residual, en la explicación de los costes de las partidas por metro cuadrado de
superficie construida.

En referencia a la característica del tamaño del proyecto, y de manera similar


a lo ocurrido en la complejidad, se pueden establecer tres agrupaciones de costes en
función de los resultados obtenidos. Una primera formada por el coste del
movimiento de tierras, el de la cimentación-estructura y el de la carpintería de
madera. Un segundo grupo integrado por el coste de las instalaciones de electricidad,
fontanería-saneamiento, el de la mano de obra y el de los materiales. Un tercer grupo
en el que se engloban el coste de la carpintería de aluminio y el de la pintura.

182 La función de costes de la construcción


Con respecto al primer grupo, los resultados muestran una relación negativa
entre los costes por metro cuadrado construido de las tres partidas (movimiento de
tierras, cimentación-estructura y carpintería de madera) y tamaños pequeños de
proyecto, que están representados por el número de baños hasta 49 unidades
(bañosp<30 y bañosp30-49), mientras que la relación se vuelve positiva para
proyectos de mayor tamaño, representado por un mayor número de baños y
dependencias (variables bañosp50-149, dependencias 51-150 y dependencias 151-
200). Este resutado evidencia que el coste por metro cuadrado de estas tres partidas
(que conjuntamente representan en promedio un 32,6 % sobre coste total, gráfico
4-3), es creciente con el tamaño del proyecto, de manera que el coste total de cada
partida está creciendo en mayor medida que lo hace la superficie construida como
consecuencia del incremento en el tamaño de la promoción. Técnicamente el coste de
la cimentación y el del movimiento de tierras están relacionados entre sí, y ambos
con el tamaño del proyecto, de manera que un incremento de superficie construida
ocasiona un mayor peso que ha de ser soportado por una cimentación de mayor
volumen que necesita una mayor excavación. Esta relación es la observada en los
resultados del modelo, que evidencia como el incremento del tamaño del proyecto
tiene una repercusión mayor en el coste de las partidas (movimiento de tierra y
cimentación-estructura) que en el aumento de superficie construida ocasionado por la
ampliación de tamaño. En referencia al coste de la carpintería de madera, este se
obtiene con el coste, fundamentalmente, de las puertas de paso y acceso a las
viviendas. Dado que en el modelo el incremento de tamaño se esta controlando por el
número de dependencias, el resultado pone de manifiesto como el aumento en el
número de dependencias incrementa más el coste de la carpintería (dado que se
incrementan el número de unidades de puertas), que la superficie construida que se
genera con esas nuevas dependencias.

Respecto a la segunda agrupacion, en las cuatro partidas de coste que


engloba, fontanería-saneamiento, electricidad, mano de obra y materiales, los
resultados obtenidos evidencian un impacto negativo de los parámetros que
acompañan a las variables que caracterizan a los proyectos de gran tamaño
(bañosp50-149, dependencias51-150, dependencias151-200) y positivo en los que
acompañan a las variables que identifican a los de pequeño tamaño (bañosp<30,
bañosp30-49). Estas partidas conjuntamente representan en promedio el 57,9 %

La función de costes de la construcción 183


sobre el coste total (gráfico 4-3), mostrando los resultados un coste por metro
cuadrado construido decreciente, a medida que aumenta el tamaño del proyecto. La
explicación de estos resultados se puede encontrar en la composición de la propia
partida, de manera que en el caso de las instalaciones (fontanería-saneamiento y
electricidad), el coste decreciente en función del tamaño puede estar mostrando la
menor repercusión que tienen las instalaciones comunes a medida que se incrementa
el tamaño del proyecto. En este sentido, las acometidas para el abastecimiento de
agua, las válvulas y llaves de corte generales, colectores, bajantes, la acometida del
ascensor, la de la escalera o la caja general de protección, son algunas de estas
instalaciones que son necesarias independientemente del tamaño de la promoción,
por lo que la repercusión de su coste será decreciente con la dimensión de la
edificación. Con respecto a la mano de obra, en el coste de la partida además de
contabilizarse el coste de los trabajos, también se ha tenido en cuenta el de los
medios auxiliares necesarios para desarrollarlos, de manera que la repercusión de los
costes de estos sistemas, (en promociones de las características consideradas en este
trabajo) es decreciente con el tamaño de la promoción. En referencia al coste por
metro cuadrado construido de los materiales, el resultado negativo puede estar
manifestando el mejor margen, respecto a los costes de los materiales, que se
consigue en promociones de mayor tamaño, en las que el promotor o constructor
pueden ejercer un mayor poder de negociación.

En referencia a la tercera agrupación, costes de carpintería de aluminio y de


pintura (que representan en promedio un 9,5 % sobre el coste total, gráfico 4-3) y
comparativamente con los resultados obtenidos para el resto de las partidas, los
valores de los parametros tienen un impacto más reducido. No obstante, los
resultados parecen evidenciar una relación positiva del coste de la partida para
proyectos de gran tamaño y negativos para pequeño tamaño, aunque como se ha
indicado, su impacto es reducido.

A modo de resumen, se puede indicar que dentro de la complejidad del


proyecto, son las partidas de los costes de movimiento de tierras, de cimentación-
estructura, de mano de obra, de instalación de fontanería-saneamiento y de
electricidad (que representan en promedio el 71,6 % sobre el coste total, gráfico 4-3),
para las que se han obtenido los impactos más relevantes en las variables que definen
los procesos técnicos de ejecución, suelocohe, sotareti, zapatas. En el resto de
184 La función de costes de la construcción
partidas, el impacto obtenido para los parámetros que acompañan a estas variables es
reducido. En relación con el resultado obtenido para el número de plantas y dado que
se contabilizan tanto las plantas por debajo de la rasante como por encima de ellas,
no muestra un patrón nítido que permita entender técnicamente lo que está
sucediendo.

Respecto a la calidad del proyecto, en todas las partidas es la existencia de


urbanización (urbaniza), la variable para la que se ha obtenido el mayor impacto en
los costes por metro cuadrado de superficie construida, aunque en los costes de
carpintería de madera y aluminio el efecto es menos relevante. Para el resto de
variables consideradas dentro de la característica de calidad, cuando son
significativas, los valores obtenidos para los parámetros son muy bajos.

En referencia al tamaño del proyecto, se ha observado que los costes por


metro cuadrado construido de tres partidas, (movimiento de tierras, cimentación-
estructura y carpintería de madera, que representan en promedio el 32,6 % sobre el
coste total), crecen al aumentar el tamaño del proyecto, y decrecen al reducirse la
dimensión del mismo, mientras que existen cuatro partidas (fontanería-saneamiento,
electricidad, mano de obra y materiales, que representan en promedio el 57,9 %
sobre coste total) en las que el comportamiento es contratio, incrementándose el
coste por metro cuadrado construido en promociones de pequeño tamaño y
reduciéndose al aumentar la dimension de la edificación.

En los párrafos siguientes, se abordan de manera separada los resultados


obtenidos para cada una de las partidas de coste analizadas.

Movimiento de tierras

Respecto a los resultados obtenidos al estimar el modelo 2 para el caso del


movimiento de tierras como variable dependiente, se puede observar que las
variables que recogen la complejidad del proyecto son altamente significativas. Las
estimaciones obtenidas para los parámetros que acompañan a las variables suelocohe,
sotareti y zapatas, muestran que todas ellas se comportan de manera elástica respecto
a los costes del movimiento de tierras, obteniéndose el mayor impacto para la
tipología de cimentación por zapatas, con una reducción del coste del 4,37 % frente a
la losa o placa. La presencia de suelo cohesivo, con respecto a no cohesivo, produce

La función de costes de la construcción 185


una reducción del 1,554 %, y si hay sotano y forjado reticular el impacto también es
negativo con un efecto del 2,155 %. Técnicamente, los resultados obtenidos son
coherentes con el proceso constructivo, de tal modo que si la excavación se realiza en
un suelo cohesivo, las garantías de estabilidad de los frentes del terreno y de los
edificios colindantes permite acelerar el proceso de extracción de tierras y reducir los
costes de la partida, rebajando el número de bataches97 necesarios. En este sentido,
en la base de costes CYPE (2014), se puede obtener una reducción de 3,17 euros en
el coste de un metro cúbico de excavación en la que no se utilizan bataches, frente a
otra en la que si que se usan (9,50 €/m3 frente a 6,33 €/m3).

Con respecto a la presencia de sótano en los edificios, frente a la ausencia, se


requiere de un mayor volumen de tierras a extraer, lo que implica un mayor coste
total de la partida. Sin embargo, como lo que se está observando es la incidencia de
la presencia de sótano sobre el coste total del movimiento de tierras por metro
cuadrado construido, la ejecución de un muro de sótano además de incrementar el
coste total de la partida, aumenta la superficie construida, por lo que en función de la
combinación de ambos efectos, el coste total por metro cuadrado construido puede
decrecer. Un resultado negativo como el obtenido tendría la interpretación de que el
coste del movimiento de tierras al ejecutar el vaciado del sótano, manteniendo
constantes el resto de características, se incrementa menos de lo que lo hace la
superficie que genera la construcción del sótano, por lo que el coste del movimiento
de tierras por metro cuadrado construido se reduce un 2,155 %.

En referencia a la tipología de cimentación, la excavación por metro cúbico


de una cimentación por zapatas es más costosa que si la cimentación se ejecuta por
losas. En este sentido, la base de costes de CYPE (2014), para un terreno cohesivo,
cifra el coste del metro cúbico de excavación para cimentación por zapatas en 23,71
€/m3 y para losas en 5,36 €/m3. Sin embargo, y dado que para ejecutar la cimentación
por losa se requiere excavar toda la superficie del solar, el volumen total de tierras
extraído es mayor y también su coste. La repercusión del coste de la tipología de
cimentación con respecto a la superficie construida se muestra elástica.
Técnicamente la dependencia entre el volumen de cimentación y la superficie
construida es inherente al proceso de cálculo estructural, que implica que una mayor

97
En el Anexo I, se realiza una descripción de las técnicas de movimientos de tierras.

186 La función de costes de la construcción


superficie construida (generalmente más plantas sobre la rasante en los edificios
analizados), necesita un mayor volumen de cimentación para poder transmitir las
cargas al terreno. El resultado muestra como el aumento del coste del movimiento de
tierras, debido a un incremento en el volumen de las zapatas, es menor que la
superficie construida que origina ese incremento del volumen de la cimentación.

Con respecto al número de plantas, y dado que no todos los edificios


considerados disponen de sótano y en el número de plantas se consideran también las
ejecutadas por debajo de la rasante, el efecto es diferente y difícil de aislar. Para las
promociones que tienen 4 y 5 plantas se ha obtenido un impacto similar y cercano a
0,73 % sobre el coste de la partida por metro cuadrado (repecto a las promociones de
más de 7 plantas), mientras que para aquellas que tienen 6 plantas el valor es
próximo al -0,5% y para las promociones de 7 plantas del 2,13 %.

En referencia a la calidad, el impacto más relevante se ha obtenido para la


existencia de urbanización, con un valor de reducción de los costes por metro
cuadrado construido próximo a 3,9 % por la existencia de urbanización frente a la
ausencia de la misma. En los proyectos analizados, la presencia de urbanización tiene
asociada la construcción de mayores zonas comunes, incluso piscina que hacen que
el volumen de la excavación se incremente y también el coste total de la partida. Sin
embargo, este coste es decreciente con la superficie construida ya que, (de igual
manera que ocurre con la presencia de sótano), a medida que se incrementa la
superficie construida decrece la repercusión del coste de excavación motivado por la
presencia de urbanización. Para el resto de variables, (fachada 1, fachada 2,
3piexterior y 4 piexterior), los valores son similares y próximos al 0,1%, salvo para
el caso de 4 piezas exteriores que se ha obtenido un -0,03 %.

Con respecto a la característica del tamaño del proyecto, todas las variables
son altamente significativas, observándose que frente a las promociones que tienen
más de 149 baños, en las que poseen hasta 49 baños el parámetro obtenido es elástico
y negativo, con un valor cercano al 4,1%, mientras que en las que tienen entre 50 y
149 el efecto es positivo con un valor de 3,21 %. En el caso de las dependencias de la
promoción, entre 51 y 200 los costes muestran parámetros elásticos con una
incidencia de 3,46 % para promociones que tienen entre 51 y 150 dependencias y de
5,37 % entre 151 y 200.

La función de costes de la construcción 187


Los resultados obtenidos, muestran en primer lugar y dentro de la
complejidad del proyecto, el fuerte impacto que tiene la tipología de cimentacion, de
estructura y de suelo. Estas variables determinan el proceso de excavación, y los
valores obtenidos ponen de manifiesto la relación existente entre el coste y la
tecnología aplicada. En segundo lugar, y con respecto a la calidad, destaca el elevado
valor obtenido para la existencia de urbanización, que muestra un efecto negativo
sobre los costes del movimiento de tierras por metro cuadrado de superficie
construida. En tercer lugar, los resultados obtenidos para las variables que introducen
el tamaño del proyecto, ponen de manifiesto la mayor repercusión del coste del
movimiento de tierras en las promociones de mayor número de dependencias, es
decir en las más grandes.

Cimentación y estructura

En referencia a la complejidad del proyecto, las variables sotareti y 5plantas


no son significativas. El efecto más relevante se ha obtenido para la presencia de
zapatas, de modo que si la cimentación se ejecuta con esta tipología, el coste de la
cimentación y estructura por metro cuadrado se reduce un 0,627 % frente a la
cimentación por losa o placa. También se ha obtenido un resultado negativo para la
presencia de suelo cohesivo, con un valor de -0,154 %. Ambos resultados son
técnicamente consistentes ya que la ejecución de una cimentación por zapatas exige
una nenor cantidad de recursos, que hace que el coste sea menor. En la base de datos
de CYPE (2014), se puede encontrar que el coste para una cimentación por zapatas
es de 156,41 €/m3, mientras que considerando las mismas características98 para una
losa el coste es de 186,66 €/m3. Si a ello se le une la existencia de un suelo de
mejores características, cohesivo, el volumen de cimentación se reduce y también su
coste. Por lo tanto, es razonable esperar que para la misma tipología de edificio, la
existencia de ambas características, frente a la ausencia de las mismas, tenga una
repercusión sobre los costes de la partida de cimentación y estructura por metro
cuadrado construido del signo encontrado.

98
En la comparación de costes para el ejemplo se ha utilizado un hormigón convencional, con una
exposición IIa, con una resistencia de 25 N/mm2, un tamaño de árido de 20 mm, una consistencia
blanda y sin aditivos ni distintivo de calidad.

188 La función de costes de la construcción


Respecto al número de plantas los resultados obtenidos muestran un impacto
positivo en las promociones de 4 y 7 plantas (frente a promociones de más de 7) con
un incremento del coste de la cimentacion y la estructura de 0,30% y 0,10 %
respectivamente. Para las promociones con 6 plantas se ha obtenido un valor
negativo de -0,12. Dado que los datos existentes no han permitido desagregar el coste
de la cimentación y el de la estructura, no resulta posible aislar el efecto del número
de plantas en cada una de estas dos partidas de obra. Técnicamente es razonable
esperar que el incremento en el número de plantas aumente el volumen de
cimentación necesario para su sustentación, y también su coste. Por otro lado, el
aumento en el número de plantas tiene un doble efecto, en primer lugar incrementa la
dificultad de ejecutar las plantas a medida que crece la altura, aumentando las
secciones de los elementos constructivos (vigas y pilares) empleando una mayor
cantidad de hormigón y acero, lo que incrementa el coste de ejecución. En segundo
lugar, el aumento en el número de plantas permite disminuir la repercusión que los
medios auxiliares (grua torre o sistemas de encofrados, por citar dos de ellos), tiene
en el coste por metro cuadrado de estructura. El impacto combinado de ambos
efectos será diferente en edificios de distinta tipología, siendo razonable esperar que
en edificios de gran altura el impacto sobre los costes del incremento de dificultad y
de las secciones de los elementos estructurales sea superior al que se deriva de la
mejoría de la repercusión de los medios auxiliares, mientras que en edificios de
pocas alturas puede ocurrir lo contrario, no siendo obvia la influencia sobre los
costes de la partida.

Los valores para las variables de la característica de la calidad del proyecto


son bajos, habiéndose obtenido el mayor efecto para la existencia de urbanización.
En esta ocasión la existencia de urbanización, frente a la ausencia de ella, incorpora
la necesidad de tener que realizar elementos de hormigón armado (fundamentalmente
en las promociones analizadas la piscina) que incrementan el coste por metro
cuadrado en un 0,20%. Para el resto de variables no se alcanzan valores superiores al
0,02% en valor absoluto.

En referencia al tamaño de la promoción, no son significativas las variables


bañosp<30 ni bañosp30-49. El resto de variables, a excepción de 1escalera para la
que se ha obtenido un valor de -0,128, son positivas. Para la variable bañosp50-149,
el resultado obtenido es 0,356. En el caso de dependencias51-150, el impacto
La función de costes de la construcción 189
obtenido es próximo a 0,37 %, mientras que para la variable dependencias151-200 el
efecto es superior y alcanza el 0,77 %. Es decir, que en las promociones con entre
151 y 200 dependencias el impacto obtenido sobre el coste de la partida por metro
cuadrado es prácticamente el doble que en las promociones con un menor número de
dependencias, entre 51 y 151.

Fontanería y saneamiento

Para las variables que definen la complejidad del proyecto se han obtendido
unos valores fuertemente significativos. Los impactos que tienen tanto la existencia
de suelo cohesivo (frente a la ausencia del mismo), como la cimentación por zapatas
(con respecto a la losa o placa) es similar, aunque ligeramente superior en la
tipología de cimentación por zapatas que se aproxima a 0,80 %. En referencia al
número de plantas, (en relación a promociones con más de siete plantas) los
máximos valores se han obtenido para seis y siete plantas, siendo positivo en el
primer caso con una influencia del 0,63 % y negativo en el segundo caso, con un
impacto de -0,37 %.

Respecto a las características de calidad del proyecto, para la variable


urbanización se ha obtenido un parámetro elástico. Su impacto es superior al del
resto de variables, implicando la existencia de urbanización frente a la ausencia de la
misma, un incremento en el coste de la partida por metro cuadrado construido de
1,25 %. La dotación de sistemas de riego para las zonas ajardinadas, o la instalación
de abastecimiento y depuración de agua para la piscina, son costes que se vinculan
directamente con la existencia de urbanización y que se añaden a los totales de la
partida. Por ello es coherente esperar una relación positiva entre ambas variables.

En referencia al tamaño, y respecto a las edificaciones de más de 149 baños,


son las variables que caracterízan a las promociones que tienen un número de baños
menor que treinta (bañosp<30) y entre treinta y cuarenta y nueve (bañosp30-49) las
que muestran valores elásticos, cercanos a 1,5 %. Sin embargo, para la variable
bañosp50-149 el valor obtenido ha sido negativo -0,71%. También los valores del
número de dependencias han resultado negativos, -0,852 para el caso de
dependencias51-150 y -1,254 para dependencias151-200.

190 La función de costes de la construcción


Desde un punto de vista técnico, las instalaciones de fontanería y saneamiento
están dotadas de elementos que son compartidos por varios suministros. Las
acometidas, las arquetas sifónicas, el equipo de presión, el árbol de contadores y sus
válvulas, los colectores generales o las bajantes, son algunos de estos elementos. Esta
característica posibilita la aparición de costes unitarios decrecientes, a medida que se
incrementa el número de suministros (este efecto es limitado y dependerá de las
características que presente la instalación del edificio). Por ejemplo, en edificios de
viviendas de caracteristicas similares a los que se han utilizado en este trabajo, un
colector99 de 125 mm de diámetro con una pendiente del 2 % permite realizar la
evacuación de aguas residuales de 68 cuartos de baño completos, mientras que si se
incrementa el diámetro hasta 160 mm el número de cuartos de baños aumenta hasta
los 150 (CTE-HS-5, 2009, p. HS5-8). Según la base de costes CYPE (2014), el coste
por metro de un colector instalado de 125 mm de diámetro es de 27,59 euros,
mientras que si el diámetro es de 160 mm, el coste se incrementa hasta los 35,11
euros. Como se puede comprobar, si se optimiza el colector con el máximo número
de baños, la repercusión para la conducción de 125mm es de 0,41 euros por cada
metro y baño, mientras que se si se incrementa el diámetro hasta los 160 mm, la
repercusión se reduce hasta los 0,23 euros.

Electricidad

Dentro de la complejidad del proyecto todas las variables son fuertemente


significativas, a excepción de la variable zapatas. El mayor impacto se ha obtenido
para la variable sotareti con un aumento del 0,70 % de los costes de la partida por
metro cuadrado, frente a la ausencia de esta tipología estructural. La construcción de
sótanos para aparcamiento necesita la ejecución de una instalación complementaria a
la de la vivienda, con el objetivo de dotar a los aparcamientos de sistemas de
iluminación, entre otros. El coste de esta instalación se suma al total de la partida,
por lo que es razonable esperar una relación positiva entre la existencia de sótano y el
coste de la partida.

Respecto a la calidad del proyecto, nuevamente es para la variable urbaniza


para la que se ha obtenido el mayor valor, de tal modo que sobre el coste total de la

99
Es una canalización que recoge el agua de los elementos verticales, bajantes, y la conduce hacia la
red de alcantarillado público.

La función de costes de la construcción 191


partida por metro cuadrado, la presencia de urbanización frente a la ausencia de la
misma tiene una incidencia del 0,44%. La necesidad de iluminar las zonas comunes
de la urbanización con la instalación de puntos de luz, así como la acometida
eléctrica necesaria para abastecer la piscina, hace que al coste de la partida se le
sumen estos otros vinculados a la existencia de urbanización, que hace que se
relacione positivamente con el coste total de la partida. Con lo que respecta al resto
de variables los valores obtenidos, en valor absoluto, son bajos no alcanzándose en
ningún caso el 0,02 %

En referencia al tamaño del proyecto, para las promociones con un menor


número de baños de hasta 49 unidades (respecto a las que tienen más de 149), el
impacto sobre el coste de la partida por metro cuadrado es positivo, siendo negativo
para las promociones que tienen entre 50 y 149. Los resultados obtenidos implican
un incremento del coste de la partida por metro cuadrado de 0,66 % para las
promociones con menos de 30 baños (bañosp<30) y 0,60 % para las promociones
que tienen entre 30 y 49 baños (bañosp30-49). El efecto para las promociones que
tienen un número mayor de baños (baños50-149) ha sido -0,14 %. Para las dos
variables que consideran el número de dependencias se ha obtenido un resultado
negativo, -0,77 en el caso de promociones que tienen entre 151-200 dependencias y
-0,20 para las que tienen entre 51 y 150. Respecto a los elementos comunes de la
instalación de electricidad, caja general de protección, acometidas o instalación de
antena colectiva, que son utilizados por varios suministros, son válidos los
comentarios realizados en la instalación de fontanería y saneamiento, en referencia a
la disminución de la repercusión en el coste de los elementos comunes de la
instalación a medida que se incrementa el tamaño del proyecto

Mano de obra

Dentro de las variables que definen la complejidad del proyecto, 4plantas no


es significativa. El resultado obtenido para la variable zapatas es elástico y el más
elevado, de tal modo que en las promociones en las que se ha utilizado la técnica de
cimentación por zapatas frente a la losa, el coste de la mano de obra por metro
cuadrado se incrementa en un 1,41 %. También para la variable sotareti se ha
obtenido un valor cercano al 1 %. La existencia de sótano hace necesaria la
construcción de elementos de tabiquería y particiones de las zonas comunes de

192 La función de costes de la construcción


acceso al garaje, (rampas, escaleras y huecos de ascensor), así como de su
revestimiento. El coste de ejecución de estos trabajos, se suma al coste total de la
partida de mano de obra de la promoción, por ello, la presencia de sótano incorpora
al coste total de la mano de obra el de ejecutar este tipo de trabajos que no existen en
las promociones en las que no hay sótano. En referencia a la existencia de una
cimentación por zapatas, los huecos existentes entre ellas hacen necesaria la
ejecución de un cerramiento inferior en el edificio (encachado de grava y solera) que
no es necesario si la cimentación es una losa o placa. Los trabajos necesarios para
ejecutar este cerramiento tienen una influencia en el coste de la mano de obra, por lo
que no es extraña la relación positiva obtenida entre ambas variables.

El impacto del número de plantas de la promoción es diferente, habiéndose


obtenido un valor positivo para las promociones con 6 plantas y negativo para las
que tienen 5 y 7 plantas (repecto a las promociones con más de 7 plantas). En las
promociones con 6 plantas se produce un incremento en los costes de la partida por
metro cuadrado del 0,20 %, mientras que en las promociones con 5 plantas se reduce
el coste un 0,55 % y un 0,87 % en las de 7 plantas.

En referencia a la calidad una vez más aparece la variable urbaniza como la


que tiene el mayor impacto en el coste de la partida por metro cuadrado. El valor
obtenido es elástico e implica un incremento del coste de la mano de obra por metro
cuadrado del 2,3% en promociones con urbanización, frente a las que no la tienen. La
ejecución de las zonas comunes o la piscina de una promoción con urbanización hace
que aparezcan unos costes de mano de obra que se suman a los totales, por ello no es
extraña la relación positiva detectada. Para el resto de las variables de la
característica de calidad los valores obtenidos no son muy elevados, no superándose
en ningún caso el 0,05 % en valor absoluto.

Respecto al tamaño del proyecto, se puede observar como en las promociones


con hasta 49 baños, (respecto a las que tienen más de 149) los valores obtenidos son
elásticos, y con un impacto similar y cercano al 2,6% de incremento de los costes de
la partida por metro cuadrado construido. Sin embargo, en las promociones con un
número mayor de baños, entre 50 y 149, el efecto también es elástico pero de signo
contrario, alcanzándose un valor de -1,48 %.

La función de costes de la construcción 193


En referencia al número de dependencias de la promoción, los valores
obtenidos son elásticos y del mismo signo. Para las promociones que tienen entre 51
y 150 dependencias se ha obtenido un impacto de -1,46 % para las que tienen entre
151 y 200 una influencia del -1,78 %. Los resultados obtenidos por las variables que
caracterizan el tamaño de la promoción (número de baños y dependencias) parecen
sugerir, que a medida que se incrementa el tamaño de la edificación, el coste por
metro cuadrado de la mano de obra se reduce. En la partida del coste de la mano de
obra se integran además del coste de la ejecución de los trabajos, los costes de los
medios auxiliares necesarios para desarrollarlos. La repercusión de los medios
auxiliares es decreciente con la superficie construida, por lo que el incremento de
esta favorecería la reducción de los costes totales de la partida.

Materiales

Dentro de la complejidad del proyecto, todas las variables, a excepción de


sotareti, son fuertemente significativas. Para las variables zapatas y sotareti se han
obtenido valores positivos, con impactos del 0,17% y del 0,32 % respectivamente
sobre los costes de los materiales por metro cuadrado. Con respecto al número de
plantas, todos los valores obtenidos son negativos, salvo para el caso de la variable
6plantas. Con respecto a promociones con más de siete plantas, el máximo impacto
se ha alcanzado en las que tienen 4 plantas para las que el valor obtenido supone una
reducción de los costes de la partida por metro cuadrado de 0,56 %.

En el apartado de calidad nuevamente es la variable urbaniza para la que se


ha obtenido el mayor valor, no alcanzando el resto de variables (en valor absoluto) el
0,02 %. El impacto sobre los costes de la partida por metro cuadrado para las
promociones que tienen urbanización, respeto a las que no la tienen, es de 0,62 %.

Con lo que respecta al tamaño del proyecto, nuevamente los resultados


parecen sugerir que el coste de los materiales por metro cuadrado se reduce a medida
que se incrementa el tamaño de la promoción. Los valores obtenidos para las
promociones entre 51 y 200 dependencias son negativos, con un impacto de -0,82 %
sobre el coste de la partida por superficie construida para las promociones que tienen
enre 151 y 200 piezas, y de -0,3 % para las que tienen entre 50 y 151. Igualmente
ocurre con las promociones que tienen entre 50 y 149 baños, para las que se ha
obtenido un impacto negativo sobre los costes por metro cuadrado construido del
194 La función de costes de la construcción
0,29 %, mientras que en aquellas con un menor número de baños, la influenca es
positiva, del 0,63 % en el caso de menos de 30 baños y del 0,85 % entre 30 y 49
baños.

Carpintería de madera

En la característica de la complejidad del proyecto, la variable 7plantas no es


significativa, el resto si que lo son. Todos los resultados significativos son positivos,
salvo el obtenido para la variable sotareti que es negativo y con un impacto mayor,
reduciéndose el coste de la partida por metro cuadrado construido en un 0,412 % por
la existencia de muro de sótano y forjado reticular frente a la ausencia de ambas
características.

En referencia a la calidad, para todas las variables se ha obtenido un valor


bajo, no alcanzandose en ningún caso el 0,06% en valor absoluto, de tal modo que
los resultados asignan un reducido impacto, de la calidad al coste de la partida por
metro cuadrado.

Con respecto al tamaño de la promoción, para aquellas que tienen un número


de baños hasta 49 (respecto a las que tienen más de 149) los signos obtenidos han
sido negativos, con un impacto similar y cercano al 0,30 % de disminución de los
costes de la partida por metro cuadrado construido. Para un mayor número de baños
(entre 50 y 149) el signo obtenido ha sido positivo y su efecto es del 0,11%. También
han resultado positivos los signos de las variables que hacen referencia al número de
dependencias, siendo el impacto en las promociones que tienen entre 51 y 150 de
0,25 % frente a 0,67 % en las que tienen un mayor número de dependencias, entre
151 y 200. Es decir, que el coste de esta partida por metro cuadrado construido se
incrementa en los proyectos de gran tamaño y se reduce en los de menor dimensión.

Carpintería de aluminio

Las variables que introducen la complejidad del proyecto, a excepción de


7plantas, son fuertemente significativas. Respecto a los resultados obtenidos, en
todos los casos son bajos, alcanzándose el máximo valor (-0,192) para la variable
sotareti.

La función de costes de la construcción 195


En referencia a la calidad del proyecto los resultados muestran un impacto
reducido de todas las variables, no llegándose en ningún caso a valores superiores a
los 0,04 (en valor absoluto).

Con lo que resptecta al tamaño del proyecto, es para la variable


dependencias151-200 para la que se ha obtenido el valor más elevado, 0,305.

Estos resultados ponen de manifiesto el reducido impacto que el modelo


asigna a la complejidad y a la calidad del proyecto en los costes por metro cuadrado
de la partida de carpintería de aluminio, para la que el efecto más relevante se
encuentra en el número de dependencias. De manera similar a lo que ocurre con el
coste de la carpintería de madera, en esta partida los resultados muestran un
incremento de los costes de la carpintería metálica en los proyectos de mayor tamaño
y una reducción en los de menor dimensión, aunque con unos efectos menores que
los obtenidos para el coste de la carpintería de madera.

Pintura

Todas las variables que definen la complejidad del proyecto son altamente
significativas, habiéndose obtenido el resultado más elevado para la variable zapatas
(-0,422).

En las variables de calidad es la existencia de urbanización la que tiene un


mayor impacto negativo sobre el coste por metro cuadrado de pintura, con un
resultado de -0,406 alcanzándose valores más reducidos para el resto de variables.

Con respecto al tamaño del proyecto, la variable dependencias51-150 no es


significativa, habiéndose obtenido el valor más elevado para las promociones con
enre 50 y 149 baños (0,441).

Los resultados asignan un impacto similar en valor absoluto, pero de distinto


signo a las tres características que definen el proyecto. Para la complejidad se ha
obtenido un valor de -0,42 en la variable zapatas, para la calidad el valor es -0,41 en
la variable urbaniza y para el tamaño del proyecto, el máximo resultado es de 0,44
en la variable bañosp50-149.

196 La función de costes de la construcción


4.5.3 Modelo 3
En tercer lugar, y dado que en la agrupación de variables para definir las tres
características del proyecto (complejidad, calidad y tamaño) se han considerado
criterios técnicos, en la estimación de este tercer modelo, se utiliza el análisis
factorial como herramienta de agrupación aplicada a las variables mostradas en la
tabla 4-11, con el objeto de identificar las agrupaciones que se obtienen con la
herramienta y compararlas con las realizadas considerando criterios técnicos. Una
vez obtenidos e identificados los factores, se estima un modelo como el indicado en
la ecuación (4.16)

 = : +  U e + _
(4.16)
 !

en el que Fi es cada uno de los tres factores obtenidos en el análisis factorial


realizado y CT es el coste total por metro cuadrado de superficie construida total de la
promoción, definido en la ecuación (4.13), e introducido en logaritmos.

Variables análisis factorial


Suelocohe
Complejidad Sotareti
del proyecto Zapatas
Plantas
Fachada 1
Fachada 2
Calidad
Urbaniza
Pexterior
Bañosp
Tamaño del
Escaleras
proyecto
Dependencias

Tabla 4-11 Variables análisis factorial

Como paso previo a la estimación del modelo 3, a continuación se analizan


los resultados obtenidos al utilizar el análisis factorial como técnica de agrupación de
las variables independientes que se han mostrado en la tabla 4-11. El proceso que se
ha seguido se muestra en el esquema 4-6.

La función de costes de la construcción 197


Variable
dependiente CT

Variables independientes
las indicadas en la tabla Análisis factorial Estimación
4-11 componentes principales

Factores

Esquema 4-6 Estimación costes totales contra factores

4.5.3.1 Análisis factorial


El análisis factorial es utilizado como herramienta metodológica para la
agrupación de múltiples variables. Para ello, se trata de encontrar un conjunto de
factores, en número menor que el de variables originales, que no son directamente
observables pero que tienen la capacidad de explicar las relaciones que existen entre
las variables medidas, incurriendo en una pérdida mínima de información y con un
similar comportamiento.

Matemáticamente el modelo factorial podría formalizarse de la siguiente


manera, (Gil P., 2011, p. 62):

x1 = a11 f1 + a12 f 2 + ...... + a1m f m + η1


x2 = a21 f1 + a22 f 2 + ..... + a2 m f m + η 2
.......................................................
xn = an1 f1 + an 2 f 2 + .... + anm f m + η n

matricialmente se puede escribir:

B = 3e + η

′ ′ ′
con: X = [x1 x2 ....... xn ] , F = [ f1 f 2 ....... f m ] , η = [η1 η 2 .......ηn ] ,

198 La función de costes de la construcción


a11 a12 ....... a1m 
a a .......a 
A =  21 22 2m 

.................... 
 
an1 an 2 ......anm 

donde “X” es la matriz de las n variables, “A” es la matriz factorial y contiene los
valores “aij” que son las cargas de los factores. Cada valor “aij” mide la
contribución de la i-ésima variable al j-ésimo factor. “F” es la matriz de los factores
comunes que influyen en todas las variables, y “ η ” es la matriz de los factores
únicos que afectan a una variable e incluye el error del ajuste lineal, cumpliéndose
que m<n.

Cada una de las “n” variables observadas es una combinación lineal de “m”
factores comunes a todas ellas y de un factor único para cada una. Por tanto todas las
variables originales están influenciadas por todos los factores comunes, mientras que
para cada una existe un factor único que es específico para esa, siendo tanto uno
como otro variables no observables. La determinación de la matriz factorial o matriz
de pesos factoriales (A) es uno de los problemas esenciales del análisis factorial.

Una vez determinada la matriz factorial se utiliza la información que ella


proporciona con el objetivo de identificar la composición de los factores. Para ello y
con el objeto de facilitar esta interpretación, existen procedimientos denominados
rotación de factores que pueden ayudar en esta tarea. Inicialmente cada uno de los
factores comunes está correlacionado en distinta medida con cada una de las
variables originales, utilizando la rotación de los factores se obtiene una matriz
equivalente a la matriz factorial A. En esta nueva matriz las variables originales
presentan una correlación próxima a uno con uno de los factores y próximas a cero
con el resto. De esta manera cada factor tendrá correlación alta con un grupo de
variables y baja con el resto, simplificándose la tarea de identificar e interpretar cada
uno de los factores.

En la tabla 4-12, se reproducen los resultados obtenidos para el determinante


de la matriz de correlaciones y la prueba de KMO y Bartlett.

La función de costes de la construcción 199


Prueba de KMO y Bartlett Matriz de correlaciones
Medida Kaiser-Meyer-Olkin de
,581
adecuación de muestreo

Aprox. Chi-
Prueba de 6185,088 Determinante = 1,78E-06
cuadrado
esfericidad de
Bartlett gl 66
Sig. ,000

Tabla 4-12 Resultados pruebas análisis factorial

Como se puede observar, el valor del determinante de la matriz de


correlaciones es próximo a cero, lo que indica que las variables usadas están
linealmente relacionadas y por lo tanto el análisis factorial es una técnica pertinente
para analizar estas variables. Por otro lado, el valor obtenido para el estadístico KMO
es bajo, pero superior a 0,5 que implica que la utilización del análisis factorial sea
aceptable, (Bisquerra A., 1989, p. 297)

En la tabla 4-13, se reproduce la matriz de componentes rotados100. En el


análisis se han obtenido cuatro autovalores mayores que la unidad, gráfico 4-4, y por
lo tanto, el procedimiento extrae cuatro factores que son capaces de explicar un 85,45
% de la varianza de los datos originales.

Matriz de componente rotado


Componente
Variable
1 2 3 4
Dependencias ,939 ,024 ,146 ,096
Bañosp ,938 ,020 ,205 ,168
Escaleras ,866 -,225 ,269 ,032
Plantas ,780 ,461 -,187 -,111
Fachada1 ,018 ,917 -,022 ,005
Zapatas -,279 -,894 -,100 ,116
Fachada 2 ,242 -,871 ,061 -,151
Piexterior ,130 ,018 ,907 ,043
Urbaniza ,373 ,326 ,810 ,003
Suelocohe ,039 ,426 -,750 ,216
Sotareti ,481 ,031 -,013 ,685

Tabla 4-13 Matriz de componentes rotada

100
El método de extracción utilizado ha sido el análisis de componentes principales y el método de
rotación el varimax con normalización Kaiser, convergiendo la rotación en 5 iteraciones.

200 La función de costes de la construcción


Gráfico 4-4 Gráfico de sedimentación

Si se analizan las variables que se agrupan bajo cada uno de los factores
obtenidos, se puede ver que el primer factor, aglutina a variables que han sido
definidas dentro de la característica tamaño del proyecto. Solamente la variable
plantas, se consideró que formaba parte de la característica de complejidad del
proyecto al agrupar las variables atendiendo a criterios técnicos. No obstante, esta
variable, dada la forma en la que se ha definido (contabiliza el número de plantas de
la promoción bajo y sobre la rasante), también está relacionada con el tamaño del
proyecto, por tanto este primer factor puede denominarse tamaño del proyecto.

Respecto al segundo factor, se puede observar que aglutina diferentes


sistemas constructivos, englobando a la cimentación y a la fachada. En la agrupación
de variables realizada en función de criterios técnicos, la variable zapatas se ha
incluido en la característica complejidad del proyecto, mientras que las variables
fachada 1 y fachada 2 se han asignado a la característica de calidad del proyecto. Sin
embargo, la técnica constructiva utilizada para ejecutar la fachada (que es lo que se
recoge con ambas variables) también define la complejidad del proyecto, por lo que
este segundo factor puede denominarse complejidad.

Las variables que aparecen en los factores tercero y cuarto no muestran un


patrón nitido que permita clasificarlas con claridad en alguna de las características
contempladas. En el tercer factor aparece la variable suelocohe conjuntamente con
otras dos, pexterior y urbaniza. La variable suelocohe se ha introducido atendiendo a

La función de costes de la construcción 201


criterios técnicos entre las que definen la complejidad del proyecto, y las otras dos,
pexterior y urbaniza, entre las de calidad, por lo que la definición de este factor no es
clara. Algo similar ocurre en el cuarto factor, en el que aparece la variable sotareti,
que forma parte de las variables que definen la característica de la complejidad del
proyecto.

Como consecuencia de este resultado, se ha decidido eliminar las variables,


suelocohe del factor 3 y sotareti del factor 4, que no parecen situarse con claridad en
ninguna agrupación, y volver a realizar el análisis factorial.

La tabla 4-14, muestra los resultados del análisis factorial con la eliminación
de las dos variables indicadas anteriormente. Como se puede observar, el valor del
determinante de la matriz de correlaciones ha aumentado ligeramente pero sigue
siendo próximo a cero. Sin embargo, el estadistico KMO se sitúa por encima de 0,6.

Prueba de KMO y Bartlett Matriz de correlaciones


Medida Kaiser-Meyer-Olkin de
adecuación de muestreo ,609

Aprox. Chi-
Prueba de 4959,396 Determinante 2,51 E-05
cuadrado
esfericidad de
Bartlett gl 36
Sig. ,000
Tabla 4-14 Resultados pruebas análisis factorial

En la tabla 4-15, se reproduce la matriz de componentes rotados101. En esta


ocasión se han obtenido tres autovalores mayores que la unidad, gráfico 4-5,
extrayéndose tres factores que explican un porcentaje de varianza de los datos
originales del 88,69 %, que es superior que el valor obtenido en el caso anterior,
antes de eliminar las dos variables. Como se puede observar tanto por el porcentaje
de varianza explicada, como por la prueba KMO, la eliminación de las variables
mejora los resultados del análisis factorial.

101
El método de extracción ha sido el análisis de componentes principales y el método de rotación el
varimax con normalización Kaiser, convergiendo la rotación en 4 iteraciones.

202 La función de costes de la construcción


Matriz de componente rotado
Componente
Variable
1 2 3
Dependencias ,948 -,030 ,148
Bañosp ,942 -,005 ,246
Escaleras ,877 ,235 ,258
Plantas ,762 -,473 -,097
Fachada1 ,035 -,932 ,000
Zapatas -,252 ,881 -,197
Fachada 2 ,236 ,874 ,014
Piexterior ,082 ,071 ,960
Urbaniza ,340 -,263 ,850

Tabla 4-15 Matriz de componentes rotada

Gráfico 4-5 Gráfico de sedimentación

La caracterización de los tres factores se ha simplificado, pudiendose


denominar al primero tamaño, al segundo complejidad y al tercero calidad.

4.5.3.2 Resultados modelo 3

Una vez identificados los tres factores, se ha realizado la estimación del


modelo 3, cuyos resultados se muestran en la tabla 4-16. En esencia este modelo
evalúa la influencia que tienen los tres factores sobre los costes totales por metro

La función de costes de la construcción 203


cuadrado de superficie construida total de la promoción. La estimación se realiza
calculando el modelo por MCO utilizando el método de introducción para
seleccionar las variables. Si se observan los resultados (tabla 4-16), el valor del
coeficiente de determinación ajustado es alto, lo que indica una elevada capacidad
explicativa del modelo. El test F tiene una elevada significatividad, lo que permite
rechazar la hipótesis de nulidad conjunta de los tres parámetros. Con lo que respecta
al test del estadístico DW, el bajo valor obtenido indica la presencia de
autocorrelación en los residuos que puede implicar una subestimación del nivel de
significación estadística. A pesar de este resultado, el modelo se ha utilizado para
comparar la clasificación las variables que definen a las tres características
analizadas, la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto, habiéndose obtenido
unos resultados similares a los que aporta la estimación de los modelos anteriores.

Variable dependiente CT
Variables independientes β t
(Constante) 5,522 1122,428***
Factor 1 (Tamaño) -0,062 -12,668***
Factor 2 (Complejidad) -,115 -23,347***
Factor 3 (Calidad) ,152 30,818***
*** ρ<0,001; ** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2= ,779
R2 ajustado= ,778
Error estándar= 0,10699
F= 551,763
Sig p< 0,001
DW= 0,479

Tabla 4-16 Resultados de la estimación del modelo 3

Como se puede observar, los tres factores son fuertemente significativos,


habiéndose obtenido valores negativos para la complejidad y el tamaño del proyecto
y positivo para la calidad. Teniendo en cuenta que la especificación del modelo es de
la forma log-nivel, la interpretación de los parámetros se realiza a continuación.

El valor obtenido para el factor tamaño, indica que por cada 1% que se
incremente este factor, se producirá una reducción de los costes totales por metro
cuadrado construido total de la promoción del 6,2 %. El factor complejidad tiene un
impacto superior en los costes totales por metro cuadrado construido, de tal modo

204 La función de costes de la construcción


que frente a incrementos en él del 1 % se reducirá el coste un 11,5 %. El último
factor tiene el mayor impacto y, a diferencia de los dos anteriores, su signo es
positivo. El valor obtenido implica que un incremento del 1 % en el factor calidad
afecta positivamente al coste total por metro cuadrado construido, haciendo que se
incremente un 15,2 %.

Los resultados para el primer factor muestran la aparición de economías de


escala. Esto sucede cuando el coste total medio disminuye a medida que aumenta la
producción. Si se considera que la producción en edificación puede ser medida por
los metros cuadrados de superficie construida, el resultado obtenido pone de
manifiesto una reducción de los costes totales medios (costes totales por metro
cuadrado construido) del 6,2 % al incrementarse el tamaño de las promociones
(medido por el primer factor) un 1 %. El gráfico 4-6 muestra esta situación, en la que
la producción de la empresa se sitúa en la parte decreciente de la curva de costes
totales medios de largo plazo (CTMeLP), y por lo tanto a medida que se incrementa la
producción (Q0 a Q2), el coste total medio disminuye. Este efecto genera un mayor
margen de beneficio, ya que la diferencia entre el precio y el coste total medio es
cada vez mayor. La sostenibilidad de esta situación dependerá por un lado, de la
capacidad que tenga la empresa para colocar en el mercado una cantidad creciente de
producto manteniendo un nivel de coste adecuado y por otro, de la posibilidad de
entrada en el mercado de nuevas empresas competidoras en las mismas condiciones
en las que se encuentra la empresa existente. En este sentido, si existen barreras de
entrada que impidan a las nuevas empresas alcanzar la situación de la empresa
existente, esta siempre puede vender a un precio (P1), por debajo del precio de
equilibrio (P*), y seguir teniendo beneficio. Esta situación expulsa a la empresa
entrante que se sitúa en un nivel de producción en el que su coste total medio se
iguala al coste marginal y al precio de equilibrio P* y que no puede competir con un
nivel inferior de precios. Además, hay barreras técnicas que hacen que se
incrementen los costes si se cambia la tipología edificatoria, por ejemplo en edificios
de un mayor número de plantas que los considerados en esta tesis.

La función de costes de la construcción 205


Precio

CMa0 CTMe0

CMa1
P*
CTMe1 CMa2
P1
CTMe2

CTMeLP

Q0 Q1 Q2 Cantidad

Gráfico 4-6 Costes totales medios

En la industria de la construcción, y particularmente en la edificación, la


incorporación tecnológica a los procesos productivos que permitan reducir los costes
no es sencilla, dado que es una industria en la que muchas fases de la producción se
sigue realizando de manera artesanal. A pesar de ello, los resultados obtenidos
sugieren que el tamaño de la promoción incide en los costes totales por metro
cuadrado construido, apareciendo economías de escala en los proyectos de mayor
dimensión.

En referencia al resultado obtenido para el segundo factor, complejidad del


proyecto, que implica una reducción en el coste total por metro cuadrado construido
del 11,5 % frente a un incremento del 1 % en el factor, y dada la agupación de
variables obtenidas en la definición de este factor, (fachada1, zapatas y fachada 2),
que hacen referencia a técnicas tradicionales de ejecución, es razonable este tipo de
resultado para las promociones analizadas y las técnicas constructivas que se
contemplan. La tipología de cimentación por zapatas es un sistema de cimentación
superficial técnicamente más simple de ejecutar que la losa de cimentación. Por otro
lado, la presencia de las variables fachada 1 y fachada 2, revelan una menor
dificultad de ejecución de estas dos tipologías de fachada (ladrillo visto o ladrillo
revestido), frente a una ejecución de fachada mixta en la que se utilizan ambos
sistemas constructivos. Técnicamente el ejecutar una fachada mixta incorpora a la
ejecución una dificultad añadida, ya que se tienen que utilizar materiales diferentes
206 La función de costes de la construcción
en el mismo elemento constructivo, lo que genera juntas entre las partes diferentes de
la fachada que se han de solucionar. Además es necesario establecer una
coordinación en la ejecución de los diversos equipos que ejecutan cada una de las
dos técnicas para evitar interferencias entre ellos y combinar varios materiales de
construcción con particularidades diferentes.

El resultado del tercer factor, calidad, que implica un incremento en los costes
totales por metro cuadrado del 15,2 % frente a un incremento del 1 % en el factor,
muestra el efecto positivo que las características de las promociones que le confieren
una distinción de calidad generan en el coste total por metro cuadrado construido. La
existencia de urbanización y el número de piezas exteriores son las variables que se
agrupan en este factor. La construcción adicional de urbanización genera unos costes
frente a la ausencia de la misma que repercuten en el coste total de manera positiva,
mientras que un mayor número de piezas exteriores implica la existencia de una
mayor superficie de fachada y de más huecos para iluminar y ventilar las
dependencias. Permaneciendo constantes el resto de características, el incremento de
la superficie de fachada y de unidades de carpintería incrementa el coste de
construcción, por lo que se puede esperar que en estas condiciones la repercusión de
los costes totales por metro cuadrado construido sea positiva.

Por último, los resultados de la regresion ofrecen un bajo valor para el


estadístico de Durbin Watson (DW). El valor obtenido está indicando la presencia de
autocorrelación en los residuos, que puede implicar una subestimación del nivel de
significación estadística. Como señala McMillen (2003, p. 215) la autocorrelación se
produce a menudo por la omisión de variables explicativas que se correlacionan en el
espacio con las incluidas en el ajuste. Dadas las limitaciones que presenta la
información con la se está trabajando no es extraño obtener este resultado.

La función de costes de la construcción 207


4.6 RECAPITULACIÓN
A lo largo de este capítulo se ha pretendido hacer una aproximación a la
función de costes de la construcción. Para ello en la primera parte, se ha abordado la
determinación de los costes de construcción, habiéndose subrayado la necesidad de
investigar la influencia de la subcontratación encadenada en los costes de
construcción, puesto que se tiene la intuición de que a medida que se incrementan los
niveles de subcontratación, también lo hace el coste de construcción, lo que generaría
ineficiencias en las empresas que más subcontratan respecto a las que lo hacen en
menor medida. En la segunda parte, se abordan los factores que influyen en los
costes de construcción, que como se ha indicado, no solamente están definidos por
características propias del proyecto, sino que están influenciados por otros factores
externos que se han de considerar. No obstante, como se ha puesto de manifiesto a lo
largo del capítulo, las características de los datos con los que se está trabajando,
solamente han permitido el análisis de los factores específicos del proyecto.

Con lo que respecta al análisis, se han definido tres modelos con los que se
pretende investigar las relaciones entre los costes de construcción como variable
dependiente, frente a las variables independientes que se han definido para cada una
de las tres características del proyecto, la complejidad, la calidad y el tamaño. Con el
primer modelo se estima el impacto sobre el coste total por metro cuadrado
construido de las tres características del proyecto. Los valores obtenidos para los
parámetros evidencian que son las características de calidad y tamaño las que tienen
un impacto más relevante sobre el coste total por metro cuadrado construido. Dentro
de la característica de calidad destaca la existencia de urbanización, que es
controlada por la variable urbaniza, para la que se ha obtenido un parámetro cercano
a la unidad. En referencia al tamaño del proyecto, los resultados muestran una
relación negativa entre el coste total por metro cuadrado contruido y las promociones
de mayor tamaño (caracterizadas por las variables bañosp50-149, dependencias 51-
150 y dependencias 151-200), mientras que la relación es positiva si el tamaño de la
promoción se reduce (bañosp<30, bañosp30-49). Estos resultados, y teniendo
presente las limitaciones de los datos con los que se está trabajando, parecen sugerir
la aparición de economías de escala, puesto que el coste total medio (CT/m2
superficie construida) disminuye a medida que se incrementa la producción (m2
superficie construida).

208 La función de costes de la construcción


En referencia al segundo modelo, se pretende analizar la relación de las tres
características del proyecto, (complejidad, calidad y tamaño) con cada una de las
nueve partidas de coste definidas. En esta ocasión se estima el coste de cada una de
las nueve partidas, como variable dependiente, frente a las variables definidas dentro
de cada característica que intervienen como independientes. Los resultados de las
nueve estimaciones, muestran una incidencia diferente entre cada característica y la
partida de coste considerada. Con respecto a la complejidad del proyecto, es para los
parámetros que acompañan a las variables suelocohe, sotareti y zapatas, para los que
se han obtenido unos impactos más relevantes en las partidas de movimiento de
tierras, cimentación-estructura, fontanería-saneamiento, electricidad y mano de obra,
siendo para el resto de partidas de coste la incidencia en terminos generales inferior.
Dentro de la característica de calidad, la variable que se muestra más relevante en la
explicación de los costes de todas las partidas es la existencia de urbanización,
(urbaniza). En referencia a la característica de tamaño del proyecto, se pueden
diferenciar dos agrupaciones principales de partidas en función de las relaciones
entre los costes de ejecutarlas y las caracteristicas del proyecto. Un primer grupo
formado por tres partidas (movimiento de tierras, cimentación-estructura y
carpintería de madera), para las que se han obtenido relaciones positivas entre los
costes y variables que caracterízan a los proyectos de mayor tamaño (bañosp50-149,
dependencias51-151, y dependencias151-200), mientras que las relaciones son
negativas entre los costes de estas mismas partidas y las variables que identifican a
proyectos de menor dimensión (bañosp<30, bañosp30-49). Un segundo grupo
formado por cuatro partidas, (fontanería-saneamiento, electricidad, mano de obra y
materiales), para las que la relación entre el coste de ejecutarlas y las características
del proyecto es positiva, para las variables que describen a las promociones de menor
tamaño (bañosp<30, bañosp30-49), y negativa para las de mayor tamaño (bañosp50-
149, dependencias51-150, dependencias151-200). Este resultado desvela la
estructura productiva de la empresa, en el ámbio de las promociones consideradas,
mostrando el diferente comportamiento de los costes de las partidas de obra, lo que
permite tener un mayor conociento de la reacción de los costes de ejecutarlas frente a
un incremento en la producción. En este sentido el coste de tres partidas,
(movimiento de tierras, cimentación-estructura y carpintería de madera) con un peso
del 32,6 % sobre el total de los costes, se incrementa a medida que lo hace la
superficie construida, mientras que el coste de cuatro partidas, (fontanería-
La función de costes de la construcción 209
saneamiento, electricidad, mano de obra y materiales), que representan el 57,9 %
sobre el coste total, se reduce a medida que aumenta la superficie construida.

El tercer modelo es utilizado como modelo de comparación. Dado que la


definición de las variables que se engloban dentro de cada una de las tres
características (complejidad, calidad y tamaño del proyecto), se ha realizado
atendiendo a consideraciones técnicas, se ha utilizado un análisis factorial para
sintetizar la información de las variables y comparar la agrupación resultante con la
realizada atendiendo a criterios técnicos. El resultado de la agrupación de las
variables obtenida con la herramienta del análisis factorial, es similar al realizado
atendiendo a cuestiones técnicas, y ha permitido definir tres factores que hacen
referencia a las mismas características del proyecto, la complejidad, la calidad y el
tamaño. Una vez identificados los factores, se utilizan como variables independientes
en la estimación del modelo 3, en el que el coste total por metro cuadrado construído
es la variable dependiente. Los resultados obtenidos muestran como el parámetro que
acompaña al factor calidad es el que tiene un mayor impacto en el coste total por
metro cuadrado construido. En el caso del tamaño, la relación obtenida ha sido
negativa, poniendo de manifiesto la aparición de economías de escala detectadas en
los dos modelos anteriores. Respecto al factor de calidad, el resultado evidencia la
relevante relación positiva que el modelo asigna a este factor y a los costes totales
por metro cuadrado construido. En relación a la complejidad, el resultado negativo es
acorde con el coste de las partidas que agrupa (fachada1, fachada 2 y zapatas), que
representa a técnicas constructivas menos complejas que las alternativas
consideradas en los proyectos analizados.

En general, los resultados obtenidos tienen que ser considerados con las
cautelas propias de una base de datos reducida que se circunscribe a un entorno
espacial limitado, en este caso el mercado alicantino no costero, pero particularmente
la complejidad del proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los
que se utilicen técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto
positivo en el coste total de ejecución.

210 La función de costes de la construcción


Capítulo 5
“El precio real de cualquier cosa, lo que realmente cuesta al hombre que ha de
adquirirla, es la fatiga y el trabajo de su adquisición”

Adam Smith
(La Riqueza de las Naciones, traducción J. Alonso 1974, p.49)
Capítulo 5. Los precios desde la oferta

5.1 INTRODUCCIÓN
En este capítulo se pretende analizar la relación que existe entre las
características constructivas, los costes de construcción de cada promoción y los
precios finales de venta marcados por el promotor. Para ello, se utiliza la base de
datos confeccionada, de tal manera que se pueda investigar la dependencia de los
precios de venta y las variables que describen las características de las promociones,
tanto desde un punto de vista económico, como arquitectónico. La intención es
aportar conclusiones que permitan conocer las relaciones que se establecen, si
existen, entre los condicionantes de la oferta y los precios de venta de las viviendas,
cuyo stock, como señala DiPasquale (1999, p. 21), es un activo importante en la
economía y su valor es una parte sustancial de la riqueza nacional.

La literatura sobre la oferta evidencia la importancia de comprender el


funcionamiento del mercado inmobiliario, especialmente el proceso de toma de las
decisiones de los constructores, los inversores y los propietarios. En este sentido,
Malpezzi y Maclennan (2001, p. 302), señalan la falta de datos, que permitan el
estudio de los mercados locales que es donde se producen los ajustes. También
DiPasquale (1999, p. 16-21) subraya la necesidad de nuevos datos que permitan
investigar las relaciones entre la oferta de viviendas y los actores que la determinan,
destacando la importante contribución realizada por Somerville (1999) por aportar
nuevos datos.

El trabajo de Somerville (1999) utiliza datos que reflejan los costes reales,
obtenidos sumando el total de las facturas pagadas por el constructor a todos los
subcontratistas. Como el propio autor señala, (1999, p. 45-46) su trabajo presenta el
riesgo de que todos los datos son de un único constructor, no obstante, atenúa este
efecto usando información de tres mercados geográficamente diferentes para un
periodo de 12 años. A pesar de reconocer este problema, señala la oportunidad única
de desarrollar un trabajo con costes reales y poder comparar los resultados con los
índices de costes comerciales que han sido usados en la mayoría de las
investigaciones existentes. Los resultados a los que llega demuestran que los índices

Los precios desde la oferta 213


de costes comerciales no reflejan los costes reales del constructor, lo que genera
problemas al usarlos en el análisis económico y puede explicar el bajo rendimiento
de estos costes en la literatura existente. Concluye su trabajo indicando que una
descripción más rica de la estructura de la industria de la construcción, junto con el
uso de datos que reflejen los costes reales, generan resultados más sensibles en la
oferta de vivienda y en las ecuaciones de costes, que los índices utilizados en trabajos
anteriores, demostrando que los cambios en la construcción pueden tener efectos
reales sobre la actividad del mercado de la vivienda (Somerville, 1999, p. 56-58).

Teniendo en cuenta estos resultados, que se han obtenido con datos en los que
la unidad de observación es el constructor o el promotor, parece que este es el
camino más productivo para alcanzar un conocimiento sobre los fundamentos
microeconómicos de la oferta (DiPasquale, 1999, p. 16), aunque el trabajo necesario
para la obtención de la información es intensivo y difícil, ya que desvela la estructura
productiva de las empresas que se muestran reacias a facilitar los datos.

En este sentido, el trabajo que se desarrolla a lo largo del capítulo es


novedoso para el sector de la edificación en España, puesto que aporta un análisis
con microdatos, sobre el impacto que tienen los costes de construcción sobre los
precios, lo que supone, según Gyourko y Saiz (2006, p. 677), un aspecto relevante a
explorar.

5.2 LA OFERTA DE VIVIENDAS


La oferta de bienes de la construcción se define como el “stock total existente
de bienes inmobiliarios terminados en la economía” (Taltavull de La Paz, 2001, p.
35). Sin embargo, no todo el stock está disponible para utilizarse por parte de los
demandantes, por lo que es habitual que se considere que la oferta real es la
“generada por el flujo de aquellas unidades inmobiliarias que entran al mercado y
que están disponibles para ser demandadas, medidas en unidades físicas o a través de
los servicios que generan”. Bajo esta perspectiva, la oferta puede provenir de la
producción de nuevas obras o de la entrada en el mercado de unidades existentes,
habiendo en cada caso, diversos enfoques teóricos y factores explicativos para llevar
a cabo el análisis, (Taltavull de La Paz, 2001, p. 35).

214 Los precios desde la oferta


A la hora de medir la oferta, se puede analizar el flujo de producción o el
mercado existente, utilizando para ello tres indicadores, el stock, el flujo de servicios
que son generados por él y/o el flujo de unidades, tanto nuevas como usadas, que
entran en el mercado (Taltavull de La Paz, 2001, p. 37). La razón de esta disparidad,
como indica la autora, procede del “amplio periodo de maduración de los productos
que obliga a realizar esta distinción y posibilita el estudio de distintos aspectos del
mercado”. De este modo, la oferta está determinada por el stock existente en cada
momento del tiempo al que se le añade el aumento neto de las unidades de nueva
construcción terminadas en el periodo, lo que implica que el estudio de la oferta
puede tener dos enfoques, el largo y el corto plazo. El primero de ellos, se analiza
utilizando la evolución del stock y el segundo, las unidades de nueva construcción
que se incorporan al mercado (Taltavull de La Paz, 2001, p. 37). Es precisamente
siguiendo el segundo enfoque bajo el que se realizará la investigación planteada en
este capítulo, utilizando para ello una colección de microdatos inédita que se recoge
en la base de datos construida. En este sentido, Gyourko y Saiz entre otros102 (2006,
p. 661-662), señalan a la falta de información adecuada, como el factor responsable
de la escasez de trabajos de oferta. Esta carestía desde la óptica de la oferta, contrasta
con la abundante literatura, que respalda la importancia económica de la vivienda,
desde el lado de la demanda, posibilitado fundamentalmente por la información
existente.

Para Gyourko y Sainz, el trabajo de DiPasquale (1999) supone un punto de


inflexión, en tanto en cuanto produce un aumento en el interés por los estudios de la
oferta del mercado de la vivienda. Como indica Taltavull de La Paz (2006, p. 160),
Dipasquale (1999), pone de manifiesto que el reducido número de trabajos sobre la
oferta existente en la literatura es consecuencia de dos argumentos: En primer lugar
la falta de disponibilidad de bases de datos con características adecuadas, lo que
provoca que se utilice información agregada en los análisis en lugar de microdatos.
Esta circunstancia, como indican Malpezzi y Vandell (2002, p. 367) provoca una
pérdida de la perspectiva del mercado local que es donde se producen los ajustes. En
segundo lugar, la existencia de un déficit en la teoría explicativa de la oferta,
motivado por la falta de asentamiento de los principios reconocidos de forma

102
(DiPasquale, 1999, p. 21), (Malpezzi & Maclennan, 2001, p. 302)

Los precios desde la oferta 215


general. En este sentido, Taltavull de La Paz (2006, p. 160), remitiéndose a los
trabajos de otros autores103 pone de manifiesto, por ejemplo, la evidencia de que la
oferta no es fija, ya que en el largo plazo las funciones son elásticas, que las
elasticidades cambian en el tiempo y en el espacio como consecuencia de la
influencia de factores territoriales que afectan localmente a los mercados (el clima o
la situación), o que existen distintas condiciones para el sector de la edificación en
cuasi-monopolio o competencia monopolista, determinando el grado de reacción de
la oferta, que hace que pueda mostrarse inelástica como reflejo de la inflexibilidad
del sector oferente desde sus inputs, o por el efecto de otros factores que reflejan la
existencia de un poder de mercado. A todo ello, se le suma la asimetría en el ajuste
del mercado residencial que hace que se produzcan respuestas de oferta dispares y el
impacto de las medidas de política de vivienda sobre la oferta. En definitiva,
concluye subrayando la dificultad que presenta el análisis de la oferta, como
consecuencia de la intervención de un número importante de factores y de la
utilización de datos que no tienen la forma más adecuada para aportar información
sobre la reacción de esta parte del mercado.

Esta dificultad, también se pone de manifiesto en Dipasquale (1999, p. 10),


que refiriéndose al trabajo de Quigley (1979), indica en primer lugar como el flujo de
servicios de vivienda es un concepto agradable, pero en el que la medición de los
servicios de vivienda son difíciles de obtener, ya que en el mercado de la vivienda se
observa el gasto en vivienda (el precio por la cantidad) y no hay una cantidad
estándar de viviendas. En segundo lugar, la oferta es el resultado de decisiones
complejas que se realizan por los vendedores y compradores de viviendas, existiendo
una notable falta de información sobre los principales actores de la oferta que limitan
el entendimiento del comportamiento de los agentes.

5.2.1 La concepción teórica de la oferta de viviendas


La teoría distingue entre el stock y el flujo de la oferta. La distinción entre
ambos es relevante ya que plantea entornos de análisis que difieren. El stock hace
referencia al análisis de la cantidad de servicios vivienda, mientras que el flujo de
oferta discrimina entre el mercado de viviendas nuevas y existentes, siendo éste el

103
(Meen, 2000), (Pryce, 1999), (Goodman A. C., 2005), (Fergus, 1999), (Goodman & Thibodeau,
1998), (Greem & Malpezzi, 2003)

216 Los precios desde la oferta


ámbito más habitual en el que se desarrollan los trabajos empíricos sobre la oferta y
su impacto sobre los precios. Generalmente es aceptado que la oferta es reflejada por
el total del stock, del que una proporción es oferta efectiva. Esta tiene dos
componentes, las viviendas existentes y las de nueva construcción. Las primeras
representan una porción del mercado que es poco conocida, siendo las segundas el
componente más analizado, de manera que el total de oferta depende
fundamentalmente de su evolución y del ritmo de inversión residencial. Los estudios
empíricos muestran que el conjunto de viviendas nuevas y existentes son
consideradas una proporción del total del stock cada año, alcanzando las viviendas
nuevas un máximo de 3-3,5 %. Las fluctuaciones sobre estos niveles considerados
normales, desencadenan el mecanismo de ajuste endógeno del mercado de viviendas.
En este sentido, y en ausencia de presión de la demanda, una restricción en la oferta
de vivienda produce un incremento en los precios, mientras que un exceso en la
oferta existente, estabiliza los precios y reduce el ritmo de la construcción (Taltavull
de La Paz, 2006, p. 157-158).

Como se puede observar en el gráfico 2-1 la distinción entre viviendas nuevas


y existentes es importante, ya que el precio en el mercado de las viviendas usadas
responderá inicialmente a la oferta de las unidades construidas en el pasado, a costes
del pasado. Sin embargo, las viviendas nuevas reflejan los costes del suelo y factores
más recientes, siendo más elevados cuanto más nuevo es el edificio. De esta manera,
y sin considerar la presión de la demanda, un mercado en el que la oferta esté
constituida fundamentalmente por unidades nuevas (procedentes de la nueva
construcción o rehabilitación) tendrá niveles de precios mayores que en caso
contrario.

En el corto plazo las curvas de oferta se consideran rígidas debido a las


características del bien y su proceso de producción (bienes fijos con difícil y cara
provisión, que requieren periodos de maduración de alrededor de dos años) lo que
hace que el grado de incertidumbre sea elevado, existiendo falta de información y
requisitos de financiación que hacen que la nueva oferta entre lentamente en el
mercado (Taltavull de La Paz, 2014, p. 7). De esta manera, frente a un shock positivo
en la demanda (1), gráfico 5-1, la oferta no tiene una reacción inmediata,
aumentando lentamente a medida que se terminan las edificaciones (incluso después
de que la situación del mercado haya cambiado). Esta situación genera un ajuste
Los precios desde la oferta 217
asimétrico provocando una reacción al alza de los precios en el corto plazo (2), P0-P1,
superior a las cantidades, Q0-Q1, hasta que se finalizan las nuevas viviendas y se
incrementa la oferta (O1), alcanzándose la nueva situación (3), P2, Q2. Frente a un
shock negativo de demanda (1), gráfico 5-2, se genera una bolsa de unidades
pendientes de ser absorbidas por el mercado, conocida como vacantes (2) que queda
como stock pendiente para atender los cambios posteriores en la demanda. Ceteris
paribus, los precios no caen, dado que los costes asumidos en la construcción y las
expectativas de revalorización futuras hacen que los propietarios mantengan sus
unidades en el mercado hasta que éste se recupere (3) y la demanda de vacantes se
incremente, D2, hasta ser absorbidas por el mercado. En el caso de un shock exógeno
negativo, como una inversión inesperada de la situación económica, o un cambio
estructural, y en presencia de elevadas vacantes, parte de éstas se retirarán del
mercado y los precios de las que quedan podrán ajustarse, aunque esta evolución
quedaría fuera del mecanismo endógeno habitual descrito anteriormente.

O0
O1

Precios

P1
2 3
P2

P0

1 D1

D0

Q0 Q1 Q2 Viviendas

Gráfico 5-1 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (expansión)


Fuente: (Taltavull de La Paz, 2014)

218 Los precios desde la oferta


O

Precios

3
P0 2

P2

P1
D0
1
D2
D1

Q1 Q2 Q0 Viviendas

Gráfico 5-2 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (recesión)


Fuente: (Taltavull de La Paz, 2014)

En el largo plazo la oferta es más flexible, existiendo consenso en la literatura


de que las elasticidades de la oferta de corto plazo son menores que las del largo
plazo. Sin embargo, la evidencia empírica existente muestra diferentes valores para
las elasticidades en función de la localización y el tipo de datos (Taltavull de La Paz,
2014, p. 7). En este sentido, como se observa en el gráfico 5-3, una curva de oferta
de nuevas viviendas con valores de elasticidad superiores a la unidad implica un
aumento de los precios más lento (P0-P4) que si la elasticidad es menor a uno, (P0-
P2).

La teoría ha relacionado la oferta de vivienda nueva con determinantes de la


función de producción principalmente, destacando la complejidad de cálculo y
definición de una función de oferta que no se asimile exclusivamente con la de
producción. La dificultad se encuentra en la disponibilidad de información sobre la
oferta completa y en la delimitación de la función de oferta, que es concebida como
una función propia de las regiones, o como una respuesta del sector en distintos
momentos del ciclo (Taltavull de La Paz, 2006, p. 159).
Los precios desde la oferta 219
Precios
ε=0
ε<1
ε=1

P1
ε>1

P2
P3
P4

P0
D1

D0

Q0 Q1 Q2 Viviendas nuevas

Gráfico 5-3 Efecto sobre los precios de un shock de demanda (corto plazo)
Fuente: (Taltavull de La Paz, 2014, p. 9)

En el ámbito de este trabajo, los datos obtenidos aportan información sobre la


oferta de nueva construcción vinculada al mercado alicantino no costero, permitiendo
analizar el impacto sobre los precios de venta.

5.2.2 La forma de la función de oferta


La forma con la que la función de oferta ha sido definida varía en la literatura,
encontrándose dependencia de los costes de construcción, los beneficios esperados
por las empresas constructoras (medidos por los precios) y el stock existente
(Taltavull de La Paz, 2006, p. 160). En la tabla 5-1, se indican algunos de los trabajos
en los que la inclusión de los costes en el análisis de la función de la oferta es
compartida.

220 Los precios desde la oferta


La función de oferta
La oferta es función de los cambios en los precios corrientes y desfasados, de
(Mayer & Somerville,
los cambios en los costes de los inputs y en los tipos de interés corrientes y
2000) y (Somerville, 1999)
desfasados de los créditos a la construcción
La oferta es una función directa del valor del stock y una serie de características
ligadas al territorio que se refieren a factores regionales, incluyendo costes,
(Goodman A. C., 2005)
clima, incluso el tamaño familiar, entre otros, que determinan las
particularidades de una ciudad
La cantidad de nuevas viviendas es medida como el valor de la construcción
residencial privada en términos reales, del precio real de los materiales de
construcción, del salario real de los obreros, del suelo agrícola, de los tipos de
(Blackley, 1999)
interés nominales, del tipo de inflación esperado, de los tipos de interés reales
de corto plazo, del stock real de capital residencial y de los precios reales de
construcción no residencial.
La oferta está determinada por el conjunto de los costes de construcción, la
(Malpezzi & Vandell, regulación que afecta al mercado, el stock existente y el conjunto de
2002) condiciones que determinan el momento en el mercado (como las tasas de
vacantes).
La nueva construcción, es una función del beneficio derivado de la edificación,
(Poterba J. M., 1991)
que se refleja en la razón entre precios y costes, y de la depreciación.
La oferta de viviendas estará en función de los beneficios obtenidos por el
promotor, que es una función de los precios de las viviendas, y los costes de
(Mayo & Sheppard, 2001) construcción; los primeros dependen de los precios del suelo en distintas
localizaciones. Los controles en la construcción serán un factor determinante de
la oferta, y se reflejan en el grado de riesgo que asume el promotor
(Pryce, 1999) y Incluyen el precio y el coste de construcción, como referentes del componente
(DiPasquale & Wheaton, de decisión de inversión, y habitualmente añaden los precios del suelo y el
1994)), stock existente.
Tabla 5-1 Algunas aportaciones teóricas
Fuente (Taltavull de La Paz, 2006, p. 160)

A modo de resumen, Taltavull de La Paz (2006, p. 161), considera a los


siguientes factores como relevantes en la toma de decisión de la oferta de nuevas
viviendas:

• La dependencia de la oferta de nuevas unidades del beneficio del


constructor, siendo este una función de los precios que alcanzan las
viviendas y de los costes en los que se incurre para construirlas.
• Los costes de construcción son el segundo determinante de la oferta,
existiendo evidencia de su significación (Coulson, 1999),
fundamentalmente cuando los costes totales son desagregados y se
diferencia entre tres tipos de costes, los materiales, los salarios y los
financieros (Somerville, 1999).
• El tercer factor es el stock existente, que se incluye como variable
endógena al considerarse que la oferta está relacionada con el número
de unidades y vacantes que existen en el mercado (Meen, 2000).

Los precios desde la oferta 221


• Existen un conjunto de factores específicos de los mercados locales,
población, transacciones, localización, (Goodman A. C., 2005), de los
que depende la oferta.

Taltavull de La Paz (2014, p. 10), siguiendo los trabajos de otros autores104,


indica que la cantidad de viviendas nuevas ofertadas en un momento de tiempo dado
puede ser definida como se muestra en la ecuación (5.1).

q q q q qz q
jk = lmn,j , j , &j7! , 'j] , on p = * qr n,js +j t Nj u Pj v wx] 'j] y on { |j (5.1)

en la que:

PH,t, son los precios de las viviendas en términos reales.

Cmt son los costes de materiales de construcción.

Cst es un indicador de los pagos por salarios a los empleados de la


construcción.

it son los tipos de interés reales que pagan los promotores por los créditos a la
construcción.

ηkGkt es una matriz de características regionales del mercado, que incluyen


tanto características físicas como de suelo y tamaño de mercado.

πeH representa las expectativas de los promotores con respecto a la inflación.

εt es un término aleatorio.

β1…7 son los parámetros estimados.

Dado que lo habitual es encontrar los modelos en forma logarítmica, la


ecuación (5.1), se transforma en la (5.2), en la que los parámetros representan
medidas de la elasticidad de la oferta con respecto a los distintos determinantes.

}nk,j = U! +U0 n,j

+Ud +j +U~ Nj + U Pj +U\ wx] 'j] y + UY on +€j (5.2)

104
(Goodman A. C., 2005), (Meen, 2000), (Malpezzi & Maclennan, 2001), (Glaeser & Gyourko,
2005)

222 Los precios desde la oferta


Despejando el precio de la ecuación (5.2), se obtiene la ecuación (5.3), que
representa una función inversa de oferta.

1
U! Ud U~ U U\
UY 1
n,j

= }nk,j − − +j − Nj − Pj − wx] 'j] y − on − €j (5.3)
U0 U0 U0 U0 U0 U0 U0 U0

Esta ecuación se puede reescribir y se llega a la ecuación (5.4)


n,j = :! + :0 }nk,j + :d +j +:~ Nj + : Pj +:\ wx] 'j] y + :Y on +_j (5.4)

Como las promociones con las que se han obtenido los microdatos pertenecen
al mismo mercado local, las características regionales, que están recogidas por la
matriz ηkGkt, son constantes y se eliminan del análisis. En referencia a las
expectativas de los promotores con respecto a la inflación, πeH, en este trabajo, al
igual que se realiza en Taltavull de La Paz (2006, p. 166) se considera que se reflejan
a través de cambios en los precios de las viviendas.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, la ecuación (5.4), se transforma en


la (5.5).


n,j = :! + :0 }nk,j + :d +j +:~ Nj + : Pj +_j (5.5)

La ecuación (5.5), adquiere la forma de una función de producción, ya que la


decisión de producir se origina entre ella y el mercado, permitiendo relacionar los
inputs necesarios para producir el bien, (la vivienda), con los precios que el
productor fija para los mismos. Este trabajo se centra en la relación existente entre el
precio de venta y las características que definen cada una de las promociones, que
incluyen los costes de construcción. El precio es lo que incentiva la construcción de
nuevas viviendas y la relación existente entre éste y los costes de construcción,
determina la decisión de producir o no hacerlo por parte de la empresa. Si la empresa
es precio aceptante, tendrá que ajustar sus costes al nivel de precios existentes si no
quiere salir del mercado. Sin embargo, si la empresa puede influir en los precios, al
actuar en una situación de monopolio o competencia monopolística, tiene mayor

Los precios desde la oferta 223


flexibilidad para transmitir a sus precios de venta los incrementos en sus costes de
producción.

5.3 METODOLOGÍA
Se pretende analizar si los costes de construcción afectan a los precios de
venta. Dado que esto es una discusión de tiempo, para analizarlo, se ha construido
una base de datos para poderlo contrastar. En este contexto, la función de precios
vendrá sesgada si no se controla la heterogeneidad de las observaciones (el precio de
las viviendas), por lo que se han introducido las características de las edificaciones y
se utiliza el modelo hedónico como el más coherente.

Con anterioridad a la aplicación de los modelos de precios hedónicos a la


vivienda, se ha aplicado esta metodología al análisis de los precios de las
explotaciones agrícolas, y de los automóviles. Precisamente en el mercado de los
automóviles varios autores105 destacan el trabajo de Court (1939) por incorporar
mejoras a la metodología del análisis.

En el mercado de la vivienda, la primera aplicación de la metodología de los


precios hedónicos se encuentra en los trabajos de Ridker y Henning (1967), siendo
los primeros que trataron los determinantes del valor de las viviendas, haciendo
especial referencia a cuestiones medioambientales, como la contaminación del aire
en un área concreta (Núñez Tabales, 2007, p. 237). No obstante, no será hasta el
trabajo de Rosen (1974) cuando se proporcione un tratamiento unificado del modelo
teórico de los mercados implícitos que subyacen en el modelo de precios hedónicos,
llegando a ser generalmente aceptado como el paradigma del enfoque hedónico
(Núñez Tabales, 2007, p. 138; García Pozo, 2007, p. 57). Es por tanto, el trabajo
seminal de Rosen (McGreal & Taltavull de La Paz, 2013, p. 2025), el que supuso un
punto de inflexión y es a partir de él, cuando se suceden las aplicaciones de la
metodología de precios hedónicos.

Zietz y Sirmans (2008, p. 318) indican que el análisis de regresión hedónica


es utilizado normalmente para identificar el efecto marginal que tiene un conjunto de

105
Se pueden encontrar referencias a este autor por ejemplo en los trabajos de (Sirmans, Macpherson,
& Zietz, 2005, p. 6; García Pozo, 2007, p. 55; Núñez Tabales, 2007, p. 137).

224 Los precios desde la oferta


características sobre el precio de la vivienda. Esa multitud de características, que
están presentes en los bienes heterogéneos como es el caso de una vivienda, pueden
afectar a su valor, y la metodología hedónica se utiliza para estimar la contribución
de las mismas, (Sirmans, Macpherson, & Zietz, 2005, p. 3).

Como señalan Sirmans, Macpherson y Zietz, (2005, p. 4), es necesario


advertir que los resultados del modelo de precios hedónicos son específicos del lugar
y difícilmente generalizables a diferentes ubicaciones. Debido a ello, estos modelos
se utilizan generalmente para comprender mejor el funcionamiento de un mercado
particular, en nuestro caso el mercado alicantino no costero.

5.3.1 Especificación del modelo


Se trata de estimar un modelo como el indicado en la ecuación (5.6)


(5.6)
 = U +  U ∗ B + _
 !

en el que la variable dependiente P hace referencia al precio de venta establecido por


el promotor para cada una de las viviendas de las que se tiene información y Xi,
representa a las “n” variables independientes que introducen las características de la
edificación que construye. Se pretende contrastar la relación del precio que marca el
promotor y las características de la promoción, entre las que se encuentran los costes
desagregados de construcción, que siguiendo a Gyourko y Saiz (2006, p. 663)
incluyen la mano de obra, los materiales y los equipos necesarios para la ejecución.

5.3.2 Variables independientes


La literatura que aborda el estudio de los precios utilizando la metodología
hedónica, muestra como se han tenido en cuenta un gran número de variables que
definen características del bien que se analiza. Sirmans, Macpherson y Zietz (2005,
p. 9-11), realizan un amplio resumen de estas particularidades que clasifican en ocho
categorías atendiendo a características estructurales, internas, externas, del entorno
natural, del entorno del vecindario o localización, del entorno resultante de los
servicios públicos, de factores de mercado y de cuestiones financieras. Siguiendo la
Los precios desde la oferta 225
clasificación que realizan los autores, la tabla 5-2 muestra las variables más
utilizadas en los modelos de precios hedónicos.

Categoría Variables
Superficie del solar
Superficie construida
1 Estructura de la Construcción Edad
Número de baños
Número de dormitorios
Baños
Aseos
Características internas de la Chimenea
2
vivienda Aire acondicionado
Estructura de madera
Sótano
Espacio para aparcamiento
Terraza
Características externas de la Piscina
3
vivienda Porche
Cochera
Garaje
Vistas a un lago
Situación frente a un lago
4 Entorno natural
Vistas a un océano
Buenas vistas
Localización
Delincuencia
Entorno del vecindario y
5 Distancia
localización
Campo de golf
Árboles
Distrito escolar
Entorno resultante de los
6 % minoritario de distrito escolar
servicios públicos
Alcantarillado público
Asesores de calidad
Condiciones evaluadas
Vacantes
7 Factores de mercado
Tasa de ocupación
Tiempo en el mercado
Tendencia
Financiación hipotecaria
Desahucios
8 Cuestiones financieras
Financiación privilegiada
Impuestos a la propiedad
Tabla 5-2 Clasificación variables explicativas por categorías
Fuente: (Sirmans, Macpherson, & Zietz, 2005, p. 11-12)

Atendiendo a esta clasificación, y en función de la información disponible en


la base de datos creada, se han definido las variables que se muestran en la tabla 5-3,
que definen características de la estructura de la construcción, internas y externas de
las viviendas y de localización.

226 Los precios desde la oferta


Categoría Variables Descripción
1escalera Caracteriza el tipo de promoción en función del número de
escaleras que disponga, estableciendo tres rangos, 1, entre 2
2-5escaleras
Estructura de la construcción
y 5 y más de 5 escaleras, si la promoción tiene el número de
escaleras indicado, la variable toma el valor 1 y 0 en el caso
>5 escaleras contrario.
4plantas Caracteriza la tipología de promoción en función del
5plantas número de plantas totales, bajo o sobre la rasante, que se
6plantas construyen en la edificación. Cuatro, cinco, seis, siete o más
7plantas de siete plantas, si la promoción tiene el número de plantas
indicado, la variable toma el valor 1 y 0 en el caso
>7plantas contrario.
Tipología de promoción, si la vivienda pertenece a una
VPO promoción de protección oficial, toma el valor 1, y toma el
valor 0, si pertenece a una de renta libre.
Suputil (m2) Superficie útil de la vivienda medida en metros cuadrados
Características internas de la vivienda

1baño Caracteriza el número de baños de las viviendas, 1, 2 o más


2baños de dos unidades. Si la vivienda tiene el número de baños
indicado, la variable toma el valor 1 y 0 en el caso
>2baños
contrario.
1dormitorio
Introduce el número de dormitorios de las viviendas desde 1
2dormitorios
hasta 4, si la vivienda tiene el número de dormitorios
3dormitorios
indicados, la variable toma el valor 1 y 0 en caso contrario.
4dormitorios
2piexteriores Identifica el número total de piezas exteriores de las
3piexteriores viviendas, 2, 3, 4 o más de 4, tomando el valor 1 si la
4piexteriores vivienda tiene las piezas exteriores indicadas y 0 en caso
contrario. En el ámbito de este trabajo una pieza exterior
>4piexteriores está formada por aquella dependencia de la vivienda que
tiene iluminación y ventilación directa a la vía pública.
Ambas variables tomarán el valor 0 si la fachada es mixta.
La dummy fachada 1 toma el valor 1 y la dummy fachada 2
Características externas a la

Fachada 1
el valor 0 si la fachada es de ladrillo visto. La dummy
Fachada 2
fachada 1 toma el valor 0 y la dummy fachada 2 el valor 1,
si la fachada es de mortero monocapa.
vivienda

Identifica la ejecución de un muro de sótano y un forjado


reticular, frente a la ausencia de muro y la ejecución de un
Sotareti
forjado unidireccional, tomando el valor 1 si se están
presentes las características y 0 en caso contrario.
Identifica a las promociones en las que se realiza una
Urbaniza urbanización, valor 1, frente a aquellas en las que no se
ejecuta, valor 0.
Alicante Identifica y diferencia la situación de la promoción entre
Localización Elche Alicante, Elche y Torrellano, tomando el valor 1 si se
Torrellano encuentra en esa ubicación y 0 en caso contrario.
Tabla 5-3 Variables definidas

Dentro de la característica de la estructura de la construcción, y atendiendo a


las particularidades de las promociones analizadas, se han definido tres variables que
hacen referencia al número de escaleras, cinco al número de plantas y una que
discrimina entre la tipología de promoción. Para la característica interna de la
vivienda se ha definido una variable relativa a la superficie útil de cada vivienda, tres
que hacen referencia al número de baños, cuatro al número de dormitorios y cuatro al

Los precios desde la oferta 227


número de piezas exteriores. En las características externas de la vivienda se han
definido cuatro variables, dos relativas a la tipología de fachada, una que discrimina
entre la existencia o no de sótano, y otra que distingue entre las promociones que
tienen o no urbanización. Finalmente en referencia a la localización, se diferencia
entre si la promoción su ubica en Alicante, Elche o Torrellano. En la tabla 5-4 se
muestra la frecuencia relativa de cada una de las variables dicotómicas106 respecto a
la característica a que se refiere. Como se puede observar dentro de la categoría
estructura de la promoción predominan las viviendas en promociones de protección
oficial con más de cinco escaleras y más de siete plantas incluidas los sótanos. En
referencia a las características internas, predominan mayoritariamente las viviendas
que disponen de dos baños, tres dormitorios y que tienen tres y más de cuatro piezas
exteriores. Con respecto a las características externas, casi la mitad de las viviendas
pertenecen a promociones en las que se realiza urbanización, una amplia mayoría de
ellas tienen sótano y están ejecutadas con una fachada de mortero monocapa. En
cuanto a la localización, las viviendas se reparten con porcentajes similares entre la
ciudad de Elche y Alicante, teniendo menos presencia en Torrellano. Como se puede
observar en el gráfico 5-4, la superficie útil promedio de las viviendas de Elche y
Alicante es similar, mientras que en las situadas en Torrellano es inferior.

225

200

175
204 195
150
Nº viviendas
125
(ud)
91,4 84,30 91,09
100

75
Sup.útil
50 promedio (m2)
74
25

0
Elche Torrellano Alicante

Gráfico 5-4 Número de viviendas y superficie promedio (unidades y m2)

106
Calculada como el cociente entre el número de viviendas que cumple la condición, (o pertenece a
la promoción que la cumple) y el total del número de viviendas de la muestra.

228 Los precios desde la oferta


Categoría Variables Frecuencia
1escalera 19,45%
2-5escaleras 34,25%
>5escaleras 46,30%
4plantas 1,27%
Estructura de la construcción 5plantas 11,21%
6plantas 4,44%
7plantas 26,85%
>7plantas 56,24%
VPO 77,17%
1baño 4,02%
2baños 93,45%
>2baños 2,54%
1dormitorio 1,06%
2dormitorios 4,86%
Características internas de la
3dormitorios 89,22%
vivienda
4dormitorios 4,86%
2piexteriores 0,63%
3piexteriores 36,58%
4piexteriores 17,55%
>4piexteriores 45,24%
Fachada1 30,66%
Características externas a la Fachada2 60,89%
vivienda Sotareti 96,19%
Urbaniza 46,09%
Alicante 41,23%
Localización Torrellano 15,64%
Elche 43,13%
Tabla 5-4 Frecuencias relativas

La tabla 5-5, muestra las variables de costes considerados, que conjuntamente


con las indicadas en la tabla 5-3, representan a las variables independientes.

Variable categóricas

Denominación Descripción
Movtierr Coste del movimiento de tierras en euros
Cimeestru Coste de la cimentación y la estructura en euros
Manoobra Coste de la mano de obra en euros
Materiales Coste de los materiales de construcción en euros
Fontasane Coste de la instalación de fontanería y saneamiento en euros
Electri Coste de la instalación de electricidad en euros
Carmadera Coste de la carpintería de madera en euros
Calumi Coste de la carpintería metálica en euros
Pintura Coste de la pintura en euros
it Tipo de interés real.
Tabla 5-5 Variables de costes

Los precios desde la oferta 229


5.3.3 Variable dependiente
El precio de venta es la variable dependiente. Como se puede observar en el
gráfico 5-5, el precio de venta promedio en las viviendas situadas en Alicante
alcanza el mayor valor, tanto en términos absolutos (a) como por metro cuadrado de
superficie útil (b), seguido de las viviendas situadas en Torrellano y en Elche.

120000 1400,00

100000 1200,00

1000,00
80000
112.043,68 €
800,00
89.094,50 €
77.755,90 €

60000

1.230,36
1.073,17
600,00

855,06
40000
400,00
20000 200,00

0 0,00
Elche Torrellano Alicante Elche Torrellano Alicante
Precio de venta (euro/m2)
Precio de venta (euros)

(a) (b)
Gráfico 5-5 Precio promedio de las vivienda por situación

Si se desagrega el precio promedio por promoción y situación, gráfico 5-6


(barras azules) y se compara con el precio promedio del conjunto (línea roja), se
puede observar que hay seis promociones con precios superiores a la media, cuatro
de ellas (4, 7, 8 y 9), situadas en Elche, una en Torrellano (14) y otra en Alicante
(15).

250.000,00 €

200.000,00 €

150.000,00 €
Precio
promedio por
100.000,00 € promoción

Precio
50.000,00 € promedio
conjunto

0,00 €
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Elche Torrellano Alicante

Gráfico 5-6 Precios promedio

230 Los precios desde la oferta


5.3.4 Estadísticos descriptivos
En la tabla 5-6 se reproducen los estadísticos descriptivos, de las 473
viviendas que forman la base de datos completa, en tabla 5-7 se muestran los
resultados para la segmentación de la base completa, atendiendo a las viviendas de
renta libre que suponen 108 viviendas libres, y en la tabla 5-8 para las 356 viviendas
de protección oficial (VPO).

Descriptivos base completa


Variable N Mínimo Máximo Media Des. estándar
Elche 473 0 1 0,43 0,50
Torrellano 473 0 1 0,16 0,36
Alicante 473 0 1 0,41 0,49
Urbaniza 473 0 1 0,46 0,50
VPO 473 0 1 0,77 0,42
4plantas 473 0 1 0,01 0,11
5plantas 473 0 1 0,11 0,32
6plantas 473 0 1 0,04 0,21
7plantas 473 0 1 0,27 0,44
>7plantas 473 0 1 0,56 0,50
1escalera 473 0 1 0,19 0,40
2-5escaleras 473 0 1 0,34 0,48
>5escaleras 473 0 1 0,46 0,50
1dormitorio 473 0 1 0,01 0,10
2dormitorios 473 0 1 0,05 0,22
3dormitorios 473 0 1 0,89 0,31
4dormitorios 473 0 1 0,05 0,22
1baño 473 0 1 0,04 0,20
2baños 473 0 1 0,93 0,25
>2baños 473 0 1 0,03 0,16
2piexteriores 473 0 1 0,01 0,08
3piexteriores 473 0 1 0,37 0,48
4piexteriores 473 0 1 0,18 0,38
>4piexteriores 473 0 1 0,45 0,50
sotareti 473 0 1 0,96 0,19
Fachada 1 473 0 1 0,31 0,46
Fachada 2 473 0 1 0,61 0,49
Precio 473 45075,91 237400,00 93665,36 36010,03
Suputil 473 55,10 150,09 90,17 9,51
Movtierr 473 2236,79 86847,08 52190,56 27614,49
Cimeestru 473 49249,94 1938053,26 1113996,98 677175,76
Fontasane 473 14301,56 329387,40 180340,23 96319,81
Electri 473 14499,47 435733,52 245545,84 136600,61
Manoobra 473 61658,55 2364767,72 1244159,24 833108,28
Materiales 473 32952,03 931030,34 541252,16 297370,11
Carmadera 473 12366,00 260138,36 130891,20 70206,37
Calumi 473 13709,95 414886,64 226508,42 133769,05
Pintura 473 10012,41 216874,20 128748,37 74146,74
it 473 -0,07 5,01 1,97 1,94
Tabla 5-6 Descriptivos base completa

Los precios desde la oferta 231


Descriptivos viviendas libres
Variable N Mínimo Máximo Media Des. estándar
Elche 108 0 1 0,81 0,39
Torrellano 108 0 1 0,19 0,39
Alicante 108 0 0 0,00 0,00
Urbaniza 108 0 1 0,21 0,41
4plantas 108 0 0 0,00 0,00
5plantas 108 0 1 0,22 0,42
6plantas 108 0 1 0,02 0,14
7plantas 108 0 1 0,22 0,42
>7plantas 108 0 1 0,54 0,50
1escalera 108 0 1 0,62 0,49
2-5escaleras 108 0 1 0,38 0,49
>5escaleras 108 0 0 0,00 0,00
1dormitorio 108 0 1 0,05 0,21
2dormitorios 108 0 1 0,15 0,36
3dormitorios 108 0 1 0,70 0,46
4dormitorios 108 0 1 0,10 0,30
1baño 108 0 1 0,15 0,36
2baños 108 0 1 0,85 0,36
>2baños 108 0 0 0,00 0,00
2piexteriores 108 0 1 0,02 0,14
3piexteriores 108 0 1 0,66 0,48
4piexteriores 108 0 1 0,08 0,28
>4piexteriores 108 0 1 0,24 0,43
sotareti 108 0 1 0,89 0,32
Fachada 1 108 0 1 0,13 0,34
Fachada 2 108 0 1 0,85 0,36
Precio 108 45075,91 237400,00 112749,07 42492,09
Suputil 108 55,10 150,09 92,11 17,25
Movtierr 108 2236,79 47211,02 25381,26 16494,00
Cimeestru 108 49249,94 1938053,26 541547,35 652829,18
Fontasane 108 14301,56 329387,40 91440,73 111008,51
Electri 108 14499,47 435733,52 132189,98 141513,17
Manoobra 108 61658,55 2364767,72 597123,59 815285,36
Materiales 108 45059,67 931030,34 268671,48 306869,61
Carmadera 108 12366,00 260138,36 73738,10 85955,86
Calumi 108 14403,85 414886,64 112671,88 138784,80
Pintura 108 10012,41 155341,20 56665,89 49054,16
it 108 -0,07 5,01 1,59 1,21
Tabla 5-7 Descriptivos viviendas libres

232 Los precios desde la oferta


Descriptivos VPO
Des.
Variable N Mínimo Máximo Media
estándar
Elche 365 0 1 0,32 0,47
Torrellano 365 0 1 0,15 0,36
Alicante 365 0 1 0,53 0,50
Urbaniza 365 0 1 0,53 0,50
4plantas 365 0 1 0,02 0,13
5plantas 365 0 1 0,08 0,27
6plantas 365 0 1 0,05 0,22
7plantas 365 0 1 0,28 0,45
>7plantas 365 0 1 0,57 0,50
1escalera 365 0 1 0,07 0,25
2-5escaleras 365 0 1 0,33 0,47
>5escaleras 365 0 1 0,60 0,49
1dormitorio 365 0 0 0,00 0,00
2dormitorios 365 0 1 0,02 0,14
3dormitorios 365 0 1 0,95 0,22
4dormitorios 365 0 1 0,03 0,18
1baño 365 0 1 0,01 0,09
2baños 365 0 1 0,96 0,20
>2baños 365 0 1 0,03 0,18
2piexteriores 365 0 1 0,00 0,05
3piexteriores 365 0 1 0,28 0,45
4piexteriores 365 0 1 0,20 0,40
>4piexteriores 365 0 1 0,52 0,50
sotareti 365 0 1 0,98 0,13
Fachada 1 365 0 1 0,36 0,48
Fachada 2 365 0 1 0,54 0,50
Precio 365 51170,44 161315,76 88018,67 31791,12
Suputil 365 60,25 120,00 89,60 5,31
Movtierr 365 2984,51 86847,08 60123,18 25149,38
Cimeestru 365 70353,22 1928622,41 1283379,34 585958,16
Fontasane 365 18824,13 271768,38 206644,74 73273,96
Electri 365 20989,71 413329,17 279086,76 115623,46
Manoobra 365 111746,64 2197450,29 1435610,89 737320,55
Materiales 365 32952,03 832930,38 621906,17 241695,17
Carmadera 365 13398,48 196451,25 147802,25 54438,53
Calumi 365 13709,95 397761,16 260191,56 112066,43
Pintura 365 10800,00 216874,20 150076,88 66511,63
it 365 -0,07 5,01 2,09 2,10
Tabla 5-8 Descriptivos VPO

5.4 LA ESTIMACIÓN DEL MODELO


En este apartado se muestran los resultados obtenidos en el análisis realizado.
Antes de abordarlos, es necesario indicar que se han realizado las estimaciones
segmentando la base de datos según las viviendas existentes sean de protección
oficial o libre, lo que ha generado tres resultados. El primero que hace referencia a
todas las viviendas, el segundo a las viviendas de renta libre y el tercero a las de
protección oficial. En las tres ocasiones la variable dependiente, el precio de venta,

Los precios desde la oferta 233


precio y las independientes Suputil, Movtierr, Cimeestru, Manoobra, Materiales,
Fontasane, Electri, Carmadera, Calumi y Pintura se han introducido en logaritmos
neperianos. El tipo de interés real it, se introduce en niveles al existir valores
negativos.

La segmentación realizada, permite dividir las observaciones atendiendo a la


característica que presenta el precio de venta de las viviendas de protección oficial.
En esta tipología de viviendas, el precio máximo de venta está establecido por la
legislación y su valor se obtiene como el producto del módulo107 por la superficie
útil, no pudiendo ser superado a la hora de publicitar y cerrar los acuerdos de venta.
Sin embargo, en el caso de las viviendas de renta libre, el precio no está limitado y es
el mercado en situación de competencia perfecta o el promotor en monopolio o
competencia monopolística el que lo determina. En el ámbito de este trabajo, la
diferenciación puede ser interesante puesto que, como se ha indicado en los párrafos
anteriores, los datos disponibles permiten el análisis de las relaciones que se
establecen entre los precios de la oferta y los inputs necesarios para producir,
pudiéndose explorar el patrón que hay detrás de la fijación de los precios en ambas
tipologías de vivienda, que están destinadas a satisfacer necesidades de dos
segmentos diferenciados del mercado inmobiliario, la vivienda de renta libre y la
vivienda protegida.

Hay evidencias de cómo los compradores de viviendas de mayor precio


valoran ciertas características de la vivienda, como la superficie o el número de
cuartos de baño, de forma diferente a como lo hacen los compradores de viviendas de
menor precio, (Zietz, Zietz, & Sirmans, 2008, p. 317). La estructura de preferencias
de todos los propietarios no es idéntica y los usuarios de viviendas de gama baja y
gama alta no solamente se diferencian en las restricciones de ingresos a las que se
enfrentan, sino que además, el grado de satisfacción que les proporcionan las
características de la vivienda puede ser diferente (Zietz, Zietz, & Sirmans, 2008, p.
319-320). En este contexto, la segmentación de la base de datos permite analizar
desde el lado de la oferta de viviendas de nueva construcción, como se relacionan los

107
En las viviendas de protección oficial VPO que forman parte de la base de datos, el módulo venía a
determinar el precio de venta por metro cuadrado y se fijaba por el Ministerio de Obras Públicas por
áreas geográficas.

234 Los precios desde la oferta


precios de venta y las características en cada una de las dos tipologías de unidades
(de renta libre y protegidas).

5.4.1 Resultados obtenidos


La tabla 5-9 muestra el resultado obtenido en la estimación del modelo
indicado en la ecuación (5.6) por mínimos cuadrados ordinarios (MCO) utilizando el
método por pasos sucesivos para la selección de variables108. Como indica Álvarez
(1995, p. 111-112) es un método muy utilizado, y el proceso de selección se inicia
incluyendo en primer lugar la variable independiente que está más correlacionada en
valor absoluto con la variable dependiente, siempre que el coeficiente de regresión
correspondiente a la variable tenga un nivel de significación menor que 0,05. A
continuación se introduce en la ecuación la variable con mayor correlación parcial
con la variable dependiente y se comprueba que cumpla los criterios de tolerancia
establecidos. El proceso continúa hasta que no quedan variables que mejoren el
ajuste. Si en alguno de los pasos el coeficiente de regresión obtenido al introducir
una nueva variable supera el nivel de significación del 0,1 la variable se elimina del
modelo.

El modelo evalúa la influencia que tienen sobre los precios de venta las
variables definidas en las características de la estructura de la promoción, las internas
y externas de la vivienda y las de localización.. Los resultados de la estimación se
muestran en la tabla 5-9. Se ha indicado entre paréntesis el valor del estadístico de
cada parámetro y su significatividad estadística.. Los resultados indican que el
modelo cumple con unos mínimos de robustez y significatividad en los parámetros
estimados que lo hace aceptable para realiar inferencia. Los valores obtenidos para el
test DW en las tres estimaciones realizadas (base completa, viviendas de renta libre y
protegidas), indica la ausencia de autocorrelación en los residuos. En las tres
estimaciones se puede rechazar la nulidad conjunta de los parámetros, dado el
resultado obtenido para la F. Los errores estándar obtenidos en las tres estimaciones
son bajos y los coeficientes de determinación ajustados son elevados. Valores de R2
ajustado como los obtenidos muestran la elevada capacidad explicativa del modelo,

108
No se ha podido utilizar el método de introducción, para seleccionar las variables, al no poderse
estimar los modelos debido a la aparición de multicolinealidad al reducirse el número de
observaciones debido a la segmentación de los datos.

Los precios desde la oferta 235


indicando una notable correlación entre las variables independientes y la potencial
presencia de multicolinealidad. Con los datos que se está trabajando, la presencia de
multicolinealidad es un resultado razonable, dado que con ellos, se recogen
características constructivas, costes de ejecución y precios de cada una de las
promociones, que están relacionados.

Como se puede observar en los resultados mostrados en la tabla 5-9, existen


cinco variables que aparecen en las tres estimaciones realizadas, Suputil,
3piexteriores, 4piexteriores, dentro de las características internas de la vivienda, it y
pintura en los costes. Además de estas, aparecen otras que no están de manera
simultánea en las tres estimaciones, pero que si que aparecen en dos de ellas,
5plantas, 6plantas, dentro de la estructura de la construcción, 1baño, 2dormitorios,
2piexteriores, en las características internas de la vivienda, Fachada2, urbaniza, en
las características externas a las viviendas y en los costes, Movtierr, y Carmadera. El
resto de variables que aparecen lo hacen solamente en una de las tres estimaciones.

Con respecto a las variables que aparecen en las tres estimaciones, y en


primer lugar dentro de las características internas de la vivienda, en referencia al
número de piezas exteriores se ha obtenido un signo negativo para el parámetro que
acompaña a la variable 3piexteriores y positivo para 4piexteriores. En ambos casos,
los valores obtenidos para la estimación con la base completa y para la segmentación
con viviendas de protección oficial son similares, aunque ligeramente inferior en el
caso de las viviendas protegidas. En media, el efecto para las unidades protegidas
que tienen tres piezas exteriores, es una reducción del precio de venta del 0,05%,
frente a un valor ligeramente superior 0,06%, que se ha obtenido en la estimación
con todos los datos. En referencia a las viviendas protegidas, el tener cuatro piezas
exteriores, tiene un efecto en media es del 0,08% de incremento del precio, frente al
0,09 % obtenido con todas las observaciones.

236 Los precios desde la oferta


Vari. dependien. Precio
Vari. independ. Todas las viviendas Viviendas libres Viviendas protegidas
12,513 8,762 7,118
Constante
(28,611***) (13,032***) (30,327***)
,199
1escalera
(8,636***)
2-5escaleras
4plantas
-,416 -,518
5plantas
Estructura de la (-15,715***) (-7,665***)
construcción -,325 -,740
6plantas
(-11,801***) (-10,194***)
-,144
7plantas
(-15,725***)
-,101
VPO
(-3,627***)
,592 ,924 ,622
Suputil (m2)
(12,857***) (10,241***) (12,314***)
-,121 -,187
1baño
(-5,432***) (-4,518***)
2baños
-,248
1dormitorio
(-6,292***)
Características -,096 -,076
2dormitorios
internas de la (-4,732***) (-2,714**)
vivienda ,037
3dormitorios
(2,927**)
-,174 -,336
2piexteriores
(-5,355***) (-4,531***)
-,055 -,214 -,048
3piexteriores
(-5,295***) (-4,752***) (-6,714***)
,087 ,148 ,083
4piexteriores
(9,926***) (2,814**) (14,258***)
Fachada 1
-,029 -,023
Fachada 2
Características (-2,992**) (-2,882**)
externas a la ,653
Sotareti
vivienda (16,499***)
1,121 ,269
Urbaniza
(12,159***) (2,747**)
Alicante
Localización Elche
Torrellano
-,098 -,295 -,163
it
(-11,705***) (-12,053***) (-93,924***)
-,304 -,315
Movtierr
(-21,320***) (-11,908***)
Cimeestru
-,966
Manoobra
(-11,069***)
Materiales
Costes
Fontasane
,468
Electri
(14,581***)
,327 -,281
Carmadera
(4,987***) (-3,824***)
Calumi
,204 ,494 ,151
Pintura
(5,584***) (4,703***) (51,097***)
***ρ<0,001;** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2 0,981 0,952 0,991
R2 ajustado 0,980 0,946 0,991
Error estándar 0,05182 0,08539 0,03384
F 1169,892 157,667 4290,872
Sig 0,000 0,000 0,000
DW 1,709 1,513 1,670
Tabla 5-9 Resultados de la estimación

Los precios desde la oferta 237


Trabajos como el de Sirmans, Macpherson y Zietz (2005, p. 9-10), en el que
se analizan las cinco particularidades más estudiadas dentro de ocho categorías de
características, no incluyen directamente las piezas exteriores, sin embargo si que
aportan evidencias de que las características del entorno natural, como las buenas
vistas tienen efectos positivos sobre los precios de venta en la mayoría de los
estudios que analizan. Esta misma evidencia de efectos positivos sobre los precios de
venta de las vistas y la orientación, se ha encontrado por McGreal y Taltavull de La
Paz (2013, p. 2038), que las consideran especialmente relevantes en el caso de
Alicante y Castellón. Los resultados obtenidos son consistentes con la literatura, al
mostrar como los precios se ven afectados positivamente frente al incremento en el
número de piezas exteriores, con un impacto superior para las viviendas libres que
para las viviendas de protección oficial. La tabla 5-10 muestra la correlación
existente entre el número de piezas exteriores y el precio de venta, pudiéndose
observar como es en el caso de las viviendas de renta libre para el que se obtiene el
valor más elevado.

Precio de venta
Variable
Toda la base Viv. Libres VPO
Correlación de Pearson ,293** ,477** ,347**
Nº de piezas
Sig (bilateral) ,000 ,000 ,000
exteriores
N 473 108 365
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
Tabla 5-10 Correlaciones

En referencia a la superficie útil (Suputil), el efecto obtenido para las


viviendas de renta libre es superior que el que se alcanza para las viviendas
protegidas. En media, por cada incremento de la superficie útil en un metro
cuadrado, el precio de venta en una vivienda libre aumenta un 0,924 %, mientras que
en una vivienda protegida lo hace en un 0,622 %. El significado de este resultado,
como indican Zietz y Sirmans (2008, p. 320) hay que entenderlo en el contexto de la
existencia de dos conjuntos de curvas de oferta de características, uno para cada
tipología de vivienda, junto con dos conjuntos de curvas de demanda. La interacción
de ambos conjuntos de curvas de oferta y demanda determina los diferentes precios
implícitos para la característica.

En el gráfico 5-7 se muestra esta situación, que sugiere la existencia de


distintas elasticidades para la oferta de la característica para cada segmento del
mercado. En esta situación, un incremento en la demanda de la característica (∆Q),
238 Los precios desde la oferta
produce un impacto en el precio más intenso en el mercado B (P0B-P1B), que posee
una oferta (O0B) menos elástica, que en el mercado A (P0A-P1A) en el que la oferta
(O0A) es más elástica.

Precios Precios

O0B

O0A
P1B
P1A
P0B
P0A

D0A D0B
ΔQ ΔQ

Cantidad Cantidad

(a) (b)
Gráfico 5-7 Reacción de los precios

El resultado obtenido muestra como el precio marginal asociado a la


superficie útil es superior en el segmento de las viviendas libres, en las que el precio
de venta promedio es de 112.749,07 € (tabla 5-7) que en las de protección oficial,
para las que el precio de venta en promedio alcanza el valor de 88.018,67 € (tabla
5-8). Zietz y Sirmans (2008, p. 332), encuentran un resultado similar, en el que la
superficie y el precio tienen una relación positiva, con un incremento del impacto a
medida que aumentan los precios de venta.

Sirmans, Macpherson, y Zietz (2005, p. 9-10) encuentran que la superficie,


que aparece en los estudios que analizan en sesenta y nueve ocasiones, en sesenta y
dos de ellas presenta una relación positiva con el precio de venta, en cuatro negativa
y en tres ocasiones no es significativa.

McGreal y Taltavull de La Paz (2013, p. 2038) también obtienen relaciones


positivas entre la superficie y el precio de las viviendas, de igual modo que Cébula
(2009, p. 20) en el estudio del precio de viviendas unifamiliares. Harding, Knight y
Sirmans (2003, p. 614) van un poco más allá y afirman que la superficie útil es la
característica más significativa de los modelos hedónicos, observación mantenida por

Los precios desde la oferta 239


Taltavull de La Paz y McGreal (2009, p. 13) que también encuentran a la superficie
útil como uno de los determinantes más importantes en este tipo de modelos. Se
puede añadir, por tanto, que el resultado obtenido es acorde con la teoría.

Con respecto a los costes, y comenzando con el tipo de interés real (it), los
valores obtenidos para los parámetros en las tres estimaciones muestran signo
negativo. El efecto en media es superior para las viviendas libres, evidenciando este
resultado que estas unidades son más sensibles a la financiación de los constructores
que las viviendas de protección oficial, para las que es habitual la existencia de
financiación cualificada109.

Sirmans, Macpherson y Zietz (2005, p. 9-10) encuentran evidencia de


relaciones negativas entre los precios y la financiación en los modelos que analizan.
También se pone de manifiesto este mismo signo en la relación entre ambas variables
en Dipasquale (1999, p. 14-15), que analizando los modelos de otros autores110
señala el efecto negativo que la tasa de interés tiene con respecto a la construcción.
Por lo tanto, el resultado obtenido es coherente con la teoría.

Siguiendo con los costes y siendo la última variable que aparece en las tres
estimaciones, se encuentra el coste de la pintura (Pintura). Como se puede observar
el signo de los parámetros es positivo en las tres estimaciones, habiéndose obtenido
un mayor impacto para las viviendas de renta libre que para las protegidas. En media,
el efecto en las libres es de un incremento en el precio de venta de 0,494 % por cada
incremento del 1% en el coste de la partida, mientras que en las protegidas la
incidencia en el precio es más reducida, del 0,151 %.

Como se puede observar, las dos variables de costes muestran una mayor
sensibilidad con el precio de venta de las viviendas de renta libre que con el de las
viviendas protegidas. El significado de este resultado puede estar relacionado con la
formación de los precios de venta de las dos tipologías de vivienda contempladas. En
el caso de las protegidas, el precio máximo de venta está establecido por la
administración, y la poca sensibilidad que muestran los precios de venta a los costes

109
La financiación cualificada hace referencia a préstamos con condiciones más ventajosas que las
habituales y que se pactan entre el Ministerio de fomento y las entidades de crédito.
110
Hace referencia a los trabajos de DiPasquale y Wheaton (1994) y Somerville (1996).

240 Los precios desde la oferta


evidencia esta característica. En esta situación, el promotor se enfrenta a un precio
máximo establecido por la legislación y tiene limitaciones para trasladar a los precios
de venta los incrementos en los costes de construcción. Sin embargo, en las viviendas
de renta libre no ocurre lo mismo. El precio es libre y puede ser fijado por el
promotor, lo que reduce las limitaciones a las que se enfrenta, teniendo mayores
facilidades para trasladar a los precios de venta el incremento en los costes.

Además de las variables que aparecen en los tres modelos existen otros
grupos de variables, que si bien no están presentes de manera individualizada en los
tres modelos, grupalmente si que están representadas. Con respecto a la estructura de
la construcción, son dos las variables que aparecen en la estimación con todas las
viviendas y con las viviendas libres, 5plantas y 6plantas. Ambas variables en las dos
estimaciones tienen parámetros con signo negativo, siendo el impacto superior en el
caso de las viviendas libres, en las que en media, la reducción del precio si la
promoción tiene 5 plantas es del 0,518 %, mientras que si la promoción tiene 6
plantas, la reducción en el precio es superior, del 0,740 %.

Como se puede observar en la tabla 5-11, en la que se muestran las


correlaciones del número de plantas con el precio de venta para la base completa y
para las viviendas de renta libre, los valores que son estadisticamente significativos
para todas las observaciones hacen referencia a 6, 7 y >7 plantas, mostrando una
relación negativa en los dos primeros casos y postiva en el tercero. En el caso de las
viviendas libres, son significativos los valores 7 y >7 plantas, mostrando una relación
negativa en el primer caso y positiva en el segundo. Hasta la septima planta, los
resultados muestran como el incremento del número de plantas se correlaciona
negativamente con el precio, lo que sugiere que una planta adicional hace crecer
menos el precio. En este contexto, dado que el precio puede ser fijado por el
promotor y es sensible a los costes, el resultado parece mostrar el traslado a los
precios del beneficio ocasionado por la reducción de los costes, que se genera en la
construcción de promociones de más plantas, es decir de mayor tamaño.

Los precios desde la oferta 241


Precio de venta
Variable
Toda la base Viv. Libres
Correlación de Pearson -,060 a
4plantas Sig (bilateral) ,189 a
N 473 a
Correlación de Pearson -,001 ,153
5plantas Sig (bilateral) ,980 ,114
N 473 108
Correlación de Pearson -,109* -,032
6plantas Sig (bilateral) ,018 ,740
N 473 108
Correlación de Pearson -,112* -,482**
7plantas Sig (bilateral) ,015 ,000
N 473 108
Correlación de Pearson ,160** ,283**
>7plantas Sig (bilateral) ,000 ,003
N 473 108
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
a. No se puede calcular porque no hay promociones de 4 plantas
Tabla 5-11 Correlaciones

En referencia a las características internas de la vivienda, son las variables


1baño, 2dormitorios, y 2piexteriores, las que aparecen en dos de las tres
estimaciones. En todos los casos los parámetros que acompañan a las tres variables
(que son características en viviendas de menor tamaño) tienen signo negativo, lo que
indica que la existencia de la particularidad en la vivienda reduce su precio de venta,
o lo que es lo mismo, que las viviendas más pequeñas tienen un menor precio de
venta.

Con lo que respecta a las características externas a la vivienda, son las


variables Fachada 2 y Urbaniza, las que aparecen en dos de las tres estimaciones. El
signo del parámetro que acompaña a la variable Fachada 2 es negativo, mientras que
el que acompaña a la variable Urbaniza es positivo. En referencia a la tipología de
fachada, la variable Fachada 2, identifica a las promociones que se ejecutan con
mortero monocapa cuyo coste de ejecución es el menor de las tres tipologías de
fachadas consideradas en este trabajo111. En media, el impacto obtenido es reducido
y cercano al 0,030 % de reducción del precio de venta para las viviendas cuya
fachada se realiza con esta técnica.

La existencia de urbanización en la promoción influye de manera positiva en


el precio de venta, haciendo que en una vivienda libre situada en una promoción en
la que exista urbanización, frente a la ausencia de ella, el precio se incremente

111
Como se ha discutido en el capítulo 4 donde se abordan los costes de construcción.

242 Los precios desde la oferta


prácticamente en un 0,30 %. El resultado obtenido en el capítulo 4, pone de
manifiesto la relevancia de la urbanización en la explicación de los costes de
construcción, de manera que la existencia de urbanización frente a la ausencia de la
misma hace que los costes de construcción se incrementen. En este contexto, es
razonable esperar un incremento de los precios de venta, que reaccionan
positivamente debido al aumento de los costes de ejecución asociados a la ejecución
de una promoción con urbanización.

En referencia a los costes, son el movimiento de tierras y la carpintería de


madera (Movtierr y Carmadera) las variables que aparecen en dos ocasiones. Con lo
que respecta a la estimación para las viviendas libres, ambas variables tienen signo
negativo y un impacto sobre los precios cercano al 0,30%, mientras que en los
resultados obtenidos para la estimación con la base completa, el impacto en valor
absoluto es similar, y cercano al 0,30 %, pero el signo es positivo en el caso de la
carpintería de madera y negativo en el movimiento de tierras.

En último lugar, dentro de la estructura de la construcción aparecen


solamente en una estimación las variables 1escalera, 7plantas, y VPO que no es
considerada en la segmentación de la base. En las características internas de la
viviendas 1dormitorio y 3 dormitorios, en las externas a la vivienda la variable
sotareti y en los costes la manoobra y electri.

Respecto a las variable 1escalera se ha obtenido un valor positivo del


parámetro, con un impacto sobre los precios de venta del 0,2 % en las viviendas que
pertenecen a promociones con esta característica, que representa a promociones de
reducido tamaño. Como se puede observar en la tabla 5-12, en la que se muestra la
correlación del número de escaleras con el precio de venta y la superficie construida
total de la promoción, existe una relación directa entre el tamaño de la promoción
(medida por la superficie construida) y el número de escaleras, de tal modo que las
promociones con más de 5 escaleras representan a promociones de mayor tamaño,
mientras que las de 1 escalera hacen referencia a las más pequeñas. Por el contrario,
el precio de venta se relaciona positivamente con las promociones de reducido
tamaño (1escalera, 2-5escaleras), mientras que la relación se vuelve negativa en las
promociones de gran tamaño. Este resultado está en la línea de lo observado en los
párrafos anteriores, y puede hacer referencia a la mejora que se produce en los costes

Los precios desde la oferta 243


de construcción a medida que se incrementa el tamaño de la promoción, de manera
que los beneficios que esto supone se trasladan a los precios, haciendo que estos se
reduzcan para las viviendas de las promociones de mayor tamaño. El resultado
negativo obtenido para la variable 7plantas, está en la misma dirección de lo
indicado anteriormente.

Superficie
Variable Precio
construida
Correlación de Pearson ,094* -,741**
1escalera Sig (bilateral) ,041 ,000
N 473 473
Correlación de Pearson ,511** -,115*
2-5escaleras Sig (bilateral) ,000 ,013
N 473 473
Correlación de Pearson -,561** ,698**
>5escaleras Sig (bilateral) ,000 ,000
N 473 473
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
Tabla 5-12 Correlaciones

El resultado obtenido para la variable VPO, indica que el precio de una


vivienda por ser protegida, respecto a ser libre, es un 0,101 % menor con respecto a
la media. El resultado obtenido pone de manifiesto la poca diferencia existente entre
el precio de venta de las viviendas protegidas respecto a las libres, en consecuencia,
desde el punto de vista de los precios, las dos tipologías de viviendas consideradas
actúan como sustitutas, no existiendo incentivos suficientes para elegir una u otra
tipología. Si a la poca diferenciación entre los precios de venta, obtenida para las
viviendas situadas en el mercado alicantino no costero, se le unen las restricciones de
acceso existentes para la compra de una vivienda de protección oficial, los incentivos
por adquirir una vivienda protegida decrecen. En esta situación la política de
vivienda puede mostrarse ineficiente y no garantiza el cumplimiento de los objetivos
que se plantea.

Con respecto a las características internas de la vivienda, los resultados


obtenidos para las variables 1dormitorio y 3dormitorios, muestran nuevamente como
el precio de venta en las viviendas de menor tamaño, caracterizadas por un
dormitorio se reduce, mientras que se incrementa en el caso de que se aumente a tres
el número de dormitorios.

244 Los precios desde la oferta


En referencia a las características externas a la vivienda, el valor del
parámetro que acompaña a la variable Sotareti, que diferencia a las promociones que
tienen sótano de las que no lo tienen, es positivo, mostrando la incidencia en el
precio de venta de esta característica constructiva asociada a un incremento en los
costes de ejecución.

Finalmente en referencia a los costes de construcción, aparecen los costes de


mano de obra y los de electricidad en la estimación con todos los datos. El coste de
la mano de obra reacciona de manera negativa con el precio de venta, mientras que el
coste de la electricidad lo hace positivamente. En media el impacto de la mano de
obra es una reducción del 0,97 % de los precios por cada incremento del 1 % en el
coste de la partida, mientras que en la electricidad el efecto es un incremento en los
costes del 0,47% por cada incremento del 1% en el coste de la partida.

En resumen, dentro de la estructura de la construcción, los resultados


muestran una reducción en el precio de venta a medida que se incrementa el tamaño
de la promoción, y también para las promociones en las que se ejecutan viviendas
protegidas. En las características internas de la vivienda, destaca la relevancia que
tiene la superficie útil en la explicación de los precios de venta, observándose una
relación directa entre el tamaño de la vivienda y el precio de venta. Con lo que
respecta a las características externas son la presencia de urbanización y la existencia
de sótano, ambas asociadas a mayores costes de ejecución, las variables que
presentan el mayor impacto en los precios de venta. Finalmente en lo referido a los
costes de construcción, los resultados reflejan una mayor sensibilidad en el caso de
las viviendas libres que en el de las viviendas protegidas.

Los precios desde la oferta 245


5.5 RECAPITULACIÓN
A lo largo del capítulo se ha abordado la relación existente entre el precio de
venta que marca el promotor y las características que definen cada una de las
viviendas y promociones que construye. Para abordar el análisis se ha utilizado la
metodología hedónica que permite introducir las características de las observaciones
para controlar la heterogeneidad de las mismas. El precio de venta de cada vivienda
es la variable dependiente y las características que las definen, las independientes. La
metodología hedónica aplicada, como indican Sirmans, Macpherson y Zietz (2005, p.
4), forma parte de un cuerpo sustancial de la investigación histórica que permite
descomponer el precio total de la vivienda en los valores de sus características
individuales.

El trabajo desarrollado se centra en la oferta, de la que como indican la


mayoría de los autores112, existe una menor cantidad de literatura, debido
fundamentalmente a la carencia de bases de datos adecuadas para poder abordar el
análisis bajo esta perspectiva. En este sentido, el trabajo presentado aporta una base
de datos inédita, que si bien es limitada y es necesaria la incorporación de un mayor
número de observaciones para enriquecerla, si que muestra indicios de cómo se
realizan los ajustes desde el lado de la oferta, encontrándose una significancia
estadística en muchas de las características introducidas, entre ellas, los costes de
construcción.

En este sentido, Dipasquale (1999, p. 15-16) señala que la insignificancia


estadistica de los costes de construcción, encontrada a través de un número diferente
de modelos agredados, sugiere que no se puede entender completamente la visión
desde la oferta, no mostrando con exactitud los datos empleados, las condiciones de
mercado. Para solventar estos resultados, que el propio autor califica como contrarios
a la intuición, propone un mayor conocimiento de los fundamentos microeconómicos
de la oferta, siendo necesaria la aportación de nuevos datos donde la unidad de
observación sea el constructor o promotor, que es precisamente lo que se ha
realizado en este trabajo. En este sentido, Dipasquele (1999, p. 15) cita como una
importante contribución el artículo de Somerville (1999), en el que se aporta una

112
(DiPasquale, 1999, p. 9; Gyourko & Saiz, 2006, p. 661-662; Malpezzi & Vandell, 2002;
Somerville, 1999, p. 44)

246 Los precios desde la oferta


base de microdatos, en la que aparecen los costes de construcción obtenidos sumando
el total de facturas pagadas por el constructor, de manera similar a lo que se ha
realizado en esta tesis. De este modo, los costes de construcción adquieren una
significatividad estadística, lo que le lleva a sugerir que al menos, parte de los
problemas detectados en los costes de construcción en los modelos de oferta, pueden
deberse a la calidad de los datos usados.

De los resultados obtenidos a lo largo del capítulo, se desprende la posibilidad


del traslado de los beneficios ocasionados por la mejora de los costes en los
proyectos de mayor tamaño a los precios de venta, al haberse obtenido relaciones
negativas entre los precios y el tamaño de la promoción. Estos indicios de la
aparición de economías de escala en los proyectos de mayor tamaño, han sido
encontrados por Wheaton y Simonton (2007, p. 6), también por Somerville (1999, p.
44-45), al referirse al trabajo de Maisel(1953).

En definitiva, de los resultados obtenidos a lo largo del capítulo se desprende:

• Que las estimaciones obtenidas para los parámetros que acompañan a


las características que describen las viviendas, además de ser
altamente significativas tienen el signo esperado y acorde con el
encontrado en la literatura. En referencia a las características internas
de la vivienda, es relevante en la explicación de los precios la
superficie útil, observándose una relación directa entre el tamaño de la
vivienda y el precio de venta. Con lo que respecta a las características
externas se observa un impacto positivo en los precios de venta por las
variables que discriminan entre la existencia de urbanización y la
existencia de sótano, estando ambas asociadas a mayores costes de
ejecución
• Que la introducción en las estimaciones de los costes de construcción
en forma desagregada hace que los parámetros que los acompañan
sean estadísticamente significativos, lo que refuerza los
planteamientos teóricos existentes, a cerca de la necesidad de utilizar
nuevas bases de datos desgregadas con las que solventar en parte los
problemas detectados en los modelos de oferta. Los resultados
obtenidos para los costes de construcción, reflejan que estos tienen

Los precios desde la oferta 247


una mayor sensibilidad en el caso de las viviendas libres que en el de
las protegidas.
• Dentro de la característica estructura de la construcción, los resultados
muestran una relación negativa entre el precio de venta y el tamaño de
la promoción, que puede estar reflejando el ajuste de los precios de
venta que hace el promotor como consecuencia de la reducción de los
costes totales de construcción por metro cuadrado construido, al
incrementarse el tamaño de la promoción.
• En último lugar y relacionado con la estructura de la construcción, los
resultados muestran pocas diferencias entre los precios de las
viviendas de renta libre y las protegidas, lo que desincentiva vía
precios la compra de una VPO respecto a una libre. Si a esta
circunstancia, se le añaden las restricciones que los planes estatales
que regulan las viviendas protegidas imponen a la compra, el
resultado es un mercado difuso donde la política de vivienda puede ser
ineficiente y no garantizar el acceso a las personas más
desfavorecidas.

248 Los precios desde la oferta


Capítulo 6
“Sé perfectamente que apenas se discute en este libro un solo punto acerca del
cual no pueden aducirse hechos que con frecuencia llevan, al parecer, a
conclusiones diametralmente opuestas a aquellas a las que yo he llegado”

Charles Darwin
(El origen de las Especies por la Selección Natural, traducción B. Barroso 1963, p.51)
Capítulo 6. Conclusiones finales
6.1 CONCLUSIONES
A lo largo de esta tesis, se ha intentado alcanzar dos objetivos. Por un lado se
ha pretendido construir una función de costes de construcción, y por otro, el analizar
la relación existente entre el precio de venta que marca el promotor y las
características que describen a cada promoción, entre las que se incluyen los costes
de construcción. Para alcanzar esos dos objetivos, se ha seguido un proceso que tiene
varias etapas.

Una primera fase, descriptiva en la que se aborda el sector de la construcción,


haciendo un acercamiento progresivo al subsector de la edificación en cuyo ámbito
se desarrolla este trabajo y que ocupa el primer capítulo de la tesis.

Una segunda fase, que ocupa el segundo capítulo, dedicada al entorno teórico
en el que se describe el proceso de toma de decisiones de producción por parte de la
empresa, relacionando los precios de venta y los costes de producción.

Una tercera fase, que se ha dedicado a la búsqueda de información que tenga


la máxima desagregación posible. Los datos se han obtenido directamente de las
empresas promotoras-constructoras, que han ejecutado las promociones con las que
se ha confeccionado la base de microdatos. Se han señalado algunas de las
características que presentan las fuentes de datos existentes, tanto a nivel nacional
como internacional, que imposibilita su utilización en esta tesis, que busca una nueva
fuente de datos en la línea de lo indicado en el trabajo de Dipasquele (1999) y
Somerville (1999). Esta segunda fase ha sido tratada en el capitulo 3.

Una cuarta fase, dedicada al análisis de la literatura existente, para poder


centrar el estudio y definir tanto la forma de la función de costes de construcción
como las variables a utilizar. Para ello, se ha conjugado tanto el contenido de los
trabajos existentes como las características que tiene la información disponible, que
limita de manera considerable el análisis, pero que introduce la novedad de la fuente
de datos obtenida. Esta tercera fase del trabajo se trata en el capítulo 4.

Una quinta etapa, en la que se aborda la oferta de viviendas, analizando la


literatura y proponiendo una función inversa de oferta, que permite analizar las

Conclusiones finales 251


relaciones existentes entre los precios de venta y las características constructivas, que
incluyen los costes de construcción. Para ello se recurre a un modelo de precios
hedónico, con el que se estudia la relación entre el precio de venta que marca el
promotor y las características que definen las viviendas que forman la base de datos.
Esta etapa del trabajo se desarrolla en el capítulo 5.

Finalmente, el trabajo que se ha realizando en cada una de estas etapas ha


permitido obtener unas conclusiones que forman el sexto capítulo de la tesis, las
conclusiones finales, que se indican a continuación.

a) Con respecto al sector de la construcción.

En primer lugar, es necesario destacar la complejidad que rodea al sector de


la construcción y que se acentúa fundamentalmente por dos características
principales. El elevado número de agentes intervinientes en el proceso edificatorio y
las características que presenta el producto que se desarrolla.

En segundo lugar, se trata de un sector caracterizado por la presencia


mayoritaria de la pequeña empresa, que sin embargo, no es la que acapara la máxima
producción. Esta atomización de las empresas, que se configuran en forma piramidal,
complica la organización sectorial y dificulta la mejora productiva del sector.

En tercer lugar, no se ha podido abordar la importancia del capital en el valor


de la producción. Los datos consultados confieren a los consumos intermedios una
notabilidad difícil de entender, enmascarando la relevancia que tiene el capital,
especialmente en la actividad de la ingeniería civil. El análisis del capital, como se
relaciona con el valor de la producción, o que incidencia tiene en la ocupación, son
cuestiones que no se han podido tratar y suponen otro campo de investigación.

En cuarto lugar, se han detectado indicios de la existencia de una


reorganización del peso del número de ocupados en las distintas categorías de
empresas. Intuyéndose que son las empresas de entre 20 y 49 trabajadores las que
más peso han perdido en beneficio de las empresas sin asalariados. Las correlaciones
calculadas manifiestan una relación positiva en la evolución del peso del número de
ocupados en las empresas de 10 hasta 99 trabajadores. Sin embargo, el signo
obtenido para las empresas más pequeñas no parece apuntar en la misma dirección.

252 Conclusiones finales


Esta intuición sirve para plantear una hipótesis que se queda sin abordar en la tesis y
queda pendiente para trabajos posteriores.

En quinto lugar, ni la información pública disponible, ni la clasificación que


se realiza por la CNAE 2009, permiten identificar el gasto asociado a los distintos
destinos de la edificación, y solamente posibilita un análisis con la distinción básica
entre edificación y obra civil, no siendo posible desagregar las actividades de la
edificación y analizar lo que ocurre en cada uno de los subgrupos.

b) Con respecto a la toma de datos, proyecto, contabilidad, entorno

En primer lugar, se ha detectado en las promotoras la existencia de


importantes recelos a que alguien indague en la estructura de sus costes, incluso con
las limitaciones confidenciales oportunas y con el ofrecimiento exclusivo de los
resultados particulares. Esto se deriva de la importancia de la información que
manejan, cuya publicidad puede suponer una considerable ventaja a las empresas de
su competencia. Sin embargo, y siendo evidente este inconveniente, es necesario
señalar los beneficios que para la empresa puede suponer este tipo de trabajos, que
analizan su estructura productiva y pueden servir de herramienta para facilitar la
toma de decisiones al seleccionar un proyecto, tanto desde un punto de vista de su
tamaño óptimo, como de las técnicas y materiales a utilizar para mejorar la
producción.

En segundo lugar, no se ha encontrado ninguna metodología estandarizada 113


en las empresas colaboradoras para organizar la información referente a las obras que
ejecutan. Esto supone un gran contratiempo para la realización de trabajos como el
que se ha hecho, y una pérdida de posibilidades importante para las empresas que
podrían beneficiarse de los resultados obtenidos. Ha sido frecuente encontrar
archivados, en formato papel mayoritariamente, la documentación de las
promociones con el único objetivo de cumplir los plazos legalmente establecidos,
procediendo a su destrucción una vez superados. Este inconveniente se ha solventado

113
Es posible que esta circunstancia se deba a que las tres empresas que se han ofrecido para colaborar
en la obtención de información para la realización de esta tesis sean de tamaño pequeño. No se ha
podido acceder a los datos de empresas más grandes, y por lo tanto se desconoce el sistema que
utilizan. No obstante y como se ha indicado en el prólogo, las conversaciones mantenidas con una
gran empresa alicantina al inicio de este trabajo evidenciaron la existencia de mucha información
estructurada por promociones cuya consulta no fue autorizada.

Conclusiones finales 253


con la creación de unas tablas, que han permitido organizar y resumir la información
procedente de las promociones, haciendo que tanto su consulta como su análisis se
agilice de manera considerable.

En tercer lugar, se han encontrado desconexiones sorprendentes entre las


promociones ejecutadas y la contabilidad de las mismas. Esta falta de unión no es
significativa de una irregularidad contable, sino más bien de una falta de
planificación del trabajo. Existen promociones que se construyen en paralelo y sin
embargo, en la contabilidad no se establece ninguna codificación entre ellas que
permita su diferenciación. De esta manera, asignar cada concepto contabilizado a la
promoción que le corresponde es difícil y requiere un considerable esfuerzo. Es
importante diferenciar contablemente las anotaciones que corresponden a cada una
de las promociones que se están ejecutando, ya que de esta manera el acceso a los
datos es inmediato y preciso.

En cuarto lugar y una vez obtenida la información, se ha comprobado que la


de mayor calidad, por su grado de desagregación y la forma en la que está organizada
siguiendo el proceso constructivo, está en manos de los jefes de obra, que realizan un
seguimiento económico exhaustivo de cada una de las partidas que se ejecutan,
utilizando para ello aplicaciones informáticas, en las que se puede diferenciar entre el
coste previsto y el real en el que se incurre114, lo que le permite observar las
variaciones que se están produciendo de manera instantánea y proponer medidas
correctoras. Esta forma de organización de la información hace que la recogida de
datos sea muy rápida, simplificándose considerablemente la fase previa del estudio.

En quinto lugar, el archivo y tratamiento de la información es una tarea


pendiente en algunos casos. La falta de interés generalizada por la información de las
promociones más antiguas, ha provocado la pérdida total o parcial de la misma, que
impide la reconstrucción de la actividad productiva de las empresas, perdiéndose una
oportunidad única de analizar su funcionamiento.

114
Este resultado se deduce de la forma en la que se ha obtenido la información de la única empresa
en la que los datos se han podido recopilar de la documentación aportada por el jefe de obra, que ha
utilizado el programa de gestión de costes para edificación y obra civil Presto.

254 Conclusiones finales


c) Con respecto a la transformación de la información en variables

En primer lugar, el proceso de transformación de la información en variables


se ha desarrollado de manera escalonada, lo que ha permitido una síntesis de la
información en los ítems que finalmente la literatura considera relevantes y que se
pueden definir con los datos disponibles. La codificación inicial de la información se
basa en su disponibilidad, de tal modo que a medida que se sucede la toma de datos,
se amplía hasta alcanzar su máxima extensión. Este procedimiento, que si bien no es
muy ortodoxo, se deriva del origen diferido de los datos. El tener que recurrir a tres
empresas distintas, en diferentes periodos de tiempo, ha rodeado de incertidumbre el
proceso de toma de datos, puesto que en cada una de ellas se ha encontrado un tipo
de información, habiéndose tenido que esperar a finalizar el proceso de recopilación
para conocer los datos disponibles. Por ello, en la transformación de la información
en variables se realiza un trabajo de depuración, en el que se simplifican las técnicas
constructivas, o las tipologías de materiales previamente consideradas, al no aparecer
en ninguna de las promociones.

En segundo lugar, la falta de continuidad en los datos de algunas


promociones, para las que se han encontrado lagunas informativas, deja sin
información alguna característica relevante. Si a ello, se le une la agregación de
partidas que es una práctica habitual encontrada, la obtención de las variables a partir
de la información se ve seriamente condicionada.

d) Con respecto a la función de costes de construcción

En primer lugar, del análisis de la formación de los costes para la empresa


promotora y constructora aparece una intuición relativa al incremento de los costes
que puede generar una subcontratación encadenada. Esta intuición no está
corroborada por la evidencia empírica y puede ser un área por investigar.

En segundo lugar, los resultados obtenidos con las estimaciones de los


modelos (debido a las limitaciones derivadas de las restricciones que presenta la
muestra con la que se está trabajando), se han de considerar como indicios de lo que
está sucediendo, siendo necesario ampliar la base de datos y nuevos estudios que
corroboren lo detectado. Los resultados obtenidos en la estimación del modelo 1, en
el que la variable dependiente es el coste total por metro cuadrado de superficie
construida total de la promoción y las independientes las variables que caracterizan
Conclusiones finales 255
la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto, muestran que son las
características de la calidad y el tamaño del proyecto las que tienen un impacto más
relevante en los costes de construcción. Dentro de la característica de calidad destaca
la existencia de urbanización, que es controlada por la variable urbaniza, para la que
se ha obtenido un valor del parámetro cercano a la unidad. En referencia al tamaño
del proyecto, los resultados muestran una relación negativa entre el coste total por
metro cuadrado contruido y las promociones de mayor tamaño (caracterizadas por las
variables bañosp50-149, dependencias 51-150 y dependencias 151-200), mientras
que la relación es positiva si el tamaño de la promoción se reduce (bañosp<30,
bañosp30-49). Estos resultados parecen sugerir la aparición de economías de escala,
puesto que indican que el coste total medio (CT/m2 superficie construida) disminuye
a medida que lo hace la producción (m2 superficie construida).

El modelo 2 se ha estimado en nueve ocasiones, siendo en cada una de ellas


la variable dependiente el coste de cada una de las nueve partidas por metro cuadrado
de superficie construida total de la promoción y las independientes las variables que
caracterizan la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto. Los resultados
muestran como respecto a la complejidad del proyecto, son los parámetros que
acompañan a las variables suelocohe, sotareti y zapatas, los que tienen un impacto
más relevante en las partidas de movimiento de tierras, cimentación-estructura,
fontanería-saneamiento, electricidad y mano de obra, siendo para el resto de partidas
la incidencia en terminos generales inferior. En referencia a la característica de
calidad, la variable que se muestra más relevante en la explicación de los costes de
todas las partidas es la existencia de urbanización, (urbaniza). Con respecto a la
característica de tamaño del proyecto, se pueden diferenciar dos agrupaciones
principales de partidas. Un primer grupo formado por el coste del movimiento de
tierras, la cimentación-estructura y la carpintería de madera, para las que se han
obtenido relaciones positivas entre los costes y variables que caracterízan a los
proyectos de mayor tamaño (bañosp50-149, dependencias51-151, y
dependencias151-200), mientras que las relaciones son negativas entre los costes de
estas mismas partidas y las variables que identifican a proyectos de menor dimensión
(bañosp<30, bañosp30-49). Un segundo grupo formado por las partidas de
fontanería-saneamiento, electricidad, mano de obra y materiales, para las que la
relación entre el coste de ejecutarlas y las variables que definen la característica del

256 Conclusiones finales


tamaño del proyecto es positiva para las promociones de menor tamaño (bañosp<30,
bañosp30-49), y negativa para las de mayor tamaño (bañosp50-149,
dependencias51-150, dependencias151-200). Este resultado desvela la estructura de
costes de la empresa y muestra el diferente comportamiento de las partidas de obra y
el impacto que tiene sobre ellas un incremento del tamaño. En este sentido, el coste
de las partidas de movimiento de tierras, cimentación-estructura y carpintería de
madera, con un peso del 32,6 % sobre el total de los costes, se incrementa a medida
que lo hace la superficie construida, mientras que el coste de las partidas, fontanería-
saneamiento, electricidad, mano de obra y materiales, que representan el 57,9 %
sobre el coste total, se reduce a medida que aumenta la superficie construida.

El modelo 3, es utilizado como modelo de comparación, siendo la variable


dependiente el coste total por metro cuadrado construido total de la promoción y las
independientes los factores obtenidos al aplicar un análisis factorial a las variables
usadas para describir las características, complejidad, calidad y tamaño del proyecto.
Los tres factores obtenidos muestran una agrupación de variables similar a la
realizada atendiendo a criterios técnicos, y permiten asignarles la denominación de
complejidad, calidad y tamaño del proyecto. Los resultados muestran una relación
positiva entre el factor denominado calidad y los costes totales de construción por
metro cuadrado. En referencia al tamaño del proyecto, el impacto obtenido es
negativo y muestra la aparición economías de escala que se habían detectado con los
modelos anteriores. Con respecto a la complejidad del proyecto el resultado negativo
es acorde con las partidas que agrupa el factor y que representan sistemas de
ejecución menos complejos que la alternativa considerada. No obstante y como se ha
indicado anteriormente, los resultados obtenidos hay que considerarlos con las
cautelas propias de una base de datos reducida que se circunscribe a un entorno
espacial limitado, en este caso el mercado alicantino no costero, pero particularmente
la complejidad del proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los
que se utilicen técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto
positivo en el coste total de ejecución.

e) Con respecto a la función de precios y oferta

En primer lugar, y dado que se está trabajando con la misma base de datos, es
necesario observar la cautela indicada anteriormente al considerar los resultados. El

Conclusiones finales 257


modelo se ha estimado en tres ocasiones, una con la base de datos completa, otra con
la base de datos segmentada para las viviendas libres y una tercera considerando
solamente las viviendas protegidas. En las tres ocasiones la variable dependiente es
el precio de venta que marca el promotor, y las independientes variables que
describen la estructura de la construcción, las características internas de la vivienda,
las externas a la vivienda, la localización y los costes de construcción. Todas las
estimaciones muestran como los parámetros que acompañan a las características que
describen a las viviendas, tienen un valor altamente significativo con el signo
esperado y acorde con la literatura. En referencia a las características internas de la
vivienda, es relevante en la explicación de los precios la superficie útil, observándose
una relación directa entre el tamaño de la vivienda y el precio de venta. Con lo que
respecta a las características externas se observa un impacto positivo en los precios
de venta por las variables que discriminan entre la existencia de urbanización y la
existencia de sótano, estando ambas asociadas a mayores costes de ejecución.

En segundo lugar, la introducción en las estimaciones de los costes de


construcción en forma desagregada hace que los parámetros que los acompañan sean
estadísticamente significativos, lo que refuerza los planteamientos teóricos
existentes, a cerca de la necesidad de utilizar nuevas bases de datos con información
desagregada115. Los resultados reflejan una mayor sensibilidad de los precios de
venta a los costes de construcción en el caso de las viviendas libres que en el de las
protegidas.

En tercer lugar y dentro de la característica estructura de la construcción, los


resultados muestran una relación negativa entre el precio de venta y el tamaño de la
promoción, que puede estar reflejando el ajuste de los precios de venta que hace el
promotor como consecuencia de la reducción de los costes por metro cuadrado
construido al incrementarse el tamaño de la promoción.

En cuarto lugar y relacionado con la estructura de la construcción, los


resultados muestran pocas diferencias entre los precios de las viviendas de renta libre
y las protegidas, lo que desincentiva vía precios la compra de una VPO respecto a

115
Con carácter general, los trabajos de oferta señalan a la utilización de bases con datos agregados,
que no provienen de los oferentes, como una da las causas más probables de la falta de
significatividad de los costes de construcción.

258 Conclusiones finales


una libre. Si a esta circunstancia, se le añaden las restricciones que los planes
estatales que regulan las viviendas protegidas imponen a la compra, el resultado es
un mercado difuso donde la política de vivienda puede ser ineficiente y no garantizar
el acceso a las personas más desfavorecidas.

6.2 FUTURAS LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN


Para concluir este capítulo, a continuación se apunta en la dirección de la
futura investigación a la que se puede acceder, a partir del trabajo realizado en esta
tesis doctoral.

En primer lugar, se han identificado indicios de los efectos que la


subcontratación encadenada puede tener en los costes de construcción. En este
sentido, la aparición de multitud de empresas subcontratistas parece introducir costes
generales y costes indirectos que pueden incrementar los costes de construcción.
Sería necesario analizar con datos reales, la incidencia de la subcontratación en los
costes de construcción ya que a priori, esta práctica habitual en las obras de
construcción, parece conducir a empresas más ineficientes para la economía en su
conjunto, y dada la importancia que la actividad de la construcción tiene en la
economía, sería relevante el estudio de su impacto.

En segundo lugar, la multitud de variables que se pueden considerar, al


analizar el proyecto de edificación, junto con la falta de acuerdo en la literatura
existente, sobre la valoración de la complejidad del proyecto como característica
determinante en los costes de construcción, pone de manifiesto la necesidad de
avanzar en esta línea. Es necesario un análisis de las técnicas constructivas y el
impacto que han tenido en los costes de construcción en los diferentes proyectos en
los que han sido utilizadas. De esta manera, será posible detectar las características
más importantes a la hora de considerar el impacto que tiene la complejidad del
proyecto en los costes de construcción.

En tercer lugar, es necesario establecer un protocolo de gestión documental


en empresas constructoras que presenten similares características a las que han
colaborado en esta tesis doctoral. La apatía con la que se trata la información,
dificulta la realización de trabajos de investigación que puedan ayudar a mejorar el

Conclusiones finales 259


funcionamiento de estas empresas, lo que supondría un beneficio para ellas y
también para el sector. En este sentido, se apunta a la necesidad de desarrollar
aplicaciones informáticas específicas para la empresa promotora y/o constructora,
que les permitan un tratamiento de sus datos acorde con la importancia que tienen.

En cuarto lugar, sería necesaria la ampliación de la base de datos


confeccionada en esta tesis, para seguir investigando y corroborar los indicios que a
lo largo de ella se han detectado. Para ello, es necesaria la colaboración de nuevas
empresas promotoras y/o constructoras, que se han de concienciar de la importante
aportación que pueden recibir por la realización de trabajos académicos como el que
aquí se ha realizado.

En quinto lugar, el análisis del capital, su relación con el valor de la


producción, o que incidencia tiene en la ocupación, son cuestiones que no se han
podido tratar y suponen otro campo de investigación.

En sexto lugar, los indicios detectados de la existencia de una reorganización


del peso del número de ocupados en las distintas categorías de empresas, no se ha
abordado en esta tesis y abre una línea de investigación para trabajos posteriores.

En séptimo y último lugar, la clasificación de actividades que se realiza por la


CNAE 2009 no permite identificar el gasto asociado a los distintos destinos de la
edificación, lo que limita el análisis a la distinción básica entre edificación y obra
civil. La búsqueda de nuevos datos que permitan identificar el gasto en los distintos
destinos de la edificación supone un reto y a la vez abre un amplio campo por
investigar.

260 Conclusiones finales


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