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ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS MODELOS HABITACIONALES S.

XXI
DEL SECTOR CENTRO DE BOGOTA (CASO DE ESTUDIO CONJUNTO
BAVARIA)

Presentado por:

Bryan Villamil Bueno

Erika Álvarez Castañeda

Leonardo Santana

Docentes:

Daniel H. Nadal

Juan Manuel Medina

Eduardo Mazuera

Universidad de los Andes

Facultad de Arquitectura Diseño

Maestría en Arquitectura

Integración de Sistemas Técnicos

Bogotá D.C

2017

1

TABLA DE CONTENIDO

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................
II. PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA .......................................................
III. OBJETIVOS ....................................................................................................................
3.1 Objetivo General .............................................................................................................
3.2 Objetivos específicos. ......................................................................................................
IV. HIPÓTESIS .....................................................................................................................
V. METODOLOGIA .................................................................................................................
5.1. Reconocer su historia ................................................................................................
5.2. Análisis del edificio y de las tipologías del edificio ....................................................
5.3. Recostrucción planimetrica planta tipo 4 alcobas (240 M2) .....................................
5.4. Normatividad vigente ................................................................................................
5.5. Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmb. del sector ................
VI. MARCO TEORICO Y ESTADO DEL ARTE .........................................................................
6.1. Análisis de las tipologías de vivienda del sector ........................................................
VII. POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCION

7.1. Análisis de la decisión ................................................................................................
7.2. Encuestas del mercado ..............................................................................................
VIII. INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO

8.1. Criterios de intervención ...........................................................................................
8.2. Propuesta tipológica..................................................................................................
8.3. Análisis financiero .....................................................................................................

ANEXOS

IX. RESULTADOS Y CONCLUSIONES

X. BIBLIOGRAFIA

2

I. INTRODUCCIÓN

Esta investigación se enmarca dentro del contexto de la arquitectura moderna
en Colombia y en específico por el tema de la vivienda en el centro de Bogotá
para el siglo XXI.

“La Bogotá moderna y la mayoría de su espacio urbano han sido construidos
desde la segunda mitad del siglo XX, periodo en el que las ideas modernas
referentes a lo administrativo, a lo económico, a lo cultural y a lo físico han
sido puestas en práctica”. La meta de modernización se había impuesto en el
mundo como un vasto proyecto internacional de difusión del progreso,
planeado y exportado desde los Estados Unidos y el bloque de los países de
Europa Occidental, vistos así mismo como los principales centros del avance
cultural , científico, y tecnológico.1

El Conjunto Bavaria es una de las obras de arquitectura en donde más se
evidencia estos ideales de modernización. El Conjunto se encuentra
localizado dentro de un globo de terreno denominado Centro Internacional en
el centro de la ciudad y es diseñado por la firma Obregón y Valenzuela y
construido por las firmas Pizano, Padilla, Caro & Restrepo. 2

II. PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

El crecimiento poblacional y el cambio de los mercados inmobiliarios en la
actualidad han conducido a que muchos profesionales y expertos en temas
de ciudad y vivienda, presten mayor atención a los fenómenos sociales,
económicos, urbanos y arquitectónicos de las ciudades. El presente caso de
estudio son; el Conjunto Bavaria y los mercados inmobiliarios actuales. Desde
mediados del siglo XX hasta hoy, ha cambiado de manera significativa el

1
Departamento Administrativo de planeación distrital, Alberto Saldarriaga Roa, Bogotá siglo
xx urbanismo, arquitectura y vida urbana (Colombia, 2000), 13.
2 “Germán Tellez y Cuellar Serrano Gomez”: Bogotá,” Editorial Revista Escala (1989): 280.

3

modelo habitacional en Colombia. El conjunto Bavaria se caracteriza por
ofrecer unidades de vivienda con generosas áreas construidas, caso que el
mercado inmobiliario actual no ofrece; esto ha generado que sea difícil vender
o arrendar estos inmuebles. Para entender el impacto que tuvo el Conjunto
Bavaria en la arquitectura de la ciudad es importante hacer un análisis
comparativo de los modelos habitacionales que se estaban proponiendo en la
ciudad para este periodo y su contraste con las proyecciones sociales y
económicas de Bogotá hasta el siglo XXI, esto nos dará una pauta para definir
si el proyecto deberá reinventarse, transformarse o adecuarse a las
necesidades espaciales que los modelos habitacionales actuales demandan.

III. OBJETIVOS

3.1 Objetivo General

Demostrar que el modelo habitacional del conjunto Bavaria no se ajusta a las
necesidades espaciales de las tipologías familiares que acceden actualmente
al mercado inmobiliario de ese sector específico de la Ciudad denominado
San Diego en el centro de la ciudad.

3.2 Objetivos específicos.

 Comparar la calidad de los modelos habitacionales del Conjunto
Bavaria, respecto al mercado inmobiliario de la actualidad.
 Identificar si las viviendas del Conjunto Bavaria necesitan ser
intervenidas y que escala de intervención es la más apropiada.

4

IV. HIPÓTESIS

El mercado inmobiliario y los núcleos familiares del S.XXI presentaron un
cambio sustancial en sus modelos habitacionales generando que
apartamentos como los del conjunto Bavaria no se ajusten a las necesidades
actuales del sector. Subdividir dichos inmuebles que no están siendo
rentables debido a su actual tipología, mejorara su uso y los hará más
comerciales.

V. METODOLOGÍA.

La metodología de esta investigación se abordó bajo la temática de estudio
de caso. Esta metodología tiene una fase explicativa que se realizó a partir de
varios pasos que identificamos para poder concluir si el conjunto Bavaria se
ajusta o no al modelo habitacional contemporáneo; los pasos son los
siguientes:

- Reconocer su historia.
- Análisis de las tipologías de vivienda del sector.
- Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmobiliario del
sector.
- Reconstrucción planimétrica del Proyecto Bavaria.
- Análisis de las tipologías de los apartamentos.
- Estrategias de intervención.
- Estrategias de rentabilidad.
- Estado del arte: análisis de casos de estudio similares que requirieron
intervención para ajustarse a las necesidades actuales.

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Pág. 3 Alberto Saldarriaga Roa. Bogotá siglo xx urbanismo. la ciudad se ha regido durante buena parte de esos cien años por planes y normas pensados y puestos en práctica dentro de los principios de las disciplinas del urbanismo y de la planeación urbana. Pag. Departamento Administrativo de planeación distrital. Presencia y Vigencia del Patrimonio Moderno. Imagen: Artículo: CIUDAD Y ARQUITECTURA MODERNA EN COLOMBIA 1950-1970. 3 Imagen propia de los autores En la disposición de usos urbanos el plan de 1958 mantuvo la localización de un centro administrativo. 2000. Bogotá. una zona de comercio.1. RECONOCER SU HISTORIA El Siglo XX es el siglo del urbanismo en Bogotá.6. las áreas de vivienda se matizaron con zonas de comercio y la disposición de terrenos para la industria. 82 6 . arquitectura y vida urbana.DESARROLLO DE LA METODOLOGIA: 5.

1988). ¿Cómo era Bogotá en términos de morfología física? Los obreros. Bogotá 1945-1960. la situación necesariamente derivó a la provisión informal de vivienda. Instituto distrital de patrimonio cultural. que no distinguía las viejas casonas subdivididas. y en 1937 se expulsó a más de 15. de las nuevas casas con habitaciones en los sótanos para arrendamiento. La economía colombiana entre 1930 y 1945. tanto del paseo de Bolívar como del centro (calle 13 entre carreras 8 y 9). La población creció considerablemente y ante un crecimiento lento de la oferta de vivienda. Construcción de la carrera 10. mantuvieron inicialmente la ocupación del centro y de las periferias inmediatas. 4 . Bogota. 115 7 . La alta presión por vivienda popular llevó a la división de las viejas casas del centro en inquilinatos. Mayo 14 de 2011. La migración comenzó a presionar la demanda de vivienda y a hacer crecer la ciudad hacia los suburbios. Editorial planeta. tomo V. ¿qué tipología de vivienda existía en el sector? Las difíciles condiciones generaron el arrasamiento de los barrios más insalubres. Imagen: Artículo: La carrera de la Modernidad. 1946. En ambos casos se invocaron razones higiénicas que si bien estaban plenamente justificadas. pág.000 personas. 1930. artesanos y demás grupos de clase social baja (Molina. fueron usadas como excusa para encubrir el interés de las elites urbanas por 4 Jesús Antonio Bejarano. 1989. en: Nueva Historia de Colombia. .

Construcción de la carrera 10. A partir de 1942 se inicia la llamada ‘fase institucional’ y diferentes entidades del Gobierno se concentran en la financiación y construcción de vivienda. el Instituto de Crédito 5 (Contraloría General de la república. arquitectos y constructores y también estimuló la consolidación de compañías de suministro de materias primas. lo que generó una manzana residual en los terrenos de la antigua Escuela de Cadetes. . Bogotá 1945-1960. dejando un espacio libre que posteriormente fuera urbanizado.dinamizar el centro a través de importantes inversiones canalizadas en la celebración del IV Centenario (1938). Instituto distrital de patrimonio cultural. San Diego. experimentó la extensión del comercio con el crecimiento de la ciudad hacia el norte. la expansión hacia San Diego y Chapinero. 8 . con la creación y fortalecimiento de varias instituciones como el Banco Central Hipotecario. La clase media ocupa el Centro histórico recién abandonado por las elites y hace una presencia importante tanto en la recién conurbada zona entre San Diego y Chapinero Imagen: Artículo: La carrera de la Modernidad. ¿Cuáles eran las formulaciones tipológicas en ese momento? La expansión de la construcción y de las obras civiles permitió la consolidación de las firmas de ingenieros. Como cambio principal. 1946). Mayo 14 de 2011.5 En agosto de 1947 se confirmó que la Décima llegaría a la séptima y no a la caracas. cuya centralidad se había consolidado. 1948.

Territorial fundado en 1939. de 3. entre 1930 y 1950. Imagen: Centro Urbano Antonio Narino ̃ . Para 1950 el negocio alrededor de la construcción estaba completamente consolidado y se conformó en 1945 la Lonja de la Propiedad Raíz. la Caja de Vivienda Popular. También la acción de estas instituciones se materializó en la construcción. Instituto de Crédito Territorial ICT. y la Caja de Vivienda Militar (1947). Historia de las Arquitectura en Colombia. Fuente: Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana –INURBE-. interior del conjunto. Silvia. 9 .816 unidades de vivienda. Hubo un creciente desarrollo técnico de la ingeniería del país y una estrecha asociación entre ingeniería y arquitectura. Medio siglo de vivienda social en Colombia 1939-1989. Fuente: Arango. Imagen: Centro Urbano Antonio Nariño.

. Eldorado).com/pin .) y otro hacía el occidente (Av. La plataforma es de dos plantas hacia la carrera 10 y de tres hacia la carrera 13.pinterest. A nivel arquitectónico. Hace parte de un sistema de centros que conforman un ámbito urbano emblemático: el centro expandido de la ciudad. en el momento histórico en el que se construyó? A nivel metropolitano. siguiendo por la Carrera Séptima y el Parque Santander. 7ª y 10ª. plazas. su uso es comercial. ejes y cruces representativos. desde la Plaza de Bolívar. Se dispone en continuidad respecto a una serie de espacios emblemáticos. Resuelve espacio de transición entre la ciudad de traza colonial y la de nueva formación. ¿Cuál fue el aporte del CONJUNTO BAVARIA a la Arquitectura. El conjunto está compuesto por tres torres vinculadas por medio de un zócalo común de forma triangular. Los edificios están ordenados como un conjunto unitario dentro de una parcela de difícil geometría. A nivel urbano. uno en dirección sur-norte (Carrera. proyectado y construido por la firma Obregón & Valenzuela entre 1963 y 1965. 10 . Establecen vínculos de tipo formal y funcional mediante un programa de usos diversos. estructura urbana desarrollada a través de dos vectores principales. parques. Fuente: https://es. 1960-1970 ¿Que es el CONJUNTO BAVARIA? Es un conjunto residencial-comercial-oficinas de la empresa Bavaria.

Tiene 27 pisos.2.JUAN FELIPE RAMOS RIOS. fachadas. La plataforma tiene un uso comercial y resuelve la diferencia de nivel entre las dos calles circundantes. escaleras. 24 apartamentos de 4 alcobas con un área de 240 m2 . 12 apartamentos de 2 alcobas con un área de 120 m2 . vista interior. entrepisos. Un pent-house de 490 m2 que ocupa la totalidad del último piso. Las dos torres de apartamentos constan de tres tipos de solución: .2002 El edificio Bavaria es un edificio de plataforma base construido en un lote de 6. ANALISIS DEL EDIFICIO Y DE LAS TIPOLOGIAS DE LOS APARTAMENTOS MEZCLA DE USOS • AZUL: OFICINA • ROJO:COMERCIO • NARANJA:VIVIENDA Fuente: Figura 56 Tesis. El edificio está construido en concreto armado a la vista con un manejo plástico del concreto armado en estructura. configurando de esta manera un sistema de relaciones entre los edificios y su entorno urbano. 5. utilizado de diversas maneras y mobiliario de las zonas comunes. mediante una fachada de 2 plantas hacia la carrera 10 y una de 3 plantas hacia la carrera 3. con unas torres vinculadas mediante un zócalo común de forma triangular.Los proyectistas recurren al uso de edificios plataforma con torres en distintas variantes.959 M2. 11 .

3. 5. Planta Tipo apartamentos de 4 alcobas FORMATO ARCHICAD18 . 12 . Elaboración propia de los autores. RECONSTRUCCION PLANIMETRICA – PLANTA TIPO 4 ALCOBAS (240 M2). Fuente.

1582 de 2002) COLEGIO MARIA B II Aplica resoluciones vigentes AUXILIADORA 6 Dcto 1116 de 1987. la resolución N° 01119 del 13 de diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de 2007. Siguiendo los lineamientos de esta UPZ6. la resolución N° 01119 del 13 de diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de 2007. 5. tenemos: SECTOR SECTOR TRATAMIENTO MODALIDAD NORMATIVO 6 SAN DIEGO CONSOLIDACIÓN URBANISTICA SUBSECTOR SUBSECTOR SECTOR URBANIZACION ACTO ADMINISTRATIVO EDIFICABILIDAD DE USOS Declaración como bien de CENTRO interés cultural A I INTERNACIONAL de carácter nacional TEQUENDAMA (Res. NORMATIVIDAD VIGENTE Se inicia la metodología con la revisión de la norma y se tiene que para el conjunto residencial Bavaria aplica la UPZ 91. la cual está regida por el decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007.4. Res 338 de 1989 CENTRO E V Decreto 0626 de 1970 INTERNACIONAL 6 Análisis de Decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007. Res 249 de 1992. Dcto 071 de D IV BAVARIA 1990. Dcto PARQUE CENTRAL 1517 de 1987. 13 . sagrado corazón.

estaciones de bomberos. residencias para la tercera edad hasta 20 personas. Notarias. 14 . DEFENSA Y ZONAL Unidad de mediación y C3 1 X 60 M2 1 X 100 M2 JUSTICIA conciliación SERVICIOS Sedes de la URBANOS administración pública BASICOS para la URBANA C3 1 X 25 M2 1 X 150 M2 SERVICIOS DE desconcentración de la LA atención al ciudadano. SECTOR DEMANDA C SECTOR 6 EXIGENCIA DE TIPO EQUIPAMIENTO ESCALA DESCRIPCION SAN DIEGO ESTACIONAMIENTOS SUBSECTOR III PRIVADOS VISITANTES Teatros. Sede de la 1 X 100 ZONAL C3 1 X 300 M2 alcaldía local. guarderías. jardines infantiles. ADMINISTRACION Inspecciones de policía PUBLICA Veedurías.10 1 X 60 M2 1 X 60 M2 SOCIAL hasta 20 niños. 1 X 200 SEGURIDAD ZONAL unidad operativa cruz C2 1 X 300 M2 M2 CIUDADANA roja. DEPORTIVO Canchas múltiples y 1 X 400 VECINAL C2-6 RECREATIVO dotaciones deportivas M2 1 X 250 M2 Subestaciones de policía. EQUIPAMIENTOS casas vecinales. unidad operativa defensa civil Comisarías de familia. COLECTIVOS Y BIENESTAR hogares de bienestar RECREATIVOS VECINAL C 3 . Galerías y salas 1 X 200 ZONAL C3 de exposición M2 1 X 300 M2 CULTURAL Casas de la cultura hasta 1 X 120 VECINAL C3 200 m2 M2 1 X 200 M2 Sala cunas. Curadurías. Juntas M2 administrativas locales.

COMERCIO SERVICIOS DE Estacionamientos en edificaciones URBANA P2 N. crédito. embalaje. corporaciones.A N.18 1 X 40 M2 1 X 50 M2 INMOBILIARIO auditoria. cooperativas. comidas rápidas. fotocopias. estudios y laboratorios fotográficos. consultorios médicos y C3 1 X 80 M2 1 X 80 M2 SERVICIOS estéticos. consultoría. Seguros. servicio de internet. bolsas y agencias de empleo. juegos electrónicos de habilidad VECINAL C 7-8-19-21 N. P2 1 X 60 M2 1 X 60 M2 FINANCIEROS casas de cambio.A Confecciones.A N. SUPERMERCADOS Venta de bienes y servicios complementarios. EMPRESARIALES EMPRESA E URBANA informática. mantenimiento. URBANA P 3 .A ENTRETENIMIENTO ALMACENES. ZONAL C 2-14-15 1 X 250 M2 1 X 35 M2 Y CC HASTA 2000 M2 LOCALES CON AREA Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de DE VENTAS DE HASTA VECINAL A primera necesidad C 3-15 1 X 250 M2 1 X 30 M2 COMERCIO 500 M2 Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de TIENDAS DE BARRIO Y LOCALES CON VECINAL B primera necesidad C 3-5 N. casa de banquetes C 3 . profesionales. SERVICIOS DE Oficinas y agencias de atención al cliente: Correo.A SERVICIOS A Oficinas especializadas: Finca raíz.17 1 X 80 M2 1 X 80 M2 LOGISTICA almacenamiento. asociaciones gremiales.15 1 X 80 M2 1 X 80 M2 ALIMENTARIOS Agencias de viajes. SERVICIOS URBANA bolsa. mercadeo.19 N. laboratorios médicos y odontológicos. SERVICIO SERVICIOS ZONAL Restaurantes.A AREA NO MAYOR DE 60 M2 15 . laboratorios de revelado y copias.A N. gimnasios.A N. P 3 . celulares. TECNICOS ESPECIALIZADOS Actividad económica limitada en servicios: Salas de belleza. VECINAL sastrería. SERVICIOS DE Alquiler y venta de videos. tintorerías. publicidad. tatuajes. asesoría. arrendamientos. cafetería. lotería en línea.A N. agencias de lavandería. calzado. celaduría. C3-5 N. contabilidad. reparación. servicio de telefonía ZONAL C3-5 1 X 20 M2 1 X 100 M2 COMUNICACIÓN Y Chance. SECTOR DEMANDA C USO ESCALA DESCRIPCION SECTOR 6 EXIGENCIA DE SAN DIEGO ESTACIONAMIENTO SUBSECTOR III PRIVADO VISITANTE Sucursales de bancos.A Y PARQUEADERO especializadas en altura (dos o más pisos) y/o subterráneas. ZONAL Cajeros automáticos P3 . venta de PROFESIONALES. limpieza y fumigación. políticas y PERSONALES ZONAL laborales.

entre las cuales mencionan: 1) revolución demográfica: reducción de las tasas de natalidad. tratamiento de los temas del aborto y de la unión de parejas del mismo sexo 7 (Therborn.5. Aguirre en Arriagada. creación de los códigos de familia y del menor 6) revolución ético religiosa: libertad religiosa. ingreso de las mujeres al sistema universitario 3) revolución laboral: ingreso de la mujer al mercado laboral 4) revolución económica: aumento del sector servicios y especial protagonismo de las mujeres en éste 5) revolución jurídica política: surgimiento del estado social de derecho. Hopenhayn. esto debido a las transformaciones sociales y culturales de finales del siglo XX y comienzos del XXI que impactaron a Colombia como a otros países latinoamericanos. ANALISIS DE LOS TIPO DE FAMILIA QUE ACCEDEN AL MERCADO INMOBILIARIO DEL SECTOR. mortalidad infantil y de fecundidad 2) revolución educativa: reducción del analfabetismo. 16 . 2007. Jelin. 5. y Wainerman 2007). aumento de divorcio. incremento de la escolaridad. 7 Dichas transformaciones fueron el efecto de importantes revoluciones. ¿Cuáles son las Tipologías de Familias en Bogotá en la actualidad? De acuerdo a un estudio realizado por la ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ Y LA SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN. rupturas de hecho y recomposición de la pareja. la diversidad cultural colombiana se han ido construyendo en tan diversas formas de familia como regiones territoriales existen en el país.

pobreza. los cambios en las familias bogotanas y el surgimiento de nuevas formas familiares que emergen. . 17 . Elaboración cartilla ROSTROS Y RASTROS razones para construir Ciudad.Un escenario propicio para estos cambios fue la familia). Fuente. 2007: 81. 8 (Montaño. Alcaldía de Bogotá.7) revolución en las comunicaciones: los medios como herramientas para garantizar derechos. discriminación étnica. déficit de ciudadanía produciendo paradojas y contrasentidos que desafían la institucionalidad”. 8 En este sentido. la publicación presenta de manera descriptiva. “Las transformaciones coexisten con múltiples fenómenos de desigualdad. Fuente. Alcaldía de Bogotá. Elaboración cartilla ROSTROS Y RASTROS razones para construir Ciudad.

477 mujeres (51.3%) hombres y 3.917.2% entre 2005 y 2010 . en 2012 la población de Bogotá era de 7.345 personas distribuidas en 3. 18 .868 (48.7% en 2005 a 9.Las familias compuestas se reducen del 5. pero según las proyecciones DANE se espera que a 2020 se dé una proporción mayor de la población de hombres frente a la de mujeres. De acuerdo al Censo del DANE.4% a 4.Disminución de la familia extensa.5% en 2010.7%). El análisis poblacional evidencia la transformación de los grupos de edad en el que se disminuye el ritmo de crecimiento poblacional de la ciudad y una población predominantemente joven tiene necesidades y demandas particulares diferentes a una madura o envejecida.653. .Se puede concluir lo siguiente: .Las unipersonales aumentan de 7.Aumento de los hogares monoparentales con mujeres cabeza de familia .571.Incremento de la familia nuclear .

VI. Se construyó en dos etapas. Imagen de Google earth. Imagen propia. con una pendiente de 5% de oriente a occidente: por el frente de la 7ª tiene 58 mts y por el frente de la calle 34. Implantación del Proyecto. MARCO TEÓRICO Y ESTADO DEL ARTE Estado del Arte CASO 1: EDIFICIO BURAGLIA DE BOGOTÁ Decidimos analizar el edificio Buraglia como referente por ser un edificio construido en la misma época y a poca distancia del caso de estudio. El edificio está construido en la esquina suroriental de la carrera Séptima con calle 34. 55 mts. en un terreno trapezoidal cuasi cuadrado. y también por encontrar el uso mixto (comercial y residencial) que fue resuelto de la misma manera mediante una plataforma comercial y sobre ella los apartamentos aunque con áreas menos extensas que los del edificio Bavaria. en la primera se resolvió el programa para la empresa de venta y servicio de automóviles de los hermanos Buraglia (uso comercial) y la 19 .

20 . abierta hacia la fachada. en el borde sur. en la cara norte. una sala de exhibición de 5. en el borde norte.45.segunda. Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998).40 mts de altura con mezzanine para administración y ventas. dependencias de servicios. se proponen 8 apartamentos (2 por piso) de un piso de altura. 10 -Hans Rother. 9 Claudio Varini. en el borde occidental. 9 El edificio alberga en el primer piso los parqueaderos. ya incorporando la esquina. 10 Los pisos 3° a 6° están destinados a apartamentos. destinada por entero al uso de parqueaderos. 40. para un conjunto de apartamentos (uso residencial).46. Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986). el acceso a los apartamentos y en el borde oriental un patio y una amplia rampa que conduce a la plataforma del segundo piso. dispuestos en escuadra en cuya ala corta. El sistema estructural está conformado por pórticos de concreto armado reforzados con muros estructurales al centro y de contención en los costados oriental y norte.

con amplia zona de servicios y jardines en su frente oriental de acceso y amplia terraza y jardín en su frente occidental. de tres alcobas (120 mts2) con el andén elevado de acceso de 2 mts de ancho en su frente oriental y terrazas . (60 y 100 mts2 respectivamente) -6 apartamentos dúplex de los pisos 3° y 4° de tres alcobas (150 mts2). La circulación vehicular se resuelve en un circuito desde el acceso. -6 apartamentos dúplex de los pisos 5° y 6°. 6 con acceso por el 3° piso y 6 con acceso por el 5° piso. de una y dos alcobas. Los accesos peatonal y vehicular están separados entre sí: el peatonal en el costado norte. El acceso del 3° piso está resuelto por el costado oriental con un andén de 2 mts de anchura. separado del cuerpo del edificio por jardines. El acceso del 5° piso se resuelve con un andén de 2 mts de anchura adosado a la fachada.balcón en su frente occidental (5° piso) y su frente oriental (6° piso).En el ala larga. sobre la calle 34. cubierto con pérgola. 21 . se proponen 12 apartamentos dúplex. por una calle interior a los parqueaderos de primer piso. Los apartamentos ubicados del 4° al 6° piso combinan apartamentos de distintas áreas y características: -8 apartamentos de un piso. el vehicular en el costado occidental sobre la carrera 7ª. dispuesta de norte a sur hacia el centro del conjunto.

p. CONSERVACIÓN Y CONTINUIDAD DE UN EDIFICIO MODERNO EN BOGOTÁ COLOMBIA. Centro Editorial y Facultad de Artes. 22 . en el primero se encuentra los estacionamientos y espacios comerciales.183. En los dos siguientes niveles se alojaban dos apartamentos repartidos de forma simétrica. con una marcada influencia del “estilo internacional”. Fue proyectado y construido por el arquitecto Nasi en 1946 y constituye una manifestación de la arquitectura moderna en Colombia. universidad Nacional de Colombia. Bogotá. El edificio se encuentra ubicado en la Avenida Caracas con Calle 39 A de Bogotá. 11 Arango. 1993. Historia de la arquitectura en Colombia. propuesto por Le Corbusier.CASO 2: EDIFICIO DE APARTAMENTOS CONSTRUIDO Y PROYECTADO POR EL ARQUITECTO ITALIANO VICENTE NASI. Silvia. 11 El edificio consta de 3 pisos.

12 El proyecto de intervención consistió en buscar la forma de convertirlo en un bien productivo. El equipo encargado del proyecto estuvo compuesto por el ingeniero civil Ramón Fandiño.l. 165 23 . Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. y múltiples proveedores y contratistas. 2016. y Juan Pablo Rozo. 12 Hernández Molina. conservación y reparación de las chimeneas. 2016. El grupo de profesionales a cargo de la intervención decidió que lo más indicado para reactivar el edificio era generar pequeñas unidades de vivienda.l. ya que para su momento el inmueble se encontraba desocupado con excepción de los locales comerciales del primer piso. circulaciones horizontales y verticales.r. Eduardo Mazuera. en total se subdividieron los cuatro apartamentos en doce unidades nuevas de vivienda. Niglio. 159 13 Hernández Molina. los arquitectos Antonio Díaz. que debían funcionar simultáneamente durante la totalidad de la obra.Este proyecto sirve de referencia a la presente investigación del Conjunto Bavaria debido a que se trata de una obra de intervención sobre un patrimonio arquitectónico en Colombia buscando su sustentabilidad. el maestro de obra Carlos Martínez. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Andrés Martínez. ni la zonificación de servicios.r. Rubén. Ermes. Todo este trabajo sin alterar la disposición de accesos. Ermes. barandas. p. vestíbulos. también implicaba una serie de estudios técnicos que permitieran desplazar muros para la conformación de nuevos espacios. Olimpia. Servizi editoriali integrati S.13 Todo este procedimientos no sólo implicaba analizar leyes que regulan estas intervenciones en BIC. Olimpia. p. Rubén. puertas principales y detalles característicos de la obra del arquitecto Nasi. Niglio. Servizi editoriali integrati S. todo esto permitió mantener la estructura espacial original del inmueble.

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videojuegos. Blackout. nevera. Escritorio y silla. Mueble de cocina con microondas. Closet. Baño. Auditorio. Punto de conexión de voz y datos y Servicio de aseo 1 vez por semana. Terrazas. Las habitaciones están equipadas con: Cama. Lavandería comunal por torre. estufa de inducción. Gimnasio dotado y salón de TRX. Biblioteca. zonas comunes y zona comercial. mesa de comedor con sillas. 25 . Wifi y televisión IP.

Publicidad poyecto CITY U Fuente. Publicidad poyecto CITY U 26 .Fuente.

El artículo analiza diferentes necesidades de cambio de la vivienda que se pueden resumir de la siguiente manera: 1. Fuente. POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN Necesidades de cambio de la vivienda En la cartilla MAS QUE UNA CASA-procesos colectivos de vivienda. Aumentar el confort y la calidad de vida. se plantean las diferentes necesidades que obligan o plantean cambios en las viviendas mediante el siguiente gráfico. POR ACTUALIZACION FUNCIONAL: Después de analizar la información llegamos a esta conclusión: Cambiar el tamaño de la vivienda: En nuestro caso una posible intervención puede ser la remodelación de los apartamentos para 27 . POR ACTUALIZACION TECNOLOGICA: este cambio podría tenerse en cuenta al tratar de modernizar el edificio en los siguientes casos: . 4. por eso es el cambio que se acomoda a nuestro caso de estudio. 2. 5. No aplaca a este caso de estudio. CAMBIOS EN LA NORMATIVA. Cambio de instalaciones por obsolescencia y/o Cambiar el uso (función) de los espacios. CAMBIOS EN EL MEDIO AMBIENTE: no aplica a este caso de estudio 3. en medio de necesidades espaciales y económicas distintas a las del mercado actual. VII. Mejorar el comportamiento energético. CAMBIOS EN EL MERCADO: Es evidente que el caso de estudio Edificio Bavaria fue diseñado en una época distinta. Cartilla MÁS QUE UNA CASA.

1. finalmente. las alterativas que se buscan evaluar.org/es/ 28 . para resolver a su vez una Adecuación económica de las unidades inmobiliarias. 14 7. y alternativas de decisión.convertirlos en otros con áreas inferiores que se adapten al mercado inmobiliario con mayor facilidad. metodología que mediante la asignación de atributos y pesos de importancia a determinados criterios. Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica. y para este caso se consultara a un número impar de expertos que conocen el sector. ANÁLISIS DE LA DECISIÓN Definiendo que la mejor opción será cambiar el tamaño de la vivienda. Fuente: Castillo. La estructura de esta metodología se muestra a continuación. http://masqueunacasa. además de establecer unos criterios de importancia. 14 Cartilla MAS QUE UNA CASA. En este paso se debe identificar con precisión la meta global. busca llegar a la mejor solución. los aspectos relevantes para cada nivel y. se decide usar el método PAJ (Proceso analítico jerárquico). procesos colectivos de vivienda. (Castillo 2006).  ESTRUCTURACIÓN DEL PROBLEMA Lo primero que propone esta metodología es la estructuración de un árbol de decisión que represente las opciones más relevantes que los investigadores consideran que según lo analizado deberán determinar el rumbo del proyecto.

29 . y cuenta con estación de trasmilenio cruzando la calle. Fuente. proyectado cuál de estos según su criterio podría llegar a ser más atractivo desde el punto de vista económico. Es importante pensar en el posicionamiento y la diferenciación a la que se quiere llegar con el producto que se ofrecerá. en otros no. Rentabilidad: El experto debe proyectar una relación entre la rentabilidad esperada y el tipo de mercado que desee escoger. la calle 26 y la calle 32. 2. 4. Su entorno se caracteriza por ser una zona de oficinas. Innovación: Sin lugar a dudas la manera de innovar en cada mercado deberá ser diferente. supermercados. comercio. Elaboración propia de los autores. 1. Intuición / experiencia: Este criterio se enfoca a la experiencia que tiene el experto en los diferentes tipos de alternativas que se puedan desarrollar. así como también el conocimiento de la zona y lo que cada uno considero que funcionaria mejor. la carrera 13. Mercado objetivo: Como ya se indicó este conjunto está rodeado en sus bordes por la carrera 10. bancos. 3. en algunos puede llegar a ser fácil y económico. se encuentra frente al museo nacional.

tendrán más relevancia que la utilidad final del proyecto.Valor Interpretación 9 A es extremadamente más importante que B 7 A es marcadamente más importante que B 5 A es más importante que B 3 A es ligeramente más importante que B 1 A es igual de importante que B 1/3 B es ligeramente más importante que A 1/5 B es más importante que A 1/7 B es marcadamente más importante que A 1/9 B es extremadamente más importante que A Tabla. Saaty 1994. donde la oferta es estable y numerosa. y marcara una diferencia. 30 . para lo cual se deberá escoger bien los clientes potenciales. Escala de comparación de alternativas. las encuestas en el mercado objetivo y la opinión de los expertos. ayudaran para que el proyecto tenga éxito. Ver en anexos las entrevistas.  La experiencia y la misma intuición. Castillo (2006). En total se pudieron contactar tres expertos a los cuales se les plantearon las mismas preguntas y se les explico en qué consistía la metodología. como la propuesta por Saaty (1994). Establecidos los criterios entre los investigadores plasmados en el árbol del primer paso. Análisis cuantitativo Basados en el análisis de la opinión de los expertos y normalizando las matrices de respuesta al compararlas se tiene que:  Es más importante el mercado que la experiencia.  CONSTRUCCIÓN DE MATRICES.  La innovación será más importante que la experiencia. el proyecto deberá ser auto-sustentable. Fundamentals of decision making. Estamos hablando de un mercado potencial y garantizado. la innovación se enfocara al mercado.  Tienen el mismo peso de importancia el mercado objetivo y la innovación debido a que son complementarios.  Es más importante el mercado que la rentabilidad. Utilizando una escala apropiada. se procede a realizar una entrevista con cada uno de los expertos. construir las matrices de comparación por pares para los elementos de cada nivel en relación con los elementos del nivel inmediatamente superior. Escala . porque se debe tener claro a quienes enfocaremos el producto.

De esta manera obtenemos una primera matriz que relaciona los criterios de su mismo nivel.  Al igual la comparación anterior. es decir. Criterios C1 Mercado objetivo C2 Intuición/experiencia C3 Rentabilidad C4 Innovación C C1 C2 C3 C4 C1 1 3 3 1 C2 1/3 1 3 1/3 C3 1/3 1/3 1 1/5 C4 1 3 5 1 TOTAL 2. Para tener éxito en un sector así. basados en las tres respuestas que los entrevistados manifestaron. El proyecto debe ser totalmente viable económicamente. en este caso las que relacionan cada criterio con su alternativa de decisión o nivel superior.33 12. pero para obtener éxito en un punto así. a bajos costos. la innovación tendrá más peso que la utilidad final. se debe ser muy innovador.67 7. se dejaba el número que mejor representara la tendencia de las respuestas. Relación entre criterios De la misma manera que se obtuvo la matriz 1.00 2.53 Matriz 1. En este análisis que se acaba de hacer se realiza la primera normalización de repuestas. se deben plantear proyectos innovadores con espacios cómodos. Alternativas A1 Aparta estudios /habitaciones zonas comunales A2 Apartamentos para familias A3 Aparta estudios zonas individuales. por ende la competencia también. se procede a establecer la relación de las otras matrices. 31 . al construir una sola matriz para cada relación.

0 1. Intuición y experiencia A1 A2 A3 A1 1 5 3 A2 1/5 1 1/3 A3 1/3 3 1 Suma 1.0 3. *Los totales de las matrices se calculan como parte del método que se explicara en la estimación. Relación entre alternativas y rentabilidad Innovación A1 A2 A3 A1 1 1 1 A2 1 1 1 A3 1 1 1 Suma 3.0 3. Relación entre alternativas y mercado objetivo.3 Matriz 3.3 Matriz 4. Relación entre alternativas e innovación.0 4.5 9.5 Matriz 2.4 4.  ESTIMACIÓN Como primer concepto se debe saber que una matriz es consistente cuando presenta una o más soluciones. Relación entre alternativas y experiencia/intuición Rentabilidad A1 A2 A3 A1 1 1/9 1/3 A2 9 1 3 A3 3 1/3 1 Suma 13.3 9.0 1.0 Matriz 5. Si no tiene ninguna solución el sistema se considera 32 . Mercado Objetivo A1 A2 A3 A1 1 3 1/3 A2 1/3 1 1/5 A3 3 5 1 Suma 4.

estimamos unos auto-evaluadores que representan el peso de los criterios u opciones analizadas que son los que finalmente ponderan y argumentan la decisión tomada. n el número de aspectos que se comparan.409 0. donde se tiene que la matriz es consistente si cumple que: 𝐴∗𝑊 =𝑛∗𝑊 𝑛 = 𝜆𝑚𝑎𝑥 𝐴 ∗ 𝑊 = 𝜆𝑚𝑎𝑥 ∗ 𝑊 Donde: A representa la matriz de comparación. W es el vector propio correspondiente al máximo valor propio de la matriz A. en algebra.inconsistente.25 0. Este concepto es el que se expone en el método de los valores propios.357 C2 0.083 C4 0.00 1. De este modo procedemos a normalizar cada matriz dividiendo cada valor entre la suma vertical de los pesos propios del criterio.409 0.417 0.079 0.395 0. De este modo se tiene que para que se pueda encontrar una respuesta por medio de matrices estas deben ser consistentes. valor propio asociado. El método de Saaty consiste en encontrar el λmax que haga que se cumpla una razón de consistencia de la matriz la cual está dada por: 𝐼𝐶 𝑅𝑎𝑧𝑜𝑛 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑖𝑠𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑅𝐶 = 𝐼𝐶𝐴𝑃 Donde se tiene que esta relación no debe superar el 10% Durante la obtención de esa consistencia.00 33 .161 C3 0.00 1.125 0.00 1.25 0.375 0.00 1.083 0.045 0. desarrolla un método que relaciona la opinión de las personas sobre una relación.136 0. λ valor propio de una matriz consistente.395 0. Saaty por medio de cálculos con matrices y consistencia entre ellas.132 0.399 TOTAL 1. expresada en pesos porcentuales. C C1 C2 C3 C4 Autoevaluador C1 0.375 0.125 0.

0 1.0 1.8% Matriz 3 Normalizada.33 0.33 0.69 0.08 A2 0.11 A3 0.23 0. Relación entre alternativas y experiencia/intuición A1 A2 A3 Autovalor A1 0.58 Razón consistencia 4.03 Índice de consistencia aleatorio 0.06 Índice de consistencia 0.2% Matriz 1 normalizada. A1 A2 A3 Autovalor A1 0.11 0.08 0.56 0.028 Índice de consistencia aleatorio 0.22 0.23 Total 1.69 0.0 1.00 34 .63 Total 1.0 1.0 1.65 0.0 1.0 1.23 0.08 0.11 A3 0.26 Total 1. Relación entre alternativas y mercado objetivo.22 0.047 Indice de consistencia aleatorio ICAP 0.06 Índice de consistencia 0.08 0.69 0.69 A3 0.00 Máximo valor propio 3.69 0.890 Razón de consistencia 5.23 0.65 0. Maximo valor propio 4.23 0.26 A2 0.69 0. Relación entre criterios con peso de importancia A1 A2 A3 Autovalor A1 0.140 Indice de consistencia IC (A) 0.0 1.63 A2 0.23 0.56 0.8% Matriz 2 Normalizada.11 0.08 0.0 1.00 Máximo valor propio 3.58 Razón consistencia 4.13 0.13 0.08 0.

El auto-evaluador o prioridad relativa estimada en las anteriores tablas sale de la siguiente operación: 𝑁1 + 𝑁2 + ⋯ 𝑁𝑛 𝑃1 = 𝑚 Donde: N representa la suma horizontal de los criterios normalizados.0 1.33 0.000 Índice de consistencia aleatorio 0.000 Índice de consistencia aleatorio 0. un índice de consistencia calculado y otro índice de consistencia aleatorio promedio que se da en una tabla. El índice de consistencia se da por la siguiente formula: λmax − n IC = 𝑛−1 35 .33 A3 0.33 0. Relación entre alternativas e innovación.33 0.33 Total 1.0% Matriz 4 Normalizada.00 Índice de consistencia 0. De igual manera y como ya se indicó la razón de consistencia se calcula por medio λmax o máximo valor propio.58 Razón consistencia 0.33 0.00 Índice de consistencia 0.33 0.33 0. m representa la cantidad de criterios o alternativas que se comparan.0 1.0% Matriz 5 Normalizada. A1 A2 A3 Autovalor A1 0.33 0.00 Máximo valor propio 3.0 1. λmax es igual a la suma de la multiplicación entre las sumas verticales de cada criterio y los respectivos auto evaluadores del mismo criterio que se calcularon.33 0. Relación entre alternativas y rentabilidad. Máximo valor propio 3.33 A2 0.33 0.58 Razón consistencia 0.

Ponderando todos los valores determinados para cada alternativa analizada.33 Tabla de auto-evaluadores.63 0.33 Aparta estudios zonas individuales.11 0. ya se indicó como se calculó y n corresponde a la cantidad de criterios a comparar. De esta forma se realizaban todas las comparaciones.  ANÁLISIS DE RESULTADOS La evaluación de cada criterio para cada alternativa se realizó de manera individual y teniendo en cuenta que se debe cumplir con una razón de consistencia para que esta metodología funcione.26 0. En el siguiente cuadro se presenta la información consolidada de los auto- evaluadores calculados en el paso anterior. porque su experiencia se lo decía.λmax.083 0. de esa manera se expresaba en la matriz teniendo en cuenta la tabla de valoración ya mostrada.11 0. Ejemplo: Si el experto sentía que funcionarían mejor apartamentos para familias que aparta estudios.CONSTRUCCIÓN PROYECTO Intuición y Mercado Objetivo Rentabilidad Innovación CRITERIO expericiencia 0.357 0. Fundamentals of decision making. con la cual se tomara la decisión.26 0. 0. Por otro lado se tiene que para determinar el índice aleatorio se debe recurrir a la siguiente tabla Índice de consistencia aleatorio.161 0.23 0.63 0. MEJOR ALTERNATIVO . Saaty 1994.69 0.399 ALTERNATIVAS Aparta estudios /habitaciones zonas comunales 0. se tienen los siguientes resultados: 36 .33 Apartamentos para familias 0.08 0.

55% Aparta estudios zonas individuales. Estudiante 37 . En anexo se ven los resultados del ejercicio. es preciso empezar analizar otros factores que serán determinantes en la solución final: Hasta donde nos permite la estructura modificar los espacios. Qué edad tiene? a. Ocupación? a. las cuales compartirán zonas comunes como zona de ropas. ENCUESTA DE MERCADOS – APARTAMENTOS COMUNALES EDIFICIO BAVARIA La siguiente encuesta pretende medir los gustos.42% Apartamentos para familias 24. 42. Profesional b. Entre 16 – 23 b. 7. ENCUESTA DE MERCADO Como herramienta de medida y opinión del posible mercado al que se podía llegar se diseña una pequeña encuesta como medio de indagación y tendencias sobre los posibles gustos de clientes que se podrían tener. Agradecemos su colaboración y sinceridad. RESULTADOS Aparta estudios /habitaciones zonas comunales 33. cocina y espacios de integración.2. 1. Entre 24 – 30 c. análisis de precio de valor del arriendo comparado con el sector. Sin embargo y ya sabiendo que la norma nos permite dicha intervención. necesidades y prioridades que podrían llegar a tener clientes que estén interesados en arrendar habitaciones / aparta-estudios privados.03% De esta manera concluimos que en lo posible la intervención que se le pueda llegar hacer a los apartamentos debe estar encaminada a generar espacios individuales para una o dos personas. en la zona centro. Entre 30 – 40 d. Entre 40 – 50 2. y que tan rentable puede llegar hacer esta intervención: Costos. periodo de retorno. El resultado que se obtuvo por esta metodología se considera que será la primer solución posible para el caso en estudio.

4. Sin amoblar. 3 meses c. Cuanto estaría dispuesto a pagar un apartaestudio. 1 año f. Compartir 5. zona de cocina y sala comedor. 5 meses d. Independiente d. Amoblado b. Prefiere vivir solo o compartir apartamento? a. Más de 1 año 8. a. en el centro internacional. Colombiano b. Nacionalidad? a. Prefiere arrendar un apartamento amoblado o sin amoblar. Extranjero. con baño privado. 6 meses e. Frecuentemente por cuanto tiempo acostumbra a estarse en un sitio que arrendo? a. $___________________ 6. 1 mes b. Estudia/trabaja 3. 7. Que le gustaría que tuviera un apartaestudio que le ofrezcan para arrendar? ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ _________________________________ 38 . c. Solo b.

Por el cual se reestructura el Ministerio de Cultura. de acuerdo con el nivel de intervención permitido y previa autorización de la entidad competente.  Resolución 0983 de 2010. Por la cual se desarrollan algunos aspectos técnicos relativos al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material. Por el cual se reglamentan parcialmente las Leyes 814 de 2003 y 397 de 1997 modificada por medio de la Ley 1185 de 2008. Para comenzar. Conservación Tipológica. en lo correspondiente al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material. sin incrementar su área construida. indican las diferentes obras que se pueden efectuar en BIC inmuebles.  Decreto Distrital 606 de 2001. Nivel Nacional 39 . 15 15 Decreto 763 de 2009. CRITERIOS DE INTERVENCIÓN. Las principales normas establecidas por el Ministerio de Cultura que regulan estas intervenciones son las siguientes:  Decreto 1126 de 1999. INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO 8.  Ley de Cultura 397 de 1997 modificada y adicionada por la Ley 1185 de 2008.1. Modificación. El artículo 41 del decreto 763 de 2009 en el numeral 11. y el artículo 4 numeral 2. Obras que varían el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente. 11. se realizó un análisis de las normas y decretos que reglamentan los trámites para la intervención de BIC. VIII. Modificación.  Decreto 763 de 2009. Intervenciones en los inmuebles de interés cultural ubicados en Bogotá.

pdf Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC. esto incrementa el valor de venta e incrementa el valor del canon arrendatario para estos apartamentos. Como estrategia proyectual se decidió que lo más conveniente para este proyecto por su localización.mincultura. el mercado inmobiliario actual y las dinámicas sociales y económicas que encierran el Centro de Bogotá.%20abril%202016. para luego analizar las fortalezas y oportunidades que dieran las mejores herramientas para potenciar el proyecto. Conservación Tipológica. Decreto Distrital 606 de 2001. Aplica a los inmuebles que poseen valores arquitectónicos. parejas jóvenes sin 16 Alcaldía Mayor de Bogotá. que los hacen parte de un contexto a conservar por su importancia en el desarrollo arquitectónico y urbanístico de la ciudad y que son representativos de tipos arquitectónicos de la época en que se construyeron. Dentro de las debilidades que se detectaron fue la desocupación de algunas unidades habitacionales debido a que su área construida es mayor al ofrecido en el mercado actual. Fuente. 40 .gov. 16 Para el caso de estudio. de organización espacial y de implantación predial y urbana.http://www.co/prensa/noticias/Documents/Patrimonio/listado%20bienes%20de%20inter%C3%A 9s%20cultural%20del%20ambito%20nacional. el Conjunto Bavaria hace parte de la lista de bienes de interés cultural del ámbito nacional emitida por el Ministerio de Cultural bajo resolución 1359 del 24 de mayo de 2013. lo primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria presenta en la actualidad. 2. La principal ocupación designada es la de aparta-estudios dirigida para estudiantes. lo más indicado es subdividir cada vivienda y generar unidades habitacionales más pequeñas.

las fachadas y su función. se subdividieron los dos apartamentos existentes. hijos. En la planta tipo de 4 alcobas objeto de este estudio. 8 aparta-estudios y una Con un área de 240 m2 cada uno. 41 . profesores y ejecutivos solteros. Planta tipo original: dos apartamentos de 4 alcobas Planta tipo proyecto de intervención. Para este caso de estudio y dentro de los decretos que regulan las actuaciones en bienes de interés cultural inmuebles. la conservación tipológica. esto quiere decir que no se debe alterar su altura. en 8 nuevas unidades de vivienda con áreas de 33 y 52 m2 aproximadamente. zona de lavandería comunal. La subdivisión de los apartamentos produciría mayor ingresos por el alquiler de cada unidad funcional. nos indica que la volumetría general del edificio debe permanecer intacta.

gastos de administración y varios estimados por el grupo. unos costos de construcción que se presentan en el presupuesto anexo. Teniendo en cuenta un flujo de rotación de arriendo de apartamentos a consejo de uno de los entrevistados. se tiene el primer posible modelo que podría llegar a tener este proyecto. esto sin alterar la estructura original del edificio. y unos gastos de impuestos.12 m2 aprox. 42 . las circulaciones y volumetría general del edificio. aprovechando en algunos de ellos los ductos del punto fijo e instalaciones hidráulicas y sanitarias. PROPUESTA TIPO Circulación Original: 19. un precio de arriendo basado en la comparación que se hizo con los proyectos Livinn y City U. Las circulaciones existentes se ampliaron debido a que muchas más personas deben transitar hacia sus viviendas. Se logró mantener la estructura. Se unificó las dos zonas de lavandería en una sola de uso comunal. Los 8 aparta-estudios son totalmente independientes. unos costos de mobiliaria. Circulación propuesta: 82.29 m2 aprox. esto implicó la adición y sustracción de muros para generar nuevos espacios.

2. 8.3. PROPUESTA TIPOLÓGICA 8. ANALISIS FINANCIERO : 43 .

En este caso se considera que en el mes 27 después de la inversión el propietario del inmueble estaría recuperando su inversión y que el rendimiento de su dinero estaría cerca del 43.619.79% mensual.525.000. pues el periodo de retorno del dinero supera los 10 años y se tendría que plantear un modelo en el cual se proyectan apartamentos para la venta.00 Impuesto y varios Costos Administración (año) 21.000.761.00 Venta de aptos 0.101.91 Costo mobiliaria 33. 44 . superior a la actual tasa de usura vigente que esta alrededor de 2.05 Saldo Mensual despues de Equity TIR EA 43. Sin embargo el panorama cambia significativamente si un inversionista llegar a pensar en comprar este apartamento para intervenirlo.950.11 Este sería el caso en el cual el dueño del inmueble decide intervenir su apartamento.200.369.00 Subtotal Ingresos 366.00 EGRESOS Costo de contruccion 138.640.3.000.950.00 Subtotal Egresos 212.8% Se recupera la inversion den el mes 27 VPN $197. ANALISIS FINANCIERO MES INGRESOS Arriendo de aptos 366.05 Saldo Mensual operacional Saldo Mensual operacional Acumulado Financiación 180.65% mensual. que sería el escenario más atractivo económicamente teniendo en cuenta la situación analizada en esta investigación.302.8% E.619.000. 8.944.A o aproximadamente un 3.

169.199.00 $ 17.072.505.272.888.00 $ 3.000.000.00 $ 2.000.00 colchon dobles 8 $ 1.400.259.00 $ 12.00 14 CARPINTERIA DE MADERA M2 480.000.000.000.267.018.600.91 COSTO MOBILIARIA DESCRIPCION Cantidad Precio Total nevera 8 $ 900.00 $ 7.000.000.00 TOTAL $ 287.628.00 20 VARIOS M2 480.00 Muebles 8 $ 400.00 $ 12.00 Valor m2 $ 287.00 $ 6.000.000.900.25 $ 7.00 cama doble + mesa 8 $ 600.761.00 Cuadros 8 $ 200.761.00 $ 13.000.200.00 $ 15.360.00 $ 17.00 $ 138.60 15 CARPINTERIA METALICA M2 480.604.000.200.00 $ 2.000.00 $ 22.000.00 09 PISOS M2 480.00 $ 3.86 $ 8.309.000.200.00 $ 1.0 M2 CODIGO COSTO DESCRIPCION UM VLR POR M2 VLR TOTAL PROYECTAD OS 01 PRELIMINARES M2 480.000.587.00 $ 43.00 $ 1.835.00 Escritorio 8 $ 200.33 06 ESTRUCTURA DRYWALL M2 480.101. ANEXOS PRESUPUESTO DE OBRA POR ITEMS OBRA: BAVARIA Fecha 10 de mayo de 2017 Versión 00 Elaboró GRUPO MAESTRIA ANDES Total Presup.00 $ 8.101.517.00 $ 26.95 13 APARATOS SANITARIOS M2 480.14 $ 10.25 $ 6.00 10 ENCHAPES M2 480.00 $ 7.00 Accesorios cocina 8 $ 350.200.525.00 $ 8.00 19 PINTURA M2 480.00 $ 35.30 17 CERRAJERIA M2 480.920.06 $ 12.272.00 $ 576.000.76 08 CIELO RASOS M2 480.00 $ 21.320.73 $ 20.58 12 INSTALACIONES ELECTRICAS M2 480.000.00 $ 10.94 21 GASTOS DE PERSONAL M2 480.00 $ 10.00 $ 1.574.861.333.800.000.000.038.281.000.000.00 $ 1.000.00 Comedor 8 $ 350.00 $ 18.45 16 APARATOS Y EQUIPOS M2 480.59 $ 4.00 45 .9 Area viv (m2) 480.800.00 18 VIDRIOS M2 480.413.11 $ 3.412.896.900.00 Silla ejecutiva 8 $ 150.190.924. $ 138.00 $ 25.00 $ 4.304.240.000.00 TOTAL $ 33.773.600.00 $ 9.000.000.00 $ 7.242.00 11 INSTAL HIDRAULICA-SANITAR M2 480.712.512.857.00 $ 4.211.200.000.800.712.

000.000 8.190 525.619.571.450.650.000 8.00 $10.000.00 € 1.000.00 € 1.8% 0% -100% -100% -100% -100% -99% -99% -97% -93% -88% -82% -82% Se recupera la inversion den el mes 27 VPN $197.000 8.398.450.900.00 € Apto 52 m2 1.000.000.000 525.000.450.000.350. $10.000.125.650.000 Venta de aptos 0.00 € TOTAL 0 $ 8.000.898.000.000 525.900.00 € 1.00 € 1.475.525.000.950.00 $ .00 € 1.000.000 8.350.100.00 € 1.302.762 Costo mobiliaria 33.398.429 Saldo Mensual operacional -180.000.000.00 € 1.00 $ 8.000.100.350.398.00 525.350.000 8.000.775.900.000 8.190 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 546.00 € 1.000.350.148.350.00 $ 8.000 9.00 € 1.000.000 525.450.650.190 8.775.000 8.190 -105.000 0 10.775.00 € 1.000.023.429 600.000 525.000 8.100.100.00 € 1.000 10.00 € Apto 50 m2 1.000.000.000.100.950.000.125.450.00 € 1.000 Impuesto y varios 8.00 € 1.00 € 1.375.00 € 1.100.650.91 138.375.000.000 525.000.900.000.190 -155.100.900.00 € 1.000 8.000.000 525.100.00 € 1.000 8.000.00 € 1.000 525.000 525.00 € 1.00 € 1.096.00 $ 8.00 € 1.000.000.000.548.200.429 Saldo Mensual operacional Acumulado -180.000 0 9.190 -122.190 -139.350.000.450.429 TIR EA 0% -95% -76% -58% -45% -36% -36% -25% -20% -16% -13% -13% 43.00 € 1.000.125.550.100.100.000.000 0 10.00 € 1.000 8.450.00 € 1.00 € 1.100.000.125.100.000.000 1.350.650.900.640.350.00 € 1.100.00 € 1.450.000 525.900.450.000 600.190 -130.100.398.00 € 1.775.000.900.000.350.000 8.000.000.000.05 180.475.000.000 8.100.00 € 1.000.000.000.000.900.100.900.000.00 1.00 € 1.00 € 1.00 € 1.100.000.125.000.100.00 $ 8.900.100.125.000 525.000.650.000 8.00 $ 8.000.100.450.00 € 1.100.000.429 Costos Administración (año) 21.100.000.00 € 1.00 € 1.450.650.350.00 € 1.000.00 € 1.000 525.000 7.450.000.450.000.550.000 0 9.350.000 8.000.450.00 € 1.00 € 1.00 € 1.000 0 525.475.00 € 1.450.00 € 1.023.00 € Apto 33 m2 1.00 € 1.00 € 1.369.00 € 1.00 € 1.100.000.000 0 -180.00 46 .00 € 1.944.650.000 8.000 -546.00 € 1.000 9.190 -139.475.475.100.000 7.000.000.000.000 8.00 € 1.375.100.190 8.000.000.00 € 1.100.450.00 € 1.100.350.00 € 1.398.100.775.000 9.00 € 1.475.000 7.000.000.00 € 1.429 Saldo Mensual despues de Equity 0 8.000 7. Modelo financiero (primeros 12 meses) MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 INGRESOS Arriendo de aptos 366.000.190 -147.450.00 € Apto 33 m2 1.00 € 1.000 8.000.375.00 33.000.100.623.00 € Apto 50 m2 1.05 180.00 € 1.619.000.00 € 1.761.000.650.000 EGRESOS Costo de contruccion 138.00 € 1.000 8.00 € 1.000.00 0 0 0 Subtotal Ingresos 366.000.900.000 8.000.000 525.375.00 € 1.000.450.000 8.190 -112.450.000.398.000.125.000.190 -104.000 8.000.000.000.000.200.000.00 € 1.375.571.100.550.000 8.350.000.000 Subtotal Egresos 212.00 0 8.000.000 525.000.000.190 -172.100.100.190 -163.000 8.00 € 1.00 $ 8.000 7.101.000 525.623.125.000 8.00 € 1.000.619 Financiación 180.00 0 8.125.319.523.000.000.11 Ritmo de arriendos (primeros 12 meses) RITMO DE VENTAS ESTIMADO Pisos Costo MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 Apto 52 m2 $ 1.100.125.000.000.350.000.000 525.000.100.125.100.000.000.000.000 1.000 10.350.000.000 8.00 € Apto 33 m2 1.000 -546.100.000.100.000 9.00 € 1.773.000.00 € Apto 33 m2 1.000.00 € 1.00 € 1.350.00 € 1.00 € 1.000 7.000 0 9.775.350.000 8.00 € 1.100.00 € 1.00 $ 8.00 € 1.350.101.100.450.100.450.

Las dos opciones: habitaciones y aparta-estudios. Solo aparta-estudios c. ANEXO – PERSONAS ENTREVISTADAS. EXPERTO 1 EXPERTO 2 EXPERTO 3 Guillermo Barriga Erik Bravo Jaime Sanchez Casa Andes VERTICE Edificio Cll 12 F # 2-91 Apartaestudios y habitaciones Cll 73 N 11-25 20 apartaestudios 18 habitaciones. ¿Cómo ve este sector actualmente en la zona centro de Bogotá. y qué expectativas tiene para los próximos años? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________ 3. profesionales. independientes… ¿Por qué? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________ 47 . 2. Dicha información tendrá fines únicamente académicos. ¿Arrienda habitaciones o aparta estudios? a. con el propósito de evaluar tendencias y su opinión como experto y conocedor de este mercado. 10 aptos 16 habitaciones ENTREVISTA ELECCION DE PROYECTO – EDIFICIO BAVARIA A continuación encontrara unas preguntas enfocadas al sector de arrendamientos de habitaciones o aparta-estudios. ¿Tiene un mercado como favorito a la hora de arrendar los inmuebles? Estudiantes. 1. Solo Habitaciones b.

Si incluye más criterios de decisión el ejercicio puede ser más interesante. pero la pregunta es abierta y puede elegir la opción que mejor le parezca con los criterios que mejor considere. si la decisión dependiera de usted cual sería el proyecto que elegiría y que pesos de importancia le asignaría. *Lo importante de esta última pregunta es contar con su opinión como experto del sector. ¿Porque? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________ Nombre del entrevistado___________________________________________________________________________ Cargo_________________________________________________________________________________________________ Emrpesa______________________________________________________________________________________________ Firma____________________________________ 48 . para poder aplicar uno de los métodos de decisión multi-criterio. Una firma de arquitectos está pensando en intervenir unos apartamentos que hacen parte del conjunto residencial Bavaria ubicado en la dirección Cra 13 # 27-98 frente al museo nacional. 4. Siguiendo los resultados de investigación identificaron los mercados potenciales y determinaron unos criterios de decisión según se ilustran en el siguiente gráfico. Al considerarlo como un experto del sector. Se exponen algunos criterios de decisión y algunas alternativas.

consultando y cambiando lo que se considere necesario. proyectos en marcha que están en el mercado de interés se llega al acuerdo que lo mejor que se puede hacer con el proyecto edificio Bavaria. . Sin embargo el planteamiento del árbol de decisiones juega un papel muy importante y se debe plantear con bastante rigor. los planos arquitectónicos y estructurales. en efecto analizar si las actuales instalaciones podrían funcionar correctamente con la densificación propuesta. . El modelo financiero presentado esta alimentado por datos basados en índices y cuantías. los sistemas de energía y las bajantes de desagües. lo que implicaría tener que pensar en ampliar la capacidad de los ductos de abastecimiento. Sistemas de decisión como la metodología PAJ pueden llegar a ser muy útiles cuando se presentan objetivos múltiples de decisión. lo primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria presenta en la actualidad. . sin embargo es preciso tener en cuenta que si la propuesta funciona correctamente varios propietarios querrán intervenir sus inmuebles. . Entre más detalle se tenga de los costos y gastos de posible proyecto este brindara una información más confiable. esto incrementa el valor de venta e incrementa el valor del canon arrendatario para estos apartamentos. Dentro de las debilidades que se detectaron fue la desocupación de algunas unidades habitacionales debido a que su área construida es mayor al ofrecido en el mercado actual. CONCLUSIONES Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC. es intervenir los apartamentos que se consideren no están siendo rentables debido a que no se han podido vender. y el respectivo análisis que realizamos con los proyectos City U y Livinn. para luego analizar las fortalezas y oportunidades que dieran las mejores herramientas para potenciar el proyecto. y convertirlos en cuatro aparta estudios con mobiliaria que compartan su zona de ropas. Son varios los aportes que se pueden obtener de una entrevista si se sabe encaminar. La intervención proyectada en el modelo financiero se analizó y proyecto pensado en un solo apartamento. IX. Teniendo en cuenta el resultado del ejercicio con los entrevistados. El método de usar expertos como personas de apoyo es conveniente siempre y cuando estos entrevistados presenten la disposición y estén interesados en el tema. . 49 .

J. Irma (coord. pensar. Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica. y TILL. 1994. N. Conferencias y artículos.EDDS. J. Hernández Molina. B. a concept for the sustainable dwelling. nº 11. Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986). Fundamentals of decision Making and priority theory. Olimpia. CEPAL (Libros de la CEPAL. habitar. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia.sidades familiares en Colombia una revisión crítica”. Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998). Metodologias. Adaptable housing or adaptable people? Architecture & Behaviour (Swiss Federal Institute of Technology). 2001. Ana (2007).). Rubén. Polyvalence. -Thomas L. º 96) -BEISI.45. Barcelona: Ediciones del Serbal. 40.gov. Vol VI.). 2016 50 .le. Architectural Research Quarterly. 2006. 2005a. Construir. Ermes.r.19.46. -SCHNEIDER. -Hans Rother. Santiago de Chi . BIBLIOGRAFIA -Alcaldía Mayor de Bogotá – Secretaría Distrital de Planeación (2013).45. Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998). 2006b. en Arriagada. Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986).co -Rico. p.l. 1995. Saaty. Primera encuesta Distrital de Demografía y Salud Bogotá . Niglio. rev. Servizi editoriali integrati S. p. 40.139-162. -Claudio Varini.46. -DANE (2012). T.dane. Nordic journal of architectural research. -Alcaldía Mayor de Bogotá – Profamilia (2011). -Hans Rother. Familias y políticas públicas en América Latina: una historia de desencuentros. X. “Políticas sociales y nece . nº 9. Flexible housing: opportunities and limits. (2ª ed. Rostros y rastros razones para construir Ciudad.157-166. -HEIDEGGER. vol. nº 3. -Claudio Varini. Proyecciones de población. www. modelos y herramientas. M. -LEUPEN. -Mario Castillo Hernández. Colombia.