UNIVERSIDAD PERUANA DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERIA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

TEMA: “CRITERIOS DE LA FORMALIZACION”

REALIZADO POR: DIAZ SALAZAR LESLY CAROLL

DOCENTE: Ing. FERNANDO UCHUYPOMA MONTES

CICLO: 8°

Lima, Perú 2018

 INDICE
1. LEVANTAMIENTO DE CARGAS REGISTRALES EN EDIFICIOS Y SU
PROBLEMÁTICA.
1.1 ¿Por qué?
1.2 ¿Para qué?
1.3 ¿Cómo?
1.4 ¿Cuándo?
1.5 ¿Dónde?
2. FUNCIONES DEL VERIFICADOR
2.1. ¿Por qué?
2.2. ¿Para qué?
2.3. ¿Cómo?
2.4. ¿Cuándo?
2.5. ¿Dónde?
3. CALIFICACIÓN DE LAS CARGAS BASADAS EN LA ANTIGÜEDAD.
3.1. ¿Porque?
3.2. ¿Para qué?
3.3. ¿Cómo?
3.4. ¿Cuándo?
3.5. ¿Dónde?
4. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN EL LEVANTAMIENTO DE CARGAS.
4.1. ¿Porque?
4.2. ¿Para qué?
4.3. ¿Cómo?
4.4. ¿Cuándo?
4.5. ¿Dónde?
5. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS DE TERRENOS URBANOS.
5.1. ¿Porque?
5.2. ¿Para qué?
5.3. ¿Cómo?
5.4. ¿Cuándo?
5.5. ¿Dónde?
6. ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN DE LOTES
6.1. ¿Porque?
6.2. ¿Para qué?
6.3. ¿Cómo?
6.4. ¿Cuándo?
6.5. ¿Dónde?
7. CONDICIONES DE LA LEY Nº 27157.
7.1. ¿Porque?
7.2. ¿Para qué?
7.3. ¿Cómo?
7.4. ¿Cuándo?
7.5. ¿Dónde?
8. REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE PREDIOS.
8.1. ¿Porque?
8.2. ¿Para qué?
8.3. ¿Cómo?
8.4. ¿Cuándo?
8.5. ¿Dónde?
9. DIRECTIVA SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN.
9.1. ¿Porque?
9.2. ¿Para qué?
9.3. ¿Cómo?
9.4. ¿Cuándo?
9.5. ¿Dónde?
10. UTILIZACIÓN DE LOS AIRES DE UNA EDIFICACIÓN
10.1. ¿Porque?
10.2. ¿Para qué?
10.3. ¿Cómo?
10.4. ¿Cuándo?
10.5. ¿Dónde?
11. IMPORTANCIA DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO Y ESTRUCTURAL.
11.1. ¿Porque?
11.2. ¿Para qué?
11.3. ¿Cómo?
11.4. ¿Cuándo?
11.5. ¿Dónde?
1. LEVANTAMIENTO DE CARGAS REGISTRALES EN EDIFICIOS Y
SU PROBLEMÁTICA
1.1 ¿Por qué?

Resulta absurdo obligar a una construcción de 1991 que se regularizo mediante

conformidad de su obra en el mismo año 1991 para que retroceda su construcción
para una nueva este año 2015…bajo la pena de gravamen y carga que inmoviliza.

1.2 ¿Para qué?

Muchas entidades financieras no dan créditos a edificaciones que tienen cargas

registrales, considerándolas que no son objeto de garantía, esto es, en el fondo que
el predio tiene valor cero (concepto errado).

1.3 ¿Cómo?

Lo fundamental de lo solicitado es el levantamiento de la carga que el

verificador fue obligado a imponer. Se quiere aclarar que los parámetros
urbanísticos del año 2018 no pueden retrotraerse al año 1991 para gobernar
desde el futuro lo que en el pasado se permitió con licencia aprobatoria aun fuera
con carácter de amnistía.

1.4 ¿Cuándo?

En edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, que no

cuenten con la licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.

1.5 ¿Dónde?

 Edificios de Departamentos
 Casas en Copropiedad
 Centros y Galerías Comerciales
 Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
 Unidades de propiedad exclusiva
2. FUNCIONES DEL VERIFICADOR
2.1 ¿Por qué?

Porque tiene bajo su responsabilidad profesional organizar y tramitar el expediente

de regularización, constatar la existencia y característica de la edificación, el
cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios

2.2 ¿Para qué?

Para determinar la existencia de transgresiones a la normativa urbanística o de

edificaciones.

2.3 ¿Cómo?

Emite el informe técnico de verificación y declara que los planos que se adjuntan
corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula

2.4 ¿Cuándo?

Cuando constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus
linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del
predio, así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación.

2.5 ¿Dónde?

 En el área real del terreno.

 En sus linderos.
 medidas perimétricas

3. CALIFICACIÓN DE LAS CARGAS BASADAS EN LA

ANTIGÜEDAD
3.1 ¿Por qué?

Porque resulta absurdo obligar a una construcción de 1991 que se regularizo

mediante conformidad de su obra en el mismo año 1991 para que retroceda su
construcción para una nueva este año 2015
 3.2 ¿Para qué?

Para efectos de edificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y

edificatorios no se requiere la presentación de estos documentos (licencia de obra
y certificado), sino que la constatación se realiza mediante el certificado respectivo
que lleva el mismo nombre.

3.3 ¿Cómo?

Se quiere aclarar que los parámetros urbanísticos del año 2018 no pueden
retrotraerse al año 1991 para gobernar desde el futuro lo que en el pasado se
permitió con licencia aprobatoria aun fuera con carácter de amnistía.

3.4 ¿Cuándo?

Cuando no cuentan con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que

carezcan en su caso de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.

3.5 ¿Dónde?

La carga registral están dispuestas por la ley n° 27157 en los procesos de

regularización de edificaciones (obras que se han construido antes del 20 de julio
del año 1999, fecha de la publicación de ley)

4. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN EL LEVANTAMIENTO DE

CARGAS
4.1 ¿Por qué?

Porque otorga la licencia y la conformidad cuando cumple con los requisitos que la
norma establece.

4.2 ¿Para qué?

Para garantizar la conformidad cuando con todos los requisitos que está establecida
en la norma y así obtener la licencia.
 4.3 ¿Cómo?

La municipalidad debe emitir el certificado de aprobación dentro del plazo

establecido en el Informe Técnico de Verificación de Observaciones

4.4 ¿Cuándo?

Las normas establecen que las edificaciones que tienen cargas registrales no
podrán ser objeto de licencia.

4.5 ¿Dónde?

Donde se ubica el predio con la realidad de la obra. Hay que tener en cuenta que
el certificado de parámetros es actual y la edificación es anterior a esas
condiciones que establece el parámetro.

6. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS DE TERRENOS

URBANOS
6.1 ¿Por qué?

Porque son un proceso que tiene por objeto rectificar el área de un predio.

6.2 ¿Para qué?

Para el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la
inexactitud publicada por el Registro.

6.3 ¿Cómo?

Podrá realizarse el trámite como asunto no contencioso cumpliéndose lo indicado

en el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil mediante escritura pública
suscrita por los propietarios de todos los predios colindantes manifestando su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según sea el caso.

6.4 ¿Cuándo?

Cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y
cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a
otra registrada.
 6.5 ¿Dónde?

El artículo 13 de la ley 27333 establece tres opciones para realizarla

RECTIFICACION DE AREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
DETERRENOS:
 Por mutuo acuerdo.
 Procedimiento notarial.
 Procedimiento Judicial.

7. ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN DE LOTES

7.1 ¿Por qué?

 Acumulación: tiene por objeto constituir una unidad inmobiliaria.

 Subdivisión: porque conlleva la independización de las porciones
resultantes

7.2 ¿Para qué?

 Acumulación: Para que varias unidades inmobiliarias sean una sola

 Subdivisión: Para tener unidades inmobiliarias diferentes que no tengan una
conexión.
7.3 ¿Cómo?
 Acumulación: Debe contener el área, linderos y medidas perimétricas de
cada uno de los predios. Se sujeta a lo establecido en el Art. 48 del
Reglamento de Inscripciones de Registro de Previos.
 Subdivisión: se tendrá que generar una modificación registral ya que el
predio tiene una sola ficha o partida registral.

7.4 ¿Cuándo?

 Acumulación: cuando se desee unir una, dos o más inmuebles

registralmente independientes.

 Subdivisión: Cuando se desee independizar los inmuebles de otros.

7.5 ¿Dónde?
  Acumulación: en un notario, en el que consta la solicitud formulada por el
propietario.

 Subdivisión: en un notario, en el que consta la solicitud formulada por el

propietario.

8. CONDICIONES DE LA LEY Nº 27157

8.1 ¿Por qué?

Porque supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones

integradas por secciones inmobiliarias de dominios exclusivo, perteneciente a
distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.

8.2 ¿Para qué?

Para que norme el trámite de regularización de las edificaciones construidas o

demolidas antes del 21 de julio de 1999, que no cuenten con licencia y/o
conformidad de obra.

8.3 ¿Cómo?

Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por el propietario,

autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.

8.4 ¿Cuándo?

Cuando cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los
planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso,
corresponden a la realidad física de la obra.

8.5 ¿Dónde?

Destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones

existentes:

 Predios urbanos
 Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea
 Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
9. REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE PREDIOS
9.1 ¿Por qué?

Porque regula los requisitos para la inscripción de los diferentes actos o derechos
en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mérito a las
inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos
en otras normas de carácter registral.

9.2 ¿Para qué?

Para que dé mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los
procedimientos previstos en otras normas

9.3 ¿Cómo?

Se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el
artículo 2019° del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.

9.4 ¿Cuándo?

Son aplicables al Registro de Predios los principios registrales contenidos en el

Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos.

9.5 ¿Dónde?

En los diferentes actos o derechos en el registro de Predios

10. DIRECTIVA SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Y COMÚN
10.1 ¿Por qué?

El auge de la construcción produce una serie de beneficios a la economía nacional

de nuestro país, tales como la inversión en actividades productivas, la creación de
puestos de trabajo, el desarrollo del crédito a favor de todas las capas sociales, la
sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición de una
vivienda.
 10.2 ¿Para qué?

Para efectos de establecer disposiciones uniformes sobre la calificación e

inscripción de los títulos referidos al régimen de propiedad exclusiva y común.

10.3 ¿Cómo?

Se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones registrales que se

refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, y por lógica
natural da como resultado la existencia de crecientes conflictos interpretativos entre
los usuarios y el sistema registral.

10.4 ¿Cuándo?

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de

edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.

10.5 ¿Dónde?

Estos conflictos se agudizan por los siguientes factores:

 la normativa que regula el sector es poco detallista

 los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones
 las novedades en la técnica constructiva exigen soluciones
 la ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas a
través del reglamento interno.
 la jurisprudencia de los tribunales administrativos no siempre se muestra
acorde con las nuevas tendencias del derecho ni con las necesidades del
tráfico económico.

11. UTILIZACIÓN DE LOS AIRES DE UNA EDIFICACIÓN

11.1 ¿Por qué?

En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el

derecho de sobre elevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo.
 11.2 ¿Para qué?

La ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas a través
del reglamento interno, lo que origina criterios disímiles a la hora de calificar la
validez y legalidad de dichos actos.

11.3 ¿Cómo?

El término “aires” alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobre
elevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes.

11.4 ¿Cuándo?

En virtud de dos modalidades clásicas:

 Primero, la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de

edificación; con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno.
 Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto:
reservar un derecho de sobre elevación, y solicitar, además, que éste se
consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz.

11.5 ¿Dónde?

Donde el derecho ingresa automática e irrevocablemente en el patrimonio del titular

por cuanto se trata de acto inequívoco de voluntad, y solo puede salir de él a través
de un acto de transmisión.

12. IMPORTANCIA DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO Y

ESTRUCTURAL
12.1 ¿Por qué?

 Diseño arquitectónico: porque satisfacen las demandas habitables.

Diseño Estructural: se desarrolla

12.2 ¿Para qué?

 Diseño arquitectónico: para integrar todo un contexto de variables en una

propuesta de diseño eficiente y original.
 Diseño Estructural: para que el costo de la estructura debe de ser menor
presentado a partir de un análisis estructural

12.3 ¿Cómo?

 Diseño arquitectónico: presenta soluciones técnico – constructivas para los

proyectos de arquitectura.
 Diseño Estructural: a partir de un adecuado balance entre las funciones
propias que un material puede cumplir a partir de sus características
naturales específicas y propiedades mecánicas.

12.4 ¿Cuándo?

 Diseño arquitectónico: el diseñador debe entender las necesidades

básicas de la sociedad, considerar el entorno, sus características y valores
que sirvan como guía en la conceptualización del espacio arquitectónico y de
su aspecto estético.
 Diseño Estructural: cuando se desee el balance entre rigidez y flexibilidad.

12.5 ¿Dónde?

 Diseño arquitectónico: En el ámbito estético, tecnológico y funcional.

 Diseño Estructural: se desarrolla en la ingeniería civil