DERECHO REALES

UNIDAD I

CONCEPTO:

Para allende es “un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (S.A.) y una cosa (Objeto) una
relación inmediata, qe previa publicidad obliga a la sociedad (S.P.) a abstenerse de realizar cualquier
acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de la violación una acción real
(IUS Persequendi y IUS Praeferendi)”
Según el art. 1882 D.R. es “El poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este código”.
El D.R. crea entre la persona y la cosa un relación directa e inmediata y solo pueden ser
creados por ley (art. 1884).

ELEMENTOS

Consta de 2 elementos:

1) Titular del derecho real: persona de existencia visible o ideal. Estas últimas no podrán serlo
en los casos de Uso y Habitación (art. 2154 y 2158)

2) La cosa que es el objeto del derecho. Es la cosa con la que el sujeto establece una relación
directa e inmediata. Son bienes materiales susceptibles de apreciación pecuniaria. Debe
tratarse de cosas de:
o Existencia actual
o Carácter determinado y singular (no ser una universalidad de cosas indeterminadas)

CARATERÍSTICAS:

 Absoluto: puede ser ejercido contra todos los miembros de la comunidad (erga omnes) y
puesto contra todos ellos, quienes deben respetar al titular del derecho
 De contenido patrimonial: bienes susceptibles de valor (art.16), por lo que integran el
patrimonio.
 Orden público: La regulación de los D.R. se encuentra establecida sólo por la ley. Si bien
existen disposiciones de carácter supletorio, la mayoría de sus normas NO pueden ser
dejadas de lado por los particulares. (art. 1884)
 Relación inmediata: Es decir que el titular de un D.R. puede beneficiarse de la cosa sin que
haya un intermediario.
 Publicidad: Para que sea oponible erga omnes es preciso que se dé la tradición de la cosa y
su inscripción en el registro correspondiente.
 Derecho de persecución: (IUS PERSEQUENDI) El titular puede perseguir la cosa cualquiera
sea la persona que la tenga bajo su poder. (art. 1886)
 Derecho de preferencia: (IUS PRAEFERENDI) El primero en adquirir un D.R. sobre la cosa es
preferido a quien lo adquiera con posterioridad; pues en materia de estos derechos rige la
máxima “1° en el tiempo, 1° en el derecho”. (art. 1886)
 Numerus clausus: NO existen otros derechos reales que los que la ley (art. 1884 y 1887)
 Acción Real: ante ataques contra un D.R. su titular dispone de las acciones reales
reivindicatoria, negatoria o confesoria.
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ENUMERACIÓN LEGAL: (art. 1887) son D.R.:

1) DOMINIO
2) CONDOMINIO
3) PROPIEDAD HORIZONTAL
4) CONJUNTOS INMOBILIARIOS
5) TIEMPO COMPARTIDO
6) CEMENTERIO PRIVADO
7) SUPERFICIE
8) USUFRUCTO
9) USO
10) HABITACIÓN
11) SERVIDUMBRE
12) HIPOTECA
13) ANTICRESIS
14) PRENDA

CLASIFICACIÓN:

1) D.R. sobre Cosa propia o Cosa ajena (art. 1888):

o Cosa propia: Son D.R. sobre cosa total o parcialmente ajena:
 DOMINIO
 CONDOMINIO
 PROPIEDAD HORIZONTAL
 CONJUNTOS INMOBILIARIOS
 TIEMPO COMPARTIDO
 CEMENTERIO PRIVADO
 SUPERFICIE si existe propiedad superficiaria

o Cosa ajena: Con relación al dueño de la cosa, los D.R. sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Estos son:
 USUFRUCTO
 USO
 HABITACIÓN
 SERVIDUMBRE
 HIPOTECA
 ANTICRESIS
 PRENDA

2) D.R. Principales y Accesorias (art. 1889):

o Los D.R. son Principales excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
o Son Accesorios la Hipoteca, Anticresis, Prenda

3) D.R. sobre cosas Registrables y No Registrables (art. 1890):

o Los D.R. recaen sobre cosas Registrables cuando la ley requiere inscripción de los
títulos en el respectivo registro
o Recae sobre cosas No Registrables cuando los documentos portantes de derechos
sobre su objeto no son necesarios inscribirlos en un registro

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4) D.R. que se ejercen por la Posesión o por Actos Posesorios (art. 1891):
o Todos los D.R. regulados en Código se ejercen por la Posesión, excepto la
Servidumbre y la Hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que el titular ostente la posesión.

I- ADQUISICIÓN de D.R.:

ADQUISICIÓN DE D.R. EN GRAL: Para adquirir y transmitir un D.R. es necesario que se den 2
elementos:

1) Titulo suficiente
2) Modo suficiente

Esto surge del art. 1892 que dice “La adquisición deriva por actos entre vivos de un D.R. requiere la
concurrencia de título y modo suficientes” Para que el título y el modo sean suficientes sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

1) Titulo suficiente: Acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir un D.R. Es la causa fuente de la adquisición del D.R. (Ej.:
Boleto de compraventa).
El título será suficiente sisi cumple 2 requisitos:
o De Fondo: Capacidad de las partes y titularidad del derecho en quien transmite
o De Forma que establezca la ley: escritura pública para los inmuebles; para las cosas
muebles no es preciso cumplir con formalidad alguna, salvo las cosas muebles
registrables.

2) Modo suficiente: El modo varía según las circunstancias

o En el caso de los D.R. que se ejercen por la Posesión el modo suficiente es la
Tradición Posesoria, es decir por la entrega material de la cosa. Salvo en el caso de:
 Traditio brevi manu, esto es cuando el dueño de la cosa transmite el dominio
a su poseedor, o bien cuando el poseedor de una cosa comienza a poseerla
a nombre de otro;
 Constitutio Posesorio cuando el poseedor transmite a otro la cosa
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
Este requisito no aplica para D.R. que no se ejercen por la posesión, para casos de
adquisición originaria (cosas sin dueño), transmisión por mortis causa

o En el caso de D.R. sobre cosas Registrables cuando así lo prevea la ley y en el caso
de cosas No Registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera el modo
suficiente es la Inscripción Registral. En estos casos, además de la tradición se
requiere la inscripción registral
El art. 1895 establece que no habrá buena fe en las cosas muebles registrables si no
hay inscripción, y tampoco en aquellos casos donde haya inscripción, pero aquellos
elementos identificatorios de la cosa que exige la ley no coinciden con los reales.

o En el caso de D.R. de la Servidumbre Pasiva el uso es modo suficiente.

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ADQUISICIÓN LEGAL: El art. 1894 establece que serán adquiridos por mero efecto de la ley:

1) Los Condominios con indivisión forzosa de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso y el que se origina en
la accesión de cosas muebles inseparables;
2) La habitación del cónyuge y del conviviente supérstite;
3) Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ADQUISICIÓN LEGAL DE D.R. SOBRE MUEBLES POR SUBADQUIRENTE: La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles No Registrables que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente para
adquirir los D.R. principales, excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita.

Los jueces NO pueden constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal
en contrario (art. 1896)

ADQUISICIÓN POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: El poseedor de una

cosa adquiere un D.R. sobre ella mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley (art. 1897)

1) En el caso de INMUEBLES se adquiere el D.R. sobre ellos:

a. Con justo título y de buena fé: posesión continua durante 10 años (art. 1898)
b. Carece de justo título o de buena fé: posesión continua durante 20 años (art. 1899)

2) En el caso de cosas MUEBLES:

a. Si la cosa NO es robada ni perdida, los D.R. sobre ellas se adquieren a partir del
momento de su posesión (art. 1895)
Si la cosa es robada o perdida y su poseedor es de buena fe, adquiere los D.R. por su
posesión ininterrumpida durante 2 años

b. Cosas muebles Registrables (autos, motos, aeronaves), el plazo de la posesión útil se

computa a partir de la registración del justo título (art. 1898)
i. Si NO existe justo título o buena fe, y la cosa es robada o perdida, el poseedor
adquiere el D.R. por prescripción por posesión continua durante 20 años.
ii. Si no es hurtada ni perdida, fue recibida del titular registral o de su cesionario
sucesivo pero el poseedor no la inscribió a su nombre, adquiere el D.R. por
posesión continua durante 10 años siempre que los elementos
identificatorios previstos en el régimen especial sean coincidentes (art.
1899)

Justo Título: Tiene por finalidad transmitir un D.R. que se ejerce por la posesión.

Buena fe: No haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ello. Cuando se trate
de cosas registrables, requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, asi como el cumplimiento de los actos de verificación.

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Posesión exigible: La posesión debe ser ostensible y continua (art. 1900) Se presume que la
posesión se inicia en la fecha del justo título o de su registración si ésta es constitutiva, salvo
prueba en contrario (art. 1903 1° parr)

Sentencia declarativa de prescripción: La sentencia declarativa de prescripción adquisitiva

BREVE tiene efecto RETROACTIVO al tiempo que comienza la posesión (art. 1903 2° parr)

La sentencia declarativa de prescripción LARGA NO TIENE EFECTO RETROACTIVO al tiempo

en que comenzó la posesión (art. 1905)

II- TRANSMISIÓN de D.R.

TRANSMISIÓN DE D.R. EN GRAL: Todos los D.R. son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario (art. 1906) La transmisión puede tener lugar por:

1) Actos entre vivos: Se requiere la concurrencia del título suficiente y del modo suficiente, a
lo que se suma para el caso de los inmuebles, la inscripción tel título en el Registro de ela
Propiedad inmueble.
2) Mortis causa: No se requiere la posesión ni la tradición (art. 2373)

III- CONVALIDACIÓN de D.R.:

CONVALIDACIÓN de D.R. EN GRAL.: Consiste en hacer eficaz retroactivamente un acto jurídico que
en un principio no lo era. Esto sucedería si alguien constituye o transmite un D.R. que no tenía
derecho a constituir o transmitir.

El art. 1885 establece que si quien constituye o transfiere un D.R. que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Se aplica a TODOS los D.R. y el acto se valida retroactivamente y se considera como si ese derecho
hubiera existido desde el momento en que se efectuó la constitución o transmisión del mismo.

IV- OPONIBILIDAD de D.R.:

OPONIBILIDAD de D.R. EN GRAL: La adquisición o transmisión de D.R. no será oponible a terceros

interesados ni de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente a la inscripción registral o la posesión según el caso. NO puede

valerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del D.R. (art. 1893)

V- EXTINSIÓN de D.R.:

EXTINSIÓN de D.R. EN GRAL: Los D.R. se extinguen por:

1) Destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,

2) Abandono
3) Consolidación en los D.R. sobre cosa ajena (art. 1907)

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DEFENSA DEL D.R.: Los D.R. se defienden por las Acciones Reales. Son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de dichos derechos, y son imprescriptibles, sin oerjuicio de lo
dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.

Las Acciones Reales que surgen del Código son (art. 2247):

1) Reivindicación: tiene por finalidad defender la existencia del D.R. que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. La cosa puede ser
reivindicada en su totalidad o en parte material. La acción debe dirigirse contra el poseedor
o tenedor de la cosa, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
2) Negatoria: Su finalidad es defender la libertad del D.R. que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución
indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión; también tener por
objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un D.R. Puede dirigirse contra
cualquiera que impida el derecho de poseer de otro. Puede
3) Confesoria: Tiene por fin defender la plenitud del D.R. y corresponde ante actos que impiden
el ejercicio de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Se dirige contra
cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus
servidumbres activas.
4) Deslinde: tiene por finalidad disipar el estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, permitiendo fijarla de manera
cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el
terreno.
Cuando no existe incertidumbre sino Cuestionamiento de los límites no procede esta acción,
sino la reivindicatoria.

Las Acciones Reales competen también a los titulares del derecho de Hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión.

Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la
demanda y subsistir al tiempo de la sentencia (art. 2249)

El actor puede demandar el restablecimiento del D.R. u obtener la indemnización sustitutiva

del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento
complementario del daño. Si opta por la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a
ejercer la acción real (art. 2250)

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DISTINCIÓN ENTRE D.R. Y D.P.:

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Consiste en una prestación de dar

Cosa individualizada y de existencia hacer o no hacer, no siendo necesario
Objeto
actual que la cosa tenga existencia actual y
pudiendo ser indeterminada
La relación es indirecta, ya que entre el
Se crea una relación directa e titular del D y la cosa se interpone el
Relación
inmediata con la cosa deudor que es quien debe satisfacer la
prestación debida.
Oponibilidad ERGA OMNES Solo es oponible al deudor

Prescripción Es ADQUISITIVA por posesión Es de carácter LIBERATORIA

Régimen legal Rige el ORDEN PÚBLICO Rige la AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD

Los D.R. normalmente se ejercen
Los D creditorios nacen para
Posesión mediante la POSESION, salvo la
extinguirse mediante el pago.
Hipoteca y la Servidumbres Activas
- Sujeto activo
- Sujeto (Titular del D)
Elementos - Sujeto pasivo
- Objeto (Cosa o Derecho)
- Prestación (Dar, Hacer, No H)
Número Limitados: NUMERUS CLAUSUS Son indefinidos en número
Existen Acciones Reales que se ejercen Acciones Personales que se dirigen
Protección
contra todos SOLO contra el deudor o sus herederos
No basta con el mero consentimiento Es suficiente para adquirir o transmitir
Tradición
para adquirir o transmitir un D.R. D.P.
El titular de un D.R. puede liberarse de
Abandono las cargas que gravan la cosa mediante No libera a las partes del D.P.
renuncia o abandono
Ventajas IUS PERSEQUENDI

RELACION ENTRE D.R. Y D.P.:

- Los D.P. pueden ser fuente de D.R. Ej.: el DOMINIO se puede adquirir mediante un Boleto de
Compraventa; el USUCFRUCTO / USO / HABITACIÓN pueden constituirse por contrato; los
D.R. de GARANTÍA solo pueden constituirse mediante convención de las partes.

- Los D.R. de GARANTÍA son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos
creditorios.

- Los TITULOS DE CREDITO constituyen un D.R. (instrumento = cosa) y un D.P. que se encuentra
incorporado al título, cuya posesión es indispensable para poder ejercerlo.

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UNIDAD II

POSESIÓN Y TENENCIA

Las relaciones de poder que puede haber entre un sujeto y la cosa son (art. 1908):

1) TENENCIA: Existe un poder sobre la cosa, pero se reconoce que otro es el propietario (es otro
el que posee un señorío superior sobre la cosa).
Según el art. 1910 hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otro, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Ej.:
locatario, comandatario, o quien se instale en un terreno, pero admite que lo devolverá al
propietario cuando este le pida la restitución.

El tenedor tiene el Corpus, es decir que ejerce un poder físico efectivo sobre la cosa, pero
carece de animus domini porque reconoce en otro la propiedad o la posesión.

Se puede dar en distintos grados:

a. Simple contacto son poder alguno. Ej.: huésped con relación al hotel; invitado que
toma la copa que le ofrecen
b. Tenencia de la cosa por otro en razón de un vínculo de dependencia: el que tiene
la cosa obedece instrucciones de otro. Ej.: obrero que tiene la herramienta de un
patrón.
c. Tenedor desinteresado: tiene la cosa de otro sin poder usarla en su provecho. Ej.:
mandatario, depositario.
d. Tenedor interesado: tiene la cosa con derecho a usar y gozar de ella. Ej.: locatarios,
comodatarios.

La tenencia puede ser:

a. Absoluta o pura: en este tipo de tenencia se descarta que exista posesión alguna ya
que se trata de cosas que se encuentran fuera del comercio (art. 234). Es el caso del
uso de los bienes de dominio público del Estado sin concesión ni permiso específico.
Las cosas del dominio público del Estado son pasibles de un uso:
- Común: Es el que puede realizar cualquier persona como miembro de la
comunidad. No son viables las acciones posesorias pues no hay posesión ni
derecho subjetivo que proteger.
- Especial: El Estado confiere una autorización especial a una persona
determinada, quien podrá hacer un uso privativo o exclusivo de la cosa. Los
medios de adquirir el uso especial son tres:
I. Permiso de uso: No crea D. subjetivo alguno a favor del
titular con relación a la propiedad del Estado sobre la cosa y
se caracteriza por la revocación ad nutum (sin causa) sin
derecho a indemnización
II. Concesión: Otorga un derecho de uso especial y exclusivo
sobre dependencias del dominio público. La revocación de
esta debe estar justificada y hacer nacer a favor del titular
un derecho de indemnización que se funda en el art. 17° CN
III. Prescripción de uso: Una norma expresa de la ley autoriza a
adquirir por prescripción un derecho de uso particular de
una dependencia del dominio público.

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b. Relativa: Es tenedor quien tiene efectivamente una cosa bajo su poder, pero
reconociendo en otro la propiedad. El tenedor posee para otro o en nombre de otro
cuya posesión representa. (art. 1910) La tenencia Relativa se puede clasificar en:
- Tenencia interesada: el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa
para sí mismo, pues obtiene algún provecho de la cosa. Ej.: locatario,
comodatario
- Tenencia desinteresada: el tenedor no tiene interés sobre la cosa ya que
carece del derecho de uso y goce. Ej.: depositario, mandatario.

Casos de tenencia:

a. Tenedor interesado
b. Tenedor desinteresado
c. Constituto posesorio: El que transmite la propiedad de la cosa y se constituye como
poseedor en nombre del nuevo titular.
d. El que continúa en poseer una vez cesado el derecho de poseer la cosa
e. El que continúa en poseer la cosa luego de la sentencia que anula el titulo o que niega
el derecho a poseerla
f. El que reconoce en otro el derecho de poseer la cosa, pero continua con la posesión.

2) POSESIÓN: Se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
salvo prueba en contrario.
La Posesión consiste en un señorío o disposición de hecho sobre una cosa con la pretensión
de tenerla como propia. Es una relación de hecho entre la cosa y la persona cuando ésta se
comporta como si fuera titular de un determinado D.R., lo posea o no.
Es POSEEDOR quien se comporta como titular de un D.R. aunque no sea titular.
Según el art. 1909 hay posesión cuando una persona, por si o por otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa (Corpus), comportándose como titular de un D.R. (Animus Domini), lo
sea no. De este artículo se desprende la existencia de 2 elementos:
a. Elemento Material: Corpus. Consiste en tener efectivamente una cosa bajos su
poder con la posibilidad de disponer físicamente de ella.
b. Elemento Voluntario o Psicológico: Animus domini o possidendi. Es la intención de
someter esa cosa al ejercicio de un D.R. sin reconocer en otra persona un señorío
superior.

La posesión puede ser:

c. Legítima: Se presume legítima salvo disposición en contrario (art 1916) La posesión
será legitima cuando sea el ejercicio de un D.R. constituido de conformidad con las
disposiciones del Código (Titulo + Modo)
La posesión legitima, adquirida por justo título, asegura el derecho del poseedor
contra toda pretensión de un tercero de poseer la misma cosa.

d. Ilegitima: Consiste en el ejercicio de un D.R. que no se ha constituido conforme a las

disposiciones de Código. La falla puede afectar tanto al MODO (Caos en que la
tradición se haya hecho sin respetar las exigencias legales); como al TITULO (Caso del
ladrón, usurpados; o que el título sea nulo). A su vez puede ser

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- De buena fe: El poseedor es de buena fe si no conoce ni pudo conocer que

carece de derecho. La buena fe se presume, salvo prueba en contrario (art.
1918)
- Mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos, pero admite prueba
en contrario (Presunción iuris tantum):
- Cuando el título es de nulidad manifiesta
- Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace
tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirla
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona
A su vez, la mala fe puede ser:
a. Viciosa: Tiende a defraudar a otro. Cuando es de cosas:
 MUEBLES adquiridas por hurto (sustracción de cosa ajena con
o sin violencia en las personas), estafa (Adquirir la cosa sabiendo
que es ajena o recibiéndola como libre de gravámenes sabiendo
que es litigiosa o esta prendada o embargada) o abuso de
confianza (cuando se ha recibido la cosa con obligación de
restituirla);
 INMUEBLES cuando son adquiridas por violencia (Se adquiere
por vías de hecho acompañadas de violencia material o moral o
por amenazas de fuerza, sea que se ejecute contra el dueño o
contra el que la poseía a su nombre), clandestinidad (Cuando la
posesión de la cosa se tomó por medios ocultos, en ausencia del
poseedor o con precaución de sustraerlo sin conocimiento de
quienes tenían derecho de oponerse), o abuso de confianza
(cuando se ha recibido la cosa con obligación de restituirla)

La buena o mala fe se determinan al comienzo de la relación y permanece invariable

mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar la mala fe,
se debe estar a día de la citación al juicio.

Los vicios de la posesión son relativos, es decir que solo lo puede alegar el que los sufrió
(art. 1921)

Es importante determinar la buena o mala porque:

 En materia de bienes MUEBLES xq la posesión de buena fe crea para el poseedor la

presunción de tener la propiedad de la cosa y poder repeler cualquier acción de
reivindicación, si la cosa no hubiera sido robada o perdida. La buena fe continua
Prescripción

permite adquirir la propiedad de cosas robadas o perdidas por usucapión a los 2

años si la cosa no es registrable o desde la registración del título si lo fuese.

 En en caso de bienes INMUEBLES, si el poseedor tiene es de buena fe y cuenta con

justo título, la prescripción adquisitiva opera por posesión continua durante 10
años (art. 1898); en cambio, si carece de justo título o de buena fé la posesión
deberá ser continua durante 20 años (art. 1899)

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 El poseedor de buena fe tiene derecho a percibir los frutos durante el tiempo de su

Frutos posesión. El de mala fe debe restituirlos, tanto los percibidos como los que por su
culpa se hubiera dejado de percibir.

Se pueden dar distintas situaciones:

o Se puede ser propietario y poseedor de una cosa
o Ser propietarios y no poseedor. Ej.: titular del derecho de propiedad, pero no puede
ejercerlo porque le han robado la cosa.
o Ser poseedor sin ser propietario. Ej.: ladrón u usurpador

Quien utiliza la cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u

hospitalidad, se llama “Servidor de la Posesión” (art. 1911)

Naturaleza Jurídica de la Posesión:

La posesión es un HECHO del que emergen importantes consecuencias que se traducen en
derechos para el poseedor, tales como las acciones posesorias y la posibilidad de adquirir la
propiedad por usucapión.
La doctrina entiende que se trata de un hecho porque NO está consignada en la enumeración
taxativa del art. 1887; porque el poseedor esta exento de probar la causa de la posesión;
porque en el Código se regula antes que los D.R.; y porque para adquirir la posesión no se
requiere capacidad, bastando el discernimiento (art. 1922 inc. b)

Funciones de la Posesión:
o Es contenido, exteriorización o modo de ejercicio de la mayoría de los D.R., ya que
solo quedan exceptuados la Hipoteca y la Servidumbre. Así mismo es el medio para
realizar los fines del Dominio, pues sin la posesión quedaría vacío.
o Es un medio para la adquisición de D.R. Ej.: en la tradición, la prescripción adquisitiva
sirve como punto de partida para adquirir el D.R.
o Es fundamento de un derecho: como poder de hecho sobre una cosa, la posesión
misma da lugar a la defensa posesoria mediante interdictos posesorios contra los
actos de perturbación.

Disposiciones comunes a la tenencia y la posesión:

Como principio general nadie pude cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad,
o por el transcurso del tiempo. De lo contrario implicaría una Interversión del título.

Tanto la posesión como la tenencia se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario.
son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un D.R. o D.P. constituido de conformidad con las
previstas en la ley (art. 1916)

Innecesaridad del título: en un proceso de reivindicación el poseedor no debe proporcionar

ninguna prueba de la posesión, sino que el demandante el que debe probar su derecho de propiedad.
Si no pudiera hacerlo, la cosa sigue en poder del poseedor (art. 1919).

Buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoció ni pudo conocer que
carece de derecho. Es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de
su legitimidad (art. 1918).

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1) Efectos de las relaciones de poder:

a. Derechos inherentes: Tanto el poseedor como el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales de la cosa. También tiene derecho a exigir el respeto de los límites
y restricciones impuestos por el dominio
b. Deberes inherentes: Tanto poseedor como tenedor deben (art. 1933):
I. Restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se haya
contraído obligación a tal efecto
II. Respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa
III. Respetar los límites y restricciones impuestos al dominio
c. Adquisición de frutos y productos: Son frutos percibidos los que separados de la cosa
son objeto de una nueva relación posesoria. Son frutos pendientes los que aún no se
han percibido (art. 1934).
I. Poseedor de buena fe: Hace suyos los frutos percibidos y los naturales
devengados no percibidos. Los productos que haya obtenido de la cosa deberán
ser restituidos. La buena fe debe existir en cada hecho de percepción de frutos
(art.1935)
II. Poseedor de mala fe: debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa
deja de percibir, y los productos obtenidos de la cosa.
d. Responsabilidad por destrucción de la cosa:
I. El poseedor de buena fe NO responde por la destrucción total o parcial de la cosa
II. El poseedor de mala fe responde por la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar en poder de quien tiene
derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa responde igual, aunque el daño
se hubiera producido en manos del que tenía derecho a su restitución.
e. Indemnización y pago de mejoras: Mejora de mero mantenimiento: reparación de
daños menores surgidos del uso diario – Mejora necesaria: reparación indispensable
para la conservación de la cosa – Mejora útil: mejora beneficiosa para cualquier sujeto
de la relación – Mejoras suntuarias: son las de mero lujo o recreo o provecho exclusivo
para quien lo hizo (art. 1934)
I. Ni el poseedor ni el tenedor pueden reclamar el pago de las mejoras de mero
mantenimiento ni por las suntuarias (pueden retirarse si no se daña aquella).
II. Podrán reclamar el costo de las mejoras necesarias, salvo por su culpa si es de
mala fe.
III. Puede también reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor
valor adquirido de la cosa.
IV. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizables.
f. Efectos propios de la posesión: La posesión de buena fe crea presunción de propiedad
en el poseedor. Si se trata de una cosa mueble, su posesión equivale al título de
propiedad (arts. 1895 y 1897) A menos que exista disposición legal en contrario, el
poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento (art. 1939)
g. Efectos propios de la tenencia: El tenedor debe:
I. Conserva la cosa, pudiendo reclamar al dueño los gastos ocasionados
II. Individualizar y comunicar al poseedor si se está perturbando la cosa y de no
hacerlo responderá por los daños perdiendo la garantía de evicción
III. Devolver la cosa a quien tenga derecho de reclamarla previa citación fehaciente
(art. 1940)

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2) Adquisición: debe establecerse voluntariamente por persona capaz, mediante el contacto

con la cosa o bien existiendo la posibilidad física de establecer ese contacto.

Las relaciones de poder (T o P) se adquieren en forma bilateral mediante la tradición de la

cosa y en el caso de la posesión, puede adquirirse unilateralmente (apoderamiento)
a. Tradición: Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe
(art.1923) Debe consistir en la realización de acto materiales de alguna de las partes,
que otorguen un poder de hecho sobre la cosa (art. 1924)

Para adquirir la cosa mediante tradición, debe estar libre de toda relación excluyente
(que no exista otra relación de igual naturaleza sobre la misma cosa), y no debe mediar
oposición alguna (art. 1926)

También se considera hecha la tradición de cosas MUEBLES por la entrega de la factura

u otros documentos legales; o bien cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envío (art. 1925)

La tradición es un acto jurídico bilateral que da nacimiento, modifica o extingue D.R.

Así mismo es el requisito para perfeccionar los contratos reales, es la forma natural de
cumpli las obligaciones de dar y el modo de adquirir la tenencia o posesión.

No será necesaria la tradición:

- Cuando la cosa es tenida en nombre del propietario y quien la tiene pasa a ser el
titular.
- Cuando el que poseía la cosa a nombre del propietario comienza a poseerla a
nombre de otro que adquiere la su titularidad. (Traditio brevi manu)
- Cuando el poseedor transfiere la cosa a otro, pero se reserva la tenencia y se
constituye como representante del nuevo poseedor. (Constituto posesorio)

Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa: percepción de frutos,

mensura, deslinde, impresiones de signos materiales, mejoras, construcciones,
reparaciones o cualquier modo que implique apoderamiento. Es decir, son actos
materiales de tal entidad que colocan al adquirente en posición de disponer o actuar
físicamente sobre la cosa.

El pago de impuestos no constituye por si solo un acto posesorio, aunque revela el

animus domini

b. Apoderamiento: Es una forma de adquisición unilateral. Hay apoderamiento cuando

una persona aprehende la cosa con intención de tenerla como suya. La aprehensión
consiste en un acto de contacto personal con la cosa, o bien en la posibilidad física de
tomarla o cuando la cosa ingresa en el ámbito de custodia del adquirente (art. 1922).
El apodermiento puede producirse por:
- La aprehensión de cosas sin dueño
- Ocupación
- Contra la voluntad del actual poseedor

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3) Conservación: La relación de poder se conserva hasta su extinsión, aunque su ejercicio

esté impedido por alguna causa transitoria (art. 1929) Se presume que el sujeto actual de
la posesión o de la tenencia la mantuvo durante tiempo indeterminado, salvo prueba en
contrario. Como principio general no es indispensable detentar constantemente la cosa,
basta que se esté en condiciones de disponer físicamente de ella y que poseedor o
tenedor estén persuadidos de esa facultad.
La relación de poder se conserva no solo por el titular mismo, sino por medio de otra
persona, es decir a través de representantes, sea por un mandato o por disposición de la
ley.

4) Extinción: Como principio general, una relación de poder concluye cuando otra nace. De
este modo se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa (art. 1924). En
particular se extinguir cuando
a. Se extingue la cosa. Sea por destrucción total o muerte en el caso de cosas animadas
b. Otro priva al sujeto de la cosa
c. El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión
d. Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida
e. El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa
f. Exista interversión del título

5) Objeto de la posesión y la tenencia: el objeto es la cosa determinada que puede consistir en

una cosa o un derecho.
No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se
excluyan entre sí (art. 1913) Es decir, no pueden 2 o más personas detentar la posesión o
tenencia de toda la cosa al mismo tiempo. Pero si pueden concurrir dos relaciones de poder
diferentes y de naturaleza distinta. Ej.: en el usufructo hay 2 posesiones diferente sobre la
cosa. Así, el usufructuario tiene el dominio útil, con las facultades de usar y gozar la cosa (ius
utendi y ius fruendi); mientras que el usufructuante conserva el poder de disposición sobre
dicha cosa (ius abutendi)

Requisitos del objeto:

a. Materialidad
b. Actualidad: deben ser cosas que existan. No pueden ser cosas futuras
c. Exclusividad: no se admite pluralidad de titulares
d. Determinación: cosas determinadas
e. Singularidad
f. Integridad

6) Defensa de la posesión y la tenencia: En el Código Civil y Comercial la defensa de ambas

relaciones de poder se da mediante las acciones posesorias otorgadas a todo tipo de
poseedores o tenedores, aun viciosos. Los códigos procesales conceden a todo tipo de
poseedor o tenedero las acciones policiales o interdictos

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Las acciones posesorias tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se
tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor
o tenedor.
Hay turbación cuando no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor.
Hay desapoderamiento cuando se excluye absolutamente al poseedor o al tenedor

Son requisitos comunes a las acciones posesorias y a los interdictos:

- No se requiere título alguno ya que no se debe probar el derecho de poseer. En
caso de duda se considera que la tiene acreditada estar en contacto con la cosa en
la fecha mas próxima a la lesión.
- No se requiere buena fe ni posesión no viciosa
- Permiten defender tanto los INMUEBLES como los MUEBLES
- Prescriben en el plazo de 1 año

Las acciones posesorias no comprenden la reclamación de DyP derivados de la desposesión

o de la turbación. Si durante el transcurso del proceso se produce una lesión mayor que la
que dio lugar a la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que
corresponde a la lesión mayor.

En cuanto a la legitimación, las acciones posesorias corresponden a los poseedores de cosas

sean universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los
coposeedores puede ejercer las acciones posesorias. Los tenedores pueden ejercer las
acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea
reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa quedan facultados para tomarla
directamente.

Código Civil y Comercial:

a. Acción de Despojo: Se utiliza para recuperar la tenencia/posesión a todo

teneder/poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra despojantes, sus herederos y/sucesores particulares de mala fe. La acción
puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Por despojo debe entenderse toda desposesión, por cualquier medio y no solamente
por violencia.

b. Acción de mantener la posesión y la tenencia: Tiene por fin mantener la tenencia o

la posesión a todo tenedor/poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea viciosa, contra quien lo turba en todo o parte del objeto

c. Defensa EXTRAJUDICIAL de la posesión: ART. 2240: Defensa extrajudicial. Nadie

puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto
cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder
los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también
ser ejercida por los servidores de la posesión.

Procede siempre que la agresión debe ser violenta, no pudiera acudirse a la justicia
o a la policía del lugar, que no hubiere intervalo de tiempo entre el ataque y la

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recuperación de la cosa (“in ipso congressu”) y que no se excedan los límites de la

legítima defensa (art. 34 inc. 6 del Código Penal):
6º. El que obrare en defensa propia o de sus derechos, siempre que concurrieren las
siguientes circunstancias:
a) Agresión ilegítima;
b) Necesidad racional del medio empleado para impedirla o repelerla;
c) Falta de provocación suficiente por parte del que se defiende.
Se entenderá que concurren estas circunstancias respecto de aquel que durante la
noche rechazare el escalamiento o fractura de los cercados, paredes o entradas de su
casa, o departamento habitado o de sus dependencias, cualquiera que sea el daño
ocasionado al agresor.
Igualmente, respecto de aquél que encontrare a un extraño dentro de su hogar,
siempre que haya resistencia;

Legitimación: la tienen tanto poseedores como tenedores y aun los servidores de la

posesión; es decir quienes se encuentren en contacto con la cosa en virtud de una
relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad.

Código Procesal:

Interdictos procesales en particular: Tramitan por procedimiento sumarísimo y solo

podrán intentarse para:

- Adquirir la posesión/tenencia
- Retener la posesión/tenencia
- Impedir una obra nueva

Petitorio y posesorio: El ius possidendi se hace valer en el juicio petitorio en el ejercicio de

la acción reivindicatoria regulada en los arts. 2252 y ss. El ius possessionis se ejerce en el
juicio posesorio que tramita por el procedimiento sumario o sumarísimo

ACCIONES REALES

Código Civil y Comercial: art. 2247: Las acciones reales son los medios de defender en juicio
la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria,
la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo
dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.

a. Acción reivindicatoria: La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte

material. También puede serlo la universalidad de hecho. No son reivindicables los
objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se
reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la
restitución. Tampoco son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a
menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los automotores
hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que
exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados
en chasis y motor del vehículo. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el
poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante. El tenedor
de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si
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individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la

acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor. Cuando se trata de
un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene
inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
b. Acción negatoria: La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él
alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites
verdaderos el ejercicio de un derecho real.
c. Acción confesoria: La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
d. Acción de deslinde: Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto
por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y
antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino
reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites. El
titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros,
cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a
fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio.
Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que
intervengan en el juicio.

DIFERENCIAS ENTRE POSESIÓN Y PROPIEDAD:

Posesión Propiedad
Puede tener o no origen en un vínculo jurídico y Implica titularidad y tiene su justificación como
como tal carece de título justificativo tal
Consiste en el ejercicio del derecho de Se posee derecho de propiedad
propiedad independientemente de que se ejerza
Se defiende o recupera mediante acciones o Ante ataques o agresiones se defiende
interdictos posesorios (art. 2238 y ss) mediante la respectiva acción petitoria (Libro 4,
Título XIII, Capítulo 2)

DIFERENCIAS ENTRE ACC. POSESESORIAS y ACC. REALES:

Acc. Posesorias Acc. Reales

Tienen por finalidad mantener o recuperar el Son los medios para defender en juicio la
objeto sobre el que se tiene una relación de existencia, plenitud o libertad de un D.R.
poder
Son: Son:
- Acc. De despojo - Acc. Reivindicatoria
- Acción de mantener la Posesión o - Acc. Denegatoria
Tenencia - Acc. Confesoria
- Defensa extrajudicial - Acc. Deslinde

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UNIDAD III

DOMINIO art. 1941 “El dominio perfecto es el D.R. que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos en la ley. El dominio se
presume prefecto salvo prueba en contrario”

El dominio confiere a su titular las más amplias facultades respecto de la cosa que constituye su
objeto.

CARACTERÍSTICAS:

- Es el más amplio y completo derecho de señorío que se puede tener sobre una cosa. Debe
ser ejercido en forma regular, ajustándose a la norma si que resulte abusivo.
- Es exclusivo ya que no puede tener más de un titular. Dos personas no pueden tener cada
una en el todo y al mismo tiempo el dominio exclusivo de una cosa (art. 1943), pero si
pueden ser propietarias en común de la misma cosa por la parte que cada una puede tener
(condominio)
- Es perpetuo porque no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio (art 1942). Salvo que el titular deje de poseer la cosa durante el tiempo requerido
para que otro que la posee pueda adquirirla por prescripción. Yodo esto quiere decir, que
no se extingue por el NO US, a diferencia de otros D.R. como usufructo, uso, habitación.

CLASIFICACIÓN DEL DOMINIO. El Dominio puede ser:

 Perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún D.R. hacia otras personas

 Imperfecto: Los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque
la cosa no pertenece realmente al titular (dominio fiduciario); que el dominio esté sujeto a
una condición resolutoria (dominio revocable); o bien que el titular del derecho lo haya
desmembrado desprendiéndose de una parte de sus atribuciones al gravar la propiedad con
un usufructo o servidumbre, etc.

Son casos de dominio imperfecto

a. Dominio fiduciario: se da cuando en razón de un fideicomiso constituido por

contrato o por testamento, el titular (propietario fiduciario) ha recibido una cosa
determinada, de una persona (constituyente del fideicomiso), con el fin de que, al
término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria)
entregue a su vez la cosa a quien corresponda (fideicomisario), según el contrato, el
testamento o la ley
Afecta el carácter perpetuo del dominio

b. Dominio revocable: Es el sometido a condición o plazo resolutorio, impuestos por

disposición voluntaria expresa o por la ley, a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió (art. 1965). Ello ocurre en el caso de la venta
hecha a ensayo o prueba, o a satisfacción del comprador, o la venta con pacto de
retroventa donde además se debe restituir al precio; revocación de una donación
por ingratitud del donatario o incumplimiento del cargo impuesto en la donación, así
como en el plazo resolutorio expreso o en cualquier otra condición o plazo
resolutorio.
Afecta el carácter perpetuo del dominio

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c. Dominio Desmembrado: Surge cuando su titular ha constituido un derecho real, de

disfrute o de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa; es decir cuando el dueño
se ha desprendido temporeramente de alguno de los atributos esenciales del
dominio (caso del usufructo, uso o habitación, servidumbre, anticresis, prenda).
Afecta el carácter absoluto del dominio.

La hipoteca no es una desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce

de sus facultades de usar, gozar y disponer de la cosa.

 Público: son cosas del dominio público del Estado aquéllas que están destinadas al uso
directo y general de los habitantes, o están afectadas a un fin de utilidad común o pertenecen
en propiedad a un ente público.
Están enumerados en el art. 235 y se caracterizan por ser inenajenables, inembargables e
imprescriptibles (art. 237) y sobre ellos no pueden constituirse derechos reales a favor de
terceros.
Estos bienes se pueden transformar en enajenables, ingresando al dominio privado del
Estado o de los particulares, solo después de haber sido formalmente desafectados por ley
o por acto administrativo con autorización legal. Los bienes del dominio privado del Estado
están dentro del comercio y, por tanto, son enajenables (previa autorización), embargables
y prescriptibles. Los bienes de los particulares están enumerados por exclusión en el art 238

 Privado

EXTENSIÓN DEL DOMINIO:

art 1945. La extensión se plantea solo respecto de los inmuebles, pues las cosas muebles son en su
totalidad pertenecientes al dueño.

1) Por encima y por debajo del suelo. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo
y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto
por normas especiales.
a. El espacio aéreo tiene los límites impuestos por el Código Aeronáutico y su
aprovechamiento es posible siempre que no afecte ni impida el tránsito aéreo.
b. En relación al subsuelo, el Código de Minería establece que las minas son bienes
privados del Estado Nacional o Provincial según el territorio donde se encuentren
(art. 7), quedando para el dueño del suelo los minerales de tercera categoría:
producciones minerales de naturaleza pétrea o terrosa, y en general todas las que
sirven para materiales de construcción y ornamento, cuyo conjunto forma las
canteras (art. 5).
c. En el caso de las aguas subterráneas, ya no pertenecen al dueño del suelo sino al
dominio público del Estado, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del
propietario de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con
sujeción a las disposiciones locales (art. 235 inc. c). El arto 235 inc. h) incluyó entre
los bienes del dominio público del Estado las ruinas y yacimientos arqueológicos y
paleontológicos, que por ello no pertenecen al propietario del suelo.

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2) Accesorios: "Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble

pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie" y se presume que las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario. El propietario de la cosa principal, es dueño de las accesorias.

3) Frutos y productos. "El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios". Por ello, corresponden al propietario los frutos de cualquier clase
porque forman parte de la cosa y forman con el suelo una sola cosa (mientras no hayan sido
separados), o son accesorios de ella. Una vez separados, pertenecen al dueño (o bien al
poseedor, usufructuario, locatario, o arrendatario).
Los frutos civiles son cosas accesorias.

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO:

1) Apropiación. Es la aprehensión de las cosas muebles no registrables sin dueño, o

abandonadas por el dueño (art. 1947). Además de las cosas sin dueño o abandonadas por
este, son susceptibles de apropiación:
a. Animales que son el objeto de la caza y de la pesca
b. Agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos (art. 1947 inc. a), ap. ii)
y iii).

NO son susceptibles de apropiación:

a. Cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida excepto

prueba en contrario; No son susceptibles de apropiación, puesto que tienen dueño.
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume
las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a
quien tenga derecho a reclamarla y, si no lo individualiza debe entregarla a la policía
del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez (art. 1955). El Código
establece la recompensa para el que hallare una cosa perdida por su dueño
Sin perjuicio de la recompensa fijada o no por el dueño de la cosa, este "puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio".
Transcurridos 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa
debe venderse en subasta pública

b. Animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;

c. Animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó
artificios para atraerlos;
d. Tesoros: se entiende por TESORO “toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido,
oculta en otra cosa mueble o inmueble". No se considera tesoro si la cosa es de
dominio público, o si fuera encontrada en una sepultura de restos humanos mientras
subsiste esa afectación (art. 1951). Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto
ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción
de la prenda.
Se considera "descubridor" del tesoro al primero que lo hace visible siempre que el
hallazgo sea casual.

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- Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño

en su totalidad.
- Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y,
sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
- Si el tesoro es descubierto en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.

Estos derechos que la ley reconoce al descubridor no pueden invocarse por la

persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni
por quien lo busca sin su autorización.

Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio
ajeno y quiere buscarlo, puede hacerla sin consentimiento del dueño del predio;
debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo
daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el
tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble (art. 1954).

2) Transformación de cosas MUEBLES. Se adquiere el dominio por transformación "si alguien

de buena fe, con su trabajo sobre materia ajena realice un objeto nuevo distinto del material
utilizado, con intención de apropiárselo. Sólo debe el valor de la primera" (art. 1957).
La transformación es siempre y necesariamente producto del trabajo humano.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo daño. Así, si la cosa transformada puede revertir a su estado anterior,
se presentan dos situaciones:
a. Transformador de buena fe, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en
este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero si opta por regresarIa a su
estado anterior puede exigir el valor de los gastos de la reversión.
b. Transformador de mala fe, el dueño de la cosa puede optar por reclamar para sí la
cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con derecho a indemnización
del valor de la materia y del daño que se hubiese producido

Habrá especificación cuando la materia anterior se ha transformado en un objeto que tiene

una individualidad económico-social propia y diferente, citándose como ejemplos la lana
para hacer abrigos, la uva para elaborar vino, o el mármol para construir un busto;

3) Accesión de cosas MUEBLES: Se da cuando una cosa mueble se incorpora (acrece) a otra sin
que medie acción o trabajo humano, aplicándose las siguientes reglas.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí y no es posible separarlas sin
deteriorarIas o sin incurrir en gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que
tenía mayor valor económico al momento de la accesión. Si NO es posible determinar qué
cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales (art. 1958).

4) Accesión de cosas INMUEBLES. Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial (2571). NO se trata de
cosas accesorias, pues el dueño tiene la propiedad de estas por pertenecerle la cosa principal,
y no en virtud de un título nuevo.
Hay diferentes tipos de accesión de inmuebles:
a. Aluvión (art. 1959). El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble
confinante con aguas durmientes, corrientes o intermitentes que se produce por
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sedimentación, forma el "aluvión" y pertenece al dueño del inmueble. Se trata de

tierras o sedimentos dejados.
El terreno de aluvión solo se adquiere cuando está definitivamente adherido al
inmueble.
NO hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca
por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos. Se aplican
normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural
de las aguas, como por el abandono de su cauce.

b. Avulsión (art. 1961). Acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas
que produce una adherencia natural, y pertenece al dueño del inmueble. Supone un
hecho súbito, un desprendimiento violento de tierras, arenas o plantas provocado
por las aguas u otra fuerza natural, que las depositan en otras propiedades.
Cuando se producen estos desprendimientos, el dueño de la tierra desprendida
conserva su dominio al solo efecto de recuperarIa y puede reclamarla del propietario
de la tierra donde se ha depositado, mientras no se adhiera naturalmente. El dueño
del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, pero pasados 6 meses
los adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural (muebles,
maderas, arados, materiales, etc.), se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.

c. Construcción, siembra y plantación (art. 1962). Si los materiales de construcción,

semillas o plantas pertenecen al dueño del inmueble NO hay dudas de que
pertenecen a su dueño.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario" (art. 1945).
Se pueden dar los siguientes casos:
- Construcción, siembra o plantación en terreno propio con materiales
ajenos: Si el dueño los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también
debe los daños.

- Construcción, siembra o plantación por un tercero con sus materiales en

terreno ajeno: Los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe
indemnizar el mayor valor adquirido.
Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede optar entre exigir a
costa del tercero la reposición de las cosas a su estado primitivo mediante la
demolición de la obra; o bien conservar lo hecho, pagando el mayor valor del
inmueble.

- Construcción, siembra o plantación por un tercero con materiales ajenos

en terrenos también ajenos. Quien efectúa el trabajo o quien provee los
materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede
exigirle lo que deba al tercero.

d. Invasión de inmueble colindante (art. 1963) Quien construye en su inmueble, pero

de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo
construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. El dueño
del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida

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del inmueble, incluso puede reclamar su adquisición total si se menoscaba

significativamente el aprovechamiento normal del inmueble. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente
de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Si ello
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la
indemnización.

MODOS GENERALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO:

1) Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de al menos una las partes, que otorguen un
poder de hecho sobre la cosa (art. 1924).
La tradición es una forma derivada de adquisición del dominio y de los demás derechos
reales, a excepción de la hipoteca y de la servidumbre (art. 1891). También es un modo de
adquirir la posesión y la tenencia.
Requisitos de la tradición:
a. TITULO
b. MODO SUFICIENTE: es el acto por el cual se produce la adquisición del derecho. Ej.:
Boleto de compraventa
c. PUBLICIDAD REGISTRAL: es el acto destinado a transmitir el dominio. Ej.: Escritura

La tradición tiene por efecto la adquisición del derecho real, pero recién con el título
suficiente se transferirá el dominio.

2) Percepción de frutos. Es uno de los derechos típicos que derivan del dominio de una cosa,
toda vez que el dueño hace suyos los frutos como una consecuencia natural de su derecho
de propiedad.
El propietario puede ceder ese derecho a terceros por medio de un derecho real de
usufructo, uso o anticresis sobre la cosa, o bien dándola en alquiler

3) Sucesión en los derechos del propietario. Se adquiere el dominio por la sucesión en los
derechos del dueño al tiempo de su muerte, sucesión puede ser a título universal (herederos)
o particular (legatarios).

4) Prescripción adquisitiva. Se entiende la pérdida o adquisición de un derecho por el

transcurso del tiempo.
En la prescripción liberatoria, el transcurso del tiempo puede producir la extinción de las
acciones personales; en la adquisitiva, se opera la adquisición de un derecho real (dominio,
usufructo, etc.).
La prescripción adquisitiva o usucapión consiste en la posesión continuada de una cosa
durante el tiempo que la ley establece.
El fundamento esencial de la usucapión reside en "la necesidad de proteger y estimular la
producción y el trabajo". Así quien, por un lado durante muchos años ha poseído la cosa,
haciéndole reparaciones, mejoras o manteniéndola productiva, recibe protección legal
posibilitándole adquirir un derecho real sobre ella; mientras que, por otro lado el propietario
que ha hecho abandono de sus bienes, o demostrado desinterés en la cosa al no utilizarla, ni
hacerla productiva, y que no ha ejercido las acciones legales para recuperar la posesión de
ella, pierde la protección legal y con ello el derecho real que tenía sobre la cosa.

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La usucapión tiene un fundamento de orden público, "como que ha sido regulada no solo
atendiendo al interés del poseedor sino también al interés social"
Para que una posesión produzca efecto adquisitivo, es necesario que se ejerza animus
domini, esto es con la intención de tener la cosa para sí como si fuera el dueño, y durante el
plazo prescripto por la ley.
La TENENCIA en cambio NO permite usucapir, pues no se ejercita animus domini al
reconocerse en otra persona el derecho de propiedad.
Pueden adquirirse por usucapión tanto las cosas inmuebles como las cosas muebles; no así
los bienes del dominio público del Estado que como tales son imprescriptibles.
Respecto de los plazos y requisitos para adquirir cosas muebles o inmuebles por prescripción,
ver página 4.

5) Adquisición legal, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa
mueble no robada ni perdida (art. 1895)

6) Expropiación por causa de utilidad pública, la cual implica tanto la pérdida del dominio ara
el sujeto expropiado como la adquisición por el Estado expropiante (Ley 21.499; arto 17 de
Constitución Nacional).

JUICIO DE USUCAPIÓN:

La usucapión da nombre al proceso judicial creado por la ley para reconocer como propietario de un
inmueble a aquella persona que durante un cierto tiempo lo posee con ánimo de dueño.

Quien pretenda adquirir el dominio por usucapión debe promover el juicio y probar su posesión
animus domini por el plazo mínimo de 20 años, para obtener una sentencia declarativa constitutiva
de la adquisición y de la correlativa extinción del derecho real de dominio del titular registral.

Se deben cumplir los requisitos del proceso sumario más las siguientes:

- Se admiten toda clase de medios probatorios, el fallo no podrá basarse exclusivamente en la

prueba testimonial
- La demanda deberá ser acompañada por los certificados del Registro de la Propiedad del
lugar del inmueble donde conste la condición jurídica del inmueble, debiendo informar todos
los datos sobre los titulares de dominio
- Acompañar plano firmado por un profesional matriculado que determine área, linderos y
ubicación del bien
- Será parte en el juicio quien figure como propietarios en el Registro de la Propiedad
Inmueble. En su defecto, el Sr. Fiscal o la Municipalidad donde se encuentre ubicado el bien
Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promover la
demanda, se requiere que lo informe el Organismo Técnico Administrativo que corresponda,
sobre los antecedentes de dominio y si existe algún interés fiscal

Será especialmente considerado el pago, por el poseedor, de impuestos, tasas y contribuciones,

aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión, para inferir el "animus domini"
con que actúa el poseedor que afronta esas obligaciones

Traslado informe sobre Dominio: De la demanda se da traslado al propietario, al fiscal de estado o a

la Municipalidad. Si se ignora domicilio del propietario se deberá pedir informe al Registro Electoral,
Policía y Correos (para lograr trabar la Litis) Si no se consigue por estos medios, se lo citará al
propietario y a quienes se consideren con derecho sobre el inmueble, mediante Edicto durante 10
días, informando que si no se presenta en la demanda se designará un defensor de ausentes.
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Inscripción de la sentencia favorable: Dictado la sentencia se inscribirá en el Registro de la Propiedad

Inmueble y se producirá la cancelación de la anterior inscripción de dominio. LA SENTENCIA HARÁ
COSA JUZGADA

RÉGIMEN DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL:

La LEY 24.374 establece un régimen de regularización dominial en favor de los ocupantes que con
causa lícita acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres (3) años con anterioridad
al 10 de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos cuyo destino principal sea de
vivienda única y permanente. En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los
agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan (art. 10). El Decreto
1885/94 determina que dichas viviendas deberán reunir las características contempladas para
viviendas económicas a efectos de la aplicación de planes originados en el Fondo Nacional de la
Vivienda, atendiendo, en todos los casos, a la composición del grupo familiar conviviente.

Podrán acogerse al régimen en el orden siguiente:

1) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate

2) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado
con la ocupación del inmueble
3) Las personas que, sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no inferior a 2 años y que hayan continuado con la
ocupación del inmueble
4) Los que mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.

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UNIDAD IV

LIMITES AL DOMINIO:

El ejercicio del derecho de dominio no es absoluto, sino que debe ser ejercitado de modo regular y
en función social. Existen inevitablemente ciertas restricciones y límites fundados algunos en razones
de interés público y otros en interés particular o por razones de vecindad.

2) Restricciones en interés público: Desde el punto de vista de la relación entre el Estado y los
particulares, estos pueden sufrir restricciones de diversa índole fundadas en el interés
general y en el cumplimiento de los propósitos propios e indelegables del poder
administrador. Ej.: los que derivan de los reglamentos municipales que imponen respetar una
determinada altura de los edificios; prohibición de construir en ciertas zonas, o de establecer
industrias o fábricas en zonas de viviendas, etc.
Según el art. 1970, estas restricciones son regidas por el derecho administrativo y poseen
carácter variado; imponen por lo general obligaciones de hacer o de no hacer y no generan
derecho a indemnización, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio (art.
1971).

3) Restricciones en interés privado:

a. Número cerrado: Derechos reales NO se pueden constituir o crear nuevos derechos
reales distintos a los que la ley admite. Es de orden público y se diferencia de los
derechos personales, ya que estos son de número indefinido y su contenido queda
librado a la voluntad de las partes.

b. Cláusula de no enajenar: El art. 1972 dispone que es nula la cláusula que impide al
adquirente de una cosa a título oneroso no enajenar la cosa vendida o no constituir
derechos reales sobre ella a persona alguna; pero es válida la que prohíbe venderla
a una persona determinada.
En cambio, en los actos a título gratuito son válidas si su plazo no excede de 10
años, plazo que puede renovarse de manera expresa por un lapso que no exceda
de 10 años contados desde que se estableció.

c. Disposiciones mortis causa: En los actos por causa de muerte son nulas las
cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución
fideicomisaria.
4) Restricciones por razones de vecindad:
a. Molestias ocasionadas a los vecinos: Las molestias ocasionadas por el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción o
cesación de tales molestias y la indemnización de los daños. Para ello, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la
prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción (art. 1973).
Estas molestias se denominan "inmisiones", y la acción judicial puede iniciarla no

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solo el propietario, sino también el locatario, usufructuario, y en general todo aquel

que tenga la tenencia del inmueble por un título legal.

b. Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de

los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja
de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede
pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de esta disposición (art.
1974).

c. Luces y Vistas:
- Luces: Son las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz y aire;
no así la vista hacia el exterior.
En el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de 1,80 mt.,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura, excepto
que una ley local disponga otras dimensiones (art. 1979)

- Vistas: Son aquellas aberturas que permiten también ver los inmuebles
contiguos o el exterior.
En los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a
menos distancia que la de 3m; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60
cm., medida perpendicularmente, excepto que una ley local disponga otras
dimensiones (art. 1978)
En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión
más cercana al inmueble colindante. Las distancias mínimas indicadas para las
luces y las vistas no se aplican si la visión está im-I pedida por elementos fijos de
material no transparente (art. 1980).

Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el
colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de
la luz o de la vista (art. 1981).

d. Árboles, arbustos u otras plantas: El dueño de un inmueble no puede tener árboles,

arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte
de ramas sea suficiente para evitar las molestias.
Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo

EXTINCIÓN DEL DOMINIO:

El dominio puede extinguirse de dos formas:

1) Extinción absoluta: Se da al perderse el dominio sobre una cosa sin que nadie la adquiera.
Esto sucede:
a. Destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida al dominio, si la ley no
autoriza su reconstrucción (art. 1907).
b. Propiedad del animal salvaje o domesticado cuando recupera su libertad natural, el
que pasa a pertenecer al cazador cuando lo toma o cae en su trampa; pero pertenece
al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita (art.
1948);
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c. Por abandono de la cosa (res derelictae), art. 1907. El abandono no es, en principio,
aplicable a los inmuebles pues su falta de uso no implica su abandono, de modo que
quien se apodera de un inmueble desatendido por su dueño, solo adquiere la
propiedad por prescripción.
d. Cuando la cosa se declara fuera del comercio

2) Extinción relativa: pérdida del dominio para una persona, porque este es adquirido por otro.
Esto ocurre
a. Por disposición de la ley: cuando esta atribuye a una persona, a título de
transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a
otra;
b. Por enajenación de la cosa: cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición
en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el instrumento público
de enajenación, seguido de la tradición.
c. Por la transmisión judicial del dominio: cualquiera que sea su causa (subasta
judicial), ejecución de sentencia, expropiación por utilidad pública; o por el efecto de
los juicios que ordenasen la restitución de una cosa.

EXPROPIACIÓN: Ley 21.499

Apropiación por parte del Estado de un bien (cosas o derechos), ya sea de particulares o del mismo
estado (Prov. Nac. O Munic.), con fines de utilidad pública a cambio de una indemnización previa e
integra por dicho bien (C.N.)

Es una institución de derecho público que se basa en el bien de la comunidad por sobre el de un
individuo.

Puede expropiarse cualquier tipo de bien. Ej.: propiedad intelectual, inventos, bienes de dominio
privado/público del Estado.

Pueden expropiarse:

- U.F. por separado que pertenezcan a inmuebles sometidos al régimen de P.H.

- SOLO una parte de un inmueble, pero si el sobrante queda inutilizable para ser explotado o
usado el dueño puede reclamar la expropiación total de dicho inmueble.
- El subsuelo con independencia del suelo. Ej.: subsuelo para construcción de subte

Características:

- NO hay un contrato, esto es porque no hay una negociación entre el Estado y el particular.
- Pago de indemnización por el daño causado y no el precio de la expropiado
- Deviene de una ley – art. 14° y 17° C.N. La expropiación por causa de utilidad pública debe
ser calificada por ley y previamente indemnizada.

Sujetos:

- Expropiado: Es aquel a quien se le saca el bien. El locatario se verá afectado porque deberá
desalojar el inmueble

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- Expropiante: Es quien paga la indemnización. Puede ser el Estado Nacional o Provincial, y se

puede delegar esta función en los Municipios, empresas del Estado, Entes autárquicos,
Particulares (concesionarios) siempre que la ley los autorice.

Requisitos:

- Utilidad pública: Es todo aquello que procura la satisfacción de un bien común. Puede recaer
sobre un bien determinado o sobre zonas determinadas.

- Calificación por ley: debe realizarse mediante una ley del congreso que la apruebe. Esta
calificación justifica la expropiación y va a ser una garantía constitucional de la inviolabilidad
de la propiedad.

- Indemnización previa y justa: Suma de dinero que el expropiante le da al expropiado por los
DyP que le ocasionó la expropiación de su bien.
NO es un precio sino una reparación. Se compone del valor objetivo del bien sin tener en
cuenta el valor afectivo ni el lucro cesante (art. 10 de la ley)
En cuanto al valor panorámico, la ley habilita indemnizar a criterio del Juez.
La indemnización debe ser:
 Justa: resarcir el daño
 Previa: para asegurar que el pago sea en forma integral y oportuna.

El art. 20 de la ley aclara que la indemnización se fija en la sentencia, teniendo en cuenta el

valor al momento de la desposesión y actualizándose a la fecha efectiva de la expropiación.

Expropiación por avenimiento: El expropiado está de acuerdo con la expropiación, es decir que esta
conforme con entregar a cambio de la cantidad de dinero ofrecida por el Estado.

Expropiación judicial: El expropiado no está de acuerdo. Se realiza mediante procedimiento sumario

contra el propietario que rechaza el y con las garantías:

- Juez competente: si es inmueble, juez del lugar donde está emplazado aquel. Si es muebles,
el juez del lugar donde están las partes o el domicilio del demandado.
- Entrega de la posesión
- Tasación para evitar que en forma deshonesta se fijen valores más altos que los reales. La
tasación la realiza el tribunal creado por les para el caso particular. Las cosas del proceso se
encuentran a cargo del expropiante.

Oportunidad de pago: Debe abonarse en efvo antes de qe la propiedad sea transferida

En todos los tipos de expropiación los pasos son:

1) Declaración de utilidad pública por ley del congreso

2) Iniciación del juicio (si no acepta)
3) Valuación del tribunal de tasación
4) Expropiación
5) Indemnización – Sentencia

La sentencia queda perfeccionada cuando el expropiante pago la indemnización y tomo la posesión.

El expropiado tiene 5 años para exigir el pago de la indemnización.

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Expropiación indirecta-irregular-inversa: sucede cuando el dueño del inmueble afectado le exige al

expropiante que le expropie el bien ya que este lo declaran de utilidad publica, pero no inicio el juicio
de expropiación.

Requisitos:

- Declaración de utilidad publica

- Que se vea afectado el derecho de propiedad del dueño del bien ya que sigue disponiendo
del como propietario, pero en forma anormal por cual del poder público.

RETROCESIÓN: luego de expropiado el bien, el expropiante da un fin distinto al establecido en la ley

o bien no le da ningún destino dentro de los dos años posteriores. El expropiado tiene derecho a
exigir que le devuelvan su bien por medio de la acción de retrocesión ya que no solo se cumple con
la utilidad presentada al momento de establecer la utilidad pública, en este caso deberá devolver el
monto actualizado de la indemnización percibida.

Requisitos:
- Que la expropiación haya sido efectuada
- Que se haya empleado para un fin distinto al establecido en la ley o que por dos años el
expropiante no haga nada
- Que el expropiado devuelva indemnización actualizada.

ABANDONO DE LA EXPROPIACIÓN: cuando el expropiado no promueve la expropiación se produce

automáticamente el abandono por el paso del tiempo.

Diferencia de la retrocesión que requiere consumación del acto…

OCUPACIÓN TEMPORAL: derecho real público por el que un ente estatal adquiere transitoriamente
el uso y goce de un bien privado o público por razones de interés público.

Clases de ocupación:

- Normal: se da cuando el estado requiere del uso transitorio de un bien, no puede durar
más de dos años y transcurrido ese plazo el dueño puede pedir la restitución o bien la
expropiación. Debe declararse utilidad publica y abonar al dueño por los daños y perjuicios.
- Anormal: la ocupación se da por razones de urgencia, no hay intervención judicial y la
duración debe ser estrictamente para que se elimine la necesidad. Si existiesen daños y
perjuicios se abonará indemnización por los daños ocasionados, pero no se indemnizará el
uso. A diferencia de la expropiación en la ocupación no se pierde el dominio.

Requisitos: el estado en forma proactiva ocupa un bien para satisfacer necesidades de utilidad
pública reconocidas por la ley.

DECOMISO: limita la propiedad privada de forma coactiva o razones de interés público. Las cosas no
se toman para uso público… (no se indemniza)

Puede aplicarse como sanción de tipo:

- Penal
- Aduanero
- Económico
- Policial

Confiscación: se quitan los bienes de una persona para dárselos al estado sin indemnización alguna.

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UNIDAD V
DOMINIO IMPERFECTO

El Dominio Imperfecto es aquel que está sometido a Condición o Plazo resolutorio, o si la cosa está
Gravada con Cargas Reales.

Los Dom. Fiduciario y Revocable afectan la perpetuidad ya que el derecho está sujeto a extinguirse
al cumplimiento de una condición o vencimiento de un plazo. Al extinguirse el Dom. Fiduciario la cosa
se entregará a un tercero, mientras que en el Dom. Revocable se devolverá a su primitivo dueño.

El Dom. Desmembrado afecta la absolutez porque el propietario no podrá USA GOZAR ni DISPONER
totalmente de la cosa por estar gravada con algún D.R.

Son Dominios Imperfectos:

- Dominio revocable: Es el sometido a condición o plazo resolutorio, impuestos por disposición

voluntaria expresa o por la ley, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se
la transmitió (art. 1965). Ello ocurre en el caso de la venta hecha a ensayo o prueba, o a
satisfacción del comprador, o la venta con pacto de retroventa donde además se debe restituir
al precio; revocación de una donación por ingratitud del donatario o incumplimiento del cargo
impuesto en la donación, así como en el plazo resolutorio expreso o en cualquier otra condición
o plazo resolutorio.
Las condiciones resolutorias no pueden superar los 10 años. Cumplido dicho plazo sin que se
haya producido la resolución, el dominio quedará definitivamente establecido.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos
jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho
Al cumplirse el plazo o la condición, el dueño revocado de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es Registrable, la readquisición
debe ser inscripta en el Registro.

- Dominio fiduciario: se da cuando en razón de un fideicomiso constituido por contrato,

testamento o ley, el titular (propietario fiduciario) ha recibido una cosa determinada, de una
persona (constituyente del fideicomiso), con el fin de que, al término de un cierto plazo o al
cumplimiento de determinada condición (resolutoria) entregue a su vez la cosa a quien
corresponda (fideicomisario).
El Dominio Fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato
o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el
efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos
jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.

La extinción NO tiene efecto retroactivo sobre los actos realizados por el fiduciario, salvo que no
se ajusten a los fines del fideicomiso y/o a lo establecido en el contrato y que el tercero
adquirente sea de mala fe y a título gratuito.

El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del contrato, excepto
que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede
durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte. Si se pacta
un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.

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Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

Art. 1666: Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se
obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

Sujetos:

a. Fiduciante: Quien se desprende del dominio de una cosa en favor del fiduciario
b. Fiduciario: Es quien recibe un bien determinado del fiduciante. Se obliga a entregar los
frutos al beneficiario, y una vez cumplido el plazo o condición, tendrá que transmitir ese
bien a un tercero ya estipulado.
NO PUEDE SER FIDEICOMISARIO
Puede ser cualquier persona humana o jurídica. Sólo pueden ofrecerse al público para
actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales,
sujetas a las disposiciones de la ley respectiva
c. Beneficiario: Es aquel que se beneficia con los frutos durante el contrato. Persona
humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato
(Fiduciante, Fiduciario o Fideicomisario). Pueden designarse varios beneficiarios quienes,
excepto disposición en contrario, se benefician por igual; para el caso de no aceptación o
renuncia se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar
beneficiarios sustitutos.
d. Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al
concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de
ellos.

El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y
obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente

constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.

Características:
a. Los BS del Dom. Fiduciario constituyen un patrimonio separado del de los sujetos
b. El plazo o condición deben ser RESOLUTORIOS y NO pueden superar los 30 años
c. El Fiduciario es dueño frente de la cosa frente a 3° y el fiduciante
d. El dom. Es absoluto y exclusivo pero imperfecto por no ser perpetuo

- Dominio Desmembrado: Surge cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o

de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa; es decir cuando el dueño se ha desprendido
temporeramente de alguno de los atributos esenciales del dominio (caso del usufructo, uso o
habitación, servidumbre, anticresis, prenda).

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BIEN DE FAMILIA

art. 242 Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y
constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes
especiales declaran inembargables o inejecutables.

Afectación: Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda,
por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras
disposiciones legales.
También se puede afectar un inmueble RURAL que no exceda de la unidad económica, de acuerdo
con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
NO se puede afectar más de un inmueble.

La afectación se inscribe en el Registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter
dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
constituido en primer término.

Legitimación: La afectación puede ser solicitada por:

- el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares
conjuntamente.
- El testador: la afectación puede disponerse por actos de última voluntad.
- Puede ser decidida por el juez, a petición de parte en el juicio de divorcio o en el que resuelve
las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia.

Beneficiarios:
a. El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b. Sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los
beneficiarios habite el inmueble (Habitación Efectiva)
La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que
la sustituyen en concepto de indemnización o precio (Subrogación Real)

Efecto: La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble;
c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces,
o con capacidad restringida.
En relación a los Frutos que produce el inmueble son embargables y ejecutables si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

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La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo
el territorio de la República. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la
afectación, están exentos de impuestos y tasas.

Desafectación y cancelación de la inscripción proceden:

a. a solicitud del constituyente;
b. a solicitud de la mayoría de los herederos, si se constituyó por acto de última voluntad;
c. a requerimiento de la mayoría de los condóminos;
d. a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este
Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e. en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo;

PROPIEDAD ABORIGEN
Art. 18 Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen
derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de
aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

Art. 75 inciso 17 C.N: Reconocer la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas
argentinos.
Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e intercultural; reconocer
la personería Jurídica de sus comunidades, y la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que
tradicionalmente ocupan; y regular la entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo humano;
ninguna de ellas será enajenable, transmisible ni susceptible de gravámenes o embargos. Asegurar
su participación en la gestión referida a sus recursos naturales y a los demás intereses que los afecten.
Las provincias pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones.

UNIDAD VI

CONDOMINIO (arts. 1983 y sigts.)

Es el D.R. de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde
a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales. Se trata
entonces del ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por dos o más personas, con las
limitaciones que le son propias.

Se puede constituir por:

- Contrato
- Disposición de última voluntad (testamento),
- Disposición de la ley (muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades
contiguas, etc.)
- Prescripción adquisitiva (coposesión de una cosa por más de un sujeto por el término fijado en
la ley).

Características:
a. Titularidad plural. La existencia de más de un titular
b. Unidad de objeto. Siempre se tratará de cosas. Si se trata de más de un debe consideradas como
una unidad, recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas.
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c. Titularidad en cuotas o partes indivisas. Corresponde a cada uno de ellos en la medida de la

cuota parte que le pertenece.

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su
destino. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite
de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa, sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarIa y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos (art. 1989).

La disposición jurídica o material de toda o en parte determinada de la cosa, sólo puede hacerse con
la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias ni
mejoras útiles (a costa del condómino que las haga) que sirvan a su mejor aprovechamiento.

Gastos: cada condómino debe pagar los concernientes a la conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias. No puede liberarse por la renuncia a su derecho.
Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero
acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado (art. 1992).

Administración: si no es posible el uso y goce en común, los condóminos deben decidir sobre su
administración reunidos en asamblea. La resolución de la mayoría absoluta de condóminos
computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En
caso de empate, debe decidir la suerte.
Respecto de los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en contrario, se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.

Tipos de condominio: Existen dos clases de condominio:

1) sin indivisión forzosa: los condóminos pueden pedir en cualquier momento la división de la cosa
común. También se considera que hay partición cuando toda la cosa es adquirida por uno de los
condóminos (art. 1998).
La acción para pedir la división del condominio es imprescriptible

2) con indivisión forzosa (la ley impide pedir tal división). Esta última a su vez puede ser temporaria
o perdurable.
a. Condominio con indivisión forzosa TEMPORARIA: La ley admite ciertos casos de
indivisibilidad, y esta puede surgir de la voluntad delus-propi6S condóminos o del testador.
Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de 10
años. El plazo inferior puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Puede darse la partición anticipada siempre que concurran circunstancias graves en virtud
de las cuales el juez, a pedido de parte, puede autorizar la partición antes del tiempo
previsto. También, cuando la partición sea nociva, el juez puede disponer su postergación
por un término adecuado y que no exceda de 5 años. Este término es renovable por una
vez.

b. Condominio con indivisión forzosa PERDURABLE: Son casos de indivisión dispuesta por la
ley.

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 Accesorios indispensables (art. 2004). Cosas afectadas como accesorios

indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos
propietarios (calles, pozos, canales de desagüe, etc.).
 Condominio sobre muros, cercos y fosos de separación entre dos heredades
contiguas. Son aquellos que se encuentran edificados en el límite de dos fundas
contiguos cuya función es demarcar un inmueble y delimitarlo del inmueble
colindante. Muro es la pared construida con materiales de albañilería; los cercos son
separaciones hechas con otros materiales (alambrados)
Desde el punto de vista físico, los muros pueden ser:
 Encaballado: es el divisorio que se asienta en un 50% sobre una propiedad y 50%
sobre la propiedad vecina.
 Contiguo: es aquel construido desde el límite y en un 100% hacia una sola de las
propiedades.
 Pared "próxima" se edifica íntegramente en el terreno de uno de los vecinos, pero
sin que linde inmediatamente con la línea separativa de las heredades.

Desde el punto de vista jurídico encontramos: el muro

 Privativo: cuando pertenece en propiedad exclusiva a uno de los propietarios
linderos, sea edificado en forma contigua como encaballada. Pertenece
solamente a uno de los colindantes.
 Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Desde el
punto de vista técnico, el muro puede cumplir funciones de simple cerramiento o
de carga.
 De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. En zonas urbanas y
suburbanas cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo
momento a su vecino a contribuir a la construcción y conservación de la pared.
Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la
facultad de "abdicación" (abandono) que le confiere el art. 2028. Tiene su
fundamento "en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo
muro, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio,
economía de terreno y para asegurar la garantía de la privacidad de los actos
humanos".
El muro de cerramiento forzoso (a falta de lo que dispongan las reglamentaciones
locales) debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 metros contados desde
la intersección del límite con la superficie de los inmuebles (art. 2008). El muro así
construido es medianero hasta la altura de 3 metros (art. 2009).
El muro lindero de una altura mayor a los 3 metros, se presume medianero desde
esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume
privativo del dueño del edificio más alto (art. 2010).
El que construye el muro de cerramiento contiguo (medianero) tiene derecho a
reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de
cerramiento en toda su longitud. Si lo construye encabalIado, sólo puede exigir la
mitad del valor del muro y de sus cimientos (art. 2014). El titular colindante de un
muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como
está construido, aunque exceda los estándares del lugar (art. 2016). El que
construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante
la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines
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específicos. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de elevación

sólo en la parte que utilice efectivamente. El mismo derecho tiene quien
construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentación (art. 2017).

Abdicación de la medianería: El condómino requerido puede liberarse mediante

la abdicación aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el
muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya
originado en un hecho propio (art. 2028). Esto implica enajenar todo derecho
sobre el muro y el terreno en el que se asienta (art. 2029).
El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola,
como si nunca la hubiera tenido antes (art. 2030).

Cerramiento forzoso rural: El titular de un derecho real sobre cosa total o

parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o
de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no
sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación
de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado. El
cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado, y el que lo realiza tiene
derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.

Condominio de árboles y arbustos: Es medianero el árbol y arbusto contiguo o

encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios
rurales como urbanos. En caso de perjuicio debido a un árbol o arbusto,
cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, que el árbol o
arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante
el corte de ramas o raíces.

Extinción del condominio. Mismas causas que ponen fin al dominio, y además por:
- Enajenación de la parte indivisa que uno de los copropietarios hace en favor de otro;
- Abandono de su derecho hecho por uno de los condóminos para librarse de los gastos de
conservación o reparación de la cosa común;
- Haber adquirido uno de ellos la parte del otro por usucapión.

En estos tres casos si los condóminos son solo dos, el condominio se extingue en forma total,
mientras que si son varios se extinguirá solo respecto del condómino que ha enajenado o
abandonado sus derechos;

- División de la cosa común, que es el modo normal de poner fin al condominio.

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