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CUADRO COMPARATIVO DE LAS GARANTÍAS: Evicción y acción redhibitoria

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL CÓDIGO CIVIL


Art. 1044 “contenido de la responsabilidad por Art. 2091 DEFINICION completa y reúne, uno
evicción” por uno, los requisitos para el funcionamiento
de la garantía.
La responsabilidad por evicción asegura la Habrá evicción, en virtud de sentencia y por
existencia y la legitimidad del derecho causa anterior o contemporánea a la
transmitido, y se extiende a: adquisición, si el adquirente por título oneroso
a) Toda turbación de derecho*, total o parcial, fue privado en todo, o en parte del derecho que
que recae sobre el bien, por causa anterior o adquirió, o sufriese una turbación de derecho en
contemporánea* a la adquisición. la propiedad, goce, o posesión de la cosa.*
b) Los reclamos de terceros fundados en Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de
derechos resultantes de la propiedad intelectual o las turbaciones de hecho, ni aun en razón de las
industrial, excepto si el enajenante se ajustó a turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
especificaciones suministradas por el adquirente establecidas de una manera aparente, por el
c) Las turbaciones de hecho causadas por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas
transmitente. en virtud de un derecho real o personal de goce,
cuya existencia era conocida al tiempo de la
enajenación.

*REQUISITOS *N atu r a le za ju r íd ic a La palabra evicción


sirve para designar la situación que sobreviene a
raíz de una derrota en juicio. Evicto es el que ha
sido vencido en juicio, y privado del derecho que
adquirió; evicente, el que lo ha vencido; garante, el
que por haber transmitido el derecho al evicto, debe
responder.
El requisito de la sentencia.-
art. 1049 inc. b, hace referencia a este requisito (arts. 2091, 2092, 2093 y 2112).
cuando prescribe que el acreedor de la del art. 2093 del Código de Vélez que
responsabilidad por evicción tiene derecho a la preceptuaba que la evicción era parcial, cuando
resolución del contrato, si una sentencia o un el adquirente era privado por una sentencia de
laudo produce la evicción. una parte del derecho adquirido. Pese a esta
limitación, no existe impedimento para que la
solución se extienda a los casos en que puede
El reconocimiento extrajudicial del derecho del operar la garantía, sin que exista una sentencia.
tercero. – En particular, mediante el reconocimiento de
una reclamación extrajudicial del tercero,

Art. 1040 inc. C: subasta judicial o El Código de Vélez limitaba esta excepción en el
administrativa,:establece que el evicto no tiene art. 2122, a las ventas forzadas hechas por la
derecho a exigir la reparación del daño, si la autoridad de la justicia, estableciendo que en tal
transmisión resultó de una subasta judicial o caso sólo existía la obligación de restituir el
administrativa. precio que produjo la venta
Aunque el precepto no lo aclara, lo excluido es tan
sólo la indemnización del daño. Empero, ello no
obsta, por las razones dadas, a que exista la
obligación de restituir el precio. Tal obligación pesa
sobre quienes tienen el papel de vendedor en tal
subasta
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El C.C. y C. de la Nación omitió consignar normas Ante la omisión, corresponde asignarle un


referentes a la evicción en el contrato de contenido semejante a la que tenía en el Código
compraventa, teniendo en cuenta el papel Civil de Vélez, por aplicación del régimen de la
emblemático de este contrato en la construcción responsabilidad establecido por los arts. 1737
de la figura y que en la práctica, la mayor Así el comprador vencido tendrá el derecho de
proporción de cuestiones que se plantean se reclamar la restitución de los gastos que
vinculan con este contrato. desembolsó para celebrar el contrato; el valor de
los frutos que debió restituir al evincente; los
gastos hechos en mejoras necesarias que
aumentaron el valor de la cosa y de la mejoras
útiles, cuando no le fueren restituidos por el
evincente; y, finalmente, la diferencia entre el
precio de la cosa y el mayor valor que tenía en
el momento de la evicción
Art.1040 inc. b: El C.C. y C. de la Nación consagra De lege ferenda, corresponde retornar al sistema
la responsabilidad subjetiva del responsable por de responsabilidad objetiva en materia de
evicción, al permitir que el enajenante se libere de evicción que tenía el Código Civil de Vélez.
esta obligación de resarcir el daño, si no conoció ni
pudo conocer el peligro de la evicción

Art. 1037, corresponde colegir que la renuncia o Art. 1796.- El pago es repetible, si: a) la causa de
la exclusión en general de la garantía de evicción, deber no existe, o no subsiste, porque no hay
se circunscribe a la obligación de exigir la obligación válida; esa causa deja de existir; o es
reparación del daño, pero no obsta a que el realizado en consideración a una causa futura,
vencido pueda reclamar la repetición del precio que no se va a producir; b) paga quien no está
pagado obligado, o no lo está en los […]

El art. 1047 Los gastos del juicio. sienta la regla, Art. 2117: Los gastos del juicio. cuando el
que el garante debe pagarle al adquirente los adquirente venciere en el juicio promovido por
gastos que éste ha debido afrontar para la defensa el reclamo del tercero, no tenía ningún derecho
sus derechos. En este precepto defectuosamente contra el enajenante ni aún para cobrar los
redactado, agrega que el adquirente no puede gastos que hubiere hecho.
cobrar tales gastos “ni efectuar ningún reclamo”,
en los dos supuestos siguientes a) si no citó al
garante al proceso; y b) si citó la garante y se
allanó a la demanda.
Art. 1048.- Cesación de la responsabilidad. En los Art.2110.- La obligación que resulta de la
casos en que se promueve el proceso judicial, la evicción cesa si el vencido en juicio no hubiese
responsabilidad por evicción cesa: hecho citar de saneamiento al enajenante, o si
hubiere hecho la citación, pasado el tiempo
a. si el adquirente no cita al garante, o lo hace señalado por la ley de procedimientos.
después de vencido el plazo que establece la ley Art.2111.- No tiene lugar lo dispuesto en el
procesal; artículo anterior, y el enajenante responderá por
b. si el garante no comparece al proceso judicial, la evicción, si el vencido en juicio probare que
y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las era inútil citarlo por no haber oposición justa
defensas pertinentes, no las sostiene, o no que hacer al derecho del vencedor. Lo mismo se
interpone o no prosigue los recursos ordinarios de observará cuando el adquirente, sin citar de
que dispone contra el fallo desfavorable; saneamiento al enajenante, reconociese la
c. si el adquirente se allana a la demanda justicia de la demanda, y fuese por esto privado
del derecho adquirido.
sin la conformidad del garante; o somete Art.2112.- La obligación por la evicción cesa
la cuestión a arbitraje y el laudo le es también si el adquirente, continuando en la
desfavorable. defensa del pleito, dejó de oponer por dolo o
Sin embargo, la responsabilidad subsiste negligencia las defensas convenientes, o si no
si el adquirente prueba que, por no haber existido apeló de la sentencia de primera instancia, o no
oposición justa que hacer al derecho del vencedor, prosiguió la apelación. El enajenante, sin
la citación oportuna del garante por evicción, o la embargo, responderá por la evicción, si el
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interposición o sustanciación de los recursos, eran vencido probare que era inútil apelar o
inútiles; o que el allanamiento o el laudo proseguir la apelación. Art.2113.- Cesa
desfavorable son ajustados a derecho. igualmente la obligación por la evicción, cuando
el adquirente, sin consentimiento del
enajenante, comprometiese el negocio en
árbitros, y éstos laudasen contra el derecho
adquirido.
VICIOS REDHIBITORIOS Y ACCIÓN REDHIBITORIA
Art. 1051 inc. b.-Contenido de la responsabilidad Art. 2164 “son vicios redhibitorios los defectos
por vicios ocultos. ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales transmitió por título oneroso, existentes al
los defectos que hacen a la cosa impropia para su tiempo de la adquisición, que la hagan impropia
destino por razones estructurales o funcionales, o para su destino, si de tal modo disminuyen el uso
disminuyen su utilidad a tal extremo que, de de ella que de haberlos conocido el adquirente, no
haberlos conocido, el adquirente no la habría la habría adquirido, o habría dado menos por
adquirido, o su contraprestación hubiese sido ella”
significativamente menor.
Art 1048.-Cesación de la responsabilidad. Art. 2170:La garantía tendrá validez siempre y
a) si el adquirente no cita al garante, o lo cuando el adquirente no conozca la existencia de
hace después de vencido el plazo que establece la tales vicios, o que en virtud de su profesión u
ley procesal; oficio no los deba conocer
b) si el garante no comparece al proceso judicial,
y el adquirente, actuando de mala fe, no opone
las defensas pertinentes, no las sostiene, o no
interpone o no prosigue los recursos ordinarios de
que dispone contra el fallo desfavorable;
c) si el adquirente se allana a la demanda sin la
conformidad del garante; o somete la cuestión a
arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el
adquirente prueba que, por no haber existido
oposición justa que hacer al derecho del
vencedor, la citación oportuna del garante por
evicción, o la interposición o sustanciación de los
recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el
laudo desfavorable son ajustados a derecho.
Art.1049.-Régimen de las acciones. El acreedor Efectos.
de la responsabilidad dispone del derecho a Art.2174,ACCIÓN REDHIBITORIA O MINORIS
declarar la resolución: QUANTIS :cuando por motivo de la existencia de
a) si los defectos en el título afectan el valor del la turbación el uso que pretendía darle , resulta
bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el imposible, se puede procurar la disolución de la
adquirente no lo habría adquirido, o su relación contractual, con la restitución del precio
contraprestación habría sido significativamente y los correspondientes daños y perjuicios o bien
menor; la acción denominada quantis minoris que tiende
b) si una sentencia o un laudo produce la a que se establezca cuál es el verdadero precio de
evicción. la cosa adquirida, para que se baje el precio al
Efectos Acciones - En el caso de los vicios menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.
redhibitorios, al tratarse de un género Por otro lado, agrega el art. 2175 que el
especialmente grave de la especie vicios ocultos, comprador podrá intentar una u otra acción,
el afectado contaría con estas alternativas, a pero no tendrá derecho para intentar una de
saber: ellas, después de ser vencido o haber intentado la
1. reclamar la subsanación de los vicios; otra.
2. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
3. declarar la resolución del contrato, excepto
cuando el defecto sea subsanable, el garante se
ofrezca a hacerlo pero él no lo acepte (art. 1057).
En ese supuesto solo le queda abierta la
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posibilidad de reclamar daños, y ya no tendría a


su disposición la posibilidad de solicitar
obtención de un bien equivalente si fuera eso
posible.
Art.1047.-Gastos de defensa. El garante debe
pagar al adquirente los gastos que éste ha
afrontado para la defensa de sus derechos. Sin
embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni
efectuar ningún otro reclamo si:
a) no citó al garante al proceso;
b) citó al garante, y aunque éste se allanó,
continuó con la defensa y fue vencido
Art. 1054: En primer término establece la carga ARTICULO 4041 .- Se prescribe por tres meses,
del adquirente de denunciar vicios dentro de la acción redhibitoria para dejar sin efecto el
sesenta (60) días de haberse manifestado contrato de compra y venta; y la acción para que
Art. 1055 el plazo de caducidad de la garantía, de se baje del precio el menor valor por el vicio
tres años para los inmuebles a contar desde que redhibitorio.
se lo recibió, y seis meses para los mueble a contar La previsión del art. 4041 sólo versa sobre la
desde que se lo recibió o puso en funcionamiento. resolución del vínculo contractual y la
Aclarando que esos plazos que pueden acción quanti minoris, sin importar ello la
aumentarse convencionalmente, aunque nada ulterior indemnización por los daños y perjuicios
dice de disminuirse. ocasionados.
Por otro lado, si abonamos a la concepción de que
los vicios redhibitorios son producto del error de
una de las partes contratantes, el Código prevé
un plazo diferente de prescripción. Al respecto el
art. 4030 establece que “la acción de nulidad de
los actos jurídicos, por […] error […] se prescribe
a los dos años […] desde que el error […] fuese
conocido.”

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