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UNIDAD I: LOS PRINCIPALES CONTRATOS NOMINADOS

1.1 La venta y la permuta


1.2 Evolución.
El mas primitivo de los medios que permite adquirir la propiedad de una cosa
perteneciente a otro, es el trueque (la permuta), único procedimiento conocido y utilizado en
un principio. Pero, con la moneda, medida común de valores, aparece la compraventa, que es
el cambio de un objeto contra un precio, representado por una cierta cantidad de numerario.
1.3 Definición de la venta.
La compraventa es el contrato por el cual una persona, el vendedor, transmite un
derecho a otra persona, el comprador, que se obliga a pagarle un precio en dinero.
La compraventa implica la entrega de una suma de dinero al vendedor, el precio. Si, en
lugar de monedas, el comprador entrega al vendedor otra cosa, el contrato no seria una
compraventa, sino, una permuta.
El objeto puede ser, con exclusión de los derechos de la personalidad, un derecho
patrimonial cualquiera. Puede ser un derecho real, como el derecho de propiedad, puede ser un
derecho personal o de crédito (las cesiones de créditos), o un derecho intelectual.
1.4 Definición de la permuta.
La permuta es el contrato por el cual dos personas se transmiten respectivamente un
derecho: los derechos transmitidos asi no recaen, en su totalidad, sobre una suma de dinero. Al
igual que en la compraventa, el derecho transmitido puede ser derecho real, de crédito o
intelectual.
1.5 Lugar de la venta y de la permuta en la clasificación de los contratos.
Son contratos consensuales, es decir, se perfeccionan por el solo cambio de los
consentimientos (La venta es perfecta, solo consensu).
Son contratos sinalagmáticos, ya que crean desde su origen, obligaciones reciprocas,
por ser a la vez, cada uno de los contratantes, acreedor y deudor.
Son contratos a titulo oneroso.
Son contratos conmutativos, ya que puede calcularse la ventaja obtenida por cada uno
de los contratantes, no depende de una circunstancia desconocida o de un riesgo al azar
1.6 La formación del contrato de venta.
1.7 Elementos constitutivos del contrato de venta.
El consentimiento: una venta no podrá ser concluida sin que consientan en ello el
vendedor y el comprador.
El objeto: el negocio jurídico considerado, debe ser licito. El objeto de la obligación de
cada uno de los contratantes es la prestación prometida: para el vendedor es la cosa vendida y
para el comprador es el precio.
La causa: la obligación del vendedor (entregar la cosa vendida) encuentra su causa en
la consideración del compromiso del comprador (pagar el precio) esta es la causa de la
OBLIGACION y será la misma en todos los contratos de compraventa. Por otro lado, la causa
del CONTRATO reside en el móvil concreto que haya determinado cada uno de los
contratantes a concluir el contrato, esta causa será distinta en todos los contratos.
1.8 Carácter consensual del contrato de venta.
La compraventa es un contrato consensual; se perfecciona sin ninguna formalidad, por
el solo cambio de los consentimientos.
1.9 La regla, sus excepciones y sus limitaciones.
El contrato de compraventa es un contrato consensual. No obstante, existen ciertas
compraventas excepcionales que son contratos solemnes: para su validez exigen la redacción
de un documento u otra formalidad. Por otra parte, la obligación de proceder a algunas
formalidades de publicidad, en las compraventas en las que se hallan impuestas, atenua el
alcance del consensualismo.
1.10 El principio del consensualismo: su aplicación a la venta.
El consentimiento del vendedor y del comprador es suficiente, en principio, para unir
las partes, en ausencia de toda formalidad. Se perfecciona sin ninguna solemnidad: la redacción
de una escritura notarial o de un documento privado es innecesaria para la validez de la
compraventa. La entrega de la cosa vendida o del precio convenido no es tampoco un requisito
de validez del contrato. La compraventa no es ni un contrato solemne ni un contrato real.
Art. 1583: la venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de
derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la
cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada.
Las dos promesas de vender y de comprar forman el contrato de compraventa.
1.11 Interpretación del contrato de venta.
A falta de un documento que la revele, la intención de los contratantes permanece
incierta. Para facilitar la interpretación, el CC dispone en su art. 1162 que, en caso de duda, se
interpreta la convención en contra de quien la haya estipulado (en principio, el vendedor), y a
favor del que haya contraído la obligación.
Esto último va de la mano con el art. 1602 que establece que, el vendedor debe explicar
con claridad a lo que obliga. Cualquier pacto oscuro o ambiguo, se interpreta contra el
vendedor.
1.12 Prueba del contrato de venta.
1.13 Publicidad del contrato de venta.
La publicidad resulta imposible si no se ha hecho un documento. Es por esto que el
legislador, para ciertas compraventas, ha organizado una publicidad, lo cual implica la
redacción de un documento donde conste la compraventa; dicho documento debe ser además
para las compraventas de inmuebles, un documento notarial.
No obstante, el documento no se exige para la compraventa sino a titulo de publicidad.
A falta del documento, la compraventa es valida y surte efectos entre las partes: solamente por
no poder ser publicada, sigue siendo inoponible a los terceros.
1.14 Convenciones que retrasan la formación de la venta hasta el cumplimiento
de una formalidad, “compromiso de venta”.
La regla del consensualismo no impide que las partes subordinen la formación del
contrato al cumplimiento de una formalidad: por ejemplo el otorgamiento de una escritura
notarial. Sin embargo, esto no convierte el contrato de compraventa en solemne. Pero, retrasan
el cambio de sus consentimientos, que perfeccionara el contrato, hasta la firma de la escritura
notarial.
1.15 Ventas solemnes.
El principio del consensualismo conoce algunas excepciones. Algunas compraventas
son contratos solemnes: su validez está subordinada a la redacción de un documento u otra
formalidad.
Existen algunos contratos de compraventa que no pueden ser concluidos sino por un
documento; a falta del mismo, el contrato es nulo. Por ejemplo: ventas en pública subasta.
Cuando un contrato de compraventa este sometido a alguna formalidad de publicidad,
su ausencia no influye sobre la validez del contrato; este publicado o no, obliga al comprador
y al vendedor. Pero si la publicidad exigida por la ley no se efectúa, la compraventa es
inoponible a los terceros. En este caso, el comprador corre el peligro de evicción ante un
segundo adquirente que haya publicado.

UNIDAD II: LA PROMESA DE VENTA


2.1 La existencia del consentimiento.
El contrato de compraventa se perfecciona en el momento en que se encuentran las
voluntades concordantes del vendedor y del comprador, o de sus representantes.
2.2 La coincidencia de las voluntades.
2.3 Las promesas de venta.
Se entiende por promesa de venta dos operaciones diferentes. La primera lleva consigo
el compromiso adquirido simultáneamente por el vendedor, para vender, y por el comprador
para comprar, esta es la promesa sinalagmática de vender y de comprar, que es un contrato de
compraventa.
La segunda es la promesa unilateral de venta, que se limita al compromiso de vender,
tomado tan solo por el vendedor. Le falta, para constituir una compraventa, el consentimiento
del comprador para la adquisición.
2.4 Promesa sinalagmática de vender y comprar.
El contrato de compraventa se perfecciona por el encuentro de las dos voluntades del
vendedor y del comprador, concordantes sobre la cosa vendida y el precio. Esas dos voluntades
se expresan por las dos promesas reciprocas de vender esa cosa y de comprar a ese precio. La
conjunción de esas promesas, que es la promesa sinalagmática de vender una cosa en un cierto
precio y la de comprar esas cosas a ese precio, constituye pues, un contrato de compraventa.
A eso se refiere el art. 1589 cuando establece que la promesa de venta vale venta
habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio.
2.5 Promesa unilateral de vender, promesa unilateral de comprar.
2.6 La promesa sinalagmática de vender y de comprar es una venta.
Ver 2.4. Esa promesa se transforma en compraventa cuando, por el ejercicio de la
opción, el consentimiento del comprador se une al consentimiento previo del vendedor.
2.7 La promesa unilateral de venta. Definición.
Tambien denominada “opción”. La promesa unilateral de venta es una convención por
la cual el prometiente consiente al beneficiario la facultad de comprar un bien en un precio
cierto. El prometiente le concede sobre ese bien una opción al beneficiario, cuando el
beneficiario manifieste su voluntad de comprar y se convierta en comprador, se dice que ejerce
la opción.
2.8 Determinación de la cosa prometida y del precio.
La promesa unilateral de venta necesita para su validez la determinación de la cosa y
del precio, sino, la promesa estaría desprovista de objeto y causa.
2.9 Naturaleza jurídica de la promesa unilateral de venta.
La promesa unilateral de venta solo genera una obligación para el prometiente, de ahí
que sea un contrato unilateral. Pero, hasta que el beneficiario, como contrapartida de su derecho
a la opción, asume una obligación, este contrato no es nunca una compraventa; no transmite
jamas la propiedad y no hace que pesen sobre el beneficiario las obligaciones del comprador.
Solamente cuando el beneficiario haya ejercido la opción, o sea, cuando haya manifestado su
voluntad de comprar, se perfeccionará mediante el encuentro de las dos voluntades de vender
y de comprar, el contrato de compraventa.
Mas que una oferta de venta, pero todavía no un contrato de compraventa, es un
precontrato.
2.10 Promesa unilateral de venta y pacto de preferencia.
En el pacto de preferencia, el propietario de una cosa se obliga para con una persona a
no vender aquella a un tercero sin habérsela ofrecido previamente a la primera para que la
compre. Mediante este contrato unilateral, el prometiente no presta su consentimiento para la
compraventa; sigue siendo libre para vender o para no vender; se obliga solamente, para el
supuesto de que, si se decide a vender, tiene que ir primero donde el beneficiario del pacto.
Por el contrario, en la promesa unilateral de venta, el prometiente SI consiente a la
venta, y tan solo dependerá de la voluntad del beneficiario la conclusión de la compraventa.
2.11 Promesa unilateral de venta y oferta de venta.
Mientras que el beneficiario de la promesa unilateral de venta acepta la facultad de
opción que se le ofrece, la persona a la cual le dirige el oferente la oferta de venta no consiente
en nada, ni siquiera en la posibilidad de aceptar el ofrecimiento.
Por eso, en tanto que la promesa unilateral de venta es un contrato por el cambio de los
consentimientos que realiza, la oferta de venta, en ausencia de toda manifestación de voluntad
de la persona a la cual se le dirige el ofrecimiento NO ES NI UN CONTRATO, NI UN
PRECONTRATO.
Diferencias importantes:
La oferta lleva siempre consigo, para su aceptación, un plazo que, si no esta estipulado,
es el del tiempo que es razonable para la reflexión; el oferente se encuentra asi liberado luego
de cierto lapso: pasado ese tiempo, la oferta se invalida y la aceptación, por tardia, queda sin
efecto. La promesa unilateral de venta, por el contrario, puede hacerse sin plazo alguno; el
prometiente queda obligado entonces, aunque el beneficiario ejerza la opción después de la
expiración de un plazo razonable de reflexión.
La oferta, por no ser un contrato, se invalida cuando sobreviene el fallecimiento o la
incapacidad del oferente. Por el contrario, la promesa unilateral de venta, el prometiente ha
contraído el compromiso de vender, poco importa que muera o se torne incapaz, su
compromiso de vender sigue siendo válido y el ejercicio de la opción perfecciona la
compraventa.
2.12 Promesa unilateral de venta y contrato de venta.
Aunque la promesa unilateral de venta es un contrato, sigue siendo distinto del contrato
de compraventa, al que precede, por lo que, se considera un precontrato. El contrato de promesa
unilateral de venta se perfecciona desde el instante en que el beneficiario manifiesta su acuerdo
acerca de la facultad de opción que se le confiere. El contrato de compraventa se perfecciona
más adelante, cuando el beneficiario hace uso de la facultad que se le ha concedido, es decir,
cuando decide comprar, ejerciendo la opción.
La promesa unilateral de venta es un contrato unilateral, a diferencia del contrato de
compraventa, ya que el prometiente es el único deudor, el beneficiario no asume ninguna
obligación.
La promesa unilateral de venta NO TRANSMITE LA PROPIEDAD, la cual solo
resulta de la compraventa.
El beneficiario no adquiere ningún derecho real, solo un derecho de crédito, el cual
puede ser cedido (cesión de crédito).
2.13 Los efectos de la promesa unilateral de venta anterior al ejercicio de la opción.
Para precisar los efectos de la promesa de venta, hay que colocarse necesariamente
antes del ejercicio de la opción y en el momento en que el beneficiario manifiesta su voluntad
de comprar.
2.14 Efectos con respecto al prometiente.
El prometiente no se ha obligado solamente a venderle al beneficiario si este ejerce la
opción; ha contraído algo mas que una obligación de vender; no ha formulado únicamente la
promesa de concluir una compraventa. No hay que decir que haya contraído una obligación de
vender, sino mas bien que ha dado su consentimiento para la compraventa.
Como la promesa de venta vale venta, el prometiente ya no tendrá que consentir en la
compraventa cuando el beneficiario ejerza la opción de comprar; en ese momento, su voluntad
de vender, manifestada ya de manera definitiva en la promesa, encontrara la voluntad de
comprar manifestada por el beneficiario y con esto se perfeccionara el contrato de
compraventa.
2.15 Duración de la opción.
El prometiente se encuentra obligado a no venderle a un tercero en tanto que el plazo
de opción no haya expirado o mientras que no haya renunciado a la opción el beneficiario.
La obligación del prometiente no genera dificultades cuando se haya estipulado un
plazo a la expiración del cual se invalide la opción. Pero, ¿sigue obligado indefinidamente el
prometiente si no se ha fijado plazo alguno para el ejercicio de la opción? En principio si,
porque al hacer la promesa, el prometiente estableció unos términos a los cuales el beneficiario
aceptó, entonces ya no se pueden modificar dichos términos sin el consentimiento de ambas
partes y la promesa seguiría valida hasta que el beneficiario la rechace o la acepte. Pero, como
a nadie se le puede obligar para siempre, el juez puede determinar lo que ha sido un plazo
razonable para el ejercicio de la opción por parte del beneficiario.
2.16 Sanción de las obligaciones del prometiente.
Es posible que el prometiente, antes de que el beneficiario ejerza la opción, venda la
cosa a un tercero. Esto es completamente valido, ya que, la cosa objeto del contrato sigue siendo
de la propiedad del prometiente. En este caso, el beneficiario no puede demandar la nulidad de
la compraventa del tercero adquirente, simplemente puede demandar en daños y perjuicios al
prometiente que no ha cumplido con su obligación.
Si el tercero adquirente conoce de la promesa, entonces el beneficiario si tiene derecho
a demandar la nulidad de la compraventa.
2.17 Efecto para con el beneficiario; cláusula de retractación a cargo del beneficiario.
Antes del ejercicio de la opción, la promesa unilateral de venta por no constituir una
compraventa no hace propietario al beneficiario, quien solamente es acreedor. Ese crédito
puede ser cedido mediante la cesion de crédito. Debido a que forma parte del patrimonio del
beneficiario, se transmite a sus herederos.
El beneficiario es acreedor de la opción, no es deudor, no esta obligado a ejercer la
opción, no asume obligación alguna; el contrato es unilateral.
Sin embargo, existe el caso cuando la opción contiene, con cargo al beneficiario, una
clausula de retractación: el beneficiario que no ejerza la opción, pagara cierta suma.
La Corte de Casacion francesa establece que la obligación de pagar la retractación tiene
como causa el hecho de que al beneficiario se le ha otorgado una ventaja al darle la opción,
que prohíbe que el prometiente ceda a otra persona durante un plazo determinado. La
retractación vendría siendo el precio de la opción.

2.18 Los efectos del ejercicio de la opción.


El ejercicio de la opción concreta el encuentro de los consentimientos y la formación
del contrato de compraventa, que transmite la propiedad y obliga a las partes como vendedor
y comprador.
En caso de que la venta prometida sea un contrato solemne, para que se perfeccione la
compraventa, además del ejercicio de la opción, debe cumplirse la formalidad prescrita.
2.19 Ausencia de retroactividad.
El ejercicio de la opción surte efecto sin ninguna retroactividad; la compraventa y la
transmisión de la propiedad no datan sino desde el ejercicio de la opción, por no ser la promesa
una compraventa bajo condición suspensiva.
2.20 Rescisión por lesión. Capacidad.
Art. 1674: si el vendedor ha sido lesionado en mas de las 7/12 partes en el precio de
un inmueble, tiene derecho a pedir la rescisión de la venta, aunque haya renunciado
expresamente a esa facultad en el contrato, o declarado que hacia donación de la diferencia
del precio.
Art. 1675: para saberse si ha habido lesión de mas de las 7/12 partes, es preciso tasar
el inmueble según su estado y valor, EN EL MOMENTO DE LA VENTA, en el caso de la
promesa, EN EL MOMENTO DE EJERCER LA OPCION, que es cuando se perfecciona la
venta.
La rescisión por lesión tiene como objetivo proteger al vendedor que se haya
equivocado acerca del valor de su inmueble o al que las circunstancias hayan forzado a aceptar
un precio muy reducido.
Plazo para poder demandar: 2 años contados a partir del momento de la venta.
La capacidad del comprador/beneficiario se aprecia el dia del ejercicio de la opción. Si
es capaz en el momento de aceptar la promesa, pero luego al momento de ejercer la opción es
incapaz, entonces no ha consentido válidamente a la compraventa. Cabe mencionar que no
importa si muere ya que la opción se transmite a los herederos.
La capacidad del vendedor/prometiente se aprecia el dia de la promesa, entonces si
luego de eso muere o deviene incapaz, no importa porque su consentimiento ha sido dado
válidamente.

CONCLUSION: La promesa unilateral de venta ocupa un lugar entre la oferta de venta y el


contrato de compraventa. A diferencia de la oferta de venta, es un contrato que obliga al
prometiente; este no se ha obligado solamente a vender; ha consentido ya definitivamente en
la compraventa. Pero, como el beneficiario, aunque haya aceptado la opción que se le ha
concedido, no ha aceptado comprar por ello, no ha ejercido la opción; la promesa unilateral de
venta no es un contrato de compraventa. La compraventa se perfecciona con el ejercicio de la
opción que realiza el encuentro de la voluntad de comprar y de vender.

UNIDAD III: LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO EN LA VENTA


3.1 Error, dolo, violencia y lesión.
El consentimiento de los contratantes debe ser libre; no debe hallarse viciado por error,
dolo, o violencia. La lesión no vicia el consentimiento sino en ciertos contratos, por ejemplo la
venta de inmuebles.
3.2 La venta de la cosa ajena.
Art. 1599: la venta de la cosa de otro, es nula; puede dar lugar a daños y perjuicios
cuando el comprador ignora que fuese de otro.
Cuando el comprador sabe que adquiría la cosa ajena, la compraventa no es nula.
3.3 Nulidad de la venta de la cosa ajena.
3.4 Fundamento de la nulidad.
La nulidad de la venta de la cosa ajena tiene por fundamento el error cometido por el
comprador sobre una cualidad esencial de la cosa vendida: su pertenencia al vendedor; y acerca
de una cualidad esencial de la persona del vendedor: la de ser propietario.
3.5 La venta de la cosa ajena es nula por vicio de error.
Art. 1110: el error no es causa de nulidad de la convención, sino cuando recae sobre
la sustancia misma de la cosa que es su objeto. No es causa de nulidad, cuando únicamente
recae en la persona con la cual hay intención de contratar, a no ser que la consideración de
esta persona sea la causa principal de la convención.
3.6 Requisitos de la nulidad.
La mala fe del vendedor no es un requisito de la nulidad; porque incluso, si el vendedor
se cree propietario, el consentimiento del comprador esta viciado por el error.
El error cometido por el comprador es un requisito de la nulidad. Por lo tanto, el
contrato es valido cuando el comprador supiera que el vendedor no era propietario. Esto ocurre
porque el vendedor que no es propietario, tiene la posibilidad de comprar la cosa considerada.
El principio de la libertad de las convenciones impone la validez de tal contrato. Ejemplo: te
llamo para comprarte 10 elefantes, tu no tienes los elefantes pero me dices que si, luego cuando
cuelgas, llamas a un zoológico y compras los 10 elefantes que me vas a vender. En principio,
no eras propietario de los 10 elefantes, y me los vendiste, pero luego te convertiste en
propietario.
La venta de la cosa ajena es nula solo cuando recae sobre un cuerpo cierto. La venta de
una cosa genérica no transmite la propiedad desde la formación del contrato, sino que se
transmite por la individualización de la cosa vendida.
3.7 Efectos de la nulidad.
Los efectos que produce la nulidad de venta de la cosa ajena deben ser precisados, en
primer termino, en las relaciones entre los contratantes: el comprador y el vendedor; y luego
en las relaciones entre el comprador y ese tercero en el contrato de compraventa que es el
verdadero propietario.
3.8 Relaciones entre el comprador y el vendedor.
La nulidad de la venta de la cosa ajena es una nulidad relativa. El comprador es el único
que puede invocarla; la acción de nulidad prescribe a los 10 años, a contar desde el dia en que
el comprador haya sabido que el vendedor no era propietario. Esta nulidad puede ser
subsanada; la compraventa puede ser confirmada por el comprador, cuando este ultimo sepa
que el vendedor no es propietario, confirme la compraventa y renuncie a alegar la nulidad. La
confirmación puede resultar también de la ratificación de la compraventa por el verdadero
propietario, o por la adquisición de la propiedad por el vendedor.
El vendedor cuya culpa delictual o cuasidelictual haya causado la nulidad, esta obligado
a reparar el perjuicio que resulte de ello para el comprador.
La nulidad de la compraventa le concede al comprador derecho al abono de daños y
perjuicios. Este derecho solo le pertenece al comprador cuando este ultimo haya ignorado que
la cosa fuere de otro.
3.9 Relaciones entre el comprador y el verdadero propietario.
Por ser un tercero el verdadero propietario en relación con el contrato de compraventa,
la nulidad de ese contrato no surte efecto para él. Por eso no puede demandar la nulidad de la
venta, sino solamente la reivindicación.

UNIDAD IV: LA CAPACIDAD PARA VENDER Y COMPRAR


4.1 La venta entre esposos.
Art. 1595: no puede haber contrato de venta entre los esposos, sino en los tres casos
siguientes: 1ro. Aquel en que uno de los esposos cede bienes al otro, estando separado de el
judicialmente, como pago de sus derechos; 2do. Aquel en que la cesión hecha por el marido a
la mujer, aunque no este separado, reconoce una causa legitima, tal como la reinversión de
sus inmuebles enajenados o la del metálico que a ella pertenecían, si estos inmuebles o dinero
no entran en la comunidad; 3ro. Aquel en que la mujer cede bienes a su marido para pagarle
la suma que ella le prometiera en dote, y cuando hay exclusión de comunidad; salvándose en
estos tres casos, los derechos de los herederos de las partes contratantes si en ello hay ventaja
indirecta.
4.2 Incapacidades de goce especiales en la venta.
Ciertas personas, aunque sean capaces de contratar, quedan sujetas, por el legislador, a
la prohibición de vender o de comprar; o a la vez de vender y comprar.
Art. 1594: pueden comprar o vender todos aquellos a quienes la ley no se lo prohíbe.
4.3 Incapacidades para comprar.
Art. 1596 y 1597
El 1596 prohibe a los administradores de bienes ajenos resultar adjudicatarios de los
bienes que están encargados de vender.
El 1597 prohibe al personal judicial: jueces, funcionarios del MP, notarios…adquirir
derechos litigiosos, es decir, los derechos que formen el objeto de un juicio o susceptibles de
originar una controversia
Todas las incapacidades especiales de comprar tienen por finalidad proteger al
vendedor. Asi pues están sancionadas con una nulidad relativa, que el vendedor es el único que
puede invocar.
4.4 Incapacidades especiales para vender y comprar.
La persona cuyo bien sea objeto de un embargo, no puede vender ese bien; toda venta
consentida por el embargado, luego de la transcripción del mandamiento de embargo, esta
viciada de nulidad. Esta prohibición se hace para proteger a los acreedores del embargado, por
eso es una nulidad relativa que los únicos que pueden invocarla son los acreedores.
Por otra parte, el embargado, por insolvente, se ve sometido a la prohibición de
participar en cualquier venta en publica subasta del bien embargado.
4.5 La prohibición de la venta entre esposos, el principio.
Ver art. 1595. En principio, un coyuge esta afectado por una incapacidad para vender
o comprar a su conyuge.
4.7 Fundamento de la prohibición de la venta entre esposos.
Para proteger a cada uno de los conyuges contra la influencia abusiva de uno de los
conyuges. También, porque tales compraventas, le permitirían con facilidad a un conyuge
defraudar a sus acreedores privándoles de su prenda con la venta de sus bienes a su consorte.
4.8 Nulidad de la venta entre esposos.
El contrato de compraventa no puede tener lugar entre conyuges. Fundado sobre la
protección de los consortes y de sus acreedores, la nulidad es relativa, solo puede ser invocada
por las personas a las que tiene por finalidad proteger.
La compraventa puede ser confirmada entonces luego de la disolución del matrimonio,
momento en el cual dejan de ser posibles los abusos de influencia; y la acción de nulidad
prescribe a los 10 años, a partir de esta disolución.
4.9 Las excepciones a la prohibición de la venta entre esposos.
Ver 4.1
No obstante las excepciones planteadas en el articulo 1595, la venta entre esposos estará
viciada de nulidad cuando realice una ventaja indirecta, es decir, cuando el desequilibrio entre
las dos prestaciones sea tal, que una de las partes, la adquirente o la enajenante, realice una
operación tan ventajosa que se beneficie, en realidad, de una liberalidad.

UNIDAD V: LA COSA VENDIDA, OBJETO DE LA OBLIGACIÓN DEL


VENDEDOR
5.1 Naturaleza de la cosa vendida.
La cosa vendida es el derecho cedido, que puede ser un derecho real, de crédito o
intelectual.
Para que se perfeccione el contrato de compraventa, el consentimiento debe recaer
sobre la cosa y el precio.
5.2 Derecho real, derecho de crédito o derecho intelectual.
En su origen, la compraventa no podía concernir sino a una cosa corporal; no podía ser
sino la cesion de un derecho de propiedad en el sentido exacto, derecho real que recae sobre
una cosa corporal. Pero, la compraventa no puede estar limitada a la cesion de su derecho de
propiedad. Puede consistir también en la cesion de otro derecho real, por ejemplo derecho de
usufructo, o en la cesion de un derecho de crédito o intelectual.
5.3 Cosas indivisas.
Las cosas indivisas son susceptibles de ser vendidas. O bien la venta se efectua con el
consentimiento de todos los copropietarios cuando todos sean capaces, y no presenta entonces
ninguna particularidad. O bien se efectua por la voluntad de un solo o de varios de los
copropietarios, por no estar obligado ninguno de ellos a permanecer en la indivisión (art. 815),
en ese caso, la venta debe tener lugar en publica subasta.
5.4 Partes indivisas.
Una compraventa puede tener igualmente por objeto no ya una cosa indivisa, sino la
parte indivisa de uno de los copropietarios sobre esa cosa; copropietario de un quinto, por
ejemplo, el vendedor cede su derecho sobre esa quinta parte. El adquirente no se convierte en
propietario de una parte divisa, sino en copropietario; es decir, en titular de una parte indivisa.
5.5 Las cosas que están fuera del comercio.
No pueden ser vendidas las cosas inalienables. Art.1128, solo las cosas que están en el
comercio pueden ser objeto de las convenciones.
Las cosas inalienables son unas veces los bienes del dominio publico; y otras veces los
bienes privados que han sido objeto de una convención de inalienabilidad, o cuya naturaleza
se opone a la enajenación, el derecho moral del autor sobre su obra artística o literaria,
5.6 Existencia de la cosa vendida.
5.7 Existencia presente, existencia pasada, existencia futura.
Una compraventa no se concibe sin una cosa vendida; por lo tanto, debe existir la cosa
sobre la cual recaiga la venta.
5.8 Venta de una cosa que haya perecido.
Esta viciada de nulidad la venta de una cosa que nunca ha existido y que jamas existirá,
y cuya existencia es solamente putativa, en el sentido de que solo se concreta en la imaginación
de los contratantes. La obligación del vendedor carece entonces de objeto, y de causa la del
comprador. La compraventa esta viciada de nulidad absoluta.
Pero sucede que la compraventa recae sobre una cosa que ha existido y que ha perecido
para el momento en que la compraventa se concluye, porque cabe que la desaparición sea
ignorada tanto por el vendedor como por el comprador; por ejemplo, la venta de mercaderías
concertada en el curso del transporte en que perecen.
Art. 1601: si la cosa vendida había perecido en el momento de la venta, esta será nula
(pérdida total de la cosa vendida, conlleva nulidad absoluta). Si hubiese perecido solamente
una parte de ella, tiene derecho el comprador a renunciar a la venta o a exigir la parte
conservada, determinando el precio por valuación (pérdida parcial de la cosa, el comprador
puede abandonar la compraventa a través de la resolución, o puede mantener la compraventa
con una reducción del precio).
5.9 Venta de cosas futuras.
No es necesario que la cosa vendida tenga una existencia actual; es suficiente con que
exista en lo futuro.
Art. 1130: las cosas futuras pueden ser objeto de una obligación. Sin embargo, no se
puede renunciar a una sucesión no abierta, ni hacer estipulación alguna sobre ella, ni aun con
el consentimiento de aquel de cuya sucesión se trata.
Si esa cosa futura no llega a existir, el vendedor se hace culpable de incumplimiento de
un contrato valido de compraventa, a menos que sea por fuerza mayor, y le deberá al
comprador, el precio y el abono de daños y perjuicios. Esto porque la compraventa tenia por
objeto no una cosa presente, sino una cosa futura; el vendedor se había obligado a entregar esa
cosa futura.
En el caso de fuerza mayor, se aplica la teoría del riesgo: porque el comprador no ha
podido convertirse en propietario de una cosa que no ha tenido existencia alguna, el riesgo
queda a cargo del vendedor; por tanto, el comprador no tiene que pagar el precio, pero no puede
exigir el abono de daños y perjuicios.
La solución es diferente cuando la compraventa de cosas futuras es un contrato
aleatorio. El comprador se ha conocido y aceptado la eventualidad que presentaba para el la no
supervivencia de la cosa; debe soportar el riesgo. Si la cosa futura no aparece, el comprador
sigue obligado por el contrato aleatorio que haya concluido válidamente, a pagar el precio
estipulado. Ejemplo: un pescador vende el pescado que saque en su próxima redada a un
comprador; si la red no saca ningún pez, el precio se debe por el comprador.
5.10 Determinación de la cosa vendida.
Para que se perfeccione el contrato de compraventa, no basta con que exista la cosa
vendida. Hace falta además que esté determinada; porque si no resulta posible conocerla, se
está en la misma situación que si no existiera.
Art. 1129: es preciso que la obligación tenga por objeto una cosa determinada, a lo
menos en cuanto a su especie. La cuantía de la cosa puede ser incierta, con tal de que la cosa
misma pueda determinarse.

UNIDAD VI: EL PRECIO


6.1 El precio, objeto de la obligación del comprador.
La formación del contrato de compraventa necesita el acuerdo de las partes sobre la
cosa vendida, y sobre el precio. Así como el objeto de la obligación del vendedor recae sobre
la cosa vendida, el objeto de la obligación del comprador recae sobre el precio.
6.2 Definición del precio.
El precio consiste necesaria y únicamente en una suma de dinero que el comprador se
obliga entregarle al vendedor. Si el contrato no incluyera a cargo de una de las partes la
obligación de pagar una suma de dinero, sino la de entregar otra cosa, o si implicara la
transmisión de un derecho que recayera sobre otra cosa, el contrato no seria compraventa sino
una permuta.
6.3 La existencia del precio.
6.4 Nulidad absoluta de la venta en ausencia de un precio.
La compraventa que no incluya precio esta viciada con una nulidad absoluta. En efecto,
la obligación del comprador carece de objeto, y correlativamente, la obligación del vendedor
se encuentra sin causa.
6.5 Precio determinado o determinable.
No es necesario determinar el modo de pago: en efectivo, por cheque…ni concretar el
vencimiento del precio; este, salvo pato en contrario, es pagadero el dia de la entrega.
En cuanto a su importe, el precio debe ser determinado, es decir, fijado, o debe ser
determinable.
Art. 1591: el precio de la venta debe determinarse y designarse por las partes.
Art. 1592: se puede, no obstante, someter el precio al arbitraje de un tercero; si este
no quiere o no puede hacer la tasación, no hay venta.
6.6 Precio determinado por las partes o por la ley.
Ver art. 1591.
El principio según el cual el precio se fija por las partes, es derogado por el legislador
cuando, al sustituir a las partes, fija por si mismo el precio. Resulta entonces innecesario indicar
el precio en el contrato; el único precio posible es el que haya decretado la autoridad.
6.7 Precio determinable.
6.8 Elementos de referencias independientes de la voluntad de las partes.
El precio existe, aunque su cifra no este fijada por las partes en el contrato ni impuesta
por el legislador. Es suficiente para ello que el contrato contenga algunos elementos que sin
influencia posible de la voluntad posterior de las partes, permitan determinar el precio en el
momento de su vencimiento. El precio es entonces, determinable.
6.9 Elementos de referencia relacionados con la cosa vendida.
Los elementos de que depende la fijación del precio son susceptibles de relacionarse
con la cosa vendida, singularmente con su calidad o con su cantidad, que, a su vez pueden no
estar determinadas, pero si ser determinables.
6.10 Determinación del precio dejada al arbitrio de un tercero.
Si las partes no pueden dejarle a una de ellas o su común voluntad la facultad de fijar
el precio luego de la conclusión de la compraventa, si pueden confiarle este cuidado a un
tercero. Ver art. 1592.
6.11 Momento en que se perfecciona una venta cuyo precio es determinable.
Cuando el contrato no contenga ni la fijación de precio ni los elementos para esa
fijación, no se concierta la compraventa; y si se produce a continuación un acuerdo entre las
partes acerca del precio, en ese momento se concluye un nuevo contrato de compraventa,
distinto del contrato precedente, que es nulo.
Cuando el contrato contenga un precio determinado o determinable, la compraventa se
perfecciona, al menos en principio, desde el cambio de los consentimientos del vendedor y del
comprador. Ocurre asi incluso cuando el precio es solamente determinable; la formación de la
compraventa no se retrasa ya al dia en que, por el juego de los elementos de referencia, se
conozca el importe del precio.
La perfeccion de la compraventa en el dia del cambio de los consentimientos se justifica
por la existencia del precio desde ese dia. Ciertamente, el importe del precio no es conocido
aun; pero los elementos que permitirán fijar ese importe son conocidos ya, y la voluntad de las
partes no podrá modificarlos.
6.12 La realidad del precio.
La existencia del precio implica su realidad. Ahora bien, un precio no es real cuando es
simulado o cuando es irrisorio.
6.13 Simulación de un precio donación disfrazada.
En el contrato que concluyen, las partes indican un precio; pero convienen, en una
contraescritura, que no se debe el precio. Ese precio es una apariencia, una simulación. En la
ausencia del precio, el contrato no es una compraventa entonces, sino que constituye una
donación disfrazada.
Como la simulación no entraña nulidad, la donación disfrazada es valida, y produce
todos sus efectos entre las partes según las reglas que rigen las donaciones.
6.14 Precio irrisorio y precio lesivo.
Las partes pueden convenir un precio que, por lo ínfimo, sea irrisorio, no tiene ninguna
existencia real; el contrato no será una compraventa.
Hay que distinguir cuidadosamente este supuesto, en el que el precio es irrisorio, de
aquel otro en que el precio, inferior al valor de la cosa vendida, es solamente lesivo. La lesión,
por no constituir un vicio general del consentimiento, no entraña en principio la nulidad de una
compraventa; el vendedor que acepte un precio inferior al valor de la cosa vendida no puede
quejarse sino de si mismo; soportara la lesión. Únicamente en algunas ventas, la de los
inmuebles especialmente, son susceptibles de rescisión por lesión y siempre en condiciones
rigurosas en cuanto al plazo dentro del cual debe intentarse la acción.
6.15 Nulidad de la venta consentida a un precio irrisorio.
La compraventa consentida a precio irrisorio conlleva la nulidad absoluta, porque la
obligación del comprador, a falta de precio, carece de objeto, y la obligación del vendedor
carece de causa. En consecuencia, esa compraventa no es susceptible ni de confirmación ni de
ratificación.
6.16 El justo precio.
6.17 La moral y el derecho.
La fijación de un justo precio es una regla de moral; no es en principio, una regla
jurídica. El derecho no ofrece esa exigencia. En principio, el precio se fija libremente por
acuerdo entre el vendedor y el comprador. Si es mas o menos elevado que el valor de la cosa,
el comprador o el vendedor soportaran la perdida.
No obstante, en ciertas compraventas en que el precio no corresponde al valor de la
cosa vendida, el legislador le confiere a la parte lesionada el derecho de demandar unas veces
la rescisión, es decir, la nulidad del contrato por lesión, y otras veces la modificación del precio
lesivo.
6.18 La lesión en la venta. Artículos 1674 al 1685 del Código Civil.
Entre las compraventas de inmuebles, no todas son susceptibles de rescisión.
Aplica para inmuebles que han sido vendidos por menos del 58% de su valor, el
inmueble deberá ser tasado en el momento de la venta. También cuando existe presunción de
violencia o error.
No aplica en ventas en que se necesita una autorización judicial (art. 1684)
6.19 Artículo 175 de la ley de registro de tierras.
Con la Ley 108-05 se suprimió el antiguo articulo 175 de la Ley 1542 que declaraba
que no podía argumentarse el vicio de la lesión en materia de inmuebles registrados.