Lineamiatos del Disero Urbane Auter: Culos ral 4 Becter Fddbered ’ Tllag Lotificacién ASPECTOS GENERALES Se llama lotificacién a la accion y al efecto de dividir un terreno en lotes 0 parcelas pequefias.”” Lalotificacién de un fraccionamiento se realiza en funcién de un tote tipo, ‘el cual debera plantearse de acuerdo con las caracteristicas naturales de la regiény respecto al estrato socioeconémico de la poblacion a la que esté dirigi- do el desarrollo por disefiar. ~43.__ En el disefio de un fraccionamiento, el lote tipo determina los indices de Costeabilidad, pues cuanto mayor sea el area vendible aumentard el rendimien- to econémico, y cuanto menor sea disminuira. El costo de urbanizacién es mayor conforme sea menor el némero de manzanas de un fraccionamiento, pues el costo de las redes de infraestructura se prorratea entre el metro cuadrado vendible, y resulta mas costoso el metro cuadrado de un lote pequefio en cuanto a urbanizacién, en comparacién con lotes de superficie mayor. Por otta parte, es evidente que el costo del terreno en brefia es mayor en zonas consolidadas destinadas a la habitacién que en populares, generalmente porque las condiciones de localizaci6n en una localidad son mejores para el primer caso. Uno de los programas para hacer posible la costeabilidad del fracciona- nto dedicado a las familias con escasos recursos econémicos es el referido allotesy servicios. En este programa que se inicia con calles de tierra y se pavi- ‘menta Solo la estructura vial primaria, se hace més accesible el casto, lo cual permite instalar redes escalonadas, empezando por la provision parcial de hidrantes de agua para varios lotes hasta terminar con la instalacion de tomas domiciliarias por predio, y se sigue igual sistema progresivo en la instalacion de drenajes, electrificacién y alumbrado piiblico. Procedimientos similares se siguen con respecto a la construccién de la vivienda, en la que bajo un proyecto previamente establecido, mediante un " Losineasin estaba como sindrmo de faconanenis De severdo cone Cosa de ins rb istics wwe por tacoma subdson dun tee eles» parc con eateries edie ‘Sones ye ection de acid ee tomas eles gente cae aceon responsable epee Sorecto donutaluncipioulacomuncnd lee Sob yes apudnrguries por essences or anglers libre. como de ject soba nears paral aaneulom yas slate sere mls (einen 85minimo de normas para disefio y construccién de vivienda, el usuario puede instalarse en un pie de casa, lo cual permitirs realizar posteriormente las ampliaciones requeridas, en relacién con sus necesidades y su capacidad econémica, Dichos programas gestionan el crecimiento urbano horizontal con las conveniencias e inconveniencias inherentes, pero resuelven el asentamiento ‘ordenado de un sector de la poblacién que por su condicién econémica no esta en posibilidad de rentar o adquirir vivienda, debido a que los medios crediticios no consideran sujetos de crédito a desempleados y subempleados. Los fraccionamientos de lotes y servicios ofrecen una mecénica similar en los aspectos socioeconémicos y patrones culturales con los asentamientos espontineos, y modifican favorablemente la administraci6n urbana, el disposi- tivo fisico, la economia de la poblaci6n, la propiedad de la tierra y la garantia de los servicios, ademés de gestionar un desarrollo mas rapido en las zonas, debi- doa la seguridad que ofrecen la propiedad delattierra y los servicios pablicos. Tal politica reconoce que los habitantes de los asentamientos espon- taneos han encontrado intuitivamente a solucién, s6lo que dadas las condicio- nes del marco legal y crediticios, situados fuera del contexto histérico real, se han visto forzados a actuar en contra de las leyes y los reglamentos, Las medidas inmediatas en dicha politica son actualizar las disposicio- nes juridicas, promover el establecimiento de fraccionamientos tanto de lotes como de servicios, y secundar y complementar la accion de las comunida- des con bajos ingresos. EL LOTE TIPO Ya se mencioné que el lote tipo determina el indice de costeabilidad de un fraccionamiento, y ahora se requiere ejemplificar dos de los aspectos determi- nantes que influyen directamente en el renditiento del area lotificable por urbanizar en una superficie dada + Elprimer aspecto determinante del rendimiento del area lotificable es el ancho de las calles que se seleccionen para el desarrollo. + El segundo se refiere a la profundidad del lote tipo seleccionado."* Para ejemplificar los conceptos mencionados, se presenta el ejemplo de una superficie por lotificar de 10 hectéreas, determinadas por un rectén- gulo de 500 x 200 metros, donde se analizan los anchos de calles de 8, 7, 10 y 12 metros (véanse cuadros 8.1 y 8.2 y figs. 8.1 y 8.2). LINEAMIENTOS DE DISENO URBANO. Para determinar algunos de los principales criterios establecidos en el documento referentes al aspecto del disefio de la lolificaci6n, en seguida se presentan ejemplos y lineamientos de disefio de tipo practico, que pueden ‘observarse con énfasis en que las alternativas de soluciOn de un proyecto deter- minado dependeran de las condiciones naturales y fisicas de la localidad en cuestion. ‘9p insin eacencon tretedeltote nose imobicra dein eno widteinnne pra eseaspect 86Guadro 8.1, Porcentajes de superficie. Relacién de Lotificacion Anclo de calle-fores ‘otal ‘donavion calle 2 fondos de 30 m Calle ux 60m 15% Vendlible os fondos de 30.m €/u = 60-m am 16.67% 83.33% 15.00% 75.00% 11.25% 63.75% 10m 14.28 85.72 12.36 Ta 157 65.56 am 1176 88.24 10.59 7941 H91 67.50 6m 9.09 90.91 819 sisi 227 6954 Dos fondos de 25 m e/u = 40 m 12m 19.35 80.65 1142 7258 10.89 61.69 10m 16.67 83.33 15.00, 75.00 1124 63.75 am. 1337 36.03 1241 77.58 1164 65.95 om 17 89.29 9.64 86.36 12.05, 88.31 Dos fondas de 20m ¢/v= 3: m 2m 23.08 76.82 20.78 69.22 10.38 saat 10m 20.00 80.00 18.00 72.00 10.80 61.20 8m i667 83.33, 15.00, 75.00 125 63.75 6m 1304 86.95 174 78.26 1174 66.52 Dos fondos de 15 m c/a = 30 m 2m 7.43 2 6428 9.64 54.64 10m 75.00 22°50 87.50 10.12 5737 8m 78.95 18.95 11.08 10.86 60.39 ém 3.33 15.00, 75.00 1235 63.75 "Nota en ete cto ae ua el anco dW elle yo fond del te coma aan, ene Carcia Bens, Domingo, Prineox pao on sto wana seals Nacional de Arg, Mé, UNAM, 1968 i (2 Cuadro 8.2. Fondo del lote = 18.00 Porcentaje de supericies Proporcién Area tonticable Ancho de Proporcién Donacion ta calle Calles Lotes de ta calle Total del 15% Vendible Rm 25K 5% 25.50% 67.50% 10.125% 51.37% 10m 217 & 783 % 19.53% 70.47% 105708 59.90% 8m 18305, 81.20% 16.92% 73.08% 10.962% ee 6m 14.28% 85.72% 12.858, ad M5728 55.57% Tee aires cima dari atc de a calle; ame era indree: Ejemplo de lotificacién con calle de 8.00 m de secci6n, aplicando el. porcentaje de 59.90% x 10 000 m= 5.990 m? vendible = Secci6n de la calle (variable de 12 ma 6m) Nota: Para ta tabla que se desarroa 2P, ~ 36 m Figura 8.2. 1. Determinese e} area por utilizar (terreno) mediante una poligonal topo- sratica, localizando las calles y avenidas significativas que deberan observarse necesariamente para planear ina continuidad en el disefio de la estructura vial, entre el fraccionamiento por disefiar y el contexto urbano (véase fig. 8.3). i 2. Selecciénese el lote tipo, establézcase una plantilla que incluya la viali- A dad principal de acuerdo con los reglamentos vigentes, y proporcionese las Cal ————=—— viaiaad POLIGONAL, Figura 8.3.manzanas cuya dimensién longitudinal puede ser de 140 a 180 metros como ‘maximo. Criterio derivado de las conveniencias del peatén y no del vehiculo (vease fig. 8.4), Figura 8.4. 3, Establézcase alrededor del perimetro de! terreno por fraccionar un cor- én lotificado que genere plusvatfas hacia el interior. Este criterio es flexible, ya ‘que cuando se determine aprovechar avenidas existentes 0 generar plusvalias a fraccionamientos de! mismo sentido social, se utilizar el criterio a la inversa (véase fig. 8.5). Figura 8.5. Cinturon perifrico lotfcado y centralizacion de areas de donacién, 4, Otra de las intenciones del cord6n perimetral lotificado se refiere al cardcter de privacidad que se logra, cuando sea éste uno de los objetivos de disefio por lograr, y cuando las areas circunvecinas se encuentren degradadas y sea determinante aislarlas. ‘A continuacién se establecen algunos ejemplos ilustrativos de pequetias reas fraccionadas con soluciones diferentes (véase fig. 8.6).@ageene Se ae 6 tneoneco a Et i Deore sSt*~S~«~SziSrSCS Figura 8.6. @ Corecto 5, Oriéntese la estructura vial en funci6n del eje térmico cuando se trata de climas fri0s, 0 dentro de un angulo de tolerancia que no sobrepase los 15° (véa- se fig. 8.7).6. En jugates célidos, oriéntese la estructura en direccién de los vientos frescos. 7. Bisquese que la orientaci6n optima se refleje en a totalidad de los totes de vivienda, 8, Se recomienda no disefiar lotes con dos frentes, excepto aquellos que se ubiquen en las esquinas. 9. Unicamente el 20% del total de lotes podra ser rnayor que el lote tipo, y slo excedera a éste en 30% de superficie. 10. El ndmero de lotes irregulares no deberd exceder del 4% del total de lotes o del 5% de! érea total lotificada (Area vendible), de manera que se pueden considerar como lotes irregulares los lotes radiales con linderos concéntricos (véase fig. 3.8). En caso de accidentes topograficos o terrenos de relieve pronunciado, deberan clasificarse las pendientes en funcién de la habitacién, como: + Areas con pendientes del 0 al 5%." + Areas con pendientes del 5 al 10%. Areas con pendientes del 10 al 15%. + Areas con pendientes del 15 al 20%. + Areas con pendientes de mas del 20%, Dicha clasiticacién permite zonificar adecuadamente las diferentes éteas, del fraccionamiento: vivienda, servicios, donacionesyy areas verdes, asi como la direccién y el trazo de la vialidad. Mediante e! andlisis de la direccién de las curvas de nivel en relacién con fa cota respectiva, se pueden determinar los drenes naturales por donde es- curra el agua y las lineas de parteaguas por donde derramen las aguas por grave- dad. Estos andlisis permiten adecuar el trazo de la ltificaci6n, aprovechandose las caracteristicas naturales del terreno como se ejemplifica en los croquis de la figura 8.9. En estos ejemplos se ilustra prineipaimente la adaptacién del proyecto ala topografia natural del sitio (véase fig. 8.10). ‘su vez, se evita el trazo de calles y avenidas con fuertes pendientes, lo cual, ademas de ser inconveniente, resulta peligroso por su curvatura vertical Se logra una mejor adaptaciOn de las viviendas a la topogratia del lugar y se aprovechan y explotan las vistas panordmicas, en caso de existir, en favor de los usuarios. El disefio de la lotificacién permitira romper la rigidez del conjunto cuan- do los loles irregulares se disefian de tipo concéntrico, como se observa en los croquis (véase fig. 8.10). ‘Asimismo, cuando el contexto urbano se ha degradado al producir incom- patibilidad con los usos del suelo dliseiiacios para el conjunto, se ejemplifica ta intencién de crear un ambiente nuevo y separado del entomo negativo. Los cruces de calles con avenidas deberan disefiarse en un angulo de 90° para asegurar la Optima visibitidad de los conductores. En el trazo de Ja vialidad deben evitarse las bayonetas y buscar continui- dad mediante elementos y desviaciones de liga, como se indica en la figura 8.12. La superficie de los camellones en las avenidas no podré computarse como area de donacién, excepto cuando el ancho de aquéllos exceda los 6 seseomienda qa al as de las programas de tes seniloren fiona semua as tra, fa emetrvccion del avenda ya uoilacin los seracion de eprint bw pmano.@) Lotificacion incorrecta ) Lotificacion mas apropiada onc ©) Lotificacion incorrecta D Lotificacién més apropiada lotes muy profundos) Figura 8.8. Ejemplos de lotiicacién,ean meen eaten ga ractristicas naturales del terreno, 30 dela lotificacion a las ca Figura 8.9. Adecuar ef tra94 @) Incorrecto ator? oe 5) Correcto Figura 8.10. RAN FASAANANENNN Fee RRS 4) Incorreeto : 6) Correcto Figura 8.11.Problema 2 Interseeci6n 90° metros. En este aspecto, es necesario consultar las disposiciones reglamenta- ras vigentes de la localidad en cuestion. Es conveniente que los totes localizados sobre las avenidas sean mayores al lote tipo, para equilibrar los valores de! suelo y destinarlos a usos comple- mentarios 0 de mayor intensidad, lo cual dependera de las necesidades de los usuarios del fraccionamiento. Se sugiere que las areas de donacién se zonifiquen accesible y equitativa- mente a todos los usuarios, con objeto de equilibrar los usos y el valor del suelo.