VIVIENDA, DEFICIT HABITACIONAL Y POLITICAS SECTORIALES1

Por Lorena Putero2

El déficit habitacional en Argentina

El déficit habitacional es un problema innegable en Argentina desde hace varias

décadas. En nuestro país la mayor transformación en materia de acceso a la vivienda se vivió en
el primer gobierno peronista: un período de crecimiento económico acompañado por
distribución del ingreso y ampliación de los derechos del trabajador. Las principales medidas,
en cuanto a vivienda, consistieron en la construcción directa por parte del Estado, el
congelamiento de los alquileres y el otorgamiento de diversas líneas crediticias a través del
Banco Hipotecario Nacional, principalmente para la construcción de unidades nuevas.

Los loteos populares,3su posterior venta en cuotas, junto a la estatización de los

servicios públicos, permitieron ampliar las zonas urbanas y el acceso de los sectores obreros a la
propiedad. Estas medidas dieron como resultado un cambio sustancial: el porcentaje de
propietarios a nivel nacional que había sido del 37% en el censo del año 1947 creció al 58%
para el censo de 1960. Dicha tendencia, si bien con menos dinamismo, se mantuvo hasta
mediados de los ´70.

A partir de la implementación del modelo neoliberal la política de vivienda comenzó a

ser un tema de mercado.

Las villas surgidas a principios de siglo con la migración europea, que tuvieron un
nuevo auge en el período de migración interna, resurgieron con fuerza en los ´80 y ´90 como
consecuencia de la exclusión social generada por los modelos económicos llevados adelante. En
dicho contexto se da un proceso de crecimiento de los denominados asentamientos (tomas de
tierras decididas y organizadas de manera colectiva, donde los ocupantes buscan la
legitimización del Estado a través del otorgamiento de los terrenos, reivindicando la posibilidad
de pagar las cuotas y ser propietarios).

La privatización del Banco Hipotecario y de los servicios públicos en la década del ´90,
herramientas centrales en el proceso de mejoramiento del acceso a la vivienda de mediados del
siglo pasado, profundizan dicho proceso. Este modelo económico llega a su agotamiento en la
crisis socio-económica y política de diciembre de 2001.

A partir de 2003 se produce un cambio de modelo económico que se centra en la

generación de empleo y en la recuperación del rol activo del Estado, con resultados sumamente

1
El presente documento constituye un avance de la investigación sobre políticas de vivienda en la Argentina que se
encuentra en elaboración.
2
Investigadora del CIGES – Centro de Investigación y Gestión de la Economía Solidaria – Licenciada en Economía.
Maestrando en Economía Social y Solidaria de la Universidad General Sarmiento (tesis en curso).
3
El loteo popular consistió en la parcelación de grandes terrenos, sobre todo en el conurbano Bonaerense. Esta
parcelación permitió que los terrenos fueran adquiridos por familias que pagaban mediante cuotas dicha adquisición.

1
satisfactorios: un crecimiento promedio del PBI anual cercano al 8% en el período 2003-2011 y
la mejora de indicadores que dan cuenta de la calidad de vida de los argentinos, como el
desempleo que alcanzó niveles del 21% para 2002 y cayó al 7, 2 para el tercer trimestre de 2011
y la disminución de la pobreza y la indigencia.

En materia de acceso a la vivienda en julio de 2004 se lanza el Programa Federal de

Construcción de Viviendas y el Programa Federal de Mejoramiento de Viviendas ¨Mejor Vivir¨.
Hasta diciembre de 2012, según datos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la
Nación4, se llevaron adelante 900.700 soluciones habitacionales que beneficiaron a más de 4
millones de habitantes.

Se entiende por soluciones habitacionales a las respuestas dadas a las distintas

necesidades relacionadas con la vivienda: construcción de unidades nuevas, espacios colectivos,
ampliaciones o mejoramiento de las viviendas existentes.

Otra línea de acción adoptada fue la promoción de créditos hipotecarios para compra de
vivienda, siendo el Banco de la Nación Argentina el principal prestador5.

Sin embargo, a partir de los datos obtenidos por el Censo Nacional de Población y
Vivienda 2010, los problemas de vivienda continúan para más de tres millones de hogares.

1. Qué dicen los datos del Censo 2010

Estos datos permiten analizar el problema habitacional desde sus distintas dimensiones;
en los próximos apartados se indagará en cada una de ellas.

1.1 Tenencia de la Vivienda

Un primer dato a analizar es en referencia al acceso a la tenencia de la vivienda por

parte de sus ocupantes. En este sentido, se registra una leve baja en el porcentaje de propietarios
a nivel nacional: en 1980 era del 71,4%, cae al 70,64% en 2001 y al 67,70% en 2010. Es decir,
el acceso a la propiedad de la vivienda se redujo en las últimas décadas.

Cuadro 1: Vivienda según tipo de tenencia

Año 2001 2010

Total de hogares 10.073.625 en % 12.171.675 en %
Propietario de la vivienda y el terreno 7.115.508 70,64 8.240.293 67,70
Propietario de la vivienda solamente 432.009 4,29 539.629 4,43
Inquilino 1.122.208 11,14 1.960.676 16,11
Ocupante por préstamo 829.985 8,24 844.694 6,94
Ocupante por relación de dependencia 253.679 2,52 242.487 1,99

4
Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios.

5
¨ Banzas, A. y Fernandez , L. ¨ El financiamiento a la vivienda en Argentina. Historia reciente, situación actual y
Desafios¨. CEFIDAR. Documento de Trabajo Nº8- Septiembre de 2007.

2
 Otra situación 320.236 3,18 343.896 2,83
Fuente: Elaboración propia en base datos censos 2001 y 2010.

En el mismo sentido, se registra un aumento en el porcentaje de inquilinos. La

reducción del porcentaje de propietarios en un período de crecimiento económico y disminución
de los niveles de desempleo da cuenta de la imposibilidad de los trabajadores de acceder a la
compra de una vivienda. Esta situación se debe a los altos precios del suelo y la vivienda, y a la
dificultad de acceder al crédito hipotecario para los trabajadores.

1.2 Tipos de viviendas

El abordaje del problema habitacional a través de los distintos tipos de vivienda, según
su calidad y condiciones, resulta de importancia porque el déficit habitacional debe tener
presente no sólo a aquellas personas que no cuentan con vivienda sino también a quienes
habitan en viviendas inadecuadas. Así también, puede determinarse cuál es el porcentaje de
viviendas a reacondicionar y la necesidad de inversión que implica mejorar dicha situación.

Para analizar las condiciones de la vivienda, entendiendo por ésta al espacio físico
donde habita el hogar6, se ha trabajado con tres categorías:

- Viviendas aptas: casas y departamentos que no presentan problemas físicos

relevantes.

- Viviendas recuperables: viviendas que tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro
material, o no tienen provisión de agua por cañería dentro de la vivienda o no
disponen de inodoro con descarga de agua, situaciones que podrían ser reversible.
Es decir, aquellas factibles de ser acondicionadas.

- Viviendas irrecuperables: ranchos, casillas, locales no construidos para fines

habitacionales o viviendas móviles. Son viviendas con problemas físicos que
implican la necesidad de reconstruir completamente la vivienda o de una
reubicación del hogar.

Cuadro 2: Déficit según tipo de vivienda

2001 2010
en en
Total hogares 10.073.625 % 12.171.675 %
Hogares en viviendas aptas 7.892.623 78,3 10.026.451 82,4
Hogares en viviendas recuperables 1.646.965 16,3 1.668.330 13,7
Hogares en viviendas irrecuperables 534.037 5,3 476.894 3,9

Subtotal de hogares con problemas de vivienda 2.181.002 2.145.224

Fuente: Elaboración propia en base datos censos 2001 y 2010.

6
Hogar: es el grupo de personas, parientes o no, que viven bajo un mismo techo de acuerdo con un régimen familiar,
es decir, comparten sus gastos de alimentación. Las personas que viven solas constituyen cada una un hogar

3
 Entre 2001 y 2010 ha crecido la cantidad de hogares que habitan en viviendas en
condiciones aptas, situación que da cuenta de una mejora en las condiciones de vida de más de
400 mil hogares.

Sin embargo, un 17,6 %, más de 2 millones de hogares, continúan con problemas de

vivienda. De este porcentaje el 13,7% (más de 1,5 millones de hogares) no requiere una casa
nueva sino una inversión para reacondicionamiento (construcción del baño, el piso, etc.), lo que
implicaría una inversión menor. Este es el caso de muchos asentamientos que cuentan con
construcciones hechas por los sectores populares pero que se encuentran pendientes de
terminación o provisión de servicios públicos.

1.3 El Hacinamiento

Indagar sobre la cantidad de personas que habitan la vivienda, complementa el análisis

sobre condiciones de habitabilidad del hogar ya que hace al bienestar del mismo. Este problema
puede ser de dos tipos:

- Hacinamiento en el hogar, se refiere a cuando conviven más de tres personas por

cuarto.

- Hacinamiento de hogares, es decir, cuando conviven más de un hogar por vivienda.

1.3.1. Hacinamiento en el hogar

A partir de los datos del censo 2010 se observa el dato positivo de una disminución del
0.8% de la cantidad de hogares con problemas de hacinamiento.

Cuadro 3: Hogares con problemas de hacinamiento

Año 2001 2010

Total de Hogares 10.073.625 % 12.171.675 %
Hogares con problemas de
hacinamiento 481.620 4,8 480.914 4,0
Fuente: Elaboración propia en base datos censos 2001 y 2010

Si desglosamos este problema de hacinamiento por tipo de vivienda, se observa que más
del 60% de los hogares que lo sufren habitan en viviendas inadecuadas (recuperables e
irrecuperables). A pesar de ello, se registra una reducción en ambas categorías para el período
2001-2010.

Cuadro 4: Hogares con problemas de hacinamiento según tipo de vivienda

Año 2001 2010

Tipo de vivienda Cant. Hogares % Cant. Hogares %
Viviendas aptas 109.485 22,7 179.496 37,3
Viviendas recuperables 236.629 49,1 218.468 45,4

4
 Viviendas irrecuperables 135.506 28,1 82.950 17,2

Fuente: Elaboración propia en base datos censos 2001 y 2010.

Por el contrario, aumentó el hacinamiento en viviendas aptas del 22.7% al 37,3%. Esto
nos lleva a la conclusión de que los hogares se amplían y no logran acceder a una solución
habitacional a pesar de contar con condiciones económicas que les permiten tener una casa apta.
Así, por ejemplo la llegada de los hijos no puede ser acompañada por una ampliación de la
vivienda.

1.3.2 Hacinamiento de Hogares

La otra forma de hacinamiento puede darse por la cantidad de hogares que deben
compartir la vivienda.

En nuestro país existen 1.478.923 hogares compartiendo la vivienda con al menos otro
hogar, de un total de 12.171.675 hogares, es decir el 12,2% del total. La situación es aún más
compleja para 97.650 hogares de este grupo que además lo hacen con hacinamiento en el hogar
(más de tres personas por habitación).

Este problema afecta a los

hogares que viven en los distintos
tipos de vivienda: 1.061.886 de
hogares que lo sufren habitan en
viviendas aptas, 331.578 en
viviendas recuperables y 85.459 en
viviendas irrecuperables.

Fuente: Elaboración propia en base Censo 2010.

En este caso el problema se centra en viviendas aptas, situación que da cuenta de un

problema que no está relacionado sólo con los sectores más vulnerables que habitan en casas
irrecuperables sino también con sectores medios. Es decir, existe un sector de los trabajadores
que al formar su hogar no logra acceder a una vivienda propia o a un alquiler y deben continuar
habitando en la casa familiar a pesar de tener un ingreso encuadrado dentro del promedio.

1.4 Variaciones: Viviendas, hogares y población.

Este cruce de datos permite comparar el crecimiento de las viviendas, hogares y

población en el período 2001-2010.

5
 Cuadro 5: Variación porcentual

Año 2.001 2010 Var %

Vivienda 9.712.661 11.317.507 16,5
Hogares 10.073.625 12.171.675 20,8
Población 35.923.907 39.672.520 10,4
Fuente: Dirección Nacional de Políticas Habitacionales en base a
información del Censo 2001 y 2010 del INDEC.

Se observa la existencia de hogares más pequeños a partir del cruce de la variación de

estos y del crecimiento poblacional; así, el tamaño promedio de los hogares es de 3,3 habitantes.
En el año 2001 el tamaño promedio era de 3,5 habitantes.

Por otro lado, a partir del cruce entre cantidad de viviendas y cantidad de hogares surge
que en 2010, en promedio, 1,07 hogares comparten su vivienda. Comparando con el año 2001,
se observa que la cohabitación se elevó, ya que en ese año la relación fue de 1,03 hogares por
vivienda.7

2. Primera Síntesis de los datos del Censo

Al tomar en cuenta los distintos problemas habitacionales surge que más de 3.000.000
de hogares se encuentran con problemas de vivienda, involucrando a más de 10.000.000 de
ciudadanos.

Cuadro 6: Hogares con problemas de vivienda según su tipo

Tipo de problema Cant. Hogares

Hogares en viviendas inadecuadas 2.145.224
Hogares con hacinamiento en el hogar
(en viviendas aptas) 179.496
Hogares con hacinamiento de hogares
(en viviendas aptas) 1.061.886
Total de hogares con problemas de vivienda 3.386.606
Fuente: Elaboración propia en base datos censo 2010.

A pesar de la existencia de indicadores que muestran una mejora en la calidad de vida

de los argentinos, en materia de vivienda el problema continúa. No sólo no ha crecido el número
de propietarios sino que ha aumentado el problema de hacinamiento de hogares.

Esta situación podría tener su origen en la falta de construcción de viviendas nuevas.

Sin embargo, el sector de la construcción viene acompañando de manera positiva el crecimiento

7
Evolución de la situación habitacional 2001-2010. Informe Preliminar. Dirección Nacional de Políticas
habitacionales, Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

6
económico del país. La participación de este sector en el PBI era del 4,4% en 2003 y fue de
5,7% en 2010. El crecimiento anual en 2011 fue de 9,2%.

Entonces, el siguiente paso es analizar que sucede con las construcciones, utilizando
para ello, el dato de viviendas ocupadas del Censo 2010. A nivel nacional se registra un
aumento de las casas vacías; en nuestro país existen 13.835.751 de viviendas, de éstas 2.494.618
están deshabitadas, es decir el 18%. En la ciudad de Buenos Aires este problema es aún más
grave, de 1.425.840, están vacías 340.975 (casi el 24%).

El cruce de los datos del sector de la construcción y de viviendas vacías arroja dos
conclusiones. La primera, es que no hay un problema de falta de construcción de vivienda sino
de acceso a ella y la segunda, que el mercado no ha podido solucionar este problema. Por lo
tanto, es necesario replantear para quién se construye. El mercado no contempla la vivienda
familiar sino que construyó y lo sigue haciendo con fines de inversión.

3. Las líneas de acción: El crédito y la regulación.

Para solucionar esta situación es necesario desglosar el problema de la vivienda en al

menos tres puntos, según las necesidades:

 En el caso de los inquilinos (casi 2.ooo.ooo) se necesita la regulación de los alquileres y

facilitar el acceso a la vivienda propia.

 Necesidad de construcción de vivienda para al menos 500.000 de hogares.

 Reacondicionamiento de la vivienda de 1.668.330 hogares.

El primer punto tiene como objetivo fomentar la oferta de las viviendas para alquiler y
proteger a quienes no pueden acceder a la compra. Dicha regulación debe contemplar no sólo el
monto de los alquileres sino también la penalización tributaria a las viviendas vacías para
desincentivar la especulación.

Es innegable la necesidad de construcción de viviendas por parte del Estado para los
sectores con mayores problemas de ingreso ya que en este espectro se circunscribe el medio
millón de ciudadanos habitando en viviendas irrecuperables.

Así también, es necesario un conjunto de herramientas que permitan acceder al resto de

los sectores al mejoramiento de sus condiciones habitacionales. En este sentido son necesarias
líneas de crédito (para compra o refacción), necesidad que comparten las tres líneas de acciones
mencionadas, que faciliten el acceso a los trabajadores, dado que bajo las actuales condiciones,
no logran el objetivo de adquirir una vivienda nueva.

Sin embargo, el otorgamiento de créditos no puede ser una herramienta aislada, ya que
los altos precios del suelo y la vivienda son parte del mismo problema habitacional.

2. 1 El crédito

7
 El crédito hipotecario no ha demostrado relevancia a la hora de adquirir una vivienda en
la última década. En la ciudad de Buenos Aires en 2010 se registraron 91.498 escrituras de
propiedades y sólo 6072 créditos hipotecarios8, así la mayoría de las operaciones se realizan con
financiamiento propio, es decir ahorro. Sólo los sectores sociales con dicha capacidad pueden
acceder a una vivienda quedando fuera de esta posibilidad un importante sector de la población.

Este problema plantea la existencia de obstáculos para acceder al crédito hipotecario.

Primero, existe un alto porcentaje de trabajadores no registrados que no pueden acceder al
crédito aunque cuenten con los ingresos, ya que no cumplen con las condiciones de formalidad
laboral (recibo de sueldo, antigüedad comprobable, etc.) solicitadas por el sistema bancario.

Segundo, aquellos que están registrados, enfrentan el problema de los altos costos
financieros. Para dicho análisis haremos un simulacro bajo las siguientes condiciones: el valor
del metro cuadrado donde se va a adquirir la vivienda es de 1000 dólares, lo que es sumamente
barato para los precios actuales (ver aparatado 4.2) y que el préstamo es por el total del precio
de la vivienda, situación peculiar ya que en la mayoría de los casos es necesario tener al menos
el 20% de ese monto como ahorro previo. El objetivo es realizar el simulacro bajo las
condiciones más favorables.

Tomando las condiciones del Banco de la Nación Argentina (BNA), por ser este un
banco público y el primero en cuanto a cartera de crédito hipotecario, según la información de
su página web la relación entre cuotas y montos a prestar es:

Primera cuota cada $ 100.000 de crédito, por sistema francés.

Primera Cuota
Gastos de Seguro de Total Mensual Ingresos Netos
Plazos TNA Cuota sin IVA Adm. de cuota Vida(*) (#) Necesarios

10 años 12,75% $ 1.478,48 $ 38,67 $ 119,50 $ 1.658 $ 5.528

15 años 12,75% $ 1.248,93 $ 33,12 $ 119,78 $ 1.423 $ 4.746

20 años 12,75% $ 1.153,91 $ 30,83 $ 119,89 $ 1.326 $ 4.422

Dadas estas condiciones se analizarán dos situaciones:

 Un hogar unipersonal necesita una vivienda con una superficie mínima de 30m2,
para adquirirla requiere un crédito de $ 129.0009. En este caso un trabajador con un

8
Cámara Inmobiliaria Argentina. http://www.cia.org.ar/estadisticas_escrituras.php?anio=2011
9
Se supone un dólar a $4,30.

8
 sueldo mínimo de $2300 no puede acceder, pero tampoco lo puede hacer un
trabajador con un sueldo promedio que en Argentina es de $ 516410.
 En el caso de un Hogar compuesto por una pareja y un hijo, la superficie mínima de
la vivienda es de de 50m2 para acceder a ella el crédito necesario es de $215.000.
Así, el hogar debería pagar una cuota de alrededor de 3000 pesos mensuales. En
este caso, si en la familia trabajan ambos pero tienen sueldos mínimos no podrán
acceder al crédito, sólo si ambos cuentan con sueldos iguales o mayores al sueldo
promedio podrán tener acceso al crédito.

En este sentido es pertinente indagar en cuanto a la cantidad de trabajadores que en

Argentina tienen un sueldo igual o por encima del sueldo promedio, recordando además que
otro requisito central es que la cuota no puede superar el 30% del total de ingresos del hogar.
Así, de los 6.194.231 trabajadores registrados del sector privado, más del 50% tiene un ingreso
menor al sueldo promedio, como puede observarse a modo de ejemplo en el en el Cuadro 7.

Cuadro 7: Trabajadores por actividad. Promedio Ingreso mensual 2011

Cantidad de Sueldo Promedio

Rubro de actividad trabajadores Total 2011

Comercio 1.119.535 $ 4.810

Actividades Inmobiliarias, empresariales y de
alquiler 794.047 $ 4.621

Transporte, almacenamiento y comunicación 515.969 $ 7.251

Otras actividades de servicios comunitarios,
Sociales y Personales 493.032 $ 4.581

Construcción 423.604 $ 4.510

Agricultura 349.568 $ 3.209

Fuente: Elaboración propia en base Indec. Evolución de la Distribución Funcional del Ingreso.
Remuneración del Trabajo asalariado. Cuarto trimestre de 2010- Año 2011.

Es importante resaltar que esta situación se da en un proceso de aumento de los salarios del
32% en el periodo 2010-2011 en el sector privado.

El simulacro de solicitud de crédito se ha realizado dejando fuera dos variables de análisis

que tienen gran influencia. Por un lado, los requisitos de las propiedades a financiar en cuanto a
situación legal y física de la casa. Por otro lado, la tasa de interés, en el ejemplo dado se ha
tomado la del BNA que es la tasa más baja del mercado para este tipo de créditos e incluso así
se verifican grandes dificultades para acceder al crédito.

2.2 El valor del suelo

El precio del suelo, es la otra gran barrera que deben enfrentar quienes quieran adquirir una
propiedad. En los partidos de la zona Oeste, la tierra se valorizó un 235 %; la zona Sur, un
360,3 %; y la zona Norte, un 78,8 %. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron desde
10
Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.

9
2004 un 271 %, y sólo en el último año, un 34,5 %. Estos datos no incluyen el valor de una
propiedad en countries o barrios cerrados. 11

Este fenómeno no ocurre sólo ocurre en la provincia de Buenos Aires como se puede
observar en el cuadro812:

Cuadro 8: Sueldos necesarios para adquirir un metro cuadrado

Precio en Precio en Cantidad Cantidad

dólares del pesos del de sueldos de sueldos
Ciudad m2 m2 promedio mínimos
Ciudad Autónoma de Buenos
Aires 2200 9460 1,83 4,11
Buenos Aires, Lomas de Zamora 1515 6514,5 1,26 2,83
Buenos Aires, Ramos Mejía 1550 6665 1,29 2,90
Corrientes 1095 4708,5 0,91 2,05
San Salvador Jujuy 1125 4837,5 0,94 2,10
La Rioja 1285 5525,5 1,07 2,40
Córdoba 1295 5568,5 1,08 2,42
Rosario 1375 5912,5 1,14 2,57
Mar del Plata 1515 6514,5 1,26 2,83
Fuente: Elaboración propia en base información Consultora Reporte Inmobiliario.

Este cuadro permite ver la relación entre el precio del metro cuadrado y la cantidad de
salarios necesario para acceder a él. Si se retoma la simulación del apartado anterior, un hogar
unipersonal para acceder a su vivienda en Lomas de Zamora por ejemplo, necesita 38 sueldos
promedios o 85 sueldos mínimos. En el caso de un hogar de 3 personas, la cantidad asciende a
63 sueldos promedios o 142 mínimos.

Esto se debe a los aumentos en los precios del suelo como consecuencia de la alta
especulación, como puede deducirse del dato de viviendas vacías. No todas las construcciones
son para uso familiar, existe un alto porcentaje de vivienda construidas a modo de inversión,
como no existe una regulación que impida tenerlas vacías los dueños ponen precios a la espera
del mejor postor ya sea para alquiler o venta.

Ocurre lo mismo con los terrenos que son comprados y retenidos, provocando una escasez
ficticia del suelo en espera de mejores oportunidades. Ante el aumento de la demanda de suelo
los precios aumentan y mayores sectores se ven imposibilitados de acceder a una vivienda.

11
http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/cash/17-5510-2011-10-16.html
12
Consultora Reporte inmobiliario.

10
 Es importante resaltar que este tipo de especulación no sólo afecta a los privados, como las
familias que quieran comprar un terreno para construir su casa (una de las vías de acceso
tradicionales a la vivienda de los sectores populares), sino también al propio Estado. En general,
cuando se anuncia la futura realización de un plan de viviendas los terrenos aledaños se
valorizan. Por ello, los terrenos más cercanos a la ciudad no son vendidos al Estado, este debe
adquirir terrenos más alejados, realizando inversiones en servicios e infraestructura más
costosas a la hora de realizar un plan de viviendas. Dicha inversión luego repercute en un mayor
beneficio para el especulador que ahora cuenta con un terreno que ha aumentado su valor.

Así es como la especulación produce un aumento artificial del precio de los terrenos, de las
viviendas y de los alquileres. Estos no son problemas aislados sino que se trata de distintas
partes de un mismo problema.

3. Conclusiones Preliminares

Los datos presentados permiten arribar a las siguientes conclusiones, en cuanto a

situación actual: se registra una reducción de hacinamiento general, y una reducción de los
hogares que habitan en viviendas irrecuperables y recuperables. Es decir los sectores que
enfrentaban las peores condiciones de habitabilidad registran una mejora en su situación. Es
presumible que hayan sido beneficiados por las políticas de mejoramiento habitacional
desarrolladas en la última década, mediante los programas implementados por el Gobierno
Nacional.

Es importante resaltar que los datos del censo no nos permiten indagar sobre la cantidad
de personas en situación de calle, es decir aquellos que no cuentan con ningún tipo de vivienda.
Los datos para este problema sólo provienen de diversas ONG´s, una de ellas Médicos del
Mundo afirma que en la ciudad de Buenos Aires existen 10.000 personas en situación de calle.
A pesar de no contar con datos precisos es importante tener presente esta falencia para saber que
el problema habitacional tiene una dimensión que aún no cuenta siquiera con datos concretos.

Por otro lado, se detectan indicadores negativos como la baja en el acceso a la propiedad
y el aumento de la cantidad de hogares compartiendo la vivienda. Situación que denota una
imposibilidad de acceder a la vivienda propia.

Esta situación se debe centralmente a la alta especulación en el sector de la vivienda,

como puede deducirse del creciente aumento en el precio del suelo pero también en la cantidad
de viviendas vacías y el precio de los alquileres. Situación que el mercado no sólo no puede
resolver sino que profundiza.

Estas condiciones hacen necesario que el Estado recupere su rol central, no sólo en la
construcción directa sino regulando el sector. Estas acciones deben tener presente, al menos, los
siguientes ejes:

- Regulación del suelo, planificación de la ciudad dando cuenta a las distintas

necesidades: viviendas populares, espacios comerciales, etc. y que no defina esta
distribución el poder de ingreso de cada ciudadano.

11
 Este sistema se da en países de Europa como Gran Bretaña, donde cada urbanización
privada debe aportar el 30 % de la superficie de tierra para viviendas de sectores de bajos
ingresos; en Francia, aportan el 20 %13. En este sentido la Ley de Hábitat Popular presentada en
la legislatura Bonaerense constituía un avance en cuanto a regulación del suelo urbano, sin
embargo continua sin debatirse.

- Castigar la especulación inmobiliaria, esto puede llevarse a cabo a través de políticas

impositivas. Países como Brasil, protegen a nivel constitucional la función social de la
propiedad y fijan impuestos progresivos, pudiendo llegar a la expropiación a modo de sanción a
un propietario.

El otro eje debe centrarse en solucionar el problema del acceso al crédito hipotecario:

- Créditos y subsidios que tengan en cuenta no sólo los ingresos de los solicitantes, sino
que garanticen el acceso de los distintos sectores de los trabajadores al crédito y con ello a la
vivienda propia. En este sentido se puede apelar a la experiencia histórica del Banco
Hipotecario Nacional que fue la herramienta central en la autoconstrucción de vivienda de los
sectores obreros.

Así también deben recuperarse otras herramientas como las cajas y cooperativas de
crédito, entidades que devuelven a la comunidad el ahorro de ésta y se constituyen en un actor
central para el desarrollo local. Estas entidades por su cercanía territorial pueden ser un factor
clave para repensar líneas de crédito acorde a las distintas realidades, no sólo en cuanto a
montos sino también la hora pensar los requisitos, y constituir formas distintas a la banca
tradicional.

Es innegable el trabajo realizado en cuanto a política habitacional, sin embargo se

muestra insuficiente ante las distintas realidades. Es en ese sentido necesario que el Estado
profundice el trabajo que viene realizando con organizaciones sociales en la construcción de
viviendas. Esto constituye una democratización de las políticas públicas y permite
descentralizarlas, para no caer en el diseño desde Buenos Aires de viviendas para todo el país,
ya que ello se traduce en una demanda insatisfecha de quienes viven allí y, en muchos casos,
mayores costos.

Luego de más de 8 años de crecimiento económico quedó demostrado que éste de por
sí no repercutirá en mejores condiciones de vida los ciudadanos, así también quedó demostrado
que el derecho a la vivienda no puede depender del mercado.

Es por ello que la vivienda digna requiere de políticas específicas, en un contexto de

trabajo conjunto de la sociedad y el Estado para poder seguir recuperando décadas de abandono.

Bibliografía:
• Andreatta, Verenna. ¨ Favela-Barrio, un nuevo paradigma de urbanización
Para asentamientos informales¨

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http://www.pagina12.com.ar/diario/sociedad/3-166707-2011-04-21.html

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 • Baer, Duarte (2011) ¨Política de vivienda del primer peronismo en Buenos
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• Banzas, A. y Fernandez , L. ¨ El financiamiento a la vivienda en Argentina.
Historia reciente, situación actual y Desafíos¨. CEFIDAR. Documento de Trabajo Nº8-
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• Cravino, Wagner, Varela (2009) ¨ Notas sobre la política habitacional en el
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• Habitar Argentina, Iniciativa multisectorial por el derecho a la tierra, a la
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• Indec: Censo Poblacional 2010.
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Encuentro Internacional de Teoría y práctica política en América Latina Facultad de
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