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 ARQUITECTURA DE USO MIXTO:

-ANTECEDENTES

Una posibilidad para reducir el impacto del valor del suelo en los proyectos es articular
propuestas con usos diversos que en su conjunto constituya una unidad inmobiliaria
exitosa.

En Lima se desarrollaron durante los años 60´s y 70´s algunas ideas de usos mixtos en una
Lima que recién estaba entrando a la modernidad.

Quizás uno de los ejemplos más emblemáticos de esa época fue el edifico Pacifico en
Miraflores

Este edificio de vanguardia para su época supo articular un pequeño centro comercial
con cines y el restaurante Haití con un edificio residencial en la parte superior.

Más tarde el centro comercial Camino Real, constituiría la apuesta más ambiciosa
de Inversiones Shapaja para lograr un centro comercial de lujo combinado con tres
torres de oficina.

En esa época este tipo de proyectos eran concebidos como negocios inmobiliarios
donde se buscaba vender la mayor cantidad de metros cuadrados que se podían
desarrollar.

Esta fue la modalidad inmobiliaria de la época para proyectos comerciales que todavía
podemos apreciar en los antiguos centros comerciales Arenales, Caminos del Inca, las
galerías en el centro de Lima, entre otros.

En esos años fueron pocos lo que conservaron la propiedad como un negocio de renta.
Un proyecto diseñado en Estados Unidos con esta modalidad fue Plaza San Miguel. Su
éxito actual y su supervivencia fueron gracias al control de la propiedad y su
capacidad de adaptarse a las distintas coyunturas económicas y comerciales por las
cuales paso el país.

La familia Brescia tuvo clara esta idea y siempre supo manejar sus inmuebles con
sabiduría y creando valor en cada operación. Muchos de sus edificios han sido
actualizados y están vigentes dentro del paisaje de San Isidro.

En las dos últimas olas inmobiliarias, el mercado perdió su capacidad de elaborar


proyectos complejos y los desarrolladores se volvieron monotemáticos.
Los proyectos en los últimos años se han caracterizado por desarrollos que solo se
han especializado en edificios de vivienda, oficinas o comercio como unidades
inmobiliarias con un uso único.

La posibilidad de encarar una operación donde se pueda articular varios usos no es un


tema fácil y depende de contar con especialistas que dominen las distintas tipologías,
para lograr el balance correcto de cada parte del proyecto.

Algunas condiciones para lograr un proyecto exitoso de uso mixto dependen de


la posibilidad de contar con un lote con un gran frente o con muchos frentes. Esto
facilita la creación de accesos diferenciados para cada concepto donde se puede
tener el espacio necesario para acomodar las funciones mínimas con las cuales se
deben contar en un primer piso.

Otra consideración que debe tener un proyecto de uso mixto es la posibilidad de


construir en altura. El manejo de la bolsa de parqueo puede incorporar criterios nuevos
en sus usos, como la diferenciación en sus periodos ocupación y una administración
más eficiente de los niveles de la zona de estacionamiento.

Los usos mixtos pueden ser muchos, el más obvio es la combinación de centro
comercial con un edifico de oficinas en la zona superior. Otra opción es agregar a esta
ecuación un hotel o una torre médica.

Una solución menos frecuente en nuestra media esta en la articulacion de un proyecto


comercial con vivienda por la aprensión que tiene nuestro mercado residencial a vivir
sobre un conjunto comercial. Sin embargo es una posibilidad que puede ser resuelta
con un buen diseño.

 Uso mixto (fuente: https://www.realestatemarket.com.mx/articulos/mercado-


inmobiliario/usos-mixtos/13049-comercio-en-todas-partes-los-proyectos-de-uso-
mixto)

De acuerdo con las principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos
(ICSC, NAIOP, NMHC y BOMA), un desarrollo de uso mixto es un proyecto inmobiliario
con la integración planificada de una combinación de tiendas, oficinas, residencial,
hotel, recreación u otras funciones. Está orientado a los peatones y contiene elementos
de un entorno de trabajar-vivir-jugar. Se maximiza el uso del espacio, cuenta con
instalaciones, una expresión arquitectónica, tiende a reducir el tráfico y la expansión.

TIPOS DE DESARROLLOS DE USO MIXTO


En la actualidad, existen una gran cantidad de desarrollos de este tipo y han adoptado
las formas más inverosímiles, sin embargo, las formas más comunes son:
 Conjuntos integrados por Centros Comercial, Oficinas y Edificios de Departamentos
 Oficinas con áreas de conveniencia o zonas comerciales
 Edificio de Departamento con áreas de comercio en planta baja
 Conjunto residencial con áreas comerciales y de servicio
 Hotel con zonas comerciales o con restaurantes operados por marcas de prestigio
 Hospital con zona comercial y restaurantera operados por marcas de prestigio
 Zona industrial con áreas de comercio
 Universidades con áreas comerciales y cafeterías operados por marcas de prestigio.
CARACTERÍSTICAS DE LOS DESARROLLOS
Es importante destacar que los desarrollos de uso mixto generalmente son planeados
bajo un modelo de negocio fundamental y el resto de los usos se van consolidando de
manera simultánea o subsecuente. Dos términos diferenciales sobre los usos en un
desarrollo de uso mixto aparecen en la literatura. Ellos son “el uso fundamental” y “uso
dominante.”

El uso fundamental es el más viable y rentable en el proyecto. Se maneja el concepto


de desarrollo, así como las decisiones sobre la idoneidad y la compatibilidad de los usos
en el proyecto. El uso dominante, en cambio, es el que ocupa la mayoría del espacio
en el proyecto. El uso dominante no puede ser la piedra angular de su uso, pero tiene
que ser financieramente sólido por las siguientes razones:

1. Puede ser una única estructura de gran altura en un único sitio que contiene dos o
más usos integrados en la estructura. Esta forma de desarrollo de uso mixto tiene por
menor en el nivel de la calle, con oficinas en los locales comerciales y residenciales,
ya sea espacio de hotel o espacio de oficinas (Paragon en Santa Fe y Saint Regis).

2. Puede haber dos o más estructuras de gran altura en un solo sitio, con cada
estructura de la celebración de un uso diferente. El edificio de oficinas, torre
residencial (propiedad horizontal) y un hotel son la típica combinación (Plaza Carso,
Reforma 222, Parques Polanco). También pueden existir formas por menor, pero
diferente de ella en los niveles del suelo de cada uso.

3. Los desarrollos de uso mixto no siempre son grandes torres, en algunos casos son
desarrollos de oficinas o habitacionales, donde el desarrollo de uso mixto puede ser
una combinación de las diferentes estructuras de baja altura en un solo sitio (Centro
Corporativo Coyoacán, Tecno Parque). En algunos casos pueden ser independientes
y en otros casos pueden ser espacios de oficina, comercio o vivienda por encima
uno de otro.

4. Puede ser una única estructura de media altura en un solo sitio, típicamente dentro
de un entorno urbano con la venta al por menor en planta baja y residenciales u
oficinas por encima, generalmente esta categoría se desarrolla en los proyectos de
vivienda con comercio en planta baja.

BENEFICIOS
Los desarrollos de uso mixto ofrecen una gran cantidad de beneficios entre los que
destacan:
- Conveniencia de vivir-trabajar en un solo espacio.
- Suprimir largos recorridos.
Reducción de distancias entre la vivienda, lugares de trabajo, comercio y otros destinos.
- Creación de entornos peatonales y de bicicletas amigables.
Ante los problemas de movilidad, son una extraordinaria alternativa que fomenta la
convivencia sin uso del automóvil.
- Incremento en la densidad.
La ciudad tiene la posibilidad de crecer en verticalidad, lo que ayuda al mejor
aprovechamiento de los recursos urbanos.
- Desarrollo vecinal más fuerte.
Fomentar comunidades distintas, atractivas y con fuerte sentimiento local.
- Mejor aprovechamiento del suelo.
El crecimiento de la megalópolis obliga a frenar el desordenado desarrollo y se presenta
como una excelente alternativa.
- Preservar espacios abiertos.
Los desarrollos mixtos fomentan la creación y preservación de las áreas verdes
existentes.
Crear una gran variedad de espacios. Este tipo de desarrollos crean comunidades que
fomentan la interacción social.

 EJEMPLO(https://www.archdaily.mx/mx/878430/estudio-plus-vivienda-plus-
produccion-stifter-plus-bachmann )
Estudio + Vivienda + Producción / stifter + bachmann
 Arquitectos
stifter + bachmann

 Ubicación
39030 Pfalzen, Province of Bolzano - South Tyrol, Italy

 Arquitectos Principales
Stifter Helmut, Bachmann Angelika

 Área
523.0 m2

 Año Proyecto
2016

 Fotografías
Oliver Jaist
 Proveedores
Zumtobel, Gaggenau, Viabizzuno, Siedle

 Ingeniero Estructural
Brunetti Stefano

DESCRIPCION DEL PROYECTO:

Una antigua empresa artesanal con una pequeña sala


de producción, un ala de servicio para administración y
un apartamento de la misma compañía fueron
revitalizados y convertidos para un nuevo uso como
estudio + vivienda + producción. Está emplazado en las
afueras del pueblo, rodeado exclusivamente de otros
negocios artesanales y contiguos a campos y prados.

En lugar de derribar el no muy atractivo edificio de los


años 80, los arquitectos optaron por incorporarlo a su
nuevo concepto. El suelo y los primeros niveles fueron
desmontados hasta la estructura de soporte,
manteniendo las aberturas de la fachada y la escalera,
y el piso completo tuvo que ser agregado. El nivel 0 y +1
sirve como estudio, mientras que el nivel +2 y +3 fueron
designados para uso residencial.

La antigua sala de producción fue renovada con un poco de trabajo y ha reanudado


su función. El recubrimiento de las construcciones preservadas tanto como la de los
nuevos volúmenes, en sus cuatro niveles, es una cortina de láminas de plexiglas
onduladas transparentes. Esta segunda piel proporciona un aislamiento adicional así
como también protege el aislamiento inacabado de la fachada de paneles de
madera cementados. A través de esta fachada externa la luz natural entra difusa en las
habitaciones y es posible regular el grado de privacidad con estos elementos
deslizantes.
Serene House HCMC: un rompecabezas indochino-modernista
Mezcla lo moderno y lo indochino, el
adentro y el afuera, el pasado y el
futuro. Su estructura de acero
prefabricada es (con) temporal,
flexible, sostenible y reubicable.

Y solo tomó 3 meses desde el


concepto hasta su finalización. Ese es
el nuevo edificio de uso mixto en
HCMC diseñado por la empresa
vietnamita de diseño de interiores
Module K. El edificio se encuentra
ubicado entre villas clásicas de
inspiración francesa en el distrito hipster de HCMC, Thao Dien.

“Elegimos una solución de estructura de acero prefabricada, bastante poco común en


Vietnam, donde la construcción tradicional es de ladrillos y hormigón. Es rentable, fácil
de montar y desmontar, extremadamente flexible y muy ligero y aireado. Podemos
terminarlo fácilmente cuando termine nuestro contrato de arrendamiento de diez años
y moverlo a una nueva ubicación para otra casa propia. También ayuda a preservar la
inversión de capital inicial“, dice Jade Nguyễn Kim Ngọc, directora de diseño del
Módulo K.

El acero crea un rompecabezas tridimensional con espacios llenos según las diversas y
cambiantes necesidades de los inquilinos. Los techos de doble altura se alternan con
entrepisos inferiores, lo que permite una gran cantidad de espacio de uso creativo lleno
de luz.

Cafetería, viviendas, sala de exposición de muebles,


apartamentos y oficinas, así como una terraza en la
azotea, la estructura de acero y los elementos de
fachada ligeros deslizantes y plegables permiten el control
de la luz, la sombra y el aire, borrando el límite entre el
interior y el exterior.

El jardín circundante, con plantas tropicales, plantas


cortinas que cuelgan del techo y jardineras de ventanas,
trae la naturaleza al interior y proporciona un lugar para el
descanso y los intercambios informales entre diferentes
creativos. Una terraza en la azotea ofrece vistas al
vecindario y un espacio de relajación. El interior de
Indochine y los artículos de decoración, recogidos
durante muchos viajes a lo largo de los años, también
juegan un papel importante en la creación de una atmósfera suave anidada dentro del
moderno edificio de acero.
Información técnica

Serene House HCMC - an Indochine-Modernist Puzzle


Author: Module K
Interior and furniture: Module K
Special furniture and lighting: LAVA
Photography: Hiroyuki Oki

 ARQUITECTURA VERTICAL (EJEMPLO DE PROYECTO)

http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/02/02_2831.pdf

En la actualidad los nuevos modelos de rascacielos difieren mucho de las obras que se
habían hecho en el pasado, pero todos tienen el común denominador de seguir hacia
arriba. “Arquitectura vertical” es un amplio término que abarca a los nuevos tipos de
rascacielos, no sólo en su diseño y tamaño, sino también en su uso, que con el paso de
los años se ha diversificado, de ser exclusivamente para oficinas y servicios, pasando por
el espacio residencial, hasta llegar a la tendencia moderna de los usos mixtos.

La arquitectura vertical ahora presenta la tendencia a ser más amigable con su medio
ambiente, y se implementa en ella nuevas tecnologías de ahorro de energía y equilibrio
con su entorno natural. No obstante, en la actualidad representa lo que podría ser la
solución a problemas como la sobrepoblación y la consiguiente falta de espacio para
millones de habitantes.

-Arquitectura vertical en el mundo


(https://realestatemarket.com.mx/articulos/arquitectura/11893-arquitectura-
vertical )

Burj Khalifa, Emiratos Árabes Unidos

El Burj Khalifa es el último de una serie de proyectos de arquitectura vertical que se han
realizado en los Emiratos Árabes Unidos. Con sus 828 metros de altura, es clasificado
como el rascacielos más alto del mundo.

Bajo la batuta del arquitecto Adrian Smith -de la firma Skidmore, Owings and Merrill- la
construcción del Burj Khalifa fue iniciada en 2004 y concluida en 2010, que coincidió
con el fin de la crisis económica y financiera más perjudicial que haya visto el mundo.
Esta debacle global significó el quiebre de muchas empresas y la pérdida de millones
de empleos; asimismo, provocó también un retraso en muchos proyectos
arquitectónicos, y el Burj Khalifa no fue la excepción. No obstante, el gobierno de los
Emiratos Árabes Unidos ayudó a que el proyecto se concretara, de ahí que el edificio
cambiara su nombre –originalmente Burj Dubai- en honor al presidente de esta nación,
Khalifa bin Zayed Al Nahyan.
Como complejo de usos mixtos, el Burj Khalifa posee el espacio suficiente para operar
en varios ámbitos. El área residencial se constituye de 900 departamentos privados, y se
espera que 35 mil personas vivan en el edificio. Los servicios de hospedaje se enfocan
principalmente en el Hotel Armani, que ocupa los primeros ocho pisos de la
construcción y cuyas suites de lujo se encuentran en los pisos 38 y 39. En el piso 122 se
encuentra el restaurante Atmosphere, mientras que el 124 se encuentra el mirador At
the Top, que a 452 metros de altura es el más alto del mundo.

Además de ostentar servicios de alta tecnología en aspectos como la electricidad y


plomería, así como tener a su disposición los elevadores más rápidos del mundo, el Burj
Khalifa cuenta con varios atractivos, entre ellos una elaborada fuente que ofrece un
majestuoso espectáculo de luz, así como un área verde a su alrededor.

Taipei 101, Taiwan

Antes del Burj Khalifa, de 2004 a 2010, el título para el edificio más alto del mundo fue
para el Taipei 101, en Taiwan. Con sus 509.2 metros de altura, fue el primero en rebasar
el medio kilómetro para un rascacielos, hecho que lo establece como un emblema
fundamental de la arquitectura vertical.

La obra fue realizada por el arquitecto de origen chino C. Y. Lee y su firma, lo que se
tradujo en un diseño que combina la modernidad arquitectónica y la vanguardia
tecnológica con rasgos tradicionales asiáticos, como son los segmentos en repetición
que lo asemejan a la ancestral pagoda china, diversos motivos y decoraciones
organizadas de acuerdo a las reglas del Feng Shui o la imponente sombra que
despliega la edificación y que lo convierte en un gigantesco reloj de sol.

El Taipei 101 funge como centro de comunicaciones, aloja a los corporativos de


empresas de diversos giros, y cuenta además con restaurantes, gimnasios, un extenso
centro comercial y dos observatorios con vistas de 360º, que son la atracción de turistas
de todo el mundo.

Además de representar al crecimiento vertical de manera notable, el Taipei 101 busca


ser también el edificio verde más alto del mundo al obtener la certificación de
sustentabilidad LEED; su misma estructura está diseñada para hacer más eficiente el uso
de recursos como la electricidad o el agua.

Shanghai World Financial Center

No hay tercero malo, y el Shanghai World Financial Center (SWFC) en la República


Popular China es prueba de ello. Este rascacielos, diseñado por el arquitecto William
Pedersen de la firma Kohn Pedersen Fox, estaba originalmente proyectado para
ostentar una altura de 460 metros, pero eventualmente se decidió que la cima se
encontraría a 492 metros del suelo.

Su edificación transcurrió durante 11 años, de 1997 a 2008, debido a que desde un


principio se vio interrumpida por la crisis financiera en Asia, que retrasó los trabajos
desde el primer año hasta 2003. Para el momento en que las obras del SWFC fueron
concluidas, el edificio ya tenía el título de la estructura más alta en China y del segundo
rascacielos más grande del mundo.

La apariencia del SWFC había sido objeto de controversias desde su planeación. La


enorme apertura en la parte más superior del edificio era redonda y acorde a la
mitología china, que representa a la tierra con un cuadrado y al cielo con un círculo. No
obstante, hubo protestas por parte de los mismos habitantes de Shanghai (incluido su
alcalde) debido a que el diseño se asemejaba al símbolo del sol naciente que porta la
bandera de Japón, por lo que tuvo que ser reemplazado.

En sus 101 pisos se encuentra plasmado el concepto de usos mixtos en una


construcción. En su interior se encuentran oficinas, un museo y espacios comerciales,
además del hotel Park Hyatt Shanghai de 174 suites, que al encontrarse entre los pisos 79
y 93, es el hotel más alto del mundo. Entre las características más notables del SWFC
están sus tres miradores; uno ubicado en el piso 94, a 492 metros de altura; el segundo, a
439 metros en el piso 97; y finalmente el tercero, en el piso 100, el mirador que se
encuentra a mayor altura en el planeta, a 474 metros.

El SWFC ha sido reconocido con varios premios por su calidad y eficiencia en la


construcción, pero su mérito radica además en ser uno de los ejemplos más claros del
crecimiento vertical en usos mixtos.

Empire State, EU

Uno de los iconos de la arquitectura vertical es el célebre Empire State. Durante 40 años,
este coloso fue el rascacielos más alto del mundo, y es todavía uno de los emblemas
estadounidenses por excelencia. Para el crecimiento vertical, el Empire State fue y
seguirá siendo un parte aguas; incluso después de que sus 443 metros fueran rebasados
en 1973, este edificio sigue siendo en la actualidad uno de los más altos del mundo, el
más alto de la ciudad de Nueva York –después de la destrucción del World Trade
Center en 2001- y el tercero más alto de Estados Unidos.

Diseñado por William F. Lamb, de Shreve, Lamb and Harmon, el estilo Art Decó que
predomina en la estructura es representativo de los años 30, una época de
recuperación y crecimiento, en la que se comenzaba a tomar en cuenta la necesidad
de construcciones mucho más altas. Además de ser un símbolo inequívoco de la cultura
estadounidense, también lo es de la continua perseverancia humana ante la
adversidad.

El uso actual del Empire State se concentra principalmente en el de oficinas, y es la sede


de 850 compañías. No obstante, es igualmente un importante punto de referencia para
todo aquel que visita la Gran Manzana. Se estima que por lo menos 117 millones de
turistas de todo el planeta lo han visitado en su historia. De la misma manera, la
iluminación en la parte superior del edificio –cuyos colores se definen por alguna
celebración o evento importante- resultar ser un espectáculo casi cotidiano para los
neoyorquinos.
 Vivienda vertical (Por Salvador Herrera, EMBARQ México)

La vivienda vertical es el estilo de vida del siglo XXI. Se debe alejar claramente de dos
prototipos predecesores del siglo XX: La vivienda unifamiliar al centro de un lote
individual y los bloques masivos y uniformes de vivienda plurifamiliar. Es necesario dejar
atrás esos dos prototipos, al menos en su forma dominante, porque reportan a la ciudad
mexicana actual graves problemas de segregación, inseguridad, contaminación,
congestión y mala imagen urbana.

FUENTE:
Revista Vivienda al día/Enero 2013/ año 4 numero 59
CANADEVI Yucatán

- En México:

En México, el proyecto Re-densificación Urbana del INFONAVIT busca encontrar


estrategias de combate para detener la expansión de las manchas urbanas en
distintas ciudades mexicanas. Esta iniciativa pretende reconfigurar el tejido urbano
por medio de la reutilización de terrenos subutilizados y viviendas abandonadas, con
la finalidad de lograr ciudades eficientes y compactas que brinden una mejor
calidad de vida para sus habitantes.
Actualmente, las políticas de vivienda social en México buscan impulsar la
generación de vivienda vertical. El reto radica en la capacidad de generar
esquemas de vivienda vertical dignos y asequibles que puedan ser aceptados por las
familias mexicanas.
A través esta iniciativa se desarrollaron 32 propuestas de vivienda vertical de usos
mixtos en 13 estados de la República Mexicana que promueven el valor patrimonial y
el uso más eficiente del suelo en los procesos de densificación.