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7 etapas claves para planificar la construcción de tu casa

Conocer estas 7 etapas para construir tu casa te ayudará a planificar y tener una visión global de
todo el proceso que implica construir una casa.

Para planificar la construcción de tu casa debes guiarte por el sentido común, quién te protege
de cometer errores, caer en problemas y te ayudará a no complicar demasiado las cosas.

Planificar la construcción de una casa es algo importante en la vida de cualquier persona,


probablemente muy parecida a planificar tener un hijo o hija:

Era algo que hasta hace unos años atrás, honestamente, no era parte de tus planes.
Habían otras prioridades en tu vida… tal vez mas adelante te decías, ya veremos…
Hacerlo solo no tenia ningún sentido, pero hoy ya no estás solo y piensas en el futuro.
Lo cierto es que en algún momento de nuestras vidas, todas las personas nos vemos enfrentados
ante una pregunta muy práctica y fundamental: ¿Es que voy a seguir pagando un alquiler por el
resto de mi vida?

Tal vez la mayoría de nosotros responda con un categórico e instintivo NO.

La segunda pregunta, tan lógica como inevitable es: ¿Me compro una casa o me construyo una?

Y si estás leyendo este post es porque estás decidido a construir tu casa o estás pensando
seriamente en hacerlo. ¿Me equivoco?

Al igual que antes de que nazca nuestro primer hijo o hija, seria muy inteligente darnos por lo
menos unos 9 meses (semanas más semanas menos) para ir “preparando” todo lo necesario
para esta nueva y desconocida experiencia.

Prepararse para la construcción de una casa

Construir una casa significa sobre todo planificar, es decir tener un plan que te permita lograr
el objetivo propuesto.
La construcción de una casa es un proceso donde tendrás que atravesar una serie de etapas,
ejecutar determinadas acciones y tomar decisiones todo el tiempo.
Ahora bien, la mejor forma de empezar es conocer cuáles son las etapas de construcción de una
casa y partir teniendo una visión general de todo el proceso que se te viene por delante.
Pretender tener una visón detallada de todas las etapas te será muy difícil (más no imposible) si
no eres una persona con experiencia en el mundo del diseño y la construcción.
Tus mayores esfuerzos los debes poner en ser un buen administrador del proceso de
construcción de tu casa. Tu principal tarea será administrar correctamente el presupuesto del
que dispones.
Nadie mejor que tú cuidará y sabrá administrar el dinero del que dispones. Te lo aseguro.
Hoy quiero compartir contigo una visión “a vuelo de pájaro”de lo todo el proceso que vas
a pasar si decides llevar adelante la construcción de tu casa.
Conocer estas 7 etapas para construir una casa te ayudará a ver el panorama global y poder
planificar de mejor manera todo el trabajo que se te viene encima.

7 etapas de la construcción de una casa

En la siguiente infografía podrás ver de forma gráfica cuáles son las 7 etapas que necesitas
conocer para planificar la construcción de tu casa.
Recuerda que dependiendo del país y región donde vivas podrán surgir pasos en cada una de
estas etapa que deberás de conocer y considerar.
#1 Surge la idea de construir tu casa

Este es el comienzo de todo, la génesis. Seguro estás emocionada/o y lleno de preguntas. No


pasa nada así son los comienzos…
Y llegaste a este punto porque has tomado una decisión muy importante: decidiste construir tu
casa en vez de comprarla. Y eso habla muy bien de ti.
Eres una persona valiente, que decide caminar y construir (literalmente) sus sueños. Entiende
que es distinto hacer que comprar y que (lo sepas o no) vas a ahorra mucho dinero si haces las
cosas bien.

Construir una casa te va a ahorrar cerca de un 30% de dinero comparado con


comprar una casa de iguales características. No es un argumento menor para optar por hacer
una casa en vez de comprarla ¿No te parece?
Esta etapa es de mucho entusiasmo y emoción y te aconsejo ser prudente. Ser prudente implica
tomarse el tiempo necesario para ir asimilando todo lo que viene.
Prudente significa no correr ni tomar decisiones apresuradas, significa evaluar alternativas, ver
opciones y dejarlas reposar antes de decidir.

Y para poder tomar buenas decisiones debes formarte, debes aprender. Y


para llevar adelante la construcción de tu casa deberás de aprender muchas cosas.
El hecho de que estés leyendo este post es una buena señal. Podrías estar haciendo cualquier
otra cosa, pero decides estar acá, aprendiendo sobre esto.
Hay algo (consejo, advertencia, no lo se…) que me ha servido mucho en todo mi proceso de
montar mi plataforma online y que me gustaría compartir contigo.

Una buena idea es solo el comienzo, pero lo más importante es cómo


implementar esa idea.
No dudo que en esta etapa estés lleno o repleta de buenas ideas, pero no olvides que lo más
importante es cómo vas a concretar e implementar esas buenas ideas.
Es fácil perderse y la emoción a veces nos juega en contra.
Mi gran consejo es que te formes, aprendas y avances paso a paso (sin adelantarte ni saltarte
estas etapas). Procura hacer o las cosas bien desde el principio.
No te apures…

#2 Necesitas un terreno

Puedes encontrarte en una de estas dos situaciones: ya tienes el terreno o debes buscar uno.
Las cuestiones más relevantes a considerar y que tienen directa relación con el diseño, el valor
de tu propiedad y los costos de construcción son:
 Conoce cuál es el tipo de suelo de tu terreno. Este información se consigue
realizando un estudio de suelo o geotécnico.
 Conoce el estado legal de la propiedad, es decir si tiene algún tipo de carga pendiente o
todo esta en orden.
 Considera los tipos de caminos y la topografía del lugar.
 Infórmate sobre el acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad
y alcantarillado.
 Las ordenanzas municipales que regulan la construcción de tu vivienda.
 La clasificación del Uso de Suelo, es decir qué es lo que está permitido construir o no en
tu propiedad. Podrás solicitar esta información en el Municipio correspondiente.

Te recomiendo este artículo si que quieres profundizar en los pasos a seguir para hacer la
compra de un terreno.

#3 Diseño y Anteproyecto

Quizás la parte más atractiva y divertida de todo el proceso de construcción de tu casa. Aquí es
donde tus ideas empiezan a bajar a tierra y se traducen en planos técnicos.
La manera tradicional de acceder al diseño de una casa ha sido trabajando con un arquitecto
local.
Pero debes saber que existen otras alternativas para acceder a un diseño para tu vivienda,
siempre con el trabajo de un arquitecto detrás.
Desde Abouthaus reconocemos y promovemos 3 modalidades para acceder al diseño de una
casa:
 Trabajar con un arquitecto local.
 Comprar unos planos de casa en internet.
 Abrir un llamado a Concurso (una modalidad innovadora, muy conveniente e interesante)

Recuerda que por más que la etapa de diseño sea un trabajo creativo y de mucha imaginación,
todas tus ideas deben seguir y respetar una serie de normativas y regulaciones.
Hay 4 regulaciones básicas que debes conocer y respetar:

 Coeficiente de ocupación de suelo.


 Coeficiente de constructibilidad.
 Distanciamientos.
 Superficie útil y superficie construida.

Algunos ejemplos de condiciones y recomendaciones a seguir, pueden ser:

 Realizar un estudio geotécnico. Este estudio es clave para saber cual es el tipo de suelo
de tu terreno y diseñar y calcular las fundaciones de tu casa.
 Elegir con criterios técnicos y estéticos los materiales adecuados y el sistema
constructivo.
 Claridad sobre el presupuesto que tienes. Este debiera de ser un elemento clave que guíe
el proceso de diseño.
 Conocer todas las regulaciones que rigen a tu propiedad.
El resultado final de esta etapa es un conjunto de planos técnicos que cumplen con todas las
regulaciones locales y una memoria técnica donde se detallan las partidas de la obra y un
estimado de los costos de materiales.
Al comienzo de esta etapa es necesario que definas con claridad el tamaño de tu casa, es decir
los metros cuadrados que vas a construir.
No olvides nunca esta ecuación: Más metros cuadrados = más dinero en la construcción de tu
casa.
Es bueno y recomendable que conozcas buenos ejemplos de diseños de casas, de distinto
tamaño y materiales.

#4 Elaboración y Redacción del Proyecto

En es una etapa donde se prepara toda la documentación legal requerida para obtener los
permisos, visados y licencias necesarias que exige la Normativa Municipal.
Si optas por acceder a un diseño vía online o a través de un llamado a concurso, deberás de
desarrollar la etapa de Elaboración y Redacción del Proyecto con un profesional local autorizado,
por lo general un arquitecto.
En la etapa de Elaboración y Redacción del Proyecto podemos distinguir 2 sub-etapas:
1. Proyecto Básico.
Es un proyecto donde están definidas de modo preciso las características generales de la
vivienda.
A través del proyecto Básico se puede acceder a la obtención de los primeros permisos
Municipales, no obstante aún no se puede acceder a la ejecución de la obras.
2. Proyecto de Ejecución
El proyecto ejecutivo supone un trabajo más detallado en cuanto a la definición del proyecto
mismo, sus detalles estructurales y todos los planos técnicos necesarios par la construcción de
la obra.
Nos referimos a planos de tipo estructurales, detalles constructivos, cimentación, planos de
sistema eléctrico, de abastecimiento de gua y saneamiento, memoria constructiva, etc.

En el proyecto de ejecución es donde se deberán de anexar todos aquellos estudios que la


normativa exige.

El proyecto de ejecución, una vez aprobado por la entidad correspondiente, es el que permite
el otorgamiento de los permisos necesarios para poder iniciar la construcción de las obras.
Ten en cuenta que en muchos casos se suele redactar un solo documento
denominado “Proyecto Básico y de Ejecución”.
Ok. Finalizada esta etapa ya tienes los permisos correspondientes, todo está en regla y ya
puedes empezar la construcción de tu casa.
Un momento emocionante. Ahora empiezas a construir todas esas ideas que hasta ahora están
en un papel…

#5 Preparar la construcción
Una etapa clave para minimizar problemas en la etapa de construcción.
Y digo minimizar porque te será imposible no tener problemas en la etapa de construcción de
tu casa. Los vas a tener…
Tienes que pensar muy bien la modalidad de trabajo para la etapa de construcción. Debes de
ser estratégico/a y elegir muy bien los técnicos y la empresa constructora con la que vas a
trabajar.
Una fase importante en esta etapa es la de solicitar presupuestos a distintas empresas
constructoras. Y es importante que sepas cómo evaluar estos presupuestos y sabe elegir el que
más te conviene.

Si dispones de tiempo y voluntad, podrás participar directamente de la construcción y


evitar algunos costos asociado a ciertas tareas que podrás realizar tu mismo.
Pero si no tienes tiempo lo mejor será delegar el trabajo en técnicos y empresas competentes.
Ahora bien, veamos las 2 posibles maneras de haber trabajado antes de llegar a esta etapa:

1. Empezaste desde el principio a trabajar con un arquitecto.

 Elaboró del diseño de tu casa.


 Elaboró el “Proyecto Básico y de Ejecución” y ya has conseguido los permisos
necesarios para iniciar la construcción.
 Probablemente el arquitecto (o alguien de su equipo) será el “director de obra” y
juntos han seleccionado la empresa constructora para realizar las obras.
 Probablemente te ayudó y orientó en la elección del terreno (si es que no tenías
uno)

2. Empezaste solo.

 Conseguiste el diseño de tu casa vía online (comprándolos o abriendo un llamado


a concurso).
 Para elaborar el “Proyecto Básico y de Ejecución” podrías haber elegido entre dos
opciones:
a) Fuiste directamente a la empresa constructora quienes se encargan de esta
etapa y también de la construcción de tu casa.
b) Contrataste a un arquitecto local para esta etapa, quien además será el
“director de obra”, y mediará entre tú y la empresa constructora.

Las empresas constructoras tienen, por lo general, un equipo de profesionales y técnicos de


distintas áreas, que te podrán apoyar a partir de la etapa 4 y hasta terminar la construcción de
tu casa.
Si optas por contratar una empresa constructora, tu director de obra será un profesional de la
empresa.
Lo inconveniente de esta opción es que, ante cualquier problema o diferencia con la empresa,
el director de obra va a defender siempre los intereses de la empresa por sobre los tuyos.
Yo te aconsejo que el director de obras sea alguien de tu confianza e independiente de la
empresa constructora.
Define el tipo de contrato con la empresa constructora.

Aquí es donde se destina la gran parte del presupuesto de tu casa.


Fundamentalmente en 2 ítems: el costo de los materiales y la mano de obra para la ejecución
de las obras.
Siempre es recomendable hacer un contrato a “precio cerrado”, es decir se paga por un
determinado servicio que debe estar estipulado y detallado en el contrato.
Los pagos, por lo general, se van haciendo una vez realizados los avances de la obra que hayan
sido pactados.
Tendrás 2 opciones en relación a los costos de los materiales:

1. La empresa constructora se hace cargo de todo: materiales y mano de obra.


La mayoría de las empresas prefieren trabajar de esta manera. Tienen el control de todo y
trabajan con los precios que ellos consiguen con sus proveedores.
Sus ganancias son mucho mayores comparado con la opción de solo cobrar por la mano de obra.

2. Tu compras los materiales y la empresa constructora solo cobra por la mano de obra.
No todas las empresa constructoras están dispuestas a trabajar con esta modalidad.
Deberás de contactar empresa pequeñas, que recién comienzan o cooperativas abiertas a esta
modalidad de trabajo.

Vas a poder ahorrar dinero al tener el absoluto control de los costos de los materiales.
Si no tienes experiencia en construcción y eliges esta opción, sí o sí deberás de tener un director
de obras que este a tu lado y te apoye en esta tarea también.
Tendrás más trabajo en la etapa de construcción, pero vas a poder ahorrar dinero. Si dispones
de tiempo y tienes voluntad lo podrás hacer bien!
Ya tienes definida la estrategia para empezar, por fin, a construir tu casa. Sigamos avanzado…

#6 Construcción

Quizás la etapa más compleja de todas y donde tendrás más de un dolor de cabeza. Déjame ser
honesto…
Esta etapa está marcada por la constante toma de decisiones y resolución de problemas.
Aunque una buena planificación en las etapas anteriores va a ayudarte a tener menos
problemas.
Sé flexible, la ejecución de las obras se suele atrasar, algunas cosas cambiarán respecto al diseño
original (no cuestiones fundamentales) y el presupuesto se puede ver afectado por algunos
imprevistos.
Por eso siempre deberás de considerar un margen de tu presupuesto para “imprevistos”.
Tu serás el administrador de la ejecución de las obras, pero obviamente no estarás solo.
Cada vez que se haga una modificación al proyecto de Ejecución, se deberá de informar a la
autoridad competente, antes de proceder a realizar los cambios.
Una vez aceptada la modificación debe quedar un documento escrito y aceptado por todas las
partes involucradas: propietario, empresa constructora y la autoridad competente.
Dependiendo del tamaño de tu casa, el sistema constructivo, el clima local y otras muchas
variables, esta etapa puede durar entre 8 y 12 meses.

#7 Final de las obras

La última etapa, orientada a corroborar que todo ha sido ejecutado según lo previsto y obtener
los permisos legales para poder hacer uso de la vivienda.
Hay varios pasos que debes seguir en esta etapa, como por ejemplo:
 Certificado Final de Obra
Para dar por finalizada la construcción de la obra los profesionales responsables firman un
documento donde se constata que la obra se ha realizado de acuerdo al Proyecto de Ejecución
y se hacen legalmente responsables por ello.
En este punto se suelen hacer los últimos pagos a la empresa constructora como a la autoridad
competente por conceptos de impuesto y certificaciones.
 Acta de Recepción de Obras
Documento en el cual la empresa constructora hace entrega oficial de la obra terminada al
propietario y es aceptada por este. También forma parte de esta Acta la autoridad competente.
Esta acta puede ser rechazada por el propietario si considera que las obras no están terminadas
de acuerdo a lo pactado. En este caso se deberá de extender el plazo estando de acuerdo todas
las partes involucradas.
 Libro de Obra
Esta libro ha sido elaborado por el director de obras y es donde ha quedado constancia de todas
las modificaciones, reparaciones e imprevistos que surgieron en la construcción de la obra.
Aquí está toda la información para la legalización de la obra: proyecto inicial, planos del proyecto
final si hubieron modificaciones e instrucciones de uso y mantenimiento de la casa, sus
instalaciones y equipos.
 Declaración de Obra nueva
Un documento que, por lo general, debe ser redactado por un notario donde se declara lo que
se ha construido.
 Inscripción en el Sistema Catastral.
La obra nueva deberá de inscribirse en el Sistema Catastral correspondiente.
Recuerda que los trámites, así como los impuestos asociados a estos variaran dependiendo de
las regulaciones nacionales y locales a las que está sujeta tu propiedad.

Ok, finalmente ya puedes disfrutar de tu casa. Enhorabuena!

Pues bien, estas son las 7 etapas que deberás de conocer y “experimentar” para planificar la
construcción de tu casa.
Es importante que tengas una visión general de todo lo que vas a pasar. Y sobre todo debes
saber que debes prepararte, formarte y asesorarte por gente con experiencia.
Esta es la clave: formarte, aprender y planificar muy bien la construcción de tu casa.

No lo olvides: tú eres el planificador, no el constructor ni el diseñador de tu casa.