Estimados de Obras - Capitulo 1

UNIVERSIDAD CATOLICA NORDESTANA
ING. NELSON M. MARTÍNEZ, M.A.
Fundamentos
de Estimados
de Construcción
0
UNIVERSIDAD CATOLICA NORDESTANA
Maestria
Administración de Construcción
 Ing. Nelson M. Martínez

C/Gaspar Hernandez # 81 • Suite 406
Teléfono 809.588.4497 • Cel 809.299.1944
i
Contenido
Prologo i
TEMA 1 El Estimado preliminar y el Costo del
Planeamiento
I NTRODUCI ON
4
Objetivos
Entrega de Proyectos y Sistemas de
Estimados
5
1
Estimaciones para los diferentes Tipos de
El Papel de Estimar en la Industria de la
Contratos
Construcción 2
8
Estimados Conceptuales
8
3
Métodos de Estimar
9
9
Estimando y Seguridad en la Construcción
14
17
14 El Proceso del Estimado
Resumen 17
15
17
Proyectos Concursos
18
15
18
Concurso abierto
16 20
TEMA 2
PROCESOS Y PROCEDI MI ENTO
Objetivos
17
20
La Decisión de Concursar
23 27
El cuestionario
27
23
Programando el Proceso de Estimado
24
27
El Acoplamiento del Equipo
28
24
Registros de la oferta y Documentos de la
Oferta
25
28
Visita al Sitio
29
25
Obteniendo los Documentos del Concurso
25
25 29
Revisión de los Documentos del Concurso Las Computadoras en el Sistema de
27 Estimado
29
TEMA 3
GENERALIDADES SOBRE MEDIDAS
Objetivos 35
29
Otras Tecnologías Levantamiento de cantidades 35
32 ¿Qué medir? 36
Unidades de Medidas 36
Medidas Netas en el Sitio 37
Reglas del Levantamiento 39
Exactitud de las Medidas 41
Organización del Levantamiento 42
Papelería del Estimado 43
Levantamiento por Computadora 44

32 Fórmulas y Cálculos de Perímetro y Líneas
Resumen Centrales 45
32 Resumen 53
45 Resumen
TEMA 4
MEDI DAS DE CAMPO
Objetivos
32
55
33
55
Generalidades
55
58
Notas sobre medidas de Excavación y
Relleno
59
55
Estudios de Suelo
56
59
Cálculo de Corte y Relleno usando el
"Método de la Malla"
59
59
Cálculo de Corte y Relleno usando el
56 “Método de La Sección”
Medida del banco, Factores de 62
Hinchamiento y
Compactación 57 62
Notas sobre Medidas de acopio
57 62
Consideraciones sobre Seguridad en la
excavación
57
57 62
Uso de Digitalizadores Dibujos
58 80
96
TEMA 5
HORMI GONES
Objetivos
99
66
Levantamiento de Campo
80
99
80
Generalidades Sobre Concreto
Resumen
99
95
99
Notas sobre Medidas del concreto
100
95
100
Generalidades sobre Medidas del
Encofrado 108
102 Resumen
120
102
Notas sobre Medidas del Encofrado
102
120
102
Notas sobre Medidas de acabados y
Trabajos Misceláneos
104
104
Ejemplo 1-Residencia
105
122
TEMA 6
ALBAÑI LERIA
Objetivos
125
105
Ejemplo 2- Edificio de Oficina/Depósito
108
125
Generalidades del Trabajo de Albañilería
125
129 Notas sobre Medidas de Albañilería
125 Medidas del Trabajo de Albañilería
130
Trabajo de la albañilería
128
126 Albañilería del Ladrillo
131
Bloques de
Hormigón 130
134
127 Bloques de Hormigón Resumen 134
TEMA 7
TERMI NACI ONES
Ojetivos 131
Midiendo Carpintería Bruta 132

127
Losas de Mdidas y Unidades 133
Medidas del Trabajo de Albañilería 126
Puertas y Ventanas 135
Factores de Conversión
Misceláneos 136
127
Terminaciones Exteriores 138
Terminaciones Interiores 140
TEMA 8
MEDI DASDE TERMI NACI O NES
Objetivos 150
Introducción 151
El riesgo del Contratista 158
Costeo de Mano de Obra y Equipos 160
Costeo de Materiales 162
Costeo de Subcontratos 164
Resumen 167
TEMA 9
TEMA 10
MEDI DAS DE I NSTALACI ONES
EL PRESUPUESTO
Objetivos 150
Objetivos 170
Generalidades 151
Costos 171
Medidas Instalaciones Eléctricas 158
Modelos 173
Medidas Instalaciones Sanitarias 160
Flujo de Caja 176
Otras Instalaciones 162
Gastos Generales 179
Resumen 167
Resumen 182
M A E S T R I A E N A D M I N I S T R A C I O N D E C O N S T R U C C I O N
PROLOGO
F
undamentos del Estimado de Construcción se ha concebido para
proporcionar los recursos necesarios para aprender cómo estimar los
costos de construcción en proyectos de edificios haciendo uso de
tecnología moderna y siguiendo los métodos empleados por los contratistas
generales más exitosos. El curso sirve para la persona que está empezando a
aprender el proceso de estimar el costo de construcción y principalmente si es
alguien que recientemente ha asumido responsabilidades de estimado en una
organización de la construcción. El curso es también de interés para los gerentes de
la construcción, supervisores y estimadores prácticos que, de vez en cuando, pueden
desear referirse a una fuente de datos de estimados o simplemente investigar cómo
otros estimadores tratan este asunto.
La meta del curso es describir un método fácil para seguir paso a paso el proceso de
estimar y preparar ofertas para concursos de construcción que pueden usarse con la
última tecnología para producir un costeo exacto del estimado de construcción y en
el mínimo de tiempo; un estimado del costo que sea fácil de revisar y uno que sea
reconocido por estimadores experimentado como el producto de un profesional.
Los procedimientos demostrados intentan reflejar el centro básico de la disciplina
de estimar que se encuentra en muchos tipos diferentes de estimados de la
construcción. Mientras las técnicas aquí desarrolladas pueden aplicarse, con ligeras
modificaciones, a una gran variedad de trabajos de construcción, los ejemplos
trabajados se relacionan con un proyecto de residencia y un proyecto comercial
seleccionado por su simplicidad relativa para que el participante se concentre en la
ING. NELSON M. MARTINEZ 1

técnica del estimado en lugar de tener que pasarse un gran tiempo que desglosando
cada detalle.
No se intenta que el proceso de estimado presentado sea radicalmente algún método
nuevo de estimar, en cambio, se está estimando cuando es esencialmente seguido lo
que actualmente hacen los estimadores profesionales y lo que siempre han hecho
los estimadores pero con mucho más velocidad, exactitud y minuciosidad y usando
todas las innovaciones modernas que avanzan la eficiencia y efectividad del proceso.
Note que todos los precios usados en el curso son de propósito ilustrativos
solamente, los precios reales del trabajo de construcción varían considerablemente
de un lugar a otro y deben ser considerados cuidadosamente antes de usarlos en
estimaciones actuales.
Esquema
Temas 1 y 2 presentan a los participantes el proceso de estimado y el Tema 3

describe los principios generales de medición de trabajo y preparación de
levantamiento de cantidades que es uno de los componentes principales del proceso
de estimado. En el Tema 4 el levantamiento de cantidades de trabajo de la
excavación se discute en detalle y los dos ejemplos de un estimado de rellenos
empiezan en este Tema, y continúan a lo largo del resto del libro. Una muestras
amplias un estimado del costo de una casa y el segundo es un estimado de un edificio
del oficina-almacén. Estos ejemplos de estimaciones del costo están basados en
dibujos que serán incluidos con el curso.
Temas 5 a través de 7 consideran el proceso del levantamiento para el trabajo de
hormigón, trabajo de la albañilería y varios otras ocupaciones misceláneas que un
contratista general puede necesitar medir. Temas 8 al 12 se preocupan de el costo
del trabajo del contratista general incluso el costeo de equipo involucrados en el
trabajo.

En el Tema 13 se examina el costo del trabajo subcontratado y el Tema 14 se

preocupa del costo de los gastos generales o sobrecostos del sitio para un proyecto
de construcción. En el Tema final, el Tema 15, el proceso de cierre de una oferta se
explora en un poco de detalle y se discuten los resúmenes de la oferta para las dos
estimaciones del ejemplo.
La meta del curso es describir un método fácil para seguir paso a

paso el proceso de estimar y preparar ofertas para concursos de
construcción que pueden usarse con la última tecnología para producir
un costeo exacto del estimado de construcción en el mínimo de tiempo;
un estimado del costo que sea fácil de revisar y uno que sea reconocido
por estimadores experimentados como el producto de un profesional. Los
procedimientos demostrados intentan reflejar el centro básico de la
disciplina de estimar que se encuentra en muchos tipos diferentes de
estimados de la construcción. Mientras las técnicas aquí desarrolladas
pueden aplicarse, a una gran variedad de trabajos de construcción, con
ligeras modificaciones, los ejemplos trabajados se relacionan con un
proyecto de un edificio o un proyecto comercial seleccionado para que el
participante se concentre en la técnica del estimado en lugar de tener que
pasarse un gran tiempo que desglosando cada detalle.

1
Tema
Introducción
Objetivos.
D espués de leer este capítulo y completar la revisión , los participantes

deben poder hacer lo siguiente:
 Listar y describir brevemente las diferentes funciones servidas en un estimado

en la industria de la construcción.
 Definir el papel del estimador en cada fase del proceso de la construcción.
 Identificar estimaciones conceptuales y explicar cómo se usan.
L L A V E S
 Identificar estimaciones preliminares y explicar cómo
 Información valiosa se usan.
 Test de Conocimiento
 Identificar estimaciones detalladas y explicar cómo se
 Ejercicio
usan.
 Revisión
 Describir brevemente el costo del proceso de diseño.
 Describir los tres sistemas principales de entrega de ofertas – el tradicional
diseño-contrato-construcción, el de Administración de la construcción y el
Diseño-Construcción – y explicar cómo se usan las estimaciones conceptuales,
preliminares y detalladas en cada caso.
 Identificar qué tipo de estimación se requiere para el caso de suma estipulada,
el precio unitario y contrato más costo.

 Describir el método de estimación preliminar incluyendo el precio unitario,

precio por unidad de área, precio por unidad de volumen, las cantidades
aproximadas y el uso de estas técnicas para preparar estimaciones.
 Definir el procedimiento del estimado detallado.
 Reconocer la necesidad del conocimiento de Seguridad Ocupacional y las
normas de Administración de seguridad y Salud y el impacto en los costos de
construcción que conlleva la aplicación de estas normas.
La meta de este curso es presentar un método de compilar consistente y

exactamente los estimados de costo de construcción en un mínimo de tiempo. El
método puede integrarse fácilmente con la última tecnología disponible para
obtener una alta productividad; es un método de estimación que ofrece extensa
capacidad de revisión y control porque es consistente con los procedimientos
básicos seguidos por estimadores profesionales y una gran cantidad de ingenieros
en la industria de la construcción.
El método presentado intenta presentar una norma básica que puede adoptarse en
muchos tipos de estimaciones de construcción usada a todo lo ancho de una
variedad de trabajo de la construcción. Los ejemplos trabajados y explicaciones que
se ofrecen, sin embargo, vendrá de un proyecto de edificio de pequeña complejidad
para que el lector pueda concentrarse en la técnica involucrada en lugar de gastar
tiempo descubriendo detalles.
El curso esta desarrollado para la persona que está empezando a aprender
principalmente el proceso de estimación de costo de construcción. Esta persona
puede emplearse en la oficina de un contratista que asume responsabilidades de
estimado por primera vez, él o ella pueden ser un estudiante que empieza un curso
de estimado en la universidad. El curso también será de interés para muchos
supervisores, gerentes de la construcción y estimadores prácticos que, de vez en
cuando, puedan necesitar referirse a una norma de estimado o simplemente
investigar cómo otros estimadores tratan este asunto.

El Papel del Estimado en la Industria

de la Construcción
Las estimaciones sirven varios funciones diferentes en la industria de la
construcción (vea Figura 1.1). En las fases tempranas de un programa de construcción,
el propietario necesita una estimación del costo probable de construcción para evaluar
la viabilidad financiera del proyecto. Esta estimación conceptual tiene que ser preparada
con una cantidad mínima de información porque se requiere a menudo en un momento
cuando el proyecto es más pequeño que una vaga idea en la mente del propietario. Habrá
algunos o ningún detalle de diseño en esta fase porque el proceso del proyecto no
empezará hasta que el propietario no este satisfecho con que el costo de los
procedimientos este justificado. Una vez el diseño del proyecto está corriendo, pueden
establecerse cantidades del presupuesto para los varios elementos del proyecto usando
procedimientos para una estimación preliminar. Éstos presupuestos de costos se
compilan en un diseño del costo que es un resumen de todos los gastos anticipados del
proyecto. Las cantidades del presupuesto contenidas en el diseño del costo se verifican
de vez en cuando durante la fase de diseño usando métodos de estimados más exactos
basados en los detalles específicos que surgen en esta fase del proyecto. El manejo de
este tipo de costo también incluye el estimado de costo de diseños alternativos para que
puedan tomarse decisiones informadas sobre que puede hacerse ó que incluir en el
diseño. Cuando el diseño esté completo, una estimación de la pre-oferta final puede
compilarse para anticipar el precio de la oferta del contratista para el trabajo. Si esta
estimación es exacta, los precios obtenidos de la oferta estarán dentro del presupuesto
del propietario para el proyecto.


La mayoría de los contratos que surgen en la industria de la
construcción son el resultado de la competencia entre las ofertas de
contratistas y suplidores de bienes y servicios que reúnen ciertas
especificaciones para una suma estipulada de dinero. La suma de
dinero especificada en semejante oferta representa la cantidad total que el contratista
recibirá por realizar el trabajo descrito en el contrato; claramente, una previsión exacta
del costo del trabajo es necesaria para que el contratista pueda ganar con su o sus
esfuerzos y además ser competitivo. Proporcionar esta previsión de costo es la primera
función del estimado de la oferta del contratista preparada a partir de los dibujos y
especificaciones proporcionadas por el propietario para definir el alcance del trabajo a
contratar.
Las estimaciones también son requeridas después del inicio de los trabajo del proyecto.
En los programas de control de costo, se exigen los estimados para facilitar el control
de gastos de los fondos de un proyecto. Los contratistas ajustan sus objetivos en las
estimaciones de costos basadas en cada componente del trabajo, y entonces ellos
comparan el costo actual del trabajo contra las cantidades de estas metas para descubrir
donde se necesita tomar acciones correctivas para llevar la productividad a los niveles
requeridos. A menudo durante la ejecución de la construcción el propietario o el
diseñador le pide al contratista que le dé precios para los cambios propuestos en el
alcance de trabajo. Cada uno de estas cantidades conducen a una mini-concurso que
involucra una estimación del costo total del cambio seguida por una oferta para hacer el
cambio para el precio requerido por el propietario.
En este Tema nosotros discutimos estimaciones conceptuales y preliminares
brevemente, pero es el estimado de concurso-el estimado del contratista general,
subcontratista o proveedor que determinan el pago total que ellos estarían dispuestos a
aceptar a cambio de la ejecución del trabajo y suministro de materiales o equipos que
reúnan los requisitos de sus contrato-este es el enfoque de este curso.

FASES DEL PROYECTO TAREAS DEL ESTIMADOR
Fase del Programa Preparación deestimados conceptuales

El propietario considera la factibilidad del proyecto
para predecir el costo final del proyecto
propuesto
Uso de estimados Preliminares para

Fase esquemática compilar un plan de costos; se establece
Diseñador prepara los bosquejos preliminares del
un presupuesto para cada elemento del
proyecto
proyecto
Se confirma la exactitud del plan de costo

Fase de Desarrollo del Diseño por medio de una serie de estimados
El alcance de trabajo del proyecto es desarollado
preliminares
Fase de Documentos y Contratos Preparación de un estimado pre-concurso

Dibujos y específicaciones son finalizados; estos
para anticipar la cantidad de concurso de
definen el alcance del trabajo que da forma a la base
los contratistas
para concursar
Fase de Selección de Contratista Preparar estimados para contratistas y

Contratistas compiten por el trabajo y es ajudicado el sub-contratistas, entonces someter
contrato al mejor concursos basados en estos estimados
Preparar los estimados de control de

Fase de Construcción costos y reunir interrogantes para cambios
El trabajo de construcción es ejecutado
en el trabajo
Figura 1.1 Papel del Estimador en el Proceso de la Construcción

Estimados Conceptuales

Aunque todavía puede haber propietarios que proceden con un proyecto en base a nada más que
el sentimiento de que tendrá éxito, la mayoría de las personas y organizaciones que deciden construir llegan
a esta decisión después de un análisis cuidadoso de dos factores primarios: el valor del desarrollo y el costo
del desarrollo.
El valor de una propuesta puede estimarse de la facilidad de las ganancias que se espera que fluyan después
de su construcción, o, si el concepto de ganancias no es aplicable al proyecto, se puede basar en una
valoración de los beneficios que se espera se materialicen de la realización del proyecto. En cualquier caso
se hará esfuerzo por cuantificar la utilidad del desarrollo propuesto en términos de un valor monetario.
Como los costos y beneficios están normalmente extendidos por varios años, normalmente se determinarán
el valor monetarios por medio de los conceptos de "valor presente" o el otro análisis de "el valor del dinero
en el tiempo ".
Usando este análisis, la factibilidad de un proyecto puede definirse como uno en el que el valor
anticipado de todos los beneficios excede el costo total estimado para realizar el proyecto. El perfil del costo
de cualquier proyecto abarca muchos elementos incluidos el costo requerido de la tierra, el costo de
financiación del proyecto, el costo administrativo legal y general, el costo de diseñar y administrar el trabajo
y, por supuesto, el costo del trabajo de construcción. También necesitan ser considerados costos adicionales
como costos de comisión, costos de operación y, posiblemente, costos de comercialización. Todos estas
cantidades deben ser determinadas mediante estimados.
Algunos costes son relativamente fáciles de establecer. Por ejemplo, los costos de tierra y
financiación, no son difíciles de determinar ya que los precios actualizados de mercado son fácilmente
accesibles, pero la cantidad de lo que es a menudo el mayor componente del costo, el costo de construcción,
es el más difícil de determinar con cualquier certeza. "Nosotros veremos que la manera más exacta de
predeterminar el costo del trabajo de construcción es por medio de un estimado detallado usando los
métodos empleados por los contratistas. Sin embargo, un estimado detallado requiere haber definido
alcance de trabajo, y como hemos dicho, éste generalmente no está disponible en esta fase en el programa
de desarrollo del proyecto.
Así que un estimado conceptual normalmente se produce meramente de la noción que tiene el propietario
de lo que él o ella les gustaría ver construido. Si el análisis del propietario ha empezado con un valor calculado
del proyecto, él o ella podrían estar en una posición decir que el proyecto es viable si puede construirse para
un cierto precio, donde este precio es la máxima suman que el propietario esta dispuesto a pagar por obtener
ING. NELSON M. MARTINEZ
10
los beneficios del proyecto que son anticipados. Alternativamente, el análisis puede llevar a un propietario
para concluir que una cierta estructura de tamaño y alcance definido es necesaria para generar los beneficios
específicos buscados. Típicamente la situación financiero del propietario revela que solamente hay una cierta
cantidad de fondos disponible para gastar en esta estructura. ¿En este caso la pregunta obvia será "puedo
yo construir la estructura con esta cantidad" ?
En cualquier caso el propietario necesita un estimado del costo del trabajo que, en esta fase, será
llamado el estimado conceptual. Debe prepararse este estimado, debido a la falta de detalles del diseño,
usando uno de las técnicas de estimado aproximado considerado más adelante, pero esto es para no decir
que bastará una aproximación cruda de costos. La decisión de viabilidad que puede involucrar miles, si no
millones, de pesos, es de mayor importancia para la mayoría de los propietarios, así que la exactitud de los
costos usada en los cálculos es crucial si las decisiones siguientes van a ser legítimas.
Estimados Preliminares y Planificación del

Costo
C
omo hemos sugerido previamente, una decisión para proceder con la empresa significa
que los beneficios percibidos justifican el costo del proyecto. El componente más grande
de este costo es a menudo el costo de la construcción establecido por el estimado
conceptual. Esta suma estimada es que la se convierte en el presupuesto de la construcción y, si el
proyecto se mantiene dentro de los límites de factibilidad, está claro que el costo real de la construcción
no debe exceder este presupuesto. El planeamiento y el control del costo subsiguiente se realiza con
el objetivo de mantener el presupuesto.
Después de que se ha tomado la decisión de continuar con el proyecto, el equipo de diseño formará y
empezará a preparar un primer diseño esquemático de trabajo. Este diseño consiste en dibujos
preliminares y especificaciones que describen el alcance general del proyecto e incluso la forma,
tamaño y esquema del diseño pero con pequeños detalle en esta fase.
Varias estimaciones preliminares pueden prepararse mientras se desarrolla el diseño, informando a los
diseñadores que su diseño propuesto está o no dentro del presupuesto del proyecto. Las estimaciones

11
preliminares pueden también ayudar a los diseñadores proporcionándoles informaciones de costo

sobre detalles y diseños alternativos para que ellos puedan tomar decisiones más informadas del
diseño. Evaluando los beneficios y costos de un diseño de mejoras propuesto, los diseñadores pueden
usar principios de análisis del valor del dinero para determinar si las mejoras son justificadas.
Para Conceptos principales facilitar una evaluación más detallada de los beneficios y
sobre Estimación
costos de un proyecto y sus partes constitutivas, las estimaciones
preliminares pueden subdividirse según los precios para los grupos de componentes del edificio que
son comunes a la mayoría de las construcciones. Éstos grupos son llamados ensambles o elementos e
incluyen las subestructura, superestructura, revestimientos exteriores, particiones interiores y puertas,
movimiento vertical, y así sucesivamente. El conjunto de precios para estos elementos está llamado el
diseño del costo.
En el proceso de análisis del valor, el costo estimado de cada elemento en el diseño de costo
se compara con el valor percibido de ese elemento para considerar que si la suma aplicada a esa parte
del componente del edificio es justificada por el valor proporcionado por el componente. En el
momento del estimado conceptual, los estimadores habrán hecho numerosas asunciones
sobre estos elementos basados en discusiones con el propietario y la percepción de las necesidades del
propietario. Por ejemplo, se pueden haber asumido los revestimiento exteriores del edificio como
albañilería en el bloque de concreto. Durante la fase del diseño podría sugerirse que el revestimiento
sea cambiado por ladrillos. El costo estimado de las alternativas y los beneficios relativos de los dos
sistemas que se evaluarán para determinar si el costo extra del revestimiento de ladrillo el cual es más
caro es justificado por el valor agregado del ladrillo exterior sobre bloques de concreto. Entonces, si
es tomada la decisión de gastar la cantidad extra en revestimiento exterior y el presupuesto global
todavía deberá ser mantenido, debe hallarse una economía en otro elemento para equilibrar el costo
adicional del revestimiento.
En esta forma el diseño y las estimaciones que lo acompañan proceden hasta que el diseño
este completo y tendrá lugar un presupuesto en que se reflejan todas las decisiones importantes del
diseño. Hay muchas razones posibles por qué este presupuesto del estado final difiera del presupuesto

12
preparado en la fase conceptual, pero si el costo diseñado se ha aplicado propiamente, cada paso
alcanzando en este punto se habrá hecho con conocimiento de sus implicaciones de costo, y cuando
se reciben las ofertas del contratista, no habrá ninguna sorpresa para el propietario.
Sistemas de Entrega y Estimado del

Proyecto
L
os sistemas de entrega de proyectos diferentes hacen uso de diferentes tipos de estimados
- conceptual, preliminar y detallado - en las diferentes fases en el desarrollo del proyecto
depende de qué tan bien definido este el alcance de trabajo en cada fase en particular.
Mientras el tradicional sistema de entrega de diseño-contrato-construcción es, quizás, todavía la
manera más común de organizar la entrega de trabajo de construcción, se ha adoptado un número
creciente de sistemas de entrega innovadores, qué, en algunos casos, ha requerido algunos métodos
de estimados innovadores.
La Entrega Tradicional
(Diseño – Contrato - Construcción)
E
l sistema de entrega tradicional (vea Figura 1.2) exige diseñar el proyecto totalmente antes
de empezar los trabajo, y entonces hace uso de un simple contratista general que asume
la responsabilidad de construir el proyecto entero bajo los términos de un contrato de
suma total con el propietario. Con este sistema, una serie de estimaciones son usadas como perfiló en
la Figura 1.1. El papel de las estimaciones conceptuales y estimaciones preliminares que acompañan
el desarrollo del diseño sirven para manejar el costo del proyecto de manera que el precio del contrato
obtenido cuando el diseño esté completo se mantenga dentro del presupuesto del propietario. Estas
estimaciones tempranas generalmente no se relacionan directamente a cualquier contrato de

13
construcción pero ellas pueden usarse como una base para la cantidad de dinero cobrada por los
consultores involucrados en el proceso del diseño. Por ejemplo, los estimado conceptuales de un
desarrollo propuesto pueden indicar que el costo de construcción será de $5 millones.
Propietario/
Administrador de
Proyecto
Contratista General
Consultor de
Primera
Subconsultor
Subcontratista Subcontratista Subcontratista
DISEÑO CONCURSO CONSTRUCCION
Figura 1.2 Sistema Tradicional de Entrega (Diseño-Concurso-Construcción)
El consultor Premium podría usar esta suma para calcular la cuota de $300,000 solicitada al propietario
como el precio por diseñar el proyecto. El contrato del diseño entre el propietario y el consultor
Premium se refieren a los $5 millones del estimado como el presupuesto del propietario y los términos
del contrato puede exigirle al consultor que diseñe un proyecto que se encuentra dentro de este

14
presupuesto. De aquí usted puede apreciar la necesidad por la exactitud en el estimado conceptual así
desarrollado a partir desde tan poca información.
Administración de Construcción
U
na alternativa al sistema tradicional de entrega de proyecto es el uso de una organización
de Administración de construcción. Esta forma de organización (vea Figura 1.3) busca
facilitar el solape entre las fases del proyecto, a menudo llamado Vía-rápida, para permitir
la realización más temprana del proyecto. La Vía-rápida es lograda dividiendo el proyecto en un
número de fases. Este acercamiento permite empezar el trabajo de construcción después que estén
completos el diseño y contrato para la fase uno solamente. Fase uno puede consistir en nada más que
la demolición y preparación del sitio donde se requieren muy poco tiempo para el diseño. Mientras se
procede al trabajo en esta fase uno, el diseño continúa para la fase dos que puede ser el sistema de
fundación del edificio. Entonces se obtienen ofertas para esta fase para que un segundo contratista
pueda contratarse para empezar trabajo en fase en lo que la primera fase se acerca a su terminación.
El proyecto continúa de este modo, fase después de fase, hasta que el proyecto entero esté en
terminado.
Con esta estructura de organización, el Administrador de la construcción asume la

responsabilidad para el control y la coordinación global del trabajo de construcción que era provista
por el contratista general bajo la organización tradicional. Uno de los deberes principales del
Administrador de la construcción es el control de costo. Esta función es cumplida usando estimados
conceptuales y preliminares para producir un diseño del costo como fue previamente descrita. El
diseño de costo, sin embargo, ahora tiene que ser descompuesto en varios sub-diseños que
correspondan con el número de fases involucradas.

15
Propietario/
Administrador de
Proyecto
Consultor
de Primera
Administrador de
Construcción
Subconsulto
r
Contratista 1 Contratista 2 Contratista 3
Subcontratista Subcontratista Subcontratista
Figura 1.3 Sistema de Entrega de Administración de Construcción
En la organización tradicional, la propuesta del contratista general indicará, el total de dinero

requerido para la construcción, antes de que el trabajo comience, pero el propietario tendrá que
esperar hasta que la propuesta de la fase final del trabajo sea recibida antes de conocer el precio total
cuando es usado el sistema de Administración de construcción. En la organización tradicional si el
costo planeado no ha sido eficaz y la oferta del contratista es inaceptable, hay una oportunidad de
hacer cambios o incluso cancelar el proyecto antes de incurrir en gastos de la construcción. Estas
oportunidades no son posibles en un proyecto con la vía rápida puesto que el trabajo de la
construcción estará bien avanzado y gran parte de él pagada cuando se recibe la propuesta para la fase
final.
Porque, en un proyecto en el cual sea usado la vía rápida, el propietario tiene que comprometer el
proyecto mucho antes de que el precio total sea conocido, el propietario tiene que tomar decisiones
serias sobre la viabilidad de continuar el proyecto basado solamente en la información proporcionada
por estimados del preliminares. La necesidad para las estimaciones exactas en este tipo de proyecto es

16
para-montaña-estima necesita ser revisado continuamente y puesto al día según se completen las fases
y el diseño continúe hacia las fases subsecuentes.
Por consiguiente, para lograr algún éxito con un proyecto usando la vía rápida, las habilidades
de estimado del Administrador de la construcción y o su equipo tiene que ser del estándar más alto;
de no ser así, no se reunirán los costo y objetivos programados.
Entrega Diseño-Construcción
O
tra alternativa a la entrega tradicional del proyecto es el concepto del Diseño-
Construcción (vea Figura 1.4). En esta aproximación, el propietario trata con una sola
organización que asume la responsabilidad por el diseño y la construcción del proyecto.

17
Propietario
Contratista Diseño-
Construcción
Consultor de
Diseño
Subcontratista Subcontratista
DISEÑO
CONCURSOS de SUBCONTRATISTAS
CONSTRUCCION
Figura 1.4 Sistema de Entrega de Diseño-Construcción
El diseño-Construcción no es una nueva aproximación a la construcción; ha estado alrededor

en muchas formas de paquetes de contrato durante muchos años, pero ha habido un resurgimiento
del interés por este formato en que el Diseño-Construcción se ha vuelto el sistema de opción para
muchos tipos de proyectos.
Con el método del diseño-construcción, el propietario indica ciertas facilidades que él requiere
y normalmente se perfilan algunos parámetros relacionados con la ubicación, tamaño, diseño y el
tiempo deseado de duración. El propietario puede haber
preparado algunos bocetos preliminares del diseño pero, más a menudo, los contratistas del diseño-
construcción que compiten para el trabajo cada uno someten los lineamientos de diseños que ellos
creen satisfacerán las necesidades del propietario junto con el precio del proyecto. En la cara de él,

18
este concepto puede parecerse al contrato empresa - precio ofrecido por un contratista general pero,
de hecho, es muy diferente a la oferta del contratista asociada con la entrega del proyecto tradicional.
Al contrario de la oferta de un contratista general la que se obtiene por medio de un estimado

detallado y un alcance del trabajo definido de manera precisa, el precio incluido en la propuesta del
contratista del diseño-construcción tendrá que venir de un estimado conceptual. Este estimado estará
basado en un diseño que, en este momento, probablemente consistirá en poco más que unos bocetos
rústicos, algunos lineamientos de las especificaciones y, posiblemente, el modelo tridimensional del
concepto de un arquitecto. Aquí de nuevo la necesidad para el cuidado y exactitud en este estimado
conceptual es bastante obvia cuando usted considera que el contratista del diseño-construcción está
asumiendo la responsabilidad por el diseño y la construcción de un proyecto para un precio fijado.
Estimaciones para Diferentes Tipos de

Contratos
C
omo se mencionó, la mayoría de los contratistas generales y subcontratistas entra en los
contratos de suma total en los términos que ellos realizarán un trabajo con un alcance
definido para la suma que ellos estipularon cuando sometieron sus ofertas. Pero hay varios
tipos de contratos, diferentes a los contratos de suma total, los cuales requieren de diferentes tipos de
estimaciones.
Contrato Costo más Suma

19
El contrato costo más Suma normalmente es la opción de último recurso del propietario
porque puede poner al propietario en una posición financiera vulnerable. No solamente es incierto el
costo total de construcción cuando empieza el trabajo pero también, bajo este tipo de contrato, el
propietario no puede evitar el pagar por los errores e ineficiencias del contratista.
Hay, sin embargo, varias razones por las qué un propietario puede hacer esta selección. Un contrato
de costo más suma puede usarse si es indispensable que el trabajo sea realizado rápidamente, o si el
trabajo es muy difícil de definir, como renovaciones extensas a edificios viejos. En ambas situaciones
la facilidad de que el trabajo pueda empezar sin necesitarse los detalles de dibujos pueden hacer un
contrato de costo más suma una proposición viable. También, si un propietario ha trabajado con un
contratista en el pasado con buenos resultados, el propietario puede desear evitar el tiempo y gasto del
proceso del concurso otorgando un contrato de costo más suma.
Cuando los contratos costo más suma continúan sin ser precedidos por el cálculo de costos
de las operaciones, la necesidad de estimar es pequeña con estos tipos de contratos. Sin embargo, en
algunos contratos bajo los términos de costo más suma, el contratista ofrece realizar el trabajo para
un precio con un máximo garantizado. En este caso se exige un estimado cuidadoso para determinar
el precio del máximo ofrecido por el contratista, pero mucho del estimado estará basado en
"concesiones" pues la falta de detalles específicos del diseño prevendrá el establecimiento de precios
fijos.
Contratos de precio unitario
Precio Unitario, o medida y pago, los contratos están basados en un programa de precios que
consiste en una descomposición del trabajo en cantidades estimadas para cada uno de los Ítems en la
descomposición como se muestra en la Figura 1.5. Este programa de pago, junto con los lineamientos
del dibujos, es provisto por los diseñadores para el uso de los probables contratistas en la preparación
de sus ofertas.
El contratista entra un Precio Unitario para cada uno de los ítems y la oferta total es
determinado de la suma de estos precios multiplicado por la cantidad estimada de cada Ítem (vea
Figura 1.6).
20
El contrato otorgado como consecuencia al postor exitoso provee que a este contratista se le
pagará por la cantidad real de cada ítem de trabajo ejecutada, multiplicada por el Precio Unitario de la
oferta para ese artículo. Esta aproximación le permite al propietario obtener precios competitivos y
ejercer algún control sobre la cantidad total a pagar por un proyecto en el que la cantidad final de
trabajo es difícil predeterminar. Ejemplos de donde este tipo de contrato se usa incluyen trabajos de
ingeniería civil, sobre todo aquéllos que contienen construcción subterránea en la que la naturaleza de
la tierra encontrada no son exactamente discernibles antes de empezar el trabajo.
Los procedimiento de estimado que usa el contratista para los contratos de Precio Unitario es
similar al método detallado usado para los contratos del suma total pero el precio de la oferta
Figura 1.5 Plantilla de Precios en blanco para un Contrato de precio Unitario.
VALOR
No. DESCRIPCION UND. CANT. P.U. TOTAL debe
1. ETAPA 1 - TRABAJOS PRELIMINARES $ 28,848.00
1.1 Estudio de Suelo P.A. 1.00 $ 12,000.00 $ 12,000.00
1.2 Remocion Capa Vegetal m3 93.60 $ 180.00 $ 16,848.00
2. ETAPA 2 - FUNDACIONES
2.1 Carrancha 11.40 x 32.00 mt PA 1.00 $ 6,404.60 $ 6,404.60
2.2 Excavación en TIERRA a mano H<2 m. m3 152.50 $ 120.00 $ 18,299.40
2.3 H.A. Zapata Muro Block 8" m3 4.70 $ 4,151.11 $ 19,489.46
2.4 H.A. Zapata Columnas m3 32.97 $ 3,582.04 $ 118,099.75
2.5 H.A Columnas Redondas BNP m3 0.80 $ 23,078.68 $ 18,352.16
2.6 H.A Viga Amarre BNP m3 2.85 $ 9,364.48 $ 26,670.03
2.7 Relleno Compactado BNP m3 168.64 $ 247.67 $ 41,766.23
2.8 Bote material excavado m3 356.85 $ 120.00 $ 42,822.00
TOTAL $ 357,298.84
analizarse según los precios unitarios cada uno de los cuales tiene que incluir un componente de sobre
costo y beneficios.

21
Métodos de Estimar
L
os métodos de estimar pueden ser divididos en dos categorías principales: métodos de
estimados preliminares y métodos de estimados detallados. El Precio Unitario, precio por
unidad de área, precio por la unidad de volumen y los métodos de cantidades aproximadas
examinados aquí son todos los métodos preliminares y deberían ser usados mayormente por
diseñadores en los procesos de planeamiento del costo simplemente descritos. El método de estimado
detallado, es el método de opción para la mayoría de los contratistas de la construcción, porque ofrece
la mayor exactitud; este método también puede ser empleado por el diseñador, cuando los dibujos y
especificaciones están suficientemente adelantados, para obtener una suposición más fidedigna del
costo, que la lograda por el estimado preliminar.
Precio por Unidad
Con el método de estimar del precio por unidad, una cierta unidad que es común a todos los
proyectos de este tipo es selecciona y el número de estas unidades se calcula para cada proyecto, por
ejemplo, camas en un hospital. Usando este método, el costo de construcción de un hospital
recientemente construido es dividido por el número de camas proporcionado en el nuevo edificio.
Este cálculo proporciona el precio de la unidad cama que puede usarse para preciar un hospital futuro
y entonces proyectar multiplicando el número de camas en la facilidad propuesta por este precio por
unidad de cama.
Las unidades adoptadas para facilitar este análisis dependen del tipo de proyecto bajo
consideración. Costo por el estacionamiento puede usarse con un garaje de aparcamiento, costo por
apartamentos en la construcción de un edificio de vivienda y el costó por el estudiante si la
construcción de una universidad estuviera bajo consideración. En cada caso se analizan los costos de
proyectos completados para determinar la unidad de precio dividiendo la construcción total costeada

22
por el número de unidades en el proyecto. El precio de la unidad obtenido se aplica entonces a los
proyectos futuros para llegar a anticipar los precios totales.
Se obtendrá una suposición exacta del costo solamente si el proyecto futuro es muy similar a
aquéllos analizados con respecto a los Ítems como el precio de los recursos, el diseño de la
construcción, el tamaño del proyecto total, la calidad de la terminación, la situación geográfica y el
tiempo del año en que el trabajo fue emprendido. Claramente, diferencias entre los proyectos
anteriores y el nuevo puede esperarse en la mayoría de estas áreas. Tales diferencias reducen seriamente
la exactitud de los estimados de precio por unidad y hacer los ajustes de precios apropiados para éstas
diferencias de proyectos es muy difícil.
Usando este método de estimado puede generar un rápidamente un estimado burdo, pero la
falta de exactitud será de poco uso en el procedimiento de planeamiento del costo que fue delineado
antes. Sin embargo, este método se usa a menudo para determinar muy a priori una noción del precio
en las discusiones tempranas de un proyecto y como un medio crudo de comparar con los costos
conocidos de diferentes edificios.
Precio por Unidad de Área
Aquí la unidad de análisis son los pies cuadrados o el metro cuadrado de área del suelo bruto
del proyecto. El área del suelo bruto se define como el área de todos los suelos medida en los lados
afuera de las paredes. Como con el método anterior, el análisis empieza con el costo de la construcción
de un proyecto terminado. El costo de construcción de un proyecto conocido es dividido por el área
del suelo bruto del proyecto para obtener un costo por la unidad de área que puede aplicarse entonces
a los proyectos futuros para estimar su costo de construcción.
Éste es el método más común de estimado preliminar y es fácil de entender ya que una gran
cantidad de datos en los precios por metro cuadrado es publicada y puede complementarse con datos
derivados de análisis de los diseñadores en sus propios proyectos. Porque uno de los primeros detalles
de diseño a ser definido siempre es el área del suelo de una construcción propuesta, este método de

23
estimar puede aplicarse muy temprano en el desarrollo de un proyecto. Sin embargo, virtualmente los
mismos factores inconstantes que hacen difícil de lograr la exactitud en el precio por el método
estimado por unidad también se aplican al precio en el análisis por metro cuadrado.
Precio por Unidad de Volumen
Una variable que puede tener una influencia significativa en el costo de algunos proyectos es
la altura de los pisos. La altura de almacenes, por ejemplo, puede variar considerablemente más bien
hacer uso de precio por unidad de área de piso puede ser impropio. Un mejor método emplea el precio
por unidad de volumen como lo principal para determinar el estimado preliminar. El costo por unidad
de volumen es obtenido dividiendo el costo total de construcción por el volumen del edificio. El
volumen del edificio es calculado por multiplicando el área del edificio por la altura desde el tope del
relleno de piso hasta la superficie del techo. El área del edificio se mide de nuevo al exterior de las
paredes.
Ensamblado de Estimaciones
P
ara lograr una mayor exactitud en el estimado preliminar, se requiere un método de
predicción de precios en el que se exige tomar en cuenta no sólo el tamaño global del
proyecto sino también los precios de los recursos específicos usados en la construcción,
los detalles de diseño, la calidad de terminación, la situación geográfica y la época del año en que se va
a iniciar el trabajo. Todas estas variables son consideradas en un estimado detallado, pero en el
momento del estimado preliminar, todavía muchos factores no están definidos, así que hay que gastar
tiempo midiendo y valorando cada factor en detalle y muchos de los detalles específicos cambiarán
antes de finalizar el diseño. El método del ensamble intenta dar la oportunidad al estimador de ajustar
24
las variables previamente listadas sin un fino examen de los detalles del diseño. Este objetivo es logrado
midiendo y valorando ensambles de trabajo que comprendan un grupo de actividades comerciales
relacionadas.
Una zapata continua de concreto podría ser un ejemplo de un posible ensamble. Cuando este
ensamble sea estimado en detalle, el estimador debería medir y valoras las cantidades de cada uno de
los Ítems siguientes :
 Hormigón de zapata continua en metros cúbicos
 Encofrado en los lados de la zapata en metros cuadrados
 Formando una ranura en pies lineales
 Excavación de zanja a máquina en metros cúbicos
 Excavación a mano en metros cúbicos
 Relleno en metros cúbicos
Estimando como un ensamble, la zapata continua debería ser levantada (medida) como una sola
cantidad medida en metros lineales, y contra esta cantidad un solo precio debería ser aplicado el cual
es suficiente incluir el costo de todos los Ítems listados.
Usando esta aproximación, un estimado preliminar pueden ensamblarse con el levantamiento de
relativamente pocos ítems, pero cada uno de los levantamiento para el ensamblado debe ser
cuidadosamente considerado para que su precio refleje los detalles específicos anticipados por el
estimador. Así se obtiene un estimado más seguro en mucho menos tiempo que el requerido para
medir y valorar un estimado detallado.
Estimaciones detalladas
E
l proceso del estimado detallado es la materia de mayor porción en este curso, pero antes
de que nosotros empecemos a examinar todos los aspectos particulares de este tema,
puede ser útil considerar lo que es la esencia de este punto. Si es preparado a mano,

25
mediante hoja de cálculo de computadora o por medio de un sistema totalmente informatizado, un

estimado detallado pueden analizarse en términos de las seis fases principales del proceso:
Fase 1. Levantamiento de Cantidades del trabajo a ser realizado por el contratista es medido de
acuerdo con las reglas normales de medida.
Fase 2. Organización, se ordenan las cantidades de trabajo y se listan obedeciendo el Formato Maestro
del CSI u otra norma para facilitar el proceso de valorar.
Fase 3. Se procesan Los valores organizados de las cantidades para la mano de obra, equipo y
materiales requeridos contra las cantidades para determinar el costo estimado del trabajo del
contratista.
Fase 4. Los precios de los Trabajos Subcontratados se obtienen de la competencia entre
subcontratistas citados para realizar el trabajo en su área de negocio entonces, normalmente se
toma la oferta más baja de cada negocio, y este valor se entra en el estimado.
Fase 5. Los Gastos Generales o sobrecostos anticipados del proyecto se calculan y se agregan al
estimado.
Fase 6. Se resumen todos los precios y ofertas estimadas, se agrega el beneficio del contratista y se
completan los documentos sensibles. Y, finalmente puede someterse la oferta entonces, los resultados
de la oferta se graban y se analizan.
El método del estimado detallado, más que cualquiera de los otros métodos de estimado
considerados, está mucho más allá de una predicción de producir un precio exacto de los costos reales
de un proyecto de construcción de un edificio. Porque la misma supervivencia del contratistas y
subcontratistas que obtienen trabajo ofreciendo un precio firme a menudo descansa en la exactitud de
su estimado, no será ninguna sorpresa que estimado detallado es el método de opción para la
preparación de la oferta en la altamente competitiva industria de la construcción.
La base de un estimado detallados es la valoración exacta del trabajo en la forma de un
levantamiento de cantidad de forma que solamente puede ser obtenido del diseño completo del
proyecto. Debido a este requisito y también porque el estimado detallado es un proceso que consume
tiempo, las estimaciones preliminares normalmente son preparadas por otros métodos previamente
considerados más rápidos, pero menos exactos. Sin embargo, en contratos del trozo-suma en los que
analistas del costo desean anticipar con precisión el valor de las ofertas en un esfuerzo por evitar
26
sorpresas al propietario, ellos prepararán una estimación detallada en la misma forma que lo hacen
los ofertantes, usando los dibujos del diseño antes de que estén disponible para ofrecerlo a los
contratistas.
Estimado y Seguridad de la Construcción
E
n nuestro país hay pocas normas relativas a la seguridad laboral, y se hace difícil para un
contratista conocer y cumplir con las regulaciones de seguridad laboral, por lo que
debemos adoptar ciertas medidas contempladas en las normas americanas (
Occupational Safety and Health Administration ) OSHA.
Hay una preocupación creciente entre las compañías de la construcción del costo de una seguridad
pobre en el sitio de trabajo. Aparte del costo directo de accidentes de la construcción que se reflejan
en un más alto seguro de la compensación de obrero y los pagos de seguros de propiedad, hay un
número grande de lo que a menudo es incluido como costos ocultos;
1. Costos de reparación y mantenimiento de las herramientas y equipos

2. Costos de retrasos y de interrupciones de la producción
3. Costos de gastos legales
4. Costos de gasto de emergencia y suministros de equipos
5. Costos de reemplazo y arriendo de equipo
6. Costos de gastos de investigadores y administrativos
7. Costos de contratar y entrenar personal de reemplazo
8. Costos de pagos en horas extras y otros costos incurridos intentando ponerse
al día
9. Costos de disminución del rendimiento de retorno de obreros accidentados
10. Costos de daños a la reputación de la compañía y la subsecuente pérdida de
negocios

27
Porque estos costos pueden ser sustanciales y pueden tener un impacto significativo en la
competitividad de una organización, se han animado muchas compañías de construcción introducir
un programa vigoroso de seguridad en sus sitios de trabajo. Tales programas de seguridad de proyecto,
se ha reconocido, tienen un costo que se considera para en la sección de gastos generales de un
estimado. (Ver Tema 10 para una discusión de gastos generales.) Por lo tanto, compañía exitosa con
un amplio programa de seguridad en el sitio, los estimadores pueden usar precios más competitivos
en las estimaciones que ellos preparan qué no sólo mejora la proporción de éxito de oferta, pero ayuda
a lograr el éxito financiero del proyecto y, por consiguiente, mejora la rentabilidad de la compañía.

28

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UNIVERSIDAD CATOLICA NORDESTANA

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MEDI DASDE TERMI NACI O NES

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Costeo de Materiales 162

Costeo de Subcontratos 164

ING. NELSON M. MARTINEZ 1

Temas 1 y 2 presentan a los participantes el proceso de estimado y el Tema 3

ING. NELSON M. MARTINEZ 2

En el Tema 13 se examina el costo del trabajo subcontratado y el Tema 14 se

La meta del curso es describir un método fácil para seguir paso a

ING. NELSON M. MARTINEZ 3

D espués de leer este capítulo y completar la revisión , los participantes

 Listar y describir brevemente las diferentes funciones servidas en un estimado

ING. NELSON M. MARTINEZ 4

 Describir el método de estimación preliminar incluyendo el precio unitario,

La meta de este curso es presentar un método de compilar consistente y

ING. NELSON M. MARTINEZ 5

El Papel del Estimado en la Industria

ING. NELSON M. MARTINEZ 6

ING. NELSON M. MARTINEZ 7

FASES DEL PROYECTO TAREAS DEL ESTIMADOR

Fase del Programa Preparación deestimados conceptuales

Uso de estimados Preliminares para