Sammelwerk Die Menschliche Siedlung • The Human City Collection

Hans Bernoulli

ie tadt und ihr

oden Towns and the Land

Summary and Legeuds in English • 120 Abbildungen und Pläne

Verlag für Architektur · Les Editions d'Architecture • Erlenbach~Zürich

Jede Zeit. hat die Vorstellung einer
Idealstadt entwickelt und darge-
stellt. Verwirklicht werden konn-
ten solche Vorstellungen nur, wo
das Eigentum an Grund und Bo- ·
den, auf dem eine solche Stadt ent-
stehen sollte, in einer Hand lagen
- es ist da zu denken an die römi-
schen Militärkolonien, an Städte
wie Bern und Thun, wie Lübeck
und Breslau, wie Palmanova und
Versailles und wie die Kolonial-
städte alle bis auf unsere Tage. Wo
das Grundeigentum sich in Einzel-
parzellen aufsplitterte, mußte sich
das ganze Bauwesen in eine Unzahl
von Einzelwerken auflösen. Trotz
vieler wertvoller Einzelstücke ist
und bleibt der Gesamtcharakter
solcher Städte das Chaos.
Wenn unsere Zeit die Stadt schaf-
fen will, die ihr als Ideal vor-
schwebt, so muß sie erst dieser
Stadt den Boden schaffen, auf dem
sie erstehen, sich entwickeln und
sich ständig erneuern kann. Diese
harte Arbeit muß geleistet werden.
So werden denn im vorliegenden
Buch zuerst die Städte Revue pas-
sieren, aus deren Anlage die Schlüs-
selstellung des Eigentumsrechtes an
Grund und Boden besonders deut-
lich spricht. Es werden dann die
Verhältnisse dargestellt, wie sie sich
mit der Verteilung des Grundeigen-
tums entwickelt haben - unglück-
licherweise just in der Zeit, da die
Industrialisierung die Baumassen
der Städte in vorher unbekanntem
Tempo häufte. Worauf dann her-
ausgestellt wird, was heute wün-
schenswert und notwendig ist, da-
mit Neuanlagen wieErweiterungeil
bestehender Städte sich gesund und
schön entwickeln können, entspre-
chend dem heutigen Stand der
Technik.

Towns and the Land

In order to carry out our concep-
tion of an ideal city it will be ne-
cessary first to proeure the land on
which to build and on which, when
built, our city can develop freely.
The volume in question deals with
thfS subject in detail.
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Hans Bernoulli

Die Stadt und ihr Boden

Towns and the Land
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I Nicht wer die 'vVohnung baut,
cl Nicht ·wer das Haus besitzt,
n Sondern der, dem Grund und Boden gehört,
Der bestimmt den Aufbau unserer Städte.
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Werner Taesler

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lt, 1946. Verlag für Architektur AG. Erlenbach-Zürich
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das )I Erscheint als Publikation der von Architekt Alfrecl Roth heraus-
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Es ist nicht unmöglich, es ist sogar wahrscheinlich, daH in einem der
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WenJ vielen Ateliers, in denen die Pläne für den vYiecleraufbau der vom
fen i! Krieg zerstörten Städte entstehen, in einer guten Stunde ein junger
schwi Mensch nach einem der Hauptwerke über Stadtbaukunst greift - Le
Stadj Corbusier, Raymond Unwin, Cornelius Gurlitt-unddaHer es durch-
sie ~ liest mit dem Stift in der Hand, von A bis Z.
sich
Er streicht die entsche~denclen Stellen an, die Stellen, wo die großen,
harte
reichen oder klugen und zarten Vorstellungen seiner V erfass er sich
So .W
Buch; der Erde nähern, um Gestalt ZU gewinnen, mn vVirklichkeit zu wer-
siere~ den.
seist~ Vor allem mögen ihn die ·weitausgreifeuden Pläne in Le Corbusiers
Gru~ "Städtebau" interessieren. Er liest gespannt, geduldig; da endlich, auf
lieh l der fünftletzten Seite, stehen ein paar vV orte, die vielleicht - oder irrt
Verhl
er sich ? -den Schlüssel des Ganzen bedeuten: "Am Tage des Erlasses
mitd
der allgemeinen Enteignung im Pariser Zentrum ... " Also muH offen-
tums!
liehe! bar mindestens in diesem vornehmsten Beispiel des Buches, dem Neu-
Induj aufhau des Zentrum von Paris, bevor etwas anderes getan ·werden
der~· kann, erst einmal der Grund und Boden aufgekauft ·werden? vVahr-
Temi scheinlich.
ausg( Das vVerk von Unwin, "Die Grundlagen des Städtebaus", ist beque-
sehe~ mer, handgreiflicher, hausbackener. Vielleicht führt dieser Autor
mit n
näher an die entscheidende Frage heran? Sorgfältig entwickelt Unwin
beste
schöj seine geschmackvollen Plätze, Höfe, StraHmwus\\reitungen; ausführ-
chenl lich, unermüdlich; als neuzeitliches Gegenstück von Gent und Cam-
Tech: bridgc, von Dinkelsbühl und Provins, von Verona und Viterbo. Ein
i paar Andeutungen, "daß es vorteilhaft ist, wenn das ganze Gelände
Towi in ungeteiltem Besitz bleibt", mehr nicht. Davon, daß die in seinem
In 01 vV crk dargestellten modernen Beispiele samt und sonders Ausnahmen
Printecl in Switzerland
tion, von den Regeln, daH sie weiHe Rahen sind, nur auf ungeteiltem Boden
cessa Buchdruckerei Effing·erhof AG. Brugg
möglich - davon kein \V ort.
whic Copyright 1946 by Verlag· für Architektur AG. Erlenbach-Zürich Und Gurlitt? Gurlitt hat in seinem "Handbuch des Städtebau" alle
built,
The· 5
this~
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möglichen schönen und guten Dinge vorgeschlagen, angefangen von
der "Verantwortung des Stäcltebauers" bis zmn Verkehr und zur
.~sthetik von Straße und Platz; um dann schließ.lich, im letzten Teil
des Buches mit gerunzelter Stirne darauf zu kommen, daR das unen t-
wirrbare Netz der heutigen Grundstücksgrenzen jede freie Be~wegung
hemmt: "Die Erde ist an Einzelbesitzer verteilt." Man habe sich nun
mit den bestehenden Grenzen auseinanclerzusetzen, nm zu retten, ·was
noch zu retten sei. -
Mit auelern ~Worten: All den schönen und guten Dingen, die sich aus
der Untersuchung alter Städte ergehen, all den großartigen Entwürfen
zu neuen, unerhörten Schöpfungen fehlt vorerst einmal die Haupt-
sache, der Grund und Boden, auf dem sie entstehen können und sich
danach frei entwickeln sollen.
Der gewissenhafte junge Mensch stellt die Bücher, die er so sorgfältig
durchgelesen, ~wieder in ihre Reihen. Er ist zweifelnd geworden 1mcl
unsicher: Mit dem Grund und Boden scheint da etwas nicht in Ord-
nung zu sein, und aus irgendwelchen dunklen Grünelen vermeidet alles
dieser Peinlichkeit nachzugehen. vVer von Stadthaukunst spricht unci
schreibt, der überspringt diese ersten Fragen, die Voraussetzung aller
ernsthaften Arbeit und .wendet sich, Unbefangenheit heuchelnd, locken-
deren Vorwürfen zu.
Es ist doch wohl besser, gesünder, und dem Ernst der heutigen Lage
eher angemessen, mit dem Anfang· anzufangen.
6
Towns aud the Land
(Summary)
Not only specialists are aware of the fact, that our cities of yester-
clay-huge housing agglomerations that sprung up ~with the rise of
industrialism-give a deplorahle impression and that they can in
no way assert themselves .when compared with thcir smaller pre-
decessors. Even more clistressing however is the fact, that recently
built areas also fall far short of our conception of an ideal city; this
in spite of the fact that our kno-wledge, technical and financialmeans,
as well as our creative powers, are actually fully adequate to keep
up with the increasing clifficulties caused by traffic, immense scale
ancl variety of neecls.
There is one ohstacle ~which remains unmasterecl : the land ~which is
to hear our new buildings and districts-under the plough only yester-
clay-is cut up according to the agricultural uses to which it was put
by the small holder, i. e. narro'w fielcls, small vineyards ancl irregularly
shapecl scraps of pasture, each plot helcl by a different owner. The
situation where cities are concernecl is even more clrastic: the land on
which all those clistricts that are to be reconstructecl sooner or later,
stand, is chopped up into even smaller scraps, each of which hears a
huilcling entitled by general opinion to stand indefinitely. Hm\ can 7
a new town ever arise on such grouncl, or a ne~w clistrict replace an
already built up area?
The towns of the middle ages ancl especially those of the 12th ancl13th
centuries offer an astonishingly simple solution: the land was the liege
of greater ancl smaller lancllorcls. Authorizecl hy royal power, they
were permitted to found towns and villages. Cities arose on the estate
of the landlord, who remained its owner however. The liege lorcl com-
missionecl a contractor-the locator-to lay out the town. The locator
was furthermore ohliged to gather locatarii i. e. the necessary inhabi-
tants. These never became actual O'Nners of the land; by paying a
yearly cluty-the canon-they were granted the right to builcl on a
particular plot. From now on the land o-wner was able to clesign his
 town accorcling to the ideal plan of thc time. To this plan evcry citizen
hacl to aclapt his building.
The right to huild on a particular plot was to he upheld indefinitely.
In the course of time monetary devaluation g-raclually lecl to the canon,
which remained constant, hecoming· insignificant. It hecame a simple
formal duty ancl was clischargecl ·wherever possihle hy the payment
of a corresponding sum. On the continent this process was hrought
to its final conclusion by the french revolution; the last remnant of
the principle private houses on puhlic ground ·was ahandoned in the
course of the 19th century. In England it survivecl, though in another
form.
The inclustrialisation which now set in, hacl to face the prohlem of
erecting mass-accomodations on land divicled into innumerahle tinv
plots. \Vherever expansion hecame urgent, clwellings ··were erecte~l
along country-tracks and between the existing hounclaries, ··whether
the plots ·were suitahle or not. Building-conditions improved to
some extent there ·where time and circumstances ··were favourable
hy means of the alteration of property-houndaries, ··without ho·weve~
encroaching existing property-rights. Unlimited land-property rights
inevitahly caused an ever increasing huilcling-clensity-horizontally
ancl vertically-on each separate plot. Only aireal photographs can
adequately reveal the repulsiveness ancl utter chaos ··which have gra-
dually beset city housing-clistricts. No amount of good will on the
part of the individual proprietor can possibly miiigatc these condi-
tions. This is clouhtless the most clesastrous fact of all. Although the
reconstruction of one single area according to a healthy and economical
plan appears to be a matter of no great clifficulty, every endeavour
towarcls such an end is ship>l'recked at the start by the fact that each
house as weil as its plot has a different owner.
vVith the rapiclly increasing population and business activity of a
city, the reut conveyed to landowners from land granted on lease-
the g-round rent-was forced upwards enormously. As the major part
of the land rested in private hands, this rent inevitahly flowecl into
private pockets. From now on the planning of cities was taken over
hy private interests. As many thoroughfares and as many corner plots
as possihle was the current slogan. \Vhenever the municipality requirecl
plots for puhlic huilclings or, which was far more difficult, large
stretches of land for parks, these hacl to he purchasecl from private
owners clirectly at high prices. Of the agricultural zone, which in the
midclle ages was usually allottecl to a town to ensure it a stahle ali-
mentary hasis, not a trace remainecl. Even today towns still have no
playgTouncls for children at their disposal.
The initiative for "freeland" i. e. the passing of land from private into
puhlic hancls once more, was not taken hy town architects; it had
its origin elsewhere. Henry George's articles and lectures started a
lively movement which, with no g·reat clifficulty, proved that the
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h c1 housing conditions in our cities are causecl hy unhampereclland
s;eculation. Unconcious of the fact th~t cit~'-held land .could con-
stitute a souncl basis for aclvancecl plannmg, George ancllus followers
thought they coulcl further their cause hy taxing the holclers to such
an extent as to minimize their ground rent without however actually
taking the land away from them. Finally the whole movement pivottecl
around a taxation prohlem. It subsequently faclecl out, unpopular ancl
unjust.
The question however had been put ancl interest arousecl: George's hest
friencl ancl aclversary, Michael Flursheim, stuck to the original theory
i. e. the land was to pass into community hands oncc more, hut, he
aclcled, through purchase. Silvio Gesell proved later that a sound cur-
rency-a thing wich is bonncl to come-i. e. fixecl price-level and
currency subject to compulsory circulation, must lower the rate of in-
terest. A basis for sound financing was thus constituted, as it was now
reasonable to rely on a clecreasing rate of intercst together with a
simultaneously increasing reut, making the gradual Iiquidation of the
repurchase sum i. e. the land cleht, possible in a short time.
The Garelen City movement in England riskecl a short cut hy putting
the theorv directly into practice. The garden cities of Letchworth ancl
W elwyn ~l'ere built before a lowering of the rate of interest was being
consiclered. Such garden cities demonstratecl clearly what town plan-
ning still hacl in store, as long as land was held hy the connnunity.
It was the land clebt interest which provecl an almost unsurmountable
ohstacle.
Demancls for "free land" were hcard on all five continents owing to
the lively cliscussions ancl the actual realisation of garden cities. In
both Stockholm and Amsterclam considerable clistricts arose on com-
munity land; the colonisation of the Zuiclersee Polder and-made pos-
sible through ,jewish donations from all over the world-Palestine,
were the first large scale examples of the principle of "private buildinga
on public ground" heing actually put into practice.
In carrying out such large scale enLcrprises "huilcling rights" provecl
to he an effectful instrument; between the community as owner of
the estate on the one hancl and the owner of thc building on the other
a contract is drawn up to settle the relation hctween hoth parties:
The validity of the contract should correspond with the estimated life
of the lmilding. Where temporary builclings are concernecl 30 years
may be settlecl upon, inclustries and offices 40-60 years, and buildings
for purehr housing purposcs 60-80 years. Prolongation is never out
of the question however. As soon as huildings possess a definite monu-
mental character e. g. the League of Nations building·s in Geneva or
sacrecl builclings in general, the contract remains valid as long as the
building stands.
The reut which any person possessing huilcling rights must convey to
the landowner shoulcl corresponcl to the grouncl reut. It is aclvisahle
 to check this rent at rcgular intcrvals, as the grouncl rent is liahle to
fluctuate rapiclely, especially uncler town-conclitions.
As hoth huilding andland pass to the landholder at the moment of thc
contract's expiry, an inclemnity is clue to those who possessecl huil-
cling rights. The sum is measurecl accorcling to the state of the huilcling.
lt generally amounts to ahout a quarter of the estimatecl value at the
time of the contracfs expiry. A goocl upkeep is therehy guaranteccl.
The huilcling may still prove to he of use to the conununity for some
years more, .while the parties authorizecl to huilcl are now furnishecl
~with sufficient capital to emhark upon the erection of a ne~w huilcling
on the same lot, or somewhere else according· to choice.
Special clauses can he affixecl to the contract, if clesirecl hy hoth parties.
As a rule land is not grantecl hy the community unless the huilcling
clesig·n meets 'lvith its approval. Unclesirahle projects can thus he
suppressecl.
Building on public grouncl provieles a thorough solution for the manifold Hans Holbein
difficulties \vhich confront us toclay, ~whether they concern new builcl-
ings, reconstruction of devastatecl cities, natural expansion or urgenf
renewal of outgrown clistricts. vVhere a radical solution hy a single
strake proves impossible, the community shoulcl keep to the following
rules:
The community shonld never sell any of the land helcl by it.
The commmüty buys private land whenever possible.
The conununity allows land helcl by it to he usecl for private enterprise
by granting builcling rights.
Jerusalem,wie es Hesekiel cle
Reimrehase of land, whether carried through in a day or in the course Juden verkündet.
of years shoulcl however never he regarded as an end in itself, but as
an indispensable stepping staue: it forms a first elementary basis upon Jerusalem, as it was promise
to the Jews by Ezekiel.
which the city of the future can he built and a constant organic regener-
ation macle possihle.
It shoulcl he clear that, if this is to he finally realizecl, men with great
responsihility, artistic powers ancl social unclerstanding must he gath-
erecl to taclde this imminent task of creating the ideal city of our time.

10
Die Schliisselstelluug des EigentumrecMs an Grund
und Boden
Die Stadtbaukunst von heute ist ohn-
mächtig.
Es ist klar, daß Kunst und Wissen-
schaft von der Stadt mit einer wir-
kungsvollen Bodenpolitik Hand in
Hand gehen müssen, wenn sie zur
Verwirklichung kommen wollen.

Towns and the Land

Urban Report of the Liberal Land Conunittee,
1923-25

vVie in jedem Land zu jeder Zeit sich eine besondere Kunst ent-
~wickelt, besonderes Gez,weige, besondere Blätter, besondere Blüten,
so entwickeln sich auch von Land zu Land und von Zeitalter zu Zeit-
alter neue V orstellnngen undneue Begriffe von der idealen Stadt. Und
solche Vorstellungen - selbstverständlich -, die möchten Gestalt ge-
winnen, möchten sich durchsetzen; so wie das Tonmodell in Stein oder
Bronce übersetzt werden 'Will.
Um so heftiger muß alles erglühen, jene Vorstellung vVirldichkeit wer-
den zu lassen, da die StacH ja mehr, vielmehr bedeutet als ein einzelnes
Bauwerk.
Eine Stadt ist dazu bestimmt, zu dauern: sie soll 'Wachsen und sich
enfwickeln. Ihr Antlitz mag sich verändern, ihr vV esen mag ernster
werden oder heiterer, nüchterner oder beschwingter- das vVesentliche:
sie besteht, sie bleibt lebendig, sie geht nicht schnöde unter wie das ein-
zelne Haus, 'Wie all die einzelnen vV erke, aus denen sie besteht.
Daß es möglich ist, in der Stadt etwas zu schaffen, was dauert, was
Geschlechterfolgen überlebt, das hebt die Stadt so hoch über alles
andere Menschenwerk hinaus. Die Stadt, die de1· Stolz des Altertums
'War, der Mittelpunkt der vVelt, "die Stadt" schlechtweg, die trägt
denn auch als Ehrentitel nicht die Bezeichnung von Schönheit oder
Größe, sonelern von Unzerstörbarkeit, von Dauerhaftigkeit - das
ewige Rom.
Eine Stadt ~will auch mehr bedeuten, unendlich viel mehr, als bloß
die Ansammlung von einigen tausend Häusern. Sie bildet das Gehäuse
eines besonderen Lebewesens, einer Gemeinschaft von J\1enschen, der
Stadtgemeinde. Argwöhnisch, und um ein vV esentliches besorgt, he-
müht sich die Bürgerschaft, ihrer Stadt das Eigene, das Einzigartige,
dem naturgegebenen \V cchscl zum Trotz zu schützen und auf die
Dauer zu be~wahren. Denn es sind diese Eigentümlichkeiten, die der
Stadt die besondere Würde der Persönlichkeit verleihen.
So stark und lockend ist die Vorstellung von der idealen Stadt, die es
13

gilt aufzuhauen, clafl selbst die idealen, die utopischen V orsielluugen
einer neuen vV elt der Gemeinsehaft sich im Bild einer StacH verkör-
pern; immer wieder erscheint die ideale Stadt als das Ziel geheimel'
Sehnsüchte und "Wünsche, gesteigert bis in religiöse V Ol'stellung·en,
wie sie ausströmen in dem Gesang von "J erusalem, der hochgebauten
Stadt".
Solch ·weitgespannte Erwartungen zu erfüllen und solch kühne Be-
griffe handgreiflich werden zu lassen, ist ein sch>l'eres Stück Al'heit,
ist eine besondere Kunst. Soll die Stadt doch nicht nur als strahlendes
\Verk dastehen, soll sie vielmehr auch bestimmt sein, der \Verktags-
welt aufs beste zu dienen. Es ist ihr Schicksal und ihre Aufgabe, vom
ganzen Lehen der Stadtgemeinde erfüllt zu sein, von der Arbeit wie
von Festen, von der Notdurft wie vom Schmuck, von der Abwehr Be-
waffneter ·wie von1 friedlichen Dasein.
Die Besonderheit der Aufgabe aber ist es: die Stadt sollnicht zu einer
Sammlung von einzelnen Bau\l'erken, sie soll zu einem vV esen von
besonderem Charakter werden.
Das einzelne Haus hat dem Bedürfnis und Verständnis eines Einzelnen,
seinem Bauherrn zu dienen. Da liegen nicht nur vVünsche und Not-
wendigkeit klar zutage, es sind auch die Mittel zur Hand, das Not-
7
wendige zu leisten: genau nach vorgefaßtem Plan entsteht das \>\ erk.
Es vollendet sich unter den Augen desselben Menschen, der zugegen
war, als die ersten Spatenstiche das Geviert festlegten, über dem sich
das Haus erheben würde.
Mag auch heim vVerden einer Stadt der Vorgang ein ähnlicher sein,
wenn die Furchen aufgerissen werden, die da bestimmen, wo und in
welcher vVeise die Stadt augelegt werden soll- die Ähnlichkeit täuscht.
Das vV erk einer Stadt erschöpft sich nicht in der ersten Anlage, es
mufl weiterwachsen, sich entwickeln.
Und es kann und will ja auch nicht einem Einzelneu zur \Vohnung
dienen, es soll doch "Heimstätten für Menschen" bieten, für Hunderte
und Tausende. Jeclem Einzelnen von ihnen ist sein Haus gleich wert
und wichtig; jeder Einzelne verfolgt mit derselben Besorgnis und
Freude jenes vVerdeu vom Anspflöcken der Baustelle bis zum Ein-
setzen der Haustür. Die Stadt aber ist die \V ohnung, soll die vV ohnung
sein jener sichtbar-unsichtbaren Gemeinschaft, der Bürgerschaft. Und
wie ihr Bauherr nicht auftritt als "physische Person", so wird eine
Stadt nicht gebaut, so wie das leihhafte Haus gebaut wird.
Wer eine StacH erstehen läflt oder ihre Entwicklung leitet, ist nicht
Bauherr und Schöpfer der Stadt, so wie jeder Hausherr, auch der Ge-
ringste, als Herr und Schöpfer seines eigenen Hauses auftritt - seine
Aufgabe ist es, die Vielheit der Hunderte und Tausende von Bauvor-
haben zu einem vVerk z'u vereinen. Seine Aufgabe ist es, die gegen-
seitig voneinander unabhängigen, wohl gar einander widerstreitenden
Kräfte auf ein Ziel hin auszurichten. Es soll ja nieht ein Mosaik von
14
- -----, = = = = = = = - - - " "' -
--~="
Häusern, es soll eine Stadt entstehen, mehr als das; diese Stadt soll
immer neu entstehen, sie soll sich nach einem nur halblaut gegebenen
vVort einer noch verhüllten Zukunft entgegen strecken und entfalten.
\Vas für Mittel hat der Schöpfer der Stadt in der Hand, ein solch merk-
würdiges, fast unmögliches Vorhaben durchzuführen?
Der Mann verfügt über die 1viaeht und IVIögliehkeit, die Linien abzu-
stecken, längs deren die Bauten errichtet werden sollen; er bestimmt
die Lage der Straßen, er ordnet sie zu ganzen Systemen: Hauptstraßen
fiir das bunte Geschäftsleben, Nebenstraßen, um ruhig zu wohnen;
er legt Plätze an mtd ordnet zwischen die steinernen Gevierte grüne
Flächen ein, die von Baum und Strauch besetzt werden mögen, in
Vv asserbecken sich spiegelnd.
Er hat auch die Macht, neuerdings, der Industrie besondere Gebiete
zuzuweisen, und die Macht, in den \Vohnquartieren zu bestimmen, wo
zwei, wo drei oder vier oder fünf Geschosse hoch gebaut werden soll.
Schwieriger schon ist es für ihn zu bestimmen, wohin die Bauten zu
stehen kommen, die der Gesundheit zu dienen haben, das Rathaus,
die Bauten der Verwaltung, die kirchlichen Bauten, deren Türme die
Dächerwelt überragen und dem von fernher Kommenden jenen Umriß
an den Himmel zeichnen, der alsdann zum Kennzeichen der Stadt
werden soll.
Er haut nicht, der Mann, der für das vV erden der Stadt bestellt ist;
neidlos überläßt er es anclern, Glückliehern, die Reihen der Bürger-
häuser und den Dom zu bauen. Er haut nicht, er ordnet nur. Für das,
w'as morgen entstehen soll, gibt er UmriH und vVeisung; und was später
Kommende werden entstehen lassen, dafür legt er die wichtigsten
Grundlinien; Linien, die das Bestehende mit dem Kommenelen ver-
binden ZU einem sinnvollen Ganzen, zur Stadt von morgen. Das vVieh-
tigste aber, die Masse der Bauten selbst, bleibt scheinbar dem Zufall
überlassen. Nur scheinbar: denn hier wirkt sich nun Herkommen und
Handwerkstüchtigkeit aus, wofern Herkommen noch gilt und Berufs-
tüchtigkeit gepflegt wird. Und, wohlverstanden, wofern zmn Bauen
die Berufenen aufgerufen werden.
Aber wirdnun derart die ideale Stadt entstehen können? Sind ihre
Grunchnauern nicht zu schwaeh? Wird die Leistung der vielen Ein-
zelnen so zusammengeordnet werden können zu einem Ganzen, clan
sie erfüllt werden können, jene hochgespannten Erwartungen?
Oh - sie haben lange Zeit genügen müssen, die Baulinien und Bau-
reglemente. Und haben gewiß das reine Chaos verhindert. Aber die
Ergebnisse dieser Praxis sprechen doch wohl deutlich genug: mit einer
Linie, die bezeichnet, wie die einzelnen Bauten aufgereiht wercle11
müssen, schafft man keine Stadt, und mit Gesetzen, die auf einen
durchschnittlichen Fall ausgerichtet sind, ausgerichtet sein müssen,
wirdman der Fülle der Möglichkeiten, ganz zu schweigen der Beson-
derheiten, niemals gerecht.
Kann nun der Verantwortliche nicht mit Vollmaehten ausgestattet
15
Kopenhagen -w·erden, die weiter gehen? Mit Vollmachten, die es ihm gestatten, den
Andrang der Bauvorhaben zu sichten, zu ordnen, zu gruppieren? Und
dem Bau·wesen einen bestimmten \V eg zu :weisen, durch eine syste-
matische Parzellierung, durch Staffelung der Bauausführungen nach
Quartieren und nach Bauperioclen?
Es ist eine besondere Schwierigkeit, die dergleichen unmöglich macht
Eine Schwierigkeit, die uns über Baulinien und Baureglemente nicht
hinauskommen läßt:
"Die Erde", der Boden, auf dem sich die Stadt entwickeln soll, "ist
an Einzelbesitzer verteilt" Die Stadt hat gar nicht das Recht, gar nicht
die Möglichkeit, über den Grund und Boden zu verfügen; ihn auf-
zuteilen nach besonderen V orstellung·en, nach besonderem Plan, und
,jedem Viertel die Bauvorhaben zuzuweisen, wie es vernünftig und ·wie
es erwünscht wäre. Mehr noch: die Aufgabe, aus Tausenelen von Ein-
zelprojekten eine Stadt zu bilden, eine Aufgabe, an sich schon rätsel-
voll und -widerspruchsvoll, muß gelöst ·werden auf einem Feld, das
Zagreh ursprünglich für Aufgaben ganz anderer Art bestimmt und herge-
richtet ·war.
Die neue Stadt, die neuen Quartiere, müssen angelegt -werden auf
einem Gebiet, das schon seit Jalll'zehnten vom Pflug durchfurcht, in
hundert und aber hundert Felder aufgeteilt ist. Felder, schmal und
lang, wie es der Bewirtschaftung am besten dient, und durch Erb-
teilung nur noch weiter geteilt, ziehen in ganzen Lagen über Höhen
und Senken schnurg·eracle hinweg; quer dazu, behutsam zwischen
diesen Ackerfolgen hin und her laufend, zu jedem Feld der Zugang,
im Grünen endend, ein ganzes Netz von Feld-wegen.
Jedes Feld ist sorgsam durch Grenzsteine bezeichnet, denn jedes Feld
ist einem besonderen Eigentümer zu eigen. Oftmals treten die Felder
"im Gemenge" auf, daß heißt sie sind so merkwürdig durcheinander-
geschoben, als hätte sie ein Kind in Übermut oder Spielverdrossen-
heit zu Boden geschüttet. Nicht einmal fiir die Landwirtschaft selbst
München Danzig

Die Anfsplitterung des Grund-·

eigentums in Cebieten fiinf bi-;
zehn Kilometer Yom Stadtmittel-
punkt entfernt.
100 0 4oo M
li!!!l!!!ll I I I I Lanclecl property choppecl up
II III I II into areas 3-6 miles from the
0 500 looo ISoo F town's ecntre.

16 17
 ,~ ~--------

Bcl'll

Zustand J 797
Conclition in 1797

Zustand 1866 1oo o LJoo M

Condition in 1866
l!!!!l!!!!l I
jlllj I
1oo 0 500 1ooo F

scheint diese Verteilung brauchbar: die Felder der einzelnen Eigen- Das gegenüber dargestellte
tümer sind selbst bei kleinen Gütchen in zwölf, zwanzig, ja fünfzig· Gebiet in seiner Umgebung,
mit Angabe der Bebauung·.
Ecken und -Winkeln der Gemeinde verstreut. \Vo die Erbteilung eine
The same as opposite showing
noch stärkere Zerteilung erz-wingt, kommt es vor, daR ein einzelnes surrounclings ancl built up area.
Gütchen in dreihundert, ja vierhundert Fetzchen zersplittert ist.
Ein mühseliges und kostspieliges V erfahren, der "Güterzusanunen-
legungsprozefl", muß über diese klägliche Verwirrung des häuer-
liehen Eigentums von Grund und Boden verhängt werden, ein Pro-
Zustand 1900
zeH, dessen Durchführung· in bestimmten Gegenelen bis hundert Jahre
Condition in 1900
undmein beanspruchen soll. vVobei lächerlicherweise damit gerechnet
·werden muß, daß die Arbeit, sobald sie dann fertiggestellt ist, von Außenquartier von Bern:
neuem anzuheben hat. Der Vorgang der Zersplitterung·
Auf solch zersplittertem und zerfetztem Gebiet, dessen Einteilung des Grundeigentums und die
Auswirkung· auf die Bebauung-
schon dem landwirtschaftlichen Betrieb die größten Sch--wierigkeiten die zufällig·e Parzellienmg fiihrt
bietet, sollen nun die kunstvollen Gebiete unserer StäcHe entstehen, zu zufällig·er Bebauung.
müssen die bestehenden Sti-i:clte sich ·weiter entwickeln, sich ausbreiten;
Outskirts of Bern:
in solch ein verzweifeltes Liniengewirr wächst jede StacH hinein, wenn The clisintegration of landecl
sie die kaum erst freigekämpften Vororte erweitern will. Jeder Fuß- property and its effect on lmilcl-
breit Boden, der überhaut werden wlll, gerät in diese Schlingen, muß ing clevelopment. Haphazarcl
parcelling leads inevitably to
Zustand 1945 sich mit Advokatenlist dieses Gestricks erwehren. Auf einem Gebiet, haphazard bnilding cleye]op-
Condition in 1945 so abgeteilt, wie es eine vor Jahrhunclerten geiibte lanclwirtschaftliche ment.
18 19
St. Peterslmrg· allzu engen Straßen auch hundertmal überlegen sein - auch sie haben
sich zu gedulden: zuerst muH den bestehenden Eigentumsverlüiltuissen
der Kampf angesag·t ·werden, ein Kampf von höchst zweifelhaftem
Ausgang. Oft muH die freie Gasse 11m unerhörten Preis erkauft wer-
den, öfter noch erlahmen Geduld und Gebefreudigkeit in diesem
e~presserischen Handel. Die altersschwachen, ausgewohnten, von
Schmutz und Rauch geschwärzten Häuser behaupten sich, sie bleiben
im Feld, sie weichen nicht, frech wie die Kröte auf dem Krönungs-
mantel. Geht man der Sache nach, so wird nwn auch hier auf das
Ausschnitt aus einem Plan Yon Eigentumsrecht von Grund und Boden stoHen, als auf den letzten
etwa 1750 mit den geplanten 'Widerstand. Dies Eigentumsrecht ·widersetzt sich der Erneuerung mit
Bananlagen auf \Vassili Ostrow
- ein Vorhaben, das von vorn- eii1er Hartnäckigkeit, die etwas Erschreckendes hat: Es ist die Hart-
herein damit rechnet, daß das näckigkeit, das unversch~imte Rechtsgefühl des in private Hände ge-
ganze Gebiet frei yerfiigbar ist, ratenen Königs-vorrechts, es ist die besitzsichere, schadenfrohe Hal-
von keinerlei Parzellengrenzen
dnrchsclmitten. tung des Monopols.
Die neue Stadt, die neuen Quartiere, sie brauchen Grund uucl Boden: sie
Part of a plan clatecl arouncl
1750 showing intended W assili
müssen frei verfügen können über den Grund, auf dem sie entstehen
Ostrow huilding lay-out. This solle11. Frei und ungehindert, damit sie sich gemäH clen ihrem Wesen
plan slwws that a free use of mitgegebenen Gesetzen aufbauen und entfalten können. Sie können
the entüe area, i. e. without
impeding parcelling, was taken nicht zwei Herren dienen: die Gesetze des bäuerlichen Betriebs ver-
for g·ranted from the start. langen eine andere Einteilung von Grund und Boden als die Gesetze
des städtischen Bauwesens. vVo dem Boden eine neue, eine so ganz
loOO
II
SCo :::!ooo M anders geartete Aufgabe zugemutet wird, da muH die bisherige Ein-
I I I
teihmg ruhig und sicher übergeführt werden können in eine Eintei-
I
2000
I
4ooo
lung, die der neuen Aufgabe entspricht.
Einteilungen- geht es um Einteilungen allein?
Betriebsweise erforderte, nun durch Erbteilung aufgesplittert, durch
Es ist mehr als das; denn eine neue Einteilung schafft nur neue Vor-
Verkauf, Verlust, zufällige Zukäufe verändert, auf solchem Gebiet,
innerhalb solcher Grenzen, sollen sich nun die nach eigenen Gesetzen Amstenlam
gebildeten Zellen und \V aben unserer Städte einbauen? 1
\.Y o Überzeugung und Kraft die Führung haben, kann solches Zusam-
mentreffen nichts anderes bedeuten als eine ständige Auseinander-
Ausschnitt aus dem Entwurf YOJ
setzung·, als eine Auseinandersetzung mit allen Mitteln. Immer wieder 1939 für die StadterweitenmQ
muß das Feldreingefegt ·werden von den sich immer von neuem wie- Zur Hälfte steht das Gebiet b~
der zuspinneuden Grenzen, jeder sauberen Lösung, jeder folgerich- reits in städtischem Eigentum
Damit der Plan ohne Rücksich
tigen Entwicklung geborenen Feinde und 'Widersacher.
auf Privatparzellen durehge
Schlimmer noch, wo ·wirtschaftlicher Drang in schon überbautem Ge- führt werden kann, muH aucl
biet Neuanlagen erheischt, wo ein i.ibergewaltiger Verkehr sich durch- die zweite Hälfte in öffentliche
Eigentum übergeführt weTClen
zusetzen versucht oder auch der Wunsch, die gestrige Dürftigkeit durch und zwar durch Entcig·mmg·.
eine reichere, schönere Neufassung zu ersetzen- solchen Sanierungen,
Straßendurchbrüchen, Erneuerungen stellt sich nun das Ge·wirr vou Part of the 1939 expansim
design. Half of the entire are<
Eigentumsgrenzen entgegen, das von verjährten Bauplatzgrenzen ge- has already passecl into th
prägt ist; also anderen Charakters als jene Flurgrenzen, denen ent- hands of the city. In orclcr t1
lang Pflug und Egge zieht, aber darum nicht minder harüüickig und ensure the plm~'s realizatim
rcgardless of pl'ivate propert-y
unbeweglich. Sind diese Felder doch nicht bloß ausgesteint, sonelern the seconcl half must follow tl11
gar mit steinernen Bauten besetzt . .ivlögen die neuen Bauten, die neuen first, i. e. become city propert:
Straßen, die da entstehen sollen, den ausgedienten Häuserchen, den throug·h expropriation.

20 21

rechte, neue Rechte, die morgen schon einem kommenden vV erk im
vV ege stehen. Das stete Werden, vV <mdeln und Sicherneuern der Stadt
duldet es nicht, darf es nicht dulden, daß ihr Grund und Boden par-
zeilenweise einzelnen Eigentümern zugeteilt wird, unwiderruflich; daß
angesichts der dringendsten öffentlichen Aufgaben unter den Augen
der Behörden an den entscheidenden Punkten von unverantwortlichen
Privaten Grund und Boden verhandelt, verkauft, verteilt und ver-
baut. ·wird.
In das hohe Spiel zwischen öffentlicher Gewalt und privatem Recht,
wie es die Geschichte ,jeder Stadt erfüllt, ist eine falsche Karte ge-
zaubert --worden: das Eigentumsrecht Einzelner am Land der Kom-
mune. Manmag die Blätter mischen wie man will- immer --wieder wird
der falsche König triumphieren.
vV er vom Häuserbau aufsteigen --will zum Bau einer Stadt, der kann
sich damit nicht. abfinden. vV er das Ideal einer StacH, das ihm, das
seiner Zeit vorsch·webt, verwirklichen will, der braucht eine reine
Fläche, der braucht eine Tabula rasa,
vV o wir erwarten sollten, daß die hohe Kunst in ruhigem Gange ein-
herschreitet, da stolpert sie kläglich über die Zwirnsfäden der Eigen-
tumsgrenzen. Ängstlich ge·worden, verstört, oft auch des langen Ha-
ders müde, läßt sie sich schlicHlieh von diesen Grenzen und ihren
Rechten Aufhau und vVesen vorschreiben.
Der Löwe sieht sich in dem Strickwerk eines Netzes verfangen; sein
Brüllen soll die Mäuse herbeirufen, ihn aus der ärgerlichen Verwir-
rung zu befreien.
22
--------=======,============
erste Lösung gro1~en Stils,
.die mittelalterliche Kolonialstadt
Wir können die alten Städte nicht
nachahmen,
Aber wir können von ihnen lernen.
Sir Gwilym Gibbon
Als in dem noch von vVäldern und Sümpfen bedeckten Mitteleuropa
zwischen römischen Bauresten, Einzelhöfen und -Dörfern das neue
Gebilde der Stadt ins Leben trat, unterstand alles, ·was da lebte und
sich regte, dem Lehnsrecht: die Erde, den Menschenkindern zum Auf-
enthalt gegeben, hatte der König als Sach--walter und Lehensträger aus
der Hand Gottes entgegengenommen. Er hatte große und kleine Ge-
biete seinen Fürsten und Vasallen als Lehen ·weitergegeben. Und diese
wiederum hatten ihr Land, soweit sie es nicht durch eigene Leute be-
arbeiten lassen konnten, als Afterlehen ausgetan- Grund und Boden
als Eigentum zu besitzen war nicht möglich, war gar nicht denkbar.
Damit jeder Irrtum ausgeschlossen sei, galt Kirchengut nach kirchli-
cher Satzung ausdrücklich als unveräußerlich. So sind denn die Städte,
die damals, im elften und zwölften Jahrhundert entstanden, auf un-
geteiltem Boden errichtet worden; auf dem Gebiet, das ein Grundherr
-es sei denn die oberste Gewalt - als Besitz, als sein Gebiet, aber nicht
als sein Eigen ansprechen konnte.
Wollte ein Grundherr sein Land sichern durch Gründung einer Stadt,
so bedurfte er der königlichen Zustimmung, Wollte er eine bestehende
Ansiedlung zur Stadt erheben, so hatte er vom König die Verleihung
des Stadtrechts zu erwirken. Dasselbe, wo es darum ging, einen Ort
mit dem Marktrecht auszustatten, dem Marktrecht, das eine Ansied-
lung auf einen Schlag zum Mittelpunkt des umgebenden Landes er-
heben mußte.
Das große Unternehmen der Gründung übergab der fürstliche Herr,
dem es nicht anstand, sich mit Geschäften zu befassen, einem tat-
kräftigen Mann seiner Wahl, dem "Lokator", der als Gründer ange-
sprochen ·wurde und in der Regel später als Vogt und Schultheiß
amtete. Der Locator ließ nun auf dem Boden seines Auftraggehers die
notwendigen Arbeiten vornehmen; er ließ den Bezirk, der von der
Stadt eingenommen werden sollte, roden; steckte, wohl meist nach
überkommenem Plan, Straßennetz und Umwallung ab und teilte die
_,
')~
durch das Straße1~netz gebildeten Baugevierte in Baustellen auf. Als-
dann hatte er clafiir zu sorg·en, daß der Gründung auch Bewohner
wurden, daß sich Ansiedler einstellten, "Locatarii". Der Locator teilte
den Ansiedlern ihre Baustellen zu; die größeren Stellen an Markt und
Hauptstraße den Kaufleuten, den Handwerkern und den reinen
Ackerbürgern die kleineren Stellen, die dazu an der Hintergasse Bau-
platz für Stall und Scheune angewiesen erhalten mochten. Als ihre
"Nahrungsgruncllage" teilte der Grundherr der neugegründeten Stadt
das Gebiet vor clen Toren zu, clie Felclflur. Diese Allmende wurde von
der Bürgerschaft gemeinsam bewirtschaftet, so wie sie es von ihren
frühern vVohnsitzen auf dem platten Lande her gewohnt ·war.
Die Ansiedler errichteten nun auf den ihnen znge·wiesenen Baustellen,
gewiß bescheiden genug, ihre Häuser. Für das Recht, auf dem ange-
wiesenen Fleck Erde zu bauen und diesen Bau zu haben und zu halten,
zahlten sie clem Grundherrn eine jährliche Abgabe, den "Kanon", auch
Hofstattzins oder Erbzins genannt, Hofleihe, vV ortzins oder e·wiger
Pfennig. Ihr RechtamBoden war erblich; wenn cler Grundherr damit
einverstanden war, konnte dies Recht mitsamt dem Ban selbst an
Dritte verkauft werden.
So war denn Bau und Boden rechtlich aufs Deutlichste geschieden.
Dem Grundherrn, der nun zum Stadtherrn aufgerückt ·war, unter-
standen alle öffentlichen Angelegenheiten. Vor allem hatte er dafür zu
sorgen, daß die Stadt nun auch mit \V allund Graben gesichert wurde;
schon um des eigenen Vorteils ·willen hatte er, sobald es notwendig
wurde, dafür zu sorgen, claß die Stadt erweitert wurde, durch wohl-
geordnete und gesicherte Vorstädte. Er ·war dazu in der Lage, denn er
verfügte ja auch über die Feldflur vor den Toren, auch ·wenn er um
die Erlaubnis, daselbst eine Vorstadt anzulegen, erst bei Hofe anzu-
fragen hatte.
Die Bürger dagegen verfügten ,jeder über seine Baustelle: Sie mochten,
sobald es ihre Mittel erlaubten, ihr Fach·werkhaus durch einen Stein-
bau ersetzen, ihr Haus durch An- und Aufbauten vergrößern oder
verändern soweit ihnen das tunlieh und erwünscht erschien. In cler
Regel bewohnten sie clas Haus selbst; die bürgerlichen Rechte waren
an den Besitz von Haus uncl Hof gebunden.
So war der StacHherr Herr und Meister über Grund und Boden cler
Stadt, von der Bürgerschaft jeder Einzelne üher sein Haus - jedem.
war das Seine geworden.
Durch solche Neugrünelungen konnte sich nun -in all ihrem Reich-
tum ebenso wie in ihrer Bedingtheit - die Vorstellung, die das Mittel-
alter von der idealen StacH hegte, in Holz und Stein umsetzen: die
Stadt sollte sicher sein, auf einem Felsrücken oder durch Flußläufe
geschützt oder am Hochufer eines Stroms. Sie sollte einen Markt ein-
schließen, langhingestreckt als breite Hauptstraße oder als nüichtiges
quadratisches Feld in der Stadtmitte. Ihr Straßensystem sollte über-
sichtlich sein, sollte bequeme Gevierte ergeben, sollte eine lmmiHver-
24
München
Munich
Ausschnitt aus dem Plan von
1806 mit Umfang der Anlage
von 1158 - ein Straßenkreuz als
Rückgrat der Planung.
Part of the 1806 plan showing
stage of deYelopment in 1158.
Planning based on a road cros-
sing·.
loo 0 SooM
liillilll Ii I
too 0 500 looo 15oo F
sUinclliche Unterscheidung zmgen zwischen wichtigen Längsstraßen
uncl untergeordneten Querverbindungen, zwischen Hauptgassen und
Nebenstraßen, Vordergassen und Hiniergassen. Die Hauptkirche mit
ihrem Friedhof sollte abseits vom Hauptverkehr errichtet ·werden,
doch so, daß Schiff und Turm, die niedrigen Häuser überragend, den
Hauptplatz, die Hauptstraße der Stadt beherrschen würden.
DaH auch die einzelnen Häuser, die Masse der Baulichkeiten- schlicH-
lieh doch immer ·wieder clas vVichtigste -ein geordnetes vV esen zeigten
uncl sich zu ruhigen Straßenfluchten, zu eindrucksvollen Platzfronten
zusammenschlossen, das ·war nun vorbereitet dadurch, daß von vorn-
herein die einzelnen Baustellen auf ein bestimmtes ]V[aß zugeschnitten
worden waren. Mit der Breite der Hofstätten, die in der Regel in zwei
oder vier Stellen unterteilt ·werden konnten, hatte der Gründer auch
clie Hausbreite festgelegt. Die Größe der Hofstatt ·war meist schon mit
der Verleihung eines bestimmten Stadtrechtes gegeben.
Ohne besondere Vorschrift mußte sich aus der Bemessung der Bau-
stelle eine bestimmte Hausform entwickeln; damit war dann Aufbau
und Maßstab einer Straße, der ganzen Stadt gegeben. \Vo vor dem Haus
steinerne Bögen und darüber die Hausfront errichtet wei'den durften,
wie in vielen StäcHen des Tirols, in der Sch·weiz, zum Teil auch in
Schlesien, in Südfrankreich, da '1\Turde die einheitliche Frontbreite
25
 Freiburg in Baden
Villingen

RoHweil am N eckar

Zähringer Grünelungen
zum Maß der Laubenweite, der Folge der dunklen Bogenöffnungen, zwischen 1120 und 1150 in Süd-
jener so besonders einprägsamen Erscheinung· im Bild einer Stadt. deutschland. Der Plan ist auf
Auf Jahrhunderte hinaus war damit die ba~uliche Einheit festgelegt: dem Strafleukreuz aufg·ebant;
die Lage der Gassen von Villin-
Ob auch die einzelnen Bauten untergingen und durch moderne Bauten gen und Freiburg war mitbe-
ihrer Zeit ersetzt sein mochten, diese Grundeinteilung konnte niemals stimmt durch ein Stadtbachsv-
stem. Siehe Abbildung Seite 9o.
mehr verwischt werden. Grund und Boden von Rottweil
Vielerorts, vor allem in holländischen StäcHen, ist jedem Haus vor war Königsgut Freiburg und
seiner Hauptflucht noch ein schmaler Landstreifen zugeteilt worden; RoHweil standen auf Zähringer
ursprünglich wohl, um dem gemächlichen Dasein nach Feierabend Grund und Boden.
seinen Platz zu bieten. Nachmals wurden diese Streifen dazu benutzt, Zähring settlements behveen
vor den hochgelegenen Haustüren der moderneren Bauten Freitreppen 1120 and1150 in south Germany.
The plan is based on a road
anzulegen- so ist a:uch diese grundherrliche Fürsorge mitbestimmend crossing; the street systems of
ge·worclen für das Aussehen und das vV esen ganzer Städte. Villingen and Freiburg were
Eine Anzahl jener Grünelungen ·weisen ein so folgerichtiges, so zwin- furthennore influenced by a
system of brooks. Comp. fig.
gendes und ·wohlclurchclachtes System des gesamten Bauwesens auf. loo o SooM
p. 90. Freiburg and RoHweil
daß man da füglieh von einem durchaus einheitlichen Stadtkörper 11111111 111 I stood on Zähring territory,
sprechen kann: die Stadt ist auf eine Mittelachse ausgerichtet, die
Hauptstraße zugleich Markt, mit den stattlichsten Häusern, abgeschlos-
jllll
lOO 0
I
5oo
I
looo
I
15oo F
Rottweil itself stood on thc
King's estate.

27
26
sen durch das obere und untere Tor. Gleichlaufend mit der Haupt-
straße, in abgemessenem Abstand, hüben und drüben eine Neben-
straße, schmaler von geringeren Bauten besäumt: auf der einen Seite
das zum Haus an der Hauptstraße gehörende Nebengebäude, nteist
die Stallung, und ihm gegenüber, an die 1Jnrwallung angebaut, die
Reihe der Scheunen.
Dieser Aufbau ist auf alle möglichen Arten ahg·ewandelt, oft isL dieser
Gesamthau mit einer sinnreichen \Vasserführung verbunden: ein
Stadtbach, sorgfältig eingefaßt, fließt durch die IVlitte der HauptstraHe,
über dem Bach in bestimmten Abständen die laufenden BrunneiL Oft
auch verzweigt sich dieser Bach und flieHt in schmalen Rinnsalen auch
durch die Nehengassen. Auch die Ab-wässer werden etwa in solch
durchlaufenden Rinnen geführt: diese Rinnen sind dann, vom zuströ-
menden vV asser eines Baches gcspüh, zwischen den Rückseiten der
Häuser angeordnet. Damit ist die Anlage der StacH von der Neigung
des ganzen Stadtgebietes abhängig, das einzelne Hans wiederum ist
abhängig von seinen Nachbarn und der Gesamtanlage der Stadt. So
handelt es sich tatsächlich um ein Bamverk, in dem alle Teile aufein-
ander bezogen sind- die Stadt auf ungeteiltem Boden ein einziger Bau,
gebildet aus einzelnen Hauspersönlichkeiten, aufeinander ange·wiesen
durch ungeschriebene Vorschriften, zur Einordnung auffordernd, so
o·estmd und so natürlich wie die Natur selbst.
'\v enn nun die hunderte von Kolonialsüidten, die östlich der Elhe bis
tief nach Polen und bis an den finnischen Meerbusen hinauf entstan-
den sind, sich schon aus ihrem Grundplan als gegründete Städte er-
weisen, als Anlagen, da eine sehr bestimmte Vorstellung des Stadt-
ideals mit großer Genauigkeit verwirklicht worden ist, so zeigen an-
dere Anlagen, vor allem in Süddeutschlaml, in Frankreich und in der
Schweiz, Züge und Eigenheiten, die es uns nicht leicht machen, zu
glauben, daß es sich um dasselbe Vorgehen handelt, um eine plange-
rechte V erwirldichung der idealen Stadt. Die freie Ausdeutung des
gewiß vorhandenen Planbildes im einzelnen macht uns stutzig. Es sind
Anlagen, die nicht der Schnur, nicht dem rechten vVinkel gehorchen;
die in aller Freiheit den Unregelm.äßigkeiten ihres Grund und Bodens,
einem vVasserlauf, einem Felsabsturz folgen.
Daß die erste Anlage wohl nach Schnur und Winkel erfolgt sei, daß
aber später durch Brand und natürliche Erneuerung der Bebauung
sich die ursprüngliche Anlage ver>l-,jscht habe, ist ganz und gar un-
denkbar: ein Stadtkörper wie Bern oder L i.ibeck oder Carcassonne
oder Stenclal kann kaum anders entstanden sein, als daß die Grund-
linien ihrer ursprünglichen Anlage, so gesund und vernünftig, nicht
durch Meßkunst, sonelern durch einfaches Abschreiten gewonnen wor-
den sind. Wenn man diese Erklärung gelten lassen will, so ist damit
vieles hisher Unerklärliche erklärt. Und diese so besonders wertvollen
Anlagen fügen sich zwanglos in die Reihe der Städte, die nach einem
klaren, vorgefaßten Plan entstanden sind- und so entstehen konnten,
28
weil sie auf dem ungeteilten Boden eines und desselben Grundhenn
entstanden sind.
Dies gesicherte vV erden und \V achsen der Stadt, gegründet auf dem
Verhältnis von Bau und Boden, von Haus und Stadt, von Bürger und
Grundherr, wurde nicht berührt, ob auch das Obereigentum an Grund
und Boden von Hand zn Hand ging: war das ursprünglich als gött-
liches Lehen angesprochene Land zum "König·sg·ut" geworden, so
konnte es nicht ausbleiben, daH mit dem Erstarken der geistlichen und
weltlichen Herrschaften, die beliehenen Fürsten dem königlichen Le-
hensherrn das Eigentumsrecht abkauften oder abtrotzten. Und als
hinwiederum der Adel mehr undmehr verarmte und sich verschuldete
_daß es nun der unter ihren Zunftordnungen erstarkten Stadtgemeinde
gelang, den adligen oder geistlichen Grunclherm aus seiner Stellung
zu drängen und sich selbst zum Stadtherrn aufzuwerfen.
Ob der Grundherr fernab auf seinem SchloH oder Bischofssitz oder
oh er als Rat im Rathaus mitten in der StacH zu finden war-- das Ver-
hältnis von Bürger zu Grundherr blieb grundsätzlich unverändert. Die
Trennung von Bau und Boden, solange sie in Kraft blieb, wirkte sich
in der alten vV e1se aus.
Daß in England die Adelsgeschlechter es verstanden haben, ihre grund-
herrlichen Rechte zu wahren bis auf den heutigen Tag, ist deswegen
von Bedeutung, weil sich die alte Rechtsform damit bis in unsere groß-
städtischen Verhältnisse hinein als wirksam und tragkräftig erweisen
konnte.
Aber als ob damit das StacHrecht noch nicht sicher genug einer spii.tern
Zeit überliefert sei, ist mit den ehrenfesten Männern und Frauen, die
auf der "Mayflower" die alte Heimat verlassen haben, auch jene Ehr-
furcht vor dem Boden als eines unieilbaren Gemeingutes nach Ame-
rika mithinübergetragen worden: "In den Dörfern der Neuen Welt",
wie Lewis Mumford es ausdrückt, "flackerte die letzte verlöschende
Glut der mittelalterlichen Ordnung noch einmal auf."
Man könnte nun einwerfen, daß diese mittelalterlichen Städte, erbaut
von Neubürgern auf grundherrlichem Boden, mit unsern heutigen
StäcHen kamn vergleichbar seien; daß sie schon in Ansehen ihres ge-
ringen Umfanges für moderne V erhäHnisse nicht als Beispiele und
Vorbild herangezogen werden könnten, maßen doch jene Griinclungen
kaum mehr als 400/800 Meter und stand demgemäß ihre Einwohner-
zahl zur Zeit der Gründung kaum je über zweitausend.
Dem darf entgegengehalten werden, daß, wenn die geringe Größe zu
wenig Beweiskraft aufbringen sollte, es die große Anzahl und die
Langlebigkeit des auf so besonderer Rechtsform aufgebauten Stadt-
körpel'S nachdenklich machen muH.
Ob den in Größe und architektonischer Kraft gleich erstaunlichen
Kathedralen derselben Zeit wird die Fülle und Großzügigkeit der
Städtegrünelungen im Osten leicht übersehen.
29

Kenzingen, Baden
Flicgerbild und Plan der 1249
angeleg·ten Stadt: das Straften-
kreuz nach dem Freibm·g·cr
Vorbild entspricht nicht einem
Kreuz von Landstraßen; es ist
ein selbständiges Gebilde. Das
Stadtgebiet war Territorium der
Herren von Uesenberg.
Areal view and plan sl1owing·
town in 1249. The road crossing
which is similar to thc Frei-
burger example should not be
regarded as a crossing of coun-
try roads, but far more as an
independant structure. The ter-
ritory on which the town stood
was held by the House of
UesenbeTg. ·
1oo o SooM
11111111111
Soo
100 0
30
Ben1. Zähring·er Grlinchmg
Bern. Zähring· settlement
Umfang der Anlage Yon 1291
und der ersten kurz danach er-
folg·ten Erweiterung·. Das Plan-
bild zeigt eine breite Marktgasse
mit parallel zu ihr geführte
Nebengassen. Die Straßen folg·en
dem UmriR des Felsrückens; sie
waren von Stadtbächen durch-
flossen. Das Stadtgebiet war
Territorium des Reichs.
Lay-out in 1291 as well its ex-
pa;tsion shortly afterwards. The
plan shows a wide markct way
with secondary streets running·
parallel, in a line that follows
the foot of the rocks. All of
I thesc were oncc crossed by
brooks. The town was built 0~1
looo
royal tenitory.
1soo F
31
Freibmg, Schweiz. Zähringer Breslau
Gründung aus dem Jahre 1157.
Freiburg, Switzcrland. Zähring
scttlemcnt founded in 1157..

Das Idealbild des Straßensy-

stems durch die Felsabstürze
noch stä1·ker als in Bcrn ver-
schoben. Die doppelte Rück-
sicht, auf Idealplan wie auf ört-
liche Gegebenheit, war nur mög.
lieh, wo das städtische Gebiet in
Einer Hand lag. Fliegerbild der Stadt, ab 1163
Residenz der Piastenherzöge.
Owing· to scvere landslides thc DieAnlage auf ebenem Gelände
ideal road system shows even in ungeteiltem Eig·enhnn konnte
süonger ma~·ks of distmtion dem Idealbild anfs Genauestc
than in Bern. The double ob- entsprechen.
ject of following not only an
Areal view of city, since 1163
ideal plan as such, lmt of ad-
residence of thc Piasten dnkcs.
justing it to local conditions,
An ideal scheme was rcalizecl
would ncver haYc been appli- owing- ag·ain to flat land heing
cable, had not a single hand
held in its entirety.
held the cntire territory.

Der lviagdeburger Erzbischof \Vichmann von Seeburg - 1116-1192 -

"der umfassende Geist", die rechte Hand des Kaisers, eröffnete den
Reigen.
Die Stadt J üterbog und eine ganze Reihe von kleineren Grünelungen
sollten das Land ostwärts zur Elbe sichern. Sie ·wurden zum Ausgangs-
punkt der 50 Jahre später einsetzenden Kolonisation des Ostens.
Als \Vichmann durch seine großen Unternehmungen in Geldnöte ge-
Neuenstadt, Schweiz
Neuenstadt, Switzerland
raten ·war, hater-es mag um 1180 gewesen sein- zu einem neuartigen
JVIittel geg·riffen, das, so darf man annehmen, seinen Unternehmungen
besonderen Schwung verlieh: er hat es sich herausgenommen, die Re-
novatio monetarum, die Neuprägung des umlaufenden Geldes, die his-
her einem Bischof nur bei Eintritt seines Amtes zukam, jedes Jahr
zweimal durchzuführen. Jedes .T ahr zweimalließ er den ganzen Münz-
schatz seines Gebietes einziehen, umprägen und neu ausgehen, ·wobei
- und das ist clas Entscheidende - in der Regel gegen 12 alte nur to
neue Münzen eingetauscht wurden, Der Verlust der Tauschenden, der
"Schlagschatz", war der Gewinn des Bischofs.

1312 vom Bischof Yon Basel auf Gransee, Mark Brandenburg·

seinem eig·enen Grund und Bo-
den angelegt nach einem Plan,
der die Beziehungen aller Bau-
ten zueinander aufs Genaueste
regelt.
Vergleiche die Abbildung auf
Seite 91.
Fliegerbild der um 1300 g·egrlin-
Founded in 1312 by the bishop deten Stadt, in Straßensystem
of Basle on his own estate, fol- und Uml'ill fast absolut plan-
lowing a plan which accurately gerecht.
regulated the interrelation. of
all buildings. Areal vicw of town founded in
Comp. fig. p. 91. 1300. Roacl system and outline
almost true to plan.

32 33
 Friedeberg
Strallburg
Gegründet 1272
Gegründet vor J 2?7
Fonnded in 1272
Founcled before 1277

Senftenberg

Gegriindet' um 1225
FoullCled ca 1225 Triebe\

Spremberg

Beispiele ostelbischer Stacltan-

Schwiebus lag·en des XJU. Jaluhnnclerts.
Strullensystem nnc\ Hauptplatz
Gegründet um 1228 entsprechen einer bestimmten
Founcled ca 1228 Idealvorstellung· und können
auf dem ungeteilten Boden des
Grundherrn ungestört durchge-
fiihrt werden.
Some examples of 13th century
towns east of the Elbe. Roacl
system ancl central square cor-
5ooM
loo o r~spond to a definite ideal con-
liillilllil I ception carried through without
jlllj
100 0
I
5oo
I
\000
I
15oo F
impecliment owing to integrat
land ownership.

34 35
 Pyritz
~tn1swalclc
Gegründet 1240
Gegründet im J alt r 1269 Founcled in 1240
Foundcd in 1269

Lychen

Gegründet 1248
Founded in 1248

J\'lüncheberg

Gegründet um 1224
Fonndecl ca 1224

. . le ostelbischer Stadtanla-
B eispw D'
g·en cl es XIII
" · J ahrhunderts. Ie
Anlage auf ungeteiltem Boc1en
. t ttet dem Grundherrn auch
Bärwalde
ges a
·
eine s"stema
, tische E'm· t et'11u ng·
und Zuteilung der emz~ ne 11
Gegründet 1269 Baustellen, noch nach sieben
F oundecl in 1269 Jahrhunderten erkennbar.
E . nples of J3lh Centm·y towns
xatl f the Elbe. As the lancllorcl
eas o t 't . , a
plannecl bis own ern Ol),
SooM
systematic arrangement ancl
I cÜstrilmtion of sitcs was macle
possible which tocla~, after 700
\I II
Soo
I
1000
l
15oo F years, is still recogmsable.
100 0

3?'
36
 Kalis eh
Mlawa

Bedzin

Wielnn

Dobrzin

Warta

Bei spie
lagen 1e planm'ifl'
· des XII ' .Ig.er Stacltan-
"1 und XII
1

1nmderts" in p o·1en. I. Jahr-

Examples of 12th
tury tuwns I '1 and ßlh cen-
1° 5o
J 0
-~~~ull IOOi1'AI11==r=br~~~~==~=--
i I I'
0
II __joM

eoo F
. mit syst
1 · · ematicall y·
accorcling· t o Pan.

38 = ' I ;g
Die wichtigsten SUicltegriindnn- 1oo Bo 5o 40 Zo 0
loo Km
too o
gen zwischen Magcleburg und
Tilsit seit 1150. - II I I I I I I I I I
100

I
2oo
I
4oo Krn
I I I I I Ii Ii Ii Ii Ii Ii Ii li I I
(Schwarz: vor 1200, hellgrau bis I
1oo
I I I I I I I
0
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30
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6o Miles
1300, dunkelgrau bis 1400.) 10 0
Die Stadtanlagen auf dem un-
geteilten Boden eines Grund-
herm zählen allein im Gebiet
östlich der Eibe nach Hunder- Dieser stets drohende Verlust auf dem_ BargeldlieH das Umlaufsmittel
ten, die Dorfgrünelungen nach
Tausenden. von nun an rastlos im vVirtschaftskörper kreisen; das ängstliche Zu-
Die Stacltgrii ndungen des XIl.
rückhalten des Geldes, das Horten, war ,ja nun mit empfindlichem und XIII. Jahrhunderts in der
The most important towns foun- Mark Brandenburg, deren Gren-
decl after 1150 between Magcle- Verlust verbunden.
Aus verständlichen Grünelen machte dies Vorgehen Schule; und so hat zen auf der gegenüberstehenden
burg ancl Tilsit. Karte markiert sind.
(Black: before 1200, pale grey denn dieser starke von der Bargeldbesteuerung ausgehende Drang und
up to 1300, clark grey up to Z-wang die gesamte Bautätigkeit des 13. Jahrhunderts besonders heftig Towns founded in the 12th and
1400.) 13t1t centuries in Brandenburg·
On one integrally owned teni- befeuert. whos houndarys are indicated
tory east of the Eibe the towns Viele jener Anlagen sind nie über den ersten rv[auerring hinausge- on the map . reproduced op-
can be countecl by the hunclreds, -wachsen - sie haben darum das Bild der ersten Anlage um so treuer posite.
the villages by tl~e thousands.
40 41
bewahrt; viele haben sich entwickelt, sind vom bescheidenen Acker- Grund und Boden entgleiten dem Verfügungsrecht dei' Stadt
bürgerstädtchen zum J'viittelpunkt ansehnlicher StäcHe geworden;
einigen war ein gewaltiges vV achstum beschert, so daß die ursprüng-
liche Anlage als "Altstadt" nur noch als merkwürdiger Rest aus grauer \Ver die Bauern kennt, der weiß, daß
Vorzeit, als eine Merkwürdigkeit ein Sonderdasein führt. sie sich dafür fast hängen lassen wür-
den, ihr Land zehnte-, boclenzins- und
Sie alle aber erweisen noch heute, daß die Gründung auf ungeteiltem
steuerfrei zu bekommen.
Boden etwas Besonderes an sich hat; daß sie eine Einteilung des städ-
tischen Bezirkes nach grundsätzlichen Überlegungen erlaubt, womil Heinrich Pestalozzi
etwas in die Yv elt treten konnte, um das .wir uns heute vergehlich 1781 in .,Lienbard und Gertrud"
bemühen: die ideale Stadt.

Die Gründer der mittelalterlichen StäcHe hatten den Neubürgern ihre

Baustellen zugeteilt auf unbegrenzte Zeit; und die jährliche Abgabe,
die dafür zu leisten war, der Kanon, der ewige Pfennig, war unver-
änderlich gedacht.
Diese einfache Rechtsordnung genügte den damaligen einfachen Ver-
hältnissen, sie hat sich auch dort, wo alles blieb wie es von jeher
gewesen, in den abseiis gelegenen Städtchen, jahrhundertelang ge-
halten.
Aber wo von einer Entwicklung die Rede war, muHte sie früher oder
später überholt werden. vVo die Bevölkerung heranwuchs, ~wo ein ge-
wisser Reichtum sich einstellte, wo die ursprünglichen bescheidene11
Holzbauten durch stattliche Steinbauten ersetzt wurden, da wollte die
geringe Abgabe an den Grundherrn, der Hofstattzins, mit dem Nutzen,
den der Bürger aus seiner .Hausstelle zog, nicht mehr übereinstimmen.
Und als dannnoch der Pfennig, den sich der Grundherr gesichert hatte,
der allgemeinen Geldentwertung anheimfiel; als im Gefolge der Ent-
deckung von \V estindien mit seinen Edelmetallschätzen nun Geld in
Massen geprägt ~werden konnte und damit alle Preise anstiegen, da
sank diese Abgabe rasch herab bis zur Bedeutungslosigkeit; sie ~war
schließlich nicht mehr als eine bescheidene Anerkennungsgebühr.
vVohl ist da und dort jene jährliche Abgabe wenigstens dem Betrag
nach erhöht worden. Aber im großen und ganzen ~wurde eben doch
die Leistung des Bürgers für das Recht, das ihm die Stadt gewährte,
im Verhältnis zum allgemeinen Preisstand immer geringfügiger, und
damit auch immer unverständlicher: das Recht, eine Baustelle zu be-
sitzen und zu halten, war ja ewig gedacht. Ein Besitzrecht, das vom
freien Eigentumsrecht so wenig zu unterscheiden war, muHte mit der
Zeit schon rein gefühlsmäßig zum echten Eigentum hiniiherwechseln.
So wurde diese Abgabe schließlich angesehen als t1rgerliche Schikane;
mehr noch, es haftete ihr etwas an vom Geruch der Unfreiheit.
Es kann denn nicht wundernehmen, daß schon früh, schon im vier-

42 43
Festung Saarlouis Festung Hiiningen
Angelegt 1681 Angelegt 16?9
Fort Saarlouis Fort Hüningcn
Built 1681 Built 16?9

100 0 300 6oo M

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zehnten Jahrhundert, sich einzelne Hauseigentümer von der lästigen
Steuer befreiten, indem sie, um den immer wieclerkehrenden Zins los- richteten Fronten und Paraelen entstehen können, die Rundplätze, die
zuwerden, das entsprechende Kapital hergaben. Auf diese Art lieH Quadrat-, die Achteckplätze, die Halbmonde? So klar durchgebildete
sich die Stadtgemeinde, die nun fast überall an die Stelle des fürst- Plätze ~wie die Place Royale in Reims, der Circus in Bath, das Rondell
lichen oder geistlichen Grundherrn getreten war, um ein geringes Ka- in Kassel; so fein durchgebildete Anlagen wie die HugenottenstacH von
pital, um ein Linsengericht, das Obereigentum an ihrem Grund uncl Erlangen oder gar so reich abgestufte und weitschichtige Bildungen
Boden abhandeln. wie die Neustadt von Nancy?
Ein kläglicher AbbröckelungsprozeH war damit eingeleitet. Die Stadt Schon die nüchtern und klug angeordnete Erweiterung von Amster- Außerhalb des Bereiches der
hat nun eine Parzelle nach der auelern eingebüßt, so daß vielerorts dam: der dreifache Grachtengürtel aus den Jahren 1610-1658; die Festung steht das Gchiet in zer-
schon Ende des achtzehnten J ahrhunclerts die Stadt so gut ·wie aus- unerbittlich genau angelegten Festungsstäclte, die großen Fünfecke, teiltem Privateig·entum und
zeigt die entsprechende Felder-
verkauft war. Um 1850 gingen dann auch die letzten Reste von Eigen- Neunecke, Zwölfecke mit ihrem untadeligen Straßenraster, mit dem teilung - im Gehiet der Festung
tumsrechten an innerstädtischem Boden verloren. weiten Exerzierplatz als Herzstück- schon die hätten ja niemals auf ist das Privateigentum aufg·e-
~Was den Städten verblieb an Allmenden, das waren zumeist die vVäl- einem Boden entstehen können, von irgendwelchen privaten Eigen.. hoben und der ungeteilte Boden
hergestellt worden. Für die
der, die nicht geschlagen werden durften, die also auch als Baugebiet tumsgrenzen durchschnitten und zerstückt. ursprUnglieh allda ansässig·cn
nicht in Frage kamen. Diesen "uninteressanten" Boden überließen die Eine so ausdrücklich auf architektonische Großanlagen eingestellte Bauern wurde im Fall Iliinin-
Privaten leichten Herzens der öffentlichen Hand. Zeit konnte sich unmöglich ihre Kreise durch irgendwelche willkür- gen in der Nähe die Siedlung
N cHdorf errichtet.
Dabei waren die Städtegründer der Neuzeit von vornherein schon nicht lichen Linien stören lassen. \V as da vordem bestand an Privateigentum
mehr so eifrig darauf bedacht gewesen, sich die Eigentumsrechte an wurde mehr oder ~weniger sanft ausquartiert; es wurde zunächst ein- Beyoncl thc tenitorv clomina-
Grund und Boden zu sichern. Im Vordergrund stand der \Vunsch, daß tecl bv thc fortifict~tions, the
mal Tahula rasa gemacht. Erst dann wurde daR von privaten An-
formaÜon of the fields cleady
die ·werdende Stadt sich rasch bevölkere, daß sie gute Figur mache sprüchen reingefegte Feld dem Festungsingenieur, dem Architekten showprivate ownership. \Vithill
und durch ihr stattliches Anssehen den Namen des Gründers verherr- zur Verfügung gestellt. the fortifications howcvcr, pri-
liche, daH sie sein Ansehen und seinen H.eichtum vermehre. vate owncrship was clone away
Nachher, nachdem die Grundlinien ahgesteckt, die Bauenden auf die with, so that integral ownership
Selbstverständlich mußte erst einmal das gesamte Gebiet, auf dem Modelle, Fassadenrisse oder Reglemente verpflichtet worden ~waren, of land ensued. Local fanncrs
sich das neue Quartier, die große Erweiterung, die neue Stadt erheben nachher mochte mit den einzelnen Parzellen geschehen was da wollte. who hadleased t he land in ques-
tion were colonised nearby in
sollte, in die öffentliche Hand gebracht werden, selbstverständlich - Das ganze Interesse erschöpfte sich in der Anlage, die als einmaliges a ncw villagc specially erected
wie sollten denn sonst die nach den nenen Regeln der Kunst ausge- und abgeschlossenes \Verk gedacht ·war. \Vo man ganz sicher gehen for thc purpose,
44 45
 wollte, wie in Paris, im Fall der Place Yendome, der Rue Rivoli, der Berlin-Friedrichstadt
Place des V osg·es, sind die Schauseiten - 11nd nur diese! - durch Ser- Angelegt 1688
vitute auf alle Zeiten gegen Veränderung und gegen Untergang ge- Founded in J688
schützt worden. Aber nun, nachdem erreicht war, was erreicht werden
wollte, da div Neuschöpfung nach 'Wunsch und \Villen des Bauherrn Ansschnitt aus dem Schmettau-
entstanden war, seinen Namen der vVelt und der Nachwelt verkün- schen Plan von 1748. Die regel-
dend -was sollte da noch ein Eig·entumsrccht? mäßige Einteilung läRt erken-
nen, daR vor der Bebauung das
Der Boden, ~wie gesagt, muflte freilich zuerst einmal in öffentliches ganze Gebiet in Eine Hand ge-
Recht, in öffentliche Ge~walt gebracht ~werden, damit der vorgefaßte bracht worden war: Straßen
Plan ausgeführt werden konnte. Aber nun, nachdem das vV erk cla·- und Plätze mitsamt den sie be-
grenzenden Hausfronten wur-
stand, da mochten die Gerüste abgebrochen werden; da mochte das den als öffentliche Ang·elegen-
vorübergehend nohvendige Verfügungsrecht über Grund und Boden heit betrachtet.
wieder der privaten Hand ausgeliefert, es mochte gut und gern preis-
Part of the Smettau 1748 plan.
gegeben werden. The regtdar plot . divisions re-
Konnten doch in vielen, ~wohl in den meisten Fällen, die kleinen pri- yeal, that prior to being built
vaten Bauherren nur dadurch veranlaßt werden, nun auch wirklich up, the entire area rested in the
hands of a single lancllord. Roads
zu bauen, wenn man ihnen den Baugrund schenkte, und obendrein and squares together with the
noch den Plan und die Steine und das Bauholz und Steuerfreiheit auf acljoining building fronts were
Jahre hinaus. Viele der aus der Gründungszeit erhaltenen Stadtpläne, regarded as public affairs.
oft mehr als schmeichelhaft dargestellt, sindnichts anderes als vV erbe-
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prospekte: mit allen möglichen Mitteln muHten immer ~wieder neue
Menschen gelockt und geworben werden für diese neue entstehende
Stadt. Und wo die Lockmittelnicht genügten, da erreichte der Landes-
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fiirst seine landesvtlterliche Absicht mit Zwang. 100 0 1000 2ooo F
Auch ·war .ra der Boden, von dem der Bauer verhieben und für den brachliegende Land unter den Pflug zu nehmen: womit das Staats-
der Städter noch nicht g·ewonnen ~war, so gut wie wertlos. Er brachte wesen ja eigentlich erst geschaffen wurde .
.9einem Eigentiin1er noch keine Rente. \V ozu also sollte sich der Grün ..
der das Eigentumsrecht sichern? Nicht überall war in derselben Art und \V eise das Gemeineigentum
Selbst da, wo nicht nur leeres Geltungsbedürfnis oder strategische des städtischen Landes von Privateigentum verschlungen worden, war
Notwendigkeit das \V ort führten; wo \Vohlstand und Reichtum die das Verfügungsrecht über das städtische Gebiet aus der öffentlichen
Stadt zu er·weitern drängten, ~wo das Land der neuang·eleg·ten Viertel Hand an die einzelnen Bürg·er übergegangen, selbst auf dem Gebiet
von zahlungsfähigen Bürgern umworben ..wurcle, \VO der Boden einer ein und derselben Stadt zeigen sich unterschiedliche Strömungen, die
Neuanlage eine Rente versprach, wie etwa bei den Erweiterungen des bald rascher, bald zögernder, von vVirbeln und lViderwassern auf-
XVII. Jahrhunderts - Amsterdam, Leiden, Harlem - da lieH die Stadt gehalten, dem natürlichen Gefälle talabwärts folgten. Als Bild und
ihr Eigentumsrecht fahreiL Zufrieden, das große Werk ausgeführt zu Beispiel dafür, wie sich in der Geschichte einer einzelnen Stadt dies
haben, die Stadtkasse (und in vielen Fällen auch den Privatbeutel der Verhältnis von Bau und Boden darstellt und wie es sich ..wandelt, von
Stadtväter) gefüllt zu sehen, verzichteten die Stadtverordneion auf Stadt zu Stadt verschieden, seien ein paar Angaben aus der Geschichte
zukünftige Renten uncl verkauften den nun glücklich überbauten des Grundeigentums von Berlin aufgeführt.
Boden. Die Markgrafen von Brandenburg, das Fürstenpaar Johann I. und
Nicht nur in der alten vVelt, wo baulustige Serenissimi mit Herrscher- Otto III. von Ballenstedt, ließen zwischen 1225 und1240 durch einen
gebärde ihr Klein-Versailles aus dem Boden zu stampfen geruhten, Lokator Marsilius die Doppelstadt Berlin-Köln anlegen. Ein() der bei-
auch jenseits des großen vV assers wurde ja den Neuansiedlern der den Städte, das geht aus dem Grundriß der .Anlage hervor, ist als
Boden zumeist geschenkt. Daß auf solchem Boden sich dann Städte Erweiterung· der ersten Stadt zu denken, und entstand "in einem fort-
entwickeln würden- wer konnte das wissen? \Vie in Europa das Ent- laufenden Gründungsakt desselben Lokators".
stehen einer geordneten Residenz im V orclergrund stand, so war drü- Der Boden verblieb den fürstlichen Grundherren; den Ansiedlern
ben die Hauptsache,. daß sich überhaupt Menschen herbeiließen, das wurde ein Erbbaurecht eingeräumt, wofür sie alljährlich einen "vVort-
46 4?
 Nancy
zins" abzuliefern halten, einen Pfennig für die Rute Place de la Carriere
dazu noch einen Pfennig vier Schilling fiir das Grundstück.
Eine zweiie Erweiterung, um 12?0, wurde auf dem die Stadt umgehen-
den i\Jlmendland angelegt.
Damit die Bürgerschaft in ihrem Ackerlandnicht gekürzt würde, hat
die offenbar hcreits erstarkende Stadtgemeinde zu gleicher Zeit wei-
tere Ländereien er~worbcn und ihren Leuten zur Nutzung zugeteilt.
Ende des dreizehnten Jahrhunderts gelang es dann der Stadt, dem
~Markgrafen die grundherrliehen Rechte abzukaufen; die Stadtge-
meinde wurde damit Eigentümerin von Grund und Boden der Stadt
wie auch der Feldflur, jenem groHen Gebiet, clas nachmals vom Häuser-
meer der Gründerzeit überflutet wurde.
Die Stadt ~war nun Herr und Meister in ihren Mauern. Auch die städ-
Plan der 1752/55 von Here de
tische Baupolizei war mit dem Grundeigentum an sie übergegangen. Corny für König Stanislaus von
Da die Markgrafen wie der Adel in ständigen Finanznöten steckten Polen geschaffenen Platzgrup-
und gern verkauften, gelang es der Stadt im Verlauf des vierzehnten pen in Nancy.
Jahrhunderts, ihr Eigentum beständig auszudehnen. Einzig die landes- Plan of a group of squares in
Nancy built in 1752/55 by Here
herrlichen Schlösser waren nicht feil. Die so erworbenen Dörfer und de Comy for King Stanislaus of
Rittergüter sind dann bis in die Ivfitte des 19. Jahrhunderts im städti- Poland.
schen Eigentum verblieben.
Mit Beginn des fünfzehnten Jahrhunderts hörte die Berliner StäcHe-
herrlichkeit auf. Die neuen Landesherren, die Hohenzollern, zog·en
Grund und Boden der Stadt wie auch die Allmende ~wieder an sich.
vVo einzelne Bürger ihre Baustellen hatten er~werben können, ·wurden
solche von der neuen Stadtherrschaft schlankcrhand "zum Ackerwert''
enteignet und dem kurfürstlichen Grundeigentum zug·eschlagen.
In einzelnen Quartieren der nun rasch anwachsenden Stadt wurden
die Baustellen immer noch ~wie von altersher gegen einen jährlichen
Grundzins ausgegeben; aber dieser Grundzins war lächerlich gering-·
er betrug· nur noch etwa drei vom Tausend der Gebäudekosten; oft
~wurde er überhaupt nicht eingehoben- vom grundherrliehen zum pri-
vaten Grundeigentum war nur noch ein kleiner Schritt.
Das letzte große Unternehmen, da Grund und Boden bewußt und mit
der bestimmten Absicht, die Grundherrschaft aufrechtzuerhalten, nur
mit Baurecht ansgegeben wurde, nicht zu eigen, war die Anlage der
Dorotheenstadt. Der Kurfürst, es ~war der "Große Kurfürst", hatle den
Grund und Boden dieser Anlag·e seiner Gemahlin geschenkt; dies
Grundeigentum sollte ihr verbleiben. Der Grundzins wurde hier er-
hoben wie in frühern Zeiten, als "Rekognizionszins"; so sollte immel'
Wenn die Anlage schon auf die
wieder das Obereigentum anerkannt sein. Mit dem Zins wurden we- Befestigung Rücksicht zu n~h­
nigstens die Verwaltungskosten bestritten. men hatte -über das Baugehlet
In den auelern Quartieren aber sind damals viele Grundstücke ver- muf!te sie frei verfügen können.
kauft, und Z\Yar billig verkauft, viele sogar verschenkt worden; denn ]00 100 'ZooM Although due account had to be
der Krone war sehr viel daran g·elcgen, daß die neuen Quartiere rasch II I I I taken of fortifications, it was
imperative to dispose the sur-
überbaut wurden. Damit war denn das ewige Verfügungsrecht des I
6oo F rounding building land freely.
Stadtherrn über seinen Grund und Boden dahingegeben.

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49
Gemeindegebiet der Stadt Zü-
rich
Schwarz, das bebaute Gebiet.
Dunkelgrau die Wälder.
Hell, Gebiet in zerteiltem Pri-
vateigentum. Dunkel, das in Ge-
meineigentum stehende Gebiet.
Municipal property of the city
of Zürich
Black: built up area
Dark grey: woods
Light: tenitory in disintegrated
ownership. Dark: territory m
communal owncrship.
Von dem ursprünglich vollstän-
dig in öffentlichem Eigentum
stehenden Land sind nur an den
Rändern des Gemeindegebietes
Reste übrig g·eblieben, zumeist
die der Bebauung entzogenen
Waldungen.
Das bebaute Land, sowie die
landwirtschaftlich genutzten
Partien - das zukünftige Bau-
land - ist in priYate Hände ge-
raten. Bern als besonders gün-
stiges Beispiel verfüg·t noch über
viel öffentlichen Grund und Bo-
den.
die Neuanlagen zu bevölkern: In den kleinen Gärtnerniederlassungen, Gemeindegebiet der Stadt Bern
1 0 5 10 Km
die nach dem siebenjährig·en Krieg vor den Toren Berlins angelegt Schwarz, das bebaute Gebiet.
l!!!!l!!lll I I Dunkelgrau die vVälder.
III wurden, -da wurde den Kolonisten von der Krone ein Häuschen zur
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6 Miles Verfügung gestellt und eine Kuh, sogar etwas bares Geld, damit sie
Hell, Gebiet in zerteiltem Pri-
vateigentum. Dunkel das in Ge-
Obstbäume anschaffen konnten; für die Benützung der vier Morgen meineigentum stehende Gebiet.
Als der Kurfürst Friedrich III., nachmals König Friedrich I., seine Land war der Erbzins erst nach sechs J aluen zu entrichten, und dieser ?viunicipal propcrty of the city
Friedrichsstadt anlegte, rundete er zunächst das daselbst in seinem Zins machte vonalljenen Schenkungen nur ein halbes Prozent aus. of Bern
Eigentum stehende Gebiet auf, und zwar durch rücksichtslose Ent- Das aus der Gründungszeit stammende Allmendland wurde der nun Black: huilt up area
eignung. Auf dem nun frei verfügbaren Gebiet konnte denn auch über die Stadtmauern hinausgreifenden Bebauung geopfert. In abge- Dark grey: woods
Light: tel'l'itory under disintc-
nachmals eine wahrhaft königliche Residenz erstehen: der großzügige kürztem VerfalHen wurde die Frankfurter Straße überbaut: der Ma- grated private ownership.
Gendarmenmarkt mit den beiden Kuppelbauten von Conteuds als gistrat erhielt einfach die vV eisung, längs der Straße Baustellen abzu- Dark: territory in communal
Mittelpunkt. Da ja alles Land im Augenblick, da es überbaut wurde, stecken; wer da bauen würde, habe "den bisherigen Eigentümem, was ownership. ·
noch im königlichen Eigentum stand, konnte sehr wohl verfügt ·wer- sie an Äckern und vViesen verlieren sollten, zu vergütigen".
den: "Alles Inuß sich streng an die von Baumeister Nehring angefer- Das Gelände um das Schloß Monbijou, das seinerzeit den Ansiedlern
tigten oder gebilligten Zeichnungen halten." von der Kurfürstin Dorothea gegen jährlichen Grundzins ausgegeben
Of thc land which was once
Nachdem dies Ziel erreicht war, überließ der König das Eigentum an worden war, das vermochten im Jahr 1?'04 die hier• Angesiedelten um eommunity owned only rem-
Grund und Boden den einzelnen Hauseigentiimern. "Mit dem bisher den geringen Betrag von insgesamt 100 Talern auszulösen und in freies nants on tiiC fringes of th~ muni-
cipality have snrvived, mostly
aus dem Mittelalter übernommenen System der Aufrechterhaltung Eigentum zu übernehmen.
woodland protcctecl from urba-
eines grundherrliehen Obereigentums ·wurde vollständig gebrochen." So kam es, daß schließlich der Grundzins der ganzen Stadt finanziell nization.
"Die Baustellen wurden gänzlich umsonst zu freiem Eigentum an überhaupt nichts mehr bedeutete: er betrug im Jahre 1?'24 noch 622 The built up land, as well as
the agricultnral zones - preclc-
Baulustige abgegeben." Auch in den Außenvierteln, ;vo man am Alt- Taler gegenüber einer Haussteuer, dem "Service", die 32 000 Taler
stined future lmilding land -
hergebrachten festhielt und den grundherrliehen Boden nicht ver- einbrachte. have passed into private hands.
kaufte, sondern den Ansiedlern zu Erbpacht überließ, auch da war ·Während im engern Stadtgebiet, um die Bebauung zu fördern, der Bern, an outstandingly favour-
able example, has still exten-
der Bodenzins gering, um nicht zu sagen bedeutung·slos gegenüber all Baugrund so gut wie ausnahmslos verschenkt wurde, hatten die auf sive communal land at its dis-
den Vergünstigungen, die man den Ansiedlern zubilligen mußte, um ländlichem, fiskalischem Eigentum angesetzten Kolonisten einen Erb- posal.
50 51
 zins zu zahlen; auf dem Land wurde das grundherrliche Eigentum
gewahrt.
Noch 1713 hat Friedrich Wilhelm I.- es war eine seiner ersten Regie-
rungshandlungen - erklärt, daß das grundherrliche Eigentum, die
Domänen, nicht veräußert werden dürften, für "immerwährende
Zeiten".
Aber noch keine hundert Jahre später, im J ahrc 1808, erg·ing ein Fi-
nanzgesetz, nach dem die Domänen in Ausführung des Vorschlages
von Adam Smith zur Tilgung der Staatsschulelen ver·wendet werden
sollten. Sie sollten verwandelt \Yerden in "möglichst freies, unwider-
rufliches Privateigentum", Dieser Domänenbesitz erstreckte sich so-
zusagen auf das ganze vom heutigen Groß-Berlin besetzte Gebiet. In
den Jahren 1808 bis 1835 wurden dann auch alle Domänen in der
näheren Umgebung von Berlin veräußert, und schließlich, durch Ge-
setz vom 2. März 1850, sind dann alle Abgaben an die Grundherrschaft
grundsätzlich als ablösbar erklärt worden und zwar um den achtzehn-
fachen Betrag der jährlichen Steuer. Damit setzte dann die vollstän-
dige und endgültige Auflösung des öffentlichen Grundeigentums ein.
Die Henne, die nachmals so goldene Eier legen sollte, war zwar nicht
geschlachtet, aber in den Nachbargarten vertrieben worden,
52
Bodenwucher übernimmt die Führung
Unsere Abneigung, die wucherische
Ausbeutung des Grundeigentums ir-
gendwie unter Kontrolle zu bringen,
hat jede aufbauende Stadtbaukunst
unmöglich gemacht.
Rehnilding Britain
Führer zum Plan der Gesellschaft britischer Ardii·
tekten für den Wiederaufbau von London
Viele der neugegründeten Städte alter wie neuer Zeit hatten Mühe,
sich zu entwickeln, wohl gar sich zu halten. Aber wo die natürlichen
Bedingungen wirtschaftlicher Entfaltung gegeben waren und Unter-
nehmungsgeist die Neuansiedler beseelte, wo Arbeits- und Verdienst-
gelegenheiten sich boten, da zogen sich dann auch ·wieder neue Kräfte
hin. Undmit der Vermehrung der Bevölkerung, mit dem Anwachsen
der Umsätze, und wo gar eine ge-wisse Sicherheit des Erwerbs gegeben
schien, in den größten Städten, da entsprang nun dem Eigentumsrecht
an Grund und Boden - gleich viel wer es beanspruchte - eine immer
stärker sprudelnde Quelle des Reichtums, die Grundrente.
Ohne daß er sich irgendwie selbst zu bemühen gehabt hätte, floß dem
Eigentümer von Grund und Boden Jahr um Jahr eine Rente zu, einzig
und allein dadurch, daß nun dem, der sich auf seinem Boden ansiedeln
mochte, bei tüchtiger Arbeit der sichere Lebensunterhalt gewährleistet
war. Der Eigentümer konnte dies Einkommen nun einkassieren, indem
er sein Grundstück verpachtete oder ein auf seinem Grund errichtetes
Haus vermietete, oder aber indem er seinen Boden um den Beirag der
kapitalisierten Rente verkaufte - die Rente war ihm auf alle Fälle
sicher.
Als endlich der würgende Ring der Festungsmauern der Spitzhacke
verfiel, und als die lästigen, überlästigen Fesseln des Zunftzwanges ge-
sprengt waren; als sich unbegrenzte Möglichkeiten wirtschaftlicher
Entfaltung aufzutun schienen und der vielberühmte Fortschritt ent-
schlossen seinen Fuß auf die Leiter sei.zte, da mußte die Möglichkeit
und Gelegenheit, in solchermaßen aufblühender Stadt sich niederzu-
lassen und ein Geschäft aufzutun hoch und immer höher bezahlt
werden- der Grundeigentümer triumphierte.
Die harmlosen Träume, es möchte sich nun, nachdem die Festungs-
werke gefallen, außerhalb der eben angepflanzten und frisch be-
grünten Wallpromenaden ein Kranz von beschaulichen Landhaus-
vorstädten um die Stadt flechten - derlei hübsche Phantasien, die
53
Berlin Tm·in

Stadtviertelmit Straßenplan von

Stadtviertel aus der Zeit der. höchster Ausnutzbarkeit
stärksten Entwicklung.
City district with road system
City district at thc time of most fay~uring extreme exploit~tion.
extensive development.
100 0 300 600 M

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buntschillernd aufstiegen wie Seifenblasen, zerplatzten, kaum daH 100 0
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sie die rauhe vVirklichkeit berührten. Einzig, daH da und dort ein
Schmuckplatz, ein kleines Villenviertel an jene friedlichen Bemühun-
gen erinnert. Die artigen Entwürfe ·waren nicht tief genug gegründet.
Sie hatten die Rechnung ohne den vVirt, ohne den Grundeigentümer
gemacht; die Möglichkeit, durch die rasch wachsende Grundrente
reich zu ·werden, schlug alles zu Boden. Ein Ansturm, ·wie er bei der
Entdeckung der G~ldfelder die grfu1en Fluren Kaliforniens zertrmn-
pelte, fegte diese biedermeierlichen Pläne hin·weg.
Aber eben, eine nennenswerte Rente kann ein Grundstück dem Eigen-
tümer erst abwerfen, .wo 'die Bevölkerung sich mehrt, '\\TO Handel und
Wandel blühen . Als sich der Pulverrauch des dreißigjährigen Krieges
verzogen hatte, als die Mark Brandenburg nicht vielmehr war als "eine
von Bettlern dürftig bevölkerte vVüste" - wie konnte da von einer
Grundrente die Rede sein? Noch um 1800 brachten auch die bestgele-
genen Grundsti.icke europäischer StäcHe, vielleicht mit einziger Aus-
nahme von Paris, eine gegenüber heutigen Verhältnissen geradezu
lächerliche Rente. Nur diese Becleutungslosigkeit macht es verständ-
lich, daß selbst ein Adam Smith die grundsätzliche Bedeutung der
Frage des städtischen Grundeigentums übersehen und den Regierun-
gen empfehlen konnte, sie möchten, um ihre Staatsschuld zu tilgen,
ihren Landbesitz verkaufen; und daß solcher Empfehlung nachgelebt
·wurde.
Die Rente stellte sich überall ein, wo die Bevölkerung sich vermehrte.
So hat man für Berlin-CharloHenburg errechnet, daH jede einzelne
Person, die im Jahrzehnt 188? /9? nach Charlottenburg gezogen ist, den
Bodenpreis dieser Gemeinde um 2500 Mark gesteigert hat, zuhanden
der Grundeigentümer.
Auf dem Grundstücksmarkt entwickelten sich die Preise nach dem
auf jedem freien Markt gültigen Spiel: das Verhältnis vom .Angebot
einer vVare zur Nachfrage nach ebendieser vVare gibt den Ausschlag.
Da nun aber jede besondere Lage des Bodens ihre Besonderheiten auf-
weist, etwas Einmaliges darstellt, so kann das Eigentumsrecht a11 Straßennetze, wie sie der Bau-
spekulation am besten dienen:
einem bestimmten Stück Land sich steigern bis zum echten Monopol. alle Straßen als durchlaufende
Und dieser Monopolstellung können die Eigentümer, wenn sie sich zu- Hauptstraßen entwickelt; eine
sammentun, noch nachhelfen, indem sie nur einen beschränkten Teil Höchstzahl von Eckbaustellen.
des Bodens dem Markt zuführen und damit das Angebot künstlich The kind of road nets as best
verringern. "i\.hnlich wie man etwa den Preis von Baumwolle oder vV ei- advance building speculation,
zen, von Kaffee oder Zucker halten oder wohl gar noch steigern kann, i. e. each roacl serving· as a main
roacl with a maximum of corner
indem man einen Teil der Ernte vom Markt zurückhält. sites.

54 55
Mochten anfänglich die Baustellen weit draußen am Rande der Stadt Berlin-Friedrichstadt
- ein weites Feld! - auch noch nicht hoch im Preis stehen - in den
Vorstadtgebieten, wo unüberbaute Grundstücke bereits selten 'Waren,
konnte der g·lückliche Eigentümer schon fester auftreten; vollends
dort, ·wo man schon von eigentlicher Geschäftslage sprechen konnte,
an den belebteren Straften, längs der Hauptstraße, am Markt, 'WO dem
Geschäftsmann reichlicher Absatz sicher war; da durfte der Grund-
herr einen fast ·willkürlich bemessenen Preis fordern.
Die ohne eigenes Zutun entstehende Rente stieg und stieg. Sie 'Wnrde
allmählich zu einer wichtigen, ja entscheidenden Kraft im Lehen des
einzelnen Grundstücks wie im Leben der Gesamtstadt Einen Begriff
davon, wie im Lauf der Zeit die Grundrente einer Stadt sich ent-
wickeln kann, mag das Beispiel der Stadt Posen vermitteln.
1253 Bei der Gründung betrug die kapitalisierte Grundrente der 355
Hofstellen, zum Geldwert von 1910 berechnet, etwa 3300 Mark.
Paris-Champs Elisees
1360 Der Grund und Boden, den die Stadt einnahm, wird bereits auf
das Dreieinhalbfache geschätzt.
1398 Die Schätzung wird nun schon abgestuft: je nach der Lage -wird
der Bodenpreis auf das drei-, vier- oder sechsfache des ursprüng-
lichen Preises geschätzt. Der Gesamtbetrag stellt sich danach
zwischen 10 500 und 11 500 Mark.
1450 Nachdemnun VorstäcHe angelegt worden ·waren, kommt der ge-
samte Grund und Boden der Stadt "unter Berücksichtigung des
gesunkenen Silherpreises" auf das elf- bis vierunclz-wanzigfache
der ursprünglichen Anlage zu stehen. Alsdmm entwickelte sich
der Preis des Baugrundes der ganzen Stadt ·weiter:
1803 wird er berechnet auf 1 900 000- 2 100 000 Mark,
1884 auf 4 300 000 Mark,
1910 auf 140 000 000-1?0 000 000 Marle.
Wien-Leopoldstadt
vVird der Preis für den gesamtenBangrund der Stadt zur Zeit der Griin-
dung, 1253, mit 1 angenommen, so steht er um 1400 auf 31j2 , um 1803
auf 52, um 1848 auf ?54, um 1910 auf 2?13.
Der Preis einer Hektar steigt in demselben Zeitraum ·wie folgt: er Das Fliegerbild zeigt, wie hoff-
beträgt bei der Gründung 185 Mark; um 1400 steigt er auf 640, 1803 auf nungslos auch die besten Vier-
8550, 1848 auf 13 950, 1910 auf 50 200 Mark, wobei jeweils, der Gelcl- tel unserer Großstädte verbaut
sind; jede Baustelle muß aufs
entwertung Rechnung tragend, der Gelch1 ert von 1910 eingesetzt ist.
7
Außerste ausgenutzt ·werden,
Aus diesen Zahlen läflt sich ableiten, daH der Preis von Grund und damit dem Landeigentümer die
Boden alle hundert Jahre um das vier- bis sechsfache angestiegen ist. der Höchstausnützung entspre-
chende Grundrente abgeliefert
Daß innerhalb einer Zeit, da sich die Be-wohnerschaft von etwa 2000 werden kann.
auf 150 000 vermehrt hat, nun der Qnadratmeterpreis, auf den Kopf
The areal view shows how hope-
der Bevölkerung g·erechnet, eine Steigerung aufweist von 1.65 auf
lessly congested even the best
1083 Mark. quarters of our largest cities are;
vVie die Grundrente einer Stadt in einem kiirzeren Zeitabschnitt an- each building-site is exploited to
the utmost so as to furnish an
steigen kann bei gleichzeitigem Ansteigen der Bevölkerung auf das equivalently high land rent.
56
57
 Dreifache, zeigen die für Basel errechneten Zahlen: die Grundrente München
im Jahr 1869 mit 100 angenommen steigt 18?8 auf 143, 1888 auf 221, Vorortgebiet, zehn Kilometer
westlich vom Stadtmittelpunkt,
1898 auf 336, 1908 auf 454, 1918 auf 549, 1928 auf 633. Zustand 1906.
Da zwischen 1869 und 1928 der Schweizer Franken 45 % an Kauf-
kraft einbüßte, läßt sich feststellen, daß in Basel in den sechzig J ah- Munich
ren von 1869 bis 1928 die Grundrente des gesamten Grund lllld Bodens Suburb six miles to thc wcst
of the city's centre. Condition in
annähernd auf das Dreifache ang·estiegen ist. 1906.
vVie sich die Entwicklung im einzelnen vollziehen kann, dafür einige
Beispiele:
Im Jahre 1686 hat die St. Georgen-Gemeinde in Berlin, um ihren F ried-
hof anzulegen, vor dem Georgentor, nachmals Königstor, ein großes
Stück Land erworben zum Preis von 52 Talern. Um 1?63 hat sich die
Militärverwaltung ,dieses Platzes bemächtigt, ohne Entschädigung; sie
erbaute daselbst eine Kaserne. Im Jahr 1901 ·wurde der Preis dieses
Bauplatzes auf zwei bis drei Millionen Mark geschätzt.
Eine Tenaingesellschaft bei der
Im Jahr 1?36 schenkte Friedrich vVilhelnt I. von Preußen dem Grafen Arbeit: Die dunkel bezeichne-
von der Schulenburg eine große Gartenbaustelle an der heutigen ten Felder hat die Gesellschaft
vVilhelmstraße, so·wie auch das Material zum Bau eines Palastes. 1?91 bereits erwerben können; die
dazwischen liegenden Gebiete
erwarb Prinz Radziwill die Liegenschaft zum Preis von 30 000 Talern. stehen noch in Einzeleigcntum.
Vier Jahre später 'War die Kaufsumme 66 000 Taler. 18?5 erwarb das
Deutsche Reich dieses "Palais Radziwill", um es umzuhauen und dem A community at work: dark
indicated fielcls have already
Fürsten Bismarck als Reichskanzlerpalais zur Verfügung zu stellen. heen acquired hy the comml{-
Das Reich zahlte für die Lieg·enschaft zwei Millionen Taler. Für die nity; those areas which lay in
ganze Zeitspanne ist eine Geldentwertung von ungefähr 66 % in Rech- hetween are still held by indiYi-
dual owners. ·
nung zu setzen. Die alsdann verbleibende vVertsteigerung leitet sich
nicht vom Bau her, der sich ja nicht verbessert hat, sondern im Gegen- 5oo looo M
teil umbaubedürftig geworden ist; sie ist vollständig auf Rechnung I I I
des Grund und Bodens zu setzen.
I
Zur Zeit der Königin Elisabeth, als die Stadt London erst bis Temple 3ooo F
Bar reichte und Charing Cross noch ein kleiner vVeiler war, brachte das
Feuer im Jahr 1666 erreichte das Land einen Preis von ?400 Pfund.
Krongut von Ebury Farm mit seinen 1?3 Hektaren eine jährliche Rente
Heute gilt es 1 250 000 Pfund.
von 21 Pfund. Heute steht auf diesem Land der Stadtteil Pimlico, von
Wie in einer kurzen Periode stärkster ·wirtschaftlicher E11tfaltung die
Unternehmern und Privaten erbaut, die sich das Baurecht an diesem
Preise von Grund und Boden sich entwickeln können, zeigen die für
Land erteilen ließen. Der Herzog von vV estminster, als Grundherr,
einen je ?5 Meter breiten Landstreifen rechts undlinks des Kurfürsten-
"zieht aus dieser Verleihung Jahr um Jahr Hunderttausende von
dammes in Berlin berechneten Zahlen, aufsteigend vom Preis des
Pfund, und sobald die Verträge erneuert werden, wird er alljährlich
Ackerbodens bis zum Preis für gesuchtestes Bauland für Luxuswoh-
Millionen ziehen".
nungen im fünfgeschossigen Hochbau, also bei stärkster Ausnützungs-
Mister Portman, Mitglied des englischen Parlaments, kaufte im Jahr
möglichkeit:
1512 ein Stück Land von 108 Hektaren, das damals eine Rente von
8 Pfund im Jahr brachte. Er brauchte das Land, um frische Milch Im Jahr 1860 beträgt der Gesamtpreis 100 000 Mark
zu haben für seine Kinder in der Zeit während sich die Familie in 1865 1 000 000
London aufzuhalten hatte. Als dann der Bahnhof von Marylebone
"
18?0 2 500 000
"
auf einem bescheidenen Abschnitt dieses Landes erbaut werden sollte, 18?2 6 500 000
hatte die Bahnverwaltung 140 000 Pfund dafür zu zahlen.
"
1885 14 000 000
"
Für das Bauland, auf dem die Londoner Börse erbaut ·werden sollte, 1890 30 000 000
" "
wurden im Jahr 1564 dreitausend Pfund bezahlt. Nach dem großen 1898 50 000 000
" " "
58 59
 Wie auch in ~weniger großen Verhältnissen die Grundrente steig·en
kann, sobald ein bisher lanclwirtschaftlich genutztes Gelände zu Bau-
land .wird, zeigt die Geschichte des Brunnergutes in Bern. Das Gut
von etwa 8?'6 Aren, von der Altstadt durch das tief eingeschnittene
Bett der Aare getrennt, wurde 1898 auf Kosten der Stadt durch eine
Hochbrücke zugänglich gemacht. Noch 1905 galt als Ansatz für die
Besteuerung ein Quadratmeterpreis von zwei Franken. Im Jahr 1906
wurde der Boden neu geschätzt; der Ansatz 'wurde auf fünf Franken
für den Quadratmeter festgesetzt. Drei Jahre später wurde das Gut
von einer Gesellschaft erworben zu 12.50 Franken der Quadratmeter.
Einige Monate später wurde es an verschiedene Baugeschäfte verkauft
zum Durchschnittspreis von 29 Franken. Im gleichen Jahr erzielten
die ~Wiederverkäufer einen Durchschnitt von 33 Franken für den
Quadratmeter. Im Frühjahr 1910 stand der Durchschnittspreis auf
43 Franken und im Sommer 1910 wurde eine Parzelle zu 64 Franken
der Quadratmeter verkauft. Damit war dann der Preis erreicht, der
durch den Brückenneubau, also durch die Bemühungen der Gesamt-
heit der Steuerzahler, neu geschaffen worden war.
. In der Höhe der Grundrente, das erweisen diese Zahlen, spiegelt sich
die ·wirtschaftliche Bedeutung der Gesamtstadt
Die Preise, wie sie sich in betriebsamen Stadtgemeinelen entwickelten,
muHten schlicHlieh die Gemeinclevertreter beunruhigen: wie unbe-
dacht .war es doch ge;vesen, das Land ohne Not hinzugeben, zum
Tagespreis, und jede zukünftige Preissteigerung dem privaten Grund-
eigentum zu überlassen. \Vo die Stadt nun nachträglich für öffentliche
Bauten Land zu erwerben hatte, aus privater Hand, da war diese Un-
bedachtsamkeit mit Händen zu greifen und in Zahlen auszudrücken
bei Heller und Pfennig.
Es stellte und stellt sich nun die Frage, ob der private Grundeigen-
tümer den Boden, über den er frei verfügt, gegen bar abgibt oder aber,
ob er ihn als sichere Anlage festhält und Dritten nur das Recht ver-
leiht, ihn als Bauplatz zu nutzen gegen eine jährliche Abgabe. In Eng-
land haben die Nachkommen der mit dem Boden Beschenkten oder
Beliehenen in der Regel den zweiten, den vorsorglicheren vYeg ge-
wählt. Sie· haben ihren Boden nicht verkauft, sondern nur Rechte auf
Zeit eiilgeräumt, in der Regel auf neunundneunzig Jahre, mit der Be-
dingung, daß sie nach diesen neunundneunzig Jahren über ihr Grund-
eigentum wieder sollten frei verfügen können; und daH auch alles auf
diesem Grund und Boden errichtete Bauwerk ihnen als den Grund-
herren zufallen sollte, ohne Entschädigung. So hat sich in England
durch Herkommen unter den allerverschiedensten Verhältnissen, in
stillen Landstädtchen wie in der lärmenden Großstadt, die Trennung
von Bau- und Bodeneigentum erhalten: der Boden steht im Eigentum
des Grundherren, das Haus im Eigentum des Hausherren. Der Land-
eigentümer freilich, der ist nun nicht mehr der Landesfürst wir ur-
sprünglich, auch nicht mehr die Stadtgemeinde wie späterhin; er ist
60
Privatmann, mag er auch eine Herzogskrone tragen; er veniTaltet sein
Land nach privaten undnicht nach öffentlichen Grundsätzen.
Das ist englisches Herrenrecht und englische Gepflogenheit. Auf dem
Festland dagegen, in der ganzen vVelt, gilt heute der Boden als ver-
käufliche vV are. Hatte nicht der französische Adel, damals 1?'89, in
jener Nacht vom vierten auf den fünften August seine Vorrechte preis-
gegeben, seine Grundherrlichkeit mitsamt allen Abgaben und Gerecht-
samen?
Der Boden war nun frei geworden.
Der Grund und Boden war nun nicht mehr Eigentum und Rechtstitel
des Adels oder der Geistlichkeit, er war Bürgern und Bauern zuge-
teilt oder verkauft worden. Davon, daH der Boden hätte in Gemein-
eigentum zurückgeführt werden können, damals, war nicht die Rede.
Alle derartigen Bedenldichkeiten mochten untergehen im Gefühl
einer nun wiedergewonnenen Unabhängigkeit und Freiheit. So wie die
Grundrechte des Adels sich auflösten, so lösten sich nun auch größten-
teils die Eigentumsrechte der Gemeinde auf. So hat zum Beispiel die
Stadt Genf damals allihr unbebautes Grundeigentum eingebüßt; selbst
auf die Entschädigung, die dem Adelnoch gewährt wurde, muHte sie
verzichten. Das Bodenmonopol wurde zum Privateigentum; und dieser
in Privateigentum stehende Grund und Boden ist dann marktfähig
geworden.
Der V erleauf von Grund und Boden, der liederlichere Weg, erlaubt
dem Grundeigentümer, sein Schäfchen etwas knapper über dem Haar-
boden zu scheren als bei Hingabe des Bodens zu Baurecht. Bei jedem
Handwechsel gilt als Kaufpreis das Kapital, das der eben erreichten
und darüber hinaus in nächster Zeit zu erwartenden Grundrente ent-
spricht. vV enn, wie das für ein Stadtviertel in Basel errechnet 'WLll'de,
ein Grundstück durchschnittlich alle dreieinhalb Jahre weiter verkauft
wird - der Durchschnitt für die ganze Stadt lag in derselben Zeit bei
zehn Jahren-, so kann der V erkaufspreis der Entwicklung der Grund-
rente dicht auf den Fersen folgen.
Das Land, fast versehentlich der Allgemeinheit entglitten, nun im
Eigentum von bedächtigen Bauern und haushälterischen Bürgern,
sollte bald zum eigentlichen Spekulationsobjekt werden. Ist es doch
gerade jetzt, da die Stadtmauern fielen, möglich geworden, die großen
Erfindungen des achtzehnten Jahrhunderts einzusetzen und eine In-
dustrie zu entwickeln, von der sich frühere Zeiten nichts träumen
lieHen. Fortschritt und Zukunft war die Parole. Und ob es auch kaum
nötig war, blies nun jenes vVort von Louis-Philippe das ausbrechende
Feuer an:
Enrichissez-vous! - Bereichert euch!
Nun stand die Stadt wieder an einer jener Kehren des vVeges, da das
Eigentumsrecht an Grund und Boden sich auswirkte in ihrer Anlage
und ihrem Aufbau.
Die unversehens zu höchstem industriellem Leben erweckte Neuzeit
61
 Lausanne
hatte dem privaten Grundeigentümer schier unbegrenzte Möglich-
keiten in die Hand gespielt, sein Land spekulativ auszu·werten.
Nachdem sich die guten Leute von ihrer ersten Überraschung erholt
hatten und von Glücksgenossen über das Ausmaß der Reichtümer und
Wie die Spekulation- innerhalb
über die Kunstgriffe, ·wie solche einzukassieren seien, waren einge·weiht der gesetzlich zulässigen Bestim-
·worden, da ·war der Plan auch schon fertig: wenn schon mit dem Land mungen- einen Slidabhang ver-
haut, der die herrlichste Aus-
gespielt ·wird, dann zu höchstmöglichen Zielen und Zahlen. Es han-
delte sich ja immerhin um Landleute, die im Blickfeld der Stadt und
ihrer Türme aufgewachsen waren, und nicht um halbnackte \Vilde
denen man um eine Handvoll Glasperlen und eine alte Pistole cli~
rl 8'
.":
sicht bietet.
Ein solches Gelände kann nur
nach einem generellen Block-
plan, nicht nach Reglem.ent, ver-

vV aidgründe ihres Stammes abhandeln mochte. Jeder verkaufte sein
Grundstück so teuer als möglich, selbstverständlich.
Mit Methode betrieben ·wurde diese spekulative Verwertung des Bo-
dens von den Terraingesellschaften. Aber ob nun Jvfillionenbauer oder
Großunternehmer, ob Landgesellschaft oder Domänenverwaltung in
der glücklichen Lage waren" - es ging immer um V erhöckerung ;les
Bodens zum höchstmöglichen Preis; und je nach der Lage ließen sich
da Preise erzielen, die wirklich himmelhoch über dem Preis eines Kar-
. toffelackers oder eines Stück Graslandes standen. Die besten Lagen
brachten die höchsten Preise.
Es waren nicht alle Grundstücke besonders vom Glück begünstigt,
aber das Glück konnte ja korrig·iert werden: da die Baustellen an den
durchlaufenden Hauptstraßen bedeutend höher bewertet wurden als
die Lagen an den Nebenstraßen, so wurden nun unter dem sanften
Druck des privaten Grundbesitzes die Bebauung·spläne für die neuen
Quartiere reichlich mit 'durchlaufenden Hauptstraßen ausgestattet.
Der Begriff der Nehenstraf3.e ist J aluzehnie hindurch von der Tages-
ordnung versch·wunden.
Und da in der Zeile, zumal im Mietshausbau, das Eclchaus sich am
ehesten für ein Ladengeschäft eignet oder für ein ·Wirtshaus, und Ge-
schäftsräume nun einmal geschäftlichen Ertrag bringen, so konnte ein
von der Landspekulation inspirierter StäcHebau sich nicht genug tun
an Straßenkreuzungen mit einer Höchstzahl von Eckbaustellen.
Nachträglich, nachdem sich die Grundeigentümer mit ihren Orgien
an Hauptstraßen und Eckbaustellen die Unterlage für eü1e Höchst-
bewertung ihres Grundstücks geschaffen und solche in klingende
Münze verwandelt hatten, da mochten die Städte zusehen, ·wie sie mit
diesem von Grundbesitzerinteressen zurechtgeschusterten Straßennetz
weiterkamen. vVas da i.iherflüssigerweise an Nebenstraßen in ·wirk-
lichen Hauptstraßen einmündete, konnte zur Not ,ja abgeriegelt ·wer-
den; aber die müßigen, öden Hauptstraßenfluchten, die nun das vV esen
ganzer Quartiere, ja ganzer Städte bestimmen, die sind so leicht nicht
auszumerzen; so·weit sie nicht vom Krieg zerschlagen worden sind,
werden sie sich Generationen hindurch weiter behaupten als Denkmal
der Landspekulation aus den Kinderjahren unserer Industriestädte.
Noch deutlicher als die Straßenanlagen zeigt die Bebauung selbst, ·wie
II
nünftig· bebaut werden.
Example of lmilding specnla-
tion: south slope offering a
beautiful view, built uver quite
within the limites of existing·
regulations; only a general
hlock plan could proviele a
sensible solution.
5o 100M
I I I
I
aoo F
abhängig die Stadt nun geworden ist von der privaten Auswucherung
ihres Grund und Bodens. Die höchste Rente, so ist es, läßt sich dort
erzielen, wo der Boden am stärksten ausgenützt 'werden kann: eine
Baustelle, die fünfgeschoßhoch überhaut werden darf, \virft eine
höhere Rente ab als eine Baustelle, auf der das Baugesetz, das hier
Geltung hat, nur Häuser von drei oder gar nur zwei Geschossen zu-
läßt. Ebenso erzielt eine Baustelle, die zu dreiviertel überhaut werden
darf, eine höhere Rente als eine Baustelle, von der nur ein Viertel oder
gar nur ein Fünftel überhaut werden darf. Je mehr Wolmungen, je
mehr Geschäftsräume über einer gegebenen Grundfläche unterge-
bracht werden können, um so höher muß die Rente, muß der Ver-
kaufspreis dieser Fläche ansteigen. So wie die Bodenspekulation ihre
Unzahl von Eckbaustellen erzwungen hatte, so ist auch auf ihr Be-
treiben der fünfgeschossigen Bauweise das Szepter in die Hand ge-
drückt worden.
vV enn dann in Erwartung so hoher Ausnützung der Landpreis ent-
sprechend hoch angesetzt worden ist, so ist der Erwerher, der solche
Preise erlegt hat, ·wohl oder übel gezwungen, das Land so stark auszu-
nützen, wie sich dies der Vorhesitzer, der Verkäufer errechnet hat. Die
äußerst zulässige Grenze der Bebauharkeit, wie sie jede Stadt in ihrer
Bauordnung festgelegt hat, ob sie auch nur als äußerste Grenze ge-
dacht war, wurde durch den Baustellenhandel zum allgültigen Gesetz
gestempelt und zur N arm.
Nachdem durch die Bauordnung nun diese äußersten Grenzen gege-
ben waren, bedeutete das Entwerfen eines Bauplanes keine schöp-

62
63
 1920 1922
1916 191? 1918 1919

2 Km
0
Vreewyk, Rotterdam I
ferische Leistung· mehr: es ·war zu einem einfältigen Rechenexempel
herabgesunken. Um ein Höchstmaß von Vordergebäuden, Seiten-
)! ~III III \ I
I
I Mile Ein Großunternehmen wie das
flügeln, Hintergebäuden zu erzielen, das äußerste an Balkonen, Er- looo F 0
Gartendorf V reewyk bei Rot-
kern, Gebäudevorsprüngen anzuordnen oder Aufbauten über dem terdam mufl seinen Grund aus
Hauptgesims, dafür brauchte es keinen Architekten. Der Untemehmer privater Hand erwerben, Stück
~war in diesem Punkte unübertroffen. Höchstens für Lagen mit an- um Stück Zuletzt, wie es darum
geht, das g·lücklich zusammen-
spruchsvoller Kundschaft 'wurde etwa eine geschulte Kraft zugezogen. gekaufte Land zu einem brauch-
Die hatte nun den Lochplan -so nannte man das Fensterschema, das baren Baugebiet abzurunden,
sich aus dem Rechenexempel ergab - den Lochplan so anziehend als bleibt als ultimo ratio die Ent-
eignung (die punktierten Flä-
möglich herauszuputzen. chen). Das fertiggestellte ~Wohn­
Natürlich war diese Art und ·weise nach der die ungeheuren Massen quartier kann trotz allem auf-
der rasch anwachsenden Groß- und Mittelstädte entstanden, von jeher gewendeten Geschick nicht ver-

- ~-·
leugnen, wie mühsam das Land
als übelste Pfuscherei erkannt und beklagt worden. Aber ·was war zu dem Privateigentum abgewon-
tun? Das Land war weggegeben; um eine Handvoll Silberlinge hatte nen worden ist.
sich die Gemeinde jedes Rechts zur Mitsprache begeben. Sie mußte es
Large undertakings, such as the
geschehen lassen, daß die Maschen ihres Straßennetzes von einer rück- garden-city Vreewyk in Rotter-
sichtslosen Unternehmerschaft mit Belanglosigkeiten wo nicht mit clam, must acquire land by pur-
Scheußlichkeiten angefüllt '\Huden; sofern sich diese Mach~werke nur chase, piece by piece, from
private owners. Finally expro-
an die baugesetzlichen Bestimmungen hielten. priation hecomes the l~st ex-
In ihrer Hilflosig-lceit haben viele Städte nun neben ihrer technischen pedient by way of wluch the
rounding off of the already l~ur­
auch noch eine ästhetische Baupolizei aufgestellt. Nicht mit Unrecht chased land into an appropr1ate
1924
werden deren Sprüche als ungehörige Einmischung in private An- huilding tenitory can b~ at-
gelegenheiten empfunden. Da die Stadt unerfreuliche Baupläne nicht tained (dotted area). In splte of
all the apparent skill the com-
ablehnen kann, sonelern sich mit Verbesserungsvorschlägen behelfen 1000 M pletecl housing clistrict still re-
soo
muß, beherrscht trotz dieses Vorgehens die Mittelmäßig·keit das Feld. l I I veals how intractahle the task
of squeezing the land from pri-
Als Eigentümerin von Grund und Boden hätte die Stadt ohne weiteres )1111) I II I I
3ooo F ,-ate ownership had heen.
bestimmen können, ob sie unerwünschten Bauvorhaben ihr Land zu- \000 0

64 65
 teilen oder versagen ·wollte. Da sie nun aber ihr Land hingegeben, hat
sie die Rechte des Privateigentums zu achten.
vVo nun die Stadt für das allg·emeine Beste etwa einen Park, einen
Sportplatz anzulegen gedenkt, oder \ITO sie genötigt ist, für eine Schule
einen Bauplatz zu suchen oder für ein Feuerwehrgebäude oder für
einen Friedhof, da hat sie sich an den privaten Grundbesitz zu wen-
den. Der stellt sich lächelnd zur Y erfi:igung und gibt freundlich zu
verstehen, daß das eine ziemlich teure Geschichte werden kö1mte. Es
beginnt ein Handeln und Feilschen; und je geeigneter das Gelände für
den Zweck scheint, der ihm zugedacht ist, um so höher wird der Preis
vom privaten Grundeigentümer geschraubt. Oft muH der Vertreter
der Stadtgemeinde achselzuckend das Spiel aufgeben.
Für viele öffentlichen Bauten wird die Platzfrage zu einem ·wahren
Leidensweg, denn mit zufälligen Abschnitten kann sich ein Theater,
ein Museum, ein Rathaus schließlich doch nicht behelfen. Für der-
artige Anlagen braucht es eine Lage ersten Ranges, mindestens eine
ganz besondere Lage - eine Monopollage; und damit einen Monopol-
preis. Am Preis scheitern oft die besten Projekte.
Das macht es auch, daß unsere Städte so arm sind an Freiflächen für
die Großen und an Spielplätzen für die Kleinen. Der hohe Grund-
preis will eben bezahlt sein.
Dabei ist zu bedenken: Wenn die Stadt, um eine Grünfläche zu ge-
winnen, eine Fläche mit Bauverbot belegt, so wird dadurch das Ge-
biet, das behaut >v-erden soll, nicht verkleinert; die Bebauung wiichst
darumnur etwas weiter hinaus ins offene Land. Durch die Anlage des
Parks wird ja die Grundrente, im ganzen gesehen, nicht vermindert;
sie wird nur vei'schoben von der Fläche, die vom Park eingenommen
wird, auf die Fläche, die nun von der weiter hinausg·eschobenen Be-
bauung besetzt wird. Sie wird verdrängt von der Stelle, die sonst von
der Bebauung in Anspruch genommen würde.
Sir Gwilym Gibbon macht darauf aufmerksam, daß, "wenn eine Per-
son von ihrem Gebiet durch solche Baubeschränkung etwas verliert,
sie dafür auf einem anderen Teil des Gebiets gewinnt, was sie hier
verloren hat. Aber bei der heutigen Vielheit der Eigentümer kannman
damit nicht rechnen. Das wäre nur möglich, für London zum Beispiel,
wenn das ganze Gebiet von Groß-Laudon in einem Eigentum stünde."
Die Bebauungspläne mit 'den ungezählten Eckhaustellen, wie sie vom
organisierten Grundeigentümer erzwungen ·wird, die öden Massen-
quartiere, ins Lehen gerufen einzig zu dem Zweck, die sich so schön
entwickelnde Grundrente in Bargeld umzusetzen, die Preisgabe der
neu entstehenden Bauquartiere an die bewußte und betonte Geist-
losigkeit und nicht zuletzt die klägliche Abhängigkeit der großen
öffentlichen V orhahen vom privaten Grundeigentum - man sollte
glauben, das wäre genug gewesen an Schwierigkeiten und Verwüstung,
hervorgerufen durch die Preisgabe des städtischen Baugrundes.
Es war nicht genug.
66
Die Schwierigkeiten häufen sicll
Selbst wenn die HHuser zertrümmert.
die GUrten verwüstet und die Straßen
ausg·elöscht sind, es ist da ein unsicht-
bares Hindernis, ein Hindernis, das
von keiner Bombe zusammeng·eschla-
gen werden kann. Dies Hindernis ist
das Eigentumsrecht an Grund und
Boden.
Tullio Segre
in den .Mitteilungen der Zentralstelle für ßaufor-
schung"
So ruchlos auch die Terraingesellschaften ihr Geschäft betrieben- was
sie angerichtet haben, war noch lange nicht das Schlimmste, was der
Stadt widerfuhr. Ihr Geschäft bestand ja darin, dem Markt hau-
reifes Land zu bieten, abgeteilt in unmittelbar brauchbare Abschnitte,
und das in ganz großen Paketen: mit Kleinigkeiten gaben sie sich nicht
ab. Sie kauften also an kleineren und größeren Feldern zusammen,
was sie erreichen konnten, rundeten das gew·onnene Gebiet auf so gut
als möglich und waren nun in der Lage, innerhalb dieses Gebiets die
Eigentumsgrenzen aufzuheben. Sie schmolzen die einzeln erworbenen
Gürten, 1-\cker, Felder zusammen zu einem einzigen ungeteilten Eigen-
tum; sie stellten eben _jene Tabula rasa her, die der Stadtbaukunst so
notwendig ist, die von ihr so dringend erwünscht, so heiß ersehnt ist,
die den Ausgangspunkt bildet jeder vernünftigen Ordnung des Bau-
wesens.
In der Regel haben dann diese Landgesellschaften den Plan für das
Straßennetz und die Unterteilung in Baustellen selbst besorgt, das
heißt durch einen kleinen Zeichner herrichten lassen- wuHten sie doch
am ehesten selbst, in welcher 'V eise aus einer gegebenen Grundfläche
der höchstmögliche Erlös erzielt werden könnte. Die Ergehnisse waren
auch danach.
Es darf nicht verschwiegen werden, daß einzelne Gesellschaften sich
gelegentlich an einen Fachmann wandten. Und wenn auch der Auftrag-
geher seine vVünsche deutlich genug anzubringen wußte, so sind dann
doch - innerhalb der gegebenen Umrisse - kleine Viertel, Kolonien
und selbst ganze Ortschaften entstanden, deren Plan sich einigermaßen
sehen lassen kann. Aber von dem vornehmsten Recht des Eigentümers,
von dem Recht, seinen Boden nur für wertvolle Pläne hinzugehen, von
diesem Recht machten diese Landgesellschaften keinen Gehrauch:
handelte es sich doch für sie einzig und allein darum, den zusammen-
gekauften Boden zum höchstmöglichen Preis wieder loszuschlagen.
Eine Stadtgemeinde, die sich um schönste und beste Entwicklung ihres
67
 Zagreb
Göteborg
el

Würzburg

Lübeek

i\Hihlhausen i. Th.

Die städtische Bebauung schiebt Wien

sich in das bisher landwirt-
schaftlich genutzte Gebiet vor;
der Verkehr weitet die Feld-
wege zu städtischen Straßen;
die Bauten richten sich, so gut
es g·cht, auf den landwirtschaft-
lichen Parzellen ein.

Penetration of urban activity

into land that was formerl)'
agricultural; owing to traffic,
country laues are widenecl con-
sideral;ly, thus becoming urban 5ooM
streets. The buildings are adap-
tecl to the agricultmal allot-
I
ments as favourably as possible. 1oo 0 500 looo 15oo F

69
 --------
------------

Gebiets zu sorgen hat, .wäre anders vorgegangen, hätte sie iiher so Aus der Umgebung von Basel
großes Grundeigentum verfügt. In the vicinity of Basle
vVenn es also nicht gerade herrlich war und '''enn es gewiß nicht
einer idealen Vorstellung entsprechen konnte, was die Landgesell-
schaften auch in ihren besten Leistungen zur Enbvicklung der Stadt
des neunzehnten Jahrhunderts beisteuerten, so ·war es schließlich doch
noch leidlich.
Schlimmer, viel schlimmer als dies rüde Gebaren, das einen plan-
vollen Städtebau ersetzen muflte, war die bedenkliche Lage, in die der
Privatmann, der Unternehmer kleiner und mittlerer Gröfle und nicht
zuletzt die Gemeindeverwaltung selbst geraten waren, nachdem nun
einmal das Gemeineigentum an Grundund Boden dahin war. Denn
überall, wo nicht gerade Großgrundbesitz vorherrschte, war nun das
Neuland, auf dem die neue Stadt oder die Erweiterung der bestehen-
den Stadt aufgebaut werden sollte, in jene bekannten schmalen Strei-
fen aufg·eteilt. Jeder Streifen ein Sondereigentum, und jedes Sonder-
eigentum in natura befestigt durch Grenzsteine; im Grundbuch einge-
tragen und gesichert, schon um der Sicherung der Gläubiger willen;
ein unelurchdringliches Netz.
Dann waren da ja Knicke, Versetzungen, Unregelmäflig1ceiten, die Spu-
ren vielleicht längst verjährten Haders; und das alles quer über Gefälls-
brüche gelagert, über windschiefe Flächen und Abhi1nge; doch ohne
Beziehung zu den Himmelsrichtungen, nach denen man die Baustellen
gerne geordnet hätte, ohne Beziehung zu dem im Entstehen begriffenen
Verkehr. Selbst im günstigsten Fall, wo das Netz dieser Flurgrenzen
folgerichtig angelegt war, das Ergebnis einer ,jener mühevollen Güter-
zusam.menlegungen: war es denn denkbar, dafl diese für eine land-
wirtschaftliche Nutzung vernünftige Einteilung sich nun auch brauch-
bar erweisen konnte für die Unterteilung in Baustellen? Und wenn
man schon ein Auge zudrücken wollie- waren denn die Felder, deren
Umrisse brauchbare Baustellen abzugehen schienen, auch im richtigen
Augenblick und in vernünftigen Gruppen zu erwerben? Es war ja
nicht der Zuschnitt allein, der ,jedes wirtschaftliche Vorgehen so sehr
erschwerte, es war das in tausend besondere Fälle zerteilte Eigentums-
recht, einer gleichzeitigen Entwicklung widerstrebend, das sich wie
das Geschlinge eines Urwaldes dem Vorrücken der städtischen Be-
bauung entgegenstellte.
Trotz allem ist das städtische Bauen immer wieder in diese vVildnis
vorgedrungen; es hiü sich mit den umnög-lichsten Verhältnissen abge- Einzelunternehmungen, ins freie
funden: ein Feld, das zufällig genügend breit schien, oder durch Zu- Feld gestellt, wo der Unterneh-
kauf verbreitert werden konnte und dessen Eigentümer sich zum Ver- mer g·erade ein passendes Stück
Land zu annehmbarem Preis er-
kauf bereit zeigte, zu aimehmharem Preis - solches Feld ·wurde ohne gattern konnte.
weitere Umstände überbaut. Die Felcbvege, die ja unschwer zu ver-
Single building cnterprises on
breitern waren, dienten als Zugang. \Yie dann die Nachbarschaft links open country wherever suitable
und rechts, rückwärts und gegeniiber zu entwickeln sein würde- diese stretches of land werc lnmted
Sorge wurde den Späterkommenelen überlassen. up.

7Ö 71
 Turin
Wo es einzelne Bauherren waren, die ihr kleines freistehendes Haus
errichten lieHen, da \YUI•de das Unsinnige des Vorgehens in freund- Ausschnitt aus dem Plan für die
licher vV eise durch das sprossende Grün den Augen entzogen. Einzig Erweiterung jenseits des Po.
das unvernünftige Straßennetz, wie es sich aus solchem wilden Bauen Detail of plan for expansion
beyond the river Po.
ergab, ist in1 Plan der Stadt sichtbar geblieben. \V o ein Unternehmer
zum Zug kam. und ein ihm passendes Feld erwischte - der mochte
nun in fröhlicher Unbekümmertheit eine ganze Breitseite vier oder
fünf Geschoß hoher Mietshäuser in die offene Landschaft stellen.
Solche Leistungen stehen dann in der \V elt jahrzehntelang, Denk-
mäler der Unverschämtheit; bis sie schließlich vom Tumult der rings- Die bestehenden EigentumsgTen-
zen des Yon Bauten noch freien
um ü1 Unordnung vorschwiirmenclen Bebauung untergehen. Gebietes kiinnen durch ein Um-
Immer wieder hat ein freundliches Grün diesen bestürzenden llnbe- legungsverfahren zu bebaubaren
denklichkeiten seinen verzeihenden Mantel iibergeworfcn; selbst him- Baustellen umgewandelt wer-
den.
melhohe nackte Giebelmauern, wenn sie aus blühenden Banmgäriei1
aufragten oder aus einem fröhlichen Schuppengewirr, mochten dem By snbmitting existino· demar-
Maler einen willkommenen Vorwurf bieten. Aber wenn dann diese eations to alteration, territorv-
as yet not huilt over-can b~ ~o
erst locker bebauten Gevierte, sobald ihre Zeit gekommen war, von transformed as to vield suitable
hohen Bauten ringsum besäumt wurden, wenn die Gärten, die zum building sites. .
bösen Spiel bisher gute Miene gemacht hatten, von tiefen Seitenflügeln ~ o ~ ~M

~~~~~~~~f~~~~~~~~~rn~~~~~~~~~~-~
und Quergebäuden erdrückt wurden, wenn Nebengebäude aÜer Art
und \V erkstätten mit ihrem Lärm in dem sorglosen Durcheinander I I I I I I I I I II I I I II I I I \I I
sich ansetzten, dann mußte auch das harmloseste Gemüt innewerden, 0 Soo 1ooo 15oo 2.ooo 2.5oo F
daß mit dem schönen, mit dem kostbaren Land da draußen vor den
Toren ein übler Spott war getrieben worden. Genf-St. Gervais
Nun fehlt es nicht an Leuten vom Fach, die sich der zweifelhaften
Aufgabe annehmen, eine landwirtschaftliche Felderteilung unmittel-
bar in einen Bebauungsplan umzuwandeln. Sie nehmen diese schief-
laufenden Grenzen, diese durcheinandergewürfelten Felder hin, sie
begrüßen jede Unregelmäßigkeit als willkommenen Anhaltspunkt für
Ansschnitt aus einem Plan für
den Plan ihrer Neuquartiere. die Erneuerung des Quartiers
vV o sonst eine reiche Vorstellung, sprudelnd von Einfällen, eine ganze St. Genais. Die Einteilung in
vV elt schafft, da glaubt nun eine gewisse Dürftigkeit sich an solehe Privatgnmdsti.icke, bisher einer
Bebauung aus dem ersten Viertel
Zufälligkeiten halten zu sollen um der Abwechslung willen. Sie stellt des 19. Jahrhunderts dienend,
die dürren Linien einer Feldereinteilung den holden Gegebenheiten muß, weil überbaut, durch Ent-
gleich, von vV ald und FluH, von hochaufragenden Baumgruppen und eignung aufgehoben werden.
Ausblicken in lockende Fernen. Part of a plan for the renewal
All die Zufälligkeiten, die mit solcher unmittelbaren Verwendung der of St Genais. Subdivision into
Ackergrenzen als Bauplatzgrenzen gegeben sind, werden hoch will- private plots, which in this case
served its purpose in the begin-
kommen geheißen: Die Vorspriinge, Biegungen, Knicke der Grenzen, ning of the 19th century, must
die Ausweichstellen und Gabelungen der vV ege werden nun unver- he Temeclied by means of expro-
sehens zu Unterlagen für ein Straßennetz und zu Unterlagen für die priation.
Baustelleneinteilung. Im stillen hofft Alles, daß über solchem Plan
"von selbst" eine erfreuliche Bebauung entsteht, so wie in einem 100 0 100 '2ooM
I
~fl 11
1
vermeintlich malerischen Mittelalter die viel bewunderten Altstädte IIII I
von selbst entstanden seien. Indem man diese V orspriinge und Knicke, I
6oo F
diese Straßenausweitungen nncl einspringenden -Winkel in clas neue 100 0

73
Straßennetz übernimmt, hofft man solcherart dem holden Zufall Basel
das Türehen geöffnet zu haben; dem Zufall, der nun aus dein so vor- Außenquartier, 1850/1920/1940
bereiteten Viertel ein Gewinkel machen würde, so poetisch wie die Suburb. 1850/1920/1940
Kleinseite von Prag oder irgend eine flandrische oder italienische AH-
stadt. Keine Frage, daß solche Erwartungen immer wieder bitter ent-
täuscht werden- mit solchen Mitteln läßt sich der alte Städtezauber
nicht heraufbeschwören. Auch das Mittelalter hat dort, wo es auf
Zwickeln und Flicken gebaut hat, nur Flick,Yerk zustande gebracht.
Nun bestehen aber doch sehr bestimmte Vorstellungen von einem
richtig brauchbaren Baugeviert, Vorstellungen, die nicht jeder so
leicht preisgibt, wenn auch die Grenzen der Kartoffeläcker sich solcher
Einteilung widersetzen. So wird denn über das Gewirr der F eider-
grenzen und der Feldwege das Netz eines städtischen Straßenrasters
gespannt mit g·esunclen, brauchharen Abschnitten. vVas dann von pri-
vatem Grundeigentum in die Maschen zwischen die Straßenflächen zu
liegen kommt, das wird "umgelegt"; das heißt aus den zufälligen
Abschnitten werden rechtwinklige Stücke g·eformt, von derseihen
Grundfläche in derselben Lage wie bisher; den Altbesitzern wird ihr
Grundeigentum in dieser neuen Form wieder zugeteilt. Man nennt
dieses Vorgehen "Umlegungsverfahren". Es ist das Verfahren, durch
welches man sich aus der Schling·e zieht, ·wenn die Äckerchen, an die
die Bebauung herangewachsen ist, auch gar zu kreuz und quer zu
liegen scheinen.
Das Ergehnis ist mäßig: das Straßennetz, das pflegt, wenn auch mit
ehvelchen Verzög·erungen, nämlich bis alle Beteiligten dessen Ausfüh-
rung wünschen, genau wie es entworfen, auch zustandezukonunen.
Aber darüber hinaus darf die StacH nicht gehen. vV as dem letzten ost-
elbischen oder südfranzösischen Städtchen zustand, dannzumal - die
Einteilung der Gevierte inBaustellenhestimmten Zuschnittes-, das muß Die Eigentumsgrenzen ein un'
die Stadt von heute einemmehr oder minder blinden Zufall überlassen. desselben Gebietes zur Zci t de
Das ist es, was in diesem so tüchtig, so ·wirkungsvoll sich ausnehmen- landwirtschaftlichen Nutznn!
nach der Umlegung Hir Bar
den Verfahren nicht stimmen will: diese unregelmäßigen Abschnitte, zwecke und nach der ParzeHit
die Rechtecke verschiedener Größe übertragen die Ungleichheit der rung· und Bebauung. Der zwei1
Eigentumsgrößen in den neuen Bebauungsplan undmachen diese Un- Zustand verdeutlicht, wie nac
der Umleg'lmg die entsprechenc
gleichheiten zur Grundlage einer zufälligen, ungeordneten Bebauung. Gröflc der Felder auch für d
Durch die ungleiche Größe der Baustellen ist es nun gegeben, daH kein Bebauung· noch maHgebe1
einziges Quartier, ja nicht einmal eine Straßenflucht richtig der Reihe bleibt.
und Ordnung nach bebaut wird. Mit der g·eordneten Zuteilung gleich- Plot demarcation of one and t 1

artiger Baustellen ist auch die geordnete Aufreihung g'leichartig·er Ge- same area; when usccl for ag
cultnral purposes; after alte1
bäude preisgegeben. tion enabling building entt
Die Aufsplitterung des Erweiterungsgebiets in einzelne Liegenschaften prise; and after division i1
hat dann auch zur Folge, daH solch ein Gebiet erst einmal von ein- lots huilcling on the same. T
seconcl state elucidates to wl
zelnen weitverstreuten Bauten besetzt wird. Dber ein großes Feld sind extent subsequent builcling
die einzelnen Häuser wie willkürlich hingeworfen, einzeln, in kleinen intluencecl hy the respective s
Gruppen, lockerer oder dichter, mit Unterbrüchen, mit Lücken. Unmög- of thc plots after alteration a
demarca tion.
lich, nun noch etwas Vernünftiges mit diesem angehracheneu Stück
74 75
Aus der Umg·elmng· Yon Basel,
4 km vom Stadtmittelpunkt
In the vicinity of Basle, 2.5
miles from cit)>s centre.
Das freie Feld wird zusammen-
hanglos da und dort überbaut
wie es sich durch den Verkauf
der einzelnen PriYatparzellen
ergibt.
The open country is built over
haphazardly ancl sparsely as is
to be expected when plots arc
sold separately.
"T elt anzufangen, etwa eine neue Hauptlinie einzulegen, einen zusam-
menhäng·enden Grünzug in dies kaum erst begonnene vV esen einzu-
flechten. Ein einzelner Bau, eben erst fertiggestellt, muß die schönsten
V arschläge zunichte machen.
Dies willkürliche Streuen ist nun nicht etwa die Untugend dieser oder
,jener Stadt: es beruht nicht auf Unaufmerksamkeit dieser oder jener
Baubehörde; derlei geschieht in der alten \de in der neuen \V elt- es ist
wiederum die Zerteilung des Bodens in kleine Privatgrunclstücke, die
dies merkwürdige, aller natürlichen Überlegung zuwiderlaufende V ar-
gehen erzwingt.
Dies Ausstreuen von großen und kleinen Bauten über eine weite Fläche
erinnert nun aber daran, daß nach heutiger Auffassung überall gebaut
werden darf. Jeder Landeigentümer ist berechtigt, sein Land als Bau-
land anzusehen, denn was dem einen recht· ist, das ist dem auelern
billig. Damit ist nun auch das ganze weite, heute noch grüne Land
rings um unsere Städte his weit hinaus schon vorbestimmt, so hoch und
so dicht als irgend ntöglich bebaut zu werden. Vielleicht ein paar Fel-
der und ein paar vV alclstücke ausgenommen, ein letzter Rest der groß-
artigen, aber längst verjubelten Erbschaft, der ursprünglichen .,Feld-
flur vor den Toren".
Seitdem von Regional- und Landesplanung die Rede ist, wehrt sich
Alles g·eg·en diesen Grundsatz der Allüberbaubarkeit. Denn es ist er-
wünscht, es ist dringend notwendig, daß neben den Gebieten, die
76
Aus der Umg·ebung· von Basel,
6 km vom Stadtmittelpunkt
In thc vicinity of Basle, 4 miles
from city's centrc.
Die von einem bestehenden Dorf
ausgehende Bebauung ist über
das ganze Gemeindegebiet zer-
streut; da es sich um Einzelbau-
vorhaben handelt, noch willkür-
licher als die größeren Unter-
nehmungen näher an der Stadt.
Radiating from an existing vil-
lage, the built up area sprawls
over the entire conununal ter-
ritory: as single building enter-
prises are concerned the cleve-
lopment is cven more arbitrarv
than was the case with large.r
enterprises nearer the city.
überbaut werden, auch Gebiete bestehen, die unüberbaut bleiben:
auch das ist erwünscht, daß die bebauten Gebiete sich sauber und
deutlich g·egen das bebaute Land abheben. Denn es gehört zu dem
Begriff von Menschen geschaffener Schönheit, daH da eine Ordnung,
claH da ein Gesetz erkennbar ist. vVie es ja auch erwünscht ist und
immer dringender gefordert wird, daß kleinere Städte entstehen, rings
von Land umgeben, und daß die größeren Städte in mäßig große Ge-
meinden aufgeteilt werden, deutlich von ihren Nachbargemeinden g·c-
trennt, sich als gesonderte Baukörper darstellend.
Nein, es kann in Stadtnähe auf die Dauer kein Land unüberbaut blei-
ben. Denn es ist unmöglich, dem einen Grundeigentümer zu verbieten,
was dem auelern Grundeigentümer gestattet ist. Es hat schon etwas
Stoßendes, wenn die Bauzonen allzu schroff gegeneinander abgestuft
sind, so erwünscht auch dergleichen wäre, schon tml des Grundsatzes
einer deutlich erkennbaren Ordnung willen.
Es wird vielerorts versucht, diesen Schwierigkeiten dadurch zu be-
gegnen, daß man rings um die städtische Zone eine Zone landwirt-
schaftlicher Nutzung anlegt. Eine Zeitlang mag man den Erfolg solcher
Bauernschlauheit gesichert glauben. Die Täuschung wird solange vor-
halten, bis die städtische Bebauung auch an diese Gebiete herange-
wachsen ist. Dann aber wird kein Gesetzgeber mehr die so hübsch
erdachte und auf allen Plänen so wirkungsvoll in Szene gesetzte .,land-
wirtschaftliche Zone" aufrecht erhalten können.
Es wird immer wieder mit vV asser gekocht ·werden müssen: vVo man Berlin-Neukölln
ein Gebiet von Bebauung freihalten ·will, wo man ein Gebiet- auf die Gebiet mit fünfgeschossigem
Dauer - mit einem Bauverbot belasten ·will, da muß die Gemeinde in Hochbau.
den Beutel greifen, da muß sie das betreffende Stück Land kaufen. Area bearing fivc storey blocks.
Alles andere widerspricht dem Grundsatz, daß jeder Bürger vor dem
Gesetz gleich ist; jedes andere Vorgehen trägt den Stempel der Dik-
tatur.
So stellt derart schon das nackte Land, soweit es "an Einzelbesitzer
verteilt ist", die erste, die primitivste Forderung vor fast unüberwind-
liche Schwierig·keiten, die Forderung, daß zuallererst einmal das Ge-
samtgebiet in bebaubares und unbebaubares Land geschieden wird.
Haus umllaus als einzelneBau-
Der peinliche Wirrwarr der Grenzverhältnisse ·wird nun befestigt, so- aufg·ahe behandelt, durch 25
zusagen in die dritte Dimension erhoben, indem jeder Eigentümer den Meter hohe Brandmauern gegen
die Nachbarn abgeschlossen.
kleinen Bezirk innerhalb seiner Grenzen selbständig iiberhaut. Nun
handelt es sich nicht mehr um Eigentumsverhältnisse, bloß durch Each house, treatecl as an iso-
Grenzsteine befestigt: Die Befestigung ist verstärkt durch Bauten und latecl builcling problem, is cut
off from neighhours by party
verschnürt und verankert durch :Mietverhältnisse und Gewohnheits- walls 75 feet high.
rechte aller Art. Bezeichnenderweise umfaßt nach heutigem Sprach-
gehrauch das vVort "Grundstück" nicht nur das Stück Land, sonelern
auch das darauf errichtete Bauwerk.
loo so 25oM
Es ist ·wirklich, als ob alles darauf angelegt wäre, diese V erfestiguug LI I I I
auf unbegrenzte Dauer hinaus zu erzwingen, jeder Neuorchmng die I
Soo
I
eao F
denkbar größten Schwierigkeiten zu bereiten: Da die einzelnen Bau-
stellen in Sondereigentum stehen, werden sie in der Regel nicht gleich-
zeitig·, nicht zusammenhängend überbaut. Jeder Eigentümer baut, so-
bald er ·will oder kann oder muß, unabhängig von seinen Nachharn Und wenn nun die Bauten dahin sind? \Vie steht es mit dem Trümmer-
rechts und links. Es entstehen damit nebeneinander Häuser zu ganz feld einer zerstörten Stadt?
verschiedenen Zeiten; der Bestand eines Häusergevierts zeigt Häuser überall, ·wo die peinlichen Erzeugnisse der letztvergangenen hundert
verschiedenen Alters. Und späterhin ·werden clie verschiedenartigen Jahre durch das KTiegsgeschehen weggewischt sind, erhebt sich hinter
Häuser zu verschiedenen Zeiten erneuerungsbedürftig, umhaubedürf- dem entsetzlichen Unglück, zwischen vVeincn und Lachen begeistert
tig, ersatzbedürftig - sie werden also zu verschiedenen Zeiten aufge- begrüßt, die unverhoffte Gelegenheit: die Möglichkeit, die Stadt neu
frischt, umgebaut oder durch Neubauten ersetzt. aufzurichten, frisch, fehlerlos, herrlich. Aber schon der erste Spaten-
Wie soll es nun möglich sein, auch nur innerhalb eines Gevierts, ge- stich wird aufgehalten von dem unsichtbaren Hindernis der Eigentums-
schweige denn in einem ganzen Viertel, diese unglückseligen Grenz- grenzen.
verhältnisse später einmal in eine gehörige Ordnung zu bringen, um Die Eigentumsgrenzen, ob auch die Häuser eingestürzt und die Funda-
damit eine gehörige Ordnung der Neuüberbauung möglich zu machen? mente geborsten, diese Eigentumsgrenzen sind immer noch da. Sie
Gerade um des ungleichen baulichen Zustandes willen sieht sich das wollen und sie müssen berücksichtigt ·werden. Bevor noch der erste
Vorhaben, ein Geviert im ganzen zu erneuern, vor den größten Schwie- Zieg-elstein vermauert, ja bevor die erste Straßenflucht abgesteckt wird,
rigkeiten. Ein, z·wei Neubauten in einem Geviert von zwanzig, dreißig muß sich die Stadt mit diesem unsichtbm·en Hindernis auseinander-
mehr oder weniger ausgedienten Häusern, ja Verfallsbauten verur- setzen. Wo man nun glaubte, eine so teuer erkaufte Freiheit voll ge-
teilen solch ein Unternehmen von vornherein zur Hoffnungslosigkeit. nießen zu dürfen, da erhebt sich aus Staub und Schutt, wie ein Ge-
Es ·wäre ja ·widersinnig, Bauten nach kurzer Lebensdauer schon zu spenst, das unsichtbare vV esen der Eigentumsgrenzen.
zerstören; und wollte man sich über den vVidersinn hinwegsetzen, so Es ist so: die Bauplatzgrenzen, sie seien nun vernünftig oder unver-
würde der hohe Preis, der für die Neubauten gefordert wird und he- nünftig angelegt, sie seien vor zehn, oder vor hundert oder vor drei-
willigt ·werden muß, das Unternehmen zu Fall bringen. hundert Jahren festgelegt worden - sie sind so gut ·wie unzerstörbar.
78 79
~ - ~-----===== -~ ----cc-_-_-_-_-cc-cc~-· -·----
~-~ ~~~=~-=---= -----

Ob sie nun vor Zeiten brauchbar gewesen seien, heute aber, für die Die Anspriiche, die der moderne Städtebau an den GI'Und und
heutigen Bedürfnisse ungeeignet, oder ob sie sich von vornherein einer Boden zu stellen hat
ordentlichen Bebauung widersetzt haben - inuner stellen sich diese
Eigentumsgrenzen einer neuen, gesunden, nach neuen Zielen ausge-
richteten Bebauung entgegen als Hindernis. Ohne systematische Bodenpolitik und
Umlegungsyerfabren wird man nicht
über genügend große Flächen, wie sie
die zukünftigen Aufschließungsmetho-
den erfordern, verfüg·en können.

Internat. Kongresse für Neues Banen

in "Rationelle Hebanuugsweisen",

Von dem einst in großen Grundherrschaften zusammengefa1Hen Boden

waren schon früh einzelne Stücke abgesplittert und in Privateigentum
übergegangen; aber grundsätzlich bejaht --wurde dieses Vorgehen erst
durch die französische Revolution. Die Aufhebung der Bodenzinse, sie
mochte anfangs harmlos erscheinen, ja sich als Befreiung darstellen
aus unverständlicher Bindung, sie erwies sich nun, da die Industriali-
sierung mit aller .Macht einsetzte, als ein furchtbares Mißverständnis:
Daß der Boden, dieses Monopol ersten Ranges, zur käuflichen vV are
erklärt wurde, das mußte den Liberalismus von vornherein in eine
Monopolwirtschaft verkehren und verfälschen.
Dabei stand für den Städtebau die Frage, wohin die nun so herrlich
sich entwickelnde Grundrente fließen ~würde, durchaus in zweiter
Linie. Der Städtehau hatte sich darum zu kümmern, wie das Stadtideal
der Zeit sich venvirklichen ließe, möglichst rein, möglichst ungestört.
Das XVII. und vollends das XVIII. Jahrhundert hatten eine Kunst
ent·wickelt, so reich und so wirksam wie nie zuvor; wenn auch die
Schöpfungen dieser Zeit zarter und darum vergänglicher, zerbrech-
licher waren als jene derben, zimmermannsmäßig gefügten Anlagen
mittelalterlicher Übung, so sind sie doch tonangebend gehliehen auch
für die mme Zeit.
Aber nun brach das Verhängnis mit doppelter Ge~walt über die StacH
herein: Es ist für die Entwicklung des Bau·wesens verhängnisvoll ge-
worden, daß unter dem EinfluH der Architekturtheoretiker des XVI.
Jahrhunderts dem Hanclwerk die Führung abgesprochen und dem
Architekten üherwiesen ~wurde; daß das Handwerk fortan hloß die
ihm fertig in die Faust gedrückten Pläne auszuführen und die fein
säuberlich aufgezeichneten Vorschriften zu befolgen hatte: Da nun
die Zünfte aufgelöst worden und es dem Handwerk wieder erlaubt
war, sich seihständig zu regen, als statt des Architekten nun die "Re-
volutionsbaumeister", wie man sie in Holland heute noch nennt, zu
bauen begannen, da zeigte es sich, daß das des gängelnden Architekten
80 ~ 81
und der zünftigen Bindung ledige Handwerk nicht mehr selbständig Genf-Champel
und aufrecht zu gehen wußte. Geneva, Champel
Und gerade dieses ungeübten oder verbildeten Handwerks bediente
sich die Bodenspekulation, die nun das Feld beherrschte. Sie besorgte
sich ihre Baurisse vom nächstbesten Maurermeister; die Stadt ·wurde
zum Tummelplatz der Ge•vissenlosigkeit und des Unvermögens. In
wenigen Jahrzehnten waren die StäcHe zu wüsten Massen ange~
wachsen, rings um eine Altstadt sich häufend, die einzig noch als be~ Der Plan zeig·t, wie weit die Be-
bauung A, die heute erwünscht
suchenswert und besehenswert galt; und es auch war. vVo kurz vor~ scheint, entfernt ist Yon der noch
her noch eine StäcHeherrlichkeit sondergleichen geblüht, da machte vor kurzem üblichen Bebauung
sich nun eine öde Routine breit und eine herausfordernde Häßlich~ B. Die Durchführung einer Be-
bauung nach dem Typ A setzt
keit. voraus, daß das Landeigen-
Die vVelt stand in Schrecken und Ratlosigkeit dieser Verwüstung ge~ tum des Baugebiets zu größe-
genüber. Der verletzte Anstand, die ins Gesicht geschlagene Schön~ ren Komplexen zusammenge-
schmolzen wird.
heit empörten sich; wer sich gegen dieses Unwesen erhob, erhob sich
im Namen der Schönheit. The plan shows how far those
areas -B- built ovcr according
Eine Gelegenheitsschrift des Direktors der vViener Kunstgewerbe~ to standards regarcled as normal
schule, Camillo Sitte, "Der Süicltebau nach seinen künstlerischen only recently are from cherished
Grundsätzen" hat dann endlich die Trägheit der Herzen überwunden. up~to-clate standards -A-.

Und nun folgten sich Schlag auf Schlag ästhetische, architektonische,

historische Untersuchungen. Es entwickelte sich eine neue Lehre vom
"Städtebau", die sich bald an allen Technischen Hochschulen einen
eigenen Lehrstuhl eroberte. Alles im Namen der Schönheit.
Allmählich stellten sich auch nüchterne Überlegungen ein; die Systc~
matikcr traten auf, die sich des Riesenmaterials bedienten, das die
Statistiker aufgehäuft hatten. Die Stadtbaukunst wechselte allmäh~
lieh zur vVissenschaft hinüber. Die Praxis ordnete den Stadtbanmei~
stern ein Stadterweiterungsamt bei.
Das vVertvollste aber: es wurden neue GI·uppierungen von Bauten,
neue Einheiten des Stadtaufbaues erdacht, es entstanden neue Vor~
stellungen von vVohnstätten und Arbeitssüiiten, neue Strafiensysteme,
die dem Ansturm des Verkehrs zu entsprechen vermochten -war doch
inzwischen das Automobil aufgekommen und stauten sich unter dem
fürchterlichen Lärm der Hupen die Vl agen an allen Kreuzungen der
vermeintlich so großzügigen Haupt~traßen von gestern.
Von diesen Neuschöpfungen an Bausystemen und Straßensystemen
wurden nur geringe Bruchstücke wirklich ausgeführt. Im großen und
ganzen blieb alles beim alten. Nicht etwa, weil es am guten vVillen ge~
fehlt hätte oder an der Unternehmungslust oder an den Geldmitteln-
es fehlte bloß am Grund und Boden.
Die Auseinandersetzungen über die neue Kunst, wie sie sich vor allem
in den großen vV ettbewerben äußerten - sie zogen sich über ] ahr~
zehnte hin - blieben so fruchtlos wie eine Unterhaltung am Biertisch.
Was da erdacht worden ist und zu Papier gebracht wurde, das alles
konnte, so ·wie die Dinge lagen, nur als Forderung aufgefaHt werden
und als Vorschlag; es waren vorläufig unausführbare Projekte, Pro~
82
soo tooo M
I I I
looo 0
I
3ooo F
grammpunkte und Richtlinien für die Zukunft. Aber sie waren der zu~
künftigen Stadt so notwendig wie das liehe Brot: Es waren die Vor~
stellungen, nach denen sich die Idealstadt ihrer Zeit aufzuhauen hatte.
Der vViclerstreit, ob die Stadt von morgen das Ideal der Einfamilien~
hausstacH verfolgen oder ob sie -vielleicht mangels Geld oder mangels
Raum - die Massen in Massenbauten unterbringen soll, dieser vVider~
streit muß wahrscheinlich für jede einzelne Stadt in jedem Jahrzelmt
neu durchgefochten werden.
vVie hat sich nun die Ideal VOrstellung der Einfamilienhausstadt ent~
wickelt?
Ist da überhaupt eine Entwicklung möglich?
Ist es nicht das Eigentümliche solcher Stadt, daf!. sie sich aus den
kleinsten Einheiten, dem Einzelbau, aufbaut? Daß sie überhaupt nicht
zu größeren Zusammenhängen aufsteigen kann?
Das langgezogene Geviert, an dessen Längsseiten Mauer an .Mauer
die kleinen Häuser gereiht werden, die Stirnseiten der Gevierte frei,
diese Anordnung hat jahrhundertelang als feste Regel gegolten. vV o
der Nurunternehmer zu vVorte kam, cla entartete auch auf ungeteiltem
Boden das harmlose Einfamilienhausviertel bald zum bloßen ]\!lassen-
83
Bestehendes Geschäftsquartier
in Basel.
Existing busincss quarter in
Basle.
Durch Zusammenkauf von drei
oder vier alten Häusern gelingt
es einzelnen Geschäften, fiir
ihren Betrieb einen Neubau zu
errichten. Die rückwärts lie-
genden Häuser verfallen trotz
der Nähe des lebhaften Ver-
kehrs der Entwertung·.
Through pmchase of 3-4 adja-
cent houscs, indivicluallmsincss
concerns are able to erect new
huilclings. The remaining· houses
further back are tlms reducecl
in value notwithstanding prox-
imity of lively traffic.
quartier. Ein Spiel, eine Abwechslung war da nur innerhalb enger
Grenzen möglich. Daß aber auch innerhalb dieser eng·en Grenzen
Leben sich zeigen kann, sofern ihm ungeteilter Boden zur Verfügung
steht, erweist das Gartendorf Vreewyk bei Rotterdam: auch da hat
sich das langgestreckte Geviert, zwei Baustellen tief, unverändert,
wie vor Jahrhunderten behauptet.
Wo diese Reihung bis zum tlherdruß wiederholt worden war. ·wo sich
endlich der vViderspruch regte, in den Vereinigten Staaten und vor
allem in England, da ·wurden nun diese Reihen aufgelöst in Gruppen,
in Doppelhäuser, in Einzelhäuser; und aus diesen aufgelösten Reihen
-das ist das Neue und das Merkwürdige- gelang es nun, höhere Ein-
heiten zu bilden. Es entstanden ,jene Hufeisen, Sackgassen, Höfe; jene
Halbkreise, Achtecke, Kreise, die einerseits jedem einzelnen Haus
seinen besondern, leicht erkennbaren Platz zuwiesen und andrerseits
große Quartiere ab-wechslungsreich und lebendig durchzubilden ver-
mochten.
Diese neuen Elemente brachten nun einen neuen Maßstab in den Auf-
hau der Stadt des Einfamilienhauses. Wiederholten sich im üblichen
System die Gevierte, zwei Baustellen lief, alle sechzig bis siebzig
Meter kleine gleichförmige Straßen in ermüdender Folge; so bilden
sich nun Quartiere, nicht so leicht zu übersehen, aus großen Einheiten.
Statt seehzig bis siebzig Meter sind die Maschen dieses Netzes mm
hundertfünfzig bis dreihundert Meter weit. lind in diese weiten Ma- Projektiertes Geschäftsqua rtic1·
schen sind nun diese abwechslungsreiehen Gebilde eingesetzt, die es in Basel. Nach dem Entwurf Yon
Hans Schmidt BSA.
vollkommen vergessen lassen, daß auch dies System sich letzten Endes
Future husiness qnartcr in Basle.
auf dieselben kleinen Einheiten zurückführen läßt wie vordem, auf Following the design of Hans
das kleine Einfamilienhaus, eine Einheit, nicht breiter als fiinf bis Sclunidt BSA.
sieben Meter, nebst dem zugehörigen Gärtchen.
Diesem anmutigen Spielmußman aber seinen Raum g·önnen. Es muß
sich sozusagen frei he-wegen können. Mit dem Aufreihen von Motiven
ist es auch hier nicht getan. Diese neuen Einfamilienhäuserquartiere --
es gibt davon meisterlich ·wie stümperhaft durchgeführte Exemplare-
lebten von Gegensätzen: von StraHen und Aus\\Teitnngen, von engen
Zugängen und weiten Höfen, von perlenden Heihen und von dicht- Für das g·egenüberstehend wie-
dergegebene Gebiet soll das
umbauten Knotenpunkten. Dazu braucht es Haum, braueht es Be-
ganze Areal in die Erneuerung
-wegungsfreiheit, braucht es Tahula rasa. Auf dem in Liliputgütchen einbezogen werden. Das große
zerteilten Land kann sich solehe dem Einfamilienhauszauber geweihte Gebiet gestattet alsdann eine
reiche Abstufung des Gesamt-
Märchenwelt nicht entfalten,
baukörpel·s, der aus einzelnen
Noch weiter greift der moderne Miethaushau aus. Sein Ursprung ver- Elementen in Sondereigentum
liert sich im Dunkel; das in Zeiten der Not aufgestockte Einfamilien- bestehen mag.
haus ist vergessen, auch das Hans mit drei oder vier gleichen vVoh- The entire area opposite is to
nungen übereinander, auch das ist längst überholt. Der Begriff des be renewed, thus makii1g widely
Hauses als eines klar umrissenen geschlossenen Gebildes war ,ja auf- varied hnilding masses realii-
able. Different parts of the com-
gegeben, sobald es sich darum handelte, die willkürlich geformten plex can he seperately owned.

84 85
A. Londoner Einfamilienhaus- Ausschnitt aus dem Plan der
Reihe Londoner Gartenvorstadt
Hampsteacl
London, row of single family
houses Part of the plan of Hampstead
g·arden suburb, London
B. Londoner Squarc-Umbauung
Houses around a London
square

C. Geviert mit Binnengärten

nach Unwin
Square with inner garclen ac-
corcling to Unwin

A B c

D. Einfamilienhaus-Gruppen in
Zürich
Groupes of single family
houses in Zurich

E. F. Hofbildungen nach Unwin

Court accorcling to Unwin

E F Köln er Garten vorstaclt

Garelen suburb, Colog·n

G. Sackgasse in Hampstead
Small single family houses

Das kleine Einfamilienhaus

wird zu Gruppen zusammen-
gefußt, die große und immer Die Anwendung· größerer Bau-
größere Baukomplexe bilclcu komplexe führt zu Komplikatio-
und entsprechende Landkom- nen, die wiederum größeres zu-
plexe erfordern. summenhängendes freies Bau-
Blind alley in Hampstead land erfordern.

are grouped tog·ether fonning 100 0 Lioo M The application of larger huil-
larger building complexes,
which in turn demand cor-
G
lilllilllll I ding complexes leacls to comhi-
nations, which in turn require
respondingly la:rge stretches
of land.
jlllj
loo 0 500
l
looo F
ever Iarger coherent stretchcs of
free land.

86 8?
A. Madrid Frager Plan für Melufamilien-
haus-Viertel
Tvielufamilienhaus-Viertel Czeck plan for districts with
District with }arger housing !arger housing blocks
hlocks

B. \Varschau

Ivlehrfamilienhaus-Viertel
District with larger housing·
bloclcs A B

UL
[J[
_jl_
C. D. E. F. Kopenhagen
Mehrfamilienhaus-Gevierte
Square of larger housing
Jri
blocks c D

Pariser Plan fiir Mehrfamilieu-

l X haus-Viertel
Parisian plan for clistricts with
lm·ger housing blocks

F1~b-'l
I(
~wJ ·~
Das Zusammengruppieren meh-
rerer \Vohnungen in einem Haus
fiihrt zwangsläufig zu großen
F Ir-- und immer größeren Komple-
2 I\ r-· c=J [_ c:: xen. J\tiit der absoluten Größe
nimmt die Möglichkeit größerer

r:~
c!J ~ Abwechslung und interessante-
G. Holländischer Plan für :Melu- rer Bildung·en zu. Je größer die

~ V/2/7/T~
familienhaus-Viertel in sich abgeschlossenen Kom-
Dutch plan for district with I,- plexe und deren Minelestmaß an
larger housing blocks \Viederholungen, ein um so grö-
dl ßeres unzerschnittenes Gebiet ist

r==:J) l jl 0 ~
erforderlich.

The grouping together of Immer-

H. Mailand
Mehrfamilienhaus-Geyierte
Square of larger housing
blocks
ous habitations uncler a single
roof leads inevitably to larger
ancl ever larger complexes. The
increasing size calls for an ever
increasing rangc of variety as
well as an interesting clesign.
100 0 /Joo M
The larger thc rouncled off com-
III 11111111 I plexes with a minimum of re-
G H
jlll/
100 0 500
I
1ooo F
pitition, thc }arger the requirccl
undividecl stretches of land.

88 89
 Die Phantasien der vVright, Le Corbusier, Neutra, Garnier, Hilbcrs- Neuenstaclt, Schweiz. Schema
Freiburg, Baden. Nach einem
eimer gehören fast samt und sonders zu den "Bauten, die nicht ge- der kleinen Stadtanlage vom
Holzschnitt von 1595.
Jahre 1312.
Freiburg·, Baden, according to a baut -wurden". Nicht daß all die schönen Dinge unwirtschaftlich ge- Neuenstadt, Switzerland
wood cngraving, J 595. \vesen wären, unbrauchbar, durchaus nicht. Durch eine einfache Rech- Scheme of the small town's lay-
nung konnte sich der Großunternehmer immer wieder davon über- out in 1312.
zeugen, daß die einheitliche Bebauung eines ganzen Gevierts ihm
bessere Ergebnisse und höhere Erträgnisse versprach als das krüppel-
Das besonders hervorg·chohene hafte Verhauen von siebzehn einzelnen Banstellen desselben Bezirks.
System der Stadtbäche zeig·t, Aber eben: ein ganzes Geviert muHte es sein: und solch ganze unge-
d~ß die Stadt, ca. 1180 gegrün- teilte Gevierte sind gar seltene Vögel. Die Größe der Verlegenheit
det, von vornherein so angelegt
war, daß alle Straßen in natii t'- zeigt sich schlagend darin, daß immer wieder schönheitsdurstige Groß-
liches Gefälle zu liegen kamctl. projekte nur da durchgesetzt werden konnten, wo man einen alten
Vergleiche Abbildung Seite 27.. Park opferte - eine unwiederbringliche Schönheit.
The specially indieated system Selbst wo solche Gruppen entstehen konnten- klar und kompromiß- Die Hauptgasse A mit dem Stadt-
of hrooks shows that the town, los -, selbst da konnten sie kaum etwas anderes vorstellen als ein bach, darüber zwei laufende
founded ca. 1120, was from the Bruchstück, als ein Modell, einen V ersuch ,jener geträumten Stadt. Brunnen. Zwei Seitengassen BB.
very start plannecl in such a Die Ableitungen in CC, die Eh-
way as to make allroad inclina- Denn eine einzige Einheit kann ja nie den vollen Erfolg des Systems gräben zwischen den Rücldron-
tio~s conespond to the natural bringen, weder wirtschaftlich noch als Bild. \V eder dem Verkehr, ten der vier mittleren Häuser-
fall of the land. Comp. fig. p. 27. .. zeilen und in DD, den Stadtgra-
noch dem vV ahnen, noch den Geschäften kann solch ein Bruchstück
ben für die beiden äußeren Häu-
auch nur im entferntesten bieten, ·was es in vielfacher vViederholung serzeilen. Vergleiche Abbildung·
in reicher Abwechslung bieten könnte. Solche Gruppen bilden ja nur Seite 32.
Abschnitte des städtischen Grund und Bodens durch Bebauung aus- das Jviuster, das .Muster, das in immer neuem F arhen- und Formen- The 4 inner housing rows are
zuwerten. Jecle einzelne Baustelle ·wurde überbaut so·weit es irgend spiel wiederholt als Teppich den ganzen Boden eines Quartiers be- clrained into clitches CC running
das Baureglement zuließ, Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude, decken sollte. hetween the hack elevations,
whereas the 2 outer rows arc
Hofiiberbauung. In den Baublöcken drängten sich die Baumassen, den Weil derartige Projekte ja dem Mann der Praxis einleuchten mußten; clrained clirectly into the town
einzelnen vVohnung·en nur den nötigsten Raum zum Atmen frei- weil zwischen Plan und \Virklichkeit, so schien es, nur eine niedrige moat DD. Con~p. fig. p. 32.
gebend.
Es hat nicht an Stimmen gefehlt, an Versuchen- auf dem Papier zu-
meist - in dies wüste Ge-wühl Ordnung zu bringen und ein gehöriges
Maß ·wenigstens von Licht und Luft. Der naheliegende Gedanke
tauchte auf, es sollten nicht die einzelnen zufälligen Abschnitte, die
einzelnen Baustellen, sonelern der ganze von vier Straßen umschlossene
Block als Ganzes behandelt werden; die winzigen Höfchen sollten zu-
sammengelegt ·werden zu größeren Flächen, -wohl gar in eine einzige
schöne vV eite. So konnte auch die '"' ohnung im Massenmiethaus er-
freulich und begehrenswert werden. Und hier ·waren ja dem Spiel
der Einbildungskraft keine Grenzen gesetzt: in die Länge und in die
Breite 1nochten sich die neuen Bauten frei entwickeln, Höfe, Hufeisen,
1vläander bildend, und dann die neugewonnene Freiheit der Höhe!
Die Möglichkeiten der Abstufung, die Verbindung von niedern und
hohen, von flachen und getürmLen Bauten, das Spielmit \Vasser und
'r
mit Grün; die neuen Bedürfnisse des erkehrs, die Entdeckung der
'V elt des Fußgängers - endlich wieder einmal Aufgaben, an denen
sich die Kunst des Architekten be·währen könnte.
Aber auch diese ·wohlg·emeinten V ersuche machten die Reclnnmg ohne
den vVirt, ohne den Baustellenhäncller.

90 91
Nach einer Skizze 1·on Leonardo
da Vinci, Manuskr. B, Blatt 16.
After a sketch by Leonardo da
Vinci, MS B plate 16.
Zwei übereinanderliegende Stra-
ßensysteme. Das untere System
mit ~ffenen Strafleu BB für den
Fahrverkehr und Strafleutunnel
CC für den Abfuhrverkehr; das
obere System AA für den Fufl.-
gäng·erv~rkehr. Das untere Sy-
stem steht mit den Höfen, D nnd
den Untergeschossen der Bauten
in Verbindung, das obere Sy-
stem mit den Portileen und den
Erdgeschoflräumen.
Two superimposecl road systems.
Lower system with open roads
BB for traffic ancl subway CC for
conveying refuse; upper system
AA for peclestrians only. The
former gives access to both
basements ancl courts of the
builclings, the latter to entrances
and ground floor rooms.
Schwelle zu überschreiten war, so sind denn diese V arschläge in immer
neuem Gewand aufgetaucht.
Neben den fast abstrakt anmutenden Mustern für die neuen Einheiten
der Stadt, wie sie überall und nirgends entstehen konnten, trat der
V orsehlag auf, es seien statt der passiven Vorschriften, die überall zu
gelten hatten, in Zukunft für jedes Geviert, für jeden Block besondere
Grundlinien festzulegen, nach denen sich die einzelnen Bauten, die
da entstehen '\Yürden, zu richten hätten: es sollten "Blockpläne" auf-
gestellt werden; in jedem Geviert ein besonderer Plan, wie Bauten und
Freiflächen, wie hohe und niedrige Baukörper zu wechseln hätten:
wie die Bauten längs den Straßen aufzureihen oder abzustufen seien:
wie die Sonnenlage, wie die Ausblicke, wie die Höhenunterschiede ge-
meistert werden sollteiL Ein Vorgehen, das im Gelände nüt starkem
Gefälle von der Baubehörde wie von1 Architekten, vom Bewohner wie
vom Lustwandelnden als "das Einzigrichtige", ja als "das Einzigmög-
liche" angesehen wird.
Noch genauer auf die in der vVirklichkeit und der Alltäglichkeit sich
bietenden Aufgaben gehen die V arschläge ein, die für bestimmte La-
'gen bestinunte Großprojekte aufstellen; ob es sich nun um unbebautes
Land handelt oder um Land von alten und hinfällig geworclencn Bauten
besetzt. Solche "Idcalprojekte" und "Sanierungsvorschläge", wie man Aclelphi-Viertel in London,
derlei Entwürfe und Versuche einzuordnen hat, immer wieder erfreu- 1768 erbaut
lich und einleuchtend - sie kranken an demselben übel wie die Vor- Adel phi, Lonclon, built in 1768
schläge des Blockplans und die Vorschläge von Großmustern - sie
stellen einen Posten in die Rechnung ein, über den sie nicht zu ver- Ein tiefliegendes Strafleusystem
fügen haben- den Posten: freier Grund und Boden. BB ist einerseits mit der Themse
D und dem Ausladequai C, an-
Da mit all den kühnen Gebilden ja ohnehin das Reich der Träume derseits mit den Untergeschos-
betreten war, sind die Schönheitssucher aller \V elt weiter und immer sen F"' des Häuserkomplexes
weiter geschritten. verbunden. Ein oberes Straften-
system A mit hochliegender Ter-
Eine Stadt besteht ja nicht aus stillen vVolmquartieren allein, aus rasse gegen die Themse vermit-
einem geschickten Straßennetz und anmutigen Freiflächen: das eigent- telt den Zugang· zum Erdgeschoß
liche städtische Leben zeigt sich am reichsten, am lebendigsten in der der einzelnen Häuser.
Geschäftsstadt; im Mittelpunkt, an den verkehrsreichen Straßen, auf A lower roacl system BB is con-
jenen Linien, da alles einem Bahnhof, einer Brücke zustrebt; wo sich nected with th~ Themse D and
tagsüber die Menschenmassen drängen vor glänzenden Auslagen, wo wharf C on one siele and base~
ment of lmilding complex on the
nachts die grellen Lichter aufleuchten, im Asphalt sich spiegelnd, die othcr, whilst upper roacl system
Sterne verdunkelnd. AA with elevatecl Terrace look-
Dies reiche Leben spielt sich bis heute in den Straßenschluchten ab ing over the themse gives clirect
access to main entrances and
wie sie jene finanzkräftigen Gesellschaften vor Jaluzehnten angelegt ground floors of thc individual
haben auf unbebautem Land oder von unternehmenden Stadtverwal- houses.
92 93
Geschäftsstraße nach Gibbon. Vinci fand keinen Bauherrn und kein Land für seine Pläne, so -wie
,,Reconstruction'' auch seine Flugzeuge nie geflogen sind.
Road with shops, according to Aber zweihundertfünfzig Jahre später haben die Gehrüder Adam solch
Gibbon. "Reconstrnction"
ein Haus- und Straßensystem - das Adelphi-Viertel in London -
durchgesetzt: z·wischen der City und vVestminster, sücllich des Strand
Der Fahrverkehr spielt sich auf
einer Ebene, der Fußgängerver- konnten sie vom Grundherrn von Durham Yard, dem Herzog von
kehr auf zwei Ebenen ab. Ge- St. Albans, ein Baurecht erwirken. Der Bezirk 'War groß genug, um
genüber der üblichen Straße ist eine Baugruppe aufzunehmen, in dem ein System von übereinander-
damit eine Verdoppelung der
Ladenfronten gewonnen und ein liegenden Straßen, das untere System mit dem Themsequai verbunden,
gefahrloser Fuß.gängerverkehr. verwirklicht werden konnte.
Allem Anschein nach ·wird es noch eines weitern Vierteljahrtausends
Car traffic is conveyed on one
level, peclestrian traffic on two. bedürfen, bis die Idealentwiirfe für die Geschäftsquartiere von heute
In cantrast to the usnal kincl of entstehen können, da sie ja ebenfalls eine genaue Einordnung des ein-
shop road, this system has the
advantage of a double shopwin- zelnen Baues in den Gesamtplan erfordern, wie sie nur auf ungeteil-
dow areaasweH as safeguarcled tem Grundeigentum erzielt werden kann.
pedestrian traffic. Das Erschrecken über die V erluderung der Stadt, das Besinnen, die
Erkenntnis der geschichtlichen Zusammenlüinge und Gesetze, die Ent-
wicldung einer Lehre vom Städtebau, ihre Vertiefung durch die ge-
naue Untersuchung der Stadt von heute, das Planen neuer Bildungen
tungenunter größten Opfern als Schneisen durchgehauen worden sind für die Wohnstadt, für die Geschäftsstadt, ja für die Gebiete -weit
durch das Dickicht der Altstädte. draußen in der offenen Landschaft - das alles geschah und geschieht
Das Leben der Geschäftsstadt sollte in neue Gefäße gegossen werden; sozusagen im luftleeren Raum, in einer papierneu vVelt. Die rohe
es sollte noch leichter, reicher, beschwingter sich geben: zierliche, vVirklichkeit läuft lärmend ihre eigenen Bahnen, ohne sich von all
niedrige Galerien, dahinter die schweren Blöcke der vVerksüitten- diesen Bemühungen irgendwie berührt zu zeigen. Sie hat einen über-
bauten; Straßen und Brücken, Höfe und Steige, zum Zufahren, zum mächtigen Verbündeten: sie rechnet mit dem Grundeigentum, ·wie es
Ausladen, zum freien Ergehen der Fußg·äng·er; alles überragt in g·e-
messenen Abständen von den Türmen der Geschäftshäuser - dieser
Vonnuf kehrt immer -wieder, in immer neuen Ah·wancllungen.
Solche Verbindung von Straßen verschiedener Bestimnmng von hohen Schema der IV olmkolonie
und niedrigen und von turmartigen Bauten, von hochliegenden Stra- Radburn, New Jersey, U.S.A.
Scheme of housing settlement
ßen, Freitreppen, Galerien, Brücken - das verlangt, daß ein ganzes Racllmrn, New Jersey, U.S.A.
Viertel gefügt wird in einen einzigen Baukörper, in dem alle Teile ihren
Der Fahrverkehr AA-B ist fol-
Platz lmd ihre Bedeutung haben. Eine geformte Masse, da wohl Ab- gerichtig getrennt vom Fußgän-
schnitt um Abschnitt in Sondereigentum stehen kann, da sich aber der gerverkehr CC, der sich an der
Einzelne mit seinem Bauvorhaben genauestens in einen Gesamtplan Gartenseite der Häuser abspielt
und in Verbindung steht mit
einzuordnen hat. den Binnenparkanlagen D. Die
Fußgängerverbindungen von
Ähnliche Verhältnisse bestanden .Ta in jenen mittelalterlichen Städten, Geviert zu Geviert werden vorn
Fahrverkehr überbrückt.
da um der großen Marktgasse 'Willen, um der Ummauerung willen
und um offene Ableitungen möglich zu machen jedes Haus auf dem - Car traffic AA-B and pedestrian
ihm zuge·wiesenen Platz in genau umschriebener vV eise zu erbauen traffic CC are aclequately par-
tecl. Thc latter runs along the
"rar. garclen siele of the houses and
Ebensolche Quartiere als Gesamtbaukörper hat Da Vinci erdacht: Ein gives access to the varions pub-
tiefliegendes Laststraßensystem, das die Kellergeschosse bedient, dar- lic gardens D. Bridges carry
the main car traffic over the pe-
über ein Straßengeflecht für den Fußgängerverkehr in Höhe des Erd- clestrian roacls connecting the
geschosses seiner kunstvollmit den Straßen kombinierten Bauten. Da single honsing complexes.

94 95
 besteht, wie es in den Grundbüchern eingetragen ist und wie es sorg-
fältig nachgeführt ·wird bis auf diesen Tag, bis auf diese Stunde. Der
willkürlicheVerlauf der Eigentumsgrenzen macht ihr keinen Kummer:
seelenruhig setzt sie auf die Unordnung und das Gewirr der Grenzen
eine Unordnung und ein Ge,virr der Baute11.
vVunschbild und vVirldichkeit laufen immer weiter auseinander. Immer
weiter entfernen sich die Gebilde, wie sie aus Notwendigkeit, tech-
nischen Möglichkeiten und freispielendem Gestaltungswillen hervor-
gehen, die Möglichkeiten, wie sie in den Übungssälen unserer Tech-
nischen Hochschulen von dem rasch über das weiße Papier hinglei-
tenden Stift erzaubert werden, immer weiter entfernen sie sich von
dem Bauwesen, wie es die Zersplitterung des Grundeigentums ergibt.
Und wenn es schließlich einzelnen Bauvorhaben gelingt, ein Stück
Land zu erwischen, auf dem man sich frei bewegen kann, auf dem es
sich ungehindert planen läßt- das ist es doch nicht, was wir als letztes
Ziel betrachten wollen?! Mit ein paar Fetzen dürfen wir uns nicht zu-
frieden geben, schon zu Beginn, wo es um die Grundlagen geht. \Vir
brauchen freies Land für die ganze Stadt.
96
Angriffe auf das Bodenmonopol
Wenn wir zurückblicken, so sehen wir
überall, wo ein leitender Lichtschim-
mer uns führt, daR die Völker in ihren
ersten Rechtsvorstellungen das ge-
meinsame H.echt des Eigentums an
Grund und Boden anerkannt haben,
und daß. der private Grundbesitz eine
Schöpfung der Gewalt oder des Be-.
truges ist.
Henry George
in "Fortscln·itt und Armut"
Je gewaltiger die Städte anwuchsen, und je höher die Rente stieg, die
das Grundeigentum einbrachte, um so ·weiter mußte sich die Kluft
auftun zwischen dem, was der Stadt notwendig war und dem, was der
Einzelne als Grundeigentümer laut Sitte und Recht beanspruchen
konnte: um den steigenden Ansprüchen des städtischen Lebens ge-
nügen zu können, sollte die Stadt immer freier über Grund und Boden
verfügen; auf der auelern Seite behauptete der private Eigentüm.er
immer hartnäckiger seine ihm mit dem \V achshun der Stadt gewor-
clene Machtstellung.
vVie sollte, wie konnte cliese immer quälender werelende Verstrickung
gelöst werden? vVelcher Weg war da möglich, welcher Spruch muflte
da ergehen, damit jedem das Seine werden konnte?
Die sich von Berufs oder von Amts wegen um die Entwicklung der Stadt
sorgen, mit der zeitgemäßen Erneuerung des alternden Bestandes oder
mit Neuanlagen auf den Feldern vor den Toren, die verbrauchen in
den aufreibenden Geschäften des Tages ihren Mut und ihre Tatkraft.
Ohne Hoffnung, clafl sie sich je dem Geschlinge der Schwierig·keiteu
entwinden könnten, pflegen sie sich mit kleinen Kniffen und Griffen
durchzuhelfen; ein neues Gesetz, eine neue Auslegung bestehender
Vorschriften begrüßen sie bereits als Fortschritt. Das Drängen nach
einer grundsätzlichen Lösung pflegen sie mit dem müden Lächeln des
Vielerfahrenen leise ironisch abzuweisen.
Trotzdem die Nöte und Schwierigkeiten, die aus dem zerteilten Eigen-
tum er\vachsen, in der Entwicklung der Stadt sich am deutlichsten
und peinlichsten erweisen, weiß das kunstvolle Lehrgerüst des Städte-
bau nichts und willnichts wissen von einer Boclenfrage. Der Kampf
um den freien Boden, um "Freiland", wirdnicht im Gebiet des Städte-
bau, er wird auf einer auelern Ebene ausgetragen; seine Früchte er-
wachsen dem Architekten der Stadt aus weitabliegenden Bemiihun-
gen, nicht aus Eigenem; andere Mächte mühen sich um die grund-
sätzliche Lösung der Bodenfrage.
9?
 r-------.,
IMI1
1\, 0 """""
IL 1 I
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I
I I
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A B c D E
F (j)-----...1
Vcrschiedene Methoden der Bo- Imm.er 'wieder im Lauf der Jahrhunderte ist die Frage gestellt wor- seiner Zins- und Lohntheorie brauste der Beifall seiner Hörer hinweg. Yerschiedene Methoden der Bo-
denbesitzreform den, wem der Boden zu eigen sein soll, wer berechtigt sein soll, die Erst wo er dann taldisehe Zugeständnisse machte und statt der V er- denbesitzrefonn

A. Enteignung ohne Entschädi-
gung nach dem kommunisti-
schen :Manifest
B. Rückkauf durch Landablö-
sungsscheine nach Programm
"Freiland"
C. \Viederkanfsrecht nach der
Praxis der Stadt Ulm
Various methocls of refonning·
land ownership
A. Expropriation without indem-
nif'ication accorcling the com-
munist manifesto
B. Rcpurchase hy means of land
redemption security accord-
ing to so callccl "Free Land"
progTamme
C. Right of repurchase as prac-
tised in Ulm
Grundrente zu erheben. Es will fast scheinen, daH jede Epoche und
jedes Land die Frage von neuem aufzugreifen und die gewonnenen
Erkenntnisse von neuem durchzukämpfen habe.
Immer wieder ist das Land als Gottes Eigentum angesprochen worden
und immer wieder ist dies geheiligte Gut in Menschenhände, in Pri-
vateigentum, geraten: denn das Eigentum an Land - das zeigte sich,
je dichter das Land besiedelt ·wurde, je mehr die Städte anwuchsen -
das ·warf dem Eigentümer eine Rente ab; eine arbeitslose Rente, kraft
des Eigentumsrechts.
Immer wieder sind Männer aufgestanden und haben sich dafür ein-
gesetzt, daH diese Rente, dies Ergebnis der Arbeit der Allgemeinheit,
auch der Allgemeinheit zugute komme; daß der Boden ·wieder zurück-
geführt werde in Gemeineigentum ·wie vor alter Zeit; eine lange Reihe,
von Moses und Plato bis Thomas More und Herbert Spencer. Was
alles untersucht, erkannt und gefordert ·worden, das ist für unsere Zeit
nochmals zusammengefaHt und mit neuer Kraft vorgetragen ·worden
in den letzten Jahrzehnten des neunzehnten Jahrhunderts von Henry
George.
George kannte das vV ohl und vV ehe der Massen; er ·wußte um die Not
der Arbeitslosigkeit. Er sah deutlich, 'IYie jeder Spatenstich, wie jeder
Fortschritt der Technik, wie alles vVohnen und Sein vom Grundrentner
besteuert wird bis zum ÄuHerstmöglichen. Er sah im Grundrentner
den Feind der Arbeit schlechthin. Das Privateigentum an Grund und
Boden, dies geraubte Gut sollte den Beraubten, der Allgemeinheit,
zurückgegeben werden, ohne Entschädigung: "Es ist überhaupt kein
rechtlicher Grund vorhanden, auf die Eigentümer von Grund und
Boden Bedacht zu nehmen."
Georges Beredsamkeit schuf seinen Gedanken einen starken Wider-
hall. über die Einseitigkeit der Darstellung und über alle Untiefen
98
staatlichung des Bodens die vV egsteuerung der Grundrente verlangte, D. \Vegsteuerung der g·anzen
da wuchsen ihm ernsthafte Gegner zu und zwar aus den eigenen Grundrente nach Henry
George
Reihen; allen voran Michael Flürscheim. Flürscheim ging es um "die
E. Besteuerung der Zuwachs-
Grundfrage der Rückgewinnung des Erdbodens aus der Hand des rente nach Damaschke
Monopols in die Hand des arbeitenden Vollces". ·wenn George die Be- F. Die hypothekarische Bclei-
steuerung der Grundrente, die Single Tax, als das Ziel hinstellte, so lnmg als StaatsmonopoL Ein-
entgegnete ihm Flürscheim: "Ob wir eines Mannes Land wegnehmen zug der Grundrente in Form
des Hypothekarzinses
oder die Rechie, welche ihm dieses Land gibt und die allein dessen
vV ert bilden, kommt auf das Gleiche hinaus. vV enn wir ihm keine Ent- Various methocls of reforming
schädigung gewähren, sind 'Wir der Konfiskation schuldig." land ownership
Ähnliche Vorwürfe aus seinen eigenen Reihen muHte auch Adolf D. Liquidation of the entirc
Damaschke erfahren, ein Schüler von Henry George, der Führer der gTound reut by means of tax-
ation according to Henry
deutschen Bodenreformer. Auch Damaschke ·wollte dem privaten
George
Grundeigentümer sein Eigentumsrecht belassen; von der Grundrente E. Taxation of reut increment
schlug er vor, sollte wenigstens ein Teil als Steuer eingezogen werden. according to Damaschke
Trotz dieser Halbheiten und trotz den mehr als bedenklichen Vor- F. Jviortgaging as a state mono-
poly, payment of groundrcnt
schlägen, die Grundrentner ganz oder teilweise um ihr Eigentum zu in the form of hypothecary
bringen, hatte der ursprüngliche Gedanke - die Grundrente gehört der interest
Allgemeinheit! -soviel Durchschlagskraft, daß sich in der ganzen \V elt
Bünde bildeten, diesen Gedanken zu verfechten und zu verwirk-
lichen.
So wichtig es für die Stadt war, daß nun endlich die Landfrage in
voller Öffentlichkeit besprochen wurde, diese vielfach sich überkreu-
zenden Vorstellungen und Meinungen muHien Unsicherheit hervor-
rufen und alle Aktion auf Nebenwege abdrängen. Die Frage, ob nicht
der Boden als Allgemeingut anzusprechen sei, die einzige Frage, die
auch den StäcHebau anging, die verstummte allmählich und gab den
um so lebhafteren Auseinandersetzungen Raum über die Beherrschung
des Grundstücksmarktes, die Beherrschung des vV ohnungsmarktes,
99

Prince Rupert, British
Columhia
Die dunkel angelegten Flecken
bezeichnen die Gebiete, die bei
der Gründung· der Stadt von der
Provinzialregierung in öffentli-
chem Eigentum zurückbehalten
worden sind; sie sollten es den
Behörden möglich machen, die
Verkaufspreise für das Bauland
der Stadt zu beeinflussen.
Thc dark inclications signify the
areas which the local g·overn-
ment held aside as common pro-
perty when the town was foun-
ded, hoping therehy at the same
time to influence land price.
vor allem aber die Besteuerung des so peinlich auffallenden "unver-
dienten vVertzuwachses" des privaten Grundbesitzes.
vVo man sich nicht zur Verstaatlichung· und Kommunalisicrung· des
Bodens verstehen wollte, übe1·all, wo man auf rasche Erfolge clrängte,
wurden nun zufällig aus dem Dickicht auftauchende Ziele aufs Korn
genommen. Vor allem ·wirkten sich die Darstellungen der vVohnungs-
miserc aus. Ihnen entwuchs das merkwürdige Mißverständnis, die
Höhe der Grundrente, ja wohl die Grundrente selbst, das sei das übel,
das es zu bekämpfen gelte.
So ritt denn die Freilandbewegung gegen die vVinchuühlenflügel eine1·
vermeintlich allzuhohen Grundrente an. Konnte denn durch die Spe-
kulation der Landpreis über die auf diesem Land erzielten Erträge
hinaus gesteigert werden? vVar nicht mit der Ausnützbarkeit einer
Baustelle, also mit den baugesetzlichen Bestimmungen und nüt der
Verkehrslage die Höhe der Grundrente gegeben? vV ar nicht auch dem
Monopol eine Grenze gesetzt da es ,ja nicht in einer Hand lag?
Diese vermeintlich übersteigerte Grundrente, als Ursache überhöhter
Miete von vV ohnungen wie Geschäftsräumen, sollte gesenkt werden,
das galt nun als Ziel. Bedeuteten doch die hohen Grunclstückspreise,
sobald sie einmal in die Gesamtbaukosten von vVohnbauten einge-
gangen waren, eine dauernde Belastung für die Bevölkerung.
Die Stadt sollte selbst als Baustellenhändler auftreten, sie sollte die
überhöhten Baustellenpreise senken, durch Unterbieten sollte sie den
100
1oo o Soo looo M
111111 I I I
II I I I I I I I I0I
1000
I
3ooo F
Baustellenmarkt beherrschen. Die Staclt haite also ständig - das war
die Tvfeinung- Grund und Boden anzukaufen zu dem ausgesprochenen
Zweck, das Land auf dem Markt billig· anzubieten, um damit die
Preise der privaten Baustellenhändler zu driicken. vVollte man den
ganzen Markt beherrschen, ·wollte man die Preise in allen Quartieren
nach eigenem Ermessen festsetzen, so hatte man in allen Quartieren
zu kaufen und zu verkaufen, immer wieder, so lange, bis das betref-
fende Quartier vollständig überbaut war. Solch ein Vorgehen g·alt als
die richtige, als die zu erstrehende kommunale Bodenpolitik.
Natürlich mußte die Grundrente und also auch der Landpreis, den
Gesetzen des freien Marktes folgend, auf die natmgegebene Höhe
springen, sobald der künstliche Druck aufhörte. Die Bodenspekulation
war unterdrückt, nun ent-wickelte sich die \'T ohnungsspekulation. vVo
auch das unerwünscht schien, mußten nlm aueh die \Vohnungsmicten
den Gesetzen des freien Marktes entzogen werden. Das konnte dadurch
geschehen, daß die Stadt heim Verkauf ihres Landes sich das Recht vor-
behielt, das Land zum ursprünglichen Verkaufspreis wieder zu er-
·werben mitsamt dem inzwischen erstellten Bauwerk "um jeden Miß-
brauch auszuschließen".
Der Stadt soll das Recht zustehen, eine verkaufte Parzelle späterhin
,,im Fall der vViederveränHerung oder im Fall einer vertrags·widrigen
Verwendung" wieder an sich zu ziehen.
IV enn es sich um eine Baustelle handelt, die bei einem StraHendurch-
101
-- -~--·---- --~--~· -------~- -- - - - - -
1! ...
bruch, bei einer Sanierung eine Schlüsselstellung inne hat, kann solch
ein Wiederkaufsrecht für die Stadt außerordentlich wertvoll sein. Wo
es sich aber um größere Abschnitte handelt, von der die Stadt auf
diese vV eise nur einzelne Stücke zufällig zurückkaufen kann, da ist
das Recht so gut ·wie wertlos. Und selbst 'WO ein solches Vorgehen im
Interesse der Entwicklung eines Quartiers von vVichtigkeit wäre, bleibt
die Frage offen, ob die Stadt den Mut hat, von ihrem Recht Gehrauch
zu machen; das Vorgehen trägt auch gar zu deutlich an der Stirne das
Zeichen eines auf spätere Zeit verschobenen peinlichen Entschlusses.
Das Wiederkaufsrecht zum ursprünglichen Verkaufspreis, wie es sich
im Jahr 1913 die Stadt Uhn für über dreihundert Grundstücke aus-
bedungen hatte, muH dem Eigentümer gefährlich werden, solange
keinerlei Sicherung gegen eine Inflation besieht: er läuft Gefahr, daß
ihm die Stadt sein mit ehrlichem Geld erworbenes Eigentum nun mit
demselben Beirag geringwertigen Geldes 'Wieder zurückkauft.
So liegt das vVieclerkaufsrecht schon sehr weit ab von einem gesicher-
ten städtischen Eigentum. Es kann darum von einer Stadt, die für ihre
gesunde Entwicklung und Erneuerung besorgt ist, nur in besonderen
· Fällen als brauchbares Rechtsmittel angesehen ··werden. Daß es be-
denklich ist, das vV ohnungswesen außerhalb der Gesetze des freien
Marktes zu stellen, sei nur nebenbei bemerkt: die natürliche Regelung
des Angebotes von vV ohnungen wird damit in Frage gestellt.
vVo man mit Unbehagen zusieht, daß die Frucht gemeinsamer Mühen
von einer kleinen Gruppe Bevorrechteter, von den Grundbesitzern,
gepflückt ·wird, da fragt man sich unwillkürlich, ob es nicht das Ein-
fachste \Yäre, dieses arbeitslose Einkommen kräftig zu besteuern. Da
es ja auch öffentliche Aufwendungen sind, mit denen der Boden des
Grundrentners gedüngt wird- Brücken und Uferbauten; Parkanlage11.
Sportplätze und öffentliche Bauten aller Art -, so läßt sich solche
Steuer wohl begründen. Hat der Grundrentner aber nicht auch den
übrigen Teil, den Löwenanteil der Grundrente, den Bemühungen der
Gesamtheit zu verdanken? Ist nicht die Masse der Privatbauten und
Privatgeschäfte von der Bürgerschaft direkt, nicht auf dem Umwege
über die Gemeindekassen geschaffen worden? Und stellt sich solche
Besteuerung nicht am Ende als Konfiskation heraus, wie Flürscheim
sich ausdrückt?
Noch merkwürdiger: eine der Kampfgruppen, die Henry Georges'
Feldzug führen, entwickelte den Plan, es sei dem Staat das alleinige
Recht einzuräumen, den Grund und Boden zu belehnen; damit würde
dann der Staat die Stellung einnehmen, die der verschuldete Grund-
eigentümer der Bank einräumen muH. Dieses Hypothekenmonopol
sollte mit dem Recht verknüpft werden, den Zinssatz frei festzusetzen,
so hoch, daß damit die Grundrente voll erfaHt und der Staatskasse zu-
geleitet werden könnte. vV enn auch dieser V arschlag nur für den land-
wirtschaftlich genutzten Boden gelten sollte - der städtische Boden
sollte nach demselben Vorschlag in öffentlichem Eigentum stehen und
102
den Privatenmit Baurecht zur V crfügung gestellt werden-, so zeigt er
doch, ·wie die Scheu vor einer klaren, grundsätzlichen Lösung zu un-
natürlichen und unverständlichen Einrichümgen führt, denen denn
auch nur eine begrenzte Lehensdauer beschert sein kann.
George selber hat auch auf das mosaische Bodenrecht hingewiesen,
nach dem niemand das Recht gehabt habe, "den Boden zu monopoli-
sieren". Tatsächlich hat ,ja der großangelegte Verfassungsentwurf des
Propheten Esra vom Jahr 458 v. Chr. für den landwirtschaftlichen
Boden ausdrücklich bestimmt: "Grund und Boden darf nicht end-
gültig verkauft werden." Alle fünfzig Jahre, im "Halljahr", sollten die
ursprünglichen Grundbesitzverhältnisse wiederhergestellt werden;
alles Land sollte wieder an den Stamm zurücldallen, an den es ur-
sprünglich war ausgegeben worden: ein Lanclicäufer kaufte also in
\Virldichkeit nur das Nutzungsrecht bis zum nächsten Hall,jahr. Eine
Ausnahme bildete das Land der StäcHe: die Not der Rückwanderungs-
zeit ließ den Verkauf städtischer Baustellen zu, schuf "diese folgen-
schwere Ausnahme", Immerhin sollte während des Hall,jahrs der ur-
sprüngliche Grundeigentümer das Recht haben, das Grundstück,
welches ihm verloren g·cgangen war, zurückzukaufen, zu .,lösen".
Offenbar war mit diesem Gesetz dem jüdischen Volk zuviel zuge-
mutet worden, denn es besteht kein Zeugnis, daß auch nur ein einziges
Halljahr eingehalten worden ist.
Die Besteuerung nach dem gemeinen vV ert, die vV ertzuwachssteuer,
die Single Tax, das vViederkaufsrecht, das Hypothekenmonopol oder
wie diese Anzapfungen der privaten Grundrente nun eingekleidet sein
mochten, bezeichnen eine zwiespältig-e und letzten Endes unhaltbare
Situation.
Der vVunsch, das private Grundeig-entum, wenn auch nicht der Sache
nach, sonelern bloß als Abglanz zu erhalten, dann aber doch die Grund-
rente durch irgend welche verborgene Kanäle der Staatskasse zuzu-
leiten, kann keine sichere Rechtsgrundlage bilden für das Gedeihen
und die Entwicklung einer Stadt. Die Vorstellung, daß das Privat-
eigentum an Grund und Boden zu Recht besteht und wie jedes Eigen-
tum durch das Recht geschützt werden muß, schließt ganz selhstver-
stäncllich die Vorstellung ein, daß auch die aus dem privaten Eigen-
tumsrecht flieHende Grundrente dem privaten Grundeigentümer ge-
hört unclniem.and anderem. vVill man dem Privaten dies Recht auf
die Grundrente absprechen, weil es einen "unverdienten vVertzu-
·wachs" darstellt, so muH man dem Privaten auch das Recht aberken-
nen, Grund und Boden ZU eigen zu besitzen. vV enn mit der Besteue-
rung der Grundrente ein Weg angehahnt sein sollte zum öffentlichen
Recht an Grund und Boden, so war clas ein Umweg-, der wie alle Um-
wege nur allzuleicht in die Irre führt.
Hinter all dem Zaudern und Zögern, der letzte Grund aller Zwiespäl-
tigkeit, steht uneingestanden die Frage der Entschädigung an den
103
Grundrentner, steht der Schreck vor den Summen, die eine richtige 'Nie der Rückkauf von Grund
Entschädigung, die der Rückkauf des Grundeigentums aus privater und Boden finanziert wird.
I-land den Staat oder die Allgemeinheit kosten wiircle. Denn die How the repurchase of land is
financcd.
Georgesche Bezeichnung "Raub und Betrug·" mag ·wohl die Praxis
der Lauclaneignung in grauer Vorzeit oder des wilden vV estens aller
Zonen decken: das heutige Privateigentum an Stadtboden ist auf
wohler\I'Orbene Rechte gegründet. Will man solchen Boden in öffent-
liche Hand bringen, so hat man ihn zu kaufen und zu bezahlen.
YVie hoch, so lautet die zaghafte Frage, würde diese Entschädigung
sein? \V er n1.öchte sich vermessen, in jedem einzelnen Fall die Höhe Der private Grundeigentümer
der Entschädigung festzusetzen? genieRt die Grundrente. Der
Stadtg·emeinde verbleibt der un-
Da muH immer wieder auf das einfache und - man mag es wenden fruchtbare Boden der Strafleu
wie man will- so unantastbare und gesunde Verfahren Tax-ancl-Buy f und öffentlichen AnlageiL
Steuer-und-Kauf aufmerksam gemacht werden: Jeder Landeigen-
A private landholder enjoys thc
tümer schätzt sein Land selbst. Die Schätzung gilt sowohl als Grund- land annuity. The unfertile land
lag·c für die Vermögenssteuer wie auch als Kaufsumme für den Rück- occupied by roads and public
grounds, remains in municipal
kauf - der Landeigentümer hat nun die \Vahl, ob er verkaufen will hands.
zu dem selbstgeschätzten Preis oder ob er es vorzieht, V ermögcnssteuer
zu zahlennach seiner Selbsteinschätzung·. Ein Kaufrecht für alles Land
im Gemeinelegebiet sollte jeder Stadtgemeinde zustehen - so war es
Der private Grundeigentiimer
schon vom "Liberal Land Comittee 1923(25" des englischen Parlaments verkauft sein Land an die
gefordert worden. Stadtgemeinde gegen verzins-
liche und tilgungspflichtige Ab-
Aber nun die Bezahlung· der auf jeden Fall außerordentlichen Summe! r•• • ....... ------.
I I
lösung·stitel.
Die Bezahlung, und die aus solcher Leistung zu erwartende außer- ;'
I
X:1__------------~
I
ordentliche Verschuldung?! I
I
I
I
The private landholder sells his
Schon Flürscheim und ebenso J oseph Hycler, der Sekretär der eng- :
I I
~,-----t
land to the municipality on the
basis of a land redemption secu-
lischen "Land Nationalisation Society", haben solch ängstlichen Na- 1----------.. J rity, bearing interest and condi-
turen menschenfreundlich-geduldig auseinanclergesetzt, daß der Preis tioning ohligatory liquidation.
den Grundeigentümern ja nicht in bar auszuzahlen sei, sonelern in
Staatsschulclscheinen. Statt des privaten Landeigentümers erhebt nun
die öffentliche Landverwaltung die Rente und gibt sie dem Landeigen- Aus der ihr nun als Grundherrn
tümer weiter als Zins für seinen Staatsschulclschein. Steigt dann mit zufließenden Grundrente ver-
den Jahren die Grundrente - auf lange Sicht für städtischen Boden zinst die Stadtgemeinde dem
vormaligen privaten Grund-
die Regel -, so kann aus den 'Überschüssen die Tilg·ung der Staats- eigentümer seinen Landablii-
schuldscheine einsetzen. sungstitel.
Schwierig könnte es aber werden, wenn gegenüber der nur langsam
The ground reut which now
steigenden Grundrente der Zinsfuß, auf den die Staatsschulden ab- flows into the hands of the mu-
stellen, ins Steigen kommen würde; wenn die Einnahmen aus der nicipality, the new proprietor, is
conveyed to the formcr private
Grundrente nicht mehr ausreichen wollen, um die Ausgaben zu decken landholder as interest on his
für die Verzinsung der den Grundeigentümern hingegebenen Tiiel. land redemption security.
Man mag derlei Bedenken mit einer ungeduldigen Handbewegung ab-
tun; man mag· einwerfen, ob es denn einen Unterschied macht, ob den
Staat das Unglück trifft oder die privaten Grundrentner: da doch bis-
her immer wieder die Öffentlichkeit einspringen mußte, sobald cler
Grundrentner in Not kam? So ist oft argumentiert worden.
Aber in solchen Dingen hat eine Handbewegung doch wenig Gewicht.
104 105
Nun haben so~wohl Henry George >dc sein Freund und Gegner Flür- Baurecht an den von ihnen in J'... nspruch genommenen Baustellen er- Die im Rahmen einer folgerich-
tigen Konjunkturpolitik stci-
scheim von ,jenem Zustand, da die Grundrente restlos in die öffent- teilt. Aus den einlaufenden Baurechtszinsen bestreiten die Gemeineleu gcnclc Grundrente dient
lichen Kassen flicHt, mehr erwartet als ein bloß finanzielles Ergebnis. die öffentlichen Lasten und- wenn auch mit Schwierigkeiten- die Til- im Stadium A bei allgemein sin-
So wie George mit seiner Reform die Massenarbeitslosigkeit und die gung der großen Landschulcl, die sie, ein schwerer Anfang, gleich zu kendem Zinssatz der Verzinsung
1\lfassenarmut aus den Angeln zu heben hoffte, so erwartete Flürscheim Beginn eingehen mußten. Bei solchem Vorgehen laufen sie freilich das der Ablösung·sti tel,
im Stadium B der Tilgung der
von der Bodenverstaatlichung ein Sinken des Zinsfußes. Dies Sinken Risiko, daß die nur langsam steigende Grundrente mindestens zeit- Landablösung·stitel,
des Zinsfußes sollte cla~m eine rasche Tilgung der Landablösungstitel weise von einer steigenden Zinsrate überholt werden könnte. im Stadium C, da nun reine Ge-
möglich machen. Aber die Antwort auf das "~Wieso" - wieso kommt Nach Steen Eiler Rasmussen, dem dänischen Architekten, der in meindeeinnahme, der allgemei-
nen Wohlfahrt.
der Zinsfuß ins Sinken, wenn der Boden verstaatlicht wird? -, die seinem Buch über Lonclon als so beredter Anwalt der englischen Gar-
blieb er seinen Anhängern schuldig. tenstäcHe-der ,;George'schen Gemeinden"- aufgetreten ist, sieht denn Rising· ground rent, resulting·
auch für die StacH auf eigenem Boden in der Zinsfrage die eigentliche from conclushe juncturc of a f-
Hier setzt nun Silvio Gesell ein; seine "Natürliche vVirtschaftsord- fairs, sen'es
nung" sieht vor, daß das arbeitslose Einlcommen beiderlei Gestalt Schwierigkeit. Daß innerhalb 30 Jahren nur zwei solcher StäcHe ent-
in stage A - along with a fal-
aufgelöst wird, der Zins so gut wie die private Grundrente, ,jedes auf stehen konnten, sieht er als ein Versagen an. Er stellt fest: die Geld- ling rate of intercst - the land
seine Art. So wie durch den Rückkauf des Bodens und durch die Til- geber, die den Landkauf möglich gemacht haben, die dürfen in den redemption security,
ersten Jahren kaum auf Verzinsung rechnen. "Howards ]1deinnng, in stage B, the liquiclation of
gung des Kaufpreises die Grundrente allmählich der Allgemeinheit land redemption security,
zurückgewonnen wird, so wird der Zins aufgelöst dadurch, daß das daß es möglich sein werde, Kapital zu finden zu seiner kleinen Henry in stage C - now entirely com-
Umlaufsmittel, das bare Geld, durch eine regelmäßige Notensteuer George-Grünclung für mittellose Leute, erwies sich als Utopie." munity proceeds - general wel-
Wie für so viele gute und große Dinge bildet auch für die Rückge- fare.
in stetem Umlauf gehalten wird. Die Ersparnisse können nun nicht
·mehr gehortet, nicht mehr zurückgehalten 'Werden, sie fließen nun winnung des Grund und Bodens in die öffentliche Hand die leidige
restlos dem Kapitalmarkt zu. Sie senken damit den Zins und führen Zinsfrage die Schicksalsfrage.
schließlich, wie Keynes sich ausdrückt, zum sanften Tod des Rent-
ners.
Damit ist denn die große für unsere Zeit von Henry George wiederum
gestellte Aufgabe gelöst: da ein ]V[ittel gegeben ist, den Zins zu senken
und schließlich verschwinden zu machen, bedeutet es kein vV agnis
mehr, den Boden zurückzukaufen und die Öffentlichkeit mit der
Schuld der Rücldcaufssumme zu belasten. Insonderheit da ,ja der Um-
laufszwang auf den Umlaufsmitteln - in Verbindung mit einem kauf-
kraftbeständigen Geld -nichts anderes bedeutet, als daß nun die Voll-
beschäftigung gesichert ist; schon deshalb darf man erwarten, daß sich
solche KonJunkturpolitik schlicHlieh durchsetzt.
..
.' .. . ..
'
Nach Gesell, das sei noch beigefügt, sollen die Landeigentümer mit
Parititeln bezahlt werden, also mit Titeln, die immer denselben Preis
erzielen, da sie ,jederzeit nach dem geltenden Zinsfuß verzinst werden. A B c
Womit also das Sinken des Zinsfußes sich für die Öffentlichkeit un-
mittelbar als Sinken der Ausgaben auswirkt.
Einen viel kürzeren vVeg geht die Gartenstadt-Bewegung. Ihr Gründer
Ebenezar Howard erklärt- buchstäblich! -schon mit dem ersten Satz
seiner Programmschrift "Gartenstädte in Sicht": "Man kauft das Stück
Land, auf dem die neue Stadt erstehen soll ... " So nüchtern, einfach
und geradezu ist der Vorschlag und ebenso unbefangen ist die Tat, die
.ienem Programm gefolgt ist. Die Gartenstädte Letchworth und vVel-
wyn, die Gartenvorstadt Hampsteacl und alle Gründungen, die auf
diese englischen Grünelungen zurückgehen, sind Anlagen auf ung·eteil-
tem Boden, auf einem Boden, der der Gemeinde gehört und der grund-
sätzlich im Eigentum der Gemeinde verbleibt. DenEinwohnern wird ein
106 10?
Das Baurecht als Instrument der Stadtbaukunst

Wiederholt und ganz spontan tritt die

Bodenleihe auf und setzt sich im
Grundstücksverkehr durch. Wir fi n-
tlcn die Bodenleihe in dem alternden
kaiserlichen Hom, in den kräftig auf-
shebenden mittelalterlichen Städten,
in dem hochentwickelten England. Die
Berechtigung· der Leiheform als sol-
cher erscheint elenmach erwiesen.

Ruclolf Eberstadt
jn "Handbud1 des Wohnungswesens"

Der einfache Vorschlag Howards, über alle Auseinandersetzungen

hinweg einen V ersuch zu ·wagen und dann die Hartnäckigkeit, mit der
dieser V ersuch ins vV erk gesetzt -wurde, allen Schwierigkeiten zum
Trotz, haben mit einem Schlag erwiesen und handgreiflich dargestellt,
wie wertvoll, ja -wie entscheidend es für eine Stadt ist, daH sie über
ihren Grund und Boden verfügt.
Die englischen Gartenstädte, erst tastend und unsicher, dann aber
bald auf festem Boden und frisch in bisher unbekannte Bezirke vor-
stoßend, haben der internationalen Bauwelt die bisher so trockene und
dürre Frage nach einem neuen Bodenrecht auf die liebenswürdigste
Art und vV eise anschaulich und verständlich gemacht.
An diesen Mustern konnten nun die alljährlich in ganzen Schwärmen
auftretenden Besucher - Verwaltungsbeamte und Architekten - spie-
lend ablesen, ·was hier auf dem nun glücklich hergestellten freien Feld
alles möglich war, im Gegensatz zu den Städten in aller Herren Län-
der, die ihrer Fürsorge anvertraut waren.
Da ·war es endlich einmal möglich, innerhalb der gegebenen Um-
risse klar zu scheiden zwischen Baugebiet und freiem grünen Land.
vVasserläufe, Baumgruppen, bebuschte Hänge konnten da dem
Gesamtbild eingeordnet werden als Schmuck und zur Erholung;
so wie die Niederungen und dann die höheren Stufen des Geländes
mit ihrem Blick in die Ferne der Bebauung zuge-wiesen werden
mochten.
Es ·war nun möglich, nicht nur die Hauptstraßen, sondern auch die
Nebenstraßen so anzulegen, wie es dem Verfasser des Bebauungsplanes
erwünscht schien. Nicht nur das Verkehrswesen, auch die Anordnung
der Bebauung, die ja ·wesentlich durch das Nebenstraßennetz bedingt
ist, ·war in seine Hand gegeben. Solch ein Plan konnte Straßen vor-
sehen, an denen sich einzelne kleine Bauvorhaben, Haus um Haus auf-
reihen mochten; ·wobei nun aber, und das ist das "T
esentliche, Größe
und UmriH der Baustelle auf jedes einzelne Bauvorhaben abgestimmt
109
 werden konnte, ja wo jedem Bau seine Stelle innerhalb des Grund- Gartenstadt "'Welwyn
stückes ange·wiesen ·werden mochte. Gegründet 1920 ·
Für öffentliche Bauten, für Kirchen, Klubhäuser, Schulen und --was Welwyn garden city
Founcled 1920
es alles braucht, konnte von vornherein ein Platz vorgesehen und aus-
gespart werden. vVobei denn jedem öffentlichen Bau die richtige Stelle
im Gesicht der Stadt ange·wiesen ·war und dies Gesicht damit seinen
besonderen Ausdruck fand.
Das große Hauptstück des Geländes aber konnte, ohne daß man sich
von vornherein auf Nebenstraßen fesHegen muHte, je nach dem Auf-
tauchen größerer Bauvorhaben, 'Nie sie von Unternehmern, Baugesell-
schaften und Baugenossenschaften eil1gereicht werden mochten, abge-
teilt und mit Straßen versehen werden, von Fall zu Fall, so wie es das
lebendige Leben erfordert. Den Industrien konnte ihr Arbeitsplatz zu-
geteilt werden nach ihrer besonderen Art, sowie auch die 'vV olmbauten Als Eigentümerin des ganzen
besonderen Charakters einander zugeordnet --werden konnten: die hellen Gemeindegebietes leitet die Ge-
meinde das ganze Bauwesen bis
Putzbauten in besonderen Gruppen, die roten Backsteinbauten in be- zur Stellung der einzelnen Bau-
sonderen Gruppen. ten. Sie verleiht Baurechte nur
Es handelte sich um einen vollständig neuen Bauvorgang·: 'vV o der an Bauvorhaben, deren Pläne
und Absichten ihren ·wünschen
Grund und Boden in Privateigentum steht, da ist jeder Eigentümer entsprechen.
bereits auf seinen Bauplatz festgelegt. Durch den Zonenplan und
vollends durch noch ·weitergehende Vorschriften fühlt er sich einge- The local authorities, function-
ing as proprietor of the entire
engt, fühlt er sein gutes Recht geschmälert. \V er sich in der Garten- communal territory, condnctecl
stacH niederläßt, dem steht es frei, einen Bauplatz zu wlihlen mit Be- all building enterprise from
start to finish. Authorisation to
dingungen und mit einer Nachbarschaft, die ihm zusagen.
huild was only grantecl when
Was schon der erste Gang durch die Gartenstadt, schon der erste Blick both plan and purpose met with
dem Hellsichtigen sich erweist als neuer Lebenswert, das ist der freie approval.
Raum zwischen den Häusern hüben und drüben: aus der Straße zwi-
schen zwei Hausschluchten ist ein Gartemveg geworden. Die einge- 1oo o Soo looo M
gitterten, mit Strauchwerk vollgestopften Vorgärtchen sind verschwun- I! I!II I I I I
den, der Fahrweg verläuft zwischen zwei Rasenflächen, locker he- I
3ooo F
pflanzt mit Blumengruppen, mit ein paar Bäumen, mit blühendem
Strauch·werk. Das kommt daher: das Gebiet zwischen den Hausfron-
ten ist nun nicht mehr geteilt in Allmendboden und Boden privaten
Eigentums; alles ist Gemeindeboden. Von Fall zu Fall, von Gruppe noch keine Stadt im landesüblichen Sinne. Wo sind die Großhauten.
zu Gruppe, von Straße zu Straße konnte nun frei und abwechslungs- die Massenquartiere? 'vVo die fröhlich lärmenden Vergnügungsstätten?
reich verfügt werden, so ·wie es für diese Straße, für jene Gruppe, für vVo die Boulevards mit ihren tausendfachen lockenden Lichtern? vVo
jenes von Wohnbauten umsäumte Gartenfeld oder Hofgebiet envünscht die großen Sportanlagen und all das übrige?
sein mochte. Die Straße war nun nicht mehr das dem Haus feindliche Das ist es: 'vVo der Boden einer Gemeinde gehört, da kann sich die
'vVesen - Haus, Vorgelände und V erkehrs"'l\ ege verschmolzen zu einer
7
Gemeinde eine Stadt aufbauen, nach eigener Vorstellung·, nach eigenem
großen in sich geschlossenen Bauaufgabe, dem Architekten der Bauten Wunsch und Willen. Hier, in der englischen Gartenstadt, ist es das
und dem StacHarchitekten gemeinsam gestellt; eine Aufgabe, der nun Ideal, wie es Howard hingestellt hat: Ein Gemeinwesen von nicht mehr
auch Mittel von größter Vielfalt zur Verfiig'lmg· standen. als 30 000 Einwohnern; jeder Familie ihr eigenes Haus, ihr eigener
Die größere, reichere Aufgabe, freilich, erheischt auch größere Sorg- Garten; rings um die kleine Stadt ein landwirtschaftlicher Gürtel, cüe
falt und größere künstlerische Kraft. "Feldflur" von ehedem; ein Gesellschaftshaus, alkoholfrei; jeder der
Aber nun sind ja diese friedlichen Gruppen in Gäl·ten, das Lamlgast- beiden kirchlichen Organisationen ihr Gotteshaus, in friedlichem Ne-
haus, die Kirche, die paar Industriewerke drüben ,jenseits der Bahn beneinander; und dann neben den vV ohnstätten die Arbeitsstätten.
110 . 111

Straßenbild aus Welwyn
Road scene in \Velwyn
Die Häuser stehen auf öffent-
lichem Grund und Boden.
The houses stand on commun-
ally ownccl land.
Die Gemeinde bestimmt, was gebaut ·w1rd. Durch ihre Ausschüsse legt
sie das Programm der neuen Stadt fest. Die besten Fachleute holt sie
heran, die erst noch unbestimmten Vorstellungen in bestimmten Plänen
sichtbar zu mache11. Unternehmende Personen, Firmen, Gesellschaf-
ten setzen die Pläne um in eine strahlende \Virklichkeit. So schafft sich
,}ede Gemeinde ihre Idealstadt- es braucht, wie gesagt, durchaus nicht
immer Howards Kleinstadt zu sein.
Die grundsätzliche Regelung - der Boden der Allgemeinheit, das Haus
Privateigentum - ist nicht auf die englischen und kontinentalen Gar-
tenstäcHe beschränkt geblieben: der Funke der von Georges "Fort-
schritt und Armut" aussprühenden Propaganda hat, wie es sich nach-
mals erwiesen hat, in der ganzen vVelt gezündet.
vV ar auch die in England noch lebendige mittelalterliche rechtliche
Trennung von Bau und Boden auf dem Kontinent schon erloschen, so
machte sich nun überall der Druck geltend, diese Trennung wieder-
herzustellen. Denn das war .Ta Vorbedingung der sich anbahnenden
Reform: vV enn der Boden, undnur der Boden, nicht auch das auf ihm
errichtete Bauwerk, in öffentlichem Eigentum stehen sollte, so mußten
zuerst einmal Bau und Boden als gesondertes Eigentum bestehen
können.
vV o die notwendigen gesetzlichen Unterlagen in nützlicher Frist sich
nicht erzielen ließen- so in Deutschland und in der Schweiz- da wur-
den für die große Neuerung gesetzliche Bestimmungen herangezogen,
die bloß auf bestimmte und recht untergeordnete Verhältnisse ge-
münzt waren, die niemals als Grundlage gedacht waren für Anlage
und Aushau von ganzen städtischen Gemeinden. Der vVunsch feuriger
Propagandisten und die Not und Ratlosigkeit einer Stadtbaukunst
112
ohne Grund und Boden zwängten sich durch die schmale Spalte tm-
zulänglicher Paragraphen in das Feld freier Betätigung auf .Jene so
heiß herbeigesehnte "fette grüne vVeide".
In Amsterdam ·wurde nach 1919 in solcher vVeise das große zusammen-
hängende Gebiet Amstenlam-Süd verbaut Wie stark schon die neue
Betrachtungsweise in Holland ·Wurzel gefaßt hatte, erweist die Tat-
sache, daß die großen Gebiete, die durch Eindeichung der Zuidersee
ge·wonnen werden konnten, unter das neue Recht gestellt ·wurden: Der
neugewonnene Kulturboden wurde als unveräußerliches Krongut an-
gesprochen; wer sich da anbauen ·wollte, dem wurde kein Boden ver-
kauft, es wurde ihm ein Baurecht gewährt.
In Stockholm konnten in derselben Zeit die seit Jahrzehnten plan-
mäßig von der Stadt zusammengekauften Gründe für weitausgedehnte
Kleinhaussiedlungen verwendet ·werden. Auch da wurde kein Boden
verkauft, der Boden blieb und bleibt im Eigentum der Stadt; denn wer
weiH, 'Was da draußen am Stadtrand an Bauanlagen notwendig - und
nun auch möglich- sein wird, nach sechzig, nach achtzig Jahren?!
In Deutschland sind in vielen StäcHen kleinere und größere Quartiere
von Privatbauten auf solch öffentlichem Grund entstanden; aber auch
einzelne Häuser auf verlorenen Parzellen.
Mit besonderer Aufmerksamkeit ist damals nach dem ersten Weltkrieg
die Stacltvenvaltung von vVien vorgegangen: Den Genossenschaften,
die sich damals des vVohnbaues annahmen, ·wurden auch hier Bau-
rechte an öffentlichem Grund und Boden erteilt. Die Verträge, die
damals abgeschlossen ·worden sind, laufen nun aber alle bis zum Jahr
2000. Die Gleichzeitigkeit des Heimfalls großer Gebiete sollte der Stadt
die Möglichkeit geben, in diesem Zeitpunkt Bauanlagen in größeren
Zusammenhängen ausführen zu lassen. Dann ·wurde auch eine Neue-
Vorplatz einer Häusergruppe
in Welwyn
Open space in front of gToup
houses, \Velwyn
Der Vorplatz steht wie der Bau-
grund der Häuser in Gemeinde-
eigentum.
Open spaee as weil as the lots
on whieh the houses stand are
puhlicly owned.
113

rung eingeführt, die gleichzeitig das Interesse der StacH wie des Haus-
besitzers wahrnehmen sollte in dem umstrittenen Fall der Entschädi-
gung nach Ablauf des Baurechisvertrags. Der Hausbesitzer sollte mit
einem Viertel des dannzumal geschätzten Bauwertes entschädigt wer-
den: eine Entschädigung des ganzen Bauwerts, ·wie es so oft gefordert
wird, ist offenbar zu hoch, da ja der Bau nach Ablauf des ·Vertrages
sozusagen ausgedient hat. Ein entschädigungsloser Heimfall, wie er in
England üblich ist, muß den Hausbesitzer kränken; namentlich aber
ist der sorgfältige Unterhalt bis z.uletzt damit in Frage gestellt ·wie sich
das in England deutlich erweist. Wenn eine angemessene Entschädi-
gung in Aussicht gestellt wird, die auf den baulichen Zustand Rück-
sicht nimmt, ·wird jeder Bau auch in den letzten Jaluen vor dem Heim-
fall unterhalten.
Daß in den angelsächsischen Ländern die Saat Henry Georges beson-
ders reichlich aufging, ist natürlich. Als ihr stärkster Schößling darf
vielleicht die Kolonisation von Palästina betrachtet werden: Seit 1901
flossen dem Zionismus aus aller vV elt Spenden zu, die zu einem Laucl-
kauffonds geäufnet ·wurden. Der erworbene Boden wurde und >vird als
·unverkäufliches Eigentum des Keren Kajemeth le Israel - des ewigen
Fonds für Israel - betrachtet und wird "auf biblischen Grundsätzen
fußend" nur in Erbpacht abgegeben. So stehen denn auch die Städte,
die in Palästina gegründet werden, auf öffentlichem Grund und
Boden.
In der Schweiz sind auf öffentlichem Grund Privatbauten der ver-
schiedensten Art errichtet ·worden. In erster Linie handelt es sich da
um vV ohnquartiere, dann aber auch um Industrieviertel und Bauten
von Grofiunternehmungen: Messebauten, Markthallen, Eisbahnen,
Radiostationen, Bauten für Religionsgemeinschaften; und nicht zuletzt
um das Gebäude des Völkerhunds in Genf.
All diese Quartiere oder gar Einzelbauten können als bloße Bruch-
stücke einer Stadt, bestenfalls als Anfänge eines klaren StacHaufhaues,
niemals von dem Erfolg begleitet sein, zu dem auch die bescheidenste
kleine selbständige Anlage führt. Schon das erste Zeichen einer voll-
ständigen Beherrschung der Lage, das deutliche Scheiden in bebauten
und unbebauten Grund kann sich auf beschränktem Gebiet nicht aus-
wirken. Und so ist denn die GartenstacH mit ihrem bewußt einseitigen
Programm immer noch die eindeutigste Darstellung der Stadt, wie sie
sich erzielen läßt bei getrenntem Eigentumsrecht von Bau und Boden.
Um keinerlei Irrtum aufkommen zu lassen sei wiederholt:
Als Gegenstück zu dieser StacH von Privatbauten auf öffentlichem
Grund ist die Stadt aufzufassen, da nicht nur der Boden, sonelern auch
alle auf ihrem Boden errichteten öffentlichen Bauten in öffentlichem
Eigentum stehen - die Quartier- und Stadtanlagen der modernen Dik-
taturstaaten. überall, wo auch die Bauten, nicht nur der Boden, in
öffentlichem Eigentum stehen, also auch wo es sich um die in StäcHe
114
=========~--- ----
B. Das Eigenkapital flieflt dem Haus-
eigentümer in Quartalsraten zu.
Private capital flows into the hands
of the house proprietor ·in quarterly
instahnents.
A. Die Hypothekarschulden werden im
Laufe des Baurechtsvertrages getilgt.
Mortgages are Iiquidated in the course
of building right contract.
Das Eigenkapital Wertverminderung· durch Gebrauch
Private capital Loss of value owing to use
Gesamtbaukosten Geschätzter Bauwert im Zeitpunkt des Ver-
Total building cost
tragsabschlusses
Die Verschuldung Estimated building value at the time of con-
The debt tract's expiry
Grund und Boden Entschädigung des Hausbesitzers durch den
Land Gnmdherrn
House proprietor is indemnifiecl by Iandlord
Dauer des Baurechtsvertrages
Valiclity of building right contract
bürgerlicher Fassung eingesprengten Kommunalbauten handelt, ist das
betreffende Quartier nicht anders anzusehen als eine einzige von einem
Einzelhauherrn erstellte Bauanlage. ·- So wie Stadt und Schloß Ver-
sailles, Stadt und Schloß Karlsruhe, Stadt und Schloß Ludwigslust und
so viele andere kein Zusammenfassen von Hunderten von einzelnen
Bauvorhaben, sonelern eine einzige ungeteilte Bauaufgabe darstellen.
Daß der Bauherr solcher Aufgabe wie für jedes andere Bauvorhaben
über den nötigen Grund und Boden verfügen muß, ist selbstverständlich.
Als solche auf ungeteiltem Boden entstandene Bauanlagen sind die
Städte anzusehen, die die Staatsmacht der sowjetrussischen Repu-
bliken hat entstehen lassen. Die erste Forderung des kommunistischen
Manifests lautete auf "Expropriation des Grundeigentums und V er-
wenclung der Grundrente zu Staatsaufgahen". Damit war der unge-
teilte Boden hergestellt, auf dem die ungeteilten Bauaufgaben der mo-
dernen russischen Industriestädte errichtet worden sincl.
Im gleichen Sinn - nicht nur der Boden der Stadt, auch ihre sämt-
lichen Bauten sollen Staatseigentum sein! -sind Littoria und Sahaudia,
die StäcHe auf dem Gebiet der ehemaligen pontinischen Sümpfe an-
gelegt- worden.
Derartige Anlagen aus einem Willen können technisch wie formal die
höchste Stufe erreichen - sie sind dort am Platz, wo die ganze Bevöl-
kerung durch die Gemeinschaft mit Wohnungen versorgt wird; sei es,
daß da Eine Gesinnung besteht oder daß da Ein vVille herrscht, freuchg-
freiwillig oder widerstrebend anerkannt - eine ganze Stufenleiter von
Schöpfungen, aufsteigend vom Karthäuserkloster über die Idealstadt
der Taboriten, die Residenzstädte des Absolutismus, die Phalansterien
115
aller Art bis auf die Anlagen der totalitären Staaten, die unter unsern Die zwei Methoden der Sanie-
rung und Erneuerung
Augen entstanden sind. Two methods towards sanative
Die Aufgabe aber, \Yie sie gemeinhin unter Stadtbaukunst verstanden improvement and renewal
wird, was auch ihr vVesen bestimmt und was so außerordentliche
Schwierigkeiten macht, sobald es um die Verwirklichung geht, das ist, Dcterioratecl clistrict Vcrfallsquarticr
A completc reacljustment is im- Eine vollständige Erneuerung
daH cla viele einzelne Bauvorhaben zu einem einzigen Gebilde zusam- perative. ist notwendig.
mengeschlossen werden müssen, zur Stadt. \~Vohei dies Gebilde sich
stetsfort verändert und vergrößert.
Eine solche Stadthaukunst kann sich nur dann frei entfalten, wenn
die Stadt als Eigentiünerin über ihren Boden frei verfügen kann; wenn
sie den einzelnen Banvorhaben ihren Platz zuteilen kann; wenn sie auf
öffentlichem Boden die privaten Bauten erstehen lassen kann, indem The district is purchascd by Aufkauf des Quartiers durch
sie ihnen ein Baurecht einräumt am öffentlichen Boden. municipality. die Stadt.
DemoUtion of lmildings. Niederlegung der Bauten.
Der Baurechtsvertrag, der nun zwischen Gemeinde und Privatmann
abzuschließen ist, wird all die Bedingungen enthalten, die erfiilH wer-
den müssen in jedem Fall, nach denen die privaten und die öffent- Neueinteilung Neuein teil ung·
Die Stadt verkauft die ein- Die StacH behält den Boden und
lichen Interessen ausgeglichen werden. zelnen Parzellen. erteilt denBa ul ustigenBa urech te.
Auf wie lange Zeit soll der Vertrag abgeschlossen werden? Die Käufer bauen nach Bau- Die Bebauung erfolgt nach
reglement. Blockplan.
Es kann der Stadt daran liegen, daß bestimmte Quartiere eines Tages
Fresh disposition Fresh disposition
wieder frei verfügbar werden als zusammenhängendes Gebiet - da The municipality sells single The town maintains thc land
werden, wie das in vVien geschah, die Verträge der hier Angesiedelten lots. and grants building rig·hts to
alle auf einen Tennin ablaufen. An einzelnen Stellen, insbesondere an The buyers build according thosc who desire it.
to hnilding· lcgislation. The land is built over according
schwierigen V erkehrskreuzungen, wird die Stadt auf einem bestimmten to a block plan.
Zeitpunkt über ihr Land verfügen wollen - der betreffende Vertrag
wird auf diesen Termin abstellen.
Im großen und ganzen aber werden die V ertdige von vornherein auf
80 Jahre später
ein~ Dauer abgeschlossen werden, die der Lehensdauer der allda zu Der Verfall beg·innt von 80 J ahrc später
errichtenden Bauten entspricht. Der Bauherr ·wird für seinen Bau eine Neuem. Heimfall des Bodens an die
Nur einzelne Bauten können Stadt. Das Quartier wird frei
andere Lehenszeit schätzen und elementsprechend eine andere V er-
erneuert werden. für eine neue Bebauung·.
tragsdauer für erwünscht ansehen, je nachdem es sich um Bauten der 80 years later 80 years later
Industrie handelt, um Geschäftshauten, Einfamilienhausquartiere, Dis-integration commences De~·olution of land to the state.
große Mietshäuser oder um Gehlinde öffentlichen Charakters wie Kir- once more. The quarter in question now
Only single buildings can be ready to be lmilt over anew.
chenbauten. Die Stadt wird, soweit ihre Interessen dabei nicht ge- renewecl.
schmälert werden, den Interessen, wie sie von den verschiedenen Bau- Neueinteilung
herren vertreten werden, entgegenkommen. Um das Schlimmste zu ver- Die Bebauung erfolgt wie bisher
vVie hoch soll der Entgelt angesetzt werden, den der Bauherr für· das hüten, müssen die übelsten auf öffentlichem Grund und
Partien zusammengekauft Boden nach neuem Straßennetz
Recht, öffentlichen Boden zu benützen, nun Jahr für Jahr zu ent- und gewaltsam saniert und neuem Blockplan.
richten hat? vVie hoch soll der Baurechtszins sein? werden. Fresh disposition
Die Stadt wird den Zins so hoch bemessen, wie es der Ausnützbarkeit In order to avoid the worst, Building enterprise is carried
the most offensive lots must out as before on public land
der Baustelle entspricht - an guten Lagen höher, an geringen Lagen be purchased and treated by
weniger hoch. Der Baurechtszins soll ja nicht mehr und nicht weniger f01·ce. · A 8
according to a new roadnct and
block plan.
dm·stellen, als einen Ausgleich zwischen guten und weniger guten La-
gen; da er ja in die öffentlichen Kassen fließt, ist seine absolute Höhe Nach der Sanierung wird der Nach der Sanierung yerbleibt der
Boden wieder verkauft. Boden in öffentlichem Eigentum.
weniger wichtig als die Abstufung von Lage zu Lage. Da nun aber die After renewal the land is resold. After renewal the land remains
Ausnutzbarkeit sich wandeln kann - sie wird wachsen mit dem public propert-y.

116 117
'vV achstum der Stadt, sie kann abnehmen, jenachdem die Umgebung
sich ändert - so ·wird von Zeit zu Zeit der Baurechtszins den ver-
änderten Verhältnissen augepaßt werden müssen. Für W olmbauten
·wird, aus leicht verständlichen Gründen, auf dreißig oder vierzig
Jahre hinaus der Bodenzins fest bleiben müssen. Für Geschäftsbauten
ist es angezeigt, alle sechs oder zehn Jahre nachzuprüfen, ob der Bau-
l'echtszins zu verändern sei; in einzelnen Fällen ist man so ··weit g·e-
gangen, daß neben einer festen Summe ein bestimmter Teil des aus-
gewiesenen Nettoertrags des betreffenden Geschäfts als Baurechtszins
festgeseizt wurde. Um Schwankungen des Geldwerts auszugleichen,
wird, solange die Beständigkeit der Kaufkraft der vVährung nicht
durch die Verfassung garantiert ist, der Baurechtszins vorsichtiger-
·weise mit dem Lehenskostenindex gekoppelt.
vVenn der Vertrag abgelaufen ist- soll der Bauherr nun für sein Bau-
werk entschädigt ·werden, das er m.it dem Boden zusammen der StacH-
gemeinde überlassen muH? Oder soll er ohne Entschädigung verab-
schiedet werden?
Offenbar liegt es im Interesse der Stadt, für abbruchreife Bauten nicht
mehr zu zahlen, als unbedingt erforderlich. Eine gewisse Entschädi-
gung aber wird no-twendig sein, ·wenn die Bauten bis zuletzt instand
gehalten ''rerden sollen. Die Stadt ·wird ja nun auch die ihr zufallen·
den Bauten, so ·wie es ihr dienlich scheint, noch einige Zeit nutzen
können. Wenn die Entschädigung auf den baulichen Zustand Rück-
sicht ninnnt, 'Wenn zum Beispiel ein Viertel des bei Terminablauf ge-
schätzten Bauwertes als Entschädigung festgelegt wird, so ist der Bau-
herr in allen Fällen in der Lage, sich mit dieser Entschädigung· als An-
zahlung einen Bau zu erwerben, der ihm Ersatz bietet. Daß die Bau-
kostensumme während der Vertragsdauer vollständig getilgt wird, da-
für werden ohne besonderes Zutun die Kreditinstitute selbst sorge11.
So ist denn auch die Verschuldungsfrage durch die An,yendung des
Baurechts gelöst.
Es mögen dann noch besondere Bedingungen zwischen Stadt und Ban-
herrn gemeinsam verabredet werden: so, daß der Bauherr seine Pläne
der Eigentümerin des Bodens, der Stadtgemeinde vorzulegen und voll
ihr genehmigen zu lassen hat - es liegt dann bei den von der Bürger-
schaft gewählten Vertretern und Behörden, nach welchen Gesichts-
punkten Pläne ausgewählt und Pläne verworfen ·werden.-
Daß so große Freiheit besteht beim Abschluß dieser Verträge; daß sie
auf die verschiedensten Verhältnisse abgestimmt werden können, das
verleiht diesem neuen Instrument der Stadtbaukunst, dem Baurecht,
seinen hohen Wert.
Nun endlich ist es der Stadtgemeinde möglich, was sie so lange schon
angestrebt hat: ihre Stadt aufzubauen, zu erneuern, zu erweitern, so
schön, so gesund, so wohnlich als irg·end es zeitgenössische Kunst und
Technik gestatten.
118
Die Aufgabe des Tages
Welche Musterstadt könnte auf den
Ruinen errichtet werden, wenn die
Grundeigentümer nicht im Wege stün-
den, wenn der Boden dem Gemein-
wesen gehörte.
J\{ichael Fllirscheim
Nad1 dem Erdbeben yon Sau Frauzisko. In "Not
ans l'Jberfluß"
Nach schlimmen Erfahrungen sind ·wir doppelt empfindlich gewor-
den und doppelt mißtrauisch gegenüber jenen Besch·wörungen, mit
denen uns Nachgeborenen die Schöpfungen unserer Väter als Muster
hingestellt 'Werden wollen und als gültiges Vorbild. Die zwerghaften
mittelalterlichen Kolonialstädte, die können doch nicht als Beispiel gel-
ten für dasVorgehen in modernen Verhältnissen; in Verhältnissen einer
modernen Industriestadt!? Jene mittelalterlichen KleinstäcHe sind
nicht angezogen worden, um ähnliches -·wie es von anderer Seite wohl
auch befürwortet ·wird- "in neuer Form" wieder entstehen zu lassen;
es handelte sich hier einzig und allein darum, den Gesetzen nachzu-
spüren, nach denen das langlebige 'vV esen cler Stadt durch die selb-
ständigen Einzelzellen cler Häuser aufgebaut, erhalten, erweitert, er-
neuert ·werden kann; und daß in ,jenen Städtchen, wenn auch unvoll-
kommen, solches Grundgesetz zu erkennen ist.
Im Mittelpunkt der Aufgabe steht das Bemühen, die öffentlichen An-
gelegenheiten der Stadt und die privaten Angeleg·enheiten des Haus-
besitzers zu einem Ausgleich zu bringen. In den letzten fünfhundert
Jahren ist dieser Ausgleich nicht gefunden, vielleicht gar nicht gesucht
·worden. Nach jener selbstherrlichen Stadt des Ancien regime hat
sich eine Gegen"lvirkung eingestellt, die den privaten Mächten alles bis
auf wenige Rechte ausgeliefert hat. Die beschämenden Ergebnisse,
die alsdann das J ahrhunclert cles gewaltigsten Aufschwungs unserer
Städte gezeitigt hat, haben viele zweifeln lassen, ob solch ein Aus-
gleich überhaupt zu finden sei.
Um ·wenigstens das Gesicht zu ·wahren, hat man die fehlenden Rechte
durch baupolizeiliche Vorschriften ersetzt, durch Zonenbauvorschrif-
ten vor allem, und glaubte, daß scharfe und immer schärfere Vor-
schriften schließlich doch noch die Aufgabe zu lösen vermöchten. Die
Zonenvorschriften sollten immer ·weiter ausgebaut ·werden, für die
Innenstadt sowohl wie für die Außengebiete; für besondere Lagen
sollten besondere Vorschriften aufgestellt werden. Der Privatmann
119
 Genf nach 1848
1848, unmittelbar Yor der
Geneva after 1848
Entfestigung
Geneva 1848, shortly before de-
fortification

Das Gebiet der Befestigung·s-

anlagen konnte, weil in öffent-
lichem Eigentum stehend, nach
öffentlichen Gesichtspunkten
eingeteilt und entspTechend be-
baut werden. Die einzelnen Bau-
stellen wurden mit Bauvoi·-
schTiften belegt, durch Seni-
tute befestigt. Diese Zone ist
Das Gelände, das von den Be- heute noch die bestgebaute der
festigungsanlagen eingenommen ganzen Stadt.
wird, steht in städtischem Ei-
gentum. Das Land innerhalb As the fOTtification area was in
wie außerhalb dieser Anlagen communal hancls, its planning
steht in Privateigentum und ist ,, and subsequcnt building· over
entsprechend eing·eteilt. ·,' accorcling to puhlic demancls
was actually realizable. The
The areas on which the fortifi-
~
.,~~ "" plots were subjectecl to a set of
,cation works: stand, are property y' ' builcling Tegulations and obli-
of the city; the land that lies gations. Even toclay this zone is
within ancl without however, is the most favoural;ly lmilt over
private property and is parcel- of the whole city. ·
led out accordingly.
1oo o 5oo 8oo M
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2.5oo F

mußte es sich gefallen lassen, daß ihm für sein Haus Vorschriften ge-
macht wurden über Material, Farbgebung, Dachneigung, über Stel-
lung des Baues innerhalb der Parzelle; ja daß ihm von eigens dazu
bestellten Kommissionen vorgeschrieben wurde, wie er seine Fenster
zu gruppieren habe und ·wie die Dachaufhauien, die Veranden uncl-
SO'i\7eiter anzulegen seien.
Ähnlich 'wie auf ·wirtschaftlichem Gebiet der Liberalismus durch sein
Zerrbild, die Monopolwirtschaft, in Verruf gekommen ist und nun von
den Söhnen seiner Väter preisgegeben 'Wird, um durch 'Wirtschafts-
führung oder gar durch \'Tirtschaftsplanung ersetzt zu ,werden, so soll
nun auch der einzelne Bauherr auf dem Gebiet der Stadtbaukunst die
Eingriffe der Staatsmacht in sein eigenstes Gebiet, in den Bezirk seiner
vier Pfähle hinnehmen. So rasch bei der Hand soll nun aber die Flinte
doch nicht ins Korn geworfen werden: So ·wie der Liberalismus ohne
Gefahr sich entfalten kann, 'Wenn ihm nur erst seine Giftzähne- die
:iV[onopole - ausgehrochen sind, so wird auch die Stadtbaukunst ge-
deihen können, sobald dem Privatmann das ihm so unbedacht zuge-
spielte Monopol - das Grundeigentum - 'Nieder aus den Händen ge-
nommen und den Gemeinelen zurückgegeben ·wird.
\V enn um die Jahrhunderhvende die Einsicht sich Bahn gebrochen,

121
120
 Gartenvorstadt Hampstcud
daß die Erweiterung einer Stadt nicht mehr dem zufällig wirkenden bei London
tausendfältigen Privatunternehmen anheimgestellt bleiben darf, so Hampstead Garelen Suburb,
wird es heute allgemein verstanden, daß auch das Land zwischen den London
Städten irgenclwie von höheren Gesichtspunkten aus betreut, einer
höheren Ordnung unterstellt 'iYerclen muß, als Angelegenheit der Ge-
samtheit. Dabei aber steht das Land auHerhalh wie innerhalb der
Tore zum größten Teil in privatem Eigentum.. vV as sich da an Forde-
rungen geltendmachen will im Namen der Öffentlichkeit, das bedeutet
Eingriff in die privaten Rechte des Grundeigentümers. Derlei Ein-
griffe, solche Polizeigesinnung, können unmöglich die Grundlage bil-
den für eine gedeihliche Entwicklung der Stadt ·wie auch des Landes
außerhalb der Städte. vV enn wir in StacH oder Land eine Ordnung ein-
führen wollen- wir sind durch die Tatsachen und die Einsicht dazu
gezwungen -, so geschieht es am klarsten und saubersten auf dem
vV ege über das Eigentumsrecht an diesem Land.
Der wünschbare Zustand, Grund und Boden in öffentlichem Eigentum
als Grundlage aller Stadt- und Landesplanung, ist nicht an einem Tage
zu erreichen. Aber es ist ein Ziel, das ins Auge gefaHt und beharrlich
verfolgt werden kann, nach den Grundsätzen:
Die Gemeinde verkauft kein Land, das in ihrem Eigentwn steht.
Die Gemeinde ermirbt in privatem Eigentum stehendes Land nach
Eine bestehende Stadt, die da weiter wächst, deren Stamm neue Ringe
Möglichl<:eit. ansetzt, deren Krone neue Aste treibt, für sie soll nun alles claran ge-
Die Gemeinde läßt ihr Land durch Private nutzen, indem. sie ihnen wendet werden, daH diese neuen Triehe sich frei und unverkrüppelt
ein Baurecht einräumt an cliesent ihrem Land. entwickeln, den ihnen gemäßen Gesetzen folgend.
vVo der Verkehr sich durch einen bestehenden StacHkörper durch-
Junge StäcHe, ob sie nun in Brasilien oder in Australien gegründet
zwängen will, wo eine Sanierung clieA ufgabe des Tages bildet; wo, um
werden oder auf offenem Feld zwischen den RuinenstäcHen Europas-
die große Veränderung möglich zu machen, die Stadt Haus um Haus
sie werden alle freier und anmutiger sich aufhauen auf einem weiten
erwerben muß, da, in solcher Monopollage, wird das so mühsam und
Plan, der ihnen ganz und gar gehört. Sind doch schon genug Schwie-
so teuer erworbene Land nicht wieder einzelnen Geschäftsleuten zu- Das Eigentum am ganzen Ge-
rigkeiten zu überwinden, bis nur der Typus des Hauses, der verschie- biet erlaubte es der grUndenden
geteilt. Das Land wird, wie es beim StraHburger Durchbruch nach
denen Quartiere, des Stadtganzen gefunden ist, wie es der besonderen Gesellschaft, die erforderlichen
dem Kleberplatz mehrfach gehandhabt worden, der Stadtgemeinde Freiflächen in einem großen zu-
Lage und den besondern Verhältnissen entspricht. Oder soll das erst
zu eigen bleiben: wie dort werden die neuen Anwänder ihren Bau nun sammenhängenden Komplex zu
noch werelende vV esen schon eine belastende Vergangenheit vorfinden,
auf öffentlichem Land errichten. vereinigen und so von allemAn-
ein Planum, in das sich bereits die unerbittlichen Linien des Privat- fang an- der wichtigste Schöp-
DaH eine Stadt sich stetsfort erneuern will, sich erneuern soll; daß sie fungsakt der Stadtbaukunst -
eigentums eingegraben haben? aber um der Zersplitterung in Einzelparzellen willen viel zu lange im bebaubares und unbebaubares
Der vViederaufbau der zerstörten SüicHe an Ort und Stelle, ohnehin Land voneinander zu scheiden,
gestrigen Zustand verharrt, der sich nun verkrustet und verhärtet hat
erschwert durch den Zwiespalt - das Erhaltemvollen der noch erkenn-
das ist immer wieder geflissentlich vergessen und übersehen worden: Owing to the fact that the cntire
baren Spuren und der ·wunsch, Neues und Besseres an Stelle des Un-
Es stellt sich auch hier die Aufgabe, mit Hilfe des Baurechts, in Zeit- area was held by the initiatorv
tergegangenen zu setzen - auch der Wiederaufhau soll die Möglichkeit body, all required open space-s
abständen, die der Lebensdauer eines Quartiers entsprechen, die Stadt
haben, über das Trümmerfeld in Freiheit zu verfügen. Er soll das ver- could be united into one cohcrcnt
quartierweise zu erneuern, den baulichen Bestand eines Quartiers aus- complex. Thus from thc vcry
stümmelte Land zu getreuen Randen der wiedererstehenden Gemeinde
zuwechseln. Selbstverständlich wird auch das nur möglich sein, wo start, built np areas on the on~
übernehmen; die Bürger sollen nicht wieder zu kleinen Monopolbe- hand and open spaces on thc
zuvor der Boden in öffentliches Eigentum übergeführt wurde.
sitzern und zu Tyrannen werden, indem die Gemeinde ihnen die Bau- other were clearly held apart;
Die Lösung aus der so aussichtslos erscheinenden Lage der Stadtbau- this after all is town planning' s
stellen verkauft, nein, den Bürgern soll ihr bürgerliches Recht werden:
kunst- der Boden in öffentliche Hand, sonst nichts- ist so einfach, clal1 most fundamental crcative act.
das Recht an einer Banstelle auf Lebensdauer ihres Baues.
123
122
sie für alle Zonen und Zeiten Geltung beanspruchen darf; für die
ursprünglichsten ·wie für die Zustände, die auf äußerste Verfeinerung
getrieben sind.
Nicht daß mit dieser grundsätzlichen Hegelung die ganze Arbeit schou
getan wäre - sie beginnt erst. Es sind damit erst die Vorbedingungen
einer ernsthaften Arbeit gegeben. Den besten Kräften sind die ihnen
dienenden Unterlagen vorbereitet. Damit, daß der Boden der Öffent-
lichkeit zugeführt, daß seine Nutzung einzig in Form von Baurechten
erfolgt, ist erst die freie Bahn eröffnet.
Daß nun das mit sovieLMühe freigerodete Feldnicht übenl'ltchert wird
von den Blüten des Stumpfsinns und der Gleichgültigkeit, daß es nicht
der Unfähigkeit preisgegeben -wird oder einer leeren Großmannssucht
- das ist nun die Aufgabe der kommenden Zeit - den größeren 1vlög-
lichkeiten entspricht die größere Verantwortlichkeit.
Es birgt gewisse Gefahren, daß die Öffentlichkeit nun das Land zu
ver-walten und es den einzelnen Bauvorhaben zuzuteilen hat; die Ver-
waltung des Landes ist in die Hände besonders Befähigter zu legeiL
Sie darf nicht absinken in bürokratische Handhabung oder gar in
Interessenwirtschaft So wie die neue Stadt von privater Seite beson-
dere Kunst und besondere Hingabe erwartet, so erwartet sie vom
Beamten besondere Aufmerksamkeit uncl besondere Treue. Es kann ja
nicht anders sein als daß die höchsten Aufgaben nm durch höchste
Kunst gelöst werden.
Die Ordnung der Bodenfrage muHte vorangehen - nun werden die
Besten aufgerufen, sich der königlichen Aufgabe anzunehmen: Es gilt,
das -war es, unserer Zeit die Stadt zu schaffen, die ihr gemäß ist, die
Idealstadt unserer Tage.
124
Literatur
Ernst Hamm. Die StäcHegründungen der Herzöge vou Zähringen in
Südwestdeutschland.
Rudolf Koetzschke und vV. EberL Geschichte der ostdeutschen Kolo-
nisation.
Ed. Jobst Siedler. Märkischer StäcHehau im Mittelalter.
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Bürgerhaus in der Schweiz.
vV. Hoppe. Erzbischof vViclnnann von Magdeburg.
F. M. Feldhaus. Leonardo, der Techniker und Erfinder.
Lewis Mumford. Vom Blockhaus zum Wolkenkratzer.
Bolletino del centro di studi in Svizzera per la ricostruzione italiana.
Le Corbusier. Urbanisme.
Comelius Gurlitt Handbuch des Städtebaues.
Sir Gwilym Gibbon. Reconstruction and town and country planning.
A. Gutton. La charte de l'urbanisme.
C. Martin u. H. Bernoulli. Der StäcHebau in der Schweiz, Grundlagen.
Tokyo. Reconstruction ·work 1930.
R. Un-will. Grundlagen des Städtebaues.
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Th. Christen. Die Strategie der Bodenreform.
Adolf Damaschke. Die Bodenreform.
Edwart Dannenberger. Das Ulmer vViederkaufsrecht in Theorie und
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Rud. Eberstadt Handbuch des vVohnungswesens.
M. Flürscheim. Not aus überfluH, ein Beitrag zur Geschichte der Volles-
wirtschaft, insbesondere der Bodenreform.
Silvio Gesell. Die natürliche vVirtschaftsorclnung - The natural econo-
mic order.
Henry George. Fortschritt und Armut- Progress and Poverty.
Ebenezer Howard. GartenstäcHe in Sicht - Garden cities to-morrow.
Joseph Hyder. The case for Jancl nationalisation.
Georg Jopke. Die Entwicklung der Grundstückspreise in der Stadt
Posen.
Emil Klöti. Das Baurecht im Dienste kommunaler Boden- und vVoh-
nungspolitik.
C. B. Purclom. Ho-w should we rebuild London?
Hans Sclnniclt. Das Bodenrecht im Verfassungsentwmf des Esra.
To,vns and the Land. Urban Heport of the Liberal land committee,
1923/25.
Paul Voigt. Grundrente und vVohnungsfrage in Berlin.
125
Abbildungen Inhalt

So-weit es sich nicht um "Wiedergabe von Plänen handelt, im Eigentum Vorbemerkung 5

des Verfassers, sind die Abbildungen nachstehenden \Verken und Zeit- To-wns and the Land (Summary) - Zusammenfassung des Textes m
schriften entnommen: englischer Sprache 7
Die Schlüsselstellung des Eigentumrechts an Grund und Boden 13
A. E. Brinkmann. Platz und Monument.
N. Creutzburg. Kultur im Spiegel der Landschaft. Eine erste Lösung großen Stils, die mittelalterliche Kolonialstadt 23
Jos. Gantner. Die Sch,weizerstadt. Grund und Boden entgleiten dem Verfügungrecht der Stadt 43
Geneve, livre d' or du bimillenaire. Der Bodenwucher übernimmt die Führung 53
Sir Gwilym Gibbon. Reconstruction and Town and Country planning.
Die Schwierigkeiten häufen sich 67
A. Gut. Der vVohnungsbau in Deutschland.
Ernst Ramm. Die StäcHegründungen der Herzöge von ZähringeiL Die Ansprüche, die der moderne StäcHebau an den Grund und Boden
William Heilig. Stadt- und Landbaukunde. zu stellen hat 81
Internationale Kongresse für Neues Bauen. Rationelle Bebauungs- Angriffe auf das Bodenmonopol 97
weisen. Das Baurecht als Instrument der Stadtbaukunst 109
· Kötzschke und Ebert. Geschichte der ostdeutschen Kolonisation.
Die Aufgabe des Tages 119
Le Corbusier. Urbanisme.
Martin und Bernoulli. StäcHebau in der Schweiz, Grundlagen. Literatur 125
Plany przegladowe miast Polskich. Abbildungen 126
S. E. Rasmussen. London, the unic city.
E. J, Siedler. Märkischer Städtebau im Mittelalter.
Tmvn and Country planning, quarterly review.
Raymund Unwin. Grundlagen des Städtebaues.
Vvohnungswesen und Städtebau. Verbandszeitschrift.

Ferner haben in verdankenswerter "Weise Material zur Verfügung

gestellt:

Die Stadtplan-Architekten von Basel, Bern und Genf, der Stadtgeo-

meter von Bern, die Redaktion der Schweizerischen Bauzeitung, die
Eidgenössische Landestopographie und das Kupferstichkabinett des
Basler Kunstmuseums.

127
126
MaxBill
Wiederaufbau
Dokumente
über Planungen und Konstruktionen
176 Seiten mit über 200 Fotos und
Plänen. Kartoniert Fr. 14.50
In dieser Publikation sind Infor-
mationen über Zerstörungen, Be-
darf, Planungen und Konstruk-
tionen zusammenfassend darge-
stellt. Vor allem werden die bisher
augewandten Bausysteme veröf-
fentlicht, die in den verschiedenen
Ländern für den Wiederaufbau ein-
gesetzt werden können. Interes-
sante Detailkonstruktionen und
Materialanwendungen sollen die
Probleme zeigen, die gelöst werden
müssen. Gesetzliche Vorschriften
und Vorschläge, die den Wieder-
aufbau fördern, werden angeführt.
Ein letzter Teil befaßt sich mit den
in der Schweiz vorbereiteten Kon-
struktionssystemen, die sich für den
Wiederaufbau besonders eignen.
Reconstruction
Information concerning destruc-
tion, planning, and technical con-
structions. The book intends to give
a general impression of the building
systems introduced in different
countries.

In zweiter Auflage erscheint:

Alfred Roth
Die Neue Architektur
The New Arcbitecture
La NouvelleArchitecture
232 pages, 600 reproductions. Textes
franl}ais - deutsch - english. Relie
Fr. 35.-.
Eine systematische Darstellung der
neuen Architektur an Hand von 20
Beispielen aus 11 verschiedenen
Ländern. Jedes der 20 Beispiele ist
ausführlich und nach einheitlichem
Schema bearbeitet: Räumliche Or-
ganisation, technische Durchbil-
dung, Ökonomische Angaben, ästhe-
tischer Aufbau.