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La Hipoteca

La hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles que están afectos al cumplimiento de
una obligación.

Las disposiciones relativas a la hipoteca se encuentran en los artículos del 2114 al 2120.

La hipoteca implica para su titular un derecho de persecución y un derecho de preferencia,


ya que no lleva consigo ningún desapoderamiento. Sólo es oponible a los terceros si se ha
efectuado una publicidad, es decir, la inscripción en la oficina correspondiente.

Características de la Hipoteca:

o Es un derecho real,
o Afecta sólo a los inmuebles.
o No implica desposeimiento del deudor.
o Es un derecho real accesorio distinto del crédito garantizado.
o Es, por su naturaleza, indivisible y especial.
o La hipoteca sigue los bienes inmuebles que están gravados, sin importar las
manos a las que pasen.
Clasificación de las Hipotecas.

De acuerdo a su modo de constitución, las hipotecas pueden ser: legales,


convencionales y judiciales.

a) Hipoteca legal: Es la que se deriva de la Ley (Específicamente en los artículos del


2121 al 2122 del código Civil. Éstas a la vez se clasifican en:

-Hipoteca de la mujer casada (bajo el régimen de la comunidad)

-La hipoteca del pupilo sobre los bienes inmuebles de su tutor.

-La hipoteca del Estado sobre los inmuebles de sus funcionarios encargados de la
recolección de los fondos públicos.
b) Hipoteca convencional: Es un gravamen que se constituye a través de un contrato,
para afectar un inmueble al pago de un crédito, sin que el propietario de dicho inmueble se haya
desprendido de él. Se encuentra establecida en los artículos del 2124 al 2133 del Código Civil.

c) Hipoteca judicial, es la resultante de las sentencias o de actas judiciales. Se


encuentra reglamentada por el artículo 2123 del código Civil.

o De acuerdo a la eficacia de la garantía, se clasifican en: simples, y


privilegiadas.
o Tomando en cuenta la base material y los créditos garantizados, se clasifican
en: hipotecas especiales e hipotecas generales:
o La hipoteca es general, en cuanto a su base material, cuando grava todos los
inmuebles presentes y futuros del constituyente;
o Es general, en cuanto a los créditos cuando garantiza, todos los créditos
actuales y futuros en contra del deudor.
Efectos de la Hipoteca.

Los acreedores privilegiados en base a hipotecas cuentan en todo momento con una
acción sobre los inmuebles gravados, sin importar en manos de quién se encuentren éstos, es
decir, cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden sus créditos o
inscripción.

Sin embargo, pese a lo descrito anteriormente, la situación de las partes sigue


siendo la misma: el deudor sigue siendo deudor personal del acreedor hipotecario y
conserva los poderes sobre la cosa.

Además, el acreedor hipotecario conserva su derecho sobre la totalidad del patrimonio de


su deudor, para lo cual puede disponer del ejercicio de la acción oblicua y de la acción pauliana
como si fuese un acreedor quirografario.

Un mismo inmueble, a veces, puede soportar varias hipotecas que lo graven. En estos
casos, cuando surgen conflictos entre distintos acreedores, los mismos se regulan tomando en
cuenta la fecha de la inscripción, ya que el rango dando preferencia a quien la haya inscrito
primero.

El artículo 2134 del Código Civil, establece lo siguiente: “La hipoteca entre los acreedores,
bien sea leal, judicial o convencional, no tiene rango sino desde el día en que el acreedor hizo la
inscripción en el registro del conservador de hipotecas, en la forma y de la manera prescrita por la
ley, sin perjuicio de las excepciones que se expresan en el artículo siguiente”
Cuando varios acreedores tienen el mismo privilegio, en caso de ventas sucesivas, es
preferido el primer vendedor que haya inscrito dentro del plazo. Cuando los acreedores tienen
privilegios diferentes inscritos dentro de los plazos, la ley da preferencia al surgido de la operación
que sea la primera en fecha.

Extinción de las Hipotecas:

Éstas se extinguen por:

o La extinción de la obligación principal.


o La renuncia del acreedor a la hipoteca.
o El cumplimiento de las formalidades y condiciones prescritas a los terceros para
liberar los bienes que hayan adquirido.
o Por la prescripción.
Los Privilegios:

Un privilegio es una garantía legal que consiste en el derecho de preferencia que tienen
ciertos acreedores.

Los privilegios pueden ser:

Generales y especiales: Los privilegios son aplicables en el momento que se liquida el


patrimonio del deudor, ya que los bienes de un deudor constituyen la garantía del acreedor.

Privilegios generales mobiliarios: Son los que dan derecho al acreedor sobre los
muebles del deudor. El artículo 2101 del Código Civil enumera cinco privilegios mobiliarios, éstos
fueron aumentados por leyes especiales dominicanas, por lo cual son ocho privilegios, y son:

o El privilegio sobre las costas judiciales.


o Los gastos de un funeral.
o Los gastos de la última enfermedad.
o Los salarios de los trabajadores.
o Los relativos a gastos de manutención del deudor y su familia.
o Los honorarios de los abogados (están por encima y primero que todo el mundo,
menos por encima del Estado).

Algunos privilegios se extienden a los muebles e inmuebles, éstos están reglamentados en


el artículo 2101 del Código Civil.
El artículo 2105 del Código Civil dispone que a falta de mobiliario, los privilegiados a que
se refiere el precedente artículo se presentan para ser pagados sobre el precio de un inmueble en
concurrencia con los acreedores privilegiados sobre el mismo, se harán los pagos en el orden
siguiente: 1ro. Las costas judiciales y las demás enunciadas en el artículo 2101; 2do. Los créditos
que se designan el artículo 2103 del Código Civil.

Privilegios especiales: En la Rep. Dom. contamos con uno que es el de un vendedor de un


inmueble cuyo precio no ha sido pagado totalmente sobre el resto que falta por pagar. Sin
embargo, aunque el Código lo contiene, no es muy utilizado en la práctica, ya que los acreedores
prefieren la constitución de la hipoteca.

Publicidad de las Hipotecas.

En la Rep. Dom. contamos con la Ley No. 2914 sobre Registro y Conservación de
Hipotecas la cual dispone, en su artículo 1, que: “en cada una de las ciudades cabeceras de
Provincias o Distritos habrá una Oficina de Hipotecas que estará a cargo del Director del Registro
Civil, y se denominará Conservador de Hipotecas”

Es decir, el registro o inscripción de las hipotecas que recaen sobre bienes inmuebles sin
registrar se realiza en la Oficina de la Conservaduría de Hipotecas, la cual está localizada en las
alcaldías (antes Ayuntamientos) de los municipios cabecera de cada provincia.

Dichas inscripciones hipotecarias se hacen en la oficina de hipotecas establecida en la


Provincia o Distrito en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o a la hipoteca.

Para que la inscripción tenga lugar el acreedor o su representante debe presentar, al


Conservador de Hipotecas, lo siguiente:

a) El original del acto o una copia auténtica de éste o de la sentencia que dé lugar al
privilegio o a la hipoteca.

b) Presentará también dos facturas escritas en papel sellado de las que una puede
extenderse en la misma copia del título, las cuales deben contener:

1ro. El nombre, apellido, domicilio del acreedor, su profesión si tuviere alguna y la elección
de domicilio hecha por él en un punto cualquiera de la Provincia o Distrito de la oficina de hipoteca;

2do. El nombre, apellido, domicilio del deudor, su profesión si la tuviere, o una designación
individual y especial, tan clara, que por ella pueda el conservador conocer y distinguir en cualquier
caso el individuo que esté gravado con la hipoteca;
\3ro. La fecha y naturaleza del título;

4to. El importe del capital de los créditos expresados en el título o avaluado por el que
hace la inscripción, según las rentas y prestaciones, o los derechos eventuales, condicionales o
indeterminados en el caso en que haya sido mandada dicha evaluación, así como también el
importe de los accesorios de estos capitales y la época en que son exigibles;

5to. La indicación de la especie y situación de los bienes sobre los que se propone
conservar su privilegio o su hipoteca.

Lo dispuesto en el ordinal 5to. Párrafo anterior no es necesario en el caso de las hipotecas


legales o judiciales.