FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

CENTRO ULADECH-AYACUCHO

ASIGNATURA:

DERECHO DE CONTRATOS

II UNIDAD

TEMA:

EL DERECHO DE RETRACTO

CICLO: VIII

DOCENTE TUTOR: WUILLIAM INFANTE CISNEROS

AUTOR: RAMIREZ GUTIERREZ, Artemio.

AYACUCHO-PERU

2017
 DEDICATORIA

DEDICADO A MIS SERES QUERIDOS

Y DOCENTES QUE NOS IMPARTEN
SUS CONOCIMIENTOS QUE NOS E
MUCHA UTILIDAD EN NUESTRA
VIDA.

2
Contenido
INTRODUCCION ............................................................................................................................. 4
CAPITULO I .................................................................................................................................... 5
1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS .............................................................................................. 5
2.CONCEPTO DE RETRACTO .......................................................................................................... 7
3.EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO. ................................................................................ 8
4.CARACTERSTICAS DEL RETRACTO. ............................................................................................ 9
5.NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO. .................................................................................. 11
6.SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO. ................................................................. 11
7.RETRACTO DE COPROPIETARIO................................................................................................ 12
8.RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE. ................................................................... 14
9.RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO. ............................................... 14
10.RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO. .................................... 15
11.RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN PARTES. .............. 15
12.RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE .................................................... 16
13.CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO. ............................... 18
14.REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO.............................................. 18
15.TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO. ............................................................................. 20
16.LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO. ........................................................................... 21
17.TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO. ................................ 22
18.ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO. .............................................. 22
CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 24
BIBLIOGRAFA .............................................................................................................................. 25

3
 INTRODUCCION

El presente trabajo monogrfico tiene por contenido al tema de Retracto que es el

procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley derecho a
adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las compr.Asi
mismo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una
determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin frente a
cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de
ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta.

En este sentido el trabajo esta desarrollado con una estructura cosiste en un capitulo en
el que se har un anlisis amplio de los conceptos concernientes a este derecho as como
sus caractersticas y funcionamiento desde el punto de vista procesal.

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 CAPITULO I

1. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus
antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo,
situndose concretamente en el Antiguo Testamento, que sealaba en el captulo XXV
del Levtico los siguientes prrafos: "Habl el Seor a Moiss en el Monte de Sina,
diciendo... la tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma y vosotros
sois advenedizos y colonos mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender
con la condicin de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla,
puede un pariente suyo, si quiere, redimir lo vendido por el otro, mas en caso de no
tener parientes cercanos, si l mismo puede hallar el precio con que redimirla, se
computaran los frutos cados desde la venta, y pagar el resto al comprador y con esto
recobrara su posesin... el que vendiere una casa dentro de los muros de una ciudad,
tendr durante el ao entero la libertad de redimirla... Las casas que los levitas tienen en
las ciudades siempre se pueden redimir".

Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a que uno
de sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad era
precisamente el de la mxima libertad en la compraventa.

El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio,

especialmente en algunas regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de

5
numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado de Retractos", defini el
retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y
convertirse en adquiriente en su lugar, definicin que segn Ghestin y Desche, contina
vlida en nuestros das. Entre nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como
el derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de
sustituirse en lugar del comprador, tomando para s la cosa por el precio y las
condiciones en que esta fue transferida. El Cdigo de 1936 no defini el retracto,
limitndose a decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicacin[8]en el que
estableca que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la
respectiva escritura pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la
venta, disponindose adems que el titular del derecho de retracto consigne el monto del
precio de la venta y declare a su vez "'juramento" que quiere para si el porcentaje
vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del comprador. Empero tambin
se estableca que la demanda se presentaba dentro de los treinta das conforme al
artculo 1596 del Cdigo Civil.

Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado "juicio
de retracto":

El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de treinta

das, consignado del precio de la venta y dems formalidades sealadas por la ley.

El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba
a comparendo a las partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha
sealada por el juez.

Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino
probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el proceso;
en consecuencia se rescinda el contrato de compraventa y se sustitua el demandante al
comprador en las mismas condiciones pactadas.

Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al
demandado comprador.

Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor otorgar
la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado.

6
2. CONCEPTO DE RETRACTO

Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos

podemos mencionar a Jos Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto
es el procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley
derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las
compro, as lo indica la etimologa de la palabra retracto, que proviene del verbo traho
trahis, trahere, mover, atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare,
tratar.

Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas personas
por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha
vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador en cuyo lugar se subroga,
(citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980). De la misma opinin es el profesor
Marn Prez, quin define al retracto como el derecho que por ministerio de la ley,
tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto
de un contrato de compraventa, subrogndose en lugar del comprador. (MARN
PREZ, 1983, Volumen II: 248)[11] .La palabra retracto se aplica con referencia al
retracto legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende
por retraer volver a traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en
que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia Espaola, la preposicin re denota
ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer denotar una repeticin en la
traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez, con
repeticin; retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo patrimonio.

Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin jurdica
creada y cuyo desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes una
situacin transitoria, no definitiva y acabada. Este estado de interinidad es requisito vital
en el retracto, pues por existir previamente un estado tal es por lo que el que retrae
incorpora la cosa retrada con el carcter de retorno inmediato al desapoderamiento. La
retraccin ha de ser inmediata y sin solucin de continuidad al desapoderamiento. El
retrayente mantiene un invisible contacto con la cosa; acta en cierto modo sobre ella,
no se considera extrao respecto a la misma, no se ha desprendido por completo de lo
que enajena y si se produce una adquisicin que no trae causa de la enajenacin
anterior, no se readquiere jurdicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de la misma

7
persona en otra ocasin y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo un tiempo
durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una nueva
adquisicin, no es retraccin jurdicamente hablando como no lo sera si en lugar de
comprarla de nuevo le hubiese sido dejada en testamento o donada por el que fue su
comprador.

Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a

determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una
determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin frente a
cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de
ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En
consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para
sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de
compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho de
subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.

3.EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.

Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un proceso

de cognicin, constitutivo y especial por razones jurdicos materiales, que tiende a
satisfacer una pretensin fundada en normas que concedan al pretendiente el derecho de
retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto de un:

Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.

Es un proceso de cognicin, por la ndole de la actividad judicial a que se aspira.

Es un proceso constitutivo, porque la situacin a que el proceso de retracto atiende, en

caso de solucin estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer relaciones
que antes existan, sino a crearlos.

Es un proceso especial por razones jurdicos materiales, ya que el. retracto es una figura
de derecho material, que debe a este carcter la singularidad procesal que se le
reconoce.

8
Serra Domnguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se ha
venido considerando al retracto como el derecho de subrogarse, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere una cosa por
compraventa o dacin en pago. Pero no puede aceptarse desde un punto de vista
doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las mismas condiciones que el
comprador, lo que supondra una nica relacin jurdica entre el comprador y el
retrayente. No existe una nica compraventa sino dos compraventas y como sea que la
segunda compraventa debera ser otorgada nicamente por el comprador primitivo, solo
este debe ser demandado. La consideracin del retracto dentro de los derechos de
adquisicin preferente permite explicar un buen nmero de los problemas procesales de
la institucin, desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el
considerar que el retracto implica una invalidacin de la venta anterior, siendo as que
parcialmente la validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para el xito
de la accin del retracto.

4.CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.

Se considera los siguientes:

1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente de la cosa

por compraventa o dacin en pago, indemnizando del precio satisfecho y respetando las
condiciones pactadas.

2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su

derecho.

3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relacin inmediata y

mediata sobre la cosa.

4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y

retrayente.

5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto,

incondicional y resoluble por virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a s.

6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayora de los
casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.

9
7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda
consignarse la total subrogacin del retrayente en lugar del comprador.

8. Se produce una subrogacin sui generis o mejor una sustitucin de persona (la del
adquiriente) naciendo el derecho al verificarse la primera venta y dirigindose contra el
ltimo y actual poseedor de la cosa.

9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e inatacable.

El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592,

sealando que "es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa". De
acuerdo con el artculo siguiente, tambin procede en la dacin de pago. De la
definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms importantes del
derecho del retracto:

1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones
que originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente
sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras ms. Se trata de causales
preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden publico y sin que pueda
ser interpretado extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los
principios generales de la autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual.

2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con

claridad respecto de la discusin en torno de la naturaleza jurdica, entendiendo que el
retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un
nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato
de compraventa Como puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un
derecho de sustitucin por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin adecuada
para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver a traer" y no se trata
de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera

3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una consecuencia

lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha
celebrado, producindose solamente una modificacin subjetiva. Len Barandiaran
expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en lo
que hace a la situacin interdependiente de vendedor y comprador, de una operacin

10
jurdica perfecta, solo que sobreviene la sustitucin por subrogacin del comprador o
del retrayente".

4. Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar
en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos
que socialmente merezcan proteccin. Como expresa Max Arias Schreiber estas
limitaciones son por su:

Reducida rea de accin contractual.

Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.

Carcter personalsimo.

5.NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.

El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin,

pues en su artculo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador[14]

Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del

bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin
adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente,
quin por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos
de propiedad sobre el bien que emanan del contrato. Obsrvese que el retrayente no
ocupa legalmente el lugar del propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que
subsiste el contrato de compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente
se sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del contrato, de tal
manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Solo que el
retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador, de este forma el
retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina. Este
permanece en los mismos trminos.

6.SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.

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En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el comprador y el
retrayente que se interpone entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del
comprador y eliminarle de su relacin jurdica con la cosa vendida.

As tambin deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el retracto
tres personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin propsito alguno
de retraerla, el comprador que en esa inteligencia la recibe, mediante el pago de su justo
valor y una tercera persona, el retrayente a quien la ley le concede el derecho de pedir
preferentemente para si la cosa vendida, siempre que deje indemne al comprador
(BADENES GASSET. 1979, Tomo II: 978.

El artculo 1599 del Cdigo Civil establece lo siguiente:

Articulo 1599. Tienen derecho de retracto:

1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la

Primera Disposicin Final del Decreto Legislativo N 757).

2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.

3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.

4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no

puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a
servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.

7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica

cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando
aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.

7.RETRACTO DE COPROPIETARIO

SERRANO ha descrito grficamente el fundamento del retracto de copropietarios con

las siguientes palabras: "el estado de copropiedad es abonadsimo para producir

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consecuencias funestas en lo econmico, en lo jurdico y aun en lo moral. Es propia de
l la coadministracin, y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento
de sta no llega generalmente, a donde llegara si el administrador fuese nico. Padece
la economa, porque con la administracin por varios, los gastos crecen y el
aprovechamiento es mas descuidado. Antijurdica resulta tambin la copropiedad,
porque los antagonismos entre los condueos y los coadministradores, con frecuencia
originan pleitos. No pocas veces es daosa a la moral, pues por causa de la copropiedad
menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay
vencedores y vencidos, satisfechos aquellos y humillados estos, arrogantes y
despectivos los unos, envidiosos los otros. De ah que el inters pblico recomiende
instituciones como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a
ningn copropietario a permanecer en la indivisin, providencias cual la de declarar
imprescriptible la accin conmuni dividundo, porque todo ello tiende a facilitar el cese
del nada deseable estado de copropiedad".

Los requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientes:

a) Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o

unadacin de pago).

b) Que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, o sea que segn

elartculo 969 del Cdigo Civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o mas personas.

c) Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.

d) Que el vendedor sea un copropietario.

e) Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.

Debe tenerse presente que los bienes sociales en el rgimen de sociedad de gananciales
no pertenece en copropiedad a los cnyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad
de gananciales. Los cnyuges slo son copropietarios de los gananciales como
consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales[16]

Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de 1984, corrige el defecto del
artculo 1450 inciso 1 del Cdigo Civil derogado en cuanto se conceda el retracto en la
venta de la cosa. Esto es, cuando la propiedad haba sido transferida como una unidad a
un tercero. O sea, cuando no haba ningn dominio por consolidar.

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El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale a
decir que slo en cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La Comisin
Revisora acogi la propuesta de los doctores Ferrandez Arce, Zamalloa y Arias
Schreiber de precisar que el retracto solo procede en la venta a terceros de porciones
indivisas y no en la venta de stas a otro copropietario, la cual no da lugar al retracto.

8.RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.

Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado,
sino tambin del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por
quin ha sido demandado en va de peticin de herencia, nulidad o rescisin de contrato,
etc., de tal manera que el vocablo "litigante" comprende a todo aquel que sea parte en
un proceso. Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.

9.RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.

Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del
mismo artculo simplemente est orientado a la consolidacin de la propiedad. El
artculo 999 del Cdigo Civil establece que por el usufructo se confiere a las
usufructuarias facultades de gozar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El
usufructo no puede confundirse con la propiedad, en tanto que en sta hay un bien que
pertenece a dos o ms personas, segn lo establece el artculo 969 del Cdigo Civil.

Manuel Albaladejo, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la

propiedad del bien. Solo corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las facultades
que tocaran sobre el bien a quien fuere su propietario pleno.

Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser

retrayente en la venta del usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar
acabamiento a esa situacin de dominio incompleto o limitado. En una misma persona,
el retrayente, se viene a reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que
antes se hallaban desdoblados en personas diferentes[18]Por estas razones el legislador
estima necesario mantener el retracto que confera el inciso 4 del artculo 1450 del
Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar todas las facultades que

14
corresponden a la propiedad en una sola mano, sea del nudo propietario o del
usufructuario.

10.RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL

SUPERFICIARIO.

El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que pueda constituirse el derecho de
superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no
puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario de! suelo
adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su valor, salvo pacto distinto[19]

Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado

a estimular el aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la
construccin, es igualmente su inters que si el superficiario o el dueo del suelo
enajenaron, respectivamente, su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a
favor de ambos con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que en
realidad es fsicamente una unidad inmobiliaria.

11.RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS

DIVIDIDOS EN PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! artculo 1599 se contrae a una situacin que
no es usual y que Manuel Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en aquellos
casos en que existan quintas, siendo su objetivo hacer desaparecer por consolidacin, la
servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.

Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues
se habla de que los predios urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no
hay retracto por colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en este
inciso reemplaza a aqul, aunque limitativamente, pues mientras en lo que concierne a
predios rsticos el retracto es posible nicamente por la condicin de rayanos de los
inmuebles, haya o no servidumbre entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de
necesidad la existencia de tales servidumbres (o servicios comunes).

15
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la
cabida de ellos; lo que por el contrario es esencial en lo que respecta al retracto de
fincas rsticas por colindancias .

El fundamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo desaparecer

esas servidumbres discontinuas tan incomodas para el predio sirviente. Tal como lo
expres el doctor Rodolfo Zamalloa Loayza durante los debates para la aprobacin de
esta figura, se requiere:

a) Tiene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos dueos.

b) Debe existir una servidumbre real entre ellos que disminuya e! valor de ambos
predios.

c) Que se efectu la venta de cualquiera de los predios a un extrao.

12.RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE

Tiene como antecedente al artculo 1523 del Cdigo Civil Espaol, segn la exposicin
de motivos de este artculo, la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el
transcurso del tiempo algn remedio a la divisin excesiva de la propiedad territorial,
all donde este exceso ofrece obstculo insuperable al desarrollo de la riqueza.

Los requisitos para que opere este retracto son las siguientes:

a) Que ambas fincas sean de naturaleza rustica: o sea que el carcter de tinca rstica
debe darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del
retrayente, pero es supuesto diferente el de la venta a un colindante cuya finca no sea
rstica, pues en este caso, en opinin de Albaladejo, como el legislador no trata de que
la finca, vendida sea cultivada, sino que solo se trata de que no siga siendo un
minifundio, no hay obstculo en admitir que tampoco procede el retracto, ya que se
incorpora tambin a la finca vecina del comprador, aunque sta sea urbana (por
ejemplo, quera la contigua para extender su edificacin o hacer a esta un jardn). Garca
Cantero discrepa de esta solucin y aunque el punto no est resuelto ni en la ley. ni en la
jurisprudencia, entiende que la venta a un colindante apta para excluir el retracto debe
tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la ley hable de tierras
colindantes. La doctrina ha establecido que el predio rstico se distingue
fundamentalmente del urbano por los siguientes puntos de vista: primero por su

16
situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; segundo por el
aprovechamiento o destino -explotacin agrcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda,
industria o comercio-, y finalmente por la preponderancia de uno de estos elementos si
ambos concurren en un mismo predio o por la relacin de dependencia que entre ellos
exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin hay que seguir un
criterio exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue
recogida en nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.

b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para que proceda
el retracto entre colindantes que la finca del retrayente linde con la que se quiere retraer
No basten que estn prximas, sino que han de tener algn lmite comn; no sera
suficiente que la primera finca lindase con otra que a su vez lindase con la segunda,
porque en este caso estas dos no seran lindantes, sino que estaran separadas por la
interpuesta entre ellas. Manresa dice que si entre dos fincas existe servidumbre aparente
en provecho de otras -arroyo, acequia, barranco, camino- es evidente que esas dos fincas
no son colindantes, pues lejos de colindar, lindaran con el arroyo, con el camino, pero
no entre s, y no siendo colindantes, es claro que no puede haber derecho de retracto.

c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganadera

mnima respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; Len
Barandaran afirma que su finalidad es procurar que no se mantenga la pulverizacin y
minimizacin de la propiedad rstica, como el microfundio, acrecindose por el
contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero la limitacin en cuanto a la
cabida tiende a evitar la formacin de latifundios. Las dos condiciones sealadas en
dicho inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no puede haber retracto si el
inmueble en que incide ste, excede de tres hectreas (la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva), cualquiera que sea la extensin de la finca perteneciente al
propietario colindante que retrae y en segundo lugar adems de llenarse de esta
condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no excedan de
diez hectreas (de la unidad agrcola o ganadera).

d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el

mismo inters: Se establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir
el funcionamiento del retracto de colindantes verificando la venta a un colindante, ya
que la jurisprudencia ha declarado que este retracto solo procede contra extraos, pero
no contra otro colindante que tiene el mismo inters.

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13.CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL
RETRACTO.
El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto
procede respecto de: Bienes muebles inscribibles y, bienes inmuebles.

Sin embargo en opinin de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de retracto
son las enajenadas por su propietario que renan los requisitos legales correspondientes
a la clase de retracto que se ejercite, asi para los comuneros la cosa que se ha vendido ha
de ser la parte indivisa de una cosa comn a dos o ms, para el aledao ha de ser una
finca rstica lindante con otra del retrayente, para el de coherederos una parte alcuota
de una herencia, etc. (BORREL Y SOLER, 1952: 268)[21].

14.REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO

La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para el

ejercicio del derecho de retracto, entre ellos podemos mencionar a Prez Fernndez
quin afirma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que la transmisin se
haya consumado, asimismo Pietro Castro considera como requisitos para el ejercicio de
derecho de retracto los siguientes:

a) El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro del plazo
legal de distinta duracin, segn los casos.

b) El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del objeto si

fuese conocido o si no lo fuere, que se d fianza de consignarlo luego que lo sea y
expresando adems en la demanda que se contrae la obligacin de reembolsar los gastos
de! contrato y cualquier otro pago legtimo realizado para la venta como tambin los
gastos necesarios y tiles efectuados en la cosa vendida.

c) En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la

enajenacin, a no enajenar la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que
la ley seale, excepto en cienos casos si viniere a peor fortuna.

Sin embargo conforme a nuestra legislacin, los principales requisitos para el ejercicio
del derecho de retracto son los siguientes:

Observancia del plazo de retracto.

Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto

18
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.

PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.

El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados a partir de

la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso
incierto en el diario encargado de la publicacin de los avisos judiciales, en el lugar de
la situacin de los bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales Es decir que
el plazo para ejercitar el derecho de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad,
porque es improrrogable y no puede ser objeto de suspensin o interrupcin y vencido
el plazo se' pierde tanto el derecho como la accin. Por lo que de acuerdo al artculo
1596 y 1597 del Cdigo Civil el plazo del derecho de retracto se computa de la
siguiente forma:

A partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso
significa que el vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene
derecho al retracto de la compraventa o dacin en pago, siempre y cuando tenga
conocimiento de su domicilio real,

Si se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es

conocible el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el
diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad
por tres veces con intervalo de cinco das entre cada aviso.

Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los

indicados, entonces tenemos que el plazo de los treinta das se computan desde el da
siguiente de ese conocimiento.

Si se ha efectuado la inscripcin en los registros pblicos de la transferencia, los treinta

das se empiezan a computar cuando hayan transcurrido mas de un ao de la inscripcin
de la transferencia, en tal caso no es oponible la presuncin erga omnes de las
inscripciones en registros pblicos,

REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL

RETRACTO.

Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando

al retrayente a que efectu el pago previamente, demostrando as que desea y puede
ejercitar la accin de retracto. La consignacin debe realizarse por tanto dentro del plazo

19
sealado para el ejercicio de la accin de retracto y debe ajustarse al precio real por el
que se realiz la enajenacin. Nuestro ordenamiento jurdico en lo relativo al reembolso
o consignacin del precio del bien materia de retracto dispone lo siguiente:

El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados

por ste, y en su caso los intereses pactados.

La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del
equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados
por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se hubieran
devengado.

Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una
garanta para el pago de! precio pendiente, aunque en el contrato que d lugar al retracto
no se hubiera convenido.

Si en !a transferencia se pact plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgar

garanta suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo da

Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente,

ofrecer hacer el depsito u otorgar la garanta que corresponda segn el caso, dentro
del segundo da de su conocimiento.

15.TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.

El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para
ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas
sealadas en el artculo 1599 del Cdigo Civil y debe demostrar dicha calidad. En
cuanto a la presentacin del ttulo se justifica por el carcter excepcional del retracto y
las perturbaciones que puede suponer una accin de retracto infundada para el trfico
jurdico: el legislador no puede exigir la presentacin de un ttulo que de por si
prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegacin de existencia de! derecho La
primera produce certeza y la segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza
existen diversos grados de probabilidad que justifican la admisin de la demanda.

CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.

La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:

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1 . Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir
del conocimiento de la transferencia.

2 . En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:

El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.

El demandante carezca manifiestamente de inters para obrar.
Advierta la caducidad del derecho.
Carezca de competencia.
No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio.
El petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible.
Contenga una indebida acumulacin de pretensiones.

3. Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la

contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da de
tener conocimiento de la contraprestacin.

16.LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.

Debe versar principalmente sobre:

La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las calidades
de copropietario, propietario colindante, etc., a que se hace mencin en el artculo 1599
del Cdigo Civil).

El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta retraer, as
como de los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso de los intereses
debidos por este y que se hubieran devengado (el monto equivalente a tales conceptos
debe ser debidamente consignado).

La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende retraer (a efecto
del contrato del plazo respectivo para ejercer la accin de retracto). Debe de ponerse de
relieve que de acuerdo a la normado en el artculo 501 del Cdigo Procesal Civil la
carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados
(enajenante y adquiriente del bien que se intenta retraer).

La falsedad de la enajenacin del retrayente sobre el desconocimiento de la prestacin

pagada o debida por el bien que se intenta retraer (cuya acreditacin acarrea la
declaracin de conclusin especial del proceso de retracto).

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17.TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE
RETRACTO.

El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de pago, sin

embargo las ventas que se hagan en remate pblicos no son susceptibles para ejercitar
dicho derecho, aunque el interesado tenga derecho amparado por la ley. Asimismo es
necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de
compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la idea de que
solamente se acciona en los contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados por
escritura pblica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en pago se
perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, no
siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurdicos
aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto.

El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el

artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la
compraventa que le sean aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos que
tienen por finalidad transferir la propiedad a! adquiriente, y concedindose el retracto
para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en aquellos
casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que este
entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado[22]

18.ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.

Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan producido dos o
mas enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es decir
por el precio, tributos, gastos e intereses de dicha enajenacin quedando sin efecto las
dems enajenaciones.

Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesin de
venta, donacin, permuta, arrendamiento ni de ninguna otra estipulacin contractual
porque es un derecho eminentemente personal, tampoco puede ser objeto de renuncia
anticipada del mencionado derecho.

De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes contratantes en
la compraventa o dacin en pago, proceden a rescindir o resolver el contrato, lo cual

22
carece de eficacia, pues el retracto es procedente ya que nace con el primer contrato,
aunque ste luego sea rescindido o resuelto.

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 CONCLUSIONES

Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley

concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una
determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin frente a
cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de
ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta.

El derecho de retracto es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para

sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de
compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho de
subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.

Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el inters

social o la utilidad pblica, as mismo se seala que uno de sus fines es que facilita la
consolidacin de la propiedad Por lo que a travs de ella se permite que la autonoma de
la voluntad o estabilidad contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve
quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden
pblico, es decir que se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las
situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las personas que
pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras
ms.

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 BIBLIOGRAFA

1. HINOSTROZA MINGUEZ, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica

2000.
2. CARAVANTES DE VICENTE, Jos. Ley de Enjuiciamiento Civil. Tomo III.
1858 Imprenta y Librera de Gaspar y Roig Editores
3. LEDESMA NARVAEZ, Marianella. Jurisprudencia Actual Gaceta Jurdica.
1999.
4. DE LA PUENTE Y LA VALLE, Manuel Estudios sobre el Contrato de
Compraventa. Gaceta Jurdica. 1999.

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