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FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

INFORME TCNICO DE TASACIN


Valuacin de un Predio Urbano ubicado en la
urbanizacin VALLE HERMOSO, CAMINO HUACACHINA

: Sr. Navarro Oquendo Bautista Juan y Esposa.

: FINANCIERA CONSESUT SAC.

: CODIGO N : CZUP - 011

LOTE : 7
CALLE : CAM. A HUACACHINA
SECTOR : ENTRE LOTE 5 Y 9
DISTRITO : ICA
PROVINCIA : ICA
DEPARTAMENTO : ICA

: URBANO

: 29 DE AGOSTO DEL 2017

: ING. DVILA QUISPE, BRAYHAN

: ING. ABRAHAM MANAY MENOZA

CIP N 19053

Ica, 28 de agosto del 2017

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIOS: Sr. Navarro Oquendo Bautista Juan y Esposa.

1.2. SOLICITANTE: FINANCIERA CONSECUT SAC.

1.3. OBJETO DE LA TASACIN Y METODOLOGA EMPLEADA

Determinar el valor comercial del inmueble. Se efecta en concordancia


con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por RM N
73-2016-VIVIENDA. Mtodo de valuacin directa (comparacin, costo).

1.4. FECHA DE LA TASACIN: 24 de agosto 2017.

1.5. UBICACIN: CAMINO HUACACHINA, MANZANA B, LOTE 7

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1.6. LINDEROS Y PERMETRO


Por el frente: 8 ml.
Por el fondo: 15 ml.
La lnea poligonal que delimita el permetro del Terreno descrito mide 46 ml.

1.7. REA DEL TERRENO


rea del terreno: 120 m2.
rea techada= 84 m2.

Primer piso = 84.00 m2.


Segundo piso = 84.00 m2.
Azotea = 28.60 m2.
rea libre = 36.00 m2.

1.8. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

ZONIFICACIN: Urbanizacin Valle Hermoso.


USO ACTUAL : Vivienda Unifamiliar.

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1.9. INFRAESTRUTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitacin urbana y con


los servicios de: energa elctrica pblica y privada, red de alcantarillado,
agua potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y redes de
telefona.

ENTORNO DEL PREDIO

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1.10. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Ubicado en la urbanizacin VALLE HERMOSO, entre lote 5 y 9, con reas


verdes cercanas. El terreno est totalmente urbanizado pero al frente de
la urbanizacin no. Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en
buen estado, accesos peatonales de igual manera en regular estado de
conservacin.

1.11. DESCRIPCIN DE DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos


elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribucin:
Primer piso: Sala, comedor, hall, bao de visita, cocina, jardn, estudio y
dormitorio principal.
Segundo piso: Dormitorio 1, dormitorio 2, bao, estudio, estar-tv y hall
Azotea: Azotea, bao, dormitorio, cuarto de planchado.

1.12. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN


De acuerdo a lo observado durante la inspeccin ocular efectuada. Las
caractersticas de la edificacin son las siguientes:
CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Sistema Albailera confinada
PISOS: en la mayor parte cermico.
PAREDES: de mortero, tarrajeadas y pintadas.
TECHOS: losas aligeradas tarrajeadas y pintadas.
ACABADOS: de calidad media.

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CARPINTERA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los


ambientes interiores.
INSTALACIONES: elctricas y sanitarias con redes empotradas,
red de alcantarillado empotrada.

1.13. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN

La Declaratoria de Fbrica, Licencia de Obra y Conformidad de Obra


Datan del ao 2014 .teniendo hasta la fecha 3 aos de antigedad.
Por la tabla 1 del reglamento de tasaciones el porcentaje de depreciacin
es de 8%.

ESTADO DE
DESCRIPCIN ANTIGEDAD
CONSERVACIN

Edificacin 3 Bueno

1.14. SERVIDUMBRES

No presenta ninguna.

1.15. TITULACIN E INSCRIPCIN

El predio est inscrito en Registros Pblicos a nombre del propietario, en


los registros de SUNARP.

1.16. OBSERVACIONES

Hasta el momento no ha habido ampliacin de su vivienda.

II. VALORIZACIN:

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido


en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona
Donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a
criterio del perito, al terreno matriz ubicado en el frontis de la urb. VALLE
HERMOSO, dndonos un valor unitario S/130.00/m. Aplicando articulo
II.C.22.

ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar
de la siguiente manera:

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a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se


multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del
terreno,
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y
II.C.29 del presente reglamento.

CASO 1: SUMATORIA DE FRENTES


DIMENSION DE FRENTE: 8m
AT=120 m2

SE OBTIENE QUE EL VALOR URBANO DEL TERRENO DE ES DE V.U.T=


S/130.00

AT=120 m2

EN APLICACION DEL ART.II.C.22 DEL R.N.T


EL TRIPLE CUADRADO DEL FRENTE: 3 (8m)2=192 m2

COMPARAMOS: AT=120 m2 < 3*(f)2=192 m2


ESCOGEMOS : AT=120 m2

Valorizacin (I)= (120)*(S/130.00)


Valorizacin (I)= S/15,600.00
2.2. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

De acuerdo a la distribucin y a los materiales descritos, obtenemos:

VE = AT x VUE [1-(P/100)]

Dnde:

AT = rea techada =84.00 m2.


P (Porcentaje de Depreciacin) = 8%
VUE = valor unitario de edificacin

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DETERMINANDO EL VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION

Datos obtenidos durante la evaluacin:

-Muros y Columnas: Ladrillo y concreto armado.

-Techos: losa aligerada

-Pisos: De cermica de 1era.

-Puertas y Ventanas: Puertas Contraplacadas y puertas de madera,


Ventanas de Fierro

-Revestimiento: Pintura.

-Baos: Baos completos y maylica.

-instalaciones Elctricas y sanitarias: Agua fra, agua caliente,


corriente monofsica.

CUADRO DE VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION

Primer nivel: S/ 666.19


Segundo Nivel: S/ 649.72
Azotea: S/ 649.72
Entonces: Valor unitario de la edificacin por m2
S/ 666.19 + S/ 649.72 = S/ 1,315.91

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DETERMINANDO EL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN=(ATxVUE1+AAxVUE2)
Dnde:
AT=rea Techada = 84.00 m2
AA=rea Techada azotea = 28.60 m2
VUE (1y2)=Valor Unitario de la Edificacin=S/ 1,315.91; S/ 649.72

Entonces:

VSN= 84x1315.91+28.6x649.72
VSN=S/ 129,118.43

DETERMINANDO LA DEPRECIACION (D)

D=(ATxVUE1+AAxVUE2) x (P/100)

Dnde:
AT=rea Techada=84.00 m2
AA=rea Techada azotea= 28.60 m2
VUE (1y2)=Valor Unitario de la Edificacin=S/ 1,315.91; S/ 649.72
P=Porcentaje de Depreciacin=8%

Entonces:

D= (84x1315.91+28.6x649.72) x (8/100)
D=S/ 10329.47

DETERMINANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

VE=VSN - D

Donde:
VSN=Valor Similar Nuevo= S/ 129,118.43
D= Depreciacin = S/ 10329.47

VE= S/ 129118.43 - S/ 10329.47


VE=S/ 118,788.96

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Otra forma:

VE = (ATxVUE1+AAxVUE2)x[1-(P/100)]

VE = (84x1315.91+28.6x649.72) x [1 (8/100)]

VE=S/ 118,788.96

2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI)

Entre las instalaciones fijas tenemos:

-Instalaciones telefnicas y Aparatos seguridad: S/ 400.00

VI=S/400.00

2.4. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)


Entre las obras complementarias se encuentran las siguientes:

Cisterna: S/ 868.00
Tanque elevado: S/ 840.56

VOC= S/ 1708.56

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VCUI)


VTP= VT + VE +VI+VOC

Donde:
VT=Valor del terreno.
VE=Valor de la edificacin.
VI=Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC=Valor de las obras complementarias.
Entonces:

VTP = S/15,600.00+ S/118,788.96+S/400.00+ S/ 1708.56


VTP = S/136,497.52

Son:
CIENTO TREINTA Y SEIS MIL, CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON
52/100 SOLES

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