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INTRODUCCION

La obligacin de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo


mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El
mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el
caso que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por ste ltimo.

Ms tarde en la compraventa consensual se inclua una clusula accesoria por la cual


se estableca que el vendedor es responsable por los vicios jurdicos que presente la
cosa vendida. La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso
de eviccin, poda variar del simple al cudruplo, pero generalmente el vendedor se
obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el
Derecho romano consider la obligacin de sanear como un elemento de la
compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto.

Cdigos como el portugus y el peruano de 1984 lo regulan en la Parte General de la


contratacin, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados
(tpicos) o innominados (atpicos). Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue
considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendi a los
contratos traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a
ttulo oneroso o gratuito.

El Cdigo civil vigente de 1984 clasifica a las obligaciones de saneamiento en cuatro


rubros: 1) disposiciones generales; 2) saneamiento por eviccin; 3) saneamiento por
vicios ocultos; y 4) saneamiento por hechos propios del transferente. Sus normas son
aplicables tanto a los contratos a ttulo oneroso como a ttulo gratuito. La obligacin de
sanear por eviccin, por vicios redhibitorios y por hechos propios del transferente
tiene lugar por ministerio de la ley

La obligacin de saneamiento del transferente por sus hechos propios, por eviccin y
por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindiendo de su culpabilidad,
por el solo hecho de que el adquirente no puede destinar el bien a la finalidad de la
adquisicin. El dolo o la culpa del transferente solamente agrava su responsabilidad
hacindola extensiva al resarcimiento de los daos por haber conocido o estado en la
posibilidad de conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o que el bien
cuyo derecho transfiere adolece de vicios ocultos. Para el Derecho peruano, eviccin
no es la simple interposicin de una demanda de eviccin, sino el despojo al
adquirente del bien adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa
firme dictada en el proceso judicial de eviccin o en el respectivo proceso
administrativo. Vicio oculto o redhibitorio es el defecto grave y oculto que se
encuentra en el bien adquirido a ttulo oneroso o gratuito.
Saneamiento es la obligacin de resarcir que tiene el transferente frente al adquirente
impedido de destinar el bien a la finalidad de la adquisicin como consecuencia de la
eviccin, los vicios ocultos o hechos del propio transferente.
CONCEPTO DE LAS OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para destinarlo a la produccin de


otros bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en
prstamo, exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda
dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo, etctera

El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes trminos: En virtud del


saneamiento el transferente est obligado a responder frente al adquirente por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan
su valor.

El saneamiento es la institucin destinada exclusivamente a que el transferente


compense (indemnice, resarza) al adquirente por la privacin de su derecho a destinar
el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor para ese
efecto como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos del bien o los hechos
propios del transferente.

FUNDAMENTO DE LAS OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

El fundamento se encuentra en la obligacin que tiene el transferente de compensar al


adquirente por haber sido privado de su derecho a destinar el bien a la finalidad para
la cual lo adquiri o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento tiene carcter
indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente pagndole el valor del bien,
los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos. El destino que se dar al bien es el
fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar un contrato de transferencia, y
si no se ha previsto en el contrato la finalidad de la adquisicin se dar al bien el
destino que se derive de su naturaleza.

Es obligacin de todo el que transfiere un bien, obrando de buena fe, responsable y


lealmente, consiste en asegurar al adquirente que el bien podr ser destinado a la
finalidad de la adquisicin.

a) Teoras sobre el fundamento de la obligacin por saneamiento


La que considera que el saneamiento es una consecuencia de la
obligacin de entregar el bien.
Afirman que el transferente debe entregar un bien como el previsto en
el contrato, porque si incumple con esta obligacin entregando un bien
que adolece de vicios jurdicos u ocultos, surge otra obligacin de
garantizar contra estos vicios, a fin de mantener indemne al adquirente.
Se sanciona al transferente por incumplimiento del contrato, al no
entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la
finalidad de la adquisicin.
Los que sostienen que la obligacin de saneamiento garantiza la
posesin pacfica y til del bien.
Dicen que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar, la
posesin pacfica y til del bien, siendo determinante la finalidad de la
adquisicin.
As, Badenes1 manifiesta que el saneamiento de eviccin asegura la
posesin pacfica de la cosa, y el saneamiento por vicios ocultos
asegura la posesin til. Por su parte, Rezznico2 dice que el vendedor
se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa, y siendo la
propiedad por definicin el derecho de usar y gozar de las cosas de la
manera ms absoluta, es evidente que aquella obligacin del vendedor
no se cumple si el comprador es privado de la propiedad total o
parcialmente. Es decir, si los derechos que adquiere sobre la cosa son
menoscabados, si no los goza en su plenitud e integridad, por causa de
eviccin o de vicios ocultos de la cosa. Contina diciendo este autor
que se trata, en verdad, de una obligacin derivada de los principios
generales de buena fe y lealtad que presiden el cumplimiento de los
contratos.

b) Cul es el fundamento para nuestro ordenamiento jurdico?


Para nuestro ordenamiento jurdico civil el saneamiento tiene un fundamento
indemnizatorio. En todo contrato de transferencia de bienes en propiedad, uso
o posesin de un bien, el transferente persigue y asegura al adquirente que
podr destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido, en
caso contrario, el transferente est obligado a sanear al adquirente
compensndolo por la prdida, inutilidad o disminucin del valor del bien para
cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos personales del
transferente, de la eviccin o de los vicios ocultos del bien. Esta es la doctrina
que sustenta a la norma del art. 1485 que dispone: En virtud del saneamiento
el transferente est obligado a responder (no ha garantizar) frente al
adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos
propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual
fue adquirido o que disminuyan su valor. No queda duda que la institucin del
saneamiento por eviccin, vicios ocultos y hecho propio del transferente se
fundamenta en la necesidad de reparar al adquirente por no poder destinar el
bien a la finalidad para la cual fue adquirida o cuando por tales causas el bien
disminuye su valor. La finalidad de la adquisicin es el factor determinante de
la obligacin de sanear, no contando para nada la buena o mala fe con que

1
Badenes Gasset, Ramn, El contrato de compraventa, t. I, Bosch, Barcelona, 1979, p. 583.
2
8 Rezznico, Lus Mara, Estudio de los contratos en nuestro Derecho civil, Compraventa, permuta,
cesin de derechos, tercera edicin, Desalma, Buenos Aires, 1967, p. 230.
haya actuado el transferente o si el contrato de transferencia fue a ttulo
oneroso o gratuito.

CLASES DE OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

La obligacin de saneamiento es de tres clases:

a) Saneamiento por eviccin


Para comprender la figura del saneamiento por eviccin u obligacin de
saneamiento es necesario definir eviccin, hay eviccin cuando por sentencia
judicial se ha despojado al comprador de la cosa que compr, en virtud de un
derecho que perteneca a un tercero.
Por ejemplo una persona que posea la cosa antes de que fuera vendida inicia
un proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la
prescripcin adquisitiva de dominio y este despoja al comprador en virtud del
derecho reconocido por medio de la providencia judicial.
La eviccin puede ser total o parcial como lo expresa el artculo 1894 del cdigo
civil:
hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo
o parte de ella, por sentencia judicial
Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por eviccin es una
obligacin que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es
despojado o perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y
uso de la cosa, pero adems el saneamiento por eviccin comprende responder
por los vicios ocultos de la cosa.

Para que se d el saneamiento por eviccin es necesario que la causa de la


eviccin sea anterior a la venta.

La obligacin de saneamiento por eviccin comprende lo siguiente:

La restitucin de precio de la cosa vendida.


El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a
restituir al vendedor.
El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la
demanda.
El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en
poder del comprador.

Con esta accin se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando
este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de
una sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por
dicha perturbacin o privacin de la cosa y adems reclamar por los vicios
ocultos de la misma.

b) Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios.


1. Nocin:
Arias Schereiber nos precisa que la nocin del vicio est ligada a la existencia
de deterioros, anomalas y defectos no susceptibles de ser apreciados a simple
vista, y que de alguna manera afecta el Derecho del adquirente a su adecuada
utilizacin.

Para el coautor del Cdigo Civil, Manuel la Puente y Lavalle, por vicio o defecto
deben precisamente entenderse cualquier anormalidad o imperfeccin y
cualquier deterioro o avera que se encuentra en la cosa que perjudica, maso
menos, en la aptitud para el uso o voluntad o integridad del bien adquirido.

Por ejemplo: Si Juan compra a Manuel 300kg de semilla de maz para ser
sembradas en la parcela de su propiedad, segn consta en el contrato, pero
resulta que dicha semilla esta estropeada.

2. Requisitos de la cosa:
El vicio convierte a la cosa en algo intil o impropio respecto al fin y al
uso al que se destine, disminuyendo su valor de cambio de precio,
conforme lo establece el art. 1505 del C.C. y tmb el artculo 1509.
Art. 1505: Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las
cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo
hacan apto para la finalidad de la adquisicin
Art. 1509: Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones
o gravmenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el
contrato, si stos son de tanta importancia que disminuyen el valor del
bien, lo hacen intil para la finalidad de su adquisicin o reducen sus
cualidades para ese efecto.
Que el vicio haya existido en el momento de celebrarse el contrato de
forma a priori y no a posteriori, debiendo perdurar hasta que se
produzca la reclamacin
3. Requisitos del saneamiento
Que los vicios no sean ostensibles o visibles.
Que los vicios ocultos existan al momento de la transferencia
Que el N.J. materia de los vicios constituya un contrato de transferencia
del bien.
Que los vicios afecten en todo o en parte la utilidad de la cosa
c) Saneamiento por hecho propio del transferente.
Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del
transferente, hacen que el bien pierda o disminuya su valor, o lo hagan intil
para la finalidad de su adquisicin, o reduzca sus cualidades.

1.- Acciones que puede ejercer el adquirente:


Accin redhibitoria o resolutoria.- El adquirente puede pedir la resolucin del
contrato, quedando el transferente obligado al pago de:
a. El valor del bien a la fecha de la resolucin judicial.
b. Los intereses legales desde la fecha de citacin con la demanda.
c. Los gastos y tributos del contrato, pagados por el adquirente.
d. Los frutos del bien que estuviesen pendientes a la fecha de la resolucin.
e. La indemnizacin de daos y perjuicios cuando se ha procedido de mala fe.
Accin estimatoria.- Llamada tambin quanti minoris y es aquella por la cual el
adquirente opta por no pedir la resolucin del contrato, sino que demanda
para que el Juez fije el menor valor que el bien vale, por razn del vicio oculto o
por el hecho propio del transferente, en el momento de ejercer la accin de
pago.

2.- Caducidad de las acciones


Estas acciones caducan a los 3 meses tratndose de bienes muebles, y a los 6
meses si son inmuebles.