DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL

arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
INFORME DE TASACIN N: UIO-2012-245
A.- ESPECIFICACIONES GENERALES

1.- Cliente solicitante: Cristina Jimena Farinango Ruiz

2.- Cdula o RUC del cliente:
3.- Telfono del cliente:
4.- Propietario (s) del bien:
5.- Perito avaluador:
6.- Registro de la SBS:
7.- Fecha de solicitud:
8.- Fecha de inspeccin:
9.- Fecha de entrega:
10.- Finalidad legal:
11.- Bien a tasar:
12.- Zona:
13.- Funcionario de la CFN:
1709787400001
2968570
Cristina Jimena Farinango Ruiz
Arq. Luis Oate Palacios
SBS-PA-2008-983
18 de diciembre de 2012
20 de diciembre de 2012
26 de diciembre de 2012
Reavalo para Crdito Hipotecario
Casa
Urbana
Ing. Rodrigo Bohorquez

B.- INFORMACIN DEL BIEN INMUEBLE

1.- Informacin Bsica:

a.- Identificacin del bien / N Predio: 95357

b.- Clave Catastral: 5020303027

c.- Derechos de Propiedad:

Tipo de escritura: Compra Venta
Otorgada por: Jos Francisco Yepeto Prez
A Favor de: Cristina Jimena Farinango Ruiz
Notara: Primero Interino del Cantn Quito, Dr. Pedro Fermn Prado J.
Fecha: 26 de marzo del 2000
Fecha de Inscripcin: 28 de julio del 2000

d.- Ubicacin, Localizacin y Croquis: Casa de Universidad

la Cultura Catlica
Provincia: Pichincha
Cantn: Quito
Parrq. escrit.: La Floresta
Po litcnica
Parrq. actual: Itchimba
Nacional
Sector:
Julio Moreno

Georeferencia UTM:
Zona: 17M
Coord. Este: 778918.00 m E
Coord. Norte: 9976518.00 m S
Direccin: Av. Gran Colombia
1551 y Queseras del Hospital
Medio Militar

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 1 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
arquitectura
GLOBAL TASACIONES
TASACIONES
2.- Anlisis del entorno del Bien

a.- Topografa: _ Plano - pendientes hasta del 5%

_ Ondulada - pendientes hasta del 25%
Colinas - pendientes hasta del 50%, pero presenta plataformas aterrazadas
_ Escarpado - pendientes hasta del 75%
_ Barrancos - pendientes superiores al 75%

b.- Usos Actuales de la zona

Comercial _ Industrial Gestin _ Proteccin Ecolgica

Residencial _ Financiera _ Agrcola _ No Urbanizable

c.- Infraestructura disponible

Lnea telefnica Alumbrado pblico Transporte Colectivo
Energa elctrica Aceras Recoleccin de basura
Agua Potable Bordillos Cercana Zonas
Alcantarillado _ Agua de Riego Comerciales

d.- Red Vial

Tipo de vas de acceso Tipo de vas internas No Aplica
Asfaltadas _ Empedradas _ Asfaltadas _ Empedradas
_ Hormigonadas _ Lastradas _ Hormigonadas _ Lastradas
_ Adoquinadas _ En tierra _ Adoquinadas _ En tierra

e.- Transporte Pblico:

Pasa por el frente del bien _ Pasa hasta a 500m del bien
_ Pasa a menos de 100m del bien _ Pasa a ms de 500m del bien
_ Pasa a 200m del bien _ Pasa a ms de 1Km del bien

f.- Contaminacin, riesgos y vulnerabilidades

_ Riesgo de Inundacin _ Contaminacin Visual _ Alto trfico vehicular
_ Riesgo de deslaves Contaminacin acstica _ Mitigacin de riesgos
_ Riesgo Volcnico _ Contaminacin del aire _ Ninguna Aparente

g.- Afectaciones y Limitaciones:

_ Afectacin por ampliacin vial _ Afectacin de orilla de Ri
_ Afectacin por Borde Superior de Quebrada: _ Afectacin por Alcantarillado:
_ Afectacin por cables de alta tensin _ Limitacin Constructiva
_ Afectacin por tuberas de petrleo o derivados _ Limitacin de Uso
Ninguna Aparente

h.- Seguridad delincuencial de la Zona

_ Zona Segura Seguridad Media _ Zona Peligrosa _ Zona Roja

i.- Valor Natural, Cultural o Cientfico del bien (solo en caso de existir)

No se ha identificado ningn valor de este tipo

j.- El Mejor y ms Optimo Uso del bien

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 2 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
Comercios en planta baja, oficinas o consultorios mdicos en dos o tres pisos y lo restante con vivienda
de alta densidad para estrato econmico medio.

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 3 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
l.- Normas Arquitectnicas especficas del inmueble.
Zonificacin: D7(D408-70)

COS-PB: 70 % Retiros: Frontal: 0 m

COS TOTAL: 560 % Posterior: 3 m
Altura: 24 m. Lateral 0 m
N de Pisos: 8 Entre Bloques: 6 m
Frente mnimo: 12 m.
Lote mnimo: 400 m.
m.- Estrato Socio Econmico del entorno: Medio
n.- Deficiencias del Mercado: No existe
o.- Demanda de la zona: Media Alta - Zona consolidada
p.- Facilidad de Liquidacin: Mediano Plazo (de 6 a 12 meses)
q.- Posibles Adquirentes: Inversionistas y/o Empresas de ingresos econmicos altos
r.- Tendencia de Plusvala: Alta con tendencia a mantenerse estable
s.- Factor de Valor de Oportunidad: 10.25%

Segn la apreciacin realizada al Mercado Inmobiliario en los puntos n, o, p, q, r se considera un

10.25% de disminucin al VALOR COMERCIAL que se calcule en los numerales posteriores.

3.- Equipamiento Urbano disponible en un radio de 500m a la redonda:

Centros Educativos
Locales Comerciales:
Entidades Bancarias
Entidades Pblicas o Privadas
Centros de cultura, recreacin y
deportes
Universidad Catlica a 350m
Kfc y Mc Donald a 500m
Varios Bancos sobre la Av. Amazonas a 700m
Hospital Militar en frente
Casa de la Cultura a 170m

4.- Descripcin detallada de las caractersticas del inmueble:

a.- Geometra del terreno: Esquema grfico sin escala
_ Cuadrado
_ Rectangular 3
_ Trapezoidal
_ Triangular 2
_ En Ele 3
4
Amorfo

b.- Elementos Edf. a Valorar:

1 Edificacin principal 9 1
8
2 Muros de piedra
3 Cerramiento Perimetral 6
7
4 Patio posterior
3 2
5 Parqueadero Cubierto 5
6 Circulaciones y pisos duros 2
6
7 Ampliacin sobre patio frontal
8 Bao exterior 2
9 Cuarto de mquinas

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 4 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
c.- Linderos y Superficie:

Linderos segn documentacin legal presentada

Norte: 31.30 m Lote nmero trece de la Urbanizacin Yoder, Edif. De propiedad horizontal, varios
propietarios
Sur: 25.20 m Lote nmero quince de la misma Urbanizacin
8.07 m Lote nmero diecisiete de la misma Urbanizacin
Este: 22.00 m Avenida Colombia
Oeste: 11.00 m Psaje Alejandro Andrade Coello
4.00m Lote nmero diecisiete
rea: 627.00 m

Linderos segn mediciones estimativas en sitio

Norte: 31.30 m Propiedad particular

Sur: 25.20 m Propiedad particular
8.07 m Propiedad particular
Este: 22.00 m Avenida Gran Colombia
Oeste: 11.00 m Pasaje Alejandro Andrade
4.00m Propiedad particular
rea: 627.00 m

d.- reas Comunales / Servicios Propios del inmueble.

_ No aplica _ No posee ninguno

_ Administracin _ Pozo de agua natural _ 2 fosas

_ Sala comunal _ Pozo sptico _ Cancha de uso mltiple
_ Conserjera _ Generador elctrico _ Cancha de Tenis
_ Guardera infantil Transformador 30kva _ Cancha de Indor ftbol
_ Gimnasio _ Piscina _ BBQ
_ Caseta de Guardia _ Sauna / Turco _ Patio / Terraza Comunal
_ Ascensor _ Hidromasaje _ Agua de riego permanente
_ Cisterna _ reas verdes Reservorio de agua

e.- Seguridades anti delincuencial.

_ Central Telefnica Puerta elctrica peat. Cmaras de Vigilancia

Citfono Puerta elctrica vehic. Candados y/o
_ Tarjeta Magntica Guardiana Ninguna
Cerraduras
Cerco elctrico Sistema de Alarma

f.- Seguridades contra incendios.

_ Sprinklers Extintores Sealizacin

_ Siamesa _ Puertas corta fuego Plan de
_ Hidrantes _ Gabinetes Emergencia
_ Ninguna

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 5 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
C.- ESPECIFICACIONES TCNICAS

a.- Caractersticas constructivas de las construcciones ms representativas

Uso: Edificacin Principal --- ---

Nivel: PB, 1ra y 2da PA --- ---

Estructruct. Principal: Hormign armado --- ---

Estructruct. Cubierta: Hormign armado --- ---

Cubierta: Losa de Hormign armado --- ---

Escaleras: Hormign armado --- ---

Mampostera: Ladrillo --- ---

Instalaciones empotradas y
Inst. Elctricas: --- ---
funcionando
Inst. Agua Potable: Tubera PVC roscable --- ---

Pintura int: En buen estado --- ---

Pintura ext.: En buen estado --- ---

Pisos: Parquet, Duela y Cermica --- ---

Tumbados: Liso y Pintado --- ---

Sanitarios: Varias marcas --- ---

Closets: Madera --- ---

Muebles Empotrados: 30 --- ---

Edad en aos: 30 Medio Medio

Avance de Obra: 100.00% 100.00% 100.00%

Estado Actual: Muy Bueno 1 1

D.- VALORACIN

1.- Justificacin tcnica de los valores encontrados

a.- Mtodo para el clculo del valor del terreno

A partir de las referencias encontradas y dependiendo del tipo de las mismas se aplica los siguientes
mtodos 1.- Residual, en caso de encontrar casas unifamiliares se desprende el valor de la
construccin y el residuo se asume como el valor del terreno, este valor posteriormente se lo analiza
con el segundo mtodo, 2.- Comparativo, en caso de encontrar terrenos y para los terrenos resultantes
del anlisis residual, se hace un balance de la forma, topografa, tamao, ubicacin, adecuacin y
potencialidad entre el terreno del bien en estudio y las referencias. 3.- Potencialidad, se aplica a bienes
nuevos declarados en Propiedad Horizontal, a partir de la zonificacin y las posibilidades de uso del
terreno se estudia la oferta y demanda del sector tomando en cuenta factores como acabados,
servicios comunales, ubicacin en altura, sector y vida til.

b.- Mtodo para el clculo el valor de los elementos edificados.

Una vez realizada la inspeccin se obtiene informacin sobre los sistemas constructivos, acabados,
instalaciones con las que se cuenta y dems detalles constructivos del bien, en base a estos datos la
construccin se ubicada dentro de rangos que tienen un valor unitario del m2 de construccin, el cual
multiplicado por los m2 de construccin nos da un valor aproximado de reposicin, a este valor se le
aplican factores de depreciacin por edad y mantenimiento, factores de comercializacin y de ser el
caso un porcentaje de avance de obra, el resultado es el valor comercial de la construccin, que
sumado al valor del terreno nos da el valor comercial global del bien inmueble en estudio.

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 6 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES

c.- Referencias semejantes del sector y/o sector homogneo a ser analizadas

Tipo: Casa Edad: 50 aos Estado: regular Negoci: si Valor Comercial: $ 120.000.00

Direcc: Av. Gran Colombia y Solano rea de Terreno: 300.00 m V/m2 de Terreno: $ 343.68

Sector: El Dorado Telf.: 0999733533 rea de Construccin: 350.00 m V/m2 de Const.: $ 48.27

Tipo: Casa Edad: 30 aos Estado: bueno Negoci: si Valor Comercial: $ 390.000.00

Direcc: Tamayo rea de Terreno: 441.00 m V/m2 de Terreno: $ 595.44

Sector: El Girn Telf.: 0998770328 rea de Construccin: 589.30 m V/m2 de Const.: $ 216.20

Tipo: Departamento Edad: --- Estado: nuevo Negoci: si Valor Comercial: $ 126.000.00

Direcc: Av. 12 de Octubre (altura Super de Bancos) rea de Terreno: --- V/m2 de Terreno: ---

Sector: El Girn Telf.: 0998770328 rea de Construccin: 105.00 m V/m2 de Const.: $ 1.200.00

2.- Tablas de valoracin

a.- Valoracin del terreno
rea Uni. P. Unitario
Lote de Terreno o su proporcional en
caso de Declaratoria de Propiedad 627.00 m $ 520.22 $ 326.177.94
Horizontal
Sub total 1 $ 326.177.94

b.- Valoracin de elementos edificados

Avanc Valor de Reposicin Valor Comercial

Concepto Edad Cant. Uni.
e obra Unitario Total Unitario Total
Edificacin principal 33 386.50 m 100.0% $ 399.00 $ 154.213.50 $ 289.84 $ 112.021.91

Muros de piedra 33 20.16 m 100.0% $ 179.55 $ 3.619.73 $ 142.63 $ 2.875.40

Cerramiento Perimetral 33 79.10 m. 100.0% $ 99.75 $ 7.890.23 $ 66.46 $ 5.256.83

Patio posterior 33 149.63 m 100.0% $ 31.92 $ 4.776.19 $ 21.27 $ 3.182.11

Parqueadero Cubierto 33 42.75 m 100.0% $ 219.45 $ 9.381.49 $ 146.21 $ 6.250.37

Circulaciones y pisos duros 33 59.23 m 100.0% $ 31.92 $ 1.890.62 $ 21.27 $ 1.259.62

Ampliacin sobre patio
7 28.15 m 100.0% $ 299.25 $ 8.423.89 $ 320.40 $ 9.019.22
frontal
Bao exterior 33 10.07 m 100.0% $ 279.30 $ 2.812.55 $ 136.61 $ 1.375.62

Cuarto de mquinas 33 1.61 m 100.0% $ 279.30 $ 449.67 $ 136.61 $ 219.93

$ 193.457.86 $ 141.461.01

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 7 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
3.- Resumen de Valoracin
a.- Valor total de Reposicin $ 519.635.80

QUINIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO CON OCHENTA CENTAVOS DE

DLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMRICA
Representa el valor que se tendra que invertir para construir una edificacin nueva de las mismas caractersticas
incluyendo un equipo nuevo. Se obtiene con la Sumatoria de todos los valores de Reposicin anotados en las
tablas anteriores, incluyendo el valor del terreno.
b.- Valor total Comercial o de Mercado: $ 467.638.95
CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO CON NOVENTA Y
CINCO CENTAVOS DE DLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMRICA
Representa el valor con el cual se podra exponer el bien al mercado inmobiliario comn de Compra y Venta. Se
obtiene con la Sumatoria de todos los valores Comerciales anotados en las tablas anteriores, incluyendo el valor
del terreno
c.- Valor de Oportunidad o Venta Rpida: $ 419.705.96
CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS CINCO CON NOVENTA Y SEIS CENTAVOS
DE DLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMRICA
Representa el valor con el cual se presenta al bien para ser garanta hipotecaria o para un remate coactivo. Se
obtiene con la multiplicacin del Valor total Comercial por el Factor de Oportunidad Obtenido en el Literal "B",
numeral "2", tem "s".

E.- DECLARACIONES Y CERTIFICACIN DEL AVALO

Yo, Arquitecto Luis Alberto Oate Palacios por mis propios derechos DECLARO bajo la gravedad del
juramento y con conocimiento pleno de las causas de perjurio, que el peritaje realizado en sujecin a la
normativa y disposiciones legales aplicables, en el inmueble propiedad de Cristina Jimena Farinango
Ruiz ubicada en la Provincia de Pichincha, cantn Quito, actual parroquia Itchimba, sector Julio
Moreno, Av. Gran Colombia 1551 y Queseras del Medio, es veraz, fidedigno y real, por lo tanto, me
hago responsable civil o penalmente del mismo.
Adems declaro tambin bajo juramento que el valor de realizacin del bien avaluado, corresponde al
valor real del mismo a la fecha de la entrega de este informe.

F.- COMENTARIOS GENERALES

La Propiedad en estudio est formado por: 2 Parqueaderos Cubiertos, jardn y patio al ingreso, al interior tenemos
la recepcin, oficina administrativa, sala de costura, sala de corte, sala de planchado y empaque. en el siguiente
nivel hacia abajo tenemos un departamento que consta de cocina - comedor, 3 dormitorios con bao privado y
vestidor, y 1 bodega de materiales. En el ltimo nivel hacia abajo tenemos 1 departamento formado por cocina, 2
dormitorios y 1 bao, tambin se encuentra un espacio destinado a la maquinara para fabricar armadores, a ese
nivel tenemos adems un cuarto de maquinas, guardiana, bao de trabajadores, y el patio posterior o
parqueadero al cual se accede desde el pasaje Andrade, que es el otro frente del terreno.

Arq. Luis A. Oate Palacios

Registro de la Superintendencia de Bancos y Seguros: SBS-PA-2008-983
Registro de la Superintendencia de Compaas: SC-RNP-468
Registro del Consejo de la Judicatura: CJ-PA-749

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 8 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES
G.- ANEXOS (Registro Fotogrfico)

Vista de la va de acceso principal Vista Exterior

Parqueadero Frontal, jardines y muro de piedra Recepcin

Oficinas administrativas Bao visitas

Sala de Confeccin Sala de Corte

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 9 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES

Sala de Planchado y Empaquetado (ampliacin) Circulacin, pisos duros y muros de piedra

Cocina en Dpto. 1 Pasillo en Dpto. 1

Dormitorio Mster en Dpto. 1 Bao mster en Dpto. 1

Dormitorio tipo en Dpto. 1 Jardn propio de Dpto. 1

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 10 de 10
DOCUMENTO DE CARCTER EDUCATIVO, PROHIBIDA SU DIVULGACIN TOTAL O PARCIAL
arquitectura
GLOBAL
TASACIONES

Bao trabajadores y guardiana Interior Bao trabajadores

Pasillo Dpto. 2 Cocina en Dpto. 2

Dormitorio en Dpto. 2 Patio posterior

Fbrica de armadores Vista desde el Pasaje Andrade

UIO-2012-245
LOS DATOS DEL PROPIETARIO HAN SIDO CAMBIADOS FORMATO DE INFORME CFN
PARA SALVAGUARDAR SU IDENTIDAD 10 de 10