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MANUAL DE
DERECHOS REALES

EDUARDO MOLINA QUIROGA

Eduardo Molina Quiroga, 2015


de esta edicin, La Ley S.A.E. e I., 2015
Tucumn 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723

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ISBN 978-987-03-2847-6
SAP 41790168
Argentina

Molina Quiroga, Eduardo


Manual de derechos reales.- 1a ed.- Ciudad Autnoma de Buenos Aires: La Ley, 2015.
784 p.; 24x17 cm.
ISBN 978-987-03-2847-6
1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales.
CDD 346.043

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Manual de Derechos Reales
Captulo 1 - Introduccin 18. Dificultades e imposibilidad de hecho
Captulo 2 - Posesin y tenencia 19. Ley 24.573. Rgimen de mediacin obligatoria
Captulo 3 - Dominio 20. Interrupcin de la prescripcin
Captulo 4 - Modos de adquisicin 21. Reconocimiento
Captulo 5 - Prescripcin adquisitiva (usucapin) 22. Peticin judicial
Captulo 6 - Condominio 23. Reclamo administrativo
Captulo 7 - Propiedad horizontal 24. Desde cundo comienza
Captulo 8 - Conjuntos inmobiliarios 25. En qu casos queda sin efecto
Captulo 9 - Tiempo compartido 26. Interrupcin por solicitud de arbitraje
Captulo 10 - Cementerios privados 27. Duracin de los efectos
Captulo 11 - Superficie 28. A favor de quines se produce la interrupcin
Captulo 12 - Derechos reales de uso y disfrute sobre cosa 29. Legitimacin activa
ajena 30. Legitimacin pasiva
Captulo 13 - Servidumbre 31. Cosas susceptibles de usucapin
Captulo 14 - Derechos reales de garanta. Parte general 32. Cosas muebles registrables no inscriptas
Captulo 15 - Hipoteca 33. Cosas muebles no registrables
Captulo 16 - Prenda y Anticresis 34. Sepulcros
Captulo 17 - Acciones posesorias 35. Prescripcin adquisitiva breve
Captulo 18 - Acciones reales 36. Justo ttulo
Captulo 19 - Publicidad registral inmobiliaria 37. Buena fe
Captulo 20 - Rgimen jurdico del automotor 38. Presuncin
39. La prescripcin breve y los arts. 1022 (ex 1051) y 2751
Inicio de Captulo 5 - Prescripcin adquisitiva (ex 2778) Cd. Civil
(usucapin) 40. Accin judicial declarativa de usucapin
1. Prescripcin adquisitiva 41. Accin y excepcin
2. La prescripcin en general 42. Anotacin de litis
3. Fundamento de la prescripcin 43. Domicilio desconocido
4. Prescripcin para adquirir 44. Prueba
5. Prescripcin adquisitiva larga 45. Prueba testimonial
6. Requisitos 46. Pago de impuestos
7. Posesin 47. Apreciacin de la prueba
8. Tenedores. Interversin del ttulo 48. Presunciones
9. Actos de mera tolerancia 49. El derecho de defensa
10. Posesin ostensible 50. Allanamiento
11. Posesin pacfica 51. El juicio de usucapin y el fuero de atraccin
12. Posesin continua 52. Inscripcin de sentencia en el Registro
13. Posesin ininterrumpida 53. Cesin de derechos hereditarios
14. El tiempo 54. Derechos reales constituidos por el anterior propietario y
15. Cmputo por el usucapiente
16. Accesin de posesiones 55. Ley 24.374, denominada de "regularizacin dominial"
17. Suspensin de la prescripcin

CAPTULO 5 - PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (USUCAPIN)

1. Prescripcin adquisitiva
A diferencia del Cd. Civil, que regulaba la usucapin conjuntamente con la prescripcin liberatoria en el Libro Cuarto(1), el Cd.
Civ. y Com. lo hace en la Parte General del Libro sobre Derechos Reales, como un modo de adquisicin de estos derechos.
En esta obra le dedicamos un captulo especial por razones fundamentalmente didcticas, pero tambin por entender que
corresponde primero referirse a la relacin de poder que es la posesin y luego a este modo de adquisicin de derechos reales que
precisamente deriva de mantener esa relacin de poder durante el tiempo establecido por la ley.
En el Ttulo Sptimo sobre disposiciones comunes a los derechos personales y derechos reales, el art. 2565 Cd. Civ. y Com.
establece como regla general que los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripcin en los trminos de los
arts. 1897 y sigtes.

2. La prescripcin en general
Segn el art. 3907 (ex 3947) Cd. Civil: "Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. La
prescripcin es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligacin por el transcurso del tiempo". El Cd. Civ. y Com.
no contiene una norma de similar tenor, y en los fundamentos de la Comisin, que luego se glosarn, se dan las razones de esta
decisin legislativa.

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El art. 1897 Cd. Civ. y Com. dice que La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley. Es una redaccin ms correcta que la del art. 3908
(ex 3948) Cd. Civil, que define a la prescripcin adquisitiva como "un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley", ya que la prescripcin no es un
derecho, sino un modo de adquisicin de derechos.
El art. 3909 (ex 3949) Cd. Civil dice: "La prescripcin liberatoria es una excepcin para repeler una accin por el solo hecho de
que el que la entabla ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere".
La Comisin explica en los fundamentos que el Anteproyecto, a diferencia del Cdigo Civil vigente, no define la prescripcin.
Esto se ha mantenido en el Cd. Civ. y Com.
Dice la Comisin que "Tradicionalmente, se la ha definido como un modo de extincin de obligaciones, o bien, como una figura
que priva al titular de una accin para solicitar su tutela jurisdiccional. La primera ha sido objeto de crticas, en razn de la
subsistencia de ciertos efectos respecto de obligaciones prescriptas; la segunda utiliza el trmino "accin" en una concepcin que no
se corresponde con el significado que la doctrina procesal asigna a esta palabra en nuestros das".
"Asimismo, el hecho de que la prescripcin se proyecte a situaciones que exceden el mbito de los derechos personales y reales,
abarcando situaciones que comprometen actos en general (accin de nulidad, por ejemplo) revela la imprecisin en la que recaen las
definiciones tcnicas de la prescripcin".
"Por otro lado, ms all de una definicin tcnica, la nocin generalizada del instituto es clara y sus efectos pueden ser regulados
sin generar dificultades".
"Estas circunstancias, sumadas a la conveniencia de evitar definiciones legales que en vez de clarificar y facilitar la interpretacin
generan dificultades, han inclinado a los autores del Anteproyecto a omitir una definicin general".
En esencia, la prescripcin es un medio por el cual, en ciertas condiciones, el transcurso del tiempo opera la adquisicin o
modificacin sustancial de un derecho(2).
Existen dos clases de prescripcin: la llamada liberatoria y la prescripcin adquisitiva, aun cuando en doctrina se discuta si se trata
de un solo instituto, y en legislaciones comparadas se encuentre regulada en diversos captulos(3).
Desde cierto punto de vista, parece que prescripcin liberatoria y adquisitiva son dos institutos distintos, ya que la prescripcin
adquisitiva juega en materia de derechos reales, y es un modo de adquirirlos, mientras que la liberatoria opera en el campo de los
derechos personales.
La prescripcin adquisitiva provoca el nacimiento de un derecho por el transcurso del tiempo, mientras que la liberatoria causa la
extincin, si no de un derecho, por lo menos de la accin que lo defiende.
La prescripcin liberatoria se funda en la inaccin del titular, en cambio la adquisitiva supone la actividad de aquel a cuyo favor se
cumple, puesto que reposa en la posesin que se concreta a travs de la realizacin de actos materiales sobre la cosa.
Sin embargo, se ha sostenido, en posicin que compartimos, que se trata de una misma institucin, con aplicaciones diferentes, a la
manera de las caras de una misma moneda(4).
En ambas juegan los mismos principios en cuanto al cmputo del trmino y su curso, causas de interrupcin y suspensin,
personas respecto de las cuales resulta aplicable, momento y modo de invocarla, convenciones prohibidas, renuncia de la prescripcin.
En este aspecto, el Cd. Civ. y Com. le dedica un Ttulo en el Libro Sexto, lo que justifica la Comisin en estos trminos: "Las
distintas manifestaciones de la prescripcin presentan un mecanismo comn que justifica la inclusin de normas que tienen vocacin
aplicativa general. En ese sentido, se ordena metodolgicamente el rgimen respecto del carcter imperativo de las normas que la
regulan, su aplicacin universal en relacin con las personas como regla general y la disponibilidad de la prescripcin ya
cumplida con efecto limitado a quien renuncia a invocarla.
Se incluye en este Captulo una norma de carcter abierto que prev la modificacin ulterior de plazos que regula la solucin de
situaciones sometidas al rgimen de prescripcin. La solucin, que mantiene el sistema en vigencia, armoniza la finalidad de la
modificacin que se produzca (otorgamiento de seguridad jurdica a ciertas relaciones mediante acortamiento de los plazos aplicables)
y la situacin de quien podra verse sorprendido por ese acortamiento".
Tambin puede sealarse que la prescripcin liberatoria tiene relevancia respecto de los derechos reales, ya que algunos de ellos,
como la superficie (art. 2124 Cd. Civ. y Com.), el usufructo (art. 2152, inc. c], Cd. Civ. y Com.), uso y habitacin (arts. 2155 y
2159 Cd. Civ. y Com.) y las servidumbres (art. 2182, inc. c], Cd. Civ. y Com.), se extinguen por la inaccin del titular, es decir, el
no uso.
Estas circunstancias justificaron como acertada la metodologa del Cd. Civil de legislar conjuntamente ambos tipos de
prescripciones, estableciendo principios comunes aplicables a las dos y causales de interrupcin y suspensin, mtodo que tambin
observa el Cd. Civ. y Com.
Es una orientacin distinta a las legislaciones ms modernas, que regulan la prescripcin adquisitiva entre los modos de adquirir el
dominio y la liberatoria, al referirse a la extincin de las obligaciones(5). Sin embargo, se advierte que estas legislaciones, al regular la
usucapin, se ven obligadas a efectuar remisiones a las disposiciones establecidas respecto de la prescripcin liberatoria(6).

3. Fundamento de la prescripcin
La prescripcin adquisitiva, tambin conocida como usucapin, tiene su fundamento segn nuestra opinin en la presuncin
de abandono de la cosa por parte de su propietario, frente a su no explotacin y omisin de actuar ante la posesin ejercida por un
tercero, y simultneamente, el favor a quien la posee y le da un aprovechamiento econmico. Hay inters de la ley en que la cosa sea
aprovechada econmicamente.
Se le agrega tambin un profundo contenido social, puesto que, frente al no uso de las cosas por parte del propietario, se le hace
perder el derecho, confirindoselo al que realmente las hace producir.

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Se ha dicho tambin que el fundamento de la prescripcin tanto adquisitiva como liberatoria, es consolidar situaciones fcticas,
como medio de favorecer la seguridad jurdica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la
composicin del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden social(7).
En la nota al art. 3925 (ex 3965) Cd. Civil, Vlez Sarsfield afirma que la prescripcin es una institucin de orden pblico que
brinda "firme apoyo a la sociedad".
Como el derecho real de dominio reviste el carcter de perpetuidad, su titular conserva su propiedad aunque no realice sobre la
cosa actividad alguna (art. 1942 Cd. Civ. y Com.). Sin embargo, si otra persona posee esa misma cosa durante el tiempo requerido
para adquirirla por prescripcin (art. 1942 in fine Cd. Civ. y Com.), aunque el titular no estuviera en conocimiento de aquella
posesin, la ley considera su inaccin como abandono de la cosa y, en consecuencia, permite que se la adjudique al poseedor. La ley
considera, en esta situacin, que fue el poseedor quien realmente ejerci el derecho sobre ella.
Por el contrario, aun cuando la cosa permanezca abandonada durante largo tiempo, si nadie realiza sobre ella actos posesorios, el
propietario y sus herederos conservarn la titularidad del dominio sobre ella.
La solucin que impone la ley evidencia un inters social en que la cosa sea aprovechada econmicamente, pues esto interesa no
slo a los individuos sino a toda la sociedad.
El razonamiento deriva en que la ley decide hacerle perder el derecho a quien abandon la cosa durante el tiempo necesario para
que otro, poseyndola, adquiera su derecho real sobre ella, recompensando a quien la aprovech econmicamente(8).
Tambin se justifica esta institucin en la necesidad de otorgar validez y seguridad a situaciones de hecho que se mantienen
durante un perodo prolongado(9).
La prescripcin adquisitiva breve, en cambio, tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos ttulos
de propiedad o de constitucin de otros derechos reales que pueden ser adquiridos por este medio.

4. Prescripcin para adquirir


La prescripcin para adquirir conocida como usucapin es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley (art. 1897 Cd. Civ. y Com.).
En el Cd. Civ. y Com. podemos distinguir una prescripcin larga, cuyo tiempo de posesin se mantiene en veinte aos y una
modalidad de prescripcin adquisitiva breve, cuando existe justo ttulo y buena fe, que se produce sobre inmuebles, por la posesin
durante diez aos.
A ella debe agregarse el supuesto de las cosas muebles hurtadas o perdidas, en que el plazo es de dos aos (art. 1898 Cd. Civ. y
Com.). En este aspecto, se modifica el art. 3975 (ex 4016 bis) Cd. Civil, que fijaba en tres aos el tiempo necesario para adquirir por
prescripcin las cosas muebles no registrables.
Otro supuesto es el de las cosas registrables, cuando han sido inscriptas, en que el plazo de la posesin til se computa a partir de
la registracin del justo ttulo, con lo que se unifica el Cd. Civ. y Com. con el sistema vigente en materia de registracin de
automotores.
Finalmente se incorpora una prescripcin especial para las cosas registrables no inscriptas, que se analizar luego.

5. Prescripcin adquisitiva larga


Cuando no existe justo ttulo o buena fe, el plazo para adquirir el derecho real que se ejerza por la posesin es de veinte aos
(art. 1899 Cd. Civ. y Com.). Se mantiene la regla que estableca el art. 3973 (ex 4015(10)) Cd. Civil.
La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua (art. 1900 Cd. Civ. y Com.). Volveremos sobre este aspecto al analizar
los requisitos de la posesin para usucapir.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin. Esta norma
reproduce lo que deca el art. 3974 (ex 4016(11)) Cd. Civil.
La principal novedad en esta materia es la incorporacin de una prescripcin larga especial para las cosas muebles registrables, que
est regulada en el prrafo tercero del art. 1899 Cd. Civ. y Com.: Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos
una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes. Como se dijo
previamente, ser analizada ms adelante.

6. Requisitos
Los dos elementos esenciales de la prescripcin adquisitiva son la posesin y el tiempo fijado por la ley. Ninguno de los dos es
suficiente sin la concurrencia del otro.

7. Posesin
La relacin con la cosa del sujeto que pretenda adquirir un derecho real por prescripcin, debe ser una posesin inequvoca, es
decir que no admita ambigedades sobre su carcter. No puede considerarse poseedor quien no ha exteriorizado su vocacin de
propiedad sobre la cosa, limitndose a permanecer en ella.
Como se ha dicho, el art. 1900 Cd. Civ. y Com. establece que la posesin debe ser "ostensible y continua". Esto equivale a que
debe ser pblica, continua e ininterrumpida.
Se ha sealado que "la doctrina y la jurisprudencia son contestes en sealar que en los juicios de adquisicin del dominio por
usucapin, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y slo acceder a la peticin cuando los extremos
acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que estn en juego poderosas razones de orden pblico,

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pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extincin para su anterior titular en
virtud del principio de exclusividad de este derecho real..."(12).
Para considerar que ha existido posesin la jurisprudencia ha entendido que "dado el carcter excepcional que reviste la
adquisicin del dominio por prescripcin adquisitiva, la realizacin de los actos (posesorios) y el constante ejercicio de esa posesin
deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Quien pretenda adquirir el dominio de un inmueble por usucapin
debe demostrar, adems de la comprobacin de los extremos exigidos para tal adquisicin, cules son los actos posesorios realizados
y si se mantuvo en la posesin en forma continua durante veinte aos. Como la posesin es un hecho que alega el prescribiente para
fundar su derecho a la propiedad de la cosa, debe probar su existencia de modo indubitable, conforme la regla segn la cual quien
afirma la existencia de una relacin jurdica debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente debe concurrir para su
nacimiento"(13).
Algunos autores consideraban con el sistema del Cd. Civil que la posesin deba ser inequvoca(14). Esta condicin debe
exteriorizarse ejerciendo actos idneos, tales como los enunciados ahora en el art. 1928 Cd. Civ. y Com.(15). Ellos lo conducirn,
segn haya sido su intencin y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, a adquirir el dominio, o una desmembracin de ste,
como podra ser una servidumbre de acueducto aparente, al condominio, si su posesin fue en realidad coposesin, o a la propiedad
horizontal si la cosa poseda es de esa naturaleza. Tambin puede llevarlo a adquirir una vivienda en un club de campo, o una
propiedad con caracteres especiales, como una bveda(16).
Lo que se exige al poseedor no es tanto que tenga la conviccin de ser el propietario, sino que acte en relacin con la cosa como
lo hara el dueo(17).
En un caso resuelto por la sala F de la Cmara Civil se dijo que "...desde 1986 a la fecha de promocin de este juicio (2006), y
hasta el presente, la seora... se halla habitando pacfica e ininterrumpidamente el inmueble, conserva los recibos de pagos de
impuestos municipales que gravan el inmueble, ha realizado algunas reparaciones sin oposicin de sucesores de la propietaria
(instalacin de gas, instalacin de timbre y colocacin de artefactos elctricos, reparacin de picado y revoque, cableados, etctera).
Desde luego, no paso por alto que el pago de los servicios Gas del Estado y ms tarde Metrogas, Obras Sanitarias de la Nacin,
Aguas Argentinas, Edesur, Segba, etctera porque se trata de la atencin de consumos propios que se abonan a riesgo, en la
mayora de los casos, de ver interrumpido el suministro. Pero si, conforme el art. 2384 (hoy 1928 Cd. Civ. y Com.), los actos all
enumerados constituyen elementos que hacen presumir iuris tantum la calidad de poseedor, la presuncin que emerge de la ley
debera ser desvirtuada por quien niega, a quien pretende valerse de tales elementos, la calidad de poseedor"(18).
Tambin se ha entendido que "los actos de posesin, para ser tiles a la prescripcin adquisitiva, deben caracterizarse como el
ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesin como base de la
prescripcin, debe probarla, como as tambin, demostrar que ella rene todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto
posesorio se refiere a toda disposicin material que se ejerce sobre una cosa animus domini y ha de tratarse siempre de algn acto
material que importe una relacin de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia fsica de sta respecto de aqulla(19).
Por lo dems, respecto del elemento fsico o material de la posesin, corresponde al interesado acreditar el corpus, valindose a tal fin
de los actos que lo caracterizan y que resultan del art. 2384 del Cdigo Civil (hoy 1928 Cd. Civ. y Com.). De este modo, quien
hubiere cercado o construido, dado el inmueble en arrendamiento, o cumplido all cualquier explotacin o cultivo, al demostrar uno de
esos hechos, se coloca en condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripcin exigido por la ley"(20).
"Si los actos posesorios no aparecen como inequvocos, esto es, como propios de quien posee para s, la prueba del corpus no hace
presumir la del animus(21).
"Tratndose de una finca urbana, no es posible exigir la realizacin de actos posesorios tales como alambrados, vallas, cercos,
plantaciones, como ocurre en los inmuebles rurales. En tal caso, aquellos actos estn representados por la ocupacin pacfica del
inmueble. Si el actor ha tenido durante ms de veinte aos su hogar familiar en el inmueble, es posible presumir la realizacin de
diversos actos que implican comportarse como dueo, tales como eventuales mejoras y las inevitables reparaciones que en tan largo
lapso han de haberse efectuado"(22).
La construccin, la ocupacin, la reparacin e incluso la exclusin de terceros (como enumera el art. 1928 Cd. Civ. y Com.) y
otro tipo de actos semejantes en un inmueble constituyen actos posesorios. La colocacin de un alambrado en un predio importa el
ms inequvoco acto posesorio, habindosele otorgado igual alcance en la jurisprudencia al levantamiento de una casilla de madera(23).
Dado el carcter excepcional que reviste la adquisicin del dominio de un inmueble por (prescripcin adquisitiva) la realizacin de
los actos (posesorios) y el constante ejercicio de la posesin deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y
convincente(24).

8. Tenedores. Interversin del ttulo


La doctrina es coincidente en reputar que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o
ttulo de su relacin con la cosa. Es decir que la voluntad es impotente para cambiar, por s, el carcter originario impreso a la relacin
posesoria en virtud de la causa possessionis(25).
En tal sentido, la jurisprudencia ha entendido que "...la actora no fue intrusa ni, de otro modo, ingres al inmueble ab initio como
poseedora. La prueba que ha ofrecido y producido debera demostrar, pues, que intervirti el carcter de tenedora que tuvo hasta el
fallecimiento de la duea, ocurrido en 1986 segn qued dicho. No se me oculta que los actos posesorios a que alude el art. 2384 del
Cd. Civil (hoy 1928 Cd. Civ. y Com.) constituyen una suerte de presuncin de posesin, segn lo ha calificado parte de la doctrina,
lo cual implica que si tal presuncin se pretende hacer valer en un juicio de usucapin contra el titular del dominio o el propietario,
prueba a lo sumo el corpus pero no el animus posesorio o "intencin de someter la cosa a un derecho de propiedad... En otras
palabras, el corpus posesorio no hace presumir el animus"(26).
En un caso en que una persona que estuvo habitando pacfica e ininterrumpidamente el inmueble, tena los recibos de pagos de
impuestos municipales que gravan el inmueble, realiz algunas reparaciones sin oposicin de sucesores de la propietaria, tales como
instalacin de gas, instalacin de timbre y colocacin de artefactos elctricos, reparacin de picado y revoque, cableados, etctera, as

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como el pago de los servicios Gas del Estado y ms tarde Metrogas, Obras Sanitarias de la Nacin, Aguas Argentinas, Edesur,
Segba, etctera, aunque en este caso se trata de la atencin de consumos propios que se abonan a riesgo, en la mayora de los casos,
de ver interrumpido el suministro, el tribunal entendi que los actos enumerados en el art. 2384, Cd. Civil (ahora 1928 Cd. Civ. y
Com.), constituyen elementos que hacen presumir iuris tantum la calidad de poseedor, y que la presuncin que emerge de la ley debe
ser desvirtuada por quien niega a quien pretende valerse de tales elementos la calidad de poseedor. En el caso, sin embargo, los
eventuales herederos de la causante no comparecieron, pese haber sido citados por edictos, y el representante del Gobierno de la
Ciudad no controvirti el carcter de la ocupacin de la actora, pese a que el inmueble debera considerarse, a falta de herederos de la
propietaria, como un bien de su dominio privado. Por el contrario se limit a intervenir al solo efecto de fiscalizar la prueba ofrecida
por ella, sin cuestionarla siquiera en el curso del proceso. En base a estos razonamientos, el tribunal declar admisible la usucapin(27).

9. Actos de mera tolerancia


Los actos de mera voluntad o simple tolerancia no permiten fundar una usucapin(28).
La posesin, como sabemos, se exterioriza a travs de la realizacin de actos materiales sobre la cosa, pero esos actos posesorios
que llevan a la prescripcin deben distinguirse cuidadosamente de los llamados "actos de mera facultad" o "de simple tolerancia"&'
que, a pesar de ser actos materiales sobre la cosa, no conducen a su adquisicin por prescripcin, aunque se reiteren durante largo
tiempo.
Los actos de mera o simple tolerancia son aquellos cuyo ejercicio permite voluntariamente el propietario, con nimo de favorecer
a otro y en aras de la buena vecindad. Tampoco sirven de fundamento a la prescripcin adquisitiva, aunque se reiteren durante un
largo lapso.
Aunque se discrepa sobre su caracterizacin, los actos de mera facultad seran aquellos que el propietario puede o no realizar en lo
suyo, pero si no los realiza y de ello resulta un beneficio para otro, esto no podra invocarse para fundar la prescripcin adquisitiva a
favor del beneficiado(29), salvo que la ley le otorgue ese efecto.
El plano de mensura cuya presentacin exige la ley 14.159 no resulta por s solo apto para demostrar la efectiva posesin de la
finca, pues si bien constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisin el inmueble, e incluso por su antigedad
puede contribuir para acreditar el animus domini, en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por
quien se pretende poseedor.
Aunque se cumpla con lo dispuesto por el art. 24, inc. b) de la ley 14.159 (texto segn dec. -ley 5756/1958), es indiscutible que el
plano de mensura no resulta por s solo apto para demostrar la efectiva posesin de la finca por parte del demandante, pues si bien
constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisin el inmueble, e incluso por su antigedad puede contribuir para
acreditar el animus domini, en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende
poseedor(30).
El propietario tiene, por ejemplo, la facultad de edificar en su terreno, pero si l no lo hubiera hecho, por ms aos que pasen, no
pierde su derecho, ni aun en el caso de que su vecino tuviera desde hace ms de veinte aos una hermosa vista a travs de su terreno.
El ejercicio de su facultad de edificar no le puede ser restringido, aunque le prive a su vecino de esa ventaja o comodidad. De ah que
su mera abstencin, aunque haya durado tantos aos, no ha hecho nacer en favor de su vecino ninguna servidumbre de vista o de no
edificar(31).
Lo mismo suceder en el supuesto de que alguien haya introducido alguna cosa en su predio, sin su permiso. El propietario puede
tolerar que la cosa permanezca ah por mucho tiempo, pero el transcurso de ms de veinte aos no le da al dueo de la cosa derecho
alguno sobre el predio, porque el propietario del terreno puede removerla en cualquier tiempo (art. 1944 Cd. Civ. y Com.). De ah
tambin que si el vecino tiene un rbol a menor distancia que la requerida legalmente, por ms aos que pasen, el propietario lindero
podr pedir su remocin, siempre que el ejercicio de su derecho no sea abusivo(32).
En una demanda por reivindicacin promovida por el propietario de una unidad funcional contra el consorcio de propietarios de un
edificio afectado al rgimen de Propiedad Horizontal, respecto del bao ubicado en el patio comn de la planta baja, el demandado
opuso la prescripcin adquisitiva de la dependencia, que fue admitida en ambas instancias, argumentando que se haba acreditado que
dicha dependencia no estaba comunicada con la unidad del reclamante y era utilizada de modo habitual y continuo por personal del
edificio, proveedores y visitantes sin necesidad de pedir permiso, todo lo cual demostraba que no haba existido una simple tolerancia
del reivindicante(33).
En resumen, para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; "mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo,
lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular, nada podr adquirirse con el transcurso del tiempo"(34).

10. Posesin ostensible


En el rgimen del Cd. Civil decamos que como requisito bsico, la posesin til para la usucapin no poda ser viciosa. Ello
implicaba que fuera pblica (por oposicin a la clandestinidad) y pacfica (como contracara del vicio de violencia). Remitimos al
captulo 2, donde hemos desarrollado tanto los vicios de la posesin como el proceso de purga de los mismos.
Sin embargo, el art. 1900 Cd. Civ. y Com. slo exige que la posesin sea "ostensible". Por ello entendemos que esta expresin
debe identificarse con el carcter de pblica, lo que implica que sea ejercida de modo que pueda ser conocida por los titulares del
derecho real a usucapir, a fin de que puedan oponerse a ella, si sa es su voluntad.
El usucapiente es siempre un contradictor del propietario o del poseedor anterior.
Recordemos que el dominio es perpetuo. Slo si los titulares del dominio o de otro derecho real pudieron conocer que otro
estaba ejerciendo posesin sobre la cosa durante todo el tiempo que dur, y no hicieron nada para que cesara, la ley presume en ellos
el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida.
Que la posesin para la usucapin debe ser pblica (ostensible) significa que haya podido ser conocida por el propietario o
poseedor anterior, porque stos son los nicos que tienen derecho a oponerse a ella.

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Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la
posesin del usucapiente se consolida. Monitor, en la nota del art. 2479, Cd. Civil dice que exigir la publicidad de la posesin no es
exigir que sea conocida del propietario, pues basta con que ste haya podido conocerla..., porque la publicidad requerida no tiene
por objeto sino establecer la presuncin de que los actos han sido conocidos por l.
Podemos asociar el concepto de ostensible por oposicin a clandestinidad (art. 1921 Cd. Civ. y Com.) que como se dijo en el
captulo 2, significa que se han tomado precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenan derecho de oponerse (art. 2343
[ex 2369] Cd. Civil), como por ejemplo trabajos subterrneos o por actos posesorios ejecutados de noche (cfr. nota al 2453 [ex 2479]
Cd. Civil).

11. Posesin pacfica


El ordenamiento jurdico inhibe las vas de hecho, y slo excepcionalmente las admite.
Segn el art. 3919 (ex 3959) Cd. Civil se interpretaba que una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la
prescripcin por medio de la fuerza o la violencia no poda habilitar la adquisicin del derecho. Sin embargo, el art. 1900 Cd. Civ. y
Com. no se refiere a la violencia, sino a la calidad de ostensible y continua.

12. Posesin continua


El otro requisito que establece el art. 1900 Cd. Civ. y Com. es que la posesin para usucapir debe ser continua, como tambin lo
determinaban los arts. 3949 (ex 3999), 3973 (ex 4015) y 3975 (ex 4016 bis) Cd. Civil, porque ha de ser demostrativa de la voluntad
del usucapiente de adquirir el derecho que se propone (dominio, usufructo, servidumbre, etc.).
Esto no significa que sea necesario que se realicen permanentemente actos posesorios sobre la cosa, dado que la relacin de poder
se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est impedido por alguna causa transitoria. (art. 1929 Cd. Civ. y Com.)(35).
La continuidad en la posesin es la concatenacin o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor
alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripcin(36).
La jurisprudencia ha sostenido que "...el actor... debi acreditar de manera fehaciente la posesin continua del inmueble de marras
durante veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, vale decir que al menos durante ese lapso tuvo la cosa bajo su poder con
nimo de dueo (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idneos (art. 2384) para adquirir el dominio por ese excepcional
modo"(37).

13. Posesin ininterrumpida


El art. 3974 (ex 4016) Cd. Civil requera que la posesin fuera sin interrupcin alguna. De esta expresin, se distingui entre
continuidad y no interrupcin, diferencia que parece haber desaparecido al decir el art. 1900 Cd. Civ. y Com. que la posesin debe
ser continua.
Al explicar esta situacin, no mantenida en el Cd. Civ. y Com., se deca que al contrario de lo que sucede con el requisito de la
continuidad, en la interrupcin no hay una omisin del poseedor sino un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por
un tercero (por ejemplo, si lo desposeen), y aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del
propietario sobre la cosa(38).
Vlez Sarsfield explicaba, en la nota al art. 2455 (ex 2481) Cd. Civil, la diferencia entre discontinuidad e interrupcin: "Es
preciso no confundir la discontinuidad de la posesin, con la interrupcin de la posesin. Sin duda que una posesin es discontinua
cuando ha sido interrumpida, pero una posesin puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene por causa
la omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo, el
reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como una desposesin o una citacin a juicio".
La discontinuidad supone una omisin del poseedor, mientras que la interrupcin supone un hecho positivo del poseedor o de un
tercero.
La interrupcin hace considerar a la posesin anterior al acto interruptivo como si nunca hubiera existido, como mantiene el
art. 2544 Cd. Civ. y Com. y estableca el art. 3959 (ex 3998) Cd. Civil y aclaraba la nota al art. 2455 (ex 2481), ltima parte Cd.
Civil.
Debe tenerse presente que, a fin de apreciar la continuidad de la posesin, ha de considerarse la naturaleza de la cosa poseda, y no
es necesario el ejercicio constante de actos posesorios, siempre que ello responda a la naturaleza y destino de la cosa, y no a una
omisin voluntaria del poseedor.
As, respecto de inmuebles a los que slo puede accederse en determinada poca del ao, bastar que se realicen actos posesorios
durante esas pocas.

14. El tiempo
En el Cd. Civ. y Com. hay varios tipos de prescripcin adquisitiva, pero en todos ellos el tiempo durante el cual se ejerce la
posesin juega un papel fundamental.
En la denominada usucapin breve o corta, que requiere la existencia de un "justo ttulo" y que la posesin sea de buena fe, que
analizaremos ms adelante, la posesin debe haber durado diez aos.
Para la usucapin ordinaria o larga, no se requiere ttulo alguno y es indiferente la buena fe y se necesitan veinte aos.
En la prescripcin adquisitiva de cosas muebles robadas o perdidas, el plazo es de dos aos.
En la prescripcin adquisitiva de cosas muebles registrables, que no sean robadas ni perdidas, y no estn inscriptas, el plazo es de
diez aos.

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En todos los casos, se aplican las mismas reglas en cuanto a la continuidad.

15. Cmputo
El plazo para la usucapin comienza a correr desde el da en que se ejerci el primer acto posesorio sobre la cosa que se pretende
usucapir, si luego se continu ejercindolos sin interrupcin alguna.
El interrogante relativo al momento a partir del cual comienza a prescribirse, lo responda el art. 3921 (ex 3961(39)) Cd. Civil, que
estableca el inicio del cmputo del trmino de prescripcin liberatoria de las acciones reales, con un principio opuesto al consagrado
en materia de prescripcin liberatoria (art. 3917 [ex 3957] Cd. Civil), ya que la usucapin reposa en la posesin, y el tercero puede
ignorar al contrario del supuesto del deudor las condiciones o plazos a que pueda hallarse sujeto el derecho del titular(40).
El art. 1903 Cd. Civ. y Com., que se refiere en su primer prrafo a la prescripcin breve y a la de cosas muebles registrables,
determina que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta
es constitutiva.
Con las anteriores normas del Cd. Civil era vlido sostener que el tiempo de la prescripcin adquisitiva comienza a computarse
desde el da en que se ejerci el primer acto posesorio sobre la cosa que se pretende usucapir, siempre que posteriormente se
continen ejercindolos, sin interrupcin alguna. Entendemos que esta regla sigue vigente.

16. Accesin de posesiones


El art. 1901 Cd. Civ. y Com. regula el fenmeno de la unin de posesiones, conocido como "accesin de posesiones". Dice que el
heredero contina la posesin de su causante. El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que
derive inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vnculo jurdico. Reproduce con modificaciones el art. 3963 (ex 4005) in fineCd. Civil, que autorizaba en ciertos casos a que el
usucapiente pudiera unir su posesin a la que tena su autor.
Esto significa que no es necesario que la posesin haya sido ejercida durante los veinte aos por parte de la misma persona. En
ciertos casos, el usucapiente puede unir su posesin a la que tena su autor. Es lo que se conoce como accesin de posesiones y ahora
en el Cd. Civ. y Com. se denomina "unin de posesiones".
Para aprovechar el tiempo de posesin del antecesor se requiere que sea un sucesor particular y que haya mediado un acto de
adquisicin entre vivos (compraventa, cesin, donacin, etc.).
Para que pueda unir el tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones no deben ser viciosas ya que se exige que "derive
inmediatamente de las otras y en el caso de la prescripcin breve ambas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Esta norma modifica lo que estableca el art. 3963 (ex 4005) in fineCd. Civil, que permita unir las posesiones cuando el autor era de
mala fe y el sucesor de buena fe. En el Cd. Civ. y Com. se requiere que ambas posesiones sean de buena fe.
Para adquirir por la prescripcin de veinte aos, no se requiere buena fe, lo que permite la unin, siempre que se derive
inmediatamente de las otras.
En la prescripcin breve ambas posesiones deben ser de buena fe. Adems, la posesin del causante califica la posesin del
sucesor universal, y si la de aqul era de mala fe, la de ste tambin lo ser, ya que continuar con el mismo carcter en cabeza de su
heredero, porque se juzgar siempre unida a la del autor de la sucesin, ya que aqullos no hacen sino continuar la persona del
causante. Los sucesores universales no comienzan una nueva posesin: continan la posesin de su autor y la conservan con las
mismas condiciones y las mismas calidades.
La jurisprudencia ha dicho que "para alcanzar el plazo veinteaal de usucapin pueden unirse dos posesiones si no adolecen de
vicios y que para completar el plazo durante el cual debe ocuparse el inmueble a usucapir, en forma ininterrumpida y con nimo de
dueo es vlida la accesin de posesiones, y en el caso de la prescripcin de veinte aos slo pueden unirse dos posesiones si no son
viciosas, si no fueron interrumpidas por otra viciosa y deben proceder una de la otra y ligarse inmediatamente por un vnculo de
derecho entre autor y sucesor a ttulo singular(41).
El tiempo es un requisito de orden pblico y en tal sentido se ha resuelto que "en el caso de una demanda por prescripcin
adquisitiva de una bveda, habindose allanado o declarado la rebelda de los diversos accionados, corresponde confirmar la sentencia
que rechaz la demanda en virtud de que no ha quedado acreditado que transcurrieran los veinte aos necesarios para que opere la
adquisicin del derecho por prescripcin. Dicho punto no puede suplirse por admisin ni consentimiento de los demandados, en
atencin a las particularidades de la accin de usucapin. El allanamiento de los demandados no vincula necesariamente al juez en el
sentido de estar obligado a dictar la sentencia acordando lo que se pide en la demanda, y tendr que rechazarla si hay ausencia de
alguna de las condiciones de la accin o pretensin, o su objeto es indisponible.

17. Suspensin de la prescripcin


En su curso, la prescripcin puede estar sujeta a suspensiones o interrupciones que producen sobre ella distintas consecuencias. La
suspensin simplemente paraliza momentneamente y mientras subsiste la causal el curso de la prescripcin, sin destruir los
efectos de la posesin anterior y posterior a dicha causal; mientras que la interrupcin aniquila los efectos de la posesin anterior a la
causa que la produjo, de modo tal que, desaparecida sta, debe comenzar a computarse una nueva posesin, como si la anterior nunca
hubiera existido.
La suspensin de la prescripcin detiene el cmputo del tiempo por el lapso que dura pero aprovecha el perodo transcurrido hasta
que ella comenz, establece el art. 2539 Cd. Civ. y Com.
El Cd. Civ. y Com. ha introducido algunas modificaciones en esta materia.
En general, las causas de suspensin prevn circunstancias personales de los interesados que justifican la paralizacin del cmputo
de su curso, y por ello, como regla, esa paralizacin aprovecha nicamente a los sujetos respecto de quienes se produce la situacin

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que le da motivo. As, el art. 2540 Cd. Civ. y Com. establece el alcance subjetivo de la suspensin de la prescripcin en estos
trminos: La suspensin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones
solidarias o indivisibles.
Otras causas de suspensin se refieren a motivos diferentes, como la suspensin por interpelacin. La reforma de la ley 17.771
incorpor como un hecho que afecta el curso de la prescripcin la interpelacin que efecte el acreedor a su deudor intimando el pago
de la obligacin. Originariamente, esta incorporacin otorg efectos interruptivos a ese hecho y de all su ubicacin en el Cd. Civil.
Ese efecto interruptivo fue modificado por la ley 17.940 que, sin acomodar metodolgicamente la norma, dispuso reconocerlo como
una causa de suspensin. El Cd. Civ. y Com. ordena esta situacin mediante la ubicacin metodolgica correcta de la solucin,
manteniendo el efecto suspensivo, desde que no se ha considerado necesario modificar el rgimen, que slo abrevia el plazo de
duracin. El art. 2541 Cd. Civ. y Com. determina que el curso de la prescripcin se suspende, por una sola vez, por la interpelacin
fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensin slo tiene efecto durante seis meses o el
plazo menor que corresponda a la prescripcin de la accin.
La redaccin que se imprime a esta norma incorpora al texto legal la interpretacin que a la locucin "constitucin en mora del
deudor, efectuada en forma autntica" ha brindado la jurisprudencia y doctrina, superadora de las inconsistencias que la terminologa
presenta respecto del rgimen de la mora y otorgando vocacin aplicativa de la causal a la prescripcin adquisitiva.
Se ha considerado conveniente mantener la limitacin de la duracin de los efectos suspensivos a un mximo que est dado por el
plazo de prescripcin previsto para la accin, desde que en los casos en que ste resulta menor, la causal producira una extensin de
la incerteza de la relacin que contrariara la finalidad del legislador. La Comisin explica en los fundamentos que si bien en el Cd.
Civ. y Com. no se consignan plazos de prescripcin menores a seis meses, el mantenimiento de la limitacin resulta previsor de
futuras decisiones legislativas que s lo hagan y evita la necesidad de adaptar el texto de este artculo en esa eventualidad.
Se regula entre las causas de suspensin de la prescripcin la solicitud de mediacin, causal que fuera incorporada mediante ley
24.573, y se simplifica el momento inicial del efecto suspensivo. El art. 2542 Cd. Civ. y Com. establece que el curso de la
prescripcin se suspende desde la expedicin por medio fehaciente de la comunicacin de la fecha de la audiencia de mediacin o
desde su celebracin, lo que ocurra primero. El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el
momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediacin se encuentre a disposicin de las partes.
Se elimina, como caso especial de suspensin de la prescripcin, la querella penal, desde que la independencia de la persecucin
punitiva estatal de la pretensin privada indemnizatoria sumado a la existencia de vas para ejercer esta ltima posibilidad de
interponer la pretensin en sede penal o de iniciar el proceso en sede civil revelan que no se justifica la paralizacin del curso del
plazo de prescripcin.
El Cd. Civil contemplaba como supuestos de suspensin de la prescripcin la incapacidad de hecho, el matrimonio, la tutela y
curatela y la aceptacin de la herencia con beneficio de inventario. La ley 17.711 suprimi la primera de ellas, y agreg dos ms, que
se refieren a la prescripcin liberatoria, y que son: la deduccin de querella criminal, que suspende el curso de la prescripcin de la
accin civil por indemnizacin (art. 3943 [ex 3982 bis] Cd. Civil) y la constitucin en mora del deudor, en forma autntica, que
suspende, por una sola vez y por el trmino de un ao o el menor que pudiera corresponder a la prescripcin de la accin (art. 3947
[ex 3986] Cd. Civil). Ya hemos sealado que el Cd. Civ. y Com. elimina la causal de deduccin de querella y reformula la
producida por interpelacin fehaciente.
El art. 2543 Cd. Civ. y Com. determina como casos especiales de suspensin del curso de la prescripcin: a) entre cnyuges,
durante el matrimonio; b) entre convivientes, durante la unin convivencial; c) entre las personas incapaces y con capacidad
restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo; d)
entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del
cargo; e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de
derechos sobre bienes del acervo hereditario.

17.1. Matrimonio y unin convivencial


El motivo por el cual se consagra al matrimonio como causal de suspensin de la prescripcin lo daba Vlez Sarsfield en la nota al
art. 3929 (ex 3969) Cd. Civil, respecto del marido, porque "debiendo reposar la mujer en los cuidados del marido", ste habra "sin
duda abdicado el pensamiento de adquirir un inmueble con perjuicio de su mujer, si hubiese sabido que le perteneca"; respecto de la
mujer, porque "retenida por el amor, por el respeto o por el temor a su marido, la mujer dejara perecer estos derechos".
En la actualidad, sigue valiendo como argumento que las enojosas cuestiones que se suscitaran entre marido y mujer, en el caso de
que tuvieran que demandarse uno a otro, a fin de evitar la consumacin de la prescripcin, perturbaran la paz conyugal, en cuya
preservacin est comprometido el inters social.
Es justamente porque no subsiste el matrimonio, que esta causal no juega mediando divorcio vincular o nulidad de matrimonio(42).
Razones similares justifican la suspensin durante la existencia de la unin convivencial, institucin que el Cd. Civ. y Com.
incorpora en los arts. 509 y sigtes.(43).

17.2. Personas incapaces, menores de edad


La reforma del Cd. Civil de 1968 reemplaz el viejo art. 3926 (ex 3966), por el siguiente texto: La prescripcin corre contra los
incapaces que tuvieren representantes legales. Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el art. 3940 (ex 3980).
El art. 2543, inc. c), Cd. Civ. y Com. dispone que se suspende el curso de la prescripcin entre las personas incapaces y con
capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la
medida de apoyo.
Las razones son obvias, ya que precisamente, por su condicin especial resultara abusivo que padres, tutores, curadores o apoyos
aprovecharan su situacin para obtener ventajas sobre los derechos de las personas a quienes representan. Ello se desprende de los

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arts. 100 Cd. Civ. y Com., que establece como regla general que las personas incapaces ejercen por medio de sus representantes los
derechos que no pueden ejercer por s; 101 Cd. Civ. y Com., que dice que son representantes: a) de las personas por nacer, sus
padres; b) de las personas menores de edad no emancipadas, sus padres. Si faltan los padres, o ambos son incapaces, o estn
privados de la responsabilidad parental, o suspendidos en su ejercicio, el tutor que se les designe; c) de las personas con capacidad
restringida, el o los apoyos designados cuando, conforme a la sentencia, stos tengan representacin para determinados actos; de las
personas incapaces en los trminos del ltimo prrafo del art. 32, el curador que se les nombre; y 102 Cd. Civ. y Com., que
determina que las personas con capacidad restringida y las inhabilitadas son asistidas por los apoyos designados en la sentencia
respectiva y en otras leyes especiales.

17.3. Personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de fiscalizacin


Tambin en este caso la incompatibilidad del curso de la prescripcin resulta obvia.

17.4. Heredero con responsabilidad limitada


El Cd. Civ. y Com. no mantiene la figura de la herencia con beneficio de inventario, pero adopta la solucin del Cdigo de
Quebec y establece que la aceptacin por el representante legal de una persona incapaz o con capacidad restringida no obliga a ste
ultra vires.
Se establece que todo heredero puede aceptar la herencia que le es deferida o renunciarla, pero no puede hacerlo por una parte de la
herencia ni sujetar su opcin a modalidades. La aceptacin parcial implica la del todo; la aceptacin bajo modalidades se tiene por no
hecha (art. 2287 Cd. Civ. y Com.).
Pero la aceptacin de la herencia por el representante legal de una persona incapaz nunca puede obligar a ste al pago de las
deudas de la sucesin ms all del valor de los bienes que le sean atribuidos. Igual regla se aplica a la aceptacin de la herencia por
una persona con capacidad restringida, aunque haya actuado con asistencia, o por su representante legal o convencional (art. 2297
Cd. Civ. y Com.).
En consecuencia, entendemos que este ltimo es el supuesto de suspensin de la prescripcin a que se refiere el art. 2543, inc. e),
Cd. Civ. y Com. cuando seala que procede a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos
que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

18. Dificultades e imposibilidad de hecho


Esta causal consagrada por el art. 3940 (ex 3980) Cd. Civil, texto segn ley 17.711 (Cuando por razn de dificultades o
imposibilidad de hecho se hubiese impedido temporalmente el ejercicio de una accin) no se mantiene en el Cd. Civ. y Com.

19. Ley 24.573. Rgimen de mediacin obligatoria


La ley 24.573(44) instituy en el mbito nacional, con carcter obligatorio, la mediacin previa a todo juicio. Esta norma fue
sustituida por la ley 26.589(45).
El art. 18 de la ley 26.589 establece que "La mediacin suspende el plazo de prescripcin y de la caducidad en los siguientes casos:
a) en la mediacin por acuerdo de partes, desde la fecha de imposicin del medio fehaciente de notificacin de la primera audiencia al
requerido, o desde la celebracin de la misma, lo que ocurra primero; b) en la mediacin por sorteo, desde la fecha de adjudicacin
del mediador por la autoridad judicial; c) en la mediacin a propuesta del requirente, desde la fecha de imposicin del medio
fehaciente de notificacin de la primera audiencia al requerido, o desde la celebracin de la misma, lo que ocurra primero. En los dos
primeros supuestos, la suspensin opera contra todas las partes. En el caso del inc. c), nicamente contra aquel a quien se dirige la
notificacin. En todos los casos, el plazo de prescripcin y de caducidad se reanudar a partir de los veinte (20) das contados desde el
momento que el acta de cierre del procedimiento de mediacin prejudicial obligatoria se encuentre a disposicin de las partes.
El nuevo texto resuelve algunas cuestiones que se haban suscitado durante la vigencia de la ley 24.573, que motiv que el
dec. 91/1998, reglamentario de la ley de mediacin 24.573, estableciera en su art. 28, que: "En las mediaciones oficiales, la
suspensin de la prescripcin liberatoria se cuenta desde que el reclamante formaliza su pretensin ante la mesa general de entradas
del fuero que corresponda y opera contra todos los requeridos. En las mediaciones privadas, la prescripcin liberatoria se suspende
por una sola vez desde la fecha del instrumento autntico mediante el cual se intenta notificar fehacientemente al requerido la
audiencia de mediacin y opera slo contra quien va dirigido. El cmputo del trmino de suspensin se reanuda despus de veinte
das corridos desde la fecha del acta de finalizacin de la mediacin".
El art. 2542 Cd. Civ. y Com. establece que el curso de la prescripcin se suspende desde la expedicin por medio fehaciente de la
comunicacin de la fecha de la audiencia de mediacin o desde su celebracin, lo que ocurra primero. El plazo de prescripcin se
reanuda a partir de los veinte das contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediacin se encuentre a
disposicin de las partes.

20. Interrupcin de la prescripcin


Como se ha anticipado, hay situaciones que producen la interrupcin del curso de la prescripcin, provocando que el tiempo
transcurrido no sea computable.
El art. 2544 Cd. Civ. y Com. establece que el efecto de la interrupcin de la prescripcin es tener por no sucedido el lapso que la
precede e iniciar un nuevo plazo.

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El Cd. Civil contemplaba como supuestos de interrupcin la privacin de la posesin por el trmino de un ao, la demanda, el
reconocimiento y el compromiso arbitral.
El art. 3945 (ex 3984) Cd. Civil estableca que la prescripcin se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un ao, del goce
de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesin sea ilegtima, injusta o violenta. Esta causal no figura
en el captulo sobre interrupcin de la prescripcin, pese a que en los fundamentos de la Comisin se expresa que se han conservado
las causales de interrupcin del curso de la prescripcin que tena el Cd. Civil, adecuando el texto legal a la evolucin que la cuestin
ha sufrido a nivel jurisprudencial y doctrinal.
En el caso de la conocida como interrupcin natural, lo que resultaba interrumpido era el hecho mismo de la posesin
despojo, ya sea por el propietario contra el cual se estaba prescribiendo o por un tercero, mantenindose el despojante en el goce de
la cosa durante el trmino de un ao, no interesando los vicios de que su posesin pudiera adolecer(46).
Si la posesin del despojante no duraba un ao, o aunque sobrepasare este plazo, ella misma haba sido interrumpida por alguna
otra causal (demanda, reconocimiento, etc.) antes de transcurrido el ao, la interrupcin se tena por no sucedida y el poseedor poda
aprovecharse de la posesin del usurpador.
Entendemos que esta causal no ha subsistido en el Cd. Civ. y Com.

21. Reconocimiento
Segn el art. 3950 (ex 3989) Cd. Civil: "La prescripcin es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tcito, que el deudor o
el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba".
El art. 2545 Cd. Civ. y Com. determina que el curso de la prescripcin se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o
poseedor efecta del derecho de aquel contra quien prescribe.
En esta hiptesis, la interrupcin proviene de un acto del poseedor que lo priva de su condicin de tal y lo convierte en tenedor.
Para que pueda comenzar a prescribir nuevamente, tendr que producirse una interversin de ttulo.
Al respecto se ha resuelto: "Si el comprador tiene la posesin del inmueble, ello traduce de parte del vendedor un asentimiento
continuo y repetido de respetar el derecho adquirido por el comprador, e importa un reconocimiento interruptivo de la prescripcin de
la accin de escrituracin"(47).

22. Peticin judicial


El art. 3947 (ex 3986) Cd. Civil estableca que la prescripcin se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque
sea interpuesta ante juez incompetente o fuera defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en
juicio.
El art. 2546 Cd. Civ. y Com. determina que Tambin el curso de la prescripcin se interrumpe por toda peticin del titular del
derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesin, o el
deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el
ordenamiento procesal aplicable.
La Comisin explica en los fundamentos que la interrupcin por "demanda" prevista en el Cd. Civil (art. 3947 [ex 3986]) haba
suscitado diversas posiciones respecto del alcance que a ese vocablo debe reconocerse, pero que es claro el carcter mayoritario que
ha alcanzado la posicin que reconoce que toda peticin ante la jurisdiccin, dirigida contra el deudor o poseedor o su
representante que exteriorice en forma clara la voluntad de no abandonar el derecho que se trate por parte de su titular y, en este
sentido, se ha regulado la causal, comprendiendo diversos supuestos que no configuran "demanda" en sentido tcnico-procesal pero
que revelan la actitud del interesado de perseguir la tutela jurisdiccional.
Por demanda, a los efectos de interrumpir la prescripcin, se entiende toda peticin judicial del propietario o deudor que
tienda a mantener vivo su derecho y revelador de que no lo ha abandonado(48), vale decir que se acuerda al trmino un sentido amplio,
que comprende, entre otros supuestos, el pedido de embargo(49), el pedido de beneficio de litigar sin gastos, a efectos de entablar la
demanda(50), el pedido de apertura de la sucesin del deudor o poseedor(51), etctera.
La aptitud interruptiva de estos actos subsiste exclusivamente hasta el agotamiento del acto productor(52).
La demanda debe estar dirigida contra el poseedor o deudor, como lo estableca el art. 3947 (ex 3986) Cd. Civil.
No obstante, en algn caso se ha decidido: "...la demanda dirigida contra un tercero, cuando ha mediado un error excusable, tiene
valor interruptivo"(53).
Se mantiene como requisito el "no abandono del proceso instaurado", teniendo por no ocurrida la interrupcin en caso de
desistimiento del proceso o de declaracin de caducidad de la instancia.
El Cd. Civ. y Com. prescinde de incluir a la "absolucin definitiva del demandado" entre estas vicisitudes, segn explica la
Comisin, porque desde que la existencia de cosa juzgada material brinda la excepcin causada por esa calidad en caso de existir una
pretensin ulterior por la misma causa y entre los mismos sujetos, se torna irrelevante e imprecisa tcnicamente brindar la posibilidad
de discutir la prescripcin de una cuestin que ya fue resuelta definitivamente.
Se mantiene igualmente el efecto interruptivo de las peticiones efectuadas ante juez incompetente, realizadas por personas
incapaces de hecho o que ostentan defectos formales, sin perjuicio de lo que dispongan los ordenamientos procesales locales respecto
del trmite ulterior que merezcan estas situaciones a los fines de su subsanacin.
El efecto interruptivo de la prescripcin tiene lugar aun cuando la demanda fuere interpuesta ante juez incompetente y subsiste
hasta que pase en autoridad de cosa juzgada la sentencia que declare tal incompetencia(54).
Si hay desistimiento de la demanda promovida ante juez incompetente, a los fines de iniciarla ante el juez que corresponda, se
sostiene que la demanda conserva su eficacia interruptiva(55), ya que el actor slo anticipado a la decisin judicial.
Tambin goza de efecto interruptivo la demanda aunque fuese defectuosa(56) o la haya interpuesto quien careciere de "capacidad
legal para presentarse en juicio"(57).

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Asimismo, asiste el derecho de interponer la demanda interruptiva de la prescripcin no slo a quien es titular del derecho sino
tambin a cualquier gestor de negocios o tercero interesado, ya sea que acte a nombre propio o a nombre de dicho titular, pero en su
propio inters(58).
El Cd. Civ. y Com., en el art. 2546 in fine, resuelve la situacin de que la peticin se efecte en el plazo de gracia que los
ordenamientos procesales prevn, a fin de eliminar la discordancia en la regulacin de la cuestin entre la norma de fondo y la local
procesal. Se establece la solucin en el sentido en el que la jurisprudencia mayoritaria haba resuelto la situacin.

23. Reclamo administrativo


En la misma tesitura, se ha incorporado el reclamo administrativo como causal de interrupcin cuando su trmite resulta una
exigencia del ordenamiento.
Antes el criterio era el inverso, en el sentido de que no causaban interrupcin las gestiones administrativas, porque no constituyen
peticin judicial (demanda), aunque ellas revelen el nimo de mantener vivo el derecho(59).
No obstante, se haba admitido que aun cuando se opinara que careca de efecto interruptivo de la prescripcin el reclamo
administrativo estaba investido del efecto suspensivo previsto en el art. 3947 (ex 3986, segundo prrafo) Cd. Civil, en tanto
constituye en mora al Estado(60).
Cuando las gestiones administrativas son un trmite legalmente establecido como necesariamente previo a la demanda judicial,
tienen efecto interruptivo, porque configuran una unidad con sta, impuesta por la propia ley(61).
Tambin carecen de efectos interruptivos los reclamos privados(62).

24. Desde cundo comienza


En relacin a si la interrupcin se produce con la simple interposicin de la demanda, o si es necesario que la misma sea notificada,
doctrina y jurisprudencia mayoritarias se pronuncian por la primera alternativa, considerando que la notificacin no era exigida por el
art. 3947 (ex 3986) Cd. Civil, que slo dice que la prescripcin se interrumpe por demanda(63), y que la interposicin pondra de
manifiesto la voluntad de no dejar morir el derecho(64). Entendemos que estos argumentos se mantienen con la redaccin del art. 2546
Cd. Civ. y Com., que adems se refiere a "toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no
abandonarlo".
Sin embargo, tambin se ha decidido que carece de efecto interruptivo la demanda iniciada con la nica finalidad de mantener viva
la accin, y que luego se abandona, para iniciar una nueva demanda, luego de vencido el trmino de la prescripcin(65).
Se ha resuelto que: "Si el da del vencimiento de la prescripcin era inhbil, la demanda iniciada el da hbil inmediato posterior,
es vlida para interrumpir, pues sta se prolonga hasta el vencimiento del perodo en el que medi imposibilidad de hecho para
demandar(66). La expresa inclusin del plazo de gracia en el art. 2546 in fine Cd. Civ. y Com. refuerza esta interpretacin.
En cambio, aunque compartamos la afirmacin en el sentido de que "La presentacin de la demanda a la Mesa de Entradas de la
Cmara, para la designacin de juzgado, no tiene efecto interruptivo de la prescripcin, si no se la lleva al juzgado, pues dicha
adjudicacin no es un cargo judicial(67), habr que ver cmo se interpreta la expresin "toda peticin ante autoridad judicial".
Se haba planteado la duda sobre si la demanda interpuesta en los dos primeras horas hbiles art. 124 del Cd. Proc. Civ. y Com.
de la Nacin(68) tiene efecto interruptivo. A favor de la afirmativa se sostiene: "Si bien es cierto que los plazos impuestos por la ley de
fondo no pueden ser alterados por las disposiciones procesales en cuanto a su extensin, tambin lo es que el Cdigo Civil supedita la
interrupcin del curso de la prescripcin a la interposicin de la demanda (art. 3986); lo concerniente a la forma y oportunidad de su
presentacin por tratarse de materia procesal, debe regularse, entonces, por las disposiciones especficas pertinentes, y entonces cabe
concluir que el art. 124 Cd. Procesal, no vulnera la ley de fondo en cuanto reglamenta materia que le es propia". Quienes se
pronuncian por la negativa se basan en que la aplicacin de una ley de forma no puede modificar un plazo de prescripcin establecido
por la ley de fondo(69). Como hemos visto, el art. 2546 Cd. Civ. y Com. lo resuelve positivamente.

25. En qu casos queda sin efecto


Segn el art. 3948 (ex 3987) Cd. Civil, la interrupcin por demanda se tendr por no sucedida en caso de desistimiento, desercin
de instancia o si el demandado es absuelto definitivamente. En tales hiptesis el efecto interruptivo de la demanda se borra y el plazo
de prescripcin se computa como si nunca hubiera sido interrumpido.
El art. 2547, prr. 2, Cd. Civ. y Com. mantiene esta solucin diciendo que la interrupcin del curso de la prescripcin se tiene
por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia
El supuesto de desistimiento es el del procedimiento, nico que permitira luego intentar un nuevo juicio, ya que el desistimiento
del derecho implicara un reconocimiento, que brindara al poseedor una defensa mucho ms fuerte e inmediata que la prescripcin(70).
Al referirse a la caducidad de la instancia, segn las disposiciones de los Cdigos de Procedimientos, se alude a la perencin o
caducidad de la instancia, legislada en los Cdigos de forma como uno de los modos anormales de terminacin del proceso, que se
produce cuando no se insta su curso dentro de los plazos que en dichos cuerpos legales se determinan.
La perencin no mata el derecho, que puede hacerse valer en otro proceso, pero como la interrupcin causada por la demanda
intentada en el proceso que perimi, se tiene por no sucedida, ni til a los efectos de la prescripcin. Todo el tiempo que dur la
tramitacin de aqul, puede haberse consumado sta, perdiendo el dominio el propietario y producindose la correlativa adquisicin
por parte del poseedor.
Mientras no se hubiere declarado por resolucin firme la perencin, esto es, mientras el proceso estuviere pendiente, la
prescripcin no corre, aun cuando las actuaciones hubieran permanecido paralizadas por inaccin del actor y por un lapso igual al
trmino de prescripcin(71).

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26. Interrupcin por solicitud de arbitraje
El art. 2548 Cd. Civ. y Com. establece que el curso de la prescripcin se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de
esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupcin de la prescripcin por peticin judicial, en cuanto sea aplicable.
En este sentido se considera asimilable la solicitud de arbitraje a la peticin judicial, brindando efecto interruptivo a este hecho,
que se presenta como un medio de solucin de conflictos alternativo a la tutela jurisdiccional.
El art. 3949 (ex 3988) Cd. Civil estableca que "El compromiso hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de la posesin o
propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin". La interrupcin aqu provendra de un acto del poseedor y del propietario.
No slo estn comprendidos los rbitros propiamente dichos, o rbitros de derecho, sino tambin los rbitros amigables
componedores (ver arts. 763/99 Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin).
En la redaccin del Cd. Civil el nico compromiso arbitral que interrumpira la prescripcin sera el que constare en escritura
pblica(72), pero una comprensin ms elstica llev a sostener a algunos que la determinacin de las formas que debe revestir el
compromiso arbitral, est reservada a los cdigos de forma(73) y que, adems, el compromiso formalizado en instrumento privado
valdra como obligacin de otorgar la pertinente escritura pblica(74). La redaccin del art. 2548 Cd. Civ. y Com. es diferente y
admite una interpretacin amplia, sobre todo al ser equiparada a la peticin ante autoridad judicial, que no requiere escritura pblica
para su instrumentacin

27. Duracin de los efectos


El Cd. Civ. y Com. prev la duracin de los efectos interruptivos, de gran importancia para la determinacin del reinicio del curso
del plazo y que haba generado algunas discusiones poniendo en crisis la consecucin de su fundamento, la seguridad jurdica.
El art. 2547 Cd. Civ. y Com. determina que los efectos interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que deviene
firme la resolucin que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal. La interrupcin del curso de la prescripcin se
tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia.

28. A favor de quines se produce la interrupcin


El art. 2549 Cd. Civ. y Com. dispone que la interrupcin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra de los interesados,
excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
Es decir que se mantiene el principio del Cd. Civil aplicable a la interrupcin civil, conforme al art. 3952 (ex 3991)(75) del cual se
derivaban los arts. 3953 (ex 3992(76)) y 3954 (ex 3993(77)) Cd. Civil, con la excepcin contenida en el art. 3957 (ex 3996(78)) Cd.
Civil.

29. Legitimacin activa


Pensamos que la prescripcin adquisitiva larga es un modo originario de adquisicin del dominio o de los otros derechos reales
que se ejercen por la posesin, por lo que no es necesaria la capacidad requerida para adquirir por tradicin sino la requerida para
adquirir la posesin, lo que significa que no se exige la plena capacidad (art. 1922, inc. a], Cd. Civ. y Com.)(79).
Todos aquellos que pueden adquirir pueden prescribir. El Estado nacional, las Provincias y todas las personas de existencia visible
o ideal estn sometidos a las mismas prescripciones que los particulares, en cuanto a sus derechos y a los bienes susceptibles de ser
propiedad privada, pudiendo igualmente oponer la prescripcin. En consecuencia, pueden adquirir por prescripcin los menores de
diez a catorce aos y los menores adultos.
Es procedente la demanda de usucapin promovida por el Estado nacional, ya que acredit la posesin pblica, pacfica e
ininterrumpida del inmueble durante el plazo de treinta aos aplicable en el caso art. 4015 del Cdigo Civil con anterioridad a la
sancin de la ley 17.711 y que realiz actos posesorios de manera insospechable, clara y convincente en el caso, reparaciones,
mejoras, construccin de un edificio en el predio conforme las pautas exigidas por los arts. 2373 y 2384 del mismo
ordenamiento(80).

30. Legitimacin pasiva


Los mismos sujetos que estn legitimados activamente para la usucapin pueden ser sujetos pasivos. Corre tambin contra los
incapaces que tuvieren representantes legales.
Cuando la usucapin fue comenzada contra el causante, sigue corriendo despus contra sus herederos y legatarios. Contra los
herederos, porque ellos continan la persona del difunto y lo suceden tanto en la propiedad como en la posesin, y contra los
legatarios, porque stos reciben la cosa con todas sus cargas y sus vicios y en el estado en que se halle.
Tambin la prescripcin adquisitiva corre contra el Estado y las provincias, pero slo en cuanto a ciertos bienes privados, y
tambin contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas.

31. Cosas susceptibles de usucapin


Las cosas susceptibles de usucapin pueden ser inmuebles, muebles e incluso las cosas muebles registrables, pero no pueden ser
adquiridas por prescripcin las que estn fuera del comercio, ni tampoco las que son del dominio pblico del Estado, y aunque no se
ha regulado an, entendemos que ello sera extensible a la propiedad comunitaria indgena.
El Cd. Civ. y Com. no contiene una norma como el art. 3912 (ex 3952) Cd. Civil, que deca: "Pueden prescribirse todas las
cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin"(81). Sin embargo, interpretamos que la regla sigue vigente.

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En el Cdigo de Vlez Sarsfield solamente los inmuebles eran objeto de la prescripcin adquisitiva, puesto que, segn lo pona de
manifiesto la nota al art. 3908 (ex 3948) Cd. Civil, los muebles se encontraban amparados por la disposicin del art. 2386 (ex 2412)
Cd. Civil, valiendo la posesin como ttulo de propiedad, no era menester el transcurso de tiempo alguno para tenerla por adquirida.
Sin embargo, la razn apuntada en la referida nota, no era del todo exacta, puesto que no en todos los casos la posesin de una cosa
mueble "vale ttulo". En efecto, debe recordarse que el art. 2386 (ex 2412) Cd. Civil se aplicaba "si la cosa no hubiese sido robada o
perdida". Por lo que esta clase de cosas, aun mediando transmisiones a ttulo oneroso a favor de adquirentes de buena fe, estaban
indefinidamente sujetas a la reivindicacin del propietario(82), lo que creaba un grave inconveniente al comercio jurdico, en parte
solucionado por el art. 477, Cd. de Comercio.
Siguiendo esta tesitura, la ley 17.711 incorpor como art. 3975 (ex 4016 bis) Cd. Civil, el siguiente texto: "El que durante tres
aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles
cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua".
El Cd. Civ. y Com. introduce varias modificaciones en este aspecto.

32. Cosas muebles registrables no inscriptas


El art.1899 in fine Cd. Civ. y Com. establece que "Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes".
En relacin con este instituto, el Rgimen Jurdico del Automotor (RJA) originalmente previ que la usucapin de automotores,
robados o hurtados, se poda producir a los tres aos de su inscripcin, siempre que hubiera posesin de buena fe y continuada(83).
La reforma del Cdigo Civil por la ley 17.711 modific esta materia, al establecer un plazo de dos aos para las cosas muebles
registrables en general (art. 3975 ex 4016 bis, 2 prrafo, Cd. Civil).
Posteriormente la ley 22.977 modific el art. 4, RJA (primer prrafo) en los siguientes trminos: "El que tuviese inscripto a su
nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos dos (2) aos de la inscripcin, siempre
que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua".
El texto transcripto tiene diferencias con el art. 3975 (ex 4016 bis) Cd. Civil, dado que en el RJA se aclara que el cmputo se
efecta desde la inscripcin, y no menciona a los automotores "perdidos", sino solamente a los "hurtados o robados".
Asimismo es distinto el concepto de "buena fe" en materia de cosas muebles registrables, como se explicar ms adelante.
Para que fuera aplicable la prescripcin adquisitiva de dos aos en materia de automotores, era inexcusable que existiera una
inscripcin en el Registro de la Propiedad del Automotor a nombre del usucapiente, tal como claramente lo expresa el art. 4, RJA(84)
y hubiera posesin de buena fe continua, durante dos aos, computados desde la inscripcin(85).
Se trata de la usucapin que se denomina secundum tabulas, porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como propietario
del vehculo en el respectivo registro pero que, a raz de haber adquirido de un no propietario, necesita bonificar su ttulo(86).

32.1. Inscripcin registral


Adems de la posesin de buena fe, para que se aplique la prescripcin adquisitiva de dos aos, sobre todo en materia de
automotores, es inexcusable que exista una inscripcin en el Registro de la Propiedad del Automotor a nombre del usucapiente, tal
como claramente lo expresa el art. 4 RJA.
Si el poseedor de un automotor no ha logrado la inscripcin, es indudable que en esta hiptesis no es posible aducir buena fe,
extremo exigido para todas las cosas muebles, sean o no registrables.
Quien no ha logrado inscribir el automotor no puede tener la creencia sin duda alguna de ser el exclusivo seor de la cosa, ni estar
persuadido, en razn de ignorancia o error de hecho, de la legitimidad de su posesin.
En consecuencia, los automotores cuyo dominio no ha sido inscripto en el registro respectivo, no eran susceptibles de adquirirse
por usucapin breve (dos aos), extremo que haba sido reconocido en forma prcticamente unnime por la jurisprudencia
nacional(87).
El supuesto contemplado en el RJA es una situacin similar a la del poseedor de un inmueble que tiene justo ttulo y buena fe, que
en realidad es propietario, pero, como existe un sujeto que est legitimado para reivindicar (el anterior titular), no necesita iniciar un
proceso especial, salvo que aparezca alguien a reclamarle la entrega de la cosa en un juicio reivindicatorio. Es recin en ese caso
donde esgrimir, como defensa, la prescripcin adquisitiva, de plazo reducido(88). No se concibe que pueda entablar l mismo la
accin de usucapin, pues esa actitud importara reconocer su mala fe, es decir, que tiene conocimiento de los vicios de su
posesin(89).
En opinin que no compartimos totalmente, se haba resuelto que recin en el caso que aparezcan esas fallas se defender
oponiendo al verdadero propietario su "titularidad por ms de dos aos", y mientras tanto su buena fe se presume(90), por las razones
que daremos a continuacin.

32.2. Buena fe
El requisito de la posesin buena fe es un elemento imprescindible para esta usucapin de automotores(91), pero es necesario
precisar qu significa la "buena fe" en esta materia(92).
La persona que adquiere un automotor, para poder invocar buena fe, debe observar la siguiente conducta: a) verificar que quien
pretende transmitir el dominio es su titular, examinando el ttulo de dominio del automotor(93); b) pedir un informe de dominio y sus
condiciones en el Registro Seccional(94), de acuerdo a los datos extrados de la documentacin que ha examinado, y que se encuentran
en el Legajo "B"(95); c) realizar la verificacin fsica del automotor, haciendo cotejar los nmeros registrales de motor y chasis

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asentados en el ttulo, con los grabados en el vehculo, operacin a cargo de Polica Federal Argentina, u otros organismos de
seguridad(96).
Es decir que para que exista buena fe en un adquirente de automotores, deben cumplirse estos tres recaudos: examen documental;
informe registral y verificacin fsica.
Esta triloga, cuya observancia no se desprenda literalmente de la normativa vigente, es inexcusable a la luz de las nuevas
prcticas defraudatorias, por todos conocidas, que han recibido la denominacin de "autos mellizos". Ahora el art.1902 Cd. Civ. y
Com. lo exige expresamente: Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y
constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen
especial.

32.3. Situacin de los automotores no inscriptos


Uno de los supuestos ms frecuentes en la prctica negocial, especialmente de vehculos usados comercializados por agencias o
por intermedio de avisos periodsticos, consiste en la compra-venta de automotores sin efectuar simultnea, o seguidamente, la
correspondiente inscripcin de la transferencia en el Registro.
En estos casos pueden presentarse diversas situaciones:
a) el comprador, que no registr la transferencia y luego no puede conseguir que el titular colabore con el trmite registral; b) el
que compra a quien no es titular registral, que adquiri, a su vez, de dicho titular, o de adquirentes de ste, etc.
Tales supuestos no estn previstos en el RJA, ni tampoco expresamente en el Cdigo Civil, y tienen en comn que existan
obstculos insalvables en la normativa vigente para aplicar la usucapin de dos aos, dado que no haba inscripcin registral, que es
requisito y punto de inicio del cmputo, de acuerdo con lo expuesto, y tampoco se trata de cosas robadas o hurtadas(97), aun cuando
pueda invocarse buena fe, extremo que en atencin a lo sostenido previamente es de muy difcil acreditacin.
Sin embargo, la situacin jurdica de quien compr un automotor, se le hizo tradicin, pero no inscribi en el Registro el
instrumento respectivo constituye un problema de cierta significacin, que ha provocado la inquietud de la doctrina por encontrar
alguna solucin, frente a la no pertinencia de invocar la usucapin breve, mediante la denominada "prescripcin adquisitiva contra
tabulas".
La doctrina nacional haba abordado esta cuestin desde diversas pticas, que se mencionarn sucintamente.
Se ha sostenido que este comprador era un mero tenedor y no un poseedor, dado que el carcter constitutivo de la inscripcin
registral implica que tanto el dominio como la tradicin operan, se transfieren y, por ende, se adquieren en ese mismo instante; en
otros trminos, no existe tradicin posesoria, por ser sta inscriptoria, y quien pretenda ser poseedor podr serlo, pero, en este caso,
ser de mala fe(98).
Desde una posicin absolutamente opuesta (y minoritaria) se afirmaba que el comprador no inscripto es un poseedor de buena fe
que puede invocar en su favor el art. 4016 bis del Cd. Civil(99).
La mayora de la doctrina, con algunas variantes, entiende que este comprador no puede invocar la prescripcin breve del art. 3975
(ex 4016 bis) Cd. Civil ni la del art. 4, RJA, entre otras razones, porque este comprador-poseedor no inscripto no puede invocar
buena fe(100), posicin que suscribimos.
Brebbia, en cambio, considera que el comprador no inscripto a quien se le ha hecho tradicin es poseedor de buena fe, pero no
puede invocar a su favor el art. 4016 bis porque esta norma requiere, adems de la inscripcin, que se trate de cosas robadas o
perdidas, ya que la norma es una excepcin al art. 3974 (ex 4016) Cd. Civil y, consecuentemente, no admite aplicacin analgica(101).
Ambas variantes traen como consecuencia que el comprador-poseedor no inscripto slo podra adquirir el dominio del automotor
por prescripcin adquisitiva recin a los veinte aos, y en tal sentido, varios fallos judiciales han entendido que esta es la nica
solucin(102).
Como es fcil advertir, esta solucin no es la mejor, pues si el inters es la medida de las acciones, pocos vehculos justificaran
implementar un proceso judicial para obtener la declaracin de haber adquirido el dominio por usucapin, debiendo dejar transcurrir
previamente dos dcadas. Quizs podra tener aplicacin en el caso de automotores antiguos, o "de coleccin", o "clsicos" que tienen
un rgimen especial(103).
Todos los autores entienden que la solucin es disvaliosa, no slo porque se trata igual a este comprador que al ladrn, sino
porque, despus de un lapso tan prolongado, normalmente el automotor ha perdido gran parte de su valor econmico(104).
Por otro lado, calificada doctrina se haba opuesto a la aplicacin del art. 3974 (ex 4016) Cd. Civil al caso de los automotores
cuando no ha mediado inscripcin de buena fe, argumentando que "si tanto el art. 2738 (ex 2765) Cd. Civil, como el art. 3, RJA,
aseguran una amplia reivindicabilidad si la cosa fue robada, la excepcin para el poseedor de mala fe del objeto robado en el caso el
automotor debera surgir de un texto de ntida comprensin. No puede enervarse la expansin de ese principio sin una norma
igualmente clara que lo permita. Ante la falta de una disposicin legal que beneficie al poseedor de mala fe de un automotor robado,
no queda otra alternativa que hacer jugar la regla general de la reivindicabilidad. El Derecho no es ms que un "elector de
vctimas"...(105).
Por otro lado, la prctica registral indica que son casi inexistentes los supuestos de aplicacin del rgimen establecido en el art. 4,
RJA.
En cambio, son numerosas las situaciones no regularizadas, tanto de automotores adquiridos a titulares registrales, o a sus
sucesores que no han registrado la transferencia, como de asientos registrales que provienen de maniobras ilcitas, como es el caso de
los llamados "autos mellizos".

32.4. Propuestas de la doctrina


La doctrina argentina dedicada al tema, en posicin que compartimos, vino reclamando una solucin legislativa para los casos en
que no exista registracin.

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Una de las soluciones, de lege lata, fue acudir a una norma anloga, como el art. 162 de la ley 20.094, que permite adquirir por
usucapin un buque a los diez aos, en ausencia de justo ttulo y buena fe(106). Hemos dicho que no coincidamos con esta solucin,
aunque, de lege ferenda, la propuesta parezca razonable(107).
En materia de proyectos legislativos, se han propuesto diversos plazos para resolver esta situacin(108). En nuestra opinin,
cualquier modificacin legislativa deba contemplar la naturaleza del sistema registral argentino en materia de dominio de
automotores, a fin de no desnaturalizarlo por la va de proteger la posesin, eludiendo el carcter constitutivo de la inscripcin.
Sin perjuicio de sealar que, en nuestra opinin, la prescripcin adquisitiva es un modo de adquisicin poco compatible con un
sistema de registracin constitutiva como el implementado por el RJA especialmente en sus arts. 1 y 3, hemos sostenido que, en
materia de automotores, se deberan atender los siguientes aspectos: a) en caso de inscripcin registral de buena fe, de automotores
robados o perdidos, cuando exista identidad entre el asiento registral y los cdigos de identificacin estampados en chasis y motor, el
plazo debe ser de dos aos, acreditando la posesin ininterrumpida y pacfica del automotor y computando el plazo desde el momento
de la inscripcin; b) cuando no exista inscripcin, la prescripcin adquisitiva slo procedera cuando se acredite la posesin del
automotor de manera continua e ininterrumpida, durante diez aos y que la adquisicin fue efectuada al titular registral del automotor
o a sus sucesivos cesionarios.
Aun cuando el plazo de diez aos pueda parecer excesivo, es necesario entender que establecer plazos ms breves puede conducir
a la absoluta desnaturalizacin del sistema registral vigente, que est estructurado sobre la base de su carcter constitutivo. Al
respecto, el Proyecto de 1998, adoptaba, en su art. 1833, una posicin bastante parecida al disponer, en el prr. 3, "Tambin adquiere
el derecho real el que posey durante diez (10) aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribi a su nombre
pero la recibi del titular registral o de su cesionario sucesivo"(109).

32.5. El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin


El art. 1899 Cd. Civ. y Com., con respecto a la usucapin de los automotores no inscriptos a nombre del poseedor, dice que (para
la prescripcin adquisitiva larga "Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez (10) aos una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes"(110).
El art. 1900 Cd. Civ. y Com., como se dijo, establece que "La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua".
En el art. 1902 sobre "justo ttulo y buena fe", se incorpora un prrafo en estos trminos: "Cuando se trata de cosas registrables, la
buena fe requiere el examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial"(111).
Al respecto, adems de los antecedentes que hemos mencionado, cabe destacar otros(112).
Es decir que, en nuestra opinin, el Proyecto ha recogido la mejor doctrina en esta materia, y revela una notable mejora en relacin
a anteriores proyectos que no haban tenido en cuenta los aspectos propios del funcionamiento registral del automotor.
En el art. 1903 Cd. Civ. y Com. se receptan criterios sobre aspectos que hemos comentado previamente y que contaban con el
apoyo de calificada doctrina, tales como la fecha desde la que se computa el plazo, sealando que "Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva".

33. Cosas muebles no registrables


El art. 1898 Cd. Civ. y Com. determina que la prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce
sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos. Si la cosa es
registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
En el Cd. Civil se presentaban diversos supuestos referidos a cosas muebles.
Si se trataba de una cosa mueble no robada ni perdida, en poder de un poseedor de buena fe, que la hubiera adquirido a ttulo
gratuito, se manejaban diversas soluciones.
Una alternativa era resolver la cuestin a travs de lo dispuesto en el art. 2751 (ex 2778(113)) Cd. Civil y concluirse en la
imposibilidad de usucapir cualquiera fuere el tiempo de la posesin.
Otra posibilidad era recurrir a los arts. 3973 (ex 4015(114)) y 3974 (ex 4016(115)) Cd. Civil, que no distinguen entre el ttulo oneroso
y el gratuito, y concluir en que el plazo aplicable es de veinte aos, argumentando que las cosas muebles caen en la frase "y dems
derechos reales" del art. 3973 (ex 4015) Cd. Civil, y porque el art. 3974 (ex 4016) Cd. Civil, al menos en su letra, no aparta de su
sistema a las cosas muebles.
Una tercera posicin recurra al art. 3975 (ex 4016 bis) Cd. Civil, norma que no distingue entre adquirentes a ttulo oneroso y
gratuito y admite la usucapin cuando se trata de cosas robadas o perdidas, que es aun ms grave que el abuso de confianza, y por lo
tanto consideraba apropiado aplicarla por analoga al supuesto de cosas no robadas ni perdidas (posedas de buena fe y mediando
adquisicin a ttulo gratuito)(116).
Cuando el poseedor era de mala fe, fuera la adquisicin a ttulo oneroso o gratuito, se planteaban dos soluciones posibles. La
primera era la improcedencia de la prescripcin, mientras que la otra la admita en base a lo dispuesto en los arts. 3973 (ex 4015) y
3974 (ex 4016) Cd. Civil, o sea la usucapin ordinaria de 20 aos, lo mismo que los inmuebles, cuyos poseedores, aun cuando hayan
arribado a la posesin a travs de un hecho delictuoso (v.gr., usurpacin), pueden adquirir el dominio por el transcurso de veinte
aos(117).
En el caso de las cosas robadas o perdidas, se exija o no para su transferencia inscripcin registral, y la posesin fuera de mala fe,
se aplicaban los mismos criterios que en el supuesto anterior.
El Proyecto de Ley de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de la Nacin de 1998 se refiere a la usucapin de cosas
muebles en el art. 3931, cuyo texto es el siguiente: "Para la adquisicin del dominio de cosas muebles se exigen veinte aos de

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posesin continua si: 1. La cosa ha sido recibida a ttulo gratuito. 2. La cosa ha sido poseda de mala fe, aun con vicios. 3. La cosa
registrable no ha sido registrada a nombre del poseedor".
En el caso de cosas muebles cuya transferencia exija la inscripcin registral con carcter constitutivo, como son los automotores o
los caballos de pura sangre de carrera, la falta de registro hace que el poseedor sea considerado de mala fe, porque la ignorancia o el
error acerca de su verdadera situacin de "no propietario" provendra de ignorancia o error de derecho, que no es como principio
excusable en nuestro Derecho(118).
El art. 2258, inc. c), Cd. Civ. y Com. establece que si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la
reivindicacin si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque ste sea de buena fe.

34. Sepulcros
Para la usucapin de sepulcros resultan actos posesorios la detentacin del ttulo de propiedad de la bveda, la inhumacin de
cadveres que se llevaron a cabo en ella, la disposicin sobre el destino ulterior de los restos all depositados, la contratacin de un
cuidador para su limpieza y vigilancia y la atencin personal prestada a dicha bveda.
La tenencia del ttulo de propiedad de una sepultura constituye el principal acto posesorio que se puede ejercer sobre el sepulcro,
dado que es el nico medio que permite su uso, que no es otro que el depsito de cadveres(119).

35. Prescripcin adquisitiva breve


Este tipo de prescripcin es el que consolida la adquisicin del dominio luego de diez aos de posesin de buena fe.
Tiene de comn con la prescripcin adquisitiva larga las calidades que debe revestir la posesin ostensible y continua, a lo que se
agrega que debe ser de buena fe, y que ella debe subsistir durante un cierto tiempo, que es ms breve, pues son diez (10) aos.
Adems de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones, posesin y tiempo, la llamada prescripcin corta
requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario para su consumacin, y que
son: el justo ttulo y la buena fe (art. 3960 [ex 3999] Cd. Civil). Esta regla se mantiene en el art. 1898 Cd. Civ. y Com., que dice en
su primer prrafo: La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesin durante diez aos.
El efecto de la prescripcin breve es "consolidar la adquisicin hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda accin de
reivindicacin"; por lo tanto, "la prescripcin breve no es rigurosamente de adquirir: la cosa ya est adquirida con justo ttulo y buena
fe" (nota al art. 3960 [ex 3999] Cd. Civil).
Vale decir que en la hiptesis de que una persona haya adquirido la cosa con justo ttulo y buena fe, de quien no era dueo de ella,
existen dos propietarios: el verdadero, que lo es frente a todos, y el usucapiente, que lo es frente a todos menos frente al anterior
propietario, quien puede reivindicarle la cosa hasta que se cumpla el trmino de la prescripcin(120). Ambos tienen la accin
reivindicatoria: el propietario contra todos; el usucapiente contra todos menos contra el propietario.

36. Justo ttulo


Lo defina el art. 3968 (ex 4010) Cd. Civil: "...es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando
revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana".
Por ttulo debe entenderse a estos efectos(121) no el instrumento donde consta la adquisicin de un derecho, sino el acto jurdico que
ha sido causa de esa adquisicin: es lo que expresa la nota a dicha disposicin. Tal condicin la cumplen una compraventa(122), una
donacin, aporte en sociedad, dacin en pago, legado, etctera, es decir, actos jurdicos que tengan por objeto transferir la propiedad.
No revisten la calidad de justo ttulo la locacin, el comodato, el depsito (porque slo tienen por objeto transferir la tenencia), la
particin en el condominio o de la herencia (porque carecen de tal consecuencia: arts. 2668 [ex 2695(123)], 2669 [ex 2696] y 3472 [ex
3503(124)] Cd. Civil), independientemente de su instrumentacin por escritura pblica.
Aclaramos esto porque para que el ttulo sea "justo" es menester que est "revestido de las formalidades exigidas para su validez".
Segn lo dispona el art. 3970 (ex 4012) Cd. Civil: "el ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la
prescripcin"(125).
En consecuencia, queda claro que el boleto de compraventa no puede ser considerado "justo ttulo".
La razn la da la nota al art. 3970 (ex 4012) Cd. Civil: "La existencia del ttulo es una condicin sustancial de la prescripcin. Un
ttulo destituido de las formas esenciales no es ttulo y nada puede probar. El tenedor de un ttulo tal no puede tener en su derecho una
confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripcin y por eso hemos establecido que un ttulo nulo por vicio en la forma
no puede crear la buena fe del poseedor".
Por ello se ha resuelto: "No goza de justo ttulo quien tiene una promesa de venta otorgada por quien no era propietario"(126).
El ttulo suficiente causa la adquisicin del dominio, mientras que al justo ttulo debe aadrsele la posesin de buena fe por diez
aos para que se produzca tal adquisicin.
El justo ttulo, a pesar de cumplir con las formalidades legales, no es ttulo suficiente por adolecer de ciertos defectos que necesitan
ser cubiertos por la prescripcin.
El art. 3968 (ex 4010) Cd. Civil se refiere a ellos al decir que, a los efectos del ttulo suficiente, "no debe considerarse la persona
de quien emana".
"Se denomina justo ttulo un ttulo que considerado en s, es decir, con abstraccin de si emana del verdadero propietario y de una
persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio"(127).
Los defectos del ttulo que la prescripcin est llamada a sanear residen en la legitimacin o en la capacidad del transmitente.
La primera causal se configura cuando el ttulo no ha emanado del propietario(128), mientras que la segunda es cuando ha emanado
del verdadero propietario, pero ste no es capaz de enajenar(129).

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El art. 1902, prr. 1, Cd. Civ. y Com. lo define en estos trminos: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene
por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
Como se advierte, resume los mismos requisitos que se exigan en el Cd. Civil.

37. Buena fe
En la prescripcin adquisitiva breve, adems del "justo ttulo", es necesario que exista buena fe en el poseedor. Sobre el concepto
de buena fe, as como las presunciones establecidas por el Cdigo al respecto, nos remitimos al captulo 2 sobre Posesin.
El art. 1902, segunda parte, Cd. Civ. y Com. dice: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido
ni podido conocer la falta de derecho a ella.

38. Presuncin
El art. 3961 (ex 4003) Cd. Civil estableca la siguiente presuncin, en cuanto a la antigedad de la posesin: "Se presume que el
poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se
probare lo contrario".
Puede jugar aqu, desde luego, a los efectos del cmputo del trmino, el instituto de la unin de posesiones, al cual nos hemos
referido previamente (art. 1901 Cd. Civ. y Com.).
El art. 1903 Cd. Civ. y Com. establece que se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo
ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.

39. La prescripcin breve y los arts. 1022 (ex 1051) y 2751 (ex 2778) Cd. Civil
Mariani de Vidal sostena que el juego de los artculos citados poda influir seriamente sobre el instituto de la prescripcin breve,
ya que cuando se reunieran las condiciones de aplicacin de aqullos, el adquirente no tendra necesidad de prescribir, en base a los
siguientes argumentos(130): Si el acto de transmisin es nulo v.gr., por falta de capacidad en el enajenante o anulable, el
adquirente con buena fe y justo ttulo requerir la prescripcin breve. Si habindose transmitido la cosa por acto nulo o anulable, el
adquirente la transmite a un tercero de buena fe y a ttulo oneroso, ese tercero podr escudarse en lo dispuesto por el art. 1022 (ex
1051 in fine) Cd. Civil, sin que tenga que recurrir a la prescripcin, aun siendo el enajenante de mala fe.
En cambio, si el subadquirente era a ttulo gratuito, s jugara la prescripcin breve. Obviamente se requiere en todos los casos
justo ttulo y buena fe.
Si el acto es inoponible al propietario porque l no intervino en absoluto en la celebracin del acto de transmisin ni en sus
antecedentes(131), si el enajenante es de buena fe y el adquirente tambin es de buena fe y, adems, a ttulo oneroso, segn la
interpretacin que propicia de los arts. 2777 y 2778 Cd. Civil, al subadquirente no le ser menester prescribir, pues estar, por la
aplicacin de dichas normas, a cubierto de la reivindicacin del propietario.
Si, en cambio, en el supuesto anterior, el enajenante es de mala fe o la transmisin lo ha sido a ttulo gratuito, el subadquirente, con
justo ttulo y buena fe, tendr que esperar el transcurso de diez aos para poder repeler con xito la reivindicacin del propietario que,
al cabo de ese lapso, habra dejado de serlo(132).
El art. 2260 Cd. Civ. y Com., que volveremos a analizar en el captulo respectivo sobre reinvindicacin, dice: "El subadquirente
de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin
intervencin del titular del derecho". Esta solucin responde a lo que haba entendido la doctrina mayoritaria sobre las adquisiciones a
non domino.

40. Accin judicial declarativa de usucapin

40.1. Necesidad
Para que pueda ser adquirido el dominio u otro derecho real por usucapin, previamente debe existir una resolucin judicial
que declare extinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior. Antes de esta declaracin, la posesin y el tiempo slo
conforman para el usucapiente una situacin de hecho, que le otorgan un derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los
interdictos, pero no tiene todava un ius un rem, o sea, un derecho en la cosa.

40.2. Procedimiento
La ley 14.159 (DJA E-0391) introdujo el Ttulo VI, denominado "La prescripcin adquisitiva de inmuebles". En su art. 22 (ex 24)
estableci una serie de requisitos para reemplazar al desvalorizado procedimiento de las informaciones sumarias, que haba regido
hasta entonces en el mbito de la usucapin. Sobradamente se ha dicho que por esta va se cometieron innumerables abusos.
El trmite es de carcter contencioso y debe entenderse con quien resulte titular del dominio, de acuerdo con las constancias del
Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble.
En el caso de no conocerse el titular de dominio, la jurisprudencia ha entendido que "corresponde confirmar la sentencia que, en el
marco de una demanda de usucapin, design al Defensor Pblico Oficial para que represente al emplazado ausente, pues si bien la
carencia de matrcula dominial del inmueble llevara a considerar que la finca constituye un bien privado del Estado, el art. 22 (ex 24),

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inc. a), de la ley 14.159 (DJA E-0391) aade como legitimado pasivo a quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias de Catastro o cualquier registro oficial del lugar del inmueble, calidad que reviste el accionado"(133).
Su tramitacin se realiza por el procedimiento del juicio ordinario, en tanto no se hubiera previsto otro por las leyes locales(134) y
juez competente es el del lugar de situacin del inmueble(135).

40.3. Informe registral y plano de mensura


El art. 22 (ex 24), inc. a), de la ley 14.159 (DJA E-0391) exige que con la demanda se acompae un certificado del Registro de la
Propiedad, Catastro o de cualquier otro registro oficial del lugar donde est situado el inmueble. Ello, para individualizar la persona
del demandado.
Cuando la ley citada exige que se acompaen las constancias registrales que acrediten la titularidad del dominio de un predio, lo
que pretende asegurar es que el juicio se entable contra el verdadero propietario, mxime al haberse abandonado el anterior sistema en
el que el juicio de usucapin era de jurisdiccin voluntario(136).
Luego de la reforma al Cdigo Civil por la ley 17.711, y la sancin de la ley 17.801 (DJA E-0721), el mbito en el que debe
recabarse la informacin sobre quin es titular de dominio es el Registro de la Propiedad Inmueble, y el informe que ste expida es la
constancia que debe acompaarse con la demanda.
El ya citado el art. 22 (ex 24), inc. b), de la ley 14.159 (DJA E-0391) exige que se presente un plano de mensura, suscripto por
profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin.
Sin embargo, no debe confundirse el valor de este plano de mensura, que es eficaz para delimitar la pretensin espacial del actor,
pero no constituye una prueba de la posesin. Al respecto, la jurisprudencia ha entendido que "es indiscutible que el plano de mensura
no resulta por s solo apto para demostrar la efectiva posesin de la finca por parte del demandante, pues si bien constituye un
elemento formal necesario para deslindar con precisin el inmueble, e incluso por su antigedad puede contribuir para acreditar el
animus domini, en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende poseedor"(137).
El requisito impuesto por el art. el art. 22 (ex 24), inc. a), de la ley 14.159 (DJA E-0391) busca determinar con exactitud la cosa
objeto del juicio de usucapin, pues sin el plano de mensura que se exige acompaar con la demanda el juez no sabra a ciencia cierta
cul es el inmueble cuyo dominio pretende adquirirse por prescripcin(138).
Este plano se protocolizar oportunamente en el Registro de la Propiedad Inmueble, al inscribirse la sentencia respectiva.
Cabe sealar que la falta de presentacin del plano de mensura no obsta al progreso de la demanda de usucapin cuando la
determinacin del inmueble se ha logrado de modo indubitable a travs de la constancia de inscripcin registral y otras certificaciones
de entes pblicos(139), porque en tal supuesto la finalidad perseguida (determinacin del objeto posedo cuyo dominio se pretende) se
encuentra satisfecha.

41. Accin y excepcin


La doctrina entenda que tanto la prescripcin larga como la corta puede hacrselas valer en juicio por va de excepcin(140).
Para la adquisitiva, esta doble va resulta indiscutible de la segunda parte del art. 22 (ex 24) de la ley 14.159 (DJA E-0391). que
establece: "Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por presin treintaal no se plantea en juicio
como accin, sino como defensa".
Al hacerse valer por va de accin, resultar aplicable lo dispuesto por los arts. 22 (ex 24) y 23 (ex 25) de la ley 14.159 (DJA E-
0391), reformada por el dec. 5756/1958.
Si no se ejercita como accin, la prescripcin no puede ser suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como defensa, al
ser demandado por reivindicacin de la cosa quien est poseyendo (art. 3924 [ex 3964], Cd. Civil). Las razones de esta solucin las
da la nota a dicha norma: el cumplimiento de la prescripcin depende de la posesin que, por su parte, reposa sobre hechos que deben
ser probados y porque el demandado puede tener reparos morales en oponer esta defensa.
El art. 2551 Cd. Civ. y Com. establece que la prescripcin puede ser articulada por va de accin o de excepcin y el art. 2552
Cd. Civ. y Com. determina que el juez no puede declarar de oficio la prescripcin, en lnea con lo que estableca, en este aspecto el
art. 3924 (ex 3964), Cd. Civil.
En cuanto a la oportunidad para plantear la defensa de prescripcin, el art. 3924 (ex 3962) Cd. Civil, reformado por la ley 17.711,
estableca que deber serlo al contestarse la demanda o en la primera presentacin en el juicio que haga quien la oponga.
El art. 2553 Cd. Civ. y Com. dice que la prescripcin debe oponerse como defensa dentro del plazo para contestar la
demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecucin. Los terceros interesados que
comparecen al juicio vencidos los trminos aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presentacin.
Si hasta el momento de contestar la demanda no ha habido presentacin alguna del demandado, no existe problema, ya que al
hacerlo deber oponer la prescripcin.
La doctrina entenda que si no se haba contestado la demanda y aun si haba sido declarado rebelde, quien se presenta
posteriormente, siendo sa la primera presentacin, podr oponer la defensa en ese momento(141).
Frente a la cuestin que se plantea sobre si el sujeto se presenta antes de la contestacin de demanda, por cualquier motivo que
sea(142), debe en esa presentacin oponer la prescripcin, o est todava autorizado a hacerlo al contestar la demanda, algunos se
pronuncian por la negativa, sosteniendo que se habra perdido la oportunidad, pues el art. 3924 (ex 3962) Cd. Civil alude a la
primera presentacin, sin distinguir si es anterior o posterior a la contestacin de demanda(143).
La norma derogada por la ley 17.711 permita oponerla en cualquier momento hasta que la sentencia hubiera pasado en autoridad
de cosa juzgada, con la limitacin, respecto de la segunda instancia, de que ella deba resultar de hechos alegados y probados en la
instancia inferior.
Para otros, la alusin a la "primera presentacin" se refiere a los supuestos en los que no ha habido contestacin de demanda y el
accionado se presenta posteriormente; pero si la primera presentacin es anterior a la contestacin de demanda, todava puede

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oponerse la defensa en el momento de hacerlo, pues de lo contrario, la referencia a la "contestacin de demanda" que hace la norma
carecera de sentido y sera superflua, ya que hubiera bastado con establecer que deba oponerse en la primera presentacin(144).
En el juicio de usucapin se ve afectado el orden pblico y est en juego el derecho de propiedad inmueble y su forma de
transmisin, por lo que el allanamiento no adquiere la virtualidad decisoria que puede tener en otros procesos en los que se discuten
derechos privados eminentemente subjetivos y patrimoniales. Por ello no basta el allanamiento ni la rebelda para la admisin de la
demanda"(145).

42. Anotacin de litis


El art. 1905 Cd. Civ. y Com. determina que "La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin"
sta es una novedad con respecto a lo que estableca la ley 14.159 (DJA E-0391).

43. Domicilio desconocido


Cuando el propietario es desconocido, o su domicilio es ignorado, debe procederse como lo establezcan los cdigos procesales
locales. En tal caso, procede la designacin del Defensor Oficial.
En estos casos, generalmente, el juez libra oficios a la Cmara Federal Electoral, o a la Secretara Electoral, si se conoce el nombre
del titular, para que informen su domicilio, o a la Polica del lugar, o al Registro Pblico de Comercio si la titular es una sociedad, etc.
En Capital Federal, el libramiento de oficios a la Polica Federal y a la Secretara Electoral es de prctica.
Ante el fracaso de las gestiones para localizar al demandado, procede la citacin publicando edictos en la forma que determine el
juez.
Si no comparece el demandado, debidamente citado, se declarar su rebelda (art. 59 Cd. Procesal).
Como las cosas inmuebles sin dueo son bienes privados del Estado (art. 236, inc. 1, Cd. Civ. y Com.), aun cuando se establezca
que la citacin al representante del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires o municipal, procede cuando
haya inters fiscal comprometido, es prctica casi habitual su convocatoria.

44. Prueba
Para remediar los males que acarreaban los abusos de declaraciones de testigos complacientes, la ley 14.159 (DJA E-0791)
dispone, en el inc. b) de su art. 22 (ex 24): "Se admitir toda clase de prueba, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la
testimonial".
El dec.-ley 5756/1958 sustituy los incs. b) y c) del art. 22 (ex 24) de la ley citada por el siguiente: "c) Se admitir toda clase de
pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del
poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin".
Es decir que la ley y su reforma hacen referencia a dos medios de prueba en especial, lo que no implica, como surge de sus propios
trminos, la descalificacin de otros(146), que son:

45. Prueba testimonial


La sentencia no puede basarse exclusivamente en ella, pero "No significa ello que la prueba testifical sufra menoscabo; de hecho y
en la generalidad de los casos el proceso de reconstruccin de los hechos habra de tener su principal sustento en dicha prueba, de
donde es preciso que a travs de ella y de manera inequvoca puedan apoyarse consideraciones que demuestren: a) la existencia de
actos posesorios; b) la continuidad de esa posesin; c) la inexistencia de actos turbatorios; d) el carcter pblico de la conducta
desplegada, y e) la antigedad de la posesin que exceda el lapso exigido por la ley, el que, tambin es sabido, ha sido reducido de
treinta a veinte aos por la ley 17.711. Acreditados estos extremos, el juez podr integrar su conviccin meritando cualesquiera otro
elemento de juicio que tenga valor probatorio que no sea otra mera constancia testifical. Y como la ley no exige que la prueba
complementaria acompae cronolgicamente a la testifical, ha sido admitido en la generalidad de los casos, que pueden tratarse de
constancias probatorias que no calen hondo en el pasado, siempre que sean demostrativas del animus posidendi. Desde luego, la
pretensin actora quedar mejor demostrada cuando dicha prueba de complemento posibilite enlazar las referencias testificales
penetrando en el pasado"(147).
Si bien se admite toda clase de pruebas, se prohbe basar la resolucin judicial exclusivamente en la testimonial.
Al respecto, la jurisprudencia haba dicho: "La adquisicin del dominio por usucapin, sin necesidad de ttulo ni buena fe, requiere
la posesin del bien con nimo de dueo, en forma continua, ininterrumpida, pblica y pacfica, durante el perodo de veinte aos, y
corresponde al reclamante la carga de acreditar el mencionado presupuesto mediante toda clase de pruebas, las que debern apreciarse
con estrictez, no pudiendo basarse el fallo exclusivamente en la testimonial(148).

46. Pago de impuestos


La citada ley 14.159 (DJA E-0791), art. 22 (ex 24), inc. c) determinaba: "La demanda deber acompaarse de... certificados
emitidos por las oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o quienes le han transmitido el derecho, abonaron a su
respectivo nombre el impuesto por todo el lapso de la posesin".
Esta ltima exigencia fue objeto de severas crticas, ante la imposibilidad de que el poseedor pagara a su nombre los impuestos
correspondientes al inmueble y durante todo el lapso de la posesin, puesto que ese poseedor por el hecho de carecer de ttulo, no

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poda figurar en los registros fiscales. Por ello se modific por el siguiente texto: "Ser especialmente considerado el pago, por parte
del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin".
Es decir que se adjudica especial importancia al pago, por parte del poseedor, de los impuestos o tasas que gravan el inmueble,
aunque los recibos no figuren a su nombre. En este sentido, vale la pena aclarar que el pago de impuestos o tasas no es un acto
posesorio, ms all del valor que la norma le atribuya.
El pago de impuestos no constituye un acto posesorio propiamente dicho, aun cuando puedan exteriorizar el animas domini(149). No
se trata de un acto posesorio(150) sino jurdico, ya que no recae materialmente sobre la cosa.
Tampoco es indispensable su concrecin, sino que ser "especialmente considerado"(151).
"El pago de impuestos realizado en distintas oportunidades y con mucha antelacin a la iniciacin del proceso por usucapin,
constituye un insuperable elemento objetivo de conviccin acerca de la exteriorizacin del animus domini(152).
Repetimos que el pago de impuestos no constituye un requisito sine qua non para admitir la usucapin, sino slo una pauta que,
junto con las dems y con las particularidades del caso, habr de ser apreciada por el juez a los efectos de tener por justificada la
existencia del lapso necesario de posesin(153).
Pero: "el pago de los impuestos y tasas no puede tenerse en cuenta como prueba complementaria de la posesin, si el vinculado
con los tributos atrasados se satisfizo en un solo acto"(154).
Ello es as porque, para que el pago de impuestos adquiera fuerza considerable se requiere la oportunidad en la erogacin, la
periodicidad regular, elementos estos que van acreditando el animus rem sibi habendi o animus domini(155).
Empero, se ha resuelto: "No es necesario que las evidencias presentadas en el expediente abarquen todo el plazo de prescripcin,
pues basta que exterioricen la existencia de la posesin durante una buena parte de ese lapso, al igual que en materia de pago de
impuestos"(156).
La Corte Suprema de Justicia Nacional ha resuelto: "El art. 22 (ex 24), inc. c), de la ley 14.159, al establecer que 'ser
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble', impide declarar operada la
usucapin cuando, faltando la demostracin de ese extremo, la restante prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo
suficientemente asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron realizados claramente con el nimo de dueo y durante
trmino legal"(157).
No obstante, volvemos a repetir que el pago de impuestos no es requisito indispensable para la usucapin, sino un importante
elemento de prueba a tener en cuenta; ello no obsta a que se considere consumada aun sin mediar dicho pago si los elementos de
juicio aportados conducen a la existencia de la posesin durante el trmino exigido por la ley.
En ese sentido, se ha resuelto que "la circunstancia de que el art. 22 (ex 24), ley 14.159 establezca que ser especialmente
considerada la prueba del pago de impuestos y tasas, no obsta a que, mediante otras pruebas, se pueda declarar operada la
prescripcin"(158).
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que "resulta inadmisible la objecin que intenta restar eficacia probatoria a las constancias
de pago de impuesto y tasas tradas por el actor que pretende usucapir, ya que la ley se la acuerda aunque no figuren a nombre de
quien invoca la posesin, haciendo jugar en favor del poseedor la presuncin de que el tenedor de los recibos es el solvens"(159).
Pero tambin ha sostenido que "tampoco es exacto que el pago regular de los impuestos municipales y la tasa de aguas constituya
'por imperio legal' un "acto posesorio por excelencia", porque al margen que tal conducta no figura dentro de los actos posesorios que
enuncia el art. 2384 del Cdigo Civil, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en negarle ese carcter, y que el
abono de esos gravmenes exterioriza tan slo la conviccin de comportarse como dueo de la cosa, pero no el corpus posesorio". Y
que "A pesar que la enumeracin del citado artculo no es taxativa, el pago de los impuestos nicamente tiene virtualidad como
elemento demostrativo del nimo de poseer por s; pero no es en s mismo un acto posesorio, a punto tal que el abono hecho por el
verdadero titular del dominio ni siquiera tiene efecto interruptivo de la prescripcin adquisitiva. Es que, en definitiva, no se trata de un
acto material sino jurdico, que por s solo no es revelador del contacto con la cosa, sino que nicamente constituye una
exteriorizacin del animus rem sibi habendi o bien una prueba complementaria de su existencia, que debe estar acompaada por otras
para la prueba de la posesin"(160).
Tambin se ha resuelto que "el pago de impuestos si bien ha dejado de ser un requisito ineludible para admitir la usucapin
constituye empero una prueba coadyuvante de real significacin aun cuando no se refiera a todo el perodo posesorio"(161) y que "si
bien es cierto que, aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapin puede ser demostrada si concurren otros medios para
corroborar la prueba testimonial, bastando que las evidencias de este tipo exterioricen la existencia de la posesin o de alguno de sus
elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley, el nulo aporte probatorio sobre el pago de gravmenes deja sola a la
prueba testimonial lo que no alcanza a configurar la prueba compuesta legalmente exigida (art. 22 [ex 24], ley 14.159 y 679, Cd.
Procesal)"(162).

47. Apreciacin de la prueba


En la apreciacin de la prueba de la prescripcin adquisitiva debe primar un criterio riguroso; los actos deben ser inequvocos; la
prueba de la posesin debe ser indubitable. Aun en el rgimen de la prescripcin adquisitiva de sepulcros en el que existen
peculiaridades, la inhumacin de algunos familiares no representa un elemento categrico, sobre todo cuando las personas eran
familiares de ambas partes. La posesin del ttulo (en este caso de una bveda) no es un acto posesorio en s mismo sino slo la
posibilidad de ejecucin de ellos. La detentacin del ttulo no implica existencia de justo ttulo y adems, slo el justo ttulo y la buena
fe sumados a la posesin continua e ininterrumpida permiten la prescripcin decenal. Cuando ello no ocurre, corresponde acreditar la
posesin durante veinte aos y el allanamiento de uno o ms demandados no resulta suficiente, ya que en materia de derechos reales
est comprometido el orden pblico y, por lo tanto, si se dictara sentencia sobre dicha base (el allanamiento) se declarara adquirido el
dominio en base a un modo de adquisicin que reposa sobre un hecho no probado, y lo mismo cabe sostener con relacin a la
declaracin de rebelda, pues en ningn caso el actor debe ser relevado de la carga de probar los hechos en que se funda su
pretensin(163).

AnnT
En los juicios de adquisicin del dominio por usucapin se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y slo
acceder a la peticin cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que estn en
juego poderosas razones de orden pblico, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente, apareja
la extincin para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Cd.
Civil(164).
Cabe recalcar que "toda vez que la usucapin es un medio excepcional de adquisicin del dominio y la comprobacin de los
extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, el juez debe ser muy estricto en la apreciacin de la prueba; en
otras palabras, que la posesin debe probarse por la realizacin efectiva de hechos que demuestren la voluntad de tener la cosa para s.
Y en este orden de ideas, la prueba de la posesin debe ser clara e indubitable, no siendo suficientes las declaraciones de testigos en
las cuales no se concreta con precisin la realizacin de actos posesorios"(165).
Corresponde rechazar la demanda por prescripcin adquisitiva si el actor no ha comprobado la realizacin de actos posesorios, en
tanto no ha acreditado haber ejecutado ninguno de los mencionados en el art. 2384 del Cd. Civil ni otros equivalentes, sino que slo
acompa comprobantes del pago de impuestos y de expensas, pues dicho pago de impuestos no hace ms que exteriorizar el animus
domini, o sea, uno de los elementos de la posesin, pero nada prueba con respecto al corpus, que es el otro elemento(166).
Toda vez que el actor fund la demanda en el art. 4015 del Cdigo Civil, debi acreditar de manera fehaciente la posesin continua
del inmueble de marras durante veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, vale decir, que al menos durante ese lapso, tuvo la
cosa bajo su poder con nimo de dueo (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idneos (art. 2384) para adquirir el dominio
por ese excepcional modo(167).
Es sabido que los actos de posesin, para ser tiles a la prescripcin adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del
derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesin como base de la prescripcin, debe probarla,
como as tambin, demostrar que ella rene todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda
disposicin material que se ejerce sobre una cosa animus domini y ha de tratarse siempre de algn acto material que importe una
relacin de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia fsica de sta respecto de aqulla(168).
Por lo dems, respecto del elemento fsico o material de la posesin, corresponde al interesado acreditar el corpus, valindose a tal
fin de los actos que lo caracterizan y que resultan del art. 2384 del Cdigo Civil. De este modo, quien hubiere cercado o construido,
dado el inmueble en arrendamiento, o cumplido all cualquier explotacin o cultivo, al demostrar uno de esos hechos, se coloca en
condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripcin exigido por la ley(169).
Dado el carcter excepcional que reviste la adquisicin del dominio por prescripcin adquisitiva, la realizacin de los actos
comprendidos en el art. 2353 del Cd. Civil y el constante ejercicio de esa posesin deben efectuarse de manera insospechable, clara y
convincente(170).
La trascendencia que provoca una sentencia favorable en el juicio de usucapin adquisicin del derecho real de dominio por
parte del poseedor y, consecuentemente, su prdida para el anterior titular exige al juzgado analizar con celo y prudencia los
elementos de conviccin que se arrimen(171).
Quien pretenda adquirir el dominio de un inmueble por usucapin debe demostrar, adems de la comprobacin de los extremos
exigidos para tal adquisicin, cules son los actos posesorios realizados y si se mantuvo en la posesin en forma continua durante
veinte aos(172).
Como la posesin es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, debe probar su
existencia de modo indubitable, conforme la regla segn la cual quien afirma la existencia de una relacin jurdica debe aportar
prueba acabada de los hechos que necesariamente debe concurrir para su nacimiento(173).
A los efectos de la usucapin no es posible que cualquier ocupacin sea considerada para s y a ttulo de dueo, sino que es preciso
probar la posesin animus domini, tanto la actual como la anterior, y principalmente la que se hubo de tener al inicio de la ocupacin
como nico medio de acreditar el cumplimiento del lapso legal, debiendo soportar la carga de la prueba en tal sentido quien invoca
esa calidad(174).
Para que pueda ser reconocida la posesin invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapin, es necesario
que el pretenso poseedor no slo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen
su intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad(175).
Dado el carcter excepcional que reviste la adquisicin del dominio de un inmueble por prescripcin adquisitiva, la realizacin de
los actos comprendidos en el art. 2373 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesin deben haber tenido lugar de
manera insospechable, clara y convincente(176).
A los fines de la adquisicin del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, Cd. Civil, no basta con que
se acredite un relativo desinters por el bien por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostracin de los actos
posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idneos como para poner al propietario, que debe
haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la va que corresponde los derechos que le han sido
desconocidos(177).

48. Presunciones
El Cdigo Civil establece una serie de presunciones aplicables al juicio de reivindicacin, que resultan pertinentes en el caso de
una usucapin. As se ha resuelto que "la presuncin de un ttulo de dominio hace presumir la posesin de la cosa desde la fecha del
mismo, si el demandado no prueba que su posesin es anterior o que siendo posterior ha usucapido, establecindose por lo dems que
el reivindicante no necesita justificar la preexistencia de su propia posesin pudiendo limitarse a invocar la de sus antecesores, la que
debe presumirse desde la fecha de sus respectivos ttulos". Y que "La presuncin a favor del reivindicante que acompaa ttulos de sus
antecesores, abarca incluso al comprador que no se le ha efectivizado la tradicin del bien, ya que la transferencia integral de derechos
y acciones realizada por el vendedor le permite hacer mrito de la posesin que tuvo ste"(178).

AnnT
Cuando el pretenso usucapiente no ingres al inmueble ab initio como poseedor, debe acreditar que intervirti el carcter de
tenedor que tuvo hasta el fallecimiento de la duea. Los actos posesorios a que alude el art. 2384 del Cd. Civil constituyen una suerte
de presuncin de posesin, segn lo ha calificado parte de la doctrina, lo cual implica que si tal presuncin se pretende hacer valer en
un juicio de usucapin contra el titular del dominio o el propietario, prueba a lo sumo el corpus pero no el animus posesorio o
"intencin de someter la cosa a un derecho de propiedad" en los trminos del art. 2351 del mismo Cd. Civil. En otras palabras, el
corpus posesorio no hace presumir el animus(179).
Si bien es cierto que para usucapir no es imprescindible habitar el inmueble cuya adquisicin se persigue, no lo es menos que la
mera circunstancia de domiciliarse en l, tampoco basta para tener por demostrado el ejercicio de la posesin(180).
La presuncin de un ttulo de dominio hace presumir la posesin de la cosa desde la fecha del mismo, si el demandado no prueba
que su posesin es anterior o que siendo posterior ha usucapido, establecindose por lo dems que el reivindicante no necesita
justificar la preexistencia de su propia posesin pudiendo limitarse a invocar la de sus antecesores, la que debe presumirse desde la
fecha de sus respectivos ttulos(181).
La presuncin a favor del reivindicante que acompaa ttulos de sus antecesores, abarca incluso al comprador que no se le ha
efectivizado la tradicin del bien, ya que la transferencia integral de derechos y acciones realizada por el vendedor le permite hacer
mrito de la posesin que tuvo ste(182).
La adquisicin del dominio por usucapin, sin necesidad de ttulo ni buena fe, requiere la posesin del bien con nimo de dueo,
en forma continua, ininterrumpida, pblica y pacfica, durante el perodo de veinte aos, y corresponde al reclamante la carga de
acreditar el mencionado presupuesto mediante toda clase de pruebas, las que debern apreciarse con estrictez, no pudiendo basarse el
fallo exclusivamente en la testimonial(183).

49. El derecho de defensa


La ley 14.159 (DJA E-0791) estableci una serie de normas a las que es necesario ajustarse cuando se plantea la usucapin por va
de accin(184), hacindose eco de las crticas formuladas contra la inorgnica e incompleta reglamentacin que a esos efectos contenan
las leyes procesales locales que haban dado lugar a una proliferacin de falsas informaciones posesorias, que movieron a Bibiloni a
decir que "se ha extendido la industria de la usurpacin de inmuebles en las principales ciudades de la Repblica, en nmero cada vez
mayor"(185).
En efecto: ante la necesidad de contar con un "ttulo de prescripcin", que permitiera la comercializacin de los inmuebles, era
usual recurrir a un procedimiento informativo informacin sumaria (juicio de jurisdiccin voluntaria), donde el presentante
acreditaba la posesin durante el trmino exigido por la ley, obteniendo as que se lo declarara propietario, en "cuanto hubiere lugar
por derecho".
La prueba que se renda en tales procedimientos informativos admitindose cualquier medio de prueba lo era sin contralor de
aquel contra quien se prescriba, el que no era parte en el juicio, dada la ndole de este que, como ya vimos, era una mera informacin
sumaria(186).
Justamente porque el propietario no haba sido parte en el juicio de "informacin treintaal", la sentencia se dictaba "en cuanto
hubiere lugar por derecho" y el ttulo que en l se obtena no poda serle opuesto (arg. art. 18 de la Constitucin Nacional: garanta del
debido proceso). En consecuencia, dicho ttulo no era perfecto, porque no converta al titular en propietario erga omnes de la cosa(187).
Vale decir que en caso de ser demandado por reivindicacin por el verdadero propietario, quien haba obtenido el ttulo a travs de
una informacin posesoria, no poda oponer a aqul dicho ttulo, porque la sentencia dictada en la informacin en que no haba sido
parte, no tena para l los efectos de la cosa juzgada y, por ende, deban probarse nuevamente en el juicio reivindicatorio, los
requisitos de posesin y tiempo, a fin de que se declarara operada la usucapin a favor del poseedor.
La ley 14.159 (DJA E-0791) expresamente excluye el supuesto de la excepcin de prescripcin, porque sta se opondr en el juicio
de reivindicacin que inicie contra el propietario, quedando entonces sujeta su tramitacin a las reglas de dicho juicio.
Adems, reiteramos, el juicio debe ser contencioso y entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias del Catastro, o los "Registros de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin
sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no pudiera establecerse con precisin quin figura como titular al tiempo
de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los Cdigos de Procedimientos sealan para la citacin de personas
desconocidas"(188).
El procedimiento dej de ser informativo para convertirse en contencioso, y la demanda se entabla contra el propietario que figure
como tal en el Registro de la Propiedad, Catastro u otro registro oficial del lugar de situacin del inmueble, y si no se lo pudiera
individualizar se procede en la forma que los Cdigos rituales determinen para la citacin de personas desconocidas, todo ello para
garantizar la bilateralidad del proceso.
En consecuencia, habiendo sido parte en el juicio, la sentencia dictada en el mismo tendr efectos de cosa juzgada en su contra: el
valor del ttulo es absoluto, oponible erga omnes(189), y por ello no afectado de la imperfeccin de que adolecen los obtenidos a travs
de las relatadas informaciones posesorias(190).
Segn el inc. d) del art. 24 de la ley 14.159 (DJA E-0791) "ser parte en el juicio el funcionario encargado de la defensa fiscal...",
porque, "...Considerando que el Estado siempre asume la condicin de titular de los inmuebles, sobre la base de que en todos los casos
puede llegar a ser el propietario por causa de abandono, razn que ante esa expectativa, constituye evidentemente, un inters legtimo
y justifica, ampliamente, su legitimacin en el proceso como parte accionada necesaria"(191).
El dec.-ley 576/1958 reform este inciso, el que qued redactado as: "d) En caso de haber inters fiscal comprometido el juicio se
entender con el representante legal de la Nacin, de la Provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda".
Interpretando esta norma se ha decidido: "Siempre es necesario dar intervencin en esta clase de juicios al agente fiscal, el cual
tendr carcter de parte en caso de haber inters fiscal comprometido"(192).
El proceso de usucapin se encuentra legislado en algunos cdigos procesales locales, como el de la Provincia de Buenos Aires,
como juicio especial, y las normas peculiares que lo caracterizan como tal estn destinadas, fundamentalmente, a proveer todo lo

AnnT
atinente a la defensa del demandado, asegurando su correcta citacin o la realizacin de los necesarios trmites previos a su
anoticiamiento por edictos y a su eventual representacin por el defensor oficial(193).
La reforma procesal que trajo la ley 14.159 (DJA E-0791) tena como objetivo principal evitar la violacin de esta garanta
constitucional.
Sin embargo, es menester aplicar adecuadamente los criterios de salvaguarda del derecho de defensa.
Las violaciones a las formas sustanciales del proceso, consistentes en omitir el cumplimiento de los recaudos previos a la citacin
por edictos efectuada, por s solas no tienen entidad suficiente para anular la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, salvo
cuando se suman a ello vicios de "contenido" durante el trmite de la usucapin que dio lugar a aqulla evidenciando con certeza la
finalidad fraudulenta tenida en mira por los actores(194).
En cambio, cuando el actor no poda ignorar la existencia de personas con derecho sobre el bien cuya usucapin se persigue, a
quienes necesariamente deba citarse en el proceso de usucapin por ser herederos del propietario debe concluirse la ineficacia de la
citacin por edictos de aqulla no slo porque as lo disponen los arts. 145 y, anlogamente, 786, del Cdigo Procesal de la Prov. de
Bs. As., sino tambin por razones de lealtad, probidad y buena fe procesal, cuya observancia aparece impuesta por el art. 34, inc. 5,
del mismo cdigo(195).
Asimismo, si se omiti la citacin de un legitimado sustancial pasivo de la pretensin en el juicio de usucapin, la actuacin
cumplida por quien slo actu en resguardo de los intereses fiscales, no implica consentimiento de la parte omitida, y en tal caso, no
media obstculo para anular lo actuado(196).
Por similares motivos, cuando se litiga falsamente en un proceso de usucapin contra un propietario con domicilio denunciado
como conocido y aparentarse su incontestacin de la demanda y consiguiente rebelda, se est conculcando el derecho de aqul o sus
posibles sucesores y de cualquier tercero que se haya considerado con derechos sobre el inmueble, y cae por nulidad el
procedimiento(197).
Cuando el demandado fallece y sus herederos son desconocidos debe citrselos a ellos o a quienes puedan considerarse con
derecho por medio de edictos(198).
La proposicin de la demanda, entre muchos otros, tiene como efecto propio la fijacin de la materia litigiosa, motivo por el cual,
si la usucapin se inici alegando la sucesin de la actora en la posesin ejercitada por su madre, luego no puede introducirse la
hiptesis de una posesin nimo propio de aqulla(199).
Es improcedente la demanda por prescripcin adquisitiva en tanto el actor, como continuador de su madre en el dominio y
posesin del inmueble, slo asumi esas calidades respecto de la mitad indivisa, existiendo un condominio con el Estado, y, teniendo
en cuenta la fecha de la transmisin sucesoria, aunque el accionante hubiera demostrado la realizacin de un acto de interversin del
ttulo, ni a la fecha de promocin de la demanda ni a la de la sentencia habra transcurrido el plazo de veinte aos que exige el
art. 4015 del Cd. Civil(200).

50. Allanamiento
En el juicio de usucapin se ve afectado el orden pblico y est en juego el derecho de propiedad inmueble y su forma de
transmisin, por lo que el allanamiento no adquiere la virtualidad decisoria que puede tener en otros procesos en los que se discuten
derechos privados eminentemente subjetivos y patrimoniales. Por ello no basta el allanamiento ni la rebelda para la admisin de la
demanda(201).

51. El juicio de usucapin y el fuero de atraccin


Vale la pena recordar que el art. 3257 (ex 3284), inc. 4, Cd. Civil dispona que "las acciones personales de los acreedores del
difunto, antes de la divisin de la herencia", deben entablarse ante el juez de la sucesin.
El precepto legal es la aplicacin del principio segn el cual la competencia en las acciones personales se determina, en general,
por el domicilio del demandado (actori sequitur forum rei)(202).
Como el juicio sucesorio debe promoverse ante el mismo juez, el del domicilio del causante, la norma permite reunir bajo la
competencia de un solo rgano jurisdiccional todas las cuestiones relativas al patrimonio del causante, satisfaciendo la conveniencia
prctica que le sirve de principal fundamento(203) y facilitando no slo la liquidacin de la herencia, la divisin de bienes y el pago de
las deudas, sino tambin el ejercicio de las acciones de los acreedores.
A partir de tal aserto es claro que las acciones reales quedan excluidas del fuero de atraccin, porque ellas deben ejercitarse ante el
juez del lugar de ubicacin del inmueble (forum rei sitae).
En tales casos la disposicin analizada no deroga las normas que establecen tal modo de determinacin de la competencia porque
los fundamentos que las sustentan y el carcter de los principios que las informan predominan sobre las razones de conveniencia
prctica en que se basa el fuero de atraccin, sea ste o no de orden pblico.
Similares razones abonan la exclusin de la accin declarativa de prescripcin adquisitiva de la atraccin del juicio sucesorio.
Aunque se trata de una accin personal y no real, la competencia se determina en el caso por el lugar de ubicacin del inmueble y
esa regla no cede ante la disposicin del art. 3257 (ex 3284) Cd. Civil.
Adems, el derecho subjetivo sustancial cuya declaracin se pretende es un derecho real, de modo que no puede hablarse de
acreedor o de deudor en la relacin sustancial, pues no existe derecho creditorio insatisfecho cuyo cumplimiento se reclame y que
resulta ser el caso contemplado por el inc. 4 del citado art. 3257 (ex 3284) Cd. Civil.
Por ello es ineludible concluir que la accin del poseedor debe promoverse y resolverse por el juez del lugar de la ubicacin del
inmueble, sea cual fuere el tribunal ante el que tramite la sucesin del titular inscripto demandado por usucapin.
El criterio restrictivo que debe aplicarse en la interpretacin de la norma comentada(204), no permite su extensin a casos no
contemplados(205).

AnnT
El fallecimiento del demandado que sobrevenga a la promocin de la accin, tampoco ocasiona el desplazamiento ulterior de la
competencia.
Por asimilacin de la accin declarativa de usucapin a la accin real negatoria (art. 2773 (ex 2800) Cd. Civil, y por razn de su
naturaleza, la jurisprudencia ha sostenido idntico criterio, pronuncindose en el sentido expuesto(206).

51.1. Sentencia
El art. 1905 Cd. Civ. y Com. establece que "La sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que
debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real
respectivo.
"La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin".
Es decir que la sentencia debe fijar la fecha en la cual considera cumplido el plazo de prescripcin, momento en el que se produce
la adquisicin del derecho real de dominio, y por consecuencia, se extingue el dominio del vencido en el proceso de usucapin. Es
importante tener claro que la sentencia, a pesar de ser declarativa, no tiene efecto retroactivo al momento de inicio de la posesin.

52. Inscripcin de sentencia en el Registro


La sentencia que se dicte, declarando adquirido por usucapin el dominio, o el derecho real cuya adquisicin por prescripcin se
haya peticionado, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, y su testimonio constituye el ttulo-instrumento que acreditar
el respectivo derecho real.
La inscripcin de la sentencia declarativa implica la automtica cancelacin del asiento registral en el que figuraba el vencido en el
juicio.
La sentencia recada en el juicio de usucapin promovido de conformidad a la ley 14.159 (DJA E-0791) (arts. 24 y 25) es
declarativa o, ms bien, declarativo-constitutiva de la adquisicin y correlativa extincin del derecho real de dominio, resultando
idnea como ttulo de dominio en sentido instrumental, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, en orden a lo
dispuesto en el art. 2505, Cdigo Civil, y art. 2, ley 17.801, para poder ser opuesta a los terceros interesados desde el momento en
que se registr; ello as excepto en las hiptesis en que el prescribiente haya solicitado al iniciar la demanda o con carcter previo
la traba de alguna medida cautelar que anoticie a dichos terceros de la situacin extra registral existente, en cuyo caso stos ya no
podran invocar posteriormente su buena fe para pretender la validez de sus derechos frente al adquirente por usucapin(207).
Como ya hemos dicho, el Cd. Civ. y Com. prev que con la resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de
prescripcin adquisitiva se debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.
La sentencia que se dicte en este tipo de juicio debe mencionar expresamente la fecha de adquisicin del dominio (que ser la del
cumplimiento del plazo de la prescripcin veinteaal)(208). Esta doctrina es receptada expresamente por el Cd. Civ. y Com.
El Cd. Civ. y Com. tambin recoge la doctrina que sostuvo que la sentencia de prescripcin adquisitiva tiene efectos ex tunc, es
decir, que carece de proyeccin retroactiva al momento en que el usucapiente comenz a poseer(209).
Tambin resultaran aplicables estos principios cuando la sentencia acoge la excepcin de prescripcin adquisitiva en un juicio de
reivindicacin, segn la corriente que estamos siguiendo(210). Pero, si el poseedor usucapiente demandado por accin reivindicatoria se
limita a oponer la excepcin de prescripcin adquisitiva, en el caso de serle la sentencia favorable, ella tendr que limitarse a rechazar
la demanda de reivindicacin, pero no podr declarar adquirido el dominio por prescripcin, porque implicara una decisin ultra
petita, ya que el demandado no ha pretendido la formacin de un ttulo en sentido instrumental al oponer la excepcin sino tan
slo evitar ser desposedo (arg. art. 34, inc. 4, y 163, inc. 6, Cdigo Procesal). Y si el poseedor triunfante pretendiera arribar a tal
declaracin(211), debera promover a su vez el juicio de la ley 14.159 (DJA E-0791), con la posibilidad de que se produzca un
escndalo jurdico en caso de que esta accin resulte desestimada.
Para resolver esta situacin se ha propuesto que si con posterioridad al dictado de la sentencia definitiva que hace lugar a la
excepcin de la prescripcin adquisitiva y rechaza la reivindicacin, habiendo sta pasado en autoridad de cosa juzgada y en la etapa
de ejecucin de sentencia, el excepcionante vencedor peticiona ante el mismo juez que la pronunci una declaracin judicial concreta
acerca de la adquisicin del dominio por prescripcin y acompaa un plano de mensura del inmueble objeto del pronunciamiento (arg.
art. 24, inc. b], ley 14.159 [DJA E-0791]), el juzgador, previa sustanciacin con la contraria, podr declarar adquirido el dominio por
el excepcionante, indicando la fecha con la cual se ha operado la adquisicin. La resolucin, que deber adecuarse a los principios
tcnico-registrales pertinentes, deber tambin disponer su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble y la cancelacin del
asiento dominial anterior(212).
La solucin que propiciamos se conforma con el principio de economa procesal, al tiempo que conjura la posibilidad de que se
produzca el escndalo jurdico al que antes hicimos referencia.

53. Cesin de derechos hereditarios


La cesin de derechos hereditarios realizada por instrumento privado no constituye un justo ttulo que pueda oponer el tenedor de
la cosa al adquiriente por escritura pblica para evitar la accin de reivindicacin, porque carece de las formalidades necesarias para
transmitir el dominio (arts. 2763 [ex 2790] a 2765 [ex 2792] Cd. Civil)(213).
El demandado no puede invocar la posesin pacfica e ininterrumpida por veinte aos, necesaria para la prescripcin adquisitiva,
para repeler la reivindicacin del inmueble, ya que si bien est reconocido que ha estado en posesin durante ese plazo, tambin se
encuentra demostrado que al actor le fue entregada la posesin, con intervencin del demandado, con lo cual ste reconoci en otro el
derecho de poseer, y la posesin no es pacfica(214).

AnnT
La accin de reivindicacin es imprescriptible porque el dominio es perpetuo y por ende aunque un propietario hubiera
abandonado durante muchos aos una cosa, de todas formas tiene expedita la accin de reivindicacin que dura tanto como el
dominio mismo(215).
Es imprescriptible la accin reivindicatoria, porque la perpetuidad del dominio es independiente de su ejercicio; slo puede
extinguirse indirectamente, no por va liberatoria, sino por medio de la prescripcin adquisitiva a favor del poseedor(216).

54. Derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente


Se discuta con el Cd. Civil el alcance que corresponda otorgar a la usucapin consumada, es decir, si cuando la usucapin se ha
cumplido ella tiene o no efecto retroactivo a la fecha en que comenz su curso y si desde ese momento el poseedor usucapiente ha de
ser considerado propietario o si, por el contrario, la adquisicin tiene efectos desde ese momento, de modo que el dominio anterior no
se extingue y el nuevo no nace sino luego del cumplimiento de los respectivos plazos(217). sta es la solucin que consagra el Cd.
Civ. y Com.
El considerar que la usucapin tiene efecto retroactivo constituye una ficcin, cuyos sostenedores justifican haciendo mrito de los
resultados injustos a los que conducira el principio de no retroactividad, especialmente en los siguientes supuestos: suerte de los
frutos percibidos hasta el cumplimiento del respectivo plazo de prescripcin, si el usucapiente que los percibi era de mala fe; suerte
de los derechos reales constituidos por el anterior propietario hasta la consumacin de la prescripcin y suerte de los derechos reales
constituidos por el usucapiente en el lapso que va desde el comienzo de la posesin hasta dicha consumacin.
Mariani de Vidal sostena que en nuestro derecho estos problemas son ms aparentes que reales, que pueden recibir solucin
adecuada por vas distintas a la de la aludida ficcin(218).
En efecto, relativamente a los frutos percibidos por el poseedor de mala fe, los arts. 2438 y 2439, Cd. Civil, regulan las
obligaciones y derechos del poseedor de buena fe "sucediendo la reivindicacin de la cosa", esto es, en caso de accin reivindicatoria
triunfante, supuesto que no es el que aqu se trata.
En cuanto a los derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente, no resulta conveniente sentar reglas
generales, ya que los derechos reales sobre cosa ajena presentan distintas modalidades en su ejercicio.

55. Ley 24.374, denominada de "regularizacin dominial"


La ley 24.374 (DJA E-1951)(219) se autotitula "un rgimen de regularizacin dominial en favor de ocupantes que acrediten la
posesin pblica, pacfica y continua durante 3 aos, con anterioridad al 1/1/1992 y su causa lcita, de inmuebles urbanos que tengan
como destino principal el de casa habitacin nica y permanente"(220) y se declara de orden pblico (art. 10). La ley 26.493 modific
la fecha mencionada por el 1/1/2009(221).
Aunque difiere de la prescripcin adquisitiva, su aplicacin puede llevar a la adquisicin del dominio de inmuebles, lo que
convierte a este rgimen legal en un nuevo modo de adquisicin del dominio por el transcurso del tiempo. El art. 8 determinaba que
la escrituracin prevista en su art. 6, inc. e) y su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble instalan al favorecido en el
"inicio del cmputo del plazo de prescripcin del art. 3960 (ex 3999) Cd. Civil"(222).
La ley 25.797(223) modific esta disposicin por el siguiente texto: "La inscripcin registral a que se refiere el inc. e) del art. 6 se
convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares
de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las
acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias
dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o
ttulo".
Segn el art. 1, debe tratarse de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente y
renan las caractersticas previstas en la reglamentacin(224).
Aunque la calificacin de un inmueble como "urbano" desde el punto de vista tcnico puede tener dos significados diferentes (uno,
que lo vincula con inmuebles edificados; otro, que atiende al lugar donde se encuentran y que los separa de los ubicados en el campo),
parece que en la ley la calificacin de "urbanos" se refiere a que el inmueble debe estar situado en las ciudades o sus suburbios(225).
Asimismo, es necesario que el inmueble se halle edificado, cualquiera sea la entidad de la edificacin(226), puesto que el art. 1
tambin alude al "destino principal" de casa habitacin nica y permanente y ste slo puede apreciarse si existe tal edificacin(227);
cabiendo advertir que no podra la ley aplicarse a lotes vacos, sin edificar.
El destino de vivienda debe ser "principal", es decir que no obsta a ser incluidas las viviendas en las que se ejerza algn tipo de
comercio, pequea industria o profesin (kiosco, taller mecnico atendido por el dueo; ejercicio de su profesin por ste). En cada
caso habr que determinar si sus circunstancias son indicativas del destino de vivienda como principal.
La ley establece en su art. 1 que "gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y
continua, durante tres aos con anterioridad al 1/1/2009 y su causa lcita", segn texto de la ley 25.797.
De entrada se advierte que la ley no menciona como uno de los requisitos de la posesin del ocupante que sta sea tambin
"ininterrumpida", a pesar de que desde el punto de vista tcnico ambos calificativos apuntan a diferentes caractersticas de la posesin,
como ya ha sido estudiado(228). No se sabe si la exclusin de la caracterstica ha sido deliberada o por simple descuido del legislador,
lo cierto es que la ley no lo exige, de manera que no ser computada la existencia de alguna de las causales de interrupcin de la
prescripcin sean naturales o civiles: desposesin por un ao, promocin de una demanda reivindicatoria, etc. producidas con
anterioridad al 1/1/1992, causales que no son, al fin de cuentas, ms que interruptivas de la posesin misma.
La fecha de corte elegida por la primera ley fue motivo de crtica, considerando que el efecto retroactivo que se otorgaba a la
posesin poda tornar la norma inconstitucional(229).

AnnT
Tambin exige el art. 1 que la posesin (debe entenderse, la posesin originaria mencionada en el art. 2, inc. a)(230), pues las
dems personas mencionadas en esa misma norma no sern, en definitiva, sino continuadores de tal posesin originaria) debe derivar
de una "causa lcita" y accedern su posesin a la del adquirente originario.
En parte alguna del ordenamiento se explicita en qu consiste la "causa lcita" a la que se alude.
Los autores coinciden en que generalmente se tratar de adquirentes (por compraventa, permuta, dacin en pago) en loteos que
nunca han podido arribar al ttulo de propiedad (por desconocimiento del domicilio del propietario, por su quiebra, fallecimiento,
sucesiones inconclusas y mltiples, transmisiones de derechos deficientemente documentadas o no documentadas, etc.), que no lo
constituye ni el boleto de compraventa, ni los recibos o libretas de pago de las cuotas(231).
Empero, si han entrado en posesin del inmueble por tradicin hecha con intervencin del propietario o sus derechohabientes y
presentan algunos de los documentos a los que hemos hecho referencia, no quedarn dudas acerca de que se trata de una posesin con
"causa lcita" en los trminos de la ley, que fundamentalmente ha querido amparar a los adquirentes por boletos de compraventa con
tradicin del inmueble que, por falta de escrituracin, no se han convertido en propietarios, con los inconvenientes que de ello se
derivan (no poderlo enajenar, no poderlo ofrecer como garanta de un crdito, etc.)(232).
La ley tiene un carcter eminentemente tuitivo de esas situaciones y responde a la finalidad social de que los innumerables y
generalmente humildes adquirentes que, sobre todo en el Gran Buenos Aires, se encuentran en las condiciones que hemos
mencionado, arriben a la propiedad de la vivienda, que muchas veces habrn adquirido y construido con grandes sacrificios.
La exigencia de "causa lcita" debera excluir a los usurpadores, que se instalan en el inmueble sin la conformidad ni tolerancia del
propietario y cuya ocupacin reposa sobre un acto ilcito; es decir, que su posesin no responde en absoluto a una "causa lcita"(233).
El art. 2 enumera quines estn legitimados para acogerse a este rgimen especial, estableciendo el orden en que pueden cobijarse
en los beneficios de la ley (conf. su primer prrafo).
En primer lugar menciona a "las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trata" (inc. a); luego b) el cnyuge
suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; c) las personas que,
sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar por un lapso no menor de dos aos
anteriores a la fecha establecida en el art. 1 y que hayan continuado en la ocupacin del inmueble". Cabra en este inciso el caso de
los convivientes, pero tambin el de cualquier persona que, siendo o no pariente del ocupante originario, satisfaga las exigencias del
precepto; d) los que, mediante acto legtimo, fuesen continuadores de dicha posesin (por ej., cesionarios del boleto de compraventa
originario en caso de que ste admitiera la cesin a quien el primer adquirente les haya hecho tradicin del bien).
El art. 4 excluye de los beneficios de la ley: "a) a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer
sus necesidades de vivienda; b) los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin".
El procedimiento fijado por la ley es gratuito (salvo la contribucin nica del 1% del valor fiscal del inmueble, que se instituye
para el financiamiento del sistema) y no constituir impedimento para su prosecucin la existencia de deudas por expensas y tributos
que recaigan sobre el inmueble, de jurisdiccin nacional, provincial o municipal (art. 3).
La autoridad de aplicacin la determinarn las provincias en sus respectivas jurisdicciones.
En la Provincia de Buenos Aires han aplicado este rgimen las denominadas "Casas de Tierras", creadas en cada jurisdiccin local
en virtud del decreto provincial 3991/1994.
Para acogerse a este rgimen debe presentarse una solicitud ante la autoridad de aplicacin, con sus datos personales y de
ubicacin del bien, especificando medidas, linderos, superficie, datos dominiales y catastrales si los tuviera el presentante y todo otro
documento que obrare en su poder. La solicitud se acompaar con una declaracin jurada en la que conste la calidad de poseedor
que se invoca de conformidad con los requisitos exigidos vinculados con la posesin.
La autoridad administrativa debe realizar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems circunstancias que exija la
reglamentacin.
Si se comprobase falseamiento de los datos declarados se rechazar la peticin sin ms trmite.
Encontrndose la solicitud en regla, sta se remitir (con todos sus antecedentes) a la Escribana de Gobierno, o la que indique la
reglamentacin, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble y, en su defecto, se dispondr la confeccin de
los planos correspondientes y su inscripcin.
La Escribana interviniente debe citar y emplazar al titular del dominio, que pensamos que es quien surja de los antecedentes
dominiales, de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y tambin efectuar publicacin de edictos en la forma determinada
en el inc. d) del art. 6, para que, en el plazo de 30 das, comparezca a hacer valer sus derechos.
No existiendo oposicin tempornea, la escribana labrar una escritura con relacin a lo actuado, la que ser suscripta por el
interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo de la Propiedad Inmueble, hacindose
constar que ello corresponde a la presente ley.
Esta especificacin indica que la ley no considera a esta escritura, que no es suscripta por el propietario ni ordenada por un juez,
como directamente traslativa del dominio del inmueble, sino que solamente emplaza al beneficiario en el sistema de la ley, cuyos
efectos estn previstos en el art. 8 y, de ningn modo, constituye ttulo de propiedad ipso iure para aqul. Refuerza esta
interpretacin lo establecido en el inc. h) del mismo art. 6, en tanto nicamente en caso de consentimiento del propietario la escritura
se realizar de acuerdo a las normas de derecho comn, es decir, ser traslativa de dominio(234).
Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, se interrumpir el procedimiento (art. 6, inc. f]).
La oposicin al avance del trmite no podr basarse en el incumplimiento del pago del saldo de precio o en impugnaciones a los
procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley (art. 6, inc. g]).
Ello, sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer (art. 6, inc. g], in fine). Las acciones podrn ser las de
cumplimiento de contrato (exigiendo el pago del saldo de precio) o una accin reivindicatoria.
Si el titular del dominio prestase su consentimiento para la transmisin a favor del beneficiario, la escrituracin (con las
exenciones y beneficios establecidos en el art. 3) se sujetar a las normas del derecho comn.
Slo en este caso la escrituracin y posterior registro, resultar apta para la transferencia del dominio y para convertir en
propietario al solicitante.

AnnT
La mencionada escrituracin no es inmediatamente "traslativa del dominio" del inmueble, como ya se ha dicho, dado que el art. 8
de la originaria ley 24.374 (DJA E-1951) dispona que "La inscripcin registral a que se refiere el inc. e) del art. 6 producir los
efectos de inscripcin de ttulo a los fines del inicio del cmputo del plazo de prescripcin del art. 3960 (ex 3999) Cd. Civil. Quedan
a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio, en su caso, la de expropiacin inversa"(235).
Queda claro, entonces, que en la redaccin originaria de la ley 24.374 (DJA E-1951), la escrituracin e inscripcin a la que se
refiere el art. 6, inc. e) que claramente establece que en el registro respectivo se har constar que la inscripcin corresponde a la
presente ley colocaba a los beneficiarios, no en el estado de propietarios, sino que "producir los efectos de inscripcin de ttulo a
los fines del inicio del cmputo del plazo de prescripcin del art. 3960 (ex 3999) Cd. Civil".
Los beneficiarios, entonces, quedaban en las condiciones de prescribientes por prescripcin breve: si se los entendiera propietarios
ipso facto del inmueble no requerira el cmputo del plazo previsto en el art. 3999, del Cdigo Civil.
Ello, independientemente de entrar a considerar si los beneficiarios se hallan investidos o no del justo ttulo que el Cdigo Civil
exige como requisito de la usucapin breve(236).
La ley 25.797, en su art. 1, dispone sustituir el texto del art. 8 de la ley 24.374 (DJA E-1951) por el siguiente: "Art. 8. La
inscripcin registral a que se refiere el inc. e) del art. 6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de
diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio, o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa,
hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales
pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo".
Esta ley viene a contestar alguno de los interrogantes que se plante la doctrina con respecto a la ley 24.374 (DJA E-1951) y
coincide con el criterio de que el registro de la escritura a la que se refiere el art. 6, inc. e) de la ley no converta, ni convierte, en
dueos a los beneficiarios.
Dicha inscripcin slo provoca el arranque del cmputo del plazo de diez aos que marca la ley y nicamente entonces el
beneficiario inscripto se convertir en propietario perfecto del inmueble. Tal conversin se producir automticamente; salvo, como
es lgico, que nunca se hubiera deducido contra aqul ningn reclamo.
Deber otorgarse una nueva escritura (independientemente de la que se haya labrado con relacin a lo actuado en el respectivo
procedimiento administrativo, con arreglo a lo dispuesto en el art. 6, inc. e). A ese fin, las provincias tendrn que dictar las
pertinentes disposiciones catastrales y registrales.
Como lo dice la ley, reiterando el criterio del anterior art. 8, "los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre
los inmuebles..., podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla
el plazo aludido".
El actual propietario conserva, como principio y desde el punto de vista jurdico, todas las facultades que le incumben sobre el
inmueble inclusive enajenarlo o hipotecarlo, pero como el inmueble ha quedado afectado a la situacin prevista en la ley 24.374
(DJA E-1951), los derechos que transmita o constituya lo sern en esa medida, o sea, con la misma afectacin, que resulta operable
erga omnes.
En cuanto al beneficiario inscripto, ningn acto jurdico podr realizar respecto del inmueble, puesto que no es todava
propietario(237).
Con lo que el inmueble permanecer durante el transcurso de los diez aos a partir del registro de la escritura, prcticamente fuera
del trfico jurdico(238).

AnnT