Está en la página 1de 70

ESTUDIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD DE CUSCO

ESTUDIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD DE CUSCO

El presente documento de investigación ha sido elaborado por el Fondo MIVIVIENDA S.A.

Desarrollado por el equipo de la Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto:

Gisella Mazuelos Vizcarra Rosario Vega Montoya Yulliana Yaipen Alejos

Diseño y Diagramación:

Melissa Amico Lozano

Lima – Perú

2010

Fondo MIVIVIENDA S. A.

ÍNDICE

Introducción 3

1. Características generales de la ciudad de Cusco 4

1.1.

El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad 4

1.2.

Indicadores demográficos 6

1.3.

Entorno económico

8

1.4

Servicios básicos de la vivienda: agua, alcantarillado y energía eléctrica 11

Agua y alcantarillado 11 Energía eléctrica 12

2. El mercado hipotecario 14

3. Situación habitacional de la ciudad de Cusco 18

3.1.

Parque habitacional 18

3.2.

Características físicas de las viviendas 20

3.3.

Acceso a servicios básicos 22

4. Demanda por viviendas nuevas 26

4.1.

Aspectos metodológicos 26

4.2.

Demanda por vivienda nueva 29

4.3.

Demanda efectiva desagregada por NSE 32

4.3.1. Demanda efectiva del nivel socioeconómico B

32

4.3.2. Demanda efectiva del nivel socioeconómico C

33

4.3.3. Demanda efectiva del nivel socioeconómico D 34

5. Perfil de los demandantes efectivos de vivienda nueva 36

5.1.

Caracterización demográfica de la familia

36

5.2.

Educación del jefe de hogar y su cónyuge

38

5.3.

Características laborales del jefe de hogar y su cónyuge 40

5.4.

Ingresos y gastos del hogar 42

5.5.

Ahorro y remesas 45

5.6.

Propiedad del Terreno 48

5.7.

Conocimiento del crédito hipotecario 49

5.8.

Vivienda 50

Conclusiones 55 Bibliografia 57

Anexo I: Cuestionario filtro 58 Anexo II: Cuestionario a HNP 59

Índice de gráficos

66

Índice de cuadros

68

Introducción

El Estudio de mercado de la vivienda social en Cusco es el primer documento que se realiza sobre la ciudad. El objetivo central del documento es determinar el tamaño de la demanda por viviendas en la ciudad y detallar sus principales características. Otros puntos que también se tratan son las interacciones en el mercado de viviendas e hipotecario, así como la caracterización del parque habitacional de la ciudad.

La realización de este documento busca generar información válida, a nivel de la ciudad,

y contribuir de esta manera al análisis de la situación habitacional en ella. En general, la literatura concerniente al tema en el Perú es muy escasa; particularmente si se trata de información a nivel de regiones o ciudades.

Es necesario resaltar que, en este documento, para proyectar la demanda por vivienda nueva, se toma en cuenta a las familias allegadas (más de una familia en una vivienda) ya que son demandantes reales, es decir, hogares que necesitan y desean adquirir una vivienda debido a que no cuentan con una, que antes no habían sido tomados en cuenta en estudios pasados, pero que en los estudios actuales y futuros serán incluidos para el análisis.

El contenido del documento tiene, en líneas generales, la siguiente estructura: En la primera

parte, se realiza la caracterización socioeconómica y urbanística de la ciudad, con información

a julio de 2009; continuando con el segundo capítulo que trata sobre el mercado hipotecario

de Cusco, su evolución en los últimos años y su dimensión respecto al mercado de créditos hipotecarios a nivel nacional, con información a marzo de 2009. La tercera parte presenta una revisión de las principales características habitacionales de la ciudad en base al XI Censo Nacional de Población y VI de Vivienda realizado por el INEI en el año 2007.

Las dos últimas secciones están directamente vinculadas al tema de la demanda de viviendas nuevas en la ciudad y se ha trabajado en base a información primaria recogida por el Instituto Cuánto a fines de 2006. En la primera, se presenta el eje del documento, la cuantificación de la demanda efectiva de vivienda y su desagregación a nivel socioeconómico y, por último, en la sección cinco, se elabora el perfil de los demandantes efectivos considerando sus características demográficas, laborales, de gastos, ingresos; y vivienda. Finalmente, se presentan las principales conclusiones obtenidas en el documento.

1.

Características generales de la ciudad de Cusco

La ciudad de Cusco es la capital de la región Cusco, se expande por el valle que forma el río Huatanay y por los cerros aledaños. Fue capital del Imperio Inca y es considerada la capital histórica del Perú. Cuenta con un clima seco y templado y se encuentra a 3 399 metros sobre el nivel del mar.

La principal actividad económica de sus habitantes es la recepción del turismo, sin dejar de lado, a la agricultura con el cultivo del maíz. Es la única ciudad del Perú que tiene y mantiene pleno empleo.

Cusco cuenta con unas de las instituciones educativas más antiguas del país como es la escuela nacional San Francisco de Borja y el Colegio Nacional de Ciencias.

En más de una ocasión, la ciudad de Cusco ha sido sacudida por fuertes terremotos. Uno

de ellos, en 1950, causó la destrucción de más de un tercio de sus edificios. A partir de entonces, la ciudad empezó a constituirse como un foco importante de turismo y empezó

a recibir un mayor número de turistas.

A partir de los 90`s, el turismo adquirió gran importancia en la economía de la ciudad con

la consiguiente ampliación de actividades hoteleras. Actualmente, el Cusco es el principal destino turístico del Perú destacando las ruinas de Machu Picchu como una de las siete maravillas del mundo.

Su estructura metropolitana muestra que en los pueblos jóvenes de la ciudad del Cusco,

se usa un patrón de asentamiento urbano muy parecido a la época de los incas y se llega

a densidades de 100 habitantes por hectárea bruta.

1.1. El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad

La región Cusco se localiza en la parte sur-oriental del Perú y limita con las regiones de Junín y Ucayali por el norte, Madre de Dios y Puno por el este, Arequipa por el sur-oeste y finalmente, Apurímac y Ayacucho por el oeste.

Cusco es una de las regiones más extensas del Perú. Su superficie agrícola es de 364 601 ha. (53 797 ha. bajo riego y 310 804 ha. en secano).

Entre 1994 y el 2002 se otorgaron 44 817 títulos de propiedad de 935 116 ha. de tierras;

y entre 1997 y el 2002 se entregaron un total de 36 735 títulos individuales, 76 títulos a

comunidades campesina y 26 títulos a comunidades nativas. Las mayores titulizaciones se efectuaron en los años 1997 (5 525 títulos de propiedad de 159 261 ha.), en el año 2000 (5 264 títulos de propiedad de 17 234 ha.) y en el 2002 (7160 títulos).

La región Cusco tiene una superficie de 71 986,50 km 2 y ocupa el 5,6% de la superficie nacional. Políticamente, está dividida en 13 provincias: Cusco, Acomayo, Anta, Calca, Canas, Canchis, Chumbivilcas, Espinar, La Convención, Paruro, Paucartambo, Quispicanchi y Urubamba; y además, está compuesta por 112 distritos. Asimismo, la provincia de Cusco cubre sólo el 0,86% del total de la región, mientras que La Convención, provincia más extensa, abarca el 41,8%.

Gráfico 1.1 DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA REGIÓN A NIVEL DE PROVINCIAS

GEOGRÁFICA DE LA REGIÓN A NIVEL DE PROVINCIAS Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 –

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A.

Es importante mencionar que, los distritos que conforman el casco urbano son: Cusco, San Jerónimo, San Sebastian, Santiago y Wanchaq.

Por ello, la ciudad de Cusco representa el 62% de la superficie a nivel provincial y el 0,53%

a nivel regional. En el gráfico siguiente se puede observar que, el distrito más extenso, después de los distritos que conforman la ciudad de Cusco, es Ccorca, cuya superficie

representa el 31% de la provincia de Cusco. Los distritos de Poroy y Saylla abarcan el 2%

y 5% de la superficie provincial, respectivamente.

Gráfico 1.2 DISTRIBUCION GEOGRÁFICA DE LA PROVINCIA

Gráfico 1.2 DISTRIBUCION GEOGRÁFICA DE LA PROVINCIA Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 –

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A.

Analizando mas en detalle la distribución geográfica de la ciudad en sí, se observa que el distrito de Cusco representa el 30,2% de la ciudad, seguida por los distritos de San Jerónimo, San Sebastián y Santiago con 26,8%, 23,2% y 18,1%, respectivamente.

Cuadro 1.1 DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA CIUDAD

Distritos

Superficie

Km²

%

Cusco

116,22

30,2

San Jerónimo

103,34

26,8

San Sebastián

89,44

23,2

Santiago

69,72

18,1

Wanchaq

6,38

1,7

Total

385,10

100

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 - Instituto Cuánto S. A.

1.2. Indicadores demográficos

Según el último Censo realizado por el INEI en el año 2007, la población de la región Cusco es de aproximadamente a 1 171 403 habitantes. El 30,5% de este total habita en la ciudad de Cusco.

Cuadro 1.2 POBLACIÓN

Área

Población

Región Cusco

1 171 403 367 791 358 052

Provincia Cusco

Ciudad Cusco

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 - INEI.

En el siguiente gráfico se observa que el 97% de la población de la provincia radica en la ciudad. Este indicador muestra una alta concentración poblacional en el casco urbano, que puede deberse a la afluencia de turistas que concurren a esta ciudad estimulando otras actividades económicas.

Gráfico 1.3 DISTRIBUCIÓN POBLACIONAL DE LA CIUDAD

Gráfico 1.3 DISTRIBUCIÓN POBLACIONAL DE LA CIUDAD Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 - INEI.

Respecto a la población desagregada a nivel de distritos, Cusco es el más habitado de la ciudad (108,8 mil habitantes). No obstante, el distrito de Wanchaq es el distrito más densamente poblado con 9 268,65 hab/km 2 , mientras que la densidad poblacional del distrito de Cusco es de 936,14 hab/km 2 .

Además, se muestra que el distrito con mayor número de hogares es Cusco con 28,4 mil hogares, lo cual representa 30,5% del total de hogares de la ciudad.

Cuadro 1.3 POBLACIÓN Y DENSIDAD POR DISTRITO

Distritos

Población

Hogares

Densidad

En miles

%

En miles

%

hab / km²

Cusco

109

30,4

28

30,5

936,14

San Jerónimo

32

8,8

8

8,7

306,63

San Sebastián

75

20,9

19

20,3

835,33

Santiago

84

23,4

22

23,7

1200,82

Wanchaq

59

16,5

16

16,8

9268,65

Total

358

100,0

93

100,0

929,8

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A., Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 - INEI.

Asimismo, en relación a la población por género y edad en la ciudad se observa una población predominantemente joven. La población femenina representa el 51,8% del total, en tanto que el género masculino le corresponde el 48,2%. Además, el grueso de la población se concentra entre 15 y 64 años, seguida de aquellos cuyas edades fluctúan entre 0 y 14 años.

Cuadro 1.4 POBLACIÓN POR GÉNERO Y GRANDES GRUPOS ETÁREOS EN LA CIUDAD

 

Femenino

 

Masculino

0-14

15-64

65 a más

0-14

15-64

65 a más

48 950

125 986

10 419

50 191

113 473

9 033

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 - INEI.

Como se puede observar en el cuadro anterior, existe mayor población femenina de la tercera edad en comparación con la población masculina en el mismo rango.

En el siguiente gráfico se presenta con mayor detalle la población por rango de edades en porcentajes. Así, la población que se encuentra entre 15 y 24 años conforma el 21% del total, siendo éste el de mayor proporción. El segundo grupo más importante corresponde a la población entre 5 y 14 que representan el 19%. Otro grupo de suma importancia es de aquellos cuyas edades se ubican entre los 25 y 34 años que constituyen el 18%. Este último grupo agregado a los dos grupos anteriores representan el 58% de la población más joven. Mientras que el grupo de adultos mayores (65 años a más) están representados con el 5% de la población.

Gráfico 1.4 POBLACIÓN POR RANGO DE EDADES EN LA CIUDAD

 

Rangos

Población

0

- 4

30 732

5

- 14

68 409

15

- 24

77 571

25

- 34

62 687

35

- 44

46 946

45

- 64

52 255

65

a más

19 452

(En porcentaje) 45 - 64 35 - 44 15% 65 a más 13% 5% 0
(En porcentaje)
45 - 64
35 - 44
15%
65
a
más
13%
5%
0 - 4
9%
25 - 34
18%
5 - 14
19%
15 - 24

21%

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 - INEI.

1.3.

Entorno económico

El panorama económico de la región Cusco, entre el periodo 1996 a 2008, ha mostrado pequeñas fluctuaciones porcentuales. De esta manera, la participación de la región Cusco en el PBI nacional ha fluctuado entre 2,23% y 2,58%, siendo su valor máximo en el año 2006 (4 139 millones de nuevos soles). En el año 2008 alcanzó una baja participación de 2,33% sobre el PBI nacional.

Asimismo, en el siguiente gráfico se observa que el promedio de la participación de la región es de 2,42 puntos porcentuales.

Gráfico 1.5 PARTICIPACIÓN DE LA REGIÓN EN EL PBI TOTAL

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 - Instituto Cuánto S.A.
Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 - Instituto Cuánto S.A.

El PBI de la región en el año 1998 fue de 2 919 millones de nuevos soles a precios constantes. Luego de diez años, el valor alcanzado para el año 2008 fue 4 450 millones de nuevos soles a precios constantes lo que significó un crecimiento promedio anual de 4,3%.

En ese mismo año 2008, el sector minería de la región Cusco tuvo la mayor participación en el PBI nacional con un 5,5% que equivalió a 599 millones de nuevos soles; mientras que el resto de los sectores económicos tuvieron una participación por debajo del 4,1%, siendo el sector manufactura el de menor participación (0,6%).

Cuadro 1.5 PBI DE LA REGIÓN POR SECTORES ECONÓMICOS, 2008

(En millones de nuevos soles a precios constates de 1994)

(En millones de nuevos soles a precios constates de 1994) Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 - Instituto Cuánto S.A.

Siguiendo con el análisis, en el gráfico siguiente se muestra la participación anual del PBI de la región Cusco por cada sector económico. Se observa que el sector servicios ha tenido una importante participación anual promedio de 64,2% del PBI regional. El segundo sector más relevante es el sector agrícola con una participación promedio de 14,6%, cifra muy inferior comparada con el primer sector. Otro sector importante en la región es la minería que en el año 2005 alcanzó una participación del 14,2%, cifra superior al promedio en 5,1 puntos porcentuales, lo cual representó 525 millones de nuevos soles. Con respecto al sector construcción, éste alcanzó su máxima participación en el 2008 con 10,1%.

Gráfico 1.6 PBI POR ACTIVIDADES PRINCIPALES DE LA REGIÓN

(En porcentaje)

POR ACTIVIDADES PRINCIPALES DE LA REGIÓN (En porcentaje) Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 –

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A.

Por otro lado, el PBI de la región presenta una tendencia creciente con pequeños descensos en los años 1999 y 2002. A partir del 2003 se inicia el crecimiento sostenido. Su tasa de crecimiento promedio anual desde el año 2003 al 2008 fue de 8,5%.

Gráfico 1.7 PBI DE LA REGIÓN

(En millones de nuevos soles a precios constantes de 1994)

(En millones de nuevos soles a precios constantes de 1994) Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 - Instituto Cuánto S.A.

Según cifras oficiales más actualizadas a julio de 2009, el valor bruto de la producción (VBP) agropecuaria de la región tuvo un incremento de 25%, respecto al mismo periodo

del año anterior. Esto se debió al crecimiento de la producción pecuaria en 3%, y de la producción agrícola en 36,8%. No obstante, el valor bruto de producción del periodo enero – julio 2009 tuvo, también, un crecimiento de 10,4% respecto al mismo periodo del año

2008.

Los sectores con mayor crecimiento fueron la minería y los servicios financieros, el acumulado

de enero – julio de 2009 mostraron un crecimiento de 7,4% y 26,8%, respectivamente con relación al mismo periodo del año anterior.

Cuadro 1.6 VALOR BRUTO DE LA PRODUCCIÓN DE LA REGIÓN

(Variación real porcentual)

DE LA PRODUCCIÓN DE LA REGIÓN (Variación real porcentual) Fuente: Informe de coyuntura y estadísticas Cusco,

Fuente: Informe de coyuntura y estadísticas Cusco, varios números – Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).

El análisis del sector construcción es muy importante porque al observar la evolución de este y sus principales características se puede inferir en qué estado se encuentra el mercado habitacional y así, poder desarrollar proyectos y programas adecuados que puedan mejorar las condiciones de vida de los pobladores de la ciudad de Cusco.

Gráfico 1.8 PARTICIPACIÓN DEL PBI CONSTRUCCIÓN EN EL PBI REGIONAL

(En porcentaje)

DEL PBI CONSTRUCCIÓN EN EL PBI REGIONAL (En porcentaje) Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009

Fuente: Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A.

En el gráfico anterior se aprecia la tendencia decreciente de la participación del sector construcción en el PBI regional de Cusco para el periodo 1998 – 2006. A partir de 1998, Cusco empieza a sufrir un descenso constante en dicho sector, siendo 4,0% su participación

en el 2002. Es en el año 2008 que el PBI regional del sector construcción alcanza su máxima participación con 10,1%.

Gráfico 1.9 VENTA DE CEMENTO EN LA REGIÓN CUSCO

(En miles de toneladas métricas)

Venta de cemento Cusco participación a nivel nacional 250 9,0 8,5 8,0 7,0 200 6,0
Venta de cemento Cusco
participación a nivel nacional
250
9,0
8,5
8,0
7,0
200
6,0
5,0
150
233
3,9
4,0
2,3
2,4
3,0
194
3,0
2,0
2,2
100
149
2,0
107
92
1,0
82
81
50
0,0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Fuente: INEI, Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM), Anuario Estadístico Perú en Números 2009 – Instituto Cuánto S. A.

Con respecto a la actividad constructora en la región, se muestra la evolución de la participación de las ventas de cemento en la región a nivel nacional. Así, se observa que la participación de las ventas de cemento en la región ha tenido pequeños incrementos en el periodo

2001 - 2005. No obstante, la participación promedio fue de 2,2% en el periodo 2001-2007,

con un pico en el año 2006 de 8,5%.

1.4 Servicios básicos de la vivienda: agua, alcantarillado y energía eléctrica

Agua y alcantarillado

El servicio de agua y alcantarillado en la ciudad de Cusco es brindado por la Entidad Prestadora de Servicios de Saneamiento del Cusco (EPS SEDACUSCO S.A.), Empresa Municipal de Agua Potable y Alcantarillado de Cusco. Esta empresa ha seguido una tendencia creciente en la cobertura de agua potable durante periodo 2000 - 2007, a excepción del año 2005 donde se produjo una ligera caída no significativa. Así, la cobertura de agua promedio fue de 89,7% en el periodo 2000 – 2007, siendo 96,7% la cobertura del año 2007.

En cuanto al servicio de alcantarillado, su cobertura llegó al 89,7% en el 2003. Este servicio ha tenido fluctuaciones pero mantiene una cobertura promedio para el periodo 2000 –

2007 sobre el 80% de la población. En el 2007, la cobertura de alcantarillado en la región

fue de 85,8%.

Otros indicadores de gestión importantes son aquellos asociados al número de conexiones totales y activas de agua potable, la continuidad promedio del servicio de agua potable y la tarifa media del servicio. Para el año 2007, el número de conexiones totales y de conexiones activas aumentaron en 6,1% y en 5,6%, respectivamente, con respecto al año anterior. Mientras que, la continuidad del servicio en el 2007 se redujo a 20,5 horas, luego de haber alcanzado las 21,5 horas en el año 2003 (año donde se alcanzó la más alta continuidad).

Asimismo, en el siguiente cuadro se muestra que la tarifa media del servicio ha sufrido pequeñas fluctuaciones alrededor de 1,4 y 1,9 nuevos soles por metro cúbico, siendo 1,7 nuevos soles la tarifa por metro cúbico para el año 2007.

Cuadro 1.7 INDICADORES DE GESTIÓN DE AGUA Y ALCANTARILLADO EPS SEDACUSCO S.A.

Indicadores

 

Año

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Nº Conexiones totales de agua potable Nº Conexiones activas de agua potable Continuidad promedio (horas/día) Tarifa media (S/./m³) Cobertura de agua potable (%) Cobertura de alcantarillado (%)

38 441

40 568

42 806

46 508

51 118

51 799

54 234

57 497

58 399

34 821

35 307

39 135

40 699

45 095

46 984

49 296

52 044

54 372

18,3

21,4

21,2

21,5

20,9

21,4

20,5

20,5

20,7

1,7

1,4

1,9

1,6

1,4

1,5

1,5

1,7

1,9

79,8

83,5

86,8

92,8

93,0

91,3

93,5

96,7

96,7

73,4

75,8

79,4

89,7

82,2

80,0

82,3

85,8

88,0

Fuente: Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento (SUNASS), Entidad Municipal Prestadora de Servicios de Saneamien- to del Cusco.

Energía eléctrica

La región Cusco cuenta con energía eléctrica gracias a las empresas generadoras: Electro Sur Este S.A.A. y Empresa de Generación Eléctrica Machupicchu S.A. (EGEMSA). En el 2008, ambas empresas produjeron un total de 761 648 MW.h, cuya producción representó el 2,5% del total nacional de energía eléctrica. Estas cifras muestran un pequeño descenso con respecto al año anterior en cuanto a participación. La venta y la facturación de energía muestran en general una evolución ascendente durante el periodo 2002 – 2007. No obstante, la venta de energía y la facturación por venta para el año 2008 fue 667 827 MW.h y 41 997, respectivamente. Estas cifras presentaron una disminución en su participación a nivel nacional respecto al año previo.

Cuadro 1.8 INDICADORES DE ELECTRIFICACIÓN A NIVEL REGIONAL

Año

Producción de Energía

Venta de Energía

Facturación por Venta

(MW.h)

(%)

(MW.h)

(%)

(Miles de US$)

(%)

2002

706 531

3,5

367 075

2,1

19 038

1,6

2003

721 946

3,4

486 262

2,6

23 171

1,9

2004

726 594

3,2

612 875

3,1

28 913

2,1

2005

753 293

3,2

628 032

3,0

31 826

2,0

2006

748 181

2,9

661 265

3,0

35 266

2,1

2007

758 812

2,7

682 494

2,8

37 795

2,1

2008

761 648

2,5

667 827

2,5

41 997

1,9

2009¹/

573 649

2,5

465 321

2,3

33 443

2,0

1/ datos al tercer trimestre. Fuente: Ministerio de Energía y Minas (MINEM).

El grado de electrificación de la región Cusco se encuentra por debajo del promedio nacional (79,5%). La evolución del grado de electrificación en la región muestra un crecimiento de 10,2 puntos porcentuales desde 1998 hasta el año 2005. Luego de este año, el grado de electrificación se ha mantenido hasta el 2008 (68,2%).

Gráfico 1.10 COEFICIENTE DE ELECTRIFICACIÓN EN LA REGIÓN

(En porcentaje)

DE ELECTRIFICACIÓN EN LA REGIÓN (En porcentaje) Fuente: MINEM, INEI - Perú: Compendio Estadístico 2008.

Fuente: MINEM, INEI - Perú: Compendio Estadístico 2008.

Por último, en el cuadro siguiente se observa que el consumo de energía eléctrica per cápita y el consumo de energía en la región tuvieron una evolución ascendente a lo largo del periodo 2002 - 2008. Asimismo, el consumo de energía constituyó el 2,5% del consumo nacional al final del año 2008.

Cuadro 1.9 CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA Y PARTICIPACIÓN A NIVEL NACIONAL

al final del año 2008. Cuadro 1.9 CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA Y PARTICIPACIÓN A NIVEL NACIONAL

Fuente: MINEM.

2.

El mercado hipotecario

(Deudores)

El desarrollo del mercado hipotecario posee un rol fundamental en las políticas habitacionales

permite el financiamiento del gasto en vivienda a largo plazo. Este

mercado adhiere el sector privado a las políticas de vivienda y posibilita el acceso a un financiamiento para la adquisición, ampliación, construcción, remodelación y equipamiento de vivienda.

del Estado, porque

Esta sección tiene como objetivo dar a conocer el comportamiento del mercado hipotecario, centrándose en la evolución del mercado de los productos MIVIVIENDA 1 . Con el fin de realizar un análisis pertinente sobre el desarrollo de los productos MIVIVIENDA y los créditos hipotecarios en general; se ha delimitado esta última categoría dentro del rango de valor de productos MIVIVIENDA 2 .

Es a partir del mes de mayo del 2000 3 que se inicia la colocación de los productos MIVIVIENDA en la región. En los años siguientes hasta el 2004, la colocación de créditos fue exclusivamente de Créditos MIVIVIENDA. A partir del año 2005, se inicia la diversificación de las colocaciones de créditos, colocándose Crédito complementario Techo Propio, Crédito MIVIVIENDA y Crédito Proyecto MiHOGAR.

Gráfico 2.1 DEUDORES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (CH) 1/ YPRODUCTOSMIVIVIENDA(PMV)

700

600

500

400

300

200

100

0

/ YPRODUCTOSMIVIVIENDA(PMV) 700 600 500 400 300 200 100 0 PMV CH sin PMV PMV /

PMV

YPRODUCTOSMIVIVIENDA(PMV) 700 600 500 400 300 200 100 0 PMV CH sin PMV PMV / CH

CH sin PMV

700 600 500 400 300 200 100 0 PMV CH sin PMV PMV / CH (%)

PMV / CH (%)

(En porcentaje)

100

593

603

604

544

59,2 375
59,2
375
508 63,6 474 54,3 340 56,0
508
63,6
474
54,3
340
56,0
444 59,6 301
444
59,6
301

425

351 344 38,9 295 49,5 271 193
351
344
38,9
295
49,5
271
193

39,5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009²/

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

1/ Dentro del rango de valor de productos MIVIVIENDA. 2/ Cifras a marzo de 2009. Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A., Superintendencia de Banca y Seguros (SBS).

1 Se consideran dentro de esta categoría, el programa Techo Propio (financiamiento complementario), el proyecto MiHOGAR (se

otorgó hasta agosto de 2009), CRC-Premio al Buen Pagador, el Crédito MIVIVIENDA Estandarizado y el Crédito MIVIVIENDA tradicional otorgado hasta abril de 2006.

2 Créditos hipotecarios hasta 100 mil nuevos soles.

3 Se inició con colocaciones de Créditos MIVIVIENDA y a partir del año 2005 las colocaciones se diversificaron en los distintos productos.

En el gráfico anterior se observa que, el número de créditos acumulados de MIVIVIENDA presenta una evolución creciente con una tasa promedio anual de 20,9% hasta el 2008. También se puede ver que el acumulado al 2008 es 603 créditos hipotecarios, que evidencia la tendencia de crecimiento. A marzo de 2009, la participación de los productos MIVIVIENDA en el total de créditos hipotecarios es de 56%, cifra importante; aunque no como la obtenida en el año 2007 (63,6%).

Respecto al número de deudores hipotecarios totales, también tuvo una tendencia ascendente. La tasa de crecimiento promedio anual de éstos en el periodo 2002 – 2008 fue 14,7%. Asimismo, teniendo en cuenta el número de deudores hipotecarios sin considerar los productos MIVIVIENDA (CH sin PMV), se obtiene que estos crecieron a una tasa promedio anual de 9,5% durante el periodo 2002 – 2008.

Gráfico 2.2 PRODUCTOS MIVIVIENDA (PMV) Y SALDO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (CH) 1

(En miles de nuevos soles) (En porcentaje) PMV CH sin PMV PMV / CH (%)
(En miles de nuevos
soles)
(En porcentaje)
PMV
CH sin PMV
PMV / CH (%)
100 000
90
91 399
89 113
90
000
80
80
000
70
71 158
69 699
70
000
60
58 765
58 619
60
000
50
49 526
46 919
50
000
40
31,2
29,1
35 560
36 248
36 306
40
000
32 517
30
26 616
30
000
33,8
20,5
31,4
17,7
20 347
28,4
28,9
20
20
000
15 186
10 088
10
10
000
0
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009²/

1/ Dentro del rango de valor de productos MIVIVIENDA. 2/ Cifras a marzo de 2009. Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A., SBS

Por otra parte, los créditos de los productos MIVIVIENDA medidos en miles de nuevos soles, durante el periodo 2002-2008, se han incrementado a una tasa promedio anual de 23,7%, mientras que los créditos hipotecarios totales lograron alcanzar una tasa de 14,4%. Además, si a los créditos hipotecarios totales se les resta los créditos desembolsados por el Fondo MIVIVIENDA, se obtiene una tasa de crecimiento anual promedio de 11,7%. Estas cifras reflejan un marcado crecimiento y confianza en los productos MIVIVIENDA. Así, la participación de los productos MIVIVIENDA fue de 28,9% al primer trimestre de 2009. No obstante, se espera que las colocaciones logren alcanzar o superar la participación obtenida en el año 2007 (33,8%).

Respecto a las entidades financieras que participan en el mercado hipotecario en la región, el total de las colocaciones de los productos MIVIVIENDA han sido colocadas por las entidades bancarias. Mientras que en el caso de los créditos hipotecarios totales, el 94% se encuentra en las entidades bancarias y el 6% restante se ubica en las cajas municipales de ahorro y crédito.

Gráfico 2.3 PARTICIPACIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS Fuente: SBS Dada esta distribución de los créditos

Fuente: SBS

Dada esta distribución de los créditos hipotecarios en las entidades bancarias, se realiza el análisis de concentración usando el índice de concentración de Herfindahl-Hirschman (IHH). Este índice muestra que cuando el IHH es menor a 1 000, no hay concentración del mercado; si el IHH fluctúa entre 1 000 y 1 800, existe una concentración moderada; y finalmente, si el IHH es superior a 1 800, se determina que el mercado está altamente concentrado.

Según los resultados del análisis, en el gráfico siguiente, podemos observar que el índice de concentración del mercado de los productos MIVIVIENDA es alta y se mantiene así en todo el periodo 2001 – 2007. A pesar que, en el periodo 2002 – 2006, el índice muestra un descenso continuo, el índice de concentración se encuentra sobre el promedio superando los 1 800 en más del 230,6% en promedio por año.

Gráfico 2.4 ÍNDICE DE CONCENTRACIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

2.4 ÍNDICE DE CONCENTRACIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS 1/ Cifra a marzo de 2009. Fuente: Fondo

1/ Cifra a marzo de 2009. Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A.

Por último, la evolución de los créditos hipotecarios en el segmento de valor de los productos MIVIVIENDA (menores a 100 mil nuevos soles) muestra una tasa de crecimiento anual fluctuante, alcanzando un pico en marzo de 2008 (19,1%).

Gráfico 2.5 CRECIMIENTO DEL SEGMENTO DE LOS PRODUCTOS MIVIVIENDA 1/

(19,1%). Gráfico 2.5 CRECIMIENTO DEL SEGMENTO DE LOS PRODUCTOS MIVIVIENDA 1 / 1/ Datos a marzo

1/ Datos a marzo de 2009. Fuente: SBS.

3.

Situación habitacional de la ciudad de Cusco

En este capítulo se presentan las principales características de la vivienda de la ciudad de Cusco. Esta información fue tomada de la base de datos de los Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007, realizados por el INEI.

3.1. Parque habitacional

Los indicadores habitacionales de la ciudad y de la región Cusco poseen algunas diferencias. El número promedio de habitaciones en la región y en la ciudad de Cusco es 3 y 4, respectivamente. Asimismo, el número de hogares promedio por vivienda en la región es 1,07 y en la ciudad es 1,1. Con ello, el total de hogares exclusivos en la ciudad es 92,5%; mientras que en la región es 93,9%.

La situación habitacional entre distritos de la ciudad de Cusco difiere en pocos puntos porcentuales. De esta manera, el distrito de Wanchaq tiene el promedio más alto en tanto en número de habitaciones (4) que el resto de distritos. Asimismo, el porcentaje de hogares

exclusivos en todos los distritos de la ciudad de Cusco superan el 90%, siendo San Sebastian

y Wanchaq, los distritos con más hogares allegados.

Cuadro 3.1 INDICADORES HABITACIONALES POR DISTRITO

(Valores promedio)

Distrito

Habitaciones

Hogares por

Hogares

Hogares

vivienda

exclusivos

Allegados

Cusco

4

1

95,0

5,0

San Jerónimo

4

1

97,5

2,5

San Sebastián

4

1

90,0

10,0

Santiago

3

1

91,4

8,6

Wanchaq

4

1

90,0

10,0

Total

4

1

92,5

7,5

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Las características de la vivienda, como tipo de viviendas, materiales del piso, de las paredes, etc. son indicadores relevantes, dado que dan a conocer la calidad de vida de los habitantes de la ciudad de Cusco.

Así, en la ciudad de Cusco, los tipos de vivienda que predominan son las casas independientes

y las casas en vecindad con un 62,9% y 28,6%, respectivamente. Los departamentos en

edificio alcanzan el 4,8%, cuya cifra evidencia la escasa difusión de la propiedad horizontal 4 ;

y las viviendas en quinta representan el 2,8%.

Es importante mencionar que las viviendas del tipo choza, las viviendas improvisadas, no destinadas y otros en conjunto conforman el 0,89%, lo cual representa 826 viviendas precarias.

4 Por propiedad vertical se entiende aquellas construcciones que se hacen en edificios, como departamentos, apartamentos, pent houses, etc. Mientras que, la propiedad horizontal está constituida por viviendas de uno, dos o más pisos; unifamiliares, tales como casas, viviendas en casas de vecindad, chozas, etc.

Gráfico 3.1 TIPO DE VIVIENDA

(En porcentaje) 6,9% 5,5% 74,1% 12,0% 0,46% 0,21% 0,15% 0,14% 0,40% 0,09%
(En porcentaje)
6,9%
5,5%
74,1%
12,0%
0,46%
0,21%
0,15%
0,14%
0,40%
0,09%

5,5% 74,1% 12,0% 0,46% 0,21% 0,15% 0,14% 0,40% 0,09% 0,03% Casa Independiente Departamento en edificio Vivienda

0,03%

Casa Independiente74,1% 12,0% 0,46% 0,21% 0,15% 0,14% 0,40% 0,09% 0,03% Departamento en edificio Vivienda en quinta Casa

Departamento en edificio0,21% 0,15% 0,14% 0,40% 0,09% 0,03% Casa Independiente Vivienda en quinta Casa vecindad Choza o cabaña

Vivienda en quinta0,09% 0,03% Casa Independiente Departamento en edificio Casa vecindad Choza o cabaña Vivienda improvisada No

Casa vecindadIndependiente Departamento en edificio Vivienda en quinta Choza o cabaña Vivienda improvisada No destinado Otro tipo

Choza o cabañaDepartamento en edificio Vivienda en quinta Casa vecindad Vivienda improvisada No destinado Otro tipo particular

Vivienda improvisadaen edificio Vivienda en quinta Casa vecindad Choza o cabaña No destinado Otro tipo particular Hotel,

No destinadoen quinta Casa vecindad Choza o cabaña Vivienda improvisada Otro tipo particular Hotel, hospedaje Otro tipo

Otro tipo particularvecindad Choza o cabaña Vivienda improvisada No destinado Hotel, hospedaje Otro tipo colectiva En la calle

Hotel, hospedajeVivienda improvisada No destinado Otro tipo particular Otro tipo colectiva En la calle Fuente: Censos Nacionales

No destinado Otro tipo particular Hotel, hospedaje Otro tipo colectiva En la calle Fuente: Censos Nacionales

Otro tipo colectiva

En la calleOtro tipo particular Hotel, hospedaje Otro tipo colectiva Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

De forma desagregada, se observa que el distrito de Wanchaq tiene el mayor porcentaje de viviendas de tipo departamento con 18,8%. Asimismo, en los distritos de San Jerónimo y San Sebastián predominan las casas independientes con 83,5% y 84,8%, respectivamente, siendo éstas las participaciones más altas en la ciudad. Mientras que en el distrito de Cusco, las viviendas en casa de vecindad representan el 13,9%, participación importante luego de las viviendas en casa independiente.

Cuadro 3.2 TIPO DE VIVIENDA POR DISTRITO

(En porcentaje)

Tipo de Vivienda

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Casa Independiente

71,3

83,5

84,8

69,2

68,0

Departamento en edificio

6,3

3,2

3,5

3,9

18,8

Vivienda en quinta

7,0

4,8

4,4

4,3

6,2

Casa vecindad

13,9

7,6

6,5

20,2

5,7

Choza o cabaña

0,1

0,5

0,01

1,6

0,0

Vivienda improvisada

0,1

0,2

0,4

0,2

0,2

No destinado

0,1

0,2

0,2

0,1

0,3

Otro tipo particular

0,1

0,04

0,05

0,4

0,1

Hotel, hospedaje

0,9

0,0

0,1

0,0

0,5

Otro tipo colectiva

0,2

0,01

0,1

0,03

0,1

En la calle

0,05

0,0

0,0

0,01

0,1

Total

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Respecto al régimen de propiedad de la vivienda, sólo el 49% de las viviendas son propias, totalmente pagadas y más del 30% son alquiladas. Aquí, se observa un déficit habitacional por ausencia de propiedad considerando que el 8,2% de las viviendas han sido cedidas por el centro de trabajo o por alguna otra forma.

Gráfico 3.2 RÉGIMEN DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA

(En porcentaje)

6,5% 6,3% 1,9% 31,6% 0,1% 4,0%
6,5%
6,3%
1,9%
31,6%
0,1%
4,0%

49,7%

Propia totalmente pagada(En porcentaje) 6,5% 6,3% 1,9% 31,6% 0,1% 4,0% 49,7% Propia pagando a plazos Propia por invasión

Propia pagando a plazos6,3% 1,9% 31,6% 0,1% 4,0% 49,7% Propia totalmente pagada Propia por invasión Alquilada Cedida por el

Propia por invasión4,0% 49,7% Propia totalmente pagada Propia pagando a plazos Alquilada Cedida por el trabajo Otra forma

Alquiladapagada Propia pagando a plazos Propia por invasión Cedida por el trabajo Otra forma No indica

Cedida por el trabajoPropia pagando a plazos Propia por invasión Alquilada Otra forma No indica Fuente: Censos Nacionales XI

Otra formaplazos Propia por invasión Alquilada Cedida por el trabajo No indica Fuente: Censos Nacionales XI de

No indicapor invasión Alquilada Cedida por el trabajo Otra forma Fuente: Censos Nacionales XI de Población y

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Por otro lado, vemos en el siguiente cuadro que el distrito de San Sebastián comprende 53,6% de viviendas propias totalmente pagadas, superando al distrito de Cusco. También encontramos que los distritos de Santiago y Wanchaq constituyen las participaciones más altas en cuanto a viviendas alquiladas con 33,8% y 32,8%, respectivamente. Con relación

a las viviendas cedidas por el centro de trabajo, el distrito de Cusco es el que alberga el

mayor número viviendas bajo este régimen con 2,1%. Considerando este análisis desagregado se puede deducir que la ciudad de Cusco presenta un claro déficit habitacional por ausencia de propiedad.

Cuadro 3.3 RÉGIMEN DE PROPIEDAD POR DISTRITOS

(En porcentaje)

Régimen de propiedad

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Propia totalmente pagada Propia pagando a plazos Propia por invasión Alquilada Cedida por el trabajo Otra forma No indica

49,3

48,4

53,6

48,7

47,8

3,0

4,6

5,2

3,7

4,8

0,2

0,0

0,1

0,1

0,0

32,5

28,7

28,4

32,8

33,8

2,1

1,7

1,4

2,0

2,0

5,6

5,2

5,2

8,4

6,5

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

3.2. Características físicas de las viviendas

Dentro del parque habitacional de la ciudad de Cusco, los principales elementos son los materiales de paredes y pisos. Así, se obtendrá una mejor aproximación sobre la calidad de las viviendas de la ciudad.

El material de las paredes de la mayoría de las viviendas de la ciudad son de adobe o tapia

(63%) y un segundo grupo de viviendas tienen paredes hechas de ladrillo o bloque de cemento (29,3%). El resto de las viviendas, cuyas paredes son de piedra o sillar con cal o cemento, quincha, piedra con barro, madera, estera y otro representan el 1,2%.

Gráfico 3.3 MATERIAL DE PAREDES

(En porcentaje) 0,24% 0,14% 0,34% 0,04% 63,0% 6,5% 0,36% 29,3% 0,15%
(En porcentaje)
0,24%
0,14%
0,34%
0,04%
63,0%
6,5%
0,36%
29,3%
0,15%

Ladrillo o Bloque de cemento0,14% 0,34% 0,04% 63,0% 6,5% 0,36% 29,3% 0,15% Piedra o sillar con cal o cemento Adobe

Piedra o sillar con cal o cemento6,5% 0,36% 29,3% 0,15% Ladrillo o Bloque de cemento Adobe o tapia Quincha Piedra con barro

Adobe o tapiao Bloque de cemento Piedra o sillar con cal o cemento Quincha Piedra con barro Madera

Quinchade cemento Piedra o sillar con cal o cemento Adobe o tapia Piedra con barro Madera

Piedra con barroPiedra o sillar con cal o cemento Adobe o tapia Quincha Madera Estera Otro No indica

Maderacon cal o cemento Adobe o tapia Quincha Piedra con barro Estera Otro No indica Fuente:

Esteracal o cemento Adobe o tapia Quincha Piedra con barro Madera Otro No indica Fuente: Censos

Otrocemento Adobe o tapia Quincha Piedra con barro Madera Estera No indica Fuente: Censos Nacionales XI

No indicaAdobe o tapia Quincha Piedra con barro Madera Estera Otro Fuente: Censos Nacionales XI de Población

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

A nivel de distritos, se puede observar un gran déficit habitacional cualitativo. Así, en el distrito de Wanchaq el 57,2% de las paredes de las viviendas son de ladrillo o bloque de cemento, siendo la participación más alta de este material en comparación al resto de distritos. Por otro lado, el material de paredes que predomina en las viviendas de la ciudad es el adobe o tapia superando el 60% en todo los distritos, salvo en Wanchaq con 36,6%. Los materiales como quincha, piedra con barro, madera, estera y otro se encuentran por debajo del 0,5% en todos los distritos.

Cuadro 3.4 MATERIAL DE PAREDES POR DISTRITO

(En porcentaje)

Material de paredes

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Ladrillo o Bloque de cemento Piedra o sillar con cal o cemento Adobe o tapia Quincha Piedra con barro Madera Estera Otro No indica

24,2

23,6

26,6

21,3

57,2

0,2

0,1

0,1

0,1

0,1

67,2

63,6

66,2

72,8

36,6

0,2

0,0

0,0

0,2

0,2

0,3

0,3

0,1

0,4

0,1

0,4

0,4

0,4

0,2

0,4

0,1

0,1

0,0

0,1

0,0

0,2

0,3

0,3

0,5

0,4

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

En cuanto al material de pisos como último indicador del estado de la vivienda, es importante resaltar que las viviendas de la ciudad están distribuidas relativamente en tres principales grupos: un primer grupo cuenta con pisos de cemento (31,7%), un segundo grupo tiene pisos de tierra (29,7%) y el tercer grupo tiene pisos de madera (13%). Esto indica un déficit cualitativo en el estado de las viviendas. Asimismo, la participación de pisos de parquet (9,8%); losetas, terrazos o similares (8,5%); láminas asfálticas, vinílicos o similares (0,5%); y otro material (0,3%), representan en total el 19,1%.

Gráfico 3.4 MATERIAL DE PISOS

(En porcentaje) 9,8% 0,3% 6,5% 0,5% 8,5% 29,7% 13,0% 31,7%
(En porcentaje)
9,8%
0,3%
6,5%
0,5%
8,5%
29,7%
13,0%
31,7%

Parquet o madera pulida9,8% 0,3% 6,5% 0,5% 8,5% 29,7% 13,0% 31,7% Láminas asfálticas, vinilicos o similares Losetas,

Láminas asfálticas, vinilicos o similares0,5% 8,5% 29,7% 13,0% 31,7% Parquet o madera pulida Losetas, terrazos o similares Madera, entablados Cemento

Losetas, terrazos o similareso madera pulida Láminas asfálticas, vinilicos o similares Madera, entablados Cemento Tierra Otro No indica Fuente:

Madera, entabladosvinilicos o similares Losetas, terrazos o similares Cemento Tierra Otro No indica Fuente: Censos Nacionales XI

Cementoo similares Losetas, terrazos o similares Madera, entablados Tierra Otro No indica Fuente: Censos Nacionales XI

TierraLosetas, terrazos o similares Madera, entablados Cemento Otro No indica Fuente: Censos Nacionales XI de Población

Otroterrazos o similares Madera, entablados Cemento Tierra No indica Fuente: Censos Nacionales XI de Población y

No indicaterrazos o similares Madera, entablados Cemento Tierra Otro Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Analizando por distritos, Santiago es el distrito que tiene mayor porcentaje de viviendas con pisos de tierra (39,8%), mientras que Wanchaq tiene la mayor proporción de pisos de parquet (22,9%). Asimismo, en el distrito de San Sebastián predominan los pisos de cemento (37%) y el menor porcentaje de pisos de parquet (4,6%).

Cuadro 3.5 MATERIAL DE PISOS POR DISTRITO

(En porcentaje)

Material de pisos

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Parquet o madera pulida Láminas asfálticas, vinilicos o similare Losetas, terrazos o similares Madera, entablados Cemento Tierra Otro No indica

10,4

6,1

4,6

5,7

22,9

0,6

0,2

0,2

0,3

0,9

6,7

9,8

8,2

4,8

16,9

18,7

8,0

8,7

11,1

13,1

26,9

27,7

37,0

33,6

34,4

29,0

36,4

34,9

39,8

6,3

0,4

0,4

0,3

0,2

0,4

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

3.3. Acceso a servicios básicos

En esta sección se mostrará la situación habitacional de las viviendas de la ciudad respecto a su acceso a las redes de agua, alcantarillado y servicio eléctrico proporcionado por las empresas prestadoras de servicios básicos.

En relación al servicio de agua potable en la ciudad de Cusco, sólo el 62,9% de su población tiene acceso a este servicio por red pública dentro de la vivienda y un 21,8% fuera de ella. Otras formas de acceso a agua potable como pilón de uso público; camión – cisterna u otro similar, pozo, río, acequia, manantial o similar; o a través de un vecino y otra forma de acceso, representan el 8,9%. Es importante destacar que el 3,9% de las viviendas tienen acceso a agua directamente de los ríos, lo cual muestra que, aproximadamente, más de 3 600 familias se encuentran en riesgo de contraer enfermedades.

Gráfico 3.5 ACCESO A AGUA

(En porcentaje) 21,8% 2,4% 0,2% 62,9% 0,5% 3,9% 1,3% 0,6% 6,5%
(En porcentaje)
21,8%
2,4%
0,2%
62,9%
0,5%
3,9%
1,3%
0,6%
6,5%

Red pública dentro de la vivienda21,8% 2,4% 0,2% 62,9% 0,5% 3,9% 1,3% 0,6% 6,5% Red pública fuera de la vivienda Pilón

Red pública fuera de la vivienda3,9% 1,3% 0,6% 6,5% Red pública dentro de la vivienda Pilón de uso público Camión-cisterna u

Pilón de uso públicodentro de la vivienda Red pública fuera de la vivienda Camión-cisterna u otro similar Pozo Río,

Camión-cisterna u otro similarRed pública fuera de la vivienda Pilón de uso público Pozo Río, acequia, manantial Vecino Otro

PozoPilón de uso público Camión-cisterna u otro similar Río, acequia, manantial Vecino Otro Fuente: Censos

Río, acequia, manantialPilón de uso público Camión-cisterna u otro similar Pozo Vecino Otro Fuente: Censos Nacionales XI de

Vecinou otro similar Pozo Río, acequia, manantial Otro Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI

Otrou otro similar Pozo Río, acequia, manantial Vecino Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Según el análisis por distritos, se encuentra que Wanchaq y Cusco tienen los porcentajes más altos de acceso a agua por red pública dentro de la vivienda con 80,4% y 65,2%, respectivamente. Asimismo, un 7,8% de la población de Santiago es abastecida por ríos, seguido por el distrito de San Jerónimo (4,4%). Es importante mencionar que, existe un porcentaje de familias que se abastece de agua potable a través del vecino, encontrándose una proporción mayor en los distritos de San Sebastián y San Jerónimo (2,1% y2%, respectivamente).

Cuadro 3.6 ACCESO A AGUA POR DISTRITO

(En porcentaje)

Acceso a agua

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Red pública dentro de la vivienda Red pública fuera de la vivienda Pilón de uso público Camión-cisterna u otro similar Pozo Río, acequia, manantial Vecino Otro No indica

65,2

57,7

55,2

56,5

80,4

20,1

17,3

28,2

26,2

13,6

1,9

4,4

4,0

2,4

0,4

0,1

0,2

0,5

0,1

0,1

0,4

1,5

0,6

0,4

0,1

3,8

4,4

2,5

7,8

0,0

0,9

2,0

2,1

1,6

0,2

0,3

1,2

0,9

0,7

0,1

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

El servicio de alumbrado eléctrico en la ciudad es de 88,3%, cifra superior al de la región (68,2%). Los hogares que no poseen alumbrado eléctrico y hacen uso de otras formas de alumbrado representan el 11,7%.

Gráfico 3.6 ¿CUENTAN CON ALUMBRADO ELÉCTRICO?

(En porcentaje)

88,3%
88,3%

5,2%¿CUENTAN CON ALUMBRADO ELÉCTRICO? (En porcentaje) 88,3% 6,5% Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI

6,5%CON ALUMBRADO ELÉCTRICO? (En porcentaje) 88,3% 5,2% Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

A nivel desagregado, el distrito de Wanchaq cuenta con una mayor proporción de viviendas

que cuentan con alumbrado eléctrico (94,1%), seguido por el distrito de Santiago (89,5%)

y por el distrito de Cusco (88,8%). San Jerónimo es aquél que cuenta con una menor proporción de viviendas con alumbrado eléctrico (77,8%), en comparación al resto de distritos.

Cuadro 3.7 ¿CUENTAN CON ALUMBRADO ELÉCTRICO?, POR DISTRITO

(En porcentaje)

Tipo de alumbrado

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián Santiago

Wanchaq

Si

88,8

77,8

86,7

89,5

94,1

No

3,9

10,8

7,1

6,1

0,7

No indica

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Por último, en cuanto al acceso a eliminación de excretas en la ciudad de Cusco, se observa que el 61,5% de las viviendas cuentan con redes públicas dentro de su vivienda y un 22,1% fuera de ella. El resto de las familias utilizan pozos sépticos, pozos ciegos y ríos que representan el 4,3%. Finalmente, un 5,7% no dispone de ningún tipo de eliminación.

Gráfico 3.7 ACCESO A ELIMINACIÓN DE EXCRETAS

(En porcentaje)

22,1% 1,7% 1,7% 0,9% 5,7% 6,5% 61,5%
22,1%
1,7%
1,7%
0,9%
5,7%
6,5%
61,5%

Red pública dentro de la vivienda(En porcentaje) 22,1% 1,7% 1,7% 0,9% 5,7% 6,5% 61,5% Red pública fuera de la vivienda Pozo

Red pública fuera de la vivienda0,9% 5,7% 6,5% 61,5% Red pública dentro de la vivienda Pozo séptico Pozo ciego o negro

Pozo sépticodentro de la vivienda Red pública fuera de la vivienda Pozo ciego o negro / letrina

Pozo ciego o negro / letrinala vivienda Red pública fuera de la vivienda Pozo séptico Rio, acequia o canal No tiene

Rio, acequia o canalde la vivienda Pozo séptico Pozo ciego o negro / letrina No tiene No indica Fuente:

No tieneséptico Pozo ciego o negro / letrina Rio, acequia o canal No indica Fuente: Censos Nacionales

No indicaPozo ciego o negro / letrina Rio, acequia o canal No tiene Fuente: Censos Nacionales XI

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

El análisis sobre el acceso a eliminación de excretas a nivel distrital muestra que Wanchaq y Cusco son los distritos que cuentan con los porcentajes más altos de acceso a este servicio, ya sea con red pública dentro de la vivienda (79,9% y 63,5%, respectivamente). Sin embargo, el distrito de San Jerónimo tiene el porcentaje más alto de viviendas que no disponen de ningún tipo de eliminación (10%), seguido por el distrito de San Sebastián (8%).

Cuadro 3.8 ACCESO A ELIMINACIÓN DE EXCRETAS POR DISTRITO

(En porcentaje)

Eliminación de excretas

Cusco

San Jerónimo

San Sebastián

Santiago

Wanchaq

Red pública dentro de la vivienda Red pública fuera de la vivienda Pozo séptico Pozo ciego o negro / letrina Rio, acequia o canal No tiene No indica

63,5

53,8

53,4

56,2

79,9

21,1

16,0

26,5

27,5

14,5

1,2

4,7

2,7

1,3

0,1

1,3

3,3

2,5

1,9

0,0

0,5

0,8

0,8

2,0

0,1

5,0

10,0

8,0

6,8

0,2

7,3

11,4

6,2

4,4

5,2

Total (viviendas)

28 809

8 943

18 154

21 176

14 790

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI.

Estos indicadores muestran que existe una gran desigualdad en la distribución de servicios básicos a nivel de ciudad y entre distritos, existiendo distritos con mayor cobertura en algunos servicios básicos, como es el caso del acceso al alumbrado eléctrico y otros distritos con menor acceso a agua potable y a eliminación de excretas.

La importancia de estos resultados radica en su relación directa con los indicadores de morbilidad de la población, ya que mientras mayor sea el número de familias que carezcan de un servicio adecuado de eliminación de excretas, mayor será su exposición a enfermedades diversas, particularmente las de tipo gastrointestinal.

4.

Demanda por viviendas nuevas

Dos aspectos fundamentales de toda política estatal es identificar y caracterizar el mercado objetivo que se pretende beneficiar. Todo ello, para alcanzar el éxito de la estrategia de desarrollo de acuerdo a las preferencias, necesidades y deseos de la población objetivo y de esta manera, elaborar programas y servicios dirigidos a este potencial beneficiario. Así, en este capítulo se identifica y se cuantifica la demanda por viviendas nuevas.

A continuación se estima la demanda por viviendas nuevas de la ciudad de Cusco teniendo

como base la recopilación de información realizado por el Instituto Cuánto a fines de 2006 para el Fondo MIVIVIENDA S.A. para diez ciudades del Perú. Dicho estudio fue realizado con

el objetivo principal de contribuir a la toma de decisiones de los agentes que participan

en el mercado inmobiliario.

El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 79 003 familias.

Este número de hogares corresponde a los Niveles Socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de Cusco. Dicha ciudad alberga 93 384 hogares, según el último censo realizado por el INEI, de los cuales, 84,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo.

Cuadro 4.1 HOGARES EN CUSCO POR NSE

Concepto

NSE B

NSE C

NSE D

Total

Hogares

7 471

29 136

42 396

79 003

% Total

8,0

31,2

45,4

84,6

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007 – INEI, Instituto Cuánto S. A. Elaboración: Investigación y Desarrollo – Fondo MIVIVIENDA S.A.

En la primera parte de este capítulo se describe detalladamente la metodología empleada para la estimación y la proyección de la demanda por viviendas en general. En la siguiente parte, se realiza una revisión de los resultados hallados, tanto para la demanda potencial como para la demanda efectiva de la ciudad de Cusco; y finalmente, se analiza de manera desagregada la demanda efectiva por NSE.

4.1. Aspectos metodológicos

Como se mencionó, la información recopilada denominada también primaria, empleada en este capítulo y generada por el Instituto Cuánto S. A. a fines del año 2006 por encargo del Fondo MIVIVIENDA S.A., consistió en la aplicación de dos cuestionarios a una muestra de hogares en diez principales ciudades del país.

En el caso de Cusco, el primer cuestionario se aplicó a un total de 1 296 hogares, con la finalidad de determinar la proporción de hogares propietarios (HP) y no propietarios (HNP) 5 . Los hogares a los cuales se les aplicó el primer cuestionario pertenecen a los estratos B, C y D, sin incluir el estrato A.

La selección de los segmentos socioeconómicos obedece al objetivo primordial del Fondo MIVIVIENDA S.A., que busca satisfacer las necesidades de vivienda de las familias con menores recursos económicos. Es por ello que dadas las condiciones económicas de los hogares que viven en provincias y difieren en gran medida de la de los grupos familiares de la capital, no se toma en cuenta el estrato A. Es importante mencionar que la exclusión del NSE E

5 Ver anexo I: Cuestionario filtro.

se debe a su condición de extrema pobreza que imposibilita el acceso al mercado hipotecario.

Una vez identificados los hogares no propietarios de vivienda, el siguiente paso consistió en la aplicación del cuestionario de hogares no propietarios (HNP) 6 . El tamaño de la muestra en la ciudad de Cusco fue de 400 jefes de familia, distribuidos de la siguiente forma: 100 jefes de familia en el NSE B y 150 para los NSE C y D, respectivamente.

En el siguiente esquema, se describe en detalle los pasos seguidos para determinar la demanda por vivienda nueva de la ciudad en estudio:

Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en una misma vivienda (nuevo enfoque metodológico).

Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios en el total de hogares, por NSE.

• Determinación de la cantidad potencial de viviendas demandadas, por NSE

• Determinación de la cantidad efectiva de viviendas demandadas, por NSE

• Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE

a) Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en la misma

vivienda.

Un cambio metodológico que incluye este trabajo con respecto a los primeros estudios realizados por el Fondo MIVIVIENDA S.A., es la inclusión de una nueva variable 7 que permite distinguir si en la vivienda habita una sola familia (familia sola) o más de una (familias allegadas). Este nuevo cálculo tiene implicancias muy importantes sobre el resultado final de la demanda por viviendas nuevas, que se evaluarán más adelante.

b) Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios

en el total de hogares, por NSE

Del total de 1 296 hogares visitados en la ciudad de Cusco, 1 161 hogares cusqueños aceptaron que se les aplicara la encuesta 8 . Con ellos se pasó a determinar el grupo de los HNP y, por diferencia, el de los hogares propietarios (HP). Los HNP comprenden aquellas familias donde el jefe del hogar o cónyuge no recibieron vivienda de FONAVI o ENACE 9 .

A continuación se presenta el siguiente cuadro, que indican la distribución, en términos

porcentuales, de los hogares no propietarios y propietarios en cada uno de los estratos de estudio: B, C y D.

Cuadro 4.2 HOGARES PROPIETARIOS Y NO PROPIETARIOS EN LA MUESTRA DE LA CIUDAD DE CUSCO

Concepto

NSE B

NSE C

NSE D

Total

Propietarios ( % ) No Propietarios ( % )

135

347

243

725

58,7

67,5

58,3

62,4

95

167

174

436

41,3

32,5

41,7

37,6

Total

230

514

417

1 161

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

6 Ver anexo II: Cuestionario a HNP

7 Del cuestionario filtro, en la pregunta 1, si responde 1 es familia sola, si responde 2 o más es familia allegada

8 Del cuestionario filtro, Condición es acepto y vivienda establecimiento

9 Del cuestionario filtro, respondieron que no a la pregunta 9.

Luego se procedió con la proyección de estos porcentajes sobre el total de hogares de los niveles socioeconómicos en estudio, determinando de esta manera el número aproximado de hogares no propietarios y propietarios en la ciudad.

c) Determinación de la cantidad potencial de viviendas por NSE

La cantidad potencial de viviendas nuevas demandadas por NSE se ha estimado a partir del concepto de déficit habitacional cuantitativo 10 en el ámbito urbano. Así, se considera que todos los hogares no propietarios son demandantes potenciales de una vivienda nueva.

d) Determinación de la cantidad efectiva de viviendas por NSE

Para estimar la cantidad efectiva de viviendas demandadas, se filtró la demanda potencial por estrato, empleando dos variables: la intención de compra por parte del jefe de familia entrevistado 11 , y la oportunidad o plazo en que el hogar proyecta llevar a cabo esa decisión 12 .

El filtro se realizó generando una tabla de frecuencias con los hogares encuestados que cumplían ambas condiciones: tenían la intención de comprar una vivienda e iban a hacerlo en un plazo igual o menor a veinticuatro (24) meses. Así, estas tablas de frecuencias determinaron la proporción de hogares demandantes efectivos de cada estrato, respecto del total de la muestra. Luego, se proyectaron estos resultados muestrales a la población total de la ciudad.

e) Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE

La metodología para construir cada una de las curvas de demanda efectiva incluyó los siguientes procesos:

- Se convirtieron a dólares todos los precios y montos de inversión declarados por los hogares entrevistados 13 . Con ellos se construyó una tabla de frecuencias ordenada de manera decreciente.

- Se utilizaron los resultados de la encuesta a HNP para estimar las unidades de vivienda efectivamente demandadas para cada valor de la variable precio. En el caso de los NSE, se utilizó un filtro adicional a fin de seleccionar sólo a la muestra del estrato en cuestión.

- Se generó una variable adicional acumulando las unidades demandadas para cada nivel de precio.

La demanda por viviendas nuevas se estableció como producto del mapeo de todas las observaciones de precios para la adquisición de vivienda (en el eje vertical) y el número acumulado de viviendas nuevas demandadas por los hogares consultados en cada estrato (en el eje horizontal). No se efectuaron ni ajustes ni regresiones para determinar estas

10 Déficit cuantitativo es el número de viviendas que se requiere para que todos los hogares puedan acceder a una vivienda de

manera exclusiva. Sin duda, el déficit cualitativo de viviendas genera también una demanda potencial, ya que indica que ciertas

viviendas por sus características (tugurios, improvisadas, deterioradas, carentes de servicios básicos, compartidas por varios hogares, etc.) requieren la reposición, entendida como reemplazo o renovación. Esta demanda potencial no ha sido considerada en el presente trabajo. Para mayor información sobre los conceptos de déficit consultar: “Dinámica del déficit habitacional en el Perú” en http://www. mivivienda.com.pe.

11 Dada por la pregunta 69 en el cuestionario de HNP.

12 Dado por la pregunta 71 del cuestionario a HNP.

13 Pregunta 79 en el cuestionario aplicado a HNP.

curvas, solamente se proyectaron los resultados muestrales a la población investigada.

4.2. Demanda por vivienda nueva

La proyección de la demanda por viviendas nuevas en la ciudad de Cusco busca establecer los montos de inversión que los hogares podrían acceder a una vivienda. Esto es, conocer los precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien.

Para ello, el primer paso consiste en determinar el volumen o cantidad de la demanda potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una vivienda (HNP).

Así, la cantidad potencial demandada de viviendas nuevas a nivel agregado en la ciudad de Cusco asciende a 30 243 hogares y se distribuye de la siguiente manera, según grupos objetivos:

Gráfico 4.1 DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS NUEVAS

(En número de viviendas y porcentaje)

DE VIVIENDAS NUEVAS (En número de viviendas y porcentaje) NSE D 17 691 58,5% NSE B

NSE D

17 691

58,5%

NSE B 3 086 10,2%
NSE B
3 086
10,2%

NSE C

9 466

31,3%

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Como se observa en el gráfico, la demanda potencial se concentra en los niveles socioeconómicos C y D, que constituyen el 31,3% y el 58,5% del total de los HNP, respectivamente. Finalmente, sigue el porcentaje obtenido en el estrato B que alcanza el 10,2%.

No obstante, en términos del estudio, el tema central es la estimación de la demanda efectiva, definida, en este caso, como la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y que piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. Según los resultados obtenidos, la cantidad de viviendas efectivamente demandadas asciende a 18 063 unidades, siendo el estrato D el NSE que alberga la mayor cantidad de demandantes efectivos (54,8%).

Gráfico 4.2 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS NUEVAS

(En número de viviendas y porcentaje)

DE VIVIENDAS NUEVAS (En número de viviendas y porcentaje) NSE D 9 907 54,8% NSE B

NSE D

9 907

54,8%

NSE B 2 098 11,6%
NSE B
2 098
11,6%

NSE C

6 058

33,5%

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Es necesario resaltar, que el resultado anterior considera tanto la demanda efectiva de familias allegadas (que comparten la misma vivienda) como las no allegadas. Teniendo en cuenta este cambio metodológico, se obtiene que la demanda efectiva sin considerar las familias allegadas es de 15 812, es decir, que la proporción de familias allegadas sobre el total de la demanda efectiva es de 12,5%.

Gráfico 4.3 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS NUEVAS SIN CONSIDERAR FAMILIAS ALLEGADAS

(En número de viviendas y porcentaje)

NSE B 1 954 12,4% NSE D 8 717 55,1% NSE C 5 141 32,5%
NSE B
1 954
12,4%
NSE D
8 717
55,1%
NSE C
5 141
32,5%

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

En términos porcentuales, la introducción de las familias allegadas no aporta ningún cambio sustancial en la distribución de la demanda efectiva de familias solas por NSE.

En el siguiente cuadro se muestra la demanda efectiva de viviendas considerando allegados y sin considerarlos.

Cuadro 4.3 EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA EFECTIVA POR NSE

(Viviendas demandadas efectivamente)

Concepto

NSE B

NSE C

NSE D

Total

Demanda Cusco 2008¹/ Demanda Cusco 2008²/

1 954

5 141

8 717

15 812

2 098

6 058

9 907

18 063

1/ Demanda efectiva para una sola familia. 2/ Demanda efectiva considerando a las familias allegadas Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Es importante acotar que la metodología que incluye las familias allegadas será la que se empleará en futuras investigaciones puesto que captura con mejor precisión la realidad en el mercado de viviendas nuevas.

El siguiente gráfico muestra la curva de demanda efectiva agregada para todos los NSE de la ciudad. En ella se visualiza el número de viviendas que la población desea adquirir en cada intervalo de precios declarado en la encuesta de HNP 14 . Asimismo, la construcción de dicha curva ha considerado la totalidad de hogares: allegados y no allegados.

Se observa que la curva de demanda, a nivel agregado, se va haciendo más inelástica cuanto mayor es el valor de vivienda, esto es, a precios superiores a 20 mil dólares para el caso de la ciudad de Cusco. Sin embargo, ante precios de vivienda inferiores a los 10 mil dólares aproximadamente, los demandantes efectivos son más sensibles a cambios en el valor de vivienda. La curva se vuelve casi horizontal o muy sensible ante cambios en los precios y muestra la preferencia de la mayoría de los demandantes efectivos por precios más bajos.

Gráfico 4.4 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS

(Total 18 063 viviendas)

(En dólares)

90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20
90
000
80
000
70
000
60
000
50
000
40
000
30
000
20
000
10
000
0
0 3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
18 000

Viviendas

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

14 Pregunta 79 del cuestionario a HNP.

4.3.

Demanda efectiva desagregada por NSE

A continuación, se procede a desagregar la demanda efectiva total por niveles socioeconómicos para establecer la cantidad real de viviendas demandadas por cada uno de estos estratos en la ciudad en estudio.

Como se mencionó, la demanda efectiva de vivienda nueva se concentra en los NSE C y D, con mayor concentración en el NSE D. No obstante, la disposición a pagar de los hogares de este estrato por una vivienda nueva es inferior que el resto hogares pertenecientes a otro estrato. Es por ello, que las curvas de los NSE C y D son más horizontales que la curva del estrato B. Esto muestra la elasticidad o sensibilidad de la curva ante cambios en los precios de la vivienda en la demanda efectiva de los hogares pertenecientes al estrado D. Por el contrario, la curva de demanda del nivel socioeconómico B es más inclinada o vertical lo cual muestra la inelasticidad (curva inelástica) o poca sensibilidad ante cambios en los precios.

Gráfico 4.5 CURVAS DE DEMANDA DESAGREGADA POR NSE

(En dólares)

NSE B NSE C NSE D 90 000 80 000 70 000 60 000 50
NSE B
NSE C
NSE D
90
000
80
000
70
000
60
000
50
000
40
000
30
000
20
000
10
000
0
0 1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000

Viviendas

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

4.3.1. Demanda efectiva del nivel socioeconómico B

Los demandantes efectivos pertenecientes al estrato B optarían por viviendas con precios inferiores a los 30 mil dólares, de los cuales la gran mayoría (51,5%) demandarían viviendas entre los 30 mil y 10 mil dólares, seguido por aquellos hogares demandantes que estarían dispuesto a invertir entre 5 mil y 10 mil dólares y menos de 5 mil dólares (8,8% y 17,6%, respectivamente) en su vivienda nueva.

Cuadro 4.4 DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE B SEGÚN RANGO DE PRECIOS

(En miles de dólares y número de viviendas)

Rango

NSE B

Más de 40 Entre 30-40 Entre 20-30 Entre 10- 20 Entre 5 - 10 Menos de 5

216

247

494

586

185

370

Total

2 098

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Analizando la curva de demanda efectiva del estrato B, se observa que la curva se vuelve mas elástica para precios de viviendas por debajo de los 30 mil dólares, es decir, la demanda de viviendas es más sensible a cambios en los valores de las mismas.

Gráfico 4.6 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE B

(Total 2 098 viviendas)

(En dólares)

90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20
90
000
80
000
70
000
60
000
50
000
40
000
30
000
20
000
10
000
0
0 400
800
1 200
1 600
2 000

Viviendas

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

4.3.2. Demanda efectiva del nivel socioeconómico C

El siguiente cuadro presenta la demanda de viviendas por rango de precios para el NSE C. Aquí, la totalidad de la demanda se concentra en valores de vivienda por debajo de los 20 mil dólares (68,8%). El 21,9% de los demandantes invertirían menos de 5 mil dólares en la adquisición de su vivienda, seguido por aquellas familias que tienen preferencias por viviendas cuyos precios oscilan entre los 5 mil y 10 mil dólares (20,8%) y aquellas que se encuentran con precios que fluctúan entre los 10 mil y los 20 mil dólares (26%). También existe un grupo importante que invertirían en viviendas sobre los 20 mil dólares, los cuales constituyen el 31,3%.

Cuadro 4.5 DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE C SEGÚN RANGO DE PRECIOS

(En miles de dólares y número de viviendas)

Rango

NSE C

Más de 40 Entre 30-40 Entre 20-30 Entre 10- 20 Entre 5 - 10 Menos de 5

316

631

947

1 578

1 262

1 325

Total

6 058

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

La curva de demanda de este estrato es mucho más elástica, lo que significa que la demanda es más sensible en dicho NSE ante cambios en los precios de las viviendas. En este caso, la elasticidad de la demanda se acentúa mucho más entre los rangos de precios donde se concentra la demanda efectiva, es decir, en aquellas viviendas cuyos precios se encuentran por debajo de los 20 mil dólares.

Gráfico 4.7 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE C

(Total 6 058 viviendas)

(En dólares)

70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
70
000
60
000
50
000
40
000
30
000
20
000
10
000
0
0 1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000

Viviendas

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

4.3.3. Demanda efectiva del nivel socioeconómico D

La demanda efectiva del NSE D se encuentra focalizada en su totalidad en viviendas por debajo de los 20 mil dólares, específicamente, al igual que el resto de estratos, en viviendas cuyo rango de precios se encuentra por debajo de los 5 mil dólares (42,9%). Es necesario mencionar que, no hay demanda para viviendas cuyos precios se encuentren por encima de los 20 mil dólares.

Cuadro 4.6 DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE D SEGÚN RANGO DE PRECIOS

(En miles de dólares y número de viviendas)

Rango

NSE D

Más de 40 Entre 30-40 Entre 20-30 Entre 10- 20 Entre 5 - 10 Menos de 5

0

0

0

2 745

2 865

4 297

Total

9 907

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Con respecto a la curva de demanda, ésta muestra tramos elásticos en rangos de precios donde la demanda efectiva es mayoritaria, es decir, por debajo de los 5 mil dólares la demanda de viviendas es más sensible ante pequeños cambios en los precios de vivienda, mientras que por encima de este valor la curva la demanda es más inclinada (inelástica).

Gráfico 4.8 CURVA DE DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDAS NUEVAS DEL NSE D

(Total 9 907 viviendas)

(En dólares)

16 000 12 000 8 000 4 000 0 0 1 000 2 000 3
16
000
12
000
8
000
4
000
0
0 1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000

Viviendas

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

5.

Perfil de los demandantes efectivos de vivienda nueva

El presente capítulo caracteriza a los demandantes efectivos por vivienda nueva de la ciudad de Cusco. En este apartado se detalla las principales características demográficas y socioeconómicas, así como las características de la vivienda actual de los demandantes efectivos y la vivienda que desearían adquirir, tanto en forma agregada como desagregada por NSE. El objetivo de este capítulo es brindar información relevante para las políticas de vivienda que se vienen implementando, así como para los agentes involucrados en el mercado (financiero y construcción).

El capítulo consta de ocho secciones; en la primera, se realiza un resumen de las características demográficas, en la segunda se detalla las condiciones educacionales y laborales del jefe de hogar y el cónyuge. Seguidamente, se detalla los gastos e ingresos del hogar, las características del ahorro de las familias, la posesión del terreno, el conocimiento del concepto de crédito hipotecario, y finalmente, se realiza una descripción de la vivienda actual y deseada.

5.1. Caracterización demográfica de la familia

Con respecto al tamaño de una familia demandante efectiva en la ciudad de Cusco, vemos que predominan núcleos familiares pequeños, pues la mayoría de hogares manifiestan contar con 3 (27,0%) o 4 miembros (25,4%), cuyo valores representan más del 50% de familias.

Gráfico 5.1 MIEMBROS DEL HOGAR

(En porcentaje)

30

25

20

15

10

5

0

14,5

1

15,3

2

27,0

3

25,4

4

9,7

30 25 20 15 10 5 0 14,5 1 15,3 2 27,0 3 25,4 4 9,7

5

Miembros del hogar

5,7

5 0 14,5 1 15,3 2 27,0 3 25,4 4 9,7 5 Miembros del hogar 5,7

6

1,2

1 15,3 2 27,0 3 25,4 4 9,7 5 Miembros del hogar 5,7 6 1,2 7

7

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

El gráfico siguiente respalda lo mencionado anteriormente, el número de hijos en el hogar se encuentra directamente relacionado al tamaño de la familia, por lo que se obtiene que la mayoría de hogares declara tener solo un hijo o dos (42,9% y 34,6%, respectivamente). Así, se sustenta el hecho que en la ciudad de Cusco el núcleo familiar es pequeño y posiblemente conformado por los padres y uno o dos hijos. La proporción de hogares con más de 3 hijos es pequeña (10,5%). Es importante mencionar que la edad promedio de los hijos de las familias cusqueñas es aproximadamente de 10 años.

Gráfico 5.2 NÚMERO DE HIJOS DE LA FAMILIA

(En porcentaje)

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

42,9

1

34,6

2

12,0

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 42,9 1 34,6 2 12,0

3

Hijos

7,9 4
7,9
4

1,6

35 30 25 20 15 10 5 0 42,9 1 34,6 2 12,0 3 Hijos 7,9

5

1,1

6

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

En general, el jefe de familia y el cónyuge son los responsables de la manutención del hogar y ambos son los que toman las decisiones con respecto a la familia, es por ello que es importante resaltar las características de estos.

El jefe de hogar de la ciudad de Cusco tiene una edad promedio de 36 años, y su cónyuge 34 años. Como era de esperarse, el rango de edad predominante del jefe de familia se encuentra entre los 31 y 40 años (39,1%), seguido por la proporción de jefes de hogar que han expresado que su edad se encuentra entre los 21 y 30 años (31,9%). Así, se puede afirmar que el jefe de familia cusqueño es preponderantemente joven ya que solo el 6,0% tiene más de 51 años.

Gráfico 5.3 EDAD DEL JEFE DE HOGAR

(En porcentaje)

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

0,4

- de 20

31,9

(En porcentaje) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0,4 - de 20

21-30

39,1

31-40

Rango de edades

22,6

5 0 0,4 - de 20 31,9 21-30 39,1 31-40 Rango de edades 22,6 41-50 6,0

41-50

6,0

- de 20 31,9 21-30 39,1 31-40 Rango de edades 22,6 41-50 6,0 51-60 Fuente y

51-60

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Con respecto al cónyuge, la mayoría de las edades oscilan entre los 31 y 40 años (42,3%), seguido por aquellos cónyuges que manifiestan tener entre 21 y 30 años (37,1%). Sólo existe una pequeña proporción de cónyuges cuya edad es mayor a los 51 años (2,3%).

Gráfico 5.4 EDAD DEL CÓNYUGE

(En porcentaje)

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

1,7

DEL CÓNYUGE (En porcentaje) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1,7 -

- de 20

37,1

21-30

42,3

31-40

Rango de edades

16,6

5 0 1,7 - de 20 37,1 21-30 42,3 31-40 Rango de edades 16,6 41-50 2,3

41-50

2,3

- de 20 37,1 21-30 42,3 31-40 Rango de edades 16,6 41-50 2,3 51-60 Fuente y

51-60

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

5.2. Educación del jefe de hogar y su cónyuge

Actualmente, miles de hogares peruanos solicitan un crédito hipotecario para poder adquirir una vivienda nueva, evaluando diversas opciones de créditos, de tasas, plazos, condiciones, e incluso el tipo de programa habitacional al cual uno desea acceder, este ultimo dependiendo de la inversión que se pretende realizar en la adquisición de la vivienda, para que finalmente se tome la decisión de cual será la mejor alternativa al solicitar un crédito hipotecario.

Es por ello, que el nivel educativo juega un rol importante en esta toma de decisión, ya que usualmente los jefes de hogar y cónyuges con mayor nivel educativo asumen las obligaciones que conlleva un crédito hipotecario de una manera menos adversa. Además, se debe resaltar que el nivel educativo se encuentra directamente relacionado con el NSE, es decir, cuanto mayor sea el NSE donde se encuentre el jefe de familia o su cónyuge, el nivel educativo es mayor.

Bajo este contexto, es necesario conocer las características educacionales de las familias que conforman el grupo de la demanda efectiva, especialmente, la referente a los jefes de familia y cónyuges, ya que generalmente, son ellos los que toman las decisiones al interior del hogar.

Realizando un análisis del nivel educativo del jefe de familia en la ciudad de Cusco (de forma vertical, es decir, al interior de cada NSE), se obtiene que en los estratos B y C la mayoría de demandantes efectivos tiene educación superior universitaria, mientras que en el NSE D predominan los jefes de hogar con nivel educativo secundario. Por otro lado, el 21,4% de jefes de hogares pertenecientes al NSE D cuenta con educación universitaria.

No obstante, la proporción de cónyuges que han alcanzado educación secundaria es mucho

mayor que el de jefes de familia. En el estrato B el 31,4% cuenta con educación secundaria

y aquellos que tiene educación superior no universitaria representan el 37,1%. Mientras

que, si nos vamos al otro extremo, y analizamos el estrato D, la proporción de cónyuges con nivel de secundaria es mayor (67,2%), contando con una proporción pequeña que

cuentan con educación universitaria (11,5%).

Cuadro 5.1 NIVEL EDUCATIVO DEL JEFE DE HOGAR POR NSE (ANÁLISIS VERTICAL)

(En porcentaje)

Nivel

NSE B

NSE C

NSE D

Inicial Primaria Secundaria Superior no universitario Superior universitario Post grado

1,5

0,0

0,0

0,0

1,0

8,3

11,8

22,9

42,9

19,1

22,9

27,4

51,5

49,0

21,4

16,2

4,2

0,0

Total

100

100

100

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Cuadro 5.2 NIVEL EDUCATIVO DEL CÓNYUGE POR NSE (ANÁLISIS VERTICAL)

(En porcentaje)

Nivel

NSE B

NSE C

NSE D

Sin instrucción Primaria Secundaria Superior no universitario Superior universitario

0,0

1,6

1,6

0,0

3,1

19,7

31,4

37,5

67,2

37,1

42,2

11,5

31,4

15,6

0,0

Total

100

100

100

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

De igual forma, utilizando la misma información, esta vez, realizando un análisis horizontal (análisis entre estratos) se obtiene que en el NSE D se concentra jefe de hogar y cónyuges con un bajo nivel educativo (sin instrucción, primario y secundario).

Mientras que, el mayor porcentaje de encuestados que cuentan con una educación universitaria

y post grado se localizan en los estratos vinculados a un mayor nivel de ingreso, en este caso el NSE B y C.

Cuadro 5.3 NIVEL EDUCATIVO DEL JEFE DE HOGAR POR NSE (ANÁLISIS HORIZONTAL)

(En porcentaje)

Nivel

NSE B

NSE C

NSE D

Total

Sin instrucción Primaria Secundaria Superior no universitario Superior universitario Post grado

0,0

0,0

0,0

0

0,0

12,5

87,5

100

12,1

33,3

54,5

100

22,4

37,9

39,7

100

35,0

47,0

18,0

100

73,3

26,7

0,0

100

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Cuadro 5.4 NIVEL EDUCATIVO DEL CÓNYUGE POR NSE (ANÁLISIS HORIZONTAL)

(En porcentaje)

Nivel

NSE B

NSE C

NSE D

Total

Sin instrucción Primaria Secundaria Superior no universitario Superior universitario

0,0

23,1

76,9

100

14,1

39,1

46,9

100

23,7

34,2

42,1

100

38,2

50,9

10,9

100

80,0

20,0

0,0

100

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

5.3.

Características laborales del jefe de hogar y su cónyuge

Es importante considerar que la situación laboral influye directamente en la solicitud de cualquier tipo de crédito hipotecario, así como en el otorgamiento del mismo, es por ello que en esta sección se desarrolla la situación laboral del jefe de hogar y el cónyuge.

Así, en la ciudad de Cusco el 97,6% de jefes de familia cuentan con una ocupación actualmente, y sólo el 2,4% no trabaja. De manera desagregada, en el estrato B, la totalidad de los jefes de hogar trabajan y en los estratos C y D la proporción de jefes de familia mayoritariamente trabajaba, mostrando un bajo porcentaje de desempleo.

Gráfico 5.5 ¿EL JEFE DE HOGAR TRABAJA ACTUALMENTE?

Gráfico 5.5 ¿EL JEFE DE HOGAR TRABAJA ACTUALMENTE? Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos,

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Del total de jefes de familias que afirman contar con un trabajo actualmente, el 57,9% trabaja de manera dependiente. Realizando el análisis desagregado, se observa que la proporción de trabajadores dependientes es mayoritaria en los tres estratos. Sin embargo, en el estrato C, la proporción de los jefes de familia que trabajan dependientemente es menor (53,8%) que en el resto de los estratos analizados.

Gráfico 5.6 MODALIDAD DE TRABAJO (En porcentaje) Independiente 42,1% Dependiente 57,9%
Gráfico 5.6 MODALIDAD DE TRABAJO
(En porcentaje)
Independiente
42,1%
Dependiente
57,9%

Modalidad de trabajo por NSE (En porcentaje)

Modalidad

NSE B

NSE C

NSE D

Dependiente

61,8

53,8

59,0

Independiente

38,2

46,2

41,0

Total

100

100

100

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

El siguiente gráfico respalda la información anterior, pues más del 60% de jefes de hogar cuentan con contratos a plazo indefinido, contrato a plazo fijo o recibo por honorarios. Esto representa la modalidad de trabajo dependiente. Adicionalmente, el 10,3% tienen un autoempleo y el 24,8% cuenta con un negocio propio.

Gráfico 5.7 RÉGIMEN LABORAL DEL JEFE DE HOGAR

(En porcentaje)

Ninguno 4,1% Contrato a plazo indefinido Negocio propio 23,1% 24,8% Recibo por honorarios 13,6% Autoempleo
Ninguno
4,1%
Contrato a plazo
indefinido
Negocio propio
23,1%
24,8%
Recibo por
honorarios
13,6%
Autoempleo
10,3%
Contrato a plazo
fijo

24,0%

Fuente y elaboración: Oficina de Estudios Económicos, Planeamiento y Presupuesto – Fondo MIVIVIENDA S.A.

Por otro lado, la ocupación principal del jefe de hogar es diversa. El rubro más destacado es el de Obreros/ empleados (36,0%) que incluye oficios como: vendedores ambulantes, carpinteros, cerrajeros, modistas, comerciantes entre otros, seguido por aquellos jefes de familia dedicados al rubro de las Ciencias Sociales/ Administrativos (17,4%), es decir abogados, contadores, economistas, relacionistas públicos, etc. Otras ocupaciones que destacan en

la

ciudad de Cusco son los relacionados a labores agrícolas y pesqueras (12,4%) y entretenimiento