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CAJA
- ANTICIPOS - MANO DE OBRA
- PAGOS A CUENTA - MATERIALES
(ESTIMACIONES) - MAQUINARIA
- COSTOS
INDIRECTOS
FINANCIAMIENTO
(GENERA UN COSTO)
$
COSTO TOTAL
C2
NECESIDAD DE
FINANCIAMIENTO
C1
ANTICIPO
t1 t2 TIEMPO
TIEMPO DE CONSTRUCION
En esta figura se observa, cmo los ingresos son recibidos por medio del anticipo,
gracias a ello se pueden realizar diferentes actividades de la obra hasta el tiempo
t1; pero sin embargo, si ya estamos en el tiempo t2, y no se han recibido ms
ingresos por medio de estimaciones, vemos que se genera un costo definido por
la diferencia del costo C2 menos el costo C1(que fue cubierto por el anticipo), que
es necesario financiar.
CALCULO DEL COSTO FINANCIERO
MESES
CONCEPTO 1 2 3 4 5 6 7 Suma
Egresos:
C DIRECTO $ 300,000.00 $ 540,000.00 $ 870,000.00 $ 930,000.00 $ 360,000.00 $ 3,000,000.00
C INDIRECTO $ 36,000.00 $ 64,800.00 $ 104,400.00 $ 111,600.00 $ 43,200.00 $ 360,000.00
Suma egresos $ 336,000.00 $ 604,800.00 $ 974,400.00 $ 1,041,600.00 $ 403,200.00 $ 3,360,000.00
Ingresos
ANTICIPO 30% $ 1,100,832.77 $ 1,100,832.77
ESTIMACIONES $ 366,944.26 $ 660,499.66 $ 1,064,138.34 $ 1,137,527.19 $ 440,333.11 $ 3,669,442.56
Amortizacion anticipo -30% -$ 110,083.28 -$ 198,149.90 -$ 319,241.50 -$ 341,258.16 -$ 132,099.93 -$ 1,100,832.77
Suma ingresos $ 1,100,832.77 $ 256,860.98 $ 462,349.76 $ 744,896.84 $ 796,269.04 $ 308,233.18 $ 3,669,442.56
Costo Financiero 3% $ 22,944.98 $ 4,800.98 -$ 16,725.19 -$ 34,102.69 -$ 23,851.79 $ 36.28 $ 9,283.28 -$ 37,614.15
% de Financiamiento -1.12%
Se explica a continuacin, brevemente, el proceso de clculo:
Como punto de partida, en esta etapa se tiene ya calculado tanto el costo
directo, como el costo indirecto, expresado ste ltimo como un porcentaje
del costo directo.
Por otra parte, sabemos que el financiamiento se expresa como un
porcentaje del costo directo ms el costo indirecto y, la utilidad como un
porcentaje de la suma de los tres anteriores. Por ltimo, la suma en
cascada, de estos cuatro conceptos, nos da el importe de la obra.
Aqu, nos encontramos con un problema: para calcular el costo de
financiamiento, necesitamos conocer el importe del presupuesto, ya que en
funcin de l se tendrn definidos los ingresos, pero para calcular este
importe del presupuesto, requerimos conocer el porcentaje de
financiamiento, de manera que estamos en un circulo vicioso. Lo que
haremos, ser suponer un porcentaje de financiamiento, hacer los clculos
correspondientes, y comparar si el porcentaje supuesto es correcto, de no
ser as, volveremos a calcular en forma iterativa hasta que el porcentaje
supuesto, coincida con el porcentaje calculado. En la tabla del ejemplo,
nicamente se muestra el clculo correspondiente a la ltima iteracin; esto
es, cuando han coincidido el porcentaje supuesto con el porcentaje
calculado.
Tambin, en esta etapa, se debe tener definido el programa de obra, el
cual nos seala los porcentajes de avance programados para ejecutar
cada mes durante la duracin total de la obra. En nuestro ejemplo, la
duracin es de 5 meses y los avances parciales para cada mes se
muestran tanto en la tabla como en la grfica correspondiente.
Por lo que respecta al contrato, se ha supuesto en el ejemplo que se tendr
un anticipo del 30% del importe de la obra, mismo que se amortizar en
cada una de las estimaciones. Este concepto aparece en la tabla en el
rengln de amortizacin del anticipo.
Con esta informacin, procedemos a la elaboracin del flujo de caja con la secuencia siguiente:
1. Determinacin de los egresos:
Costo directo.- se calcula con el importe del costo directo del presupuesto, multiplicado por cada
uno de los porcentajes mensuales considerados en el programa de obra.
Costo indirecto.- se toma como un porcentaje del costo directo, en nuestro ejemplo es del 12%.
El siguiente rengln corresponde a la suma de los egresos.
2. Determinacin de los ingresos:
El primer mes, se anota el importe correspondiente al anticipo el cual, como ya se dijo, es del
30% del importe contratado.
Considerando que las estimaciones se elaborarn mensualmente, en la tabla se supuso que en el
primer mes se hace el corte, durante el segundo se formaliza la estimacin y el pago se produce
hasta el tercer mes. Lo mismo ocurre con las estimaciones subsecuentes. El importe de dichas
estimaciones se calcula como el porcentaje programado para cada mes, aplicado al importe de la
obra.
Sobre el importe de cada estimacin, se amortiza el 30% del anticipo recibido.
A continuacin, se obtiene la suma de los ingresos.
3. Clculo de la necesidad de financiamiento:
Los pasos siguientes son la obtencin de la diferencia entre ingresos y egresos e ingresos menos
egresos acumulados, donde detectamos la necesidad de financiamiento. En nuestro ejemplo,
esta necesidad de financiamiento se tiene a partir del 3er mes hasta llegar a un mximo de $
1894,594.15.
4. Clculo del costo de financiamiento:
La necesidad mensual de financiamiento, da origen a un costo de financiamiento, para lo cual hay
que recurrir a un indicador financiero como puede ser los cetes, el costo porcentual promedio
(cpp) o la tasa de inters interbancario de equilibrio (tiie). Alguna de estas tasas de inters, se
toma como referencia y el constructor le suma los puntos que considera pertinentes con base en
el riesgo que significa su inversin. En el ejemplo, se tom como costo del dinero el 3%.
5. Porcentaje de financiamiento:
Calculada la suma del costo financiero durante los 7 meses, al dividirla entre la suma de los
egresos se obtiene el porcentaje de financiamiento, mismo que se compara contra el porcentaje
supuesto y, de no coincidir como ya se dijo, se procede a recalcular el flujo de caja. En nuestro
caso, el costo de financiamiento result de 1.12% de la suma del costo directo ms el costo
indirecto.