Ao del Buen Servicio al Ciudadano

LOS PRINCPIOS QUE INSPIRAN EL

DERECHO REGISTRAL PERUANO

FACULTAD : DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

CICLO : VIII

CURSO : DERECHO NOTARIAL

DOCENTE : MG. CARLOS MARIACA MACHACA

ALUMNOS : ADA REBECA PIO YNCHUA

JACKELINE STEFANY ACHO CHOQUE

ERICK GNZALES MENDOZA

HECTOR GUTIERREZ

JAUN HERNAN BERROCAL PONCE

TACNA - PER

2017
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DEDICATORIA

En primer lugar a Dios por darnos

siempre la oportunidad de un

nuevo da y habernos dado salud.

A todos aquellos que ayudaron

directa o indirectamente a realizar

este trabajo.

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OBJETIVO

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NDICE

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INTRODUCCIN
Este tema es muy importante dentro del corretaje inmobiliario, porque los
contratos de compraventa de los cuales se solicita su inscripcin en las sedes
registrales, deben respetar los principios registrales. Es decir, todo corredor
inmobiliario o agente inmobiliario debe dominar los indicados principios a efecto
de orientar de manera adecuada a sus clientes.

Los Principios Jurdicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases:
Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y
Principios Generales Especficos, que son aplicables a alguna rama del
derecho, y stos ltimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo,
Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre
otros. A los Principios del Derecho Registral tambin se les conoce con el
nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se
consagran en otras ramas del derecho.

Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema

registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son
consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos
principios registrales y de acuerdo a stos el sistema registral de cada Estado
adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los
problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho
positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la
integracin del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los
Principios Registrales no estn consagrados exactamente de la misma manera
en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre
los Principios Registrales.

Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pblica Registral

para poder operar necesita del ttulo oneroso, mientras que en otros Estados
no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo
en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En
el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los
Principios Registrales como Principios Hipotecarios.

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PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales vienen a ser las orientaciones bsicas y generales

contenidos en normas jurdicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones
doctrinarias que orientan la inscripcin, el procedimiento y la organizacin del
Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas
jurdicas y coadyuvan a su interpretacin e integracin u orientan la produccin
legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos
referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.

Los principios registrales que reconoce nuestro sistema registral se encuentran

bsicamente en el Libro IX del Cdigo Civil de 1984. Estos son desarrollados y
precisados en el ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-S. Sin pretensiones de numero
clausus ni de incorporar principios denominados apcrifos , en el presente
nos remitimos a los que se encuentran definidos en nuestro sistema normativo
registral.

Con el objeto de sistematizar los principios registrales recogidos en nuestro

sistema jurdico presentamos la siguiente clasificacin de los mismos:

a) Principios registrales que se refieren a los requisitos de la Inscripcin

Principio de rogacin o instancia

Principio de tracto sucesivo
Principio de legalidad
Principio de titulacin autntica
Principio de especialidad o determinacin
Principio de prioridad preferente
Principio de impenetrabilidad

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b) Principios registrales que se refieren a los efectos de la Inscripcin

Principio de legitimacin registral

Principio de fe pblica registral
Principio de prioridad excluyente
Principio de Publicidad Registral

1. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS REQUISITOS DE

LA INSCRIPCIN

1.1 Principio de rogacin o instancia

La accin de rogar, rogacin, se entiende en el mbito del Derecho Registral

como instancia (solicitud), resultando equivalente a ruego de y a peticin de.
Por el principio de rogacin entendemos que la administracin registral no
puede actuar si no media solicitud, peticin, ruego, instancia, disposicin de los
otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado.

El principio de rogacin, pues, es conocido igualmente como principio de

instancia, de solicitud, de peticin, principio depositario, etc. En efecto, si no
existe mandato legal expreso, la actuacin de los rganos registrales no puede
realizarse de oficio.

Podemos decir en trminos latos que la rogacin constituye un presupuesto de

la calificacin Registral, sin aquella sta no se produce. Igualmente, determina
el momento de inicio de la prioridad. Se constituye adems en una derivacin
de la voluntariedad de la inscripcin y en el vehculo a travs del cual transita
la titulacin autntica para su acceso al Registro. Tales pueden ser los vnculos
de este principio con algunos de los dems principios registrales que tratamos
seguidamente.

Es importante este principio por su incidencia como impulso inicial del

procedimiento registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al
presentante o a quien este representa el desistimiento total o parcial de la
rogatoria; as como el desistimiento de la apelacin (manifestaciones

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negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar prrrogas, interponer

recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales.

El principio de rogacin se define como aquel que establece la necesaria

instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero
interesado para la prctica por el Registrador Pblico de los asuntos
registrales; salvo mandato legal expreso en contrario. El principio de rogacin
se plasma en las normas que exigen peticin de parte interesada para lograr la
matriculacin del inmueble objeto del derecho real o posteriormente, obtener la
mutacin de las situaciones jurdicas reales sea ya se encuentran registradas.

Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando

establece que los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros pblicos. Los alcances mencionados anteriormente no se aplican,
bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolucin judicial que ordene la inscripcin; en este supuesto, el
Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC).

Asimismo, a nivel reglamentario encontramos este principio con la

siguiente frmula: Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva
expresa. Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del
adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se
solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta
en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn
actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en
este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona
a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo
13 del RGRRPP o norma expresa que disponga algo distinto. En caso de

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contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la

solicitud de ste (numeral III del RGRRPP). Importante distincin realizada por
la norma entre presentante del ttulo y el sujeto a quien corresponde la
rogatoria.

Existen otras normas reglamentarias de las inscripciones en cada registro

(Registro de propiedad vehicular, Registro de predios, etc.) que sin variar las
definiciones anotadas hacen mencin al principio de rogacin.

1.2 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Este principio es regulado por el Cdigo Civil en su artculo 2015 y sus

alcances son propios del registro de predios.

As, se establece que ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que
est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (art. 2015 CC).

En tal sentido se concibe a este principio como presupuesto esencial del

procedimiento registral y como principio de orden registral. Se trata de que la
cadena de transmisiones se produzca de modo continuo, que el historial del
predio se produzca ordenadamente.

Posteriormente para darle alcance a la totalidad de registros (registro de bienes

y registro de personas) se ampla su contenido en el RGRRPP comprendiendo
tanto .el derecho de donde emane como el acto previo necesario o adecuado
para su extensin, salvo disposicin en contrario (numeral VI del RGRRPP).

1.3 Principio de legalidad

Est referido al control de legalidad que realizan las instancias

registrales de los actos, derechos, contratos, etc. cuya inscripcin se solicita.

Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando establece que
los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
pblicos. Los alcances mencionados anteriormente no se aplican, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una

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resolucin judicial que ordene la inscripcin; en este supuesto, el Registrador

podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar
la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC).

Precisando los alcances de la norma referida se establece que los

registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la
inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en aqul, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin
de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro (numeral
V del RGRRPP).

1.4 principio de titulacin autntica

La titulacin autntica constituye una primera garanta de legalidad que

persigue el sistema registral al exigir, salvo disposicin en contrario, que la
inscripcin se realice en mrito a instrumento pblico, vale decir con
instrumentos en los que interviene el Notario, profesional del Derecho, o de
funcionarios pblicos en el ejercicio de sus funciones.

La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico,

salvo disposicin contraria (art. 2010 del CC). Precisando estos alcances, el
RGRRPP establece que los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva
expresa (numeral III del Ttulo preliminar).

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1.5 principio de especialidad o determinacin

Adems del orden que exige el registro, en las inscripciones, con el

tracto sucesivo, el sistema registral busca otorgar claridad en la inscripcin.
Esta finalidad la cumple el principio de especialidad. Al registro deben acceder
situaciones y relaciones jurdicas perfectamente determinadas. Por ello se
denomina, igualmente, principio de determinacin o especificacin.

En nuestro sistema registral este principio no se limita nicamente al

registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros.

A nivel legislativo, este principio, no ha sido recogido por el Cdigo Civil. Sin
embargo, en el RGRRPP se establece que por cada bien o persona jurdica se
abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera
inscripcin de aqullas, as como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro
que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural, en la cual
se extendern los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que

determinen la apertura de una partida registral.

1.6 principio de prioridad preferente

Parte del aforismo Prior tempore potior iure, que en nuestro sistema
registral est referido a la fecha de ingreso del ttulo en el Registro. Se trata de
una de las manifestaciones del principio de prioridad.

Legislativamente se formula como sigue: La prioridad en el tiempo de

la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro
(art. 2016 CC). Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia
de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario (numeral IX
TP del RGRRPP).

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1.7 principio impenetrabilidad (numeral x tp rgrrpp)

Pau Pedrn lo incluy como uno de los principios hipotecarios

apcrifos. Sin embargo, en nuestro sistema normativo fue recogido en el art.
149 del derogado Reglamento General de los Registros Pblicos de 1968 y,
actualmente, se encuentra regulado en el nuevo RGRRPP en el numeral X del
ttulo preliminar.

Existen tres momentos desde la presentacin del ttulo a la conclusin del

procedimiento registral. Hasta la presentacin del ttulo es de aplicacin el
principio de prioridad preferente; desde la presentacin del ttulo hasta la
conclusin del procedimiento opera el principio de impenetrabilidad; y, desde la
inscripcin resulta aplicable el principio de prioridad excluyente.

Legislativamente este principio se formula al establecerse que no puede

inscribirse un ttulo incompatible con otro pendiente de inscripcin, aunque sea
de igual o anterior fecha. Asimismo, en el art. 26 del RGRRPP se establece
que durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo, no podr
inscribirse ningn otro incompatible con ste.

Un ttulo es incompatible con otro ya presentado cuando la eventual inscripcin

del primero excluya la del presentado en segundo lugar (art. 26 del RGRRPP).

Este principio no ha sido recogido por el Cdigo Civil de 1984, no obstante

encontrarse regulado ya en el Reglamento General de los Registros Pblicos
derogado, como queda dicho.

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2. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS EFECTOS DE LA

INSCRIPCIN

2.1 principio de legitimacin registral

La lectura del artculo 32 del RGRRPP nos da una idea clara del
carcter progresivo de la calificacin: Cada una de las comprobaciones,
confrontaciones o verificaciones que realiza el registrador Pblico constituyen
pronunciamiento de legalidad o licitud, si esto no se produce est obligado a
formular la denegatoria en forma simultnea y fundamentada jurdicamente. En
razn a ello se concluye que, siendo progresiva, la legitimacin es el
pronunciamiento de un oficial pblico acerca de la legalidad o licitud de un acto
jurdico.

El principio de legitimacin est referido a uno los efectos que produce

la inscripcin: presuncin iuris tantum de certeza respecto de su contenido, al
que, igualmente, se presume exacto y vlido. La legitimacin puede ser activa
cuando est dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del
asiento o pasiva cuanto es un tercero el que valindose del contenido de un
asiento se relaciona con el titular.

No debemos olvidar que la inscripcin legitima mas no convalida los

actos que sean nulos o anulables (art. 42 del RGRRPP).

En nuestro sistema normativo registral este principio establece que el contenido

de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez (art. 2013 del CC). El
RGRRPP al reglamentar este principio no solo presume certeza, sino exactitud
y validez, situacin que lo hace discutible. As, seala que los asientos
registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez (numeral VII del RGRRPP).

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2.2 principio de fe pblica registral

Los elementos que definen a este importante principio, que otorga

integridad al sistema registral e integra a los dems principios, los encontramos
en el art. 2014 del Cdigo civil.

En efecto, dicha norma establece que el tercero que de buena fe adquiere a

ttulo oneroso

Algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para

otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro (art. 2014 CC).

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,

resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral
que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
asientos regstrales (numeral VIII del TP del RGRRPP).

2.3 principio de prioridad excluyente

Constituye, igualmente, una de las manifestaciones de la prioridad

registral y legislativamente se formula estableciendo que no puede inscribirse
un ttulo incompatible con otro ya inscrito aunque sea de igual o anterior
fecha (art. 2017 CC numeral X TP RGRRPP).

Un ttulo es incompatible con otro ya presentado cuando la eventual

inscripcin del primero excluya la del presentado en segundo lugar (art. 26 del
RGRRPP).

Este principio constituye un efecto de cierre del registro que viene a

ser una operacin meramente formal y mecnica: el ttulo que llega primero
clausura el registro para el ulterior incompatible, sin que este ttulo al cual se
cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda
posibilidad de ingresar en aquel.

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2.4 principio de publicidad registral

La publicidad jurdica registral, entendida en trminos generales, viene

a ser la exteriorizacin de situaciones y relaciones jurdicas de modo
permanente, continuo y organizado a travs del Registro. Su finalidad es
proporcionar seguridad jurdica de las situaciones y relaciones jurdicas
incorporadas al Registro (seguridad esttica) y seguridad en el trfico
(seguridad dinmica) derivado de lo inscrito.

Puede concebirse a la publicidad jurdica registral desde dos

perspectivas: como objeto del Sistema Registral en el sentido anotado
anteriormente y de modo estricto como principio derivado de los efectos
materiales o formales de dicha publicidad.

As, en el Cdigo Civil se regulan los efectos materiales de la publicidad como

presuncin iuris et de iure y es reconocida como principio. Se establece que se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones (art. 2012 del CC). Tal
presuncin se hace efectiva con la posibilidad de conocer, cognoscibilidad, que
se otorga a los inscrito mediante la denominada publicidad formal.

2.4.1 publicidad material

Est referida a los efectos recogidos por el Cdigo Civil. Se establece

que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones (art. 2012 del CC).

El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos
no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. El concepto de inscripcin
comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que el RGRRPP
expresamente las diferencie. (Numeral I del Ttulo Preliminar del RGRRPP).

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2.4.2 PUBLICIDAD FORMAL

En tanto que el Registro es pblico, la publicidad registral formal

garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de
las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no puede mantener en reserva la
informacin contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas
establecidas en los Reglamentos del Registro (numeral II del Ttulo Preliminar
del RGRRPP). Un supuesto de este tipo lo contiene el segundo prrafo del art.
126 del RGRRPP cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la
intimidad, en cuyo caso la publicidad se proporciona a quienes acrediten
inters conforme a las disposiciones de la SUNARP.

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CONCLUSIONES

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BIBLIOGRAFA

Respecto se establecen hasta cuatro niveles en los principios generales del

Derecho. Ver RUBIO CORREA, Marcial. El sistema jurdico, introduccin al
Derecho. 8 edicin. Coleccin de textos jurdicos de la PUCP. Fondo editorial
1999.
Mediante Resolucin 079-2005-SUNARP-SN del 21.03.2005 se aprob el
TUO del RGRRPP.
MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II.
Centro de Estudios Registrales. Madrid 1994. Pg. 388-390.
MOISSET DE ESPANS, Luis VACCARELLI, Horacio. Sistema Registral
Inmobiliario Argentina Paraguay; Zavala Editor, BB.AA, 1994, p.42
DIEZ PICAZO, Lus y GULLON, Antonio. Sistema de derecho Civil. Volumen
III. 5 edicin Editorial Tecnos. Madrid 1995. Pg.315.
MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II.
Madrid 1991. Pg. 631
GARCIA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral
GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado.
Ediciones Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993. Pg.258.
LACRUZ BERDEJO, Jos Lus y SANCHO REBULLIDA Francisco.
Elementos de Derecho Civil III bis. Segunda edicin, reimpresin 1991Editor
Bosch. Pg. 135.

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WEBGRAFIA

Dr. Rivera Bustamante, Ral E. (CLASES DE DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL - UIGV)

http://andrescusi.blogspot.pe/2014/02/los-principios-registrales-

derecho.html

Fernando Jess Torres Manrique

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