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Este documento uma minuta inicial sujeita a alteraes e complementaes, tendo sido arquivado na Associao Brasileira das Entidades

s dos Mercados Financeiro e de Capitais para


fins exclusivos de anlise e exigncias por parte dessa Associao. Este documento, portanto, no se caracteriza como o Prospecto Preliminar da Oferta e no constitui uma oferta de
venda ou uma solicitao para oferta de compra de ttulos e valores mobilirios no Brasil ou em qualquer outra jurisdio, sendo que qualquer oferta ou solicitao para oferta de
aquisio de valores mobilirios s ser feita aps a concesso do registro da Oferta e por meio de um prospecto definitivo. Os potenciais investidores no devem tomar nenhuma
deciso de investimento com base nas informaes contidas nesta minuta.

PROSPECTO PRELIMINAR DE OFERTA PBLICA DE DISTRIBUIO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS DA 106 SRIE DA 1 EMISSO DA

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO


as quais ainda no se manifestaram a seu respeito. O presente Prospecto Preliminar est sujeito complementao e correo. O Prospecto Definitivo ser entregue aos investidores durante o perodo de distribuio.

Companhia Aberta CNPJ/MF n 02.773.542/0001-22 CVM n 18.406


Rua Amauri, n 255, 5 andar (parte), So Paulo, SP
As Informaes contidas neste Prospecto Preliminar esto sob anlise da ANBIMA Associao Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais e da Comisso de Valores Mobilirios,

lastreados em Crditos Imobilirios (conforme definido neste Prospecto), correspondentes totalidade do Valor do Aluguel (conforme definido neste Prospecto)
e demais direitos creditrios devidos em virtude da locao do Imvel no qual desenvoldido o Empreendimento (conforme definido neste Prospecto)
nos termos do Contrato Imobilirio (Built-to-Suit) (conforme definido neste Prospecto), devidos ao FII (conforme definido neste Prospecto) pela

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.


Companhia Fechada CNPJ/MF n 33.719.311/0001-64 NIRE n 35.300.160.321
Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural, CEP 13820-000, Jaguariuna, SP

E cedidos pelo

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII


Por sua administradora BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM
CNPJ/MF n 11.196.098/0001-10
Praia de Botafogo n 501, 5 andar, parte, CEP 22.250-040, Rio de Janeiro, RJ

com Fiana sobre os Crditos Imobilirios prestada pela

AMBEV S.A.
Companhia Aberta de Capital Aberto
CNPJ/MF n 07.526.557/0001-00 CVM n 23.264
Rua Doutor Renato Paes de Barros, n 1017, 3 andar, Edifcio Corp. Park, Itaim Bibi, CEP 04.530-001, So Paulo SP

No montante total de, inicialmente,

R$ 190.200.000,00
Classificao de Risco dos CRI da Emisso: [], atribudo pela Fitch Ratings Brasil Ltda.
Cdigo ISIN dos CRI: []
Registro da Oferta na CVM: CVM/SRE/CRI/2014/[]

EMISSO DE 634 (SEISCENTOS E TRINTA E QUATRO) CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS (CRI), NOMINATIVOS, ESCRITURAIS, PARA DISTRIBUIO PBLICA (OFERTA), RELATIVA 106 SRIE DA 1 EMISSO DE CERTIFICADOS DE
RECEBVEIS IMOBILIRIOS DA RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO (EMISSORA OU SECURITIZADORA), COM VALOR NOMINAL UNITRIO DE R$ 300.000,00 (TREZENTOS MIL REAIS) (VALOR NOMINAL UNITRIO DOS CRI),
PERFAZENDO, NA DATA DE EMISSO DOS CRI, QUAL SEJA, [] DE [] DE 2014 (DATA DE EMISSO DOS CRI), O VALOR TOTAL DE EMISSO DE R$ 190.200.000,00 (CENTO E NOVENTA MILHES E DUZENTOS MIL REAIS) (VALOR TOTAL
DA EMISSO).
OBSERVADAS AS HIPTESES DE RESGATE ANTECIPADO, OS CRI TERO PRAZO DE DURAO DE 12 (DOZE) ANOS CONTADOS DA DATA DE EMISSO, VENCENDO-SE, PORTANTO, EM [] DE 2026. SOBRE O VALOR NOMINAL UNITRIO DOS CRI INCIDIR
REMUNERAO CORRESPONDENTE A: (I) ATUALIZAO MONETRIA DA VARIAO PERCENTUAL ACUMULADA DO NDICE NACIONAL DE PREOS AO CONSUMIDOR AMPLO, CALCULADO E DIVULGADO PELO INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E
ESTATSTICA (IPCA/IBGE), COM BASE NAS FRMULAS DESCRITAS NESTE PROSPECTO, CONFORME O CASO; E (II) JUROS REMUNERATRIOS CORRESPONDENTES A UM PERCENTUAL AO ANO, EQUIVALENTES DETERMINADA TAXA FIXA AO ANO A
SER DEFINIDA EM PROCEDIMENTO DE BOOKBUILDING CAPITALIZADA DIARIAMENTE (DIAS TEIS), DE FORMA EXPONENCIAL E CUMULATIVA PRO RATA TEMPORIS, COM BASE EM UM ANO DE 252 (DUZENTOS E CINQUENTA E DOIS) DIAS TEIS) DE
ACORDO COM A FRMULA DESCRITA NESTE PROSPECTO (REMUNERAO). OS CRI SERO REGISTRADOS PARA (I) DISTRIBUIO NO MERCADO PRIMRIO E NEGOCIAO NO MERCADO SECUNDRIO POR MEIO DO CETIP 21, ADMINISTRADO E
OPERACIONALIZADO PELA CETIP, SENDO A DISTRIBUIO E A NEGOCIAO LIQUIDADAS FINANCEIRAMENTE E OS CRI CUSTODIADOS ELETRONICAMENTE PELA CETIP; (II) DISTRIBUIO NO MERCADO PRIMRIO E NEGOCIAO NO MERCADO
SECUNDRIO POR MEIO DO DDA E DO BOVESPAFIX, RESPECTIVAMENTE, AMBOS ADMINISTRADOS E OPERACIONALIZADOS PELA BM&FBOVESPA, SENDO A DISTRIBUIO E A NEGOCIAO LIQUIDADAS FINANCEIRAMENTE E OS CRI CUSTODIADOS NA
BM&FBOVESPA. OS CRI SERO DISTRIBUDOS, COM INTERMEDIAO DO COORDENADOR LDER, DE ACORDO COM OS PROCEDIMENTOS DO CETIP 21 E DO DDA.
OS CRI SERO LASTREADOS EM CRDITOS IMOBILIRIOS DECORRENTES DO CONTRATO DE LOCAO NA MODALIDADE BUILT-TO-SUIT CELEBRADO ENTRE VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII (CEDENTE, LOCADOR, OU
FII), NA QUALIDADE DE LOCADOR, CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A. (SKOL OU DEVEDORA OU LOCATRIA), NA QUALIDADE DE LOCATRIA E AMBEV S.A. (AMBEV, COMPANHIA, OU FIADORA), NA
QUALIDADE DE PARTE INTERVENIENTE,, REPRESENTADOS POR UMA CDULA DE CRDITO IMOBILIRIO A SER EMITIDA PELO FII E, POSTERIORMENTE, CEDIDA EMISSORA (CCI).
OS CRI CONTARO COM A GARANTIA FIDEJUSSRIA OUTORGADA PELA AMBEV, NOS TERMOS DO CONTRATO DE CESSO (FIANA).
A EMISSO DOS CRI CONTAR COM A INSTITUIO DE REGIME FIDUCIRIO E COM A CONSEQUENTE CONSTITUIO DE PATRIMNIO SEPARADO SOBRE OS CRDITOS IMOBILIRIOS, A CCI, A FIANA E A CONTA CENTRALIZADORA,
CONFORME ESTABELECIDO NO TERMO DE SECURITIZAO. A PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS ATUAR COMO AGENTE FIDUCIRIO DA EMISSO ("AGENTE FIDUCIRIO").
A EMISSO E A OFERTA FORAM AUTORIZADAS EM REUNIO DO CONSELHO DE ADMINISTRAO DA EMISSORA REALIZADA EM [] DE [] DE 2014 (RCA DA EMISSO), CUJA ATA FOI ARQUIVADA NA JUNTA COMERCIAL DO ESTADO DE
SO PAULO (JUCESP) EM [] DE [] DE 2014, SOB O N []. A RCA DA EMISSO FOI REALIZADA PARA APROVAO DA 106 SRIE DA 1 EMISSO DA EMISSORA, NO VALOR DE R$ 190.200.000,00 (CENTO E NOVENTA MILHES E
DUZENTOS MIL REAIS).
A PRESENTE EMISSO E A OFERTA SO REALIZADAS EM CONFORMIDADE COM A INSTRUO DA COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS (CVM) N 400, DE 29 DE DEZEMBRO DE 2003, E SUAS ALTERAES POSTERIORES (INSTRUO
CVM 400), E DA INSTRUO DA CVM N 414, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2004, E SUAS ALTERAES POSTERIORES (INSTRUO CVM 414), DA INSTRUO DA CVM N 471 DE 8 DE AGOSTO DE 2008, E SUAS ALTERAES POSTERIORES
(INSTRUO CVM 471), NOS TERMOS DO CONTRATO DE DISTRIBUIO, COM A INTERMEDIAO DO BANCO ITA BBA S.A. (ITA BBA OU COORDENADOR LDER), NA QUALIDADE DE INSTITUIO INTERMEDIRIA LDER DA
OFERTA. E DO CONVNIO CVM-ANBIMA. NA QUALIDADE DE INSTITUIO INTERMEDIRIA LDER DA OFERTA. O COORDENADOR LDER PODER CONVIDAR OUTRAS INSTITUIES FINANCEIRAS AUTORIZADAS A OPERAR NO MERCADO DE
CAPITAIS BRASILEIRO PARA PARTICIPAR DA OFERTA.
OS INVESTIDORES DEVEM LER A SEO FATORES DE RISCO, NAS PGINAS 87 A 111 DESTE PROSPECTO PRELIMINAR, BEM COMO AS SEES 4.1. FATORES DE RISCO E 5.1. RISCOS DE MERCADO DO FORMULRIO DE
REFERNCIA DA EMISSORA, PARA CONHECER OS RISCOS A SEREM CONSIDERADOS ANTES DE INVESTIR NOS CRI.
O REGISTRO DA PRESENTE DISTRIBUIO NO IMPLICA, POR PARTE DA CVM, GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DOS CRI, DA EMISSORA E DAS DEMAIS
INSTITUIES PRESTADORAS DE SERVIOS.
RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DESTE PROSPECTO PRELIMINAR E DO TERMO DE SECURITIZAO PELO INVESTIDOR AO APLICAR SEUS RECURSOS. A DECISO DE INVESTIMENTO NOS CRI DEMANDA COMPLEXA
AVALIAO DE SUA ESTRUTURA, BEM COMO DOS RISCOS INERENTES AO INVESTIMENTO. RECOMENDA-SE QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES AVALIEM JUNTAMENTE COM SUA CONSULTORIA FINANCEIRA OS RISCOS DE
PR-PAGAMENTO, INADIMPLEMENTO, LIQUIDEZ E OUTROS ASSOCIADOS A ESSE TIPO DE ATIVO. AINDA, RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DESTE PROSPECTO PRELIMINAR, DO FORMULRIO DE REFERNCIA DA
EMISSORA, BEM COMO DO TERMO DE SECURITIZAO, PELO INVESTIDOR AO APLICAR SEUS RECURSOS.

A(O) presente oferta pblica (programa) foi elaborada(o) de acordo com as normas de Regulao e Melhores Prticas para as Ofertas Pblicas de Distribuio e Aquisio de Valores
Mobilirios. O registro ou anlise prvia da presente Oferta Pblica no implica, por parte da ANBIMA, garantia da veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade
da companhia emissora, do(s) ofertante(s), das instituies participantes, bem como sobre os valores mobilirios a serem distribudos. Este selo no implica recomendao de investimento.

COORDENADOR LDER

PARTICIPANTES ESPECIAIS
[]

A data deste Prospecto Preliminar [] de [] de 2014.


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NDICE

INTRODUO 1
DOCUMENTOS E INFORMAES INCORPORADOS A ESTE PROSPECTO PRELIMINAR
POR REFERNCIA ........................................................................................................................ 3
DEFINIES ................................................................................................................................... 4
CONSIDERAES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAES ACERCA DO FUTURO .................... 17
RESUMO DAS CARACTERSTICAS DA OFERTA .......................................................................... 18
IDENTIFICAO DA EMISSORA, DO AGENTE FIDUCIRIO, DO COORDENADOR LDER,
DO CEDENTE, DA DEVEDORA, DA AMBEV, DOS ASSESSORES LEGAIS E DOS DEMAIS
PRESTADORES DE SERVIOS DA OFERTA ............................................................................... 27
DECLARAES DO ARTIGO 56 DA INSTRUO CVM 400......................................................... 30
APRESENTAO DO COORDENADOR LDER ............................................................................. 31
EXEMPLARES DO PROSPECTO .................................................................................................... 33
CARACTERSTICAS DOS CRI E DA OFERTA 35
CARACTERSTICAS DOS CRI E DA OFERTA ................................................................................. 37
ESTRUTURA DA SECURITIZAO.................................................................................................... 37
CARACTERSTICAS GERAIS DOS CRI ............................................................................................... 38
CARACTERSTICAS GERAIS DA OFERTA ........................................................................................... 48
TRATAMENTO FISCAL .................................................................................................................. 54
SUMRIO DOS PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DA OFERTA......................................................... 57
ESCRITURA DE EMISSO DE CCI.................................................................................................... 57
CONTRATO DE CESSO ................................................................................................................ 58
CONTRATO IMOBILIRIO .............................................................................................................. 63
TERMO DE SECURITIZAO .......................................................................................................... 63
CONTRATO DE DISTRIBUIO ....................................................................................................... 67
CONTRATO DE ADESO ............................................................................................................... 67
OUTROS CONTRATOS .................................................................................................................. 67
DEMONSTRATIVO DOS CUSTOS DA OFERTA ............................................................................ 68
REMUNERAO DA EMISSORA ..................................................................................................... 69
REMUNERAO DO COORDENADOR LDER..................................................................................... 69
REMUNERAO DOS PARTICIPANTES ESPECIAIS .............................................................................. 70
DESTINAO DOS RECURSOS .................................................................................................... 71
DECLARAES ............................................................................................................................ 72
DECLARAO DA EMISSORA ........................................................................................................ 72
DECLARAO DO AGENTE FIDUCIRIO .......................................................................................... 72
DECLARAO DO COORDENADOR LDER ....................................................................................... 72
CARACTERSTICAS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS 75
CARACTERSTICAS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS .................................................................... 77
CARACTERSTICAS GERAIS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS .................................................................. 77
PROCEDIMENTOS ADOTADOS PELA INSTITUIO CUSTODIANTE PARA A VERIFICAO
DOS ASPECTOS FORMAIS .......................................................................................................... 80
PROCEDIMENTOS DE COBRANA DOS CRDITOS IMOBILIRIOS ......................................................... 80
INADIMPLNCIA DOS CRDITOS IMOBILIRIOS ................................................................................ 80
SITUAES DE PR-PAGAMENTO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS E EFEITOS SOBRE A
RENTABILIDADE DOS CRI .......................................................................................................... 82
TAXA DE DESCONTO NA AQUISIO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS ................................................... 82
SUBSTITUIO, ACRSCIMO E REMOO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS ............................................. 82

i
INFORMAES RELATIVAS AO IMVEL 83
INFORMAES RELATIVAS AO IMVEL .................................................................................... 85
FATORES DE RISCO 87
FATORES DE RISCO...................................................................................................................... 89
FATORES DE RISCO RELACIONADOS A AMBIENTES MACROECONMICOS ........................................... 89
FATORES DE RISCO RELACIONADOS AO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA ................................. 92
FATORES DE RISCO RELACIONADOS EMISSORA ............................................................................ 93
FATORES DE RISCO RELACIONADOS AOS CRDITOS IMOBILIRIOS ..................................................... 93
FATORES DE RISCO RELACIONADOS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV.................................... 95
FATORES DE RISCO RELACIONADOS AOS CRI E OFERTA .............................................................. 107
VISO GERAL DO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA 113
VISO GERAL DO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA .................................................. 115
HISTRICO ............................................................................................................................... 115
O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO SFI ...................................................................... 115
EVOLUO RECENTE DO MERCADO BRASILEIRO DE SECURITIZAO ............................................... 116
COMPANHIAS SECURITIZADORAS ................................................................................................ 116
CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS ................................................................................. 116
OFERTA PBLICA DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS ................................................... 117
REGIME FIDUCIRIO .................................................................................................................. 118
MEDIDA PROVISRIA N 2.158-35/01 ....................................................................................... 118
TERMO DE SECURITIZAO DE CRDITOS ..................................................................................... 118
TRATAMENTO TRIBUTRIO APLICVEL S SECURITIZADORAS DE CRDITOS IMOBILIRIOS .................. 119
INFORMAES RELATIVAS EMISSORA 121
SUMRIO DA EMISSORA .......................................................................................................... 123
A EMISSORA ............................................................................................................................ 123
INFORMAES CADASTRAIS DA EMISSORA .......................................................................... 125
INFORMAES RELATIVAS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV 127
INFORMAES RELATIVAS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV.................................... 129
FII .......................................................................................................................................... 129
SKOL ..................................................................................................................................... 132
AMBEV.................................................................................................................................. 132
RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS 151
RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS NA OPERAO................................... 153
RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E O COORDENADOR LDER .................................................. 153
RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E O AGENTE FIDUCIRIO E INSTITUIO CUSTODIANTE........... 153
RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E OS AUDITORES INDEPENDENTES........................................ 153
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E O CEDENTE .................................................... 154
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E A DEVEDORA ................................................ 154
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E A AMBEV .................................................... 154
RELACIONAMENTO ENTRE O CEDENTE, A DEVEDORA E A AMBEV E O AGENTE FIDUCIRIO
E A INSTITUIO CUSTODIANTE ................................................................................................ 154
RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA, A DEVEDORA E O CEDENTE E PARTES RELACIONADAS ........... 154
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E OS PARTICIPANTES ESPECIAIS ........................... 154
RELACIONAMENTO ENTRE OS PARTICIPANTES ESPECIAIS E O AGENTE FIDUCIRIO E A INSTITUIO
CUSTODIANTE ........................................................................................................................ 154
RELACIONAMENTO ENTRE OS PARTICIPANTES ESPECIAIS E A EMISSORA ........................................... 154
POTENCIAIS CONFLITOS DE INTERESSES ENTRE AS PARTES .............................................................. 154

ii
ANEXOS 155

ANEXO 1 ESTATUTO SOCIAL DA EMISSORA ............................................................................ 159


ANEXO 2 ATA DE REUNIO DO CONSELHO DE ADMINISTRAO DA EMISSORA QUE
APROVA A EMISSO .................................................................................................. 177
ANEXO 3 DECLARAO DA EMISSORA NOS TERMOS DO ARTIGO 56 DA
INSTRUO CVM 400 ................................................................................................. 181
ANEXO 4 DECLARAO DO COORDENADOR LDER NOS TERMOS DO ARTIGO 56 DA
INSTRUO CVM 400 ................................................................................................. 185
ANEXO 5 DECLARAO DO AGENTE FIDUCIRIO NOS TERMOS DO ITEM 15 DO
ANEXO III DA ICVM 414 ............................................................................................. 189
ANEXO 6 MINUTA DA ESCRITURA DE EMISSO DAS CCI ....................................................... 193
ANEXO 7 MINUTA DO CONTRATO DE CESSO DAS CCI ......................................................... 207
ANEXO 8 MINUTA DO CONTRATO IMOBILIRIO ..................................................................... 237
ANEXO 9 MINUTA DO TERMO DE SECURITIZAO ................................................................. 263
ANEXO 10 DEMONSTRAES FINANCEIRAS DA AMBEV REFERENTES AO EXERCCIO
SOCIAL ENCERRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013, RESPECTIVAS NOTAS
EXPLICATIVAS E PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES ............................. 327
ANEXO 11 DEMONSTRAES FINANCEIRAS DA AMBEV REFERENTES AO EXERCCIO
SOCIAL ENCERRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012, RESPECTIVAS NOTAS
EXPLICATIVAS E PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES ............................. 501
ANEXO 12 DEMONSTRAES FINANCEIRAS DA AMBEV REFERENTES AO EXERCCIO
SOCIAL ENCERRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011, RESPECTIVAS NOTAS
EXPLICATIVAS E PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES ............................. 669
ANEXO 13 INFORMAES FINANCEIRAS CONTBEIS DA AMBEV REFERENTES AO
PERODO DE 3 (TRS) MESES ENCERRADO EM 31 DE MARO DE 2014,
RESPECTIVAS NOTAS EXPLICATIVAS E PARECER DOS AUDITORES
INDEPENDENTES ....................................................................................................... 829
ANEXO 14 SMULA DE CLASSIFICAO DE RISCO .................................................................. 945

iii
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iv
INTRODUO

Documentos e Informaes Incorporados a este Prospecto Preliminar por Referncia


Definies
Consideraes sobre Estimativas e Declaraes acerca do Futuro
Resumo das Caractersticas da Oferta
Identificao da Emissora, do Agente Fiducirio, do Coordenador Lder, do Cedente, da Devedora,
dos Assessores Legais e dos Demais Prestadores de Servios da Oferta
Apresentao do Coordenador Lder
Exemplares do Prospecto

1
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2
DOCUMENTOS E INFORMAES INCORPORADOS A ESTE
PROSPECTO PRELIMINAR POR REFERNCIA

As informaes referentes situao financeira da Emissora, bem como outras informaes a ela
relativas, tais como histrico, atividades, estrutura organizacional, propriedades, plantas e
equipamentos, composio do capital social, administrao, recursos humanos, processos judiciais,
administrativos e arbitrais e as informaes exigidas no Anexo III, itens 4 a 7, e Anexo III A, ambos da
Instruo CVM 400, bem como: (a) a descrio dos negcios com empresas ou pessoas relacionadas
Emissora, assim entendidos os negcios realizados com os respectivos controladores, bem como com
empresas ligadas, coligadas, sujeitas a controle comum ou que integrem o mesmo grupo econmico da
Emissora; e (b) anlise e comentrios da Administrao sobre as demonstraes financeiras e as
informaes financeiras trimestrais da Emissora, nos termos solicitados pelo artigo 22 do Cdigo
ANBIMA para Atividades Conveniadas, podem ser encontradas no Formulrio de Referncia da
Emissora com data mais recente, elaborado nos termos da Instruo CVM 480, que se encontra
disponvel para consulta no seguinte website:

www.cvm.gov.br (neste website, acessar Cias abertas e estrangeiras, clicar em ITR, DFP, IAN, IPE
e outras informaes, buscar por RB Capital Companhia de Securitizao, e selecionar
Formulrio de Referncia, depois clicar em Formulrio de Referncia Ativo, verso mais recente).

As informaes referentes aos dados gerais da Emissora, valores mobilirios, prestador de servio de
escriturao de aes, diretor de relaes com investidores e departamento de acionistas, podem ser
encontradas no Formulrio Cadastral da Emissora com data mais recente, elaborado nos termos da
Instruo CVM 480, que se encontra disponvel para consulta no seguinte website:

www.cvm.gov.br (neste website, acessar Cias abertas e estrangeiras, clicar em ITR, DFP, IAN,
IPE e outras informaes, buscar por RB Capital Companhia de Securitizao, e selecionar
Formulrio Cadastral, depois clicar em Formulrio Cadastral Ativo, em verso mais recente).

As informaes divulgadas pela Emissora acerca de seus resultados e as demonstraes financeiras,


elaboradas em conformidade com as prticas contbeis adotadas no Brasil, a Lei das Sociedades por
Aes, as normas internacionais de relatrio (IFRS) emitidos pelo International Accounting Standarts
Board (IASB), as normas e regulamentos emitidos pela CVM, para os exerccios sociais findos em 31 de
dezembro de 2011, 2012 e 2013 e para o trimestre encerrado em 31 de maro 2014 podem ser
encontradas com data mais recente nos seguintes websites:

www.cvm.gov.br (neste website, acessar Cias abertas e estrangeiras, clicar em ITR, DFP, IAN,
IPE e outras informaes, buscar por RB Capital Companhia de Securitizao, e selecionar
DFP ou ITR, conforme o caso, em verso mais recente); e

www.rbcapital.com (neste website, acessar Governana Corporativa, clicar em Demonstraes


Financeiras, buscar por RB Capital Companhia de Securitizao, e selecionar DFP ou ITR,
conforme o caso, em verso mais recente).

3
DEFINIES

Para fins deste Prospecto Preliminar, os termos indicados abaixo tero o significado a eles atribudos
nesta Seo Definies, salvo se de outra forma determinado neste Prospecto Preliminar ou se o
contexto assim o exigir.

ADR American Depositary Receipts

AMBEV ou Companhia ou Fiadora Ambev S.A., sociedade annima de capital


aberto, com sede na Cidade de So Paulo,
Estado de So Paulo, na Rua Doutor Renato Paes
de Barros, n 1017, 3 andar, Edifcio Corp. Park,
Itaim Bibi, CEP 04.530-001, inscrita no CNPJ/MF
n 07.526.557/0001-00.

Agncia de Classificao de Risco Fitch Ratings Brasil Ltda.

Agente Escriturador Ita Corretora de Valores S.A., instituio


financeira, com sede na Cidade de So Paulo,
Estado de So Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria
Lima, n 3.400, 10 andar, inscrita no CNPJ/MF
sob o n 61.194.353/0001-64, responsvel pela
escriturao dos CRI, ou quem vier a suced-lo.

Agente Fiducirio ou Instituio Pentgono S.A. Distribuidora de Ttulos e Valores


Custodiante Mobilirios, instituio financeira, com sede na
Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de
Janeiro, na Avenida das Amricas, n 4.200,
bloco 04 (Ed. Buenos Aires), sala 514, inscrita no
CNPJ/MF sob o n 17.343.682/0001-38.

ANBIMA Associao Brasileira das Entidades dos


Mercados Financeiro e de Capitais.

Anncio de Encerramento Anncio de encerramento da distribuio


pblica dos CRI, a ser publicado pela Emissora e
pelo Coordenador Lder, nos termos do artigo
29 da Instruo CVM 400.

Anncio de Incio Anncio de incio da distribuio pblica dos


CRI, a ser publicado pela Emissora e pelo
Coordenador Lder, nos termos do artigo 52 da
Instruo CVM 400.

Assembleia dos Titulares de CRI Assembleia de Titulares de CRI, realizada na


forma do Termo de Securitizao.

Atualizao Monetria O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado


monetariamente a partir da Data de Emisso at
a Data de Incio do Prazo de Locao, pela
variao positiva do IPCA/IBGE em cada Data
de Aniversrio, nos termos deste Prospecto
Preliminar e da Clusula 5.10.1. do Termo de
Securitizao.

4
A partir da Data de Incio do Prazo de Locao, o
Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado
monetariamente a partir da Data de Incio do
Prazo de Locao, anualmente, no mesmo ms
da Data de Incio do Prazo de Locao dos anos
subsequentes, pela variao positiva do
IPCA/IBGE, nos termos deste Prospecto e da
Clusula 5.10.2 do Termo de Securitizao.

Na ausncia de apurao e/ou divulgao do


IPCA/IBGE por prazo superior a 10 (dez) Dias
teis contados da data esperada para apurao
e/ou divulgao ou, ainda, na hiptese de
extino ou inaplicabilidade do IPCA/IBGE por
disposio legal ou determinao judicial,
aplicar-se-, no lugar do IPCA/IBGE, o seu
substituto legal ou, na ausncia deste, o ndice
Geral de Preos de Mercado IGPM. Caso o
ndice Geral de Preos de Mercado IGPM
tambm deixe de ser apurado e/ou divulgado
por prazo superior a 10 (dez) Dias teis, seja
extinto ou se torne inaplicvel por disposio
legal ou determinao judicial, o Agente
Fiducirio dever convocar Assembleia de
Titulares de CRI (na forma e nos prazos
estipulados no artigo 124 da Lei das Sociedades
por Aes e no Termo de Securitizao), para
definir, de comum acordo com a Emissora,
observada a regulamentao aplicvel, o novo
parmetro de atualizao monetria a ser
aplicado (Taxa Substitutiva), parmetro este
que dever estar compatvel com as prticas de
mercado. A aplicao do novo parmetro de
atualizao monetria estar condicionada
concordncia da Devedora.

Caso no haja acordo sobre a Taxa Substitutiva


entre a Devedora, a Locatria e Titulares de CRI
representando 2/3 (dois teros) dos CRI em
Circulao, a Emissora dever informar a
Devedora sobre a no concordncia com a Taxa
Substitutiva, devendo ser aplicado o disposto na
Clusula 5.10.1.1 do Termo de Securitizao.

Aviso ao Mercado Aviso ao mercado da Oferta, a ser publicado


pela Emissora e pelo Coordenador Lder no
jornal Valor Econmico, contendo os termos e
condies da Oferta, nos termos do artigo 53 da
Instruo CVM 400.

BACEN Banco Central do Brasil.

5
Banco Liquidante Ita Unibanco S.A., instituio financeira, com
sede na Cidade de So Paulo, Estado de So
Paulo, na Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha
n 100, Torre Itausa, inscrita no CNPJ/MF sob o
n 60.701.190/0001-04, responsvel pelas
liquidaes financeiras dos CRI.

BM&FBOVESPA BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores,


Mercadorias e Futuros, sociedade por aes com
sede na Cidade de So Paulo, Estado de So
Paulo, na Praa Antonio Prado, n. 48, 7 andar,
inscrita no CNPJ/MF sob o n. 09.346.601/0001-25.

BOVESPAFIX Sistema BOVESPAFIX (ambiente de negociao


de ativos e renda fixa) da BM&FBOVESPA.

CCI Cdula de crdito imobilirio integral, sem


garantia real imobiliria, sob a forma escritural, a
ser emitida pelo Cedente, por meio da Escritura
de Emisso de CCI, nos termos do 3 do artigo
18 da Lei n 10.931, para representar a
totalidade dos Crditos Imobilirios.

CETIP CETIP S.A. Mercados Organizados, instituio


autorizada pelo Banco Central do Brasil para a
prestao de servios de custdia escritural de
ativos e de liquidao financeira, com sede na
Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de
Janeiro, na Avenida Repblica do Chile, n. 230,
11 andar, inscrita no CNPJ/MF sob o
n. 09.358.105/0001-91.

CETIP 21 Mdulo de distribuio primria, negociao


secundria e custdia eletrnica de ativos,
administrado e operacionalizado pela CETIP.

CMN Conselho Monetrio Nacional.

CNPJ/MF Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica do


Ministrio da Fazenda.

Cdigo ANBIMA Cdigo ANBIMA de Regulao e Melhores


Prticas para as Atividades Conveniadas,
atualmente em vigor.

Cdigo Civil Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002,


conforme alterada.

COFINS Contribuio para o Financiamento da


Seguridade Social.

Condies Precedentes Condies previstas no item 2.2 do Contrato de


Cesso e que devem ser previamente atendidas
para que a Cedente faa jus ao pagamento do
Valor de Cesso pela Emissora.

6
CADE Conselho Administrativo de Defesa Econmica.

Conta Centralizadora Conta corrente n. [], mantida junto ao Banco


Ita Unibanco S.A., agncia 0910 de titularidade
da Emissora, ou outra conta que esta venha
indicar oportunamente por escrito, nos termos
do Termo de Securitizao, na qual sero
depositados os valores decorrentes do
pagamento dos Crditos Imobilirios.

Contrato de Adeso Contratos de Adeso ao Contrato de


Coordenao, Colocao e Distribuio Pblica
de Certificados de Recebveis Imobilirios, sob o
Regime de Garantia Firme de Colocao, da
1 Srie da 106 Emisso da RB Capital
Companhia de Securitizao, a serem celebrados
entre o Coordenador Lder, a Emissora e cada
um dos Participantes Especiais.

Contrato de Cesso Contrato de Cesso de Crditos Imobilirios e


Outras Avenas, de [] de [] de 2014, firmado
entre o Cedente e a Emissora, com
intervenincia da Devedora e da Fiadora, por
meio do qual o Cedente cedeu os Crditos
Imobilirios, representados integralmente pela
CCI, Emissora para servirem de lastro
presente Emisso de CRI.

Contrato de Distribuio Contrato de Coordenao, Colocao e


Distribuio Pblica de Certificados de Recebveis
Imobilirios, sob o Regime de Garantia Firme de
Colocao, da 106 Srie da 1 Emisso da RB
Capital Companhia de Securitizao, celebrado
em [] de [] de 2014, entre a Emissora e o
Coordenador Lder, com intervenincia da
Fiadora, do Cedente e da Devedora, para
colocao dos CRI objeto da presente Oferta.

Contrato de Locao ou Contrato Instrumento Particular de Contrato de Locao


Imobilirio de Imvel na Modalidade Built-To-Suit e
Outras Avenas, firmado entre o Cedente e a
Devedora, tendo a Fiadora como interveniente,
em [] de [] de 2014.

Convnio CVM-ANBIMA Convnio celebrado entre a CVM e a ANBIMA,


no mbito do Cdigo ANBIMA e da Instruo
CVM n 471.

Coordenador Lder ou Ita BBA Banco Ita BBA S.A., instituio financeira com
sede na Cidade de So Paulo, Estado de So
Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima,
n 3.400, 3 ao 8, 11 e 12 andares, inscrito no
CNPJ/MF sob o n 17.298.092/0001-30.

7
CPC Comit de Pronunciamentos Contbeis.

Crditos Imobilirios Os direitos de crdito decorrentes do Contrato


Imobilirio, correspondentes aos valores devidos
anualmente a ttulo de aluguel ao Locador at a
data do trmino do Prazo de Locao, nos
termos da Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio,
bem como juros, correo monetria e demais
acessrios previstos no Contrato Imobilirio,
como eventuais encargos moratrios ou
indenizaes devidos pela Locatria, que contam
com a Fiana outorgada no Contrato de Cesso
pela Fiadora.

CRI Ttulos de crdito nominativo, de livre


negociao, integrantes da 106 Srie da
1 Emisso de CRI pela Emissora, lastreados
nos Crditos Imobilirios, representados
integralmente pela CCI, a serem emitidos nos
termos da Lei n 9.514, da Instruo CVM
n 400, da Instruo CVM n 414, da Instruo
CVM n 471 e do Termo de Securitizao.

CRI em Circulao A totalidade dos CRI em circulao no mercado,


excludos aqueles que a Emissora, a Devedora, a
Fiadora e o Locador possurem em tesouraria, ou
que sejam de propriedade de seus controladores,
ou de qualquer de suas controladas ou coligadas,
bem como dos respectivos diretores ou
conselheiros e respectivos cnjuges, para fins de
determinao de quruns em assembleias e
demais finalidades previstas no Termo de
Securitizao.

CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido.

CVM Comisso de Valores Mobilirios.

Data de Emisso dos CRI Data de assinatura do Contrato Imobilirio.

Data de Incio da Oferta A data em que a Oferta ter incio, aps o


registro definitivo da Oferta na CVM, a
disponibilizao do Prospecto Definitivo aos
investidores e a publicao do Anncio de Incio.

Data de Incio do Prazo de Locao [] de [] 2014, data da assinatura do Contrato


de Locao.

Data de Integralizao dos CRI Data em que os CRI sero subscritos e


integralizados, pelo Preo de Integralizao dos
CRI, em moeda corrente nacional, de acordo
com as normas de liquidao aplicveis CETIP
e/ou BM&FBOVESPA.

8
Data de Liquidao A data em que ocorrer a transferncia
Emissora dos valores obtidos pelo Coordenador
Lder com a colocao dos CRI no mbito da
Oferta que ser realizada em at 1 (um) um Dia
til do recebimento dos recursos pagos pelos
investidores na integralizao dos CRI, de acordo
com os procedimentos do CETIP 21 ou
BOVESPAFIX, conforme o caso.

DDA DDA Sistema de Distribuio de Ativos.

Despesas da Operao As despesas decorrentes da realizao dos


negcios jurdicos descritos nos Documentos da
Operao conforme descritas nos Documentos
da Operao.

DFP Demonstraes Financeiras Padronizadas.

Dia til Qualquer dia que no sbado, domingo ou


feriado declarado nacional, exceto quando em
relao a pagamentos a serem realizados por meio
da BM&FBOVESPA S.A., quando devero ser
tambm excludas datas correspondentes feriado
municipal na Cidade de So Paulo ou que, por
qualquer motivo, no haja expediente na
BM&FBOVESPA. Caso a data em que seja devida
qualquer obrigao pecuniria ou no pecuniria
pela Emissora no seja Dia til, considerar-se-
como a data devida para a referida obrigao o
Dia til imediatamente seguinte.

Documentos da Operao Os documentos assinados no mbito da Emisso


e da Oferta, quais sejam (i) a Escritura de
Emisso, (ii) o Contrato de Cesso, (iii) o Termo
de Securitizao, (iv) Contrato de Locao, (v) o
Contrato de Distribuio, (vi) este Prospecto
Preliminar ou o Prospecto Definitivo, e (vii) os
boletins de subscrio dos CRI, quando referidos
em conjunto.

Emisso A presente emisso dos CRI, a qual constitui a


1 srie da 106 emisso de certificados de
recebveis imobilirios da Emissora.

Emissora ou Securitizadora RB Capital Companhia de Securitizao,


sociedade annima com sede na Cidade de So
Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Amauri,
255, 5 andar, inscrita no CNPJ/MF sob o
n 02.773.542/0001-22.

Empreendimento Empreendimento a ser construdo no Imvel


para abrigar a nova fbrica de bebidas do Grupo
AMBEV no municpio de Ponta Grossa, estado
do Paran, que ser locada pelo FII SKOL, nos
termos do Contrato de Locao.

9
Escritura de Emisso de CCI Instrumento Particular de Emisso de Cdula de
Crditos Imobilirios, Sem Garantia Real
Imobiliria, sob a Forma Escritural, celebrado em
[] de [] 2014, firmado pela Emissora e pela
Instituio Custodiante, por meio do qual a CCI
foi emitida para representar os Crditos
Imobilirios, nos termos da Lei n 10.931.

Eventos de Liquidao do Patrimnio Eventos previstos no item 14.1 do Termo de


Separado Securitizao e neste Prospecto, cuja ocorrncia
ensejar a assuno imediata da administrao
do Patrimnio Separado pelo Agente Fiducirio.

Eventos de Aquisio Obrigatria dos Os eventos que ensejaro a obrigao de


Crditos Imobilirios aquisio dos Crditos Imobilirios (i) pelo
Cedente, com solidariedade da Fiadora; ou
(ii) pela Fiadora, conforme o caso, pelo Valor
de Aquisio, nos termos da Clusula Sexta do
Contrato de Cesso.

Eventos de Resgate Antecipado Eventos previstos no item 7.1 do Termo de


Obrigatrio Securitizao, que ensejaro o resgate antecipado
obrigatrio dos CRI.

Fiana ou Garantia A Fiana sobre os Crditos Imobilirios


outorgada pela AMBEV nos termos do Contrato
de Cesso.

Cedente ou Locador ou FII VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO


FII, fundo de investimento imobilirio constitudo
de acordo com o disposto na Instruo da
Comisso de Valores Mobilirios n 472, de 31 de
outubro de 2008, conforme alterada, inscrito no
CNPJ/MF sob n. 11.196.098/0001-10, neste ato
devidamente representado por BTG PACTUAL
SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituio
financeira com sede na cidade do Rio de Janeiro,
Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo,
n 501 5 andar parte, inscrita no CNPJ/MF
sob o n 59.281.253/0001-23, na qualidade de
administrador.

Formulrio de Referncia Formulrio de Referncia da Emissora, elaborado


nos termos da Instruo CVM 480.

Habite-se Autorizao emitida pela Prefeitura do municpio


no qual o empreendimento imobilirio foi
construdo, mediante vistoria, que indica que a
obra foi executada conforme o projeto e que
apresenta as devidas condies para sua
habitao e ocupao.

HILA-Ex Amrica Latina Hispnica, excluindo Amrica


Latina Sul.

10
Hipteses de Resoluo da Cesso As hipteses previstas na Clusula Stima do
Contrato de Cesso, as quais, uma vez
ocorridas, implicaro na resoluo da cesso dos
Crditos Imobilirios, objeto do Contrato de
Cesso, independentemente de qualquer aviso
ou notificao ao Cedente ou Fiadora, e sem
qualquer nus ou custo para a Securitizadora.

IBRACON IBRACON Instituto dos Auditores Independentes


do Brasil.

ICMS Imposto sobre Circulao de Mercadorias e


Servios.

Imvel Imvel localizado na Rodovia BR 376 KM 462,


no municpio de Ponta Grossa, no estado do
Paran, objeto da matrcula n [] do
[] Cartrio de Registro de Imveis de Ponta
Grossa, conforme descrito e caracterizado no
Anexo I ao Contrato Imobilirio.

Instituies Participantes da Oferta O Coordenador Lder e os Participantes


Especiais, quando referidos em conjunto.

Instruo CVM 28 Instruo da CVM n 28, de 23 de novembro de


1983, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 284 Instruo da CVM n 284, de 24 de julho de


1998, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 325 Instruo da CVM n 325, de 27 de janeiro de


2000, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 400 Instruo da CVM n 400, de 29 de dezembro


de 2003, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 409 Instruo da CVM n 409, de 18 de agosto de


2004, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 414 Instruo da CVM n 414, de 30 de dezembro


de 2004, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 442 Instruo da CVM n 442, de 8 de dezembro de


2006, e suas alteraes posteriores.

Instruo CVM 480 Instruo da CVM n 480, de 7 de dezembro de


2009, e suas alteraes posteriores.

Investidor(es) ou Titular(es) de CRI Titulares de CRI objeto desta Oferta, podendo


ter adquirido esses ttulos em emisso primria
pela Emissora ou no mercado secundrio.

Investidores Qualificados Investidores qualificados, conforme definido no


artigo 109 da Instruo CVM 409.

11
IOF/Cmbio Imposto sobre Operaes Financeiras em
Operaes de Cmbio.

IOF/Ttulos Imposto sobre Operaes Financeiras em


Operaes com Ttulos e Valores Mobilirios.

IPCA/IBGE ndice Nacional de Preos ao Consumidor


Amplo IPCA, calculado e divulgado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica IBGE.

IPI Imposto sobre Produtos Industrializados.

IRPJ Imposto de Renda da Pessoa Jurdica.

IRRF Imposto de Renda Retido na Fonte.

ISS Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza.

ITR Informaes Trimestrais.

JUCESP Junta Comercial do Estado de So Paulo.

Lei n 4.380 Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964,


conforme alterada.

Lei n 4.591 Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964,


conforme alterada.

Lei n 6.385 Lei n 6.385, de 7 de dezembro de 1976,


conforme alterada.

Lei n 8.245 Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991,


conforme alterada.

Lei n 8.981 Lei n 8.981, de 20 de janeiro de 1995,


conforme alterada.

Lei n 9.065 Lei n 9.065, de 20 de junho de 1995, conforme


alterada.

Lei n 9.514 ou Lei do Sistema de Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997,


Financiamento Imobilirio conforme alterada.

Lei n 10.931 Lei n 10.931, de 2 de agosto de 2004,


conforme alterada.

12
Lei n 11.033 Lei n 11.033, de 21 de dezembro de 2004,
conforme alterada.

Lei das Sociedades por Aes Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976,


conforme alterada.

Multa Indenizatria Indenizao devida Securitizadora, caso seja


constatada pela Securitizadora a ocorrncia de
qualquer das Hipteses de Resoluo da Cesso
no montante correspondente ao resultado da
multiplicao do perodo remanescente para o
trmino da Locao (em anos, pro rata) pelo
valor do aluguel em vigor poca da ocorrncia
do fato, valor de aluguel este corrigido
monetariamente pro rata at a data da
ocorrncia do fato, acrescido de eventuais
encargos moratrios e indenizaes aplicveis
nos termos do Contrato Imobilirio, na Escritura
de Emisso de CCI e no Contrato de Cesso,
devendo o montante ser suficiente para integral
liquidao dos CRI.

NTN-B Notas do Tesouro Nacional, srie B.

Obrigaes Garantidas As seguintes obrigaes garantidas pela Fiana:


(i) todas as obrigaes incorridas pela Devedora
no mbito do Contrato Imobilirio, incluindo o
pagamento integral de todos e quaisquer
valores, principais ou acessrios, referentes
locao, alm de todas as obrigaes principais,
acessrias e moratrias, presentes ou futuras, no
seu vencimento original ou antecipado, inclusive
decorrentes dos juros, multas, penalidades e
indenizaes relativas aos Crditos Imobilirios;
(ii) todas as obrigaes incorridas pelo Cedente
no mbito do Contrato de Cesso, incluindo
mas no se limitando ao pagamento do Valor de
Aquisio e Multa Indenizatria e demais
indenizaes e encargos previstos no referido
Contrato; (iii) todos os custos e despesas
incorridos em relao emisso da CCI e dos
CRI, bem como da oferta dos CRI, inclusive, mas
no exclusivamente para fins de cobrana dos
Crditos Imobilirios e excusso da Fiana,
incluindo penas convencionais, honorrios
advocatcios, custas e despesas judiciais ou
extrajudiciais e tributos.

Oferta A distribuio pblica dos CRI, nos termos da


Instruo CVM 400 e da Instruo CVM 471 e
do Convnio CVM-ANBIMA, a qual (i) ser
destinada aos investidores dos CRI; (ii) ser
intermediada pelo Coordenador Lder; e
(iii) depender de prvio registro perante a CVM.

13
Participantes Especiais Instituies financeiras autorizadas a atuar no
mercado de capitais brasileiro, convidadas pelo
Coordenador Lder para participar da Oferta, nos
termos do Contrato de Distribuio e mediante
celebrao de Contrato de Adeso.

Patrimnio Separado Patrimnio constitudo aps a instituio do


regime fiducirio: (i) pelos Crditos Imobilirios;
(ii) pela CCI; (iii) pela Conta Centralizadora; e (iv)
pela Fiana. Este patrimnio no se confunde
com o patrimnio da Emissora e se destina
exclusivamente liquidao dos CRI a que
estiver afetado, destacados do patrimnio da
Emissora, destinando-se especificamente
liquidao dos CRI e das demais obrigaes
relativas ao regime fiducirio institudo, na forma
do artigo 11 da Lei n 9.514.

Pessoas Vinculadas Qualquer (i) administrador ou acionista controlador


da Emissora e/ou de outras sociedades sob
controle comum, (ii) administrador ou controlador
do Coordenador Lder, (iii) administrador ou
acionista controlador do Cedente, da Locatria
e/ou de outras sociedades sob controle comum, ou
(iv) os respectivos cnjuges ou companheiros,
ascendentes, descendentes e colaterais at o
segundo grau de cada uma das pessoas referidas
nos itens (i), (ii) ou (iii), exceto se houver demanda
superior a 1/3 (um tero) do montante total dos
CRI, ocasio na qual as ordens de investimento de
referidas pessoas vinculadas sero desconsideradas,
nos termos do artigo 55 da Instruo CVM n 400.

PIS Contribuio ao Programa de Integrao Social.

Prazo de Colocao O prazo mximo de colocao dos CRI, que ser


de at 180 dias contados da Data de Incio
da Oferta.

Prazo de Locao O prazo do Contrato de Locao de 144


(cento e quarenta e quatro) meses, contados a
partir da Data de Incio do Prazo de Locao.

Preo de Integralizao dos CRI Valor Nominal Unitrio dos CRI atualizado
conforme clusula 5.10 do Termo de
Securitizao e acrescido dos Juros
Remuneratrios calculados conforme clusula
5.11 do Termo de Securitizao, na Data de
Integralizao.

14
Procedimento de Bookbuilding Procedimento de coleta de intenes de
investimento, conduzido pelo Coordenador
Lder, nos termos do artigo 23, pargrafos
1 e 2, e do artigo 44 da Instruo CVM 400,
sem o recebimento de reservas e sem fixao de
lotes mnimos ou mximos, por meio do qual o
Coordenador Lder verificar a demanda do
mercado pelos CRI para a definio da taxa final
de remunerao dos CRI.

Prospecto Definitivo O prospecto definitivo da Oferta.

Prospecto Preliminar ou Prospecto O presente prospecto da Oferta.

Aquisio Obrigatria A aquisio automtica e compulsria dos


Crditos Imobilirios, no estado em que se
encontrarem, pelo Cedente, na ocorrncia de
qualquer dos Eventos de Aquisio Obrigatria
dos Crditos Imobilirios, nos termos do
Contrato de Cesso.

RefrigeNanc Brasil Refrigerantes e bebidas no carbonatadas.

Regime Fiducirio Regime fiducirio institudo pela Emissora, na


forma do artigo 9 da Lei n 9.514 sobre os
Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta
Centralizadora, segregando-os do patrimnio
comum da Emissora, at o pagamento integral
dos CRI, para constituio do Patrimnio
Separado.

Remunerao A remunerao qual os CRI faro jus


calculadas, conforme descrito na Seo
Caractersticas dos CRI e da Oferta deste
Prospecto Preliminar e nas Clusulas 5.10 e 5.11
do Termo de Securitizao.

Resgate Antecipado Obrigatrio O resgate antecipado dos CRI a ser


dos CRI obrigatoriamente realizado pela Emissora em
conformidade com a Clusula Stima do Termo
de Securitizao e conforme descrito no item
Resgate Antecipado Obrigatrio dos CRI da
Seo Caracterstica dos CRI e da Oferta,
deste Prospecto Preliminar.

Resoluo CMN 2.517 Resoluo do CVM n 2.517, de 29 de junho de


1998, conforme alterada e atualmente em vigor.

Resoluo CMN 2.689 Resoluo do CVM n 2.517, de 26 de janeiro


de 2000, conforme alterada e atualmente
em vigor.

15
SKOL ou Devedora CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.,
sociedade annima com sede na Cidade de
Jaguariuna, Estado de So Paulo, na
Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa
rsula, Zona Rural, CEP 13820-000, inscrita no
CNPJ/MF sob o n 33.719.311/0001-64.

Securitizao Operao pela qual os Crditos Imobilirios


representados pela CCI so adquiridos pela
Emissora e expressamente vinculados aos CRI da
presente Emisso, mediante assinatura do Termo
de Securitizao, lavrado pela Emissora e
registrado junto Instituio Custodiante, nos
termos da Lei n 9.514.

Termo de Securitizao Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios


da 106 Srie da 1 Emisso de Certificados de
Recebveis Imobilirios da Emissora.

Valor de Cesso O valor de R$[] ([]), na Data de Emisso dos


CRI calculado em conformidade com a Clusula
2.1. do Contrato de Cesso, a ser pago pela
Securitizadora ao Cedente pela cesso dos
Crditos Imobilirios, representados pela CCI.

Valor de Aquisio Valor correspondente ao saldo devedor dos CRI


na data de ocorrncia de Evento de Aquisio
Obrigatria de Crditos Imobilirios, acrescido
de eventuais encargos moratrios e indenizaes
aplicveis nos termos do Contrato Imobilirio, da
Escritura de Emisso de CCI e do Contrato de
Cesso, devendo referido valor ser suficiente
para integral liquidao dos CRI.

Valor de Multa Indenizatria O valor do pagamento a ser feito pelo Cedente


Cessionria, na hiptese de um Evento de Multa
Indenizatria, a ttulo de indenizao, na forma
dos artigos 408 a 416 do Cdigo Civil, nos
termos do Contrato de Cesso.

Valor do Aluguel Tem o significado previsto na Clusula 5.1 do


Contrato Imobilirio.

Valor Nominal Unitrio O valor nominal unitrio de R$300.000,00


(trezentos mil reais), na Data de Emisso.

16
CONSIDERAES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAES ACERCA DO FUTURO

Este Prospecto Preliminar inclui estimativas e declaraes acerca do futuro, inclusive na Seo Fatores
de Risco Fatores de Risco Relacionados ao Cedente e Devedora deste Prospecto Preliminar.
Estimativas e declaraes da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da Fiadora acerca do futuro
esto baseadas, em grande parte, nas expectativas atuais e estimativas sobre eventos futuros e
tendncias que afetam ou podem potencialmente vir a afetar os negcios, condio financeira da
Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da Fiadora e seus respectivos resultados operacionais ou
projees. Embora a Emissora, o Cedente, a Devedora e a Fiadora acreditem que as estimativas e
declaraes acerca do futuro encontram-se baseadas em premissas razoveis, tais estimativas e
declaraes esto sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposies, e so feitas com base em
informaes de que atualmente esto disposio da Emissora, do Cedente, da Devedora e da Fiadora.
As estimativas e declaraes futuras podem ser influenciadas por diversos fatores, incluindo, mas no
se limitando a:
conjuntura econmica;
concorrncia;
dificuldades tcnicas nas atividades da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV;
alteraes nos negcios da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV;
alteraes nos preos e outras condies do mercado imobilirio e de bebidas, nos custos
estimados do oramento e demanda do Cedente, da Devedora e da AMBEV, e nas preferncias e
situao financeira de seus clientes;
acontecimentos polticos, econmicos e sociais no Brasil e no exterior;
intervenes governamentais, resultando em alterao na economia, legislao, tributos, tarifas ou
ambiente regulatrio no Brasil;
alteraes nas condies gerais da economia local, regional, nacional e internacional, incluindo,
exemplificativamente, a inflao, taxas de juros, nvel de emprego, crescimento populacional e
confiana do consumidor;
capacidade de pagamento dos financiamentos contrados pelo Cedente, pela Devedora e/ou pela
AMBEV e cumprimento de suas obrigaes financeiras;
desastres naturais e de outra natureza; e
outros fatores mencionados na Seo Fatores de Risco deste Prospecto Preliminar, bem como
nas Sees 4.1. Fatores de Risco e 5.1. Riscos de Mercado do Formulrio de Referncia da
Emissora, incorporado por referncia a este Prospecto Preliminar.
As palavras acredita, pode, poder, estima, continua, antecipa, pretende, espera,
potencial e palavras similares tm por objetivo identificar estimativas. Tais estimativas referem-se
apenas data em que foram expressas, sendo que no se pode assegurar que sero atualizadas ou
revisadas em razo da disponibilizao de novas informaes, de eventos futuros ou de quaisquer outros
fatores. Estas estimativas envolvem riscos e incertezas e no consistem em qualquer garantia de um
desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente
diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declaraes futuras, constantes neste Prospecto
Preliminar. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declaraes acerca do futuro
constantes deste Prospecto Preliminar podem no vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e
desempenho da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV podem diferir substancialmente
daqueles previstos em suas estimativas em razo dos fatores mencionados acima.
Por conta dessas incertezas, o Investidor no deve se basear nestas estimativas e declaraes futuras
para tomar uma deciso de investimento nos CRI.

17
RESUMO DAS CARACTERSTICAS DA OFERTA

O sumrio abaixo no contm todas as informaes sobre a Emisso, a Oferta e os CRI. Recomenda-se
ao Investidor, antes de tomar sua deciso de investimento, a leitura cuidadosa deste Prospecto
Preliminar, inclusive seus Anexos e, em especial, a Seo Fatores de Risco e a Seo Riscos de
Mercado deste Prospecto Preliminar, e do Termo de Securitizao. Para uma descrio mais detalhada
da Oferta, dos CRI e da operao que d origem aos Crditos Imobilirios subjacentes aos CRI,
recomendamos a leitura das Sees Caractersticas dos CRI e da Oferta e Caractersticas dos
Crditos Imobilirios deste Prospecto Preliminar.

Securitizadora ou Emissora RB Capital Companhia de Securitizao.

Cedente VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII.

Coordenador Lder Banco Ita BBA S.A.

Instituio Custodiante ou Agente Pentgono S.A. Distribuidora de Ttulos e


Fiducirio Valores Mobilirios.

Agente Escriturador Ita Corretora de Valores S.A.

Crditos Imobilirios Os direitos de crdito decorrentes do Contrato


Imobilirio, correspondentes aos valores
devidos anualmente a ttulo de aluguel ao
Locador at a data do trmino do Prazo de
Locao, nos termos da Clusula 5.1 do
Contrato Imobilirio, bem como juros, correo
monetria e demais acessrios previstos no
Contrato Imobilirio, como eventuais encargos
moratrios ou indenizaes devidos pela
Locatria, que contam com Fiana outorgada
no Contrato de Cesso pela Fiadora.

CCI Cdula de crdito imobilirio integral, sem


garantia real, emitida por meio da Escritura de
Emisso de CCI, para representar a totalidade
dos Crditos Imobilirios decorrentes do
Contrato Imobilirio, de acordo com as normas
previstas na Lei n 10.931.

Nmero da Srie e da Emisso 106 Srie da 1 Emisso de CRI da Emissora.

Cdigo ISIN dos CRI [].

Valor Total da Emisso O valor total da Emisso (Valor Total da


Emisso) ser de R$190.200.000,00 (cento e
noventa milhes e duzentos mil reais), na Data
de Emisso.

Quantidade de CRI 634 (seiscentos e trinta e quatro).

Valor Nominal Unitrio Os CRI tero Valor Nominal Unitrio de


R$300.000,00 (trezentos mil reais), na Data de
Emisso.

18
Agncia de Rating A Emissora contratou a Fitch Ratings Brasil Ltda.
para a elaborao dos relatrios de classificao
de risco para os CRI, e para a reviso anual da
classificao de risco at o vencimento dos CRI,
a qual atribuiu o rating [] aos CRI.

Regime Fiducirio Regime fiducirio institudo pela Emissora, na


forma do artigo 9 da Lei n 9.514 sobre os
Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta
do Patrimnio Separado, segregando-os do
patrimnio comum da Emissora, at o
pagamento integral dos CRI, para constituio
do Patrimnio Separado.

Fiana Garantia fidejussria outorgada pela AMBEV


Emissora, obrigando-se solidariamente, como
principal pagadora das Obrigaes Garantidas,
nos termos do Contrato de Cesso.

Coobrigao Os CRI sero emitidos com a instituio do


regime fiducirio pela Cessionria e no
contaro com qualquer coobrigao das Partes.

Plano de Distribuio O Coordenador Lder, com a expressa anuncia


do Cedente, da Emissora e da Fiadora, elaborar
plano de distribuio dos CRI, nos termos do
pargrafo 3 do artigo 33 da Instruo CVM
400, no que diz respeito ao esforo de disperso
dos CRI, o qual leva em conta suas relaes com
clientes e outras consideraes de natureza
comercial ou estratgica do Coordenador Lder,
observado que o Coordenador Lder dever
assegurar: (i) a adequao do investimento ao
perfil de risco de seus clientes; (ii) o tratamento
justo e equitativo aos investidores; e (iii) que os
representantes das Instituies Participantes da
Oferta recebam previamente exemplares do
Prospecto Preliminar e do Prospecto Definitivo
para leitura obrigatria e que suas dvidas
possam ser esclarecidas por pessoas designadas
pelas Instituies Participantes da Oferta,
observados os termos e condies definidos no
Contrato de Distribuio.

Observadas as condies do Contrato de


Distribuio, o Coordenador Lder iniciar a Oferta
aps a concesso do Registro da Oferta pela CVM,
a publicao do Anncio de Incio e a
disponibilizao do Prospecto Definitivo ao pblico
investidor A colocao dos CRI junto ao pblico
investidor ser realizada de acordo com os
procedimentos (i) do CETIP 21 e DDA, para
distribuio no mercado primrio; e (ii) do CETIP21
e BOVESPAFIX, para negociao no mercado
secundrio, observado o Plano de Distribuio.

19
Observadas as disposies da regulamentao
aplicvel e atendidas as Condies Precedentes
da Oferta (conforme definido no Contrato de
Distribuio), a distribuio dos CRI ser
pblica, sob regime de garantia firme de
colocao, com a intermediao do
Coordenador Lder, conforme previsto no artigo
33, pargrafo 3, da Instruo CVM 400, e
observar os termos e condies estipulados no
Contrato de Distribuio, os quais se
encontram descritos neste Prospecto.

Distribuio Parcial No haver distribuio parcial dos CRI, sendo


que caso a totalidade dos CRI no seja colocada
perante o pblico alvo, o Coordenador Lder
dever subscrever e integralizar os
CRI eventualmente no colocados, nos termos
do Contrato de Distribuio.

Prazo de Colocao O prazo mximo de colocao dos CRI ser de


at 180 (cento e oitenta) dias contados da Data
de Incio da Oferta.

Destinao dos Recursos Os recursos obtidos com a subscrio e


integralizao dos CRI, sero utilizados pela
Emissora para pagamento do Valor de Cesso
ao Cedente, aps deduo das Despesas da
Operao. O Cedente utilizar o Valor de
Cesso para o pagamento dos
valores necessrios para a edificao do Imvel
nos termos do Contrato Imobilirio.

Local de Emisso O local de emisso a cidade de So Paulo,


estado de So Paulo.

Data de Emisso dos CRI [] de [] de 2014.

Preo de Integralizao dos CRI Os CRI sero integralizados pelo Preo de


Integralizao, que corresponde ao Valor
Nominal Unitrio dos CRI atualizado conforme
clusula 5.10 do Termo de Securitizao e
acrescido dos Juros Remuneratrios calculados
conforme clusula 5.11 do Termo de
Securitizao, na Data de Integralizao.

Forma de Integralizao Os CRI sero subscritos e integralizados em


uma nica data, pelo Preo de Integralizao
dos CRI, em moeda corrente nacional, de
acordo com as normas de liquidao aplicveis
CETIP e/ou BM&FBOVESPA.

20
Forma Os CRI sero emitidos na forma escritural e sua
titularidade ser comprovada (i) por extrato
emitido pelo Agente Escriturador, quando os
CRI no estiverem custodiados eletronicamente
na CETIP ou na BM&FBOVESPA, conforme o
caso; (ii) pelo extrato em nome do Titular de
CRI emitido pela CETIP, enquanto estiverem
eletronicamente custodiados na CETIP; e (iii)
pelo extrato em nome do Titular de CRI emitido
pela BM&FBOVESPA, enquanto estiverem
eletronicamente custodiados na
BM&FBOVESPA.

Conta Centralizadora ou Conta do Conta corrente n [], Agncia [], no []


Patrimnio Separado (n []), de titularidade da Emissora, ou outra
conta que esta venha a indicar oportunamente
por escrito, na qual sero depositados os
valores decorrentes do pagamento dos Crditos
Imobilirios.

Patrimnio Separado Patrimnio constitudo, aps a instituio do


regime fiducirio: (i) pelos Crditos Imobilirios;
(ii) pela CCI; (iii) pela Conta do Patrimnio
Separado; e (iv) pela Fiana. Este patrimnio
no se confunde com o patrimnio da Emissora
e se destina exclusivamente liquidao dos
CRI a que estiver afetado, destacados do
patrimnio da Emissora, destinando-se
especificamente liquidao dos CRI e das
demais obrigaes relativas ao regime
fiducirio institudo, na forma do artigo 11 da
Lei n 9.514.

Pessoas Vinculadas No mbito da Oferta, ser admitida a


participao de pessoas vinculadas, quais
sejam: (i) administrador ou acionista
controlador da Emissora e/ou de outras
sociedades sob controle comum,
(ii) administrador ou controlador do
Coordenador Lder, (iii) administrador ou
acionista controlador do Cedente, da Locatria
e/ou de outras sociedades sob controle comum,
ou (iv) os respectivos cnjuges ou
companheiros, ascendentes, descendentes e
colaterais at o segundo grau de cada uma das
pessoas referidas nos itens (i), (ii) ou (iii), exceto
se houver demanda superior a 1/3 (um tero)
do montante total dos CRI, ocasio na qual as
ordens de investimento de referidas pessoas
vinculadas sero desconsideradas, nos termos
do artigo 55 da Instruo CVM n 400.

21
Coletas de Intenes de Investimento Ser adotado procedimento de coleta de
intenes de investimento, organizado pelo
Coordenador Lder, nos termos do artigo 23,
pargrafos 1 e 2, e do artigo 44 da Instruo
CVM 400, sem o recebimento de reservas e sem
fixao de lotes mnimos ou mximos, o qual
definir a remunerao dos CRI (Procedimento
de Bookbuilding). O resultado do
Procedimento de Bookbuilding ser ratificado
pela [diretoria/conselho de administrao] da
Emissora e ser divulgado nos termos do artigo
23, pargrafo 2, da Instruo CVM 400, bem
como constar no Termo de Securitizao.

Os CRI sero ofertados com percentual


correspondente mdia aritmtica das taxas
internas de retorno das Notas do Tesouro
Nacional Srie B (NTN-B), com vencimento em
2022, divulgada pela ANBIMA em sua pgina na
Internet (http://www.anbima.com.br), coluna
Taxa Indicativa, no 3 (terceiro), 4 (quarto) e 5
(quinto) Dias teis anteriores data de realizao
do Procedimento de Bookbuilding, acrescido de 18
pontos base para o prazo 12 (doze) anos (Taxa
Teto). A taxa efetiva e expressa na base de Dias
teis incorridos, considerando-se um ano de 252
(duzentos e cinquenta e dois) Dias teis).

Boletim de Subscrio A aquisio dos CRI ser formalizada mediante


a assinatura do boletim de subscrio pelo
Investidor, que estar sujeito aos termos e
condies da Oferta e aqueles previstos no
respectivo boletim de subscrio.

O boletim de subscrio ser assinado somente


aps o registro definitivo da Oferta pela CVM.

Data de Vencimento [] de [] de 2026.

Prazo de Durao e Vencimento Observadas as hipteses de Resgate


Antecipado, os CRI tero prazo de durao de
12 (doze) anos contados da Data de Emisso,
vencendo-se, portanto, em [] de 2026.

Perodo de Carncia O perodo de 18 (dezoito) meses contados da


Data de Emisso, no qual no sero realizados
pagamentos a ttulo de amortizao ou
pagamento de Remunerao aos titulares de CRI.
A atualizao monetria e juros calculados
durante o perodo de carncia sero incorporados
ao saldo do Valor Nominal Unitrio dos CRI,
devendo os pagamentos serem realizados
anualmente nas Datas de Pagamento, conforme
definidas no Anexo II ao Termo de Securitizao,
sendo o primeiro pagamento devido em [] de
2016 e o ltimo na Data de Vencimento.

22
Data de Aniversrio O [15] dia de cada ms.

Atualizao Monetria dos CRI O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado
monetariamente a partir da Data de Emisso at a
Data de Incio do Prazo de Locao, pela variao
positiva do IPCA/IBGE em cada Data de
Aniversrio, nos termos da Clusula 5.10.1. do
Termo de Securitizao.

A partir da Data de Incio do Prazo de Locao, o


Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado
monetariamente, anualmente, no mesmo ms da
Data de Incio do Prazo de Locao dos anos
subsequentes, pela variao positiva do
IPCA/IBGE, nos termos deste Prospecto e da
Clusula 5.10.2 do Termo de Securitizao.

Na ausncia de apurao e/ou divulgao do


IPCA/IBGE por prazo superior a 10 (dez) Dias teis
contados da data esperada para apurao e/ou
divulgao ou, ainda, na hiptese de extino ou
inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal
ou determinao judicial, aplicar-se-, no lugar do
IPCA/IBGE, o seu substituto legal ou, na ausncia
deste, o ndice Geral de Preos de Mercado
IGPM. Caso o ndice Geral de Preos de Mercado
IGPM tambm deixe de ser apurado e/ou
divulgado por prazo superior a 10 (dez) Dias
teis, seja extinto ou se torne inaplicvel por
disposio legal ou determinao judicial, o
Agente Fiducirio dever convocar Assembleia de
Titulares de CRI (na forma e nos prazos
estipulados no artigo 124 da Lei das Sociedades
por Aes e no Termo de Securitizao), para
definir, de comum acordo com a Emissora,
observada a regulamentao aplicvel, o novo
parmetro de atualizao monetria a ser
aplicado (Taxa Substitutiva), parmetro este
que dever estar compatvel com as prticas de
mercado. A aplicao do novo parmetro de
atualizao monetria estar condicionada
concordncia da Devedora.

Caso no haja acordo sobre a Taxa Substitutiva


entre a Devedora, a Locatria e Titulares de CRI
representando 2/3 (dois teros) dos CRI em
Circulao, a Emissora dever informar a
Devedora sobre a no concordncia com a Taxa
Substitutiva, devendo ser aplicado o disposto na
Clusula 5.10.1.1 do Termo de Securitizao.

Remunerao A remunerao qual os CRI faro jus,


calculados em conformidade com as Clusulas
5.10. e 5.11 do Termo de Securitizao.

23
Juros Remuneratrios Os CRI faro jus a juros remuneratrios
correspondentes a um percentual ao ano,
equivalentes taxa fixa de []% ([]) ao ano,
capitalizada diariamente (Dias teis), de forma
exponencial e cumulativa pro rata temporis, com
base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e
dois), de acordo com a frmula estabelecida no
item 5.11 do Termo de Securitizao.

Amortizao Programada O saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado


dos CRI ser amortizado anualmente, em cada
Data de Pagamento, aps o Perodo de
Carncia, nas [Datas de Aniversrio] constantes
do Anexo II ao Termo de Securitizao, sendo a
primeira Amortizao Programada devida em
[] de 2016 e a ltima na Data de Vencimento.

Amortizao Extraordinria dos CRI Os CRI no sero objeto de amortizao


extraordinria.

Local de Pagamento Os pagamentos dos CRI sero efetuados


utilizando-se os procedimentos adotados pela
CETIP ou pela BM&FBOVESPA, conforme o
caso. Caso, por qualquer razo, a qualquer
tempo, os CRI no estejam custodiados na
CETIP ou na BM&FBOVESPA, na data de seu
pagamento, a Emissora deixar, em sua sede, o
respectivo pagamento disposio do
respectivo Titular dos CRI. No haver qualquer
tipo de atualizao ou remunerao sobre o
valor de pagamento dos CRI tempestivamente
colocado disposio do Titular de CRI na sede
da Emissora.

Pblico Alvo A Oferta ter como pblico alvo investidores


qualificados, assim definidos nos termos do
artigo 109 da Instruo CVM 409, e que
aceitem os riscos inerentes a tal investimento,
no mbito da Oferta, durante o Prazo de
Colocao dos CRI.

Inadequao do Investimento O investimento nos CRI no adequado aos


investidores que: (i) necessitem de liquidez
considervel com relao aos ttulos adquiridos,
uma vez que a negociao de certificados de
recebveis imobilirios no mercado secundrio
brasileiro restrita; e/ou (ii) no estejam
dispostos a correr risco de crdito relacionado
ao setor imobilirio.

24
Assembleia dos Titulares de CRI Os Titulares de CRI podero, a qualquer tempo,
reunir-se em Assembleia dos Titulares de CRI, a
fim de deliberarem sobre matria de interesse
da comunho dos Titulares de CRI.

A Assembleia dos Titulares de CRI poder ser


convocada pelo Agente Fiducirio, pela
Emissora ou por Titulares de CRI
que representem, no mnimo, 10% (dez por
cento) dos CRI em Circulao.

Observado o disposto no pargrafo acima, dever


ser convocada Assembleia Geral toda vez que a
Emissora tiver que exercer ativamente, renunciar
ou de qualquer outra forma se manifestar em
relao aos seus direitos e obrigaes previstos
nos Documentos da Operao, para que os
Titulares de CRI deliberem sobre como a Emissora
dever se manifestar.

A Assembleia de Titulares de CRI mencionada no


pargrafo acima ser realizada em data anterior
quela em que se encerra o prazo para a Emissora
manifestar-se nos termos do referido Documento
da Operao, desde que respeitados os prazos
previstos no pargrafo abaixo.

Somente aps receber do Agente Fiducirio a


orientao definida pelos Titulares de CRI a
Emissora dever se manifestar conforme lhe for
orientado. Caso os Titulares de CRI no
compaream Assembleia de Titulares de CRI,
ou no cheguem a uma definio sobre a
orientao, ou ainda o Agente Fiducirio no
informe Emissora sobre a orientao de voto
definida, a Emissora dever permanecer silente
quanto ao exerccio do direito em questo,
sendo certo que o seu silncio no ser
interpretado como negligncia em relao aos
direitos dos Titulares de CRI, no podendo ser
imputada Emissora qualquer responsabilizao
decorrente de ausncia de manifestao.

A Emissora no prestar qualquer tipo de


opinio ou far qualquer juzo sobre a
orientao definida pelos Titulares de CRI,
comprometendo-se, to somente, a manifestar-
se conforme assim instruda. Neste sentido, a
Emissora no possui qualquer responsabilidade
sobre o resultado e efeitos jurdicos
decorrentes da orientao dos Titulares de CRI
por ela manifestado frente Devedora,
independentemente dos eventuais prejuzos
causados aos Titulares de CRI ou Emissora.

Para maiores informaes, vide Assembleia de


Titulares de CRI na seo Caractersticas do
CRI e da Oferta deste Prospecto.

25
Registro para Distribuio e Negociao Os CRI sero registrados para: (i) distribuio no
mercado primrio e negociao no mercado
secundrio por meio do CETIP 21, administrado e
operacionalizado pela CETIP, sendo a distribuio
e a negociao liquidadas financeiramente e os
CRI custodiados eletronicamente pela CETIP;
(ii) distribuio no mercado primrio e negociao
no mercado secundrio por meio do DDA
e do BOVESPAFIX, respectivamente, ambos
administrados e operacionalizados pela
BM&FBOVESPA, sendo a distribuio e a
negociao liquidadas financeiramente e os CRI
custodiados na BM&FBOVESPA. Os CRI sero
distribudos, com intermediao do Coordenador
Lder, de acordo com os procedimentos do
CETIP 21 e do DDA.

Inexistncia de Manifestao de Auditores Os nmeros e informaes presentes neste


Independentes Prospecto no foram objeto de reviso por
parte dos Auditores Independentes, e,
portanto, no foi obtida manifestao escrita
dos Auditores Independentes acerca da
consistncia das informaes financeiras
constantes deste Prospecto, relativamente s
demonstraes financeiras publicadas.

Fatores de Risco Para uma explicao acerca dos fatores de risco


que devem ser considerados cuidadosamente
antes da deciso de investimento nos CRI, ver
Seo Fatores de Risco deste Prospecto.

26
IDENTIFICAO DA EMISSORA, DO AGENTE FIDUCIRIO, DO COORDENADOR LDER, DO
CEDENTE, DA DEVEDORA, DA AMBEV, DOS ASSESSORES LEGAIS E DOS DEMAIS
PRESTADORES DE SERVIOS DA OFERTA

A Oferta foi estruturada e implementada pela Emissora e pelo Coordenador Lder, os quais contaram,
ainda, com o auxlio de assessores legais e demais prestadores de servios. A identificao e os dados de
contato de cada uma dessas instituies e de seus responsveis, alm da identificao dos demais
envolvidos e prestadores de servios contratados pela Emissora para fins da Emisso, encontram-se
abaixo.

1. Emissora:

RB Capital Companhia de Securitizao

Rua Amauri, n 255, 5 andar (parte)


CEP 01448-000, So Paulo SP
At.: Marcelo Michalu Diretor de Relaes com Investidores
Telefone: (11) 3127-2700
Fax: (11) 3127-2708
E-mail: ri@rbcapital.com
Website: www.rbcapital.com
Link para acesso ao Prospecto Preliminar:
http://www.rbcapital.com/Arquivos/Prospectos/CRI/2014/RB_Capital_Prospecto_CRI_Serie_106_Ambev
_2014.pdf

2. Coordenador Lder:

Banco Ita BBA S.A.

Avenida Brigadeiro Faria Lima, n 3.400, 3 ao 8, 11 e 12 andares


CEP 04538-132, So Paulo SP
At.: Rogrio Assaf
Telefone: (11) 3708-8508
Fax: (11) 3708-8172
E-mail: rogerio.assaf@itaubba.com
Website: www.itaubba.com.br
Link para acesso ao Prospecto Preliminar:
www.itaubba.com.br/portugues/atividades/prospectos.asp (para acessar o Prospecto Preliminar, clicar
em CRI Ambev Prospecto Preliminar 106 Srie da 1 Emisso da RB Companhia de Securitizao)

3. Cedente:

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

Por seu Administrador BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM


Praia de Botafogo n 501, 5 andar, parte
CEP 22.250-040, Rio de Janeiro, RJ
At.: Mariana Cardoso
Telefone: (21) 3262-9600
Fax: (21) 3262-8600
Website: www.btgpactual.com

27
4. Devedora:

Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A.

Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural


CEP 13820-000, Jaguariuna, SP
At.: Tesouraria
Telefone: (11) 2122-1204
Fax: (11) 2122-1563
E-mail: actes@ambev.com.br
Website: www.ambev.com.br

5. AMBEV:

Ambev S.A.

Rua Doutor Renato Paes de Barros, n 1017, 3 andar, Edifcio Corp. Park, Itaim Bibi
CEP 04.530-001, So Paulo SP
At.: Tesouraria
Telefone: (11) 2122-1204
Fax: (11) 2122-1563
E-mail: actes@ambev.com.br
Website: www.ambev.com.br

6. Agente Fiducirio e Instituio Custodiante:

Pentgono S.A. Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios

Avenida das Amricas, n 4200, bloco 04 (Ed. Buenos Aires), sala 514
CEP 22640-102, Rio de Janeiro RJ
At.: Sras. Nathalia Machao Loureiro, Marcelle Motta Santoro e Sr. Marco Aurlio Ferreira
Telefone: (21) 3385-4565
Fax: (21) 3385-4046
E-mail: backoffice@pentagonotrustee.com.br
Website: www.pentagonotrustee.com.br

7. Consultores Jurdicos:

7.1. Para o Cedente, a Devedora e a AMBEV:

Stocche, Forbes, Padis, Filizzola, Clpis, Passaro, Meyer e Refinetti Advogados

Rua da Assembleia 10, cj 3201 Edifcio Cndido Mendes


CEP 20011-901, Rio de Janeiro RJ
At.: Frederico Moura
Telefone: (21) 3974-1250
Fax: (21) 3974-1297
Email: fmoura@stoccheforbes.com.br
Website: www.stoccheforbes.com.br

28
7.2. Para o Coordenador Lder:

Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados

Alameda Joaquim Eugnio de Lima, n. 447


CEP 01403-001, So Paulo SP
At.: Bruno Tuca
Telefone: (11) 3147-2597
Fac-smile: (11) 3147-7770
Email: btuca@mattosfilho.com.br
Website: www.mattosfilho.com.br

8. Agncia de Classificao de Risco

FITCH RATINGS BRASIL LTDA.

Alameda Santos n 700 7 andar


01418-100 So Paulo SP
At.: Sr. Jayme Bartling
Tel.: (11) 4504-2602
Fax: (11) 4504-2601
E-mail: jayme.bartling@fitchratings.com
Website: www.fitchratings.com.br

9. Participantes Especiais

[]
[]
At.: []
Telefone: []
Fax: []
Email: []
Website: []
Link para acesso ao Prospecto Preliminar: [] (para acessar o Prospecto Preliminar, clicar em [])

10. Auditores Independentes da Emissora

DELOITTE TOUCHE TOHMATSU AUDITORES INDEPENDENTES

Rua Alexandre Dumas n 1981


04717-906 So Paulo SP
At.: Sr. Ribas Gomes Simes
Tel.: (11) 5186-1925
Fax: (11) 5186-1925
E-mail: risimoes@deloitte.com
Site: www.deloitte.com.br

29
DECLARAES DO ARTIGO 56 DA INSTRUO CVM 400

As declaraes da Emissora e do Coordenador Lder, nos termos do artigo 56 da Instruo CVM 400,
encontram-se anexas a este Prospecto Preliminar na forma dos anexos Declarao da Emissora nos
termos do artigo 56 da Instruo CVM 400 e Declarao do Coordenador Lder nos termos do artigo
56 da Instruo CVM 400, respectivamente.

30
APRESENTAO DO COORDENADOR LDER

BANCO ITA BBA S.A.

O Ita BBA uma instituio financeira autorizada a funcionar pelo BACEN, constituda sob a forma de
sociedade por aes, com sede na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Avenida Brigadeiro
Faria Lima, n. 3.400, 3 ao 8 andar, CEP 04538-132, Bairro Itaim Bibi.

O Ita BBA um banco de atacado brasileiro com ativos na ordem de R$295,8 bilhes e uma carteira
de crdito de R$169,1 bilhes em 31 de maro de 2014. O banco faz parte do grupo Ita Unibanco,
sendo controlado diretamente pelo Ita Unibanco Holding S.A. O Ita BBA responsvel por prover
servios financeiros para grandes empresas. O Ita BBA possui sucursais no Rio de Janeiro, Campinas,
Porto Alegre, Belo Horizonte, Curitiba, Salvador, Montevidu, Buenos Aires, Santiago, Bogot, Lisboa,
alm de escritrios de representao em Lima, Bogot, Nova Iorque, Frankfurt, Paris, Luxemburgo,
Madri, Londres e Xangai.

A rea de Investment Banking oferece assessoria a clientes corporativos e investidores na estruturao


de produtos de banco de investimento, incluindo renda fixa, renda varivel, alm de fuses e
aquisies.

De acordo com a ANBIMA, o Ita BBA tem apresentado liderana consistente no ranking de
distribuio de operaes de renda fixa no mercado domstico, tendo ocupado o primeiro lugar nos
anos de 2004 a 2013, com participao de mercado entre 19% e 55%. At maro de 2014 o Ita
BBA liderava novamente o ranking de distribuio de operaes de renda fixa no mercado
domstico, ocupando o 1 lugar. Adicionalmente, o Ita BBA tem sido reconhecido como um dos
melhores bancos de investimento do Brasil por instituies como Global Finance, Latin Finance e
Euromoney. Em 2012, o Ita BBA foi escolhido como o banco mais inovador da Amrica Latina pela
The Banker e tambm como melhor banco de investimento da Amrica Latina pela Global Finance.
Em 2013 o Ita BBA foi escolhido como melhor banco de investimento e de ttulos de dvida da
Amrica Latina pela Global Finance.

Dentre as emisses de debntures coordenadas pelo Ita BBA recentemente, destacam-se as ofertas de
debntures de Cemig Gerao e Transmisso (R$500 milhes), debntures de infraestrutura de Vale
(R$1 bilho), debntures de Natura (R$600 milhes) e Centrovias e Vianorte (R$400 e R$150 milhes
respectivamente), entre outras. Em operaes de notas promissrias recentemente coordenadas pelo
Banco Ita BBA, destacam-se as operaes da Mills (R$200 milhes), Nattca (duas operaes, de
R$180 milhes e R$160 milhes), BR Malls (R$500 milhes), Ecorodovias Infraestrutura e Logstica
(R$550 milhes) e Natura (R$400 milhes), entre outras. Destacam-se ainda as operaes de FIDC de
Chemical (R$490 milhes), do, do Banco Volkswagen (R$1 bilho), da CEDAE (R$1,14 bilhes), FIDC
Insumos Bsicos da Indstria Petroqumica II (R$500 milhes), CRI RB Capital com risco BR Malls
(R$403 milhes), CRI Brazilian Securities com risco Direcional Engenharia (R$101 milhes) e CRI RB
Capital com risco Petrobrs Distribuidora (R$512 milhes).

No segmento de renda fixa internacional, em 2013, o Ita BBA participou como joint-bookrunner de
24 ofertas de bonds, cujo montante total alcanou mais de US$24 bilhes. Dentre as operaes
recentes em que o Ita BBA atuou como sole-bookrunner ou joint-bookrunner, destacam-se as ofertas
de Masisa (US$300 milhes) Gerdau (US$500 milhes), YPF (US$1 bilho), JBS (US$750 milhes),
Minerva (US$300 milhes), Banco Daycoval (US$500 milhes), Odebrecht Oil&Gas (US$580 milhes),
entre outras. Em renda varivel, o Ita BBA oferece servios para estruturao de ofertas pblicas
primrias e secundrias de aes e de deposit receipts, ofertas pblicas para aquisio e permuta de
aes, alm de assessoria na conduo de processos de reestruturao societria de companhias
abertas e trocas de participaes acionrias. A conduo das operaes realizada em conjunto com a
Ita Corretora de Valores S.A., que tem relacionamento com investidores domsticos e internacionais e
possui reconhecida e premiada estrutura independente de pesquisa, conforme divulgado pela agncia
Institutional Investor.

31
Em 2013, o Ita BBA atuou como coordenador e bookrunner de ofertas pblicas iniciais e
subsequentes que totalizaram R$23 bilhes. No ranking da ANBIMA, o banco fechou o ano de 2013
em primeiro no ranking de originao e nmero de ofertas, com participao no mercado de 19,7%.

No segmento de renda fixa, o Ita BBA conta com equipe dedicada para prover aos clientes diversos
produtos no mercado domstico e internacional, tais como: notas promissrias, debntures,
commercial papers, fixed e floating rate notes, fundos de investimento em direitos creditrios (FIDC) e
certificados de recebveis imobilirios (CRI). Em 2013 o Ita BBA participou de operaes de
debntures, notas promissrias e securitizao que totalizaram mais de R$32 bilhes. De acordo com o
ranking da ANBIMA, em de 2013 o Ita BBA estava classificado em primeiro lugar no ranking de
distribuio de operaes em renda fixa e securitizao. A participao de mercado somou 26%. Com
equipe especializada, a rea de fuses e aquisies do Ita BBA oferece aos clientes estruturas e
solues eficientes para assessoria, coordenao, execuo e negociao de aquisies,
desinvestimentos, fuses e reestruturaes societrias. A rea detm acesso a investidores para
assessorar clientes na viabilizao de movimentos societrios.

Na rea de fuses e aquisies, o Ita BBA prestou assessoria financeira a 38 transaes at novembro
de 2013, ocupando o 2 lugar no ranking Thomson Reuters em volume de operaes e acumulando
um total de US$11,8 bilhes.

32
EXEMPLARES DO PROSPECTO

Recomenda-se aos potenciais Investidores que leiam o presente Prospecto Preliminar e o Prospecto
Definitivo antes de tomar qualquer deciso de investir nos CRI.

Os Investidores interessados em adquirir os CRI no mbito da Oferta podero obter exemplares deste
Prospecto Preliminar nos endereos e nos websites da Emissora, do Coordenador Lder, da Devedora,
da Fiadora e dos Participantes Especiais indicados na Seo Identificao da Emissora, do Agente
Fiducirio, do Coordenador Lder, da Devedora, da AMBEV, dos Assessores Legais e dos Demais
Prestadores de Servios da Oferta deste Prospecto Preliminar, bem como nos endereos e/ou websites
indicados abaixo:

Comisso de Valores Mobilirios

Centro de Consulta da CVM Rio de Janeiro


Rua 7 de Setembro, n 111, 5 andar
Rio de Janeiro RJ

Superintendncia Regional So Paulo


Rua Cincinato Braga, n 340, 2 a 4 andares
So Paulo SP

Website: www.cvm.gov.br neste website acessar em acesso rpido o item ITR, DFP, IAN, IPE e
outras Informaes, digitar RB Capital Companhia de Securitizao no campo disponvel. Em
seguida acessar RB Capital Companhia de Securitizao e posteriormente Prospecto de Distribuio
Pblica. No website acessar download no documento com assunto Prospecto Preliminar Srie 106
da 1 Emisso, verso mais recente.

CETIP S.A. Mercados Organizados

Avenida Repblica do Chile, n. 230, 11 andar


Rio de Janeiro RJ
Avenida Brigadeiro Faria Lima, n. 1.663, 4 andar
So Paulo SP
Departamento de Valores Mobilirios

Website: www.cetip.com.br (neste website acessar, na pgina inicial, no item Comunicados e


Documentos ao final da pgina, clicar em Prospectos, colocar no campo categoria de documento
Prospectos de CRI e clicar em Buscar, depois e procurar no ttulo por RB Capital Companhia de
Securitizao e selecionar o Prospecto Preliminar da 106 Srie da 1 Emisso, verso mais recente).

33
(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

34
CARACTERSTICAS DOS CRI E DA OFERTA

Caractersticas dos CRI e da Oferta

Sumrio dos Principais Instrumentos da Oferta

Demonstrativo dos Custos da Oferta

Destinao dos Recursos

Declaraes

35
(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

36
CARACTERSTICAS DOS CRI E DA OFERTA

ESTRUTURA DA SECURITIZAO

Certificados de recebveis imobilirios so de emisso exclusiva de companhias securitizadoras criadas


pela Lei n. 9.514 e consistem em ttulos de crdito nominativos, de livre negociao, lastreados em
crditos imobilirios, constituindo promessa de pagamento em dinheiro.

Sero objeto da Oferta 634 (seiscentos e trinta e quatro) CRI da 106 srie da 1 (primeira) emisso
da Emissora, com Valor Nominal Unitrio de R$300.000,00 (trezentos mil reais), perfazendo na
Data de Emisso dos CRI, o Valor Total de Emisso de R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes
e duzentos mil reais).

Conforme o Termo de Securitizao, os CRI sero lastreados nos Crditos Imobilirios, representados
integralmente pela CCI, a serem emitidos nos termos da Lei n 9.514, da Instruo CVM n 400, da
Instruo CVM n 414, da Instruo CVM n 471. Os Crditos Imobilirios representados pela CCI
foram cedidos Emissora pelo Cedente nos termos do Contrato de Cesso. Em razo da cesso dos
Crditos Imobilirios, a Emissora pagar ao Cedente o Valor da Cesso na Data de Pagamento do Valor
da Cesso.

Segue abaixo o fluxograma da estrutura da securitizao dos Crditos Imobilirios:

37
CARACTERSTICAS GERAIS DOS CRI

Emissora

RB Capital Companhia de Securitizao

Capital Social da Emissora

O capital social da Emissora totalmente subscrito e integralizado de R$15.482.912,05 (quinze


milhes, quatrocentos e oitenta e dois mil, novecentos e doze reais e cinco centavos), representado por
5.996.865 (cinco milhes, novecentas e noventa e seis mil, oitocentas e sessenta e cinco) aes
ordinrias, todas nominativas e sem valor nominal.

Para informaes acerca da composio do capital social da Emissora, os investidores devero ver a
Seo 17 do Formulrio de Referncia da Emissora.

Autorizaes Societrias

A Emisso e a Oferta dos CRI foram aprovadas pela Reunio do Conselho de Administrao da
Emissora realizada em [] de [] de 2014, cuja ata foi devidamente arquivada na JUCESP em [] de []
de 2014 sob o n. [].

Devedora

Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A.

Cedente ou Locador ou FII

VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII

Fiadora

Ambev S.A.

Crditos Imobilirios

Os direitos de crdito decorrentes do Contrato Imobilirio, correspondentes aos valores devidos


anualmente a ttulo de aluguel ao Locador at a data do trmino do Prazo de Locao, nos termos da
Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio, bem como juros, correo monetria e demais acessrios
previstos no Contrato Imobilirio, como eventuais encargos moratrios ou indenizaes devidos pela
Locatria, que contam com a Fiana outorgada no Contrato de Cesso pela Fiadora.

Os CRI sero emitidos com base no Termo de Securitizao.

Sries

A Emisso ser realizada em srie nica.

Nmero das Sries e da Emisso

106 Srie da 1 Emisso de CRI da Emissora.

Valor Total da Emisso

O Valor Total da Emisso de R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais), na
Data de Emisso.

38
Quantidade de CRI

634 (seiscentos e trinta e quatro) CRI.

Valor Nominal Unitrio

Os CRI tero Valor Nominal Unitrio de emisso de R$300.000,00 (trezentos mil reais).

Classificao de Risco

A Emissora contratou a Fitch Ratings Brasil Ltda. para a elaborao dos relatrios de classificao de
risco para esta Emisso, e para a reviso anual da classificao de risco at a Data de Vencimento dos
CRI, a qual atribuiu o rating [] aos CRI.

Garantias

O pagamento integral das Obrigaes Garantidas garantido pela Fiana constituda por meio do
Contrato de Cesso, pela qual a Fiadora obriga-se em carter irrevogvel e irretratvel, como fiadora e
principal pagadora das Obrigaes Garantidas, e permanecer vlida em todos os seus termos e
condies at a integral liquidao das Obrigaes Garantidas.

Os CRI sero resgatados integral e antecipadamente (i) na ocorrncia de um Evento de Aquisio


Obrigatria, conforme previstos no item 6.1. do Contrato de Cesso e consequente pagamento, pelo
Cedente ou pela Fiadora, dos valores em aberto devidos aos titulares de CRI, e/ou (ii) na ocorrncia de
uma Hiptese de Resoluo da Cesso, conforme previstos no item 7.1. do Contrato de Cesso e
consequente pagamento, pelo Cedente, da Multa Indenizatria; e/ou (iii) caso os Titulares de CRI, a
Emissora e a Locatria no entrem em acordo a respeito da Taxa Substitutiva, nos termos do item
5.10.1. e 5.10.1.1 do Termo de Securitizao.

Mais informaes sobre a Fiana podem ser encontradas no item Contrato de Cesso da Seo
Sumrio dos Principais Instrumentos da Oferta deste Prospecto Preliminar.

Data de Emisso dos CRI

Para todos os fins legais, a Data de Emisso dos CRI o dia [] de 2014.

Local de Emisso dos CRI

O local de emisso a cidade de So Paulo, estado de So Paulo.

Forma

Os CRI sero emitidos na forma escritural e sua titularidade ser comprovada (i) por extrato emitido
pelo Agente Escriturador, quando os CRI no estiverem custodiados eletronicamente na CETIP ou na
BM&FBOVESPA, conforme o caso; (ii) pelo extrato em nome do Titular de CRI emitido pela CETIP,
enquanto estiverem eletronicamente custodiados na CETIP; e (iii) pelo extrato em nome do Titular de
CRI emitido pela BM&FBOVESPA, enquanto estiverem eletronicamente custodiados na BM&FBOVESPA.

Prazo de Durao e Vencimento

Observadas as hipteses de Resgate Antecipado, os CRI tero prazo de durao de 12 (doze) anos
contados da Data de Emisso, vencendo-se, portanto, em [] de 2026.

39
Atualizao Monetria:

Atualizao Monetria at a Data de Incio do Prazo de Locao

O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado monetariamente a partir da Data de Emisso at a
Data de Incio do Prazo de Locao, pela variao positiva do IPCA/IBGE em cada Data de Aniversrio,
com base na seguinte frmula:

VNa= (VNb)C

Onde:

VNa = Valor Nominal Unitrio atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredondamento;

VNb = Valor Nominal Unitrio ou saldo do Valor Nominal Unitrio aps incorporao de juros ou aps
cada amortizao, se houver, calculado/informado com 8 (oito) casas decimais, sem arredondamento;

C = Fator da variao acumulada do IPCA/IBGE calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento, apurado da seguinte forma:

NI dut
dup

C = k
NI

Onde:

NIk = em data anterior ou na prpria Data de Aniversrio dos CRI, atualizao pelo valor do nmero
ndice do IPCA/IBGE referente ao ms anterior. Aps a Data de Aniversrio, o valor do nmero ndice
do ms de atualizao.

NI = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE do ms anterior ao ms do NIk.

dup = nmero de Dias teis entre (i) a Data de Emisso, para o primeiro ms de atualizao, ou (ii) a
Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os demais anos, e a data de clculo, sendo "dup"
um nmero inteiro; e

dut = nmero de Dias teis contidos entre a Data de Aniversrio imediatamente anterior, e a prxima
Data de Aniversrio, sendo "dut" um nmero inteiro.
dup
Os fatores resultantes das expresses so considerados com 9 (nove) casas decimais, sem
dut dup

NI k dut
arredondamento e os resultantes das expresses so considerados com 8 (oito) casas decimais,
NI k 1
sem arredondamento. O produtrio executado a partir do fator mais recente, acrescentando-se, em
seguida, os mais remotos.

40
Caso, se at a Data de Aniversrio dos CRI, o nmero ndice referente ao ms de atualizao no esteja
disponvel, dever ser utilizado um nmero ndice projetado, calculado com base na ltima Projeo
disponvel, divulgada pela ANBIMA da variao percentual do IPCA/IBGE, conforme frmula a seguir:

NIkp = NIk x (1+ Projeo)

Onde:

NIkp = Nmero ndice Projetado do IPCA/IBGE para o ms de atualizao, calculado com 2 casas
decimais, com arredondamento;

NIk = conforme definido acima;

Projeo = variao percentual projetada pela ANBIMA referente ao ms de atualizao.

O nmero ndice projetado ser utilizado, provisoriamente, enquanto no houver sido divulgado o
nmero ndice correspondente ao ms de atualizao, no sendo, porm, devida nenhuma
compensao entre a Emissora e os titulares dos CRI quando da divulgao posterior do IPCA/IBGE que
seria aplicvel.

O nmero ndice do IPCA/IBGE, bem como as projees de sua variao, devero ser utilizados
considerando idntico nmero de casas decimais divulgado pelo rgo responsvel por seu
clculo/apurao.

Atualizao Monetria aps a Data de Incio do Prazo de Locao

O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado monetariamente a partir da Data de Incio do Prazo
de Locao, anualmente, no mesmo ms da Data de Incio do Prazo de Locao dos anos
subsequentes, pela variao positiva pela variao do IPCA/IBGE, com base na seguinte frmula:

VN a = VNb C
Onde:

VNa = Conforme definido acima;

VNb = Conforme definido acima;

C = Fator da variao positiva acumulada do IPCA/IBGE calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento, apurado da seguinte forma:

dut
dup
n
NI
C=
k

k =1 NI k 1

Onde:

NIK_k = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE, ou a Taxa Substitutiva, conforme o caso, divulgado
no mesmo ms da Data de Incio do Prazo de Locao de cada ano subsequente, ou ltimo divulgado.

NIK_(k-1) = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no mesmo ms da Data de Incio do


Prazo de Locao do ano anterior a prxima data de atualizao.

dup = nmero de Dias teis entre (i) a Data de Incio do Prazo de Locao, para o primeiro ms de
atualizao, ou (ii) a Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os demais meses, e a data de
clculo, sendo dup um nmero inteiro; e

41
dut = nmero de Dias teis contidos entre (i) a Data de Incio do Prazo de Locao, para o primeiro
ms de atualizao, ou (ii) a Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os demais meses, e a
prxima Data de Aniversrio, sendo dut um nmero inteiro.
dup
Os fatores resultantes das expresses so considerados com 9 (nove) casas decimais, sem
dut dup

NI k dut
arredondamento e os resultantes das expresses so considerados com 8 (oito) casas decimais,
NI k 1
sem arredondamento. O produtrio executado a partir do fator mais recente, acrescentando-se, em
seguida, os mais remotos.

Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE por prazo superior a 10 (dez) Dias teis
contados da data esperada para apurao e/ou divulgao ou, ainda, na hiptese de extino ou
inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial, aplicar-se-, no lugar do
IPCA/IBGE, o seu substituto legal ou, na ausncia deste, o ndice Geral de Preos de Mercado IGPM.
Caso o ndice Geral de Preos de Mercado IGPM tambm deixe de ser apurado e/ou divulgado por
prazo superior a 10 (dez) Dias teis, seja extinto ou se torne inaplicvel por disposio legal ou
determinao judicial, o Agente Fiducirio dever convocar Assembleia de Titulares de CRI (na forma e
nos prazos estipulados no artigo 124 da Lei das Sociedades por Aes e neste Termo de Securitizao),
para definir, de comum acordo com a Emissora, observada a regulamentao aplicvel, o novo
parmetro de atualizao monetria a ser aplicado (Taxa Substitutiva), parmetro este que dever
estar compatvel com as prticas de mercado. A aplicao do novo parmetro de atualizao monetria
estar condicionada concordncia do Devedor. Caso no haja acordo sobre a Taxa Substitutiva entre
a o Devedor, a Locatria e Titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao, a
Emissora dever informar o Devedor sobre a no concordncia com a Taxa Substitutiva, devendo ser
aplicado o disposto no pargrafo abaixo.

A no concordncia entre o Devedor, a Locatria e Titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos
CRI em Circulao, por qualquer motivo, a respeito do novo parmetro de atualizao dos CRI ensejar
um Evento de Aquisio Obrigatria, nos termos do Contrato de Cesso, e o consequente Resgate
Antecipado dos CRI.

At a deliberao desse novo parmetro de remunerao, ser utilizada a ltima divulgao do


IPCA/IBGE para clculo da atualizao monetria dos CRI, no sendo devidas quaisquer compensaes
financeiras entre a Emissora e os Titulares de CRI em razo da utilizao de tal taxa at a data de
deliberao da Taxa Substitutiva.

Caso o IPCA/IBGE volte a ser divulgado antes da realizao da Assembleia de Titulares de CRI
mencionada acima e no haja disposio legal ou determinao judicial expressamente vedando a sua
utilizao, a referida Assembleia de Titulares de CRI no ser mais realizada, e o IPCA/IBGE, a partir da
data de sua divulgao, passar a ser utilizado para a atualizao monetria dos CRI.

5.10.4. Faro jus ao pagamento do Valor Nominal Unitrio atualizado, a ttulo de Amortizao
Programada, nos termos do item abaixo, aqueles que sejam Titulares de CRI ao final do Dia til
imediatamente anterior Data de Pagamento informada na tabela do Anexo II.

42
Amortizao Programada

O saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado dos CRI ser amortizado anualmente, em cada data de
pagamento, aps o Perodo de Carncia, de acordo com a tabela abaixo (Datas de Pagamento),
sendo a primeira Amortizao Programada devida em [] de 2016 e a ltima na Data de Vencimento.

Data de Pagamento Percentual a ser Amortizado


[] de 2016 ...................................................................................................... []%
[] de 2017 ...................................................................................................... []%
[] de 2018 ...................................................................................................... []%
[] de 2019 ...................................................................................................... []%
[] de 2020 ...................................................................................................... []%
[] de 2021 ...................................................................................................... []%
[] de 2022 ...................................................................................................... []%
[] de 2023 ...................................................................................................... []%
[] de 2024 ...................................................................................................... []%
[] de 2025 ...................................................................................................... []%
[] de 2026 ...................................................................................................... []%

Amortizao Extraordinria

Os CRI no sero objeto de amortizao extraordinria.

Juros Remuneratrios

Os CRI faro jus a juros remuneratrios correspondentes a um percentual ao ano, equivalentes taxa
fixa de []% ([]) ao ano, capitalizada diariamente (Dias teis), de forma exponencial e cumulativa
pro rata temporis, com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois), de acordo com a
seguinte frmula:

J i = VNa (FatorJuros 1)
Onde:

Ji = valor dos juros remuneratrios devidos no final do i-simo Perodo de Capitalizao, calculado com
8 (oito) casas decimais sem arredondamento;

VNa = Valor Nominal Unitrio atualizado dos CRI, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento;

Fator Juros = Fator de juros, calculado com 9 (nove) casas decimais, com arredondamento;


FatorJuros= (taxa + 1)252
DP

Onde:
Taxa = [taxa de juros fixa, na forma percentual ao ano, informada com 4 (quatro) casas decimais,
conforme definida em Procedimento de Bookbuilding];

DP = [ o nmero de Dias teis entre a Data de Emisso ou a data de pagamento dos Juros
Remuneratrios imediatamente anterior, conforme o caso, e a data de clculo.]

Os valores relativos Remunerao dos CRI devero ser pagos anualmente, aps o Perodo de
Carncia, nas Datas de Pagamento. Faro jus ao pagamento da Remunerao aqueles que sejam
Titulares de CRI ao final do Dia til imediatamente anterior Data de Aniversrio.

43
O pagamento de Remunerao de que trata este item 5.11., bem como os valores devidos a ttulo de
atualizao monetria, amortizao ou resgate sempre se dar aps 2 (dois) Dias teis do recebimento,
pela Emissora, dos recursos devidos nos termos do Contrato Imobilirio e da Escritura de Emisso de
CCI, sem que haja qualquer acrscimo aos valores a serem pagos.

Perodo de Carncia. Os CRI contaro com prazo de carncia de 18 (dezoito) meses contados da Data
de Emisso para o pagamento do Valor Nominal Unitrio atualizado, a ttulo de amortizao, e da
Remunerao dos CRI. A atualizao monetria e juros calculados durante o perodo de carncia sero
incorporados ao saldo do Valor Nominal Unitrio dos CRI, devendo os pagamentos realizados
anualmente nas Datas de Pagamento, conforme definidas no Anexo II, sendo o primeiro pagamento
devido em [] de 2016 e o ltimo na Data de Vencimento.

Preo de Subscrio e Forma de Integralizao. Os CRI sero subscritos e integralizados em uma nica
data, pelo Preo de Integralizao dos CRI, em moeda corrente nacional, de acordo com as normas de
liquidao aplicveis CETIP e/ou BM&FBOVESPA (Data de Integralizao).

Amortizao Programada. O saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado dos CRI ser amortizado
anualmente, em cada Data de Pagamento, aps o Perodo de Carncia, de acordo com a tabela
constante do Anexo II, sendo a primeira Amortizao Programada devida em [] de 2016 e a ltima na
Data de Vencimento.

Regime Fiducirio

A Emisso dos CRI contar com a instituio de regime fiducirio e com a consequente constituio de
patrimnio separado sobre os sobre os Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta Centralizadora,
segregando-os do patrimnio comum da Emissora, at o pagamento integral dos CRI, para constituio
do Patrimnio Separado.

Preo de Integralizao e Forma de Integralizao

Os CRI sero integralizados pelo Preo de Integralizao, que corresponde ao Valor Nominal Unitrio
dos CRI atualizado conforme clusula 5.10 do Termo de Securitizao e acrescido dos Juros
Remuneratrios calculados conforme clusula 5.11 do Termo de Securitizao, na Data de
Integralizao.

Os CRI sero subscritos e integralizados em uma nica data, pelo Preo de Integralizao dos CRI, em
moeda corrente nacional, de acordo com as normas de liquidao aplicveis CETIP e/ou
BM&FBOVESPA (Data de Integralizao).

Resgate Antecipado Obrigatrio

Os CRI sero resgatados integral e antecipadamente (i) na ocorrncia de um Evento de Aquisio


Obrigatria, conforme previstos no item 6.1. do Contrato de Cesso e consequente pagamento, pelo
Cedente ou pela Fiadora, dos valores em aberto devidos aos titulares de CRI, e/ou (ii) na ocorrncia de
uma Hiptese de Resoluo da Cesso, conforme previstos no item 7.1. do Contrato de Cesso e
consequente pagamento, pelo Cedente, da Multa Indenizatria; e/ou (iii) caso os Titulares de CRI, a
Emissora e a Locatria no entrem em acordo a respeito da Taxa Substitutiva, nos termos do item
5.10.1. e 5.10.1.1 do Termo de Securitizao.

O Resgate Antecipado dever ser realizado em at 10 (dez) Dias teis contados do pagamento, pelo
Cedente ou pela Fiadora, do Valor de Aquisio ou da Multa Indenizatria, conforme o caso, pelo valor
equivalente ao saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado no amortizado, acrescido da Remunerao
devida e ainda no paga, bem como quaisquer encargos e /ou indenizaes adicionais, conforme
determinado nos Documentos da Operao. Aps o pagamento do valor devido a ttulo de resgate
antecipado aos Titulares de CRI, o eventual saldo existente do Valor de Aquisio ou Multa
Indenizatria, conforme o caso, ser devolvido quele que houver efetuado o pagamento, nos termos
do Contrato de Cesso.

44
O Resgate Antecipado ser operacionalizado por meio de Comunicao de Resgate Antecipado
enviada pela Emissora ao Agente Fiducirio e aos Titulares de CRI, com cpia para a Fiadora, com
antecedncia mnima de 2 (dois) Dias teis contados da data prevista para o Resgate Antecipado, a
qual dever descrever os termos e condies do Resgate Antecipado, incluindo: (a) a data prevista para
o efetivo resgate dos CRI e o efetivo pagamento aos Titulares de CRI; (b) o preo de resgate; e (c) as
demais informaes consideradas relevantes pela Emissora para conhecimento dos Titulares de CRI.

Todas as multas e encargos devidos pelo Devedor, pela Fiadora e/ou pelo Locador Emissora, na
hiptese de amortizao ou resgate antecipado sero repassados integralmente aos Titulares de CRI,
at o montante devido para pagamento integral das obrigaes previstas neste Termo.

Para os CRI custodiados eletronicamente pela CETIP e/ou pela BM&FBOVESPA, a operacionalizao do
Resgate Antecipado seguir os procedimentos adotados pela CETIP e/ou pela BM&FBOVESPA,
conforme o caso, que devero ser notificadas pela Emissora e pelo Agente Fiducirio, com
antecedncia mnima de [2] ([dois]) Dias teis da realizao do Resgate Antecipado. Adicionalmente, a
Comunicao de Resgate Antecipado dever ser enviada ao Banco Liquidante com antecedncia
mnima de [1] ([um]) Dia til da data do Resgate Antecipado.

Os CRI resgatados pela Emissora nos termos aqui previstos sero cancelados.

Caso uma Oferta de Resgate Antecipado dos CRI seja aceita, os investidores podero sofrer
perdas financeiras no que tange no realizao do investimento realizado (retorno do
investimento), bem como podero incorrer em dificuldade de reinvestimento dos recursos
mesma taxa, prazo e/ou demais condies daquelas estabelecidas para os CRI. Os investidores
devem ler o subitem Risco de Resgate Antecipado dos CRI do item Fatores de Risco
Relacionados aos CRI e Oferta da seo "Fatores de Risco deste Prospecto Preliminar.

Eventos de Liquidao do Patrimnio Separado

A ocorrncia de qualquer um dos eventos abaixo ensejar a assuno imediata da administrao do


Patrimnio Separado pelo Agente Fiducirio:

(a) pedido por parte da Emissora de qualquer plano de recuperao judicial ou extrajudicial a qualquer
credor ou classe de credores, independentemente de ter sido requerida ou obtida homologao
judicial do referido plano; ou requerimento, pela Emissora, de recuperao judicial,
independentemente de deferimento do processamento da recuperao ou de sua concesso pelo
juiz competente;

(b) pedido de falncia formulado por terceiros em face da Emissora e no devidamente elidido ou
cancelado pela Emissora, conforme o caso, no prazo legal;

(c) decretao de falncia ou apresentao de pedido de autofalncia pela Emissora;

(d) no pagamento pela Emissora das obrigaes pecunirias devidas a qualquer dos eventuais Titulares
de CRI, nas datas previstas no Termo de Securitizao, no sanado no prazo de 2 (dois) Dias teis,
contado da data de vencimento original desde que tenham recebidos os recursos dos Crditos
Imobilirios, observado o disposto abaixo e na Clusula 14.1.2 do Termo de Securitizao; e

(e) descumprimento pela Emissora de qualquer obrigao no pecuniria prevista no Termo de


Securitizao, no sanada em [20 (vinte)] dias corridos, contados da data do recebimento, pela
Emissora, de aviso escrito que lhe for enviado pelo Agente Fiducirio, observado o disposto abaixo
e na Clusula 14.1.2 do Termo de Securitizao.

A ocorrncia de qualquer dos eventos acima descritos dever ser prontamente comunicada, ao Agente
Fiducirio, pela Emissora, em [1] ([um]) Dia til de sua constatao.

45
O descumprimento, pela Emissora, de qualquer de suas obrigaes que decorra nica e exclusivamente
de inadimplemento e/ou mora da Devedora no implicar na ocorrncia de um Evento de Liquidao
do Patrimnio Separado.

Verificada a ocorrncia de quaisquer dos Eventos de Liquidao do Patrimnio Separado e assumida a


administrao do Patrimnio Separado pelo Agente Fiducirio este dever convocar, em at 10 (dez)
Dias teis contados da data em que tomar conhecimento do evento, Assembleia de Titulares de CRI
para deliberar sobre a eventual liquidao do Patrimnio Separado. Tal Assembleia dever ser realizada
no prazo de 20 (vinte) dias corridos a contar da data de publicao do edital relativo primeira
convocao, ou no prazo de 8 (oito) dias corridos a contar da data de publicao do edital relativo
segunda convocao, se aplicvel, sendo que, na hiptese de segunda convocao, o respectivo edital
dever ser publicado no primeiro Dia til imediatamente posterior data indicada para a realizao da
Assembleia nos termos da primeira convocao.

Na Assembleia mencionada acima, os Titulares de CRI devero deliberar (a) pela liquidao do
Patrimnio Separado, hiptese na qual dever ser nomeado o liquidante e as formas de liquidao ou
(b) pela no liquidao do Patrimnio Separado, hiptese na qual dever ser deliberado a continuidade
da administrao do Patrimnio Separado por nova securitizadora ou nomeao de outra instituio
administradora, fixando, em ambos os casos, as condies e termos para sua administrao, bem como
sua remunerao.

A deliberao pela no declarao da liquidao do Patrimnio Separado dever ser tomada pelos
Titulares de CRI que representem, no mnimo, [75% (setenta e cinco por cento)] dos CRI em
Circulao.

A liquidao do Patrimnio Separado ser realizada mediante transferncia dos Crditos Imobilirios
integrantes do Patrimnio Separado ao Agente Fiducirio (ou instituio administradora que vier a ser
aprovada pelos Titulares de CRI), na qualidade de representante dos Titulares de CRI, para fins de
extino de toda e qualquer obrigao da Emissora decorrente dos CRI. Nesse caso, caber ao Agente
Fiducirio (ou instituio administradora que vier a ser aprovada pelos Titulares de CRI), conforme
deliberao dos Titulares de CRI: (a) administrar os Crditos Imobilirios que integram o Patrimnio
Separado, (b) esgotar todos os recursos judiciais e extrajudiciais para a realizao dos crditos oriundos
dos Crditos Imobilirios que lhes foram transferidos, (c) ratear os recursos obtidos entre os Titulares de
CRI na proporo de CRI detidos, e (d) transferir os crditos oriundos dos Crditos Imobilirios
eventualmente no realizados aos Titulares de CRI, na proporo de CRI detidos.

Assembleia Geral dos Titulares de CRI

Os Titulares de CRI podero, a qualquer tempo, reunir-se em Assembleia dos Titulares de CRI, a fim de
deliberarem sobre matria de interesse da comunho dos Titulares de CRI.

A Assembleia dos Titulares de CRI poder ser convocada pelo Agente Fiducirio, pela Emissora ou por
Titulares de CRI que representem, no mnimo, 10% (dez por cento) dos CRI em Circulao.

Observado o disposto acima, dever ser convocada Assembleia Geral toda vez que a Emissora tiver que
exercer ativamente, renunciar ou de qualquer outra forma se manifestar em relao aos seus direitos e
obrigaes previstos nos Documentos da Operao, para que os Titulares de CRI deliberem sobre como
a Emissora dever se manifestar.

A Assembleia de Titulares de CRI mencionada acima ser realizada em data anterior quela em que se
encerra o prazo para a Emissora manifestar-se, nos termos do referido Documento da Operao, desde
que respeitados os prazos previstos abaixo.

46
Somente aps receber do Agente Fiducirio a orientao definida pelos Titulares de CRI a Emissora
dever se manifestar conforme lhe for orientado. Caso os Titulares de CRI no compaream
Assembleia de Titulares de CRI, ou no cheguem a uma definio sobre a orientao, ou ainda o
Agente Fiducirio no informe Emissora sobre a orientao de voto definida, a Emissora dever
permanecer silente quanto ao exerccio do direito em questo, sendo certo que o seu silncio no ser
interpretado como negligncia em relao aos direitos dos Titulares de CRI, no podendo ser imputada
Emissora qualquer responsabilizao decorrente de ausncia de manifestao.

A Emissora no prestar qualquer tipo de opinio ou far qualquer juzo sobre a orientao definida
pelos Titulares de CRI, comprometendo-se to somente a manifestar-se conforme assim instruda.
Neste sentido, a Emissora no possui qualquer responsabilidade sobre o resultado e efeitos jurdicos
decorrentes da orientao dos Titulares de CRI por ela manifestado frente Devedora,
independentemente dos eventuais prejuzos causados aos Titulares de CRI ou Emissora.

Toda deciso sobre o exerccio de direito da Emissora no Contrato de Cesso, inclusive na ocorrncia
de um Evento de Aquisio Obrigatria, conforme descrito na Clusula 6.1.2. do Contrato de Cesso,
dever ser precedido de Assembleia de Titulares de CRI, onde sero deliberadas as condies e os
termos do posicionamento da Emissora frente a tais direitos. Tais Assembleias devero ser convocadas
pela Emissora ou pelo Agente Fiducirio, caso esteja administrando o Patrimnio Separado. A Emissora
obriga-se a cumprir com as decises tomadas pelos Titulares de CRI em referidas Assembleias.

As Assembleias de Titulares de CRI sero realizadas no prazo de 20 (vinte) dias a contar da data de
publicao do edital relativo primeira convocao, ou no prazo de 8 (oito) dias a contar da data de
publicao do edital relativo segunda convocao, se aplicvel, sendo que, na hiptese de segunda
convocao, o respectivo edital dever ser publicado no primeiro Dia til imediatamente posterior
data indicada para a realizao da Assembleia nos termos da primeira convocao.

Independentemente das formalidades previstas na lei, neste Prospecto Preliminar e no Termo de


Securitizao, ser considerada regularmente instalada a assembleia geral dos Titulares de CRI a que
comparecerem todos os Titulares de CRI, sem prejuzo das disposies relacionadas com os quruns de
deliberao estabelecidos neste Prospecto Preliminar e no Termo de Securitizao.

Aplicar-se-o Assembleia Geral de Titulares de CRI as disposies da Lei n 9.514/97 e, no que


couber, o disposto na Lei das Sociedades por Aes, a respeito das assembleias gerais de acionistas.

A Assembleia instalar-se-, em primeira convocao, com a presena de Titulares de CRI que


representem, no mnimo, a maioria dos CRI em Circulao e, em segunda convocao, com qualquer
nmero de Titulares de CRI.

Cada CRI conferir a seu titular o direito a um voto nas Assembleias, sendo admitida a constituio de
mandatrios, Titulares de CRI ou no, observadas as disposies dos pargrafos primeiro e segundo do
artigo 126 da Lei das Sociedades por Aes.

Ser facultada a presena dos representantes legais da Emissora nas Assembleias.

O Agente Fiducirio dever comparecer Assembleia e prestar aos Titulares de CRI as informaes que
lhe forem solicitadas.

A presidncia da Assembleia caber ao Titular de CRI eleito pelos demais ou quele que for designado
pela CVM, ou, ainda, pelo Agente Fiducirio.

Exceto conforme estabelecido neste Termo de Securitizao, as deliberaes sero tomadas,


em primeira convocao ou em qualquer convocao subsequente, pela maioria dos Titulares de CRI
em Circulao.

47
As alteraes relativas (i) s datas de pagamento de principal e juros dos CRI; (ii) reduo da
Remunerao dos CRI; (iii) ao prazo de vencimento dos CRI; (iv) aos Eventos de Aquisio Obrigatria e
Hipteses de Resoluo da Cesso previstas no Contrato de Cesso (exceto no caso de renncia ou
perdo temporrio); (v) s hipteses de Resgate Antecipado (exceto no caso de renncia ou perdo
temporrio); e (vi) garantia dos CRI devero ser aprovadas, seja em primeira convocao da
Assembleia ou em qualquer convocao subsequente, por Titulares de CRI que representem 2/3 (dois
teros) dos CRI em Circulao.

As deliberaes tomadas pelos Titulares de CRI, observados os quruns estabelecidos neste Prospecto
Preliminar e no Termo de Securitizao, sero existentes, vlidas e eficazes perante a Emissora, bem
como, obrigaro a todos os Titulares de CRI, independentemente de terem ou no comparecido
Assembleia.

CARACTERSTICAS GERAIS DA OFERTA

Distribuio

A distribuio dos CRI ocorrer por meio de distribuio pblica com intermediao do Coordenador
Lder, [com o auxlio do Participante Especial.]

Procedimento de Distribuio e Colocao dos CRI

O Coordenador Lder, com a expressa anuncia do Cedente, da Emissora e da AMBEV, elaborar Plano
de Distribuio, nos termos do pargrafo 3 do artigo 33 da Instruo CVM 400, no que diz respeito ao
esforo de disperso dos CRI, o qual leva em conta suas relaes com clientes e outras consideraes
de natureza comercial ou estratgica do Coordenador Lder, observado que o Coordenador Lder
dever assegurar: (i) a adequao do investimento ao perfil de risco de seus clientes; (ii) o tratamento
justo e equitativo aos investidores; e (iii) que os representantes das Instituies Participantes da Oferta
recebam previamente exemplares do Prospecto Preliminar e do Prospecto Definitivo para leitura
obrigatria e que suas dvidas possam ser esclarecidas por pessoas designadas pelo Coordenador Lder.
A Oferta no contar com esforos de colocao no exterior.

Observadas as condies do Contrato de Distribuio, o Coordenador Lder iniciar a Oferta aps a


concesso do Registro da Oferta pela CVM e Anbima, a publicao do Anncio de Incio e a
disponibilizao do Prospecto Definitivo da Oferta ao pblico investidor. A colocao dos CRI junto ao
pblico investidor ser realizada de acordo com os procedimentos (i) do CETIP 21 e DDA, para
distribuio no mercado primrio; e (ii) do CETIP21 e BOVESPAFIX, para negociao no mercado
secundrio, observado o Plano de Distribuio.

Observadas as disposies da regulamentao aplicvel e atendidas as Condies Precedentes da


Oferta, a distribuio dos CRI ser pblica, sob regime de garantia firme de colocao, com a
intermediao do Coordenador Lder, conforme previsto no artigo 33, pargrafo 3, da Instruo CVM
400, e observar os termos e condies estipulados no Contrato de Distribuio, e neste Prospecto
Preliminar:

a) o material publicitrio ser submetido aprovao prvia da CVM, nos termos do artigo 50 da
Instruo CVM 400, e o material de apoio e/ou documentos de suporte s apresentaes para
potenciais investidores selecionados pelo Coordenador Lder nas Cidades do Rio de Janeiro,
So Paulo e outras cidades acordadas entre o Coordenador Lder e o Cedente (roadshow e/ou
one-on-ones) eventualmente utilizados sero encaminhados CVM previamente sua
utilizao, nos termos do artigo 50, pargrafo 5, da Instruo CVM 400;

b) nos termos do artigo 17 da Instruo CVM 400, a publicao do Anncio de Incio e a divulgao
do Prospecto Definitivo aos investidores devero ocorrer em at 90 (noventa) dias aps a concesso
do Registro da Oferta;

48
c) durante o Prazo de Colocao, os investidores colocaro suas ordens de investimento, sendo
certo que:

i. no existiro reservas antecipadas, sendo as ordens colocadas dentro do Prazo de Colocao;

ii. A Oferta ter como pblico alvo investidores qualificados, assim definidos nos termos do artigo
109 da Instruo CVM 409, e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento, no mbito da
Oferta, durante o Prazo de Colocao dos CRI (Potenciais Investidores);

iii. os CRI sero subscritos na data em que os investidores colocarem suas respectivas ordens,
mediante assinatura do boletim de subscrio dos CRI;

iv. os CRI sero integralizados na Data de Integralizao, em moeda corrente nacional por intermdio
dos procedimentos da CETIP e/ou da BM&FBOVESPA, conforme aplicvel;

v. o Coordenador Lder proceder publicao do Anncio de Encerramento de distribuio pblica


dos CRI aps a Data de Liquidao; e

vi. ao subscrever os CRI no mercado primrio ou adquirir os CRI no mercado secundrio, os titulares
dos CRI estaro aderindo ao Termo de Securitizao, aprovando, automtica, voluntria,
incondicional, irretratvel e irrevogavelmente, todos os seus termos e condies.

No ser (i) constitudo fundo de sustentao de liquidez ou (ii) firmado contrato de garantia de
liquidez para os CRI.

No ser firmado contrato de estabilizao de preo dos CRI no mbito da Oferta.

O Coordenador Lder no conceder qualquer tipo de desconto aos investidores interessados em


adquirir CRI no mbito da Oferta.

No mbito da Oferta, ser admitida a participao de pessoas vinculadas, quais sejam: (i) administrador
ou acionista controlador da Emissora e/ou de outras sociedades sob controle comum, (ii) administrador
ou controlador do Coordenador Lder, (iii) administrador ou acionista controlador do Cedente, da
Locatria e/ou de outras sociedades sob controle comum, ou (iv) os respectivos cnjuges ou
companheiros, ascendentes, descendentes e colaterais at o segundo grau de cada uma das pessoas
referidas nos itens (i), (ii) ou (iii), exceto se houver demanda superior a 1/3 (um tero) do montante total
dos CRI, ocasio na qual as ordens de investimento de referidas pessoas vinculadas sero
desconsideradas, nos termos do artigo 55 da Instruo CVM 400.

Inadequao de Investimento

O investimento nos CRI no adequado aos investidores que: (i) necessitem de liquidez considervel
com relao aos ttulos adquiridos, uma vez que a negociao de certificados de recebveis imobilirios
no mercado secundrio brasileiro restrita; e/ou (ii) no estejam dispostos a correr risco de crdito
relacionado ao setor imobilirio.

49
Cronograma Tentativo
Ordem dos
Eventos Eventos Data Prevista(1)(2)
1. Protocolo do Pedido de Registro da Oferta na ANBIMA 15.05.2014
2. Publicao do Aviso ao Mercado 04.06.2014
3. Disponibilizao do Prospecto Preliminar ao Pblico Investidor 04.06.2014
4. Registro da Oferta pela CVM e Anbima 08.07.2014
5. Publicao do Anncio de Incio 10.07.2014
6. Disponibilizao do Prospecto Definitivo ao Pblico Investidor 10.07.2014
7. Data de Incio da Oferta 10.07.2014
8. Data de Liquidao 11.07.2014
9. Publicao do Anncio de Encerramento 14.07.2014
(1)
As datas acima indicadas so meramente estimativas, estando sujeitas a atrasos e modificaes.
(2)
Caso ocorram alteraes das circunstncias, suspenso, prorrogao, revogao ou modificao da Oferta, o cronograma poder ser alterado.
Para informaes sobre manifestao de aceitao Oferta, manifestao de revogao da aceitao Oferta, modificao da Oferta,
suspenso da Oferta e cancelamento ou revogao da Oferta, ver seo "Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao de Oferta"
deste Prospecto Preliminar.

Registro para Distribuio e Negociao

Os CRI sero registrados para: (i) distribuio no mercado primrio e negociao no mercado secundrio
por meio do CETIP 21, administrado e operacionalizado pela CETIP, sendo a distribuio e a negociao
liquidadas financeiramente e os CRI custodiados eletronicamente pela CETIP; (ii) distribuio no mercado
primrio e negociao no mercado secundrio por meio do DDA e do BOVESPAFIX, respectivamente,
ambos administrados e operacionalizados pela BM&FBOVESPA, sendo a distribuio e a negociao
liquidadas financeiramente e os CRI custodiados na BM&FBOVESPA. Os CRI sero distribudos, com
intermediao do Coordenador Lder, de acordo com os procedimentos do CETIP 21 e do DDA.

Prazo de Colocao

O prazo mximo de colocao dos CRI ser de at 180 (cento e oitenta) dias contados da Data de Incio
da Oferta.

Regime e Prazo de Colocao

Observadas as condies estabelecidas no Contrato de Distribuio e de acordo com o plano de


distribuio descrito acima, o Coordenador Lder realizar a distribuio pblica dos CRI, sob o regime
de garantia firme de colocao, no montante total da oferta, de at R$190.200.000,00 (cento e
noventa milhes e duzentos mil reais).

A garantia firme de que trata o item acima ser exercida desde que cumpridas as Condies
Precedentes descritas na Clusula Terceira do Contrato de Distribuio.

Sem prejuzo das obrigaes regulamentares e contratuais conforme aplicveis, a garantia firme de
liquidao assumida pelo Ita BBA nos termos da Clusula Quarta do Contrato de Distribuio e deste
Prospecto Preliminar poder ser honrada tanto pelo Ita BBA quanto pelo Ita Unibanco S.A., instituio
financeira inscrita no CNPJ sob o n 60.701.190/4816-09 (Ita Unibanco). Caso ocorra tal assuno de
responsabilidade pelo Ita Unibanco, a remunerao devida pela Emissora ao Ita BBA a ttulo de Comisso
de Garantia Firme de Liquidao, nos termos da Clusula 8.1 do Contrato de Distribuio, ser devida e
paga ao Ita Unibanco, contra a apresentao de fatura, nota ou recibo especficos.

A garantia firme dever ser exercida pelo Coordenador Lder, observadas as condies previstas no
Contrato de Distribuio, at [] de [] de 2014.

O prazo mximo de colocao dos CRI ser de at 180 (cento e oitenta) dias contados da Data de Incio
da Oferta.

50
No haver distribuio parcial dos CRI, sendo que caso a totalidade dos CRI no seja colocada perante
o pblico alvo definido acima, o Coordenador Lder dever subscrever e integralizar os CRI
eventualmente no colocados, nos termos acima.

Os CRI sero integralizados vista, na data de integralizao, em moeda corrente nacional, via CETIP
e/ou BM&FBOVESPA, conforme o caso, pelo Preo de Integralizao.

Multa e Juros Moratrios

Em caso de inadimplemento do pagamento de quaisquer das obrigaes pecunirias previstas neste


Termo, ser devida multa convencional, irredutvel e no compensatria, de 2% (dois por cento) e juros
moratrios razo de 1% (um por cento) ao ms e atualizao monetria pelo IPCA, calculados sobre
os valores devidos e no pagos desde a data em que os mesmos deveriam ser pagos at a data do
efetivo pagamento, pro rata temporis.

Classificao de Risco

Os CRI sero objeto de classificao de risco, a ser realizada pela Agncia de Classificao de Risco,
atualizada anualmente, sem interrupes, durante a vigncia dos CRI.

Local de Pagamentos

Os pagamentos dos CRI sero efetuados utilizando-se os procedimentos adotados pela CETIP ou pela
BM&FBOVESPA, conforme o caso. Caso, por qualquer razo, a qualquer tempo, os CRI no estejam
custodiados na CETIP ou na BM&FBOVESPA, na data de seu pagamento, a Emissora deixar, em sua
sede, o respectivo pagamento disposio do respectivo Titular dos CRI. No haver qualquer tipo de
atualizao ou remunerao sobre o valor de pagamento dos CRI tempestivamente colocado
disposio do Titular de CRI na sede da Emissora.

Prorrogao dos Prazos

Considerar-se-o prorrogados os prazos referentes ao pagamento de qualquer obrigao relativa aos


CRI, at o primeiro Dia til imediatamente subsequente ou at o dia imediatamente subsequente em
que a CETIP e/ou a BM&FBOVESPA, conforme o caso, esteja(m) em funcionamento, caso a respectiva
data de vencimento no seja Dia til, ou seja, um dia em que a CETIP e/ou a BM&FBOVESPA no
esteja(m) em funcionamento, sem que haja qualquer acrscimo aos valores a serem pagos.

Atraso no Recebimento dos Pagamentos

O no comparecimento do Titular de CRI para receber o valor correspondente a qualquer das


obrigaes pecunirias devidas pela Emissora, nas datas previstas neste Prospecto Preliminar e no
Termo de Securitizao ou em comunicado publicado pela Emissora, no lhe dar direito ao
recebimento de qualquer acrscimo relativo ao atraso no recebimento, sendo-lhe, todavia, assegurados
os direitos adquiridos at a data em que os valores tornaram-se disponveis.

Publicidade

Os fatos e atos relevantes de interesse dos Titulares de CRI, bem como as convocaes para as
respectivas assembleias gerais, devero ser veiculados na forma de avisos nos mesmos jornais em que a
Emissora publica as informaes societrias, qual sejam, o Dirio Oficial do Estado de So Paulo e o
jornal Dirio do Comrcio, obedecidos os prazos legais e/ou regulamentares, bem como a poltica de
divulgao de fatos relevantes da Emissora, sendo que as despesas com publicidade e a veiculao de
atos e decises nos jornais apontados, sero arcadas pela Fiadora. Caso a Emissora altere seu jornal de
publicao aps a Data de Emisso, a Emissora dever (i) enviar notificao ao Agente Fiducirio
informando o novo veculo, bem como (ii) publicar, s suas expensas, nos jornais anteriormente
utilizados, aviso aos Titulares de CRI informando o novo veculo de publicao a ser utilizado para
divulgao dos fatos e atos relevantes de interesse dos Titulares de CRI.

51
Fatores de Risco

O investimento em CRI envolve uma srie de riscos que devero ser observados pelo potencial
investidor. Esses riscos envolvem fatores de liquidez, crdito, mercado, rentabilidade, regulamentao
especfica, entre outros, que se relacionam Emissora, ao Cedente e aos prprios CRI objeto desta
Oferta, conforme exemplificados no Anexo VII ao Termo de Securitizao neste Prospecto Preliminar. O
potencial investidor deve ler cuidadosamente todas as informaes que esto descritas neste Termo de
Securitizao, bem como consultar seu consultor de investimentos e outros profissionais que julgar
necessrio antes de tomar uma deciso de investimento.

Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao de Oferta

A Emissora pode requerer CVM a modificao ou revogao da Oferta, caso ocorram alteraes
posteriores, substanciais e imprevisveis nas circunstncias inerentes Oferta existentes na data do
pedido de registro de distribuio ou que o fundamentem, que resulte em aumento relevante dos
riscos por ela assumidos e inerentes prpria Oferta.

Adicionalmente, a Emissora pode modificar, a qualquer tempo, a Oferta, a fim de melhorar seus termos
e condies para os Investidores, conforme disposto no artigo 25, pargrafo 3 da Instruo CVM 400.
Caso o requerimento de modificao das condies da Oferta seja aceito pela CVM e pela Anbima, o
prazo para distribuio da Oferta poder ser prorrogado por at 90 (noventa) dias, contados da
aprovao do pedido de modificao.

A revogao da Oferta ou qualquer modificao na Oferta ser imediatamente divulgada por meio dos
mesmos jornais utilizados para divulgao do Anncio de Incio e Encerramento dos CRI, conforme
disposto no artigo 27 da Instruo CVM 400. Aps a publicao do Anncio de Retificao, o
Coordenador Lder somente aceitar ordens daqueles Investidores que estejam cientes dos termos do
Anncio de Retificao. Na hiptese aqui prevista, os Investidores que j tiverem aderido Oferta sero
comunicados diretamente pelo Coordenador Lder a respeito da modificao efetuada na Oferta, para
que tais Investidores Qualificados confirmem, no prazo de 5 (cinco) Dias teis do recebimento da
comunicao, o interesse em manter a declarao de aceitao da Oferta, presumida a manuteno da
aceitao em caso de silncio.

Em qualquer hiptese, a revogao torna ineficazes a Oferta e os atos de aceitao anteriores ou


posteriores, devendo ser restitudos integralmente aos Investidores aceitantes os valores eventualmente
dados em contrapartida aquisio dos CRI, sem qualquer acrscimo, conforme disposto no artigo 26
da Instruo CVM 400.

Inadequao de Investimento

O investimento em CRI no adequado aos Investidores que: (i) necessitem de liquidez considervel
com relao aos ttulos adquiridos, uma vez que a negociao de certificados de recebveis imobilirios
no mercado secundrio brasileiro restrita; e/ou (ii) no estejam dispostos a correr risco de crdito
relacionado ao setor imobilirio.

Inexistncia de Manifestao de Auditores Independentes

As demonstraes financeiras anuais e as informaes financeiras trimestrais ITR da Ambev, anexas a


este Prospecto Preliminar, foram objeto de auditoria e reviso por parte dos auditores independentes.

Os nmeros e informaes presentes neste Prospecto Preliminar no foram objeto de reviso por parte
dos auditores independentes, e, portanto, no foi obtida manifestao escrita dos auditores
independentes acerca da consistncia das informaes financeiras constantes deste Prospecto
Preliminar, relativamente s demonstraes financeiras publicadas, conforme recomendao constante
do Cdigo ANBIMA.

52
Critrios e Procedimentos para Substituio das Instituies Contratadas pela Emissora para
a Oferta

Auditores Independentes

Nos termos do artigo 31 da Instruo CVM n 308, de 14 de maio de 1999, conforme alterada, os
auditores independentes no podem prestar servios para um mesmo cliente, por prazo superior a
cinco anos consecutivos, exigindo-se um intervalo mnimo de trs anos para a sua recontratao,
exceto (i) a companhia auditada possua Comit de Auditoria Estatutrio em funcionamento
permanente (instalado no exerccio social anterior contratao do auditor independente); e (ii) o
auditor seja pessoa jurdica (sendo que, nesse caso, o auditor independente deve proceder rotao do
responsvel tcnico, diretor, gerente e de qualquer outro integrante da equipe de auditoria com funo
de gerncia, em perodo no superior a cinco anos consecutivos, com intervalo mnimo de trs anos
para seu retorno). Tendo em vista que a Emissora no possui Comit de Auditoria Estatutrio em
funcionamento permanente, a Emissora tem por obrigatoriedade trocar o auditor independente a cada
perodo de cinco anos.

Ainda em atendimento ao artigo 23 da Instruo CVM n. 308, de 14 de maio de 1999, conforme


alterada, a Emissora no contrata os auditores independentes para a prestao de servios de
consultoria que possam caracterizar a perda se sua objetividade e independncia.

Adicionalmente, independente do atendimento a obrigao normativa, um dos motivos de maior


preponderncia, para a administrao da Emissora, na seleo, contrao e, quando o caso,
substituio de empresa de auditoria independente, a experincia, conhecimento acumulado,
familiaridade da mesma em relao ao mercado financeiro, em particular aos produtos de securitizao
e que envolvem o mercado financeiro imobilirio de forma geral e qualidade na prestao de servios.
Havendo prejuzos em tais qualidades, a Emissora estabelece novos padres de contratao.

Instituio Custodiante

A Instituio Custodiante poder ser substituda nos casos de (i) resciso contratual determinada pela
Emissora caso os servios no sejam prestados de forma satisfatria, (ii) renncia da Instituio
Custodiante ao desempenho de suas funes nos termos previstos na legislao e regulamentao em
vigor; e (iii) comum acordo entre as partes.

CETIP

A CETIP poder ser substituda por outras cmaras de liquidao e custdia autorizadas, nos seguintes
casos: (i) se a CETIP falir, requerer recuperao judicial ou iniciar procedimentos de recuperao
extrajudicial, tiver sua falncia, interveno ou liquidao requerida; (ii) se for cassada sua autorizao
para execuo dos servios contratados; (iii) a pedido dos Titulares de CRI.

BM&FBOVESPA

A BM&FBOVESPA poder ser substituda por outras cmaras de liquidao e custdia autorizadas, nos
seguintes casos: (i) se a BM&FBOVESPA falir, requerer recuperao judicial ou iniciar procedimentos de
recuperao extrajudicial, tiver sua falncia, interveno ou liquidao requerida; (ii) se for cassada sua
autorizao para execuo dos servios contratados; (iii) a pedido dos Titulares de CRI.

Agente Escriturador

O Agente Escriturador poder ser substitudo (i) em caso de inadimplemento de suas obrigaes junto
Emissora; (ii) caso requeira ou por qualquer outro motivo encontrar-se em processo de recuperao
judicial, tiver sua falncia decretada ou sofrer liquidao, interveno judicial ou extrajudicial; (iii) em
caso de supervenincia de lei, regulamentao e/ou instruo de autoridades competentes que
impeam ou modifiquem a natureza, termos e condies dos servios prestados; e (iv) em caso de seu
descredenciamento para o exerccio da atividade de escriturador de valores mobilirios.

53
Banco Liquidante/Mandatrio

O Banco Liquidante/Mandatrio poder ser substitudo caso (i) os servios no sejam prestados de
forma satisfatria, (ii) caso haja renncia do Banco Liquidante/Mandatrio ao desempenho de suas
funes nos termos previstos em contrato; e (iii) em comum acordo entre as partes.

Agncia de Classificao de Risco

A Agncia de Classificao de Risco poder ser substituda nos casos de (i) resciso contratual
determinada pela Emissora caso os servios no sejam prestados de forma satisfatria, (ii) renncia da
Agncia de Classificao de Risco ao desempenho de suas funes nos termos previstos na legislao e
regulamentao em vigor; e (iii) comum acordo entre as partes.

Agente Fiducirio

O Agente Fiducirio poder ser substitudo nas hipteses de ausncia ou impedimento temporrio,
renncia, interveno, liquidao, falncia, ou qualquer outro caso de vacncia, devendo ser realizada,
no prazo de 30 (trinta) dias contados da ocorrncia de qualquer desses eventos, Assembleia de
Titulares de CRI vinculados ao Termo de Securitizao, para que seja eleito o novo Agente Fiducirio.
Em nenhuma hiptese a funo de Agente Fiducirio poder ficar vaga por um perodo superior a
30 (trinta) dias.

A Assembleia de Titulares de CRI referida acima poder ser convocada pelo Agente Fiducirio a ser
substitudo, pela Emissora, por Titulares de CRI que representem no mnimo 10% (dez por cento) dos
CRI em Circulao.

Aos Titulares de CRI facultado proceder destituio do Agente Fiducirio e indicao de seu
eventual substituto, em Assembleia de Titulares de CRI, especialmente convocada para esse fim. A
deliberao sobre esta matria dever obedecer ao qurum de aprovao mnimo de (i) 2/3 (dois
teros) dos CRI em Circulao detidos pelos presentes na respectiva Assembleia de Titulares de CRI;
ou (ii) 50% (cinquenta por cento) mais um dos CRI em Circulao detidos pelos presentes na
respectiva assembleia em caso de descumprimento pelo Agente Fiducirio dos deveres a ele
atribudos no Termo de Securitizao.

A substituio do Agente Fiducirio fica sujeita comunicao prvia CVM e sua manifestao
sobre o atendimento aos requisitos previstos no Artigo 8 da Instruo CVM 28 e eventuais outras
normas aplicveis.

A substituio, em carter permanente, do Agente Fiducirio dever ser objeto de aditamento ao


Termo de Securitizao, que ser averbado no registro competente, se for o caso.

Informaes Adicionais

Quaisquer outras informaes ou esclarecimentos sobre a Emissora e presente Emisso e Oferta


podero ser obtidos junto Emissora e/ou ao Coordenador Lder e [Participante Especial] na Seo
Identificao da Emissora, do Agente Fiducirio, do Coordenador Lder, do Cedente, da Devedora, dos
Assessores Legais e dos Demais Prestadores de Servios da Oferta deste Prospecto Preliminar e/ou
CVM, nos endereos indicados na Seo Exemplares do Prospecto deste Prospecto Preliminar.

TRATAMENTO FISCAL

Os Titulares de CRI no devem considerar unicamente as informaes contidas abaixo para fins de avaliar
o tratamento tributrio de seu investimento em CRI, devendo consultar seus prprios assessores quanto
tributao especfica qual estaro sujeitos, especialmente quanto a outros tributos eventualmente
aplicveis a esse investimento ou a ganhos porventura auferidos em operaes com CRI.

54
Imposto de Renda

Como regra geral, os rendimentos em CRI auferidos por pessoas jurdicas no-financeiras esto sujeitos
incidncia do IRRF, a ser calculado com base na aplicao de alquotas regressivas, de acordo com o
prazo da aplicao geradora dos rendimentos tributveis: (a) at 180 dias: alquota de 22,5%; (b) de
181 a 360 dias: alquota de 20%; (c) de 361 a 720 dias: alquota de 17,5% e (d) acima de 720 dias:
alquota de 15%. Este prazo de aplicao contado da data em que o investidor efetuou o
investimento, at a data do resgate (Artigo 1 da Lei n 11.033 e Artigo 65 da Lei n 8.981).

No obstante, h regras especficas aplicveis a cada tipo de investidor, conforme sua qualificao
como pessoa fsica, pessoa jurdica, inclusive isenta, fundo de investimento, instituio financeira,
sociedade de seguro, de previdncia privada, de capitalizao, corretora de ttulos, valores mobilirios e
cmbio, distribuidora de ttulos e valores mobilirios, sociedade de arrendamento mercantil ou
investidor estrangeiro.

O IRRF, na forma descrita acima, das pessoas jurdicas no-financeiras tributadas com base no lucro
real, presumido ou arbitrado, considerado antecipao do IR devido, gerando o direito restituio
ou compensao com o IRPJ apurado em cada perodo de apurao (artigo 76, I, da Lei n 8.981 e
artigo 51, pargrafo nico, da Lei n 9.430). O rendimento tambm dever ser computado na base de
clculo do IRPJ e da CSLL. As alquotas do IRPJ correspondem a 15% e adicional de 10%, sendo o
adicional calculado sobre a parcela do lucro real que exceder o equivalente a R$240.000,00 por ano; a
alquota da CSLL, para pessoas jurdicas no-financeiras, corresponde a 9%.

Os rendimentos em CRI auferidos por pessoas jurdicas no-financeiras tributadas de acordo com a
sistemtica no-cumulativa esto sujeitos atualmente alquota zero da COFINS e do PIS.

Com relao aos investimentos em CRI realizados por instituies financeiras, fundos de investimento,
seguradoras, por entidades de previdncia privada fechadas, entidades de previdncia complementar
abertas, sociedades de capitalizao, corretoras e distribuidoras de ttulos e valores mobilirios e
sociedades de arrendamento mercantil, h dispensa de reteno do IRRF.

No obstante a iseno de reteno na fonte, os rendimentos decorrentes de investimento em CRI por


essas entidades, via de regra e exceo dos fundos de investimento, sero tributados pelo IRPJ,
alquota de 15% e adicional de 10%; pela CSLL, alquota de 15%. As carteiras de fundos de
investimentos esto, em regra, isentas do IR. Ademais, no caso das instituies financeiras, os
rendimentos decorrentes de investimento em CRI esto potencialmente sujeitos Contribuio ao PIS e
COFINS s alquotas de 0,65% e 4%, respectivamente.

Para as pessoas fsicas, desde 1 de janeiro de 2005, os rendimentos gerados por aplicao em CRI
esto isentos de IR (na fonte e na declarao de ajuste anual), por fora do Artigo 3, inciso II, da Lei
n 11.033.

Pessoas jurdicas isentas tero seus ganhos e rendimentos tributados exclusivamente na fonte, ou seja,
o imposto no compensvel (art. 76, II, da Lei n 8.981). As entidades imunes esto dispensadas da
reteno do imposto na fonte desde que declarem sua condio fonte pagadora (art. 71 da Lei
n 8.981, com a redao dada pela Lei n 9.065).

Investidores Residentes ou Domiciliados no Exterior

Em relao aos investidores residentes, domiciliados ou com sede no exterior que investirem em CRI no
pas de acordo com as normas previstas na Resoluo CMN n 2.689, de 26 de janeiro de 2000, os
rendimentos auferidos esto sujeitos incidncia do IRRF alquota de 15%. Exceo feita para o
caso de investidor domiciliado em pas ou jurisdio considerados como de tributao favorecida, assim
entendidos aqueles que no tributam a renda ou que a tributam alquota inferior a 20%, caso em
que sero aplicveis as mesmas normas previstas para as pessoas domiciliadas no Brasil.

55
Imposto sobre Operaes Financeiras IOF

Imposto sobre Operaes com Ttulos e Valores Mobilirios (IOF/Ttulos)

As operaes com CRI esto sujeitas alquota zero do IOF/Ttulos, conforme Decreto n. 6.306, de 14
de dezembro de 2007, e alteraes posteriores.

Imposto sobre Operaes de Cmbio (IOF/Cmbio)

Regra geral, as operaes de cmbio relacionadas aos investimentos estrangeiros realizados nos
mercados financeiros e de capitais de acordo com as normas e condies do Conselho Monetrio
Nacional (Resoluo CMN n. 2.689), inclusive por meio de operaes simultneas, incluindo as
operaes de cmbio relacionadas aos investimentos em CRI, esto sujeitos incidncia do IOF/Cmbio
alquota de 0% (zero por cento) no ingresso e 0% (zero por cento) no retorno. Em qualquer caso, a
alquota do IOF/Cmbio pode ser majorada a qualquer tempo por ato do Poder Executivo, ate o
percentual de 25% (vinte e cinco por cento), com aplicao imediata para as operaes realizadas a
partir do referido aumento e sem aplicao retroativa.

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SUMRIO DOS PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DA OFERTA

Apresentamos a seguir um breve resumo dos principais Documentos da Operao, quais sejam:
(i) Escritura de Emisso de CCI; (ii) Contrato de Cesso; (iii) Contrato Imobilirio; (iv) Termo de
Securitizao; (v) Contrato de Distribuio; (vi) Contrato de Adeso; e (vii) Outros Contratos.

O presente sumrio no contm todas as informaes que os Investidores devem considerar


antes de investir nos CRI. O Investidor deve ler o presente Prospecto Preliminar
integralmente, incluindo seus Anexos, dentre os quais se encontram cpias dos instrumentos
resumidos desta Seo.

ESCRITURA DE EMISSO DE CCI

Partes e Objeto

Escritura de Emisso de CCI celebrada entre o Cedente e a Instituio Custodiante, por meio da qual o
Cedente emitiu a CCI, para representar a totalidade dos Crditos Imobilirios.

A CCI ser integral, emitida sem garantia real imobiliria, sob a forma escritural. A Escritura de Emisso
de CCI ser custodiada pela Instituio Custodiante, que ser responsvel pelo lanamento dos dados e
informaes da CCI no sistema de negociao da CETIP, considerando as informaes constantes da
CCI, responsabilizando-se, ainda, (i) pela guarda (custdia fsica) de uma via original da Escritura de
Emisso de CCI; (ii) por assegurar Emissora o acesso s informaes sobre o registro da CCI; (iii) pela
adequao e formalizao do registro da CCI, na data de registro da CCI; e (iv) por prestar os servios
de registro da CCI e custdia da Escritura de Emisso de CCI, que inclui o acompanhamento de suas
condies, retirada e quitao.

A Instituio Custodiante no ser responsvel, em qualquer hiptese, pela realizao de quaisquer


pagamentos devidos ao titular da CCI, assumindo apenas a obrigao de acompanhar, mediante
consultas CETIP a titularidade da CCI.

A Instituio Custodiante no ser obrigada a efetuar nenhuma verificao de veracidade nas


deliberaes societrias e em atos da administrao do Emissor ou ainda em qualquer documento ou
registro que considere autntico e que lhe tenha sido encaminhado pelo Emissor ou por terceiros a seu
pedido para se basear nas suas decises. No ser ainda, sob qualquer hiptese, responsvel pela
elaborao destes documentos, que permanecero sob obrigao legal e regulamentar do Emissor
elabor-los, nos termos da legislao aplicvel. Adicionalmente, no ser obrigao da Instituio
Custodiante a verificao da regular constituio e formalizao do crdito, nem, tampouco, ter a
Instituio Custodiante responsabilidade por sua adimplncia, nos termos da legislao aplicvel vigente.

Remunerao

Para o registro da CCI e a custdia da Escritura de Emisso de CCI pela Instituio Custodiante, a
remunerao devida Instituio Custodiante ser a seguinte:

(i) Implantao e Registro: parcela nica de R$9.500,00 (nove mil e quinhentos reais), a ser paga no
primeiro dia til do ms subsequente assinatura da Escritura de Emisso de CCI, desde que a
Escritura de Emisso de CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada
aps o dia 10 (dez) do referido ms, o pagamento ser realizado no 1 (primeiro) dia til do
2 (segundo) ms subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI; e

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(ii) Custdia da CCI no sistema da CETIP: o montante de R$6.284,18 (seis mil duzentos e oitenta e
quatro reais e dezoito centavos) em parcelas anuais, a serem pagas no primeiro dia til do ms
subsequente assinatura da Escritura de Emisso de CCI, desde que a Escritura de Emisso de CCI
seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps o dia 10 (dez) do referido
ms, o pagamento da primeira parcela ser realizado no 1 (primeiro) dia til do 2 (segundo) ms
subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI e as demais anualmente, na
mesma data do pagamento da primeira parcela.

A parcela citada no item (ii) acima ser ajustada anualmente pela variao acumulada do IPCA/IBGE, ou
na falta deste, ou ainda na impossibilidade de sua utilizao, pelo ndice que vier a substitu-lo, a partir
da data do primeiro pagamento, calculadas pro rata die, se necessrio.

As parcelas citadas no item (ii) acima sero, ainda, acrescidas de ISS, PIS, CSLL, COFINS e quaisquer
outros impostos que venham a incidir sobre a remunerao da Instituio Custodiante, excetuando-se
o IRPJ, nas alquotas vigentes nas datas de cada pagamento. Em caso de mora no pagamento de
qualquer quantia devida nos termos da Clusula 7.2. da Escritura de Emisso da CCI, os dbitos em
atraso ficaro sujeitos multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, bem como a
juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms, acrescido da atualizao monetria pelo IPCA/IBGE,
incidente desde a data da inadimplncia at a data do efetivo pagamento, calculado pro rata die.

A remunerao no inclui despesas consideradas necessrias ao exerccio da funo de Instituio


Custodiante, registradora e negociadora, durante a implantao e vigncia do servio, as quais sero
cobertas pelo Emissor, mediante pagamento das respectivas faturas acompanhadas dos respectivos
comprovantes, emitidas diretamente em nome do emissor ou mediante reembolso, aps, sempre que
possvel, prvia aprovao, quais sejam: publicaes em geral, notificaes, viagens, transporte,
alimentao e estadias.

So despesas de responsabilidade dos Titulares da CCI a contratao de especialistas, advogados,


auditores ou fiscais, bem como as despesas com procedimentos legais incorridas para resguardar os
interesses dos Titulares da CCI, que sejam eventualmente realizadas pela Instituio Custodiante.

CONTRATO DE CESSO

Partes e Objeto

Contrato de Cesso celebrado entre o Cedente e a Emissora, com a intervenincia da SKOL, da AMBEV
e da Instituio Custodiante, por meio do qual o Cedente cedeu Emissora, em carter irrevogvel e
irretratvel, a totalidade dos Crditos Imobilirios decorrentes do Contrato Imobilirio, representados
integralmente pela CCI.

Em decorrncia da celebrao do Contrato de Cesso, todos os recursos relativos aos Crditos


Imobilirios sero devidos integralmente e pagos diretamente Emissora, sendo os Crditos
Imobilirios pagos mediante depsito na Conta Centralizadora.

Pagamento do Valor da Cesso

O Valor da Cesso ser pago ao Cedente aps a satisfao integral das Condies Precedentes
indicadas no item 2.2. do Contrato de Cesso, deduzidas as Despesas da Operao incorridas pela
Emissora at a data de pagamento do Valor da Cesso. O Valor da Cesso ser pago em parcela nica,
at o Dia til seguinte data de liquidao dos CRI, mediante Transferncia Eletrnica Disponvel TED
na conta corrente n 139097, agncia 001, no Banco BTG Pactual (n 208) de titularidade do Cedente
(Conta Autorizada do Cedente).

58
Administrao Ordinria dos Crditos Imobilirios

As atividades relacionadas administrao dos Crditos Imobilirios e ao controle da Fiana sero


exercidas pela Emissora, de acordo com as instrues dos Titulares de CRI. Referidas atividades incluem:

(a) controlar a evoluo da dvida de responsabilidade da SKOL e da Fiadora, observadas as condies


estabelecidas no Contrato Imobilirio;

(b) emitir o termo de liberao da Fiana e quaisquer outros documentos que venham a ser
necessrios efetiva liberao da Fiana, com a cincia do Agente Fiducirio, aps o pagamento
integral dos Crditos Imobilirios;

(c) diligenciar para que sejam tomadas todas as providncias extrajudiciais e judiciais que se tornarem
necessrias cobrana dos Crditos Imobilirios eventualmente inadimplidos, inclusive da Fiana; e

(d) usar da necessria diligncia no acompanhamento das aes judiciais relacionadas ao Contrato
Imobilirio, Escritura de Emisso de CCI e/ou Fiana, em todos os seus trmites, at o final, em
qualquer instncia, foro ou tribunal.

Aquisio Obrigatria dos Crditos Imobilirios

Ressalvado o disposto abaixo e nas Clusulas 6.1.1., 6.1.2. e 6.1.3. do Contrato de Cesso, o Cedente
ser obrigado a adquirir os Crditos Imobilirios da Emissora, com solidariedade da Fiadora, nas
hipteses descritas nos itens (ii), (iii), (v), (vii), (viii), (xiii), (xiv), (xv), (xvi), (xvii), (xviii), (xx) ou (xxiv) abaixo,
quando ocorrerem exclusivamente em relao ao Cedente, e a Fiadora ser obrigada a adquirir os
Crditos Imobilirios da Emissora na ocorrncia das demais hipteses descritas abaixo, em todos os
casos pelo Valor de Aquisio, conforme previsto nos Documentos da Operao, devendo referido
valor ser suficiente para integral liquidao dos CRI, na ocorrncia de qualquer dos seguintes Eventos
de Aquisio Obrigatria:

(i) caso os Crditos Imobilirios venham a ser reclamados judicialmente por terceiros, que sejam
titulares de nus, gravames ou encargos constitudos sob os Crditos Imobilirios e uma deciso
judicial de natureza liminar ou cautelar seja emitida e no seja revertida dentro de 15 (quinze)
Dias teis da respectiva intimao;

(ii) caso o Cedente, a Fiadora e/ou a SKOL descumpra(m) quaisquer de suas obrigaes pecunirias
previstas nos Documentos da Operao e, mesmo aps notificado(s), no seja sanado eventual
inadimplemento em 5 (cinco) Dias teis contados da data em que a parte se tornar inadimplente,
sem prejuzo de eventuais encargos moratrios devidos nos termos dos Documentos da
Operao;

(iii) descumprimento pelo Cedente, pela SKOL e/ou pela Fiadora de qualquer obrigao no
pecuniria prevista nos Documentos da Operao, que (a) no seja devidamente sanado no prazo
de cura especfico, e (b) no havendo prazo de cura especfico, no seja devidamente sanado em
at 30 (trinta) dias contados da data em que o Cedente, a SKOL ou a Fiadora, conforme o caso,
for notificada pelo Agente Fiducirio e/ou pela Emissora a respeito do referido descumprimento
ou tornar-se ciente do descumprimento, o que ocorrer primeiro;

(iv) deciso judicial ou deciso administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at 15
(quinze) Dias teis contados de sua cincia ou sentena transitada em julgado ou arbitral
definitiva, declarando a invalidade, ineficcia ou inexequibilidade da Fiana, exceto se for
efetuada sua substituio de forma satisfatria, aps consulta aos titulares de CRI reunidos em
Assembleia Geral, observado que tal Assembleia Geral dever ser convocada em conformidade
com os procedimentos descritos no Termo de Securitizao;

(v) questionamento judicial ou arbitral, pelo Cedente e/ou pela SKOL da validade, eficcia e/ou
exequibilidade do Contrato Imobilirio;

59
(vi) questionamento judicial ou arbitral, pela Fiadora, da validade, eficcia e/ou exequibilidade da
Fiana;

(vii) caso a Fiadora ou o Cedente realize qualquer negcio jurdico que implique na transferncia da
propriedade do Imvel ou do direito real de superfcie sobre o Imvel, conforme aplicvel, exceto
nas hipteses em que, cumulativamente, se verifique que: (a) o instrumento que formalize a
transferncia da propriedade ou do direito real de superfcie contenha declarao na qual o
adquirente do Imvel concorde com a cesso dos Crditos Imobilirios, nos termos do Contrato
de Cesso, do Termo de Securitizao e do Contrato Imobilirio; (b) o adquirente seja controlado,
direta ou indiretamente, pela Fiadora; e (c) a Fiadora declare expressamente que a Fiana
continua plenamente vlida e eficaz, conforme originalmente contratada;

(viii) alterao de objeto social que altere substancialmente as atividades atualmente exercidas,
incorporao de aes, fuso, ciso ou incorporao do Cedente e/ou da SKOL e/ou da Fiadora,
conforme aplicvel, que acarrete na alterao do controle atual, direto ou indireto, do Cedente, da
SKOL e/ou da Fiadora, salvo se tais ocorrncias no alterarem quaisquer das clusulas e condies
estabelecidos nos Documentos da Operao e desde que a referida incorporao de aes, fuso,
ciso ou incorporao (a) ocorra entre sociedades ou fundos de investimento controlados pelos
atuais controladores, diretos ou indiretos, do Cedente, da SKOL e/ou da Fiadora, conforme
aplicvel; ou (b) seja expressamente aprovadas pela Cessionria, aps consulta aos Titulares de CRI
reunidos em Assembleia Geral, cuja aprovao se dar pelo voto de, no mnimo, 2/3 (dois teros)
dos Titulares de CRI em Circulao, observado que tal Assembleia Geral dever ser convocada em
conformidade com os procedimentos descritos no Termo de Securitizao;

(ix) pedido de falncia da SKOL e/ou da Fiadora formulado por terceiros e no devidamente elidido
em at 20 (vinte) dias contados da data em que a Emissora e/ou a SKOL, conforme o caso,
for(em) citada(s) do respectivo pedido;

(x) propositura, pela SKOL ou Fiadora, de plano de recuperao extrajudicial a qualquer credor ou
classe de credores, independentemente de ter sido requerida ou obtida homologao judicial do
referido plano; ou ingresso, pela SKOL ou Fiadora, em juzo com requerimento de recuperao
judicial, independentemente de deferimento do processamento da recuperao ou de sua
concesso pelo juiz competente;

(xi) encerramento, por qualquer motivo, da totalidade das atividades atualmente exercidas, pela
SKOL e/ou pela Fiadora;

(xii) ocorrncia de evento anlogo aos previstos no item (xi) acima e que caracterize estado de
insolvncia da SKOL e/ou da Fiadora, incluindo acordo de credores;

(xiii) liquidao, dissoluo ou extino do Cedente e/ou da SKOL e/ou da Fiadora;

(xiv) protesto de ttulos contra o Cedente e/ou contra a SKOL e/ou contra a Fiadora, cujo valor
individual ou agregado ultrapasse R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais), salvo se, no
prazo indicado na notificao do protesto ou no prazo de at 10 (dez) Dias teis contados do
recebimento da notificao, o que for maior (i) for validamente comprovado que o protesto foi
cancelado ou sustado ou objeto de medida judicial que o tenha suspendido, (ii) tiver sido
apresentada garantia em juzo, aceita pelo Poder Judicirio, ou (iii) o ttulo protestado for pago;

(xv) inadimplemento de quaisquer obrigaes pecunirias de natureza financeira aps transcorridos


os prazos de cura previstos no respectivo contrato ou dentro de 10 (dez) Dias teis, caso no
exista prazo de cura, conforme o caso, a que estejam sujeitos o Cedente e/ou a SKOL e/ou a
Fiadora, assim entendidas as dvidas contradas pelo Cedente, pela SKOL e/ou pela Fiadora por
meio de operaes no mercado financeiro ou de capitais, local ou internacional, cujo valor,
individual ou agregado, seja igual ou superior a R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

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(xvi) declarao de vencimento antecipado de quaisquer obrigaes pecunirias de natureza financeira
a que estejam sujeitos o Cedente, a SKOL e/ou a Fiadora, assim entendidas as dvidas contradas
pelo Cedente, pela SKOL e/ou pela Fiadora por meio de operaes no mercado financeiro ou de
capitais, local ou internacional, cujo valor, individual ou agregado, seja igual ou superior a
R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

(xvii) descumprimento pelo Cedente, pela SKOL e/ou pela Fiadora de deciso administrativa cujos
efeitos no sejam suspensos no prazo de at 20 (vinte) Dias teis contados de sua cincia, de
sentena judicial transitada em julgado ou de deciso arbitral definitiva de natureza condenatria,
em valor individual ou agregado que ultrapasse R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

(xviii) no renovao, cancelamento, revogao ou suspenso das autorizaes, subvenes, alvars ou


licenas, inclusive as ambientais do Cedente, da SKOL e/ou da Fiadora, conforme aplicvel, que
(a) impossibilite/afete de forma significativa o regular exerccio das atividades desenvolvidas pelo
Cedente, pela SKOL e/ou pela Fiadora, conforme o caso, exceto se, dentro do prazo de 20 (vinte)
Dias teis a contar da data de tal no renovao, cancelamento, revogao ou suspenso, o
Cedente, a SKOL e/ou a Fiadora, conforme o caso, comprovar a existncia de protocolo do
pedido de licena ou renovao de licena ou provimento jurisdicional, conforme o caso,
autorizando a regular continuidade das atividades at a renovao ou obteno da referida
licena ou autorizao; e/ou (b) comprovadamente, a critrio da Cessionria, aps consulta aos
titulares de CRI reunidos em Assembleia Geral, observado que tal Assembleia Geral dever ser
convocada em conformidade com os procedimentos descritos no Termo de Securitizao, cause
um efeito adverso relevante na capacidade do Cedente, da SKOL e/ou da Fiadora de cumprir com
suas obrigaes previstas nos Documentos da Operao;

(xix) caso a SKOL e/ou a Fiadora realize qualquer operao de mtuo em valor igual ou superior a
R$100.000.000,00 (cem milhes de reais), na qualidade de mutuante, a empresas que no
integrem seu grupo econmico;

(xx) caso o Cedente e/ou a SKOL e/ou a Fiadora aliene qualquer dos ativos de sua titularidade, em
valor individual ou agregado superior a R$1.000.000.000,00 (um bilho de reais), de forma a
afetar adversamente e de forma relevante os Crditos Imobilirios;

(xxi) caso os Crditos Imobilirios sejam declarados, por deciso judicial, deciso arbitral ou deciso
administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at 20 (vinte) Dias teis contados
de sua cincia, como inaptos para fins de emisso dos CRI e/ou sua utilizao como lastro dos CRI
seja vedada;

(xxii) caso, na hiptese de no divulgao por mais de 10 (dez) Dias teis, extino, proibio ou
restrio legal do uso do IPCA/IBGE para fins de atualizao monetria dos Crditos Imobilirios, (i)
no haja um substituto legal para o IPCA/IBGE; (ii) o ndice] Geral de Preos de Mercado IGPM,
como substituto para o IPCA/IBGE para fins de atualizao monetria dos Crditos Imobilirios
tambm deixe de ser divulgado por mais de 10 (dez) Dias teis, seja extinto proibido ou restringido
legalmente; e (iii) a SKOL, o Cedente e Titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em
Circulao no cheguem a um consenso sobre um novo parmetro de atualizao dos CRI
em Assembleia Geral realizada nos termos do item 5.10.1 do Termo de Securitizao;

(xxiii) caso a Fiana no seja devidamente formalizada, ou a qualquer momento se torne inbil ou
imprpria para garantir os valores devidos das Obrigaes Garantidas conforme deciso judicial,
deciso arbitral ou deciso administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at
20 (vinte) Dias teis contados de sua cincia;

(xxiv) amortizao de cotas ou pagamento de dividendos em valor superior ao mnimo legal ou juros
sobre capital prprio, conforme o caso, pelo Cedente e/ou pela SKOL e/ou pela Fiadora, caso o
Cedente e/ou a SKOL e/ou a Fiadora esteja(m) inadimplente(s) com as suas obrigaes pecunirias
descritas nos neste Contrato, no Contrato Imobilirio ou no Termo de Securitizao; ou

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(xxv) interrupo do pagamento do fluxo de aluguel ou diminuio do referido pagamento em razo
de ocorrncia de sinistro total ou parcial do Imvel.

(a) A ocorrncia dos Eventos de Aquisio Obrigatria descritos nos itens (i), (ii), (iv), (v), (vi), (vii), (ix)
(x), (xi), (xii), (xv), (xvi), (xvii), (xxi), (xxii) e (xxv) acima ensejar a aquisio obrigatria automtica dos
Crditos Imobilirios, independentemente de qualquer notificao.

(b) Na ocorrncia de qualquer dos demais Eventos de Aquisio Obrigatria, com exceo dos
previstos na alnea (a) acima, a Cessionria dever comunicar imediatamente o Agente Fiducirio e
convocar Assembleia Geral de Titulares de CRI, nos termos da Clusula Treze do Termo de
Securitizao, para deliberar sobre a aquisio obrigatria dos Crditos Imobilirios.

(c) Se, nas Assembleias Gerais dos Titulares de CRI, os Titulares de CRI detentores de, no mnimo,
2/3 (dois teros) dos CRI em circulao, determinarem que o Agente Fiducirio no declare o
vencimento antecipado dos CRI, a Fiadora e/ou a Cedente, conforme o caso, no estaro obrigadas
a realizar a aquisio dos CRI. Nas demais hipteses, a aquisio obrigatria dos CRI dever ser
realizada nos termos do item (e). abaixo.

(d) O Valor de Aquisio a ser feito pelo Cedente Emissora, na hiptese da verificao de um Evento
de Aquisio Obrigatria dos Crditos Imobilirios ser o valor correspondente ao saldo devedor
dos CRI na data de ocorrncia do respectivo Evento de Aquisio Obrigatria dos Crditos
Imobilirios, acrescido de eventuais encargos moratrios e indenizaes aplicveis nos termos do
Contrato Imobilirio, na Escritura de Emisso de CCI e no Contrato de Cesso, devendo o
montante ser suficiente para integral liquidao dos CRI.

(e) O valor a ser pago a ttulo de Valor de Aquisio ser informado pela Emissora ao Cedente ou
Fiadora, conforme o caso, atravs de notificao para pagamento em, no mximo, 10 (dez) Dias
teis contados de seu recebimento.

(e.1.) Os pagamentos recebidos pela Cessionria em razo da ocorrncia de qualquer dos Eventos de
Aquisio Obrigatria devero ser depositados na Conta Centralizadora, conforme determinada
no Termo de Securitizao, e aplicados nica e exclusivamente no resgate antecipado dos CRI.

(e.2.) Caso o valor recebido pela Cessionria a ttulo de Valor de Aquisio exceda o necessrio para
satisfazer integralmente as obrigaes decorrentes dos CRI, incluindo mas no se limitando aos
valores devidos aos Titulares de CRI a ttulo de resgate antecipado e remunerao de prestadores
de servios, os valores remanescentes devero ser restitudos pela Emissora ao Cedente ou
Fiadora, conforme o caso, mediante depsito em conta de livre movimentao a ser indicada
oportunamente pelo Cedente ou pela Fiadora, conforme o caso. Tal depsito ser efetuado no
prazo de 2 (dois) Dias teis contados da indicao dos dados da conta de livre movimentao
pelo Cedente e/ou pela Fiadora, conforme o caso.

Na hiptese de mora, incidiro, sobre os valores em atraso, multa moratria de 2%, juros de mora de
1% ao ms e atualizao monetria pelo IPCA, com clculo pro rata die, se necessrio.

Resoluo da Cesso e Multa Indenizatria

Considerar-se- resolvida a Cesso de Crditos objeto do Contrato de Cesso, operada de pleno direito,
independentemente de qualquer aviso ou notificao ao Cedente ou Fiadora e sem qualquer nus ou
custo para a Cessionria, na ocorrncia de qualquer das seguintes Hipteses de Resoluo da Cesso:

(i) caso os Crditos Imobilirios sejam declarados nulos, ineficazes ou inexigveis, total ou
parcialmente, com base em uma sentena transitada em julgado ou deciso arbitral final; ou

(ii) caso os Crditos Imobilirios venham a ser reclamados por terceiros, que sejam titulares de nus,
gravames ou encargos constitudos sob os Crditos Imobilirios conforme comprovado por deciso
judicial transitada em julgado ou deciso arbitral final; ou

62
(iii) caso ocorra a desapropriao total ou parcial do Imvel, salvo se, no caso da desapropriao parcial,
o valor, a exigibilidade, a validade e o prazo dos Crditos Imobilirios no forem afetados; ou

(iv) falsidade ou incompletude das declaraes prestadas pelo Cedente no Contrato Imobilirio ou no
Contrato de Cesso que afete a constituio, a validade, existncia, certeza, liquidez, exigibilidade,
o valor ou fluxo de pagamento dos Crditos Imobilirios; ou

(v) caso a Escritura de Concesso de Direito Real de Superfcie celebrada entre a Fiadora e o Cedente,
por meio do qual a Fiadora cedeu ao Cedente o direito real de superfcie do Imvel, seja rescindida,
por qualquer motivo; ou

(vi) resciso, antecipada ou no, do Contrato Imobilirio, sem o pagamento da indenizao prevista na
Clusula 13.1.1 do Contrato Imobilirio, resoluo, resilio ou denncia, total ou parcial, do
Contrato Imobilirio, que de qualquer forma resulte em perda da posse do Imvel pela SKOL ou do
direito real de superfcie pelo Cedente.

Caso seja constatada pela Cedente a ocorrncia de qualquer das Hipteses de Resoluo da Cesso,
ser devida indenizao Emissora no montante correspondente Multa Indenizatria.

O valor a ser pago a ttulo de Multa Indenizatria ser informado pela Emissora ao Cedente e atravs
de notificao para pagamento em, no mximo, 10 (dez) Dias teis contados de seu recebimento.

CONTRATO IMOBILIRIO

Partes e Objeto

Contrato Imobilirio celebrado entre o Locador, a Locatria e, na qualidade de interveniente


anuente, a AMBEV, por meio do qual se constituiu a locao no residencial do Imvel pela Locatria
e, por seguinte, a prpria viabilizao da locao do Imvel pelo Locador Locatria, mediante
proviso pelo Locador, sob sua responsabilidade e expensas, do desenvolvimento, implementao e
construo da Edificao no Imvel para a Locatria, com base no Memorial Descritivo e no Projeto
Executivo, em estrita observncia aos prazos e condies constantes do Contrato Imobilirio, em
especial s Clusulas 4.1 e 4.2 do Contrato Imobilirio.

TERMO DE SECURITIZAO

Partes e Objeto

Termo de Securitizao celebrado entre a Emissora e o Agente Fiducirio, por meio do qual os CRI
foram emitidos e que vincula os Crditos Imobilirios, representados pela CCI, aos CRI.

O Termo de Securitizao, alm de descrever os Crditos Imobilirios, define detalhadamente as


caractersticas dos CRI, estabelecendo seu valor, prazo, quantidade, espcies, formas de pagamento,
garantias e demais elementos. As principais informaes contidas no Termo de Securitizao
encontram-se descritas na Seo Caractersticas dos CRI e da Oferta deste Prospecto Preliminar.

Administrao dos Crditos Imobilirios

A Emissora a responsvel pela emisso dos CRI da presente Emisso.

As atividades relacionadas administrao dos Crditos Imobilirios e ao controle da Garantia


oferecida sero exercidas pela Emissora ou por terceiros por ela indicados e sob sua responsabilidade,
ficando desde j estipulado que todos os custos decorrentes dessas providncias correro por conta da
Fiadora e do Cedente, conforme o caso e observado o disposto na Clusula 15 do Termo de
Securitizao, desde que expressamente autorizado pelos Titulares do CRI, conforme previsto no Termo
de Securitizao.

63
Adicionalmente, nos termos do Termo de Securitizao, caber Emissora administrar ordinariamente
o Patrimnio Separado, mantendo registro contbil independente do restante de seu patrimnio e
elaborando as respectivas demonstraes financeiras, em conformidade com o artigo 12 da Lei 9.514,
deixando referidas demonstraes financeiras disposio dos investidores e do Agente Fiducirio.
A Emissora promover as diligncias necessrias para a manuteno da regularidade do Patrimnio
Separado, notadamente com relao aos fluxos de pagamento das parcelas de amortizao, juros e
demais encargos acessrios.

a) a custdia dos Crditos Imobilirios, envolvendo a guarda e conservao dos documentos que lhes
do origem;

b) a arrecadao, o controle e a cobrana dos Crditos Imobilirios so atividades que sero realizadas
pela Emissora, incluindo, mas no se limitando: (i) o controle da evoluo dos Crditos Imobilirios;
(ii) a apurao do valor devido; e (iii) a emisso, quando cumpridas as condies estabelecidas e
mediante cincia do Agente Fiducirio, dos respectivos termos de liberao da Garantia; e

c) diligenciar para a manuteno da regularidade do Patrimnio Separado, notadamente com relao


aos fluxos de pagamento das parcelas de amortizao, juros e demais encargos acessrios.

A Emissora somente responder por prejuzos que causar por descumprimento de disposio legal ou
regulamentar, por negligncia ou administrao temerria ou, ainda, por desvio da finalidade do
Patrimnio Separado.

Para fins do pargrafo nico do artigo 23 da Lei n 10.931, o Termo de Securitizao encontra-se
registrado na Instituio Custodiante.

Agente Fiducirio

Cumpre ao Agente Fiducirio, dentre outras matrias previstas nos Contratos da Operao:

(i) zelar pela proteo dos direitos e interesses dos Titulares de CRI, acompanhando a atuao da
Emissora na gesto do Patrimnio Separado;

(ii) adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos interesses dos Titulares de
CRI, bem como realizao dos Crditos Imobilirios vinculados ao Patrimnio Separado caso a
Emissora no o faa;

(iii) exercer, na hiptese de insolvncia da Emissora, a administrao do Patrimnio Separado;

(iv) promover, na forma prevista neste Termo de Securitizao, a liquidao do Patrimnio Separado;

(v) proteger os direitos e interesses dos Titulares de CRI, empregando, no exerccio da funo, o
cuidado e a diligncia que todo homem ativo e probo costuma empregar na administrao dos
seus prprios bens;

(vi) renunciar funo na hiptese de supervenincia de conflitos de interesse ou de qualquer outra


modalidade de inaptido;

(vii) conservar em boa guarda, toda a escriturao, correspondncia e demais papis relacionados
com o exerccio de suas funes;

(viii) verificar, no momento de aceitar a funo, a veracidade das informaes contidas neste Termo
de Securitizao, diligenciando para que sejam sanadas as omisses, falhas ou defeitos de que
tenha conhecimento;

(ix) acompanhar a observncia da periodicidade na prestao das informaes obrigatrias, alertando


os Titulares de CRI acerca de eventuais omisses ou inverdades constantes de tais informaes;

64
(x) solicitar, quando considerar necessrio, auditoria extraordinria na Emissora;

(xi) convocar, quando de responsabilidade do Agente Fiducirio, a Assembleia Geral dos Titulares de
CRI, mediante anncio publicado na forma da Seo Publicidade deste Prospecto Preliminar e
da Clusula 5.26 do Termo de Securitizao;

(xii) manter atualizados os contatos dos Titulares de CRI, mediante, inclusive, gestes junto
Emissora;

(xiii) manter os Titulares de CRI informados acerca de toda e qualquer informao que possa vir a ser
de seu interesse;

(xiv) acompanhar o cumprimento das Clusulas constantes deste Termo de Securitizao e todas
aquelas impositivas de obrigaes de fazer e no fazer;

(xv) fornecer, no prazo de 3 (trs) Dias teis a partir da extino do Regime Fiducirio a que esto
submetidos os Crditos Imobilirios e a Fiana, termo de quitao Emissora, que servir para
baixa, no competente Servio de Registro de Imveis da averbao que tenha institudo tal
Regime Fiducirio, nos termos do artigo 16, pargrafo primeiro da Lei 9.514, se for o caso;

(xvi) comunicar os Titulares de CRI, no prazo mximo de 5 (cinco) Dias teis, contados a partir da
cincia de eventual inadimplemento de quaisquer obrigaes atinentes ao presente Termo de
Securitizao;

(xvii) convocar Assembleia Geral de Titulares de CRI no caso de qualquer inadimplncia das obrigaes
deste Termo de Securitizao da Emissora para deliberar sobre a forma de administrao ou
liquidao do Patrimnio Separado, bem como a nomeao do liquidante;

(xviii) conservar em boa guarda toda a escriturao, correspondncia e demais papeis relacionados ao
exerccio de suas funes, recebidos da Emissora;

(xix) adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos interesses dos Titulares de CRI,
bem como realizao dos CRI afetados ao Patrimnio Separado, caso a Emissora no o faa;

(xx) acompanhar a atuao da Emissora na administrao do Patrimnio Separado;

(xxi) comparecer Assembleia a fim de prestar informaes que lhe forem solicitadas;

(xxii) calcular, diariamente, em conjunto com a Emissora, o valor unitrio de cada CRI,
disponibilizando-o aos Titulares de CRI, Emissora e aos participantes do mercado, atravs da
central de atendimento do Agente Fiducirio e/ou do site: http://www.pentagonotrustee.com.br;

(xxiii) verificar com o Banco Liquidante, nas datas em que devam ser liquidados, o integral e pontual
pagamento dos valores devidos aos Titulares de CRI conforme estipulado no presente Termo de
Securitizao;

(xxiv) elaborar anualmente, nos termos do artigo 12, inciso XVII da Instruo CVM n 28, relatrio e
coloc-lo sempre que solicitado, disposio dos Titulares de CRI, na sede da Emissora e na sua
prpria sede, dentro de 4 (quatro) meses do encerramento do exerccio social, o qual dever
conter, no mnimo, as informaes previstas na Instruo CVM 28; e

(xxv) acompanhar o pagamento, pela Emissora, dos CRI, das despesas e das comisses relacionadas
aos referidos ttulos, conforme previsto neste Termo, atravs do envio de relatrios mensais e
anuais disponibilizados pela Emissora.

No caso de inadimplemento da Emissora e/ou da Devedora, o Agente Fiducirio dever usar de toda e
qualquer ao para proteger direitos ou defender interesses dos Titulares dos CRI, devendo-se observar
os termos e condies previstos no Termo de Securitizao.

65
O Agente Fiducirio somente se eximir da responsabilidade pela no adoo das medidas
contempladas no Termo de Securitizao se, convocada a assembleia dos Titulares de CRI, esta assim o
autorizar por deliberao da maioria dos CRI em Circulao. No caso de alteraes relativas (i) s datas
de pagamento de principal e juros dos CRI; (ii) reduo da Remunerao dos CRI; (iii) ao prazo de
vencimento dos CRI; (iv) aos Eventos de Aquisio Obrigatria dos Crditos Imobilirios e Hipteses de
Resoluo da Cesso previstas no Contrato de Cesso (exceto no caso de renncia ou perdo
temporrio); (v) hiptese de Resgate Antecipado Obrigatrio dos CRI (exceto no caso de renncia ou
perdo temporrio); e (vi) garantia do CRI, dever ser observada a deliberao de 2/3 (dois teros) dos
CRI em Circulao.

Remunerao do Agente Fiducirio

O Agente Fiducirio receber, a ttulo de remunerao pelo desempenho dos deveres e atribuies
que lhe competem, nos termos da legislao aplicvel e do Termo de Securitizao, parcelas anuais
no valor de R$13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), sendo a primeira parcela devida at o 5
(quinto) Dia til aps a data de assinatura do Termo de Securitizao e as demais parcelas na mesma
data dos anos subsequentes.

A remunerao acima mencionada continuar sendo devida, mesmo aps o vencimento dos CRI, caso
o Agente Fiducirio ainda esteja atuando na cobrana de inadimplncia no sanada, remunerao est
que ser calculada proporcionalmente aos meses de atuao do Agente Fiducirio.

A remunerao do Agente Fiducirio no inclui as despesas que sejam consideradas necessrias ao


exerccio da funo do Agente Fiducirio, tais como, exemplificativamente, publicaes em geral
(exemplos: edital de convocao de Assembleias Gerais, atas das Assembleias Gerais, anncio
comunicando que o relatrio anual do Agente Fiducirio encontra-se disposio, etc.), notificaes,
extrao de certides, despesas com viagens e estadias, transportes e alimentao de seus agentes,
despesas com conference call ou contatos telefnicos, contratao de especialistas tais como auditoria
e/ou fiscalizao, entre outros, ou assessoria legal ao Agente Fiducirio, bem como custas e despesas
cartorrias relacionadas aos termos de quitao e acompanhamento da Fiana, necessrias ao exerccio
da funo do Agente Fiducirio, as quais sero cobertas pela Fiadora, observando-se que a Emissora
ser, sempre que possvel, comunicada sobre tais despesas, previamente e por escrito. Adicionalmente,
h o risco de o Agente Fiducirio no ter tais despesas reembolsadas caso no tenham sido
previamente aprovadas e realizadas em discordncia com (i) critrios de bom senso e razoabilidade
geralmente aceitos em relaes comerciais do gnero, e (ii) a funo fiduciria que lhe inerente.

As parcelas da remunerao do Agente Fiducirio sero acrescidas dos seguintes impostos: ISS, PIS,
COFINS e quaisquer outros impostos que venham a incidir sobre a remunerao do Agente Fiducirio,
excetuando-se o IRPJ, nas alquotas vigentes nas datas de cada pagamento. As parcelas sero, reajustadas
pela variao acumulada da IGP-M da data de assinatura do Termo de Securitizao, ou na falta deste, ou
ainda na impossibilidade de sua utilizao, pelo ndice que vier a substitu-lo, a partir da data do primeiro
pagamento, at as datas de pagamento seguintes, calculadas pro rata die, se necessrio.

As parcelas citadas na acima sero reajustadas pela variao acumulada da IGP-M da data de assinatura
do Termo de Securitizao, ou na falta deste, ou ainda na impossibilidade de sua utilizao, pelo ndice
que vier a substitu-lo, a partir da data do primeiro pagamento, at as datas de pagamento seguintes,
calculadas pro rata die, se necessrio.

A remunerao ser devida mesmo aps o vencimento final dos CRI, caso o Agente Fiducirio ainda
esteja atuando na cobrana de inadimplncias no sanadas nos termos do Termo de Securitizao.

Em caso de mora no pagamento de qualquer quantia devida, os dbitos em atraso ficaro sujeitos a
multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, bem como a juros moratrios de
1% (um por cento) ao ms, ficando ainda o valor do dbito em atraso sujeito a atualizao
monetria pelo IGP-M/FGV, incidente desde a data da inadimplncia at a data do efetivo
pagamento, calculado pro rata die.

66
No caso de inadimplemento da Emissora acerca das obrigaes por ela assumidas perante os Titulares
de CRI, todas as despesas com procedimentos legais, inclusive as administrativas, em que o Agente
Fiducirio venha a incorrer para resguardar os interesses dos Titulares de CRI devero ser previamente
aprovadas e adiantadas por estes. Tais despesas a serem adiantadas pelos Titulares de CRI incluem
tambm os gastos com honorrios advocatcios, depsitos, custas e taxas judicirias nas aes
propostas pelo Agente Fiducirio ou decorrente de aes contra ele intentadas no exerccio de sua
funo, ou ainda que lhe causem prejuzos ou riscos financeiros, enquanto representante dos Titulares
de CRI. As eventuais despesas, depsitos e custas judiciais decorrentes da sucumbncia em aes
judiciais sero igualmente suportadas pelos Titulares de CRI, bem como a remunerao e as despesas
reembolsveis do Agente Fiducirio na hiptese da Emissora permanecer em atraso com relao ao
pagamento dos CRI por um perodo superior a 30 (trinta) dias, podendo o Agente Fiducirio solicitar
garantia dos Titulares de CRI para cobertura do risco da sucumbncia.

CONTRATO DE DISTRIBUIO

Partes e Objeto

Contrato de Distribuio celebrado entre a Emissora, o Coordenador Lder, o Cedente e a AMBEV, por
meio do qual a Emissora contratou o Coordenador Lder para realizar a presente distribuio pblica
dos CRI.

Nos termos do Contrato de Distribuio, os CRI sero distribudos pelo Coordenador Lder, sob regime de
garantia firme de colocao, para o montante de R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos
mil reais).

O prazo mximo de colocao dos CRI ser de at 180 dias contados a partir da data da publicao do
Anncio de Incio.

Remunerao

O Coordenador Lder receber do Cedente pela colocao dos CRI a remunerao descrita na Seo
Caractersticas dos CRI e da Oferta Demonstrativo dos Custos da Oferta Remunerao do
Coordenador Lder deste Prospecto Preliminar.

CONTRATO DE ADESO

Partes e Objeto

Contrato de Adeso celebrado entre o Coordenador Lder e os Participantes Especiais por meio do qual
os Participantes Especiais aderiram aos termos e as condies do Contrato de Distribuio.

Remunerao

A remunerao dos Participantes Especiais ser [].

OUTROS CONTRATOS

A Agncia de Classificao de Risco foi contratada pelo FII para avaliar e classificar os CRI, nos termos
da Smula de Classificao de Risco anexa a este Prospecto Preliminar.

A classificao de risco da Emisso dever existir durante toda a vigncia dos CRI, devendo tal
classificao de risco ser atualizada anualmente, de acordo com o disposto no artigo 7, pargrafo 7,
da Instruo CVM 414.

Remunerao

A Agncia de Classificao de Risco receber do FII, pela emisso da nota de classificao de risco dos
CRI, a remunerao descrita na Seo Caractersticas dos CRI e da Oferta Demonstrativo dos Custos
da Oferta Agncia de Rating deste Prospecto Preliminar.

67
DEMONSTRATIVO DOS CUSTOS DA OFERTA

Valor Total % do Valor


Despesas e Comisses(1) (R$) Total da Oferta
Valor Total da Emisso ...................................................................... 190.200.000 100,00%
Custo Total ......................................................................................... 4.191.349 2,20%
Comisses do Coordenador e/ou dos Participantes Especiais ................. 3.052.463 1,60%
Estruturao e Coordenao................................................................. 266.280 0,14%
Colocao ............................................................................................ 247.260 0,13%
(2)
Distribuio ........................................................................................ 1.997.100 1,05%
Prmio de Garantia Firme ..................................................................... 247.260 0,13%
(3)
Sucesso .............................................................................................. 0 0,00%
(4)
Impostos ............................................................................................ 294.563 0,15%
Fee Securitizadora ................................................................................ 310.675 0,16%
Agente Fiducirio (implantao)(5).......................................................... 13.500 0,01%
Instituio Custodiante (implantao e registro)(6) .................................. 20.578 0,01%
Implantao e Registro ......................................................................... 9.919 0,01%
Custdia .............................................................................................. 6.284 0,00%
CETIP ................................................................................................... 4.375 0,00%
Registros CRI ........................................................................................ 100.034 0,05%
CVM .................................................................................................... 82.870 0,04%
CETIP ................................................................................................... 11.412 0,01%
ANBIMA ............................................................................................... 5.752 0,00%
BM&FBOVESPA .................................................................................... 0 0,00%
Agncia de Classificao de Risco ......................................................... 44.000 0,02%
(7)
Banco Liquidante/Escriturador (implantao) ....................................... 3.600 0,00%
Auditoria Patrimnio Separado ............................................................. 25.000 0,01%
Advogados Externos ............................................................................. 271.500 0,14%
Avisos e Anncios da Distribuio ......................................................... 150.000 0,08%
Outras .................................................................................................. 200.000 0,11%
Valor Lquido para Emissora ............................................................. 186.008.651 97,80%

(1) Valores arredondados e estimados.


(2) A Remunerao de Distribuio a ser paga pelas Cedentes poder ser repassada, no todo ou em parte, conforme definido pelo Coordenador
Lder, aos Coordenadores Contratados e/ou aos Participantes Especiais, que podero participar da Oferta, nos termos da regulamentao
vigente, deduzindo os montantes dos valores devidos ao Coordenador Lder.
(3) A Comisso de Sucesso a ser paga pelas Cedentes pela colocao a ser calculada com relao a cada uma das Sries de forma independente,
correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre a diferena entre: (i) o valor presente do fluxo de pagamentos dos CRI,
calculado utilizando-se a taxa de remunerao dos CRI determinada aps a concluso do Procedimento de Bookbuilding, e (ii) o valor presente
do fluxo de pagamentos dos CRI, calculado utilizando-se a taxa mxima para remunerao dos CRI utilizada no incio do Procedimento de
Bookbuilding. O clculo da Comisso de Sucesso pela Colocao ser realizado com base no montante total dos CRI efetivamente
integralizado. Parte da Remunerao de Sucesso poder ser repassada aos Participantes Especiais e/ou Coordenadores Contratados que
aderirem Oferta.
(4) Reflete o valor a ser acrescido no pagamento das comisses do Coordenador Lder, Coordenadores Contratados e/ou Participantes Especiais,
de modo que o pagamento de referidas comisses/remuneraes seja realizado lquido e livre de quaisquer tributos (impostos, taxas e/ou
contribuies) incidentes sobre tais pagamentos, nos termos do Termo de Securitizao. O clculo do valor acima indicado considera os
tributos e respectivas alquotas que incidiriam sobre tais pagamentos caso fossem realizados na data deste Prospecto Preliminar.
(5) O Agente Fiducirio receber da Cedente, como remunerao pelo desempenho dos deveres e atribuies que lhe competem, nos termos da
legislao em vigor e do Termo de Securitizao, parcelas anuais, antecipadas, de R$13.500,00 (treze mil reais), lquido de impostos, sendo a
primeira parcela paga no 5 dia til aps a celebrao do Termo de Securitizao e as demais pagas na mesma data dos anos subsequentes.
(6) A Instituio Custodiante receber das Cedentes, como remunerao pela: (a) implantao das CCI o valor de R$9.918,95 (nove mil,
novecentos e dezoito reais e noventa e cinco centavos), lquido de impostos a ser pago at o 5 (quinto) dia til a contar da data de assinatura
da Escritura de Emisso de CCI; e (b) custdia das CCI, parcela anual de R$6.284,18 (seis mil, duzentos e oitenta e quatro reais e dezoitos
centavos), lquido de impostos a ser paga at o 5 (quinto) dia til a contar da assinatura da Escritura de Emisso de CCI e na mesma data dos
anos subsequentes.
(7) O Banco Liquidante/Banco Escriturador receber como remunerao pelo desempenho dos deveres uma remunerao mensal de R$300,00.

Custo Unitrio

A tabela abaixo apresenta o custo unitrio de distribuio dos CRI objeto desta Oferta:

% em relao ao
Valor Nominal Custo por CRI Valor Nominal Valor Nominal
N de CRI Unitrio (em R$) (em R$) Unitrio (em R$) Unitrio por CRI
634 300.000,00 6.687,44 293.312,56 2,23

68
REMUNERAO DA EMISSORA

A Emissora ou qualquer outra empresa de seu grupo econmico, receber pela prestao dos servios a
seguinte remunerao:

(i) pela estruturao da emisso dos CRI, no valor de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais),
lquida de todos os tributos sobre ela incidentes, a ser paga na data da liquidao financeira da
Oferta dos CRI ou em at 30 (trinta) dias aps o registro da Oferta pela CVM e pela Anbima, o que
ocorrer primeiro; e

(ii) em virtude da securitizao dos Crditos Imobilirios representados pela CCI, bem como diante do
disposto na Lei n 9.514 e nos atos e instrues emanados da CVM, que estabelecem as
obrigaes da Emissora, ser devido Emissora ou a qualquer empresa de seu grupo econmico a
remunerao de taxa de administrao, lquida de todos os tributos sobre ela incidentes, no valor
de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) ao ano, atualizada pela variao acumulada do IPCA/IBGE,
calculadas pro rata die, se necessrio, a ser paga (a) a primeira no ato da liquidao financeira da
Oferta dos CRI ou 30 (trinta) dias aps o registro da Oferta pela CVM, o que ocorrer primeiro; e (b)
as demais anualmente no mesmo ms de pagamento da primeira parcela.

REMUNERAO DO COORDENADOR LDER

Pela prestao dos servios descritos no Contrato de Distribuio, o Coordenador Lder far jus
remunerao detalhada abaixo:

(a) Comisso de Coordenao e Estruturao: a este ttulo, o Cedente pagar ao Coordenador Lder,
na data de liquidao dos CRI, uma comisso de 0,14%, incidente sobre o montante total da
Emisso, calculado com base no Preo de Integralizao;

(b) Comisso de Colocao: a este ttulo, o Cedente pagar ao Coordenador Lder, na data de
liquidao dos CRI, uma comisso de 0,13%, incidente sobre o montante total da Emisso,
calculado com base no Preo de Integralizao;

(c) Comisso de Sucesso: a este ttulo o Cedente pagar ao Coordenador Lder, na Data de Liquidao
dos CRI, uma comisso de sucesso equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor presente
da economia gerada pela diferena entre a taxa inicial do Procedimento de Bookbuilding e a taxa
efetiva de colocao dos CRI (Diferena de Spread), multiplicado (i) pela quantidade de CRI
efetivamente colocada; e (ii) pelo Preo de Integralizao dos CRI, conforme previsto no Contrato
de Distribuio.

A Diferena de Spread ser calculada com base na diferena entre: (i) o valor presente do fluxo de
pagamentos dos CRI, calculado com base na taxa do Procedimento de Bookbuilding, e (ii) o valor
presente do fluxo de pagamentos dos CRI calculado utilizando-se a Taxa Teto (para fins deste
Prospecto Preliminar, Taxa Teto significa o valor igual ao cupom da Nota do Tesouro Nacional, srie
B, com vencimento em 2022, acrescido exponencialmente de spread anual de 18 pontos base para
o prazo de 12 (doze) anos. A taxa efetiva e expressa na base de Dias teis incorridos,
considerando-se um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias teis).

Objetivando incentivar um maior comprometimento dos investidores, a critrio exclusivo do


Coordenador, parte da Comisso de Sucesso poder ser repassada aos Participantes Especiais, que
venham a integrar o consrcio de distribuio dos CRI.

(d) Prmio de Garantia Firme: a este ttulo o Cedente pagar ao Coordenador Lder uma comisso de
0,13% (treze centsimos por cento), incidente sobre o montante total objeto de garantia firme,
independentemente de seu exerccio, calculado com base no Preo de Integralizao do CRI objeto
da garantia firme.

69
(e) Comisso de Distribuio: a este ttulo o Cedente pagar ao Coordenador Lder, na Data de
Liquidao dos CRI, uma comisso equivalente a 0,15% (quinze centsimos por cento) ao ano,
multiplicada pela duration do CRI e pelo montante total da emisso dos CRI efetivamente
integralizado pelos Investidores.

A Comisso de Distribuio ser paga diretamente pelo Cedente, conforme definido pelo Coordenador
Lder, aos Participantes Especiais, que podero participar da Oferta, nos termos da regulamentao
vigente. Neste caso, o Cedente pagar diretamente aos Participantes Especiais, deduzindo os
montantes dos valores devidos ao Coordenador Lder. No haver nenhum incremento nos custos para
o Cedente, j que toda e qualquer remunerao dos Participantes Especiais ser descontada
integralmente da Comisso de Distribuio descrita acima e paga ao Coordenador Lder.

Nenhuma outra comisso, prmio ou qualquer tipo de remunerao que no estejam expressamente
previstos neste Prospecto ou no Contrato de Distribuio sero contratados ou pagos pelo Cedente,
pela Devedora ou pela Securitizadora ao Coordenador Lder, direta ou indiretamente, por fora ou em
decorrncia do Contrato de Distribuio.

REMUNERAO DOS PARTICIPANTES ESPECIAIS

A remunerao dos Participantes Especiais [].

70
DESTINAO DOS RECURSOS

Os recursos obtidos com a subscrio e integralizao dos CRI sero utilizados exclusivamente pela
Emissora para pagamento integral do Valor de Cesso, aps a deduo das Despesas da Operao.
O Cedente utilizar o Valor da Cesso para o pagamento dos valores necessrios para a edificao do
Imvel, nos termos do Contrato Imobilirio.

71
DECLARAES

DECLARAO DA EMISSORA

A Emissora declara, nos termos do artigo 56 da Instruo CVM 400 e do item 15 do Anexo III da
Instruo CVM 414, exclusivamente para os fins do processo de registro da presente Oferta perante a
CVM, que:

(i) este Prospecto Preliminar contm e o Prospecto Definitivo conter as informaes relevantes
necessrias ao conhecimento pelos investidores da Oferta, dos CRI, da Emissora, de suas atividades,
situao econmico-financeira e dos riscos inerentes s suas atividades, do Cedente, da Devedora e
quaisquer outras informaes relevantes, as quais so verdadeiras, precisas, consistentes, corretas e
suficientes para permitir aos investidores uma tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta;

(ii) o Prospecto Preliminar foi e o Prospecto Definitivo ser elaborado de acordo com as normas
pertinentes;

(iii) verificou e atesta a legalidade e a ausncia de vcios da presente operao de securitizao, alm
da veracidade, consistncia, correo, qualidade e suficincia das informaes prestadas no Termo
de Securitizao e aquelas fornecidas ao mercado por ocasio do registro durante a distribuio,
nos termos do artigo 56 da Instruo CVM 400; e

(iv) a Emissora responsvel pela veracidade, consistncia, qualidade e suficincia das informaes
prestadas por ocasio do registro e fornecidas ao mercado durante a Oferta.

DECLARAO DO AGENTE FIDUCIRIO

O Agente Fiducirio declara, nos termos dos artigos 10 e 12, incisos V e IX, da Instruo CVM 28 e do
item 15 do Anexo III Instruo CVM 414, exclusivamente para os fins do processo de registro da
Oferta na CVM, que verificou, em conjunto com a Emissora, a legalidade e a ausncia de vcios da
operao, alm da veracidade, consistncia, correo e suficincia das informaes prestadas pela
Emissora no Prospecto e no Termo de Securitizao, alm de:

(i) sob as penas de lei, no possui qualquer impedimento legal para exercer a funo que lhe
conferida, conforme dispe o artigo 66 pargrafo, pargrafo 3, da Lei das Sociedades por Aes,
para exercer a funo que lhe conferida;

(ii) aceita a funo que lhe conferida, assumindo integralmente os deveres e atribuies previstos na
legislao especfica e no Termo de Securitizao;

(iii) aceita integralmente o Termo de Securitizao, todas as suas clusulas e condies;

(iv) no se encontra em nenhuma das situaes de conflito de interesse previstas no artigo 10 da


Instruo CVM 28.

DECLARAO DO COORDENADOR LDER

O Coordenador Lder declara, nos termos do artigo 56 da Instruo CVM 400 e do item 15 do Anexo III
Instruo CVM 414, exclusivamente para os fins do processo de registro da Emisso e da Oferta na
CVM, que:

(i) este Prospecto Preliminar contm e o Prospecto Definitivo conter, as informaes relevantes
necessrias a respeito dos CRI, da Emissora, de suas atividades, situao econmico-financeira e
dos riscos inerentes s suas atividades, do Cedente, da Devedora e quaisquer outras informaes
relevantes, as quais so verdadeiras, precisas, consistentes, corretas e suficientes para permitir aos
investidores uma tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta;

72
(ii) o Prospecto Preliminar foi e o Prospecto Definitivo ser elaborado de acordo com as normas
pertinentes; e

(iii) verificou a legalidade e a ausncia de vcios da presente operao de securitizao, alm da


veracidade, consistncia, correo e suficincia das informaes prestadas no Termo de
Securitizao, no Prospecto Preliminar e no Prospecto Definitivo.

Adicionalmente, o Coordenador Lder declara que tomou todas as cautelas e agiu com elevados
padres de diligncia, respondendo pela falta de diligncia ou omisso, para assegurar que: (i) as
informaes prestadas pela Emissora so verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo
aos investidores uma tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta; e (ii) as informaes
fornecidas ao mercado durante todo o prazo de distribuio dos CRI, inclusive aquelas eventuais ou
peridicas constantes da atualizao do registro da Emissora e do Cedente, que integram o Prospecto
Preliminar ou venham a integrar o Prospecto Definitivo, so suficientes, permitindo aos investidores a
tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta.

As declaraes da Emissora, do Agente Fiducirio e do Coordenador Lder encontram-se anexas ao


presente Prospecto Preliminar na forma dos Anexos Declarao da Emissora nos termos do artigo 56
da Instruo CVM 400, Declarao do Agente Fiduciria nos termos do item 15 do Anexo III da
Instruo CVM 414 e Declarao do Coordenador Lder nos termos do artigo 56 da Instruo
CVM 400, respectivamente.

73
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74
CARACTERSTICAS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Caractersticas Gerais dos Crditos Imobilirios


Procedimentos Adotados pela Instituio Custodiante para Verificao dos Aspectos Formais
Procedimento de Cobrana dos Crditos Imobilirios
Inadimplncia dos Crditos Imobilirios
Situaes de Pr-Pagamento dos Crditos Imobilirios e Efeitos sobre a Rentabilidade dos CRI
Taxa de Desconto na Aquisio dos Crditos Imobilirios
Substituio, Acrscimo e Remoo dos Crditos Imobilirios
Descrio dos Critrios Adotados para a Concesso de Crdito
Possibilidade de os Crditos Imobilirios Serem Removidos ou Substitudos

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76
CARACTERSTICAS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Os CRI sero lastrados pelos Crditos Imobilirios decorrentes do Contrato Imobilirio, representados
integralmente pela CCI. Os Crditos Imobilirios foram cedidos Emissora pelo FII, nos termos do
Contrato de Cesso.

O Contrato Imobilirio tem como objeto a locao no residencial do Imvel pela Locatria e, por
seguinte, a prpria viabilizao da locao do Imvel pelo Locador Locatria, mediante proviso
pelo Locador, sob sua responsabilidade e expensas, do desenvolvimento, implementao e
construo da Edificao no Imvel para a Locatria, com base no Memorial Descritivo e no Projeto
Executivo, em estrita observncia aos prazos e condies constantes do Contrato Imobilirio, em
especial s Clusulas 4.1 e 4.2.

O Imvel de titularidade da AMBEV que cedeu onerosamente e transferiu para o Locador, por fora
de Escritura de Concesso de Direito Real de Superfcie, o direito real de superfcie do Imvel (Direito
de Superfcie), direito este que vigorar at o final da locao, podendo eventualmente ser
prorrogado caso haja prorrogao automtica do Prazo da Locao, nos termos da Clusula 4.2. do
Contrato Imobilirio.

O aluguel estabelecido no Contrato Imobilirio, nos termos da Clusula Quinta, representa a justa
remunerao do Locador pelo uso, gozo e fruio do Imvel por parte da Locatria, e tambm a
remunerao esperada, no longo prazo, em razo do investimento realizado na aquisio do Direito de
Superfcie e construo da Edificao, visando precipuamente sua locao Locatria, nos moldes
aqui previstos, sendo, assim, essencial que o Locador receba a integralidade dos valores devidos a ttulo
de locao nos prazos acordados, durante todo o perodo contratado.

CARACTERSTICAS GERAIS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Valor dos Crditos Imobilirios

R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais)

Informaes sobre a Cedente dos Crditos Imobilirios

Constitudo em 16.09.2009 sob a denominao de Fundo de Investimento Imobilirio nix, o FII


administrado pelo BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM. Atualmente, o FII possui patrimnio de
R$[].

Das Condies Resolutivas

O Contrato Imobilirio poder ser considerado rescindido, nos termos do artigo 127 do Cdigo Civil, sem
que seja devida qualquer indenizao, caso no sejam superadas, isoladas ou cumulativamente, nos
prazos e na forma estabelecidos no Contrato Imobilirio, as condies resolutivas a seguir especificadas:

(i) registro da escritura definitiva de constituio do Direito de Superfcie perante o Ofcio de Registro
de Imveis da circunscrio imobiliria competente; e

(ii) imisso do Locador na posse do Imvel.

Vigncia da Locao

Observado o disposto acima, a Locao do Imvel ter prazo de 144 (cento e quarenta e quatro)
meses, contados a partir de [] (Data de Incio do Prazo de Locao).

Independentemente da ocorrncia de eventos de caso fortuito e/ou fora maior, bem como de
Pendncias Relevantes e/ou Pendncias Irrelevantes (conforme definidas no Contrato Imobilirio), a
Locatria no poder postergar ou antecipar a Data de Incio do Prazo de Locao.

77
Prorrogao do Prazo da Locao

Caso a Locatria esteja cumprindo devidamente as suas obrigaes assumidas no Contrato Imobilirio,
esta ter o direito, mas no a obrigao, de prorrogar o Prazo da Locao por at 144 (cento e
quarenta e quatro) meses, devendo para tanto enviar notificao por escrito ao Locador com
antecedncia mnima de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias do trmino do Prazo da Locao,
manifestando sua inteno nesse sentido. De modo que no pairem dvidas, ao final do Prazo da
Locao, o eventual novo perodo contratual ser regido pelas regras de locao no residencial da Lei
n 8.245, no se aplicando a Indenizao, tampouco as demais regras especficas deste Contrato.

Negociao de Novas Bases Comerciais

Uma vez exercido o direito de prorrogao do Prazo da Locao, as Partes ento, de boa f, negociaro
as bases contratuais no interregno de 1 (um) ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no mnimo, anteriores
data da finalizao do Prazo da Locao, com base em laudos de avaliao do preo de mercado para
locao do Imvel, a ser contratado junto s empresas Jones Lang Lasalle, Colliers e Cushman e Amaral
DAvila Engenharia de Avaliaes (ou, em caso de impossibilidade ou impedimento de qualquer destas,
outra empresa especializada de renome nacional que venha a ser definida de comum acordo entre as
Partes) (Laudos de Avaliao).

Valor do Aluguel

Como contraprestao e retorno do investimento do Locador na (i) aquisio do Direito de Superfcie,


proviso do desenvolvimento, implementao e construo da Edificao de acordo com as
necessidades da Locatria, e (ii) locao pelo Prazo da Locao previsto acima, a Locatria pagar ao
Locador, anualmente, o aluguel de R$[] ([] reais) (Aluguel).

ndice de Reajuste

A partir da data de assinatura do Contrato Imobilirio, o Aluguel ser reajustado mensalmente, at a


Data de Incio do Prazo de Locao. A partir da Data de Incio do Prazo de Locao o Aluguel ser
reajustado a cada perodo anual, ou na menor periodicidade que venha a ser estabelecida em lei, a
partir de [] de [] de 2014, com base na variao positiva acumulada do IPCA/IBGE. De modo que no
pairem dvidas, o valor do primeiro reajuste ser calculado tomando como base o valor integral do
aluguel, sem qualquer desconto.

O fator de reajuste do Aluguel, a ser apurado da presente data at a Data de Incio do Prazo de
Locao, ser correspondente variao mensal acumulada do IPCA/IBGE, calculado com 8 (oito) casas
decimais, sem arredondamento, apurado da seguinte forma:

Reajuste Mensal =

NIK = valor do nmero ndice do IPCA /IBGE divulgado nos meses posteriores a data da assinatura do
Contrato Imobilirio.

NIKA = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no ms da assinatura do Contrato Imobilirio.

O fator de reajuste do Aluguel, a ser apurado aps a Data de Incio do Prazo de Locao, ser
correspondente variao anual acumulada do IPCA/IBGE, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento, apurado da seguinte forma:

Reajuste Anual =

NIK = valor do nmero ndice do IPCA /IBGE divulgado no ms [] de cada ano.

NIKD = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no ms da Data de Incio do Prazo de Locao.

78
ndice Alternativo

Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE por prazo superior a 10 (dez) Dias teis
contados da data esperada para apurao e/ou divulgao ou, ainda, na hiptese de extino ou
inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial, aplicar-se-, no lugar do
IPCA/IBGE, o seu substituto legal ou, na ausncia deste, o IGP-M. Caso o IGP-M tambm deixe de ser
apurado e/ou divulgado por prazo superior a 10 (dez) Dias teis, seja extinto ou se torne inaplicvel por
disposio legal ou determinao judicial, os titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI
em Circulao devero determinar, em conjunto com o Locador e com a Locatria, observada a
regulamentao aplicvel, o novo ndice de Reajuste a ser aplicado. Caso no haja acordo sobre o novo
ndice de Reajuste entre a Locadora, a Locatria e titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos
CRI em Circulao, reunidos em assembleia geral realizada nos termos deste Prospecto Preliminar e do
item 5.10.1. do Termo de Securitizao, os Crditos Imobilirios sero adquiridos, pelo Cedente ou
pela Fiadora, conforme o caso, nos termos do Contrato de Cesso. Aps referida aquisio dos
Crditos Imobilirios, Locador e Locatria estaro livres para decidir novo ndice de comum acordo.

Comunicao do Reajuste

O reajuste do Aluguel, de acordo com os critrios acima expostos, ser automtico e dever respeitar
os prazos e condies indicados neste Prospecto Preliminar e no Contrato Imobilirio.

ndice Indisponvel e Reajuste

Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE quando da ocorrncia do reajuste ou, ainda, na
hiptese de extino ou inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial,
ser utilizada a ltima divulgao do IPCA/IBGE para o reajuste, enquanto no for definido novo ndice
para reajuste do Aluguel nos termos acima.

Seguro das Obras

Alm do seguro de responsabilidade civil, dever a Construtora (conforme definida no Contrato


Imobilirio) manter segurados, por valor no inferior ao da reposio e enquanto estiverem sob a sua
guarda, todos os equipamentos, instrumentos, partes, peas e eventuais materiais que estiverem
sendo utilizados na execuo do Contrato, inclusive os que, eventualmente, lhe tiverem sido
entregues pela AMBEV.

Seguro de Perda de Receitas

Na Data de Incio do Prazo de Locao, a Locatria dever tambm comprovar a contratao de Seguro
de Perda de Receitas da Locao, o qual dever prever cobertura de perda do Aluguel equivalente ao
valor do Aluguel devido pela Locatria ao Locador, entre a data de ocorrncia do sinistro e a data de
reconstruo do Imvel (Seguro de Perda de Receitas).

Beneficirios da Aplice

A aplice do Seguro de Perda de Receitas dever estipular o Locador, ou sua endossatria, como nicos
beneficirios da indenizao objeto do seguro contratado.

Valor da Indenizao

O Seguro de Perda de Receitas dever prever, at o trmino do prazo da locao, uma indenizao
mxima correspondente a 12 (doze) parcelas de Aluguel, atualizadas monetariamente pelo IPCA/IBGE
na data da contratao.

79
Multa Convencional

Salvo penalidade especfica no Contrato Imobilirio, a infrao de qualquer clusula do Contrato


Imobilirio, desde que no decorrente de ato ou omisso praticado pela outra parte, no sanada no
prazo de 90 (noventa) dias contados do recebimento pela parte infratora de notificao encaminhada
pela parte inocente, sujeitar o infrator ao pagamento de multa equivalente a 1/12 (um doze avos) do
Aluguel vigente poca da infrao, sem prejuzo de a parte inocente dar por rescindido de pleno
direito a presente Locao.

Cumulatividade da Multa com Indenizao

Caso a Locatria tenha dado causa resciso da presente Locao, a incidncia da multa estabelecida
neste item se dar sem prejuzo da obrigao de a Locatria pagar a Indenizao estabelecida na
Clusula 13.1.1. abaixo.

PROCEDIMENTOS ADOTADOS PELA INSTITUIO CUSTODIANTE PARA A VERIFICAO DOS ASPECTOS FORMAIS

As CCI sero custodiadas pela Instituio Custodiante, nos termos da Lei n. 10.931/04. A Instituio
Custodiante verificar a existncia do lastro dos CRI mediante a anlise da regularidade da emisso das
CCI, verificando, dentre outros aspectos, os poderes dos signatrios da Escritura de Emisso de CCI, se
a CCI reflete corretamente as caractersticas dos Crditos Imobilirios, e se a Escritura de Emisso de
CCI foi regularmente formalizada nos termos da legislao pertinente. Adicionalmente, a Instituio
Custodiante verificar se o Contrato Imobilirio que d origem aos Crditos Imobilirios lastro dos CRI
foi formalizada corretamente de acordo com a legislao aplicvel e celebrada por signatrios com
poderes bastante para tanto.

PROCEDIMENTOS DE COBRANA DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Data de Pagamento

O aluguel ser pago sempre no 10 (dcimo) Dia til do ms de [] de cada ano, sendo o primeiro
pagamento devido nos termos abaixo.

Data do Primeiro Pagamento de Aluguel

O primeiro pagamento de Aluguel, referente aos meses de [] (pro rata temporis) e [] de 2014, ser
pago no 10 (dcimo) Dia til do ms de [] de [2016].

Forma de Pagamento

Os pagamentos referentes ao Aluguel sero realizados por meio de depsito em conta corrente a ser
oportunamente designada pelo Locador, operando-se a quitao mediante a confirmao pelo banco
do efetivo crdito na conta do Locador.

INADIMPLNCIA DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Penalidade por Atraso

O Aluguel devido e no pago no vencimento estar sujeito a juros de mora de 1% (um por cento) ao
ms e multa por atraso de 2% (dois por cento), sem prejuzo de correo monetria pelo ndice
previsto abaixo, aplicada pro rata temporis. O eventual recebimento de Aluguel aps o vencimento no
constituir motivo de novao, observada os termos abaixo, devendo ser entendido como mera
tolerncia do Locador.

80
Resciso por Inadimplemento da Locatria

O no pagamento do valor do Aluguel no vencimento caracterizar infrao legal e contratual,


autorizando o Locador a cobrar imediatamente a quantia devida, juntamente com as penalidades
previstas acima, sendo certo que, decorridos 30 (trinta) Dias teis da notificao do Locador Locatria
para a cura da mora sem que tenha havido o pagamento do valor em atraso pela Locatria, poder o
Locador ajuizar imediatamente a ao de despejo por falta de pagamento, cumulada com a execuo
dos valores devidos pela Locatria a ttulo de Indenizao, conforme estabelecido abaixo, e/ou aes de
cobrana de Aluguel e encargos.

Resciso Antecipada

O presente Contrato poder ser considerado rescindido em sua integralidade, caso, uma vez
notificadas na forma acima, a Parte infratora permanea inadimplente em relao a quaisquer das suas
obrigaes previstas neste Contrato aps o prazo de cura previsto acima.

Resciso Antecipada e Pagamento de Indenizao

A Locatria pagar ao Locador, nos termos do artigo 54-A, 2, da Lei n 8.254/91, a ttulo de perdas
e danos pr-fixados e a ttulo compensatrio, o valor correspondente ao resultado da multiplicao do
perodo remanescente (em anos, pro rata temporis) para o trmino da Locao, pelo valor do aluguel
em vigor poca da ocorrncia do fato, valor de aluguel este corrigido monetariamente pro rata at a
data da ocorrncia do fato (Indenizao), nas seguintes hipteses:

(i) liquidao, dissoluo, extino, decretao de falncia por deciso judicial transitada e julgado, ou
pedido de autofalncia da Locatria; pedido por parte da Locatria de qualquer plano de
recuperao judicial ou extrajudicial a qualquer credor ou classe de credores, independentemente
de ter sido requerida ou obtida homologao judicial do referido plano; ou se a Locatria ingressar
em juzo com requerimento de recuperao judicial, independentemente de deferimento do
processamento da recuperao ou de sua concesso pelo juiz competente;

(ii) cesso no autorizada deste Contrato pela Locatria; ou

(iii) resciso por inadimplemento contratual da Locatria, conforme estabelecido na Seo reciso por
Inadimplemento da Locatria acima, ou caso a Locatria denuncie voluntariamente o Contrato
Imobilirio.

Data de Pagamento da Indenizao

A Indenizao dever ser paga pela Locatria no prazo de 30 (trinta) dias da data em que ocorrer
qualquer dos eventos descritos acima, e, no caso de resciso por inadimplemento da Locatria,
imediatamente aps o trmino do prazo determinado para purgao da mora, contado da Notificao
anteriormente recebida do Locador na forma da Seo Multa Convencional acima.

Resciso Antecipada e Desocupao do Imvel

No caso de resciso antecipada da presente Locao, caber Locatria, no prazo de 120 (cento e
vinte dias) Dias teis a contar da data estipulada para o pagamento da Indenizao, proceder total
desocupao do Imvel, restituindo-o ao Locador de acordo com o Termo de Entrega e Aceitao,
tolerados os desgastes naturais da Edificao e observadas as regras aqui constantes a respeito das
Benfeitorias.

81
Exigibilidade da Indenizao

Conforme anteriormente descrito neste Prospecto Preliminar e no Contrato Imobilirio, os Crditos


Imobilirios decorrentes do Contrato Imobilirio encontram-se vinculados aos CRI e a Indenizao de
que trata esta Seo Inadimplncia dos Crditos Imobilirios, ser destinada ao pagamento dos
valores devidos no mbito da emisso dos CRI. Nesse sentido, a Locatria declara que est de acordo
com a estipulao da Indenizao ora prevista e que realizar o pagamento da Indenizao na
ocorrncia de qualquer dos eventos descritos na Seo Resciso Antecipada e Pagamento de
Indenizao acima, independentemente de qualquer contestao prpria ou de terceiros e do real
valor e do estado em que o Imvel ou os Crditos Imobilirios se encontrarem, reconhecendo desde j
sua existncia, validade, eficcia e exigibilidade.

SITUAES DE PR-PAGAMENTO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS E EFEITOS SOBRE A RENTABILIDADE DOS CRI

No ser admitida a amortizao extraordinria, bem como o pagamento antecipado dos Crditos
Imobilirios, de modo que no haver impactos na rentabilidade dos CRI.

TAXA DE DESCONTO NA AQUISIO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Os Crditos Imobilirios sero adquiridos pela Emissora no mbito do Contrato de Cesso pelo seu
valor integral, no havendo, consequentemente, taxa de desconto relativa aquisio dos Crditos
Imobilirios.

SUBSTITUIO, ACRSCIMO E REMOO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

No ser admitido o acrscimo, a remoo ou substituio dos Crditos Imobilirios.

82
INFORMAES RELATIVAS AO IMVEL

Informaes Relativas ao Imvel

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

84
INFORMAES RELATIVAS AO IMVEL

Seguem abaixo as informaes relativas ao Imvel:

O Imvel objeto da matrcula n [] do [] Cartrio de Registro de Imveis de Ponta Grossa, localizado


no municpio de Ponta Grossa, no Estado do Paran. Sem prejuzo da possibilidade de o FII adquirir
terrenos adicionais na localidade do Imvel para integrar o Empreendimento, o Imvel totaliza
2.600.000,00 m2, rea que atualmente contempla a construo de uma fbrica de bebidas em Ponta
Grossa, com rea total de construo de 94.105,65 m2, nos termos do Alvar para Construo
n 230-A concedido pela Prefeitura de Ponta Grossa em 12 de maro de 2014, desenvolvido sob
medida para atender s necessidades das atividades empresariais do Grupo AMBEV. No
Empreendimento, ser instalada a fbrica de bebidas do Grupo AMBEV em Ponta Grossa mediante
contrato de locao atpica que vigorar pelo prazo mnimo de 12 meses.

A fbrica ser localizada na Rodovia BR 376 KM 462, e ter 3 sobressolos e piso trreo, totalizando
uma rea locvel total de, aproximadamente, []m2. O prazo contratual para a concluso da construo
do Empreendimento de janeiro de 2015, quando ser emitido o respectivo Habite-se.

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

86
FATORES DE RISCO

Fatores de Risco Relacionados a Ambientes Macroeconmicos

Fatores de Risco Relacionados ao Setor de Securitizao Imobiliria e Emissora

Fatores de Risco Relacionados aos Crditos Imobilirios

Fatores de Risco Relacionados ao Cedente, Devedora e AMBEV

Fatores de Risco Relacionados aos CRI e Oferta

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

88
FATORES DE RISCO

Antes de tomar qualquer deciso de investimento nos CRI, os potenciais investidores devero considerar
cuidadosamente, luz de suas prprias situaes financeiras e objetivos de investimento, os fatores de risco
descritos abaixo, bem como as demais informaes contidas neste Prospecto Preliminar e em outros
documentos da Oferta, devidamente assessorados por seus consultores jurdicos e/ou financeiros.

Os negcios, situao financeira, ou resultados operacionais da Emissora, do Cedente, da Devedora e


da AMBEV podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados.
Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui descritos se concretize, os negcios, a situao financeira, os
resultados operacionais da Emissora, do Cedente, da Devedora e da AMBEV e, portanto, a capacidade
da Emissora efetuar o pagamento dos CRI, podero ser afetados de forma adversa.

Este Prospecto Preliminar contm apenas uma descrio resumida dos termos e condies dos CRI e
das obrigaes assumidas pela Emissora no mbito da Oferta. essencial e indispensvel que os
investidores leiam o Termo de Securitizao e compreendam integralmente seus termos e condies.

Para os efeitos desta Seo, quando se afirma que um risco, incerteza ou problema poder produzir,
poderia produzir ou produziria um "efeito adverso" sobre a Emissora, ao Cedente, a Devedora e/ou
AMBEV, quer se dizer que o risco, incerteza, poder, poderia produzir, ou produziria um efeito adverso
sobre os negcios, a posio financeira, a liquidez, os resultados das operaes ou as perspectivas da
Emissora, do Cedente, da Devedora e da AMBEV, conforme o caso, exceto quando houver indicao
em contrrio ou conforme o contexto requeira o contrrio. Devem-se entender expresses similares
nesta Seo como possuindo tambm significados semelhantes.

Os riscos descritos abaixo no so exaustivos, outros riscos e incertezas ainda no conhecidos ou que
hoje sejam considerados imateriais, tambm podero ter um efeito adverso sobre a Emissora, o
Cedente, a Devedora e a AMBEV. Na ocorrncia de qualquer das hipteses abaixo os CRI podem no
ser pagos ou ser pagos apenas parcialmente.

Os fatores de risco relacionados Emissora e seus respectivos controladores, acionistas, controladas,


investidores e aos seus ramos de atuao esto disponveis em seu Formulrio de Referncia, nas Sees
4. Fatores de Risco e 5. Riscos de Mercado, incorporado por referncia a este Prospecto Preliminar.

Os fatores de risco relacionados AMBEV e seus respectivos controladores, acionistas, controladas,


investidores e aos seus ramos de atuao esto disponveis em seu Formulrio de Referncia, nas Sees
4. Fatores de Risco e 5. Riscos de Mercado, incorporado por referncia a este Prospecto Preliminar.

FATORES DE RISCO RELACIONADOS A AMBIENTES MACROECONMICOS

O Governo Federal exerceu e continua exercendo influncia significativa sobre a economia


brasileira. Essa influncia, bem como as condies polticas e econmicas brasileiras, podem
afetar adversamente as atividades da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV, e,
portanto, o desempenho financeiro dos CRI.

O Governo Federal intervm com frequncia na economia brasileira e, ocasionalmente, faz mudanas
significativas nas polticas, normas monetrias, fiscais, creditcias e tarifrias e regulamentos. As
medidas do Governo Federal para controlar a inflao e implementar outras polticas e regulamentos
muitas vezes envolvem, entre outras medidas, controles de preos e de salrio, aumentos nas taxas de
juros, mudanas nas polticas fiscais, desvalorizaes de moeda, controles de capital, limites sobre
importaes e outras medidas. A Emissora, o Cedente, a Devedora e a AMBEV no tm controle sobre
quais medidas ou polticas o Governo Federal poder adotar no futuro, e no podem prev-las. Os
negcios, a situao financeira, os resultados e o fluxo de caixa da Emissora, do Cedente, da Devedora
e/ou da AMBEV podem ser adversamente afetados por mudanas nas polticas ou regulamentao que
envolvem ou afetam certos fatores, tais como:

instabilidade econmica e social;

89
inflao;

controles cambiais e restries a remessa para o exterior;

eventos diplomticos adversos;

expanso ou contrao da economia brasileira, de acordo com as taxas de crescimento do PIB;

racionamento de energia e aumento no preo de combustveis;

poltica fiscal, monetria e alteraes da legislao tributria;

taxas de juros;

liquidez dos mercados financeiros e de capitais domsticos;

desapropriao de propriedades privadas;

leis e regulamentos aplicveis ao setor, inclusive ambientais e sanitrios;

interpretao de leis trabalhistas e previdencirias; e

outros acontecimentos polticos, diplomticos, sociais e econmicos que venham a ocorrer no Brasil
ou que o afetem.

Eventuais mudanas por parte do Governo Federal nas polticas ou normas que venham a afetar esses
ou outros fatores no futuro podero prejudicar as atividades e os resultados da Emissora, do Cedente
e/ou da Devedora e/ou da AMBEV, podendo, consequentemente, afetar adversamente o desempenho
financeiro e/ou a negociao dos CRI.

A inflao e os esforos do Governo Federal de combate inflao podem contribuir


significativamente para a incerteza econmica no Brasil, podendo prejudicar as atividades da
Emissora, do Cedente e/ou da Devedora e/ou da AMBEV, e, portanto, o desempenho
financeiro e/ou a negociao dos CRI.

No passado, o Brasil registrou ndices de inflao extremamente altos. A inflao e algumas medidas
tomadas pelo Governo Federal no intuito de control-la, combinada com a especulao sobre eventuais
medidas governamentais a serem adotadas, tiveram efeito negativo significativo sobre a economia
brasileira, contribuindo para a incerteza econmica existente no Brasil e para o aumento da volatilidade
do mercado de valores mobilirios brasileiro. Mais recentemente, a taxa anual de inflao medida pelo
IGP-M caiu de 7,8% em 2012 para 5,52% em 2013. As medidas do Governo Federal para controle da
inflao frequentemente tm includo a manuteno de poltica monetria restritiva, com altas taxas de
juros, restringindo, assim, a disponibilidade de crdito e reduzindo o crescimento econmico. Como
consequncia, as taxas de juros tm flutuado de maneira significativa. Por exemplo, as taxas de juros
oficiais no Brasil no final de 2010, 2011, 2012 e 2013 foram de 10,75%, 11,00%, 7,25% e 9,90%,
respectivamente, conforme estabelecido pelo COPOM.

Futuras medidas do Governo Federal, inclusive reduo das taxas de juros, interveno no mercado de
cmbio e aes para ajustar ou fixar o valor do Real podero desencadear um efeito material
desfavorvel sobre a economia brasileira, a Emissora, o Cedente, a Devedora e a AMBEV, podendo
impactar negativamente o desempenho financeiro dos CRI. Presses inflacionrias podem levar a
medidas de interveno do Governo Federal sobre a economia, incluindo a implementao de polticas
governamentais, que podem ter um efeito adverso nos negcios, condio financeira e resultados da
Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV.

90
A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira, bem como os negcios da
Emissora, do Cedente e/ou da Devedora, resultando em impacto negativo no desempenho
financeiro e no preo de mercado dos CRI.

Em decorrncia de diversas presses, a moeda brasileira tem sofrido desvalorizaes recorrentes com
relao ao Dlar e outras moedas fortes ao longo das ltimas quatro dcadas. Durante todo esse
perodo, o Governo Federal implementou diversos planos econmicos e utilizou diversas polticas
cambiais, incluindo desvalorizaes repentinas, minidesvalorizaes peridicas (durante as quais a
frequncia dos ajustes variou de diria a mensal), sistemas de mercado de cmbio flutuante, controles
cambiais e mercado de cmbio duplo. De tempos em tempos, houve flutuaes significativas da taxa
de cmbio entre o Real e o Dlar e outras moedas. Por exemplo, em 31 de dezembro de 2010,
observou-se a valorizao de 4,01% da moeda brasileira frente ao dlar. Em 31 de dezembro de 2011,
observou-se a desvalorizao de 12,59% da moeda brasileira frente ao dlar. Em 31 de dezembro de
2012, observou-se a desvalorizao de 8,9% da moeda brasileira frente ao dlar. Em 31 de dezembro
de 2013, observou-se desvalorizao de 15,37% da moeda brasileira frente ao dlar. Em 2014, at
31 de maro de 2014, a moeda brasileira apresentava apreciao de 3,40% frente ao dlar, sendo
cotado a R$2,2630 por US$1,00 em 31 de maro de 2014. No se pode garantir que o Real no
sofrer depreciao ou no sofrer uma maior desvalorizao em relao ao Dlar. No se pode
assegurar que a desvalorizao ou a valorizao do Real frente ao Dlar e outras moedas no ter um
efeito adverso nas atividades da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV.

As desvalorizaes do Real podem acarretar aumentos das taxas de juros, podendo afetar de modo
negativo a economia brasileira como um todo, bem como os resultados da Emissora, do Cedente, da
Devedora e/ou da AMBEV, podendo impactar o desempenho financeiro, o preo de mercado dos CRI
de forma negativa, alm de restringir o acesso aos mercados financeiros internacionais e determinar
intervenes governamentais, inclusive por meio de polticas recessivas. Por outro lado, a valorizao
do Real frente ao Dlar pode levar deteriorao das contas correntes do pas e da balana de
pagamentos, bem como a um enfraquecimento no crescimento do produto interno bruto gerado
pela exportao.

Acontecimentos e a percepo de riscos em outros pases, sobretudo em pases de economia


emergente e nos Estados Unidos, podem prejudicar o preo de mercado dos valores
mobilirios brasileiros, inclusive dos CRI, alm de causar um impacto negativo nos resultados
e condies financeira da Emissora, do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV.

O valor de mercado de valores mobilirios de emisso de companhias brasileiras influenciado,


inclusive nos Estados Unidos, em diferentes graus, pelas condies econmicas e de mercado de outros
pases, em especial de pases da Amrica Latina e de pases de economia emergente. A reao dos
investidores aos acontecimentos nesses outros pases pode causar um efeito adverso sobre o valor de
mercado dos valores mobilirios de companhias brasileiras, inclusive dos CRI. Crises em outros pases
de economia emergente, incluindo os da Amrica Latina, tm afetado adversamente a disponibilidade
de crdito para empresas brasileiras no mercado externo, a sada significativa de recursos do pas e a
diminuio na quantidade de moeda estrangeira investida no pas, podendo, ainda, reduzir o interesse
dos investidores nos valores mobilirios das companhias brasileiras, o que poderia prejudicar o preo de
mercado dos CRI.

Efeitos da retrao no nvel da atividade econmica.

As operaes de financiamento imobilirio apresentam historicamente uma correlao direta com o


desempenho da economia nacional. Eventual retrao no nvel de atividade da economia brasileira,
ocasionada seja por crises internas ou crises externas, pode acarretar elevao no patamar de
inadimplemento de pessoas fsicas e jurdicas, inclusive o Cedente, a Devedora e/ou a AMBEV e,
consequentemente, sua capacidade de pagamento dos Crditos Imobilirios e demais valores devidos
conforme previsto no Termo de Securitizao (conforme aplicvel).

91
Uma eventual reduo do volume de investimentos estrangeiros no Pas poder ter impacto no balano
de pagamentos, o que poder forar o Governo Federal a ter maior necessidade de captaes de
recursos, tanto no mercado domstico quanto no mercado internacional, a taxas de juros mais
elevadas. Igualmente, eventual elevao significativa nos ndices de inflao brasileiros e eventual
desacelerao da economia americana podem trazer impacto negativo para a economia brasileira e vir
a afetar os patamares de taxas de juros, elevando despesas com emprstimos j obtidos e custos de
novas captaes de recursos por empresas brasileiras.

Poltica Monetria.

O Governo Federal, por meio do Comit de Poltica Monetria COPOM, estabelece as diretrizes da
poltica monetria e define a taxa de juros brasileira. A poltica monetria brasileira possui como funo
controlar a oferta de moeda no pas e as taxas de juros de curto prazo, sendo, muitas vezes,
influenciada por fatores externos ao controle do Governo Federal, tais como os movimentos dos
mercados de capitais internacionais e as polticas monetrias dos pases desenvolvidos, principalmente
dos Estados Unidos. Historicamente, a poltica monetria brasileira tem sido instvel, havendo grande
variao nas taxas definidas.

Em caso de elevao acentuada das taxas de juros, a economia poder entrar em recesso, j que, com
a alta da taxa de juros bsica, o custo do capital se eleva e os investimentos se retraem, o que pode
causar a reduo da taxa de crescimento da economia, afetando adversamente a produo de bens no
Brasil, o consumo, a quantidade de empregos, a renda dos trabalhadores e, consequentemente, os
negcios do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV, bem como sua capacidade de pagamento dos
Crditos Imobilirios e dos demais valores devidos conforme previsto no Termo de Securitizao
(conforme aplicvel).

Em contrapartida, em caso de reduo acentuada das taxas de juros, poder ocorrer elevao da
inflao, reduzindo os investimentos em estoque de capital e a taxa de crescimento da economia, bem
como trazendo efeitos adversos ao Brasil, podendo, inclusive, afetar as atividades da Emissora, do
Cedente, da Devedora e/ou AMBEV e sua capacidade de pagamento dos Crditos Imobilirios e dos
demais valores devidos conforme previsto no Termo de Securitizao (conforme aplicvel).

Efeitos da Elevao Sbita da Taxa de juros

A elevao sbita da taxa de juros pode reduzir a demanda do investidor por ttulos e valores
mobilirios de companhias brasileiras e por ttulos que tenham seu rendimento pr-fixado em nveis
inferiores aos praticados no mercado aps a elevao da taxa de juros. Neste caso, a liquidez dos CRI
pode ser afetada desfavoravelmente.

FATORES DE RISCO RELACIONADOS AO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA

Recente desenvolvimento da securitizao imobiliria pode gerar riscos judiciais aos


Investidores.

A securitizao de crditos imobilirios uma operao recente no mercado de capitais brasileiro. A Lei
n 9.514, que criou os certificados de recebveis imobilirios, foi editada em 1997. Entretanto, s houve
um volume maior de emisses de certificados de recebveis imobilirios nos ltimos 10 anos. Alm
disso, a securitizao uma operao mais complexa que outras emisses de valores mobilirios, j que
envolve estruturas jurdicas de segregao dos riscos da Emissora e da Devedora.

Dessa forma, por se tratar de um mercado recente no Brasil, com aproximadamente 15 anos de
existncia no Pas, o mesmo ainda no se encontra totalmente regulamentado, podendo ocorrer
situaes em que ainda no existam regras que o direcione, gerando assim um risco aos Investidores,
uma vez que o Poder Judicirio poder, ao analisar a Emisso e interpretar as normas que regem o
assunto, proferir decises desfavorveis aos interesses dos Investidores.

92
No existe jurisprudncia firmada acerca da securitizao, o que pode acarretar perdas por
parte dos Investidores.

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econmico e jurdico acerca da securitizao considera um


conjunto de direitos e obrigaes de parte a parte estipuladas por meio de contratos pblicos ou
privados tendo por diretrizes a legislao em vigor. Entretanto, em razo da pouca maturidade e da
falta de tradio e jurisprudncia no mercado de capitais brasileiro em relao a estruturas de
securitizao, em situaes adversas poder haver perdas por parte dos Titulares de CRI em razo do
dispndio de tempo e recursos para execuo judicial desses direitos.

Os Crditos Imobilirios constituem Patrimnio Separado, de modo que o atraso ou a falta do


recebimento destes pela Emissora, assim como a insolvncia da Emissora, poder afetar
negativamente a capacidade de pagamento das obrigaes decorrentes dos CRI.

A Emissora uma companhia securitizadora de crditos imobilirios, tendo como objeto social a
aquisio e securitizao de crditos imobilirios por meio da emisso de certificados de recebveis
imobilirios, cujos patrimnios so administrados separadamente. O Patrimnio Separado tem como
nica fonte de recursos os crditos imobilirios. Desta forma, qualquer atraso ou falta de recebimento
destes pela Emissora poder afetar negativamente a capacidade da Emissora de honrar as obrigaes
decorrentes dos CRI.

Na hiptese de a Emissora ser declarada insolvente, o Agente Fiducirio dever assumir


temporariamente a administrao do Patrimnio Separado. Em assembleia, os Titulares de CRI podero
deliberar sobre as novas normas de administrao do Patrimnio Separado ou optar pela liquidao
deste, que poder ser insuficiente para quitar as obrigaes da Emissora perante os Titulares de CRI.

FATORES DE RISCO RELACIONADOS EMISSORA

Os Fatores de Risco relacionados Emissora, seus controladores, seus acionistas, suas controladas, seus
Investidores e ao seu ramo de atuao esto disponveis em seu Formulrio de Referncia, nas Sees
4.1 Fatores de Risco e 5.1 Riscos de Mercado, incorporado por referncia a este Prospecto
Preliminar.

FATORES DE RISCO RELACIONADOS AOS CRDITOS IMOBILIRIOS

Inadimplncia dos Crditos Imobilirios.

A capacidade do Patrimnio Separado de suportar as obrigaes decorrentes da emisso de CRI


depende do pagamento, pela Devedora, dos respectivos Crditos Imobilirios. Tais Crditos Imobilirios
correspondem ao direito de recebimento dos valores devidos pela Devedora em razo da celebrao do
Contrato Imobilirio e compreendem, alm do aluguel, dos juros e demais encargos contratuais ou
legais, bem como os respectivos acessrios.

O Patrimnio Separado, constitudo em favor dos Titulares de CRI, no conta com qualquer garantia ou
coobrigao da Emissora. Assim, sem prejuzo da Garantia, o recebimento integral e tempestivo pelos
Titulares de CRI dos montantes devidos depender do adimplemento dos Crditos Imobilirios em
tempo hbil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares de CRI. Portanto, a ocorrncia de
eventos que afetem a situao econmico-financeira do Cedente e/ou da Devedora e poder afetar
negativamente a capacidade do Patrimnio Separado de suportar as suas obrigaes estabelecidas no
Termo de Securitizao.

O risco de crdito do Cedente, da Devedora e/ou da AMBEV pode afetar adversamente os CRI.

Os CRI so lastreados pela CCI, a qual representa os Crditos Imobilirios inicialmente detidos pelo
Cedente, e posteriormente cedidos por esta Emissora nos termos do Contrato de Cesso.

93
Uma vez que o pagamento da remunerao dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo,
pela Devedora, dos respectivos Crditos Imobilirios, a capacidade de pagamento da Devedora poder
ser afetada em funo de sua situao econmico-financeira, em decorrncia de fatores internos e/ou
externos, o que poder afetar o fluxo de pagamentos dos CRI.

Alm disso, a AMBEV solidariamente responsvel pelo pagamento das Obrigaes Garantidas em
razo da Fiana.

Neste sentido, caso a Devedora, a AMBEV ou o Cedente deixem de adimplir as obrigaes assumidas nos
termos do Contrato Imobilirio, do Contrato de Cesso ou do Termo de Securitizao, conforme o caso,
ou em caso de falncia ou recuperao judicial da Devedora, da AMBEV ou do Cedente, a capacidade da
Emissora de honrar com as obrigaes decorrentes dos CRI podero ser afetadas negativamente.

Riscos decorrentes dos critrios adotados pelo originador ou cedente para concesso do crdito.

O pagamento dos CRI est sujeito aos riscos normalmente associados concesso de emprstimos,
incluindo, mas no se limitando a deficincias na anlise de risco do Cedente, da Devedora e da
AMBEV, bem como da Fiana, aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pelo
Cedente e pela Devedora e que possam afetar o seu respectivo fluxo de caixa e riscos decorrentes da
ausncia de pontualidade no pagamento do principal e juros relacionados aos CRI pela Devedora.
Adicionalmente, os recursos decorrentes da excusso da Fiana podem, por ocasio de sua excusso,
no ser suficientes para satisfazer a integralidade das Obrigaes Garantidas. Portanto, a inadimplncia
da Devedora pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI.

Riscos relativos a eventuais restries de natureza legal.

Ao longo do pagamento dos CRI podero ocorrer eventos relacionados ao Imvel, tais como a edio
de novas leis, portarias ou regulamentos, que acarretem a limitao de utilizao do uso do Imvel,
alterao das regras de zoneamento ou, ainda, que a rea onde se localiza o Imvel seja declarada de
utilidade pblica, seja objeto de tombamento ou mesmo desapropriada, sendo que todos estes eventos
podero afetar adversamente o Imvel, e assim, podero afetar a capacidade de pagamento dos
Crditos Imobilirios.

Riscos Relativos ao Pagamento Condicionado e Descontinuidade

As fontes de recursos da Emissora para fins de pagamento aos Investidores decorrem direta ou
indiretamente dos pagamentos dos Crditos Imobilirios e/ou da excusso da Fiana. Os recebimentos
de tais pagamentos ou liquidao podem ocorrer posteriormente s datas previstas para pagamento de
juros e amortizaes dos CRI, podendo causar descontinuidade do fluxo de caixa esperado dos CRI.
Aps o recebimento dos referidos recursos e, se for o caso, depois de esgotados todos os meios legais
cabveis para a cobrana judicial ou extrajudicial dos Crditos Imobilirios e da Garantia, caso o valor
recebido no seja suficiente para saldar os CRI, a Emissora no dispor de quaisquer outras fontes de
recursos para efetuar o pagamento de eventuais saldos aos Investidores.

Riscos relacionados Garantia dos Crditos Imobilirios

Os Crditos Imobilirios so garantidos pela Fiana.

Caso ocorra o inadimplemento de qualquer das Obrigaes Garantidas, a Emissora poder executar a
Fiana para o pagamento dos valores devidos aos Titulares de CRI. Nessa hiptese, o valor obtido com
a execuo forada da Fiana poder no ser suficiente para o pagamento integral dos CRI, o que
afetaria negativamente a capacidade do Patrimnio Separado de suportar as suas obrigaes
estabelecidas no Termo de Securitizao, e, consequentemente poderia afetar de forma adversa e
negativa os Titulares de CRI.

94
Ademais, o procedimento de excusso da Fiana pode durar muito tempo e no se concretizar no
prazo desejado pelos Titulares dos CRI.

Adicionalmente, h o risco de no constituio da Garantia: nos termos da legislao aplicvel, o


Contrato de Cesso dever ser registrado nos cartrios de registro de ttulos e documentos
competentes e no registro de imveis competente, conforme o caso, nos prazos previstos nos
respectivos contratos. Desta forma, caso haja a subscrio dos CRI sem que tenham ocorrido os
respectivos registros, os Titulares de CRI assumiro o risco de que eventual excusso da Garantia
poder ser prejudicada por eventual falta de tal registro.

FATORES DE RISCO RELACIONADOS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV

CEDENTE

O FII est sujeito obrigaes de aquisio dos Crditos Imobilirios nos termos dos
Documentos da Operao

Os Documentos da Operao estabelecem hipteses que podem ensejar a aquisio dos Crditos
Imobilirios pelo FII de modo que referido valor de aquisio seja suficiente para a integral liquidao
dos CRI. No h garantias de que o FII ter recursos suficientes em caixa para realizar o pagamento
integral da aquisio dos Crditos Imobilirios nas hipteses previstas nos Documentos da Operao, o
que poder acarretar um efeito adverso relevante aos titulares dos CRI.

DEVEDORA E AMBEV

a) Com relao AMBEV e DEVEDORA:

A Companhia e a Devedora dependem da reputao de seus produtos e marcas, podendo o


dano reputao dos mesmos produzir efeito desfavorvel.

O sucesso da Companhia e da Devedora depende da sua capacidade de manter e aperfeioar a


imagem e a reputao de seus produtos e marcas existentes e de desenvolver uma imagem e
reputao favorveis para novos produtos e marcas. A imagem e a reputao de seus produtos e
marcas podero diminuir no futuro. Adicionalmente, preocupaes acerca da qualidade de produtos,
mesmo quando infundadas, poderiam prejudicar a imagem e reputao dos produtos da Companhia e
da Devedora. Um evento ou uma srie de eventos que prejudique de modo relevante a reputao de
uma ou mais das marcas da Companhia e da Devedora poderia causar efeito adverso sobre o valor da
marca em questo e sobre as receitas advindas da marca ou negcio em questo. A recuperao da
imagem e reputao de produtos pode ser dispendiosa e at mesmo impossvel. Ademais, os esforos
de marketing da Companhia e da Devedora esto sujeitos a restries ao estilo de propaganda
permitida, mdia e mensagens utilizadas. Em muitos pases, por exemplo, a televiso um meio
proibido para propaganda de produtos alcolicos e, em outros pases, a propaganda na televiso,
embora permitida, criteriosamente regulamentada. Quaisquer restries adicionais nesses pases, ou a
introduo de restries similares em outros pases podero constranger o potencial de construo de
marca da Companhia, reduzindo, assim, o valor de suas marcas e receitas correlatas.

Se qualquer dos produtos da Companhia ou da Devedora contiver defeito ou ficar constatado


que contm contaminantes, a Companhia ou a Devedora podero ficar sujeitas a
responsabilidades de recall do produto ou responsabilidades de outra natureza.

A Companhia e a Devedora tomam precaues para assegurar que suas bebidas estejam livres de
contaminantes e que seus materiais de embalagem (tais como garrafas, tampas, latas e outros
recipientes) estejam livres de defeitos. Essas precaues incluem programas de controle de qualidade
para materiais principais, para o processo de produo e seus produtos finais. A Companhia e a
Devedora estabelecem procedimentos para corrigir os problemas detectados.

95
Na hiptese de ocorrer contaminao ou defeito no futuro, tal contaminao ou defeito futuro poder
desencadear interrupes de negcio, recalls de produtos ou mesmo responsabilidade, podendo cada
um deles causar efeito prejudicial sobre os negcios, reputao, perspectivas, situao financeira e
resultados operacionais da Companhia ou da Devedora.

Embora a Companhia e a Devedora mantenham aplices de seguro contra certos riscos de


responsabilidade por produto (mas no recall de produtos), a Companhia e a Devedora podem no
ser capazes de fazer valer seus direitos no que diz respeito a essas aplices e, na hiptese de
ocorrncia de contaminao ou defeito, quaisquer valores que a Companhia e a Devedora
recuperem talvez no sejam suficientes para compensar qualquer dano que possa vir a sofrer, o que
poderia causar impacto prejudicial sobre os negcios, resultados operacionais e situao financeira
da Companhia e da Devedora.

A Companhia e a Devedora podem no ser capazes de proteger seus direitos de propriedade


intelectual.

O sucesso futuro da Companhia e da Devedora depende significativamente da sua capacidade de


proteger suas marcas e produtos, atuais e futuros, bem como de defender seus direitos de propriedade
intelectual, inclusive marcas, patentes, domnios, segredos de negcio e indstria e know-how. A
Companhia e a Devedora obtiveram a concesso de diversos registros de marca abrangendo suas
marcas e produtos, bem como apresentou e espera continuar a apresentar pedidos de registro de
marca e patente buscando proteger as marcas e produtos desenvolvidos recentemente. A Companhia e
a Devedora no podem garantir que esses registros de marcas e patentes sero expedidos
relativamente a qualquer de seus pedidos. Tambm h risco de que a Companhia e a Devedora
podero, por omisso, deixar de renovar uma marca ou patente em tempo hbil ou de que seus
concorrentes contestem, invalidem ou burlem quaisquer marcas e patentes existentes ou futuras
emitidas em seu favor ou licenciadas pela Companhia ou pela Devedora.

A Companhia e a Devedora colocam em prtica aes apropriadas para proteger sua carteira de
direitos de propriedade intelectual (inclusive registro de marca e domnio). Contudo, a Companhia e
a Devedora no podem ter certeza de que estas medidas sero suficientes para proteger sua carteira
de direitos de propriedade intelectual, ou de que terceiros no violaro ou mesmo utilizaro os
direitos de propriedade reservada da Companhia ou da Devedora. Se a Companhia ou a Devedora
for incapaz de proteger seus direitos de propriedade reservada contra violao ou uso indevido, esse
fato poder causar efeito prejudicial relevante sobre os negcios, resultados operacionais, fluxos de
caixa ou situao financeira da Companhia e da Devedora e, em particular, sua capacidade de
desenvolver seu negcio.

A Companhia e a Devedora podem no ser capazes de recrutar ou manter pessoas-chave.

A fim de desenvolver, suportar e comercializar os produtos da Companhia e da Devedora, a


Companhia e a Devedora devem contratar e conservar empregados experientes com expertise
especfica. A implementao dos planos de negcio estratgicos poder ser dificultada pela
impossibilidade de recrutamento ou conservao de pessoal chave ou pela perda inesperada de
empregados sniores, inclusive em sociedades adquiridas. A Companhia e a Devedora enfrentam
diversos desafios inerentes administrao de um grande nmero de empregados em regies
geogrficas diversas. Os empregados-chave podero optar por deixar seu emprego por diversos
motivos, inclusive motivos que esto fora do controle da Companhia e da Devedora. O impacto do
desligamento de empregados-chave no pode ser determinado, podendo depender, entre outras
coisas, da capacidade da Companhia e da Devedora de recrutar outras pessoas com experincia e
capacidade similares a um custo equivalente. No certo que a Companhia ou a Devedora sero
capazes de atrair ou conservar empregados chave e administr-los com xito, o que poderia abalar o
negcio da Companhia e da Devedora e produzir efeito prejudicial relevante sobre a situao
financeira, os resultados operacionais e a posio de competitividade da Companhia e da Devedora.

96
Falhas na tecnologia da informao poderiam prejudicar as operaes da Companhia e da
Devedora.

A Companhia e a Devedora dependem, cada vez mais, de sistemas de tecnologia da informao para
processar, transmitir e armazenar informaes eletrnicas. Uma parcela significativa da comunicao
entre a Companhia e a Devedora, clientes e fornecedores depende da tecnologia da informao. Como
ocorre com todos os sistemas desse tipo, os sistemas de informao da Companhia e da Devedora
podero ficar vulnerveis a diversas interrupes devido a eventos fora do controle da Companhia e da
Devedora, inclusive, mas sem limitao, desastres naturais, atentados terroristas, falhas nas
telecomunicaes, vrus de computador, ataques de hackers ou outras questes de segurana. Essas ou
outras interrupes similares poderiam perturbar as operaes, fluxos de caixa e/ou situao financeira
da Companhia e da Devedora.

A Companhia e a Devedora dependem da tecnologia da informao para serem capazes de operar de


forma eficiente e fazer interface com os clientes, bem como para manter sua regular administrao e
controle internos. A concentrao de processos em centros de servios compartilhados significa que
qualquer problema poderia causar impacto em grande parcela dos negcios da Companhia e da
Devedora. Caso no sejam alocados, e efetivamente administrados, os recursos necessrios
construo e sustentao da infraestrutura de tecnologia apropriada, a Companhia e a Devedora
podero ficar sujeitas a erros de operao, ineficincias de processamento, perda de clientes,
problemas nos negcios, bem como a perda ou dano propriedade intelectual em razo de quebra de
segurana. Como todos os sistemas de tecnologia da informao, o sistema da Companhia e da
Devedora tambm poderia ser invadido por terceiros na tentativa de furto de informaes, ou
perturbao de processos comerciais. Essas interrupes poderiam prejudicar de forma relevante os
negcios, resultados operacionais, fluxos de caixa e situao financeira da Companhia e da Devedora.

A cobertura de seguro da Companhia e da Devedora pode ser insuficiente para reparar


quaisquer prejuzos que a Companhia e a Devedora venham a sofrer no futuro.

O custo de algumas das aplices de seguro da Companhia e da Devedora pode aumentar no futuro.
Ademais, alguns tipos de perdas, tais como perdas decorrentes de guerras, atos de terrorismo ou
desastres naturais, via de regra, no so segurados, ou por no haver seguro disponvel ou pelo mesmo
no poder ser obtido em termos economicamente viveis. Ademais, recentemente, as seguradoras tm
se tornado mais relutantes em segurar esses tipos de eventos. Caso ocorra um evento no segurado ou
ocorra uma perda superior aos limites segurados, esse fato poderia causar impacto prejudicial sobre os
negcios, resultados operacionais e situao financeira da Companhia e da Devedora.

b) Com relao a controladas e coligadas da Companhia

A capacidade das subsidirias estrangeiras da Companhia de distribuir caixa na vertente


ascendente da cadeia societria poder ficar sujeita a diversas condies e limitaes.

A capacidade das subsidirias estrangeiras da Companhia de distribuir caixa por meio de dividendos,
adiantamentos entre partes relacionadas, pagamentos para a administrao e demais pagamentos
depende, em larga escala, da disponibilidade de fluxos de caixa no nvel de tais subsidirias
estrangeiras, podendo ser restringida pelas leis aplicveis e princpios contbeis. Para fins
exemplificativos, 36,6%, o que equivale a R$12,8 bilhes, da receita total de R$34,8 bilhes da
Companhia de Bebidas das Amricas Ambev em 2013 teve origem em suas subsidirias estrangeiras.
Algumas de tais subsidirias esto sujeitas a leis que restringem sua capacidade de pagar dividendos ou
o valor dos dividendos que elas podem pagar.

Caso a Companhia no seja capaz de obter fluxos de caixa suficientes das suas subsidirias, diretas
ou indiretas, a Companhia poder sofrer prejuzos em seus negcios, resultados operacionais e
situao financeira.

97
c) Com relao aos fornecedores da Companhia e da Devedora

A Companhia e a Devedora dependem financeiramente de terceiros, inclusive fornecedores


importantes, podendo a resciso ou modificao dos acordos com esses terceiros prejudicar
os negcios da Companhia e da Devedora.

A Companhia e a Devedora dependem de terceiros, inclusive fornecedores de diversas matrias-primas


para produo de cerveja e refrigerantes, bem como de material para embalagem, inclusive latas de
alumnio, vidro, barris e garrafas PET. A Companhia e a Devedora buscam limitar a exposio a
flutuaes de mercado para esses suprimentos celebrando acordos de mdio e longo prazo, a preo
fixo. A Companhia e a Devedora possuem um nmero limitado de fornecedores de latas de alumnio,
vidro e garrafas PET. A consolidao do setor de latas de alumnio, vidro e garrafas PET em certos
mercados em que a Companhia e a Devedora operam reduziu as alternativas de fornecimento local e
aumentou o risco de interrupo desses suprimentos. Embora a Companhia e a Devedora tenham, de
modo geral, outros fornecedores de matrias-primas e materiais de embalagem, a resciso ou alterao
de acordos relevantes com alguns fornecedores importantes, discordncias com fornecedores quanto a
condies de pagamento ou outras condies, ou a omisso por parte de um fornecedor importante
em cumprir suas obrigaes contratuais ou em entregar materiais compatveis com o uso corrente,
exigir ou poder exigir que a Companhia e a Devedora comprem de fornecedores alternativos, em
cada caso, a preos potencialmente mais altos do que aqueles acordados com o fornecedor em
questo, podendo esse fato impactar de forma relevante a produo, distribuio e venda de cerveja e
refrigerantes da Companhia e da Devedora, bem como prejudicar os negcios, resultados operacionais,
fluxos de caixa e/ou situao financeira da Companhia e da Devedora.

Em relao a certos suprimentos de embalagem, matrias-primas e commodities, a Companhia e a


Devedora dependem de um pequeno nmero de fornecedores importantes. Caso esses fornecedores
fiquem impossibilitados de continuar a atender as necessidades da Companhia e da Devedora, e caso
no seja possvel desenvolver fontes alternativas de suprimento, as operaes e os resultados
financeiros da Companhia podero ser prejudicados.

d) Com relao aos clientes da Companhia e da Devedora

A demanda por produtos da Companhia e da Devedora pode ser prejudicada por mudanas
nas preferncias e gostos dos consumidores.

A Companhia e a Devedora dependem da sua capacidade de atender as preferncias e gostos dos


consumidores. As preferncias e gostos dos consumidores podem mudar de modo imprevisvel devido
a uma diversidade de fatores, tais como mudanas demogrficas, preocupaes de sade dos
consumidores com obesidade, atributos e ingredientes dos produtos, mudanas nos padres de
viagem, frias e atividades de lazer, clima, publicidade negativa decorrente de ao ou processo
regulatrio contra a Companhia ou a Devedora ou empresas do mesmo setor, ou desacelerao da
economia. Os consumidores tambm podero comear a preferir os produtos de concorrentes ou
podero de modo geral reduzir sua demanda por produtos do segmento de negcio da Companhia e
da Devedora. A falha da Companhia ou da Devedora em prever ou responder adequadamente s
mudanas nas preferncias e gostos de consumidores poderia causar impacto prejudicial sobre seus
negcios, resultados operacionais e situao financeira.

98
e) Com relao ao setor de atuao da Companhia e da Devedora

A volatilidade nos preos de commodities poder afetar negativamente o desempenho


financeiro da Companhia e da Devedora.

Uma parcela significativa dos custos de produo da Companhia e da Devedora est diretamente
associada a commodities como alumnio, milho, acar, trigo e garrafas PET. O aumento nos preos
dessas commodities afeta diretamente os custos operacionais da Companhia e da Devedora. Embora a
poltica atual da Companhia e da Devedora seja o estabelecimento de mecanismos de hedge com
relao exposio a mudanas nos preos das commodities sempre que instrumentos financeiros
estiverem disponveis, a Companhia e a Devedora no podero garantir que essa prtica ser possvel
ou disponvel a custos razoveis em todas as ocasies no futuro.

Para fins exemplificativos, apresentamos na tabela a seguir as variaes de preo relativas s principais
commodities utilizadas pela Companhia de Bebidas das Amricas Ambev em 2013:

Commodities Maior Preo Menor Preo Mdia 2013 Flutuao


Alumnio (US$/Ton) ................................... 2.222,00 1.833,50 1.957,01 21,2%
Acar (Cents/Pounds) .............................. 20,70 16,87 18,55 22,7%
Milho (Cents/Bushel) ................................. 599,75 443,00 522,30 35,4%
Trigo (Cents/Bushel) .................................. 826,75 636,00 715,36 30,0%
PET (US$/Ton)............................................ 1.884,00 1.454,00 1.656,42 29,6%

Se a Companhia e a Devedora no cumprirem satisfatoriamente as leis e regulamentos


destinados a combater a corrupo governamental nos pases em que vende seus produtos,
poder ficar sujeita a multas, penalidades ou outras sanes administrativas, e as vendas e
lucratividade podero ser afetadas.

Embora a Companhia e a Devedora tenham o compromisso de conduzir seus negcios de forma legal e
tica em consonncia com os requisitos e padres legais locais e internacionais aplicveis aos negcios,
h risco de que seus empregados ou representantes possam praticar atos que violem as leis e
regulamentos aplicveis que, via de regra, vedam a realizao de pagamentos indevidos a funcionrios
pblicos estrangeiros com vistas obteno ou manuteno de negcio, inclusive leis relativas
Conveno da OECD sobre o Combate do Suborno de Funcionrios Pblicos Estrangeiros em
Operaes Comerciais Internacionais de 1997, tais como a Lei sobre a Prtica de Corrupo no Exterior
dos Estados Unidos (Foreign Corrupt Practices Act).

Ademais, em 29 de janeiro de 2014, o governo brasileiro promulgou a Lei n 12.846/13 impondo


responsabilidade objetiva s empresas por atos de corrupo praticados por seus administradores,
empregados e agentes, ou a Lei Anticorrupo Brasileira. De acordo com a Lei Anticorrupo Brasileira,
as pessoas jurdicas consideradas culpadas por atos de corrupo podero ficar sujeitas a multas no
valor de at 20% do faturamento bruto do exerccio anterior ou, caso no seja possvel estimar o
faturamento bruto, a multa ser estipulada entre R$6.000,00 e R$60.000.000,00. Entre outras
sanes, a Lei Anticorrupo Brasileira prev tambm a perda de benefcios ilicitamente obtidos, a
suspenso de operaes corporativas, confisco de ativos e dissoluo da pessoa jurdica. A adoo de
um programa de compliance eficaz poder ser levada em considerao pelas autoridades brasileiras na
aplicao de sano nos termos da Lei Anticorrupo Brasileira. Por conseguinte, se a Companhia ou a
Devedora se envolverem em quaisquer investigaes nos termos da Lei Anticorrupo Brasileira e se os
respectivos programas de conformidade no forem considerados suficientemente eficazes pelas
autoridades brasileiras, os negcios da Companhia e da devedora podero ser prejudicados.

99
A concorrncia poder gerar uma reduo das margens da Companhia e da Devedora,
aumento dos seus custos e diminuio da lucratividade da Companhia e da Devedora.

Globalmente, as cervejarias concorrem principalmente em bases de imagem da marca, preo,


qualidade, redes de distribuio e servio ao consumidor. A consolidao aumentou significativamente
a base de capital e o alcance geogrfico dos concorrentes em alguns dos mercados em que a
Companhia e a Devedora operam, havendo previso de a concorrncia aumentar ainda mais, uma vez
que a tendncia de consolidao entre empresas no setor cervejeiro continuar.

A concorrncia poder desviar consumidores e clientes dos produtos da Companhia e da Devedora. A


concorrncia nos diversos mercados em que a Companhia e a Devedora atuam poder fazer com que a
Companhia e a Devedora reduzam preos, aumente investimento de capital, aumente gastos com
marketing e outros gastos, sem que a Companhia e a Devedora possam, em contrapartida, aumentar
preos para recuperar custos mais elevados, acarretando, assim, reduo de margens e perda de
participao de mercado pela Companhia e pela Devedora. Qualquer dos fatos citados acima poderia
produzir efeito prejudicial relevante sobre os negcios, situao financeira e resultados operacionais da
Companhia e da Devedora. Ainda, a inovao enfrenta riscos inerentes, e os novos produtos que a
Companhia e a Devedora venham a introduzir podero no ter xito junto aos consumidores e clientes.

Adicionalmente, a ausncia de igualdade de condies concorrenciais em alguns mercados e a falta de


transparncia ou mesmo algumas prticas desleais ou ilcitas, como evaso fiscal e corrupo, podem
distorcer o ambiente concorrencial, gerando efeitos prejudiciais relevantes sobre a lucratividade e a
capacidade de operar da Companhia e da Devedora.

O governo federal editou regulamentao exigindo a instalao obrigatria de sistemas de controle de


produo (volume), conhecido como SICOBE, em todas as fbricas de cerveja e refrigerantes, para
ajudar os governos a combater a evaso fiscal no setor de bebidas. A instalao desse equipamento nas
linhas de produo foi concluda e cobre mais de 98% do volume total da Companhia. O objetivo de
se reduzir a evaso fiscal est sendo alcanado relativamente aos impostos federais. Os governos
estaduais comearam a utilizar os dados do SICOBE para identificar evaso fiscal e estadual em
potencial, entretanto esse procedimento ainda est sendo implementado pelos estados.

Publicidade negativa focada nos produtos da Companhia e da Devedora ou na forma como a


Companhia e a Devedora conduzem suas operaes poder prejudicar o negcio da
Companhia e da Devedora.

A cobertura da mdia e a publicidade de modo geral podem exercer influncia significativa sobre o
comportamento e aes dos consumidores. Se a aceitao social de cervejas ou refrigerantes declinar
de modo significativo, as vendas dos produtos da Companhia e da Devedora podem diminuir de modo
relevante. Nos ltimos anos, houve um aumento da ateno pblica e poltica direcionada aos setores
de bebidas alcolicas e refrigerantes. Essa ateno o resultado da preocupao pblica com os
problemas relacionados (i) ao alcoolismo, inclusive dirigir embriagado; (ii) o consumo de bebida por
menores de idade; e (iii) problemas de sade decorrentes do consumo indevido de cerveja e
refrigerantes (por exemplo, alcoolismo e obesidade). A publicidade negativa a respeito do consumo de
lcool ou refrigerantes ou as mudanas na percepo dos consumidores em relao ao lcool ou
refrigerantes de modo geral podem afetar adversamente a venda e o consumo dos produtos da
Companhia e da Devedora e podem prejudicar os negcios, resultados operacionais, fluxos de caixa ou
situao financeira da Companhia e da Devedora na medida em que os consumidores e clientes
venham a alterar seus padres de compra.

100
Importantes marcas so utilizadas pela Companhia e pela Devedora, suas subsidirias, associados, joint
ventures e tambm licenciadas a outras cervejarias. Na medida em que a Companhia e a Devedora,
uma de suas subsidirias, associados, joint ventures ou licenciadas ficarem sujeitos a publicidade
negativa, e a publicidade negativa fizer com que os consumidores e clientes mudem seus padres de
compra, poder haver um efeito prejudicial relevante sobre os negcios, resultados operacionais, fluxos
de caixa ou situao financeira da Companhia e da Devedora. Na medida em que a Companhia e a
Devedora continuem a expandir suas operaes em mercados emergentes e em ascenso, existe um
risco maior de exposio publicidade negativa, em especial com relao a direitos trabalhistas e
condies de trabalho. A publicidade negativa que prejudique de modo relevante a reputao de uma
ou mais marcas da Companhia e da Devedora podem ter efeito prejudicial sobre o valor da marca em
questo e suas respectivas receitas, o que pode causar impacto adverso sobre os negcios, resultados
operacionais, fluxos de caixa e situao financeira da Companhia e da Devedora.
Ciclos de consumo sazonal e condies climticas adversas podem acarretar flutuaes na
demanda pelos produtos da Companhia e da Devedora.

Ciclos de consumo sazonal e condies climticas adversas nos mercados em que a Companhia e a
Devedora operam podero causar impacto sobre suas operaes. Esse fato particularmente
verdadeiro nos meses de vero, quando clima inesperadamente frio ou mido pode afetar os volumes
de vendas de produtos da Companhia e da Devedora.
Desastres naturais e de outra natureza poderiam interromper as operaes da Companhia e
da Devedora.

Os negcios e resultados operacionais da Companhia e da Devedora poderiam ser prejudicados devido


a riscos sociais, tcnicos ou fsicos, tais como terremotos, furaces, inundao, incndio, falta de
energia, falta de abastecimento de gua, falhas nos sistemas de tecnologia da informao e
telecomunicaes, instabilidade poltica, conflito militar e incertezas decorrentes de atentados
terroristas, inclusive desacelerao econmica global, consequncias econmicas de qualquer ao
militar e instabilidade poltica correlata.
Mudanas climticas, ou medidas legais, regulamentares ou de mercado para enfrentar a
mudana climtica, podem afetar negativamente os negcios ou operaes da Companhia e
da Devedora, e a escassez ou m qualidade de gua podem afetar negativamente os custos
de produo e capacidade da Companhia e da Devedora.

H uma preocupao crescente de que o dixido de carbono e outros gases de efeito estufa na
atmosfera podem causar um impacto adverso nas temperaturas globais, padres de tempo e
frequncia e gravidade dos climas extremos e desastres naturais. No caso em que tais mudanas
climticas tenham um efeito negativo sobre a produtividade agrcola, a Companhia e a Devedora
podem estar sujeitas diminuio da disponibilidade ou preos menos favorveis para certos produtos
agrcolas que so necessrios para os produtos da Companhia e da Devedora, tais como cevada,
lpulo, acar e milho. Alm disso, as expectativas pblicas para reduo das emisses de gases de
efeito estufa pode resultar em aumento do custo da energia, transporte e matrias-primas e podem
exigir que a Companhia e a Devedora faam investimentos adicionais em instalaes e equipamentos
devido ao aumento das presses regulatrias. Como resultado, os efeitos das mudanas climticas
poderiam causar impactos materiais adversos de longo prazo nos negcios e resultados operacionais da
Companhia e da Devedora.
A Companhia e a Devedora tambm enfrentam riscos de escassez de gua. A disponibilidade de gua
potvel um recurso limitado em muitas partes do mundo, enfrentando desafios sem precedentes
referentes a mudanas climticas e da mudana resultante de padres de precipitao e frequncia das
condies meteorolgicas extremas, explorao excessiva, aumento da poluio e m gesto da gua.
Como a demanda por gua continua a aumentar em todo o mundo, e como a gua se torna mais
escassa e a qualidade da gua disponvel se deteriora, a Companhia e a Devedora podem ser afetadas
pelo aumento dos custos de produo ou limitaes de capacidade, o que poderia afetar adversamente
os negcios e resultados operacionais da Companhia e da Devedora.

101
f) Com relao regulao do setor de atuao da Companhia e da Devedora

O governo brasileiro tem exercido, e continua a exercer influncia significativa sobre a


economia brasileira; a conjuntura econmica e poltica brasileira tem impacto direto sobre os
negcios da Companhia e da Devedora, e pode vir a afetar adversamente os seus resultados.

A economia brasileira tem sido caracterizada por um envolvimento significativo por parte do governo
brasileiro, que frequentemente altera as polticas monetrias, de crdito e outras, para influenciar a
economia brasileira. As medidas do governo brasileiro para controlar a inflao e atingir outras
polticas monetrias por vezes envolveram o controle de salrios e preos, a taxa bsica de juros do
Banco Central, e tambm outras medidas, tais como o congelamento de contas bancrias,
ocorrido em 1990.

As medidas tomadas pelo governo brasileiro relativas economia podem produzir efeitos relevantes
sobre as empresas brasileiras e outras entidades, incluindo a Companhia e a Devedora, e sobre as
condies de mercado e preos dos ttulos brasileiros. A situao financeira e os resultados das
operacionais da Companhia e da Devedora podem sofrer efeitos negativos devido aos seguintes fatores
e resposta do governo brasileiro aos seguintes fatores:

(i) desvalorizaes e outras variaes nas taxas de cmbio;

(ii) inflao;

(iii) investimentos;

(iv) polticas de controle cambial;

(v) nvel de desemprego;

(vi) instabilidade social;

(vii) instabilidade de preos;

(viii) desabastecimento de energia;

(ix) racionamento de gua;

(x) taxas de juros;

(xi) liquidez do mercado nacional de capitais e de crdito;

(xii) poltica tributria; e

(xiii) outros fatores polticos, diplomticos, sociais e econmicos nacionais ou que tenham efeito
sobre o Brasil.

Quaisquer dessas situaes podem prejudicar a situao financeira e os resultados da Companhia e


da Devedora.

102
Os aumentos dos impostos incidentes sobre bebidas no Brasil e os altos nveis de evaso
fiscal podero afetar negativamente os resultados e a rentabilidade da Companhia e
da Devedora.

Aumentos nos j elevados nveis de tributao no Brasil poderiam produzir um efeito adverso sobre a
rentabilidade da Companhia e da Devedora. Aumentos nos impostos sobre bebidas geralmente
resultam em preos mais elevados das bebidas para os consumidores. Preos das bebidas mais elevados
geralmente resultam em nveis de consumo mais baixos e, portanto, numa menor receita lquida de
vendas. Uma menor receita lquida de vendas resulta em margens mais baixas, uma vez que parte dos
custos da Companhia e da Devedora so fixos e, portanto, no variam significativamente com base no
nvel da produo. No se pode garantir que o governo no ir aumentar os atuais nveis de tributao,
tanto na esfera estadual quanto federal, e que isto no ter efeito sobre os negcios da Companhia e
da Devedora. O governo brasileiro props reformas fiscais que esto atualmente sendo apreciadas pelo
Congresso Nacional, sendo que em novembro de 2008, o Congresso aprovou certas mudanas (com
vigncia a partir de 1 de janeiro de 2009) base de clculo e alquota do Imposto sobre Produtos
Industrializados e do PIS/COFINS. De acordo com o sistema anterior, tais tributos eram pagos com base
em taxa fixa por hectolitro produzido. O novo sistema determina que marcas com preos mais altos
paguem impostos mais altos por hectolitro do que aquelas com preos mais baixos baseado na tabela
de preo de referncia ao consumidor. O aumento na carga tributria referente ao Imposto sobre
Produtos Industrializados (IPI) e ao PIS/COFINS da Companhia depende do preo, embalagem e mix de
produtos da Companhia e da Devedora. A Companhia e a Devedora no podem garantir que o
governo brasileiro no ir considerar novos aumentos de tributos.

Nos ltimos anos, houve aumento de impostos no setor de bebidas no Brasil nas esferas federal e
estadual. Os impostos federais aumentaram em outubro de 2012 com base nas pesquisas de preo ao
consumidor. Ademais, em abril de 2013 foi aprovado aumento nas alquotas dos seguintes impostos
federais aplicveis para cerveja: (1) o IPI, (2) o PIS e (3) a COFINS. Alm disso, em 2013, os seguintes
cinco estados brasileiros aumentaram suas alquotas de ICMS, aplicveis a cerveja: Minas Gerais, Cear,
Amazonas, Mato Grosso e Distrito Federal. Em janeiro de 2014, o governo estadual da Bahia tambm
aumentou a alquota do ICMS aplicvel a cerveja. A Companhia e a Devedora no podem garantir que
o governo brasileiro, em nveis estadual e/ou federal, no considerar aumentos adicionais de impostos
incidentes sobre bebidas no futuro.

Alm disso, existe um alto nvel de evaso fiscal no setor de bebidas no Brasil, o que ocorre
principalmente devido ao alto nvel de impostos nesse setor. O aumento dos impostos pode resultar no
aumento da evaso fiscal, resultando em prticas desleais de preos no setor. O governo federal baixou
regulamentaes exigindo a instalao obrigatria de sistemas de controle de produo (volume),
conhecido como SICOBE, em todas as fbricas de cerveja e refrigerantes para ajudar os governos
estadual e federal a combater a evaso fiscal no setor de bebidas. A instalao do equipamento nas
linhas de produo da Companhia foi concluda e cobre mais de 98% do volume total produzido. O
objetivo de reduzir a evaso fiscal est sendo alcanado para impostos federais. Os governos estaduais
comearam a usar as informaes dos sistemas de controle de produo em todas as fbricas de
cerveja e refrigerantes para identificar evases fiscais estaduais em potencial. Tal procedimento,
entretanto, ainda est em fase de implementao pelos governos estaduais, e apenas poucas sanes
foram emitidas at a presente data.

103
A regulamentao sobre bebidas alcolicas a que est sujeita a Companhia e a Devedora nos
pases em que operam pode ter um efeito adverso nos seus resultados.

As atividades da Companhia e da Devedora so reguladas por leis e regulamentaes federais, estaduais,


municipais e locais referentes a questes como exigncias de licenciamento, prticas comerciais e
assuntos correlatos. A Companhia e a Devedora esto sujeitas a demandas envolvendo alegaes de no
cumprimento das leis e regulamentos vigentes, as quais podem resultar em multas e outras penalidades.
Recentemente, o Governo Federal bem como alguns estados e municpios brasileiros em que a
Companhia e a Devedora atuam promulgaram leis restringindo o horrio das operaes de certos pontos
de venda, proibindo a venda de bebidas alcolicas em pontos de venda na beira de estradas e proibindo a
venda de refrigerantes em escolas. Alm disso, o Congresso Nacional est analisando propostas de
regulamentao impondo selos nas latas de cerveja, bem como sobre o consumo, as vendas e a
comercializao de bebidas alcolicas, inclusive cerveja, que, se promulgada, poder impor restries
propaganda de bebidas alcolicas na televiso durante horrios especficos do dia, alm de restrio aos
horrios de funcionamento de certos pontos de venda, dentre outros. Essas restries podero causar
impacto prejudicial sobre os resultados das operaes da Companhia e da Devedora.
Ademais, existe uma tendncia global de aumentar as restries regulatrias relativas venda de
bebidas alcolicas e refrigerantes. O cumprimento de tais restries poder ser dispendioso e,
consequentemente, afetar os ganhos da Companhia e da Devedora nos pases nos quais ela opera.
A Companhia e a Devedora esto sujeitas legislao antitruste do Brasil e de outros pases.

A Companhia e a Devedora detm uma participao substancial no mercado brasileiro de cerveja e,


portanto, esto sujeitas s normas brasileiras de direito da concorrncia. Alm disso, em decorrncia da
fuso entre a Cervejaria Brahma e a Companhia Antarctica Paulista Indstria Brasileira de Bebidas e
Conexos para criao da Companhia em 1999, a Companhia firmou um termo de compromisso de
desempenho com as autoridades de defesa da concorrncia brasileiras, o qual exigiu que a Companhia
observasse determinadas restries, inclusive o desinvestimento de certos ativos. Desde 28 de julho de
2008, a Companhia deu cumprimento a todas essas restries, de acordo com o CADE. Ademais,
desde a referida fuso, a Companhia participa de diversos outros processos administrativos e judiciais
envolvendo questes relativas a prticas anticoncorrenciais. No se pode garantir que as
regulamentaes brasileiras e estrangeiras de direito da concorrncia no afetaro os negcios da
Companhia e da Devedora no futuro.
Alm disso, a participao da Companhia no mercado argentino de cerveja aumentou substancialmente
aps a aquisio da participao na Quilmes Industrial Socit Anonyme. As operaes na Argentina
esto sujeitas a certas normas argentinas de direito da concorrncia. No se pode garantir que as
regulamentaes argentinas de direito da concorrncia no afetaro os negcios da Companhia na
Argentina no futuro, e que, desta forma, no tero impacto sobre os benefcios que a Companhia previa
que fossem gerados por esse investimento e, consequentemente, nos resultados da Companhia.
As operaes da Companhia e da Devedora esto sujeitas a certas normas ambientais que
podem fazer com que a Companhia e a Devedora incorram em custos adicionais, bem como
em contingncias significativas que afetem os seus resultados.

As operaes da Companhia e da Devedora esto sujeitas regulamentao ambiental emanada por


rgos nacionais, estaduais e municipais, inclusive, e em certos casos, a regras que impem
responsabilidade independentemente de culpa. Essa regulamentao poder acarretar responsabilidade
que poderia prejudicar as operaes da Companhia e da Devedora. A situao da regulamentao
ambiental nos mercados em que a Companhia e a Devedora operam est se tornando mais rigorosa,
tendo ocorrido um aumento na fiscalizao. Embora a Companhia e a Devedora tenham constitudo
proviso para gastos operacionais para manter a observncia das leis e regulamentos ambientais, no
h nenhuma garantia de que a Companhia e a Devedora no incorrero em passivos relevantes
decorrentes de responsabilidade ambiental ou de que as leis e regulamentos ambientais aplicveis no
mudaro ou tornar-se-o mais rigorosos no futuro, o que poderia prejudicar a situao financeira e os
resultados da Companhia e da Devedora.

104
g) Com relao aos pases estrangeiros onde a Companhia atua

A deteriorao nas condies econmicas e de mercado em outros pases emergentes, bem


como em economias desenvolvidas, pode afetar negativamente o preo dos valores
mobilirios da Companhia.

As condies econmicas e de mercado em outros pases emergentes, especialmente aqueles situados


na Amrica Latina, influenciam o mercado de valores mobilirios emitidos por empresas brasileiras,
bem como a percepo, por parte dos investidores, da situao econmica no Brasil. Crises econmicas
em mercados emergentes, tais como no sudeste asitico, Rssia e Argentina, historicamente,
provocaram volatilidade no mercado acionrio brasileiro e de outros pases emergentes. Por exemplo, a
recente e abrupta desvalorizao do peso argentino em janeiro de 2014 acarretou a desvalorizao das
moedas das economias mais desenvolvidas, inclusive o Brasil, e uma queda nos ndices das bolsas de
valores desses pases, inclusive a BM&FBOVESPA. Ademais, a crise financeira global originada em
economias desenvolvidas, inclusive a crise do subprime nos Estados Unidos, bem como a crise da dvida
pblica europeia tiveram impacto em muitas economias e mercados de capitais ao redor do mundo,
inclusive no Brasil, o que poder afetar desfavoravelmente o interesse dos investidores nos valores
mobilirios de emissores brasileiros, tais como a Companhia. Portanto, o valor de mercado de seus
valores mobilirios poder ser prejudicado por eventos que ocorram fora do Brasil.

A Zona Amrica Latina Sul est sujeita a riscos substanciais relacionados aos seus negcios e a
suas operaes na Argentina e outros pases onde opera.

A ttulo de exemplificao, a receita lquida da Latin America South Investment, S.L., ou LASI,
correspondeu em 2013 a 20,3% dos resultados consolidados da, atualmente extinta, Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev. A LASI uma empresa holding, cujo capital social era 100%
pertencente Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, e atualmente 100% detida pela
Companhia, por meio de participaes diretas e indiretas com subsidirias operacionais na Argentina e
em outros pases sul-americanos.

Consequentemente, a situao financeira e os resultados das operaes da Companhia podem ser


afetados negativamente pela instabilidade poltica, flutuaes na economia e medidas governamentais
relacionadas economia da Argentina e dos outros pases em que suas subsidirias operam, e,
consequentemente, afetar os resultados consolidados da Companhia.

Por exemplo, no incio do ano 2000, a Argentina sofreu uma forte instabilidade poltica e econmica.
Em 2002 ocorreu uma recesso generalizada, causando uma reduo de 10,9% do PIB efetivo, uma
alta taxa de desemprego e de inflao. No passado, a situao econmica e social da Argentina
deteriorou-se rapidamente, e poder continuar esse movimento no futuro. A Companhia no pode
assegurar aos investidores que a economia argentina no sofrer rpida deteriorao como no
passado. Ademais, em janeiro de 2014, o peso argentino sofreu uma desvalorizao significante,
perdendo 18.7% do seu valor com relao ao real.

A desvalorizao do peso argentino, juntamente com a inflao e a deteriorao das condies


macroeconmicas nesse pas podero continuar exercendo um efeito adverso relevante sobre nossas
operaes na Amrica Latina Sul e seus resultados e sobre a capacidade da Companhia de transferir
fundos da e na Argentina. Se a situao econmica ou poltica na Argentina deteriorar-se, ou
se restries cambiais adicionais forem implementadas na Argentina, a liquidez e operaes
da Companhia, bem como sua capacidade de acesso a recursos da Argentina podem vir a ser
afetados negativamente.

105
A Companhia opera uma joint venture em Cuba do qual o Governo de Cuba scio da
Companhia. Cuba foi identificado pelo Departamento de Estado dos Estados Unidos como um
estado patrocinador de terrorismo, estando sujeito a sanes econmicas e comerciais amplas
e abrangente impostas pelos Estados Unidos. As operaes em Cuba podero prejudicar a
reputao da Companhia e a liquidez e o valor dos valores mobilirios da Companhia.

Em janeiro de 2014, uma das subsidirias integrais da Companhia adquiriu da ABI, acionista
controladora indireta da Companhia, participao societria de 50% na Cerveceria Bucanero S.A., ou
Bucanero, companhia cubana que se dedica ao ramo de produo e venda de cerveja. Os 50%
restantes do capital social da Bucanero so detidos pelo Governo de Cuba. A Bucanero operada
como uma joint venture na qual a Companhia nomeia o administrador geral. Suas principais marcas
so Bucanero e Cristal. Em contraste com os 118,8 milhes de hectolitros de cerveja vendidos pela
Companhia em 2013, a Bucanero vendeu somente 1,3 milho de hectolitros no referido ano.
Embora a produo da Bucanero seja vendida precipuamente em Cuba, uma pequena parcela de sua
produo exportada para outros pases e vendida por certos distribuidores de outros pases fora de
Cuba (excetuados os Estados Unidos). A Bucanero tambm importa e vende em Cuba uma
quantidade de produtos da marca Beck produzidos por uma afiliada alem da Companhia inferior a
cinco mil hectolitros.

Cuba foi identificada pelo governo dos Estados Unidos como um estado patrocinador de
terrorismo, e o Gabinete de Controle de Ativos Estrangeiros do Departamento do Tesouro dos
Estados Unidos e o Departamento do Comrcio dos Estados Unidos em conjunto administram e
executam sanes econmicas e comerciais amplas e abrangentes fundadas em poltica estrangeira
norte-americana com relao a Cuba. Embora as operaes da Companhia em Cuba no sejam
materiais, a reputao comercial da Companhia de modo geral pode sofrer, ou a Companhia
poder enfrentar averiguao regulatria adicional em decorrncia das atividades em Cuba com
base na identificao de Cuba como estado patrocinador de terrorismo e alvo de sanes
econmicas e comerciais dos Estados Unidos. Ademais, h iniciativas dos legisladores federais e
estaduais nos Estados Unidos e certos investidores institucionais norte-americanos, inclusive fundos
de penso, no sentido de aprovar leis, regulamentos ou polticas que exijam o desinvestimento em
ou a divulgao de participaes em ou ainda viabilizar desinvestimento em empresas que
operam com pases designados como estados patrocinadores de terrorismo, inclusive Cuba. Se os
investidores norte-americanos decidirem liquidar ou de outra forma desinvestir seus investimentos
em empresas que tenham operaes de qualquer magnitude em Cuba, o mercado e o valor dos
valores mobilirios da Companhia poder ficar prejudicado.

Ademais, o Cuban Liberty and Democratic Solidarity (LIBERTAD) Act de 1996 (conhecido como Lei
Helms-Burton) autoriza a instaurao de aes judiciais privadas de indenizao por perdas e danos
em face de qualquer pessoa que se dedicar ao comrcio em bens confiscados sem indenizao pelo
Governo de Cuba de pessoas que na ocasio eram, ou se tornaram desde ento, cidados
norte-americanos. Embora essa seo da Lei Helms-Burton esteja atualmente suspensa por ato
discricionrio presidencial, a suspenso poder no ter continuidade no futuro. Pleitos continuam a se
materializar, no obstante a suspenso, podendo ser opostos se a suspenso for descontinuada. A Lei
Helms-Burton tambm inclui seo que autoriza o Departamento de Estado dos Estados Unidos a
proibir a entrada nos Estados Unidos de pessoas no norte-americanas que se utilizem bens
confiscados e de administradores e dirigentes de tais pessoas e suas famlias. Em 2009, a ABI recebeu
notificao de reclamao alegadamente oposta nos termos da Lei Helms-Burton relativa ao uso de
uma marca pela Bucanero, que se alega foi confiscada pelo governo cubano e comercializada pela ABI
em funo da antiga titularidade e administrao exercida pela ABI na empresa em questo. Embora a
ABI e a Companhia tenham tentado revisar e avaliar a validade da reclamao, em razo de
circunstncias subjacentes incertas, a Companhia no tem atualmente capacidade de expressar parecer
sobre a validade de tais reclamaes ou sobre a legitimidade dos requerentes para op-las.

106
FATORES DE RISCO RELACIONADOS AOS CRI E OFERTA

Baixa liquidez dos CRI no mercado secundrio.

Atualmente, o mercado secundrio para a negociao de certificados de recebveis imobilirios no


Brasil apresenta baixa liquidez e no h nenhuma garantia de que existir, no futuro, um mercado para
negociao dos CRI que permita sua alienao pelos subscritores desses valores mobilirios caso estes
decidam pelo desinvestimento. Dessa forma, o Investidor que adquirir os CRI poder encontrar
dificuldades para negoci-los no mercado secundrio, devendo estar preparado para manter o
investimento nos CRI por todo o prazo da emisso.

Alm deste fator, o Investidor poder encontrar dificuldades na alienao dos CRI, em funo de seu
elevado valor unitrio, o que pode afetar sua liquidez no mercado secundrio.

Liquidao do Patrimnio Separado.

Caso seja verificada a ocorrncia de qualquer dos Eventos de Liquidao do Patrimnio Separado, o
Agente Fiducirio dever assumir imediata e temporariamente a administrao do Patrimnio Separado
e os Titulares de CRI devero decidir, em Assembleia de Titulares de CRI convocada especificamente
para este fim, sobre a liquidao do Patrimnio Separado ou sobre a nova administrao do Patrimnio
Separado, nos termos do Termo de Securitizao.

Na hiptese de os Titulares de CRI optarem pela liquidao do Patrimnio Separado, os recursos


existentes podero ser insuficientes para quitar as obrigaes da Emissora perante os Titulares de CRI.

Qurum de deliberao nas Assembleias de Titulares de CRI.

As deliberaes a serem tomadas em Assembleias de Titulares de CRI sero aprovadas por deliberao
da maioria dos CRI em Circulao, e, nos casos especificados no Termo de Securitizao, dependero
de aprovao por qurum qualificado, o voto de 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao. O Termo de
Securitizao no prev mecanismos de venda compulsria ou outros direitos relativos a Titular de CRI
dissidente que no concorde com as deliberaes aprovadas segundo os quruns previstos no Termo
de Securitizao. Diante desse cenrio, o titular de pequena quantidade de CRI pode ser obrigado a
acatar decises da maioria, ainda que tenha votado em sentido contrrio.

Invalidade ou ineficcia da cesso dos Crditos Imobilirios.

Os Crditos Imobilirios, representados pela CCI, foram cedidos pelo Cedente Emissora, por meio do
Contrato de Cesso. Referida cesso de crditos poder ser invalidada ou tornada ineficaz caso haja
deciso judicial transitada em julgado determinando que a cesso de crditos foi realizada em:

fraude contra credores, ou seja, se no momento da cesso o Cedente estivesse insolvente ou se em


razo da cesso de crditos passasse ao estado de insolvncia;

fraude execuo, ou seja, se quando da cesso, o Cedente respondesse passivamente por ao


de execuo judicial capaz de reduzi-la insolvncia, ou se sobre as CCI pendessem demandas
judiciais fundadas em direito real; e

fraude execuo fiscal, ou seja, se o Cedente, quando da celebrao da cesso respondesse


passivamente por ao de execuo fiscal judicial tendo por objeto crdito tributrio regularmente
inscrito como dvida ativa, e no dispusesse de bens para total pagamento da dvida fiscal.

107
Legislao Tributria Aplicvel aos certificados de recebveis imobilirios.

Atualmente, os rendimentos auferidos por pessoas fsicas residentes no pas titulares de certificados de
recebveis imobilirios esto, por fora do artigo 3, inciso II, da Lei n 11.033, isentos do IRRF e do
Imposto de Renda na declarao de ajuste anual de pessoas fsicas (Declarao do Imposto de Renda
da Pessoa Fsica DIRPF). Tal tratamento tributrio tem o intuito de fomentar o mercado de certificados
de recebveis imobilirios e pode ser alterado ao longo do tempo. Eventuais alteraes na legislao
tributria, eliminando tal iseno, criando ou elevando alquotas do imposto de renda incidente sobre
os certificados de recebveis imobilirios, ou ainda, a criao de novos tributos aplicveis aos
certificados de recebveis imobilirios podero afetar negativamente seu rendimento lquido esperado
pelos Investidores com relao aos CRI.

Decises judiciais sobre a Medida Provisria n 2.158-35/01 podem comprometer o regime


fiducirio sobre os crditos imobilirios de certificados de recebveis imobilirios.

A Medida Provisria n 2.158-35/01, ainda em vigor, em seu artigo 76, estabelece que as normas que
estabeleam a afetao ou a separao, a qualquer ttulo, de patrimnio de pessoa fsica ou jurdica
no produzem efeitos em relao aos dbitos de natureza fiscal, previdenciria ou trabalhista, em
especial quanto s garantias e aos privilgios que lhes so atribudos. Adicionalmente, em seu
pargrafo nico, prev que desta forma permanecem respondendo pelos dbitos ali referidos a
totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu esplio ou sua massa falida, inclusive os que
tenham sido objeto de separao ou afetao.

Tendo em vista o exposto acima, os Crditos Imobilirios e os recursos dele decorrentes, inclusive a
Garantia, no obstante serem objeto do Patrimnio Separado, podero ser alcanados por credores
fiscais, trabalhistas e previdencirios da Emissora e, em alguns casos, por credores trabalhistas e
previdencirios de pessoas fsicas e jurdicas pertencentes ao mesmo grupo econmico da Emissora,
tendo em vista as normas de responsabilidade solidria e subsidiria de empresas pertencentes ao
mesmo grupo econmico existentes em tais casos. Caso isso ocorra, concorrero os detentores destes
crditos com os detentores dos CRI, de forma privilegiada, sobre o produto de realizao dos Crditos
Imobilirios, em caso de falncia. Nesta hiptese, possvel que Crditos Imobilirios no venham a ser
suficientes para o pagamento integral dos CRI aps o cumprimento das obrigaes da Emissora
perante aqueles credores.

Risco inerente a Emisses em que o Imvel vinculado aos Crditos Imobilirios ainda no
tenha recebido o Habite-se do rgo administrativo.

O Empreendimento para o qual sero destinados os recursos decorrentes dos Crditos Imobilirios
ainda no est concludo, de modo que no recebeu o Habite-se ou documento equivalente por parte
das autoridades competentes. A concluso do Empreendimento dentro do cronograma de obras e a
qualidade da mo de obra nas incorporaes do Cedente dependem de certos fatores que esto alm
do controle do Cedente. Eventuais falhas e atrasos no cumprimento de prazos de construo e de
entrega das obras podero prejudicar sua reputao, sujeit-las a eventual imposio de indenizao e
responsabilidade civil ou diminuir a rentabilidade do Empreendimento. Ademais, o Cedente pode estar
sujeita a custos excedentes para a construo ou, ainda, a condies adversas construo, que
podero aumentar os custos de incorporao do Empreendimento. Pode haver aumento nas taxas de
juros, no preo dos materiais de construo, custo de mo de obra ou quaisquer outros custos.

A participao de investidores que sejam considerados Pessoas Vinculadas na Oferta poder


afetar a liquidez dos CRI no mercado secundrio.

Conforme previsto na Seo Caractersticas dos CRI e da Oferta Caractersticas Gerais dos CRI
Procedimento de Distribuio e Colocao dos CRI deste Prospecto Preliminar, investidores que sejam
Pessoas Vinculadas podero investir nos CRI, o que poder afetar negativamente a liquidez dos CRI no
mercado secundrio. A Emissora, o Coordenador Lder e [os Participantes Especiais] no tm como garantir
que a aquisio dos CRI por Pessoas Vinculadas no ocorrer ou que referidas Pessoas Vinculadas no
optaro por manter estes CRI fora de circulao, afetando negativamente a liquidez dos CRI.

108
A participao de investidores que sejam considerados Pessoas Vinculadas na Oferta poder
promover a m formao na taxa de remunerao final dos CRI, bem como poder ter um
impacto adverso na liquidez dos CRI no mercado secundrio.

A Remunerao ser definida com base no Procedimento de Bookbuilding, no qual sero aceitas
intenes de investimento de investidores que sejam Pessoas Vinculadas. A participao de investidores
que sejam Pessoas Vinculadas no Procedimento de Bookbuilding poder promover a m formao na
taxa de remunerao final dos CRI.
Adicionalmente, de acordo com a legislao em vigor, caso no seja verificado excesso de demanda superior
em 1/3 dos CRI inicialmente ofertados, investidores que sejam Pessoas Vinculadas podero investir nos CRI.
Nesse sentido, a participao de investidores na Oferta que sejam considerados Pessoas Vinculadas poder
ter um impacto adverso na liquidez dos CRI no mercado secundrio, uma vez que referidas Pessoas
Vinculadas podem optar por manter os CRI de sua titularidade fora de circulao, influenciando a liquidez.
A Emissora no tem como garantir que a aquisio dos CRI por Pessoas Vinculadas no ocorrer nem que
referidas Pessoas Vinculadas no optaro por manter estes CRI fora de circulao.
Risco relativo concentrao dos CRI em Pessoas Vinculadas.

Considerando o procedimento de distribuio dos CRI descrito na Seo Caractersticas dos CRI e da Oferta
Caractersticas Gerais dos CRI Procedimento de Distribuio e Colocao dos CRI deste Prospecto
Preliminar, no existe qualquer tipo de limitao para a colocao dos CRI junto a investidores que sejam
considerados Pessoas Vinculadas (exceto pelo limite de dez CRI para cada investidor).
Sendo assim, poder haver concentrao dos CRI em investidores que sejam considerados Pessoas
Vinculadas, o que poder afetar de forma negativa os demais Titulares de CRI, tendo em vista que estes
estaro sujeitos deliberao da maioria, se maior qurum no for previsto no Termo de Securitizao,
nas Assembleias Gerais de Titulares de CRI. Diante desse cenrio, o titular de pequena quantidade de
CRI pode ser obrigado a acatar decises da maioria, ainda que tenha votado em sentido contrrio.
Risco de Resgate Antecipado Obrigatrio dos CRI.

Na ocorrncia de qualquer uma das hipteses previstas no item 5.10.1.1. e na Clusula Stima do
Termo de Securitizao, a Emissora ser obrigada a proceder liquidao antecipada dos CRI. Ainda
que a Emissora disponha de recursos para realizar os pagamentos devidos aos Titulares de CRI, o
horizonte de investimento de referidos Titulares de CRI ser reduzido, e no h qualquer garantia de
que existiro, no momento do Resgate Antecipado Obrigatrio outros ativos no mercado com risco e
retorno semelhante aos CRI. Ainda, a atual legislao tributria referente ao imposto de renda
determina alquotas diferenciadas em decorrncia do prazo de aplicao, o que poder resultar na
aplicao efetiva de uma alquota superior que seria aplicada caso os CRI fossem liquidados apenas
quando de seu vencimento programado.
Risco da interpretao dos Tribunais em relao operao.

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econmico e jurdico da Oferta, inclusive no tocante ao lastro
e formalizao da Garantia dos CRI, considera um conjunto de rigores e obrigaes de parte a parte
estipuladas por meio de contratos pblicos ou privados tendo por diretrizes a legislao em vigor.
Entretanto, pode haver entendimentos divergentes no que tange a este tipo de operao financeira, de
modo que em situaes adversas poder haver perdas, totais ou parciais, por parte dos Investidores em
razo da interpretao dos tribunais acerca da estrutura utilizada.
Eventual Rebaixamento na Classificao de Risco da Oferta.

A classificao de risco atribuda Oferta baseou-se na condio da operao descrita neste Prospecto
Preliminar, na data de emisso do relatrio de rating pela Agncia de Classificao de Risco. No h
qualquer garantia de que a classificao de risco permanecer inalterada durante a vigncia dos CRI.
Caso a classificao de risco seja rebaixada, os Titulares de CRI podero sofrer perdas caso realizem
negcios no mercado secundrio.

109
No contratao de auditores independentes para emisso de carta conforto no mbito
da Oferta.

O Cdigo ANBIMA em seu artigo 20, inciso VII, prev a necessidade de manifestao escrita por parte
dos auditores independentes acerca da consistncia das informaes financeiras constantes deste
Prospecto Preliminar com as demonstraes financeiras publicadas pela Emissora e pela Fiadora.

No mbito desta Emisso no houve a contratao dos auditores independentes para emisso da carta
conforto, nos termos acima descritos. Consequentemente, os nmeros e informaes presentes neste
Prospecto Preliminar no foram objeto de reviso por parte dos auditores independentes da Emissora e
da Fiadora, conforme o caso, e, portanto, no foi obtida manifestao escrita dos auditores
independentes acerca da consistncia das informaes financeiras constantes deste Prospecto
Preliminar, conforme recomendao constante do Cdigo ANBIMA.

Riscos relativos locao do Imvel.

As operaes "built-to-suit" foram recentemente introduzidas no mercado imobilirio brasileiro, no


sendo objeto de jurisprudncia consolidada a respeito do assunto at o momento. Desta forma, h o risco
de a Devedora, descumprindo o Contrato Imobilirio, postular em juzo a desconsiderao da operao
de "built-to-suit" como operao nica, e tentar utilizar-se de prerrogativas de locatria de locaes
comuns, sujeitas Lei n 8.245, quais sejam: (i) direito a ao revisional de aluguel a cada trs anos, que
objetiva adequ-lo ao valor de mercado, podendo o valor dos Crditos Imobilirios ser majorado ou
reduzido; (ii) devoluo do Imvel antes do trmino do prazo de vigncia do Contrato Imobilirio,
mediante pagamento de valor rescisrio inferior aos valores previstos no Contrato Imobilirio; e
(iii) reviso do valor dos Crditos Imobilirios no caso de reduo da rea utilizada pela Devedora dentro
do Imvel, inclusive em decorrncia da ocorrncia de sinistros ou da desapropriao parcial do Imvel.

Risco de desapropriao ou sinistro no Imvel.

Poder haver no decorrer da Emisso, por deciso unilateral do poder pblico, a desapropriao parcial
ou total do Imvel para fins de utilidade pblica. Nestes casos, e depois de esgotados todos os meios
legais cabveis para a contestao judicial, os recursos decorrentes da Indenizao a ser paga pela
Devedora e a Garantia sero os nicos recursos disponveis para a Emissora, que no dispor de
quaisquer outras verbas para efetuar o pagamento de eventuais saldos aos Investidores. No caso de
sinistro envolvendo a integridade fsica do Imvel, os recursos decorrentes da Indenizao a ser paga
pela Devedora sero os nicos disponveis Emissora que, alm da Garantia, no dispor de quaisquer
outras verbas para efetuar o pagamento de eventuais saldos aos Investidores.

Responsabilidade pelos Documentos do Imvel.

Uma vez obtidos pelo Cedente os documentos relacionados nas Clusulas 2.5. e 3.5. do Contrato
Imobilirio, caso seja exigido pelas autoridades competentes algum documento, certido, licena e/ou
adequao do Imvel a novas disposies legais para fins da manuteno de tais documentos,
certides, licenas ou adequaes, o Locador responsabiliza-se por providenciar e disponibilizar
Locatria tais documentos e/ou fazer as adequaes necessrias, tudo de forma a garantir a ocupao
e o livre e pacfico exerccio das atividades pela Locatria no Imvel, sendo certo que o descumprimento
desta obrigao, no sanado no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento de notificao por
escrito nesse sentido, ou no prazo legal, o que foi maior, permitir no s a suspenso dos pagamentos
dos alugueis pela Locatria como tambm a resciso, opo da Locatria, do Contrato Imobilirio,
sem a aplicao de qualquer penalidade mesma, o que poder afetar negativamente a capacidade da
Emissora de honrar os pagamentos devidos aos Titulares de CRI.

110
Os CRI no asseguram a seus titulares quaisquer direitos sobre o Imvel.

Os CRI no asseguram a seus titulares qualquer direito sobre o Imvel, nem mesmo o direito de ret-lo,
em caso de qualquer inadimplemento das obrigaes decorrentes dos CRI por parte da Emissora ou
dos Crditos Imobilirios por parte do Cedente.

No realizao dos ativos.

A Emissora uma companhia destinada especificamente aquisio e posterior securitizao de


crditos imobilirios, nos termos da Lei n 9.514 por meio da emisso de certificados de recebveis
imobilirios, sendo que todos os certificados de recebveis imobilirios j emitidos pela Emissora foram
objeto de regime fiducirio, sendo administrados separadamente pela Emissora. O Patrimnio Separado
da presente Emisso, nos termos previstos no Termo de Securitizao, tem como nica fonte de
recursos a CCI, assim como todos os direitos, garantias, valores, multas, penalidades, cominaes e
prerrogativas descritos nos Documentos da Operao. Dessa forma, qualquer atraso ou inadimplncia
por parte do Cedente poder afetar negativamente a capacidade da Emissora de honrar os
pagamentos devidos aos Titulares de CRI.

Riscos associados aos prestadores de servios.

A Emissora contrata prestadores de servios terceirizados para a realizao de atividades como


auditoria, agente fiducirio, banco mandatrio/liquidante, agente escriturador, dentre outros, que
prestam servios diversos. Caso algum destes prestadores de servios sofra processo de falncia,
aumente significativamente seus preos ou no preste servios com a qualidade e agilidade esperada
pela Emissora, poder ser necessria a substituio do prestador de servio e se no houver empresa
disponvel no mercado para que possa ser feita uma substituio satisfatria, a Emissora dever atuar
diretamente no sentido de montar uma estrutura interna, o que demandar tempo e recursos e poder
afetar adversamente o relacionamento entre a Emissora e os Titulares de CRI.

111
(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

112
VISO GERAL DO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA

Histrico

O Sistema de Financiamento Imobilirio SFI

Evoluo Recente do Mercado Brasileiro de Securitizao

Companhias Securitizadoras

Certificados de Recebveis Imobilirios

Ofertas Pblicas de Certificados de Recebveis Imobilirios

Regime Fiducirio

Medida Provisria n 2.185-35/01

Termo de Securitizao de Crditos

Tratamento Tributrio Aplicvel s Securitizadoras de Crditos Imobilirios

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

114
VISO GERAL DO SETOR DE SECURITIZAO IMOBILIRIA

HISTRICO

A securitizao de recebveis teve sua origem nos Estados Unidos, em 1970, quando as agncias
governamentais ligadas ao crdito hipotecrio promoveram o desenvolvimento do mercado de ttulos
lastreados em hipotecas.

Nessa poca, os profissionais que atuavam no mercado definiam a securitizao como a prtica de
estruturar e vender investimentos negociveis de forma que seja distribudo amplamente entre diversos
investidores um risco que normalmente seria absorvido por um s credor.

O mercado de securitizao iniciou-se com a venda de emprstimos hipotecrios reunidos na forma de


pool e garantidos pelo governo. A partir desta experincia, as instituies financeiras perceberam as
vantagens desta nova tcnica financeira, que visava o lastreamento de operaes com recebveis
comerciais de emisses pblicas de endividamento.

No Brasil, seu surgimento se deu em um momento histrico peculiar. Na dcada de 90, com as
privatizaes e a desestatizao da economia, aliados a uma maior solidez na regulamentao, a
negociao de crdito e o gerenciamento de investimentos prprios ficaram mais volteis com a
velocidade e a complexidade desse novo cenrio. Dessa forma, tornou-se necessria a realizao de
uma reformulao na estrutura societria brasileira e uma profissionalizao do mercado de capitais
que passou a exigir ttulos mais seguros e garantias mais slidas nos moldes internacionais. Como
consequncia, o foco para a anlise da classificao de riscos passou a ser a segregao de ativos.

Apesar de as primeiras operaes terem sido realizadas a partir da dcada de 90, foi no ano de 1997
que diversas companhias utilizaram-se das securitizaes como parte de sua estratgia de
financiamento.

A Lei n 9.514 fixou pela primeira vez no Brasil as regras e caractersticas de uma operao de
securitizao.

O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO SFI

A Lei n 9.514, conhecida como Lei do Sistema de Financiamento Imobilirio, instituiu o Sistema de
Financiamento Imobilirio, tornando-se um marco para o fomento do mercado de securitizao de
crditos imobilirios no Brasil. O intuito da Lei do Sistema de Financiamento Imobilirio foi o de suprir
as deficincias e limitaes do Sistema Financeiro Habitacional SFH, criado pela Lei n 4.380 e das
respectivas disposies legais referentes ao assunto. A introduo do SFI teve por finalidade instituir um
arcabouo jurdico que permitisse promover o financiamento imobilirio em geral em condies
compatveis com as da captao dos respectivos fundos.

A partir desse momento as operaes de financiamento imobilirio passaram a ser livremente


efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condies de mercado e observadas as
prescries legais, sendo que, para essas operaes, passou a ser autorizado o emprego de recursos
provenientes da captao nos mercados financeiro e de valores mobilirios, de acordo com a legislao
pertinente.

Dentre as inovaes trazidas pela Lei do Sistema de Financiamento Imobilirio, destacam-se: as


companhias securitizadoras, os certificados de recebveis imobilirios, o regime fiducirio e a alienao
fiduciria de coisa imvel. As principais caractersticas e implicaes de cada um dos elementos esto
listadas a seguir.

115
EVOLUO RECENTE DO MERCADO BRASILEIRO DE SECURITIZAO

Uma caracterstica interessante das operaes registradas refere-se natureza diversificada dos lastros
utilizados. Ao longo dos anos, foram registrados CRI com lastro em operaes de financiamento
imobilirio residencial com mltiplos devedores pessoas fsicas a operaes com lastro em contratos de
um nico devedor, tais como os contratos de build-to-suit. Recentemente, foram registradas e emitidas
operaes com lastro em recebveis ligados atividade de shoppings centers.

No escopo destas operaes, observa-se locatrios de diversas naturezas, que incluem desde
instituies financeiras at fabricantes de produtos de consumo, varejistas e diferentes prestadores de
servios. Essa diversidade atesta que a securitizao de crditos imobilirios tem sido um instrumento
amplo, capaz de conciliar objetivos comuns de diversas indstrias diferentes. A comparao com a
evoluo de outros instrumentos de financiamento ajuda, ainda, a capturar novos indcios sobre o
sucesso do SFI em geral e dos CRI (como instrumento de financiamento em particular).

Fica claro que, mesmo diante da forte oscilao registrada entre os anos de 2005 e 2006, os CRI vem
aumentando a sua participao e importncia, quando comparado a outras modalidades de
financiamento disponveis.

COMPANHIAS SECURITIZADORAS

Companhias securitizadoras de crditos imobilirios so instituies no financeiras constitudas sob a


forma de sociedade por aes com a finalidade de adquirir e securitizar crditos imobilirios e emitir e
colocar, no mercado financeiro, certificados de recebveis imobilirios, podendo, ainda, emitir outros
ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis com as suas atividades.

Adicionalmente, a Lei do Sistema de Financiamento Imobilirio autoriza a emisso de outros valores


mobilirios e a prestao de servios compatveis com suas atividades. Assim, as companhias
securitizadoras no esto limitadas apenas securitizao, sendo-lhes facultada a realizao de outras
atividades compatveis com seus objetos.

Embora no sejam instituies financeiras, a Lei do Sistema de Financiamento Imobilirio facultou ao


CMN estabelecer regras para o funcionamento das companhias securitizadoras.

Para que uma companhia securitizadora possa emitir valores mobilirios para distribuio pblica, esta
deve obter o registro de companhia aberta junto CVM, conforme o disposto no artigo 21 da Lei n
6.385, devendo, para tanto, seguir os procedimentos descritos na Instruo CVM 414.

CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS

O certificado de recebveis imobilirios consiste em um ttulo de crdito nominativo, de emisso


exclusiva das companhias securitizadoras, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e que
constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Trata-se de um ttulo de crdito que se mostra apropriado ao financiamento de longo prazo, visto que,
de um lado, compatvel com as caractersticas das aplicaes do mercado imobilirio, estando
vinculado s condies dos financiamentos contratados com os tomadores, e, de outro lado, rene as
condies de eficincia necessrias concorrncia no mercado de capitais, ao conjugar a mobilidade e
agilidade prprias do mercado de valores mobilirios, bem como a segurana necessria para garantir
os interesses do pblico investidor.

O certificado de recebveis imobilirios considerado valor mobilirio, para efeitos do artigo 2, inciso
III, da Lei n 6.385, caracterstica que lhe foi conferida pela Resoluo CMN 2.517. Ainda, conforme
mencionado anteriormente, o CRI somente pode ser emitido por companhias securitizadoras e seu
registro e negociao so realizados por meio dos sistemas centralizados de custdia e liquidao
financeira de ttulos privados.

116
OFERTA PBLICA DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS

At fins de 2004, a emisso de certificado de recebveis imobilirios era regulada pela Instruo CVM
284, primeiro normativo sobre securitizao de recebveis imobilirios editado pela CVM. De acordo
com a Instruo CVM 284, somente era possvel a distribuio de certificado de recebveis imobilirios
cujo valor nominal fosse igual ou superior a R$300.000,00. Em 30 de dezembro de 2004, a CVM
editou a Instruo CVM 414, j mencionada acima, sendo ampliado o rol de possveis investidores, pois
no foi estipulado valor nominal mnimo para os certificado de recebveis imobilirios. A Instruo CVM
414 revogou a Instruo CVM 284, passando a regular a oferta pblica de distribuio de certificados
de recebveis imobilirios e o registro de companhia aberta das companhias securitizadoras. De acordo
com a Instruo CVM 414, somente poder ser iniciado uma oferta pblica de certificados de
recebveis imobilirios se o registro de companhia aberta da securitizadora estiver atualizado e aps a
concesso do registro pela CVM.

Dentre as disposies da Instruo CVM 414 acerca da oferta pblica, destacam-se as seguintes:

nas distribuies de certificados de recebveis imobilirios com valor nominal unitrio inferior a
R$300.000,00, exige a instruo que os crditos que lastreiam a emisso (a) estejam sob regime
fiducirio; (b) sejam originados de imveis com Habite-se concedido pelo rgo administrativo
competente e, alm disso, deve ser respeitado o limite mximo de 0,5% dos crditos por devedor;

se os crditos lastro dos certificados de recebveis imobilirios forem decorrentes da aquisio ou


promessa de aquisio de unidade imobiliria vinculadas s incorporaes objeto de financiamento,
para que seja concedido o registro dever ser comprovada a constituio de patrimnio de
afetao a que faz referncia a Lei n 4.591;

facultada a obteno do registro provisrio para a distribuio dos certificados de recebveis


imobilirios se o seu valor nominal unitrio for igual ou superior a R$300.000,00. Porm, caso o
pedido de registro definitivo no seja formulado at o 30 dia do ms subsequente ao da
concesso do registro provisrio, este ltimo ser automaticamente cancelado;

o registro definitivo ser cancelado se a companhia no proceder formalizao do termo de


securitizao ou no prestar garantia aos detentores dos certificados de recebveis imobilirios, nos
termos do artigo 7, pargrafo 5 da Instruo CVM 414; e

facultado o desdobramento dos certificados de recebveis imobilirios 18 meses aps a data do


encerramento da oferta, de modo que o valor nominal unitrio do certificado de recebvel
imobilirio passe a ser inferior a R$300.000,00, desde que observados os requisitos da Instruo
CVM 414 e da Instruo CVM 442.

Os crditos imobilirios que lastreiam a emisso de certificado de recebveis imobilirios devero


observar o limite mximo de 20%, por devedor ou coobrigado. O percentual de 20% poder ser
excedido quando o devedor ou o co-obrigado: (i) tenha registro de companhia aberta; (ii) seja
instituio financeira ou equiparada; ou (iii) seja sociedade empresarial que tenha suas
demonstraes financeiras relativas ao exerccio social imediatamente anterior data de emisso dos
CRI elaboradas em conformidade com o disposto na Lei das Sociedades por Aes, e auditadas por
auditor independente registrado na CVM, ressalvado o disposto no artigo 5,pargrafo 4 da
Instruo CVM 414.

Podero ser dispensadas a apresentao das demonstraes financeiras os CRI que: (i) sejam objeto de
oferta pblica de distribuio que tenha como pblico destinatrio exclusivamente sociedades
integrantes do mesmo grupo econmico, e seus respectivos administradores, sendo vedada a
negociao dos CRI no mercado secundrio; ou (ii) possuam valor unitrio igual ou superior a
R$1.000.000,00, e sejam objeto de oferta pblica destinada subscrio por no mais do que
20 investidores.

117
A oferta pblica de distribuio de certificado de recebveis imobilirios ser realizada com observncia
do disposto na Instruo CVM 400, sendo dispensada a participao de instituio intermediria nas
ofertas pblicas de distribuio de CRI para captao de importncia no superior a R$30.000.000,00,
ou que atendam ao disposto nos incisos I ou II do pargrafo 4 do artigo 5 da Instruo CVM 400.

REGIME FIDUCIRIO

A Lei do Sistema de Financiamentos Imobilirios contemplou a faculdade de adotar-se um mecanismo de


segregao patrimonial para garantia do investidor que venha a adquirir os certificados de recebveis
imobilirios emitidos pela companhia securitizadora. Este mecanismo denominado de regime fiducirio.

O regime fiducirio institudo mediante declarao unilateral da companhia securitizadora no


contexto do termo de securitizao de crditos imobilirios e submeter-se-, entre outras, s seguintes
condies: (i) a constituio do regime fiducirio sobre os crditos que lastreiem a emisso; (ii) a
constituio de patrimnio separado, pelo termo de securitizao, integrado pela totalidade dos
crditos submetidos ao regime fiducirio que lastreiem a emisso; (iii) a afetao dos crditos como
lastro da emisso da respectiva srie de ttulos; (iv) a nomeao do agente fiducirio, com a definio
de seus deveres, responsabilidades e remunerao, bem como as hipteses, condies e forma de sua
destituio ou substituio e as demais condies de sua atuao. O principal objetivo do regime
fiducirio fazer que os crditos que sejam alvo desse regime no se confundam com o patrimnio
comum da companhia securitizadora, de modo que os patrimnios separados s respondam pelas
obrigaes inerentes aos ttulos a ele afetados e que a insolvncia da companhia securitizadora no
afete os patrimnios separados que tenham sido constitudos.

Institudo o regime fiducirio, caber companhia securitizadora administrar cada patrimnio


separado, manter registros contbeis independentes em relao a cada um deles. No obstante, a
companhia securitizadora responder com seu patrimnio pelos prejuzos que causar por
descumprimento de disposio legal ou regulamentar, por negligncia ou administrao temerria ou,
ainda, por desvio da finalidade do patrimnio separado.

MEDIDA PROVISRIA N 2.158-35/01

Embora a Medida Provisria n 2.158-35/01 tenha trazido benefcios concretos com relao
tributao dos certificados de recebveis imobilirios, seu artigo 76 acabou por limitar os efeitos do
regime fiducirio que pode ser institudo por companhias securitizadoras, ao determinar que "as
normas que estabeleam a afetao ou a separao, a qualquer ttulo, de patrimnio de pessoa fsica
ou jurdica no produzem efeitos com relao aos dbitos de natureza fiscal, previdenciria ou
trabalhista, em especial quanto s garantias e aos privilgios que lhes so atribudos".

Assim, os crditos imobilirios e os recursos deles decorrentes que sejam objeto de patrimnio
separado, podero ser alcanados por credores fiscais, trabalhistas e previdencirios da companhia
securitizadora e, em alguns casos, por credores trabalhistas e previdencirios de pessoas fsicas e
jurdicas pertencentes ao mesmo grupo econmico da securitizadora, tendo em vista as normas de
responsabilidade solidria e subsidiria de empresas pertencentes ao mesmo grupo econmico
existentes em tais casos.

TERMO DE SECURITIZAO DE CRDITOS

A emisso dos certificados de recebveis imobilirios realizada por meio de termo de securitizao de
crditos, que vincula os respectivos crditos imobilirios srie de ttulos emitidos pela securitizadora.
O termo de securitizao firmado pela securitizadora e o agente fiducirio, e dever conter todas as
caractersticas dos crditos, incluindo a identificao do devedor, o valor nominal do certificado de
recebveis imobilirios, o Imvel a que os crditos estejam vinculados, espcie de garantia, se for o caso,
dentre outras.

118
Para os crditos imobilirios que sejam objetos de regime fiducirio, o termo de securitizao ser
averbado nos Cartrios de Registro de Imveis em que estejam matriculados os respectivos imveis.

No caso de emisso de certificados de recebveis imobilirios objeto de regime fiducirio e lastreados


em crditos representados por cdulas de crdito imobilirio, o termo de securitizao ser registrado
na instituio custodiante, mencionando o patrimnio separado a que esto afetados.

TRATAMENTO TRIBUTRIO APLICVEL S SECURITIZADORAS DE CRDITOS IMOBILIRIOS

As companhias securitizadoras esto sujeitas tributao pelo IRPJ (alquota bsica de 15%, mais
adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder a R$240.000,00 no ano) e pela CSLL (alquota
de 9%), com base no lucro real, nos termos do artigo 14, inciso VII, da Lei n 9.718, bem como pelo
PIS ( alquota de 0,65%) e pela COFINS (alquota de 4%), com base no regime cumulativo dessas
contribuies, nos termos da Lei n 9.718, artigo 3, pargrafos 5 a 9, da Lei n 10.833, artigo 10,
inciso I, da Lei n 10.637, artigo 8, inciso I, e da Lei n 10.684, artigo 18.

Pelo disposto no artigo 3, pargrafos 8 da Lei n 9.718, com redao dada pelo artigo 2 da Medida
Provisria n 2.158-35, as companhias securitizadoras de crditos imobilirios, nos termos da Lei
n 9.514, podem deduzir as despesas da captao da base de clculo do PIS e da COFINS. Assim, as
securitizadoras apuram as citadas contribuies de forma semelhante s instituies financeiras, ou
seja, pelo conceito de spread.

119
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120
INFORMAES RELATIVAS EMISSORA

Sumrio da Emissora

Informaes Cadastrais da Emissora

121
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122
SUMRIO DA EMISSORA

Este sumrio apenas um resumo das informaes da Emissora. O presente sumrio no contm todas
as informaes que o investidor deve considerar antes de investir nos CRI. As informaes completas
sobre a Emissora esto no seu formulrio de referncia, incorporado por referncia a este Prospecto
Preliminar. Leia-o antes de aceitar a Oferta.

A EMISSORA

Breve Histrico

A Emissora foi constituda em setembro de 1998 sob a denominao FINPAC Securitizadora S.A., cujo
objeto social era: (i) a aquisio e securitizao de recebveis imobilirios, bem como a emisso e
colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios ou qualquer outro ttulo
de crdito que seja compatvel com as suas atividades, nos termos da Lei n 9.514de 20.11.1997 e
outras disposies legais aplicveis; e (ii) a realizao de negcios e prestao de servios que sejam
compatveis com as suas atividades de securitizao e emisso de ttulos lastreados em crditos
imobilirios. Em agosto de 1999, a CVM deferiu o registro da Emissora como companhia aberta.

Em novembro de 2000, a Emissora passou a ser denominada SUPERA Securitizadora S.A.. Em abril de
2001, a Emissora passou a ser denominada Rio Bravo Securitizadora S.A. Em maio de 2008, a Emissora
passou a ser denominada RB Capital Securitizadora Residencial S.A.. Finalmente, em junho de 2012, a
Emissora passou a ser denominada RB Capital Companhia de Securitizao, operando sob esta mesma
razo social at hoje.

Em maro de 2004, a Emissora obteve autorizao para negociar seus valores mobilirios no mercado
de balco organizado da BM&FBovespa.

Com a entrada em vigor da Instruo CVM n 480, em 2009, a Emissora, por ter aes listadas em
bolsa de valores, foi classificada como emissora de categoria A. Em 2011, aps concluir o
procedimento de deslistagem das suas aes na BM&F BOVESPA, a Emissora deixou de ser registrada
na categoria A, e passou a ser listada na categoria B, conforme Ofcio/CVM/SEP/GEA-1/n 146/2011, de
01 de abril de 2011.

At 30 de junho de 2011, a Emissora manteve-se sob controle direto da RB Capital Securitizadora S.A.,
outra empresa securitizadora do Grupo RB Capital, com foco especfico em operaes com lastro em
recebveis imobilirios comerciais. Com o objetivo de facilitar e garantir uma maior independncia
operacional entre as duas companhias de securitizao imobiliria do Grupo, nessa data foi decidido
pela administrao do Grupo que ambas ficassem sob o controle de um mesmo veculo de
investimento, o RB Capital Real Estate I FIP. Assim, a partir dessa data a Emissora deixou de ser uma
subsidiria integral da RB Capital Securitizadora S.A.

Em 31 de outubro de 2013, visando aumentar a eficincia operacional do Grupo RB Capital, foram


amortizadas cotas do RB Capital Real Estate I FIP, sendo o produto desta amortizao pago nica
cotista RB Capital Holding S.A. com a transferncia de aes de determinadas sociedades investidas do
RB Capital Real Estate I FIP. Neste contexto, o RB Capital Real Estate I FIP transferiu a totalidade das
aes que detinha no capital social da Companhia para a RB Capital Holding S.A., que, por sua vez,
passou a ser a nica acionista direta de tal companhia. Em 08 de janeiro de 2014, a RB Capital Holding
S.A. transferiu RB Capital Servios de Crdito Ltda. 1 (uma) ao de emisso de tal companhia,
reconstituindo, nesta data, a pluralidade de scios de tal companhia.

123
Vale notar que o Grupo RB Capital figurou como maior emissor de CRI em 2012, passando a ser o
maior grupo emissor tambm em termos acumulados, conforme dados do Anurio Securitizao e
Financiamento Imobilirio 2013, publicado pela Uqbar Empresa de Conhecimento Financeiro. At 31
de dezembro de 2013 tal companhia e a RB Capital Securitizadora S.A realizaram emisses de CRI,
que, conjuntamente, representam um valor nominal de emisso de R$15.642.274.339,87 (quinze
bilhes, seiscentos e quarenta e dois milhes, duzentos e setenta e quatro mil, trezentos e trinta e nove
reais e oitenta e sete centavos). Vale ressaltar, ainda, que a companhia, separadamente, responsvel
por pequena parte do volume de emisso consolidado indicado acima, por conta de fatores
conjunturais que fazem com que o mercado de securitizao imobiliria residencial permanea ainda
incipiente se comparado ao mercado de securitizao corporativa ou comercial.

Os 5 (cinco) principais fatores de risco relativos Emissora encontram-se descritos na Seo Fatores de
Risco deste Prospecto.

Resumo das Demonstraes Financeiras da Emissora

Os termos Real, Reais e o smbolo R$ referem-se moeda oficial do Brasil. Os termos dlar e
dlares, assim como o smbolo US$, referem-se moeda oficial dos Estados Unidos da Amrica.
As demonstraes financeiras consolidadas auditadas e/ou revisadas da Emissora so apresentadas em
reais, e as informaes financeiras delas derivadas e includas neste Prospecto foram elaboradas em
conformidade com as prticas contbeis adotadas no Brasil vigentes poca da elaborao das
demonstraes financeiras, conforme determinado pela Lei das Sociedades por Aes, e atendem s
normas e regulamentos emitidos pela CVM, aos Pronunciamentos emitidos pelo CPC e aos normativos
preparados pelo IBRACON.

Alguns nmeros constantes neste Prospecto podem no representar totais exatos em virtude de
arredondamentos efetuados. Sendo assim, os resultados totais constantes de algumas tabelas podem
no corresponder ao resultado exato da soma dos nmeros que os precedem.

As demonstraes financeiras da Emissora, e as informaes financeiras delas derivadas includas em


seu Formulrio de Referncia, foram elaboradas em conformidade com os princpios contbeis
geralmente aceitos no Brasil vigentes poca da elaborao das demonstraes financeiras, conforme
determinado pela Lei das Sociedades por Aes, e atendem s normas e regulamentos emitidos pela
CVM e aos boletins tcnicos preparados pelo IBRACON.

As informaes divulgadas pela Emissora acerca de seus resultados, as demonstraes financeiras e as


informaes trimestrais ITR, elaboradas em conformidade com os princpios contbeis aceitos no
Brasil, a Lei das Sociedades por Aes, as normas e regulamentos emitidos pela CVM e os boletins
tcnicos preparados pelo IBRACON para os exerccios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2013,
2012 e 2011 e para o perodo de 3 (trs) meses encerrado em 31 de maro de 2014 e 2013 podem ser
encontrados no seguinte website:

www.cvm.gov.br (neste website, acessar Cias abertas e estrangeiras, clicar em ITR, DFP, IAN, IPE
e outras informaes, buscar por RB Capital Companhia de Securitizao, e selecionar DFP
ou ITR, conforme o caso).

124
INFORMAES CADASTRAIS DA EMISSORA

Identificao da Emissora RB Capital Companhia de Securitizao, inscrita


no CNPJ/MF sob o n 02.773.542/0001-22, com
seus atos constitutivos arquivados na JUCESP sob
o NIRE n 35.300.157.648.

Registro na CVM Registro de companhia aberta perante a CVM,


concedido em 2 de agosto de 1999, sob o
n 01840-6.

Sede Rua Amauri, 255, 5 andar (parte), Jardim Europa,


Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo.

Diretoria de Relaes com Investidores O Sr. Marcelo Michalu o responsvel por essa
Diretoria, localizada na Sede da Emissora, e pode ser
contatado por meio do telefone (11) 3127-2700,
fax (11) 3127-2708 e endereo de correio eletrnico
ri@rbcapital.com.

Auditores Independentes Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes,


inscrita no CPNJ/MF sob o n 49.928.567/0001-11.

Jornais nos quais divulga informaes As informaes referentes Emissora so


divulgadas no Dirio do Comrcio e Indstria do
Estado de So Paulo (SP) e no Dirio Oficial do
Estado de So Paulo (SP).

Website na Internet www.rbcapital.com.

125
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126
INFORMAES RELATIVAS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV

FII

SKOL

AMBEV

127
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128
INFORMAES RELATIVAS AO CEDENTE, DEVEDORA E AMBEV

As informaes contidas nesta Seo foram obtidas e compiladas de fontes pblicas (relatrios anuais,
websites da AMBEV e da CVM, jornais, entre outros) consideradas seguras pela Emissora e pelo
Coordenador Lder.

FII

Constitudo em 16.09.2009 sob a denominao de Fundo de Investimento Imobilirio nix, o FII


administrado pelo BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM. (Administradora). Atualmente, o FII
possui patrimnio de R$[].

Breve Histrico do Administrador

O grupo econmico do BTG Pactual se destaca como lder no setor de estruturao de FIIs. No quadro
abaixo, esto alguns exemplos de FIIs estruturados:

2012 2012 2012 2012 2012


R$2.3 bilhes R$159 milhes R$381 milhes R$215 milhes R$222 milhes
Oferta Oferta Primria Oferta Primria Oferta Secudria Oferta Primria
Primria/Secundria Edifcio CEO Edifcio Galeria VBI FL 4.440 Shopping Jardim Sul
(BC Fund)

2011 2010 2009


R$125 milhes 2011 2010
R$115 milhes R$367 milhes R$167 milhes R$100 milhes
Follow-on Oferta Primria Oferta Primria
Excellence Follow-on Oferta Primria
BTG Pactual Fundo de (BC Fund) Edifcio Campus Faria Shopping Parque Dom
(Fundo de Recebveis) Lima Pedro
Fundos

2006 2004 2003 2001 1999


R$65 milhes R$105 milhes R$105 milhes R$380 milhes R$40 milhes
Oferta Primria Oferta Primria Oferta Primria Oferta Primria Oferta Primria
Hospital Nossa Edifcio Torre Edifcio Almirante Edifcio Torre Norte Shopping Ptio
Senhora de Lurdes Almirante Barroso Higienpolis

2008
2011 R$95 milhes
R$100 milhes Oferta Primria
Oferta Primria Shopping West Plaza
Brascan Century Plaza
e Torre Rio Sul

129
A Administradora subsidiria integral do Banco BTG Pactual S.A., sendo dedicada exclusivamente
prestao de servios de administrao de recursos financeiros de terceiros.

Na data deste Prospecto, a Administradora tem aproximadamente R$133,6 bilhes em recursos de


terceiros sob administrao e ocupa a 7 posio entre os maiores administradores de recursos do Brasil
segundo dados da ANBIMA referentes ao ms de maro de 2014.

Dos fundos que administra atualmente, mais de R$17,2 bilhes so relacionados a Fundos de
Investimentos Imobilirios, conforme tabela abaixo:

Patrimnio
# Fundo Objetivo Lquido R$
1 Fundo De Investimento Imobilirio FII BTG Pactual Empreendimentos 3.258.303.024,59
Corporate Office Fund Comerciais
2 Fundo De Investimento Imobilirio FII Shopping Lojas/Shoppings 1.274.827.574,00
Parque D Pedro
3 Ventura II Fundo De Investimento Imobilirio FII Empreendimentos 1.172.861.688,61
Comerciais
4 Fundo De Investimento Imobilirio FII Torre Norte Empreendimentos 896.545.849,95
Comerciais
5 Fundo De Investimento Imobilirio FII Prime Portfolio Empreendimentos 1.126.838.218,31
Comerciais
6 Fundo De Investimento Imobilirio Eldorado FII Lojas/Shoppings 640.620.824,27
7 Fundo De Investimento Imobilirio FII Ancar IC Lojas/Shopping 815.868.475,60
8 BRPR 68 Fundo De Investimento Imobilirio FII Empreendimentos 676.211.483,27
Desenvolvimento II Comerciais
9 Exitus Fundo De Investimento Imobilirio FII Fazendas 535.306.435,04
10 Fundo De Investimento Imobilirio Edifcio Galeria FII Empreendimentos 385.358.127,55
Comerciais
11 Fundo De Investimento Imobilirio FII Comercial Empreendimentos 421.586.456,28
Progressivo II Comerciais
12 Fundo De Investimento Imobilirio FII Torre Almirante Empreendimentos 356.574.993,80
Comerciais
13 Fundo De Investimento Imobilirio FII Ed Almirante Barroso Empreendimentos 474.552.243,80
Comerciais
14 Fundo De Investimento Imobilirio FII Hospital Nossa Hospital 185.199.098,35
Senhora de Lourdes
15 Fundo De Investimento Imobilirio Cenesp FII Empreendimentos 281.027.928,06
Comerciais
16 Fundo De Investimento Imobilirio FII Campus Faria Lima Universidades 258.126.180,00
17 Fundo De Investimento Imobilirio Shopping Jardim Sul FII Lojas/Shoppings 216.665.954,47
18 Fundo De Investimento Imobilirio VBI FL 4440 FII Empreendimentos 231.883.482,56
Comerciais
19 Fundo De Investimento Imobilirio FII Parque Dom Pedro Lojas/Shoppings 451.224.778,34
Shopping Center
20 BTG Pactual Fundo De Investimento Imobilirio FII Renda III
Empreendimentos 874.214,88
Comerciais
21 Fundo De Investimento Imobilirio FII Hotel Maxinvest Hotel/Flats 148.415.669,82
22 Fundo de Investimento Imobilirio FII BTG Pactual Fundo Cotas de outros fundos 387.994.432,91
de Fundos
23 Fundo De Investimento Imobilirio FII Edifcio Castelo Empreendimentos 225.703.268,87
Comerciais
24 Fundo de Investimento Imobilirios FII CEO Cyrela Empreendimentos 129.736.304,99
Commercial Properties Comerciais
25 Fundo De Investimento Imobilirio FII de CRI CRIs 145.825.561,05

130
Patrimnio
# Fundo Objetivo Lquido R$
26 Fundo De Investimento Imobilirio FII Property Invest Empreendimentos 139.926.563,74
Comerciais
27 Fundo De Investimento Imobilirio Cyrela Thera Empreendimentos 150.958.410,00
Corporate FII Comerciais
28 Fundo De Investimento Imobilirio FII Shopping West Plaza Lojas/Shoppings 90.118.730,18
29 Fundo De Investimento Imobilirio BM Brascan Lajes Empreendimentos 154.330.314,34
Corporativas FII Comerciais
30 Fundo De Investimento Imobilirio FII Max Retail Lojas/Shoppings 110.672.151,65
31 Fundo De Investimento Imobilirio FII GWI Condomnios Industrial/Logstica 114.569.760,00
Logsticos
32 Fundo De Investimento Imobilirio FII Anhanguera Faculdade 76.741.281,97
Educacional
33 Floripa Shopping Fundo De Investimento Imobilirio FII Lojas/Shoppings 54.312.417,16
34 Fundo De Investimento Imobilirio FII Hospital Da Criana Hospital 53.440.120,00
35 Fundo De Investimento Imobilirio Braslia Parking FII Empreendimentos 78.777.828,04
Comerciais
36 Fundo De Investimento Imobilirio FII Rodobens Lojas/Shoppings 16.661.980,25
37 Fundo De Investimento Imobilirio Rubi Empreendimentos 13.363.101,30
Comerciais
38 Fundo De Investimento Imobilirio Premier Realty Universidades 157.200,30
39 Fundo De Investimento Imobilirio Ametista FII Empreendimentos 37.629.671,81
Comerciais
40 Sabi Fundo De Investimento Imobilirio FII Universidades 1.117.779,29
41 Fundo De Investimento Imobilirio Onix Empreendimentos 186.587,19
Comerciais
42 BTG Pactual Fundo de Desenvolvimento Imobilirio Cotas de outros fundos 23.188.217,78
FII MALLS
43 Atrium Naes Unidas Fundo de Investimento Empreendimentos 61.193.942,39
Imobilirio FII Comerciais
44 Fundo de Investimento Imobilirio FII Pateo Bandeirantes Empreendimentos 112.684.476,45
Comerciais
45 Fundo de Investimento Imobilirio FII NCH Brasil Recebveis CRIs 27.953.169,87
Imobilirios
46 Fundo de Investimento Imobilirio FII BTG Pactual Cotas de outros fundos 19.088.040,00
Shoppings
47 Fundo de Investimento Imobilirio FII Golden Empreendimentos 167.639.354,82
Comerciais
48 Fundo de Investimento Imobilirio FII TB Office Empreendimentos 961.432.658,24
Comerciais

Dados de Contato:
BTG Pactual Servios Financeiros S.A.
Endereo: Praia de Botafogo, n 501, 5 andar
CEP 22250-040 Rio de Janeiro RJ
Telefone: (55 21) 3262-9600
Fac-smile: (55 21) 3262-8600
At: Mariana Botelho Ramalho Cardoso
Website: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

As informaes e documentos relativos ao Fundo estaro disponveis aos Cotistas no endereo da


Administradora acima descrito, bem como em sua pgina na rede mundial de computadores
(https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario).

131
SKOL

CONSTITUIO

Constituda em 05.03.1970, atualmente, a SKOL titular das seguintes participaes societrias: (i) CRBS
S.A. 0,27%%; (ii) Eagle Distribuidora de Bebidas S.A. 0,03%; (iii) AmBev Luxembuourg 10,17%;
(iv) Hohneck S.A. 49,31%; e (v) Lambic Holding S.A. 12,90%. A SKOL uma empresa do grupo
AMBEV e, portanto, possui os mesmos concorrentes da AMBEV.

OBJETO SOCIAL

A SKOL uma sociedade por aes de capital fechado e tem por objeto social a indstria e o comrcio
de cervejas, refrigerantes, produtos dietticos e produtos similares em todas as suas modalidades; a
representao comercial em qualquer de suas modalidades; a pesquisa, cultura e comercializao de
sementes de cevada, malte cervejeiro e de subprodutos; a indstria e o comrcio de raes, gelo e gs
carbnico, atividades agrcolas e o comrcio de materiais de promoo e propaganda, direta ou
indiretamente, relacionados s suas atividades principais bem como a publicidade, a exportao e
importao, podendo ainda, participar de outras sociedades.

CAPITAL SOCIAL

Na data deste Prospecto Preliminar, o capital social da SKOL, totalmente subscrito e integralizado, de
R$2.216.704.617,49 (dois bilhes, duzentos e dezesseis milhes, setecentos e quatro mil, seiscentos e
dezessete reais e quarenta e nove centavos), dividido em 4.244 (quatro mil, duzentas e quarenta e
quatro) aes ordinrias nominativas sem valor nominal.

Cada ao ordinria nominativa d direito a um voto nas Assembleias Gerais da SKOL.

AMBEV

HISTRICO

A Companhia foi constituda como Gimba Suprimentos de Escritrio S.A. em 8 de julho de 2005. Em
26 de outubro de 2005, a Companhia foi adquirida pela InterBrew International B.V., transformada em
uma sociedade limitada, teve sua denominao alterada para InBev Participaes Societrias Ltda. e seu
objeto social passou a ser a participao, direta e indireta, em quaisquer sociedades. Em 22 de abril de
2009, a Companhia foi transformada em uma sociedade annima, sob a denominao InBev
Participaes Societrias S.A., mantendo seu objeto social como a participao, direta e indireta, em
quaisquer sociedades.

Entre novembro de 2005 e janeiro de 2006, a Companhia adquiriu em bolsa de valores 296.900.000
aes preferenciais de emisso da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev. Adicionalmente, em
3 de julho de 2009, a Companhia subscreveu 9.874 aes preferenciais de emisso da Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev. Em agosto de 2007 e em dezembro de 2010, o capital social da
Companhia de Bebidas das Amricas Ambev foi grupado e desdobrado, respectivamente, o que
resultou na participao, da Companhia na Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, de
14.894.370 aes preferenciais, representativas de 0,476% do capital social total da Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev, at 17 de junho de 2013.

132
Em 1 de maro de 2013, a Companhia teve sua denominao alterada para Ambev S.A. e na mesma
data teve seu objeto social alterado, que passou a ser, diretamente ou atravs da participao em
outras sociedades: (a) a produo e o comrcio de cervejas, concentrados, refrigerantes e demais
bebidas, bem como alimentos em geral, incluindo composto lquido pronto para consumo, preparado
lquido aromatizado, guaran em p ou basto; (b) a produo e o comrcio de matrias-primas
necessrias industrializao de bebidas e seus subprodutos, como malte, cevada, gelo, gs carbnico,
bem como de aparelhos, mquinas, equipamentos e tudo o mais que seja necessrio ou til s
atividades relacionadas na letra a acima, incluindo a produo e comrcio de embalagens para
bebidas e a produo, comrcio e aproveitamento industrial de matrias-primas necessrias produo
dessas embalagens; (c) a produo, certificao e o comrcio de sementes e gros, bem como o
comrcio de fertilizantes, fungicidas e outras atividades conexas s mesmas, na medida necessria ou
til ao desenvolvimento das atividades principais da Companhia; (d) o acondicionamento e a
embalagem de quaisquer de seus produtos ou de terceiros; (e) as atividades de cultivo e de fomento
agrcolas, no campo de cereais e de frutos que constituam matria-prima para a utilizao nas
atividades industriais da Companhia, bem como nos demais setores que demandem uma dinmica
mxima na explorao das virtualidades do solo brasileiro, principalmente nos planos de alimentao e
da sade; (f) a atuao nas reas de pesquisa, prospeco, lavra, beneficiamento, industrializao,
comercializao e distribuio do bem gua mineral, em todo o territrio nacional; (g) o
beneficiamento, o expurgo e demais servios fitossanitrios e a industrializao dos produtos
resultantes das atividades relacionadas na letra d acima, seja para atender s prprias finalidades da
sua indstria, seja para o comrcio, inclusive, de seus subprodutos; (h) a publicidade de produtos seus e
de terceiros e o comrcio de materiais de promoo e propaganda; (i) a prestao de servios de
assistncia tcnica, mercadolgica e administrativa e outros relacionados, direta ou indiretamente, s
atividades principais da Companhia; (j) a importao de todo o necessrio sua indstria e comrcio;
(k) a exportao de seus produtos; (l) a explorao, direta ou indireta, de bares, restaurantes,
lanchonetes e similares; e (m) contratar a venda e/ou a distribuio de seus produtos e de suas
controladas diretamente ou atravs de terceiros, utilizar o transporte necessrio distribuio dos seus
produtos, subprodutos e acessrios, e adotar qualquer sistema ou orientao que, a juzo de seu
conselho de administrao, conduza aos fins colimados. Adicionalmente, a Companhia poder
participar em outras sociedades, comerciais e civis, como scia, acionista ou quotista, no pas ou no
exterior, ou a elas associar-se.

Desde a sua constituio, a Companhia manteve em seu portflio de investimento apenas a participao
societria na Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, no sendo titular de qualquer outra
participao societria. Em 7 de dezembro de 2012, a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev
anunciou sua inteno de propor aos seus acionistas uma reorganizao societria visando migrao de
sua estrutura acionria atual com duas espcies de aes (ordinrias e preferenciais) para uma estrutura
com espcie nica de aes ordinrias, simplificao da estrutura societria e ao aprimoramento da
governana da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, com vistas a aumentar a liquidez das aes
e aumentar a flexibilidade para a gesto de sua estrutura de capital.

A proposta apresentada aos acionistas da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, por meio de
Fato Relevante publicado em 10 de maio de 2013, previa que a reorganizao societria seria realizada
por meio da incorporao, pela Companhia, de todas as aes de emisso da Companhia de Bebidas das
Amricas Ambev que no fossem de propriedade da incorporadora, nos termos da Lei das Sociedades
Annimas (Incorporao de Aes); na qual todas as aes emitidas e em circulao da Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev, incluindo aes na forma de ADRs, exceto as aes e ADRs da
Companhia de Bebidas das Amricas Ambev detidas pela Companhia, deveriam ser trocadas por aes
ordinrias e ADRs emitidas pela Companhia. Em virtude da Incorporao de Aes, cada ao de emisso
da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, seja ela ordinria ou preferencial, ou ADR
representativo de ao, ordinria ou preferencial, da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, daria
direito ao recebimento por parte de seu titular de cinco aes ordinrias de emisso da Companhia ou
cinco ADRs da Companhia, conforme o caso.

133
Em 10 de maio de 2013, foram realizadas reunies do conselho de administrao e do conselho fiscal
da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e reunio do conselho de administrao da
Companhia, nas quais tais rgos aprovaram a proposta da Incorporao de Aes, nos termos do
Protocolo e Justificao de Incorporao de Aes de Emisso da Companhia de Bebidas das Amricas
Ambev pela Ambev S.A.

Como passo preliminar Incorporao de Aes, foi realizada, em 17 de junho de 2013, a


contribuio ao capital da Companhia da totalidade das aes emitidas pela Companhia de Bebidas
das Amricas Ambev de titularidade da Anheuser-Busch InBev N.V/S.A., detidas atravs da
InterBrew International B.V. e da AmBrew S.A. Como consequncia, a Companhia passou a ser
titular de 1.301.670.110 aes ordinrias e 637.049.453 aes preferenciais de emisso da
Companhia de Bebidas das Amricas Ambev, passando a ser sua controladora. A contribuio no
teve efeito para fins da relao de substituio proposta na Incorporao de Aes ou de diluio
dos acionistas da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev.

Em 30 de julho de 2013, foram realizadas as assembleias gerais extraordinrias da Companhia de Bebidas


das Amricas Ambev e da Companhia que aprovaram, dentre outras matrias, o Protocolo e
Justificao de Incorporao de Aes de Emisso da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev pela
Ambev S.A., o laudo de avaliao das aes e a Incorporao de Aes, bem como o aumento do capital
social da Companhia subscrito pelos administradores da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e
integralizado mediante a verso da totalidade das aes de emisso da Companhia de Bebidas das
Amricas Ambev, excludas aquelas de titularidade da Companhia.

Como consequncia da Incorporao de Aes, a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev


passou a ser subsidiria integral da Companhia e os antigos acionistas da Companhia de Bebidas das
Amricas Ambev passaram a ser titulares da mesma proporo de aes na Companhia de que eram
titulares anteriormente na Companhia de Bebidas das Amricas Ambev.

Em 30 de outubro de 2013, a CVM concedeu o registro da Companhia como emissor de valores


mobilirios na categoria A, nos termos da Instruo CVM n 480 de 7 de dezembro de 2009. As aes
e os ADRs da Companhia passaram a ser negociados, respectivamente, na Bolsa de Valores, Mercadorias
e Futuros BM&FBOVESPA S.A. e na New York Stock Exchange em 11 de novembro de 2013.

Por meio de fato relevante publicado em 3 de dezembro de 2013, foi divulgada a proposta de
incorporao, pela Companhia, da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e da Ambev Brasil
Bebidas S.A. As incorporaes visavam simplificao da estrutura societria do grupo e reduo dos
custos operacionais, de maneira que a Companhia continuasse a se dedicar produo e ao comrcio
de cervejas, concentrados, refrigerantes e demais bebidas, diretamente, e no mais somente por meio
de suas controladas ou subsidirias integrais, conforme o caso.

No dia 2 de janeiro de 2014, foram realizadas as Assembleias Gerais Extraordinrias da Companhia, da


Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e da Ambev Brasil Bebidas S.A., por meio das quais
foram aprovadas as incorporaes mencionadas acima. Como resultado das incorporaes, a
Companhia recebeu a totalidade dos bens, direitos e obrigaes da Companhia de Bebidas das
Amricas Ambev e da Ambev Brasil Bebidas S.A., que foram extintas e sucedidas pela Companhia,
nos termos da lei. A partir da referida incorporao e tendo em vista a extino da Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev, a Companhia sucedeu a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev
em todos os seus direitos e obrigaes e passou a desenvolver diretamente as atividades anteriormente
desenvolvidas pela Companhia de Bebidas das Amricas Ambev.

Desta maneira, quando for feita meno ao termo Companhia no perodo compreendido antes de 2
de janeiro de 2014, deve ser entendido como tendo sido feita referncia Companhia de Bebidas das
Amricas Ambev e, aps tal data, como tendo sido feita referncia prpria Companhia, ou
Companhia na qualidade de sucessora da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev.

134
Organograma Societrio

O organograma abaixo apresenta a estrutura societria do Grupo AMBEV na data deste Prospecto
Preliminar:
Ambev S.A.

DAHLEN AGREGA EAGLE


Ambev S.A 100,00% Ambev S.A. 50,00% Ambev S.A. 95,4694%
Outros 50,00% CRBS 4,5040%
Skol 0,0267%
ANEP
Ambev S.A. 99,999999%
Skol 0,0000001% JALUA Spain BRAHMACO
Lam bic AS Hohneck Arg Eagle 100,00% Eagle 100%
Ambev S.A. 87,0990% Ambev S.A. 50,6918% LONDRINA Ambev S.A. 0,00% Outros 0,00%
Skol 12,9010% Skol 49,3082% Monthiers 4,1139%
Ambev S.A. 95,8861% MONTHIERS ASPEN
Lam bic Chile Hohneck Chile Jalua Spain 100% Eagle 100%
Lambic S.A. 100,00% Hohneck Arg 100,00% LIZAR
Outros 0,00% Outros 0,00% Ambev S.A. 99,9999%
Arosuco 0,0001% Am bev Centroam erica CYMPAY
NCAQ DUNVEGAN Monthiers 50,00004% Aspen 98,6195%
Lambic Chile 100,00% Hohneck Chile 100% AROSUCO Outros 49,99996% Outros 1,38052%
Dunvegan 0,00% Ambev S.A. 99,7024%
Anep 0,2976% Am bev Peru
Monthiers 100,00%
Am bev Lux. S..r.L. AMPAR SKOL Dunvegan 0,00%
Ambev S.A. 89,83% Ambev Lux 100,00% Arosuco 43,0019%
Skol 10,17% Ambev S.A. 56,9981% Am bev Equador
Monthiers 100,00%
Labatt Brew ing CRBS
Ambev Lux 100,00% Arosuco 27,7456%
Ambev S.A. 69,8441% UBL Jirzen
Anep 2,0660% Monthiers 100,00% UBL 15,00%
Labatt Subsidiaries Skol 0,2718% Cerv Regional 85,00%
Outros 0,0725%

PAMPA
Linthal Subsidiaries(*) Ambev S.A. 60,00%
TENEDORA CND Monthiers 40,00%
Ambev S.A. 56,8378%
Cerbuco ELJ 43,1622%
Ambev Lux 100,00% MUSA
Pampa 100,00%

Bucanero CND Am bev Dom inicana


Cerbuco 50,00% Tenedora 96,7703% Tenedora 99,999999%
Coralsa 50,00% Outros 3,23% CND 0,000001%
Legenda

Companhias Brasileiras
Companhias Estrangeiras

Estrutura Acionria da AMBEV

Os dois acionistas controladores diretos da Companhia, a Interbrew International B.V. e a AmBrew


S.A., ambas subsidirias da Anheuser-Busch InBev N.V./S.A, juntamente com a Fundao Antonio e
Helena Zerrenner Instituio Nacional de Beneficincia (FAHZ), detinham em conjunto 71,5% da
totalidade do capital social da Companhia em 31 de maro de 2014:

Aes Ordinrias % em Circulao


Interbrew International B.V ........................................................................... 8.430.158.807 53,8%
AmBrew S.A.................................................................................................. 1.263.946.223 8,1%
FAHZ ............................................................................................................. 1.505.277.705 9,6%
Mercado ....................................................................................................... 4.466.564.311 28,5%
Em circulao .............................................................................................. 15.665.947.046 100,0%
Tesouraria ..................................................................................................... 222.836
TOTAL .......................................................................................................... 15.666.169.882
Aes em Negociao BM&Fbovespa ............................................................ 3.091.234.105 19,7%
Aes em Negociao NYSE .......................................................................... 1.375.330.206 8,8%

135
Viso Geral

A Companhia e suas controladas desenvolvem, principalmente, atividades de produo,


comercializao e distribuio de cervejas, chopes, refrigerantes e outras bebidas no alcolicas e no
carbonatadas. Em pesquisa realizada pelo Bank of America Merrill Lynch em 21.05.2013, a Companhia
foi apontada, juntamente com suas controladas, como a maior cervejaria da Amrica Latina em termos
de volume de vendas e uma das maiores fabricantes de cerveja do mundo.

A Companhia e suas controladas apresentam uma grande diversificao geogrfica, com operaes em
16 pases das Amricas, sendo lder nos mercados do Brasil, Argentina, Canad, Paraguai, Uruguai,
Bolvia e Repblica Dominicana. Apenas na Amrica Latina, a Companhia atende em torno de
2 milhes de pontos de venda. Adicionalmente, a Companhia titular de trs marcas de cervejas que
figuram entre as 15 mais consumidas do mundo, Skol, Brahma e Antarctica.

Alm disso, a Companhia uma das maiores engarrafadoras independentes da PepsiCo no mundo. Em
abril de 2012, a atualmente extinta Companhia de Bebidas das Amricas Ambev celebrou uma
aliana estratgica com a empresa E. Len Jimenes S.A., detentora de 83,5% da Cervecera Nacional
Dominicana S.A., visando criao da empresa de bebidas lder no Caribe por meio da combinao de
seus negcios na regio. Os negcios combinados incluram operaes de cerveja, de malta e de
refrigerantes na Repblica Dominicana, Antgua, So Vicente e Dominica, assim como exportaes para
16 outros pases no Caribe, para os Estados Unidos e para a Europa.

A Companhia conduz suas operaes por meio de trs unidades de negcio, conforme descrito abaixo:

Amrica Latina Norte, que inclui (i) operaes no Brasil, onde operam duas divises: (a) venda de
cerveja (Cerveja Brasil) e (b) venda de RefrigeNanc Brasil; e (ii) operaes HILA-Ex, o que inclui as
operaes na Repblica Dominicana, Saint Vicent, Antigua, Dominica, Guatemala (que tambm
abastece El Salvador e Nicargua), Peru e Equador (que se tornaram parte das operaes da
Amrica Latina Sul a partir de 2013).

Amrica Latina Sul, que inclui nossas operaes na Argentina, Bolvia, Paraguai, Uruguai, Chile e, a
partir de 2013, Peru e Equador.

Canad, representada pelas operaes da Labatt Brewing Company Limited, que inclui vendas
internas no Canad e algumas exportaes para o mercado norte-americano.

O mapa a seguir ilustra as principais localidades onde as unidades de negcio da Companhia operam:

136
Abaixo, seguem informaes sobre produtos e servios relativos aos segmentos operacionais da
Companhia, na qualidade de sucessora da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev.

Produo

Capacidade instalada

Para fins exemplificativos informamos que em 2012, a capacidade total de produo de cerveja e
refrigerantes da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev foi de 279,6 milhes de hectolitros por
ano, sendo 192,6 milhes de hectolitros de cerveja e 87,0 milhes de hectolitros de refrigerantes. Em
2012, a produo da Companhia de Bebidas das Amricas Ambev totalizou 123,4 milhes de
hectolitros de cerveja e 46,4 milhes de hectolitros de refrigerantes.

Indicadores de produtividade

No h indicadores de produtividade caractersticos do setor de bebidas. Entretanto, a Companhia


possui metas internas de aproveitamento de gua, energia e extrato, dentre outros. O consumo de
gua por hectolitro de bebida, por exemplo, foi reduzido em 5,9% em 2012, se comparado a 2011.
Com relao perda de extrato composto de acares fermentveis, derivados dos cereais malteados
e no-malteados, carboidratos e acar, usados na produo de cerveja, houve uma reduo de 1,1%
em 2012, se comparado a 2011. A melhora dos indicadores de produtividade em 2012 ocorreu
principalmente devido utilizao de novas tecnologias e ao alcance do desempenho planejado em
novas linhas de produo, chegando ao mesmo nvel de eficincia das linhas antigas, somados ao
sistema de gesto da Companhia.

Distribuio

i. Amrica Latina Norte

Distribuio de cervejas no Brasil

A distribuio representa uma importante caracterstica desse mercado, pois o canal varejista
fragmentado em quase um milho de pontos de venda. A distribuio da Companhia estruturada de
duas formas separadas, a saber: (i) rede de distribuidoras terceirizadas exclusivas, envolvendo
aproximadamente 168 operaes; e (ii) o sistema prprio de distribuio direta, envolvendo mais de
79 centros de distribuio espalhados pela maioria das regies brasileiras, utilizando logstica
terceirizada, sem frota prpria de caminhes. Os centros prprios de distribuio direta, assim como as
fbricas, so de propriedade da Companhia ou de suas controladas, e contam com equipe de
vendedores prprios para acessar diversos canais de venda como bares, supermercados, padarias,
restaurantes, lojas de convenincia e mercearias. As redes de distribuidoras terceirizadas exclusivas no
possuem vnculo societrio com a Companhia, e possuem sua prpria equipe de vendedores para
acessar os mesmos canais de venda que so acessados pela distribuio direta prpria. Alm disso, a
venda pode ser feita diretamente da fbrica para alguns clientes de maior porte.

Distribuio de refrigerantes no Brasil

Os produtos do segmento de refrigerantes e bebidas no carbonatadas so vendidos por meio do


mesmo sistema de distribuio utilizado para a cerveja.

137
Distribuio de cervejas e refrigerantes na HILA-Ex

O sistema de distribuio nos mercados da Republica Dominicana, Peru e Equador abrange operaes de
distribuio direta e distribuidoras terceirizadas. Os centros prprios de distribuio direta, assim como as
fbricas, so de propriedade da Companhia ou de suas controladas, e contam com equipe de vendedores
prprios para acessar diversos canais de venda como bares, supermercados, padarias, restaurantes, lojas
de convenincia e mercearias. As redes de distribuidoras terceirizadas exclusivas no possuem vnculo
societrio com a Companhia e possuem sua prpria equipe de vendedores para acessar os mesmos canais
de venda que so acessados pela distribuio direta prpria. Alm disso, a venda pode ser feita
diretamente da fbrica para alguns clientes de maior porte. A distribuio direta feita atravs de
logstica terceirizada, com exceo da Repblica Dominicana que conta com frota prpria.

Nas operaes da Amrica Central, incluindo Guatemala, El Salvador e Nicargua, a cerveja


predominantemente vendida em garrafas retornveis em pequenas lojas varejistas. A Companhia
comercializa as marcas Brahva, Brahva Beats, Brahva Light, Extra e Budweiser, que so distribudas por
meio do sistema de distribuio CabCorp, juntamente com o portflio de refrigerantes da CabCorp. A
CabCorp possui frota prpria de caminhes. A Companhia e a CabCorp ou The Central America
Bottling Corporation, engarrafadora ncora da PepsiCo na Amrica Central, concordaram em
estabelecer uma joint venture, em que a Companhia e a The Central America Bottling Corporation so
titulares, cada uma, de cinquenta por cento do capital social da AmBevCentroamrica, cujo objetivo a
colaborao na fabricao, importao, distribuio, comercializao e venda de bebidas,
especialmente cerveja, na Guatemala e em outros pases da Amrica Central.

ii. Amrica Latina Sul

A Companhia distribui seus produtos nos cinco pases da Amrica Latina Sul (Argentina, Bolivia, Chile,
Paraguai e Uruguai) por meio de distribuio direta e tambm de distribuidoras terceirizadas. Os
centros prprios de distribuio direta assim como as fbricas so de propriedade da Companhia ou de
suas controladas e contam com equipe de vendedores prprios para acessar diversos canais de venda
como bares, supermercados, padarias, restaurantes, lojas de convenincia e mercearias. As redes de
distribuidoras terceirizadas exclusivas no possuem vnculo societrio com a Companhia e possuem sua
prpria equipe de vendedores para acessar os pontos de venda, que so determinados para cada
distribuidor e distribuio direta, de acordo com a localizao geogrfica. Alm disso, a venda pode ser
feita diretamente da fbrica para alguns clientes de maior porte. A distribuio direta feita atravs de
logstica terceirizada.

A Companhia est presente em aproximadamente 500.000 pontos de venda em toda a regio, sendo
que, aproximadamente, 28,7% do volume de cerveja so distribudos diretamente e 71,3% so
distribudos por distribuidoras terceirizadas exclusivas. Para refrigerantes, a distribuio direta
representa aproximadamente 45,9% do volume total e a distribuio terceirizada representa 54,1%.

iii. Canad

O sistema de distribuio da Companhia no Canad est estruturado de diferentes formas em todo o


pas, variando de acordo com as caractersticas especficas de cada regio. A logstica utilizada parte
terceirizada, parte com caminhes prprios.

Distribuio em Ontrio

Em Ontrio, a provncia com o maior consumo de cerveja no Canad, a Companhia possui, em parceria
com a Molson Coors Canada e com a Sleeman Breweries Ltd., uma empresa varejista e de distribuio
denominada Brewers Retail Inc., constituda em 1927, cujo componente varejista conduz negcios com o
nome The Beer Store. A The Beer Store e a Liquor Control Board of Ontario, uma cadeia de lojas de
bebidas alcolicas pertencente ao governo da Provncia de Ontrio, detm direitos exclusivos para vender
cerveja para consumo fora dos estabelecimentos em Ontrio. Alm disso, a The Beer Store detm direitos
exclusivos para fornecer cerveja produzida domesticamente para a Liquor Control Board of Ontario.

138
As cervejarias locais esto autorizadas a contratar servios de distribuio e de varejo da The Beer Store,
que cobra uma taxa nica para registro de cada unidade de armazenamento em seu portflio, alm de
uma taxa de servio para cada invlucro entregue Liquor Control Board of Ontario ou vendido em
suas lojas. Alm disso, a The Beer Store atende os pontos de venda em Ontrio onde a cerveja
consumida no estabelecimento. Qualquer cervejaria est habilitada a vender seus produtos diretamente
a pontos de venda onde a cerveja consumida no estabelecimento.

Nos ltimos 80 anos, a The Beer Store foi o principal canal de distribuio e venda de cervejas em
Ontrio. A The Beer Store opera com um modelo de recuperao de custos, segundo o qual as taxas
so cobradas com base em volume para os servios prestados Sleeman Breweries Ltd. A The Beer
Store no recebe lucro ou margem de varejo de suas vendas de estoques de cerveja. A natureza das
atividades da The Beer Store exige observncia s leis e regulamentos e fiscalizao da Provncia de
Ontrio. As leis de controle e de licena de bebidas alcolicas (Liquor Control Act e Liquor License Act)
so aplicadas pelo Ministrio de Proteo ao Consumidor e Servios Comerciais (Minister of Consumer
and Business Services), que exerce controle sobre o setor de bebidas alcolicas atravs da Liquor
Control Board of Ontario e da Comisso de lcool e Jogos de Ontrio.

O controle da The Beer Store regido por um acordo de acionistas entre a Labatt Brewing Company
Limited, a Molson Coors Canada e a Sleeman Breweries Ltd.

Distribuio em Quebec

Quebec a provncia do Canad com o segundo maior consumo de cerveja. Nessa provncia, no h
direitos exclusivos para as vendas de cerveja e os canais de venda para consumo tanto dentro quanto
fora dos estabelecimentos so, na maior parte, compostos por lojas privadas. A Socit des Alcools du
Quebec SAQ, uma loja de bebidas alcolicas controlada pelo governo, vende algumas marcas
selecionadas de cerveja que no esto disponveis no sistema privado de varejo.

A Companhia (e seus concorrentes) vendem seus produtos em Quebec por meio de um sistema de
vendas diretas.

Distribuio nas Provncias Ocidentais

A Molson Coors Canada e a Labatt Brewing Company Limited so acionistas da Brewers Distributors
Limited, que opera uma rede de distribuio de cervejas nas quatro provncias ocidentais de British
Columbia, Alberta, Manitoba e Saskatchewan, a provncia de Yukon e os Northwest Territories. Na
provncia de Alberta, determinado volume tambm vendido atravs de atacadista terceirizado. Nos
mercados destas Provncias Ocidentais h tanto lojas de varejo privadas (Alberta, British Columbia)
quanto lojas controladas pelo governo (British Columbia, Manitoba, Saskatchewan).

Distribuio nas Provncias do Atlntico

A Companhia distribui e vende seus produtos nas Provncias do Atlntico (inclusive New Brunswick,
Newfoundland, Nova Scotia e Prince Edward Island) atravs de (i) redes de distribuio e de varejo
controladas pelo governo nas provncias de Nova Scotia, New Brunswick e Prince Edward Island; e (ii)
distribuidores privados em Newfoundland.

139
Mercados de atuao

i. Amrica Latina Norte

O mercado de cervejas no Brasil

Em 2012, o Brasil foi um dos maiores mercados de cervejas do mundo em termos de volume, atingindo
127 milhes de hectolitros, segundo estimativas da Companhia. A cerveja predominantemente
vendida em bares para consumo no estabelecimento, em garrafas de vidro retornveis de 600ml,
padronizadas. A segunda preferncia em termos de apresentao de embalagem a lata de alumnio
no retornvel de 350ml, predominantemente vendida em supermercados para consumo fora do
estabelecimento. Em dezembro de 2012, segundo suas prprias estimativas, a Companhia detinha uma
participao de mercado de 68,2% no Brasil em termos de volume de vendas de cerveja,
principalmente por meio de suas trs marcas principais: Skol, Brahma e Antarctica. Os concorrentes
mais prximos da Companhia so: a Cervejaria Petrpolis S.A., com uma participao de mercado de
11,2%; o Brasil Kirin, com uma participao de mercado de 10,4%; e a Heineken, com uma
participao de mercado de 8,7%, segundo estimativas da Companhia.

O mercado de refrigerantes no Brasil

O mercado de refrigerantes e bebidas no carbonatadas no Brasil abrange vrios segmentos, inclusive


os refrigerantes (CSD), gua mineral, isotnicos, energticos e ch gelado. O segmento de
refrigerantes o mais significativo para o negcio da Companhia, representando mais de 90% dos
lucros de sua unidade RefrigeNanc.

Segundo estimativas da Companhia, os sabores lderes de refrigerante no Brasil so (i) cola (cerca de
53,5% do mercado), (ii) guaran, (iii) laranja e (iv) limo. A maioria dos refrigerantes carbonatados no
Brasil vendida em supermercados em garrafas PET no retornveis de 2 litros, para o consumo
domstico. A lata de alumnio no retornvel de 350ml tambm representa uma importante
embalagem para o negcio, sendo principalmente vendida em supermercados e bares e restaurantes.

O concorrente principal da Companhia nesse mercado The Coca-Cola Company, que opera no Brasil
atravs de aproximadamente 16 engarrafadoras. Em dezembro de 2012, de acordo com estimativas da
Companhia, a famlia de marcas de The Coca-Cola Company detinha uma participao de 60,2% no
mercado brasileiro de refrigerantes, enquanto a Companhia detinha uma participao de mercado de
18,1%. Alm de The Coca Cola Company, a Companhia enfrenta concorrncia de pequenos
engarrafadores regionais, que fabricam o que usualmente denominado de Marcas B. As Marcas B
concorrem principalmente em questo de preo, geralmente sendo vendidas a um preo inferior aos
produtos da Companhia.

As marcas principais de refrigerantes carbonatados da Companhia so o Guaran Antarctica, lder no


segmento sabor no-cola, e a Pepsi Cola, vendida sob licenas exclusivas de produo e
engarrafamento da PepsiCo. O portflio de bebidas no alcolicas da Companhia tambm inclui as
marcas Gatorade, no mercado de isotnicos, H2OH!, no mercado de gua com sabor, Lipton Ice Tea,
no mercado de ch gelado, tambm vendidas sob licena da PepsiCo, e Fusion e Monster, no mercado
de energticos.

O mercado na HILA-Ex

A HILA-Ex compreende as operaes da Repblica Dominicana, Equador, Guatemala (que tambm


abastece El Salvador e Nicargua) e Peru. Segundo estimativas da Companhia, o mercado total de
cerveja nesses pases em 2012 foi de 23,8 milhes de hectolitros e sua participao em dezembro de
2012 foi de aproximadamente 66%, com a aliana estratgica no Caribe com a Cervecera Nacional
Dominicana. As principais marcas da Companhia so Presidente, Presidente Light, Brahma Light, Brahva
e Zenda. A Companhia tambm atua no mercado de refrigerantes do Peru e da Repblica Dominicana
como engarrafadores exclusivos PepsiCo.

140
ii. Amrica Latina Sul

O mercado de Cervejas na LAS

A Amrica Latina Sul compreende as operaes da Argentina, Bolivia, Paraguai, Uruguai e Chile, e em
2012 o mercado de cervejas foi de aproximadamente 31,6 milhes de hectolitros, segundo estimativas
da Companhia. A Companhia lder na produo de cerveja na regio, com um market share em 2012
de aproximadamente 68,2%, tendo como principais marcas Quilmes, Brahma e Andes na Argentina,
Pacea, Taquia e Huari na Bolvia, Becker, Brahma e Bltica no Chile, Brahma, Pilsen e Budweiser no
Paraguai e Pilsen e Patricia no Uruguai. A principal embalagem nesses mercados a garrafa de vidro
retornvel.

O mercado de Refrigerantes na LAS

Na Amrica Latina Sul, a Companhia atua no mercado de refrigerantes da Argentina, Bolvia e Uruguai,
que em 2012 representaram um mercado de 51,7 milhes de hectolitros de refrigerantes, segundo
suas estimativas. A Companhia engarrafadora exclusiva da PepsiCo nos trs pases, sendo a The
Coca-Cola Company seu principal concorrente. Em 2012, o market share da Companhia na regio foi
de aproximadamente 21,0%.

iii. Canad

A unidade de negcio da Companhia no Canad est representada pelas operaes da Labatt Brewing
Company Limited, que incluem as vendas de marcas de cerveja domsticas e da Anheuser-Busch InBev
N.V./S.A. (controladora indireta da Companhia), bem como a exportao de marcas canadenses para
os Estados Unidos.

Segundo estimativas da Companhia, o volume de vendas no mercado de cervejas do Canad foi de


aproximadamente 22,4 milhes de hectolitros em 2012. A principal embalagem neste mercado a
garrafa de vidro retornvel de 341ml, predominantemente vendida em lojas de varejo privadas e
pblicas, sendo que uma rede de lojas privadas, que atua na provncia de Ontrio, chamada The Beer
Store controlada pela Labatt Brewing Company Limited e pela Molson Coors Canada, que o
principal concorrente da Companhia no Canad. Alm disso, a Companhia concorre com pequenas
cervejarias locais, tais como Sleeman Breweries Ltd. e a Moosehead Breweries Ltd.

As principais marcas comercializadas pela Companhia no Canad so: Budweiser e Bud Light
(fabricadas e vendidas sob licena da subsidiria da Anheuser-Busch InBev N.V./S.A, a Anheuser-Busch,
Inc.), Labatt Blue, Alexander Keiths e Kokanee. Segundo estimativas da Companhia, a participao de
mercado foi de aproximadamente 40,6% em 2012.

Sazonalidade

Para fins exemplificativos, informamos que as vendas de bebidas nos mercados da Companhia de
Bebidas das Amricas Ambev so sazonais. Em geral, as vendas so maiores durante o vero e os
principais feriados. Portanto, no hemisfrio sul (Amrica Latina Norte e Amrica Latina Sul), o volume
de vendas em geral maior no quarto trimestre, devido ao vero antecipado e s festividades de final
de ano. No Canad, o volume de vendas maior no segundo e terceiro trimestres, devido temporada
de vero naquela regio.

141
Demonstrao de Resultados

A tabela a seguir apresenta a anlise comparativa das Demonstraes de Resultados da Companhia


para os exerccios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2013, 2012 e 2011:

Exerccio Social encerrado em


31 de dezembro de
Demonstrao do Resultado IFRS 2013 2012 2011
(em milhes de reais)
Receita lquida ............................................................................ 34.791,4 32.231,0 27.126,7
Custo dos produtos vendidos ..................................................... (11.397,8) (10.459,8) (8.998,5)
Lucro bruto .............................................................................. 23.393,6 21.771,2 18.128,2
Despesas com vendas e marketing.............................................. (8.025,8) (7.350,9) (6.254,1)
Despesas gerais e administrativas................................................ (1.736,4) (1.603,5) (1.237,3)
Outras receitas (despesas) operacionais ....................................... 1.761,5 863,4 783,2
Itens no recorrentes .................................................................. (29,2) (50,4) 23,1
Resultado Operacional ............................................................ 15.363,7 13.629,8 11.443,1
Resultado financeiro lquido........................................................ (1.563,4) (889,6) (521,7)
Despesa com imposto de renda e contribuio social .................. (2.457,6) (2.320,1) (2.443,1)
Participao nos resultados de coligadas ..................................... 11,4 0,5 0,5
Lucro lquido ............................................................................ 11.354,1 10.420,6 8.478,8
Atribudo a:
Participao dos controladores ................................................... 9.535,0 6.327,3 5.146,4
Participao dos no controladores ............................................. 1.819,1 4.093,3 3.332,4

A tabela a seguir apresenta a anlise comparativa das Demonstraes de Resultados da Companhia para os
exerccios sociais para os perodos de 3 (trs) meses encerrados em 31 de maro de 2013 e 2014:

Resultado consolidado
1T13
Base de Converso % %
(1) (2)
Referncia Escopo moeda Orgnico 1T14 Reportado Orgnico
(em milhes de reais)
Receita Lquida.............................. 7.832,0 19,2 (130,6) 1.324,4 9.045,1 15,5% 16,9%
Custo produto vendido ................. (2.697,8) (8,7) 27,2 (329,1) (3.008,3) 11,5% 12,2%
Lucro bruto ................................. 5.134,2 10,6 (103,4) 995,4 6.036,8 17,6% 19,3%
Despesas gerais e administrativas
totais ......................................... (2.346,6) (17,1) 5,4 (400,5) (2.758,9) 17,6% 16,9%
Outras receitas operacionais .......... 324,1 (1,8) 7,1 (91,2) 238,3 -26,5% -28,3%
Lucro operacional
(EBIT ajustado)......................... 3.111,7 (8,4) (90,9) 503,7 3.516,2 13,0% 16,2%
Itens no recorrentes antes
do EBIT ...................................... (1,0) (0,5) (5,1) (6,6) nm nm
Resultado financeiro ..................... (237,8) (368,8) 55,1%
Participao nos resultados
de coligadas ............................... 1,7 7,9 nm
Imposto de Renda ......................... (501,4) (551,9) 10,1%
Lucro lquido............................... 2.373,2 2.596,8 9,4%
Atribudo para Ambev ............... 1.442,3 2.546,6 76,6%
Atribudo a no controladores ....... 930,9 50,2 -94,6%
Lucro lquido ajustado ............... 2.374,2 2.603,4 9,7%
Atribudo para Ambev ............... 1.443,3 2.553,2 76,9%
EBITDA ajustado......................... 3.624,1 (14,5) (91,4) 532,9 4.051,0 11,8% 14,8%
(1)
Base de Referncia 2013: (i) em vista da incorporao de aes envolvendo a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e Ambev S.A., a
qual foi aprovada pelos acionistas em 30 de julho de 2013, a prtica contbil do custo precedente foi aplicada a todos os perodos anteriores
divulgados para fins de comparabilidade, dado que a incorporao de aes envolveu entidades sob controle comum; (ii) adicionalmente, a
partir de 1 de janeiro de 2014, a regio HILA-Ex tambm inclui as operaes da Bucanero. Por este motivo, a divulgao de resultados do
1Q2014 inclui os nmeros trimestrais ajustados para 2013, como se essa mudana tivesse ocorrido desde 1 de janeiro de 2013.
(2)
As mudanas de escopo representam o impacto de aquisies e vendas de ativos, o incio ou trmino de atividades ou a transferncia de
atividades entre segmentos, mudanas de estimativas contbeis ano contra ano e outras premissas que os administradores no consideram
parte do desempenho de negcio.

142
Receita Lquida

A tabela a seguir apresenta a receita lquida da Companhia nos anos de 2013, 2012 e 2011:

Receita lquida
Exerccios encerrados em 31 de dezembro de
2013 2012 2011
Vendas % of Total Vendas % of Total Vendas % of Total
(em milhes de reais)
Amrica Latina Norte ........................ 23.479,6 67,5% 21.949,5 68,1% 19.132,4 70,5%
Brasil ................................................. 22.040,8 63,4% 20.977,9 65,1% 18.616,9 68,6%
Cerveja Brasil.................................. 18.407,1 52,9% 17.598,4 54,6% 15.667,5 57,8%
RefrigeNanc ................................... 3.633,7 10,4% 3.379,5 10,5% 2.949,4 10,9%
HILA-Ex ............................................. 1.438,8 4,1% 971,6 3,0% 515,5 1,9%
Amrica Latina Sul............................. 7.051,7 20,3% 6.250,7 19,4% 4.488,9 16,5%
Canad................................................ 4.260,1 12,2% 4.030,8 12,5% 3.505,4 12,9%
Total.................................................... 34.791,4 100,0% 32.231,0 100,0% 27.126,7 100,0%

Destaques das Informaes Financeiras por Segmento de Negcio

As tabelas abaixo contm alguns destaques das informaes financeiras da Companhia por segmento
de negcio referentes aos exerccios encerrados em 31 de dezembro de 2013, 2012 e 2011:

Exerccio encerrado em 31 de dezembro de


2013 2012
(1) (2) (1) (1)
Brasil Hila-Ex LAS Canad Total Brasil Hila-Ex LAS Canad Total
(em milhes de reais)
Receita Lquida .................... 22.040,8 1.438,9 7.051,7 4.260,1 34.791,4 20.977,8 971,7 6.250,7 4.030,8 32.231,0
Custo dos produtos
vendidos ............................ (6.911,8) (640,8) (2.605,0) (1.240,3) (11.397,8) (6.409,8) (455,9) (2.449,7) (1.144,4) (10.459,8)
Lucro bruto .......................... 15.129,0 798,1 4.446,7 3.019,8 23.393,6 14.568,0 515,8 3.801,1 2.886,4 21.771,2
Despesas administrativas,
vendas e marketing ........... (6.205,4) (474,2) (1.671,6) (1.411,0) (9.762,2) (5.747,7) (391,0) (1.453,1) (1.362,8) (8.954,5)
Outras receitas (despesas)
operacionais ...................... 1.775,4 (7,5) (12,3) 5,9 1.761,5 836,4 3,7 7,4 15,9 863,4
Itens no recorrentes ............. (6,3) (6,5) (9,9) (6,6) (29,2) (19,1) (31,3) (50,4)
Resultado Operacional ....... 10.692,7 309,9 2.752,9 1.608,2 15.363,7 9.637,6 97,2 2.355,5 1.539,6 13.629,8
(1)
Operao na Amrica Latina Hispnica excluindo a operao da Amrica Latina Sul.
(2)
Inclui as operaes de Argentina, Bolvia, Paraguai, Uruguai, Chile, Peru e Equador.

Exerccio encerrado em 31 de dezembro de


2012 2011
(1) (2) (1) (2)
Brasil Hila-Ex LAS Canad Total Brasil Hila-Ex LAS Canad Total
(em milhes de reais)
(2)
LAS Canad
Total Receita Lquida .......... 20.977,9 971,6 6.250,7 4.030,8 32.231,0 18.616,9 226,8 4.777,6 3.505,4 27.126,7
Custo dos produtos
vendidos ............................. (6.409,8) (455,9) (2.449,7) (1.144,4) (10.459,8) (5.885,3) (139,4) (1.927,4) (1.046,4) (8.998,5)
Lucro bruto .......................... 14.568,0 515,7 3.801,0 2.886,4 21.771,1 12.731,6 87,4 2.850,2 2.459,0 18.128,2
Despesas administrativas,
vendas e marketing ............ (5.747,7) (390,9) (1.453,0) (1.362,8) (8.954,4) (5.065,9) (139,4) (1.109,6) (1.176,5) (7.491,4)
Outras receitas (despesas)
operacionais .......................... 836,4 3,7 7,4 15,9 863,4 775,0 (2,7) 1,6 9,3 783,2
Itens no recorrentes ............. (19,1) (31,3) (50,4) 35,6 (9,2) (3,3) 23,1
Resultado Operacional ....... 9.637,6 97,2 2.355,4 1.539,5 13.629,7 8.476,3 (54,8) 1.733,1 1.288,5 11.443,1
(1)
Operao na Amrica Latina Hispnica excluindo a operao da Amrica Latina Sul.
(2)
Inclui as operaes de Argentina, Bolvia, Paraguai, Uruguai, Chile, Peru e Equador.

143
Margens Bruta, Operacional e Lquida

As tabelas a seguir apresentam as margens bruta, operacional e lquida da Companhia nos anos de
2013, 2012 e 2011:
Destaques das Informaes Financeiras Consolidadas
2013 2012 % Variao
(em milhes de reais, exceto montantes relativos a
volume, percentuais e valores por ao)
Volume de vendas 000 hectolitros ...................... 165.169,2 169.839,4 (2,7)%
Receita lquida ....................................................... 34.791,4 32.231,0 7,9%
Receita lquida por hectolitro R$/hl...................... 210,6 189,8 11,0%
Custo dos produtos vendidos ................................ (11.397,8) (10.459,8) 9,0%
Lucro bruto ........................................................... 23.393,6 21.771,2 7,5%
Margem bruta (%) .............................................. 67,2% 67,5%
Despesas com vendas e marketing ......................... (8.025,8) (7.350,9) 9,2%
Despesas administrativas ....................................... (1.736,4) (1.603,5) 8,3%
Outras receitas (despesas) operacionais.................. 1.761,5 863,4 104,0%
Itens no recorrentes ............................................. (29,2) (50,4) (42,1)%
Resultado operacional ........................................... 15.363,7 13.629,8 12,7%
Margem operacional (%) ................................... 44,2% 42,3%
Lucro lquido ......................................................... 11.354,1 10.420,6 9,0%
Margem lquida (%) ........................................... 32,6% 32,3%

Destaques das Informaes Financeiras Consolidadas


2012 2011 % Variao
(em milhes de reais, exceto montantes relativos a
volume, percentuais e valores por ao)
Volume de vendas 000 hectolitros ........................ 169.839,4 165.043,9 2,9%
Receita lquida ......................................................... 32.231,0 27.126,7 18,8%
Receita lquida por hectolitro R$/hl........................ 189,8 164,4 15,5%
Custo dos produtos vendidos .................................. (10.291,5) (8.998,5) 16,2%
Lucro bruto ............................................................. 21.771,2 18.128,2 20,1%
Margem bruta (%) ................................................ 67,5% 66,8%
Despesas com vendas e marketing ........................... (7.350,9) (6.254,1) 17,5%
Despesas administrativas ......................................... (1.603,5) (1.237,3) 29,6%
Outras receitas (despesas) operacionais.................... 863,4 783,2 10,2%
Itens no recorrentes ............................................... (50,4) 23,1 (318,2)%
Resultado operacional ............................................. 13.629,8 11.443,1 19,1%
Margem operacional (%) ..................................... 42,3% 42,2%
Lucro ....................................................................... 10.420,6 8.478,8 22,9%
Margem lquida .................................................... 169.839,4 165.043,9 2,9%

Lucro da Companhia

(i) Lucro Bruto

O lucro bruto da Companhia aumentou 7,5% em 2013, passando para R$23.393,6 milhes em
relao aos R$21.771,2 milhes em 2012. A tabela abaixo mostra a contribuio de cada segmento de
negcio para o lucro bruto consolidado da Companhia.
Lucro Bruto
2013 2012
Valor % do Total Margem Valor % do Total Margem
(em milhes de reais, exceto percentagens)
Amrica Latina Norte ..................... 15.927,1 68,1% 67,8% 15.083,8 69,3% 68,7%
Brasil .............................................. 15.129,0 64,7% 68,6% 14.568,0 66,9% 69,4%
Cerveja Brasil .............................. 13.083,4 55,9% 71,1% 12.602,5 57,9% 71,6%
CSD & NANC .............................. 2.045,6 8,7% 56,3% 1.965,5 9,0% 58,2%
HILA-Ex .......................................... 798,1 3,4% 55,5% 515,7 2,4% 53,1%
Amrica Latina Sul .......................... 4.446,6 19,0% 63,1% 3.801,0 17,5% 60,8%
Canad ............................................. 3.019,9 12,9% 70,9% 2.886,4 13,3% 71,6%
Total ................................................. 23.393,6 100,0% 67,2% 21.771,2 100,0% 67,5%

144
Em 2012, o lucro bruto aumentou, passando para R$21.771,2 milhes em relao aos R$18.128,2
milhes em 2011. A tabela abaixo mostra a contribuio de cada segmento de negcio para o lucro
bruto consolidado da Companhia:

Lucro Bruto
2012 2011
Valor % do Total Margem Valor % do Total Margem
(em milhes de reais, exceto percentuais)
Amrica Latina Norte .............. 15.083,8 69,3% 68,7% 12.819,0 70,7% 68,0%
Brasil ....................................... 14.568,0 66,9% 69,4% 12.731,6 70,2% 68,4%
Cerveja Brasil ........................ 12.602,5 57,9% 71,6% 11.101,8 61,2% 70,9%
CSD & NANC ........................ 1.965,5 9,0% 58,2% 1.629,8 9,0% 55,3%
HILA-Ex ................................... 515,7 2,4% 53,1% 87,4 0,5% 38,5%
Amrica Latina Sul ................... 3.801,0 17,5% 60,8% 2.850,2 15,7% 59,7%
Canad ..................................... 2.886,4 13,3% 71,6% 2.459,0 13,6% 70,1%
Total ......................................... 21.771,2 100,0% 67,5% 18.128,2 100,0% 66,8%

(ii) Lucro Lquido

O lucro lquido aumentou 9,0% em 2013, passando para R$11.354,1 milhes em relao aos
R$10.420,6 milhes em 2012 devido principalmente a um EBITDA mais alto e a uma alquota efetiva
de imposto de renda mais baixa em 2013.

O lucro lquido aumentou 22,9% em 2012, passando para R$10.420,6 milhes em relao aos
R$8.478,8 milhes em 2011 devido principalmente a um EBITDA mais alto e uma alquota efetiva de
imposto de renda mais baixa em 2012.
Lucro lquido
Exerccios encerrado em 31 de dezembro de
% % %
2013 Contrib Margem 2012 Contrib Margem 2011 Contrib Margem
(em milhes de Reais, exceto percentuais)
Amrica Latina Norte ...... 9.033.055,0 79,6% 38,5% 7.833.955,1 75,2% 35,7% 6.751.829,0 77,4% 35,3%
Brasil .................................. 8.814.825,0 77,6% 40,0% 7.816.409,1 75,0% 37,3% 6.857.144,0 78,6% 36,8%
(1)
Cerveja Brasil .................... 7.200.688,0 63,4% 39,1% 6.384.480,1 61,3% 36,3% 5.625.267,0 64,5% 35,9%
(2)
RefrigeNanc ...................... 1.614.137,0 14,2% 44,4% 1.431.929,0 13,7% 42,4% 1.231.877,0 14,1% 41,8%
(3)
HILA-ex ............................ 218.230,0 1,9% 15,2% 17.546,0 0,2% 1,8% -105.315,0 -1,2% -20,4%
Amrica Latina Sul ........... 1.098.333,0 9,7% 15,6% 1.582.573,0 15,2% 25,3% 1.182.999,0 13,6% 26,4%
Canad.............................. 1.222.682,0 10,8% 28,7% 1.004.049,8 9,6% 24,9% 784.936,0 9,0% 22,4%
Ambev Consolidado ........ 11.354.070,0 100,0% 32,6% 10.420.578,0 100,0% 32,3% 8.719.764,0 100,0% 32,1%
(1)
Operao de cervejas da, atualmente extinta. Companhia de Bebidas das Amricas Ambev no Brasil.
(2)
Refrigerantes carbonatados e bebidas no alcolicas e no carbonatadas.
(3)
Operao de cervejas e refrigerantes na Amrica Latina Hispnica excluindo a operao da Amrica Latina Sul.

Evoluo do EBITDA
A Companhia divulga medidas no contbeis como o EBIT Ajustado (sigla em ingls para LAJIR, lucro
antes de juros, impostos, excluindo os itens no recorrentes) e o EBITDA Ajustado (sigla em ingls para
LAJIDA, lucro antes de juros, impostos, depreciao e amortizao excluindo os itens no recorrentes).

O EBITDA Ajustado um indicador financeiro utilizado para avaliar o resultado de companhias sem a
influncia de sua estrutura de capital, de efeitos tributrios e outros impactos contbeis sem reflexo direto
no fluxo de caixa da Companhia. Sempre que utilizado, o termo Ajustado se refere s medidas de
desempenho (EBITDA, EBIT) antes de itens no recorrentes, que so receitas ou despesas que no ocorrem
no curso normal das atividades da Companhia. Estas so apresentadas separadas, dada a importncia delas
para o entendimento do desempenho da Companhia, devido a sua natureza ou magnitude. Medidas
ajustadas so medidas adicionais utilizadas pela administrao, e no devem substituir as medidas calculadas
em conformidade com as IFRS como um indicador do desempenho da Companhia.

145
Cabe destacar, ainda, que o EBITDA Ajustado utilizado como uma medida de desempenho pela
administrao. A administrao da Companhia acredita que o EBITDA Ajustado uma medida prtica
para aferir seu desempenho operacional e permitir uma comparao com outras companhias do
mesmo segmento, ainda que outras empresas possam calcul-lo de maneira distinta.

O EBITDA Ajustado da Companhia calculado excluindo-se do lucro lquido do exerccio os seguintes


efeitos: (i) participao de no controladores, (ii) despesa com imposto de renda, (iii) participao nos
resultados de coligadas, (iv) resultado financeiro lquido, (v) itens no recorrentes, e (vi) despesas com
depreciaes e amortizaes.

As tabelas abaixo apresentam o EBITDA e EBITDA Ajustado da Companhia para os exerccios sociais
encerrados em 31 de dezembro de 2013, 2012 e 2011:
Destaques Financeiros Consolidado
2012(1) 2013 % Reportado % Orgnico
(em milhes de reais, exceto percentuais)
EBITDA ..................................................................... 15.569,8 17.455,9 12,1% 10,6%
Margem EBITDA ......................................................... 48,3% 50,2% 190 bps 190 bps
EBITDA ajustado ...................................................... 15.620,1 17.485,1 11,9% 10,5%
Margem EBITDA ajustado ........................................... 48,5% 50,3% 180 bps 180 bps
(1)
Em vista da incorporao de aes envolvendo a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e Ambev S.A., a qual foi aprovada pelos
acionistas em 30 de julho de 2013, a prtica contbil do custo precedente foi aplicada a todos os perodos anteriores divulgados para fins de
comparabilidade, dado que a incorporao de aes envolveu entidades sob controle comum. Para maiores informaes, favor consultar a
nota explicativa s demonstraes financeiras da Ambev S.A.

Destaques Financeiros Consolidado


2011 2012(1) % Reportado % Orgnico
(em milhes de reais, exceto percentuais)
EBITDA ...................................................................... 13.164,2 15.569,8 18,7% 13,3%
Margem EBITDA .......................................................... 48,5% 48,3% [] bps 40 bps
EBITDA ajustado ....................................................... 13.141,1 15.620,1 19,3% 13,6%
Margem EBITDA ajustado ............................................ 48,4% 48,5% 20 bps 50 bps

A tabela abaixo apresenta o EBITDA e EBITDA ajustado da Companhia para os perodos de 3 (trs)
meses encerrados em 31 de maro de 2013 e 2014:
Destaques Financeiros Consolidado
1T13 % %
(1)
Base de Referncia 1T14 Reportado Orgnico
(em milhes de reais, exceto percentuais)
EBITDA ............................................................... 3.623,1 4.044,4 11,6% 14,6%
Margem EBITDA ................................................... 46,3% 44,7% -160 bps -90 bps
EBITDA ajustado ................................................ 3.624,1 4.051,0 11,8% 14,8%
Margem EBITDA ajustado ..................................... 46,3% 44,8% -150 bps -90 bps
(1)
Base de Referncia 2013: (i) em vista da incorporao de aes envolvendo a Companhia de Bebidas das Amricas Ambev e Ambev S.A., a
qual foi aprovada pelos acionistas em 30 de julho de 2013, a prtica contbil do custo precedente foi aplicada a todos os perodos anteriores
divulgados para fins de comparabilidade, dado que a incorporao de aes envolveu entidades sob controle comum; (ii) adicionalmente, a
partir de 1 de janeiro de 2014, a regio HILA-Ex tambm inclui as operaes da Bucanero. Por este motivo, a divulgao de resultados do
1Q2014 inclui os nmeros trimestrais ajustados para 2013, como se essa mudana tivesse ocorrido desde 1 de janeiro de 2013.

Atividades de Financiamento

O fluxo de caixa aplicado nas atividades de financiamento no exerccio encerrado em 31 de dezembro de


2012 totalizou R$7.652,3 milhes em comparao aos R$8.652,0 no mesmo perodo de 2011. Essa
reduo deveu-se principalmente a menores amortizaes de dvida em 2012 em comparao a 2011.

J em 2013, o fluxo de caixa aplicado nas atividades de financiamento da Companhia teve um aumento
de 20,2%, passando para R$9.385,3 milhes em relao aos R$7.809,8 milhes em 2012. Esse aumento
deveu-se principalmente ao aumento das amortizaes de dvida em 2013 em comparao a 2012.

146
As tabelas abaixo demonstram o perfil dos instrumentos de dvida da Companhia em 2012 e em 2013:
Perfil de endividamento Ambev 31 de dezembro de 2012
Instrumentos de Dvida 2013 2014 2015 2016 2017 Aps Total
(em milhes de R$, exceto percentuais)
Dvida cesta de moedas BNDES
taxa flutuante
Dvida cesta de moedas BNDES
taxa flutuante .......................................... (126,7) (107,4) (85,3) (51,3) (8,2) (378,9)
UMBNDES + Taxa mdia de pagamento ....... 1,76% 1,76% 1,76% 1,76% 1,76% 1,76%
Dvida Internacional
Outras moedas latino-americanas taxa fixa ... (5,7) (19,3) (54,0) (79,0)
Taxa mdia de pagamento ........................... 6,79% 6,81% 6,81% 6,81%
Other Latin America Currency Floating Rate (147,5) (86,4) (84,7) (58,7) (1,7) (39,1) (418,1)
Taxa mdia de pagamento ........................... 6,14% 6,14% 6,14% 6,14% 6,14% 6,14% 6,14%
Dvida em Reais taxa flutuante TJLP
Valor nominal .............................................. (473,8) (469,4) (356,0) (224,9) (27,4) (1.551,5)
TJLP + Taxa mdia de pagamento ................ 6,79% 6,79% 6,79% 6,79% 6,79% 6,79%
Dvida em Reais ICMS taxa fixa
Valor nominal .......................................... (17,2) (23,4) (23,8) (10,9) (8,2) (85,2) (168,7)
Taxa mdia de pagamento ........................... 3,38% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38%
Dvida em Reais Debntures Taxa
Flutuante CDI
Valor nominal ..............................................
Taxa mdia de pagamento % CDI ................
Dvida em Reais Taxa Fixa
Valor nominal .............................................. (66,9) (34,4) (26,3) (16,2) (381,9) (21,7) (547,5)
Taxa mdia de pagamento ........................... 4,21% 4,94% 4,94% 4,94% 9,31% 4,94% 7,90%
Endividamento total ................................. (837,8) (740,3) (630,1) (362,0) (427,4) (146,0) (3.143,7)

Cronograma de Vencimento do Perfil de Endividamento em


31 de dezembro de 2013
Instrumentos de Dvida 2014 2015 2016 2017 2018 Thereafter Total
(em milhes de R$, exceto percentuais)
Dvida cesta de moedas BNDES taxa
flutuante:
Dvida cesta de moedas BNDES taxa
flutuante ................................................... 153,3 102,9 69,8 16,5 342,4
UMBNDES + Taxa mdia de pagamento......... 1,76% 1,75% 1,74% 1,70% 1,75%
Dvida Internacional:
Outras moedas latino-americanas
taxa fixa .................................................... 46,6 46,6
Taxa mdia de pagamento ............................ 13,00% 13,00%
Outras moedas latino-americanas taxa
flutuante ................................................... 17,9 11,1 29,0%
Taxa mdia de pagamento ............................ 9,01% 6,54% 8,07%
Taxa Fixa em US$ .......................................... 123,4 36,8 160,2
Taxa mdia de pagamento ............................ 0,69% 0,69% 0,69%
Taxa Flutuantes em US$ ................................ 171,1 61,4 90,2 34,5 3,4 18,6 379,2
Taxa mdia de pagamento ............................ 1,82% 2,42% 1,35% 2,06% 6,00% 6,00% 2,07%
Taxa Flutuante denominada
em Reais TJLP:
Valor nocionais ............................................. 513,0 412,7 275,7 52,7 1.254,0
TJLP + Taxa mdia de pagamento .................. 7,16% 7,17% 7,18% 7,30% 7,17%
Dvida em Reais ICMS taxa fixa:
Valor nocional ............................................... 26,9 52,4 34,1 7,3 15,0 54,6 190,2
Taxa mdia de pagamento ............................ 3,01% 3,01% 3,01% 3,01% 3,01% 63,01% 3,01%
Dvida em Reais Taxa Fixa:
Valor Nocional .............................................. 35,1 29,1 21,8 307,1 24,1 75,2 492,4
Taxa mdia de pagamento ............................ 4,50% 4,22% 3,61% 8,97% 3,93% 3,62% 7,07%
Total da Dvida ............................................ 1.040,6 695,3 549,2 418,1 42,5 148,4 2.894,0

147
(i) Emprstimos

A maior parte dos emprstimos da Companhia para uso geral, com base em consideraes de
estrutura de capital estratgica. Embora fatores sazonais afetem os negcios, eles possuem pouca
influncia nas necessidades de emprstimos. A Companhia est sujeita a juros com base em diferentes
taxas de juros, as mais significativas so: (1) fixa para o bond de 2017; e (2) Cesta de Moedas, ou
UMBNDES, e Taxa de Juros de Longo Prazo, ou TJLP, para os emprstimos do Banco Nacional de
Desenvolvimento Econmico e Social, ou BNDES. Para mais informaes, vide Nota 22 das
demonstraes contbeis consolidadas e auditadas da Companhia.

As tabelas abaixo contm a situao de nosso caixa lquido consolidado em 31 de dezembro de 2013,
2012 e 2011:

Posio Consolidada do Caixa Lquido


Em 31 de dezembro de
2013 2012
ML(1) ME (2)
Total ML (1)
ME(2) Total
(em milhes de R$)
Dvida de Curto Prazo ....................... (574.9) (465.7) (1,040.6) (557.9) (279.9) (837.8)
Dvida de Longo Prazo ...................... (1,361.8) (491.7) (1,853.5) (1,709.7) (596.2) (2,306.0)
Total ............................................... (1,936.7) (957.4) (2,894.0) (2,267.6) (876.1) (3,143.7)
Caixa e equivalentes a caixa.............. 11,285.8 8,974.3
Aplicaes financeiras ...................... 288.6 476.6
Posio do caixa lquido ................ 8,680.4 6,306.9
(1)
ML = refere-se nossa dvida em moeda local.
(2)
ME = refere-se nossa dvida em moeda estrangeira.

Posio Consolidada da Dvida Lquida


2012 2011
LC(1) FC(2) Total LC(1) FC(2) Total
(em milhes de R$)
Dvida de Curto Prazo ....................... 667,4 170,4 837,8 2.089,2 122,9 2.212,1
Dvida de Longo Prazo ...................... 1.756,4 549,6 2.306,0 1.632,4 257,8 1.890,2
Total ............................................... 2.423,8 720,0 3.143,7 3.721,6 380,7 4.102,3
Caixa e equivalentes a caixa.............. 8.926,2 8.076,2
Aplicaes financeiras ...................... 476,6 193,4
Conta Garantida .............................. (0,1) (12,3)
Dvida Lquida ................................ (6.259,0) (4.155,0)
(1)
ML = moeda local.
(2)
ME = moeda estrangeira.

(ii) Dvida de Curto Prazo

Em 31 de dezembro de 2013, a dvida de curto prazo da Companhia totalizou R$1.040,6 milhes,


44,75% da qual estava denominada em moedas estrangeiras. Em 31 de dezembro de 2012, a dvida
de curto prazo totalizou R$837,8 milhes, 20,34% da qual estava denominada em moedas
estrangeiras. Em 31 de dezembro de 2011, a dvida de curto prazo totalizou R$2.212,1 milhes, 6% da
qual estava denominada em moedas estrangeiras.

(iii) Dvida de Longo Prazo

Em 31 de dezembro de 2013, a dvida de longo prazo, excluindo-se a parcela atual da dvida de longo
prazo, totalizava R$1.853,5 milhes, dos quais R$1.361,8 milhes estavam denominados em moeda
local. Em 31 de dezembro de 2012, a dvida de longo prazo, excluindo-se a parcela atual da dvida de
longo prazo, totalizava R$2.306,0 milhes, dos quais R$1.709,7 estavam denominados em reais. Em
31 de dezembro de 2011, a dvida de longo prazo da Companhia, excluindo-se a parcela atual da
dvida de longo prazo, totalizava R$1.890,2, dos quais 86% estavam denominados em reais.

148
A tabela abaixo contm discriminao da dvida de longo prazo por ano:

Em 31 de dezembro de 2013
(em milhes de R$)
Vencimento da Dvida de Longo Prazo em:
2015 .................................................................................................................... (695,3)
2016 .................................................................................................................... (549,2)
2017 e posteriormente ......................................................................................... (608,9)
Total ................................................................................................................... (1.853,5)

Em 31 de dezembro de 2013
(em milhes de R$)
Data de Vencimento da Dvida de Longo Prazo
2014 .................................................................................................................... (740,3)
2015 .................................................................................................................... (630,2)
2016 e posteriormente ......................................................................................... (935,4)
Total ................................................................................................................... (2.306,0)

De acordo com a poltica de gerenciamento de riscos de cmbio, a Companhia celebra operaes


forward (a termo) e swap de moedas e taxas de juros para minimizar os riscos de cmbio e de
taxas de juros.

Em 24 de julho de 2007, a AmBev International Finance Co. Ltd., ou Ambev International, emitiu R$300
milhes em bonds com juros fixos de 9,500% ao ano e data de vencimento 24 de julho de 2017, ou os
bonds de 2017, a compradores institucionais qualificados em conformidade com a Norma 144A ao
amparo da Lei de Mercado de Capitais dos EUA e, fora dos Estados Unidos, a pessoas no norte-
americanas em consonncia com o Regulamento S. Os bonds constituem obrigaes quirografrias e no
subordinadas da Ambev International, estando total e incondicionalmente garantidos pela Ambev. A
garantia concorre em igualdade de condies em termos de direito de pagamento com todas as demais
obrigaes de dvida quirografrias e no subordinadas da Ambev (excetuados crditos preferenciais por
fora de lei estipulados na legislao falimentar brasileira). Os bonds so denominados em reais, porm
tanto o principal quanto os juros so pagos em dlares norte-americanos taxa de cmbio vigente na
data de pagamento aplicvel. Os juros so pagos semestralmente aps o perodo vencido, com incio em
24 de janeiro de 2008. Os recursos lquidos da oferta foram utilizados para a amortizao da dvida de
curto prazo e para fins societrios genricos pela Ambev e suas subsidirias. Em fevereiro de 2009, a
Companhia concluiu uma oferta de permuta registrada-SEC referente a esses notes.

Em 31 de dezembro de 2013 e 2012, a dvida decorrente de emprstimos de longo prazo em moeda


local consistia principalmente de dvidas do BNDES. Moeda local de longo prazo tambm inclui
expanso da planta a longo prazo e outros emprstimos de agncias governamentais bem como linhas
de crdito e programas especiais do BNDES, tais como o Fundo para o Financiamento da Aquisio de
Mquinas e Equipamentos Industriais, ou FINAME, e o Financiamento a Empreendimentos, ou FINEM.

A Companhia pode, de tempos em tempos, buscar retirar do mercado ou recompra nossa dvida em
circulao, incluindo os bonds de 2017, por meio de recompras e/ou troca por outros valores
mobilirios, em compras no mercado aberto, transaes negociadas privadamente ou de outra forma.
Essas recompras ou trocas, se houver, dependero das condies prevalescentes no mercado, das
necessidades de liquidez, restries contratuais e outros fatores. Os valores envolvidos nessas operaes
podem ser materiais, e os bonds recomprados podero ser cancelados ou revendidos, mas s sero
revendidos em conformidade com os requisitos de registo pertinentes ou isenes disponveis sob as
leis de valores mobilirios aplicveis.

(iv) Dvida Garantida

Alguns emprstimos concedidos pelo BNDES foram utilizados para expandir ou modernizar as
instalaes e equipamentos (principalmente coolers) da Companhia.

149
Evoluo do Caixa e Equivalente Caixa

Em 31 de dezembro de 2012, o saldo de caixa e equivalentes caixa e aplicaes financeiras de curto


prazo totalizou R$9.450,9 milhes, comparado a R$8.339,1 milhes em 31 de dezembro de 2011. O
aumento de R$1.111,8 milhes, ou 13,3%, refere-se principalmente gerao de caixa operacional de
2012, que comparada a de 2011, apresentou um aumento de 14,9%.

Atividades de CAPEX / Investimento

O fluxo de caixa aplicado nas atividades de investimento da Companhia sofreu reduo de 33,5% em
2013, passando para R$3.802,0 milhes em comparao aos R$5.717,3 milhes em 2012,
principalmente em funo de reduo dos investimentos em aquisies de participaes em subsidirias.

Demonstraes Financeiras da AMBEV

As demonstraes financeiras da AMBEV referentes aos exerccios sociais encerrados em 31 de


dezembro de 2013, 2012 e 2011, respectivas notas explicativas e parecer dos auditores independentes,
bem como as informaes contbeis referentes ao perodo de 3 (trs) meses encerrado em 31 de
maro de 2014 e respectivos relatrios dos auditores independentes sobre as informaes contbeis
encontram-se anexados ao presente Prospecto Preliminar nas pginas 327 a 941, nos termos do artigo
5 da Instruo CVM 414 e item 5.3. do Anexo III-A da Instruo CVM 400.

150
RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS

Relacionamento entre a Emissora, o Coordenador Lder, o Cedente, a Devedora e a AMBEV

Relacionamento entre a Emissora e o Agente Fiducirio e a Instituio Custodiante

Relacionamento entre a Emissora e os Auditores Independentes

Relacionamento entre o Coordenador Lder e o Cedente

Relacionamento entre o Coordenador Lder e a Devedora

Relacionamento entre o Coordenador Lder e a AMBEV

Relacionamento entre o Cedente, a Devedora e a AMBEV e o Agente Fiducirio e a Instituio


Custodiante

Relacionamento entre a Emissora, a Devedora e o Cedente e Partes Relacionadas

[Relacionamento entre o Coordenador Lder e os Participantes Especiais]

[Relacionamento entre os Participantes Especiais e o Agente Fiducirio e a Instituio Custodiante]

[Relacionamento entre os Participantes Especiais e a Emissora]

Potenciais Conflitos de Interesses entre as Partes

151
(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

152
RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS NA OPERAO

RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E O COORDENADOR LDER

Alm do relacionamento decorrente da Oferta e do eventual relacionamento no curso normal de suas


atividades, o Ita BBA e o conglomerado econmico do qual faz parte no mantm relacionamento com
a Emissora ou outras sociedades de seu grupo econmico, exceto pelo relacionamento comercial com a
RB Capital Securitizadora S.A., no mbito das operaes de mercado de capitais descritas abaixo.

Em outubro de 2006, o Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio pblica da 44 Srie da 1
emisso de certificados de recebveis imobilirios da Rio Bravo Securitizadora S.A., antiga denominao da
RB Capital Securitizadora Residencial, na poca controlada da RB Capital Securitizadora S.A., lastreados em
crditos imobilirios de responsabilidade da Petrobras Distribuidora S.A., no montante de
R$73.608.108,70. Em novembro de 2009, o Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio
pblica da 25 srie da 1 emisso de certificados de recebveis imobilirios da RB Capital Securitizadora
S.A., lastreados em crditos imobilirios de responsabilidade da BR, no montante de R$110.100.000,00.
Em setembro de 2011, o Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio pblica da 73 srie da 1
emisso de certificados de recebveis mobilirios da RB Capital Securitizadora S.A., lastreados em crditos
imobilirios de responsabilidade da BR, no montante de R$350.000.000,00. Em junho de 2012, o Ita BBA
atuou como coordenador lder da distribuio pblica da 99 e da 100 Srie da 1 Emisso de certificados
de recebveis imobilirios da RB Capital Securitizadora S.A., lastreados em crditos imobilirios de
responsabilidade da BR, no montante de R$512.100.000,00. Em setembro de 2012, o Ita BBA atuou
como coordenador lder da distribuio pblica da 74 srie da 1 emisso de certificados de recebveis
imobilirios da RB Capital Companhia de Securitizao, lastreados em crditos imobilirios decorrentes de
cdulas de crdito bancrio emitidas pela Ecisa Engenharia Comrcio e Indstria Ltda. e pela Contagem
Empreendimentos Imobilirios e Participaes Ltda., no montante de R$245.884.924,00. Em novembro de
2012, o Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio pblica das 72 e 73 sries da 1 emisso
da RB Capital Companhia de Securitizao, lastreados em crditos imobilirios decorrentes de
compromisso de compra e venda celebrado pela BR Malls Participaes S.A., Fashion Mall S.A. e COFAC
Companhia Fluminense de Administrao e Comrcio, no montante de R$500.100.000,00. Em junho de
2013, o Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio pblica da 85 srie da 1 emisso de
certificados de recebveis imobilirios da RB Companhia de Securitizao, lastreados em crditos
imobilirios decorrentes de cdula de crdito bancrio emitida pelo Iguatemi Empresa de Shopping Centers
S.A., no montante de R$150.000.000,00. O Ita BBA atuou como coordenador lder da distribuio
pblica da 97, 98 e 99 sries da 1 emisso da RB Capital Companhia de Securitizao, lastreados em
crditos imobilirios cedidos por Ecisa Participaes Ltda., Nattca2006 Participaes S.A. e Ecisa
Engenharia, Comrcio e Indstria Ltda.

RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E O AGENTE FIDUCIRIO E INSTITUIO CUSTODIANTE

Alm dos servios relacionados com a Oferta, a Emissora mantm com o Agente Fiducirio e Instituio
Custodiante das CCI outros relacionamentos comerciais, sendo que o Agente Fiducirio e a Instituio
Custodiante das CCI participam, respectivamente, como agente fiducirio e instituio custodiante de
outras sries de CRI da Emissora.

No h qualquer vnculo societrio entre a Emissora e o Agente Fiducirio ou entre a Emissora e a


Instituio Custodiante das CCI.

No h conflitos de interesse entre as partes desta seo.

RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA E OS AUDITORES INDEPENDENTES

Os Auditores Independentes no realizaram qualquer reviso especial em relao presente Oferta,


sendo a Deloitte Touche Tohmatsu a responsvel pela auditoria regular das demonstraes financeiras
da Emissora desde o ano de 2009.

Ainda, no h qualquer relao ou vnculo societrio entre a Emissora e os Auditores Independentes.

153
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E O CEDENTE
Na data deste Prospecto Preliminar, o Coordenador Lder e outras empresas de seu grupo econmico
mantm relacionamento comercial com o Cedente e suas partes relacionadas, no curso normal de seus
negcios.
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E A DEVEDORA

Na data deste Prospecto Preliminar, o Coordenador Lder e outras empresas de seu grupo econmico mantm
relacionamento comercial com a Devedora e seu grupo econmico, no curso normal de seus negcios.
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E A AMBEV

Em 31 de maro de 2014 o Ita BBA possua 634 fianas garantindo dvidas com processos judiciais,
totalizando exposio de R$3,4 bilhes com abertura desde 07 de maio de 2004 a indeterminado,
cujas comisses chegam at 1,75%aa. Alm disso, havia 100 operaes de Finame, totalizando cerca
de R$63 milhes com abertura desde 24 de junho de 2010, vencimentos ate 16 de novembro de 2022,
com taxas de 2,5%aa a 6%aa. O Coordenador Lder ainda apresentava 11 operaes de derivativos
totalizando cerca de R$530 milhes de risco alocado relativo a marcao a mercado com abertura
desde 28 de junho de 2013 e vencimentos at 02 de janeiro de 2015, com marcao a mercado diria
e taxas variadas. O Coordenador Lder em 31 de maro de 2014 possua 1.739 operaes de risco
sacado, totalizando cerca de R$58 milhes, com abertura desde 18 de novembro de 2013 e
vencimentos at 01 de agosto de 2014, com taxas de at CDI+1,5%aa. O Ita BBA recolhe
mensalmente para a Ambev cerca de 2.400 guias no valor de R$370 MM, efetua coleta de Valores de
aproximadamente R$2 milhes por ms. Por fim, em 31 de maro de 2014 a Ambev detinha aplicaes
financeiras no total de cerca de R$14,5 milhes em operaes compromissadas.
RELACIONAMENTO ENTRE O CEDENTE, A DEVEDORA E A AMBEV E O AGENTE FIDUCIRIO E A INSTITUIO
CUSTODIANTE

Alm do relacionamento decorrente da Oferta, o Cedente, a Devedora e a AMBEV mantm com o


Agente Fiducirio e Instituio Custodiante relacionamento comercial no curso normal dos negcios.
No h qualquer vnculo societrio entre o Participante Especial e o Agente Fiducirio e Instituio
Custodiante.
RELACIONAMENTO ENTRE A EMISSORA, A DEVEDORA E O CEDENTE E PARTES RELACIONADAS
A Emissora realizou a aquisio de crditos imobilirios devidos por empresas do grupo econmico da
Devedora, os quais foram objeto de securitizao via emisso de Certificados de Crditos Imobilirios.
Adicionalmente, o grupo econmico da Emissora possui empresa contratada para prestao de servios
de gesto ou consultoria imobiliria, conforme o caso, fundos de investimentos imobilirios que
detm imveis atualmente locados empresas do grupo econmico da Devedora.
RELACIONAMENTO ENTRE O COORDENADOR LDER E OS PARTICIPANTES ESPECIAIS
[]
RELACIONAMENTO ENTRE OS PARTICIPANTES ESPECIAIS E O AGENTE FIDUCIRIO E A INSTITUIO CUSTODIANTE
[]
RELACIONAMENTO ENTRE OS PARTICIPANTES ESPECIAIS E A EMISSORA

[]
POTENCIAIS CONFLITOS DE INTERESSES ENTRE AS PARTES
Alm das operaes entre as partes responsveis pela estruturao, coordenao e distribuio da
presente Oferta, descritas na Seo Relacionamento entre as Partes Envolvidas na Operao, no h
outras potenciais situaes que podem ensejar conflito de interesses.

154
ANEXOS

ANEXO 1 Estatuto Social da Emissora

ANEXO 2 Ata de Reunio do Conselho de Administrao da Emissora que Aprova a Emisso

ANEXO 3 Declarao da Emissora nos Termos do Artigo 56 da Instruo CVM 400

ANEXO 4 Declarao do Coordenador Lder nos Termos do Artigo 56 da Instruo CVM 400

ANEXO 5 Declarao do Agente Fiducirio nos Termos do Item 15 do Anexo III da ICVM 414

ANEXO 6 Minuta da Escritura de Emisso das CCI

ANEXO 7 Minuta do Contrato de Cesso das CCI

ANEXO 8 Minuta do Contrato Imobilirio

ANEXO 9 Minuta do Termo de Securitizao

ANEXO 10 Demonstraes Financeiras da AMBEV referentes ao exerccio social encerrado


em 31 de dezembro de 2013, respectivas Notas Explicativas e Parecer dos
Auditores Independentes

ANEXO 11 Demonstraes Financeiras da AMBEV referentes ao exerccio social encerrado


em 31 de dezembro de 2012, respectivas Notas Explicativas e Parecer dos
Auditores Independentes

ANEXO 12 Demonstraes Financeiras da AMBEV referentes ao exerccio social encerrado


em 31 de dezembro de 2011, respectivas Notas Explicativas e Parecer dos
Auditores Independentes

ANEXO 13 Informaes Financeiras Contbeis da AMBEV referentes ao perodo de


3 (trs) meses encerrado em 31 de maro de 2014, respectivas Notas Explicativas
e Parecer dos Auditores Independentes

ANEXO 14 Smula de Classificao de Risco

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

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ANEXO 1 Estatuto Social da Emissora

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ANEXO 2 Ata de Reunio do Conselho de Administrao da Emissora que Aprova a Emisso

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RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO
Companhia Aberta

CNPJ/MF n 02.773.542/0001-22
NIRE 35.300.157.648

ATA DA REUNIO DO CONSELHO DE ADMINISTRAO


REALIZADA EM [] DE MAIO DE 2014

Hora, Data, Local: s [] horas do dia [] de maio de 2014, na sede social da Companhia, localizada
na Rua Amauri, n 255, 5 andar, parte, na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, CEP 01448-000.
Convocao e Presena: Dispensada a convocao tendo em vista a presena da totalidade dos
membros do Conselho de Administrao. Mesa: (i) Presidente, Sr. Marcelo Pinto Duarte Barbar; e
(ii) Secretrio, Sr. Glauber da Cunha Santos. Ordem do Dia: Autorizar todos os atos a serem
praticados pelos Diretores e/ou procuradores da Companhia referente a uma determinada operao de
securitizao de crditos imobilirios devidos pela CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.,
sociedade por aes inscrita no CNPJ/MF sob o n 33.719.311/0001-64 (Skol). Deliberaes: Os
conselheiros, por unanimidade, autorizaram todos os atos a serem praticados pelos Diretores e/ou
procuradores (da Classe A, B e C, independente dos valores das aladas previstos nas respectivas
procuraes) da Companhia, sempre em conjunto de dois (dois Diretores; dois procuradores; ou um
Diretor em conjunto com um procurador), referentes operao de securitizao de crditos
imobilirios devidos pela Skol, no valor total de R$ 190.200.000,00 (cento e noventa milhes e
duzentos mil reais), com a consequente emisso de certificados de recebveis imobilirios da 106 srie
da 1 emisso da Companhia (Operao), inclusive para representar a Companhia, caso necessrio,
em todos os contratos lastros, contratao de prestadores de servios, contratos de garantia, entre
outros, desde que relacionados Operao. Ficam ratificados todos os atos j praticados pelos
Diretores e/ou procuradores da Companhia relacionados Operao. Encerramento: Nada mais
havendo a tratar, foi encerrada a reunio, depois de lavrada a presente ata que, lida e achada
conforme, foi assinada pelos presentes no livro prprio.

So Paulo, [] de maio de 2014.

__________________________________ __________________________________
Marcelo Pinto Duarte Barbar Glauber da Cunha Santos
Conselheiro e Presidente da Mesa Conselheiro e Secretrio da Mesa

__________________________________
Adalbero de Arajo Cavalcanti
Conselheiro

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ANEXO 3 Declarao da Emissora nos Termos do Artigo 56 da Instruo CVM 400

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COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS CVM
Rua Sete de Setembro, n 111 3 andar
Rio de Janeiro RJ

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO, sociedade por aes de capital aberto com


sede na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Amauri, n. 255, 5 andar, Jardim
Europa, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica do Ministrio da Fazenda (CNPJ) sob o
n. 02.773.542/0001-22, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social (Emissora), e
na Comisso de Valores Mobilirios (CVM) sob o n 18406, neste ato representada na forma de seu
estatuto social, no mbito da distribuio pblica da 106 srie de sua 1 emisso de certificados de
recebveis imobilirios (CRI e Oferta, respectivamente), a ser realizada pela Emissora sob a
coordenao do Banco Ita BBA S.A., instituio financeira integrante do sistema de distribuio de
valores mobilirios, com sede na cidade de So Paulo, estado de So Paulo, na Avenida Brigadeiro
Faria Lima n 3.400, 3 a 8, 11 a 12 andares, Itaim Bibi, CEP 04.538-132 inscrita no CNPJ/MF sob o
n 17.298.092/0001-30 (Coordenador Lder) DECLARA, nos termos do pargrafo 1 do artigo 56
da Instruo CVM n. 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (Instruo CVM 400)
e do item 15 do Anexo III da Instruo CVM n. 414, de 30 de dezembro de 2004, conforme alterada,
(Instruo CVM 414), exclusivamente para os fins do processo de registro da Oferta, que:

a) (i) o aviso ao mercado, o anncio de incio e o anncio de encerramento contm ou conter,


conforme o caso, nas respectivas datas de publicao, e (ii) o prospecto preliminar da Oferta
(Prospecto Preliminar) contm e o prospecto definitivo da Oferta (Prospecto Definitivo)
conter, as informaes relevantes necessrias ao conhecimento pelos investidores da Oferta, a
respeito do CRI a ser ofertado, da Companhia e suas atividades, situao econmico-financeira,
os riscos inerentes s suas atividades e quaisquer outras informaes relevantes, as quais so
verdadeiras, precisas, consistentes, corretas e suficientes para permitir aos investidores uma
tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta;

b) o Prospecto Preliminar foi e o Prospecto Definitivo ser elaborado de acordo com as


normas pertinentes;

c) verificou e atesta a legalidade e a ausncia de vcios da presente operao de securitizao, alm


da veracidade, consistncia, correo, qualidade e suficincia das informaes prestadas no Termo
de Securitizao e aquelas fornecidas ao mercado por ocasio do registro durante a distribuio,
nos termos do artigo 56 da Instruo CVM 400; e

d) a Emissora responsvel pela veracidade, consistncia, qualidade e suficincia das informaes


prestadas por ocasio do registro e fornecidas ao mercado durante a Oferta.

So Paulo, [] de [] de 2014.

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

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ANEXO 4 Declarao do Coordenador Lder nos Termos do Artigo 56 da Instruo CVM 400

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184
BANCO ITA BBA S.A., instituio financeira com sede na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na
Avenida Brigadeiro Faria Lima, n. 3.400, 3 a 8, 11 e 12 andares, inscrita no CNPJ/MF sob o
n. 17.298.092/0001-30 (Coordenador Lder), neste ato representado nos termos de seu estatuto
social, na qualidade de instituio financeira intermediria lder da distribuio pblica dos Certificados de
Recebveis Imobilirios da 106 Srie da 1 Emisso da RB Capital Companhia de Securitizao
(CRI, Oferta e Emissora, respectivamente), DECLARA, nos termos do pargrafo 1 do artigo 56 da
Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n. 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme
alterada (Instruo CVM 400) e do item 15 do Anexo III da Instruo CVM n. 414, de 30 de dezembro
de 2004, conforme alterada, exclusivamente para os fins do processo de registro da Oferta, que:

a) o prospecto preliminar da Oferta (Prospecto Preliminar) contm e o prospecto definitivo da


Oferta (Prospecto Definitivo) conter, as informaes relevantes necessrias a respeito dos CRI,
da Emissora, suas atividades, situao econmico-financeira, dos riscos inerentes s suas atividades
e outras informaes relevantes;

b) o Prospecto Preliminar foi e o Prospecto Definitivo ser elaborado de acordo com as normas
pertinentes; e

c) tomou todas as cautelas e agiu com elevados padres de diligncia, respondendo pela falta de
diligncia ou omisso, para assegurar que: (i) as informaes prestadas pela Emissora so
verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de
deciso fundamentada; e (ii) as informaes fornecidas ao mercado durante todo o prazo de
distribuio, inclusive aquelas peridicas constantes da atualizao do registro de companhia
aberta que venham a integrar o Prospecto Preliminar ou Prospecto Definitivo, so e sero
suficientes, permitindo aos investidores a tomada de deciso fundamentada a respeito da Oferta.

So Paulo, [] de [] de 2014.

BANCO ITA BBA S.A.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

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186
ANEXO 5 Declarao do Agente Fiducirio nos Termos do Item 15 do Anexo III da ICVM 414

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DECLARAO DO AGENTE FIDUCIRIO PREVISTA NA CLUSULA 15 DO ANEXO III DA
INSTRUO CVM 414

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS, instituio financeira,


com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das Amricas, n 4.200,
Bloco 4, Grupo 514, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ/MF sob o n 17.343.682/0001-38, neste ato
representada na forma de seu estatuto social, (doravante denominada simplesmente Agente
Fiducirio), na qualidade de agente fiducirio dos Certificados de Recebveis Imobilirios da 106 Srie
da 1 emisso (CRI e Emisso, respectivamente), da RB CAPITAL COMPANHIA DE
SECURITIZAO, sociedade por aes de capital aberto com sede na Cidade de So Paulo, Estado
de So Paulo, na Rua Amauri, n. 255, 5 andar, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica
do Ministrio da Fazenda (CNPJ/MF) sob o n. 02.773.542/0001-22 (Emissora), em que o
BANCO ITA BBA S.A., instituio financeira inscrita no CNPJ/MF sob o n 17.298.092/0001-30, com
sede na cidade de So Paulo, estado de So Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, n 3.400, 4 andar,
Itaim Bibi, CEP 04.538-132, atua como instituio intermediria lder (Coordenador Lder), declara,
nos termos da Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada, e da Instruo
CVM n 414, de 30 de dezembro de 2004, conforme alterada, para todos os fins e efeitos, que
verificou a legalidade e a ausncia de vcios da operao, alm de ter agido com diligncia para
assegurar a veracidade, a consistncia, a correo e a suficincia das informaes prestadas pela
Emissora no Prospecto Preliminar da oferta dos CRI e no Termo de Securitizao de Crditos
Imobilirios da Emisso.

So Paulo, [] de [] de 2014

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS


Agente Fiducirio

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ANEXO 6 Minuta da Escritura de Emisso das CCI

191
192
MINUTA

INSTRUMENTO PARTICULAR DE EMISSO DE CDULA DE CRDITOS IMOBILIRIOS, SEM


GARANTIA REAL IMOBILIRIA, SOB A FORMA ESCRITURAL

Pelo presente instrumento particular, VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII, fundo de
investimento imobilirio constitudo de acordo com o disposto na Instruo da Comisso de Valores
Mobilirios n 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, inscrito no CNPJ sob
n. 11.196.098/0001-10, neste ato devidamente representado por BTG PACTUAL SERVICOS
FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS, sociedade com sede na
cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, n 501, inscrita no CNPJ sob o
n 59.281.253/0001-23, na qualidade de seu administrador (Emissor), e Pentgono S.A.
Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios, instituio financeira com sede na Cidade do Rio de
Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das Amricas, n. 4200, Bloco 4, Sala 514, CEP 22640-102,
inscrita no CNPJ sob o n 17.343.682/0001-38 (Instituio Custodiante), resolvem firmar o presente
Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos Imobilirios, Sem Garantia Real Imobiliria, sob
Forma Escritural, mediante as seguintes clusulas e condies:

CONSIDERANDO QUE:

I o Emissor e o Devedor firmaram nesta data o Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel
na Modalidade Built to Suit e Outras Avenas (Contrato Imobilirio), que estabelece as condies
para a locao no residencial do Imvel pelo Devedor, nos termos da Lei n 8.245, de 18 de outubro de
1991, conforme alterada;

II nos termos do Contrato Imobilirio, a locao do Imvel originar em favor do Emissor crditos
imobilirios correspondentes aos valores devidos anualmente a ttulo de aluguel do Imvel, nos termos da
Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio, bem como juros, correo monetria e demais acessrios previstos
no Contrato Imobilirio, como eventuais encargos moratrios ou indenizaes devidos ao Emissor
(Crditos Imobilirios);

III a Securitizadora uma companhia securitizadora de crditos imobilirios, que tem como principal
objetivo a aquisio de crditos imobilirios e consequente securitizao, mediante a emisso de
Certificados de Recebveis Imobilirios, nos termos da Lei n 9.514 de 20 de novembro de 1997, conforme
alterada (Lei n 9.514/97);

IV inteno do Emissor ceder, para a Securitizadora, os Crditos Imobilirios decorrentes do Contrato


Imobilirio, representados por 1 (uma) CCI, para emisso de certificados de recebveis imobilirios da 106
srie de sua 1 (primeira) emisso (CRI), nos termos do Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios
da 106 Srie da 1 Emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios da RB Capital Companhia de
Securitizao (Termo de Securitizao), o que propiciar o recebimento, pela Securitizadora, dos valores
decorrentes dos Crditos Imobilirios;

V os CRI sero objeto de distribuio pblica, intermediada pelo Coordenador Lder, sob regime de
garantia firme de colocao, nos termos do Contrato de Distribuio e da Instruo CVM n 400,
conforme alterada; e

VI em virtude do exposto nos Considerandos anteriores, sero firmados os seguintes instrumentos


para a presente operao: (a) a presente Escritura de Emisso de CCI; (b) o Contrato Imobilirio; (c) o
Contrato de Cesso; e (d) o Termo de Securitizao.

CLUSULA PRIMEIRA DAS DEFINIES

Para fins desta Escritura de Emisso de CCI, as expresses abaixo, no singular ou no plural, quando
grafadas em maisculo, tero os significados ora apresentados:

Ambev: Ambev S.A., sociedade annima com sede na cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua
Dr. Renato Paes de Barros, n 1.017, 3 andar, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o n 07.526.557/0001-00.

193
BM&FBOVESPA: BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros.

CCI: Cdula de Crditos Imobilirios, emitida pelo Emissor por meio desta Escritura de Emisso de CCI, de
acordo com as normas previstas na Lei nmero 10.931, de 2 de agosto de 2004, conforme alterada (Lei
n 10.931), representativa da integralidade dos Crditos Imobilirios.

CETIP: CETIP S.A. Mercados Organizados, instituio autorizada pelo Banco Central do Brasil para a
prestao de servios de custdia escritural de ativos e de liquidao financeira, com sede na Cidade do
Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Repblica do Chile, n 230, 11 andar, inscrita no
CNPJ sob o n 09.358.105/0001-91.

Contrato Imobilirio: Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade Built to


Suit e Outras Avenas, firmado em [] de [] de 2014, pelo Emissor, pelo Devedor e, na qualidade de
interveniente, pela Ambev.

Contrato de Cesso: Contrato de Cesso e Aquisio de Crditos Imobilirios e Outras Avenas, firmado
em [] de [] de 2014, pelo Emissor, na qualidade de cedente, pela Securitizadora, na qualidade de
cessionria, e, na qualidade de intervenientes anuentes, pelo Devedor e pela AMBEV.

Contrato de Distribuio: Contrato de Coordenao, Colocao e Distribuio Pblica de Certificados


de Recebveis Imobilirios, sob o Regime de Garantia Firme de Colocao, da 106 Srie da 1 Emisso da
RB Capital Companhia de Securitizao, celebrado em [] de [] de 2014, entre a Securitizadora, o
Coordenador Lder e, na qualidade de intervenientes anuentes, a AMBEV, o Emissor e o Devedor.

Convnio CVM-ANBIMA: Convnio celebrado entre a CVM e a ANBIMA, no mbito do Cdigo ANBIMA
de Regulao e Melhores Prticas para Atividades Conveniadas, em vigor desde 9 de junho de 2010, e da
Instruo CVM n 471.

Coordenador Lder ou Ita BBA: Banco Ita BBA S.A., instituio financeira, com sede na Cidade de
So Paulo, Estado de So Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n 3.400 3 ao 8, 11 e 12 andares
(parte), inscrito no CNPJ sob o n 17.298.092/0001-30.

Crditos Imobilirios: tem o significado que lhe atribudo no Considerando II da presente Escritura de
Emisso de CCI.

CRI: tem o significado que lhe atribudo no Considerando IV da presente Escritura de Emisso de CCI.

Devedor: Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., sociedade annima com sede na cidade de Jaguarina,
estado de So Paulo, na Avenida Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, inscrita no CNPJ sob o
n 33.719.311/0001-64.

Dia til: todo e qualquer dia que no seja sbado, domingo ou feriado nacional, observado o item
9.4 abaixo.

Escritura de Emisso de CCI ou Contrato: o presente Instrumento Particular de Emisso de Cdula de


Crditos Imobilirios sem Garantia Real Imobiliria sob a Forma Escritural, firmado pelo Emissor com a
Instituio Custodiante.

Imvel: imvel localizado na Rodovia BR 376 KM 462, no municpio de Ponta Grossa, no estado do
Paran, objeto da matrcula n [] do [] Cartrio de Registro de Imveis de [], conforme descrito e
caracterizado no Anexo I ao Contrato Imobilirio.

Instruo CVM n 400: Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de 2003, e suas


alteraes posteriores.

Instruo CVM n 471: Instruo CVM n 471, de 08 de agosto de 2008, e suas alteraes posteriores.

IPCA/IBGE: ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica.

194
Oferta: a distribuio pblica dos CRI, nos termos da Instruo CVM n 400, da Instruo CVM n 471
e do Convnio CVM-ANBIMA, a qual (i) ser destinada aos investidores do CRI; (ii) ser intermediada
pelo Coordenador Lder; e (iii) depender de prvio registro perante a CVM.

Securitizadora: RB Capital Companhia de Securitizao, sociedade annima, com sede na Cidade de


So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Amauri, n. 255, 5 andar, inscrita no CNPJ sob o
n. 02.773.542/0001-22.

Titular da CCI: futuro titular da CCI objeto desta Escritura de Emisso de CCI, mediante a aquisio por
meio do sistema de negociao da CETIP ou de qualquer outra cmara que mantenha sistemas de registro
e liquidao financeira de ttulos privados, que seja autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil e
venha a ser contratada para a negociao da CCI.

CLUSULA SEGUNDA DO OBJETO

2.1. O Emissor titular dos Crditos Imobilirios oriundos do Contrato Imobilirio.

2.2. Pela presente Escritura de Emisso de CCI, o Emissor emite 01 (uma) CCI representativa
integralmente dos Crditos Imobilirios e demais direitos atribudos por fora do Contrato Imobilirio,
conforme Anexo I.

2.3. O Emissor declara expressamente que a presente emisso formalizada de acordo com
os princpios e critrios definidos pela Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004, conforme alterada
(Lei n 10.931) e demais normas em vigor aplicveis s obrigaes decorrentes da presente Escritura
de Emisso de CCI.

2.4. A Instituio Custodiante, no exerccio de suas funes conforme estabelecido pela Lei n 10.931,
e regulamentos da CETIP, poder solicitar a entrega da documentao sob a guarda do Emissor, na
qualidade de fiel depositrio de tais documentos, que desde j se obriga a fornecer tais documentos em
at 10 (dez) Dias teis do recebimento de solicitao neste sentido, ou em menor prazo, de forma a
possibilitar o atendimento de exigncia legal ou de qualquer autoridade competente nesse sentido.

2.5. Sem prejuzo das demais disposies constantes desta Escritura de Emisso de CCI, a Instituio
Custodiante ser responsvel pelo lanamento dos dados e informaes da CCI no sistema de negociao
da CETIP, em conformidade com o item 3.8 abaixo, em at 5 (cinco) Dias teis da data de emisso da
CCI, contados a partir da data da disponibilizao por parte do Emissor de planilha, no formato excel,
contendo todas as informaes necessrias ao lanamento na CETIP.

CLUSULA TERCEIRA DAS CARACTERSTICAS DA CCI

3.1. Quantidade de Ttulos

Ser emitida 1 (uma) CCI representativa da totalidade dos Crditos Imobilirios.

3.2. Valor Total da Emisso

O valor total da emisso da CCI de R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais)
em [] de [] de 2014.

3.3. Prazo e Datas de Pagamento

O prazo total da CCI ser o perodo compreendido entre [] de [] de 2014 (exclusive) e [] de [] de


2026 (inclusive). O pagamento dos valores devidos a ttulo de aluguel ocorrer no dia [] de [] de cada
ano, sendo o primeiro pagamento devido em [] de [] de 2014 (exclusive) e o ltimo pagamento em []
de [] de 2026.

195
3.4. Srie e Nmero

A presente emisso realizada em srie nica [ABEV], sendo composta pela CCI, de nmero 001,
representativa da totalidade dos Crditos Imobilirios, conforme Anexo I desta Escritura de Emisso
de CCI.

3.5. Atualizao Monetria

A atualizao monetria dos Crditos Imobilirios e, por consequncia, da CCI, ser calculada e cobrada
de acordo com os ndices e critrios convencionados no Contrato Imobilirio, nos termos do Anexo I desta
Escritura de Emisso de CCI.

3.6. Garantias

A CCI emitida sem garantia real imobiliria.

3.7. Forma

A CCI ser emitida sob a forma escritural.

3.8. Local e Forma de Pagamento

Os Crditos Imobilirios, representados integralmente pela CCI, sero pagos pelo Devedor e/ou pela
Ambev no local e forma estabelecidos no Contrato Imobilirio e em seus eventuais aditamentos, e no caso
de cesso da CCI, ao novo titular da CCI em conta que este venha a indicar por escrito, observado o
disposto no item 5.1 abaixo.

3.9. Sistema de Negociao

Para fins de negociao, a CCI ser registrada na CETIP ou em qualquer outra cmara que mantenha
sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados, que seja autorizada a funcionar pelo Banco
Central do Brasil e venha a ser contratada pelo Emissor para a negociao da CCI.

Aps o registro da CCI no sistema de negociao, toda e qualquer transferncia da CCI dever,
necessariamente, sob pena de nulidade do negcio, ser efetuada atravs do sistema de negociao da
CETIP, ou de qualquer outra cmara que mantenha sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos
privados, que seja autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil e venha a ser contratada para a
negociao da CCI.

Aps o registro da CCI no sistema de negociao, a Instituio Custodiante efetuar o depsito da CCI na
conta de titularidade do Emissor na CETIP, ou em conta de terceiro por ela indicada, caso j tenha
ocorrido a cesso da CCI.

Sempre que houver troca de titularidade da CCI, o Titular da CCI anterior comunicar Instituio
Custodiante a negociao realizada, informando, inclusive, os dados cadastrais do novo Titular da CCI.

3.10. Custdia

A Escritura de Emisso de CCI ser custodiada na Instituio Custodiante, que ser responsvel pelo
lanamento dos dados e informaes da CCI no sistema de negociao da CETIP, considerando as
informaes constantes desta CCI, responsabilizando-se, ainda, (i) pela guarda (custdia fsica) de 1 (uma)
via original da presente Escritura de Emisso de CCI; (ii) por assegurar ao Emissor o acesso s informaes
sobre o registro da CCI; (iii) pela adequao e formalizao do registro da CCI, na data de registro da CCI;
e (iv) por prestar os servios de registro da CCI e custdia da Escritura de Emisso de CCI, que inclui o
acompanhamento do seu registro, retirada e quitao.

Qualquer impreciso na informao ora mencionada em virtude de atrasos na disponibilizao da


informao pela cmara de liquidao e custdia onde a CCI estiver depositada no gerar nenhum nus
ou responsabilidade adicional para a Instituio Custodiante.

196
A Instituio Custodiante no ser responsvel, em qualquer hiptese, pela realizao dos pagamentos
devidos ao titular da CCI, assumindo apenas a obrigao de acompanhar, mediante consultas CETIP,
a titularidade da CCI ora emitida.

A Instituio Custodiante no ser obrigada a efetuar nenhuma verificao de veracidade nas deliberaes
societrias e em atos da administrao do Emissor ou ainda em qualquer documento ou registro que
considere autntico e que lhe tenha sido encaminhado pelo Emissor ou por terceiros a seu pedido para se
basear nas suas decises. No ser ainda, sob qualquer hiptese, responsvel pela elaborao destes
documentos, que permanecero sob obrigao legal e regulamentar do Emissor elabor-los, nos termos
da legislao aplicvel. Adicionalmente, no ser obrigao da Instituio Custodiante a verificao da
regular constituio e formalizao do crdito, nem, tampouco, ter a Instituio Custodiante
responsabilidade por sua adimplncia, nos termos da legislao aplicvel vigente.

3.11. Encargos Moratrios

Os encargos moratrios constantes da CCI so aqueles constantes do Contrato Imobilirio, conforme


descritos no Anexo I desta Escritura de Emisso de CCI.

3.12. Dvida Lquida e Certa

Os Crditos Imobilirios constituem dvida lquida certa e exigvel do Devedor e/ou da Ambev e o
no pagamento destes no prazo acordado poder ser cobrado pelo Emissor e eventuais sucessores
e cessionrios pela via executiva, nos termos do disposto no artigo 585 do Cdigo de Processo
Civil Brasileiro.

3.13. Compensao

Os pagamentos referentes aos Crditos Imobilirios no so passveis de compensao com eventuais


crditos do Devedor e/ou da Ambev e o no pagamento dos Crditos Imobilirios no prazo acordado
poder ser cobrado pelo Emissor e eventuais sucessores e cessionrios pela via executiva, nos termos do
artigo 585 do Cdigo de Processo Civil.

CLUSULA QUARTA DA CESSO DA CCI PELO EMISSOR

4.1. A cesso dos Crditos Imobilirios mediante a negociao da CCI por meio de sistema de registro
da CETIP abrange todos os direitos, acessrios, e garantias assegurados ao Emissor na forma do Contrato
Imobilirio, dos Crditos Imobilirios, da CCI e desta Escritura de Emisso de CCI.

4.2. O Emissor neste ato se responsabiliza e garante ao Titular da CCI que os Crditos Imobilirios
foram legalmente constitudos de acordo com os termos e condies do Contrato Imobilirio e a emisso
desta CCI, realizada na estrita e fiel forma e substncia descritas no Anexo I desta Escritura de Emisso
de CCI.

4.3. Aps qualquer cesso da CCI, a Emissora ou o Titular da CCI, conforme o caso, proceder
devida notificao do Devedor para inform-la acerca da transferncia da CCI.

CLUSULA QUINTA DAS OBRIGAES DO EMISSOR E DA INSTITUIO CUSTODIANTE

5.1. A partir da transferncia da CCI para o Titular da CCI, os pagamentos feitos pelo Devedor e/ou
pela Ambev devero ser efetuados em conta corrente do Titular da CCI.

5.2. So obrigaes da Instituio Custodiante:

(i) prestar o servio de custdia da Escritura de Emisso de CCI e assegurar ao Emissor o acesso s
informaes sobre o registro da CCI;

197
(ii) efetuar o registro da CCI na CETIP ou em qualquer outra cmara que mantenha sistemas de
registro e liquidao financeira de ttulos privados, que seja autorizada a funcionar pelo Banco Central do
Brasil e venha a ser contratada pelo Emissor para a negociao da CCI, de acordo com os procedimentos
por estas definidos;

(iii) prestar os servios de registro da CCI e custdia da Escritura de Emisso de CCI, os quais incluem
o acompanhamento do seu registro, bloqueio, retirada e quitao junto CETIP ou a qualquer outra
cmara que mantenha sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados, que seja autorizada
a funcionar pelo Banco Central do Brasil e venha a ser contratada pelo Emissor (a custo do Emissor) para a
negociao da CCI, de acordo com esta Escritura de Emisso de CCI;

(iv) custodiar 1 (uma) via original desta Escritura de Emisso de CCI; e

(v) na forma do artigo 23, da Lei n 10.931, realizar o registro do Termo de Securitizao, emitindo
declarao neste sentido, a qual far parte integrante do Termo de Securitizao.

CLUSULA SEXTA DA TRANSFERNCIA DE DIREITOS E OBRIGAES

6.1. A cesso dos Crditos Imobilirios representados integralmente pela CCI implica na automtica
transmisso dos seus direitos, obrigaes e garantias ao cessionrio da CCI, sub-rogando-o em todos os
direitos representados pela CCI, inclusive para fins de eventual aditamento da presente Escritura de
Emisso de CCI exclusivamente na hiptese em que tal aditamento diga respeito exclusivamente aos
Crditos Imobilirios e no sejam alterados os valores devidos anualmente pelo Devedor a ttulo de
aluguel ao Emissor nos termos da Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio, bem como no enseje alterao
das obrigaes e direitos de forma a no gerar prejuzo ao Emissor.

6.1.1. As partes concordam que a presente Escritura poder ser alterada, independentemente de
qualquer aprovao dos titulares dos CRI caso haja a cesso dos Crditos Imobilirios, sempre que tal
alterao decorrer exclusivamente da (i) necessidade de atendimento a exigncias de adequao a normas
legais, regulamentares ou exigncias da CVM, (ii) quando verificado erro de digitao, desde que tais
modificaes no representem prejuzo Securitizadora ou Vendedora, ou ainda (iii) em virtude da
atualizao dos dados cadastrais das partes e/ou da Ambev, tais como alterao na razo social, endereo
e telefone, entre outros.

CLUSULA STIMA CUSTOS, DESPESAS E HONORRIOS DA INSTITUIO CUSTODIANTE

7.1. Custos e Despesas: Todas as despesas referentes emisso e estruturao da CCI, dentre as quais
se incluem, de forma exemplificativa, (a) o custo da taxa de custdia, registro da CCI e utilizao mensal
do sistema da CETIP; e (b) os honorrios da Instituio Custodiante sero pagos pelo Emissor.

7.2. Para o registro da CCI e a custdia da Escritura de Emisso de CCI pela Instituio Custodiante, a
remunerao devida Instituio Custodiante ser a seguinte:

(i) Implantao e Registro: parcela nica de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais), a ser paga no
primeiro dia til do ms subsequente assinatura da presente Escritura de Emisso de CCI, desde que
esta Escritura de Emisso de CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps
o dia 10 (dez) do referido ms, o pagamento ser realizado no 1 (primeiro) dia til do 2 (segundo) ms
subsequente data de assinatura desta Escritura de Emisso de CCI; e

(ii) Custdia da CCI no sistema da CETIP: o montante de R$ 6.284,18 (seis mil duzentos e oitenta e
quatro reais e dezoito centavos) em parcelas anuais, a serem pagas no primeiro dia til do ms
subsequente assinatura da presente Escritura de Emisso de CCI, desde que esta Escritura de Emisso de
CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps o dia 10 (dez) do referido
ms, o pagamento da primeira parcela ser realizado no 1 (primeiro) dia til do 2 (segundo) ms
subsequente data de assinatura desta Escritura de Emisso de CCI e as demais anualmente, na mesma
data do pagamento da primeira parcela.

198
7.2.1. A parcela citada no item ii acima ser reajustada anualmente pela variao acumulada do
IPCA/IBGE, ou na falta deste, ou ainda na impossibilidade de sua utilizao, pelo ndice que vier a
substitu-lo, a partir da data do primeiro pagamento, calculadas pro rata die, se necessrio.

7.2.2. As parcelas citadas nos itens acima sero acrescidas de ISS (Imposto Sobre Servios de Qualquer
Natureza), PIS (Contribuio ao Programa de Integrao Social), CSLL (Contribuio Social sobre o Lucro
Liquido), COFINS (Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social) e quaisquer outros impostos
que venham a incidir sobre a remunerao da Instituio Custodiante, excetuando-se o Imposto de
Renda, nas alquotas vigentes nas datas de cada pagamento.

7.2.3. Em caso de mora no pagamento de qualquer quantia devida nos termos desta clusula, os
dbitos em atraso ficaro sujeitos multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, bem
como a juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms, acrescido da atualizao monetria pelo
IPCA/IBGE, incidente desde a data da inadimplncia at a data do efetivo pagamento, calculado pro rata
die.

7.3. A remunerao no inclui despesas consideradas necessrias ao exerccio da funo de instituio


custodiante, registradora e negociadora, durante a implantao e vigncia do servio, as quais sero
cobertas pelo Emissor, mediante pagamento das respectivas faturas acompanhadas dos respectivos
comprovantes, emitidas diretamente em nome do emissor ou mediante reembolso, aps, sempre que
possvel, prvia aprovao, quais sejam: publicaes em geral, notificaes, viagens, transporte,
alimentao e estadias.

7.4. So despesas de responsabilidade dos Titulares da CCI a contratao de especialistas, advogados,


auditores ou fiscais, bem como as despesas com procedimentos legais incorridas para resguardar os
interesses dos Titulares da CCI, que sejam eventualmente realizadas pela Instituio Custodiante.

CLUSULA OITAVA DAS COMUNICAES

8.1. Todas as notificaes, aprovaes, solicitaes, avisos, pedidos, exigncias ou demais comunicaes
em decorrncia do presente Contrato sero feitas por escrito ou por correio eletrnico e sero consideradas
validamente recebidas quando entregues pessoalmente, enviadas por carta com aviso de recebimento ou
comprovado o envio do correio eletrnico, conforme o caso, endereados como segue:

Se para o Emissor:

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

Aos cuidados de seu administrador:

BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM.


Praia de Botafogo n 501, 5 andar, parte
CEP 22.250-040, Rio de Janeiro, RJ
At.: Mariana Cardoso
Telefone: (21) 3262-9600
Fax: (21) 3262-8600

Se para a Instituio Custodiante:

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS


Avenida das Amricas, n. 4.200, Bloco 4, Sala 514
Rio de Janeiro RJ, CEP 22640-102
At.: Sras. Nathalia MachaDo Loureiro, Marcelle Motta Santoro e Sr. Marco Aurlio Ferreira
Telefone: (21) 3385-4565
Fax: (21) 3385-4046
E-mail: backoffice@pentagonotrustee.com.br

199
CLUSULA NOVA DISPOSIES GERAIS

9.1. A nulidade, invalidade ou ineficcia de qualquer disposio contida nesta Escritura de Emisso de
CCI no prejudicar a validade e eficcia das demais, que sero integralmente cumpridas.

9.2. A presente Escritura de Emisso de CCI, ressalvado o disposto no item 8.3 abaixo, celebrada em
carter irrevogvel e irretratvel, obrigando o Emissor e seus sucessores a qualquer ttulo.

9.3. Caso a data em que seja devida qualquer obrigao pecuniria ou no pecuniria nos termos do
Contrato Imobilirio ou desta Escritura de Emisso de CCI no seja Dia til, considerar-se- como a data
devida para a referida obrigao o Dia til imediatamente seguinte. Tendo em vista que os Crditos
Imobilirios sero lastro de operao de securitizao, caso as datas em que venham a ocorrer eventos no
mbito da CETIP e/ou BM&FBOVESPA S.A. nos termos dos documentos da operao sejam em dias em
que a CETIP e/ou BM&FBOVESPA no esteja(m) em funcionamento, considerar-se- como a data devida
para o referido evento o dia imediatamente subsequente em que a CETIP e/ou BM&FBOVESPA esteja(m)
em funcionamento, conforme os CRI estejam eletronicamente custodiados na CETIP ou BM&FBOVESPA.

9.4. Fica desde logo eleito o Foro da Comarca da Capital do Estado de So Paulo, para dirimir
quaisquer dvidas ou controvrsias oriundas desta Escritura de Emisso, com a excluso de qualquer
outro, por mais privilegiados que seja.

O Emissor e o Interveniente Anuente firmam esta escritura de emisso em 03 (trs) vias de igual teor e
forma e para o mesmo fim, na presena de 2 (duas) testemunhas.

So Paulo, [] de [] de 2014.

[O restante da pgina foi intencionalmente deixado em branco. Pginas de Assinaturas a seguir]

200
(Pgina 1/2 de assinaturas do Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos Imobilirios sem
Garantia Real Imobiliria sob a Forma Escritural celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio
FII, representado por seu administrador, e Pentgono S.A. Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios)

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

representado por seu administrador


BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

201
(Pgina 2/2 de assinaturas do Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos Imobilirios sem
Garantia Real Imobiliria sob a Forma Escritural celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio
FII, representado por seu administrador, e Pentgono S.A. Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios)

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS

Nome:
Cargo:

Testemunhas:

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

202
ANEXO I ESCRITURA DE EMISSO DE CCI

Descrio da CCI

CDULA DE CRDITO IMOBILIRIO LOCAL E DATA DE EMISSO: [], [] de [] de 2014


SRIE 01 NMERO 001 TIPO DE CCI Integral

1. EMISSOR / CREDOR
RAZO SOCIAL: VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII
CNPJ: 11.196.098/0001-10
ENDEREO: Praia de Botafogo, n. 501, 5 andar (parte)

2. INSTITUIO CUSTODIANTE
RAZO SOCIAL: PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS
CNPJ: 17.343.682/0001-38
ENDEREO: Avenida das Amricas, n. 4200, Bloco 4, Sala 514, CEP 22640-102, na Cidade do Rio
de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro

3. DEVEDOR
RAZO SOCIAL: CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.
CNPJ: 33.719.311/0001-64
ENDEREO: Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural, CEP 13820-000
Jaguarina-SP

4. TTULO
Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade Built to Suit e Outras
Avenas, celebrado em [] de [] de 2014 entre o Emissor e o Devedor, tendo a Ambev como
interveniente anuente (Contrato Imobilirio).

5. VALOR DO CRDITO IMOBILIRIO: R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais])
em [] de [] de 2014.

6. IDENTIFICAO DO IMVEL
ENDEREO: []
COMPLEMENTO [] CIDADE [] UF [] CEP []
CARTRIO []
MATRCULA [] TIPO [] IMVEL CONSTRUDO []

7. CONDIES DE EMISSO
7.1. PRAZO: Perodo compreendido entre [] de [] de 2014
(exclusive) e [] de [] de 2026 (inclusive)
7.2. VALOR TOTAL DA CCI: R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e
duzentos mil reais) em [] de [] de 2014,
conforme item 5 acima.
7.3. PERIODICIDADE DE PAGAMENTO (JUROS Anualmente, sempre no dia [] de [] de cada
E AMORTIZAO DE PRINCIPAL) E VALOR DE ano, sendo o primeiro pagamento devido em []
CADA PARCELA DA CCI: de [] de 2016 e o ltimo pagamento em [] de
[] de 2026.

203
7.4. ATUALIZAO MONETRIA E JUROS: [Atualizao Monetria: o Valor Nominal Unitrio
da CCI ser atualizado monetariamente a partir
da Data de Emisso da CCI, pela variao
percentual positiva acumulada do ndice nacional
de preos ao consumidor amplo, divulgado pelo
IPCA/IBGE, com base na frmula estabelecida no
item 5.10 do Termo de Securitizao.]
7.5. DATA DO PRIMEIRO VENCIMENTO: [] de [] de 2016.
7.6. DATA DE VENCIMENTO FINAL: [] de [] de 2026.
7.7. ENCARGOS MORATRIOS: Multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o
valor do dbito, bem como juros moratrios de
1% (um por cento) ao ms, acrescido da
atualizao monetria pelo IPCA/IBGE, incidente
desde a data da inadimplncia at a data do
efetivo pagamento, calculado pro rata die.

8. GARANTIAS
A CCI no conta com garantia real imobiliria.

204
ANEXO 7 Minuta do Contrato de Cesso das CCI

205
206
MINUTA

CONTRATO DE CESSO E AQUISIO DE CRDITOS IMOBILIRIOS


E OUTRAS AVENAS

Pelo presente instrumento particular, as partes:

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII, fundo de investimento imobilirio constitudo


de acordo com o disposto na Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n 472, de 31 de
outubro de 2008, conforme alterada, inscrito no CNPJ sob n. 11.196.098/0001-10, neste ato
devidamente representado pelo BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM, instituio
financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo,
n 501 5 andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o n 59.281.253/0001-23, na qualidade de
administrador (Cedente ou Locador); e

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO, sociedade annima, com sede na Cidade de


So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Amauri, n. 255, 5 andar, inscrita no CNPJ sob o
n. 02.773.542/0001-22, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social (Cessionria
ou Securitizadora);

E, na qualidade de intervenientes anuentes:

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A., sociedade annima com sede na cidade de Jaguarina,
Estado de So Paulo, na Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural, CEP
13820-000, inscrita no CNPJ sob o n 33.719.311/0001-64, neste ato representada na forma do seu
Estatuto Social (Locatria);

AMBEV S.A., sociedade annima com sede na cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua
Dr. Renato Paes de Barros, n 1.017, 4 andar, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ sob o n 07.526.557/0001-00,
neste ato representada na forma do seu Estatuto Social (Fiadora); e

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS, instituio financeira


com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das Amricas, n. 4200,
Bloco 4, Sala 514, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ sob o n 17.343.682/0001-38 (Instituio
Custodiante ou Agente Fiducirio).

Sendo o Cedente, a Cessionria, a Locatria e a Fiadora doravante designados, em conjunto, como


Partes e, individualmente e indistintamente, como Parte.

CONSIDERANDO QUE:

a. o Cedente e a Locatria firmaram nesta data o Instrumento Particular de Contrato de


Locao de Imvel na Modalidade Built To Suit e Outras Avenas (Contrato Imobilirio),
que estabelece as condies para a locao no residencial de imvel localizado na Rodovia
BR 376 KM 462, municpio de Ponta Grossa, no estado do Paran, objeto da matricula
n [] do [] Cartrio de Registro de Imveis de [], conforme descrio do Anexo I do
Contrato Imobilirio (Imvel) pela Locatria;

b. nos termos do Contrato Imobilirio, a locao do Imvel originar em favor do Locador crditos
imobilirios correspondentes aos valores devidos anualmente a ttulo de aluguel do Imvel at a
data do trmino do Prazo da Locao, nos termos da Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio, bem
como juros, correo monetria e demais acessrios previstos no Contrato Imobilirio, como
encargos moratrios ou indenizaes devidos ao Locador (Crditos Imobilirios);

207
c. o Cedente emitiu, nesta data, 01 (uma) cdula de crdito imobilirio integral, sem garantia real,
por meio de Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos Imobilirios, Sem
Garantia Real Imobiliria, sob a Forma Escritural (Escritura de Emisso de CCI), para
representar a totalidade dos Crditos Imobilirios decorrentes do Contrato Imobilirio, de
acordo com a Lei n 10.931 de 2 de agosto de 2004, e suas posteriores alteraes (CCI e
Lei n 10.931/04, respectivamente);
d. a Cessionria uma companhia securitizadora de crditos imobilirios, que tem como principal
objetivo a aquisio de crditos imobilirios e consequente securitizao, mediante a emisso
de certificados de recebveis imobilirios, nos termos da Lei n 9.514 de 20 de novembro de
1997, conforme alterada (Lei n 9.514/97);
e. inteno do Cedente ceder para a Securitizadora os Crditos Imobilirios decorrentes do
Contrato Imobilirio, representados pela CCI, para emisso de certificados de recebveis
imobilirios da 106 srie de sua 1 (primeira) emisso (CRI), nos termos do Termo de
Securitizao de Crditos Imobilirios da 106 Srie da 1 Emisso da RB Capital Companhia de
Securitizao (Termo de Securitizao), o que propiciar o recebimento, pela Securitizadora,
dos valores decorrentes dos Crditos Imobilirios;
f. os CRI sero objeto de distribuio pblica, intermediada pelo Banco Ita BBA S.A.
(Coordenador Lder), sob regime de garantia firme de colocao, nos termos do Contrato de
Coordenao, Colocao e Distribuio Pblica de Certificados de Recebveis Imobilirios, sob o
Regime de Garantia Firme, da 106 Srie da 1 Emisso da RB Capital Companhia de
Securitizao (Contrato de Distribuio) e da Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de
2003, e suas alteraes posteriores (Oferta);
g. as Partes concordam que, em garantia do pontual pagamento dos valores devidos pela
Locatria nos termos do Contrato Imobilirio, pelo Cedente neste Contrato de Cesso e pela
Fiadora, ser instituda garantia fidejussria na forma de fiana a ser outorgada pela Fiadora em
benefcio da Securitizadora (Fiana); e
h. em virtude do exposto nos CONSIDERANDOS anteriores, nesta data esto sendo firmados os
seguintes instrumentos para a presente operao: (i) o presente Contrato de Cesso; (ii) o
Contrato Imobilirio; (iii) a Escritura de Emisso de CCI; (iv) o Termo de Securitizao; e (v) o
Contrato de Distribuio (todos designados em conjunto como Documentos da Operao).
RESOLVEM as Partes, celebrar o presente Contrato de Cesso e Aquisio de Crditos Imobilirios e
Outras Avenas (Contrato), que ser regido pelas clusulas e condies a seguir descritas.

CLUSULA PRIMEIRA DA CESSO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS


1.1. Cesso dos Crditos Imobilirios. O presente Contrato de Cesso tem por objeto a cesso
onerosa, pelo Cedente Cessionria, em carter irrevogvel e irretratvel, dos Crditos Imobilirios,
representados integralmente pela CCI, firmada nos termos da Escritura de Emisso de CCI, que ser
transferida pelo Cedente Cessionria (Cesso de Crditos). A CCI ser registrada na CETIP S.A.
Mercados Organizados (CETIP).
1.2. As Partes reconhecem e concordam que a presente Cesso de Crditos se destina ao
processo de securitizao dos Crditos Imobilirios, mediante a emisso dos CRI, de modo que os
Crditos Imobilirios (e todos os direitos e obrigaes relativos a estes e Fiana) sero vinculados aos
CRI at o vencimento e resgate destes, sendo, portanto, essencial que os Crditos Imobilirios
mantenham seu curso e sua conformao estabelecidos neste Contrato de Cesso, na Escritura de
Emisso de CCI e no Contrato Imobilirio. Neste sentido, a Locatria declara e garante que realizar
continua e tempestivamente os pagamentos dos Crditos Imobilirios at sua quitao,
independentemente de qualquer contestao prpria ou de terceiros, observado o disposto neste
Contrato e no Contrato Imobilirio, em especial na Clusula Stima abaixo, sendo que, aps a quitao,
a Locatria no mais ter a obrigao de realizar os pagamentos dos Crditos Imobilirios.

208
1.2.1. At a efetiva transferncia da CCI para a Cessionria, o Cedente obriga-se a adotar, em
nome da Cessionria, todas as medidas que se fizerem necessrias a fazer a presente cesso vlida,
inclusive perante a Locatria.

1.2.2. Nos termos da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada (Cdigo
Civil) e da Lei n 10.931/04, a cesso dos Crditos Imobilirios compreende, alm da cesso do direito
de recebimento dos Crditos Imobilirios, a cesso de todos e quaisquer direitos, garantias, privilgios,
preferncias, prerrogativas, reajuste monetrio, juros, multas, acessrios e aes inerentes aos Crditos
Imobilirios.

1.3. Valor Nominal Total. O valor nominal total dos Crditos Imobilirios ora cedidos de
R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais), nesta data.

1.4. Posio Contratual. Fica desde logo ajustado pelas Partes que o presente negcio jurdico
resume-se apenas cesso de crditos descrita na Clusula 1.1 acima, no representando, em nenhuma
hiptese, a assuno, pela Cessionria, da posio contratual do Cedente em relao Locatria, no
que diz respeito locao do Imvel e demais obrigaes e direitos ajustados no Contrato Imobilirio,
exceto por aqueles relativos aos Crditos Imobilirios e descritos neste Contrato.

1.5. Responsabilidade. O Cedente responsvel, civil e criminalmente, pela constituio,


existncia, validade, certeza e exigibilidade dos Crditos Imobilirios, nos termos do Cdigo Civil, bem
como pela legalidade, legitimidade, veracidade e correta formalizao dos Crditos Imobilirios
adquiridos pela Cessionria, alm de eventuais oposies apresentadas por quaisquer terceiros contra o
Cedente referentes existncia, validade, certeza, liquidez e exigibilidade dos Crditos Imobilirios ou
que possam, de qualquer forma, afetar adversamente o objeto deste Contrato.

1.6. Solvncia: O Cedente no se responsabilizar pela solvncia da Locatria em relao aos


Crditos Imobilirios cedidos Cessionria. Entretanto, as obrigaes da Locatria nos termos do
Contrato Imobilirio so garantidas pela Fiana.

1.7. Vinculao dos Pagamentos da CCI aos CRI: Todos e quaisquer recursos relativos a
pagamentos da CCI esto expressamente vinculados aos pagamentos dos CRI de emisso da
Securitizadora e no esto sujeitos a qualquer tipo de compensao com obrigaes da Securitizadora,
por fora do regime fiducirio a ser constitudo pela Securitizadora por meio do Termo de Securitizao,
estando a CCI sujeita s seguintes condies, ressalvado eventual entendimento judicial pela aplicao
do artigo 76 da Medida Provisria n 2158-35/2001:

(a) constituio de patrimnio separado, que no se confunde com o patrimnio da Securitizadora;

(b) separao do patrimnio da Securitizadora at que se complete o resgate da totalidade dos CRI;

(c) destinao exclusiva liquidao dos CRI;

(d) iseno de qualquer ao ou execuo promovida por credores da Securitizadora;

(e) no ser passvel de constituio de garantias ou de excusso por quaisquer credores da


Securitizadora por mais privilegiados que sejam; e

(f) s responder pelas obrigaes inerentes aos CRI a que estiver afetada.

209
CLUSULA SEGUNDA DO PAGAMENTO DO VALOR DA CESSO DOS CRDITOS
IMOBILIRIOS

2.1. Valor da Cesso: Pela cesso dos Crditos Imobilirios, a Cessionria pagar ao Cedente o
montante resultante da frmula a seguir (Valor da Cesso):

Onde:

(a) P1 o valor futuro da locao vincenda do 1 ano em sua data de vencimento original;

(b) P2 o valor futuro da locao vincenda do 2 ano em sua data de vencimento original;

(c) Pn o valor futuro da locao vincenda da Parcela n em sua data de vencimento original;

(d) DU o prazo remanescente em Dias teis at a data de vencimento original das locaes a partir
da data da cesso; e

(e) Cupom a taxa de emisso do CRI.

2.1.1. O Valor da Cesso ser atualizado monetariamente pela variao positiva do IPCA/IBGE, a
ser calculado nos termos da Clusula 5.10. e seus sub-itens do Termo de Securitizao.

2.1.2. Pagamento do Valor da Cesso: O Valor da Cesso ser pago ao Cedente aps a
satisfao integral das Condies Precedentes indicadas no item 2.2. abaixo, deduzidas as Despesas da
Operao incorridas pela Cessionria at a data de pagamento do Valor da Cesso. O Valor da Cesso
ser pago em parcela nica, at o Dia til seguinte data de liquidao dos CRI, mediante
Transferncia Eletrnica Disponvel TED na conta corrente n 139097, agncia 001, no Banco BTG
Pactual (n 208) de titularidade do Cedente (Conta Autorizada do Cedente).

2.2. Condies Precedentes: O pagamento do Valor da Cesso somente ser devido aps a
ocorrncia dos seguintes eventos, de forma cumulativa (Condies Precedentes):

(a) a obteno pelo Cedente, pela Locatria, pela Fiadora e pela Securitizadora, de todas as
autorizaes e aprovaes que se fizerem necessrias realizao, efetivao, formalizao,
liquidao, boa ordem e transparncia dos negcios jurdicos descritos nos documentos da
Operao, incluindo, mas no se limitando a aprovaes, societrias, governamentais, regulatrias,
de terceiros, credores e/ou scios;

(b) perfeita formalizao dos Documentos da Operao, entendendo-se como tal a sua assinatura pelas
respectivas partes, bem como a verificao dos poderes dos representantes legais de referidas
partes e eventuais aprovaes de scios, acionistas ou do conselho de administrao necessrias
para tanto;

(c) o registro, pelo Cedente, deste Contrato em Cartrio de Ttulos e Documentos em So Paulo e
Jaguarina;

(d) a prenotao, pela Locatria, do Contrato Imobilirio perante o competente Cartrio de Registro de
Imveis;

(e) o registro do Termo de Securitizao dos CRI junto Instituio Custodiante;

(f) emisso, subscrio e integralizao da totalidade dos CRI;

210
(g) manuteno de toda a estrutura de contratos e demais acordos existentes e relevantes que do s
partes dos Documentos da Operao condio fundamental de funcionamento;

(h) observncia, pelo Cedente, pela Locatria, pela Fiadora e pela Securitizadora, de forma substancial,
da legislao socioambiental, incluindo a legislao e regulamentao trabalhista e ambiental,
adotando as medidas e aes preventivas ou reparatrias, destinadas a evitar e corrigir eventuais
danos ao meio ambiente e a seus trabalhadores decorrentes das atividades descritas em seu objeto
social atendendo s determinaes dos rgos Municipais, Estaduais e Federais que,
subsidiariamente, venham a legislar ou regulamentar as normas ambientais em vigor, bem como
no incentivo, pelo Cedente, pela Locatria, pela Fiadora e pela Securitizadora de qualquer forma,
prostituio e ainda a no utilizao em suas atividades de mo-de-obra infantil e/ou em condio
anloga de escravo;

(i) concluso do levantamento de informaes e do processo de due diligence da Fiadora, do Cedente


e do Imvel, conforme padro usualmente utilizado para operaes desta natureza;

(j) que os documentos apresentados no mbito da due diligence no contenham informaes que
possam inviabilizar a regularidade da operao e/ou o estabelecido nos Documentos da Operao;

(k) no ocorrncia de alterao adversa relevante nas condies econmicas, financeiras ou


operacionais da Locatria, da Fiadora e do Cedente;

(l) no ocorrncia de qualquer evento que possa ensejar a resoluo da Cesso ou aquisio
obrigatria dos Crditos Imobilirios estabelecido em quaisquer Documentos da Operao;

(m) que, na data de pagamento do Valor da Cesso, todas as declaraes feitas pela Locatria, pela
Fiadora, pelo Cedente e pela Securitizadora constantes dos Documentos da Operao sejam
verdadeiras e corretas; e

(n) satisfao integral das condies precedentes estabelecidas na Clusula 3.1. do Contrato de
Distribuio.

2.2.1. Atendidas as Condies Precedentes, o Valor da Cesso dever ser pago na forma e prazo
previstos nos itens 2.1 e 2.1.1 acima, valendo a efetiva disponibilidade do valor na conta corrente como
termo de quitao do Valor da Cesso.

2.3. Coobrigao: Os CRI sero emitidos com a instituio do regime fiducirio pela
Cessionria e no contaro com qualquer coobrigao das Partes.

CLUSULA TERCEIRA DOS PAGAMENTOS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

3.1. At o cumprimento integral de todas as obrigaes relativas aos CRI, os pagamentos dos
Crditos Imobilirios devero ser depositados na conta corrente n [], Agncia 0910, no Banco Ita
Unibanco S.A., de titularidade da Securitizadora e integrante do patrimnio separado constitudo no
mbito da emisso dos CRI (Conta Centralizadora), operando-se as quitaes anuais mediante a
confirmao pelo banco do efetivo crdito na conta da favorecida o qual dever ser realizado
integralmente, observado o disposto na Clusula 5.3 do Contrato Imobilirio.

3.2. Caso a Cessionria receba, em decorrncia dos Crditos Imobilirios, valores em montantes que
excedam o necessrio para satisfazer integralmente as obrigaes decorrentes do CRI, incluindo
amortizao de principal e pagamento de juros, tais valores devero ser restitudos pela Cessionria ao
Cedente, mediante depsito em conta de livre movimentao a ser indicada oportunamente pelo
Cedente. Tal depsito ser efetuado no prazo de 2 (dois) Dias teis contados da indicao dos dados da
conta de livre movimentao pelo Cedente.

211
CLUSULA QUARTA DA FIANA

4.1. Garantia Fidejussria: O pagamento integral e pontual de (i) todas as obrigaes


assumidas pela Locatria no mbito do Contrato Imobilirio, incluindo o pagamento integral de todos e
quaisquer valores, principais ou acessrios, referentes locao, alm de todas as obrigaes principais,
acessrias e moratrias, presentes ou futuras, no seu vencimento original ou antecipado, inclusive
decorrentes dos juros, multas, penalidades e indenizaes relativas aos Crditos Imobilirios; (ii) todas as
obrigaes incorridas pelo Cedente no mbito deste Contrato de Cesso, incluindo mas no se
limitando ao pagamento do Valor de Aquisio e Multa Indenizatria e demais indenizaes e encargos
previstos neste Contrato; e (iii) todos os custos e despesas incorridos em relao emisso da CCI e dos
CRI, bem como da Oferta dos CRI, inclusive, mas no exclusivamente para fins de cobrana dos Crditos
Imobilirios e excusso da Fiana, incluindo penas convencionais, honorrios advocatcios, custas e
despesas judiciais ou extrajudiciais e tributos (Obrigaes Garantidas) garantido pela Fiana
constituda por meio deste Contrato de Cesso, pela qual a Fiadora obriga-se em carter irrevogvel e
irretratvel, como fiadora e principal pagadora das Obrigaes Garantidas.

4.1.1. A Fiadora desde j reconhece que no poder escusar-se de honrar com o pagamento
integral e pontual das Obrigaes Garantidas sob nenhuma circunstncia, inclusive na hiptese de
alterao do controle do Cedente, nos termos do item 6.1 (viii) deste Contrato.

4.2 As Obrigaes Garantidas sero pagas pela Fiadora, de forma solidria, podendo a
Cessionria exigir tais valores diretamente da Fiadora, na mesma data do inadimplemento, resguardado
o direito de regresso da Fiadora contra a Locatria ou o Cedente, conforme o caso.

4.2.1. A Fiadora expressamente renuncia aos benefcios de ordem, direitos e faculdades de


exonerao de qualquer natureza previstos nos artigos 333, pargrafo nico, 366, 368, 821, 827, 834,
835, 836, 837, 838 e 839, todos do Cdigo Civil, bem como no artigo 77 e 595 do Cdigo de Processo
Civil. Nenhuma objeo ou oposio do Cedente poder ser admitida ou invocada pela Fiadora com o
fito de se escusar do cumprimento de suas obrigaes perante o Cessionrio. A Fiadora sub-rogar-se-
nos direitos da Cessionria caso venha a honrar, total ou parcialmente, a Fiana objeto da presente
Clusula, at o limite da parcela da dvida efetivamente por ela honrada.

4.2.2. A Fiadora desde j concorda e obriga-se a somente exigir e/ou demandar do Cedente
qualquer valor por ela honrado nos termos da Fiana aps o recebimento pela Cessionria de todos os
valores a ela devidos nos termos deste Contrato e do Contrato Imobilirio.

4.2.3. A presente Fiana prestada pela Fiadora em carter irrevogvel e irretratvel e entra em
vigor da Data de Emisso dos CRI e permanecer vlida em todos os seus termos at a integral
liquidao das Obrigaes Garantidas. A Fiana poder ser excutida e exigida pela Cessionria, judicial
ou extrajudicialmente, quantas vezes forem necessrias at a integral liquidao das Obrigaes
Garantidas.

4.2.4. Fica desde j certo e ajustado que a inobservncia, pela Cessionria, dos prazos para
execuo da Fiana no ensejar, sob hiptese nenhuma, a perda de qualquer direito ou faculdade aqui
previsto.

4.2.5. A Fiadora ser exonerada de pleno direito aps o adimplemento de todas as Obrigaes
Garantidas. A exonerao da Fiadora ser formalizada por meio de correspondncia a ser enviada
Fiadora pela Cessionria no prazo de 3 (trs) Dias teis contados do adimplemento integral das
Obrigaes Garantidas.

212
CLUSULA QUINTA DA ADMINISTRAO DOS CRDITOS

5.1. As atividades relacionadas administrao dos Crditos Imobilirios e ao controle da Fiana


sero exercidas pela Cessionria de acordo com as instrues dos titulares de CRI. Referidas atividades
incluem:

(a) controlar a evoluo da dvida de responsabilidade da Locatria e da Fiadora, observadas as


condies estabelecidas no Contrato Imobilirio;

(b) emitir o termo de liberao da Fiana, e quaisquer outros documentos que venham a ser
necessrios efetiva liberao da Fiana, com a cincia Agente Fiducirio, aps o pagamento
integral dos Crditos Imobilirios;

(c) diligenciar para que sejam tomadas todas as providncias extrajudiciais e judiciais que se tornarem
necessrias cobrana dos Crditos Imobilirios eventualmente inadimplidos, inclusive da Fiana; e

(d) usar da necessria diligncia no acompanhamento das aes judiciais relacionadas ao Contrato
Imobilirio, Escritura de Emisso de CCI e/ou Fiana, em todos os seus trmites, at o final, em
qualquer instncia, foro ou tribunal.

5.2. Todos os pagamentos referentes aos Crditos Imobilirios efetuados pela Locatria e/ou
pela Fiadora, a partir desta data, sero diretamente creditados na Conta Centralizadora.

5.2.1. Pagamento Incorreto: Na hiptese de a Locatria e/ou de a Fiadora vir a efetuar o


pagamento de alguma parcela do aluguel na conta corrente do Cedente, este se obriga a repassar tais
valores Securitizadora em at 2 (dois) Dias teis contados do recebimento, sob pena de incidncia de
multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor recebido indevidamente, acrescida de juros de
mora de 1% (um por cento) ao ms e atualizao monetria pelo IPCA tudo calculado pro rata die
desde o decurso do prazo desta Clusula at a efetivao do depsito de referido valor na conta da
Securitizadora.

5.2.2. Notificao de Cesso: A assinatura deste Contrato pela Locatria supre expressamente a
notificao prevista no artigo 290 do Cdigo Civil, que se considera desde logo efetuada, declarando-se
a Locatria ciente da presente Cesso de Crditos.

CLUSULA SEXTA DA AQUISIO OBRIGATRIA DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

6.1. Ressalvado o disposto nas Clusulas 6.1.1., 6.1.2. e 6.1.3. abaixo, o Cedente ser
obrigado a adquirir os Crditos Imobilirios da Cessionria, com solidariedade da Fiadora, nas hipteses
descritas nos itens (ii), (iii), (v), (vii), (viii), (xiii), (xiv), (xv), (xvi), (xvii), (xviii), (xx) ou (xxiv) abaixo, quando
ocorrerem exclusivamente em relao ao Cedente, e a Fiadora ser obrigada a adquirir os Crditos
Imobilirios da Cessionria na ocorrncia das demais hipteses descritas abaixo, em todos os casos por
um valor correspondente ao saldo devedor dos CRI na data de ocorrncia do respectivo Evento de
Aquisio Obrigatria (conforme a seguir definido), acrescido de eventuais encargos moratrios e
indenizaes aplicveis nos termos do Contrato Imobilirio, da Escritura de Emisso de CCI e deste
Contrato de Cesso, devendo referido valor ser suficiente para integral liquidao dos CRI (Valor de
Aquisio), na ocorrncia de qualquer dos seguintes casos (Eventos de Aquisio Obrigatria):

(i) caso os Crditos Imobilirios venham a ser reclamados judicialmente por terceiros, que sejam
titulares de nus, gravames ou encargos constitudos sob os Crditos Imobilirios e uma deciso
judicial de natureza liminar ou cautelar seja emitida e no seja revertida dentro de 15 (quinze)
Dias teis da respectiva intimao;

213
(ii) caso o Cedente, a Fiadora e/ou a Locatria descumpra(m) quaisquer de suas obrigaes
pecunirias previstas nos Documentos da Operao e, mesmo aps notificado(s), no seja sanado
eventual inadimplemento em 5 (cinco) Dias teis contados da data em que a parte se tornar
inadimplente, sem prejuzo de eventuais encargos moratrios devidos nos termos dos
Documentos da Operao;

(iii) descumprimento pelo Cedente, pela Locatria e/ou pela Fiadora de qualquer obrigao no
pecuniria prevista nos Documentos da Operao, que (a) no seja devidamente sanado no prazo
de cura especfico, e (b) no havendo prazo de cura especfico, no seja devidamente sanado em
at 30 (trinta) dias contados da data em que o Cedente, a Locatria ou a Fiadora, conforme o
caso, for notificada pelo Agente Fiducirio e/ou pela Securitizadora a respeito do referido
descumprimento ou tornar-se ciente do descumprimento, o que ocorrer primeiro;

(iv) deciso judicial ou deciso administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at 15
(quinze) Dias teis contados de sua cincia ou sentena transitada em julgado ou arbitral
definitiva, declarando a invalidade, ineficcia ou inexequibilidade da Fiana, exceto se for
efetuada sua substituio de forma satisfatria, aps consulta aos titulares de CRI reunidos em
Assembleia Geral, observado que tal Assembleia Geral dever ser convocada em conformidade
com os procedimentos descritos no Termo de Securitizao;

(v) questionamento judicial ou arbitral, pelo Cedente e/ou pela Locatria da validade, eficcia e/ou
exequibilidade do Contrato Imobilirio;

(vi) questionamento judicial ou arbitral, pela Fiadora, da validade, eficcia e/ou exequibilidade da
Fiana;

(vii) caso a Fiadora ou o Cedente realize qualquer negcio jurdico que implique na transferncia da
propriedade do Imvel ou do direito real de superfcie sobre o Imvel, conforme aplicvel, exceto
nas hipteses em que, cumulativamente, se verifique que: (a) o instrumento que formalize a
transferncia da propriedade ou do direito real de superfcie contenha declarao na qual o
adquirente do Imvel concorde com a cesso dos Crditos Imobilirios, nos termos deste
Contrato, do Termo de Securitizao e do Contrato Imobilirio; (b) o adquirente seja controlado,
direta ou indiretamente, pela Fiadora; e (c) a Fiadora declare expressamente que a Fiana
continua plenamente vlida e eficaz, conforme originalmente contratada;

(viii) alterao de objeto social que altere substancialmente as atividades atualmente exercidas,
incorporao de aes, fuso, ciso ou incorporao do Cedente e/ou da Locatria e/ou da
Fiadora, conforme aplicvel, que acarrete na alterao do controle atual, direto ou indireto, do
Cedente, da Locatria e/ou da Fiadora, salvo se tais ocorrncias no alterarem quaisquer das
clusulas e condies estabelecidos nos Documentos da Operao e desde que a referida
incorporao de aes, fuso, ciso ou incorporao (a) ocorra entre sociedades ou fundos de
investimento controlados pelos atuais controladores, diretos ou indiretos, do Cedente, da
Locatria e/ou da Fiadora, conforme aplicvel; ou (b) seja expressamente aprovadas pela
Cessionria, aps consulta aos Titulares de CRI reunidos em Assembleia Geral, cuja aprovao se
dar pelo voto de, no mnimo, 2/3 (dois teros) dos Titulares de CRI em Circulao], observado
que tal Assembleia Geral dever ser convocada em conformidade com os procedimentos
descritos no Termo de Securitizao;

(ix) pedido de falncia da Locatria e/ou da Fiadora formulado por terceiros e no devidamente
elidido em at 20 (vinte) dias contados da data em que a Emissora e/ou a Locatria, conforme o
caso, for(em) citada(s) do respectivo pedido;

(x) propositura, pela Locatria ou Fiadora, de plano de recuperao extrajudicial a qualquer credor
ou classe de credores, independentemente de ter sido requerida ou obtida homologao judicial
do referido plano; ou ingresso, pela Locatria ou Fiadora, em juzo com requerimento de
recuperao judicial, independentemente de deferimento do processamento da recuperao ou
de sua concesso pelo juiz competente;

214
(xi) encerramento, por qualquer motivo, da totalidade das atividades atualmente exercidas, pela
Locatria e/ou pela Fiadora;

(xii) ocorrncia de evento anlogo aos previstos no item (xi) acima e que caracterize estado de
insolvncia da Locatria e/ou da Fiadora, incluindo acordo de credores;

(xiii) liquidao, dissoluo ou extino do Cedente e/ou da Locatria e/ou da Fiadora;

(xiv) protesto de ttulos contra o Cedente e/ou contra a Locatria e/ou contra a Fiadora, cujo valor
individual ou agregado ultrapasse R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais), salvo se, no
prazo indicado na notificao do protesto ou no prazo de at 10 (dez) Dias teis contados do
recebimento da notificao, o que for maior (i) for validamente comprovado que o protesto foi
cancelado ou sustado ou objeto de medida judicial que o tenha suspendido, (ii) tiver sido
apresentada garantia em juzo, aceita pelo Poder Judicirio, ou (iii) o ttulo protestado for pago;

(xv) inadimplemento de quaisquer obrigaes pecunirias de natureza financeira aps transcorridos


os prazos de cura previstos no respectivo contrato ou dentro de 10 (dez) Dias teis, caso no
exista prazo de cura, conforme o caso, a que estejam sujeitos o Cedente e/ou a Locatria e/ou a
Fiadora, assim entendidas as dvidas contradas pelo Cedente, pela Locatria e/ou pela Fiadora
por meio de operaes no mercado financeiro ou de capitais, local ou internacional, cujo valor,
individual ou agregado, seja igual ou superior a R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

(xvi) declarao de vencimento antecipado de quaisquer obrigaes pecunirias de natureza financeira a


que estejam sujeitos o Cedente, a Locatria e/ou a Fiadora, assim entendidas as dvidas contradas
pelo Cedente, pela Locatria e/ou pela Fiadora por meio de operaes no mercado financeiro ou de
capitais, local ou internacional, cujo valor, individual ou agregado, seja igual ou superior a
R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

(xvii) descumprimento pelo Cedente, pela Locatria e/ou pela Fiadora de deciso administrativa cujos
efeitos no sejam suspensos no prazo de at 20 (vinte) Dias teis contados de sua cincia, de
sentena judicial transitada em julgado ou de deciso arbitral definitiva de natureza condenatria,
em valor individual ou agregado que ultrapasse R$300.000.000,00 (trezentos milhes de reais);

(xviii) no renovao, cancelamento, revogao ou suspenso das autorizaes, subvenes, alvars ou


licenas, inclusive as ambientais do Cedente, da Locatria e/ou da Fiadora, conforme aplicvel,
que (a) impossibilite/afete de forma significativa o regular exerccio das atividades desenvolvidas
pelo Cedente, pela Locatria e/ou pela Fiadora, conforme o caso, exceto se, dentro do prazo de
20 (vinte) Dias teis a contar da data de tal no renovao, cancelamento, revogao ou
suspenso, o Cedente, a Locatria e/ou a Fiadora, conforme o caso, comprovar a existncia de
protocolo do pedido de licena ou renovao de licena ou provimento jurisdicional, conforme o
caso, autorizando a regular continuidade das atividades at a renovao ou obteno da referida
licena ou autorizao; e/ou (b) comprovadamente, a critrio da Cessionria, aps consulta aos
titulares de CRI reunidos em Assembleia Geral, observado que tal Assembleia Geral dever ser
convocada em conformidade com os procedimentos descritos no Termo de Securitizao, cause
um efeito adverso relevante na capacidade do Cedente, da Locatria e/ou da Fiadora de cumprir
com suas obrigaes previstas nos Documentos da Operao;

(xix) caso a Locatria e/ou a Fiadora realize qualquer operao de mtuo em valor igual ou superior a
R$100.000.000,00 (cem milhes de reais), na qualidade de mutuante, a empresas que no
integrem seu grupo econmico;

(xx) caso o Cedente e/ou a Locatria e/ou a Fiadora aliene qualquer dos ativos de sua titularidade, em
valor individual ou agregado superior a R$1.000.000.000,00 (um bilho de reais), de forma a
afetar adversamente e de forma relevante os Crditos Imobilirios;

215
(xxi) caso os Crditos Imobilirios sejam declarados, por deciso judicial, deciso arbitral ou deciso
administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at 20 (vinte) Dias teis contados
de sua cincia, como inaptos para fins de emisso dos CRI e/ou sua utilizao como lastro dos
CRI seja vedada;

(xxii) caso, na hiptese de no divulgao por mais de 10 (dez) Dias teis, extino, proibio ou
restrio legal do uso do ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado
pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IPCA/IBGE) para fins de atualizao
monetria dos Crditos Imobilirios, (i) no haja um substituto legal para o IPCA/IBGE; (ii) o ndice
Geral de Preos de Mercado IGPM, como substituto para o IPCA/IBGE para fins de atualizao
monetria dos Crditos Imobilirios tambm deixe de ser divulgado por mais de 10 (dez) Dias
teis, seja extinto proibido ou restringido legalmente; e (iii) a Locatria, o Cedente e Titulares de
CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao no cheguem a um consenso sobre
um novo parmetro de atualizao dos CRI em Assembleia Geral realizada nos termos do item
5.10.1 do Termo de Securitizao;

(xxiii) caso a Fiana no seja devidamente formalizada, ou a qualquer momento se torne inbil ou
imprpria para garantir os valores devidos das Obrigaes Garantidas conforme deciso judicial,
deciso arbitral ou deciso administrativa cujos efeitos no sejam suspendidos no prazo de at 20
(vinte) Dias teis contados de sua cincia;

(xxiv) amortizao de cotas ou pagamento de dividendos em valor superior ao mnimo legal ou juros
sobre capital prprio, conforme o caso, pelo Cedente e/ou pela Locatria e/ou pela Fiadora, caso o
Cedente e/ou a Locatria e/ou a Fiadora esteja(m) inadimplente(s) com as suas obrigaes
pecunirias descritas nos neste Contrato, no Contrato Imobilirio ou no Termo de Securitizao; ou

(xxv) interrupo do pagamento do fluxo de aluguel ou diminuio do referido pagamento em razo


de ocorrncia de sinistro total ou parcial do Imvel.

6.1.1 A ocorrncia dos Eventos de Aquisio Obrigatria descritos nos itens (i), (ii), (iv), (v), (vi),
(vii), (ix) (x), (xi), (xii), (xv), (xvi), (xvii), (xxi) (xxii) e (xxv) acima ensejar a aquisio obrigatria automtica
dos Crditos Imobilirios, independentemente de qualquer notificao.

6.1.2. Na ocorrncia de qualquer dos demais Eventos de Aquisio Obrigatria, com exceo dos
previstos na Clusula 6.1.1 acima, a Cessionria dever comunicar imediatamente o Agente Fiducirio e
convocar Assembleia Geral de Titulares de CRI, nos termos da Clusula Treze do Termo de Securitizao,
para deliberar sobre a aquisio obrigatria dos Crditos Imobilirios.

6.1.3. Se, nas Assembleias Gerais dos Titulares de CRI referidas na Clausula 6.1.2. acima, os
Titulares de CRI detentores de, no mnimo, 2/3 (dois teros) dos CRI em circulao, determinarem que o
Agente Fiducirio no declare o vencimento antecipado dos CRI, a Fiadora e/ou a Cedente, conforme o
caso, no estaro obrigadas a realizar a aquisio dos CRI. Nas demais hipteses, a aquisio obrigatria
dos CRI dever ser realizada nos termos da Clausula 6.2. abaixo.

6.2. O valor a ser pago a ttulo de Valor de Aquisio ser informado pela Securitizadora ao
Cedente ou Fiadora, conforme o caso, atravs de notificao para pagamento em, no mximo, 10
(dez) Dias teis contados de seu recebimento.

6.2.1. Os pagamentos recebidos pela Cessionria em razo da ocorrncia de qualquer dos Eventos
de Aquisio Obrigatria devero ser depositados na Conta Centralizadora, conforme determinada no
Termo de Securitizao, e aplicados nica e exclusivamente no resgate antecipado dos CRI.

216
6.2.2. Caso o valor recebido pela Cessionria a ttulo de Valor de Aquisio exceda o necessrio
para satisfazer integralmente as obrigaes decorrentes dos CRI, incluindo mas no se limitando aos
valores devidos aos Titulares de CRI a ttulo de resgate antecipado e remunerao de prestadores de
servios, os valores remanescentes devero ser restitudos pela Cessionria ao Cedente ou Fiadora,
conforme o caso, mediante depsito em conta de livre movimentao a ser indicada oportunamente
pelo Cedente ou pela Fiadora, conforme o caso. Tal depsito ser efetuado no prazo de 2 (dois) Dias
teis contados da indicao dos dados da conta de livre movimentao pelo Cedente e/ou pela Fiadora,
conforme o caso.

6.3. O Valor de Aquisio configura um negcio aleatrio, nos termos dos artigos 458 e
seguintes do Cdigo Civil, de modo que o Cedente e a Fiadora obrigam-se de forma definitiva,
irrevogvel e irretratvel a pagar Cessionria os valores devidos na forma da Clusula 6.1. na
ocorrncia de um evento que acarrete a sua incidncia, independentemente do real valor e do estado
em que os Crditos Imobilirios se encontrarem, ou mesmo de sua existncia, validade, eficcia ou
exigibilidade quando do pagamento do Valor de Aquisio.

6.3.1. Salvo em caso de erro manifesto, o Cedente e a Fiadora desde j reconhecem como
lquido e certo, para os fins do artigo 585 da lei n 5.869, de 11 de janeiro de 1973, conforme alterada
(Cdigo de Processo Civil), o Valor de Aquisio, conforme calculado e informado pela
Securitizadora.

6.4. Nas hipteses previstas na Clusula 6.1 acima, aps o recebimento integral do Valor de
Aquisio pela Cessionria (i) a CCI ser transferida pela Cessionria ao Cedente, atravs do sistema da
CETIP, e (ii) este Contrato ser automaticamente resolvido de pleno direito.

CLUSULA STIMA DA RESOLUO DA CESSO

7.1. Considerar-se- resolvida a Cesso de Crditos objeto do presente Contrato, operada de


pleno direito, independentemente de qualquer aviso ou notificao ao Cedente ou Fiadora e sem
qualquer nus ou custo para a Cessionria, na ocorrncia de qualquer das seguintes hipteses
(Hipteses de Resoluo da Cesso):

(i) caso os Crditos Imobilirios sejam declarados nulos, ineficazes ou inexigveis, total ou parcialmente,
com base em uma sentena transitada em julgado ou deciso arbitral final; ou

(ii) caso os Crditos Imobilirios venham a ser reclamados por terceiros, que sejam titulares de nus,
gravames ou encargos constitudos sob os Crditos Imobilirios conforme comprovado por deciso
judicial transitada em julgado ou deciso arbitral final; ou

(iii) caso ocorra a desapropriao total ou parcial do Imvel, salvo se, no caso da desapropriao parcial,
o valor, a exigibilidade, a validade e o prazo dos Crditos Imobilirios no forem afetados; ou

(iv) falsidade ou incompletude das declaraes prestadas pelo Cedente no Contrato Imobilirio ou
neste Contrato de Cesso que afete a constituio, a validade, existncia, certeza, liquidez,
exigibilidade, o valor ou fluxo de pagamento dos Crditos Imobilirios; ou

(v) caso a Escritura de Concesso de Direito Real de Superfcie celebrada entre a Fiadora e o Cedente,
por meio do qual a Fiadora cedeu ao Cedente o direito real de superfcie do Imvel, seja rescindida,
por qualquer motivo; ou

(vi) resciso, antecipada ou no, do Contrato Imobilirio, sem o pagamento da indenizao prevista na
Clusula 13.1.1 do Contrato Imobilirio, resoluo, resilio ou denncia, total ou parcial, do
Contrato Imobilirio, que de qualquer forma resulte em perda da posse do Imvel pela Locatria ou
do direito real de superfcie pelo Cedente.

217
7.2. Caso seja constatada pela Cessionria a ocorrncia de qualquer das Hipteses de
Resoluo da Cesso, ser devida indenizao Cessionria no montante correspondente ao resultado
da multiplicao do perodo remanescente para o trmino da Locao (em anos, pro rata) pelo valor do
aluguel em vigor poca da ocorrncia do fato, valor de aluguel este corrigido monetariamente pro
rata at a data da ocorrncia do fato, acrescido de eventuais encargos moratrios e indenizaes
aplicveis nos termos do Contrato Imobilirio, na Escritura de Emisso de CCI e neste Contrato de
Cesso, devendo o montante ser suficiente para integral liquidao dos CRI (Multa Indenizatria).

7.2.1. O valor a ser pago a ttulo de Multa Indenizatria ser informado pela Securitizadora ao
Cedente e atravs de notificao para pagamento em, no mximo, 10 (dez) Dias teis contados de seu
recebimento.

7.2.2. Os pagamentos recebidos pela Cessionria a ttulo de Multa Indenizatria devero ser
depositados na Conta Centralizadora, conforme determinada no Termo de Securitizao, e aplicados
nica e exclusivamente no resgate antecipado dos CRI, conforme previsto no Termo de Securitizao.

7.2.3. Caso o valor recebido pela Cessionria a ttulo de Multa Indenizatria exceda o necessrio
para satisfazer integralmente as obrigaes decorrentes dos CRI, incluindo mas no se limitando aos
valores devidos aos Titulares de CRI a ttulo de resgate antecipado, os valores remanescentes devero
ser restitudos pela Cessionria ao Cedente ou Fiadora, conforme o caso, mediante depsito em conta
de livre movimentao a ser indicada oportunamente pelo Cedente ou pela Fiadora, conforme o caso.
Tal depsito ser efetuado no prazo de 10 (dez) Dias teis contados da indicao dos dados da conta
de livre movimentao pelo Cedente.

7.3. Realizado o pagamento da Multa Indenizatria, a Securitizadora se obriga a retroceder


imediatamente os respectivos Crditos Imobilirios resolvidos ao Cedente, tomando todas as
providncias e formalidades cabveis para fazer da referida retrocesso vlida.

7.4. A Multa Indenizatria configura um negcio aleatrio, nos termos dos artigos 458 e
seguintes do Cdigo Civil, de modo que o Cedente obriga-se de forma definitiva, irrevogvel e
irretratvel a pagar Cessionria os valores devidos na forma da Clusula 7.2. na ocorrncia de um
evento que acarrete a sua incidncia, independentemente do real valor e do estado em que os Crditos
Imobilirios se encontrarem, ou mesmo de sua existncia, validade, eficcia ou exigibilidade quando do
pagamento da Multa Indenizatria.

7.4.1. Salvo em caso de erro manifesto, o Cedente desde j reconhece como lquida, certa,
determinada e exigvel, para os fins do artigo 585 do Cdigo de Processo Civil, a Multa Indenizatria
eventualmente devida nos termos da Clusula 7.2 acima, conforme calculada e informada pela
Cessionria.

CLUSULA OITAVA DAS OBRIGAES ADICIONAIS DAS PARTES

8.1. Sem prejuzo das demais obrigaes e responsabilidades previstas neste Contrato e nos
demais Documentos da Operao, o Cedente obriga-se a:

(i) at a amortizao e/ou o resgate integral dos CRI, no realizar qualquer ato que acarrete ou possa
resultar na reduo, por qualquer razo, do valor dos Crditos Imobilirios ou na alterao dos
termos, condies e procedimentos de pagamento dos Crditos Imobilirios;

(ii) caso venha a receber valores referentes aos Crditos Imobilirios diretamente da Locatria e/ou da
Fiadora, comunicar tal fato e pagar tais valores Cessionria no prazo de 2 (dois) Dias teis]
contado do recebimento, nos termos deste Contrato;

(iii) obter o registro deste Contrato nos competentes Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos;

218
(iv) defender-se, de forma tempestiva e eficaz, de qualquer ato, ao, procedimento ou processo que
possa, de qualquer forma, afetar ou alterar os Documentos da Operao e/ou o integral e pontual
cumprimento das Obrigaes Garantidas, bem como informar imediatamente, a partir do momento
em que tomar conhecimento, a Cessionria e o Agente Fiducirio da ao, procedimento e
processo em questo, bem como seu objeto e as medidas tomadas pelo Cedente;

(v) no renunciar ao exerccio de qualquer direito, tcita ou expressamente, e no alterar, por meio de
aditamento ou por qualquer outro meio, quaisquer dos Documentos da Operao que possam de
alguma forma comprometer o recebimento dos Crditos Imobilirios, exceto se aprovado
previamente pela Cessionria, aps consulta aos titulares de CRI reunidos em Assembleia Geral,
observado que tal Assembleia Geral dever ser convocada em conformidade com os procedimentos
descritos no Termo de Securitizao;

(vi) obter e manter vlidas e eficazes todas as autorizaes, incluindo as societrias e governamentais,
exigidas (a) para a validade ou exequibilidade dos Documentos da Operao; (b) para o fiel, pontual
e integral cumprimento das Obrigaes Garantidas; e (c) para a continuidade das suas operaes;

(vii) manter a Cessionria informada de qualquer ato ou fato que possa afetar, de forma relevante, a
validade de qualquer das declaraes do Cedente contidas na Clusula Nona abaixo e adotar as
medidas cabveis para sanar ou evitar a inveracidade ou a incorreo da respectiva declarao em
seus aspectos relevantes;

(viii) encaminhar Cessionria, na data de sua deliberao, cpia de qualquer proposta de liquidao
aprovada por seus cotistas reunidos em assembleia geral;

(ix) efetuar, de acordo com as regras contbeis aplicveis nos termos da legislao e da regulamentao
brasileira, os respectivos lanamentos contbeis necessrios ao registro da Cesso de Crditos
Cessionria, nos termos deste Contrato;

(x) no divulgar ao pblico informaes referentes Emisso ou aos CRI, em desacordo com o disposto
na regulamentao aplicvel, incluindo, mas no se limitando, ao disposto no artigo 48 da Instruo
CVM n 400; e

(xi) cumprir com as obrigaes previstas na regulamentao aplicvel, em especial na Instruo da CVM
n 472, de 31 de outubro de 2008, sem prejuzo de outros dispositivos legais que sejam aplicveis.

8.2. Sem prejuzo das demais obrigaes assumidas nos termos deste Contrato e nos demais
Documentos da Operao, a Fiadora expressamente obriga-se a:

(i) manter a Cessionria informada de qualquer ato ou fato que possa afetar de forma relevante a
validade de qualquer das declaraes contidas na Clusula Nona abaixo e adotar as medidas
cabveis para sanar ou evitar a inveracidade ou a incorreo da respectiva declarao em seus
aspectos relevantes;

(ii) obter e manter vlidas e eficazes todas as autorizaes, incluindo as societrias e governamentais
(a) exigidas para a validade ou exequibilidade dos Documentos da Operao; (b) exigidas para o fiel,
pontual e integral cumprimento das Obrigaes Garantidas; e (c) relevantes para a continuidade das
suas operaes;

(iii) no obstante a obrigao do Cedente de arcar com as despesas relativas s Clusulas 12.1.2(viii) e
12.1.3, a AMBEV desde j se obriga a encaminhar para a Agncia Classificadora de Risco e/ou para
a Cessionria, na qualidade de contratante da agncia de classificao de risco, todas as
informaes razoavelmente necessrias para elaborao e/ou atualizao do relatrio de
classificao de risco dos CRI, sob pena de ensejar Evento de Aquisio Obrigatria nos termos da
Clausula 6.1 (iii);

219
(iv) encaminhar Cessionria, at o 5 (quinto) Dia til contado da data do recebimento da citao,
cpia de pedido de falncia contra si apresentado por terceiros;

(v) encaminhar Cessionria, at o 5 (quinto) Dia til subsequente data de sua deliberao, cpia
de qualquer proposta de pedido de autofalncia, recuperao judicial ou extrajudicial, dissoluo
e/ou liquidao aprovada por seus rgos societrios;

(vi) dar cincia deste Contrato e de seus respectivos termos e condies aos seus administradores e
executivos e fazer com que estes cumpram e faam cumprir todos os seus termos e condies; e

(vii) realizar o pagamento das Obrigaes Garantidas, caso o Cedente e/ou a Locatria no o faa(m) na
forma e prazos estabelecidos no presente Contrato e demais Documentos da Operao.

8.3. Sem prejuzo das demais obrigaes assumidas nos termos deste Contrato e nos demais
Documentos da Operao, a Locatria expressamente obriga-se a cumprir todas as suas obrigaes no
mbito dos Documentos da Operao, inclusive referente forma de pagamento dos Crditos, em
especial a obrigao de pagamento do aluguel e demais acessrios determinados no Contrato
Imobilirio.

8.4. Sem prejuzo das demais obrigaes assumidas nos termos deste Contrato e nos demais
Documentos da Operao, a Cessionria expressamente obriga-se a:

(i) encaminhar ao Cedente at o [15 (dcimo quinto)] dia do ms subsequente, o relatrio indicando
todas as despesas da operao incorridas no ms anterior; e

(ii) utilizar todos os valores recebidos nos termos deste Contrato para pagamento das obrigaes
assumidas por meio deste Termo de Securitizao.

CLUSULA NONA DAS DECLARAES E GARANTIAS

9.1. Cada uma das Partes declara e garante outra que:

(i) possui plena capacidade e legitimidade para celebrar o presente Contrato de Cesso, realizar todas
as operaes aqui previstas e cumprir todas as obrigaes aqui assumidas, tendo obtido todas as
autorizaes e aprovaes necessrias para a sua celebrao;

(ii) este Contrato de Cesso validamente celebrado por representantes legais com poderes para tanto
e constitui obrigao legal, vlida, vinculante e exequvel, de acordo com os seus termos;

(iii) est apta a observar as disposies previstas nos Documentos da Operao e agir em relao a
este com boa-f, lealdade e probidade;

(iv) no se encontra em estado de necessidade ou sob coao para celebrar quaisquer dos Documentos
da Operao;

(v) a celebrao do presente Contrato de Cesso e o cumprimento de suas obrigaes: (a) no violam
qualquer disposio contida em seus documentos societrios ou regulamento, conforme aplicvel;
(b) no violam qualquer lei, regulamento, deciso judicial, administrativa ou arbitral, a que esteja
vinculada; e (c) no exigem consentimento, ao ou autorizao de qualquer natureza, com
exceo das aprovaes societrias aplicveis, as quais j foram obtidas;

(vi) suas atividades no incentivam a prostituio, tampouco utilizam ou incentivam mo-de-obra


infantil e/ou em condio anloga de escravo ou de qualquer forma infringem direitos dos
silvcolas, em especial, mas no se limitando, ao direito sobre as reas de ocupao indgena, assim
declaradas pela autoridade competente.

220
9.2. Sem prejuzo da Clusula 9.1. acima, o Cedente declara que:

(i) fundo de investimento devidamente constitudo de acordo com a regulamentao aplicvel;

(ii) no est impedido de realizar a presente Cesso de Crditos, a qual inclui, de forma integral, todos
os direitos, aes, prerrogativas e garantias dos Crditos Imobilirios assegurados ao Cedente nos
termos do Contrato Imobilirio;

(iii) o Contrato Imobilirio consubstancia-se em relao contratual regularmente constituda, vlida e


eficaz, sendo no seu melhor conhecimento absolutamente verdadeiros todos os termos e valores
indicados no presente Contrato de Cesso e em seu anexo;

(iv) [o Contrato Imobilirio, os Crditos Imobilirios, a CCI e, no melhor do seu conhecimento, o Imvel,
esto livres e desembaraados de quaisquer nus, gravames ou restries de natureza pessoal e real,
no sendo do conhecimento do Cedente a existncia de qualquer fato que impea ou restrinja o
direito do Cedente de proceder a este Contrato de Cesso;]

(v) no foi citado em qualquer processo administrativo, judicial ou arbitral, pessoal ou real, de qualquer
natureza, contra o Cedente em qualquer tribunal, que afete ou possa vir a afetar o Contrato
Imobilirio, os Crditos Imobilirios, a CCI e/ou o Imvel ou, ainda que indiretamente, o presente
Contrato de Cesso;

(vi) no foi citado, intimado ou notificado sobre quaisquer lanamentos de dbitos fiscais sobre o
Imvel em decorrncia de dvidas municipais ou federais vencidas;

(vii) [no tem conhecimento de que sobre o Imvel existam quaisquer restries de carter urbanstico,
ambiental, sanitrio, virio e de segurana que impeam a edificao, nos termos do Contrato
Imobilirio, e sua ocupao pela Locatria];

(viii) [no tem conhecimento de que no terreno onde se localiza o Imvel existam materiais perigosos,
assim entendidos os materiais explosivos ou radioativos, dejetos perigosos, substncias txicas e
perigosas, materiais afins, amianto, materiais contendo asbestos ou qualquer outra substncia ou
material considerado perigoso pelas leis brasileiras, que possam vir a afetar de forma adversa e
relevante o Contrato Imobilirio, os Crditos Imobilirios, a CCI e/ou o Imvel];

(ix) [no tem conhecimento da existncia de qualquer pendncia ou exigncia de adequao suscitada
por autoridade governamental referente ao Imvel]; e

(x) no foi citado em qualquer processo de desapropriao, servido ou demarcao de terras direta ou
indiretamente envolvendo o Imvel.

9.3. Sem prejuzo do item 9.1. acima, a Fiadora declara que:

(i) sociedade legalmente organizada e existente de acordo com as leis brasileiras;

(ii) est ciente e de acordo com as disposies contidas no Contrato Imobilirio, neste Contrato de
Cesso e nos demais Documentos da Operao, e tem total conhecimento da das Obrigaes
Garantidas pela Fiana; e

(iii) no foi citado em qualquer processo administrativo, judicial ou arbitral, pessoal ou real, de qualquer
natureza, contra a Fiadora em qualquer tribunal, que afete ou possa vir a afetar de forma relevante
as obrigaes assumidas no mbito da Fiana ou seu cumprimento.

221
CLUSULA DCIMA DA GUARDA DOS DOCUMENTOS COMPROBATRIOS

10.1. O Cedente entrega neste ato Securitizadora cpias autenticadas do Contrato Imobilirio,
da matrcula do Imvel e da Escritura de Concesso de Direito Real de Superfcie, que evidenciam a
vlida e eficaz constituio dos Crditos Imobilirios representados integralmente pela CCI
(Documentos Comprobatrios).

10.2. As vias originais dos Documentos Comprobatrios ficaro em poder da instituio


administradora do Cedente, haja vista o seu interesse em conserv-los, uma vez que no houve cesso
da posio contratual do Cedente para a Cessionria. O Cedente, por meio de sua instituio
administradora, ficar responsvel pela guarda e conservao dos Documentos Comprobatrios durante
todo o prazo de durao do presente Contrato e nos Documentos da Operao.

10.2.1. O Cedente, por meio de sua instituio administradora, obriga-se a prestar os servios de
guarda, custdia fsica, armazenagem e organizao dos Documentos Comprobatrios em sua sede.

10.3. A perda, o extravio, e/ou a indisponibilidade, por culpa do Cedente, dos Documentos
Comprobatrios dever ser imediatamente comunicada Cessionria, responsabilizando-se o Cedente
pelos prejuzos a que efetiva e comprovadamente derem causa, bem como pelo pontual pagamento
dos valores referentes aos Crditos Imobilirios cujos Documentos Comprobatrios tenham sido objeto
de perda, extravio, inexistncia ou indisponibilidade.

10.4. O Cedente compromete-se a disponibilizar e/ou entregar Cessionria todas e quaisquer


vias originais dos Documentos Comprobatrios em at 10 (dez) Dias teis do recebimento pelo Cedente
de solicitao pela Cessionria, mediante notificao por escrito. A entrega aqui referida transferir
Cessionria, imediata e integralmente, todas as responsabilidades atinentes posio de responsvel
pela guarda, custdia fsica e conservao das vias originais dos Documentos Comprobatrios ento
entregues pelo Cedente at a devoluo dos Documentos Comprobatrios ao Cedente.

10.5. No ser devida qualquer compensao pecuniria ou no pecuniria ao Cedente ou, na


hiptese prevista na Clusula 10.4 acima, pela Cessionria em razo da execuo dos servios descritos
nesta Clusula Dcima.

CLUSULA ONZE DO REGISTRO

11.1. O Cedente dever protocolar o presente Contrato para registro perante os competentes
Cartrios de Ttulos e Documentos no prazo de 20 dias corridos contados da data de sua celebrao,
bem como entregar Cessionria 1 (uma) via original devidamente registrada no prazo de at 5 (cinco)
Dias teis contados da data da efetiva obteno do registro.

11.2. Para todos os fins legais fica desde j estabelecido que todos os custos e despesas
relacionados ao registro do presente Contrato nos competentes Cartrios de Registro de Ttulos e
Documentos sero de responsabilidade do Cedente, nos termos da Clusula Doze abaixo.

CLUSULA DOZE DAS DESPESAS

12.1. As despesas decorrentes da realizao dos negcios jurdicos descritos nos Documentos da
Operao sero de responsabilidade do Cedente e/ou da Fiadora, conforme o caso e observado o
disposto na Clusula 12.1.2.1. abaixo, devendo ser pagas ou reembolsadas, conforme o caso,
Cessionria no prazo de at 60 (sessenta) Dias teis contados do recebimento dos comprovantes de
pagamento encaminhados pela Cessionria (Despesas da Operao).

222
12.1.2. Observado o disposto no Termo de Securitizao, as Despesas da Operao incluem, mas
no se limitam a:

(i) emolumentos da CETIP, da CVM, da ANBIMA e da BM&FBOVESPA relativos CCI e aos CRI;

(ii) remunerao da Emissora, no valor lquido de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) ao ano,
atualizada pela variao acumulada do IPCA/IBGE, calculadas pro rata die, se necessrio, lquida de
todos os tributos sobre ela incidentes, sendo a primeira parcela devida na Data de Integralizao ou
em at 10 (dez) dias aps o registro da Oferta pela CVM, o que ocorrer primeiro e as demais
devidas anualmente, na mesma data do pagamento da primeira parcela;

(iii) remunerao da Instituio Custodiante, nos termos da Clusula 12.4 e sub clusulas deste
Contrato;

(iv) remunerao do Agente Fiducirio, conforme determinada no item 12.5 do Termo de


Securitizao;

(v) despesas relativas publicao em jornais do aviso ao mercado, Anncio de Incio e Anncio de
Encerramento, bem como quaisquer outros avisos exigidos pela CVM no mbito da emisso dos CRI
durante a vigncia dos CRI, at a Data de Integralizao;

(vi) as eventuais despesas com terceiros especialistas, advogados, auditores ou fiscais, bem como as
despesas com procedimentos legais incorridas para resguardar os interesses dos Titulares de CRI e
realizao dos Crditos Imobilirios integrantes do Patrimnio Separado;

(vii) as despesas com transporte, alimentao, viagens e estadias, necessrias ao exerccio da funo de
Agente Fiducirio, durante ou aps a prestao dos servios objeto deste Termo;

(viii) despesas relativas atualizao da classificao de risco dos CRI;

(ix) as eventuais despesas, depsitos e custas judiciais decorrentes da sucumbncia em aes judiciais;

(x) os tributos incidentes sobre a distribuio de rendimentos dos CRI;

(xi) eventuais despesas com registros e apresentaes perante a CVM ou a outro rgo regulador do
mercado de capitais, bem como solicitao, registro, averbao, apresentao e autenticao de
documentos junto a Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos, Registros de Imveis e Juntas
Comerciais, conforme o caso, bem como os demais documentos e contratos relacionados com a
emisso dos CRI;

(xii) despesas com publicao de atas de assembleias gerais e de reunies do conselho de administrao
da Emissora que estejam relacionadas com a emisso dos CRI;

(xiii) honorrios e despesas com a contratao dos assessores jurdicos externos para estruturao da
emisso dos CRI; e

(xiv) demais despesas previstas em lei ou na regulamentao em vigor.

12.1.3 As Partes desde j concordam que o Cedente arcar com as Despesas da Operao
indicadas nos itens i, ii, iii, iv, v, viii, xi e xiii da Clusula 12.1.2. acima, enquanto a Ambev arcar com as
Despesas da Operao indicadas nos itens vi, vii, ix, x, xii e xiv da Clusula 12.1.2. acima.

12.2. Sero deduzidas do valor da Cesso as Despesas da Operao ocorridas at a data do


efetivo pagamento do Valor da Cesso ao Cedente, devendo a Securitizadora apresentar os
comprovantes de pagamento at a data de referido pagamento.

12.3. Os impostos diretos e indiretos de responsabilidade dos Titulares de CRI esto descritos no
Anexo VI a este Termo de Securitizao.

223
12.4. Custos e Despesas da Instituio Custodiante: Todas as despesas referentes emisso e
estruturao da CCI, dentre as quais se incluem, de forma exemplificativa, (a) o custo da taxa de
custdia, registro da CCI e utilizao mensal do sistema da CETIP; e (b) os honorrios da Instituio
Custodiante sero pagos pela Ambev, nos termos da presente Clusula.

12.4.1. Para o registro da CCI e a custdia da Escritura de Emisso de CCI pela Instituio
Custodiante, a remunerao devida Instituio Custodiante ser a seguinte:

(i) Implantao e Registro: parcela nica de R$9.500,00 (nove mil e quinhentos reais), a ser paga
no primeiro dia til do ms subsequente assinatura da Escritura de Emisso de CCI, desde que
a Escritura de Emisso de CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja
assinada aps o dia 10 (dez) do referido ms, o pagamento ser realizado no 1 (primeiro) dia
til do 2 (segundo) ms subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI; e

(ii) Custdia da CCI no sistema da CETIP: o montante de R$6.284,18 (seis mil duzentos e oitenta e
quatro reais e dezoito centavos) em parcelas anuais, a serem pagas no primeiro dia til do ms
subsequente assinatura da Escritura de Emisso de CCI, desde que a Escritura de Emisso de
CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps o dia 10 (dez) do
referido ms, o pagamento da primeira parcela ser realizado no 1 (primeiro) dia til do 2
(segundo) ms subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI e as demais
anualmente, na mesma data do pagamento da primeira parcela.

12.4.2. A parcela citada no item ii acima ser reajustada anualmente pela variao acumulada
do IPCA/IBGE, ou na falta deste, ou ainda na impossibilidade de sua utilizao, pelo ndice que vier a
substitu-lo, a partir da data do primeiro pagamento, calculadas pro rata die, se necessrio.

12.4.3. As parcelas citadas nos itens acima sero acrescidas de ISS (Imposto Sobre Servios de
Qualquer Natureza), PIS (Contribuio ao Programa de Integrao Social), CSLL (Contribuio Social
sobre o Lucro Liquido), COFINS (Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social) e quaisquer
outros impostos que venham a incidir sobre a remunerao da Instituio Custodiante, excetuando-se o
Imposto de Renda, nas alquotas vigentes nas datas de cada pagamento.

12.4.4. Em caso de mora no pagamento de qualquer quantia devida nos termos desta Clusula
12.4. e sub clusulas, os dbitos em atraso ficaro sujeitos multa contratual de 2% (dois por cento)
sobre o valor do dbito, bem como a juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms, acrescido da
atualizao monetria pelo IPCA/IBGE, incidente desde a data da inadimplncia at a data do efetivo
pagamento, calculado pro rata die.

12.4.5. A remunerao no inclui despesas consideradas necessrias ao exerccio da funo de


Instituio Custodiante, registradora e negociadora, durante a implantao e vigncia do servio, as
quais sero cobertas pelo Cedente, mediante pagamento das respectivas faturas acompanhadas dos
respectivos comprovantes, emitidas diretamente em nome do emissor ou mediante reembolso, aps,
sempre que possvel, prvia aprovao, quais sejam: publicaes em geral, notificaes, viagens,
transporte, alimentao e estadias.

12.4.5.1. Observado os termos do item 12.4.5. acima, o Agente Fiducirio fica desde j ciente e
concorda com o risco de no ter tais despesas reembolsadas caso no tenham sido previamente
aprovadas e realizadas em discordncia com (i) critrios de bom senso e razoabilidade geralmente
aceitos em relaes comerciais do gnero, e (ii) a funo fiduciria que lhe inerente.

12.4.6. So despesas de responsabilidade do respectivo titular da CCI a contratao de


especialistas, advogados, auditores ou fiscais, bem como as despesas com procedimentos legais
incorridas para resguardar os interesses do respectivo titular da CCI, que sejam eventualmente
realizadas pela Instituio Custodiante.

224
CLUSULA TREZE DAS PENALIDADES

13.1. O inadimplemento, por qualquer das Partes, do pagamento de quaisquer das obrigaes
pecunirias previstas neste Contrato, observados os respectivos prazos de cura, se houver, caracterizar,
de pleno direito, a mora da Parte inadimplente, incidindo sobre os valores em atraso, a partir do
vencimento at a data de pagamento, multa convencional, irredutvel e no compensatria, 2% (dois
por cento) e juros moratrios razo de 1% (um por cento) ao ms e atualizao monetria pelo IPCA,
calculados sobre os valores devidos e no pagos desde a data em que os mesmos deveriam ser pagos
at a data do efetivo pagamento, pro rata temporis.

CLUSULA QUATORZE DA INDENIZAO

14.1. As Partes responsabilizam-se, individualmente e sem solidariedade entre si, por todo e
qualquer dano moral ou patrimonial devidamente comprovado que venham, conjunta ou
individualmente, a causar a qualquer outra Parte deste Contrato, em decorrncia de dolo, m-f,
negligncia, imprudncia ou impercia, conforme determinado em sentena judicial transitada em
julgado, em funo da prtica ou omisso de qualquer ato em desacordo com os procedimentos fixados
neste Contrato e nos Documentos da Operao.

14.2. A Parte que causar dano outra Parte deste Contrato ficar obrigada a indenizar a Parte
prejudicada por todas as perdas e danos incorridos e decorrentes de sua conduta culposa ou dolosa,
sem prejuzo de quaisquer custos ou despesas para a defesa dos direitos e interesses da Parte
prejudicada, inclusive honorrios advocatcios, nos termos da sentena judicial transitada em julgado.

14.3. Observado o disposto acima, a indenizao dever ser paga em moeda corrente, vista,
de acordo com as disposies desta clusula mediante depsito em conta indicada pela Parte
prejudicada, dentro de 10 (dez) Dias teis aps o recebimento de comunicao por escrito por esta
indicando o montante a ser pago (acompanhado da respectiva memria de clculo).

14.4. Caso se trate de indenizao recebida pela Cessionria, desde que no referentes a gastos
que, eventualmente, a Cessionria tenha pago com recursos de seu patrimnio comum, tal valor dever
ser aplicado nica e exclusivamente no pagamento dos CRI, conforme previsto no Termo de
Securitizao.

14.5. Sem prejuzo da indenizao devida em caso de inadimplemento de qualquer uma das
obrigaes estabelecidas do presente Contrato, a Parte prejudicada poder exigir da Parte inadimplente
a execuo especfica da obrigao devida, conforme a Clusula Quinze abaixo.

14.6. A indenizao de que trata esta Clusula Quatorze no exclui ou implica no no


pagamento das demais multas e penalidades previstas nos Documentos da Operao.

CLUSULA QUINZE DA TUTELA ESPECFICA

15.1. As Partes reconhecem e concordam que este Contrato constitui ttulo executivo
extrajudicial, para todos os fins e efeitos do artigo 585 e 632 e seguintes Cdigo de Processo Civil.

15.2. Caso alguma das Partes descumpra qualquer das obrigaes de dar, fazer ou no fazer
previstas neste Contrato, e, notificada para sanar tal inadimplemento, deixe de faz-lo no prazo, a Parte
prejudicada, independentemente de qualquer outro aviso, interpelao ou notificao judicial ou
extrajudicial, poder requerer, com fundamento no artigo 273 combinado com o artigo 461 e seus
pargrafos, ambos do Cdigo de Processo Civil, a tutela especfica da obrigao inadimplida, sem
prejuzo da aplicao das penalidades previstas neste Contrato ou, a seu juzo, promover execuo da
obrigao de fazer, com fundamento nos artigos 632 e seguinte do Cdigo de Processo Civil.

225
CLUSULA DEZESSEIS DO PRAZO DE VIGNCIA

16.1. O presente Contrato comea a vigorar na data de sua assinatura e permanecer em vigor
at a integral liquidao dos CRI.

CLUSULA DEZESSETE DA FORMA DE PAGAMENTO

17.1. Todos os pagamentos devidos nos termos deste Contrato devero ser feitos em moeda
corrente nacional e em recursos imediatamente disponveis, da seguinte forma:

(i) se devidos ao Cedente, por meio de depsito de recursos imediatamente disponveis na Conta
Autorizada do Cedente; e

(ii) se devidos Cessionria, por meio de depsito de recursos imediatamente disponveis na Conta
Centralizadora (sendo a Conta Autorizada do Cedente e a Conta Centralizadora designadas, em
conjunto, como as Contas Autorizadas).

17.2. O pagamento devido s Partes que no seja efetuado nas Contas Autorizadas ser
considerado como no realizado.

CLUSULA DEZOITO DAS COMUNICAES

18.1. Todos os avisos, notificaes judiciais, citaes, intimaes e outras comunicaes referentes ao
presente Contrato de Cesso devero ser (i) escritos, contendo a assinatura da Parte responsvel pelo
envio ou por quem assinar em seu nome, e sero enviados por carta registrada ou protocolada, ou via
Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, ou se necessrio, por meio da utilizao de qualquer
outra forma contemplada no Cdigo de Processo Civil, ou (ii) enviadas por meio de correio eletrnico,
com confirmao de recebimento, aos endereos abaixo:

Se para o Cedente:

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

Aos cuidados de seu administrador:

BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM.


Praia de Botafogo n 501, 5 andar, parte
CEP 22.250-040, Rio de Janeiro, RJ
At.: Mariana Cardoso
Telefone: (21) 3262-9600
Fax: (21) 3262-8600

Se para a Cessionria:

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO


Rua Amauri, n 255, 5 andar (parte)
CEP 01448-000, So Paulo SP
At.: Marcelo Michalu Diretor de Relaes com Investidores
Telefone: (11) 3127-2700
Fax: (11) 3127-2708
E-mail: ri@rbcapital.com
Website: www.rbcapital.com

226
Se para a Locatria:

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A


Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural
CEP 13820-000, Jaguarina-SP
At.: Tesouraria
Tel.: (11) 2122-1204
Fax: (11) 2122-1563
E-mail: actes@ambev.com.br

Se para a Fiadora:

AMBEV S.A.
Rua Dr. Renato Paes de Barros, n 1.017, 4 andar
CEP 04530-001, So Paulo/SP
At.: Tesouraria
Tel.: (11) 2122-1204
Fax: (11) 2122-1563
E-mail: actes@ambev.com.br

Se para a Instituio Custodiante:

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS


Avenida das Amricas, n. 4.200, Bloco 4, Sala 514
Rio de Janeiro RJ, CEP 22640-102
At.: Sras. Nathalia MachaDo Loureiro, Marcelle Motta Santoro e Sr. Marco Aurlio Ferreira
Telefone: (21) 3385-4565
Fax: (21) 3385-4046
E-mail: backoffice@pentagonotrustee.com.br

CLUSULA DEZENOVE DAS DISPOSIES GERAIS

19.1. As Partes celebram este Contrato em carter irrevogvel e irretratvel, obrigando-se ao seu
fiel, pontual e integral cumprimento por si e por seus sucessores e cessionrios, a qualquer ttulo.

19.2. O Anexo a este Contrato dele parte integrante e inseparvel. Em caso de dvidas entre o
Contrato e seu Anexo prevalecero as disposies do Contrato, dado o carter complementar do Anexo.
No obstante, reconhecem as Partes a unicidade e indissociabilidade das disposies do Contrato e do
Anexo, que devero ser interpretadas de forma harmnica e sistemtica, tendo como parmetro a
natureza do negcio celebrado entre as Partes.

19.3. Os direitos de cada Parte previstos neste Contrato (i) so cumulativos com outros direitos
previstos em lei, a menos que expressamente excludos; e (ii) s admitem renncia por escrito e
especfica. A tolerncia e as concesses recprocas tero carter eventual e transitrio e no
configuraro, em qualquer hiptese, renncia, transigncia, remio, perda, modificao, novao,
reduo ou ampliao de qualquer direito, faculdade, privilgio, prerrogativa ou poderes conferidos a
qualquer das Partes nos termos deste Contrato, assim como, quando havidas, o sero, expressamente,
sem o intuito de novar as obrigaes previstas neste Contrato.

19.4. Se qualquer disposio deste Contrato for considerada invlida e/ou ineficaz, as Partes
devero envidar seus melhores esforos para substitu-la por outra de contedo similar e com os
mesmos efeitos. A eventual invalidade e/ou ineficcia de uma ou mais clusulas no afetar as demais
disposies do presente Contrato.

227
19.5. As palavras e os termos constantes deste Contrato, aqui no expressamente definidos,
devero ser compreendidos e interpretados conforme significados a eles atribudos no Termo de
Securitizao e, no caso de omisso no referido instrumento, ou em consonncia com o conceito
consagrado pelos usos e costumes do mercado financeiro e de capitais local.

19.6. As Partes comprometem-se a empregar seus melhores esforos para resolver atravs de
negociaes qualquer disputa ou controvrsia relacionada a este Contrato.

19.7. Toda e qualquer quantia devida a qualquer das Partes por fora deste Contrato poder ser
cobrada via processo de execuo visto que as Partes desde j reconhecem tratar-se de quantia lquida e
certa, atribuindo ao presente a qualidade de ttulo executivo extrajudicial nos termos e para os efeitos
do artigo 585, inciso II, do Cdigo de Processo Civil.

19.8. Para fins deste Contrato de Cesso, considera-se Dia til qualquer dia que no sbado,
domingo e feriados nacionais. Caso a data em que seja devida qualquer obrigao pecuniria ou no
pecuniria pela Emissora no seja Dia til, considerar-se- como a data devida para a referida obrigao
o Dia til imediatamente seguinte. Tendo em vista que os Crditos Imobilirios sero lastro de operao
de securitizao, caso as datas em que venham a ocorrer eventos no mbito da CETIP e/ou
BM&FBOVESPA nos termos dos Documentos da Operao sejam em dias em que a CETIP e/ou
BM&FBOVESPA no esteja(m) em funcionamento, considerar-se- como a data devida para o referido
evento o dia imediatamente subsequente em que a CETIP e/ou BM&FBOVESPA esteja(m) em
funcionamento, conforme os CRI estejam eletronicamente custodiados na CETIP ou BM&FBOVESPA.

19.9 Fica desde j certo e ajustado que as Partes renunciam compensao entre crditos e
dbitos relacionados presente Cesso de Crditos, nos termos do disposto no artigo 375 do Cdigo
Civil, observado que as Despesas da Operao incorridas pela Cessionria at a data da efetiva cesso
sero descontadas do Valor da Cesso, nos termos deste Contrato.

CLUSULA VINTE DA LEGISLAO E DO FORO

20.1. As Partes neste ato elegem (i) as leis da Repblica Federativa do Brasil para reger o
presente instrumento; e (ii) o Foro da Comarca da Capital do Estado de So Paulo, com expressa
excluso de qualquer outro, ainda que privilegiado, como competente para dirimir quaisquer dvidas
e/ou questes oriundas deste Contrato.

E, por estarem justas e contratadas, firmam o presente Contrato em 4 (quatro) vias de igual teor e
forma, para os mesmos fins e efeitos de direito, obrigando-se por si, por seus sucessores ou cessionrios
a qualquer ttulo, na presena das 2 (duas) testemunhas abaixo assinadas.

[So Paulo], [] de 2014

[o restante da pgina foi deixado intencionalmente em branco]

228
(Pgina de Assinaturas 1/5 do Instrumento Particular de Contrato de Cesso de Crditos e Outras
Avenas celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII, RB Capital Companhia de
Securitizao, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., AMBEV S.A. e Pentgono S.A. Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios)

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

representado por seu administrador BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

229
(Pgina de Assinaturas 2/5 do Instrumento Particular de Contrato de Cesso de Crditos e Outras
Avenas celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII, RB Capital Companhia de
Securitizao, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., AMBEV S.A. e Pentgono S.A. Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios)

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

230
(Pgina de Assinaturas 3/5 do Instrumento Particular de Contrato de Cesso de Crditos e Outras
Avenas celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII, RB Capital Companhia de
Securitizao, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., AMBEV S.A. e Pentgono S.A. Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios)

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

231
(Pgina de Assinaturas 4/5 do Instrumento Particular de Contrato de Cesso de Crditos e Outras
Avenas celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII, RB Capital Companhia de
Securitizao, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., AMBEV S.A. e Pentgono S.A. Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios)

AMBEV S.A.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

232
(Pgina de Assinaturas 5/5 do Instrumento Particular de Contrato de Cesso de Crditos e Outras
Avenas celebrado por VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII, RB Capital Companhia de
Securitizao, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., AMBEV S.A. e Pentgono S.A. Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios)

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

Testemunhas:

Nome: Nome:
RG: RG:
CPF: CPF:

233
ANEXO I

FLUXO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

234
ANEXO 8 Minuta do Contrato Imobilirio

235
236
MINUTA

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAO DE IMVEL NA MODALIDADE


BUILT TO SUIT E OUTRAS AVENAS

Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, as partes:

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII, fundo de investimento imobilirio constitudo


de acordo com o disposto na Instruo da Comisso de Valores Mobilirios n 472, de 31 de outubro
de 2008, conforme alterada, inscrito no CNPJ sob n. 11.196.098/0001-10, neste ato devidamente
representado por BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TITULOS E
VALORES MOBILIARIOS, sociedade com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro,
na Praia de Botafogo, n 501, inscrita no CNPJ/MF sob o n 59.281.253/0001-23, na qualidade de
administrador (Cedente ou Locador); e

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A., sociedade por aes, com sede na cidade Jaguarina,
Estado de So Paulo, na Av. Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula, Zona Rural,
CEP 13820-000, inscrita no CNPJ sob o n 33.719.311/0001-64, neste ato representada na forma de
seu Estatuto Social (Locatria).

E, na qualidade de interveniente,

AMBEV S.A., sociedade annima com sede na cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na
Rua Dr. Renato Paes de Barros, n 1.017, 4 andar, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o
n 07.526.557/0001-00, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social (Interveniente);

O Locador, a Locatria e a Interveniente tambm denominados, quando mencionados em conjunto,


simplesmente como Partes e, individual e indistintamente, como Parte.

CONSIDERAES PRELIMINARES

1. O Locador um fundo de investimento imobilirio cujo objetivo preponderante a


realizao de investimentos imobilirios a longo prazo, por meio da aquisio de imveis
urbanos ou rurais, ou de direitos a eles relativos, prontos ou em construo, ou outros
tipos de imveis onde podero ser desenvolvidos centros de distribuio e/ ou fbricas,
com a finalidade de venda, locao, arrendamento ou explorao do direito de superfcie,
podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e crditos decorrentes da venda, locao,
arrendamento e direito de superfcie.

2. A Locatria tem por objeto social o comrcio varejista de bebidas e deseja expandir suas
atividades com a criao de uma nova fbrica, sem, contudo, imobilizar seu patrimnio com a
aquisio de terreno e custeio de edificaes e benfeitorias.

3. A Locatria elegeu para tal finalidade terreno localizado na Rodovia BR 376 KM 462,
municpio de Ponta Grossa, no estado do Paran (Imvel), em processo de
desmembramento de imvel rural, objeto da matrcula n [] do [] Cartrio de Registro de
Imveis de [], conforme descrio anexa (Anexo I), onde dever ser erguida uma fbrica
com rea total construda de 94.105,65 m2 (Edificao).

4. O Imvel de titularidade da Interveniente que cedeu onerosamente e transferiu para o


Locador, por fora de Escritura de Concesso de Direito Real de Superfcie, o direito real de
superfcie do Imvel (Direito de Superfcie), direito este que vigorar at o final da locao,
podendo eventualmente ser prorrogado caso haja prorrogao automtica do Prazo da
Locao, nos termos da Clusula 4.2.

237
5. O Direito de Superfcie foi cedido pela Interveniente ao Locador com o propsito especfico de
o Locador promover o desenvolvimento, a implementao e a construo da Edificao, com
base no Projeto Executivo e no Memorial Descritivo ao final anexados a este Contrato (o
Anexo II e o Anexo III respectivamente), por meio de construtora contratada pelo Locador
(Construtora), s suas expensas, para subsequente disponibilizao para destinao e uso
pela Locatria, a titulo de locao built to suit, to logo pronta e acabada a Edificao.

6. O aluguel estabelecido neste instrumento, nos termos da Clusula Quinta abaixo, representa a
justa remunerao do Locador pelo uso, gozo e fruio do Imvel por parte da Locatria, e
tambm a remunerao esperada, no longo prazo, em razo do investimento realizado na
aquisio do Direito de Superfcie e construo da Edificao, visando precipuamente sua
locao Locatria, nos moldes aqui previstos, sendo, assim, essencial que o Locador receba a
integralidade dos valores devidos a ttulo de locao nos prazos acordados, durante todo o
perodo contratado.

7. O Locador emitir nesta data 01 (uma) cdula de crdito imobilirio integral, sem garantia real,
por meio de Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos Imobilirios, Sem
Garantia Real Imobiliria, sob a Forma Escritural (Escritura de Emisso de CCI), para
representar a totalidade dos crditos imobilirios decorrentes deste Contrato (e todos os
direitos e obrigaes relativos a estes) (Crditos Imobilirios), de acordo com a Lei n 10.931
de 2 de agosto de 2004, e suas posteriores alteraes (CCI);

8. As Partes reconhecem e concordam que os Crditos Imobilirios, representados pela CCI, sero
cedidos e destinados a processo de securitizao, mediante a emisso de certificados de
recebveis imobilirios (CRI) pela RB Capital Companhia de Securitizao (Securitizadora),
de modo que os Crditos Imobilirios sero vinculados aos CRI at o vencimento e resgate
destes (Crditos Imobilirios). Nesse sentido, essencial que os Crditos Imobilirios
mantenham seu curso e sua conformao estabelecidos neste Contrato, na Escritura de
Emisso de CCI, no Contrato de Cesso e Aquisio de Crditos Imobilirios e Outras Avenas
(Contrato de Cesso) e no Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios da 106 Srie da
1 Emisso da RB Capital Companhia de Securitizao.

9. Diante do acima exposto, as Partes firmam o presente contrato de locao, com base no
disposto no artigo 54-A da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada (Lei
n 8.245/91), pelo qual delimitam os direitos e obrigaes devidos de uma Parte outra.

As Partes nomeadas e qualificadas no prembulo tm entre si, justo e contratado, celebrar o presente
Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade Built to Suit e Outras
Avenas (Contrato), que se reger pelas seguintes clusulas e condies, que mutuamente
outorgam e aceitam.

CLUSULAS E CONDIES

CLUSULA PRIMEIRA DO OBJETO DO CONTRATO

1.1. Objeto do Contrato: Constitui objeto deste Contrato a locao no residencial do Imvel pela
Locatria e, por seguinte, a prpria viabilizao da locao do Imvel pelo Locador Locatria,
mediante proviso pelo Locador, sob sua responsabilidade e expensas, do desenvolvimento,
implementao e construo da Edificao no Imvel para a Locatria, com base no Memorial
Descritivo e no Projeto Executivo, em estrita observncia aos prazos e condies constantes deste
Contrato, em especial s Clusulas 4.1 e 4.2 deste Contrato (Locao).

238
1.1.1. Da locao: As Partes expressamente reconhecem o carter personalssimo da presente
relao jurdica, firmada em consonncia com o art. 54-A da Lei n 8.245/91, assumindo
expressamente que, no obstante o presente Contrato avenar uma relao jurdica locatcia, existem
de forma subjacente relao, mas sem carter autnomo e, portanto, indissociveis da relao
jurdica locatcia objeto do presente Contrato, diversas relaes complementares e suplementares que,
por consequncia, so absolutamente necessrias para a consecuo do negcio jurdico objetivado
neste Contrato.

1.2. Das condies resolutivas: As Partes estabelecem que este Contrato poder ser considerado
rescindido, nos termos do artigo 127 do Cdigo Civil, sem que seja devida qualquer indenizao, caso
no sejam superadas, isoladas ou cumulativamente, nos prazos e na forma estabelecidos neste
Contrato, as condies resolutivas a seguir especificadas (Condies Resolutivas): (i) registro da
escritura definitiva de constituio do Direito de Superfcie perante o Ofcio de Registro de Imveis da
circunscrio imobiliria competente; e (ii) imisso do Locador na posse do Imvel.

1.3. Da prova da cesso da Superfcie: O Locador apresentar Locatria o titulo de cesso da


Superfcie, para efetivao das relaes pretendidas no presente Contrato, nos termos da Clusula
Segunda, abaixo.

CLUSULA SEGUNDA IMVEL E CONSTRUO

2.1. O Imvel: O Imvel possui rea de superfcie de 2.600.000,00 metros quadrados e est situado
no municpio de Ponta Grossa, estado do Paran. O Imvel objeto da matricula n [] do [] Cartrio
de Registros de Imveis de [], conforme descrito e caracterizado no Anexo I.

2.2. Constituio do Direito de Superfcie: Em [] de [maio] de 2014, a Interveniente cedeu


onerosamente e transferiu para o Locador, por fora de Escritura de Concesso de Direito Real de
Superfcie, o Direito de Superfcie, com fundamento no art. 1.369 e seguintes do Cdigo Civil, pelo
Prazo de Locao.

2.2.1 O Direito de Superfcie do Imvel foi transferido pela Interveniente ao Locador, livre e
desembaraado de quaisquer nus, dividas ou gravames de qualquer natureza, e dever ser mantido,
juntamente com a futura Edificao, nesta condio at o final da presente relao locatcia, exceto
quanto (i) constituio de gravames ou nus em razo da constituio de garantias com o propsito
especifico de efetivao da aquisio do Direito de Superfcie pelo Locador, ou ainda, da construo da
Edificao; ou (ii) constituio de gravames ou nus relativos eventual securitizao dos crditos
imobilirios decorrentes do presente Contrato, conforme mencionado nas Consideraes Preliminares
estabelecidas no prembulo deste Contrato. Em qualquer destas hipteses, o Locador dever fazer
constar na matrcula do Imvel a existncia deste Contrato, mediante o seu registro, com o propsito
especfico de garantir a sua vigncia.

2.3. A Construo: Visando ao cumprimento da obrigao de entregar Locatria a Edificao com


base nos termos do Projeto Executivo e do Memorial Descritivo e nos prazos especificados neste
Contrato, o Locador contratou, s suas expensas, Construtora sob o regime da contratao por
empreitada global com preo fechado, fixo e irreajustvel e seu escopo dever abranger: projetos,
equipamentos, materiais, instalaes provisrias, laboratrios de controle de campo e todos os servios
necessrios execuo da construo necessrios.

2.3.1. A construo da Edificao dever permanecer fiel a todos os termos do Projeto


Executivo e do Memorial Descritivo, sem exceo de qualquer natureza. A execuo das obras
(Obras) seguir: (i) os padres tcnicos de instalaes existentes nas normas tcnicas aprovadas pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT); (ii) as normas e procedimentos de qualidade da
Interveniente; e (iii) todas as leis regulamentos e posturas municipais, estaduais e federais, incluindo,
dentre outras, normas de proteo ao meio ambiente.

239
2.3.2. O Memorial Descritivo e o Projeto Executivo no podero ser modificados sem o prvio
consentimento por escrito da Locatria.

2.3.3. O Locador dever apresentar cpia deste Contrato Construtora em at 20 (vinte)


Dias teis de sua assinatura, fazendo com que ela declare, em termo prprio, cuja cpia dever ser
encaminhada para a Locatria, ter pleno conhecimento de todos os termos e condies do presente
Contrato referentes construo da Edificao, obrigando-se a efetivar a construo conforme os
termos e condies aqui acordados, especialmente, mas no se limitando, s especificaes e
caractersticas do Memorial Descritivo e do Projeto Executivo e aos prazos para construo do Imvel
previstos na Clusula 2.4., abaixo.

2.4. Prazo das Obras: O prazo certo e determinado para a concluso das Obras de [] dias
contados da obteno das licenas prvias autorizando a construo da Edificao e incio das Obras (a
Data da Concluso das Obras), conforme Cronograma Fsico de Projetos e Obra (o Cronograma)
que integra o presente Contrato (o Anexo IV), considerando o previsto nos itens 2.4.1 a 2.4.8.
abaixo.

2.4.1. Para fins deste Contrato, por concluso das Obras entende-se a finalizao substancial
das obras de execuo da Edificao, de forma que a Edificao tenha condies tcnicas de
habitabilidade em atendimento a todas as condies relacionadas no Memorial Descritivo e no Projeto
Executivo. Fica, desde j, esclarecido que est expressamente excludo desse prazo a execuo de
servios acessrios no identificados no Memorial Descritivo e no Projeto Executivo, incluindo-se, sem
limitao, paisagismo, retoques de pintura, elementos de decorao de reas internas, bem como
instalaes de equipamentos operacionais, instalao e montagem de mobilirio, programao visual
institucional, instalaes de telefonia, eltrica, controle de acesso, sonorizao, entre outros servios
acessrios, a serem executados por conta e risco da Locatria.

2.4.2. As Partes desde j acordam que a Data de Concluso das Obras poder ser
postergada, bem como prorrogada, mediante comum e prvio acordo entre as Partes, inclusive se em
decorrncia de motivos de Situao de Fora Maior ou caso fortuito, conforme previsto no artigo 393,
do Cdigo Civil, observado o disposto na Clusula 2.4.3 abaixo.

2.4.3. Situao de Fora Maior: Para fins deste Contrato, Situao de Fora Maior
significar algum fato, condio ou circunstncia, fora do controle razovel e ocorrido no por culpa ou
negligncia da Parte que esteja reivindicando a Situao de Fora Maior, que impea o cumprimento,
total ou parcial, de qualquer obrigao imposta Parte em questo. Quando um evento for causado
ou decorrer de uma falha no cumprimento das obrigaes de uma Parte por qualquer terceiro, aludido
evento constituir uma Situao de Fora Maior para tal Parte, desde que tal falha no cumprimento de
obrigaes seja causada por um evento que, se ocorrido para uma Parte, seria enquadrado na definio
de Situao de Fora Maior contida nesta Clusula. Sem limitar a generalidade das disposies contidas
no pargrafo nico do Artigo 393 do Cdigo Civil Brasileiro, para os propsitos do Contrato, Situao
de Fora Maior incluir:

(i) raio, tempestade, inundao, terremoto, ou outras condies climticas severas e no habituais ou
outros fenmenos naturais;

(ii) deslizamento, exploso, emergncia nuclear, incndio ou queda de aeronave ou de outros objetos;

(iii) greves e/ou outras paralisaes trabalhistas e/ou operaes tartaruga ou perturbaes ou dissdios
trabalhistas, em qualquer caso no tendo como alvo a Parte respectiva;

(iv) atos de guerra (quer declarada ou no), ameaa de guerra, mobilizao ou outra convocao
imprevista de foras armadas, atos terroristas, bloqueio, tumulto, insurreio, comoo civil,
passeatas, revoluo, golpe de estado, sabotagem, vandalismo ou atos de inimigos pblicos;

240
(v) publicao, implementao ou alterao de qualquer legislao relacionada a uma autorizao que
seja necessria para que a Construtora cumpra suas obrigaes contratuais; ou ainda a excluso,
revogao, expirao ou falha na obteno de qualquer uma das aludidas autorizaes; e

(vi) imposio por quaisquer entidades governamentais de qualquer impedimento, limitao ou outra
forma de restrio na capacidade da Construtora de cumprir as obrigaes ora contratadas.

2.4.4. Se ocorrer uma Situao de Fora Maior, a Parte em questo:

(a) notificar, assim que vivel, a outra Parte por escrito acerca de tal Situao de Fora Maior;

(b) no ter direito de suspender o cumprimento de suas obrigao previstas no Contrato em mbito
ou por prazo maior do que o exigido pela Situao de Fora Maior;

(c) tentar mitigar sua incapacidade de cumprir suas obrigaes e retomar o cumprimento integral das
mesmas, nos termos do presente Contrato, assim que vivel, inclusive, a utilizao de quaisquer
recursos legais cabveis;

(d) informar regularmente a outra Parte sobre tais esforos de mitigao; e

(e) fornecer aviso escrito da retomada do cumprimento das obrigaes previstas no Contrato.

2.4.5. No obstante a ocorrncia de Situao de Fora Maior, as Partes cumpriro suas


obrigaes previstas no Contrato, na medida que o cumprimento das mesmas no fique impedido pela
Situao de Fora Maior.

2.4.6. Obrigaes No Excludas: Nenhuma Situao de Fora Maior eximir a Parte afetada
do cumprimento de qualquer de suas obrigaes pendentes de cumprimento anteriormente
ocorrncia da Situao de Fora Maior ou que tenham se constitudo antes da mesma. A Parte que
tiver um inadimplemento no sanado poca em que ocorrer uma Situao de Fora Maior no
poder ter suas obrigaes escusadas ou suspensas.

2.4.7. Eventos Excludos: Excluem-se da configurao de Situao de Fora Maior os


seguintes eventos:

(a) a elevao dos custos operacionais de cada Parte ou outras consequncias econmicas adversas,
que venham a ser incorridas durante o cumprimento das obrigaes das Partes, bem como a
elevao de carga tributria;

(b) greve ou outra perturbao da ordem levantada localmente por empregados, sub-empregados ou
representantes da Parte afetada; e

(c) qualquer dano, quebra ou falha acidental em, algum setor das instalaes, maquinrio ou
equipamento pertencente Parte afetada, exceto na hiptese de ser consequncia de uma
Situao de Fora Maior.

2.5. Habite-se e AVCB: O Locador contratou a Construtora para que essa providencie, s suas
expensas, no prazo mximo de 120 (cento e vinte) dias, a contar da Data da Concluso das Obras,
exceto pela ocorrncia de fora maior, conforme definidos na Clusula 2.4.4 acima, a expedio do
competente Certificado de Concluso de Obra (o Habite-se). A obteno do Alvar de Vistoria do
Corpo de Bombeiros relativos ao Imvel (o AVCB) ser de responsabilidade da Locatria.

2.5.1. O prazo indicado na Clusula 2.5., acima, poder ser prorrogado, em comum acordo
pelas Partes, caso o Locador evidencie que adotou todas as medidas cabveis para a obteno de tais
documentos, encontrando-se os mesmos pendentes por fatores alheios aos seus interesses ou, ainda,
por razo de trmites internos dos rgos pblicos responsveis.

241
2.6. Vistoria das Obras: Todo o processo de execuo das Obras estar, a todo o tempo, sujeito a
diligenciamento e inspeo por parte da Interveniente e de terceiros devidamente credenciados por
estes, nos termos e condies aqui fixados. Fica, todavia, reservado Interveniente e a seus prestadores
de servios o direito de realizar diligenciamentos e inspees no previstos, sempre que julgarem
conveniente, mediante notificao prvia a ser enviada Construtora com pelo menos 48 (quarenta e
oito) horas de antecedncia.

2.7. Periodicidade dos Relatrios: Observada a Clusula 2.6. acima, a Construtora dever
apresentar ao Locador e Interveniente, at o dia 30 (trinta) de cada ms, relatrios mensais
enfocando o perodo decorrido entre o dia 26 (vinte e seis) do ms imediatamente anterior e o dia 25
(vinte e cinco) do ms em curso e informando a respeito do andamento dos trabalhos, bem como a
anlise dos desvios ocorridos, das medidas corretivas tomadas ou a serem tomadas e as previses para
os perodos seguintes, alm de quaisquer outras informaes que vierem a ser solicitadas pelo Locador,
pela Interveniente e/ou pelo parceiro de engenharia, empresa indicada pela Interveniente e a ela
subordinada, responsvel pelo gerenciamento tcnico da Obra e dos servios.

CLUSULA TERCEIRA REA CONSTRUDA

3.1. Licenas e Autorizaes: O Locador contratou a Construtora para que esta obtenha todas as
licenas e autorizaes necessrias para a construo da Edificao. A Locatria, por sua vez, assume
integral responsabilidade pela obteno de todas as licenas, autorizaes, alvars, e/ou documentos
equivalentes, exigidos pelos rgos pblicos, para funcionamento de sua empresa e desenvolvimento
de suas atividades no Imvel aps a concluso da Edificao.

3.2. Laudo de Vistoria Ambiental: No prazo de at 120 (cento e vinte) dias contados do
cumprimento das Condies Resolutivas previstas na Clusula 1.2 acima, o Locador e a Interveniente
comprometem-se a obter Laudo de Vistoria Ambiental elaborado por empresa credenciada junto ao
respectivo rgo ambiental, que ateste as condies do Imvel e evidencie estar o Imvel livre de
passivo ambiental que possa prejudicar as atividades da Locatria.

3.2.1. Caso seja identificado qualquer passivo ambiental no Imvel, as Partes devero
negociar de boa-f a fim de apurar a extenso da contaminao e o impacto no cronograma fsico e
financeiro da Obra.

3.3. Aprovaes e Inscries em Geral: Com o objetivo de concluir a construo da Edificao at a


data indicada na Clusula 2.4. acima, o Locador contratou a Construtora, que tomar, sob suas
expensas, todas as medidas necessrias perante (i) as autoridades encarregadas de aprovar e
inspecionar as plantas arquitetnicas, as autoridades encarregadas de questes relativas ao meio
ambiente, urbanismo, tributos e previdncia, a fim de obter todas as licenas, alvars, autorizaes e
aprovaes necessrias para o incio das Obras e ocupao do Imvel, bem como inscries fiscais e
certides negativas de dbitos que vierem a ser exigidas pelos rgos pblicos competentes; e (ii) as
empresas de servio pblico que prestaro servios para o Imvel, incluindo, entre outros, servios de
iluminao, energia, gua, esgoto, telefone e gs, alm dos acessos s vias pblicas.

3.4. Termo de Entrega e Aceitao: o laudo acordado entre as partes ser considerado como o
termo de entrega e aceitao do Imvel para os fins previstos na Clusula 4.1., adiante (o Termo de
Entrega e Aceitao).

3.5. Certido Negativa de Dbitos INSS e Averbao da Edificao: Obriga-se o Locador, s suas
expensas, e aps a obteno pela Construtora, nos termos do Contrato de Construo (conforme
abaixo definido), apresentar Locatria, no prazo de 120 (cento e vinte) dias aps a data de expedio
do Habite-se, a Certido Negativa de Dbitos (CND-INSS) de obra e construo civil, referente s
verbas previdencirias relativas s Obras, emitida pela autoridade competente, para fins de averbao
da construo no competente Cartrio de Registro de Imveis. O Locador obriga-se a providenciar a
averbao da Edificao junto matrcula do Imvel no prazo de 120 (cento e vinte) dias contados da
expedio da CND-INSS, prorrogveis automaticamente uma nica vez, ressalvadas eventuais situaes
de caso fortuito ou fora maior, tal como greve do competente rgo pblico, hiptese na qual o
prazo da paralisao no ser computado para o clculo dos prazos acima definidos.

242
3.6. Vcios Ocultos e Aparentes: Sem prejuzo do aqui disposto, a Construtora assumiu no Contrato
de Prestao de Servios de Construo Civil e Outras Avenas (Contrato de Construo) a obrigao
de reparar, s suas expensas, todas as deficincias advindas de projeto errneo, emprego de materiais
imprprios e de mo-de-obra no qualificada e/ou instrues incorretas ou incompletas, de forma a
cumprir integralmente o escopo contratado em estrita observncia s especificaes tcnicas e aos mais
altos padres de qualidade da indstria da construo civil.

3.7. Projeto As Built: O Locador dever entregar para a Locatria cpia dos projetos as built
em at 90 (noventa) dias aps a Data da Concluso das Obras, desde que os mesmos j tenham sido
fornecidos pela Construtora.

CLUSULA QUARTA VIGNCIA E PRAZO DA LOCAO

4.1. Vigncia da Locao: Observado o disposto na Clusula 1.2 acima, o presente Contrato ter
pleno efeito entre as Partes a partir da data da sua assinatura, sendo que a Locao do Imvel ter
prazo de 144 (cento e quarenta e quatro) meses (Prazo da Locao), contados a partir de [] (Data
de Incio do Prazo Locatcio).

4.1.1. Independentemente da ocorrncia de eventos de caso fortuito e/ou fora maior, bem
como de Pendncias Relevantes e/ou Pendncias Irrelevantes, a Locatria no poder postergar ou
antecipar a Data de Incio do Prazo Locatcio.

4.2. Prorrogao do Prazo da Locao: Caso a Locatria esteja cumprindo devidamente as suas
obrigaes assumidas neste Contrato, esta ter o direito, mas no a obrigao, de prorrogar o Prazo da
Locao por at 144 (cento e quarenta e quatro) meses, devendo para tanto enviar notificao por escrito
ao Locador com antecedncia mnima de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias do trmino do Prazo da
Locao, manifestando sua inteno nesse sentido. De modo que no pairem dvidas, ao final do Prazo da
Locao, o eventual novo perodo contratual ser regido pelas regras de locao no residencial da Lei
n 8.245/91, no se aplicando a Indenizao, tampouco as demais regras especficas deste Contrato.

4.2.1. Negociao de Novas Bases Comerciais: Uma vez exercido o direito de prorrogao do
Prazo da Locao, as Partes ento, de boa f, negociaro as bases contratuais no interregno de 1 (um)
ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do Prazo da Locao,
com base em laudos de avaliao do preo de mercado para locao do Imvel, a ser contratado junto
s empresas Jones Lang Lasalle, Colliers e Cushman e Amaral DAvila Engenharia de Avaliaes (ou, em
caso de impossibilidade ou impedimento de qualquer destas, outra empresa especializada de renome
nacional que venha a ser definida de comum acordo entre as Partes) (Laudos de Avaliao).

4.2.2. Caso as Partes no acordem quanto empresa a realizar os Laudos de Avaliao, cada
Parte poder contratar, independentemente e s suas exclusivas expensas, uma das empresas listadas acima.

4.2.3. Caso a divergncia entre os laudos das duas empresas contratadas pelas Partes no
seja superior a 10% (dez por cento), o novo valor do aluguel ser a mdia aritmtica dos valores dos
Laudos de Avaliao.

4.2.4. Se os Laudos de Avaliao elaborados pelas empresas contratadas pelas Partes


apresentarem uma diferena superior a 10% (dez por cento), a terceira empresa que no tiver sido
indicada por nenhuma das Partes ser contratada conjuntamente pelas Partes para elaborao de novo
laudo de avaliao, e o valor por esta indicado ser adotado a ttulo de aluguel.

4.2.5. O Laudo de Avaliao elaborado pela terceira empresa no ser passvel de


questionamento e ser vinculante para ambas as Partes, exceto se comprovadamente contiver erro
grave, fraude ou vcio.

4.3. Fica assegurado Locatria o direito ao renovatria na forma do disposto nos artigos 51,
71, 72, 73, 74 e 75 da Lei n 8.245/91 aps a prorrogao do Prazo da Locao.

243
CLUSULA QUINTA REMUNERAO
5.1. Valor do Aluguel: Como contraprestao e retorno do investimento do Locador na (i) aquisio
do Direito de Superfcie, proviso do desenvolvimento, implementao e construo da Edificao de
acordo com as necessidades da Locatria, e (ii) locao pelo Prazo da Locao previsto na Clusula 4.1.
acima, a Locatria pagar ao Locador, anualmente, o aluguel de R$[] ([] reais) (Aluguel).
5.2 Data de Pagamento: O aluguel ser pago sempre no 10 (dcimo) Dia til do ms de [] de
cada ano, sendo o primeiro pagamento devido nos termos do item 5.2.1. abaixo.
5.2.1. Data do Primeiro Pagamento de Aluguel: O primeiro pagamento de Aluguel, referente
aos meses de [] (pro rata temporis) e [] de 2014, ser pago no 10 (dcimo)Dia til do ms de []
de [2016].
5.2.2. Atraso na Entrega da Obra: Independente de eventual atraso na Data da Concluso
das Obras, o Aluguel dever ser pago nas datas previstas neste item.
5.3. Forma de Pagamento: Os pagamentos referentes ao Aluguel sero realizados por meio de
depsito em conta corrente a ser oportunamente designada pelo Locador, operando-se a quitao
mediante a confirmao pelo banco do efetivo crdito na conta do Locador.
5.4. Penalidade por Atraso: O Aluguel devido e no pago no vencimento estar sujeito a juros de
mora de 1% (um por cento) ao ms e multa por atraso de 2% (dois por cento), sem prejuzo de
correo monetria pelo ndice previsto na Clusula Sexta abaixo, aplicada pro rata temporis. O
eventual recebimento de Aluguel aps o vencimento no constituir motivo de novao, observada a
clusula 5.5 abaixo, devendo ser entendido como mera tolerncia do Locador.
5.5. Resciso por Inadimplemento da Locatria: O no pagamento do valor do Aluguel no
vencimento caracterizar infrao legal e contratual, autorizando o Locador a cobrar imediatamente a
quantia devida, juntamente com as penalidades previstas na Clusula 5.4., acima, sendo certo que,
decorridos 30 (trinta) Dias teis da notificao do Locador Locatria para a cura da mora sem que
tenha havido o pagamento do valor em atraso pela Locatria, poder o Locador ajuizar imediatamente
a ao de despejo por falta de pagamento, cumulada com a execuo dos valores devidos pela
Locatria a ttulo de Indenizao, conforme estabelecido na Clusula 13.1.1., abaixo, e/ou aes de
cobrana de Aluguel e encargos.

CLUSULA SEXTA REAJUSTE DOS ALUGUIS


6.1. ndice de Reajuste: A partir da presente data, o Aluguel ser reajustado mensalmente, at a
Data de Incio do Prazo Locatcio. A partir da Data de Incio do Prazo Locatcio o Aluguel ser reajustado
a cada perodo anual, ou na menor periodicidade que venha a ser estabelecida em lei, a partir de [] de
[] de 2014, com base na variao positiva acumulada do ndice Nacional de Preos ao Consumidor
Amplo, calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IPCA/IBGE). De
modo que no pairem dvidas, o valor do primeiro reajuste ser calculado tomando como base o valor
integral do aluguel, sem qualquer desconto.
6.1.1 O fator de reajuste do Aluguel, a ser apurado da presente data at a Data de Incio do Prazo
Locatcio, ser correspondente variao mensal acumulada do IPCA/IBGE, calculado com 8 (oito)
casas decimais, sem arredondamento, apurado da seguinte forma:

Reajuste Mensal=

NIk = valor do nmero ndice do IPCA /IBGE divulgado nos meses posteriores a data da assinatura deste
Contrato.
NIKA = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no ms da assinatura deste Contrato.

244
6.1.2. O fator de reajuste do Aluguel, a ser apurado aps a Data de Incio do Prazo Locatcio, ser
correspondente variao anual acumulada do IPCA/IBGE, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento, apurado da seguinte forma:

Reajuste Anual=

NIk = valor do nmero ndice do IPCA /IBGE divulgado no ms [] de cada ano.

NIKD = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no ms da Data de Incio do Prazo Locatcio.

6.2. ndice Alternativo: Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE por prazo superior a
10 (dez) Dias teis contados da data esperada para apurao e/ou divulgao ou, ainda, na hiptese de
extino ou inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial, aplicar-se-,
no lugar do IPCA/IBGE, o seu substituto legal ou, na ausncia deste, o ndice Geral de Preos
Mercado (IGP-M). Caso o IGP-M tambm deixe de ser apurado e/ou divulgado por prazo superior a
10 (dez) Dias teis, seja extinto ou se torne inaplicvel por disposio legal ou determinao judicial, os
titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao devero determinar, em
conjunto com o Locador e com a Locatria, observada a regulamentao aplicvel, o novo ndice de
Reajuste a ser aplicado. Caso no haja acordo sobre o novo ndice de Reajuste entre a Locadora, a
Locatria e titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao, reunidos em
assembleia geral para esse fim, os Crditos Imobilirios sero adquiridos, pelo Cedente ou pela
Interveniente, conforme o caso, nos termos do Contrato de Cesso. Aps referida aquisio dos
Crditos Imobilirios, Locador e Locatria estaro livres para decidir novo ndice de comum acordo.

6.3. Comunicao do Reajuste: O reajuste do Aluguel, de acordo com os critrios acima expostos,
ser automtico e dever respeitar os prazos e condies indicados neste Contrato.

6.4. ndice Indisponvel e Reajuste: Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE


quando da ocorrncia do reajuste ou, ainda, na hiptese de extino ou inaplicabilidade do
IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial, ser utilizada a ltima divulgao do
IPCA/IBGE para o reajuste, enquanto no for definido novo ndice para reajuste do Aluguel nos
termos do item 6.2. acima.

CLUSULA STIMA REVISO JUDICIAL DOS ALUGUIS

7.1. No aplicabilidade de Ao Revisional: Nos termos do artigo 54-A, 1 da Lei n 8.245/91 e


tendo em vista o disposto nas Consideraes Preliminares (6), (7) e (8), as Partes expressamente
concordam que no h que se falar em reviso do valor de mercado do Aluguel mediante ao
revisional de aluguel. Diante disso, o Locador e a Locatria renunciam, de comum acordo, aos seus
respectivos direitos de pleitear reviso judicial do valor do Aluguel, sendo certo que, na hiptese de
prorrogao do perodo locatcio, a renncia ora manifestada no mais ser aplicada para o novo
perodo contratual, nos termos da Clusula 4.3. acima.

CLUSULA OITAVA OBRIGAES

8.1. Obrigaes da Locatria: So obrigaes da Locatria, alm daquelas j especificadas neste


Contrato:

(i) efetuar o pagamento, nas Datas de Pagamento, do Aluguel e respectivos encargos da Locao
cujo fato gerador seja posterior Data de Incio do Prazo Locatcio;

(ii) utilizar o Imvel exclusivamente para os fins estabelecidos neste Contrato;

(iii) respeitar as disposies da Clusula Nona com relao realizao de benfeitorias;

245
(iv) devolver o Imvel ao trmino da Locao, nas mesmas condies constantes do Termo de Entrega
e Aceitao, com exceo das alteraes decorrentes das Benfeitorias realizadas de acordo com o
presente Contrato e do desgaste natural decorrente do uso normal e do tempo decorrido at
ento;

(v) assumir toda e qualquer responsabilidade pelas obras de manuteno referentes conservao do
Imvel, bem como aquelas destinadas a repor as condies de utilizao deste, obrigando-se, para
tanto, a realizar a manuteno adequada das instalaes, visando o bom funcionamento das
mesmas;

(vi) reparar diligentemente, os danos causados ao Imvel ou s suas instalaes pela Locatria ou seus
empregados, fornecedores ou usurios;

(vii) no alterar a disposio estrutural interna ou externa do Imvel sem o consentimento prvio por
escrito do Locador;

(viii) entregar ao Locador, diligentemente, porm em prazo no superior ao respectivo prazo de


contestao assignado pelas autoridades pblicas, quaisquer citaes, multas ou notificaes
relacionadas ao Imvel emitidas pelas autoridades pblicas;

(ix) pagar, a partir da Data de Incio do Prazo Locatcio, todas as despesas relacionadas a servios
pblicos instalados no Imvel, prmios de seguro e tributos diretamente relacionados ao Imvel
(energia, gs, gua, esgoto e IPTU, entre outros), diretamente aos agentes arrecadadores,
enviando ao Locador, sempre que solicitado, cpia dos respectivos recibos de pagamento;

(x) permitir, durante horrio comercial, a inspeo do Imvel pelo Locador e por terceiros, caso o
Imvel seja colocado venda, mediante acordo prvio, desde que tal inspeo no interfira nas
operaes da Locatria e seja comunicada com antecedncia razovel;

(xi) assumir responsabilidade pelas instalaes, limpeza, conservao e pintura do Imvel, inclusive
pelos equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, bem como as instalaes
contra incndios e vistorias do corpo de bombeiros;

(xii) fornecer, sempre que solicitado por escrito pelo Locador e desde que no mximo 1 (uma) vez por
trimestre, laudos, relatrios e documentos que comprovem o cumprimento da legislao
municipal, estadual e federal, normas regulamentadoras, instrues tcnicas, entre outras
aplicveis, quanto manuteno e conservao da infraestrutura do Imvel e seus equipamentos;

(xiii) manter a Gerenciadora contratada para fins do disposto no presente Contrato, especialmente em
relao s Clusulas 2.6 e 2.7 acima;

(xiv) respeitar os limites mximos de piso e dos equipamentos do Imvel constantes do Projeto
Executivo e do Memorial Descritivo e no remover os materiais de conteno ou bloqueio
propagao de calor e fogo;

(xv) no realizar intervenes em logradouros pblicos ou nas extremidades do Imvel sem o


consentimento das autoridades competentes e do Locador, sob pena de arcar com as
responsabilidades decorrentes;

(xvi) respeitar, em seus aspectos relevantes, a legislao vigente referente s normas de segurana e
sade aplicveis, sempre atendendo as solicitaes das autoridades pblicas competentes; e

(xvii) se abster de tomar iniciativas sem a anuncia do Locador que possam afetar a regularidade da
CND-INSS e/ou Habite-se.

246
8.1.2. Responsabilidade do Locador por Documentos do Imvel: Uma vez obtidos pelo
Locador os documentos relacionados nas Clusulas 2.5. e 3.5., acima, caso seja exigido pelas
autoridades competentes algum documento, certido, licena e/ou adequao do Imvel a novas
disposies legais para fins da manuteno de tais documentos, certides, licenas ou adequaes, o
Locador responsabiliza-se por providenciar e disponibilizar Locatria tais documentos e/ou fazer as
adequaes necessrias, tudo de forma a garantir a ocupao e o livre e pacfico exerccio das
atividades pela Locatria no Imvel, no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento de
notificao por escrito nesse sentido, ou no prazo legal, o que foi maior.

CLUSULA NONA BENFEITORIAS E CONSERVAO DO IMVEL


9.1. Realizao de Benfeitorias: A Locatria poder efetuar, por sua conta e risco, benfeitorias que
entender necessrias para o desenvolvimento de suas atividades, desde que no importem em
alteraes estruturais internas ou externas no Imvel, e que obtenha as aprovaes devidas das
autoridades competentes, quando necessrio (Benfeitorias No Estruturais). Quaisquer benfeitorias
que (i) importem em alteraes estruturais no Imvel; e/ou (ii) que ocasionem acrscimo ou decrscimo
de rea construda, sero consideradas benfeitorias estruturais e requerero a prvia aprovao do
Locador, que no poder as recusar injustificadamente (Benfeitorias Estruturais e, quando referidas
em conjunto com as Benfeitorias No Estruturais, simplesmente Benfeitorias).
9.1.1. Regras Gerais para Realizao de Benfeitorias: Todas e quaisquer Benfeitorias
realizadas no Imvel devero: (i) obedecer o mesmo padro de construo empregado no Imvel;
(ii) no afetar a segurana e solidez das edificaes existentes; (iii) obedecer as normas da ABNT; (iv) ser
devidamente aprovadas pelas autoridades competentes, quando necessrio; (v) ter contratado seguro
com cobertura para riscos de engenharia e responsabilidade civil perante terceiros, o qual deve prever o
ressarcimento de quaisquer danos causados em decorrncia da realizao das obras no Imvel, sendo
que tal aplice dever ser entregue ao Locador antes de iniciada qualquer modificao no Imvel; e
(vi) estar acompanhadas de projeto, ART (anotao de responsabilidade tcnica) e comprovantes de
recolhimento, bem como As Built dos projetos quando se tratarem de modificaes de partes j
existentes da Edificao ou dos equipamentos.
9.2. Maquinrio e Equipamentos: Para fins deste Contrato, no sero consideradas Benfeitorias ou
acesses as instalaes de natureza profissional, mquinas, equipamentos, mveis e utenslios de uso
industrial ou comercial introduzidas no Imvel pela Locatria, podendo ser removidos quando do
trmino da vigncia deste Contrato, desde que sua remoo no modifique ou de que qualquer outra
forma afete a estrutura e caractersticas do Imvel.
9.3. Retirada de Benfeitorias: Quaisquer Benfeitorias removveis efetuadas no Imvel pela Locatria
podero ser por esta retiradas quando do trmino ou resciso deste Contrato, desde que nenhum dano
seja causado ao Imvel ou que eventual dano seja reparado em prazo no superior a 30 (trinta) dias
aps a desocupao, somente estando a Locatria liberada das obrigaes assumidas neste Contrato
aps a inspeo e aprovao dos reparos necessrios pelo Locador, aprovao esta que no poder ser
desarrazoadamente negada e dever ser realizada na forma e prazos previstos na Clusula 14.3.
9.4. Indenizao/Reteno: A Locatria apenas ter direito indenizao e reteno pelas
Benfeitorias necessrias que porventura vier a realizar no Imvel, e desde que tais Benfeitorias no
possam ser removidas com os maquinrios e equipamentos quando do trmino da locao, em
razo de que sua remoo afetaria a estrutura e as caractersticas do Imvel. O direito aqui
previsto no se aplica em caso de quaisquer Benfeitorias teis ou volupturias que a Locatria
venha a realizar no Imvel.
9.5. Obras de Adequao: A Locatria desde j autoriza o Locador a realizar quaisquer obras para
adequaes necessrias que surjam em virtude de lei, decreto ou norma, a fim de preservar a
habitabilidade, inclusive adequaes com a finalidade de valorizar, melhorar ou facilitar o uso do
Imvel; as quais (i) devero ser comunicadas com antecedncia Locatria; (ii) devero ser realizadas
preferencialmente fora do horrio comercial; (iii) e no devero prejudicar o pleno exerccio de suas
atividades no Imvel, salvo se a realizao de referidas obras impactar na segurana dos usurios do
Imvel, hiptese na qual as atividades da Locatria podero ser interrompidas.

247
CLUSULA DCIMA VISTORIAS NO IMVEL

10.1. Vistoria Tcnica: A Locatria faculta desde j ao Locador, por si ou atravs de procuradores
constitudos, vistoriar ou examinar o Imvel, em Dias teis, no perodo das 8:00hs s 18:00hs,
devendo, contudo, agendar data e horrio com a Locatria, com antecedncia mnima de 48 (quarenta
e oito) horas.

10.1.1. Dano Tcnico no Imvel: Se, aps a vistoria, for constatado algum dano relevante nas
instalaes do Imvel que tenha sido causado pela Locatria (ou quaisquer de seus usurios) e que
comprometa ou possa comprometer a estrutura do mesmo de acordo com opinio de empresa
independente e de reputao nacional, com experincia comprovada nesse tipo de vistoria, o Locador
notificar por escrito a Locatria para que informe, no prazo mximo de [40] (quarenta) dias contados
do seu recebimento pela Locatria, quais medidas adotar para a reparao necessria e o prazo
necessrio para tanto, ficando a Locatria responsvel por todos os custos e despesas. Caso a Locatria
no inicie injustificadamente os reparos no prazo por ela indicado, esta estar sujeita a uma multa
diria no valor de 1/30 avos do aluguel vigente, que poder ser aplicada indefinidamente, at que seja
realizada a reparao necessria (Multa Diria). Sem prejuzo da aplicao da Multa Diria, o Locador
poder, aps 30 (trinta) dias de descumprimento da obrigao de iniciar a reparao acima
estabelecida, considerar antecipadamente rescindido o presente Contrato, ficando a Locatria
responsvel pelo pagamento da indenizao prevista na Clusula 13.1.1.

10.2. Vistoria Ambiental: O Locador ter o direito de realizar auditoria ambiental no Imvel, sob sua
exclusiva responsabilidade s suas expensas, at 2 (duas) vezes ao ano, mediante o envio de solicitao
prvia e por escrito Locatria, com 48 (quarenta e oito) horas de antecedncia. Referida auditoria,
caso realizada pelo Locador, dever ser realizada de forma a no prejudicar, tanto quanto possvel, o
pleno regular exerccio das atividades da Locatria no Imvel.

10.2.1. O Locador obriga-se a entregar para a Locatria cpia de todos os relatrios, laudos e
concluses obtidos em decorrncia da auditoria ambiental aqui prevista. Caso os laudos ambientais
contratados comprovem a existncia de qualquer contaminao posterior Data de Incio do Prazo
Locatcio ou infrao s regras ambientais pela Locatria, esta poder contratar, s suas expensas, uma
outra empresa para que realize a investigao confirmatria ou, ento, aceitar o laudo produzido pela
empresa contratada pelo Locador. Neste ltimo caso, alm de observar o quanto disposto na Clusula
10.2.2. a seguir, a Locatria dever ressarcir o Locador, no prazo de at 60 (sessenta) dias, pelos custos
incorridos na realizao de tal auditoria.

10.2.2. Caso o laudo da empresa contratada pela Locatria seja divergente daquele produzido
pela empresa contratada pelo Locador, o Locador dever contratar uma terceira empresa, de
reconhecida reputao tcnica nesta matria, cujo laudo ser reputado como o parecer final a respeito
do assunto, exceto se comprovadamente contiver erro grave, fraude ou vcio.

10.3. Mitigao dos Danos: A fim de mitigar danos ambientais no Imvel, a Locatria
compromete-se a: (i) utilizar, armazenar e dispor adequadamente de quaisquer Substncias Perigosas,
em conformidade com os termos da legislao e regulamentao aplicvel; (ii) obter e permanecer em
regularidade com quaisquer licenas, autorizaes e registros exigidos por lei para o regular
armazenamento e movimentao de Substncias Perigosas, fornecendo ao Locador qualquer
documentao comprobatria que estes venham a solicitar por escrito; e (iii) envidar esforos para
evitar que recaiam sobre o Locador quaisquer processos judiciais ou administrativos relativos violao
dos itens (i) e (ii), acima, atuando prontamente para excluir o Locador ou mant-lo indene caso seja
includo em tais processos judiciais ou administrativos.

10.3.1. Danos Ambientais: Nos termos deste Contrato, Danos Ambientais so os danos
efetivos e diretos de natureza ambiental que possam afetar o Locador como decorrncia do uso do
Imvel pela Locatria durante o prazo deste Contrato.

248
10.3.2. Substncias Perigosas: Nos termos deste Contrato, Substncias Perigosas so
quaisquer poluentes, substncias txicas, resduos perigosos e substncias perigosas, conforme
regulado pela legislao aplicvel.

CLUSULA DCIMA PRIMEIRA SEGUROS

11.1. Seguro das Obras: A Construtora contratar e manter, s suas expensas, durante todo o
prazo do Contrato, um seguro de responsabilidade civil, cobrindo danos materiais, danos corporais e
danos morais causados a terceiros, no qual a Interveniente, a Construtora e eventuais terceiros
subcontratados sero considerados segurados.

11.2. Alm do seguro de responsabilidade civil, dever a Construtora manter segurados, por valor
no inferior ao da reposio e enquanto estiverem sob a sua guarda, todos os equipamentos,
instrumentos, partes, peas e eventuais materiais que estiverem sendo utilizados na execuo do
Contrato, inclusive os que, eventualmente, lhe tiverem sido entregues pela AmBev.

11.3. Os seguros a serem efetuados pela Construtora nos termos desta Clusula no afetaro o
direito da Interveniente de cobrar da Construtora qualquer multa ou penalidade prevista no Contrato
de Construo, nem a obrigao da Construtora de indenizar a Interveniente, nos termos da
Clusula 16 do Contrato de Construo.

11.4. A Construtora dever entregar Interveniente, ou a quem esta indicar, quando solicitado,
cpia da nota de seguro quitada, comprobatria da efetivao dos seguros previstos acima, bem como
a entregar cpias das respectivas aplices, imediatamente aps t-las recebido da seguradora.

11.5. Seguro Patrimonial: Na Data de Incio do Prazo Locatcio, a Locatria dever comprovar a
contratao de seguro patrimonial para o Imvel (Seguro Patrimonial), o qual dever prever que seja
propiciada a cobertura do montante necessrio para a reconstruo do Imvel e reposio do mesmo
no estado anterior ao sinistro no prazo de [12 (doze) meses], no obstante a continuidade da obrigao
da Locatria em realizar os pagamentos do Aluguel nos termos deste Contrato. O valor da indenizao
do Seguro Patrimonial dever manter-se em montante suficiente reposio do Imvel durante a
vigncia do Contrato de Locao, [em valor de mercado], sendo que, em caso de discordncia, as
Partes se comprometem a adotar o procedimento previsto nas Clusulas 4.2.1 a 4.2.4, para a avaliao
do valor de mercado do Imvel.

11.5.1. Beneficirios da Aplice: A aplice do Seguro Patrimonial dever estipular o Locador


como o nico beneficirio da indenizao objeto do seguro contratado, garantindo as perdas e danos
materiais decorrentes de incndio, raio, exploso de qualquer natureza, vendaval, inundao, granizo,
fumaa, impacto de veculos terrestres e queda de aeronaves.

11.5.2. Reavaliao do Valor de Cobertura: O valor de cobertura do Seguro Patrimonial dever


ser reavaliado anualmente, de forma a caracterizar a reposio integral dos bens segurados em caso de
sinistro, de acordo com o critrio previsto neste item.

11.6. Seguro de Perda de Receitas: Na Data de Incio do Prazo Locatcio, a Locatria dever tambm
comprovar a contratao de Seguro de Perda de Receitas da Locao, o qual dever prever cobertura
de perda do Aluguel equivalente ao valor do Aluguel devido pela Locatria ao Locador, entre a data de
ocorrncia do sinistro e a data de reconstruo do Imvel (Seguro de Perda de Receitas).

11.6.1. Beneficirios da Aplice: A aplice do Seguro de Perda de Receitas dever estipular o


Locador, ou sua endossatria, como nicos beneficirios da indenizao objeto do seguro contratado.

11.6.2. Valor da Indenizao: O Seguro de Perda de Receitas dever prever, at o trmino do


prazo da locao, uma indenizao mxima correspondente a 12 (doze) parcelas de Aluguel,
atualizadas monetariamente pelo IPCA/IBGE na data da contratao.

249
11.6.3. Renovao: A Locatria, neste ato, se obriga a renovar anualmente o Seguro de Perda
de Receitas, com antecedncia mnima de 15 (quinze) dias da data de vencimento da aplice em vigor
poca, mediante apresentao da nova aplice ao Locador, sendo certo que os termos e condies
da aplice em vigor poca devero permanecer inalterados.

11.7. Escolha de Seguradora: O Seguro Patrimonial e o Seguro de Perda de Receitas devero ser
contratados pela Locatria junto a qualquer seguradora de primeira linha, desde que previamente
aprovada pelo Locador, aprovao essa que no poder ser desarrazoadamente negada.

11.8. Apresentao das Aplices de Seguro: No prazo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura
do Termo de Entrega e Aceitao, a Locatria dever apresentar ao Locador, tendo ele como
beneficirio, as Aplices de Seguro Patrimonial e de Perda de Receitas, acompanhadas dos
comprovantes de pagamento dos prmios de seguro correspondentes s duas aplices, vigentes desde
a Data de Incio do Prazo Locatcio.

11.8.1. No Apresentao. Contratao pelo Locador: Caso a Locatria no apresente a


documentao do Seguro Patrimonial ou do Seguro de Perda de Receitas na forma e no prazo
estipulados acima, o Locador ficar autorizado a contratar referido seguro e solicitar o reembolso dos
valores Locatria, sem prejuzo das demais penalidades aplicveis.

11.9. Vigncia do Seguro: A Locatria dever manter os Seguros contratados por ela em vigor
durante todo o prazo da Locao e quaisquer prorrogaes, devendo a Locatria remeter ao Locador,
quando solicitado, os comprovantes de pagamento do prmio tanto na sua contratao quanto em
suas renovaes, desde que no mximo 1 (uma) vez ao ano.

11.10. Hipteses de Sinistro: Observado o previsto nesta Clusula 11.10. e na Clusula 11.11. abaixo,
na hiptese de sinistro total ou parcial do Imvel, as Partes podero, de comum acordo, optar pela
reconstruo, total ou parcial, do Imvel, at o limite do valor indenizado, observado que o fluxo de
pagamento do Aluguel pela Locatria no ser interrompido ou alterado de qualquer forma, exceto
pelo previsto na Clusula 11.11. abaixo.

11.10.1. Mediante a ocorrncia de um sinistro total ou parcial do Imvel, as Partes, de comum


acordo, tero at o 30 (trigsimo) Dia til imediatamente anterior prxima Data do Pagamento do
Aluguel, para decidir pela reconstruo total ou parcial do Imvel.

11.10.2. Na hiptese da ocorrncia de um sinistro total ou parcial durante os 30 (trinta) Dias


teis imediatamente anteriores a uma Data de Pagamento de Aluguel, as Partes devero decidir pela
reconstruo parcial ou total do Imvel no prazo mximo de 5 (cinco) Dias teis da ocorrncia de
referido sinistro.

11.10.3. Caso as Partes optem pela reconstruo total ou parcial do Imvel, os dias utilizados
para referida reconstruo sero acrescidos para extenso do Prazo de Locao, sem qualquer custo
para a Locatria, inclusive com relao ao no pagamento do Aluguel durante referida extenso do
Prazo de Locao.

11.11. Opo pela No Reconstruo do Imvel: Caso as Partes, nos termos desta Clusula Dcima
Primeira e nos prazos indicados na Clusula 11.0. acima, optem pela no reconstruo, seja ela total ou
parcial, do Imvel, este Contrato ser considerado resolvido de pleno direito, incorrendo em uma hiptese
de Evento de Aquisio Obrigatria, conforme previsto na Clusula 6.1. (xxv) do Contrato de Cesso.

11.12. No Pagamento de Indenizao: Recusando-se a seguradora a pagar a indenizao decorrente


do Seguro Patrimonial sob fundamento de que, por culpa da Locatria reconhecida judicialmente, aps
sentena condenatria transitada em julgado, a ocupao do Imvel estava irregular, por no
pagamento do prmio, por no observar as condies da respectiva aplice, ou ainda no observar as
posturas municipais, estaduais e/ou federais aplicveis ao Imvel, ou no existindo aplice de referido
seguro em vigor na poca da ocorrncia do sinistro, o presente Contrato ser considerado rescindido,
cabendo Locatria o dever de pagar ao Locador a Indenizao bem como o valor necessrio para
reconstruo do imvel conforme disposto na Clusula 11.10. acima.

250
11.13. Seguro Ambiental: Fica facultado Locatria a contratao de seguro ambiental para o
Imvel, ficando estabelecido que, na hiptese da no contratao, a Locatria assumir
responsabilidade integral pela reparao dos danos, custos e indenizaes devidos ao Locador e a
terceiros, desde que comprovadamente decorrentes das atividades praticadas pela Locatria e seus
subcontratados no Imvel.

CLUSULA DCIMA SEGUNDA MULTA

12.1. Multa Convencional: Salvo penalidade especfica neste Contrato, a infrao de qualquer
clusula deste Contrato, desde que no decorrente de ato ou omisso praticado pela outra parte, no
sanada no prazo de 90 (noventa) dias contados do recebimento pela parte infratora de notificao
encaminhada pela parte inocente, sujeitar o infrator ao pagamento de multa equivalente a 1/12 (um
doze avos) do Aluguel vigente poca da infrao, sem prejuzo de a parte inocente dar por rescindido
de pleno direito a presente Locao.

12.2. Cumulatividade da Multa com Indenizao: Caso a Locatria tenha dado causa resciso da
presente Locao, a incidncia da multa estabelecida nesta Clusula se dar sem prejuzo da obrigao
de a Locatria pagar a Indenizao estabelecida na Clusula 13.1.1., abaixo.

CLUSULA DCIMA TERCEIRA TRMINO DO CONTRATO

13.1. Resciso Antecipada: O presente Contrato poder ser considerado rescindido em sua
integralidade, caso, uma vez notificadas na forma da Clusula 12.1 acima, a Parte infratora permanea
inadimplente em relao a quaisquer das suas obrigaes previstas neste Contrato aps o prazo de
cura previsto na Clusula 12.1. acima.

13.1.1. Resciso Antecipada e Pagamento de Indenizao: A Locatria pagar ao Locador, nos


termos do artigo 54-A, 2, da Lei n 8.254/91, a ttulo de perdas e danos pr-fixados e a ttulo
compensatrio, o valor correspondente ao resultado da multiplicao do perodo remanescente (em
anos, pro rata temporis) para o trmino da Locao, pelo valor do aluguel em vigor poca da
ocorrncia do fato, valor de aluguel este corrigido monetariamente pro rata at a data da ocorrncia
do fato (Indenizao), nas seguintes hipteses:

(i) liquidao, dissoluo, extino, decretao de falncia por deciso judicial transitada e
julgado, ou pedido de autofalncia da Locatria; pedido por parte da Locatria de
qualquer plano de recuperao judicial ou extrajudicial a qualquer credor ou classe de
credores, independentemente de ter sido requerida ou obtida homologao judicial do
referido plano; ou se a Locatria ingressar em juzo com requerimento de recuperao
judicial, independentemente de deferimento do processamento da recuperao ou de sua
concesso pelo juiz competente;

(ii) cesso no autorizada deste Contrato pela Locatria; ou

(iii) resciso por inadimplemento contratual da Locatria, conforme estabelecido na Clusula


5.5. acima, ou caso a Locatria denuncie voluntariamente o presente Contrato antes de
seu trmino.

13.2. Data de Pagamento da Indenizao: A Indenizao dever ser paga pela Locatria no prazo de
30 (trinta) dias da data em que ocorrer qualquer dos eventos descritos acima, e, no caso de resciso
por inadimplemento da Locatria, imediatamente aps o trmino do prazo determinado para purgao
da mora, contado da Notificao anteriormente recebida do Locador na forma da Clusula 12.1.

13.2.1. Resciso Antecipada e Desocupao do Imvel: No caso de resciso antecipada da


presente Locao, caber Locatria, no prazo de 120 (cento e vinte dias) Dias teis a contar da
data estipulada para o pagamento da Indenizao, proceder total desocupao do Imvel,
restituindo-o ao Locador de acordo com o Termo de Entrega e Aceitao, tolerados os desgastes
naturais da Edificao e observadas as regras aqui constantes a respeito das Benfeitorias.

251
13.3. Exigibilidade da Indenizao: Conforme anteriormente descrito neste Contrato, os Crditos
Imobilirios decorrentes deste Contrato encontram-se vinculados aos CRI e a Indenizao de que trata
esta Clusula 13 ser destinada ao pagamento dos valores devidos no mbito da emisso dos CRI.
Nesse sentido, a Locatria declara que est de acordo com a estipulao da Indenizao ora prevista e
que realizar o pagamento da Indenizao na ocorrncia de qualquer dos eventos descritos no item
13.1. acima, independentemente de qualquer contestao prpria ou de terceiros e do real valor e do
estado em que o Imvel ou os Crditos Imobilirios se encontrarem, reconhecendo desde j sua
existncia, validade, eficcia e exigibilidade.

CLUSULA DCIMA QUARTA DEVOLUO DO IMVEL

14.1. Devoluo ao Final da Locao: Com exceo das hipteses previstas no item 4.2., acima,
quando do trmino do prazo de vigncia da Locao sem inteno de sua prorrogao pela Locatria,
ou resciso, por qualquer motivo, do presente Contrato, a Locatria dever desocupar o Imvel,
restituindo-o no estado de quando do incio do Prazo de Locao de acordo com o Termo de Entrega e
Aceitao, ressalvando-se as Benfeitorias realizadas de acordo com este Contrato e o desgaste natural
decorrente do uso normal e do tempo decorrido at ento.

14.2. Notificao de Entrega do Imvel: A Locatria dever notificar por escrito o Locador com
antecedncia mnima de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias antes da data estipulada para a
devoluo do Imvel, manifestando, se o caso, pelo encerramento da locao, devendo entreg-lo na
data acordada em conformidade com Termo de Entrega e Aceitao, ressalvando-se as benfeitorias
realizadas de acordo com este Contrato e o desgaste natural decorrente de sua regular explorao.

14.3. Vistoria pelo Locador: Aps a completa desocupao do Imvel, o Imvel ser vistoriado pelo
Locador a fim de apurar eventuais alteraes havidas no seu estado, de seus acessrios e pertences em
comparao quilo que foi indicado no Termo de Entrega e Aceitao, para que, depois de efetuados
os reparos cabveis e determinados em comum acordo entre Locador e a Locatria, a Locatria proceda
entrega das chaves e quitao das obrigaes contratuais. O Locador ter o prazo de 15 (quinze) dias
para completar a vistoria do Imvel, contado a partir da completa desocupao do Imvel. Na hiptese
de a vistoria no ser finalizada neste perodo por culpa do Locador, as Partes desde j podero
considerar como concludos os trabalhos de vistoria, sem que reparos sejam necessrios.

14.4. Execuo de Reparos: Na hiptese de ser constatada a necessidade de reparos ou execuo de


obras, as Partes estabelecero, de comum acordo, com base na razoabilidade e proporcionalidade, um
cronograma que dever ser cumprido pela Locatria. A Locatria permanecer responsvel pela
Locao prevista neste Contrato e demais encargos at que estejam concludos todos os reparos de
que trata esta Clusula. O Locador ter o prazo de 7 (sete) Dias teis contados a partir da data de
notificao por escrito da Locatria nesse sentido, para dar o aceite sobre os reparos. Caso o Locador
no se pronuncie em referido prazo, a aprovao sobre os reparos ser tcita.

14.4.1. Contratao de Empresa para Reparos: Ser facultada Locatria a contratao, s


suas exclusivas expensas, de empresa idnea que ser responsvel pela execuo dos
respectivos reparos ou execuo e obras de que trata o caput deste item, sem desonerar-se de
suas obrigaes perante o Locador, aplicando-se, para tanto, as mesmas regras para
contratao de benfeitorias.

14.5. Danos ao Imvel como Dvida Lquida e Certa: O montante dos danos apurados na vistoria
referida na Clusula 14.3. acima, importar em reconhecimento como dvida lquida e certa, cobrvel
por ao competente caso a Locatria no promova os reparos necessrios.

252
CLUSULA DCIMA QUINTA CESSO E SUBLOCAO

15.1. Cesso dos Crditos Imobilirios: Os Crditos Imobilirios decorrentes deste Contrato,
representados pela CCI, sero objeto de cesso Securitizadora e posterior vinculao aos CRI, como
lastro da operao de securitizao. Neste sentido, a Locatria declara e garante que realizar contnua
e tempestivamente os pagamentos do Aluguel, excetuada a hiptese em que o Aluguel seja declarado
inexistente e ou inexigvel por deciso judicial transitada em julgado. A Locatria concorda desde j em
anuir todo e qualquer documento necessrio para a efetivao da operao de securitizao, inclusive
referente constituio das garantias previstas nos documentos relativos operao de securitizao.

15.2. Sublocao: Fica expressamente vedada Locatria sublocar o Imvel, ainda que para
empresas do mesmo grupo econmico ou partes relacionadas.

15.3. Cesso: Exceto no que diz respeito operao de securitizao, a cesso total ou parcial do
presente Contrato somente poder ser realizada (A) mediante comum e prvio acordo entre as Partes;
(B) para (i) qualquer sociedade que seja sucessora de tal Parte em decorrncia de fuso, incorporao,
ciso ou outra forma de reorganizao societria realizada dentro do grupo econmico de tal Parte ou
(ii) uma sociedade, fundo de investimento ou outra empresa que controle, ou seja por ela controlada,
ou esteja sob o controle de qualquer sociedade pertencente ao grupo econmico da Parte (o termo
controle aqui utilizado dever ser considerado como a participao ou controle majoritrio, nos
termos da Lei n. 6.404/1976).

CLUSULA DCIMA SEXTA DIREITO DE PREFERNCIA

16.1. Direito de Preferncia: Caso o Locador receba oferta de terceiro, ou de outra forma, decida,
direta ou indiretamente, alienar o Direito de Superfcie ou quaisquer outros direitos que porventura
venha a possuir sobre o Imvel, ou ainda prometer vend-los, ced-los ou d-los em pagamento, caso
no exercida a preferncia do Interveniente como prioprietrio do solo, o Locador dever encaminhar
Notificao Locatria contendo: (i) cpia da oferta emitida ou recebida do terceiro potencial
comprador, ou das condies negociais estabelecidas com o terceiro; (ii) o preo e as condies de
pagamento; (iii) se aplicvel, identificao completa do terceiro potencial comprador e do grupo
econmico ao qual ele pertence; (iv) o local para consulta da documentao relativa proprietria do
Imvel, ao Locador e ao Imvel; e (v) quaisquer outros termos e condies da proposta. Se o preo para
a venda e compra for estabelecido, no todo ou em parte, em bens ou direitos, a proposta deve incluir
uma estimativa do valor desses bens e direitos a valor de mercado. Fica desde j acordado que, em
qualquer circunstncia, o Locador no poder vender o Imvel para concorrentes diretos da Locatria.

16.1.1. Prazo de Exerccio do Direito de Preferncia: A proposta vigorar pelo prazo de


30 (trinta) dias contados a partir de seu recebimento pela Locatria. Durante tal perodo a Locatria
ter o direito de exercer seu direito de preferncia de aquisio do Direito de Superficie ou de
quaisquer outros direitos sobre ele, o que dever ser exercido por meio de uma notificao
encaminhada ao Locador, a qual, uma vez emitida, ser considerada firme, irrevogvel e irrenuncivel,
sendo que o silncio da Locatria ser interpretado como renncia ao exerccio do direito de aquisio.

16.1.2. Exerccio do Direito de Preferncia e Prazo para Aquisio pela Locatria: Aps a
formal aceitao da proposta, Locador e Locatria devero iniciar negociaes para troca de
informaes complementares, documentos e certides, de forma que a formalizao da venda e
compra ocorra no prazo de at 90 (noventa) dias.

16.1.3. Renncia ao Direito de Preferncia e Prazo para Aquisico por Terceiro: Caso a
Locatria renuncie ou no exera o seu direito de preferncia, ento o Locador ter o direito de, nos 90
(noventa) dias subsequentes, efetuar a alienao do Direito de Superficie para terceiros nos exatos
termos da Notificao.

253
16.1.4. Novo Oferecimento de Direito de Preferncia: Na hiptese de: (i) qualquer uma das
condies descritas na Notificao serem alteradas; ou (ii) o Locador no formalizar a venda e compra
com terceiros no prazo de 90 (noventa) dias contados do recebimento da Notificao pela Locatria,
mesma dever ser novamente garantido o Direito de Preferncia na aquisio do Direito de Superfcie
ou de qualquer outro direito sobre ele.

CLUSULA DCIMA STIMA VIGNCIA E REGISTRO

17.1. Clusula de Vigncia: A presente locao continuar em vigor nas hipteses de alienao do
Imvel, do Direito de Superfcie ou de qualquer outro direito sobre ele a terceiros, comprometendo-se
o Locador a incluir, em qualquer instrumento que venha a firmar com o(s) adquirente(s) e/ou com a
Interveniente, a obrigao deste(s) ltimo(s) de cumprir integralmente a avena de construo e de
locao aqui ajustada.

17.2. Autorizao para Registro e Averbao: Fica autorizado, para os fins do disposto nos artigos
8o e 33, da Lei n 8.245/91 o registro e averbao deste Contrato no Cartrio de Registro de Imveis
competente, sendo os custos e despesas referentes ao mencionado registro arcados exclusivamente
pela Locatria.

17.3. Cancelamento de Registro e Averbao: Caso este Contrato venha a ser registrado no Registro
de Imveis, e to somente no caso de extino ou resciso deste, total ou parcial, o Locador fica
autorizado a requerer, s suas expensas, o imediato cancelamento do referido registro.

CLUSULA DCIMA OITAVA DISPOSIES GERAIS

18.1. Declaraes: As Partes declaram e garantem outra Parte que, nesta data:

(i) So fundos de investimento ou sociedades devidamente constitudas e validamente existentes,


de acordo com a legislao aplicvel, e possuem capacidade e autoridade necessrias para
conduzir seus negcios, deter suas propriedades e celebrar, entregar e cumprir suas obrigaes
previstas no Contrato.

(ii) A celebrao, formalizao e o cumprimento do Contrato foram devidamente autorizados e


aprovados por todos os atos societrios porventura necessrios e no (a) exigem qualquer
consentimento ou aprovao de qualquer cotista, scio ou acionista, conforme o caso, que no
tenha sido obtido, (b) exigem qualquer autorizao governamental, que no tenha sido obtida, sendo
certo que cada autorizao governamental que j foi obtida est em pleno vigor e efeito,
(c) constituem violao a qualquer legislao aplicvel ou sentena aplicvel a qualquer das Partes ou
s suas atividades ou de qualquer disposio dos documentos societrios de cada uma das Partes,
cuja violao se pudesse esperar que tivesse um efeito adverso significativo sobre a capacidade de tal
Parte de cumprir suas obrigaes, nos termos do Contrato, e (d) resultam em violao ou
inadimplemento, nos termos de qualquer contrato relacionado com a administrao ou interesse das
Partes, ou qualquer escritura, ou contrato de emprstimo, ou linha de crdito, ou qualquer outro
contrato ou instrumento em que figurem as Partes, ou por meio do qual as Partes ou suas
propriedades ou ativos possam estar vinculados ou ser afetados; violao ou inadimplemento esses
que possam resultar em um efeito adverso sobre a capacidade das Partes de cumprir suas obrigaes
nos termos do Contrato.

(iii) No h nenhuma ao ou processo pendente com relao ao qual as Partes j tenham sido citadas,
ou, at onde do conhecimento das Partes, iminente perante qualquer tribunal, autoridade
governamental ou rbitro, que se possa esperar de forma razovel que afete significativa e
adversamente a condio financeira, ou operao das partes, ou a capacidade destas de
cumprirem suas obrigaes nos termos do Contrato, ou com a pretenso de afetar a legalidade,
validade ou exeqibilidade do Contrato.

254
(iv) foi informada e avisada de todas as condies e circunstncias envolvidas na negociao objeto
deste Contrato e que poderiam influenciar na capacidade de expressar sua vontade e foram
assistidas por advogados durante todo o processo de negociao.

18.2. Desapropriao: No caso de desapropriao parcial ou total do Imvel, o presente Contrato


permanecer em pleno vigor, enquanto a Locatria puder continuar exercendo suas atividades
normalmente. Neste caso, continuar a Locatria obrigada ao pagamento do Aluguel proporcional em
caso de desapropriao parcial, devido at a efetiva desocupao do Imvel. No caso de desapropriao
total, ambas as Partes podero buscar do Poder Pblico a indenizao que entenderem devidas.

18.3. No compensao de valores do Aluguel: As Partes expressamente concordam que


fundamental, para o Locador, que o fluxo financeiro decorrente do Aluguel no seja interrompido
durante o prazo deste Contrato, razo pela qual no ser permitida a compensao a qualquer ttulo
de quaisquer valores devidos de Parte a Parte, por fora deste Contrato ou de qualquer outro
instrumento, com o Aluguel devido.

18.4. Comunicaes: Todas e quaisquer notificaes, citaes, solicitaes, intimaes e demais


comunicaes entre as Partes devero ser feitas por escrito e sero consideradas validamente
recebidas quando entregues em mos, por carta registrada ou com aviso de recebimento, por servio
de courier ou via Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos nos endereos constantes no
prembulo deste Contrato.

18.5. Vinculao: Este Contrato vincula as Partes e seus sucessores, sendo exequvel de acordo com
os termos e condies aqui estabelecidos, a partir da data de sua assinatura.

18.6. Tolerncia e Renncia: O no exerccio de qualquer direito decorrente deste Contrato por
qualquer Parte no constituir renncia ou novao de tal direito. Caso qualquer das disposies aqui
contidas seja considerada nula, invlida, ilegal ou inexequvel, (a) a no nulidade, validade, legalidade
ou exequibilidade das demais disposies deste Contrato no ser por isso prejudicada, e (b) as Partes
negociaro, de boa-f, a substituio das disposies nulas, invlidas, ilegais ou inexequveis, por
disposies no nulas, vlidas, legais e exequveis, cujo efeito seja o mais prximo possvel do efeito das
disposies nulas, invlidas, ilegais ou inexequveis.

18.7. Alteraes Contratuais: Nenhuma mudana, alterao ou aditivo de qualquer disposio deste
Contrato ter efeito, salvo se efetuada por escrito, rubricada e assinada por todas as Partes.

18.8. Validade e Exequibilidade: Este instrumento validamente celebrado e constitui obrigao


legal, vlida, vinculante e exequvel contra cada uma das Partes, de acordo com os seus termos.

18.9. Ttulo Executivo Extrajudicial: Este Contrato e instrumentos em anexo constituem ttulos
executivos extrajudiciais nos termos dos incisos I e II do Artigo 585, do Cdigo de Processo Civil.

18.10. Execuo Especfica: As Partes reservam-se o direito de pleitear execuo especfica das
obrigaes assumidas pela outra Parte neste Contrato, de acordo com as disposies do Cdigo de
Processo Civil Brasileiro.

18.11. Publicidade: As Partes desde j acordam que a Locatria poder utilizar o Imvel para qualquer
fim publicitrio, incluindo, mas no se limitando, a painis e placas de comunicao visual para
divulgao de suas marcas e produtos, respeitando a legislao aplicvel.

18.12. Dias teis: Tendo em vista que os Crditos Imobilirios sero lastro de operao de
securitizao, para fins deste Contrato, considera-se Dia til qualquer dia que no sbado, domingo
ou feriado declarado nacional. Caso a data em que seja devida qualquer obrigao pecuniria ou no
pecuniria pela Emissora no seja Dia til, considerar-se- como a data devida para a referida
obrigao o Dia til imediatamente seguinte.

255
CLUSULA DCIMA NONA DA LEI APLICVEL E DO FORO

19.1. Interpretao do Contrato: Os termos e condies deste Contrato devem ser interpretados de
acordo com a legislao vigente na Repblica Federativa do Brasil.

19.2. Disputa/Conflito do Contrato: Para qualquer disputa, conflito, controvrsia ou reclamao


oriunda ou relativa a este Contrato, inclusive quanto ao seu cumprimento, execuo e interpretao de
seus termos (Disputa), as Partes elegem o foro da Comarca da So Paulo, Estado de So Paulo, com
renncia a qualquer outro por mais privilegiado que seja.

E, por estarem assim justos e contratados, os contratantes assinam o presente instrumento em 04


(quatro) vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo, obrigando-se por seu
inteiro cumprimento, por si, seus herdeiros e sucessores, a ttulo singular e universal.

So Paulo, [] de [] de 2014.

[O restante da pgina foi intencionalmente deixado em branco.]

256
(Pgina 1/3 de assinaturas do Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade
Built to Suit e Outras Avenas, celebrado em [] de [] de 2014, entre VPC Fundo de Investimento
Imobilirio FII, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A. e Ambev S.A.)

VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

representado por seu administrador

BTG Pactual Servios Financeiros S.A. DTVM.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

257
(Pgina 2/3 de assinaturas do Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade
Built to Suit e Outras Avenas, celebrado em [] de [] de 2014, entre VPC Fundo de Investimento
Imobilirio FII, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A. e Ambev S.A.)

CERVEJARIAS REUNIDAS SKOL CARACU S.A.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

258
(Pgina 3/3 de assinaturas do Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade
Built to Suit e Outras Avenas, celebrado em [] de [] de 2014, entre VPC Fundo de Investimento
Imobilirio FII, Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A. e Ambev S.A.)

AMBEV S.A.

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

Testemunhas:

Nome: Nome:
CPF: CPF:
RG: RG:

259
(Anexo I ao Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na Modalidade Built to Suit e
Outras Avenas, celebrado em [] de [] de 2014, entre VPC Fundo de Investimento Imobilirio FII,
Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A. e Ambev S.A.)

ANEXO I

DESCRIO DO IMVEL

260
ANEXO 9 Minuta do Termo de Securitizao

261
262
MINUTA

TERMO DE SECURITIZAO DE CRDITOS IMOBILIRIOS DA 106 SRIE DA 1 EMISSO DE


CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS DA RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO, sociedade annima, com sede na Cidade de So


Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Amauri, n. 255, 5 andar, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa
Jurdica do Ministrio da Fazenda (CNPJ) sob o n. 02.773.542/0001-22, neste ato representada na
forma de seu Estatuto Social (Emissora ou Securitizadora), promove a securitizao de crditos
imobilirios adiante configurada e, para este efeito, vincula os Crditos Imobilirios (conforme definidos
abaixo) ao CRI (conforme definido abaixo), de sua emisso, descritos e identificados neste Termo; e

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS, sociedade annima,


com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Av. das Amricas, n. 4.200, bloco
04 (Ed. Buenos Aires), sala 514, inscrita no CNPJ sob o n. 17.343.682/0001-38, neste ato devidamente
representada, na forma de seu Estatuto Social (Agente Fiducirio ou Instituio Custodiante);

A Emissora e o Agente Fiducirio, denominados em conjunto como Partes e, individualmente, como


Parte, firmam o presente Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios da 106 Srie da 1 Emisso
da RB Capital Companhia de Securitizao, doravante denominado simplesmente como Termo de
Securitizao ou Termo, de acordo com o artigo 8 da vigente Lei n 9.514, de 20 de novembro de
1997, e suas alteraes posteriores (Lei n 9514), a Instruo CVM n 414, de 30 de dezembro de
2004, e suas alteraes posteriores (Instruo CVM n 414) e com a Instruo CVM n 400, de 29 de
dezembro de 2003 e suas alteraes posteriores (Instruo CVM n 400), para formalizao da
correspondente emisso de CRI pela Emissora, de acordo com as seguintes clusulas e condies.

CLUSULA PRIMEIRA DAS DEFINIES

1.1. Para os fins deste Termo de Securitizao, adotam-se as seguintes definies, sem
prejuzo daquelas que forem estabelecidas ao longo do presente:

Agncia de Classificao de Risco Fitch Ratings Brasil Ltda.

Agente Escriturador Ita Corretora de Valores S.A., instituio financeira, com


sede na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.400, 10 andar, inscrita no
CNPJ sob o n 61.194.353/0001-64, responsvel pela
escriturao dos CRI, ou quem vier a suced-lo.

Amortizao Programada A amortizao programada dos CRI, conforme Clusula 5.14


deste Termo.

ANBIMA Associao Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro


e de Capitais.

Anncio de Incio Anncio de incio da distribuio pblica dos CRI, nos termos
do artigo 52 da Instruo CVM n. 400.

Apresentaes para Potenciais As apresentaes a potenciais investidores a serem realizadas


Investidores perante Potenciais Investidores, aps a publicao de
Anncio de Incio.

Assembleia dos Titulares de CRI ou A assembleia geral dos Titulares do CRI.


Assembleia Geral

263
BACEN Banco Central do Brasil.

Banco Liquidante Ita Unibanco S.A., instituio financeira com sede na


Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Praa Alfredo
Egydio de Souza Aranha, 100 Torre Itausa, inscrita no CNPJ
sob o n 60.701.190/0001-04, responsvel pelas liquidaes
financeiras dos CRI.

BM&FBOVESPA BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e


Futuros.

BOVESPAFIX Sistema BOVESPAFIX (ambiente de negociao de ativos e


renda fixa) da BM&FBOVESPA.

CCI Cdula de crdito imobilirio integral, sem garantia real,


emitida por meio da Escritura de Emisso de CCI, para
representar a totalidade dos Crditos Imobilirios
decorrentes do Contrato Imobilirio, de acordo com as
normas previstas na Lei n 10.931.

Cedente ou Locador ou FII VPC FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII, fundo


de investimento imobilirio constitudo de acordo com o
disposto na Instruo da Comisso de Valores Mobilirios n
472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, inscrito
no CNPJ sob n. 11.196.098/0001-10, neste ato
devidamente representado por BTG PACTUAL SERVICOS
FINANCEIROS S.A. DTVM, instituio financeira com sede
na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na
Praia de Botafogo, n 501 5 andar parte, inscrita no CNPJ
sob o n 59.281.253/0001-23, na qualidade de
administrador.

CETIP CETIP S.A. Mercados Organizados, instituio autorizada


pelo Banco Central do Brasil para a prestao de servios de
custdia escritural de ativos e de liquidao financeira, com
sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro,
na Avenida Repblica do Chile, n 230, 11 andar, inscrita no
CNPJ sob o n 09.358.105/0001-91.

CETIP 21 Mdulo de distribuio primria, negociao secundria e


custdia eletrnica de ativos administrado e
operacionalizado pela CETIP.

Cdigo ANBIMA Cdigo ANBIMA de Regulao e Melhores Prticas para as


Atividades Conveniadas.

Cdigo Civil Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada.

COFINS Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social.

Condies Precedentes Condies previstas no item 2.2 do Contrato de Cesso e


que devem ser previamente atendidas para que a Cedente
faa jus ao pagamento do Valor da Cesso (conforme
definido no Contrato de Cesso) pela Emissora.

264
Conta Centralizadora ou Conta Conta corrente n [], Agncia 0910, no Banco Ita
do Patrimnio Separado Unibanco S.A., de titularidade da Emissora, ou outra conta
que esta venha a indicar oportunamente por escrito, na qual
sero depositados os valores decorrentes do pagamento dos
Crditos Imobilirios e dos Recebveis de Locao, integrante
do Patrimnio Separado.

Contrato de Cesso Contrato de Cesso de Crditos Imobilirios e Outras


Avenas, de [] de [] de 2014, firmado entre o Cedente e a
Emissora, com intervenincia do Devedor e da Fiadora, por
meio do qual a Cedente cedeu os Crditos Imobilirios,
representados integralmente pela CCI, Emissora.

Contrato de Distribuio Contrato de Coordenao, Colocao e Distribuio Pblica


de Certificados de Recebveis Imobilirios, sob o Regime de
Garantia Firme de Colocao, da 106 Srie da 1 Emisso da
RB Capital Companhia de Securitizao, celebrado em [] de
[] de 2014, entre a Emissora e o Coordenador Lder, com
intervenincia da Fiadora, do Cedente e do Devedor.

Contrato Imobilirio Instrumento Particular de Contrato de Locao de Imvel na


Modalidade Built to Suit e Outras Avenas, firmado entre a
Cedente e o Devedor, tendo a Fiadora como interveniente.

Convnio CVM-ANBIMA Convnio celebrado entre a CVM e a ANBIMA, no mbito do


Cdigo ANBIMA e da Instruo CVM n 471.

Coordenador Lder ou Ita BBA Banco Ita BBA S.A., instituio financeira, com sede na
Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Avenida
Brigadeiro Faria Lima, n 3.400 3 ao 8, 11 e 12 andares
(parte), inscrito no CNPJ sob o n 17.298.092/0001-30.

Crditos Imobilirios Os direitos de crdito decorrentes do Contrato Imobilirio,


correspondentes aos valores devidos anualmente a ttulo de
aluguel ao Locador at a data do trmino do Prazo de Locao,
nos termos da Clusula 5.1 do Contrato Imobilirio, bem como
juros, correo monetria e demais acessrios previstos no
Contrato Imobilirio, como eventuais encargos moratrios ou
indenizaes devidos pela Locatria, que contam com a Fiana
outorgada no Contrato de Cesso pela Fiadora.

CRI Ttulos de crdito nominativo, de livre negociao, integrantes


da 106 Srie da 1 Emisso de CRI pela Emissora, lastreados
nos Crditos Imobilirios, representados integralmente pela CCI,
a serem emitidos nos termos da Lei n 9.514, da Instruo CVM
n 400, da Instruo CVM n 414, da Instruo CVM n 471 e
do presente Termo de Securitizao.

265
CRI em Circulao A totalidade dos CRI em circulao no mercado, excludos
aqueles que a Emissora, o Devedor, a Fiadora e o Locador
possurem em tesouraria, ou que sejam de propriedade de seus
controladores, ou de qualquer de suas controladas ou
coligadas, bem como dos respectivos diretores ou conselheiros
e respectivos cnjuges, para fins de determinao de quruns
em assembleias e demais finalidades previstas neste Termo
de Securitizao.

CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido.

CVM Comisso de Valores Mobilirios.

Data de Aniversrio O [15] Dia de cada ms.

Data de Emisso dos CRI Data de assinatura do Contrato de Locao

Data de Incio da Oferta A data em que a Oferta ter incio, aps o registro definitivo
da Oferta na CVM, a disponibilizao do prospecto definitivo
aos investidores e a publicao do anncio de incio.

Data de Incio do Prazo [] de [] de 2014.


de Locao

Data de Pagamento do Valor O Valor da Cesso ser pago ao Cedente aps a satisfao
da Cesso integral das Condies Precedentes, deduzidas as Despesas
da Operao incorridas pela Securitizadora at a data de
pagamento do Valor da Cesso. O Valor da Cesso ser
pago em parcela nica, at o Dia til seguinte data de
liquidao dos CRI.

Data de Vencimento dos CRI [] de [] de 2026.

DDA DDA Sistema de Distribuio de Ativos.

Despesas da Operao As despesas decorrentes da realizao dos negcios jurdicos


descritos nos Documentos da Operao conforme descritas
na Clusula 15 abaixo.

Devedor ou Locatria Cervejarias Reunidas Skol Caracu S.A., sociedade annima


com sede na cidade Jaguarina, estado de So Paulo, na
Avenida Antrtica, n 1.891, parte, Fazenda Santa rsula,
Zona Rural, CEP 13820-000, inscrita no CNPJ sob o
n 33.719.311/0001-64.

Dia til Qualquer dia que no sbado, domingo ou feriado declarado


nacional, exceto quando em relao a pagamentos a serem
realizados por meio da BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores,
Mercadorias e Futuros (BM&FBOVESPA), quando devero ser
tambm excludas datas correspondentes a feriado municipal na
Cidade de So Paulo ou que, por qualquer motivo, no haja
expediente na BM&FBOVESPA. Caso a data em que seja devida
qualquer obrigao pecuniria ou no pecuniria pela Emissora
no seja Dia til, considerar-se- como a data devida para a
referida obrigao o Dia til imediatamente seguinte.

266
Documentos da Operao Em conjunto, o Contrato Imobilirio, a Escritura de Emisso
de CCI, o Contrato de Cesso, o Contrato de Distribuio
e o presente Termo de Securitizao, quando referidos
em conjunto.

Escritura de Emisso de CCI Instrumento Particular de Emisso de Cdula de Crditos


Imobilirios, Sem Garantia Real Imobiliria, sob a Forma
Escritural, de [] de [] de 2014, firmado pela Emissora e
pela Instituio Custodiante.

Eventos de Aquisio Obrigatria Os eventos que ensejaro a aquisio obrigatria da


totalidade dos Crditos Imobilirios pelo Cedente ou pela
Fiadora, pelo Valor de Aquisio, nos termos da Clusula
Sexta do Contrato de Cesso.

Fiadora ou AMBEV A Ambev S.A., sociedade annima com sede na cidade de


So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Dr. Renato Paes de
Barros, n 1.017, 3 andar, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ sob o
n 07.526.557/0001-00.

Fiana Garantia fidejussria outorgada pela Fiadora Emissora,


obrigando-se solidariamente, como principal pagadora das
Obrigaes Garantidas, nos termos do Contrato de Cesso.

Hipteses de Resoluo da Cesso As hipteses previstas na Clusula Stima do Contrato de


Cesso, as quais, uma vez ocorridas, implicaro na resoluo
da cesso dos Crditos Imobilirios, independentemente de
qualquer aviso ou notificao ao Cedente ou Fiadora, e na
obrigao de pagamento, pelo Cedente Emissora, da
Multa Indenizatria.

Imvel Imvel localizado na Rodovia BR 376 KM 462, no municpio


de Ponta Grossa, no estado do Paran, objeto da matrcula
n [] do [] Cartrio de Registro de Imveis de [], conforme
descrito e caracterizado no Anexo I ao Contrato Imobilirio.

Instruo CVM n 28 Instruo CVM n 28, de 23 de novembro de 1983, e suas


alteraes posteriores.

Instruo CVM n 400 Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de 2003, e suas


alteraes posteriores.

Instruo CVM n 471 Instruo CVM n 471, de 08 de agosto de 2008, e suas


alteraes posteriores.

Investidor(es) ou Titular(es) de CRI Titulares de CRI objeto desta Oferta, podendo ter adquirido
esses ttulos em emisso primria pela Emissora ou no
mercado secundrio.

IPCA/IBGE ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, calculado e


divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.

IPTU Imposto Predial Territorial Urbano.

IRRF Imposto de Renda Retido na Fonte.

ISS Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza.

267
Lei das Sociedades por Aes Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme
alterada.

Lei n 10.931 Lei n 10.931 de 02 de agosto de 2004, conforme alterada.

Multa Indenizatria Valor devido pela Cedente Emissora no caso de ocorrncia


de quaisquer das Hipteses de Resoluo da Cesso,
calculado na forma da Clusula 7.2. do Contrato de Cesso.

Oferta A distribuio pblica dos CRI, nos termos da Instruo CVM


n 400, da Instruo CVM n 471 e do Convnio
CVM-ANBIMA, a qual (i) ser destinada aos Investidores; (ii)
ser intermediada pelo Coordenador Lder; e (iii) depender
de prvio registro perante a CVM.

Obrigaes Garantidas As seguintes obrigaes garantidas pela Fiana: (i) todas as


obrigaes incorridas pelo Devedor no mbito do Contrato
Imobilirio, incluindo o pagamento integral de todos e
quaisquer valores, principais ou acessrios, referentes
locao, alm de todas as obrigaes principais, acessrias e
moratrias, presentes ou futuras, no seu vencimento original
ou antecipado, inclusive decorrentes dos juros, multas,
penalidades e indenizaes relativas aos Crditos
Imobilirios; (ii) todas as obrigaes incorridas pelo Cedente
no mbito do Contrato de Cesso, incluindo mas no se
limitando ao pagamento do Valor de Aquisio e Multa
Indenizatria e demais indenizaes e encargos previstos no
referido Contrato; (iii) todos os custos e despesas incorridos
em relao emisso da CCI e dos CRI, bem como da oferta
dos CRI, inclusive, mas no exclusivamente para fins de
cobrana dos Crditos Imobilirios e excusso da Fiana,
incluindo penas convencionais, honorrios advocatcios,
custas e despesas judiciais ou extrajudiciais e tributos.

Patrimnio Separado Patrimnio constitudo, aps a instituio do regime


fiducirio: (i) pelos Crditos Imobilirios; (ii) pela CCI; (iii) pela
Conta do Patrimnio Separado; e (iv) pela Fiana. Este
patrimnio no se confunde com o patrimnio da Emissora e
se destina exclusivamente liquidao dos CRI a que estiver
afetado, destacados do patrimnio da Emissora,
destinando-se especificamente liquidao dos CRI e das
demais obrigaes relativas ao regime fiducirio institudo,
na forma do artigo 11 da Lei n 9.514.

Perodo de Carncia O perodo de 18 (dezoito) meses contados da Data de


Emisso, no qual no sero realizados pagamentos a ttulo
de amortizao ou pagamento de Remunerao aos titulares
de CRI.

PIS Contribuio ao Programa de Integrao Social.

268
Prazo de Locao Locao do Imvel ter prazo de 144 (cento e quarenta e
quatro) meses, contados a partir da Data de Incio do Prazo
de Locao.

Preo de Integralizao do CRI O Valor Nominal Unitrio dos CRI atualizado conforme
clusula 5.10 e acrescido dos Juros Remuneratrios
calculados conforme clusula 5.11, na Data de
Integralizao.

Procedimento de Bookbuilding Procedimento de coleta de intenes de investimento


conduzido pelo Coordenador Lder, nos termos dos
pargrafos 1 e 2 do artigo 23 e do artigo 44 da Instruo
CVM n. 400, por meio do qual Coordenador Lder verificou
a demanda do mercado pelos CRI para a definio da taxa
final de remunerao dos CRI.

Prospecto Definitivo O prospecto definitivo da Oferta.

Prospecto Preliminar O prospecto preliminar da Oferta.

Regime Fiducirio Regime fiducirio institudo pela Emissora, na forma do


artigo 9 da Lei n 9.514 sobre os Crditos Imobilirios, a
CCI, a Fiana e a Conta do Patrimnio Separado,
segregando-os do patrimnio comum da Emissora, at o
pagamento integral dos CRI, para constituio do
Patrimnio Separado.

Remunerao A remunerao qual os CRI faro jus, calculados em


conformidade com as Clusulas 5.10. e 5.11 deste Termo.

Resgate Antecipado O resgate antecipado dos CRI a ser obrigatoriamente


realizado pela Emissora, em conformidade com a Clusula
Stima deste instrumento.

Valor da Cesso O valor de R$[] ([]) na Data de Emisso dos CRI, calculado
em conformidade com a Clusula 2.1. do Contrato de
Cesso, a ser pago pela Emissora ao Cedente pela cesso
dos Crditos Imobilirios representados pela CCI.

Valor de Aquisio O valor pelo qual o Cedente ou a Fiadora dever adquirir os


Crditos Imobilirios na hiptese de ocorrncia de qualquer
Evento de Aquisio Obrigatria, e que ser utilizado pela
Emissora para pagamento dos CRI, conforme previsto nos
Documentos da Operao.

Valor Nominal Unitrio dos CRI O valor nominal unitrio dos CRI, qual seja, R$300.000,00
(trezentos mil reais).

269
CLUSULA SEGUNDA DA AUTORIZAO PARA EMISSO

2.1. A Emissora est autorizada a realizar a Emisso e Oferta dos CRI, em conformidade com a
reunio de seu Conselho de Administrao realizada em [] de [] de 2014.

CLUSULA TERCEIRA DA VINCULAO DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

3.1. Pelo presente Termo de Securitizao, a Emissora vincula, em carter irrevogvel e


irretratvel, a totalidade dos Crditos Imobilirios, representados pela CCI, incluindo seus respectivos
acessrios, aos CRI objeto da Emisso, conforme caractersticas descritas na Clusula Quarta abaixo.

CLUSULA QUARTA DAS CARACTERSTICAS DOS CRDITOS IMOBILIRIOS

4.1. O valor total dos Crditos Imobilirios vinculados presente Emisso de


R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais) na Data de Emisso dos CRI.

4.2. Os Crditos Imobilirios vinculados aos CRI decorrem do Contrato Imobilirio e


encontram-se representados integralmente pela CCI, observadas as condies resolutivas previstas no
Contrato Imobilirio.

4.2.1. A Escritura de Emisso de CCI ser custodiada pela Instituio Custodiante, nos termos do
4 do artigo 18 da Lei n 10.931, e a CCI ser transferida Emissora. A CCI ser registrada na CETIP.

4.3. Os Crditos Imobilirios representados pela CCI foram cedidos Emissora pelo Cedente
nos termos do Contrato de Cesso. Em razo da cesso dos Crditos Imobilirios, a Emissora pagar ao
Cedente o Valor da Cesso na Data de Pagamento do Valor da Cesso.

4.4. As caractersticas dos Crditos Imobilirios vinculados a este Termo esto individualizadas
na Escritura de Emisso de CCI, que parte integrante deste instrumento como Anexo I.

4.4.1. At o cumprimento integral de todas as obrigaes relativas aos CRI, os pagamentos dos
Crditos Imobilirios sero realizados nos termos da Clusula 3.1. do Contrato de Cesso.

4.5. Os Crditos Imobilirios, seus acessrios e garantias sero vinculados aos CRI at o
vencimento e resgate integral destes. Considerando-se essa motivao, essencial que os Crditos
Imobilirios mantenham seu curso e sua conformao estabelecidos no Contrato de Cesso, na
Escritura de Emisso de CCI e no Contrato Imobilirio, sendo certo que eventual alterao dessas
caractersticas interferir no lastro dos CRI.

CLUSULA QUINTA DAS CARACTERSTICAS DOS CRI

5.1 Os CRI da presente Emisso, cujo lastro se constitui pelos Crditos Imobilirios, possuem
as seguintes caractersticas:

5.2. Srie: 106 srie da 1 (primeira) emisso.

5.3. Quantidade de CRI. A Emisso compreender a quantidade total de 634 (seiscentos e


trinta e quatro) CRI.

5.4. Valor Total da Emisso. O valor total da Emisso (Valor Total da Emisso) ser de
R$190.200.000,00 (cento e noventa milhes e duzentos mil reais), na Data de Emisso.

5.5. Valor Nominal Unitrio. O Valor Nominal Unitrio dos CRI, na Data de Emisso dos CRI,
ser de R$300.000,00 (trezentos mil reais).

270
5.6. Data de Emisso. Para todos os fins legais, a Data de Emisso dos CRI o dia [] de [] de 2014.

5.7. Local de Emisso. O local de emisso a cidade de So Paulo, estado de So Paulo.

5.8. Forma. Os CRI sero emitidos na forma escritural e sua titularidade ser comprovada
(i) por extrato emitido pelo Agente Escriturador, quando os CRI no estiverem custodiados
eletronicamente na CETIP ou na BM&FBOVESPA, conforme o caso; (ii) pelo extrato em nome do Titular
de CRI emitido pela CETIP, enquanto estiverem eletronicamente custodiados na CETIP; e (iii) pelo
extrato em nome do Titular de CRI emitido pela BM&FBOVESPA, enquanto estiverem eletronicamente
custodiados na BM&FBOVESPA.

5.9. Prazo de Durao e Vencimento. Observadas as hipteses de Resgate Antecipado, os CRI


tero prazo de durao de 12 (doze) anos contados da Data de Emisso, vencendo-se, portanto, em []
de 2026.

5.10. Atualizao Monetria.

Atualizao Monetria at a Data de Incio do Prazo de Locao

5.10.1. O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado monetariamente a partir da Data de Emisso
at a Data de Incio do Prazo de Locao, pela variao positiva do IPCA/IBGE em cada Data de
Aniversrio, com base na seguinte frmula:

VNa = VNb C

Onde:

VNa = Valor Nominal Unitrio atualizado, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem arredondamento;

VNb = Valor Nominal Unitrio ou saldo do Valor Nominal Unitrio aps incorporao de juros ou aps
cada amortizao, se houver, calculado/informado com 8 (oito) casas decimais, sem arredondamento;

C = Fator da variao acumulada do IPCA/IBGE calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento, apurado da seguinte forma:

NI dut
dup

C = k
NI
Onde:

NIk = em data anterior ou na prpria Data de Aniversrio dos CRI, atualizao pelo valor do nmero
ndice do IPCA/IBGE referente ao ms anterior. Aps a Data de Aniversrio, o valor do nmero ndice
do ms de atualizao.

NI = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no ms anterior ao ms do NIk.

dup = nmero de Dias teis entre (i) a Data de Emisso, para o primeiro ms de atualizao, ou (ii) a
Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os demais anos, e a data de clculo, sendo dup
um nmero inteiro; e

dut = nmero de Dias teis contidos entre a Data de Aniversrio imediatamente anterior, e a prxima
Data de Aniversrio, sendo dut um nmero inteiro.

271
Os fatores resultantes das expresses so dup considerados com 9 (nove) casas
dut
dup

NIk dut

NIk 1
decimais, sem arredondamento e os resultantes das expresses so considerados com
8 (oito) casas decimais, sem arredondamento. O produtrio executado a partir do fator mais recente,
acrescentando-se, em seguida, os mais remotos.

Caso, se at a Data de Aniversrio dos CRI, o nmero indice referente ao ms de atualizao no esteja
disponvel, dever ser utilizado um nmero ndice projetado, calculado com base na ltima Projeo
disponvel, divulgada pela ANBIMA Associao Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de
Capitais (ANBIMA) da variao percentual do IPCA/IBGE, conforme frmula a seguir:

NIkp = NIk x (1+ Projeo)

Onde:

NIkp = Nmero ndice Projetado do IPCA/IBGE para o ms de atualizao, calculado com 2 casas
decimais, com arredondamento;

NIk = conforme definido acima;

Projeo = variao percentual projetada pela ANBIMA referente ao ms de atualizao.

O nmero ndice projetado ser utilizado, provisoriamente, enquanto no houver sido


divulgado o nmero ndice correspondente ao ms de atualizao, no sendo, porm, devida
nenhuma compensao entre a Emissora e os titulares dos CRI quando da divulgao posterior
do IPCA/IBGE que seria aplicvel.

O nmero ndice do IPCA/IBGE, bem como as projees de sua variao, devero ser utilizados
considerando idntico nmero de casas decimais divulgado pelo rgo responsvel por seu
clculo/apurao.

Atualizao Monetria aps a Data de Incio do Prazo de Locao

5.10.2 O Valor Nominal Unitrio dos CRI ser atualizado monetariamente a partir da Data de Incio do
Prazo de Locao, anualmente, no mesmo ms da Data de Incio do Prazo de Locao dos anos
subsequentes, pela variao positiva do IPCA/IBGE, com base na seguinte frmula:

VN a = VNb C
Onde:

VNa = Conforme definido acima;

VNb = Conforme definido acima;

272
C = Fator da variao acumulada positiva do IPCA/IBGE calculado com 8 (oito) casas decimais,
sem arredondamento, apurado da seguinte forma:

dut
dup
n
NI
C= k

k =1 NI k 1

Onde:

NIK_k = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE, ou a Taxa Substitutiva, conforme o caso,


divulgado no mesmo ms da Data de Incio do Prazo de Locao de cada ano subsequente, ou
ltimo divulgado.

NIK_(k-1) = valor do nmero ndice do IPCA/IBGE divulgado no mesmo ms da Data de Incio


do Prazo de Locao do ano anterior a prxima data de atualizao.

dup = nmero de Dias teis entre (i) a Data de Incio do Prazo de Locao, para o primeiro ms
de atualizao, ou (ii) a Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os demais meses, e a
data de clculo, sendo dup um nmero inteiro; e

dut = nmero de Dias teis contidos entre (i) a Data de Incio do Prazo de Locao, para o
primeiro ms de atualizao, ou (ii) a Data de Aniversrio imediatamente anterior, para os
demais meses, e a prxima Data de Aniversrio, sendo dut um nmero inteiro.

dup

Os fatores resultantes das expresses dut so considerados com 9 (nove) casas decimais,
dup

NI k dut

NI
k 1
sem arredondamento e os resultantes das expresses so considerados com
8 (oito) casas decimais, sem arredondamento. O produtrio executado a partir do fator mais
recente, acrescentando-se, em seguida, os mais remotos.

5.10.3. Na ausncia de apurao e/ou divulgao do IPCA/IBGE por prazo superior a 10 (dez) Dias
teis contados da data esperada para apurao e/ou divulgao ou, ainda, na hiptese de extino ou
inaplicabilidade do IPCA/IBGE por disposio legal ou determinao judicial, aplicar-se-, no lugar do
IPCA/IBGE, o seu substituto legal ou, na ausncia deste, o ndice Geral de Preos de Mercado IGPM.
Caso o ndice Geral de Preos de Mercado IGPM tambm deixe de ser apurado e/ou divulgado por
prazo superior a 10 (dez) Dias teis, seja extinto ou se torne inaplicvel por disposio legal ou
determinao judicial, o Agente Fiducirio dever convocar Assembleia de Titulares de CRI (na forma e
nos prazos estipulados no artigo 124 da Lei das Sociedades por Aes e neste Termo de Securitizao),
para definir, de comum acordo com a Emissora, observada a regulamentao aplicvel, o novo
parmetro de atualizao monetria a ser aplicado (Taxa Substitutiva), parmetro este que dever
estar compatvel com as prticas de mercado. A aplicao do novo parmetro de atualizao monetria
estar condicionada concordncia do Devedor. Caso no haja acordo sobre a Taxa Substitutiva entre
a o Devedor, a Locatria e Titulares de CRI representando 2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao, a
Emissora dever informar o Devedor sobre a no concordncia com a Taxa Substitutiva, devendo ser
aplicado o disposto na Clusula 5.10.3.1 abaixo.

273
5.10.3.1. A no concordncia entre o Devedor, a Locatria e Titulares de CRI representando
2/3 (dois teros) dos CRI em Circulao, por qualquer motivo, a respeito do novo parmetro de
atualizao dos CRI ensejar um Evento de Aquisio Obrigatria, nos termos do Contrato de Cesso, e
o consequente Resgate Antecipado dos CRI.

5.10.3. At a deliberao desse novo parmetro de remunerao, ser utilizada a ltima


divulgao do IPCA/IBGE para clculo da atualizao monetria dos CRI, no sendo devidas quaisquer
compensaes financeiras entre a Emissora e os Titulares de CRI em razo da utilizao de tal taxa at a
data de deliberao da Taxa Substitutiva.

5.10.4. Caso o IPCA/IBGE volte a ser divulgado antes da realizao da Assembleia de Titulares de
CRI de que trata o item 5.10.1. acima e no haja disposio legal ou determinao judicial
expressamente vedando a sua utilizao, a referida Assembleia de Titulares de CRI no ser mais
realizada, e o IPCA/IBGE, a partir da data de sua divulgao, passar a ser utilizado para a atualizao
monetria dos CRI.

5.10.5. Faro jus ao pagamento do Valor Nominal Unitrio atualizado, a ttulo de Amortizao
Programada, nos termos da Clusula 5.14 abaixo, aqueles que sejam Titulares de CRI ao final do Dia til
imediatamente anterior data de pagamento informada na tabela do Anexo II (Data de Pagamento).

5.11. Juros Remuneratrios: Os CRI faro jus a juros remuneratrios correspondentes a um


percentual ao ano, equivalentes taxa fixa de []% ([]) ao ano, capitalizada diariamente (Dias teis),
de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis, com base em um ano de 252 (duzentos e
cinquenta e dois), de acordo com a seguinte frmula:

J i = VNa (FatorJuros 1)
Onde:

Ji = valor dos juros remuneratrios devidos no final do i-simo Perodo de Capitalizao, calculado
com 8 (oito) casas decimais sem arredondamento;

VNa = Valor Nominal Unitrio atualizado dos CRI, calculado com 8 (oito) casas decimais, sem
arredondamento;

Fator Juros = Fator de juros, calculado com 9 (nove) casas decimais, com arredondamento;

FatorJuros= (taxa + 1)252
DP


Onde:

taxa = [taxa de juros fixa, na forma percentual ao ano, informada com 4 (quatro) casas decimais,
conforme definida em Procedimento de Bookbuilding];

DP = [ o nmero de Dias teis entre a Data de Emisso ou data de pagamento dos Juros
Remuneratrios imediatamente anterior , conforme o caso, e a data de clculo.]

5.11.1. Os valores relativos Remunerao dos CRI devero ser pagos anualmente, aps o
Perodo de Carncia, nas Datas de Pagamento. Faro jus ao pagamento da Remunerao aqueles que
sejam Titulares de CRI ao final do Dia til imediatamente anterior Data de Aniversrio.

5.11.2. O pagamento de Remunerao de que trata este item 5.11., bem como os valores
devidos a ttulo de atualizao monetria, amortizao ou resgate sempre se dar aps 2 (dois) Dias
teis do recebimento, pela Emissora, dos recursos devidos nos termos do Contrato Imobilirio e da
Escritura de Emisso de CCI, sem que haja qualquer acrscimo aos valores a serem pagos.

274
5.12. Perodo de Carncia. Os CRI contaro com prazo de carncia de 18 (dezoito) meses
contados da Data de Emisso para o pagamento do Valor Nominal Unitrio atualizado, a ttulo de
amortizao, e da Remunerao dos CRI. A atualizao monetria e juros calculados durante o perodo
de carncia sero incorporados ao saldo do Valor Nominal Unitrio dos CRI, devendo os pagamentos
realizados anualmente nas Datas de Pagamento, conforme definidas no Anexo II, sendo o primeiro
pagamento devido em [] de 2016 e o ltimo na Data de Vencimento.

5.13. Preo de Integralizao dos CRI e Forma de Integralizao. Os CRI sero subscritos e
integralizados em uma nica data, pelo Preo de Integralizao dos CRI, em moeda corrente
nacional, de acordo com as normas de liquidao aplicveis CETIP e/ou BM&FBOVESPA
(Data de Integralizao).

5.14. Amortizao Programada. O saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado dos CRI ser
amortizado anualmente, em cada Data de Pagamento, aps o Perodo de Carncia, de acordo com a
tabela constante do Anexo II, sendo a primeira Amortizao Programada devida em [] de [] de 2016
e a ltima na Data de Vencimento dos CRI.

5.15. Amortizao Extraordinria. Os CRI no sero objeto de amortizao extraordinria.

5.16. Garantia. As Obrigaes Garantidas contam com a Fiana descrita na Clusula Oitava
abaixo, constituda nos termos do Contrato de Cesso.

5.17. Regime Fiducirio. Ser institudo Regime Fiducirio sobre os Crditos Imobilirios na
forma do artigo 9 da Lei 9.514, nos termos da Clusula Nona abaixo.

5.18. Destinao dos Recursos. Os recursos obtidos com a subscrio e integralizao dos CRI
sero utilizados pela Emissora para pagamento do Valor de Cesso ao Cedente, aps deduo das
Despesas da Operao. O Cedente utilizar o Valor de Cesso para o pagamento dos valores
necessrios para a edificao do Imvel nos termos do Contrato Imobilirio.

5.19. Resgate Antecipado. Os CRI sero obrigatoriamente resgatados antecipadamente pela


Emissora nas hipteses previstas na Clusula 5.10.1.1. acima e na Clusula Stima abaixo.

5.20. Registro para Distribuio e Negociao. Os CRI sero registrados para: (i) distribuio no
mercado primrio e negociao no mercado secundrio por meio do CETIP 21, administrado e
operacionalizado pela CETIP, sendo a distribuio e a negociao liquidadas financeiramente e os CRI
custodiados eletronicamente pela CETIP; (ii) distribuio no mercado primrio e negociao no mercado
secundrio por meio do DDA e do BOVESPAFIX, respectivamente, ambos administrados e
operacionalizados pela BM&FBOVESPA, sendo a distribuio e a negociao liquidadas financeiramente
e os CRI custodiados na BM&FBOVESPA. Os CRI sero distribudos, com intermediao do Coordenador
Lder, de acordo com os procedimentos do CETIP 21 e do DDA.

5.21. Multa e Juros Moratrios. Em caso de inadimplemento do pagamento de quaisquer das


obrigaes pecunirias previstas neste Termo, ser devida multa convencional, irredutvel e no
compensatria, de 2% (dois por cento) e juros moratrios razo de 1% (um por cento) ao ms e
atualizao monetria pelo IPCA, calculados sobre os valores devidos e no pagos desde a data em que
os mesmos deveriam ser pagos at a data do efetivo pagamento, pro rata temporis.

5.22. Local de Pagamentos. Os pagamentos dos CRI sero efetuados utilizando-se os


procedimentos adotados pela CETIP ou pela BM&FBOVESPA, conforme o caso. Caso por qualquer
razo, a qualquer tempo, os CRI no estejam custodiados na CETIP ou na BM&FBOVESPA, na data de
seu pagamento, a Emissora deixar, em sua sede, o respectivo pagamento disposio do respectivo
Titular dos CRI. No haver qualquer tipo de atualizao ou remunerao sobre o valor de pagamento
dos CRI tempestivamente colocado disposio do Titular de CRI na sede da Emissora.

275
5.23. Classificao de Risco. Os CRI sero objeto de classificao de risco, a ser realizada pela
Agncia de Classificao de Risco, atualizada anualmente, sem interrupes, durante a vigncia dos CRI.

5.24. Prorrogao dos Prazos. Considerar-se-o prorrogados os prazos referentes ao


pagamento de qualquer obrigao relativa aos CRI, at o primeiro Dia til imediatamente subsequente
ou at o dia imediatamente subsequente em que a CETIP e/ou a BM&FBOVESPA, conforme o caso,
esteja(m) em funcionamento, caso a respectiva data de vencimento no seja Dia til, ou seja, um dia
em que a CETIP e/ou a BM&FBOVESPA no esteja(m) em funcionamento, sem que haja qualquer
acrscimo aos valores a serem pagos.

5.25. Atraso no Recebimento dos Pagamentos. O no comparecimento do Titular de CRI para


receber o valor correspondente a qualquer das obrigaes pecunirias devidas pela Emissora, nas datas
previstas neste Termo de Securitizao ou em comunicado publicado pela Emissora, no lhe dar
direito ao recebimento de qualquer acrscimo relativo ao atraso no recebimento, sendo-lhe, todavia,
assegurados os direitos adquiridos at a data em que os valores tornaram-se disponveis.

5.26. Publicidade. Os fatos e atos relevantes de interesse dos Titulares de CRI, bem como as
convocaes para as respectivas assembleias gerais, devero ser veiculados na forma de avisos nos
mesmos jornais em que a Emissora publica as informaes societrias, quais sejam, Dirio Oficial do
Estado de So Paulo e jornal Dirio do Comrcio, obedecidos os prazos legais e/ou regulamentares,
bem como a poltica de divulgao de fatos relevantes da Emissora, sendo que as despesas com
publicidade e a veiculao de atos e decises nos jornais apontados, sero arcadas pela Fiadora. Caso a
Emissora altere seu jornal de publicao aps a Data de Emisso, a Emissora dever (i) enviar
notificao ao Agente Fiducirio informando o novo veculo, bem como (ii) publicar, s suas expensas,
nos jornais anteriormente utilizados, aviso aos Titulares de CRI informando o novo veculo de
publicao a ser utilizado para divulgao dos fatos e atos relevantes de interesse dos Titulares de CRI.

5.27. Fatores de Risco. O investimento em CRI envolve uma srie de riscos que devero ser
observados pelo potencial investidor. Esses riscos envolvem fatores de liquidez, crdito, mercado,
rentabilidade, regulamentao especfica, entre outros, que se relacionam Emissora, ao Cedente e
aos prprios CRI objeto desta Oferta, conforme exemplificados no Anexo VII a este Termo e no
Prospecto. O potencial investidor deve ler cuidadosamente todas as informaes que esto descritas
neste Termo de Securitizao, bem como consultar seu consultor de investimentos e outros
profissionais que julgar necessrio antes de tomar uma deciso de investimento.

CLUSULA SEXTA DA FORMA DE DISTRIBUIO DOS CRI

6.1 A presente Emisso e a Oferta so realizadas em conformidade com a Instruo CVM


n 400, Instruo CVM n 414 e Instruo CVM n 471, nos termos do Contrato de Distribuio, com a
intermediao do Coordenador Lder, sob regime de garantia firme de colocao.

6.2 O pedido de registro da Oferta na CVM foi requerido por meio do procedimento
simplificado institudo pela Instruo CVM n 471, sendo a Oferta submetida anlise prvia pela
ANBIMA, no mbito do Cdigo ANBIMA e do Convnio CVM-ANBIMA.

6.3 A data em que a Oferta ter incio ser na data aps o registro definitivo da Oferta na
CVM, a disponibilizao do Prospecto Definitivo aos investidores e a publicao do Anncio de Incio
(Data de Incio da Oferta).

6.4 No mbito da Oferta, ser admitida a participao de pessoas vinculadas, quais sejam:
(i) administrador ou acionista controlador da Emissora e/ou de outras sociedades sob controle comum,
(ii) administrador ou controlador do Coordenador Lder, (iii) administrador ou acionista controlador do
Cedente, da Locatria e/ou de outras sociedades sob controle comum, ou (iv) os respectivos cnjuges
ou companheiros, ascendentes, descendentes e colaterais at o segundo grau de cada uma das
pessoas referidas nos itens (i), (ii) ou (iii), exceto se houver demanda superior a 1/3 (um tero) do
montante total dos CRI, ocasio na qual as ordens de investimento de referidas pessoas vinculadas
sero desconsideradas, nos termos do artigo 55 da Instruo CVM n 400.

276
6.5 O prazo mximo de colocao dos CRI ser de at 180 (cento e oitenta) dias contados da
Data de Incio da Oferta (Prazo de Colocao).

6.6 No haver distribuio parcial dos CRI, sendo que caso a totalidade dos CRI no seja
colocada perante o pblico alvo definido no item 6.8 abaixo, o Coordenador Lder dever exercer a
garantia por ele prestada, nos termos do Contrato de Distribuio.

6.7 Observadas as condies do Contrato de Distribuio, o Coordenador Lder iniciar a


Oferta aps a concesso do registro da Oferta pela CVM e ANBIMA, a publicao do Anncio de Incio
e a disponibilizao do Prospecto Definitivo. A colocao dos CRI junto ao pblico investidor ser
realizada de acordo com os procedimentos (i) do CETIP 21 ou do DDA, para distribuio no mercado
primrio; e (ii) do CETIP 21 ou do BOVESPAFIX, para negociao no mercado secundrio, observado o
plano de distribuio aqui descrito.

6.8 Observadas as disposies da regulamentao aplicvel e atendidas as Condies


Precedentes da Oferta, a distribuio dos CRI ser pblica, sob regime de garantia firme de colocao,
com a intermediao do Coordenador Lder, conforme previsto no artigo 33, pargrafo 3, da Instruo
CVM 400, e observar os termos e condies estipulados no Contrato de Distribuio, os quais se
encontram descritos no Prospecto Preliminar e estaro descritos no Prospecto Definitivo:

a) sero realizadas apresentaes para potenciais investidores selecionados pelo Coordenador Lder
nas cidades do Rio de Janeiro, So Paulo e outras cidades acordadas entre o Coordenador Lder
e o Cedente (roadshow e/ou one-on-ones) (Apresentaes para Potenciais Investidores),
durante as quais sero distribudos exemplares do Prospecto Preliminar;

b) o material publicitrio da Oferta ser submetido aprovao prvia da CVM, nos termos do
artigo 50 da Instruo CVM 400, e o material de apoio ou documentos de suporte s
Apresentaes para Potenciais Investidores eventualmente utilizados sero encaminhados CVM
previamente sua utilizao, nos termos do artigo 50, pargrafo 5, da Instruo CVM 400;

c) nos termos do artigo 17 da Instruo CVM 400, a publicao do Anncio de Incio e a


divulgao do Prospecto Definitivo aos investidores devero ocorrer em at 90 (noventa) dias
aps a concesso do Registro da Oferta Pblica;

d) durante o Prazo de Colocao da Oferta, os investidores colocaro suas ordens de investimento,


sendo certo que:

i. no existiro reservas antecipadas, sendo as ordens colocadas dentro do Prazo de


Colocao;

ii. a Oferta tem como pblico alvo investidores qualificados, assim definidos nos termos
do artigo 109 da Instruo da CVM n. 409, de 18 de agosto de 2004, conforme
alterada, e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento, no mbito da Oferta,
durante o Prazo de Colocao dos CRI e que aceitem os riscos inerentes a
tal investimento, no mbito da Oferta, durante o Prazo de Colocao dos CRI
(Potenciais Investidores);

iii. os CRI sero subscritos na data em que os investidores colocarem suas respectivas
ordens, mediante assinatura do boletim de subscrio dos CRI;

iv. os CRI sero integralizados na Data de Integralizao dos CRI, em moeda corrente
nacional por intermdio dos procedimentos da CETIP e/ou da BM&FBOVESPA,
conforme aplicvel;

277
v. o Coordenador Lder proceder publicao do anncio de encerramento da Oferta
aps a Data de Liquidao dos CRI, conforme definida no Contrato de Distribuio
(Anncio de Encerramento);

vi. ao subscrever os CRI no mercado primrio ou adquirir os CRI no mercado secundrio,


os titulares de CRI estaro aderindo ao Termo de Securitizao, aprovando,
automtica, voluntria, incondicional, irretratvel e irrevogavelmente, todos os seus
termos e condies; e

vii. os pagamentos referentes integralizao dos CRI sero feitos adotando-se os


procedimentos estabelecidos pela CETIP e/ou BM&FBOVESPA.

6.9 No ser (i) constitudo fundo de sustentao de liquidez ou (ii) firmado contrato de
garantia de liquidez para os CRI.

6.10 No ser firmado contrato de estabilizao de preo dos CRI no mbito da Oferta.

6.11 O Coordenador Lder no conceder qualquer tipo de desconto aos investidores


interessados em adquirir CRI no mbito da Oferta.

CLUSULA STIMA DO RESGATE ANTECIPADO OBRIGATRIO

7.1. Os CRI sero resgatados integral e antecipadamente (i) na ocorrncia de um Evento de


Aquisio Obrigatria, conforme previstos no item 6.1. do Contrato de Cesso e consequente
pagamento, pelo Cedente ou pela Fiadora, dos valores em aberto devidos aos titulares de CRI, e/ou
(ii) na ocorrncia de uma Hiptese de Resoluo da Cesso, conforme previstos no item 7.1. do
Contrato de Cesso e consequente pagamento, pelo Cedente, da Multa Indenizatria; e/ou (iii) caso os
Titulares de CRI, a Emissora e a Locatria no entrem em acordo a respeito da Taxa Substitutiva, nos
termos do item 5.10.1. e 5.10.1.1 deste Termo.

7.1.1. O Resgate Antecipado dever ser realizado em at 10 (dez) Dias teis contados do
pagamento, pelo Cedente ou pela Fiadora, do Valor de Aquisio ou da Multa Indenizatria, conforme
o caso, pelo valor equivalente ao saldo do Valor Nominal Unitrio atualizado no amortizado, acrescido
da Remunerao devida e ainda no paga, bem como quaisquer encargos e /ou indenizaes
adicionais, conforme determinado nos Documentos da Operao. Aps o pagamento do valor devido a
ttulo de resgate antecipado aos Titulares de CRI, o eventual saldo existente do Valor de Aquisio ou
Multa Indenizatria, conforme o caso, ser devolvido quele que houver efetuado o pagamento, nos
termos do Contrato de Cesso.

7.2. O Resgate Antecipado ser operacionalizado por meio de Comunicao de Resgate


Antecipado enviada pela Emissora ao Agente Fiducirio e aos Titulares de CRI, com cpia para a
Fiadora, com antecedncia mnima de 2 (dois) Dias teis contados da data prevista para o Resgate
Antecipado, a qual dever descrever os termos e condies do Resgate Antecipado, incluindo: (a) a
data prevista para o efetivo resgate dos CRI e o efetivo pagamento aos Titulares de CRI; (b) o preo de
resgate; e (c) as demais informaes consideradas relevantes pela Emissora para conhecimento dos
Titulares de CRI.

7.3. Todas as multas e encargos devidos pelo Devedor, pela Fiadora e/ou pelo Locador
Emissora, na hiptese de amortizao ou resgate antecipado sero repassados integralmente aos
Titulares de CRI, at o montante devido para pagamento integral das obrigaes previstas neste Termo.

278
7.4. Para os CRI custodiados eletronicamente pela CETIP e/ou pela BM&FBOVESPA, a
operacionalizao do Resgate Antecipado seguir os procedimentos adotados pela CETIP e/ou pela
BM&FBOVESPA, conforme o caso, que devero ser notificadas pela Emissora e pelo Agente Fiducirio,
com antecedncia mnima de [2] ([dois]) Dias teis da realizao do Resgate Antecipado.
Adicionalmente, a Comunicao de Resgate Antecipado dever ser enviada ao Banco Liquidante com
antecedncia mnima de [1] ([um]) Dia til da data do Resgate Antecipado.

CLUSULA OITAVA DA FIANA

8.1. O pagamento integral e pontual das Obrigaes Garantidas garantido pela Fiana, na
forma disposta no Contrato de Cesso e resumida a seguir.

8.2. Para assegurar o integral pagamento das Obrigaes Garantidas, a Fiadora outorgou
Fiana em favor da Securitizadora, obrigando-se, em carter irrevogvel e irretratvel, como fiadora e
principal pagadora das Obrigaes Garantidas. As Obrigaes Garantidas sero pagas pela Fiadora, de
forma solidria, podendo a Emissora exigir tais valores diretamente da Fiadora, na mesma data do
inadimplemento, resguardado o direito de regresso da Fiadora contra o Devedor ou o Cedente,
conforme o caso.

8.3.1. A Fiadora expressamente renunciou aos benefcios de ordem, direitos e faculdades de


exonerao de qualquer natureza previstos nos artigos 333, pargrafo nico, 366, 368, 821, 827, 834,
835, 836, 837, 838 e 839, todos do Cdigo Civil, bem como no artigo 77 e 595 do Cdigo de
Processo Civil. Nenhuma objeo ou oposio do Cedente poder ser admitida ou invocada pela
Fiadora com o fito de se escusar do cumprimento de suas obrigaes perante a Emissora. A Fiadora
sub-rogar-se- nos direitos da Emissora caso venha a honrar, total ou parcialmente, a Fiana, at o
limite da parcela da dvida efetivamente por ela honrada.

8.3.2. A Fiana poder ser excutida e exigida pela Emissora, judicial ou extrajudicialmente,
quantas vezes forem necessrias at a integral liquidao das Obrigaes Garantidas. A Fiadora ser
exonerada de pleno direito aps o adimplemento de todas as Obrigaes Garantidas. A exonerao da
Fiadora ser formalizada por meio de correspondncia a ser enviada Fiadora pela Securitizadora no
prazo de 3 (trs) Dias teis contados do adimplemento integral das Obrigaes Garantidas.

8.3.3. A Fiadora desde j reconhece que no poder escusar-se de honrar com o pagamento
integral e pontual das Obrigaes Garantidas sob nenhuma circunstncia, inclusive na hiptese de
alterao do Cedente, nos termos do item 6.1 (viii) do Contrato de Cesso.

CLUSULA NOVE DA INSTITUIO DO REGIME FIDUCIRIO E PATRIMNIO SEPARADO

9.1. Na forma do artigo 9 da Lei n 9.514, a Emissora institui Regime Fiducirio sobre os
Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta do Patrimnio Separado, vinculados ao presente Termo,
constituindo referidos Crditos Imobilirios lastro para emisso dos CRI para Emissora.

9.2. O Regime Fiducirio institudo neste Termo de Securitizao ser registrado na Instituio
Custodiante, nos termos previstos no pargrafo nico do artigo 23 da Lei n 10.931.

9.3. Os Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta do Patrimnio Separado sob o Regime
Fiducirio vinculados ao presente Termo de Securitizao so destacados do patrimnio da Emissora e
passam a constituir Patrimnio Separado do patrimnio geral da Emissora, destinando-se
especificamente liquidao dos CRI e das demais obrigaes relativas ao Regime Fiducirio institudo,
assim permanecendo at que se complete o resgate dos CRI e a liquidao da totalidade dessas
obrigaes, conforme previsto no artigo 11 da Lei n 9.514.

279
9.3.1. Nenhum custo decorrente dos CRI ser de responsabilidade do Patrimnio Separado sem
a prvia e expressa autorizao dos Titulares de CRI, na forma prevista neste Termo, sendo que
quaisquer custos ou despesas no previstos como despesas do Patrimnio Separado devero ser
reembolsados pela Fiadora Securitizadora no termos do item 15.1 abaixo.

9.4. Os Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta do Patrimnio Separado somente


respondero pelas obrigaes inerentes ao Patrimnio Separado, conforme previsto neste Termo.

9.5. Na forma do artigo 11 da Lei n 9.514, os Crditos Imobilirios, a CCI, a Fiana e a Conta
do Patrimnio Separado esto isentos de qualquer ao ou execuo pelos credores da Securitizadora,
exceto pelos Titulares de CRI, no se prestando constituio de garantias ou excusso por outros
credores da Emissora, por mais privilegiados que sejam, ressalvando-se, no entanto, eventual
entendimento judicial pela aplicao do 76 da Medida Provisria 2158-35, de 24 de agosto de 2001.

9.6. A arrecadao dos Crditos Imobilirios ser creditada na Conta Centralizadora, em


conformidade com a Clusula 5.3. do Contrato Imobilirio e Clusula 3.1. do Contrato de Cesso,
sendo que todos os recursos mantidos na referida conta corrente integraro, para todos os efeitos do
presente Termo de Securitizao, o Patrimnio Separado.

CLUSULA DEZ DA ADMINISTRAO DO PATRIMNIO SEPARADO

10.1. A Emissora administrar o Patrimnio Separado, mantendo registro contbil independente


do restante de seu patrimnio e elaborando as respectivas demonstraes financeiras, em
conformidade com o artigo 12 da Lei 9.514, deixando referidas demonstraes financeiras disposio
dos investidores e do Agente Fiducirio.

10.2. A Emissora promover as diligncias necessrias para a manuteno da regularidade do


Patrimnio Separado, notadamente com relao aos fluxos de pagamento das parcelas de amortizao,
juros e demais encargos acessrios.

10.3. Para os fins do disposto nos itens 9 e 12 do Anexo III da Instruo CVM 414, a Emissora
declara que:

(i) a guarda dos dossis dos Crditos Imobilirios ser realizada pelo Cedente;

(ii) a arrecadao dos Crditos Imobilirios ser realizada na Conta Centralizadora, sendo o
controle e a cobrana destes realizados pela Emissora; e

(iii) a guarda e a conservao dos Documentos Comprobatrios dos Crditos Imobilirios ser
feita pelo Cedente.

10.4. Ordem de Alocao de Recursos. Os valores recebidos em razo do pagamento dos Crditos
Imobilirios devero ser aplicados de acordo com a seguinte ordem de alocao de recursos, de forma que
cada item somente ser pago caso haja recursos disponveis aps o cumprimento do item anterior:

(i) Despesas do Patrimnio Separado;

(ii) Remunerao dos CRI; e

(iii) Amortizao dos CRI e eventuais encargos moratrios.

10.5. A Emissora somente responder pelos prejuzos que causar por descumprimento de
disposio legal ou regulamentar por negligncia ou administrao temerria ou, ainda, por desvio de
finalidade do Patrimnio Separado.

280
10.6. A insolvncia da Emissora no afetar o Patrimnio Separado aqui constitudo. Na
hiptese de falncia da Emissora, no ser declarada a ineficcia ou revogado o ato de cesso,
conforme substanciado no Contrato de Cesso, em prejuzo dos direitos dos Titulares de CRI nos
termos do pargrafo 1 do artigo 136 da Lei n. 11.101 de 9 de fevereiro de 2005.

CLUSULA ONZE DAS DECLARAES E OBRIGAES DA EMISSORA

11.1. A Emissora neste ato declara que:

(i) uma sociedade comercial devidamente organizada, constituda e existente sob a forma
de sociedade por aes com registro de companhia aberta de acordo com as leis
brasileiras;

(ii) est devidamente autorizada e obteve todas as autorizaes necessrias celebrao


deste Termo de Securitizao, emisso dos CRI e ao cumprimento de suas obrigaes
aqui previstas, tendo sido satisfeitos todos os requisitos legais e estatutrios necessrios
para tanto;

(iii) os representantes legais que assinam este Termo de Securitizao tm poderes


estatutrios e/ou delegados para assumir, em seu nome, as obrigaes ora estabelecidas
e, sendo mandatrios, tiveram os poderes legitimamente outorgados, estando os
respectivos mandatos em pleno vigor;

(iv) legtima e nica titular dos Crditos Imobilirios;

(v) verificou que os Crditos Imobilirios so existentes, nos exatos valores e nas condies
descritas no Contrato de Cesso, e esto livres e desembaraados de qualquer nus nesta
data;

(vi) no h qualquer fato que impea ou restrinja o direito da Emissora de celebrar este Termo
de Securitizao;

(vii) no tem conhecimento de procedimentos administrativos ou aes judiciais, pessoais ou


reais, de qualquer natureza, contra o Devedor, o Cedente e/ou a Fiadora em qualquer
tribunal, at a presente data, que afetem ou possam vir a afetar os Crditos Imobilirios
ou, ainda que indiretamente, o presente Termo de Securitizao;

(viii) no tem conhecimento, at a presente data, da existncia de restries urbansticas,


ambientais, sanitrias, de acesso ou segurana relacionadas ao Imvel ou aos Crditos
Imobilirios;

(ix) no tem conhecimento de quaisquer materiais perigosos no Imvel, assim entendidos os


materiais explosivos ou radioativos, dejetos perigosos, substncias txicas e perigosas, ou
materiais afins, asbestos, amianto, ou materiais contendo asbestos ou qualquer outra
substncia ou material considerado perigoso pelas leis brasileiras;

(x) no tem conhecimento, at a presente data, de qualquer pendncia ou exigncia de


adequao suscitada por nenhuma autoridade governamental referente ao Imvel ou aos
Crditos Imobilirios;

(xi) no h qualquer ligao entre a Emissora e o Agente Fiducirio que impea o Agente
Fiducirio de exercer plenamente suas funes; e

(xii) este Termo de Securitizao constitui uma obrigao legal, vlida e vinculativa da
Emissora, exequvel de acordo com os seus termos e condies.

281
11.2. A Emissora obriga-se a informar todos os fatos relevantes acerca da Emisso, bem como
aqueles relativos prpria Emissora, mediante publicao na imprensa, assim como prontamente
informar tais fatos diretamente ao Agente Fiducirio por meio de comunicao por escrito, observado
os termos de sua poltica de publicao de fatos relevantes.

11.3. A Emissora obriga-se a elaborar um relatrio mensal, coloc-lo disposio dos Titulares
de CRI, bem como envi-lo ao Agente Fiducirio at o dcimo quinto dia de cada ms, ratificando a
vinculao dos Crditos Imobilirios aos CRI.

11.3.1. O referido relatrio mensal dever incluir:

(a) data de emisso dos CRI;

(b) saldo devedor dos CRI;

(c) critrio de remunerao dos CRI;

(d) valor pago ao Titular dos CRI no ano;

(e) data de vencimento final dos CRI; e

(f) valor recebido do Devedor.

11.4. Os referidos relatrios de gesto sero preparados e fornecidos ao Agente Fiducirio pela
Emissora.

11.5. A Emissora se responsabiliza pela exatido das informaes e declaraes prestadas, a


qualquer tempo, ao Agente Fiducirio e aos Titulares de CRI.

11.6. A Emissora obriga-se a fornecer aos Titulares de CRI, no prazo de 15 (quinze) Dias teis,
todas as informaes relativas dos Crditos Imobilirios, desde que devidamente solicitadas atravs do
envio de notificao prvia.

11.7. A administrao dos Crditos Imobilirios ser exercida pela Emissora.

11.8. A Emissora obriga-se desde j a informar e enviar o organograma, todos os dados


financeiros e atos societrios necessrios realizao do relatrio anual, conforme Instruo CVM 28,
que venham a ser solicitados pelo Agente Fiducirio, os quais devero ser devidamente encaminhados
pela Emissora em at 30 (trinta) dias antes do encerramento do prazo para disponibilizao na CVM. O
referido organograma do grupo societrio da Emissora dever conter, inclusive, controladores,
controladas, controle comum, coligadas, e integrante de bloco de controle, no encerramento de cada
exerccio social.

CLUSULA DOZE DO AGENTE FIDUCIRIO

12.1. A Emissora nomeia e constitui Agente Fiducirio da Emisso a PENTGONO


DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS que, neste ato, aceita a nomeao para,
nos termos da lei e do presente Termo, representar perante a Emissora, os interesses da comunho dos
Titulares de CRI.

12.2. O Agente Fiducirio declara que:

(i) aceita a funo para a qual foi nomeado, assumindo integralmente os deveres e
atribuies previstas na legislao especfica e neste Termo de Securitizao;

282
(ii) aceita integralmente este Termo de Securitizao, todas suas clusulas e condies;

(iii) est devidamente autorizado a celebrar este Termo de Securitizao e a cumprir com suas
obrigaes aqui previstas, tendo sido satisfeitos todos os requisitos legais e estatutrios
necessrios para tanto;

(iv) a celebrao deste Termo de Securitizao e o cumprimento de suas obrigaes aqui


previstas no infringem qualquer obrigao anteriormente assumida pelo Agente
Fiducirio;

(v) no tem qualquer impedimento legal, conforme pargrafo terceiro do artigo 66, da Lei
das Sociedades por Aes, para exercer a funo que lhe conferida;

(vi) no se encontra em nenhuma das situaes de conflito de interesse previstas no artigo 10


da Instruo CVM 28;

(vii) responder perante os Titulares de CRI pelos prejuzos que lhes causar por culpa ou dolo
no exerccio das suas funes;

(viii) no tem qualquer ligao com a Emissora que o impea de exercer suas funes;

(ix) verificou a legalidade e ausncia de vcios da operao, alm da veracidade, consistncia,


correo e suficincia das informaes disponibilizadas pela Emissora no presente Termo,
nos termos do item 15 do Anexo III da Instruo CVM 414; e

(x) este Termo de Securitizao constitui uma obrigao legal, vlida e vinculante do Agente
Fiducirio, exequvel de acordo com os seus termos e condies.

12.3. O Agente Fiducirio exercer suas funes a partir da data de assinatura deste Termo de
Securitizao, devendo permanecer no exerccio de suas funes at a Data de Vencimento dos CRI ou
at sua efetiva substituio.

12.4. So obrigaes do Agente Fiducirio:

(i) zelar pela proteo dos direitos e interesses dos Titulares de CRI, acompanhando a
atuao da Emissora na gesto do Patrimnio Separado;

(ii) adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos interesses dos
Titulares de CRI, bem como realizao dos Crditos Imobilirios vinculados ao
Patrimnio Separado caso a Emissora no o faa;

(iii) exercer, na hiptese de insolvncia da Emissora, a administrao do Patrimnio Separado;

(iv) promover, na forma prevista neste Termo de Securitizao, a liquidao do Patrimnio


Separado;

(v) proteger os direitos e interesses dos Titulares de CRI, empregando, no exerccio da


funo, o cuidado e a diligncia que todo homem ativo e probo costuma empregar na
administrao dos seus prprios bens;

(vi) renunciar funo na hiptese de supervenincia de conflitos de interesse ou de qualquer


outra modalidade de inaptido;

(vii) conservar em boa guarda, toda a escriturao, correspondncia e demais papis


relacionados com o exerccio de suas funes;

283
(viii) verificar, no momento de aceitar a funo, a veracidade das informaes contidas neste
Termo de Securitizao, diligenciando para que sejam sanadas as omisses, falhas ou
defeitos de que tenha conhecimento;

(ix) acompanhar a observncia da periodicidade na prestao das informaes obrigatrias,


alertando os Titulares de CRI acerca de eventuais omisses ou inverdades constantes de
tais informaes;

(x) solicitar, quando considerar necessrio, auditoria extraordinria na Emissora;

(xi) convocar, quando de responsabilidade do Agente Fiducirio, a Assembleia Geral dos


Titulares de CRI, mediante anncio publicado na forma do item 5.26;

(xii) manter atualizados os contatos dos Titulares de CRI, mediante, inclusive, gestes junto
Emissora;

(xiii) manter os Titulares de CRI informados acerca de toda e qualquer informao que possa
vir a ser de seu interesse;

(xiv) acompanhar o cumprimento das Clusulas constantes deste Termo de Securitizao e


todas aquelas impositivas de obrigaes de fazer e no fazer;

(xv) fornecer, no prazo de 3 (trs) Dias teis a partir da extino do Regime Fiducirio a que
esto submetidos os Crditos Imobilirios e a Fiana, termo de quitao Emissora, que
servir para baixa, no competente Servio de Registro de Imveis da averbao que tenha
institudo tal Regime Fiducirio, nos termos do artigo 16, pargrafo primeiro da Lei 9.514,
se for o caso;

(xvi) comunicar os Titulares de CRI, no prazo mximo de 5 (cinco) Dias teis, contados a partir
da cincia de eventual inadimplemento de quaisquer obrigaes atinentes ao presente
Termo de Securitizao;

(xvii) convocar Assembleia Geral de Titulares de CRI no caso de qualquer inadimplncia das
obrigaes deste Termo de Securitizao da Emissora para deliberar sobre a forma de
administrao ou liquidao do Patrimnio Separado, bem como a nomeao do
liquidante;

(xviii) conservar em boa guarda toda a escriturao, correspondncia e demais papeis


relacionados ao exerccio de suas funes, recebidos da Emissora;

(xix) adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos interesses dos
Titulares de CRI, bem como realizao dos CRI afetados ao Patrimnio Separado, caso a
Emissora no o faa;

(xx) acompanhar a atuao da Emissora na administrao do Patrimnio Separado;

(xxi) comparecer Assembleia a fim de prestar informaes que lhe forem solicitadas;

(xxii) calcular, diariamente, em conjunto com a Emissora, o valor unitrio de cada CRI,
disponibilizando-o aos Titulares de CRI, Emissora e aos participantes do mercado,
atravs da central de atendimento do Agente Fiducirio e/ou do site:
http://www.pentagonotrustee.com.br;

(xxiii) verificar com o Banco Liquidante, nas datas em que devam ser liquidados, o integral e
pontual pagamento dos valores devidos aos Titulares de CRI conforme estipulado no
presente Termo de Securitizao;

284
(xxiv) elaborar anualmente, nos termos do artigo 12, inciso XVII da Instruo CVM n 28,
relatrio e coloc-lo sempre que solicitado, disposio dos Titulares de CRI, na sede da
Emissora e na sua prpria sede, dentro de 4 (quatro) meses do encerramento do exerccio
social, o qual dever conter, no mnimo, as informaes previstas na Instruo CVM 28; e

(xxv) acompanhar o pagamento, pela Emissora, dos CRI, das despesas e das comisses
relacionadas aos referidos ttulos, conforme previsto neste Termo, atravs do envio de
relatrios mensais e anuais disponibilizados pela Emissora.

12.5. Remunerao do Agente Fiducirio: O Agente Fiducirio receber, a ttulo de


remunerao pelo desempenho dos deveres e atribuies que lhe competem, nos termos da legislao
aplicvel e deste Termo de Securitizao, parcelas anuais no valor de R$13.500,00 (treze mil e
quinhentos reais), sendo a primeira parcela devida at o 5 (quinto) Dia til aps a data de assinatura
do presente Termo e as demais parcelas na mesma data dos anos subsequentes.

12.5.1. A remunerao no inclui as despesas que sejam consideradas necessrias ao exerccio da


funo do Agente Fiducirio, tais como, exemplificativamente, publicaes em geral (exemplos: edital
de convocao de Assembleias Gerais, ata das Assembleias Gerais, anncio comunicando que o
relatrio anual do Agente Fiducirio encontra-se disposio etc.), notificaes, extrao de certides,
despesas com viagens e estadias, transportes e alimentao de seus agentes, despesas com conference
call e contatos telefnicos, contratao de especialistas, tais como auditoria e/ou fiscalizao, entre
outros, ou assessoria legal ao Agente Fiducirio, bem como custas e despesas cartorrias relacionadas
ao termo de quitao e acompanhamento da Fiana, necessrias ao exerccio da funo do Agente
Fiducirio, as quais sero cobertas pela Fiadora, observando-se que a Emissora ser, sempre que
possvel, comunicada sobre tais despesas, previamente e por escrito.

12.5.1.1. Observado os termos do item 12.5.1. acima, o Agente Fiducirio fica desde j ciente e
concorda com o risco de no ter tais despesas reembolsadas caso no tenham sido previamente
aprovadas e realizadas em discordncia com (i) critrios de bom senso e razoabilidade geralmente
aceitos em relaes comerciais do gnero, e (ii) a funo fiduciria que lhe inerente.

12.5.2. As parcelas citadas nos itens acima sero acrescidas dos seguintes impostos: ISS (Imposto
Sobre Servios de Qualquer Natureza, PIS (Contribuio ao Programa de Integrao Social), COFINS
(Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social) e quaisquer outros impostos que venham a
incidir sobre a remunerao do Agente Fiducirio, excetuando-se o Imposto de Renda, nas alquotas
vigentes nas datas de cada pagamento.

12.5.3. As parcelas citadas na clusula 12.5. acima sero reajustadas pela variao acumulada da
IGP-M da data de assinatura do presente Termo, ou na falta deste, ou ainda na impossibilidade de sua
utilizao, pelo ndice que vier a substitu-lo, a partir da data do primeiro pagamento, at as datas de
pagamento seguintes, calculadas pro rata die, se necessrio.

12.5.4. A remunerao ser devida mesmo aps o vencimento final dos CRI, caso o Agente
Fiducirio ainda esteja atuando na cobrana de inadimplncias no sanadas nos termos deste Termo.

12.5.5. Em caso de mora no pagamento de qualquer quantia devida, os dbitos em atraso ficaro
sujeitos a multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, bem como a juros
moratrios de 1% (um por cento) ao ms, ficando ainda o valor do dbito em atraso sujeito a
atualizao monetria pelo IGP-M/FGV, incidente desde a data da inadimplncia at a data do efetivo
pagamento, calculado pro rata die.

12.6. O Agente Fiducirio poder ser substitudo nas hipteses de ausncia ou impedimento
temporrio, renncia, interveno, liquidao, falncia, ou qualquer outro caso de vacncia, devendo
ser realizada, no prazo de 30 (trinta) dias contados da ocorrncia de qualquer desses eventos,
Assembleia para que seja eleito o novo Agente Fiducirio. Em nenhuma hiptese a funo de Agente
Fiducirio poder ficar vaga por um perodo superior a 30 (trinta) dias.

285
12.7. O Agente Fiducirio poder, ainda, ser destitudo:

(a) pelo voto de 2/3 (dois teros) dos Titulares de CRI em Circulao, ou

(b) por deliberao em Assembleia, na hiptese de descumprimento de quaisquer de seus


deveres previstos no artigo 13 da Lei 9.514 e neste Termo de Securitizao.

12.8. O Agente Fiducirio eleito em substituio assumir integralmente os deveres, atribuies


e responsabilidades constantes da legislao aplicvel e deste Termo de Securitizao.

12.8.1. O Agente Fiducirio nomeado em substituio ao atual no dever receber remunerao


superior fixada para o Agente Fiducirio substitudo.

12.8.2. A substituio do Agente Fiducirio em carter permanente deve ser objeto de


aditamento ao presente Termo de Securitizao e comunicao CVM.

12.8.3. O Agente Fiducirio substituto dever comunicar imediatamente a substituio aos


Titulares de CRI, mediante publicao nos competentes jornais, bem como por carta com aviso de
recebimento a cada Titular de CRI, s expensas da Fiadora.

12.9. No caso de inadimplemento da Emissora acerca das obrigaes por ela assumidas perante
os Titulares de CRI, todas as despesas com procedimentos legais, inclusive as administrativas, em que o
Agente Fiducirio venha a incorrer para resguardar os interesses dos Titulares de CRI devero ser,
sempre que possvel, previamente aprovadas e adiantadas por estes. Tais despesas a serem adiantadas
pelos Titulares de CRI incluem tambm os gastos com honorrios advocatcios, depsitos, custas e taxas
judicirias nas aes propostas pelo Agente Fiducirio ou decorrente de aes contra ele intentadas no
exerccio de sua funo, ou ainda que lhe causem prejuzos ou riscos financeiros, enquanto
representante dos Titulares de CRI. As eventuais despesas, depsitos e custas judiciais decorrentes da
sucumbncia em aes judiciais sero igualmente suportadas pelos Titulares de CRI, bem como a
remunerao e as despesas reembolsveis do Agente Fiducirio na hiptese da Emissora permanecer
em atraso com relao ao pagamento dos CRI por um perodo superior a 30 (trinta) dias, podendo o
Agente Fiducirio solicitar garantia dos Titulares de CRI para cobertura do risco da sucumbncia.

12.10. O Agente Fiducirio responder perante os Titulares de CRI pelos prejuzos que lhes
causar por culpa ou dolo no exerccio de suas funes.

12.11. O Agente Fiducirio no emitir qualquer tipo de opinio ou far qualquer juzo sobre a
orientao acerca de qualquer fato da emisso que seja de competncia de definio pelos Titulares de
CRI, comprometendo-se to-somente a agir em conformidade com as instrues que lhe forem
transmitidas pelos Titulares de CRI. Neste sentido, o Agente Fiducirio no possui qualquer
responsabilidade sobre o resultado ou sobre os efeitos jurdicos decorrentes do estrito cumprimento
das orientaes dos Titulares de CRI a ele transmitidas conforme definidas pelos Titulares de CRI e
reproduzidas perante a Emissora, independentemente de eventuais prejuzos que venham a ser
causados em decorrncia disto aos Titulares de CRI ou Emissora. A atuao do Agente Fiducirio
limita-se ao escopo da Instruo CVM 28 e dos artigos aplicveis da Lei das Sociedades por Aes,
estando este isento, sob qualquer forma ou pretexto, de qualquer responsabilidade adicional que no
tenha decorrido da legislao aplicvel.

12.12. Sem prejuzo do dever de diligncia, o Agente Fiducirio assumir que os documentos
originais ou cpias autenticadas de documentos encaminhados pela Emissora ou por terceiros a seu
pedido no foram objeto de fraude ou adulterao. No ser ainda, sob qualquer hiptese, responsvel
pela elaborao de documentos societrios da Emissora, que permanecero sob obrigao legal e
regulamentar da Emissora elabor-los, nos termos da legislao aplicvel.

286
12.13. Os atos ou manifestaes por parte do Agente Fiducirio, que criarem responsabilidade
para os Titulares do CRI e/ou exonerarem terceiros de obrigaes para com eles, bem como aqueles
relacionados ao devido cumprimento das obrigaes assumidas neste instrumento, somente sero
vlidos quando previamente assim deliberado pelos Titulares do CRI reunidos em Assembleia Geral.

CLUSULA TREZE DA ASSEMBLEIA GERAL DOS TITULARES DE CRI

13.1. Os Titulares de CRI podero, a qualquer tempo, reunir-se em Assembleia dos Titulares de
CRI, a fim de deliberarem sobre matria de interesse da comunho dos Titulares de CRI.

13.2. A Assembleia dos Titulares de CRI poder ser convocada pelo Agente Fiducirio, pela
Emissora ou por Titulares de CRI que representem, no mnimo, 10% (dez por cento) dos CRI em
Circulao.

13.2.1 Observado o disposto na Clusula 13.2 acima, dever ser convocada Assembleia Geral
toda vez que a Emissora tiver que exercer ativamente, renunciar ou de qualquer outra forma se
manifestar em relao aos seus direitos e obrigaes previstos nos Documentos da Operao, para que
os Titulares de CRI deliberem sobre como a Emissora dever se manifestar.

13.2.2. A Assembleia de Titulares de CRI mencionada na Clusula 13.2.1 acima ser realizada em
data anterior quela em que se encerra o prazo para a Emissora manifestar-se, nos termos do referido
Documento da Operao, desde que respeitados os prazos previstos na Clusula 13.2.6 abaixo.

13.2.3 Somente aps receber do Agente Fiducirio a orientao definida pelos Titulares de CRI a
Emissora dever se manifestar conforme lhe for orientado. Caso os Titulares de CRI no compaream
Assembleia de Titulares de CRI, ou no cheguem a uma definio sobre a orientao, ou ainda o
Agente Fiducirio no informe Emissora sobre a orientao de voto definida, a Emissora dever
permanecer silente quanto ao exerccio do direito em questo, sendo certo que o seu silncio no ser
interpretado como negligncia em relao aos direitos dos Titulares de CRI, no podendo ser imputada
Emissora qualquer responsabilizao decorrente de ausncia de manifestao.

13.2.4 A Emissora no prestar qualquer tipo de opinio ou far qualquer juzo sobre a
orientao definida pelos Titulares de CRI, comprometendo-se to somente a manifestar-se conforme
assim instruda. Neste sentido, a Emissora no possui qualquer responsabilidade sobre o resultado e
efeitos jurdicos decorrentes da orientao dos Titulares de CRI por ela manifestado frente Devedora,
independentemente dos eventuais prejuzos causados aos Titulares de CRI ou Emissora.

13.2.5 Toda deciso sobre o exerccio de direito da Emissora no Contrato de Cesso, inclusive na
ocorrncia de um Evento de Aquisio Obrigatria, conforme descrito na Clusula 6.1.2. do Contrato
de Cesso, dever ser precedido de Assembleia de Titulares de CRI, onde sero deliberadas as
condies e os termos do posicionamento da Emissora frente a tais direitos. Tais Assembleias devero
ser convocadas pela Emissora ou pelo Agente Fiducirio, caso esteja administrando o Patrimnio
Separado. A Emissora obriga-se a cumprir com as decises tomadas pelos Titulares de CRI em
referidas Assembleias.

13.2.6. As Assembleias de Titulares de CRI sero realizadas no prazo de 20 (vinte) dias a contar da
data de publicao do edital relativo primeira convocao, ou no prazo de 8 (oito) dias a contar da
data de publicao do edital relativo segunda convocao, se aplicvel, sendo que, na hiptese de
segunda convocao, o respectivo edital dever ser publicado no primeiro Dia til imediatamente
posterior data indicada para a realizao da Assembleia nos termos da primeira convocao.

13.2.7. Independentemente das formalidades previstas na lei e neste Termo, ser considerada
regularmente instalada a assembleia geral dos Titulares de CRI a que comparecerem todos os Titulares de
CRI, sem prejuzo das disposies relacionadas com os quruns de deliberao estabelecidos neste Termo.

287
13.3. Aplicar-se-o Assembleia Geral de Titulares de CRI as disposies da Lei 9.514/97 e,
no que couber, o disposto na Lei das Sociedades por Aes, a respeito das assembleias gerais
de acionistas.

13.4. A Assembleia instalar-se-, em primeira convocao, com a presena de Titulares de CRI


que representem, no mnimo, a maioria dos CRI em Circulao e, em segunda convocao, com
qualquer nmero de Titulares de CRI.

13.5. Cada CRI conferir a seu titular o direito a um voto nas Assembleias, sendo admitida a
constituio de mandatrios, Titulares de CRI ou no, observadas as disposies dos pargrafos
primeiro e segundo do artigo 126 da Lei das Sociedades por Aes.

13.6. Ser facultada a presena dos representantes legais da Emissora nas Assembleias.

13.7. O Agente Fiducirio dever comparecer Assembleia e prestar aos Titulares de CRI as
informaes que lhe forem solicitadas.

13.8. A presidncia da Assembleia caber ao Titular de CRI eleito pelos demais ou quele que
for designado pela CVM, ou, ainda, pelo Agente Fiducirio.

13.9. Exceto conforme estabelecido neste Termo de Securitizao, as deliberaes sero


tomadas, em primeira convocao ou em qualquer convocao subsequente, pela maioria dos Titulares
de CRI em Circulao.

13.10. As alteraes relativas (i) s datas de pagamento de principal e juros dos CRI; (ii) reduo
da Remunerao dos CRI; (iii) ao prazo de vencimento dos CRI; (iv) aos Eventos de Aquisio
Obrigatria e Hipteses de Resoluo da Cesso previstas no Contrato de Cesso (exceto no caso de
renncia ou perdo temporrio); (v) s hipteses de Resgate Antecipado (exceto no caso de renncia
ou perdo temporrio); e (vi) garantia dos CRI devero ser aprovadas, seja em primeira convocao
da Assembleia ou em qualquer convocao subsequente, por Titulares de CRI que representem 2/3
(dois teros) dos CRI em Circulao.

13.11. As deliberaes tomadas pelos Titulares de CRI, observados os quruns estabelecidos


neste Termo de Securitizao, sero existentes, vlidas e eficazes perante a Emissora, bem como,
obrigaro a todos os Titulares de CRI, independentemente de terem ou no comparecido Assembleia.

CLUSULA QUATORZE DA LIQUIDAO DO PATRIMNIO SEPARADO

14.1 A ocorrncia de qualquer um dos eventos abaixo ensejar a assuno imediata da


administrao do Patrimnio Separado pelo Agente Fiducirio (Eventos de Liquidao do
Patrimnio Separado):

(a) pedido por parte da Emissora de qualquer plano de recuperao judicial ou extrajudicial a
qualquer credor ou classe de credores, independentemente de ter sido requerida ou
obtida homologao judicial do referido plano; ou requerimento, pela Emissora, de
recuperao judicial, independentemente de deferimento do processamento da
recuperao ou de sua concesso pelo juiz competente;

(b) pedido de falncia formulado por terceiros em face da Emissora e no devidamente


elidido ou cancelado pela Emissora, conforme o caso, no prazo legal;

(c) decretao de falncia ou apresentao de pedido de autofalncia pela Emissora;

(d) no pagamento pela Emissora das obrigaes pecunirias devidas a qualquer dos eventuais
Titulares de CRI, nas datas previstas neste Termo de Securitizao, no sanado no prazo de
2 (dois) Dias teis, contado da data de vencimento original desde que tenham recebidos
os recursos dos Crditos Imobilirios, observado o disposto na Clusula 14.1.2 abaixo; e

288
(e) descumprimento pela Emissora de qualquer obrigao no pecuniria prevista neste
Termo, no sanada em [20 (vinte)] dias corridos, contados da data do recebimento, pela
Emissora, de aviso escrito que lhe for enviado pelo Agente Fiducirio, observado o disposto
na Clusula 14.1.2 abaixo.

14.1.1 A ocorrncia de qualquer dos eventos acima descritos dever ser prontamente
comunicada, ao Agente Fiducirio, pela Emissora, em [1] ([um]) Dia til de sua constatao.

14.1.2. O descumprimento, pela Emissora, de qualquer de suas obrigaes que decorra nica e
exclusivamente de inadimplemento e/ou mora do Devedor no implicar na ocorrncia de um Evento
de Liquidao do Patrimnio Separado.

14.2 Verificada a ocorrncia de quaisquer dos Eventos de Liquidao do Patrimnio Separado e


assumida a administrao do Patrimnio Separado pelo Agente Fiducirio este dever convocar, em at
10 (dez) Dias teis contados da data em que tomar conhecimento do evento, Assembleia de Titulares
de CRI para deliberar sobre a eventual liquidao do Patrimnio Separado. Tal Assembleia dever ser
realizada no prazo de 20 (vinte) dias corridos a contar da data de publicao do edital relativo
primeira convocao, ou no prazo de 8 (oito) dias corridos a contar da data de publicao do edital
relativo segunda convocao, se aplicvel, sendo que, na hiptese de segunda convocao, o
respectivo edital dever ser publicado no primeiro Dia til imediatamente posterior data indicada
para a realizao da Assembleia nos termos da primeira convocao.

14.3 Na Assembleia mencionada no item 14.2. acima, os Titulares de CRI devero deliberar
(a) pela liquidao do Patrimnio Separado, hiptese na qual dever ser nomeado o liquidante e as
formas de liquidao ou (b) pela no liquidao do Patrimnio Separado, hiptese na qual dever ser
deliberado a continuidade da administrao do Patrimnio Separado por nova securitizadora ou
nomeao de outra instituio administradora, fixando, em ambos os casos, as condies e termos
para sua administrao, bem como sua remunerao.

14.3.1 A deliberao pela no declarao da liquidao do Patrimnio Separado dever ser


tomada pelos Titulares de CRI que representem, no mnimo, [75% (setenta e cinco por cento)] dos CRI
em Circulao.

14.4 A liquidao do Patrimnio Separado ser realizada mediante transferncia dos Crditos
Imobilirios integrantes do Patrimnio Separado ao Agente Fiducirio (ou instituio administradora
que vier a ser aprovada pelos Titulares de CRI), na qualidade de representante dos Titulares de CRI,
para fins de extino de toda e qualquer obrigao da Emissora decorrente dos CRI. Nesse caso, caber
ao Agente Fiducirio (ou instituio administradora que vier a ser aprovada pelos Titulares de CRI),
conforme deliberao dos Titulares de CRI: (a) administrar os Crditos Imobilirios que integram o
Patrimnio Separado, (b) esgotar todos os recursos judiciais e extrajudiciais para a realizao dos
crditos oriundos dos Crditos Imobilirios que lhes foram transferidos, (c) ratear os recursos obtidos
entre os Titulares de CRI na proporo de CRI detidos, e (d) transferir os crditos oriundos dos Crditos
Imobilirios eventualmente no realizados aos Titulares de CRI, na proporo de CRI detidos.

CLUSULA QUINZE DAS DESPESAS DE RESPONSABILIDADE DAS PARTES

15.1. As Despesas da Operao sero de responsabilidade da Fiadora e do Cedente, conforme o


caso, nos termos do Contrato de Cesso, devendo ser pagas ou reembolsadas, conforme o caso,
Securitizadora no prazo de at 60 (sessenta) Dias teis contados do recebimento dos comprovantes de
pagamento encaminhados pela Emissora, sendo certo que no so consideradas Despesas da Operao
as despesas mencionadas na Clusula 15.4 abaixo.

289
15.2. As Despesas da Operao incluem, mas no se limitam a:

(i) emolumentos da CETIP, da CVM, da ANBIMA e da BM&FBOVESPA relativos CCI e aos


CRI;

(ii) remunerao da Emissora, no valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) ao ano,
atualizada pela variao acumulada do IPCA/IBGE, calculadas pro rata die, se necessrio,
lquida de todos os tributos sobre ela incidentes, sendo a primeira parcela devida na Data
de Integralizao ou em at 10 (dez) dias aps o registro da Oferta pela CVM, o que
ocorrer primeiro e as demais devidas anualmente, na mesma data do pagamento da
primeira parcela;

(iii) remunerao da Instituio Custodiante, nos seguintes termos: (A) parcela nica de
R$9.500,00 (nove mil e quinhentos reais), a ser paga no primeiro dia til do ms
subsequente assinatura da Escritura de Emisso de CCI, desde que a Escritura de Emisso
de CCI seja assinada at o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps o dia
10 (dez) do referido ms, o pagamento ser realizado no 1 (primeiro) dia til do
2 (segundo) ms subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI; e (B) o
montante de R$6.284,18 (seis mil duzentos e oitenta e quatro reais e dezoito centavos)
em parcelas anuais, a serem pagas no primeiro dia til do ms subsequente assinatura
da Escritura de Emisso de CCI, desde que a Escritura de Emisso de CCI seja assinada at
o dia 10 (dez) do referido ms. Caso seja assinada aps o dia 10 (dez) do referido ms, o
pagamento da primeira parcela ser realizado no 1 (primeiro) dia til do 2 (segundo) ms
subsequente data de assinatura da Escritura de Emisso de CCI e as demais anualmente,
na mesma data do pagamento da primeira parcela e as demais anualmente, na mesma
data do pagamento da primeira parcela;

(iv) remunerao do Agente Fiducirio, conforme determinada no item 12.5 deste Termo de
Securitizao;

(v) despesas relativas publicao em jornais do aviso ao mercado, Anncio de Incio e


Anncio de Encerramento, bem como quaisquer outros avisos exigidos pela CVM no
mbito da emisso dos CRI durante a vigncia dos CRI, at a Data de Liquidao,
conforme definida no Contrato de Distribuio;

(vi) as eventuais despesas com terceiros especialistas, advogados, auditores ou fiscais, bem
como as despesas com procedimentos legais incorridas para resguardar os interesses dos
Titulares de CRI e realizao dos Crditos Imobilirios integrantes do Patrimnio Separado;

(vii) as despesas com transporte, alimentao, viagens e estadias, necessrias ao exerccio da


funo de Agente Fiducirio, durante ou aps a prestao dos servios objeto deste
Termo;

(viii) despesas relativas atualizao da classificao de risco dos CRI;

(ix) as eventuais despesas, depsitos e custas judiciais decorrentes da sucumbncia em aes


judiciais;

(x) os tributos incidentes sobre a distribuio de rendimentos dos CRI;

(xi) eventuais despesas com registros e apresentaes perante a CVM ou a outro rgo
regulador do mercado de capitais, bem como solicitao, registro, averbao,
apresentao e autenticao de documentos junto a Cartrios de Registro de Ttulos e
Documentos, Registros de Imveis e Juntas Comerciais, conforme o caso, bem como os
demais documentos e contratos relacionados com a emisso dos CRI;

290
(xii) despesas com publicao de atas de assembleias gerais e de reunies do conselho de
administrao da Emissora que estejam relacionadas com a emisso dos CRI;

(xiii) honorrios e despesas com a contratao dos assessores jurdicos externos para
estruturao da emisso dos CRI; e

(xiv) demais despesas previstas em lei ou na regulamentao em vigor.

15.2.1 As Partes desde j concordam que o Cedente arcar com as Despesas da Operao
indicadas nos itens i, ii, iii, iv, v, viii, xi e xiii da Clusula 15.2. acima, enquanto a Ambev arcar com as
Despesas da Operao indicadas nos itens vi, vii, ix, x, xii e xiv da Clusula 15.2. acima.

15.3. Sero deduzidas do Valor de Cesso as Despesas da Operao ocorridas at a data do


efetivo pagamento do Valor de Cesso ao Cedente, devendo a Emissora apresentar os comprovantes
de pagamento at a data de referido pagamento.

15.4. Os impostos diretos e indiretos de responsabilidade dos Titulares de CRI esto descritos no
Anexo VI a este Termo de Securitizao.

CLUSULA DEZESSEIS DAS COMUNICAES

16.1. Todos os documentos e as comunicaes, que devero ser sempre feitos por escrito,
assim como os meios fsicos que contenham documentos ou comunicaes, a serem enviados por
qualquer das partes nos termos deste Termo de Securitizao devero ser encaminhados para os
seguintes endereos:

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO


Rua Amauri, n. 255, 5 andar
CEP 01448-000, So Paulo/SP
At.: Marcelo Michalu Diretor de Relaes com Investidores
Telefone: (11) 3127-2700
Fax: (11) 3127-2708
E-mail: ri@rbcapital.com
Website: www.rbcapital.com

Para o Agente Fiducirio:

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS


Avenida das Amricas, n. 4.200, Bloco 4, Sala 514
Rio de Janeiro RJ, CEP 22640-102
At.: Sras. Nathalia Machado Loureiro, Marcelle Motta Santoro e Sr. Marco Aurlio Ferreira
Telefone: (21) 3385-4565
Fax: (21) 3385-4046
E-mail: backoffice@pentagonotrustee.com.br

16.2. As comunicaes referentes a este Termo sero consideradas entregues quando recebidas
sob protocolo ou com aviso de recebimento expedido pelo correio, sob protocolo, ou por telegrama
nos endereos acima. As comunicaes feitas por fac-smile ou correio eletrnico sero consideradas
recebidas na data de seu envio, desde que seu recebimento seja confirmado atravs de indicativo
(recibo emitido pela mquina utilizada pelo destinatrio) seguido de confirmao verbal por telefone.
Os respectivos originais devero ser encaminhados para os endereos acima em at 5 (cinco) Dias teis
aps o envio da mensagem. A mudana de qualquer dos endereos acima dever ser comunicada
outra parte pela parte que tiver seu endereo alterado.

291
CLUSULA DEZESSETE DAS DISPOSIES GERAIS

17.1. No se presume a renncia a qualquer dos direitos decorrentes do presente Termo. Dessa
forma, nenhum atraso, omisso ou liberalidade no exerccio de qualquer direito, faculdade ou remdio
que caiba ao Agente Fiducirio e/ou aos Titulares de CRI em razo de qualquer inadimplemento das
obrigaes da Emissora, prejudicar tais direitos, faculdades ou remdios, ou ser interpretado como
uma renncia aos mesmos ou concordncia com tal inadimplemento, nem constituir novao ou
modificao de quaisquer outras obrigaes assumidas pela Emissora ou precedente no tocante a
qualquer outro inadimplemento ou atraso.

17.2. O presente Termo de Securitizao firmado em carter irrevogvel e irretratvel,


obrigando as partes por si e seus sucessores.

17.3. Caso qualquer das disposies deste Termo de Securitizao venha a ser julgada ilegal,
invlida ou ineficaz, prevalecero todas as demais disposies no afetadas por tal julgamento,
comprometendo-se as partes, em boa-f, a substituir a disposio afetada por outra que, na medida do
possvel, produza o mesmo efeito.

CLUSULA DEZOITO DA LEI APLICVEL E SOLUO DE CONFLITOS

18.1. As Partes neste ato elegem (i) as leis da Repblica Federativa do Brasil para reger o
presente instrumento; e (ii) o Foro da Comarca da Capital do Estado de So Paulo, com expressa
excluso de qualquer outro, ainda que privilegiado, como competente para dirimir quaisquer dvidas
e/ou questes oriundas deste Termo.

O presente Termo de Securitizao firmado em 3 (trs) vias de igual teor e forma, subscritas por
2 (duas) testemunhas abaixo.

So Paulo, [] de [] de 2014

[o restante da pgina foi deixado intencionalmente em branco]

292
(Pgina 1/2 de assinaturas do Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios da 106 Srie da
1 Emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios da RB Capital Companhia de Securitizao)

RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAO

Nome: Nome:
Cargo: Cargo:

293
(Pgina 2/2 de assinaturas do Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios da 106 Srie da
1 Emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios da RB Capital Companhia de Securitizao)

PENTGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS

Nome:
Cargo:

TESTEMUNHAS:

1. ________________________ 2. ________________________
Nome: