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PRE

Con este ejercicio interactivo se espera que cada u


formulado para suelos de expansin urbana o en
publicacin interactiva del libro "Planes parciales, g
conceptos bsicos y alternativas de aplicacin".

Es preciso recordar que los objetivos que debe cum


1. Regular o controlar los precios del suelo desde el
2. Evitar la adquisicin del suelo para infraestructur
aportes de suelo definidos en el reparto.
3. A partir de los incrementos de precios de suelo p
obras establecidas en la ley o los planes de ordenam
4. Dar un tratamiento igual o equitativo a los propieta
De igual forma, los siguientes elementos son funda
reajustes de tierra, integraciones inmobiliarias o coo

1. Suelo sin urbanizar, que se aporta al mecanism


antes de iniciar el proceso de formulacin del Plan P
2. Obras necesarias para que se convierta en su
costos de construccin. Dichas obras deben estima
residir o utilizar la zona. (La identificacin de las
verde)

3. La definicin de las normas urbansticas de u


diferenciados del suelo. (La asignacin de la norm
encontrar en la hojas de color rojo)
4. Los valores de suelo diferenciados, que se dan
urbansticos que se pueden convertir en derecho
forma equitativa entre quienes aportan el suelo
aportes en suelo. (El pago de los aportes en suelo y

Adicionalmente, los datos de todas las celdas que


recomendamos no modificar. Encontrar tambin c
correctos, de lo contrario le indicar el error que est

Siga el ejercicio paso a paso comenzando por la hoj

Si tiene alguna duda, problema o sugeren


PRESENTACIN DEL EJ
ra que cada uno de los visitantes interesados pueda desarr
urbana o en suelos urbanos sin desarrollar, de una ciuda
es parciales, gestin asociada y mecanismos de distribucin
plicacin".

que debe cumplir un sistema de reparto equitativo de cargas


suelo desde el inicio de la intervencin pblica.
infraestructuras, reas verdes y recreativas o equipamiento
to.
cios de suelo producidos por el mismo plan o proyecto, crea
nes de ordenamiento territorial.
o a los propietarios del suelo objeto del plan parcial y la gesti
ntos son fundamentales para disear un sistema de reparto
obiliarias o cooperacin entre partcipes. Estos elementos ser

a al mecanismo de gestin asociada. Este suelo lo aportan l


cin del Plan Parcial. (La condicin inicial del suelo o primer
nvierta en suelo urbanizado. Estas obras requieren aporte
s deben estimarse en funcin de las necesidades para conve
cacin de las obras a cargo de los propietarios y de sus cos

ansticas de usos e intensidad, que permitir conocer, a tra


n de la normativa urbanstica y su Incidencia sobre el pr

s, que se dan al tener el suelo urbanizado y con norma urb


rtir en derechos de participacin en el proyecto (en suelo o p
rtan el suelo y quienes aportan los recursos de inversin
rtes en suelo y en recursos de inversin, o cuarto elemento d

as celdas que ecuentre en color amarillo, puede cambiar


rar tambin celdas de color gris y bordes rojos que le ay
l error que est comentiendo.

ando por la hoja denominada delimitacin del plan parcial.

a o sugerencia por favor escribir al correo electr


DEL EJERCICIO PRCTICO
dos pueda desarrollar su propio sistema de reparto equitativo
ar, de una ciudad colombiana. Aqu se evidenciarn los co
os de distribucin equitativa de cargas y beneficios en el sis

uitativo de cargas y beneficios, en el sistema urbanstico colo


ca.
s o equipamientos sociales mediante enajenacin voluntaria

o proyecto, crear fuentes de financiacin o movilizar recurs

parcial y la gestin asociada, en relacin con las obligacione


stema de reparto equitativo de cargas y beneficios que sop
os elementos sern los que guiarn este ejercicio interactivo

suelo lo aportan los propietarios de suelo y debe ser valorad


el suelo o primer elemento del reparto lo encontrar en las ho
requieren aportes en suelo para usos colectivos y recursos d
dades para convertir los suelos en urbanos y de acuerdo a la
arios y de sus costos de construccin o segundo elemento d

tir conocer, a travs de la tcnica residual, el valor del suelo


encia sobre el precio del suelo - los aprovechamientos urb

y con norma urbanstica y autorizacin especfica, permite


ecto (en suelo o porcentajes) o en certificados de derechos d
sos de inversin, permitiendo as la financiacin tanto de la
uarto elemento del reparto, lo encontrar en las hojas de col

, puede cambiarlos por aquellos particulares de su plan p


s rojos que le ayudarn en la verificacin de sus operacio

el plan parcial.

l correo electrnico: correo@territorioys


PRCTICO Ir al ndice

ma de reparto equitativo de cargas y beneficios para un plan


se evidenciarn los conceptos ms imporantes de los que
as y beneficios en el sistema urbanstico colombiano. Marco

istema urbanstico colombiano, son:

enajenacin voluntaria o expropiacin, obtenindolo a trav

acin o movilizar recursos que permitan financiar la ejecuci

cin con las obligaciones y con los aprovechamientos urban


s y beneficios que soporte formas de gestin asociada, a tr
este ejercicio interactivo.

uelo y debe ser valorado de acuerdo con las condiciones de


lo encontrar en las hojas de color azul)
s colectivos y recursos de inversin, que se establecen a par
banos y de acuerdo a las actividades previstas y de la pobla
o segundo elemento del reparto lo encontrar en las hojas

sidual, el valor del suelo una vez urbanizado, el cual reflejar


s aprovechamientos urbansticos-, o tercer elemento del re

in especfica, permiten calcular el total de los aprovecha


rtificados de derechos de construccin que sern distribu
financiacin tanto de las obras de urbanizacin como el pag
rar en las hojas de color naranja)

rticulares de su plan parcial y las celdas verdes son frm


cacin de sus operaciones, dirn "OK" cuando sus resultad

correo@territorioysuelo.org
s para un plan parcial,
es de los que trata la
mbiano. Marco jurdico,

ndolo a travs de los

ciar la ejecucin de las

mientos urbansticos.
asociada, a travs de

ondiciones del terreno


tablecen a partir de los
s y de la poblacin que
en las hojas de color

el cual reflejar valores


emento del reparto, lo

os aprovechamientos
sern distribuidos de
n como el pago de los

des son frmulas que


o sus resultados sean
NDICE

Primer elemento del reparto:


suelo antes de la operacin

Segundo elemento del reparto:


identificacin de los suelos que
debern ser aportados por los
propietarios de suelo, las obras
de infraestructura que deben
realizarse y los costos de
construccin

Tercer elemento del reparto: La


asignacin de la normativa
urbanstica y su Incidencia sobre
el precio del suelo: los
aprovechamientos urbansticos

Cuarto elemento del reparto: El


pago de los aportes en suelo y en
recursos de inversin
NDICE
1. Delimitacin del mbito
2. Configuracin predial
3. Suelos Objeto y No Objeto de Reparto
4. Valor inicial del suelo

5. Definicin del suelo requerido para el espacio pblico: Estndares Urbansticos


6. Cuantificacin de los suelos requeridos para las Cargas Generales
7. Cuantificacin del suelo requerido para las Cargas Locales
8. Costo de construccin de las Cargas Generales
9. Costo de Construccin de las Cargas Locales
10. Costos Imputables al reparto

11. Definicin de los usos e intensidad de usos del plan parcial

12. Clculo del valor del suelo urbanizado

13. Primer balance del Plan Parcial

14. Reparto de los aprovechamientos entre los distintos aportantes (pblicos y privados)

15. Pago de la participacin en plusvala (en caso que aplique)


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Primer elemento del reparto: suelo antes de la operacin

El punto de partida para concretar un sistema de reparto es el suelo antes de la operacin: un suelo rural o urbano sin desarrollar, o
de renovacin o redesarrollo. Es preciso, entonces, determinar quines son los propietarios del suelo y los habitantes de la zona;
jurdicas de tenencia; cules son los suelos con derecho a participar en los aprovechamientos, cul es el precio del suelo; y, de
comportamiento reciente del mercado (en trminos de nmero de transacciones en el perodo reciente, subdivisiones y datos similare

Delimitacin del mbito de aplicacin del Plan Parcial

Existen varios criterios que deben tenerse en cuenta para la delimitacin de


un mbito sujeto a Plan Parcial. Sin embargo el criterio bsico es la
identificacin de un rea homognea, que pueda llegar a conformar una
parte de la ciudad con autonoma e identidad, un espacio urbano, con sus
propias caractersticas de estructura y funcionales, y que proporcione a la
ciudad referentes o hitos territoriales, en funcin de sus valores ambientales
o paisajsticos, los equipamientos pblicos o privados o la actividad
econmica que en ella se localicen, los desarrollos habitacionales o
cualquier otro factor similar.

Adicionalmente, se deben tener en cuenta criterios urbansticos o de diseo


urbano y criterios normativos, como los determinantes establecidos en el
plan de ordenamiento. Vale la pena resaltar que no debe primar como
criterio de delimitacin el ajuste a los lmites prediales previos, salvo que la
consideracin de este elemento no interfiera con los criterios urbansticos.

En sntesis, el mbito de una operacin urbana o proyecto es aquel que,


una vez ejecutado el plan parcial, no necesitar de intervenciones
posteriores para completar su urbanizacin.

Para este ejercicio el rea del Plan parcial ser de :


1,000,000 m2
uelo antes de la operacin

eracin: un suelo rural o urbano sin desarrollar, o un suelo sujeto a procesos


opietarios del suelo y los habitantes de la zona; cules son las condiciones
echamientos, cul es el precio del suelo; y, de ser posible, cul ha sido el
el perodo reciente, subdivisiones y datos similares).
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Primer elemento del reparto: suelo antes de la operacin. Reconocimiento de la situaci


derecho a participar en los aprovechamientos urbansticos y precios del suelo

1. Identificacin de propietarios y de la estructura predial

Teniendo el mbito definido, identifique el nmero de predios, su rea, el


nmero de predios y sus respectivos propietarios, que estn dentro del
mbito de aplicacin del plan parcial

IDENTIFICACIN* PROPIETARIO REA m2 %


PROPIEDAD A Propietario 1 238,000 25.1%
PROPIEDAD B Propietario 2 240,500 25.3%
PROPIEDAD C Propietario 3 235,000 24.7%
PROPIEDAD D Propietario 4 236,500 24.9%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
Total 950,000 100% O.K

IDENTIFICACIN: En este espacio, se puede relacionar el nmero


catastral, para efectos de identificacin exacta del predio.

La informacin correspondiente a los propietarios y poseedores se obtiene del catastro de cada


municipio y se actualiza con los respectivos certificados de tradicin y libertad, hasta que se cuente
con datos completos y actualizados, en lo posible, georreferenciados.

La informacin relacionada con la divisin predial, el tamao de los terrenos, el nmero de


propietarios, as como las condiciones de propiedad o tenencia de la tierra, es esencial para
establecer la dimensin y el carcter de la respectiva operacin urbanstica y estimar su impacto en
trminos de gestin.
cimiento de la situacin previa: propietarios, suelos con
cos y precios del suelo (valoracin del aporte).
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Primer elemento del reparto: suelo antes de la operacin. Reconocimiento de la situa


derecho a participar en los aprovechamientos urbansticos y precios del su

2. Suelos con y sin derecho a participar en los aprovechamientos urbansticos

Existen suelos que previamente tienen el carcter de bienes de uso pblico o ya son de propiedad pblica: las
rondas hidrulicas, los caminos rurales o las vas pblicas previamente existentes o cuyos terrenos ya hayan sido
adquiridos por entidades municipales o nacionales. Adems es posible encontrar terrenos que por sus
caractersticas fsicas, topogrficas o geolgicas, no es posible construir o han sido declarados como zonas de
amenaza o de riesgo. Todos estos suelos legalmente no pueden participar en los aprovechamientos
urbansticos y por ende en el reparto, por tanto se denominan Suelos No Objeto de Reparto (SNOR). El resto
de suelos participarn de forma equitativa en los aprovechamientos urbansticos que produzca el plan,
idependientemente de su uso futuro y se denominan en este ejercicio Suelos Objeto de reparto (SOR)

Suelos No Objeto de Reparto

Tipo de Suelo rea (m2)


Rondas Hidrulicas de Rios y quebradas 22,500
Caminos Veredales o vas pblicas 27,500
Suelos con riesgo de remocin en masa o de
0
inundacin
Total Suelos No Objeto de Reparto 50,000

Suelos Objeto de Reparto

rea bruta del Plan Parcial 1,000,000


Total Suelos Objeto de Reparto 950,000
O.K

En sntesis, al suelo bruto o total objeto de un plan parcial o una operacin


urbana se le descuentan las rondas hidrulicas, las vas y caminos
existentes y el suelo que, por sus caractersticas fsicas y geolgicas, no
pueda ser objeto de construccin. Si hay suelos de propiedad fiscal, las
entidades pblicas participarn como un propietario ms en el reparto. El
suelo resultante sern el denominador comn sobre el cual se har el
reparto equitativo de cargas y beneficios
n. Reconocimiento de la situacin actual: propietarios, suelos con
urbansticos y precios del suelo (valoracin del aporte).

echamientos urbansticos Ampliar concepto Suelos No objeto de reparto

o ya son de propiedad pblica: las


tes o cuyos terrenos ya hayan sido
encontrar terrenos que por sus
an sido declarados como zonas de
icipar en los aprovechamientos
Objeto de Reparto (SNOR). El resto
bansticos que produzca el plan,
jeto de reparto (SOR)

Suelos No Objeto de Reparto:


Rondas y Caminos publicos

Suelos Objeto de Reparto


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Primer elemento del reparto: suelo antes de la operacin. Reconocimiento de la situaci


participar en los aprovechamientos urbansticos y precios del suelo

3. Valoracin del aporte en suelo (valor inicial del suelo)


Desde el comienzo es importante recoger los datos de precios en el rea objeto del plan parcial y, de ser posible,
construir un plano de curvas de iso-precios , que recoja los precios a partir de las transacciones, avalos u
ofertas de ventas recientemente realizadas

Con posterioridad, y lo ms pronto posible, es preciso ordenar la realizacin de avalos oficiales, que se ajusten
a los criterios legales para la elaboracin de avalos contenidos en el artculo 61 de la Ley 388 de 1997 y en el
Decreto 1420 de 1989. Cuando se trate de un plan de iniciativa pblica o que soporte operaciones urbanas o
macroproyecticos es conveniente utilizar el instrumento Anuncio del Proyecto de que trata el artculo 61 de la ley
388

Vr. que indica el Vr. inicial del


Identificacin rea (m2)
avalo (m2) suelo
PROPIEDAD A 238,000 $ 4,500 $ 1,071,000,000
PROPIEDAD B 240,500 $ 4,750 $ 1,142,375,000
PROPIEDAD C 235,000 $ 4,000 $ 940,000,000
PROPIEDAD D 236,500 $ 4,750 $ 1,123,375,000
0 0 $0
0 0 $0
0 0 $0
0 0 $0
0 0 $0
0 0 $0
Total 950,000 $ 4,276,750,000
Promedio $ 4,502

Estos avalos podrn servir no slo de referencia para determinar la indemnizacin cuando sea necesaria la
expropiacin de los inmuebles de propietarios renuentes, sino tambin para calcular el efecto de plusvala, y, en
especial, para realizar la valoracin de los aportes en suelo al Plan Parcial.

Los avalos deben despojar de la expectativa creada por la asignacin futura de la norma urbana. Sin
embargo, no significa que sea el valor con el cual el propietario del suelo ser remunerado si participa
voluntariamente y de manera concertada en el Plan Parcial. Pero si este es renuente a participar, podr ser
expropiado, y el valor de la indemnizacin corresponder a este valor.
imiento de la situacin actual: propietarios, suelos con derecho a
os y precios del suelo (valoracin del aporte).

$ 4.000 m2
$ 4.500 m2
$ 4.750 m2

Los avalos de referencia se realizan sobre la base de la definicin de zonas geo-


econmicas homogneas que asigna valores a cada una de las zonas del plan
parcial. La definicin de tales zonas parte de la determinacin de zonas homogneas
fsicas de acuerdo con las condiciones agrolgicas, topogrficas y climatolgicas de
los suelos. Dichos avaluos no incluyen el valor de las construcciones o mejoras que
se encuentren en los predios.

Adicionalmente, los avalos de referencia se hacen de forma masiva y no puntual.


Por lo tanto en el momento de hacer, por ejemplo, una expropiacin es necesario
hacer una avalo particular del inmueble, que tendrn que descontar las plusvalas
producidas por el anuncio del proyecto.

"Suelo de expansin urbana. Constituido por la porcin del territorio


municipal destinada a la expansin urbana, que se habilitar para el uso
urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, segn lo determinen
los Programas de Ejecucin"
Artculo 32 de la ley 388 de 1.997

"Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de


expansin urbana solo se permitir el desarrollo de usos agrcolas y
forestales. En ningn caso se permitir el desarrollo de parcelaciones rurales
para vivienda campestre."
Artculo 29 del decreto 2181 de 2.006
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Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportados p
suelo, las obras de infraestructura que deben realizarse y los costos de con

1. Definicin del suelo requerido para el espacio pblico: Estndares Urbansticos

Se hace nfasis en la importancia de definir los distintos componentes del plan parcial, teniendo en cuenta como criterio esencial la
en el rea y la relacin entre actividades residenciales y no residenciales. El plan parcial debe controlar la generacin de esos esp
poblacin que residir en la respectiva zona de la ciudad, y se debe tener en cuenta que stos pueden aumentar en relacin con lo
definidos en los planes de ordenamiento.

La definicin de estndares urbansticos para reas verdes y recreativas, equipamientos colectivos y vas se debe expresar en met
por habitante. Debe ser establecido, en primer trmino, a nivel de la ciudad, como norma, indicador y meta del plan de ordenam
componente del rgimen urbanstico de la propiedad.

Para el clculo del suelo requerido para estos tres elementos es necesario combinar los distintos elementos (obligaciones y no
recomienda hacer el cclulo de la cantidad de suelos necesarios para estos elementos antes de contratar el diseo formal del
estndares de los que disponga el municipio y sern los datos que tendr que considerar de entrada por el diseador. Con re
poblacin que residir en la zona se puede establecer el nmero mximo de viviendas que sern autorizadas, lo que define la no
ndices de construccin. Este clculo puede basarse en los datos censales, el nmero de habitantes por vivienda segn estrato socio

a. No. de habitantes (hab) por vivienda (viv) segn estrato socieconmico

Estrato No. hab por Uso propuesto


Uso
socioeconmico viv para el ejecicio
1 4.5 Unifamiliares Unifamiliares
Multifamiliare
2 5.1 Unifamiliares
s
3 4.3 Multifamiliares
4 4.0 Multifamiliares
5 3.8 Multifamiliares
6 3.5 Multifamiliares

b. densidad de viviendas por hectarea y tamao de la vivienda

Densidad tamao de la
Uso propuesto
viv/ha neta vivienda
Unifamiliares 60 120
Multifamiliares 100 100

c. Definicin de estndares urbansticos para zonas verdes, equipamientos y vias para el plan parci

estandar m2/
Tipo de Carga
hab
Vias y estacionamientos 9.0
Zonas Verdes 10.0
Equipamientos colectivos 5.0
Total 24.0
La adecuada relacin entre espacio pblico (vas, zonas verdes y equipamientos) y nmero de habitantes regula la densidad de
para producir las normas sobre ndices de ocupacin y construccin que definen las condiciones morfo-tipolgicas (relaciones en
privados, alturas y volumetra de las edificaciones). Se llega as a un momento de control en el que el aumento de las viviendas con
los metros edificables y/o disminucin del tamao de las viviendas) hace imposible cumplir con los estndares urbansticos, lo
construccin. Es necesario, entonces, que en los clculos se consideren los metros cuadrados construibles, el tamao de las viv
personas que habitar cada vivienda. Con este tipo de regulaciones se promueven, adems, otro tipo de tipologas, desincentivando
y los espacios de uso privado a favor del espacio pblico.
s que debern ser aportados por los propietarios de
realizarse y los costos de construccin

ndares Urbansticos

al, teniendo en cuenta como criterio esencial la poblacin que residir


rcial debe controlar la generacin de esos espacios, en funcin de la
que stos pueden aumentar en relacin con los porcentajes mnimos

tos colectivos y vas se debe expresar en metros cuadrados de suelo


norma, indicador y meta del plan de ordenamiento territorial. Es un

nar los distintos elementos (obligaciones y normas urbansticas). Se


ntos antes de contratar el diseo formal del plan, de acuerdo a los
nsiderar de entrada por el diseador. Con respecto al clculo de la
das que sern autorizadas, lo que define la norma de densidad y los
de habitantes por vivienda segn estrato socioeconmico

Promedio de hab.
por viv. segn uso
4.8
3.9

pamientos y vias para el plan parcial


nmero de habitantes regula la densidad de vivienda, como soporte
s condiciones morfo-tipolgicas (relaciones entre espacios pblicos y
trol en el que el aumento de las viviendas construidas (incremento de
e cumplir con los estndares urbansticos, lo que limita el ndice de
s cuadrados construibles, el tamao de las viviendas y el nmero de
dems, otro tipo de tipologas, desincentivando las unidades cerradas
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Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportado
obras de infraestructura que deben realizarse y los costos de c

2. Cuantificacin de los suelos requeridos para las cargas generales

De acuerdo con la ley 388 y segn lo defina cada Plan de Ordenamiento Municipal, es posible asignar como
responsabilidad a cargo de los propietarios el aporte de suelo para las infraestructuras y espacios pblicos
generales. As lo estipula el artculo 39 de la ley 388 que seala que el costo de infraestructura vial principal
y redes matrices de servicios pblicos se distribuir entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las
mismas por medio de cualquier sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y los beneficios de
las actuaciones . Por tanto, el POT y los planes parciales deben concretar esos sistemas de reparto
equitativo de cargas y beneficios, utilizando bsicamente los mecanismos de compensacin o transferencia
de derechos de construccin.

La ley no es muy precisa al respecto y el Decreto Nacional 2181 de 2006 tampoco avanz mucho en el tema,
suponemos que reconociendo que este asunto es materia de los POT. Por tanto, los POT deben definir las
regulaciones respectivas. El decreto 2181 estableci un sistema de reparto aplicable solamente a las reas
de desarrollo concertado en suelo de expansin urbana de que trata el artculo 32 de la ley 388, reas que
pocos municipios contemplan en sus POTs. (Ver inciso 2o del artculo 28)

% rea
Tipo de carga m2 suelo
Bruta
Zonas de Manejo y Proteccin Ambiental, ZMPA 35,923 3.6%
Malla Vial principal, MVP 141,675 14.2%
Equipamiento colectivo (de escala general) 10,172 1.0% Decision
principales, def
Parque (de escala general) 45,945 4.6%
0.0%
0.0%
0.0%
Suelo Requerido para las Cargas Generales 233,715 23.4%

El primer objetivo del sistema de reparto ser obtener todos los suelos pertenecientes a las cargas generales
con cargo a la respectiva operacin urbanstica, es decir, mediante compensacin o distribucin de los
aprovechamientos urbansticos (la incidencia sobre el valor del suelo de los mismos) entre todos los
propietarios involucrados, en lugar de comprarlos, mediante reservas o afectaciones, que no aplican en
suelo de expansin ni de renovacin

El descuento de estos suelos al Suelo Objeto de Reparto da la primera estructura de espacio pblico del plan
parcial y adicionalmente se obtiene el rea Neta urbanizable (ANU)

rea Neta Urbanizable (m2) 743,785


(En sta rea no se est descontando los caminos pblicos debido a que las vas principales definidas para
el plan parcial pasa sobre ellos)
ebern ser aportados por los propietarios de suelo, las
se y los costos de construccin

Decisiones del Plan de Ordenamiento Territorial: Trazado y perfiles de las vas


principales, definicin de los suelos de proteccin, localizacin de parques de escala
general, etc

Va de Integracin Regional
Va Urbana
Zona de Manejo y Proteccin
Ambiental - ZMPA
Parque de escala general
Eqipamiento colectivo de escala
general
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Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportados po
infraestructura que deben realizarse y los costos de cons

3. Cuantificacin del suelo requerido para las cargas locales

Atendiendo a los estndares sealados para este ejercicio, se debe proceder a calcular el suelo necesario para la red
secundaria o local, teniendo en cuenta que los suelos de las cargas generales que se obtienen a travs del reparto
computan como parte de los estndares exigibles al plan parcial. Por lo tanto, una vez calculados los suelos de las cargas
generales, se pasa a calcular los suelos necesarios para la infraestructura secundaria

Suelo que aportan las


estandar m2/ Suelo
Tipo de carga cargas generales para
hab requerido
cumplir el estndar

Vias y estacionamientos 9.0 209,827 141,675


Zonas Verdes 10.0 233,141 63,907
Equipamientos colectivos 5.0 116,571 10,172
TOTAL 559,539 215,754
Suelo requerido para las Cargas Locales (CL)

Tipo de carga Suelo para CL

Vias y estacionamientos 68,152


Zonas Verdes 169,235
Equipamientos colectivos 106,399
TOTAL 343,785

En algunas zonas del pas se permite computar como parte de las cesiones para zonas verdes o parques, las Zonas de
Manejo y Proteccin Ambiental de algunas quebradas o ros, para este ejercicio estamos asumiendo que el municipio
permite computar slo el 50% de dichas reas

El descuento de estos suelos al rea Neta Urbanizable da la estructura secundaria de espacio pblico del plan parcial,
adicionalmente se obtiene el rea Util (AU). Se espera que la segmentacin producida por este descuento de manzanas
cuyos tamaos ocsilen entre 4 y 2 ha, las cuales podrn ser vendidas a construcures o promotores para desarollar los
proyectos autorizados por el plan.

rea til (m2) 400,000


ern ser aportados por los propietarios de suelo, las obras de
y los costos de construccin

lo necesario para la red


nen a travs del reparto
los suelos de las cargas

50% % de ZMPA que se puede computar

o parques, las Zonas de


miendo que el municipio

pblico del plan parcial,


descuento de manzanas
tores para desarollar los
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Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportados po
las obras de infraestructura que deben realizarse y los costos de cons

4. Costo de construccin de las cargas generales


Los aportes econmicos para pagar la urbanizacin obedecen a una serie de costos que se agrupan de la siguiente forma: a) Cos
construccin de la infraestructura, b) Costos de gestin y c) Costos financieros. Para este ejercicio tendremos en cuenta slo los
que no se involucran aspectos temporales.

En general, no debe ser un problema calcular los costos de infraestructura pertenecientes a cualquiera de los sistemas: redes de servicios
o equipamientos, ya que se trata de una actividad que cotidianamente realizan las entidades o empresas de servicios pblicos resp
ingeniera encargadas de la construccin de obras civiles. Las vas entendidas en su perfil integral, de paramento a paramento, son el c
pblico donde se encuentran contenidas todas las obras de infraestructura (relacionadas tambin con las redes de servicios pblicos domic

TOTAL INVERSIN REQUERIDA PARA LAS CARGAS GENERALES

a. Costo de Urbanizacin
i. Costo de las vas
Nombre de va rea (m2) Valor por m2 Valor total
MVP - De Integracin
45,000 $ 247,324 $ 11,129,580,000
Regional Tipo C
MVP - Urbana Tipo A 42,975 $ 238,271 $ 10,239,696,225
MVP - Urbana Tipo B 53,700 $ 230,840 $ 12,396,108,000
$0
$0
TOTAL 141,675 $ 33,765,384,225
O.K
ii. Costos de los otros elementos de las cargas generales o asociados a estas
Tipo de carga rea (m2) Valor por m2 Valor total

#NAME? 35,923 $ 10,000 $ 359,230,000


Parque (de escala general) 45,945 $ 15,000 $ 689,175,000
Equipamiento colectivo (de
escala general)
10,172 $0 $0
0 0 $0 $0
0 0 $0 $0
0 0 $0 $0
Manejo Ambiental $0 $0
Movimiento de tierras $0 $0
Redes Matrices de Servicios
Pblicos
$0 $0
TOTAL 92,040 $ 1,048,405,000
O.K
iii. Otros costos relacionados con la situacin inical del suelo
1. Construcciones existentes

rea
rea galpones Valor por m2 de
Predio edificacin(es)
(m2) edificacin
(m2)
PROPIEDAD A 120 400 $ 150,000
PROPIEDAD B 130 $ 150,000
PROPIEDAD C 150 $ 150,000
PROPIEDAD D $0
0 $0
0 $0
0 $0
0 $0
0 $0
0 $0
TOTAL 400 400
2. Reubicaciones, o pago por suspensin de las rentas derivadas de la produccin durante el tiempo de ejecucin d
proyecto

Predio Agropecuaria Transformacin Reasentamiento


PROPIEDAD A $ 10,000,000 $ 50,000,000
PROPIEDAD B $ 50,000,000
PROPIEDAD C $ 30,000,000
PROPIEDAD D $ 10,000,000
0
0
0
0
0
0
TOTAL $ 20,000,000 $ 30,000,000 $ 100,000,000

b. Costos de gestin (en caso de que sea necesario)


Tipo de carga % sobre ventas Total
Negociador predios $ 10,000,000
Avalos previos a la negociacin $ 20,000,000
comercializacin 2% $ 1,816,842,020
Gastos de Ventas
escrituracin 9% $ 8,175,789,090
Gastos de Fiducia 4% $ 3,633,684,040
Otros
TOTAL $ 13,656,315,150
que debern ser aportados por los propietarios de suelo,
ealizarse y los costos de construccin

ue se agrupan de la siguiente forma: a) Costos de urbanizacin o


a este ejercicio tendremos en cuenta slo los dos primeros, debido a

cualquiera de los sistemas: redes de servicios pblicos, vas, parques


dades o empresas de servicios pblicos respectivas o las firmas de
integral, de paramento a paramento, son el componente del espacio
mbin con las redes de servicios pblicos domiciliarios

$ 48,690,104,375

Va Urbana tipo A

Va de Integracin
Regional tipo C

ociados a estas

Va Urbana tipo A
B
Valor por m2 de Valor total
galpn construcciones

$ 25,000 $ 28,000,000
$0 $ 19,500,000
$0 $ 22,500,000
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$ 70,000,000
Galpones
uccin durante el tiempo de ejecucin del Edificaciones

Total
$ 60,000,000
$ 50,000,000
$ 30,000,000
$ 10,000,000
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$ 150,000,000
Volver al ndice

Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportados por
suelo, las obras de infraestructura que deben realizarse y los costos de const

5. Costo de Construccin de las Cargas Locales

Estas cargas corren el 100% con cargo a los propietarios de suelo. A continucacin se calcula el
costo de la infraestructura local

Tipo de carga rea (m2) Vr. por m2 Valor total


Vias y estacionamientos 68,152 $ 270,000 $ 18,401,028,552
Zonas Verdes 169,235 $ 25,000 $ 4,230,864,100
Equipamientos colectivos 106,399 $0 $0
TOTAL 343,785 $ 22,631,892,652

Los costos de la malla vial secundaria se presentan como un promedio aproximado, segn datos de Bogot, sin
embargo debe calcularse de acuedo al perfil y trazado definido en el diseo urbano
Probablemente en algunas zonas del pas puedan incluir algn porcentaje de los costos de construccin o
dotacin de los equipamientos colectivos

Es posible que estos costos involucren slo hasta los costos de la malla vial intermedia y parte de la local, pues
el plan parcial se disea hasta el nivel de manzana, de manera que en el costeo todava puede hacer falta
calcular las redes domiciliarias, las vas de menor jerarqua y los pequeos parques de los proyectos, que
generalmente corren por cuenta del constructor.
n ser aportados por los propietarios de
los costos de construccin

cacin se calcula el

n datos de Bogot, sin

tos de construccin o

parte de la local, pues


ava puede hacer falta
de los proyectos, que
Volver al ndice

Segundo elemento del reparto: identificacin de los suelos que debern ser aportados po
de infraestructura que deben realizarse y los costos de cons

4. Costos Imputables al reparto

De toda la inversin que se requiere para el desarrollo del plan parcial, se debe definir cuales de estos costo se imputarn al reparto
locales se debe imputar en su totalidad. Con respecto a las carga generales, se deben definir los criterios para su inclusin. Por ejem
incluir los costos de construccin de aquellas vas de integracin regional o nacional, que responden a condiciones de accesibilidad
del plan parcial y requieren fuentes de inversin de nivel nacional, regional o de toda la ciudad; o aquellas redes de servicios pb
tarifas; o zonas de proteccin de escala metropolitana o de toda la ciudad.

Se considera un criterio adecuado para la definicin de los costos que se incluyen en el reparto, que sean aquellas obras de infrae
SLO si el suelo es incorporado para usos urbanos o si se adelantan programas de densificacin. De todas formas, se considera
cargas generales y locales se deben obtener a travs del reparto y con cargo a los aprovechamientos urbansticos para no generar in

Tipo de carga Nombre de la carga Vr. total

MVP - De Integracin Regional Tipo C $ 11,129,580,000


MVP - Urbana Tipo A $ 10,239,696,225
MVP - Urbana Tipo B $ 12,396,108,000
0 $0
0 $0
Total vas $ 33,765,384,225
#NAME? $ 359,230,000
Parque (de escala general) $ 689,175,000
Equipamiento colectivo (de escala
$0
general)
0 $0
0 $0
0 $0
Manejo Ambiental $0
Cargas Movimiento de tierras $0
generales
Redes Matrices de Servicios Pblicos $0
Total otras carga generales $ 1,048,405,000
Construcciones existentes $ 70,000,000
Reubicaciones, cultivos existentes $ 150,000,000
Total otros costos $ 220,000,000
Negociador predios $ 10,000,000
Avalos previos a la negociacin $ 20,000,000
Gastos de ventas (comercializacin +
$ 9,992,631,110
escrituracn)
Gastos de Fiducia $ 3,633,684,040
Otros $0
Total costos de gestin $ 13,656,315,150
TOTAL INVERSIN EN CARGAS
$ 48,690,104,375
GENERALES
Vias y estacionamientos $ 18,401,028,552
Zonas Verdes $ 4,230,864,100
Carga Locales Equipamientos colectivos $0
TOTAL INVERSIN EN CARGAS
$ 22,631,892,652
LOCALES
TOTAL INVERSIN REQUERIDA PARA EL
$ 71,321,997,027
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL
s que debern ser aportados por los propietarios de suelo, las obras
realizarse y los costos de construccin

inir cuales de estos costo se imputarn al reparto. Es claro que el costo de las cargas
ben definir los criterios para su inclusin. Por ejemplo, no es conveniente ni equitativo
al, que responden a condiciones de accesibilidad que exceden ampliamente el mbito
oda la ciudad; o aquellas redes de servicios pblicos que se financian a travs de la

en el reparto, que sean aquellas obras de infraestructura que deban ser construidas
de densificacin. De todas formas, se considera que todo el suelo requerido para las
aprovechamientos urbansticos para no generar inequidades entre los propietarios

Costos imputables al Costos NO


reparto imputables al reparto
$ 11,129,580,000
Nota: por favor hacer
$ 10,239,696,225 la asignacin de las
cargas de manera
$ 12,396,108,000
manual

$ 22,635,804,225 $ 11,129,580,000
$ 359,230,000
$ 689,175,000

$ 1,048,405,000 $0
$ 70,000,000
$ 150,000,000
$ 220,000,000 $0
$ 10,000,000
$ 20,000,000

$ 9,992,631,110

$ 3,633,684,040
$0
$ 13,656,315,150 $0
$ 37,560,524,375 $ 11,129,580,000
$ 18,401,028,552
$ 4,230,864,100
$0
$ 22,631,892,652 $0

$ 60,192,417,027 $ 11,129,580,000 O.K


Costos C. generales
Costos C. generales
NO imputables al
imputables al reparto
reparto
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Tercer elemento del reparto: La asignacin de la normativa urbanstica y su Inciden


aprovechamientos urbansticos

1. Definicin de los usos e intensidad de usos del plan parcial

El rea Neta Urbanizable es el primer producto de los descuentos que a un mbito hace su estructura futura de espacio
pblico. Sobre esta rea se aplican los descuentos del suelo destinado a las cargas generales o de segunda jerarqua (vas
vehiculares, alimentadoras y locales y peatonales, ciclo-rutas, reas verdes y recreativas y equipamientos colectivos).

Como se puede observar en la figura, el rea neta queda organizada en siete polgonos (Unidades de Actuacin Urbanstica)
a los cuales se les asignarn atributos relacionados con uso, intensidad y ocupacin del suelo. Para hacer ms simple el
ejemplo, no se considera la posibilidad de usos complementarios.

rea Bruta 1,000,000 m2


Suelo Rondas 22,500 m2
Suelo con remocin en masa 0 m2
Suelo Cargas Generales 233,715 m2
Area Neta Urbanizable (ANU) 743,785 m2
Suelo Cargas Locales 343,785 m2
rea til (AU) 400,000 m2
Relacin AU/ANU 0.54

a. Asignacin de Usos

Uso Uso
rea (m2) Uso principal
Especfico compatible
UAU - 1 43,096 Comercio Comercio Ninguno
UAU - 2 128,513 Vivienda Multifamiliares Ninguno
UAU - 3 124,749 Vivienda Multifamiliares Ninguno
UAU - 4 153,790 Vivienda Unifamiliares Ninguno
UAU - 5 82,823 Vivienda Unifamiliares Ninguno
UAU - 6 41,008 Comercio Comercio Ninguno
UAU - 7 169,806 Vivienda Multifamiliares Ninguno
Total 743,785
O.K

b. Asiganacin del ndice de ocupacin y otros atributos

Densidad Tamao
IO
Vivien./ha neta Vivienda
UAU - 1 0.45 0 0
UAU - 2 0.28 100 100
UAU - 3 0.28 100 100
UAU - 4 0.33 60 120
UAU - 5 0.33 60 120
UAU - 6 0.45 0 0
UAU - 7 0.28 100 100
Suelo ocupado en
primer piso

UAU - 1 19,393
UAU - 2 35,984
UAU - 3 34,930
UAU - 4 50,751
UAU - 5 27,332
UAU - 6 18,454
UAU - 7 47,546
Total 234,388
c. Clculo del nmero de viviendas y de personas esperadas

Personas por Total


Total Viviendas
vivienda personas
UAU - 1 0 0.0 0
UAU - 2 1,285 3.9 5,012
UAU - 3 1,247 3.9 4,865
UAU - 4 923 4.8 4,429
UAU - 5 497 4.8 2,385
UAU - 6 0 0.0 0
UAU - 7 1,698 3.9 6,622
Total 5,650 23,314
d. Clculo de los m2 de construccin para comercio y vivienda

Total m2
No. de pisos
construccin
UAU - 1 1.5 29,090
UAU - 2 3.6 128,513
UAU - 3 3.6 124,749
UAU - 4 2.2 110,729
UAU - 5 2.2 59,633
UAU - 6 1.5 27,680
UAU - 7 3.6 169,806
Total 3.02 650,200
e. ndice de construccin resultante

Total m2
IC
construc.
UAU - 1 29,090 0.68
UAU - 2 128,513 1.00
UAU - 3 124,749 1.00
UAU - 4 110,729 0.72
UAU - 5 59,633 0.72
UAU - 6 27,680 0.68
UAU - 7 169,806 1.00
Total 650,200
Promedio 0.83
f. rea til
rea til
(calculada)
UAU - 1 23,177
UAU - 2 69,113
UAU - 3 67,089
UAU - 4 82,707
UAU - 5 44,541
UAU - 6 22,054
UAU - 7 91,320
Total 400,000

Esta Area Util la estamos calculando de acuerdo a la relacion entre Area Neta Urbanizable y
Area Util total del plan parcial, sin embargo en un proyecto real, debe ser el resultado del
diseo urbano, el cual deber tener en consideracion todos los suelos requeridos para las
cargas locales
va urbanstica y su Incidencia sobre el precio del suelo: los
ntos urbansticos

e su estructura futura de espacio


ales o de segunda jerarqua (vas
equipamientos colectivos).

nidades de Actuacin Urbanstica)


suelo. Para hacer ms simple el

UAU - 6 UAU - 1

UAU - 3 UAU - 2

rea neta por


Uso UAU -
uso
5
Comercio 84,104 UAU - 7 UAU - 4
Multifamiliares 423,068
Unifamiliares 236,613
Total 743,785

ndice de
ocupacin
Suelo Ocupado
Uso
por uso

Comercio 37,847
Multifamiliares 118,459
Unifamiliares 78,082
Total 234,388

m2. constrc.
Uso
por uso
Comercio 56,770
Multifamiliares 423,068
Unifamiliares 170,361
Total 650,200

ndice de
Construccin
rea til por
Uso
uso
Comercio 45,230
Multifamiliares 227,522
Unifamiliares 127,248
Total 400,000
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Tercer elemento del reparto: La asignacin de la normativa urbanstica y su Incidenc


aprovechamientos urbansticos

2. Clculo del valor del suelo urbanizado

El valor del suelo til urbanizado y, por tanto, con norma urbanstica asignada, es lo que se considera como aprovechamiento u
se debe aplicar la tcnica residual (la cual permite establecer el valor comercial del terreno, a partir de la estimacin del mo
proyecto de construccin, segn las condiciones de mercado del respectivo producto inmobiliario y una vez descontados los cos
constructor y/o del urbanizador del respectivo proyecto). Se supone que en este momento ya se debera haber establecido la fa
del proyecto, por lo tanto es preciso confirmar la real posibilidad de vender lo proyectado, para que las condiciones de finan
urbanizacin establecidas en el plan parcial sean efectivamente alcanzables.

Valor m2 Valor Total m2 % repercusin


Uso
construccin construidos suelo/m2 edificio
Comercio $ 1,500,000 $ 85,155,300,000 0.25
Multifamiliares $ 800,000 $ 338,454,400,000 0.13
Unifamiliares $ 1,000,000 $ 170,361,360,000 0.15
Total $ 593,971,060,000
Promedio
Para facilitar el ejercicio se trabaja a partir de suposiciones sobre el porcentaje de repercusin del suelo urbanizado en el prec
producto inmobiliario. Pero, es necesario hacer nfasis en que, en un proyecto real, se deben aplicar en su totalidad las regla
residual y establecer todos los costos del proyecto para deducir el valor del suelo.

Mtodo Residual
Proyecto inmobiliario:
VALOR DEL TERRENO = Ventas totales - (Costos Totales + Utilidad del Constructor)

Se debe tener en cuenta que el suelo se considera urbanizado cuando:


- Se delimitan, construyen y entregan (segn especificaciones tcnicas) los suelos necesarios para infraestructura vial.
- Se construyen y entregan las redes de servicios pblicos, como agua potable, alcantarillado, energa, gas y telecomunicaciones.
- Se dotan y se entregan las reas de proteccin ambiental.
- Se dotan y se entregan las cesiones pblicas para reas verdes y recreativas.
- Se entregan las cesiones para equipamientos colectivos y se construyen aquellos que defina el plan de ordenamiento territorial.
- Se definen los suelos de uso privado (vivienda, comercio, oficinas, industria, etc.).
- Se adoptan las normas urbansticas precisas para regular el desarrollo de las construcciones.
rmativa urbanstica y su Incidencia sobre el precio del suelo: los
amientos urbansticos

da, es lo que se considera como aprovechamiento urbanstico. Para calcularlo


ercial del terreno, a partir de la estimacin del monto total de ventas de un
producto inmobiliario y una vez descontados los costos totales y la utilidad del
este momento ya se debera haber establecido la factibilidad tcnica y jurdica
er lo proyectado, para que las condiciones de financiacin de las cargas de

Valor suelo
Valor del suelo
urbanizado por m2
urbanizado
util
$ 21,288,825,000 $ 470,677
$ 43,999,072,000 $ 193,384
$ 25,554,204,000 $ 200,822
$ 90,842,101,000
$ 227,105
taje de repercusin del suelo urbanizado en el precio de venta del
ecto real, se deben aplicar en su totalidad las reglas de la tcnica
uelo.

idual
biliario:
stos Totales + Utilidad del Constructor)

uelos necesarios para infraestructura vial.


e, alcantarillado, energa, gas y telecomunicaciones.

s.
uellos que defina el plan de ordenamiento territorial.
etc.).
s construcciones.
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Tercer elemento del reparto: La asignacin de la normativa urbanstica y su Inciden
aprovechamientos urbansticos

3. Primer balance del Plan Parcial

Una vez se estima el valor del suelo urbanizado, y teniendo ya calculados los costos de construccin de infraestructura
balance de la operacin, considerando que estos clculos no tienen en cuenta la dimensin temporal del flujo de recur
indica, incorpora los impactos financieros de la variable tiempo a ella asociados.
Este primer balance muestra la relacin entre el mayor valor del suelo producido por la asignacin de la norma urban
el efecto de la adscripcin de cargas urbansticas a los propietarios de suelo.

m2 de suelo Valor total

Suelo Objeto de Reparto 950,000


Valor inicial del suelo $ 4,276,750,000
Valor del suelo urbanizado y con norma urbanstica $ 90,842,101,000

Costo de construccin de la infraestructura imputable al


$ 60,192,417,027
reparto (costo de las cargas generales y de las locales)

Plusvala (Valor del suelo urbanizado - costos totales -


$ 26,372,933,973
valor inicial del suelo)
Puede concluirse que con las plusvalas generedas por este proyecto, es posible finanaciar tanto las cargas locales como las
cargas generales adscritas y adicionalmente queda un valor para los propietarios de suelo que equivale a
por m2 de SOR (sobre este ltimo valor el municipio podra cobrar el tributo de participacin en plusvalas siempre y cuando el
Concejo Municipal se ha aprobado el acuerdo
Entre menores sean las cargas imputadas al propietario del suelo en el plan de ordenamiento territorial y en el plan parcial, mayo
ser el precio del suelo que se apropia el propietario

Al incorporar de manera clara los costos de urbanizacin (tanto de la infraestructura local como la general), a travs de un sistema d
al propietario del suelo y no se vuelven un costo de construccin que pueda ser trasladado al precio final de las viviendas.
Cuando concurren inversionistas - pblicos o privados - a la financiacin de dichas cargas, del valor de venta del suelo se debe de
recursos e, incluso, la remuneracin de ese capital, lo que quiere decir que el propietario perder, de todas maneras, el derecho a
para pagar los costos de urbanizacin.
banstica y su Incidencia sobre el precio del suelo: los
urbansticos

onstruccin de infraestructura, se puede obtener el primer


n temporal del flujo de recursos, que, como su nombre lo

asignacin de la norma urbanstica y por la urbanizacin y

Valor por m2

$ 4,502
$ 95,623

$ 63,360

$ 27,761

cargas locales como las


$ 27,761
alas siempre y cuando el

ritorial y en el plan parcial, mayor

general), a travs de un sistema de reparto, estas cargas afectan


final de las viviendas.
or de venta del suelo se debe deducir la recuperacin de dichos
de todas maneras, el derecho a parte de los aprovechamientos,
Volver al ndice

Cuarto elemento del reparto: El pago de los aportes en suelo y en rec

1. Reparto de los aprovechamientos entre los distintos aportantes (propietarios y urba


pblicos o privados)
Tanto los aportes de inversin como los del suelo debern ser pagados con aprovechamientos urbansticos, prop
Teniendo esto claro a continuacin se mostrar como participan los diferentes agentes, en que proporcin se rep
criterios para el pago de cada uno de los aportes.

a. Porcentaje de los aportes


Aportes en recursos de
Agente Aporte en Suelo inversin para la
infraestructura
Propietarios 100% 0%
Urbanizador (es) 100%
Total 100% 100%
En el caso de proyectos de iniciativa pblica, el municipio puede establecer normas para
sustituir al propietario en sus obligaciones urbansticas - o actuar como un inversionista- y
participar en los aprovechamientos urbansticos

b. Valor de los aportes


Aportes en recursos de
Aporte en Suelo (incluye el
Agente inversin para la
valor inicial ms la plusvala)
infraestructura
Propietarios $ 30,649,683,973 $0
Urbanizador (es) $ 60,192,417,027
Total $ 30,649,683,973 $ 60,192,417,027

c. Participacin en los aprovechamientos urbansticos: Lo que le corresponde a cada agente


Aprovechamientos que les
Agente corresponde
Propietarios $ 30,649,683,973
Urbanizador (es) $ 60,192,417,027
Total $ 90,842,101,000

El reparto se concreta, entonces, una vez se entienda que cada m2 de suelo con derecho a aprovechamiento (u ob
en la carga y en el beneficio o aprovechamiento urbanstico, independientemente de que sea destinado a vas, pa
comerciales, grandes torres de oficinas o vivienda de inters social. En todo caso, para tener derecho al aprovecha
y costos de urbanizacin, no solamente suelo. Quien aporte los recursos de inversin para urbanizar, participar
aporte suelo, en proporcin al valor de su aporte.

d. pago del aporte de cada agente

Agente Vr. inicial del suelo Plusvala

Propietario 1 $ 1,071,000,000 $ 6,607,113,985


Propietario 2 $ 1,142,375,000 $ 6,676,516,443
Propietario 3 $ 940,000,000 $ 6,523,831,035
Propietario 4 $ 1,123,375,000 $ 6,565,472,510
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
Urbanizador (es) $0 $0
Total $ 4,276,750,000 $ 26,372,933,973

El aporte se paga con suelo urbanizado que tiene valores diferenciados, de acuerdo con los usos autorizados y la i
construccin. Por lo tanto, los propietarios podrn decidir que tipo de combinacin de suelo quieren, hasta complet
que les corresponde.

Si existe acuerdo de participacin en plusvalas, el municipio tendr derecho a participar en las plusvalas gene
establecida por el Concejo Municipal, de lo contrario el propietario se apropiar de el 100% de esta plusvala (esto

d. Ejercico para asignar suelo urbanizado y con normativa especfica a cada agente que particip
acuerdo a sus aportes

1.Definicin del % de aprovechamientos que cada agente quiere destinar a cada uno de los usos aprobado

Uso Comercio

Valor suelo urbanizado $ 21,288,825,000

Suelo til (m2) 45,230

Valor suelo urbanizado por m2 $ 470,677

% de aprovechamiento que cada agente destina a ca


aprobados por el plan
Aprovechamientos que les
Agente corresponde
Comercio

Propietario 1 $ 7,678,113,985 0.0%

Propietario 2 $ 7,818,891,443 0.0%

Propietario 3 $ 7,463,831,035 0.0%

Propietario 4 $ 7,688,847,510 4.5%

0 $0

0 $0

0 $0

0 $0 0.0%

0 $0

0 $0

Urbanizador (es) $ 60,192,417,027 34.8%

Total $ 90,842,101,000

Nota: Para lograr cuadrar los porcentajes, le $0


recomendamos utilizar la funcin solver que
encontrar en herramientas o.K

2. Valor del suelo urbanizado segn el % asignado


Vr. que cada agente destina a cada uno de los usos ap
segn el % asignado
Aprovechamientos que les
Agente corresponde
Comercio

Propietario 1 $ 7,678,113,985 $0

Propietario 2 $ 7,818,891,443 $0

Propietario 3 $ 7,463,831,035 $0

Propietario 4 $ 7,688,847,510 $ 349,103,671

0 $0 $0

0 $0 $0

0 $0 $0

0 $0 $0

0 $0 $0

0 $0 $0

Urbanizador (es) $ 60,192,417,027 $ 20,939,721,329

Total $ 90,842,101,000 $ 21,288,825,000

$0

o.K

3. Suelo que se le debe entregar a cada uno de los agentes, de acuerdo al uso

Suelo (rea m2) segn uso que le corresponde


Aprovechamientos que les
Agente corresponde
Comercio

Propietario 1 $ 7,678,113,985 0

Propietario 2 $ 7,818,891,443 0

Propietario 3 $ 7,463,831,035 0

Propietario 4 $ 7,688,847,510 742

0 $0 0

0 $0 0

0 $0 0

0 $0 0

0 $0 0

0 $0 0

Urbanizador (es) $ 60,192,417,027 44,489

Total $ 90,842,101,000 45,230


e los aportes en suelo y en recursos de inversin

portantes (propietarios y urbanizadores - que pueden ser

s con aprovechamientos urbansticos, proporcional y equitativamente al valor del aporte.


erentes agentes, en que proporcin se reparten los aprovechamientos urbansticos y los

Total % de participacin

$ 30,649,683,973 33.7%
$ 60,192,417,027 66.3%
$ 90,842,101,000 100%
ue le corresponde a cada agente

suelo con derecho a aprovechamiento (u objeto de reparto) participa de la misma manera


entemente de que sea destinado a vas, parques, zonas de proteccin ambiental, centros
todo caso, para tener derecho al aprovechamiento urbanstico es necesario aportar suelo
os de inversin para urbanizar, participar en los aprovechamientos, al igual que quien

Vr. total del aporte Vr. por m2 de SOR

$ 7,678,113,985 $ 32,261
$ 7,818,891,443 $ 32,511
$ 7,463,831,035 $ 31,761
$ 7,688,847,510 $ 32,511
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$ 60,192,417,027
$ 90,842,101,000

de acuerdo con los usos autorizados y la intensidad de uso o ndice de


mbinacin de suelo quieren, hasta completar los $ 30,649,683,973

erecho a participar en las plusvalas generadas por el proyecto, de acuerdo a la tarifa


ropiar de el 100% de esta plusvala (esto se explicar en el siguiente y ltimo paso)

specfica a cada agente que participa en los aprovechamientos de

stinar a cada uno de los usos aprobados por el plan

Multifamiliares Unifamiliares Total

$ 43,999,072,000 $ 25,554,204,000 $ 90,842,101,000

227,522 127,248 400,000

$ 193,384 $ 200,822

vechamiento que cada agente destina a cada uno de los usos


aprobados por el plan

Multifamiliares Unifamiliares Total

94.9% 5.1% 100%

34.9% 65.1% 100%

94.7% 5.3% 100%

84.5% 11.0% 100%

0.0% 100%

0.0% 0%

0.0% 0.0% 0%

0.0% 0%

0.0% 0%

0.0% 0.0% 0%

33.9% 31.3% 100%

$0 $0

o.K o.K
a agente destina a cada uno de los usos aprobados por el plan,
segn el % asignado

Multifamiliares Unifamiliares Total

$ 7,286,904,266 $ 391,209,719 $ 7,678,113,985

$ 2,729,037,693 $ 5,089,853,750 $ 7,818,891,443

$ 7,070,198,802 $ 393,632,234 $ 7,463,831,035

$ 6,493,970,613 $ 845,773,226 $ 7,688,847,510

$0 $0 $0

$0 $0 $0

$0 $0 $0

$0 $0 $0

$0 $0 $0

$0 $0 $0

$ 20,418,960,627 $ 18,833,735,071 $ 60,192,417,027

$ 43,999,072,000 $ 25,554,204,000 $ 90,842,101,000

$0 $0

o.K o.K

erdo al uso

o (rea m2) segn uso que le corresponde a cada agente

Multifamiliares Unifamiliares Total

37,681 1,948 39,629

14,112 25,345 39,457

36,560 1,960 38,520

33,581 4,212 38,534

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

105,588 93,783 243,859

227,522 127,248 400,000


O.K.
Volver al ndice

Cuarto elemento del reparto: El pago de los aportes en suelo y en recur

2. Pago de la participacin en plusvala (en caso que aplique)

Si el existe acuerdo municipal de participacin den plusvalas, es necesario cobrar el tributo correspondiente de acuerdo a la tarifa es
La plusvala es el incremento en el precio de suelo por acciones externas al propietario de suelo. Por lo tanto es necesario compara
resultado del reparto equitativo de las cargas y beneficios, para poder cuantificarla

a. Clculo de la participacin en plusvalas

Total por m2 de SOR


Valor inicial del suelo $ 4,276,750,000 $ 4,502
Valor final reconocido a los Suelos Objeto de
$ 30,649,683,973 $ 32,263
reparto
Plusvala (diferencia entre el valor final y el
$ 26,372,933,973 $ 27,761
valor inicial)

Tarifa establecida por el Concejo Municipal


50%
(vara entre el 30% y el 50%)

Participacin del municipio en las plusvalas


$ 13,186,466,987 $ 13,880
generadas por el proyecto

b. Clculo de la participacin en plusvalas por propietario

Vr. inicial del


Agente Vr. final reconocido
suelo
Propietario 1 $ 1,071,000,000 $ 7,678,113,985
Propietario 2 $ 1,142,375,000 $ 7,818,891,443
Propietario 3 $ 940,000,000 $ 7,463,831,035
Propietario 4 $ 1,123,375,000 $ 7,688,847,510
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
Total $ 4,276,750,000 $ 30,649,683,973
De acuerdo con lo anterior, una vez cobrada la participacin en plusvalas, el valor que se le reconocera a los propietarios sera el sig

Vr. final Vr. final reconocido


Agente
reconocido total por m2
Propietario 1 $ 4,374,556,992 $ 18,380
Propietario 2 $ 4,480,633,221 $ 18,630
Propietario 3 $ 4,201,915,518 $ 17,880
Propietario 4 $ 4,406,111,255 $ 18,630
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
0 $0 $0
Total $ 17,463,216,987

La pregunta que surge es si los recursos provenientes de la participacin en plusvalas se destinan a la financiacin de las obras de
la decisin que haya tomado el respectivo Concejo Municipal con respecto a la destinacin de dichos recursos. Recordemos que, d
en sentido estricto, la participacin en plusvala slo puede destinarse a obras en la misma rea que la genera, cuando se trate
transporte masivo. Adicionalmente, si se aplica la participacin en plusvala y el proyecto es de vivienda de inters social o de renova
la adquisicin de tierra para desarrollar programas de vivienda o para financiar aquellas obras de espacio pblico no financiadas m
beneficios. En todos los dems casos, la participacin en plusvalas se destinar a proyectos exteriores al mbito.
ortes en suelo y en recursos de inversin

rrespondiente de acuerdo a la tarifa establecida por dicho acuerdo.


elo. Por lo tanto es necesario comparar el valor incial del suelo con el valor final del aporte

Participacin del
Plusvala municipio en la
plusvala
$ 6,607,113,985 $ 3,303,556,992
$ 6,676,516,443 $ 3,338,258,221
$ 6,523,831,035 $ 3,261,915,518
$ 6,565,472,510 $ 3,282,736,255
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$0 $0
$ 26,372,933,973 $ 13,186,466,987
conocera a los propietarios sera el siguiente:
tinan a la financiacin de las obras de urbanizacin. La respuesta es que eso depende de
dichos recursos. Recordemos que, de acuerdo con el artculo 85 de la Ley 388 de 1997,
a rea que la genera, cuando se trate de proyectos de reas verdes y recreativas o de
vivienda de inters social o de renovacin, la administracin podr destinar los recursos a
s de espacio pblico no financiadas mediante el sistema de reparto equitativo de cargas y
xteriores al mbito.