CATASTRO

PROCESO DE ADQUISICION DE PREDIAL QUE DESARROLLA EL IDU

CAMILO ANDRS SANDOVAL CARDENAS

Cdigo: 20122032039

DAVID ALFONSO GMEZ RUIZ

Cdigo: 20141032037

Presentado A:

Ing. German Torrijos

Universidad Distrital Francisco Jos De Caldas

Facultad Del Medio Ambiente y Recursos Naturales

Bogot D.C Colombia

Bogot marzo 2016

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 CONTENIDO
1. INTRODUCCION .............................................................................. Pag 3
2. MARCO TEORICO ............................................................................ Pag 4
2.1 PROCESO DE ADQUISICION PREDIAL ................................... Pag 4
2.1.1 Marco Normativo .................................................................. Pag 4
2.2 PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION.. Pag 7
2.2.1. Resolucin reserva vial ........................................................... Pag 7
2.2.2. Decreto de anuncio del proyecto ............................................. Pag 7
2.2.3. Decreto de urgencia ................................................................ Pag 7
2.3. REGISTROS TOPOGRAFICOS .................................................... Pag 8
2.3.1. Aspecto tcnico ....................................................................... Pag 8
2.3.2. Aspecto jurdico. ...................................................................... Pag 8
2.4. ESTUDIO DE TITULOS ................................................................. Pag 8
2.5. AVALUOS ..................................................................................... Pag 8
2.5.1. Qu parmetros se tienen en cuenta para su elaboracin? .. Pag 9
2.6. GESTION DE COMPRA ................................................................ Pag 9
2.6.1. Estrategia de Adquisicin ........................................................ Pag 9
2.6.2. Polticas de Adquisicin........................................................... Pag 9
2.6.3. Actividades que realiza ............................................................ Pag 9
2.7. ENAJENACIN VOLUNTARIA: .................................................. Pag 10
2.8. EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA .......................................... Pag 10
2.9. EXPROPIACIN JUDICIAL ........................................................ Pag 10
2.10. INDEMNIZACION DE PERJUICIOS.......................................... Pag 11
2.10.2. Lucro cesante ...................................................................... Pag 11
3. CONCLUSIONES ............................................................................ Pag 12
4. Bibliografa ...................................................................................... Pag 13

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 1. INTRODUCCION

En el presente trabajo se pretende dar a conocer cada una de caractersticas

y normativas enfocadas a la adquisicin de predios por el IDU, al momento
de realizar una construccin vial de carcter pblico, se dan a conocer los
procesos reglamentados por medio de decretos y resoluciones donde consta
el paso a paso de la toma de obras al margen de la ley.
Adems se contextualizara que son los avalos como tal, quienes los
realizan y como se asigna el valor a cada uno de los predios inscritos entre la
obra a realizarse, dando muestra de la propiedad como funcin social y
generadora de cambios para el desarrollo del pas.

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 2. MARCO TEORICO

2.1 PROCESO DE ADQUISICION PREDIAL

2.1.1 Marco Normativo
En Colombia existen tres formas bsicas de adquisicin por motivos de
utilidad pblica:

Enajenacin voluntaria
Expropiacin por va judicial
Expropiacin por va administrativa

El Instituto de Desarrollo Urbano est sometido a estos parmetros de

plantacin en materia de vas y movilidad en todas sus formas (Peatonal,
vehicular. Etc.), redundando ello en la produccin de espacio pblico
sostenible y planificado.

Este particular escenario supone entonces la activacin por parte de

la administracin de rigurosos criterios de plantacin urbana concretados en
los denominados planes de ordenamiento territorial. Los procesos y tramites
asociados a la adquisicin de inmuebles necesarios para la ejecucin de
obra pblicas y/o de inters general, tienen su amparo inicial en el artculo 58
de nuestra Carta Poltica, segn el cual:

Se garantizan la propiedad privada y los dems derechos adquiridos con

arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni
vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicacin de una ley
expedida por motivos de utilidad pblica o inters social, resultaren en
conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella
reconocida, el inters privado deber ceder al inters pblico o social.

La propiedad es una funcin social que implica obligaciones. Como tal, le es

inherente una funcin ecolgica. El Estado proteger y promover las formas
asociativas y solidarias de propiedad.

Por motivos de utilidad pblica o de inters social definidos por el legislador,

podr haber expropiacin mediante sentencia judicial e indemnizacin previa.
Esta se fijar consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En
los casos que determine el legislador, dicha expropiacin podr adelantarse
por va administrativa, sujeta a posterior accin contenciosa - administrativa,
incluso respecto del precio.

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Justamente el artculo 58 de la Ley 388 de 1997, destaca cuales son los
motivos de UTILIDAD PBLICA que pueden generar la adquisicin de los
inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en los siguientes
trminos:

Artculo 58. Motivos de utilidad pblica: "para efectos de decretar su

expropiacin y adems de los motivos determinados en otras leyes vigentes
se declara de utilidad pblica o inters social la adquisicin de inmuebles
para destinarlos a los siguientes fines:

e) Ejecucin de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas

de transporte masivo;

Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deber estar

sustentada en un avalo comercial, en los siguientes trminos:

Artculo 61. Ley 388 de 1997. Modificaciones al procedimiento de

enajenacin voluntaria:

El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o
por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes,
segn lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con
las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario
especial que sobre avalos expida el gobierno.

Sobre dicha reglamentacin, debe precisarse que ella est contenida en el

Decreto 1420 de 1998.

El valor comercial se determinar teniendo en cuenta la reglamentacin

urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en
relacin con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinacin
econmica

Articulo 67 ley 388 de 1997. Indemnizacin y forma de pago. En el mismo

acto que determine el carcter administrativo de la expropiacin, se deber
indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocer a los
propietarios, el cual ser igual al avalo comercial que se utiliza para los
efectos previstos en el artculo 61 de la presente ley.

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 El nico avalo vlido y con fuerza jurdica apta para producir efectos
jurdicos y ser oponible, es aquel cuyos valores se incorporan en la oferta de
compra.

Dicha oferta de compra debe ser notificada tal como lo dispone el inciso 4
del precitado artculo 61 de la Ley 388 de 1997.

La comunicacin del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se
har con sujecin a las reglas del Cdigo Contencioso Administrativo y no
dar lugar a recursos en va gubernativa.

Con relacin a la posibilidad de revisar el avalo, tal circunstancia se

encuentra igualmente regulada por el Decreto 1420 de 1998, reglamentario
de la Ley 388 /97, en los siguientes trminos:

ARTICULO 15. La entidad solicitante podr pedir la revisin y la impugnacin

al avalo dentro de los cinco (5) das siguientes a la fecha en que la entidad
que realiz el avalo se lo ponga en conocimiento.

Como bien lo establece la norma, la revisin o la impugnacin est sujeta a

que exista motivaciones de orden tcnico para llevar a cabo una solicitud de
revisin, que en ultimas garantiza la debida aplicacin de la resolucin 620
de 2008 expedida por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, conforme as
lo establece el Artculo 17.- (...) Pargrafo 1.- Al decidirse la revisin o la
impugnacin, la entidad correspondiente podr confirmar, aumentar o
disminuir el monto del avalo.

El Proceso de Adquisicin Predial esta soportado en la siguiente

normatividad:

ARTICULO 29 DE LA C. N. (Debido Proceso).

ARTICULO 58 DE LA C. N. (Propiedad Privada).
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
LEY 9a DE 1989
LEY 388 DE 1997 (Tramite adquisicin).
DECRETO 1420 DE 1998 (Avalos comerciales).
RESOLUCION IGAC 620 de 2008
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.
LEY 446 DE 1998 (Articulo 10 numeral 1o).

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 2.2 PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA
ADQUISICION

Los insumos o productos necesarios para hincar el proceso de adquisicin

predial son:

RESOLUCION RESERVA VIAL expedida por Planeacin Distrital

DECRETO ANUNCIO DEL PROYECTO expedido por el Alcalde
DECRETO DE URGENCIA Expedido por la Alcalda
REGISTROS TOPOGRAFICOS
ESTUDIOS DE TITULOS
AVALUOS DE REFERENCIA
AVALUO COMERCIAL

Con base en estos insumos, se profiere una oferta de compra, cuya no

aceptacin, puede originar un proceso de expropiacin por va judicial por
expropiacin administrativa. Ambas, suponen la expedicin de una
resolucin mediante la cual se ordena la expropiacin, contra la cual procede
nicamente recurso de reposicin.

2.2.1. Resolucin reserva vial

Consiste en la emisin por parte de la Secretara de Planeacin, de una

Resolucin que contiene la delimitacin cartogrfica del corredor geogrfico
que se ver afectado por la ejecucin de la obra respectiva y que a la postre
sern objeto de adquisicin.

2.2.2. Decreto de anuncio del proyecto

Se trata del acto administrativo expedido por el seor Alcalde Mayor,

mediante el cual se socializa la prxima ejecucin de un proyecto especfico.

2.2.3. Decreto de urgencia

Comporta la decisin administrativa por parte del Alcalde Mayor de ordenar

la adquisicin de los predios requeridos para un proyecto especfico, bajo el
modo de adquisicin por expropiacin administrativa (es opcional).

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 2.3. REGISTROS TOPOGRAFICOS

Representacin cartogrfica (plano) que contiene los linderos, ttulos de

dominio, rea de terreno, rea de construccin y detalles constructivos que
presenta el inmueble, el cual es elaborado por un contratista seleccionado
por el IDU para el efecto, con arreglo a la Ley 80 de 1993 a raz de la
reestructuracin, la DTDP elabora los R. T.

2.3.1. Aspecto tcnico

Levantamiento de la Poligonal.
Levantamiento de detalles del rea de influencia.
Levantamiento detallado del predio.
Archivo fotogrfico.

2.3.2. Aspecto jurdico.

Escritura Pblica.
Certificado de Tradicin y Libertad.
Boletn Catastral.
Cdula o NIT.

2.4. ESTUDIO DE TITULOS

Se trata de la verificacin mediante los ttulos (folios de matricula inmobiliaria,

escrituras pblicas, etc.), de los reales titulares de los derechos de dominio
del predio correspondiente. Este producto era elaborado por un contratista
seleccionado por el IDU para el efecto, con arreglo a la Ley 80 de 1993, a
raz de la reestructuracin, la Direccin Tcnica de Predios elabora los
Estudios de Ttulos.

2.5. AVALUOS

Una vez consolidados los anteriores insumos, se ordena la elaboracin del

avalo comercial del predio respectivo. Dicho avalo se elabora por parte de
una Lonja de Propiedad Raz contratada por el IDU, quien es seleccionado
por el IDU con arreglo a la Ley 388 de 1997 y criterios contenidos en el
Decreto 1420/98.. El objetivo de estos avalos es determinar el valor
comercial de los bienes inmuebles de acuerdo a las normas, parmetros,
procedimientos.

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 2.5.1. Qu parmetros se tienen en cuenta para su elaboracin?

La reglamentacin urbanstica municipal o Distrital vigente.

La destinacin econmica del inmueble.
Para propiedad horizontal (coeficiente de copropiedad).
Caractersticas del terreno y construccin.
Conservacin histrica, arquitectnica o ambiental.
La estratificacin socioeconmica del bien.
Su mayor y mejor uso.

2.6. GESTION DE COMPRA

El objetivo de esta gestin es la adquisicin de los Derechos Inmobiliarios

que recaen sobre los predios que se encuentran dentro del rea de influencia
necesaria para la construccin del proyecto, as como brindar asesora legal
al proceso de compra-venta.

2.6.1. Estrategia de Adquisicin

Determinar las prioridades de adquisicin teniendo en cuenta las

conveniencias financiera, tcnica, jurdica y actitud del vendedor.

Conveniencia Financiera: Costo vs. Presupuesto

Conveniencia Tcnica: Proceso constructivo.
Conveniencia Jurdica: Limitacin de Dominio.
Actitud del vendedor: Disposicin de venta.

2.6.2. Polticas de Adquisicin

Etapas de Adquisicin.
Forma de pago.
Tiempo de entrega.
Garantas adicionales.
Acompaamiento Social.

2.6.3. Actividades que realiza

Visita individual a cada predio y/o los propietarios.

Recoleccin de antecedentes inmobiliarios.
Estudio de ttulos.
Preparacin de documentos legales de compraventa.

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 Elaboracin de conceptos legales inmobiliarios.
Acompaamiento y asesora
Registro de documentos en notaria y/o oficina de registro.

2.7. ENAJENACIN VOLUNTARIA:

Se da cuando el propietario acepta la resolucin u oferta de compra y se

desarrollan las siguientes actividades:

Elaboracin Oferta de compra.

Notificacin Personal (5) o por Edicto (10).
Inscripcin oferta en el Folio (15 aprox.).
Termino aceptacin o rechazo 30 das hbiles.
Aceptacin elaboracin promesa se tramitan los pagos y se pacta la
entrega del predio. Con los paz y salvos se tramita la escritura de venta
ante la notaria con proceso de reparto notarial.

2.8. EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA

Vencido el Trmino de 30 das hbiles contados a partir de la notificacin de

la resolucin de oferta, con el rechazo del titular o su silencio, se profiere la
resolucin de expropiacin administrativa y se contina con los siguientes
pasos:

Notificacin Personal (5 das) o por Edicto(10 das)

Interposicin Recurso de Reposicin (5 das). Respuesta IDU al recurso
(10 das)
Consignacin 100% del valor del predio segn avalo.
Solicitud de levantamiento oferta y registro de la expropiacin
administrativa en el folio.
Solicita acompaamiento policivo para la entrega.

2.9. EXPROPIACIN JUDICIAL

Para los proyectos que no cuentan con decreto de urgencia y vencido el

Trmino de 30 das hbiles contados a partir de la notificacin de la oferta,
con el rechazo del titular o su silencio, se llevan a cabo siguientes pasos:

Proyectar el acto administrativo que ordena la expropiacin

Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuito de reparto solicitando la
entrega anticipada del predio

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 Consignacin de la caucin para obtener la entrega
El juez profiere sentencia ordenando la expropiacin
Dictmenes periciales objecin al mismo y pruebas
Registro de la sentencia
Terminacin proceso y archivo

Nota: No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiacin y siempre y

cuando no se haya dictado sentencia definitiva, ser posible que el propietario y la
administracin lleguen a un acuerdo para la enajenacin voluntaria, caso en el cual
se pondr fin al proceso.

2.10. INDEMNIZACION DE PERJUICIOS

Para cuantificar la indemnizacin de perjuicios, el Artculo 1613 C. C. dice:

comprende el dao emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse
cumplido la obligacin, o de haberse cumplido imperfectamente, o de
haberse retardado el cumplimiento. Exceptundose los casos en que la ley la
limita expresamente al dao emergente.

Igualmente el Artculo 1614 C. C. define: dao emergente y lucro cesante.

Entindase por dao emergente el perjuicio o la prdida que proviene de no
haberse cumplido la obligacin o de haberse cumplido imperfectamente, o de
haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o
provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la
obligacin, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

2.10.1. Dao emergente

El dao emergente abarca la prdida misma de elementos patrimoniales, los

desembolsos que hayan sido menester o que en el futuro sean necesarios y
el advenimiento de pasivo, generados por los hechos de los cuales trata de
deducirse su causacin.

2.10.2. Lucro cesante

Est constituido por todas las ganancias ciertas que han dejado de percibirse
o que se recibirn luego, con el mismo fundamento de hecho.

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 3. CONCLUSIONES

Se concluye que la adquisicin de predios que desarrolla el IDU, es por

medio de las leyes establecidas por medio de la lonja de propiedad raz
contratada o por el IGAC quien realiza el avalo comercial de los bienes
inmuebles de acuerdo a las normas, parmetros, procedimientos. Respecto
a este avalo se procede a la adquisicin del predio ya sea por enajenacin
propia, expropiacin administrativa o expropiacin judicial las cuales cumplen
con ciertos parmetros y normas ya establecidas anteriormente.
Adems el compromiso social del IDU con los propietarios de los predios que
deben ser adquiridos para un proyecto se brinda el acompaamiento y la
asesora de un equipo de profesionales en diferentes disciplinas, que asisten
a cada familia en su proceso de venta y reasentamiento, durante el tiempo
que sea necesario y en todas las reas que las familias lo requieran, con el
fin de hacer ms fcil, rpida y segura la obtencin de los predios evaluados.
Si los propietarios se acogen a la venta voluntaria estarn beneficiados con
la exencin del impuesto de retencin en la fuente, de renta y de ganancia
ocasional que causa la venta de cualquier predio y tienen derecho a las
compensaciones sociales, cuando a ello haya lugar, de acuerdo con las
normas que las regulan.

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 4. Bibliografa

Instituto de Desarrollo Urbano-IDU (CO):

https://www.idu.gov.co/web/guest/Construcciones_Predial
Ruta del sol concesin vial: http://rutadelsol.com.co/conozca-como-
funciona-el-proceso-de-adquisicion-predial/

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