PEAU S-5 Mendikur Aprobación Definitiva

PLANESPECIALDEACTUACINURBANA SECTORDESUELOURBANOS-5ZOP1MENDIKURYPARCELA1.
017
ayuntamiento de ORKOIEN/go udala
PLAN ESPECIAL DE ACTUACIN URBANA
UNIDAD S-5 RESIDENCIAL MENDIKUR Y PARCELA 1.017_1 (S-4 ZOP-1)
SUELO CONSOLIDADO DE ORKOIEN
Promueve: Ayuntamiento de ORKOIENgo Udala.
Redacta: Silvia Barbarin Gmez, arquitecta.

ARKILEKU, arquitectos.
1
PLANESPECIALDEACTUACINURBANA SECTORDESUELOURBANOS-5ZOP1MENDIKURYPARCELA1.017
NDICE
1. OBJETO Y LTIMOS ANTECEDENTES: ALEGACIONES E INFORME .................................... 4

4. MOTIVACIN DE LA PROPUESTA Y ANLISIS DE LAS PROBLEMTICAS DETECTADA. ...... 5
Edificabilidad en viviendas unifamiliares............................................................................ 5
Ocupacin en viviendas unifamiliares. ............................................................................... 6
Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas. ............... 7
Usos complementarios en bloques de vivienda colectiva. .................................................. 7
Traslado de una zona verde: .............................................................................................. 7
Ordenanza de rtulos: ....................................................................................................... 8
5. ALTERNATIVAS ANALIZADAS Y OPCIN ELEGIDA: ESPECIFICACIN Y JUSTIFICACIN DE
LAS ACTUACIONES QUE SE DESARROLLAN EN ESTE PEAU. ..................................................... 8
Edificabilidad en viviendas unifamiliares............................................................................ 8
Ocupacin en viviendas unifamiliares. ............................................................................... 9
Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas. ............. 10
Usos complementarios en bloques de vivienda colectiva. ................................................ 11
Traslado de una zona verde: ............................................................................................ 13
Ordenanza de rtulos: ..................................................................................................... 13
Otras cuestiones: ............................................................................................................ 14
6. MARCO JURDICO NORMATIVO DE LA PROPUESTA. ..................................................... 14
Actuacin de dotacin ..................................................................................................... 14
Traslado del dotacional y suficiencia de estndares ......................................................... 16
Equilibrio del S-5 Mendikur con el incremento de edificabilidad. ..................................... 17
Procedencia de la figura urbanstica elegida .................................................................... 18
7. MEMORIA DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONMICA.......................................... 18
Justificacin de la viabilidad econmica de las operaciones urbansticas previstas........... 18
Impacto de las operaciones urbansticas previstas en las haciendas pblicas ................... 19
8. CONCLUSIONES VALORADAS DEL PROCESO DE PARTICIPACIN DESARROLLADO. ........ 19
9. ESTUDIO DE MOVILIDAD GENERADA. .......................................................................... 20
10. DOCUMENTACIN QUE COMPONE ESTE EXPEDIENTE: ............................................ 20
11. NORMATIVA VIGENTE S-5 MENDIKUR ZOP-1 ........................................................... 21
2
1. mbito: ................................................................................................................... 21
2. Planeamiento vigente que se incorpora: .................................................................. 21
3. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructurantes:.................................... 22
4. Determinaciones de ordenacin urbanstica pormenorizadas: ................................. 22
5. Otras condiciones .................................................................................................... 22
Normativa del sector residencial MENDIKUR S-5 del plan general municipal de orkoien,
texto refundido tras la aprobacin de la modificacin referente a las parcelas catastrales
1392, 1399 y 1017, del polgono 1 de ORKOIEN ............................................................... 22
Modificacin puntual P. M. Orkoien parcelas C-5 a C-10 Sector Mendikur. ...................... 33
Modificacin pormenorizada de normativa del sector residencial Mendikur S-5
del Plan General Municipal de Orkoien Parcelas 1463 a 1473 (unidad homognea Z) ...... 34
Modificacin de la Normativa urbanstica particular del Sector S-5-Mendikur. Artculo, 15.
Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas
unifamiliares ................................................................................................................... 35
12. NORMATIVA VIGENTE S-4 ALTOS DE ORKOIEN ZOP-1 PARCELA 1.071 ...................... 36
13. NORMATIVA PROPUESTA S-5 MENDIKUR ZOP-1 ...................................................... 37
1. mbito: ................................................................................................................... 37
2. Planeamiento vigente que se incorpora: .................................................................. 37
3. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructurantes:.................................... 37
4. Determinaciones de ordenacin urbanstica pormenorizadas: ................................. 38
14. NORMATIVA PROPUESTA S-4 ALTOS DE ORKOIEN ZOP-1 PARCELA 1.071 ................. 49
15. ANEXO: ESCRITO MUNICIPAL DE SUGERENCIAS. ...................................................... 50
16. ANEXO: informe de conclusiones al proceso de participacin .................................. 51
3
1. OBJETO Y LTIMOS ANTECEDENTES: ALEGACIONES E INFORME

El objeto del presente expediente es el ajuste de una serie de determinaciones urbansticas
pormenorizadas de las parcelas que componen la unidad S-5 Mendikur ZOP1, definida por el
Plan Municipal de Orkoien.
Adems, se traslada el uso dotacional de la parcela 1.017 a su ubicacin original en la parcela

531 con el fin de agrupar los usos dotacionales.
Mediante Resolucin de Alcalda de fecha 15 de septiembre de 2017, se aprob inicialmente el

Plan Especial de Actuacin Urbana en la Unidad S-5 Residencial Mendikur y parcela 1017 del
polgono 1 del catastro (S-4 ZOP-1), promovido por el Ayuntamiento de Orkoien.
Se ha sometido el expediente a informacin pblica por el plazo de un mes, contado a partir del
da siguiente a la publicacin del anuncio en el Boletn Oficial de Navarra 191 de fecha 3 de
octubre 2017.
Durante el periodo de exposicin pblica solo se ha presentado una aportacin realizada por el
propio Ayuntamiento. Se trata de un escrito suscrito por el alcalde D. Carlos Arroniz Loyola con
nmero de registro entrada 1981 de 03/11/17 en el que se solicita lo que sigue:
1. Parcelas de uso principal el residencial unifamiliar. Solicitar uso de huerta como

complementario a la existencia de una vivienda.
2. Cierres provisionales. Se realizarn mediante cerca metlica de torsin simple con malla
50/14 mm y postes de dimetro 50mm. Las partes metlicas de ambos tipos de cierres
irn pintadas en color verde RAL 6029.
3. Cuando se realice el proyecto de una vivienda pareada sobre una parcela se deber
contar con el acuerdo de realizacin de proyecto conjunto de las dos parcelas
involucradas. Si no existe acuerdo, sern viviendas exentas.
Vistas las aportaciones del Ayuntamiento, se estima su incorporacin en las siguientes

condiciones:
1. Se permiten los cierres provisionales mediante malla metlica de torsin simple en las
siguientes condiciones:
El cierre se colocar sobre la alineacin oficial de la parcela.
La altura mxima de los elementos de sujecin y la malla ser la misma y siempre
inferior a 250 cm.
El color de ambos elementos ser el mismo y se mantendr el color homogneo de
la manzana, aportndose el acuerdo de los dems vecinos o justificando que el color
de los colindantes es el propuesto. En caso de falta de acuerdo el color ser verde.
Se incorpora al apartado 4. C de la normativa propuesta para el S-5 Mendikur en color rojo para
su revisin.
Adems, se han incluido en color verde algn pequeo ajuste o aclaracin a propuesta del
redactor.
2. Respecto a la realizacin de un proyecto de vivienda pareada, indicar que la normativa

ya analiza estas situaciones y contempla algunas medidas de homogenizacin.
4
Cuando las viviendas adosadas o pareadas se desarrollen en proyectos

independientes se deber mantener obligatoriamente la alineacin oficial de
fachada en una distancia de 2 m a contar desde el medianil de la parcela en el
que se adosan las edificaciones, no permitindose en esta longitud ninguno de
los retranqueos permitidos por las Ordenanzas con carcter general.
No resulta imprescindible el redactar un proyecto conjunto, ms aun, incluir esta

exigencia derivar en que las viviendas restantes que no se realicen mediante promotor
tiendan a separarse, cuando es preferible su agrupacin.
En este sentido y para evitar el problema de construcciones adosadas al lindero, se
sugiere incluir la siguiente normativa:
Cuando se pretenda ejecutar solo una de las dos viviendas pareadas deber
aportarse el compromiso de adhesin al lindero y ejecucin de un volumen
unitario del propietario de la parcela colindante que conforma el pareado. En
caso de no contarse con este compromiso, se ejecutar una vivienda exenta.
3. MOTIVACIN DE LA PROPUESTA Y ANLISIS DE LAS PROBLEMTICAS

DETECTADA.
La propuesta se motiva principalmente en los problemas que se han ido detectando a lo largo
de la implantacin de los usos residenciales en Orkoien.
Las cuestiones que subsanar fueron reflejadas en el Plan de Participacin que articul el proceso
Participativo que se ha celebrado previo el trmite de este expediente y cuyo desarrollo queda
resumido en el informe de conclusiones que se adjunta a este documento como anexo.
As los problemas detectados son los siguientes:
Edificabilidad en viviendas unifamiliares.
El sector Mendikur se desarroll previamente al trmite del Plan Municipal a travs de una
reclasificacin de suelo no urbanizable que se tramit mediante una modificacin a las Normas
Subsidiarias y que fue aprobado definitivamente en marzo de 2.002.
En la normativa de esta modificacin se planteaba un criterio de edificabilidad para las parcelas

de vivienda unifamiliar proporcional a la superficie de las parcelas privadas, que se cuantificaba
en un coeficiente de 0,7272 m2 construibles por m 2 de superficie de parcela privada.
En enero de 2.003 se aprob definitivamente el Proyecto de Reparcelacin que desarrollaba

este planeamiento. La Reparcelacin cambi el criterio de proporcionalidad y adjudic a cada
una de las parcelas una edificabilidad de 220 m2 construidos, pero no modific el criterio
previsto por el planeamiento, de tal forma que se produca la siguiente situacin:
Las parcelas que tenan una superficie superior a 302,53 m 2 tenan limitada la
edificabilidad a 220 m2 y por tanto no podan cumplir con las expectativas que les
marcaba el planeamiento.
5
Las parcelas que tenan una superficie inferior a 302,52 m2 no podan nunca materializar
toda la edificabilidad que les haba adjudicado la reparcelacin.
En la primera situacin (tienen parcelas mayores de 302,53 m2 y solo pueden edificar 220 m 2)
se encuentran 91 parcelas, que son las siguientes:
Manzana E: Parcelas E5 a E13 (catastrales del polgono 1 nmeros 1224, 1223, 1222,
1221, 1220, 1219, 1215).
Manzana F: Parcelas F2, F6, F8, F10, F12, F13, (catastrales del polgono 1 nmeros 1249,
1247, 1246, 1245, 1244, 1242).
Manzana G: Parcelas G1, G2, G3, G5, G7, G9, G11 (catastrales del polgono 1 nmeros
1229, 1257, 1230, 1231, 1232, 1233, 1234).
Manzana H: Parcelas H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7, H8, H9, H10, H11 (catastrales del
polgono 1 nmeros 1265, 1275, 1266, 1274, 1267, 1273, 1268, 1272, 1269, 1271, 1270).
Manzana I: Parcelas I1, I2, I4, I6, I8, I11 (catastrales del polgono 1 nmeros 1258, 1281,
1280, 1279, 1278, 1277).
Manzana J: Parcelas J1, J2, J3, J4, J5, J6, J7, J8, J9, J10 (catastrales del polgono 1 nmeros
1288, 1289, 1290, 1291, 1292, 1283, 1284, 1285, 1286, 1287).
Manzana K: Parcela K1 (catastral del polgono 1 nmero 1299).
Manzana L: Parcelas L1, L2, L3, L4, L5, L6, L8, L9, L10, L11, L12 (catastrales del polgono
1 nmeros 1311, 1312, 1313, 1314, 1315, 1316, 1309, 1308, 1307, 1306, 1305).
Manzana N: Parcelas N2, N3, N4 (catastrales del polgono 1 nmeros 1333, 1332, 1331).
Manzana : Parcelas 2, 3, 6, 7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1376, 1377,
1390, 1389).
Manzana O: Parcelas O2, O3, O6, O7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1342, 1343,
1356, 1355).
Manzana P: Parcelas P2, P3, P6, P7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1342, 1343,
1356, 1355).
Manzana R: Parcelas R2, R3, R6, R7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1381, 1382,
1386, 1385).
Manzana S: Parcelas S2, S3, S6, S7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1364, 1365, 1369,
1368).
Manzana T: Parcelas T2, T3, T6, T7 (catastrales del polgono 1 nmeros 1347, 1348,
1352, 1351).
Manzana U: Parcela U12 (catastral del polgono 1 nmero 1405).
Manzana Z: Parcelas Z4, Z8, Z10, Z11 (catastrales del polgono 1 nmeros 1466, 1470,
1472, 1473).
El resto de parcelas, 164 de las 255 destinadas en la actualidad a vivienda unifamiliar, se

encuentra en la segunda situacin: no podran llegar a materializar todo su aprovechamiento.
Ocupacin en viviendas unifamiliares.
La edificabilidad quedaba regulada por la normativa de la siguiente manera: La ocupacin

mxima por parcela ser de 110 m. En caso de que el aprovechamiento asignado a la parcela
edificable supere los 220 m construidos, la ocupacin mxima de la edificacin ser igual al 50%
del aprovechamiento mximo de la parcela.
6
Dado que la reparcelacin adjudic a todas las parcelas una edificabilidad de 220 m2, todas las
parcelas tienen en la actualidad una ocupacin de 110 m2 en planta.
Esto supone por tanto que, en general, todas las parcelas cuentan con volmenes que tienen la
misma ocupacin en plantas baja y primera, lo cual en la prctica ha limitado la edificacin de
construcciones auxiliares tipo porches o similar.
La normativa general del Plan Municipal de Orkoien fomenta sin embargo la construccin de
este tipo de elementos, al establecer en sus criterios de medicin de aprovechamiento que estos
no lo consumen. Esto ha llevado a una situacin confusa para los vecinos que han intentado en
muchas ocasiones construir porches sin xito, lo cual ha derivado en la ejecucin de obras sin
licencia o la colocacin de elementos de escasa calidad.
Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas.
Existen algunas parcelas que afrontan a dos espacios pblicos con diferencias de cotas
importantes como las manzanas E, N y Z y las edificaciones situadas en los extremos de las
manzanas, que al presentar fachada a varias calles tienen dificultades para dar cumplimiento a
la normativa de alturas y plantas.
Usos complementarios en bloques de vivienda colectiva.
En el sector Mendikur se erigen 18 bloques de vivienda colectiva en altura, de estos 8 componen

el paseo Jos Saramago (ELP7), son los bloques A 11 a A18.
Estos bloques cuentan con locales comerciales en planta baja, la mayora de ellos desocupados
a fecha de hoy, aun cuando han transcurrido 12 aos desde su ejecucin.
En varios municipios de la comarca de Pamplona, se ha viabilizado urbansticamente la

utilizacin de estos bajos como vivienda para posibilitar su ocupacin.
Los otros bloques A1 a A8, se sitan transversalmente a la calle Rafael Alberti y al parque
Mendikur y cuentan con viviendas en planta baja, privatizadas mediante la creacin de unos
pequeos patios que los circundan.
En estas reas de uso privativo se han detectado diferentes demandas de cubricin, colocacin
de instalaciones, etc.
En todos los bloques de vivienda colectiva se han solicitado los cierres de balcones.
Al objeto de responder a estas solicitudes el Ayuntamiento de Orkoien tramit en el ao 2.007

sendas ordenanzas para los dos grupos de vivienda colectiva que afectan exclusivamente a los
que estaban edificados hasta ese momento y que han funcionado de manera relativa.
Se ha incluido un plano informativo en el que se reflejan los distintos grupos e parcelas y las
parcelas de cada grupo parea mejor localizacin.
Traslado de una zona verde:
Adems de estas cuestiones, estrictamente propias del sector Mendikur, se ha incluido el

traslado de una parcela de uso dotacional a su ubicacin original. Esta cuestin, esgrimida en el
Plan de Participacin fue considerada de inters por el Ayuntamiento y se incorpora.
7
Se trata de la catastral 531 del polgono 1, titularidad del Ayuntamiento de Orkoien, localizada
en el plano informativo con su numeracin urbanstica ZVP2.2.
Esa parcela fue calificada para uso dotacional a travs de una modificacin de planeamiento
aprobada en 2.011, que afectaba adems a una parcela sita en las proximidades del
Ayuntamiento y en el sector S-4 Altos de Orkoien (puedes enlazar al instrumento aqu
http://siun.navarra.es/Instrumento.aspx?id=18320)
Mediante esta modificacin se traslad una parcela dotacional privada desde el S-4 (catastral
1_1.017) hasta su actual ubicacin en S-5 (catastral 1_814); una parcela dotacional pblica desde
el S-5 (1_531) a su actual ubicacin en el S-4 (1_1.017) y una fraccin de zona verde dentro de
S-5 (desde 1_814 hasta 1_831).
Ahora el Ayuntamiento valora mantener el uso dotacional en la primigenia 814 para agrupar los
usos dotacionales y trasladar esa franja de zona verde al S-4 por considerar ms interesante el
contar con una parcela dotacional de cierta dimensin y dejar como zona verde el espacio sito
en la S-4 ZOP 1 Altos de Orkoien.
Ordenanza de rtulos:
Por ltimo se incorpora una breve ordenanza de rtulos para la zona a peticin del
Ayuntamiento de Orkoien y a resultas del proceso participativo.
4. ALTERNATIVAS ANALIZADAS Y OPCIN ELEGIDA: ESPECIFICACIN Y

JUSTIFICACIN DE LAS ACTUACIONES QUE SE DESARROLLAN EN ESTE PEAU.
A continuacin, se recogen para cada uno de los problemas analizados, las alternativas que se
han barajado y la solucin propuesta, justificandpo y describiendo la opcin elegida.
Edificabilidad en viviendas unifamiliares.
Caben tres alternativas, mantener la situacin actual, que imposibilita la materializacin del
aprovechamiento adjudicado, posibilitar la materializacin de este aprovechamiento sin
incrementarlo o incrementarlo en las parcelas mayores.
Cabra modificar la situacin actual de dos formas:
Posibilitando incrementar la edificabilidad a las parcelas de superficie inferior a 302,53

m2, de tal forma que puedan materializar los derechos urbansticos que han adquirido y
cuyas cargas concordantes abonaron, viabilizando que edifiquen hasta 220 m 2.
Posibilitando adems que las parcelas de mayor dimensin puedan edificar algo ms de
manera proporcional a la superficie de sus parcelas, aplicando el coeficiente de
edificabilidad 0,7272.
Hemos analizado que incremento de edificabilidad supondra la segunda posibilidad, dado que
la primera no supondra ninguna.
As hemos sumado la superficie (establecida por el proyecto de reparcelacin y sus

modificaciones) de todas las parcelas resultantes cuya superficie es mayor que 302,53 m2
(302,53 m2 es la superficie a la que corresponderan 220 m2 edificables aplicndole el
8
coeficiente 0,7272 m2 edificables/m2 parcela). Se trata de las 91 parcelas que hemos detallado
en el apartado 4.
La superficie global segn el proyecto de reparcelacin asciende a 29.719,45 m2, lo cual es

2.189,20 m2 mayor que la correspondiente a multiplicar 302,53 m2 x 91 parcelas.
En resumen, permitir aplicar a estas parcelas el coeficiente 0,7272 para calcular su edificabilidad,
derivara en un incremento de la edificabilidad de 1.591,98 m2.
Esto supondra un incremento del 2,84% en la edificabilidad del uso unifamiliar

(1.591,98/220x255), y del 1,40% para el conjunto del sector (1.591,98/113.347).
Se considera que, proporcionalmente el incremento de edificabilidad es tan limitado, que se

prioriza la opcin B, esto es posibilitar tanto que las parcelas menores puedan edificar los 220
m2 adjudicados por la reparcelacin como que las mayores puedan incrementarlo por encima
de manera proporcional a la superficie de su parcela y aplicando a esta el coeficiente de
edificabilidad.
Ocupacin en viviendas unifamiliares.
Podran plantearse dos alternativas, mantener la ocupacin actual, imposibilitando la ventaja

que el planeamiento general plantea al establecer que los porches no consuman edificabilidad
o incrementarla.
Es complejo establecer un criterio para incrementar esta ocupacin, as que hemos seguido dos
pautas:
Conocemos que se han realizado obras sin licencia en algunas parcelas de Mendikur.
Algunas de las actuaciones no son visibles por erigirse en la parte posterior de las
parcelas, pero pueden apreciarse en las ortofotos del visor SITNA Navarra. Las hemos
estudiado para ver cul es la dimensin de los porches que han ejecutado, de tal manera
que pudieran de tener edificabilidad, llegar a legalizar estas obras en el futuro.
Hemos analizado planeamientos similares de otros municipios de la Comarca de
Pamplona.
Los resultados que hemos obtenidos son los siguientes.
El porche medio que se realiza, en general en la parte posterior de las parcelas, asciende
a unos 20 m2. Teniendo en cuenta que el artculo 36 a) de la Normativa General,
establece que los porches computan a efectos de ocupacin al 50%, el montante total
de ocupacin de estas parcelas asciende a unos 120 m2. Dado que la parcela mnima
(prevista por la modificacin de NNSS del ao 2.002) es de 250 m2, en el caso ms
desfavorable nos encontraramos con una ocupacin que ronda el 48% (120/250)
Vistos otros planeamientos similares de la Comarca de Pamplona, nos encontramos con
situaciones muy diferentes, en algunos municipios la ocupacin es libre y solo se limitan
las alineaciones, en otras, ronda el 70% y en municipios ms alejados el 35%.
Se considera proporcional y coherente, tambin con el incremento de la edificabilidad, establecer

una ocupacin mxima igual al 50% de la superficie de la parcela. Todas las edificaciones se
emplazarn dentro de las alineaciones mximas edificatorias.
9
Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas.
Hemos estudiado las diferencias de rasantes y vemos que son ms acusadas en la manzana E y
Z por tratarse de parcelas pasantes que afrontan a dos calles con diferencias de cota importantes
(entre Gurutzetxuria y Jos Miguel Barandiarn hay 1,5 m aproximadamente, y an ms entre
Txapelategi y Jorge Oteiza)
Esta cuestin condiciona sustancialmente la calidad del resultado arquitectnico y de las

condiciones de la parcela libre privada, y de hecho las parcelas ms complejas no estn
edificadas.
Los criterios de:
Medicin de altura: Se entiende por altura de la edificacin la distancia vertical desde el

punto de la rasante del terreno o rasante de acera, segn caso, en contacto con la
edificacin hasta el plano inferior del forjado de techo de la ltima planta normal de
pisos, medido en el punto medio de la fachada. Para entrecubiertas se tomar como
techo el plano que pasa por el encuentro de la cara inferior del forjado de cubierta y
fachada. () En caso de fachadas retranqueadas de la alineacin oficial, la altura se
medir a partir de la rasante definitiva del terreno en contacto con la fachada.
En caso de edificaciones ubicadas en parcelas con espacio libre privado y cuando la
rasante definitiva del terreno resulte en sentido ascendente hacia el interior de la
parcela, respetando la altura mxima de la fachada que da frente al vial, la altura para
el resto de fachadas se podr aplicar a partir de la rasante definitiva del terreno en
contacto con cada una de las fachadas. (Artculo 6 de las Ordenanzas de la edificacin)
Modificacin de las rasantes de la parcela: Se podrn elevar y nivelar las rasantes de los
espacios libres privados siempre y cuando la nueva rasante del terreno, en la lnea de los
cierres de parcela sea igual o inferior a la altura de coronacin de la parte ciega del muro
de cierre permitido por las ordenanzas. Hacia el interior de la parcela se permitir elevar
paulatinamente la rasante del terreno nica y exclusivamente con un talud de transicin
de pendiente mxima del 60%, formado por terreno natural, revestido exclusivamente
con csped o especies vegetales sin ningn tipo de revestimiento, o escalonamientos
sucesivos con muros de contencin cuya coronacin est por debajo de la envolvente
definida por la lnea de pendiente del 60% antes referida. (Artculo 9 de las Ordenanzas
de la edificacin)
Planta baja: Se define como tal a la que, ocupando al menos la primera cruja del edificio,
tiene su pavimento a nivel con la rasante de la calle en el punto medio de la fachada, o
a una altura no superior a un metro (1 m.) considerndose cuando existan desniveles
superiores como planta de pisos. (Artculo 5 de las Ordenanzas de la edificacin)
Semistanos: Se entiende por semistano a todo local o planta de edificacin cuya
rasante de suelo se encuentre por debajo de la rasante de la edificacin en la fachada
que da frente a las calles y adems el techo no sobresalga ms de 1,20 mts. sobre la
misma rasante. (Artculo 5 de las Ordenanzas de la edificacin)
Cabra, por tanto, preverse que en estos casos en los que las parcelas afrontan a dos calles o
espacios pblicos, las alturas de la edificacin tendran que justificarse con relacin a una de las
calles, que probablemente sea la de cota superior y que quizs los conceptos no podran
cumplirse en el resto de calles, pero sin que esto afecte a la esttica general del entorno.
10
Alternativamente podra mantenerse la normativa actual y remitir los expedientes especiales al

trmite de un Estudio de Detalle u otro instrumento.
Se considera proporcional permitir en los casos en que las parcelas afronten a dos o ms calles,
que el proyecto establezca cual es la calle de referencia a efectos de computo de alturas e
interpretacin de conceptos. Esta calle ser desde la que se produzca obligatoriamente el acceso.
Por lo tanto, la planta inferior ser stano o semistano, segn su situacin en relacin a la calle
del acceso e independientemente de que incumpla algunas condiciones en la otra u otras calles
a las que afronte.
En caso de tomarse como calle a la situada a mayor cota, podr incrementarse la altura del resto
de fachadas a calle por encima de la mxima establecida por las ordenanzas de edificacin, en
la diferencia mxima de rasantes entre las aceras y hasta un mximo de 1 m.
La diferencia de rasantes se tomar sobre la acera, en la proyeccin perpendicular hasta la

alineacin oficial de la parcela, desde el punto medio de la fachada de cada afrontacin a calle.
Usos complementarios en bloques de vivienda colectiva.
Con la actual normativa es posible la adecuacin de las plantas bajas del paseo Saramago y del
bloque de Rafael Alberti que tiene locales en planta baja para usos residenciales, analicmoslo:
El artculo 4 de la normativa de la modificacin de NNSS de 2.002, relativo a los usos

establece para el uso de vivienda colectiva lo siguiente:
o Uso dominante: Vivienda colectiva sometida a algn rgimen de proteccin
pblica.
o Uso compatible: Uso complementario al residencial en plantas bajas y stanos.
El artculo 24 de la Normativa General del Plan Municipal (2.007) es ms pormenorizador
y establece por su parte la siguiente compatibilidad de usos:
o Uso global o caracterstico: Residencial colectivo
o Uso tolerado: Residencial Unifamiliar de tipologa exenta, adosada y en hilera,
Residencial dplex, Complementario al residencial, Comercio en Bajo, Terciario,
Institucional, Equipo Comunitario.
o Uso prohibido: Industrial.
En resumen, en cuanto a los usos, el propio de las plantas bajas sigue siendo el principal y por lo
tanto el residencial colectivo tanto en el caso de Rafael Alberti como para Saramago.
Existe una limitacin en cuanto al nmero de viviendas de la normativa as que deberamos

evaluar esta cuestin, cotejar si se han ejecutado todas las previstas o no, para comprobar la
viabilidad de las viviendas en planta baja.
BLOQUE VIVIENDAS VIVIENDAS PREVISTAS

EJECUTADAS POR EL PLANEAMIENTO
A10 (Rafael Alberti 2, 4) 24 30
A11 (Saramago 13, 15, 17) 36 39
A12 (Saramago 14, 16, 18) 36 39
A13 (Saramago 9, 11) 24 24
A14 (Saramago 10, 12) 24 24
11
A15 (Saramago 5, 7) 24 24
A16 (Saramago 6, 8) 24 24
A17 (Saramago 1, 3) 24 24
A18 (Saramago 2, 4) 24 24
240 252
En resumen, en los bloques 11 y 12 en los que hay locales disponibles, podran distribuirse un
total de seis nuevas viviendas y en el bloque 10 (Alberti) otras seis.
La realidad es que, aunque no ocupados hasta la fecha, el paseo Saramago constituye el eje
comercial transversal de Orkoien, el longitudinal lo configura la carretera Etxauri y en segundo
lugar la calle Kupueta. Es probable su ocupacin a lo largo del tiempo y de hecho su
transformacin al uso residencial fomentara la eliminacin del comercio de cercana, ya escaso
en el municipio por la proximidad del Centro Comercial Irua.
Por otra parte, el Ayuntamiento prev la construccin de un nuevo edificio de vivienda colectiva
en el actual solar de Javer y ya hoy existe una oferta de vivienda de calidad en Orkoien.
En realidad los bajos del bloque 10 s que podran destinarse uso de vivienda porque es un
espacio ms relegado, mantendra homogeneidad con el conjunto y la actividad econmica
(nica) que se desarrolla en la actualidad es perfectamente compatible con el uso residencial.
Las alternativas por tanto estaran en: permitir la ocupacin global de los bajos desocupados con
viviendas, mantener la normativa actual que permite la vivienda en los bloques 10, 11 y 12.
Limitar el uso residencial al bloque de Alberti atendiendo a criterios de homogeneidad o bien,
por ltimo, consolidar las viviendas actuales e impedir que puedan ejecutarse viviendas en
planta baja.
El Ayuntamiento vista la inexistencia de una demanda de uso comercial ha considerado

preferible mantener la previsin de vivienda en los bloques 10,11 y 12.
En cuanto a la aplicacin de la ordenanza de manera general para las viviendas de Rafael Alberti,
esto es lo ms coherente y no se plantea ninguna alternativa. Simplemente se aprovecha este
trmite para incluirla.
S que debe analizarse la posible cubricin parcial de los patios de planta baja de esta zona.
Aunque se ha producido alguna peticin y se han realizado algunas actuaciones, en lneas
generales no se ha detectado mayores problemas con esta cuestin, la verdad, pero s que se
han tramitado en otros municipios de la comarca, ordenanzas que permiten la cubricin de este
tipo de espacios.
12
Las orientaciones este u oeste de los patios mitiga el factor orientacin, como un condicionante
a la hora de tomar la decisin.
En todo caso, si se permitiese la ejecucin de cubriciones bien fijas o bien porttiles, debera
concretarse la zona en la que se emplacen y la superficie mxima ocupable. Parece razonable
que no ocupen los frentes hacia Rafael Alberti en las viviendas de esquina, sino que se colocasen
a partir de la lnea de fachada y hacia el espacio libre perpendicular y en cuanto a la ocupacin
de esta franja, visto que la superficie media de esta zona de los patios es de unos 33 m2, parece
suficiente con que alcanzase el 50%, esto es unos 15 m2.
A la vista de las alternativas y manteniendo un criterio de homogeneidad con las viviendas

unifamiliares se permite la cubricin, pero no el cierre, de hasta 15 m2 de la superficie de los
patios ubicada hacia los espacios libres transversales y contada a partir de la fachada a Alberti
en los casos de las viviendas de esquina.
Traslado de una zona verde:
La valoracin del traslado de la zona verde al S-4 y el traslado del uso dotacional de nuevo al S-
5 se baraja derivado del trmite paralelo de un expediente que permite la ejecucin de vivienda
en la actual ubicacin de industrias Javer y dado que la parcela 1.017 se incluye en su mbito de
actuacin.
Se ha realizado una primera ronda del proceso participativo del expediente de Javer (que
tambin promueve el Ayuntamiento de Orkoien) y los vecinos han advertido sobre el uso
dotacional municipal, que ya actualmente se ubica all afrontando en este momento hacia la
calle Zerrandopea.
La actual ubicacin del dotacional pblico es interesante en las condiciones actuales, dado que
permite al Ayuntamiento contar con una parcela en las proximidades de la casa consistorial y en
un lugar relativamente cntrico. Puede que en el marco de la edificacin de un bloque de
vivienda que sustituya el uso industrial s que sea preferible contar con una zona verde y
trasladar el dotacional.
El Ayuntamiento considera prioritario el traslado del uso industrial con esta premisa se opta por
trasladar el uso dotacional a su ubicacin inicial y calificar la parcela 1.017 como zona verde (uso
que desarrolla la parcela de destino). Se traslada el uso dotacional, manteniendo sus condiciones
de edificabilidad a la parcela 531, que cuenta con la misma superficie y permite la creacin de
una parcela dotacional ms amplia.
En cualquier caso y dado las condiciones de contraterreno de la parcela (por la diferencia de cota
entre aceras) se conserva la posibilidad de ejecutar un stano para usos complementarios de
garaje de vehculos municipales, almacn, etc. y el uso eventual del espacio libre para dotacional
sin edificacin, que permita un cierto uso mientras no se acondicione.
Ordenanza de rtulos:
Se baraja la posibilidad de incluir o no una ordenanza de rtulos. En realidad, lo preferible sera

mantener los mismos criterios de rtulos para todo el municipio, en todo caso diferencindolo
para el casco tradicional por sus especificas caractersticas estticas.
13
En la actualidad hay una ordenanza diferenciada para cada categora de proteccin del casco
antiguo (es la misma en realidad) y otra para la zona del barrio Kupueta.
Podra tramitarse un expediente independiente en el que se estableciese una ordenanza

general, que regule los criterios de rtulos para todo el municipio (incluso los usos industriales)
y que ordene el eje plaza Iturgain Paseo Saramago y el eje Alberti de manera homognea, o bien
incorporarse en este expediente al menos una ordenanza temporal.
El Ayuntamiento considera preferible incorporar una breve ordenanza de rtulos.
Otras cuestiones:
Se va a aprovechar el trmite del expediente para revisar alguna cuestin menor, compilar la
normativa y mejorar el documento urbanstico.
5. MARCO JURDICO NORMATIVO DE LA PROPUESTA.

Desde un punto de vista jurdico-urbanstico, la actuacin pretendida afecta a una zona de suelo
urbano consolidado, tanto en el marco del Plan Municipal como en lo previsto por el artculo 90
del DFL 1/2017.
Actuacin de dotacin
La propuesta incluye una actuacin de dotacin segn establece el artculo 90.5 del DFL 1/2017,
por pretender en suelo urbano el incremento de la edificabilidad sin precisar de reforma de la
urbanizacin.
Los deberes de los propietarios de suelo urbano sobre los que se prevean actuaciones de
dotacin, segn advierte el artculo 96.2 del DFL 1/2017, sern los siguientes:
Entregar al Ayuntamiento de Orkoien el suelo para dotaciones pblicas relacionado con

el reajuste de su proporcin que en su caso se generarn, pudiendo sustituirse,
concurriendo imposibilidad fsica de materializarlo en el mbito correspondiente por la
entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario
situado dentro del mismo, o en la forma que establezca el planeamiento.
Entregar obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento de Orkoien el suelo
correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento del correspondiente
mbito, que, en su caso, resulte de la modificacin del instrumento de ordenacin,
deber que en este caso tendr que cumplirse mediante la sustitucin de la entrega de
suelo por su valor en metlico.
Pasamos a analizar el posible reajuste de dotaciones pblicas y otras reservas.
La propuesta no prev que se incremente el nmero de viviendas, que disminuye al suprimirse

las colectivas no materializadas, as que no procede la reserva de vivienda protegida adicional,
conforme a lo que establece el artculo 54 de la DFL 1 /2.017.
Se ha remitido el expediente al Servicio de Vivienda en el marco del proceso participativo y ha

emitido un informe favorable al respecto.
14
En cuanto a la implementacin de estndares urbansticos y el reajuste de cesiones, previsto por

el punto 7 del artculo 55, indicar que se ha revisado el cumplimiento de los mismos incluyendo
el incremento de edificacin. Se produce un incremento de la superficie mxima construida por
tres vas:
Derivado de la reconsideracin de la edificabilidad en las parcelas unifamiliares de

superficie >302,53 m2. Este incremento asciende a 1.591,98 m 2 tal y como lo habamos
cuantificado previamente.
Derivado del incremento de la ocupacin de las parcelas unifamiliares. Este incremento
asciende a 9.730,54 m2 tal y como cuantificamos a continuacin.
Dado que el artculo 36 establece que los porches no computan a efectos de
aprovechamiento, al ampliar la ocupacin se derivar tambin un incremento de la
superficie construida que asciende estimativamente a:
o 302,53 m2 parcela media x 50% de ocupacin propuesta= 151,26 m2
o 151,26 m2 de ocupacin propuesta -110 m2 de ocupacin actual = 41,26 m2
o 41,26 m2 de sup. Mx/ud porche x 255 viviendas unifamiliares = 10.526,54 m2
o 10.526,54 m2 de superficie mxima total de porche - 50% del incremento de
edificabilidad (porque se materializar en dos plantas) = 10.526,54 m 2 -796 m2
= 9.730,54 m2.
Derivado de la cubricin de patios de vivienda colectiva: se produce el incremento por
la posible cubricin de 15 m2 en ocho viviendas de nueve bloques: 8 viviendas x 9
bloques x 15 m2 = 1.080 m2
En conclusin, el incremento global de superficie construida asciende 12.402,53 m2. Sin

embargo, de esta superficie solo puede entenderse como de uso residencial a efectos de
revisin de estndares, la destinada a vivienda, esto es la derivada de la reconsideracin de la
edificabilidad, dado que el incremento de superficie destinada a porches y similar desarrolla un
uso complementario y no propiamente el de vivienda (son espacios en los que no puede
desarrollarse un uso vividero).
As se calcularon tambin los estndares del expediente original de Mendikur.
De acuerdo con lo previsto por el artculo 55 y entendiendo que de esta forma que superficie
que desarrolla un uso residencial, coincidira con los 1.591,98 m2, sera necesario ampliar los
estndares de la siguiente manera
Sistemas Generales: 1.591,98 m2 uso residencial x 15 m2 SSGG/100 m2 uso residencial

= 238,80 m2.
Dotaciones locales: 1.591,98 m2 uso residencial x 50 m2 DDLL/115 m2 uso residencial =
692,16 m2.
Plazas de aparcamiento: Dado que no se incrementa el nmero de viviendas, no se
ampla el estndar.
En conclusin, la reserva de cesiones ascendera a 930,96 m2, que equivaldra a una cesin
unitaria de 0,584 m2 por cada metro cuadrado de incremento de la edificabilidad residencial
(930,96/1.591,98). Dada su escasa entidad y la forma paulatina de su obtencin resulta inviable
la materializacin de estas cesiones.
En cuanto al incremento del aprovechamiento urbanstico, exponer lo siguiente:
15
De los tres conceptos que generan incremento de la superficie construida, en aplicacin de los
criterios de medicin de aprovechamientos previstos por el plan municipal, tan solo genera
incremento de aprovechamiento la materializacin del total de la edificabilidad, dado que los
porches cubiertos e incluso cerrados de acuerdo con estos criterios no consumiran
aprovechamiento.
El incremento global de este aprovechamiento aplicando el coeficiente de homogenizacin

correspondiente a vivienda unifamiliar establecido por la modificacin de NNSS del ao 2.002
(1,35 UAs/ m2) ascender por tanto a: 1.591,98 m2 x 1,35 UAs/ m2 = 2.149,18 Uas.
Se propone la compensacin econmica de ambos conceptos, cesiones no materializadas y

aprovechamiento, que deber ser calculadas y monetarizadas de manera previa a la ejecucin
de las obras correspondientes.
Traslado del dotacional y suficiencia de estndares
En cuanto al traslado del Dotacional, la actuacin no tiene ninguna incidencia en cuanto a los
estndares urbansticos dado que se mantiene la superficie de dotaciones locales.
Eso s, la propuesta afecta a dos sectores dado que la parcela 1.017_1 forma parte del S-4 Altos
de Orkoien.
Las reservas actuales de dotaciones locales en ambos sectores son las siguientes:
S-4 ZOP-1 Altos de Orkoien: 134.507 m2 de mbito del sector y 41.754 m2 de uso residencial.
Las reservas de dotaciones locales son las establecidas por el plan municipal vigente, que hace
referencia al Plan Parcial que desarroll el sector (BON 74 de 20/06/97) y Modificacin de Plan
Municipal (BON 222 de 13/11/12).
Segn estos instrumentos las dotaciones locales ascenderan a 26.539 m2 distribuidos de la

siguiente manera:
Equipamiento pblico: 14.370,10 m2 (54,1%)

o Docente/ Deportivo: 12.645 m2 (Plan Parcial 1.997)
o Social: 660 m2 (Plan Parcial 1.997)
o Dotacional pblico: 1.065,10 m2 (MPM 2.011)
Zonas Verdes: 12.168,9 m2. (45,9%)
Globales: 18.432 m2. (Plan Parcial 1.997)
No se discrimina entre sistemas generales y zonas verdes. Dado que la superficie
edificada destinada a uso residencial asciende a 41.754 m2 (33.757 m2 de colectiva y
7.997 m2 de unifamiliar), estimamos que se correspondera con sistema general 6.263,1
m2 (41.754 x 0,15) y 12.168,9 m2 con zonas verdes con carcter de sistema local. Es
inferior al 10% del ambito.
S-5 Mendikur: 304.954 m2 de mbito del sector y 114.927 m2 de uso residencial. En el

instrumento vigente. Las reservas de dotaciones locales son Las establecidas por el plan
municipal vigente, que hace referencia a la Modificacin de NNSS que desarroll el sector (BON
39 de 29/03/02) y Modificacin de Plan Municipal (BON 222 de 13/11/12).
Segn estos instrumentos las dotaciones locales ascenderan a 106.605,95 m2 distribuidos de la

siguiente manera:
16
Equipamiento pblico: 22.902,90 m2 (21,5%)

o Cultural: 9.504 m2 (MNS2002)
o Deportivo: 5.184 m2 (MNS2002) 1.065,10 m2 (MPM2011) = 4.118,90m2
o Polivalente: 9.280 m2 (MPM 2.011)
Zonas Verdes: 83.703,05 m2. (78,5%)
o Zonas Verdes: 91.464 m2 (MNS2002) + 1.065,10 m2 (MPM2011) = 92.529,10m2
o Plazas pblicas: 8.413 m2 (MNS2002)
No se discrimina entre sistemas generales y zonas verdes. Dado que la superficie
edificada destinada a uso residencial asciende a 114.927 m2 (57.944 m2 de colectiva y
57.983 m2 de unifamiliar), estimamos que se correspondera con sistema general
17.239,05 m2 (114.927 x 0,15) y 83.703,05 m2 con zonas verdes con carcter de sistema
local.
Con la modificacin propuesta, las superficies y porcentajes quedaran de la siguiente forma:
S-4 ZOP-1 Altos de Orkoien: 134.507 m2 de mbito del sector y 41.754 m2 de uso residencial.
Dotaciones Locales: 26.539 m2 > 18.153,91 m2 resultantes de aplicar el criterio de 50 m2 por

cada 115 de uso residencial. (Art.55.3.b DFL 1/2017)
Equipamiento pblico: 13.305 m2.

Zonas Verdes: 13.234 m2. 10% mbito (en cualquier caso, se incrementan) y > 8.350,8
m2 resultantes de aplicar el criterio de 20 m2 por cada 100 de uso residencial.
(Art.55.3.b DFL 1/2017)
S-5 Mendikur: 304.954 m2 de mbito del sector y 114.927 m2 de uso residencial
Dotaciones Locales: 106.605,95 m2 > 49.968,27 m2 resultantes de aplicar el criterio de 50 m2

por cada 115 de uso residencial. (Art.55.3.b DFL 1/2017)
Equipamiento pblico: 23.968,00 m2

Zonas Verdes: 82.637,95 m2. > 10% mbito y > 22.985,40 m2 resultantes de aplicar el
criterio de 20 m2 por cada 100 de uso residencial. (Art.55.3.b DFL 1/2017)
Equilibrio del S-5 Mendikur con el incremento de edificabilidad.
Por un principio de equilibrio y aun cuando se va a proceder a compensar econmicamente el

correspondiente incremento de cesiones que debera ir aparejado al de edificabilidad, en
concordancia con lo previsto por el artculo 96.2.b del DFL 1/2017, se ha constatado que las
reservas actuales cumpliran incluso con el incremento de edificabilidad.
304.954 m2 de mbito del sector y 116.518,98 m2 (114.927 m2 iniciales + 1.591,98 m2 de

incremento).
Dotaciones Locales: 106.605,95 m2 > 50.660,43 m2 resultantes de aplicar el criterio de 50 m2

por cada 115 de uso residencial. (Art.55.3.b DFL 1/2017). La reserva de dotaciones sera
suficiente para el desarrollo de un sector en el que se previesen hasta 245.193,68 m2 de uso
residencial.
Equipamiento pblico: 23.968,00 m2
17
Zonas Verdes: 82.637,95 m2. > 10% mbito y > 23.303,80 m2 resultantes de aplicar el
criterio de 20 m2 por cada 100 de uso residencial. (Art.55.3.b DFL 1/2017). La reserva
de dotaciones sera suficiente para el desarrollo de un sector en el que se previesen
hasta 245.193,68 m2 de uso residencial.
Procedencia de la figura urbanstica elegida
En lo que respecta a la figura urbanstica a tramitar, indicar que a la vista de lo previsto por el
artculo 77.6 del DFL 1/2017, la modificacin de determinaciones urbansticas de cualquier tipo
relativas al Suelo Urbano han de tramitarse mediante un Plan Especial de Actuacin Urbana y
que por tanto es este el instrumento a redactar.
El instrumento adems de incluir una actuacin de dotacin (ya descrita anteriromente)

pretende la modificacin de ciertas determinaciones urbansticas, todas ellas pormenorizadas
segn prev el artculo 49 del DFL 1/2017, por no afectarse a ninguna de las estructurantes: No
se afecta a la clasificacin del suelo ni a la delimitacin de sectores del territorio (segn define
el DFL), no se afecta a sistemas generales, ni al suelo urbanizable ni al no urbanizable y tampoco
delimita reas para la constitucin de patrimonio municipal de suelo.
El procedimiento por seguir es el establecido por el artculo 72 del citado texto legislativo.
6. MEMORIA DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONMICA.

Justificacin de la viabilidad econmica de las operaciones urbansticas previstas.
Las actuaciones previstas y para los propietarios del suelo no derivan en cargas incrementando
exclusivamente sus derechos urbansticos.
El incremento del valor del suelo se entiende circunscrito a los 1.591,98 m2 en los que se
incrementa el uso residencial, en particular porque el resto de usos no genera aprovechamiento
urbanstico.
Las obligaciones urbansticas aparejadas a este derecho urbanstico son la compensacin

econmica del aprovechamiento de cesin obligatoria (10%) y la compensacin econmica
correspondiente al reajuste de las dotaciones pblicas.
Para la ponderacin de los ingresos globales que suponen estos derechos urbansticos se va a
seguir los valores y criterios previstos opr la Ponencia de Valoraicon de Okroien, vigente desde
20/10/2013 procedindose de la siguiente forma:
Tomando el valor unitario de repercusin del suelo urbanizado para el uso residencial
en la zona 03UU en la que emplazan las viviendas unifamiliares de Mendikur (pgina 28)
y aplicndoselo al 90% de la nueva edificabilidad, descontando as el 10% de cesin
obligatoria que habr de abonarse:
273,29 (*) /m2 x 1.591,98 m2 x 90% = 391.564,99 . (*) Se ha tomado el valor unitario
actualizado que se aplica a las contribuciones de 2.017.
Tomando el valor unitario de repercusin del suelo urbanizado para los recintos sin
aprovechamiento urbanstico en la zona 03UU en la que emplazan las viviendas
unifamiliares de Mendikur (pgina 31) y aplicndoselo a los 930,96 m2 calculados como
ajuste de cesiones
18
27,5 /m2 x 930,96 m2= 25.601,40 .

Sustrayendo las obligaciones econmicas a los derechos conclumos que el incremneto
de la edificabilidad residencial supone un incremento global del valor del suelo que
asciende a 365.963,59 euros. Es viable.
Impacto de las operaciones urbansticas previstas en las haciendas pblicas
Las actuaciones previstas por este documento no tienen incidencia en la hacienda pblica ms
all del impacto positivo derivado de los ICIOS y los incrementos contributivos de las nuevas
edificaciones.
En cuanto al incremento de contribuciones, estos se produciran por aplicacin del porcentaje

del canon anual a la edificabilidad implementada (se desconsideran las construcciones auxiliares
manteniendo el criterio).
De esta forma se aplicara el porcentaje del 0,187% anual que marca la ponencia al valor del
suelo correspondiente a la superficie de edificabilidad adicional, sin sustraer las obligaciones
econmicas compensatorias:
273,29 (*) /m2 x 1.591,98 m2 x 0,187% = 813,58 anuales
En lo que respecta a los ingresos puntuales por ICIOS, cabra calcularlos de la siguiente manera
Superficie Coste unitario Coste Global ICIO

OBJETO m2 /m2
Edificacin principal 1.591,98 655,11 1.042.922,02 52.146,10
Porches 10.810,54 250,00 2.702.635,00 135.131,75
Total 12.402,52 3.745.557,02 187.277,85
No se consideran otros ingresos como impuestos de circulacin dado que se consideran

aparejados al nmero de vivienas y no al incremento de superficie edificada.
En cuanto a las cargas, como decamos, las principales son la limpieza, el mantenimiento y el
alumbrado. No cabe prever un incremento en ninguna de ellos dado que se mantiene la
estructura viaria ntegramente.
En conclusin en impacto sobre las haciendas pblicas de la actuacin prevista por el PEAU es
positiva.
7. CONCLUSIONES VALORADAS DEL PROCESO DE PARTICIPACIN

DESARROLLADO.
El informe de conclusiones se adjunta al presente documento como un anexo.
Como puede apreciarse la convocatoria de participacin no ha tenido ningn seguimiento por

parte de la ciudadana y las aportaciones que se han incluido han sido realizadas por el propio
personal del Ayuntamiento y en particular por el arquitecto tcnico Municipal.
Se han realizado otros procesos participativos en los cuales ha habido una cierta afluencia. La
conclusin de quien suscribe es que se trata de un instrumento tan estrictamente tcnico y que
19
en la prctica va a tener una incidencia tan escasa que a la poblacin no le ha resultado

interesante.
En este caso el impass del proceso participativo ha servido ms bien para reflexionar respecto a
los extremos tcnicos que contiene por parte del cuerpo municipal.
8. ESTUDIO DE MOVILIDAD GENERADA.

Las actuaciones previstas por este documento no tienen incidencia ninguna en la movilidad
generada.
Se mantiene la poblacin potencial inalterada y por lo tanto se conservan los flujos de

movimiento.
No se afecta al trazado de la red viaria ni a la peatonal.
No cabe por tanto realizar un estudio de movilidad sostenible profuso dado que las pequeas
actuaciones que este documento pretende no afectan a la movilidad de personas ni de
mercancas y no pueden influir tampoco en la priorizacin de los medios de transporte
alternativos.
9. DOCUMENTACIN QUE COMPONE ESTE EXPEDIENTE:

Compone este documento:
Memoria
Normativa Vigente y Propuesta
Anexo: Conclusiones al Plan de Participacin
Planos de informacin: 3
Planos de ordenacin: 2
Con la documentacin incluida en este instrumento se da por justificado su fin ltimo y por
incluidos documentalmente todos los extremos requeridos propios de la figura para proceder a
su trmite.
En Pamplona a septiembre de 2.017
Silvia Barbarin Gmez Arquitecto.
20
10. NORMATIVA VIGENTE S-5 MENDIKUR ZOP-1

1. mbito:
Sector:
S-5 MENDIKUR
Zona:
ZOP-1
Superficie:
302.505 m2
2. Planeamiento vigente que se incorpora:
Figura Nombre Fecha BON
MNS AMPLIACIN SECTOR RESIDENCIAL MENDIKUR 29/03/2002
MPM PARCELAS 1392, 1399 Y 1017 DEL POLGONO 1 11/11/2011
MPM PARCELAS C5 A C10 DEL SECTOR MENDIKUR 08/11/2012
MPM SECTOR S-5, PARCELAS 1463 A 1473 DEL POLGONO 1 05/05/2015
ARTCULO 15 DE LA NORMATIVA PARTICULAR DEL SECTOR S-5

MPM MENDIKUR (UNIDAD HOMOGNEA Z, PARCELAS 1463 A 1473 05/08/2016
POLGONO 1)
ED MANZANA R DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELAS G1 A G10 DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELAS A-11 Y A-12 DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELA 1469 DEL POLGONO 1 30/09/2016
ED PARCELAS 1186, 1187 Y 1188 DEL POLGONO 1 27/01/2017
PREP AMPLIACIN SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 17/01/2003
PREP AMPLIACIN SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 05/01/2004
MPREP SECTOR AMPLIACIN SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 21/01/2005
MPREP AMPLIACIN SECTOR RESIDENCIAL MENDIKUR 23/02/2007
AMPLIACIN DEL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL S-5 MENDIKUR,

MPREP 25/11/2015
EN LAS PARCELAS RESULTANTES ZVP-2 Y ED-2
21
3. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructurantes:
A) Clase y categora del suelo:

Suelo Urbano Consolidado.
B) Criterios y condiciones bsicas de ordenacin.

Los establecidos en el planeamiento vigente que se incorpora.
4. Determinaciones de ordenacin urbanstica pormenorizadas:
Los establecidos en el planeamiento vigente que se incorpora.
5. Otras condiciones
Sern de aplicacin la Normativa y Ordenanzas del planeamiento vigente que se

incorpora; subsidiariamente en los aspectos no contemplados por stas resultar de
aplicacin la Normativa Urbanstica y Ordenanzas establecidas con carcter general por
el P.U.M.
El retranqueo mnimo establecido a parcelas colindantes en el planeamiento vigente
que se incorpora se modifica estableciendo que se excepta del referido retranqueo a
los anexos no habitables y edificaciones no habitables cuando la altura de estas
edificaciones en el medianil no supere en ningn punto los 2,50 mts. medidos desde la
rasante del terreno en el mismo medianil hasta lnea de coronacin de la edificacin.
Se permite para los anexos no habitables, edificaciones menores no habitables y
porches el diseo libre con empleo de materiales y formas sin que necesariamente se
ajusten a los establecidos con carcter general para las edificaciones en el planeamiento
vigente que se incorpora.
Normativa del sector residencial MENDIKUR S-5 del plan general municipal de orkoien,
texto refundido tras la aprobacin de la modificacin referente a las parcelas catastrales
1392, 1399 y 1017, del polgono 1 de ORKOIEN
(BON N222 de 13 de noviembre de 2.012).
RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO
Artculo 1. Objeto.
La presente normativa urbanstica tiene por objeto establecer el Rgimen Urbanstico de los
terrenos incluidos en la Modificacin de Normas Subsidiarias de Orkoien.
Ampliacin de Suelo Residencial Mendikur, de su urbanizacin y edificacin.
Artculo 2. mbito.
La normativa urbanstica ser de aplicacin, desde su entrada en vigor, en la totalidad del mbito
sealado en los planos.
22
Adems de la presente normativa, en lo que no la contradiga, el desarrollo estar sujeto a las

determinaciones establecidas, con carcter general, en las Ordenanzas de las Normas
Subsidiarias de Orkoien y dems legislacin y normativa vigente que le afectase.
Artculo 3. Vigencia.
La Modificacin de Normas Subsidiarias de Orkoien. Ampliacin de Suelo Residencial Mendikur

entrar en vigor al da siguiente de la publicacin de su aprobacin definitiva en el Boletn Oficial
de Navarra.
Tendr vigencia indefinida en tanto no se apruebe definitivamente otro documento urbanstico

de igual o superior rango que lo sustituya.
Artculo 4. Calificacin del Suelo.
A efectos de la asignacin de usos se establece la siguiente tipologa:
1.-Por su relacin con la ordenacin establecida.
-Dominante.
-Compatible o tolerado.
-Prohibido.
2.-Por su rgimen de titularidad o posesin.
-Pblicos.
-Privados.
3.-Por las caractersticas de la actividad.
-Residencial Unifamiliar.
-Residencial Colectivo.
-Complementario al residencial.
Trasteros.
Garajes.
Locales sin uso especfico.
-Industrial.
-Terciario.
Comercios.
Servicios.
Despachos profesionales y oficinas.
-Institucional.
Religioso.
23
Residencia comunitaria.
Otras instituciones.
-Equipamiento comunitario Sanitario.
Recreativo.
Educativo.
Cultural.
Asistencial.
Deportivo.
-Espacios libres.
-Sistema general de Comunicacin.
-Otras Infraestructuras.
La asignacin de usos se establece a travs del plano nmero O-1 y de las condiciones
establecidas en las normas de edificacin de la presente normativa, diferenciando:
1.-Residencial unifamiliar.
2.-Residencial colectiva.
3.-Espacios libres de dominio y uso pblico.
4.-Equipamiento docente.
5.-Equipamiento deportivo.
6.-Equipamiento polivalente.
7.-Equipamiento recreativo.
8.-Sistema de comunicaciones.
Para cada uno de los usos se establece el siguiente rgimen de compatibilidades.
1.-Residencial unifamiliar.
Uso dominante: Vivienda unifamiliar aislada, pareada o adosada. Espacio libre privado.
Uso compatible: Complementario al residencial.
Terciario: hasta 500 m.
Institucional: hasta 500 m.
Equipamiento comunitario -hasta 500 m.
Uso prohibido: El resto.
2.-Residencial colectiva.
24
Uso dominante: Vivienda colectiva sometida a algn rgimen de proteccin pblica.
Uso compatible: Uso complementario al residencial en plantas bajas y stanos.
Terciario Institucional.
Equipamiento comunitario.
3.-Espacios libres de dominio y uso pblico.
Uso dominante: Espacio libre pblico.
Uso compatible: Sistemas generales de comunicacin. Infraestructuras.
4.-Equipamiento docente.
Uso dominante: Equipamiento docente.
Uso compatible: Equipamiento comunitario.
5.-Equipamiento deportivo.
Uso dominante: Equipamiento deportivo.
Uso compatible: Equipamiento comunitario.
6.-Equipamiento polivalente.
Uso dominante: Equipamiento comunitario.
7.-Equipamiento recreativo.
Uso dominante: reas de juego de nios.
Uso compatible: Espacios libres pblicos.
8.-Sistema de comunicaciones.
Uso dominante: Sistema general de comunicaciones.
Uso compatible: Espacios libres pblicos.
Artculo 5. Configuracin y dimensin de las parcelas edificables.
25
Se establece una divisin estructurada por "grupos de parcelas edificables" denominadas desde
A1 hasta A18 para las parcelas de viviendas colectivas y desde B a Z para los grupos de parcelas
de viviendas unifamiliares.
Estos grupos se subdividen en parcelas edificables.
La configuracin, forma y dimensiones, de cada uno de los grupos y de las parcelas edificables
se define en planos de Ordenacin "Parcelas edificables" nmero 03 y "Cotas" nmero 04.
Artculo 6. Adquisicin del derecho a urbanizar.
A la entrada en vigor de esta Modificacin de Normas Subsidiarias, ampliacin de Suelo

Residencial Mendikur, se adquiere el derecho a urbanizar en los terrenos incluidos en su mbito.
Artculo 7. Urbanizacin.
El desarrollo de la ampliacin de Suelo Residencial Mendikur se efectuar mediante la redaccin

de un nico Proyecto de Urbanizacin, en las condiciones establecidas en la presente normativa,
y mediante la correspondiente ejecucin de obras.
Las obras de edificacin podrn simultanearse con las de urbanizacin, en las condiciones
establecidas con carcter general en el reglamento de desarrollo de la Ley Foral de Ordenacin
del Territorio y Urbanismo.
Los Proyectos de Urbanizacin se ajustarn a las alineaciones reflejadas en los planos y a las
condiciones establecidas en las normas de edificacin.
Las rasantes reflejadas en la Modificacin de NN.SS. podrn ser modificadas a travs de los
Proyectos de Urbanizacin, para proceder a los ajustes de detalle necesarios. Las nuevas
rasantes debern mantener la organizacin bsica establecida en la Modificacin de NN.SS.
Se podrn modificar las dimensiones y trazado de las aceras proyectadas, siempre y cuando no
se reduzca la dimensin de la misma, y se traten homogneamente viales completos.
Los Proyectos de Urbanizacin incluirn, en su caso, las infraestructuras de conexin con los
sistemas generales exteriores a la actuacin.
Artculo 8. Sistema de Actuacin.
Se establece como sistema de actuacin el de compensacin.
Artculo 9. Unidades de Ejecucin.
Para la ejecucin del planeamiento se establece una nica unidad de ejecucin. La delimitacin
de la misma coincide con el mbito de la Modificacin de Normas Subsidiarias.
Artculo 10. Plazos de ejecucin.
Para la ejecucin de las obras de urbanizacin se establecen dos etapas. Los plazos de ejecucin
previstos, con carcter no vinculante, para cada una de las etapas es el siguiente:
-Presentacin para la aprobacin y tramitacin del proyecto de Compensacin a los seis meses
de la aprobacin definitiva de la Modificacin de NN.SS.
26
-Presentacin del proyecto de urbanizacin, de ambas etapas o, antes de un ao de la

aprobacin definitiva de la Modificacin de NN.SS.
-Inicio de las obras de la primera etapa en el plazo de un ao desde la aprobacin definitiva del
proyecto de urbanizacin.
-Finalizacin de las obras de la primera etapa en un ao a contar a partir de su inicio.
-Inicio de las obras de la segunda etapa al tercer ao de la aprobacin definitiva del proyecto de
urbanizacin.
-Finalizacin de las obras de la segunda etapa al ao del inicio de las obras correspondientes.
Artculo 11. Dotaciones y cesiones.
El Ayuntamiento deber recibir gratuitamente los suelos destinados a viajes, espacios libres y
dotaciones pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que sus terrenos
resulten incluidos y el 10% del aprovechamiento medio de la unidad correspondiente.
Como espacios dotacionales de cesin obligatoria y gratuita se consideran los siguientes:
Equipamiento docente 9.504 m.
Equipamiento deportivo 5.184 m.
Equipamiento polivalente 9.280 m (incluido el cementerio).
Zonas verdes pblicas 91.464 m.
Espacios pblicos peatonales 13.692 m.
Viario 75. 949 m.
Estos espacios debern entregarse al Ayuntamiento libres de cargas, incluso de gastos de

urbanizacin.
CAPTULO II
NORMAS DE EDIFICACIN
Artculo 12. Normas generales.
Adems de las presentes normas, y en lo que nos las contradiga, sern de aplicacin las normas
y ordenanzas establecidas en las Normas Subsidiarias de Orkoien.
Artculo 13. Grupos de parcelas edificables.
A efectos de asignacin de usos, aprovechamiento y establecimiento de las condiciones

particulares de edificacin, se divide el mbito en diferentes grupos de parcelas edificables.
Artculo 14. Caractersticas urbansticas por grupos de parcelas edificables.
Para cada uno de los grupos de parcelas se establecen los siguientes valores referentes a
superficies, aprovechamientos, nmero de parcelas edificables y la asignacin de uso
pormenorizado.
27
R.C.: Residencial colectivo.
E.P.: Equipamiento polivalente.
R.U.: Residencial unifamiliar.

SUPERFICIE MXIMA CONSTR.
m USO
GRUPO
PARCELAS SUPERFICIE OCUPACIN N Max. parcelas N Max.
EDIFICABLES m Residencial Comercial Total MAXIMA Asignado edific./grupo Viviendas
A1 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A2 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A3 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A4 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A5 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A6 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A7 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A8 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A9 1.428 3.600 3.600 1.175 R.C. 1 38
A10 1.175 2.750 819 3.569 1.175 R.C. 1 30
A11 1.678 3.907 985 4.892 1.678 R.C. 1 39
A12 1.678 3.907 985 4.892 1.678 R.C. 1 39
A13 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
A14 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
A15 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
A16 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
A17 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
A18 950 2.330 558 2.888 950 R.C. 1 24
B 0 E.P.
C 3.010 2.189 1.100 R.U. 10 10
D 4.495 3.597 1.870 R.U. 17 17
E 5.030 3.569 1.540 R.U. 14 14
F 4.009 2.916 1.430 R.U. 13 13
G 4.259 3.098 1.540 R.U. 14 14
H 3.649 2.654 1.210 R.U. 11 11
I 3.693 2.686 1.320 R.U. 12 12
J 3.318 2.413 1.100 R.U. 10 10
K 3.539 2.574 1.320 R.U. 12 12
L 3.761 2.736 1.320 R.U. 12 12
M 3.977 2.893 1.540 R.U. 14 14
N 1.606 1.168 440 R.U. 4 4
2.470 1.796 880 R.U. 8 8
O 2.470 1.796 880 R.U. 8 8
P 2.470 1.796 880 R.U. 8 8
Q E.P.
E.P.
28
R 2.470 1.796 880 R.U. 8 8

S 2.470 1.796 880 R.U. 8 8
T 2.470 1.796 880 R.U. 8 8
U 3.458 2.515 1.320 R.U. 12 12
V 3.312 2.409 1.320 R.U. 12 12
W 3.312 2.409 1.320 R.U. 12 12
X 3.312 2.409 1.320 R.U. 12 12
Y 3.312 2.409 1.320 R.U. 12 12
Z 3.399 2.409 1.320 R.U. 11 11
Artculo 15. Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas

unifamiliares.
Parcela mnima: Toda parcela edificable deber tener como mnimo una superficie de 250 m.
Alineaciones de parcela: La alineacin exterior de parcelas indicada en plano de Ordenacin O1

ser obligatoria.
La parcelacin interior de cada grupo de parcelas, reflejada en planos, es indicativa, podr

variarse segn las necesidades de parcelacin por agrupacin o segregacin de las parcelas
siempre que se cumplan las dimensiones mnimas establecidas para cada unidad y no se
aumente el nmero de parcelas edificables establecidas.
Tipologa de la edificacin: Las viviendas unifamiliares podrn ser exentas o pareadas dos a dos.
En los planos de ordenacin se diferencian ambas tipologas en funcin de que el retranqueo

sea en todas o en parte de sus fachadas.
Las viviendas pareadas se podrn proyectar como viviendas unifamiliares exentas sin ms
trmite que la separacin del lindero al que se adosa.
Se permitir la ordenacin de las viviendas adosadas en hilera y la agrupacin de viviendas

unifamiliares. En ambos casos ser preceptiva la tramitacin del correspondiente Estudio de
Detalle.
Ocupacin: La ocupacin mxima por parcela ser de 110 m. En caso de que el

aprovechamiento asignado a la parcela edificable supere los 220 m construidos, la ocupacin
mxima de la edificacin ser igual al 50% del aprovechamiento mximo de la parcela.
Edificabilidad: La edificabilidad mxima se establece en 0,7272 m/m, aplicable sobre la

superficie de la parcela edificable.
Altura de la edificacin: La altura mxima ser la correspondiente a Planta Baja ms Primera ms

Entrecubierta.
Retranqueos Separacin a linderos: El retranqueo de la edificacin con respecto a la alineacin

principal de parcela ser de 5 m, pudiendo establecerse a 3 m para las viviendas pareadas y
unifamiliares exentas y sin retranqueo para las adosadas. El establecimiento del retranqueo
entre 3 y 5 m, de las lneas de fachada, en caso de viviendas pareadas, solamente se permitir
si existe conformidad previa de los propietarios afectados en el sentido de mantener el mismo
retranqueo de la edificacin en cada una de las parcelas.
29
La separacin a resto de linderos ser de 2 m, como mnimo, excepto en el caso de las adosadas
con el lindero correspondiente. Se excepta del referido retranqueo a los anexos no habitables
y edificaciones no habitables cuando la altura de estas edificaciones en el medianil no supere en
ningn punto los 2,50 m medidos desde la rasante del terreno en el mismo medianil hasta lnea
de coronacin de la edificacin.
En el grupo de parcelas "E" toda posible edificacin deber estar separada, como mnimo, 50 m
a contar desde el permetro exterior del cementerio.
Cuando las viviendas adosadas o pareadas se desarrollen en proyectos independientes se

deber mantener obligatoriamente la alineacin oficial de fachada en una distancia de 2 m a
contar desde el medianil de la parcela en el que se adosan las edificaciones, no permitindose
en esta longitud ninguno de los retranqueos permitidos por las Ordenanzas con carcter general.
Aparcamientos: Por cada vivienda unifamiliar, y en el interior de la parcela, se deber reservar

espacio suficiente para el aparcamiento de dos vehculos como mnimo. Uno de ellos
necesariamente se ubicar en el interior de la edificacin, con una ocupacin mnima de 20m,
referido a superficie construida.
Condiciones estticas: Se establece con carcter general el empleo en fachadas de ladrillo

caravista en tonos rojizos y cubiertas con tejas cermicas o de hormign.
En fachadas se permitir el empleo de otros materiales combinados con el ladrillo caravista. La

superficie de estos materiales ser igual o inferior al 25% de la superficie total de las fachadas
de cada edificacin. Los materiales a utilizar en fachadas sern de buena calidad.
Se procurar una buena presencia esttica en todas las medianeras que sean visibles, aunque
sea transitoriamente desde los espacios pblicos. Las fachadas se mantendrn en perfecto
estado de conservacin a lo largo del tiempo.
Se permite para los anexos no habitables, edificaciones menores no habitables y porches el

diseo libre con empleo de materiales y formas sin que necesariamente se ajusten a los
establecidos con carcter general para las edificaciones en el planeamiento vigente que se
incorpora.
Espacios libres en el interior de las parcelas: El espacio libre resultante en las parcelas de uso
residencial unifamiliar se destinar a jardn o aparcamiento de vehculos.
Estos aparcamientos, as como las zonas de rodadura, deberan estar debidamente

pavimentados y delimitados.
El resto del terreno libre podr estar pavimentado o ajardinado, urbanizndose de acuerdo a lo
establecido en el Proyecto de Edificacin, y deber mantenerse en buenas condiciones estticas
y de limpieza.
Cerramiento de parcela: Las dimensiones y caractersticas generales de los cerramientos de

parcela sern las establecidas al efecto por las Normas y Ordenanzas Generales de las Normas
Subsidiarias.
Los cerramientos que dan frente a los viales se compondrn por un zcalo de hormign visto y
la parte metlica a base de perfilera metlica en barrotes verticales de seccin 20x30 mm
30
separados 12 cm entre s. Dispondr de soportes principales verticales con perfilera de seccin

60x50 mm situados a una distancia mxima de 1,50 m. Uniendo los diferentes perfiles se
dispondrn dos horizontales de 20x30 mm de seccin separados, en altura, 15 cm de los bordes
del perfil principal.
Los cerramientos interiores entre diferentes parcelas se compondrn de zcalo de hormign

visto y cercado metlico de torsin simple con malla 50/]7 mm y postes 050 mm.
Las partes metlicas de ambos tipos de cierre irn pintadas en color verde RAL 6029.
Otras condiciones: Para la definicin de conceptos, criterios para la medicin de altura y

aplicacin de las diferentes condiciones de edificacin, urbanizacin, etc., se estar a lo
establecido con carcter general en la normativa urbanstica y ordenanzas de las Normas
Subsidiarias.
Artculo 16. Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas

colectivas.
Parcela mnima La parcelacin establecida en el plano de ordenacin 03 resulta obligatoria. No

se permitir la subdivisin en parcelas edificables menores.
Alineaciones de parcela Obligadas las reflejadas en planos.
En parcelas A1O-A11-A12-A13-A14-A15-A16-A17 y A18 se dispondr obligatoriamente de un

porche en planta baja, con las dimensiones y ubicacin indicadas en plano. El porche tendr un
fondo de 4 m.
Tipologa de la edificacin Vivienda colectiva.
Edificabilidad: Se podr producir, dentro de una misma parcela edificable, trasvase de

aprovechamiento entre el uso residencial y el comercial, aunque se supere la mxima construida
establecida en el artculo 14, para cualquiera de los usos, siempre y cuando no se modifiquen
las unidades de aprovechamiento mximas asignadas a cada parcela.
Altura de la edificacin: Obligada planta baja ms tres elevadas.
Retranqueos Prohibidos: en planta baja para los casos en que la alineacin oficial de la fachada
de la edificacin limita con espacio pblico.
Permitidos: en planta baja para los casos en que la alineacin oficial de la fachada de la
edificacin limita con espacio de parcela privada.
Aparcamientos: En el interior de cada parcela se dispondr, como mnimo, un aparcamiento por

vivienda.
Condiciones estticas: Las edificaciones de las parcelas A11 a la A18 emplearn en sus fachadas
materiales de las mismas tonalidades.
El diseo de cada par de bloques enfrentados dos a dos, el A17 con A18, A5 con A16, A13 con
A14 y A11 con A12 deber ser igual, tanto en materiales como forma y distribucin de huecos
de fachada.
31
Las edificaciones de las parcelas: A1 hasta A10 emplearn en sus fachadas materiales de las
mismas tonalidades.
Nivel de Proteccin: El total de las viviendas colectivas sern del tipo sometido a algn rgimen
de proteccin pblica.
Los grupos de parcelas edificables A1, A2, A3 y A4 se destinarn especficamente a viviendas de

proteccin oficial. En estas parcelas edificables se podr modificar el rgimen de proteccin
siempre que se garantice la asignacin de viviendas de proteccin oficial en otros de los grupos
de parcelas edificables.
Otras condiciones: Para la definicin de conceptos, criterios para la medicin de altura y

aplicacin de las diferentes condiciones de edificacin, urbanizacin, etc., se estar a lo
establecido con carcter general en la normativa urbanstica y ordenanzas de las Normas
Subsidiarias.
Artculo 17. Condiciones particulares para la edificacin de equipamientos.
Generalidades Con carcter general DO se establecen limitaciones para las posibles

edificaciones en las parcelas de equipamientos pblicos.
En la parcela de equipamiento polivalente se permite la ampliacin del cementerio, siempre y

cuando el permetro nuevo resultante, del mismo, despus de la ampliacin, se retranquee
como mnimo 50 m. de los lmites de las parcelas edificables ms prximas.
En el espacio de la franja de 50 m se podrn ubicar otro tipo de construcciones destinadas a usos

mortuorios y resolver otras necesidades no constructivas al servicio del cementerio.
Determinaciones para la parcela P1399
-Uso predominante: Dotacional privado.
-Uso compatible: Terciario. Dotacional pblico.
-Uso prohibido: Residencial.
-Alineaciones: recogidas en planos adjuntos.
-Nmero mximo de plantas sobre rasante: B+3.
-Nmero mximo de plantas bajo rasante: -1.
-Superficie mxima edificable uso dotacional: 4.522,34m.
-Sup. Edificab. sobre rasante uso dotacional: 3.421,17m (*).
-Sup. Edificab. bajo rasante uso dotacional: 1.101,17m (**).
(*) La ltima planta de la edificacin podr retranquearse respecto a la lnea de fachada de las
plantas inferiores 1,50 metros.
(**) Las superficies indicadas son orientativas, no se tratan de valores mximos ni mnimos, para
posibilitar la variacin en la superficie edificable bajo rasante o sobre rasante respondiendo a la
siguiente relacin: 1m edificable sobre rasante es equivalente a 5,1m bajo rasante, as que si
32
se desea ampliar la superpie edificable bajo rasante, cada 5,1 metros cuadrados ampliados
supondrn una disminucin de 1m de superpie edificable sobre rasante.
Modificacin puntual P. M. Orkoien parcelas C-5 a C-10 Sector Mendikur.
(BON N219 de 8 de noviembre de 2.012).
Catastrales 1189 a 1194 polgono 1/ calle 1 de Mayo.
Ficha de la normativa propuesta

-mbito: 1812.15 m2.
-Clasificacin: Suelo Urbano Consolidado.
-Superficie parcela privada: 1674.11 m2.
-Cesin: 138.04 m2.
-Calificacin: Residencial Colectiva libre.
-Nmero mximo de viviendas: 18 viviendas.
-En relacin a lo establecido en el artculo 14 de la Normativa del Sector de Mendikur para la

manzana C -parcelas C1 a C10- el nmero de viviendas queda establecido en 22 (18 para las
parcelas C5 a C10, y 4 para las parcelas C1 a C4).
-Tipologa: S+B+1+A. Altura mxima alero 7 metros.
-Ocupacin mxima planta baja: 50% de la superficie actual privada de las parcelas C5-C10.
-Superficies construidas mximas:
Bajo Rasante: 945 m2.
Sobre Rasante: 2176.49 m2.
-Se podr edificar la promocin hasta en dos fases. Dentro del proyecto se recogern las obras
adicionales de urbanizacin del espacio de cesin.
-Se seguirn los criterios estticos de las viviendas unifamiliares de Mendikur, mantenindose
el empleo de materiales en tonos rojos como material general aun cuando no tenga por que ser
ladrillo caravista y cubierta con teja cermica o de hormign. El material combinado ocupar a
lo sumo el 25% de la fachada.
De esta forma se evitar que se produzca una diferencia esttica notable con las construcciones
colindantes caso de que estas se destinen a vivienda unifamiliar.
-La altura de la edificacin se medir segn el criterio general del Plan Municipal de Orkoien.
-La envolvente mxima incluir la cubierta, inclinada con una pendiente mxima del 40%.
-La altura de la edificacin se medir en la fachada principal del edificio, en su punto medio, y
tomando como rasante la del terreno, el cual podr modificarse segn las condiciones del
artculo 9 Alineaciones y Rasantes, segn el criterio general del Plan Municipal de Orkoien.
33
-La altura ser la distancia vertical desde el punto de la rasante del terreno conforme a lo
indicado en el punto anterior y el plano inferior del alero de la edificacin, segn el criterio
general del Plan Municipal de Orkoien.
-Se permitirn las cubiertas planas en todas las plantas del edificio, terrazas, sin lmite de
superficie, excepto sobre la planta de tico.
-Se permite el cierre de las terrazas de vivienda pero no la cubricin de las descubiertas. Para
que las terrazas puedan ser cerradas el Proyecto de Ejecucin de cada bloque contemplar el
modelo de cierre y en ese caso, tal y como queda recogido en el artculo 36 de la NUG, estas
dejarn de ser abiertas y pasarn a consumir aprovechamiento por lo que computarn al 100%
en el cmputo de aprovechamiento del proyecto.
-Los cuerpos salientes se medirn se medirn de a cuerdo al criterio general.
-Los entrantes no tendrn limitacin en la longitud ni en el fondo.
-Se mantendrn los criterios de secciones materiales y acabados de la urbanizacin existente.

Se colocarn dos bocas de riego en la banda posterior de la parcela y en la parte ms prxima al
cementerio, siguiendo los criterios del servicio de jardines municipal.
-Se urbanizarn al menos 12 plazas de aparcamiento. Se reservar el 6% de las plazas de

aparcamiento para personas con movilidad reducida.
-Desde el punto de vista de las Infraestructuras y segn lo establecido por la Mancomunidad de

la Comarca de Pamplona, se indica:
a) Las parcelas afectas por esta Modificacin son de propietario nico por lo que no se van a
realizar cambios en la titularidad ni reparto de aprovechamiento/ costos de urbanizacin entre
las parcelas. Se realizar una agrupacin de las 6 viviendas para generar el nuevo solar.
b) Para el desarrollo de esta modificacin y previamente a la ejecucin de los edificios de

viviendas se deber presentar un proyecto de urbanizacin de la nueva parcela fruto de la
agrupacin de las 6 actuales que incluir anular las acometidas actuales y dotar de nuevas
acometidas de abastecimiento y saneamiento acordes a la nueva tipologa edificatoria.
As mismo, este proyecto incluir las obras de refuerzo de las infraestructuras generales de
saneamiento ya que tambin forman parte de las cargas de urbanizacin que deben ser
asumidas por el promotor de la presente modificacin, segn la valoracin-estudio econmico
realizada por la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona en lo que a infraestructuras de
ampliacin se refiere y que se incluye en el punto 1.6.5 incluido en esta memoria.
c) Previamente a que el proyecto de urbanizacin obtenga la licencia de urbanizacin, la

Mancomunidad de la Comarca de Pamplona habr tenido que emitir un informe favorable en
relacin a la adecuacin de las acometidas previstas y las medidas llevadas a cabo para la
ampliacin de las infraestructuras de saneamiento.
Modificacin pormenorizada de normativa del sector residencial Mendikur S-5

del Plan General Municipal de Orkoien Parcelas 1463 a 1473 (unidad homognea Z)
(BON N 85 de 5 de mayo de 2.015).
34
La propuesta de modificacin afecta al apartado de condiciones estticas del artculo 15 de la

normativa particular del S-5, sector residencial Mendikur ZOP-1, mediante la inclusin de una
normativa especfica para la unidad homognea Z. La normativa a incluir es la siguiente:
Para la unidad homognea Z se establece el empleo de mortero monocapa o pintados, piedra

o prefabricados en tonos claros similares a los ya presentes en la zona y de buena calidad. El
empleo de otros materiales combinados con dicho acabado ser en todo caso en colores rojizos
para permitir una correcta coordinacin con las edificaciones del sector, siempre en una
superficie igual o inferior al 25% de la superficie total de las fachadas de cada edificacin. Los
materiales a utilizar en fachadas sern de buena calidad.
Modificacin de la Normativa urbanstica particular del Sector S-5-Mendikur. Artculo,

15.Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas
unifamiliares
(BON N 151 de 5 de agosto de 2.016).
Normativa urbanstica particular del Sector S-5-Mendikur. Artculo, 15.Condiciones particula

res para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas unifamiliares. Se aade lo
siguiente: Condiciones estticas: Para la unidad homognea Z se establece en caso de
ejecutar cubierta plana la posibilidad de emplear acabados de cubierta mediante
baldosas cermicas o de hormign, capa de hormign armado o capa de grava, en tonos
neutros y preferiblemente claros, similares a los ya presentes en la zona. Condiciones
de ejecucin de cubiertas: Para la Unidad Homognea Z se establece con carcter
general la posibilidad de ejecutar cubiertas planas, previa tramitacin de un Estudio de
Detalle para cada caso concreto, y en cualquier caso inscribiendo el volumen total de la
cubierta, incluidos sus petos, en la envolvente mxima de cubierta definida por las
Ordenanzas de Edificacin. Sobre las cubiertas planas se podrn disponer
exclusivamente los elementos auxiliares autorizados con carcter general sobre el perfil
de cubierta en el caso de cubiertas inclinadas.
35
11. NORMATIVA VIGENTE S-4 ALTOS DE ORKOIEN ZOP-1 PARCELA 1.071

(BON N 224 de 11 de noviembre de 2.011).
Sector S-4 Altos de Orkoien.
Determinaciones para la parcela P1017:
-Uso predominante: Dotacional pblico.
-Uso compatible: Terciario. Dotacional privado.
-Alineaciones: recogidas en planos adjuntos.
-Nmero mximo de plantas sobre rasante: B+2.
-Nmero mximo de plantas bajo rasante: -2.
-Superficie mxima edificable uso dotacional: 4.529,50 m.
-Superficie edificable sobre rasante uso dotacional: 2.399,30 m*.
-Superficie edificable bajo rasante uso dotacional: 2.130,20 m*.
* Las superficies indicadas son orientativas, no se tratan de valores mximos ni mnimos, para
posibilitar la variacin en la superficie edificable bajo rasante o sobre rasante respondiendo a la
siguiente relacin: 1 m edificable sobre rasante es equivalente a 5,1 m bajo rasante, as que si
se desea ampliar la superficie edificable bajo rasante, cada 5,1 metros cuadrados ampliados
supondrn una disminucin de 1 m de superpie edificable sobre rasante.
36
12. NORMATIVA PROPUESTA S-5 MENDIKUR ZOP-1

1. mbito:
Sector:
S-5 MENDIKUR
Zona:
ZOP-1
Superficie:
304.954 m2
2. Planeamiento vigente que se incorpora:
Figura Nombre Fecha BON
MNS AMPLIACIN SECTOR RESIDENCIAL MENDIKUR 29/03/2002
MPM PARCELAS 1392, 1399 Y 1017 DEL POLGONO 1 11/11/2011
MPM PARCELAS C5 A C10 DEL SECTOR MENDIKUR 08/11/2012
MPM SECTOR S-5, PARCELAS 1463 A 1473 DEL POLGONO 1 05/05/2015
ARTCULO 15 DE LA NORMATIVA PARTICULAR DEL SECTOR S-5

MPM MENDIKUR (UNIDAD HOMOGNEA Z, PARCELAS 1463 A 1473 05/08/2016
POLGONO 1)
ED MANZANA R DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELAS G1 A G10 DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELAS A-11 Y A-12 DE MENDIKUR 10/08/2005
ED PARCELA 1469 DEL POLGONO 1 30/09/2016
ED PARCELAS 1186, 1187 Y 1188 DEL POLGONO 1 27/01/2017
PREP AMPLIACION SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 17/01/2003
PREP AMPLIACION SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 05/01/2004
MPREP SECTOR AMPLIACION SUELO RESIDENCIAL MENDIKUR 21/01/2005
MPREP AMPLIACION SECTOR RESIDENCIAL MENDIKUR 23/02/2007
AMPLIACIN DEL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL S-5

MPREP 25/11/2015
MENDIKUR, EN LAS PARCELAS RESULTANTES ZVP-2 Y ED-2
3. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructurantes:
A) Clase y categora del suelo:

Suelo Urbano Consolidado.
37
B) Criterios y condiciones bsicas de ordenacin.

Mantenimiento de la trama urbana y conservacin de la tipologa de edificacin
existente
4. Determinaciones de ordenacin urbanstica pormenorizadas:
A) Calificacin: Usos pormenorizados del suelo y la edificacin:

GRUPO CATASTRALES USO CARACTERSTICO
A1 1_1488(p) Residencial Colectivo
A2 A3 1_1559(p) Residencial Colectivo
A10 1_1497(p) Residencial Colectivo
A11 1_1175 Residencial Colectivo
B 1_1184 Equipamiento Pblico

C1 a C4 1_1185 a 1188 Residencial Unifamiliar
C5 a C10 1_1189 a 1_1194 Residencial Colectivo
D1 a D17 1_1197 a 1_1213** Residencial Unifamiliar
E1 a E14 1_1215 a 1_1228** Residencial Unifamiliar
F1 a F13 1_1236 a 1_1242 y 1_1244 a 1_1249** Residencial Unifamiliar
G1 a G14 1_1229 a 1_1235 y 1_1251 a 1_1257** Residencial Unifamiliar
H1 a H11 1_1265 a 1_1275** Residencial Unifamiliar
I1 a I12 1_1258 a 1_1264 y 1_1277 a 1_1281** Residencial Unifamiliar
J1 a J10 1_1283 a 1_1292** Residencial Unifamiliar
K1 a K12 1_1293 a 1_1304** Residencial Unifamiliar
L1 a L12 1_1305 a 1_1316** Residencial Unifamiliar
M1 a M14 1_1317 a 1_1330** Residencial Unifamiliar
N1 a N4 1_1331 a 1_1334** Residencial Unifamiliar
1 a 8 1_1375 A 1_1391** Residencial Unifamiliar
O1 a O8 1_1358 a 1_1361 y 1_1371 a 1_1374** Residencial Unifamiliar
P1 a P8 1_1341 a 1_1344 y 1_1354 a 1_1357** Residencial Unifamiliar
Q (EC1) 1_1340 Equipamiento Pblico
38
Q (ED1) 1_1339 Equipamiento Pblico

R1 a R8 1_1380 a 1_1387** Residencial Unifamiliar
S1 a S8 1_1363 a 1_1370** Residencial Unifamiliar
T1 a T8 1_1346 a 1_1353** Residencial Unifamiliar
U1 a U12 1_1400 a 1_1411** Residencial Unifamiliar
V1 a V12 1_1412 a 1_1423** Residencial Unifamiliar
W1 a W12 1_1424 a 1_1435** Residencial Unifamiliar
X1 a X12 1_1436 a 1_1447** Residencial Unifamiliar
Y1 a Y12 1_1448 a 1_1459** Residencial Unifamiliar
Z1a Z11 1_1463 a 1_1473** Residencial Unifamiliar
ED2.1.A 1_527 Equipamiento Pblico

ED2.1.B 1_ 531 Equipamiento Pblico
ED2.2 1_814 Equipamiento Privado
CEMENTERIO 1_82 Equipamiento Pblico
ZVP1 1_1282 Zona Verde Pblica
ZVP2.1 1_1498 Zona Verde Pblica
ZVP3 1_1335 Zona Verde Pblica
ELP1 1_1488(p) Espacio Libre pblico
ELP 7 1_1183 Espacio Libre pblico
ELP8 1_1474 Espacio Libre pblico
** El orden de parcelas catastrales no coincide con el de la numeracin de
parcelas.
El criterio de compatibilidad y usos tolerados, de acuerdo con lo previsto con el

planeamiento general.
B) Coeficientes de homogenizacin de usos. (exclusivamente a efectos de comprobacin de

aprovechamientos)
OBJETO CCHH
Parcelas de Unifamiliar
Solar 0,50
Vivienda 1,35
Parcelas de Colectiva
Solar 0,00
39
Vivienda 1,00
Comercial 1,20
C) Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas
unifamiliares.
Nmero de viviendas: Una por parcela.
Parcelacin: Se consolidan las parcelas existentes. Se permite la agrupacin y agregacin
de parcelas siempre y cuando se respete una superficie mnima de parcela de 250 m2 y
se mantenga el criterio de edificabilidad.
Alineaciones de parcela: Alineaciones oficiales y edificatorias segn normativa grfica
del Plan Municipal. La alineacin oficial ser obligatoria.
Retranqueos: En los no previstos por la normativa grfica, que son los retranqueos a
colindantes, la separacin ser de 2 m, como mnimo, excepto en el caso de las adosadas
con el lindero correspondiente.
Se excepta del referido retranqueo a los anexos no habitables y edificaciones no
habitables cuando la altura de estas edificaciones en el medianil no supere en ningn
punto los 2,50 m medidos desde la rasante del terreno en el mismo medianil hasta lnea
de coronacin de la edificacin.
En el grupo de parcelas "E" toda posible edificacin deber estar separada, como
mnimo, 50 m a contar desde el permetro exterior del cementerio.
Cuando las viviendas adosadas o pareadas se desarrollen en proyectos independientes
se deber mantener obligatoriamente la alineacin oficial de fachada en una distancia
de 2 m a contar desde el medianil de la parcela en el que se adosan las edificaciones, no
permitindose en esta longitud ninguno de los retranqueos permitidos por las
Ordenanzas con carcter general.
Rasantes: Se consideran rasantes oficiales las actualmente existentes.
Tipologa de la edificacin: Las viviendas unifamiliares podrn ser exentas o pareadas
dos a dos.
En los planos de ordenacin se diferencian ambas tipologas en funcin de que el
retranqueo sea en todas o en parte de sus fachadas.
Cuando se pretenda ejecutar solo una de las dos viviendas pareadas deber aportarse
el compromiso de adhesin al lindero y ejecucin de un volumen unitario del propietario
de la parcela colindante que conforma el pareado. Se mantendr homogeidad en el
material y color de cubierta, color de carpintera y tonalidad del ladrillo. En caso de no
contarse con este compromiso, se ejecutar una vivienda exenta.
Las viviendas pareadas se podrn proyectar como viviendas unifamiliares exentas sin
ms trmite que la separacin del lindero al que se adosa.
Se permitir la ordenacin de las viviendas adosadas en hilera y la agrupacin de
viviendas unifamiliares. En ambos casos ser preceptiva la tramitacin del
correspondiente Estudio de Detalle.
40
Ocupacin: La ocupacin mxima por parcela ser del 50%. Todas las edificaciones se
emplazarn dentro de las alineaciones mximas edificatorias y cumpliendo con los
retranqueos establecidos.
Edificabilidad: La edificabilidad (adjudicada por la reparcelacin) para cada parcela es de
220 m2 edificables. Podr incrementarse esta edificabilidad hasta la mxima resultante
de la aplicacin del coeficiente 0,7272 m/m, a la superficie de la parcela. En caso de
superarse los 220 m2, se compensar econmicamente al Ayuntamiento, el 10% de este
incremento.
Tambin se compensar econmicamente el implemento de cesiones que equivaldr a
una cesin unitaria de 0,584 m2 por cada metro cuadrado de incremento de la
edificabilidad residencial.
Altura de la edificacin: La altura mxima ser la correspondiente a Planta Baja ms
Primera ms Entrecubierta.
La altura de la edificacin se medir de acuerdo al criterio de la Ordenanza general de
la edificacin con la siguiente consideracin:
o Cuando una parcela de frente a dos o ms espacios pblicos, se tomar como
calle a los efectos de la consideracin de plantas y medicin de alturas, aquella
en la que se ubique el acceso. Se considerar planta baja a la de acceso desde
la calle y stano o semistano a la inmediatamente inferior.
o En caso de tomarse como calle a la situada a mayor cota, podr incrementarse
la altura del resto de fachadas a calle por encima de la mxima establecida por
las ordenanzas de edificacin, en la diferencia mxima de rasantes entre las
aceras y hasta un mximo de 1 m. La diferencia de rasantes se tomar sobre la
acera, en la proyeccin perpendicular hasta la alineacin oficial de la parcela,
desde el punto medio de la fachada de cada afrontacin a calle.
Aparcamientos: Por cada vivienda unifamiliar, y en el interior de la parcela, se deber
reservar espacio suficiente para el aparcamiento de dos vehculos como mnimo. Uno
de ellos necesariamente se ubicar cubierto.
Cubiertas: Las edificaciones de viviendas unifamiliares debern cubrirse con tejado
inclinado, con pendiente no inferior al 25 por ciento, de acuerdo con el criterio general
previsto por la ordenanza de la edificacin.
Podrn ejecutar cubiertas planas, previa tramitacin de un Estudio de Detalle para cada
caso concreto, y en cualquier caso inscribiendo el volumen total de la cubierta, incluidos
sus petos, en la envolvente mxima de cubierta definida por las Ordenanzas de
Edificacin. Sobre las cubiertas planas se podrn disponer exclusivamente los elementos
auxiliares autorizados con carcter general sobre el perfil de cubierta en el caso de
cubiertas inclinadas. En caso de ejecutar cubierta plana la posibilidad de emplear
acabados de cubierta mediante baldosas cermicas o de hormign, capa de hormign
armado o capa de grava, en tonos similares a los ya presentes en la zona.
Condiciones estticas: Se establece con carcter general el empleo en fachadas de
ladrillo caravista en tonos rojizos y cubiertas con tejas cermicas o de hormign.
En fachadas se permitir el empleo de otros materiales combinados con el ladrillo
caravista. La superficie de estos materiales ser igual o inferior al 25% de la superficie
total de las fachadas de cada edificacin. Los materiales a utilizar en fachadas sern de
buena calidad.
41
Para la unidad homognea Z se establece el empleo de mortero monocapa o pintados,

piedra, ladrillo caravista o prefabricados en tonos blanco o claros similares a los ya
presentes en la zona y de buena calidad.
El empleo de otros materiales combinados con dicho acabado ser en todo caso en
colores claros, marrones, grises o rojizos para permitir una correcta coordinacin con
las edificaciones del sector, siempre en una superficie igual o inferior al 25% de la
superficie total de las fachadas de cada edificacin. Los materiales a utilizar en fachadas
sern de buena calidad.
Se procurar una buena presencia esttica en todas las medianeras que sean visibles,
aunque sea transitoriamente desde los espacios pblicos. Las fachadas se mantendrn
en perfecto estado de conservacin a lo largo del tiempo.
Se permite para los anexos no habitables, edificaciones menores no habitables y
porches el diseo libre con empleo de materiales y formas sin que necesariamente se
ajusten a los establecidos con carcter general para las edificaciones principales.
Espacios libres en el interior de las parcelas: El espacio libre resultante en las parcelas
de uso residencial unifamiliar se destinar a jardn o aparcamiento de vehculos.
Estos aparcamientos, as como las zonas de rodadura, deberan estar debidamente
pavimentados y delimitados.
El resto del terreno libre podr estar pavimentado o ajardinado, urbanizndose de
acuerdo a lo establecido en el Proyecto de Edificacin, y deber mantenerse en buenas
condiciones estticas y de limpieza.
Se permite el uso de huerta siempre que acompae al vividero.
Cerramiento de parcela: De acuerdo con lo establecido por la ordenanza general. Se
permiten los cierres provisionales mediante malla metlica de torsin simple en las
siguientes condiciones:
o El cierre se colocar sobre la alineacin oficial de la parcela.
o La altura mxima de los elementos de sujecin y la malla ser la misma y
siempre inferior a 250 cm.
o El color de ambos elementos ser el mismo y se mantendr el color homogneo
de la manzana, aportndose el acuerdo de los dems vecinos o justificando que
el color de los colindantes es el propuesto. En caso de falta de acuerdo el color
ser verde.
Otras condiciones: Para la definicin de conceptos, criterios para la medicin de altura
y aplicacin de las diferentes condiciones de edificacin, urbanizacin, etc., se estar a
lo establecido con carcter general en la normativa urbanstica y ordenanzas de las
Normas Subsidiarias.
D) Condiciones particulares para la parcelacin y edificacin en parcelas de viviendas
colectivas.
a. CONDICIONES PARTICULARES PARA LAS VIVIENDAS DE LAS PARCELAS A 1 A A18
Nmero de viviendas:
GRUPO CATASTRALES N VIVIENDAS
42
A1 1_1488(p) 38
A2 A3 1_1559(p) 38+38
A4 A5 1_1553(p) 38+38
A6 A7 1_1552(p) 38+38
A8 A9 1_1551(p) 38+38
A10 1_1497(p) 30
A11 1_1175 39
A12 1_1176 39
A13 1_1177 24
A14 1_1178 24
A15 1_1179 24
A16 1_1180 24
A17 1_1181 24
A18 1_1182 24
Total 582
Parcela mnima Se consolida la parcelacin actual.

Alineaciones de parcela: Alineaciones oficiales y edificatorias segn normativa grfica
del Plan Municipal. La alineacin oficial ser obligatoria.
Retranqueos: Para las edificaciones menores de planta baja se establece un retranqueo
de la oficial de 3m hacia Rafael Alberti y Parque Mendikur.
Rasantes: Se consideran rasantes oficiales las actualmente existentes.
Tipologa de la edificacin Vivienda colectiva.
Edificabilidad: Se consolida la edificabilidad actual con las siguientes posibles
ampliaciones:
o Podrn cerrarse las terrazas y balcones de plantas elevadas.
o Podrn cubrirse, pero no cerrase, los patios privados de planta baja hasta 15m2
de su superficie inscrita dentro de las alineaciones mximas para estas
construcciones.
Altura de la edificacin: Obligada planta baja ms tres elevadas.
Aparcamientos: En el interior de cada parcela se dispondr, como mnimo, un
aparcamiento por vivienda.
Condiciones estticas: Las edificaciones de las parcelas A11 a la A18 emplearn en sus
fachadas materiales de las mismas tonalidades.
El diseo de cada par de bloques enfrentados dos a dos, el A17 con A18, A5 con A16,
A13 con A14 y A11 con A12 deber ser igual, tanto en materiales como forma y
distribucin de huecos de fachada.
Las edificaciones de las parcelas: A1 hasta A10 emplearn en sus fachadas materiales de
las mismas tonalidades.
Nivel de Proteccin: El total de las viviendas colectivas sern del tipo sometido a algn
rgimen de proteccin pblica.
Otras condiciones estticas para las vivienda colectivas del grupo A:
o Cerramiento de balcones.
43
Se presentar una propuesta unitaria por bloque suscrita por todos los
jefes de portales en representacin de sus correspondientes
comunidades de vecinos, en la que se establezcan los criterios estticos
y caractersticas constructivas de los cierres de balcones del bloque
completo.
Para ello se aportar una documentacin grafica y escrita suficiente,
firmada por tcnico competente y visada por su colegio profesional.
Esta documentacin incluir adems el presupuesto estimado para
cada modelo de cierre.
La documentacin ser remitida al Servicio de Vivienda del Gobierno de
Navarra con el fin de que valore la suficiencia y viabilidad de la
propuesta.
Una vez aprobado un tipo de cierre todos los que se ejecuten debern
ceirse a este modelo, habindose de solicitar previamente la
correspondiente Licencia de Obras.
o Instalaciones: Se prohbe la colocacin de cualquier elemento de instalaciones
en las fachadas principales de la edificacin tales como antenas, calderas,
aparatos de aire acondicionado, etc. A estos efectos, no se considera fachada
exterior la del retranqueo de terrazas.
o Toldos: Se permite la colocacin en los huecos de ventanas situados a partir de
planta primera y en planta baja siempre que se emplacen sobre la terraza
privada.
Cuando vuele sobre el espacio pblico: La longitud mnima ser de 1 m, en
ningn caso sobresaldrn ms de 1 m sobre la fachada.
Los toldos sern de color beige en los bloques A-11 a A-18 y rojizo y en acabado
liso (sin grecas ni bandas) en los bloques A-1 a A-10. El elemento de sujecin
ser de aluminio lacado en color gris o blanco.
o Cerramiento de plantas bajas.
En las terrazas patio de planta baja que dan hacia el espacio pblico,
habr de mantenerse el elemento de cierre instalado. En caso de
sustitucin se colocar otro de idnticas caractersticas y dimensiones.
No podr rebasarse la altura actual del elemento con ningn elemento
adicional.
Slo podrn colocarse en la cara interior del cierre los siguientes
elementos de oscurecimiento, (que en ningn caso superarn la altura
del elemento existente) elemento ligero pintado en color gris plata (RAL
7004) del mismo tono que la carpintera del cerramiento y en materiales
tales como red metlica, cerramiento sinttico de despiece homogneo
o caizo.
Se aplicar una sola solucin para cada terraza.
o Cubricin de plantas bajas.
Se presentar una propuesta unitaria por bloque suscrita por todos los
jefes de portales en representacin de sus correspondientes
comunidades de vecinos, en la que se establezcan los criterios estticos
y caractersticas constructivas de las cubriciones del bloque completo.
44
Para ello se aportar una documentacin grfica y escrita suficiente,

firmada por tcnico competente y visada por su colegio profesional.
Esta documentacin incluir adems el presupuesto estimado para
cada modelo de cierre.
La documentacin ser remitida al Servicio de Vivienda del Gobierno de
Navarra con el fin de que valore la suficiencia y viabilidad de la
propuesta.
Una vez aprobado un tipo de cubricin todos los que se ejecuten
debern ceirse a este modelo, habindose de solicitar previamente la
correspondiente Licencia de Obras. Deber cumplir con las siguientes
premisas:
No sobrevolar el cierre de terraza. El arranque de la cubricin
coincidir con el borde inferior del vuelo de la fachada.
Contar con una recogida de aguas que entroncar con las
pluviales de la vivienda.
o Se prohbe la colocacin de cualquier otro elemento de cubricin fijo dentro de
las terrazas descubiertas de planta baja, tales como prgolas, casetas, etc.
Se prohbe igualmente la colocacin de elementos tales como barbacoas y
asadores de cualquier tipo.
Otras condiciones: Para la definicin de conceptos, criterios para la medicin de altura
y aplicacin de las diferentes condiciones de edificacin, urbanizacin, etc., se estar a
lo establecido con carcter general en la normativa urbanstica y ordenanzas.
b. CONDICIONES PARTICULARES PARA LAS VIVIENDAS DE LAS PARCELAS C5 A C10

Parcelas catastrales 1189 a 1194 polgono 1/ calle 1 de Mayo.
mbito: 1812.15 m2.
Clasificacin: Suelo Urbano Consolidado.
Superficie parcela privada: 1674.11 m2.
Cesin: 138.04 m2.
Calificacin: Residencial Colectiva libre.
Nmero mximo de viviendas: 18 viviendas.
Tipologa: S+B+1+A. Altura mxima alero 7 metros.
Ocupacin mxima planta baja: 50% de la superficie actual privada de las parcelas C5-
C10.
Superficies construidas mximas:
o Bajo Rasante: 945 m2.
o Sobre Rasante: 2176.49 m2.
Se podr edificar la promocin hasta en dos fases. Dentro del proyecto se recogern las
obras adicionales de urbanizacin del espacio de cesin.
Se seguirn los criterios estticos de las viviendas unifamiliares de Mendikur,
mantenindose el empleo de materiales en tonos rojos como material general aun
cuando no tenga por qu ser ladrillo caravista y cubierta con teja cermica o de
hormign. El material combinado ocupar a lo sumo el 25% de la fachada.
De esta forma se evitar que se produzca una diferencia esttica notable con las
construcciones colindantes caso de que estas se destinen a vivienda unifamiliar.
45
La altura de la edificacin se medir segn el criterio general del Plan Municipal de

Orkoien.
La envolvente mxima incluir la cubierta, inclinada con una pendiente mxima del 40%.
La altura de la edificacin se medir en la fachada principal del edificio, en su punto
medio, y tomando como rasante la del terreno, el cual podr modificarse segn las
condiciones del artculo 9 Alineaciones y Rasantes, segn el criterio general del Plan
Municipal de Orkoien.
La altura ser la distancia vertical desde el punto de la rasante del terreno conforme a
lo indicado en el punto anterior y el plano inferior del alero de la edificacin, segn el
criterio general del Plan Municipal de Orkoien.
Se permitirn las cubiertas planas en todas las plantas del edificio, terrazas, sin lmite de
superficie, excepto sobre la planta de tico.
Se permite el cierre de las terrazas de vivienda pero no la cubricin de las descubiertas.
Para que las terrazas puedan ser cerradas el Proyecto de Ejecucin de cada bloque
contemplar el modelo de cierre y en ese caso, tal y como queda recogido en el artculo
36 de la NUG, estas dejarn de ser abiertas y pasarn a consumir aprovechamiento por
lo que computarn al 100% en el cmputo de aprovechamiento del proyecto.
Los cuerpos salientes se medirn de acuerdo al criterio general y desde la alineacin
terica de fachada en planta baja.
Los entrantes no tendrn limitacin en la longitud ni en el fondo.
Se mantendrn los criterios de secciones materiales y acabados de la urbanizacin
existente. Se colocarn dos bocas de riego en la banda posterior de la parcela y en la
parte ms prxima al cementerio, siguiendo los criterios del servicio de jardines
municipal.
Se urbanizarn al menos 12 plazas de aparcamiento. Se reservar el 6% de las plazas de
aparcamiento para personas con movilidad reducida.
Desde el punto de vista de las Infraestructuras y segn lo establecido por la
Mancomunidad de la Comarca de Pamplona, se indica:
o Las parcelas afectas por esta Modificacin son de propietario nico por lo que
no se van a realizar cambios en la titularidad ni reparto de aprovechamiento/
costos de urbanizacin entre las parcelas. Se realizar una agrupacin de las 6
viviendas para generar el nuevo solar.
o Para el desarrollo de esta modificacin y previamente a la ejecucin de los
edificios de viviendas se deber presentar un proyecto de urbanizacin de la
nueva parcela fruto de la agrupacin de las 6 actuales que incluir anular las
acometidas actuales y dotar de nuevas acometidas de abastecimiento y
saneamiento acordes a la nueva tipologa edificatoria.
As mismo, este proyecto incluir las obras de refuerzo de las infraestructuras
generales de saneamiento ya que tambin forman parte de las cargas de
urbanizacin que deben ser asumidas por el promotor de la presente
modificacin, segn la valoracin-estudio econmico realizada por la
Mancomunidad de la Comarca de Pamplona en lo que a infraestructuras de
ampliacin se refiere y que se incluye en el punto 1.6.5 incluido en esta
memoria.
o Previamente a que el proyecto de urbanizacin obtenga la licencia de
urbanizacin, la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona habr tenido que
46
emitir un informe favorable en relacin a la adecuacin de las acometidas

previstas y las medidas llevadas a cabo para la ampliacin de las infraestructuras
de saneamiento.
E) Condiciones particulares para la edificacin de equipamientos.

Con carcter general, no se establecen limitaciones en cuanto a ocupaciones y alturas
para las posibles edificaciones en las parcelas de equipamientos pblicos.
En la parcela B se permite la ampliacin del cementerio, siempre y cuando el permetro
nuevo resultante, del mismo, despus de la ampliacin, se retranquee como mnimo 50
m. de los lmites de las parcelas edificables ms prximas.
En el espacio de la franja de 50 m se podrn ubicar otro tipo de construcciones
destinadas a usos mortuorios y resolver otras necesidades no constructivas al servicio
del cementerio.
Determinaciones para la parcela DOTACIONAL PBLICA ED 2.1.B. (1_531)
o Uso predominante: Dotacional pblico.
o Uso compatible: Terciario. Dotacional privado.
o Alineaciones: recogidas en planos adjuntos.
o Nmero mximo de plantas sobre rasante: B+2.
o Nmero mximo de plantas bajo rasante: -2.
o Superficie mxima edificable uso dotacional: 4.529,50 m.
o Superficie edificable sobre rasante uso dotacional: 2.399,30 m*.
o Superficie edificable bajo rasante uso dotacional: 2.130,20 m*.
* Las superficies indicadas son orientativas, no se tratan de valores mximos ni mnimos,
para posibilitar la variacin en la superficie edificable bajo rasante o sobre rasante
respondiendo a la siguiente relacin: 1 m edificable sobre rasante es equivalente a 5,1
m bajo rasante, as que si se desea ampliar la superficie edificable bajo rasante, cada
5,1 metros cuadrados ampliados supondrn una disminucin de 1 m de superficie
edificable sobre rasante.
Determinaciones para la parcela DOTACIONAL PRIVADO (1_814)
o Uso predominante: Dotacional privado.
o Uso compatible: Terciario. Dotacional pblico.
o Uso prohibido: Residencial.
o Alineaciones: recogidas en planos adjuntos.
o Nmero mximo de plantas sobre rasante: B+3.
o Nmero mximo de plantas bajo rasante: -1.
o Superficie mxima edificable uso dotacional: 4.522,34m.
o Sup. Edificab. sobre rasante uso dotacional: 3.421,17m (*).
o Sup. Edificab. bajo rasante uso dotacional: 1.101,17m (**).
o (*) La ltima planta de la edificacin podr retranquearse respecto a la lnea de
fachada de las plantas inferiores 1,50 metros.
o (**) Las superficies indicadas son orientativas, no se tratan de valores mximos
ni mnimos, para posibilitar la variacin en la superficie edificable bajo rasante
o sobre rasante respondiendo a la siguiente relacin: 1m edificable sobre
rasante es equivalente a 5,1m bajo rasante, as que si se desea ampliar la
superficie edificable bajo rasante, cada 5,1 metros cuadrados ampliados
supondrn una disminucin de 1m de superficie edificable sobre rasante.
47
F) REGULACIN DE LOS ACTOS SOBRE LAS PARCELAS

Unidad de actuacin: Se establece como unidad de actuacin la parcela en su
configuracin actual, sobre la que los propietarios materializarn su aprovechamiento
directamente.
Tipo de actuacin: Asistemtica
Plazos de ejecucin: No se establecen
G) OTRAS CONDICIONES
Sern de aplicacin la Normativa y Ordenanzas del planeamiento vigente que se
incorpora; subsidiariamente en los aspectos no contemplados por stas resultar de
aplicacin la Normativa Urbanstica y Ordenanzas establecidas con carcter general por
el P.U.M.
48
13. NORMATIVA PROPUESTA S-4 ALTOS DE ORKOIEN ZOP-1 PARCELA 1.071

-Uso predominante: Zona Verde Espacio Libre Pblico.
-Uso compatible: Dotacional Pblico sin edificacin. Aparcamiento y complementario en

planta stano.
-Alineaciones: Mximas en planta stano, las oficiales.
49
14. ANEXO: ESCRITO MUNICIPAL DE SUGERENCIAS.
50
15. ANEXO: informe de conclusiones al proceso de participacin
51

Idioma

PEAU S-5 Mendikur Aprobación Definitiva

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

PEAU S-5 Mendikur Aprobación Definitiva

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

PLANESPECIALDEACTUACINURBANA SECTORDESUELOURBANOS-5ZOP1MENDIKURYPARCELA1.

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

PLAN ESPECIAL DE ACTUACIN URBANA

UNIDAD S-5 RESIDENCIAL MENDIKUR Y PARCELA 1.017_1 (S-4 ZOP-1)

SUELO CONSOLIDADO DE ORKOIEN

Promueve: Ayuntamiento de ORKOIENgo Udala.

Redacta: Silvia Barbarin Gmez, arquitecta.

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

1. OBJETO Y LTIMOS ANTECEDENTES: ALEGACIONES E INFORME .................................... 4

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

1. OBJETO Y LTIMOS ANTECEDENTES: ALEGACIONES E INFORME

Adems, se traslada el uso dotacional de la parcela 1.017 a su ubicacin original en la parcela

Mediante Resolucin de Alcalda de fecha 15 de septiembre de 2017, se aprob inicialmente el

1. Parcelas de uso principal el residencial unifamiliar. Solicitar uso de huerta como

Vistas las aportaciones del Ayuntamiento, se estima su incorporacin en las siguientes

2. Respecto a la realizacin de un proyecto de vivienda pareada, indicar que la normativa

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

Cuando las viviendas adosadas o pareadas se desarrollen en proyectos

No resulta imprescindible el redactar un proyecto conjunto, ms aun, incluir esta

3. MOTIVACIN DE LA PROPUESTA Y ANLISIS DE LAS PROBLEMTICAS

As los problemas detectados son los siguientes:

Edificabilidad en viviendas unifamiliares.

En la normativa de esta modificacin se planteaba un criterio de edificabilidad para las parcelas

En enero de 2.003 se aprob definitivamente el Proyecto de Reparcelacin que desarrollaba

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

El resto de parcelas, 164 de las 255 destinadas en la actualidad a vivienda unifamiliar, se

Ocupacin en viviendas unifamiliares.

La edificabilidad quedaba regulada por la normativa de la siguiente manera: La ocupacin

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas.

Usos complementarios en bloques de vivienda colectiva.

En el sector Mendikur se erigen 18 bloques de vivienda colectiva en altura, de estos 8 componen

En varios municipios de la comarca de Pamplona, se ha viabilizado urbansticamente la

Al objeto de responder a estas solicitudes el Ayuntamiento de Orkoien tramit en el ao 2.007

Traslado de una zona verde:

Adems de estas cuestiones, estrictamente propias del sector Mendikur, se ha incluido el

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

4. ALTERNATIVAS ANALIZADAS Y OPCIN ELEGIDA: ESPECIFICACIN Y

Edificabilidad en viviendas unifamiliares.

Cabra modificar la situacin actual de dos formas:

Posibilitando incrementar la edificabilidad a las parcelas de superficie inferior a 302,53

As hemos sumado la superficie (establecida por el proyecto de reparcelacin y sus

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

La superficie global segn el proyecto de reparcelacin asciende a 29.719,45 m2, lo cual es

Esto supondra un incremento del 2,84% en la edificabilidad del uso unifamiliar

Se considera que, proporcionalmente el incremento de edificabilidad es tan limitado, que se

Ocupacin en viviendas unifamiliares.

Podran plantearse dos alternativas, mantener la ocupacin actual, imposibilitando la ventaja

Los resultados que hemos obtenidos son los siguientes.

Se considera proporcional y coherente, tambin con el incremento de la edificabilidad, establecer

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

Consideracin de calle de referencia al objeto de medicin de plantas y alturas.

Esta cuestin condiciona sustancialmente la calidad del resultado arquitectnico y de las

Los criterios de:

Medicin de altura: Se entiende por altura de la edificacin la distancia vertical desde el

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala

Alternativamente podra mantenerse la normativa actual y remitir los expedientes especiales al

La diferencia de rasantes se tomar sobre la acera, en la proyeccin perpendicular hasta la

El artculo 4 de la normativa de la modificacin de NNSS de 2.002, relativo a los usos

Existe una limitacin en cuanto al nmero de viviendas de la normativa as que deberamos

BLOQUE VIVIENDAS VIVIENDAS PREVISTAS

ayuntamiento de ORKOIEN/go udala