2017

PARQUE
TEMTICO
STONE PARK

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
1IC-134
EVALUACION DE PROYECTOS DE OBRAS CIVILES
PROFESOR MANUEL CASTILLERO
 Repblica De Panam
Universidad Tecnolgica De Panam
Facultad De Ingeniera Civil
Evaluacin de Proyectos de Obras Civiles
Cdigo Asignatura 8744

Estudio de Factibilidad:
Parque Temtico

Integrantes:

Maryorie Garrido 8-918-391

Katherine De Fras 8-906-1836
Melanie Tun 8-919-908
Ehyvar Mojica 2-738-374

Profesor:

Manuel Castillero

Grupo:

1IC-134

Fecha:

15 de Noviembre de 2017

II Semestre de 2017
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2. Resumen

Tomando en cuenta que la cultura de Panam es el resultado de la fusin de diversas culturas que
se han asentado en el pas a lo largo de su historia debido a la presencia
espaoles, afroantillanos, rabes, judos, estadounidenses, chinos, entre otros y que tal situacin es
observable en su msica, en la gastronoma, en el arte y otros aspectos por lo que hemos decidido
construir un parque temtico cultural de tipo resort, dirigido tanto nios como adultos, nacionales
y extranjeros, cuya esencia sea el aprovechamiento de nuestra diversidad cultural, ya que estos se
han popularizado en el mundo, tanto en pases industrializados como en vas de desarrollo, porque
atraen a una gran poblacin, especialmente infantil y juvenil y adems una oportunidad para crear
conciencia acerca de temas que antes fueron relegados al espacio de la escuela.

Se pretende que el proyecto cuente con un hotel cuya arquitectura a represente un poco de cada
una de nuestras provincias y comarcas indgenas destacando lo ms lindo de cada una de estas.

Adems, tendremos 5 restaurantes en donde podrn degustar desde nuestra comida criolla hasta
nuestros platos ms sofisticados. Sern 3 bufets en los cuales podrn probar variedades de platos
y los otros cuatro sern por medio de reservaciones y dichos restaurantes sern ms enfocados en
la comida afroantillana, platos especficos de cada provincia y un restaurante completo para probar
todo tipo de postres.

En la zona de entretenimiento tendremos dos secciones una acutica con 5 piscinas para clientes
de diferentes edades, contarn con circuitos de toboganes, juegos, bares, discoteca y msica en
vivo, la segunda seccin contar con 5 atracciones mecnicas de ltima generacin y todo esto
referente a aspectos propios del pas como los carnavales, las playas e islas exticas con las que
cuenta cada provincia y las diferentes estructuras geolgicas.
Por ltimo, contaremos con un gimnasio, dos salas de juego para nios y adultos, sala de cine,
discoteca para jvenes y adultos, spa, saln de belleza, tiendas para suvenires y un amplio
escenario en el cual se presentarn shows para nios y adultos y presentaciones en vivo de
conjuntos folclricos, artistas nacionales, murgas, entre otros.
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3.ndice General
ndice De Tablas ..............................................................................................................................vi
ndice de Ilustraciones .....................................................................................................................vi
4. Objetivos .....................................................................................................................................vii
4.1 Objetivo general ....................................................................................................................vii
4.2 Objetivos especficos ..............................................................................................................vii
5. Metodologa................................................................................................................................viii
6. Introduccin..................................................................................................................................1
7. Estudio de Mercado.......................................................................................................................2
7.1 Objetivos de Mercado ..............................................................................................................2
7.2 Entorno Comercial de Panam ................................................................................................2
7.3 Entorno Turstico de Panam ..................................................................................................3
7.4 Investigacin de Datos .............................................................................................................4
7.5 Anlisis de Datos Recopilados ..................................................................................................7
7.5.1 Anlisis de la Demanda .....................................................................................................7
7.5.2 Anlisis de la Oferta ..........................................................................................................7
7.5.3 Anlisis de Precios .............................................................................................................7
7.6 Determinacin de la cuanta de Demanda Potencial, Real y Mercado Objetivo........................8
7.6.1 Demanda Potencial............................................................................................................8
7.6.2 Demanda Real ...................................................................................................................8
7.6.3 Mercado Objetivo..............................................................................................................8
7.7 Descripcin y Anlisis de la Ubicacin del Negocio ..................................................................8
7.7.1 Capacidad Instalada..........................................................................................................8
7.7.2 Anlisis de la Ubicacin del Proyecto ................................................................................9
8. Estudio Tcnico ........................................................................................................................... 10
8.1 Objetivos Tcnicos ................................................................................................................. 10
8.2 Localizacin del Proyecto....................................................................................................... 10
8.3 Componentes del Proyecto ..................................................................................................... 11
8.4 Estructura Organizacional..................................................................................................... 12
8.4.1 Habitaciones.................................................................................................................... 13
8.4.2 Alimentos y Bebidas ........................................................................................................ 13
8.4.3 Parque Acutico .............................................................................................................. 13
8.4.4 Departamento de Atracciones Mecnicas ........................................................................ 13
 v
8.4.6 Departamentos No Operados........................................................................................... 13
8.5 Requerimientos de Personal................................................................................................... 14
8.6 Descripcin de Procesos de Operacin ................................................................................... 15
9. Estudio Financiero ...................................................................................................................... 16
9.1 Detalle del Costo de Inversin................................................................................................ 16
9.4 Servicio de la Deuda............................................................................................................... 19
9.5 Flujo de Caja o Efectivo ......................................................................................................... 20
9.6 Flujo de Fondos Netos............................................................................................................ 21
10. Conclusiones.............................................................................................................................. 22
11. Bibliografa ............................................................................................................................... 23
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ndice De Tablas

Tabla 1: Metodologa ................................................................................................................................................................. viii

Tabla 2: Visitantes ingresados a Panam, segn Autori dad del Turismo de Panam ............................................... 4
Tabla 3: Moti vo de visita de l os que ingresan al pas, segn la Autori dad de Turismo de Panam ....................... 5
Tabla 4:Hoteles con Parques Acuticos en Panam ............................................................................................................ 6
Tabla 5:Hoteles ms recoci dos en el rea de l as playas de Panam ................................................................................ 6
Tabla 6: Parques Temticos a Ni vel Latinoamericano ....................................................................................................... 7
Tabla 7: Servicios contempl ados a brindar por el resort.................................................................................................... 8
Tabla 8: Componentes del Proyecto .......................................................................................................................................11
Tabla 9: Personal Requeri do ....................................................................................................................................................14
Tabla 10: Procesos de Operacin. ...........................................................................................................................................15
Tabla 11: Costos de Inversin. .................................................................................................................................................16
Tabla 12: Personal del Proyecto ..............................................................................................................................................17
Tabla 13: Gastos Generales. .....................................................................................................................................................18
Tabla 14: Servicio de la Deuda ................................................................................................................................................19
Tabla 15: Flujo de Caja .............................................................................................................................................................20
Tabla 16: Flujo de Fondos Netos .............................................................................................................................................21

ndice de Ilustraciones

Ilustracin 1: La actividad hotelera present un crecimiento del 2.6% en el 2016 ..................................................... 2

Ilustracin 2: Aeropuerto Internacional de Tocumen, Aeropuerto ms grande de Amrica Central.................... 3
Ilustracin 3:Visitantes ingresados a Panam, segn la Autoridad de Turismo de Panam ..................................... 4
Ilustracin 4: Visitantes ingresados a Panam, segn Autoridad de Turismo de Panam......................................... 5
Ilustracin 5: : Indicadores del turismo en la hotelera, segn la Autoridad de Turismo de Panam .................... 6
Ilustracin 6: Zona comercial de Coronado, Panam........................................................................................................... 9
Ilustracin 7: Vista Perfil del Terreno.................................................................................................................................... 10
Ilustracin 8: Vista Area del Terreno ................................................................................................................................... 10
Ilustracin 9: Vista Satelital del Terreno............................................................................................................................... 10
Ilustracin 10: Typhoon. ............................................................................................................................................................. 11
Ilustracin 11: Mystery Mine.................................................................................................................................................... 11
Ilustracin 12: Estructura Organizacional............................................................................................................................ 12
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4. Objetivos
4.1 Objetivo general

Establecer la factibilidad de la creacin de un Parque Temtico Cultural de Tipo Resort

familiar que se proyecte tanto a nivel nacional como internacional. Teniendo en cuenta los
aspectos del mercado y las condiciones tcnicas y financieras contribuyendo al
mejoramiento de la oferta de diversin y entretenimiento de la regin.

4.2 Objetivos especficos

Analizar el entorno comercial y turstico de la Repblica de Panam para determinar la

viabilidad de la implementacin de un Parque Temtico Cultural de Tipo Resort.
Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez la de la
competencia en el sector para brindar un diseo diferenciador que satisfaga las necesidades
de los clientes.
Determinar una localizacin para el proyecto que tenga acceso a servicios de agua, luz y
vas de comunicacin como carreteras y aeropuertos.
Evaluar los costos de diseo de la infraestructura general, estrategias de servicio, la
organizacin y la operacin del hotel planificados a partir de los requerimientos del
mercado.
Pronosticar las ventas de los servicios para decidir si los costos de la implementacin son
factibles desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa.
Analizar la factibilidad econmica y financiera del parque temtico con el fin de tener
herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones de carcter empresarial.
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5. Metodologa

Objetivo Actividad Herramienta

Analizar el entorno comercial y
turstico de la Repblica de
Panam para determinar la
viabilidad de la implementacin
de un Parque Temtico Cultural
de Tipo Resort.
Determinar las caractersticas del
cliente potencial de este proyecto
y a su vez la de la competencia en
el sector para brindar un diseo
diferenciador que satisfaga las
necesidades de los clientes.
Evaluar la mejor zona existente y
determinar la localizacin del
proyecto que tenga acceso a
servicios de agua, luz y vas de
comunicacin como carreteras y
aeropuertos.
Se investigarn los indicadores Internet
econmicos del pas como el
Producto Interno Bruto, Inflacin,
ndice Precios al Consumidor y los
indicadores tursticos como nmero
de viajeros que ingresan al pas,
turistas y porcentaje ocupacional de
habitaciones de hoteles.
Se investigarn los principales Internet
hoteles existentes a nivel nacional. Formularios de
Se realizarn encuestas para Encuestas de
determinar las caractersticas del Google
cliente potencial
Se compararan precios y ubicaciones
de posibles competidores.
Se buscaran precios de terrenos de Internet
gran extensin sobre la zona de Encuentra24
playas del Pacfico. OLX

Evaluar los costos de diseo de la Calcular todos los costos asociados a Excel
infraestructura general, la construccin del parque temtico. Calculadora
estrategias de servicio, la Calcular todos los costos referentes a Comparacin
organizacin y la operacin del las operaciones generales del parque de costos de
hotel planificados a partir de los temtico. empresas
requerimientos del mercado. similares
Contabilidad
de Costos
Pronosticar las ventas de los Calcular todos los ingresos producto Excel
servicios para decidir si los costos de los servicios brindados por el Calculadora
de la implementacin son parque temtico. Comparacin
factibles desde el punto de vista de costos de
econmico para el desarrollo empresas
positivo de la empresa. similares
Contabilidad
de Ingresos
Tabla 1: Metodologa
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6. Introduccin

Este informe busca determinar la viabilidad de un proyecto de parque temtico cultural de tipo
resort en la Repblica de Panam por medio del reconocimiento de sus clientes potenciales, las
necesidades de estos por satisfacer y el beneficio que se puede generar a travs de estos.

La viabilidad de un proyecto en general busca determinar si algo se puede hacer dese el punto de
vista de mercado, operativo y financiero. Este estudio se hace por medio de un anlisis detallado
del mercado, una evaluacin organizacional del negocio y una evaluacin de proyectos que
constan de presupuestos, pronsticos y clculos de rentabilidad.

Con este informe se busca hacer que Stone Park pueda obtener herramientas seguras y confiables
que nos permitan la toma de decisiones adecuadas y con un riesgo mnimo. Como la inversin de
este negocio es muy alta debemos realizar estudios que certifiquen que el proyecto generar
utilidades.
 2

7. Estudio de Mercado

7.1 Objetivos de Mercado

Analizar el entorno comercial y turstico de la Repblica de Panam para determinar la
viabilidad de la implementacin de un Parque Temtico Cultural de Tipo Resort.
Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez la de la
competencia en el sector para brindar un diseo diferenciador que satisfaga las necesidades
de los clientes.
Determinar una localizacin para el proyecto que tenga acceso a servicios de agua, luz y
vas de comunicacin como carreteras y aeropuertos.

7.2 Entorno Comercial de Panam

En los ltimos aos; Panam ha tenido una de las economas de ms rpido crecimiento en todo el
mundo. Entre el ao 2001 y 2013 el crecimiento medio anual fue del 7.2 por ciento, esto significo
que fue el ms doble del promedio de la regin. En el ao 2014 creci un 6.2 por ciento y en el
ao 2015 un 5.8 por ciento.
Para el 2016 es de 5.4 por ciento, y la prevencin para el ao 2017 es un aumento ligero de 6.1 y
6.2 para el 2018, respectivamente.

Las actividades que experimentaron crecimiento durante el ltimo trimestre del 2016 fueron:

Suministro de Electricidad, gas y agua: 10,8%

Construccin y exportacin de minas y canteras: 8,2% cada una.
Intermediacin financiera: 7,2%
Comercio al por mayor y al por menor: 4.3%
Hoteles y Restaurantes: 2.6%
Transporte, almacenamiento y comunicacin: 0.3%

Ilustracin 1: La actividad hotelera present un crecimiento del 2.6% en el

2016.
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7.3 Entorno Turstico de Panam

El turismo representa una de las principales actividades del pas. Las principales reas del turismo
en Panam se centran en el turismo de negocios, playas y comercio. La mayor parte de los turistas
provienen de Estados Unidos de Amrica, Canad, Europa, Amrica Central y Amrica del Sur.
Anualmente el turismo genera ganancias aproximadas a 1.400 millones de USD. Esta cifra ha
aumentado rpidamente desde que en 2004 arrib el turista milln. 2011 cerr con la llegada del
turista 2 millones.

Panam recibi en el ao 2013 cerca de 1,527,228 turistas en el aeropuerto de Tocumen. En

Panam un turista, en promedio, gasta entre 365-385 USD por da, siendo el gasto turstico ms
elevado de Amrica Central,110111 mientras que el promedio de estada turstica en Panam
oscila entre 6 y 7 das.
Durante el ao 2011 Panam recibi ms de 2 millones de turistas, con un crecimiento del 18%
con respecto al 2010. La revista New York Times coloc a Panam como el mejor lugar para
visitar durante el 2012 ya que este pas vive un gran momento econmico, luego de haber
recuperado hace 12 aos el control del Canal. Para el diario el sello distintivo del pas es la va
interocenica y su ampliacin, que debe finalizar en el 2014, bajo una inversin de miles de
millones de dlares. Tambin destacan la construccin del Waldorf Astoria Panama, el primer
hotel Waldorf Astoria en Amrica Latina, que abri en marzo de 2013; el Trump Ocean Club, que
fue inaugurado en el 2010, y el BioMuseo, un centro de historia natural que abri sus puertas el 2
de octubre del ao 2014; as como el Casco Antiguo de la ciudad, declarado por la UNESCO
Patrimonio de la Humanidad en 1997, y el archipilago de Bocas del Toro, que se ha convertido
en una parada popular de mochileros.

Ilustracin 2: Aeropuerto Internacional de Tocumen, Aeropuerto ms grande de

Amrica Central.
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7.4 Investigacin de Datos

Visitantes Ingresados a Panam
Ao Visitantes Turistas Excursionistas
2007 1428395 1102959 325436
2008 1575051 1246628 328423
2009 1562884 1200403 362481
2010 1725956 1324143 401813
2011 2004015 1472647 531368
2012 2086007 1606383 479624
2013 2201854 1658239 543615
2014 2304711 1745139 559572
2015 2552636 2109681 442955
2016 2435641 2007382 428,25
Tabla 2: Visitantes ingresados a Panam, segn Autoridad del Turismo de Panam.

VISITANTES INGRESADOS A PANAM

3000000

2500000

2000000

1500000

1000000

500000

0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

TOTAL DE VISITANTES INGRESADOS A PANAM TURISTAS EXCURSIONISTAS

Ilustracin 3:Visitantes ingresados a Panam, segn la Autoridad de Turismo de Panam.

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Motivo de visita de los que ingresan al pas.

Ao Turistas Recreo Negocio Convencin Familia Otros
2007 1102959 791925 36398 3309 3309 268019
2008 1246628 895079 41139 3740 3740 302931
2009 1200403 861889 39613 3601 3601 291698
2010 1324143 950735 43697 3972 3972 321767
2011 1472647 1057361 48597 4418 4418 357853
2012 1606383 1153383 53011 4819 4819 390351
2013 1658239 1190616 54722 4975 4975 402952
2014 1745139 1253010 57590 5235 5235 424069
2015 2109681 1514751 69619 6329 6329 512652
2016 2007382 1441300 66244 6022 6022 487794
Total 15473604 11110048 510629 46421 46421 3760086

Tabla 3: Motivo de visita de los que ingresan al pas, segn la Autoridad de Turismo de Panam.

MOTIVO VISITA DE LOS QUE INGRESAN AL PAS

Familia
0.30%

Otros
24.30%

Convencin
0.30%

Recreo
71.80%
Negocio
3.30%

Recreo Negocio Convencin Familia Otros

Ilustracin 4: Visitantes ingresados a Panam, segn Autoridad de Turismo de Panam.

 6

Indicadores del Turismo en la Hotelera

Ao Tiempo Promedio Nmero de Incremento de % De
de Estada (das) Habitaciones (unidad) Habitaciones (%) Ocupacin
Hotelera
2007 9 16560 4.6 65.75
2008 8.9 16843 1.7 67.21
2009 8 17975 6.7 57.35
2010 8 19412 8 66.96
2011 8 21067 8.5 64.7
2012 8 23367 10.9 58.8
2013 9.3 24171 3.4 56.7
2014 8.5 24975 3.3 5.6
2015 8.5 28713 15 52.3
2016 8 30630 6.7 47.4
Ilustracin 5: : Indicadores del turismo en la hotelera, segn la Autoridad de Turismo de Panam.

Hoteles con Parques Acuticos en Panam

Hotel Ubicacin Precio Familia

Camping Resort Via Transistmica, Chilibre No Disponible

Las Cumbres Hotel & Water Park Via Transismica, Las Cumbres 115.00

Avalon Grand Hotel Las Cumbres Via Transismica 115.00

Tabla 4:Hoteles con Parques Acuticos en Panam.

Hoteles ms recocidos en el rea de las playas de Panam

Hotel Ubicacin Precio Familia

Royal Decameron Golf Beach Resort & Faralln 372.00

Villas
Playa Blanca Beach Resort Faralln 307.00

Sheraton Bijao Beach Resort Antn 277.00

Hotel Riu Playa Blanca Ro Hato 274.00

Tabla 5:Hoteles ms recocidos en el rea de las playas de Panam
 7

Parques Temticos a Nivel Latinoamericano

Parque Precio Ubicacin
Six Flag Mxico 47.99 Mxico
Fantisilandia 22.06 Chile
El salitre mgico 33.6 Colombia
La Feria de Chapultepec Mgico 15.63 Mxico
Parque Plaza Ssamo 10.37 Mxico
Parque de la costa 37.56 Argentina
Beto Carrero World 60.07 Brasil
Hopi Hari 45.28 Brasil
Tabla 6: Parques Temticos a Nivel Latinoamericano.

7.5 Anlisis de Datos Recopilados

7.5.1 Anlisis de la Demanda

La demanda de hospedaje se puede analizar a partir de porcentaje de ocupacin o de utilizacin de
la capacidad instalada. Los datos existentes en la pgina oficial de la Autoridad de Turismo de
Panam han sido calculados en perodos anuales, aunque un anlisis ms complejo debera hacerse
mes a mes ya que las ventas hoteleras son estacionarias. A partir de esto tenemos que el porcentaje
de ocupacin en Panam ha ido disminuyendo en los ltimos aos a tal punto que en el ao 2016
se registr una ocupacin hotelera de 47.4%, en el primer trimestre del presente ao se registr
una ocupacin del 51%.
La cantidad de viajeros que ingresan al pas ha ido aumentando considerablemente con el pasar de
los aos y cabe resaltar que el 71.8% de estos viajeros vienen con el claro objetivo de realizar
actividades recreativas y suelen tener un promedio de estada que oscila entre los 8 y 9 das por
persona.

7.5.2 Anlisis de la Oferta

Segn investigaciones realizadas en el pas existe una cantidad de resorts a lo largo de la costa del
Pacfico panameo, algunos con 5 estrellas y la mayora con al menos 4 estrellas. Muy bien
calificados en cuanto a la satisfaccin de los clientes.
En cuanto a hoteles con parques acuticos son muy pocos los existentes en el territorio nacional,
4 para ser precisos, de los cuales 3 se encuentran en la capital y solo uno en la zona de playas.
Adems, no existe en el pas ningn hotel que posea parque temtico, el oferente ms cercano es
el parque El Salitre Mgico en Colombia.

7.5.3 Anlisis de Precios

Como no existe en el pas ningn parque temtico de tipo resort no existen precios directos con el
que comparar, por lo que el anlisis a hacer se har por servicios prestados.
Primero entre los resorts ms conocidos en el rea de playas una habitacin para una familia
compuesta por 2 adultos y 2 menores de edad los precios por da tienen un promedio 300 dlares
con servicios todo incluido.
Segundo los precios en hoteles con parques acuticos para la misma cantidad de personas por
habitacin tienen un valor de ms o menos 115 dlares.
No existe en el pas ningn parque temtico, pero comparando precios a nivel latinoamericano los
precios de entrada suelen estar entre 30-50 dlares.
 8

7.6 Determinacin de la cuanta de Demanda Potencial, Real y Mercado Objetivo

7.6.1 Demanda Potencial

La demanda potencial es la cantidad de turistas que ingresan al pas anualmente del total de viajeros
que arriban al pas. De 2 435 641 viajeros que ingresaron en el pas en el 2016 se registraron 2 007
382 con fines puramente tursticos lo que representa el 82.4%.
7.6.2 Demanda Real
La demanda real es aquella que se refleja en la cantidad de personas que ingresan al pas con fines
tursticos con planes netamente recreativos. La proporcin que representa esta demanda es el 71.8
%.
7.6.3 Mercado Objetivo
El mercado objetivo es aquel conformado por las personas que ingresan al pas con fines tursticos
recreativos y se hospedan en hoteles. Este valor es conocido como porcentaje ocupacional y segn
el informe del ao 2016 de la Autoridad de Turismo de Panam este fue de 47.4 %.

7.7 Descripcin y Anlisis de la Ubicacin del Negocio

7.7.1 Capacidad Instalada

a) Habitaciones: El hotel est contemplado para tener 127 habitaciones estndar en total. Se
entiende como habitacin estndar la que tiene dos camas sencillas y un bao con todas las
instalaciones necesarias tales como secador de cabello y accesorios de higiene. Del total de
habitaciones, 17 sern acondicionadas para personas discapacitadas, pero sin salirse del estndar
mencionado anteriormente. El hotel tendr la capacidad de Atender 508 personas. Los servicios
con los que contarn las habitaciones son:

Televisin por cable

Telfono para llamadas nacionales e internacionales
Caja de Seguridad
Aire Acondicionado

b) Servicios:

Servicio Cantidad Servicio Cantidad

Gimnasio 1 Piscinas 5
Spa 1 Atracciones Mecnicas 5
Restaurantes 5 Sala Juego 2
Saln de Belleza 1 Sala de Cine 1
Discotecas 2 Tiendas de Suvenires 1
Escenario de Eventos 1 Servicio habitacin 24 horas 1
Tabla 7: Servicios contemplados a brindar por el resort.
 9

7.7.2 Anlisis de la Ubicacin del Proyecto

De los datos recopilados hemos concluido que Coronado puede ser la ubicacin ms ptima para

el resort ya que esta zona ha tenido un alto crecimiento e inversin econmica en los ltimos aos

por su gran atractivo turstico, al punto de que hoy en da cuenta con una cantidad variada de

centros comerciales, lugares de negocio y sitios de ocio de todo tipo. Adems, es una regin muy

tranquila y agradable lo que tendra efectos directos sobre la satisfaccin de los clientes.

Ilustracin 6: Zona comercial de Coronado, Panam.

 10

8. Estudio Tcnico
8.1 Objetivos Tcnicos
Evaluar la mejor zona existente y determinar la localizacin del proyecto que tenga acceso
a servicios de agua, luz y vas de comunicacin como carreteras y aeropuertos.
Evaluar los costos de diseo de la infraestructura general, estrategias de servicio, la
organizacin y la operacin del hotel planificados a partir de los requerimientos del
mercado.
8.2 Localizacin del Proyecto

Ubicado en Coronado, con vistas al mar a 15 minutos de playa Coronado.

Tamao: tamao de 192000 m (19 hectreas).

Detalles: El terreno se encuentra limpio y arbolado con planicies listo para desarrollo. Acceso
asfaltado, electricidad, agua potable.

Propietario Actual: Graciela Arias Campagnani

Ilustracin 8: Vista Area del Terreno. Ilustracin 7: Vista Perfil del Terreno.

Ilustracin 9: Vista Satelital del Terreno.

 11

8.3 Componentes del Proyecto

Elemento Descripcin Cantidad

Hotel Contar con 127 habitaciones, incluir 1

el gimnasio, spa, saln de belleza, sala
de juegos, sala de cine y tienda de
suvenires.
Restaurantes Bufets Capacidad para atender 150 personas. 3

Restaurantes a la Carta Capacidad para atender 2

Piscinas Capacidad para 5

Typhoon Aparato mecnico. 1
Spinning Dragons Aparato Mecnico 1
Speed No Limits Aparato Mecnico 1
Saw - The Ride Aparato Mecnico 1
Mystery Mine Aparato Mecnico 1
Tabla 8: Componentes del Proyecto.

Ilustracin 10: Typhoon.

Ilustracin 11: Mystery Mine

 12

8.4 Estructura Organizacional

PARQUE ACUTICO

ATRACCIONES MECNICAS

Ilustracin 12: Estructura Organizacional.

 13

8.4.1 Habitaciones: este departamento es el encargado de prestar el servicio de alojamiento a los

huspedes mediante el control de ocupacin integrando:
Registro de husped y control de ocupacin
Control de reservas
Telfono
Contabilidad de huspedes y facturacin

8.4.2 Alimentos y Bebidas : este es el departamento que se encarga de coordinar, comprar,

producir y vender todo lo que dentro del hotel pueda ser consumido por un cliente. Debe integrar:
Compras de alimentos y bebidas
Recibo de alimentos y bebidas
Almacenamiento y despacho
Produccin
Venta y facturacin
8.4.3 Parque Acutico: es el que se encarga del mantenimiento y supervisin de las piscinas, de
las actividades que se realizan en esta. Integra:
Creacin de actividades recreativas
Atencin en los bares
Coordinacin de los salvavidas
Supervisin de los presentes

8.4.4 Departamento de Atracciones Mecnicas: es el que se encarga de la supervisin de los

aparatos mecnicos, su mantenimiento y verificacin de las entradas. Debe contemplar:
Mantenimiento de los equipos
Control de entradas
Operacin de los equipos

8.4.5 Departamentos Menores: es el que est a cargo del saln de belleza, gimnasio, spa, sala de
cine, escenario de eventos y sala de juegos.

8.4.6 Departamentos No Operados: es el centro de servicios que sirve como apoyo a los centros
de produccin. Se necesita que integre informacin de los siguientes departamentos:
Recursos Humanos
Departamento contable y administrativo
Mantenimiento
Publicidad y promocin
 14

8.5 Requerimientos de Personal

Departamento Cargo Cantidad
Gerencia General Gerente 1
Gerente de Habitaciones 1
Recepcionista 5
Operadora 3
Botones 5
Habitaciones
Ama de Llaves 1
Supervisora de Piso 4
Camareras 16
Trabajadores de Lavandera 6
Recibidores 4
Almacenista 4
Alimentos y bebidas Supervisores 2
Meseros 16
Barman 9
Salvavidas 7
Parque Acutico Aseadores 2
Animadores 3
Operadores 7
Atracciones Mecnicas Asistentes 7
Supervisor 1
Encargado Gimnasio 1
Estilista 2
Departamentos Menores Masajista 2
Tcnico Audiovisual 1
Animadores 2
Jefe de Recursos Humanos 1
Jefe De Mantenimiento 1
Jefe de Publicidad 1
Plomero 2
Electricista 2
Carpintero 2
Jardinero 3
Encargado de Compras 1
Departamentos No Recibidor 1
Operados
Almacenista General 1
Tesorero 1
Auditor de Ingresos 1
Encargado de Crditos 1
Encargado de Egresos 1
Encargado de Nomina 1
Mercadeo y Ventas 4
Administrativos 5
Tabla 9: Personal Requerido.
 15

8.6 Descripcin de Procesos de Operacin

Proceso Descripcin Breve

Habitaciones
Registro de clientes y control de las
Registro de Huspedes
ocupaciones.
Lineamientos estndares bsicos para el arreglo
Arreglo de Habitacin de las habitaciones en los diferentes turnos.

Control necesario para llevar a cabo la salida

Check Out
del husped del parque.
Disponibilidad de pgina web y atencin para
hacer la reserva en cualquiera de los puntos de
Reservas
ventas del parque. Adems, control de reservas.

Alimentos y Bebidas
Produccin de alimentos y bebidas en
Produccin para Restaurantes
restaurantes. Servicio de room service.
Bares Produccin de tragos y bebidas.
Parque Acutico
Piscinas Supervisin de clientes en las piscinas.
Atracciones Mecnicas
Registro de visitantes y control de participantes
Registro de Visitantes
por aparato mecnico.
Supervisin de los lineamientos bsicos para la
Operacin de Aparatos Mecnicos
seguridad de los visitantes.
Departamentos No Operados
Control de compras y recepcin de los
Mantenimiento suministros. Mantenimiento general.
Mantenimiento de reas pblicas.
Auditora de Ingresos.
Revisin y Registro de Ingresos
Auditora de Egresos.
Tabla 10: Procesos de Operacin.
 16

9. Estudio Financiero

9.1 Detalle del Costo de Inversin

DETALLE INVERSIN

ACTIVOS FIJOS 92,073,051.00

Computadoras y equipos relacionados 9,600.00

Terreno 800,000.00
Mobiliario 1535307.87
Equipo para mantenimiento preventivo (aseo, herramientas) 2,000.00
Otros equipos de Oficina (telfono, fax, copiadora, impresoras) 5,000.00
Aparatos mecanicos 51,471,460.00
Obras civiles(Acabados, instalaciones y equipos) 35,400,560.00
Imprevisto (5%) 4,384,431.00

ACTIVOS NOMINALES 1,157,392.28

Software de administracin 30,000.00

Diseo e Implantacin de Pgina WEB 5,000.00
Honorarios y asesorias previas 54,820.96
Maqueta estudio de suelo y ambiente 28,796.63
Obtencion de licencia de construccion 640,250.00
Elavoracion de proyecto arquitectonico 272,466.00
Copias de planos 368.08
Gastos de construccion 32,779.91
Gastos de apoyo corporativo por promocion 53,365.70
Calculo de proyecto estructural 39,545.00
CAPITAL DE TRABAJO 2,000,000.00

Gastos administrativos y generales 2,000,000.00

INVERSIN TOTAL 95,230,443.28

Tabla 11: Costos de Inversin.

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9.2 Detalle del Personal del Proyecto

Posicin Nmero de Sueldo Mensual Total Sueldo Sueldo
Personas por Persona Mensual Anual
Gerente General 1 4,500.00 4,500.00 54,000.00
Gerente de Habitaciones 1 2,000.00 2,000.00 24,000.00
Recepcionista 5 750.00 3,750.00 45,000.00
Operadores 3 600.00 1,800.00 21,600.00
Botones 5 600.00 3,000.00 36,000.00
Ama de Llave 2 600.00 1,200.00 14,400.00
Supervisor de Piso 1 800.00 800.00 9,600.00
Camareras 16 600.00 9,600.00 115,200.00
Recibidores 4 650.00 2,600.00 31,200.00
Almacenista 4 600.00 2,400.00 28,800.00
Supervisores de Alimentos y 2 900.00 1,800.00 21,600.00
Bebidas
Barman 9 700.00 6,300.00 75,600.00
Meseros 16 600.00 9,600.00 115,200.00
Supervisor de Piscina 1 1,000.00 1,000.00 12,000.00
Encargados de Gimnasio 1 700.00 700.00 8,400.00
Animadores 5 750.00 3,750.00 45,000.00
Salvavidas 7 600.00 4,200.00 50,400.00
Estilistas 2 750.00 1,500.00 18,000.00
Masajistas 2 750.00 1,500.00 18,000.00
Tcnico Audiovisual 1 600.00 600.00 7,200.00
Auditor de Ingresos 1 1,300.00 1,300.00 15,600.00
Administrativos 5 750.00 3,750.00 45,000.00
Plomero 2 600.00 1,200.00 14,400.00
Electricista 2 600.00 1,200.00 14,400.00
Jardineros 3 600.00 1,800.00 21,600.00
Mercadeo y ventas 4 750.00 3,000.00 36,000.00
Tesorero 1 1,000.00 1,000.00 12,000.00
Trabajadores de Lavandera 6 600.00 3,600.00
Total de Sueldos y Salarios 53 13,300.00 39,750.00 477,000.00
Prestaciones Sociales (33.6%) 4,468.80 13,356.00 160,272.00
Total de Gastos de Personal 17,768.80 53,106.00 637,272.00
Tabla 12: Personal del Proyecto.
 18

9.3 Detalle de Gastos Generales del Proyecto

Detalle Monto Mensual Monto Anual

Servicios de Contabilidad Externa 250.00 3,000.00

Consumo de Electricidad 228,125.00 2,737,500.00
Gasto de Servicio Telefnico 600.00 7,200.00
Gastos de Seguro 7,481.25 89,775.00
Gastos de mantenimiento de estructuras 438,963.60 5,267,563.20
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00
Publicidad 23,558.00 282,696.00
Gastos de Oficina 1,000.00 12,000.00
Servicio de Agua 4,739.30 56,871.60
Gastos de comida 246,917.63 2,963,011.60

Total de Gastos Generales 704,717.15 11,422,617.40

Tabla 13: Gastos Generales.

 19

9.4 Servicio de la Deuda

Detalle Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9 Ao 10

Desembolso 95,230,443.28

S aldo del
Principal a 95,230,443.28 88,498,991.08 81,262,679.96 73,483,645.51 65,121,183.47 56,131,536.79 46,467,666.60 36,079,006.14 24,911,196.15 12,905,800.42
Inicio de ao

Amortizacin 6,731,452.20 7,236,311.12 7,779,034.45 8,362,462.04 8,989,646.69 9,663,870.19 10,388,660.45 11,167,809.99 12,005,395.74 12,905,800.42
del Capital

Amortizacin
7,142,283.25 6,637,424.33 6,094,701.00 5,511,273.41 4,884,088.76 4,209,865.26 3,485,074.99 2,705,925.46 1,868,339.71 967,935.03
de Intereses

Amortizacin
ms los 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45
Intereses

S aldo del
Principal a 88,498,991.08 81,262,679.96 73,483,645.51 65,121,183.47 56,131,536.79 46,467,666.60 36,079,006.14 24,911,196.15 12,905,800.42 0.00
Final de ao

Tabla 14: Servicio de la Deuda

 20

9.5 Flujo de Caja o Efectivo

Horizonte del proyecto
DETALLE
0 1 2 3 4 10 11 50
FUENTES DE EFECTIVO 95,230,443.28 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

Ingresos de capital 95,230,443.28

Aporte de los socios 0.00 - - - - - - -

Pr stamo bancario 95,230,443.28 - - - - - - -

Ingresos corrientes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

USO S DE EFECTIVO
Desembolsos de capital 95,230,443.28 - - - - - -

Activos fijos 92,073,051.00 - - - - - -

Activos nominales 1,157,392.28 - - - - - - -

Capital de Trabajo 2,000,000.00 - - - - - - -

Desembolsos de operaciones 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 24,962,939.62 28,045,027.48 5,023,967,574.46

Costos y gastos administrativos 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 24,962,939.62 28,045,027.48 5,023,967,574.46
y ge nerales 1/

Servicio de la deuda - 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 0.00 0.00

Inte reses del prstamo - 7,142,283.25 6,637,424.33 6,094,701.00 5,511,273.41 967,935.03 0.00 0.00

Amortizacin del principal - 6,731,452.20 7,236,311.12 7,779,034.45 8,362,462.04 12,905,800.42 0.00 0.00

CAMBIO EN CAJA -95,230,443.28 9,455,384.75 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

SALDO EN CAJA -95,230,443.28 -85,775,058.53 -48,902,116.13 -7,604,420.64 38,648,998.31 459,046,865.59 561,298,438.88 78,895,351,456.26
Tabla 15: Flujo de Caja.
 21

9.6 Flujo de Fondos Netos

Horizonte del proyecto
DETALLE
0 1 2 3 4 5 50

FUENTES DE FONDOS

Ingresos corrientes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 51,803,829.22 8,495,185,825.16

Valor de rescate -

Total de fuentes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 51,803,829.22 8,495,185,825.16

USOS DE FUENTES

Inversiones 95,230,443.28 - - - - - -
Activos fijos 92,073,051.00 - - - - - -
Activos nominales 1,157,392.28 - - - - - -
Capital de Trabajo 2,000,000.00

Costos de operaciones - 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45 5,023,967,574.46

Gastos administrativos y 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45 5,023,967,574.46
generales [1]

Total de usos 95,230,443.28 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45 5,023,967,574.46

FLUJO DE FONDOS NETOS -95,230,443.28 23,329,120.20 26,301,618.42 29,619,646.30 33,321,742.05 37,450,566.77 3,471,218,250.69

Valor Presente Neto 39,931,821,177.3284

Relacin B/C 2.02
Tasa Interna de Retorno 0.3679
Tabla 16: Flujo de Fondos Netos.
 22

10. Conclusiones

Panam posee una de las economas de ms rpido crecimiento en todo el mundo siendo el turismo
una de las principales actividades del pas y entre las principales reas del turismo en Panam se
centran en el turismo de negocios, playas y comercio. Anualmente el turismo genera ganancias
aproximadas a 1.400 millones de USD.
Segn los la Autoridad de Turismo de Panam el porcentaje de ocupacin en Panam ha ido
disminuyendo en los ltimos aos a tal punto que en el ao 2016 se registr una ocupacin hotelera
de 47.4%, en el primer trimestre del presente ao se registr una ocupacin del 51%. Pero se estn
haciendo esfuerzos para que este porcentaje aumente en los siguientes aos.

Coronado es una zona que ha tenido un alto crecimiento e inversin econmica en los ltimos aos
por su gran atractivo turstico, al punto de que hoy en da cuenta con una cantidad variada de
centros comerciales, lugares de negocio y sitios de ocio de todo tipo. Adems, es una regin muy
tranquila y agradable lo que tendra efectos directos sobre la satisfaccin de los clientes.
Basndonos en los valores de VAN, Razn B/C y TIR obtenidos y considerando el estado de la
economa panamea en estos momentos el proyecto se hace factible y viable.
 23

11. Bibliografa

Construccin de Hoteles:
http://srvc.lavoz.com.ar/sites/default/files/file_attachments/nota_periodistica/Costo_de_construccion_
de_hoteles.pdf
Hotel Promedio:

http://www.monografias.com/trabajos16/hotel-medio/hotel-medio.shtml

Anlisis de Rentabilidad:
http://www.ptolomeo.unam.mx:8080/xmlui/bitstream/handle/132.248.52.100/534/A5.pdf?sequence=
5
Anlisis Econmico de Panam:

http://www.monografias.com/docs112/analisis-del-entorno-panama/analisis-del-entorno-
panama.shtml#analisispa
Competitividad Turstica:

http://laestrella.com.pa/economia/panama-tercero-competitividad-turistica-region/23995704

Parques Temticos de Latinoamrica:

https://listas.20minutos.es/lista/top-10-latinoamerica-parques-tematicos-286808/
Autoridad de Turismo de Panam, Demanda:

http://www.atp.gob.pa/sites/default/files/documentos/demanda_2007-2016.pdf
Encuentra24, Terreno:

https://m.encuentra24.com/panama-es/bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes- y-terrenos/19-
hectareas-en-alto-con-vista-al- mar-a-15-minutos-de-playa-coronado/6812693?regionslug=prov-
panama-chame