ye: a io Greaney eecael ww Late) ee Humanos Pry eeerert sar TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - J. 2015 - SUNARP-TR-L Lima, 2.9 ABR. 20%5 APELANTE HECTOR MUJICA ACURIO TITULO N° 1089656 del 29/10/2014. RECURSO H.T.D. N° 007779 del 28/1/2015. REGISTRO Predios de Lima. ACTOS Declaratoria de fabrica, _independizacién, feglamento interno y numeracién SUMILLA DEPENDIZACION DE AREA HABILITADA a )iCuando el articulo 37 de! RIRP se refiere a la independizacion de érea <{_\/*correspondiente a la etapa recepcionada, debiendo quedar en la partida matriz ef ‘SI\WF®” area pendiente de ajecucién, se refiere a predios que no forman parte de una unidad funcional. Si en un predio coexisten areas pendientes de habilitar y dreas habilitadas, no es necesario que éstas ultimas sean independizadas del referido predio a efectos de inscribir la declaratoria de fabrica, independizaci6n y reglamento interno de dicha rea cuando de los documentes se aprecia que ambas forman parte de un solo proyecto habitacional aprobado por la Municipalidad respectiva que comparten areas comunes, debiendo asumirse que estamos ante una unidad funcional L ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la declaratoria de fabrica, independizacién de las secciones de propiedad exclusiva, reglamento interno y numeracién de un area habilitada de 8,057.23 m2., que forma parte del predio inscrito en la partida electronica N° 12258144 del Registro de Predios de Lima. A dicho efecto se presentan los siguientes documentos: - Formulario Unico de Edificacisn - FUE (Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificacion) suscrito por ingeniero civil Julio Cesar Guzman Saavedra y Carlos A. Lara Pérez en su condicién de Sub-Gerente de Obras Privadas de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N* 8395-2013 el 2/12/2013 ante la citada municipalidad = Anexo 1! — Presupuesto de Obra ~ Declaratoria de Fabrica suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra. - Anexo | - Memoria descriptiva de la edificacién visada por la Sub- Gerencia de Obras Privadas de la Municipalidad Distrital de San Miguel. - Memoria descriptiva de Independizacion Condominio 3 - Etapa 1 suscrita por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Pert S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Certificado de Numeracién N° 298-2012-SGFUC/GDU/MDSM del 29/8/2012 expedido por Ana Victoria Diaz Boza en su condicion de Sub-Gerente (E) de Fiscalizacion Urbana y Catastro de la idad Dis de San Miguel, y Municipalidad Distrital - Reglamento interno general del Condominio 3 “Parques de la Huaca” del 3/10/2014 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri: S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Reglamento interno del Condominio 3 Etapa N° 1 del Proyecto Inmobiliario “Parques de la Huaca” del 3/10/2014 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Regiamento interno general del condominio 3 “Parques de la Huaca” del 3/10/2014 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José inmobiliaria Pert S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. = Anexos |, Il, Ill, IV y V suscritos por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicin de Gerente General de San José Inmobiliaria Pert S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014 - Plano de ubicacién — Condominio 3 -Etapa 1 (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 4/4/2014 y suscrito por Carlos A. Lara Pérez en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de etapas y torres — Condominio 3 -Etapa 1 (Lamina A-01) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecto Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta del primer piso (Lamina A-02) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta tipica de! 2° al 12° piso (Lamina A-03) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de techos (Lamina A-04) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad = Plano de sétano 1 (Lamina A-05) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquifecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y'suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de sotano 2 (Lamina A-06) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N°RESOLUCION No. - 8 § 2015 ~ SUNARP-TR-L 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta - ter piso de Torre 1 (Lamina A-07) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepoién de expediente N? 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta tipica ~ 2°- 6° piso de Torre 1 (Lamina A-08) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. , - Plano de planta tipica - 7°- 12° piso de Torre 1 (Lamina A-09) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de ta Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta techos de Torre 1 (Lamina A-10) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 de! 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de cortes A y B de Torre 1 (Lamina A-11) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepoién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. ~ Plano de corte C de Torre 1 (Lamina A-12) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de, Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de elevaciones de Torre 1 (Lamina A-13) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N? 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de elevaciones de Torre 1 (Lamina A-14) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta del primer piso de Torre 2 (Lamina A-15) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y susorito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad.- Plano de planta tipica 2° - 6° piso de Torre 2 (Lamina A-16) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con tecepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta tipica 7° - 12° piso de Torre 2 (Lamina A-17) suscrito por .. ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C.., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta techos (Lamina A-18) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de cortes A y B de Torre 2 (Lémina A-19) suscrito por ingeniero civit Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepoién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de corte C de Torre 2 (Lamina A-20) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecto Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de elevaciones de Torre 2 (Lamina A-21) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de elevaciones de Torre 2 (Lamina A-22) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepoién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta del primer piso de Torre 3 (Lamina A-23) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. r Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta tipica- 2°- 6° piso de la Torre 3 (Lamina A-24) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. = Plano de planta tipica — 7°- 12° piso de la Torre 3 (Lamina A-25) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan IpinceRESOLUCION No. - 8% 2015 ~ SUNARP-TR-L C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta techos de la Torre 3 (Lamina A-26) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C.., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de cortes A y B de la Torre 3 (Lamina A-27) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de corte C de la Torre 3 (Lamina A-28) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de -Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad = Plano de elevaciones de la Torre 3 (Lamina A-29) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcin de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de elevaciones de la Torre 3 (Lamina A-30) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcin de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada ‘municipalidad. - Plano de planta del primer piso de la Torre 4 (Lamina A-31) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 de! 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de planta tipica - 2° - 6° piso de la Torre 4 (Lamina A-32) suscrito Por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecto Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt.en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad, - Plano de planta tipica — 7° - 12° piso de la Torre 4 (Lamina A-33) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 de! 14/10/2013 y susrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de planta techos de la Torre 4 (Lamina A-34) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitten su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de cortes A y B de la Torre 4 (Lamina A-36) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de corte C de la Torre 4 (Lamina A-36) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de elevaciones de la Torre 4 (Lamina A-37) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad - Plano de elevaciones de la Torre 4 (Lamina A-38) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de obras menores (Lamina A-39) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de obras menores planta SUM (Lamina A-40) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcién de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de obras menores planta SUM (Lamina A-41) suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra y arquitecta Joan Ipince C., con sello de conformidad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, con recepcion de expediente N° 8395-13 del 14/10/2013 y suscrito por Ana C. Vargas Schmitt en su calidad de ‘Sub-Gerente de Obras Privadas de la citada municipalidad. - Plano de independizacién — planta sétano 1 — Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-01) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Tomes, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta sétano 2 — Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-02) suscrito por a arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Perii S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 1 - Condominio III de la Etapa 1 (Lamina A-03) suscrito por ia arquitecta Joan Ipince C y Francisco RamirezRESOLUCION No. - JQ 8 2015 - SUNARP-TR-L San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peril S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, e! 21/10/2014 = Plano de independizacién — planta piso 2 - Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-04) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez ‘San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peru S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014 - Plano de independizacién — planta piso 3 ~ Condominio III de la Etapa 1 (Lamina A-05) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Perti S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 4 — Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-06) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Perii S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2044. = Plano de independizacién ~ planta piso 5 — Condominio il! de la Etapa 1 (Lamina A-07) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez ‘San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacion — planta piso 6 — Condominio III de la Etapa 1 (Lamina A-08) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Per S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 7 - Condominio lil de la Etapa 1 (Lamina A-09) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peril S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizaci6n — planta piso 8 - Condominio Il! de la Etapa 1 (Lamina A-10) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peru S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 9 - Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-11) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peru S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién ~ planta piso 10 - Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-12) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez ‘San Emeterio en su condicion de Gerente General de San José Inmobiliaria Pert S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 11 — Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-13) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Pert S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacién — planta piso 12 - Condominio III de la Etapa 1 (Lamina A-14) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez ‘San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José InmobiliariaPert S.A.C, con firmas certficadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. - Plano de independizacion — planta techo — Condominio Ill de la Etapa 1 (Lamina A-15) suscrito por la arquitecta Joan Ipince C y Francisco Ramirez ‘San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Pert S.A.C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 21/10/2014. Mediante reingreso del 13/1/2015 se adjuntaron los siguientes documentos: - Escrito de subsanacién suscrito por Héctor Mujica Acurio, con fecha 13/1/2045 al que se acomparia lo siguiente: * Anexo 1 que contiene la Carta N° 1382-2014-SGFUC-GDU/MDSM del 26/12/2014 suscrita por Boris José Izaguirre Jiménez en su condicion de Sub-Gerente de Fiscalizacién Urbana y Catastro de la Municipalidad Distrital de San Miguel y copia simple de ia Resolucién de Alcaldia N° 233- 2012/MDSM del 4/5/2012 y la Resolucién de Alcaldia N° 581-2012/MDSM del 30/10/2012 * Anexo 2 suscrito por arquitecta Ingrid Garcia Westphalen y Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri: S.A\C, con firmas certificadas por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 13/1/2015. * Anexo 3 que contiene documento aclaratorio suscrito por ingeniero civil Julio César Guzman Saavedra, arquitecta Joan Ipince C., Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Pera S.A.C y por Boris José Izaguirre Jiménez en su condicion de Sub-Gerente de Fiscalizacién Urbana y Catastro de la Municipalidad Distrital de San Miguel. *Anexo 4 que contiene la aclaracién al reglamento intemo general del Condominio Ill - Proyecto Inmobiliario Parques de la Huaca del 12/1/2015 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicion de Gerente General de San José.Inmobiliaria Per S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, e! 13/1/2016. * Anexo 5 que contiene la aclaracién al reglamento interno de la Primera Etapa del Condominio I!I — Proyecto Inmobiliario Parques de la Huaca del 12/1/2015 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicion de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 13/1/2015. *Anexo 6 que contiene la memoria descriptiva de independizacion Condominio 3 — Etapa 1 suscrito por Francisco Ramirez San Emeterio en su condicién de Gerente General de San José Inmobiliaria Peri S.A.C, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres, el 13/1/2015. Con el escrito de apelacién se acompafiaron planos de sdtano 1 y sétano 2 del Condominio 3 suscrito por arquitecta Ingrid Garcia Westphalen. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Sonia Florinda ‘Campos Fernandez formuld la siguiente observacion: (Se deja constancia que se ha reenumerado Ja observacion a efectos del anélisis a realizar por esta instancia) Sefior(es):Neen eee ee ne eee eee ee eee eee SSeS eee eee eee ee SSE eee RESOLUCION No.- $% 2015-SUNARP-TR-L En relacién con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con Ia(s) norm(as) que se cita(n) Visto el recurso de; fecha 13/Ene/2015 y la documentacién que se acompaiia, subsisten ias observaciones que a continuacién se indican, contenidas en la esquela de fecha 4/12/2014: "INDEPENDIZACION DE AREA HABILITADA - PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 1. Visto ef asiento B0004 se advierte que solo fue objeto de recepcién de obras un drea de 8,057.23 m.2., es decir en la partida 12258144 se encuentra coexistiendo un érea urbana y un érea sin habilitacién urbana, por lo que debe procederse a su independizacién en mérito a la informacién contenida en el titulo archivado. Sirvase considerar que se tratan de dos predios plenamente delimitados (8,057.23 m2., recepcionado, y 21,778.25 m2, pendiente de recepcién), por lo que en. virtud al principio de especialidad debe procederse a su independizacién, ampliando la rogatoria en dicho sentido. Art. 40 del TUO del RGRP. Sirvase ademas considerar las siguientes normas aplicables: Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Articulo 44.- Recepcién parcial de obras de habilitacién urbana ejecutada por etapas Cuando se inscriba la recepcién parcial de obras en el supuesto del articulo 37 del Reglamento de la Ley N* 29090, se independizara e! area correspondiente a la etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el rea pendiente de ejecucién. Reglamento de la Ley 29090: Articulo 37.- Recepciones Parciales EI administrado podré solicitar fa recepcién parcial de obras de habilitacién urbana siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. Se podra inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo e! area pendiente de ejecucién de obras en la Partida Registral Matriz. ACTO PREVIO 2. Vista la partida N* 12258144 del Registro de Predios se advierte que el area de 21,778.25 m.2., es un érea pendiente de recepcién, pero sin embargo se esta considerando dentro del regiamento inteo general, sin cumplir ef presupuesto necesario para dicha inclusién, es decir que tenga la condicién de predio urbano. Sirvase considerar que en la partida N° 12258144 no hay inscripcién de recepcién de obras sino nicamente una anotaci6n preventiva, cuyo plazo de vigencia se encuentra supeditado a la vigencia de la licencia de habilitacién urbana. Por lo que previamente a lo solicitado debera inscribir como acto previo la recepcién de obras de! area antes mencionada~ Art. 40 del Reglamento General de los Registros Publicos. Sirvase considerar lo sefialado en el articulo 1 de! Reglamento de la Ley 27157: Articulo 1.-Ambito de aplicacién: El presente Reglamento es unico y su aplicacién es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones leventadas en predios urbanos. i 3. Asimismo, revisado el titulo archivado N* 752122 del 7/11/2008, que dio origen a fa inscripcién del planeamiento integral y aprobacién del proyecto de habilitacién urbana se advierte que las mismas no establecieron un plazo superior a los 36 meses, por lo que en aplicacién de lo sefialado en el articulo 11 de la Ley 29090 concordado con el articulo 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, dicha anotacién ha caducado, debiendo retomar a la partida matriz.Ley 29090: Articulo 11.- Vigencia Las licencias de habilitacion y de edificacién, reguladas por la presente Ley, tendran una vigencia de treinta y seis (36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y por Unica vez. La prérroga debera solicitarse dentro de Ios treinta (30) dias calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional alguno, El inicio de la vigencia de las licencias seré computado para todas las Modalidades, a partir del ingreso del expediente a fa municipalidad respectiva. ‘Cuando se trate de una habilitacién urbana o edificaciones a ejecutarse por etapas, se podré solicitar una licencia por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobacién tendra una vigencia de diez (10) afios. IMPROCEDENCIA DEL REGLAMENTO INTERNO GENERAL 4 Vista la partida N° 12258144 del Registro de Predios se advierte la existencia de dos predios delimitados (8,057.23 m2., recepcionado, y 21,778.25 m2, pendiente de recepcién), que si bien coexisten en una misma partida no implica que conformen una sola unidad inmobiliaria. En tal sentido, e! acto rogado referido a la inscripcién del regiamento interio general sobre /a totalidad del predio: 29,835.48 m2. no resulta procedente, toda vez que ambos predios no comparten bienes comunes, por lo que no resulta aplicable lo sefialado en el articulo 154 del Reglamento de a Ley N° 27187. DECLARATORIA DE FABRICA 5. De conformidad con lo sefialado en el articulo 3 del Reglamento de la Ley 29090, para los casos de edificacién deberd acreditarse que él predio cuente, por lo menos, con el correspondiente proyecto de Habilitacion Urbana aprobado. La inscripcién registral individualizada de un predio urbano es requisito indispensable para el otorgamiento de la conformidad de obra de edificacion. En tal sentido, la informacién contenida en el FUE presentado discrepa con los asientos de inscripcién, toda vez que segtin fo manifestado en el punto 3, los 21.78.26 m2. restantes no cuentan con habilitacion urbana (recepcién de obras). Art. 32 literal a) del TUO def Reglamento General de los Registros Publicos.- Sin perjuicio de los puntos antes sefialado: 6. En 10s planos de distribucién presentados no se ha indicado la numeracion de cada departamento, dato necesario a fin de verificar los ambientes que corresponden a cada uno. Se deja constancia que no ha sido posible identificar los departamentos por cada edificio con los planos adjuntados. 7. El plano A-07 carece de las medidas del terreno, asi como de las medidas del érea correspondiente a la Etapa |. 8. Ef drea libre consignada en el plano de ubicacién corresponde a la totalidad del predio mas no a los 8,057.23 m2. 9. El érea ocupada de a Etapa | seftalada en el plano de ubicacién discrepa (2547.78m2) con el area sefialada en la demas documentacion (8057.23m2). Con respecto a este punto, la subsanacién deberé efectuarse mediante la presentacién de nuevo plano debidamente rectificado. REGLAMENTO INTERNO GENERAL 10. No se han seftalado en el Regiamento Intemo General cuales son los bienes comunes generales. Debe detallarse los bienes comunes generales. 11. a) En el articulo 12° se sefiala que las secciones de dominio exclusiva pueden ser un Departamento 6 un Estacionamiento, denominacién que discrepa con las sefaladas en el art. 6°ee eee eee SEES See ee eee eee eee a eee eee eee eee eae RESOLUCION No. - §,) § 2015- SUNARP-TR-L b) Se sefiala en el reglamento intemo general que ef criterio para la asignacién de los porcentajes sobre los bienes comunes generales a las unidades que conforman la Etapa | es el rea ocupada, sin embargo los porcentajes asignados.no coinciden con dicho criterio. Sirvase aclarar. Se advierte ademas que el area ocupada que se ha considerado no es el rea resultante de la sumatoria de las areas ocupadas de las unidades que conforman la Etapa I. sino el area del terreno habilitado, ¢) No se ha sefialado el criterio ni los porcentajes sobre los gastos comunes. d) Con respecto al documento aclaratorio adjuntado en el reingreso, se aprecia que se varia el texto del articulo 12° de! Reglamento Interno General_del Condominio ill, haciendo referencia de la persona que ejerceré la representacién de la Junta de Propietarios en cada etapa. Sin embargo, ef mencionado articulo 12 debe precisar en cuanto a la persona que ejercera el cargo de Presidente de la Junta General de Propietarios del Condominio TTT, si éste sera elegido de entre los presidentes de las juntas de propietarios de cada etapa. e) Respecto al criterio, sirvase considerar que si es area ocupada, ésta debera ser el resultado de la sumatoria de las éreas ocupadas de cada , _ seecién de propiedad exclusi ) Sobre los gastos comunes, cada reglamento debe asignar un criterio y unos porcentajes. 9g) Sirvase considerar que segtin lo seftalado en el escrito presentado al reingreso, el propietario indica que el area de 8,057.23 m2 no constituye un predio distinto, por lo que en base a su afirmacién tampoco seria posible individualizar dicha area de terreno para efectos del computo de los porcentajes de participacién* 12. En ef articulo 34 se describe una cldusula autoritativa para la modificacién del reglamento interno asi como establece reglas complementarias para el desarrollo del proyecto inmobiliario asi como establecer reglamentos internos generales y/o particulares, lo cual excede lo regulado en el articulo 89 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, que solo faculta a la distribucién del porcentaje asignado al drea reservada. Art. 89: "(..)b) El acto mediante el cual, el propietario de un érea reservada para futura edificacién e independizada con un correspondiente porcentaje de participacién sobre los bienes comunes, podré otorgar unilateralmente la modificacién del reglamento interno a efectos de incorporar dentro dei Reglamento interno a las nuevas unidades conformantes de dicho Sector, siempre que en el Reglamento Intemo conste la correspondiente cldusula autoritativa y la sumatoria de los porcentajes que se asignen a las nuevas unidades resultantes en ef cuadro general de unidades inmobiliarias : de la edificacién 0 conjunto de edificaciones sea idéntica al porcentaje asignado al area reservada. De no contarse con dicha autorizacion, coresponderé a la Junta de Propietarios otorgar la modificacién del Reglamento interno, No seré necesaria cléusula autoritativa_en el caso de edificaciones o Conjunto de edificaciones en jos que el Reglamento Intemo General haya previsto el desarrollo por sectores asignando a cada uno de estos un porcentaje de participacién en los bienes comunes generales”. REGLAMENTO INTERNO ETAPA | 13. En los articulos 22 y 27 del reglamento intemo particular se hace referencia a un area remanente reservada y en el articulo 27° se sefiala que el area reservada tiene una extension de 21,778.25m2, lo cual se serviré aclarar debido a que el area de la Etapa | es inferior (8057. 23m2). 14. Conforme a la documentaci6n presentada el rea ocupada de la primera etapa es 8057.23m2, sin embargo, las areas ocupadas comunes parciales 0a sefialadas en e! Anexo Il, citado en el art. 4°, no coinciden con dicha rea. Con respecto al documento aclaratorio adjuntado en el reingreso, que varia el texto del segundo parrafo del articulo 12° del Reglamento Interno de! Condominio Ill Etapa N° 1; se aprecia que se indica como porcentajes a tomar en cuenta para el célculo del quorum, los sefialados en ef ANEXO Ill bajo el recuadro denominado "Porcentaje de Participacién al EXTERIOR de cada edificio de! Condominio Il Etapa N° I"; debiendo ser lo correcto: Porcentaje de Participacion al INTERIOR de cada edificio del Condominio Ill Etapa N° |. 15. En el articulo 36 se describe una cléusula autoritativa para la modificacién del reglamento interno asi como establecer reglas complementarias para el desarrollo del proyecto inmobiliario asi como establecer regiamentos internos generales y/o particulares, fo cual excede /o regulado en el articulo 89 de! Reglamento de inscripciones de! Registro de Predios, que solo faculta a Ja distribucién de! porcentaje asignado al érea reservada. INDEPENDIZACION 16. Comparados el plano de distribucién A-O5 del solano 1 con el plano de independizacién A-01 se aprecia que no coincide el perimetro de la ET-1 Zona comiin de salén de Usos Multiples 01 17. El perimetro de lodos los pisos de fa Torre 3 graficada en los planos de distribucion respectivos no coincide con el perimetro graficado en los planos de independizacién. Se reitera estos dos puntos, por cuanto debe existir concordancia entre los planos de distribucién y los planos de independizacion. 18, Los planos de independizacién presentados identifican al predio de 8,057.23 m2,, sin que se haya adjuntado plano de independizacién de! érea denominada: rea para futura consiruccién. Art. 63 de! Reglamento de inscripciones de! Registro de Predios.- BASE LEGAL. Cédigo Civil, T.U.O. del: Reglamento General de los Registros Publicos, Reglamento de inscripciones def Registro de Predios, Ley N*°29090, Ley N°27157, Decreto Supremo N°035-2006-Vivienda. Liquidacion sujeta a la subsanacién de las observaciones conforme al Art.41 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pablicos.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sustenta su recurso de apelacién sobre la base de los siguientes fundamentos’ - Con relacion a la observacién referida a la independizacion del area habilitada, debemos sefialar que parte de un supuesto equivocado cual es asumir que “se tratan de dos predios plenamente delimitados” coexistiendo en una sola partida registral, como es la partida electronica N° 12258144 del Registro de Predios de Lima; sin embargo, no ha tomado en cuenta que, con ocasion de la inscripcién de la recepcién de obras de habilitacion urbana del drea de 8,057.23 m2, bajo el titulo N° 2014-866632, esta area no hha sido independizada. = Entre los argumentos que expusimos y que consideramos fueron suficientes para lograr la inscripcién de la recepcidn de obras de habilitacion urbana del area de 8,057.23 m 2, sin que sea necesaria la independizacion de la misma, tenemos el supuesto que regula el articulo 44 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios referida a la inscripcion debu Su auuuuauarannaiSGtSvaSvassuataats{Uisiszicvatsiasiaist Est siczetsotstatainatnesioslesetstastatntacaetsszetsetstatatastnssassansaistatnets asssseaseais RESOLUCION No. - §) 2015 - SUNARP-TR-L recepcion parcial de obras de habilitacion urbana por etapas. Sobre el particular, informamos a su despacho que el titulo objeto de la rogatoria no se encuentra dentro de ese supuesto. - En efecto, las etapas de nuestro proyecto de habilitacion urbana fueron solo cinco, las cuales fueron establecidas por la autoridad competente en la Resolucién de Gerencia N° 042-2011-GDU/MDSM, que corre inscrita en el titulo N° 2011-669329. Es decir, en el caso de nuestro proyecto las etapas de recepcién parcial fueron definidas en solo 5, todas las cuales ya han sido ‘objeto de ejecucién e inscripcién. Es necesario tener presente que una habilitacion urbana comprende el desarrollo de vias publicas, redes de servicios publicos y areas para la edificacién de viviendas; sin embargo, la inscripcién de la recepcién de obras de habilitacién urbana sobre un area de 8,057.23 m2. constituye el acto previo suficiente en base al cual se formula la rogatoria de fabrica e independizacién de las viviendas desarrolladas sobre la misma, no para que dicha area se vaya a lotizar 0 enajenar. Tampoco se nos puede situar en el referido articulo 44 en la medida que no haya obras de habilitacion urbana pendientes de ejecutar, por cuanto estas ya se han ejecutado en su integridad, faltando unicamente un acto declarativo. - Consideramos que la creacién de una nueva partida registral, imponiéndosenos una ampliacién de la rogatoria a efectos de extraer el area de 8,057.23 m2. nos afecta, por cuanto esta es la parte del denominado Condominio II, el cual es un condominio integrado y que se desarrolla bajo la misma concepcién que los Condominios | y !I del Proyecto Inmobiliario "Parques de la Huaca’. Es decir, su despacho debe tener presente que, dentro de cada condominio hay etapas de vivienda que tienen dos niveles de’ sétanos integrados por lo que no hay una division fisica ni ‘egal entre las etapas, de manera que imponer la creacién de una Partida afectaria sustancialmente el Condominio, ya que habria algunos estacionamientos que no se podrian independizar. porque estan ubicados en otra etapa, empero dentro del mismo condominio. Para mayor ilustracion alcanzamos planos donde se aprecia la distribucion de los estacionamientos en el Condominio ll, autorizado. por un profesional de arquitectura. Por ello, nuestra rogatoria no incluye la creacién de una nueva partida registral porque nuestra rogatoria comprénde la dectaratoria de fabrica, independizacion, numeracién y reglamento interno, sobre un area de terreno (8, 057.23 m2.) que ya cuenta con el presupuesto necesario, cual es contar recepcién de obras de habilitacién urbana, Mas aun sirvase tener presente de atenderse nuestro pedido, no afectamos derechos de terceros ni el orden publico; es decir, si no se crea una nueva partida registral no se afecta a nadie, y por el contrario, de hacerlo se afectaria nuestro derecho a edificar y a independizar bajo el concepto de condominio : integrado que estamos desarrollando sobre todo el lote 1 de la manzana “A” con 29,835.48 m2. Inscrito en la partida electronica N° 12258144 del Registro de Predios de Lima. - Respecto al acto previo requerido por la Registradora, cabe sefialar que estamos frente a un proyecto de habilitacion urbana con planeamiento integral y construccién simultanea que se desarrolla por etapas; es decir, nuestra empresa esta vinculada a desarrollar el proyecto en su integridad Por ello, cabe recordar que esta no es la primera etapa que se desarrolla y solicita la inscripcién de un reglamento interno general sobre una partida que solo cuenta con una parte de esta con recepcién de obras de habilitacion urbana- En efecto, con ocasién de la inscripcién de la declaratoria de fabrica, independizacion, numeracién y reglamento interno de etapas anteriores de este mismo proyecto inmobiliario (sirvase ver los titulo N° 2011-69329, 2012-80442 y 2013-92933) no se nos exigid que todo el predio; es decir, las partidas N° 12779540 para el caso de los dos primeros titulos y la Partida N° 12288147 para el caso del tercero de los indicados cuente Previamente con recepcién de obras de habilitacién urbana en toda su extension, precisamente porque la modalidad de nuestro proyecto permitia desarrollar y sanear las edificaciones de manera sucesiva. Al respecto y en aras de la seguridad juridica que emana de la predictibilidad de las actuaciones administrativas, nos llama la atencién que mientras los tres Registradores a cargo de los titulos anteriores no hayan hecho una observacién similar, mientras que la Registradora a cargo del titulo objeto del presente recurso, si lo haga, al punto que lo considera como un impedimento para la inscripcién y por tanto para la legalizacion de cientos de propiedades. = Se debe tener presente que nuestro proyecto es precisamente de habilitacion urbana con planeamiento integral y construccién simultanea de viviendas que se desarrolla por etapas, de modo que nuestra licencia de habilitacin urbana tiene una vigencia de diez afios y esta dentro de los alcances del tercer parrafo del articulo 11 de la Ley N° 29090 que la Registradora ha transcrito en su esquela. - La calidad de nuestra habilitacién urbana se aprecia claramente en el titulo archivado N° 2008-75212 en el cual podra apreciar la Resolucién N° 901- 2008-GDU/MDSM, precisada por la Resolucién N° 1088-2008-GDU/MDSM, de modo que no cabe se nos exija un acto administrativo ratificatorio de un derecho que ya tenemos, solo para que la Registradora esté segura de su proceder. En ese sentido, no compartimos la afirmacién que sefala que la anotacién de inscripcién ha caducado, porque ello restringe seriamente nuestros derechos y va contra la légica del mismo articulo 11 de la Ley N° 29090 que precisamente permite desarrollar un proyecto de habilitacion urbana con planeamiento integral y construccién simultanea de viviendas en un lapso de 10 afios, con lo cual ia norma guarda plena légica constructiva y comercial, de modo que no cabe hacer una lectura restrictiva que limite la ejecucién de un proyecto integral a solo 36 meses - Sobre la improcedencia del reglamento interno general no compartimos la apreciacién contenida en la esquela y por ello nos remitimos a lo expuesto en los parrafos precedentes, mas aun cuando existe una red y areas de sétanos que compartiran las etapas que se desarrollaran en este Condominio Ill, segun se aprecia del plano anexo. En ese sentido, el reglamento interno general resulta necesario y plenamente procedente, tal como ha sucedido en las etapas anteriores de este mismo proyecto (sirvase ver los titulos N° 2011-669329, 2012-80442 y 2013-92933). De manera similar no compartimos ia observacién referida a la declaratoria de fabrica. - La Registradora ha. sefialado que en los planos de distribucion presentados no se ha indicado la numeracién de cada departamento, dato necesario a fin de verificar los ambientes que corresponden a cada uno. Al respecto, tenemos que la numeracion se encuentra indicada en los pianos de independizacién, asi como en las memorias de la declaratoria de fabrica (expediente de conformidad de obra) e independizacién que han sido presentados a su despacho en nuestra solicitud inicial (file de palanca N° 2)RESOLUCION No. - $24 2015-SUNARP-TR-L El criterio tomado para la distribucién de la numeracion es la siguiente: Entrando por el ingreso principal de cada edificio, la numeracion va en sentido horario, teniendo siempre que los departamentos que terminan en numeracién 1 inician por el primer departamento de la izquierda, y asi sucesivamente, al respecto, pedimos tener presente el esquema base presentado como anexo 2 de nuestro escrito de subsanacion del 13/1/2015. - Se repite sin absolver nuestra subsanacién que el plano A-07 carece de las medidas de! terreno, asi como de las medidas del area correspondiente a la Etapa 1. El plano A-07 corresponde al plano de la Torre 1- planta del ter piso, donde se encuentra e! detalle de un modelo de edificio, por lo cual no corresponde sefialar las medidas del area correspondiente a la Etapa 1 La informacién solicitada se encuentra debidamente indicada en el plano U- 01 plano de ubicacién y en el plano A-02 Layout piso 1, que han sido presentados a su despacho en nuestra solicitud inicial (file de palanca N° 2). Cabe referir que esta forma de presentacién ha sido la misma bajo la cual se presenté las etapas anteriores, con lo que nos llama la atencién que la Registradora a cargo de este titulo exija una presentacion de un modo diferente, eso no hace bien a la seguridad juridica que debe ofrecer una oficina registral. - En la observacién también se advierte que se sefialé que en el FUE no se habia consignado el area libre del primer piso. Al respecto, manifestamos que el formato oficial del FUE de declaratoria de fabrica no cuenta con una casilla especifica para indicar el area libre, dicha informacion se encuentra en el plano U-01 plano de ubicacién y légicamente considera como area libre a {a totalidad del predio, precisamente porque los 8, 057.23 m2. no esta independizado ni pretende estario. ‘ = De otro lado, en nuestro escrito de subsanacién del 13/1/2015, se adjunto documento aclaratorio anexo al plano U-01 plano de ubicacién, con la debida correccién de la denominacién utilizada (area ocupada por Area techada) debidamente visado por la Municipalidad Distrital de San Miguel, obrante como Anexo 3 del precitado escrito de subsanacién. No resulta necesario ni exigible que se adjunte un plano, cuando lo que se observa es la informacién contenida en el anexo, ello es légico, pues en caso nuestra representada hubiera ‘presentado un nuevo pland para su visacién a la Municipalidad, se hubiesen tomado mucho tiempo: en comprobar si la informacién graficada era la misma, por ello se. atendi6 concretamente el punto observado, por lo que lamentamos que una vez se pretenda imponer formas, requerimientos que solo busquen satisfacer al Registrador de turno - En cuanto al reglamento interno general, tenemos que los bienes comunes son aquellos indicados en el articulo 4 del referido reglamento, por lo que solicitamos se considere la redaccién y la remisin expresa que hacemos de la redaccién efectuada en los reglamentos alcanzados en nuestra peticion inicial - Hemos adjuntado la modificacién del articulo 12 del reglamento interno general, el cual armoniza con el articulo 6 de dicho reglamento, y que no ha sido objeto de modificacién alguna, como Anexo N° 4 de nuestro escrito de subsanacién dei 13/1/2015. Cabe agregar, que al presidente de la Junta General de Propietarios del Condominio Ill sera elegido entre los presidentes de las etapas que lo conforman, tal,como se sefialé en la redaccién inicial, por lo que pedimos definir el criterio para que alcancemos la redaccién que la tenga por subsanada. El criterio utilizado en elreglamento es el mismo que se ha indicado en los anexos; es decir, el criterio de area ocupada por cada unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, asi la sumatoria de estas areas siempre sera mayor al érea del terreno (8,057.23 m2.), habiendo procedido de la misma manera en que lo hemos hecho con los Condominios y Etapas anteriores de este mismo proyecto inmobiliario. - Con relacién al reglamento interno etapa 1, debemos reiterar que se tenga presente nuestra subsanacién del 13/1/2015, que forma parte del Anexo N° 5 del referido escrito. - Respecto de la redaccién que sefiala “exterior”, procederemos a cambiarla, por ‘interior’, en caso sea confirmado por el superior jerarquico. - Hemos sefialado que el area reservada indicada, la cual tiene la extension de 21,778.25 m2, es la correspondiente al remanente del terreno matriz, inscrito en la partida electrénica N° 12258144, la misma que luego de la recepcién de la Etapa 1, que ocupa un area de 8,057.23 m2., es logico que el area restante tenga el cardcter de reservada para la construccién de las futuras etapas a edificarse en dicho terreno, tal como lo hemos hecho en las etapas anteriores de este mismo proyecto, para dejar claramente establecido que el area remanente de! terreno, esté reservada para la construccién de las siguientes etapas del Condominio Ill, por lo que es necesario salvaguardar nuestro derecho de tener la capacidad de decision sobre dicha area remanente. La explicacién de la determinacion de la suma del area total ocupada esta contenida en el Anexo Il. Al respecto, acompariamos un cuadro explicativo en el que se aprecian el area ocupada por los edificios como las areas comunes cuya suma da como resultado el area de 8,057.23 m2., este cuadro se acompafia al Anexo N° 5 del escrito del 13/1/2015. La nueva redaccion del articulo 36 del reglamento interno del Condominio Ill Etapa 1 esta contenida en el Anexo N° 5 del presente escrito y es coherente con lo solicitado en la esquela del 4/12/2014; es decir, se elimino aquel punto que la Registradora manifesté no guardaba coherencia con la norma, empero se dejé a salvo el derecho de nuestra empresa sobre el 4rea reservada para futura construccién, lo cual es valido legalmente y lagico en resguardo de nuestros derechos. = Con relacién a la independizacién, debemos sefialar sobre el particular que se adjunt6 el Anexo N° 6 al escrito del 13/1/2015, el documento aclaratorio respectivo, el mismo que pedimos sea considerado en la presente apelacién. Asi, respecto a la referida falta de coincidencia, debemos indicar que el plano A-05 no indica medidas de la ET1-zona comin de salén de usos multiples 01, ya que estas se encuentran indicadas en plano de detalle A-40. plano de obras menores ~ plantas SUM, el mismo que forma parte de los planos visados por la Municipalidad que ha sido presentado en la solicitud inicial de este titulo, Por tal motivo, el detalle y las medidas correspondientes, a esta zona deben tomarse como referencia a este ultimo plano, las cuales coinciden. ‘ = De otro tado, en nuestro escrito de subsanacion del 13/1/2015 se explicé que no hay error, toda vez que el aparente error de! perimetro de todos los. pisos de la Torre 3 obedece a la posicion fisica del edificio, la misma que al ser graficada en los. pianos de distribucién genera un efecto invertido (espejo). Por ello, pedimos considerar esta precision para levantar esta observacién y que ha advertimos no ha merecido el andlisis por parte de la primera instancia de calificacién registral.RESOLUCION No. - 828 2015 — SUNARP-TR-L - La Registradora advierte que los planos de independizacion presentados identifican al predio de 8,057.23 m2. sin que haya adjuntado plano de independizacion del area denominada area para futura construccién. En relacién a este punto, nos remitimos a lo expuesto en parrafos precedentes, toda vez que el area remanente de 21,778.25 m2 no es objeto de independizacion. Cabe referir, que esta observacién se repite sin absolver nuestra subsanacion del 13/1/205. ANTECEDENTE REGISTRAL La Parceta 2A ubicada en la manzana “A" del lote 1 con frente a la avenida Brigida Silva de Ochoa, distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima, corre inscrita en la partida electronica N° 12258144 del Registro de Predios de Lima. Dicha parcela cuenta con un area de 29,835.48 m2. - En el asiento C00001 de la citada partida corre inscrita la independizacion provisional a favor de San José Pert S.A.C., en mérito de la Resolucion de Gerencia N° 902-GDU/MDSM del 22/10/2008 modificada por Resolucion de Gerencia N° 1069-2008-GDU/MDSM del 12/12/2008, ambas expedidas por la Municipalidad Distrital de San Miguel y conforme al plano de lotizacion signado con el N° 6?-2008-HU-SGFUC/MDSM. (T.A. N° 752122 del 7/11/2008). - En el asiento BO0002 se deja constancia que {os inmuebles registrados en fas siguientes partidas registrales: N° 11741892, N° 12258144, N° 11741901, N° 11741904, N° 12258147 y N° 12779840 (acumulacién de las partidas N° 12258145 y N° 12256146), se encuentran sujetas al Planeamiento Integral y Aprobacién de Habilitacién Urbana (aprobacién en proyecto) registrados en los asientos B00002 y BO0003 de las partidas registrales N° 11741892, N° 11741901 y N° 11741904. (T.A. N° 669329 del 11/8/2011). - En el asiento 800003 corre inscrita la anotacién de correlacién de la recepcién parcial de obras de habilitacién urbana, mediante el cual la Municipalidad Distritat de San Miguel ha otorgado hasta la fecha la recepcién parcial de obras de habilitacion urbana, la cual recaera inicialmente en forma parcial sobre las partidas registrales N° 11741892(area de aporte a recreacién publica y areas de vias) y N° 12779540 (acumulacién de las partidas registrales N° 12258145 y N° 12258146) correspondiente al area de vivienda, segun se aprecia de las inscripciones respectivas. (T.A. N° 669329 del 11/8/2011). - En el asiento C0002 corre inscrito el cambio de denominacién social de la empresa propietaria, siendo el de San José Inmobiliaria Per S.A.C. (T.A. N° 664650 del 17/7/2013). - En el asiento B00004 corre registrada la recepcién parcial de habilitacion urbana de un area de 8,057.23 m2. conforme a la Ley N° 29090, en mérito de la Resolucién de Gerencia N° 010-2014-GDU/MDSM del 13/5/2014 expedida por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de San Miguel, formulario unico de habilitacién urbana (FUHU), memoria descriptiva de recepcién parcial de habilitacion urbana de conformidad con los planos RO-06 (ubicacién y localizacién). (T.A. N° 866632 del 26/8/2014)ve PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES. Interviene como ponente la Vocal Rosario de! Carmen Guerra Macedo. Con el informe oral del abogado Héctor Mujica Acurio, De lo expuesto y del anélisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es ia siguiente: - Sien un predio coexisten areas pendientes de habilitar y reas habilitadas, éresulta necesario que ésta titima sea independizada del referido predio a efectos de inscribir la declaratoria de fabrica, independizacién y reglamento interno de dicha area? ANALISIS 4. El procedimiento administrative de aprobacién de habilitaciones urbanas nuevas se encuentra regulado actualmente por ia Ley N° 29030, modificada por las Leyes N° 29300, 29476, 29566 y por su Reglamento aprobado mediante D.S. N° 008-2013-VIVIENDA (antes regulado por el Reglamento aprobado por D.S. N° 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. NO 003- 2010-VIVIENDA). Al igual que [a normativa anterior, la nueva legislacién sigue manteniendo las dos etapas del procedimiento administrativo de habilitacin urbana, esto es, la aprobacién o licencia de habilitacién urbana y la etapa final denominada recepcién de obras’. 2. Con relacién a la recepcién de obras de habilitacién urbana, tenemos que ésta implica la conformidad municipal de que las obras de habilitacion urbana se han ejecutado conforme al proyecto aprobado o en el caso que se haya efectuado modificaciones, estas se adecuen a la normativa de zonificacion respectiva. Es decir, este procedimiento es la etapa complementaria y final del proceso de habilitacion urbana, por el cual se verifica la ejecucion correcta de las obras como: redes de agua potable, alcantarillado, electrificacién, pavimentacién de calzadas, aceras y ornamentacién de parques después que las reparticiones correspondientes hubieran ejercido el control de ejecucién que a cada una le corresponda y se hayan otorgado la conformidad final. Asimismo, se verifica la entrega de los aportes reglamentarios, Este procedimiente tiene por finalidad individualizar registralmente los lotes que conforman la habilitacién urbana con el fin de ser vendidos, enajenados 0 adjudicados. Se solicita cuando las obras de habilitacién urbana se han ejecutado, aprobado y-autorizado. Siguiendo esa linea, el primer parrafo del articulo 19 de la Ley N° 29090 sefiala que una vez concluidas las obras de habilitacion urbana se solicita la recepcién de las mismas, contemplando en el articulo 20 que “E! Formulario. Unico con la recepcion de obras de habilitacién urbana, el plano de replanteo de trazado y lotizacién, la memoria descriptiva y la resolucién de recepcion de obras, debidamente sellados por fa municipalidad, son los "16.5 El procedimiento administrativo de habiltacion urbana contempla dos etapas: 1) Aprobacion del Proyecto ) Recepaién de las Obras rs)RESOLUCION No. - 2 § 2015 - SUNARP-TR-L documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripcién registra! de la habilitacién urbana y a la inscripci6n individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.” 3. En el presente caso, se solicita la inscripcion de la declaratoria de fabrica, independizacién, reglamento interno y numeracion de un area habilitada de 8,057.23 m2, que forma parte del predio inscrito en la partida electronica N° 12258144 del Registro de Predios de Lima. La Registradora formula. observacién, entre otros puntos, sefialando que previo a la inscripcién de los actos rogados, debe independizarse el area habilitada, ello de conformidad con los articulos 37 del Reglamento de la Ley N° 29090 y el articulo 44 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP) y conforme al principio de especialidad. El recurrente por su parte sefiala que dichos articulos no le son aplicables, debido a que el proyecto no se encuentra dentro del supuesto establecido en ellos, 4. Al respecto, el mencionado articulo 37 del Reglamento de la Ley N° 29090, establece: “articulo 37.- Recepciones Parciales El administrado podré solicitar la recepcién parcial de obras de habilitacién urbana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con Ia licencia para la etapa respectiva. Se podra inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo el area pendiente de ejecucién de obras en la Partida Registral Matriz." Conforme es de verse de la norma sustantiva, la independizacién de la etapa recepcionada resultaria siendo opcional o facultativa, nétese que se usa el verbo "podra” Por su parte, el articulo 44 del RIRP sefiala: “Articulo 44,- Recepcién parcial de obras de habilitacién urbana ejecutada por etapas ‘Cuando se inscriba la recepcién parcial de obras en el supuesto del articulo 37 del Reglamento de la Ley N° 29090, se independizara el area correspondiente a la etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el area pendiente de ejecucién, (...).” El atticulo reglamentario en mencién, no establece con claridad si la independizacién del area recepcionada sea 0 no opcional, por lo que la Registradora entiende que se trata de un acto necesario y obligatorio para inscribir la fabrica y la independizacién de las unidades que conforman cada uno de los edificios por aplicacién del principio de especialidad. Esta posicién es contraria a la asumida por el Registrador que inscribié la recepcién parcial de obras de la etapa | del Condominio lil quien no aplicé el articulo 44 del RIRP. Es decir que la Registradora ha optado por calificar el acto nuevamente. 5. El articulo 4 del RIRP aprobado por Resolucién N° 097-2013- SUNARP/SN regula este principio con la misma formula que sus antecesores: El Reglamento de Inscripciones. del Registro de Predios aprobado por Resolucién N° 540-2003-SUNARPISN y el aprobado por Resolucién 248-2008-SUNARP/SN:“Por cada predio se abrir una partid registral en la cual se extenderan todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extendera un asiento registra! independiente.” El principio de especialidad se entiende como una forma de organizar el Registro, pero también implica identificar y determinar al predio conjuntamente con los derechos que recaen sobre él. Por ello en la doctrina se afirma que el principio de especialidad tiene una triple manifestacion: la unidad real de la finca, la identificacién del titular registral y la especificacion del derecho inscrito, 6. Por otro lado, el predio o finca puede ser definida desde diversos enfoques. Es comin ver en la doctrina los enfoques desde las perspectivas material, registral y funcional. Como finca material se le define como un trozo de terreno cerrado por una linea poligonal, edificada o no, y perteneciente o destinado a pertenecer a un solo propietario o a varios en comin En sentido registral, la finca es aquella que es objeto de un folio registral, es la finca que se inmatricula. Pueden inmatricularse las fincas materiales, pero también se pueden inmatricular fincas diferentes a las materiales, y ahi es donde entra e! concepto de finca funcional: como su propio nombre indica, es la que sirve a una finalidad por estar al servicio de otras fincas, como puede ser por ejemplo la de las explotaciones agricolas conformada por predios no colindantes, en materia urbana las unidades exclusivas (departamento mas depésitos) que no tienen continuidad pero que dependen uno del otro. Entonces la finca materiales la que existe en la realidad como algo cerrado, mientras que la funcional supone la finalidad de formacion de fincas procedentes de otras por tener una finalidad comin, pudiéndose formar una unica finca funcional que esté formada por varias: materiales continuas o discontinuas. A nivel de derecho comparado el articulo 8 de la Ley Hipotecaria espafiola y su regiamento art, 44 prevén la inscripcién de fincas discontinuas 0 independientes como una unidad funcional. La jurisprudencia registral de la Direccién General Registral y Notarial ha sefialado que las fincas funcionales se inscriben como una sola finca a pesar de ser fisicamente independientes, y para ello se exige "la declaracion de voluntad del interesado y el establecimiento de cual sea esa relacion de dependencia de trato unitario, no siendo bastante la mera decision del propietario"? En nuestra legislacion, vemos que el articulo 65 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regula como susceptibles de acumulacién aquellas secciones de propiedad exclusiva no continuas cuando constituyan una’ unidad funcional y la falta de continuidad esté determinada por la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun. 7. El concepto de unidad funcional fue aplicado en primera instancia, segun se puede apreciar de la partida 12779540 en la cual se inscribid el Condominio | de "Parques de la Huaca’, etapas 1, 2 y 3 en forma sucesiva, 2 R. 23 de abril de 2005. DGRN.BOE de! 6 de junio de 2005,RESOLUCION No. - 8) 9 2015 -SUNARP-TR-L sin necesidad de independizar cada etapa, habiéndose inscrito ademas el Reglamento interno General de! Condominio | y el. Reglamento Internode cada etapa. De la misma forma se actu en el Condominio | de "Parque de la Huaca” que consta én el partida 12258147 en donde también se ha inscrito en forma sucesiva las etapas 1 y 2. Tenemos entonces que se ha considerado cada Condominio como una unidad funcional conformante del Proyecto inmobiliario "Parques de la Huaca” 8, Lo expuesto nos lleva a la conclusion que cuando el articulo 37 del RIRP, se ‘efiere a la independizacién de area correspondiente a la etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el area pendiente de ejecucién, se refiere a predios que no forman parte de una unidad funcional, 9, Estando a los conceptos expuestos, el presente caso trata por tanto de una unidad funcional denominada Condominio Ili, el mismo que fue autorizado para ser habilitado y construido por etapas segtin consta de la Resolucién de Gerencia N° 901-GDU/MDSM del 21/10/2008 aclarada mediante Resolucion de Gerencia N° 1068-2008-GDU/MDMSM del 13/5/2008, obrantes en el titulo archivado N° 752122 del 7/11/2008. Asi, de la lectura de la Resolucién de Gerencia N° 010-2014-GDU/MDSM del 13/6/2014 (que consta en el titulo archivado N° 866632 del 26/8/2014) se tiene que se aprobé la recepcién parcial de obras del area de 8,057.23 m2 (Etapa 1) advirtindose de la documentacién presentada que la Etapa |, objeto de habilitacién y construccién, comparte areas comunes con el resto de las etapas pendientes de habilitar (2, 3 y 4) denominadas “Zona Comun de Circulacién Peatonal" Por lo expuesto, puede establecerse que el Condominio III, constituye una unidad funcional; motivo por el cual la independizacién de la primera etapa afectaria el desarrollo de! proyecto global de! condominio, tal como sefialado el recurrente y que se ha podido constatar de la documentacién técnica presentada, asi como el criterio asumido por la primera instancia en la inscripcién de los Condominios 1 Il. En tal sentido, corresponde revocar el punto 1 de la observacién. Del mismo modo se debe revocar el punto 4, toda vez que en él se establece que el area pendiente de recepcién como la recepcionada, forman predio distintos que no comparten bienes comunes; sin embargo, ‘como se ha indicado, de la verificacién de las resoluciones municipales que aprobaron la recepcién, se puede establecer que si constituyen una sola unidad funcional. De otro lado, se debe revocar el punto 18 de la observacién toda vez que como se ha sefialado no es materia de la presente rogatoria la independizacién del area reservada para futura construccién, la cual ain no ha sido materia de recepcién de obras y s6lo ha sido considerada en el reglamento intemo a efectos de su adecuacién con la partida. 10. De otro lado, e! Registrador formula observacién seftalando que el area de 21,778.25 m2, pendiente de recepcin de obras, en la partida N° 12258144 del Registro de Predios de Lima, no puede ser considerada en el reglamento interno general, toda vez que aun no tiene la condicién de urbano,