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VALORIZACIN

DE
TERRENOS INMOBILIARIOS

Mtodo: Residual Parte



14 SEPTIEMBRE 2015

PROFESOR: CRISTIAN GUTIERREZ GEBAUER- ARQUITECTO ,


VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Presentacin

Cris&an Eugenio Gu&rrez Gebauer

Arquitecto P.U.C., Magster en Desarrollo Urbano P.U.C. Tasador Inmobiliario ASATCH.
Experiencia en Real Estate, Valorizaciones inmobiliarias, desarrollo de proyectos Urbanos y
de Arquitectura.
Gerente de Estudios Arenas & Cayo S.A., en el rea de desarrollo de consultoras y research con nfasis en los
mercados de ocinas y condominios Industriales.
o 2010- 2012 CBRE Chile S.A.- Director Advisory Group.
o 2008- 2010 Pricewaterhouse Coopers- Consultor Lder TransacWon Services.
o 2007- 2008 Serviu regin Metropolitana, revisin de expropiaciones para TransanWago.
o 1997- 2008 Tasador rea Bancaria Banco Estado y Transsa.
o y Arquitecto socio GuWrrez & Villegas Arquitectos.
o 1997- 1998 Domnguez & Rencoret Arquitectos.

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Temario

Valor de Mercado
Anlisis de Cabida
Capitalizacin de Renta
Escenarios mlWples

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Etapas

Idea Estudio de Pre Inversin (valor de la propiedad ,


valores de transaccin de mercado

Viabilidad Estudio de Perl

Pre FacWbilidad Anteproyecto (evaluacin de Proyecto)

FacWbilidad Proyecto

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Etapas

Idea
o (Pre Factibilidad)

Fuente: Prof. Juan Abel Flores

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Proceso de Evaluacin

ANALISIS DE POTENCIAL DEL TERRENO:


Proceso de Evaluacin
Valores de Mercado
Valor de la Propiedad
Potencial de la propiedad (mtodo de valor residual del terreno)

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Qu es un Terreno Inmobiliario?

ES - TODO TERRENO EN EL QUE SE PUEDA EDIFICAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

CASAS
DEPARTAMENTOS
OFICINAS
LOTES
OTROS
COLEGIOS
CENTROS
COMERCIALES
STRIP CENTER

No ES - TERRENO EN EL QUE NO SE PUEDA DAR DESARROLLO INMOBILIARIO (AUNQUE SE


PUEDA CONSTRUIR)

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Metodologa de Valoracin

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

COMUNA SECTOR CUADRA


CRITERIOS CUALITATIVOS

FORMA
MTODO
Sup.: 1000 m2

MEJOR
Sup.: 1000 m2

IGUAL
PEOR
Sup.: 1000 m2
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Metodologa de Valoracin

MTODO DIRECTO: COMPARACIN


CRITERIOS CUANTITATIVOS

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Metodologa de Valoracin

MTODO DIRECTO: COMPARACIN

Land CLF per Const. CLF per


ID Date N Address / Location Land Rate Const Rate Land Sq. M Construction Sq. M Total CLF Additional Equip. Similarity % Adjustment
Sq.m Sq.m
2010816 22-10-2014 1 Gran Va 12.50 83.33 4,000 600.00 CLF 50,000 CLF 5.00 CLF 45.00 3,000 Inferior/Offer 5.00 52,500.00
VIA ESCARLATA / LO
2335225 19-08-2015 2 9.45 65.00 5,500 800.00 CLF 52,000 CLF 2.00 CLF 46.25 4,000 Inferior/Offer 5.00 CLF 54,600
CURRO
1895597 30-06-2014 3 Via Azul - Gran Via 10.70 76.43 5,000 700.00 CLF 53,500 CLF 3.00 CLF 49.29 4,000 Equiv/Offer - 53,500.00
EXCLUSIVA CASA EN
2258214 17-06-2015 4 26.00 148.57 2,000 350.00 CLF 52,000 CLF 12.00 CLF 51.43 10,000 Inferior/Offer 5.00 CLF 54,600
LO CURRO

2273530 02-07-2015 5 Gran Va / Va Celeste 7.53 86.23 5,289 462.00 CLF 39,836 CLF 3.50 CLF 41.83 2,000 Verry Inferior 10.00 CLF 43,820

2190060 15-04-2015 6 Lo Curro/ Via Roja 11.00 86.05 5,600 430.00 CLF 37,000 CLF 3.00 CLF 42.33 2,000 Verry Inferior 10.00 CLF 40,700
Gran Via / Va
2335671 19-08-2015 7 12.00 86.86 5,289 449.00 CLF 39,000 CLF 3.00 CLF 47.07 2,000 Verry Inferior 10.00 CLF 42,900
Amarilla
2280851 09-07-2015 8 Lo Curro 13.00 107.14 5,000 420.00 CLF 45,000 CLF 5.00 CLF 40.48 3,000 Inferior/Offer 5.00 CLF 47,250
2248862 09-06-2015 9 CAMINO EL CNDOR 14.00 100.92 3,100 545.00 CLF 55,000 CLF 8.00 CLF 50.83 2,500 Higher - 5.00 CLF 52,250
LO CURRO BAJO -
2285834 14-07-2015 10 15.00 84.00 5,000 500.00 CLF 42,000 CLF 3.80 CLF 42.00 2,000 Inferior/Offer 5.00 CLF 44,100
VITACURA
26-01-2015 11 Lo Curro 10.00 93.02 5,643 430.00 CLF 40,000 CLF 3.50 CLF 42.44 2,000 Verry Inferior 10.00 44,000.00
Average 12.84 92.50 4,578 525.60 CLF 46,534 CLF 4.83 CLF 45.65 3,450 5.00 CLF 48,622
Appraised Asset 13.90 86.98 4,005 639.86 CLF 55,656 CLF 6.30 CLF 40.52 4,500 CLF 55,656
Deviation 8% -6% -12.51% 21.74% 19.60% 30.43% -11.24% 30.43% 14.47%

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COMPARABLES

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Analyzed Property Offer N 2 Offer N 3 Offer N 8

Weighted Attributes Adjustment Adjustment Adjustment Adjustment Adjustment Adjustment Adjustment


Attribute Appraised Offer Similarity Adjustment CLF Similarity Similarity Similarity
% % % CLF % CLF % CLF
Asking Price Equivalent CLF 52.000,0 Equivalent CLF 53.500,0 Equivalent CLF 39.000,0 Equivalent CLF 42.000,0
Built Surface 639,86 Higher CLF 800,0 Higher CLF 700,0 Much Lower CLF 449,0 Much Lower CLF 420,0
Land Surface 4005 Higher CLF 5.500,0 Higher CLF 5.000,0 Higher CLF 5.289,0 Higher CLF 5.000,0
Surfaces (Land / Building) 639/4005 Higher 800/5500 Higher 700/5000 Lower 449/5289 Lower 420/5000
Construction Rate 87,41 Lower 65,00 Lower 76,43 Lower 86,86 Higher 107,14
10% Property Rights FREE Hold Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0
20% Surfaces (Land / Building) 639/4005 Higher -5,0% -CLF 2.600,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Much Lower 10,0% CLF 3.900,0 Lower 5,0% CLF 2.100,0
15% Location Principal Lower 5,0% CLF 2.600,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0
20% Condition / Attractive very Good Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Lower 5,0% CLF 1.950,0 Lower 5,0% CLF 2.100,0
10% Utility / Functionality Adequate Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Lower 5,0% CLF 1.950,0 Lower 5,0% CLF 2.100,0
Increasing Market
10% Market conditions of sale adjustment Offer -5,0% -CLF 2.600,0 Offer -5,0% -CLF 2.675,0 Offer -5,0% -CLF 1.950,0 Offer -5,0% -CLF 2.100,0
Value
10% View Panoramic View Equivalent 0,0% CLF 2.600,0 Equivalent 0,0% CLF 2.675,0 Lower 5,0% CLF 1.950,0 Lower 5,0% CLF 2.100,0
5% Parking Area More than three Equivalent 0,0% CLF 0,0 Equivalent 0,0% CLF 0,0 Much Lower 10,0% CLF 3.900,0 Lower 5,0% CLF 2.100,0

Adjusted homologated
CLF 51.650 CLF 52.000 CLF 53.500 CLF 50.700 CLF 50.400
Value (CLF)

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Informacin de Mercado

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MTODO INDIRECTO: RESIDUAL

OBJETIVO: Es dar el precio mximo que, en el momento de la tasacin, estara


dispuesto a pagar por el terreno un promotor inmobiliario de Qpo medio, que lo
comprara y aprovechara su mayor y mejor uso, dadas sus dimensiones y
caractersDcas, la normaDva que regula su uso (planos reguladores, ordenanzas,
etc.) y el mercado, en funcin de los costos de construccin y comercializacin y los
ingresos por ventas.
HIPTESIS PREVIAS:
1. Promotor medio de la zona.
2. NormaDva
3. Mercado Inmobiliario
4. Producto Inmobiliario a desarrollar
5. Anlisis de Costos de Produccin (directos e indirectos) del producto inmobiliario
6. EsDmacin del valor de venta del inmueble para la hiptesis de Edicio
Terminado

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MTODO INDIRECTO: RESIDUAL

Valor terreno = Ingresos --- Costos --- Cualidades


Directos Unidades vendibles
Por producto Tipologa
Casas Supercie

INGRESOS
COSTOS (Comparacin con otros Proyectos) Deptos. Ubicacin
Ocinas Bodegas
Otros
Por Regin / Comuna Estacionamientos
Por Materialidad Otros usos
Por valor de venta
Por nmero de
unidades
Indirectos Comparacin de Cualidades
Proyectos semejantes
Honorarios
Misma Comuna

UTILIDADES
Permisos / Aportes
Ventas / Publicidad
Financieros
AdministraDvos

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Metodologa de Valoracin

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO

INGRESOS

FLUJOS DE CAJA FUTUROS


COSTOS

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Metodologa de Valoracin

MTODO INDIRECTO: RESIDUAL DINMICO

En el desarrollo de un negocio es indispensable analizar las inversiones en bienes de


capital, porque su xito o rentabilidad depende de la calidad de las decisiones que se
lleven a cabo en dichos proyectos en el presente; y este xito solo ser tangible si se
conoce y se sabe interpretar el valor del dinero a travs del tiempo.

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
El saber calcular el valor presente de cualquier cantidad que est en un
tiempo futuro nos da la capacidad de poder analizar los flujos de caja
Momento actual futuros en el momento actual. Estos flujos futuros de efectivo son
o generados por el proyecto y que es el elemento fundamental de todo
punto de inicio del proyecto proyecto de inversin.

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Pasos necesarios

Fac&bilidad tcnica, ordenanza, desarrollo de ujo, sensibilizacin

Se revisan y analizan los antecedentes legales, con el objeWvo de llegar al desarrollo del ujo
necesario para la facWbilidad de un proyecto con objeWvo inmobiliario.

Se debe establecer la estructura lgica para el buen desarrollo del proyecto y en disWntos escenarios
de valoracin.

Determinar el valor ms razonable a parWr de la iteracin en los escenarios del proyecto

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Anlisis de Cabida
FacWbilidad tcnica, ordenanza, desarrollo de ujo, sensibilizacin

Se revisan y analizan los antecedentes legales, con el objeWvo de llegar al
desarrollo del ujo necesario para la facWbilidad de un proyecto con
objeWvo inmobiliario.
Se debe establecer la estructura lgica para el buen desarrollo del
proyecto y en disWntos escenarios de valoracin.
Determinar el valor ms razonable a parWr de la iteracin en los
escenarios del proyecto

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Anlisis de Cabida (cont.)

Se revisan los antecedentes que permiten el anlisis de


antecedentes necesarios para lograr la obtencin de la cabida
(potencial construcWvo) que de lugar al aprovechamiento opWmo de
un suelo, bajo el principio de mayor y mejor uso del bien. Bajo este
captulo el alumno lograr establecer el potencial construcWvo de
diferentes inmuebles con potencial inmobiliario.

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OBJETIVO:

Corresponde a la determinacin de la mxima construcWbilidad que permite, al terreno
que se tasa, la normaWva vigente:
Se debe tener presente la aplicacin de:
La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (O.G. de U y C.)
Se revisan los antecedentes que permiten el anlisis de antecedentes necesarios para
lograr la obtencin de la cabida (potencial construcWvo) que de lugar al
aprovechamiento opWmo de un suelo, bajo el principio de mayor y mejor uso del bien.
Bajo este captulo el alumno lograr establecer el potencial construcWvo de diferentes
inmuebles con potencial inmobiliario.

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ANLISIS DE CABIDA (CONT.)
Aspectos a considerar:
Lneas ociales.
Afeccin a uWlidad publica.
Consideraciones de urbanizacin.
Normas urbansWcas. Instrumento (s) de planicacin territorial aplicables:
Intercomunal, comunal, seccional.
Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno:
reas de riesgo, proteccin o restriccin.
rea o inmueble de conservacin histrica.
Zona mpica o monumento nacional.

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Anlisis de Cabida (cont.)
Otros aspectos a considerar:
Usos de suelos permiWdos.
Subdivisin predial mnima.
Densidad mxima.
Altura edicacin. Mxima.
Sistema de agrupamiento.
Coeciente de construcWbilidad.
Coeciente de ocupacin suelo.
Rasante.
Adosamiento.
Distanciamiento.
Cierros.
Ochavos.

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Anlisis de Cabida (cont.)
Resultado buscado
Anlisis de cabida mxima segn coecientes
Anlisis de cabida mxima segn cono de sombra

Fuente consultada: Apuntes Internos de A&C


Preparados por Arq. Alberto Arenas Pizarro.

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Anlisis de Cabida
Ejercicio Simple

Suponga un terreno de forma regular y plana de 2.000m2 en una relacin Frente Fondo
1 a 3, con un coeciente de construccin de 4, una ocupacin de suelo mximo del 50%
y distancia a medianeros de 5m. y antejardn de 8m.

Determine la supercie mxima a construir, y la supercie mxima vendible si el


proyecto considera un 12% de reas comunes, donde el primer piso esta desWnado a
rea de servicio.

Para efectos de clculo, considere que el bien no Wene restricciones por rasantes.

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Anlisis de Cabida
Resultados

Supercie a construir mxima : 8.000 m2
Supercie mxima a vender : 7.040 m2

5m
5m

8m

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Ejemplo 1
Datos para Cabida
Supercie terreno producto de una fusin : 1.200 m2
Relacin Frente/Fondo : 1:3
Ocupacin de suelo : 50% reas comunes : 15%
Coeciente construccin : 3
Frente a calle 20 mts.
Antejardn 15 mts.
Distanciamiento: O.G.U.C.
Altura mxima de construccin 21
Proyeccin sobre lnea de antejardn (a parWr del segundo piso) 1,8 mts.

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RESULTADOS:
Supercie Primer piso: 600 m2
Supercie mxima sobre nivel 0,0: 3552 m2.
Supercie no aprovechable: 1830 m2.

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Ejemplo 2
Datos para Cabida

Item Detalle Unidades


M2 Terreno 5.036,20 m2
ConstrucWbilidad 2,00
Conjunto Armnico 50%
Soterramiento de Cables 15%
m2 Construibles 17.375 m2
Supercie Wl 85%
Densidad PermiWda 1300,00 hab/ha
Densidad PermiWda 325,00 viv/ha
m2 a interior dptos. 8.476 m2
m2 Terraza 1.716 m2
m2 promedio Dptos. 52,0 m2
m2 promedio Terraza
Dptos. 10,5
N de Departamentos 163
Maxima Altura 10 mts.
Saldo ConstrucWbilidad 3,13

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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RESULTADOS:
Numero de viviendas: 163
Supercie total sobre NNT: 17.375 m2.
Supercie no aprovechable en vivienda: 7.403
m2.

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CAPITALIZACIN DE RENTA

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Dinero en el Wempo

UF
Capital
tiempo

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Generalidades

Rentabilidad sobre Inversin


Item 0 1 Incremento Tasa %

Flujo del proyecto -1.000 1.120 120 12

Financiamiento 800 -864 -64 8

Flujo del inversionista -200 256 56 28

Fuente: Nassir Sapag Chan

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Generalidades

Proyecto A Proyecto B
Inversin 30.000 30.000
Vida Wl 10 aos 10 aos
Ventas 1.000 unidades/ao 1.000 unidades/ao
VAN 12.000 4.000

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Generalidades

Proyecto A Proyecto B
Inversin 30.000 30.000
Vida Wl 10 aos 10 aos
Ventas 1.000 unidades/ao 1.000 unidades/ao
VAN 12.000 4.000
Pto. De equilibrio 950 unidades/ao 650 unidades/ao

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Generalidades

Proyecto A Proyecto B
Inversin 30.000 30.000
Vida Wl 10 aos 10 aos
Ventas 1.000 unidades/ao 1.000 unidades/ao
VAN 12.000 4.000
Pto. De equilibrio 950 unidades/ao 650 unidades/ao
Cada de ventas 5% 35%

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Tasas (1)

Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos


Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras
Tasa Mxima Convencional: 50% + que tasa corriente
Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres
Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Tasas de Descuento (TD)
TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO

Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de inters que no representa


un riesgo sobre la inversin

ej. Depsito Bancario,


Pagar Reajustable del Banco Central,
Bonos del Tesoro Norteamericano,
Etc.

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
EJEMPLO 1 (TASA DE DESCUENTO)

PRC(8) = 6.45%
Spread = 1.5%

Tasa descuento mn. = 7.95%

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
EJEMPLO 2
( TASAS DISPONIBLES EN WWW.SBIF.CL)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
EJEMPLO 3 ( CRITERIOS P ARA U SO D E T ASAS E STIPULADO P OR B ANCOS E N E VALUACIN D E
PROYECTOS)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Frmulas
Capitalizacin de un acWvo (Valor actual Descontado)

VAD = Ingresos anuales - 1 + VR
i i (1+i)n (1+i)n

VAD = Ingresos anuales netos


i

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Aplicacin (Frmulas)

Inters Simple

= (1+())
Inters Compuesto

= (1+)
Valor actual (valor presente)

=/(1+)
Transformacin de tasa anual a mensual

=121+ 1

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Tasas de Descuento (TD)
TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO

Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de inters que no representa un riesgo


sobre la inversin

ej. Depsito Bancario,
Pagar Reajustable del Banco Central,
Bonos del Tesoro Norteamericano,
Etc.

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Ejemplo (Tasa de descuento)

PRC(8) = 6.45%
Spread = 1.5%

Tasa descuento mn. = 7.95%

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Frmulas
Capitalizacin de un acWvo (Valor actual Descontado)

VAD = Ingresos anuales - 1 + VR
i i (1+i)n (1+i)n

VAD = Ingresos anuales netos


i

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
RENTA PERPETUA

La renta perpetua constante es aquella de duracin infinita , en la que los


importes de capital son siempre iguales (ej. un arriendo entre compaas
relacionadas)

El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A que, por un


perodo, produce como inters la suma R, es decir, R = A x i lo que al
despejarse equivale a:
q Valor final = Valor del periodo / tasa de riesgo
q Valor del periodo= renta x periodo- (costos asociados)
q Este valor solo es representativo en la medida que no cambien las
variables.

El valor actual de una renta perpetua anticipada es aquella cantidad A que,


disminuida en la primera cuota R, produce como intereses la suma R
(A-R) x i=R A = R + (R / i)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Aplicacin (Frmulas)

Inters Simple

= (1+())

Inters Compuesto

= (1+)

Valor actual (valor presente)

=/(1+)
Transformacin de tasa anual a mensual

=121+ 1
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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL


MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
EJERCICIO 1
Flujo Perpetuo
Formula: ingresos x ao / tasa de descuento
o Ingresos mensuales: $200.000
o Egresos anuales $300.000
o Tasa: 8%

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
RESULTADO:
Valor $26.250.000

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
EJEMPLO
Enfoque de Valoracin: Residual Dinmico

o Determine el valor a pagar por un terreno de 2.000m2, y la uWlidad para el promotor


inmobiliario, cuya cabida de terreno permite la construccin de un edicio que se
logra vender en UF316.800.
o Tome en consideracin que el proyecto se desarrolla en la estructura de plazo que
se adjunta y que la tasa de descuento aplicada al proyecto es del 12% anual.


Residual Est&co R. Dinmico
Item 0 1 2 3 4 5
Ingresos 0% 0% 20% 40% 30% 10%
Egresos 40% 25% 15% 10% 5% 5%

Ingresos 316.800
Egresos 160.000

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Desarrollo de
Enfoque de Valoracin: Residual
Dinmico

RESIDUAL ESTTICO RESIDUAL DINMICO



AOS FINANCTO 0 1 2 3 4 5
INGRESOS 0% 0% 20% 40% 30% 10%
EGRESOS 40% 25% 15% 10% 5% 5%
SUP TERRENO (M2) 2.000,00
INGRESOS (UF) 316.800,00 - - 63.360,00 126.720,00 95.040,00 31.680,00
EGRESOS (UF) - 160.000,00 - 64.000,00 - 40.000,00 - 24.000,00 - 16.000,00 - 8.000,00 - 8.000,00
MARGEN PARCIAL 156.800,00 - 64.000,00 - 40.000,00 39.360,00 110.720,00 87.040,00 23.680,00
MARGEN ACUM. 156.800,00 - 64.000,00 - 104.000,00 - 64.640,00 46.080,00 133.120,00 156.800,00
UTILID PROMOTOR (UF) 77.576,26
VAN 12% 79.223,74 -
64.000,00 - 35.714,29 31.377,55 78.808,31 55.315,49 13.436,67

VALOR TERRENO (UF/M2) 39,61

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Aplicacin

n Valor actual (valor presente)

=/(1+)

Valor Residual
Flujo arriendo a distintos aos
1 2 3 n

Valor Presente

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Aplicacin

n Valor actual (valor presente)

=/(1+)
Tiempo Aos 12 15 20
Tasa descuento anual % 13% 13% 13%
Renta anual UF 5.578,32 5.578,32 5.578,32
Valor Residual UF 23.120,00 21.859,70 19.757,80
Valor presente UF 38.344,45 39.544,38 40.900,94
Valor presente $ 703.211.117 725.217.056 750.095.417

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Proceso de Evaluacin

NDICES DE EVALUACIN

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Eleccin de Proyectos
Tasa Interna de Retorno IRR (1)
Valor Presente Neto NPV (2)
Punto de Equilibrio BP (3)
Perodo de Devolucin PP (4)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
TIR (IRR) Tasa Interna de Retorno

TIR = Ingresos + VR - 1
Inversin

Tasa de inters que hace la ecuacin de inversin inicial, con el
valor presente de los futuros ujos de caja entrantes, esto es,
a la Tasa Interna de Retorno,
I = PV o NPV = 0
Relacin entre costo del capital y el retorno
Relacin entre deuda-patrimonio y costo capital

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Eleccin de Proyectos

Tasa Interna de Retorno IRR (1)


Valor Presente Neto NPV (2)
Punto de Equilibrio BP (3)
Perodo de Devolucin PP (4)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
VAN (2)

VAN = ( - ) Inversin Inicia (+) Valor presente de ujos


futuros esperados

Descontar los ujos de caja de cada ao en que se evala la inversin a


una tasa de descuento que permite comparar el costo oportunidad del
proyecto.

Procedimiento: se suman los ujos futuros ya descontados al valor


presente, y a ese valor se resta la inversin inicial.

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Pasos del VAN
Establecer los datos ms relevantes
EsWmacin de ingresos y egresos
EsWmacin del Wempo de los ujos
Determinacin del VAN
Simulaciones

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Componentes

n Perodos de Wempo
n Inversin
n AcWvo Fijo

n AcWvo Intangible (Nominal)

n Capital de Trabajo

n Ingresos
n Operacionales y No Operacionales

n Gastos
n Desembolsables y No Desembolsables

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
VAN
VAN > 0
Conviene hacer el proyecto, ya que los ujos son capaces de pagar los
costos visibles y el costo oportunidad.

VAN = 0
Slo es posible recuperar la inversin inicial a la tasa de descuento
exigida para el proyecto.

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
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Eleccin de Proyectos

Tasa Interna de Retorno IRR (1)


Valor Presente Neto NPV (2)
Punto de Equilibrio BP (3)
Perodo de Devolucin PP (4)

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Punto de Equilibrio PE (3)

PE = (Costo / Total Ingresos) x 12

Forma ms sencilla de anlisis del Costo / Benecio


Tiempo que tomara para que el total de los ingresos incrementados y/o la
reduccin de gastos sea igual al costo total
No toma en cuenta el valor del dinero en el Wempo

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Eleccin de Proyectos

Tasa Interna de Retorno IRR (1)


Valor Presente Neto NPV (2)
Punto de Equilibrio BP (3)
Perodo de Devolucin PP (4)

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Perodo de Devolucin (4)

PD = (costo Valor asegurado) x 12 meses


(total ingresos y/o reduccin de gastos)

Tiempo requerido para recuperar el monto inicial de una inversin de
capital.
Tiempo que tomara para lograr un ujo de caja posiWvo igual a la
inversin total.
Toma en cuenta benecios, tales como el valor asegurado.
Mtodo que permite conocer la liquidez del esfuerzo por mejorar un
proceso en vez de su rentabilidad

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Efectos

A intereses ms altos, mayor es el riesgo de no pago crediWcio.


A mayor duracin de crdito, mayor riesgo para el inversor.
Si IPC sube, mercado inmobiliario baja.
Spread = Colocacin(cdto)-Captacin(ahorro)
Velocidad de Venta = % Venta / Stock

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Evaluacin de Proyectos Inmobiliarios

EJEMPLOS PRACTICOS

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Esquema Simplicado
Estudio
Idea
Anlisis de Mercado y Producto Inmobiliario
Seleccin de siWo
Anteproyecto
Anlisis de cabida
Anlisis de Flujos
Proyecto
Generacin de Proyecto
Compra del siWo
Permisos
Busqueda de Financiamiento / Permisos
Construccin
Obras (Infraestructura, LogsWca, RRHH, etc)
Estados de Avance
Ventas
Sala de venta
Publicidad
Trmino del proyecto - Feedback

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Estructura

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Esquema

VAN = (+) Flujo caja neto 1er ao


(1+tasa descuento)

(+) Flujo caja neto 2do ao
(1+tasa descuento)2

(+) Flujo caja neto 3er ao

(1+tasa descuento)3

(+) etc.

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Representacin grca

600
500

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10.000

Ej. VAN = $15.000.000 quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que fue capaz de pagar los
intereses del Banco, la rentabilidad mnima solicitada al patrimonio adems de la inversin inicial.
Finalmente, la utilidad sobre la inversin aumentar en M$15.000

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Proyecto Wpo

Fuente: Desarrollos inmobiliarios exitosos, Damin Tabakman y otros


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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Planilla de Clculo

ITEM T=0 T=1 T=2 ETC


+ INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA) 14.000.000 14.000.000
- GASTOS OPERACIONALES
Materias primas y costos de produccin 2.500.000 2.500.000
Sueldos 7.300.000 7.300.000
Mantencin, Seguros y Arriendo Local 2.500.000 2.500.000
Otros Servicios 750.000 750.000
Depresiacin 700.000 700.000
= RESULTADO AFECTO A IMPUESTO 250.000 250.000
- IMPUESTO EMPRESA (15%) 37.500 37.500
= RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO 212.500 212.500
+ DEPRECIACION DEL EJERCICIO 700.000 700.000
- INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIN, MAQ) 50.000.000
= FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO 912.500 912.500

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Ingresos
Ventas
Supercie vendible
Unidades vendibles
Valor / m2 vendible (mercado)

Tiempo (velocidad de venta)


Ventas en verde
Ventas por piloto
Ventas post recepcin nal

Post venta

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Egresos
Terreno
Gasto Previos
Derechos / Permisos
Honorarios Profesionales
Costos de Construccin
Costo Financiero
Gastos Inmobiliaria
Gastos Ventas / Publicidad
Otros

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Distribucin

6 meses

4 meses

2 meses

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Distribucin

6 meses

4 meses

2 meses

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VALORIZACIN DE TERRENOS BAJO MTODO DE VALOR RESIDUAL
MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Flujo Anlisis de Cabida

ndices de Evaluacin

Flujo

Ejercicio

EGRESOS Total Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 ,,,,,,,, Mes n


Terreno
Gasto Previos
Derechos / Permisos
Honorarios Profesionales
Costos de Construccin
Gastos Inmobiliaria
Gastos Ventas / Publicidad
Total Egresos
Egresos Acumulados

INGRESOS
Unidades vendibles
Ventas contado
Pago contra firma de promesa
Pago contra entrega
Saldo crdito hipotecario
Total Ingresos
Ingresos Acumulados

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Flujo

1 FLUJOS
EGRESOS Total Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 ,,,,,,,, Mes n
Terreno
Gasto Previos
Derechos / Permisos
Honorarios Profesionales
Costos de Construccin
Gastos Inmobiliaria
Gastos Ventas / Publicidad
Total Egresos
Egresos Acumulados

INGRESOS
Unidades vendibles
Ventas contado
Pago contra firma de promesa
Pago contra entrega
Saldo crdito hipotecario
Total Ingresos
Ingresos Acumulados

2 RESULTADOS
Margen Bruto
Margen acumulado
VAN
VAN Acumulado
TIR
Beneficio

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Flujo

M arg en = Ingesos Egresos


M arg en Bruto
VAN =
(
1+ i
12
mes
)

12
M arg enAcumulado mes
TIR =
EgresosAcumulados
2 RESULTADOS
Margen Bruto
Margen acumulado
VAN
VAN Acumulado
TIR
Beneficio

3 SENSIBILIZACION DEL TIR VAN


20%
25%
30%
? 0

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Sensibilizacin


Iteracin mlWple
Generacin de Histogramas (grcos de frecuencia)
Anlisis de frecuencia de valores
Decisin de valor nal del proyecto

Valores Frecuencia
150.000
160.000
170.000
180.000
190.000
200.000
210.000
220.000

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Planillas de Clculo

FV (VF) : Valor Futuro


NPV (VNA) : Valor Presente Neto
PMT (PAGO) : Valor de cuota a i constante
PV (VA) : Valor Presente
RATE (TASA) : Tasa de Inters

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Funciones Excel
VNA (tasa;valor1;valor2;).
Devuelve el valor neto presente de una inversin a parWr de una tasa de descuento y una serie de pagos
futuros (valores negaWvos) y entradas (valores posiWvos)

TIR (valores;esWmar).
Devuelve la tasa interna de retorno de una inversin para una serie de valores en efecWvo.

TIR.NO.PER (valores;fechas;esWmar).
Devuelve la tasa de retorno para un ujo de caja que no es necesariamente peridico.

PAGO (tasa;nper;va;vf;Wpo).
Calcula el pago de un prstamo basado en pagos y tasa de inters constantes.

INT.PAGO.DIR (tasa;perodo;nper;va).
Devuelve el inters de un prstamo de pagos directos.

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Funciones Excel

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Bibliogra~a usada

Normas Internacionales de Valoracin IVSC


InternaWonal ValuaWon Standards Commiee
hp://www.ivsc.org

Normas Europeas de Valoracin (5ta. Edicin)


Asociacin Profesional de Sociedades de Urbanizacin, Edicin Espaola 2003

Basic Real Estare Appraisal (Fourth EdiWon)
PrenWce Hall - Richard m. Bes Silas J. Ely
Dennis Mckenzie 1994

QuesWons & Answers (2nd EdiWon)
To help you pass the Real Estate Appraisal Exams
Jeey D. Fischer Dennis S Tosh


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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
Bibliogra~a usada

Evaluacin Financiera de Proyectos


Carlos lvarez Polich
Ediciones Universitarias de Valparaiso de la Universidad Catlica de Valparaso

Evaluacin de Proyectos - Gua de ejercicios problemas y soluciones


Jos Manuel Sapag Puelma
McGraw-Hill 2007

Proyectos de Inversin. Formulacin y Evaluacin


Nassir Sapag Chan
Pearson Educacin 2007

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MS. EN DESARROLLO URBANO PUC
GRACIAS

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