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NICSP 16PROPIEDADES DE INVERSIN Reconocimiento Esta Norma

Internacional de Contabilidad del Sector Pblico ha sido bsicamente elaborada a


partir de la Norma Internacional de Contabilidad NIC 40 (2000), Propiedades de
Inversin publicada por el Comit de las Normas Internacionales de Contabilidad
(IASC). En 2001, en sustitucin del IASC, se constituyeron el Consejo de Normas
Internacionales de Contabilidad (IASB) y la Fundacin para el Comit de Normas
Internacionales de Contabilidad (IASCF). Las Normas Internacionales de
Contabilidad (NICs) emitidas por el IASC permanecern en vigor mientras no sean
modificadas o retiradas por el IASB. La presente publicacin del Comit del Sector
Pblico de la Federacin Internacional de Contadores reproduce extractos de la
NIC 40 con el permiso del IASB. El texto aprobado de las Normas Internacionales
de Contabilidad (NICs) es el publicado por el IASB en idioma ingls, pudindose
obtener ejemplares del mismo, en el Departamento de Publicaciones del IASCF:
IASCF Publications Department, 1st Floor, 30 Cannon Street, London EC4M 6XH,
United Kingdom. Email: publications@iasc.org Internet: http://www.iasb.org Las
NICs, los Proyectos de Norma y otras publicaciones del IASC y el IASB son
propiedad intelectual del IASCF. IAS, IASC, IASCF, IASB and International
Accounting Standards son Marcas Registradas del IASCF y no deben ser usadas
sin el consentimiento del IASCF. NICSP 16 452 SECTOR PBLICO NORMA
INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD DEL SECTOR PBLICONICSP 16
PROPIEDADES DE INVERSIN CONTENIDO Prrafo OBJETIVO ALCANCE
..................................................................................................... 15
DEFINICIONES............................................................................................. 618
Propiedades de Inversin......................................................................... 718
RECONOCIMIENTO .................................................................................... 1921
MEDICIN INICIAL .................................................................................... 2229
DESEMBOLSOS POSTERIORES ................................................................ 3031
MEDICIN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL................... 3258
Modelo de valor razonable ...................................................................... 3557
Imposibilidad de determinar el valor razonable de forma fiable ............. 5557
Modelo del costo ..................................................................................... 58
TRANSFERENCIAS ..................................................................................... 5969
DISPOSICIONES........................................................................................... 7073
INFORMACIN A REVELAR ..................................................................... 7478
Modelo del valor razonable y modelo del costo ...................................... 7475
Modelo del valor razonable ..................................................................... 7677
Modelo del costo ..................................................................................... 78
DISPOSICIONES TRANSITORIAS ............................................................. 7985
Adopcin inicial de la base contable de acumulacin o devengo............ 7981
Modelo del valor razonable ..................................................................... 8284
Modelo del costo ..................................................................................... 85 FECHA
DE VIGENCIA................................................................................. 8687
APNDICEARBOL DE DECISION COMPARACIN CON LA NIC 40 453 NICSP
16 PROPIEDADES DE INVERSIN NORMA INTERNACIONAL DE
CONTABILIDAD DEL SECTOR PBLICONICSP 16 PROPIEDADES DE
INVERSIN Las directrices normativas, que aparecen en letra cursiva y en negrita,
deben interpretarse en el contexto de los prrafos de comentario de la presente
Norma, los cuales aparecen en letra normal- as como en el contexto del Prlogo a
las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico. No se pretende la
aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico a
partidas (o rubros) no significativas. Objetivo El objetivo de esta Norma
Internacional de Contabilidad del Sector Pblico es prescribir el tratamiento
contable de las propiedades de inversin y sus exigencias de revelacin
correspondientes. Alcance 1. Una entidad que prepare y presente sus estados
financieros sobre la base contable de acumulacin o devengo debe aplicar esta
Norma en la contabilizacin de las propiedades de inversin. 2. La presente Norma
se aplica a todas las entidades del sector pblico, excepto a las Empresas
Pblicas. 3. Esta Norma aborda el tratamiento contable de las propiedades de
inversin incluyendo la medicin, en los estados financieros del arrendatario, de
las propiedades de inversin que se posean en rgimen de arrendamiento
financiero y la medicin, en los estados financieros del arrendador, de las
propiedades de inversin arrendadas en rgimen de arrendamiento operativo. Esta
Norma no trata los problemas cubiertos en la Norma Internacional de Contabilidad
del Sector Pblico NICSP13 Arrendamientos, entre los que se incluyen los
siguientes: (a) clasificacin de los arrendamientos como arrendamientos
financieros o arrendamientos operativos; (b) reconocimiento de ingresos
ordinarios/recursos por alquiler de propiedades de inversin (ver tambin la Norma
Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP9 Ingresos
ordinarios/recursos por transacciones con contraprestacin); (c) medicin, en los
estados financieros del arrendatario, de propiedades en rgimen de arrendamiento
operativo; (d) medicin, en los estados financieros del arrendador, de propiedades
en rgimen de arrendamiento financiero; NICSP 16 454 PROPIEDADES DE
INVERSIN SECTOR PBLICO (e) Contabilizacin de transacciones de venta
con arrendamiento posterior; y (f) revelaciones sobre los arrendamientos
financieros y operativos. 4. Esta Norma no es de aplicacin a: (a) bosques y otros
recursos naturales renovables similares; y (b) inversiones en derechos mineros,
exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otros recursos no
renovables similares. 5. Las Empresas Pblicas (EPs) debern aplicar las Normas
Internacionales de Contabilidad (NICs) emitidas por el Comit de Normas
Internacionales de Contabilidad (IASC). La Gua N 1 del Comit del Sector
Pblico, Presentacin de Informacin Financiera por las Empresas Pblicas,
seala que las NICs son de aplicacin para todas las organizaciones
empresariales, sin importar que stas pertenezcan al sector privado o al sector
pblico. Por ello, la Gua N 1 recomienda que las EPs presenten sus estados
financieros de acuerdo, en todos los aspectos materiales, con las NICs.
Definiciones 6. Los siguientes trminos se usan, en la presente Norma, con el
significado que a continuacin se especifica: Costo (Cost) es el importe de efectivo
o medios lquidos equivalentes, o bien el valor razonable de la contraprestacin
entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisicin o construccin
por parte de la entidad. Importe de un activo en libros (Carrying amount of an
asset) es el importe por el que se reconoce un activo en el estado de situacin
financiera o balance general de la entidad una vez deducidas todas las
depreciaciones y/o prdidas acumuladas relacionadas con el activo que estuviesen
previamente contabilizadas. Propiedades de inversin (Investment property) son
propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se
tienen para obtener rentas o plusvala o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la
produccin o suministro de bienes o servicio o para fines administrativos; o bien
para (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones. Propiedades ocupadas
por el dueo (Owner-occupied property) son propiedades que se tienen (por parte
del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento
financiero) para su 455 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN uso en la
produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
Valor Razonable (Fair value) el importe por el que puede ser intercambiado un
activo o cancelado un pasivo, entre partes conocedoras e interesadas, que actan
en condiciones de independencia mutua. Los trminos definidos en otras Normas
Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico son usados en esta Norma con
la misma definicin dada en aquellas, y son reproducidas en el Glosario de
Definiciones publicado separadamente. Propiedades de Inversin 7. Existen
ciertas circunstancias en las cuales las entidades del sector pblico pueden poseer
propiedades para obtener rentas o plusvalas. Por ejemplo, puede crearse una
entidad del sector pblico (distinta de una EP) para gestionar una cartera
propiedad del gobierno en rgimen de actividad comercial. En este caso, la
propiedad poseda por la entidad, distinta de la propiedad mantenida para la
reventa en el curso ordinario de las operaciones, responde a la definicin de
propiedad de inversin. Otra entidad pblica puede tambin poseer propiedades
para obtener rentas o plusvalas y usar el efectivo generado para financiar otras
actividades (prestacin de servicios). Por ejemplo, una universidad o una
administracin local puede ser propietaria de un edificio cuyo objetivo es arrendarlo
en rgimen comercial a terceras partes para generar fondos, en vez que para
producir o suministrar bienes o servicios. Esta propiedad tambin se podra definir
como propiedad de inversin. 8. Las propiedades de inversin se tienen para
obtener rentas, plusvalas o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversin
generan flujos de efectivo en forma independiente de otros activos posedos por la
entidad. Esto distingue a las propiedades de inversin de otros terrenos o edificios
controlados por entidades pblicas, incluyendo las propiedades ocupadas por el
dueo. La produccin o el suministro de bienes o servicios (o el uso de
propiedades para fines administrativos) tambin puede generar flujos de efectivo.
Por ejemplo, una entidad del sector pblico puede utilizar un edificio para
suministrar bienes y servicios a terceros recibiendo a cambio una recuperacin del
costo que puede ser total o parcial. Sin embargo, el edificio se mantiene para
facilitar la produccin de bienes y servicios y los flujos de efectivo no son
solamente atribuibles al edificio, sino tambin a los otros activos usados en la
produccin o en el proceso de suministro. La Norma Internacional de Contabilidad
del Sector Pblico NICSP17 Propiedades, Planta y Equipo se aplica a las
propiedades ocupadas por el dueo. 9. En algunas jurisdicciones del sector
pblico, existen ciertos acuerdos administrativos que hacen que una entidad pueda
controlar un activo cuya propiedad legalmente corresponde a otra entidad. Por
ejemplo, un organismo NICSP 16 456 PROPIEDADES DE INVERSIN SECTOR
PBLICO oficial puede controlar y contabilizar ciertos edificios que legalmente
pertenecen al Estado. En tales circunstancias, las menciones a propiedades
ocupadas por el dueo se refieren a propiedades empleadas por la entidad que
reconoce la propiedad en sus estados financieros. 10. Los siguientes casos son
ejemplos de propiedades de inversin: (a) un terreno que se tiene para obtener
plusvalas a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso
ordinario de las operaciones. Por ejemplo, un terreno propiedad de un hospital
para obtener plusvalas que puede ser vendido en un momento propicio en el
futuro; (b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso
de que la entidad no haya determinado si el terreno se usar como propiedad
ocupada por el dueo, incluyendo la ocupacin para suministrar servicios tales
como los suministrados por parques nacionales para las generaciones actuales y
futuras, o para venderse a corto plazo dentro del curso ordinario de las
operaciones, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalas);
(c) un edificio que sea propiedad de la entidad que presenta la informacin
financiera (o bien un edificio obtenido a travs de un arrendamiento financiero) y
que lo alquile a travs de uno o ms arrendamientos operativos en rgimen
comercial. Por ejemplo, una universidad puede ser propietaria de un edificio que
arrienda a terceras partes externas, en rgimen comercial, y (d) un edificio que
esta desocupado y que ser arrendado a travs de uno o ms arrendamientos
operativos a terceras partes externas, en rgimen comercial. 11. Los siguientes
son ejemplos de partidas (o rubros) que no son propiedades de inversin y que,
por lo tanto, no caen dentro del alcance de esta Norma: (a) propiedades que se
tienen para venderse en el curso normal de las operaciones o bien que se
encuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta
(vase la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP 12
Inventarios). Por ejemplo, una administracin municipal puede completar de forma
sistemticamente su tasa de ingresos ordinarios/recursos comprando y vendiendo
propiedades, en tal caso, las propiedades adquiridas exclusivamente para su
disposicin posterior en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas se
clasificaran como inventarios. Un departamento de vivienda puede vender de
habitualmente parte de su stock de viviendas en el curso ordinario de sus
operaciones como resultado de los cambios demogrficos, en este caso cualquier
vivienda en stock disponible para su venta se clasifica como inventario; 457 NICSP
16 PROPIEDADES DE INVERSIN (b) propiedades que estn siendo construidas
o mejoradas por cuenta de terceras personas. Por ejemplo, un Departamento de
Vivienda y Servicios puede realizar contratos de construccin con entidades ajenas
a su administracin (vase la Norma Internacional de Contabilidad del Sector
Pblico NICSP 11 Contratos de Construccin); (c) propiedades ocupadas por el
dueo (vase NICSP 17), incluyendo (entre otras) las propiedades que se tienen
para uso futuro como ocupadas por el dueo, propiedades ocupadas por
empleados tales como viviendas para personal del ejrcito (paguen o no alquileres
a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueo en espera de disponer
de ellas; (d) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas para uso
futuro como propiedades de inversin. La NICSP 17 se aplica a dichas
propiedades hasta que la construccin o desarrollo est terminada, fecha en la que
se convierten en propiedades de inversin y por lo tanto quedan sujetas a esta
Norma. Sin embargo esta Norma s es de aplicacin a las propiedades de
inversin existentes que estn siendo mejoradas nuevamente para uso futuro
como propiedades de inversin (vase el prrafo 61); (e) la propiedad se mantiene
para prestar un servicio social que tambin genera entradas de efectivo. Por
ejemplo, un Departamento de Vivienda puede tener un gran stock de viviendas
para alquilar a familias con bajo nivel de ingresos, a un precio inferior al de
mercado. En esta situacin, las propiedades estn destinadas a prestar servicios
de viviendas en lugar de alquilarlas o conseguir plusvalas y el ingreso
ordinario/recursos generado por el arrendamiento es secundario al objetivo para el
cual se mantiene la propiedad. Estas propiedades no se consideran propiedades
de inversin y debern tratarse de acuerdo con la NICSP 17; y (f) las propiedades
mantenidas con propsitos estratgicos debern tratarse de acuerdo con la
NICSP17. 12. En muchas jurisdicciones, las entidades del sector pblico tienen
propiedades para cumplir sus objetivos de prestacin de servicios ms que para
conseguir ingresos por arrendamiento o plusvalas. En tales situaciones las
propiedades no sern definidas como propiedades de inversin. Sin embargo, esta
Norma s es aplicable a una entidad pblica que posea una propiedad para
conseguir ingresos por arrendamiento o plusvalas. En algunos casos, una parte
de las propiedades de las entidades del sector pblico se tienen para obtener
rentas o plusvalas y otra parte se utiliza en la produccin o suministro de bienes o
servicios, o bien para fines administrativos. Por ejemplo, un hospital o una
universidad pueden poseer un edificio, destinando una parte para fines NICSP 16
458 PROPIEDADES DE INVERSIN SECTOR PBLICO administrativos y otra
parte para alquilarla como apartamentos en rgimen comercial. Si estas partes
pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en rgimen de
arrendamiento financiero), la entidad las contabilizar tambin por separado. Si
estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad nicamente se
calificar como propiedad de inversin, si slo una parte insignificante se utiliza
para la produccin o prestacin de bienes o servicios, o para fines administrativos.
13. En ciertos casos, la entidad proporciona servicios complementarios a los
ocupantes de una propiedad de la entidad. Esta entidad tratar dicha propiedad
como propiedad de inversin si los servicios son un componente insignificante del
contrato. Un ejemplo podra ser una agencia del gobierno propietaria de un edificio
de oficinas destinado exclusivamente a la obtencin de rentas y arrendado en
rgimen comercial, que suministra tambin servicios de vigilancia y mantenimiento
a los arrendatarios que lo ocupan. 14. En otros casos, los servicios proporcionados
son un componente ms significativo. Por ejemplo, un gobierno puede tener un
hotel o un hostal, que gestiona a travs de su agencia de administracin general
de propiedades. Los servicios proporcionados a los huspedes son un
componente significativo del contrato tomado en su conjunto. Por lo tanto, un hotel
o un hostal gestionado por el dueo son una propiedad ocupada por ste y no una
propiedad de inversin. 15. Podra ser difcil determinar si los servicios
complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad
no sea calificada como propiedad de inversin. Por ejemplo, un gobierno o una
agencia del gobierno propietaria de un hotel pueden transferir algunas veces
ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de
administracin. Los trminos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un
extremo del espectro de posibilidades, la posicin del gobierno o de la agencia del
gobierno podra ser, en esencia, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo
del espectro, el gobierno o la agencia del gobierno podra simplemente haber
subcontratado a terceros ciertas funciones de gestin diaria, pero reteniendo una
exposicin significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las
operaciones del hotel. 16. Se requiere juicio para determinar si una propiedad
puede ser calificada como propiedad de inversin. La entidad desarrollar criterios
para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definicin de
propiedades de inversin y con las directrices correspondientes que figuran en los
prrafos 7 al 15. El prrafo 75(a) requiere que la entidad revele dichos criterios
cuando la clasificacin resulte difcil. 17. En virtud de la NICSP 13, el arrendatario
no capitalizar propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento
operativo. Por lo tanto, el 459 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN
arrendatario no tratar su inversin en dicha propiedad como una propiedad de
inversin. 18. En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a la
controladora o a otra entidad controlada, y es ocupada por stas. Esta propiedad
no podr ser calificada como de inversin, en los estados financieros consolidados
que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de una propiedad ocupada por
el dueo, d
esde l

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