NICSP 16PROPIEDADES DE INVERSIN Reconocimiento Esta Norma
Internacional de Contabilidad del Sector Pblico ha sido bsicamente elaborada a
partir de la Norma Internacional de Contabilidad NIC 40 (2000), Propiedades de Inversin publicada por el Comit de las Normas Internacionales de Contabilidad (IASC). En 2001, en sustitucin del IASC, se constituyeron el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) y la Fundacin para el Comit de Normas Internacionales de Contabilidad (IASCF). Las Normas Internacionales de Contabilidad (NICs) emitidas por el IASC permanecern en vigor mientras no sean modificadas o retiradas por el IASB. La presente publicacin del Comit del Sector Pblico de la Federacin Internacional de Contadores reproduce extractos de la NIC 40 con el permiso del IASB. El texto aprobado de las Normas Internacionales de Contabilidad (NICs) es el publicado por el IASB en idioma ingls, pudindose obtener ejemplares del mismo, en el Departamento de Publicaciones del IASCF: IASCF Publications Department, 1st Floor, 30 Cannon Street, London EC4M 6XH, United Kingdom. Email: publications@iasc.org Internet: http://www.iasb.org Las NICs, los Proyectos de Norma y otras publicaciones del IASC y el IASB son propiedad intelectual del IASCF. IAS, IASC, IASCF, IASB and International Accounting Standards son Marcas Registradas del IASCF y no deben ser usadas sin el consentimiento del IASCF. NICSP 16 452 SECTOR PBLICO NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD DEL SECTOR PBLICONICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN CONTENIDO Prrafo OBJETIVO ALCANCE ..................................................................................................... 15 DEFINICIONES............................................................................................. 618 Propiedades de Inversin......................................................................... 718 RECONOCIMIENTO .................................................................................... 1921 MEDICIN INICIAL .................................................................................... 2229 DESEMBOLSOS POSTERIORES ................................................................ 3031 MEDICIN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL................... 3258 Modelo de valor razonable ...................................................................... 3557 Imposibilidad de determinar el valor razonable de forma fiable ............. 5557 Modelo del costo ..................................................................................... 58 TRANSFERENCIAS ..................................................................................... 5969 DISPOSICIONES........................................................................................... 7073 INFORMACIN A REVELAR ..................................................................... 7478 Modelo del valor razonable y modelo del costo ...................................... 7475 Modelo del valor razonable ..................................................................... 7677 Modelo del costo ..................................................................................... 78 DISPOSICIONES TRANSITORIAS ............................................................. 7985 Adopcin inicial de la base contable de acumulacin o devengo............ 7981 Modelo del valor razonable ..................................................................... 8284 Modelo del costo ..................................................................................... 85 FECHA DE VIGENCIA................................................................................. 8687 APNDICEARBOL DE DECISION COMPARACIN CON LA NIC 40 453 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD DEL SECTOR PBLICONICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN Las directrices normativas, que aparecen en letra cursiva y en negrita, deben interpretarse en el contexto de los prrafos de comentario de la presente Norma, los cuales aparecen en letra normal- as como en el contexto del Prlogo a las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico. No se pretende la aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico a partidas (o rubros) no significativas. Objetivo El objetivo de esta Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversin y sus exigencias de revelacin correspondientes. Alcance 1. Una entidad que prepare y presente sus estados financieros sobre la base contable de acumulacin o devengo debe aplicar esta Norma en la contabilizacin de las propiedades de inversin. 2. La presente Norma se aplica a todas las entidades del sector pblico, excepto a las Empresas Pblicas. 3. Esta Norma aborda el tratamiento contable de las propiedades de inversin incluyendo la medicin, en los estados financieros del arrendatario, de las propiedades de inversin que se posean en rgimen de arrendamiento financiero y la medicin, en los estados financieros del arrendador, de las propiedades de inversin arrendadas en rgimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP13 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes: (a) clasificacin de los arrendamientos como arrendamientos financieros o arrendamientos operativos; (b) reconocimiento de ingresos ordinarios/recursos por alquiler de propiedades de inversin (ver tambin la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP9 Ingresos ordinarios/recursos por transacciones con contraprestacin); (c) medicin, en los estados financieros del arrendatario, de propiedades en rgimen de arrendamiento operativo; (d) medicin, en los estados financieros del arrendador, de propiedades en rgimen de arrendamiento financiero; NICSP 16 454 PROPIEDADES DE INVERSIN SECTOR PBLICO (e) Contabilizacin de transacciones de venta con arrendamiento posterior; y (f) revelaciones sobre los arrendamientos financieros y operativos. 4. Esta Norma no es de aplicacin a: (a) bosques y otros recursos naturales renovables similares; y (b) inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otros recursos no renovables similares. 5. Las Empresas Pblicas (EPs) debern aplicar las Normas Internacionales de Contabilidad (NICs) emitidas por el Comit de Normas Internacionales de Contabilidad (IASC). La Gua N 1 del Comit del Sector Pblico, Presentacin de Informacin Financiera por las Empresas Pblicas, seala que las NICs son de aplicacin para todas las organizaciones empresariales, sin importar que stas pertenezcan al sector privado o al sector pblico. Por ello, la Gua N 1 recomienda que las EPs presenten sus estados financieros de acuerdo, en todos los aspectos materiales, con las NICs. Definiciones 6. Los siguientes trminos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuacin se especifica: Costo (Cost) es el importe de efectivo o medios lquidos equivalentes, o bien el valor razonable de la contraprestacin entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisicin o construccin por parte de la entidad. Importe de un activo en libros (Carrying amount of an asset) es el importe por el que se reconoce un activo en el estado de situacin financiera o balance general de la entidad una vez deducidas todas las depreciaciones y/o prdidas acumuladas relacionadas con el activo que estuviesen previamente contabilizadas. Propiedades de inversin (Investment property) son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen para obtener rentas o plusvala o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la produccin o suministro de bienes o servicio o para fines administrativos; o bien para (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones. Propiedades ocupadas por el dueo (Owner-occupied property) son propiedades que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su 455 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Valor Razonable (Fair value) el importe por el que puede ser intercambiado un activo o cancelado un pasivo, entre partes conocedoras e interesadas, que actan en condiciones de independencia mutua. Los trminos definidos en otras Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Pblico son usados en esta Norma con la misma definicin dada en aquellas, y son reproducidas en el Glosario de Definiciones publicado separadamente. Propiedades de Inversin 7. Existen ciertas circunstancias en las cuales las entidades del sector pblico pueden poseer propiedades para obtener rentas o plusvalas. Por ejemplo, puede crearse una entidad del sector pblico (distinta de una EP) para gestionar una cartera propiedad del gobierno en rgimen de actividad comercial. En este caso, la propiedad poseda por la entidad, distinta de la propiedad mantenida para la reventa en el curso ordinario de las operaciones, responde a la definicin de propiedad de inversin. Otra entidad pblica puede tambin poseer propiedades para obtener rentas o plusvalas y usar el efectivo generado para financiar otras actividades (prestacin de servicios). Por ejemplo, una universidad o una administracin local puede ser propietaria de un edificio cuyo objetivo es arrendarlo en rgimen comercial a terceras partes para generar fondos, en vez que para producir o suministrar bienes o servicios. Esta propiedad tambin se podra definir como propiedad de inversin. 8. Las propiedades de inversin se tienen para obtener rentas, plusvalas o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversin generan flujos de efectivo en forma independiente de otros activos posedos por la entidad. Esto distingue a las propiedades de inversin de otros terrenos o edificios controlados por entidades pblicas, incluyendo las propiedades ocupadas por el dueo. La produccin o el suministro de bienes o servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) tambin puede generar flujos de efectivo. Por ejemplo, una entidad del sector pblico puede utilizar un edificio para suministrar bienes y servicios a terceros recibiendo a cambio una recuperacin del costo que puede ser total o parcial. Sin embargo, el edificio se mantiene para facilitar la produccin de bienes y servicios y los flujos de efectivo no son solamente atribuibles al edificio, sino tambin a los otros activos usados en la produccin o en el proceso de suministro. La Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP17 Propiedades, Planta y Equipo se aplica a las propiedades ocupadas por el dueo. 9. En algunas jurisdicciones del sector pblico, existen ciertos acuerdos administrativos que hacen que una entidad pueda controlar un activo cuya propiedad legalmente corresponde a otra entidad. Por ejemplo, un organismo NICSP 16 456 PROPIEDADES DE INVERSIN SECTOR PBLICO oficial puede controlar y contabilizar ciertos edificios que legalmente pertenecen al Estado. En tales circunstancias, las menciones a propiedades ocupadas por el dueo se refieren a propiedades empleadas por la entidad que reconoce la propiedad en sus estados financieros. 10. Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversin: (a) un terreno que se tiene para obtener plusvalas a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones. Por ejemplo, un terreno propiedad de un hospital para obtener plusvalas que puede ser vendido en un momento propicio en el futuro; (b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se usar como propiedad ocupada por el dueo, incluyendo la ocupacin para suministrar servicios tales como los suministrados por parques nacionales para las generaciones actuales y futuras, o para venderse a corto plazo dentro del curso ordinario de las operaciones, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalas); (c) un edificio que sea propiedad de la entidad que presenta la informacin financiera (o bien un edificio obtenido a travs de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a travs de uno o ms arrendamientos operativos en rgimen comercial. Por ejemplo, una universidad puede ser propietaria de un edificio que arrienda a terceras partes externas, en rgimen comercial, y (d) un edificio que esta desocupado y que ser arrendado a travs de uno o ms arrendamientos operativos a terceras partes externas, en rgimen comercial. 11. Los siguientes son ejemplos de partidas (o rubros) que no son propiedades de inversin y que, por lo tanto, no caen dentro del alcance de esta Norma: (a) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones o bien que se encuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta (vase la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP 12 Inventarios). Por ejemplo, una administracin municipal puede completar de forma sistemticamente su tasa de ingresos ordinarios/recursos comprando y vendiendo propiedades, en tal caso, las propiedades adquiridas exclusivamente para su disposicin posterior en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas se clasificaran como inventarios. Un departamento de vivienda puede vender de habitualmente parte de su stock de viviendas en el curso ordinario de sus operaciones como resultado de los cambios demogrficos, en este caso cualquier vivienda en stock disponible para su venta se clasifica como inventario; 457 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN (b) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas. Por ejemplo, un Departamento de Vivienda y Servicios puede realizar contratos de construccin con entidades ajenas a su administracin (vase la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Pblico NICSP 11 Contratos de Construccin); (c) propiedades ocupadas por el dueo (vase NICSP 17), incluyendo (entre otras) las propiedades que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueo, propiedades ocupadas por empleados tales como viviendas para personal del ejrcito (paguen o no alquileres a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueo en espera de disponer de ellas; (d) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversin. La NICSP 17 se aplica a dichas propiedades hasta que la construccin o desarrollo est terminada, fecha en la que se convierten en propiedades de inversin y por lo tanto quedan sujetas a esta Norma. Sin embargo esta Norma s es de aplicacin a las propiedades de inversin existentes que estn siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de inversin (vase el prrafo 61); (e) la propiedad se mantiene para prestar un servicio social que tambin genera entradas de efectivo. Por ejemplo, un Departamento de Vivienda puede tener un gran stock de viviendas para alquilar a familias con bajo nivel de ingresos, a un precio inferior al de mercado. En esta situacin, las propiedades estn destinadas a prestar servicios de viviendas en lugar de alquilarlas o conseguir plusvalas y el ingreso ordinario/recursos generado por el arrendamiento es secundario al objetivo para el cual se mantiene la propiedad. Estas propiedades no se consideran propiedades de inversin y debern tratarse de acuerdo con la NICSP 17; y (f) las propiedades mantenidas con propsitos estratgicos debern tratarse de acuerdo con la NICSP17. 12. En muchas jurisdicciones, las entidades del sector pblico tienen propiedades para cumplir sus objetivos de prestacin de servicios ms que para conseguir ingresos por arrendamiento o plusvalas. En tales situaciones las propiedades no sern definidas como propiedades de inversin. Sin embargo, esta Norma s es aplicable a una entidad pblica que posea una propiedad para conseguir ingresos por arrendamiento o plusvalas. En algunos casos, una parte de las propiedades de las entidades del sector pblico se tienen para obtener rentas o plusvalas y otra parte se utiliza en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Por ejemplo, un hospital o una universidad pueden poseer un edificio, destinando una parte para fines NICSP 16 458 PROPIEDADES DE INVERSIN SECTOR PBLICO administrativos y otra parte para alquilarla como apartamentos en rgimen comercial. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en rgimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizar tambin por separado. Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad nicamente se calificar como propiedad de inversin, si slo una parte insignificante se utiliza para la produccin o prestacin de bienes o servicios, o para fines administrativos. 13. En ciertos casos, la entidad proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad de la entidad. Esta entidad tratar dicha propiedad como propiedad de inversin si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podra ser una agencia del gobierno propietaria de un edificio de oficinas destinado exclusivamente a la obtencin de rentas y arrendado en rgimen comercial, que suministra tambin servicios de vigilancia y mantenimiento a los arrendatarios que lo ocupan. 14. En otros casos, los servicios proporcionados son un componente ms significativo. Por ejemplo, un gobierno puede tener un hotel o un hostal, que gestiona a travs de su agencia de administracin general de propiedades. Los servicios proporcionados a los huspedes son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto. Por lo tanto, un hotel o un hostal gestionado por el dueo son una propiedad ocupada por ste y no una propiedad de inversin. 15. Podra ser difcil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad no sea calificada como propiedad de inversin. Por ejemplo, un gobierno o una agencia del gobierno propietaria de un hotel pueden transferir algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administracin. Los trminos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posicin del gobierno o de la agencia del gobierno podra ser, en esencia, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el gobierno o la agencia del gobierno podra simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestin diaria, pero reteniendo una exposicin significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel. 16. Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversin. La entidad desarrollar criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definicin de propiedades de inversin y con las directrices correspondientes que figuran en los prrafos 7 al 15. El prrafo 75(a) requiere que la entidad revele dichos criterios cuando la clasificacin resulte difcil. 17. En virtud de la NICSP 13, el arrendatario no capitalizar propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el 459 NICSP 16 PROPIEDADES DE INVERSIN arrendatario no tratar su inversin en dicha propiedad como una propiedad de inversin. 18. En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra entidad controlada, y es ocupada por stas. Esta propiedad no podr ser calificada como de inversin, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueo, d esde l