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TEMA 1 :
LA COMPRA VENTA

Qu es una venta en el lenguaje corriente?: Es un acto por el cual una persona paga un precio a
cambio de una cosa.
La venta es el contrato ms comn; lo celebramos cuando vamos al cafetn, pedimos una
hamburguesa y pagamos el precio que nos indican; y as cada vez que deseamos algo, bien sea por gusto o
por necesidad.

ANTECEDENTES HISTORICOS
En los primeros tiempos existi el trueque, mediante el cual las personas hacan intercambio de bienes
y servicios, asignndoles un valor igual.
Este sistema sufri un cambio radical cuando surgi el dinero, mediante la acuacin de monedas y
posteriormente, con la emisin de billetes; de ese modo se configur la venta como tal. Durante siglos las
cosas, los animales y las personas podan ser vendidos.
En la actualidad existe un modo de trueque y se denomina Permuta, que estudiaremos ms
adelante.
Caractersticas de la Venta
1.- Es un contrato bilateral, ya que vendedor y comprador asumen obligaciones recprocas.
2.- Es un contrato consensual tpico, ya que se perfecciona SOLO CONSENSU (con el solo
consentimiento), conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.137 del Cdigo civil:
El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la
aceptacin de la otra parte.

3.- Es un contrato oneroso, en virtud del precio que debe pagarse.

4.- Es un contrato traslativo de propiedad.
5.- Su ejecucin puede ser instantnea o de tracto sucesivo. El segundo caso se da sobre todo en los
casos de contratos de suministros.
NATURALEZA JURIDICA
Definicin legal: El Artculo 1.474 del Cdigo Civil la define as:
La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y el comprador a pagar el precio.
Qu nos indica esa norma?
1.- Que la venta es un contrato.
2.- Que contiene un elemento subjetivo: Un vendedor y un comprador.
3.- Que contiene un elemento objetivo: Constituido por la cosa objeto de la venta y el precio.
4.- Que el vendedor debe ser propietario de la cosa.
5.- Que el comprador debe pagar el precio de la cosa para que pase a ser suya.
Diferencias con otras figuras similares.
La venta es una enajenacin, en cuanto que el vendedor se desprende de una cosa suya en provecho
de una persona ajena. Sin embargo, debe distinguirse que existen enajenaciones llamadas ventas no
contractuales, como la venta en remate judicial y la expropiacin; en tales casos, la transferencia de la
propiedad se efecta incluso contra la voluntad del propietario, pero se aplican por analoga las reglas de la
venta establecidas en el Cdigo Civil.
LA COSA VENDIDA
Por disposicin del Artculo 1.155 del Cdigo Civil, el objeto del contrato debe ser posible, lcito,
determinado o determinable. Esas mismas caractersticas debe tener la cosa objeto de la venta, para que la
ley tutele el contrato. Cuando se trata de muebles, deben especificarse sus caractersticas; si son de los
producidos en serie, con el sealamiento de su marca de fbrica y seriales. En materia de inmuebles, debe
sealarse con precisin su ubicacin, superficie y linderos, de tal suerte que puedan ser plenamente
identificados. (Por ejemplo si A vende a B un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Paraso, no
estara determinada la cosa vendida con ese simple sealamiento, por cuanto se trata de un edificio de
varios y con varios apartamentos).
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Efran Castro Beja
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La venta de drogas, de cosas provenientes de un delito, de bienes de contrabando, de personas, no

est amparada por la ley; se trata de ventas ilcitas.
De igual modo es ilcita la venta de cosas que no estn en el comercio; por ejemplo: las calles, las
plazas, los ros, etc.
EL PRECIO
Es el valor pecuniario en que se estima una cosa. Se considera cierto cuando las partes lo determinan
en una suma que se debe pagar, o cuando su fijacin se deja al arbitrio de un tercero, o cuando se fija con
referencia a otra cosa cierta; por ejemplo, A vende a B un televisor por un precio de Bs. 200.000,oo. Se
considera incierto cuando no hubiere sido determinado o hubiere duda sobre el mismo, en cuyo caso las
partes se ajustarn al precio corriente del da en el lugar de entrega de la cosa; ejemplo: A vende a B una
cosecha de caf que ser recogida dentro de cuatro meses, por el precio corriente en el mercado
internacional que tenga ese producto en la fecha de la entrega.
El precio es fundamental en todo contrato de compra venta, en cuanto que ste es oneroso, con lo
cual se diferencia del Contrato de Donacin, el cual siempre es gratuito. Si no se fija el precio, o si no se
establece su modo de fijacin, no hay venta. De conformidad con lo dispuesto en el numeral 2 del Artculo 52
de la Ley de Registro Pblico, se prohibe a los Registradores Subalternos Protocolizar ttulos o documentos
de cualquier tipo en los que no se exprese el valor de la cosa que es objeto del contrato.
Naturaleza Jurdica del Precio
El Artculo 1.479 del Cdigo Civil, seala sus requisitos, cuando dispone que el precio de la venta
debe determinarse y especificarse por las partes (precio cierto). En su segunda parte, la misma norma
establece:
Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por
las partes en el acto de la venta. Tambin puede estipularse que la eleccin del tercero
se haga con posterioridad por las partes, de comn acuerdo, con tal de que quede
estipulado en la convencin el modo de nombrar el tercero, a falta de acuerdo entre las
partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede hacer la determinacin del precio, la
venta es nula (precio cierto).
Tambin puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un
mercado y en un da determinado (precio incierto).
Es importante destacar, que en Venezuela el precio de los productos de consumo, as como el de los
inmuebles, debe estipularse en Bolvares, la moneda nacional.
Clases de precio
Ficticio: Cuando se conviene que el comprador no pagar el precio de la cosa. En este caso,
segn Planiol, el acto no puede valer como venta.
Simulado: El que se fija para cometer un fraude fiscal. Es muy frecuente en materia inmobiliaria,
cuando el vendedor declara recibir un precio inferior al que materialmente recibe. Por ejemplo: En
el documento reza que el precio del inmueble es de Bs. 5.000,00 y el comprador paga realmente
Bs. 15.000,00. De all que el numeral 2 del Artculo 52 de la Ley de Registro Pblico dispone
expresamente: Cuando se expresare un valor manifiestamente inferior al que en realidad tuviere
la cosa, el Registrador, previos los informes que estime necesario obtener, los fijar a los solos
efectos del cobro de los derechos o impuestos respectivos.
Vil: Cuando es de tal manera inferior al valor real de la cosa, que el vendedor sufre una prdida
desproporcionada. Sucede cuando la venta se hace por un precio irrisorio; por ejemplo: Vender
un apartamento en Bs. 50.000,00.
Simblico: Es el que suele encubrir una donacin, con el objeto de no pagar los altos impuestos
que la gravan. Es simblico, porque se fija a los solos efectos del registro, pero el supuesto
vendedor no recibe el precio. Es un caso muy frecuente.(En materia de Sucesiones se hable de
venta a fondo perdido)
Capacidad para celebrar el contrato de Compra Venta
Por disposicin del Artculo 18 del Cdigo Civil, el mayor de edad es capaz para todos los actos de la
vida civil, con las excepciones establecidas por disposiciones especiales.
Esto significa, que los contratantes deben ser mayores de edad, y estar en pleno ejercicio de sus
derechos civiles. Los menores, los inhabilitados y los entredichos, pueden intervenir en el contrato, pero por
intermedio de sus representantes.
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Sin embargo, por razones de costumbre, se acepta que los menores puedan hacer compras, como en
el caso de las hechas al menudeo. En determinadas situaciones, existe prohibicin expresa de que los
menores puedan adquirir ciertos bienes, como licores, por ejemplo.
Cosas susceptibles de ser vendidas
Las de lcito comercio. En razn de ello no pueden ser vendidos los ros, las montaas, las playas; ni
tampoco los derechos inalienables, como el derecho a la libertad, el derecho a la vida, el derecho al honor,
etc.
Prohibiciones Especiales para comprar y vender
1.- El Artculo 1.481 del Cdigo Civil dispone expresamente:
Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes
Esta norma tiene un trasfondo moral, por cuanto sera contrario a las buenas costumbres que los
cnyuges se vendieran entre s los bienes, an los propios de cada uno; adems de ello, una venta puede
generar un conflicto entre las partes, y el legislador trata de proteger el ncleo familiar de esa clase de
situaciones.
2.- El Artculo 1.482 del Cdigo civil establece:
No pueden comprar, ni an en subasta pblica, ni directamente ni por intermedio de otras
personas:
1) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2) Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela,
protutela o curatela.
3) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de vender o
hacer vender.
4) Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o de los
establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los bienes que se
venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5) Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de
justicia, los derechos o acciones litigiosas de la competencia del tribunal de que formen parte.
Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes
que ellos poseen.
Los abogados y los procuradores no pueden, ni por s mismos, ni por medio de personas
interpuestas, celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato de venta, permuta u otros
semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que presten su ministerio.
Autorizacin necesaria
El Artculo 168 del Cdigo Civil dispone expresamente, que para vender bienes gananciales,
inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a rgimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas
de compaas, fondos de comercio, as como aportes de dichos bienes a sociedades, el vendedor deber
tener el consentimiento de su cnyuge, si es casado. (NOTA AL MARGEN: Se ha hecho costumbre que
muchas personas, siendo casadas, venden bienes sin el consentimiento del cnyuge, mediante el uso de
una cdula de identidad donde el vendedor aparece SOLTERO. Esto es un fraude, y adems se comete el
delito de falsa atestacin de estado civil ante funcionario pblico, tipificado en el Artculo 321 del Cdigo
Penal).
Venta por Mandatario
La venta debe hacerse por el propietario de la cosa; si lo hace por medio de apoderado, ste debe
tener facultad de disposicin, bien sea mediante Poder General donde conste tal facultad, ya mediante Poder
Especial para realizar una venta determinada. El comprador puede aceptar la venta por mandatario, en la
misma forma. En este caso de venta, los contratantes deben cumplir las obligaciones que en su nombre
asumieron los mandatarios o apoderados.
Venta de Bienes de Menores
El Artculo 267 del Cdigo Civil dispone, que el padre y la madre que ejerzan la patria potestad,
administran los bienes de sus hijos menores; pero para venderlos, deben obtener la autorizacin judicial del
Juez de Menores (Juez de Proteccin de Nios, Nias y Adolescentes).
EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTA
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Hemos dicho que la venta es un contrato bilateral en el cual las partes asumen obligaciones
recprocas. En este contrato, las partes son: vendedor y comprador. Veamos cules son sus obligaciones.
A) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Estn estipuladas en el texto del Artculo 1.486 del Cdigo Civil:
1.- La Tradicin de la cosa vendida
2.- El Saneamiento de la cosa vendida
La Tradicin de la Cosa.
Qu es la tradicin?: Es la entrega, material o simblica, de la cosa. Deriva de la obligacin
de transferir la propiedad.
Deriva del verbo latino Tradere= Traer
En Roma, los negocios se hacan al pie de la estatua de Jpiter. El comprador preguntaba
Tradites? (Trajiste?); el vendedor contestaba: Tradito (He traido).
Formas de la tradicin:
Principio general: El Artculo 1.487 del Cdigo Civil estipula: La tradicin se verifica poniendo
la cosa vendida en posesin del comprador.
Tradicin de los inmuebles:
Artculo 1.488 C.C.: El vendedor cumple con la obligacin de hacer la tradicin de los
inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
Tradicin de los muebles:
El Artculo 1.489 del Cdigo Civil establece los siguientes modos:
1.- Por la entrega real de ellos (entrega material).
2.- Por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen.
3.- Por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el
momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo.
Tradicin de las cosas incorporales:
Por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento
del vendedor (Art. 1.490 C.C.).
Quin costea los gastos de la tradicin?: El vendedor. Salvo los de escritura y dems accesorios de la
venta, que son de cargo del comprador, quien tambin debe pagar el transporte, si no hay convencin en
contrario (Artculo 1.491 C.C.).
Condiciones generales de la Tradicin de la cosa
1.- La tradicin debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha
estipulado otra cosa (Art. 1.492 C.C.).
Qu puede estipularse a este respecto?: Muchas veces depende de las caractersticas propias del
negocio realizado. Actualmente vemos, que la globalizacin del mercado permite que se hagan compras va
Internet, y que el vendedor enve la cosa hasta el domicilio que le indique el comprador.
En materia de inmuebles, el documento traslativo de la propiedad debe asentarse en la Oficina
Registro Inmobiliario del Municipio donde se encuentre el inmueble.
2.- Cuando no se ha acordado el plazo del pago, el vendedor no est obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio. Tampoco est obligado a la entrega, an con plazo acordado, si despus de la
venta el comprador se hace insolvente o cae en quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro
inminente de perder el precio, a menos que se d caucin de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493 C.C.)
3.- La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta. Desde el da de
la venta todos los frutos pertenecen al comprador (Artculo 1.494 C.C.).
Qu ocurre si al efectuarse la venta se encontraba la cosa en buenas condiciones, y al efectuar la
tradicin se ha deteriorado?
El comprador puede perfectamente asumir las siguientes conductas:
-Negarse a recibirla.
-Exigir el cambio por otra en buen estado
-Solicitar la resolucin del contrato y el reintegro del precio.
-Recibir la cosa y accionar por daos y perjuicios.
4.- La obligacin de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto est
destinado a perpetuidad para su uso. El vendedor est obligado igualmente a entregar los ttulos y
documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida (Art. 1.495 Cdigo Civil).
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Ejemplo: Quien vende un automvil no puede quitarle las llantas ni quedarse con la batera, gato y
otros accesorios. El que vende un inmueble no puede quitarle las puertas, instalaciones sanitarias, etc. Es
distinto el caso, si en el documento de venta se concede al vendedor ese derecho.
5.- Venta de cuerpo cierto y determinado: El vendedor est obligado a entregar la misma cosa, no otra
distinta, en la cantidad expresada en el contrato, y en el estado en que se encontraba para el momento de
la venta.
6.- Venta de cosa determinada nicamente en su especie: El vendedor debe entregar la cosa conforme a la
cantidad y calidad expresadas en el contrato; no est obligado a dar una de mejor calidad, pero tampoco
puede dar una de la peor.
7.- Venta a prueba: Est sujeta a una condicin suspensiva.

LA CABIDA Y LA MEDIDA
En materia de inmuebles, el legislador establece lo que se ha denominado garanta de la cabida,
para regular los casos en los cuales la cabida prometida difiere de la cabida entregada.
Ahora bien, Qu es la Cabida?: Es la superficie de un terreno.
Hecha esta distincin, veamos las reglas que sobre la materia consagra el Cdigo Civil en sus
Artculos 1.496 al 1.502.
Artculo 1.496: El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el
contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a tanto por medida, el
vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija la cantidad expresada en el
contrato.
Ejemplo prctico: A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, a razn
de Bs. 10.000 el metro cuadrado, para un precio total de Bs. 40.000.000,00. El vendedor debe
entregar esa cantidad de metros cuadrados.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a
sufrir una disminucin proporcional en el precio.
En el ejemplo anterior, si la parcela tena 3.900 metros cuadrados, el comprador puede retener el
inmueble, pero el vendedor tiene que reintegrarle Bs. 1.000.000,00.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el
comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada.
Ahora bien, supongamos que la parcela realmente tena 4.050 M2; en este caso, el vendedor puede
exigirle al comprador el pago de Bs. 500.000,00 por los metros cuadrados en exceso.
Reglas sobre la Medida
Artculo 1.497: En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado,
o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la
indicacin del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresin de la medida no da lugar a ningn aumento
de precio en favor del vendedor por el exceso de la medida, ni a ninguna disminucin del precio a favor del
comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea
de una veinteava parte en ms o en menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos
vendidos, si no hubiere estipulacin en contrario.
Veamos un ejemplo prctico.
A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, sin indicacin del valor de
cada metro cuadrado. Se aplica la regla si la diferencia es de una veinteava parte de ms o de menos,
tomando en cuenta el valor de la totalidad.
Artculo 1.498: En el caso de que, segn el artculo precedente, haya lugar a aumento de precio por
exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento del precio con
sus intereses, si retiene el inmueble. (Esta disposicin se explica por s sola).
Artculo 1.499: En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato, el
vendedor est obligado a reembolsarle, adems del precio recibido, los gastos del contrato.
PRESCRIPCION: Conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.500 del Cdigo Civil, las acciones por
aumento o disminucin del precio, as como la resolucin del contrato, deben intentarse dentro de UN (1)
ao a contar desde el da de la celebracin de ste, so pena de la prdida de los derechos respectivos
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3.- Artculo 1.501: Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con
designacin de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro,
se hace compensacin hasta la debida concurrencia; y la accin, tanto por aumento como por disminucin
del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas.
Veamos un ejemplo prctico.
Por un solo documento, A vende a B, por un precio global de 20.000.000 de Bs., el Fundo Las
Garzas y el fundo Los Gavilanes, indicando que el primero consta de 314 Hectreas y el otro de 524
Hectreas. Pero se da el caso, que Las Garzas consta realmente de 307 Has. y Los Gavilanes de 531; las
que faltan en el primero se compensan con las del segundo. Si la diferencia es mayor, los contratantes
deben ajustarse a las reglas anteriores para ejercer sus acciones.
Caso de Excepcin: El Artculo 1.502 del Cdigo Civil dispone, que no se aplicarn las disposiciones
del Artculo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideracin a
una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque slo de visu, y hallado convenientes las
dimensiones o cabida, antes de la redaccin del instrumento de venta; asimismo, que la prueba de estas
circunstancias pueden hacerse por testigos, y an por presunciones, y no la desvirta el slo hecho de que
en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato.
EL SANEAMIENTO
Qu es Sanear en sentido jurdico?
Es asegurar, garantizar la reparacin de un dao eventual.
Qu es el Saneamiento?
La obligacin del vendedor, de asegurarle al comprador la indemnizacin de todo perjuicio que ste
haya experimentado por vicio de la cosa comprada o por haber sido perturbado en la posesin o despojado
de ella por un acto judicial.
Segn Planiol, la obligacin del vendedor tiene como objeto nico la proteccin del comprador, y que
en caso de incumplimiento, esta obligacin se resuelve en la indemnizacin de daos y perjuicios, como
todas las obligaciones de hacer.

Clases de Saneamiento
Por Eviccin.
Por vicios ocultos.
Base Legal: El Artculo 1.503 del Cdigo Civil dispone:
Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul:
1) De la posesin pacfica de la cosa vendida.
2) De los vicios o defectos ocultos.
Veamos estos casos.

EL SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION

Qu es la Eviccin?
Es la prdida o perturbacin que sufre el adquirente de un bien, o de un derecho real sobre el mismo,
por vicios de derecho anteriores a la adquisicin.
Planiol significa el concepto as: La eviccin propiamente dicha es la prdida de un derecho, como
consecuencia de una sentencia. El comprador es condenado a abandonar, total o parcialmente la cosa que
se le haba vendido. La palabra eviccin se deriva del latn e-vincere, e-victus, que designaba una derrota
judicial.
Clases de Eviccin:
a) Total: Cuando el comprador est obligado a abandonar totalmente la cosa, ya sea a un propietario
que la ha reivindicado, o a un acreedor hipotecario.
b) Parcial: Se produce de varias formas:
Prdida de una parte de la propiedad
Prdida de una servidumbre activa. Cuando el objeto de la venta es un fundo dominante.
Por descubrimiento de una carga no declarada: Por ejemplo, un arrendamiento, un usufructo o
un derecho de uso, que el vendedor no puso en conocimiento del vendedor.

Regla general en materia de Eviccin:

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En principio, el vendedor responde solamente de la eviccin cuya causa sea anterior a la venta,
porque sta supone una falta de derecho en su persona; no responde de la eviccin cuya causa sea
posterior, bien por caso fortuito, o bien consecuencia de una culpa cometida por el comprador.
Pongamos un caso hipottico: A vende a B un fundo ubicado en la frontera con Colombia, y
posteriormente el Congreso dicta, por ejemplo, una Ley de Proteccin de las Fronteras, en la cual se
establezca la expropiacin de todas las tierras situadas en la zona fronteriza. Este sera un Hecho del
Prncipe no imputable al vendedor, quien entonces no es responsable por la eviccin que sufra el comprador
cuando se ponga en prctica la ley dicha.
Disposiciones del Cdigo Civil en materia de Saneamiento por Eviccin.
1.- Si no es estipulado: An as, el vendedor responde por la eviccin que prive al comprador del todo
o parte de la cosa vendida y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato (Art. 1.504). Es decir, que el silencio de las partes respecto al saneamiento, no impide que el
vendedor tenga que cumplir con esa obligacin, por ser una obligacin legal.
2.- Convenios particulares: Las partes pueden aumentar o disminuir el efecto de esa obligacin, y
convenir tambin en que el vendedor quede liberado de ella. Esto significa, que para liberar o exonerar al
vendedor de la obligacin del saneamiento, debe convenirse EXPRESAMENTE en el documento de la
venta. Sin embargo, la liberacin se reputa nula si el saneamiento resulta de un hecho que le sea personal, e
igualmente si el vendedor procediere de mala f y el comprador ignorare la causa que diere motivo a la
eviccin (Artculos 1.505 1.506).
3.- Derechos del comprador que ha padecido eviccin.
Se observan las siguientes situaciones:
a) Si se ha estipulado la liberacin del vendedor: ste deber restituir el precio, a menos que el
comprador hubiese tenido conocimiento del riesgo de la eviccin en el momento de la venta o que
haya comprado a todo riesgo (Art. 1.507).
b) Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre l: El comprador tiene derecho
a exigir del vendedor (Art. 1.508):
1) La restitucin del precio.
2) La restitucin de los frutos, cuando est obligado a restituirlos al propietario que ha
reivindicado la cosa.
3) Las costas del pleito que haya causado la eviccin y las del que hubiese seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4) Los daos y perjuicios y los gastos y costas del contrato.
Caso de excepcin: El vendedor no responder si la restitucin de frutos se hubiese impuesto al
comprador, como poseedor de mala f (Art. 1.508 in fine).
4.- Obligaciones del vendedor en virtud del Saneamiento por Eviccin:
Restituir el precio ntegro, aunque al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halle
disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del
comprador, ya por fuerza mayor. Pero si el comprador ha sacado provecho de los deterioros
que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a
ese provecho (Art. 1.509).
Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, an
independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso
de valor, adems del precio que recibi (Art. 1.510).
El reembolso al comprador del valor de las refacciones y mejoras tiles que haya hecho al
fundo y a que tenga derecho (Art. 1.511).
El reembolso de todos los gastos, an voluptuarios, que haya hecho en el fundo el
comprador de buena f, si el vendedor vendi de mala f el fundo ajeno (Art. 1.512)
5.- Acciones que puede ejercer el comprador.
Adems de las referentes a los casos antes planteados, puede accionar en los casos siguientes:
a) La resolucin del contrato de venta, si ha habido eviccin parcial de la cosa, y la parte sobre que
recae es de tal importancia, relativamente al todo, que el comprador no la hubiese comprado sin
aquella (Art. 1.513). Si no se resolviere la venta, el vendedor deber pagar al comprador el valor
de la parte sobre la cual ha recado la eviccin, estimada para la poca de la eviccin y no en
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proporcin del precio total de la venta, hay aumentado o disminuido el valor total de la cosa
vendida (Art. 1.514).
b) La resolucin del contrato de venta, si el fundo est gravado con servidumbres no aparentes que
no se hayan declarado en el contrato y que sean de tal importancia que se presuma que si el
comprador las hubiere conocido no habra comprado el fundo, a menos que prefiera una
indemnizacin (Art. 1.515).
6.- Liberacin del vendedor
A) El reembolso por el vendedor, de la cantidad pagada, sus intereses y gastos, cuando el
comprador ha evitado la eviccin del fundo mediante el pago de una cantidad de dinero, lo
libera de todas las consecuencias del saneamiento (Art. 1.516).
B) La ausencia de proposicin de la correspondiente cita en saneamiento conforme a las
reglas de la Intervencin Forzada, prevista en el ordinal 5 del Artculo 370 del Cdigo de
Procedimiento Civil, y la prueba del vendedor de que tena medios de defensa suficientes
para ser absuelto en la demanda. Con la concurrencia de estos requisitos, cesa la
obligacin del vendedor, de sanear por eviccin (Art. 1.517).
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Hemos sentado la premisa, que sanear es garantizarle al comprador el uso, goce y disfrute de la
cosa vendida.
Ahora bien, Qu son vicios ocultos?: Son aquellos defectos, no apreciables a simple vista, que
hacen impropia la cosa para su destino, o que disminuya su uso de tal manera que si el comprador los hubiera
conocido, no la habra comprado o hubiera ofrecido un precio menor (Art. 1.518 C.C.).
En cuanto a los vicios aparentes que el comprador habra podido conocer por s mismo, la ley dispone
que el vendedor no est obligado por tales vicios (Art. 1.519 C.C.)
Ejemplo de un vicio oculto: A compra una casa cuyas tuberas internas colapsan por ser de muy mala
calidad. Ese es un vicio oculto, que si A hubiera conocido, no habra comprado esa casa, o hubiese ofrecido un
precio inferior al pagado.
La accin para demandar el saneamiento por vicios ocultos se denomina REDHIBITORIA, la cual se
define as:
Accin Redhibitoria: Es la encaminada a obtener, por el comprador de una cosa o por el
adquirente a ttulo oneroso, la rescisin de la operacin por los vicios ocultos de la misma,
con el reintegro del precio pagado y de los gastos efectuados.
Reglas del Saneamiento por vicios ocultos
Nuestro Cdigo Civil dispone las siguientes:
1.- Responsabilidad del vendedor
a) Es procedente, an cuando el vendedor no los conociera, a menos que hubiese estipulado no
quedar obligado en este caso al saneamiento (Art. 1.520). En la primera hiptesis slo est obligado a
restituir el precio recibido y a reembolsarle al comprador los gastos de la venta (Art. 1.523)
b) Si el vendedor conoca los vicios, est obligado a pagar daos y perjuicios al comprador, adems de
restituirle el precio (Art. 1.522).
c) Si la cosa que tena vicios ha perecido por causa de sus defectos, el vendedor est obligado a
restituir el precio y hacer las respectivas indemnizaciones indicadas en los Artculos 1.522 y 1.523. Pero la
prdida ocasionada por un caso fortuito es de cuenta del comprador (Art. 1.524).
2.- PRESCRIPCION DE LA ACCIN REDHIBITORIA: El tiempo de prescripcin es del modo siguiente:
Si la cosa es un inmueble: UN (1) AO contado a partir del da de la tradicin.
Si la cosa es semoviente: CUARENTA (40) DIAS, contados a partir desde la entrega.
Si la cosa es mueble: TRES (3) MESES, contados a partir desde la entrega.
3.- Procedencia de la Accin Redhibitoria en las ventas de semovientes (animales):
Slo por los vicios determinados por la ley o por los usos locales.
4.- Improcedencia de la Accin Redhibitoria:
El Artculo 1.525 in fine del Cdigo Civil dispone expresamente:
La accin redhibitoria no es procedente en los remates judiciales.
Garanta Legal de buen funcionamiento:
Segn lo dispuesto en el Artculo 1.526 del Cdigo Civil, cuando el vendedor ha garantizado el buen
funcionamiento de la cosa vendida por un tiempo determinado, el comprador debe denunciar el defecto, bajo
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pena de caducidad, dentro del MES de descubierto, e intentar sus acciones en el plazo de UN (1) AO a
contar de la denuncia, en caso de inejecucin del vendedor.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Son fundamentalmente las siguientes:
1) Pagar el precio.
2) Recibir la cosa comprada.
3) Sufragar los gastos de la venta
4) Cumplimiento de los pactos especiales y modalidades.
Reglas sobre las Obligaciones del comprador:
a) Si se ha estipulado plazo y lugar de pago: El precio debe pagarse en el da y en el lugar determinados por
el contrato (Art. 1.527).
b) Si nada se ha dicho sobre plazo y lugar: En el lugar y la poca de la tradicin (Art. 1.528).
c) Si el precio no ha de ser pagado en el lugar de la tradicin: El pago se har en el domicilio del comprador
(Art. 1.528 in fine).
d) Intereses: A falta de convencin especial, el comprador debe intereses del precio hasta el da de pago, an
cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra renta (Art. 1.529).
e) Suspensin del pago del precio (Art. 1.530):
Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una accin, hipotecaria o
reivindicatoria.
f) Cese de la suspensin:
Cuando el vendedor ha hecho cesar la perturbacin o el peligro.
Si el vendedor da garanta suficiente.
Si se ha estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador
verifique el pago.
g) Resolucin de la venta de cosas muebles: Se verifica de pleno derecho en inters del vendedor, en los
siguientes casos:
Si el comprador no se ha presentado a recibir la cosa vendida, antes que haya expirado el trmino
para su entrega.
Si el comprador se ha presentado a recibirla, pero no ha ofrecido el precio, a menos que se le
haya otorgado plazo ms largo para esto (Art.1.531).
h) Venta sin plazo para el pago del precio: Si el comprador no paga el precio, el vendedor puede reivindicar
las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que los venda, con tal que la
demanda en reivindicacin se entable dentro de los QUINCE (15) das siguientes a la entrega y que las cosas
vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la poca de la entrega (Art. 1.532).
i) Privilegio del Arrendador: El derecho de reivindicacin no tiene efecto con perjuicio del privilegio concedido
al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introduccin de los muebles en la casa o fundo
alquilados, haya sido informado el arrendador de que an se deba el precio (Art. 1.532).
Algunos tipos de venta:
Al Detal (o al Menudeo): Cuando comprende varios objetos individuales.
Al Mayor: Cuando comprende cantidad grande de una sola clase de objeto; ejemplo: un bulto de pasta
dental. En el comercio, esta venta disminuye el precio.
EL RETRACTO
Esta figura se utiliza con suma frecuencia, por los prestamistas, para garantizar su crdito, por lo cual
se encubre lo que realmente es un contrato de prstamo.
Ahora bien, Qu es el Retracto? El autor Osorio y Gallardo lo define as:
Es el derecho de deshacer una venta retrayndola a favor de otra persona, tanto por convenio de
las partes como por ministerio de la ley.
CLASES DE RETRACTO:
1.- Convencional.
2.- Legal.
El Retracto Convencional:
Es el que se conviene en el contrato de compraventa a favor del vendedor, para que recupere la cosa
vendida. Este caso se denomina Pacto de Retroventa, por el cual el vendedor puede recuperar la cosa
vendida, restituyendo el precio recibido, pudiendo ser con exceso o disminucin. La venta con esa clusula
se reputa hecha bajo condicin resolutoria.
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El Cdigo Civil, en su Artculo 1.534, lo define as:

El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa
vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en
el Artculo 1.544.
Reglas Legales del Retracto Convencional.
1.- Disposicin expresa de nulidad: Es nula la obligacin de rescatar que se imponga al vendedor (Art.
1.534 in fine). La explicacin lgica, es que el retracto es un derecho y no una obligacin del vendedor.
2.- Plazo del Retracto: La ley fija un lmite de CINCO (5) AOS; el plazo se reducir a este tiempo, si
en el contrato se establece uno mayor. Si no se ha fijado tiempo, la accin para intentarlo PRESCRIBE por
CINCO (5) AOS (Art. 1.535).
3.- Nuevas Prrrogas: Pueden estipularse, aunque el plazo fijado y las prrrogas excedan de los cinco
(5) aos( Art. 1.535, ltima parte).
4.- Prdida del derecho de retracto: Si el vendedor no ejerce su derecho en el trmino convenido, EL
COMPRADOR ADQUIERE IRREVOCABLEMENTE LA PROPIEDAD (Art. 1.536).
5.- Efecto erga omne: El trmino corre contra toda persona, an menor, salvo el recurso contra quien
haya lugar (art. 1.537).
6.- Accin contra terceros: El vendedor estipulante del retracto puede accionar contra los terceros
adquirentes, an cuando en los respectivos contratos de stos no se haya hecho mencin del retracto
convenido (Art. 1.538)
7.- Derechos del comprador: Ejerce todos los derechos del vendedor, inclusive la prescripcin contra el
verdadero propietario y contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida;
adems puede oponer el beneficio de excusin a los acreedores de su vendedor (Art. 1.539).
8.- Obligacin de rescate total: Si la retroventa comprende la parte indivisa de un fundo, y el
comprador se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitacin provocada contra l, podr obligar al
vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto (Art. 1.540).
9.- Venta por varias personas: Si varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato,
un fundo comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser
obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores, puede
cualquiera de ellos ejercer el retracto en su totalidad y por su propia cuenta (Art. 1.541).
10. Ventas separadas de un mismo fundo: Si los co-propietarios de un fundo han vendido slo su
parte, pueden ejercer el retracto separadamente, por la porcin que le corresponda; y el comprador no puede
obligar al que ejerce la accin de esa manera, a que rescate el fundo entero (Art. 1.542).
12.- Accin contra herederos del comprador: Si el comprador ha dejado varios herederos, el derecho
de retracto deber ejercerse, necesariamente, contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda,
sea que la cosa vendida est indivisa o que se la haya dividido entre ellas. Si la herencia se hubiere dividido y
la cosa vendida se hubiere comprendido en la porcin de uno de los herederos, la accin podr intentarse
contra ste por el todo (Art. 1.543).
13.- Reembolso de gastos: Por disposicin del Artculo 1.544 del Cdigo Civil, El vendedor que ejerce
el retracto, debe reembolsar al comprador:
El precio recibido.
Los gastos y costos de la venta.
Los costos de las reparaciones necesarias.
Los costos de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del
mayor valor que ste tenga.
14.- Efectos del reembolso: El vendedor que ha ejercido el retracto, no puede entrar en posesin sino
despus de haber satisfecho todas estas obligaciones. Al entrar en posesin del fundo en virtud del retracto,
lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Art. 1.544).
15.- Estipulacin de Arrendamiento: Si se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del
fundo, la falta de pago de los alquileres no menoscaba ni produce prdida del derecho de retracto, aunque
as se hubiere estipulado, por ser esa clusula nula (Art. 1.545).
NOTA IMPORTANTE: Los prestamistas acostumbran garantizar los prstamos mediante la venta
con pacto de retracto. De esa manera pueden estipular intereses que se imputan al precio, dada la
desventaja de que en las hipotecas no puede fijarse ms del 1% mensual; y es ms fcil pedir una
entrega material que una ejecucin de hipoteca.
EL RETRACTO LEGAL
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Definicin legal: El Artculo 1.546 del Cdigo civil lo define as:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que
adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato.
Reglas del Retracto Legal:
1.- Ejercicio: Este derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cmodamente o sin menoscabo (Art. 1.546).
2.- Prorrateo: Si dos o ms co-propietarios quieren usar del retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de
la porcin que tengan en la cosa comn (Art. 1.546 in fine).
3.- Caducidad: El derecho de retracto deber ejercerse dentro de NUEVE (9) DIAS, contados desde el
aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no
estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el trmino ser de CUARENTA (40) DIAS, contados
desde la fecha del registro de la escritura (Art. 1.547).
4.- Aplicacin de otras reglas: En el retracto legal son aplicables las disposiciones contenidas en los
Artculos 1.539 y 1.544 del Cdigo Civil, a saber: derechos del comprador y reembolso de gastos y costos
(Art. 1.548).
El Retracto Legal en materia inquilinaria:
Conforme a los Artculos 131 al 137 de la Ley para la regularizacin y control de los Arrendamientos
de Viviendas, cuando el propietario desee vender un inmueble arrendado, el inquilino tiene un derecho
preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble arrendado, con el solo requisito de estar
solvente en el pago de los alquileres, y con la libertad de tener NOVENTA (90) das calendario (consecutivos)
para responder si acepta o no la oferta. Si el propietario vende el inmueble por un precio inferior al ofertado,
o lo vende a un tercero sin antes haberlo ofertado al arrendatario, ste tiene un plazo de CIENTO OCHENTA
(180) DIAS HBILES, contados a partir de la notificacin que se le haga de que hay un nuevo propietario,
para ejercer la accin de retracto legal.
Retracto legal en las Ventas de inmuebles
Por disposicin del Artculo 16 de la Ley del INAVI, los inmuebles que ste venda estn sujetos al
retracto legal, por un tiempo de veinte (20) aos. Por tal razn, quien desee vender un inmueble que adquiri
del INAVI, debe solicitarle al Instituto la liberacin de la denominada Clasula Opcional del Retracto Legal y
hacer constar esa liberacin en el documento. Al Registrador se le prohibe protocolizar un documento que no
cumpla con ese requisito.
LA CESION DE CREDITOS
Base legal: Artculos 1.549 al 1.557 del Cdigo Civil
CONCEPTO: Es la transferencia que hace un acreedor, del derecho que tiene contra su deudor, con la
entrega adicional del ttulo donde consta la obligacin, cuando exista.
Origen de la Cesin de Crditos: Puede ser a ttulo oneroso, y en ese caso puede hacerse como
venta; o a ttulo gratuito, en caso de una donacin.
Comentario: La cesin de crditos constituye una operacin en la cual se acostumbra, por regla
general, estipular un precio inferior al monto del crdito cedido. Ejemplo:
A tiene un crdito contra B por Bs. 5.000.000,00, que vencer dentro de tres meses. Pero por
alguna razn necesita con urgencia Bs. 4.500.000,00 y le vende ese crdito a C por ese monto. Es
indudable que B resolver su urgencia y C obtendr una buena ganancia.
Reglas legales de la Cesin de Crditos
1.- Perfeccionamiento: Solo consensu. La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una
accin son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el
crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradicin (Art. 1.549 C.C.).
2.- Tradicin: Se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o el derecho cedido (Art. 1.549 in
fine).
3.- Necesidad de notificacin: El cesionario no tiene derecho contra terceros sino despus que la
cesin se ha notificado al deudor, o que ste la ha aceptado (Art. 1.550 C.C.). Los terceros son el deudor, y
los acreedores del cedente. La notificacin puede hacerla indistintamente el cedente o el cesionario, o ambos
en conjunto. Aunque se acostumbra que el deudor acepte la cesin en el mismo documento donde se
exprese. En todo caso, basta con la simple notificacin, para que la cesin surta su efecto.
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4.- Liberacin del Deudor : El deudor queda vlidamente libre si paga al cedente antes que por ste o
por el cesionario se le haya notificado la cesin. Se exceptan los documentos que llevan la aceptacin
explcita o implcita del deudor (Art. 1.551 C.C.); un caso de excepcin: la letra de cambio.
5.- Objeto de la Cesin : Comprende el crdito y sus accesorios, tales como las cauciones, privilegios o
hipotecas (Art. 1.552 C.C).
6.- Garanta de existencia: Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del crdito
al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garanta (Art. 1.553 C.C.)
7.- Garanta de Solvencia: El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha
prometido expresamente, y slo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crdito cedido (Art.
1.554 C.C.).
8.- Lmite de la Garanta de Solvencia: Si el cedente ha garantizado la solvencia del deudor, y nada se
ha convenido sobre la duracin de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un ao, a contar
desde la poca de la cesin del crdito, si el plazo de ste estaba ya vencido. Si el crdito es pagadero en un
trmino que an no est vencido, el ao correr desde el vencimiento. Si el crdito es de una renta perpetua,
la responsabilidad de solvencia se extinguir por el lapso de diez aos, a partir de la fecha de cesin (Art.
1.555 C.C.).
9.- VENTA DE UNA HERENCIA: (Art. 1.556):
Quien vende una herencia sin especificar los objetos de que se compone, no est obligado a
garantizar sino su cualidad de heredero.
Si el vendedor se haba aprovechado ya de los frutos de algn fundo o cobrado algn crdito
perteneciente a la herencia, o vendido algunos efectos de la misma, est obligado a reembolsarlo
al comprador, a menos que los haya reservado expresamente en la herencia.
El comprador, por su parte, debe reembolsar al vendedor lo que ste haya pagado por las deudas
y cargas de la herencia y abonarle lo que ste le deba, cuando no haya estipulacin en contrario.
10.- CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS: (Art. 1.557 C. C.). Es la efectuada en el curso de un
proceso, a un tercero que no es parte en el mismo.
Efectos de esta Cesin: Hay que distinguir las siguientes situaciones:
a) Si es efectuada antes de la contestacin de la demanda: Surte efectos inmediatos contra la otra
parte.
b) Si es efectuada despus de la contestacin de la demanda y antes de la sentencia definitivamente
firme: No surte efectos sino entre el cedente y el cesionario.
c) Si en autos consta la aceptacin por la parte contraria: Surtir inmediatos efectos contra aquella, y
en sustitucin del cedente, se har el cesionario parte en la causa.
Nota al margen: La responsabilidad profesional le impone al Abogado, que cuando su cliente le
planteare su idea de realizar una operacin de esta naturaleza, debe asesorarle sobre todos los aspectos e
implicaciones de la misma, y no limitarse a la pronta elaboracin del documento respectivo, con miras a unos
honorarios inmediatos.
LA VENTA DE LA COSA AJENA
Es el acto por el cual una persona vende una cosa que no le pertenece.
Condiciones:
1) Que la cosa sea ajena, es decir, que el vendedor no sea el propietario.
2) Que el hecho de ser ajena impida la transferencia de la propiedad.
Efectos jurdicos.
1.- Por disposicin del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, la venta de la cosa ajena es anulable.
Esto significa que puede ser posteriormente convalidada por las partes; puede ocurrir en los
siguientes casos:
a) Cuando el vendedor adquiere posteriormente la propiedad. Ejemplo: A vende una cosa
perteneciente a B, y ste le hace luego donacin de la cosa; tambin pudiere ocurrir que A
se convierta en heredero de B.
b) Cuando el comprador adquiere por usucapin.
c) Cuando el verdadero dueo confirma la venta.
2.- La accin para pedir la anulacin de la venta dura cinco (5) aos, conforme a lo dispuesto
en el Artculo 1.346 del Cdigo Civil.
3.- Slo el comprador o sus causahabientes pueden pedir la nulidad, pues por disposicin de la
segunda parte del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, el vendedor no podr nunca alegarla.
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4.- El comprador puede accionar la nulidad, y reclamar daos y perjuicios, si ignoraba que la
cosa era ajena.
5.- Este tipo de venta puede ocasionar la eviccin, y en ese caso se aplican las reglas relativas
al saneamiento.
VENTAS INEXISTENTES
1.- La venta de los derechos sobre la sucesin sobre una persona viva, ni an con su
consentimiento (Art. 1.484 C.C.)
2.- La venta de una cosa que ha perecido en su totalidad (Art. 1.85 C.C.). Si el perecimiento es parcial,
el comprador puede desistir del contrato, o pedir la parte existente, con la consiguiente disminucin del
precio, avaluada por expertos.
VENTAS SOMETIDAS A REGMENES ESPECIALES
1.- LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
2.- LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
3.- LA VENTA DE PARCELAS
Estudiemos cada una de ellas.
LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
BASE LEGAL: Ley de Ventas con Reserva de Dominio.
Dominio =Propiedad.
Concepto: Es la venta de una cosa mueble, para uso personal del comprador, bajo el convenio de que
la transferencia del derecho de propiedad se efectuar una vez pagada la totalidad del precio.
Naturaleza Jurdica: Se instituy para proteger los derechos del vendedor, en los casos de venta a
crdito, es decir, con precio pagadero en varias cuotas o porciones, para cubrir el riesgo de que el comprador
insolvente enajene la cosa a favor de un tercero.
REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO: Para que la Ley mencionada tutele esta
venta, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1) Clase de venta: Debe ser a plazo o a crdito.
2) Objeto: Debe ser un bien mueble por su naturaleza.
3) Destino de la cosa: No debe ser destinada a la reventa, sino para el uso personal del
comprador.
4) Cosa elaborada: No debe ser especialmente destinada a la manufactura o transformacin. Es
decir, que no sea lo que se denomina materia prima.
5) Subordinacin al Pago: La reserva debe estar subordinada al pago del precio.
6) Lmite: La reserva no puede tener una duracin mayor de CINCO (5) AOS.
7) Pacto: Debe ser estipulada en el contrato de venta.
8) Identificacin: La cosa debe ser identificada individualmente y de modo preciso. Ejemplo:
Marca de fbrica, modelo, color, Seriales.
9) Uso propio: La cosa no debe estar destinada a ser parte integrante y constante de un inmueble
del cual no pueda separarse sin grave dao para ste.
10) Solemnidad: El contrato debe constar en documento autntico, legalmente reconocido o
simplemente de fecha cierta, el cual debe extenderse en dos ejemplares por lo menos, uno para el
comprador y otro para el vendedor. Para darle fecha cierta, puede llevarse un ejemplar firmado por
las partes, a una Notara, para su archivo, con la correspondiente nota del Notario.
Requisitos del documento contentivo de la Venta con Reserva de Dominio:
1.- Identificacin, profesin y domicilio de las partes.
2.- Descripcin exacta de la cosa, con las referencias de su elaboracin industrial cuando existan
(Marca, modelo, tipo, seriales, etc.), a fn de lograr su exacta identificacin.
3.- Lugar donde permanecer la cosa durante la vigencia del pacto.
4.- Precio de la venta.
5.- Fecha de la operacin.
6.- Condiciones de pago con indicacin de si se han emitido letras de cambio para el pago de las
cuotas.

EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

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A) Respecto al Vendedor:
Conserva la propiedad de la cosa vendida, bajo condicin resolutoria de que el comprador
pague el precio.
Puede oponerse al embargo de la cosa, practicado a instancia de los acreedores del
comprador o de terceros, siempre que el contrato se ajustare a las exigencias de la Ley.
La reserva constituye su garanta de que el crdito le ser pagado.
No asume los riesgos de la cosa.
No asume las cargas tributarias de la cosa.
No asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa.
La reserva de dominio no altera las normas sobre la tradicin.
El vendedor responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el
mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos,
adems de la eventual garanta de buen funcionamiento.
B) Respecto al Comprador:
Tiene la propiedad de la cosa bajo condicin suspensiva (el pago del precio). Adquiere la
plena propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio.
Tiene el derecho de posesin, y en consecuencia el de uso, goce y disfrute de la cosa, por
lo cual podr ejercer acciones de proteccin posesoria.
Puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
Corre con los riesgos desde el momento de la tradicin.
Asume las cargas tributarias de la cosa.
Asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa.
Est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, hasta que
adquiera la plena propiedad. Este cuido no es solamente material sino tambin jurdico, en
el sentido de que debe participar al vendedor toda medida preventiva o de ejecucin que se
intente o practique sobre la cosa, en forma perentoria e inmediata, so pena de que el
vendedor pueda pedir la ejecucin inmediata de la obligacin.
Est impedido de realizar actos de disposicin sobre la cosa mientras dure la reserva; para
ello requiere la autorizacin expresa del vendedor.
Tiene derecho a que el vendedor le otorgue la constancia de pago definitiva; a falta de esa
constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir sus efectos.
Disposiciones legales especiales:
1.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin del vendedor, ste podr reivindicar del tercero la
cosa, o podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.
2.- Si demanda la reivindicacin contra terceros o demanda la resolucin del contrato, por
incumplimiento el comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa
indemnizacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.
3.- En el caso anterior, si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
ttulo de indemnizacin, el Juez, segn las circunstancias, y slo cuando se hayan pagado cuotas que
excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducir la indemnizacin convenida.
4.- El aumento del valor adquirido por la cosa quedar sin indemnizacin, en provecho del vendedor,
cuando aquella vuelva a ste por incumplimiento del comprador.
5.- La quiebra declarada del comprador ser causa de resolucin del contrato, pudiendo el vendedor
deducir de las cuotas a devolver, el monto de la compensacin por uso de la cosa, y el de los daos y
perjuicios.
6.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin, podr adems ser enjuiciado por el delito de
apropiacin indebida.
7.- Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirn a los SEIS (6) MESES, contados a partir
del da en que debera ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa.
8.- Si el vendedor ejerce la accin de reivindicacin de la cosa, el Juez podr decretar, a su peticin, el
secuestro de la cosa y su entrega al vendedor, siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y
el vendedor constituya garanta suficiente de los eventuales daos y perjuicios que pudieren causarse.
9.- En caso de secuestro, el Juez que lo practique deber dejar constancia del estado de la cosa, y
hacer un avalo de la misma.
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10.- Las acciones derivadas de la referida Ley, se tramitarn por el juicio breve, fuere cual fuere la
cuanta.
11.- La falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del
precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y
de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del trmino respecto a las cuotas sucesivas
(Art. 8).
12.- El comprador deber notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los DIEZ
(10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehculos, o el cambio de lugar del mueble,
en los dems casos; asimismo, deber notificarle cualquier medida preventiva o ejecutiva que se realice sobre
las mismas cosas. La falta de cumplimiento de estos deberes, dar derecho al vendedor a pedir la ejecucin
inmediata de la obligacin.
Comentarios:
Es frecuente que en las ventas de vehculos, el atraso del comprador en algunas cuotas traiga como
consecuencia la demanda de resolucin del contrato y el secuestro, vulnerndose por regla general la
disposicin establecida en el Artculo 8, debido a que los jueces no se toman la molestia de leer e
interpretar esa disposicin.
LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Se denomina as a las ventas de Apartamentos; y est sometida a normas especiales contenidas en la
Ley de Propiedad Horizontal.
Antecedentes histricos
La venta en propiedad horizontal es una variedad moderna. Su uso deriv del dficit habitacional, que
urgi la construccin de Edificios, con divisiones denominadas apartamentos.
En Venezuela, se dict en primer lugar una Ley de Propiedad de Apartamentos, el 10 de junio de
1957, cuya finalidad era regular las relaciones entre los propietarios de los apartamentos. Sin embargo, no
constituy una proteccin efectiva de los adquirentes de tales inmuebles, quienes estaban sometidos al
abuso de los propietarios de los edificios, y en muchas ocasiones eran objeto de una sutil estafa, ya que
se hacan ventas a crdito, por documentos privados donde se estipulaba que la transferencia de la
propiedad se hara con el pago de la ltima cuota. De all que esa Ley fue reformada por Decreto N 304
del 20 de junio de 1958, emanado de la Junta de Gobierno, y posteriormente fue sustituida por la Ley de
Propiedad Horizontal mediante Decreto N 365 del 15 de septiembre de 1958.
La Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en los aos 1978 y 1983.
Aspectos fundamentales de la Venta en Propiedad Horizontal:
1.- La existencia previa de un Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna de
Registro Pblico del lugar donde estuviere construido el inmueble. Tal documento debe cumplir con los
siguientes requisitos:
a) La declaracin del propietario o propietario de que destinar el inmueble para ser enajenado por
apartamentos o locales.
b)La descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin.
c)La memoria descriptiva, contentiva del nmero de plantas o pisos; la identificacin, superficie y
linderos de cada apartamento o local.
d) La descripcin de las cosas comunes generales del edificio (pasillos de circulacin, ascensores,
escaleras, reas verdes) y de las cosas comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin
de cules son esos apartamentos.
e)La indicacin precisa del destino dado al edificio (si es para oficinas, vivienda, etc.).
f)El valor que se le da al edificio y el que se atribuye a los apartamentos, locales y otras partes del
edificio susceptible de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que
tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus obligaciones en la conservacin y administracin del
inmueble.
g) Los gravmenes que tenga el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.
2.- Por disposicin de la Ley, al Documento de Condominio deben acompaarse todos los planos
arquitectnicos del edificio, aprobados por los organismos correspondientes (Direccin de Ingeniera
Municipal, Cuerpo de Bomberos, etc.). No podr registrarse ningn documento sobre los apartamentos
o locales, si no se cumple con este requisito.
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3.- Se exiga el otorgamiento de un Permiso de Habitabilidad, por la respectiva Direccin Municipal.

Es decir, la certificacin de que el Edificio es habitable; aunque se tiende a sustituir este Permiso por
la denominada Certificacin de Variable Urbana.
4.- La elaboracin de un Reglamento de Condominio, el cual ser de obligatorio cumplimiento, y debe
acompaarse al Documento de Condominio.
5.- Las cosas comunes NO PUEDEN SER ENAJENADAS, gravadas, arrendadas ni dadas en
comodato. Cualquier operacin en contrario es NULA, se prohibe a los Registradores Subalternos,
Jueces y Notarios, aceptar ese tipo de operaciones; y en caso de contravencin se impondrn las
siguientes sanciones: Al propietario del edificio, prisin de seis (6) a veinticuatro (24) meses; A los
Registradores, Jueces y Notarios, multa de Bs. 10.000,oo a Bs. 100.000,oo.
6.- La venta de un apartamento es anulable si se le impone al comprador la obligacin de pagar todo o
parte del precio antes de que se otorgue el documento registrado de enajenacin; e igualmente la
estipulacin de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable.
7.- Sin embargo, podr recibirse todo o parte del precio, o el adquirente se podr obligar por letras de
cambio, antes de otorgarse el documento de propiedad, si se cumple cualquiera de los siguientes
requisitos:
Que quien reciba todo o parte del precio sea el propietario del terreno donde el edificio se
va a construir y que destine esos fondos a financiar la construccin.
Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido
los permisos de construccin respectivos.
Que el propietario del inmueble constituya garanta fiduciaria para responder de la
devolucin del dinero y los daos y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. El
propietario debe fijar un plazo para transferir la propiedad de lo vendido.
Que quien reciba todo o parte del precio, pague al adquirente intereses, a la tasa corriente
en el mercado inmobiliario sobre las cantidades recibidas.
8.- En las ventas por cuotas no hay lugar a la resolucin del contrato, ni a la prdida del beneficio del
trmino establecido a favor del comprador sobre las cuotas sucesivas, por falta de pago de una o ms
cuotas, sino despus de transcurridos cuarenta y cinco (45) das a partir de la fecha de vencimiento de
la primera cuota insoluta (Art. 35 LPHOR).
9.- Si se resuelve el contrato a plazo, por cualquier causa, el vendedor tiene una justa indemnizacin
por el uso del apartamento, equivalente al monto del inters legal sobre el precio, adems de los
daos y perjuicios.
10.- Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor, a ttulo de
indemnizacin, el Juez la podr reducir si el comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte del
precio total del apartamento.
11.- Las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal se aplican inclusive a las opciones de
compra y a los arrendamientos con opcin a compra.
12.- La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado, produce de pleno
derecho la divisin de la hipoteca, en cuanto a su objeto como a la persona del deudor, en proporcin
al valor atribuido a cada apartamento.
OBLIGACIONES DE LOS ADQUIRENTES
Contribuir econmicamente con el mantenimiento de las cosas comunes, el pago de los servicios,
y las obras o mejoras acordadas por el 75% de los propietarios, prorrateado conforme al
porcentaje que le corresponde (Gastos del Condominio). El mantenimiento de las cosas comunes
atribuidas en exclusiva a un apartamento, sern de cuenta de su propietario.
Respetar las instalaciones generales.
Consentir las reparaciones y permitir las servidumbres imprescindibles, por acuerdo del 75% de los
propietarios.
Usar el apartamento o local de acuerdo a su destino: Si es vivienda no pueden funcionar oficinas
ni negocios; si es comercial, no puede tenerse como vivienda.
No producir ruidos, molestias, daos, ni perturbar la tranquilidad de los propietarios.
No utilizarlo para actos contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Cuando modifiquen los elementos ornamentales, instalaciones y servicios, no menoscabar ni
alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estados exteriores, ni
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perjudicar los derechos de otros propietarios. Cuando deba hacer las obras, debe comunicarlo al
Administrador.
Los propietarios pueden liberarse de sus obligaciones en cuanto a las cosas comunes, mediante el
abandono de su apartamento, que se har propiedad comn de los dems.
La obligacin de pagar los gastos comunes sigue a la propiedad. Esto significa, que un tercero
compra el apartamento o local, carga con esas obligaciones.
DERECHOS DE LOS ADQUIRENTES
Servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario.
Votar en las Asambleas de Propietarios, inclusive para elegir o destituir al Administrador del
Condominio.
Aprobar la realizacin de mejoras de las cosas comunes.
Ser atendido en sus quejas por el Administrador.
Conclusiones finales:
1.- Aparentemente, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal limitan o coartan el Derecho
de Propiedad. Sin embargo, hay que tener presente el postulado de que ese derecho no es absoluto,
pues el Artculo 545 del Cdigo Civil dispone lo siguiente:
La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva,
con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.
2.- En ese contexto, el propietario de un Apartamento adquirido en propiedad horizontal, puede ser
EXPULSADO del mismo, a peticin de los dems propietarios, si en forma reiterada produjere ruidos o
escndalos que perturben la tranquilidad, si notoriamente mantuviere relaciones incestuosas, si instalare un
centro de distribucin de drogas, o un prostbulo, y por cualquier otra causa reida con la moral, tales como el
acoso sexual, las continuadas faltas de respeto, etc.
3.- De igual manera, puede ser expulsado el que dae intencionalmente las cosas comunes, o que
sea tolerante a ello respecto a las personas que habiten el apartamento.

LA VENTA DE PARCELAS
La Ley de Venta de Parcelas establece las normas que deben cumplirse para la enajenacin de
parcelas de terreno, que formen parte de un conjunto; es decir, la enajenacin de un inmueble por
parcelas.
Aspectos fundamentales de la Venta de Parcelas
1.- Existencia previa de un Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, protocolizado en la Oficina
subalterna de Registro Pblico, del lugar de su ubicacin.
2.- El Documento de Parcelamiento deber contener los datos relativos a la ubicacin, superficie y
linderos de cada parcela, con indicacin del nmero de ellas, as como el porcentaje que represente el
valor atribuido a cada una, en relacin con el valor fijado para la totalidad
3.- En el mismo documento debe hacerse una relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los
ltimos veinte (20) aos, as como los gravmenes que existan sobre el inmueble.
4.- Debe constar igualmente las condiciones generales de urbanizacin y parcelamiento, as como la
relacin de las obras y servicios esenciales (electricidad, aguas blancas, aguas negras, vialidad, zonas
verdes).
5.- Es fundamental y estrictamente necesario, que las autoridades competentes hubiesen aprobado el
proyecto (No se pueden urbanizar terrenos adyacentes a lagunas naturales, zonas de derrumbes,
morichales).
6.- La protocolizacin podr hacerse por sectores, y procederse a su enajenacin.
7.- Es nula toda enajenacin que se haga sin la protocolizacin previa del documento del
Parcelamiento.
8.- Los que enajenen un inmueble por parcelas sin cumplir con la formalidad de protocolizar el
documento de Parcelamiento, sern castigados con pena de prisin de 5 a 20 meses.
9.- Las regulaciones del documento de Urbanizacin o Parcelamiento surtirn efectos para los
adquirentes y sus causahabientes.
10.- Al Documento de Parcelamiento deben acompaarse los Planos donde se exprese la ubicacin
de cada parcela.
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Con este punto terminamos el Tema de La Venta

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TEMA 2:
LA PERMUTA

Permuta = Intercambio de cosas

Concepto legal:
Artculo 1.558 del Cdigo Civil:
La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para
obtener otra por ella.
Caractersticas:
1.- Es un contrato bilateral que se perfecciona con el solo consentimiento.
2.- Se diferencia de la Venta en que no hay precio. Slo se establece el valor de cada una de
las cosas, aunque este requisito slo es necesario si se trata de inmuebles, a los efectos del registro
correspondiente.
3.- Se diferencia de la Donacin, en que en sta uno da y otro recibe, mientras que en la
permuta, los contratantes dan y reciben recprocamente.
4.- No es requisito esencial que las cosas permutadas tengan el mismo valor objetivo
equivalente, pues pudiere intervenir el valor subjetivo. Ejemplo prctico: Lucrecia Belmonte le da un
Automvil nuevo a Federico Santos, a cambio de una sortija que perteneci a su bisabuela (de
Lucrecia) y que por ese motivo tiene para ella un gran valor sentimental (subjetivo).
5.- Son aplicables las reglas de la Venta: Tradicin, saneamiento. No se aplica el retracto.
Reglas legales sobre La Permuta
Salvo convencin en contrario, los gastos sern satisfechos de por mitad por los contratantes (Art.
1.564 Cdigo Civil).
Si uno de los contratantes recibe la cosa que se le dio y prueba que el otro contratante no era
dueo de ella, no se le puede obligar a la entrega de la que prometi dar, y cumple con devolver la
que recibi (Art. 1.560 Cdigo Civil).
El permutante que ha padecido eviccin de la cosa que recibi, puede, a su eleccin, demandar la
indemnizacin de perjuicios o repetir la cosa que dio (Art. 1.561 Cdigo Civil).
En los casos de resolucin, quedan a salvo los derechos adquiridos por los terceros sobre los
inmuebles, antes del registro de la demanda de resolucin Art. 1.562 Cdigo Civil).
Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero, equivale al registro
respecto de los inmuebles (Art. 1.562, segunda parte Cdigo Civil).

1. DERECHO ADMINISTRATIVO.

El Derecho Administrativo es la rama del derecho pblico interno que se encuentra constituido
por un conjunto de estructuras y de principios doctrinales, tambin por normas que regulan las
actividades directas o indirectas, de la administracin pblica como rgano del poder ejecutivo, la
organizacin, funcionamiento y control de la cosa pblica; sus relaciones con los particulares, los
servicios pblicos y dems actividades estatales. En pocas palabras el derecho administrativo se
refiere a las normas de orden pblico que rigen a la administracin pblica y su relacin con los
ciudadanos.

2. ORIGEN DEL DERECHO ADMINISTRATIVO.

En la doctrina del Derecho Administrativo se sostiene la idea que para la creacin y existencia
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de sta rama del derecho se requiere la coincidencia de los principios: la existencia de una
administracin que est suficientemente desarrollada y la aceptacin del principio segn la cual la
administracin (rama del poder ejecutivo) est sometida a la ley. Una vez que ambos principios
existan se crea el derecho administrativo. La historia afirma que Francia fue el primer pas que reuni
stos dos principios primordiales a travs del cual se hizo posible la creacin de sta disciplina. En
consecuencia, su origen prximo lo hayamos en la poca posterior a la Revolucin Francesa.

La Revolucin Francesa fue una revolucin poltica, social y econmica, sobre la cual se va a
construir el Estado de Derecho y el liberalismo. Por una parte, implica el fin del Estado Absoluto; la
organizacin poltica que se va a encontrar va a tener poderes limitados, no slo porque el Estado se
va a encontrar separado en sus poderes para realizar el adecuado balance y contrapeso entre ellos,
sino porque el poder legislativo y a travs de l, la ley, va a tener la supremaca. Frente al poder
personal y arbitrario existente con anterioridad, el gobierno por y en virtud de las leyes va a
prevalecer, y de ah la sumisin del Estado al Derecho y al Principio de la Legalidad. Y, por otra
parte, la Revolucin Francesa formula los principios de la filosofa poltica que permanecern como
base de toda la elaboracin ulterior: la primaca de la ley, la separacin de las autoridades
administrativas y judiciales, el liberalismo poltico, la igualdad de los ciudadanos ante la
Administracin y el liberalismo econmico. De esta ideologa, algunos componentes se han
esfumado, pero la mayora han guardado su autoridad; ellos proveen al derecho administrativo, de lo
esencial en sus principios generales.
La formacin de el rgimen jurdico especial de la poca para reglar las relaciones entre
administracin y los ciudadanos, fue fruto de un hecho histrico muy singular que consisti en lo
siguiente: en el contexto en que los revolucionarios franceses llegaron al poder sucedi que los
mismos tuvieron miedo de que los jueces y el sistema judicial del antiguo rgimen, interfirieran
negativamente las decisiones polticas que tomaran los revolucionarios en el nuevo gobierno. El
miedo de los revolucionarios estaba fundado en la realidad de que antes de la revolucin, los
administradores de justicia del antiguo rgimen de la monarqua absoluta haban obstaculizado
algunas decisiones polticas del rey. Esto conllev a que los nuevos gobernantes revolucionarios
tomaran la decisin de prohibir a los jueces conocer sobre asuntos relacionados con la
administracin pblica y por lo tanto los principios de la Revolucin Francesa que proclamaban el
Estado de Derecho y la subordinacin de los gobernantes a la ley, fueron prcticamente
desconocidos.
La prohibicin a los jueces de fallar sobre temas vinculados a la actuacin de la
administracin, fue consagrada expresamente en la ley 16-24 de Agosto de 1790. Esta Ley 16-
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24 del agosto de 1790, estableci que las funciones judiciales son y continuarn siendo separadas
de las funciones administrativas. Los jueces no podrn, bajo pena de prevaricato, inmiscuirse de
ninguna manera en las operaciones de los cuerpos administrativos, ni citar ante ellos los
funcionarios de la administracin por razn de sus funciones. Posteriormente, para el ao 1791, este
principio fue elevado a rango constitucional. En el artculo tres de la Constitucin Francesa de ese
ao, se estableci la prohibicin a los jueces de conocer de casos relacionados a la administracin
pblica.
En vista de esta contradiccin evidente de los principios y el espritu del Estado de Derecho,
el gobierno revolucionario ide un mecanismo de administracin-juez con el fin de subsanar estas
medidas, y ste consista en que las eventuales reclamaciones contra la administracin deban ser
conocidas y falladas por el jefe ejecutivo, mecanismo pues que debilitaba considerablemente la
subordinacin de los gobernantes a la ley.
Los nuevos gobernantes revolucionarios complementaron esta idea creando un rgano
especial llamado Consejo de Estado, parecido al Consejo del Rey que existi en el periodo
monrquico. La funcin de este Consejo era asesorar al poder ejecutivo en varios temas (redaccin
de leyes y reglamentos) y resolver las controversias entre la Administracin y los particulares. La
forma en que el Consejo daba solucin a las controversias era estudiando las reclamaciones
interpuestas por los particulares contra la Administracin y proponiendo luego una decisin al
respecto al Poder Ejecutivo. Esta debilidad evidente con la que naci el Estado de Derecho se
convertira en un sistema eficiente y real de Derecho Pblico Administrativo. Esto se debi a que, en
primer lugar, en el ao 1806 se cre dentro del Consejo de Estado una comisin contenciosa que
conocera slo sobre los casos de controversias entre Administracin y particulares, y esto permitira
que los que trabajaban en dicha comisin se especializaran en el conocimiento de esta materia.
Tambin ocurri que el Poder Ejecutivo tena tantas funciones y responsabilidades, que fue
delegando al Consejo prcticamente todas las potestades que le correspondan con relacin al
Consejo en lo contencioso, limitndose a firmar las soluciones que se le propona, de manera que
exista cierto criterio de imparcialidad que benefici la credibilidad del Consejo. De forma
concomitante a estos sucesos, y observando el pueblo francs la labor seria que ejecutaba el
Consejo de Estado, se cre conciencia de esta importante funcin y se fue consolidando prestigio
alrededor del Consejo toda vez que su actuacin estaba acorde a los principios de racionalidad y
justicia para con los administrados aunque ello implicara la adopcin de medidas que fueran en un
relativo perjuicio de la administracin.
Este desarrollo del Consejo de Estado, produjo que mediante ley del 24 de Mayo de 1872, ser
reconociera el mismo con carcter jurisdiccional, al otorgarle competencias como juez de la
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administracin, y no ya como asesor que propona soluciones. Ya entonces las decisiones no las
firmaba el ejecutivo sino que el Consejo fallaba como tribunal independiente para algunos casos.
Naca desde ese entonces la dualidad de jurisdicciones, una jurisdiccin conoca de los casos entre
particulares mientras otra conoca de casos entre administracin y particulares. Se cre tambin un
Tribunal de Conflictos, que tena a su cargo resolver controversias en lo relativo a la competencia
entre tribunales comunes y tribunales administrativos.

REALES DE USO Y HABITACIN

Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales

Prof. Francisco de Jongh Sarmiento

Unidad IV

Tema N 20

LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIN(Resumen y anotaciones de los libros de Jos Luis Aguilar
Gorrondona; Ovelio Pia Valles; Elosa Snchez Brito; Germn Rojas Gonzlez)

La legislacin venezolana no consagra una definicin sobre estos derechos, no aporta los elementos estructurales de
los mismos que ayudaran a formar un criterio propio y conceptualizarlos de alguna manera.

La doctrina, como lo seala Aguilar Gorrondona[1], ha partido de los propios nombres para formarse una idea
concreta sobre cada uno de estos derechos reales, diferencindolos, a su vez, del usufructo y de acuerdo con la
extensin de sus facultades.

En el presente apartado se analizar, por separado, cada uno de estos derechos reales en cosa ajena, partiendo de
las posiciones doctrinarias y los efectos legales para cada uno de ellos.

Es necesario comprender, previamente, que ambos derechos reales se constituyen por va de los negocios jurdicos,
es decir, por actos voluntarios, puesto que, a pesar de ser derechos con distinta denominacin, tal y como seala
Ovelio Pia[2], la doctrina suele asimilarlos para su estudio.

DERECHO DE USO
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Segn los romanistas, el derecho de uso era un usufructo limitado, puesto que se reduca al uso (ius utendi),
nicamente, de un bien por parte de una persona.

Se puede definir atendiendo a dos planteamientos doctrinarios. El autor colombiano Germn Rojas
Gonzlez[3] define el derecho de uso en los siguientes trminos: El derecho de uso es un derecho real que consiste,
generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Por su parte, la venezolana Elosa Snchez Brito[4] plantea que El derecho de uso es un derecho real que consiste en
la facultad de servirse de la cosa de otro, con la obligacin de conservar la cosa y tomar de ella solamente los frutos
que le sean necesarios al usuario y a su familia.

Se puede afirmar, entonces, utilizando ambas definiciones, que el derecho real de uso es un derecho a utilizar la cosa
y a obtener sus frutos en medida limitada a sus necesidades y a las de su familia.

Caractersticas del Derecho de UsoEs un derecho real. Permite al usuario servirse de una cosa para satisfacer
necesidades personales y familiares.Es un derecho real de carcter personal. Los frutos obtenidos son solo para el
consumo familiar o personal, no pueden ser cedidos o vendidos. (Art. 624 C.C.V.)Es un derecho real sobre cosa
ajena. El usuario es un poseedor en nombre ajeno, es decir, ejerce su derecho sobre un bien que pertenece a otra
persona.Concede al titular el uso y frutos limitados. Solo puede hacer uso del bien para aquellos que est destinado
de manera diligente.Se ejerce sobre cualquier tipo de bien. El uso puede darse tanto sobre bienes inmuebles, como
bienes muebles.No puede cederse ni arrendarse. Es consecuencia del carcter personal de este derecho real. (Art.
630 C.C.V.)No puede hipotecarse. El usuario no tiene ms que un simple derecho de usar el bien, por lo que no
puede disponer del mismo.Es temporal. Es un derecho que puede constituirse a tiempo determinado o por el tiempo
de vida del usuario.Es intransmisible. Solo se constituye a favor de la persona que se va a servir de ella para su
satisfaccin personal o familiar.

Contenido del Derecho de Uso

El artculo 624 del Cdigo Civil Venezolano dispone que Quien tiene el uso de un fundo solo podr tomar de l los
frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia, por lo que se desprende que el titular de este derecho solo
podr utilizar (ius utendi) el bien y a obtener sus frutos de forma limitada, de acuerdo a sus necesidades personales o
familiares.

DERECHO DE HABITACIN (Arts. 625 y 626 C.C.V.)

El derecho real de habitacin consiste en la posibilidad de habitar un inmueble, bien sea de manera individual o con
toda la familia. Es un derecho exclusivo de habitar un inmueble.

Es un derecho de goce sobre la cosa ajena que se diferencia del uso respecto a su Contenido, puesto que el
habitacionista solo podr habitar el espacio descrito en el contrato que lo constituya como tal, es decir, el habitador
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solo se sirve de la cosa solamente para habitarla l o con su familia, descartando la idea de lucro o ganancia.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS BENEFICIARIOS DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACINDerecho a los

frutos (Art. 625 C.C.V.): El usuario tiene la facultad de tomar los frutos que sean necesarios y en la medida que
satisfagan a su persona o a su familia. El habitacionista, por otro lado, solo puede servirse del inmueble para vivienda
o habitacin en la proporcin establecida.Intransmisibilidad de los derechos de uso y habitacin (Art. 630 C.C.V.): Los
derechos de uso y habitacin no pueden ser transmitidos ni a ttulo gratuito ni a ttulo oneroso por parte de los
beneficiarios, salvo disposicin contractual en contrario.Obligacin de practicar inventario y dar caucin (Art. 627
C.C.V.): Para el ejercicio de ambos derechos debe prestarse caucin por los daos y perjuicios que se pudieran
generar por su prctica, para lo cual debern levantar un inventario de todo lo existente al momento de tomar
posesin de los derechos por parte del beneficiario.Obligacin de comportamiento diligente: Los beneficiarios son
responsables por los daos o deterioros ocasionados por su culpa durante su prctica, por lo que debe manifestar un
comportamiento de buen padre de familia y manteniendo el destino dado por el propietario constituyente del
derecho.Obligacin de hacer las reparaciones y aportar los gastos (Art. 629 C.C.V.): Si el beneficiario tomare todos
los frutos provenientes del inmueble, adicionales a los necesarios, los gastos del inmueble corren por cuenta de ste y
el habitacionista que ocupare todo el inmueble destinado a la vivienda estar obligado a efectuar todas las
reparaciones menores necesarias.