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Arq. FRANCISCO RAFAEL RODRGUEZ DAZ.

Asaprove N 1145 Sudeban N P-3216Fogade N N-0942


Telefonos: 04245056503-04269331220
e-mail: fcorodriguez603@gmail.com / ar.q.pancho@hotmail.com

INFORME TECNICO DEL AVALUO.


Terreno, y edificaciones (Local comercial en planta baja, apartamento en
planta alta y obras complementarias).
Ubicacin: Calle 32 entre las avenidas 37 y 38, casa N, barrio Bella
Vista 1, sector centro, parroquia Acarigua, jurisdiccion del municipio
Paez, estado Portuguesa.

Solicitante: Helados tio rico.

Acarigua, Diciembre de 2.016


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INDICE

Introduccion..3
Carta de resumen de los resultados..4
Identificacion.5
Certificacion..5
Resumen 6
Caracteristicas generales7
Localidad y entorno ..9
Situacion juridica sobre el arrendamiento11
Situacion legal del inmueble ..11
Situacion urbanistica del inmueble 11
Avaluo12
Calculos del avaluo ( Metodo de mercado, etc.) 13
Resumen del avaluo.20
Conclusiones. 22

Anexos:
Material fotografico
Copia documentos de propiedad
Croquis de distribucion ( Lev. de terreno y planta fisica, etc )
Plano ubicacin y situacion
Ubicacin geografica local
Ubicacin geografica estadal
Ubicacin geografica nacional
Valor de reposicion a nuevo y fuentes de Iinformacion
Credenciales y autorizacion del perito
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INTRODUCCION

Como se puede apreciar, tanto en el caso de reexpresion de los estados


financieros, como para contratar las polizas de seguros, es necesario establecer
valores netos de reposicin a nuevo y valores netos de reposicin, utilizando
metodologas que cumplan con los requerimientos establecidos para tal fin.

Existen muchas formas de aproximarse a la obtencin de dichos valores y


nosotros utilizaremos los siguientes mtodos.

El metodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado mercado


o ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y areas, el cual consiste en
tomar referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que
se esta valorando, todo con el fin de homogenizar los antecedentes y llegar asi a un
estimado del valor del bien debidamente registrados y protocolizados en la oficina de
registro publico de los municipios Paez y Araure.

Para valorar las edificacines y bienhechuras, se utilizo el mtodo Ross-


Heidecke.
Es el mtodo mas utilizado actualmente, debido a que deprecia las
edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en
consideracin el valor de reposicin (v.r), aos de uso, la vida util, estado de
conservacin, mantenimiento para el momento del avaluo.
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Ciudadano:
SENIAT, (DEPARTAMENTO DE DONACIONES Y SUCESIONES).
Su despaho.-

De acuerdo con sus instrucciones y exigencias, se procedi a realizar el


avaluo del inmueble ubicado en la AVENIDA 34 CON CALLE A, CASA N 16,
DE LA URBANIZACION LA GOAJIRA, DE LA CIUDAD DE ACARIGUA, EN LA
JURISDICCION DEL MUNICIPIO AUTONOMO DE PAEZ, ESTADO
PORTUGUESA.
La inspeccin se realizo el dia 30 de Mayo del 2016, para determinar:

Caracteristicas generales del inmueble.


Localidad y entorno.
Situacion juridica.
Aos de uso (vida efectiva).
Estado de conservacion y mantenimiento.

En el informe tcnico se puede observar; la base del resultado de nuestras


investigaciones, clculos, experiencia y criterio profesional, es el usualmente
empleado en el campo de la tasacion , por lo cual se da fe de las tcnicas y uso de
la informacin recabada.

Efectuados los estudios y anlisis correspondientes, hemos establecido el


valor actual del inmueble de: VEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS
DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (23. 919.000,00 Bs F.).
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IDENTIFICACION DEL( O ) LOS PERITOS


Perito responsable del avaluo: Arq. Francisco Rafael Rodriguez Diaz
Numero de Inscripcin SUDEBAN del avaluador: N P-3216
Perito colaborante del avaluo:
Bien (es) avaluado (s): Terrreno, y edificaciones; ubicado en la avenida
34 con calle A, casa N 16, urbanizacion la Goajira, Acarigua, municipio
Paez, estado Portuguesa.
Fecha del avaluo: 06-06-2016
Propietario del bien (es): Lusitano Da Conceicao Pereira.
Cedula de identidad: E-81.242.777.

CERTIFICO
1. Que el avaluo realizado es el resultado de la aplicacin de mtodos objetivos,
cientficos y aceptados universalmente como justos sin influencia de
factores subjetivos, intervencin o sentimiento personal que alteren en lo mas
minimo los resultados obtenidos.
2. No existe inters directo ni indirecto con la propiedad objeto del avaluo.
entendiendose cualquier opcin comercial, lazos familiares en lo
consanguneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de
afinidad con el (los) propietario (s) de los activos evaluados.
3. Que los datos recabados de archivos, instituciones y terceras personas para
obtener el valor del avaluo, son veraces y no se ha omitido, ni exagerado
ningn dato que pueda influir en el resultado final del avaluo.
4. Que los servicios fueron solicitados unica y exclusivamente en funcin de mi
carcter profesional y etica; como avaluador profesional.

ARQ. FRANCISCO R. RODRIGUEZ DIAZ


SUDEBAN: N P-3216 - FOGADE: N 0942
ASAPROVE: N 1145 - SUDEBIP: R.N.P N 0000358-14
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RESUMEN

Para: Asignacion:
UNIDAD DE AVALUOS. Fecha: 30 de Mayo de 2016
De: Francisco R. Rodriguez D. Monto del avaluo: Bs/ F: 23.919.000,00
Oficina solicitante:
Cliente: Carlos Da Conceicao Teixeira.
R.I.F.: V-15.213.729
Motivo: Avaluo del Inmueble, fue elaborado para efectos de Sucesion.
Tipo de Inmueble: Terreno, y edificaciones, utilizado para comercio y vivienda.
Propietario: Lusitano Da Conceicao Pereira.
Direccion: Avenida 34 con calle A, casa N 16, urbanizacion la Goajira.
Objeto del avaluo: Determinar el valor de mercado a la presente fecha de la
parcela de terreno, y edificaciones (local comercial y vivienda en planta alta).
Ciudad: Acarigua Municipio: Paez Estado: Portuguesa.
Observaciones: La parcela se identifica con el N 16, la cual consta de 335,97 m
segn documento de la oficina de registro publico del municipio Paez estado
Portuguesa.

DATOS DEL REGISTRO INMOBILIARIO

Registro: 50 Protocolo: 01
Libros: Folio: 01 al 03
Tomo: XII Fecha: 24-08-2.005
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CARACTERISTICAS GENERALES

TERRENO:

AREA DEL LOTE AREA FISICA DEL


DESCRIPCION SEGN LOTE SEGN AREA TASABLE
DOCUMENTO MEDICIONES
PARCELA N 16 335,97 M 335,97 M
TOTAL 335,97 M 335,97 M 335,97 M

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS GENERALES

EDIFICACIONES:

CANTIDAD
TIPO DESCRIPCION UNIDAD
MEDIDA
LOCAL COMERCIAL, OFICINA, BAOS,
A DEPOSITO, GARAGE, ESCALERA Y M 291,81
CIRCULACION(PLANTA BAJA)
A APARTAMENTO N 1(P. ALTA) M 150,12
A APTO. N 2 INCONCLUSO (P. ALTA) M 115,00
A CIRCULACION(PASILLO) M 12,70

AREA TOTAL DE CONSTRUCCION: 569,63 M


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CARACTERISTICAS GENERALES
Caracteristicas del Terreno
1.-Topografa 2.-Declaracion Ocupante
Plana X Semiplana Variada Inclinado Propio X Arrendado
Corte Relleno Bajo Nivel Sobre Nivel Inquilino
3.-Forma 4.-Uso
Regular X Irregular Cuadrado Rectangular Comercial X Industrial Agricola
Muy E s q ui n a
Irregular
Residencial X Servicios Zonificacion ND-2

5.-Servicios 6.-Tenencia
Gas X Clocas X Septico Acueducto X Municipal Compaia Arrendado
Alumbrado
T el e f on o X P av i me n t o X Acera X Publico X Individual X Nacional Enfiteusis

Dr e n a je Tr a n sp or t e X Aseo urbano E le ct r i c i da d X Condominio Comunidad Ocupado


7.-Dimensiones
La t er al La t er al
F re nt e 9, 2 0 F on d o 12 , 6 5 28 , 75 22 8 , 7 5 A r ea 33 5 , 9 7
D e re c ha I z q ui e r da
Caracteristicas de la Construccion
8.-Destino 9.-Estructura 10.-Paredes 11.-Pisos
Multifamiliar Comercio X Concreto X Tipo Acabado Pintura Baldosas X Mosaico
Comercio Ladrillo
Multifamiliar
Oficina Metalica Friso Liso X Caucho X Granito Marmol
Bloque
Quinta Industria Madera
Concreto
X Obra Limpia Aceite X Parquet Lujoso
Paredes de Adobe Cemento
Casa-Quinta Hotel
Cargas Tabla
Ceramica X Pasta
Liso
Asfalto
Vivienda Bahareque Cemento
Cine Modular Texturizado Asbestina Alfombra
Economica Color
Rancho Laboratorio Prefabricado Porcelana Lechada Vinyl Porcelanato X
Vivienda Pantalla de Piedra Cemento
Unifamiliar X Servicio
Concreto Ornamental Rustico X
Bloque Friso
Arcilla Cepillada
X Caico

Otros Sin Friso Terracota


13.-Piezas 16.-Instalac.
12.-Techo 14.-Ventanas 15.-Puertas
Sanitarios Electricas
Porcelana Hierro y
Estructura Cubierta
Fina Vidrio
Hierro Embutidas X
Madera Porcelana Aluminio y Madera
Concreto X Tejas
Asbesto
Economica
X Vidrio X Entamborada Fina
Externas

Metalica X Placa Zinc Baera Batiente Aluminio y Vidrio Industrial

Madera Platabanda Caa-Teja Calentador Corrediza Reja de Hierro X


Plafond y
Varas Tejas X Dry Wall
W.C X Basculante Vidrio Seguridad
Raso Madera y
Aluminio Bidet Madera Maciza
Laminas Vidrio
Paneles Hierro
Acerolit Machiembrado X Lavamanos X Aluminio Entamboradas
X
Losa Entre Bloques
Piso
X Ducha X Ventilacion
Madera Cepillada
Madera
Letrina Ventanal Entamborada X
Economica
Jacuzzi Otros Santa maria X
17.-Estado de Conservacion 18.-Ambientes 19.-Equipos y Complementos
E= B= X R= M= Dormitorios X Servicios Intercomunicador Ascensor
Comedor X Oficina Portero elctrico Equipo hidroneumtico
Ao de Construccion 1.996
Casillero de correos Equipo contra incendio
Ao de Refaccion Sala X Garage X Recolector de basura Circuito cerrado de T.V
Baos X Patio Central telefnica Antena parablica
Edad Efectiva 20
Calentador T.V. por cable
Cocina X Deposito Ambiente Jacuzzi
Piscina Sala Velatoria Aire Acond.x Unidad Parque infantil
Estacionamientos Almacenamiento Aire acondici. Central Planta tratamiento
Vigilancia privada
Closet Piscina y Sauna
Piscinas
Carga-Descarga Pasillo X X
Vigilancia privada Piscina y Sauna
Patio Cemento
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LOCALIDAD Y ENTORNO (Descripcion del sector)

Generalidades: El objeto de avalu se localiza en la avenida 34 con calle A, casa


N 16, urbanizacion la Goajira, en la ciudad de Acarigua, que conduce al Este hacia
la avenida Circunvalacion. Se encuentra localizado ms especficamente a 150,00
metros de la avenida la Rotaria, lo que le confiere una excelente ubicacin para el
desarrollo de cualquier tipo de nuevos desarrollos en el area.
Servicios: Cuenta con servicio de electricidad la cual es distribuida por la empresa
eleoccidente, el servicio de aguas blancas la cual es surtida por el acueducto que
presta servicio a toda la comunidad (ESINSEP); y las aguas negras por la red del
sector.
Vialidad: Principal va de acceso: Avenida 34 con calle A a 350,00 metros de la
avenida 36, eje vial que conduce al este hacia Payara, al oeste hacia el centro de
Acarigua.
Entorno: Viviendas unifamiliares, bifamiliares, escuelas, galpones, area asistencial,
etc.
Poblacin: Clase baja y media baja.
Tendencia: Estable
Actividades econmicas predominantes; Residencial y comercial.
Desarrollo y consolidacin de la zona: En proceso de desarrollo
Nivel socio econmico: Clase baja y media
Tipos de construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares, bifamiliares
galpones industriales, deportivas, educacionales, etc.
Centros poblados mas cercanos: Se encuentra a 4,2 Km. de la poblacin de
Araure(plaza Bolivar), 10 Km. de la poblacin de Rio Acarigua, 1,1 Km. hacia el
centro de Acarigua y se llega a estas por la Avenida Circunvalacion y avenida 34 y
36.

CENTRO POBLADO: DISTANCIA APROXIMADA:


Araure (plaza Bolvar) 4,2 Km.
Rio Acarigua 10 Km.
Acarigua (Centro). 1,1 Km.
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LOCALIDAD Y ENTORNO

Altura: 183 m.s.n.m


Uso: Residencial y comercial.
Tenencia: Propio
Forma: Regular.
Area: 335,97 M.
Zonificacion: ND-2
Tipo de Suelo: Plano
Tipo de vegetacion: Bosque seco tropical.
Tipo de clima: Tropical lluvioso de sabana, con temperatura media anual de 31,90
el 70% del estado tiene topografa plana, el resto tiene relieve montaoso.
Precipitacion: De 1.491 mm. anuales.
Ubicacin geografica: Region centro occidental, en el pie de monte andino-llanero.
9 33' 25" de Latitud norte; 69 12' 17" de Longitud oeste.
Coordenadas: U.T.M
Parcela ubicada entre las coordenadas E: 478.573
N: 1.053.510

MEDICIONES REALIZADAS A LA PARCELA POR EL TASADOR

NORTE: Avenida 34, su frente, en 9,20 ml.


SUR: Vivienda N 15, de la vereda 02, en 9,20 ml.
ESTE: Vivienda N 16, de la calle A, en 28,75 ml.
OESTE: Vivienda N 15, en 28,75 ml.
AREA: 335,97 M.

DESCRIPCION DEL AREA

Edad de Estado de Conservacion


Construucion Observados segn
Ross-Heidecke
Terreno propio 335,97 M
L. comercial, deposito,etc; Edif."A" 291,81 M 20
Apartamento N1 (P. alta); Edif."B" 150,12 M 20 2,0(2,52 %)
Apto. N 2 inconcluso(PA); Edif. "C" 115,00 M 10 1,5(0,32 %)
Circulacion (Pasillo)(PA); Edif. "D" 115,00 M 20 1,5(0,32 %)
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SITUACIN JURDICA

SITUACIN JURDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario x Arrendada

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Fecha de la Firma del Contrato:


Duracin del Contrato:
Renta Estipulada:
Revisin del Canon:

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s): No conocidos

SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE

Zonificacin: ND-2

Cumple con las ordenanzas X

No cumple con las ordenanzas

Cdula de habitabilidad SI NO
x

COMENTARIOS

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, galpones industriales, escuelas


educacion superior, deportivas, asistenciales. etc.
Avaluo.
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AVALUO

CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

ELEMENTOS DE JUICIO PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO


ESTUDIO DE MERCADO

Precio P.
Ref Fecha Area en Unitario Ubicacin Cita de Registro
N M Bs. F. Bs. F./M N Circ. Tomo Trim.
1 (11/04/12) 156.06 735499.86 4712.93 Municipio Paez 442
2 (24/05/12) 2520 3276000 1300 Municipio Paez 407.16.6.1.5363
3 (02/01/14) 1000 1400000 1400 Municipio Araure 16.6.1.7463
4 (02/01/14) 600 1200000 2000 Municipio Paez 16.6.1.7462
5 (14/01/14) 405 1200000 2962.963 Municipio Paez 16.6.1.2671
6 (10/02/14) 137 1000000 7299.2701 Municipio Paez 16.6.1.7572
7 (13/02/14) 349.2 500000 1431.8442 Municipio Paez 16.6.1.7585
8 (24/03/14) 179.11 2500000 13957.903 Municipio Paez 16.6.1.7687
9 (20/05/14) 5000 17686424 3537.2848 Municipio Paez 16.6.1.7810
10 (30/05/14) 384.42 1710000 4448.2597 Municipio Araure 16.6.1.6695
11 (02/07/14) 423.55 2500000 5902.4909 Municipio Paez 16.6.1.7922

TABLA N 1

FUENTE: Operaciones protocolizadas de terrenos de uso comercial, en el estado Portuguesa.

VALOR DE LA TIERRA

Se procedio a investigar operaciones protocolizadas en la poblacion de Acarigua y Araure, lo cual


resulto complicado debido a la escasez de datos directamente comparables con el objeto de analisis, sin
embargo se escogieron aquellas transaciones, que a nuestro criterio puedan darnos una estimacion del
valor del terreno en estudio, tomando en cuenta su uso, cercanias al centro poblado, servicios, etc.

De la investigacion se localizaron once (11) datos comparables, a los cuales se ajustaron por area
aplicando la Regla de Meyer, cada vez que se duplica el area se disminuye en 5 % el valor unitario y vi-
ceversa; se ajustaron por ubicacin y se actualizaron aplicando la formula de capitalizacion.
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VALOR DE LA PARCELA
AJUSTES O CORRECTIVOS DE PRECIOS UNITARIOS POR TIEMPO.
CALCULO DEL VALOR APROXIMADO DE TERRENO, UBICADO EN LA AV. 34 CON CALLE A
URB. LA GOAJIRA, POBLACION DE ACARIGUA, MUNICIPIO PAEZ, ESTADO PORTUGUESA
Area
Identificacion Fecha
Ref. Precio M P. Unitario Factor Precio Actual
N de Venta Bs F/ M (1+i) Bs F/ M
1 Parcela de terreno 735499.9 (11/04/12) 156.06 4712.93003 1.812 8539.83239
2 Finca los Cortijos, 3276000 (24/05/14) 2520 1300 1.79015 2327.19711
3 Barrio el Cementerio 1400000 (02/01/14) 1000 1400 1.40714 1969.99038
4 Av 38/ 36y 37 N 35-55 1200000 (02/01/14) 600 2000 1.40714 2814.27197
5 Parcela N 29A, av 27 1200000 (14/01/14) 405 2962.96296 1.40714 4169.29181
6 Parcela N 29-72 1000000 (10/02/14) 137 7299.27007 1.39008 10146.5357
7 Av 31/ calles 31 y 32 500000 (13/02/14) 349.2 1431.84422 1.39008 1990.3714
Parc 12-01. c 27-A/c 26 y
8 28 2500000 (24/03/14) 179.11 13957.903 1.37322 19167.2943
9 Prolongacion calle 20 17686424 (20/05/14) 5000 3537.2848 1.34012 4740.40263
10 calle 3/ avenida 8 y 9 1710000 (30/05/14) 384.42 4448.25972 1.34012 5961.22259
11 Callejon C-1 con cjon C 2500000 (02/07/14) 423.55 5902.49085 1.30745 7717.21418
31207924 11154.3 69543.6244
PROMEDIO 2837084 1014.03 TOTAL 6322.14767

TABLA N 2

>>=Promedio de tasas pasivas (6) seis primeros bancos comerciales y universales


>=P.U. x Factor

Analisis estadistico

a) Calculo de la media aritmetica (Ma)

X= Total/11=
= 6322.148 Bs F/M

b) Calculo de la mediana (Me)

Me= Ref N 5, 6, 7, 6/3


= 5.435.40 Bs F/M

NOTA: Se tomo la media aritmetica, porque la parcela tiene las siguientes ventajas.

Buena ubicacin
Todos los servicios
Excelente forma geometrica
Es el valor mas cercano al mercado
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AJUSTES DE AREAS
METODO DE ING. CARLOS MEYER

2) Y= {1-
[XAR/AI]*X+X}*P.U.C Cuando el area a valorar es menor que el
promedio de los referenciales de areas.

Donde: AI= A= Promedio de los montos de los referenciales


XAR=X= Area a valorar
P.U.C=Y= Promedio del valor actual Bs F
X= Constante= 0,10

VALOR DEL TERRENO


AI 1014.08
XAR 335.97
X 0.1
P.U.C 6322.15
C 1

Y= {1-[XAR/AI]*X+X}*P.U.C 5903.237738 Bs. F/M

PARCELA: "Parcela N 16", Documentos N: 50, Folios: 01 al 03, Tomo: XII, Protocolo: 1
Fecha: 24 de Agosto de 2005

VT= A.T * Bs F/M Donde: V.T= Valor del Terreno


A.T= Area de Terreno
Y= Bs F/M

VT ?
AT 335.97
Y 5903.23774 VT= A.T * Bs F/M 1983310.783 Bs F

a) VALOR DE TERRENO.

V. Unitario Coeficiente Motivo del Valor Ajustado Valor Total


Bs F/ M Coeficiente Bs F/ M Bs F.
1983310.783 1 (+) Med. 1983310.783 1983310.783

VALOR DEL TERRENO= 1.983.310,78 Bs F.


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Telefonos : 04149549212
e-mail : fcorodriguez603@gmail.com / ar.q.pancho@hotmail.com

AVALUO
CALCULO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
APLICACIN DEL METODO ROSS-HEIDECKE
TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO
Local com ercial (plant a baja ) Edificacion A Concret o arm ado Concret o arm ado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Con m ortero de cem ento y
calfriso liso con llana
Losa nerva da ent repiso
Bloques de concreto m etalica(internas), y friso Caucho y aceite
nervad a, plan a
cepilladas(externas),
ceram icas en baos
INST AL ACIONES
PISOS VENT AN AS PUERT AS
S ANI T ARI AS
Metalica, con m arco de
hierro; y entam boradas de
Porcelanat o, bald osas en Alum inio con vidrio, m arco W c, lavam anos, linea
m adera con m arco de hierro,
baos, cem ento rustico de hie rro, tipo m acuto blanca, con porcelana
y tipo santam aria , porton
m etalico
EST ADO DE
INST AL ACIONES CONSERV ACIO N Y
AM BIENTES AO DE CONS TRUCCION
ELECTRIC AS M ANTENIM IENTO SEGN
ROSS-HEIDECKE
Un (1 ) local com ercial, un
(1) a rea de ba os, un (1)
Em butidas en piso, paredes Entre regular y reparaciones
y techo
area de de posito , un (1) 1.996 Aprox. sencillas
area de ga rag e, un (1) area
de escaleras,
C ALID AD ARE A V ALO R TIEM PO DE USO (AOS)
Norrmal 291,81 M 62.183,82 Bs F 20
VIDA UTIL ( AOS) OBSERVACION
60

TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO


Apartam ento N 1 (P. alta) Edificacion B Concret o arm ado Concret o arm ado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Con m ortero de cem ento y
cal friso liso con llana
Losa nervada, techo nervada,
Bloques de concreto m etalica(internas), y friso Caucho y aceite
inclinada
cepilladas(externas),
ceram icas en baos
INST AL ACIONES
PISOS VENT AN AS PUERT AS
S ANI T ARI AS
Alum inio con vidrio, m arco Metalica, con m arco de
Porcelanat o, y bal dosas en W c, lavam anos, linea
de alum inio, tipo hierro; y entam boradas de
baos blanca, con porcelana
pano ram icas m adera con m arco de hierro.
EST ADO DE
INST AL ACIONES CONSERV ACIO N Y
AM BIENTES AO DE CONS TRUCCION
ELECTRIC AS M ANTENIM IENTO SEGN
ROSS-HEIDECKE
Tres (3) d orm itorio, un (1 )
rea de sala, un (1) rea
Em butidas en piso, paredes com edor, un (1) rea de Entre regular y
y techo baos , un (1) rea de 1.996 Aprox. reparaciones sencillas
cocina, un (19 a rea de
pasillo
C ALID AD ARE A V ALO R TIEM PO DE USO (AOS)

Normal 150,12 M 62.183,82 Bs F 20


VIDA UTIL ( AOS) OBSERVACION
60

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TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO


Apartam ento N 2
Inconcluso(P. alta) Edificacion C Concret o arm ado Concret o arm ado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Losa nervada, techo nervada,
Bloques de concreto Sin frisos No
inclinada
INST AL ACIONES
PISOS VENT AN AS PUERT AS
S ANI T ARI AS
Metalica, con m arco de
No Solo m arcos Solo puntos
hierro; en la entrada al apto.
EST ADO DE
INST AL ACIONES CONSERV ACIO N Y
AM BIENTES AO DE CONS TRUCCION
ELECTRIC AS M ANTENIM IENTO SEGN
ROSS-HEIDECKE

Solo tuber as sin cubrir No 2.012 Aprox.

C ALID AD ARE A V ALO R TIEM PO DE USO (AOS)

Buena 115,00 M 21.764,34 Bs F


VIDA UTIL ( AOS) OBSERVACION

TIPO DE OBRA DESCRIPCION AREA DE CONSTRUCCION ESTRUCTURA


Circulacio n (Pasillo) (P.
alta) Edificacion D 12,70 M Concret o arm ado
ESTADO DE
CONSERVACION Y
AO DE CONSTRUCCION CALIDAD AREA
MANTENIMIENTO SEGN
ROSS-HEIDECKE
Entre reg ula r y
1.996 Aprox. repa racio nes sencillas Normal 12,70 M
V ALO R TIEM PO DE USO (AOS) VIDA UTIL ( AOS) OBSERVACION
18.655,15 Bs F 20 60

SUSTITUYENDO VALORES TENEMOS:

VALORACION DE LOCAL COMERCIAL Y VIVIENDA EN PLANTA ALTA.


VIDA
AREA VALOR VALOR DE UTIL TIEMPO FACTOR DE
DESCRIPCION F. ROSS
M Bs F/M REPOSICION ANOS USO REPOSICION A
Bs F F.R.H
L. comercial, etc,
Edificacion "A" 291.81 62183.82 18.145.860.51 60 20 0.222222222 0.713666667 1
Apto. N 1 en planta alta,
Edif. "B" 150.12 62183.82 9.335.035,06 60 20 0.222222222 0.713666667
Apto. N 2 Inconcluso
planta alta, Edif. "C" 115.00 21.764,34 2.502.899,10 60 4 0.035555556 0.860946667
Circulacion en planta alta,
Edif. "D" 12.70 18.655,15 236.920,41 60 20 0.222222222 0.713666667 1
TOTAL 569,63 30.220.715,08 21
Resumen del
Avaluo
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RESUMEN DEL AVALO

A PARTIR DE ESTOS CLCULOS SE OBTUVIERON LOS SIGUIENTES

RESULTADOS:

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

VALOR ACTUAL TERRENO PROPIO 1983310.78


VALOR ACTUAL L. COMERCIAL, OFICINA, GARAGE, DEPOSITO (P. BAJA), EDIF. "A" 12950095.8
VALOR ACTUAL APARTAMENTO N 1 (PLANTA ALTA), EDIF. "B" 6662103.35
VALOR ACTUAL APARTAMENTO N 2 INCONCLUSO(PLANTA ALTA); EDIF. "C" 2154862.64
VALOR ACTUAL CIRCULACION (PLANTA ALTA), EDIFICACION "D" 169082.2
TOTAL 23919454.8

VALOR REDONDEADO 49.941.000,00 Bs F.

SON: VENTITRES MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES


FUERTES (23.919.000,00 Bs F).

ARQ. FRANCISCO R. RODRIGUEZ DIAZ


SUDEBAN: N P-3216 - FOG ADE: N 0942
AS APROVE: N 1145 - SUDEBIP: R.N.P N 0000358-14
Conclusiones.
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CONCLUSIONES.

Existe una pregunta que comnmente se les formula a los avaluadores, y es


en cuanto puedo vender o comprar este inmueble?, para responder estas
interrogantes, se hace necesario un estudio o anlisis del problema o bien inmueble,
basados en los resultados del mismo, el avaluador opinara sobre la cuestin, pero
opinin esta que no necesariamente responder las preguntas formuladas por el
cliente, sino mas bien ser orientadora o de ayuda para la toma de decisiones del
mismo.

Tanto el avaluador, como el informe de avalo, tienen la intencin de ser


utilizados por otros como una base de decisin, por consiguiente es de esta manera
como se perfila hoy en da la materia avaluatoria; en este caso presentamos un
avalo inmobiliario de un; Local comercial y apartamentos en planta alta de
tenencia propia, por lo que se realizo el informe cuantitativo por separado con su
diferencia constructiva tal y cual como se encuentra edificada, dentro del area de
terreno.este avalo de manera integral arrojo la cantidad total de: SON VENTITRES
MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES
(23.919.000,00 Bs F).

De acuerdo a los mtodos, tcnicas y metodologas empleadas para


determinar el valor del avaluo de local comercial y vivienda, ubicada en la avenida
34 con calle A, parcela N 16, urbanizacin la Goajira, de la ciudad de Acarigua,
municipio Paez estado Portuguesa; esta en buen estado de mantenimiento y
conservacin.
Anexos
Anexo A
Fotografias
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Anexo B
Copias
Documentos
Anexo C
Croquis de
Distribucion
(Levantamiento de
Terreno y
Planta Fisica, Etc)
Anexo D
Plano de Ubicacin
y Situacion.
Anexo E
Ubicacin
Geografica
Local, Estadal y
Nacional.
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UBICACIN GEOGRAFICA
UBICACIN GEOGRAFICA LOCAL
ESTADAL

UBICACIN GEOGRAFICA NACIONAL


Anexo F
Valor de
Reposicin a
Nuevo y Fuente de
Informacin
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CUADRO 1

REAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN

Area Tipo A Area Tipo B Area Tipo C Area Tipo D Total


Construccion o Nivel
M M M M M
L. comercial, etc, Edif. "A" 291.81 291.81
Apto N 1 (P. alta), Edif. "B" 150.12 150.12
Apto N 2 Inc (P.A), Edif. "C" 115 115
Circulacion(P.A), Edif. "D" 12.7 12.7
TOTAL AREAS BRUTAS DE CONSTRUCCION 569.63

CUADRO 2

VALOR DE REPOSICIN (VR)

Area Precio Unitario Valor Actual


Construccion o Nivel
M BS F/M Bs F
L. comercial, oficina, etc(P. baja), Edif. "A" 291.81 62183.82 18145860.51
Apartamento N 1(P. alta), Edif. "B" 150.12 62183.82 9335035.058
Apto. N 2 Inconcluso (P. Alta), Edif. "C" 115 21764.34 2502899.1
Circulacion (P. Alta), Edificacion "D" 12.7 18655.15 236920.405
TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS 30220715.08
VALOR TOTAL DE REPOSICION 30220715.08

FUENTE:

Evolucin y costos CIMPRONET 3ER trimestre de 2.015


Clculos propios.
Anexo G
Credenciales y
Autorizacin del
Perito
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