Costos Financieros:

Se agrupan aqu todos los costos que implica la obtencin de los recursos financieros externos
necesarios para poder ejecutar el proyecto. La palabra externos se usa aqu para especificar que dentro
de estos costos no debe incluirse el costo del capital propio asignado al proyecto. Se trata
exclusivamente de los pagos de intereses y dems costos que se cancelan a las entidades o personas
que prestan el dinero que requiera el proyecto (intereses, hipotecas, registro, supervisin del
financiador, fiducia, etc.).

A primera vista podra pensarse que es un error no incluir el costo de oportunidad de capital. Sin
embargo, esto debe ser as, ya que el flujo de caja debe estructurarse en forma tal que refleje en
cualquier periodo los ingresos y los egresos a la caja del proyecto, e indudablemente el costo de
oportunidad del capital propio no constituye un egreso de caja. Si se diera el caso de que un socio
exigiera un pago peridico sobre su capital, en realidad dicho aporte debe tratarse como cualquier otro
prstamo y no como un aporte a capital.

Esto no quiere decir que el anlisis financiero no tenga en cuenta el costo de oportunidad del capital. Si,
lo tiene presente, pero a la luz de la rentabilidad que genere el proyecto, la cual ser aceptable o no,
como resultado de su comparacin con el costo de oportunidad.

Los principales rubros que conforman el costo financiero del proyecto son:

Los intereses pagados a las entidades financieras por los prstamos para financiar la
construccin.
La correccin monetaria o ajustes por indexacin de dichos prstamos.
Los intereses pagados a bancos o a particulares por crdito puente.
Los costos de notariado y registro de escrituras que garantizan los crditos.
Los costos pagados a las entidades bancarias por la supervisin del proyecto.
Los costos pagados a la entidad fiduciaria.

Para el clculo de los costos financieros se requiere un conocimiento detallado de las condiciones de los
crditos obtenidos y de los sistemas de liquidacin de empleados por los organismos financieros.

EJEMPLO:

Supuesto

30 de junio de 1997. Almacenes Rosita en su debida oportunidad (1 de febrero de 1997) registro la

obtencin de un prstamo por $ 300.000.00 que genera una comisin del 2.5 % e intereses del 18 %
anual. Tales recursos fueron utilizados en la construccin del inmueble.

Antes de efectuar la registracin debe calcularse el costo financiero.

Frmula:

Simbologa:

Los intereses desde la obtencin del prstamo (1 de febrero de 1997) hasta un da antes de la puesta en
marcha del bien (30 de junio de 1997) ascienden a $ 22.500.00 y la comisin a $ 7.500.00, es decir un
costo financiero total de $ 30.000.00, deben formar parte del costo del bien.
Costos de Ventas:
Estn constituidos por todos los costos en que es necesario incurrir para hacer efectiva la venta del
proyecto. Los principales son los siguientes:

Costos de promocin y publicidad

Comisiones de venta
Costos notariales y de registro
Reglamento de propiedad horizontal

A excepcin del reglamento de propiedad horizontal que se cotiza generalmente basado en una tarifa
que tiene en cuenta el tipo de edificacin y el nmero de unidades de venta, el resto de costos de venta
se liquidan como un porcentaje del valor de las ventas. La tarifa correspondiente la tienen establecida
las Lonjas de Propiedad Raz y la Superintendencia de Notariado y Registros