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Programa Urbano
Responsables de la sistematizacin:
Mario Zolezzi Chocano
Juan Tokeshi Gusukuda - Shirota
Carlos Noriega Jugo
ISBN:
Hecho el depsito legal: 2005-8477
desco
Centro de Estudios y Promocin del Desarrollo
Len de la Fuente 110 Lima 17 Telf: 613-8300
Noviembre 2005
Agradecimientos
Nuestra experiencia de quince aos nos permite afirmar que un programa de mejoramiento
habitacional es mucho ms que construir viviendas; es abrir esperanzas mejorando la calidad de
vida de familias con rostros y nombres propios, poder acompaarlas en la bsqueda de respuestas
para el presente y el futuro de sus casas; es, tambin, un constante aprendizaje con familias
constructoras, con maestros de obras y albailes locales, que nos debe permitir generar procesos
alternativos y construir una cadena de conocimientos que se constituyan en un sistema de calidad
para el hbitat. Es, por sobre todo, movilizar el mejor capital que tiene una ciudad: sus ciudadanas
y ciudadanos organizados.
Nuestro mayor agradecimiento a las personas e instituciones que nos acompaaron con su
voluntad, iniciativas y perseverancia. Las mencionamos porque forman parte significativa del
Programa de Densificacin Habitacional.
A las ms de mil familias que participaron en las distintas etapas del proyecto, representadas por
quienes hasta hoy son confidentes de los espacios construidos: Felipe y Rosa Paz, Mara Blanco,
Estelita Lvano, Gliceria Castro, Vctor Cortes, Magdalena Gutirrez, la familia Soto, Patricia y
Maximiliano Alarcn, Arturo Meja, Ana Sofa Pinedo, Jovina Guzmn, Demetrio Cornejo, Jaime
Naveros, Mara Gonzles, Martn Floriano, Jenny Cumpn y Prspero Lpez. A todos ellos
nuestros afectos.
Tambin un reconocimiento especial a los Maestros de Obra: Csar Seminario, Csar Perleche,
Vctor Cortes y Delfn Figueroa quienes con su sabidura prctica nos ayudaron a mejorar la
calidad constructiva de las viviendas del proyecto.
A Julio Caldern, que nos apoy en un momento clave de la sistematizacin, ordenando distintos
documentos y redactando una versin preliminar.
A los profesionales, por su savia de conocimientos dispuestos siempre a aprender y compartir la
experiencia con las familias autoconstructoras:
En la etapa Piloto: Jorge Burga, Jorge Alfaro, Carlos Grey, Juan Tokeshi, del equipo Cied; Mariano
Castro y Antonio Zapata del equipo Desco.
En la etapa Provipo (Programa de vivienda popular): Christophe Sarrazy, Juan Tokeshi, Juan
Agurto, Consuelo Len, Gustavo Riofro, Carlos Carrillo, Jaime Candia, Luis Matos y Carlos
Zrate.
En la etapa Paso a Paso: Carlos Noriega, Juan Tokeshi, Joen Bazn, Mnica Braez, Jaime Miyashiro
y Alfonso Landeo.
A las Instituciones nacionales que nos acompaaron en el cumplimiento de la misin: Centro de
Comunicaciones de Villa El Salvador (Cecoprodeves), Municipalidad de Villa El Salvador, Banco
Wiese; Cooperativa ahorro y crdito Santa Rosa de Lima, Cooperativa ahorro y crdito San Isidro
de Huaral, Cooperativa de ahorro y crdito Santa Mara Magdalena de Ayacucho, Fondesurco
(Fondo de desarrollo regional) de Arequipa y la ONG Progreso de Cajamarca
A las Instituciones internacionales y agencias de cooperacin que compartieron nuestra apuesta:
En la etapa Piloto: Cooperacin Descentralizada Francesa; Programa Solidaridad Hbitat (PSH);
Municipalidad de Rez, Francia.
En la etapa Provipo: Embajada de los Pases Bajos; Misereor, Alemania; Homeless International,
Gran Bretaa.
En la etapa Paso a Paso: Unin Europea; Kate, Alemania (Centro de ecologa y desarrollo);
Iepala, Espaa (Instituto de estudios polticos para Amrica Latina y frica); Universidad de
Lund HD&M, Suecia; CORDAID, Holanda; y el Centro de investigaciones Ciudad de Ecuador.
Contenido
Agradecimientos 5
1. Introduccin 9
2. La Concepcin de desco 17
La ciudad y la vivienda a partir del hbitat popular 19
El proceso espontneo de la desnsificacin habitacional 21
Hacia una poltica alternativa de vivienda popular 23
desco y la densificacin 25
Conceptos sobre densificacin 27
Consideraciones generales en materia de mejoramiento urbano y
densificacin habitacional 32
Poltica de vivienda y de mejoramiento urbano 34
Situacin de la infraestructura y servicios 35
3. La Experiencia de desco 37
Densificacin habitacional en Lima Sur
El desarrollo de la experiencia de densificacin como propuesta para mejorar
el hbitat de la ciudad popular 39
Lnea de base 44
Etapas de la experiencia de apoyo a la densificacin habitacional
Etapa 1. Antecedentes (antes de 1990) 45
Etapa 2. Piloto (1990-1993) 52
Etapa 3. Provipo (1993-1998) 62
Etapa 4. Paso a paso (2002-2005) 71
4. Propuesta para una poltica pblica de mejoramiento y densificacin
habitacional para los sectores populares 87
Consideraciones generales en materia de densificacin habitacional y
mejoramiento urbano 89
Caractersticas relevantes del proceso actual 91
Propuestas tcnicas para incentivar la densificacin 91
La propuesta 92
1. La asistencia tcnica 92
2. Financiamiento de los procesos de densificacin 101
3. El marco institucional y de gestin 104
Servicio de asistencia tcnica municipal (SATEM) 105
5. Anexos 107
Anexo 1
Herramientas de anlisis para la densificacin habitacional 109
Anexo 2
Consideraciones para una propuesta de densificacin en el Cono Sur al ao 2015 115
Anexo 3
Anlisis cualitativos de la demanda de las familias 121
Anexo 4
La experiencia de densificacin de viviendas: algunas observaciones sobre las
mujeres del barrio 129
1 INTRODUCCIN
y la historia de la invasin? Nos subamos a camiones del ejrcito que nos llevaban a los terrenos cada uno bajaba en el lote que escoga y ya
tena un pedazo de tierra. Luego era el habitar, dentro de esteras y cartones que idebamos para darnos un refugio. A pesar de ello encontrbamos en
este lote un espacio propio, y nos aferrbamos a ste. Al comienzo fue difcil, vivamos en un pedacito de casa de madera y mltiples materiales.
Vivamos todos en un cuarto y tenamos un corral para los animales. La construccin de la casa fue lenta; tenamos un millar de ladrillos apilados en la
parte exterior de la casa durante dos aos, ya que no haba dinero para los dems materiales. Los primeros aos nuestros hijos organizaban a sus amigos
para que nos ayuden con la construccin los das domingo, con materiales que comprbamos poco a poco ...
10
Felipe Paz, Villa El Salvador
P ara el Programa Urbano de desco la ciudad popular actual
atraviesa por situaciones de consolidacin que demandan una visin
diferente sobre el urbanismo y la vivienda. Entre las actividades
desarrolladas al respecto hemos centrado nuestra atencin en los
asuntos de las nuevas formas de gestin de la ciudad, del nuevo
significado y caractersticas del espacio pblico y, finalmente el
abandonado asunto de las caractersticas de la vivienda popular.
En los ltimos aos el Programa Urbano ha construido
progresivamente una propuesta de densificacin habitacional de la
ciudad popular. Ella se sustenta en la accin directa de promocin
en las barriadas limeas1 en las que desco ha tenido y tiene una
activa presencia. Aqu presentaremos, en un ejercicio de
sistematizacin y ordenamiento, sin pretensiones de llegar a ser
una reconstruccin completa, lo que ha sido esta rica experiencia.
Esperamos que su lectura contribuya a ampliar el espacio de debate
y de definicin de las polticas pblicas en el sector Vivienda.
1
Se emplea este trmino para aquellos barrios, pueblos jvenes y asentamientos humanos que se caracterizan por haber sido inicialmente ocupados en forma precaria
y ms adelante urbanizados mientras, en forma simultnea, se transformaban las viviendas en otras de mejor material y calidad.
2
El hacinamiento se entiende como una correspondencia indebida por exceso en la relacin entre el nmero de habitantes y el rea construida de la vivienda, en la que
el nmero de habitantes supera un nivel aceptable, estimado en ocho metros cuadrados por persona. 11
crecimiento poblacional de las nuevas generaciones, haciendo un As, a partir de la constatacin de distintos problemas en torno de
uso ms eficiente del espacio. la vivienda autoconstruida, se fue gestando la propuesta de desco
para atender el proceso de densificacin habitacional. Esta
La propuesta de densificacin que trabaja desco se ha ido propuesta, que actualmente podemos distinguir de otros temas del
construyendo mientras se desarrollaba y aplicaba lo que hoy vemos trabajo urbano de desco, estaba enlazada con otras hiptesis de
como un proyecto general (o suma de proyectos), cuyas primeras interpretacin, con otras dimensiones sobre el crecimiento de la
huellas aparecieron hace casi veinte aos y que, con el andar, se ciudad y la lenta transformacin de la barriada, marginal y excluida,
han convertido en un prolongado testimonio de compromiso, en parte viva e integrante importante de la ciudad consolidada.
trabajo social, incidencia en polticas, investigacin aplicada y ensayo
de propuestas y polticas, con sus adelantos y retrocesos. La particular atencin puesta en este tema obedeci a la
comprobacin prctica de que el crecimiento de la vivienda de los
El trabajo de promocin urbana de desco se confunde con el sectores populares no haba sido considerado como un aspecto
propio inicio de la institucin. Pero recin a fines de la dcada de importante en las polticas de vivienda del Estado, ni en las
1980 el Programa Urbano de desco se plante explcitamente propuestas de planificacin y desarrollo urbano de los municipios.
atender las necesidades legales, econmicas y tcnicas de los Ms an, muchos profesionales del urbanismo, la vivienda, la
pobladores que autoconstruan sus viviendas en los barrios ingeniera y la arquitectura, simplemente no lo reconocan como
populares. Esto es, atender a aquellas familias que aadan un problema real que era preciso tratar como un punto importante
habitaciones a su vivienda, levantando uno o dos pisos ms, en la agenda de sus preocupaciones.
generando de este modo un proceso de densificacin y
consolidacin urbana. Ello se debe a que la tradicin existente en La densificacin habitacional no es para desco un problema
la accin de promocin social de nuestro medio privilegia los barrios tcnico o puramente la constatacin del resultado de un proceso
populares nuevos a los antiguos y el asunto del suelo al de la vivienda. natural; se trata, ms bien, de un reto que nos exige la construccin
Ello, que era vlido en las dcadas anteriores no es ms de una propuesta de crecimiento de la ciudad que finalmente
representativo de la realidad urbana popular. Los pobres viven tanto hemos desarrollado como alternativa a la expansin urbana
en barrios nuevos como en barrios consolidados y las ciudades informal producida en Lima.
populares cada vez tienen ms ladrillos que esteras y otros materiales
precarios. Desde la dcada de 1980, el inters de desco por comprender la
vivienda popular dio impulso a un conjunto de experiencias de
Las iniciativas de las familias de ampliar o completar sus viviendas investigacin, promocin e intervencin prctica. Se avanz a travs
se fueron generalizando, y aun cuando se arraigaban como nuevas de distintos proyectos, apoyados por generosas instituciones
prcticas sociales, permanecan al margen de la atencin de las europeas de cooperacin internacional. La lgica de la cooperacin
polticas sociales y urbanas del Estado, sin recibir ninguna respuesta. no siempre puede apoyar el conjunto de acciones que deban
efectuarse, por lo que este verdadero programa de accin ha
Al mismo tiempo, desde una lectura ms bien social, se trataba de atravesado por altas y bajas. En otras palabras, las distintas etapas
comprender y dar cuenta del papel integral que cumple la vivienda del trabajo de promocin e investigacin desarrolladas por el
en la sociedad (ms all de su evidente valor fsico) como espacio Programa Urbano durante los ltimos casi veinte aos muestran el
privilegiado donde se articulan las relaciones principales entre empeo de la institucin por aportar, a partir de una imagen objetivo
diversos actores sociales, en el que tambin ocurren procesos de y una visin de desarrollo, conocimientos de orden diverso que
concertacin de actores pblicos y privados como consecuencia han servido para la formulacin y aplicacin de polticas para atender
de las dinmicas que se desatan por la necesidad central de las esta problemtica tan particular de la vivienda popular.
familias.
12
DENSIFICACIN HABITACIONAL / 1. Introduccin
13
La presente sistematizacin muestra este largo y a veces sinuoso
proceso de aprendizaje y aportes, que ahora incluye las propuestas
de poltica que sustentan la intervencin de desco en la
problemtica urbana de la vivienda de los sectores urbanos de bajos
ingresos. Es decir, el trabajo que se ha efectuado para incidir en el
desarrollo urbano de la ciudad, particularmente para lograr una
densificacin habitacional de calidad que permita el mejor
aprovechamiento de nuestras ciudades que se encuentran en
permanente proceso de construccin.
En este marco, la institucin ha realizado estudios sobre la vivienda,
diseos y planes de intervencin, cabildeo con las autoridades
pblicas del sector y de los municipios para incidir en las polticas,
cursos de capacitacin, etctera. Los parmetros en los que se ubican
tales experiencias han sido la ejecucin de hasta tres proyectos
especficos de promocin social y desarrollo sobre la materia. Esta
profusa experiencia le ha permitido a desco, desde su Programa
Urbano instalado desde finales de la dcada de 1990 en lo que
llamamos Lima Sur3 formular aportes de poltica y brindar apoyo
tcnico, institucional y financiero a la densificacin ms adecuada
de las viviendas populares.
La etapa inicial del programa empez en 1989 con la produccin
de estudios desde la perspectiva legal sobre la autoconstruccin y
densificacin de la vivienda, que condujeron a la ejecucin de un
proyecto piloto con la poblacin a partir de 1990.
Este proyecto piloto se desarroll a comienzos de esa dcada con
una intervencin en la que las dimensiones constructiva y financiera
cobraron mayor importancia, principalmente entre 1992 y 1993.
El proyecto se extendi con algunas actividades complementarias
o de trmino que prolongaron su vigencia hasta coincidir en 1995
con el inicio de otra etapa, definida por un nuevo proyecto.
Una tercera etapa, llamada de ampliacin marcada por la
experiencia de la empresa Provipo tuvo lugar entre 1995 y 1998
3
La definicin de Lima Sur no es precisa. Para algunos estudios y sectores de la administracin pblica comprende desde los distritos de Barranco, Chorrillos y parte
de Santiago de Surco hasta otro extremo que se encuentra en Lurn y, en ciertos casos, incluye a distritos como Punta Hermosa, San Bartolo y Pucusana, antes
conocidos como los balnearios del sur. En ese espacio, nosotros definimos como Lima Sur Popular a la zona conformada por los distritos de San Juan de Miraflores,
14 Villa El Salvador y Villa Mara del Triunfo, que se encuentran entre Chorrillos y Lurn.
y buscaba identificar los problemas del trabajo en escala. Esta promocin. De manera ms formal, a fines de los aos noventa
incluy la experiencia denominada Calidad. Finalmente est la etapa Mario Zolezzi recopil toda la informacin y reflexiones que el
del proyecto4 Paso a Paso, que se implementa desde el ao 2001 y equipo haba escrito hasta entonces. En el ao 2000 hemos
se extiende hasta el ao 2005. En las interrupciones de efectuado una labor de sistematizacin por iniciativa de Serge Allou,
financiamiento presentadas entre estos proyectos, desco continu quien fue un motor de la Cooperacin Descentralizada Francesa,
atendiendo el tema de la densificacin habitacional, pese a las que contribuy con el proyecto de manera decisiva en los aos
dificultades econmicas, para lo que recurri a diversos medios a iniciales de nuestro programa. El ao 2001 efectuamos para el
su alcance. entonces Vice Ministerio de Vivienda y Construccin un ambicioso
documento que converta nuestras ideas en una propuesta factible
La idea de sistematizar la experiencia del Programa de Densificacin de poltica pblica, desafortunadamente desatendida hasta nuestros
Habitacional en el Cono Sur de Lima es casi tan antigua como el das. Finalmente, en 2003 iniciamos la presente fase solicitando a
proyecto mismo. Ello se debe a que este proyecto se propuso desde Julio Caldern que como observador externo nos apoyara
el inicio formular una propuesta de poltica de mejoramiento de la redactando un texto que ponga en orden lo anterior. Tambin han
vivienda en los barrios populares de Lima en proceso de sido significativos los materiales de capacitacin que elaboramos
consolidacin. Si exista la ambicin compartida generosamente para los cursos de Densificacin Habitacional, los primeros en su
con las autoridades municipales de inicios de los noventa y por las gnero en el pas, que hemos impartido en convenio con el HDM
entidades auspiciadoras de los diversos proyectos entonces de la Universidad de Lund en 2002 y 2003. En la misma lnea se
tambin sera necesario que la experiencia adquirida luego pueda inscribe el Manual del Densificador escrito por Juan Tokeshi para
ser puesta a disposicin de los dems. Esto se debe a que un asunto SENCICO en 2003.
central de la misin institucional de desco consiste en convertir
las lecciones de la experiencia en propuestas de poltica pblica Estos documentos y trabajos previos, as como los informes
que puedan llegar al conjunto de personas o situaciones en la misma redactados durante el desarrollo de los proyectos, nos han permitido
situacin de las que son objeto de nuestra actividad puntual. Las contar con material suficiente para elaborar la sistematizacin.
personas que han colaborado en este proceso son numerosas, y
4
Ms adelante se emplear los conceptos programa y proyecto de manera alternativa, ya que se trat de un conjunto de proyectos que fueron construyendo una
experiencia que solo retrospectivamente aparece como un programa de densificacin urbana. 15
i) Antecedentes Al final de lo avanzado, se ha intentado plasmar la amplia experiencia
ii) El proyecto Piloto del Proyecto en una propuesta alternativa de intervencin: el
iii) Provipo y Propuesta de Calidad, y Servicio de Asistencia Tcnica Municipal o SATEM.
iv) Programa Paso a Paso.
Esperamos que este trabajo pueda servir de acicate para producir
A su vez, en el ordenamiento de cada etapa se abordan, en la medida uno mejor, particularmente para quienes se sientan cercanos a esta
en que fueron destacados, los objetivos que la guiaban, las lneas de experiencia. Nuestro deseo es que juntos podamos perfeccionarlo
accin trabajadas, as como los resultados y lecciones aprendidas, y as, si la fuerza y la buena fortuna nos acompaan, poder mejorarlo
distinguiendo en esta perspectiva de anlisis hasta cuatro con sus aportes y ampliarlo ms adelante para darlo a conocer como
dimensiones: la financiera crediticia, la tcnico urbanstica, la legal proceso y como herramienta de la densificacin habitacional de
y, finalmente, la de fortalecimiento institucional. calidad de las viviendas generadas por autoconstruccin, que son
la gran mayora de las edificadas en el Per.
16
2 LA CONCEPCIN DE desco
DENSIFICACIN HABITACIONAL /
17
Cuando nos casamos hace algunos aos, tumbamos la pared que divida la sala del comedor, para que pueda entrar ms gente en la casa. Como pronto
est mi hija por casarse tenemos planeado tumbar la pared que separa el patio del comedor, as el espacio se vuelve una gran sala para la fiesta
En este escenario de dificultades llega a ser especialmente costosa de crecimiento se cuestiona ahora que la ciudad se ha extendido
la instalacin y mantenimiento de tuberas de agua y alcantarillado, casi setenta kilmetros de norte a sur. Slo en estos ltimos aos
as como complicada la instalacin de las redes de energa elctrica, empieza a reconocerse una realidad urbana de agotamiento de los
en localizaciones cada vez ms alejadas de las plantas de suelos disponibles y habitables, y de los mltiples problemas de
abastecimiento. Algo parecido ocurre con el transporte pblico que economa urbana que ocasiona este tipo predominante de
se dirige a estas zonas, que por el hecho de demandar ms crecimiento de la ciudad.
combustible encarece sus costos. De manera referencial se puede
sealar, por ejemplo, que el costo por lote (en el ao 2005 en Lima) Ante esta realidad, desco ha intentado aportar a la discusin con
para acceder a los servicios bsicos de agua y desage supera los argumentos y propuestas orientados a construir un nuevo
mil dlares. Por otro lado, existen asentamientos humanos que diagnstico de la problemtica, que considere una lectura
tienen ms de diez aos de existencia y no han logrado abastecerse prospectiva. Asimismo, advertir que la nueva demanda de vivienda,
de agua potable mediante redes regulares, los que sumados significan aquella constituida por los que integran la segunda generacin de
en Lima Metropolitana algo ms de un milln de personas en esta habitantes de las barriadas, fruto del desdoblamiento familiar, no
situacin. puede seguir siendo atendida con los mecanismos tradicionales
imperantes de nuevo suelo. Esto, adems, porque los pobladores
Las dcadas del proceso de urbanizacin popular mediante las de los barrios populares de hoy, originados en las barriadas
barriadas, en las que primero se habitaba el terreno y luego se aparecidas desde la dcada de 1940, son diferentes. Sus expectativas
edificaba la vivienda y habilitaba el suelo, han consumido casi la sociales, su modo de vida, su concepcin de la vivienda son otras.
totalidad de las reas de expansin en Lima, auspiciando un
crecimiento urbano horizontal de muy baja densidad y la precariedad Sin embargo, el Estado ha operado tratndolos como recibi a los
20 de las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Esta modalidad inmigrantes de las dcadas de 1950 y 1960, sin abrir alternativas de
financiamiento y asistencia tcnica para este amplio sector de en Villa El Salvador, a la ocupacin de las reas destinadas para uso
familias acostumbradas a definir el tema de la vivienda como un comunal o de equipamiento urbano, hecho que afecta la calidad de
problema personal, familiar. Una de las consecuencias de ello ha vida de las mayoras urbanas ya instaladas, generando problemas
sido que el funcionamiento del reducido mercado convencional de de invasin dentro de la misma ciudad popular.
la vivienda ha estado, casi por definicin, fuera del alcance
econmico de la mayora de estas nuevas familias; por otro lado, El proceso espontneo de la densificacin
quienes han apelado a los mecanismos tradicionales de la invasin habitacional
de terrenos eriazos del Estado se han encontrado con que estos
nuevos espacios son cada vez ms escasos, de muy mala calidad y El proceso de densificacin habitacional definido por desco apunta
excesivamente alejados de las redes de agua y desage, y tambin a un uso ms eficiente del espacio, consistente en agregar nuevas
de los posibles centros de trabajo. Sin alternativas, la ocupacin de unidades de vivienda en los aires o al costado de una vivienda ya
las faldas de los cerros circundantes, o de las partes altas de las producida o producindose. Pero supone, adems, que disminuyan
quebradas ha ocurrido masiva aunque silenciosamente durante ms los niveles de hacinamiento preexistentes en la vivienda original y se
de una dcada. permita albergar el crecimiento poblacional de las nuevas generaciones
en nuevos albergues con calidad en cuanto espacio, iluminacin,
La ausencia de alternativas de poltica de vivienda y urbanizacin ventilacin, privacidad, seguridad, etctera.
poda conducir tambin, y de hecho as ha ocurrido, por ejemplo
5
En el Per, el trmino tugurizacin se emplea para definir el proceso o la condicin por la cual el hacinamiento de las personas afecta a las casas o viviendas. Por
22 ello, la tugurizacin implica tambin un proceso de deterioro fsico de la vivienda, obsolescencia de servicios y prdida de calidad del hbitat construido.
En trminos sociales, esta modalidad urbana de construccin refleja jvenes de Lima, que superaron en nmero y espacio a lo que haba
cmo la mentalidad popular ha traducido la necesidad original de sido la modalidad formal de urbanizacin. Es decir, esa parte de la
vivienda en el esquema una familia por lote, derivado de las ciudad que empez a constituirse como lo es ahora en la
condiciones materiales de acceso al suelo a travs de la invasin principal va de crecimiento de la urbanizacin. Asentamientos
como mecanismo principal, combinndola con la emulacin del humanos que tenan la particularidad de haber obtenido la
chalet de clase media. La aspiracin popular al chalet propio ocupacin de un suelo por invasin o por reubicacin pblica, lo
por autoconstruccin no constituye el modelo ms conveniente, que condicion su desarrollo posterior y gener una ciudad en
pues, sin asesora profesional, la mayora de las veces culmina en expansin horizontal, en terrenos inapropiados y cara. A partir de
un proceso de hacinamiento. esa constatacin, era necesario emprender un esfuerzo por
reinventar la ciudad.
A su vez, la consolidacin del hbitat por la va de la densificacin
espontnea, sin ningn tipo de apoyo profesional ni financiero, genera Las casas deberan tener, desde el inicio de su diseo y concepcin,
malos productos. Son frecuentes los casos de varias familias que la capacidad de albergar a ms de una familia independiente y,
viven mal en un espacio de terreno concebido y organizado para una adems, contar con algn espacio para dedicarlo a la pequea
sola familia. El problema central es el mal diseo del espacio habitado, produccin o el comercio, generando as empleo e ingresos. Las
as como la construccin de las ampliaciones por pedazos ms que consecuencias negativas del esfuerzo autoconstructor son una
por etapas. Es decir, la construccin de ampliaciones sin contar con expresin de la crisis de crecimiento de una ciudad desarrollada
una concepcin integral de la vivienda. Las ampliaciones deben ser slo en extensin y sin intensidad. Por lo tanto, se requiere formular
parte de un proyecto mayor y no simples aadidos definidos, por alternativas de polticas urbanas y sociales que se inscriban en torno
ejemplo, como un cuarto ms. Cuando esto no ocurre, las de las propias prcticas y dinmicas de la poblacin en la
6
La definicin de ciudad consolidada pasa por la confluencia de una serie de factores fsico-ambientales, sociopolticos, culturales y econmicos que
hacen de ella una realidad urbana con calidad, reconocida por su propia sociedad en comparacin con otros espacios urbanos o periurbanos. 25
Viviendas autoconstruidas en cuatro ciudades del Per, Chiclayo, Arequipa, Huancayo, Iquitos. Diversidad de tipologa: subdivisiones de lotes, escaleras interiores y
exteriores que anuncian una consolidacin urbana.
26
es el primer proyecto de aplicacin integral de un programa de segregacin y disolucin urbana, y adems la degradacin de los
vivienda social promovido por una ONG. Por ejemplo, a espacios pblicos y los equipamientos urbanos que, en conjunto,
diferencia de otras experiencias, busca generar un sistema, constituyen procesos negativos an pendientes de evaluar y abordar.
un paquete tecnolgico en la relacin entre un maestro de
obra, los profesionales (arquitectos e ingenieros) y las familias Pese a que en Lima ms de un milln de habitantes viven en zonas
autoconstructoras; decadentes y tugurios, el concepto y los programas de renovacin
se plantea en el mercado como una alternativa trabajada desde la urbana han sido y siguen siendo completamente espordicos en la
demanda, que supone un cambio cultural en la construccin poltica y planes urbanos. Las diversas intervenciones tanto las
de la ciudad popular. El proyecto parte as de las necesidades pblicas como las privadas, viejas y nuevas (tipo Techo Propio)
vividas (vivienda en proceso, segunda generacin) y no desde se dirigen exclusivamente a la vivienda nueva en las zonas perifricas
la oferta (como ocurre con los programas pblicos); y de expansin urbana de nuestras ciudades.
trabaja en el mejoramiento de la vivienda existente, esto es, en la En el Per, las normas que regulan los coeficientes de zonificacin
vivienda en proceso. se remontan a la dcada de 1970; stas no slo no tienen en cuenta
los actuales procesos del desarrollo urbano de nuestras ciudades,
Conceptos sobre densificacin
sino que, adems, son aplicadas rgidamente por las administraciones
La ciudad compacta y el nuevo urbanismo competentes. Si bien en Lima, capital de la repblica, el Plan de
Desarrollo Metropolitano (aprobado en 1992) postula la
Las ciudades deben comprenderse y tratarse como entes en cambio densificacin de la ciudad, el Reglamento de Zonificacin que se
permanente. Por lo general, el urbanismo convencional deja de lado aplica (vigente desde 1972) es rgido y restrictivo en materia de
7
Reparaciones de obras ruinosas (artculo 956), proteccin de propiedades vecinas (artculo 959), regulacin de explotaciones industriales perjudiciales a los vecinos
(artculo 961) y prohibiciones y medidas de seguridad (artculos 962 y 963). 27
considere las obligaciones y cargas resultantes del derecho de Las familias convierten una vivienda unifamiliar en bifamiliar o
propiedad. multifamiliar, construyen cuartos o departamentos en las azoteas
de viviendas y edificios, edifican pequeas viviendas y departamen-
Por otro lado, la legislacin urbana a que nos deriva el artculo 957 tos en sus jardines y patios, y transforman la primera planta en un
del Cdigo Civil,8 opta significativamente por permanecer con la lugar productivo edificando su morada en la segunda planta.
deficiencia y omite regular las obligaciones y cargas que tambin
debe satisfacer la propiedad privada, que resultan de su funcin Siendo la autoconstruccin desde la precariedad, en terrenos
social. Esta insuficiencia normativa y posicin en extremo perifricos y sin servicios, la modalidad predominante de produccin
individualista impactan negativamente en el urbanismo y el de vivienda nueva de las ciudades para las familias de bajos ingresos,
desarrollo de nuestras principales ciudades. puede afirmarse que la nica otra alternativa ocurre por la modalidad
de densificacin del lote ya ocupado, actividad cada vez ms
Este lamentable cuadro diagnstico se agrav con la gestin frecuente.
populista y desreguladora que imper en la dcada de 1990. Como
consecuencia de ello, se abri paso a la desproteccin de las tierras De manera general, las autoridades municipales perciben que todas
agrcolas, la privatizacin de los principales servicios pblicos, el y cada una de estas ampliaciones constituyen un problema que se
desmontaje de la funcin planificadora del Estado, la distritalizacin torna inmanejable, debido a su gran amplitud. Pareciera que toda
del urbanismo, la pleitesa al libre mercado, la permisin a la ampliacin de vivienda constituye, para ellas, una vivienda precaria
especulacin de los terrenos eriazos y las playas, y la consagracin en azotea, lo cual est lejos de ser el elemento caracterstico en
del silencio administrativo y las aprobaciones automticas como numerosos tejidos urbanos. Las autoridades de vivienda, por su
recurso de salida a las demandas sociales. parte, han ignorado este proceso cuando es all donde se producen
los nuevos alojamientos baratos.
La densificacin habitacional
Es evidente que la produccin espontnea de nuevos alojamientos
El fenmeno de utilizar los remanentes del lote o los aires de lo ya presenta numerosos problemas de calidad. As sucede con cualquier
construido para convertir viviendas unifamiliares en bifamiliares o edificacin que se levanta sin normas ni control urbano. En un
trifamiliares no es nuevo en Lima. Empez en la dcada de 1970 en pas donde no se cuenta con programas que atiendan la produccin
las clases medias limeas, y ahora se extiende a todas las clases de vivienda por etapas (vivienda progresiva), resulta comprensible
sociales y tambin se propaga en otras ciudades. En los barrios que el fenmeno actual, de gran magnitud, deba llamar la atencin
consolidados de nuestros das, se desarrolla la misma actividad de de las autoridades.
producir ms alojamientos dentro del mismo lote. Al igual que en
los sectores de ingresos medios y altos, la nueva unidad de vivienda Ahora que muchas viviendas estn terminadas o presentan
producida no es para colocarla en el mercado inmobiliario libre, importantes grados de avance, es mucho ms notorio y llamativo
sino son los promotores de la construccin quienes la habitarn.9 el tema de la calidad de la construccin.
La construccin de edificios en uno o ms lotes por parte de No puede atribuirse exclusivamente a quienes, mediante su esfuerzo
pequeas iniciativas est a la orden del da en todos los tejidos espontneo, producen nuevas viviendas para sus hijos y las
urbanos originalmente residenciales de baja densidad.
8
La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
9
El censo de construcciones efectuado por CAPECO en 2001 encontr que ms de la mitad de las edificaciones formales censadas no se lanzan al mercado por haber
28 sido construidas para uso del propietario.
generaciones futuras que el resultado obtenido no sea el mejor. La
responsabilidad por las deficiencias y por las aberraciones que
empiezan a presentarse recae en las autoridades y en los gremios
profesionales, que no han apreciado en su real magnitud,
colocndose de espaldas, el ms importante proceso de produccin
de vivienda nueva que ocurre en las ciudades del Per.
El gran problema del proceso de densificacin reside en que no se
han desarrollado polticas apropiadas que permitan incorporar esta
actividad a los esfuerzos nacionales por la vivienda digna. Asistimos
a un proceso que responde a las necesidades del mercado local,
pero que es espontneo y no est regulado. Ello se muestra en las
siguientes realidades:
no existen procedimientos idneos para alentar el proceso ni
para que la accin pblica garantice la produccin social de
vivienda;
la actividad de las familias no cuenta con sistemas de crdito
ni subsidios apropiados; se trata de una actividad desarrollada
por familias con escasos recursos para gente de escasos
de la ciudad. El punto de partida es considerar que la unidad de propuestas globales, pero que no se sustentan en experiencias
intervencin modificadora es la manzana ms que el lote. surgidas de gobiernos con voluntad poltica de atender, sin demora
y sin triunfalismo, las necesidades urgentes de las mayoras urbanas.
Lo sealado en las lneas anteriores es vlido para todas las ciudades.
Cuando dirigimos nuestra atencin hacia aquellas reas nuevas de Poltica de vivienda y de mejoramiento urbano
las ciudades habitadas por sectores de bajos ingresos, encontramos
una dinmica urbana que ha merecido poca atencin en el medio El primer aspecto que ha de atender una poltica de mejoramiento
acadmico, pese a que es la de mayor dinamismo en nuestros das. urbano es el entorno. Contar con vas adecuadas, as como redes
A la vez que ocurren procesos de mejoramiento de la ciudad de servicios y equipamiento, es clave para mejorar la calidad de
incompleta, tambin asistimos a procesos de densificacin de las vida de las familias, y constituye un requisito para la edificacin de
urbanizaciones de bajos ingresos. La necesidad de orientar los la vivienda. En los barrios peruanos se observa con claridad que
procesos de desarrollo urbano para que los ser vicios y muchas familias toman la iniciativa de edificar su morada
equipamientos que van a ser creados se conciban de manera que independientemente de la disponibilidad de agua corriente. Aunque
no se tornen obsoletos en el corto plazo nos propone retos inditos. tambin es evidente que, apenas se obtiene el agua, este hecho
Igualmente, son inditos los retos que nos plantean los tejidos de dinamiza y promueve los esfuerzos de las familias para la edificacin
la ciudad que antes de culminar el proceso urbanizador y edificador de la vivienda.
supuestamente unifamiliar ya muestran la tendencia a un desarrollo
Los proyectos y programas de mejoramiento urbano a menudo
multifamiliar.
dejan de lado lo referente a la vivienda como tal, debido a lo largo
La problemtica que abordamos tiene que ver con el mejoramiento y costoso de estos procesos. Generalmente, se acude al fcil
de reas residenciales de bajos ingresos, incluyendo all el expediente de apelar al esfuerzo propio de las familias para atender
mejoramiento habitacional. Reconociendo la novedad del tema, los sus viviendas y hacerse la ilusin de que el proceso culminar de
anlisis y las propuestas que trabajamos convergen en un solo manera apropiada. Es fundamental recordar, sin embargo, que el
sentido: el de desarrollar acciones piloto que permitan disear trajes proceso de mejoramiento urbano culmina cuando las familias
34 a la medida de una realidad urbana nacional para la que existen habitan una vivienda adecuada, y no cuando sus barrios poseen
servicios y equipamiento. El fin ltimo de una poltica de vivienda Situacin de la infraestructura y servicios
es el albergue adecuado.
En los ltimos treinta aos hemos asistido a un proceso gradual de
Sucede que los procedimientos de mejoramiento de la vivienda mejoramiento del entorno urbano en los barrios subestndar.
son distintos que los de mejoramiento del entorno, y el Porcentajes significativos de las ciudades cuentan ahora con agua y
desconocimiento de los primeros lleva por inercia a concluir que desage, as como con conexiones elctricas pblicas y domiciliarias.
una actividad de este tipo es sumamente onerosa cuando no es as. Tambin existe la red vial bsica, al igual que los servicios bsicos
El mejoramiento del entorno requiere inversiones relativamente de salud y educacin locales. Puede afirmarse, entonces, que la
grandes, distribuidas en pocos paquetes de proyectos, que sern mayora de las familias de bajos ingresos actualmente habita en
efectuadas por pocas empresas. No es el caso del mejoramiento y urbanizaciones que disponen de los servicios y equipamientos
la ampliacin de viviendas en zonas ya ocupadas, pues all se reparte bsicos para el desarrollo de la vida ciudadana. Pero el esfuerzo
las inversiones en el tiempo y en pequeos proyectos debido a que nacional desplegado para obtener estos logros se enfrenta ahora a
no se trata de nuevos conjuntos de viviendas. Es necesaria, entonces, nuevos retos que merecen ser explicitados:
una aproximacin diferente a la de las grandes obras para obtener,
en estos casos, los resultados apropiados respecto de las viviendas En primer lugar, los servicios y equipamiento bsico presentan
como tales. serios problemas de calidad y cobertura. La poltica de
Alameda de la Juventud en Villa El Salvador. Una iniciativa conjunta de la Municipalidad distrital y desco en el ao 2001.
36
3 LA EXPERIENCIA DE desco
DENSIFICACIN HABITACIONAL /
37
Todo era un escenario de arena, donde los camiones cisterna se enterraban, por eso la prioridad era crear las avenidas principales Los sentimientos
de apoyo mutuo se cimentaron, nos veamos en los espacios pblicos momentneos al interior de las manzanas, nuestros muros de estera y plstico slo
ocupaban el frente del lote As crebamos un espacio amplio de arena, donde se realizaban las asambleas de la manzana o nos juntbamos para jugar
fulbito
38 Hugo Soto, Villa El Salvador
Densificacin habitacional en Lima Sur10
10
Como se explica en la nota 3 de la Introduccin, la definicin de Lima Sur se
El primer tramo del Proyecto Piloto de Densificacin Habitacional
se ejecut en Villa El Salvador, en el Grupo Residencial N. 8, Sector
refiere a la zona conformada por los distritos de San Juan de Miraflores, Villa
El Salvador y Villa Mara del Triunfo, entre Chorrillos y Lurn. II. Esta zona fue seleccionada, entre otras razones, por el grado de 39
nueva dimensin de la autoconstruccin al promover una
densificacin apropiada para uso multifamiliar.
Las propuestas iniciales de desco, que luego de algunos aos llevan
a formular una poltica de densificacin estructurada, maduraron
en el esfuerzo por reorientar y corregir el proceso de construccin
espontneo, mientras se ofrecan aportes tcnicos, financieros e
institucionales a las familias con el objetivo de producir viviendas
que mejoren sus condiciones de vida y se adecen ms a sus
expectativas.
Bajo el lema construir ms viviendas sobre un mismo terreno,
una primera propuesta se plasm en el apoyo tcnico urbanstico y
financiero a la promocin de la construccin en altura de las
viviendas que los pobladores posean.
Este planteamiento constituy una novedad contrastado con las
propuestas pblicas o privadas de entonces, incluyendo las de varias
ONGs, ms inclinadas a promover programas de regularizacin de
la tenencia del lote o desarrollar programas sociales de otro tipo,
como proyectos de agua y desage, o la distribucin de alimentos
por trabajo, que no tocaban el tema de la vivienda.
As, la propuesta tcnico urbanstica formulada por desco coloc
un punto nuevo en la agenda: utilizar mejor el espacio urbanizado
para soportar adecuadamente ms gente en el mismo terreno, esto
es, sin hacinamiento. Se esperaba optimizar el aprovechamiento de
los servicios y las pocas facilidades existentes en los barrios durante
su proceso de consolidacin.
consolidacin de las viviendas, y la existencia de un nmero A inicios de la dcada de 1990 se estimaba que en Lima
importante de organizaciones vecinales y de lderes particularmente Metropolitana 200 mil lotes de un total de 370 mil ubicados
interesados en el tema. en pueblos jvenes haban superado las etapas iniciales de
crecimiento de la vivienda, y sus ocupantes se proyectaban
Para desco, las consecuencias negativas del esfuerzo auto
espontneamente y de manera incontrolada a construir segundas
constructor eran y son una expresin de la crisis de crecimiento
plantas en sus casas.11
de una ciudad como Lima, desarrollada en extensin y no en
intensidad. Por lo tanto, era preciso formular alternativas de poltica
urbana y social que correspondieran a las prcticas y dinmicas de
las familias en la produccin popular de sus viviendas.
11
Riofro, Gustavo y Juan Tokeshi. Ms viviendas en el mismo terreno. Programa
Tal acercamiento no supona, en modo alguno, asumir las secuelas de Densificacin de la Vivienda en Villa El Salvador. Pobreza y Desarrollo, Lima:
40 negativas de la espontaneidad sino, por el contrario, propiciar una desco-FICONG, 1998
Por entonces, ms del 70 por ciento de las viviendas en barriadas
de Lima contaban con redes de agua, electricidad, servicios de
transporte pblico, por lo menos una avenida central asfaltada, y
las primeras plantas edificadas con ladrillos. En otras palabras, se
haba conseguido un grado cualitativamente superior de
consolidacin urbana.
Sin embargo, los pobladores reciban y siguen recibiendo una
pobre atencin del sector pblico y no tuvieron ms alternativa
que encargar a maestros de obra la direccin tcnica de sus
construcciones. En algunos casos, stos sobredimensionaron las
estructuras (columnas y vigas) incurriendo en una innecesaria
elevacin de costos y, en otros, produjeron construcciones de mala
calidad.
Tradicionalmente, la poltica estatal para este sector social se ha
limitado al apoyo con materiales de construccin (Banco de
Materiales) y la provisin de algunos servicios bsicos, en particular Proceso de la vivienda popular. Primero se habita, con el paso de los aos y la
en los nuevos asentamientos. Los programas que se ajustan a estas capacidad de organizacin se logran los servicios, la titulacin y el crecimiento
polticas suelen servir para captar clientela al gobierno de turno, y de la vivienda, albergando bajo el mismo techo a la siguiente generacin.
A partir de la dcada de 1970, el Estado peruano comenz a realizar Es en este contexto que algunas instituciones con experiencia en el
con inters creciente las tareas del saneamiento fsico de las trabajo barrial dieron inicio al desarrollo de una propuesta que
barriadas, la provisin de servicios de agua y desage, de escuelas, recoga nuestra propia experiencia, as como las preocupaciones
centros de salud, vas, etctera, y posteriormente se comprometi concretas de algunos profesionales sobre la necesidad y urgencia
con el saneamiento legal de los terrenos. Pero el tema de la vivienda de atender, con visin de futuro, los problemas crecientes de una
popular de los pobres nunca fue asumido, pues se consideraba un urbanizacin catica y sin planeamiento. As, se desarroll la
reto exclusivamente privado de las familias, ante el cual al Estado, concepcin general del Programa de Densificacin Habitacional,
sea desde el Gobierno Central o desde el Gobierno Local, no le que se despleg en cuatro etapas (vase el Cuadro 1). 41
Cuadro 1
Etapas del Programa de Densificacin Habitacional
42
Cuadro 1
Etapas del Programa de Densificacin Habitacional
Lnea de base
Para avanzar hacia una poltica integral de atencin de la vivienda
popular es preciso partir del conocimiento real de la problemtica y
de las condiciones existentes, y que esto permita incidir efectivamente
en las polticas del Estado (el Gobierno Central diversos poderes
del Estado, las regiones de reciente creacin, y los municipios
provinciales y distritales). Es decir, se requiere un diagnstico, aunque
sea preliminar y general, del proceso nacional urbano en curso y del
papel de los diversos actores comprometidos con este.
Por ello, cualquier incidencia que se proponga no puede limitarse a
lo que gruesamente podramos llamar el gobierno en sus diferentes
mbitos (nacional, regional y local). Tambin debe considerar a
otros actores y el tejido de relaciones existentes con los espacios
del mundo econmico y financiero institucional, as como el papel
que le corresponde al mundo acadmico en la formacin de los
profesionales que se encargarn de la construccin, el mejoramiento
y el mantenimiento del parque de vivienda nacional.
Desde el punto de vista de desco, algunos rasgos centrales del
diagnstico sectorial eran los siguientes:
- La mayor parte de las antiguas barriadas experimentaban
procesos avanzados de consolidacin urbana.
- En las barriadas, la urbanizacin y la vivienda no estaban
terminadas pese a los esfuerzos de sus pobladores, que con
poco o ningn tipo de apoyo tcnico o crediticio hacen
esfuerzos por mejorar las condiciones del hbitat.
- Las viviendas existentes, concebidas inicialmente como
unifamiliares, comenzaban a experimentar un proceso masivo
y espontneo de densificacin transformndose en
multifamiliares, pero muchas veces en condiciones de
hacinamiento.
- Este proceso se daba, y en gran medida contina, al margen
de las polticas oficiales y desafiando el diagnstico tradicional
Crecimiento urbano de Villa El Salvador
o el desinters del mundo poltico e institucional por los
44 complejos procesos de construccin de la vivienda popular,
ms all del tema de la legalizacin de la propiedad de los Etapa 1. Antecedentes (antes de 1990)
lotes de terreno y el abastecimiento de servicios urbanos
elementales para el grueso de la poblacin urbana del pas. Estrictamente, esta etapa es el punto de partida de una larga
experiencia que entonces no se vislumbraba. En ese momento,
Etapas de la experiencia de apoyo a la densificacin desco se propuso crear y validar nuevos mecanismos alrededor
habitacional de tres lneas de accin relacionadas con el proceso de densificacin
habitacional: tcnico-urbanstica, financiera y de construccin de
Para entender las fases que ha atravesado la experiencia de apoyo a un marco institucional.
la densificacin, hay que distinguir los diversos proyectos ejecutados,
las connotaciones de su financiamiento, as como los objetivos y Ante la inexistencia de una poltica social de vivienda adecuada
actividades comprometidas, y tambin tener en cuenta que esta para los sectores pobres, desco se propuso los siguientes objetivos
lnea de accin ha ido perfeccionndose en el camino y, por ello, generales de largo plazo:
incorporado actividades adicionales no previstas.
Hacer intervenir al sistema financiero privado nacional e
La presentacin que seguidamente realizamos de cada etapa incluye internacional en el proceso de densificacin urbana,
las lneas de accin (legal, crdito, asistencia tcnica, etctera) y generando mecanismos adaptados a la realidad de las familias
algunas conclusiones o evaluacin del periodo. Asimismo, se ha de los sectores populares.
intentado resumir las actividades ms importantes llevadas a cabo Construir ms viviendas en un mismo terreno,
con distintos actores, los resultados y las principales lecciones promoviendo un crecimiento en altura de la ciudad para evitar
aprendidas en cada etapa. su expansin horizontal costosa.
- El liderazgo de VES en el Cono Sur de Lima. La En 1989 se realizaron algunos estudios de campo y se analiz la
organizacin y autogestin para el desarrollo logrado normatividad legal vigente en materia de vivienda. Las encuestas
en pocos aos constitua un elemento importante para aplicadas en VES mostraron una realidad de viviendas con ttulo
la replicabilidad y tendra efecto demostracin frente a de propiedad, densificadas espontneamente, que excepcionalmente
los distritos vecinos, enfrentados a la misma posean declaratoria de fbrica, etctera. Fue posible identificar
problemtica. diversos aspectos que requeran atencin, relacionados con la
densificacin habitacional y conectados, a su vez, con los aspectos
constructivos y financieros de la vivienda. En esta experiencia
participaron juntos por primera vez desco y la ONG Ciudad.12
12
Inicialmente se trat del Programa Urbano del Centro de Investigacin y
Educacin del Desarrollo (CIED), que luego se transformara en la ONG Como ha sido mencionado, desco inicialmente plante la
48 Ciudad. necesidad de desarrollar mecanismos legales para permitir la
ejecucin de las diferentes alternativas de uso multifamiliar elaboracin de los contratos para proceder al financiamiento y
bosquejadas por el Proyecto. construccin de las viviendas.
El aspecto jurdico de la vivienda se vincul a la necesidad de un La propuesta de densificacin habitacional fue formulada como
mejor conocimiento de los mecanismos financieros. Era necesario un pequeo proyecto piloto, a fin de ofrecer ejemplos exitosos
formular un sistema que, tomando en cuenta la condicin para un programa de densificacin de alcance distrital. Por
econmica de los pobladores y la situacin legal de los bienes que consideraciones de orden prctico, que entrecruzaban la
posean (terrenos y/o viviendas), permitiera el establecimiento de organizacin social con caractersticas urbanas de las viviendas, se
garantas suficientes y viables. As, el Proyecto Piloto de escogi el Grupo Residencial N. 8, Sector 2 de VES.13
Autoconstruccin Asistida hacia la Densificacin Habitacional
consider apoyar a los pobladores participantes en la regularizacin En ese momento, desco trabajaba en el Cono Sur, y
de la propiedad de sus terrenos y viviendas (existentes y por particularmente en Villa El Salvador, otras lneas de apoyo a la
construir), y tambin sustentar los cambios de zonificacin que organizacin popular, vinculadas al abastecimiento de alimentos a
permitieran la construccin en altura. Esto supona, adems, la los comedores populares (desde una Central de Comedores
13
La zona urbana de VES se organiza segn sectores residenciales, que se dividen en grupos residenciales (del 1 al 9 en ese momento). Cada grupo residencial cuenta
con 16 manzanas, conformadas por 24 lotes cada una; es decir, 384 lotes por grupo. Mientras las dimensiones de los lotes de esquina son de 9 por 20 metros
cuadrados, los lotes con un solo frente tienen 7 por 20 metros cuadrados. 49
Autogestionarios) y la realizacin de estudios y proyectos sobre de este proyecto, sera factible generalizar el proceso de densificacin
agua potable. habitacional en todo el distrito de VES, y probablemente en otros
lugares de la ciudad.
El inters por el tema de la densificacin habitacional empieza a
crecer a partir del estudio sobre la evolucin y los cambios Los aportes de desco en esta fase fueron su experiencia en la
urbansticos que se estaban produciendo en la ciudad popular. El perspectiva legal y el trabajo propiamente de carcter social. El
propsito especfico de los integrantes del Programa Urbano era inters por avanzar en un mejor conocimiento de los aspectos
alcanzar una lectura ms real del planeamiento urbano, en la medida econmico financieros y una mayor comprensin del tema
en que este se relaciona con los aspectos legales y administrativos constructivo arquitectnico, aparecieron slo como un reto
de la propiedad urbana de la vivienda. Es as que, finalmente, complementario.
aparecieron conectados con la temtica de la densificacin
habitacional. Lecciones aprendidas en esta etapa
Si bien el proyecto conjunto de densificacin habitacional y los La primera leccin aprendida en el proceso de diagnstico fue la
aliados con este propsito enriquecan la mirada de la problemtica necesidad de contar con instrumentos tcnico normativos que
orientndola hacia un enfoque integral, eran otros los actores permitieran facilitar y, luego, desencadenar un proceso de
ocupados de los aspectos propiamente constructivos y densificacin habitacional que se alejara de la informalidad y diera
arquitectnicos. seguridad a las familias ante el desafo de mejoramiento y ampliacin
de sus viviendas.
La meta del trabajo de promocin de desco era aportar e incidir
en las instancias municipales para adecuar la normativa legal vigente El aprendizaje en cuanto a incidencia fue bastante limitado, pues
y facilitar los procesos de densificacin habitacional en VES. Es esta tarea se sustent en la confianza y el optimismo de que los di-
decir, definir los mecanismos legales que permitieran promover versos actores se comprometeran intensamente con el desarrollo
formas viables de acceso al suelo y a la vivienda para las familias en del proceso.
las barriadas, en vista de que estas zonas de la ciudad presentan, a Suponer que la incidencia se producira con mucha facilidad
la vez, las mayores posibilidades y dificultades para activar el proceso corresponda a una evaluacin puramente deductiva, en la que
de crecimiento urbano vertical en Lima. pareca evidente que un proyecto de mejoramiento de la vivienda,
En ese momento, se consideraba indispensable profundizar los que consolidara los procesos de densificacin habitacional en curso,
anlisis sobre las perspectivas de la densificacin (espontnea), para slo poda ser una pieza importante que el desarrollo urbano,
atender los requerimientos de vivienda popular.14 institucional y de promocin demandaba con urgencia. Por lo tanto,
el inters del Estado (empezando por los municipios) para apoyar
Inmediatamente antes de la ejecucin del Proyecto Piloto de este proceso aparecera tan pronto se hicieran pblicos los primeros
Densificacin Habitacional, se recopil y analiz informacin que resultados prcticos que demostraran las bondades de la propuesta.
permitiera desplegar mecanismos arquitectnicos, econmico-
financieros, jurdicos y sociales para facilitar la densificacin En sus inicios, el Programa de Densificacin Habitacional de
habitacional. Se esperaba que, ms adelante, a partir de la experiencia desco detect algunos tipos de vivienda que espontneamente ya
14
Vase Castro, Mariano. Aspectos jurdicos de la densificacin habitacional en barriadas. Caso Villa El Salvador. En Materiales para la promocin. Documentos de
50 Trabajo. Lima: desco, 1991.
se desarrollaban en VES y que no correspondan a la creencia en tugurios. En lugar de ese proceso, con la idea de aumentar la
generalizada de que todas las viviendas barriales construidas hasta capacidad de alojamiento del terreno mediante la subdivisin del
ese entonces tenan caractersticas muy parecidas (vase el recuadro). lote, se constat que era posible promover una ocupacin adecuada
del rea libre y la construccin de segundos y terceros pisos (de
La observacin principal planteada a estas construcciones carcter independiente).
espontneas era que, por la carencia de asesora tcnica, terminaban
a La casa aparentemente para una familia, pero en la que vivan ms. La mayora de las viviendas apuntaban a este tipo, pero en el
camino iban modificndose hacia el tipo de escalera exterior. Sin embargo, albergaban a ms de una familia sin tener
independencia.
b La vivienda de dos pisos, con una escalera exterior que llevaba al segundo piso independiente. Se trata de una variacin de la vivienda
unifamiliar, modificada para crear otra vivienda independiente o para hacer un negocio en el primer piso y vivir en el
segundo.
c La subdivisin del lote original para hacer dos o ms viviendas. Por entonces se trataba de un tipo reciente y de poca difusin.
d El edificio, que consiste en construir varios pisos con uno o dos departamentos por piso, con los primeros pisos
dedicados al comercio. Se ubican sobre todo en las rutas asfaltadas y, ms de la mitad de ellos, en las esquinas. Los
a b c d
51
Etapa 2. Piloto (1990-1993)
Esta etapa comprende el proceso de montaje y ejecucin del
Proyecto Piloto de Autoconstruccin Asistida hacia la Densificacin
Habitacional. desco participa como institucin responsable de la
lnea de organizacin y de los aspectos legales relacionados con la
propiedad del lote y la vivienda. La asesora tcnica corresponda
estrictamente al equipo de Ciudad.
Entre febrero de 1990 y diciembre 1991 se desarroll una fase de
planteamiento del proyecto y de estudios preliminares. Incluy
estudios de campo en Villa El Salvador para sondear la situacin
de las viviendas en el distrito y, especialmente, el diseo del sistema
de crdito que acompaara la propuesta urbanstica.
Cabe mencionar que el gobierno de Alberto Fujimori, establecido
democrticamente en julio de 1990, se transform en autocrtico
luego del autogolpe en abril de 1992. Si bien dicho rgimen
contrarrest exitosamente las acciones subversivas, lo hizo sin mayor
respeto por las garantas constitucionales.
Un poco antes, en agosto de 1990, el gobierno aplic un paquete
de medidas econmicas que condujo, de un da a otro, a un aumento
Subdivisin de lote original, por iniciativa de sus propietarios. Grupo 5 del general de los precios del orden del 400 por ciento. Frente a ello, la
2do sector en Villa El Salvador. poblacin de los barrios populares puso en prctica estrategias
colectivas de sobrevivencia, como organizar ollas comunes para
la alimentacin de las familias.
Gradualmente, el rgimen de Fujimori puso nfasis en la aplicacin
de polticas de asistencia social antes que en polticas urbanas de
corto o mediano plazo. A partir de entonces, y contradiciendo su
oferta electoral, reform el Estado y desarroll una poltica
econmica neoliberal que redujo an ms el empleo, aumentando
el nmero de pobres en el pas.
Parte de la reforma consisti en eliminar la banca de fomento (como
ocurri con el Banco de la Vivienda que sostena al sistema mutual),
virtualmente suprimir el marco institucional en torno del sector
Vivienda, empezando por la desaparicin del ministerio del ramo,
y desactivar el Sistema Nacional de Planificacin.
52
Es importante recordar, tambin, que entre 1990 y 1992 se produjo
en Lima la mayor ofensiva de Sendero Luminoso. El terror penetr
en los barrios populares desarticulando la organizacin vecinal.
Muchos dirigentes barriales fueron amenazados por la subversin
y tuvieron que esconderse o partir al exilio; algunos, entre ellos los
de Villa El Salvador, fueron heridos o asesinados.
Sendero extendi su amenaza al personal de los proyectos de las
ONG, denunciando sus actividades como parte de las maniobras
orquestadas del imperialismo para confundir y explotar a los pobres.
La organizacin subversiva llam a la poblacin a no pagar las
deudas contradas con las ONG, a la par que las acusaba de llevar
adelante la explotacin capitalista en los barrios.
Entre enero de 1992 y marzo de 1993 se desarroll la Etapa Piloto
propiamente dicha, primer proyecto financiado por la Cooperacin
Descentralizada Francesa, el Programa Hbitat Solidaridad (IHS)
y la ciudad de Rez, esta ltima hermanada con Villa El Salvador.
El Municipio de Rez (Francia) actu como cooperacin extranjera
y acompaante del desarrollo de la experiencia piloto.
15
Por entonces, el Proyecto Piloto tambin plante implementar un depsito de materiales. Tras una encuesta a las ferreteras de la zona (que consider precios,
tamao, stock y calidad del material puesto en la obra), se descart la idea del depsito propio, pues, aparte de las dificultades que significaba organizarlo, la
54 diferencia de precios con los materiales trados desde fuera era poca.
podra, en algn momento, ser cubierto con recursos pblicos, y Tambin se mejor la situacin econmica de las familias
por eso haba que someter a prueba la propuesta. constructoras, pues cuatro de ellas lograron alquilar habitaciones y
nueve habilitaron locales para actividades productivas o comerciales.
Las evaluaciones realizadas en 1993 permitieron establecer que la
experiencia represent un ahorro para las familias y la produccin En el Proyecto Piloto de Autoconstruccin Asistida hacia la
de la vivienda popular. El costo por metro cuadrado de casco Densificacin Habitacional el banco exigi el establecimiento de
habitable fue de 48,90 dlares, en comparacin con los 120 dlares dos tipos de garantas:
metro cuadrado de la construccin convencional y de los 75 dlares
metro cuadrado del autoconstructor sin apoyo tcnico y financiero. El Fondo de Garanta Solidario (FOGAS), constituido por
La optimizacin del proceso constructivo posibilit un ahorro el 10 por ciento del monto total de cada crdito otorgado
importante en relacin a la construccin tradicional en barriadas y por el banco a los beneficiarios del proyecto, que deba
al mercado de la construccin formal. depositarse inmediatamente a nombre de la Asociacin de
Beneficiarios del Proyecto. Este fondo sera la primera
Sin embargo, el costo de la asistencia tcnica siempre fue cubierto garanta lquida que el banco afectara si algn beneficiario
por la cooperacin internacional. Como en el Proyecto Piloto de no realizaba el pago de sus cuotas.
Autoconstruccin Asistida hacia la Densificacin Habitacional las El Fondo de Garanta de la Densificacin (FOGADE),
ONG recibieron un total de 79.750 dlares, financiados por la aportado por la Cooperacin Descentralizada Francesa
Municipalidad de Rez, el costo unitario promedio de intervencin (Municipio de Rez), que fue depositado desde el inicio en el
por el nmero de crditos otorgados result ser de 1.945,12 dlares. Banco Wiese Ltdo. Es decir, la cooperacin francesa, adems
de apoyar los aspectos tcnico urbansticos y de promocin
En esta etapa se intervinieron cuarenta lotes con 41 crditos,
55
Los crditos bancarios fueron otorgados en moneda extranjera,
Datos sobre el crdito a los dos grupos de la Etapa Piloto
debido a la creciente inflacin y la consiguiente dolarizacin de la
Crditos otorgados: 41 economa.
Monto total crditos (primero ms segundo grupo): US$ 85.000 Todos los crditos comerciales se establecieron con un plazo de
pago de 36 meses. La forma de pago se fij en cuotas iguales de
Primer grupo de crdito: total 18
3 crditos de US$ 1.100 (subsidio: US$ 670) amortizacin mensual. La tasa de inters era la vigente en el mercado
9 crditos de US$ 2.200 (subsidio: US$ 1.540) (19 por ciento). Cada prestatario poda conocer exactamente su
5 crditos de US$ 3.300 (subsidio: US$ 2.310) estado de cuenta.
1 crdito de US$ 3.960 (subsidio: US$ 2.473)
Total: US$ 43.560 Cuadro 2
Tasa de inters: 14% anual Crditos otorgados en la Etapa Proyecto Piloto
Subsidio: 100% de la mano de obra equivalente a US$ 30.193
Plazo de gracia: ninguno Primer Segundo Total
grupo grupo
Segundo grupo de crdito: total 23
Nmero de 18 23 41
18 crditos de US$ 1.480 (subsidio: US$ 332)
crditos
5 crditos de US$ 2.960 (subsidio: US$ 664)
otorgados
Total: US$ 41.440
Tasa de inters: 17% anual Monto de US$ 43.560 US$ 41.440 US$ 85.000
Subsidio: 50% de la mano de obra, equivalente a US$ 9.296 crditos
Plazo de gracia: dos meses
Palanqueo del 1/2 1/3
En ambos casos, el plazo de reembolso de los crditos
fondo de
era de tres aos.
garanta del
programa
Fondos Etapa Piloto (total: US$ 154.833)
- Direccin tcnica/ ONG = US$ 79.750
- Ciudad: US$ 58.412
- desco: US$ 21.338
Los crditos fueron otorgados bajo la modalidad de banca personal,
Primer grupo y consideraron los ingresos de todos los miembros de la familia
Ciudad: US$ 45.844 que habitaban la casa y seran responsables del pago de las cuotas
desco: US$ 17.146 mensuales. La tasa de inters resultaba siendo la ms baja del
Segundo grupo mercado.
Ciudad: US$ 12.568
desco: US$ 4.192 Con el crdito se poda:
Patricia Alarcn
1991
1992
Maximiliano Alarcn
Aos Nmero Monto US$ Cooperacin En este sistema, el prestatario deba asumir los costos de tramitacin
externa del saneamiento fsico legal del inmueble ante el Registro Predial,
para lo cual Provipo establecera un convenio con esa institucin.
1995, 1996 110 1.200 a 2.400 Gobierno de los
Pases Bajos Los principios del crdito fueron:
1997, 1998 150 1.200 a 3.600 Misereor
- el prestatario tena que demostrar capacidad y voluntad
Total 260 de pago;
Fuente: Documentacin interna desco-Provipo. - el subsidio deba ser transparente;
- las sanciones tenan que ser claras.
Esta transicin tena por objeto preparar un funcionamiento a escala A su vez, se mantuvo el criterio de no dar ningn subsidio al crdito
mayor, es decir, servir de sustento para una poltica de vivienda de y de operar con la tasa del mercado; subsidiar el crdito no era
densificacin habitacional. El elemento clave para el salto fue la transparente y atentaba contra las reglas de movilizacin del capital.
evolucin del apalancamiento, pues el banco haba pasado de una En cambio, y atendiendo a las lecciones aprendidas de la experiencia
relacin de 1 a 2 a otra de 1 a 3. En otras palabras, por cada dlar anterior, se subsidiara la asistencia tcnica y no la mano de obra
depositado en el fondo de garanta el banco poda duplicar o triplicar (del orden del 15 por ciento de los recursos movilizados).
17
Durante la Etapa Piloto el trabajo se hizo principalmente con maestros de obra de la zona (de un total de cinco maestros, tres eran de VES y uno del mismo grupo
70 residencial donde se ejecutaron). Dos de los cinco maestros adoptaron las innovaciones tecnolgicas del Programa en sus contratos privados.
Etapa 4. Paso a Paso (2002-2005)
Esta ltima etapa de la experiencia incluye la reformulacin
procesada en el Programa Urbano entre 1998 y el ao 2000, que
concluy con el montaje del proyecto Paso a Paso.
Es decir, entre la tercera y la cuarta etapa hay un bache que resulta
explicable por diversos motivos, tanto directamente vinculados a
desco y el Proyecto de Densificacin Habitacional, como a la
coyuntura poltica que se vivi en el Per de esos aos. Ciertamente,
la carencia de recursos entre 1999 y el ao 2000 tambin sirve para
justificar la interrupcin a que hacemos referencia.
Entre el ao 2000 y la primera mitad de 2001, desco se concentra
en la negociacin de nuevos proyectos urbanos y, sobre todo, en
precisar una estrategia que apuntaba a transformar su experiencia
acumulada en propuestas acabadas de polticas de vivienda, para lo
que formula un planteamiento amplio y sustentado de densificacin
para el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
Tras la ejecucin de los dos proyectos en Villa El Salvador, as
18
El contexto financiero nacional ha cambiado durante los primeros aos del siglo XXI. El Estado ha vuelto a impulsar subsidios y bonos de crdito, ampliando la
oferta crediticia articulada a la banca privada a travs del Programa MIVIVIENDA. Esta apertura condiciona las caractersticas de la cartera de crditos del proyecto,
pues la banca prefiere aprovechar el subsidio pblico y reducir sus niveles de riesgo. Esta poltica tiene un efecto paradjico, pues el subsidio afecta al desarrollo de
propuestas novedosas, como la experiencia de desco, y la generacin de un sistema de crdito sostenible. Esto es as porque las experiencias del tipo Mi Vivienda
72 tienen un lmite y se agotarn cuando sus fondos terminen.
productos de vivienda, slo una tena una lnea especializada pero de Huaral y Santa Mara Magdalena de Ayacucho, y las ONG
a tasas de consumo (entre 35 a 40 por ciento anual en soles); la otra Progreso de Cajamarca y Fondesurco de Arequipa, las que aportan
era una Edpymes que abra su oficina en Lima Sur y ya tena recursos propios que apalancan los recursos del proyecto.
experiencia en la materia en la zona norte de Lima. Esta ltima no
vio con buenos ojos la propuesta del proyecto por la vinculacin En la nueva etapa de ampliacin del proyecto a escala nacional, el
del crdito a una ONG (esa, al parecer, haba sido la razn de su equipo se plante el doble reto de asegurar la sostenibilidad del
fracaso en la zona norte). fondo y lograr un mayor nmero de colocaciones. Se encontr que
la opcin ms apropiada para los intereses del proyecto era adaptarlo
El equipo decide entonces iniciar evaluaciones de instituciones al modelo de fideicomiso.19
financieras con otras filosofas, sistemas y grupos metas vinculadas
al crdito y microcrdito, entre las que se encontraban algunas Si bien el monto del fondo del proyecto no permita la constitucin
cooperativas y ONG de crdito. de un fideicomiso en toda su amplitud, el equipo vio la posibilidad
de realizar convenios con las diferentes instituciones financieras
desco decidi trabajar inicialmente en alianza con la Cooperativa bajo sus principios bsicos. Es decir, desco (fideicomitente)
de Ahorro y Crdito Parroquia Santa Rosa de Lima. Esta entidad provee recursos prestables a la IFI (fiduciario), y sta los apalanca
fue identificada y seleccionada por entender mejor la lgica del hasta por diez veces.
comportamiento de los sectores populares, en su mayora Cuadro 6
informales, y ofrecer las mejores condiciones institucionales y Prstamos colocados
crediticias para una multiplicacin del impacto en el cono sur de
Lima. Institucin Apalancamiento Fondo de Fondo de Total
19
El fideicomiso es una relacin jurdica por la cual el fideicomitente transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominada fiduciario, para la constitucin de
un patrimonio fideicometido, sujeto al dominio fiduciario de este ltimo y afecto al cumplimiento de un fin especfico en favor del fideicomitente o un tercero
denominado fideicomisario. El patrimonio fideicometido es distinto al patrimonio del fiduciario, del fideicomitente, o del fideicomisario y en su caso, del destinatario
de los bienes remanentes. Los activos que conforman el patrimonio autnomo fideicometido no generan cargos al patrimonio efectivo correspondiente de la
empresa fiduciaria, salvo el caso que por resolucin jurisdiccional se le hubiera asignado responsabilidad por mala administracin, y por el importe de los correspondientes
daos y perjuicios. La parte lquida de los fondos que integran el fideicomiso no est afecta a encaje. 73
A diferencia del sistema de fondo de garanta, en este caso los Los convenios pasan por una etapa de aprendizaje y evaluacin en
recursos deberan ser reintegrados en su totalidad a desco al final cada institucin, Cuando finalicen, desco podr renegociar los
del proyecto. Es decir, las IFI son totalmente responsables por la trminos ms favorables para un mayor plazo de trabajo, buscando,
recuperacin de los fondos prestados. Adems, los convenios adems de la sostenibilidad del fondo, su posible capitalizacin para
especifican claramente las metas que deben lograrse en plazos la ampliacin del programa.
determinados. El pronto cumplimiento de las metas les significa a
estas instituciones poder contar con los recursos por un plazo mayor Crdito
de tiempo. Esto impuls el inters de las entidades financieras para El principio que sustenta el programa de crditos Paso a Paso es el
colocar un mayor nmero de crditos y encontrar muy variadas apoyo a la familia promotora de la construccin progresiva de su
soluciones para el manejo de las garantas solicitadas. vivienda, por medio de pequeos financiamientos sucesivos para
En el proyecto, actualmente en su etapa final, se ha reducido la cada etapa.
presencia de desco en comparacin con la intervencin anterior. Las mejores condiciones de crdito de las cooperativas consisten
Es decir, es menor el peso del componente ONG en el crdito y la en:
familia es la que tiene la responsabilidad de gestionar su propia
construccin. - Por el hecho de estar orientadas al sector de microcrdito y
crdito en los estratos sociales C y D, han desarrollado
Al lado de las familias est ahora la entidad financiera responsable sistemas de evaluacin que se ajustan a las caractersticas de
de la evaluacin de los crditos. stos se promueven junto con la la poblacin beneficiaria. Por ejemplo, muchas personas que
ONG, que simplemente identifica posibles clientes y facilita el trabajan en el sector informal de la economa pueden sustentar
proceso de relacin entre stos y la entidad de crdito. sus ingresos con constancias de trabajo firmadas por las
asociaciones de comerciantes o patrones, lo que no es
admitido en el sector tpicamente bancario.
Vivienda construida con crdito del Paso a Paso - Las familias beneficiarias son finalmente socias de la
cooperativa y cuentan con programas adicionales de apoyo
(cobertura de seguros de vida, programas de salud y
capacitacin, entre otros).
- Prestan bajo el sistema de crdito al rebatir. Esto significa
que a medida que la familia amortiza su deuda, sus cuotas
disminuyen. Estas instituciones calculan el inters en funcin
del saldo por vencer, lo que ha sido bastante positivo para
los beneficiarios, que sienten que su deuda poco a poco
disminuye.
- Son instituciones que tienen una larga historia en su localidad
y cuentan con la confianza de sus socios para producir nuevos
productos, y con grandes ventajas.
El proyecto busc abrir nuevas lneas de crdito, que se sumaron a
la tradicional lnea de Densificacin de Vivienda que ya se trabajaba
(vase el recuadro).
74
Posteriormente, y considerando los casos de algunas demandas
Nuevas lneas de crdito
especficas, se abrieron dos lneas adicionales: para la adquisicin
A. Crdito para materiales y acabados. Posibilita de terrenos y para la legalizacin de la propiedad. Esta ltima lnea
la adquisicin de materiales y la ejecucin de obras de crdito brinda a las familias la posibilidad de sanear la propiedad
de mejoramiento en la vivienda: acabados, baos, legal (inscripcin en los registros pblicos), adems de construir su
pisos, carpintera, reparacin estructural, etctera. vivienda. Lamentablemente, no ha tenido mayor acogida, pues entre
Montos: desde 500 nuevos soles hasta 2.000 nuevos soles las necesidades inmediatas de la mayora de los sectores populares
(o equivalente en dlares). de Lima no aparece la legalizacin de la vivienda construida (solo
consideran imprescindible la inscripcin saneada del terreno sobre
B. Crdito para ampliacin de vivienda el que se ha construido).
(densificacin). Financia la construccin de
cascos mnimos (70 m2) para vivienda en aires o Por tratarse de la primera experiencia de colocacin de crditos en
lotes independizados. vivienda popular, en la etapa inicial la Cooperativa de Ahorro y
Montos: desde 2.001 nuevos soles hasta 17.500 nuevos Crdito Parroquia Santa Rosa de Lima tom muchas precauciones
soles (o equivalente en dlares).
al evaluar a los postulantes, solicitndoles exigentes garantas (dos
garantes como mnimo) que limitaron el nmero de colocaciones
C. Crdito para saneamiento fsico de la vivienda
o el barrio. Financia la ejecucin de obras para en la zona sur de Lima. Esto llev a la cooperativa a desarrollar
conexiones domiciliarias de agua y desage o luz. alternativas de constitucin de garantas, tasas de inters y negociar
Se puede postular grupal o individualmente. la tasa de apalancamiento respecto a los fondos del Proyecto.
Montos: segn proyecto aprobado.
75
Cuadro 7
Tipo de constitucin de garanta por IFI
Tipo de garanta Progreso Fondesurco Santa Rosa San Isidro Santa Mara Total
Magdalena
Aval 0 23 102 140 0 265
A sola firma 0 17 0 29 0 46
Hipoteca 0 60 0 19 3 79
Prenda vehicular 0 43 0 0 0 43
Ahorro 0 0 0 78 0 78
Plazo 0 0 0 8 0 8
Laboral 0 0 0 0 12 12
Garanta hipotecaria 225 0 0 0 0 225
Total 225 143 102 274 15 759
Fuente: desco Paso a Paso. Abril de 2005
Luego de la ampliacin del proyecto a escala nacional, se estableci A continuacin presentamos los principales indicadores del
en los respectivos convenios que cada institucin proponga las proyecto. Tngase presente que las instituciones fueron
condiciones de crdito que normalmente solicita. As, en algunos integrndose al proyecto en distintos momentos y algunas, como
casos se fijaron condiciones especiales de tasas de inters, como en Progreso, culminaron sus metas antes de lo previsto. Adems, cada
la Cooperativa Mara Magdalena, que brinda crditos a tasas de una trabaja con condiciones de crdito propias o adecuadas al
igual valor que los programas estatales (Mi Vivienda y Techo producto de vivienda del proyecto.
Propio): 11 por ciento anual en dlares. Con instituciones como la
Cooperativa de Ahorro y Crdito Parroquia Santa Rosa de Lima se Hacia abril de 2005, el proyecto super la meta de 714 crditos
pudo reducir la tasa en soles de 4 a 2 por ciento, en virtud de tener colocados. La Cooperativa San Isidro de Huaral fue la que ocup
una baja morosidad (menos de uno por ciento) y en funcin de el primer lugar. Esto se explica por su perfil: se trata de una
poder llegar a mayor nmero de beneficiarios. institucin con ms de cuarenta aos de trabajo en su localidad
(Huaral), que cuenta con el reconocimiento y la confianza de la
Actualmente, el proyecto opera con las siguientes tasas de inters: poblacin.
Cooperativa de Ahorro y Crdito Parroquia Santa Rosa de
Lima: 2 por ciento en soles y 2 por ciento en dlares (mensual
al rebatir).
Cooperativa San Isidro: 2,75 por ciento en soles y 1,30 por
ciento en dlares (mensual al rebatir).
Progreso: 2,08 por ciento en soles (mensual fijo).
Fondesurco: 3 por ciento en soles (mensual al rebatir).
Cooperativa Mara Magdalena: 0,87 por ciento en dlares
(mensual al rebatir).
76
Cuadro 8
Total de crditos colocados
Instituciones financieras
Fecha Total
Santa Rosa San Isidro Fondesurco Progreso Magdalena
Octubre 2003 33 33
Noviembre 2003 11 11
Diciembre 2003 1 1
Marzo 2004 1 1
Abril 2004 1 1
Mayo 2004 1 1
Junio 2004 4 4
Julio 2004 2 19 21
Agosto 2004 2 24 26
Septiembre 2004 2 27 4 33
Octubre 2004 3 45 27 52 127
Noviembre 2004 0 45 48 63 156
Diciembre 2004 3 17 24 52 96
Plazos Santa Rosa Fondesurco Progreso San Isidro Santa Mara Total
Magdalena
Menores a 1 ao 42 72 30 62 0 206
1 a 2 aos 47 71 195 125 0 438
2 a 3 aos 4 0 0 42 0 46
3 a 4 aos 8 0 0 38 3 49
4 a 5 aos 1 0 0 7 12 20
Total 102 143 225 274 15 759
Fuente: desco Paso a Paso. Abril de 2005.
El proyecto en su conjunto ha colocado crditos a un mximo de Segn el tipo de crdito que expresan las variables presentadas, se
cinco aos, pues la experiencia de desco aconseja un lmite mximo aprecia qu obra se ejecut dentro de la casa. Es importante
para crditos de mdulos bsicos de densificacin (35 a 45 metros constatar que aunque el mayor nmero de crditos es de
cuadrados) por los que las familias estn dispuestas a repagar un construccin en sitios nuevos, gran parte de estos se dieron el lotes
crdito. Por otro lado, como las lneas financian adems crditos en los que ya exista una construccin, donde resida una familia, y
pequeos para el mejoramiento de la casa, los cuales han tenido la nueva construccin era para una nueva familia (la de los hijos).
gran demanda, se ha obtenido por resultado crditos por un monto
promedio de 796 dlares. Es importante sealar, adems, que el proyecto ha desarrollado la
primera experiencia de apoyo a los programas del Estado. Esto
Cuadro 10 ocurri en el marco del programa de subsidios de mejoramiento
Monto promedio de los crditos colocados barrial MiBarrio del MVCS. En este caso, las familias podan acceder
a subsidios del gobierno local y del Estado, siempre y cuando
Institucin Monto Nmero de Monto aportaran un monto de 100 dlares por lote, lo que les permita
financiera colocado crditos promedio de tener acceso a los servicios bsicos de agua, desage, pistas y veredas.
hasta abril colocados crdito (US$)
(US$) Alrededor de 41 familias en el asentamiento humano Oasis de Villa
El Salvador no contaban con el ahorro para el aporte inicial y Paso
Santa Rosa 44.737,36 102 438,60
a Paso, a travs de la Cooperativa de Ahorro y Crdito Parroquia
Fondesurco 104.953,03 143 733,94 Santa Rosa de Lima, financi este microcrdito, que apalanc los
Progreso 169.553,14 225 753,57 recursos para que pudieran a su vez acceder a los subsidios estatales.
San Isidro 236.311,97 274 862,45 La experiencia se ha replicado en un programa de ampliacin de
Magdalena 48.450,00 15 3.230,00 redes del mismo barrio, pero esta vez en el programa A Trabajar
Total 604.005,50 759 796 Urbano del Ministerio de Trabajo.
Fuente: desco Paso a Paso. Abril de 2005 Los programas de subsidios estatales para vivienda llave en mano,
como Techo Propio, se topan con familias que tampoco tienen
ahorros para la cuota inicial. Esto muestra que la propuesta de
78 Paso a Paso es una posibilidad valiosa de intervencin con sistemas
Cuadro 11
Crditos por tipo de obra
Instituciones financieras
Tipo de obra Total
Santa Rosa San Isidro Fondesurco Progreso Santa Mara
Magdalena
79
Asistencia tcnica Esta vez, el proyecto Paso a Paso exiga el cumplimiento de
metas cuantitativas bastante altas (1.024 crditos), y en la
El proyecto Paso a Paso trabaj el sistema de asistencia tcnica en agenda pblica estaba planteado el debate sobre la necesidad
dos subetapas: de un modelo de asistencia tcnica para el programa masivo
I. La primera corresponde a un servicio que se otorgaba en de subsidios dirigido al mejoramiento y densificacin de la
forma gratuita a las familias que aprobaban su crdito en la vivienda. Ante este desafo, desco decidi desarrollar un
Cooperativa de Ahorro y Crdito Parroquia Santa Rosa de sistema de asistencia tcnica en tres niveles y con tres actores:
Lima. El equipo de desco tom esta opcin por dos razones 1) Nivel de desarrollo del proyecto participativo
fundamentales: primero, garantizar tcnicamente la calidad (involucrando a la familia) y de supervisin de obras,
de todas las viviendas mejoradas y/o densificadas y, segundo, bajo responsabilidad del equipo tcnico de desco.
porque el Estado haba iniciado una intensa campaa de 2) Nivel de administracin de obra, bajo responsabilidad
promocin de sus programas de subsidio ABC (ahorro, bono de la familia beneficiaria.
y crdito) que dificultaba la colocacin de un producto para 3) Nivel de ejecucin de obras, bajo la responsabilidad del
vivienda sin algn otro tipo de subsidio dirigido al mismo maestro constructor seleccionado por la familia y
mercado. Adems, para desco era una buena forma de aprobado por el equipo tcnico de desco.
demostrar que era ms razonable subsidiar la asistencia tcnica
para la vivienda popular progresiva que subsidiar la oferta de Esto signific que el equipo tcnico limitara su actividad de
la vivienda nueva, llave en mano. campo a la supervisin de obras, garantizando su calidad, lo
La asistencia tcnica brindada por desco en etapas anteriores que al mismo tiempo abri la posibilidad de realizar un mayor
significaba el compromiso de las siguientes actividades del nmero de intervenciones.
equipo tcnico: desarrollo del proyecto en todas sus La familia sera la propia responsable de los recursos
especialidades, desarrollo del presupuesto, administracin de financieros para sus obras, provistos progresivamente de
obra; la construccin la desarrollaban los maestros de obra. acuerdo con el avance de stas. La modalidad gener gran
confianza en el proyecto, pues las familias valoraron el hecho
Cuadro 12 de tener libertad para seleccionar los depsitos de materiales
Proyecto Paso a Paso donde efectuar las compras. El equipo tcnico de desco se
Costo directo por autoconstruccin en aires en Villa El Salvador limitaba a verificar la calidad de dichos materiales. Ello
signific, adems, que las familias participaran con mayor
Autoconstruccin en aires Dlares/m2 en aires
compromiso en la ejecucin de las obras, con lo que
Casco mnimo techo de calamina 81 desapareca la posibilidad de quedar inconformes con el
Casco mnimo losa aligerada (e= 20 cm) 97 producto final.
Casco habitable techo calamina 93 Las familias recibieron el dinero y construyeron. A desco
Casco habitable losa aligerada (e= 20 cm) 109 le correspondi autorizar el prorrateo del gasto de la obra y
Con acabados finales techo calamina 125 autorizar las entregas a cambio de una carta de avance
Con acabados finales losa aligerada (e= 20 cm) 141 positivo. As, se produjo una divisin efectiva del trabajo: la
familia administraba y compraba sus materiales, el contratista
(hoy un maestro de obra) construa y la ONG supervisaba
tcnicamente el proceso.
Mientras la propuesta oper, la calidad de las obras fue
80 bastante buena, pues los beneficiarios reciban, adems de
un proyecto desarrollado por un profesional, la supervisin por primera vez, el concepto de densificacin habitacional para la
de los trabajos que realizaba su maestro de obra. vivienda popular en la poltica pblica del sector Vivienda. Incluso
La mayor libertad reconocida a las familias en la se encarg a desco desarrollar un proyecto piloto de crdito y
administracin de sus crditos permiti llegar a ms familias, asistencia tcnica para la densificacin habitacional. Para tal efecto,
debido a una agilizacin de los procesos en los que desco el equipo del proyecto realiz cinco diagnsticos urbano-
desempe la funcin de supervisor. Lamentablemente, los habitacionales en ciudades peruanas: Lima, Chiclayo, Arequipa,
escasos recursos del proyecto no permitieron sostener esta Huancayo e Iquitos. Este trabajo aport interesante informacin
actividad por mucho tiempo. que justifica con creces la bondad de la propuesta trabajada para la
vivienda popular.
II. En vista de la situacin planteada, en una segunda etapa de
ampliacin del proyecto (a escala nacional) fue interesante Otra tarea emprendida por desco fue la conformacin de un equipo
encontrar instituciones financieras que adoptaran como multidisciplinario (urbanistas, arquitectos, abogados, economistas e
prioridad este valor agregado para los crditos de vivienda ingenieros) que se encarg de desarrollar los principios del crdito y
progresiva. As, la ONG Progreso, en Cajamarca, permiti asesora para la densificacin habitacional de la vivienda popular, y
que jvenes profesionales de arquitectura se vinculen desde formul una propuesta para la implementacin de una Oficina de
el inicio al proyecto como promotores de crdito y que, a Asistencia Tcnica de carcter municipal.
travs de ellos, se cubriera parcialmente la necesidad de contar
con un profesional en las obras. Esto fue adoptado tambin La funcin principal delineada para esta Oficina es la identificacin
por la Cooperativa Mara Magdalena, en Ayacucho, que de las necesidades y demandas de las familias promotoras del
proyect realizar un convenio con la universidad local para mejoramiento de la vivienda, para que stas reciban el apoyo tcnico
Tambin se organiz un seminario nacional denominado Seminario Consideramos que los resultados conseguidos como producto de
Nacional Polticas de Vivienda: la vivienda en asentamientos de las diversas actividades emprendidas por desco, desde el equipo
urbanizacin progresiva, una mirada integradora, que cont con del proyecto, pueden evaluarse positiva y satisfactoriamente.
la participacin plural de actores relacionados con el mundo de la Constituyen transferencias exitosas de conocimientos acumulados
vivienda: ONG vinculadas a temas de vivienda a escala durante ms de una dcada, que hoy forman parte de la nueva
metropolitana y funcionarios de alto rango de diversas instituciones poltica pblica de vivienda dirigida a los sectores urbano-populares
pblicas (entre estas el MVCS, el Fondo Mi Vivienda, el Banco de que se encuentra en desarrollo y muy cerca al proceso de replicacin
Materiales, COFOPRI y alcaldes de varios gobiernos locales de los masiva. Esto no significa, por cierto, que hayamos logrado transferir
distritos populares de Lima). exitosamente todos nuestros conocimientos y experiencias, y menos,
atendiendo a las mismas prioridades y metodologas.
Por otro lado, durante 2003 desco convoc y realiz dos eventos
de capacitacin destinados al sector profesional privado y pblico En esta etapa del programa de densificacin habitacional existieron
especializado para transferir su experiencia en vivienda popular. dos actividades que marcaron diferentes experiencias: una, la propia
Estos fueron el primer y segundo curso de Asistencia Tcnica para actividad crediticia del proyecto Paso a Paso, que buscaba validar
Densificacin de Vivienda Popular. El primero cont con la en la accin los principios de desco para una propuesta de
participacin de 32 profesionales de diversas ramas. Es interesante ampliacin y replicacin; y la segunda, la actividad de lobby o cabildeo
82 en las incipientes polticas pblicas de vivienda en el pas.
Etapa 4. Paso a Paso (2002-2005)
DENSIFICACIN HABITACIONAL / 4. Propuesta para una poltica pblica de mejoramiento y densificacin habitacional
Tcnica Municipal (SATEM) para la densificacin de vivienda necesidad de privacidad;
progresiva en las ciudades populares del pas. en la mayora de los casos, el lote (entre 100 y 300 metros
cuadrados) ya est titulado, mientras la fbrica (la vivienda)
Esta propuesta tcnico urbanstica de densificacin de las viviendas no tiene declaratoria y no est registrada;
se nutre de dos estudios y propuestas previas: una desarrollada no se concede mayor importancia al potencial uso econmico
para el entonces Viceministerio de Vivienda y Construccin que tiene un inmueble debidamente formalizado, pues por
(VMVC), en el ao 2002; y la otra resume un conjunto de lo general la familia no desea vender la propiedad ni parte de
documentos de trabajo e intercambio de experiencias entre desco ella;
y el Fondo Mi Vivienda y el nuevo Ministerio de Vivienda, el formato ideal predominante es la vivienda de dos plantas,
Construccin y Saneamiento (MVCS), principalmente durante los de ladrillo y concreto armado, en la que el segundo piso sirve
aos 2003 y 2004. para albergar a los hijos de manera independiente;
El VMCS adopt la iniciativa de desco de incluir en la poltica del el acceso al segundo piso se planea o improvisa mediante
sector programas de mejoramiento y densificacin de la vivienda escalera exterior independiente dentro del lote o en el retiro;
popular progresiva. Ms adelante, la propuesta se ha ajustado a los la construccin se hace mayormente sin planos y sin asistencia
nuevos elementos que enriquecieron dicha poltica, como son los profesional: el maestro albail es el especialista de mayor
programas de subsidio estatal para la adquisicin de vivienda nueva capacidad tcnica que participa en la obra;
y para el mejoramiento y densificacin de la vivienda popular las municipalidades no intervienen en los proyectos ni en las
progresiva. Al sistema se le conoce como el ABC (ahorro, bono y obras;
crdito). se construye al margen de la normatividad vigente y la
tendencia general es a techar prcticamente todo el lote, sin
Caractersticas relevantes del proceso actual preocuparse por la iluminacin y la ventilacin directa de los
ambientes, ni por independizar las reas de circulacin;
Para disear una intervencin que transforme el proceso de por lo general, las estructuras son aptas para recibir cargas
densificacin espontnea en una actividad de densificacin asistida, verticales hasta los tres pisos, pero insuficientes para resistir
conviene tomar en consideracin el listado siguiente que se sismos, sobre todo por la falta de densidad en los muros
desprende del anlisis efectuado por la empresa 1/2 de Construccin transversales.
(para el primer estudio de Mercado Potencial de Densificacin
Habitacional en Lima, 2002), de las observaciones de campo Propuestas tcnicas para incentivar la densificacin
efectuadas por el equipo del Programa Urbano, y la experiencia
acumulada de desco en la materia: De acuerdo con los estudios realizados, resulta evidente que la
principal beneficiaria de los incentivos que se propongan es la familia
la construccin de cada vivienda es un proceso progresivo, propietaria que desee ampliar la vivienda que autoconstruy durante
asumido como un compromiso emocional por la familia, de los ltimos veinte aos. Ella puede estar motivada por las nuevas
ms de veinte aos promedio, durante los cuales se ven necesidades del ncleo familiar, principalmente por el aumento del
gratificados por las mejoras en la calidad de vida que van nmero de integrantes, por los requerimientos de privacidad de los
obteniendo; hijos mayores, por el cambio de estado civil de alguno de ellos,
la posesin de una casa propia, sea cual fuere la etapa en la entre otras razones.
que se encuentre, evidencia el esfuerzo y sacrificio de la familia
y se considera como la principal herencia para los hijos; 91
Es decir, el mercado inmediato, tanto de oferta como de demanda un Programa Nacional de Mejoramiento y Densificacin de la
de nuevas viviendas, est constituido por las mismas familias Vivienda Popular Progresiva.
propietarias de las viviendas existentes, sobre cuyas propiedades se
edificaran las nuevas unidades. a) Aspectos urbanstico-arquitectnico
Esta situacin, ya comprobada, seala que el principal incentivo Los aspectos menos respetados de los reglamentos vigentes y que
consiste en crear y aprobar un marco reglamentario que permita constituyen las variables ms influyentes en la definicin de los
formalizar la vivienda que se ha edificado al margen de la niveles de habitabilidad de las viviendas autoconstruidas, son los
normatividad vigente (que no contempla su realidad) y utilizar sus siguientes:
aires para producir all una nueva edificacin, velando porque ambas Densidades mximas de la zonificacin actual
cumplan con las condiciones de habitabilidad y con la seguridad
estructural, tcnicamente determinadas. Las densidades reglamentarias limitan el nmero de unidades
permitidas y slo se puede alcanzar los coeficientes de edificacin
La propuesta autorizados, construyendo viviendas con reas techadas que son
exageradas (entre 200 y 300 metros cuadrados techados cada una)
La propuesta se estructura en torno de tres conceptos desarrollados
para la poca actual y los tamaos usuales de las viviendas.
por desco, que sustentan su planteamiento para una poltica
pblica: Por ejemplo, en una zona R4, cuya densidad neta mxima es de 500
hab/ha y 1,8 el coeficiente de edificacin, el lote normativo de 120
1. La asistencia tcnica, que contempla los aspectos:
metros cuadrados puede albergar slo a seis habitantes y, sin
a) urbanstico-arquitectnicos,
embargo, puede recibir 216 metros cuadrados techados de
b) estructural-constructivos y
construccin. Es decir, puede construirse una vivienda de tres
c) legal-normativos.
dormitorios con 216 metros cuadrados techados, pero no pueden
2. El financiero, que contempla los aspectos de crdito y
construirse tres viviendas de 72 metros cuadrados ni cuatro de 54
subsidios.
metros cuadrados techados, ya que las densidades resultantes
3. El marco institucional y de gestin.
sobrepasan largamente las permitidas.
1. La asistencia tcnica Porcentaje de rea libre
Por encargo del VMVC, desco inici las actividades de evaluacin Casi ninguna vivienda respeta el 30 por ciento de rea libre
de cuatro ciudades del pas. Se exploraron los barrios populares de reglamentaria (se considera un desaprovechamiento del poco
las ciudades de Huancayo, Chiclayo, Arequipa e Iquitos, lo que sirvi espacio que contiene el lote). Esta prctica sacrifica sobre todo
para constatar que el proceso de densificacin de la vivienda popular fuentes de luz y ventilacin (patio o jardn); las familias buscan el
en curso no era exclusivo de los barrios populares de Lima. Tambin esparcimiento en reas pblicas. Se requiere evaluar la realidad
brind la oportunidad de conocer nuevos aspectos tcnicos, debido existente para plantear las soluciones ms adecuadas.
a que las distintas condiciones geogrficas, culturales y econmicas
de cada ciudad posibilitan otras formas de densificar. Fuentes de luz y ventilacin directa
El equipo de desco sistematiz la informacin reunida y desarroll En muchas de las viviendas la iluminacin y ventilacin de algunos
una nueva tipologa de produccin de vivienda por densificacin, ambientes no se hace directamente desde un patio o pozo de luz,
adems de establecer una serie de criterios generales que deben sino que se presta de otro ambiente techado. Es preciso evaluar
92 orientar el proceso y que servirn de referencia para la gestin de todos los casos a fin de encontrar una solucin aceptable, que
Fotos: Guillermo Takano
Proyecto siguen creciendo
... 15 aos despus las viviendas del
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93
privilegie necesariamente la ventilacin directa de baos y cocinas, extremo de ubicar las escaleras en las bermas laterales o en los
aunque tenga que reducirse las dimensiones y proporciones mnimas jardines pblicos de las vas. Aunque es una prctica poco difundida,
de los ductos y pozos de luz reglamentarios. habra que evaluarla con cuidado para determinar si procede su
aplicacin excepcional en los casos de escaleras que son para uso
Relacin estacionamiento / vivienda / seccin vial comn de varias viviendas.
La mayora de los pobladores no tiene automvil, y son escasos los Ancho y largo de pasajes comunes
garajes techados dentro de los lotes. En esos casos, son utilizados
generalmente como tiendas o talleres. Los pocos vehculos Al subdividirse transversalmente los predios, se requiere pasajes de
existentes son casi siempre herramientas de trabajo de sus circulacin comn que permitan acceder a las unidades ubicadas
propietarios, como camionetas, micros, camiones o carros antiguos, en la parte posterior del lote, cuyas dimensiones y proporciones
de dimensiones mayores a las de los automviles modernos, que deben estudiarse.
estacionan frente a sus viviendas afectando seriamente la circulacin
en las calles de poca seccin. Relaciones funcionales de diseo
reas mnimas de lote, frente mnimo, relacin frente/fondo Es conveniente analizar y resolver la vigencia de algunas normas
del diseo convencional que son incumplidas por las viviendas
Al subdividir de facto los lotes se alteran dramticamente sus existentes, como la circulacin indiscriminada a travs de ambientes,
proporciones normativas, en particular los frentes de los lotes y puertas de dormitorios y baos con salidas directas a la sala-
angostos, dando como resultado viviendas inadecuadas comedor, entre las principales.
funcionalmente y que no son registrables. Es necesario encontrar
maneras de desincentivar esta tipologa de densificacin. Servidumbres entre viviendas vecinas
rea techada mnima de vivienda Es una prctica frecuente el uso de servidumbres entre viviendas
colindantes, especialmente las referidas a fuentes de iluminacin y
Como las viviendas se inician con reas elementales y se construyen ventilacin y, en menor grado, a accesos y circulaciones. Convendra
en forma progresiva en plazos extensos, se requiere adaptar las evaluar las ventajas y desventajas que puede ofrecer el uso de
reglas sobre licencias y registros preventivos a este proceso real. escaleras exteriores y de pozos de luz comunes a dos o ms viviendas
Las subdivisiones que se practican en las viviendas conforme la agrupadas para tal fin.
familia crece y se desdobla no contemplan su posible
independizacin, sea porque no se considera importante o por las Variables arquitectnicas
reas mnimas requeridas para tal fin. Las experiencias concretas de los proyectos y los estudios y
Construccin de escaleras en el retiro frontal y en la va pblica propuestas de polticas han permitido una compleja elaboracin
de tipologas arquitectnicas y de los grados de consolidacin de
El mantenimiento del retiro municipal frontal es poco usual en las viviendas.
provincias. Sin embargo, cuando se ha reservado dicho espacio,
est muy generalizada su utilizacin para la construccin de escaleras Tipologa de produccin de vivienda nueva en lote ocupado
exteriores que permitan acceder en forma independiente al segundo Para que los procesos espontneos de densificacin satisfagan de
piso. Esta constituye una tipologa de densificacin muy apreciada, manera adecuada las necesidades de alojamiento de las familias de
cuya promocin debera estudiarse junto con la definicin de los menores ingresos, es importante conocer las formas o tipos de
anchos recomendables para escaleras exteriores bifamiliares y viviendas con las que las familias de los sectores urbanos populares
94 multifamiliares. En los casos en que no existen retiros se llega al han solucionado espontneamente dichas necesidades.
A partir de las experiencias cotidianas en nuestras ciudades, en la circulacin para ambas familias alojadas. A diferencia
podemos establecer una tipologa de produccin de vivienda nueva de los anteriores subtipos, se trata de una modalidad que no
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en lote ocupado. sta comprende cuatro tipos principales y diversos interesa promover.
subtipos. Bsicamente, la clasificacin por tipos responde a los
criterios de ubicacin y del proceso de generacin de las nuevas Tipo B / Divisin de lote
unidades de viviendas, teniendo en cuenta que por lo general ya Este tipo se determina por la produccin de una o ms viviendas
existe una vivienda previa de materiales definitivos. La clasificacin nuevas en un mismo lote, a partir de tres modos bsicos de
por subtipos responde a los criterios de tipos de acceso y circulacin, subdivisin planimtrica del lote matriz. Adems, considera la
y la forma de ocupacin en el terreno en relacin a la vivienda ubicacin del lote que se va a subdividir dentro de la manzana: si
existente: Tipo A / Aires, Tipo B / Divisin de lote, y Tipo C / est en esquina y tiene dos frentes, o si es interior, con un solo
Divisin de vivienda existente. frente. Este tipo se divide en tres subtipos:
Tipo A / Aires B-1 / Subdivisin de lote en esquina (SDE). Es el subtipo ms
Este tipo se determina por el criterio de ubicacin de las nuevas frecuente en los lotes en esquina. La subdivisin genera un
unidades de vivienda en los aires de la vivienda preexistente y su mayor nmero inmediato de nuevas unidades de vivienda,
relacin de dependencia por el tipo de acceso y circulacin vertical. cada una de ellas con acceso independiente desde la calle.
Se divide en cuatro subtipos: B-2 / Subdivisin de lote transversalmente (SDT). Este subtipo
compromete el uso de un espacio de circulacin comn, pues
A-1 / Escalera exterior (retiro) EER. Es la tipologa con mayor al subdividir el lote paralelamente en relacin a la lnea de
potencial densificador, pues anexa a la volumetra de la unidad calle, deja un acceso independiente para la vivienda que resulta
de vivienda existente, por lo general en el retiro, una escalera ubicada en la parte posterior del lote matriz. Por lo general,
exterior que brinda a las nuevas unidades de vivienda en los para resolver la necesidad de iluminacin de las viviendas
niveles superiores un acceso independiente. resultantes, se deja un patio entre ambas que suele ser de uso
A-2 / Escalera puerta a calle (EPC). Tiene los mismos alcances comn. Esta solucin es muy comn en las ciudades andinas,
del subtipo A-1 / EER, slo que la ubicacin de la escalera pues el tamao de los lotes y la configuracin espacial
se incluye en la volumetra de la vivienda, pero tambin tradicional de la vivienda corresponde a la del zagun-patio.
mantiene su independencia a travs de un acceso directo desde B-3 / Subdivisin de lote longitudinalmente (SDL). Este subtipo
la calle, por una puerta anexada a la fachada principal. En acarrea muchos problemas en lotes con frentes mnimos (5-
realidad, este subtipo compromete a la vivienda existente y a 6 m), pues las viviendas resultantes se ubican en sublotes
la nueva, reduciendo sus reas netas destinadas a la funcin con frentes muy estrechos (2,5-3 m). Las soluciones
propia de habitar. arquitectnicas en los espacios internos y la circulacin de
A-3 / Escalera interior independiente (EII). En este caso, la escalera las viviendas resultan con anchos muy pequeos. Adems,
de acceso a la vivienda nueva en los aires se ubica en el patio en su intento por ampliar los espacios internos, las familias
interior de la vivienda existente, y se accede a sta por un casi no dejan reas libres en el sublote, techndolo al mximo.
pasaje de ingreso independiente desde la calle. Esto trae grandes problemas de iluminacin y de ventilacin.
A-4 / Escalera interior dependiente (EID). En este caso, la escalera
de acceso a la vivienda nueva no es independiente, ya que Tipo C / Divisin de vivienda existente (DVE)
est en medio de la casa existente. Este subtipo, por lo general, Este tipo es muy poco comn, pues implica la produccin de una
es el resultado de la adaptacin de una vivienda de diseo o ms viviendas nuevas (bifamiliares o multifamiliares) tras la
unifamiliar a una bifamiliar. A la larga, ocasiona problemas remodelacin de la arquitectura y estructuras de la vivienda 95
unifamiliar preexistente en el lote. El rediseo conlleva la bsqueda Cuadro 13
de la autonoma funcional de las viviendas resultantes, para lo que Potencial variable de densificacin
se necesita adaptar espacios bsicos para cada vivienda, como una
cocina, un bao y lavandera. Por lo tanto, la inversin econmica Grado Tipo Caractersticas
es casi similar a la de produccin de viviendas nuevas. En este caso, A Vivienda provisional No existe una construccin definitiva;
los resultados no siempre complacen las expectativas de una los materiales son precarios y la
vivienda tiene bajo valor.
vivienda hecha a la medida de las familias, pues los innumerables
B Vivienda incipiente La estructura bsica existe y la
pies forzados que hay que enfrentar limitan la libertad en el diseo. ocupacin por las familias es
definitiva.
Grados de consolidacin
C Vivienda de media Vivienda avanzada. Existe un primer
consolidacin piso y se requiere modificaciones para
La propuesta de densificacin formulada por desco considera
producir ms de un departamento.
una tipologa compleja para la intervencin en las viviendas, segn Las posibilidades de remodelar
sus grados de consolidacin. Ella es fruto de las lecciones dependen de una operacin costo/
aprendidas, los ensayos/errores de los proyectos llevados adelante20 beneficio de las familias.
y los estudios efectuados. D Vivienda consolidada Cuenta con ms de un piso,
incluyendo un segundo piso
La tipologa establece tres variables: el potencial de densificacin o habitable. Es posible edificar o
tipologa por niveles de densificacin, el potencial de densificacin independizar bajo ciertas condiciones.
El grado de intervencin se limita a
directo y las necesidades potenciales de vivienda. lo posible en el marco de lo
construido.
El potencial de densificacin o tipologa por niveles considera cuatro
categoras o grados: vivienda provisional, vivienda incipiente,
vivienda de media consolidacin y vivienda consolidada (vase el
La variable de potencial de densificacin directo o tipologa de
Cuadro 13).
oportunidad de intervencin consiste en seleccionar del cuadro
anterior aquellas viviendas con mayor capacidad de construccin
inmediata. Comprende tres sumatorias:
lotes en esquinas en viviendas en grado A y B;
lotes interiores en grado A;
los que cuentan con escalera exterior y grado B de
consolidacin.
La variable de las necesidades potenciales de vivienda se basa en la
informacin del Instituto Nacional de Estadstica e Informtica
20
Por ejemplo, hacia 1992 se disearon cuatro soluciones distintas para el crecimiento de la vivienda (el tipo escalera exterior, el tipo escalera interior, el tipo
subdivisin de lotes y el tipo quinta, que sera establecido a partir de dos viviendas delanteras con un pasaje central que llevara a dos viviendas al fondo del lote). Ms
adelante, se aadira otro tipo de construccin, el edificio, que se desarrollaba en esquinas. La definicin de las soluciones fue cambiando de acuerdo al ensayo/error.
Durante la experiencia piloto la poblacin opt por los tipos escalera exterior y escalera interior (de 18 soluciones 9 fueron viviendas con escalera exterior y 7 con
escalera interior). Tambin se constat la dificultad de implementar la modalidad quinta (slo hubo un caso), porque era difcil encontrar dos lotes contiguos cuyos
96 propietarios acordaran una accin conjunta para el pago del crdito y convinieran construir una escalera comn.
(INEI), que trabaj para el caso de la ciudad de Lima una proyeccin rea remanente del fondo mediante pasaje o patio con escalera
al ao 2015 que permite suponer el crecimiento de la poblacin interior independiente para la construccin de:
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por periodos y el incremento total hasta el horizonte definido. Este quintas;
trabajo tambin puede hacerse para otras ciudades. edificios multifamiliares.
Intervenciones prioritarias Prioridad dos
Tras un anlisis de las tipologas y sus posibilidades, se ha establecido Utilizacin de los aires de viviendas aisladas de dos pisos
las que se privilegiarn para la construccin de nuevas viviendas en para construir departamentos tipo flat en el tercer piso, con
un programa de densificacin habitacional: acceso mediante escalera independiente, y de manera
excepcional departamentos tipo dplex, previa verificacin
Prioridad uno rigurosa de la capacidad estructural de la vivienda existente.
Utilizacin de los aires de viviendas aisladas de un piso para Utilizacin de los aires de conjuntos de viviendas de dos pisos,
construir uno o ms departamentos tipo flat o dplex en el agrupadas para optimizar el uso comn de escaleras,
segundo piso, dependiendo del rea de los aires disponibles, circulaciones, fuentes de luz, ventilacin y otras servidumbres
con acceso mediante escalera independiente. tcnicamente diseadas.
Utilizacin de los aires de conjuntos de viviendas de un piso, Divisin horizontal de viviendas unifamiliares de dos pisos
agrupadas para optimizar el uso comn de escaleras, para obtener dos viviendas independientes, construyendo una
circulacin, fuentes de luz, ventilacin y otras servidumbres escalera directa al segundo piso o habilitando la existente para
tcnicamente diseadas. tal fin.
Utilizacin de lotes aislados, vacos o precariamente ocupados Tipologas que hay que desincentivar
para la construccin de viviendas bifamiliares o trifamiliares,
como: Uso de escaleras internas dependientes (servidumbres).
una vivienda en primer piso ms un departamento flat Subdivisin longitudinal de viviendas (salvo las construidas
en segundo piso; en lote ancho).
una vivienda en primer piso y dos departamentos dplex Subdivisin transversal de viviendas (salvo casos en esquina).
en segundo piso; Subdivisin longitudinal de lotes muy angostos.
subdivisin transversal de lote en esquina y construccin Subdivisin transversal de lotes angostos.
de dos viviendas dplex;
subdivisin longitudinal de lote y construccin de dos b) Aspectos estructural-constructivo
viviendas dplex o triples.
Utilizacin de conjuntos de lotes vacos o precariamente Condicionantes de resistencia estructural
ocupados, agrupados para la construccin de viviendas Estudios recientes realizados en la maestra de Ingeniera Civil de
multifamiliares, con un diseo integral que optimice el uso la Pontificia Universidad Catlica del Per (PUCP) dan cuenta de
de reas comunes, tipo quintas o condominios populares. los problemas estructurales que presentan las viviendas construidas
Subdivisin transversal de lotes en esquina (angostos o sin direccin tcnica (gran parte de stas son calificadas como
anchos) con vivienda existente en su frente, para la ssmicamente vulnerables). La puesta en marcha de un programa
construccin de viviendas en el terreno remanente, con acceso de densificacin habitacional de la vivienda autoconstruida
directo desde la calle. necesariamente deber contemplar soluciones ligadas a mejorar la
Subdivisin transversal de lotes anchos (no ubicados en
esquina) con vivienda existente en su frente, accediendo al
calidad estructural de estas edificaciones. 97
Los problemas ms urgentes que podemos mencionar son: La experiencia de desco en las actividades constructivas y de
densificacin permite aseverar que la mayora de problemas
Densidad de muros constructivos pueden ser tcnicamente resueltos. El Estado puede
Este factor es el que ms influye en la resistencia ssmica de las subsidiar esta actividad, que es previa a la puesta en marcha de un
viviendas de albailera. Se ha comprobado que gran parte de las programa de densificacin. Hay que tener en cuenta que, en muchos
viviendas construidas informalmente no cuentan con la cantidad casos, es imprescindible mejorar y reforzar la estructura de la
necesaria mnima de muros en el sentido transversal a la edificacin vivienda del primer piso (de los padres) para luego proceder a
(sentido paralelo a la calle) para soportar las cargas horizontales construir la nueva vivienda en los aires (para la familia de los hijos).
generadas en un eventual sismo de gran magnitud. Es preciso Condiciones de las redes sanitarias y elctricas
reforzar las viviendas que se incluyan en un programa de
densificacin, dndoles la rigidez lateral necesaria para sostener las Todo proceso planificado de densificacin habitacional exige evaluar
nuevas cargas ssmicas de la vivienda ampliada. el estado de situacin y la capacidad futura de las redes de energa
elctrica, agua y alcantarillado del rea de influencia del sitio que se
Muros y tabiquera no confinada va a intervenir. Es necesario incluir, si as lo determina una
Se presentan con frecuencia, principalmente en los voladizos de la evaluacin, programas de mejoramiento o reposicin de redes, a
vivienda y en los parapetos de las azoteas. Confinar estos elementos, fin de repotenciarlas y garantizar el servicio requerido por la nueva
para asegurarlos, constituye un proceso sencillo y de bajo costo. poblacin.
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potencial de servicio de las redes. un reservorio de dos metros cbicos, sea como cisterna o como
tanque elevado.
Debe destacarse que los principales beneficiarios de un programa
de mejoramiento de barrios y densificacin habitacional sern, en En el trabajo de campo realizado durante la ejecucin del Programa
primer lugar, las familias que habitan la zona, que al crecer y de Densificacin de desco se constat que tres de cada cuatro
desdoblarse requieren nuevas viviendas para dar privacidad a sus viviendas de los asentamientos populares con nivel de consolidacin
hijos mayores o casados. Es decir, no se espera un aumento media cuentan con sistemas de almacenamiento de agua en cisterna,
dramtico del nmero de pobladores que produzca una construidos en el subsuelo o a nivel del primer piso. Estas cisternas
sobredemanda de los servicios de agua y alcantarillado. tienen una capacidad mayor a los dos metros cbicos y han
constituido una forma alternativa de prever la escasez y la limitacin
Lo que est en discusin es el uso ms eficiente de la ciudad del servicio que las familias han sufrido permanentemente. Con el
construida y si estas nuevas familias de bajos ingresos que se suman tiempo, estos sistemas se convierten en una facilidad para la
a la demanda atendern sus necesidades de vivienda en el lugar o densificacin.
en nuevas urbanizaciones para familias de bajos ingresos. Por ello,
el abordaje del tema supone no tanto el anlisis del abastecimiento Si comparamos el esfuerzo de dotar de agua a un nuevo barrio o a
a la ciudad, sino de la mejor distribucin de servicios a las familias una nueva vivienda en un barrio existente, resulta evidente que las
de bajos ingresos. familias del nuevo barrio tendrn que hacer nuevas y mayores
inversiones. En el caso del barrio existente, estas inversiones ya
Se puede afirmar que la capacidad instalada actual de las redes de han sido hechas, incluyendo la cisterna que ayudar a regular los
agua y alcantarillado en pueblos jvenes y asentamientos populares eventuales problemas de abastecimiento del servicio.
con procesos ordenados de saneamiento soportar
convenientemente crecimientos habitacionales como los propuestos En cuanto a las redes, si se considera sus materiales y dimensiones,
en el presente Programa y disminuir la presin constante por la stas se adecuan a los estndares de las ltimas dcadas, que es
ampliacin de las redes hacia nuevos territorios no urbanizados. cuando fueron instaladas, por lo que superan ampliamente las
exigencias de la futura demanda de un programa de densificacin.
Contamos con dos argumentos para demostrar lo enunciado: una
estimacin y simulacin de proyectos de agua ejecutados en c) Aspectos legal-normativo
asentamientos populares de Lima, y la evaluacin de una zona
intervenida por el Programa de Densificacin Habitacional de La inmensa mayora de viviendas construidas en las urbanizaciones
desco. populares del pas se han iniciado sin contar con planos ni licencias
de construccin. Ello plantea la necesidad de una legislacin ad hoc
En la simulacin se constata que la dotacin para cada vivienda es que permita cumplir con tres importantes necesidades:
de 1.050 litros diarios, que resulta de calcular 150 litros diarios por
persona para un nmero promedio de siete personas. Una certificar y regularizar la obra construida;
intervencin de densificacin que incremente el nmero de familias incentivar los procesos de densificacin asistida de la vivienda;
a tres (la primera familia constituida por los padres y dos nuevas incentivar los procesos de redensificacin y reurbanizacin
familias conformada por los hijos mayores) aumentara la demanda del conjunto de los tejidos urbanos.
a un total de doce personas por vivienda (ncleos familiares de La certificacin y regularizacin de las viviendas construidas, ms
cuatro personas, en una edificacin de dos pisos). El nuevo total que una accin de tipo legalista y formal, exige generar un
conocimiento sobre la situacin de la vivienda que debe ser
99
compartido entre las autoridades y sus propietarios. No se trata, ancho y largo de pasajes comunes;
por lo tanto, de utilizar los mecanismos de regularizacin ex post de dimensiones mnimas de fuentes de luz y ventilacin;
edificaciones tan comn en nuestro medio. A diferencia de los relacin ancho/largo/alto de pozos de luz;
mecanismos de regularizacin existente, en este caso estamos frente relaciones funcionales entre ambientes;
a edificaciones que nunca tuvieron un proceso formal y que cruces con circulacin.
demandan mayor registro y, probablemente, mayor intervencin iluminacin y ventilacin prestadas.
regularizadora. servidumbres con vecinos.
puertas de dormitorios y bao directas a sala-comedor.
En el caso de la vivienda ya edificada, las intervenciones deben porcentaje de rea libre,
basarse en el espritu que los reglamentos le dan a los certificados nmero de estacionamientos por vivienda.
de habitabilidad. Estos certificados, pensados generalmente para
la vivienda tugurizada, no pretenden exigirle a lo construido aquello La adecuacin de la norma a cada realidad local siempre demandar
que evidentemente le falta, puesto que eso implicara poco menos un grado de discrecionalidad, en base a polticas generales y, por
que acciones de demolicin y reconstruccin. Lo que se busca con cierto, a la autonoma de los gobiernos locales. Ello no obstante,
ellos es aplicar un mnimo de exigencias en vas de regularizar el ser menester dictar dispositivos generales para numerosos asuntos
predio, como modo de permitir no slo su uso sino posteriores concretos. Las escaleras en los retiros, por ejemplo, han sido objeto
procesos de edificacin. La normatividad al respecto debe ser ya de resoluciones supremas en aos pasados.
revisada, pues existen disposiciones (otorgar certificados a viviendas
que no sobrepasan los treinta metros cuadrados, por ejemplo) que Tambin es necesario dictar nor mas que regulen dicha
no tiene sentido mantener, ya que la realidad en que operamos es discrecionalidad, acotndola a aquellos espacios delimitados como
otra. zonas de intervencin. Es conocido que algunos sectores de la
industria de la construccin buscan utilizar normas fijadas para un
Resulta claro que las nuevas unidades edificadas encima o al lado contexto en otros diferentes, lo cual traera como resultado el
de las preexistentes s deben estar ms acordes con la normatividad empeoramiento de los estndares constructivos y de la calidad de
relativa a la calidad de vida. Al examinar lo necesario para que se vida de las ciudades.
incentiven procesos de densificacin asistida, materia central de
este informe, ser necesario atender numerosos asuntos no Por ltimo, la gran mayora de autoridades y profesionales se orienta
considerados o respetados de los reglamentos de manera masiva, a proponer para las grandes ciudades procesos de desarrollo en los
algunos de los cuales no deberan siquiera estar presentes en la que se valora ms el espacio construido que la habilitacin
normatividad moderna. A ttulo de ejemplo sealaremos los indiscriminada de nuevo suelo. Es necesario orientar la visin de la
siguientes: ciudad peruana hacia lo que se ha denominado la ciudad compacta.
Un tercer y muy importante proceso normativo global debe ocurrir,
densidades mximas de las actuales zonificaciones; buscando incentivar procesos de redensificacin y reurbanizacin
rea mnima de lote (subdividido); del conjunto de los tejidos urbanos. No slo determinado tipo de
frente mnimo de lote (subdividido); barrios populares vienen cambiando en su uso del suelo y
relacin frente/fondo (lote dividido); modificando sus edificaciones, sino es toda la ciudad la que requiere
rea techada mnima de vivienda (subdividida); el diseo de estrategias que permitan un uso ms racional del suelo
uso del retiro para escalera bifamiliar y multifamiliar; y del equipamiento existente.
ancho de escaleras exteriores:
bifamiliar, Entre los numerosos asuntos que es preciso considerar estn los
siguientes:
100 multifamiliar;
aumentar las densidades permitidas por las actuales numerosas fuentes de crdito formal e informal para potenciar su
zonificaciones, ya que slo pueden utilizarse plenamente los inversin y para beneficiarse del resultado mientras que se cancela
DENSIFICACIN HABITACIONAL / 4. Propuesta para una poltica pblica de mejoramiento y densificacin habitacional
coeficientes de edificacin vigentes construyendo viviendas la deuda. La falta de sistemas crediticios adecuados determina un
de ms de 250 metros cuadrados techados cada una, en vez hecho muy frecuente en los procesos de produccin progresiva de
de fomentar la construccin de cuatro viviendas de 62,50 la vivienda: en vez de edificar una etapa de la vivienda (una
metros cuadrados cada una; habitacin, un techo, un casco habitable, por ejemplo), slo pueden
otorgar premios a los proyectos que coadyuven a la construir partes de dicha etapa. Un crdito adecuado permitir
densificacin de la vivienda en reas ya habilitadas y que culminar una etapa de la produccin de la vivienda, con beneficios
castiguen a los terrenos urbanos subutilizados y sin construir tanto en la calidad de vida como en el costo del producto final.
y a los proyectos que planteen viviendas con densidades
menores a las normativas; Para tener una idea de los requerimientos de inversin de las familias,
facilitar la reurbanizacin con fines de densificacin y la mencionaremos un costo de mercado referencial actual, producto
acumulacin de propiedades para densificar mediante de nuestra investigacin de campo: un casco mnimo habitable para
proyectos integrales; una ampliacin de vivienda de 45 metros cuadrados en un segundo
castigar el mantenimiento de islas rsticas y terrenos con usos piso cuesta 6.000 dlares (costo directo); incluye una pequea obra
incompatibles (aeropuertos, cuarteles, etctera), facilitando de reforzamiento del primer piso. Bordeando esta cifra se sita el
su reconversin y premiando su integracin a la trama urbana. rango mayor de las necesidades de financiamiento de las familias
adaptar la ley 25157 y su reglamento a las necesidades del sin acceso al crdito que un sistema apropiado deber atender.
Programa de Densificacin. La propuesta de desco comprende dos procesos de financiamiento
Como se desprende de lo anterior, hay mucho que hacer en el que se pueden desarrollar en una poltica pblica de densificacin.
terreno de la normatividad. Entendemos que sta debe ser el El primero responde a una poltica de crdito para la vivienda
producto de las acciones y los procesos, en vez de su causa, razn progresiva y el segundo a una poltica pblica de crdito y subsidio
por la cual el presente informe privilegia los aspectos prcticos para la vivienda densificable. En el ltimo caso se trata de una
para generar un proceso piloto en el pas que proporcione resultados propuesta trabajada desde los programas ABC del Estado.
y las consiguientes lecciones de la experiencia. Crdito: un financiamiento paso a paso para quien construye
por etapas
2. Financiamiento de los procesos de densificacin
Los crditos para el mejoramiento y la densificacin deben ser
Las familias de bajos recursos no disponen de ingresos suficientes
pequeos y repetidos, puesto que se comprometen a financiar paso
para adquirir una vivienda terminada o para edificarla. Asimismo,
a paso la actividad constructora de las familias de bajos recursos
la precariedad de sus ingresos les impide adquirir compromisos
que no pueden calificar para un prstamo de altos montos. Por
financieros por largos plazos, lo que las sita al margen de los
esta razn, puede efectuarse ms de un crdito para una misma
crditos hipotecarios. Estas consideraciones explican la vitalidad
unidad de vivienda.
de la opcin por la produccin progresiva de la unidad habitacional,
ya que permite destinar recursos hacia la vivienda que en otro Por las caractersticas del esfuerzo familiar y de las redes sociales
momento sern asignados a necesidades propias de la sobrevivencia de las familias de bajos ingresos, en muchos casos ser el mismo
y la formacin del capital humano. jefe de familia quien asuma la responsabilidad de un prstamo,
aunque no sea l o ella quien demande la unidad de vivienda, sino
Lo dicho no invalida la necesidad de contar con sistemas adecuados
alguno de sus hijos adultos. En materia de subsidios es ya un sentido
de crdito y subsidio para esta poblacin. Las familias utilizan
comn afirmar que el productor de la vivienda no debe ser quien 101
los recibe, sino el adquiriente, pero, como se ve, este aserto del El primer subsidio debe ser a la asistencia tcnica, pues es una
sistema financiero no es vlido para las familias ampliadas, que se palanca principal para el desarrollo de la vivienda adecuada, ms
ayudan entre s para producir la vivienda de uno de sus miembros. an ahora que este tipo de asistencia no tiene demanda en el mercado
popular. Una vez que el proceso haya despertado inters en las
El financiamiento para la vivienda que se construye por etapas familias peruanas, recin se podr empezar a cobrar por la asistencia
sucesivas no puede tener las mismas caractersticas que el de la tcnica.
vivienda terminada llave en mano. Para cumplir su funcin de ayudar
al proceso de produccin de la vivienda, los montos de crdito y Quien edifique o compre unidades de vivienda nuevas completas,
las modalidades de prstamo deben adecuarse a las necesidades del en partes o en un solo paso, debera recibir bonos de subsidio a
cliente y del proceso de produccin de la vivienda. Para ello, el travs del sistema financiero, como sucede en otros pases del
Estado debe brindar apoyo a las instituciones de microcrdito subcontinente. El sistema debe considerar montos globales de
(cooperativas, cajas de ahorro, etctera), que son las ms cercanas a subsidio para cada vivienda terminada de bajo costo.
la realidad socioeconmica de los sectores populares y ms flexibles
para adaptar sus sistemas a programas de crdito progresivo. Actualmente, el Estado peruano cuenta con un financiamiento del
Banco Interamericano de Desarrollo (200 millones de dlares), que
Entre los elementos que es preciso considerar en el diseo de un se est utilizando en la implementacin del programa de subsidios
sistema de crdito para el mejoramiento y densificacin de la a la vivienda para los ms necesitados. Este programa guarda ciertas
vivienda estn los siguientes: similitudes con los aplicados en Chile, Colombia y Ecuador, y se
sustenta en el acceso a crditos y subsidios para quien califique y
crditos en modalidad de banca personal; haya efectuado un ahorro previo (A+B+C). El principal plan de
tasas de inters ms bajas del mercado y cortos periodos de vivienda nueva en terreno nuevo para sectores C y D de la poblacin
pago; urbana se lanza bajo el nombre de Techo Propio.
posibilidad de obtener otro crdito para la siguiente etapa.
Desde el lanzamiento del programa, desco incidi en la inclusin
Subsidios para el mejoramiento y densificacin de la vivienda del tema de los subsidios para mejoramiento y densificacin de la
progresiva vivienda en la Ley del Bono Familiar Habitacional. Ello ha implicado
que se considere la entrega de subsidios para mejoramiento de
Para movilizar los recursos de las familias es determinante poner a vivienda hasta de 1.200 dlares y para construccin en sitio propio
su disposicin un sistema de subsidios e incentivos. El subsidio es o aires (densificacin) hasta de 2.800 dlares.
un elemento clave para estimular al pequeo productor o al
comprador de bajos recursos a canalizar sus esfuerzos hacia el logro En vista de su experiencia previa, desco fue convocado por el
de una vivienda adecuada. MVCS y el Fondo Mi Vivienda a participar en reuniones de trabajo
para el desarrollo del modelo operativo que aplicara estos subsidios,
Los sistemas de subsidio convencionales no son apropiados para pues la norma vigente responda al concepto de adquisicin de
la produccin progresiva de la vivienda; estos slo sirven para vivienda nueva llave en mano producida por la gran empresa
acercar a un sector de ingresos medios bajos a los precios y constructora.
requerimientos de las empresas productoras de vivienda social.
En el proceso de lectura crtica de la propuesta original se
Sea que se subsidie a la oferta o a la demanda, los subsidios deben identificaron los siguientes cuellos de botella en la norma para los
ser transparentes. No debe haber subsidios a las tasas de inters, subsidios:
pues estos ahuyentan la competencia entre distintas entidades
102 financieras para intervenir en este mercado.
las viviendas de las familias beneficiarias no cuentan con la Esquema de participacin del Banco de Materiales
inscripcin legal en los Registros Pblicos (slo estn BANMAT en el producto Techo Propio - Densificacin
DENSIFICACIN HABITACIONAL / 4. Propuesta para una poltica pblica de mejoramiento y densificacin habitacional
registrados los terrenos);
las viviendas no cumplen con los estndares mnimos del Del proceso de postulacin
Reglamento Nacional de Construcciones y es muy difcil la El diseo de viviendas requiere ser un diseo participativo
certificacin de calidad constructiva bajo los actuales criterios uno a uno, es decir, casa por casa, que lo convierte en un
normativos; producto caro en tiempo y dinero (habitabilidad del primer
la actual ley de regularizacin (27157) de la vivienda debe ser piso, reforzamiento del primer piso, solucin al segundo piso).
modificada para posibilitar una real certificacin de calidad Se ha producido una cada de expedientes de postulacin al
de lo construido y no ser un simple medio para regularizar Programa, que se explica por el apoyo habitacional previo, el
cualquier construccin sin seguridad estructural y condiciones retiro de ahorros, fraude del postulante, etctera, que
mnimas de habitabilidad; encarecen innecesariamente el diseo de viviendas (Se disea
las familias beneficiarias deben primero invertir en sanear la para veinte viviendas pero slo diez reciben el beneficio).
vivienda (de los padres) y luego independizar sus segundos El esquema de postulacin actual es inviable por prefijar el
pisos (para las familias de los hijos) para ser sujetos de los valor (y el diseo) de la vivienda antes de postular, ya que no
subsidios del Estado; se conoce a cunto puede acceder el postulante. Ello obliga a
las familias no estn dispuestas a invertir en el costo del invertir el proceso. Debiera ser: postulacin y luego
saneamiento legal de la vivienda si no estn seguras de recibir elaboracin de los miniproyectos, que es un proceso que se
un subsidio; adeca ms a una vivienda con crecimiento progresivo.
la mayora de familias que podran ser beneficiarias no cuentan
con el ahorro inicial para acceder al programa de subsidios; Propuestas
se necesita impulsar la intervencin de los pequeos
El gobierno local debe intervenir en la primera etapa del
constructores locales (MYPES de construccin), pues slo
Programa organizando y precalificando a la familia y a la
estos constructores estaran interesados en construir cinco a
vivienda, para lo que implementa una oficina de Servicio de
diez densificaciones en una o dos manzanas. A la gran
Asistencia Tcnica Municipal (SATEM).
empresa no le interesa este producto;
La vivienda debe regularizarse despus de la intervencin.
por lo general, estas MYPES no cuentan con cartas fianzas
La familia beneficiaria requiere apoyo financiero
que les permitan recibir los fondos estatales para ejecutar las
(microcrdito) para lograr tener su ahorro inicial.
construcciones;
El constructor (entidad tcnica) debe ser calificado y
los gobiernos locales deben asumir su rol promotor y
supervisado en su desempeo.
supervisor de la calidad de las obras, pero no cuentan con la
La entidad tcnica requiere un crdito puente para ejecutar
capacidad tcnica y financiera para ello.
las obras. El Banco de Materiales puede intervenir en el
Considerando estos elementos de diagnstico, estimados como proceso.
premisas, se desarroll una propuesta que se sintetiza de la siguiente
Ventajas de la alteracin del proceso de postulacin
forma:
Es ms atractivo para el promotor, menos oneroso y se ajusta
ms a la variedad del mercado (se reducen los costos del
promotor, pues no hace diseos para quien al final no califica).
103
Reduce y abarata la etapa preoperativa, pues slo se necesita Actualmente, el piloto desarrollado por el Estado y un gobierno
trabajar sobre la organizacin y no la parte tcnica, que es local se ejecuta en el distrito de Villa El Salvador; sus resultados
cara y riesgosa. servirn para comprobar las hiptesis y soluciones alternativas antes
El promotor elabora los proyectos para cada vivienda de lanzar un programa nacional de subsidios para el mejoramiento
sabiendo cul es el monto mximo al que puede acceder el y densificacin de vivienda.
postulante.
Reduce el nmero de cadas de postulantes, pues aplican con 3. El marco institucional y de gestin
un ahorro y un crdito aprobados a los que se va a adecuar el
Condicionantes para la densificacin asistida
tamao de su vivienda, y no al revs.
Reduce las expectativas del segmento social objetivo (me Los aspectos fsicos ms sensibles que es preciso comprobar en las
hicieron el diseo y al final no hubo nada). unidades existentes sobre las cuales se pretenda construir una
Es ms coherente con la variedad de ingresos de la poblacin ampliacin o una nueva vivienda, son:
y facilita que en un mismo proyecto est Techo Propio
(densificacin y mejoramiento) y Mi Vivienda, adems de sus condiciones de habitabilidad;
diferentes soluciones de vivienda. su resistencia estructural; y
Permite precalificar a los promotores y organizarlos desde el su certificacin legal.
inicio. En tal sentido, un programa de densificacin a escala nacional deber
establecer los parmetros tcnicos mnimos y ptimos, as como
Esquema del proceso: postulacin y desembolso las formas de evaluacin y medicin de ambos aspectos en los
inmuebles que van a ser intervenidos, sea para descartarlos o para
plantear las recomendaciones para su habitabilidad, conformidad
de obra e inscripcin registral, con las anotaciones o cargas que
resulten necesarias.
El proceso
Para llevar adelante un vasto proceso de densificacin habitacional
asistida, desco considera necesario contar con un sistema que
aliente, supervise y encamine la actividad. Al respecto, queremos
sealar las siguientes consideraciones de base:
La actuacin del sector Vivienda debe facilitar la produccin
de vivienda y no sustituir la iniciativa privada.
La accin del Gobierno Central debe fortalecer a los
Este anlisis estableci la necesidad de implementar un proyecto gobiernos regionales y municipales en la toma de decisiones
piloto en el que el Estado acte como facilitador de los procesos. y en su compromiso por la vivienda para las mayoras.
En un primer momento se propuso desarrollar el piloto en la zona Deben modificarse las normas y mecanismos vigentes, pues
de la margen izquierda del ro Rmac, pero luego de una evaluacin no han sido pensados para la produccin de pequeas
se vio que no era tcnicamente posible debido al alto grado de unidades de vivienda a cargo de pequeas empresas o del
consolidacin urbana de esa zona. propietario de la vivienda y del terreno.
104
Una accin de alcance masivo slo puede efectuarse con con los principios convencionales que rigen los procesos de
sistemas claros y universales, con normas adecuadas y, por autorizacin y control de obra. Permitir la formalizacin de
DENSIFICACIN HABITACIONAL / 4. Propuesta para una poltica pblica de mejoramiento y densificacin habitacional
cierto, colocando a la autoridad del lado del productor de las aquellas actividades de produccin de alojamiento para
viviendas. familias de bajos ingresos que muestren potencial para atender
de manera efectiva las demandas de quienes no tienen
Servicio de Asistencia Tcnica Municipal (SATEM) alojamiento en propiedad o en alquiler.
Proporcionar elementos de juicio sistematizados para el
Esta iniciativa recoge la filosofa de la propuesta de Calidad, montaje de un sistema nacional de apoyo a la densificacin
desarrollada en captulos previos. habitacional.
Para implementar un programa de densificacin habitacional, Principio de operacin del servicio
desco propone la creacin de un servicio de asistencia tcnica de
carcter municipal (SATEM). Este servicio funcionara en convenio Se trata de un servicio municipal instaurado para garantizar el
con el MVCS; su finalidad sera facilitar la actividad de diversos derecho a la vivienda de quienes toman iniciativas para atender sus
agentes que intervienen o pueden intervenir en la produccin de necesidades de alojamiento. Busca orientar a las familias o a los
vivienda, para lo que se establecer convenios con estas entidades. pequeos productores de viviendas (entidades tcnicas) de muy
bajo costo en las numerosas y complejas situaciones que tienen
El servicio ser diseado para cumplir con los siguientes objetivos: que enfrentar cuando producen una vivienda. Cuando una familia
promotora logre producir una nueva vivienda digna o adquirir una
Facilitar los procesos de produccin de nueva vivienda por
vivienda producida localmente por pequeos productores, el
densificacin con niveles de calidad compatibles con los
servicio SATEM habr cumplido su objetivo.
estndares de las ciudades peruanas modernas. Si la vivienda
producida o resultante fuera subestndar, el servicio no habr Existen numerosas instituciones, organismos y empresas que
sido de utilidad. participan o deben participar en el proceso de densificacin de
Convencer y no imponer a quienes, por no haber contado viviendas, a saber:
con apoyo institucional, se acercan a las instituciones pblicas
con desconfianza y desdn. profesionales o personas empricas que hacen diseos y
Operar incidiendo en la multiplicidad de agentes privados y planos de viviendas;
pblicos que intervienen o pueden intervenir en la produccin pequeas empresas dirigidas por maestros de obra que
de vivienda popular. Mediante la motivacin y orientacin se edifican las viviendas (entidades tcnicas);
persigue que estos agentes confluyan en sus actividades y en los Registros Pblicos, donde debe inscribirse toda nueva
la buena calidad de los resultados, sin desmedro de sus propiedad producida;
intereses econmicos y productivos. cajas municipales, cooperativas, bancos, Edpymes y el Banco
No sustituir a quienes pueden brindar servicios a las familias de Materiales, que posibilitan el financiamiento para la
sino, ms bien, proporcionar aquellos servicios que no estn construccin;
al alcance de las familias. Por lo tanto, los servicios prestados colegios profesionales, universidades, ONG y dems, que
directamente por el SATEM pueden cambiar conforme se tienen vocacin de servicio a la comunidad;
desarrolle el mercado y surjan necesidades que no sean el Estado, como promotor y facilitador de las polticas, as
atendidas por los actores privados y comunitarios. como gestor de una poltica de subsidios para la vivienda
Crear un sistema operativo de asistencia tcnica y control de popular progresiva.
calidad que cumpla, de manera adecuada a nuestro medio, 105
La accin de estos y otros grupos no llega a las familias en la El servicio SATEM actuar estableciendo interfases entre grupos
magnitud y oportunidad debidas. Adems, muchas veces se de familias (o familias individuales, en los primeros casos) y diversas
contradicen en vez de confluir. En ciertos casos, cuando varios entidades o grupos privados que intervienen en la produccin de
organismos y grupos actan en la misma ciudad, no slo no un nuevo alojamiento. All donde sea posible, actuar en convenio
coordinan entre s, sino sus actividades se superponen. con los organismos que deben intervenir.
El servicio SATEM ayudar a eslabonar procesos que son percibidos Para cada actividad hay organismos o empresas que brindan
como asuntos aislados y a mostrar oportunidades tanto a las familias servicios. La oficina SATEM interviene facilitando el acceso de las
como a los agentes que intervienen en la produccin de vivienda. familias a estos servicios y se posiciona como un organismo de
asistencia que da un valor agregado a la actividad desempeada por
El servicio actuar del siguiente modo: otros.
Promoviendo la agrupacin de las familias de una misma Por sus caractersticas intrnsecas, la asistencia tcnica no solamente
circunscripcin que en un momento dado van a edificar, con brinda servicios a las familias o a los promotores inmobiliarios,
el objeto de facilitar sus actividades. sino tambin a los dems agentes que, como los bancos, los registros
Orientando de oficio a los grupos, monitoreando sus pblicos y los profesionales, encuentran dificultades para llegar a
actividades y facilitndoles el acceso a recursos y servicios. sus potenciales clientes debido a la falta de eslabonamiento de los
Proporcionando un men de posibilidades para cada procesos constructivos.
proyecto que los promotores de la edificacin desean
emprender.
Los funcionarios del servicio deben aspirar a ser considerados
Visin del servicio SATEM
como los asesores de confianza de la familia que quiere realizar Que la vivienda existente en los barrios tenga, en el ms breve plazo,
una mejora en su vivienda o que desea edificar una nueva condiciones aceptables de habitabilidad y que soporte una nueva vivienda
vivienda. Esto plantea la necesidad de contar con arriba o a su lado (estructuras y ventilacin).
profesionales altamente motivados y capacitados, que Que en el ms breve plazo las familias produzcan una nueva vivienda,
entienden que cada casa es un caso y que son capaces de arriba o al lado, que sea adecuada para el nuevo usuario de acuerdo a
modificar las actitudes negativas que existen respecto de la los criterios que se desprenden de la legislacin peruana en la materia,
labor pblica. convenientemente adecuados (acceso independiente, casco habitable con
Al final de un proceso por ejemplo, al disponer de los zona hmeda y techo ligero sustituible por techo definitivo).
planos definitivos de la edificacin o culminar una
Misin del servicio SATEM
construccin, el servicio avalar la actividad con la firma
Proporcionar toda la asistencia profesional en el diseo y ejecucin de
de profesionales responsables. obra necesaria para que las familias cuenten con una nueva vivienda
adecuada, arriba o al lado de la ya existente.
En vista de que este servicio a los constructores no se ha efectuado
Apoyar a las familias en todas sus gestiones financieras y legales que les
de manera adecuada y universal en el pas, en un primer momento
posibiliten obtener los recursos y la seguridad en la tenencia de la vivienda.
no puede cobrarse por la prestacin del SATEM, o no puede Los propietarios finales de las nuevas unidades habitacionales debern
aspirarse a cubrir sus costos con los aportes de los usuarios. En pertenecer a los estratos C D y E de la poblacin.
todo caso, debe tenerse claro que el cobro que se har ms adelante Promover un cambio cultural respecto a los procesos de produccin de
es el de una tasa y no el de un impuesto. El aumento del valor vivienda en uno o varios lotes a la vez. Proveer de informacin sistemtica
predial y la consecuente recaudacin municipal, que se incrementar a quienes toman decisiones sobre las polticas de mejoramiento urbano y
con los aos en la medida en que la conciencia tributaria sea mayor, densificacin.
106 asegurar la sostenibilidad del servicio en el futuro.
5 ANEXOS
DENSIFICACIN HABITACIONAL /
107
Anexo 1
Herramientas de anlisis para la densificacin
habitacional20
La tipologa que se propone es vlida para la mayora de ciudades peruanas en las que predominan los
ladrillos con mortero de cemento. El estudio de las modalidades de densificacin de la vivienda ha permitido
elaborar mejores alternativas para obtener como resultado de la intervencin una vivienda decorosa, y
tambin determinar qu modalidades deben ser desincentivadas por el mayor grado de dificultad que
presentan al momento de trabajar en ellas.
El anlisis de los grados de consolidacin en una determinada ciudad y la tipologa de los procesos de
densificacin de la vivienda son instrumentos tiles para las autoridades municipales y de vivienda as
como para el proyectista.
Al inicio del Proyecto de Densificacin Habitacional se elabor una primera tipologa. Un equipo dirigido
por el arquitecto Jorge Burga estudi cien casos considerados exitosos en Villa El Salvador: haba que
precisar el tipo de intervencin que interesaba hacer y proponer distintas soluciones de mejoramiento. En
Ms adelante el estudio se extendi a cuatro ciudades peruanas con la misma tipologa, donde se encontraron
aplicaciones ms diversas. Ello condujo a afinar y ampliar la propuesta tipolgica existente, que es la que se
presenta a continuacin.
20
HDM/desco, Universidad Mayor de San Simn, Instituto de Investigaciones de Arquitectura-IIA. Herramientas de anlisis para la densificacin habitacional. Cochabamba,
Bolivia: Memoria Editores, 2005. Este anexo resume la seccin segunda del libro, trabajada por Juan Tokeshi G. S. (arquitecto y urbanista del Programa Urbano
desco), Carlos Noriega (arquitecto del Programa Urbano desco) y Ral Quinez (arquitecto y urbanista, consultor independiente). 109
Conviene sealar que estos tipos de ampliacin de vivienda tambin se presentan en barrios ubicados en
urbanizaciones convencionales. All las viviendas de tipo chalet se transforman poco a poco para alojar a
nuevos hogares en el mismo terreno.
Tipologas
La tipologa de produccin de vivienda nueva en lote ocupado que se presenta a continuacin surge de las
experiencias que se dan cotidianamente en las ciudades peruanas. Esta tipologa presenta tres tipos principales
y ocho subtipos. La clasificacin por tipos responde bsicamente a los criterios de ubicacin y del proceso
de generacin de las nuevas unidades de viviendas, teniendo en cuenta que por lo general ya existe
previamente una vivienda. La clasificacin por subtipos responde a los siguientes criterios: tipos de accesos,
circulaciones y la forma de ocupacin en el terreno en relacin a la vivienda existente y con las nuevas
producidas por densificacin.
Los problemas ms frecuentes que se observan al adaptarse un elemento no previsto como la escalera en
el frente, cuando el retiro es corto, son: malas condiciones de iluminacin, ventilacin y privacidad); tambin
incomodidad y riesgos por un trazado irregular.
Como se observa en la imagen, a la inicial vivienda tipo chalet se le aade un uso productivo, una bodega,
que sumado a la independizacin obligan a prestar mayor atencin en el rediseo para conservar reas de
jardn o patio que generen una buena salud interior, y reforzar las estructuras.
111
Caracterizacin
El lote en esquina permite las mejores intervenciones de subdivisin, por accesibilidad y posibilidad del
frente. En nuestra experiencia y en general en el pas es posible encontrar un sinnmero de posibilidades
que partiendo de una reparticin de un lote en esquina se transforman y combinan en mltiples soluciones
(subdivisiones horizontales y verticales).
El caso que se presenta es de dos lotes subdivididos transversalmente por el fondo, que se acumulan
generando un nuevo lote con acceso desde la calle contigua.
La proporcin, dimensin del lote y sus frentes son claves para el nmero de viviendas en los sublotes que
se van a crear.
De acumularse lotes es posible que se genere un conjunto multifamiliar considerando las huellas de la
lotizacin original.
112
Tipologa Divisin de la vivienda existente / C-1
Caso Divisin de la vivienda existente
Ciudad Arequipa
Lmina Perfil de lote, vivienda bsica y evolucin existente
114
Anexo 2
Consideraciones para una propuesta de densificacin
en el Cono Sur al ao 201521
El presente documento pretende mostrar que es perfectamente posible alojar el crecimiento poblacional
futuro del Lima Sur en la misma zona, sin necesidad de ocupar nuevo suelo, ahora escaso.
Se trata de un ejercicio de proyeccin, simulacin y modelado de la realidad de esta parte de Lima y tiene
como punto de partida la experiencia de densificacin del Programa Urbano de desco, que viene siendo
implementada en el distrito de Villa El Salvador. El conocimiento emprico de la realidad urbana ha sido
complementado con un detallado trabajo estadstico de las variables fsicas, demogrficas y socioeconmicas
de Lima Sur.
En este estudio, de carcter preliminar, se parte de las proyecciones del Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica (INEI) acerca del crecimiento poblacional, el cual define la composicin familiar y sus requisitos
de rea de vivienda, para luego hallar los requerimientos de rea neta total en los distritos de San Juan de
Miraflores, Villa El Salvador y Villa Mara del Triunfo. Finalmente, se proyecta este crecimiento extensivo
(o natural) y se lleva al absurdo, ubicando la superficie que necesitaran estas nuevas familias en un rea
consolidada de Lima, slo con la intencin de mostrar la escala del problema a partir de referencias conocidas
por buena parte de los limeos.
Hiptesis de trabajo
Si el proceso de densificacin se maneja en forma planificada, a pesar de las condiciones actuales de oferta
y demanda de vivienda en Lima Sur y el incremento de poblacin, es posible resolver la demanda de
El incremento de la poblacin del Cono Sur al 2015 es sensiblemente igual a la poblacin de Villa El
Salvador (VES) a 1993, es decir 263.772 habitantes.
El mayor crecimiento se produce en Villa El Salvador, que del tercer lugar pasa a ocupar el primero:
425.011 habitantes frente a 418.189 en San Juan de Miraflores y 316.604 en Villa Mara del Triunfo.
Singularmente, el crecimiento tiende al mnimo en Villa Mara del Triunfo a partir de 2005.
21
Jos Barreda, gegrafo, Jefe del Programa Urbano de desco y Juan Tokeshi G. S. arquitecto del Programa Urbano de desco. 1998. 115
Cuadro 1
Crecimiento de la poblacin del Cono Sur
Distrito Ao
1997 2000 2005 2010 2015
Cuadro 2
Incremento de la poblacin por periodos
Distrito Periodo
1997-2000 2000-2005 2005-2010 2010-2015 1997-2015
Asumiendo que el incremento de la poblacin va a generar, finalmente, nuevas unidades familiares, y que
estas familias jvenes, inicialmente tendrn un promedio de 3,6 miembros, esto es, un valor similar a la
composicin de aquellas ubicadas en los nuevos barrios de Villa El Salvador, al final del periodo 1997-2015
la demanda de viviendas-departamento ser de 73.270, como se aprecia en el siguiente cuadro.
Cuadro 3
Unidades de viviendas nuevas por periodo
Distrito Periodo
1997-2000 2000-2005 2005-2010 2010-2015 1997-2015
22
Para el caso de Villa Mara del Triunfo se asumi un aumento poblacional sumamente bajo, pues a mediados de los
noventa se crea que el crecimiento de este distrito, bajo la frmula de ocupaciones espontneas o barriadas, no era
posible ya que los terrenos que quedaban no presentaban condiciones mnimas de constructibilidad para nuevas
116 viviendas. El tiempo demostr que ello era un error.
Los cuatro rangos del cuadro de densidades (vase el Mapa de Densidades en el Lima Sur) marcan el
procedimiento de intervencin. La meta es que los tres rangos inferiores (menos de 200, de 200 a 360, de
360 a 450 habitantes por hectrea) alcancen el pico de 450. La forma de medir la comodidad-hbitat es
viendo los resultados del proyecto piloto (II sector, grupo 8), donde siete manzanas estn en el rango tres
y nueve en el rango cuatro, y es apreciable un buen nivel de densificacin, igual a 460,5. Es evidente que
una densidad poblacional como la que aqu sealamos sin que ocasione tugurizacin o hacinamiento slo
es posible si se aumenta el casco construido de las viviendas, mejorando infraestructura y equipamiento
local.
b) Condiciones socioeconmicas
Para realizar un anlisis socioeconmico ms detallado de los distritos de Lima Sur, se ha credo conveniente
subdividir la clasificacin de nivel socioeconmico (NSE) utilizado por diversas instituciones en nuevas
subcategoras. La informacin base que ha permitido esta nueva clasificacin fue reunida en el Censo de
Poblacin y Vivienda (1993) y procesada por el INEI. La unidad mnima de anlisis para la propuesta es la
manzana.
El nivel A es similar al nivel C1, definido como nivel Bajo ascendente y el C2, definido como
Bajo tpico. Segn datos de Apoyo, su ingreso promedio estara entre 380 y 480 dlares.
El nivel B guarda alguna similitud con el nivel D1, denominado como Muy bajo pobre. Su ingreso
mensual promedio estara alrededor de los 230 dlares.
El nivel C se correlaciona con el nivel D2, denominado Muy bajo extremo. Sus ingresos familiares
estaran alrededor de 200 dlares.
El nivel D es comparable tambin con el nivel D2, pero siguiendo la lgica de Apoyo y del INEI e
INADUR sus ingresos seran menores a 200 dlares al mes por hogar.
Conviene recordar que los datos de ingreso por familia son slo referenciales, en razn de que Apoyo23 no
Los distritos de Lima Sur se encuentran entre los ms pobres de Lima Metropolitana, con los indicadores
ms bajos de educacin del jefe del hogar, promedio de aos de estudio, ingreso mensual ordinario promedio,
tenencia de electrodomsticos, etctera.
El siguiente mapa muestra la distribucin territorial segn los NSE predominantes de los habitantes de los
distritos de Lima Metropolitana. Los distritos que aparecen en blanco no tienen informacin.
23
Algunos aos despus del trabajo, que aqu presentamos, Apoyo replanteo su clasificacin agregndole un nivel
ms (E, pobres extremos). El presente documento mantiene cifras y clases originales. 117
Mapa de NSE en Lima Metropolitana
Un acercamiento a los NSE del Lima Sur (reclasificacin propia) muestra que el distrito de Villa El Salvador
es el ms pobre de los tres, con un 31 por ciento de manzanas consideradas dentro de la definicin de
pobreza extrema.
118
Cuadro 4
Nmero de manzanas segn nivel socioeconmico en el Cono Sur
Distrito A B C D
N % N % N % N %
San Juan de Miraflores 699 21,1 1315 39,7 433 13,1 862 26,1
Villa El Salvador 558 24,9 393 17,6 593 26,5 694 31,0
Villa Mara del Triunfo 914 30,5 490 16,4 682 22,8 909 30,4
Total 2.171 25,4 2198 25,7 1.708 20,0 2.465 28,9
Distrito Periodo
1997-2000 2000-2005 2005-2010 2010-2015 1997-2015
Distrito Periodo
1997-2000 2000-2005 2005-2010 2010-2015 1997-2015
Si se ocupara terreno nuevo, la magnitud sera comparable a la suma de tres distritos: Lince, Magdalena y
San Isidro, o igual a 132 grupos residenciales de VES.
Una primera aproximacin cuantitativa al mercado de densificacin da cuenta del total de hogares que no
se encuentran completamente satisfechos con su vivienda actual y que piensan seguir construyendo o
mejorndola en los prximos aos. Este clculo se muestra a continuacin:
22
Seccin del estudio realizado por de Construccin por encargo de desco. Consultora del Proyecto Mejoramiento
de barrios / Densificacin habitacional. Viceministerio de Vivienda y Construccin, 2002. 121
Mercado potencial de densificacin Total
(primera aproximacin)
Nmero de hogares de los niveles C y 970.000
D
Proporcin de hogares que no estn 43,20%
satisfechos con su vivienda y seguirn
construyendo
Mercado potencial de densificacin 419.040
(primera aproximacin)
Para llegar a una segunda aproximacin se estima conveniente efectuar otra seleccin que contemple criterios
relacionados con la adquisicin de materiales de construccin:
que las familias cuenten con algn dinero ahorrado para comprar los materiales de construccin;
que irn comprando los materiales poco a poco mientras vayan construyendo;
que se prestarn dinero para comprarlos.
Tras aplicar estos criterios para extraer la informacin de cada jefe de familia entrevistado se obtuvo la
siguiente estimacin:
Para llegar a un estimado final del mercado potencial de densificacin es necesario efectuar un tercer
ajuste, reduciendo el mercado a aquellos hogares que cuentan con un ingreso mensual mayor a 1.200
nuevos soles. La tercera aproximacin es la siguiente:
122
Mercado potencial de densificacin Total
(tercera aproximacin)
Mercado potencial de densificacin 344.350
(segunda aproximacin)
Proporcin de hogares cuyo ingreso 29,60%
mensual es mayor a 1.200 nuevos soles
Mercado potencial de densificacin 101.850
(Tercera aproximacin)
En cuanto a las caractersticas de los hogares del mercado potencial se ha determinado que:
El 76 por ciento de las viviendas estn ocupadas por un solo hogar; el promedio es 1,4. Los hogares
estn conformados en mayor proporcin por 4 5 personas y 4,9 en promedio.
La mayora de los jefes de familia son varones (87,8 por ciento) y mayores de 34 aos (74,7 por
ciento); el promedio de edad es de 44. El ama de casa tiene 42 aos en promedio. En cuanto al
nmero de hijos, el 35,5 por ciento tienen dos hijos y el 25,3 por ciento tres; el promedio es de 2,4.
El 68,6 por ciento de estos jefes de familia son casados, el 24,4 por ciento no tienen pareja y solamente
un 6,9 por ciento son convivientes. El ciclo de vida familiar presenta proporciones muy similares
(entre 20 y 25 por ciento cada rango), excepto entre familias mayores de treinta aos; este segmento
slo es el 6,7 por ciento del mercado.
La mayora de los hogares pertenecen al estrato C (84,2 por ciento), y los distritos donde se ubican
en mayor proporcin son San Juan de Lurigancho (20,7 por ciento) y San Juan de Miraflores (15,2
por ciento).
El 67 por ciento de los jefes de familia son propietarios de la vivienda que ocupan y el 22 por ciento
se encuentran alojados; slo un 5,1 por ciento manifiestan ser inquilinos.
El 43,5 por ciento de hogares comprarn los materiales poco a poco conforme vayan construyendo,
el 41,9 por ciento pedirn prestado para comprarlos y slo el 14,6 por ciento ahorrarn antes de
empezar a construir; estos ltimos cuentan ya con un dinero ahorrado.
Cuando se trata del tiempo en que reiniciarn la construccin, el 44,6 por ciento piensa hacerlo en el
plazo de uno a dos aos y el 27,5 por ciento dentro de cuatro a seis meses, siendo el promedio de
11,6 meses.
Solo el 28,1 por ciento obtuvo un prstamo de alguna entidad financiera y un reducido 8 por ciento
recibi orientacin tcnica para la construccin de sus viviendas.
Ocho de cada diez hogares estn completamente de acuerdo con un programa de asistencia tcnica
y entre las alternativas ms solicitadas estn: orientacin acerca de la forma de construir o mejorar su
vivienda (34,8 por ciento), ayuda en el trmite para la independizacin de la vivienda (24,2 por
ciento) y ayuda en el trmite para la declaratoria de fbrica (21,8 por ciento).
Los hogares del mercado potencial cuentan en su mayora con uno o dos miembros que aportan a la
economa familiar; el promedio es de 2,4. Del total de estos miembros, el 39,5 por ciento son jefes de
familia y el 32,2 por ciento son los hijos. En cuanto a la ocupacin, el 41,1 por ciento son empleados
privados y el 23,6 por ciento trabajadores independientes formales.
El ingreso mensual de estos hogares es de 1.700 nuevos soles en promedio, aunque la mayor proporcin
124 se encuentra en el rango de 1.200 y 1.500 nuevos soles.
El concepto de la casa propia
El poseer casa propia es, para el segmento poblacional investigado, una expresin clara del logro familiar.
Las familias ansan cumplir con el sueo de tener una vivienda que albergue a la familia.
se asume como la principal herencia que dejan los padres a los hijos;
es sinnimo del esfuerzo y sacrificio a lo largo de los aos;
es seguridad para la pareja;
representa una vida de pareja independiente.
La necesidad de construir la vivienda en funcin de los hijos se incrementa en las familias con ms tiempo
de convivencia o matrimonio, as como la percepcin de inestabilidad e incertidumbre que produce el no
tener una vivienda propia. Slo el esfuerzo de proporcionar educacin a los hijos supera en importancia el
proveerlos de casa propia.
El terreno
Entre las parejas jvenes la forma ms comn de acceder a la propiedad del terreno de sus viviendas es a
travs de la donacin, o eventualmente la herencia, de los padres o abuelos. Por lo general, se les otorga
una porcin del terreno o de los aires, lo que en buena cuenta significa una densificacin de los lotes
disponibles.
Tambin hay quienes compran el terreno, por lo comn mediante asociaciones o de manera informal a un
familiar, siendo caracterstico el pago a plazos. En otros casos accedieron al terreno mediante traspasos, en
los que resulta indispensable la participacin de un intermediario; o invadiendo, aunque esta modalidad
parecer ser exclusiva del segmento D y de los migrantes.
Una mayora relativa de las parejas investigadas no poseen el ttulo de propiedad del predio, a pesar de los
En general, la no titulacin puede atribuirse a que se le considera innecesaria (se otorga ms valor a los
convenios de hecho, sobre todo con familiares), a que no se le encuentra un valor material a la titulacin o
a que se teme que con la titulacin se descubran posibles problemas que generen un riesgo sobre la
tenencia del lote o la obligacin de pagos de impuestos, tasas, multas o derechos.
Por otro lado, casi la totalidad de investigados seal que no contaba con la declaratoria de fbrica de sus
viviendas.
A pesar de todo, entre quienes tienen ttulo e inclusive entre quienes no cuentan con l, se asigna gran
importancia a la formalizacin de la propiedad, principalmente por la seguridad que ello les otorga de no
ser desalojados. No se concede mucha importancia al potencial uso econmico de un bien inmueble
debidamente formalizado.
125
Caractersticas fsicas de la vivienda actual
Las reas de terrenos sobre los cuales se ha iniciado la construccin de las viviendas se sitan en rangos de
cierta amplitud, que van creciendo conforme la familia se consolida: en el segmento de parejas con ms de
veinte aos de convivencia los terrenos estn por encima de los cien metros cuadrados.
Slo los terrenos de reas pequeas (entre 35 y 90 metros cuadrados) se han logrado construir casi en la
totalidad de su extensin, en particular en el estrato socioeconmico C; en la mayora de estos casos queda
pendiente la construccin de los aires as como los acabados de la primera planta.
En la etapa inicial, la construccin y distribucin de ambientes parece ser muy similar: un ambiente que
primero funciona como sala-comedor-dormitorio dividido por paneles de triplay, madera, esteras o cortinas,
y otro ambiente sanitario (cocina o bao).
En cuanto a los materiales empleados en la construccin, si bien existen muchos que se usan temporalmente
(techos de calamina, por ejemplo), la tendencia es unnime hacia los convencionales: muros y tabiques de
ladrillo de arcilla, columnas y vigas de concreto y techos aligerados (ladrillo y concreto). Los pisos son por
lo general de cemento pulido, que en algunos casos se baan de ocre rojo.
El techado del primer piso con material aligerado es una tarea crtica en el proceso de construccin progresiva
y su carencia puede constituir una limitacin para los intentos de densificacin utilizando los aires de las
viviendas ya construidas.
Es particularmente significativo el hecho de que en todos los casos investigados ha sido prcticamente
imposible precisar el monto invertido en la construccin de la vivienda, lo que se atribuye sobre todo a que
el proceso constructivo se da en un periodo de tiempo largo.
Quienes han construido con planos, recurrieron por lo general a un ingeniero amigo a partir de las ideas
proporcionadas por los propietarios y su entorno familiar directo. Con mucha dificultad se acepta la necesidad
de la participacin de un profesional en el diseo de las viviendas, en particular para evitar defectos
estructurales.
En el caso del migrante provinciano este compromiso emocional se explica por la cultura de trabajo
comunitario, en la que se gratifica el esfuerzo desplegado a la par que se integra a los miembros de la
comunidad.
Tambin es importante observar que los conductores de la familia no se estresan fcilmente y administran
con cierta ecuanimidad todo el peso del proceso de construccin, asimilando en forma positiva las
incomodidades y exigencias que ste acarrea.
Tras inquirirlas sobre las caractersticas de su vivienda ideal, fue posible clasificarlas en tres grupos
diferenciados:
el de las familias soadoras, que perciben su casa como un espacio habitable de grandes ambientes
y no reparan en el hecho de que este deseo contrasta casi siempre con el tamao de sus terrenos;
el de las familias prcticas, que suean con una casa de dos o tres pisos utilizando los aires de su
vivienda actual;
La mayora est conforme con la ubicacin de sus viviendas, aunque los matrimonios o convivientes
jvenes muestran cierta preferencia por mudarse a otras zonas de Lima. En el caso de las parejas de mayor
tiempo de matrimonio o convivencia se ha comprobado que la tendencia a quedarse en su casa (y en su
barrio) es mucho ms pronunciada.
Las nuevas necesidades del ncleo familiar constituyen el principal factor para dinamizar el proceso
constructivo. El aumento del nmero de integrantes, los requerimientos de privacidad de los hijos mayores
y el cambio de estado civil son las principales razones que se arguyen para iniciar (o reiniciar) la construccin
de nuevos ambientes e incluso la independizacin de facto de los aires o de alguna porcin del terreno
donde se asienta la vivienda.
127
Expectativa de corto plazo para proseguir la construccin
Las parejas con uno a diez aos de convivencia tienen como principal preocupacin construir los dormitorios
para sus hijos. Las que llevan juntas entre once y veinte aos revelan planes de construccin ms heterogneos.
Entre las parejas con ms de veinte aos de constituidas predomina la idea de construir en los aires de sus
respectivas viviendas. Aparentemente, son estas familias las que podran constituir el mercado primario de
los programas que se orienten a estimular la densificacin de viviendas en los segmentos populares.
Pero en la gran mayora de casos no se ha previsto un plazo para reiniciar la construccin de los ambientes
deseados, lo que se explica fundamentalmente porque no se tiene una idea concreta de la evolucin de sus
ingresos y de su capacidad de ahorro. Adems, existe incertidumbre sobre el monto de la inversin requerida.
Hay familias que ya han instalado negocios en sus viviendas y tambin matrimonios o convivientes que
piensan destinar algunos ambientes para poner un negocio (una bodega, un restaurante) o para alquilar.
Ninguna de las parejas investigadas mostr inters por vender parte o toda su vivienda.
En realidad, esta imagen negativa se extiende a toda la banca. Por eso, las personas de estos segmentos
prefieren el ahorro en materiales bsicos como el fierro, los ladrillos, la tubera plstica, los sanitarios o el
enchape de maylica, hasta juntar la cantidad requerida y el dinero suficiente para la mano de obra y el resto
de materiales.
Por otro lado, se reconoce que el municipio y el Gobierno Central son las instituciones que deberan apoyar
la construccin de viviendas en general. Sin embargo, se percibe tambin que ninguna de estas dos instancias
cumple a cabalidad con esta funcin.
Se considera que las municipalidades y el Colegio de Ingenieros son las entidades que mejor podran
efectuar tareas de apoyo tcnico a la construccin de viviendas, en tanto que se prefiere que el apoyo
financiero sea otorgado directamente por el Gobierno Central. En cambio, no se percibe importante la
participacin de las ONG en la prestacin de estos servicios.
128
Anexo 4
La experiencia en densificacin de vivienda: algunas
observaciones sobre las mujeres del barrio23
Crdito a las familias. A travs de la familia extensa podemos llegar a los de menores ingresos.
Diseo de las mejoras con las familias. Cada casa es un caso, pues se trata de autoconstructores y no
de viviendas-tipo.
Direccin de obras. Se trata de residentes de obra, ms que supervisores sin mayor inters en
garantizar el resultado del proceso.
Desarrollo de marcos institucionales para garantizar la continuidad de una poltica de mejoramiento
de la vivienda de autoconstruccin.
Nuestro propsito no se agota en el sistema mismo. Lo que pretendemos es elaborar un modelo de poltica
de intervencin pblica para la densificacin de la vivienda popular de autoconstruccin.
Algunos miembros del equipo de trabajo de campo han recibido la ahora usual recomendacin de prestar
atencin a las mujeres. Sucede, sin embargo, que no ha existido mucho tiempo para reflexionar sobre el
papel de las mujeres en el proyecto de densificacin habitacional. Estas lneas pretenden iniciar ese proceso,
partiendo de la experiencia prctica, donde la falta de medios econmicos y de personal dificulta las labores
de sistematizacin.
23
Gustavo Riofro, socilogo y urbanista. Programa Urbano de desco 129
marido y que, incluso, intercambian tmidas palabras con nosotros slo en el momento en que
visitamos su hogar.
En ocasiones he escuchado que los funcionarios del proyecto prefieren trabajar con las mujeres ms que
con los esposos. Les da mayor confianza; las acciones son ms placenteras y el resultado del trabajo parece
ser mejor. Las prcticas, sin embargo, se agotan en la buena voluntad hacia las mujeres. Si ellas no toman
la iniciativa, entonces trabajarn con el marido. Si no hay maridos que tomen la iniciativa, entonces solamente
trabajarn con las esposas. Si nicamente se acercan mujeres solas, jefes de hogar, entonces trabajarn con
ellas.
Al momento de seleccionar con quin se trabaja, el equipo no hace discriminaciones: lo hace con quien
verdaderamente tiene la jefatura del hogar, sea varn o mujer. La mujer ser considerada jefa del hogar aun
si al interior de la unidad familiar el marido contina sindolo de manera formal. En otras palabras, se
trabaja con el jefe de hogar, pues de otro modo el proyecto tendra problemas. Apreciar a las mujeres como
tales no est en la agenda de trabajo, sino es un (afortunado) accidente de trabajo.
De lo anterior no se puede desprender que haya una aproximacin voluntaria y sistemtica a las necesidades
de las mujeres. Habr una sistemtica de la participacin de las mujeres en los proyectos de mejoramiento
de la vivienda, pero no aproximaciones a los problemas de gnero que se presentan al momento de edificar
una vivienda.
En este caso, aun si slo se trabaja con mujeres, habr nicamente trabajo con mujeres, pero no una
perspectiva de gnero.
Los promotores y los profesionales cuidan no marginar a estas ltimas. Se preocupan de aclararles en todo
lo posible las cosas, de hablar un lenguaje que no les sea complicado, de estar seguros acerca de sus
requerimientos en el diseo de las mejoras a la vivienda. Lo mismo hacen con los hombres en situacin
similar..., porque tambin los hay.
Se busca integrar a todos los que se acercan, a todos los que toman una iniciativa. El tema de la autoestima
130 de las mujeres, de su particular timidez (o, el corolario, su arrojo), del significado profundo y distinto al
de los hombres que tiene acceder a la vida pblica y al reconocimiento de los dems, no son asuntos
presentes en la prctica cotidiana de quienes trabajan con estas mujeres.24
Nos est sucediendo lo que hace mucho se ha sealado: trabajar con mujeres no implica necesariamente
tener una conciencia de gnero. Las acciones de nuestro programa an no superan aquella visin que
aprecia a las mujeres y la participacin en general principalmente debido a importantes conceptos
acerca de cmo hacer ms eficientes las acciones del programa.
A veces se ha constatado con entusiasmo que las mujeres estn asumiendo nuevas responsabilidades,
tradicionalmente reservadas a los hombres. Los hombres estn dejando dichas responsabilidades. La
responsabilidad no compartida acarrea una clara sobrecarga de trabajo que debemos evitar. Una nueva
sobrecarga de la mujer est en camino.
Por ello, una reaccin del programa es: traiga a su marido, queremos que l tambin est al momento de
tomar decisiones y de asumir compromisos. El horario del hombre, que muchas veces trabaja fuera del
barrio, es ahora un asunto clave para la realizacin de ciertas importantes reuniones familiares.
Las actitudes que se tienen respecto de la participacin de las mujeres pueden resumirse en:
24
Es ms, muchas veces se confunde este asunto con la condicin de migrante andino de las personas. Debido al
desprecio con que la sociedad oficial an mira a la persona andina y provinciana, se piensa que las mujeres valoran
menos su aporte debido a que son andinas. Esta verdad, sin embargo, se aplica tambin a los hombres. De paso,
conviene anotar que la relacin hombre-mujer, macho-hembra, es un elemento indispensable en la cosmovisin
andina y que es poco trabajado por quienes se preocupan de los temas de gnero vinculados al desarrollo de nuestro
pas. 131
Me da la impresin de que muchas mujeres han asumido con entusiasmo algunas actividades que saban
que les iban a complicar la vida. Era y es el precio que hay que pagar para tener acceso a ciertas esferas que
antes les estaban vedadas; el precio para conquistar lo pblico. Esto sucede cuando se trata de actividades
que implican la participacin en la esfera pblica.
Existe una sobrecarga de trabajo con cada nueva actividad. Hay sobrecargas que son bienvenidas; incluso
las redes informales de mujeres han apoyado a aquella que estaba accediendo a nuevas esferas de la vida
pblica, cuidando a sus nios, distrayendo al esposo ...
La simple constatacin de una sobrecarga de trabajo no puede descalificar una actividad emprendida por
las mujeres. Lo que se debe buscar de manera imperiosa es que esta no sea una sobrecarga estructural de
trabajo. Una relacin ms equitativa al interior del hogar y una poltica ms adecuada de los proyectos hacia
las mujeres, son los temas que se deben trabajar de manera consciente.
Los estudios en diferentes contextos histricos y urbanos, los anlisis tericos, as como ciertas observaciones
de campo, sealan que las necesidades y propuestas de las mujeres difieren de las de los varones en lo que
al diseo y funcionamiento de la vivienda respecta.
A los hombres, por ejemplo, nos preocupa la relacin entre lo productivo y lo reproductivo en la vivienda
informal; las condiciones en que se efecta el trabajo reproductivo; las caractersticas de espacios como la
cocina en los que la mujer es confinada, etctera.
Una vez ms, poseemos un cmulo de reflexiones y de datos sobre la mujer y su vivienda, as como la
mujer y el espacio pblico, pero no una sistemtica de este asunto.
Cuando hemos tratado de acercarnos desde la prctica a este tema, nos hemos encontrado con un problema
del que an no salimos airosos y que se constituye en un obstculo no slo para profundizar en nuestra
prctica de diseo de viviendas adecuadas a los requerimientos de la familia, sino para introducirnos
conscientemente en el tema de la mujer y la vivienda.26
25
Conviene sealar aqu que no soy arquitecto, y que las observaciones que siguen debieran ser trabajadas no slo por
arquitectos, sino por todo profesional interesado en temas urbanos.
26
Carolina Moser nos propone la necesidad de analizar los activos de que disponen los pobres en su lucha por la vida.
La vivienda es un importante capital de las familias. Es, adems, uno de los activos que ms controlan las mujeres,
puesto que sus hijos dependen de ellas hasta cierta edad, y las redes sociales generalmente informales son cada
132 vez ms vulnerables.
Nuestras observaciones (y lecciones para la labor de diseo) son, por lo tanto, escasas. Se trata de lo
siguiente:
La vivienda en pueblos jvenes se autoconstruye por partes, ms que por etapas. Conforme surgen las
necesidades y se cuenta con recursos para satisfacerlas, se va avanzando en la construccin de una casa en
duro, que sustituye a las precarias construcciones de estera. Muchas veces no existe una idea muy clara de
lo que se quiere obtener como resultado final.
Los diseos y los usos se modifican a medida que aparecen ms necesidades. Una sala puede convertirse en
un taller, una cocina amplia puede transformarse en dormitorio para los nios. La vivienda unifamiliar se
convierte en multifamiliar. Para quien (sobre)vive al da, la vivienda (o a veces solamente el terreno) es un
capital que es utilizado de distinta manera en cada ocasin.
En muchos casos, el proyecto de vida de la familia no est claro para sus principales miembros. Peor an:
puede suceder que el hombre, o la mujer, tenga sus propios proyectos y que no los comunique o los
comparta, o que stos se opongan.
Lo que se quiere de la vivienda esto es, el uso que se le quiera dar entonces es algo:
El resultado es que esa vivienda es una suma de espacios aislados ms que un espacio homogneo. El modo
de producir la vivienda de a pocos determina que sta sea el agregado de sala, cocina, dormitorios u
otros ambientes.27 La idea acerca del conjunto de la vivienda y de la relacin entre los espacios o no es
Es as que encontramos viviendas con psima circulacin y aireacin, pero que satisfacen a las familias
porque estn completas. Esto es, porque tienen todos los espacios que necesitan en ese momento. Les
sali fea, pero cuenta con todo lo necesario. (Tal vez esto sea asumido como una penosa necesidad. No
creo que las familias, en especial las mujeres, sean ajenas a esto. Es probable que esto influya en el acento
que se pone en la decoracin superficial de la vivienda una vez que sta ha sido terminada, como a
27
Ello se observa tambin en el diseo de las escuelas en los barrios. Los padres de familia van construyendo aulas,
ao a ao, con una distribucin muy simple alrededor de patios exteriores. Esa escuela tiene un diseo muy
rudimentario, que a la postre le resta funcionalidad y belleza al conjunto. El diseo del edificio est determinado por
la necesidad de las familias de producir una nueva aula por ao, por falta de recursos para producir el todo en plazos
menores.
28
Una seora estaba muy agradecida con el arquitecto con el que trabaj. Ella quera un departamento con dos
dormitorios para su hijo en el segundo piso de la vivienda, y el arquitecto pudo obtener tres dormitorios en este
espacio. 133
principios de siglo se agregaban figuras decorativas a las pesadas estructuras de fierro que sostenan las
mquinas de coser marca Singer.
Ciertamente, hay quienes tienen una idea del conjunto de la vivienda deseada. Pueden ser los hombres, las
mujeres o la pareja y sus hijos. Sin embargo, se trata de una minora. En algunos casos, hemos encontrado
que hay propuestas implcitas sobre lo que se desea. Pero nos cuesta trabajo: a) darnos cuenta de que hay
propuestas implcitas y b) explicitar dichas propuestas.
En este contexto, qu es lo que las mujeres desean? La urgencia por una nueva habitacin es un asunto
ms sentido por las esposas que por los esposos. Nos parece percibir incluso que las mujeres son ms
proclives que los hombres a aceptar tecnologas novedosas de mejoramiento de la vivienda, con tal de que
el dinero pueda estirarse para culminar la edificacin de un ambiente que se desea.
Esta urgencia ahora se est manifestando en las propuestas del futuro de los hijos, esto es, para la familia
extensa. Ms de una vez hemos escuchado a la jefa del hogar afirmar: Yo quiero construir arriba dos
departamentos para mis hijos. Su rol de madre antes que ningn otro.
Finalmente, hay propuestas para ella. Algunas observaciones sugieren que la mujer le da a la sala de
recibo esto es, al ambiente pblico de la vivienda una mayor importancia que el marido.29
Concluyendo, estamos an lejos de poder abordar las necesidades especficas de las mujeres en la vivienda.
Podemos arriesgar la hiptesis de que su prioridad es la ampliacin de la vivienda. Si el marido (o el
profesional) impone una forma especfica, esa ser la concesin que hay que hacer a fin de obtener ese
necesario espacio nuevo. Por ello tal vez las mujeres aprovechan que estn cerca de la vivienda en el
momento de su construccin para sugerir algunas modificaciones menores, que tienen que ver con el
estilo, con sus gustos, con algunos deseos recnditos, con algunas necesidades no claramente explicitadas
por ellas, ni percibidas por quien hizo los diseos.
Como parte de las actividades de nuestro proyecto, se elabora con las familias un plano de la evolucin
futura de la vivienda, y no solamente de lo que se va a edificar con nuestra intervencin directa. Damos por
descontado y no vemos con malos ojos que ese plano se modificar varias veces. Ya es sabido que al
momento de construir, la seora har las ltimas modificaciones.
En el trabajo de diseo con la poblacin, los proyectistas han sido urgidos a encontrar soluciones de
espacio al ms bajo costo, a sugerir prioridades. El arquitecto se encarga de atender algunos asuntos que a
29
Un maestro constructor, con amplia experiencia de contratos en el barrio, nos coment que los hombres quieren
134 su dormitorio y su bao. Las mujeres quieren su sala, lo ms grande posible, para poder bailar.
nosotros nos parecen importantes y sobre los cuales no se ha establecido un dilogo; entre stos destacan
las carencias detectadas por nuestros estudios: falta de iluminacin y ventilacin de los espacios; as como
numerosos problemas de circulacin en construcciones que fueron concebidas como unifamiliares y que
ahora albergan a varias familias y a sus actividades productivas.
Si bien se conversa mucho y no sugerimos frmulas estandarizadas porque cada casa es un caso, lo
que hay es experiencia y, tal vez, una cierta intuicin. Pero, repetimos, no disponemos de una sistemtica
del diseo de la vivienda que los hombres y las mujeres quieren.
Tampoco disponemos de una sistemtica de las propuestas de las mujeres sobre el diseo de las viviendas
y, menos, de sus necesidades especficas. El hecho de que ellas mismas no las hayan explicitado no debe
eximirnos de responsabilidades.
La mujer y su vivienda
La participacin de las mujeres en los procesos de mejoramiento de la vivienda es destacada hace mucho.
Sin embargo, debemos superar una visin superficial que, aunque con elementos correctos, nos da solo
algunos factores, an impresionistas. Ellas estn ms tiempo en la vivienda; ellas tienen mayor inters. Si se
abunda en esta lnea de argumentacin, llegaremos a afirmar que ellas tienen tiempo de sobra ...
Cecilia Blondet hizo un estudio de historias de vida en seoras de Villa El Salvador que inspira el presente
comentario. Se trata de mujeres que estn entre los 35 y 45 aos y que viven en este asentamiento fundado
en la dcada de 1970. Ya son abuelas o pronto lo sern.30 Un asunto interesante es que en sus vidas de
migrantes ellas empezaron la insercin en la ciudad como empleadas domsticas. La generacin anterior se
destinaba en la vivienda de sus patrones, y ellas recorran el mismo camino. Su mxima aspiracin era
culminar una carrera de ama o de cocinera con un retiro decente. Para obtener ese retiro, se necesitaba salir
de la vivienda de los patrones, cosa que se haca obteniendo un esposo, aunque la mujer embarazada (con
o sin marido) siempre corri el grave riesgo de ser expulsada de este empleo, con lo que perda el techo que
ocupaba. La vivienda resultaba un asunto clave en este esquema de vida. La vivienda para ellas tendra que
La nueva generacin de migrantes tambin tena el mismo apremio, con la diferencia que, desde muy
pronto, les qued claro que no iban a gastar diez o quince aos de su vida como empleadas domsticas en
una vivienda de las clases adineradas o, mucho peor, en una familia mesocrtica y, a menudo, en una
vivienda sucia e incmoda. Ellas se han independizado de una mejor manera: tienen vivienda y constituyen
el grueso de las trabajadoras que encontramos en los mercados y paraditas callejeras.
Como puede desprenderse de lo anterior, la vivienda (o el terreno) tiene una importancia particular en su
proyecto de vida: para ser libres, para poder tener lo suyo, tendran que amarrarse a un proyecto de hogar
30
Dicho sea de paso, disponemos an de menos observaciones de lo que la joven generacin de hombres y mujeres
esto es, los hijos desean para s. Si bien ellos son destinatarios de muchos de los mejoramientos, nosotros
hemos trabajado los diseos predominantemente con sus padres, en especial con la madre. 135
y de casa. Ello, por cierto, no sucede del mismo modo con los hombres, libres desde el principio, dueos
de la calle, los lugares de empleo, el campo deportivo y del bar.
Al igual como ocurre en las clases medias, la vivienda propia ser la seguridad para el futuro. Yo me podr
morir, pero mi mujer y mis hijos tendrn algo seguro para no quedar en la calle, dicen los padres. Pero la
madre cuenta con esa vivienda o el lote como punto de anclaje en la ciudad, como asunto clave para su
ciudadana. Para la familia migrante, la ciudadana se obtiene al fundar un barrio; cuando ese nuevo
asentamiento humano es aceptado por una ciudad que no tiene lugar para las mayoras populares. Cuando
las familias pobladoras se reconozcan entre s, ese tejido de relaciones reemplazar poco a poco aquel de
los clubes y asociaciones, basados en la raz provinciana.
Las relaciones tradicionales entre hombre y mujer, sin embargo, hicieron que entre las dcadas de 1970 y
1980 la vida del barrio estuviera dominada por los contenidos predominantemente masculinos, as como el
modo de seleccionar y priorizar los problemas que haba que atacar. A las mujeres de nuestros barrios
nunca se les prohibi la participacin pblica. Si se trataba de madres solteras, el sistema ms bien
promova su integracin activa a la asociacin de pobladores. La discriminacin de gnero, sin embargo,
sigui operando. Ellos, entonces, seran los responsables de la urbanizacin del barrio. Pero ellas tomarn
la iniciativa o, al menos, tendrn un inters muy particular en lo que a la vivienda se refiere.
Conversamos con una seora mientras su marido maestro constructor techaba el segundo piso de la
vivienda y dejaba expeditos dos departamentos para sus hijos casados. El marido trabaj los diseos; el
marido est construyendo. Pero ella y l estn de acuerdo en que, al fin, se cumple el sueo que ella tena
desde que era joven, en su pueblo de la costa sur del Per: mi vivienda terminada y pintada de verde.
136