Art. 1222.- Intimacin de pago.

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de

desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez das
corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.(*)

Comentario: (*) Vase, el antecedente de esta norma, en el artculo 5, de la derogada Ley N

23.091.

Art. 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locacin debe restituirse la tenencia de la cosa locada.
El procedimiento previsto en este Cdigo para la clusula resolutoria implcita no se aplica a la
demanda de desalojo por las causas de los artculos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecucin de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez das.

Art. 1224.- Facultades sobre las mejoras tiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora
til o suntuaria al concluir la locacin; pero no puede hacerlo si acord que quede en beneficio de
la cosa, si de la separacin se sigue dao para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violacin a una prohibicin contractual, pagando el
mayor valor que adquiri la cosa.

Art. 1225.- Caducidad de la fianza. Renovacin. Las obligaciones del fiador cesan
automticamente al vencimiento del plazo de la locacin, excepto la que derive de la no restitucin
en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o prrroga expresa
o tcita, una vez vencido el plazo del contrato de locacin.
Es nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del contrato de locacin original. (*)

Comentario; (*) sobre la extincin de la fianza, en general, vase el artculo 1596.

Art. 1226.- Facultad de retencin. El ejercicio del derecho de retencin por el locatario lo faculta a
percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepcin debe
compensar ese valor con la suma que le es debida.

Intimacin Doctrina Desalojo En Pcia. de Jurisprudencia Ley N

previa Nacional abreviado Buenos Aires Provincial 25.488

"Me dirijo a Ud. a fin de intimarlo al pago de los alquileres de los meses de .............de 2.015,
correspondientes al inmueble locado, sito en ..... ..............., los que ascienden a la suma de
pesos.........., Dicho pago deber efectuarlo dentro del plazo de diez (10) das corridos a partir de la
recepcin de la presente, en mi domicilio de ... (Tel). Doy a la presente el carcter de
intimacin de pago exigida por el artculo 1222, del Cd. Civil y Comercial, hacindole saber que,
en el caso de no abonar lo adeudado en el plazo establecido, promover demanda de desalojo por
falta de pago y cobro de alquileres".

Desalojo Cdigo Procesal Nacional

679. La accin de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciar por el procedimiento

establecido por este Cdigo para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los
artculos siguientes. La Ley 25.488, art. 3, derog los arts. 486 al 497 del Cdigo Procesal
Nacional, que trataban sobre el proceso sumario).
680. La accin de desalojo proceder contra locatarios, sublocatarios,
tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.

680 bis. Entrega del inmueble al accionante. En los casos que la accin de desalojo se dirija contra
intruso, en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podr
disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosmil y
previa caucin por los eventuales daos y perjuicios que se puedan irrogar.

680 ter. Reconocimiento Judicial. Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de
destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deber realizar
antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicialdentro de los cinco das de dictada la
primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial. Igual previsin deber tomarse cuando se
diera la causal prevista en los artculos 680 bis y 684 bis. (art. agregado por Ley 25.488).

681. En la demanda y en la contestacin las partes debern expresar si existen o no sublocatarios

u ocupantes terceros. El actor, si lo ignora, podr remitirse a lo que resulte de la diligencia de
notificacin, de la contestacin a la demanda, o de ambas.

682. Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no tuviese

su domicilio real dentro de la jurisdiccin, la notificacin de la demanda podr practicarse en el
inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en l hubiese algn edificio habitado.

683. Si faltase la chapa indicadora del nmero del inmueble donde debe practicarse la notificacin,
el notificador procurar localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes,
requerir en el inmueble la identificacin de los ocupantes, pidindoles razn de su relacin con el
demandado.

Si la notificacin debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cdula no se hubiere

especificado la unidad, o se la designare por el nmero y en el edificio estuviere designada por
letras, o viceversa, el notificador inquirir al encargado y vecinos si el demandado vive en el
edificio; lo notificar si lo hallare, identificndolo. En caso contrario devolver la
cdula informando el resultado de la diligencia.

684. Cuando la notificacin se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador

1) Deber hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes
presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previnindoles que la sentencia que
se pronuncie producir efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la
demanda, podrn ejercer los derechos que estimen corresponderles.

2) Identificar a los presentes e informar al juez sobre el carcter que invoquen y acerca de otros
sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aqullos.
Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificacin, no se
suspendern los trmites y la sentencia de desalojo producir efectos tambin respecto de ellos.

3) Podr requerir el auxilio de la fuerza pblica, allanar domicilios y exigir la exhibicin de

documentos de identidad u otros que fueren necesarios.

El cumplimiento de lo dispuesto en este artculo y en el anterior constituir falta grave del

notificador.

684 bis. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupacin inmediata. En los
supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del
contrato, el actor podr tambin, bajo caucin real, obtener la desocupacin inmediata de
acuerdo al procedimiento previsto en el artculo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el
pago de alquileres, adems de la inmediata ejecucin de la caucin se le impondr una multa de
hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.(artculo agregado por Ley 25.488)

685. En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo slo se
admitir la prueba documental, la de confesin y la pericial.

686. El lanzamiento se ordenar:

1) Tratndose de quienes entraron en la tenencia u ocupacin del inmueble con ttulo legtimo, a
los diez das de la notificacin de la sentencia si la condena de desalojo se fundare en vencimiento
del plazo, falta de pago de los alquileres o resolucin del contrato por uso abusivo u otra causa
imputable al locatario; en los casos de condena de futuro, a los diez das del vencimiento del plazo.
En los dems supuestos, a los noventa das de la notificacin de la sentencia, a menos que una ley
especial estableciera plazos diferentes.

2) Respecto de quienes no tuvieron ttulo legtimo para la ocupacin del inmueble, el plazo ser de
cinco das.

687. La sentencia se har efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido
mencionados en la diligencia de la notificacin o no se hubiesen presentado en el juicio.

Desalojo y Menores Jurisprudencia Nacional Cdigo Procesal Provincial

676. Clase de juicio. La accin de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciar por el
procedimiento establecido por este Cdigo para el juicio sumario.

Se podr dirigir esta accin contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, o cualquier
otro ocupante, cuya obligacin de restituir o entregar, sea exigible.

676 bis. Entrega del inmueble al accionante. En las casos que la accin de desalojo se dirija contra
tenedor precario o intruso, en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis y a pedido del
actor, el juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera
verosmil y previa caucin real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieren irrogar.

El juez slo ordenar la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble,
pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante. (Segn Ley N 11.443)

676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupacin inmediata. En los
supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento
de contrato, el actor podr tambin, bajo caucin real, obtener la desocupacin inmediata de
acuerdo al procedimiento previsto en el Artculo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el
pago de alquileres, se le impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la
contraparte, mas los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en
la multa, con la caucin real. (Ley N 14.220).

677. Condena de futuro. La demanda de desalojo podr interponerse antes del vencimiento del
plazo convenido para la restitucin del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupacin
deber cumplirse una vez vencido aqul. Las costas sern a cargo del actor cuando el
demandado, adems de allanarse a la demanda, cumpla con su obligacin de desocupar el bien o
devolverlo en la forma convenida.

678. Aplicabilidad ley locaciones urbanas. Aquellos juicios de desalojo en los que sea aplicable la
ley de locaciones urbanas, se regirn en lo pertinente, por las disposiciones procesales que esta
contenga.