Está en la página 1de 174

Juan Carlos

Esquivel Oviedo

El saneamiento de la propiedad
inmueble en la jurisprudencia
civil y registral
Juan Carlos
Esquivel Oviedo

El saneamiento
de la propiedad inmueble
en la jurisprudencia civil
y registral
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

PRESENTACIN

La presente obra trata sobre un tema tcnicamente complejo del Derecho


inmobiliario: el saneamiento de la propiedad, tema de gran importancia debido
a que la propiedad inmueble constituye el principal derecho econmico de las
personas, propiedad que se debe proteger con el fin de otorgarle seguridad jur-
dica a los propietarios.
Esta seguridad inmobiliaria se logra a travs de la inscripcin del derecho
en el Registro de Predios, siendo este derecho oponible a los terceros evitando
su desconocimiento y afectacin. Lamentablemente, no todos los propietarios de
inmuebles pueden gozar de la proteccin que otorga el Registro debido a que su
propiedad no est saneada, ya sea porque desconocen las herramientas legales
que se deben aplicar o porque ignoran las formalidades requeridas para la ins-
cripcin de su derecho de propiedad.
En esa lnea, la obra desarrolla las herramientas legales que se deben apli-
car para obtener el saneamiento inmobiliario, analizando si el problema se debe
a la falta de titulacin o de identificacin del predio; es decir, si estamos ante
un problema de inmatriculacin, independizacin, subdivisin, acumulacin de
predios o de ttulos de propiedad, teniendo como sustento los pronunciamientos
del Poder Judicial y el Tribunal Registral. As, esta publicacin busca otorgar
soluciones eficientes a los principales problemas que afrontan las personas para
inscribir su titularidad.
El problema del saneamiento es abordado desde una perspectiva legal y
tcnica. Por ello, tras identificar el problema, procedemos a explicar las nor-
mas a aplicarse y detallamos los presupuestos exigidos por el Reglamento de

5
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

Inscripciones del Registro de Predios, los cuales requieren la participacin de


abogados, ingenieros y/o arquitectos.
En suma, analizamos las figuras jurdicas que permiten remediar las ausen-
cias de ttulo o de tracto sucesivo a fin de obtener que el derecho de propiedad
sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios.
Esperamos que la presente obra se constituya en una herramienta til para
obtener la inscripcin del derecho de propiedad sobre inmuebles y que los sus-
criptores de Dilogo con la Jurisprudencia as como todos los que estn vincu-
lados al Derecho en sus distintos mbitos puedan aprovecharla en el ejercicio de
su profesin.

EL AUTOR

6
EL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN LA
JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

INTRODUCCIN

La propiedad es el principal derecho econmico del hombre. Este derecho se


caracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotacin econmica de manera
exclusiva de un bien. En ese sentido, todo ordenamiento jurdico siempre tiene me-
canismos de proteccin a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del de-
recho de propiedad.
La posesin por excelencia siempre fue considerada como el mecanismo ms
exacto de publicidad y oponibilidad de la propiedad, puesto que las legislaciones
suelen reputar como propietario a quien tiene la posesin del bien. En efecto, la
posesin permite conocer de manera sencilla, rpida y poco onerosa, quin es el
titular de un derecho. El problema de la posesin es que para informarse de ella la
verificacin debe hacerse directamente con el bien.
En la actualidad la posesin no constituye un mecanismo idneo para publici-
tar y oponer los derechos de algunos bienes, pues tenemos a los Registros Pblicos
como el principal medio de publicidad y oponibilidad de derechos de bienes indi-
vidualizados. Esta institucin tiene como finalidad otorgar certeza respecto a la ti-
tularidad de los derechos, lo que garantiza la seguridad jurdica en cuanto al trfico
comercial de los bienes.
Los Registros Pblicos estn destinados a otorgar seguridad jurdica y dicho
objetivo es logrado en virtud de reglas generales que constituyen la base de todo
sistema registral en el mundo, las cuales hacen que los derechos inscritos sean opo-
nibles a terceros(1). Es por ello que el registro es hoy en da el principal mecanismo
de publicidad de derechos respecto a los bienes inmuebles, al tratarse de bienes per-
fectamente identificables por los datos de su situacin, superficie y linderos, y sobre
los cuales pueden concurrir una multiplicidad de titularidades, lo que requiere un

(1) Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema
estn concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneracin de uno de ellos significa el resquebrajamiento
de todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurdica. Es por ello que la aplicacin y la interpretacin de cada uno
de los principios se debe realizar de manera conjunta con los dems.

9
Juan carlos esquivel oviedo

alto grado de precisin en el instrumento de publicidad registral y no la mera publi-


cidad fctica de la posesin(2).
Sobre el particular, Fernando Cantuarias ha manifestado que:
El Registro elimina los costos indirectos generados por la posesin, toda vez
que, permite la constitucin de varios derechos compatibles, todos ellos a ser
publicitados va su inscripcin; no es necesario que el deudor se desprenda f-
sicamente del bien (...) y, genera informacin precisa respecto de la verdadera
situacin legal del bien(3).
De igual modo, Luis Pizarro ha sealado:
El registro es el instrumento de publicidad ms perfecto, pues permite una
certeza completa del contenido de la relacin jurdica inscrita, en cambio la po-
sesin otorga una publicidad ms equvoca, por lo tanto, en un eventual conflic-
to entre una relacin jurdica exteriorizada por un registro con otra publicitada
por la posesin deber primar la primera.
Hay que tener en cuenta, adems, que la posesin no es un instrumento adecua-
do de publicidad tratndose del trfico inmobiliario, por ello surge una forma
especial de publicidad de la transmisin inmobiliaria por medio de la inscrip-
cin de las titularidades jurdicas reales en los Registros Pblicos especialmen-
te creados para esto(4).
No obstante, nuestro Registro de Predios cuenta con mltiples deficiencias que
le impiden otorgar una seguridad total. As, el sistema registral no nos garantiza la
ausencia de duplicidades registrales respecto a los derechos e inmuebles inscritos,
esto debido a la falta un sistema de partidas correlacionadas con una base geogrfica
(catastral), de modo que sea posible una correlacin entre cada predio fsico con una
nica partida registral(5)(6).

(2) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid,
1988, p. 57.
(3) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: a propsito de los derechos de prenda e
hipoteca. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, pp. 71-72.
(4) PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un estudio preliminar sobre la modificacin integral del Libro de Derechos Reales del
Cdigo Civil de 1984. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de
la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, p. 215.
(5) RAVINA SNCHEZ, Ral. Importancia del saneamiento fsico-legal de la propiedad predial. En: Informativo Inmobi-
liario. Estudio Jorge Avendao Valdez. Lima, 2005. <http://www.ejav.com.pe/informativoi/pdf/ediciones/2005/abril05.
pdf> (visitada el 21/01/2009).
(6) Para subsanar esta deficiencia la Ley N 28294, cre el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el
Registro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario oficial El Peruano), con la finalidad de regular la
integracin y unificacin de los estndares, nomenclaturas y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro del pas, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la informacin catastral. El Reglamento de esta
ley fue aprobado por D. S. N 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableci el procedimiento de
saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existen-
tes entre la informacin que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en l inscritos sea que se ubiquen
o no en zonas catastradas. Esta rectificacin se efectuar en mrito de la informacin obrante en los planos catastrales

10
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Adems, debe tenerse presente que la inscripcin registral no tiene efectos


constitutivos, es decir, no es obligatoria, lo que genera que los propietarios o titula-
res no necesariamente inscriban sus derechos, produciendo que la realidad registral
discrepe de la realidad extrarregistral. De ah que en el registro figuren muchos in-
muebles inscritos a nombre de sus antiguos propietarios.
Otro elemento que contribuye a la discrepancia de la realidad extrarregistral y
registral es, como se mencion, la ausencia de una base catastral, lo que genera que
muchos de los inmuebles registrados no cuenten con linderos y medidas perimtri-
cas que permitan eliminar cualquier tipo de duplicidad. Estas deficiencias tienen que
ser corregidas mediante procedimientos judiciales largos y costosos.
Los problemas mencionados pueden solucionarse realizndose una labor de
saneamiento inmobiliario con la finalidad de otorgarles a las personas una total se-
guridad en la adquisicin de sus derechos, lo que contribuir a la mejor explotacin
econmica de los inmuebles. No debe olvidarse que toda inversin en cierta forma
est relacionada con la adquisicin de estos bienes.
Ahora bien, cmo sanear una propiedad puede volverse una pregunta difcil de
responder si no conocemos las herramientas legales que debemos aplicar para obte-
ner el saneamiento inmobiliario. Esto implica que previamente identifiquemos los
problemas con los que cuenta el derecho de propiedad que impide que se inscriba
en el Registro de Predios. Es decir, si la razn de la imposibilidad de su inscripcin
se debe a una ausencia de ttulo o, por el contrario, si el ttulo con el que cuenta no
es suficiente al requerirse la inscripcin de un acto previo o que se complete el trac-
to sucesivo.
Una vez que se identifica el problema y se conocen las razones por las que
no se puede inscribir la propiedad lo nico que queda es recurrir a la norma
pertinente a efectos de aplicarla y cumplir con los presupuestos exigidos por el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP)(7) para
inscribir el derecho.
En esa lnea, creemos que el problema del saneamiento debe ser abordado
desde una perspectiva legal y tcnica; de tal forma que, adems de identificar la pro-
blemtica legal que presente el caso en concreto, la documentacin que se presente
al Registro de Predios est siempre sustentada en datos tcnicos preparados por in-
genieros y/o arquitectos.
La perspectiva legal del saneamiento inmobiliario ser abordada a continuacin
a travs del anlisis de determinadas figuras jurdicas que permiten solucionar el

levantados por las entidades generadoras de catastro o por el verificador catastral, permitindose con ello la actualizacin
de la cartografa base oficial y la informacin literal o grfica con que cuenta el Registro de Predios.
(7) Reglamento aprobado por Res. N 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de
2008.

11
Juan carlos esquivel oviedo

problema de la ausencia de ttulo o de tracto sucesivo a fin de obtener que el dere-


cho de propiedad sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios. En
ese sentido, analizaremos jurdica, legal y jurisprudencialmente los ttulos que se re-
quieren para lograr la inmatriculacin de un predio, obtener su habilitacin urbana,
independizacin y/o acumulacin.

12
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Captulo i
Inmatriculacin

Un problema endmico de la propiedad inmobiliaria en el Per es que un gran


porcentaje de predios no tienen existencia registral, lo que impide que sus propie-
tarios puedan inscribir sus titularidades y beneficiarse de las ventajas que otorga el
registro. La falta de inscripcin del predio puede deberse a que el predio nunca se
registr o porque es parte de otro de mayor extensin. En ambos casos para lograr
inscribir la propiedad se requiere que previamente se registren otros actos.
La inmatriculacin es la primera herramienta que nos permite sanear un inmue-
ble, pues es el acto mediante el cual un predio ingresa por primera vez al registro;
tambin se le denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyente
porque por cada inmueble se abre una partida. Asimismo, carece de sustento causal
pues su inscripcin no emanar de otro derecho previamente inscrito, es decir, cons-
tituye una excepcin al principio de tracto sucesivo, conforme al artculo 2015 del
Cdigo Civil(8), pues el ttulo suficiente para su inscripcin se encuentra previsto en
el artculo 2018(9).
En suma, mediante la inmatriculacin se obtiene el punto de partida del histo-
rial jurdico del predio en el registro(10). Esto es, el predio que antes no estaba regis-
trado, accede al Registro o nace a la vida registral mediante la inmatriculacin (11).
Debe tenerse presente que en aplicacin del principio de especialidad, cuando
se inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirn todos
los actos y derechos relativos al bien. A esta tcnica de inscripcin se le denomina
folio real, que es utilizada por los registros de bienes. En estos registros el elemento
esencial para abrir una partida registral es el bien y no la persona o titular.

(8) Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
(9) Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su
defecto, ttulos supletorios.
(10) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298.
(11) ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1994,
p. 417.

13
Juan carlos esquivel oviedo

En esa lnea, es que el artculo IV del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado
del Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante el RGRP)(12) seala que
por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde
se extender la primera inscripcin de aquellas as como los actos o derechos posterio-
res relativos a cada uno. Esta norma concuerda con el artculo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro Predios que dispone: Por cada predio se abrir una partida
registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordena-
das por rubros.
Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculacin no puede exten-
derse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, pues-
to que al existir una partida en la que consta inscrita la misma rea, no podra
abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los
mismos que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigo
sustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad. Resolucin
N 122-2002-ORLC/TR. j1
De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatri-
cular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirve
para identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los
titulares de otros derechos sobre l. Resolucin N 038-98-ORLC/TR. j2

1. La usucapin como herramienta para el saneamiento y ttulo


para la inmatriculacin

La usucapin o prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquisi-


cin de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesin de un
bien. En este caso, la titularidad no se sustenta en el derecho de otro, es decir el
usucapiente no hace suyo el bien porque el que lo tena se lo transfiri (relacin
de causalidad), sino que se convierte en titular con independencia de que antes
lo fuese otra persona porque ha venido comportndose como tal(13). En efecto, la
circunstancia de que el usucapiente adquiera, independientemente de la existencia
de un ttulo que provenga del anterior propietario, e incluso en dao del anterior
propietario, depone a favor de la tesis(14) de que es un modo originario de adquisi-
cin de la propiedad.

(12) Texto nico Ordenado aprobado por Res. N 079-2005-Sunarp/sn, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
marzo de 2005.
(13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168.
(14) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, Buenos
Aires, p. 327.

14
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

La usucapin cumple las siguientes funciones: a) funcin social; b) otorga se-


guridad jurdica; y, c) sirve como medio de prueba de la propiedad.

a) Funcin social
La funcin social que cumple la usucapin es otorgar la propiedad de un bien
a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios aos y
que no se opuso a la posesin ejercida por el ocupante. De esta manera la funcin
social de la usucapin es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes a
travs de comprobar la posesin por largo tiempo, con lo cual se regularizan las
situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotacin econmica de los bienes)
frente a situaciones de vacua titularidad sin contenido social ni econmico(15).

b) Otorga seguridad jurdica


La prescripcin adquisitiva otorga seguridad jurdica al poseedor pues es un
modo de adquirir la propiedad del bien que se explota, cumpliendo de esta forma
con su funcin social. En ese sentido, se seala que la usucapin otorga:
Seguridad a la relacin jurdica del hombre con la cosa que explota y permitir
as que se cumpla con la funcin social que debe cumplir siempre el dominio,
es decir que las cosas se trasmitan fcil a aquellas personas que verdaderamen-
te las necesita y pueda explotar y ejercer en su totalidad los tres poderes que
cualquier sujeto puede tener sobre las cosas(16).
Adems, tambin se ha sealado que la usucapin, al igual que el registro, son
instituciones que se fundamentan en el principio de seguridad jurdica. En el primer
caso nos encontramos ante una figura en la cual se reconoce que el tiempo es final-
mente el ms poderoso aliado del Derecho(17). Por ello, es correcto concluir como
lo hace Sosaya Becerra que en el procedimiento de la usucapin se debe otorgar las
mayores seguridades para declarar y reconocer la propiedad(18).

c) Medio de prueba de la propiedad


La prescripcin adquisitiva adems de sus funciones social y de seguridad jur-
dica que otorga al poseedor, sirve como medio de prueba de la propiedad a tal punto
que permite sanear esta ltima. En efecto, hace ya mucho tiempo un reconocido
autor expres que:

(15) GONZALES BARRN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663.
(16) PEA QUIONES, Ernesto y PEA RODRGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogot, 2006, p. 724.
(17) GONZALES BARRN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. Se debe siempre notificar al titular regis-
tral en un procedimiento de prescripcin adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo
N 667 y acabar con un injusto. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 117, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2008, p. 45.
(18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.

15
Juan carlos esquivel oviedo

La prescripcin adquisitiva ha sido introducida para asegurar la victoria no


del espoliador, sino del legtimo propietario, ne dominia in perpetuum incerta
maneante; es preciso ver en ella un medio de prueba de la propiedad; la ley
acude en ayuda del legtimo propietario valindose de una presuncin; la obra
del tiempo es una obra de consolidacin no de expoliacin; la prolongacin del
estado de hecho denuncia, descubre el derecho, pero no est de modo alguno
destinada a desconocerlo ni a ahogarlo(19).
Posicin que ha sido adoptada por la doctrina nacional la que ha sealado que:
La verdadera funcin de la usucapin no es facilitarle las cosas al usurpador,
sino servir de prueba definitiva de la propiedad a favor del adquiriente a ttulo
derivativo, pueda ampararse en la posesin a ttulo de dueo por el trmino de
ley, de tal manera que la usucapin sirve para subsanar la eventual irregularidad
o nulidad de los ttulos (...). La usucapin nace como un mecanismo de prueba
definitiva de la propiedad, con lo cual se evitan indefinidas controversias res-
pecto a las transmisiones sucesivas del bien, y se logra dotar de una relativa
seguridad a la atribucin y circulacin de la riqueza(20).
El hecho de servir la usucapin como medio de prueba la convierte en una
herramienta de saneamiento de la propiedad por cuanto el derecho del usucapiente
ser oponible a cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que l. Esta
caracterstica saneadora(21) incluso beneficiar a quien alegue haber obtenido la
propiedad en mrito a un ttulo derivativo, pero que por diversas razones no pudo
consolidar su derecho mediante su inscripcin. En efecto, aunque se alegue haber
adquirido la propiedad del bien por un ttulo derivativo, el poseedor puede lograr
que se le declare propietario aplicando la prescripcin corta o larga dependiendo
de si su ttulo califica como justo. En caso contrario, tendr expedito el camino
para obtener la propiedad por prescripcin larga siempre que cumpla con sus re-
quisitos (posesin como propietario por diez aos, de manera continua, pacfica y
pblica).
Por otro lado, es incorrecto negar el derecho de sanear la titulacin va pres-
cripcin larga a quien considera haber adquirido la propiedad de un bien por ttulo
derivativo (la llamada prescripcin del propietario) y bajo el argumento de que se
estar adquiriendo nuevamente el bien por usucapin. En nuestra opinin, tal razo-
namiento dejara sin contenido a la institucin, pues estara valorando sus funciones
(social, seguridad jurdica y medio de prueba). En estos casos, el hecho de que por
contrato se haya adquirido el bien no le hace perder la naturaleza originaria a la

(19) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos reales principales. Ediciones
Jurdicas Europa-Amrica y Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176.
(20) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 663.
(21) Marco Becerra citando a Posner seala que la posesin adversa usucapin tambin tiene una funcin ms ordinaria:
corregir los ttulos, por lo que concluye que la prescripcin adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al regis-
tro haca la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.

16
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

usucapin, pues el contrato solo servir como prueba para acreditar la forma como
se obtuvo la posesin.
Sobre el particular, se ha dicho que:
() la usucapin (en particular la larga) debera cumplir la funcin (jurdica
y tambin econmica) de curar todo problema adquisitivo de derechos reales,
haciendo que el hecho mismo de la posesin para s de un bien por el tiempo
previsto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en modo) de
adquisicin del derecho. () pedida la declaracin de usucapin, lo nico que
debera verificarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus con-
secuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro ttulo
(repito, vlido o no, eficaz o no) de adquisicin del derecho, prescindindose
cualquier otra consideracin atinente a la situacin pasada que no constituya
uno de sus elementos. () Ergo, cuando nuestros jueces ven un imposible ju-
rdico en la adquisicin del derecho real por usucapin cuando el propio actor
afirma haber comprado (y lo mismo valdra si alegaran otro ttulo de adqui-
sicin) el bien de su anterior propietario no solo se crean un falso problema
sino que neutralizan la funcin del instituto, es decir, mantienen la situacin
posesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando un
actor afirma que compr el bien es para dejar sentado que su posesin fue,
durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, de
poder obtener la declaracin de usucapin(22).
La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta po-
sicin, pues ha sealado en la Casacin N 2750-2003-La Libertad j3 , que:
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est
obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio,
toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de pro-
piedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le
franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin.
Igualmente consider en la Casacin N 2432-2000-Lima j4 que:
Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone deman-
da de prescripcin adquisitiva porque los demandados tienen su ttulo de
propiedad inscrito en los Registros Pblicos no hay impedimento para invo-
car la prescripcin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito
en los Registros Pblicos, no tendra la necesidad de interponer la demanda
de prescripcin.

(22) ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la declaracin de usucapin del bien adquirido
previamente por compraventa. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 87, Gaceta Jurdica, Lima, diciembre, 2005,
pp. 141 y 142.

17
Juan carlos esquivel oviedo

Negar la posibilidad de que el poseedor que se considere propietario de un bien


pueda sanear su titulacin valindose la prescripcin adquisitiva larga sera desco-
nocer las funciones de la usucapin. Esto en cierta forma lo ha sealado la Corte
Suprema en uno de los considerando, de la Casacin N 2432-2000-Lima. j4
La usucapin es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la
propiedad, y por tanto es un mecanismo idneo para el mismo propietario,
sea que este cuente con requisitos de orden jurdico formal, o sea que el
poseedor no cuente con este tipo de requisitos formales, por no haber teni-
do nunca o por haberlos extraviados (por ejemplo: los ttulos) o por ser de
dudosa configuracin.

2. El registro y la prescripcin
La seguridad que otorga el registro est sustentada en los principios de publi-
cidad, legitimacin y fe pblica registral, que garantizan al adquiriente la oponibi-
bilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene la
debilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapin, el regis-
tro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado ms de diez aos de
posesin (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesin se
convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la
inscripcin registral, a pesar de que resulta obvio que el ltimo es un signo mucho
ms perfecto y cierto(23).
En efecto, tal como regula el Cdigo Civil, al instituto de la prescripcin adquisitiva
y al principio de fe pblica registral se puede concluir que quien adquiere por prescrip-
cin un bien vence al titular registral. As, de acuerdo con el artculo 952 del Cdigo,
quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare pro-
pietario, siendo la sentencia ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad del pres-
cribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
La frase se le declare propietario contenida en el artculo 952 nos refiere que la senten-
cia de prescripcin es meramente declarativa del derecho, por lo que no ser necesario
que se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya.
Por su parte, el principio de fe pblica registral solo otorga seguridad en los
casos de resolucin, rescisin, anulacin del derecho del legitimado por el registro
para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripcin.
Ello se advierte claramente del artculo 2014 del Cdigo Civil(24).

(23) BULLARD GONZLEZ, Alfredo. Derecho y economa. El anlisis econmico de las instituciones legales. Palestra
Editores, Lima, 2003, p. 162.
(24) El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

18
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Ahora bien, como el derecho de propiedad del prescribiente no consta en el


registro, podra pensarse que al actual titular registral, que no conoce de la situa-
cin, no le ser oponible. No obstante, el derecho de propiedad del prescribiente
vencer al del actual titular registral, pues su propiedad habr nacido con anterio-
ridad a la inscripcin del dominio de aquel. Por esta razn, se exige a su vez que a
efectos de registrar su derecho el prescribiente haya demandado al titular registral
y que el notario o el juez, segn sea el caso, lo haya declarado propietario, en cuyo
supuesto la sentencia o el acta notarial tendrn efectos retroactivos desde la fecha
en que el prescribiente cumpli el tiempo sealado por la ley para ser considerado
propietario.
Lo recin mencionado es sumamente importante, pues el atributo de la retro-
actividad de la prescripcin hace innecesario que el prescribiente anote su demanda
en la partida registral del inmueble. Incluso si el bien es adquirido del demandado
por otra persona tampoco esta ltima estar protegida por el principio de fe pblica
registral, debido a que el modo de publicitar la prescripcin adquisitiva ser justa-
mente la posesin del inmueble. As, es correcto decir que:
(...) aun quien adquiere con buena fe registral puede verse desplazado por un
prescribiente. Esto obliga a un eventual comprador a verificar no solo la infor-
macin registral (pues la posesin del prescribiente no necesariamente apare-
cer inscrita all), sino tambin el estado posesorio del bien, con los riesgos
y costos implcitos () La buena fe registral es entonces un remedio frente a
situaciones especficas prefijadas y no contra cualquier acto o hecho jurdico
que no conste en registros. Es en estricto una proteccin de corte contractual o
negocial (y no real) frente a causales de invalidez o ineficacia. Por tal motivo,
el prescribiente vence siempre al tercero registral, sin importar si el derecho de
este es anterior o posterior(25).

2.1. Prescripcin adquisitiva notarial


La prescripcin adquisitiva puede declararse judicial y notarialmente. La
Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn (en adelante la Ley N 27157) (26) y la
Ley N 27333, Ley Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones

(25) MESINAS MONTERO, Federico. La prescripcin adquisitiva de dominio frente al Registro. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 90. Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 260.
(26) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.

19
Juan carlos esquivel oviedo

(en adelante Ley N 27333)(27), regulan el procedimiento de prescripcin adquisitiva


notarial.
Para que el notario declare propietario a una persona por prescripcin no tiene
que haber oposicin, en cuyo caso el notario dejar de asumir competencia co-
municando el hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral,
quedando expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda en sede
judicial.
Segn el texto de la Ley N 27157, la prescripcin adquisitiva notarial proceda
solo sobre inmuebles urbanos e inmuebles con edificaciones materia de regulariza-
cin. Pero debido a las modificaciones que sufrieron la ley y su reglamento aproba-
do por Decreto Supremo N 008-2008-MTC (Texto nico Ordenado aprobado por
el Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA)(28), y a la emisin de normas que
precisaron los trmites de regularizacin, se gener confusin en sede registral en
relacin con la naturaleza de los predios que podan acogerse al procedimiento no-
tarial, esto es, no se saba si el procedimiento era extensivo tanto a los predios urba-
nos como a los rsticos. Asimismo, exista la duda de si para el caso de los predios
rsticos se requera que la habilitacin urbana est inscrita.
Sobre el tema, si bien el artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157 esta-
bleci la aplicacin obligatoria de la norma a nivel nacional para las edificaciones
levantadas en predios urbanos, el artculo 4 del reglamento seal que los terrenos
sobre los cuales se encontraban las edificaciones sujetas a regularizacin deban
contar por lo menos, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana.
La Ley N 27333, en el literal k de su artculo 5 extendi el trmite notarial de
prescripcin adquisitiva tanto a los predios ubicados en zonas urbanas como a los
terrenos que no cuenten con edificaciones.
En esa lnea, el numeral 5.1 de la Directiva N 013-2003-SUNARP-SN, apro-
bada por la Resolucin N 490-2003-SUNARP-SN(29), seal que procede la ins-
cripcin de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio y de formacin
de ttulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no
se encuentre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la mu-
nicipalidad correspondiente, a travs de la certificacin pertinente, establezca que
el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con
zonificacin urbana. Asimismo, dispuso que tal criterio se aplique tambin a la ins-
cripcin de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N
27157 y su reglamento.

(27) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de julio de 2000.


(28) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de noviembre de 2006.
(29) Resolucin publicada en el diario oficial El Peruano el 16 de octubre de 2006.

20
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Posteriormente, el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157 fue modifi-


cado por el Decreto Supremo N 011-2005-VIVIENDA(30), establecindose que la
regularizacin comprenda a edificaciones existentes sobre: a) predios urbanos; b)
terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construc-
cin simultnea y c) predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se en-
cuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente de Predios. El Decreto
Supremo N 003-2006-VIVIENDA(31), publicado en el diario oficial El Peruano el
24 de febrero de 2006 precis que el trmite de regularizacin de edificaciones no
es de aplicacin para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nacin, zonas monumentales, centros histricos y sus reas circun-
dantes de proteccin.
En ese contexto el Tribunal Registral, aprob en el XIX Pleno el siguiente pre-
cedente de observancia obligatoria:
Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio
ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico
en el Registro de Predios, no se requiere de resolucin de alcalda que declare
la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se en-
cuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. Criterio
sustentado en la Resolucin N 214-2006-SUNARP-TR-L. j5
En consecuencia, al no exigir el literal k) del artculo 5 de la Ley N 27333 una
edificacin para la procedencia del trmite de prescripcin adquisitiva de dominio,
no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimiento
de regularizacin.
Esa es la conclusin a la que lleg el Tribunal Registral, en la Resolucin N
077-2005-SUNARP-TR-L j6 que sustenta el siguiente criterio de observancia obli-
gatoria adoptado en el XI Pleno:
Resulta procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de domi-
nio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificacio-
nes aun cuando la edificacin no haya sido materia de un procedimiento de
regularizacin.

3. Presupuestos para la inmatriculacin


Para la inmatriculacin de un predio se requiere que se identifique el bien, vale
decir que se describa exactamente su ubicacin, sealndose su rea, linderos y me-
didas perimtricas, as como que se acredite la propiedad.

(30) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo de 2005.


(31) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de febrero de 2006.

21
Juan carlos esquivel oviedo

Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece
el RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cua-
les se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencion, nos puede ayudar la
institucin de la usucapin.
El artculo 2018 del Cdigo Civil seala mediante qu ttulos puede acreditar-
se propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculacin.
As, la norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco
aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Los artculos 17 y 18 del RIRP desarrolla-
ron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculacin en mrito a ttulos
con antigedad de cinco aos y en mrito a ttulos que no requieren esa antigedad.

4. La inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad no me-


nor de cinco aos

Como mencionamos el artculo 2018 del Cdigo Civil exige que el ttulo que
se presente al registro para la inmatriculacin de un predio, sea uno que tenga una
cierta antigedad, la cual es de cinco aos por lo menos. Este plazo no es arbitrario,
sino que guarda relacin con el plazo de la llamada prescripcin corta, es decir me-
diante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesin con justo ttulo y buena
fe durante cinco aos, tal como lo dispone el artculo 950 del referido Cdigo.
Con relacin a ese plazo, en la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil
se seala que:
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo
1046 del Cdigo Civil del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria,
sino que obedece a la disminucin del plazo practicada en el artculo 950 de
nuestro Cdigo, que establece en 5 aos el plazo de prescripcin adquisitiva
con justo ttulo y buena fe(32).
Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculacin de un predio en mrito a
ttulos con antigedad no menor de cinco aos se debe sustentar en la adquisicin
de la propiedad por prescripcin adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo ttulo
y la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33).
El justo ttulo no es ms que la causa mediante el cual el poseedor adquiri la
posesin del bien. Al respecto Gunther Gonzales seala que:
El ttulo debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la pro-
piedad, con el nico defecto de la falta de titularidad. Adems, el ttulo debe ser

(32) Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Registros Pblicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 de
noviembre de 1990, p. 18.
(33) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 683.

22
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

verdadero por lo que el acto o el negocio jurdico debe haber tenido existencia
real, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo. Por ltimo, el ttulo debe ser
vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque s
se admiten los ttulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez
hasta que judicialmente se declare lo contrario(34).
Adicionalmente, ese ttulo debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De
acuerdo al artculo 916 del Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree
en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo.
En ese sentido, ser suficiente para la inmatriculacin de un predio que se pre-
sente un justo ttulo que cuente con una antigedad de cinco aos o en su defecto
debern presentarse los ttulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo reque-
rido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de
su transferente, de acuerdo al artculo 898 del Cdigo Sustantivo.
Asimismo, como lo dispone el artculo 17 del RIRP, tampoco ser necesario que la
inmatriculacin se sustente en una pluralidad de ttulos con antigedad de cinco aos,
pues basta que un ttulo tenga por s solo la antigedad requerida, computndose el
plazo desde la fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin.
Por lo expuesto, es claro que cualquier ttulo por el que se adquiera la propie-
dad de un predio es suficiente para la inmatriculacin. As, esta se puede dar tam-
bin en mrito a un testamento, para lo cual se requerir que se individualice el pre-
dio transferido, computndose el plazo del ttulo desde la fecha del fallecimiento del
testador, como lo dispone el referido artculo 17 del RIRP.

5. Inmatriculacin en mrito a ttulo supletorio


Otro de los ttulos a travs de los cuales se puede inmatricular un inmueble
son los denominados ttulos supletorios, que son otorgados judicialmente a favor de
quien se considera propietario pero que no cuenta con ttulo, porque este se le per-
di o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de su pretensin es la posesin
del bien. En esta clase de procesos, la sentencia obligar al demandado a entregar
los ttulos supletorios.
La doctrina define al ttulo supletorio como:
el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que no
cuenta con ttulos comprobatorios de su dominio, y en consecuencia requiere

(34) dem, p. 684.

23
Juan carlos esquivel oviedo

de un ttulo subsidiario que reemplace el que le falta, ya sea porque nunca lo


tuvo o porque se le extravi(35).
los ttulos supletorios provienen de procesos judiciales (y notariales) que bus-
ca que se otorgue el ttulo de propiedad que carece de documentos que acredi-
ten su derecho. () El rol de la posesin en los ttulos supletorios es distinto:
busca propiedad, ms que adquirir la misma. El juez no declara al demandante
propietario por el mrito de la posesin, sino que ordena que en razn de ella
se extiendan los ttulos acreditativos de la propiedad. La condicin jurdica del
demandante no cambia. Sigue siendo propietario, como lo era antes del proceso
judicial, pero ahora cuenta con documentos los ttulos que acreditan su dere-
cho. En realidad los ttulos supletorios se amparan en la prescripcin, pues esta
sirve para probar o acreditar la propiedad(36).

5.1. Formacin de ttulos supletorios en sede notarial


La Ley N 2715 faculta a los notarios a otorgar la formacin de ttulos supleto-
rios. El procedimiento de formacin de ttulos supletorios est regulado en el regla-
mento de la Ley N 27157.
As, en el artculo 37 del reglamento se establece que la formacin de ttulos
supletorios procede:
- Cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre
que la edificacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno
no inscrito, para lo cual el solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco
aos de posesin.
- Cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tienen la antige-
dad de cinco aos. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredi-
te los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.
Al igual que en el caso de la prescripcin adquisitiva, la Ley N 27333, en el
literal k) de su artculo 5 extendi el trmite notarial de otorgamiento de ttulo su-
pletorio a los terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificacio-
nes. Esta norma implcitamente excluy a los predios que no son urbanos o que
no se encuentren en zonas urbanas. Por esta razn, lo sealado el numeral 5.1
de la Directiva N 013-2003-SUNARP-SN aprobada por la Resolucin N 490-2003-
SUNARP-SN, es aplicable para la formacin de ttulos supletorios.

(35) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. En: Dilogo con la Jurisprudencia.
N 29, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2001, p. 57.
(36) AVENDAO ARANA, Francisco. Comentario al artculo 2018 del Cdigo Civil. En: Cdigo Civil comentado por los
100 mejores especialistas. Gaceta Jurdica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.

24
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Por otra parte, el artculo 6 de la Ley N 27333 dispone que cuando se haya so-
licitado la declaracin notarial para la primera inscripcin de dominio sobre la base
de ttulos con por lo menos cinco aos de antigedad, el notario verificar que se
trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin,
salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. El
Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los docu-
mentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
La Corte Suprema en la Casacin N 736-2002-Caete j7 , se ha pronunciado
respecto al otorgamiento de ttulo supletorio regulado por la Ley N 27333, sealan-
do que:
El principio jurdico recogido por la Ley N 27333 (relativo a bienes urbanos)
(...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere
el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trmite para
la primera inscripcin de dominio) permite la declaracin notarial de forma-
cin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio, lo
que significa que el legislador ha pensado que la formacin de los anotados
ttulos supletorios sirve tambin para facilitar la primera inscripcin registral
del predio.

5.2. Formacin de ttulos supletorios en sede judicial


La pretensin del ttulo supletorio procede solo sobre predios no registrados,
pues es un mecanismo de inmatriculacin que lo ejerce quien desea adquirir la
propiedad o el propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. La
Casacin N 1043-2001 Juliaca-San Romn-Puno j8 , reafirma que el ttulo suple-
torio procede solo cuando el inmueble no est inscrito.
La formacin de ttulos supletorios en sede judicial est regulada por los
artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil. Este Cdigo, a diferencia
de la Ley N 27157 y su reglamento, no regula de manera expresa los requisitos
para el otorgamiento de ttulos supletorios. No obstante, como el sustento de otor-
gamiento del ttulo supletorio es la posesin, se puede concluir que al efecto deben
acreditarse por lo menos diez aos de posesin del predio. Y es que si se carece de
ttulo el argumento de la pretensin ser la posesin y para que esta se convierta
en propiedad tiene que ser ejercida por lo menos por diez aos. En ese sentido, es
correcto considerar que se puede recurrir alternativamente a la prescripcin adquisi-
tiva o al otorgamiento de ttulos supletorios en estos casos, debiendo cumplirse los
requisitos y presupuestos fijados para ambas figuras.
La Corte Suprema en la Casacin N 2448-2006-Lima j9 seal:
Si el ttulo comprobativo de su derecho de propiedad se pierde, extrava o de-
teriora al punto de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita

25
Juan carlos esquivel oviedo

su derecho pero no la condicin de propietario, puede optar por ejercer la pre-


tensin de ttulos supletorios, para que supla el anterior. Sin embargo, lo an-
terior no significa que el propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido
o deteriorado, est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin
de ttulo supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar
el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los
mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho
fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble ha
extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada
para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio res-
pecto del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho
mediante el ttulo que obtuvo pero que se perdi y se sujetar a la acreditacin
de los requisitos de la usucapin, con el riesgo latente de resultar vencido den-
tro de un debido proceso; pero que ser de cargo suyo, puesto que por dicha va
se decidi. Realizndose una interpretacin teleolgica del literal del artculo
504 del Cdigo Procesal Civil, se puede apreciar que no existe obstculo algu-
no para que un propietario con ttulo de propiedad imperfecto, pueda demandar
ttulo supletorio, toda vez que la finalidad de este proceso es sanear el ttulo de
propiedad, a fin de que mediante sentencia judicial, se obtenga el mrito de un
documento pblico susceptible de inscripcin registral(37).
Ahora bien, como lo seala la doctrina y la jurisprudencia, el ttulo supletorio
procede solo cuando no se cuenta con el ttulo que acredite la propiedad. En ese
sentido, no proceder el otorgamiento de ttulo supletorio sustentado en ttulos de
propiedad con menos de cinco aos de antigedad, pues tal supuesto solo est regu-
lado en la Ley N 27157.
Al respecto, Gunther Gonzales seala que:
Resulta evidente que el solicitante de ttulos supletorios carece de documentos
comprobativos de su dominio, por ello, su posesin debe extenderse por todo
el tiempo de aquella que sirve para adquirir por usucapin extraordinaria, que
en nuestro caso actual es diez aos tratndose de bienes inmuebles (art. 950,
primer prrafo, CC). Por lo tanto, la formacin de ttulos supletorios requiere
que el solicitante acredite una posesin por dicho trmino. () Por tal razn
llama poderosamente la atencin que el reglamento permita que el solicitante
de ttulos supletorios se limite a probar la posesin de cinco aos (art. 37, pri-
mer prrafo). No se entiende la causa por la cual se flexibiliza el trmino de la
posesin a favor de alguien que no exhibe ningn ttulo a favor. Ms contradic-
toria resulta esta situacin, si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa,

(37) En este fallo se estar afirmado que una sentencia en contra en el proceso de prescripcin adquisitiva afectar la posibilidad de
demandar ttulo supletorio. Si esta es la orientacin, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de ttulo supletorio es
totalmente autnomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripcin adquisitiva. De esta manera, si
se pierde en este ltimo proceso no habra inconveniente para demandar ttulo supletorio.

26
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

en el mbito judicial se exigira el trmino de diez aos para que el demandante


pueda pretender la formacin de ttulos supletorios; salvo que se interprete sin
mayor fundamento que en este mbito tambin se aplica el plazo de cinco
aos(38).

6. Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una


antigedad de cinco aos

El artculo 18 del RIRP, establece cules son los ttulos que no requieren una anti-
gedad de cinco aos para permitir la inmatriculacin de predios. Estos ttulos son:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-
blica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios.
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-
blica o formulario registral de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio.
En el caso de la sentencia judicial:
c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio p-
blico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un
predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de
Comunidades Campesinas.
e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate.
f) Otros que seale la ley.

7. Planos a presentarse para la inmatriculacin


Como mencionamos para la inmatriculacin de un predio se requiere que se
identifique plenamente el bien, vale decir, que se describa exactamente su ubicacin,
sealando su rea, linderos y medidas perimtricas, dimensiones y dems caracte-
rsticas fsicas. El artculo 20 del RIRP exige que se presenten planos catastrales.
Estos planos tienen como finalidad que el registro determine, a travs de su rea de
catastro, que la totalidad o parte del predio no se encuentre ya registrado, evitando
de esta forma duplicidad de partidas o superposiciones.
Al respecto, Fernando Tarazona seala que:
La presentacin del plano catastral del predio o, en su caso, plano de ubica-
cin, permite no solo determinar los aspectos fsicos relevantes del terreno a
inmatricular, sino tambin determinar su ubicacin exacta dentro del catastro,
circunstancia que resulta fundamental para su localizacin y diferenciacin de

(38) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. Ob. cit., p. 60.

27
Juan carlos esquivel oviedo

otros predios. () Teniendo un predio perfectamente diferenciado y localizado


en el plano catastral se puede determinar si se encuentra registrado o no, o en su
caso, si existe superposicin con uno ya registrado, de acuerdo con la confron-
tacin que se realice con el registro grfico de predios que lleva el registro(39).
As, cuando el predio a inmatricular sea urbano y est ubicado en regiones ca-
tastradas o en proceso de levantamiento catastral se presentar el plano catastral y
cdigo catastral(40). En caso de predios ubicados en regiones no catastradas se pre-
sentar el plano de ubicacin del predio elaborado y suscrito por verificador compe-
tente, visado por la municipalidad distrital correspondiente(41).
En el caso de predios rurales ubicados en reas catastradas, segn el artculo 86
del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089, Decreto Legislativo que establece el
Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA(42) se requiere presentar el cer-
tificado de informacin catastral otorgado por la entidad competente para su expedicin.
Cuando los datos tcnicos del documento que acredite la propiedad no concuer-
den con la informacin que obra en el catastro, el Cofopri(43) emitir el Instrumento
de Formalizacin respectivo el cual se presentar al Registro de Predios conjunta-
mente con el certificado de informacin catastral para su inmatriculacin.
Tratndose de predios rurales ubicados en reas no catastradas, segn el artculo 87
del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089, en tanto el Cofopri no haya efec-
tuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el Registro de Predios no podr
exigir la presentacin de Cdigo de Referencia Catastral ni la visacin del plano. En
este caso ser suficiente la presentacin del certificado negativo de zona catastrada
emitido por el Cofopri, el plano perimtrico y memoria descriptiva elaborados por el

(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. La primera inscripcin de dominio como mecanismo de exclusin en el ejercicio
del derecho de propiedad sobre inmuebles. En: Actualidad Jurdica. N 168, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre 2007,
p. 38.
(40) El D. S. N 002-89-JUS, estableci que para la inscripcin de la primera de dominio, subdivisin, acumulacin de pre-
dios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar cdigo y plano
catastral emitido por la oficina de catastro distrital.
(41) De acuerdo con el artculo 6, numeral 6.3, de la Ley N 27333, para la inmatriculacin de predios en mrito a formacin
del ttulo supletorio otorgado en sede notarial no ser exigible la documentacin catastral establecida en el D.S. N 002-
89-JUS. En aplicacin de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha informacin catastral para la
inmatriculacin de predios por prescripcin adquisitiva notarial.
(42) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre de 2008.
(43) Por el D.S. N 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2007, se aprob la
fusin del Proyecto Especial Titulacin de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalizacin de la
Propiedad Informal - Cofopri. La fusin indicada se realiza bajo la modalidad de fusin por absorcin, correspondindo-
le al Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante.
El D. Leg. N 1089, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008, cre el Rgimen Temporal Ex-
traordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y
excepcional, por el plazo de cuatro aos, las competencias para la formalizacin y titulacin de predios rsticos y tierras
eriazas habilitadas. Asimismo, estableci que el Cofopri tambin asuma los procedimientos de reversin de predios rsti-
cos adjudicados a ttulo oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley N 28667.

28
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

profesional inscrito en el ndice de verificadores de la Sunarp y el ttulo a que alude


el artculo 2018 del Cdigo Civil.
Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodsica
Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales. Los requisitos
generales que deben cumplir los planos estn regulados, por la Directiva N 008-
2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requeri-
rn informe previo del rea de Catastro, aprobada por la Resolucin N 296-2004-
SUNARP-SN(44). Esta norma establece en su disposicin 5.1 que:
Los planos de ubicacin y perimtricos de predios urbanos y rurales que se
presenten al registro, adems de utilizar los parmetros establecidos en el Ttulo
II Captulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar ela-
borados en una escala grfica que permita la visualizacin y verificacin de los
datos tcnicos.
El plano perimtrico debe contener el cuadro de datos tcnicos donde obren los
vrtices debidamente georreferenciados, en coordenadas UTM, datum oficial, y
debe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilice
por la faccin del documento cartogrfico.
En los casos que no sea posible presentar planos en un sistema georreferencia-
do, por estar referidos a predios ubicados en zonas no catastradas, se presentar
planos en los que la localizacin y ubicacin del predio se realice en funcin
a aspectos fsicos resaltantes y no perecederos del predio, los que deben estar
firmados y suscritos por el verificador competente.
Los planos de lotizacin que se presenten al registro, deben contar con un cua-
dro resumen en el que se describa las reas por manzana, as como con un cua-
dro general de datos tcnicos, debiendo adjuntarse asimismo el plano de ubi-
cacin a escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseado
asistido por computadora (CAD), el usuario podr adjuntar la informacin gr-
fica y literal correspondiente en medios magnticos.
Estos planos son evaluados por el rea de catastro del Registro, la que debe
emitir un informe tcnico(45) sobre la base de la informacin grfica con la que cuen-
te dicha rea. El informe tendr por objeto sealar si existe o no superposicin con

(44) Res. 296-2004-SUNARP-SN publicada en el diario oficial El Peruano el 5 de julio de 2004.


(45) Conforme a la disposicin 5.1. de la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, se requiere informe previo del rea de catastro
a efectos de que se puedan inscribir los siguientes actos:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolucin municipal.
d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios, respecto de su matriz.
Tambin requerirn informe tcnico previo del rea de catastro las solicitudes de bsqueda catastral. La incorporacin de
un predio al registro, as como las modificaciones fsicas que se inscriban, haya o no mediado informe tcnico del rea
de catastro, debern ser comunicadas a dicha rea a fin que esta actualice su base de datos.

29
Juan carlos esquivel oviedo

propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra informacin relevante para la ins-


cripcin registral.
El informe que realice el rea de catastro debe ser motivado. As lo seal el
Tribunal Registral en la Resolucin N 189-2006-TR-T:
Las reas de catastro, como parte de la Administracin Pblica, estn obli-
gadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirmaciones y
las conclusiones tcnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y
la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivacin resiente el
derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral
1.2 del artculo IV del Ttulo Preliminar de la Ley N 27444(46).
El informe es vinculante para el registrador solo en su aspecto tcnico. Esto
se estableci como criterio de observancia obligatoria, aprobado en el X Pleno del
Tribunal Registral:
El informe del rea de catastro es vinculante para el registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El registrador debe distin-
guir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspec-
tos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen
a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador pblico.
Criterio sustentado en la Resolucin N 130-2004-SUNARP-TR-A. j10
En caso de que por falta de informacin en el catastro de la oficina registral no
pueda determinarse si el predio cuya inmatriculacin se solicita, se encuentra regis-
trado o se superpone con otro ya inscrito, ello no impedir la inmatriculacin. As lo
acord el XII Pleno del Tribunal Registral:
No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro se-
alando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
Criterio sustentado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T. j11
En los antecedentes de la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN se seala que
las reas de catastro de algunas zonas registrales tienen limitaciones en su capaci-
dad operativa, por lo que es razonable que algunas de ellas no puedan determinar
con exactitud si el predio a inmatricularse se encuentra o no inscrito. En ese sentido,
consideramos acertado el precedente vinculante pues tal deficiencia no debera im-
pedir la inmatriculacin del predio ya que el informe del rea de catastro no es vin-
culante. Ser el registrador quien decida si se inmatricula o no el predio, siempre y
cuando que de la documentacin presentada se advierta su existencia y la titularidad
del solicitante.

(46) <www.sunarp.gob.pe/tribunal/sumillas_2006.htm> (visitada el 23/01/2009).

30
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Cabe mencionar que en caso el informe tcnico de catastro determine que


el predio no se encuentra inscrito, a efectos de que proceda la immatricula-
cin del predio se requiere que los planos grafiquen el lmite o lmites distritales
correspondientes.

8. Ttulos que dan mrito a la inmatriculacin


En virtud del principio de titulacin autntica toda inscripcin se realiza por
ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. En estos
casos, las inscripciones se tendrn que sustentar en traslados o copias certificadas
expedidas por notario o funcionario autorizado de la institucin que conserve en su
poder la matriz.
Por su parte, cuando la inscripcin se realice en virtud de documento privado se
tendr que presentar el documento original con firmas legalizadas notarialmente. De
lo expresado se puede deducir que ninguna inscripcin se podr sustentar en copias
legalizadas de documentos. No obstante, tales documentos podrn adjuntarse a la
solicitud de inscripcin siempre y cuando coadyuven a que se realice la inscripcin.
Las sentencias, las resoluciones y los laudos arbitrales que ponen trmino al
procedimiento son inscribibles. Lo son tambin las sentencias judiciales y laudos ar-
bitrales pronunciados en el extranjero, que se inscribirn siempre que los tribunales
peruanos otorguen el correspondiente exequtur segn las normas establecidas en
el Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso.
Para la anotacin de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiere
autorizacin del Poder Judicial.
Sobre el particular, el Tribunal Registral seal:
El ttulo autntico que contiene la causa directa e inmediata de la inscripcin
debe tener existencia al momento de su presentacin al registro, pues de lo con-
trario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que produzca la
inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin. Por lo que la
falta de conclusin de una escritura pblica no la convierte en nula y mucho
menos al acto jurdico que contiene, sino en irregular. Resolucin N 023-
2004-SUNARP-TR-T. j12
El artculo 18 del RIRP seala cules son los ttulos que dan mrito a la inma-
triculacin de un predio.

8.1. Formalidad de la sentencia judicial


Para la inmatriculacin de un predio por sentencias de prescripcin adquisitiva
o formacin de ttulos supletorios, la sentencia debe cumplir con las formalidades
establecidas en el artculo 8 del RIRP, es decir que se remita al registro a travs de

31
Juan carlos esquivel oviedo

un parte judicial que contenga copia certificada de ella y de los actuados pertinentes.
Adems, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o de bien conyugal
de dichos derechos sobre el predio. Tratndose de bienes conyugales se indicar el
nombre de los cnyuges.

8.2. Formalidades del ttulo que dan mrito a la inmatriculacin


por prescripcin adquisitiva o por formacin de ttulo suple-
torio otorgado notarialmente

De acuerdo con el artculo 18 del RIRP para la inmatriculacin de un predio


por prescripcin adquisitiva o formacin de ttulo supletorio declarado notarialmen-
te, se debe presentar el parte notarial de la escritura pblica o el formulario registral.
Esta formalidad se sustenta en la modificacin tcita del artculo 42 del Reglamento de
la Ley N 27157 por el artculo 5 literal f) de la Ley N 27333:
En efecto, el artculo 42 del Reglamento de la Ley N 27157 estableca que:
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio o dispone
el otorgamiento de ttulos supletorios es ttulo suficiente para la inscripcin de
la propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral
a favor del antiguo dueo de ser el caso.
A dicha acta deba adjuntarse al Formulario Oficial Registral (FOR), a efec-
tos de que el notario la presente al registro, de conformidad con lo previsto en el
artculo 31 del mismo reglamento.
Por su parte, el artculo 5, literal f), de la Ley N 27333, seala:
(...) el notario completar el formulario registral o elevar a escritura pbli-
ca la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por
prescripcin. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura
pblica la solicitud, se insertarn a la misma los avisos, el acta de presencia y
dems instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acom-
pandose al registro como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos solo el
formulario registral, el notario archivar los actuados en el Registro Notarial de
Asuntos no Contenciosos.
El artculo 6.1 de Ley 27333, extendi los alcances del procedimiento estable-
cido para la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva a la formacin de ttulos
supletorios.
Como se puede advertir, de acuerdo con el artculo 42 del Reglamento de la
Ley N 27157, el ttulo suficiente para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva
y los ttulos supletorios era el acta notarial, lo que cambi con la Ley N 27333,

32
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

norma que dispuso que el ttulo para inscribir tales actos es el formulario registral o
la escritura pblica.

8.3. Resolucin judicial de adjudicacin por remate


Como mencionamos, el literal e) del artculo 18 del RIRP, establece como ttu-
lo que da mrito a la inmatriculacin, la adjudicacin judicial del predio por remate.
Esta disposicin tiene como fuente el precedente de observancia obligatoria aproba-
do en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, que seala:
Procede la inscripcin de primera de dominio de un predio adjudicado judicial-
mente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el ttulo tenga la an-
tigedad de cinco aos ininterrumpidos, sealada en el artculo 2018 del Cdigo
Civil. Criterio sustentado en la Resolucin N 188-2002-SUNARP-TR-L. j13
En esta resolucin el Tribunal Registral consider que en el supuesto de ttulos
otorgados por el Poder Judicial, como el caso de los ttulos supletorios, se hace una
verificacin del derecho de propiedad, por lo que existe certeza del dominio. Es por
ello que a las resoluciones de adjudicacin en un proceso de remate debe aplicarse
por analoga el tratamiento de los ttulos supletorios, en lo que respecta a la inexigi-
bilidad de una antigedad determinada.
Sobre este criterio Avendao Arana seala que:
El remate no sanea cualquier vicio anterior, ya que, a diferencia de lo que
ocurre con la prescripcin adquisitiva o con los ttulos supletorios, en un pro-
ceso judicial sobre obligacin de dar suma de dinero no se discute ni menos se
acredita el derecho de propiedad sobre el inmueble que se remata y se adjudica.
Cuando se adjudica un bien en un remate judicial el adjudicatario lo adquiere
en los mismos trminos que el anterior propietario. Si el derecho de propiedad
no estaba acreditado, tampoco lo estar el adjudicatario. Por cierto, que los gra-
vmenes sobre el bien se levantan, por disponerlo as el Cdigo Procesal Civil,
pero el derecho de propiedad no se sanea.
Salvo que haya una norma expresa como ocurre con la expropiacin (en la que
la ley dice que se extinguen todos los derechos incompatibles con la expro-
piacin), el derecho de propiedad debe mantenerse inclume. Esto significa,
que el propietario siempre podr reivindicar su bien, aunque este haya sido re-
matado, salvo que el adjudicatario pueda luego ampararse en la prescripcin
adquisitiva(47).

(47) AVENDAO ARANA, Francisco. Ob. cit., pp. 454 y 455.

33
Juan carlos esquivel oviedo

Sobre el particular, convenimos con Avendao Arana en que la adjudicacin ju-


dicial de un inmueble no sanea la propiedad puesto que solo tiene como finalidad
transferir esta ltima libre de cargas y gravmenes al adjudicatario. No obstante, en
nuestra opinin al permitirse la inmatriculacin por una resolucin judicial se per-
mite que el predio ingrese al trfico de una manera ms segura.
Adems, como la inmatriculacin va adjudicacin tiene como sustento un man-
dato judicial, ella en cierta forma estara amparada por la versin actual del artculo
650 del Cdigo Procesal Civil que faculta a los jueces a ordenar la inmatriculacin de
un predio, solo para fines de la anotacin de la medida cautelar(48), por lo que es fcil
advertir que en caso de que ese predio se adjudique, la resolucin de adjudicacin
debe dar mrito a la inmatriculacin definitiva.
Antes del precedente sustentado en la Resolucin N 108-2002-Sunarp-TR-L
no se permita la inscripcin de la adjudicacin en la partida especial aperturada al
inmueble que haba sido objeto una medida cautelar. Por otro lado, la apertura de
una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no im-
plica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues
para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para el acto de in-
matriculacin. En estos casos, la partida especial ha sido abierta de modo excepcio-
nal a efectos de posibilitar la anotacin de la medida cautelar ordenada del juez, de
conformidad con el reglamento de las inscripciones, por lo que resulta improcedente
inscribir la adjudicacin en base al embargo trabado de las acciones y derechos
en la partida abierta para la anotacin de la medida cautelar dictada. Resolucin N
069-2001-ORLC/TR(49).
Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con alguno de
los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente a
la que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de espe-
cialidad y mucho menos por el sistema de folio real. Resolucin N 691-2005-
SUNARP-TR-L(50).
En suma, en aplicacin del precedente que permite la inmatriculacin en mri-
to a un acta de remate y en virtud de lo dispuesto en el artculo 31 del RIRP, quien
logre inmatricular un inmueble para fines de anotar una medida cautelar, podr re-
matarlo a un mayor valor de mercado, pues el adjudicatario no tendr problemas en
inmatricularlo.

(48) Al respecto, el artculo 31 del RIRP dispone que: La inmatriculacin dispuesta por el juez de conformidad con el
artculo 650 del Cdigo Procesal Civil se realizar en mrito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratndose
de predios urbanos no ser necesario que el plano est georreferenciado a la Red Geodsica Nacional.
(49) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 4.
(50) dem.

34
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

8.4. Inmatriculacin de bienes de dominio pblico y privado del estado


La Ley N 26512, declar de necesidad y utilidad pblica el saneamiento legal
de los inmuebles de propiedad de los sectores educacin y transportes, comunicacio-
nes, vivienda y construccin(51). Esta ley estableci un procedimiento para la inscrip-
cin de los terrenos, incluyendo la inmatriculacin, edificaciones, construcciones e
inmuebles en general de propiedad del Estado asignados y/o donados a los men-
cionados ministerios. Los efectos de esta ley se extienden a todos los organismos
e instituciones del Sector Pblico, mediante la Ley N 27493, Ley de Saneamiento
Fsico-Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Pblico(52).
Segn lo dispuesto por la Ley N 27493 en concordancia con el artculo 5 de
la Ley N 26512, para que proceda la inmatriculacin a favor del Estado se requiere
que el predio no est en litigio para lo cual se debe presentar una declaracin jurada
en ese sentido. Asimismo, para la inmatriculacin se debe presentar memoria des-
criptiva y plano de ubicacin del predio.
Ahora bien, mediante Decreto de Urgencia N 071-2001(53), se declar de in-
ters nacional el saneamiento tcnico, legal y contable de los inmuebles de pro-
piedad de las entidades pblicas. Esta norma fue reglamentada por el Decreto
Supremo N 130-2001-MEF(54), la que otorg la facultad de saneamiento a todas las en-
tidades del Estado, respecto de los inmuebles de su propiedad, y la Superintendencia de
Bienes Nacionales (en adelante SBN), sobre los inmuebles que se encuentran bajo su ad-
ministracin, as como de los aportes reglamentarios de propiedad estatal en general.
El decreto supremo regul un procedimiento nico para la inmatriculacin, in-
dependizacin, acumulacin y dems actos de saneamiento(55), de los inmuebles de
las instituciones pblicas. Este procedimiento se extendi a todos los organismos e
instituciones del sector pblico a que se refiere la Ley N 27493.
De acuerdo con el Decreto Supremo N 130-2001-MEF, se las entidades pbli-
cas debern publicar por una vez en el diario oficial El Peruano y en otro de circula-
cin regional, as como en la pgina web institucional, la relacin de bienes y actos
materia de saneamiento. Los terceros que se sientan afectados en algn derecho po-
drn oponerse judicialmente a la inscripcin definitiva.

(51) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de julio de 1995.


(52) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de julio de 2001.
(53) Decreto de urgencia publicado el diario oficial El Peruano el 19 de junio de 2001.
(54) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de julio de 2001.
(55) El artculo 7 del D.S. N 130-2001-EF, seala los actos registrales que se puede solicitar para sanear la propiedad del
Estado.

35
Juan carlos esquivel oviedo

Una vez efectuada la publicacin, las entidades pblicas en un plazo no mayor


de 60 das calendarios debern presentar ante el Registro de Predios la solicitud de
anotacin preventiva adjuntando los siguientes documentos:
- Declaracin jurada mencionando el documento en el que sustenta su dere-
cho y manifestando que los inmuebles y derechos materia de los actos que
se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el Registro, no son materia de
procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien.
- La memoria descriptiva correspondiente a la realidad actual del rea, lin-
deros y medidas perimtricas del terreno, as como de las construcciones
existentes con independencia de las fechas en que pudieran haberse efec-
tuado, las que se regularizarn con este nico documento.
- Los planos de ubicacin, perimtrico y de distribucin.
- Declaracin jurada del verificador responsable, dando fe de todos los datos
tcnicos necesarios para la inscripcin, as como de los planos presentados.
- Copia de la publicacin.
- Cualquier documenta que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de
los inmuebles de propiedad estatal.
Si la entidad solicitante no cuente con ttulos comprobatorios de dominio que
den mrito a la inmatriculacin, el dominio se inscribir a favor del Estado repre-
sentado por esta. As cuando se encuentre ejerciendo actos posesorios sin contar con
ttulos comprobatorios de dominio, la primera inscripcin de dominio del predio se
efectuar a favor del Estado, inscribindose en el rubro correspondiente las cargas y
gravmenes que hubieren.
Transcurrido el plazo de treinta das calendario de efectuada la inscripcin
provisional sin que haya mediado oposicin de una entidad estatal ante la SBN o
judicial de terceras personas, proceder la conversin en inscripcin definitiva a so-
licitud de las citadas entidades pblicas.

8.5. Inmatriculacin a favor del estado


Para la inmatriculacin de predios rurales de dominio privado del Estado debe-
rn presentarse los siguientes documentos:
a) Ttulos que otorguen la propiedad al Estado
Tratndose de predios eriazos deber presentarse copia de la resolucin o dis-
posicin que califique al predio como eriazo para fines agrcolas. En el caso de pre-
dios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentar copia de la reso-
lucin suprema o disposicin que haya declarado el abandono y la incorporacin del
predio al dominio del Estado; o, la reversin.

36
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicacin del Ttulo


V del captulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089
Para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor
del Estado, adems de la copia de los planos a los catastrados aprobados por el
Cofopri, debe acompaarse el documento en el que consta la transferencia de pro-
piedad a favor del Estado.

8.6. Inmatriculacin de predios adjudicados por la reforma agraria


Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a
ttulo gratuito a favor de particulares deber presentarse:
a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por el organis-
mo competente, con la certificacin de que se encuentra consentida.
b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicacin del Ttulo V
del captulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089.
En cuanto a la inmatriculacin de predios rurales de reforma agraria adjudica-
dos a ttulo oneroso con resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agra-
ria deber presentarse:
a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por la ex
Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certificacin
de que se encuentra consentida.
b) Resolucin que acredita la cancelacin o la condonacin de la deuda
agraria.
Para la inmatriculacin de predios rurales de reforma agraria adjudicados a ttu-
lo oneroso sin resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agraria, deber
presentarse:
a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgado por la ex
Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certificacin
de que se encuentra consentida.
b) Cargo de recepcin de la solicitud de condonacin de deuda agraria pre-
sentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organis-
mo competente, o documento que acredite el pago.
c) Pruebas que acrediten la explotacin directa, continua, pacfica y pblica del
predio rural, de acuerdo con lo sealado en los artculos 41 del Reglamento del
Decreto Legislativo N 1089, aprobado por Decreto Supremo N 032-2008-
Vivienda.

37
Juan carlos esquivel oviedo

Por el mrito de los documentos sealados en los literales b) y c), el registrador


dar por cancelada o condonada la deuda agraria segn corresponda, levantando la
reserva de propiedad a favor del Estado.
Efectuada esta inscripcin, el registrador deber comunicar la realizacin de
esta al organismo correspondiente del sector agrario.
Por otra parte, para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terce-
ros de un beneficiario de reforma agraria deber presentarse:
a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario.
b) Ttulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de los
cinco aos anteriores a la presentacin de la solicitud de inscripcin, los
que podrn constar en instrumento pblico o privado; o, en su defecto, co-
pia de la resolucin de adjudicacin del ttulo de propiedad expedido por la
entidad competente acompaada de los ttulos que acrediten la propiedad
por un periodo ininterrumpido hasta el momento de la presentacin de la
solicitud de inscripcin.
Finalmente, para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la re-
forma agraria, deber adjuntarse:
a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario.
b) Ttulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad du-
rante los ltimos cinco aos. Estos ttulos podrn constar en instrumento
pblico o privado.
En todos los casos se deber presentar copia de los planos aprobados por el
Cofopri, en aplicacin del Ttulo V del captulo IV del Reglamento del Decreto
Legislativo N 1089. Ahora bien, aunque el RIRP haga referencia a los planos a
que se refiere el Captulo V del Decreto Legislativo N 667, Ley del Registro de
Predios Rurales, dicho captulo fue derogado al entrar en vigencia el Reglamento
del Decreto Legislativo N 1089, en aplicacin de la Cuarta Disposicin
Complementaria y Transitoria del referido decreto legislativo, razn por la que toda
referencia al Decreto Legislativo N 667 debe entenderse que se hace al Reglamento
del Decreto Legislativo N 1089.

8.7. Inmatriculacin de terrenos de comunidades campesinas


Para la inmatriculacin del territorio de las comunidades campesinas se presen-
tarn los siguientes documentos:
a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindan-
tes con derecho inscrito o debidamente acreditados, as como por el funcio-
nario competente.

38
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Tratndose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facul-


tades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su ins-
cripcin, debern acompaar adems actas de ratificacin del acuerdo de
colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a ti-
tularse o de la comunidad o comunidades colindantes, segn corresponda.
Para acreditar la validez de los acuerdos de las asambleas se presentarn
declaraciones juradas sobre convocatoria y qurum, otorgadas por los pre-
sidentes de las respectivas comunidades.
Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la en-
trada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulacin, no se requerir la
inscripcin del mandato de los representantes que suscribieron dichas ac-
tas, bastando con acreditar la vigencia de la representacin a la fecha de
suscripcin de ellas, mediante constancia otorgada por el presidente de la
comunidad.
En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro de
Predios debern considerarse los linderos o lneas de colindancia que fi-
guren en la partida registral, no siendo exigible la presentacin de actas de
colindancia con dichas propiedades.
Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda al
Estado, las actas de colindancia sern suscritas por el representante de la
Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el caso
de que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismo
del Estado como ministerios, direcciones regionales de cada sector, institu-
tos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponder suscri-
birlas a los representantes de dichos organismos.
b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visado por el
funcionario competente.
c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente.

8.8. Inmatriculacin del territorio de comunidades nativas


Para la inmatriculacin del territorio de una comunidad nativa se presentarn
los siguientes documentos:
a) Ttulo de propiedad otorgado por la Direccin Regional Agraria correspon-
diente y la resolucin que la sustenta.
b) Plano de demarcacin territorial con la correspondiente memoria des-
criptiva, elaborado por el Cofopri. En el plano debe constar claramen-
te la distincin entre reas de propiedad, de cesin en uso y reas de

39
Juan carlos esquivel oviedo

proteccin, sin que en ningn caso esta distincin implique solucin de


continuidad.

9. Calificacin del ttulo de inmatriculacin


En principio debemos tener presente que el registrador debe efectuar una labor
calificadora de los ttulos presentados al registro. La funcin calificadora del regis-
trador consistir en la verificacin de la legalidad del documento, de la capacidad de
los otorgantes y de la validez del acto, teniendo en cuenta los antecedentes y asien-
tos que constan en las partidas registrales. En tal sentido, el artculo 32 del RGRP
establece que el registrador deber:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de
la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin y, comple-
mentariamente, con los antecedentes registrales referidos a ella, sin perjui-
cio de la legitimacin de aquellos. En caso de existir discrepancia en los
datos de identificacin del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el
registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente, de-
ber ingresar a la base de datos del Reniec, a fin de verificar que se trata de
la misma persona.
b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que
deber practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a
ella que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcin.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como
la formalidad del ttulo en el que este consta y la de los dems documentos
presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que
conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia
y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que auto-
rice o certifique el ttulo.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de
la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin y comple-
mentariamente de sus respectivos antecedentes; as como de las partidas
del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones
Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son objeto
de inscripcin en ellos.
g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte
del ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin,
y de las partidas del Registro de Personas Jurdicas y del Registro de
Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representacin, solo en rela-
cin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos registros.

40
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales res-


pectivos, a fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los
registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales en los
que se haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pu-
dieran generar la denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo
y el contenido de las partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los
literales f) y g) que anteceden.
Esta calificacin no se extiende a las partes que contienen resoluciones judicia-
les, ello en aplicacin del artculo 2011 del Cdigo Civil. En ese sentido, los regis-
tradores estn prohibidos de calificar el fundamento o contenido de las resoluciones
judiciales, pudiendo solamente calificar las formalidades extrnsecas de la resolu-
cin, la competencia de la autoridad judicial correspondiente y la naturaleza ins-
cribible del respectivo acto y derecho. Dicha calificacin, como es obvio, se deber
hacer teniendo en cuenta los antecedentes y los principios registrales.
En caso el mandato judicial no se pueda inscribir debido a la falta de inscrip-
cin de un acto previo, el registrador est facultado para exigir el cumplimiento de
la inscripcin de este ltimo. En todo caso, el registrador podr solicitar al juez que
emite los partes las aclaraciones o informaciones complementarias que sean necesa-
rias o requerir el pago de los tributos aplicables.
Al respecto, el Tribunal Registral seal lo siguiente:
El registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del conte-
nido de la resolucin judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo
Civil, el registrador est autorizado para solicitar aclaracin o informacin adi-
cional al juez, cuando advierte el carcter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuacin o incompatibilidad del ttulo con el antecedente re-
gistral. Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotacin o inscrip-
cin mediante una resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha circuns-
tancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no
puede ser objeto de calificacin por parte del registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al registro del ttulo que contiene el
mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento registral.
Criterio vinculante sustentado en las Resoluciones Ns 030-2003-SUNARP-
TR-L, 279-2000-ORLC/TR, 406-2000-ORLC/TR, 435-2000-ORLC/TR, 160-
2001-ORLC/TR, 448-2001-ORLC/TR, 216-2003-SUNARP-TR-L(56).
La funcin calificadora del registrador, tratndose de ttulos provenientes de sede
judicial, se circunscribe a verificar si el mandato judicial efectivamente se produjo,

(56) Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurdica, Lima, 2008.

41
Juan carlos esquivel oviedo

si padece de vicios que atenten contra su validez, si es competente el juzgado o tri-


bunal que los expide, el cumplimiento de las formalidades de los documentos y los
obstculos que se puedan derivar de los antecedentes registrales y de la aplicacin
de los principios registrales, sin entrar a analizar el fundamento o la adecuacin de
la resolucin con la Ley. Resolucin N 232-97-ORLC/TR(57).

9.1. Calificacin de la inmatriculacin


La labor calificadora del registrador en la inmatriculacin debe tener como fi-
nalidad eliminar la duplicidad de partidas, as como las superposiciones. En ese sen-
tido, el registrador debe enviar los planos presentados al ttulo al rea de catastro a
efectos de que esta emita su informe, el cual, como se mencion, es vinculante solo
en su aspecto tcnico.
En ese sentido, el Tribunal Registral se pronunci:
El registrador dentro de la funcin calificadora establecida en el artculo 2011
del Cdigo Civil, deber verificar la correspondencia entre la informacin con-
tenida en la memoria descriptiva y los planos catastrales de los terrenos, con la
base cartogrfica actualizada con que cuenta la oficina de catastro de la oficina
registral respectiva, los mismos que igualmente, deben mantener concordancia
con el ttulo acreditativo de dominio o del derecho que se solicita inscribir y
con otra documentacin tcnica de estudio; a efectos de determinar la ubica-
cin y posicin exacta de los bienes, su inclusin en la partida matriz, la po-
sible superposicin con otras reas as como alguna otra informacin de rele-
vancia, que pudiera derivarse de ella; contando a tal efecto, con el apoyo del
rgano tcnico. Resolucin N 270-2001-ORLC/TR(58).
Por otro lado, el Tribunal Registral delimit la funcin calificadora respecto a
la denegatoria de inscripcin por obstculos derivados de otras partidas registrales
al predio a inmatricular. As, en el VIII Pleno estableci el siguiente criterio de ob-
servancia obligatoria:
Tratndose de la solicitud de inmatriculacin de un predio, el registrador se
limitar a la calificacin del ttulo presentado y a la verificacin de la inexisten-
cia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no proceder dene-
gar la inscripcin sobre la base de presuntos obstculos que emanen de parti-
das registrales referidas a otros predios. Precedente de observancia obligatoria
sustentado en la Resolucin N 228-2004-SUNARP-TR-L. j14

(57) dem.
(58) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica. Ob. cit., p. 3.

42
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Sobre el particular convenimos con el referido criterio puesto que a los efectos
de determinar la procedencia o no de una inmatriculacin de un predio, la califica-
cin debe restringirse a verificar los datos consignados en el ttulo, determinndose
si el predio se encuentra o no inscrito o si se superpone a otros. Cualquier elemento
u obstculo adicional escapa del marco de la labor de calificacin del registrador
en estos casos, por lo cual no debe ser tomado en cuenta.

9.2. Calificacin de la prescripcin adquisitiva notarial y judicial


En el XXVII y XXVIII Plenos del Tribunal Registral se estableci como pre-
cedente vinculante un criterio reiterado en diversas jurisprudencias y aplicado por
las instancias registrales, de conformidad con los principios de tracto sucesivo y de
legitimacin. El criterio aprobado fue el siguiente:
Se encuentra dentro del mbito de la calificacin registral del ttulo que con-
tiene la declaracin de adquisicin de la propiedad mediante prescripcin, la
evaluacin de la adecuacin del ttulo presentado con los asientos registrales,
lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial
se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se en-
cuentre inscrito; para ello bastar constatar que el referido titular aparezca
como demandado o emplazado en el proceso respectivo. Criterio sustentado
en la Resolucin N 316-2007-SUNARP-TR-L j15 .
Debe tenerse presente que por aplicacin del principio de tracto sucesivo, para
la inscripcin de un derecho debe estar inscrito el derecho del que emana, a fin de
que exista continuidad en el historial del predio. En ese sentido, es razonable que para
adquirir un bien registrado por prescripcin se requiera demandar al titular registral,
de lo contrario se contraviene el principio de tracto sucesivo al romperse la cadena de
titulares de derechos sobre el predio. Ello, a su vez contravendra el principio de legiti-
macin registral, al afectarse la intangibilidad de los asientos registrales, pues el titular
registral perdera su derecho de propiedad sin que sea notificado del procedimiento
notarial o del proceso judicial de prescripcin adquisitiva.
En esa lnea, el numeral 1 del artculo 505 del Cdigo Procesal Civil y el inciso
b) del artculo 40 de la Ley N 27157 establecen que en el proceso y en el procedi-
miento de prescripcin adquisitiva, el juez y el notario, segn corresponda, debern
notificar al titular registral, con el cual el usucapiente extrarregistral no puede legi-
timar su situacin jurdica, sin antes haber notificado al titular inscrito y que este
haya guardado silencio(59).

(59) GONZALES BARRN, Gunther. La prescripcin contra tabulas en el Derecho peruano. En: Actualidad Jurdica.
N 197, Gaceta Jurdica, Lima, 2001, pp. 13 y 14.

43
Juan carlos esquivel oviedo

En consecuencia, al momento de calificar un ttulo de prescripcin adqui-


sitiva el registrador deber evaluar la adecuacin del ttulo con los antecedentes
registrales.
Por otra parte, en cuanto a la calificacin de la prescripcin adquisitiva declara-
da notarialmente, la Directiva N 013-2003-SUNARP/SN seala que no ser materia
de calificacin la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto
en la Ley N 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni
el fondo o motivacin de la declaracin notarial.
Esta norma, a decir de Martha Silva, se dio debido a que:
A partir de la asignacin de facultades a los notarios para llevar adelante pro-
cedimientos no contenciosos que antes eran de exclusiva competencia del Poder
Judicial, surgi la dificultad para determinar los alcances de la calificacin re-
gistral de los actos sometidos a estos procedimientos dado que no existe norma
sustantiva expresa que limite la calificacin de ttulos provenientes de sede no-
tarial como s ocurre con los emanados de sede judicial (2o prrafo del artculo
2011 del Cdigo Civil y artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial).
Sin embargo, en vista de que las facultades para tramitar los indicados pro-
cedimientos han sido otorgadas tambin a los notarios, no sera admisible que
el resultado de ellos (declaracin de prescripcin adquisitiva, constitucin de
patrimonio familiar, declaracin de sucesin intestada y otros) fuesen conside-
rados de menor valor o eficacia que los seguidos en sede judicial(60).
La referida autora, en su interesante artculo, tambin hace referencia a una
serie de resoluciones en la que el Tribunal Registral tuvo la oportunidad de pronun-
ciarse sobre el tema de la calificacin de la prescripcin adquisitiva declarada por
los notarios. As nos dice:
En la Resolucin N 536-2007-SUNARP-TR-L se efectu una precisin sobre
los alcances de la calificacin del emplazamiento del titular registral en sede
notarial en un supuesto en el cual, en virtud de consideraciones y documentos
que no formaban parte del ttulo a inscribir el registrador cuestion el domicilio
al cual se haba notificado al titular registral. La segunda instancia registral se-
al que el registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos
referidos al acto de notificacin de la solicitud de prescripcin adquisitiva de
dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario.
De otro lado, en la Resolucin N 677-2006-SUNARP-TR-L se revoc la ob-
servacin del registrador referida al cuestionamiento de las personas que haban
sido declaradas como propietarias en la prescripcin adquisitiva por haberse

(60) SILVA DAZ, Martha del Carmen. Aspectos registrales de la prescripcin adquisitiva. En: Actualidad Jurdica. N 167,
Gaceta Jurdica, Lima, octubre, 2007, p. 49.

44
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

omitido declarar como tales igualmente a sus respectivos cnyuges. () en el


presente caso el Tribunal Registral estableci que: En el caso de la tramita-
cin notarial de la prescripcin adquisitiva de dominio corresponde al notario
la funcin de comprobar la situacin de posesin del solicitante y legitimar esta
situacin de hecho; por lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para
cuestionar quin o quines debern ser los solicitantes y por tanto beneficiarios
de la prescripcin adquisitiva(61).

10. Contenido del asiento de inmatriculacin


Con la finalidad de que el Registro otorgue una correcta publicidad, el artculo
19 del RIRP establece los datos que debe contener el asiento de inmatriculacin.
As, seala que:
El asiento de inmatriculacin contendr:
a) La naturaleza del predio, indicndose si es urbano o rstico, en este ltimo
caso si es rural o eriazo.
b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el
predio a inmatricular est ubicado en ms de un distrito deben indicarse los
nombres de los distritos correspondientes.
c) Para el caso de predios urbanos: el rea, linderos, medidas perimtricas y
colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda en-
trando y por el fondo); su ubicacin georreferenciada a la Red Geodsica
Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, siempre
que se cuente con dicho dato; calle y numeracin o lote, manzana, etapa,
urbanizacin, sector, zona o grupo; as como cualquier otra circunstancia
que sirva para distinguirlo de otro.
El rea y las medidas perimtricas debern estar expresadas conforme al
Sistema Mtrico Decimal.
d) Para el caso de predios rurales se indicar: el cdigo de referencia catas-
tral, rea expresada en hectreas (hs.) y con cuatro decimales, permetro
expresado en metros (m); centroide y ubicacin georreferenciada a la Red
Goedsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficia-
les, en caso de contarse con este ltimo dato. Asimismo, se consignar el
nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas peri-
mtricas en el supuesto del tercer prrafo del artculo 20 del RIRP y cual-
quier otra informacin que permita identificar plenamente el predio que se
inscribe.

(61) dem.

45
Juan carlos esquivel oviedo

CAptulo ii
HABILITACIN URBANA

Con la inmatriculacin podran terminar los problemas de la propiedad predial


si es que el predio conservara su carcter de rstico o eriazo. En efecto, si las perso-
nas se conformaran con tener la propiedad inscrita de un terreno rstico o eriazo sin
que sea utilizado para fines urbanos, entonces los problemas de saneamiento habran
terminado. No obstante, si se quiere que el terreno inmatriculado sea destinado para
fines de vivienda, comercio, recreacin, etc., se tendrn que realizar determinados
actos que permitan el cambio de uso. Nos enfrentamos aqu ante un nuevo problema
de saneamiento.

Lo mismo suceder cuando el predio tenga las caractersticas de uno urbano,


al estar dentro de una zona urbana, pero que tenga existencia registral debido a que
forma parte de otro de mayor extensin. En estos casos, la herramienta de sanea-
miento es la habilitacin urbana, puesto que a travs de este proceso se puede cam-
biar legalmente el uso del terreno, de ser el caso, independizar los terrenos ubicados
dentro de otro de mayor extensin.

La Ley N 29090, Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y


Edificaciones (en adelante Ley N 29090), define la habilitacin urbana como
el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la eje-
cucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de
desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y
redes de comunicaciones.

Como se observa, a travs del proceso de habilitacin urbana se le cambia


el uso a los predios rsticos y eriazos a efectos de que puedan ser utilizados
con fines urbanos (vivienda, negocio, recreacional, etc.), para lo cual se requiere
que el proyecto de habilitacin concuerde con la normativa urbana, vale decir,
con el conjunto de reglamentos que hacen posible la administracin urbana para
el cumplimiento del plan de desarrollo, o sea con los siguientes planes y re-
glamentos: a) plan de acondicionamiento territorial; b) plan de desarrollo urba-
no; c) plan especfico, d) plan urbano distrital. Toda municipalidad debe contar

46
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

con estos planes siguiendo el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y


Desarrollo Urbano (aprobado por D.S. N 027-2003-VIVIENDA(62)), los planes
viales, el Reglamento de Zonificacin e ndice de Usos para la ubicacin de activi-
dades urbanas(63) y el Reglamento Nacional de Edificaciones.
En el proceso de habilitacin urbana se deben efectuar aportes gratuitos para
fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para
servicios pblicos complementarios, que son reas edificables que constituyen bie-
nes de dominio pblico del Estado. En ese sentido, los propietarios y/o promotores
de las habilitaciones urbanas debern efectuar, a ttulo gratuito, aportes obligatorios
para recreacin pblica, servicios pblicos complementarios y de educacin, y para
otros fines, en lotes regulares edificables, los que se inscribirn en el Registro de
Predios.
El rea del aporte se calcula como porcentaje del rea bruta deducida de la ce-
sin para vas expresas, arteriales y colectoras, as como de las reservas para obras
de carcter regional o provincial.
Para recreacin pblica 800 m.
Ministerio de Educacin: Lote normativo.
Otros fines: Lote normativo.
Parques zonales: Lote normativo.
Los aportes para recreacin pblica establecidos en el Reglamento Nacional de
Edificaciones, no podrn disminuirse ni redimirse en dinero.
Finalmente, al haber identificado la habilitacin urbana como una nueva herra-
mienta para el saneamiento de la propiedad, es pertinente explicar los antecedentes
del procedimiento as como las etapas y formalidades que se requieren para lograr
la inscripcin, as como la independizacin de los lotes que resulten de este proceso.

(62) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de octubre de 2003.


(63) Al respecto, debe tenerse presente que el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (aprobado
por D.S. N 027-2003-VIVIENDA) define la zonificacin como el conjunto de normas tcnicas urbansticas contenidas
en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en funcin de las demandas fsicas, econmicas y
sociales de la ciudad, para localizar actividades con fines de vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as como
la produccin industrial, comercio, transportes y comunicaciones.
Asimismo, dicha norma dispone que la zonificacin regula el ejercicio al derecho de propiedad predial, se concreta en
Planos de Zonificacin Urbana, Reglamento de Zonificacin e ndice de Usos para la ubicacin de actividades urbanas.
Ninguna norma puede establecer restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificacin.
Luego, de acuerdo con las caractersticas determinadas en los estudios correspondientes se consignarn las siguientes
zonificaciones: a. residenciales, b. vivienda-taller, c. industriales, d. comerciales, e. preurbana, f. recreacin, g. usos
especiales, h. servicios pblicos complementarios, i. zona de reglamentacin especial y j. zona monumental.

47
Juan carlos esquivel oviedo

1. Antecedentes
El procedimiento de habilitacin urbana estuvo regulado por el Reglamento
Nacional de Construcciones. Esta norma estableca tres etapas:
1) Aprobacin de estudios preliminares. Etapa en la cual se otorgaba el per-
miso para llevar a cabo la habilitacin.
2) Aprobacin de proyectos. En la que se aprobaban oficialmente todos los
proyectos correspondientes a la habilitacin.
3) Recepcin de obras. En la que el organismo de control recepcionaba ofi-
cialmente las obras.
Posteriormente, la Ley N 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, eli-
min la etapa de aprobacin de estudios preliminares, quedando solamente las eta-
pas: 1) Aprobacin de la habilitacin y 2) recepcin de obras finales.
El procedimiento estaba a cargo de las municipalidades distritales, las que de-
ban resolver las solicitudes en un plazo no mayor de sesenta das naturales contados
desde la fecha de presentacin del expediente. Este ltimo se remita a la municipa-
lidad provincial para que verifique si la habilitacin urbana cumpla o no con los
planes de desarrollo urbano, teniendo quince das naturales contados desde la fecha
de recepcin del expediente para emitir pronunciamiento. Vencido este sin que la
municipalidad provincial se hubiere pronunciado, se entenda que la habilitacin ur-
bana objeto de revisin era conforme.
El Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones
Urbanas (D.S. N 010-2005-VIVIENDA) dispuso luego que el procedimiento de
aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas deban seguirlo quienes a la fecha de
entrada en vigencia de la Ley N 26878 contaban con resolucin consentida de la
autoridad competente que aprob los estudios preliminares y/o los estudios defini-
tivos de su proyecto de habilitacin urbana. En estos casos, se daba por cumplida
la etapa de aprobacin de la habilitacin urbana sin que sea necesaria la presen-
tacin de documentacin o el cumplimiento de requisito adicional alguno, ni la
emisin de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisin de los estudios,
por lo que proceda solicitar la recepcin de obras, una vez culminadas las obras
de habilitacin urbana, ante la municipalidad en la que se inici el trmite. Es
decir, la resolucin de aprobacin de estudios preliminares mantena su vigencia
al ser un acto administrativo consentido, razn por la cual en aplicacin de esta
norma se exoner a los titulares de estas habilitaciones de la etapa de aprobacin
debiendo solamente solicitar la recepcin de obras cuando hubieran terminado
con habilitar el terreno.

48
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

2. Proceso actual de las habilitaciones urbanas


La Ley N 29090 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N 024-
2008-VIVIENDA(64), regulan actualmente el procedimiento administrativo de habili-
tacin urbana. Esta ley derog a la Ley N 26878, la cual estuvo vigente hasta el 27
de setiembre de 2008, fecha en la cual se publicaron los Reglamentos de Licencias
de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, de Revisores Urbanos, y de
Verificacin Administrativa y Tcnica(65).
Ahora bien, La Ley N 29090, tambin divide el proceso de habilitacin urbana
en dos etapas:
a) Aprobacin del proyecto
b) Recepcin de las obras
Asimismo, permite que en todo procedimiento de habilitacin urbana se pueda
solicitar la autorizacin de ejecucin de obras con construccin simultnea.
La novedad de la Ley N 29090 es que regula tres modalidades a travs de las
cuales se puede obtener la habilitacin. Son las siguientes:
Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables
para la cual solo se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del
formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la Ley N 29090.
El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidacin
respectiva, y a partir de este momento se podrn iniciar las obras.
Podrn acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas:
a) Las unidades prediales no mayores de cinco hectreas que constituyan is-
las rsticas y que conformen un lote nico, siempre y cuando el lote no se
encuentre afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b) Los predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con
anterioridad.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores
urbanos o comisiones tcnicas, para la cual solo se requiere la presentacin, ante
la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisi-
tos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia,
previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn
iniciar las obras.

(64) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 27 de setiembre de 2008.


(65) En efecto, la Novena Disposicin Final de Ley N 29090 estableci que entrara en vigencia al da siguiente de la publi-
cacin de los referidos reglamentos, fecha en la que tambin quedaba derogada la Ley N 26878.

49
Juan carlos esquivel oviedo

Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas:


a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujecin a un planeamiento
integral.
b) Con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de lotes.
c) Con construccin simultnea de viviendas en las que el nmero, dimensio-
nes de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el pro-
yecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica. El tr-
mite se inicia con el ingreso de los requisitos, establecidos para esta modalidad, a
la municipalidad de la jurisdiccin, la que, luego de ser cancelados los derechos
de trmite y de revisin, convocar a la comisin tcnica, en un plazo no mayor
a cinco das tiles. La comisin dispondr de 45 das tiles, para la evaluacin
correspondiente.
Se sujetan a esta modalidad de las habilitaciones urbanas:
a) Los predios que no colinden con reas urbanas o que dichas reas aledaas
cuenten con proyectos de habilitacin urbana aprobados y no ejecutados,
por tanto, la habilitacin urbana del predio requiera de la formulacin de
un planeamiento integral.
b) Los predios que colinden con zonas arqueolgicas, inmuebles previamente
declarados como bienes culturales, o con reas naturales protegidas.
c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales.
Para la licencia de habilitacin urbana mediante el procedimiento administrati-
vo de aprobacin con evaluacin previa, por parte de la respectiva comisin tcnica
y con aplicacin del silencio administrativo positivo, se requiere la presentacin,
ante la municipalidad competente, del formulario nico acompaado de los requisi-
tos establecidos en la ley.

2.1. Habilitaciones urbanas con construccin simultnea


En cualquiera de las modalidades de habilitacin urbana se podr solicitar
la autorizacin de ejecucin de obras de habilitacin urbana con construccin si-
multnea. Segn el artculo 21 de la Ley N 29090 existen cuatro tipos de estas
habilitaciones:
a. Habilitaciones urbanas que cumplen los requisitos de densidades, reas y
dimensiones de lotes normativos, establecidos en el Reglamento Nacional
de Edificaciones.

50
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

En estas se podrn incluir la autorizacin para suscribir contratos de venta ga-


rantizada de lotes. En este caso los adquirientes de lotes podrn solicitar licen-
cia de edificacin. Una vez obtenida esta, procedern a la construccin, de ma-
nera simultnea con el avance de las obras de habilitacin urbana.
En estas habilitaciones no se podrn efectuar modificaciones a los proyec-
tos cuya licencia de habilitacin urbana incluy la autorizacin para suscri-
bir contratos de venta garantizada.
b. Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, en
las que el nmero, dimensiones de lotes por habilitar y tipo de viviendas
a edificar se defina en el proyecto, cuya finalidad sea la venta de viviendas
edificadas, de acuerdo con los planos de arquitectura que se autorizaron en
conjunto con la habilitacin urbana.
En este caso la licencia de edificacin podr ser solicitada por el propio ha-
bilitador urbano o por quien tenga el derecho correspondiente, y obtenida
esta, proceder a edificar de manera simultnea con el avance de las obras
de habilitacin urbana.
c. Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, des-
tinadas a vivienda temporal o vacacional, en las que los contratos de venta
de reas de propiedad exclusiva deben incluir el tipo de vivienda a ser eje-
cutada, de conformidad con los planos de arquitectura que se autorizaron
en conjunto con la habilitacin urbana.
La licencia de edificacin podr ser solicitada por los adquirientes de las
reas de propiedad exclusiva o por el propio habilitador urbano. Obtenida
esta procedern a edificar de manera simultnea con el avance de las obras
de habilitacin urbana.
d. Las habilitaciones urbanas para fines no residenciales donde el propio ha-
bilitador o los adquirientes de lotes podrn solicitar licencia de edificacin.
Obtenida esta procedern a edificar de manera simultnea con el avance de
las obras de habilitacin urbana.
La norma prohbe la venta de lotes para fines de autoconstruccin y/o
autogestin.

2.2. Regularizacin de habilitaciones urbanas


La municipalidad distrital o provincial, segn corresponda, mediante resolu-
cin podr aprobar en va de regularizacin las habilitaciones urbanas ejecutadas
con anterioridad a la vigencia de la Ley N 29090 y, de ser el caso, la recepcin de
las obras. Solo podrn ser regularizadas las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de
septiembre de 2007, debiendo acreditarse ello con documento de fecha cierta.

51
Juan carlos esquivel oviedo

Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitacin urbana
aprobada, podrn solicitar la aprobacin de ella, siempre que la edificacin cuente
con cimientos, muros, techos y un rea no menor a 25 m; asimismo, la edificacin
deber estar asentada, como mnimo, en el 50% del rea total del terreno.
Cumplidos los requisitos establecidos en el artculo 39 del Reglamento de la
Ley N 29090 y efectuada la verificacin tcnica, la municipalidad emitir la liqui-
dacin de los derechos respectivos dentro de los dos das hbiles siguientes, bajo
responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitir la resolucin de apro-
bacin dentro de los tres das hbiles siguientes, la que tendr mrito para su ins-
cripcin en el Registro de Predios.

3. Inscripcin en los registros pblicos


Como mencionamos para que se efecte el proceso de habilitacin urbana ser
necesario que el proyecto de habilitacin concuerde con la normatividad urbana. En
ese sentido, para iniciar el proceso el promotor de la habilitacin o el propietario
del predio deber contar con el certificado de zonificacin y vas (el cual es otorga-
do por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de
Lima) as como con el certificado de factibilidad (que es otorgado por la entidad
prestadora de servicios pblicos). Estos documentos regularn el diseo o las con-
diciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin urbana y que implican el
cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes.
En consecuencia, generan deberes y derechos.

3.1. Anotacin preventiva del certificado de zonificacin y vas de


factibilidad de servicios

Conforme al artculo 14 de Ley N 29090, los certificados de zonificacin


y vas as como el de factibilidad de servicios, pueden anotarse en el Registro de
Predios a solicitud del propietario del predio(66).
Esta norma define al certificado de zonificacin y vas como el documento emi-
tido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los

(66) El Tribunal Registral, respecto a la inscripcin de la zonificacin de un predio resolvi que no constituye un acto ins-
cribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal,
bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
(Res. N 704-2006-TR-L <www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm>. Al respecto, estimamos que este criterio
an sigue vigente por cuanto la anotacin preventiva del certificado zonificacin y vial solo es permitida cuando el predio
va ser objeto de una habilitacin urbana, es decir sobre predios rsticos o eriazos, por lo que no procedera solicitar su
anotacin respecto a un predio urbano.

52
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio. El


certificado tiene una vigencia de 36 meses.
Por su parte, al certificado de factibilidad lo define la ley como el documento
que expiden las entidades prestadoras de servicios.
Para que puedan anotarse los certificados debern estar vigentes. No obstante,
su falta de anotacin no impide la inscripcin de la habilitacin urbana.
Ahora bien, de acuerdo con el artculo 31-B del RIRP(67) en concordancia con
el artculo 14 de la Ley N 29090, el asiento de anotacin preventiva de estos certifi-
cados deber contener los siguientes datos:
Certificado de zonificacin y vas:
a. Zonificacin, de acuerdo al plan integral de zonificacin, aprobado por or-
denanza de la municipalidad provincial.
b. Afectacin de vas que forman parte del plan vial.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.
e. rea de lote normativo.
f. Cuadro de aportes reglamentarios.
g. Calificacin de bien cultural inmueble, de ser el caso.
h. Fecha de emisin.
El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento
del plazo de vigencia del certificado de zonificacin y vas.
En cuanto al certificado de factibilidad de servicios el asiento deber sealar:
a. Se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios.
b. En caso de que el acceso al servicio sea posterior se tendr que sealar:
- El plazo en que podr accederse al servicio.
- Fecha de emisin.
- Fecha de vigencia.

(67) La Res. N 339-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, que aprueba la adecuacin del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N 29090, incorpor al RIRP los captulos I-A
y VI-A.

53
Juan carlos esquivel oviedo

3.2. Anotacin del proyecto de la habilitacin urbana


De acuerdo con el artculo 10 del RIRP, solo es inscribible la recepcin de obra
de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D. Sin em-
bargo, el proyecto de habilitacin urbana, aprobado por la municipalidad de forma
automtica, podr ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
Con relacin a esta norma, el artculo 31-C dispone el proyecto de habilitacin
urbana, aprobado por la municipalidad de forma automtica (modalidad B) y el de
aprobacin con evaluacin previa (modalidad C) se podrn anotar preventivamente
a solicitud del promotor.
En esa lnea, el artculo 31-D del RIRP, establece que para la anotacin preven-
tiva del proyecto de habilitacin urbana el ttulo deber estar conformado por los
siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana (FUHU), presentado
ante la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el
sello de su recepcin y el nmero de expediente asignado.
b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin
presentados ante la municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva
y el respectivo plano, prevalecern los que aparecen en este ltimo.
A fin de agilizar la inscripcin, podr presentarse adicionalmente en copia digi-
tal los documentos sealados en los literales b) y c).
Por otra parte, segn el artculo 31-E del RIRP, el asiento de anotacin preven-
tiva del proyecto de habilitacin urbana contendr, adems de los requisitos estable-
cidos en el artculo 13 del RIRP, segn corresponda, los siguientes datos:
a) El nmero asignado al expediente del proyecto de habilitacin urbana y su
fecha de recepcin por la municipalidad competente.
b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea
total del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman
la habilitacin, reas de aportes, reas de compensacin si las hubie-
re, as como el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos
relevantes.
c) La autorizacin de venta garantizada de los lotes, en el supuesto de las
habilitaciones urbanas con aprobacin previa del proyecto por revisores
urbanos y siempre que se haya solicitado la construccin simultnea de
obras.

54
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento


del plazo de vigencia de la licencia de habilitacin (36 meses calendarios, plazo que
puede ser prorrogado por 12 meses).

3.3. Preindependizacin de los lotes de la habilitacin urbana


Con la anotacin del proyecto de habilitacin urbana de las modalidades B
(aprobacin automtica) y C (aprobacin con evaluacin previa) el promotor puede
solicitar la preindependizacin de los lotes que conforman la habilitacin.
De acuerdo al artculo 31-F, para la preindependizacin de los lotes se requiere
que se presenten los siguientes documentos:
a) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea
total del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman
la habilitacin, reas de aportes, reas de compensacin si las hubiere, as
como el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes.
b) La autorizacin de venta garantizada de los lotes, en el supuesto de las ha-
bilitaciones urbanas con aprobacin previa del proyecto por revisores urba-
nos y siempre que se haya solicitado la construccin simultnea de obras.
Cabe mencionar que cuando la memoria descriptiva no contenga la descripcin
literal del rea, linderos, medidas perimtricas y colindancias (por el frente, por la
derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo) de los lotes, se presen-
tar por el propietario documento que contenga dicha descripcin, sin necesidad de
legalizacin de firma.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva
o el documento complementario y el respectivo plano, prevalecern los que apare-
cen en este ltimo.
Las partidas preindependizadas y las anotaciones preventivas extendidas en
ellas se mantendrn vigentes hasta la caducidad del asiento de anotacin preventiva
del proyecto de habilitacin urbana.

3.4. Anotacin preventiva de la compraventa garantizada


La compraventa garantizada, y en su caso la cesin de posicin contractual, se
anotarn preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscrip-
cin definitiva de dichos actos se efectuar simultneamente con la inscripcin de la
recepcin de obras.

55
Juan carlos esquivel oviedo

En relacin con ello, el artculo 31P del RIRP ha establecido que para inscribir
la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de los lotes que integran
una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras. Esto
significa que en aquellos casos en que se haya anotado preventivamente la primera
venta de los lotes de una habilitacin urbana, el segundo adquiriente no podr ins-
cribir su derecho mientras no se inscriba la recepcin de obras de la habilitacin.
La referida norma tambin dispone que cuando en la resolucin que aprueba
la habilitacin se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de
obras, entonces s proceder la inscripcin de la segunda venta.

3.5. Inscripcin de la recepcin de obras


De acuerdo con el artculo 20 de la Ley N 29090, para inscribir la recepcin de
obras de la habilitacin urbana se requerir:
- El formulario nico con la recepcin de obras de habilitacin urbana.
- El plano de replanteo de trazado y lotizacin(68).
- La memoria descriptiva(69).
- La resolucin de recepcin de obras,
- Estos documentos debern estar debidamente sellados por la municipalidad.
Con la inscripcin de la recepcin de obras se independizarn los lotes genera-
dos como consecuencia del proceso. En ese sentido, las partidas preindependizadas
como consecuencia de la anotacin del proyecto de habilitacin se independizarn
de manera definitiva.
El administrado podr solicitar la recepcin parcial de obras de habilitacin ur-
bana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con
la licencia para la etapa respectiva. Se podr inscribir en el Registro de Predios la
etapa recepcionada, permaneciendo el rea pendiente de ejecucin de obras en la
Partida Registral Matriz.
Por otra parte, el asiento de inscripcin de la recepcin de las obras de habili-
tacin urbana contendr, adems de los requisitos establecidos en el artculo 13 del
RIRP, segn corresponda, los siguientes datos:

(68) El artculo 31H del RIRP, precis que si el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, solo se ser necesario presentar el plano de trazado y lotizacin y la
memoria descriptiva presentados para la obtencin de la licencia de habilitacin urbana.
(69) Si el proyecto de habilitacin urbana fue anotado preventivamente ya no ser necesario presentar la memoria descriptiva.
(art. 31H RIRP).

56
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

a) Nmero y fecha de la resolucin municipal que aprueba la recepcin de


las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se in-
dicar la fecha de presentacin ante la municipalidad del expediente que
contiene la solicitud de recepcin de obras y de la declaracin jurada a que
se refiere la Ley N 29060, Ley del Silencio Administrativo.
b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea
total del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman
la habilitacin, reas de aportes, reas de compensacin si las hubiere, as
como el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes.

3.6. Inscripcin de recepcin de obras con variacin de rea, linde-


ros y medidas perimtricas

Cuando en la resolucin de recepcin de obras se vare el rea, linderos y me-


didas perimtricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre ano-
tado a favor de terceros, el registrador proceder a inscribir la recepcin de obras,
modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que como
consecuencia del replanteo de la lotizacin se hubiese reducido la cantidad de lotes
del rea til de la habilitacin. En este ltimo caso se requerir el consentimiento
de los titulares con derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia
de la reduccin. Inscrita la recepcin de obras, se proceder al cierre de las partidas
abiertas para tales lotes.
Si como consecuencia del replanteo, la variacin en la descripcin de los lotes
impida su identificacin por el rea de catastro, se requerir la modificacin o acla-
racin del ttulo que dio mrito a la anotacin de la compraventa.
En los supuestos de los dos prrafos anteriores, el documento respectivo debe
revestir la misma formalidad que el acto primigenio.

3.7. Inscripcin de recepcin de obras por silencio administrativo


positivo

Segn el artculo 31K, para inscribir la recepcin de obras por silencio admi-
nistrativo positivo se presentarn los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana (FUHU), corres-
pondiente a la recepcin de obras, presentado ante la municipalidad
correspondiente.
b) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva, salvo que
el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera

57
Juan carlos esquivel oviedo

anotado preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, en cuyo caso


se presentarn el plano de trazado y lotizacin y la memoria descriptiva
presentados para la obtencin de la licencia de habilitacin urbana.
c) Plano de ubicacin y localizacin presentado para la obtencin de la licen-
cia de habilitacin urbana, salvo que el proyecto de habilitacin urbana se
hubiera anotado preventivamente.
d) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario en el sentido de
que ha operado el silencio administrativo positivo, presentada ante la muni-
cipalidad correspondiente.

3.8. Compensacin de reas


En caso de que existan aportes pendientes de efectuar en la etapa a recep-
cionar, en la resolucin que aprueba la recepcin parcial se establecer como
carga dicho dficit de aportes hasta que se concluya con la recepcin total de la
habilitacin urbana.
El artculo 31M del RIRP estableci que la compensacin de reas no constitu-
ye acto previo para la inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la recepcin de
obras. Pero, en este caso, el registrador suspender la inscripcin de los lotes com-
prendidos dentro del rea destinada a futura compensacin que se encuentren total o
parcialmente fuera del permetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la
suspensin en el asiento respectivo.
Una vez inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes objeto de
la suspensin se integran a la habilitacin urbana, siempre que hubiesen sido com-
prendidos dentro del rea til aprobada.

3.9. Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes


El artculo 31N del RIRP establece que para la independizacin de los lotes que
integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente
debe inscribirse la recepcin de obras de la habilitacin urbana o la aprobacin del
proyecto y el reglamento interno.
Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declara-
toria de fbrica.

58
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

3.10. I nscripcin de regularizacin de habilitaciones urbanas


ejecutadas

La inscripcin de la regularizacin de las habilitaciones urbanas ejecutadas a


que se refiere el artculo 23 de la Ley N 29090 se har en mrito a los siguientes
documentos:
a) Resolucin municipal que en va de regularizacin aprueba el proyecto o la
recepcin de obras de la habilitacin urbana ejecutada.
b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin o
de replanteo en su caso, presentados ante la municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva.

3.11. Inscripcin de habilitaciones urbanas de oficio


El artculo 31-O del RIRP dispone que cuando la habilitacin urbana de oficio
comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripcin se extender por el solo
mrito de la resolucin municipal respectiva.
Asimismo, la norma seala que en el supuesto que el predio habilitado forme
parte de otro de mayor extensin deber presentarse, adems, el plano de ubicacin
y localizacin, el plano perimtrico del rea habilitada y del rea remanente, as
como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al rea, linderos y medidas
perimtricas no consten en la resolucin. En este caso, el registrador independizar
el rea objeto de la habilitacin en mrito a los documentos mencionados en el pre-
sente artculo.

59
Juan carlos esquivel oviedo

Captulo III
Independizacin

La independizacin es otra herramienta de saneamiento de la propiedad, que es


utilizada para solucionar los problemas relacionados con la falta de individualiza-
cin de un lote que se encuentra dentro de otro de mayor extensin.
En efecto, es una herramienta de saneamiento pues constituye un acto previo
para la inscripcin de la propiedad de un inmueble desmembrado de otro, ya sea
como consecuencia de la culminacin del proceso de habilitacin urbana, de una
subdivisin, parcelacin, o por haberse constituido el rgimen de propiedad exclusi-
va o propiedad comn o al rgimen de independizacin y copropiedad.
Al respecto, son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
Cuando registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial,
puesto que an no se ha inscrito la ampliacin de fbrica, ni la independizacin
del inmueble materia de la demanda, no es posible amparar la solicitud de ins-
cripcin; considerando que ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin
que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Resolucin N 101-
96-ORLC/TR. j16
De conformidad con el artculo 2013 del Cdigo Civil, que consagra el principio
de legitimacin registral, la fbrica correspondiente a la edificacin proyectada y
ms especficamente al departamento materia de anticipo no existe registralmen-
te, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin de un acto relativo al ci-
tado departamento hasta que se regularice la inscripcin de la fbrica respectiva.
Resolucin N 344-96-ORLC/TR. j17
Previa a la inscripcin de la traslacin de dominio del inmueble subdividido
se debe efectuar la correspondiente subdivisin del terreno segn lo estable-
cido en el artculo del Captulo IV del Ttulo III del Reglamento Nacional de
Construcciones, acreditndose con la respectiva resolucin de subdivisin
y solicitar su independizacin, a fin de cautelar el Principio de Especialidad.
Resolucin N 269-97-ORLC-TR. j18

60
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

El artculo 40 del RIRP seala que al independizar un predio el registrador


sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente.
Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada.
Si el terreno a ser independizado cuenta con declaratoria de fbrica inscrita si
debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.

1. Requisitos de los ttulos


Para la independizacin de un predio se requiere que se identifique el bien, vale
decir que se describa exactamente su ubicacin, sealndose su rea, linderos y me-
didas perimtricas, as como que se acredite la propiedad. En ese sentido, el art-
culo 41 del RIRP establece que los ttulos que den mrito a la independizacin
deben contener el rea de cada uno de los predios que se desmembran y, en su
caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas,
acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Por otro lado, con la finalidad de incentivar las inscripciones y eliminar las
trabas registrales el citado artculo seala que: cuando como consecuencia de la
independizacin solicitada se genere un rea remanente en la que existan porciones
que no guarden continuidad, se entender que la rogacin comprende tambin la
independizacin de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las
reas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para
su independizacin.
No obstante, como nuestro sistema registral tiene fallas, se ha dado el caso que
al momento de efectuar una independizacin, el predio matriz no contaba con medi-
das perimtricas. Ante tal situacin el Tribunal Registral fij la siguiente solucin al
problema:
Para la inscripcin del rea remanente luego de una independizacin se requie-
re precisar sus linderos y medidas perimtricas y presentar plano de indepen-
dizacin. En el caso de partidas registrales en las cuales el predio matriz no se
encuentra delimitado, porque no consta su ubicacin exacta ni sus medidas pe-
rimtricas, as como tampoco se cuenta con documentos tcnicos como planos
y memorias descriptivas en los antecedentes registrales, se requiere presentar
documentacin conforme al artculo 13 de la Ley N 27333 que establece los
procedimientos de saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas. Podr
tambin corregirse la inexactitud registral y actualizar los datos sobre las carac-
tersticas fsicas del predio en mrito a la informacin tcnica catastral elabora-
da y proporcionada por las entidades pblicas conforme a sus competencias y
procesadas por las respectivas reas de catastro de la Sunarp, de acuerdo con la
legislacin aplicable (Res. N 680-2006-TR-L. <www.sunarp.gob.pe/Tribunal/
sumillas_2006.htm>).

61
Juan carlos esquivel oviedo

2. Independizacin de predio urbano


Conforme al artculo 42 del RIRP, la independizacin de un predio urbano, con
edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:
a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe pre-
cisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios
resultantes.
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la cons-
tancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-
JUS, segn sea el caso.
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste
el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el
trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.
Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configu-
rados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la confor-
man, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y
propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para
la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de
fbrica.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independi-
zacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que estos retornen a su
descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del
propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con faculta-
des de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.

3. Subdivisin de predio urbano por regularizacin de edifica-


ciones

De conformidad con el artculo 43 del RIRP, tratndose de subdivisiones efec-


tuadas dentro del procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere
la Ley N 27157 y la Ley N 27333, para efectuar las respectivas independizaciones
no ser necesaria la presentacin de la resolucin de subdivisin, bastando el plano
de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto
de la porcin a independizar como del rea remanente, as como el certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios.
Anteriormente el Tribunal Registral emiti el siguiente pronunciamiento:
No se requiere de autorizacin administrativa previa, para independizar par-
te de un rea de mayor extensin sobre la cual se regulariza una edificacin

62
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

al amparo de la Ley N 27157 y N 27333 (Res. N 337-2006-TR-L. <www.


sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm>).

4. Independizacin de un predio rstico sin cambio de uso


La independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de
expansin urbana, se efecta por el solo mrito de la resolucin municipal de par-
celacin emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y
los planos que forman parte de ella, debiendo precisarse en estos ltimos el rea,
linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rema-
nente. En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultneamente su
inscripcin, acompaando la resolucin de aprobacin correspondiente. As lo dis-
pone el artculo 44 del RIRP.

5. Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los reg-


menes establecidos en la ley n 27157
La Ley N 27157, estableci dos regmenes a los que podan acogerse las uni-
dades inmobiliarias que comprendan bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, como: a) edificios de departamentos de uso residencial, comercial, indus-
trial o mixto; b) quintas; c) casas en copropiedad; d) centros y galeras comerciales
o campos feriales; y, e) otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Los regmenes regulados por la Ley N 27157 son: 1) el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn (anteriormente denominado propiedad horizontal); y,
2) el rgimen de copropiedad e independizacin.
El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn supone la existencia
de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
comn.
Por su parte, el rgimen de copropiedad e independizacin supone la existencia
de inmuebles de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizados (que com-
prende el terreno de cada uno de ellos) y bienes de uso comn, los cuales estn su-
jetos al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Este rgimen por dis-
posicin del artculo 128 del Reglamento de la Ley N 27157 debe ser adoptado por
las quintas; casas en copropiedad; centros y galeras comerciales o campos feriales;
y, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que los inmuebles de
propiedad exclusiva sean de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, per-
tenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Ahora bien, la Ley N 27157 en su artculo 38, otorga a los propietarios la
facultad de elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o

63
Juan carlos esquivel oviedo

independizacin. El Reglamento de la Ley N 27157, en su artculo 128 prohi-


bi que los edificios de departamentos adopten el rgimen de independizacin y
copropiedad.
En ese sentido, la disposicin 5.1 de la Directiva N 009-2008-SUNARP/
SN, sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, aprobada por
Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN(70), seal que:
De conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-
VIVIENDA, el rgimen de propiedad exclusiva y comn es obligatorio en to-
dos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano
vertical. En caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva
y comn o el de independizacin y copropiedad.
Ambos regmenes se constituyen mediante un reglamento interno que es otor-
gado por el propietario de la edificacin o por la comunidad de propietarios, en el
que se declara la voluntad de someter a la edificacin al rgimen. El reglamento
contiene el total de las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, los bienes y
zonas comunes que estarn al servicios de todos los comuneros (propietarios) a
efectos de que estos ejerzan plenamente su derechos de propiedad, la cuota de par-
ticipacin de cada propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos
comunes que debern asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos
y de los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organiza-
cin y administracin de la comunidad y dems normas que regulen la convivencia
social.
El artculo 42 de la Ley N 27157, regula el contenido del reglamento in-
terno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descripcin fsica
del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad
comn y la enumeracin de los servicios comunes; b) la fijacin de la cuota de
participacin; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la
administracin y gobierno del edificio, la formacin de la voluntad corporativa
de los propietarios y, finalmente, los derechos y obligaciones de estos y limita-
ciones de la propiedad(71).
Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente de derechos
y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas, pues regula la forma
como se debe desarrollar la vida en comunidad as como las funciones de los rga-
nos encargados de la administracin de la edificacin.
Ahora bien, para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y

(70) Resolucin publicada en el diario oficial El Peruano el 26 de diciembre de 2008.


(71) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios urbanos. Ediciones
Legales, Lima, 2000, p. 266.

64
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

copropiedad, el artculo 45 del RIRP seala que se debe presentar los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certi-
ficada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las
secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma cer-
tificada por notario.
Asimismo, la referida norma seala que:
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edifica-
cin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo, debiendo
asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la
independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea pro-
yectada de acceso.
Esta norma fue precisada por la disposicin 5.5 de la Directiva N 009-2008-
SUNARP/SN, que establece que solo se independizar la reserva de aires cuando
en el reglamento interno se le asigne porcentaje de participacin en los bienes co-
munes; es decir, ya no se podr entender que se trata de una seccin de dominio
exclusivo. En caso no se asigne porcentaje de participacin y los aires no cuenten
con un rea proyectada de acceso entonces el registrador deber dejar constancia
en el asiento especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz que
existe una reserva de aires.
Por ltimo, la venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad
superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten
planos de independizacin y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o ar-
quitecto colegiado. As lo establece la disposicin 5.6 de la referida directiva.

6. Independizacin de predio rural


El artculo 46 del RIRP seala que la independizacin de predios rurales
se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma
certificada por notario, en el que se precisarn el rea de cada uno de los predios
que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus lin-
deros y medidas perimtricas, acompaando los certificados o planos segn los
casos siguientes:
Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en la que
el Cofopri termin el proceso de levantamiento catastral, se requerir la

65
Juan carlos esquivel oviedo

presentacin del Cdigo de Referencia Catastral y la expedicin de los cer-


tificados de informacin catastral emitidos por dicha entidad, tanto del rea
a independizar como del rea remanente.
Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en la que
el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas,
los propietarios podrn solicitar la inscripcin de las modificaciones fsicas
de sus predios directamente al Registro de Predios, sin requerirse asigna-
cin de Cdigo de Referencia Catastral ni visacin de plano alguno. Para
este efecto ser necesario el certificado negativo de zona castrada emitido
por el Cofopri; as lo dispone el artculo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N 1089, el cual modificado tcitamente los literales b) c) y d)
del artculo 46 del RIRP.

7. Independizacin de bienes del estado


El artculo 47 del RIRP seala que para La independizacin de bienes del
Estado o de entidades con facultad de saneamiento, podr realizarse en mrito a
documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de inde-
pendizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el rea,
linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del rea
remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin notarial.
Como se mencion, en el punto 8.4, el Decreto Supremo N 130-2001-MEF,
reglament el Decreto de Urgencia N 071-2001 que declar de inters nacional el
saneamiento tcnico, legal y contable de los inmuebles de propiedad de las entida-
des pblicas otorgando dicha facultad a estas respecto a los inmuebles de su propie-
dad y a la SBN respecto a los inmuebles que se encuentran bajo su administracin,
as como de los aportes reglamentarios de propiedad estatal en general. En ese sen-
tido, nos remitimos a lo sealado en ese punto.

8. Independizacin en mrito a ttulos archivados


La novena disposicin transitoria del RIRP permite la independizacin de predios
en mrito al ttulo archivado de la una parcelacin, subdivisin o recepcin de obras
de habilitacin urbana inscrita, siempre que el ttulo consten los respectivos planos en
los cuales se consigne el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes.
Asimismo, se puede independizar las reas que constituyen aportes regla-
mentarios, cuando no se hubieran independizado al inscribirse la habilitacin
urbana.

66
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

9. Parcelacin de predios rurales


Al igual que los predios urbanos, los predios rurales pueden parcelarse a efec-
tos de individualizarlos.
Para la inscripcin de la parcelacin de un predio rural de propiedad de
Empresas Campesinas Asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que el derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa se en-
cuentre inscrito en el Registro de Predios.
b) Que la Empresa Campesina Asociativa acuerde la parcelacin en asamblea
general con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios
hbiles y que el acuerdo de designacin de representantes y otorgamiento
de poderes para la suscripcin de la parcelacin se encuentre inscrito en el
Registro de Personas Jurdicas.
c) Que se presente el documento privado que contenga la descripcin de la
parcelacin otorgado por el representante legal de la Empresa Campesina
Asociativa, con intervencin del verificador inscrito en el ndice de
Verificadores, y confirmas certificadas por notario.
d) Copia del plano de parcelacin.
Para la independizacin y la inscripcin del derecho de propiedad de la parce-
la transferida al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa
debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentre inscrita la parcelacin del predio rural de la Empresa
Campesina Asociativa.
b) Que se presente la escritura pblica o formulario registral de transferencia
de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador esta-
ble de la empresa.

67
Juan carlos esquivel oviedo

captulo iv
Acumulacin

La acumulacin es una herramienta de saneamiento de la propiedad. Este acto


registral permite que los propietarios de diversos predios colindantes puedan unifi-
car todos inmuebles en uno solo, lo que les permitir aprovechar al mximo la to-
talidad de sus inmuebles. En ese sentido, la acumulacin tiene por objeto constituir
una nueva unidad inmobiliaria.
El RIRP en su artculo 48 seala que la acumulacin es el acto registral que
tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendien-
do en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios.
Es decir, la acumulacin es la unin en una partida registral de dos o ms inmue-
bles inmatriculados en partidas diferentes, siendo indispensable que los inmuebles
a acumular constituyan un solo todo sin solucin de continuidad y pertenezcan a un
mismo propietario.
De conformidad con el principio de especialidad, la acumulacin se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumula-
dos, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados. De
esta manera, la acumulacin supone la apertura de una partida registral para la nueva
unidad inmobiliaria y la cancelacin de las partidas de los inmuebles acumulados.
Para acumular dos predios previamente se deben haber inmatriculado, parce-
lado (en caso de predios rurales), habilitado (en caso de predios urbanos), indepen-
dizado o subdividido. Como se puede advertir la acumulacin supone una de las
ltimas etapas del saneamiento pues solo puede realizarla el propietario de dos o
ms inmuebles colindantes y debidamente registrados.

1. Acumulacin de predios urbanos


De acuerdo con el artculo 48 del RIRP, para que proceda la acumulacin de
inmuebles se requiere que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin
de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en
un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan

68
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est deter-


minada por la existencia de dicho rgimen.
b) Pertenezcan al mismo propietario.
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento pri-
vado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la par-
tida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perim-
tricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el
caso.
d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional compe-
tente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una
sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripcin primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita
no contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el
plano el rea o reas ocupadas por la fbrica.
e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resul-
tante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo N 002-89-JUS, segn sea el caso, salvo que se trate de acu-
mulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados
en la Ley N 27157.
Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el
documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el funcionario autorizado,
el que no requerir legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de sanea-
miento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.

2. Acumulacin de predios rurales


El artculo 49 el RIRP seala que la acumulacin de predios rurales se realiza
en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por
notario conteniendo la descripcin de las parcelas que se acumulan y de la parcela
resultante, siempre que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin
de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en
un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constitu-
yan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est
determinada por la existencia de dicho rgimen.

69
Juan carlos esquivel oviedo

b) Pertenezcan al mismo propietario.


c) Se acompae los certificados o planos segn los casos siguientes:
- Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en
un rea en la que el Cofopri ha terminado el proceso de levantamiento
catastral, se requerir la presentacin del Cdigo de Referencia Catastral
y la expedicin de los certificados de informacin catastral emitidos por
dicha entidad, tanto del predio resultante como de los predios que se
acumulan.
- Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados
en un rea en la que el Cofopri no haya efectuado el levantamiento
catastral de dichas zonas, los propietarios podrn solicitar la ins-
cripcin de las modificaciones fsicas de sus predios directamen-
te al Registro de Predios, sin requerirse asignacin de Cdigo de
Referencia Catastral ni visacin de plano alguno. Para este efecto
ser necesario el certificado negativo de zona castrada emitido por
el Cofopri, as lo dispone el artculo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N 1089, el cual modificado tcitamente los literales b)
c) y d) del artculo 49 del RIRP.

3. Acumulacin de predios gravados


Teniendo claro el concepto de acumulacin y los requisitos necesarios para
que proceda, es el momento de ocuparnos de la acumulacin de inmuebles gra-
vados con hipotecas o embargos anotados en el registro. El tema es de suma im-
portancia, puesto que si algunos o todos los inmuebles a acumular se encuentran
gravados, dichos gravmenes, como es lgico suponer, afectarn a la totalidad
del inmueble acumulado. Es ms, la situacin se complica si los gravmenes
estn a favor de dos o ms personas, pues en dicho supuesto se generar un pro-
blema en cuanto a su prelacin.
Asimismo, el problema se agravar si los gravmenes son de distinta naturaleza
y pertenecen a distintas personas, ya que en tal supuesto tambin se deber determi-
nar la prelacin de aquellos.

3.1. Inmuebles gravados a favor de una sola persona


El presente supuesto no genera ningn inconveniente, puesto que si los inmue-
bles a acumular se encuentran hipotecados o embargados a favor de una misma per-
sona, los gravmenes sern trasladados por el registrador a la nueva unidad inmobi-
liaria resultante de la acumulacin.

70
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

3.2. Inmuebles gravados a favor de dos o ms personas


Como ya se expres, el problema se suscita cuando los inmuebles a acumu-
lar se encuentran gravados a favor de dos o ms personas, ejemplo: el inmueble
uno se encuentra hipotecado a favor de A y el inmueble dos est hipotecado a
favor de B. En este supuesto, habr un problema relativo a la prelacin de las hipo-
tecas, puesto que al acumularse ambos inmuebles, las dos hipotecas se trasladarn a
la nueva unidad inmobiliaria perdiendo una de las dos la prioridad, lo cual significa
que se perjudicara a uno de los acreedores hipotecarios. Y es que si se llega a ejecu-
tar el inmueble el que tiene prioridad cobrara primero, ya que conforme al principio
de preferencia registral contenido en el artculo 2022 del Cdigo Civil, para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de
aquel de quien se opone.
El referido problema ha sido solucionado por el artculo 50 del RIRP. Esta
norma seala que para la procedencia de la acumulacin en estos casos se requie-
re que en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto conste
adems la intervencin del o los titulares de los derechos reales de garanta consti-
tuidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, inclu-
yendo sus firmas certificadas notarialmente. La prioridad de los gravmenes estar
determinada por la fecha del respectivo asiento de presentacin.
Como vemos, la solucin del problema planteado pasa por el previo consenti-
miento de los acreedores hipotecarios. Este consentimiento implica que el acreedor
hipotecario que inscribi su hipoteca con anterioridad a la del otro tenga prioridad
con respecto a este, salvo que haya un pacto de cesin de rango de hipoteca, la que
debe constar en escritura pblica. En otras palabras, si en la solicitud de acumula-
cin los acreedores hipotecarios no se pronuncian sobre el rango de sus hipotecas,
se deber entender que la hipoteca que se registr primero tiene prioridad respecto
de la otra. Si, por el contrario, los acreedores hipotecarios se pronuncian cedindose
el rango de una hipoteca a la otra, entonces dicha cesin debe efectuarse a travs de
una escritura pblica de cesin de rango, la que se deber adjuntar a la solicitud de
acumulacin.
Ahora bien, en el caso de que los inmuebles a acumular se encuentren afecta-
dos con medidas cautelares anotadas en el Registro a favor de personas distintas,
el artculo 50 del RIRP establece lo siguiente: (...) el registrador solo inscribir la
solicitud de acumulacin de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en
los que conste la autorizacin de los rganos jurisdiccionales que ordenaron exten-
der las anotaciones de las respectivas medidas cautelares.
Somos de la opinin de que la conformidad a la acumulacin del rgano juris-
diccional debe estar sustentada en un previo acuerdo de las partes interesadas, pues

71
Juan carlos esquivel oviedo

si no hay acuerdo consideramos que el juez no podra ordenar la acumulacin de los


predios.
En este caso tambin la prioridad de los gravmenes estar determinada por la
fecha del respectivo asiento de presentacin.

3.3. Inmuebles con gravmenes de distinta naturaleza


Si los inmuebles a acumular se encuentran hipotecados y embargados a favor
de distintas personas, qu requisitos deber presentar el propietario para lograr
su acumulacin? Esta interrogante nos parece que no es absuelta por el RIRP. Sin
embargo, consideramos que la solucin a este problema debe pasar por un previo
acuerdo entre los acreedores hipotecarios y los acreedores que tengan anotadas me-
didas cautelares a su favor, en el cual deben expresar sus consentimientos a la acu-
mulacin as como la prioridad que ha de tener cada gravamen; cabe mencionar que
tal acuerdo debe ser homologado por el juez competente.

72
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

captulo v
Otorgamiento de escritura pblica

Aunque tal vez resulte extrao decir que el proceso de otorgamiento de escri-
tura pblica es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad,
puesto que a travs de l se puede completar el tracto, es decir, la cadena de trasmi-
siones del bien a efectos de registrar la propiedad.
Ntese que el hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatricu-
lado e independizado, no significa que no tenga problemas en su titulacin, ya que
puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su actual propie-
tario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en nuestra sociedad. As, por
ejemplo, en el Registro de Predios existen una gran cantidad de inmuebles en los
que figuran como propietarios las personas jurdicas (las inmobiliarias, las asocia-
ciones, las cooperativas, etc.) que se encargaron de habilitar el terreno matriz, pese
a que en la actualidad no son propietarios. Esto se debe a que estas personas nunca
formalizaron la transferencia mediante de una escritura pblica (documento nece-
sario para la inscripcin de la transferencia en aplicacin del principio de titulacin
autntica)(72) contando solamente con documento privado. Es ms muchos de los
que adquirieron de estas personas jurdicas, ya no tienen la calidad de propietarios

(72) De acuerdo con el artculo 2010 del Cdigo Civil: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin contraria. La excepcin a este principio tiene que ser establecida por una norma que permita
la inscripcin se realice mediante contrato privado con firma legalizadas. Una de esas normas era el D.S. N 008-89-VC,
que dispona que los contratos de compraventa que las asociaciones de vivienda otorguen a favor de sus asociados se po-
drn inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble en mrito de contrato privado con firmas legalizadas de las partes.
Actualmente estos contratos no se pueden inscribir, pues en virtud del artculo 7 de la Ley de Creacin de Registro de
Predios (Ley N 27755), desde el 16 de junio del 2004, la inscripcin de transferencias de propiedad de inmuebles se
hace en mrito a escritura pblica o de formulario de registral con firmas legalizadas (esta formalidad es aplicable solo a
los inmuebles con un valor no mayor a 20 UITs). El artculo 7 del RIRP, establece que se permitir otras formalidades
distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N 27755.
En ese sentido, a efectos de inscribir la compraventa que conste en documentos privados con firmas legalizadas por
amparo de alguna norma especial como el D.S. N 008-89-VC emitidos con anterioridad a la Ley N 27755, se requerir
que las firmas de las partes del contrato hayan sido legalizadas antes del 16 de junio 2004, pues as lo ha establecido el
precedente de observancia obligatoria aprobado por en la Res. N 045-2005-SUNARP/SA adoptado en el Duodcimo
Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp.
Cabe mencionar que la Stima Disposicin Transitoria del RIRP, dispuso que los formularios registrales certificados por
notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004,
referidos a actos de disposicin solo fueron admitidos hasta el 31 de octubre de 2008.

73
Juan carlos esquivel oviedo

al haber transferido el predio a otras personas, pero como el derecho de su transfe-


rente no est inscrito tampoco puede inscribirse su propiedad, pese a contar con la
escritura pblica respectiva.
Ahora bien, estos derechos podran inscribirse si cada uno de los transferen-
tes otorgarse la escritura pblica respectiva. Pero si el transferente se niega? o el
transferente era una persona jurdica que ya no existe o no realiza actividades? La
escritura pblica puede demandarse judicialmente. En este aspecto es que el pro-
ceso de otorgamiento de escritura pblica se convierte en una herramienta para el
saneamiento de la propiedad.
Debe tenerse presente que de acuerdo al artculo 1412 del Cdigo Civil se
puede demandar el otorgamiento de la escritura pblica de aquellos contratos que
no revistan la forma solemne, es decir, de aquellos actos cuya formalidad es ad
probationem.
En relacin a esto Dez-Picazo(73) seala que:
Por documento ad probationem se entiende un documento establecido y pac-
tado con la nica finalidad de facilitar la prueba de la existencia o del contenido
de un contrato que se presupone ya con anterioridad celebrado o perfecto. De
esta caracterizacin del documento como puro documento ad probationem se
desprenden ms consecuencias que son de extraordinaria importancia. La pri-
mera consiste en que al ser el contrato la realidad primaria y ser adems algo
preexistente respecto del documento, todo el centro de gravedad y de atencin
debe recaer ms en el contrato que en el documento, aun despus de haber sido
ese ltimo confeccionado. La segunda consecuencia consiste en que, al ser un
documento un simple medio de prueba de las declaraciones negociales emiti-
das por las partes, debe concurrir en su funcin de prueba de la existencia y del
contenido de tales declaraciones con los dems posibles medios de prueba. De
esa suerte, la confesin o el testimonio, en funcin probatoria de unas de las
declaraciones que tienen por s mismas una existencia anterior o independiente
de los documentos, puede concurrir con este a probarlo y pueden en su caso
modificar lo que del documento resulte.
Entre nosotros Manuel de la Puente y Lavalle(74), considera que:
(...) si la ley seala que determinado contrato debe sujetarse, bajo pena de nu-
lidad, a una formalidad las partes no pueden compelerse recprocamente a cum-
plir tal formalidad, sencillamente porque la inobservancia de ella da lugar a la

(73) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones obligatorias. Quinta
edicin, Civitas, Madrid, 1996, p. 191.
(74) DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato. Parte general. Comentarios a la seccin primera del libro VII
del Cdigo Civil. Biblioteca para leer el Cdigo Civil, vol. XI, Primera parte, tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1996, pp. 472 y 473

74
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

inexistencia del contrato () al prescribir dicho artculo que las partes pueden
compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida est, en realidad,
estableciendo una obligacin cuyo contenido es una prestacin de hacer. El in-
cumplimiento de esta obligacin determinar que la parte que exige la obser-
vancia de la formalidad, o sea, al acreedor de la obligacin, est facultado para
adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artculo 1150 del Cdigo
Civil.
Por su parte Max Arias-Schreiber(75), al comentar el artculo 1412 del Cdigo
Civil, nos dice:
Mediante este artculo se ha precitado debidamente los alcances que tena el
artculo 1340 del Cdigo Civil de 1936, en cuanto a que el derecho de compe-
lerse a otorgar una escritura pblica o a cumplir cualquier otro requisito, solo
tiene cabida en los contratos cuya formalidad sea ad probationem. Lo expues-
to significa que el artculo que estamos comentando no podr ser invocado en
aquellos contratos en los que la forma se confunde con el acto mismo (ad so-
lemnitatem), sea porque as lo dispone la ley o porque las partes lo convinieron
anticipadamente () Contina manifestando que el contrato existe y es vlido
con anterioridad al cumplimiento de la formalidad ad probationem.
En ese sentido, es claro que cualquiera de los contratantes puede iniciar un pro-
cedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida.
Esta pretensin se funda en la prueba de la existencia del contrato, de tal manera
que si ese hecho es acreditado, el demandado deber cumplir con la formalidad y si
no lo hace voluntariamente, lo har el juez en su rebelda, con lo cual se cumplira
con el tracto sucesivo.
Debe tenerse presente que si el transferente persona natural haya fallecido en-
tonces la demanda se deber seguir contra sus sucesores. En caso no se conozca a
los sucesores o cuando el transferente sea una persona jurdica extinguida, el juez
tendr que designarle un curador procesal de acuerdo al artculo 61 inciso 1 del
Cdigo Procesal Civil, a efectos de que asuma la defensa de sus intereses. Esto pro-
vocar que la sentencia de primera instancia sea elevada en consulta ante la Corte
Superior.
Por otro lado, de acuerdo con el artculo 63 del RIRP, se puede inscribir la
transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o ad-
quirente, en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por notario,
otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la
formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los suceso-
res de estos.

(75) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo I, Contratos. Parte general,
Gaceta Jurdica, Lima, 1998, pp. 194 y 195.

75
Juan carlos esquivel oviedo

Finalmente, si durante el proceso de otorgamiento de escritura pblica los


sucesores del propietario inscriben la propiedad del predio objeto del proceso,
ello no impedir que se inscriba la transferencia, pues segn el artculo 64 del
RIRP, las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de
su fallecimiento, pueden inscribirse aun cuando en la partida registral del predio
se hubiera inscrito la sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no
perjudique a terceros.

1. Calificacin de las escrituras pblicas otorgadas judicialmente


Un tema que en sede registral gener discrepancia de criterios fue determinar
si la escritura pblica otorgada judicialmente contena un mandato judicial que esta-
ba exento de calificacin registral, tal como lo dispone el artculo 2011 del Cdigo
Civil.
Al respecto, el Tribunal estableci en el X Pleno el siguiente criterio vinculante:
La escritura pblica otorgada en ejecucin de sentencia en el proceso de otor-
gamiento de escritura pblica no constituye ttulo judicial, no resultando apli-
cables las limitaciones a la calificacin contenidas en el segundo prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil. Criterio sustentado en la Resolucin N 375-
2003-SUNARP-TR-L (76).
Este criterio es correcto porque cuando un juez otorga una escritura pblica
en rebelda o por incumplimiento del obligado, est ejerciendo las facultades de
representacin que la ley le confiere: el artculo 709 del Cdigo Procesal Civil
faculta al juez a formalizar un documento en nombre del obligado. En tal senti-
do, la escritura pblica otorgada por el juez no constituye un mandato judicial,
sino un documento pblico incorporado al protocolo notarial siguiendo el pro-
cedimiento establecido en los artculos 64 al 66 de la Ley del Notariado, razn
por la cual ser procedente que el registrador efecte la calificacin del ttulo sin
restriccin alguna.
No obstante, el hecho que la escritura pblica otorgada judicialmente no sea
un mandato, no significa que los registradores puedan revisar el contenido de ella,
pues debe tenerse en cuenta que para ordenar el otorgamiento de tal documen-
to pblico, el juez debe valorar la minuta de compraventa, circunstancia que no
puede ser dejada sin efecto, directa o indirectamente, o cuestionada en sede regis-
tral. En ese sentido, los registradores al momento de calificar la escritura pblica
deben verificar que el ttulo se adecue a los antecedentes registrales siempre res-
petando las principios y normas registrales.

(76) Vase Data 35000. CD ROM, Gaceta Jurdica, Lima, 2008.

76
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

En esa lnea, el Tribunal Registral estableci, en su primer pleno, como prece-


dente de observancia obligatoria el siguiente criterio:
Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el
otorgamiento de escritura pblica, la minuta tiene plena validez y no puede ser
cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia deci-
sin judicial. Criterio sustentado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR(77).
Finalmente, en concordancia con dicho precedente, podemos citar el siguiente
criterio:
Si el juez orden el otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero por
subrogacin de los compradores primigenios, la cual alcanzan a sus sucesores, tal
circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede
registral. Resolucin N 148-2001-ORLC-TR(78).

(77) dem.
(78) dem.

77
jurisprudencia
vinculada
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J1 J1

Res. N 122-2002-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 28 de diciembre del 2002

Directorio:
VISTO, el recurso de apelacin interpuesto por ENRIQUE LAO TUISIMA, el 25 de se-
tiembre de 2001, contra la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble, Regin Loreto-Iquitos, Dr. Blas Humberto Ros Gil, a la solicitud de inscrip-
cin de primera de dominio. El ttulo se present el 28 de agosto de 2001 con el N 5352.
El Registrador deneg la inscripcin solicitada en los trminos siguientes:Se tacha este
ttulo toda vez que el predio cuya jurisdiccin de adjudicacin se solicita en mrito al
contrato de compraventa N 000179 expedido por la Direccin Regional Agraria, se en-
cuentra comprendido en el sector C de Quistococha, y de conformidad con la Ordenanza
Municipal N 006-96-MPM de fecha 31/10/96, que aprob el nuevo plan director de la
ciudad de Iquitos, en la que delimita la zona urbana y de expansin urbana de la ciudad
de Iquitos, dicho predio se encuentra dentro de la jurisdiccin de la Municipalidad de
Maynas, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vsquez Torres, y;

Considerando:
Que, mediante el ttulo venido en grado se solicita la inmatriculacin a favor de la so-
ciedad conyugal conformada por Enrique Lao Tuisima y Marlene Valdivia Isuiza, del
predio rstico denominado Pauli Rossy, con Cdigo Catastral N 31269, ubicado en el
sector C de Quistococha, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, en mrito al contrato
de compraventa N 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura - Gobierno
Regional de Loreto, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral, plano
de ubicacin y memoria descriptiva del inmueble;
Que, consta del contrato de compraventa a que se refiere el considerando precedente, que
el Gobierno Regional de Loreto representado por el Director Regional de Agricultura Ing.
Salvador Flores Paitn, adjudic en venta por la suma de S/. 126.77 -con expresa reserva
de propiedad hasta la cancelacin total del valor pactado el predio rstico sub materia,
con una superficie de 2 Hs. 8,832 m2, a favor de la sociedad conyugal Lau-Valdivia;
asimismo, se aprecia que mediante Resolucin Directoral N 005-93-GRL-SRAPE/DRA
del 15 de enero de 1993 se aprob el proyecto de adjudicacin Pauly Rossi y segn
Resolucin Jefatural N 047-92-GRLSRAPE/DRRRNN-DUAT-SDAAT se calific al re-
currente como beneficiario del mismo;
Que, el mencionado contrato, fue otorgado de conformidad con lo dispuesto en la
Sexta Disposicin Complementaria de la Ley N 24794, Decreto Ley N 22936, De-
creto Supremo N 072-80-AA, Decreto Legislativo N 653 (Ley de Promocin de las

81
Juan carlos esquivel oviedo

Inversiones en el Sector Agrario) y su Reglamento aprobado por Decreto Supre-


mo N 0048-91-AG;
Que, en virtud de la Sexta Disposicin Complementaria de la Ley N 24794 - Ley Org-
nica de la Regin Loreto, vigente en la fecha en que se otorg el contrato sub materia, los
territorios de propiedad fiscal no comprendidos en los procesos de adjudicacin y titula-
cin a favor de comunidades nativas, ni con fines de expansin urbana, podan ser adju-
dicados a terceros, por el Gobierno Regional, con sujecin a la legislacin de la materia;
asimismo, el Artculo 21 del Reglamento de la Ley de Promocin de las Inversiones en el
Sector Agrario, establece que el Gobierno Regional es el rgano competente para efectuar
la adjudicacin de tierras rsticas, observando lo dispuesto por el Artculo 19 de la Ley,
disponiendo este ltimo, que toda adjudicacin de tierras rsticas, a cualquier persona
natural o jurdica, se efectuar a ttulo oneroso, mediante contrato de compra-venta con
reserva de propiedad hasta la cancelacin total del precio; contrato que podr formali-
zarse por documento privado con firmas legalizadas y constituir ttulo suficiente para su
inscripcin registral; cabe sealar que mediante Decreto Legislativo N 838, publicado el
18 de agosto de 1996, se suspendi la aplicacin del Artculo 19 del Decreto Legislativo
N 653, en las zonas de economa deprimida de la Sierra, Ceja de Selva y Selva, hasta el
31 de diciembre de 1998, prorrogado posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2000
mediante Ley N 27041; sin embargo, dichas normas no resultan aplicables al caso sub
examine, dado que el contrato obrante en el ttulo alzado fue otorgado con anterioridad a
su dacin;
Que, mediante Ordenanza Municipal N 006-96-AMPM del 31 de octubre de 1996 expe-
dida por la Municipalidad Provincial de Maynas, se aprob el Nuevo Plan Director de la
ciudad de Iquitos, en el que se delimita la zona urbana y de expansin urbana consideran-
do dentro de esta ltima, entre otros, al casero de Quistococha;
Que, conforme establece el Artculo 192 inciso 5) de la Constitucin Poltica del Per,
las municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones, y ejecutar los planes y programas correspondientes;
Que, el Artculo 64 de la Ley N 23853 - Ley Orgnica de Municipalidades, establece
que los documentos normativos de las acciones de acondicionamiento territorial en cada
municipio son los planos urbanos respectivos, que, en lo correspondiente al uso de tierras
y a la regulacin de las reas urbanas, deben delimitar las reas agrcolas, las reas de
expansin agrcola futura, las reas que sern dedicadas a parques, plazas, bosques y de
recreacin, educacin fsica y deportes, las reas en que se ubicarn los diversos servicios
con fines de abastecimiento, educacin, cultura, transportes y otros necesarios para la
comunidad, las reas que se dedicarn a los distintos fines urbanos como residenciales,
comerciales, industriales, recreacin, edificios pblicos y otros y las reas inhabitables o
de seguridad por su demostrado peligro, solo dedicables a reas verdes o forestales; pre-
cisando que las municipalidades supervisan y controlan el uso de las tierras con sujecin
a este artculo, quienquiera que fuera el propietario y que en caso de incumplimiento son
infractores los propietarios y usuarios, los que son pasibles de las sanciones municipales
de ley; asimismo, el Artculo 65 inciso 7) establece como funcin de las municipalidades
en materia de acondicionamiento territorial, vivienda y seguridad colectiva; determinar
las zonas de expansin urbana en concordancia con la zonificacin y planes de desarrollo
urbano;
Que, el Artculo 10 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Ur-
bano y Medio Ambiente, aprobado por Decreto Supremo N 007-85-VC, define a los
Planes Urbanos, dentro de los cuales se considera al Plan Director, como los instrumen-
tos tcnico normativos para la previsin y promocin de las acciones de acondiciona-
miento en cada centro poblado del mbito provincial y el Artculo 12, seala que tienen
como mbito de aplicacin a las reas conformantes del conglomerado urbano y sus

82
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

correspondientes reas de expansin e influencia; asimismo, el Artculo 15, establece


que son objetivos generales de los planes urbanos: a) Establecer las polticas especfi-
cas de desarrollo y expansin urbana dirigidas a la promocin, orientacin y control del
desarrollo y la expansin urbana, b) Fijar las normas tcnicas urbansticas bsicas para
la promocin y orientacin del uso racional del suelo y el gradual acondicionamiento
del espacio urbano presente y futuro y, c) Orientar la programacin de las inversiones
requeridas para el desarrollo fsico del asentamiento, dirigindolas a satisfacer las ne-
cesidades y demandas de la poblacin de su mbito;
Que, el Plan Director de la ciudad de Iquitos aprobado mediante Ordenanza Municipal
N 006-96-A-MPM, constituye el instrumento tcnico normativo, expedido por la Muni-
cipalidad de Maynas conforme a las facultades contempladas en la Constitucin y la Ley
Orgnica de Municipalidades, que delimit las zonas urbanas y de expansin urbana de la
ciudad de Iquitos, incorporando dentro de la jurisdiccin de la Municipalidad Provincial
de Maynas, entre otros, al sector de Quistococha, en el que se encuentra ubicado el predio
materia del ttulo alzado; circunstancia que determina que a partir de la fecha en que el
mismo fue aprobado, el sector mencionado tenga fijados usos urbanos;
Que, sin embargo, el contrato de compraventa obrante en el ttulo alzado, fue celebrado
con anterioridad a la incorporacin del sector de Quistococha al rea de expansin urbana
de la ciudad de Iquitos, habiendo sido otorgado por autoridad competente en ejercicio de
sus atribuciones, debiendo revocarse la tacha formulada por el Registrador; lo que, cabe
sealar, no excluye que la Municipalidad respectiva, acte de acuerdo a las facultades
conferidas por el Artculo 73 inciso 1) de la Ley Orgnica de Municipalidades;
Que, a mayor abundamiento, dicha situacin no puede constituir obstculo para la ins-
cripcin del ttulo alzado, en razn de que tal circunstancia no consta en el Registro,
teniendo en cuenta que, conforme se seala en el Artculo 2011 del Cdigo Civil, en la
calificacin de los ttulos que quieren acceder al Registro, el Registrador debe calificar
la validez del acto, el cumplimiento de los requisitos de forma, as como su adecuacin a
los antecedentes registrales; no estando facultado, por tanto, para denegar su inscripcin,
por circunstancias que no se desprendan del antecedente registral;
Que, mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N
094-96-SUNARP, se aprob el Reglamento de Inscripciones de la Seccin Especial de
Predios Rurales del Registro de Propiedad Inmueble, cuyo Artculo 7 establece que para
la primera inscripcin del derecho de propiedad de predios rurales del dominio de parti-
culares deber presentarse los siguientes documentos: a) El formulario registral u otros
ttulos que originen la propiedad del particular debidamente suscritos por este y por el
verificador que constata el cumplimiento de los requisitos de conduccin y explotacin
a que se refiere el subcaptulo III del captulo cuarto del Decreto Legislativo N 667 y, b)
Copia de los planos de ubicacin y linderos autorizados por el PETT u organismo pbli-
co que tenga a su cargo el catastro rural o autorizado por verificador en caso de no estar
catastrado, de acuerdo a lo dispuesto en el Captulo Quinto del Decreto Legislativo N
667; precisando el Artculo 9 que para la inmatriculacin de predios rurales no afectados
por Reforma Agraria o que hayan sido adquiridos por terceros de un beneficiario de Re-
forma Agraria, se deber presentar el Formulario Registral o los ttulos de propiedad que
acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los 5 aos anteriores a
la presentacin de la solicitud de inscripcin conjuntamente con los planos, firmados por
el verificador, a los que refiere el inciso b) del Artculo 7;
Que, como se ha sealado en el primer y segundo considerandos, obran en el ttulo el
contrato de compraventa N 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura -
Gobierno Regional de Loreto a favor del recurrente y su cnyuge, con firmas legalizadas
el 12 de mayo de 1993, plano catastral y de ubicacin visados por el Proyecto Especial de
Titulacin de Tierras y memoria descriptiva del inmueble suscrita por ingeniero;

83
Juan carlos esquivel oviedo

Que, la inmatriculacin de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que


se efecta en el sistema registral peruano a travs de la primera inscripcin de dominio,
entendida esta como (...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...)
(La Cruz Berdejo, Jos Luis, Derecho Inmobiliario Registral, Segunda Edicin, pp. 322),
el cual est expresamente exceptuado de la aplicacin del principio de tracto sucesivo
conforme al Artculo 2015 del Cdigo Civil y cuyos medios inmatriculadores se encuen-
tran previstos en el Artculo 2018 del mismo Cdigo; resultando de su propia naturaleza
y concepto, que una inmatriculacin no puede extenderse respecto a un inmueble que
ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta
inscrita la misma rea, no podra abrirse una nueva que desconozca los efectos de los
asientos preexistentes, los mismos que se encuentran legitimados conforme al Artculo
2013 del Cdigo sustantivo y el Artculo 172 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, salvo que se declare judicialmente su nulidad;
Que, los ttulos presentados al Registro, estn sujetos a la calificacin que efecta el
Registrador, la misma que se realiza teniendo como base diversos principios, que como
requisitos y presupuestos tcnicos para la inscripcin contempla nuestro sistema registral;
ello con el objeto de establecer si el derecho o situacin jurdica contenidas en el ttulo as
como las titularidades que corresponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro
a travs de la inscripcin, alcanzando de esta manera la publicidad registral con los bene-
ficios de legitimacin y proteccin que emanan de la misma; siendo que en el caso de una
primera de dominio, conforme a lo expresado anteriormente, la calificacin que deber
efectuar el Registrador, comprende, principalmente, la verificacin de la inexistencia de
antecedentes registrales referidos al inmueble cuya inscripcin se solicita;
Que, atendiendo a ello, esta instancia solicit a la Oficina Registral de Iquitos la veri-
ficacin de la inexistencia de antecedentes respecto del inmueble materia del ttulo al-
zado, lo que dio lugar a la expedicin del Oficio N 069-2001-ORLO-ORM-BHRG del
17 de diciembre de 2001, en el que se indica de conformidad con la informacin
proporcionada por el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural se-
gn Oficio N 741- 2001-CTAR-DRA-L/PETT del 17 de diciembre de 2001 que sobre
dicho predio rstico no existe superposicin ni se encuentran comprendidos en l otros
inmuebles; asimismo, cabe sealar que en el Oficio N 741-2001-CTAR-DRA-L/PETT
expedido por el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural, se indica que
el rea que ocupa el predio rstico submateria se encuentra adjudicado mediante contrato
de compraventa N 00179 del 12 de mayo de 1993 y que actualmente est inmerso dentro
de la Ordenanza Municipal N 006- 96-MPM del 31 de octubre de 1996 comprendiendo
reas de expansin urbana;
Que, el Artculo 1583 del Cdigo Civil, establece que en la compraventa puede pactarse
que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio
o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien
asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega; el comprador
adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido;
Que, si bien la adquisicin de inmuebles en nuestro sistema jurdico es consensual, en vir-
tud del pacto de reserva de propiedad, se difiere la adquisicin definitiva de la propiedad
hasta que se haya pagado todo el precio o parte determinada de l; sentido en el que se
pronuncia Max Arias Schreiber Pezet (Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, Tomo
II, San Jernimo Ediciones, Lima 1988, pp.113) cuando seala que (...) en esencia, este
pacto determina que la transferencia de propiedad queda diferida hasta que el comprador
haya satisfecho todo el precio o la parte determinada en el contrato, de modo que, entre
tanto el vendedor conserva el dominio y con ello asegura el derecho. El comprador por su
parte recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su patrimonio en tanto no se haya

84
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

producido la cancelacin convenida. Empero y una vez satisfecho el precio, la transferen-


cia se realiza automticamente, sin que sea necesario efectuar una nueva declaracin de
voluntad;
Que, en tal sentido, teniendo en cuenta que para la primera inscripcin de dominio, se
requiere que se acredite la propiedad del inmueble por un determinado periodo, lo que no
ocurre en el presente caso, en el que se estableci que la adjudicacin se efectuaba con
expresa reserva de propiedad hasta la cancelacin total del valor pactado; a efectos de
proceder a la inscripcin rogada deber adjuntarse documentos fehacientes que acrediten
que el precio del inmueble ha sido pagado, lo que podr efectuarse dentro del plazo esta-
blecido en el Artculo 147 del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos,
aplicable al caso sub examine, de conformidad con lo dispuesto en la Disposicin Transi-
toria del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP/SN del
19 de julio de 2001;
En aplicacin del Artculo IV del Ttulo Preliminar, Artculos 150 y 151 del Reglamento
General de los Registros Pblicos y dems normas antes glosadas;
De conformidad con la Resolucin Jefatural N 2360- 2000-ORLC/JE del 19 de octubre
de 2000; y,
Estando a lo acordado;

Se resuelve:
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble,
Regin Loreto-Iquitos, al ttulo sealado en la parte expositiva y sealar que el mismo es
inscribible siempre que se subsane el defecto a que se refiere el antepenltimo conside-
rando.
Regstrese y comunquese.

ELENA VSQUEZ TORRES


Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral

85
Juan carlos esquivel oviedo

J2 J1

Res. N 038-98-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de enero de 1998

VISTA, la apelacin interpuesta por don LINO URQUIETA GRATE (Hoja de Trmite
Documentario N 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observacin del
Registrador Pblico del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zu-
marn Arce, a la solicitud de inscripcin de compraventa de inmueble en mrito a parte
notarial. El ttulo se present el 3 de diciembre de 1997 con el N 205388. El Registrador
deneg la inscripcin solicitada por cuanto: Reingresado el presente ttulo subsiste la
observacin anteriormente formulada en el sentido de que deber indicar dnde corre
inscrito el inmueble sito en Pueblo Libre. Srvase subsanar de la forma legal correspon-
diente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg.
Gral. Artculo 2011 C.C. Se deja constancia que se efectu la bsqueda en el ndice de
Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles, interviniendo como Vocal ponente el
Dr. lvaro Delgado Scheelje; y,

Considerando:
Que, mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la compraventa que otorga el
juez del Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, en rebelda de don Au-
relio Cceres Bruzzone a favor de don Julin ngeles Carrasco, en mrito a la escritura
pblica de otorgamiento de escritura de fecha 28 de setiembre de 1987 extendida ante el
Notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino;
Que, la compraventa mencionada est referida al departamento signado con el N 303 -
tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martn con parque Dorregaray
con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Li-
bre;
Que, como se desprende de la clusula primera de la minuta inserta en la escritura venida
en grado, mediante documento privado de fecha 5 de julio de 1979 y 15 de mayo de 1980,
don Aurelio Cceres Bruzzone dio en venta a favor de don Julin ngeles Carrasco el
inmueble antes citado;
Que, asimismo se aprecia de la clusula tercera de la citada minuta que mediante
demanda de fecha 27 de junio de 1984, el comprador, don Julin ngeles Carrasco
solicit al Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima el otorgamiento de
la escritura pblica del contrato de compraventa que haba celebrado con don Aurelio
Cceres Bruzzone respecto del inmueble descrito en el segundo considerando de la
presente Resolucin, siendo la referida demanda declarada fundada por sentencia de
fecha 6 de agosto de 1985;

86
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instru-
mento y no verificndose la circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4
de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designndo-
se al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;
Que, el otorgamiento de escritura pblica es el procedimiento judicial mediante el cual, el
juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte
contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser
otorgado por el Juez en rebelda de la parte demandada;
Que, en consecuencia y contrariamente a lo que manifiesta el apelante, el ttulo venido
en grado no contiene mandato judicial de inscripcin alguno, pues la actuacin del juez
se restringe a otorgar el instrumento, no siendo de aplicacin lo dispuesto en el segundo
prrafo del Artculo 2011 del Cdigo Civil;
Que, de otro lado, de acuerdo al principio de Especialidad y al sistema de Folio Real, al
inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirve para
identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los titulares de
otros derechos sobre l;
Que, ni en la solicitud mediante la cual se solicita la inscripcin del presente ttulo, ni
en el ttulo mismo se ha consignado dnde corre inscrito el inmueble,y efectuada la bs-
queda correspondiente en el ndice de Propiedad, no se ha encontrado el inmueble en
cuestin;
Que, no resulta posible realizar la bsqueda catastral del inmueble sub examine por cuan-
to en el ttulo tampoco se han consignado sus reas, linderos ni medidas perimtricas,
lo cual no permite identificarlo fsicamente por lo que no procede amparar la presente
solicitud de inscripcin en la medida en que no se cuenta con la base material partida
registral donde practicarla;
Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotacin preventiva del presen-
te ttulo, como se ha solicitado en el recurso de apelacin, toda vez que al desconocerse
la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay dnde extenderla; y,
Estando a lo acordado;

Se resuelve
CONFIRMAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima al ttulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.

MARTHA SILVA DAZ


Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
LVARO DELGADO SCHEELJE
Vocal (e) del Tribunal Registral
YASMN BOLVAR SORIANO
Vocal (e) del Tribunal Registral

87
Juan carlos esquivel oviedo

J3 J1

Cas. N 2750-2003-La Libertad


Corte Suprema
Lima, 23 de noviembre del 2004
El Peruano, 30 de marzo del 2005

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la


repblica
En la causa vista en audiencia pblica de la fecha emite la siguiente sentencia,

Materia del recurso:


Se trata del recurso de casacin interpuesto por las litisconsortes necesarias pasivas, Lau-
ra Jannery Meza Muoz y Silvia Vernica Meza Muoz, contra la sentencia de vista de
fojas novecientos treintiuno, su fecha ocho de agosto de dos mil tres, que confirmando la
apelada de fojas ochocientos treintinueve, fechada el siete de enero de dos tres, declara
Fundada la demanda; en los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berr contra Jorge Cam-
pos Anticona y otros sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio;

Fundamentos del recurso:


La Corte mediante resolucin de fecha primero de diciembre de dos mil tres ha estima-
do procedente el recurso solo por la causal de inaplicacin del artculo mil quinientos
cuarentinueve del Cdigo Civil; expresando las recurrentes como fundamentos: que se
ha inaplicado el artculo mil quinientos cuarentinueve del Cdigo sustantivo, dado que,
como alega la actora en su demanda, si ella realiz la compraventa del inmueble sub
jdice mediante un documento privado, pero perdi dicho documento, le corresponda
demandar el otorgamiento de la escritura pblica, o el perfeccionamiento documentario
a travs de los ttulos supletorios mas no la prescripcin adquisitiva de dominio para que
se le declare propietaria del bien, puesto que ya se estimaba propietaria; de tal modo que
en aplicacin del citado artculo debi declararse improcedente la presente demanda;
Primero.- Que, el derecho de propiedad de nivel Constitucional, conforme al artculo
setenta de la Carta Magna, es un derecho real el cual toda persona desea acceder respecto
de determinados bienes, en virtud a que este, conforme al artculo novecientos veintitrs
del Cdigo Civil, comporta un poder jurdico que permita usar, disfrutar, disponer y rei-
vindicar un bien: de tal modo que aquel que se considere propietario de un bien y desee
que este sea reconocido en tal condicin, procurar la obtencin del ttulo comprobativo
de dicho derecho ya sea al momento de la adquisicin del derecho de propiedad o a poste-
riori; Segundo.- Que, en ese sentido, cuando el propietario con el ttulo respectivo desee
una mayor formalizacin del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes, peticionar
entonces el otorgamiento de escritura pblica correspondiente, de conformidad con los

88
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

artculos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del Cdigo Civil; sin
embargo, si el ttulo comprobativo de su derecho se pierde, extrava o deteriora al punto
de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita su derecho, no obstante
la condicin de propietario puede elegir por ejercer la pretensin de ttulos supletorios,
para que supla el anterior; as lo establece el artculo quinientos cuatro inciso primero del
Cdigo Adjetivo, cuando prescribe que puede interponer demanda el propietario de un
bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transfe-
rente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del
ttulo de propiedad correspondiente; Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa
que el propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, est obligado a
interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio: toda vez que, siendo
el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede
hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin Poltica del Per y la
ley para la obtencin de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propieta-
ria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio
respecto del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho mediante
el ttulo que obtuvo pero se perdi y se sujetar a la acreditacin de los requisitos de la
usucapin establecidos por el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, con el
riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso: pero que ser de cargo
suyo, puesto que por dicha va se decidi; Cuarto.- Que, en el presente caso, si bien es
verdad que la actora interpone la presente demanda de Prescripcin Adquisitiva de Do-
minio respecto del inmueble sito en la calle Las Margaritas nmero ciento ocho, manzana
D, lote nmero dos, de la urbanizacin veintids de febrero, del distrito de Laredo, La
Libertad, sealando que accedi a la posesin del inmueble en virtud de habrselo vendi-
do su abuela materna Fortunata Rodrguez Rodrguez mediante documento privado que
se le extravi, pero que cumple con los requisitos legales para ser declarada propietaria
del mismo por usucapin; tambin es cierto, que ello en modo alguno la deslegitima para
interponer la referida demanda, conforme ya se indic, sino que evidencia la buena fe con
la que ingres al predio sub jdice, pero a su vez renuncia a estimarse propietaria en base
al referido ttulo y su deseo de recurrir al instituto jurdico de prescripcin adquisitiva de
dominio para acceder a la propiedad del bien previsto en el artculo novecientos cincuenta
del Cdigo Civil, pues estima que satisface los requisitos exigidos por Ley para ello; pre-
tensin que ha sido amparada tanto en primera como segunda instancia; Quinto.- Que,
en tal virtud la inaplicacin al caso de autos del artculo mil quinientos cuarentinueve del
Cdigo sustantivo, se encuentra arreglada a ley; no habiendo lugar por tanto a casar la
sentencia de vista, sino por el contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el
artculo trescientos noventisiete del Cdigo Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden; y de conformidad con lo dictaminado por el seor Fiscal, declararon IN-
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas novecientos cuarentisis por Laura
Jannery Meza Muoz y Silvia Vernica Meza Muoz, en consecuencia NO CASARON
la resolucin de vista de fojas novecientos treintiuno su fecha ocho de agosto de dos mil
tres; CONDENARON a las recurrentes al pago de las costas y costos originados en la
tramitacin del recurso, as como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal;
DISPUSIERON se publique la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en
los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berr con Jorge Campos Anticona y otros sobre
prescripcin adquisitiva de dominio; y, los devolvieron.

SS.
ROMN SANTISTEBAN
TICONA POSTIGO
LAZARTE HUACO
RODRGUEZ ESQUECHE
EGSQUIZA ROCA

89
Juan carlos esquivel oviedo

J4 J1

Cas. N 2432-2000-Lima
Corte Suprema
El Peruano, 1 de marzo del 2001

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la


repblica
Vista, la causa nmero dos mil cuatrocientos treintidsdos mil, en Audiencia Pblica
de la fecha y producida la votacin con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia;

Materia del recurso:


Se trata del recurso de casacin interpuesto por don scar Delgado Daz, mediante escri-
to de fojas seiscientos ocho, contra la sentencia de vista de fojas quinientos ochentisis,
emitida por la Sala Especializada en Procesos Abreviados y de Conocimiento de la Corte
Superior de Justicia de Lima, su fecha veintiocho de junio del dos mil; que revocando la
apelada y reformndola declar improcedente la demanda de prescripcin adquisitiva;

Fundamentos del recurso:


Que, concedido el recurso de casacin a fojas seiscientos veintiuno, fue declarado pro-
cedente por resolucin del veintisiete de setiembre del dos mil, por las causales contem-
pladas en los incisos segundo y tercero del artculo trescientos ochentisis del Cdigo
Procesal Civil, sustentada en: a) la inaplicacin del artculo novecientos cincuenta del
Cdigo Civil, porque se ha demandado la prescripcin larga y no la corta, que se ampara
en el justo ttulo y la buena fe y que el primer adquiriente haya omitido transcribir su
ttulo y que por haber tomado posesin desee beneficiarse de la usucapin decenal contra
un segundo adquiriente, cuyo derecho se encuentra inscrito en el Registro y b) la infrac-
cin del debido proceso porque se ha infringido el artculo stimo del Ttulo Preliminar
del Cdigo Adjetivo, que dispone que el Juez no puede ir mas all del petitorio, ni fundar
sus decisiones en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes y la Sala
ha emitido un pronunciamiento que no es materia de la controversia y que representa un
conflicto entre compradores que no es materia del pleito y que no ha sido invocado por
los demandados;

Considerando:
Primero.- Que, primero hay que examinar la causal contemplada en el inciso tercero del
artculo trescientos ochentisis del Cdigo Procesal Civil, porque de declararse fundada
ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; Segundo.- Que, tratndose de un proce-
so de prescripcin adquisitiva en que la demandada ha negado la condicin de propietario

90
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

del demandante y considera que el actor no tiene legitimidad para obrar, toda vez que no
es heredero, no es pariente, no es propietario, por cuanto existe un ttulo de propiedad a
nombre de los demandados e inscritos en los Registros Pblicos, lo que debi resolverse
son los puntos controvertidos fijados en la audiencia de saneamiento y conciliacin, que
consistan en: a) determinar si el demandante se encuentra en posesin del inmueble en
forma pacfica, pblica y continua; b) determinar si el actor se encuentra en posesin del
inmueble durante diez o ms aos; c) determinar si el demandante ha adquirido por pres-
cripcin la propiedad del inmueble y d) determinar si procede la inscripcin del inmueble
antes referido en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima; Tercero.- Que, la sentencia
de vista, no ha examinado ninguno de los puntos controvertidos, sino ha estimado que
resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por compraventa, puesto que si ello es as, el
actor ya es propietario, lo que no era materia controvertida; Cuarto.- Que, precisamente
el demandante, aunque alega tener un derecho de propiedad, ha interpuesto la demanda
de prescripcin adquisitiva, porque los demandados tienen su ttulo de propiedad inscrito
en los Registros Pblicos y no hay impedimento para invocar la prescripcin en esa situa-
cin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito en los Registros Pblicos,
no tendra necesidad de interponer la demanda de prescripcin; Quinto.- Que, por ello, la
sentencia de vista ha resuelto un punto no controvertido y en cambio ha dejado de decidir
sobre todos los puntos controvertidos, infringiendo lo dispuesto en el inciso cuarto del
artculo ciento veintids del Cdigo Procesal Civil, artculo stimo del Ttulo Preliminar
del acotado Cdigo e incurriendo en la causal de nulidad contemplada en los artculos
ciento veintids y ciento setentiuno del mismo Cdigo; Sexto.- Que, por las razones ex-
puestas y presentndose la causal del inciso tercero del artculo trescientos ochentisis del
Cdigo Procesal Civil, y de conformidad con el acpite dos punto uno del inciso segundo
del artculo trescientos noventisis del mencionado Cdigo, declararon FUNDADO el
recurso de casacin interpuesto por don scar Delgado Daz, a fojas seiscientos ocho, en
consecuencia se declara NULA la sentencia de vista de fojas quinientos ochentisis, su
fecha veintiocho de junio del dos mil; ORDENARON al rgano jurisdiccional inferior
expedir nuevo fallo con arreglo a Ley; DISPUSIERON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por scar Alejandro Delgado
Daz con Hugo Estuardo Vsquez Vigil y otra, sobre Prescripcin Adquisitiva; y los de-
volvieron.-

SS.
URRELLO A.
ROMN S.
ECHEVARRA A.
DEZA P.
CARRIN L.

91
Juan carlos esquivel oviedo

J5 J1

Res. N 214-2006-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
El Peruano, 5 de abril del 2006

Resolucin N 214-2006-SUNARP.TR.L (Precedente de obser-


vancia obligatoria aprobado por Res. N 088-2006-SUNARP/PT. el perua-
no, 5 de setiembre de 2006)
Apelante : Daniel Alberto Gonzales Garca
Ttulo : 13318 del 10 de enero de 2006
Recurso : htd n 008467 del 20 de febrero de 2006
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Declaratoria de fbrica

Sumilla:
Regularizacin de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas, no se requiere de Resolucin de Alcalda que declare la
habilitacin urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripcin del cambio de uso de rstico
a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipa-
lidad correspondiente.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la regularizacin de la ampliacin
y modificacin de la edificacin levantada sobre el predio ubicado en las faldas del Cerro
Mulera del distrito de Los Olivos. A tal efecto se adjunta:
- Formulario Registral N 1.
- Informe Tcnico de Verificacin.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la Municipa-
lidad Distrital de Los Olivos.
- Certificado de Zonificacin y Vas, expedido por la Municipalidad Metropolitana
de Lima.
- Plano N 2642 -2005-MML/DMDU-OPDM/DPTN.
- Plano de distribucin.
- Plano de ubicacin y localizacin

92
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

II. Decisin impugnada


El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de la Zona Registral N IX, sede Lima,
Carlos Eduardo Moncada Athos deneg la inscripcin formulando la siguiente observa-
cin:
Para proceder a calificar el expediente de regularizacin es necesario que previamente
Ud. adjunte la Resolucin de Alcalda emitida por la Municipalidad competente, la cual
disponga la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano, ya que como Ud.
bien expresa en todo el escrito subsanatorio el inmueble actualmente se encuentra en una
zona urbana consolidada. Por tanto, los documentos que Ud. alude en su subsanacin,
como el certificado de Parmetros y el Certificado de Zonificacin y Vas, no es suficiente
para cambiar registralmente el uso de rstico a urbano, y sin dicho acto previo no puede
procederse a calificar el expediente, debido a que el Art. 4 del Reglamento de la Ley
N 27157 no lo permite. Adems, debemos dejar constancia que si el inmueble cuenta con
licencia de Construccin tal como se detalla en el reingreso, no podra acogerse al FOR,
conforme lo establece el art. 3 del Reglamento de la Ley 27157. Por todo lo expuesto, se
reitera la observacin a fin de que se subsane como corresponde:
1. Verificados los antecedentes registrales, se advierte que el terreno frente al Jr. Venus
N 7405-7403 independizado en la ficha N 179897, es un terreno eriazo ubicado en las
faldas del cerro Mulera, colindante con la Urbanizacin Sol de Oro, por lo cual de con-
formidad con el art. 4 del D.S. N 008-2000- MTC, modificado por el D.S. N 011-2005-
VIVIENDA publicado el 13/5/2005; le informamos que la regularizacin procede para
edificaciones existentes sobre a) Predios Urbanos; b) Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea; c) Predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad corres-
pondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios.
Por esto, siendo esta la normativa vigente, deber acreditar que la edificacin a regula-
rizar se encuentra dentro de alguno de los supuestos de la norma citada; sin perjuicio de
ello hacemos de su conocimiento que el art. 8 del D.S. N 011-2005-VIVIENDA, esta-
blece que las municipalidades provinciales en el mbito del cercado y las distritales en
su jurisdiccin identificarn los predios ubicados en zona urbanas consolidadas, que se
encuentren inscritos como rsticos en el Registro de Predios, declarndolos habilitados
de oficio mediante Resolucin de Alcalda, disponiendo la inscripcin registral del cam-
bio de uso de rstico a urbano, acto este que ser gestionado por el propietario.
Base legal: Norma V del Ttulo Preliminar y Arts. 31 y 32 del TUO del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos, concordante con el Art. 2011 del Cdigo Civil. Ley 27157.
DS N 008-2000-MTC

III. Fundamentos de la apelacin


El apelante sostiene lo siguiente:
El uso de los suelos es aprobado por la entidad municipal provincial, la misma que est
expuesta en el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios que forma parte del
presente ttulo. En l se determina que el predio que figura como rstico en la partida
registral es actualmente urbano al habrsele otorgado el uso residencial, conforme a la
zonificacin aprobada por la Municipalidad Provincial y aceptada por la Municipalidad
Distrital.
La declaracin de fbrica del primer piso que corre inscrita en el asiento 2) de la ficha N
179897, se hizo bajo la aprobacin del Ministerio de Vivienda y Construccin, al amparo
de sus propias funciones normativas, adjudicndole la calidad de urbano.
Seala que la declaratoria de fbrica presentada se encuentra comprendida dentro de
los alcances de la Ley 28437, que seala: Los propietarios de edificaciones que hayan

93
Juan carlos esquivel oviedo

sido construidas sin licencia de construccin y/o sin habilitacin urbana, hasta el 31 de
diciembre podrn regularizar su situacin sin pago de multas ni otras sanciones hasta el
31/12/2005.
Asimismo, se acompa la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distri-
tal de San Martn de Porres, donde se determina fehacientemente que la construccin del
primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.

IV. Antecedente registral


En la ficha N 179897 que contina en la partida electrnica N 44015714 obra inscrito el
terreno eriazo ubicado en las faldas del Cerro Mulera en el distrito de Los Olivos, cuyo
propietario es Vctor Ral Montoya Arteaga.
En el asiento 2-b se inscribi la fbrica levantada sobre el primer piso terminada en 1981,
correspondiente a vivienda.
En el asiento 3-b se inscribi la numeracin: frente a la Av. Venus N 7403 -7405.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durn.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
Para inscribir la regularizacin de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rsticos o eriazos en el Registro de Predios: se requiere presentar Reso-
lucin de Alcalda que declara la habilitacin urbana de oficio y dispone la inscripcin
del cambio de uso?

VI. Anlisis
1. La Ley 27157 y su Reglamento el D.S. N 008-2000-MTC, norman:
a) El trmite de regularizacin de edificaciones.
b) La licencia de obra y declaratoria de fbrica.
c) El rgimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad comn.
En lo que respecta a la regularizacin de edificaciones, se encuentran comprendidas
las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 19991 sin contar
con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso, de
declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacin,
sea que requieran o no de saneamiento de titulacin.
2. El artculo 4 del D.S. N 008-2000-MTC, estableci originariamente que la regu-
larizacin es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin,
de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la
aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana.
Dicho artculo fue modificado por el D.S. N 011-2005-VIVIENDA publicado el
13/5/2005, que define a la regularizacin como el trmite destinado a obtener el
reconocimiento legal e inscripcin de las edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con cons-
truccin simultnea.

94
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urba-


nos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Regis-
tro de Predios.
De este modo, la modificacin ampla el mbito de edificaciones sujetas a regula-
rizacin conforme al reglamento, comprendiendo a los predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas.
3. El artculo 8 del D.S. N 011-2005-VIVIENDA incorpor tambin la Decimostima
Disposicin Transitoria del reglamento de la Ley N 27157, en el que se establece:
Decimostima.- Habilitacin urbana de oficio
Las Municipalidades Provinciales en el mbito del Cercado y las Distritales en su
jurisdiccin, identificarn los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que
se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rsticos en el
Registro de Predios, declarndolos habilitados de oficio mediante Resolucin de
Alcalda, disponiendo la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano,
acto este que ser gestionado por el propietario.
En tal sentido, para el cambio de uso de un predio de rstico a urbano por encontrar-
se en zona urbana consolidada, deber acompaarse la Resolucin de Alcalda que
as lo disponga. Sin embargo, debe definirse si para la inscripcin de la regulariza-
cin de edificaciones al amparo del literal c) del Art. 4 del D.S.008-2000-MTC, es
necesaria la previa inscripcin del cambio de uso como lo solicita el Registrador,
o a travs de otros medios podr acreditarse que se trata de un predio ubicado en
zona urbana consolidada.
4. Al respecto debe en primer lugar sealarse que la cuestin planteada no se encuen-
tra claramente definida en las normas legales, siendo admisibles distintas interpre-
taciones:
a) Puede vlidamente interpretarse que el literal c) del Art. 4 del reglamento de la
Ley 27157 debe ser concordado con la Decimostima disposicin transitoria
de la misma norma, de manera que solo podr considerarse que un predio se
encuentra ubicado en zona urbana consolidada cuando se haya emitido Resolu-
cin de Alcalda que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en
dicha zona.
Abona en favor de esta postura el hecho que ninguna de las normas del regla-
mento de la Ley 27157 defina qu debe entenderse por zona urbana consolida-
da ni establezca en mrito a qu documentos se demostrara dicha calidad. As,
solo en mrito a la Resolucin de Alcalda que disponga el cambio de uso de un
predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podra entenderse que un
predio se encuentra en dicha zona y en consecuencia solo si se cumple con esta
formalidad se entender que el predio est comprendido en el supuesto previsto
en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.
Conforme a esta postura, no cabra inscribir regularizacin de edificaciones so-
bre predios que figuren en el Registro como rsticos, pues siempre se requerira
como acto previo la inscripcin del cambio de uso.
b) Puede tambin vlidamente interpretarse que la regularizacin de edificaciones
y el cambio de uso de un predio son procedimientos distintos e independientes.
As, para la regularizacin de edificaciones bastar que el predio se encuentre
ubicado en zona urbana consolidada, mientras para inscribir el cambio de uso
por encontrarse en zona urbana consolidada se requiere de Resolucin de Alcal-
da que as lo disponga.

95
Juan carlos esquivel oviedo

En tal sentido, podra inscribirse la regularizacin de edificaciones sobre pre-


dios que continuaran figurando como rsticos en el registro.
Abona en favor de esta postura el hecho que en el literal c) del Art. 4 del re-
glamento de la Ley 27157 no se consigne como requisito la presentacin de
resolucin alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la
norma. A ello debe aadirse que si se considerara a la declaracin de habilita-
cin urbana de oficio como un requisito para la regularizacin, resultara que
propiamente nunca procedera la regularizacin sobre predios que obran inscri-
tos como rsticos en el Registro, pues siempre se exigira la previa inscripcin
de la habilitacin (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada).
Abona tambin en favor de esta postura la Directiva N 013-2003-SUNARP/
SN, que fue aprobada mediante Res. N 490-2003-SUNARP/SN publicada el
16/10/2003. Esta directiva dispone que procede la inscripcin de la regulariza-
cin de edificaciones respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque
no se encuentre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la
Municipalidad correspondiente, a travs de la certificacin pertinente establez-
ca que el inmueble cuenta con zonificacin urbana2. Al respecto, si bien esta
directiva se dict antes de la modificacin introducida por el D.S.011-2005-
VIVIENDA, conforme a sus considerandos se fundamenta en los Arts. 5 literal
k), 6.1 y 13.1 de la Ley 27333, artculos que no han sido modificados.
5. Ante las distintas interpretaciones posibles, debe optarse por la que propicie y fa-
cilite las inscripciones. Al respecto, el segundo prrafo del Art. 31 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Pblicos dispone:
En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral pro-
piciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro.
La interpretacin consignada en el literal b) del numeral que antecede, propicia y
facilita las inscripciones de la regularizacin de edificaciones, pues no requiere la
emisin de una Resolucin de Alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio,
mientras la interpretacin consignada en el literal a) del numeral que antecede la
dificulta, al exigir previamente la emisin de dicha resolucin.
Conforme a lo expuesto, debe optarse por la interpretacin consignada en el literal
b) del numeral que antecede, esto es, que para inscribir la regularizacin de edifi-
caciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como
rsticos en el Registro de Predios, no se requiere de Resolucin de Alcalda que
declare la habilitacin urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripcin del cambio de
uso de rstico a urbano.
6. Ahora bien, no se requiere de Resolucin de Alcalda que declare la habilitacin
urbana de oficio, pero s se requiere la presentacin de documento que acredite que
el predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada que se encuentra como
urbano en la Municipalidad correspondiente.
7. El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado
por D.S. N 027-2003-VIVIENDA, publicado el 6 de octubre de 2003, establece en
su artculo 28 que la zonificacin es el conjunto de normas tcnicas urbansticas
contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en
funcin de las demandas fsicas, econmicas y sociales de la ciudad, para localizar
actividades con fines de vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as como
la produccin industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

96
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Asimismo, el artculo 29 seala que la zonificacin regula el ejercicio al derecho


de propiedad predial, se concreta en Planos de Zonificacin Urbana, Reglamento
de Zonificacin e ndice de Usos para la ubicacin de actividades urbanas. Ninguna
norma puede establecer restricciones al uso del suelo no consideradas en la zonifi-
cacin.
De igual modo, el artculo 30 establece las siguientes zonificaciones: residenciales,
vivienda-taller, industriales, comerciales, pre-urbana, recreacin, usos especiales,
servicios pblicos complementarios, zona de reglamentacin especial y zona mo-
numental.
De otro lado, el artculo 79, numeral 1.2. de la Ley Orgnica de Municipalidades
seala que es funcin especfica exclusiva de las municipalidades provinciales, en-
tre otros, aprobar el Esquema de Zonificacin de reas urbanas.
8. En este orden de ideas, y en uso de las citadas atribuciones, compete a la Municipa-
lidad Provincial otorgar el Certificado de Zonificacin y Vas, documento que con-
forme estableca el artculo II-IV-14 del Reglamento Nacional de Construcciones,
deba acompaarse a los contratos de compra-venta de terrenos rsticos ubicados
dentro de Zonas Urbanas o de Expansin Urbana, dado que el referido documento
acreditaba la vocacin urbana del terreno objeto del contrato.
En el ttulo venido en grado de apelacin, consta la copia autenticada del Certifica-
do de Zonificacin y Vas N 384-2005-MML-DMDU-OPDM de 12 de agosto de
2005, expedido por la Direccin Municipal de Desarrollo Urbano de la Municipa-
lidad Metropolitana de Lima, en el cual se seala que al terreno de 168 m2 ubicado
en la Av. Venus 7405 de la Urb. Sol de Oro del distrito de Los Olivos le corresponde
la Zonificacin R3 Residencial de Densidad Media, aprobada por Ordenanza
N 164-MML, que coincide con la que aparece en el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios expedido el 16 de agosto de 2005 por la Municipalidad
Distrital de Los Olivos.
9. Asimismo, conforme a las definiciones del reglamento de la Ley 27157, los par-
metros urbansticos y edificatorios son las disposiciones que determinan la nor-
mativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes
urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida
a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la
zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; y los ndices
edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, a las alturas, al porcentaje
mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros (Art.
2.2). El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios es expedido por la
Municipalidad competente (Art. 63.1).
En consecuencia, el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios sola-
mente puede ser expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se
encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva. En tal sentido, constitu-
ye documento fehaciente que demuestra que el predio rene dichas caractersticas.
10. Asimismo, a mayor abundamiento, en la partida registral se encuentra inscrita la fbrica
correspondiente al primer piso del predio, la que se efectu con intervencin de la
Municipalidad. Del mismo modo, consta inscrita la numeracin dada al predio, en
mrito al certificado de numeracin municipal expedido por la Direccin de Servi-
cios Urbanos de la Municipalidad Distrital de Los Olivos.
11. Conforme a lo sealado en los acpites precedentes, resulta incuestionable que el
predio est ubicado en zona urbana que se encuentra como urbano en la Municipa-
lidad correspondiente, estando por lo tanto comprendido en el supuesto previsto en
el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.

97
Juan carlos esquivel oviedo

En tal sentido debe revocarse la observacin.


12. En cuanto a la afirmacin del Registrador de que contando el predio con licencia de
construccin no podra acogerse a la regularizacin, cabe indicar que la licencia de
construccin acompaada en el reingreso del 9 de febrero de 2006, est referida a
la construccin de vivienda unifamiliar de un piso, otorgada el 7/6/1978, aprecin-
dose de la partida registral que la fbrica del primer piso ya ha sido inscrita, por lo
que dicha licencia no puede estar referida a la fbrica que con el presente ttulo se
pretende regularizar, la que concluy en diciembre de 2003.
13. Liquidacin de derechos registrales
Acto Calificacin Inscripcin Total
Ampliacin S/. 33.00 S/. 162.95 S/. 195.95
de fbrica
Habiendo cancelado el monto de S/. 33.00 segn recibo N 2006-04-00000943, corres-
pondera abonar el mayor derecho de S/. 162.95.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios de
Lima, y DISPONER la inscripcin del ttulo, pagados que sean los derechos registrales
pendientes de pago consignados en el numeral 13 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.

PEDRO LAMO HIDALGO
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral

Notas
1 Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14 Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de Mu-
nicipalidades, modificada por la Ley N 28437, establecindose que hasta el 31/12/2005 se podrn regularizar
las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003.
2 Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.

98
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J6 J1

Res. N 077-2005-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 16 de febrero del 2005

Apelante : Pool Rivera Crdenas


Ttulo : N 10125 del 22 de setiembre de 2004
Recurso : HTD N 55188 del 26 de noviembre de 2004
Registro : De Predios del Callao
Acto (s) : Prescripcin adquisitiva notarial

Sumilla: prescripcin adquisitiva notarial


Resulta procedente la prescripcin adquisitiva de dominio tramitada notarialmente res-
pecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido
materia de un procedimiento de regularizacin.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la prescripcin adquisitiva
del inmueble constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla, Callao, a
favor de Nelly Sandoval Paiva.
El ttulo est conformado por los siguientes documentos:
- Acta de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sando-
val Paiva, otorgada por el notario del Callao Pedro Germn Nuez Palomino el 7 de
Mayo de 2004.
- Copias legalizadas por notario de la declaracin jurada de autoavalo y del recibo
de pago del impuesto predial correspondiente al ao 2004.
- Declaracin jurada formulada por Gilma Sandoval Jimnez Vda. de Julca, en repre-
sentacin de Nelly Sandoval Paiva, con firma legalizada por notario.

II. Decisin impugnada


El Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao, Manuel Fernando Atarama
Trelles, observ el ttulo en los siguientes trminos:
Segn la Directiva N 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de
inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio va notarial de terrenos ubica-
dos en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitacin urbana, lo cual
en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificacin cuenta

99
Juan carlos esquivel oviedo

con construccin inscrita en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud


de inscripcin de prescripcin adquisitiva de dominio va notarial si la misma no se
encuentra dentro de un proceso de regularizacin de fbrica por la Ley N 27157 o,
en su defecto se solicitara la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio
notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificacin), lo cual en el pre-
sente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada. Se deja constancia
que el ttulo indicado como antecedente (220729-2004) se refiere especficamente al
punto 5.6 de la Directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una
prescripcin adquisitiva.
Base legal: artculo 2011 del Cdigo Civil, artculo 32 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, Ley N 27157 y su Reglamento el D.S. N 008-2000-MTC, Ley
N 27333, Resolucin N 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001.

III. Fundamentos de la apelacin


El recurrente ampara su impugnacin en los siguientes fundamentos:
- No se ha tomado en cuenta la Directiva N 13-2003-SUNARP/SN aprobada por
Resolucin N 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que en los casos de pres-
cripcin adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, siempre que se
encuentren ubicados en zona urbana.
- En el presente caso, la edificacin se encuentra declarada, sin embargo, ello no
excluye la aplicacin de trmite de prescripcin adquisitiva notarial, dado que la
norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados
en zonas urbanas, con o sin habilitacin urbana y que cuenten o no con edificacin,
puedan iniciar la accin de prescripcin adquisitiva notarial.
- La interpretacin de la ley no solo es subjetiva sino sistemtica y finalista; lo que
debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artculos 168 a 170 del
Cdigo Civil.

IV. Antecedente registral


El inmueble constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, corre regis-
trado en la ficha N 5211 que contina en la partida electrnica N 70045868 del Registro
de Predios del Callao. Figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada
por Mara Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y Csar Lynch Cordero.
En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaracin de
propiedad por prescripcin adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente el Vocal Samuel Glvez Troncos, con el informe oral de la abo-
gada Mary Suasnabar Huamn.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
- Si resulta procedente la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio
respecto de un inmueble si este no es materia a su vez de regularizacin de edifica-
cin o reglamento interno.

VI. Anlisis
1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley N 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de

100
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica,


independizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad
con el artculo 7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es
procedente en el supuesto que el poseedor carezca de ttulo de propiedad o cuando
el terreno est inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de-
mostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos.
2. Dicho trmite, regulado inicialmente1 por los artculos 504 y siguientes del C-
digo Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N
27157, fue precisado por el artculo 5 de la Ley N 27333, norma que dispuso
que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva
de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar ante el
notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no conten-
cioso de competencia notarial.
3. El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que
sera de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edifica-
ciones2. Por tanto, el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adqui-
sitiva tramitada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles.
El inciso k) del artculo 5 de la Ley N 27333 estableci que el trmite notarial
de prescripcin adquisitiva de dominio comprende tambin a la declaracin de
prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no
cuenten con edificaciones. La Directiva N 013-2003-SUNARP/SN aprobada por
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-
SUNARP-SN precis los alcances de la norma acotada, sealando en su numeral
5.1 que la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio proceder respecto de
inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobacin
de la habilitacin urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca
que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta
con zonificacin urbana.
Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley N 27333 ha desligado el proceso
de prescripcin adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto,
como se ha sealado, con anterioridad a la dacin de dicha norma la prescripcin
adquisitiva notarial solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento
se encontraba sujeto a un proceso de regularizacin de la edificacin o, en su caso,
del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripcin previa del dominio
de los favorecidos con la regularizacin; sin embargo, al permitirse que dicho pro-
ceso notarial pueda recaer tambin sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha
establecido implcitamente, que la existencia de una fbrica por regularizar ya no
constituye requisito para la declaracin de propiedad de un inmueble a travs del
proceso de prescripcin adquisitiva notarial.
En este sentido, los Vocales firmantes se apartan del criterio establecido en las
Resoluciones Ns 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del
8/2/2002, respectivamente.
4. En el caso sub examine, segn se ha sealado en el tem IV: Antecedente Regis-
tral el inmueble materia de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
est constituida por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla,
Callao, no aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o modi-
ficacin de edificacin por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento
notarial iniciado es solo de prescripcin adquisitiva.

101
Juan carlos esquivel oviedo

Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye


obstculo para la procedencia de la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva;
debiendo por tanto, revocarse la observacin formulada por el Registrador.
5. Sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el artculo 42 del Reglamento
de la Ley N 27157 establece que el acta notarial que declara la prescripcin
adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo
suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para la
cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo de ser el caso; agre-
gando que: copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de que
el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el artculo 313
del presente Reglamento.
La Ley N 27333 modific tcitamente el artculo 42 citado precedentemente en
cuanto al ttulo inscribible. En efecto, el inciso f) del artculo 5 seala lo siguien-
te: transcurrido el trmino de 25 (veinticinco) das desde la fecha de la ltima
publicacin, sin mediar oposicin, el notario completar el formulario registral o
elevar a escritura pblica la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la
propiedad del bien por prescripcin. Solo en caso de haber optado el solicitante por
elevar a escritura pblica la solicitud, se insertarn a la misma los avisos, el acta
de presencia y dems instrumentos que el solicitante o el notario consideren nece-
sarios, acompandose al Registro como parte notarial nicamente el formulario
registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos solo
el formulario registral, el notario archivar los actuados en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos.
Asimismo, el inciso i) establece que: el instrumento pblico notarial o el formulario
registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripcin adquisitiva del
dominio es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y
la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo propietario.
En este sentido, el ttulo presentado, consistente en el acta de declaracin de propiedad otor-
gado ante notario del Callao Pedro Germn Nuez Palomino el 7 de mayo de 2004 no cumple
con la formalidad prevista en la normas antedichas; defecto que debe ser subsanado.
Estando a lo acordado por mayora:

VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios del Ca-
llao al ttulo sealado en la parte expositiva y sealar que el ttulo tiene el defecto a que
se contrae el punto 5 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.

SAMUEL GLVEZ TRONCOS


Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral

Voto en discordia de la vocal Elena Rosa Vsquez Torres


1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley N 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de cons-
truccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica,
independizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad
con el artculo 7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es

102
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

procedente en el supuesto que el poseedor carezca de ttulo de propiedad o cuando


el terreno est inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de-
mostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos.
2. El artculo 21 de la Ley N 27157 establece expresamente que la prescripcin ad-
quisitiva de dominio que ser declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el
Ttulo I de la Ley N 27157, ttulo denominado Procedimientos para la Regulariza-
cin de Edificaciones; es decir, la regulada por los artculos 7, 9,14 y 17 del citado
Ttulo, referidos a la declaracin por prescripcin adquisitiva de las secciones de
dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamen-
tos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes,
centros y galeras comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusiva,
edificaciones sujetas al procedimiento de regularizacin de declaratoria de fbrica,
reglamento interno o independizacin.
El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que sera
de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones4.
Asimismo, el artculo 35 de este Reglamento, establece si durante el trmite de regu-
larizacin de una edificacin se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de
saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulo
supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el asunto no contencioso de
competencia notarial, regulado en los artculos 39 al 43 del precitado reglamento. Del
artculo 42 de dicho Reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento
notarial de saneamiento de la titulacin, copia certificada del acta que la contiene se
adjuntar al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el docu-
mento de inscripcin de regularizaciones de fbricas (disposicin modificada por la Ley
N 27333, por cuanto esta establece que la declaracin notarial de prescripcin adqui-
sitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pblica, segn se
desprende de su artculo 5 incisos f e i).
3. La Ley N 27333 (Ley Complementaria a la Ley N 26662, ley de asuntos no con-
tenciosos de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones) en su ar-
tculo 5 prescribe El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar,
exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, ve-
rificndose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer prrafo del
artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo al siguiente trmite.... Es decir, esta
norma mantiene la misma lnea normativa del artculo 21 de la Ley N 27157 (al cual
inclusive se remite expresamente) y el artculo 35 de su Reglamento, esto es de que
los procedimientos notariales de prescripcin adquisitiva de dominio estn referidos a
los supuestos en que se regularice la declaratoria de fbrica, reglamento interno o las
independizaciones.
Si bien el artculo 5 inc. k de la Ley N 27333 establece que el procedimiento
de declaracin de fbrica comprende tambin a la declaracin de prescripcin
adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuentan con
edificaciones; es de destacar que esta modificacin ampla los mrgenes de la pres-
cripcin adquisitiva notarial, sacando del marco de la regularizacin, expresamente,
el caso de terrenos ubicados en zonas urbanas, precisndose, segn se desprende de
la norma, que debe tratarse de terrenos que no cuentan con edificacin.
4. Esta instancia ha interpretado en las Resoluciones N 091-2001-ORLC/TR del
23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del 8.2.2002, que la Ley N 27157 tanto la Ley
N 27157, su Reglamento, la Ley N 27333, constituyen normas de excepcin, que
permite a los propietarios que hayan construido sin autorizacin municipal registrar
las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las independizaciones.

103
Juan carlos esquivel oviedo

Asimismo, ha interpretado, que la prescripcin adquisitiva notarial solo procede en


caso de terrenos sin edificacin y si en el terreno existe edificacin, ser necesario
que esta sea materia de regularizacin, conforme a las citadas normas. En tal senti-
do, tratndose de normas de excepcin, deben ser interpretadas restrictivamente, de
conformidad con el artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil.
5. Ahora bien, el apelante invoca que la Directiva N 013-2003-SUNARP/SN del
9.10.2003 aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 490-2003-SUNARP-SN que uniformiza los criterios de calificacin
registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que en los
casos de prescripcin adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, en
el prrafo tercero del numeral 1. Antecedentes y Consideraciones. Cabe sealar al
respecto, que lo invocado por el apelante no forma parte de ninguna norma de la
directiva, sino, como l mismo lo admite, forma parte del rubro Antecedentes y
Consideraciones, por lo cual solo debe ser tomado de manera ilustrativa, para com-
prender los alcances de las normas que contiene la directiva.
Dicha directiva, segn los antecedentes, busca uniformizar los criterios con rela-
cin a: - si la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos
supletorios y saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas de inmuebles
procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobacin
del proceso de habilitacin urbana; - la no calificacin por parte de las instancias
registrales de los actos procedimentales realizados por el notario; y, - los documen-
tos que deben ser presentados al registro para la anotacin preventiva. Es cierto que
al analizarse el primer punto, se seala como conclusiones: - que no se requiere la
existencia de edificaciones y - que no resulta exigible la previa inscripcin de la
aprobacin de la habilitacin urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de
declaracin se encuentran ubicados en reas que cuentan con zonificacin urbana.
Sin embargo, la primera conclusin podra ser enmarcada en que no se requiere la
existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan
sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimien-
tos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar.
En las normas de la directiva, puede apreciarse que en el numeral 5.1. se regula,
conforme al literal k del artculo 5, la declaracin notarial de prescripcin adquisi-
tiva de dominio y formacin de ttulos supletorios respecto de inmuebles situados
en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobacin de la habilitacin
urbana. Se precisa que este criterio ser tambin de aplicacin a la inscripcin de
las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N 27157 y su
reglamento. Esto quiere decir que no se reconoce expresamente que la prescripcin
adquisitiva notarial proceda sobre edificaciones fuera del marco de la regulariza-
cin, lo que s ocurre cuando se regula en el artculo 5.6, aplicando literalmente el
artculo 13 de la Ley N 27333, que el saneamiento de rea, linderos y medidas pe-
rimtricas, tramitado por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en di-
cho artculo (por mutuo acuerdo, procedimiento notarial y procedimiento judicial),
puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia
de regularizacin de edificaciones o de saneamiento de la titulacin, para lo cual se
estar a lo previsto en el artculo 5.1. de la directiva. Ntese que en este extremo la
directiva hace una interpretacin literal de la norma y por lo tanto concluye que el
artculo no se circunscribe al procedimiento notarial.
Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los tres proce-
dimientos notariales: prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos supletorios y
saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas, no existira norma especial
para este ltimo procedimiento, en el artculo 5.6.

104
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

6. En consecuencia, consideramos que la Directiva N 013-2003-SUNARP/SN no ha


introducido una interpretacin contraria a la que vena sosteniendo el Tribunal Re-
gistral, en las resoluciones antes citadas, sobre la prescripcin adquisitiva notarial.
7. En el caso sub examine, segn se ha sealado en el tem IV: Antecedente Regis-
tral el inmueble materia de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
est constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, no
aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o modificacin de
edificacin por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial
iniciado es solo de prescripcin adquisitiva.
Por lo tanto, no resulta procedente la declaracin notarial de prescripcin adquisiti-
va respecto del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuestos
previstos en la Ley N 27157, su Reglamento y Ley N 27333. Siendo que el ttulo
contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del ttulo.

Elena Rosa Vsquez Torres


Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral

Notas
1 Artculo 21 de la Ley N 27157:
La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a solicitud del
interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
2 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
3 Artculo 31 del Reglamento de la Ley N 27157:
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al registro correspondiente,
en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efectos de la inscripcin del acto o actos respecti-
vos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripcin res-
pectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una copia y remitir la otra a la municipalidad
distrital correspondiente para los fines sealados en el inciso y) del artculo 5 del presente Reglamento.
4 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levanta-
das en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.

105
Juan carlos esquivel oviedo

J7 J1

Cas. N 736-2002-Caete
Corte Suprema
Lima, 28 de enero del 2005

La sala de derecho constitucional y social permanente de la


corte suprema de justicia de la repblica
Con los acompaados; con lo expuesto por el seor fiscal; vista la causa en Audiencia Pblica
llevada a cabo en la fecha; integrada por los seores Vocales: Vsquez Cortez, Carrin Lugo,
Zubiate Reina, Gazzolo Villata y Ferreira Vildozola; y verificada la votacin con acuerdo a
ley, emite la presente sentencia:

1.- Materia del recurso:


Es materia del presente recurso de casacin la sentencia de vista de fojas mil ciento setentitrs,
su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno, corregida a fojas mil ciento ochentiocho,
expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Caete que, revocando la sen-
tencia de fojas mil treintisis, su fecha dos de abril de dos mil uno, declara improcedente la
demanda incoada por don Vctor Yauris Quintana, en el proceso seguido contra don Pablo
Espino Chumpitaz, sobre formacin de ttulos supletorios.

2.- Fundamentos por los cuales se ha declarado procedente el recurso:


Mediante resolucin obrante a fojas cuarentisiete del cuadernillo de casacin, de fecha diez
de junio de dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casacin interpuesto por don
Vctor Yauris Quintana, por las siguientes causales: a) la prevista por el inciso 1 del numeral
386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la aplicacin indebida del artculo 1412 del Cdigo
Civil; b) la prevista por el inciso 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la
inaplicacin de los numerales 923, 2010, 2011, 2018 y 2019 del acotado Cdigo Civil; y c)
la prevista por el inciso 3 del artculo 386 del Cdigo adjetivo, relativa a la contravencin de
normas que garantizan el derecho al debido proceso.

3.- Considerandos:
Primero: De primera intencin es necesario examinar la causal referida al inciso 3 del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, por la que tambin se ha declarado procedente el
medio impugnatorio, ya que de declararse fundado el recurso por contravencin de normas
que garantizan el derecho a un debido proceso no cabra pronunciamiento por las otras
causales. Segundo: El recurrente, al fundamentar la causal relativa a la contravencin de
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sostiene que ha solicitado tutela
jurisdiccional a fin de que se le reconozca como propietario del bien sublitis mediante
la exhibicin de ttulo suficiente. Agrega que, en el presente caso, la incertidumbre con
relevancia jurdica radica en la insuficiencia del documento de compraventa que ostenta

106
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

para producir su primera inscripcin de dominio. Sin embargo, el Superior ha producido


una incertidumbre jurdica en el recurrente al expresar que el actor se ha equivocado en
la accin interpuesta y que le corresponde solicitar el otorgamiento de escritura pblica.
Tercero: El inciso 1 del artculo 504 del Cdigo Procesal Civil establece que se tramita
como proceso abreviado la demanda que formula el propietario de un bien que carece de
documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a
este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad co-
rrespondiente. Cuarto: Chirinos Soto, citado por Alberto Hinostroza Minguez1, sostiene
que En la peticin de ttulo supletorio, el solicitante puede contar con un documento in-
clusive una escritura pblica de transferencia de bien, pero como no hay partida regis-
tral, no puede inscribir su propiedad. Para eso pide al juez que forme el ttulo supletorio.
Agrega que El inciso 1 (relativo al artculo 504 del Cdigo Procesal Civil) contempla el
proceso para la formacin del ttulo supletorio (...). No se trata del propietario de un bien
que carece de documentos que acrediten su dominio. Se trata del propietario cuyo bien
carece de inscripcin registral. (...) Un propietario puede tener uno o ms documentos
que lo acrediten como tal y sin embargo no poder inscribir ese dominio, porque la finca
carece de partida en el Registro. Entonces, pues, la formacin de ttulo supletorio debe-
mos entenderla como el procedimiento destinado a posibilitar la primera de dominio en
los Registros Pblicos. Del mismo modo se pronuncia Jorge Avendao, tambin citado
por Alberto Hinostroza Minguez en la misma pgina, al sealar que (...) su objetivo
principal (de los ttulos supletorios) es lograr la primera inscripcin de dominio (...), lo
cual quiere decir que los ttulos supletorios proceden cuando el inmueble no est inscrito
(...). Quinto: Es pertinente anotar el principio jurdico recogido por la Ley N 27333
(relativo a bienes urbanos), principio que debe ser utilizado por los juzgadores dentro de
la facultad que le confiere el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral
6 (del trmite para la primera inscripcin de dominio) permite la declaracin notarial de
formacin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio, lo que
significa que el legislador ha pensado que la formacin de los anotados ttulos supletorios
sirven tambin para facilitar la primera inscripcin registral del predio. Es ms, el artculo
2018 del Cdigo Civil, textualmente, seala que para la primera inscripcin de dominio
el solicitante debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su
defecto, ttulos supletorios, lo que se interpreta en el sentido de que estos ltimos ttulos
sirven para efectos de la primera inscripcin registral. Sexto: Conforme aparece del es-
crito de demanda, obrante a fojas cuarenta, el actor pretende que el Juzgado disponga la
formacin de ttulo supletorio respecto de inmueble denominado Playa Nave, as como
se disponga su primera inscripcin registral, de dominio ante el Registro de la Propie-
dad Inmueble de Caete. Stimo: Estando a lo expuesto precedentemente, se llega a la
conclusin que el ad quem, al declarar improcedente la demanda, por considerar que el
actor debe interponer demanda de otorgamiento de escritura pblica para formalizar el
ttulo que ostenta, ha incumplido con la finalidad concreta del proceso, esto es, eliminar
una incertidumbre con relevancia jurdica, conforme lo prescribe el artculo III del Ttulo
Preliminar del Cdigo Procesal Civil, por consiguiente, la instancia superior, en base a
las consideraciones anotadas, debe pronunciarse sobre las dos pretensiones procesales
contenidas en la demanda.

4.- Decisin:
a) Declararon FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas mil ciento noventisiete por
don Vctor Yauris Quintana y, en consecuencia, CASARON la sentencia de fojas mil ciento se-
tentitrs, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno. b) ORDENARON el reenvo de los
autos a la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Caete a fin que emita nuevo fallo teniendo
en cuenta lo expuesto en los considerandos precedentes. c) DISPUSIERON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don

107
Juan carlos esquivel oviedo

Vctor Yauris Quintana contra don Pablo Espino Chumpitaz, sobre formacin de ttulo supletorio;
y los devolvieron.

SS.
Vsquez Cortez
Carrin Lugo
Zubiate Reina
Gazzolo Villata
Ferreira Vildozola

Nota
1 Alberto Hinostroza Minguez. Procesos abreviados. Doctrina y jurisprudencia. Segunda edicin, Ga-
ceta Jurdica, Lima, 2002, p. 63.

108
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J8 J1

Cas. N 1043-2001 Juliaca-San Romn-Puno


Corte Suprema
Lima, 5 de setiembre del 2002

La sala de derecho constitucional y social de la corte suprema


de justicia de la repblica:
VISTOS; con los acompaados; en audiencia pblica llevada a cabo en la fecha, integra-
da por los seores vocales: Vsquez Cortez, Zubiate Reina, Walde Juregui, Egsquiza
Roca y Neira Bravo; luego de verificada la votacin con arreglo a ley, emite la siguiente
sentencia:

Materia del recurso:


Se trata del recurso de casacin interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro por Rural Ku-
nurana Empresa de Propiedad Social contra la sentencia de vista de fojas trescientos cin-
cuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno, que confirmando la sentencia apelada
de fojas doscientos ochentisiete, su fecha treintiuno de agosto del dos mil declara fundada
la demanda; en los seguidos por don Casiano Tiburcio Lima Ttito en representacin de su
seora madre doa Eugenia Ttito Quispe viuda de Lima con Rural Kunurana Empresa de
Propiedad Social y otra sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio.

Fundamentos del recurso:


A fojas veinticuatro del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal mediante resolu-
cin de fecha doce de noviembre del dos mil uno se ha declarado procedente el recurso
de casacin por la causal de interpretacin errnea del artculo novecientos cincuenta del
Cdigo Civil, por cuanto refiere la recurrente que la sentencia de primera instancia, que
es confirmada por la de vista, indica que para poder adquirir un bien ajeno se requiere
la posesin sobre el predio por el plazo mencionado en la Ley pero obvia expresar en
dicha interpretacin que la posesin debe ser ejercida por el plazo de diez aos en forma
continua, pacfica y pblica como propietario no cumpliendo el actor en este caso con el
requisito de poseer como propietario.

Considerandos:
Primero: Que, la finalidad del recurso de casacin es velar por la correcta aplicacin e in-
terpretacin del derecho objetivo y la unificacin de la jurisprudencia nacional. Segundo:
Que, segn la doctrina la usucapion puede definirse como una investidura formal median-
te la cual una posesin se transforma en propiedad. Es pues algo ms que un nuevo medio
de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico,
es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesin.
Tercero: Que, el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil seala expresamente
que La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante posesin continua,

109
Juan carlos esquivel oviedo

pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuan-
do median justo ttulo y buena fe. Cuarto: Que, en autos, la actora no ha acreditado de
manera indubitable la posesin constante, pacfica, continua, pblica como propietario,
es decir el animus dominus, pues los documentos que adjunta no acreditan haberse por-
tado como la legtima propietaria, por cuanto la Declaracin Jurada de AutoAvalo que
presenta es del ao de mil novecientos noventinueve y las certificaciones que anexa datan
del ao dos mil: pues de haberse conducido como tal hubiera cumplido con sus deberes y
obligaciones durante el tiempo que posee el bien sublitis, por lo que no ha demostrado su
condicin de posesionaria como propietaria. Quinto: Que, adems, es necesario tener en
cuenta que todo poseedor de un bien que pretende adquirirlo por usucapion debe ejercitar
los atributos de la propiedad, como legtimo propietario, es decir, la posesin debe ser
animus domini, conforme es de apreciarse en la Ejecutoria Suprema de fecha treintiuno
de agosto de mil novecientos noventitrs expedida en el Expediente nmero mil ocho-
cientos ochentinueve - noventids en los seguidos por doa Luca Alarcn Silva con don
Ignacio Dvila Quevedo sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, que a la letra dice:
Que uno de los requisitos para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripcin es
haber posedo como propietario, es decir, haberse comportado como tal, cumpliendo las
obligaciones y ejerciendo los derechos inherentes a ella...; dentro de este contexto y en el
caso materia de autos la actora en ningn momento ha ejercido dicha posesin como le-
gtima propietaria. Sexto: Que, asimismo, otro de los requisitos que requiere la Prescrip-
cin Adquisitiva es que el bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito
en los Registros Pblicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo seala expresamente la
Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente nmero mil trescientos treinta - noventitrs
que seala que: Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el
Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio
si el inmueble no est inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos su-
pletorios (Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Suprema Civiles mil novecientos
noventitrs - mil novecientos noventisis, pgina doscientos setentitrs). Al respecto, se
advierte que el bien sublitis no se encuentra inscrito en la Oficina Registral de Puno, tal
como se aprecia de las certificaciones que obran en el expediente a fojas sesentiocho a
setentiuno. Stimo: Que, por los considerandos precedentes se ha llegado a determinar
que la actora no ha posedo el bien como propietaria y por ende, no ha cumplido con los
requisitos exigidos en el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil y, en aplicacin
del artculo trescientos noventisis, inciso primero del Cdigo Procesal Civil: DECLA-
RARON: FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro
por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social; en consecuencia NULA la sentencia
de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno; y en
sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada de fojas doscientos ochentisiete,
su fecha treintiuno de agosto del dos mil que declara fundada la demanda y reformndo-
la declararon IMPROCEDENTE la demanda; ORDENARON la publicacin del texto
de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Casiano
Tiburcio Lima Ttito en representacin de su seora madre doa Eugenia Ttito Quispe viu-
da de Lima con Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social y otra sobre Prescripcin
Adquisitiva de Dominio; y los devolvieron.

SS.
VSQUEZ CORTEZ
ZUBIATE REINA
WALDE JUREGUI
EGSQUIZA ROCA
NEIRA BRAVO

110
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J9 J1

Cas. N 2448-2006-Lima
Corte Suprema
Lima, 27 de marzo del 2007

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la


repblica

Materia del recurso:


Se trata del recurso de casacin interpuesto por la demandada Asociacin de Vivienda Mi-
guel Grau, contra la sentencia de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha diecisis
de enero del dos mil seis, que Confirmando la sentencia apelada de fojas quinientos trece,
fechada el ocho de julio del dos mil cinco, que declara Fundada la demanda; en los seguidos
por Julio Lpez Fernndez contra la Asociacin de Vivienda Miguel Grau y otros sobre
Prescripcin Adquisitiva de Dominio;
Fundamentos del recurso:
La Corte mediante resolucin de fecha veintiuno de setiembre del dos mil seis, ha estimado
procedente el recurso solo por la causal de interpretacin errnea del artculo novecientos
cincuenta del Cdigo Civil; expresando la recurrente como fundamentos: que la Sala Revi-
sora interpreta errneamente el artculo novecientos cincuenta del Cdigo acotado, puesto
que la persona que ya es propietaria de un determinado inmueble no puede adquirir por
prescripcin adquisitiva la propiedad del mismo; sino que dicha institucin corresponde a
aquellos que ostentan nicamente la calidad de poseedores del bien;

Considerando:
Primero.- Que, a fin de desarrollar una mejor motivacin es menester primero tener presente
que el derecho de propiedad de nivel constitucional, conforme al artculo setenta de la Carta
Fundamental, es un derecho real al cual toda persona desea acceder respecto de determinados
bienes, en virtud a que este, conforme al artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil, com-
porta un poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; de tal modo
que aquel que se considere legtimo propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal
condicin, procurar la obtencin del ttulo comprobativo de dicho derecho ya sea al momento
de la adquisicin del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, ahora bien, cuando el
propietario con el ttulo respectivo desee una mayor formalizacin del mismo y obtenga un pleno
efecto erga omnes, peticionar entonces el otorgamiento de la Escritura Pblica correspondien-
te, de conformidad con los artculos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del
Cdigo Civil; sin embargo, si el ttulo comprobativo de su derecho se pierde, extrava o deteriora
al punto de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita su derecho pero no la
condicin de propietario, puede optar por ejercer la pretensin de Ttulos Supletorios, para que
supla el anterior; as lo establece el artculo quinientos cuatro inciso primero del Cdigo Procesal
Civil cuando prescribe que puede interponer demanda el propietario de un bien que carece de

111
Juan carlos esquivel oviedo

documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o
sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente;
Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con ttulo ex-
traviado, perdido o deteriorado, est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin
de Ttulo Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de
propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la
Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera
propietaria del inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio respecto
del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho mediante el ttulo que
obtuvo pero que se perdi y se sujetar a la acreditacin de los requisitos de la usucapin esta-
blecidos por el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, con el riesgo latente de resultar
vencido dentro de un debido proceso; pero que ser de cargo suyo, puesto que por dicha va se
decidi; Cuarto.- Que, de la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado su ttulo
de propiedad sino que la conserva pero que advierte a posteriori que este deviene en ineficaz,
insuficiente o insubsanable por alguna causal contemplada en la ley igualmente se encuentra
legitimada para, en defensa de su derecho, recurrir a la usucapin, ya sea en su forma lata o
corta, debiendo cumplir con los requisitos respectivos previstos en el citado artculo novecientos
cincuenta del Cdigo Sustantivo; con la posibilidad, como ya se indic, de resultar vencida; no
existiendo ninguna imposibilidad jurdica en este caso, puesto que precisamente, en atencin a
la ineficacia atribuida al ttulo del poseedor es que este, para conservar su derecho, se somete a
los requisitos de la usucapin; Quinto.-Que, en el presente caso, si bien es verdad que el actor
interpone la presente demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio respecto del inmueble
subjdice sealando que accedi a la posesin del mismo en su calidad de socio de la entonces
Cooperativa de Vivienda Miguel Grau, otorgndole la posterior Asociacin de Vivienda Miguel
Grau la respectiva Constancia de Adjudicacin del lote submateria, cierto es tambin, que ello
en modo alguno lo deslegitima para interponer la referida demanda, conforme ya se indic,
sino que evidencia la buena fe con la que ingres al predio sub jdice, pero a su vez la renuncia
a estimarse propietarios en base a la referida constancia de adjudicacin y su deseo de recurrir
al instituto jurdico de prescripcin adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad del bien
previsto en el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil, pues considera que satisface los
requisitos exigidos por ley para ello; Sexto.- Que, en tal virtud, al no considerar tanto el a quo
como el ad quem un impedimento para que el actor pretenda declaracin de propietario por
usucapin respecto del inmueble subjdice el hecho de contar con una constancia de adjudica-
cin sobre el citado inmueble, tal proceder en modo alguno comporta la interpretacin errnea
del artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil; por lo que no se configura la citada causal
invocada, debiendo por tanto desestimarse el recurso de casacin interpuesto, de conformidad
con el artculo trescientos noventisiete del Cdigo Procesal Civil; estando a las consideraciones
que preceden, declararon: INFUNDADO el recurso de casacin, interpuesto a fojas quinientos
ochentids por la Asociacin de Vivienda Miguel Grau; en consecuencia: NO CASARON
la resolucin de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha diecisis de enero del dos mil
seis; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos del recurso, as como a la
multa de tres Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Julio Lpez Fernndez con la
Asociacin de Vivienda Miguel Grau sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, y, los devol-
vieron; Vocal Ponente Seor Palomino Garca.-

SS.
Ticona Postigo
Palomino Garca
Miranda Canales
Castaneda Serrano
Miranda Molina

112
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J10 J1
Res. N 130-2004-SUNARP-TR-A
Tribunal Registral
Arequipa, 5 de agosto del 2004

Tribunal registral
Precedente aprobado en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado
los das 8 y 9 de abril de 2005 (El Peruano, 09/06/2005)
Apelante : Luis Concha Fernndez Simoni
Ttulo : 2688 del 17.02.2004
Trmite Documentario : 4008362
Registro : Propiedad inmueble
Acto : Habilitacin Urbana

Sumilla:
Carcter vinculante del informe emitido por el rea de catastro: requisitos
Conforme lo establece el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, el informe emitido por el rea de Catastro, en los
casos en que le sea solicitado, tiene carcter vinculante para el rea registral, siempre que
se refiera a datos tcnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que
excedan este marco e incluyan interpretacin de normas legales no vinculadas mediante
una relacin causal inmediata al anlisis de datos tcnicos, excedern el marco de la
finalidad del informe catastral, y que se realice un anlisis de los antecedentes registrales
vinculados estrictamente a aspectos tcnicos.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Se solicita la inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana, levantamiento de
hipoteca, prorrateo, modificacin y ratificacin de hipoteca.
Para ello se presentan los siguientes documentos:
a) Rogatoria contenida en la solicitud de inscripcin.
b) Documento Nacional de Identidad de Luis Guillermo Concha Fernndez Simoni.
c) Declaracin jurada formulada por el presentante referida al importe del valor de las
obras de la aprobacin de la habilitacin urbana.

113
Juan carlos esquivel oviedo

d) Resolucin de Gerencia N 124-2003 expedida por la Municipalidad Provincial de


Tacna.
e) Memoria descriptiva.
f) Planos que forman parte de la Resolucin de Gerencia N 124-2003.
g) Escritura pblica de fecha 11 de febrero de 2004.
h) Recibo de pago de derechos de apelacin.
i) Escrito conteniendo el recurso de apelacin.

II. Decisin impugnada


Interpone recurso de apelacin Luis Guillermo Concha Fernndez Simoni en contra de
la observacin formulada por la Registradora Pblica de la Zona Registral N XIII - Sede
Tacna, abogada Daisy Julia Pereira Holanda, que expresa lo siguiente:
Se ha solicitado la inscripcin de habilitacin urbana, independizaciones, levantamiento
de hipoteca, prorrateo y modificacin de hipoteca sobre el inmueble inscrito en la
ficha N 19849 de la Seccin Especial de Predios Rurales; presentando Resolucin de
Gerencia N 124-03 del 23/07/2003, memoria descriptiva, planos y escritura pblica del
11/02/2004, otorgada ante Notario Pblico Aurora Anguis de Adawi.
Se ha presentado escrito de fecha 12/05/2004 solicitando nueva liquidacin de derechos
registrales.

Anlisis jurdico
Primero: Conforme lo establece el Art. 32 del Reglamento General de los Registros P-
blicos el registrador calificar la legalidad de los ttulos, para lo cual deber: Confrontar
la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral corres-
pondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la
legitimacin de aquellos.
Verificado el ttulo presentado y mediante Informe N 202-2004 del rea de Catastro se
ha determinado las siguientes observaciones tcnicas.
- Segn los clculos realizados sobre el plano de trazado y lotizacin adjunto, se
aprecia que existen medidas perimtricas y reas erradas en los lotes de vivienda
que se pretenden independizar. Asimismo, los lotes que se encuentran en los mr-
genes del permetro, se encuentran sobresaliendo del permetro matriz, conforme a
lo que obra inscrito. Estos errores afectan directamente los planos presentados, el
cuadro de reas, la Resolucin de Gerencia y memoria descriptiva.
- Grficamente, la matriz presentada en la lotizacin, no concuerda con lo inscrito, de
acuerdo al plano que obra archivado en el ttulo archivado 56032-2003.
- En la Memoria Descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes
que se pretenden independizar. Tambin hay que indicar los datos tcnicos para los
lotes de equipamiento.
- Conforme al Plan Director 2001-2010, los planos de zonificacin urbana, sistema
vial urbano y secciones viales, aprobados mediante Ordenanza Municipal 0039-
2002-MPT (con rango de ley), se encuentra una va urbana secundaria proyectada
(Av. Miraflores) con un ancho de 16.80 m.l. el cual conforme al plano de lotizacin
presentado, no se encuentra considerado dicha va.
- Predio inscrito en la ficha 19849 SEPR, se encuentra en duplicidad parcial de ins-
cripcin con las fichas 9915-SEPR, 9916-SEPR, 9917-SEPR, 36366-PI, 36367-PI
y 36368-PI.

114
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

- Finalmente, de no concordar la ubicacin geogrfica, forma de los predios, reas y


medidas perimtricas, se recomienda realizar previamente a la habilitacin urbana,
el procedimiento de rectificacin y/o determinacin de reas conforme a lo estable-
cido en la Ley N 27161.
Segundo: Asimismo de requerir algn acto inscribible previo a la habilitacin urbana
deber de solicitarse el mismo a la S.E.P.R. presentando la documentacin respectiva,
ya que hasta que no se inscriba la habilitacin el inmueble tiene la condicin de predio
rstico.
Debe tenerse en cuenta para efectos de la liquidacin que la modificacin de hipoteca est
referida especficamente a los lotes, por lo que la inscripcin de esta se debe realizar en
cada uno de ellos. De igual modo la liquidacin presentada es incorrecta por no haberse
considerado el monto de la valorizacin de la habilitacin, as como el prorrateo de hipo-
tecas que deben efectuarse en cada uno de los lotes consignados.
Tercero: Conforme lo establece el Art. 40 del Reglamento General de los Registros P-
blicos, se procede a la liquidacin de los derechos registrales pendientes de pago segn
liquidacin adjunta () .

III. Fundamentos del recurso de apelacin


El apelante sustenta su recurso de apelacin en los siguientes argumentos:
a) Que segn Resolucin de la SUNARP N 001-2004-SUNARP-SN de fecha
2 de enero del 2004, en su anexo 01, punto 3, inscripciones de predios y sus
modificaciones, 3.2) habilitaciones/plano de trazado y lotizacin, tasa fija
de S/. 62.00 nuevos soles por derecho de calificacin; el lote 3/1000 del
valor de la aprobacin de la habilitacin urbana y en el recuadro de notas
punto 4) seala que adicionalmente se paga una tasa de 0.32% de UIT, o
10.00 nuevos soles por cada partida que se genere.
b) Agrega que le pretende cobrar por derechos de independizacin (por calificacin
S/. 50.00 nuevos soles y por derecho de inscripcin S/. 12.00 nuevos soles), cuando
el arancel registral en el punto 3.2 seala que solamente se cobrar adicionalmente
la tasa de 0.32% de la UIT o la suma de S/. 10.00 nuevos soles por cada partida
que se genere. Debiendo tener presente que en ningn momento se ha solicitado
independizacin de los lotes, ya que por el solo mrito de la resolucin de alcalda
que aprueba la habilitacin urbana se deber aperturar una partida registral por cada
lote y el pago es de S/. 10.00 nuevos soles por lote.
c) Manifiesta adems que se le pretende cobrar por 118 modificaciones de hipoteca la
suma de S/. 3658.00 nuevos soles y por 228 modificaciones de hipoteca, la suma de
S/. 10 501.68 nuevos soles, sin embargo se debe tener presente que la modificacin
de hipoteca no afecta el principio de folio real, toda vez que el mencionado contrato
solo establece que el monto de la hipoteca es la misma, prorrateando en cantidades
menores que ser determinada cuando se inscriba la habilitacin urbana.

IV. Antecedente registral


En la ficha registral N 3305 se encuentra inscrito el predio matriz denominado Bosque
de los Pichones, del cual se han independizado los siguientes lotes: Lote 1-A en la ficha
N 19849; Lote 1-B en la ficha N 19850; Lote 2 en la ficha N 19851; Lote 3 en la ficha
N 19852; y Lote 4 en la ficha N 19853.

V. Planteamiento de la cuestin
Interviene como Vocal ponente Ral Jimmy Delgado Nieto, con el informe oral del abo-
gado Jos Butrn Fuentes.

115
Juan carlos esquivel oviedo

De lo expuesto y anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusin son
las siguientes:
a) Establecer la naturaleza del informe emitido por el rea de Catastro de la Zona
Registral N XIII - Sede Tacna, vinculado a las observaciones contenidas en los
subguiones 1, 2 y 3 de la observacin formulada.
b) Determinar la existencia o no de duplicidad de inscripciones.
c) Si resulta procedente observar los planos presentados en virtud de ser discrepantes
con el Plan Director aprobado por la Municipalidad Provincial de Tacna.
d) Determinar el monto de derechos registrales a pagarse por concepto de:
d.1. Inscripcin de aprobacin de la habilitacin urbana.
d.2. Independizacin de lotes integrantes de la habilitacin.
d.3. Levantamiento de hipoteca.
d.4. Modificacin de hipoteca (prorrateo).
d.5. Modificacin de hipoteca (prorrateo).

VI. Anlisis
VI.1. Respecto a la determinacin de los efectos del informe emitido por el rea de
catastro
1. Como puede apreciarse de la observacin emitida por la primera instancia registral,
los subguiones 1, 2 y 3, se encuentran bsicamente sustentados en el Informe Tc-
nico N 0202-2004/Z.R.N XIII-AC, emitido por el Jefe del rea de Catastro de la
Zona Registral N XIII-Sede Tacna; por lo que cabe determinar la base legal que
hace que este Informe sea per se obligatorio para el rea registral.
2. En efecto, el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, establece que: () El rea
de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformi-
dad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que
incluya el anlisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente
a aspectos tcnicos, como la existencia o no de superposicin con propie-
dades inscritas de terceros o cualquier otra informacin relevante para la
inscripcin registral. El informe del rea de Catastro es vinculante para
el Registrador.
3. Conforme lo establece el artculo 1 de la Ley N 26366, el Sistema Nacional de
los Registros Pblicos tiene por finalidad mantener y preservar la unidad
y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a
la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin,
procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran.
4. Siendo el sustrato de la funcin registral la seguridad jurdica, el logro de este
objetivo no poda ser el fruto del trabajo aislado de la calificacin de los ttulos
en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en
donde la interrelacin de las diversas ramas de la ciencia vienen influenciando
cada vez ms en las decisiones registrales emitidas por los Registradores
Pblicos, constituyndose en elementos esenciales para que estos funcionarios
puedan en su momento tomar decisiones de naturaleza registral.
5. Concientes de tal realidad, el artculo 93 del Reglamento de Organizacin y
Funciones de la SUNARP, contempla el rea de Catastro conceptualizndola

116
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

como aquella unidad orgnica encargada de prestar apoyo tcnico en materia


catastral a la Jefatura, al rea Registral y a las Oficinas Registrales, realizando
labores de conservacin, actualizacin, modificacin y mantenimiento de la in-
formacin catastral.
6. Partiendo de aquel ya antiguo principio de la divisin del trabajo en base a
especialidades, pues es obvio que si bien la funcin calificadora de los ttu-
los y de inscripcin es labor exclusiva del rea registral, sin embargo no se
poda menoscabar el papel coadyuvante de suma trascendencia que cumple
el Catastro.
7. En virtud de lo expuesto en los acpites anteriores es que el artculo 9 del Regla-
mento del Registro de Predios establece expresamente que el informe del rea
de Catastro es vinculante para el Registrador, entendindose por esta ltima
palabra como referida a rea registral de la cual el Tribunal Registral constituye
su segunda y ltima instancia.
El cracter vinculante implica que este informe obliga al Registrador Pblico a
su observancia en las decisiones registrales que emita, siempre que cumpla con
los siguientes requisitos:
a) Competencia, ser emitido por el rea de Catastro de la Zona Registral res-
pectiva.
b) Contenido, es decir, que se refiera a datos tcnicos de los planos presenta-
dos; de tal manera que los informes que excedan este marco e incluyan in-
terpretacin de normas legales no vinculadas mediante una relacin causal
inmediata al anlisis de datos tcnicos, excedern el marco de la finalidad
del informe catastral.
c) Que se realice un anlisis de los antecedentes registrales vinculados estric-
tamente a aspectos tcnicos.
d) Relevancia, es decir que guarde una relacin de causalidad de tal forma que sin
su existencia no sea posible realizar la calificacin del ttulo presentado.
Por tanto y bajo estas premisas abordaremos a rengln seguido el anlisis de
la observacin recada en el ttulo N 2004-2688 que obra a fojas 56, de este
expediente.
VI.2. Respecto de la parte de la observacin sustentada en el informe tcnico
N 0202-2001/Z.R. N XIII-AC, referida a que:
a) Segn los clculos realizados sobre el plano de trazado y lotizacin presenta-
dos por el apelante existen medidas perimtricas y reas erradas en los lotes de
vivienda que se pretenden independizar.
b) Los lotes que se encuentran en los mrgenes del permetro, se encuentran sobre-
saliendo del permetro de la matriz, conforme a lo que obra inscrito.
c) Grficamente la matriz presentada en la lotizacin no concuerda con el plano
que obra en el ttulo archivado N 56032-2003.
d) En la memoria descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los
lotes que se pretenden independizar.
8. Como puede apreciarse de las citadas observaciones, las mismas estn referidas
a datos eminentemente tcnicos, producto del anlisis de los planos presentados
por el apelante por parte del rea de Catastro de la Oficina Registral N XIII
- Sede Tacna, por lo que conforme a lo expuesto en los acpites anteriores y
siendo el Informe Tcnico N 0202-2004/Z.R.N XIII-AC, vinculante para el

117
Juan carlos esquivel oviedo

rea registral en cuanto cumple con los requisitos precisados en el considerando


sptimo de esta resolucin, la observacin de la primera instancia registral debe
confirmarse en este extremo.
VI.3. Respecto de la parte de la observacin referida a que el predio inscrito en la
ficha N 19849 se encuentra en duplicidad parcial de inscripcin con las fichas
Ns. 9915, 9916, 9917, 36366, 36367 y 36368 del registro de predios
9. Esta parte de la observacin se sustenta tambin en el Informe Tcnico N 0202-
2004/Z.R.N XIII-AC, emitido por el rea de Catastro de la Oficina Registral
N XIII-Sede Tacna; sin embargo, de la revisin de los antecedentes registrales
contenidos en la ficha N 19849, se aprecia que el mismo es materia tambin de
interpretacin jurdica, por lo que esta instancia registral considera que, en esta
parte, dicho informe no es vinculante para el rea registral.
10. Efectivamente, en la ficha matriz N 3305-A, consta que con fecha 25 de junio
de 2003 se ha extendido una anotacin en mrito de la Resolucin Gerencial
N 160-2003-Z.N.NXIII-GR, en virtud de la cual se inicia el procedimiento
administrativo de cierre de partidas y dispone extender las anotaciones corres-
pondientes en las partidas contenidas en la ficha N 3305 (inscripcin menos
antigua) y las fichas N 36366, 36367, 36368, 9915, 9916 y 9917 del Registro
de la Propiedad Inmueble (actualmente, Registro de Predios).
11. Asimismo, en dicha ficha matriz N 3305-B, obra la anotacin que indica que
por Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, se declara concluido el
procedimiento administrativo de cierre de partidas al haberse formulado oposi-
cin al trmite dentro del trmino de ley.
12. Conforme lo dispone el artculo 62 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-SN, el procedimiento adminis-
trativo de duplicidad, puede concluir de dos maneras: con declaracin so-
bre el fondo, cuando dentro del plazo de 60 das de publicitada la existencia
de duplicidad de partidas, no se formula oposicin al cierre, en cuyo caso
se proceder al cierre de la partida registral menos antigua; sin declaracin
sobre el fondo, cuando dentro del plazo precitado, se formule oposicin al
cierre, en cuyo caso se dar por concluido el procedimiento administrativo
de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia
en las partidas duplicadas, quedando expedito el derecho de los interesados
para demandar ante el rgano jurisdiccional correspondiente la declaracin
de cierre, cancelacin, invalidez o cualquier otra pretensin destinada a rec-
tificar la duplicidad existente.
13. Asimismo, el artculo el artculo 62 de la norma legal precitada establece que
Extendidas las anotaciones que publicitan la duplicidad de partidas, y en tanto
no se produzca el cierre respectivo resultar procedente extender los asientos
de inscripcin que se soliciten sobre las partidas correlacionadas, sin perjuicio
que el eventual cierre de partidas que se practique afectar a todos los asientos
registrales de la partida de menor antigedad.
Ello significa que el nico motivo para que en el caso de procedimiento ad-
ministrativo de duplicidad se impida la extensin de asientos de inscripcin es
que la Resolucin de Gerencia Registral disponga mediante declaracin sobre
el fondo, el cierre de la partida registral menos antigua, como adems lo esta-
blece expresamente el artculo 57 segundo prrafo del Reglamento General de
los Registros Pblicos, por lo que en el caso submateria, al no existir resolucin
que disponga el cierre de la partida menos antigua, y por el contrario al haberse

118
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

expedido la Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que declara


concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaracin
sobre el fondo al haberse formulado oposicin al cierre, la observacin debe
revocarse en este extremo pues el caso tratado no constituye obstculo para la
extensin de asientos de inscripcin.
14. Sin embargo, y con la finalidad de salvaguardar la publicidad registral y en
aplicacin analgica de lo establecido por el artculo 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, teniendo en cuenta que de la ficha matriz
en la cual se inici el procedimiento administrativo de cierre de partidas
N 3305 se han independizado los lotes: 1-A en la ficha N 19849; Lote 1-B en
la ficha N 19850; Lote 2 en la ficha N 19851; Lote 3 en la ficha N 19852; y
Lote 4 en la ficha N 19853, debe disponerse la extensin de la anotacin de
la Resolucin Gerencial N 160-2003-Z.N.N XIII-GR, en virtud de la cual se
inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la extensin de la
anotacin de la Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que declara
concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaracin
sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales sealadas y que han
resultado de la independizacin efectuada de su ficha matriz N 3305.
VI.4. Respecto de la parte de la observacin referida a que conforme al plan director
2001-2010, los planos de zonificacin urbana, sistema vial urbano y secciones
viales, aprobados por ordenanza municipal 0039-2002-mpt, se encuentra una
va urbana secundara proyectada (av. Miraflores) y que el plano de lotizacin
no considera dicha va
15. Como es de verse de la Resolucin de Gerencia N 124-03, la Municipalidad
Provincial de Tacna en uso de las competencias atribuidas en virtud de la ley
N 26878, ha verificado mediante la Comisin Tcnica respectiva la adecuacin
del Expediente Tcnico de habilitacin urbana con los Planes de Desarrollo
Urbano, conforme lo seala el artculo 13 del Decreto Supremo 011-98-MTC,
por tanto, al tratarse de un asunto ya verificado por la autoridad municipal com-
petente en mrito de los antecedentes que obran en dicho ente municipal y en
tanto no vulneren los antecedentes registrales que se encuentran protegidos por
el principio de legitimacin, se entiende que gozan de los principios de validez
y ejecutoriedad contenidos en el artculo 9 del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos, por lo que la observacin debe revocarse en este extremo.
VI.5. Respecto de la parte de la observacin referida a la liquidacin de derechos
registrales por concepto de creacin de nuevas partidas registrales
16. Conforme lo establece el artculo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, Al inscribir la aprobacin de la habilitacin, el Registrador proceder
a independizar los lotes que integran el rea til de la habilitacin, incluyendo los
lotes aportados para servicios pblicos complementarios () .
17. Siendo los derechos registrales tributos, resulta pertinente recurrir a lo esta-
blecido por el artculo 2 del T.U.O. del Cdigo Tributario que seala que La
obligacin tributaria nace cuando se realiza el hecho previsto en la ley como
generador de dicha obligacin.
18. En el presente caso, tenemos que el hecho generador de la obligacin tributaria
de pagar los derechos registrales por concepto de la generacin de partidas
registrales es, precisamente, la independizacin de cada uno de los lotes que
integran la habilitacin, incluyendo los lotes aportados para servicios pblicos
complementarios, dispuesta por el artculo 34 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.

119
Juan carlos esquivel oviedo

19. Al respecto el Decreto Supremo 017-2003-JUS ha establecido que se debe pa-


gar en el supuesto de generacin de partidas registrales producto de habilita-
ciones urbanas una tasa de 0.32% de la Unidad Impositiva Tributaria, y siendo
que esta para el ao 2004 ha sido establecida en la suma de S/. 3 200.00 nuevos
soles, entonces tenemos que el apelante debe pagar la suma de 10.00 nuevos so-
les por cada partida que se genere, y siendo que stas son 352 correspondientes
a igual cantidad de lotes, entonces se tiene que por este concepto debe pagar a
suma de S/. 3 520.00 nuevos soles, por lo que la observacin debe confirmarse
en este extremo.
VI.6. Respecto de la parte de la observacin referida a la liquidacin de derechos
registrales por concepto de inscripcin de la habilitacin urbana
20. El Decreto Supremo 017-2003-JUS debidamente concordado con el Decreto
Supremo 008-2004-JUS que aprueba el TUPA de la SUNARP, ha establecido
que por concepto de inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana se
debe pagar la tasa fija de 1.94% de la UIT, que equivale a S/. 62.00 nuevos soles
por derechos de calificacin; y en lo que se refiere a los derechos de inscripcin,
la considera como un acto invalorado, por cuanto en esta primera etapa de apro-
bacin de la habilitacin no existe base imponible, la que recin se establecer
al inscribirse la recepcin de obras, en tal sentido se debe abonar por este con-
cepto la tasa de 0.26% de la UIT, que equivale a 8.00 nuevos soles, por lo que
la liquidacin debe revocarse en este extremo.
VI.7. Respecto de la parte de la observacin referida a la liquidacin de derechos
registrales por concepto de levantamiento de hipoteca
21. Es materia de rogatoria tambin el pedido del apelante de levantamiento de la
hipoteca inscrita en el asiento 2, rubro D), ampliada en el asiento 7, rubro D) de
la ficha N 19849, constituida hasta por la suma de $ U.S.A. 780 279.41 dlares
de los Estados Unidos de Amrica.
22. Al respecto, el Decreto Supremo 017-2003-JUS ha establecido que por la
inscripcin del levantamiento de gravmenes se debe pagar por derechos de
calificacin el 0.81% de la UIT que est sealada para el presente ejercicio
en S/. 3 200.00 nuevos soles, lo cual equivale a S/. 26.00 nuevos soles.
En cuanto a los derechos de inscripcin, se debe pagar cuando el valor
del acto es mayor de S/. 35 000.00 nuevos soles, el 1.5/1000 del valor del
acto.
23. En el presente caso, el valor del acto de la hipoteca que se pretende levantar
es de $ U.S.A. 780 279.41 dlares de los Estados Unidos de Amrica, lo
cual hace un monto de derechos registrales de $ U.S.A. 1170.42 dlares,
que al tipo de cambio de S/. 3.483 nuevos soles por dlar, vigente al mo-
mento de la presentacin de la solicitud de inscripcin el 17 de febrero de
2004, hacen la suma de S/. 4 076.57 nuevos soles; sin embargo, debe tener-
se presente que conforme a lo establecido por el artculo 45 de la Ley del
Procedimiento Administrativo General N 27444, el monto por derechos de
tramitacin no puede exceder de una UIT, salvo que la entidad se acoja a un
rgimen de excepcin.
24. En el caso submateria, teniendo en cuenta que el valor de la UIT para el
ejercicio 2004 es de S/. 3 200.00 nuevos soles, este es el tope, por lo que
siendo los derechos de calificacin de S/. 26.00 nuevos soles, a fin de no
exceder dicho tope los derechos de inscripcin deben ser establecidos en la
suma de S/. 3 174.00 nuevos soles, que sumados a los derechos de calificacin,

120
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

hacen el monto por este concepto de S/. 3 200.00 nuevos soles, por lo que la
observacin debe confirmarse en este extremo.
VI.8. Respecto de la parte de la observacin referida a la liquidacin de derechos
registrales por concepto de modificacin de hipoteca (prorrateo).
25. Conforme lo establece el artculo 1106 del Cdigo Civil, no se puede consti-
tuir hipoteca sobre bienes futuros.
26. En el presente caso, tal como figura de la clusula quinta y sexta del contrato de
hipoteca de fecha 11 de febrero del 2004, las partes suscriptoras acuerdan pro-
rratear el monto de la hipoteca inscrita en el asiento 8, rubro D) y su ampliacin
en el asiento 9, rubro D), de la siguiente manera:
a) Al sublote 1-A, inscrito en la ficha registral N 19849, le corresponde una
hipoteca de $ U.S.A. 1 980 600.00 dlares de los Estados Unidos de Am-
rica, los cuales se prorratearn entre los 346 lotes que conforman la habi-
litacin, asignando a 228 lotes la suma de $ U.S.A. 1 732 800.00 dlares,
lo cual equivale a $ U.S.A. 7600.00 dlares por lote; y a los restantes 118
lotes se le asigna la suma de $ U.S.A. 247 800.00 dlares, lo cual equivale
$ U.S.A. 2 100.00 dlares por lote.
b) Al sublote B), independizado en la ficha 19850, se le asigna el gravamen
hipotecario por la suma de $ U.S.A. 74 850.00 dlares.
27. Como se aprecia, lo que se pretende es trasladar la parte de la hipoteca que le
correspondera al sublote 1-A, entre los 346 lotes que conforman la rogatoria de
aprobacin de habilitacin urbana, lotes que an carecen de existencia fsica y
jurdica, es decir, se trata de bienes futuros, por lo que si bien segn el artculo
1409 del Cdigo Civil, pueden ser objeto de prestacin de contratos en general,
sin embargo, tratndose de la constitucin de garanta hipotecaria, ello no sera
posible por existir norma de orden pblico como la contenida en el artculo
1106 del Cdigo Civil ya citado.
Siendo ello as, los lotes que integran la aprobacin de la habilitacin urbana
carecen de existencia fsica y jurdica actual, y ello en tanto no se inscriba la re-
cepcin de obras, etapa en la cual el solicitante recin obtendr la conformidad
de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitacin ur-
bana previamente aprobada. Es pues en este momento en el cual recin tendrn
existencia fsica y jurdica.
En tal sentido el prorrateo solicitado no constituye acto inscribible, pues con
ello cada uno de los 346 lotes que conforman la aprobacin de la habilitacin
urbana se vera gravado con una hipoteca independiente, sin tener aun existen-
cia fsica y jurdica actual.
28. No obstante lo expuesto, y en aplicacin analgica de lo dispuesto por el
artculo 5.2) de la Directiva N 002-2003-SUNARP, aprobada por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 030-2003-SUNARP/
SN, previa modificacin de la rogatoria y subsanacin de las dems observacio-
nes advertidas en esta sede registral, s resulta procedente anotar la obligacin
de constituir hipoteca convencional sobre cada uno de los 346 lotes materia
del procedimiento de aprobacin de habilitacin urbana, debiendo anotarse,
preventivamente dicha obligacin, as como la condicin suspensiva de que la
recepcin de obras llegue a existir.

121
Juan carlos esquivel oviedo

VI.9. Respecto de la afirmacin del apelante que el informe del rea de catastro no
ha tenido en cuenta que el rea del predio fue determinada mediante sentencia
dictada en el proceso que sobre reivindicacin y entrega de predio se encuentra
inscrita en el asiento 17) rubro c) de la partida matriz n 3305
29. Al respecto es pertinente sealar que constituye una de las motivaciones del
rea de Catastro el hecho que Grficamente la matriz presentada en la loti-
zacin, no concuerda con lo inscrito, de acuerdo al plano que obra en el ttulo
archivado 56032-2003.
30. Al respecto debe tenerse presente que el predio matriz inscrito en la partida
3305 del Registro de Predios de la Zona Registral N XIII - Sede Tacna, fue
objeto de acto jurdico de divisin y particin, en virtud de lo cual se indepen-
dizan: el sublote 1-A en la partida 19849; el sublote 1-B en la partida 19850; el
sublote 2 en la partida 19851; el sublote 3 en la partida 19852; y el sublote 4 en
la partida 19853.
Estas independizaciones fueron efectuadas en mrito al ttulo archivado
N 56032-2003 en el cual han intervenido los ahora apelantes, de tal forma que
la discrepancia detectada por el rea de Catastro es entre los propios planos de
lotizacin de la habilitacin que se pretende inscribir y los planos tambin pre-
sentados por los apelantes, en mrito a los cuales se efectu la independizacin
de los lotes sealados en el prrafo precedente y dentro de los cuales se encuen-
tra el predio inscrito en la partida N 19849 en la cual se pretende inscribir la
habilitacin submateria.
31. Que, conforme al principio de calificacin contenido en el artculo 32 del
Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-
SN, El registrador calificar la legalidad de los ttulos, para lo cual deber:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la
partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes
registrales, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos.
En el presente caso como resultado de esa confrontacin de los planos de loti-
zacin presentados para la inscripcin de la habilitacin urbana submateria y
los planos que obran archivados en el ttulo 56032-2003, se detecta la falta de
concordancia; de tal forma que el informe catastral ha tenido en cuenta no solo
la sentencia inscrita en el asiento 17 del rubro C) de la partida matriz 3305,
sino adems, el ttulo en virtud del cual, con fecha posterior a la sentencia que
ampar la demanda de reivindicacin sealada, se inscribe la subdivisin e in-
dependizacin de los lotes precisados en el considerando precedente.
Estando a lo acordado, por unanimidad.

VII. Resolucin
1. REVOCAR la observacin efectuada por la registradora pblica de la Zona Registral
N XIII Sede Tacna abogada Daisy Julia Pereira Holanda en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en el subguin cuarto, por los fundamentos expuestos en el
acpite VI.4, de esta resolucin.
b) En la parte contenida en el subguin quinto, por los fundamentos expuestos en el
acpite VI.3, de esta resolucin.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la modificacin de hipoteca
correspondiente a los 346, lotes, por los fundamentos expuestos en el considerando
VI.8 de esta resolucin, debiendo abonarse por este concepto la suma de 26.00

122
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

nuevos soles por derechos de calificacin, y la suma de 1730.00 nuevos soles, como
acto invalorado, por derechos de inscripcin.
2. CONFIRMARSE, la observacin en las siguientes partes:
a) En la parte contenida en los subguiones primero, segundo y tercero, por los funda-
mentos expuestos en el acpite VI.2, de esta resolucin.
b) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la creacin de nuevas
partidas registrales, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.5, de esta
resolucin.
c) En la parte referida al cobro de derechos registrales por el levantamiento de hipote-
ca, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.7, de esta resolucin.
3. AMPLIARSE, la observacin, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.6, de
esta resolucin.
4. DISPONERSE, en salvaguarda del principio de seguridad jurdica y publicidad regis-
tral, extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 160-2003-Z.N.N XIII-GR,
en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la
extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que
declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaracin
sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales independizadas de la ficha matriz
N 3305.
Regstrese y comunquese.

FREDY SILVA VILLAJUAN


Presidente (e) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JORGE LINARES CARREN
Vocal de la Quinta Sala del
Tribunal Registral
RAL JIMMY DELGADO NIETO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

123
Juan carlos esquivel oviedo

J11 J1
Res. N 067-2005-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 25 de abril del 2005

Superintendencia nacional de los registros pblicos tribunal


registral
Trujillo, veinticinco de abril de dos mil cinco
Apelante : Marco Corcuera Garca
Ttulo : N 27402 del 10 de agosto de 2004
Recurso : 177-2004
Registro : Predios
Acto : Inmatriculacin de predio

Sumilla:
No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de Catastro sealando la
imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Mediante el ttulo venido en grado, Marco Corcuera Garca solicit la inmatriculacin de
un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campia de Moche s/n, intersec-
cin del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. Con
este objeto present los siguientes documentos:
- Testimonio de protocolizacin de escritura imperfecta de divisin y particin de
inmueble celebrado entre Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de
Rebaza el 12/02/1965 ante el Notario Nelson Gamio Vergara.
- Escritura Pblica de aclaracin de linderos y rea de casa huerta celebrada entre
Aurora Huapaya viuda de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Gra-
nados el 22/01/2004 ante el Notario Marco Corcuera Garca.
- Certificado de Habitabilidad del inmueble de 365.80 m2 expedido por la Municipa-
lidad Distrital de Moche el 29/09/2003.
- Certificado de que el inmueble no constituye ejido municipal expedido por la Mu-
nicipalidad Distrital de Moche el 04/09/2003.
- Certificado de Numeracin de Finca expedido el 04/09/2003 por la Municipalidad
Distrital de Moche.

124
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

- Certificado de Zonificacin y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipali-


dad Distrital de Moche el 04.08.2004 en el que se precisa que el inmueble a inma-
tricular se encuentra en zona rstica.
- Memoria descriptiva del predio suscrita por la Ing. Luca Snchez Montoya y vi-
sada por el Jefe de Desarrollo Urbano y Obras de la Municipalidad Distrital de
Moche.
- Planos de ubicacin, perimtrico y de localizacin del inmueble.
- Declaraciones juradas de autovalo y pago del impuesto predial.
- Constancia de no adeudos del impuesto de alcabala.
Con la apelacin se acompa un nuevo certificado de zonificacin expedido por la Mu-
nicipalidad el 26.08.2004 en el que se seala que el inmueble (casa huerta), al tener ser-
vicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condicin
de urbano sin formar parte de habilitacin urbana.

II. Decisin impugnada


El ttulo fue tachado por el Registrador Pblico David Rubio Bernuy. Los argumentos
expuestos son los siguientes:
TACHA
1.- Se tacha el presente ttulo por cuanto revisada la documentacin que se alcanza
se constata que se trata de un predio rstico que forma parte de otro predio rs-
tico de mayor extensin (lase memoria descriptiva de agosto de 2003 otorgada
por la Ing. Luca Snchez Montoya y visado por el Jefe de Desarrollo Urbano
de la Municipalidad distrital de Moche, Ing. Jos Barreto Rojas. El Certificado
de Zonificacin y Compatibilidad de Uso de fecha 4.08.2004 firmada por el
mismo funcionario municipal, declaraciones juradas de autovalo y planos que
se alcanzan).
En ese sentido deber solicitarse la inmatriculacin del presente inmueble como
predio rstico y no como urbano.
2.- El lote de terreno para ser inmatriculado como urbano, necesita de la respectiva
habilitacin urbana y la numeracin de finca con lo cual es posible la identificacin
del inmueble urbano.
3.- Asimismo se le comunica que deber tomar en cuenta el Informe N 706-2004ZR-
V-ST/OC de fecha 20/08/2004 expedido por el rea de Catastro y cuya copia sim-
ple se alcanza, el mismo que de conformidad con el art. 9 del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios es vinculante.
El Informe 706-2004 del rea de Catastro mencionado por el registrador detectaba dife-
rencias entre los datos consignados en los planos de localizacin, perimtrico y memoria
descriptiva con las cuadrculas de coordenadas de la oficina tcnica. Sealaba, por ejem-
plo, que por el lado norte, la lnea recta entre los vrtices 1 y 2 consignaba una distancia
de 18.50 ml mientras que del clculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml,
verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.

125
Juan carlos esquivel oviedo

III. Fundamentos de la apelacin


Sostiene el apelante lo siguiente en su escrito impugnatorio:
- El primer punto de la tacha se formula por la sola razn de que el predio es rstico
(se trata de un predio rstico que forma parte de otro de mayor extensin). En este
extremo el registrador no considera que la Ley N 27755 ha unificado los distintos
predios (urbano, rstico y R.P.U) en un solo registro y por lo tanto sus registradores
son competentes para cualquier materia. Ya no existen registros separados que sean
competencia de registradores independientes, de modo que los actuales registradores
deben resolver la rogatoria sin importar la calidad que tenga el predio.
- Sobre el segundo punto de la anotacin de tacha de que el predio para ser considerado
urbano requiere de habilitacin urbana es preciso sealar que esta no es la nica condi-
cin para determinar la calidad urbana del bien; tambin lo es, por ejemplo, el certifica-
do de parmetros urbansticos expedido por la municipalidad respectiva. Tampoco es
condicin el certificado de numeracin de finca pues de lo contrario no se inscribieran
inmuebles con manzana y lote y sin nmero. Al respecto, Antonio Manzano Solano se-
ala: i) Que la clasificacin de los bienes en urbanos y rsticos obedece al fin o destino
de los mismos y no al lugar donde estn ubicados; y, ii) Que se comprende en el grupo
de urbanos: los urbanizados y los que no cuentan con nmero de finca pero tienen una
manera inequvoca de ubicacin a travs de puntos cardinales.
- En el caso de autos se han recaudado las certificaciones municipales que acreditan,
por expresin de la autoridad municipal, que el inmueble es urbano y no rstico.
- Para mayor abundamiento se ha adjuntado copia de la declaracin jurada de autoa-
valo que acredita que desde el ao 1981 el inmueble est edificado y desde esa
fecha sirve para fines urbanos.
- Respecto del punto tercero de la denegatoria, es preciso oficiar a la Oficina de Ca-
tastro, toda vez que su personal ha admitido haber incurrido en error al emitir el
Informe 706-2004.

IV. Antecedente registral


Estando a que la rogatoria del ttulo es la inmatriculacin de un inmueble, en principio no
existe antecedente dominial.
No obstante, ingresado que fue el ttulo a esta Sala, mediante Oficio N 260-2004-
SUNARP-TR-T se solicit a la Oficina de Catastro la evaluacin tcnica del expediente
para fines de inmatriculacin. Mediante Informe N 464-2005-ZR-V-ST/OC la referida
oficina inform que no pudo determinar si el predio en mencin est inscrito o no.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarra Arellano.
Sobre la base de las razones expuestas por el registrador en la denegatoria, los argumen-
tos del interesado en el escrito impugnatorio, los informes tcnicos de la municipalidad
y el registro y el contenido general del expediente apelado, corresponde dilucidar en la
presente apelacin los siguientes extremos:
- Los efectos registrales del informe tcnico del rea de catastro cuando no ha podido
determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. Si la conclusin es
que bajo esos trminos es imposible inmatricular un predio, entonces la presente
solicitud debe ser desestimada; en cambio, si la conclusin es que el predio puede
ser inmatriculado, corresponder absolver las subsiguientes cuestiones.
- La naturaleza rstica o urbana del predio a inmatricular.
- Si el ttulo, en general, rene los presupuestos para determinar su inmatriculacin.

126
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

VI. Anlisis
1.- Mediante el ttulo venido en grado se solicit la inmatriculacin de un predio de
365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campia de Moche s/n, interseccin del
camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El in-
teresado para este fin acredit ttulos de dominio que superan ampliamente el plazo
de 5 aos previsto en el artculo 2018 del Cdigo Civil, consistentes en: i) Escritura
pblica del 12/02/1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara,
mediante la cual se protocoliz la escritura imperfecta de divisin y particin del
14/11/1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo
Ormeo de la Cruz. Segn aparece del tenor de este instrumento, las hermanas
Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un
terreno y una casa dejados por su seora madre Mara L. Huapalla. La particin del
terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto
de la casa solo hicieron mencin de que quedaba dividida en dos secciones, sin
precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pblica del 22/01/2004
otorgada ante el notario Marco Corcuera Garca mediante la cual Aurora Huapalla
de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victo-
ria, Elsa Semiramis, Mara Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos
y el rea de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de
la divisin y particin del referido inmueble. Aparece de la clusula quinta de esta
escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino
carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun
de la Campia de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un permetro
de 104.75 m y un rea de 620.00 m2. Se aclar tambin que la porcin asignada a
Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y rea: por el frente:
camino a las Tapias, con 20 m; por la derecha entrando: con la seccin asignada en
propiedad a la seora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50 m; por la izquierda
entrando, con propiedad del Seor Marcial Rebaza, con 17.40 m; y, por el fondo:
con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Nias, con 21 m, haciendo un
rea de 365.80 m2. Esta es la seccin de la casa que se pretende inmatricular con la
presente solicitud.
2.- Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cul debe ser
la posicin de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante
una solicitud de inmatriculacin, que no puede determinar si el predio se encuentra
inscrito o no en el registro. Algunas voces sealan que en este supuesto el registro
no debe dar pase a la inmatriculacin en tanto no se ha establecido si el predio se
encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro.
Registro y catastro son distintos. El primero est ligado al mundo de los derechos y
sus titulares, a la historia jurdica de cada finca a fin de hacerla pblica y cognoscible.
Busca la representacin jurdica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto
la toma de razn de los actos y contratos relativos al dominio y a los dems derechos
reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representa-
cin grfica de los inmuebles, constituyendo su bsico objeto la individualizacin y
constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo
objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa.
El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro.
La incorporacin de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor
parte de este tiempo y en la mayora de casos sobre la base de instrumentos pbli-
cos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes
tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se
generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el

127
Juan carlos esquivel oviedo

registro y la realidad, duplicidades y otras situaciones anmalas que atentan contra


la seguridad jurdica que debe brindar el registro.
El catastro, como censo fsico de inmuebles, cumple una adecuada funcin permi-
tiendo la correlacin de los derechos consignados en ttulos con la realidad fsica.
No olvidemos que el registro no hace ms que exteriorizar sostenida e ininterrum-
pidamente frente a terceros situaciones jurdicas, las mismas que deben tener su
correlato en la realidad. La funcin que cumple entonces el catastro es de ayuda al
registro permitiendo relacionar la realidad jurdica de los bienes (derechos) con la
realidad fsica de los mismos. Sin embargo, la implementacin del catastro como
herramienta coadyuvante en la labor registral no es automtica, sino que requiere
de un largo proceso de incorporacin de reas y su cotejo con la realidad registral.
En nuestro sistema registral la implementacin de las oficinas de catastro se viene
llevando a cabo paulatinamente. Algunas con un mayor desarrollo y capacidad que
otras. Para determinados actos actualmente tambin se exige el pronunciamiento de
este ente tcnico como paso previo para su acceso al registro. Pero es comn que
estas oficinas, especialmente en los casos de inmatriculacin de inmuebles, expidan
informes sealando que no pueden determinar si un predio se encuentra inscrito o
no en el registro. La pregunta que inmediatamente nace entonces es qu se debe
hacer en ese caso: inscribir o no inscribir el bien?
3.- La pregunta puede merecer diversas respuestas; no obstante, esta Sala entiende que en
este supuesto debe inscribirse el bien en atencin a las siguientes consideraciones:
i) El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurdi-
cas, los mismos que para el caso de la inmatriculacin son acreditados, entre
otras formas, a travs de ttulos de dominio con una antigedad de cinco aos,
conforme con lo previsto por el artculo 2018 del Cdigo Civil. En el presen-
te caso, el interesado ha acreditado su derecho presentando una escritura de
divisin y particin as como su aclaratoria que supera ampliamente el plazo
dominical establecido en la ley. Si bien el catastro constituye una herramienta
de trascendente valor en el mbito registral a fin de otorgarle contexto fsico
a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmue-
ble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso
del derecho cuando este aparece de los ttulos presentados. El derecho ha sido
acreditado y la imposibilidad de su correlacin con el mbito fsico no puede
impedir su inscripcin.
ii) El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayora
de las oficinas registrales no ha sido culminado. Existen grandes avances com-
parando el momento actual con el pasado; sin embargo, tambin hay reas de
la cual el catastro no puede dar ninguna informacin simplemente porque no la
tiene. La Directiva N 008-2004-SUNARP-SN reconoce la limitada capacidad
operativa de reas de catastro de cada una de las Zonas Registrales.
Acreditado que sea el derecho dominical en estos casos, el registro debe proce-
der a inscribir pues el objeto principal de la publicidad registral (el derecho) ha
sido mostrado por el interesado con la titulacin correspondiente.
iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se en-
cuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando estos han
cumplido con adjuntar la titulacin requerida que acredita su derecho, objeto de
publicidad, as como los planos e informacin grfica para que el catastro emita
su informe.
Si esta rea no puede por diversas limitaciones expedir el informe tcnico
que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o

128
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

no entonces debe procederse a su inscripcin. Es ms, siempre esta ha sido


la prctica registral hasta antes de la implementacin del catastro: el regis-
tro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por
la incorporacin de inmuebles. La posicin asumida, adems de otorgarle
preferencia a los derechos acreditados con ttulos, da lugar a que la admi-
nistracin, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un
bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto;
de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente
dictmenes sin ningn tipo de compromiso toda vez que ante la imposibi-
lidad de determinar si un bien est inscrito o no, las instancias registrales
siempre van a rechazar la inscripcin, lo que resulta absurdo.
iv) Los informes tcnicos del rea de catastro resultan vinculantes para las ins-
tancias registrales siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la
inscripcin o no de un bien en el registro. Conforme con el artculo 9 del Regla-
mento del Registro de Predios dicha rea verificar los datos tcnicos del plano
presentado, emitiendo un informe que incluya el anlisis de los antecedentes
registrales referidos estrictamente a aspectos tcnicos, como la existencia
o no de superposicin con propiedades inscritas de terceros o cualquier otra
informacin relevante para la inscripcin registral. En este orden resultan de
obligatoria vinculacin en la calificacin registral determinando el sentido de la
misma. Pero cuando el catastro simplemente se limita a sealar que no puede
determinar la condicin inscrita o no de un bien, no puede de ninguna manera
ser vinculante pues simplemente no hay informacin cierta. Nos preguntamos
en este caso a qu tipo de informacin puede resultar vinculada la actuacin
del registrador si no hay ningn pronunciamiento de catastro?
4.- Habiendo determinado con las razones expuestas que un predio debe inscribirse
en el supuesto que el rea de catastro emita informe sealando la imposibilidad de
determinar si est inscrito o no, corresponde dilucidar la condicin urbana o rstica
de este inmueble.
El Registrador Rubio observ el ttulo en el primer punto de su esquela porque con-
sider que el inmueble era rstico, y entendiendo que solo le corresponda evaluar
ttulos referidos a inmuebles urbanos (el ex Registro de Propiedad Inmueble, an-
terior a la unificacin del Registro de Predios) sugiri que el presentante solicitara
la inmatriculacin como predio rstico. Efectivamente, la solicitud del interesado
seala como acto rogado primera de dominio de predio urbano, mientras que
de los anexos del ttulo apareca que el predio tena la condicin de rstico. As lo
estableca el Certificado de Zonificacin y Compatibilidad de Uso expedido por la
Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004, que en su parte pertinente sea-
laba que el terreno se encuentra en zona rstica, y la Memoria Descriptiva suscrita
por la Ing. Luca Snchez Montoya y visada por la Municipalidad Distrital de Mo-
che, que tambin sealaba que el predio era rstico. Sin embargo, con la apelacin
se adjunt un nuevo Certificado de Zonificacin y Condicin de Predio expedido el
26.08.2004 por la Municipalidad Distrital de Moche en el que se seala que el in-
mueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas
y centro educativo, tiene la condicin de urbano dejando constancia que el mismo
no forma parte de habilitacin urbana alguna.
Cierto es que ambos documentos contienen informacin distinta pues mientras el
primer certificado determina que el predio es rstico, el segundo seala que es urba-
no. En esta situacin esta Sala considera que debemos estar a lo sealado en el l-
timo de los certificados expedidos por la Municipalidad en tanto es la informacin
reciente con que cuenta el municipio, enervando los efectos del anterior certificado.

129
Juan carlos esquivel oviedo

En este orden, consideramos, luego de la evaluacin realizada por la Municipalidad


a travs de su Jefatura de Desarrollo Urbano y Obras que el inmueble es urbano.
Las razones que ha tenido la administracin para considerar el predio como tal, por
ser de su competencia, son de su exclusiva responsabilidad, sin posibilidad de que
el registro las cuestione.
5.- El registrador Rubio consider que un lote de terreno para ser inmatriculado como
urbano requiere de habilitacin urbana y de numeracin de finca. En cuanto a este
asunto es preciso sealar que no todo predio urbano ha transitado por el procedi-
miento de habilitacin urbana para ser considerado como tal. Ejemplo de ello son
los cascos urbanos o centros histricos de algunas ciudades. La habilitacin urbana
es el medio usual por cual un predio rstico adquiere la calidad de urbano en mrito
a las obras que se realizan en l; sin embargo, atendiendo a otras consideraciones,
un predio puede tener la calidad de urbano y en este caso la Municipalidad de
Moche as lo ha establecido. Este criterio no es nuevo, lo podemos encontrar en la
Directiva N 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolucin de Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN del 09/10/2003, la
misma que seal que es procedente la inscripcin de la declaracin de prescrip-
cin adquisitiva de dominio y de formacin de ttulos supletorios en inmuebles
situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobacin de la
habilitacin urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a travs de
la certificacin pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no
contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificacin urbana. En este
orden se revoca este extremo de la observacin.
6.- Resta pronunciarse sobre el tercer punto de la esquela denegatoria de inscripcin.
El registrador seala que tambin hay que estar a lo dispuesto en el Infor-
me N 706-2004-ZRV-ST/OC del 20/08/2004 expedido por el rea de Catastro,
en el que se establece la disconformidad en los datos y coordenados de los planos
presentados con los que obran en la oficina. No obstante, al solicitar esta Sala el
informe correspondiente a la Oficina de Catastro con ocasin de la evaluacin de la
presente apelacin, dicha Oficina seal mediante Informe N 464-2005-ZR-V-ST/
OC del 14.03.2005 que las observaciones hechas en los Informes N 0197-2004-
ZR-V-ST/OC y N 0706-2004-ZR-V-ST/OC han sido levantadas en su totalidad
encontrndose la informacin tcnica del expediente correcta. Con lo cual se da
por subsanado el punto 3 de la esquela de observaciones.
7.- Se aprecia, por ltimo, que el presentante del ttulo ha cancelado solo el monto de
la tasa registral correspondiente a la calificacin del mismo, restando cancelar el
derecho de inscripcin ascendente a S/ 9.00.
Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se adopt la siguiente decisin:

VII. Resolucin
Primero: REVOCAR la observacin formulada al ttulo venido en grado y declarar
que el mismo es inscribible si se cumple con lo previsto en el stimo considerando de la
presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
WALTER MORGAN PLAZA
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
ROLANDO ACOSTA SNCHEZ
Vocal del Tribunal Registral

130
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J12 J1
Res. 023-2004-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 24 de febrero del 2004

Superintendencia nacional de los registros pblicos


tribunal registral

Sumilla:
Defecto insubsanable es aquel que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan
inexorablemente a las categoras de nulidad absoluta del acto jurdico. En este orden, los
defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificacin,
solo determinarn la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de
validez del acto jurdico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artculo 140 del Cdi-
go Civil, cuya omisin ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras
formalidades probatorias, su omisin solo dar lugar a la formulacin de una observacin
y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el ttulo autntico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripcin debe tener existencia al momento de su presentacin al
registro, pues de lo contrario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que
produzca la inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin al registro.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


El 22/08/2003, doa Tania Susana Lujn Snchez solicit la inscripcin de la compra-
venta del 50% de acciones y derechos del inmueble ubicado en la esquina de las calles
Tacna y Bolvar de la ciudad de Otuzco, celebrada entre Rafael Rodrguez Arteaga, como
vendedor, y la sociedad conyugal formada por Dimas Leonel Rodrguez Anticona y Tania
Susana Lujn Snchez, como compradora.
Adjunt la escritura pblica del 15/09/1995, otorgada ante el Notario de Otuzco, Carlos
Santiago Calvo Cava, cuyo testimonio haba sido expedido el 21/08/2003 por el Archivo
Regional de La Libertad. La parte final tena la siguiente anotacin: As consta de la
Escritura Pblica de su referencia a la que me remito en caso necesario, dejando una vez
ms constancia que la presente escritura carece de CONCLUSIN y la falta de firma del
ex Notario Pblico de Otuzco Dr. Carlos Santiago Calvo Cava... Fdo. Napolen Cieza
Burga, Director del Archivo Regional de La Libertad.

II. Decisin impugnada


El ttulo fue tachado por el Registrador Pblico (e) Neri Ulloa Abanto, con el siguiente
tenor:

131
Juan carlos esquivel oviedo

1.- Se TACHA el presente ttulo por cuanto calificado el ttulo presentado, escritura
pblica de fecha 15/09/1995, Notario Carlos Calvo Cava, se aprecia que le falta la
parte de la conclusin y firma del notario, conforme lo certifica el encargado del
Archivo Regional de La Libertad, contraviniendo lo prescrito por el artculo 52 y 59
de la Ley del Notariado N 26002.
2.- Asimismo no coinciden los nmeros del inmueble de la calle Tacna inscritos con
los consignados en la Escritura Pblica donde no constan los nmeros 646-658 y
686 de la calle Tacna. Regularizar.
3.- La longitud del lindero derecho del inmueble inscrito no coincide con el de la es-
critura donde constan como 16.50 y 17.50 ml, respectivamente. Aclarar con las
formalidades de ley.
Base legal: artculos 32, 42 del RGRP, concordantes con artculo 2011 del C.C..

III. Fundamentos de la apelacin


Apelado que fue el ttulo, la apelante tramit paralelamente la regularizacin de las omi-
siones de la escritura pblica, al amparo de la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J,
que aprob la Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI. Con fecha 26/11/2003 present a este
Colegiado nuevo testimonio de la escritura pblica, emitido el 20-11-2003 por el Archivo
Regional de La Libertad, con la Resolucin Directoral Regional N 14-2003-ARLL/D
del 18/11/2003 inserta, la misma que resolva declarar procedente el recurso de regula-
rizacin y autorizaba la intervencin del Notario Marco Corcuera Garca para subsanar
la falta de conclusin y algunas enmendaduras de la referida escritura. El mencionado
testimonio tambin contiene una certificacin del Notario Corcuera, en la que da cuenta
de la subsanacin de los defectos.
Adicionalmente, la abogada de la apelante, Dra. Emma Karina Ludea Hernndez, pre-
sent informe oral el da 03/02/2003, estableciendo las siguientes conclusiones:
- Que la escritura pblica no haya sido suscrita por el Notario no significa que sea
nula, pues conforme con la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J, que aprob la
Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI, ese defecto es subsanable. La escritura solo
formaliza el acto contenido en la minuta, por lo que este subsiste y retrotrae sus
efectos a la fecha del convenio de voluntades contenido en la minuta.
- Que siendo subsanables los defectos, el Registrador no debi tachar el ttulo sino
solo observarlo, a fin de que los interesados promuevan el procedimiento adminis-
trativo de regularizacin, del que ya se hizo mencin.
- Sobre la incongruencia entre la numeracin de la finca sealada en la escritura
pblica con la numeracin que figura en el antecedente registral se debe tener en
cuenta que la primera inscripcin de dominio a favor de Rafael Rodrguez Arteaga
e Ismelda Rodrguez Arteaga se realiz en enero del 2003, mientras que la escritu-
ra pblica de compraventa de las acciones y derechos tiene fecha 15/09/1995, de
modo que las caractersticas fsicas del inmueble han variado desde esa fecha sin
que ello signifique que se trate de otro inmueble.
- La numeracin de las fincas es una atribucin de las municipalidades, que en aten-
cin a diversos criterios actualizan cada determinado tiempo. En el presente caso,
en 1995, ao de la escritura pblica de compraventa, el inmueble contaba con la
numeracin Bolvar 491 y 499, Tacna 658, 668, 670 y 678, circunstancia que se
acredita con el formulario del impuesto predial expedido por la Municipalidad Pro-
vincial de Otuzco con fecha 18/10/1995.
- Que cuando se inmatricul el inmueble se expidi un certificado de finca con las nu-
meraciones Bolvar 491 y 499, Tacna 646, 658, 668, 670, 678 y 686. La explicacin

132
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

est que con posterioridad a la fecha de la compraventa se habilitaron dos puertas ms


por el Jr. Tacna. En conclusin, la numeracin de la finca es un signo identificador del
inmueble que vara con el tiempo.
- Respecto con la diferencia entre la longitud del lindero derecho consignado en la
escritura como 17.50 m y en la partida registral como 16.50 m, resulta evidente que
se trata de un error mecanogrfico al redactar la minuta.

IV. Antecedente registral


El inmueble se encuentra inscrito en la partida 11000209 del Registro de Propiedad In-
mueble de Otuzco a favor de Rafael Rodrguez Arteaga e Ismelda Augusta Rodrguez
Arteaga, ambos solteros.
Sin embargo dicha partida registral ha sido cerrada por haber asumido competencia la
Comisin Provincial de Formalizacin de Propiedad Informal de Otuzco (Cofopri), me-
diante Resolucin N 0134-2003-COFOPRI/GPO del 13-10-2003, Oficio N 1587-2003-
COFOPRI/OJATAPVCHOGCH del 14/10/2003 y Memorndum N 204-2003-ZR-VST/
GR del 24/10/2003, disponindose el traslado de la misma al Registro de la Zona Re-
gistral N V, Trujillo. La nueva partida registral que le corresponde a este inmueble es
P14147937.

V. Planteamiento de las cuestiones


Estando a los fundamentos de la tacha y a los argumentos del apelante, la cuestin esen-
cial consiste en determinar:
- Si la omisin de la conclusin de una escritura pblica constituye un defecto insub-
sanable que d lugar a la formulacin de la tacha sustantiva del ttulo.
- Si la direccin es el nico mecanismo registral de identificacin de los predios
urbanos.

VI. Anlisis
Primero: El procedimiento registral tiene por finalidad primaria la inscripcin de un ttu-
lo en el registro. Por los especiales efectos que produce la inscripcin frente a terceros, se
exige que la evaluacin de los ttulos sea previa a aquella y est a cargo de funcionarios
pblicos designados para tal fin por el Estado, pues no hay posibilidad administrativa de
revisar a posteriori la legalidad de la inscripcin.
La funcin de calificar los ttulos recae sobre los Registradores y eventualmente sobre el
Tribunal Registral. Esta actividad supone la evaluacin integral de los documentos que
sustentan el ttulo presentado, la validez del acto o contrato que contenido en el ttulo
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin, la capacidad de los otorgantes, la
competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el ttulo y
la adecuacin del mismo con los antecedentes registrales. Como resultado de este proce-
so, no todos los ttulos llegan a inscribirse en el registro sino solo aquellos que aprueban
el examen evaluatorio.
Y es que los ttulos pueden presentar defectos subsanables e insubsanables. En el primer
caso, el registrador observa el ttulo; en el segundo, lo tacha.
Segundo: Conforme con el artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
el registrador debe tachar el ttulo y denegar de plano la inscripcin cuando este adolece
de defecto insubsanable. Dicho precepto seala que es defecto insubsanable el que afecta
la validez del contenido del ttulo. Agrega que las instancias registrales tambin tacharn
el ttulo cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral
en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que emanen de la partida
registral.

133
Juan carlos esquivel oviedo

Tercero: El Reglamento considera bsicamente como defecto insubsanable el que afecta


la validez del contenido del ttulo. Gonzales Loli, comentando dicho artculo, seala que
su redaccin no es la ms feliz. Agrega que, en va interpretativa, debe entenderse por
defecto insubsanable aquel que afecta la validez del acto material, originando su nulidad,
pues el acto nulo no es susceptible de convalidacin, ratificacin ni confirmacin, y por
lo tanto, impide la prctica de la inscripcin solicitada. En este sentido, solo constituirn
defectos insubsanables aquellos que vicien el acto de manera absoluta, como es el caso
de la nulidad; y no los que vicien el acto de manera relativa como es el caso de la anula-
bilidad1.
Siguiendo a Luis Dez-Picazo2, creemos que resulta necesario efectuar una distincin
entre lo que significa el acto jurdico y el documento que lo contiene. El primero, enten-
dido como ttulo material, es el acto o contrato generador de la situacin jurdica objeto
de inscripcin (ejemplo, compraventa, permuta, poder, etc.); el segundo, ttulo en sentido
formal, est constituido por el o los documentos donde dicho contrato consta (escritura
pblica, contrato privado con firmas legalizadas, etc.). Ambos conforman el ttulo inscri-
bible que llega al registro.
Ahora bien, los defectos que conciernen al acto o negocio jurdico (ttulo material) son
insubsanables cuando producen su nulidad absoluta por cualquiera de las causales pre-
vistas en el artculo 219 del Cdigo Civil y son subsanables cuando pueden ser objeto de
confirmacin, convalidacin o ratificacin.
En cuanto al ttulo formal, solo ser insubsanable el defecto cuando la forma documen-
taria se constituye en un requisito de validez del acto jurdico (aspecto que en nuestro
sistema jurdico termina formando parte de la existencia material del acto jurdico, con-
forme con el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil). Para el autor espaol, en este
caso, solo un nuevo otorgamiento sustancial permitir entender como existente y vlido
el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el documento aparece como instru-
mento probatorio, los defectos documentales podrn ser considerados como subsanables.
La susbsanacin se puede llevar a cabo mediante la adopcin de la formalidad omitida o
mediante la yuxtaposicin de un nuevo documento que reforme, modifique o ample en la
medida necesaria al anterior3.
Cuarto: Podemos concluir entonces que insubsanable es aquello que no es posible ratifi-
car o confirmar, datos que nos llevan inexorablemente a las categoras de nulidad absoluta
del acto jurdico. En este orden, los defectos referidos a la formalidad de los instrumentos
presentados para su calificacin, solo determinarn la tacha sustantiva, cuando la forma-
lidad se constituya en requisito de validez del acto jurdico, en la forma dispuesta por el
inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil, cuya omisin ha sido claramente sancionada
con nulidad absoluta. Sobre otras formalidades probatorias, su omisin solo dar lugar a
la formulacin de una observacin y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el ttulo autntico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripcin debe tener existencia al momento de su presentacin al
registro, pues de lo contrario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que
produzca la inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin al registro4.
Quinto: En el caso materia de anlisis, el registrador ha tachado el ttulo porque el tras-
lado instrumental de la escritura pblica emitida por el Archivo Regional precisa seala
(sic) que aquella carece de la conclusin del Notario Carlos Calvo Cava. Corresponde
establecer si dicha omisin constituye defecto que d lugar a la tacha del ttulo o solo a
su observacin.
El contrato de compraventa es de forma libre; es decir, las partes pueden adoptar la que
conviene a sus intereses. Aun cuando el artculo 2018 del Cdigo Civil establece que las
inscripciones se realizan en virtud de ttulos que consten en instrumento pblico, ello no

134
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

significa que dicha exigencia se constituya en requisito de validez del acto jurdico mate-
rial. Para que se constituya la formalidad en requisito de validez de un acto jurdico debe
estar expresamente sancionada con nulidad su omisin, situacin que evidentemente no
ocurre con el contrato de compraventa.
La presentacin de la compraventa en titulacin autntica responde a las necesidades de
la calificacin registral pero no a la validez del acto jurdico. Por los poderosos efectos
que genera la inscripcin (legitimacin, fe pblica, oponibilidad) la evaluacin de los
ttulos por parte de los registradores recae sobre instrumentos pblicos y por excepcin
sobre documentos privados; en ambos casos, con la participacin previa de un funciona-
rio pblico o de un profesional con poderes fedantes que garantizan que el contenido de
los instrumentos corresponde con la realidad.
Esa exigencia de carcter formal dista mucho de aquella de naturaleza sustantiva prevista
en el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil. En este ltimo caso, la formalidad es un
requisito de validez del acto jurdico, el nico vehculo a travs del cual la manifestacin
de voluntad de los contratantes puede tener eficacia.
Sexto: Que en una escritura pblica se haya omitido la conclusin de la misma no quiere
decir que sea nula, menos que el acto jurdico que contiene tambin lo sea. Las escrituras
pblicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. As lo
dispone la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J, publicada el 11/09/99, que aprob la
Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI. En ella se establece que son escrituras pblicas irre-
gulares los instrumentos pblicos en los que se ha omitido la firma de los otorgantes, de los
testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otorgantes o la conclusin.
Dicha norma establece un procedimiento administrativo de regularizacin ante el Archivo
de la Nacin o ante los Archivos Regionales que culmina con la expedicin de una reso-
lucin mediante la cual se autoriza a un notario vigente subsanar los defectos advertidos
en la escritura pblica.
Stimo: En el presente caso, tachado que fue el ttulo y mientras se encontraba en
trmite de apelacin, la interesada implement el procedimiento administrativo para
la regularizacin de la escritura. Tramitado que fue el mismo, el Archivo Regional de
La Libertad emiti la Resolucin Directoral N 14-2003-ARLL/D, del 18/11/2003, la
misma que declar procedente el recurso presentado por Tania Susana Lujn Snchez
y autoriz al Notario Marco Corcuera Garca subsanar la conclusin y la enmendadu-
ra de los nmeros 1 y 6 del nmero de la escritura pblica. Enmendados los defectos,
el 20/11/2003 el Archivo Regional expidi un nuevo testimonio ya completo de la
referida escritura pblica. No obstante la regularizacin, este instrumento pblico
conserva como fecha de su otorgamiento la que aparece en la introduccin del mis-
mo, esto es el 15/09/1995.
Octavo: Como puede advertirse, el defecto sealado por el registrador, en primer trmi-
no no atacaba la validez del acto material que contena (la compraventa), y, en segundo
lugar, ha sido subsanado a travs del procedimiento administrativo de regularizacin de
escrituras pblicas. Queda acreditado entonces que el acto jurdico no es nulo y que el
instrumento pblico que lo contena tena existencia anterior a la fecha de la presentacin
del ttulo al registro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de este defecto debe
ser desestimada.
Noveno: En cuanto a la identificacin del bien materia de venta, el registrador ha alertado
que las numeraciones del inmueble inscrito no coinciden con las que se sealan en la
escritura pblica. Al respecto hay que precisar que la identificacin de un bien se puede
obtener por diversos medios: la direccin es uno de ellos, pero no es el nico, de manera
que si por otros medios podemos llegar a la conclusin de que se trata del mismo bien,
ser vlido inscribir el ttulo.

135
Juan carlos esquivel oviedo

El inmueble que corre inscrito en la partida electrnica 11000209 (ahora P14147937) se


inmatricul a favor de Rafael Rodrguez Arteaga e Ismelda Augusta Rodrguez Arteaga,
solteros, en mrito a la escritura pblica de compraventa del 01-03-1955, otorgada ante
el Notario de Otuzco, Artidoro Rodrguez Rodrguez. El inmueble, segn la descripcin
primigenia, se encuentra ubicado entre las esquinas de las calles Tacna y Bolvar con un
rea de 528 m2.
En la escritura pblica regularizada cuya inscripcin se solicita, Rafael Rodrguez Artea-
ga menciona que el 50% de sus acciones y derechos objeto de compraventa los adquiri
en virtud de la escritura pblica del 01/03/1955 que le hiciera su anterior propietaria Emi-
lia Rosa Arteaga Garca. En la descripcin se indica que el inmueble se encuentra entre
las esquinas de las calles Tacna y Bolvar y tiene un rea de 528 m2. Por otro lado, los
linderos precisados en la partida con los de la escritura de compraventa tambin presentan
bastante similitud.
Dcimo: En suma, del anlisis conjunto de todos los elementos se advierte que se trata
del mismo inmueble. La direccin no constituye sino una de las vertientes de la Denti-
ficacin (sic) que puede complementarse con otros elementos, que analizados en forma
integral permiten colegir en forma indubitable que se trata del mismo bien. De modo que
la transferencia puede inscribirse en la partida registral, con lo cual, las observaciones de
los puntos 2 y 3 deben ser revocadas.
Dcimo Primero: Sin perjuicio de lo sealado, la clusula stima de la escritura pblica
de compraventa del 15/09/1995 seala que el vendedor har uso del bien durante el plazo
que le quede de vida y cuando deje de existir los compradores entrarn en real posesin
y usufructo.
De acuerdo con el inciso 1) del artculo 2019 del Cdigo Civil son inscribibles en el Re-
gistro de Propiedad Inmueble los actos y contratos que constituyan derechos reales sobre
inmuebles. Los derechos de uso y usufructo son derechos reales pues crean un vnculo
jurdico directo entre la persona y la cosa, otorgndole a la primera determinados poderes
jurdicos sobre la segunda.
Aun cuando en la solicitud de inscripcin se haya sealado como acto inscribible nica-
mente a la compraventa, la rogatoria tambin alcanza al usufructo a favor del vendedor,
pues conforme con el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos, la rogatoria comprende todos los actos inscribibles contenidos en el
ttulo, salvo reserva expresa. En ese sentido, el registrador deber requerir el pago al inte-
resado de la tasa registral para proceder a la inscripcin conjunta del derecho de usufructo
vitalicio a favor del vendedor. Si existe reserva expresa, esta tendra que provenir de la
persona a cuyo favor se constituye el derecho real de usufructo; es decir, del vendedor.
Dcimo Segundo: Nosotros estimamos que se trata del derecho de usufructo y no del de
uso por lo siguiente: si bien el vendedor seala en primera instancia que har uso del bien
mientras viva, luego advierte que a partir de esa fecha los compradores entrarn en real
posesin y usufructo. Parece que finalmente el vendedor ha querido reservarse para l las
mayores facultades que en todo caso le otorga el usufructo.
Adems, siendo materia de venta acciones y derechos del inmueble, el derecho real que
mejor se condice con la naturaleza accionaria es el usufructo, pues constituye la forma
ms efectiva de obtener un beneficio directo, como por ejemplo, la merced conductiva re-
cibida por un eventual arrendamiento podra dividirse por la mitad entre el usufructurio y
la otra propietaria del 50% del bien, Ismelda Augusta Rodrguez Arteaga. Si el vendedor
gozara de un nudo uso sobre las acciones y derechos, es bastante difcil que obtenga algn
beneficio de este derecho en esas condiciones.

136
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Dcimo Tercero: Que la apelante no ha acreditado el pago del impuesto de alcabala por
la transferencia del bien. En ese sentido deber adjuntar los recibos o las constancias que
acrediten su pago o la circunstancia de estar inafecta al mismo.
Dcimo Cuarto: Que en la tramitacin de la presente apelacin, Rafael Rodrguez Ar-
teaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado han presentado sendos escritos solicitando bsi-
camente que esta Sala confirme la tacha del a quo. Al respecto es necesario precisar que
conforme con lo establecido en el artculo 1 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, de modo que no
cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposicin a la
inscripcin. En ese sentido, dichas solicitudes deben ser desestimadas.
Dcimo Quinto: Que como sealamos en el rubro antecedente dominial de la presente re-
solucin, la partida registral 11000209 ha sido cerrada por haber asumido competencia CO-
FOPRI y trasladada al Registro de Predios de la Oficina Registral de Trujillo con el Cdigo
P14147937. Aun cuando la descripcin del predio conforme con este saneamiento haya varia-
do, es indiscutible la vinculacin entre una y otra partida registral. Adems, estando a los efec-
tos retroprioritarios del asiento de presentacin del ttulo apelado (22-08-2003), de producirse
su inscripcin se tendra que la misma es anterior a la fecha en que se produjo el cierre de la
partida registral primigenia (27/10/2003). Incluso la nueva partida P14147937 ha consignado
como carga el hecho de la pendencia de la resolucin de la presente apelacin.
De modo que la presente resolucin debe ser notificada al registrador competente del
Registro de Predios de la Zona Registral N V.
Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Hugo Echevarra
Arellano, por unanimidad se adopt la siguiente decisin:

VII. Resolucin
Primero.- REVOCAR la tacha formulada al ttulo 185-2003 por el Registrador Pblico
(e) de la Oficina Registral de Otuzco, Dr. Neri Ulloa Abanto, y DECLARAR que el mis-
mo es inscribible si se cumple con lo dispuesto en el dcimo primero, dcimo segundo y
dcimo tercero considerandos de la presente resolucin.
Segundo.- NOTIFICAR la presente resolucin al Registrador Pblico competente de la
Zona Registral N V, toda vez que la partida registral primigenia ha sido cerrada por haber
asumido competencia COFOPRI.
Tercero.- DECLARAR improcedentes las intervenciones de Rafael Rodrguez Arteaga
e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado al presente procedimiento registral.
Regstrese y comunquese.

ROLANDO A. ACOSTA SNCHEZ


Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRA ARELLANO
Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
HELDER DOMNGUEZ HARO
Vocal (e) de la Cuarta Sala del Tribunal Registral

Notas
1 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, p. 259.
2 DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, p. 392.
3 Ibd., 392.
4 Conforme con lo establecido por el artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, as como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin.

137
Juan carlos esquivel oviedo

J13 J1
Res. N 188-2002-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Trujillo, 13 de diciembre del 2002

Primera de dominio
Procede la inscripcin de primera de dominio de un inmueble adjudicado judicialmente
dentro de un proceso de remate sin necesidad que tenga la antigedad de cinco aos inin-
terrumpidos sealada en el artculo 2018 del Cdigo Civil.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Mediante el presente ttulo alzado se solicita la inscripcin de la primera de dominio del
inmueble ubicado en la calle Zamora N 1223, Barrio Primavera de la provincia de
Yurimaguas, provincia de Alto Amazonas, departamento de Loreto, adjuntndose copias
certificadas expedidas por el secretario del Juzgado Paz Letrado de Yurimaguas Miguel
A. Asencio Yarleque relativa a los partes judiciales de adjudicacin en pago a favor de
Carlos Tuesta Gonzales, sobre obligacin de dar suma de dinero.

II. Decisin impugnada


El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, Dr. Nestor Sifuentes
Ros formula tacha al ttulo alzado por los siguientes fundamentos:
Se tacha el presente ttulo por cuanto la presente adjudicacin no procede su ins-
cripcin por no tener antecedente registral.- Que conforme lo manifiesta la parte,
existe un embargo anotado en forma especial, lo cual no da mrito para inscribir
como dominio de la propiedad.- Que, para inscribir una propiedad como primera
de dominio o hacer una inmatriculacin, se debe exhibir ttulo por un periodo inin-
terrumpido de cinco aos, o en su defecto, ttulos supletorios.
Artculo 2018 del Cdigo Civil). Artculo 42 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos. Artculo 2011 del Cdigo Civil.

III. Fundamentos de la apelacin


El apelante seala que el Juzgado de Paz Letrado de Yurimaguas, resolvi mediante Resolu-
cin Judicial N 29 del 10 de abril de 2001, la adjudicacin en pago a su favor del inmueble de
la calle Zamora N 1223, inscrita en la ficha especial de Anotacin de Embargo en el Registro
de la Propiedad Inmueble de Yurimaguas N 11598 al no estar inscrito.
Posteriormente, refiere, el mismo Juzgado por Resolucin N 32 del 25 de mayo de 2001,
orden la Ministracin de la Posesin, el mismo que se ejecut el 1 de junio del mismo
ao y por Resolucin N 34, se orden que se curse oficio a los Registros Pblicos para
la inscripcin de la adjudicacin que fue materia de tacha.

138
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Asimismo, aade, que habiendo tramitado ante el Juzgado Mixto, Expediente N 2002-
0342, el proceso de ttulo supletorio, el mismo ha sido declarado improcedente ordenan-
do su archivamiento.
La solicitud de inscripcin, alega, se ampara en el artculo 744 del Cdigo Procesal Civil,
en el sentido que el Juez al dictar su auto de adjudicacin, entrega al adjudicatario el bien
inmueble, deja sin efecto cualquier gravamen y el ejecutado debe entregar al adjudica-
tario el inmueble en un plazo de 10 das, adems de la expedicin de los partes para su
inscripcin en el Registro.
Por lo expuesto, concluye, el auto de adjudicacin es ttulo que debe inscribirse como lo
ha ordenado el Juez, no pudiendo el Registrador dar una interpretacin distinta.

IV. Antecedente registral


En la ficha N 11598 y continuacin en la partida electrnica N 11500561 del Registro
de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, consta la anotacin de embargo sobre bien in-
mueble no inscrito en virtud de la Resolucin N 16 del 2/11/2000, sobre obligacin de
dar suma de dinero, expedida por el Juez de Paz Letrado de la provincia de Alto Amazo-
nas Dr. Aulo Irving S. Acosta Grandez, que ordena dicha anotacin sobre la propiedad de
Julio Panduro Valles, en favor de Carlos Tuesta Gonzlez.
En el rubro B) relativo de la ficha N 11598, se seala: Terreno urbano con frente a la ca-
lle Zamora de esta ciudad y distrito de Yurimaguas, provincia de Alto Amazonas, depar-
tamento de Loreto; en el asiento 1-D) del Rubro de Gravmenes de la misma ficha, consta
la inscripcin del embargo antedicho; en el asiento E00001 de la partida N 11500561
aparece la cancelacin de la anotacin del embargo referido, en virtud de la Resolucin
N 29 del 10.4.2001, expedido por el precitado Juez de Paz Letrado.
V. Planteamiento de las cuestiones
Interviene como Vocal ponente el Dr. Fernando Tarazona Alvarado. Con el informe oral
del Dr. Gilmar Tuesta Prez.
A criterio de esta Sala se debe determinar si el presente ttulo rene los requisitos para su
inscripcin como primera de dominio.

VI. Anlisis
Primero: La medida cautelar de embargo sobre inmuebles no inscritos, no significa una
inscripcin definitiva de dominio de propiedad sino una anotacin preventiva de medida
cautelar de acuerdo al inciso 1 del artculo 791 del Reglamento de Inscripciones y como
tal es provisional y transitoria.
Segundo: Mediante Resolucin Judicial N 29 del 10 de abril de 2001 se resuelve: AD-
JUDICAR en pago a favor del actor don: CARLOS TUESTA GONZALES, el inmueble
ubicado en la calle Zamora cuadra doce al costado izquierdo de la iglesia evanglica
Aposento Alto de esta ciudad; inscrita en la ficha especial de anotacin de embargo en la
Oficina de Registros Pblicos de Yurimaguas en la ficha nmero 11598 de anotacin de
embargo por ser un inmueble no inscrito.
Levntese todo gravamen que pese sobre el indicado inmueble. CRSESE los partes res-
pectivos a los Registros Pblicos para lo pertinente. Por lo que consentida o ejecutoriada
que sea la presente resolucin archvese el expediente con las formalidades de ley. En
mrito a la referida resolucin se cancela el embargo anotado en el asiento 1-D) de la
ficha N 11598 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, tal como consta en el
asiento E00001 del Rubro Cancelaciones de la partida N 11500561, mediante ttulo N
176 del 27.6.01.

139
Juan carlos esquivel oviedo

Tercero: Posteriormente, mediante Oficio N 822-2002/087-2000-JPLY-MAAY, del 11


de setiembre de 2002 se ordena la inscripcin definitiva la propiedad de Carlos Tuesta
Gonzlez sobre el inmueble ubicado en la calle Zamora N 1223 (conforme a la Cons-
tancia Certificada de Numeracin de Puerta, Oficio N 044-01-MPPA-DDU y R del 12
de junio de 2001, expedida por la Divisin de Desarrollo Urbano y Catastro de la Muni-
cipalidad Provincial de Alto Amazonas) Barrio Primavera que contiene a las resoluciones
judiciales N 32 y 34, del 25 de mayo de 2001 y del 10 de setiembre de 2002. La reso-
lucin Judicial N 32, expedida Dr. Aulo Irving S. Acosta Grandez, Juez de paz Letrado
de Yurimaguas, declar consentida la resolucin N 29, que adjudica al demandante el
inmueble rematado, ordena que se curse oficio a los Registros Pblicos para la inscrip-
cin definitiva de la adjudicacin y que se seale el da y hora para la realizacin de la
diligencia de Ministracin de La Posesin, llevada a cabo el 1 de junio de 2001, segn se
aprecia del Acta de Ministracin de Posesin de esa fecha, por al cual se hace entrega la
posesin del inmueble de la cuadra N 12 de la calle Zamora, urbanizacin Primavera,
Yurimaguas, al demandante Carlos Tuesta Gonzales.
Posteriormente, se expide la Resolucin Judicial N 34, que reitera el pedido de inscrip-
cin de la adjudicacin en el Registros de Propiedad Inmueble de Yurimaguas.
Cuarto: Conforme al Numeral VI del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos, Principio de Tracto Sucesivo, en los Registros Pblicos, solo la pri-
mera inscripcin se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana
o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.
Al no estar inscrito el inmueble de la materia en el Registro de Propiedad Inmueble, co-
rresponde analizar si procede inmatricular en mrito al precitado ttulo.
Quinto: Conforme al artculo 2018 del Cdigo Civil, el procedimiento mediante el cual
un inmueble ingresa al Registro es mediante la primera inscripcin de dominio o inma-
triculacin, debiendo para ello presentarse ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco
aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
Sexto: Asimismo, para que el inmueble a inmatricular est plenamente identificado, se
requiere que en el ttulo consten los datos enumerados en el artculo 44 del Reglamento
de las Inscripciones, tales como su calidad de urbano o rstico, lote, manzana direccin
municipal (si es urbano), situacin de la finca, valle, nombre con que es conocida (si es
rstico), rea, linderos, medidas perimtricas, entre otros datos.
Sptimo: En el presente ttulo se solicita la primera inscripcin de dominio del in-
mueble materia del ttulo alzado presentando como ttulo de dominio la adjudicacin
judicial como consecuencia del remate llevado a cabo por el Juzgado de Paz Letrado
de Yurimaguas, auto de adjudicacin que es de fecha 10 de abril de 2001. Consecuen-
temente, el ttulo de dominio del apelante no tiene una antigedad mayor de 5 aos y
dado que no es un ttulo supletorio, se va a analizar a continuacin si resulta exigible
que transcurran cinco aos desde la adquisicin del inmueble para que recin se pue-
da inmatricular dicho bien.
Octavo: Como seala Dez-Picazo (Dez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil
Patrimonial, tomo III. Editorial Civitas, Madrid 1995. Pag. 355), toda inscripcin de pri-
mera de dominio importa ...una previa constatacin de la existencia de las fincas y de los
derechos que sobre los mismos se ostentan, as como, desde un punto de vista negativo, la
constatacin de que las fincas no se encuentren ya inmatriculadas, para indicar a conti-
nuacin que ...existe la conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro
se produzca despus de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus
caractersticas fsicas, sobre todo extensin y linderos, y de las titularidades que respecto
de las mismas se ostentan (obra citada, pg. 356).

140
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

La razn de ello es que existe la necesidad que al registro ingresen actos consolidados,
firmes, para efectos de una adecuada publicidad.
Noveno: Atendiendo a lo expuesto, es que el legislador del Cdigo Civil ha dispuesto que
las primeras de dominio se realicen en base a ttulos con un periodo ininterrumpido de
5 aos, por ser este el periodo de la prescripcin adquisitiva corta. Como se indica en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, publicada en el diario oficial El Peruano,
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo 1046 del CC
del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria sino que obedece a la disminucin
del plazo practicado en el artculo 950 de nuestro Cdigo, que establece en 5 aos, el
plazo de prescripcin adquisitiva con justo ttulo y buena fe.
Dcimo: Por lo tanto, mediante la exigencia de que el ttulo acreditativo de dominio
tenga una antigedad de por lo menos 5 aos, se busca dar certeza al derecho invocado,
teniendo en cuenta que conforme seala Bullard (Bullard Gonzales, Alfredo. La Pres-
cripcin Adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. En: Avendao Valdez, Jorge.
Derechos Reales. Materiales de enseanza para el estudio del libro V del Cdigo Civil en
la Facultad de Derecho PUCP, pag. 210), para probar la propiedad no basta con presentar
el ttulo, sino que es necesario acreditar que se ha adquirido bien, es decir, que el derecho
procede de un hecho adquisitivo vlido, circunstancia que se puede soslayar mediante
una va alternativa, el cual es la prescripcin adquisitiva.
Undcimo: En el caso de los ttulos supletorios, no se exige que tenga una antigedad
determinada. Ello se debe a que en este caso nos encontramos frente a un ttulo otorgado
por el Poder Judicial, quien previa verificacin correspondiente, comprueba que el solici-
tante era propietario del bien inmueble alegado. Por lo tanto nos encontramos frente a un
ttulo que nos da certeza acerca del dominio y por lo tanto no existe necesidad de ir a la
va alternativa que sera la prescripcin adquisitiva.
Duodcimo: En el caso del ttulo alzado, hay que tener en cuenta que existe certeza
respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razn a que lo adquiri en mrito a
una adjudicacin judicial por remate del inmueble, conforme al artculo 739 del Cdigo
Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquiri bien
dicho inmueble.
Decimotercero: Por lo tanto, dado que se encuentra acreditada la propiedad del recurren-
te, entonces no se requiere que transcurra el plazo de 5 aos para que acceda al registro,
siendo aplicable, en este caso, por analoga, el tratamiento dado a los ttulos supletorios,
en el sentido que no se requiere que el ttulo tenga una antigedad determinada.
En este sentido, debe revocarse la observacin formulada por el registrador.
Decimocuarto: Respecto a la determinacin del inmueble, del parte judicial se despren-
de que se encuentra especificado, segn consta del informe tcnico as como del plano de
ubicacin, adjuntado en el parte judicial. Sin embargo, no se present plano perimtrico
del terreno en coordenadas UTM, siendo dicho documento necesario para la determina-
cin de la ubicacin del predio dentro de la base cartogrfica, salvo que del plano catastral
mencionado en el numeral siguiente, se determine ello.
Decimoquinto: Teniendo en cuenta que se trata de un inmueble urbano, debe presentarse
para su inmatriculacin, copia del plano catastral, as como el cdigo catastral del
inmueble emitido por la oficina de catastro de la municipalidad correspondiente por exi-
girlo el artculo 1 del D.S.N 002-89-JUS.
Decimosexto: Asimismo, no se ha acreditado el pago de los impuestos municipales, tales
como el de alcabala y predial, requisito necesario para la inscripcin, tal como lo seala
el artculo 7 del Decreto Legislativo N 776.

141
Juan carlos esquivel oviedo

Con respecto al impuesto predial, debe de acreditarse el pago del impuesto correspon-
diente al presente ao (2002).
Decimosptimo: Para efectos de la inscripcin del dominio, debe de aclararse el estado
civil del propietario por lo que debe adjuntarse copia certificada, por la municipalidad
correspondiente, de la partida de matrimonio de ser casado o declaracin jurada de
soltera, acompaando copia legalizada del D.N.I.
Decimoctavo: De conformidad con el Numeral IV del Ttulo Preliminar, artculo 32 del
Reglamento General de los Registros Pblicos y dems normas glosadas.
Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. Resolucin
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble
de Yurimaguas al ttulo referido en el encabezamiento y sealar que el mismo no puede
acceder al registro por los defectos advertidos en los numerales 14, 15, 16 y 17 del anli-
sis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.

Dr. SAMUEL GLVEZ TRONCOS


Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
Dr. FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
Dr. LUIS ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral

Nota
1 Artculo 79. - Las anotaciones que autoriza el artculo 1043 del Cdigo Civil, se denominarn preventivas, y
sern materia de ellas:
- Los embargos preventivos y definitivos; (..)

142
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J14 J1
Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 6 de abril del 2004

Sumilla: alcances de la calificacin registral


La calificacin que debe efectuar el Registrador y en su caso, el Tribunal Registral, no
puede sustentarse en inscripciones que se encuentran contenidas en partidas registrales
de predios que no guardan relacin en forma directa o complementaria, con el predio
sobre el que recae el acto o derecho contenido en el ttulo objeto de calificacin.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la primera de dominio en favor de Minera
Sulliden Shahuindo S.A.C., del predio sin nombre, U.C. 01591, ubicado en el casero de San
Jos, distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca, a favor de
Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. Para ello se presenta los siguientes documentos:
1. Solicitud del 5 de diciembre de 2003.
2. Copia legalizada del parte notarial de la escritura pblica del 3 de mayo de 1997,
otorgada ante el notario Luis Martn Miranda Llaque.
3. Parte notarial de la escritura pblica del 24 de marzo de 1998 otorgada ante el no-
tario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
4. Parte notarial de la escritura pblica del 5 de febrero de 1999, otorgada ante el no-
tario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
5. Parte notarial de la escritura pblica del 18 de febrero de 2000, otorgada ante el
notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
6. Parte notarial de la escritura pblica del 11 de noviembre de 2002, otorgada ante el
notario Alfredo Paino Scarpati.
7. Copia simple de la memoria descriptiva del predio visada por el PETT.
8. Copia simple de los planos perimtrico y de ubicacin del predio, visados por el
PETT.
9. Copias legalizadas del comprobante de pago del impuesto predial del ao 2003, as
como del formulario del impuesto de alcabala de los referidos predios.

II. Decisin impugnada


El Registrador Pblico de la Zona Registral N II, Sede Chiclayo, Oficina Registral de
Cajamarca, Julio Arvalo Len, el ttulo en los siguientes trminos:

143
Juan carlos esquivel oviedo

Existe anotado un mandato judicial de medida cautelar de innovar mediante la cual se


suspende los efectos del contrato de fecha 11.11.2002, contrato mediante el cual Su-
lliden adquiere la propiedad de la compaa minera Algamarca y el inmueble materia
de la rogatoria es uno de los que son objeto del contrato citado, habiendo a la fecha
dicha anotacin generado publicidad material, no resulta procedente la inscripcin de
lo solicitado.
Base Legal: artculos 31 y 32 del R.G.R.P. y artculo 2011 del C.C.

III. Fundamentos de la apelacin


El apelante seala que la rogatoria con la que el Juez de La Esperanza acompa su Re-
solucin N 13, consista en que se inscriba la medida cautelar innovativa contenida en la
Resolucin N 1, en las fichas N 13943, 13944, 14090 y 28965 del Registro de Propiedad
Inmueble, lo que fue cumplido. Como consecuencia de la aplicacin del principio de
congruencia, la resolucin que concede la medida cautelar (auto cautelar), solo puede re-
ferirse a la pretensin cautelar sin que su alcance pueda ser extendido por nadie incluido
el Registrador; si ello ocurriera, la ejecucin de la medida cautelar sera nula.
En conclusin, el auto cautelar debe ser interpretado en forma restrictiva y de una
manera literal, no pudindose extender sus efectos, a aquello que no est expresamente
sealado en el mismo, pues de lo contrario se afectara el derecho de defensa de las
partes. Por lo tanto, no existe ningn impedimento para la inscripcin del contrato. En
todo caso, si existe algn interesado en que una vez inscrito el contrato, se inscriba en
las partidas correspondientes la suspensin temporal de los efectos del contrato, ello
deber ser materia de una nueva solicitud cautelar, de una nueva resolucin judicial y
de una nueva rogatoria.

IV. Antecedente registral


a) Mediante oficio del 1 de abril de 2004 el Registrador de la Zona Registral N II,
Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca, Julio Arvalo Len, informa a esta
instancia que en la calificacin del ttulo materia de la presente apelacin se efec-
tuaron las bsquedas correspondientes de antecedentes registrales en el ndice del
Registro de Propiedad Inmueble, bsqueda que result negativa, por lo tanto, el
mencionado inmueble no se encuentra registrado.
b) Compaa Minera Algamarca S.A. consta inscrita en la partida electrnica
N 11443388 del Registro de Sociedades de Lima (partida registral correlacionada
con la ficha N 3391 del Libro de Sociedades Contractuales del Registro Pblico de
Minera).
En el asiento C 00003 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se acord: AUTORIZAR al Sr. Miguel de Orbegoso
Tudela (...) para aceptar y firmar la carta de intencin de fecha 25/07/2002 remitida
por Sulliden Exploration Inc. (conteniendo las condiciones para llevar a cabo la
compra de las concesiones mineras de la compaa, ubicadas en el distrito de Ca-
chachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca); recibiendo el pago
indicado y ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condi-
ciones aceptadas, por el precio de US$ 4130,000 (...) incluyendo los derechos de
Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y los terrenos superficiales.
c) Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. consta inscrita en la partida electrnica
N 11483332 del Registro de Sociedades de Lima (partida registral correlacionada con
la ficha N 39092 del Libro de Sociedades Contractuales y otras Personas Jurdicas del
Registro Pblico de Minera).

144
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

En el asiento C 00001 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se aprob: (...) el acuerdo con Sulliden Exploration
Inc. que propuso a Compaa Minera Algamarca S.A. y a Compaa de Explora-
ciones Algamarca S.A., la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas
en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y
para el efecto haba consignado en su carta de intencin del 25/07/2002 dirigida
a Compaa Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podr realizarse esta
operacin, asimismo, se autoriz al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a
suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condi-
ciones aceptadas.
d) Asarco Peruvian Exploration Company Sucursal Peruana consta inscrita en la ficha
N 40248 del Libro de Sociedades Contractuales y Otras Personas Jurdicas del
Registro de Minera.
En el asiento 10 de la citada partida corre inscrito el poder otorgado a favor de
Miguel Grau Malachowski para celebrar un contrato de transferencia de toda la
participacin de la sucursal en el proyecto de exploracin en el Per conocido como
Proyecto Boti a favor de la sucursal del Per de Southern Per Limited, dicho acto
incluye la transferencia de toda la propiedad de la sucursal con respecto al referido
proyecto.
e) Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. consta inscrita en la partida electrnica
N 11453848 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento D 00001 de la citada partida corre registrada la ampliacin del
asiento A 00001 de acuerdo a lo siguiente: (...) Se autoriza expresamente a los
Sres. JACQUES TROTTIER y MIGUEL GRAU M. para que indistintamente uno
u otro celebre con Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de Explora-
ciones Algamarca S.A. un contrato de transferencia de concesiones mineras res-
pecto a las propiedades ubicadas en Cajamarca, de proyecto denominado Boti,
hoy Shahuindo, pactando sus trminos en nombre de la sociedad, sin reserva ni
limitacin alguna.
En el asiento C 00001 consta inscrita la junta general del 20/01/2003 en la que se
acord: RATIFICAR la suscripcin del contrato de transferencia de derechos mi-
neros y otros inmuebles a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. realizada por
el Sr. Miguel Grau Malachowski, de acuerdo a las facultades que le fueron concedi-
das en la clusula novena del pacto social (asiento D 00001) con Compaa Minera
Algamarca S.A. y Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. de fecha 06/11/02
transferencia que comprende los siguientes derechos mineros y todas las partes
integrantes y accesorias, estuvieren stas ubicadas dentro o fuera del permetro de
los derechos (...).
f) Southern Per Copper Corporation, Sucursal del Per, corre registrada en la partida
electrnica N 3025091 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento A 00011 consta inscrita la ratificacin de la compra de los terrenos deta-
llados en el referido asiento registral efectuada por Jos Manuel Rodrguez Chvez a
nombre de la sociedad, ya sea actuando en representacin de esta o declarando haber
efectuado la compra con recursos de la sociedad, segn lo sealado en las escrituras
pblicas detalladas.
En el asiento A 00009 de la citada partida corre registrada la ratificacin de (...) las
facultades ejercidas por el representante de la sucursal en el contrato en sus mismos
trminos y condiciones, respecto de la resolucin de contrato de cesin minera y
transferencia de inmuebles y derechos mineros otorgado por Southern Per Copper
Corporation Sucursal del Per, Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de

145
Juan carlos esquivel oviedo

Exploraciones Algamarca S.A. por escritura pblica del 18 de febrero de 2000 ante
el notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal, con el informe oral de la abo-
gada Claudia Lucena Mayorga.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar
son las siguientes:
1. Determinar si las inscripciones efectuadas en partidas no vinculadas en forma di-
recta o complementaria con el predio cuya inmatriculacin se solicita, podrn con-
siderarse como obstculos para su inscripcin.
2. Si el ttulo venido en grado cumple con los requisitos exigibles para su inscripcin.

VI. Anlisis
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia
en el procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil
para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello
en atencin a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, establece que la calificacin com-
prende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttulo,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscri-
bible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
3. Por lo tanto, el Registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio
en torno a la condicin de inscribible o no del ttulo presentado, debe utilizar en su
calificacin solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y
complementariamente los antecedentes registrales. Al respecto sealan Ramn M.
Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill que (...) el Registrador al calificar no
puede fundarse en lo que no conste en los ttulos presentados y en el contenido del
Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificacin no
existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno ms.
4. En consecuencia, para la evaluacin del ttulo presentado el Registrador no puede
valerse de informacin extrarregistral que le pueda llegar por cualquier medio dis-
tinto al del ttulo con el que se solicita la inscripcin o al de las partidas registrales
vinculadas en forma directa o complementaria. Sobre el particular, Gmez Galligo,
citado por Manzano Solano seala que (...) el Registrador no desempea un papel
activo en la investigacin.
5. De lo expresado, se desprende en primer trmino, que la confrontacin, y en
consecuencia, la adecuacin del ttulo, se realiza conforme al principio de

146
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

especialidad, con respecto a la partida o partidas donde consta registrado el


bien (mueble o inmueble) o la persona (natural o jurdica) o del elemento que
haya determinado la apertura de la partida (contrato de constitucin de prenda
industrial o de mandato); es decir, con relacin a las partidas registrales donde
deba registrarse el ttulo objeto de calificacin.
En segundo trmino, de requerirse la verificacin complementaria de los antecedentes
registrales, como son otras partidas o ttulos que dieron lugar a las inscripciones (ttu-
los archivados), ello est supeditado a la circunstancia en la cual la informacin que
aparezca en la partida directamente involucrada sea insuficiente y que por lo tanto se
requiera informacin adicional. Adems, dicha verificacin complementaria (en el caso
de los ttulos archivados), ser posible siempre que la informacin contenida en ellos
no contradiga los asientos registrales, pues en caso contrario primar la informacin
publicitada por los asientos de inscripcin en aplicacin del principio de legitimacin
registral contenido en los artculos 2013 del Cdigo Civil y VII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
En este sentido, el artculo 32 literal a) del precitado Reglamento efecta una pre-
cisin con relacin a los alcances de la calificacin cuando se trata de la o las
partidas registrales involucradas, al sealar que la adecuacin del ttulo se produce
con relacin a los asientos de inscripcin de la partida registral correspondiente y
complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitima-
cin de aquellos.
6. En cuanto a las partidas relacionadas que debe tener en cuenta el Registrador
de manera complementaria en su calificacin, son aquellas que se encuentran
directamente vinculadas con el acto o derecho cuya inscripcin se solicita. Por
ejemplo, la partida en donde corre registrado el poder del representante de la per-
sona natural o jurdica interviniente en el contrato a travs del cual se transfiere la
propiedad de un bien.
En consecuencia, en el caso del Registro de Predios no se debe de tomar en cuenta
en la calificacin registral los datos que provengan de partidas de predios que no
tengan relacin directa con el predio sobre el que recae la inscripcin del ttulo. Al
respecto, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill sealan que en cuanto ... a la deter-
minacin de cules son los asientos que ha de tener en consideracin el Registrador
calificante, hay que puntualizar (...), que son todos los que estn vigentes respecto
de la finca a que se refiere el ttulo a calificar, o sea, los que con valor actual com-
pongan o integren el contenido de la hoja o registro particular abierto a la finca de
que se trate.
7. Como se ha sealado en el rubro ANTECEDENTE REGISTRAL, se ha determi-
nado que el predio sobre el que recaen los actos materia de la rogatoria, no consta
inscrito, lo que constituye el supuesto bsico para la procedencia de inscripcin de
la primera de dominio la que se efectuar a travs de la inmatriculacin.
En efecto, la naturaleza de los inmuebles inmatriculados es precisamente, carecer
de un soporte causal en otro anterior, por tanto, la inmatriculacin de un inmueble
se encuentra expresamente exceptuada de la aplicacin del principio de tracto su-
cesivo conforme lo prescribe el artculo 2015 del Cdigo Civil y el numeral VI del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos.
En consecuencia, en el caso bajo examen siendo que el predio submateria no
consta registrado, no resulta posible efectuar la confrontacin y determinacin
de la adecuacin y existencia de tracto sucesivo del ttulo por cuanto no existe una
partida o partidas vinculadas directamente con este.

147
Juan carlos esquivel oviedo

En forma complementaria deber recurrirse a las partidas en las que constan regis-
tradas las facultades de los representantes de las personas naturales o jurdicas que
intervienen en los actos o contratos objetos de solicitud de inscripcin.
8. En el presente caso, se aprecia de la revisin efectuada por esta instancia, que me-
diante ttulo N 064/06538 del 16 de setiembre de 2003 se solicit la anotacin de
la medida cautelar innovativa dispuesta por el Juez Mixto del Mdulo Bsico de
Justicia de La Esperanza - Trujillo, en el proceso cautelar seguido por Alta Tecno-
loga e Inversin Minero Metalrgica S.A. ATIMMSA contra Compaa Minera
Algamarca S.A, Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C.; inscripcin que fue realizada en el asiento 3-d) de las fichas Ns
140090, 28965, 13943 y 13944 del Registro de Predios de Cajamarca.
Los partes judiciales insertos en el ttulo referido precedentemente, contienen las
siguientes resoluciones:
- Resolucin N 1 del 27 de marzo de 2003, que dispuso lo siguiente: (...) admi-
tir la solicitud de medida cautelar innovativa formulada por el demandante (...)
y en consecuencia SUSPNDASE temporalmente los efectos jurdicos del con-
trato de transferencia de propiedades mineras suscrito entre Compaa Minera
Algamarca S.A, Compaa de Exploraciones Algamarca S.A y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C. el da once de noviembre del ao dos mil dos y elevado a
escritura pblica por ante el Notario de Lima, Dr. Alfredo Paino Scarpati; OR-
DNESE que los Registros Pblicos de La Libertad y de Lima y Callao, inscri-
ban la suspensin de la transferencia de propiedades mineras, de los denuncios
mineros en las partidas registrales correspondientes a los mismos (...) inscritos
en la Zona Registral V - Sede Trujillo (...) que tiene a su cargo, el Registro P-
blico de Minera, respecto de los siguientes denuncios mineros (...); asimismo
BLOQUENSE todas y cada una de las partidas registrales correspondientes a
los denuncios mineros inscritos en las fichas sealadas precedentemente (...).
- Resolucin N 2 del 4 de abril de 2003 que resolvi: ACLARAR la resolucin
nmero uno, en el sentido de que el mandato cautelar se ejecute en los Regis-
tros de la Cuarta Sala del Tribunal Registral as como en la Registradora del
Registro de Minera de Trujillo, asimismo se ordene inscribir la medida cautelar
respecto a la suspensin o al bloqueo de las partidas a que se refiere la medida
cautelar que debe alcanzar, a todo ttulo posterior pendiente de inscripcin, que
sea presentado o que sea incompatible con el mandato cautelar, medida que
debe alcanzar a los inferiores de grado inclusive respecto a las inscripciones de
los ttulos a que se refiere la medida (...).
- Resolucin N 13 del 11 de setiembre de 2003 que dispuso: Declrese FUN-
DADA la variacin de ampliacin de la medida cautelar dictada en autos; en
consecuencia: INSCRBASE la medida cautelar innovativa, contenida en la re-
solucin nmero uno, en las fichas nmeros 13943, 13944, 14090 y 28965 del
Registro de Propiedad Inmueble de Cajamarca, cursndose los partes corres-
pondientes para dicha anotacin (...).
9. La medida cautelar referida precedentemente, tiene como finalidad que se inscriba
la suspensin temporal de los efectos jurdicos del contrato contenido en la escritu-
ra pblica del 11-11-2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati, la sus-
pensin de las transferencias de las propiedades y denuncios mineros y el bloqueo
de las partidas registrales de los denuncios mineros y predios que se detallan en las
citadas resoluciones.
Al respecto, cabe precisar que dicha medida cautelar ha sido registrada en partidas
correspondientes a predios distintos al que es objeto de solicitud de inmatriculacin

148
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

a travs del ttulo venido en grado. En consecuencia, al tratarse de partidas registra-


les que no estn relacionadas directa o complementariamente con el predio objeto
del presente ttulo no deben ser tomadas en cuenta para su calificacin.
10. De otro lado, respecto a lo sealado por el Registrador en cuanto a que inscripcio-
nes efectuadas en partidas registrales correspondientes a predios distintos al que se
contrae el ttulo venido en grado, constituye un obstculo para su inscripcin, en
razn de la publicidad material que generan dichas inscripciones; debe sealarse
que acorde con lo expresado precedentemente, la calificacin que debe efectuar
el Registrador y en su caso, esta instancia, no puede sustentarse en inscripciones
que si bien afectan a las partes y a los terceros debido a la cognoscibilidad general
que produce la publicidad jurdica, se encuentran contenidas en partidas registrales
que no guardan relacin directa o complementariamente-, con el ttulo objeto de
calificacin.
En consecuencia, debe revocarse la observacin formulada por el Registrador.
11. A tenor del artculo 31 del Reglamento General de los Registros Pblicos la cali-
ficacin registral se efecta mediante la evaluacin integral de los ttulos en cuyo
mrito se solicita la inscripcin; conforme a ello, en el presente caso se aprecia del
asiento C 00003 de la partida electrnica N 11443388 y del C 00001 de la partida
electrnica N 11483332 Registro de Sociedades de Lima, correspondientes a la
inscripcin de Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de Exploraciones
Algamarca S.A., respectivamente, que la autorizacin otorgada por las menciona-
das sociedades a Miguel de Orbegoso Tudela se contrae a la celebracin de, entre
otros actos, el contrato de transferencia de las concesiones mineras y terrenos su-
perficiales ubicados en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departa-
mento de Cajamarca a favor de Sulliden Exploration Inc.
En efecto, conforme al tenor literal del asiento C 0003 de la partida electrnica
11443388, por junta general de accionistas de la Compaa Minera Algamarca S.A.
realizada el 31 de julio de 2002 se acord: AUTORIZAR al Sr. Miguel de Orbe-
goso Tudela (...) para aceptar y firmar la carta de intencin de fecha 25/07/2002
remitida por Sulliden Exploration Inc. (conteniendo las condiciones para llevar
a cabo la compra de las acciones mineras de la compaa, ubicadas en el distrito
de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca); recibiendo el
pago indicado y ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse con las
condiciones aceptadas, por el precio de US$ 4130,000 (...) incluyendo los derechos
de la Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y los terrenos superficiales.
Asimismo, segn se aprecia del asiento C 0001 de la partida electrnica 11483332,
por junta general de accionistas de la Compaa de Exploraciones Algamarca S.A.
se aprob: (...) el acuerdo con Sulliden Exploration Inc. Que propuso a Com-
paa Minera Algamarca S.A. y a Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. la
compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas en el distrito de Cacha-
chi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y para el efecto haba
consignado en su carta de intencin del 25/07/2002 dirigida a Compaa Minera
Algamarca S.A., las condiciones en que podr realizarse esta operacin, asimismo,
se autoriz al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a suscribirlo, ejecutando la
transferencia en su oportunidad, de cumplirse con las condiciones efectuadas.
Sin embargo, consta de la introduccin de la escritura pblica del 11 de noviembre
de 2002 otorgada ante el notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, que la transferencia
del predio submateria, entre otros, se efectu a favor de Minera Sulliden Shahuindo
S.A.C., es decir, una sociedad que si bien, como se aprecia de la partida electrnica
N 11453848 del Registro de Sociedades de Lima, cuenta entre sus socios fundadores

149
Juan carlos esquivel oviedo

a Sulliden Exploration Inc., constituye una persona jurdica distinta de esta. Adicio-
nalmente, debe sealarse que en el poder otorgado por la Compaa de Exploraciones
Algamarca S.A. a favor de Miguel de Orbegoso Tudela no se ha sealado expresa-
mente la autorizacin para transferir los terrenos superficiales.
En tal sentido, se concluye que Miguel de Orbegoso Tudela no cuenta con faculta-
des suficientes para otorgar la transferencia a que se contrae la antedicha escritura
pblica, lo que debe ser subsanado.
12. Por otro lado, se ha estipulado en la clusula segunda de la escritura pblica del 18-
2-2000 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos que Southern
Per Copper Corporation - Sucursal Per, y Algamarca (Compaa Minera Alga-
marca S.A. y Compaa de Exploraciones Algamarca S.A.), resuelven el contrato
de cesin minera contenido en la escritura pblica del 22 de marzo de 1996, exten-
dida ante el notario Alfredo Paino Scarpati. Asimismo en la clusula tercera de la
referida escritura del 18.2.2000, se acuerda que: De conformidad con lo estable-
cido en la clusula 9.3.1 del contrato de cesin, cualquier adquisicin de terrenos
que se hubiere realizado dentro del rea del indicado contrato as como cualquier
derecho minero obtenido por formulacin de nuevo petitorio en tal rea quedar
en beneficio de Algamarca, sin obligacin de pago alguno de su parte. En razn
de lo expuesto en el prrafo precedente por el presente instrumento Southern Per
transfiere gratuitamente a Algamarca los 32 inmuebles adquiridos dentro de la
indicada rea, los que se sealan en el anexo A (...).
Como podr apreciarse de las clusulas referidas precedentemente, no es clara la
naturaleza jurdica del contrato a travs del cual se transfieren las propiedades su-
perficiales (predios), pues si bien se ha indicado expresamente que la transferencia
es a ttulo gratuito, dicha transferencia se efecta como consecuencia de la reso-
lucin del contrato de cesin minera, por lo que corresponde que se aclare dicho
extremo; pues de constituir la causa sustantiva que origina la transferencia de los
predios, un contrato de donacin, no se ha cumplido uno de los requisitos de validez
de dicho acto jurdico, cual es, sealar el valor real de los predios donados confor-
me a lo previsto por el artculo 1625 del Cdigo Civil.
13. Asimismo, se ha sealado en la clusula segunda de la escritura pblica del 11-11-
2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado
contrato es la transferencia de las concesiones indicadas en el anexo I del mismo
incluyendo, a ttulo gratuito, la propiedad de los terrenos superficiales, que cubren
o estn en relacin con las concesiones mineras. Asimismo, en la clusula tercera
de la misma escritura se seala que El precio de la transferencia por el 100 %
(cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro
millones ciento treinta mil y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica) a
pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio
se efecta por las concesiones mineras en su conjunto, segn relacin contenida
en el anexo I, y la propiedad de los terrenos superficiales que se indican en forma
referencial en el anexo I-A....
Finalmente, en el numeral 4.6 de la clusula 4 del precitado contrato, se indica que
En tanto Sulliden no cancele el precio total de la venta establecido en la clusula
tercera, de conformidad con el artculo 1119 del Cdigo Civil, una hipoteca legal
sobre las concesiones se inscribir de pleno derecho. Las partes se comprometen a
suscribir y formalizar diligentemente, una vez pagado el ntegro del precio, todos
los documentos que fueran necesarios con el fin de levantar dicha hipoteca legal de
las partidas de las concesiones mineras.

150
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Como podr apreciarse de lo estipulado en las clusulas de la escritura referida pre-


viamente, existe contradiccin respecto a la naturaleza del contrato por el cual se
transfiere la propiedad de los terrenos superficiales (predios), pues en la clusula se-
gunda se estipula que las transferencias de dichos terrenos se efectan a ttulo gratuito
y acorde con ello el precio est referido solamente a la transferencia de las concesio-
nes mineras, conforme se indica en la primera parte de la clusula tercera y en el nu-
meral 4.6 de la clusula cuarta, en donde expresamente se solicita la constitucin de
hipoteca legal solamente sobre las concesiones mineras; en tanto que en la parte final
de la clusula tercera se indica que el pago del precio se efecta por las concesiones
mineras, en su conjunto, y por la propiedad de los terrenos superficiales.
En consecuencia, corresponde que se aclare las referidas clusulas contractuales a
fin de determinar la naturaleza del contrato a travs del cual se transfieren las pro-
piedades superficiales. Cabe sealar que de tratarse de una donacin deber cum-
plirse con el requisito de validez de dicho acto jurdico segn se ha indicado en el
ltimo prrafo del punto 12 del anlisis de la presente resolucin.
14. De otro lado, de conformidad con lo prescrito por el artculo 9 del Reglamento General
de los Registros Pblicos, deber cumplirse con presentar testimonio o parte notarial
de la escritura pblica del 5 de octubre de 1997 otorgada ante el notario Luis Martn
Miranda Llaque, dado que la copia legalizada obrante en el ttulo, no cumple con la
formalidad exigida por el artculo citado; siendo este el documento que contiene la
descripcin del inmueble materia de la solicitud de inmatriculacin.
15. Asimismo, se aprecia que se ha presentado copia simple de los planos de ubicacin
y perimtrico del predio as como de la memoria descriptiva visados por el PETT,
por lo que resulta necesario se adjunte original o copia legalizada de los referidos
documentos.
16. La presente resolucin se expide en mrito a la Resolucin N 010-2004-SUNARP/
SN del 19 de febrero de 2004, mediante la cual se designa a la Primera Sala del
Tribunal Registral para conocer el recurso venido en grado.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador de la Zona Registral N II,
Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al ttulo referido en el encabezamiento y
SEALAR que el ttulo tiene los defectos advertidos en los numerales 11, 12, 13, 14 y
15 del anlisis de la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL


Presidente de la Primera Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral

151
Juan carlos esquivel oviedo

J15 J1
Res. N 316-2007-SUNARP-TR-L.
Tribunal Registral
Lima, 8 de mayo del 2007

Prescripcin adquisitiva de dominio


Se encuentra dentro del mbito de calificacin registral, la evaluacin de la adecuacin
del ttulo presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el proce-
dimiento notarial de prescripcin adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular
registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito.

Impuesto de alcabala
Un bien inmueble adquirido va prescripcin adquisitiva de dominio no resulta afecto al
impuesto de alcabala.

Impuesto predial
Siendo la prescripcin adquisitiva un modo originario de adquisicin de la propiedad,
supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningn enajenante ni cedente
del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral la acreditacin
del pago del impuesto predial.

I. Acto cuya inscripcin se solicita y documentacin presentada


Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de
dominio solicitada por Graciela Marg Rojas Llamosa, respecto de un rea de 982.832 m
ubicado en el Malecn Manco Cpac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia
y departamento de Lima, e inscrito en la partida registral N 07033150 del Registro de
Predios de Lima. A tal efecto, se ha presentado parte notarial de la escritura pblica otor-
gada ante notario de Lima Edgar Rubn Molleapaza Bilbao del 31.1.2007.

II. Decisin impugnada


La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Yesica Elizabeth Camacho
Villanueva, observ el ttulo en los siguientes trminos:
Se reitera en todos sus extremos la observacin anterior:
1. Del parte notarial de fecha 31.1.2007, se desprende que el titular registral del in-
mueble materia de prescripcin adquisitiva de dominio es la Compaa Annima
Chaclacayo Limitada, sin embargo revisada la partida electrnica N 07033150 del
Registro de Predios, consta registrado en el asiento C0001 la transferencia realizada
a favor de Lotizadora El Sol S.A., quien a la fecha sera la titular registral.

152
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

2. Srvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescrip-
cin de un rea de 1,117.47 m2; sin embargo, el Notario declara la prescripcin de
un rea de 982.832 m.
Srvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de pres-
cripcin, por lo que los datos entre la solicitud de prescripcin, las publicaciones y
la declaracin del Notario deben coincidir.
3. Siendo que el rea materia de prescripcin, forma parte de un rea de mayor exten-
sin, al momento de declararse la prescripcin del rea de 982.832 m2. debe asi-
mismo indicarse el rea remanente y sus linderos y medidas perimtricas de esta.
4. Deber adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley N 27333, tanto del
rea materia de prescripcin como del rea remanente.
5. De conformidad con la Ley N 27616, los Registradores Pblicos deben requerir
se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en tal sentido, srvase
adjuntar copia legalizada o certificada ante fedatario de esta Institucin, del recibo
pagado correspondiente al impuesto predial del ao 2007 respecto del inmueble
materia de transferencia.
En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el
inmueble submateria, caso contrario deber adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y
HR correspondientes al ejercicio fiscal 2007 del inmueble o declaracin jurada con firma
legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva N 07-2005-SUNARP.
Asimismo, srvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA res-
pecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinacin
del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deber adjuntar
Constancia de Inafectacin expedida por el funcionario municipal competente.
Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente
observacin, se proceder al envo del expediente a la Oficina de Catastro para el estudio
tcnico correspondiente.
- Reingreso:
Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de
fecha 31.1.2007 debern coincidir con los datos inscritos en la partida electrnica
N 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el domi-
nio actual ya no obra inscrito a favor de la Compaa Annima Chaclacayo Limitada sino
de la Lotizadora El Sol S.A.
Con respecto al segundo punto, srvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una
calificacin integral del presente ttulo e identificar correctamente el rea materia de pres-
cripcin adquisitiva de dominio con un rea de 982.832 m; es preciso que los datos que
conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y dems, deben
coincidir.
Con respecto al tercer punto, al efectuarse la inscripcin de prescripcin adquisitiva de
dominio de un rea que forma parte de un predio de rea mayor, se requiere indicar en la
partida registral el rea, linderos y medidas perimtricas del rea remanente del predio.
Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identificada el rea de prescrip-
cin se proceder a la independizacin de dicha rea, siendo que, es preciso dejar
constancia en la partida matriz el rea remanente como resultado de esa independiza-
cin, de conformidad con el artculo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
Con respecto al quinto punto, srvase adjuntar resolucin expedida por la municipalidad
competente, de la cual se desprenda la prescripcin del impuesto predial 2007, as como

153
Juan carlos esquivel oviedo

la Constancia de Inafectacin del impuesto de alcabala, expedida por el funcionario mu-


nicipal competente.
Srvase subsanar con las formalidades de ley (art. 2011 Cdigo Civil, arts. 31 y siguien-
tes del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin N 195-
2001-SUNARP/SN del 19/07/2001). Lima, 27/02/2007.

III. Fundamentos de la apelacin


El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- No se ha tenido en cuenta lo expuesto en la subsanacin del ttulo, as como tam-
poco lo resuelto en reiterada e uniforme jurisprudencia del Tribunal Registral, en
cuanto a que no es imprescindible que coincidan exactamente los datos de la solici-
tud original e inclusive la anotacin preventiva, con los del acta final extendida por
el notario declarando la prescripcin, puesto que pueden haber modificaciones que
sin afectar el procedimiento y/o declaracin final, resultan diferentes.
- No se ha tenido en cuenta la documentacin que obra en el ttulo archivado que dio
mrito para extender la anotacin preventiva, como son los planos, certificado de
zonificacin, certificado de parmetros urbansticos, solicitudes, etc., que aclaran
las diferencia de rea, entre otros.
- La transferencia se ha producido el 14.11.1994, es decir, hace ms de doce aos, ha-
biendo prescrito la deuda tributaria correspondiente al impuesto predial careciendo
de objeto su acreditacin. Asimismo, seala que en ningn momento se ha indicado
que el impuesto predial 2007 ha prescrito. Por otro lado, se seala que con relacin
al impuesto de alcabala no resulta exigible en el caso de la prescripcin adquisitiva
de dominio.
- En observancia de lo dispuesto por el Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, el Registrador deber propiciar las inscripciones, no habiendo dado cumpli-
miento a esta norma con la calificacin efectuada.

IV. Antecedente registral


- El inmueble materia de prescripcin se encuentra dentro del terreno rstico de ma-
yor extensin registrado a fojas 123 del tomo 599 con partida electrnica de con-
tinuacin N 07033150 del Registro de Predios de Lima, figurando como ltima
titular de dominio la Lotizadora El Sol S.A.
- En el asiento D00002 de la referida partida obra inscrita la anotacin preventiva de
la solicitud de prescripcin adquisitiva formulada por Graciela Mara Rojas Lla-
mosa, respecto de un rea de 982.832 m2 que se encuentra ubicada en el Malecn
Manco Capac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento
de Lima, en mrito de la Resolucin del Tribuna Registral N 796-2006-SUNARP-
TR-L del 27 de diciembre del 2006.

V. Planteamiento de las cuestiones


Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado
Jos Luis Romn Ferreyra.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar
son las siguientes:
- Si es inscribible una declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio en
cuyo procedimiento no se ha emplazado al titular registral.
- Si evaluado el procedimiento de prescripcin adquisitiva por el notario, el Registra-
dor puede calificar los actos procedimentales realizados por dicho funcionario.

154
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

- Si la adquisicin de un predio va prescripcin adquisitiva de dominio est gravada


con el impuesto de alcabala.

VI. Anlisis
1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno
de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley N 27157 con la finalidad
de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de cons-
truccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, in-
dependizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad
con el artculo 7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es
procedente en el supuesto que el poseedor carezca de ttulo de propiedad o cuando
el terreno est inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de-
mostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos.
2. Dicho trmite, regulado inicialmente1 por los artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N 27157, fue
precisado por el artculo 5 de la Ley N 27333, norma que dispuso que el procedi-
miento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previs-
to en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar ante el notario de la provincia en
la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3. El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que sera
de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2.
Por tanto, el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adquisitiva trami-
tada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles.
Posteriormente, el inciso k) del artculo 5 de la Ley N 27333 estableci que el
trmite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio comprende tambin a la
declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas
urbanas que no cuenten con edificaciones. La Directiva N 013-2003-SUNARP/SN
aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 490-2003-SUNARP-SN precis los alcances de la norma acotada, sealando en
su numeral 5.1 que la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio proceder
respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la
aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la municipalidad correspondien-
te establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia
notarial cuenta con zonificacin urbana.
4. Conforme a lo expuesto, la Ley N 27333 ha desligado el proceso de prescripcin
adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha seala-
do, con anterioridad a la dacin de dicha norma la prescripcin adquisitiva notarial
solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a
un proceso de regularizacin de la edificacin o, en su caso, del reglamento interno,
ello a efectos de permitir la inscripcin previa del dominio de los favorecidos con la
regularizacin; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer
tambin sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido implcitamen-
te, que la existencia de una fbrica por regularizar ya no constituye requisito para
la declaracin de propiedad de un inmueble a travs del proceso de prescripcin
adquisitiva notarial3.
5. Ahora bien, el artculo 39 del Reglamento de la Ley N 27157 establece que el pro-
cedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio se inicia con la peticin escrita
del interesado, autorizada por abogado, la cual deba contener, entre otros datos,
la indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de
posesin, el nombre del titular registral, de ser el caso, adems de anexarse la copia

155
Juan carlos esquivel oviedo

literal de dominio del predio si estuviese inscrito y/o el certificado de bsqueda


catastral, de ser el caso.
Respecto al emplazamiento, se establece en el artculo 40 del mismo reglamento,
que el notario deba notificar necesariamente a la persona o personas de quien el
solicitante afirma que deriva el derecho invocado, al titular registral del terreno y/o
de la edificacin, a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas
las personas indicadas por el peticionante en su solicitud.
Asimismo, el artculo 5 de la Ley N 27333 precis en los literales a) y b) que la
solicitud de prescripcin adquisitiva se regir por las disposiciones de la Ley
N 26662 y deber contener los requisitos de los incisos 1, 2 y 3 del artculo 505 del
Cdigo Procesal Civil4. En los literales c) y d) del referido artculo se establece que
el notario mandar publicar un resumen de la solicitud por tres veces consecutivas
con intervalos de tres das en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado
para publicar los avisos judiciales y en uno de circulacin nacional, debiendo ade-
ms notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y
colocar carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripcin adquisitiva.
Segn podr establecerse de las normas reseadas, constituye uno de los actos fun-
damentales dentro del procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio, la
notificacin de la pretensin a los interesados, entre ellos, al principal interesado, el
titular registral que eventualmente perder su derecho de propiedad inscrito, pues
conforme a lo sealado por el literal i) del artculo 5 de la Ley N 27333 El instru-
mento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara
la propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la
inscripcin de la propiedad en el Registro respectivo y la cancelacin de asiento
registral a favor del antiguo dueo.
6. Si bien, segn se ha establecido el numeral 5.2 de la Directiva 013-2003-SUNARP/
SN5, no le est permitido a las instancias registrales calificar la validez de los actos
procedimentales que en virtud de la Ley N 27333 y dems normas complementa-
rias sean competencia del notario, as como el fondo o la motivacin de la declara-
cin notarial, s se encuentra dentro de su esfera la evaluacin de la adecuacin del
ttulo presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente
debe establecerse que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio y la
declaracin final de propiedad se haya efectuado contra quien figure como titular
registral en el caso que el predio se encuentre inscrito.
La determinacin de la adecuacin del ttulo con los antecedentes registrales se en-
cuentra contemplado como un aspecto necesario en la calificacin registral segn lo
dispone el literal a) del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, norma que encuentra sustento inmediato en el principio de tracto sucesivo que
impone que todos los derechos que se incorporen al registro necesariamente deben
emanar de derechos previamente registrados, salvo el supuesto de inmatriculacin.
Siendo que el titular registral se encuentra amparado por el principio de legitima-
cin que le permite actuar conforme al contenido del derecho inscrito (legitimacin
activa) o ser considerado por toda la colectividad como verdadero titular del de-
recho registrado (legitimacin pasiva), cualquier mutacin de la realidad registral
solamente proceder en mrito a ttulo modificatorio posterior en el que intervenga
el titular registral o en mrito a resolucin judicial, administrativa o notarial referida
a un debido procedimientos seguido contra el titular registral. Lo expuesto prece-
dentemente guarda concordancia con una de las garantas6 del Sistema Nacional
de los Registros Pblicos, cual es, la intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.

156
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

7. En el presente caso, el predio objeto de prescripcin adquisitiva de dominio se


encuentra registrado en la partida electrnica N 07033150 del Registro de Predios
de Lima, cuya propiedad le corresponde a la empresa Lotizadora El Sol S.A. Asi-
mismo, se desprende del parte notarial de prescripcin adquisitiva de dominio del
31.1.2007 que se sigui contra el anterior propietario (Compaa Annima Chacla-
cayo Limitada).
De todo ello se concluye que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de do-
minio no se sigui contra el titular con dominio inscrito en la partida electrnica
07033150, razn por la que el ttulo presentado no se adecua a los antecedentes
registrales.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observacin.
8. A mayor abundamiento, debemos sealar que mediante la Resolucin N 796-2006-
SUNARP-TRL del 27 de diciembre del 2006, la Tercera Sala del Tribunal Registral
dispuso la inscripcin de la anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin
adquisitiva formulada por Graciela Mara Rojas Llamosa, respecto de un rea de
982.832 m2 que se encuentra ubicada en el Malecn Manco Capac S/N, cuadra 9
del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima. De la revisin del
ttulo archivado N 466653 del 14.9.2006 (que diera mrito a la extensin de la
anotacin preventiva antes referida, en el asiento D00002 de la partida registral
N 07033150) se aprecia que obra la copia legalizada del 17.3.2006, (realizada por
el propio notario que efectu la declaracin de prescripcin adquisitiva) de una so-
licitud formulada por Graciela Mara Rojas Llamosa para que en el procedimiento
de prescripcin adquisitiva notarial se entienda con la empresa Lotizadora el Sol
S.A., en tanto actual titular registral.
As, en dicho documento se seal: Que, encontrndose a la fecha registrado el
acuerdo por el cual Lotizadora El Sol S.A. asumi el patrimonio de la Compaa
Annima Chaclacayo Limitada, segn se desprende de la esquela de observacin
cursada por el Registro de Predios de Lima, que se adjunta, y de lo inscrito en el
asiento 6, de fojas 243, del tomo 243, del tomo 28 de sociedades, a efecto de que se
cumpla con anotar correctamente en el indicado Registro, la solicitud de prescrip-
cin adquisitiva, conviene a mi derecho precisar, que debe entenderse el presente
procedimiento con Lotizadora El Sol. S.A. actual titular Registral (...). Conforme
a ello, se puede concluir que el Notario de Lima Edgar Molleapaza Bilbao tena
conocimiento que la empresa Lotizadora el Sol S.A. era la actual titular registral del
predio que es materia de prescripcin adquisitiva.
9. En cuanto al segundo extremo de la observacin la Registradora ha sealado que los
datos obrantes en la solicitud de prescripcin, las publicaciones y la declaracin del
Notario deben coincidir, por lo que solicita se aclare los avisos insertos, por cuanto
ellos hacen referencia a la prescripcin de un rea de 1,117.47 m, no obstante que
el Notario declara la prescripcin de un rea de 982.832 m.
Al respecto debe sealarse que la calificacin registral de los procedimientos segui-
dos ante notario en aplicacin de la Ley de Regularizacin de Edificaciones
N 27157, normas reglamentarias, complementarias y conexas, la Resolucin
N 490-2003-SUNARP-SN que aprob la directiva N 013-2003-SUNARP/SN es-
tableci entre otras disposiciones la siguiente:
5.2. (...) No ser materia de calificacin la validez de los actos procedimentales
que, en virtud de lo previsto en la Ley N 27333 y normas complementarias, son de
competencia del notario, ni el fondo o motivacin de la declaracin notarial.
En los Antecedentes y Consideraciones de la referida norma se seal lo siguien-
te:(...) atendiendo a lo previsto en el literal f) del artculo 5 de la Ley N 27333,

157
Juan carlos esquivel oviedo

la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de


ttulos supletorios obra en documento notarial, el cual es autntico y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, como
lo seala expresamente el artculo 12 de la Ley N 26662, Ley de Competencia
Notarial en Asuntos No Contenciosos; por lo que no corresponde a las instancias
registrales calificar los actos procedimentales realizados por el notario, en virtud
de lo expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para emitir la declaracin
correspondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo o motivacin de tal
declaracin notarial.
En tal sentido, en el caso de la tramitacin notarial de la prescripcin adquisitiva de
dominio corresponde al notario la funcin de verificar que los datos consignados
en las publicaciones efectuadas en los diarios El Peruano, La Nacin y El Sol, se
hayan realizado correctamente de conformidad a lo establecido en el literal c) del
artculo 5 de la Ley N 27333; por lo tanto el Registrador no se encuentra facultado
para cuestionar dicho aspecto.
Corresponde por lo tanto revocar dicho extremo de la observacin.
10. En el caso submateria nos encontramos frente a la regularizacin de la titularidad
de un predio cuya extensin superficiaria forma parte de uno de mayor extensin;
en este supuesto, debe efectuarse la independizacin del mismo.
El artculo 5.5 de la Directiva N 013-2003-SUNARP/ SN seala que en el instru-
mento que contenga la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva se
(...) indicar el rea remanente luego de la desmembracin o segregacin, sin que
sea necesaria la intervencin de los titulares registrales de tal rea remanente. La
instancia de calificacin solicitar los planos y memorias descriptivas que permitan
la verificacin catastral de la segregacin o desmembracin.
En similar sentido se pronuncia el artculo 58 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, al sealar que tratndose de subdivisiones efectuadas dentro
del procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley
N 27157 y la Ley N 27333 deber presentarse formulario registral o escritura
pblica acompaadas de los planos de independizacin en el que conste el rea, lin-
deros y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como de la porcin
remanente y el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios. Agrega que si
alguno de los sublotes resultantes tiene un rea o frente inferior a los establecidos
para el lote normativo, solo proceder la inscripcin cuando dicho sublote cuente
con edificacin. En este caso se inscribir la transgresin como carga.
En el presente caso, el predio objeto de prescripcin adquisitiva de dominio al for-
mar parte de un predio de mayor extensin para su desmembracin deber cumplir-
se con los requisitos sealados, esto es, que el ttulo deber contener la descripcin
del rea, linderos y medidas perimtricas luego de la desmembracin, adjuntarse
los respectivos planos que permitan la verificacin registral de la segregacin y el
certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
11. De la revisin de los documentos presentados con el ttulo alzado se aprecia que
en efecto, no se ha adjuntado la documentacin requerida que permita determinar
con plena certeza el rea remanente, los linderos y medidas perimtricas del predio
desmembrado.
Sin embargo, debe tenerse presente que el artculo 40.1.1 de la Ley N 274447,
prescribe que para el inicio, prosecucin o conclusin de un procedimiento, las
entidades quedan prohibidas de solicitar a los administrados la documentacin que
la entidad solicitante posea o deba poseer en virtud de algn trmite realizado an-
teriormente por el administrado en cualquiera de sus dependencias, siempre que

158
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

los datos no hubieren sufrido variacin ni haya vencido la vigencia del documento
entregado.
De la revisin del ttulo archivado N 466653 del 14.9.2006, que dio mrito a la
extensin de la anotacin preventiva de la prescripcin adquisitiva de dominio en
el asiento D00002 de la partida registral N07033150, obran insertos entre otros los
siguientes documentos:
- Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripcin.
- Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bil-
bao del plano perimtrico y de ubicacin del inmueble materia de prescrip-
cin.
- Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo
Urbano de la MML.
- Copia legalizada notarial del plano de localizacin del 23.9.2006.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios expedido por la Munici-
palidad de Chaclacayo el 7.9.2006.
- Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARPZ.R.NIXOC expedido por Catastro
de esta institucin el 24.4.2006.
12. De la apreciacin de dichos documentos, se puede advertir que el rea a indepen-
dizar (982.832 m2) se encuentra plenamente identificada e individualizada, estando
ubicada dentro de los linderos y medidas perimtricas inscritos en el tomo 599 fojas
123 que contina en la partida electrnica N 07033150 del Registro de Predios de
Lima (esto ltimo de conformidad con el Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARP-
Z.R.NIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especificado los
linderos y medidas perimtricas del predio que se pretende independizar, no se ha
precisado en los documentos presentados el rea, los linderos y las medidas peri-
mtricas del predio resultante de la desmembracin.
13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente
que si bien la oficina de catastro ha sealado que el predio resultante de la des-
membracin, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electrni-
ca N 07033150, cuenta con linderos y medidas perimtricas, de la revisin integral
de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes
desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas indepen-
dizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimtricas y el rea remanente
resultante. As, a modo de ejemplo, la ltima independizacin efectuada del predio
inscrito en la partida electrnica N 07033150, se realiz a favor de la sociedad
Biblis Sociedad Annima Compaa de Comercio y Crdito en mrito de la es-
critura pblica de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer
Juzgado en lo civil de Lima, en rebelda de la vendedora, la empresa Lotizadora el
Sol S.A. (ttulo archivado N 3411 del 19.7.1974).
Sobre el particular, el Tribunal Registral ha sealado en reiterada jurisprudencia, recogi-
da posteriormente en la Sexta Disposicin Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible
determinar el rea, linderos y medidas perimtricas, no se requerir plano de la porcin
remanente, bastando con presentar el plano del rea materia de independizacin.
En el presente caso, al no poderse determinar los linderos, las medidas perimtricas
y el rea remanente resultante, resulta procedente en aplicacin de la norma previs-
ta en la Sexta Disposicin Complentaria y Final del Reglamento de Inscripciones

159
Juan carlos esquivel oviedo

del Registro de Predios, exigir la indicacin de rea remanente en el instrumento


correspondiente, as como los planos y memorias descriptivas que permitan la veri-
ficacin catastral de la segregacin o desmembracin.
En consecuencia, corresponde revocar los numerales 3 y 4 de la observacin formu-
lada por la Registradora.
14. Con relacin al requerimiento formulado por la Registradora respecto a la acredita-
cin del pago del impuesto de predial y alcabala, cabe sealar que mediante Decre-
to Legislativo N 776, modificado por el Decreto Legislativo N 9529 se aprob la
Ley de Tributacin Municipal la cual establece los impuestos municipales creados
en favor de los gobiernos locales. As el artculo 6 de la referida norma seala
que estos son el impuesto predial, impuesto de alcabala, impuesto al patrimonio
vehicular, impuesto a las apuestas, impuesto a los juegos e impuesto a los Espect-
culos Pblicos no deportivos.
El artculo 7 del Decreto Legislativo N 952, prescribe la obligacin por parte de los
Registradores y Notarios Pblicos de requerir se acredite el pago de los impuestos:
predial, alcabala y al patrimonio automotriz en los casos en que se transfieran los
bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripcin o formalizacin de actos
jurdicos, de tal modo que los Registradores y Notarios se encuentran obligados a
verificar el cumplimiento de dichos impuestos.
15. El impuesto de alcabala es, de acuerdo al artculo 21 del Decreto Legislativo N 952,
un impuesto de realizacin inmediata y grava las transferencias de propiedad de bie-
nes inmuebles urbanos o rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma
o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, siendo el sujeto pasivo de
dicho impuesto, en calidad de contribuyente, y a tenor de lo establecido en el artculo
23 del citado decreto legislativo, el comprador o adquirente del inmueble.
16. Por otro lado, el artculo 27 del Decreto Legislativo N 776, establece cules son
las transferencias que se encuentran inafectas al impuesto de alcabala: As se en-
cuentran los anticipos de legtima, las que se produzcan por causa de muerte, la
resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin
del precio, y, entre otros supuestos, se encuentra en el literal e) los derechos sobre
inmuebles que no conlleven la transmisin de propiedad.
Corresponde determinar si la prescripcin adquisitiva implica transmisin de pro-
piedad?
17. La prescripcin adquisitiva o usucapin como se ha sealado precedentemente es
la adquisicin del derecho de propiedad de una cosa por efecto de la posesin pro-
longada durante cierto plazo.
La usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad, en tanto la adquisi-
cin no se basa en ningn derecho anterior; es decir, el usucapiente no lo hace suyo
porque el que lo tena se lo transfiera, sino que se convierte en titular del mismo,
con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha devenido compor-
tndose como tal10.
18. La prescripcin adquisitiva de dominio, siendo un modo originario de propiedad
fundado en el hecho posesorio ajeno a la voluntad humana, no puede ser catalogada
como una adquisicin onerosa o gratuita para el usucapiente. Dicha figura escapa a
este tipo de valoracin.
A tenor de lo expresado se colige que la prescripcin adquisitiva de dominio no se
encuentra dentro de los supuestos gravados con el impuesto de alcabala a que se
refiere la Ley de Tributacin Municipal.

160
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

19. Con relacin al impuesto predial, de la lectura del artculo 7 del Decreto Legisla-
tivo N 776 se puede advertir que la norma se refiere a las transferencias de bienes
gravados por actos jurdicos, esto es motivadas por voluntad del titular; lo que no
ocurre en el presente caso donde la transferencia opera en virtud a un hecho como
es la posesin del bien.
En tal sentido, siendo la prescripcin adquisitiva un modo originario de adquisicin
de la propiedad, no supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe
ningn enajenante ni cedente del derecho de propiedad; por lo tanto, puede cole-
girse que, en los casos de transferencia de bienes por prescripcin adquisitiva de
dominio, no resulta exigible en sede registral la acreditacin del pago del impuesto
predial.
En consecuencia, debe revocarse el numeral 5 de la observacin formulada por la
Registradora.
20. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las ob-
servaciones formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liqui-
dacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:
Prescripcin adquisitiva notarial:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 9.00
Independizacin:
Derechos de calificacin S/. 54.00
Derechos de inscripcin S/. 13.00
Subtotal: S/. 104.00 Derechos cancelados (recibo N 03-00003328) S/. 28.00
Derechos pendiente de pago S/. 76.00 Estando a lo acordado por unanimidad;

Resolucin
CONFIRMAR el numeral 1 de la observacin formulada por la Registradora del Registro
de Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento, y REVOCAR lo dems que
contiene por los distintos fundamentos expresados en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.

SS.
Martha del Carmen Silva Daz
Mirtha Rivera Bedregal
Fredy Luis Silva Villajun

Notas
1 Artculo 21 de la Ley N 27157:
2 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levan-
tadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria
de Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
3 El inciso k) del artculo 5 de la Ley N 27333 estableci que el trmite regulado en dicho artculo tambin era
aplicable a la prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con
edificaciones.
4 Artculo 505 del CPC: Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los
siguientes requisitos adicionales:

161
Juan carlos esquivel oviedo

1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de
adquisicin; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los
nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de
ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondien-
te, segn la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la
persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podr, si lo considera necesario, exigir
la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se acompaar, adems, copia literal
de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se
trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran
inscritos.
4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis
personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime
pertinentes.
5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin judicial del predio.
5 Aprobada mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-
SUNARP/SN del 9 de octubre de 2003.
6 Contemplada en el artculo 3 de la Ley N 26366.
7 La ley N 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, resulta aplicable en forma supletoria a los
procedimientos registrales, conforme a lo sealado en el artculo II de su Ttulo Preliminar, que al tenor de
lo expuesto dispone que: Los procedimientos especiales creados y regulados como tales por la ley expresa,
atendiendo a la singularidad de la materia se rigen supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos
no previstos y en los que no son tratados expresamente de modo distinto.
8 Cabe sealar que de conformidad con el vigsimo segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en
el Dcimo Pleno del Tribunal Registral, el informe emitido por el rea de Catastro referente a datos estricta-
mente tcnicos y que tengan relevancia para la calificacin del ttulo, resulta vinculante para el Registrador.
9 El Decreto Legislativo N 952 modific algunos artculos de la Ley de Tributacin Municipal aprobada por
Decreto Legislativo N 776, para luego mediante Decreto Supremo N 156-2004EF del 11 de noviembre de
2004 aprobarse el Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal.
10 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III, Vol. Y, Jos Mara Bosch Editor S.A. p. 168.

162
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J16 J1
Res. N101-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 8 de marzo del 1996

Vista:
La apelacin interpuesta por don MARINO ORLANDO SNCHEZ MACEDO y doa
VICTORIA ISABEL BONET DE SNCHEZ (Hoja de Trmite N 799 de fecha 6 de
febrero de 1992), contra la observacin del Registrador del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima (jurisdiccin de Jess Mara), a la solicitud de anotacin preventiva
de demanda que ordena el 29 Juzgado de Primera Instancia de Lima, en los autos segui-
dos por don Marino Orlando Snchez Macedo y doa Victoria Isabel Bonet de Snchez
contra don Jos Dimedes Astete Virhuez y doa Iveth Rosario Vera Guzmn de Astete,
sobre Otorgamiento de Escritura. El ttulo se present el 14 de enero de 1992 con el
N 4057. La Registradora deneg la inscripcin solicitada, por cuanto los aires de los
Dptos. 304 y 305 del Inmueble materia de la demanda no se encuentra inscrita en la Ficha
N 138890, sino los aires del Dpto. 204 y;

Considerando:
Que, el 29 Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, ha cursado Partes al Re-
gistro de la Propiedad Inmueble de Lima, a fin de que se anote en la Ficha N 138890, la
demanda incoada por el apelante Marino Orlando Snchez Macedo y su cnyuge, contra
Jos Dimedes Astete Virhuez y doa Iveth Rosario Vera Guzmn de Astete, en el proce-
so sobre Otorgamiento de Escritura;
Que, el ttulo igualmente contiene la solicitud con firma legalizada del apelante y su cn-
yuge, de fecha 7 de enero de 1992 a efectos de que se anote preventivamente la demanda
por contener defecto subsanable;
Que, tanto el parte judicial, como la solicitud referida en el prrafo precedente y asi-
mismo el recurso de apelacin, hacen expresa referencia a que la anotacin preventiva
requerida ha de recaer sobre la azotea y aires de los Departamentos 304 y 305 del Edificio
ubicado en Jr. Arnaldo Mrquez N 1359 del distrito de Jess Mara;
Que, revisada la Ficha N 138890 del Registro de la Propiedad Inmueble, se desprende
que esta corresponde al inmueble constituido por los aires del Departamento 204 (Azotea
B), ubicado en Arnaldo Mrquez Ns. 1361 - 1363 del distrito de Jess Mara;
Que, registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial, pues no se
ha inscrito la ampliacin de la fbrica, ni la independizacin del inmueble materia de la
demanda, y existiendo discrepancias entre lo consignado en el parte judicial y la partida
registral, no es posible amparar la presente solicitud, de acuerdo a lo prescrito en el nu-
meral IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos;

163
Juan carlos esquivel oviedo

Que, a mayor abundamiento la anotacin preventiva de demanda por defecto subsanable,


no est prescrita en el Reglamento General de los Registros Pblicos, toda vez que la
anotacin de demanda, constituye en s misma una de las anotaciones preventivas previs-
tas en el Artculo 79 del Reglamento antes glosado, a saber, en el Inc. 2), mientras que la
anotacin preventiva de ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por que adolecen de
defecto subsanable, est prevista en el Inc. 3) del referido cuerpo de leyes;
Que, por el Principio registral consagrado en el Art. 2011 del Cdigo Civil, los registra-
dores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos, y si bien, el referido artculo ha
sido ampliado a travs de la 1ra. Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil
aprobado por Dec. Leg. N 768, segn el cual lo sealado anteriormente no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin, no es menos cierto, que dicha disposicin, no enerva
la plena vigencia de los dems principios registrales recogidos en el Cdigo Civil, como
el de Tracto Sucesivo, contemplado en el Art. 2015 del aludido Cdigo, por el cual nin-
guna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho
de donde emane, debiendo aplicarse en armona con estos, y teniendo en cuenta adems,
que ninguna inscripcin puede causar perjuicios a terceros ajenos a una relacin jurdica,
pues la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho;
De conformidad con la Resolucin Jefatural N 062-96 ORLC/JE del 27 de febrero de
1996; y,
Estando a lo acordado;

Se resuelve:
Confirmar la observacin del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima,
al ttulo referido en la parte expositiva por los considerandos expuestos en la presente
resolucin.
Regstrese y comunquese.

SS.
ELENA VSQUEZ TORRES
Presidenta del Tribunal Registral (e)
WALTER POMA MORALES
Vocal del Tribunal Registral
MARIANELLA LUNA FEIJOO
Vocal del Tribunal Registral (e)

164
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J17 J1

Res. N 344-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 27 de setiembre de 1996

Vista
La apelacin interpuesta por don LUIS ALBERTO URBINA CHAVARRY (Hoja de Tr-
mite N 11970 del 20 de junio de 1996) contra la observacin de la Registradora de la
Quinta Seccin del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Ana Luca Abanto
Fernndez, formulada a la solicitud de inscripcin de anticipo de legtima en mrito a
partes notariales. El ttulo se present el 17 de junio de 1996 bajo N 95459 del diario. La
Registradora deneg la inscripcin por cuanto: Previa a la transferencia debe indepen-
dizar el inmueble de la partida matriz, principio de tracto sucesivo, habindose citado al
abogado patrocinante para informe oral, sin su concurrencia, y;

Considerando:
Que, revisada la partida registral, ficha N 414280, se constata que en el asiento 2-b,
extendido a mrito del ttulo N 12603 del 17 de julio de 1970, se ha inscrito el Proyecto
de Fbrica de un edificio de 9 pisos y trece departamentos signados con las letras A
a la M, sujeto al sistema de propiedad horizontal cuyos costos de construccin seran
asumidos por los propietarios en proporcin a sus participaciones, conteniendo el ttulo y
el asiento mencionados, la descripcin de los ambientes y el rea techada que correspon-
deran a cada departamento y las adjudicaciones de los mismos; advirtindose asimismo,
del ttulo archivado, la ausencia del certificado de conformidad de obra, licencia de cons-
truccin y pase del Seguro Social del Per que pudiesen sustentar la declaracin de una
fbrica culminada;
Que, a mrito del mismo ttulo 12603, se constituy el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal de la futura edificacin, al amparo de la Ley N 10726 y su Reglamento apro-
bado por D.S. N 025 del 6 de marzo de 1959, el mismo que se inscribi en el asiento 3-b
de la Ficha N 414280;
Que, posteriormente, a mrito de los ttulos 12115 del 21 de abril de 1977, 1419 del 4 de
mayo de 1977, 10229 del 23 de setiembre de 1977, 512 del 7 de abril de 1978 y 4121 del
23 de junio de 1981, se registraron en los asientos 4, 5, 6, 7 y 8 del rubro b) de la ficha
414280, las declaratorias de fbrica solo respecto de los departamentos D, F, C, L y M
respectivamente;
Que, de acuerdo a lo antes sealado, y de conformidad con el artculo 2013 del Cdigo
de Civil, que consagra el principio de legitimacin registral, la fbrica correspondiente
a la edificacin proyectada y ms especficamente al departamento K materia de
anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin

165
Juan carlos esquivel oviedo

de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripcin de la


fbrica respectiva;
Que, asimismo, previa a la inscripcin de la independizacin del departamento K
como consecuencia de la transferencia de propiedad en aplicacin del artculo 73 del
Reglamento de las Inscripciones, concordante con el artculo 1 de la ampliacin del mis-
mo Reglamento, debe efectuarse la inscripcin del Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal acorde con el D.L. N 22112 vigente, en virtud de lo sealado en la Primera
Disposicin Transitoria del citado Decreto Ley;
Que, siendo ello as, el ttulo cuya inscripcin se solicita no se adecua a los antecedentes
registrales conforme lo exige el artculo 2011 del C.C., concordante los artculos IV del
Ttulo Preliminar, 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Pblicos; y,
Estando a lo acordado:

Se resuelve:
Confirmar la observancia de la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima al ttulo aludido en la parte expositiva y ampliarla por los fundamentos en la presen-
te Resolucin.
Regstrese y comunquese.

(Fdo.) Dra. Martha Silva Daz


Presidente del Tribunal Registral
Dra. Elena Vsquez Torres
Vocal del Tribunal Registral
Dr. Walter Poma Morales
Vocal del Tribunal Registral

166
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J18 J1
Res. N269-97-ORLC-TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de junio de 1997

Vista
La apelacin interpuesta por doa ANGLICA VICTORIA PALOMINO YAMAMOTO
(Hoja de Trmite Documentario N 1429 fecha 27 de Enero de 1997), contra la observacin
formulada por el Registrador Pblico de la Dcima Catorce Seccin del Registro de la Pro-
piedad Inmueble de Lima, Dr. Jos Luis Jessen Hurtado a la solicitud de inscripcin de un
Contrato de Compraventa en mrito al testimonio de escritura pblica. El Ttulo se present
el da 16 de Enero de 1997 bajo el N 7615. El Registrador deneg la inscripcin solicitada
por cuanto: Se encuentra pendiente de inscripcin un Titulo (N 6519 del 14.01.97), de
acuerdo al Principio de Prioridad (Artculo 2016 del Codigo Civil); 2.- De acuerdo al asien-
to 11 de fojas 90 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 pertenece la mitad al seor Carpio
Rosas; 3.- De acuerdo al asiento 8 de fojas 95 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 es de
propiedad del Estado (lo que queda de l), no existe inscrito el dominio del Municipio de
Chorrillos; interviniendo como Vocal Ponente el Dr, lvaro Delgado Scheelje: y,

Considerando:
Que, respecto del Ttulo N 6519 del 14 de Enero de 1997, el cual se encontraba pen-
diente de calificacin al momento de la presentacin del ttulo materia de apelacin se
aprecia que aquel ha sido objeto de tacha, al haber caducado la vigencia del asiento de
presentacin, por lo que debe dejarse sin efecto el primer extremo de la observacin;
Que, mediante el ttulo venido en grado, se solicita la inscripcin de la compraventa
celebrada por el Concejo Distrital de Chorrillos a favor de la sociedad conyugal confor-
mada por Alfonso Adencio Ros Elas y Anglica Victoria Palomino Yamamoto, respecto
del inmueble constituido por el denominado lote N 1 10-A, Manzana 14, Urbanizacin
Chorrillos, Distrito de Chorrillos; elevada a escritura pblica el 24 de Setiembre de 1985
ante el Notario de Lima, Dr. Anbal Corvetto Romero;
Que, revisada la partida registral correspondiente al citado inmueble, fojas 91 del tomo
19 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se constata que esta comprende a los
lotes N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Manzana 14 de la Urbanizacin Hacienda
Villa, distrito de Chorrillos;
Que, respecto al lote 10, se aprecia en el asiento 8 de la partida, que el Estado lo adquiere
conjuntamente con otros inmuebles mediante escrituras pblicas del 7 de Junio de 1941 y
30 de Junio de 1943, inscripcin efectuada en mrito al ttulo N 2775 del 22 de Diciem-
bre de 1966; apareciendo inscrita adems en los asientos 10 y 11 la sentencia que declara
como propietario al seor Temstocles Carpio Rosas de la mitad del citado lote de terreno,

167
Juan carlos esquivel oviedo

resolucin expedida el 6 de Setiembre de 1979 por el Dcimo Juzgado Civil de Lima y


extendida en mrito al ttulo N 2420 del 12 de Junio de 1981, constituyendo los citados
asientos inscripciones de dominio y no anotaciones preventivas, como errneamente se
consign como subttulo en el asiento 10 de la partida;
Que, revisado el ttulo archivado N 2420 del 12 de Junio de 1981 que diera mrito a la
transferencia de la mitad del lote 10 a favor de don Temstocles Carpio Rosas, se aprecia
que el Juzgado en su resolucin indicada, precis los linderos y medidas perimtricas
del rea que declaraba como propiedad del demandante, definindose as la parte que le
corresponde de este terreno;
Que, es de apreciarse de la compraventa venida en grado que lo que se pretende inscribir
es la transferencia de la mitad del lote 10-A que corresponde al Estado, las mismas que las
partes contratantes ha denominado lote 1 10-A, con un rea de 300 m2, y que de acuerdo a
los antecedentes registrales verificados, no pertenece a don Temstocles Carpio Rosas;
Que, en tal sentido, previa a la inscripcin de la traslacin de dominio del citado inmue-
ble se debe efectuar la correspondiente sub-divisin del terreno segn lo establecido en
el artculo ... del Captulo IV del Titulo III del Reglamento Nacional de Construcciones,
acreditndose con la respectiva resolucin de subdivisin y solicitar su independizacin,
conforme lo seala el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones, a fin de cautelar el
Principio de Especialidad consagrado en los Arts. 13 del Reglamento de las Inscripciones
y 1 de la Ampliacin del citado Reglamento;
Que, en cuanto al tercer extremo de la observacin, cabe referir que el Concejo Municipal
de Chorrillos efecta la transferencia del citado lote, por haberle delegado el Ministerio
de Vivienda y Construccin la facultad de adjudicar directamente en va de regulariza-
cin, mediante Resolucin N 038-VC-4400 del 19 de Enero de 1978, disposicin ampa-
rada en el Decreto Ley N 21808 y su reglamento aprobado por D.S. N 036-77-VC;
Que, segn lo establece el ltimo prrafo del artculo 6 del D.S. N 036-77-VG, la dele-
gacin de facultades para adjudicar directamente los terrenos de propiedad del Estado en
reas urbanas y de expansin urbana incluye la expedicin de la resolucin de adjudica-
cin de terreno y la formalizacin del contrato de transferencia de dominio; facultades
que no significan que el Estado transfiera sus propiedades a la Municipalidad, sino que le
otorga atribuciones a efectos que proceda en su representacin a regularizar los aspectos
formales de la titulacin, siendo en consecuencia el Estado quien transfiere el dominio y
no la Municipalidad;
Que, de conformidad con lo dispuesto por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo
Civil y artculos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Pblicos, es proce-
dente amparar la presente solicitud; y,
Estando a lo acordado

Se resuelve:
Revocar la observacin formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad In-
mueble de Lima al titulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
y declarar que el mismo no es inscribible hasta que subsane el defecto advertido en el
sptimo considerando,
Regstrese y Comunquese.

Dra. Martha Silva Daz


Presidenta de la 1a Sala del Tribunal Registral
Dr. Alvaro Delgado Scheelje
Vocal (e) de Tribunal Registral
Dra. Yasmn Bolvar Soriano
Vocal (e) del Tribunal Registral

168
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

BIBLIOGRAFA

LIBROS

ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, Jos Mara Bosch
Editor, Barcelona, 1994.
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo I,
Contratos. Parte general, Gaceta Jurdica Editores, Lima, 1998.
BULLARD GONZLEZ, Alfredo. Derecho y economa. El anlisis econmico de las insti-
tuciones legales. Palestra Editores, Lima, 2003.
DIZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones
obligatorias. Quinta edicin, Editorial Civitas, Madrid, 1996.
DEZ PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid,
1995.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato. Parte general. Comentarios a la seccin
primera del libro VII del Cdigo Civil. Biblioteca para leer el Cdigo Civil, Vol. XI. Primera
parte, Tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 1996.
GACETA JURDICA. Cdigo Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo X.
Gaceta Jurdica, Lima, 2005.
GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Edi-
torial Civitas S.A, Madrid, 1988.
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre
predios urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000.
GONZALES BARRN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005.
JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos rea-
les principales. Ediciones Jurdicas Europa Amrica y Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires,
1950.
MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurdicas
Europa-Amrica, Buenos Aires.
PEA QUIONES, Ernesto y PEA RODRGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes.
Legis, Bogot, 2006.

169
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

ARTCULOS DE REVISTAS
ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la declaracin de usucapin
del bien adquirido previamente por compraventa. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 87,
Gaceta Jurdica, Lima, Diciembre, 2005.
BECERRA SOSAYA, Marco. Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento
de prescripcin adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo N
667 y acabar con un injusto. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 117, Gaceta Jurdica,
Lima, junio, 2008.
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: a propsito de los
derechos de prenda e hipoteca. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales.
1a edicin, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 1993.
GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. En:
Dilogo con la Jurisprudencia. N 29, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2001.
GONZALES BARRN, Gunther. La prescripcin contra tabulas en el Derecho peruano. En:
Actualidad Jurdica. N 197, Gaceta Jurdica, Lima, 2001.
MESINAS MONTERO, Federico. La prescripcin adquisitiva de dominio frente al registro.
En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 90. Gaceta Jurdica, Lima, 2006.
PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un estudio preliminar sobre la modificacin integral del
Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil de 1984. En: El Derecho Civil peruano. Perspec-
tivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica
del Per, Lima, 1993.
SILVA DAZ, Martha del Carmen. Aspectos registrales de la prescripcin adquisitiva. En:
Actualidad Jurdica. N 167, Gaceta Jurdica, Lima, octubre, 2007.
TARAZONA ALVARADO, Fernando. La primera inscripcin de dominio como mecanismo de
exclusin en el ejercicio del derecho de propiedad sobre inmuebles. En: Actualidad Jurdica.
N 168, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre 2007.

ARTCULOS DE PGINAS WEB


RAVINA SNCHEZ, Ral. Importancia del saneamiento fsico-legal de la propiedad predial.
En: Informativo Inmobiliario. Estudio Jorge Avendao Valdez. Lima, 2005. <http://www.ejav.
com.pe/informativoi/pdf/ediciones/2005/abril05.pdf> (visitada el 21/01/2009).

OTRAS PUBLICACIONES
Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 4.

CD ROOM
Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurdica, Lima, 2008.

PGINAS WEB
www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm

170
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

NDICE GENERAL

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA
CIVIL Y REGISTRAL

Presentacin.......................................................................................................... 5
Introduccin.......................................................................................................... 9

CAPTULO I. Inmatriculacin............................................................. 13
1. La usucapin como herramienta para el saneamiento y ttulo para la inma-
triculacin...................................................................................................... 14
2. El registro y la prescripcin........................................................................... 18
2.1. Prescripcin adquisitiva notarial ......................................................... 19
3. Presupuestos para la inmatriculacin............................................................. 21
4. La inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad no menor de cinco
aos................................................................................................................ 22
5. Inmatriculacin en mrito a ttulo supletorio................................................. 23
5.1. Formacin de ttulos supletorios en sede notarial................................ 24
5.2. Formacin de ttulos supletorios en sede judicial................................ 25
6. Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de
cinco aos...................................................................................................... 27
7. Planos a presentarse para la inmatriculacin................................................. 27
8. Ttulos que dan mrito a la inmatriculacin................................................. 31
8.1. Formalidad de la sentencia judicial...................................................... 31

171
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

8.2. Formalidades del ttulo que dan mrito a la inmatriculacin por pres-
cripcin adquisitiva o por formacin de ttulo supletorio otorgado
notarialmente........................................................................................ 32
8.3. Resolucin judicial de adjudicacin por remate.................................. 33
8.4. Inmatriculacin de bienes de dominio pblico y privado del Estado.. 35
8.5. Inmatriculacin a favor del Estado...................................................... 36
8.6. Inmatriculacin de predios adjudicados por la Reforma Agraria........ 37
8.7. Inmatriculacin de terrenos de comunidades campesinas................... 38
8.8. Inmatriculacin del territorio de comunidades nativas........................ 39
9. Calificacin del ttulo de inmatriculacin...................................................... 40
9.1. Calificacin de la inmatriculacin........................................................ 42
9.2. Calificacin de la prescripcin adquisitiva notarial y judicial............. 43
10. Contenido del asiento de inmatriculacin..................................................... 45

captulo II. HABILITACIN URBANA .................................................. 46


1. Antecedentes ................................................................................................. 48
2. Proceso actual de las habilitaciones urbanas................................................. 49
2.1. Habilitaciones urbanas con construccin simultnea........................... 50
2.2. Regularizacin de habilitaciones urbanas............................................ 51
3. Inscripcin en los Registros Pblicos............................................................ 52
3.1. Anotacin preventiva del certificado de zonificacin y vas de factibi-
lidad de servicios.................................................................................. 52
3.2. Anotacin del proyecto de la habilitacin urbana................................ 54
3.3. Preindependizacin de los lotes de la habilitacin urbana................... 55
3.4. Anotacin preventiva de la compraventa garantizada......................... 55
3.5. Inscripcin de la recepcin de obras.................................................... 56
3.6. Inscripcin de recepcin de obras con variacin de rea, linderos y
medidas perimtricas............................................................................ 57
3.7. Inscripcin de recepcin de obras por silencio administrativo positivo.... 57
3.8. Compensacin de reas........................................................................ 58
3.9. Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes................... 58
3.10. Inscripcin de regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas.... 59
3.11. Inscripcin de habilitaciones urbanas de oficio................................... 59

CAPTULO III. Independizacin .......................................................... 60


1. Requisitos de los ttulos................................................................................. 61
2. Independizacin de predio urbano................................................................. 62

172
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

3. Subdivisin de predio urbano por regularizacin de edificaciones............... 62


4. Independizacin de un predio rstico sin cambio de uso ............................. 63
5. Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes estable-
cidos en la Ley N 27157............................................................................... 63
6. Independizacin de predio rural.................................................................... 65
7. Independizacin de bienes del Estado........................................................... 66
8. Independizacin en mrito a ttulos archivados............................................. 66
9. Parcelacin de predios rurales....................................................................... 67

CAPTULO IV. Acumulacin .................................................................. 68


1. Acumulacin de predios urbanos................................................................... 68
2. Acumulacin de predios rurales.................................................................... 69
3. Acumulacin de predios gravados................................................................ 70
3.1. Inmuebles gravados a favor de una sola persona................................. 70
3.2. Inmuebles gravados a favor de dos o ms personas............................. 71
3.3. Inmuebles con gravmenes de distinta naturaleza............................... 72

CAPTULO V. Otorgamiento de escritura pblica ............... 73


1. Calificacin de las escrituras pblicas otorgadas judicialmente................... 76

JURISPRUDENCIA
VINCULADA

J1 Res. N 122-2002-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 28 de diciembre del


2002............................................................................................................... 81
J2 Res. N 038-98-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 30 de enero de 1998. 86
J3 Cas. N 2750-2003-La Libertad. Corte Suprema. Lima, 23 de noviembre del
2004. El Peruano, 30 de marzo del 2005...................................................... 88
J4 Cas. N 2432-2000-Lima. Corte Suprema. El Peruano, 1 de marzo del 2001... 90
J5 Res. N 214-2006-SUNARP-TR-L Tribunal Registral. El Peruano, 5 de abril
del 2006......................................................................................................... 92
J6 Res. N 077-2005-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 16 de febrero
del 2005......................................................................................................... 99

173
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

J7 Cas. N 736-2002-Caete. Corte Suprema. Lima, 28 de enero del 2005...... 106


J8 Cas. N 1043-2001 Juliaca-San Romn-Puno. Corte Suprema. Lima, 5 de
setiembre del 2002........................................................................................ 109
J9 Cas. N 2448-2006-Lima. Corte Suprema. Lima, 27 de marzo del 2007..... 111
J10 Res. N 130-2004-SUNARP-TR-A. Tribunal Registral. Arequipa, 5 de agosto
del 2004......................................................................................................... 113
J11 Res. N 067-2005-SUNARP-TR-T. Tribunal Registral. Trujillo, 25 de abril
del 2005......................................................................................................... 124
J12 Res. 023-2004-SUNARP-TR-T. Tribunal Registral.Trujillo, 24 de febrero
del 2004......................................................................................................... 131
J13 Res. N 188-2002-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Trujillo, 13 de di-
ciembre del 2002........................................................................................... 138
J14 Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 6 de abril del
2004............................................................................................................... 143
J15 Res. N 316-2007-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 8 de mayo del
2007............................................................................................................... 152
J16 Res. N101-96-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 8 de marzo del 1996. 163
J17 Res. N 344-96-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 27 de setiembre de
1996............................................................................................................... 165
J18 Res. N269-97-ORLC-TR. Tribunal Registral. Lima, 30 de junio de 1997. 167

174