rea Empresarial VIII
Elementos caractersticos del contrato de obra
Ficha Tcnica
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval
Ttulo : Elementos caractersticos del contrato de
obra
Fuente : Actualidad Empresarial, N 229 - Segunda
Quincena de Abril 2011
1. Introduccin
La actividad de construccin se ha con-
vertido en una de las ms importantes
en nuestro pas en los ltimos aos. En
tal medida, es necesario conocer los
elementos principales que regulan la
ejecucin o realizacin de una obra, ya
sea que sta consista en la construccin
de un inmueble o en la elaboracin de
cualquier otro tipo de bien.
Por ello, en el presente informe desarro-
llaremos las principales caractersticas del
contrato de obra.
2. Marco legal
El contrato de obra es regulado de ma-
nera especfica por los artculos 1771 al
1789 del Cdigo Civil. Asimismo, son
aplicables a este contrato las disposiciones
generales sobre prestacin de servicios
contenidas en los artculos 1755 al 1763
del referido Cdigo.
Y, como a todos los contratos, se le aplican
tambin las disposiciones relativas a la
parte general de contratos, obligaciones y
acto jurdico contenidas en el Cdigo Civil.
3. Definicin
El contrato de obra tiene por objeto la
elaboracin de un bien determinado, de
manera tal que una persona denominada
contratista se obliga frente al comitente a
elaborar dicho bien con las caractersticas
que se hayan establecido en el contrato, y
este ltimo se obliga a pagar la retribucin
pactada a favor del contratista.
El Cdigo Civil define de manera concisa
al contrato de obra en su artculo 1771
al sealar que por el contrato de obra
el contratista se obliga a hacer una obra
determinada y el comitente a pagarle una
retribucin.
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A continuacin, veremos en detalle
cada uno de los elementos que carac-
terizan al contrato de obra:
3.1. La obra o bien objeto del con-
trato
Cuando analicemos ms adelante algunas
de las disposiciones del Cdigo Civil sobre
el contrato de obra, veremos que la regu-
lacin que contiene el Cdigo sobre este
contrato est orientada hacia los contra-
tos en los que se encarga la construccin
de una edificacin. Pero, por el contrato
de obra tambin puede encargarse la
elaboracin de otras clases de bienes,
tanto muebles como inmuebles.
En este punto es necesario sealar que
la obligacin del contratista implica la
elaboracin de la obra en su integri-
dad, segn las especificaciones que se
hubieran establecido en el contrato, por
lo que, si faltara alguna pieza, parte,
medida u otra de las caractersticas de la
obra, se considerar que el contratista
ha incumplido el contrato.
3.2. La retribucin
Al definir al contrato de obra, el artculo
1771 del Cdigo Civil establece que la
labor del contratista debe ser retribui-
da. Sin embargo, consideramos que no
existe impedimento alguno para que el
contrato se celebre a ttulo gratuito, es
decir, que el comitente no pague una
retribucin a favor del contratista.
4. Plazo del contrato
Por su naturaleza, es comn que en el
contrato de obra el plazo est determi-
nado por la complejidad de la obra y
las necesidades del comitente. El Cdigo
Civil no establece lmite alguno en cuan-
to al plazo, por lo que, dependiendo de
las caractersticas de la obra, el plazo del
contrato puede ser por algunos das,
meses o aos.
Sin embargo, lo que resulta importan-
te con respecto al plazo es que ste
constituye uno de los elementos en los
que el contratista puede incurrir en un
incumplimiento, pues como ya hemos
dicho, la obligacin del contratista
consiste en elaborar y entregar la obra de
acuerdo a las caractersticas en las que se
haya puesto de acuerdo con el comitente.
Pero, es natural que la obra deba entre-
garse en el plazo que hubieran estableci-
do las partes, pues el comitente no podra
quedarse en una espera indefinida hasta
que el contratista termine la obra con
todas las especificaciones pactadas. De
esta manera, si el contratista no entregara
la obra en el plazo pactado, con todas
sus caractersticas, se considerar que el
contratista ha incumplido el contrato, con
las consecuencias que se hubieran estable-
cido en el contrato y en el Cdigo Civil.
Ahora bien, si en el contrato no se hu-
biera establecido un plazo determinado,
el inciso 1 del artculo 1774 del Cdigo
Civil, establece que se entender que el
contratista debe entregar la obra en el
plazo que se acostumbre para el tipo de
obra que se hubiera encargado.
5. Formalidad
El Cdigo Civil no establece ninguna for-
malidad para la celebracin del contrato
de obra, pudiendo celebrarse de manera
verbal. Claro que, dependiendo de la na-
turaleza de la obra, es recomendable que el
contrato se celebre por escrito, a fin de po-
der establecer las caractersticas de la obra
y las dems estipulaciones del contrato.
7. Sobre la subcontratacin
Como regla general, es posible que el
contratista subcontrate a otra persona
para que elabore una parte de la obra.
Sin embargo, el artculo 1772 del Cdigo
Civil prev que la subcontratacin no pue-
de ser sobre el total de la obra, salvo que
as lo hubiera autorizado el comitente.
Sobre este punto, debe tenerse en cuenta
que el contratista se hace responsable
solidario frente al comitente, por la parte
elaborada por el subcontratista.
8. Sobre la forma de pactar la
retribucin
Como hemos sealado, la regla general
es que el contrato de obra sea retribuido.
En la mayora de contratos de obra, la
retribucin se fija de dos formas:
Actualidad Empresarial VIII-3
 VIII Informes Especiales
8.1. Obra por ajuste alzado o a suma
alzada
En esta forma, la retribucin de la obra
se fija como un monto total por la obra,
de tal manera que el contratista deber
ejecutar la obra con todas las especifica-
ciones y slo tendr derecho al pago de
la retribucin pactada, aun cuando realice
variaciones o mayores trabajos en la obra,
salvo que stas variaciones hubieran sido
acordadas por escrito con el comitente.
De la misma manera, si las variaciones
acordadas implicaran un menor trabajo o
costo en la obra, el comitente tiene dere-
cho a la reduccin del monto acordado.
8.2. Obra por pieza o por medida
Cuando la obra se pacta por pieza o me-
dida, el contratista tiene derecho a que se
le pague la retribucin segn las partes o
medidas elaboradas, previa verificacin
por parte del comitente. No debe confun-
dirse esta forma de pago con los adelantos
por avances que se pagan segn el contra-
tista vaya cumpliendo con el cronograma
establecido, lo cual tambin es posible de
pactar en una obra por suma alzada.
9. Sobre la introduccin de va-
riaciones
El contratista no puede introducir o rea-
lizar variaciones en la obra si no cuenta
con el consentimiento por escrito del
comitente. Ms adelante veremos cules
son las consecuencias de que el contra-
tista efecta variaciones sin contar con el
consentimiento del comitente.
10. Sobre la aceptacin de la
obra
Tratndose de un contrato en el que la
obligacin principal consiste en elaborar
una obra o bien segn las especificaciones
encargadas por el comitente, es coherente
que ste deba manifestar su aceptacin
cuando la obra es entregada para deter-
minar el cumplimiento o incumplimiento
del contrato.
Al respecto, el Cdigo Civil regula algunas
reglas sobre la aceptacin de la obra que
debemos tomar en cuenta.
VIII-4 Instituto Pacfico
10.1. Inspeccin de la obra
El comitente tiene derecho a efectuar
inspecciones sobre la ejecucin de la obra
con la finalidad de comprobar si sta se
est ejecutando conforme a lo pactado
y segn las reglas sobre la elaboracin,
segn la naturaleza del bien. De compro-
bar algn incumplimiento en la ejecucin
de la obra, el comitente puede conceder
un plazo al contratista para regularizar la
obra. Transcurrido el plazo establecido,
el comitente puede solicitar la resolucin
del contrato, sin perjuicio del pago de
la indemnizacin de daos y perjuicios.
10.2. Comprobacin de la obra
El comitente, antes de la recepcin de la
obra, tiene derecho a su comprobacin,
es decir, a efectuar una verificacin sobre
la forma en que se entrega la obra. Si el
comitente no efecta la comprobacin sin resolver el contrato y solicitar la indemni-
una causa que lo justifique o no comunica
el resultado de la comprobacin dentro de
un plazo adecuado, la obra se considera
aceptada.
10.3. Aceptacin tcita de la obra
La obra se entender aceptada si el
comitente la recibe sin efectuar ninguna
reserva, incluso si no ha efectuado la
verificacin de la misma.
10.4. Sobre la obra a satisfaccin del
comitente
Es posible que las partes acuerden que
la obra se realizar a satisfaccin del co-
mitente, lo que quiere decir que la acep-
tacin de la obra depender nicamente
de la conformidad del comitente, incluso
cuando el contratista hubiera efectuado
la obra segn las caractersticas pactadas.
Sin embargo, ante la falta de conformidad
por parte del comitente, se entiende que
la aceptacin queda reservada a la pericia
correspondiente.
11. Sobre la responsabilidad del
contratista
Como corresponde a la labor que realiza
en virtud del contrato de obra, el con-
tratista est obligado a responder por
las variaciones y los vicios que pudieran
encontrarse en la obra.
Sin embargo, si el comitente recibe la
obra sin efectuar alguna reserva u obser-
vacin, el contratista quedar liberado
de responsabilidad por las variaciones y
los vicios exteriores de sta. Por vicios y
variaciones exteriores debemos entender
a las que sean apreciables a simple vista,
no los vicios que se puedan presentar en
la estructura o en el interior de la obra.
En caso de presentarse variaciones o vi-
cios, el comitente puede optar por solicitar
que dichas variaciones y vicios sean remo-
vidos o corregidos a costo del contratista,
o que se proceda a la disminucin de la
retribucin de manera proporcional, sin
perjuicio de su derecho a solicitar la repa-
racin por los daos y perjuicios.
Ahora bien, si las variaciones o los vicios
fueran de tal magnitud que generaran la
inutilidad de la obra, el comitente puede
zacin por los daos y perjuicios.
Para los efectos antes sealados, el comi-
tente deber comunicar al contratista las
variaciones o los vicios de la obra dentro
de los sesenta das de haberla recibido.
De lo contrario, caducar su derecho a
solicitar la reduccin de la retribucin,
la resolucin y la indemnizacin por los
daos causados. Para ejercer la accin
contra el contratista el plazo de prescrip-
cin es de un ao desde la elaboracin
de la obra.
Adems de la responsabilidad por las va-
riaciones y los vicios en la obra, el contra-
tista es responsable si dentro de los cinco
aos siguientes a la aceptacin de la obra,
sta se destruye, total o parcialmente, o si
presenta evidente peligro de ruina o gra-
ves defectos por vicios de la construccin.
En tales casos, el contratista es responsable
ante el comitente o sus herederos, siempre
que se le avise por escrito de fecha cierta
dentro de los seis meses siguientes a la
determinacin del defecto.
Tambin es responsable el contratista en
aquellos casos en los que la destruccin
o peligro de ruina se origina por la mala
calidad de los materiales, si l los hubiera
suministrado, o por defecto del suelo, si
es que hubiera elaborado los estudios,
planos y dems documentos necesarios
para la ejecucin de la obra.
N 229 Segunda Quincena - Abril 2011