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LA COPROPIEDAD DERECHO REALES

1. Concepto

Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del
derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos
estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. Dnde est
la particularidad de esa modalidad? En que hay ms de un propietario del mismo
bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relacin real.

Siempre en una relacin real tiene que haber un sujeto activo en relacin directa
con el bien. Y esa relacin real puede ser de propiedad, usufructo, uso,
habitacin, etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relacin real directa
pero hay por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres,
cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un lmite. La presencia de
dos sujetos activos en relacin con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos
comparten derechos y deberes. De aqu surge que, si hablamos de derechos,
hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un
derecho individual del sujeto activo 2. Ese derecho individual puede
representarse matemticamente. De que forma es? Ese derecho individual es
un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si Garca Montufar y su hermano
quieren comprar un Cdigo Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son
copropietarios de ese Cdigo. Pero eso no significa que a Garca Montufar le
toque un derecho de propiedad sobre la pgina 250 hasta el final y a su hermano
de la 1 a la 250. Ambos son copropietarios del ntegro de las 400 pginas pero
cmo cada uno puso S./20, Garca Montufar tiene un derecho individual sobre el
50% de ese Cdigo.

Existen entonces dos tipos de derechos en la copropiedad:

a) Derecho Individual del Sujeto: Es una cuota ideal; un porcentaje del todo.
Matemticamente podra decirse que la sumatoria de todas las cuotas
ideales es siempre el 100%. Cada copropietario tiene parte de ese 100%. En
el ejemplo visto, cada uno de los hermanos Garca Montufar tiene el 50%
de participacin en el bien comn. Los porcentajes pueden ser
absolutamente diversos; lo importante es que cuando yo sumo todas y
cada una de las cuotas siempre me va a arrojar el 100%.

Cuando hay un seor propietario en relacin directa con el bien, podra decir que
tiene el 100% de cuotas; el 100% de los derechos sobre ese bien pero no
necesita decirlo. Simplemente dice que es propietario. Sin embargo cuando
hablamos de Juan y Guillermo Garca Montufar como propietarios de un bien es
indispensable establecer cul es el porcentaje de cuota ideal que le corresponde
a cada uno. La ley peruana como la de todos los Cdigos Civiles del mundo
permite que sobre ese derecho individual se ejerciten facultades exclusivas. Eso
es lo que hace tan particular a la copropiedad. Por lo tanto yo puedo vender,
regalar y en general enajenar el 50% de mi cuota ideal. Es parte de mi derecho
individual. Y no slo puedo enajenarlo, sino gravarlo. Puedo constituir derechos
reales de garanta sobre mi cuota. Sobre esa cuota ideal, cada copropietario
puede ejercer facultades exclusivas sobre el bien que recaen directamente sobre
su porcentaje ideal; no sobre el bien.

Ejemplo: Enrique y Luis son copropietarios en 50% de una casa ubicada en San
Isidro. Sobre este bien recae un derecho de copropiedad. Enrique y Luis tienen
un derecho individual sobre la casa. Ese derecho individual le permite a cada
uno enajenar o gravar su 50% sobre la casa. Enrique recurre al Banco de Crdito
porque quiere hacer un negocio y le aprueban su crdito pero dado el monto, le
piden una garanta llamada colateral - que respalde la operacin crediticia.
Enrique le dice al Banco que es copropietario de una casa ubicada en San Isidro
y que ofrece entregarles en garanta su cuota ideal; su porcentaje de
copropiedad sobre la casa. La operacin crediticia es de $100 mil dlares. El
banco necesita garantas sobre el bien que valgan $100 mil dlares porque se
pone en la hiptesis de que si Enrique no paga, tiene que ejecutar la garanta
mediante remate judicial. La cuota de Enrique vale segn el tasador - $150 mil
dlares. El departamento legal va a hacer lo que los abogados denominan un
estudio de ttulos para ver si el derecho de propiedad est acreditado. Pasado el
tamiz legal, viene la aprobacin y se procede a entregar la garanta. Enrique
entonces va a grabar su cuota ideal. Se va a celebrar un contrato de mutuo o
prstamo entre Enrique y el banco y adems como colateral de esa operacin
se va constituir hipoteca sobre el 50% de cuota ideal que tiene Enrique sobre la
casa. Por lo tanto, si Enrique no puede cumplir con sus obligaciones y el banco
no tiene otro remedio que acudir a su departamento legal para iniciar los
procedimientos judiciales respectivos de cobranza, lo que los abogados del
banco van a hacer es la ejecucin de la garanta real de hipoteca. Qu se
hipotec? No la casa de San Isidro, sino un derecho sobre el inmueble. Si vamos
al art. 885 CC, en su inciso 10 se dice que son bienes inmuebles los derechos
sobre inmuebles inscribibles en registros. Para la ley peruana todo derecho sobre
un inmueble que se puede inscribir, es un inmueble tambin. Los derechos reales
ya no recaen sobre el inmueble mismo sino sobre los derechos. Este es uno de
esos casos. Qu est inscrito en el Registro? Un derecho de copropiedad.

El Registro va a decir que en la casa de San Isidro hay un rgimen de


copropiedad y que a cada uno de ellos le corresponde un 50% de la cuota
ideal. Llegado el momento de la ejecucin de la garanta, el bien que se va a
rematar no es la casa, es el 50% de Enrique sobre la casa; ese es el derecho
sobre el inmueble. Posteriormente el proceso de remate se lleva a cabo, va a
haber un adjudicatario del remate. Ese seor se va a ganar con la casa? No,
solamente adquiere una cuota ideal sobre la casa; el 50% que Enrique en un
momento hipotec, que ahora el Banco le quit. No hay que confundir el bien
con las cuotas ideales sobre el bien. Todo copropietario puede enajenar su
cuota o gravarla. Es parte de los derechos individuales.

b) Derecho Colectivo: Son aquellos que ya afectan directamente al bien. Si,


por ejemplo, esa casa quiere ser alquilada entonces ya no estamos
hablando de un tema de derecho individual sino de derecho colectivo
porque ya tiene que ver con la casa misma. Si el banco dice que no quiere
recibir en hipoteca cuotas ideales sino que quiere recibir en hipoteca la
casa, ya estamos hablando de un derecho colectivo.

Todo derecho que afecte directamente al bien es colectivo. Todo derecho que
afecte a la cuota es individual. No confundir los derechos sobre la cuota con los
derechos sobre el bien. Si hablamos de usar, disfrutar, disponer de la casa, todo
eso es parte de los derechos colectivos. Si hablamos de disponer de la cuota
hablamos de derecho individual.

2. Elementos

a) Pluralidad de Sujetos: Dos o ms sujetos activos en relacin directa con


el bien. Estos sujetos pueden ser personas naturales, jurdicas o ambas a
la vez. Respecto a la copropiedad en la casa de San Isidro, por ejemplo, los
copropietarios pueden ser Luis y Enrique (dos personas naturales), Luis y
la Compaa Inmobiliaria Tres Ositos S.A. (una persona natural y una
jurdica) o podran ser dos personas jurdicas, o cinco jurdicas y cuatro
naturales: No interesa la combinacin.

Hay en el ordenamiento jurdico peruano figuras jurdicas similares a la


copropiedad donde existen pluralidad de sujetos pero que no son copropiedad.
Entre ellas estn:

Sociedad de Gananciales: El Cdigo Civil establece que cuando se


celebra el matrimonio nace la llamada sociedad conyugal. De la sociedad
de conyugal se deriva un rgimen econmico conocido como la sociedad
de gananciales y pertenecen a ella los denominados bienes comunes.
Existe la equivocada creencia de que en la sociedad de gananciales hay
cuotas ideales o porcentajes como en la copropiedad. No es as; No existen
cuotas ideales en el rgimen de la sociedad de gananciales. Si, por ejemplo,
Juan y Juana Rodrguez compran un automvil luego de casados, ese
automvil va a formar parte del patrimonio conyugal. Quin es el
propietario del auto? La sociedad conyugal y la sociedad conyugal es una
entidad distinta de los miembros que la componen. Entonces porqu la
distorsin? Porque el siguiente captulo del libro de familia es el de la
disolucin del matrimonio. Si la pareja decide separarse o divorciarse, la
sociedad de gananciales fenece y habr que repartirse los bienes. Y cmo
se reparten? Por mitades: 50% del valor de la sociedad de gananciales va
a cada esposo. Eso ha ido malinterpretndose y entonces se cree que cada
uno tiene un 50% de la cuota ideal. Al momento de la disolucin, los bienes
se reparten por mitades que es otra cosa distinta. Lo que s puede suceder
es que Juan y Juana Rodrguez negocien civilizadamente y lleguen a un
acuerdo. Podran compartir la casa de playa por ejemplo. Al momento de
hacer la liquidacin de la sociedad de gananciales, le dicen al Juez de
Familia que en cuanto a la casa de playa ubicada en el balneario x han
decidido someterla a un rgimen de copropiedad. Ahora s puede hablarse
de dos cuotas de 50%. Pero slo en ese caso: Cuando pas de un rgimen
de sociedad de gananciales a uno de copropiedad.

Constitucin de Personas Jurdicas: Hay mucha confusin sobretodo en


personas jurdicas mercantiles. Un ejemplo: Susana, Vernica y Mara han
sido mucho tiempo corredoras de bienes races y acuerdan constituir una
persona jurdica que se va a llamar Inmobiliaria Las Tres Amigas S.A.C..
Toda persona jurdica mercantil como sta tiene que formarse con un
capital social; un aporte que puede ser en dinero o en bienes. Susana dice
que aporta un terreno en Cieneguilla (se produce una transferencia de
propiedad de Susana a la Inmobiliaria); Vernica dice que tiene un
departamento en Miraflores; y Mara, una casa en Jess Mara. En este
caso, las tres fundadoras de Inmobiliaria Las Tres Amigas han decidido
hacer un aporte en especies pero evidentemente el terreno de Cieneguilla
vale distinto en el mercado que un departamento en Miraflores o una casa
en Jess Mara. El terreno en Cieneguilla vale S./100 mil soles; el
departamento en Miraflores S/150 mil y la casa en Jess Mara S/ 200 mil.
Ellas haban acordado que cada una iba a tener acciones iguales por lo que
Susana, adems del terreno, tendr que aportar tanta cantidad de terreno
para igualar el aporte de los S/ 200 mil de Mara. Producidos los aportes, la
Ley General de Sociedades dice que esos aportes se representan en la
cuenta capital de la empresa y esa representacin se materializa en
acciones que son bienes muebles. El art. 886 numeral 8 CC nos dice que
son bienes muebles las acciones o participaciones que cada socio tenga
en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes
muebles. Una vez que Susana entrega los S/100 mil en efectivo y, adems,
transfiere la propiedad del terreno, ella va a recibir X acciones de la
empresa. Qu cantidad de acciones? Depende de cuanto sea el capital
social total de la empresa. Ese numero X es un tercio del capital. Vernica
va a tener Y nmero de acciones. Por qu Y y no X? Porque el monto
de las acciones va a ser el mismo pero el nmero de las acciones va a ser
distinto (las acciones son bienes muebles identificables pues cada accin
tiene un nmero). Mara va a tener Z nmero de acciones. X, Y y Z
son la misma cantidad de acciones pero con numeraciones distintas. La
Inmobiliaria Tres Amigas tiene la propiedad del terreno, del
departamento y de la casa ms S/ 150 mil en efectivo. Qu me dice el art.
886 inciso 8 CC? Que las acciones de Susana, Vernica y Mara son bienes
muebles aunque a la Sociedad pertenezcan bienes inmuebles. Para efectos
de la copropiedad, Susana, Vernica y Mara no tienen el 33.33% sobre el
terreno, el departamento y la casa. Pese a que cada una aport un tercio,
ellas no tienen cuotas ideales. El nico y exclusivo titular del derecho de
propiedad sobre el terreno, el departamento y la casa es la empresa. As
exista un capital social compuesto por bienes inmuebles, los accionistas
no son copropietarios del inmueble. No tienen cuotas ideales sino
acciones. Por ejemplo, si Vernica le solicita un prstamo a un Banco, no
podr decir que hipoteca su cuota ideal sobre el terreno. Ese bien ya es de
la Sociedad. En las personas jurdicas no inscritas o irregulares tampoco
se produce copropiedad.
Las acciones se pueden inscribir? Las acciones se inscriben en un registro
privado que es libro de matricula de acciones que no esta en los Registros
Pblicos sino en cada sociedad y el gerente de cada sociedad custodia el libro.
Cualquier persona puede acudir a ese libro para conocer quin es el titular, y
tambin los gravmenes sobre las acciones.

Comunidades Campesinas y Nativas: Durante le poca del virreinato


espaol se crearon formas de explotacin al indio peruano. Ya cuando nos
independizamos, los criollos peruanos heredaron esa forma de explotacin
y lo que hicieron fue agrupar al indgena peruano en reservaciones. Incluso
el primer Congreso peruano plante la posibilidad de pedir pasaporte para
ingresar a Lima. Se buscaba que los indgenas estuvieran lo ms alejados
de la ciudad y se crearon las comunidades campesinas y nativas. Grandes
extensiones del territorio nacional son de las comunidades campesinas.
Cul es el rgimen que las Constituciones peruanas han ido creando para
ellas? El rgimen vara segn se trate de comunidades campesinas de la
costa, sierra o selva. A las de la selva se les llama comunidades nativas.
Todas las comunidades campesinas son propietarias de un terreno. El
sujeto activo de la relacin real es la comunidad campesina (una persona
distinta de los miembros que lo componen). La comunidad est
conformada por miembros. A cada uno de los comuneros, se les asigna,
en la mayora de los casos, parcelas individuales: Al comunero Vctor
Quispe se le asigna la parcela A, a Condori la parcela B, a Mamani la
C. Pueden explotar su parcela, pero esa asignacin no implica la
transferencia de propiedad. Las comunidades campesinas tienen la
costumbre de que a una parte del terreno la llaman terreno comunal.
Quispe, Condori y Mamani dedican un da de trabajo para explotar el
terreno comunal para que con la venta de las cosechas se mantenga la
comunidad como unidad. Es un aporte que hacen los comuneros. Desde el
punto de vista de la copropiedad, Quispe, Condori y Mamani no tienen
cuotas ideales sobre el terreno comunal. No hay copropiedad. La
propietaria del terreno comunal es la comunidad campesina o nativa y
dentro de ella se asignan derechos individuales. Desde nuestra primera
Constitucin hasta la de 1979 se repeta que los terrenos de las
comunidades campesinas eran imprescritibles, inalienables e
inembargables. Es decir, reciban seversimas restricciones a la propiedad.
Inalienables, porque no las podan vender. Imprescriptibles, porque nadie
poda entrar a poseer terrenos por usucapin; inembargables, porque no
poda entrar un Banco y embargar a la comunidad. Esto cambi durante el
gobierno de Fujimori. La Constitucin de 1993 permite, por primera vez en
la historia del Per, que las tierras de las comunidades campesinas entren
al mercado. Se cre una ley de comunidades campesinas donde por
primera vez todos los Mamanis, los Quispes, podan juntarse en una
asamblea y decidir sobre su futuro. En la asamblea se decida que al seor
Quispe se le adjuntaba en propiedad la parcela A. Se parcelaba todo el
terreno de la comunidad. Esta ley es la que permiti a las comunidades de
la costa comenzar a vender terrenos de playa como Chilca, San Antonio,
Caete o Asia a Graa y Montero, a Corredores Asociados, etc. La ley
permite que la Comunidad venda pedazos de su terreno a terceros. Muchos
comuneros an optan por tener un rgimen que los vincula porque la
comunidad como ente les permite, por ejemplo, defenderse mejor;
reclamar sus derechos con mayor fuerza ante la Municipalidad. Lo
importante de todo esto es que no existe copropiedad sobre el terreno de
las comunidades campesinas.

b) Existen dos tipos de derechos sobre el bien: Existen derechos


individuales, que se
representan en un porcentaje y derechos colectivos, que afectan directamente al
bien.

c) Bien determinado: Este elemento la doctrina la conoce como unidad de


objeto del derecho real. Tiene que haber un bien mueble o inmueble sobre
el que recaiga la copropiedad. Es decir, puede haber copropiedad sobre
cualquier bien mueble o inmueble.

d) Que no exista una parte materializada de los derechos sobre el


bien: Caso contrario, se termina la copropiedad.

Ejemplo 1: Un terreno que tiene 1000 m2 de extensin cuyos copropietarios son


Hugo y Paco. Cada uno de ellos tiene un porcentaje: Hugo tiene el 50 % y Paco
el 50% (no siempre tienen que ser 50 y 50). Hay un bien determinado: Terreno
de 1000 m2 ubicado en la Urbanizacin La Planicie. La copropiedad significa que
los dos son propietarios de todo. Sin embargo, Hugo y Paco deciden hacer un
cerco justo a la mitad del terreno y quedarse cada uno con 500 m2. En ese
momento han tomado un acuerdo; ha habido una manifestacin de voluntad de
los copropietarios y esa manifestacin va encaminada - sin ellos quizs saberlo
ha terminar con la copropiedad. Cuando convierto mi cuota ideal en una parte
materializada del bien la copropiedad se acaba porque todo el secreto de la
copropiedad es que haya porcentajes ideales sobre el todo. Hugo y Paco seran
ahora propietarios exclusivos de 500 m2.

Ejemplo 2: Hugo le dice que esos 1000m2 mantienen 300m2 en copropiedad y


los 700 restantes los materializan. Yo puedo materializar parte del bien. Puedo
hacer que una parte del todo deje de estar sujeto a copropiedad. Es
perfectamente posible. Es principio, slo se requiere la manifestacin de
voluntad para que el acto jurdico de materializacin de las cuotas tenga validez.
Es decir, es un negocio jurdico con libertad de forma. Para efectos de
oponibilidad; a efectos de poder exigir el cumplimiento de las obligaciones que
cada copropietario asumi para materializar ese acuerdo entonces se pone por
escrito (para que sea un medio probatorio idneo)

3. Tipos de Copropiedad

A) Rgimen de Propiedad Sin Indivisin Forzosa (SIF): Estado de indivisin


es lo mismo que estado de copropiedad. Habr indivisin, entonces,
cuando dos o ms personas sean copropietarias de un bien. Si la indivisin
es forzosa, es que estoy amarrado a un rgimen de copropiedad; obligado
a estar en copropiedad. El Cdigo Civil Peruano lo que establece como
regla general es un rgimen de copropiedad sin indivisin forzosa. Nuestro
Cdigo Civil lo que quiere es que cualquier copropietario pueda solicitar a
los dems ponerle termino a la copropiedad materializando las cuotas. La
idea del legislador en materia de derechos reales es que la copropiedad
debera ser un rgimen temporal y por lo tanto abre caminos, alternativas,
posibilidades para que los copropietarios en cualquier momento le pongan
trmino a la copropiedad. La copropiedad es fuente de problemas. No es
fcil tomar decisiones que tienen que ver con el derecho colectivo. Por eso
el legislador del Cdigo de 1984 estable un rgimen donde no hay
indivisin forzosa; donde yo puedo materializar mi cuota cuando quiero. Si
el 1% de las cuotas quiere terminar con la copropiedad - as el 99% de las
cuotas est de acuerdo en mantenerla - sta termina.

B) Rgimen de Propiedad Con Indivisin Forzosa (CIF): Yo no puedo


materializar las cuotas. Estoy obligado por un tiempo determinado o a
plazo indeterminado a mantener el estado de copropiedad. Nuestro Cdigo,
pese a que es un Cdigo sin indivisin forzosa, no ha podido escapar a dos
casos en los cuales hay indivisin forzosa y esos son el Pacto de Indivisin
(art. 993 CC) y la medianera.

>Pacto de Indivisin

El acuerdo de indivisin es una excepcin en materia de copropiedad en el


Cdigo Civil peruano porque es una de las formas de indivisin forzosa; una de
esas formas que me amarran. Para que exista pacto de indivisin se requiere de
un acuerdo de voluntades; la celebracin de un negocio jurdico en el que tienen
que intervenir necesariamente el 100% de las cuotas. Basta que el 1% diga que
no, para que no haya pacto de indivisin. Ese pacto tiene un plazo determinado.
El legislador, que es contrario a la indivisin, seala un plazo mximo de cuatro
aos. Si quieren renovarlo, se requiere de una nueva manifestacin de voluntad.
Otra vez el 100% de las cuotas tiene que estar de acuerdo en renovar el pacto.

Un ejemplo: Existe en Ica un complejo vincola bastante rentable que es de


propiedad del seor Gastn.

El seor Gastn fallece y lo heredan sus hijos Mara, Teresa y Jorge. Segn el
testamento, los tres hijos heredan por igual, por ende los tres tienen el 33.33%
de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que es el que ms aos ha trabajado con
el pap - les propone a sus hermanas celebrar un pacto de indivisin para que
durante cuatro aos lo dejen trabajar el negocio. Dice, adems, que les va a
rendir cuentas y que luego les va a mandar cheques todos los meses. Como el
100% de las cuotas dice que s, celebran un pacto por el cual estn obligados a
mantenerse en estado de copropiedad por cuatro aos. Si Mara a los dos aos
se arrepiente, ya no puede hacer nada. Pero lo que s puede suceder es que si
al cabo de dos aos ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) est
contento, se puede dejar sin efecto el pacto.

Tambin puede ocurrir que al cabo de los cuatro aos los tres estn satisfechos
y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de indivisin es temporal; puede
estar sujeto a renovacin, pero siempre es temporal.

El segundo prrafo del art. 993 CC establece una prohibicin iure et de iure y es
que sino se seala plazo se presume que es de cuatro aos. Pero no es que
Mara, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro aos. Si el 100%
de las cuotas estn de acuerdo, se puede sealar un plazo menor, celebrando
un pacto ampliatorio.

El tercer prrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisin
tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en
salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: Mara, Teresa y Jorge
celebran el pacto de indivisin el primero de agosto del 2003. Desde el momento
que hay acuerdo de voluntades, el pacto es vlido. Es un acto jurdico con
libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan recprocamente hacer
que el pacto se respete, probablemente lo pongan por escrito (por el problema
probatorio). El art. 993 CC dice, adems, que si se quiere que ese pacto se
oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien registrado, se tiene que
registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003, firman un documento,
incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al registro. Si no llevan el
pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese predio no encontramos
nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al Banco de Crdito para
solicitarle un prstamo por $ 100 mil dlares y ste le pide una garanta. Jorge
dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno vincola. Se acepta la
garanta. El banco estudia la titulacin del predio para ver si existen cargas,
gravmenes sobre el predio y no encuentra el pacto de indivisin. El banco
siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos: Que Jorge no pague el
prstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la garanta y convertir en
lquido esa garanta. El banco sabe que es distinto rematar un inmueble que tiene
pacto de indivisin que rematar uno que no lo tenga. Si yo entro al mercado como
adjudicatario lo que quiero es que sea un rgimen libre para yo poder pedir la
particin. Para poder hacer eso, necesito un rgimen SIF. La gente del banco
dice que les conviene que el rgimen de propiedad sea SIF. Sobre esa base,
unos das despus, el 30 de agosto de este ao, se celebra el contrato de mutuo
con hipoteca entre Jorge y el Banco de Crdito. Los abogados van al Registro e
inscriben. Posteriormente Jorge tiene problemas, no puede pagar sus cuotas a
tiempo y el Banco se ve obligado a ejecutar la garanta. Qu se remata? El
33.33%. Quin resulta adjudicatario de la buena pro? Tacama SA. Mara y
Teresa le dicen a Tacama SA que hay un pacto de indivisin que recin vence
en el 2007 por el cual no pueden terminar la copropiedad. Sin embargo, Tacama
les dice a las dos hermanas que lean el tercer prrafo del art. 993 CC. Quin
es tercero? Cualquier otro que no haya celebrado el pacto. Para que el pacto de
indivisin tenga efectos contra Tacama SA debi inscribirse en los Registros.
Cuando Tacama adquiri la cuota ideal de Jorge, no exista ningn pacto inscrito.
Y si no est inscrito slo es oponible entre las partes que lo celebraron. Para
oponerlo a terceros haba que inscribirlo y por lo tanto, Tacama SA est en
libertad de solicitar la materializacin de las cuotas y adquirir el negocio si esa
era su idea (probablemente despus Tacama les compre a Mara y Teresa sus
cuotas ideales). Cuando dos derechos reales se encuentren en conflicto, es
oponible el que se inscribi primero. Qu hubiera pasado si el pacto si se
hubiese inscrito antes de la hipoteca? Tacama SA igual sera el propietario de
ese 33.33% pero tendra que respetar el pacto de indivisin (4 aos) antes de
pedir la materializacin de las cuotas.

Finalmente, el ltimo prrafo del 993 CC dice que si median graves


circunstancias el juez puede ordenar la particin antes del vencimiento del plazo.
Ejemplo: Resulta que Jorge se dedica al alcoholismo y los negocios comienzan
a irse a pique. Al amparo del ltimo prrafo del art. 993 CC, Mara o Teresa
pueden pedir la particin. Le explican al juez que si esperan ese plazo de cuatro
aos posiblemente reciban un negocio endeudado y el predio tendra que ser
rematado. Si se le puede probar esa circunstancia grave al juez, ste sustituye
la voluntad del 100% de las cuotas y mediante una sentencia declara que
pasamos de un rgimen CIF a uno SIF. A partir de ese momento, las cuotas se
pueden materializar para evitar que se destruya el bien.

>Medianera

Mientras que el pacto de indivisin se aplica a cualquier tipo de bien sujeto a


copropiedad, la medianera se aplica solamente en los casos de predios
colindantes. Ejemplo: Si Jorge dentro del predio de su propiedad (lote 24)
construye con su dinero y dentro de los lmites de su terreno una pared, esa
pared es propiedad exclusivamente de Jorge. Sin embargo, Miguel puede
plantear que para ahorrar costos pueden construir ambos un solo muro.
Entonces, decimos que esa pared es medianera y que est sujeta a un rgimen
de copropiedad. En este caso las cuotas ideales son siempre 50% 50%.

El art. 994 CC habla de la presuncin de medianera. La pared que construy


Jorge con su plata en su terreno se presume que es medianera salvo que pruebe
lo contrario (tiene que presentar recibos, facturas, etc.). Es una presuncin iuris
tantum

El art. 995 CC contiene una norma que ha sido muy criticada y que es una
repeticin de lo que era el art. 915 del antiguo Cdigo Civil de 1936, que es la
obligacin de imponer la medianera. Esto es lo que se conoce como la venta
forzosa de cuota ideal. Si Jorge construye la pared con su dinero y dentro de los
lmites de su predio, no cabe duda que esa pared es propiedad exclusiva de
Jorge. Sin embargo, el vecino Miguel puede obtener la medianera pagando la
mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Por lo tanto, el art. 995
faculta a Miguel a demandar a Jorge ante los tribunales para exigir que se
constituya un rgimen de copropiedad con indivisin forzosa (sin plazo
determinado). A ese extremo llega nuestro legislador tratndose de predios y
paredes medianeras. La justificacin del legislador se funda en la conveniencia
y el abaratamiento que significa tener un solo muro que divida dos predios. An
as, esta norma es muy criticada porque una voluntad es impuesta sobre otra.
Se impone la voluntad de Miguel sobre la de Jorge. Desde es el momento que
Miguel paga y con la sentencia del juez, queda constituido un rgimen de
copropiedad (50% de cuota ideal cada uno). El art. 995 CC es mandatorio, por
ms que Jorge no est de acuerdo. Cuando Miguel ya le impuso la medianera
a Jorge, en tal caso puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible
con el derecho que le da la medianera.

Qu derecho da la medianera? Jorge, que est en el predio nmero 24, puede


usar una cara de la pared medianera para colgar ropa, usarla como pared de
uno de mis dormitorios, etc. as como Miguel puede usar la otra. Pero Jorge no
puede colocar ventanas porque eso puede hacer que su copropietario medianero
no pueda usar su cara de la pared (art. 996 CC) El art. 995 CC. le dice a Miguel
que puede pedir que se suprima esa ventana para que pueda disfrutar del ntegro
de la pared. El segundo derecho es levantar la pared medianera (art. 997 CC).
Por ejemplo, por razones de seguridad se puede levantar la pared un metro ms.
En ese caso, son de cargo de quin decide levantar la pared, los costos que
significan la elevacin de la pared un metro ms, por ejemplo. Si como
consecuencia de la mayor altura hay que mejorar los cimientos eso corre por
cargo del medianero. No hay ninguna obligacin de parte del otro.

Finalmente, en cuanto a las obligaciones de la medianera el art. 998 CC seala


que todos los colindantes (Jorge y Miguel) deben contribuir a prorrata. Qu
quiere decir contribuir a prorrata? 50% cada uno para la conservacin,
reparacin o reconstruccin de la pared medianera. Si hay que reparar la pared,
mantenerla, darle un bao de pintura o reconstruirla porque se vino abajo, los
costos se reparten por mitades. Si yo no quiero pagar la reconstruccin o la
reparacin, puedo hacer uso de un derecho que es el de la renuncia a la
medianera. Al renunciar a la medianera, el otro colindante adquiere el 100% de
cuotas sobre la pared. O dicho en otros trminos, se convierte en propietario
nico y exclusivo de la pared medianera y del terreno que sta ocupa. Si hay una
razn tcnica, si se va a molestar a la propiedad vecina, van a ir al Juez y l
determinar si, por ejemplo, prima el derecho a levantar la pared o el derecho a
que no caiga sombra sobre mi terreno.

4. Constitucin de la Copropiedad

La copropiedad se puede constituir por tres vas:

a) Mediante la celebracin de un contrato: Un negocio jurdico que puede


presentarse de diversas maneras. Por ejemplo, yo propietario de un bien
vendo una alicuota; esa cuota ideal, a una o ms personas. Soy propietario
de un departamento en Lince y decido enajenar ya sea a ttulo oneroso o
gratuito el 30% de mi cuota ideal a una persona, el 20% a otra y me quedo
con el resto. Ese contrato signific enajenacin que hace el propietario de
cuotas a una o ms personas. Otra alternativa es que saque a la venta mi
departamento en Lince y que acudan dos, tres o cuatro personas a
comprarlo en forma conjunta. En todos los casos de contratos va a haber
enajenacin (un acto jurdico capaz de transferir propiedad). Esa
enajenacin puede ser
onerosa o gratuita.

b) Por sucesin: Es la forma mayoritaria. El 80% de casos de copropiedad


que se presentan surgen de la muerte de una persona. Si existen dos o ms
herederos y no se ha hecho individualizacin por testamento, entonces
nace la copropiedad. Del fallecimiento de una persona, nace el rgimen de
sucesin de esa persona. En el rgimen peruano hay dos alternativas:
Primero, que la persona reparta la torta sucesoria dejndole a cada uno de
sus herederos bienes individuales o tambin que la persona haga una lista
de todos los bienes que ha adquirido y declare que sus herederos son sus
tres hijos y no diga ms. Eso significa que al momento de su fallecimiento,
se va a constituir un estado de copropiedad sobre todos los bienes que
forman parte de la masa sucesoria. La segunda hiptesis es que no haya
dejado testamento alguno; lo que se conoce en el Derecho Civil peruano
como una sucesin intestada. Hay un procedimiento especial para que se
declare judicialmente que la persona falleci, que la sucesin se abri y
que esos son los herederos. En esos casos siempre hay copropiedad. La
nica manera en que no exista copropiedad es cuando hay testamento y
todo queda absolutamente repartido entre los sucesores.

c) Por ley: Solamente hay un caso que es el de la medianera.

5. Disposicin y Administracin de Bienes Comunes

Esto ya tiene que ver con los derechos sobre el bien comn, por lo tanto tiene
que ver con los derechos colectivos.

a) Proporcionalidad: En el primer prrafo del art. 970 CC existe una


presuncin iuris tantum, de que las cuotas ideales son siempre iguales
entre todos los copropietarios. Puedo probar en contra de la presuncin.
La segunda regla es que esa cuota ideal es la que establece cmo se
prorratean los beneficios. En funcin de las cuotas se dividen los frutos
que rinde el bien y tambin las obligaciones que genera el bien comn
(pago de tributos, mantenimiento del bien, etc.) Si hay impuesto predial que
pagar y soy el titular del 50% de cuota ideal, yo pago el 50% de impuestos.
Si tres hermanos son copropietarios de un departamento, el pago de los
recibos de agua, luz, seguridad, etc. se hace en funcin al porcentaje de
cada uno de ellos. Entonces, la proporcionalidad significa que los derechos
y las obligaciones de cada copropietario se dividen en funcin a la cuota
ideal de dicho copropietario. Si alguien no puede cumplir con sus
obligaciones como copropietario, los copropietarios restantes pueden
asumir esa obligacin pero luego pueden repetir contra l y exigirle
judicialmente el pago (pueden solicitar que se embargue y luego remate su
cuota ideal)
b) Como se toman los acuerdos: El art. 971 CC resume el porqu la
copropiedad es muchas veces tan complicada y porque nuestra legislacin
ha querido adoptar un rgimen sin indivisin forzosa.
- Todas las decisiones importantes sobre el bien comn requieren unanimidad.
Se necesita unanimidad para disponer, es decir, enajenar (transferir la
propiedad), gravar,
transformar o destruir. Para todo estos actos mayores se requiere que el 100%
de las cuotas est de acuerdo. Adicionalmente, las decisiones de arrendar (por
ejemplo, alquilar el departamento), dar en comodato (prstamo) o introducir
cualquier modificacin en el bien (por ejemplo, cambiar el color del edificio)
tambin requiere que el 100% de las cuotas est de acuerdo. Toda
modificacin en el bien comn requiere de unanimidad.

- Se requiere mayora absoluta (ms de la mitad de los votos) para los actos de
administracin del bien. Y que cosa es administracin? Mantenimiento del bien,
pagar los impuestos, recoger los alquileres, etc.

Toda lo importante y hasta lo medianamente importante requiere de unanimidad


y slo el mero acto de administracin requiere mayora absoluta. No es nada fcil
que todos los copropietarios se pongan de acuerdo. La copropiedad es fuente
de conflictos.

c) Administracin: Para administrar los bienes comunes basta con que


haya mayora absoluta; esto es, que ms del 50% de las cuotas est de
acuerdo para hacerlo. La administracin segn nuestro Cdigo Civil puede
ser de tres tipos: La primera es la administracin convencional, en la que
los copropietarios se ponen de acuerdo en cmo efectuar la
administracin. Se tienen que poner de acuerdo en:

- Quin va a ser el administrador


- Qu facultades va a tener (cmo va a administrar)
- Cmo va a ser la rendicin de cuentas.
- En muchos casos, cules van a ser sus honorarios.

Todo esto tiene que ser producto de un convenio. Sin embargo, hay casos en los
cuales no se puede llegar a un acuerdo de cmo de administrar los bienes
comunes. Si no hay convencin, entonces no queda otra alternativa que recurrir
a la administracin judicial.