BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek

Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu, dan
dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan
jelas (Soeharto, 1997). Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat
berupa pembangunan gedung, jalan raya, jembatan, saluran irigasi, membuat
proyek baru ataupun melakukan penelitian dan pengembangan.
Adapun ciri-ciri pokok proyek adalah :
1. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan yang telah ditentukan.
3. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas.
Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.
4. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung.
Menurut jenisnya ada 4 macam proyek yang kita ketahui yaitu :
1. Proyek perumahan/residensial
2. Proyek komersial
3. Proyek sipil dan infrastruktur
4. Proyek industrial building

2.2 Pengertian Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling
berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi ) dalam batasan
waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources
(sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine
(peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information
(informasi), dan time (waktu).

4
 Dalam Suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang harus
diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu (Kerzner, 2006). Pada umumnya, mutu
konstruksi merupakan elemen dasar yang harus dijaga untuk senantiasa sesuai
dengan perencanaan. Namun demikian, pada kenyataannya sering terjadi
pembengkakan biaya sekaligus keterlambatan waktu pelaksanaan (Proboyo, 1999;
Tjaturono, 2004). Dengan demikian, sering kali efisiensi dan efektivitas kerja
yang diharapkan tidak tercapai. Hal itu mengakibatkan pengembang akan
kehilangan nilai kompetitif dan peluang pasar (Mora dan Li, 2001).

2.3 Pengertian Bangunan Komersial

Bangunan komersial adalah bangunan yang mewadahi berbagai fungsi
komersial seperti villa, hotel, resort, perdagangan, ruang kantor sewa, dan lain-
lain. Sesuai jenisnya, bangunan komersial merupakan bangunan yang
direncanakan dan dirancang untuk mendatangkan keuntungan bagi pemilik
maupun penggunanya. Atas dasar pemikiran ini, perancangan bangunan komersial
harus mempertimbangkan sembilan aspek (Wungow, 2011) yaitu:
a. Karakter/citra (brand image)
Bangunan komersial yang dirancang dengan karakter atau citra yang kuat
akan meningkatkan daya tarik kunjungan konsumen.
b. Nilai ekonomis bangunan
Salah satu syarat penting yang harus dipenuhi oleh bangunan komersial
adalah efisiensi. Kata efisiensi erat kaitannya dengan aspek ekonomi.
c. Lokasi strategis
Tujuan bangunan komersial direncanakan secara umum adalah agar
banyak dikunjungi konsumen. Oleh karenanya, pemilihan lokasi menjadi salah
satu pertimbangan penting untuk mencapai maksud tersebut.
d. Prinsip keamanan bangunan
Sebagai bangunan publik, bangunan komersial harus dirancang dengan
berbagai fasilitas keselamatan bangunan. Secara umum, fasilitas keamanan
bangunan dibedakan menjadi keselamatan (safety) dan keamanan (security).

5
 e. Prinsip kenyamanan bangunan
Untuk mendukung maksud ini, bangunan komersial sebaiknya dirancang
dengan kelengkapan kenyamanan bangunan seperti:
1. Kenyamanan thermal.
2. Kenyamanan pencahayaan.
3. Kenyamanan audio.
4. Kenyamanan sirkulasi dalarn bangunan.

f. Kebutuhan jangka panjang

Rancangan bangunan mudah disesuaikan dengan kebutuhan jangka
panjang untuk mengantisipasi dinamika perubahan tuntutan masyarakat.
g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan
Terjadi kesesuaian antara kegiatan pada bangunan komersial dengan
kondisi, potensi dan karakter kawasan yang akan dikembangkan.
h. Kondisi sosial budaya masyarakat
Keberadaan bangunan diterima secara sosial, budaya dan psikologis oleh
masyarakat sekitar.
i. Perkembangan teknologi
Rancangan bangunan dapat mengaplikasikan perkembangan teknologi
bangunan modern.

2.4 Pengertian Villa

Dari berbagai macam sumber yang didapat, berikut akan dijelaskan

mengenai pengertian villa yaitu :
1. Villa adalah tempat tinggal atau rumah yang dengan sengaja difungsikan
untuk disewakan atau digunakan sendiri dan biasanya dibangun pada
kawasan objek wisata. Villa merupakan tempat tinggal sekaligus liburan,
biasanya terletak di luar daerah yang berhawa sejuk maupun lokasi yang
memiliki pemandangan indah seperti di pinggiran kota, pegunungan,
pantai, dan sebagainya (Wikipedia, 2010).
2. Villa adalah rumah hunian yang biasanya berbentuk rumah milik
perorangan yang letaknya jauh dari keramaian, sehingga sangat nyaman

6
 untuk menenangkan diri. Villa juga biasa dibangun pada tempat yang
masih alami (Ensiklo, 2014).
3. Villa adalah tempat istirahat milik perorangan yang terletak jauh dari
keramaian dan bersifat tidak komersil (Answers.yahoo, 2014).
Dari berbagai macam pengertian villa yang dijelaskan di atas, maka secara
umum villa dapat diartikan sebagai rumah atau tempat hunian milik perorangan
yang sengaja disewakan atau digunakan sendiri dan biasanya dibangun di
kawasan obyek wisata serta bersifat tidak komersil.

2.5 Pengertian Hotel

Pengertian hotel atau definisi hotel cukup beragam. Berikut akan dibahas
mengenai pengertian hotel dari beberapa sumber.
1. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK103/MPPT 1987,
pengertian hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan
sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan,
penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum
yang dikelola secara komersil.
2. Menurut wikipwdia (2014), hotel berasal dari kata hostel, konon diambil
dari bahasa Perancis kuno yang artinya tempat penampungan buat
pendatang atau bisa juga bangunan penyedia pondokan dan makanan
untuk umum.
3. Menurut Sri E. (1996), pengertian hotel adalah suatu bangunan yang
dikelola secara komersil guna memberikan fasilitas penginapan kepada
masyarakat umum dengan fasilitas antara lain jasa penginapan, pelayanan
barang bawaan, pelayanan makanan dan minuman, penggunaan fasilitas
perabot dan hiasan-hiasan yang ada di dalamnya serta jasa pencucian
pakaian.
4. Menurut Lawson F. (1976), pengertian hotel adalah sarana tempat tinggal
umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar,
penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat
pembayaran.

7
 Dari pengertian diatas, maka secara umum pengertian atau definisi hotel
adalah badan usaha akomodasi atau perusahaan yang menyediakan pelayanan bagi
masyarakat umum dengan fasilitas jasa penginapan, penyedia makanan dan
minuman, jasa layanan kamar, serta jasa pencucian pakaian. Fasilitas ini
diperuntukan bagi mereka yang bermalam di hotel tersebut atau mereka yang
hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.

2.6 Pengertian Resort

Ada banyak pakar yang mendefinisikan pengertian tentang resort. Berikut
akan dibahas mengenai pengertian tentang resort:
1. Menurut Dirjen Pariwisata (1988), resort adalah suatu perubahan tempat
tinggal untuk sementara bagi seseorang di luar tempat tinggalnya dengan
tujuan antara lain untuk mendapatkan kesegaran jiwa dan raga serta hasrat
ingin mengetahui sesuatu. Dapat juga dikaitkan dengan kepentingan yang
berhubungan dengan kegiatan olah raga, kesehatan, konvensi, keagamaan
serta keperluan usaha lainnya.
2. Menurut John M.E. (1987), resort adalah tempat peristirahatan di musim
panas, di tepi pantai atau di pegunungan yang banyak dikunjungi.
3. Menurut Hornby A.S. (1974), resort adalah tempat wisata atau rekreasi
yang sering dikunjungi orang dimana pengunjung datang untuk menikmati
potensi alamnya.
4. Menurut Pendit N.S. (1999), resort adalah sebuah tempat menginap
dimana mempunyai fasilitas khusus untuk kegiatan bersantai dan berolah
raga seperti tennis, golf, spa, tracking, dan jogging, bagian concierge
berpengalaman dan mengetahui betul lingkungan resor, bila ada tamu yang
mau hitch-hiking berkeliling sambil menikmati keindahan alam sekitar
resort ini.
5. Menurut Chuck Y.G. (1988), resort adalah sebuah kawasan yang
terencana yang tidak hanya sekedar untuk menginap tetapi juga untuk
istirahat dan rekreasi.
Dari definisi-definisi para pakar di atas, maka dapat disimpulkan bahwa
pengertian resort secara umum adalah tempat peristirahatan bagi seseorang di luar

8
tempat tinggalnya dimana terdapat fasilitas khusus untuk kegiatan bersantai
ataupun berolahraga, serta dapat dinikmati potensi alamnya.

2.7 Perbandingan Villa, Hotel, dan Resort

Belakangan ini masih banyak yang belum memahami betul mengenai
perbedaan antara Villa, Hotel, dan Resort. Untuk itu tabel 2.1 akan menunjukkan
perbandingan antara ketiga jenis akomodasi tersebut berdasarkan sumber-sumber
yang telah dibahas pada sub bab-sub bab sebelumnya.

Tabel 2.1 Perbandingan Villa, Hotel, dan Resort

Akomodasi
Villa Hotel Resort
Kriteria
Fasilitas Tempat Tempat Tempat
menginap menginap, Jasa menginap,
makanan dan fasilitas olah raga,
minuman, jasa keindahan alam,
pengangkutan hiburan, dan
barang, dan jasa perbelanjaan
pencucian
pakaian
Dikelola Perorangan Perusahaan Perusahaan
Bentuk Bangunan Rumah Gedung Gedung
bertingkat bertingkat
Lokasi Daerah obyek Wilayah transit Alam natural
wisata kota-kota besar, (Pegunungan, tepi
wilayah pusat pantai,
kegiatan publik, perbukitan, dan
dan tempat lain-lain)
rekreasi
Sasaran Pemasaran Keluarga Masyarakat Masyarakat
pribadi atau umum umum yang ingin
disewakan berwisata,
untuk umum bersenang-
senang, dan
berekreasi
Sumber : Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK103/MPPT 1987, Sri E. (1996),
Lawson F. (1976), Dirjen Pariwisata (1988), John M.E. (1987), Hornby A.S. (1974),
Pendit N.S. (1999), Chuck Y.G. (1988).

9
2.8 Biaya Proyek
Untuk membangun kawasan perumahan tentunya diperlukan dana yang
tidak sedikit, mulai dari pembelian lahan, pembersihan lahan yang nantinya
didirikan unit-unit rumah diatasnya dan biaya konstruksi. Jumlah rumah yang
dapat dibangun juga tergantung dari dana yang ada begitu pula dengan tipe apa
saja yang akan dikembangkan dan berapa tipe rumah yang akan dikembangkan
pada suatu kawasan perumahan.
Biaya-biaya proyek konstruksi dapat dikelompokkan menjadi 3 macam
yaitu :
1. Biaya langsung (Direct Cost)
Biaya langsung adalah biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi
komponen permanen hasil akhir proyek/ biaya uang langsung berhubungan
dengan konstruksi/bangunan. Biaya langsung terdiri dari :
a. Bahan / material
b. Upah buruh
2. Biaya tidak langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya pengeluaran untuk manajemen,
supervisi, dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek
yang tidak akan menjadi produk permanen dan secara tidak langsung
berhubungan dengan konstruksi tapi diperlukan dalam rangka proses
pembangunan proyek. Atau dengan kata lain, biaya tidak langsung terdiri dari :
a. Biaya tak terduga / Contiencies
b. Biaya peralatan / equipments
3. Keuntungan (profit)
Profit ialah laba/keuntungan. Dalam melakukan motif ekonomi para
pelaku ekonomi pasti akan mempertimbangkan dari segi profit. Apapun
kegiatannya baik produksi atau jasa. Prinsip dasar yang biasanya dipakai adalah
modal yang digunakan haruslah kembali penuh ditambah lagi dengan untung yang
dicapai. Jika seorang produsen sangat mengerti apa selera pasar yang sedang
disenangi maka kemungkinan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih banyak
akan bisa terwujud. Dan biasanya bagi produsen yang bisa memprediksi
keinginan, kebutuhan dan selera masyarakat, ia juga bisa menahan suatu barang

10
yang memang sangat dicari oleh konsumen dan menjadikannya barang yang
langka, hal ini akan membuat harga menjadi naik, dan keuntungan bisa dicapai
lebih banyak (Setiadi D., 2011).

2.9 Pengertian Properti

Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai
entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang
atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk real
property (tanah), kekayaan pribadi (personal property) (kepemilikan barang
secara fisik lainnya), dan kekayaan intelektual. Hak dari kepemilikan adalah
terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan
seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya
untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya, baik
untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan hak
kepemilikannya. Beberapa ahli filosofi menyatakan bahwa hak atas properti
timbul dari norma sosial. Beberapa lainnya mengatakan bahwa hak itu timbul dari
moralitas atau hukum alamiah (natural law) (Wikipedia, 2014).

2.10 Pasar Properti

Pasar properti dapat diartikan sebagai keadaan dimana pembeli dan
penjual dari berbagai jenis properti berinteraksi pada tempat yang berbeda dengan
alasan masing-masing. Pasar properti dibagi dalam kategori berdasarkan kepada
jenis properti yang berbeda dan pendekatan mereka terhadap pelaku pasar yang
berbeda. Pasar bagi kategori properti kemudian dibagi lagi ke dalam jenis-jenis
pasar sesuai dengan keinginan penjual dan pembeli.
Semua jenis pasar dipengaruhi oleh sikap, motivasi dan interaksi antara
pembeli dan penjual real property yang kemudian akan tunduk pada berbagai
pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan. Pasar properti mungkin
dipelajari berdasarkan geografisnya, persaingan, permintaan, dan penawaran yang
akan behubungan dengan kondisi properti.
Penilai dalam melakukan penilaian terhadap properti selalu dalam konteks
pasar properti, sehingga gambaran pasar properti dan sub pasar merupakan hal

11
yang penting bagi penilai. Dalam penugasan penilaian, khususnya dalam mencari
estimasi nilai pasar, pemahaman penilai atas pasar dari suatu properti tertentu
memberikan kriteria yang digunakan dalam melakukan penelitian, memilih dan
menginterprestasikan perbandingan dari properti lain. Untuk tiba pada suatu
estimasi nilai pasar, penilai harus mengidentifikasi dan menganalisa pasar atau
pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai.
Pasar properti tidak mempunyai ciri seperti pasar untuk barang dan jasa,
yaitu bahwa pasar properti itu tidak efisien. Tingkat efisiensi suatu pasar
didasarkan kepada asumsi tentang perilaku dari pembeli dan penjual sebagaimana
ciri dari barang perdagangan. Barang-barang dan jasa-jasa yang diperdagangkan
pada pasar yang efisien merupakan artikel yang homogen yang siap disubtitusikan
dengan yang lain. Tidak ada properti yang secara fisik itu sama.Pada pasar yang
efisien disana ada banyak pembeli dan penjual yang menciptakan adanya
kompetisi, pasar bebas dimana tak seorangpun yang mampu mempengaruhi secara
langsung harga yang terjadi di pasar. Pada pasar efisien, harga relatif sama dan
stabil.
Harga sering menjadi pertimbangan utama dalam keputusan pembelian
atau penjualan karena kualitas properti cenderung sama pada harga tertentu. Di
dalam pasar properti, harga relatif tinggi dan sangat sedikit pembeli mempunyai
cukup uang untuk membeli secara tunai. Dan banyak ciri-ciri lain yang
membedakannya dengan pasar efisien.
Perbedaan pasar properti diciptakan oleh kebutuhan, keinginan, motivasi,
lokasi dan usia dari para pelaku pasar dan jenis, lokasi, desain serta pembatasan
zoning dari properti. Jenis pasar properti dapat diidentifikasikan sesuai dengan 5
kategori dari properti, yakni:
1. Residensial, rumah untuk keluarga yang terpisah, rumah untuk keluarga
yang bergandengan, bangunan apartemen dengan beberapa penyewa.
2. Bangunan komersial: bangunan perkantoran, industri pelayanan dan pusat
profesional, mal, pasar grosir, hotel dan motel.
3. Industri: pabrik/manufaktur, bangunan penelitian dan pengembangan.
4. Pertanian: perkebunan, gudang, peternakan, pengolahan kayu dan
pertambangan.

12
 5. Untuk tujuan khusus: properti dengan desain yang unik yang mempunyai
sifat yang membatasi penggunaannya untuk mana mereka itu dibangun
seperti sekolahan, bandar udara, ruang pertemuan, lapangan golf, tempat
hiburan dan sebagainya (Alumniundipjualrumah, 2010)

2.11 Peramalan (forecasting)

Forecast adalah peramalan apa yang akan terjadi pada waktu yang akan
datang, sedang rencana merupakan penentuan apa yang akan dilakukan pada
waktu yang akan datang (Subagyo, 1986: 3).
Dalam penelitian ini akan dibandingkan tiga metode peramalan yaitu
metode Trend Linier, metode Trend Parabola, dan metode Trend Eksponensial
yang kemudian dicari nilai MAPE (Mean Absolute Percentage Error) dan MAD
(Mean Absolute Deviation)nya sehingga diperoleh nila MAPE dan MAD terkecil.
Perhitungan yang menghasilkan nilai MAPE dan MAD terkecil merupakan
perhitungan yang akan digunakan untuk mencari peramalan dalam penelitian ini.

2.11.1 Metode Trend Linier

Peramalan adalah metode untuk memperkirakan suatu nilai di masa depan
dengan menggunakan data masa lalu. Peramalan bukanlah suatu dugaan, karena
dugaan hanya mengestimasi masa mendatang berdasarkan perkiraan saja
sedangkan peramalan menggunakan perhitungan matematis sebagai bahan
pertimbangan (Gross, 1982).
Salah satu cara untuk meramalkan/proyeksi jumlah pengunjung yang
menginap dalam kurun waktu waktu tertentu adalah menggunakan metode trend
linier. Model trend linear menurut Klosterman (1990) adalah teknik proyeksi yang
paling sederhana dari seluruh model trend. Model ini menggunakan persamaan
derajat pertama (first degree equation). Berdasarkan hal tersebut, jumlah
pengunjung yang menginap diproyeksikan sebagai fungsi dari waktu, dengan
persamaan:

= a + bX (2.1)

13
Dimana:
= pengunjung pada tahun proyeksi-X
Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar
b = koefisien = rata-rata pertambahan pengunjung
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar
Rumus yang digunakan untuk menentukan intercept dan koefisien adalah sebagai
berikut:

a=
Y (2.2)
n

b=
XY (2.3)
X 2

Hasil proyeksi akan berbentuk suatu garis lurus. Model ini berasumsi
bahwa pengunjung akan bertambah/berkurang sebesar jumlah absolute yang
sama/tetap (b) pada masa yang akan datang sesuai dengan kecenderungan yang
terjadi pada masa lalu. Klosterman (1990), mengacu pada Pittengar (1976),
mengemukakan bahwa model ini hanya digunakan jika data yang tersedia relatif
terbatas, sehingga tidak memungkinkan untuk menggunakan model lain.
Selanjutnya, Isserman (1977) mengemukakan bahwa model ini hanya dapat
diaplikasikan untuk wilayah kecil dengan pertumbuhan yang lambat, dan tidak
tepat untuk proyeksi pada wilayah-wilayah yang lebih luas dengan pertumbuhan
penduduk yang tinggi.

2.11.2 Metode Trend Parabola

Model parabola seperti model geometrik berasumsi bahwa penduduk suatu
daerah tidak tumbuh dalam bentuk linear. Namun demikian, tidak seperti model
geometrik (yang berasumsi tingkat pertumbuhan konstan dari waktu ke waktu),
pada model parabola tingkat pertumbuhan penduduk dimungkinkan untuk
meningkat atau menurun. Model ini menggunakan persamaan derajat kedua yang
ditunjukkan sebagai berikut:
= a + bX +cX2 (2.4)

14
Dimana:
= pengunjung pada tahun proyeksi-X
Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar
b = koefisien = pertumbuhan konstan
c = perubahan tingkat pertumbuhan
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar
Rumus yang digunakan untuk menentukan nilai a, b, dan c adalah sebagai berikut:
( Y - c X 2 )
a= (2.5)
n

b=
XY (2.6)
X 2

n X X Y
2
Y 2

c=
n X - X
4 2 2
(2.7)

Klosterman (1990), menyarankan demographer untuk terlebih dahulu

mencermati (menguji coba) model ini ketika akan diaplikasikan pada suatu
daerah. Menurutnya, meskipun model ini baik untuk daerah dengan pertumbuhan
atau penurunan yang cepat, namun demikian proyeksi jangka panjang akan
menghasilkan angka yang sangat besar atau sangat kecil.

2.11.3 Metode Trend Eksponensial

Fungsi eksponensial didefinisikan sebagai berikut :
= aXb (2.8)
Dengan a dan b adalah koefisien konstan.
Fungsi = aXb dapat dilinierkan dengan menggunakan sifat fungi logaritma
sehingga didapat :

Log = log a + (log b)X (2.9)

15
Dimana:
= pengunjung pada tahun proyeksi-X
Y = pengunjung tahun ke-X
a = intercept = pengunjung pada tahun dasar
b = koefisien = rata-rata pertambahan pengunjung
X = periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar
Koefisien a dan b diperoleh dengan:

Log a =
LogY (2.10)
n

X log Y
Log b = (2.11)
X 2

Kontrol dari hasil persamaan yang didapatkan disebut dengan nilai MAPE
(Mean Absolute Percentage Error) dan MAD (Mean Absolute Deviation). MAPE
merupakan ukuran ketetapan relatif yang digunakan untuk mengetahui
penyimpangan hasil peramalan sedangakan MAD menyatakan penyimpangan
dalam unit yang sama pada data dengan merata-ratakan nilai absolut error
(penyimpangan) seluruh hasil peramalan negatif yang saling meniadakan.
Persamaannya sebagai berikut:

Y Y /Y
t 0
MAPE = x100 % (2.12)
n

Y Y
t 0
MAD = (2.13)
n

2.12 Program Linier Matematika

Terminologi program tidak berhubungan dengan program-program
komputer tetapi menunjukkan suatu kumpulan langkah-langkah matematis yang
telah ditentukan dalam rangka memecahkan masalah.

16
2.12.1 Model Program Linier
Model program linier disebut juga dengan formulasi model. Model
program linier digunakan untuk menunjukkan proses model yang semua masalah
menyangkut usaha mencapai subjek tujuan dengan kumpulan batasan-batasan
(misal batasan-batasan sumber daya, pedoman, investasi). Model program linier
dari masalah-masalah ini memperlihatkan karakteristik-karakteristik umum
seperti:
1. Fungsi tujuan untuk dimaksimumkan atau diminimumkan
2. Kumpulan batasan-batasan
3. Variabel-variabel keputusan untuk mengukur tingkatan aktivitas
4. Semua hubungan batasan dan fungsi tujuan adalah linier
Sebagian besar dari persoalan manajemen berkenaan dengan penggunaan
sumber secara efisien atau alokasi sumber-sumber yang terbatas (tenaga kerja
terampil, bahan mentah, modal) untuk mencapai tujuan yang diinginkan (desired
objective).
Dalam keadaan sumber yang terbatas harus dicapai suatu hasil yang
optimum. Dengan perkataan lain bagaimana caranya agar dengan masukan (input)
yang serba terbatas dapat dicapai hasil kerja yaitu keluaran (outout) berupa
produksi barang atau jasa yang optimum (Supranto, 2001).
Model matematis perumusan masalah umum pengalokasian sumber daya
untuk berbagai kegiatan, disebut sebagai model Linier Programing (LP). Model
Linier Programing ini merupakan bentuk dan susunan dari dalam penyajian
masalah-masalah yang akan dipecahkan teknik Linier Program. Dalam model
Linier Program dikenal 2 macam fungsi, yaitu fungsi tujuan (objective function)
dan fungsi-fungsi batasan (constraint function).
Fungsi tujuan adalah fungsi yang menggambarkan tujuan/sasaran di dalam
permasalahan Linier Program yang berkaitan dengan pengaturan secara optimum
sumber daya-sumber daya unruk memperoleh keuntungan yang maksimal atau
biaya minimal. Atau dengan kata lain fungsi tujuan merupakan hubungan
matematika linier yang menjelaskan tujuan dari perusahaan dalam terminologi
variabel keputusan. Fungsi tujuan selalu mempunyai salah satu target yaitu

17
memaksimumkan atau meminimumkan suatu nilai. Pada umumnya nilai yang
akan dioptimumkan dinyatakan sebagai Z.
Sedang fungsi batasan atau fungsi kendala merupakan bentuk penyajian
secara matematis batasan-batasan kapasitas yang tersedia yang akan dialokasikan
secara optimal ke berbagai kegiatan. Fungsi batasan juga merupakan hubungan
linier dari vaiabel-variabel keputusan. Batasan-batasan dapat berupa keterbatasan
sumber daya atau pedoman.
Adapun syarat-syarat agar suatu persoalan dapat dipecahkan dengan
metode Linier Programing yaitu:
1. Fungsi objektif harus didefinisikan secara jelas dan dinyatakan sebagai
fungsi objektif yang linier. Misalnya jumlah hasil penjualan harus
maksimum, jumlah biaya transport harus minimum.
2. Harus ada alternatif pemecahan untuk dipilih salah satu yang terbaik.
3. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat ditambahkan
(additivity)
4. Fungsi objektif dan ketidaksamaan untuk menunjukkan adanya
pembatasan harus linier.
5. Variabel keputusan harus positif, tidak boleh negatif.
6. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat dibagi (divisibility)
7. Sumber-sumbr dan aktivitas mempunyai jumlah yang terbatas (finiteness)
8. Aktivitas harus proporsional terhadap sumber-sumber. Hal ini berarti ada
hubungan yang linier antara aktivitas dengan sumber-sumber.
9. Model programming deterministik, artinya sumber dan aktivitas diketahui
secara pasti (single-valued expectations).
Selain terdapat hubungan linier, model program linier juga mempunyai
beberapa sifat lainnya. Terminologi linier tidak hanya berarti bahwa fungsi dalam
model-model digambarkan sebagai garis lurus, tetapi juga berarti bahwa
hubungan memperlihatkan hubungan yang sebanding. Dengan kata lain, tingkat
perhubungan atau kecondongan fungsi adalah konstan. Oleh karena itu, perubahan
dari ukuran tertentu dalam nilai variabel keputusan akan menghasilkan perubahan
yang relatif sama dalam nilai fungsi.

18
 Dalam program linier terminologi fungsi tujuan dan terminologi batasan
adalah tambahan. Sifat lain dari model linier program adalah misal pemecahan
(dan variabel keputusan) tidak dapat dibatasi dalam nilai integer (bulat). Variabel
keputusan dapat berupa nilai pecahan. Jadi variabel-variabel dapat dikatakan
sebagai terus-menerus atau tidak dapat dibagi, selain sebagai lawan integer. Yang
terakhir adalah nilai dari semua model parameter diasumsikan konstan dan
diketahui secara pasti. Dalam situasi yang sebenarnya model parameter sering kali
tidak pasti, karena kondisi sekarang dan yang akan datang jarang dapat dipastikan.
Untuk membuat formulasi batasan dan fungsi tujuan dilakukan lebih dari
sekali, setelah pendevinisian variabel-variabel keputusan. Pendekatan yang lebih
bijaksana pertama adalah menentukan fungsi tujuan (tanpa mempertimbangkan
langsung batasan-batassan). Setelah itu memperhatikan setiap batasan masalah
yang berhubungan dengan batasan-batasan model. Yang disarankan adalah
pendekatan sistematis sehingga langkah-langkah perumusan sains manajemen
dapat dilakukan satu persatu.
Linier programming sebetulnya dimulai bersamaan dengan analisis
output-input (I-O) yang dikembangkan oleh ahli ekonomi bernama W.W.
Leontief. Pemecahan persoalan dengan Linier Programming mempunyai flow
chart seperti berikut:

Model

Ketidaksamaan Linier Nilai variabel aktivitas

Fungsi objektif linier
sebagai pembatasan positif

Berbagai alternatif
pemecahan fisibel

Pemecahan optimal

Gambar 2.1 Prosedur penetapan teknik Linear Programming

19
2.12.2 Analisis Grafik
Pendekatan grafik pada pemecahan masalah program linier adalah alat
pemecahan masalah yang sangat tidak efisien. Penggambaran grafik secara akurat
akan memakan waktu. Lebih dari itu, analisis dengan pendekatan grafik hanya
terbatas pada dua variabel keputusan. Akan tetapi, analisis pendekatan grafik
memberikan pengertian dalam masalah program linier serta pemecahannya yang
sangat berguna.
Pendekatan grafik, jika daerah solusi yang layak dan titik solusi optimal
telah ditentukan dari grafik, persamaan secara simultan dipecahkan untuk
menentukan nilai X1 dan X2 pada titik solusi. Hasil dari persamaan simultan
membentuk dasar bagi metode simpleks untuk memecahkan masalah program
linier.

2.12.3 Model Minimisasi

Dalam model minimisasi dibahas tentang variasi metode simpleks umum.
Variasi itu meliputi suatu masalah minimisasi, masalah batasan campuran,
masalah solusi optimal majemuk, masalah tidak terdapat solusi yang fisibel,
masalah solusi tidak terbatas, kolom pemutar dan baris pemutar yang seri, dan
kuantitas batasan yang negatif (Taylor III, 2001).
Pembahasan kasus-kasus program linier yang khusus ini melengkapi
pembahasan mengenai program simpleks. Pada model minimisasi akan
menekankan pada cara untuk menganalisis solusi simpleks akhir, dengan
menggunakan teori model dual (duality) dan analisis sensitivitas (sensitivity
analysis).

2.12.4 Post Optimalitas

Dengan analisis post optimalitas akan menelaah beberapa cara yang
berbeda dengan menganalisis solusi simpleks untuk mengumpulkan informasi
tambahan. Yang pertama adalah membahas formulasi dual dan
menginterpretasikan solusi dual. Ditunjukkannya solusi dual adalah untuk
memperlihatkan adanya informasi yang berguna mengenai sumber-sumber model.
Berikutnya adalah menjelaskan analisis sensitivitas dari berbagai parameter model

20
yang berbeda. Pada post optimalitas dijelaskan bagaimana perubahan-perubahan
pada model dapat dijelaskan dengan menggunakan tabel simpleks untuk
mengetahui dampaknya terhadap solusi optimal.
Post optimalitas menjelaskan tentang model program linier umum dan
metode simpleks, namun belum selesai menjelaskan mengenai program linier
secara lebih luas.

2.12.5 Transformasi dan Penugasan

Pada analisis transportasi dan penugasan ditunjukkan berbagai metode
solusi untuk jenis masalah. Karakteristik unik yang ada pada masalah-masalah ini
adalah bahwa solusi tersebut memuat nilai-nilai integer. Kadangkala masalah
program linier selain masalah transportasi memerlukan solusi integer, untuk itu
telah dikembangkan pendekatan-pendekatan lain yang menghasilkan solusi
integer.

2.12.6 Program Linier Integer

Pada analisis program linier integer menemukan bahwa pembulatan nilai
solusi simpleks noninteger untuk model-model yang memerlukan solusi integer
tidak selalu tepat.
Pembulatan sering menyebabkan terjadinya hasil suboptimal. Oleh karena
itu diperlukan pendekatan solusi umum untuk memecahkan tiga bentuk model
program linier integer-model total integer, model integer campuran, dan model
linier 0-1. Dengan menganalisis permasalahan integer dan teknik-teknik
penyelesaiannya, telah mencakup hampir semua bentuk dasar model program
linier dan teknik solusi. Satu pengecualian adalah suatu permasalahan yang
memuat lebih dari satu tujuan.

2.12.7 Program Linier Tujuan

Dengan program linier tujuan diperlihatkan variasi program linier untuk
masalah-masalah yang mengandung lebih dari satu tujuan. Program tujuan secara
khusus berguna untuk organisasi yang tidak mempunyai satu tujuan yang dapat
didefinisikan secara jelas, seperti maksimisasi laba atau minimisasi kerugian.

21
Program tujuan sering kali berguna untuk masalah pengambilan keputusan dalam
organisasi kemasyarakatan atau organisasi pemerintahan dimana tingkat jasa atau
efisiensi terdiri dari beberapa tujuan yang lebih penting dari laba atau kerugian.

Persentasi program tujuan melengkapkan pembahasan program linier.

Salah satu asumsi yang implisit pada program linier adalah semua parameter dan
nilai dalam model dapat diketahui dengan pasti.

2.12.8 Metode Simpleks

Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari
suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini
dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah yang terbatas) sehingga akhirnya
tercapai suatu pemecahan dasar yang optimum dan pada setiap langkah
menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar/lebih kecil atau
sama dari langkah-langkah sebelumnya.
Apabila suatu masalah Linier Program hanya mengandung 2 kegiatan atau
variabel-variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode
grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak
dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks
merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi
optimal dari tiga variabel atau lebih.
Dalam metode simpleks, model diubah kedalam bentuk suatu tabel,
kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah-
langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan-
pemindahan dari suatu titik ekstrim ke titik ekstrim lainnya pada batas daerah
solusi (solution boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan
mudahmencari titik terbaik diantara semua titik-titik solusi, metode simpleks
bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik
didapat.
Metode simplek lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu test kriteria
yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus
dilanjutkan sampai diperoleh suatu optimal solution (maksimum profit, maksimum
revenue, minimum cost, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan tabel-

22
tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang
fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang
memberikan optimal solution. Semua informasi yang diperlukan (test kriteria,
nilai variabel-variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain
itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar/kecil atau sama dengan
tabel sebelumnya. Pada umumnya suatu persoalan linier programming bisa
diklasifikasikan menjadi 3 kategori yaitu:
1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (There is no feasible solution)
2. Ada pemecahan optimum (maksimum/minimum)
3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded).
Pada masa sekarang masalah-masalah Linier Programming yang
melibatkan banyak variabel-variabel keputusan dapat dengan cepat dengan
bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu
banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang
biasanya sering disebut metode simpleks tabel.
Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut:
a) Mengubah fungsi tujuan dan batasan-batasan fungsi tujuan diubah menjadi
fungsi implisit.
Misalnya fungsi tujuan tersebut :
Z = C1X1 +C 2 X2 +..Cn Xn diubah menjadi Z = CX +CX + CX = 0
Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda Ketidaksamaan ini
harus diubah menjadi kesamaan. Caranya dengan menambah slock variabel
tambahan yang mewakili tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan
batasan variabel slock ini adalah Xn+1, Xn+2, ........Xn+m seperti contoh dibawah
ini:
1. a11 X1 b1 menjadi a11 X1 + an X1 = b1
2. a21 X2 b2 menjadi a21 X2 + Xn + 2 = b2
3. am1 X1 + am2X2 bm menjadi am1 X1 + am2 X2 + am2 X = bm
Berdasarkan perubahan persamaan-persamaan di atas dapat disusun
formulasi yang diubah itu, sebagai berikut : Fungsi tujuan maksimum Z C1X1
C2X2......- CnXn batasan-batasan :
1. a11 X1 b1 menjadi a11 X1 + Xn+1 = b1

23
 2. a21 X2 b2 menjadi a21 X2 + Xn+2 = b2
3. am1 X1 + am2X2 bm menjadi am1 X1 + am2 X = bm
b) Menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel.
Setelah formulasi diubah kemudian disusun kedalam tabel dengan simbol
seperti pada Tabel 2.2

Tabel 2.2 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol

Variabel Z X1 X2 .... Xn Xn+1 Xn+2 .... Xn+m NK
Dasar
Z 1 -C1 -C2 .... -Cn 0 0 .... 0 0
Xn+1 0 a11 a12 .... a1n 1 0 .... 0 b1
Xn+1 0 a21 a12 .... a2n 0 1 .... 0 b2
. . . . .... . . . .... .
. . . . .... . . . .... .
. . . . .... . . . .... .
. . . . .... . . . .... .
Xn+m 0 am1 am2 .... amn 0 0 .... 1 bm

NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai dibelakang tanda sama

dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari
persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1=0, dan semua
kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn+1 Xn+2
Xn+m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus 0, dan nilainya pada
batasan-batasan bertanda positif. Setelah data disusun didalam tabel di atas
kemudian diadakan perubahan-perubahan agar nilai mencapai titik optimum,
dengan langkah-langkah berikutnya.
c) Memilih kolom kunci
Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel
pada langkah ke 2 (dua). Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi
tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Segi empat dalam kolom
tersebut. Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan
berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal)

24
 d) Memilih baris kunci
Baris kunci adalah baris yang merupakan dasar untuk mengubah tabel
pada langkah ke 3 (tiga). Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris
dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada
kolom kunci.

(2.14)

Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai
yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut
angka kunci.
e) Mengubah nilai-nilai baris kunci
Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci.
Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat dibagian atas
kolom kunci.
f) Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci
Nilai-nilai baris yang lain selain pada baris kunci dapat diubah dengan
rumus sebagai berikut: Baris baru = baris lama (koefisien pada kolom kunci) x
nilai baru baris kunci.
g) Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan.
Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah c sampai langkah f
untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah/diperbaiki nilainya. Perubahan
baru berhenti setelah pada baris pertama, (fumgsi tujuan) tidak ada lagi yang
bernilai positif. Kalau dilihat baris pertama (Z) tidak ada lagi yang bernilai
negatif, semua positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga
hasil dari tabel tersebut adalah sudah merupakan hasil optimal.
Selain metode simpleks terdapat beberapa metode lain yang dapat
digunakan untuk menyelesaikan masalah yang bersifat linier yaitu metode Aljabar
dan metode Grafik. Penulis menggunakan metode simpleks dalam perhitungan
karena lebih praktis dan mampu menyelesaikan masalah dengan lebih dari dua
variabel keputusan.

25
2.13 Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti
Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah.
Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak
yang diatur dalam hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga
tergantung dari jenis, nilai dan lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya
tersebut sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang
menyebutkan biaya-biaya tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa
memperhatikan secara teliti mengenai penawaran-penawaran yang ada.
Berikut penjelasan dari pajak-pajak tersebut (beserta contoh surat
pembayaran pajaknya) :

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan
kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan
Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas
nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-
undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan
untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak
hingga 100%.
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret,
melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
(SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak,
besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak
itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan
setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-
kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap
bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan
wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga
maksimal 24 bulan.
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan
besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai

26
Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh
Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan
perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri
adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari
pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena
Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 %
untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP)
adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP
berbeda-beda setiap daerah.

PBB = 0,5 % x NJKP (2.15)

NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP (2.16)
NJOPKP = NJOP NJOPTKP (2.17)

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)

BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh
Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998.
Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas
tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :
1. Jual Beli.
2. Tukar-menukar.
3. Hibah.
4. Hibah Wasiat.
5. Hadiah.
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
8. Penunjukan pembeli dalam lelang.
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
10. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar
pelepasan hak.

27
Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
2. Negara.
3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh
menteri.
4. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf.
6. Warisan.
7. Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti
baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak
(bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bila nilai transaksi 60 juta rupiah
atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di
setiap daerah, misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah
sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya
adalah sebagai berikut :
Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang
adalah sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130
juta rupiah 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.

BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi NPOPTKP) (2.18)

3. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur
melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang
diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan
yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka
penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini
dibayarkan melalui PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 15 % dari nilai
transaksi.

28
PPh = 15 % x Nilai Transaksi (2.19)

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :

a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan
hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain
pemerintah.
b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain,
kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan
umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.

4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan
satu kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun
perorangan. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika
membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya
dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka
pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-
lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak
setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut.
Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.

PPN = 10 % x Nilai Transaksi (2.20)

5. Bea Balik Nama (BBN)

Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama
sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli.
Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus
oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita
membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak
pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN
berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.

29
 BBN = 2 % x Nilai Transaksi (2.21)

6. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)

PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli
dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang
masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4
juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan
dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar
perorangan.

PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi (2.22)

30