Documento Soporte Pajarito PDF

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIN
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN PAJARITO
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

SECTOR DE PAJARITO
CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE
1. GENERALIDADES
1.1. Antecedentes
1.2. Marco Legal
2. JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN.
3. DELIMITACIN
3.1. Delimitacin del rea de Planificacin

3.2. Conformacin del rea de Planificacin
4. DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE

INFLUENCIA.
4.1. Localizacin y caractersticas del Sector
4.2. Medio Natural

4.2.1. Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del
Suelo.
4.2.1.1 Morfometra.
4.2.1.2. Geomorfologa
4.2.1.3. Geologa.
4.2.1.4. Geologa Estructural
4.2.1.5. Procesos Erosivos.
4.2.1.6. Zonificacin de la Aptitud Geolgica Preliminar para el Uso Urbano.
4.2.1.7 Conclusiones y Recomendaciones
4.2.2. Corrientes Naturales de Agua
4.2.3 Climatologa.
4.2.4. Cobertura Vegetal.
4.2.5. Los Usos Actuales del Suelo
4.2.6. Calidad del Aire.
4.2.7. Paisaje.
4.2.8. Desechos Slidos
4.2.9. Aspectos Hidrulicos
4.3. Sistema Vial y de Transporte

4.3.1. Va Estructurante del P.O.T.
4.3.2. Trazado y Geotcnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del
rea del Plan Parcial.
4.3.3. Accesibilidad al rea de Planificacin.
4.3.4. Transporte
4.4 Servicios Pblicos
DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 1

4.5. Equipamientos
4.5.1. Equipamientos de Educacin
4.5.2. Equipamientos de Recreacin y Deportes
4.5.3. Equipamientos de Salud
4.5.4. Otros Equipamientos
4.6. Centralidades
4.7. Parques, Plazas y Zonas Verdes
4.8. El Espacio Privado

4.8.1. Caractersticas de los Predios a Desarrollar
4.9. reas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo

4.9.1. Marco de Referencia
4.9.2. Caracterizacin General
5. MODELO DE OCUPACIN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLTICAS Y

ESTRATEGIAS
5.1. Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito
5.2. Objetivos del Plan Parcial

5.2.1. Objetivos Generales
5.2.2. Objetivos Especficos
5.3. Polticas del Plan Parcial.
5.4. Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
5.5. Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial
6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO
6.1. Planteamiento Urbanstico

6.1.1. La Integralidad del Espacio Pblico
6.1.2 Vinculacin Urbano Rural
6.1.3 Plan de Manejo Ambiental
6.1.4 Sistema de Centralidades
6.1.5 El Sistema de Equipamientos y las reas Cvicas y Representativas
6.1.6 Sistema Vial y de Transporte
6.2. Sistema Natural

6.2.1. Parques Ambientales
6.2.2. reas de Importancia Ambiental y Paisajstica
6.2.3. reas de Proteccin a las Corrientes de Agua
6.3. Conformacin de las Centralidades.

6.3.1. Centralidad Zonal La Aurora
6.3.2. Centralidad Barrial de Nazareth
6.3.3. Centralidad Barrial de Lusitania
6.3.4. Centralidad Barrial de Pajarito

6.3.5. Centralidad Barrial de Monteclaro

6.3.6. Desarrollo de las Centralidades.
6.4. Sistema de equipamientos y reas cvicas y representativas

6.4.1. Equipamientos Bsicos Sociales
6.4.2. Subsistema de Equipamientos Bsicos Comunitarios.
6.4.4. reas Cvicas y Representativas.
6.4.5. Desarrollo y Gestin de los Equipamientos.
6.5. Accesibilidad
6.5.1. Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
6.5.2. Sistema Vial
6.5.2.1. Descripcin del sistema vial
6.5.2.2. Estimativo de Cantidad de Obra
6.5.2.3. Estimativo de Costos de Obras Viales
6.5.3. Estimativos de Transporte y Trnsito
6.6. Servicios Pblicos
7. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
8. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
8.1. La Valoracin del Suelo

8.2. El Escenario para el Reparto
8.3. Reparto de Cargas y Beneficios
8.4. Alternativas para Equilibrar la Proporcin de Cargas y
Edificabilidad en las Unidades de Gestin Deficitarias.
9. EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA
9.1. Simulacin Urbanstica Financiera
10. CRONOGRAMA DE EJECUCIN
11. MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

SECTOR DE PAJARITO
1. GENERALIDADES
1.1. Antecedentes
Con la ley 388/97 se instaura en el pas una nueva forma de construir ciudad a
partir de los principios del ordenamiento del territorio: Funcin social y ecolgica
de la propiedad, prevalencia del inters general sobre el particular y distribucin
equitativa de cargas y beneficios; este ltimo de especial importancia por sus
implicaciones para la redistribucin y la equidad en materia de urbanismo y
desarrollo territorial en lo local y en lo regional.
Estos principios invitan a una accin decidida de responsabilidad compartida en

la generacin de tejido fsico para la cohesin y consolidacin social, que an no
se inicia, donde, gremios de la construccin, sector solidario, Estado y sociedad
en general se asumen en un proceso cultural continuo motivado por los
gobiernos Municipal y Nacional, directos responsables del ejercicio de la Funcin
Pblica del Urbanismo; entendiendo que las ciudades pueden ser sostenibles o
insostenibles, resultado de prcticas racionales o depredadoras con respecto al
aprovechamiento del suelo, los usos y los sistemas generales de capacidad
instalada urbana y rural, planificados o no, en un modelo de ocupacin del
territorio el cual genera economas urbanas de escala o deseconomas, lo
anterior en directa relacin, conflicto territorial, conflicto social.
El Plan Parcial, instrumento de planificacin y gestin para la generacin de suelo

urbano, permite obtener mejores estndares en espacio pblico libre y
construido, adems de las infraestructuras fsicas necesarias de movilidad,
servicios pblicos bsicos, centralidades y vivienda digna para la poblacin,
soportes fundamentales del desarrollo urbano en equilibrio con el medio
ambiente y la esfera de lo social. La aplicacin del principio de reparto de cargas
y beneficios garantiza socializar los costos y los beneficios del desarrollo
territorial.
El Plan Parcial de Pajarito como proyecto estratgico, constituye una excelente

oportunidad para demostrar las bondades de este instrumento de planificacin y
gestin para desarrollar la principal rea de expansin de la ciudad. Se torna en
un referente espacial en la construccin de nueva de ciudad con excelentes
infraestructuras urbanas, con calidad urbanstica y valoracin ambiental para la
comunidad que lo habitar.
Los planes parciales y dems instrumentos de planificacin y gestin contenidos

en la ley y en el Plan de Ordenamiento de Medelln permiten regular las
dinmicas de transformacin territorial y direccionar las tendencias de desarrollo
en el logro de condiciones ptimas para la poblacin actual y futura.

1.2. Marco Legal
La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de ms de 100.000 habitantes a

elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial en el que se consignen el conjunto
de objetivos, directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas para orientar y administrar el desarrollo fsico del territorio y la utilizacin
del suelo.
En el artculo 12 determina como un componente del Plan de Ordenamiento

territorial la clasificacin del suelo y como parte de esta la identificacin de las
reas de expansin y la formulacin de las mismas en armona con el modelo de
ocupacin del suelo definido en el componente general del Plan. El Municipio de
Medelln, en cumplimiento de dicha obligacin, adopt mediante el Acuerdo 62
de 1999 el Plan de Ordenamiento y estableci, para el efecto, la clasificacin del
suelo como una norma estructurante de largo plazo y superior jerarqua.
Dentro de la mencionada clasificacin se identifican, adems del suelo urbano y

suelo rural, el suelo suburbano como subcategora del suelo rural, los suelos de
proteccin, y el suelo de expansin. Este ltimo corresponde con las reas del
territorio municipal aptas para desarrollos urbanos y que sern habilitadas como
tales en el corto, mediano o largo plazo.
El artculo 85 del Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, establece que el

suelo de expansin deber ser dotado de infraestructura vial y transporte,
servicios pblicos domiciliarios, reas libres, parques y equipamiento colectivo de
inters pblico o social, previo el Plan Parcial que considere, como mnimo, la
totalidad del polgono, lo cual se constituye como prerrequisito para cualquier
tipo de accin o actuacin urbanstica en el sector.
El artculo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansin

de la ciudad, dichas zonas son las siguientes: San Antonio de Prado, Beln
Rincn, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que
totalizan 509 hectreas, de las cuales 236 hectreas corresponden al sector de
Pajarito, objeto del presente Plan Parcial.
La delimitacin precisa del suelo de expansin de Pajarito, que aparece en el

Plan de Ordenamiento territorial, se enuncia a continuacin:
Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y

continuando por esta carretera en sentido nororiente hasta su interseccin con la
cota 2010 m.s.n.m. y por esta cota en el mismo sentido hasta el cruce con la
quebrada La Gmez.
Oriente: Por el cauce de la quebrada La Gmez aguas abajo hasta la cota 1900
m.s.n.m.; a partir de este punto se contina por la lnea del permetro urbano.
Sur: Se continua por la lnea del permetro urbano hasta interceptar la quebrada
El Hato.
Occidente: Por la quebrada El Hato aguas arriba hasta cruzar con la carretera al
Mar, punto de partida.

Las reas definidas en el POT como suelo de expansin, ingresarn

progresivamente al suelo urbano una vez se apruebe el respectivo Plan Parcial y
hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo. Es sta la nica posibilidad
que contempla el POT para cambiar la clasificacin del suelo, en el horizonte
temporal de 9 aos.
El Acuerdo 23 de 2000, por medio del cual se adoptan las Fichas Resumen de
Normativa Urbana y rural para el Municipio de Medelln, identifica los polgonos
de tratamiento delimitados antes por medio del Plan de Ordenamiento, y define
el conjunto de normas que determinarn las condiciones de desarrollo para cada
uno de ellos. Son referentes fundamentales para la elaboracin del Plan, toda
vez que establecen las reglas y parmetros necesarios para el diseo urbanstico.
En tal sentido el POT identifica bajo el cdigo Z2-DE4 la zona de expansin de

Pajarito, e ilustra grficamente el rea de planificacin, define las normas
estructurales que le corresponden, tales como objetivos y polticas, clasificacin
del suelo, componentes estructurantes del sistema de espacio pblico,
patrimonio cultural, normas generales como usos del suelo, tratamiento,
aprovechamientos, reas de cesin pblica, vas, equipamientos y establece una
serie de parmetros que debern ser tenidos en cuenta para la elaboracin del
Plan Parcial. (Ver ficha resumen de normativa Z2-DE4.)
El suelo de expansin de Pajarito, est constituido por terrenos urbanizables

ocupados actualmente con viviendas campestres, fincas con produccin agrcola
o lotes sin ninguna utilizacin, algunos de los cuales presentan altas limitaciones
para el desarrollo por sus condicionantes geolgico geotcnicas e hidrolgicas.
As mismo hacen parte del rea de planificacin dos asentamientos existentes,
Pedregal Bajo (que incluye la invasin de La Aurora en la finca Nazareth) y el
sector llamado Pajarito Central. La poblacin aproximada de la zona de
expansin, asciende a 2000 persona, de las cuales 1845 se concentran en los
dos asentamientos.
El rea total del suelo de expansin es de 236 Has., de las cuales alrededor de
190 Has. estn an por desarrollar, toda vez que los asentamientos antes
mencionados, ocupan 40 Has. aproximadamente, adems hay otras edificaciones
como el Centro de Atencin al Menor Infractor y el Liceo Santa Margarita, ambos
de reciente ejecucin.
El sector de Pajarito, a pesar de haber sido incorporado como parte del suelo
urbano a partir del Acuerdo 01 de 1994, no se urbanizo debido a la carencia de
las infraestructuras de servicios pblicos y conexiones viales y peatonales
necesarias para vincular los diferentes sectores entre s, con el entorno inmediato
y con la ciudad. Tampoco se definieron las reglamentaciones para el desarrollo
de las urbanizaciones o construcciones al momento de incorporar este suelo al
permetro urbano, lo cual impeda realizar cualquier tipo de accin urbanstica en
el sector.
La construccin del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Pblicas de

Medelln garantiza la disponibilidad del servicio de acueducto. Este tanque estar
en condiciones de operacin a mediados del 2002, momento a partir del cual se
podrn dotar con el servicio de acueducto a por lo menos dos terceras partes de
los suelos del polgono.

Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se defini como

uso principal del polgono el residencial y usos complementarios a la vivienda,
previendo la ejecucin de planes masivos, dado el altsimo potencial de
generacin de vivienda nueva con que cuenta el sector.
Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecucin de una centralidad

a escala zonal en el polgono, que garantice el aprovisionamiento de los bienes y
servicios, y brinde espacios pblicos generosos a los futuros habitantes del
sector, a la poblacin de los asentamientos Pajarito y Pedregal Bajo, y en forma
complementaria a la zona adyacente de Robledo y a la cercana cabecera urbana
del corregimiento San Cristbal.
En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 Medelln Competitiva, se contempla la

construccin de hasta 20.000 viviendas de inters social, mediante procesos de
desarrollos urbansticos y densificacin, tendientes a la disminucin del 32% del
dficit de vivienda acumulado en la ciudad y contribuyendo a la generacin de
empleo.
El Plan de Desarrollo establece que ser prioritaria en la gestin territorial el Plan

Parcial de Pajarito, con la participacin del sector privado el cual contar con la
colaboracin de la Administracin Municipal en su conjunto para el logro de este
objetivo. En este sentido es de suma importancia la participacin de las
Empresas Pblicas de Medelln en el desarrollo de las infraestructuras bsicas y
el apoyo de la Administracin Municipal a la ejecucin de los planes parciales
utilizando los instrumentos para la gestin urbana que dispone la Ley como de su
competencia.

2. JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN.
El suelo de expansin de la ciudad, por su escasez relativa, es estratgico para el

crecimiento de la ciudad, por lo que se hace necesario que se aborde el
desarrollo de las mismas, involucrado en una dinmica urbana que obedezca a
criterios de sostenibilidad y calidad de vida, ofreciendo a sus futuros moradores
las condiciones ptimas de habitabilidad y con las mejores caractersticas del
entorno y el contorno de su hbitat.
Las reas disponibles en el Municipio para la expansin, se ubican en su mayora

en la ladera occidental y, aunque presentan restricciones ambientales, sus
caractersticas geolgico geotcnicas permiten el desarrollo de parte de su
suelo.
Lo anterior, unido a la necesaria planificacin y gestin ambiental sostenible del

territorio, condiciona el desarrollo de dichas zonas a una gestin concertada, con
el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armnico de este
territorio.
Dicho crecimiento, ordenado, con suficiente dotacin de espacio pblico, zonas

de aprovisionamiento de bienes y servicios bsicos, actividades complementarias
y equipamientos, garantiza desarrollos de vivienda con calidad, siempre con el
objeto inmediato de subsanar el dficit acumulado de vivienda en Medelln.
Tal y como antes se manifest, el sector de Pajarito est considerado entre las 7
zonas de expansin de la ciudad identificadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial, esta zona tiene condicionado su desarrollo a la formulacin y
adopcin del correspondiente Plan Parcial y a la dotacin del servicio de
acueducto mediante los tanques de Pajarito y Las Hamacas, el primero de ellos,
se encuentra en construccin por parte de las Empresas Pblicas de Medelln y el
segundo est en proyecto por parte del mismo ente descentralizado.
El Plan Parcial de Pajarito a la Luz de los Objetivos y Polticas del Plan

de Ordenamiento Territorial.
El componente general del Plan de Ordenamiento establece los 8 objetivos a los

que debe obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medelln. Dichos
objetivos, complementados a travs de polticas, marcan el resultado a obtener
en el horizonte del Plan y establecen los requerimientos que la ciudad precisa de
su propio desarrollo territorial.
Acorde con la ficha resumen de normativa urbana Z2-DE4, correspondiente al

Acuerdo 23 de 2000, en el marco de dichos objetivos, el Plan Parcial de Pajarito
se desarrollar observando los siguientes:
Objetivo 2
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento

territorial y componente esencial del espacio pblico.

Polticas:
Privilegiar una funcin ecolgica equilibrante y la productividad ambiental en la

zona rural y las zonas urbanas de valor ambiental.
Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural

mediante la adecuada integracin de los elementos naturales y agropecuarios al
paisaje, el espacio pblico y al patrimonio cultural.
Objetivo 3
Convertir el espacio pblico en el elemento principal del sistema estructurante

urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integracin social y la construccin de ciudadana.
Polticas:
Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio pblico como esencia de la

ciudad y componente central de su sistema estructurante.
Integrar efectivamente al desarrollo urbanstico las quebradas y los cerros

tutelares, mejorando su aporte a la calidad ambiental y al espacio pblico de la
ciudad.
Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,

incluyendo oferta de facilidades y servicios, y actividades econmicas a nivel de
barrio.
Objetivo 7
Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integracin y cohesin

social, con visin y conciencia metropolitana.
Polticas:
Revitalizar el barrio como unidad bsica, abierta, permeable, dotada de espacio

pblico, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias.
Favorecer la localizacin en la vivienda de actividades econmicas o de servicios

compatibles y amigables con el espacio pblico y el entorno inmediato.
Estimular los desarrollos urbansticos abiertos y la integracin de sus cesiones al

sistema general de espacio pblico de la ciudad.

3. DELIMITACIN
3.1. Delimitacin del rea de Planificacin
En concordancia con el artculo 208 y 310 del Acuerdo 62 de 1999, y del

artculo 7 del Decreto 1212 de 1999, el rea mnima de planeamiento del
presente Plan Parcial, es la correspondiente al polgono delimitado en la parte
grfica de la ficha Z2-DE4 y en el anexo 2 del Plan de Ordenamiento Territorial.
El artculo 310 del Acuerdo 62 de 1999, dispone que los terrenos

correspondientes a las urbanizaciones aprobadas o con trmite vigente al
momento de aprobar el Plan, en sectores que hayan sido incluidos como suelo
de expansin, se considerarn como parte del suelo urbano.
El artculo 7 del Decreto Municipal 1212 de 2000, abre la posibilidad que en un

Plan Parcial el rea de planificacin pueda ser propuesta incluyendo ms de un
polgono o porciones de otros polgonos contiguos, respetando los objetivos y
caractersticas normativas de cada uno de ellos.
Con base en los artculos mencionados, se excluye del rea de planificacin la

parte del lote 32 al interior del muro de cierre del Centro de Atencin al Menor
Infractor, propiedad del Municipio de Medelln; el lote No. 38, que ya cuenta con
licencia de urbanismo con construccin simultnea.
Adicionalmente se incluyen en su totalidad, como parte del rea de planificacin

los lotes No. 23, 24 y 33, los cuales, en parte, pertenecen al polgono Z2-CN2-38.
En consecuencia, la delimitacin del rea de planificacin es la siguiente:
Por el Norte, desde el cruce de la quebrada El Hato con la carretera al Mar, por
esta hasta la cota 2010, por esta hasta el cruce de la quebrada La Gmez, por
sta aguas abajo hasta el muro de cierre que separa el Centro de Atencin al
Menor Infractor Carlos Lleras Restrepo de los lotes por desarrollar, siguiendo
por el muro mencionado hasta el punto donde encuentra el permetro urbano, a
partir de all el lmite lo establece el lindero del lote en el que se construir la
segunda etapa de la Urbanizacin Tulipanes de Robledo, hasta el punto donde se
encuentran las quebradas La Garca y la Corcovada, por la primera, aguas arriba
hasta la lnea que determina el permetro urbano, siguiendo por el permetro
urbano hasta su cruce con la cota 1840, por dicha cota en sentido occidental
hasta la quebraba la Guagita, por sta, aguas abajo hasta el lindero suroriental
del predio No. 24, por dicho lindero hasta su cruce con la va Cucaracho, por
dicha va hasta su encuentro con la quebrada La Puerta, a partir de dicha
quebrada, aguas abajo hasta la calle 63 o carretera al mar, siguiendo por dicha
va, coincidiendo con el permetro urbano, hasta el cruce con la quebrada El
Hato, siguiendo por sta aguas arriba hasta el punto de partida, su cruce con la
Carretera al Mar. (Ver plano rea de Planificacin)


3.2. Conformacin del rea de Planificacin
El rea de planificacin est conformada por 38 predios a desarrollar, dos

asentamientos consolidados (Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector de La
Aurora) y el Liceo Santa Margarita. Los predios a desarrollar son actualmente
lotes o fincas de recreo y sobre ellos se van a construir las nuevas
urbanizaciones. Los asentamientos consolidados, conformados por viviendas en
lotes pequeos y el Liceo Santa Margarita de construccin reciente, se deben
consolidar vinculndolos a los nuevos desarrollos.
La propuesta de planificacin del Plan Parcial ser integral para toda el rea de
planificacin teniendo en cuenta las diferencias anotadas.
La conformacin del rea de planificacin con sus reas correspondientes se

resume en el cuadro que aparece a continuacin:
rea de Planificacin
Denominacin reas en m
Total rea de planificacin 2.305.176
1) Total reas consolidadas existentes 423.599
Pajarito 359.574
Pedregal Bajo 44.243
La Aurora 3.276
Liceo Santa Margarita 16.505
2) Suelo a desarrollar 1.881.577
NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y
Centro de Atencin al menor infractor)
Para el presente Plan Parcial el cdigo de cada uno de los 38 predios que
conforman el suelo a desarrollar y su rea es:
Predios a Desarrollar
Cdigo REA TOTAL Cdigo REA TOTAL Cdigo REA TOTAL Cdigo REA TOTAL
PREDIO PREDIO PREDIO PREDIO
Lote Lote Lote Lote
1 225000,0 11 10509,0 22 95793,0 31 59500,0
2 33010,0 12 25574,0 23 154419,0 32 15333,0
3 41000,0 13 64415,0 24 8700,0 33 23000,0
4 257000,0 14 111000,0 25 58000,0 34 24000,0
5 13607,0 15 7300,0 26 41737,0 35 432,0
6 3872,0 16 9823,0 27 19450,0 36 845,0
7 218466,0 17 13000,0 28 35491,4 37 3400,0
8 18300,0 18 20000,0 29 34024,8 39 5193,0
9 47000,0 19 7200,0 30 143500,0 40 2447,0
10 10236,0 20 20000,0
Ver plano Suelo a Desarrollar.
Las reas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa

Margarita, lote 21, se excluyen del rea de planificacin para efectos del clculo


de los aprovechamientos y obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en los

artculos 6 y 33 del Acuerdo 23 de 2000, no as para la planificacin la cual,
como se dijo anteriormente, ser integral para todo el polgono.
Se delimitan a continuacin los asentamientos consolidados:
Delimitacin del Asentamiento Consolidado Pedregal Bajo
Desde el cruce de la quebrada El Hato con la Va al Mar, aguas arriba hasta el

lmite superior de los predios identificados en el plano rea de Planificacin
hasta su encuentro con la quebrada El Hato No. 2, por sta aguas abajo hasta su
interseccin con la Va al Mar, por dicha va en sentido noroccidental hasta la
quebrada El Hato, punto de partida.
Delimitacin Sector La Aurora: Al sector La Aurora lo delimita por el sur la

Va al Cucaracho hasta el lmite de la faja de retiro a la quebrada La Chaguala,
por sta aguas arriba hasta la proyeccin de los lmites de las viviendas
existentes hacia el occidente siguiendo por las culatas de dichas viviendas hasta
su encuentro con la va al Cucaracho, punto de partida.
Delimitacin del Asentamiento Consolidado Pajarito
Desde la quebrada La Colonia o La Puerta, aguas abajo hasta el lindero entre el

tanque de Pajarito y el predio No. 23. En el sentido nororiental por el lindero del
predio mencionado hasta el cruce del carreteable que lleva desde la caseta de la
Accin Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Seora de la Valvanera con la
Acequia Arriba, por ste carreteable en sentido suroriental hasta la parte
posterior o culata de la Parroquia San Francisco de Ass, continuando con dicha
culata y siguiendo por la correspondiente al rea de recreo adyacente a la
parroquia y la Unidad Bsica Alfonso Upegui Orozco hasta la Acequia Arriba, por
sta aguas abajo hasta la va Pajarito, por esta, en sentido nororiental hasta el
cruce con el Cao Pajarito aguas abajo hasta el lindero noroccidental del predio
No. 34 hasta donde se encuentra con la quebrada La Garca aguas abajo hasta
su encuentro con la quebrada La Corcovada, por sta, aguas arriba hasta la cota
2010, por sta en el sentido suroccidental hasta su encuentro con la quebrada La
Colonia o La Puerta, punto de partida.
La delimitacin del lote 21 donde se localiza el Liceo Santa Margarita se identifica

en el plano rea de Planificacin
Conforme con lo dispuesto en el artculo 9 del Decreto 1212, los asentamientos

existentes en el rea de planificacin, Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el
sector La Aurora, se identifican como reas de Manejo Especial con tratamiento
de mejoramiento integral, en estas reas se adelantara un proceso de
planificacin en detalle, de acuerdo con las caractersticas de su conformacin y
las diferencias con el suelo por desarrollar. A ests reas se les aplicar lo
dispuesto en el pargrafo segundo, del articulo 6 del Acuerdo 23 de 2000.
Al Liceo Santa Margarita, equipamiento educativo que tambin se excluye del

rea de planificacin para efectos de aprovechamientos y obligaciones, se le
asigna el tratamiento de consolidacin; en caso de adiciones o reformas se le
aplica la norma especfica de acuerdo con el uso educativo.

4. DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE

INFLUENCIA.
4.1. Localizacin y Caractersticas del Sector
El sector de Pajarito est ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la

altar de Robledo, en cercanas del rea urbana del Corregimiento San Cristbal,
en terrenos de lo que alguna vez se denomin genricamente Cucaracho. Segn
relatos de la comunidad, toda esta ladera era asiento de casas de veraneo, a
donde los habitantes de Medelln acudan en pocas de vacaciones a descansar y
disfrutar del paisaje cuya panormica domina buena parte del extremo sur del
Valle de Aburr. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es ms
que el producto del fraccionamiento y venta de algunas de las fincas que
ocupaban ese territorio, de manera que las pequeas parcelas se concentraron
en un solo sitio, y permanecieron hasta el da de hoy rodeadas de fincas
extensas, ocupadas por sus propietarios los fines de semana y en temporadas de
vacaciones.1
Hasta la expedicin del Plan de Ordenamiento Territorial, este sector haca parte
del suelo urbano de la Comuna 7 (Robledo), y estaba dividido en dos barrios:
Pajarito y Nazareth, sin embargo, como antes se manifest el desarrollo se
encontraba restringido debido a la ausencia no slo de normas urbansticas sino
de infraestructura instalada de soporte, entendida esta como vas de acceso e
internas, servicios pblicos y espacio pblico.
Mediante el Decreto 346 de 2000, que ajusta el inventario de comunas y barrios

del Municipio de Medelln a lo contemplado en el Plan de Ordenamiento
Territorial, el sector de Pajarito es parte del suelo de expansin.
El suelo de Pajarito participa con el 45% aproximadamente del suelo de

expansin disponible para Medelln.
Comuna 7 (Robledo)
La Comuna 7 tiene una poblacin de 121.163 habitantes distribuidos en sus 24

barrios, con 31.491 viviendas para 34.155 hogares arrojando un dficit
aproximado de 2.664 viviendas y un promedio de 3.8 personas por vivienda. Lo
anterior indica que el 7.7% de los hogares de la Comuna no posee vivienda, cifra
que se ubica por debajo del promedio de ciudad.
En cuanto a las densidades el comportamiento es irregular en la zona, toda vez

que existen barrios con ms de 350 habitantes/ha como Crdoba o El Diamante
y se encuentran otros que no alcanzan los 100 habitantes/ha como La Pilarica y
San Germn. Sin embargo es de anotar que las densidades ms bajas estn,
obviamente en los sectores por desarrollar en los barrios Monteclaro y
Cucaracho, entre otros.
La poblacin que habita la zona pertenece principalmente a los estratos 2 y 3,

con un 80.3% del total.
1
JIMNEZ MEJA, JOS FERNANDO. Informe Preliminar Acerca de la Problemtica de Ordenamiento Territorial en la
Vereda Pajarito. Medelln, 2000

La Comuna 7 (Robledo) que hace parte de la Zona 2 de la ciudad, alberga la

centralidad zonal de Robledo que integra el listado de centralidades zonales
contempladas en el Plan de Ordenamiento, si bien es cierto, el peso de dicha
centralidad no es lo suficientemente claro en su entorno se constituye en una
centralidad por reforzar desde la poltica territorial.
Corregimiento San Cristbal
El corregimiento tiene 24.541 habitantes, distribuidos en 5.459 viviendas en las

que habitan 6.629 hogares, arrojando un dficit de 1.170 viviendas, que
proporcionalmente constituyen el 17.6% de los hogares del Corregimiento,
promedio que si se compara con el de Medelln, 9.45% de hogares sin vivienda,
es bastante alto.
Considerando las densidades, es posible observar que dados los amplios sectores
del Corregimiento que hacen parte del suelo rural, las densidades en rea bruta
apenas alcanzan los 4 habitantes por hectrea, sin embargo dicha cifra se
aumenta si se considera aisladamente el suelo urbano del Corregimiento.
La casi totalidad de los habitantes de San Cristbal se encuentran en estratos 2 y

3, con un 93% de la totalidad de la poblacin.
Lo anterior indica que se hace necesaria la atencin del dficit cuantitativo

acumulado de viviendas, justamente en la zona en la que se ubica el polgono,
contribuyendo a la consolidacin territorial del sector y por ende con la necesaria
generacin de espacio pblico que garantice condiciones mnimas de
habitabilidad a la poblacin.
En el Corregimiento San Cristbal se encuentra igualmente otra de las

centralidades zonales contempladas en el Acuerdo 62 de 1999
Es de anotar que dentro de los parmetros de desarrollo incluidos en la ficha

resumen de normativa, se encuentra claramente manifiesto que el Plan Parcial
de Pajarito deber generar una nueva centralidad zonal, debido a que las
centralidades existentes, que permiten el aprovisionamiento de bienes y servicios
bsicos, no le garantizan una vinculacin espacial efectiva al nuevo desarrollo y
en un alto porcentaje estn ubicadas en sectores consolidados con altas
restricciones para su crecimiento.
4.2. Medio Natural
La zona de expansin de Pajarito y su rea de influencia, en lo relativo a las

condiciones topogrficas, hacen parte de una vertiente alargada en direccin W-
E, con unos rangos de pendientes que van desde moderadas a altas en su gran
conjunto.
Los terrenos circundantes a la zona de expansin, tanto en la parte alta como en

la parte baja se caracterizan por tener serios problemas de inestabilidad, unos
asociados a factores naturales y los otros al desbordado desorden urbanstico

que se present en terrenos con procesos activos, sin las obras de proteccin y
estudios necesarios para su estabilizacin.
Las corrientes de agua que hacen parte de la red de drenaje de la cuenca de la

quebrada La Iguana presentan un patrn de drenaje subparalelo, donde las
longitudes de las principales quebradas son largas a medianas y se observa un
leve socavamiento en el terreno, estos drenajes tienen forma un poco radial con
respecto a la parte alta.
Las corrientes naturales en la parte baja de la zona de expansin presentan un

alto grado de invasin de sus vertientes, sus cauces se encuentran intervenidos y
hay gran aporte de aguas residuales de las viviendas asentadas all, en cambio
en la parte superior dichas corrientes presentan poco grado de intervencin y
contaminacin, y en muchos casos son utilizadas como abastecedoras de
acueductos comunales y para el consumo de las fincas de recreo.
El uso del suelo rural en este sitio se caracteriza por la tradicin agrcola y
pecuaria que an est arraigada con el cultivo de flores, hortalizas y ganado. Sin
embargo se acrecienta cada da ms la subdivisin de parcelas y en algunas
veredas la tendencia a urbanizarse.
De igual forma tambin la deforestacin de la zona est muy acentuada, en

especial hacia la parte alta donde se han afectado bosques naturales para
ampliar la frontera ganadera que todava es incipiente.
Como antes se manifest, las caractersticas naturales del rea de expansin son
las grandes condicionantes del desarrollo del polgono. Consecuente con lo
anterior se hace indispensable la elaboracin de un diagnstico que,
contemplando las variables en la aptitud geolgico geotcnica, la identificacin
de los retiros a corrientes de agua y su tratamiento y las condiciones
climatolgicas y de la cobertura vegetal, identifique las restricciones y las
potencialidades de desarrollo de infraestructuras y construcciones en toda el rea
del Plan Parcial.
4.2.1. Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y

Ocupacin del Suelo.
La metodologa existente para la elaboracin de los mapas de la aptitud del suelo

para el uso urbano o de estabilidad relativa, surgi como resultado de las
experiencias acumuladas por parte del INGEOMINAS, rea Metropolitana,
Universidad Nacional (Facultad de Minas), el Programa de las Naciones Unidas
para el Desarrollo (PNUD) y la Secretara de Planeacin Municipal.
La zonificacin de la aptitud del suelo para el uso es el resultado de la sumatoria

de las variables naturales que se incluyen en el anlisis geomorfolgico, y su
objeto es dar una imagen concisa y sistemtica del relieve, los fenmenos
ligados al mismo y las caractersticas ms relevantes de las formaciones
superficiales, es adems un elemento constitutivo de primer orden para la
elaboracin del Plan Parcial de la zona de expansin de Pajarito. El
conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del suelo urbano y
rural son herramientas indispensables para la toma de decisiones y para una
adecuada planeacin fsica de la ciudad.

Los resultados que se plantean a continuacin deben ser complementados con

trabajos sobre vegetacin, hidrologa e hidrulica, entre otros.
Para establecer la evaluacin de la zona de inters se identifica en planos y

restituciones aerofotogramtricas a escala 1:10000 y 1:2000. El rea definida se
zonific, teniendo como criterios los siguientes:
- Morfometra: La pendiente, como componente del relieve, se refiere al

grado de inclinacin del terreno, expresada en porcentaje. Cada formacin
o unidad superficial posee un comportamiento diferente segn la
pendiente donde est localizada. Se identificaron reas planas a
semiplanas (0-10%) sin mayores problemas de manejo; reas inclinadas
urbanizables (11-40%) donde la topografa condiciona en parte el
desarrollo urbanstico; reas de pendientes altas a escarpadas, mayores
del 40%, que no soportan desarrollos urbanos continuos y en algunos
casos tampoco permiten edificaciones aisladas; reas mayores de 60%, no
urbanizables, estos ltimos terrenos se deben proteger y conservar.
- Unidades litolgicas y/o formaciones superficiales. Se refiere a los

diferentes materiales geolgicos, naturales o antrpicos que constituyen la
superficie de un terreno determinado. Cada tipo de formacin posee unas
caractersticas fsicas y mecnicas que condicionan su aptitud para el uso
y la manera como pueden ser intervenidos sin que se vea afectada su
estabilidad.
- Geomorfologa. Corresponde al conjunto de formas especficas del

relieve que se han originado producto de la interaccin de procesos,
estructuras y materiales, asociados a la evolucin geolgica de la
superficie terrestre o por la accin del hombre.
- Procesos erosivos. Hacen referencia a todos los fenmenos que

ocasionan la degradacin del suelo, aunque son de tipo natural pueden
ser acelerados por la accin antrpica. La identificacin de estos permiten
definir zonas homogneas en cuanto a su concentracin, en funcin del
estado de degradacin de los terrenos.
- Usos del suelo. Hace referencia a la destinacin que posee un terreno

especfico en la actualidad. Algunos usos del suelo identificados como,
explotacin de agregados ptreos, vertimientos de escombros y basuras,
siembra de cultivos limpios, etc., se han considerado como factores de
amenaza y generadores de procesos de inestabilidad.
- Hidrologa. Este aspecto dentro de la evaluacin corresponde a los

compromisos por retiros a corrientes naturales de agua y sus nacimientos.
- Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que

presentan los terrenos como lneas de alta tensin, poliductos,
gasoductos, acueductos, alcantarillados, antena de A.M. y F.M, tanques de
almacenamiento, etc.

Objetivo General del Estudio
El objetivo final que se busca con el desarrollo de la metodologa para la

zonificacin de la aptitud geolgica para el uso y ocupacin del suelo, es generar
un mapa preliminar del uso potencial del suelo de expansin como instrumento
de planificacin.
Clasificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del Suelo.
El resultado de la zonificacin para el uso y ocupacin del suelo en el rea rural y

en las zonas de expansin se agrup en las siguientes categoras de terrenos:
ZONAS B reas con restricciones geolgicas leves (estables

dependientes, utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones
naturales superficiales, pero que por su conformacin geolgica, geomorfolgica
y topogrfica (pendientes suaves moderadas, 11-25%) son susceptibles a
procesos geolgicos puntuales o de poca magnitud o a verse afectados por el
manejo inadecuado y/o evolucin de sectores aledaos. Puede requerirse la
realizacin de acciones puntuales de estabilizacin de carcter preventivo. Las
restricciones para su desarrollo se derivan de las condiciones geotcnicas de los
diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las cuales deben ser
analizadas mediante un estudio geolgico - geotcnico, e hidrolgico de detalle;
adems requieren pautas de manejo que permitan conservar su estabilidad.
ZONAS C reas con restricciones geolgicas moderadas (estabilidad

condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones
geolgicas, geomorfolgicas y topogrficas (pendientes moderadas a altas del
26-40%) evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas
debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrpicas; sin
embargo con algunas medidas correctivas y preventivas especficas, tales como:
la proteccin de los taludes de corte y lleno, el drenaje de las zonas de
encharcamiento y del agua de escorrenta, se pueden mejorar sus condiciones
para ser utilizados en programas urbansticos. Adems los diseos urbansticos
deben adecuarse a las caractersticas especficas de los terrenos utilizando
tecnologas constructivas adecuadas. La densificacin acelerada y no planificada
de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. Tambin se
hace necesaria la ejecucin de estudios especficos: geolgico - geotcnico, e
hidrolgicos.
ZONAS D. reas con restricciones geolgicas severas (inestables no

utilizables). Son reas afectadas por procesos geolgicos activos e inactivos o
que se consideran susceptibles a procesos de remocin en masa e inundacin y
que presentan un alto grado de deterioro que en caso de ser posible su
recuperacin implicara grandes inversiones. Se considera que la factibilidad de
ubicar en algunas de estas zonas desarrollos urbansticos, estara supeditada a la
ejecucin de un estudio geolgico geotcnico, geomorfolgico de detalle e
hidrolgico y a la realizacin de todas las obras de proteccin y estabilizacin
requeridas por el mismo. Las reas que dicho estudio determine como no aptas
para edificaciones deben protegerse y adecuarse como parques o senderos
ecolgicos o reas de reforestacin, entre otros.

ZONAS E. Zonas estables e inestables de manejo especial (reas no

utilizables para la ubicacin de edificaciones). Corresponde a esta
categora de terrenos los caones y franjas de retiro de las corrientes naturales
de agua, reas de proteccin a nacimientos de corrientes naturales de agua,
reas de proteccin y de seguridad prximas a terrenos inestables, sectores de
pendientes altas a escarpadas (mayores del 60%), reas de inters ambiental,
entre otras. Son reas que se deben considerar como de manejo especial y que
requieren un uso especifico buscando su proteccin y/o conservacin. Los
terrenos caracterizados como tal (zonas E) deben ser protegidos y
conservados, mediante la implementacin de una cobertura vegetal protectora y
la adecuacin de obras de proteccin y estabilizacin.
4.2.1.1. Morfometra.
El mapa de pendientes fue digitalizado a una escala 1:10.000, considerando los

siguientes rangos de pendientes: 0-3%, 4-10%, 11-25%, 26-40%, 41-60% y
mayores del 60%. Con base en este plano fue realizado el anlisis concerniente a
las pendientes de la zona de expansin de Pajarito.
Geogrficamente, la zona es una franja irregular y alargada en sentido W-E.

Topogrficamente comprende cotas que van desde los 1700 y 1800 m.s.n.m.
(permetro urbano) hasta los 2010 m.s.n.m. presentndose una ladera de
pendientes largas.
El drenaje de la zona en trminos generales es denso entre la cuenca de la

quebrada El Hato al Occidente y la quebrada La Gmez al Oriente. En general es
paralelo a subparalelo con direcciones predominantes N-S a N 30 W.
Varias de las corrientes de agua que drenan la zona han modelado caones
profundos, con alta probabilidad de ocurrencia de crecientes torrenciales y la
presencia de procesos erosivos activos de gran magnitud. (Quebrada La Puerta y
la Corcovada).
Las principales quebradas que drenan esta zona de expansin son: El Hato, La
Chaguala, La Cascua, El Chagualn o La Merced, La Cascada, Los Chorros, La
Colonia o Puerta, La Garca, La Corcovada y La Gmez.
Distribucin de Pendientes Naturales.
Las condiciones topogrficas de la zona de expansin de Pajarito, se caracterizan

por presentar una vertiente alargada en direccin W-E con pendientes que van
de moderadas a altas en su gran conjunto, donde algunos de los drenajes han
excavado caones profundos bastante inestables (La Puerta, La Corcovada y La
Gmez), introduciendo severas limitaciones y barreras fsicas para el mejor
aprovechamiento del terreno.


La distribucin estadstica de las pendientes fue agrupada en los siguientes

rangos:
- Pendientes entre el 0-10%. Este rango de pendientes suaves

corresponden a todos los terrenos donde se encuentran localizadas las
edificaciones principales de las fincas de la zona (La Uribe, Montaita, El
Plancito, El Tirol, La Rosita, La Montaa, antena de Todelar, La Pelusa, La
Macarena), Pajarito (parte central), los terrenos donde se desarrollaron los
campos de ftbol y las placas polideportivas, y todos aquellos sitios
puntuales correspondientes a peldaos o depresiones naturales del
terreno. Estos ltimos sectores poseen problemas de encharcamiento
superficial y algunas limitaciones para el desarrollo de obras civiles en los
suelos.
- Pendientes entre el 11-25%. Corresponden a terrenos de pendientes

moderadas. En la zona de expansin de Pajarito este rango de pendientes
se presentan en los siguientes sectores: Hacienda Nazareth (Parte media),
finca La Uribe, Lusitania, La Aurora, La Rosita (P.A), Montaita (P.A), La
Montaa (P.B), Centro del Menor Infractor, Finca La Macarena, Liceo
Municipal Santa Margarita, Escuela Pedregal Bajo, Finca San Martn (PB),
entre otros.
- Pendientes entre el 26-40%. Pertenecen a esta categora los terrenos

de pendientes moderadas a altas, los cuales pueden presentar problemas
asociados a desconfinamiento de taludes; donde la pendiente condiciona
grandemente el desarrollo urbanstico normal (tradicional).
En la zona de expansin de Pajarito aparece este rango de pendientes en

los siguientes sectores: Barrio Pedregal Bajo, Nazaret (P.A), Pajarito (P.A),
La Montaa (P.A), El Tirol (parte media), parte superior del tanque de
Empresas Pblicas de Pajarito, y los caones en V de las quebradas La
Chaguala, La Cascua, El Chagualn o La Merced, La Cascada, Los Chorros,
La Guagita y parte de la quebrada La Gmez.
- Pendientes entre el 41-60%. Corresponden a terrenos de pendientes

altas a muy altas los cuales presentan problemas asociados a procesos
morfodinmicos activos e inactivos como: deslizamientos, hundimientos,
escarpes erosivos, desplomes; reptacin, socavacin lateral de mrgenes,
etc.
Este rango de pendientes para los suelos presentes en la zona no

soportan desarrollos urbanos continuos y en muchos casos tampoco son
aptos para edificaciones aisladas; solo sera factible desarrollos puntuales
con un tipo de cimentacin diferente al tradicional (corte y lleno). Esta
categora de terrenos se presentan en: Pedregal Bajo (P.B), can de la
quebrada El Hato, todo el corredor norte de la va al mar entre la
quebrada La Puerta y El Chagualn o La Merced y entre la va al mar y las
cotas 1770 y 1800 m.s.n.m. (parte baja de las fincas Mariela, La Aurora y
Tierra Grata), finca El Tirol (P.B), etc.
- Pendientes mayores del 60%. Son terrenos escarpados, cuya

localizacin es muy puntual en la zona y corresponden a algunos taludes

de la va al mar, caones de incisin de las quebradas La Puerta, La

Corcovada y La Gmez, y varios escarpes erosivos verticales localizados en
dichas corrientes de agua.
Distribucin Areal de las pendientes:
RANGO REA EXTENSION

(%) (Ha.) (%)
0-10 8.7 3.6
11-25 99.56 42.1
26-40 88.04 37.2
41-60 27.10 11.4
>60 13.12 5.7
4.2.1.2. Geomorfologa
La zona de expansin de Pajarito est constituida en casi toda su totalidad por

depsitos de vertiente de anfibolita (depsitos coluviales, depsitos de flujos de
escombros y depsitos de flujos de escombros y lodos maduros) y por suelos
residuales de anfibolita; se caracteriza por presentar pendientes largas, bastante
homogneas en casi toda su extensin, con inclinaciones suaves a onduladas. En
algunos sectores el relieve pasa paulatinamente a moderado configurndose una
topografa escalonada, como resultado de los movimientos de masa y de la
fuerte incisin de las principales quebradas.
El drenaje de la vertiente izquierda de la quebrada La Iguan donde se enmarca

la zona de expansin de Pajarito es paralelo a subparalelo, con procesos de
incisin profunda (Quebradas: La Corcovada, La Gmez, La Puerta y La
Chaguala).
4.2.1.3. Geologa.
La zona de expansin de Pajarito est constituida por dos unidades litolgicas,

anfibolita de Medelln margen izquierda (Kpam) y por depsitos no consolidados
o depsitos de vertiente.
Ver mapa de unidades litolgicas o formaciones superficiales.
Unidades litolgicas y/o formaciones superficiales.
- Anfibolita margen izquierda (Kpam). Roca metamrfica de aspecto

masiva, bandeada, de color griscea a verde, con bandas blancas y crema,
foliada y diaclasada. Esta unidad litolgica se manifiesta como una franja
alargada en direccin N-S, entre las quebradas La Corcovada y La Garca.
Se caracteriza por presentar una profunda meteorizacin y desarrollar
suelos residuales limosos de baja plasticidad de color amarillento a
amarillo rojizo, alcanzando perfiles de suelo entre los 20-30 metros; el
primer nivel est constituido por un limo arcilloso blando de color pardo
rojizo a amarillo, el cual pasa gradualmente a un saprolito limo arenoso de
color gris verdoso con bandas blancas que presentan estructuras
heredadas de la roca parental. Ocupan algunos salientes topogrficos a
mitad de ladera y la parte mas alta del costado Noroccidental;

constituyendo el basamento rocoso de la casi totalidad de la ladera.
Los suelos residuales de anfibolita presentan densidades e ndices de

consistencia altos, que coinciden con la resistencia a la penetracin
estndar, la cual aumenta con la profundidad. Esta unidad litolgica aflora
en el sector de Pajarito entre la confluencia de las quebradas La
Corcovada y La Garca.
- Depsitos de Vertiente.
Trmino genrico utilizado para identificar todos aquellos depsitos

generados por movimientos en masa. Son depsitos constituidos por
material transportado debido a la accin de la gravedad, a fuertes
precipitaciones o a movimientos ssmicos ocurridos en perodos de alta
pluviosidad.
En la zona de Pajarito se diferencian los siguientes tipos de depsitos:
- Depsitos de flujos de escombros (Qfe). Este depsito

presenta una matriz arcillo - limosa de color parda griscea con
muy poco contenido de xidos de hierro, y cantos decimtricos a
heteromtricos frescos a parcialmente alterados, los cuales tambin
afloran en superficie. La relacin bloques: matriz es de 80%: 20%
aproximadamente.
Este tipo de depsito aflora en la vereda Pajarito entre las

quebradas La Puerta y La Guagita.
- Depsitos de flujos de escombros y lodos (Qfel). Material

superficial que cubre amplios sectores de la zona de expansin de
Pajarito, entre las quebradas El Chagualn o La Merced y La
Corcovada. Presenta una matriz limo - arcillosa parda amarillenta,
rojiza y griscea, con espesores entre 20 y 30 metros, que cubren
bloques de tamao mtrico frescos a parcialmente meteorizados.
Esta formacin superficial aflora en los siguientes sectores:

Hacienda Lusitania, La Uribe, Nazareth, Pollos COA, La Montaa,
quebrada La Gmez, quebrada La Puerta y parte superior del
tanque de Empresas Pblicas de Pajarito.
Este tipo de depsitos son muy antiguos, estables, y presentan un

alto grado de meteorizacin. La resistencia a la penetracin
estndar de estos materiales se incrementa a medida que se
aumenta la profundidad.
- Depsitos Coluviales (Qc). Material superficial constituido por

una matriz limo-arcillosa clara y tonalidades oscuras debido a la
presencia abundante de suelo orgnico. Se encuentran localizados
a media ladera, sobre la vertiente izquierda de la quebrada La
Iguan (Pedregal Bajo, mrgenes de la quebrada La Puerta, Finca
El Tirol, costado W de las Hamacas, parte alta finca La Montaa, La


Aurora y Pajarito y en el can de la quebrada La Corcovada),

interrumpidos localmente por los flujos de escombros y lodos. Este
depsito presentan en algunos sectores un avanzado proceso de
reptacin y de inestabilidad potencial debido a las condiciones de
saturacin del suelo como resultado de la adecuacin de acequias,
rebose de tanques, ruptura de mangueras, carencia de redes para
la disposicin de aguas servidas, trasvase de quebradas, riego de
cultivos, y carencia de obras de drenaje adecuadas en la va al mar
y en las vas secundarias de acceso a la zona. El espesor de estos
depsitos varan entre 1.0 y 4.0 metros, y presentan una
morfologa irregular, aborregada (casco de vaca) y escalonada.
- Depsitos antrpicos (Llenos, Qa): Se agrupan en esta categora

de terrenos todos los rellenos de material heterogneo y botaderos
de escombros, basuras y desechos conformados por el hombre, dada
la necesidad de urbanizacin de los terrenos adyacentes.
Se incluyen los rellenos conformados sobre los caones y retiros de

quebradas (quebrada La Corcovada) y otros de carcter puntual
ubicados en costado oriental de la placa polideportiva de Pajarito,
limite occidental del Centro de Rehabilitacin al Menor Infractor, etc.
4.2.1.4. Geologa Estructural
La ciudad de Medelln se encuentra ubicada en un marco tectnico complejo,

rodeado de varios sistemas de fallas, entre las que sobresalen el sistema Cauca y
Romeral. La relativa cercana de este sistema de fallas hace necesario definir con
mayor precisin las posibles fallas locales, su posible actividad neotectnica y su
relacin con algunos eventos de inestabilidad de vertientes que se estn
presentando al interior o en proximidades a la zona de expansin de Pajarito.
Debido al mismo carcter y alcances de este estudio, se retomaron algunas

descripciones del control estructural de la zona, realizado por otros autores
haciendo nfasis en los rasgos geomorfolgicos encontrados en el campo y en el
anlisis fotogeolgico de la zona.
A continuacin se hace una descripcin geomorfolgica de algunas estructuras

geolgicas que pueden tener alguna relacin con la zona de expansin de
Pajarito.
Falla Iguan Boquern. Corresponde a la traza del sistema Romeral mas

cercana al Valle del Ro Aburr, con direccin N80W N20W. Controla en parte
el cauce de la quebrada La Iguan.
Alineamiento La Corcovada. Estructura de direccin aproximada N40 50W,

que presenta como rasgos geomorfolgicos los siguientes: saltos hidrulicos en
la quebrada, tramos rectos, escarpes asociados a cicatrices de deslizamiento, etc.
Alineamiento Yolombo. De direccin S N; controla estructuralmente el curso

de algunos tramos de las quebradas La Corcovada y La Montaa, por fuera de la
zona de estudio.

Alineamiento Pajarito. Direccin N40E; presenta como rasgos

geomorfolgicos escarpes sucesivos y zonas de deslizamiento, por fuera de la
zona de estudio en el costado norte entre la Va al Mar y la cota 2050 m.s.n.m.
4.2.1.5. Procesos Erosivos.
En la zona de expansin de Pajarito los procesos erosivos existentes tiene

estrecha relacin con las formaciones superficiales, los perfiles de meteorizacin,
las caractersticas geomorfolgicas, el clima, la vegetacin, los usos del suelos y
la accin antrpica. La cartografa de los procesos erosivos es una variable de
bastante peso para determinar la aptitud del suelo para el uso urbano. (Ver P
Mapa de Procesos Erosivos).
En esta franja de terreno los procesos morfodinmicos actan de una manera

mas intensa en los caones de las quebradas La Gmez, La Corcovada, La
Puerta, El Chagualn y La Chaguala y en los taludes aledaos a la va al Mar
entre las quebradas La Puerta y El Hato, generando el transporte de una
cantidad importante de sedimentos y bloques de roca, por las corrientes de agua
que la drenan y por la va al Mar (calle 63).
En la zona se presentan: socavacin de mrgenes, incisin de cauces,

hundimientos, deslizamientos, reptacin, escarpes erosivos, erosin por
sobrepastoreo, etc.
Socavacin de mrgenes y/o incisin de quebradas. La manera en

que se presenta la erosin por escurrimiento concentrado, es la de una
alta socavacin lateral y diseccin de las mrgenes de los cauces y del
propio lecho; esta situacin se presenta en forma casi general o puntual
en las siguientes quebradas: La Gmez, El Chagualn, La Garca, La
Corcovada, La Puerta, La Chaguala y El Hato, ocasionando severos
procesos de remocin en masa en sus vertientes o taludes laterales.
Movimientos en masa. Estos procesos morfodinmicos en la zona se

presentan en mayor proporcin sobre los depsitos de vertiente (flujos de
escombros y lodos y en los depsitos coluviales) y en los depsitos
antrpicos (llenos), involucrando volmenes considerables.
El agente ms importante para que este tipo de procesos se generen es el

agua, con amplia participacin de la accin humana y los usos del suelo,
la carencia de una red de acueducto y alcantarillado convencional (vereda
Pajarito) y el retrabajamiento de las quebradas. Los movimientos en masa
en la zona de expansin de Pajarito se presentan en forma de flujos lentos
y rpidos y en hundimientos, localizndose fundamentalmente sobre los
depsitos coluviales, en los depsitos de flujos de escombros y/o lodos y
en los llenos artificiales (La Corcovada). Siendo los ms severos y que
representan una potencial o latente amenaza para los asentamientos
localizados en la parte baja de las quebradas La Puerta y La Corcovada,
los que actualmente se presentan en la parte baja de la Finca La Montaa
(margen izquierda de la quebrada La Corcovada), ambas mrgenes de la
quebrada La Puerta (finca El Tirol, vereda Pajarito y Finca La Aurora) y los


ubicados en el talud Norte de la va al Mar en proximidades a los barrios

Vallejuelos y Santa Margarita.
A continuacin se hace una breve descripcin de los principales procesos

erosivos que se manifiestan con mayor frecuencia en esta zona de expansin:
Deslizamientos.
Se presentan indistintamente en varios sectores de la zona, ocurren

generalmente como flujos lentos de formas cncavas, flujos rpidos
(desgarres superficiales y hundimientos), sobre los depsitos de vertiente
de la anfibolita y en algunos casos como el de la margen izquierda de la
quebrada La Corcovada sobre un depsito antrpico (lleno), el cual fue
dispuesto en una depresin con antecedentes de inestabilidad geolgica
(deslizamientos antiguos).
Los principales sectores donde se concentran los deslizamientos de mayor

magnitud y los que representan un mayor nivel de amenaza por sus
potenciales consecuencias en la parte baja de la vertiente son: quebrada
La Corcovada (margen izquierda, cotas 1820-1850 m.s.n.m.), quebrada El
Chagualn (margen izquierda), quebrada La Puerta o La Colonia (finca El
Tirol Vereda Pajarito, cotas 1860-1930 m.s.n.m., y Finca La Aurora), y
va al Mar (talud Norte) entre las quebradas La Puerta y El Chagualn o La
Merced y las cotas 1700 1770 m.s.n.m. Otros sectores con marcados
procesos de inestabilidad (deslizamientos) en la zona son: Pedregal Bajo
(costado Norte de la cancha de ftbol, parte baja y costado NW de la
escuela), can de la quebrada La Chguala, quebrada La Garca, y ambas
mrgenes de la quebrada La Gmez (cotas: 1820-1960 m.s.n.m.).
Deslizamiento La Corcovada.
Sobre la vertiente izquierda de la quebrada La Corcovada (cotas 1820 y

1850 m.s.n.m.), y en una depresin que hace parte del can de incisin
y de la faja de retiro de la quebrada, con antecedentes de inestabilidad
geolgica y en donde discurran dos drenajes naturales intermitentes, se
deposit el material proveniente de un desarrollo urbanstico prximo al
lote, sin la autorizacin y permiso de las entidades y autoridades
competentes, y sin los estudios tcnicos previos de soporte que
permitieran la factibilidad de ubicar all dicho lleno.
Dada la inestabilidad geolgica preexistente, as como las deficiencias

constructivas y de proteccin del lleno, esta masa de suelo viene
presentando un continuo y progresivo desplazamiento tanto horizontal
como vertical comprometiendo el terreno natural y a su vez la tubera
madre del acueducto de las Empresas Pblicas de Medelln.
Adicionalmente al interior de la masa inestable se han conformado campos
de empozamiento e infiltracin de aguas, que estn incrementando la
dinmica del movimiento, el cual presenta una inestabilidad latente,
configurando una amenaza potencial en el can de la quebrada La
Corcovada, que de presentarse en forma de avalancha afectara la
poblacin riberea ubicada aguas abajo (barrios: Masavielle, La Cuchilla,
El Pesebre y La Isla de la Fantasa) y la infraestructura fsica que atraviesa

la quebrada.
Teniendo en cuenta la dinmica de inestabilidad que presenta dicho

deslizamiento y la potencial amenaza que representa para las
comunidades asentadas en la parte baja de la microcuenca, consideramos
que se deben adelantar a la mayor brevedad posible entre otras las
siguientes acciones u obras de emergencia:
Ordenamiento y encauzamiento de todas las aguas externas que estn

llegando al lleno (deslizamiento), entre las cuales sobresalen: adecuacin
de una cuneta en concreto sobre el carreteable de acceso al sitio, desvo y
rectificacin de la acequia en la parte superior del escarpe, cancelacin y
relleno de los tramos restantes de la acequia, construccin de una cuneta
o ronda perimetral revestida en concreto o protegida con una
geomembrana a unos 2 3 metros del escarpe, con descole adecuado
hacia la quebrada La Corcovada.
Desecacin y proteccin de la masa del lleno (deslizamiento); construccin

de una zanja o trinchera sobre el eje principal de la masa del lleno,
adecuacin de canales secundarios al canal principal, relleno manual de
las reas deprimidas, huecos, grietas, etc. y recubrimiento con cobertura
vegetal rastrera de rpido crecimiento.
Es de resaltar que dichas obras de mitigacin no garantizan la estabilidad general

del globo de terreno afectado, por lo que se requiere adelantar un estudio
geotcnico de detalle que precise las obras de proteccin definitivas a realizar
para controlar dicho proceso de inestabilidad.
Movimientos en masa en la quebrada La Puerta.
En ambas vertientes de la quebrada la Puerta y entre las cotas 1700 y 2010

m.s.n.m. se viene presentando y configurando un mosaico amplio de
movimientos en masa (hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastantes
complejos y de gran dimensin que amenazan con estrangular y represar la
quebrada La Puerta con consecuencias bastantes severas o catastrficas para los
asentamientos humanos localizados aguas abajo (Cucaracho, Fuente Clara, El
Porvenir, Blanquizal, entre otros).
El proceso de remocin en masa ubicado sobre la margen derecha y en predios

de la finca El Tirol se viene presentando desde las dcadas de los 30-40,
incrementndose tanto en volumen como en rea en los ltimos aos, como
consecuencia del severo invierno que ha padecido la ciudad y del sobrepastoreo
a que ha sido sometido este sector. Dentro de toda esta masa de suelo inestable
se han conformado grietas verticales de hasta 3.0 metros de profundidad, 0.50
1.0 de abertura y de 10-30 metros de longitud, escarpes erosivos activos entre
5.0 10.0 metros aproximadamente, y pequeos deslizamientos o
desprendimientos. El avance progresivo de este proceso geolgico puede llegar a
comprometer a mediano o largo plazo una torre de energa de Empresas Pblicas
de Medelln localizada en la finca El Tirol.
Con el propsito de controlar la dinmica regresiva de estos procesos de

inestabilidad que se estn presentando sobre ambas vertientes, se requiere

llevar a cabo a la mayor brevedad la ejecucin de un estudio geomorfolgico e

hidrulico de toda la cuenca de la quebrada La Puerta que permita definir y
precisar los procesos morfodinmicos presentes, los elementos degradantes o
modificadores del paisaje y las obras de proteccin y mitigacin que se deben
llevar a cabo para mitigar la amenaza existente para las comunidades ubicadas
aguas abajo de la quebrada, y para el desarrollo futuro de las reas circundantes
potencialmente aptas ubicadas sobre ambas vertientes.
Hasta tanto no se realicen dichos estudios, consideramos conveniente llevar a

cabo las siguientes acciones o medidas preventivas:
Cerramiento y aislamiento del escarpe principal de la Finca El Tirol para no

permitir el ingreso de animales (ganado).
Construccin de una ronda perimetral (cuneta) revestida en concreto a unos

5.0 metros del escarpe principal del hundimiento en la Finca El Tirol, con
descole hacia un cauce o drenaje menor localizado el SW.
Perfilamiento manual del escarpe principal y relleno de las grietas existentes

con dicho material, tcnicamente compactado.
Sellamiento con material arcilloso y cal compactado manualmente de la grieta

que marca la corona del deslizamiento de la margen izquierda. (lote de
Empresas Pblicas de Medelln).
Seguimiento y monitoreo permanente por parte de los propietarios de los

predios (finca El Tirol, lote de Empresas Pblicas), Instituto Mi Ro y SIMPAD.
Implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para la

proteccin de los taludes expuestos a la erosin superficial.
Sobre la vertiente izquierda y entre las cotas 1890 y 1930 m.s.n.m. se presenta
una grieta de traccin longitudinal de unos 100 metros y 1.0 metro de
profundidad en direccin Norte - Sur, la cual est configurando el hundimiento y
desplazamiento de una masa considerable de suelo, que puede llegar a taponar
el cauce de la quebrada La Puerta y a comprometer la estabilidad aparente que
muestra los terrenos localizados en su costado norte y oriental.
Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que actualmente presentan algunos

sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas
mrgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que representa para
los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta
tanto no se realicen las obras de proteccin por parte de los propietarios de los
predios de cada unidad de gestin, que garanticen la estabilidad de dicho
terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para
el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La
Guagita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el rea adyacente a la corona
del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualn, entre las cotas 1900 y 1920
m.s.n.m.
Tambin se evidencian deslizamientos activos e inactivos en las mrgenes de

varias quebradas y de manera aislada en varios sectores de la zona.
- Escarpes erosivos activos e inactivos. Se localizan en los remates de

los caones de algunos de las quebradas que drenan la zona,
sobresaliendo el de la finca El Tirol, el cual alcanza alturas entre 10-15
metros, totalmente vertical.
- Reptacin. Proceso que se manifiesta en varios sectores del rea de

estudio, especialmente en la parte inferior y superior de la escuela y
cancha de ftbol del barrio Pedregal Bajo, en la parte baja o Sur de las
fincas La Aurora y Tierra Grata, en el limite Sur - Este de la finca El Tirol, y
en la vertiente derecha (limite SE) de la quebrada La Gmez, afectando en
su mayora depsitos coluviales.
Superficialmente se conforman superficies irregulares, escalonamientos,

terracetas, hundimientos o desplazamientos de cercas y rboles. Este
proceso se ha incrementado en algunos sectores debido al sobrepastoreo,
aguas de escorrenta y al vertimiento de aguas servidas sin ningn tipo de
encauzamiento.
4.2.1.6. Zonificacin de la Aptitud Geolgica Preliminar para el Uso

Urbano.
Ver plano Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del

Suelo.
ZONAS B: reas con restricciones geolgicas leves.
rea aproximada (Ha): 59.69
Localizacin: Se concentran esta categora de terrenos en las fincas: La

Montaa, El Plancito, La Pelusa, La Macarena, El Tirol (PA), La Rosita, La
Montaita, La Aurora (P.A), Lusitania, Casa Blanca, Nazareth, entre otras;
Estacin de Bombeo de El Cucaracho (P.A), Liceo Municipal Santa Margarita y en
la Unidad de Recepcin y Proteccin del Adulto.
Observaciones: En esta subzona se deben localizar el mayor nmero de

construcciones. Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que presentan las
fincas La Montaa y El Tirol en sus extremos Sur - Occidental y Nor - Oriental
respectivamente, consideramos que hasta tanto no se garantice la estabilidad de
los procesos morfodinmicos all presentes, no se debe permitir el desarrollo
urbanstico de las zonas estables dependientes ms prximas.
Los frentes de inestabilidad lo constituyen: La vertiente derecha de la quebrada

La Gmez, el talud NW de la antena de Todelar, la margen derecha de la
quebrada La Puerta, el can de la quebrada La Chaguala, parte del talud Norte
de la va al Mar (entre la quebrada La Cascada y El Chagualn o La Merced), y el
talud superior del campo de ftbol del barrio Pedregal Bajo.


ZONAS C: reas con restricciones geolgicas moderadas.

Localizacin: se distribuyen esta clase de terrenos en los siguientes sectores:

Pajarito (P.A), Mariela, Mahoma (P.A), Tierra Grata (P.A), San Martn, Pedregal
Bajo, entre otros. Corresponden a terrenos con pendientes moderadas altas
(26-40%), lo cual condiciona en gran parte el desarrollo urbanstico tradicional
(corte y lleno). El diseo urbanstico debe adecuarse a las caractersticas
topogrficas de los predios, desarrollando tecnologas de construccin
adecuadas.
Observaciones: Los terrenos desarrollados en este rango de pendientes (entre

el 26 y 40%) suelen presentar restricciones para su uso urbano debido a los
problemas de estabilidad y a los costos de urbanismo y adecuacin: los
movimientos de tierra en estas zonas generan taludes altos que pueden
desestabilizarse comprometiendo las obras, vas y servicios pblicos; requieren
consideraciones especiales de diseo, etc.
Los frentes de inestabilidad de estas zonas lo constituyen la margen derecha de

la quebrada La Corcovada, La Garca y La Puerta, el talud Norte de la va al Mar
entre la quebrada La Puerta y La Cascada, el talud NW de la Unidad Bsica
Pedregal Bajo y el talud SW de Pedregal Bajo.
ZONAS D. reas con restricciones geolgicas severas (no utilizables).
Localizacin: Corresponden a terrenos con severos procesos erosivos activos e

inactivos, y se localizan en los siguientes sectores: Finca La Montaa (costado
Sur -Oriental y sur - occidental), finca El Tirol (margen derecha quebrada La
Puerta), vereda Pajarito (margen izquierda quebrada La Puerta), finca la Aurora
(vertiente derecha quebrada La Puerta y parte baja); talud Norte de la va al Mar
(calle 63), Pedregal Bajo (costados Norte y Sur Oriental) y sectores puntuales
aislados.
Observaciones: La delimitacin perimetral de algunas de estas zonas las debe

precisar un estudio geolgico, geomorflogico y geotcnico de detalle, el cual
determinar finalmente si en parte de estas reas es factible desarrollar
edificaciones, redes y vas; siempre y cuando se lleven a cabo todas las obras de
proteccin y estabilizacin que recomiende dicho estudio.
Las reas clasificadas como D ubicadas en los siguientes sectores no se podrn

desarrollar urbansticamente bajo ninguna circunstancia:
Talud norte de la cancha de ftbol existente en el rea de manejo especial de

Pedregal Bajo (cotas 1882-1830 m.s.n.m. y entre las quebradas El Hato 2 y la
Chaguala). El costado Sureste de Pedregal Bajo, el costado noroeste de la finca
La Montaita (entre las quebradas El Chagualn y un drenaje menor), el talud
norte de la Va al Mar, entre las quebradas Lusitania y La Puerta (cotas 1782-
1860 m.s.n.m.), la quebrada La Puerta entre las quebradas Los Chorros al oeste
y Las Hamacas al este y entre la parte alta de la Va al Mar y la Va al Cucaracho,
la margen derecha entre la calle 63 y la Va al Cucaracho (calle 64), Quebrada La

Corcovada (margen izquierda, entre las cotas 1800 y 1860 m.s.n.m.) y la

quebrada La Gmez, margen derecha (entre las cotas 1800 y 1920 m.s.n.m.). .
Su borde o lmite no podr ser en ningn caso, inferior al determinado en el
plano Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del Suelo.
Igual situacin se debe aplicar para las zonas E, fajas de retiro de proteccin a
corrientes naturales de agua, reas de nacimiento, (costado norte de la Hacienda
La Montaita y dentro del rea de manejo especial de Pajarito) caones de
incisin de las quebradas, etc.
Las reas que sean clasificadas como inestables no recuperables, no utilizables

deben protegerse y darles manejo ambiental.
ZONAS E. Zonas estables e inestables de manejo especial.
Localizacin: Corresponden a las reas de mayor dimensin en la zona. Se

localizan en los siguientes sectores: Parte alta de la Finca La Montaa y los
caones de las principales quebradas que drenan el rea como: La Gmez, La
Corcovada, La Puerta, El Chagualn o La Merced, La Chaguala, El Hato, La
Garca, La Cascada, Los Chorros, entre otras.
Observaciones: Son reas que por su topografa, su geomorfologa y su inters

ambiental se les debe asignar un uso especifico buscando su proteccin y/o
conservacin. Las zonas que los respectivos estudios tcnicos caractericen como
no aptas para la ubicacin de construcciones (zonas D y E) se deben proteger
y/o conservar, donde solo sera factible desarrollar: parques o senderos
ecolgicos, parques lineales, reas de reforestacin, reas de recreacin pasiva,
entre otros.
4.2.1.7. Conclusiones y Recomendaciones
El rea total de la zona es de aproximadamente 230,5 ha de las cuales 59.69

ha, correspondientes al 25,9%, se clasifican como Zonas B reas con
restricciones geolgicas leves (estables dependientes, utilizables para el
desarrollo urbano); 32,09 ha, correspondientes al 13,92% se caracterizan
como Zonas C reas con restricciones geolgicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables, utilizables). 95,11 ha (41,26%),
corresponden a las zonas D y E reas con restricciones geolgicas severas
y zonas estables e inestables de manejo especial no son aptas para la
ubicacin de edificaciones. El resto (43,63 ha.) que representan el 18,92v %
corresponden a reas de manejo especial (Pedregal Bajo, Pajarito y La
Aurora) y a fajas comprometidas por lneas de alta tensin.
La delimitacin perimetral de algunas zonas clasificadas como D y E como

son hacienda Nazaret margen derecha de la quebrada El Chagualn entre las
cotas 1880 y 1910 m.s.n.m.; finca San Martn margen derecha de la
quebrada El Chagualn entre las cotas 1860 m.s.n.m. y la va al Cucaracho;
Hacienda Tierra Grata margen derecha de la quebrada Mariela entre las cotas
1810 y 1840 m.s.n.m. y la margen derecha de la quebrada La Guagita entre

las cotas 1800 y 1840 m.s.n.m.; que se establecen en el plano de la aptitud

geolgica para el uso y ocupacin del suelo de expansin de Pajarito es
aproximada, debido a lo preliminar de la informacin presentada. La
determinacin precisa de estos bordes de zona estar supeditada a la
ejecucin de los respectivos estudios de microzonificacin geolgica -
geotcnica que se lleven a cabo en las unidades de gestin que lo requieran,
y al estudio geomorfolgico e hidrulico de la quebrada La Puerta.
Las zonas denominadas D y E, diferentes a las mencionadas, inestables

no utilizables y estables e inestables de manejo especial (reas no utilizables)
deben protegerse y conservarse (ejemplo: caones de las quebradas La
Gmez, La Corcovada, El Chagualn, La Garca y La Puerta y los taludes del
costado Norte de la va al Mar entre la quebrada La Puerta y la Lusitania).
Dadas las restricciones geomorfolgicas, geolgicas, geotcnicas e

hidrolgicas que se presenta en la zona de expansin de Pajarito, se
considera que para el desarrollo urbanstico de cada unidad de gestin se
debe llevar a cabo, como prerrequisito, la ejecucin de los estudios
geotcnicos de detalle que involucren el anlisis geolgico, geomorfolgico y
los estudios hidrolgicos necesarios, de los predios que componen la unidad
de gestin y su rea de influencia inmediata.
Dada la cercana del polgono que delimita la zona de expansin de Pajarito

con el sistema de falla Romeral, se hace necesario la realizacin de un
estudio de la geologa estructural para identificar la posible presencia de fallas
locales activas o potencialmente activas, alineamientos, rasgos
geomorfolgicos que tengan relacin con actividad neotectnica, etc.; que
permita obtener un buen conocimiento tectnico de la zona.
La susceptibilidad a procesos geolgicos en los caones de las quebradas: La

Gmez, El Chagualn, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la va al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaa, es alta debido a las condiciones
estratigrficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento
o socavacin activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometra de sus vertientes.
La zona de expansin de Pajarito presenta varios caones rectilneos, en V,

semiprofundos - profundos (10-30 metros) con marcados procesos de
inestabilidad geolgica en algunos tramos (quebrada La Gmez, La
Corcovada, La Puerta y La Chaguala y El Chagualn); lo que implicara
grandes estructuras de paso (viaductos) para los proyectos viales que se
tienen planteados para zona. Adems varios de los predios debido a
morfometra y a los procesos geolgicos presentes en ellos no podrn tener
acceso vial directo por la va al Mar (Hacienda La Aurora, Mariela, Tierra
Grata y parte de la hacienda Lusitania).
La zona de expansin de Pajarito por sus condiciones geomorfolgicas,

geolgicas, geotcnicas e hidrolgicas presenta pocas tierras aprovechables a
bajo costo y grandes extensiones con restricciones moderadas a severas para
su aprovechamiento que representan altos costos, para la adecuacin y
proteccin de los terrenos.

Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansin y en cada

unidad de gestin o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas en la
parte superior de la ladera (descoles de la va al Mar, acequias, reboses,
trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el fin de
prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales sbitos (ejemplo: lote de Nazareth en Pedregal Bajo, Nazaret y la
Aurora, lote de la Fiscala, hacienda El Tirol, Finca La Montaa y el rea de
manejo especial de Pajarito.
Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbansticos que se

lleven a cabo en la zona no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. En la zona no existen sitios adecuados para el depsito de grandes
volmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el desarrollo
urbanstico del sector.
Todo sitio o terreno seleccionado para llevar a cabo un relleno de tierra o

escombros debe tener la autorizacin y permiso de las entidades y
autoridades competentes de conformidad con lo establecido en el Decreto
Municipal 923/94, la Resolucin del Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la
Ley 99 de 1993. Adems se deben realizar los estudios tcnicos (geolgicos,
geotcnicos, hidrolgicos y ambientales) de soporte que permitan la
factibilidad de ubicar all dicha actividad.
Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que actualmente presentan

algunos sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y
ambas mrgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que
representa para los asentamientos humanos localizados aguas abajo,
consideramos que hasta tanto no se realicen las obras de proteccin por
parte de los propietarios de los predios de cada unidad de gestin, que
garanticen la estabilidad de dicho terrenos, no se debe permitir el desarrollo
de los sectores colindantes aptos para el uso urbano (finca El Tirol y terrenos
comprendidos entre las quebradas La Guagita, Las Hamacas y La Puerta).
Igualmente el rea adyacente a la corona del deslizamiento de la quebrada
La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la quebrada El
Chagualn, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m.
Dentro de la zona de expansin y en sus proximidades se localizan varias

antenas de A.M. y F.M, sobre las cuales se deben respetar retiros a
desarrollos urbanos que oscilan entre 270 y 380 metros (Decreto Ley 1480,
1145, 1446 y 1447 de 1995 Mincomunicaciones), los retiros que establezca la
entidad ambiental competente con el propsito de evitar el efecto de las
radiaciones sobre las personas y bienes, incluidos sistemas de comunicacin
como radios y telfonos. De conformidad con las disposiciones contempladas
en los Decretos Ley 1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de
Comunicaciones, todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben
estar ubicadas por fuera de los permetros urbanos.

4.2.2. Corrientes Naturales de Agua
Las cuencas hidrogrficas son consideradas como un sistema que posee una
connotacin ampla, en la que se incluye el rea de manejo de los recursos
naturales o de preservacin, y proteccin de los ecosistemas que contienen; es
tambin una fuente del recurso agua, base del desarrollo y marco general de
planificacin.
Adems es un espacio que sustenta la ocupacin de un grupo humano el cual

genera una demanda sobre la oferta de recursos naturales renovables y no
renovables, y realiza diferentes transformaciones del medio, las que repercuten
en forma positiva o negativa segn las interacciones que tenga con los dems
elementos del sistema.
Se pretende realizar mediante este diagnstico una identificacin de las

microcuencas existentes en la zona donde se desarrollar el Plan Parcial de
Pajarito, ya que estn consideradas como unidades bsicas de manejo,
susceptibles a ser mejoradas, adecuadas y controladas para adaptarlas a las
necesidades de una poblacin y un ordenamiento que da a da reclama ms y
mejores espacios para establecerse y elevar su nivel de vida.
Dentro de la zona donde se implementar el Plan Parcial de Pajarito se

encuentran localizadas 8 microcuencas (El Hato o La Guayaba, La Chaguala, La
Cascua, El Chagualn o La Merced, Mariela, La Puerta o La Colonia, La
Corcovada y La Gmez) , sobre las cuales vierten 26 corrientes naturales de
agua (quebradas, escorrentas, acequias, caos etc.), que pertenecen a la
cuenca de la quebrada La Iguan, que se ubica en la zona Centro - Occidental
del municipio de Medelln y est clasificada como una cuenca de orden superior
por tener un rea mayor de 20 Km. Los retiros establecidos para estas
quebradas segn el Acuerdo 62 de 1999, se encuentran entre los diez (10) y
treinta (30) metros.
Quebrada El Hato o La Guayaba
Se ubica en el limite Sur - Occidental del polgono de estudio, entre la va al Mar

(cota 1930 m.s.n.m.) y la calle 63 (cota 1800 m.s.n.m.), delimitada casi en todo
su recorrido en su margen izquierda por el barrio Pedregal Bajo; est quebrada
en su parte superior presenta un can poco profundo el cual comienza a
incisarse a medida que desciende con la pendiente; se observa en su costado
derecho retiros con plantaciones de pino, donde el suelo se encuentra
desprovisto de cobertura vegetal, se evidencia en ambas mrgenes de la
quebrada procesos de inestabilidad activos, socavacin de las mismas y erosin
superficial, y en su cauce grandes bloques sueltos de roca de tamao mtrico; la
cobertura vegetal existente en la reas aledaas al cauce se caracterizan por la
presencia de rastrojo bajo y pasto enmalezado.
En la parte superior de Pedregal Bajo se evidencia una pequea corriente de

agua, producto del rebose y transvase de un tanque de agua, la cual discurre
hacia la quebrada El Hato por un cauce artificial en tierra de muy poca
profundidad, que esta generando procesos de socavacin e inestabilidad en su
margen derecha, por lo que recomendamos se incorpore dicha agua a la red de
aguas lluvias del barrio si es posible o que se analice el servicio que est

prestando actualmente dicho tanque, para que sea sacado de servicio, ya que el
barrio cuenta con prestacin del servicio de Empresas Pblicas de Medelln.
Geomorfolgicamente, todos los terrenos que atraviesa dicho drenaje natural

corresponden a depsitos de flujos de escombros y/o lodos sin diferenciar y
depsitos coluviales.
En la parte media del barrio, la quebrada El Hato presenta un cauce en V, un

poco ms profundo, con evidencias en ambas mrgenes de escarpes erosivos,
desplomes y socavacin lateral, algunos de los cuales fueron originados por la
modificacin del cauce natural de la quebrada para la construccin de algunas
viviendas asentadas all, tambin se observan grandes bloques de roca en su
cauce; sus aguas son altamente contaminadas por el vertimiento directo de los
alcantarillados comunales y de algunas viviendas localizadas dentro de su retiro.
En la parte baja del barrio Pedregal Bajo a medida que desciende la quebrada, el
can se profundiza generando taludes casi verticales, los cuales permanecen
protegidos por rastrojo alto y bajo, la margen izquierda es mas baja que la
derecha, facilitando as el vertimiento de basuras y escombros al lecho de la
quebrada.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte

(20) metros, los cuales se encuentran invadidos en su margen izquierda por
aproximadamente 30 viviendas, todas en el barrio Pedregal Bajo.
Las pocas obras hidrulicas que existen a lo largo de su recorrido son suficientes
para evacuar los caudales mximos en caso de una creciente.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada El Hato1: Presenta un cauce estrecho, poco definido, en tierra y

leve expresin geomorfolgica en algunos sectores, su cauce es estacional y de
poco caudal. La topografa circundante facilita los empozamientos ya que
corresponde a una geomorfologa de depsitos coluviales.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince

(15) metros, los cuales estn provistos de rastrojo bajo y pasto enmalezado, sus
mrgenes no presentan ningn tipo de invasin. Se hace necesario la revisin de
la capacidad hidrulica de la estructura de paso sobre la carrera 115, con el fin
que pueda evacuar las crecientes mximas que pueda presentar.
Quebrada El Hato 2: Se localiza en el costado Oriental del barrio Pedregal

Bajo, presenta un cauce superficial de aguas cristalinas en su parte superior y
poco caudal, el cual acenta su profundidad a medida que desciende por la
ladera, presenta aportes de agua en su parte superior producto de las
estructuras de paso sobre la va al Mar.

(20) metros, los cuales se encuentran invadidos por construcciones al paso por el
barrio Pedregal Bajo con aproximadamente 25 viviendas; en la margen derecha
del cauce la cobertura vegetal esta provista de rastrojo bajo y pastos
enmalezados, igualmente se observa acumulacin de basuras cerca del cauce. Se


deber revisar la capacidad hidrulica de la estructura de paso en el barrio

Pedregal Bajo a la altura de la escuela.
Para la quebrada El Hato se hace necesario que se implemente un plan integral

de ordenamiento y manejo, que proponga las medidas necesarias que puedan
controlar los procesos de inestabilidad existentes en sus mrgenes y el nivel de
riesgo para las familias asentadas en proximidades al cauce: Igualmente se debe
analizar la posibilidad de reubicar las viviendas que estn localizadas dentro del
cauce, y destinar sus retiros para la proteccin del medio agua.
Las quebradas El Hato 1 y El Hato 2 cruzan terrenos con problemas de

inestabilidad geolgica manifiestos en reptacin y deslizamientos activos, dichas
reas estn consideradas por esta oficina como zonas de alto riesgo no
recuperables y debern ser destinadas para proteccin (parques ecolgicos,
recreacin pasiva, etc.). Sin embargo la quebrada El Hato 1 aguas arriba de la
calle 115, por su geomorfologa y pocas pendientes en sus mrgenes, en algunos
sectores pueden ser incorporadas dentro del espacio pblico y ser susceptibles
de manejo, intervencin y reforestacin.
Quebrada La Chaguala
A la altura de la va al Mar cota 1950 m.s.n.m. presenta poco caudal, el cual se

infiltra y pasa por debajo de la estructura hidrulica.
Al continuar su descenso y cruzar por el Centro de Atencin al Adulto, su cauce

es ms definido, con una amplitud moderada donde se forman sinuosidades,
generando inestabilidad en sus mrgenes e incisin en el lecho.
Despus de pasar esta institucin, el cauce se incisa, conformando un can

somero a medianamente profundo en forma de V que se prolonga as hasta la
va al Cucaracho, cota 1820 m.s.n.m., en su recorrido por el lote de NAZARETH
se observan en sus mrgenes algunos procesos de inestabilidad lateral
(desgarres y hundimientos); su topografa es irregular, con escalones donde se
observan empozamientos de agua (charcos), con caudal medio; su cauce
aparece contaminado por el vertimiento de aguas residuales desde la parte alta;
la cobertura vegetal de las reas aledaas a su cauce estn caracterizadas por la
presencia de pasto enmalezado, rastrojo bajo y algunos manchones de
plantacin forestal en la parte superior, (Va al Mar).
El tramo hasta la va al Mar, cota 1775 m.s.n.m. aproximadamente, se

caracteriza por la falta de proteccin arbrea en los retiros, salvo pequeos
tramos de la quebrada. El cauce se incisa, es estrecho y su lecho es pedregoso.

(20) metros en ambos costados.
En gran parte de sus mrgenes a partir de la va al Mar (calle 63) hasta la cota
1910 m.s.n.m. se debern realizar algunas obras de proteccin y la reforestacin
de todo su can; en el tramo que corresponde al lote de NAZARETH, aguas
arriba de la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente se debern conservar los
retiros, incentivando en ellas la reforestacin. Se debe revisar la estructura

hidrulica sobre la va al Cucaracho (calle 64) con el fin que se verifique su

capacidad en caso de crecientes.
Quebrada La Cascua
Esta quebrada se forma a partir de dos ramales aproximadamente en la cota

1890 m.s.n.m., aparentemente producto de pequeas zonas hmedas las cuales
a partir de su confluencia en la cota 1880 m.s.n.m. comienza a discurrir agua.
Su can se encuentra sin mucha expresin geomorfolgica en todo su

recorrido, es un cauce de corta longitud, aguas no muy contaminadas, poco
caudal, con una expresin superficial, angosto y de lecho arenoso. Cruza por
depsitos coluviales y depsitos de flujos de escombros y lodos, con bloques en
superficie y topografa ondulada; en las reas aledaas a su cauce la cobertura
vegetal se caracteriza por la presencia de se caracterizan por la presencia de
pasto enmalezado.
En el cruce de la va al Cucaracho se observa aumento de su caudal, aguas

cristalinas, cauce estrecho y superficial. En la finca Lusitania, su can contina
sin mucha expresin, con algunas modificaciones presentadas por el cambio de
su curso al construir la va que la comunica.

(15) metros, que en su mayora se encuentran libres de construccin, salvo en la
parte baja (finca Lusitania); se hace necesario que se implemente un plan
integral de ordenamiento y manejo, con el fin de precisar su recorrido,
nacimiento, identificar su cauce y sus condiciones hidrulicas. Sus retiros son
susceptibles de ser mejorados ya que presenta condiciones topogrficas
favorables.
La estructura hidrulica sobre la va al Cucaracho calle (64) deber ser restituida

por una de mayor capacidad, para evacuar las crecientes mximas que se
puedan presentar.
Entre sus afluentes de la margen izquierda se encuentra:
Quebrada Lusitania: Corriente de corta longitud, afluente de la quebrada La

Cascua, presenta afloramiento de agua a partir de la cota 1810 m.s.n.m.
aproximadamente, posee un cauce superficial que atraviesa potreros con pastos
mejorados. En el paso vial que conduce a la finca Lusitania, se observa poco
caudal y grado medio de contaminacin por los vertimientos de las caballerizas,
en la parte baja cerca de la va al Mar (calle 63) presenta procesos de
inestabilidad generados por la rectificacin de la va.

(15) metros, sobre los cuales se deber incentivar la reforestacin.
Quebrada El Chagualn o La Merced
Desde la va a San Pedro en su parte superior, aguas a bajo, presenta un can

semi-profundo (5-15 m..), en casi todo su recorrido su lecho es pedregoso, con
caudal medio de aguas poco contaminadas, presenta algunos procesos de

inestabilidad en sus mrgenes (socavacin, escarpes erosivos, etc.); su cobertura

vegetal en las reas aledaas a su cauce estn constituidas por rastrojo bajo y
alto.
En los alrededores de la finca Lusitania, cota 1810 m.s.n.m., posee algunos

ramales de cauce incipiente donde aflora agua. El cauce principal de la quebrada
en este sector, recorre terrenos con pastos mejorados debido a la actividad con
equinos que all se realiza.
Aproximadamente desde la cota 1810 m.s.n.m. se presenta un cambio brusco en

la pendiente del terreno, donde el cauce corre sobre roca insitu fracturada.
Superficialmente la zona por donde discurre la quebrada est conformada por
depsitos de flujos de escombros y por coluviones.

(20) metros entre la va a San Pedro y va al Cucaracho (calle 64), y de
veinticinco (25) entre esta ltima y la va al Mar (calle 63); sobre los cuales se
debe incentivar la reforestacin, la conservacin y proteccin del medio agua.
Dada la conformacin morfolgica del can, sus altas pendientes, los procesos
erosivos manifiestos que presenta la quebrada El Chagualn o La Merced entre
las cotas 1840 y 1920 m.s.n.m., se debe dejar a partir del quiebre de pendiente
una faja mnima de 10 m como rea de proteccin, donde no se debe ubicar
ningn tipo de desarrollo urbanstico.
Sobre la va al Cucaracho se deber implementar una estructura hidrulica que

garantice la evacuacin de crecientes mximas, ya que no posee una en este
momento.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada Chagualn 1: Entre las cotas 1935 m.s.n.m. y 1920 m.s.n.m. se

evidencian campos de infiltracin (humedales) donde nace la quebrada, en
predios de la finca La Montaita, a partir de un afloramiento de agua en forma
de encharcamiento y sin ninguna proteccin boscosa, los cuales presenta aportes
de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la va al
Mar; en la cobertura vegetal de las reas aledaas a su cauce slo se observan
pastos enrastrojados.
Las aguas desde su nacimiento hasta la cota 1940 m.s.n.m., son conducidas por
una tubera de concreto que abastece unos tanques de agua, los cuales vierten
su rebose nuevamente al terreno natural a una expresin morfolgica definida,
donde circula el agua en un cauce superficial, con flujo continuo de aguas
cristalinas, en su vertiente se observa rastrojo bajo y pastos; en la cota 1894
m.s.n.m. aproximadamente se pierde su expresin y su cauce desaparece
formando zonas de empozamiento; dicha expresin probablemente continuaba
en direccin Norte - Sur, hasta su desembocadura en la quebrada El Chagualn o
La Merced en la cota 1836 m.s.n.m. (segn restitucin aerofotogramtrica del
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi de 1962, Esc 1:1000).
El retiro establecido en el acuerdo 62 para esta quebrada es de quince (15)

metros, en la zona de su nacimiento se requiere una adecuada vegetacin y

cerramiento fsico para su proteccin y conservacin del recurso hdrico, adems

se deber respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia.
Quebrada La Montaita (anteriormente parte de la quebrada Chagualn 1): A

partir de la cota 1880 m.s.n.m. aproximadamente, su expresin comienza a
conformarse producto del rebose de un estanque artificial en tierra, donde se
desplaza el agua en forma continua, con poco caudal de apariencia cristalina, el
cual cruza el costado derecho de la finca la Montaita donde se conforma su
expresin. Despus del paso vial sobre la va al Cucaracho (calle 64), la quebrada
descarga sus aguas en un potrero sin cauce definido.

(15) metros, se deber hacer una revisin de la capacidad hidrulica de la
estructura sobre la va al Cucaracho (calle 64).
Quebrada La Cascada: Afluente de la margen izquierda, nace

aproximadamente en la cota 1960 m.s.n.m. a 1950 m.s.n.m. en un rea
cenagosa sin ningn tipo de vegetacin arbrea, su expresin morfolgica es
superficial, su cauce es continuo de aguas cristalinas, vertientes semi - planas las
cuales facilitan la formacin de humedales; la cobertura vegetal en las reas
aledaas a su cauce se caracteriza por la presencia de pastos enmalezados y
rastrojo bajo.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias

con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de: aguas errticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberas, reboses etc.; igualmente recibe aportes
de agua de las obras de paso sobre la va al Mar, aguas abajo de su nacimiento
su cauce es superficial de aguas cristalinas.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de

veinticinco (25) metros; y en su nacimiento se requiere una adecuada vegetacin
y cerramiento fsico para su proteccin y conservacin del recurso hdrico,
adems se deber respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia; en
las fajas de retiro entre la va al Mar (calle 63) y la cota 1800 m.s.n.m. se deber
destinar para su proteccin y conservacin debido a las restricciones topogrfico
y geotcnicas, entre la cota 1800 m.s.n.m. y la cota 1890 m.s.n.m.
aproximadamente es factible la adecuacin de sus mrgenes y destinar sus
retiros para la proteccin del medio agua, y entre la cota 1890 m.s.n.m. hasta la
va a San Pedro se debe destinar para la proteccin y conservacin debido a la
existencia de nacimientos en esta zona. Las mrgenes de sus vertientes aguas
arriba desde el punto de su desembocadura hasta la cota 1900 m.s.n.m.
aproximadamente se deber incentivar la reforestacin y recuperacin de sus
mrgenes donde su topografa lo permita.
A la estructura hidrulica sobre la calle 64 se le deber revisar su capacidad con

el fin de saber si es suficiente para evacuar crecientes mximas.
La parte superior donde nacen estas corrientes de agua se debe adecuar como
un parque ecolgico conservando y protegiendo el recurso agua y suelo.

Un afluente de la margen izquierda de la quebrada La Cascada es La Cascada

1: La cual esta formada por acequias que parten desde la finca El Tirol, en la
cota 1980 m.s.n.m., proveniente a su vez de otra acequia que presentan aportes
de agua de las obras de paso sobre la va al Mar.
El recorrido de su cauce se hace a travs de pastos enmalezados y rastrojo alto,

su expresin es superficial hasta la desembocadura en la cota 1834 m.s.n.m.
Presenta humedales entre las cotas 1890 m.s.n.m. a 1910 m.s.n.m. con
afloramientos de agua cerca de su cauce y con procesos de inestabilidad.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias

con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de aguas errticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberas, presencia de reboses de tanques etc.; en
la parte baja su cauce es superficial con aguas cristalinas.
Afluente sin nombre sobre la margen izquierda de la quebrada Chagualn o La

Merced, ubicado en la parte superior entre la va al Mar y su desembocadura en
la cota 1910 m.s.n.m., presenta un cauce semi - profundo de cauce continuo y
expresin geomorfolgica definida, que recibe aportes de agua de las obras de
paso sobre la va al Mar.
El retiro establecido para esta quebrada es de quince (15) metros, en los cuales
se deber incentivar la reforestacin y conservacin.
Quebrada Mariela
Corriente de agua de cauce muy superficial, el cual se conforma por la desviacin

en acequias desde la cota 1920 m.s.n.m. aproximadamente segn la cartografa
existente, sin embargo como se pudo observar en los recorridos de campo entre
las cotas 1920 y 1930 m.s.n.m. no presenta expresin geomorfolgica, ni se
evidencia cauce alguno, no se puede asegurar que su cauce haya tenido un flujo
continuo de agua, pero si que dicha corriente de agua inicia su expresin
morfolgica aproximadamente a partir de la cota 1820.
El uso del suelo en esta parte alta corresponde a pastos y rastrojo bajo.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince

(15) metros, los cuales se deben proteger con arborizacin entre la va al Mar
calle 63 y la cota 1780 m.s.n.m. aproximadamente ya que presenta procesos de
inestabilidad.
A esta quebrada se le deber realizar un ordenamiento e identificacin de su

cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
En la margen derecha de est quebrada se identificaron dos cauces

intermitentes, cuya expresin geomorfolgica se evidencia a partir de la cota
1790 m.s.n.m., sus cauces son superficiales los cuales cruzan terrenos con
problemas de inestabilidad; la cobertura vegetal existente se caracteriza por la
presencia de rastrojo bajo. Para dichos cauces se deber guardar un retiro lateral
de diez y quince metros en ambos costados; sobre estos cauces se debe

incentivar su reforestacin, y deben ser incluidos dentro de los estudios de

ordenamiento previstos dentro del proyecto.
Quebrada La Puerta o La Colonia
A partir de la cota 2010 m.s.n.m., aguas abajo la quebrada presenta un can

profundo, con pendientes muy altas a escarpadas hasta verticales, con una
topografa escalonada constituida por varios depsitos gravitacionales y
pequeos flujos torrenciales; su lecho est constituido por grandes bloques de
roca de tamao variable (mtrico a decimtrico), y por depsitos de flujos de
escombros y lodos, que evidencian crecientes torrenciales fuertes de la
quebrada.
A la altura de la finca El Tirol la vertiente de la quebrada en ambas mrgenes

viene presentando y configurando una serie de movimientos en masa
(hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastante complejos y de gran
dimensin, que amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta, con
consecuencias bastantes severas o catastrficas para los asentamientos
humanos localizados aguas abajo.
Este proceso de remocin en masa ubicado sobre las mrgenes de la quebrada

La Puerta se viene presentando desde inicios de las dcadas de los 30-40,
incrementndose tanto en volumen como Areamente en los ltimos aos, como
consecuencia del severo invierno, del sobrepastoreo y de la morfometra de su
vertiente.
La quebrada presente buen caudal pero se evidencia la contaminacin de sus

aguas por evacuacin de residuos domsticos y aguas servidas del sector y de
parte de sus afluentes.
En las mrgenes de su cauce la vegetacin predominante es: pastos mejorados,

rastrojo bajo y enmalezado, y algunos manchones de pinos y pomos.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta

(30) metros en ambos costados, en los cuales se deber incentivar la
reforestacin, la realizacin del plan integral de ordenamiento y manejo de la
microcuenca, como tambin la realizacin de un estudio geomorfolgico,
hidrulico y geotcnico que indique las obras de control necesarias para su
estabilizacin y recuperacin. Es de anotar que esta faja de proteccin es menor
a la faja inestable (can) afectada por severos procesos de remocin en masa
que en algunos sitios alcanza aproximadamente los 100 150 metros.
Entre los afluentes de la margen derecha tenemos:
Quebrada Los Chorros: Desde su parte superior va a San Pedro hasta su

desembocadura en la quebrada La Puerta se observa una expresin
geomorfolgica poco definida en todo su recorrido; es un cauce de corta longitud
y aguas muy contaminadas de poco caudal en la parte baja (va Cucaracho); la
cobertura vegetal existente en las reas aledaas a su cauce es pastos
enmalezados, presentan aportes de agua producto de desviaciones de acequias
en la parte superior y de las estructuras de paso sobre la va al Mar. Debido al

desorden en su cauce se hace necesario la realizacin de un ordenamiento de la

misma.

(15) metros, en los cuales de debe incentivar la proteccin y conservacin.
A esta quebrada se le deber realizar un ordenamiento e identificacin de su

cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
Esta quebrada presenta un afluente en su margen izquierda llamado Los

Chorros 1, su expresin geomorfolgica comienza a definir a partir de la cota
1950 m.s.n.m. aproximadamente, su cauce en parte es producto de acequias y
aguas errticas en la parte alta, presenta poco caudal, el cual forma zonas de
empozamiento y humedales a medida que desciende en la pendiente, la
cobertura vegetal predominante en las reas aledaas a su cauce es rastrojo
bajo y pastos enmalezados.

(15) metros, a los cuales se les debe hacer un ordenamiento e identificacin de
su cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento.
Entre los afluentes de la margen derecha de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada El Capullo: Quebrada de corta longitud, recorre terrenos de

depsitos de flujos de escombros y lodos, presenta un cauce superficial con flujo
continuo y aguas cristalinas; y con poca cobertura vegetal en las reas aledaas
a su cauce(rastrojo bajo).

(15) metros, los cuales podrn incentivarse en ellos la reforestacin y proteccin.
Quebrada Las Hamacas: Aguas abajo de la va a San Pedro empieza a

conformarse un cauce superficial en tierra con poca cobertura vegetal, el cual
recibe el aporte de varias acequias, gran parte de sus retiros se encuentran
invadidos por aproximadamente 7 construcciones.
Entre las cotas 1940 y 1920 m.s.n.m. aproximadamente la quebrada est siendo
intervenida y desviada hacia el costado Norte, debido a la adecuacin del terreno
por parte de Empresas Pblicas de Medelln para la construccin del tanque de
Pajarito.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada son de quince

(15) y diez (10) metros, sobre los cuales se deber incentivar su proteccin en
ambas mrgenes debido a la cercana de terrenos con problemas de
inestabilidad.
Quebrada La Guagita: Esta conformada por la unin de varias acequias en la

vereda El Yolombo, aguas debajo de la va al Mar, su can presenta poca
expresin geomorfolgica, el cauce es estrecho, pero de buen caudal y aguas
contaminadas. Los terrenos por donde circula estn conformados por depsitos
de flujos de escombros con gran cantidad de bloques de roca en superficie y
depsitos de flujos de escombros y lodos; la cobertura vegetal existente en las

reas aledaas a su cauce se caracterizan por la presencia de pastos

enmalezados y rastrojo bajo.
A partir de la cota 1900 m.s.n.m. aguas abajo, se incrementa su cobertura

vegetal con la presencia de vegetacin nativa y pomales, el can se profundiza,
presenta un lecho pedregoso, el cual en algunos sitios forma organales.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte

(20), quince (15) y diez (10) metros, los cuales se encuentran invadidos en el
rea de manejo especial de Pajarito por aproximadamente 4 viviendas; dichos
retiros debern ser protegidos entre las cotas 1800 m.s.n.m. hasta Pajarito.
Se deben revisar las diferentes estructuras hidrulicas existentes a lo largo de su

recorrido, con el fin de verificar su capacidad hidrulica en caso de una creciente
y estado estructural de las mismas.
Su afluente de la margen izquierda La quebrada La Guagita 1: es de corta

longitud, cauce poco definido y de poca profundidad, caudal continuo de aguas
contaminadas por el vertimiento de aguas servidas de las viviendas cercanas a
su cauce, sus vertientes presentan poca cobertura vegetal en su cauce ,
caracterizada por la presencia de pastos enmalezados.

(15) metros, sobre los cuales se encuentran localizadas 10 viviendas
aproximadamente, se debe incentivar estos retiros para su proteccin y
recuperacin con especies arbreas.
Quebrada La Corcovada
A partir de la va al Mar, aguas abajo, el can se profundiza en forma de V su

lecho se observa con abundante material rocoso de tipo torrencial con bloques
heteromtricos de gran tamao, caudal abundante y continuo, la cobertura
vegetal existen en las rea aledaas a su cauce se caracterizan por la presencia
de rastrojo altos, bajos y pastos enmalezados, sus vertientes presentan altas
pendientes las cuales en algunos sectores son mayores al 100%, tambin se
evidencian grandes escarpes de incisin, cicatrices de deslizamientos activos e
inactivos, en el que se destaca el deslizamiento sobre la vertiente izquierda
(cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), producto del depsito de materiales (botadero),
en un sitio con antecedentes de inestabilidad geolgica, y el cual fue realizado
sin los estudios tcnicos previos, el cual ha configurado una amenaza potencial
para la comunidad ubicada aguas abajo del can de la quebrada.

(30) metros, los cuales por su gran cantidad de cobertura vegetal, sus altas
pendientes deben ser destinados para la proteccin y reforestacin.
Entre sus afluentes de la margen derecha, tenemos:
Quebrada Acequia Arriba: Presenta un can superficial, cauce estrecho con

caudal bajo, poca cobertura vegetal en sus mrgenes, y sus aguas se encuentran
contaminadas por el vertimiento de aguas residuales domsticas en la parte alta,
en donde pasa por debajo de algunas viviendas en la vereda Pajarito.

En la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente su cauce fue desviado hacia el cao

Pajarito, a partir de la cota 1900 m.s.n.m. retoma nuevamente a su expresin
caracterizada por poco caudal y sus mrgenes cubiertas por rastrojo bajo y
pastos enmalezados, descarga sus aguas a la quebrada La Campia antes de
llegar a la quebrada La Corcovada.

(15) metros, lo cales se encuentran invadidos en su parte superior por 5
viviendas aproximadamente, se deber realizar un plan integral de ordenamiento
y manejo de dicha quebrada, con el fin que se determine su continuidad dentro
de la zona; adems se debe adelantar el saneamiento de la parte alta de Pajarito
con el fin de realizar la recoleccin de las aguas residuales que se depositan
directamente a las fuentes de agua. De igual forma se deber realizar la revisin
de las estructuras hidrulicas a lo largo de su recorrido por el polgono de
trabajo.
Quebrada La Garca: Es el afluente ms importante de la quebrada La

Corcovada, en su parte superior se observa que su can se profundiza y s
amplia a medida que desciende la pendiente; presenta grandes bloques de roca
de tamao mtrico (tipo torrencial), con socavamiento de mrgenes, su caudal
es abundante pero con grado medio de contaminacin, por el vertimiento de
aguas residuales domsticas del sector; la cobertura vegetal existente en las
reas aledaas a su cauce se caracterizan por la presencia de rastrojo alto, bajo,
pastos enmalezados y algunos manchones de eucaliptos.
En el sector de Pajarito se observa en sus mrgenes derecha botaderos de

desechos (rboles, escombros y basuras).

(30) metros, los cuales en gran parte del sector existente de Pajarito se
encuentra invadido por 23 viviendas; en dichas fajas se debern implementar
para su proteccin, conservacin y saneamiento.
Quebrada Cicam: Afluente de la margen izquierda de la quebrada Garca, esta

quebrada va sobre terrenos de depsitos de flujos de escombros y lodos, su
can es poco profundo, poco caudal y escasa cobertura vegetal.

(30), en los cuales presenta 12 viviendas dentro de este retiro; estos retiros
deben ser destinados para la proteccin.
Cao Pajarito: Es un cao de corta longitud, afluente de la quebrada La Garca,

nace en la cota 1950 m.s.n.m. aproximadamente, presenta un cauce superficial
en tierra y poco caudal; esta constituido por aguas contaminadas producto del
vertimiento de aguas servidas de las viviendas del sector, cerca de su nacimiento
se observan cultivos semestrales (hortalizas).
Aproximadamente en la cota 1906 m.s.n.m. recibe el trasvase de la quebrada

Acequia Arriba, la cobertura vegetal en su cauce es muy poca, destacndose
pastos enmalezados y rastrojo bajo, en algunas de sus mrgenes cerca de la
cancha de la vereda Pajarito, se evidencian procesos de inestabilidad superficial;

dicha quebrada es conducida por este sector mediante tubera y en cauce

natural, para los cuales se estableci en el acuerdo 62 de 1999 un retiro de diez
(10) y veinte (20) metros respectivamente, dentro de los cuales se encuentra 8
viviendas en el paso por la vereda Pajarito, estas fajas podrn ser consideradas
para programas de reforestacin y proteccin. Igualmente en su nacimiento se
requiere una adecuada vegetacin y cerramiento fsico para su proteccin y
conservacin del recurso hdrico, adems se deber respetar un retiro de 100
metros a partir de su periferia.
Se hace necesario la revisin de la tubera por donde es conducido el cao, con

el fin de analizar su capacidad hidrulica en caso de crecientes.
Quebrada La Montaa: Afluente de la margen izquierda de la quebrada La

Corcovada, presenta un can profundo, cauce superficial, poco caudal y grado
medio de contaminacin por el vertimiento de aguas servidas de algunas
viviendas en la parte alta.

(30) metros, los cuales se debe implementar la proteccin y la conservacin.
Quebrada La Gmez
Esta quebrada corre por terrenos constituidos por depsitos coluviales y por
escombros y lodos con bloques en superficie, en su cauce presenta grandes
bloques de roca los cuales evidencian el fenmeno de torrencialidad de la
misma; presenta buena cobertura vegetal.
A la altura de la finca Los Sauces y en su margen derecha (cota 1860 m.s.n.m.)

se observan algunos procesos que afectan la estabilidad de la zona como la
erosin superficial y la reptacin, deslizamientos activos y cicatrices de antiguos
deslizamientos.

(30) metros en ambas mrgenes, dentro de los cuales se encuentra 4 viviendas
aproximadamente; estas fajas de terreno se deben proteger a lo largo de su
recorrido por medio de una arborizacin adecuada.
Conclusiones
Los Planes Integrales e Ordenamiento y Manejo de las microcuencas (PIOM)

que se encuentran en la zona donde se desarrollar el Plan Parcial de Pajarito
se encuentran en ejecucin por parte de la administracin municipal. Estos
planes estn encaminados a la conservacin, proteccin, ordenamiento de las
reas y los elementos que lo conforman, mediante la regulacin de usos del
suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y
todas esas medidas tendientes a la preservacin y recuperacin de las
cuencas. Para desarrollar las unidades de gestin, donde se requieran
intervenciones a los drenajes naturales, se debern implementar las
recomendaciones de los PIOM.
Los retiros a las corrientes naturales de agua son los definidos en el artculo
94 del acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. A partir de los

resultados de los PIOM se podrn reevaluar los retiros establecidos, los cuales
se deben incorporar mediante Decreto Municipal a las normas del Plan
Parcial, una vez se tengan elaborados y sean revisados por la oficina de
Planeacin Municipal y aprobados por la respectiva autoridad ambiental.
Los problemas de inestabilidad existentes en ambas mrgenes de la quebrada

La Puerta entre la va al mar (parte superior del rea del polgono) y la va al
Cucaracho, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada entre las cotas
1820 y 1850 m.s.n.m., y otros de menores proporciones que se presentan en
la quebradas El Chagualn o La Merced, La Gmez, El Hato, El Hato 2 y La
Chaguala hacen que se requieran estudios de detalle (geomorfolgico e
hidrulicos), para el control y recuperacin de estos sectores.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro ser un radio de cien

(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfologa de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Cdigo Nacional de
los Recursos Naturales Renovables y Proteccin del Medio Ambiente, estos
retiros podrn ser reevaluados por la autoridad ambiental competente.

lleven a cabo en la zona no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. Debido a que la zona no existen sitios adecuados para el depsito
de grandes volmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el
desarrollo urbanstico del sector.
La existencia de caones profundos en forma de V, que se acentan a

medida que se desciende con la pendiente, con taludes en algunos tramos
casi verticales y la presencia de procesos de inestabilidad activos, en las
mrgenes de las quebradas La Gmez, La Corcovada, La Garca y La Puerta,
son factores que impiden la comunicacin en sentido Oriente - Occidente de
la zona de expansin, con lo cual se genera lotes aislados, limitando e
incrementando las obras que hacen posible su desarrollo.
Las viviendas que se encuentran dentro de las fajas de retiro de las

quebradas que fueron establecidos en el acuerdo 62 de 1999, debern tener
un tratamiento especial (relocalizacin) debido a su alta susceptibilidad de
amenaza por riesgo hidrolgico y procesos de socavacin lateral.
Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansin y cada

unidad de gestin o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro
y en la parte superior de la ladera (descoles de la va al Mar, acequias,
reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el
fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales sbitos ( ejemplo: lote de Nazareth, lote de la Fiscala, hacienda El
Tirol, La Aurora, entre otros).
Las corrientes naturales permanentes de agua, en el rea de planificacin del

Plan Parcial de Pajarito, solo podrn ser objeto de manejos especiales como
canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el Plan
Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM) justifique

tcnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realizacin se deber

contar con la respectiva autorizacin de la entidad ambiental competente.
Donde la conformacin morfolgica de los caones de las corrientes naturales

de agua presenten altas pendientes (mayores de 45) y evidencien procesos
erosivos, se deber dejar a partir del quiebre de pendiente, una faja mnima
de diez (10) metros como rea de proteccin o aislamiento, donde no se
puede ubicar ningn tipo de desarrollo urbanstico
Las corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que presenten una

expresin geomorfolgica superficial, que sean identificados previamente
como tal mediante la ejecucin de los Planes de ordenamiento y manejo de
las microcuencas (PIOM), al igual que todas las acequias que hallan sido
eliminadas, sus expresiones podrn ser incorporadas dentro del desarrollo
urbanstico una vez estas modificaciones hayan sido incorporadas mediante
decreto municipal a las normas del Plan Parcial previa aprobacin de la
respectiva autoridad ambiental.
Previo a la ejecucin de cualquier obra de urbanismo o construccin se

debern identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre
los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente,
para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a
realizar.
En las reas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de proteccin

a las mismas, se deber iniciar un proceso de enriquecimiento forestal o
vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar
las fuentes hdricas.
4.2.3 Climatologa.
La circulacin de los vientos en la zona de influencia es de tipo valle - montaa,

con marcada direccin norte sur. Esto le confiere a las lluvias una tendencia de
tipo bimodal, con dos perodos de lluvias abundantes y dos periodos de lluvias
atenuadas, porque, cabe anotar, las lluvias en el valle de Aburr son frecuentes a
lo largo del ao.
Los perodos ms lluviosos corresponden a los meses de abril a junio y de

septiembre a noviembre, y los perodos de menos precipitacin se presentan en
los meses de diciembre a marzo y julio a septiembre.
De acuerdo con la informacin de la estacin El Cucaracho de Empresas Pblicas

de Medelln, la precipitacin promedio anual es de 1319 milmetros con un
mximo de 1861 mm y un mnimo de 222.6 mm. Sobre el costado occidental la
temperatura promedio varia dependiendo de la altura sobre el nivel del mar, en
las partes mas bajas se registran temperaturas de 24 grados centgrados y en las
partes mas altas de 18 grados centgrados.
4.2.4. Cobertura Vegetal.
La cobertura vegetal del rea esta representada especialmente por pastos

naturales no manejados, siendo los predominantes, y de corte. El rastrojo alto se


encuentra en los nacimientos y en los retiros de las quebradas que atraviesan el

polgono y las reas con rastrojo bajo hacen parte de la sucesin vegetal donde
las pasturas se abandonaron totalmente. El rea de cultivos se caracteriza por
pequeas parcelas de hortalizas utilizadas para autoconsumo. Las plantaciones
forestales coinciden con zonas inestables, (parte alta y baja de las cuencas de las
quebradas el Hato 1 y 2 y parte inferior del lote 7, finca Lusitania). Las especies
utilizadas son el eucalipto y la acacia negra. Tanto al interior de las viviendas
campestres como en sectores aislados, se ubican algunos ncleos pequeos de
plantaciones forestales y vegetacin nativa la cual se deber tener en cuenta en
el planteamiento paisajstico del proyecto.
Las especies existentes al interior de las reas identificadas en el mapa de

coberturas vegetales, son las siguientes:
Pastos Naturales: Kikuyo no manejado
Pastos de Corte: King grass
Plantacin Forestal: Eucalipto sp

Acacia melanoxylon
Rastrojo Alto: Pomos, suribios, yarumos, sauce, totumos, acacias, casco de

vaca, aguacatillos, guamas, mangos, guayabos, gualanday,
aguacate, ptula, cipres, naranjo, palmas.
Rastrojo Bajo: Higuerillo, girasol, dormidera, uvito, arrayn, cordoncillos,

mortios.
Cultivo: Hortalizas.
En el siguiente cuadro se describe el rea ocupada por cada tipo de cobertura.
Tipologa de cobertura Porcentaje del

rea: m
vegetal Total (%)
Pastos 1.119.023,30 53,1
Pasto de corte 22.441,64 1,06
Plantacin forestal 139.711,68 6,63
Cultivo 7.470,33 0,35
Rastrojo Alto 483.950,01 22,97
Rastrojo Bajo 151.259,49 7,18
Pecuario 26.309,92 1,25
Suelo erosionado 22.308,29 1,06
Institucional 32.751,73 1,55
Vivienda Campestre 94.723,72 4,5
Agroindustrial 7.255,36 0,34
El rea restante corresponde a los sectores consolidados dentro del polgono.
4.2.5. Los Usos Actuales del Suelo
Una lectura de los usos del suelo para cada predio, nos permite concluir que el
sector de Pajarito guarda profundas implicaciones y caractersticas relacionadas
con la ruralidad, no obstante haber hecho parte del suelo urbano desde 1994.

Con respecto a los usos actuales del suelo, en las reas cubiertas con pastos no
se presentan explotaciones pecuarias de ningn tipo (ganadera, lechera),
convirtindose en tierras ociosas o eriales. Las reas con rastrojo alto y bajo
cumplen una funcin protectora tanto para el recurso hdrico como para el medio
suelo. Igual funcin cumple las reas con plantaciones forestales, aunque en una
de ellas se han realizado aprovechamientos con carcter comercial (finca
Lusitania).
El rea ocupada con cultivos, hortalizas bsicamente, no es representativa con

respecto a los otros usos presentes en la zona y son considerados como cultivos
de subsistencia. La actividad agroindustrial esta representada por un galpn
para el levante de pollos. As mismo, como caso excepcional de la actividad
pecuaria se encuentra un criadero de caballos de rejoneo en la finca Lusitania.
Sobre la margen izquierda de la quebrada La Corcovada, se deposit gran

cantidad de material proveniente del movimiento de tierra de un proceso de
desarrollo urbano, originando un proceso de inestabilidad y erosin sobre el
terreno natural.
Los usos institucionales y equipamientos corresponden al lote que ocupa el Liceo

Santa Margarita, el Centro de Atencin al Menor Infractor y la Unidad de
Proteccin y Atencin al Adulto (UDRYPA), los dos primeros estn ubicados en
edificaciones recientemente construidas para estos usos, el ltimo sobre una
edificacin adaptada.
A pesar de la cercana con la zona urbana se encuentran en el rea viviendas

campestres o segundas residencias, las cuales son ocupadas por sus propietarios
los fines de semana o en perodo de vacaciones. Algunas de estas viviendas
presentan cierto grado de deterioro y se encuentran al cuidado de un agregado.
El asentamiento en desarrollo se caracteriza por estar conformado por viviendas

localizadas en lotes aislados, construcciones de uno o dos pisos, las cuales se
aprovecha el rea sobrante en cultivos de hortalizas y especies de jardn.
Ver Mapa de Coberturas Vegetales y Usos Actuales del Suelo.
4.2.6. Calidad del Aire.
La calidad del aire que presenta la zona es aceptable dada la ruralidad del sector
y su rea de influencia, con pocas vas de penetracin y sin actividades agro-
econmicas impactantes que generen emisiones de contaminantes al ambiente.
Con respecto a las vas que bordean el rea soportan un alto trfico vehicular
pesado y liviano, especialmente la carretera al Mar. Esta circulacin de vehculos
incide en las condiciones ambientales del sector, ya que estas fuentes mviles
emiten gases contaminantes y ruido al ambiente, pero en trminos generales el
rea donde se localizar el proyecto dispone actualmente de una buena calidad
del aire, que se ve beneficiada con la circulacin de los vientos y la masa vegetal
presente que actan como dispersores y amortiguadores de contaminacin.
La poblacin estimada aproximada para el proyecto urbanstico en el sector de

Pajarito es de 110.000 personas aproximadamente, Si se tiene en cuenta que el

numero de viviendas ser variable dependiendo de la tipologa de construccin

que se utilice, para un promedio de 4 habitantes por vivienda, la poblacin
demandar aproximadamente 200 buses de servicio para sus desplazamientos
cada da (ver cuadro de clculos de transporte y trnsito incluido en el sistema
vial). A esta cifra habr que sumarle el flujo de vehculos particulares, el de taxis
y el de las distintas empresas de servicio. Todo esto nos conduce a pensar en el
gran impacto que tendr el sector por efecto de la contaminacin del aire cuando
se desarrolle el proyecto.
Durante el proceso constructivo se generar contaminacin del aire por efecto

del material particulado proveniente del material de excavacin para la apertura
de vas, de los vehculos que transportan el material y por la construccin misma,
para lo cual debern implementarse medidas que controlen sus efectos.
4.2.7. Paisaje.
El sector y su rea de influencia disponen de atractivos fsicos y visuales dado el

paisaje natural con poca intervencin que presenta. Los retiros de las quebradas
se encuentran protegidos con bosque nativo con especies arbreas de gran
belleza, lo cual se constituye en uno de los principales atractivos del paisaje en el
sector, as mismo las pendientes de los terrenos y las amplias visuales que
permiten hacia la ciudad y gran parte del Valle de Aburra.
Su relevancia se da en el paisaje de montaa que se visualiza desde distintos

puntos de la ciudad identificndose inmediatamente las caractersticas de
ruralidad del sector en contraste con lo urbano del rea de influencia; se
localizan algunos ncleos de vivienda (informal, campesina y campestre),
rodeados de especies arbreas que hacen agradable el medio ambiente para la
contemplacin, el goce y el disfrute de los habitantes de la ciudad.
Antrpicamente se ve interrumpido este paisaje por la presencia de lneas de
energa de alta tensin (2) y la localizacin de antenas de potencia de radio;
dichos elementos implican guardar unos retiros de proteccin y seguridad.
La construccin de las vas de acceso al sector que demandar el desarrollo,

conlleva la existencia de una gran cantidad de reas de taludes, tanto en corte
como en llenos, lo cual generar reas descubiertas de vegetacin, trayendo
como consecuencia un deterioro paisajstico, as como problemas de erosin y
sedimentacin de las corrientes de agua, estas situaciones se deben controlar en
el proceso de construccin de los proyectos.
4.2.8. Desechos Slidos
El sector de Pajarito no goza de un buen servicio de recoleccin de basuras

debido a que muchas de sus vas no permiten el acceso de los vehculos de
Empresas Varias por ser stas de dimensiones mnimas y peatonales. Esto ha
trado como consecuencia el arrojo de desechos slidos a las corrientes de agua
del sector, provocando en pocas de invierno principalmente, taponamientos en
algunos sitios e inundaciones. As mismo algunos lotes son tambin depositarios
de basuras y escombros, lo cual ha generado proliferacin de insectos y roedores
que en ltima instancia se traduce en focos de infeccin para la poblacin,
especialmente la infantil; por su parte el aspecto visual en algunos sitios es
deprimente.

En el cuadro de cantidades de obra vial, incluido en el sistema vial del presente

documento, se pueden observar la cantidad de metros cuadrados de los taludes
en corte y lleno que resultarn de la construccin de las principales vas de
acceso que resultarn de la construccin, sin tener en cuenta los metros
cuadrados que resulten al momento de construirse las vas secundarias y los
terraceos.
Lo ms preocupante es que en inmediaciones del rea del proyecto no existen

sitios que puedan almacenar estos volmenes tan altos de material. La escasa
disponibilidad de sitios de depsito hizo necesario que se evaluaran algunos lotes
alternativos en el sector del corregimiento de San Cristbal y a lo largo de la va
que conduce al municipio de San Pedro.
A medida que se vaya desarrollando el Plan Parcial, y en el evento de existir un

sitio o terreno para llevar a cabo un relleno de tierra o escombros dentro de la
zona de expansin, los interesados en desarrollar los proyectos, debern contar
con la autorizacin y permiso de las entidades y autoridades competentes, de
conformidad con lo establecido en el Decreto Municipal 923/94, la Resolucin del
Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la Ley 99 de 1993 y dems normas que
se encuentren vigentes; para lo cual, deber realizar los estudios tcnicos
(geolgicos, geotcnicos, hidrolgicos y ambientales) de soporte que permitan la
factibilidad de ubicar all dicha actividad.
4.2.9. Aspectos Hidrulicos
Actualmente varias estructuras de paso sobre la carretera al Mar y la va al

Cucaracho (calle 64) se encuentran en regular estado y se nota una insuficiencia
hidrulica para evacuar las corrientes de agua, especialmente en pocas de
invierno debido al poco mantenimiento de las quebradas en estos puntos y a las
dimensiones mnimas de dichas estructuras; en otros sectores es urgente su
construccin.
Los cauces originales de algunas quebradas han sido modificados por personas
del sector con el propsito de beneficiarse de las reas planas por donde
circulaban las aguas inicialmente. Esto ha trado como consecuencia procesos de
erosin en sectores que antes no los presentaban, notndose carencia de
estructuras (disipadores, canales, muros, etc.) que garanticen una adecuada
evacuacin de las aguas y una seguridad para las personas que habitan en sus
inmediaciones y aguas abajo.
Algunas tuberas que conducen aguas superficiales desde las partes altas
presentan insuficiencia hidrulica y deterioro en algunos tramos.
El sector ms occidental del polgono se caracteriza por la presencia de acequias

en tierra, reboses de tanques y aguas errticas, lo cual viene generando
procesos de inestabilidad de los terrenos por carencia de estructuras como
canales en concreto y reparacin de las obras de drenaje de paso a la altura de
la carretera al Mar.
Con la apertura y adecuacin de las vas de acceso al sector de Pajarito se hace

necesario llevar a cabo la construccin de estructuras hidrulicas como tuberas,

boxcoulver y canales de diferentes dimensiones, adems de 2 puentes. En el

cuadro de obras hidrulicas del sistema vial, se detallan cuales quebradas
requieren de estas obras, as como su longitud y ubicacin en las vas del
proyecto.
4.3. Sistema Vial y de Transporte
La accesibilidad del sector de Pajarito se encuentra determinada casi

exclusivamente por la Va al Mar. En la actualidad no se observa una articulacin
coherente con el resto de la ciudad y desde el sector de influencia no existe un
sistema vial que pueda responder a las demandas de los nuevos proyectos
derivados del Plan Parcial, y de los que se realicen en suelo urbano, lo que se
convierte en un reto definitivo a solucionar a partir de la implementacin del
modelo de movilidad que se formule con ocasin del Plan Parcial.
4.3.1. Va Estructurante del P.O.T.
Al efecto, el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medelln consider

una va estructurante en este sector de la zona noroccidental, que permitiera la
futura operacin de vehculos de transporte masivo de mediana capacidad
(TMMC), la cual, partiendo de la cabecera de San Cristbal, pasa por el rea
definida de expansin, se conecta a la Carretera al Mar, contina por la va a La
Pilarica (calle 75), bordea la base del cerro El Volador por la calle 71 y se
empalma, por la calle 67, a la estacin Hospital del Metro y a la lnea a Manrique.
Analizando el trazado aprobado, este estara comprometiendo parte de la

urbanizacin Villa Esmeralda, lo cual obliga a modificar el alineamiento bajando
la va y empalmndola a la Carretera al Mar a la altura de la carrera 98 (acceso al
barrio Fuente Clara), implicando aumentar la pendiente longitudinal del 7% al
10%, disminuyendo su calidad de operacin.
Sin embargo, pese a que se pueda resolver el problema del trazado con relacin
al desarrollo urbanstico, el corredor seleccionado para la va atraviesa por un
sector de 1,3 kilmetros aproximadamente (entre la quebrada Chagualn o La
Merced y la carrera 94B, acceso a La Campia) con graves problemas de
estabilidad de taludes, que se convierte en la mayor dificultad para viabilizar la
va desde el punto de vista geotcnico. Sera necesario realizar un estudio
tcnico detallado para definir la factibilidad del trazado y la mejor manera de
pasar la zona inestable. Adicionalmente, se tendra que resolver la manera de
vincular a la va, los desarrollos urbansticos aledaos al tramo con problemas de
estabilidad.
Del anlisis anterior, se refleja la necesidad de estudiar una posible va alterna

que permita lograr el objetivo de la va aprobada en el POT, muy posiblemente
utilizando el corredor de la actual va al Cucaracho, atravesando la urbanizacin
La Campia y construyendo una nueva va de conexin a la actual Carretera al
Mar, por un costado de la quebrada La Gmez.

4.3.2. Trazado y Geotcnia de los Proyectos Viales Vigentes al

Interior del rea del Plan Parcial.
Los proyectos viales vigentes muestran un esquema con un punto de

interseccin de la mayora de las vas, a la altura de la calle 64 (va al Cucaracho)
con la carrera 104 (finca La Aurora). Entre estas vas, se plantean:
Una conexin norte occidente desde la finca La Montaa, hasta la finca La

Aurora, que implicara la construccin de puentes de gran magnitud (luces
mayores de 100 metros) sobre las quebradas La Corcovada y La Puerta, adems,
la reubicacin de varias viviendas del barrio Pajarito. Durante la revisin de
campo, se pudo ubicar un punto sobre la quebrada La Puerta que implicara un
puente de menores dimensiones y se diagnostic que, de no ser necesario
urbansticamente, no se conectara vialmente la finca La Montaa con Pajarito.
Existe otro proyecto vial de conexin entre la finca La Montaa y el asentamiento

Pajarito atravesando por una zona de confluencia hidrogrfica entre las
quebradas La Puerta y La Garca que hace complejo el desarrollo vial. Como en
el caso anterior, de requerirse la va desde el punto de vista urbanstico, se
tendra que estudiar un trazado econmicamente ms viable.
La va proyectada de conexin entre las fincas Nazareth y La Aurora, presenta

factibilidad, tanto en su trazado, como en el aspecto geotcnico.
Se plantea adems, un desarrollo vial que reemplace la actual va a Pajarito en el

tramo entre la carrera 97 y la va de acceso al barrio Pajarito.
Una va que no est incluida en el esquema proyectado por Planeacin, es una

conexin que vincule el desarrollo urbanstico con la va de conexin Aburr Ro
Cauca, actualmente en construccin y que ser una alternativa de mediano plazo
para acceder al rea del plan parcial. Por tal motivo, se ve la necesidad de
plantear una va al interior del lote, que permita una adecuada conexin a este
punto de accesibilidad futura, que ser realidad cuando se defina y construya el
tramo Avenida 80-81 al kilmetro 4+900 del trazado Aburr Ro Cauca.
4.3.3. Accesibilidad al rea de planificacin.
-Accesibilidad actual. (Ver plano Accesibilidad Actual)
Para acceder a la zona del plan parcial actualmente debe hacerse por la
Carretera al Mar y posteriormente por una de las siguientes vas
complementarias: la calle 65 (va a La Pola), calle 64 calle 64C (va Pajarito
Las Hamacas), calle 64 (va Pajarito El Cucaracho), o por la carrera 94B calle
64 (acceso a la urbanizacin La Campia).
- Carretera al Mar.
Presenta una seccin vial con calzada entre 8,00 y 10,00 metros. Como fue
construida como carretera regional no posee andenes en la mayor parte del
tramo entre la zona de expansin y la avenida 80 81 (Slo con la construccin
del proyecto Aburr Ro Cauca, se le dot de andenes en algunos tramos). La
pendiente longitudinal promedia es bastante aceptable (Aproximadamente 6%) y

el alineamiento horizontal presenta curvas adecuadas para velocidades entre 20

y 30 kilmetros por hora.
Con el tiempo, se generaron desarrollos urbansticos e institucionales que la

convirtieron en una va con funciones arteriales sin tener las especificaciones
requeridas para ello, lo cual ha disminuido su capacidad en algunos sitios de
acceso a estos desarrollos, especialmente por las maniobras de cruce y giros
izquierdos que se dan en las horas pico de la maana y de la tarde.
Los cruces ms crticos que presenta esta va son con la calle 65 (Facultad de
Minas) y con la diagonal 80 (Urbanizacin Doa Mara). Tambin se presentan
dificultades en las intersecciones con la calle 75 (acceso a La Pilarica), con la
calle 76 (Colegios Ferrini y Conrado Gonzlez), con la carrera 86 y en la carrera
89 con calle 65.
Otra situacin a considerar es la que generar, de manera temporal, el proyecto

de conexin vial Aburr Ro Cauca, que usar el tramo inicial de la Carretera al
mar (entre la Facultad de Minas y el Motel Penthouse), como acceso del proyecto
a la ciudad. Esto implicar mayores dificultades de circulacin vehicular, puesto
que los flujos nacionales y regionales se vern aumentados una vez la ciudad
quede a 5 horas de Urab y la Costa Atlntica, y a menos de 1 hora de Santa Fe
de Antioquia, Sopetrn y San Jernimo, sitios de inters turstico. Tambin, es
muy posible que se den cambios fundamentales en el tipo de vehculo de carga
que transitar por esta va, puesto que cuando entre en operacin (mediados del
ao 2003), se podr transportar carga en tractomulas de ms de 40 toneladas,
las cuales hoy no pueden hacerlo por las bajas especificaciones tcnicas de la va
existente, especialmente en el tramo entre el alto de Boquern y el municipio de
San Jernimo.
Si a toda esta problemtica que tiene y tendr a corto plazo esta va, le
agregamos el flujo vehicular que se generar con el desarrollo urbanstico del
Plan Parcial, no cabe la menor duda que no tendr capacidad para atender
adecuadamente las demandas, y el grado de congestin que se presentar
implicar aumento en los niveles de accidentalidad y contaminacin ambiental.
Sin embargo, tambin se debe considerar el escenario del mediano y largo plazo,
en el cual se tendr construido el tramo del kilmetro 0+000 al kilmetro 4+900
del proyecto de conexin Aburr Ro Cauca, dado que este absorber el trfico
regional principal e incluso parte del flujo del Plan Parcial, devolvindole
capacidad a la Carretera al Mar. El tener certidumbre de la construccin de dicho
tramo, permitira proyectar y programar de manera ms racional las obras
requeridas por la Carretera al Mar para atender los flujos vehiculares que se
consolidarn en el tiempo.
- Cruce de la Avenida 80-81 con la calle 65 (Facultad de Minas).
Esta interseccin presenta saturacin vehicular durante las horas pico y gran
parte del da, por la baja capacidad que ofrece. El solucionar esta interseccin es
fundamental no solo para el desarrollo del Plan Parcial, si no que es una de las
dos puertas de acceso a toda la zona noroccidental de la ciudad (la otra es la


carrera 65 con transversal 78 y calle 80), que por la deficiente infraestructura del
sector funciona como una solucin a nivel, de cuatro fases semafricas,
generando largos tiempos de espera para su atravesamiento y por ende largas
filas de vehculos con los resultados anotados.
En un estudio realizado en 1996, la interseccin procesaba un volumen mximo

de 3550 vehculos (no homologados) por hora y presentaba volmenes
superiores a 3000 vehculos por hora durante el 73% de las horas de conteo (14
horas). En otras palabras, durante 10 horas del da presentaba un volumen
vehicular superior al 85% de su capacidad mxima, lo que da idea del nivel de
congestin que puede estar presentando hoy en da.
Del mismo estudio tambin se observa que las maniobras de mayor demanda
son las directas norte - sur y sur - norte, que representan el 32% del volumen
total de la interseccin. Esto refuerza el proyecto vial que tiene la oficina de
Planeacin Municipal, consistente en un puente sobre la calle 65 para separar
esta demanda. Sin embargo, se hace necesario replantear el proyecto existente,
dado que el Plan de Ordenamiento contempla un corredor de transporte masivo
de mediana capacidad pasando por esta interseccin.
- Vas complementarias de accesibilidad.
Una vez se llega a la zona por la Carretera al Mar, se debe continuar hasta el
rea de planificacin por vas complementarias que, en general, no son aptas
para el desplazamiento de vehculos de transporte pblico, dadas sus bajas
especificaciones tcnicas (pendientes longitudinales demasiado altas, curvas
horizontales con radios pequeos, calzadas con anchos hasta de 3,5 metros, sin
andenes, etc.), que en casos como la va a La Pola no pasan dos vehculos
livianos al mismo tiempo.
Otra dificultad para conectar debidamente estas reas a la Carretera al Mar, es la

barrera creada por problemas de estabilidad de taludes que se prolongan a lo
largo de la va en una longitud de 1,3 kilmetros, entre la va de acceso a la
urbanizacin La Campia y la finca Lusitania. El anlisis geotcnico no
recomienda realizar ningn tipo de movimiento de tierra en estos taludes, por lo
que no es posible plantear conexiones vehiculares a la Carretera al Mar en dicho
tramo. Solo son posibles conexiones peatonales.
Estas dos situaciones obligan a buscar un nuevo corredor para transporte

pblico, considerando su futuro funcionamiento como corredor de transporte
masivo de mediana capacidad, tal como se planteo arriba en el anlisis para la
va estructurante aprobada en el POT.
A continuacin se presenta una breve descripcin de cada una de las vas

complementarias:
Va a Pajarito Las Hamacas: Presenta un buen alineamiento horizontal (casi

recto), pero un pobre alineamiento vertical con pendientes longitudinales entre
15% y 27%; calzadas entre 5,0 y 7,8 metros; andenes de 1,5 metros en muy
pocos tramos.

Va a La Pola: Presenta pendientes longitudinales entre 12% y 17%;

alineamiento horizontal muy deficiente en su tramo inicial (conexin a la
Carretera al Mar), con radios de giro hasta de 4,0 metros; calzadas entre 3,5 y
7,0 metros, pero en su mayor parte es menor de 5,0 metros; y muy poca
presencia de andenes al lado de la va.
Va a Pajarito - El Cucaracho: Es un carreteable parcialmente en rieles de

concreto, con un solo tramo de pendiente del 16% (al pasar la quebrada La
Puerta), pero en general con pendientes inferiores al 10%; presenta anchos de
calzadas entre 4,0 y 7,0 metros; curvas horizontales suaves, a excepcin del
paso sobre la quebrada La Puerta. Solo posee andenes al empalmarse con la va
a Pajarito.
Va de acceso a la urbanizacin La Campia: Es la va de transporte pblico en la

actualidad an cuando presenta pendientes longitudinales entre 12% y 16%, con
un alineamiento horizontal de difcil maniobrabilidad (trazado en s), con radios
de giro menores de 15,0 metros. Podra decirse que, pese a sus condiciones
tcnicas, desempea bien su funcin dadas las condiciones actuales de muy bajo
volumen vehicular (en un estudio realizado en 1999 al cruce de esta va con la
Carretera al Mar, present un volumen total en la hora pico de 990 vehculos, de
los cuales el 20% entraba y sala por esta va).
-Accesibilidad futura.
Adems de la Carretera al Mar, en el mediano y largo plazo se tendrn dos vas

ms de acceso al Plan Parcial: la conexin Aburr Ro Cauca y la va
Longitudinal Occidental.
La primera generar un acceso directo a la parte ms al occidente del rea de

planificacin, dado que el trazado temporal dejar una conexin a la altura del
Liceo Santa Margarita. Esta va, cuando est construida totalmente, pasar a
desnivel la Avenida 80-81, continuando por las vas laterales a la quebrada La
Iguan, permitiendo la conexin de parte del desarrollo urbanstico con la
ciudad, a travs de un corredor diferente a la Carretera al Mar, con mayor
capacidad y mejores especificaciones tcnicas.
La va Longitudinal Occidental dar salida hacia la calle 50 (Colombia) y, en

general hacia el sur de la ciudad. Requiere de una obra de paso de gran
magnitud sobre la quebrada La Iguan, pero se justifica dado que tambin
mejorar las condiciones de accesibilidad a otra gran zona de expansin de la
ciudad como lo es Calasanz. Esta va, al igual que la anterior, conectara el
desarrollo por otro corredor diferente a la Carretera al Mar.
-Vas existentes al interior del Plan Parcial.
Al interior del rea de planificacin existe un carreteable que atraviesa la zona en

sentido oriente occidente, denominado va al Cucaracho, el cual presenta
buenas condiciones de pendiente longitudinal excepto en las inmediaciones del
puente sobre la quebrada La Puerta. Esta va se aprecia inicialmente como una
va colectora fundamental, dada su longitud y el rea a desarrollar que sirve.

Tambin se tiene la va al barrio Pajarito que contina hasta el sitio Las

Hamacas. Esta va presenta una pendiente longitudinal demasiado alta (hasta del
27%), por lo que se deber proyectar una va alterna para la operacin del
transporte pblico que servir a este sector del plan.
En el sector comprendido entre las quebradas La Gmez y La Corcovada, existe

un carreteable con una pendiente longitudinal alrededor del 17% y bajas
especificaciones de alineamiento horizontal, que debern mejorarse si las
condiciones geotcnicas laterales (taludes de ambas quebradas) lo permiten.
4.3.4. Transporte.
El sector donde se localiza el plan parcial, esta servido por la ruta 250A de la
empresa Palenque Robledal, cuya terminal esta ubicada en la urbanizacin La
Campia.
Tambin existe la ruta 251 de la misma empresa transportadora, que tiene la

terminal en el barrio Santa Margarita y hace su recorrido por la Carretera al Mar.
Adems de la anteriores, sirve al sector la ruta 255 de la empresa Rpido San

Cristbal del corregimiento del mismo nombre, cuyo recorrido se realiza por la
Carretera al Mar.
Las terminales de estas rutas de transporte estn sobre vas pblicas.
4.4 Servicios Pblicos
El sector prximo al suelo de expansin de Pajarito ha recibido la prestacin de

los servicios bsicos de acueducto a partir de los tanques Cucaracho y Aures, los
cuales dan cubrimiento hasta el lmite del permetro urbano que estableci el
Plan de Ordenamiento Territorial. Ver plano Tanques de Acueducto. Los nuevos
desarrollos que se han venido realizando en el sector y el asentamiento Pedregal
Bajo poseen red de alcantarillado con colectores paralelos a las quebradas La
Garca, La Gmez, y el Hato, estos colectores desembocan a la quebrada La
Iguan sin ningn tratamiento previo de las aguas que conducen.
El colector paralelo a la quebrada la Iguan est en proyecto y se programa

terminar su ejecucin para mediados de 2003 por parte de EEPP de Medelln,
empalmar al colector existente en el cruce de la carrera 75 con la calle 55 y
recoger las aguas residuales de los suelos de expansin de Pajarito y Calasanz y
los barrios Porvenir, Fuente Clara, Masavielle.
La red de gas est en proyecto, en la actualidad las Empresas Pblicas adelantan

los diseos tcnicos.
Igualmente, el rea donde se desarrollar el Plan Parcial de Pajarito no cuenta

con un cubrimiento completo de los servicios pblicos. Con respecto al servicio
de acueducto los predios a desarrollar no cuentan con la prestacin del servicio
por parte de las Empresas Pblicas de Medelln, los asentamientos de Pedregal
Bajo, La Aurora y Pajarito son abastecidos actualmente mediante los tanques de


Pedregal Bajo y Los Naranjos (propiedad de Empresas Pblicas de Medelln), y

los acueductos comunales de la quebrada La Corcovada.
Los predios a desarrollar del rea de planificacin y los asentamientos hasta la

cota 1900 se atendern a partir del tanque Pajarito que se terminar de construir
en el mes de marzo de 2002, posteriormente, a requerimiento del proceso de
urbanizacin se construir el tanque las Hamacas el cual prestar servicio hasta
la cota 2010, permetro superior del suelo de expansin. Transitoriamente, hasta
la construccin de este ltimo tanque se prestar el servicio de acueducto a la
parte alta de los lotes 1, 2 y 4 con el tanque de Pedregal Bajo. Las redes de
acueducto para los nuevos desarrollos se definirn conforme con la propuesta
vial y la ubicacin de las edificaciones en cada uno de los proyectos y se
ejecutarn con el proceso de urbanizacin. Las redes del asentamiento Pajarito
sern diseadas y ejecutadas por Empresas Pblicas, en el caso de requerirse se
mejorarn las redes de la Aurora y Pedregal Bajo.
Con redes de alcantarillado de Empresas Pblicas de Medelln cuenta

parcialmente el asentamiento Pedregal Bajo, esta red, que cubre parte del barrio
y recibe algunos alcantarillados comunales, bota directamente a la Quebrada la
Iguana. En el resto de la zona hay una carencia total de la prestacin de este
servicio por parte de Empresas Pblicas de Medelln, slo existen algunos
sistemas comunales y pozos spticos. El vertimiento de las aguas servidas sobre
el terreno natural y directamente sobre corrientes naturales existentes en el
sector, hacen urgente la implementacin de un programa de saneamiento y
cubrimiento del servicio de alcantarillado que dote los asentamientos existentes
con las redes de alcantarillado necesarias y las vincule a las redes que servirn
las nuevas urbanizaciones del plan.
Es importante anotar que los planes de infraestructura, dotacin y expansin de

los servicios pblicos deben ceirse a las polticas y reglamentaciones existentes
en el acuerdo 62 de 1999, en lo relacionado con la expansin urbana, el
ordenamiento del espacio pblico y dems disposiciones urbansticas.
El suelo de expansin lo atraviesan actualmente dos lneas de alta tensin y una

de conduccin de agua cuya ubicacin deber tenerse en cuenta en el
Planteamiento urbanstico y vial de la zona. Las edificaciones, las redes y los
componentes de los servicios pblicos debern cumplir con los diferentes retiros
establecidos en las disposiciones correspondientes, para su localizacin. Dentro
de la zona de expansin se tienen las siguientes redes:
Lnea de alta tensin Occidente Colombia u Occidente Beln, la cual cruza

el polgono de trabajo en sentido Norte - Sur desde el sector de las Hamacas
hasta la urbanizacin Vallejuelos, se deber respetar un retiro de ocho (8)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
La lnea de alta tensin que cruza en la parta alta del barrio Pedregal bajo,
hasta la urbanizacin Vallejuelos, se deber respetar un retiro de tres (3)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
Para las lneas de conduccin de agua que atraviesan la zona de expansin

en sentido Oriente- Occidente, por la va al Cucaracho hacia el tanque de

Aures, se deber respetar un retiro de 1,50 metros en ambos costados, a

partir de borde exterior de la tubera.
De igual forma, para el desarrollo de nuevas infraestructuras se debe cumplir con

los retiros que sean determinados por la entidad competente (Empresas Pblicas
de Medelln).
4.5. Equipamientos
En el anlisis de la situacin actual, se tienen en cuenta los equipamientos

existentes en el polgono, los equipamientos de la zona 2 (Noroccidental), la
poblacin actual y la futura y los estndares que actualmente posee la ciudad.
Los avances del plan especial de equipamientos y espacio pblico, han permitido
hacer este anlisis clasificando los equipamientos en varios grupos as:
Equipamientos bsicos sociales: educacin, salud, recreacin y deportes.

Son fundamentales en todo desarrollo urbanstico y el Estado velar por la
generacin, desarrollo, construccin y funcionamiento de ellos. Son la prioridad
de las obligaciones urbansticas.
Equipamientos bsicos comunitarios: sedes comunales, culto, cultura,

educacin no formal. El Municipio garantizar las condiciones para su desarrollo,
pero la prestacin del servicio debe ser liderado por el sector privado.
Equipamientos de seguridad y convivencia: Fuerza pblica, Administracin

de Justicia. Se reservarn las reas para su funcionamiento, segn el nivel de
cobertura para el desarrollo de Pajarito.
Equipamientos Institucionales. Son reas administrativas para los servicios

del Estado significativas en cuanto a su ubicacin, la cual ser tenida en cuenta
al momento de desarrollar las centralidades.
Infraestructuras bsicas: Servicios pblicos, transporte y trnsito, sanitarios y

ambientales, mercadeo de produccin primaria. Su manejo se da en los Items
que para cada caso se desarrolla en este Plan.
Los equipamientos bsicos son los ms demandados por la poblacin en general,

sobre ellos se centra el anlisis para el clculo de las demandas futuras. A
diferencia de una zona ya desarrollada, en este Plan se parte de una poblacin
que hoy no existe en este territorio (a excepcin de la poblacin de los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora), pero que tendr
posiblemente, las siguientes caractersticas:
- Estratos 2, 3, 4
- Familias con 4 miembros
- Familias provenientes de todas las zonas de la ciudad, de los corregimientos y
de otros municipios
- Familias en su mayora jvenes (dos adultos, dos nios; dos adultos, un
menor; o un adulto uno o dos menores)
- Las viviendas estarn en los rangos de la Vivienda de Inters Social.

- Para los estndares, se consultan datos de la ciudad y de las diferentes zonas

o comunas que permitirn definir unos equipamientos deseables y posibles
para el desarrollo de Pajarito.
4.5.1. Equipamientos de Educacin
El servicio de educacin bsico y obligatorio es el comprendido por el preescolar

(grado cero), la educacin bsica primaria, la educacin bsica secundaria y la
educacin media vocacional; la cual debe garantizarse en un solo establecimiento
educativo para promover fcilmente a los educandos de un grado al otro y
optimizar los servicios complementarios a la educacin (laboratorios, bibliotecas,
reas deportivas, etc.), adems permitira contar con infraestructuras ms
completas que permitieran el desarrollo de dos jornadas.
Teniendo en cuenta toda la ciudad, podemos partir de los ndices de la poblacin

en edad escolar, con el cual comparamos el comportamiento de las zonas y su
tendencia. Como se observa en el siguiente cuadro, la zona con el porcentaje de
la poblacin en edad escolar ms alta de toda la ciudad lo poseen las zonas 1
(Nororiental) y 2 (Noroccidental) con el 28% y el 27% respectivamente;
situaciones altamente contrastantes con las zonas Suroriental y Suroccidental
que poseen los porcentajes ms bajos 3.5% y 11%. Esto se explica por varias
razones:
La zona 1 es la que mayor poblacin recibe por efecto de desplazamientos,

invasiones o construcciones adicionadas sobre las existentes.
La zona 2 es comparativamente con el resto de la ciudad una de las que

ms desarrollos de vivienda de inters social a realizado en toda la historia,
inclusive recientemente.
La urbanizaciones nuevas de la zona 2 han sido ocupadas por familiar

nuevas, con dos o mas menores de edad.
La zona 5 (Suroriental) posee la densidad ms baja de la ciudad, las

familias no son numerosas (de una a tres personas).
La zona 3 (centro oriental) es la que menos familias jvenes con poblacin

en edad escolar posee la ciudad (el Centro las ha expulsado).
POBLACION EN EDAD ESCOLAR POR ZONAS
% DE % DE % DE COBERTURA
ZONA POBLACION EN EQUIPAMIENTOS GLOBAL
EDAD ESCOLAR EDUCATIVOS (MATRICULADOS)
1. Nororiental 28 25.1 84.76
2. Noroccidental 27 23.7 88.79
3. Centro Oriental 15 21.1 131.88
4.Centro Occidental 15.5 17.2 109.68
5. Suroriental 3.5 4.9 113.63
6. Suroccidental 11 11.4 93.89
TOTAL 100 100
Adems de lo anterior la actual demanda del servicio educativo no se logra

atender en la zona misma, ya que no se cuentan con las aulas requeridas,

situacin que podemos observar en el siguiente cuadro el cual muestra el dficit
de aulas en cada una de las comuna que conforman la zona 2. Lo anterior se
puede explicar por varios motivos:
El desarrollo urbanstico de la zona ha sido adelantado mediante urbanizaciones,

que si bien han cumplido con las obligaciones urbansticas que en su momento
se les ha exigido, estas no se han orientado a atender el desarrollo de los
equipamientos de educacin requeridos.
El rea a ceder para equipamientos no era suficiente para el desarrollo de un

establecimiento educativo, se hace entonces una sede comunal, una placa
polideportiva, un parque infantil, una piscina.
Los equipamientos educativos de la zona en su mayora han sido desarrollados

por el Estado, a partir de la demanda; y con la participacin del sector privado,
pero nunca se ha logrado completar la cobertura.
Aunque existe una cobertura casi total en la ciudad, esta se explica por la
existencia de oferta de aulas en otras zonas de la ciudad que obligan al
desplazamiento de la poblacin escolar de sus sitios de origen.
La comuna 6 Doce de Octubre es la que presenta el mayor dficit de aulas, 324

en total, la mayora en bsica primaria y bsicas secundaria. La comuna 7
Robledo, la ms cercana a Pajarito posee un dficit de 35 aulas equivalente a un
poco ms de un establecimiento educativo2.
DFICIT DE AULAS3 EDUCATIVAS

ZONA 2 NOROCCIDENTAL
NIVEL COMUNA 5 COMUNA 6 COMUNA 7 TOTAL ZONAL
Sin matricular 705 -905 1.279 1.079
Preescolar Dficit % 25.51
Aulas faltantes 30.2
Sin matricular 278 -4.888 -1.113 -5.723
Bsica
Dficit % 23.86 6.31
primaria
Aulas faltantes 108.6 24.7
Sin matricular -174 -4.543 619 -4.098
Bsica
Dficit % 1.9 36.94
secundaria
Aulas faltantes 3.9 101.0
Sin matricular -1.101 -3.793 -476 -5.370
Media
Dficit % 25,44 65,28 9,51
vocacional
Aulas faltantes 24,5 84,3 10,6 119,3
Total Aulas faltantes 28,4 324,6 35,3 388,3
Teniendo en cuenta que la poblacin en edad escolar es toda menor de edad, lo

ideal es que los educandos no se tengan que desplazar de su rea de residencia
en busca del servicio, por lo que la infraestructura que requiera el desarrollo de
Pajarito debe ubicarse al interior del mismo.
2
Teniendo en cuenta que un establecimiento educativo debe tener mnimo 20 aulas de clase
3
Las aulas de educacin preescolar son de 30 alumnos en promedio, y las de educacin bsica y media vocacional son de
45 alumnos.

El plan parcial tampoco debe aumentar los actuales dficits de la zona 2, por el
contrario, debe garantizar que se cuente con el suelo para el desarrollo del
nmero de aulas requeridas, y ante el dficit que presenta la zona 2 debe
convertirse en una alternativa para disminuirlo.
Esto ltimo es bien importante considerarlo hacia el futuro, ya que realizando

proyecciones de la poblacin en edad escolar para los trienios siguientes hasta el
2009, la zona 2 es la que muestra el mayor crecimiento de su poblacin en
respecto al resto de la ciudad, esta condicin invita a prever mayores reas para
este servicio que en cualquier otra zona de la ciudad (ver el siguiente grfico
Proyeccin de la Poblacin en Edad Escolar de Medelln).
PROYECCION DE POBLACION ZONAL EN EDAD ESCOLAR 2000 - 2009
160.000
140.000
120.000
100.000
POBLACION
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1 2 3 4 5 6 Corregimientos
ZONAS Y CORREGIMIENTOS
2000 2003 2006 2009
4.5.2. Equipamientos de Recreacin y Deportes
Son las infraestructuras diseadas, construidas o adecuadas para el desarrollo de

actividades ldicas, recreativas y deportivas, diferentes a las que se desarrollan
en las reas libres como plazas o reas cvicas y representativas, las cuales son
analizadas dentro del espacio pblico.
Estos son de los equipamientos ms demandados por la poblacin, y junto con

los de educacin son los que ms propician la integracin social y comunitaria de
la poblacin.
En las ltimas dcadas son los de mayor proliferacin debido entre otras a:
La masificacin del deporte y en espacial del ftbol, el microftbol, el

baloncesto y el voleibol.

La aparicin y definicin del tiempo libre como fundamental dentro del

desarrollo de las actividades diarias, dentro de las cuales el deporte y la
recreacin son de suma importancia.
El deporte como actividad para todas las edades y sexos
La ciudad de Medelln ha contado con una infraestructura para el desarrollo

deportivo representada en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot, la Unidad
Deportiva de Beln, algunos escenarios aislados o como parte de complejos de
propiedad privada y la infraestructura deportiva de los barrios conformada por
placas polideportivas principalmente.
Estas ltimas son las de mayor cobertura, debido a lo fcil de su construccin, lo

econmico, su alta demanda, lo popular en su manejo y disfrute. Sin embargo, el
Municipio de Medelln no cuenta con una poltica clara con respecto a su
desarrollo, en especial con la infraestructura deportiva y recreativa de cobertura
media (zonal o barrial). En este sentido, el proyecto de Plan Especial de
Equipamientos y Espacio Pblico propone el desarrollo de unos equipamientos
deportivos y recreativos que mejoren la oferta en varias disciplinas, una mayor
cobertura y una mejor administracin de los mismos.
En este sentido, la ciudad posee una alta oferta de equipamientos recreativos y

deportivos, pero estos aparecen de forma dispersa y en muchos casos no son
consecuentes con los planteamientos urbansticos, ya que no fueron concebidos
como equipamientos de trascendencia para la comunidad en su momento, y hoy
son espacios de convocatoria y reconocimiento por toda la poblacin en general.
Medelln posee varias unidades deportivas de cobertura zonal, siendo la zona

Centro Oriental la mejor atendida contando con cuatro de estas unidades, una
por cada 74.440 habitantes. Sin embargo, estos parmetros pueden no ser claros
ya que esta zona es una de las que menos habitantes presenta debido a la baja
poblacin que posee la comuna 10, La Candelaria.
Para el resto de la ciudad, sin contar la zona 3, la mejor unidad deportiva es la

del Barrio Cristbal, con la que se obtiene un estndar de un equipamiento por
167.190 habitantes, a nivel zonal y de 1 por cada 45.952 a nivel barrial.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA ZONAL
Nombre de Equipamiento por

Localizacin Poblacin4
Jerarqua la unidad habitante
Deportiva Zona Comuna Barrio Zona Comuna Zonal Comuna
Castilla 2 05 0509 451.700 128.978 1/451.700 1/64.489
La Ladera 3 08 0804 102.325 1/102.325
Miraflores 3 09 0905 122.343
Alejandro 3 09 0904 122.343 1/61.171
297.762 1/74.440
Zonal Echavarra
La 3 10 1014 73.096 1/73.096
Asomadera
La Floresta 4 12 1206
334.380 91905 1/167.190 1/45.952
B. Cristbal 4 12 1210
4
Proyectada al ao 2000

A nivel barrial (un equipamiento atiende un grupo de barrios, que para el efecto
puede ser una comuna), el mejor cubrimiento lo posee la unidad deportiva de
Campo Amor con un equipamiento por 72.000 habitantes.
Lo ideal, sera que ante la demanda tan alta de equipamientos deportivos y

recreativos, y ante la necesidad de suficiente suelo para el desarrollo del mismo
(la mayora de las infraestructuras deportivas y recreativas requieren de suelo,
muy pocos se pueden acondicionar en niveles superiores), estos equipamientos
deberan concentrarse en unidades estratgicamente ubicadas y en forma
jerrquica de acuerdo al nivel de cobertura. Sin embargo, en nuestra ciudad esto
no se ha dado as.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA BARRIAL
Nombre de la Equipamiento por

Localizacin Poblacin5
Jerarqua unidad habitante
Deportiva Zona Comuna Barrio Zona Comuna Zonal Comuna
Granizal 1 01 0107 112.984 1/112.984
El Playn 1 02 0204 474.932 87.219 1/158.311 1/87.219
San Blas 1 03 0302 142.837 1/142.837
Parque Colgate 2 05 0503 128.978 1/128.978
Barrial Doce de Octubre 2 06 0603 451.700 1/150.567
173.229 1/86.615
El Progreso 2 2 06 0611
Los Alczares 4 13 1304 334.380 128.379 1/334.380 1/128.379
Campo Amor 6 15 1506 72.868 1/72.868
225.242 1/112.621
El Rincn 6 16 1610 152.374 1/152.374
En la zona 2, por ejemplo, los escenarios deportivos en general son abundantes

y en espacial en la comuna 7 Robledo. Lo anterior se puede explicar en parte por
la cesin obligatoria de estos dentro de los nuevos desarrollos urbansticos. Sin
embargo las concentraciones de equipamientos deportivos y recreativos en
unidades y jerarquizados por niveles de atencin no se han dado.
Son la comuna 15 y la zona 6 las que cuentan con una mejor proporcin de rea
recreativa por habitante, superando incluso la comuna 11 (Estadio) donde se
localiza la Unidad Deportiva Atanasio Girardot.
ESCENARIOS DEPORTIVOS Y RECREATIVOS POR COMUNAS

ZONAS PARTICIPACIN EN
ENTIDADES
COMUNA PBLICA TOTAL EL TOTAL
S OFICIALES PRIVADAS URBANO CIUDAD
5 Castilla 96 40 29 165 8 7
Doce de
6 106 24 14 144 7 6
Octubre
7 Robledo 82 71 106 259 12 11
Total zona 2 284 135 149 568 26 24
Total Urbano 1.072 418 674 2.164 100 92
5
Proyectada al ao 2000

Hay que tener en cuenta adems, que por encontrarse el polgono en zona de
media ladera, existen muchas restricciones para el desarrollo de grandes
equipamientos deportivos como canchas de ftbol reglamentarias, que son casi
inexistentes en la zona, y bastante utilizadas o demandadas por la poblacin en
general; por lo que es conveniente considerar las condiciones naturales del sitio
para el desarrollo de equipamientos deportivos y recreativos que se adapten a
estas condiciones, tales como el ciclomontaismo, pistas de trote, deportes
extremos, recreacin pasiva con nfasis en la proteccin del medio natural.
Uno de los propsitos del P.O.T. es que la ciudad alcance a tener 6 m por
habitante en espacio pblico, en el cual se contabilizan parte de los
equipamientos recreativos y deportivos, teniendo en cuenta los dficits de cada
zona y comuna, el cual debe ser realmente efectivo y apto como espacio pblico;
por lo que se ha propuesto una organizacin y clasificacin de estos escenarios
de la siguiente manera:
Parque infantil: Son zonas verdes para la recreacin pasiva, juegos infantiles y
amoblamiento urbano complementario. Su mbito es generalmente vecinal, es
decir se inserta principalmente en desarrollos urbansticos en rea residencial.
Del total de su rea el 50% ser zona verde de carcter pasivo; contar con un
rea entre 1.000 m y 4.000 m y, en aras a no crear conflictos sobre los usos
residenciales, no tendrn equipamientos para el deporte como placas o canchas.
Podrn contar con elementos de proteccin al ciudadano, pero no tendrn
restricciones de acceso.
Cuando las reas sean menores a 1.000 m se adecuarn como zonas verdes
para la recreacin pasiva, el ornato y el paisaje, no destinando ms del 25% en
pisos duros.
Parque recreativo: Son zonas verdes y duras para la recreacin pasiva,

canchas y placas polideportivas para la prctica deportiva informal y
amoblamiento complementario. Aproximadamente el 40% del rea bruta se
destinar a zonas verdes de carcter pasivo. Su rea estar entre 4.000 m y
10.000 m. No deber contar con espacios para el desarrollo de eventos
masivos competitivos, ya que este tipo de parque busca el desarrollo e
integracin de los vecinos mediante la actividad deportiva y recreativa sin
ninguna pretensin competitiva. Su ubicacin ideal debe ser en torno a las reas
con restricciones ambientales o en ellas si es posible su ubicacin, lo mismo que
anexo a los establecimientos educativos para complementarlos. Podrn contar
con elementos para la proteccin de los usuarios y el mejor desarrollo de las
actividades deportivas y recreativas, y no tendrn restricciones de acceso.
Parque Deportivo: Son canchas y escenarios deportivos con espacios

complementarios a la prctica competitiva barrial, como graderas, camerinos,
cubiertas, comercio menor y servicios sanitarios. Cuentan adems con
amoblamiento urbano complementario como parqueaderos y zonas verdes para
el aislamiento, juegos infantiles y recreacin pasiva. Su mbito es de cobertura
barrial, con un rea mnima de 10.000 m, reservando mnimo 30% de su rea
bruta para zonas verdes de carcter pasivo. Podrn ser desarrollados por
entidades privadas u oficiales y podrn tener restricciones para el acceso con
miras a controlar la utilizacin.

Unidades Deportivas: Son de mbito zonal o de ciudad, su carcter es la

recreacin, la enseanza deportiva y la prctica competitiva. Poseen un mayor
nfasis en la especificidad del uso y por tanto requieren de espacios como
tribunas, cubiertas, camerinos, establecimientos de esparcimiento pblico sin
venta y consumo de licor, servicios sanitarios y reas administrativas. Adems de
zonas de parqueo y zonas verdes complementarias para aislamiento, recreacin
pasiva y juegos infantiles, al igual que amoblamiento urbano complementario.
Debern tener un rea mnima de 20.000 m, reservando mnimo el 30% de su
rea bruta como zona verde de carcter pasivo.
4.5.3. Equipamientos de Salud
En los anlisis territoriales ya se haba detectado que las zonas 3 y 4 actan

como centros especializados en salud, probablemente debido a sus privilegiadas
condiciones de ubicacin estratgica, accesibilidad e infraestructura, razn por la
cual se corrobora la mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales
(Nivel II) en la zona 3 con 14.888 habitantes promedio por centro de atencin y
20.898 habitantes en la zona 4.
EQUIPAMIENTOS ZONALES (NIVEL II) POR HABITANTES
EQUIPAMIENTOS ESTANDAR
ZONA POBLACIN
ZONALES Equipamiento Zonal/ habitante
1 Nororiental 2 474.930 1/237.465
2 Noroccidental 5 451.699 1/90.339
3 Centro Oriental 20 297.764 1/14.888
4 Centro Occidental 16 334.379 1/20.898
5 Suroriental 3 80.531 1/26.843
6 Suroccidental 3 225.242 1/75.080
Total 49 1.864.545 1/38.051
En la zona 2, los equipamientos del nivel 1 y 2 en conjunto presentan la

siguiente situacin:
La media de la zona es de 1 equipamiento por cada 12.208 habitantes

La comuna con mejor servicio es la 5 que posee 1 equipamiento por cada 8.598
habitantes.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD NIVEL I Y II

COMUNA EQUIPAMIENTOS POBLACION ESTANDAR SEGN MEDIA

Comuna 5 15 128.978 8.598 Por encima
Comuna 6 11 173.229 15.748 Por debajo
Comuna 7 11 149.492 13.590 Por debajo
TOTAL 37 451.699 12.208 MEDIA
En el siguiente cuadro se puede observar la grave situacin de los equipamientos

de mbito barrial (nivel I) en las comunas de la zona 1 Nororiental y de la zona 2

Noroccidental, donde se encuentran los mayores requerimiento de estos

equipamientos, con respecto al resto de comunas y zonas de la ciudad.
La ciudad de Medelln posee una media urbana de 1 equipamiento del nivel 1 por
cada 10.000 habitantes, un muy buen indicador en trminos absolutos, pero
bastante cuestionado si se analiza a nivel territorial ya que comuna a comuna
saltan a la vista los desequilibrios:
En la zona 1 solo la comuna 4 se acerca al promedio de la ciudad.
La zona 2 y la comuna 5 posee un estndar mejor que el de la ciudad.
Ocho comunas poseen un estndar peor que el de ciudad, de las cuales cinco
estn en el norte de la ciudad (de estas dos son de la zona 2)
El Plan parcial de Pajarito debe por lo menos mantener el estndar de la ciudad,

es decir reservar reas del suelo para los equipamientos del nivel I y II,
independiente de si el servicio es oficial o privado, propiciando el rompimiento de
la concentracin de estos servicios en determinados puntos de la ciudad y la
desproteccin de las zonas ms pobladas y por ende ms demandantes del
servicio.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD DEL NIVEL I

POR COMUNAS Y ZONAS
REQUERIMIENTO PARA
ESTANDAR (1/Habitantes)
LLEGAR AL ESTANDAR
ZONA COMUNA
MEJOR MEDIA
COMUNA ZONAL CIUDAD
ZONAL CIUDAD6
1 16.140 3 4
2 17.443 3 4
1 10.990
3 20.405 6 7
4 10.990
5 8.598
2 6 15.748 8.598 9 6
7 13.590 7 4
8 9.302 3
10.000
3 9 7.196 7.196
107 1.178
118 2.480
4 12 7.069 7.069
13 11.670 7
5 14 4.026 4.026
15 18.217 4 3
6 8.465
16 8.465
6
Solo datos urbanos
7
Este estndar no es tenido en cuenta, ya que es el ms alto de toda la ciudad y distorsiona el
manejo de todo el sector de la salud.
8
El segundo ms alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud

Los equipamientos del nivel III no se deben ubicar en estas zonas de la ciudad,
deben localizarse en el Corredor Metropolitano de Servicios o en el Centro
Tradicional y Representativo, donde se facilita una mayor cobertura.
Equipamientos Bsicos Comunitarios.
Son aquellos que satisfacen las necesidades de los grupos ms vulnerables y los
que permiten adems la consolidacin de procesos comunitarios o de
agrupacin, manifestaciones individuales y colectivas tanto sociales como
culturales. Son bsicamente los que atienden a los nios, ancianos, jvenes,
mujeres, discapacitados, minoras tnicas y los destinados al culto,
manifestaciones culturales, etc.
Estos equipamientos para la organizacin comunitaria han tenido un

acompaamiento del Estado, pero no con los mejores resultados ya que la
poltica se ha encaminado ms al desarrollo de la infraestructuras que al
fortalecimiento social y comunitario, por lo que en estos momentos, el Estado se
convierte ms en un promotor que facilita dichas labores, pero deja al sector
privado el liderazgo de la mismas.
Al igual que en las dems zonas de la ciudad, la Nororiental con todas sus
comunas se caracteriza por la proliferacin de sedes para el funcionamiento de
Juntas de Accin Comunal, grupos asociativos, minoras sociales, minoras
tnicas, grupos vulnerables, que antes de servir al mejoramiento de la
comunidad y el entorno se han convertido en puntos de discordia y de
conformacin de guetos.
No existe en la zona, unidades de atencin bsica barrial o zonal que convoquen

a la poblacin en torno a servicios comunes, a excepcin del centro de
integracin barrial La Esperanza; por lo que este puede ser el punto de partida
para definir dichas unidades de convocatoria que permita el desarrollo de
actividades promovidas por el sector privado y el Estado en beneficio de la
comunidad.
Estas unidades deben contar con aulas taller, aulas mltiples, sitios para el culto,
espacios de convocatoria, oficinas para las organizaciones, etc.
Equipamientos de Seguridad Y Convivencia.
La importancia de estos equipamientos est en el acompaamiento que dan a la

poblacin ms que en la acciones represivas a que haya lugar por la violacin de
las normas.
En la zona, estos equipamientos son los destinados a inspecciones de polica,

comisaras de familia o CERCAS.
No se debe propiciar la ubicacin de servicios destinados a la Fuerza Pblica

(fuerzas militares, polica nacional, cuerpos espaciales de seguridad del estado),
Administracin de Justicia (administrativos, tcnicos y de reclusin), excepto las
estaciones de polica de cobertura zonal; ya que estos deben ubicarse en el

corredor de servicios metropolitanos, en el centro tradicional y representativo y

en los centros de equilibrio Norte y Sur.
Lo ideal, es que en el polgono de Pajarito se ubiquen los equipamientos

destinados a brindar una Justicia Cercana al Ciudadano, por medio de
inspecciones especiales, inspecciones municipales, comisaras de familia,
defensora de menores y familia, centro comunitarios de conciliacin y resolucin
de conflictos, centros de conciliacin institucionales, jueces de paz o sedes de
defensores de oficio.
4.6. Centralidades
El sistema de centralidades esta conformado por el Centro Tradicional y

Representativo, adems de un Corredor Metropolitano de Servicios, del cual
dependen varias centralidades zonales, que para el caso del rea de influencia de
Pajarito son las centralidades zonales de Robledo y San Cristbal.
De la centralidad de Robledo depende la centralidad barrial de Santa Margarita

que atiende los asentamientos Santa Margarita, Vallejuelos y Olaya Herrera. La
centralidad barrial de Altamira atiende la urbanizacin de su mismo nombre,
adems de los barrios de Lpez de Mesa, El Diamante, Bello Horizonte y Villa
Flora, su funcin como centralidad est por desarrollar, y requiere acciones sobre
el sistema de espacio pblico y los equipamientos. La centralidad barrial de Villa
Sofa atiende principalmente los barrios Aures 1 y 2.
De la centralidad zonal de San Cristbal dependen todas las centralidades

veredales del corregimiento, pero en especial las de Travesas y El Llano.
El POT, en la ficha Z2- DE4 correspondiente al suelo de expansin de Pajarito,

estableci que al desarrollar este territorio se deba conformar una nueva
centralidad zonal de apoyo a las dos centralidades zonales mencionadas, se tuvo
en cuenta en ese momento las limitaciones para el crecimiento que presentan
por las pendientes del terreno y por estar totalmente construidas y las
deficiencias para la accesibilidad a las mismas, se considero adems el alto
potencial de nueva poblacin que podra tener Pajarito.
La poblacin futura que se asentar en el polgono de Pajarito determina las

nuevas centralidades que deben cumplir con los siguientes objetivos:
- Concentracin de servicios bsicos (equipamientos), actividades comerciales y

servicios mercantiles, sin excluir la vivienda.
- La conexin al sistema de transporte y transito de la ciudad y su relacin con
el sistema de transporte de mediana capacidad
- Una ubicacin estratgica para una mayor cobertura y atencin de la
poblacin.
- La vinculacin del sistema natural como parte de las mismas.
El polgono posee una serie de equipamientos agrupados en las rea de manejo

especial de Pedregal Bajo y Pajarito, y de forma dispersa en el resto del
polgono.

Pedregal Bajo: posee una escuela como equipamiento principal con muchas
limitaciones para su ampliacin debido a que se encuentra rodeado de terrenos
inestables; hay adems una cancha de ftbol y unos escenarios deportivos y
recreativos. Recientemente se construy una sede para la comunidad.
Pajarito: Sus actividades principales se dan en torno a la Capilla, la placa

polideportiva, la sede comunal y el Colegio. Algunas de estas edificaciones se
encuentran comprometidas con retiros de quebradas, pero todas son el punto de
partida para la consolidacin de una centralidad.
Hay adems algunas infraestructuras dispersas como la hacienda Lusitania con

una plaza de toros, unas caballerizas y un coliseo para exposiciones equinas; el
liceo de Santa Margarita con una infraestructura bastante amplia y nueva, la
unidad de Atencin al Adulto Indigente, la casa donde funcionan unas
dependencias de la Fiscala General de la Nacin, la casa de La Aurora y el
Centro de Atencin al Menor Infractor. Todos ellos pueden convertirse en
elementos determinantes al definir las nuevas centralidades.
4.7. Parques, Plazas y Zonas Verdes
La ciudad cuenta con un indicador importante, en metros cuadrados por

habitantes, que vara de 0,3 (en la comuna 1) a 5,48 (comuna 15). Las zonas
fluctan entre 0.75m/ habitante (zona 1) a 4.14m/habitante (zona 6). El
propsito del P.O.T. de Medelln es llegar a un parmetro de 6 m por habitante
de espacio pblico, para lo cual se requiere aumentar el rea para zonas verdes
libres, plazas, reas cvicas, parques recreativos, etc., teniendo en cuenta los
dficits de cada zona y comuna.
El rea de influencia cuenta adems con reas cvicas y representativas como el

parque de Robledo y el parque principal de San Cristbal; un rea natural como
el cerro El Volador (106 hectreas) en proyecto de ser intervenido.
Igualmente, se han contemplado varios miradores urbanos en la ciudad por las

condiciones especiales que posee el Valle de Aburr. Para el caso del rea de
influencia se propone uno en la carretera al Mar, en la vereda San Jos de la
Montaa y otro en la carretera a San Pedro, en el sector aledao a las
Hamacas, este ltimo se debe tener en cuenta al definir el sistema de espacio
pblico.
Es de considerar adems, que por estar el rea de influencia en suelo urbano y

rural, el sistema estructurante natural es fundamental en la definicin de todo el
sistema de espacio pblico. Las quebradas, la topografa y las masas de bosques
son un referente permanente de la ciudad como parte de un paisaje nico y
particular. Dentro del sistema hdrico se pueden acondicionar parte de las reas
de proteccin del mismo sistema para el desarrolla de reas libres bajo la
modalidad de parques, reas de importancia ambiental y paisajstica o parques
lineales de quebrada. En todo caso, el sistema debe especificar cada uno de ellos
y el manejo que tendrn.
Dentro del rea de planificacin no se cuenta con espacios que se identifiquen

como de encuentro o convocatoria ya que a la fecha no se ha realizado ningn

tipo de desarrollo urbanstico que los contemple, como se manifest actualmente

Pajarito esta conformado por casas aisladas para las cuales no se requieren estos
espacios y la comunidad de las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal
Bajo y La Aurora, dada su condicin de desarrollo espontneo, han usufructuado,
para suplir la necesidad de espacio pblico, los lotes sin ningn tipo de
destinacin especfica o uso.
4.8. El Espacio Privado
El Plan parcial de Pajarito se desarrollar sobre un rea cuya estructura predial

se caracteriza por grandes extensiones de terreno, en algunos casos productivos
y en otros de simple recreo o habitacin. El rea de planificacin se circunscribe
a 38 lotes, 5 de ellos propiedad de entidades del estado y los otros 33
pertenecientes a particulares.
4.8.1. Caractersticas de los Predios a Desarrollar
A solicitud de la Secretara de Planeacin, el Departamento de Catastro, adscrito

a la secretara de Hacienda, proporciona la informacin de los inmuebles que
componen el globo de terreno de la Ficha Z2-DE4, relacionada con el
levantamiento de los predios, rea, propietario, avalo, etc. El anlisis de los
usos del suelo, la tipologa de tenencia, fueron elaborados por el Departamento
Administrativo de Planeacin.
reas de los Lotes
De acuerdo con la informacin obtenida de la Secretara de Hacienda, las 188

hectreas que totalizan el rea de planificacin estn conformadas, como antes
se dijo, por 38 propiedades cuyas reas oscilan entre 432 m como rango menor
y 257.000 m de rea del lote ms extenso.
En la siguiente tabla se indican los datos generales de las reas de los 38 predios
que hacen parte del Plan Parcial o la fraccin de los mismos que se involucra en
el rea de planificacin, igualmente el cdigo consecutivo que se trabaja en el
proyecto, de 1 a 40, excepto el del cdigo 38 que corresponde al predio en el
que se construir la Urbanizacin Tulipanes de Robledo, predio que, en
concordancia con el artculo 310 del Acuerdo 62 de 1999, por tener licencia
urbanstica vigente, se excluye del rea de planificacin. Sin embargo, tal y como
lo indica la norma aludida, de vencerse la licencia sin desarrollar el proyecto, la
fraccin de dicho predio que se encuentra dentro del polgono, har parte del
suelo de expansin. La tabla incluye el predio 21 de propiedad del Municipio de
Medelln, el cual, por ser un equipamiento de reciente construccin, se excluye
del rea de planificacin.
Igualmente en el plano Rangos rea de Lote se grafican los diferentes predios

con igual color acorde con su rea bruta. Aqu es importante identificar que a
partir de esta lectura se observa que el mayor fraccionamiento de los predios se
da en la parte central del polgono, entre las quebradas La Puerta y La Cascada,
a lo largo de la va existente al Cucaracho.


Segn se observa predominan los terrenos con reas superiores a 10,000 m

destacndose que 10 de estos predios miden ms de 50,000 m (Sumatoria:
1387.546 m), representando estas ltimas propiedades el 73.83% del total del
rea de planificacin, la cual se ubica en 1881.577 m.
La Tenencia del suelo
Del total de los 38 predios, dos son propiedad del Municipio de Medelln, dos de
la Corporacin de Vivienda y Desarrollo Social CORVIDE y uno de la Fiscala
General de la Nacin, los restantes 33 son propiedad privada, tanto de personas
jurdicas como de personas naturales.
Es decir, el 33.3% del rea de los predios son propiedades del estado.
En el plano siguiente de Tipologa de los Propietarios se observan las fincas que

siendo propiedad estatal hacen parte del rea de planificacin: Finca La Aurora
(Cdigo 1) propiedad del Municipio de Medelln, Finca UDRYPA (Cdigo 2)
propiedad del Municipio de Medelln, Finca de la Fiscala General de la Nacin
(Cdigo 4), Finca Nazareth (Cdigo 22) propiedad del Municipio de Medelln,
Liceo Santa Margarita (Cdigo 21) propiedad del Municipio de Medelln y la
fraccin del predio con cdigo 32, en el que se ubica el Centro de Atencin al
Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medelln.
De los 33 predios de particulares solamente 6 tienen ms de un propietario lo

cual facilita indudablemente la gestin del Plan Parcial, adicionalmente la
participacin del rea de estos seis predios en el total, solo alcanza el 3%, al
contabilizar 54.502 m.
En el plano Tipo de Tenencia del Suelo se observan los lotes con propietario
nico, aquellos que se constituyen en proindiviso o con ms de un propietario y
las reas de manejo especial consolidados de Pajarito y Pedregal Bajo.
4.9. reas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1. Marco de Referencia
El plan parcial de Pajarito definido a travs del polgono Z2 DE4, no es un suelo

netamente libre, en su interior se encuentran tres reas de manejo especial
consolidadas por la dinmica de sus pobladores en la apropiacin del territorio,
no articulados funcionalmente, morfolgicamente heterogneos, con diversos
niveles de complejidad sociolgica de conformidad con su perfil demogrfico,
econmico, cultural y su nivel de organizacin y vinculacin con organizaciones
sociales; adicionalmente existe un factor decisivo que cualitativamente diferencia
al rea de manejo especial de Pajarito con respecto a los de Pedregal Bajo y la
Aurora, es la capacidad de relacionarse del grupo social que conforma el
asentamiento y su relacin con el entorno, valorada esencialmente a partir del
medio natural entendido como estructurante en su forma de habitar,
reconocimiento que el Plan de Ordenamiento recoge en las normas
estructurantes en sus componentes artificial y natural, que garantizan cohesin y
sostenibilidad al territorio como soporte de la actividad humana.



El plan parcial de Pajarito desata un proceso que involucra propuestas de

estructura urbana del espacio pblico y del privado del rea libre del polgono, la
cual se articula a las reas de manejo especial existentes, modificando el estilo
de vida de la poblacin que all habita, absorbiendo e integrando al nuevo
desarrollo urbano del plan parcial las reas de manejo especial de Pedregal Bajo
y la Aurora, las cuales se empalmarn rpidamente a travs de obras de
infraestructura que el plan contempla, desde los sistemas de ordenacin primaria
y las centralidades barriales, en todo caso estas dos reas de manejo especial
por sinergia del mismo plan y por la intervencin puntual diseada en
concertacin con la comunidad, se vincularn al plan en su tejido fsico espacial,
con logros favorables para el bienestar general de la comunidad.
La intervencin en el rea de manejo especial de Pajarito, representa para el

plan parcial el reto de concretar y reflejar claramente en el territorio la poltica de
proteccin ambiental establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre la
frontera urbano rural. Tratndose de un rea poblada se hace indispensable el
anlisis de la compleja realidad de un espacio con mezcla de formas de vida
urbanas y rurales, condicin clave para la formulacin de la actuacin urbana a
definirse concertadamente, rescatando, preservando, cualificando y controlando
en lo posible desde la planificacin los valores que hacen de Pajarito, la Aurora y
Pedregal Bajo un espacio deseable para vivir as se siente y as lo perciben sus
pobladores, el cual ser irremediablemente impactado debido a su incorporacin
al suelo urbano, con cambios en el modo de vida de las personas que lo habitan,
en su entorno y en las formas de organizacin comunitaria .
La iniciativa pblica en asocio con las comunidades organizadas del polgono de

expansin, iniciarn conjuntamente segn lo estipulado en el decreto 1212 del
2000, en su artculo 8, sobre las REAS DE MANEJO ESPECIAL la formulacin
conjunta de una intervencin urbanstica que consolide los asentamientos
existentes, a travs de propuestas de estructura urbana del espacio pblico y del
privado consecuente con el territorio construido, promovindolo y cualificndolo;
las estrategias espaciales darn cuenta de su paisaje en armona con los valores
ambientales que subyacen en el entorno inmediato de las reas de manejo
especial consolidados de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora; as mismo la
participacin ciudadana de las fuerzas vivas ser consecuente con la poltica del
Plan de Ordenamiento que promulga:
Establecer una estrategia permanente de formacin ciudadana para garantizar y

cualificar la participacin en los procesos generales de ordenamiento y los planes
parciales, igualmente para ilustrar sobre las responsabilidades individuales y
colectivas frente a las regulaciones sobre ordenamiento territorial y el
sometimiento a los instrumentos de gestin e intervencin formulados en el Plan
de Ordenamiento Territorial".
4.9.2. Caracterizacin General
Diagnstico de Tendencias:
Las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal bajo y la Aurora, a pesar de

su ubicacin en el mismo suelo de expansin, no se encuentran articulados
funcionalmente entre s y tampoco hacen parte de un mismo cuerpo social.

Los antecedentes del hbitat en los tres sectores antes mencionados precisan de
procesos de ocupacin del territorio diversos aunque en lo fundamental han sido
desarrollados por loteo pirata, no obstante, las condiciones socio econmicas y
culturales de la poblacin han marcado considerablemente la forma de habitar en
Pajarito y Pedregal Bajo, siendo importantes y de peso histrico, los niveles de
cohesin social y de organizacin comunitaria que han trascendido en el tiempo
y de forma permanente en Pajarito, articulado a lo anterior est su localizacin,
la cual ha contribuido a establecer en sus habitantes relaciones espaciales y
sociales en funcin de las actividades urbano - rurales, es decir; vivir en la zona
rural pero producir en la ciudad, salvo contadas excepciones en Pajarito, donde
las huertas de pan coger generan algunos rendimientos econmicos para la
subsistencia de las familias. En Pedregal Bajo su economa es netamente urbana.
El rea que ocupan las tres reas de manejo especial es de 407.094.26m, unas
40 hectreas, que representan aproximadamente el 17% de las 236 hectreas
del suelo de expansin; de stas La Aurora ocupa 3.276.79m que equivalen al
0.08% del rea de dichos sectores, Pedregal Bajo 44.243.32m el 10.86% y
Pajarito 359.574.26m el 88.32%. El peso porcentual del rea de Pajarito es
relevante frente a la capacidad de ocupacin de esta rea de manejo especial
con respecto a La Aurora y Pedregal Bajo, esta ventaja cuantitativa presiona
por un mayor consumo del suelo en el corto y mediano plazo, inicialmente como
un hecho aislado originado en la subdivisin y venta y compra de lotes a
familiares y amigos, pero a partir del plan parcial es probable que la demanda de
este mercado inmobiliario aumente, presionada por los procesos constructivos
acelerados en la zona y la llegada de nuevos pobladores, ocasionando
subdivisin irregular e intensiva de lotes y por ende aumento de la actividad
edificadora en el sector, requiriendo unos y otros ser controlados y regulados.
La ocupacin actual con viviendas corresponde con la magnitud de la superficie

de cada rea de manejo especial. Segn censo desarrollado para el programa en
la Alcalda al Aire Libre, en la Aurora existen 40 viviendas, con una poblacin
aproximada de 130 habitantes para una densidad bruta y neta de 122 viv/Ha;
Pedregal Bajo tiene 170 viviendas y una poblacin aproximada de 711 habitantes
para una densidad bruta de 38.43 viv/Ha y neta de 60.31 viv/Ha; con respecto a
Pajarito el nmero de viviendas es de 262 y una poblacin aproximada de 1004
habitantes, para una densidad bruta de 7.28 viv/Ha y densidad neta de 18.38
viv/Ha. Estos niveles de ocupacin son diferentes segn las condiciones propias
de los desarrollos, en La Aurora y Pedregal Bajo urbanos, en Pajarito rurales.


Con la norma propuesta en el Acuerdo 23 de 2000 para las reas de manejo

especial de Pajarito y Pedregal Bajo que permite lotes hasta de 100 m con 3
destinaciones como mximo en 3 pisos de altura, se plantea una densidad que
corresponde a reas urbanas; en estas condiciones Pajarito puede alcanzar las
1200 viviendas y Pedregal Bajo 300 viviendas, este crecimiento esta supeditado
en ambos casos a la capacidad instalada en las infraestructuras mencionadas.
La expresin morfolgica de las reas de manejo especial configura un tejido

espacial en mancha con respecto al verde de la zona rural, inconexo pero vital
por su entorno, donde la forma urbana an no es la dominante, se habita con la
sensibilidad del campo, en el contexto urbano, no siendo igual el estilo de vida
de las tres reas de manejo especial entre s, porque cada una, de acuerdo con
sus singularidades, construy una forma de habitar que se reconoce con una
tendencia mayor o menor al tejido urbano o rural, situacin objetiva de Pajarito
en el mbito de la forma rural y de Pedregal Bajo en su configuracin de barrio
en consolidacin. Simultneamente en los tres sectores se percibe el avance en
su entorno de la urbanizacin clsica, con tipologas de viviendas de inters
social unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, con estndares adecuados y diseos
arquitectnicos de calidad que le contribuyen al paisaje que los rodea y a la
poblacin para su comodidad y disfrute. Se vislumbra en un futuro inmediato lo
inminente del proceso de urbanizacin prxima, con o sin Plan Parcial.
La formulacin de Plan Parcial exige de una intervencin urbanstica orientada a

evitar el deterioro en el tiempo de estas reas de manejo especial. La lectura del
territorio arroja indicios sobre los sntomas de precariedad y deterioro por la
ocupacin misma del territorio, destacndose la ocupacin con viviendas del
retiro a las quebradas y a los nacimientos de corrientes naturales, subdivisin de
predios, deficiente accesibilidad, dficit de espacio pblico libre y construido y de
equipamientos, deficiencia en la cobertura total de los servicios pblicos bsicos
domiciliarios de acueducto y alcantarillado, ilegalidad constructiva y urbanstica
reflejo de la ocupacin de hecho que dificulta la relacin y equilibrio de la
propiedad pblica y privada, en sntesis el abastecimiento de bienes y servicios
no corresponde con el crecimiento de las reas de manejo especial, estas
demandas en el corto plazo se incrementan y agudizan en virtud de su
crecimiento normal y del generado por el impacto de la nueva urbanizacin en el
rea del plan parcial, tornndose inaplazable la solucin a los dficits y a los
problemas principalmente viales y de servicios pblicos.
La fundamentacin del diagnstico se apoya en los siguientes indicadores de

coberturas y legalidad:
- Servicios Pblicos: En Pajarito de 262 viviendas ninguna se encuentra

conectada al sistema convencional de alcantarillado de Empresas Pblicas de
Medelln ya que no existe, el 50% no poseen conexin ni siquiera al sistema
cloacal comunal ni a pozo sptico, slo el 21% se encuentran conectados a este
tipo de solucin; lo que hace necesario brindar por parte de Empresas Pblicas
de Medelln una solucin a este problema articulado al desarrollo de las
infraestructuras del plan. Un 35% de las viviendas toma el agua de las
quebradas y corrientes naturales existentes en el asentamiento y el 60% de las
Empresas Pblicas de Medelln la cual se provee mediante el bombeo al tanque
de los Naranjos para la parte baja de Pajarito y por el sistema veredal de la
Corcovada para la parte alta, este ltimo con notorias deficiencias tanto en


calidad como en cobertura principalmente en poca de verano, ambos carecen

de la capacidad para cubrir las necesidades de la poblacin futura tratndose de
densidades urbanas, condicionando su posible densificacin a la entrada en
funcionamiento del tanque Las Hamacas, proyectado a 10 aos inicialmente.
En Pedregal Bajo de un total de 170 viviendas el 83% poseen conexin al

alcantarillado de Empresas Pblicas de Medelln y el 4.7% no poseen conexin al
sistema pblico descargando directamente a la quebrada El Hato, el sistema de
alcantarillado existente solo resuelve las aguas servidas sin contemplar las lluvias
y si bien es de Empresas Pblicas de Medelln no se encuentra conectado a
ningn colector y drena a la quebrada aguas abajo; cuando se construya el
colector paralelo de la quebrada La Iguan deber empalmarse a ste. El 93%
del agua potable es de Empresas Pblicas de Medelln suministrado mediante un
bombeo al tanque de Pedregal Bajo, el cual tiene capacidad para la poblacin
actual y la proyectada.
En La Aurora de 40 viviendas el 65% poseen conexin al alcantarillado pblico,

el restante 28% a otros sistemas no convencionales y el 77% posee agua
potable de Empresas Pblicas de Medelln; esta infraestructura debe articularse a
la de la nueva urbanizacin.
En ninguna de las tres reas de manejo especial existen sistemas de recoleccin

de aguas lluvias.
- Las viviendas en Pajarito presentan materiales en condiciones estables, el

80% estn construidas con materiales perdurables y slo un 10% corresponden
a tapia y a bahareque, con respecto al nmero de pisos construidos, esta rea de
manejo especial presenta un 56% en un piso, 40% en dos pisos y solo 4% en 3
pisos; Pedregal Bajo tiene un 86% de las viviendas en materiales perdurables y
un 5% en tapia y bahareque, con aprovechamiento de un 62% en un piso, 35%
en dos pisos y solo 3% en tres pisos; La Aurora presenta un 85% en materiales
perdurables y el aprovechamiento actual esta en un 46% en un piso, 46% en
dos pisos y 8% en tres pisos; la reciprocidad entre el lote y altura en funcin de
la forma urbana nos da el potencial de los aprovechamientos futuros, en la
perspectiva de una mayor densificacin, concentrndose dicha potencialidad en
Pajarito y en Pedregal Bajo, siempre y cuando las condiciones de accesibilidad,
servicios pblicos y espacio pblico se generen.
- El indicador de viviendas afectadas por riesgos hidrolgicos, nacimientos

de quebradas y lneas de alta tensin es el siguiente:
En Pajarito 72 viviendas correspondientes al 27% se encuentran sobre retiro de

quebrada, de estas 8 localizadas sobre el retiro de la quebrada La Garca y el
cao Pajarito requieren prioritaria reubicacin, 25 viviendas estn en el rea de
retiro a nacimientos de la corrientes natural del cao Pajarito y 4 debajo de
lneas de alta tensin, para un total de viviendas afectadas de 101 equivalentes
al 38.5% del total. En Pedregal Bajo 56 viviendas estn sobre el retiro de
quebradas El Hato y El Hato 2, 19 de estas son de prioritaria reubicacin, para
un total de viviendas afectadas de 56 que representan el 33%. La Aurora no
presenta afectaciones de este tipo.
- El tema tenencia y legalidad urbanstica y constructiva tambin es de

inters en este anlisis; Pajarito en titulacin presenta la siguiente situacin:

70% de los encuestados manifestaron poseer escritura de los predios, 11%
moran en vivienda alquilada, la restante participacin es de otras modalidades de
tenencia, del total de las viviendas slo el 11% presentan licencia de
construccin. En Pedregal Bajo, 77% de los encuestados dicen poseer escritura y
11% estn en alquiler, los restantes predios tienen otra modalidad de tenencia,
del total de las viviendas slo el 5.8% tienen licencia de construccin. En La
Aurora, el 77% de los predios visitados manifiestan poseer escritura y un 12.5%
son alquiler, 12.5% tienen licencia de construccin. El alto ndice de ilegalidad
presente en estas reas de manejo especial, muestra la necesidad de una
intervencin dirigida a la legalizacin urbanstica, constructiva y de la tenencia.
- En Pajarito el espacio pblico existente es de 1250m aproximadamente,

de estos los equipamientos representan 571m, para un estndar de 1.24m de
espacio pblico construido y libre por habitante; en Pedregal Bajo es de 0m por
habitante y en La Aurora 0m por habitante; la carencia absoluta de espacio
pblico efectivo de calidad es general en las tres reas de manejo especial, debe
formularse una propuesta para la generacin al interior de cada uno que tendr
que involucrar la adquisicin de predios privados con aptitud para ello y la
integracin al sistema general de espacio pblico del plan parcial, principalmente
con las Centralidades barriales y los parques lineales de las quebradas que se
tienen proyectados prximos a los polgonos.
- Las densidades viales en Pajarito son de 137ml/Ha neta, de las cuales slo
son aptas para el desarrollo urbano debido a las condicionantes propias del
territorio 42ml/Ha neta, que corresponde a un estndar rural, la propuesta vial
en esta rea de manejo especial debe dirigirse a generar la estructura necesaria
para el uso urbano con las densidades propuestas en coherencia con las
limitantes geomorfolgicas. En Pedregal Bajo la densidad vehicular es de
211ml/Ha neta, aptas para el desarrollo urbano 39ml/Ha; con la inviabilidad de
adaptar la va interior existente a condiciones aceptables urbanas, la propuesta
debe dirigirse a la articulacin con los sistemas viales propuestos para el plan
parcial. La Aurora tiene una relacin directa de accesibilidad vial ya que el
asentamiento mismo es un corredor.
Los indicadores reflejan la situacin actual y nos permiten visualizar el escenario

de tendencias a futuro, que de no ser atendidas y corregidas algunas de ellas en
el corto y mediano plazo sumergirn a las reas de manejo especial en forma
progresiva en condiciones de subnormalidad y riesgo ambiental de difcil retorno,
con altos costos socio ambientales y financieros en el tiempo, considerando una
eventual intervencin estatal para su transformacin, circunstancia que ha de
evitarse oportunamente potenciando los atributos y determinantes que hoy
hacen de Pajarito y Pedregal Bajo una opcin importante para habitar en
convivencia y disfrutar del extenso verde que ofrece el rea rural.
No obstante, a travs de un proceso lento pero continuo se detecta en el

territorio las tensiones inherentes a una ocupacin urbanstica por loteo pirata,
donde las reglas de juego las ha impuesto quien lotea y vende a partir de
intereses econmicos particulares, en otros casos las necesidades del grupo
familiar de expandirse por nuevos vnculos familiares o por efecto de herencias;
el impacto se presenta cuando son familias extendidas de las tradicionales
antioqueas, ocasionando subdivisiones intensivas del suelo, las cuales no han

consultado la norma existente, sino que estn mediadas por la necesidad de

establecerse del nuevo grupo familiar y el deseo de continuar localizado en un
espacio fsico en el cual se ha socializado un estilo de vida o se pretende hacerlo,
intrnseco a ello la presin socio econmica que pesa sobre la poblacin estimula
procesos informales de urbanizacin, esta situacin es determinante por influir
en la renta del suelo, deprecindolo y promoviendo un mercado informal del
mismo, presionado por bajos estndares segn sea su ubicacin urbana o rural
propiciando un precario desarrollo territorial.
En estrecha relacin la norma urbanstica en el suelo como soporte; las

actuaciones constructivas sin referentes normativos se constituyen en el
escenario ideal para la informalizacin del territorio, mxime en ciudades como
Medelln, donde se dispone de escaso suelo para urbanizar a bajos costos, en
especial para la construccin de vivienda de inters social, tornndose en circulo
vicioso que por supuesto va ms all de la norma y del suelo mismo como
atributo inelstico, por tanto las decisiones administrativas apuntan a conciliar
acciones urbansticas que conduzcan a formalizar adecuadamente la ocupacin
del suelo para generar bienestar en la comunidad.
El escenario de tendencias permite a las comunidades organizadas y a la

Administracin Pblica a travs del Plan Parcial de Expansin de Pajarito, asumir
con responsabilidad compartida la consolidacin urbana y del patrimonio familiar
de las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en
respuesta a los dficits efecto de un desarrollo informal, abordando las potencias
del territorio incluida su poblacin, como garantes de un proceso benfico para la
sostenibilidad de las reas de manejo especial del polgono Z2- DE4 y para el
conjunto de la ciudad.

5. MODELO DE OCUPACIN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLTICAS

Y ESTRATEGIAS
5.1. Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito
El Plan Parcial de Pajarito se fundamenta en los principios del ordenamiento

territorial planteados en le artculo 2 de la Ley 388 de 1997: funcin social y
ecolgica de la propiedad, prevalencia del inters colectivo sobre el particular y
distribucin equitativa de cargas y beneficios.
En concordancia con el Modelo de Ciudad planteado en el POT, el modelo de

ocupacin territorial que se propone para Pajarito se fundamenta en los
principios bsicos de la sostenibilidad ambiental, la competitividad, la equidad
social y el equilibrio funcional del territorio y sus principales componentes son los
siguientes:
Un desarrollo urbanstico que se inserta en un medio natural con alta oferta

ambiental como una alternativa para la generacin de espacio pblico y
para la proteccin del medio natural.
Un desarrollo sobre media ladera que posibilita visuales desde y hacia la

ciudad.
La conformacin de una centralidad zonal como parte del sistema de ciudad

complementadas por centralidades barriales como expresin de comunidad,
civilidad, intercambio cultural e identidad.
El transporte pblico como fundamento de la movilidad, representado en un

corredor de transporte complementario al Metro.
Un desarrollo urbanstico con una baja ocupacin suelo y un alto

aprovechamiento de los terrenos aptos.
La sana mezcla de usos que permitan disponer de las actividades

productivas comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la
vivienda que requiere la poblacin.
5.2. Objetivos del Plan Parcial
Con el fin de garantizar un desarrollo territorial consecuente con la poltica de

ordenamiento territorial contenida en el POT, se establecen como objetivos del
Plan Parcial los siguientes:
5.2.1 Objetivos Generales
Planificar la insercin coherente y armnica con el medio ambiente, de un

desarrollo urbanstico de vivienda, en un sector con caractersticas ambientales
frgiles. Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta
de espacio pblico y buscando la articulacin en toda el rea del Plan Parcial y
con el sector. Igualmente se pretende que el desarrollo del sector presente un

crecimiento adecuado sobre la ladera y una mezcla racional de usos y

actividades. Para el cumplimiento de este objetivo se observaran los principios
rectores del ordenamiento territorial.
Generar soluciones habitacionales de calidad en toda el rea del plan parcial,

propiciando el acceso de la comunidad de bajos recursos a las soluciones de
vivienda, disminuyendo de esta forma el dficit cuantitativo acumulado de
vivienda.
Contribuir a la generacin de empleos al apoyar el desarrollo de proyectos

constructivos que vinculan gran cantidad de mano de obra calificada y no
calificada.
5.2.2 Objetivos Especficos
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento

territorial y componente esencial del espacio pblico, vinculando al desarrollo el
potencial de reas con restricciones ambientales.
Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar la

seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
Planificar el desarrollo de Pajarito basado en un sistema estructurante de espacio

pblico, como elemento esencial de alta calidad urbanstica, generando espacios
de convocatoria, con alto aporte ambiental, aumentando los estndares de
espacio pblico y garantizando la fcil apropiacin por parte de la comunidad que
habita el rea de planificacin, el entorno circundante y la ciudad.
Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de la

zona de expansin y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento urbano
y una eficiente prestacin de los servicios a la comunidad y de los servicios
pblicos bsicos.
Integrar y articular la zona de expansin, tanto internamente como con el sector

circundante y la ciudad.
Incluir y configurar en los aspectos fsico, espaciales y sociales, las reas de

manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora a partir del Modelo de
Ocupacin del territorio; potenciando sus ventajas y cubriendo sus dficits,
vinculndolos a los nuevos desarrollos del Plan Parcial, al sector circundante y a
la ciudad y garantizando la sostenibilidad y la sustentabilidad de estos
asentamientos.
5.3. Polticas del Plan Parcial.
Adicionalmente a las polticas establecidas en el Plan de Ordenamiento

Territorial de Medelln, Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias en
relacin con los suelos de expansin, as como las prioridades establecidas en el
Acuerdo 12 de 2001, Plan de Desarrollo 2001-2002, Medelln Competitiva, se
consideran como polticas para el plan parcial de Pajarito, las siguientes:

Conservar y reforzar los ecosistemas naturales, preservando los sistemas frgiles

y vulnerables a la urbanizacin.
Propiciar la compatibilidad ambiental de los nuevos desarrollos con las reas de

manejo ambiental de forma que se establezca y mantenga un adecuado
equilibrio entre el aprovechamiento urbanstico de los terrenos y la proteccin al
medio ambiente.
Controlar y restringir la urbanizacin de terrenos con manifestaciones de

inestabilidad geolgica y los de importancia ambiental (nacimientos y fajas de
retiro a corrientes de agua, bosques con vegetacin nativa, etc.), evitando su
deterioro y la ocurrencia de amenazas.
Fundamentar la propuesta para el desarrollo de los asentamientos en el respeto

a los elementos ambientales que poseen.
Garantizar una oferta de espacios pblicos, tratados y dotadas de acuerdo con

las necesidades de los habitantes de Pajarito, que permitan su apropiacin para
el intercambio, uso, goce y disfrute de la comunidad .
Definir centralidades donde se concentre el espacio pblico de convocatoria,

diversidad de equipamientos, usos o actividades y la permanencia de instancias
pblicas y privadas, en coherencia con las necesidades de la poblacin,
garantizando una mayor apropiacin por parte de la comunidad y ptimas
condiciones de calidad.
Definir la ubicacin y conformacin de las centralidades de manera que sirvan a

los asentamientos existentes en el rea de planificacin del Plan Parcial y los
vinculen al nuevo desarrollo.
Determinar las nuevas infraestructuras que demandar la poblacin actual y

futura, de servicios bsicos educativos, recreativos, deportivos y de salud.
Integrar la zona de expansin con la malla vial urbana y con el Sistema de

Transporte de Mediana Capacidad, evitando impactos negativos en el trnsito y
en las condiciones de seguridad peatonal de los habitantes actuales y futuros.
Integrar internamente la totalidad del desarrollo y con el sector circundante a
travs de un sistema vial y peatonal eficiente y con calidad.
Conectar de manera eficiente y efectiva los asentamientos a los nuevos

desarrollos urbansticos, al entorno y al resto de la ciudad
Generar las redes de servicios pblicos para los nuevos desarrollos y para las
reas de manejo especial a partir del sistema interconectado de la ciudad, en
condiciones ptimas de prestacin de estos servicios.

5.4. Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
Recuperar y proteger los terrenos con procesos erosivos, en especial los caones
y laderas o taludes no urbanizables con antecedentes de inestabilidad geolgica.
promoviendo la reforestacin tcnica con especies que cumplan con los objetivos
de proteger y conservar.
Proteger las zonas con restricciones geolgicas severas y estables e inestables de

manejo especial, para lo cual se adelantarn los estudios indispensables para la
implementacin de las respectivas obras de proteccin y mitigacin, la definicin
de los criterios de manejo donde se determine el uso, actividad y el tipo de
transformacin que se puede llevar a cabo, el fomento de la reforestacin y la
prohibicin en ellas de la urbanizacin, con el fin de evitar su deterioro.
Proteger conservar y ordenar las cuencas hidrogrficas, conformando las fajas de

retiro y su manejo, fomentando la reforestacin, impulsando los proyectos y las
obras que garanticen la estabilidad de las microcuencas con manifestaciones de
procesos geolgicos activos y proponiendo sistemas de recoleccin y tratamiento
de las aguas residuales. Las acciones anteriores se fundamentarn en los
resultados de los PIOM.
Definir en forma integral el sistema de espacio pblico para el plan parcial,

determinando los elementos que lo conforman, su ubicacin, las caractersticas
que tendrn y la forma de generarlo y gestionarlo, a travs de cesiones o como
parte de las cargas del proyecto.
Incorporar al sistema de espacio pblico las reas ambientales definindolas

como parques ambientales, reas de importancia ambiental y paisajstica o reas
de proteccin a las corrientes de agua, dependiendo de las caractersticas de
cada una, y reglamentando su manejo.
Promover, conservar y disponer una alta oferta de zonas verdes, reas libres y
espacios con fines recreativos, definiendo las reas estables y concentrando en
ellas las nuevas construcciones con edificaciones en altura, buscando de esta
forma un desarrollo con ndices de ocupacin bajos.
Localizar las centralidades dentro del rea de planificacin, definiendo la

conformacin, usos y caractersticas de las mismas y proponer formas de gestin
y ejecucin.
Establecer programas, proyectos y acciones que garanticen la disponibilidad de

los servicios asistenciales bsicos, tanto en cobertura como en calidad.
Definir la infraestructura vial al interior del rea de planificacin que permita la

operacin del sistema de transporte de mediana capacidad y de las rutas de
transporte pblico, y al exterior del rea de planificacin la va para el sistema de
mediana capacidad hasta vincularla a vas existentes.
Definir un sistema vial y de circuitos o senderos pblicos ambientales, de fcil

recorrido para el peatn, articulando las centralidades y los diferentes sectores
que conforman el Plan Parcial.

Definir, conjuntamente con Empresas Pblicas de Medelln, los diseos y las

formas de ejecucin y financiacin de las redes de servicios pblicos para los
asentamientos y los nuevos desarrollos.
Formular, conjuntamente con las comunidades de Pajarito y Pedregal Bajo, una

propuesta para el ordenamiento, la intervencin y la legalizacin urbanstica de
las reas de Manejo Especial a travs del programa Legalizacin y
Regularizacin urbanstica, que contempla adems la legalizacin de las
construcciones y la titulacin de predios.
5.5. Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial
La planificacin en las reas de Manejo Especial se orienta a la configuracin del

Modelo de Ocupacin del Territorio y a la consolidacin del Sistema Estructurante
de Espacio Pblico en sus componentes natural y artificial.
Con los lineamientos de planificacin para el desarrollo de los asentamientos

que se definen a continuacin, se adelantars la formulacin de una intervencin
urbanstica concertada con las comunidades organizadas del polgono de
expansin, que consolide los asentamientos, a travs de propuestas de
estructura urbana del espacio pblico y de la estructura del espacio privado para
cada uno de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora,
consecuente con el territorio construido, promovindolo y cualificndolo.
Esta propuesta se adelantar con recursos del programa denominado en el Plan

de Desarrollo Gestin inmobiliaria para un hbitat integrado e integrador que
involucra adems otros componentes, como son la legalizacin urbanstica,
constructiva y de la tenencia, de forma que se contribuya a la solucin de los
conflictos asociados con la propiedad y que de cuenta de los posibles
instrumentos de gestin y fuentes de recursos para desarrollarla. Dicho proyecto
se debe regir por los trminos de referencia y los anexos tcnicos de condiciones
estipulados para los contratos del programa Gestin inmobiliaria para un hbitat
integrado e integrador.
Asentamiento de Pajarito
La propuesta urbanstica se dirige fundamentalmente a:
Formulacin de un plan ambiental que incluya el manejo de los sistemas

hidrogrfico y orogrfico considerando los retiros a nacimientos de corrientes
naturales, retiros a quebradas y su proteccin, el reasentamiento de las viviendas
declaradas en situacin de reubicacin prioritaria, la valoracin ambiental y
control del cierre de frontera urbano-rural precisando las reglas para las
actuaciones urbansticas en dicho borde, la definicin de densidades y el
proyecto de paisajismo.
Definir los estndares de loteo, aprovechamientos y usos en armona con

los determinantes del territorio y los objetivos de desarrollo territorial.

Diseo vial acorde con las caractersticas del asentamiento y las

restricciones geomorfolgicas que se articule con la propuesta vial y de
transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Generacin del espacio pblico al interior, articulado a las centralidades

del plan parcial y dems elementos que conforman el sistema estructurante del
espacio pblico, el cual deber responder a las necesidades de la poblacin
actual y futura, con estndares urbanos de calidad.
Cobertura en servicios pblicos bsicos de acueducto, alcantarillado,

energa y gas, atendidos mediante los sistemas convencionales de Empresas
Pblicas de Medelln y vinculados a las redes de servicios del plan parcial.
Definicin de reas pblicas y privadas por medio de un proceso de

regularizacin y legalizacin urbanstica , el cual concluya con el reconocimiento
constructivo y la titulacin de predios.
Formulacin de una propuesta ambiental que contemple principalmente el

manejo del recurso hdrico y el reasentamiento de las 8 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicacin prioritaria en el
documento tcnico de soporte.
Asentamientos Pedregal Bajo y La Aurora:
Diseo vial acorde con las caractersticas del asentamiento y las restricciones
geomorfolgicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en
el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Definicin de reas pblicas y privadas por medio de un proceso de

regularizacin y legalizacin urbanstica , el cual concluye con el reconocimiento
constructivo y la titulacin de predios.
Articulacin a las centralidades del plan parcial en respuesta a las demandas de

bienes y servicios de la poblacin actual y futura.
Formulacin de una propuesta ambiental que contemple principalmente el

manejo del recurso hdrico y el reasentamiento de las 19 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicacin prioritaria en el
documento tcnico de soporte.

6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO
El espacio pblico es el elemento principal del sistema estructurante urbano de

Medelln, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integracin social y la construccin de ciudadana9.
El espacio pblico es centro de experiencia e intercambio colectivo donde se dan

diversas manifestaciones que van desde la movilidad, el intercambio
interpersonal, el juego de los nios, la recreacin espontnea o especializada,
pasando por el encuentro casual y la libre expresin de la vida cultural, hasta los
encuentros comunitarios y cvicos. Es el escenario para la participacin
democrtica y el desarrollo de civilidad, el lugar donde se encuentran las
diferentes culturas que coexisten en el espacio urbano y rural y que deben
expresarse en forma respetuosa y tolerante, privilegiando siempre el inters
general sobre el particular.
Planteamiento Urbanstico
Los Sistemas Estructurantes Generales derivados del Acuerdo Municipal 062 de

1999, que se tienen en cuenta para el planteamiento urbanstico del plan parcial
son: El natural, el de centralidades, el de equipamientos y espacios pblicos de
esparcimiento y encuentro que incluye parques, plazas y zonas verdes, el
sistema vial y de transporte y el de servicios pblicos.
Para la propuesta de una estructura urbana de espacio pblico que defina el

sistema estructurante en el sector de Pajarito, se parte de los siguientes
criterios:
6.1.1. La Integralidad del Espacio Pblico
En Medelln, a raz de sus ltimos avances normativos se define el espacio

pblico como el sistema estructurante de la ciudad, se concibe como un todo
indivisible, asociado a una interpretacin muy consciente del entorno geogrfico
en donde se ubica la ciudad; buscando una integracin efectiva entre los
elementos constitutivos de los sistemas ambientales que claramente penetran y
estructuran lo urbano y los dems elementos del espacio pblico como plazas,
parques, vas, zonas recreativas y equipamientos.
6.1.2 Vinculacin Urbano Rural
Se partir de un modelo de estructura del espacio pblico que entiende este

territorio en particular, como una zona de borde con el rea rural del Municipio y
que por tanto debern cumplir la misin de realizar la transicin entre lo urbano
y lo rural a partir de lograr una adecuada articulacin de los elementos comunes,
es decir, el sistema ambiental de proteccin
Este criterio tendr amplio desarrollo en el presente plan parcial de Pajarito y en

general en todos los planes parciales de borde de expansin, donde la irrupcin
de los elementos naturales es ms determinante para la urbanizacin que
cualquier otro sistema estructurante y se manifestar claramente en la
9
Objetivo 3, artculo 12 del Acuerdo 62 de 1999

morfologa, en el respeto de las coberturas forestales, en el tratamiento de las

pendientes o en la baja de ocupacin del suelo.
Sistemas
Suelo rural
ambientales
Suelo de expansin
Plan parcial de
Suelo Urbano
Pajarito
6.1.3 Plan de Manejo Ambiental
El plan de manejo ambiental define la forma de incorporar al proyecto y al

desarrollo urbano los elementos ambientales estructurantes y su manejo. Parte
del reconocimiento de los elementos que son estructurantes segn lo dispone el
POT en la ficha del acuerdo 23 del 2000 y de la identificacin de los mismos y de
sus condiciones en el terreno.
El Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medelln (Acuerdo 62 de

1999) clasific los elementos del sistema estructurante en componentes
naturales y componentes artificiales o construidos.
Sobre los primeros se centra este Planteamiento ambiental y tienen que ver con
el sistema hidrogrfico, orogrfico y los ecosistemas estratgicos; por su parte
los artificiales o construidos hacen referencia a las centralidades urbanas y
rurales, a los ejes de comunicacin y a algunos equipamientos de alta jerarqua.
En cuanto al sistema hidrogrfico del sector de Pajarito se destacan los

diferentes retiros establecidos para cada una de las corrientes de agua (Acuerdo
23/ 2000) con su respectiva ubicacin de manera aproximada. As mismo, dentro
del sistema orogrfico se presentan las zonas de alto riesgo no recuperable.
Es de anotar que tanto el sistema hidrogrfico, el orogrfico, como los

ecosistemas estratgicos, son estructurantes y de estricto cumplimiento.
El Plan de Manejo Ambiental se compone de:
1) Una propuesta que vincula los elementos ambientales estructurantes en el

sistema de espacio pblico, tratndolos como parques ambientales, reas de
importancia ambiental y paisajstica y reas de proteccin a las corrientes de
agua ( parques lineales de quebrada).
2) Normas de manejo y acciones diversas a implementar orientadas a controlar

el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor utilizacin de los
recursos naturales existentes en el polgono de expansin.
El planteamiento ambiental parte de la oportunidad que ofrece el polgono de

Pajarito en trminos de oferta ambiental, para ser vinculada como parte del
espacio pblico del desarrollo urbanstico nuevo. Una zona de la ciudad que se
espera realice la transicin entre lo urbano y lo rural y que presenta una especial
abundancia de elementos naturales y suelos de proteccin, obviamente deber


basar su sistema de espacios pblicos en los sistemas ambientales, para as

lograr potenciar sus valores ambientales y paisajsticos, construyendo un modelo
apropiado a las circunstancias del territorio. Se tratar entonces de un tipo de
desarrollo profundamente respetuoso de estos valores, constituyndolos en la
base del modelo de organizacin territorial.
Las reas con restricciones para el desarrollo urbanstico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreacin y el esparcimiento, y
con un compromiso en la preservacin del medio natural dan la posibilidad de
estructurarlo de la siguiente manera:
Parques Ambientales.
Son reas de mayor tamao que por sus condiciones naturales tienen
restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, presentan posibilidades
de generar espacio publico para el desarrollo de actividades ldicas y recreativas,
que permitan el libre acceso a la poblacin de todo el polgono y de los sectores
aledaos.
El polgono de Pajarito brinda la posibilidad de generar un Parque Ambiental

Zonal sobre las reas con restricciones ambientales ubicada sobre la margen
norte de la va al Mar, entre la quebrada La Puerta y la quebrada Lusitania. Por
su forma permite el desarrollo de un mirador panormico sobre la ciudad, como
una de las mayores potencialidades que posee; en el futuro deber integrarse a
las reas de proteccin que se generen al reubicar las viviendas de las zonas de
alto riesgo de Vallejuelos.
Adems se puede generar tres Parque Ambientales Barriales: uno en Monteclaro,

anexo a la centralidad de Monteclaro, contiguo al centro de proteccin al Joven
Carlos Lleras Restrepo como enlace entre el suelo urbano y el suelo rural
ubicado hacia el norte; el segundo en el extremo oriental de la centralidad zonal
de la Aurora, rodeando los equipamientos educativos propuestos y sobre las
reas de proteccin de la quebrada la Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y
Los Chorros, esta ltima como parte tambin de un Parque Lineal de Quebrada;
y el tercer parque ambiental barrial dentro de la centralidad, y anexo a la zona
comercial de la parte sur. (Ver plano Planteamiento Urbanstico, - Sistema de
Espacio Pblico,Componente Natural, (manejo)).
reas de Importancia Ambiental y Paisajstica.
Son tambin reas extensas que presentan restricciones ambientales para el

desarrollo constructivo, pero que se requieren para la sostenibilidad del
desarrollo residencial; para la proteccin de recursos naturales como el agua y el
aire, y para la generacin o consolidacin del paisaje. Sern de dominio privado,
pero su intervencin o adecuacin debe realizarse previendo su vinculacin en el
corto y mediano plazo como parte del sistema de espacios pblicos. Mientras
sean de dominio privado podrn tener restricciones de acceso y utilizarse como
parques ambientales.


reas de Proteccin a las Corrientes de Agua
Son los retiros de proteccin a las corrientes de agua que se configuran en el

desarrollo como conectores del sistema de espacio pblico a nivel paisajstico,
ecolgico y de circulacin peatonal, por tanto tendrn las construcciones que no
afecten sus condiciones naturales y estarn protegidos con cobertura forestal.
En la medida en que las condiciones geomorfolgicas de las cuencas permitan

vincularlas efectivamente al espacio pblico que conecta las centralidades, se
definen algunas quebradas como corredores o parques lineales. En estos
casos parte de sus retiros sern cedidos como obligaciones urbansticas y su
amoblamiento se realizar de acuerdo con esta destinacin. Se establecen
adems algunas parques lineales como opcin para el canje de obligaciones
urbansticas en el evento de compensar suelo estable por suelo con restricciones
ambientales.
reas de importancia ambiental y paisajstica
Parques ambientales reas de proteccin a las corrientes de agua
6.1.4 Sistema de Centralidades
El sistema de equipamientos y espacios pblicos se fundamenta en una

concepcin integral y equilibrada del territorio que orienta la propuesta del
sistema de centralidades. En estas centralidades la ubicacin de los
equipamientos, su dotacin, ampliacin de coberturas y mejoramiento de sus
calidades espaciales, debe estar integrado al sistema de espacio pblico con sus
elementos constitutivos y complementarios de forma que respondan a las
necesidades primarias de circulacin, recreacin, encuentro y disfrute. Es as
como estos espacios se constituyen en verdaderos escenarios de lo colectivo,
articulando y facilitando las relaciones y actividades sociales en concordancia con
la jerarqua y el mbito de cobertura de cada una de las centralidades. Se
integran adems en ellas las actividades comerciales y de produccin. Para la
asignacin de los usos del suelo se tendr en cuenta lo establecido en el artculo
173 del Acuerdo 62 de 1999, de acuerdo con la cobertura de la centralidad.


Como parte Sistema de Centralidades de la ciudad se define para Pajarito una

centralidad zonal y cuatro centralidades barriales. Se tuvo en cuenta para esta
determinacin la localizacin de las centralidades de Robledo y San Cristobal con
las limitaciones que presentan para su crecimiento, la conformacin de los
alrededores que en general no cuentan con reas donde se disponga de los
comercios o servicios indispensables, las posibilidades de acceso al rea del plan
parcial, las vas que vinculas los barrios contiguos, o las condiciones naturales del
polgono entre otros. A partir de lo anterior se propone la ubicacin, delimitacin
y conformacin de las centralidades.
Las centralidades propuestas son:
Centralidad Zonal de la Aurora
Ubicada de manera equidistante de todos los sitios del rea de planificacin, y

amarrada a las centralidades zonales existentes San Cristbal y Robledo. Busca
prestar los servicios bsicos de cobertura zonal a todo el polgono y a parte de
los sectores aledaos. Estar dotada de una estacin para el transporte de
mediana capacidad sistema que la atravesar conectando a San Cristbal con el
sistema Metro. La centralidad reconoce elementos culturales existentes como
son: la casa de La Aurora (lote 22), la casa principal de propiedad de la Fiscala
General de la Nacin (lote 4) y la casa principal del lote 16, que deben ser
vinculada urbanstica, paisajstica y arquitectnicamente a la centralidad,
reasignndole nuevos usos.
Centralidad Barrial Nazareth.
Localizada al Noroccidente del polgono, en los predios donde esta el Centro de

Atencin al Adulto Desprotegido. Se pretende con la ubicacin en este punto
atender la poblacin del asentamiento de Pedregal Bajo y reconocer un lugar ya
identificado por el sector y por parte de la ciudad como equipamiento que
albergar edificaciones para servicios bsicos sociales y de servicio comercial y
mercantil. Deber contar con una estacin para el sistema de transporte de
mediana capacidad (Metroplus). Es la puerta de entrada de la zona rural a la
zona urbana.
Centralidad Barrial Lusitania.
Para integrar el nuevo desarrollo de Pajarito y los asentamientos de Santa

Margarita y Vallejuelos. Se ubica a partir de algunas infraestructuras existentes
(establos, caballerizas, coliseo de exposiciones y plaza de toros) de la hacienda
Lusitania, que pueden ser utilizadas para el desarrollo de equipamientos bsicos
sociales, comerciales y de servicios mercantiles, vincula adems el liceo Santa
Margarita. Esta centralidad es el acceso ms prximo al proyecto vial Aburra
Ro Cauca (Tnel de occidente).
Centralidad Barrial Pajarito.
Es el reconocimiento y la consolidacin de una centralidad existente en el

asentamiento de Pajarito, en torno al equipamiento educativo existente, el
templo catlico, una placa polideportiva y la sede comunal. Vincula el
asentamiento al nuevo desarrollo de Pajarito, su consolidacin se dar con la
ampliacin de los servicios bsicos y la generacin de nuevos equipamientos
acordes con la demanda de los pobladores actuales.


Centralidad Barrial Monteclaro.
Si bien las tres anteriores gravitan sobre la centralidad zonal de La Aurora, esta
ltima tendr una dependencia ms directa de la centralidad zonal de Robledo,
aunque el plan prev comunicaciones de tipo peatonal debido a la imposibilidad
de comunicaciones de tipo vehicular. Su ubicacin es prxima al centro de
atencin al Joven Carlos Lleras Restrepo y aledao al actual borde urbano.
Servir a parte del plan parcial y a sectores contiguos como la Pola o desarrollos
urbansticos nuevos como Tulipanes de Robledo o Santa Mara de Robledo, entre
otros.
Centralidad barrial
Centralidad Zonal
Todas las centralidades se ubican sobre vas estructurantes vehiculares y

senderos peatonales que permiten su acceso directo a cada una y entre si (salvo
el caso de Monteclaro).
Las centralidades estn todas asociadas a elementos del sistema natural que
deben cualificarlas, su desarrollo se estructura a partir del mismo sistema
natural, en algunas hay adems elementos construidos que le dan el
reconocimiento a hechos culturales del lugar.
Este sistema permite el desarrollo de centralidades vecinales en las nuevas

urbanizaciones, a partir de la concentracin de servicios (pblicos y mercantiles)
y comercios que puedan ser parte de la vida en el vecindario, las actividades
que se localicen en estas centralidades estarn de acuerdo con los usos
asignados para las reas residenciales en el Acuerdo 62 de 1999.
6.1.5. El Sistema de Equipamientos y las reas Cvicas y

Representativas
Est constituido por equipamientos, espacios o edificaciones destinadas a

proveer a los ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carcter
educativo, sanitario, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cvico
o cultural. Estn regulados por la legislacin urbanstica y sectorial de cada tipo

de equipamiento, y por una organizacin administrativa de mltiples organismos

pblicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio.
Son de carcter pblico o privado dependiendo de su propiedad y del servicio

que presten, son los que sostienen el desarrollo de actividades multisectoriales
diferentes a la vivienda.
Los equipamientos cualificarn las centralidades y contribuirn, junto al espacio

pblico, a la construccin de una cultura ciudadana referida al rescate de los
valores cvicos, democrticos, ticos y morales.
Dentro de las reas constitutivas del espacio pblico construidas o artificiales, se

encuentran adems de los equipamientos, las reas cvicas y representativas,
que son los espacios pblicos de mayor representatividad, bien sea por sus
caractersticas singulares de localizacin, por su peso en la conformacin de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa. En la zona 2 y cerca del plan parcial de Pajarito se destacan las
reas cvicas y representativas de los Parques principales de San Cristbal y de
Robledo10.
6.1.6. Sistema Vial y de Transporte.
El nuevo proyecto urbanstico se vinculara con la ciudad existente mediante

varias alternativas de conexin. La mas importante es la va estructurante
principal de Pajarito, que unir la centralidad zonal La Aurora con las centralidad
zonal de San Cristbal y todo el sistema de centralidades de la ciudad, la cual
ser un corredor que privilegiara el transporte masivo de pasajeros.
Otras conexiones sern a travs de la actual va al mar que permitir utilizar el

futuro corredor vial Aburra ro Cauca (paralelo a la quebrada la Iguana) y la
interseccin con la circunvalar (longitudinal) occidental.
Las conexiones viales permitirn adems mejorar el acceso a los asentamientos

existentes; y el proyecto se integrara internamente y con los sectores aledaos
mediante una red peatonal.
6.2. Sistema Natural
1) Vinculacin de los elementos ambientales estructurantes en el

sistema de espacio pblico.
Las reas con restricciones para el desarrollo urbanstico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreacin y el esparcimiento, y
con un compromiso en la preservacin del medio natural, dan la posibilidad de
estructurar el sistema natural de espacio pblico.
Este sistema esta conformado por elementos pblicos y privados que integran la
totalidad del polgono de expansin, son: reas de importancia ambiental y
10
Artculo 132 del Acuerdo 62 de 1999.

paisajsticas, parques ambientales, miradores urbanos, reas de proteccin a

corrientes de agua o parques lineales de quebradas.
6.2.1. Parques Ambientales
Como parte de las obligaciones urbansticas, se conforman cuatro parques

ambientales, uno de cobertura zonal para todo el polgono y tres de cobertura
barrial para la centralidad de Montecarlo.
Parque Ambiental Zonal El Mirador de Pajarito
Ubicado entre las quebradas Lusitania y la Puerta. Conformado por terrenos que
se levantan sobre la va al Mar, se encuentra atravesado por las quebradas El
Chagualn, la Cascada y Mariela.
Sus atributos fsicos ms importantes son:
Terrenos de forma alargada de oriente a occidente, altos respecto a la

carretera lo que permite desarrollar un Mirador Urbano a todo lo largo.
La presencia de una hondonada natural o antrpica en la parte occidental

entre las quebradas El Chagualn y La Cascada que permite el desarrollo
de un sitio para espectculos al aire libre donde el fondo sera la visual
sobre la ciudad.
Saltos de agua en la quebrada La Cascada.
La oferta de pequeas reas en la parte superior para la ubicacin de

construcciones livianas en pilotes o palafitos para la prestacin de
servicios mercantiles o propios del parque.
Permite atravesamientos en sentido Norte Sur desde Pajarito hacia

Vallejuelos Santa Margarita mediante senderos peatonales.
Posee una de las mejores visuales sobre el centro y el sur de la ciudad.
Su rea total es de 150.909,3 m (15 Ha.) como parte de las cesiones

obligatorias.
El parque debe conectarse con el resto del desarrollo urbanstico a travs de

parques lineales de quebradas como los de La Cascada, el sistema vial principal,
adems de bordear el parque en la parte superior mediante una va vehicular
que desarrolla reas de parqueo pblico para vehculos y bicicletas.


Parque Ambiental Barrial La Puerta
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbansticas de la unidad de gestin IV

con 17.187,7 m (1,7 Ha.).
Se caracteriza porque rodea el equipamiento educativo propuesto. Lo conforman

dos lotes, el primero hace parte del can de la quebrada La Puerta (margen
derecha), el segundo lote corresponde a las reas de proteccin de las
quebradas Los Chorros y Los Chorros 1. En ellos se cuenta con reas disponibles
para la ubicacin de construcciones palafticas livianas, preferiblemente en
madera y amoblamiento para parque ambiental con recreacin pasiva y alta
restriccin para el desarrollo de actividades recreativas masivas. Todo lo anterior,
siempre y cuando se soporte en estudios tcnicos que garanticen la estabilidad
de los suelos.
El manejo de la quebrada Los Chorros debe tambin obedecer a la intencin de

desarrollar un parque lineal de quebrada aguas arriba.
Su conformacin debe partir de una seleccin de especies para reforestar que

permitan la conformacin de un bosque de copas altas y el desarrollo de los
rastrojos.
Plantear, de ser posible, accesos a travs de las vas vehiculares que circundan.
Parque Ambiental Barrial La Aurora
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbansticas de la unidad de gestin V,

con un rea aproximada de 6.237,2 m (0,6 Ha).
Se conformar como un parque para el disfrute de la poblacin en general,

anexndolo a toda el rea comercial de la centralidad zonal de La Aurora,
mediante su adecuacin con amoblamiento, una arborizacin de copas altas y
una vegetacin de rastrojos bajos que permitan el acercamiento de la poblacin.
Parque Ambiental Barrial Monteclaro
Se desarrolla a partir de las obligaciones urbansticas de la unidad de gestin VIII

con 18.469,5 m (1,8 Ha.).
Se caracteriza por hacer parte del can de la quebrada La Gmez, con reas
disponibles para la ubicacin de construcciones palafticas livianas, preferible en
madera y amoblamiento para parque ambiental con recreacin pasiva, alta
restriccin para desarrollar actividades recreativas masivas.
Su conformacin debe partir de una seleccin de especies para reforestar que

permitan la conformacin de un bosque de copas altas y poco desarrollo de los
rastrojos, generando unos claros (reas desprovistas de rboles) para la
ubicacin de amoblamiento.

Parques Ambientales
rea
Parque Localizacin Usos Manejo
(Ha)
Va Al Mar entre quebradas Forestal, recreacin Proteccin y
Lusitania y La Puerta pasiva, educacin estabilizacin de los
Zonal Mirador de
15,0 ambiental suelos. Generacin de
Pajarito
un Mirador Urbano.
Propiedad pblica
Rodeando a los Forestal, recreacin Proteccin del recurso
establecimientos educativos de pasiva, educacin hdrico y del suelo.
la centralidad zonal, entre las ambiental. Propiedad pblica.
vas que conducen a la .
Barrial La Puerta centralidad e Pajarito y la 1,7 Rodearn en su
urbanizacin la Campia. Son interior unos
las reas de proteccin de las equipamientos
quebradas La Puerta, Chorros y educativos
Chorros 1. .
En la parte sur de la centralidad Forestal, recreacin Con alto valor
zonal de la Aurora, anexo al pasiva, educacin paisajstico, de libre
Barrial La Aurora 0,6
comercio y los servicios que se ambiental circulacin.
desarrollen.
Anexo a la parte superior del Forestal, recreacin Proteccin del recurso
Barrial Monteclaro Centro de Atencin del Joven 1,8 pasiva, educacin hdrico y del suelo.
Carlos Lleras Restrepo ambiental Propiedad pblica
Total reas cedidas 19.1
6.2.2. reas de Importancia Ambiental y Paisajstica
Son grandes globos de terreno comprometidos con la proteccin del medio

ambiente y fundamentales para la estabilidad y sostenibilidad del proyecto de
Pajarito. Adems contribuyen con la conformacin de un nuevo paisaje de
ladera con la mezcla de desarrollos urbansticos y reas libres.
Estas reas son de propiedad privada, pero podrn dentro de sus limitaciones,
desarrollar actividades donde el uso principal es el forestal , acompaado de usos
complementarios y compatibles como la educacin, la recreacin y los
equipamientos para garantizar la sostenibilidad de los mismos. Estas son:
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica La Montaa
Est comprometida con los retiros a unos nacimientos de agua de las quebradas
El Chagualn 1, La Cascada y la Cascada 1; su rea aproximada es de
142.378,91 m. Posee unos suelos con problemas de inestabilidad ubicados al
occidente y que lindan con la centralidad de Nazareth.
Esta rea ser atravesada por un sendero peatonal pblico con seccin de 10 m,
a la altura de la cota 1.955 m.s.n.m aproximadamente, el cual busca la
comunicacin entre las centralidades de Nazareth y Pajarito. Este sendero ser
una va de acceso a esta rea ambiental.
El sitio posee unas reas a lo largo de la va peatonal que pueden ser ocupadas
con infraestructuras deportivas y recreativas, lo mismo que construcciones para
actividades comerciales y de servicios complementarias al parque y al uso
residencial, siempre y cuando los estudios tcnicos de estabilidad de los suelos lo
permitan.

En la parte superior, contiguo a la va a San Pedro de Los Milagros, se podr

conformar el un Mirador Panormico sobre la ciudad, siempre y cuando los usos
complementarios al forestal no atenten con la proteccin de los nacimientos.
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica Pedregal Bajo
Ubicado entre las quebradas El Hato 1 y El Hato 2, cruzan terrenos con

problemas de inestabilidad geolgica que al ser catalogados como zonas de alto
riesgo no recuperables, deben ser destinados para la proteccin, permitiendo el
desarrollo de actividades restringidas en torno a la ecologa y la recreacin
pasiva. En la parte superior de la quebrada El Hato 2 su geomorfologa permite
incorporar sectores de bajas pendientes al sistema de espacios pblicos
efectivos, susceptibles de ser intervenidos. Tiene un rea aproximada de
78.367,74 m.
La intervencin de esta rea debe obedecer a los siguientes criterios:
Reforestacin acorde con las necesidades de proteccin y conservacin

del suelo.
Recuperacin de los cauces de las quebradas
Vinculacin de estas reas al asentamiento de Pedregal bajo y a los
nuevos desarrollos urbansticos.
Desarrollo de senderos transversales que permitan la integracin entre el
equipamiento educativo existente y los desarrollos residenciales nuevos.
Colocacin de amoblamiento (bancas, sealizacin, basureras, cebaderos,
iluminacin, etc.) que permita el disfrute de los vecinos.
Es importante dotar de sealizacin que de cuenta a los usuarios sobre las
condiciones del rea (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de
usarla).
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica La Puerta
Su importancia como rea ambiental y paisajstica se debe en primera instancia a

la necesidad de conservarla para mantener las condiciones del can, evitar
socavamientos y deslizamientos. En segunda instancia el aporte al paisaje por su
tamao y ubicacin dentro de todo el polgono en forma transversal desde la
zona rural a la actual zona urbana. Tiene un rea aproximada de 160.918,36 m.
A las reas comprometidas en el can de la quebrada se les debe dar el uso

especfico de proteccin mediante la reforestacin.
Los atravesamientos que se hagan sobre su cauce cuando no se traten de vas

vehiculares obligadas, se realizarn con estructuras elevadas livianas que no
requieran de mayores movimientos de tierra y permitan una mejor integracin al
paisaje. Estas pueden ser en madera y mediante estructuras colgantes.
Por estos atravesamientos se pueden desarrollar accesos peatonales que

permitan recorrer perimetralmente el rea, conformando corredores a lo largo
del mismo.
La intervencin de esta rea debe obedecer a los siguientes criterios:

- Reforestacin acorde con labores de proteccin y conservacin del suelo.

- Recuperacin del cauce de las quebradas y estabilizacin de las mrgenes.

- Vinculacin de estas reas a los nuevos desarrollos urbansticos.
- Desarrollo de senderos transversales que integran las centralidades.
- Colocacin de amoblamiento (bancas, sealizacin, basureras, cebaderos,
iluminacin, etc.) que permita la apropiacin de los vecinos.
- Dotar sealizacin que de cuenta a los usuarios sobre las condiciones del
rea (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de usarla).
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica Pajarito
Corresponde a la parte alta de la quebrada La Garca, el Cao Pajarito y su

nacimiento, ocupadas por viviendas del asentamiento de Pajarito, lo que requiere
de acciones de recuperacin, saneamiento y proteccin, que deben ser tenidas
en cuenta dentro de la acciones de intervencin planteadas para los
asentamientos. Tiene un rea aproximada de 66.105,24 m.
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica La Corcovada
Su compromiso ambiental est principalmente en la estabilidad del suelo, ya que

presentan antecedentes de inestabilidad geolgica sobre la margen izquierda de
la quebrada la Corcovada, y sus vertientes tan pronunciadas. Adems incluye la
desembocadura de la quebrada La Garca Tiene un rea aproximada de
162.052,40 m.
rea de Importancia Ambiental y Paisajstica La Gmez
Su principal valor lo posee en las actuales coberturas boscosas que se deben

mantener en procura de mantener el paisaje y preservar la estabilidad de los
suelos. Posee un rea aproximada de 47.868,46 m
Las acciones deben encaminarse a conformar un unirlo al parque barrial de

Monteclaro.
reas de Importancia Ambiental y Paisajstica

rea de importancia rea
ambiental y paisajstica
Localizacin Usos Manejo
(Ha)
Forestal, recreacin,
Parque ambiental de
educacin ambiental,
Nacimiento de las quebradas propiedad privada.
actividades culturales y
La Montaa Chagualn 1, La Cascada y 14,2 Su cobertura forestal
cientficas. Actividades
La Cascada 1 conformarn corredores
comerciales y de
biticos regionales.
servicios restringidas.
Suelos entre las quebradas reas con cobertura
Pedregal Bajo 7,8
El Hato 2 y El Hato 1 forestal permanente que
Nacimiento del Cao Pajarito conformarn parte del
Pajarito y parte alta de La Quebrada 6,6 paisaje verde de toda la
La Garca ciudad y sern parte de
Can de la Quebrada La Forestal, recreacin los corredores biticos
La Puerta 16,0 pasiva, educacin regionales.
Puerta, ambas mrgenes.
ambiental, actividades
Parte alta y baja de la
La Gmez 4,7 cientficas y culturales. Se podrn acondicionar
quebrada La Gmez para la realizacin de
Can de la Quebrada La actividades ldicas y
Corcovada, ambas recreativas en los sitios
La Corcovada mrgenes. Y la 16,2 donde previo a estudios
desembocadura de la Q. La tcnicos se puedan
Garca ubicar
Total reas 65,5



6.2.3. reas de Proteccin a las Corrientes de Agua
Algunas de las cuencas del rea de planificacin se definen como corredores o

parques lineales de quebrada teniendo en cuenta que presentan condiciones
geomorfolgicas para ser utilizadas como espacio pblico que vincula las
centralidades. En estos casos, deben contar con el amoblamiento adecuado y
parte de sus retiros se cedern como obligaciones urbansticas de la
correspondiente Unidad de Gestin
Las corrientes de agua que por sus condiciones naturales, morfolgicas,

topogrficas y ambientales se definen como parques lineales, debern ceirse a
los lineamientos generales contemplados en el Acuerdo 62 de 1999 y a los
programas y proyectos presentados por los PIOM al respecto.
La localizacin, reas, usos y manejo de cada uno de cada uno de estos parques
lineales de quebrada se presenta en el siguiente cuadro y su localizacin se
incluye en el plano Planteamiento Urbanstico, Sistema de Espacio Pblico
Compponente Natural, (manejo).
Parques Lineales de Quebrada

rea
Parque lineal Localizacin Usos Manejo
(Ha)
Entre la centralidad de
Q. La Cascua Nazareth y la va que de la 1,0
Aurora conduce a Lusitania
Entre la va que conduce une a
Nazareth con la centralidad
Q. La Cascada 1,4
zonal y el parque ambiental
zonal Mirador de Pajarito. Mantener siempre la
Entre la va a San Pedro de los Forestal, recreacin cobertura vegetal.
Milagros y La va que de pasiva, educacin
La Chaguala 0,9
Nazareth va a la centralidad ambiental, Sealizarla y
zonal. actividades culturales acondicionarle reas
Entre la va que de Pajarito y cientficas. para amoblamientos
conduce a la carretera a San mnimos
Q. La Guagita 2,6
Pedro y el lmite del polgono
con el Cucaracho.
Entre el equipamiento
educativo existente y su
Cao Pajarito 1,5
desembocadura en la quebrada
La Garca.
Total del rea 7.4
Cuando los urbanizadores se interesen en desarrollar directamente los

equipamientos en el suelo estable destinado a ese uso en este plan, se podrn
autorizar siempre que se obtenga concepto previo favorable del Departamento
Administrativo de Planeacin
En estos casos el rea correspondiente al suelo estable se deber compensar con

otros suelos, admitindose para el efecto los suelos con restricciones ambientales
localizados en los Parques Lineales como Opcin de Canje que se describen en
el cuadro que aparece a continuacin y en los planos Planteamiento Urbanstico,
Sistema de Espacio Pblico, Componente Natural, (manejo)
Para la compensacin de estas reas se tendrn en cuenta los avalos

comerciales de los predios

La localizacin, reas, usos y manejo de cada uno de estos parques lineales

opcionales de canje se presenta en el siguiente cuadro:
Parques Lineales como Opcin de Canje

rea
Parque lineal Localizacin Usos Manejo
(Ha)
Entre la va que de la Aurora
Q. La Cascua conduce a Lusitania y la va al 0,9
mar.
Mantener siempre la
Entre la va que de Nazareth
cobertura vegetal.
conduce a la centralidad zonal;
Q. La Chaguala 4,1
y la carretera al Mar en la parte
Sealizarla y
sur. Forestal, recreacin
acondicionarle reas
Todo su trayecto hasta la pasiva, educacin
Q. Lusitania 0,5 para amoblamientos
carretera al Mar ambiental,
mnimos
Desde el equipamiento actividades culturales
educativo ubicado en la finca La y cientficas.
Su intervencin
Q. La Montaita Montaa, hasta la va (inferior) 0,4
deber propiciar el
que conduce a Lusitania con la
desarrollo como
centralidad zonal
parque lineal.
Margen derecha de la quebrada
Q. La Gmez ubicada por encima del Parque 1,8
ambiental barrial Monteclaro
Total del rea 7,7
2) Normas de manejo y acciones sobre los recursos naturales.
Estn orientadas a controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la

mejor utilizacin de los recursos naturales existentes en el polgono de
expansin, se refieren al manejo de las corrientes naturales de agua, la aptitud
geolgica para el uso y ocupacin del suelo, manejo de suelos ambientales,
mecanismos para mantener el sistema natural del espacio pblico, retiros a
lneas de alta tensin y retiros a antenas AM y FM.
- Las Corrientes Naturales de Agua y sus Retiros.
Para el manejo de las corrientes naturales de agua y sus retiros en el suelo

del Plan Parcial Pajarito se tendrn en cuenta las siguientes disposiciones:
Retiros a nacimientos y corrientes naturales de agua.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro ser de un radio de cien

(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfologa de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Cdigo Nacional
de los Recursos Naturales Renovables y Proteccin del Medio Ambiente,
estos retiros podrn ser revaluados por la autoridad ambiental competente.
Los retiros a corrientes naturales de agua son los definidos en el artculo

94 del Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. Los resultados
de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas
(PIOM), se incorporaran a las normas del Plan Parcial una vez se tengan
elaborados y aprobados por la respectiva autoridad ambiental.
Para desarrollar las unidades de gestin, donde se requieran intervenciones

a los drenajes naturales, se debern implementar las recomendaciones del
los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas
(PIOM), las cuales estarn encaminadas a la conservacin, proteccin,

ordenamiento de las reas y los elementos que lo conforman, mediante la

regulacin de usos del suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo
de las fajas de retiro, y todas esas medidas tendientes a la preservacin y
recuperacin de las cuencas y microcuencas.
Las corrientes naturales permanentes de agua, en el rea de planificacin

del Plan Parcial de Pajarito, solo podrn ser objeto de manejos especiales
como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el
Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM)
justifique tcnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realizacin se
deber contar con la respectiva autorizacin de la entidad ambiental
competente.
Donde la conformacin morfolgica de los caones de las corrientes

naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45) y
evidencien procesos erosivos, se deber dejar a partir del quiebre de
pendiente, una faja mnima de diez (10) metros como rea de proteccin o
aislamiento, donde no se puede ubicar ningn tipo de desarrollo
urbanstico.
Estudios Hidrulicos y Geomorfolgicos
Para desarrollar las unidades de gestin que se encuentren comprometidas

por los problemas de inestabilidad existentes, los interesados debern
realizar estudios de detalle (geomorfolgico e hidrulicos), para la
proteccin y recuperacin de estos sectores. Estos son: ambas mrgenes de
la quebrada La Puerta, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada,
La Gmez y El Chagualn y otros de menor magnitud, como son: quebrada
La Garca, El Hato, El Hato 2 y La Chaguala.
Captacin y encauzamiento de aguas
Con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o

desconfinamientos laterales sbitos, al interior de la zona de expansin,
previamente a la ejecucin de las obras de urbanismo, en las unidades de
gestin que lo requieran como en finca Nazareth, lote La Fiscala, Hacienda
El Tirol o La Aurora, se deben captar y encauzar adecuadamente todas las
aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en la parte superior de
la ladera (descoles de la va al mar, acequias, reboses, transvasas de
quebradas, entre otros), o aquellas que sean identificadas como tal en el
Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca, PIOM.
Previo a la ejecucin de cualquier obra de urbanismo o construccin se

debern identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre
los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente,
para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a
realizar.
Las expresiones geomorfolgicas superficiales o someras que conforman las

corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que sean identificadas
previamente como tal mediante la ejecucin de los Planes Integrales de
Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), al igual que todas las

acequias que hallan sido eliminadas, el suelo correspondiente a sus

expresiones podr ser incorporado dentro del desarrollo urbanstico, previa
aprobacin de la respectiva autoridad ambiental.
Proteccin de retiros a corrientes de agua.

lleven a cabo en la zona, no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales, arroyos, caos, manantiales o en
los escurrideros naturales de flujo no continuo.
Reforestacin
En las reas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de

proteccin a las mismas, se deber realizar un proceso de enriquecimiento
forestal o vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger
y conservar las fuentes hdricas. El cumplimiento de este requisito ser
indispensable para el recibo de la urbanizacin o etapa de construccin
respectiva.
- Manejo de Suelos Ambientales.
Adems de lo dispuesto en el Acuerdo 62 de 1.999, el manejo ambiental del

suelo de expansin de Pajarito, se regir por las siguientes disposiciones:
Manejo de Bordes de Zona.
La delimitacin perimetral de las zonas clasificadas como D y E en el

plano Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del
Suelo, en: las Haciendas Nazaret y San Martn, margen derecha de la
quebrada El Chagualn, Hacienda Tierra Grata, margen derecha de la
quebrada Mariela, y la margen derecha de la quebrada La Guaguita, que se
establecen en el plano de la aptitud geolgica para el uso y ocupacin de la
zona de expansin de Pajarito, es aproximada. La determinacin precisa de
estos bordes de zona, estar supeditada a la ejecucin de los respectivos
estudios de microzonificacin geolgica - geotcnica que se lleven a cabo
en las unidades de gestin que lo requieran. Estos estudios sern
necesarios para la obtencin de la licencia de urbanismo.
Las zonas clasificadas como D y E en el plano Zonificacin de la Aptitud

Geolgica para el Uso y Ocupacin del Suelo, diferentes a las mencionadas
anteriormente, no se podrn desarrollar urbansticamente bajo ninguna
circunstancia. Su borde o lmite no podr ser en ningn caso, inferior al
determinado en el plano.
Las reas denominadas como D y E inestables no utilizables y estables e

inestables de manejo especial (reas no utilizables), se deben proteger y
conservar.

Depsito de Escombros.
A medida que se vayan desarrollando las unidades de gestin definidas en

el Plan Parcial, y en el evento de existir un sitio o terreno para llevar a cabo
un relleno de tierra o escombros dentro de la zona de expansin, los
interesados en desarrollar los proyectos, debern contar con la autorizacin
y permiso de las entidades y autoridades competentes.
Obras de Proteccin y estabilizacin.
Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que presentan ambas mrgenes

de la quebrada La Puerta, el rea adyacente a la corona del deslizamiento de
la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la
quebrada El Chagualn, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m., hasta tanto no
se lleven a cabo las obras de proteccin y estabilizacin requeridas, no se
permite el desarrollo de las fajas de terreno adyacentes, aptas para ser
urbanizadas.
Manejo de pendientes.
Cada Unidad de Gestin debe elaborar mapa morfomtrico escala 1:2000,

con los siguientes rangos: 010 %, 11-25 %, 26-40%, 41-60% y mayores
de 60%. Los terrenos que presenten pendientes superiores al 60%
constituyen suelos de proteccin.
El Departamento Administrativo de Planeacin, brindar apoyo tcnico para

el cumplimiento de este requisito. Para la elaboracin del plano sealado se
tendr en cuenta el plano Rango de Pendientes.
- Manejo de los Parques Ambientales y Lineales de Quebrada.
Los parques ambientales y parques lineales de quebradas que se definen

en el suelo de expansin de Pajarito, debern conservar unas condiciones
especiales que aseguren un espacio de disfrute ambiental propicio para la
comunidad, y observar las siguientes disposiciones:
En las reas de retiro a las corrientes naturales de agua y en los parques

ambientales, no se permiten las construcciones de elementos rgidos, pisos
duros, escenarios deportivos, kioskos o equipamientos, que vayan en contra
de los elementos naturales y ecosistemas que le confieren su aspecto
ambiental.
Se deber conservar la vegetacin existente y donde no existe se

recomienda sembrar especies adecuadas para los diferentes tipos de suelos
existentes y rgimen climtico, as como especies ornamentales.
Se debern colocar barreras de proteccin como medida para evitar

accidentes y conservar los nacimientos de las quebradas, en los sitios que lo
requieran.
El amoblamiento de los parques lineales y ambientales deber disearse de

manera que armonice con los aspectos ambientales y paisajsticos del lugar.

- Retiros a Lneas de Alta Tensin.
Las reas por donde cruzan los cables de las lneas de alta tensin que
conducen la energa elctrica, necesitan una distancia mnima de
aislamiento, los planos urbansticos debern contener los retiros a estas
lneas que sern definidos por la autoridad competente.
De acuerdo con informacin suministrada en el ao 2001 por Empresas

Publicas de Medelln estos retiros son: Para la lnea de alta tensin
Occidente Colombia u Occidente Beln, se deber respetar un retiro de
ocho (8) metros en ambos costados, a partir de su eje, y para la lnea de
alta tensin en la parta alta del barrio Pedregal bajo, hasta la urbanizacin
Vallejuelos, se deber respetar un retiro de tres (3) metros en ambos
costados, a partir de su eje.
No obstante lo anterior, la autoridad competente, suministrar la

informacin vigente al momento de la solicitud.
- Retiros a Antenas de A.M. Y F.M.
De conformidad con las disposiciones contempladas en los Decretos Ley

1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de Comunicaciones, todas
las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben estar ubicadas por
fuera de los permetros urbanos. Por lo tanto, las antenas de A.M. y F.M.
que se encuentran ubicadas dentro del suelo de expansin, deben
relocalizarse en suelo rural, una vez se vayan generando los desarrollos
urbansticos. Las localizadas en las proximidades del suelo de expansin,
deben respetar los retiros a desarrollos urbanos con el propsito de evitar el
efecto de las radiaciones sobre las personas y bienes.
6.3. Conformacin de las Centralidades.
6.3.1. Centralidad Zonal La Aurora
Con un rea total de 121.406 m (12,1 Ha), es la centralidad principal y tiene

81.089 m en suelos estables, equivalentes al 66% de toda la centralidad. En la
centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios mercantiles;
equipamientos bsicos de ecuacin, salud y deportes y recreacin; adems de
vivienda y reas libres, todas de mbito zonal.
Suelo a Ceder
Del total del rea de la centralidad 74.822 m corresponden a las cesiones

obligatorias, que se destinarn principalmente para desarrollar equipamientos
educativos, recreativos, deportivos, reas cvicas y representativas.
Del total de reas cedidas, 34.505 m de suelo estable se destinarn al

desarrollo de:

Equipamientos educativos principalmente, en tres lotes A, B y C, en los

cuales se desarrollarn 5 equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o
en defecto mnimo total de 100 aulas, as como reas complementarias.
Un equipamiento de salud nivel II en un rea producto de la integracin

de los lotes D y E.
Los lotes F y G, para el desarrollo de equipamientos institucionales,

estacin de polica y/o de asistencia social, los cuales reutilizarn y
adecuarn las edificaciones existentes. El lote H para la conformacin de
un rea cvica y representativa.
De las reas cedidas, 40.317 m son suelos con restricciones ambientales, las
cuales sern destinadas a la conformacin de reas libres que podrn anexarse a
los equipamientos contiguos de manera que sean utilizados por los usuarios de
los equipamientos y por la comunidad en general; as:
Los lotes I, J, y L, para el desarrollo de un parque lineal sobre la quebrada

La Cascada de uso pblico e integrado al equipamiento educativo anexo,
lo mismo que a las actividades comerciales de la centralidad.
El lote K, como rea libre anexa al equipamiento educativo del lote A. Los
lotes M y N para la conformacin del Parque Ambiental Barrial La Puerta,
el cual deber prever su conexin con el parque lineal de quebrada sobre
la quebrada Los Chorros.


El lote O ubicado al sur (parte inferior de la centralidad zonal) para la

conformacin del Parque Ambienta Barrial La Aurora totalmente integrado
a la centralidad como un rea pblica de libre acceso.
Las adecuaciones de los suelos ambientales que son parte de las reas de
proteccin a las corrientes de agua, deben orientarse a conformar parques
lineales de quebrada.
El equipamiento educativos ubicado en el Lote A debe vincular la casa de

propiedad de la Fiscala que se adecuar como un equipamiento cultural,
educativo o afn de mbito zonal.
reas de Actividad Mltiple
Del total de la centralidad 46.584,8 m son suelos estables destinados a

actividad mltiple de cobertura zonal.
Sern utilizados para el desarrollo de comercio, vivienda y servicios mercantiles;

se podrn construir 23.292 m en primer piso y mximo 34.938,6 m en pisos
superiores en comercio y servicios. As:
1.214 m construidos para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales

se debern ubicar en el primer piso, o en pisos superiores garantizando el
acceso para minusvlidos o personas con limitaciones fsicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrn cada uno un rea mnima de

607 m construida y reservar reas adicionales para retiros (si se
requieren) y usos complementarios para parqueaderos.
Deber reservar 5.700 m de suelo para la construccin de equipamientos

recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados se deber

reservar mnimo 2.364 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, resultado de aplicar el ndice de ocupacin, debern ser para la
circulacin en el primer piso, no limitando la circulacin peatonal y englobados
en espacios aptos para el desarrollo de actividades ldicas o cvicas.
6.3.2. Centralidad Barrial de Nazareth
Con un rea total de 39.100 m (3,9 Ha), de los cuales 32.660 m son suelos
estables, equivalentes al 83% de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios, adems de

vivienda y reas libres.
Suelo a Ceder

obligatorias, las cuales se destinarn principalmente para el desarrollo de

equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y reas cvicas y

representativas.
Del total de reas cedidas, 18.653 m se destinarn al desarrollo de:
2 equipamientos educativos de mnimo 20 aulas o uno de 40 aulas,

adems de la reas complementarias; en los lotes A y B.
Un equipamiento cultural o de asistencia social (como parte de la unidad

bsica comunitaria barrial) pero de uso pblico; en el lote C.
Un rea recreativa y deportiva de cobertura barrial, y un rea cvica y

representativa en los lotes D y E.
Un equipamiento de salud nivel I.
Por fuera de la centralidad, y dentro del asentamiento de Pedregal bajo se

encuentra un equipamiento educativo que posee restricciones para su
ampliacin.
Tambin como reas cedidas se tienen 6.440 m con restricciones ambientales,

destinado a la conformacin del parque lineal de la quebrada La Chaguala, de
carcter pblico con los lotes F y G. Este deber plantear la posibilidad de ser
aprovechado por los establecimientos educativos anexos.
Del total de la centralidad 14.007 m son suelos estables destinados a reas de

actividad mltiple de centralidad barrial.
Sern destinados a la ubicacin de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de

los cuales se podr construir 7003 m en primer piso y 3.502 m en altura para
comercio y servicios. As:
607 m construidos para 1 equipamientos de salud del nivel I, en el cual

se garantizar el acceso a los minusvlidos o personas con limitaciones
fsicas y reservar reas adicionales para retiros, (si se requieren), y reas
complementarias para parqueaderos.

recreativos y deportivos de dominio privado (coliseos, piscinas, canchas
polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deber

reservar 1.182 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, sern para la libre circulacin en el primer piso, no

limitando la circulacin peatonal.


6.3.3. Centralidad Barrial de Lusitania
Con un rea total de 29.219 m (2,9 Ha) en suelo estable.

Suelo a Ceder

equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y reas cvicas y
representativas, as:
2 equipamientos educativos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto

uno de 40 aulas, adems de las reas complementarias; en el lote A.
1 rea cvica y representativa, en el lote B.
Deber utilizarse la infraestructura existente de la plaza de toros como

parte del diseo de estos equipamientos y reas libres.
Es de anotar, que actualmente se cuenta con un tercer establecimiento educativo

llamado Liceo Santa Margarita.


los cuales podr construir 9147 m en primer piso y mximo 13.721 m hasta
dos pisos en comercio y servicios. As:
1.214 m construidos como mnimo para 2 equipamientos de salud del

nivel I, los cuales debern garantizar el acceso para minusvlidos o
personas con limitaciones fsicas. Los equipamientos de salud nivel I
tendrn cada uno un rea mnima de 607 m construida, reservarn
reas adicionales para retiros, (si se requieren) y reas complementarias
para parqueaderos.

recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se debern

reservar 1.182 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, resultado de aplicar el ndice de ocupacin, debern ser para la
libre circulacin en el primer piso, no limitando la circulacin peatonal y
englobada en un solo espacio.


Se podrn conservar las edificaciones que actualmente posee y

acondicionarlas a los nuevos usos.
6.3.4. Centralidad Barrial de Pajarito
Con un rea total de 26.893 m de los cuales 22.951 m (2,2 Ha) se generan a
partir del desarrollo del Plan Parcial, el resto, 3942 m pertenecen al actual
asentamiento de Pajarito, donde se ubican el establecimiento educativo y el
templo catlico.
Del total de la centralidad, 23.738 m son suelos estables, equivalentes al 88%

de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios;

equipamientos bsicos de educacin, salud y deportes y recreacin; adems de
Suelo a Ceder

equipamientos educativos, recreativos y deportivos, que sumadas a las del
asentamiento de Pajarito da un total de 21.194 m para equipamientos que se
destinarn al desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, mediante el desarrollo y

readecuacin de dos lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarn 3
equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto mnimo 60
aulas, adems de las reas complementarias (con nfasis en el deporte
con acceso pblico); un equipamiento de salud nivel I y el templo catlico.
Se debe tener en cuenta que el lote B hace parte del Asentamiento
Pajarito.
Dentro del lote B existe actualmente la capilla catlica, la cual podr ser
reubicada en cualquier otro sitio de la centralidad.
Como parte de las cesiones obligatorias, se cuenta con el lote C destinado

a la generacin de un rea cvica y representativa pblica, la que podr
ser replanteada con los otros lotes destinados a equipamientos (A, B y C)
para la reubicacin de equipamientos (plaza cvica, 4 equipamientos
educativos y las reas recreativas y deportivas).
Del total del rea de la centralidad se tienen los lotes E y G con

restricciones ambientales de los cuales el G es cesin obligatoria, mientras
el E lo aporta el asentamiento de Pajarito. Todos ellos destinados a la
conformacin de los Parques Lineales de las quebradas Cao Pajarito y
Acequia Arriba. Sern reas libres ambientales que podrn anexarse como
parte de los equipamientos y para el disfrute de la comunidad en general.




los cuales podr construir 2.481 m en primer piso y en total 3721 m hasta dos
pisos en comercio y servicios. As:
607 m construidos mnimo para 1 equipamientos de salud del nivel I, el

cual garantizar el acceso para minusvlidos o personas con limitaciones
fsicas y reservar reas adicionales para retiros y reas complementarias
para parqueaderos.
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos pblicos

preferiblemente se deber reservar mnimo 1.182 m para una unidad
bsica comunitaria barrial (de no trasladarse el templo catlico, se podr
disminuir).
Las reas libres, debern ser para la libre circulacin en el primer piso, no
limitando la circulacin peatonal.
6.3.5. Centralidad Barrial de Monteclaro
Con un rea total de 32.396 m (3,2 Ha), de los cuales 13.926 m son suelos
estables, equivalentes al 42% de toda la centralidad.

Suelo a Ceder

equipamientos educativos, recreativos y deportivos.
Del total de reas cedidas, se destinar los lote A y B al desarrollo de

equipamientos educativos principalmente, en los cuales se harn 2
equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto mnimo 40
aulas en total, adems de la reas complementarias (teniendo prelacin el
desarrollo de actividades deportivas y culturales).
Tambin como reas cedidas se tiene el lote C con restricciones

ambientales, destinado a la conformacin del Parque Ambiental Barrial de
Monteclaro. Este deber plantear la posibilidad de ser aprovechado por
los establecimientos educativos anexos.




los cuales podr construir 3.170 m en primer piso y mximo 4.755 m en total
As:
607 m construidos para 1 equipamiento de salud del nivel I,

garantizando el acceso para minusvlidos o personas con limitaciones
fsicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrn cada uno un rea mnima de

607 m construida y reservar reas adicionales para retiros y reas
complementarias para parqueaderos.

recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas.
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados o pblicos se

deber reservar mnimo 1.182 m para una unidad bsica comunitaria
barrial.
Las reas libres, debern ser para la libre circulacin en el primer piso, no
limitando la circulacin peatonal y englobado en un solo espacio.
Como la centralidad se desarrolla totalmente a partir de la unidad de gestin VIII

a la que pertenece, la centralidad podr ser replanteada por los gestores de la
unidad, siempre y cuando se conserve el programa de necesidades propuesto y
se apruebe previamente la propuesta por El Departamento Administrativo de
Planeacin.
6.3.6. Desarrollo de las Centralidades.
La conformacin de cada una de las centralidades con respecto al suelo pblico

para la ubicacin de los equipamientos y parques ambientales y al suelo
destinado a actividad mltiple aparece en los planos de las centralidades reas
de Cesin y Actividad Mltiple por Unidad de Gestin y en el correspondiente al
Parques Mirador Pajarito y se cuantifican en el cuadro Conformacin de las
Centralidades y los Parques que aparece a continuacin.
El suelo pblico se obtiene por medio de los terrenos que se ceden en

cumplimiento de las obligaciones urbansticas de todo el proyecto y por unos
predios que actualmente tienen el Municipio y la Iglesia ubicada en el rea de
manejo especial de Pajarito. Son en total 333 214 m de los cuales sern objeto
de cesin 329 272 m, de estos 86.873 m son suelos estables con aptitud


CONFORMACIN DE LAS CENTRALIDADES Y LOS PARQUES

Suelo a Ceder para Equipamientos Suelo en Actividad Mltiple
REA APTITUD REA APTITUD TOTAL SUELO REA APTITUD REA APTITUD
TOTAL LOTE
B-C D-E A CEDER B-C D-E
CENTRALIDAD BARRIAL MONTECLARO
7.586,7 18.469,5 26.056,2 6.339,9 0,0 6.339,9
CENTRALIDAD BARRIAL PAJARITO
15202,9 2.049,7 17252,6 4961,7 737,1 5698,8
CENTRALIDAD BARRIAL LUSITANIA
10.924,2 0,0 10.924,2 18.295,0 0,0 18.295,0
CENTRALIDAD BARRIAL NAZARETH
18.653,8 6.439,7 25.093,5 14.006,9 0,0 14.006,9
CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA
34.505,6 40.317,1 74.822,7 46.584,8 0,0 46.584,8
PARQUE AMBIENTAL
148.909,3 148.909,3
PARQUES LINEALES DE QUEBRADAS
0,0 26.213,5 26.213,5
TOTAL CENTRALIDADES
86.873,2 242.398,8 329.272,0 90.188,3 737,1 90.925,4
B o C, y 242. 398 m corresponde a suelos con afectaciones ambientales. Sobre

los suelos estables se ubicarn los equipamientos que servirn al sector,
principalmente los de educacin, recreacin y algunos de los de salud. En parte
de los suelos con afectaciones ambientales se definieron parques ambientales y
parques lineales de quebrada.
Con el fin de facilitar la ejecucin y la gestin del plan parcial y cumplir con los
objetivos sealados de generacin de espacio pblico y reparto equitativo de
cargas y beneficios, entre otros, se identifican ocho (8) unidades de gestin las
cuales debern ser ejecutables de manera autnoma. En el presente decreto se
establecen las disposiciones que regulan el desarrollo de cada una de estas
unidades.
Para su delimitacin se tiene en cuenta: la ubicacin de los predios con respecto

a la totalidad del rea, los accesos al rea de planificacin, el tamao de los
predios resultantes, la composicin predial y natural de los terrenos, la ubicacin
de las centralidades y los espacios pblicos y el planteamiento urbanstico
general.
Las unidades de gestin con los lotes que las conforman y sus reas se
relacionan en el cuadro siguiente:

Composicin de las Unidades de Gestin
Unidad
de Lotes nmero rea en m
Gestin
I 1, 2 258.010,0
II 4 257.000,0
III 3, 5, 6, 7, 8, 20, 39 320.438,0
IV 9, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 35, 36 216.600,0
V 10, 11, 12, 13, 22. 206.527,0
VI 23, 24, 25, 40 223.566,0
VII 26, 27, 28, 34, 37. 124.078,0
VIII 29, 30, 31, 32, 33. 275.358,0
Nmero total de lotes: 38 1.881.577,0
La delimitacin exacta de las unidades de gestin se establecen en el plano

Unidades de Gestin


Cada unidad de gestin a su vez, se podr desarrollar por etapas que sern
delimitadas en el plano urbanstico de cada unidad al momento de solicitar la
licencia de urbanizacin, esta licencia ser nica por unidad de gestin.
Cada una de estas unidades detallara las cargas que le corresponden de acuerdo
con el planteamiento general del plan y el reparto de cargas y beneficios. (Ver
Cuadro reas de Cesin por Unidad de Gestin). Al momento de solicitar la
licencia de construccin se habrn entregado las reas de cesin que le
corresponde a cada etapa, por escritura pblica debidamente registrada y se
definir el momento en que se construirn y entregarn los metros construidos
en equipamientos obligatorios con su garanta correspondiente.
Las obligaciones de rea construida para equipamientos y la dotacin y

acondicionamiento de los suelos a ceder que le corresponden a cada etapa se
entregarn con las edificaciones de la etapa respectiva.
SUELO A CEDER POR UNIDAD DE GESTION

(m)
UNIDAD DE REA APTITUD REA APTITUD
TOTAL LOTE
GESTION B-C D-E
I 17,297.8 12,253.7 29,551.5

II 11,077.12 7,691.2 18,768.32
III 10,924.2 91,908 102,832.2
IV 15,583.7 17,190 32,773.7
V 9,200.74 76,379.7 85,580
VI 10,488.6 10,406.8 20,895.36
VII 4,714.3 8,100 12,814.3
VIII 7,586.7 18,469.54 26,056.24
TOTAL
UNIDADES 86,873.2 242,399.1 329,271,6
DE GESTIN
El cuadro anterior muestra la proporcin de reas de cesin que le corresponde a

cada una de las unidades de gestin como parte del reparto de cargas, en
algunos casos el suelo pblico que se define para una unidad de gestin
sobrepasa las obligaciones de la misma y deber ser cedido por otra unidad la
cual se encuentra en dficit respecto a estos suelos.
En el caso de que a iniciativa de los particulares se quiera desarrollar, alguno de

los equipamientos para los cuales se ha reservado suelo de cesin, estos se
podrn compensar con otros suelos ambientales ubicados en el rea de
planificacin, teniendo en cuenta la diferencia en el valor de los mismos y de
acuerdo con las prioridades para el canje de suelos ambientales por suelo de
equipamiento que se sealaron con anterioridad. (Ver plano Planteamiento
Ambiental, Sistema Natural de Espacio Pblico - Cesiones)
La administracin disear los espacios pblicos y los equipamientos en las

centralidades y parques ambientales, priorizando los que sern objeto de cesin,
acorde con estos diseos y bajo la orientacin de la administracin los
urbanizadores cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.

Se cuantifican adems en el cuadro los suelos privados que hacen parte de las
centralidades, que se desarrollarn como reas de actividad mltiple. En estas
reas se construirn locales para actividades de comercio, servicios o
equipamientos.
6.4. Sistema de equipamientos y reas cvicas y representativas
El alcance del plan parcial de Pajarito amerita definir nuevas reas cvicas y
representativas las cuales deben ubicarse en la centralidad zonal y en cada una
de las centralidades barriales, y deben corresponder a la cobertura y jerarqua de
estas ltimas. Sus caractersticas deben permitir el desarrollo de actividades
culturales, cvicas, sociales, democrticas o ldicas entre otras, y deben contar
con el amoblamiento respectivo.
En el territorio y segn la cobertura de los servicios, los equipamientos y el

espacio pblico se jerarquizan por mbitos territoriales, que para el plan parcial
de Pajarito se definen como zonal y barrial11; estos son fundamentales junto con
los estndares que se tienen.
Con relacin a la demanda de servicios bsicos (prestados a travs de

equipamientos), el plan parcial propone la reserva de suelos con la asignacin
del respectivo uso para educacin, salud, recreacin y deportes principalmente.
Su clculo se basa en los estndares actuales de la ciudad, buscando
principalmente no estar por debajo de los actuales indicadores, atender la nueva
poblacin a asentarse y brindar servicios a la poblacin que actualmente ocupa el
territorio.
Datos Generales de poblacin

Viviendas Totales 25.000
Asentamientos 500
Nuevas 24.500
Nmero de personas por vivienda 4
Dos adultos, dos menores
Tipo de familias Dos adultos, un menor
Un adulto, uno o dos o tres menores
Total habitantes 100.000
Estratos 2, 3, 4
Tipo de viviendas En los rangos de Inters social
A continuacin se presenta el anlisis de cada uno de los servicios que deben ser
atendidos mediante equipamientos, a partir de este anlisis se obtiene el suelo
requerido para su desarrollo y servir como referente para el diseo
arquitectnico y urbanstico de los mismos. Sin embargo, estos indicadores se
ajustarn a las condiciones de cada centralidad y la concentracin en stas de
los equipamientos debe buscar la optimizacin en la utilizacin de las
infraestructuras de los servicios y la complementariedad entre ellos.
6.4.1. Equipamientos Bsicos Sociales
Conformado por los subsistemas de equipamientos educativos, de recreacin y

deportes, y el de salud.
11
Artculo 45 del Acuerdo 62 de 1999

Subsistema de Educacin.
Comprende los niveles de preescolar, educacin bsica (primaria y secundaria) y

educacin media. Para el plan parcial de Pajarito se tiene en cuenta los
siguientes indicadores:
ndice de poblacin en edad escolar12 27%

Poblacin total 100.000 habitantes
Poblacin en edad escolar 27.000 escolares
Nmero mnimo de aulas por establecimiento 20 aulas

Nmero de alumnos por aulas 45 alumnos
Nmero de alumnos por establecimiento (2 jornadas) 1800
Nmero de aulas requeridas (1 jornada) 600 aulas
Nmero de aulas requeridas (2 jornadas) 300 aulas
Nmero de establecimientos de 20 aulas (1 jornada) 30 Establecimientos
Nmero de establecimientos de 20 aulas (2 jornadas) 15 Establecimientos
Los espacios mnimos requeridos para un establecimiento con educacin bsica

desde el grado cero al once, con 20 aulas son los siguientes:
m reas
rea de las aulas 1.120 m
Aula (7m x 8m) 7m x 8 m 56
Nmero de aulas 20
reas en otros espacios indispensables 1.078 m

Centro de educacin fsica 2,5 aulas 140
Laboratorio de qumica 1,5 aulas 84
Laboratorio de fsica 1,5 aulas 84
Laboratorio de ciencias naturales 1,5 aulas 84
Sala de profesores 2,5 aulas 140
Batera sanitaria (10 usuarios) 1 aulas 224
Rectora reuniones 1 aulas 56
Secretara 1 aulas 56
Tesorera 1 aula 56
Direccin de ncleo 1 aula 56
Servicios sanitarios administrativos 0,5 aulas 28
Consejera, sicloga, coordinacin 1 aulas 56
Servicios generales 0,25 aulas 14
reas complementarias construidas 1.692

Biblioteca 4 aulas 224
Aula mltiple 1.125
Sala de videos 1 aula 56
Sala de sistemas 1 aula 56
Tienda escolar 0,5 aulas 28
Restaurante escolar 3 aulas 168
Depsito de materiales 0,25 aulas 14
Enfermera con unidad sanitaria 0,25 14
Celadura con cuarto sanitario 0.125 7
reas construida (sin circulaciones) 3.890
Circulaciones internas 35% de la construccin 1.361
TOTAL rea CONSTRUIDA 5.251
rea construida en primer piso (3 pisos) 1.750
reas complementarias libres 5.127

reas libre recreativa 2 m/escolar 1800
Placas polideportivas (3) 836 m c/u 2.508
Duchas, camerinos, unidades sanitarias 1,5 aulas 84
reas de parqueo 14% de la 735
construccin
12
De la zona 2 Nororiental

Parmetro de diseo para un establecimiento tpico de educacin:
rea construida por piso en edificacin de tres pisos: 1.750 m

Retiros : 1.500 m (ambientales)
reas libres: 5.127 m (recreativas y deportivas)
Total del Terreno: 8.377 m
El establecimiento tendr mnimo 20 aulas, pero preferiblemente llegarn a tener

40 de acuerdo con las recomendaciones de la Secretara de Educacin Municipal.
El suelo del establecimiento donde se ubican las construcciones debe ser estable,
las reas libres recreativas, las placas polideportivas y las reas de separacin
entre bloques podrn estar en suelo con restricciones ambientales siempre y
cuando se garantice la estabilidad del suelo, del rea libre, de los escenarios
deportivos y del establecimiento educativo en general.
El diseo tendr como requisito el que las reas complementarias construidas y

las complementarias libres se ubiquen en el planteamiento general de manera
que permitan la utilizacin de los escolares y de la comunidad, mediante la
programacin de horarios. Esta posibilidad se tendr en cuenta para los diseos
arquitectnicos de forma que se posibilite el control en los accesos.
Esquema de un
establecimiento
Establecimiento educativo
Aulas
Espacios para
el servicio
interno reas indispensables para el servicio
Espacios para reas complementarias libres y

el servicio construidas
interno y
externo
Subsistema Salud
El sector desarrolla sus funciones a travs de las entidades promotoras de salud

(E.P.S.), las cuales prestan sus servicios por intermedio de las instituciones
prestadoras del servicio de salud (I.P.S.) y por personas naturales, que son
aquellos profesionales y especialistas en la salud que independientemente
ofrecen sus servicios en consultorios de carcter privado.
Si la poblacin que tendr Pajarito pertenece a los estratos 2 al 4, es muy

probable que un gran porcentaje est dentro del denominado rgimen
contributivo, es decir, est afiliado por su propia cuenta o por estar vinculado al
sector formal de la economa. Lo anterior hace pensar, que la oferta de servicios
de salud ser en su mayora del sector privado, sin embargo el plan debe
reservar reas para este servicio que permita ofrecerlo independiente de quin lo
facilite.
Las I.P.S., asociadas a un lenguaje urbanstico, son todos aquellos

equipamientos en salud, que tienen una clasificacin por niveles segn el grado

de complejidad del servicio que se presta. Dichos niveles van del I al III siendo
este ltimo el de mayor complejidad, es decir aquellos equipamientos de salud
que se clasifiquen en el nivel III, son los que tienen capacidad de profesionales
especialista y tecnologa para atender los casos ms complejos en salud.
Nivel I Puestos de salud: Este nivel es asociado con la jerarqua barrial dado su
alcance mdico primario y de poca complejidad, en la mayora de los casos se
atienden consultas externas y urgencias menores de primeros auxilios. Son
lugares visitados por la poblacin circundante. En este plan se ubicarn en las
centralidades barriales. Estarn compuestos por consultorios de medicina
general, odontologa, sicologa, nutricin y diettica y laboratorio.
Nivel II Centros de salud y unidades intermedias: Este nivel es cubierto por las
I.P.S. y su cubrimiento es de tipo zonal, puesto que dichos establecimientos son
receptores de pacientes con una complejidad mayor remitidos desde el nivel I.
Se ubicarn en la centralidad zonal.
Nivel III Clnicas y hospitales: Por su alto nivel en tecnologa y experimentado

personal, estos equipamientos reciben pacientes del municipio y del mbito
metropolitano, regional y nacional; en algunos casos los pacientes provienen del
extranjero. Su ubicacin debe ser el centro tradicional y representativo y el
corredor de servicios metropolitano.
Para el clculo el nmero de equipamientos en salud se tiene los siguientes

indicadores:
Media de la ciudad en equipamientos I y II 1/12.208 habitantes

Media urbana en equipamientos nivel I 1/10.000 habitantes
Poblacin de Pajarito 100.000 habitantes

Nmero de equipamientos requeridos 10 de nivel I y/o II
Teniendo en cuenta que Pajarito tendr una poblacin de 100.000 habitantes y

una centralidad zonal, al menos un equipamiento de salud debe ser nivel II y se
ubicar en esta centralidad. Los otros 9 equipamientos de salud sern nivel I y
se distribuirn en el resto de las centralidades, pudindose agrupar dos o ms.
Las reas mnimas requeridas para un equipamiento de nivel I son las siguientes
REAS CONSTRUIDAS PRINCIPALES reas

10 Consultorios generales y odontologa(15 m c/u) 150
Laboratorio (sangre, bacteriologa, etc.) 45
Puesto de enfermera y descanso 20
Depsito limpio 3
Depsito sucio 4
Sala de espera 20
Unidad sanitaria (pblico, para hombres y mujeres) 8
Archivo activo y citas 20
Vacunacin 20
Control prenatal 10
Siclogo 10
Nutricin y diettica 25
Sala de procedimientos menores y urgencias 80
Administracin 15
Depsito 20
Total rea construida (sin circulaciones) 450
Circulaciones interna (35% del rea construida) 157

Total rea construida 607

REAS COMPLEMENTARIAS reas

Parqueaderos (2 por consultorio de 27 m cada uno)13 540
Retiros laterales y patios 1.800
rea total complementaria 2.340
Parmetros de diseo para un establecimiento tpico de salud nivel I:

rea construida en un piso: 607 m
14
Retiros y reas libres : 1.800 m
rea total de lote 2.947 m
El establecimiento deber ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos

superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en stano, disminuyendo el rea del lote.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarn dentro de los exigidos para el complejo.
Las reas libres podrn ser reas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrn ubicar las reas distintas a la de atencin a pacientes en pisos
superiores.
Parmetros de diseo para un establecimiento tpico de salud nivel II:

rea construida en un piso: 4.600 m
Retiros y reas libres: 1.800 m
rea total de lote 6.400 m
El establecimiento deber ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos

superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en stano, disminuyendo el rea del lote. Sern
el 14% del rea total construida.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarn dentro de los exigidos para el complejo.
Las reas libres podrn ser reas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrn ubicar las reas distintas a la de atencin a pacientes en pisos
superiores.
Subsistema de Recreacin y Deportes
Comprende las reas pblicas o privadas cuya carcter principal es la recreacin

pasiva, activa o mixta. Segn la cobertura o jerarqua se establecen varios tipos:
Parque Vecinal: Conforme con lo dispuesto para los parques infantiles

en el diagnstico al parque vecinal se le definen los siguientes
parmetros:
rea mnima: 1.000 m

rea mxima: 4.000 m
No contarn con equipamientos para el deporte
13
Los parqueaderos podrn ubicarse en stano o ser parte de una aglomeracin de
parqueaderos, cuando el equipamiento est inserto dentro de un aglomerado comercial.
14
Cuando se requieran para la iluminacin o ventilacin de sus reas.

Debern desarrollar juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre

para adultos.
No podrn tener restricciones de acceso
rea mnima en zona verde: 50% del parque
Contarn con elementos de amoblamiento como iluminacin, bancas,
basureras, sealizacin.
Parque Recreativo: En el caso del plan parcial P mnimo ajarito, se debe

propender por la ubicacin de un parque recreativo en las centralidades.
Su manejo se rige por lo dispuesto para los parques deportivos en el
diagnstico.
Dotaciones mnimas reas (m)

Placa polideportiva (2 de 836 m c/u) 1.672
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire 1.000
libre
rea administrativa 20
rea comercial (mdulos de ventas sin venta y sin 20
consumo de licor)
Unidad sanitaria 14
Parqueaderos (10 de 27 m c/u) 270
reas libres verdes 1.004
rea total mnima de parque recreativo 4.000
Parmetros:
rea mnima: 4.000 m
rea mxima: 10.000 m
Podrn tener escenarios deportivos, pero no debern tener

infraestructuras complementarias que inciten a la competicin (graderas,
cubiertas, etc.)
Podrn contar con elementos de proteccin al usuario pero no podrn
limitar el libre acceso.
El rea mnima en zonas verdes ser del 40% del parque.
Debern contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Podrn ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mnimas, pero el parque se
diseara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea ms de 4.000 m.
En Pajarito se aprovechar el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo en estos.
Parque Deportivo: Su mbito es Zonal y en el caso del Plan Parcial

Pajarito, se debe propender por su ubicacin en los suelos con
restricciones ambientales, rigiendo su manejo a lo dispuesto para los
parques deportivos en el diagnstico, y podrn ser parte de los parques
ambientales definidos en el planteamiento ambiental.

Placa polideportiva (3 de 836 m c/u) 2.508
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire 2.000
libre (2 de 1.000 m c/u)
Coliseo cubierto 1900
Piscina semiolmpica 500

rea administrativa ( 3 oficinas de 15 m c/u) 45

rea comercial (mdulos de ventas sin venta y sin 90
consumo de licor)
Unidad sanitaria 14
Camerinos y duchas 84
Parqueaderos (10 de 27 m c/u) 270
reas libres verdes mnimas 3.000
rea total mnima de parque deportivo 10.411
Parmetros:
rea mnima del lote: 10.000 m
rea mxima del lote: 25.000 m
rea mnima estable:
Debern contar con escenarios deportivos con infraestructuras

complementarias para la competicin (graderas, cubiertas, etc.)
Podrn contar con elementos de proteccin al usuario y control para el
ingreso a las actividades competitivas, pero no podrn limitar el libre
acceso al resto del parque.
El rea mnima en zonas verdes ser del 30% del parque.
Debern contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Podrn ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mnimas, pero el parque se
diseara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea ms de 10.000 m.
En Pajarito se aprovechar el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo es estos y como parte de parque
ambiental propuesto.
Los equipamientos para la prctica deportiva podrn ser cambiados por
otros acordes con la demanda y con las posibilidades fsicas para su
desarrollo en vista de las restricciones ambientales de los suelos.
Unidades Deportivas: Son de mbito de ciudad y para el caso de

Pajarito, no se cuenta con las condiciones ambientales, en trminos de
buena oferta de suelos para el desarrollo de una infraestructura tan
grande. Es por lo anterior, que se propone ms el desarrollo de parques
ambientales zonales, como fueron definidos en el planteamiento
ambiental.
6.4.2. Subsistema de Equipamientos Bsicos Comunitarios.
Corresponde a una unidad bsica de servicios complementarios a los dems

subsistemas que pretende prestar servicios a la poblacin ms vulnerable:
discapacitados, ancianos, jvenes, nios, mujeres, grupos tnicos, etc.; adems
a la prestacin de servicios bsicos para el culto, las organizaciones sociales y las
manifestaciones culturales y cvicas; y buscan convertirse en lugares para el
encuentro, la creacin y la convivencia. Segn su mbito pueden ser de
cobertura barrial (Unidad bsica comunitaria barrial) y de cobertura zonal
(Unidad bsica comunitaria zonal).

Unidad Bsica Comunitaria Barrial: Se ubicarn en las centralidades

barriales, existirn cuatro y las actividades principales sern las siguientes:

Templo - culto 300
Atrio 50
Salones de capacitacin ( 3 de 56 m c/u) 168
Aula mltiple (Teatro-cinema) + atrio 350
rea administrativa (2 oficinas de 15 m c/u) 30
Unidad sanitaria 84
Unidad asistencial 200
Total rea unidad bsica comunitaria barrial 1.182
Parmetros para las dotaciones:
Se deben reservar como uso, y pueden ser mayores a las asignadas.

Pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Pueden ser desarrolladas en altura
Deben garantizar el acceso al 100% de la poblacin, erradicando
obstculos fsicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
Unidad Bsica Comunitaria Zonal: Se ubicar en la centralidad zonal de

Pajarito y contar con las siguientes dotaciones:

Templo - culto 400
Atrio 50
Salones de capacitacin ( 6 de 56 m c/u) 336
Biblioteca 3200
Aula mltiple (Teatro - cinema) + atrio 400
rea administrativa (2 oficinas de 15 m c/u) 30
Unidad sanitaria 84
Unidad asistencial 200
Total rea unidad bsica comunitaria barrial 4.700
Parmetros:
De las dotaciones mnimas se deben reservar como uso, y pueden ser

mayores de las asignadas.
Todas las dotaciones pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Las dotaciones mnimas pueden ser desarrolladas en altura
Se debe garantizar el acceso al 100% de la poblacin, erradicando
obstculos fsicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
Equipamientos de Justicia Cercana al Ciudadano
Hacen parte junto con los destinados a la prevencin y atencin de desastres,

del subsistema de paz y convivencia.
De estos hacen parte las Inspecciones especiales, las inspecciones municipales,

las comisaras de familia, los centros de conciliacin y resolucin de conflictos,
los centros de conciliacin institucionales, las casas de justicia o centros para la

convivencia ciudadana, las sedes para los jueces de paz, sedes de los defensores
de oficio, sedes del sistema integrado de seguridad y del sistema integrado de
identificacin de huellas.
Para Pajarito, como mnimo se reservar el rea para la ubicacin de una sede
administrativa que permita la ubicacin de uno o varios de estos servicios, segn
la demanda, el cual est en la centralidad zonal, teniendo como prioridad la
ubicacin de una inspeccin de polica.
Parmetros:
Se partir de un rea mnima de 70 m para el funcionamiento de la

inspeccin y comisara de familia.
Podr ubicarse en pisos superiores, garantizando el acceso a
minusvlidos.
Podr ser parte de un conglomerado comercial o de la unidad bsica
comunitaria zonal.
De necesitarse ms de estos equipamientos se ubicarn principalmente en
la centralidad zonal, y en ltima instancia en las centralidades barriales.
No se ubicarn en las zonas residenciales.
Con la concentracin de estos equipamientos con otros administrativos se
podr conformar un CERCA.
El rea mxima resultante de la agrupacin de estos servicios en un
CERCA no ser superior a 500 m
Si se decide ubicar una estacin de polica, este debe desarrollarse en la

centralidad zonal, y deber manejarse como un uso restringido que tenga en
cuenta los siguientes parmetros:
En lo posible anexo o contiguo a la inspeccin de polica.

Todas las labores se deben desarrollar al interior del inmueble
No se permite la ocupacin de las vas con actividades relacionadas con el
uso.
No se permite el cierre temporal ni permanente de las vas.
No se permiten cerramientos perimerales en fachadas cerradas.
Subsistema de Equipamientos Institucionales Oficiales.
Destinados a garantizar el funcionamiento administrativo y logstico oficial,

distintos a las acciones operativas que cada entidad o institucin pueda realizar.
En Pajarito se aglutinarn todas en la centralidad zonal, con miras a la
conformacin de un CERCA.
Subsistema de Equipamientos Econmicos y de Servicios Mercantiles.
Se refiere a todas las actividades comerciales, industriales y de servicios

mercantiles, que ya fueron objeto de su normatizacin a travs del artculo 172
del Acuerdo 62 de 1999.
Para tal efecto, se le asignan los usos segn las siguientes reas:

rea de Actividad Mltiple de Cobertura Zonal: para toda la centralidad

zonal de La Aurora, y para el corredor ubicado sobre la va que une a la
centralidad de Lusitania (Va superior), desde la quebrada La Cascua hasta la
quebrada La Puerta.
rea de Actividad Mltiple de Cobertura Barrial: para las cuatro

centralidades barriales delimitadas en el presente Plan Parcial.
rea Residencial: El resto del suelo estable a desarrollar se le asigna el uso

residencial, con los respectivos usos especficos asignados mediante el Acuerdo
62 de 1999.
6.4.4. reas Cvicas y Representativas.
Son los espacios pblicos de mayor representatividad, por sus caractersticas

singulares, la localizacin, su importancia en la estructura del desarrollo del
territorio y los valores y actividades culturales que permite.
En Pajarito se conformaran mnimo una por centralidad y se regirn por los

siguientes parmetros:
Debern estar enmarcadas por los equipamientos y las actividades

comerciales y de servicios que se ubiquen all.
Las edificaciones que la contiene deben manejar una relacin directa entre
estos y el rea cvica permitiendo la apropiacin directa de la poblacin.
El diseo del primer piso de las edificaciones debe ser una fusin entre lo
pblico y lo privado, libre de obstculos y cerramientos.
Estas reas deben contar con un amoblamiento que contenga elementos y
smbolos cvicos, culturales, ambientales, recreativos, paisajsticos pero
bajo un diseo integral del mismo.
Ante la oferta de reas ambientales en todo Pajarito, este espacio debe
ser la contraparte, con una gran porcin del suelo en pisos duros, sin
dejar de proveerlo de masas arbreas si las necesita.
Los elementos culturales a tener en cuenta son: las edificaciones que por
su valor histrico y simblico van a permanecer (excepto las que se
ubican en suelos con restricciones ambientales) como la edificacin del
centro de atencin al adulto en Nazareth, la casa de la finca La Aurora
(lote 22), La casa principal del lote 16, la casa de propiedad de la Fiscala
(lote 4); el sitio donde se ha conformada el incipiente centro del actual
asentamiento de Pajarito, algunas instalaciones de la finca Lusitania.
En el diseo de las reas cvicas y representativas no se puede desconocer
la oferta de visuales que posee todo Pajarito, por ende, desde estas reas
se debe resaltar dicha condicin, ya que es un mirador de la ciudad.
El rea promedio de un rea cvica y representativa ser de 6.400 m, sin
embargo, debido a las condiciones morfolgicas del sitio, se podr contar
con reas inferiores, donde se defina un espacio para la congregacin de
poblacin donde se puedan desarrollar manifestaciones colectivas y
masivas.
Estas reas cvicas sern uno de los referentes ms importantes que tendrn los
pobladores del lugar, y de la ciudad con respecto a ellos.

6.4.5. Desarrollo y Gestin de los Equipamientos.
El plan parcial Pajarito prev la posibilidad de desarrollo simultneo de varias

unidades de gestin o el desarrollo independiente de cada una de ellas, para lo
cual define las cesiones obligatorias en suelo y en construccin de equipamientos
de manera que se puedan iniciar los desarrollos en cualquiera de las formas
mencionadas.
Los equipamientos que se van a construir como parte de la obligacin son en

orden de prioridad los educativos, seguidos de los de salud y por ltimo los de
recreacin y deportes.
En educacin ser prioritario construir mnimo 4 nuevos establecimientos

educativos, con 20 aulas mnimo cada uno. as:
Para la centralidad Pajarito, se realizar prioritariamente un equipamiento

nuevo con los aportes obligatorios de las unidades de gestin VI y VII
En Nazareth con los aportes obligatorios de las unidades de gestin I y II.
Para la centralidad zonal La Aurora con los aportes obligatorios de las

unidades IV y V. Si el desarrollo de vivienda de las unidades de gestin II
y III se inicia cerca de esta centralidad, debern dar sus aportes
obligatorios en esta centralidad.
En la centralidad de Monteclaro se desarrollar mnimo uno, de acuerdo al

desarrollo de la unidad de gestin VIII.
El la centralidad de Lusitania se podr terminar de consolidar el Liceo

Santa Margarita con parte de los aportes obligatorios de la unidad de
gestin III.
Todas las reas cedidas como reas libres deben ser entregadas completamente
adecuadas para ser utilizadas y disfrutadas como parte del sistema de espacios
pblicos.
En salud las obligaciones se orientarn a la construccin de dos equipamientos

del nivel I a ubicar en la centralidad barrial de Nazareth con los aportes de las
unidades de gestin I y II; y en la centralidad barrial de Pajarito con los aportes
de las unidades VI y VII. Adems se desarrollar un equipamiento de nivel II en
la centralidad zonal La Aurora con aportes de todas las unidades de gestin, de
ser posible.
6.4.6. Jerarquizacin del espacio pblico y los equipamientos

En todo caso, los elementos constitutivos del espacios pblico (de propiedad
pblica o privada), as como los equipamientos, se desarrollarn, ubicarn y
prestarn servicio, segn su mbito y cobertura, as:
mbito de ciudad
reas de importancia ambiental y paisajstica (Suelos de proteccin):
A.I.A.y P. La Montaa
A.I.A.y P. Pedregal Bajo

A.I.A.y P. La Puerta
A.I.A.y P. Pajarito
A.I.A.y P. La Corcovada
A.I.A.y P. La Gmez
mbito zonal
Centralidad Zonal de la Aurora
Parque ambiental zonal Mirador de Pajarito
reacvica y representativa zonal
Equipamientos de salud nivel II
Equipamientos de educacin basica y media vocacional
Equipamientos de educacin tcnica y superior
Parque Deportivo
Equipamientos Institicionales
Equipamientos de justicia cercana al ciudadano
Equipamientos de Fuerza Pblica, solo la estacin de polica
Unidad Bsica Comunitaria Zonal
mbito barrial
Centralidad Barrial Nazareth
Centralidad Barrial Pajarito
Centralidad Barrial Lusitania
Centralidad Barrial Monteclaro
reacvica y representativa barrial
Parques lineales de quebrada
Equipamientos de salud nivel I
Equipamientos de educacin basica y media vocacional
Parque recreativo
Parque infantil
Unidad Bsica Comunitaria Barrial
Todo equipamiento diferente a los enunciados aqu se prodrn ubicar en el

polgono segn lo establezca el Plan Especial de Equipamientos, y en su defecto,
las directrices impartidas por Planeacin, previo anlisis del mismo.
6.5. Accesibilidad
Como se dijo en el diagnstico, uno de los mayores problemas del rea de

planificacin es la accesibilidad vehicular en general y especialmente para el
acceso de vehculos de transporte pblico, dadas las condiciones tcnicas de las
vas aledaas existentes, las barreras geotcnicas y urbansticas (urbanizaciones
construidas) presentes, las pendientes topogrficas y las condiciones
hidrogrficas.
Despus de varios anlisis y trazados, se plantea un corredor de transporte

pblico como puede observarse en el plano Sistema Vial y de Transporte,
anexo a este informe, que a la vez ser el definido como la va estructurante
aprobada en el Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad (POT).
Descripcin del Trazado del Corredor de Transporte Pblico.

El corredor inicia el paso por el lmite noroccidental del rea de planificacin en el

Centro de Atencin al Mayor Indigente con Limitacin Fsica o Mental y atraviesa
en sentido occidente - oriente hasta la quebrada La Puerta que es el lmite
suroriental del plan parcial, definindose as el paso de la va estructurante por la
zona de expansin Z2-DE4 del POT. De esta quebrada contina por la va al
Cucaracho y la va a Pajarito (calle 64), hasta llegar a la carrera 94B en la
urbanizacin La Campia. En este tramo se plantea una va de doble calzada de
circulacin con separador central, en donde una calzada tendr el carcter de va
colectora como las dems formuladas para el plan y la otra calzada ser
exclusiva para el funcionamiento futuro del transporte masivo de mediana
capacidad (TMMC), por lo que hasta este punto slo ser necesario construir una
sola calzada inicialmente y reservar la faja requerida para el TMMC.
Del cruce de la carrera 94B con la calle 64, el sistema de doble calzada se
bifurca, dejando que la calzada colectora se integre a la carretera al mar por la
va a Pajarito o por la va de acceso a la urbanizacin La Campia. La otra
calzada para el TMMC, que a su vez servir como corredor de transporte pblico,
continuar por la carrera 94B hasta llegar a la va a La Pola, siendo necesario
realizar una ampliacin vial que implicar la adquisicin total de 14 viviendas y la
readecuacin y reposicin de parqueaderos pblicos de la urbanizacin La
Campia, tal como puede verse en el plano arriba enunciado.
Desde la interseccin con la va a La Pola, hasta la carretera al Mar, se plantea la

construccin de una va que se empalma a la futura va Longitudinal Occidental,
desplazndose por esta y efectundose un empalme provisional a la carretera al
Mar, desarrollndose por la margen sur de la quebrada La Gmez. As, se tendr
que construir una va con una longitud de 1.0 kilometro y seccin de va
colectora (17.00 m pblicos).
Hasta este punto se ha descrito de manera general, un corredor factible de

implementar, con condiciones tcnicas para operacin del transporte pblico
actual y del futuro transporte masivo de mediana capacidad. De aqu en
adelante, se plantea la continuidad del corredor por la actual va a la Carretera al
Mar, hasta la Avenida 80-81 con la calle 65, lo que implica realizar un anlisis
con dos escenarios diferentes en el tiempo que permitirn definir un
planteamiento acorde con las condiciones actuales y venideras.
Primera situacin: Actual carretera al mar como acceso al plan parcial y

desarrollos urbansticos del sector y al mismo tiempo como parte de la va Aburr
- Ro Cauca o Tnel a Occidente.
En estas condiciones como se plante en el diagnstico, es indispensable la

ampliacin de la carretera al Mar desde la quebrada La Gmez hasta la
interseccin de la Avenida 80-81 con la calle 65 y la construccin de un puente
de doble calzada, en esta interseccin. Esto significara ampliar 2.650 m. de va,
adquisicin de fajas del orden de 16.000 m construidas y 8.000 m no
construidas con un costo estimado de $12.000 millones, ms el costo de obras
civiles del intercambio estimadas en $6.000 millones, conformndose un
estimativo total de $18.000 millones.
El realizar esta ampliacin prcticamente perpetuara el funcionamiento de la va

como conexin Aburr - Ro Cauca, que como se plante en el diagnstico no

sera deseable por las implicaciones ambientales y funcionales que generar el

nuevo tipo de vehculo de carga (tractomulas) que se desplazar entre Urab y
Medelln, adems del impacto social debido a la ampliacin requerida.
Segundo escenario: se construye el tramo diseado K0 + 000 al K4 + 100 de

la va de conexin Aburr - Ro Cauca.
En este caso, todo el trfico regional y de carga pasara a esta va e incluso todo
el trfico generado por el desarrollo urbanstico del costado occidental del plan
parcial, colectado por la va Centralidad - Carretera al Mar, lo que no obligara en
el mediano plazo a la ampliacin de la Carretera al Mar en el tramo que se
analiza, pero s sera necesario construir un puente de una sola calzada
bidireccional en la interseccin de la Avenida 80-81 con la calle 65, con un costo
estimado de $3.200 millones (ver plano Propuesta de Intercambio Vial en la
Avenida 80-81 con la Calle 65).
Este puente en un futuro se utilizara como va exclusiva para el corredor de

TMMC planteado en el POT por la carrera 80, requerido para la movilidad de la
parte alta de la zona noroccidental de la ciudad.
Con esta situacin, la actual Carretera al Mar, se podra adecuar como un

corredor de transporte pblico principalmente, con todo el amoblamiento urbano
requerido para ello.
Estas dos situaciones planteadas debern precisarse an ms en su propuesta

fsica y econmica para ser discutidas y analizadas por el Comit de Proyectos
Viales y sea cual fuere la decisin, la Administracin deber comprometer los
recursos y realizar la gestin necesaria para garantizar la construccin de la
alternativa definida y as tener completamente resuelto el problema de la
accesibilidad a la zona de expansin sin causar impactos negativos a los
habitantes del sector y a los futuros habitantes de los desarrollos resultantes del
plan parcial.
Propuesta de Intercambio Vial en la Avenida 80-81 por Calle 65.
Igualmente se presenta una propuesta de intercambio vial para el cruce de la

Avenida 80-81 con la calle 65, consistente en un cruce a nivel con 3 fases
semafricas y un puente con una calzada inicial de 7.30 metros sobre la calle 65
(ver plano anexo Propuesta de Intercambio en la Avenida 80-81 con Calle 65).
La propuesta del intercambio est basada en aforos realizados en el ao 1996,

los cuales muestran que en lo sentidos norte - sur y sur - norte, es decir a lo
largo de la Avenida 80-81, se desplazan el 32% del volumen total de vehculos
que pasan por la interseccin, por lo que se propone el puente para atender esta
demanda, funcionando en doble sentido de circulacin.
Sistema Vial al Interior del Plan Parcial
Inicialmente, se ve claramente planteada una va principal de atravesamiento del

plan parcial a media ladera, que corresponde a la actual va al Cucaracho.

As mismo, definidos en el diagnstico los posibles puntos de conexin del rea

de planificacin con la red vial existente y en construccin, se plantean unos ejes
con pendientes longitudinales aptas para la operacin de vehculos de transporte
pblico que permitan la integracin total y directa de los nuevos desarrollos con
estas puertas o accesos. Estas puertas son las siguientes:
Tnel a Occidente (Liceo Santa Margarita): ser la puerta de conexin futura al

proyecto Aburr - Ro Cauca, que permitir adems la accesibilidad e integracin
del plan parcial a la ciudad a travs del tramo K0+000 al K4+100, el cual se
tiene aplazado en su construccin.
San Cristbal (Carretera al Mar con la va al Cucaracho): Permitir la conexin

con la cabecera del corregimiento de San Cristbal y posibilidad de salida de la
zona por la va a San Javier La Loma en caso de algn problema de cierre total
de la actual Carretera al Mar.
La Puerta (Va al Cucaracho con la quebrada La Puerta): Es el acceso desde el

oriente a la mayor parte de la zona de expansin, es punto de paso del futuro
sistema de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), lo que lo convierte
en una de las principales puertas del Plan Parcial.
La Campia (Calle 64C con carrera 96): Es el punto de integracin con la actual
va a Pajarito.
Las Hamacas: da acceso por el costado norte del plan parcial


La Pola (Calle 65C con carrera 95 Centro de Atencin al Menor Infractor): Da

acceso a la faja de terreno ms al oriente del plan (entre las quebradas La
Corcovada y La Gmez).
El resultado de integrar todas estas puertas y la va al Cucaracho, con un trazado

vial que cumpla condiciones tcnicas para la operacin de transporte pblico, es
el que puede observarse en el plano de la planta general Sistema Vial.
En l que se aprecia una interseccin entre el sistema suroccidental - nororiental

(puertas de acceso Tnel a Occidente - Las Hamacas La Campia) y la va
estructurante o sistema noroccidental suroriental (acceso La Puerta), que
presenta una situacin favorable para plantear una centralidad alrededor de este
nodo.
6.5.1. Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
Las especificaciones tcnicas del prediseo horizontal y vertical de las vas

propuestas al interior del plan parcial, buscan generar una infraestructura vial
para la operacin de vehculos de transporte pblico. Por tal motivo, se debe
garantizar condiciones para una velocidad mxima de 40 kilmetros por hora y
unas pendientes longitudinales mximas del 12% (como promedio ponderado),
llegando hasta el 16% en tramos no mayores a 100 metros.
En la etapa de diseo, se debe buscar mejorar las pendientes de las vas

prediseadas, para que se ajusten totalmente a estos criterios funcionales.
Secciones transversales.
Todas las vas planteadas tendrn el carcter de vas colectoras con las
siguientes secciones transversales:
Seccin vial general
Calzada 7.00 m
Zonas verdes laterales 3.00 m c/u
Andenes laterales 2.00 m c/u
Total pblico 17.00 m
Antejardines laterales 3.00 m c/u
Dadas las condiciones topogrficas de la zona y las recomendaciones

geotcnicas, la seccin transversal propuesta es 1,00m menor a la aprobada en
el Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de vas, buscando diminuir la
altura de los cortes del talud, pero cuidando la funcionalidad de la seccin, tanto
para espacio pblico, como para la operacin de transporte pblico, como puede
apreciarse en el planteamiento general de la seccin y que se deber analizar en
la etapa de diseos.
Seccin va estructurante
Esta va, por tener el carcter de corredor de transporte masivo de mediana

capacidad (TMMC), y al mismo tiempo de va colectora tendr la siguiente
seccin:

Dos calzadas 7.00 m c/u

Separador central 4.00 m
Andenes laterales 4.00 m c/u
Total pblico 26.00 m
Antejardines laterales 3.00 m c/u
Al igual que en el caso anterior, se deben brindar las garantas de flexibilidad en

el momento del diseo propiamente dicho para que cumpla con su funcin. En el
esquema del planteamiento general de la seccin, pude verse el tramiento en los
sitios de estaciones.
Para todo el sistema vial principal (colector y estructutante) la conformacin de

taludes se tomaron pendientes transversales de 1 Vertical a 0.75 Horizontal para
cortes y de 1V a 1,5H para llenos, basados en los conocimientos que de la zona
tiene el ingeniero gelogo del equipo, pero que deben ser definidos mediante un
estudio geolgico y geotcnico de cada eje vial propuesto.
Se hace nfasis en la necesidad de estudios de detalle para la elaboracin de los

diseos, dadas las condiciones morfolgicas, geotcnicas e hidrogrficas que
presenta el rea a desarrollar urbansticamente.
Seccin Senderos Pblicos
Para la movilidad peatonal, se presenta en el plano Estructura del Espacio

Pblico, un circuito de senderos pblicos, apoyados en el sistema vial, que
debern respetar la siguiente seccin transversal:
Anden central 3,00 m

Zonas verdes laterales 3,50 m
Las zonas verdes podrn ser implementadas en talud y debidamente arborizadas.
6.5.2. Sistema Vial
6.5.2.1. Descripcin
El prediseo vial elaborado para estos ejes, se bas en la cartografa digital

SIGAME restituida en escala 1:2000, por lo que todos los pasos sobre las
quebradas debern precisarse en la etapa de diseo. Asimismo, quedarn
sujetos de definicin, las dimensiones y el tipo de las estructuras de paso de las
quebradas (tuberas, boxcoulverts, pontones o puentes), hasta tanto se realicen
los estudios hidrogrficos y los respectivos diseos hidrulicos.
Va La Montaa: Es la va colectora para atender el flujo vehicular de los

desarrollos urbansticos de los lotes al extremo oriental del rea de planificacin,
que se integra por el acceso o puerta La Pola.
En el prediseo elaborado, la pendiente longitudinal resultante en casi toda su

longitud fue del 16,4%, no cumpliendo con las condiciones tcnicas para la
operacin de transporte pblico. La dificultad radica a que en la parte baja del
eje, la va se desarrolla entre dos zonas inestables, impidiendo dar mayor

recorrido curvilneo para salvar la diferencia de nivel con la pendiente adecuada.

Ser entonces en la etapa de diseo, cuando se tengan los estudios geolgicos y
geotcnicos que permitan precisar la delimitacin de los sectores inestables, que
se deber redefinir esta va para que cumpla con las condiciones tcnicas
exigidas.
Va Pajarito La Campia: Este eje conecta el acceso de Las Hamacas con el

de la Campia, generando un mejor alineamiento vertical que el que posee la va
actual a Pajarito, permitiendo el funcionamiento del transporte pblico que
llevar gran beneficio para el barrio Pajarito dado que hoy no tienen ese servicio
fundamental para una buena movilidad. El tramo existente para llegar desde el
barrio Pajarito hasta Las Hamacas, se concibe como una va de servicio.
Va Centralidad Pajarito: Es el articulador del sector del barrio Pajarito con

la centralidad zonal definida en el tema de espacio pblico. Presenta gran
dificultad para el atravesamiento de la quebrada La Puerta, dada su inestabilidad
de laderas, lo que implicar un puente con una longitud aproximada de 100,00
metros. Sern los estudios geolgicos y geotcnicos, los que permitan
determinar la dimensin real y el sistema estructural de este puente.
Va al Cucaracho: Permite la integracin del desarrollo a la puerta San Cristbal

y a la centralidad zonal. Se une a la va Estructurante dando continuidad hasta el
acceso La Puerta.
El hecho de atravesar de occidente a oriente la mayor parte del rea de

planificacin, lo convierte en un eje estratgico para programar la ejecucin del
plan parcial. Sin embargo, se debe conectar a la malla vial existente lo que
implica ampliarla hasta 13,00 metros, vindose la necesidad de adquirir
edificaciones y lotes por fuera del rea del plan parcial.
Va Centralidad Carretera al Mar: Permite la integracin directa del sector

noroccidental y la centralidad zonal, con el acceso Tnel a Occidente.
Va Nazareth: Planteada para el desarrollo de la finca Nazareth y la integracin

al transporte pblico del barrio Pedregal Bajo. Adems permite el acceso a la
centralidad barrial de Nazareth.
Va Estructurante: Es la va del Plan de Ordenamiento Territorial que, dado

que este no lo precis en el territorio, este plan parcial define el atravesamiento
por el rea de planificacin y propone su continuidad por fuera de esta (ver
plano Sistema vial y de transporte), para que sea analizada por el Comit de
Proyectos Viales de la oficina de Planeacin.
El plan parcial deber realizar estudios geolgicos y geotcnicos especficos en

los tramos de paso de esta va sobre las quebradas en general y especialmente
sobre la quebrada La Puerta, dado que se debe prever desde ahora la factibilidad
de implementacin de un puente adicional al existente, requerido para el
corredor de transporte masivo de mediana capacidad.
Para esta va ser necesario construir parte de su seccin pblica total, para que
pueda operar inicialmente como va colectora.

6.5.2.2 Estimativo de Cantidad de Obra
Se presentan los estimativos de las cantidades de obra que se producirn con la

construccin de las vas al interior del plan parcial, en lo que respecta a
movimiento de tierra, necesario para prever el tamao requerido para depositar
este material sobrante; las cantidades de rea de taludes generados por los
cortes y los llenos, que determinan la faja real requerida para la construccin de
las vas.
MOVIMIENTO DE TIERRA
VIA LONGITUD ANCHO DE MOVIMIENTO DE TOTAL

(M) BANCA TIERRA (M3)
(M) LLENO CORTE
LA MONTAA 1,082
17.00 6,720 46,600 53,320
PAJARITO - LA
762
CAMPIA 17.00 15,614 13,788 29,402
PAJARITO -
1,291
CENTRALIDAD 17.00 19,600 18,914 38,514
VIA AL CUCARACHO 883
17.00 7,618 16,433 24,051
CENTRALIDAD - C.
910
AL MAR 17.00 19,849 9,399 29,248
NAZARETH 650
17.00 6,841 8,832 15,673
ESTRUCTURANTE
1,560
(TRAMOS 1 Y 2) 26.00 12,145 23,384 35,529
7,138
TOTALES 88,387 137,350 225,737
DIFERENCIA
CORTES - 48,963
LLENOS
FAJAS
READE TALUDES (M2) FAJAS

VIA TOTAL
(M2)
LLENO CORTE
LA MONTAA 24,542
1,755 5,830 7,585
PAJARITO - LA CAMPIA 18,254
4,495 2,350 6,845
PAJARITO - CENTRALIDAD 29,879
6,643 6,272 12,915
VIA AL CUCARACHO 19,024
2,850 4,970 7,820
CENTRALIDAD - C. AL MAR 15,103
6,500 2,822 9,322
NAZARETH 20,814
3,309 4,961 8,270
ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1
32,740
Y 2) 3,523 3,355 6,878
TOTALES 59,635 176,820

29,075 30,560
6.5.2.3. Estimativo de Costos de Obras Viales
Se presenta un cuadro resumen de los costos de construccin, diseo,

interventora y valor de las fajas de las vas internas del plan parcial, basado en

los precios de la Secretara de Obras Pblicas Municipales (ver cuadro de

resumen).
RESUMEN PRESUPUESTO DE VAS
LONGITUD TOTAL
VIA
(M) ($)
LA MONTAA 1,082 1,502,023,000
PAJARITO - LA CAMPIA 762 1,113,929,000
PAJARITO - CENTRALIDAD 1,291 4,366,723,000
VIA AL CUCARACHO 883 1,456,271,000
CENTRALIDAD - C. AL MAR 910 1,456,139,000
NAZARETH 650 1,225,803,000
ESTRUCTURANTE (CALZADA 1,560 2,509,652,000
COLECTORA)
TOTALES 7,138 13,630,540,000.0
Los clculos pormenorizados de cada va, pueden verse en el informe de

memoria de clculos, tanto de las cantidades de obra, como de los presupuestos
de construccin.
6.5.3. Estimativos de Transporte y Trnsito
De acuerdo con las estimaciones iniciales de viviendas a construir y proyecciones

de poblacin, se presenta el siguiente cuadro de necesidades en materia de
transporte que requerirn los futuros habitantes y el volumen de trnsito que se
obtendr cuando se consoliden los desarrollos en el tiempo.
Cabe anotar que la norma de parqueaderos propuesta (1 por cada 6 viviendas),

se defini con base en un estudio sobre las urbanizaciones de vivienda de inters
social del sector, en el cual se aprecia que en la mayora de los casos analizados
se ha dado una utilizacin de las celdas construidas del 90%, lo que de por s da
muestras del acierto de la norma. Tambin, por anlisis en urbanizaciones en la
ciudad, se ha encontrado que aproximadamente entre un 50% y 70% de los
vehculos en dichas urbanizaciones salen o regresan en las horas pico.
As mismo es importante decir que el nmero de viajes promedio por persona da

(1,37 viajes persona da) fue tomado de los resultados del estudio de origen -
destino realizados por el Metro y el Municipio de Medelln en el ao 2000.
ESTIMATIVOS DE TRANSPORTE Y TRNSITO

VIVIENDAS NUEVAS 24.500
VIVIENDAS ASENTAMIENTOS 562
TOTAL VIVIENDAS 25.062
POBLACIN (4.00 hab/viv) 112.248
TOTAL VIAJES HORA
N VIAJES PERSONA DIA TOTAL VIAJES DIA PICO(10%)
1,37 137.340 13.734
NECESIDADES EN
REA DEPSITO
TRANSPORTE
CAPACIDAD BUS TOTAL BUSES (100 M2 BUS)
PBLICO
60 229 22.890
80 172 17.167
100 137 13.734
NORMA (PARQ/VIV) N CELDAS OCUPACIN (90%)
1/6 4.177 3.759
FLUJO VEHICULAR No VEH HORA PICO REA PARQUEO
(50%) (20 M2 VEH)
1.880 83540

SUELO EN VAS POR UNIDAD DE GESTIN
LONGITUD (M)
REAFAJAS
U. G. VA NO
COMPARTIDA (M2)
COMPARTIDA
Nazareth 650.00 16,300
Cucaracho 30.00 85.00 1,562
I
Estructurante 342.00 10,787
TOTAL 1,022.00 85.00 28,649
II Cucaracho 90.00 970
TOTAL 541.00 90.00 18,033
Cucaracho 678.00 175.00 16,492
III Centralidad - C. Al Mar 860.00 18,400
TOTAL 1,538.00 175.00 34,893
IV Pajarito-Centralidad 470.00 10,878
TOTAL 720.00 0.00 18,763
Estructurante 300.00 9578
V Centralidad - C. Al Mar 50 1078
TOTAL 350.00 0.00 10,656
Pajarito-Centralidad 710.00 16,432
Pajarito-Campia 190.00 4,552
VI
TOTAL 1,030.00 0.00 25,084
Pajarito-Centralidad 110.00 2,546
VII Pajarito-Campia 570.00 13,655
TOTAL 680.00 0.00 16,200
La Montaa 1,082.00 24,542
VIII
TOTAL 1,082.00 0.00
24,542
SUBTOTAL 6,963.00 350.00
7138
TOTAL
176,820

VAS POR UNIDAD DE GESTIN
LONGITUD (M)
COSTO/M.L ($) TOTAL
U. G. VA
NO COMPARTIDA COMPARTIDA VIAS (EN MILES $)
Nazareth 650.00
1,885,851 1,225,803
Cucaracho 30.00 85.00

1,649,230 119,569
I
Estructurante 342.00
1,605,664 549,137
TOTAL 1,022.00 85.00

1,894,509
1,605,664 868,664
II Cucaracho 90.00
1,649,230 74,215
TOTAL 541.00 90.00

942,880
Cucaracho 678.00 175.00

1,649,230 1,262,486
III Centralidad - C. al Mar 860.00
1,600,152 1,376,131
TOTAL 1,538.00 175.00

2,638,616
1,605,664 401,416
IV Pajarito-Centralidad 470.00
3,385,057 1,590,977
TOTAL 720.00 0.00

1,992,393
1,605,664 481,699
V Centralidad - C al Mar 50.00
1,600,152 80,008
TOTAL 350.00 0.00

561,707
Pajarito-Centralidad 710.00
3,385,057 2,403,390
Pajarito-Campia 190.00
1,465,697 278,482
VI
1,605,664 208,736
TOTAL 1,030.00 0.00

2,890,609
Pajarito-Centralidad 110.00
3,385,057 372,356
VII Pajarito-Campia 570.00
1,465,697 835,447
TOTAL 680.00 0.00

1,207,804
La Montaa 1,082.00
1,388,191 1,502,023
VIII
TOTAL 1,082.00 0.00
1,502,023
SUBTOTAL 6,963.00 350.00
TOTAL 7,138.00 13,630,540

6.6. Servicios Pblicos
La prestacin de los servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa, gas

y telecomunicaciones en el rea de planificacin del Plan Parcial de Pajarito
estar a cargo de las Empresas Pblicas de Medelln, al efecto se adjuntan, en
anexo, la disponibilidad de servicios de acueducto y alcantarillado, la estimacin
presupuestal del costo de construccin que incluye redes y acometidas, el valor
estimado a cobrar por vivienda, la propuesta para la financiacin de los servicios
y los planos de las redes de acuerdo con el diseo de las vas estructurantes del
Plan.
Empresas Pblicas de Medelln informa que el rea del Plan Parcial ser
abastecida con el tanque Pajarito, localizado en la cota de servicio 1920
m.s.n.m., el cual ya se encuentra construido y ser alimentado por bombeo
desde el tanque Cucaracho, obras que las Empresas Pblicas tiene programadas
para finalizar durante el primer semestre del ao 2002.
El tanque Pajarito cuenta con una capacidad de 2000 metros cbicos en su

primera etapa. El agua es transportada desde la planta de potabilizacin
Manantiales, en operacin normal, o desde las plantas Ayur o San Cristbal
para diferentes condiciones de operacin del sistema interconectado.
Las Empresas Pblicas de Medelln posibilitan el desarrollo del sector con la

recoleccin y el transporte de las aguas residuales mediante un sistema de
alcantarillado convencional, constituido por redes secundarias y colectores
integrados al sistema de colectores e interceptores existente, acorde con el Plan
Parcial.
En la actualidad se encuentra en ejecucin un contrato celebrado por Empresas

Pblicas para el diseo del colector principal y las dems redes se disearn y
construirn acorde con lo definido en el presente Plan Parcial y las necesidades
del sector.
En documentos anexos se incluyen el certificado de disponibilidad para la

prestacin de los servicios pblicos y los planos con la propuesta de las redes
principales de acueducto y alcantarillado expedidos por Las Empresas Pblicas de
Medelln, estos documentos garantizan la dotacin de los servicios pblicos por
esta empresa, sin embargo, el trazado definitivo de las redes depende de los
diseos finales de las urbanizaciones.

7. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
Descripcin General
El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o rea

bruta del proyecto, (1881.577 m), lo correspondiente a suelo a ceder para
equipamientos y reas ambientales, (329.271 m), para vas vehiculares,
(176.820 m) y para vas peatonales pblicas, (69.540 m). En este Plan
asciende a.1.305.946 mts. Sobre el suelo privado se desarrollan los nuevos
proyectos de vivienda y locales comerciales,
Se explica a continuacin el procedimiento que se adelanto para definir las reas

privadas en la totalidad del suelo a desarrollar y en cada una de las unidades de
gestin, as como las condiciones que se tuvieron en cuenta para calcular el
potencial de nuevas reas construidas, las cuales se resumen en el cuadro
Indicadores del Proyecto, ver plano Unidades de Gestin
De la totalidad del rea de planificacin, 2.305.176 m, se descuenta el rea de

las edificaciones y reas de manejo especial consolidadas, (Asentamientos de
Pajarito, Pedregal Bajo y Liceo Santa Margarita), quedando 1.881.577 m para el
desarrollo de las nuevas viviendas y centralidades.
Se descuentan de la cifra anterior los suelos a ceder y los correspondientes a

vas estructurantes y peatonales pblicas resultando de esta forma el suelo
privado para nuevos desarrollos.
El suelo a ceder se calcula teniendo en cuenta el articulo 23 del Acuerdo 23 del

2000, el cual establece para el tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansin, cesiones de 16,5 m de suelo por cada 100 metros cuadrados de
construccin en vivienda con un mnimo del 18% del rea bruta. Para otros usos
(locales comerciales, oficinas, consultorios, etc.), 9 m de suelo por cada 100
metros cuadrados de construccin o mnimo el 10% del rea bruta. En los
desarrollos mixtos como es este plan parcial, la cesin de suelo se hace
proporcional a lo construido en cada uso. Conforme con lo anterior el suelo a
ceder asciende a 329.271 m de los cuales 86.873 m son suelos estables para
la construccin de equipamientos y 242.398,0 m son suelos ambientales
pblicos. Ver Cuadro Suelo a ceder por Unidad de Gestin.
Las vas estructurantes del proyecto, para el transporte de mediana capacidad y

colectoras, ocupan 176.820 m de suelo, las vas peatonales pblicas 69540 m,
a partir de estas se propondrn en las diferentes unidades las vas de servicio
que se requieran para el acceso a las viviendas. Ver Cuadro Suelo en Vas por
Unidad de Gestin.
El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a 1.305.946

m, incluye suelos con restricciones ambientales, (676.832 m con aptitud
geolgica D, E y retiros a redes de alta tensin) y suelos aptos para ocupar con
edificaciones, (629.115 m con aptitud geolgica B y C). Estos ltimos se
ocuparan con edificaciones para vivienda y para locales de uso mltiple.

SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIN
Unidad de UG 1 UG 2 UG 3 UG 4 UG 5 UG 6 UG 7 UG 8 TOTAL
Gestin
Total Suelo 192.910 213.739 166.503 161.493 91.721 173.257 88.504 217.820 1.305.946
Privado
Estable 74.646 59.918 127.175 77.477 49.992 97.609 62.280 80.018 629.115
Ambiental 118.264 153.821 39.327 84.017 41.729 75.648 26.224 137.802 676.832
La proporcin de suelo estable que se destina a vivienda y a actividad mltiple se

toma del planteamiento urbanstico teniendo en cuenta el suelo para actividad
mltiple definido para cada una de las centralidades y el suelo que se reserva
para la construccin de vivienda en el mismo: Suelo en vivienda 538.926 m y
suelo en actividad mltiple 90.189 m. No sobra aclarar en este punto que
conforme lo establece el Acuerdo 62 de 1999 se podrn desarrollar locales
comerciales en suelo residencial y viviendas en reas de actividad mltiple, los
usos del suelo se rigen por la asignacin de usos del suelo para las diferentes
categoras de suelo del Acuerdo 62 de 1999..
El potencial de desarrollo del proyecto en trminos de cantidad de viviendas y de

rea construida en locales se calcula con base en los siguientes criterios:
VIVIENDAS: Edificaciones multifamiliares en 6 pisos. Teniendo en cuenta la

pendiente de los terrenos, las edificaciones podran tener alturas hasta siete
pisos con acceso por el tercer nivel, se subira mximo 5 pisos por escalas y no
se requerira la utilizacin de ascensores. Este tipo de edificio se est
construyendo en algunos proyectos prximos al plan en condiciones semejantes
de pendiente.
Edificaciones apreadas, continuas. Se consideraron retiros frontales de 12

metros entre edificaciones, no se tuvieron en cuenta retiros laterales.
Obligaciones de parqueo de una celda por cada 6 viviendas.
Apartamentos con rea construida promedio de 45 m y adicionalmente el 10%

de esta en reas comunes de circulacin.
4 apartamentos por piso.
Con base en los datos anteriores se calcula el suelo que se requiere por cada
vivienda en los suelos desarrollados con edificaciones multifamiliares y el total de
viviendas en estos suelos. Para calcular el total de viviendas en las ocho
unidades de gestin, se adicionan a las anteriores las que se pueden construir en
los pisos superiores de las reas de actividad mltiple, y los ndices de ocupacin,
construccin y densidad en rea bruta y neta.
Como resultado se obtienen 27.971 viviendas en edificaciones de seis pisos de

altura ms dos pisos con vivienda en reas de actividad mltiple.
rea Construida en Locales Comerciales: Se podrn desarrollar 67.641 m de

locales comerciales en edificaciones de 2 pisos de altura y 50% de ocupacin.

De conformidad con el acuerdo 23 de 2000, y la ficha Z2-DE4, el

aprovechamiento mximo para la totalidad del rea de planeamiento
correspondiente al Plan Parcial Pajarito es 0,8 para vivienda y 0,3 para otros
usos.
Luego de adelantar el anlisis en cada una de las unidades de gestin de la

potencialidad del suelo, la factibilidad de desarrollo y la estructura de espacios
pblicos y privados, se determin el aprovechamiento ptimo para cada una de
las unidades de gestin de forma que permita la viabilidad econmica de los
proyectos y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este ltimo a su vez,
determina las cesiones y obligaciones urbansticas para la totalidad del desarrollo
y para cada una de las unidades de gestin. Este aprovechamiento ptimo es el
aprovechamiento medio conforme lo establece el artculo 13 del Decreto 1212
de 2000.
Los aprovechamientos medios resultantes del ejercicio descrito anteriormente

para cada unidad de gestin y para la totalidad del suelo a desarrollar, en ndice
y en metros cuadrados construidos, se consignan en el cuadro que aparece a
continuacin.
APROVECHAMIENTOS MEDIOS
Unidad de
UG 1 UG 2 UG 3 UG 4 UG 5 UG 6 UG 7 UG 8 TOTAL
Gestin
Indice C. en
0.57 0.51 0.74 0.65 0.45 0.95 1.07 0.61 0.67
vivienda
m construidos
145.358 130.600 238.722 141.651 92.941 209.739 133.042 166.632 1258.684
en vivienda
Indice C. en
0.040 0.001 0.072 0.074 0.046 0.009 0.014 0.017 0.04
otros usos
m construidos
10.373 133 22.926 16.192 9.542 1.990 1.731 4.755 67.641
en otros usos
Indice C.
0.60 0.51 0.82 0.73 0.50 0.95 1.09 0.62 0.70
total
m construidos
155.731 130.732 261.648 157.843 102.483 211.729 134.773 171.387 1326.325
totales
Las unidades de gestin cuyo aprovechamiento medio sea inferior a 0,8 para
vivienda y 0,3 para otros usos, podrn utilizar estos aprovechamientos mximos
de 0,8 y 0,3, siempre que cedan suelo adicional al establecido en la tabla Suelo
a Ceder por Unidad de Gestin incluida en el artculo 56.
El suelo adicional a ceder se determina de la siguiente forma:

16.5 m de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en vivienda.
9 m de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en otros usos.
Estos suelos adicionales se cedern al interior del rea de planificacin vinculado

a las centralidades o parques ambientales, se repartir en suelo estable y suelo
ambiental con las mismas proporciones de los suelos cedidos en todo el plan.
Para las obligaciones de construccin se aplicar lo dispuesto en el artculo 24 del
Acuerdo 23 de 2000.
Tanto el aprovechamiento como las reas de cesin adicionales, debern

definirse con la licencia de urbanismo.

El Departamento Administrativo de Planeacin aprobar la localizacin y

destinacin de las reas a ceder adicionales.
PLAN PARCIAL DE PAJARITO

INDICADORES DEL PROYECTO
CALCULO CON OBLIGACIONES EN UN PORCENTAJE DEL REA BRUTA DEL LOTE.
(18% PARA USO RESIDENCIAL Y 10% EN OTROS USOS)
Unidad de Gestin UG 1 UG 2 UG 3 UG 4 UG 5 UG 6 UG 7 UG 8 TOTAL
rea de Planeamiento 2,305,176
reas asentamientos 423,599
consolidados
rea desarrollable (A.B.) 258,010 257,000 320,438 216,600 206,527 223,566 124,078 275,358 1,881,577
Estable B+C 121,993 89,428 172,993 112,923 69,849 136,601 86,414 112,747 902,948
Ambiental 136,017 167,571 147,445 106,124 136,678 84,518 37,664 162,612 978,628
D+E+AltaTension.
rea a ceder 29,552 18,768 102,832 32,774 85,580 20,895 12,814 26,056 329,271
Estable 17,298 11,077 10,924 15,584 9,201 10,489 4,714 7,587 86,873
Ambiental 12,254 7,691 91,908 17,190 76,379 10,406 8,100 18,469 242,398
Vias 28,649 18,033 34,893 18,763 10,656 25,084 16,200 24,542 176,820
Peatonales, total suelo en m 6,900 6,460 16,210 3,570 18,570 4,330 6,560 6,940 69,540
estables m 1,400 400 1,100 3,420 3,220 600 10,140
ambiental m 5,500 6,060 16,210 2,470 18,570 910 3,340 6,340 59,400
Suelo Privado vivienda y 192,910 213,739 166,503 161,493 91,721 173,257 88,504 217,820 1,305,946
comercio
Estable 74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018 629,115
Ambiental 118,264 153,821 39,327 84,017 41,729 75,648 26,224 137,802 676,832
Suelo estable 74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018 629,115
En vivienda 60,816 59,741 96,607 55,887 37,270 94,956 59,972 73,678 538,926
A. mltiple 13,830.2 177 30,568 21,590 12,723 2,653 2,308 6,340 90,189
Edificio de 8 pisos, 4 viviendas por piso y en reas de actividad mltiple 1.5 pisos en promedio para
comercio y 2 en vivienda
Pisos 6-viviendas de 45M 6 6 6 6 6 6 6 6 6
Suelo por vivienda 27.5 27.5 27.5 27.5 27.5 27.5 27.5 27.5 27.5
Total Viviendas 3,230 2,902 5,305 3,148 2,065 4,661 2,956 3,703 27,971
rea Construida en vivienda 145,358 130,600 238,722 141,651 92,941 209,739 133,042 166,632 1,258,684
rea Construida en locales en 10373 133 22926 16192 9542 1990 1731 4755 67641
A.M.
Viviendas en A.M. 285 4 629 444 262 55 47 130 1856
rea Construida total 155731 130732 261648 157843 102483 211729 134773 171387 1326325
Indice constuccin en AB 0.60 0.51 0.82 0.73 0.50 0.95 1.09 0.62 0.70
Suelo ocupado en vivienda+ 31,141.4 21,855.0 55,071.1 34,403.4 21,851.5 36,283.0 23,327.7 30,941.9 254,874.9
A.M.
I. Ocupacin (AB) 0.12 0.09 0.17 0.16 0.11 0.16 0.19 0.11 0.14
Densidad Bruta viv./ha. 125 113 166 145 100 208 238 134 149

8. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
8.1. La Valoracin del Suelo
En el proceso de formulacin de Planes Parciales, especialmente en aquellos

ubicados en suelo de expansin, la valoracin del suelo bruto que compone el
rea de planeamiento, constituye el punto clave de partida para la determinacin
de la viabilidad de ejecucin de los proyectos urbansticos que conformen el Plan.
En este mismo sentido, en el proceso de negociacin entre propietarios y

constructores, la determinacin de un precio base de referencia del suelo y de
las construcciones existentes para la valoracin de los inmuebles a aportar, es el
factor que garantiza a futuro la participacin de unos y otros en forma equitativa
en los proyectos urbansticos.
Desde la concepcin del Plan de Ordenamiento Territorial se establecieron los

lineamientos generales que permiten un tratamiento equitativo entre los
diferentes propietarios del suelo involucrados dentro de un plan parcial, en
funcin de las caractersticas geomorfolgicas de los terrenos especialmente en
los casos del suelo clasificado como de expansin.
El clculo de las edificabilidades en funcin de un ndice de construccin nico,

relacionado con el rea bruta del polgono, distribuye en forma homognea el
potencial de desarrollo entre todo el suelo del polgono, estableciendo una
relacin directa entre el rea bruta del suelo y la cantidad de metros cuadrados
de construccin que potencialmente pueden desarrollarse en cada predio, sin
considerar inicialmente las limitaciones de stos por estabilidad. Este hecho en s
mismo, pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios frente a la
norma de construccin y cualquier proceso, privado o publico, de negociacin.
Un segundo elemento, aplicado en la formulacin de este Plan, consiste en la

definicin de un valor monetario nico de referencia por metro cuadrado del
suelo del polgono Z2-DE4, establecido para la tipologa con mayor capacidad de
desarrollo, que en este caso corresponde a los suelos tipo B; dicho valor
asciende a 18.000 pesos corrientes por metro cuadrado, obtenido de los avalos
comerciales elaborados para la zona por el Departamento de Catastro adscrito a
la Secretara de Hacienda Municipal, en octubre del ao 2001.
Para establecer los valores totales por predio se retom la clasificacin del suelo
segn la clasificacin de la aptitud geomorfolgica, que para la zona identifica:
suelos tipo B y C con la mayor capacidad portante, tipo D asociados a suelos
con procesos de inestabilidad y en algunos casos alto riesgo, tipo E referidos a
retiros de quebradas, y por ltimo aquellos afectados por lneas de Alta Tensin
que limita su utilizacin. El valor para cada uno de estos tipos se determin
aplicando porcentajes diferenciales sobre el valor nico de referencia, con base
en el grado general de afectacin atribuido a cada tipologa de suelo
En cuanto a las edificaciones existentes se retomaron tanto las reas construidas

identificadas en los avalos realizados, as como los valores monetarios por
metro cuadrado de construccin.

La cuantificacin del valor de los inmuebles utilizada, tanto en el Reparto como

en la Evaluacin Financiera, se elabor a partir del precio de referencia,
aplicando factores de ajuste en funcin de la tipologa del suelo, como se
presenta en la tabla siguiente.
Precio de Suelo tipo B Suelo tipo C Suelo tipo D Suelo tipo E Alta Tensin
Referencia
18.000 100% 100% 10% 30% 20%
18000 18000 1800 5400 3.600
Con base en los criterios expuestos se construy la tabla de valores totales por
predio y por tipo de suelo. El valor total de los inmuebles involucrados en el plan
parcial asciende a 22.665389.440 pesos, de los cuales el suelo bruto es
20182.429.440 pesos y las construcciones existentes 2482.960.000. La tabla
siguiente sintetiza la distribucin del valor de los inmuebles por unidad de
gestin.
RESUMEN SOBRE VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCIONES

VALOR REA % DE
UNIDAD VALOR SUELO VALOR SUELO VALOR TOTAL VALOR VALOR
SUELO ALTA CONST DERECH
GESTIN B +C D +E DEL SUELO CONSTRUCCIN INMUEBLES
TENSIN RUIDA OS
I 2,195,866,800 534,784,500 12,315,240 2,742,966,540 2,631 473,580,000 3,216,546,540 14.19%
II 1,609,702,200 830,313,000 7,764,120 2,447,779,320 1,340 298,990,000 2,746,769,320 12.12%
III 3,113,866,800 521,372,520 11,176,560 3,646,415,880 6,468 814,230,000 4,460,645,880 19.68%
IV 2,032,621,200 342,201,060 29,627,640 2,404,449,900 3,875 429,590,000 2,834,039,900 12.50%
V 1,257,282,540 343,222,740 44,569,800 1,645,075,080 989 96,840,000 1,741,915,080 7.69%
VI 2,458,825,200 359,521,920 - 2,818,347,120 450 63,000,000 2,881,347,120 12.71%
VII 1,555,457,400 203,386,140 - 1,758,843,540 1,417 203,410,000 1,962,253,540 8.66%
VIII 2,029,437,000 689,115,060 - 2,718,552,060 889 103,320,000 2,821,872,060 12.45%
Total 16,253,059,140 3,823,916,940 105,453,360 20,182,429,440 18,059 2,482,960,000 22,665,389,440 100.0%
8.2. El Escenario para el Reparto
El modelo de ocupacin del suelo para usos pblicos y privados, propuesto en la

formulacin del Plan, permite definir los parmetros fundamentales para aplicar
en forma metdica los principios de la ley en cuanto la distribucin equitativa de
cargas y beneficios entre los propietarios del suelo.
En el modelo de ocupacin del suelo propuesto se articulan las condiciones fsico

ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo establecidas por el
POT para el polgono en particular y para el suelo de expansin en general,
expresadas en funcin de aprovechamientos, cesiones urbansticas y dems
normas de edificabilidad. Bajo este referente se adopt la hiptesis general de
desarrollo, en la cual se parte del supuesto terico sobre ndices de construccin
y de ocupacin contenidos en las Fichas Resumen de Normatividad, adoptadas
por el Acuerdo 23 de 2000.
En primera instancia, del polgono total se separan los suelos clasificados como
reas consolidadas existentes que corresponden a los asentamientos de Pajarito,
Pedregal Bajo y La Aurora, en razn de sus caractersticas fsicas, ambientales y
socioeconmicas que los aproximan a asentamientos de desarrollo incompleto.
Para estos asentamientos se propone un proceso particular de planificacin con
instrumentos de gestin del suelo diferente a los aplicables para el resto del rea

de planeamiento. Se excluyen adems algunos equipamientos de reciente

construccin y una urbanizacin aprobada.
En segundo trmino, se parte del reconocimiento de las condiciones fsico

ambientales de todo el suelo que compone el polgono de Pajarito en cuanto
geomorfologa, red hdrica y cobertura vegetal para determinar la cantidad de
suelo estable susceptible de ser ocupado con infraestructuras y edificaciones. A
este suelo se le descuentan los suelos a ceder para vas, espacios pblicos y
equipamientos
Bajo los parmetros de edificabilidad reglamentados, (ndices de construccin y

ocupacin, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterizacin ambiental, se
identificaron los suelos privados potencialmente tiles, la cantidad de vivienda
potencial y la posibilidad de construir en otros usos de acuerdo con parmetros
de ocupacin (edificios en altura, con variantes de 5, 6 y 7 pisos), obligaciones
urbansticas de cesin de reas libres por vivienda y comercio, construccin de
equipamientos de uso colectivo y los requerimientos de parqueaderos. (Ver tabla
Indicadores del Proyecto)
Bajo este modelo se identifican escenarios de mnima y mxima ocupacin que

permiten previsualizar la conformacin urbana del polgono por: el rea
construida en viviendas y otros usos, cantidad de viviendas, equipamientos
requeridos, espacios pblicos, ndices de ocupacin y construccin y densidades
brutas y netas de vivienda.
La tabla siguiente identifica la distribucin del suelo objeto del planeamiento:
DISTRIBUCIN DEL SUELO POR UNIDADES DE GESTION

SUELO PARA SUELO SUELO SUELO PARA
UNIDAD SUELO PARA
REA TOTAL EQUIPAMIENTO AMBIENTAL A AMBIENTAL VIAS REA TIL
GESTION VIAS
S A CEDER CEDER PRIVADO PEATONALES
I 258,010 17,298 12,254 118,264 28,649 6,900 74,646
II 257,000 11,077 7,691 153,821 18,033 6,460 59,918
III 320,438 10,924 91,908 39,327 34,893 16,210 127,175
IV 216,600 15,584 17,190 84,017 18,763 3,570 77,477
V 206,527 9,201 76,379 41,729 10,656 18,570 49,992
VI 223,566 10,489 10,406 75,648 25,084 4,330 97,609
VII 124,078 4,714 8,100 26,224 16,200 6,560 62,280
VIII 275,358 7,587 18,469 137,802 24,542 6,940 80,018
TOTAL 1,881,577 86,873 242,398 676,832 176,820 69,540 629,115
8.3 Reparto de Cargas y Beneficios
La formulacin del plan y el reparto de cargas y beneficios que en l se aplican

se fundamentan en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad
que todos los ciudadanos tienen frente a las normas urbansticas, que consagran
los planes de desarrollo y el ordenamiento del territorio, y que se sintetizan en
los principios:
La funcin social y ecolgica de la propiedad

La prevalencia del inters general sobre el particular
La distribucin equitativa de las cargas y los beneficios

En el contexto de la ley 388, (artculos 38 y subsiguientes) se identifican como

cargas correspondientes al desarrollo urbanstico, que sern objeto de reparto
entre los propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realizacin
de las obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de
servicios pblicos de acueducto, alcantarillado energa y telfono, as como las
cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la
dotacin de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de construccin de la infraestructura vial

principal y las redes matrices de servicios pblicos, se distribuirn entre todos los
propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y en estos casos se podr
utilizar los mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y
beneficios como contribucin de valorizacin, participacin en plusvala, tarifas o
impuesto predial u otro mecanismo que garantice el adecuado reparto.
El mecanismo de reparto diseado desde la ley, est orientado a disponer, en los

planes parciales, el conjunto de acciones urbansticas que garanticen la cesin y
construccin de todos los elementos componentes del espacio pblico de la
propuesta, mediante el concurso y aporte equitativo de cada uno de los
propietarios del suelo en forma proporcional a los aprovechamientos asignados
por el Plan para cada unidad de gestin o de actuacin. En este, sentido el
reparto est orientado a que todo el suelo involucrado en el polgono del plan
parcial recibe un aprovechamiento y en la misma proporcin contribuye con el
desarrollo de los sistemas estructurantes y equipamientos colectivos.
El Mtodo
Para la elaboracin del Reparto de Cargas y Beneficios s propone la utilizacin

de una metodologa especfica para el Plan de Pajarito, mediante la cual se
ponderan las cargas de los propietarios de las unidades de gestin, constituidas
stas por la totalidad del suelo pblico objeto de la intervencin y los costos de
construccin de los elementos constitutivos del espacio pblico, mediante la
aplicacin de un factor nico de equivalencia (o punto) igual a 18.000 pesos,
precio del metro cuadrado de suelo til, factor que permite homologar con un
solo valor todos los aportes de las diferentes unidades de gestin.
Unidades de Gestin
La definicin de unidades de gestin tiene por objeto asociar o relacionar

diferentes inmuebles, cuyas caractersticas fsicas, prediacin, y continuidad, en
conjunto, permiten asumir las cargas derivadas del planteamiento urbanstico
general o primario, con base en los aprovechamientos o edificabilidad asignados
desde el modelo de ocupacin del suelo definido por el plan y normatividad,
acordes con la disponibilidad de suelos estables de cada unidad.
Cuantificacin de las Cargas por Suelo Pblico a Ceder
El primer componente de las cargas est constituido por la totalidad del suelo
pblico. Es el suelo que cede cada unidad de gestin para la construccin de vas
pblicas (vehiculares y peatonales, la construccin de equipamientos y para
zonas verdes de uso pblico, ponderados conforme al indicador nico de
equivalencia utilizado para valorar el suelo.

VALOR DEL SUELO A CEDER

UNIDAD COSTO SUELO COSTO DE COSTO SUELO
COSTO SUELO COSTO SUELO A
DE PARA VIAS SUELO PARA AMBIENTAL A
PARA VIAS CEDER
GESTIN PEATONALES EQUIPAMIENTO CEDER
I 515,682,000 54,900,000 311,360,400 66,169,980 948,112,380
II 324,594,000 39,924,000 199,388,160 41,532,480 605,438,640
III 628,074,000 87,534,000 196,635,600 496,303,200 1,408,546,800
IV 337,734,000 33,138,000 280,506,600 92,826,000 744,204,600
V 191,808,000 100,278,000 165,612,600 412,448,220 870,146,820
VI 451,512,000 66,474,000 188,794,800 56,194,560 762,975,360
VII 291,600,000 75,996,000 84,852,000 43,740,000 496,188,000
VIII 441,756,000 45,036,000 136,566,000 99,733,896 723,091,896
Total 3,182,760,000 503,280,000 1,563,716,160 1,308,948,336 6,558,704,496
PUNTAJE POR SUELO A CEDER

UNIDAD DE COSTO SUELO A PUNTAJE POR SUELO A
GESTIN CEDER CEDER
I 948,112,380 52,673
II 605,438,640 33,635
III 1,408,546,800 78,253
IV 744,204,600 41,345
V 870,146,820 48,341
VI 762,975,360 42,388
VII 496,188,000 27,566
VIII 723,091,896 40,172
Total 6,558704,496 364,372
Definicin y Cuantificacin de Cargas por Construcciones.
Conforme con los lineamientos de la Ley sobre los elementos constitutivos de

cargas se identificaron todos los componentes del espacio pblico de la
propuesta urbanstica, que deben ser construidos y cedidos con el concurso
equitativo de todos los propietarios.
Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los siguientes tems:

costo de la construccin de vas estructurantes (vehiculares y peatonales) y costo
de adecuacin del suelo a ceder como obligacin urbanstica, tanto para
construccin de equipamientos como para zona verde pblica.
Los componentes atribuibles a los dems costos de urbanismo (redes de

servicios pblicos y construccin de equipamientos) estn cuantificados en
relacin directa con la magnitud del aprovechamiento de cada unidad y se
resuelven proporcionalmente a metros cuadrados de edificabilidad que se
construyan en cada unidad; por esto no contabilizan como cargas en el ejercicio.
PUNTAJE POR CARGAS DE CONSTRUCCIN

COSTO COSTO DE COSTO PUNTAJE POR
UNIDAD COSTO COSTOS POR
CONSTRUCION ADECUACION SUELO ESTABILIZACION Y CARGAS
DE CONSTRUCCION CARGAS
VIAS PARA DOTACION SUELO CONSTRUCCIO
GESTIN VIAS CONSTRUCCION
PEATONALES EQUIPAMIENTOS AMBIENTAL A CEDER N
I 1,894,509,000 140,432,250 345,956,000 73,522,200 2,454,419,450 136,357
II 942,880,000 131,477,150 221,542,400 46,147,200 1,342,046,750 74,558
III 2,638,616,000 329,914,025 218,484,000 551,448,000 3,738,462,025 207,692
IV 1,992,393,000 72,658,425 311,674,000 103,140,000 2,479,865,425 137,770
V 561,707,000 377,945,925 184,014,000 458,275,800 1,581,942,725 87,886
VI 2,890,609,000 88,126,325 209,772,000 62,438,400 3,250,945,725 180,608
VII 1,207,804,000 133,512,400 94,280,000 48,600,000 1,484,196,400 82,455
VIII 1,502,022,000 141,246,350 151,740,000 110,815,440 1,905,823,790 105,879
Total 13,630,540,000 1,415,312,850 1,737,462,400 1,454,387,040 18,237,702,290 1,013,206

Finalmente se totalizan los puntos atribuibles a las cargas
TOTAL PUNTAJE POR CARGAS

UNIDAD PUNTAJE POR PUNTAJE TOTAL PUNTAJE % DE
DE CARGAS POR SUELO POR CARGAS CARGAS
GESTIN CONSTRUCCION A CEDER
I 136,357 52,673 189,030 0.137
II 74,558 33,635 108,194 0.079
III 207,692 78,253 285,945 0.208
IV 137,770 41,345 179,115 0.130
V 87,886 48,341 136,227 0.099
VI 180,608 42,388 222,996 0.162
VII 82,455 27,566 110,021 0.080
VIII 105,879 40,172 146,051 0.106
Total 1,013,206 364,372 1,377,578 1.000
Clculo de Beneficios o Aprovechamientos.
Para el clculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de

construccin, se parte del modelo urbanstico de ocupacin del suelo del cual se
retoman exclusivamente los suelos tiles con clasificacin B y C susceptibles a
ser ocupados con estructuras para vivienda, comercio, servicios y equipamientos.
Con fundamento en criterios tcnicos sobre los requerimientos de suelo til por
vivienda, retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros, se modelaron
edificaciones de 6 pisos por bloque, sin ascensor (solo cuando la pendiente del
terreno permita el acceso a la edificacin por el segundo o tercer nivel) y con
cuatro destinaciones por piso de 45 m, cada una. De esta forma se
cuantificaron las reas potencialmente vendibles para vivienda y otros usos
comerciales y de servicios.
Para la conversin de metros cuadrados vendibles a ventas, se parte de la

siguiente hiptesis: las viviendas predominantes son de inters social, con un
precio de referencia equivalente a 70 salarios mnimos legales mensuales, es
decir, $21.632.000 pesos y $480.667 pesos corrientes de 2002 por metro
cuadrado. Para los dems usos de comercio y servicios se asume un precio de
venta de $700.000 por metro cuadrado; obteniendo as las ventas totales
potenciales de cada unidad y del proyecto en su conjunto.
VENTAS TOTALES (Viviendas de 45 m)

UNIDAD rea rea
(1) Venta total (2) Venta Venta total
DE Viviendas construida construida
viviendas total locales proyecto (1+2)
GESTIN vivienda en locales
I 3,230 145,358 69,868,775,101 10,373 7,260,855,000 77,129,630,101
II 2,902 130,600 62,774,910,770 133 92,767,500 62,867,678,270
III 5,305 238,722 114,745,780,701 22,926 16,048,252,500 130,794,033,201
IV 3,148 141,651 68,086,922,396 16,192 11,334,592,500 79,421,514,896
V 2,065 92,941 44,673,526,940 9,542 6,679,417,500 51,352,944,440
VI 4,661 209,739 100,814,371,785 1,990 1,392,930,000 102,207,301,785
VII 2,956 133,042 63,948,887,487 1,731 1,211,700,000 65,160,587,487
VIII 3,703 166,632 80,094,288,287 4,755 3,328,447,500 83,422,735,787
Total 27,971 1,258,684 605,007,463,466 67,641 47,348,962,500 652,356,425,966

El Reparto
Para lograr un reparto equitativo tanto de las cargas como de los

aprovechamientos entre unidades de gestin y al interior de estas entre los
propietarios, es necesario establecer factores de ponderacin (indicadores) que
permitan homologar las cifras y as garantizar su comparabilidad.
Para ponderar las cargas se adopt como factor el valor del metro cuadrado de
suelo til ($18.000 pesos).
Para ponderar los aprovechamientos o beneficios se adopta el concepto de

Unidad de Aprovechamiento del Suelo UAS, indicador que relaciona los precios
de venta de los diferentes productos inmobiliarios propuestos en el Plan. Para el
efecto, se adopta como unidad de medida el precio del metro cuadrado de
vivienda de inters social de 70 salarios mnimos mensuales, equivalente a $
480.667 pesos y el precio de venta del metro cuadrado (m) de local para otros
usos a $ 700.000 pesos, igual a 1.456 UAS, es decir el precio del metro cuadrado
de comercio u otros usos equivale a 1.456 veces el de vivienda, para el ejercicio
con viviendas de 45 m de rea.
UAS: Valor monetario $480.667

Metro para vivienda = 1 UAS
Metro para otros usos = 1.456 UAS
TOTAL UNIDADES DE APROVECHAMIENTO DEL

SUELO POR UNIDAD DE GESTIN
(Viviendas 45 m)
UNIDAD DE UAS POR UAS POR TOTAL % DE
GESTIN VIVIENDA COMERCIO UAS EDIFICABILIDAD
I 145,358.06 15,105.801 160,464 11.82%
II 130,599.68 192.998 130,793 9.64%
III 238,722.15 33,387.488 272,110 20.05%
IV 141,651.02 23,580.983 165,232 12.17%
V 92,940.76 13,896.153 106,837 7.87%
VI 209,738.64 2,897.913 212,637 15.67%
VII 133,042.07 2,520.874 135,563 9.99%
VIII 166,631.67 6,924.648 173,556 12.79%
Total 1,258,684.04 98,506.857 1,357,191 1.00
Finalmente para evaluar el reparto (distribucin de edificabilidad y cargas por

unidad de gestin) propuesto en el modelo de ocupacin del suelo, o dicho de
otra forma, identificar las disparidades entre aprovechamientos y cargas
generadas por ste, entre las diferentes unidades de gestin, es preciso
comparar estas dos magnitudes mediante la relacin de UAS por Puntos,
para lo cual se comparan el total puntajes por cargas y el total de UAS, de las
tablas anteriores, con lo cual se obtiene un resultado de 0.985 UAS por punto.
En las tablas anexas se presenta un ejercicio de reparto, que ilustra la forma de

aplicacin de la metodologa propuesta, elaborado con la alternativa A, (edificios
multifamiliares de 6 pisos de altura y cuatro apartamentos por piso de 45 m y
rea comercial en edificios de 1.5 pisos en promedio para comercio y dos para
vivienda), da como resultado un total de 27.971 unidades de vivienda y 67.641
m para locales en comercio y otros usos.

Unidad de Gestin UG 1 UG 2 UG 3 UG 4 UG 5 UG 6 UG 7 UG 8 TOTAL

Pisos 6 viviendas de 45m
Suelo por vivienda
Total Viviendas 3,230 2,902 5,305 3,148 2,065 4,661 2,956 3,703 27,971
rea Construida en 145,358 130,600 238,722 141,651 92,941 209,739 133,042 166,632 1,258,684
vivienda
rea Construida en locales 10,373 133 22,926 16,192 9,542 1,990 1,731 4,755 67,641
en A.M.
Viviendas en A.M. 285 4 629 444 262 55 47 130 1,856
rea Construida total 155,731 130,732 261,648 157,843 102,483 211,729 134,773 171,387 1,326,325
Cargas Reales por Unidad de Gestin
No obstante el ejercicio de reparto adelantado, la distribucin de edificabilidad

entre las unidades de gestin propuesta por el Plan no se encuentra
exactamente equilibrada frente a las cargas que le corresponden a cada una de
ellas. El resultado as obtenido presenta un escenario de cargas muy
aproximado al equilibrio completo en relacin con los aprovechamientos, (ver
columna Total Cargas en el cuadro Reparto de Cargas Reales por Unidad de
Gestin que aparece a continuacin). El ajuste definitivo se logra con el reparto
y posterior ajuste en forma de cargas reales para cada una de las unidades de
gestin, (ver columnas Reparto y Cargas Reales en el mismo cuadro).
Carga real: Corresponde a las obligaciones urbansticas que efectivamente

deben asumir los propietarios de cada unidad de gestin, representadas en todos
los componentes del espacio pblico que deben ser cedidos, adecuados y
construidos, tales como: suelo a ceder para equipamientos y ambiental, suelo
para vas estructurantes y peatonales pblicos, construccin de vas
estructurantes y peatonales pblicos, adecuacin del suelo a ceder, tanto para
construccin de equipamientos como para zona verde pblica. La carga real
puede ser mayor o menor a los costos de realizar las obras pblicas dentro de los
lmites de la unidad de gestin correspondiente, dependiendo del resultado del
ejercicio de reparto.
Los mayores o menores costos para el cumplimiento de las obligaciones

urbansticas, o cargas reales, se distribuyen entre las diferentes unidades de
gestin mediante la gestin de los propietarios y urbanizadores, los cuales, a
travs de negociaciones directas intercambian cargas y beneficios entre unidades
excedentarias y deficitarias, aplicando los mismos criterios metodolgicos de
puntajes y UAS. A manera de ilustracin, a continuacin de las tablas de reparto
se presentan algunas alternativas de gestin que permiten el reparto equitativo
en el Plan.
En la tabla siguiente se ilustra el reparto en el cual cada unidad asume las cargas
en funcin directa a sus aprovechamientos o beneficios.

Reparto de Cargas y Cargas Reales por Unidad de Gestin para

Viviendas de 45 metros
DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS
PUNTAJES POR CARGAS Y POR APROVECHAMIENTOS
Aportes en suelo a ceder y en costos de construccin (45 m por vivienda)
UNIDAD % DE
TOTAL PUNTAJE % DE UAS POR DIFERENCI DIFERENCIAS
DE TOTAL UAS APROVECHA
POR CARGAS CARGAS PUNTOS A EN UAS EN PESOS
GESTIN MIENTO
I 189,030 13.722% 160,464 11.823% 186,232 25,768 470,794,505
II 108,194 7.854% 130,793 9.637% 106,592 -24,200 - 442,147,734
III 285,945 20.757% 272,110 20.049% 281,713 9,603 175,459,648
IV 179,115 13.002% 165,232 12.175% 176,464 11,232 205,216,968
V 136,227 9.889% 106,837 7.872% 134,211 27,374 500,137,438
VI 222,996 16.188% 212,637 15.667% 219,695 7,059 128,968,426
VII 110,021 7.987% 135,563 9.988% 108,393 -27,170 - 496,403,395
VIII 146,051 10.602% 173,556 12.788% 143,889 -29,667 - 542,025,857
TOTAL 1,377,578 100.00% 1,357,191 100.000% 1,357,191 0 0
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN

PESOS CORRIENTES DE 2002 (45 m por vivienda)
CARGAS REALES
UNIDAD TOTAL CARGAS CARGA REAL CARGAS POR
REPARTO (suelo
DE ( construccin EP + POR UAS (en VIS (en
(en pesos) publico+constru
GESTIN suelo a ceder) pesos) pesos)
ccion+reparto)
I 3,402,531,830 470,794,505 2,931,737,325 18,270.39 822,168
II 1,947,485,390 -442,147,734 2,389,633,124 18,270.39 822,168
III 5,147,008,825 175,459,648 4,971,549,177 18,270.39 822,168
IV 3,224,070,025 205,216,968 3,018,853,057 18,270.39 822,168
V 2,452,089,545 500,137,438 1,951,952,107 18,270.39 822,168
VI 4,013,921,085 128,968,426 3,884,952,659 18,270.39 822,168
VII 1,980,384,400 -496,403,395 2,476,787,795 18,270.39 822,168
VIII 2,628,915,686 -542,025,857 3,170,941,543 18,270.39 822,168
TOTAL 24,796,406,786 0 24,796,406,786 18,270.39 822,168
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN

SALARIOS MINIMOS LEGALES (45 m por vivienda)
CARGAS REALES
UNIDAD TOTAL CARGAS CARGA REAL
(suelo CARGAS POR
DE ( construccion EP + REPARTO POR UA (en
publico+constru VIS
GESTIN suelo a ceder) SMLM)
ccion+reparto)
I 11,011.43 1,524 9,488 0.059 2.6607
II 6,302.54 -1,431 7,733 0.059 2.6607
III 16,656.99 568 16,089 0.059 2.6607
IV 10,433.88 664 9,770 0.059 2.6607
V 7,935.56 1,619 6,317 0.059 2.6607
VI 12,990.04 417 12,573 0.059 2.6607
VII 6,409.01 -1,606 8,015 0.059 2.6607
VIII 8,507.82 -1,754 10,262 0.059 2.6607
TOTAL 80,247 0 80,247 0.059 2.6607
8.4. Alternativas para Equilibrar la Proporcin de Cargas y

Edificabilidad en las Unidades de Gestin Deficitarias
Para llevar a cabo la totalidad de la edificabilidad potencial (estimada con base

en el aprovechamiento medio) definida para cada una de las unidades de gestin
y lograr los sistemas pblicos de aquellas unidades que presentan desequilibrios
frente a la edificabilidad a que le dan derecho sus puntajes de UAS, es necesario
identificar alternativas de gestin entre unidades que permitan realizar el
intercambio de aprovechamientos con el fin de asegurar el reparto de equitativo.
En este caso, si bien es cierto, se trata de una negociacin privada entre

propietarios, sta es de una naturaleza diferente a las que necesariamente se
llevarn a cabo al interior de cada unidad al momento de solicitar licencia nica

de urbanismo, que requiere del consenso de todos los propietarios. El

intercambio se debe realizar entre unidades en conjunto, buscando que las
unidades que presenten supervit de edificabilidad asuman parte de las cargas
por fuera de la respectiva unidad en los casos de las unidades II, VII Y VIII
cuyas edificabilidades son mayores a sus respectivos aportes.
Sin embargo vale la pena anotar que en el actual escenario de reparto, la

situacin no se presenta crtica, aunque si se deben establecer las alternativas
que permitan completar el sistema pblico ideado, lo cual no se podr lograr en
un marco rgido, pues los tiempos y condiciones de implementacin del plan
parcial no son exactos y homogneos, las alternativas deben brindar flexibilidad
para adecuarse a las cambiantes condiciones polticas o del mercado.
La piedra angular para la aplicacin de cualquiera de las alternativas para lograr

el equilibrio, debe partir de la existencia de una Entidad o instancia de
coordinacin o gestin del plan parcial en su conjunto, que facilite este tipo de
operaciones que pueden llegar a volverse imposibles de ejecutar sin la
participacin del Estado, pues se trata de transacciones atpicas en el mercado
inmobiliario para las cuales no se han constituido las bases de confianza
necesarias para que operen por s solas.
Luego las siguientes alternativas descritas indudablemente se facilitan si se

cuenta con una Entidad de coordinacin que posea instrumentos de intervencin
en el suelo, recursos de inversin y sobre todo tenga en mente la ejecucin y
articulacin de todos los procesos constructivos del plan parcial, para que de esta
manera se conozca donde y cuando es ms oportuna la localizacin de una
determinada obligacin urbanstica y quin la est requiriendo, es decir su
funcin ser la de conectar en el entorno del plan parcial, la oferta con la
demanda, en trminos de equilibrar el reparto de cargas y de beneficios.
Alternativas:
La construccin de equipamientos comunitarios o parte de ellos por

urbanizadores de otras unidades.
La construccin de vas primarias o secundarias o parte de ellas por
urbanizadores de otras unidades.
La adquisicin de suelos para parques, preferentemente mediando una entidad
municipal o pagndole a sta si previamente ya lo adquiri.
La dotacin de parques en un valor proporcional a la obligacin a realizar en
suelos cedidos en otra unidad.
La ejecucin total de las cargas de la unidad deficitaria y la entrega de suelos
tiles (urbanizados o no) de valor proporcional a la inversin realizada (bajo
los puntajes preestablecidos) por parte de los propietarios de unidades con
mayor aprovechamiento.
La creacin de asociaciones entre urbanizadores de unidades deficitarias con
unidades de mayor aprovechamiento, para realizar las operaciones
conjuntamente y de manera programada.
Manejo a travs de fiducias de los suelos e inversiones programadas de los
urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor
aprovechamiento, para realizar operaciones conjuntas, de forma coordinada.
La participacin del Estado formando con unidades deficitarias y unidades de
mayor aprovechamiento una o unas empresas de economa mixta.

9. EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA
Oferta de Vivienda
Las condiciones macroeconmicas del pas y en particular las del Valle de Aburr
y el receso de la actividad edificadora en su conjunto, han determinado la
reorientacin del sector de la construccin hacia nichos de mercado de vivienda
de inters social que, no obstante las limitaciones en la capacidad de compra,
cuenta con polticas de subsidio desde el gobierno nacional que garantizan la
realizacin efectiva de un alto porcentaje del producto.
Al confrontar la informacin sobre el comportamiento en la oferta de vivienda de

Camacol, el 60% de sta se concentra en el rango de cero a 300 mil UVR,
equivalentes a 38 millones de pesos corrientes. A la fecha del estudio la oferta
de corto plazo ascenda a 14764 unidades de vivienda, de las cuales el 45% no
contaba con definicin de precio de venta; de las restantes 6580 unidades el
71% corresponden a ofertas con precio inferior a 120 salarios mnimos legales.
Rangos de reas
Segn la informacin del Estudio de Mercado de Edificaciones, elaborado por

Camacol en noviembre del 2001, el rea til o privada de las edificaciones
ofrecidas en el ltimo perodo ha venido disminuyendo en promedio para toda el
rea de anlisis; pasando de 91.4 m en marzo del 2000 a 69.4 m en
noviembre del 2001 con una disminucin relativa del 24% en un lapso de 20
meses. Dicho comportamiento viene siendo jalonado por la alta participacin de
la vivienda de inters social en la oferta agregada de vivienda.
El 38% de la oferta de vivienda actual se ubica en el rango de 45 a 60 m; el

20% cuenta con rea inferior; el 21% est en el rango de 60 a 75 m. El resto
de la oferta est por encima de 75 metros.
El 98% de la oferta de vivienda con rea inferior a 45 m se localiza en Medelln,

con mayor participacin en corregimiento de San Antonio de Prado, y las
comunas de Robledo y La Candelaria (Centro de la Ciudad).
La situacin descrita permite identificar una tendencia de concentracin de la

actividad edificadora y oferta de vivienda en los estratos medios bajos, con la
adecuacin de los productos inmobiliarios a las condiciones econmicas de la
poblacin, ajustes logrados por medio de la reduccin del rea til vendible y de
los acabados finales del producto.
El 51% de las viviendas en oferta se venden por debajo de 300 mil UVR,
equivalentes a 120 salarios mnimos mensuales; que pueden aplicar al sistema
nacional de subsidios de vivienda ya sea con el INURBE o con las Cajas de
Compensacin.
Caractersticas Fsicas de la Oferta de Vivienda de Inters Social
Con base en los proyectos de VIS en oferta puede afirmarse que el proyecto
tpico orientado al estrato 3 lo conforman urbanizaciones con desarrollos
multifamiliares de hasta 300 destinaciones por proyecto. Apartamentos hasta de

45 m, distribuidos en dos o tres alcobas, un bao, saln comedor y cocineta,

juegos infantiles, zonas verdes, saln social y placa polideportiva.
Los proyectos ms recientes de gran xito comercial, localizados en la periferia

del Centro de la ciudad se caracterizan, adems, por estar desarrollados en lotes
con disponibilidad de toda la infraestructura de servicios pblicos (que reduce el
costo de urbanismo al mnimo) construidos en altura hasta de 21 pisos, con
reas tiles de 43 m por vivienda, sin parqueaderos y obligaciones mnimas de
cesiones urbansticas, con un ascensor por cada 120 apartamentos y 500
unidades o ms por proyecto.
Las especificaciones de acabado son muros en concreto a la vista, pisos en

mortero pulido, ventanera en aluminio crudo, mesn de cocina prefabricado en
granito y un bao enchapado en la zona de ducha.
9.1. Simulacin Urbanstica Financiera
En el contexto del plan parcial la simulacin urbanstico financiera tiene por

objeto identificar las condiciones econmicas generales del mercado inmobiliario
local bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan,
y que desde el Decreto 1212 de 2000 se define como: ... un ejercicio de
prefactibilidad econmica de las operaciones propuestas por el plan parcial en
forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del
aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita
establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una
viabilidad econmica de todo el plan parcial y de cada una de sus unidades de
gestin...
Mediante el ejercicio de simulacin urbanstica financiera, se modelan y ajustan

las caractersticas de las diferentes unidades de gestin propuestas para
ocupacin del territorio, con base en los aprovechamientos urbansticos (metros
cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el
Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del
proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construccin y desarrollo
del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad exigido por el
urbanizador, de acuerdo con su tasa de oportunidad.
El ejercicio as resuelto demuestra la capacidad de los proyectos para responder

o soportar las cesiones y dems cargas relacionadas con el modelo de ocupacin
del suelo, bajo las condiciones vigentes de precio de venta de los productos
inmobiliarios tpicos, que en forma general se propone desarrollar con los
proyectos del plan.
Los resultados de este trabajo reflejan el nivel de generalidad de la informacin

utilizada, pues en ningn momento se evalo un proyecto totalmente diseado,
por lo tanto las cifras de resultado son un indicador preliminar sobre la
prefactibilidad de proyectos especficos los cuales demandan ejercicios de
simulacin con datos reales sobre estudios tcnicos y diseos puntuales que
permitan definir costos ms ajustados a los reales.

En muchos casos, las cifras de los estudios de factibilidad difieren

sustancialmente con los resultados finales, reflejados en los Estados de Prdidas
y Ganancias de un proyecto inmobiliario. Los proyectos actuales de vivienda de
inters social, con precios orientados a la captacin de subsidios, son altamente
sensibles a: la velocidad de venta y produccin, las variaciones en los precios de
los insumos, la fluctuacin de los costos financieros y las normas bsicas
constructivas reglamentadas a escala municipal, entre otros.
Contrario a la metodologa de Reparto de Cargas y Beneficios utilizada en la

formulacin de este plan, en la cual slo se tiene en cuenta los costos asociados
a la construccin de aquellos elementos constitutivos del espacio pblico en sus
diferentes componentes, en el ejercicio de simulacin financiera se tienen en
cuenta todos los costos generados en la ejecucin de la totalidad del plan y que
constituyen erogaciones para el urbanizador.
En este orden de ideas se retoma la totalidad del suelo involucrado, 1.881.577

metros cuadrados, y el valor utilizado para el reparto con un precio de referencia
nico de 18 000 pesos corrientes por metro cuadrado para el suelo estable, tal
como se describi en el tema correspondiente. Ver tabla Resumen de Valores
Prediales por Unidades de Gestin.
RESUMEN DE VALORES PREDIALES POR UNIDAD DE GESTIN

VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR DE VALOR DE LA VALOR VALOR
U. G. SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO ALTA CONSTRUCCI TOTAL DEL TOTAL DEL
B C D E TENSIN ON SUELO INMUEBLE
I 946,207,800 1,249,659,000 90,618,300 444,166,200 12,315,240 473,580,000 2,742,966,540 3,216,546,540
II 1,104,559,200 505,143,000 31,465,080 798,847,920 7,764,120 298,990,000 2,447,779,320 2,746,769,320
III 1,891,396,800 1,222,470,000 129,033,900 392,338,620 11,176,560 814,230,000 3,646,415,880 4,460,645,880
IV 1,440,169,200 592,452,000 86,605,560 255,595,500 29,627,640 429,590,000 2,404,449,900 2,834,039,900
V 552,724,200 704,558,340 163,991,880 179,230,860 44,569,800 96,840,000 1,645,075,080 1,741,915,080
VI 1,198,249,200 1,260,576,000 55,043,460 304,478,460 0 63,000,000 2,818,347,120 2,881,347,120
VII 1,372,381,200 183,076,200 0 203,386,140 0 203,410,000 1,758,843,540 1,962,253,540
VIII 1,971,486,000 57,951,000 94,493,520 594,621,540 0 103,320,000 2,718,552,060 2,821,872,060
TOTAL 10,477,173,600 5,775,885,540 651,251,700 3,172,665,240 105,453,360 2,482,960,000 20,182,429,440 22,665,389,440
Costos de Urbanismo.
- Servicios pblicos
En materia de servicios pblicos se retoman los valores unitarios para

construccin de redes (por Vivienda y por extensin a local comercial) estimados
por Empresas Pblicas, para determinar el costo de la infraestructura de servicios
pblicos que corresponde al urbanizador, con base en las viviendas propuestas
para cada unidad de gestin. El valor total estimado por vivienda asciende a
2.494.000 pesos, cifra que incluye las redes internas de gas de cada vivienda por
valor de 400.000 pesos, de los cuales al urbanizador le corresponden 2.094.000
pesos.
Servicios Empresas Pblicas Urbanizadores
Acueducto 512.000
Alcantarillado 32.000 826.000
Energa 250.000 250.000
Gas 446.000
Telfono 400.000 60.000
Total 682.000 2.094.000

De los valores estimados se debe tener en cuenta que estos no incluyen el

afirmado y pavimento de las brechas por hacer parte de los costos de urbanismo
a cargo del constructor.
En cuanto a los costos de construccin de redes de servicios pblicos,

responsabilidad de los urbanizadores, Empresas Pblicas dispone de un
mecanismo de financiacin, que en forma directa suministrar los recursos
financieros al constructor para su ejecucin y una vez vendido el proyecto la
Empresas Pblicas recuperar el valor de la inversin de manera proporcional a
la obra ejecutada, acorde con el Decreto 302 de 2000.
Cuando las redes benefician a varios proyectos urbansticos, los recursos

requeridos para su construccin podrn ser anticipados al urbanizador por
Empresas Pblicas y recuperados en forma proporcional al nmero de viviendas
o destinaciones de cada uno de los desarrollos, cuando estos sean
efectivamente ejecutados, la entidad har el cobro con la respectiva actualizacin
del valor en el tiempo.
- Infraestructura Vial
Con respecto a la infraestructura vial propuesta se identifica tres grandes grupos

de obras, el primero, hace referencia a la infraestructura vial arterial que permite
la conexin del polgono a los sistemas estructurantes de la ciudad y es objeto de
reparto conforme a la afectacin de cada unidad de gestin. El segundo grupo,
corresponde a las vas peatonales de uso pblico y objeto de reparto con el
mismo criterio usado para las vehiculares, y por ltimo, las vas vehiculares
internas de cada unidad de gestin, que permiten el acceso directo a los
parqueaderos, mas los parqueaderos comunes de los desarrollos, cuyo costo
incide sobre el costo total de urbanizacin de cada unidad de gestin y en ningn
caso son objeto de reparto.
Para los tres grupos de obras viales se cuantificaron las estructuras hidrulicas
necesarias y se incluyen en los costos totales por unidad de gestin; los valores
totales utilizados en cada caso son los siguientes:
Tipo de va Costo Total

Va Arterial Vehicular 13.630.540.000
Va Peatonal Pblica 1.415.312.850
Va Vehicular Interna 6.445.227.823
- Equipamientos de Uso Colectivo
En cuanto a los equipamientos comunitarios requeridos por obligacin

urbanstica, se procedi de la siguiente forma:
Se cuantificaron los requerimientos con base en la norma urbanstica definida por

los acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, que establecen la obligacin de ceder
mnimo el 18% del suelo bruto del polgono para espacio pblico y construccin
de equipamientos de uso colectivo en vivienda y el 10% en otros usos. Para el
efecto se determinaron las cantidades de suelo y los metros cuadrados de
construccin de equipamiento a ceder por cada unidad de gestin.

Para cuantificar los costos de adecuacin del suelo para construccin de

equipamientos de uso colectivo, la de suelo pblico a ceder y el libre de uso
privado se tomaron los siguientes valores
Adecuacin Tipo de Suelo Costo por m

Para equipamientos $ 20.000
Para Zonas Verdes Pblicas $ 6.000
Para Zonas Verdes Privadas $ 6.000
La construccin de equipamientos de uso colectivo a ceder como parte de la

obligacin urbanstica, se cuantifico en razn de 1 m de construccin por cada
vivienda potencial y por cada 100 metros de construccin en otros usos
vendibles que, en el ejercicio realizado para viviendas de 45 m y para reas
comerciales, ascienden a 25.850 m
Para cuantificar el costo de la obligacin por equipamientos a ceder, se asume el

costo directo del metro cuadrado de vivienda ($240.000), puesto que es
consecuente que exista relacin directa entre las caractersticas fsicas de las
viviendas construidas y los equipamientos a ceder. En los casos en que el diseo
de los equipamientos supere el costo por m de la obligacin a ceder, Planeacin
definir la forma adecuada de compensar la obligacin.
COSTOS DE URBANISMO
URBANISMO ADECUACIN ADECUACIN

COSTO ADECUACION
VIAS INTERNO SERVICIOS SUELO SULEO VALOR TOTAL
U.G. CONSTRUCCIN SUELO
PEATONALES parqueaderos + PBLICOS AMBIENTAL AMBIENTAL URBANISMO
VIAS EQUIPAMIENTO
vas CESIN PRIVADO
I 1,894,509,000 140,432,250 841,662,907 7,367,337,623 345,956,000 73,522,200 709,582,200 11,373,002,180

II 942,880,000 131,477,150 690,704,672 6,084,946,778 221,542,400 46,147,200 922,925,400 9,040,623,600
III 2,638,616,000 329,914,025 1,424,269,536 12,442,070,801 218,484,000 551,448,000 235,964,400 17,840,766,761
IV 1,992,393,000 72,658,425 863,578,146 7,533,344,675 311,674,000 103,140,000 504,099,600 11,380,887,847
V 561,707,000 377,945,925 558,899,559 4,879,871,311 184,014,000 458,275,800 250,372,380 7,271,085,975
VI 2,890,609,000 88,126,325 1,121,918,717 9,875,583,784 209,772,000 62,438,400 453,889,200 14,702,337,426
VII 1,207,804,000 133,512,400 715,001,250 6,291,577,411 94,280,000 48,600,000 157,344,600 8,648,119,661
VIII 1,502,022,000 141,246,350 913,964,683 8,030,505,076 151,740,000 110,815,440 826,813,560 11,677,107,108
TOT. 13,630,540,000 1,415,312,850 7,129,999,469 62,505,237,459 1,737,462,400 1,454,387,040 4,060,991,340 91,933,930,559
- Otros costos de Urbanismo
Conforme a lo establecido en el decreto 1212 de 2000, los requerimientos para la

formulacin del un plan parcial solo hacen referencia a los sistemas
estructurantes del espacio pblico y su respectiva distribucin. Para llevar acabo
la evaluacin urbanstica financiera de cada una de las unidades de gestin es
necesario disponer, por lo menos, de un esquema urbanstico interno bsico que
permita la definicin de los dems costos de desarrollo del proyecto. Para el
efecto, se adopt la alternativa de cuantificar los parqueaderos requeridos para
vivienda y otros usos y estimar el costo de su produccin por celda, con base en
$80.000 por m, para un total de 6.465.227.823 pesos y 4534 celdas requeridas,
4.196 unidades por concepto de viviendas y 338 por otros usos.

ESTIMACIN DE OTROS COSTOS DE URBANISMO INTERNO

PARQUEADER PARQUEADER
SUELO EN URBANISMO
UNIDAD DE OS PARA OS TOTAL
VIVIENDAS PARQUEADEROS INTERNO(PARQUEADER
GESTION VIVIENDAS COMERCIO PARQUEADEROS
en m OS)
1/6VIV. 1/200m
I 3,230 538 52 590 10,521 841,662,907
II 2,902 484 1 484 8,634 690,704,672
III 5,305 884 115 999 17,803 1,424,269,536
IV 3,148 525 81 606 10,795 863,578,146
V 2,065 344 48 392 6,986 558,899,559
VI 4,661 777 10 787 14,024 1,121,918,717
VII 2,956 493 9 501 8,938 715,001,250
VIII 3,703 617 24 641 11,425 913,964,683
TOTAL 27,971 4,662 338 5,000 89,125 7,129,999,469
Costos Directos de Construccin
Estn asociados al proceso de produccin de las edificaciones y comprenden los

costos por concepto de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo y los
administrativos de la obra. El valor promedio utilizado $ 240.000 por m,
permite cuantificar el valor de las edificaciones en su conjunto, sin tener en
cuenta las particularidades de diseo de cada proyecto que pueden incrementar
tal valor.
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION

UNIDAD COSTOS PARTICIPA
VALOR COSTOS DE COSTO DIRECTO
DE CONSTRUCCION TOTAL CIN EN
INMUEBLES URBANISMO CONSTRUCCIONES
GESTION EQUIPAMIENTO VENTAS
I 3,216,546,540 11,373,002,180 40,913,076,452 800,137,357 56,302,762,529 0.730
II 2,746,769,320 9,040,623,600 33,892,783,732 696,849,664 46,377,026,316 0.738
III 4,460,645,880 17,840,766,761 69,029,717,004 1,328,207,387 92,659,337,032 0.708
IV 2,834,039,900 11,380,887,847 41,767,933,528 794,333,553 56,777,194,827 0.715
V 1,741,915,080 7,271,085,975 27,067,357,673 518,584,931 36,598,943,659 0.713
VI 2,881,347,120 14,702,337,426 54,985,103,654 1,123,381,827 73,692,170,028 0.721
VII 1,962,253,540 8,648,119,661 35,024,576,098 713,712,097 46,348,661,397 0.711
VIII 2,821,872,060 11,677,107,108 44,674,464,874 900,114,048 60,073,558,090 0.720
TOTAL 22,665,389,440 91,933,930,559 347,355,013,016 6,875,320,864 468,829,653,879 0.719
Costos Indirectos de Construccin
Para cuantificar los dems costos de construccin se adopta el mtodo de

cuantificar la incidencia de los costos como porcentajes de participacin en las
ventas totales, de acuerdo con la metodologa utilizada por la Lonja de Propiedad
Raz de Medelln y Antioquia.
Es preciso advertir que los parmetros utilizados, (% de incidencia), son ms de

carcter indicativo, de ninguna manera se pueden tomar como determinantes
inmodificables puesto que cada proyecto inmobiliario presenta particularidades
especficas, de condiciones del suelo, diseo o financiacin, entre otras, que
determinan la forma de su ejecucin y viabilidad del proyecto.
Para la determinacin de los dems costos en el ejercicio de simulacin se

utilizaron los siguientes indicadores.

Honorarios
Ventas 2.5%
Gerencia 2.5%
Promocin 1.0%
Construccin 5.0%
Diseo 1.0%
Interventora 1.0%
Total 13.0%
Administrativos
Legales 2.0%
Impuestos Expensas2.0%
Publicidad 3.0%
Total 7.0%
Financieros 5.0%
COSTOS INDIRECTOS
UNIDAD
TOTAL COSTOS PARTICIPACIN
DE HONORARIOS ADMINISTRATIVOS FINANCIEROS
INDIRECTOS EN VENTAS
GESTION
I 10,026,851,913 5,399,074,107 3,856,481,505 19,282,407,525 0.250
II 8,172,798,175 4,400,737,479 3,143,383,913 15,716,919,567 0.250
III 17,003,224,316 9,155,582,324 6,539,701,660 32,698,508,300 0.250
IV 10,324,796,936 5,559,506,043 3,971,075,745 19,855,378,724 0.250
V 6,675,882,777 3,594,706,111 2,567,647,222 12,838,236,110 0.250
VI 13,286,949,232 7,154,511,125 5,110,365,089 25,551,825,446 0.250
VII 8,470,876,373 4,561,241,124 3,258,029,374 16,290,146,872 0.250
VIII 10,844,955,652 5,839,591,505 4,171,136,789 20,855,683,947 0.250
TOTAL 84,806,335,376 45,664,949,818 32,617,821,298 163,089,106,491 0.250
Resultados de Ventas del Proyecto
En el ejercicio de simulacin para proyectos inmobiliarios con unidades de

vivienda de 45 m de rea til, para desarrollos en 6 pisos en promedio, se
encuentra que el rea construida en vivienda asciende a 1.258.684 metros
cuadrados vendibles, en comercio y otros usos 67.641 metros, con locales de 36
m en promedio. En ambos casos el constructor, en forma adicional, debe
ejecutar una mayor cantidad de construccin en funcin de las circulaciones y
reas comunes requeridas no comercializables y que constituyen parte integral
de los inmuebles, para el efecto se utilizaron como parmetro 8% para vivienda
y 30% para comercio.

REAS CONSTRUIDAS
CUADRO ALTERNATIVA A3 6 PISOS
UNIDAD ADICIONAL ADICIONAL
m DE m DE TOTAL REA
DE m DE VIVIENDA CIRCULACIO CIRCULACION
COMERCIO EQUIPAMIENTO CONSTRUIDA
GESTION N VIVIENDA COMERCIO
I 145,358 11,629 10,373 3,112 3,334 173,805
II 130,600 10,448 133 40 2,904 144,123
III 238,722 19,098 22,926 6,878 5,534 293,158
IV 141,651 11,332 16,192 4,858 3,310 177,343
V 92,941 7,435 9,542 2,863 2,161 114,941
VI 209,739 16,779 1,990 597 4,681 233,785
VII 133,042 10,643 1,731 519 2,974 148,910
VIII 166,632 13,331 4,755 1,426 3,750 189,894
TOTAL 1,258,684 100,695 67,641 20,292 28,647 1,475,960
En cuanto a los precios de referencia utilizados para valorar el producto de las

ventas se adopt por apartamentos de 45 m y con precio de 70 salarios
mnimos legales mensuales ($ 309.000 para 2002), para un valor total de $
21.630.000 pesos por unidad y $ 432.600 pesos por metro. Para los dems usos
diferentes a vivienda, se tom como precio de venta $ 700.000 pesos por metro
cuadrado y locales de 36 m en promedio.
RESULTADO DE VENTAS DEL PROYECTO

UNIDAD
m DE m DE DISTRIBUCI
DE VALOR VIVIENDA VALOR COMERCIO TOTAL VENTAS
VIVIENDA COMERCIO ON
GESTION
I 145,358 69,868,775,101 10,373 7,260,855,000 77,129,630,101 0.118
II 130,600 62,774,910,770 133 92,767,500 62,867,678,270 0.096
III 238,722 114,745,780,701 22,926 16,048,252,500 130,794,033,201 0.200
IV 141,651 68,086,922,396 16,192 11,334,592,500 79,421,514,896 0.122
V 92,941 44,673,526,940 9,542 6,679,417,500 51,352,944,440 0.079
VI 209,739 100,814,371,785 1,990 1,392,930,000 102,207,301,785 0.157
VII 133,042 63,948,887,487 1,731 1,211,700,000 65,160,587,487 0.100
VIII 166,632 80,094,288,287 4,755 3,328,447,500 83,422,735,787 0.128
TOTAL 1,258,684 605,007,463,466 67,641 47,348,962,500 652,356,425,966 1.000
Resultado Final de la Evaluacin
La evaluacin realizada es de carcter esttico y a valores de hoy (ao 2002), en

la cual se asume que todas los proyectos se ejecutan en un mismo momento y
as mismo se venden, adems se parte del supuesto terico de que las
condiciones de construccin y desarrollo son idnticas para todos los proyectos y
que no se presentan problemas de mercado que dificulten la colocacin final de
los inmuebles.
Con los parmetros de dimensionamiento y evaluacin se obtuvo como resultado

que las ventas totales del plan parcial en su conjunto ascienden a $
652.356`425.966 pesos corrientes de 2002 y costos de produccin a $
631.918`760.370 pesos, con tales resultados se evidencia que el proyecto en su
conjunto, bajo los supuestos manejado, es viable. Como se dijo anteriormente el
modelo propuesto es muy sensible a mltiples variables, modificaciones en
aspectos como el tamao de los apartamentos, la velocidad en las ventas, el
precios de los insumos, los costos financieros, entre otros, pueden alterar
radicalmente el resultado.

RESULTADO FINAL DE EVALUACIN 45 m

COSTOS
COSTOS COSTOS VENTAS PORCENTA
U.G. DIRECTOS INDIRECTOS
REPARTO AJUSTADOS POR
TOTALES
DIFERENCIAS
JE
REPARTO
I 56,302,762,529 19,282,407,525 470,794,505 75,114,375,549 77,129,630,101 2,015,254,551 2.61%
II 46,377,026,316 15,716,919,567 442,147,734 62,536,093,617 62,867,678,270 331,584,652 0.53%
III 92,659,337,032 32,698,508,300 175,459,648 125,182,385,684 130,794,033,201 5,611,647,517 4.29%
IV 56,791,876,827 19,855,378,724 205,216,968 76,442,038,584 79,421,514,896 2,979,476,312 3.75%
V 36,598,943,479 12,838,236,110 500,137,438 48,937,042,151 51,352,944,440 2,415,902,289 4.70%
VI 73,677,488,028 25,551,825,446 128,968,426 99,100,345,047 102,207,301,785 3,106,956,737 3.04%
VII 46,348,661,397 16,290,146,872 496,403,395 63,135,211,663 65,160,587,487 2,025,375,824 3.11%
VIII 60,073,558,090 20,855,683,947 542,025,857 81,471,267,894 83,422,735,787 1,951,467,893 2.34%
TOT. 468,829,653,699 163,089,106,491 0 631,918,760,190 652,356,425,966 20,437,665,776 3.13%
Como puede concluirse de los clculos realizados que se presentan en las tablas
anexas, el Plan es altamente sensible a los siguientes aspectos:
Al precio mximo de venta de las viviendas, que para la simulacin se defini en

70 salarios mnimos legales mensuales.
Al tamao de las viviendas, en las condiciones del mercado, que debe oscilar
entre 40 y 45 m de construccin.
A los costos de infraestructura de servicios pblicos que deben ser compartidos
entre la empresa prestadora, mediante la construccin de redes matrices, y
los urbanizadores. As mismo cabe la posibilidad de transferir parte del costo
de las acometidas al usuario para ser pagadas, junto con la cuenta mensual
de servicios, financiada por Empresas Pblicas.
A los costos de la infraestructura vial principal propuesta.
A la infraestructura vial interna y a los parqueaderos.

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIN
Proyeccin de construccin y ventas de vivienda en el valle de Aburr.
Las primeras consideraciones para aproximarse a un escenario realista de

ejecucin del plan parcial de Pajarito, surgen del anlisis del comportamiento del
mercado de vivienda en el entorno metropolitano en que se ubica el proyecto y
especialmente de la participacin de la vivienda de inters social en el mismo.
De esta manera y teniendo en cuenta la coyuntura econmica que atraviesa el

pas, el mercado potencial de ventas de viviendas de inters social, si bien se ha
venido ampliando, es bsicamente el mismo, las condiciones macroeconmicas
de empleo e ingreso no presentan cambios sustanciales. An en el caso
hipottico de que un proyecto del tamao de este plan parcial, colocara en oferta
todas sus potenciales soluciones de vivienda, stas no seran colocadas en el
mercado inmediatamente, sino en la medida en que pudieran ser absorbidas por
la demanda efectiva del mismo, situacin que depende de muchos otros factores
a veces externos incontrolables desde el nivel local, que imposibilitan acelerar de
manera significativa la posibilidad de acceder a la vivienda. Sin embargo, esta
claro que parte de la responsabilidad del orden municipal es promover una oferta
racional y asequible, propsito central del presente plan parcial.
Vale la pena recordar que de ejecutarse ms viviendas que las que el mercado
absorbe, se generara un enorme descalabro financiero en las inversiones
pblicas y en las privadas, razn por lo cual se busca en el presente aparte del
documento, proponer un escenario racional de ejecucin que permita llevar con
xito el desarrollo del plan parcial.
Derivado de las anteriores consideraciones, se hace necesario modelar el posible

escenario de ejecucin del plan parcial con base en el comportamiento de las
ventas de VIS y de la oferta inmediata en el rea de influencia del proyecto, es
decir la ciudad, el rea Metropolitana y el Oriente Cercano.
El comportamiento de la construccin y ventas de viviendas se ilustra en la

siguiente tabla:
VALLE DE ABURR Y ORIENTE CERCANO

AO CONST. (un) VENTAS (un)
1987 9.694 12.798
1988 5.168 7.963
1989 4.883 6.471
1990 3.199 4.513
1991 4.508 5.524
1992 8.743 7.710
1993 11.439 9.842
1994 8.734 8.401
1995 5.289 6.068
1996 4.471 4.481
1997 8.539 7.411
1998 5.020 6.368
1999 2.378 3.675
2000 4.848 5.386
2001 7.000 7.000
Fuente: CAMACOL Regional Antioquia.
Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito

Vale la pena anotar que se observa una recuperacin en el ao anterior frente a

los aos 1999 y 2000 que se consideran como los peores en la crisis de la
construccin reciente, contabilizando una cifra de 7.000 soluciones de vivienda
vendidas. La siguiente pregunta a resolver es la participacin de la vivienda de
inters social en estas soluciones, la cual se puede ubicar en un 57% del total a
partir del anlisis de la siguiente tabla de rangos de precios:
Comportamiento de la Oferta - Iniciacin y Ventas

por rangos de precios Valle de Aburr y Oriente
Cercano
Noviembre 2001
>2,000,000
1,200,000-1,600,000
VENTA S
INICIA CIN
500,000-800,000 OFERTA A CTUA L
0-300,000
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito
Aceptando que el porcentaje de VIS se ubica cercano al 57%, tenemos entonces

una cifra de 3.990 soluciones de vivienda de este tipo en toda el rea evaluada,
en la cual Medelln tiene una participacin estimada en un 70% del total,
equivalente a 2.800 soluciones aportadas en la ciudad en este tipo el ao
pasado. El siguiente cuadro ilustra en los ltimos aos este comportamiento.
VIVIENDAS EN MEDELLN
CONST. VENTAS CONST VIS VENTAS VIS
AO 70% 57%
1999 1.665 2.573 949 1.466,33
2000 3.394 3.770 1.934 2.149,01
2001 4.900 4.900 2.793 2.793,00
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito
Como se observa en el grfico, Comportamiento de la oferta, iniciacin y venta

de las viviendas en el perodo abril - noviembre de 2001, se encuentra en el
rango inferior a 300.000 uvr (135 smmv - VIS). Dentro de este rango las
viviendas hasta 70 smmv son las que tienen mayor demanda potencial y, en
consecuencia, un mejor comportamiento en las ventas, ya que constituye un
segmento de la poblacin histricamente desatendido, lo que representa una
oportunidad para aumentar la oferta, pues a noviembre este rango representaba
solo el 6.4% del total de viviendas ofrecidas en el Valle de Aburr y el Oriente
cercano.
De acuerdo con las observaciones anteriores, si el comportamiento de las ventas

de V.I.S. se mantiene en una cifra cercana a las 2.800 soluciones y teniendo en
cuenta que no todas se concentraran en Pajarito, se podra pensar en un
escenario factible entre las 1.500 a 2.000 soluciones a realizar y vender en el

plan parcial en el ao 2002, con posibilidad de incrementarse en los siguientes

aos si la tendencia se mantiene.
Escenario de Construccin y Ventas de Vivienda en el Plan Parcial

Pajarito.
Una visin general muy aproximada acerca del perodo de realizacin del plan
parcial nos la aporta pensar en 2.000 viviendas por ao que tomaran 13 aos y
medio, de realizarse el escenario de 27.000 viviendas y 15 aos de realizarse un
escenario de 30.000 viviendas.
Bajo estos supuestos, bastante optimistas, se podra proponer que para los dos
primeros aos de ejecucin del plan parcial, es decir, el presente ao 2002 y el
prximo ao 2003 sera posible la construccin y venta de 4.000 soluciones,
involucrando varas unidades de gestin.
Propuesta de Ejecucin.
De acuerdo con el anlisis presentado en el anterior punto, un escenario

aproximado de ejecucin de viviendas del plan parcial a partir del
comportamiento del mercado analizado, sera el siguiente:
Para un escenario medio de 27.000 viviendas:
Unidad/ao 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Total
Soluciones 1500 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3000 3000 3000 27000
Totales
Total 1500 4000 6600 9300 12100 15000 18000 21000 24000 27000 27000
acumulado
De todas maneras se observa que sobre unos escenarios muy optimistas sera
posible mantener un flujo constante de soluciones, bastante equilibrado,
pudiendo ofrecer resultados en un tiempo relativamente corto para el proyecto
de NAZARETH, seguido de otros proyectos privados y mixtos.
El logro de los anteriores escenarios de ejecucin, ser posible siempre que las
inversiones pblicas y privadas en infraestructura a efectuarse, sean canalizadas
de acuerdo con los tiempos aproximados indicados.
En busca de la realizacin del plan parcial y del escenario ptimo de ejecucin,

se proponen las siguientes estrategias de gestin a ser observadas
principalmente por el Municipio de Medelln, como promotor del presente plan
parcial:
La concurrencia de recursos de inversin pblica debe ser priorizada a partir de

lo establecido en la ley 388 de 1997, en funcin de los siguientes componentes
primarios del plan parcial:
Sistemas Primarios de servicios pblicos.
Vas del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte

masivo.

Adquisicin de suelos destinados a la construccin pblica y privada de

equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de inters social en forma directa o a travs

del urbanismo, espacios pblicos y equipamientos.
Se pueden promover los desarrollos de VIS a partir de asociaciones entre el

sector pblico y el privado esquema Metrovivienda de segunda generacin- y
asociaciones entre propietarios y urbanizadores a travs de mecanismos como la
Fiducia, ambos con importantes ahorros de recursos para el Municipio y
resultados igualmente buenos.
El Municipio de Medelln, gestionar en particular, la obtencin de recursos para

la ejecucin del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la va de acceso
de transporte pblico, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administracin disear los espacios pblicos, los equipamientos de las

centralidades y los parques ambientales que sern objeto de cesin, con el fin de
unificar las caractersticas de construccin y facilitar el proceso de ejecucin de
los mismos. Acorde con estos diseos y bajo la orientacin del Departamento
Administrativo de Planeacin del Municipio de Medelln, los urbanizadores
cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.
En el anterior escenario de gestin se distinguen las siguientes opciones de

desarrollo:
Unidades de gestin que poseen mayora de propiedad del Municipio y que

por tanto podrn ser desarrolladas a partir de un esquema de gestin mixto
como el mencionado, aportando en el corto plazo resultados en el escenario
de ejecucin propuesto. (Unidad de gestin I finca Nazareth).
Unidades de gestin que poseen mayora de propietarios que son

urbanizadores privados y pueden jalonar el proceso de la unidad
correspondiente, a desarrollarse en un esquema esencialmente privado, con
el apoyo del Municipio en los aspectos mencionados como prioridad de
inversin pblica en infraestructura y el acceso a subsidios. (unidades como
la VI o la VII)
Unidades de gestin que poseen en su mayora propietarios que no son

urbanizadores y que por tanto debern asociarse con constructores sector
pblico promotor para ejecutar los correspondientes proyectos, las cuales
poseeran un esquema de gestin mixto o privado dependiendo de la
participacin del Municipio, pero que en todo caso deber actuar como
promotor y facilitado de las operaciones.
En este sentido, se entiende que la principal funcin del Municipio a la luz de

todos los desarrollos legislativos sobre la materia a partir de la Constitucin del
91, se centran en la promocin, coordinacin, apoyo, mediacin, aval y -como
hasta ahora lo ha hecho- la formulacin de un esquema urbanstico y de gestin
coherente, de forma tal que a partir de entender el sistema de gestin como un

conjunto de acciones pblicas, mixtas y privadas, definidas de acuerdo a la

naturaleza de cada unidad de gestin y sus posibilidades de ejecucin y de
colocacin en el mercado de las soluciones se logre una mayor eficiencia y
eficacia tanto en el manejo de los recursos pblicos como en la necesaria
potenciacin del proceso de construccin de vivienda de inters social.
Propuesta para El Desarrollo del Espacio Publico y los Equipamientos.
Este cronograma propone escenarios para la ejecucin de los equipamientos y el

espacio pblico teniendo en cuenta el desarrollo simultneo de las unidades de
vivienda.
DESARROLLO DEL ESPACIO PBLICO Y LOS EQUIPAMIENTOS

Unidades /ao
Ao
2002 2003 2004-2006 2007-2009 2010-2012 Ao
1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 Viviendas

Construccin de las obligaciones
6,000 16,000 48,400 84,000 108,000 Habitantes
urbansticas m
Construccin otros equipamientos

1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 Viviendas
Educacin 6,000 16,000 48,400 84,000 108,000 Habitantes

Estudiante
(4 pblicos por obligacin urbanstica y el resto como 1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 s
gestin pblica, privada o mixta) Equipamie
7 11 16 ntos
1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 Viviendas

Recreacin y deportes 6,000 16,000 48,400 84,000 108,000 Habitantes
Parque recreativo barrial 1 3 4
Equipamie
ntos
Parque deportivo y recreativo zonal 1
Salud (2 pblicos por obligacin urbanstica en y el 1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 Viviendas
resto como gestin pblica, privada o mixta) 6,000 16,000 48,400 84,000 108,000 Habitantes
Nivel I 1 5 7 9
Equipamie
ntos
Nivel II 1
1,500 4,000 12,100 21,000 27,000 Viviendas

Suelos ambientales 6,000 16,000 48,400 84,000 108,000 Habitantes
Mirador de Pajarito, barrial la Aurora y Monte Claro
Arreas libres de importancia ambiental
Parques lineales de quebrada
Suelos aptitud E y D
Cronograma para la Conformacin del Sistema Vial.
Se define teniendo en cuenta la deficiencia actual en la accesibilidad y el posible

desarrollo de viviendas en el Plan Parcial y de los sectores circundantes.

ESPACIO PBLICO ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE

AO 2002 2003 2004 - 2006 2007 - 2009 2010 -
2012
Viviendas por Ao 1,500 2,500 8,100 8,900 6,000
Viviendas Acumuladas 1,500 4,000 12,100 21,000 27,000
Transporte Pblico (Buses) 14 31 86 147 187
Vehculos Livianos 150 338 945 1,613 2,044
VAS INTERNAS
Licencia Ambiental 30
VAS DE ACCESO
Acceso desde La Campia
Preinversin 12
Ejecucin A cargo del urbanizador para garantizar conexin a malla
vial existente
Acceso desde Carretera al
Mar
Preinversin 40
Ejecucin 2500
Intercambio Cra 80 x Cl
65
Preinversin 90
Ejecucin 3200
NOTA: Durante el trienio 2007 - 2009, deber construirse el tramo k0+000 al k4+100 de la conexin Aburr - Ro
Cauca o se deber ampliar la actual Carretera al Mar en el tramo Facultad de Minas - Quebrada La Gmez

11. MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
Para llevar a cabo la ejecucin del Plan Parcial se proponen como estrategias de
gestin:
La Empresa de Desarrollo Urbano del Municipio de Medelln asumir el liderazgo

en la convocatoria de los diferentes actores que intervienen en el proceso de
desarrollo de los proyectos, de forma que se generen los espacios de
participacin y concertacin de los aspectos comunes al desarrollo de las
diferentes unidades.
La Administracin Municipal promover asociaciones entre el sector pblico y el

privado y asociaciones entre propietarios y urbanizadores.
Se canalizarn subsidios de vivienda, orientados a grupos familiares con ingresos

mensuales inferiores a dos salarios mnimos.
La Administracin Municipal continuar con los procesos de regularizacin y

legalizacin urbanstica que posibiliten la adecuada vinculacin de los
asentamientos al rea objeto del Plan Parcial.
Las Empresas Pblicas de Medelln se vincularn al desarrollo de los

asentamientos localizados en el polgono con la prestacin de los servicios
pblicos facilitando sistemas de financiacin adecuados a las condiciones de la
poblacin para el pago de las infraestructuras.
Se promover la utilizacin del Fondo Rotatorio Corporativo para la construccin

de las redes de servicios pblicos domiciliarios.
Establecer una coordinacin interinstitucional que busque canalizar acciones y

recursos del Estado en sus distintos entes, evitar duplicidad en sus proyectos y
fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen
frente al manejo ambiental.
La Administracin Municipal promover la participacin comunitaria y la

concertacin de estrategias de promocin y divulgacin del Plan Parcial en todos
sus componentes, dndole prevalencia al manejo ambiental.
Calidad de Proyecto de Unidades de Actuacin Urbanstica de las

Unidades de Gestin.
Las unidades de gestin son unidades de actuacin urbanstica en los trminos

de la Ley 388 de 1999, artculos 39 y siguientes.
Las unidades de gestin no se constituirn en unidades de actuacin, cuando los

respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestin,
obtengan la correspondiente licencia de urbanismo para la unidad, cumpliendo
con las disposiciones sealadas en el presente decreto.
De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la

correspondiente unidad de gestin, se continuar con los trmites para la
conformacin y ejecucin de la unidad de gestin sealados en la Ley 388 de

1997. Cuando la solicitud sea elevada por un propietario deber presentar su

propuesta a la Administracin Municipal para su evaluacin.
El proyecto de delimitacin de la unidad de actuacin ser la misma delimitacin

de las unidades de gestin propuesta en este documento y en el plano Unidades
de Gestin
Expropiacin y Adquisicin de Inmuebles. , Para adquirir los inmuebles

necesarios para la ejecucin del Plan Parcial, la Administracin Municipal y las
entidades descritas en el artculo 59 de la Ley 388 de 1997, podrn utilizar la
enajenacin voluntaria o el mecanismo de la expropiacin, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley .
Por tratarse de un Plan Parcial de Desarrollo, no se aplica el derecho de

preferencia establecido en el Artculo 119 de la Ley 388 de 1.997, para
programas de renovacin urbana.
Porcentaje de Vivienda de Inters Social.
De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de

vivienda de inters social para el polgono Z2-DE4 es como mnimo del veinte por
ciento (20%).
Identificacin de Instancias e Instrumentos para la Gestin del Plan

Parcial.
Con el fin de garantizar la gestin adecuada del suelo de expansin que se

planifica, adems de los convenios de colaboracin existentes entre la
administracin municipal y los gremios de la construccin, los propietarios de las
unidades de gestin podrn conformar asociaciones, sociedades u otras formas
asociativas permitidas por la Ley, que se encarguen de promover o gestionar el
desarrollo de su unidad de gestin.
Ejecucin de Obras a Cargo del Municipio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 51 de la Ley 388 de 1.997, el

Municipio de Medelln, a travs de las Empresas Prestadoras de Servicios Pblicos
y las Secretaras y entidades que tienen a cargo el desarrollo de obras de
infraestructura vial, de transporte y construccin de equipamientos pblicos,
promover la canalizacin de recursos para dotar al polgono de las obras
requeridas y la implementacin de sistemas de financiacin para la dotacin de
las unidades de gestin y proyectos constructivos de las infraestructuras de
servicios pblicos domiciliarios, necesarias para su funcionamiento.
La inversin pblica debe ser priorizada teniendo en cuenta lo establecido en la

ley 388 de 1997, en funcin de los siguientes componentes primarios del plan
parcial:
Sistemas Primarios de Servicios Pblicos.
Ejecucin de vas del plan vial primario y principalmente las estructurantes de

transporte masivo.

Adquisicin de suelos destinados a la construccin pblica y privada de

equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de inters social en forma directa o a travs de

la ejecucin de obras de urbanismo, espacios pblicos o equipamientos.
El Municipio de Medelln, gestionar en particular, la obtencin de recursos para

la ejecucin del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la va de acceso
de transporte pblico, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administracin disear los espacios pblicos, los equipamientos de las

centralidades y los parques ambientales que sern objeto de cesin, con el fin de
unificar las caractersticas de construccin y facilitar el proceso de ejecucin de
los mismos. Acorde con estos diseos y bajo la orientacin del Departamento
Administrativo de Planeacin del Municipio de Medelln, los urbanizadores
cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.
Instrumentos de Financiacin.
De considerarlo necesario, la Administracin Municipal, podr utilizar el cobro de

valorizacin y dems instrumentos establecidos en las Leyes 9 de 1.989, 388 de
1.997 y otras normas que los consagren. En todo caso, si la administracin
decide establecer alguno de los instrumentos anteriores, llevar a cabo los
trmites pertinentes para establecerlos.
Gestin Social y Educacin Ambiental.
A travs de la coordinacin interinstitucional se canalizarn acciones y recursos

del Estado en sus distintos entes para evitar duplicidades en sus proyectos y al
mismo tiempo fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas
instituciones tienen frente al manejo ambiental; es as como se promover la
participacin comunitaria y la concertacin de estrategias de promocin y
divulgacin del Plan Parcial en todos sus componentes, dndole prevalencia al
manejo ambiental
Si bien es cierto que cada unidad de gestin aportar los recursos necesarios
para desarrollar las obras fsicas que demande el proyecto, tambin lo es, el
hecho de que se deben asignar recursos para una adecuada mitigacin de los
impactos sociales que no son atribuibles a los urbanizadores; tal es el caso del
desarrollo de programas de asistencia social y de reubicacin de algunas
viviendas que se encuentran en zonas de riesgo por inundacin principalmente,
por lo tanto, se hace necesario que exista una excelente coordinacin entre las
distintas instituciones que deban involucrarse para sacar adelante el Plan Parcial
y su componente Plan de Manejo Ambiental.
Incorporacin del Suelo de Expansin al Suelo Urbano.
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1.997, el Acuerdo Municipal

62 de 1.999 y normas complementarias, el suelo de expansin de Pajarito se
incorporar progresivamente al suelo urbano una vez haya sido urbanizado, esto

es, a medida que se vayan desarrollando cada una de las unidades de gestin,
de acuerdo con lo definido en este decreto
Permisos Ambientales
Por ser de inters para los diferentes urbanizadores, se transcribe a continuacin

una informacin obtenida de Corantioquia referida a los diferentes trmites que
deben realizarse ante la Corporacin durante el proceso de ejecucin de los
proyectos:
Es importante aclararle al interesado en ejecutar las obras o actividades

correspondientes al plan parcial, que su concertacin y adopcin no implica la
autorizacin o permiso para el aprovechamiento y uso de los recursos naturales
que lo requieran por ley, tales como: concesiones (decreto 2811 de 1974 y 1541
de 1978), aprovechamientos forestales (decreto 1791 de 1996); construccin de
obras que ocupen el cauce de una corriente de agua (decreto 1541 de 1978);
explotacin de materiales ptreos (decreto 1541 de 1978); vertimientos (1594 de
1984); emisiones atmosfricas (decreto 948 de 1995) y las actividades que
requieran licencia ambiental (decreto 1753 de 1994), por lo tanto la ejecucin
del plan parcial depender, entre otras, de la consecucin de los permisos,
autorizaciones, concesiones y licencias que el proyecto necesite.
A continuacin se describe de una manera general, los requerimientos para los

posibles casos, pues en su momento se debern solicitar los trminos de
referencia a Corantioquia.
- Proyecto Vial
Teniendo en cuenta el decreto 1753 del 3 de agosto de 1994, la Licencia

Ambiental es la autorizacin que otorga la autoridad ambiental competente,
mediante acto administrativo, para la ejecucin de un proyecto, obra o actividad
que conforme a la ley y a los reglamentos puedan producir deterioro grave a los
recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones
considerables o notorias al paisaje.
Para el caso de los proyectos viales se requiere solicitar la respectiva Licencia

Ambiental, anexando localizacin y descripcin del proyecto.
- Aprovechamiento Forestal
Cuando se requiera intervencin de la cobertura boscosa se deber solicitar el

respectivo permiso de aprovechamiento forestal, presentando plano cartogrfico
de las reas de cobertura vegetal que desapareceran con la construccin de las
vas, equipamientos y edificaciones, con nmero de rboles a talar, especie,
volumen, anexar documentos que acrediten la propiedad del predio, como
escrituras, certificado de tradicin y libertad, indicar dnde y cmo se realizar el
Plan de Compensacin Forestal de las zonas altamente intervenidas del proyecto.
- Permiso de Vertimiento
Para la ejecucin de las obras de infraestructura de servicios pblicos se debern

tramitar los permisos ambientales requeridos.

- Manejo de Desechos Slidos
Se deben presentar los correspondientes certificados de los sitios de depsito de

material, determinar la viabilidad de los lotes que se tienen planificados.
En relacin con los residuos slidos, se debe presentar certificado de prestacin

del servicio o manejo que se dar a las mismas.
- Ocupacin de Cauces y Concesiones de Aguas.
Teniendo en cuenta los procesos erosivos identificados en las mrgenes de las

diferentes fuentes de agua que atraviesa el proyecto y con el fin de minimizar y
estabilizar dichos procesos, se hace necesaria la implementacin de obras de
defensa marginal, para lo cual se deber solicitar a la entidad ambiental
competente los respectivos permisos de ocupacin de cauce.
Con respecto a las obras hidrulicas existentes a las cuales se les realizar un
anlisis de capacidad de evacuacin de crecientes, se recomienda tener presente
que dicho anlisis debe realizarse mnimo por 3 mtodos y para los perodos de
retorno de 2.33, 5, 25, 50, 100 aos, con el fin de obtener datos confiables que
ayuden a la correcta evaluacin de dichas obras. En los casos en los cuales se
requiera reemplazar las obras hidrulicas existentes deber solicitarse el
respectivo permiso de ocupacin de cauce.
Con relacin a las obras de cruce sobre las fuentes de agua, requeridas en la
construccin del proyecto vial, se informa que estas tambin requieren del
respectivo permiso de ocupacin de cauce.
- Estudio de Prospeccin Arqueolgica
Antes de iniciar las excavaciones se deber realizar una prospeccin arqueolgica

en los trminos sealados en la Ley 397 de 1997 Ley General de la Cultura
.

Documento Soporte Pajarito PDF

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Documento Soporte Pajarito PDF

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIN

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN PAJARITO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE

2. JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

3.1. Delimitacin del rea de Planificacin

4. DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE

4.1. Localizacin y caractersticas del Sector

4.2. Medio Natural

4.3. Sistema Vial y de Transporte

4.4 Servicios Pblicos

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 1

4.7. Parques, Plazas y Zonas Verdes

4.8. El Espacio Privado

4.9. reas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo

5. MODELO DE OCUPACIN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLTICAS Y

5.1. Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito

5.2. Objetivos del Plan Parcial

5.3. Polticas del Plan Parcial.

5.4. Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.

5.5. Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial

6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO

6.1. Planteamiento Urbanstico

6.2. Sistema Natural

6.3. Conformacin de las Centralidades.

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 2

6.3.5. Centralidad Barrial de Monteclaro

6.4. Sistema de equipamientos y reas cvicas y representativas

6.6. Servicios Pblicos

7. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO

8. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

8.1. La Valoracin del Suelo

9. EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA

9.1. Simulacin Urbanstica Financiera

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIN

11. MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 3

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

Estos principios invitan a una accin decidida de responsabilidad compartida en

El Plan Parcial, instrumento de planificacin y gestin para la generacin de suelo

El Plan Parcial de Pajarito como proyecto estratgico, constituye una excelente

Los planes parciales y dems instrumentos de planificacin y gestin contenidos

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 4

1.2. Marco Legal

La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de ms de 100.000 habitantes a

En el artculo 12 determina como un componente del Plan de Ordenamiento

Dentro de la mencionada clasificacin se identifican, adems del suelo urbano y

El artculo 85 del Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, establece que el

El artculo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansin

La delimitacin precisa del suelo de expansin de Pajarito, que aparece en el

Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 5

Las reas definidas en el POT como suelo de expansin, ingresarn

En tal sentido el POT identifica bajo el cdigo Z2-DE4 la zona de expansin de

El suelo de expansin de Pajarito, est constituido por terrenos urbanizables

La construccin del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Pblicas de

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 6

Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se defini como

Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecucin de una centralidad

En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 Medelln Competitiva, se contempla la

El Plan de Desarrollo establece que ser prioritaria en la gestin territorial el Plan

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 7

2. JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO