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MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Universidad Nacional Autnoma de Mxico


Coordinacin de Humanidades
Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad
RECONOCIMIENTOS COORDINACIN ACADMICA
Dra. Claudia Puebla
ONU-HABITAT Licenciatura en Urbanismo, unam y Universidad
Dr. Joan Clos Autnoma de la Ciudad de Mxico
Director Ejecutivo
Subsecretario General de Naciones Unidas INVESTIGADORES
Dr. Miguel Arzate
RESPONSABLES GUBERNAMENTALES Divisin de Estudios de Posgrado, Facultad de
Act. Ariel Cano Cuevas Arquitectura, unam
Director General de la Comisin Nacional de Vivienda Dr. Normand Asuad
(conavi) Centro de Estudios de Desarrollo Regional y Urbano
Mtra. Nuria Torroja Mateu Sustentable, Facultad de Economa, unam
Coordinadora General de Prospectiva, conavi Dra. Eftychia Bournazou
Jos Antonio Pott Len Programa de Posgrado en Urbanismo, unam
Subdirector de Evaluacin, conavi Mtro. Sergio Flores Pea
Licenciatura en Urbanismo, unam
UNIVERSIDAD NACIONAL Arq. Lourdes Garca Vzquez
AUTNOMA DE MXICO Licenciatura en Urbanismo, unam
COORDINACIN DE HUMANIDADES Mtro. Marco Ledn
PROGRAMA UNIVERSITARIO DE ESTUDIOS Centro de Estudios de Desarrollo Regional y Urbano
SOBRE LA CIUDAD Sustentable, Facultad de Economa, unam
Mtra. Gabriela Ponce
COORDINACIN GENERAL Centro de Estudios Sociales y de Opinin Pblica,
Dra. Alicia Ziccardi Cmara de Diputados
Directora del Programa Universitario de Estudios sobre Lic. Vctor Ramrez Navarro
la Ciudad-unam Licenciatura en Urbanismo, unam
Dr. Arsenio Gonzlez Reynoso
Secretario Acadmico, puec-unam ASESOR INTERNACIONAL
Dr. Claudio Acioly
INVESTIGADORES puec-unam ONU-Hbitat
Mtro. lvaro Paipilla
Secretario Tcnico de Proyectos ASESORES NACIONALES
Arq. Luis Armando Soto Arq. Enrique Ortiz
Jefe de Procesos y Sistematizacin de Informacin Coalicin Internacional para el Hbitat
Lic. Jorge Vergara Arq. Gustavo Romero
Secretario Tcnico de Vinculacin Posgrado de Arquitectura, unam
Dr. Carlos Daz Gonzlez
Investigador
NDICE

NDICE
PREFACIO 11
PRESENTACIN 12

RESUMEN EJECUTIVO 13
CONTEXTO URBANO, DEMOGRFICO Y ECONMICO 13
POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA 14
RECOMENDACIONES 16

INTRODUCCIN 17
ANTECEDENTES 17
CONTEXTO DEMOGRFICO, ECONMICO Y SOCIAL 18
DESAFOS DEL SECTOR DE LA VIVIENDA EN MXICO 22

1 CONTEXTO: LA POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA, 2000-2010 25


1.1 INTRODUCCIN: LAS FORMAS DE PRODUCCIN DE LA VIVIENDA Y EL
MERCADO DE SUELO EN MXICO 27
1.2 ANTECEDENTES DE LOS PROGRAMAS HABITACIONALES EN MXICO 33
1.3 EL SISTEMA INSTITUCIONAL DE VIVIENDA (siv) 33
Primera etapa (1970-1989): constitucin y consolidacin del sistema
institucional de vivienda
Segunda etapa (1990-2000): la adopcin del enfoque facilitador
Tercera etapa (2001-2012): estructuras institucionales y operacionales actuales
1.4 LAS SOLUCIONES HABITACIONALES 39
CONCLUSIONES 43
2 POLTICAS Y MARCOS INSTITUCIONALES 45
2.1 EL MARCO LEGAL 47
Legislacin Federal
Legislacin Estatal
Leyes de otros sectores y materias
2.2 LOS PROGRAMAS PBLICOS 54
El Plan Nacional de Desarrollo
Programa Nacional de Desarrollo Urbano y el Programa Sectorial de Desarrollo
Social 2007-2012
Programas Nacionales de Vivienda
2.3 LA ORGANIZACIN INSTITUCIONAL 55
La organizacin administrativa del Gobierno Federal
Organismos Nacionales de Vivienda (onavis)
Los Organismos Estatales de Vivienda (orevis)
Los Organismos Municipales de Vivienda
CONCLUSIONES 64

INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN Y MATERIALES DE LA VIVIENDA 67


3 3.1 ACTORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA Y EL PROCESO DE PRODUCCIN
Y PROMOCIN HABITACIONAL 69
3.2 IMPORTANCIA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN Y MATERIALES DE
LA VIVIENDA 72
Importancia econmica de la industria de la construccin

7
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Instituciones y marcos regulatorios para los materiales de vivienda


Produccin y precios de materiales durables en la construccin de vivienda
Evolucin del uso de materiales durables en la construccin de vivienda
3.3 LA SITUACIN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN MXICO: CALIDAD Y REZAGO
HABITACIONAL 77
Clculo de rezago y dficit de vivienda 2010
Necesidades de vivienda por formacin de nuevos hogares
Demanda efectiva de vivienda en Mxico
CONCLUSIONES 85

FINANCIAMIENTO Y MERCADO DE LA VIVIENDA 87


4.1 CONTEXTO GENERAL 89
4.2 IMPORTANCIA RELATIVA DEL FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA EN MXICO 92
4.3 POLTICAS Y PROGRAMAS PBLICOS DE FINANCIAMIENTO Y APOYO A LA
4 VIVIENDA 93
4.4 ESQUEMAS DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA 96
4.5 PROGRAMAS DE SUBSIDIOS A LA VIVIENDA 99
4.6 OFERTA DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA 101
4.7 ASEQUIBILIDAD A LA VIVIENDA Y AL SUELO POR GRUPO DE INGRESO 103
CONCLUSIONES 107

INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS URBANOS BSICOS 109


5.1 MARCO JURDICO OPERACIONAL DE LOS SERVICIOS URBANOS 111
5.2 INSTANCIAS DE FINANCIAMIENTO 112
5.3 COBERTURA DE LOS SERVICIOS PBLICOS MUNICIPALES 113
Agua y saneamiento
5 Electrificacin
Recoleccin y disposicin de residuos slidos
Alumbrado pblico
Pavimentacin
Transporte pblico
5.4 COBERTURA DE LOS TRES SERVICIOS PRINCIPALES EN RELACIN CON EL
CRECIMIENTO HABITACIONAL 121
5.5 COSTOS DE LA INFRAESTRUCTURA 124
CONCLUSIONES 125

SISTEMAS DE OFERTA DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA 127


6.1 EL SUELO COMO ELEMENTO ARTICULADOR ENTRE LAS POLTICAS URBANAS
Y DE LA VIVIENDA 129
Marco institucional y jurdico que regula al suelo urbano
Planeacin urbana y mercado de suelo: estrategias y alcances
Uso actual y uso potencial del suelo
6
6.2 LOS MERCADOS DE SUELO URBANO 134
Conexiones entre mercados formal e informal del suelo: organizacin de usos
del suelo, flexibilizacin normativa
6.3 MERCADO IRREGULAR DE SUELO 139
6.4 INSTRUMENTOS DE REGULACIN Y GESTIN DE SUELO 141
CONCLUSIONES 143

8
NDICE

SUSTENTABILIDAD EN LA VIVIENDA 145


7.1 AGENTES DE FOMENTO A LA VIVIENDA SUSTENTABLE 148
7.2 MARCO LEGAL 151
7.3 PROGRAMAS Y ACCIONES 152
7.4 EVALUACIN Y CERTIFICADOS 156
7 7.5 PREMIOS E INCENTIVOS 158
7.6 PROYECTOS DE INVESTIGACIN EN TORNO A LA VIVIENDA SUSTENTABLE 159
7.7 PARTICIPACIN DE ORGANIZACIONES DE LA SOCIEDAD CIVIL 159
7.8 MATERIALES Y TECNOLOGAS PARA LA VIVIENDA SUSTENTABLE EN MXICO 159
CONCLUSIONES 161

CREACIN DE CAPACIDADES Y NECESIDADES DE CAPACITACIN EN


EL SECTOR VIVIENDA EN MXICO 163
8.1 GESTIN PBLICA Y DESARROLLO INSTITUCIONAL: PROYECTOS PARA LA
CONSTRUCCIN DE CAPACIDADES 166
La Comisin Nacional de Vivienda (conavi)
8.2. CAPACIDADES INSTITUCIONALES Y NECESIDADES DE CAPACITACIN EN EL
8
SECTOR VIVIENDA 169
CONCLUSIONES 172

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES GENERALES 175


Poltica nacional de vivienda
Sistema financiero
Poltica de vivienda y poltica de desarrollo urbano y
Ordenamiento territorial
Infraestructura y servicios bsicos para la vivienda
Suelo para vivienda
Gnero y vivienda
Sustentabilidad en la vivienda
Capacitacin de recursos humanos

ANEXOS 181

GLOSARIO 191

BIBLIOGRAFA 193

9
PREFACIO

PREFACIO

onu-Habitat, la agencia de Naciones Unidas para los Ante este reto, la Comisin Nacional de Vivien-
asentamientos humanos, promueve ciudades y pueblos da (conavi), en colaboracin con onu-Habitat, promovi
sostenibles social y ambientalmente con el objetivo de la realizacin de un estudio, con la metodologa que se
proporcionar una vivienda digna a todos sus habitantes. ha aplicado en otros pases, a fin de ofrecer un anlisis
En esta publicacin se presentan los resultados profundo y sistemtico sobre el perfil del sector vivienda
de la poltica de vivienda en Mxico, a travs de la cual se en Mxico. Para ello se acudi al Programa Universitario
ha financiado, en la ltima dcada, un elevado nmero de Estudios sobre la Ciudad de la Universidad Nacional
de viviendas nuevas para atender las necesidades de las Autnoma de Mxico, cuyo equipo de investigadores
familias trabajadoras. Sin embargo, al haberse desarrolla- tuvo el encargo de elaborar el presente documento en el
do estos nuevos ncleos urbanos principalmente en las que se presentan los principales factores que inciden en
periferias de las ciudades, se gener tambin un conjunto la disponibilidad y accesibilidad de la vivienda social.
de problemas que afectan la calidad de vida y el acceso Este documento ofrece un diagnstico general
a los beneficios de la ciudad por parte de la poblacin del sector, as como un conjunto de recomendaciones
que all habita. Los gobiernos locales, por su parte, con para mejorar las condiciones de habitabilidad para el
sus limitados recursos, enfrentan dificultades para dotar conjunto de la ciudadana al revisar de manera crtica y
a estos nuevos espacios de la infraestructura y equipa- proactiva los marcos legal e institucional, el funciona-
mientos necesarios y mitigar las externalidades negativas miento del sistema financiero y del mercado de suelo, la
producidas por esta expansin urbana fragmentada. gestin de los servicios, la construccin de infraestruc-
El estudio que ahora publicamos muestra que tura y la produccin de vivienda social sostenible.
existe un alto nmero de viviendas deshabitadas. Tam- Expreso mi reconocimiento al gobierno mexi-
bin nos informa acerca de una significativa cartera cano por el compromiso asumido con su ciudadana al
vencida en algunos de los organismos financieros. Es- promover la realizacin de un trabajo que contribuye a
tos sntomas indican la necesidad de incrementar los ofrecer nuevas alternativas para la poltica de vivienda
nuevos programas, como los de mejoramiento y reha- con la intencin de avanzar en el ejercicio pleno del de-
bilitacin del parque habitacional, as como la urgente recho a la vivienda y a la ciudad.
formulacin de una poltica nacional urbana para definir Estoy convencido de que el presente documen-
un desarrollo urbano sostenible y dotar a los gobiernos to ser una herramienta til para todos los actores p-
locales de los instrumentos necesarios para enfrentar blicos, privados y sociales que actan en el sector de la
los desafos que presentan las ciudades mexicanas en vivienda en Mxico.
el siglo xxi.

DR. JOAN CLOS


Director Ejecutivo de onu-Habitat
Subsecretario General de Naciones Unidas

11
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

PRESENTACIN

En el presente siglo, Mxico experiment un auge en la evaluar desde una perspectiva distinta su evolucin, ten-
construccin y venta de vivienda, producto del incre- dencias, rezagos y obstculos, as como analizar la viabi-
mento en la cobertura de los organismos financieros, de lidad de los programas gubernamentales hacia el futuro.
esquemas para compra de vivienda ms accesibles para La idea de realizar el presente estudio, surgi
la poblacin y de la existencia de un entorno econmico de las plticas con Alain Grimard, quin nos comen-
favorable. Consecuentemente, el panorama del mercado t que onu-Hbitat haba desarrollado una metodologa
inmobiliario mostr un mayor dinamismo, al reanimarse para el anlisis sobre el tema de la vivienda que se estaba
el crdito hipotecario que vena de un proceso de estan- aplicando en diferentes pases del mundo, que ofrece un
camiento. marco til para el anlisis de las polticas de atencin a
La poltica de vivienda, alent la inversin de los la poblacin demandante.
desarrolladores privados y sociales, al contar con un am- Posteriormente, en un encuentro en la Ciudad
biente propicio para la edificacin habitacional y un in- de Aguascalientes con Dr. Joan Clos, Director Ejecutivo
cremento de la demanda real, estimulada por nuevos del Programa de las Naciones Unidas para los Asenta-
mecanismos de acceso al financiamiento. La estabilidad mientos Humanos (onu-Hbitat) establecimos el com-
macroeconmica imperante en el pas, permiti que el promiso de contar con su metodologa y su invaluable
sector de la vivienda se transformara en una actividad se- asesora, la cual estuvo a cargo del Dr. Claudio Acioly. A
gura y moderna, por lo que los resultados obtenidos su- todos ellos nuestro reconocimiento y gratitud.
peraron lo registrado en dcadas anteriores. El estudio El sector de la vivienda en Mxico
Actualmente, el mercado hipotecario mexicano fue realizado por un equipo interdisciplinario del Pro-
est convertido en un paradigma mundial porque es de grama Universitario de Estudios sobre la Ciudad, de la
los pocos en el mundo que mantiene niveles de creci- Universidad Nacional Autnoma de Mxico (puec-unam)
miento dada su infraestructura gubernamental, el com- que aplic la metodologa de onu-Hbitat. Este docu-
promiso de los desarrolladores que participan en esta mento nos permite establecer puntos de comparacin
actividad, los programas del Gobierno Federal para vi- con otros pases a partir de los mismos indicadores, lo
vienda y un encadenamiento slido de actores, interme- cual constituye una herramienta importante para la re-
diarios financieros y autoridades locales, que han sido flexin en torno a la problemtica existente en Mxico,
fuente de inspiracin para algunos pases que tambin as como la posibilidad de desarrollar nuevas polticas
buscan impulsar este sector. de atencin, lo cual nos anima a realizarlo de manera
A pesar de los logros obtenidos, consideramos peridica a fin de evaluar su evolucin.
necesario contar con elementos para comparar la evolu-
cin del sector vivienda con otros pases, que permitan Noviembre de 2012.

ACT. ARIEL CANO CUEVAS


Director General de la Comisin Nacional de Vivienda

12
RESUMEN EJECUTIVO

RESUMEN E JECUTIVO

CONTEXTO URBANO, DEMOGRFICO localiza en suelo barato de las periferias de las ciudades
Y ECONMICO provocando un modelo de ciudad dispersa. As, durante
los ltimos 30 aos, la poblacin ha crecido 1.4 veces,
Mxico es una repblica federal que cuenta actualmen- mientras que la superficie urbana se ha incrementado
te con 112.3 millones de habitantes de los cuales 77.7% en 5.9 veces. La expansin urbana y la discontinuidad en
vive en ciudades. El sistema urbano nacional est com- la ocupacin del suelo incrementa la complejidad y el
puesto por 384 ciudades mayores a 15 000 habitantes de costo de la provisin de la infraestructura de los servi-
las cuales 59 son zonas metropolitanas. La ms impor- cios urbanos y genera considerables costos econmicos,
tante por su peso econmico y demogrfico es la Zona sociales y ambientales.
Metropolitana del Valle de Mxico (zmvm) donde habitan Mxico se encuentra en una fase avanzada de
actualmente 21 millones de personas y que aporta poco la transicin demogrfica ya que presenta una dismi-
menos de una cuarta parte del Producto Interno Bruto nucin importante de sus tasas de natalidad y morta-
(pib) nacional. En el Distrito Federal, que es la capital del lidad en relacin a dcadas anteriores. La tasa de cre-
pas y el ncleo central de una de las megaciudades cimiento natural de la poblacin fue de 1.4% del ao
del mundo, viven 8.8 millones de mexicanos. 2000 al 2010 y la esperanza promedio de vida al nacer
En 2012 se identificaron en el pas 11 zonas de 76 aos. El mayor crecimiento absoluto es registrado
metropolitanas con una poblacin superior a un milln por el grupo de 15 a 59 aos, es decir la poblacin en
de habitantes entre las cuales destacan las zonas me- edad productiva. Esto representa un bono demogrfico;
tropolitanas de Guadalajara y Monterrey que concen- sin embargo, en la ltima dcada se han incrementado
tran 4.4 y 4.1 millones de habitantes respectivamente, las dificultades para que la poblacin joven acceda a la
Puebla-Tlaxcala con 2.7 millones de habitantes, Toluca educacin superior y al empleo. En 2010, la poblacin
con 1.93 millones, Tijuana con 1.75 millones, Len con entre 15 y 29 aos es de 29.7 millones de jvenes, de los
1.6 millones, Ciudad Jurez con 1.33 millones, La Laguna cuales 47.1% trabajaba y nicamente 26.7% estudiaba.
con 1.21 millones, Quertaro con 1.09 millones y San En el pas hay 57.5 millones de mujeres y 54.8
Luis Potos con1.04 millones de habitantes. Cabe sealar millones de hombres. A pesar de que las mujeres re-
que las ciudades tursticas y fronterizas son las que han presentan 51.2% de la poblacin nacional, tienen una
registrado las mayores tasas de crecimiento poblacional. menor participacin en el mercado laboral (37%) y me-
La concentracin de la poblacin en estas zo- nores ingresos que los hombres (34% no percibe ingre-
nas metropolitanas y la gran dispersin en numerosos sos y 33% registra ingresos menores a 3 veces el salario
asentamientos de escasos habitantes ha dado origen mnimo). En 2008 el nmero de hogares encabezados
a un patrn de urbanizacin a la vez concentrado y por mujeres alcanz 25% del total de hogares.
disperso. Los dbiles intentos de planeacin territorial En la ltima dcada, la economa nacional ha
realizados no han logrado contrarrestar estos procesos. sufrido fuertes variaciones en su desarrollo, originadas
Se estima que alrededor de 90 mil viviendas precarias se principalmente por las crisis mundiales del 2001 y del
instalan cada ao en reas sin infraestructura ni servi- 2008, generndose un pib nacional con crecimiento ne-
cios, en zonas de riesgo e inclusive de proteccin am- gativo en los aos posteriores a estas crisis y una re-
biental. A ello se suma la masiva produccin de vivienda, cuperacin lenta pero constante en los aos intercrisis,
financiada por los organismos del sector pblico, que se en promedio de 2.7%. En esta dcada se increment la

13
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

inversin extranjera directa per cpita, la cual creci Segn datos censales, entre los aos 2000 y
167% respecto a la anterior, reflejando la credibilidad 2010, el parque habitacional creci en nmeros abso-
por parte de los inversionistas internacionales en el pas lutos en 7.1 millones de viviendas. El Censo de Pobla-
a pesar de las mencionadas recesiones. En 2010 la eco- cin y Vivienda 2010 registr un total de 35.6 millones
noma del pas muestra una recuperacin efectiva de de viviendas particulares, de las cuales 64.5% se localiza
5.5% y una inflacin de 4.4%, en relacin al ao 2009. en las ciudades. La gran mayora del parque habitacional
En el ao 2010 la economa de Mxico ocup del pas se compone de casas independientes (91.7%) y
el lugar nmero 13 a nivel mundial, siendo su pib de slo se registra 5.7% de departamentos en edificios. El
646 025.8 millones de dlares. En el contexto de Amri- 69% de las viviendas dispone de agua entubada, 90% de
ca Latina represent el segundo lugar despus de Brasil. drenaje y 98% de electricidad. Cabe destacar que 65%
Asimismo registr 12 784 dlares de ingreso nacional de las viviendas son propias, 14% rentadas y 13% pres-
bruto per cpita de factor de base para los estndares de tadas. El nmero de viviendas deshabitadas en el pas
vida del ndice de Desarrollo Humano (idh), que lo ubica segn el censo de 2010 es de 4.9 millones, lo que re-
entre los pases con desarrollo humano alto, en el lugar presenta 14% del parque habitacional nacional y 60%
57, y por encima de la media regional de Amrica Latina. de estas viviendas se concentra en localidades urbanas.
Sin embargo, este dato no refleja las profundas desi- Asociado en muchos casos a la localizacin lejana en la
gualdades del ingreso y de acceso a bienes y servicios que se encuentran los nuevos desarrollos urbanos lo cual
que se registran en el pas, ni los altos niveles de pobreza ocasiona elevados gastos de transporte a las familias e
que afectan a grandes mayoras de la poblacin. impide que las ciudades cumplan con su funcin de ser
La Organizacin para la Cooperacin y el Desa- un mecanismo integracin y cohesin social.
rrollo Econmico (ocde) ubica a Mxico como el segun-
do pas con mayor desigualdad entre las 34 naciones POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA
miembro y segn estimaciones realizadas se pas de un
coeficiente de Gini de 0.481 en el ao 2006 a 0.517 en el Mxico es una nacin con una importante historia en
2011. Actualmente, el ingreso de 10% de los habitantes materia de produccin de vivienda social. Desde hace 40
ms ricos del pas es 26 veces el registrado en 10% de aos se estableci un sistema institucional de vivienda
las familias mexicanas con menores recursos. basado en un modelo intervencionista de Estado. Desde
El Consejo Nacional de Evaluacin de las Pol- entonces se tiene un robusto marco legal y normativo
ticas de Desarrollo Social (coneval) registr para el ao que regula especficamente la produccin habitacional.
2010 un total de 52 millones de personas en situa- Este sistema institucional de vivienda se transform
cin de pobreza, de los cuales 17 millones viven en profundamente a partir de la dcada de 1990 al adop-
condiciones de pobreza rural y 35 millones en pobreza tarse un modelo facilitador que delega la promocin en
urbana. Por otro lado, las personas con carencias en el el sector privado, mientras que las instituciones operan
acceso a la calidad y espacios para la vivienda en 2010 como financiadoras de crditos hipotecarios para los
alcanzaba a 17.1 millones de habitantes y por caren- adquirientes de vivienda.
cias en el acceso a los servicios bsicos de vivienda Actualmente el sistema institucional de vivienda
18.5 millones. De estas carencias destaca el hacina- se encuentra constituido por los siguientes organismos:
miento que afecta a 11.9 millones de personas y las La Comisin Nacional de Vivienda (conavi)
viviendas sin combustible en las que habitan 15.4 mi- cuya funcin es definir la poltica de vivienda,
llones de personas. formular e instrumentar el Programa Nacio-
La industria de la construccin es una actividad nal de Vivienda y coordinar a los organismos
econmica que dinamiza muchas cadenas productivas habitacionales en la implementacin de la po-
asociadas a la misma. En 2010 este subsector de la eco- ltica de vivienda. Tambin otorga subsidios y
noma genera 3.5% del Producto Interno Bruto nacional apoya la produccin social de vivienda.
y ocupa un total de 350 974 personas. En el ao 2008 Los organismos nacionales de vivienda (onavis)
se construyeron alrededor de 630 mil viviendas; en 2009 que actan desde el mbito federal como entes
la cantidad fue de 450 mil, es decir, una contraccin de financieros de los crditos hipotecarios indivi-
casi 30%. En 2010 se observ una ligera recuperacin duales para la adquisicin de vivienda, siendo
hacia las 470 mil viviendas anuales. los ms importantes: el Instituto Nacional del

14
RESUMEN EJECUTIVO

Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (in- de la repblica. La falta de coordinacin entre los tres
fonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de mbitos de gobierno (federal, estatal y municipal) para
Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajado- orientar e inducir un crecimiento urbano ordenado y la
res del Estado (fovissste). desvinculacin entre la poltica de vivienda y de desa-
La banca, las sociedades financieras de objeto rrollo urbano ha generado rezago y falta de calidad en
limitado (sofoles) y sociedades financieras de ob- la atencin de servicios urbanos, frente a un mercado
jeto mltiple (somofes) intervienen en el otorga- habitacional en permanente crecimiento. Las regula-
miento de los crditos puente para la construc- ciones e intervenciones directas en el mercado del sue-
cin y tambin ofrecen crditos hipotecarios. lo, tales como la conformacin de reservas territoriales
La banca de desarrollo, a travs de la Sociedad o el control de la especulacin por parte de organismos
Hipotecaria Federal (shf) brinda garantas con pblicos, han sido escasas. Los crditos para adquirir
recursos federales a estas entidades financieras, viviendas con ecotecnologas ahorradoras de energa
lo cual proporciona proteccin para su incur- elctrica, gas y agua, son un avance indudable en ma-
sin en el mercado de capitales. teria de sustentabilidad; sin embargo al enfocarse slo
a la vivienda y no al entorno urbano-ambiental, en al-
Durante los dos ltimos sexenios se consolid gunos casos se urbanizan reas de recarga acufera, se
una poltica de vivienda que promueve principalmente talan bosques, se generan mayores gastos de energa
la produccin de vivienda nueva para atender la deman- en movilidad por la localizacin lejana y esto ocasiona
da de los trabajadores asalariados del sector formal, con una mayor produccin de gases de efecto invernadero.
ingresos medios y altos, aunque durante el ltimo sexe- De igual manera los llamados Desarrollos Urbanos In-
nio tambin se implement un nmero limitado de pro- tegrales Sustentables (duis), promovidos por la Sociedad
gramas de crdito a trabajadores de bajos ingresos por Hipotecaria Federal, que buscan modificar el modelo de
lo que falta mucho an para avanzar en la atencin de ciudad dispersa es an una experiencia que requiere ser
las necesidades de los sectores formales de muy bajos ampliamente replicada en las ciudades del pas.
ingresos y de los trabajadores en situacin de precarie- Ante los problemas que presenta la masiva pro-
dad laboral. Todava no hay mecanismos que permitan el duccin mercantil de vivienda en los ltimos aos se han
acceso a la vivienda a los jvenes que an no cuentan introducidos algunos cambios en la poltica nacional de
con historial crediticio, ni tienen capacidad de ahorro vivienda entre los cuales destacan: 1) se han diseado
para aportar el pago inicial y los gastos asociados a la instrumentos que desincentivan la localizacin lejana
adquisicin de una vivienda. Tambin hacen falta meca- y discontinua de los nuevos conjuntos habitacionales
nismos que garanticen el acceso equitativo de las muje- para lo cual se ha elaborado la gua de redensificacin
res al crdito y a la propiedad de las viviendas. y el sistema de puntaje de ubicacin y sustentabilidad
Entre 2001 y 2006 los programas de vivienda del entorno; 2) se ha reducido el nmero de crditos
completa representaron 60% del total de financiamien- para vivienda nueva y se ha incrementado el relativo
tos, mientras que entre 2007 y 2011 descendieron al a vivienda usada, mejoramiento fsico y rehabilitacin
51.1%. El total de financiamientos ejercidos de 2001 a del parque habitacional existente y 3) se ha apoyado a
2006 fue de 4.6 millones, mientras que de 2007 a 2011 la produccin social de vivienda, aunque con recursos
fue de 8.2 millones dado que se abrieron diferentes l- muy limitados dado que sta es la forma de produccin
neas de crdito para mejoramiento y rehabilitacin de de vivienda de los mayoritarios sectores populares.
viviendas por un menor monto. De este anlisis del perfil de la vivienda en M-
Los nuevos y masivos desarrollos urbanos ha- xico surge la necesidad de realizar una revisin profun-
bitacionales han ocasionado una mayor demanda de da en las formas de produccin y financiamiento de este
suelo, servicios urbanos bsicos, transporte y vas de bien, en el marco de una poltica de desarrollo urbano
comunicacin. Esta demanda implica que los gobier- fortalecida y conforme a principios de planeacin urba-
nos locales realicen cada vez mayores inversiones en na, equidad social, diversidad, inclusin y sustentabili-
infraestructura y equipamientos, sin embargo su accin dad ambiental, a fin de hacer efectivos para todos los
est limitada por la falta de disponibilidad de recursos mexicanos el derecho a la vivienda y la ciudad. En este
econmicos y humanos para cumplir con estas compe- sentido, el perfil de la vivienda en Mxico coincide con
tencias que les asigna el artculo 115 de la Constitucin los principios de la Estrategia Global de Vivienda 2025,

15
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

en proceso de elaboracin por onu-Habitat y pretende se localiza. Por ello es indispensable coordinar la poltica
que este diagnstico y las recomendaciones derivadas de vivienda con la poltica de desarrollo urbano y ordena-
del mismo sean un insumo que coadyuve a la transfor- miento territorial, promoviendo los usos mixtos del suelo
macin global en el diseo de las polticas de vivienda. y las densidades adecuadas.
Es tambin muy importante fortalecer la coor-
RECOMENDACIONES dinacin entre los tres mbitos de gobierno y reconocer
el papel central de los municipios en la planeacin del
El estado mexicano se encuentra ante el desafo de reto- desarrollo urbano. La produccin de viviendas debe rea-
mar su papel rector de la poltica de vivienda redefinien- lizarse con apego a los lineamientos de la planeacin
do su actual papel de agente facilitador de un mercado urbana y el ordenamiento ecolgico municipal. Por ello,
protegido que no resuelve la problemtica habitacional. los tres mbitos de gobierno deben participar en los r-
En concordancia con el Informe 2012 de la relatora es- ganos donde se toman las decisiones de construccin
pecial de Naciones Unidas sobre una vivienda adecuada, de vivienda masiva que afectarn sus territorios para
se recomienda que la poltica de vivienda se disee a actuar de manera corresponsable.
partir de un enfoque basado en los derechos humanos. Es necesario impulsar una estrategia que per-
Los organismos nacionales de vivienda debern ampliar mita movilizar recursos para financiar y construir la
su intervencin dejando de fungir exclusivamente como infraestructura fsica y de servicios que requieren los
entes financieros, participando activamente en la crea- desarrollos y garantizar condiciones para su buen man-
cin de mejores opciones en materia de suelo, calidad tenimiento. Esta estrategia debe incorporarse tanto a
de la vivienda, modelos de urbanizacin y proteccin del los conjuntos habitacionales nuevos como a la vivienda
entorno ambiental. existente y al amplio nmero de viviendas que se en-
El estado mexicano, a travs de sus institucio- cuentran actualmente deshabitadas.
nes, debe dirigir su accin principalmente a los sectores Se propone una mayor intervencin y partici-
poblacionales ms desprotegidos y destinar recursos no pacin del Estado para impedir el acaparamiento, in-
slo para otorgar subsidios, sino para disear progra- movilidad y especulacin de la tierra. Para ello, deben
mas integrales que consideren el mejoramiento de la revisarse las regulaciones y los gravmenes del suelo,
vivienda y del hbitat de la poblacin de menores re- en especial de terrenos baldos y reas de expansin pe-
cursos. Para ello es necesario que existan espacios para rifrica, con el propsito de combatir la venta ilegal de
la participacin de la ciudadana y las organizaciones lotes, ofertando suelo en condiciones, calidad y precio
sociales y civiles en el diseo e implementacin de los accesible a los sectores populares. Igualmente, es ne-
programas. Se debe ampliar el apoyo a la produccin cesario impulsar polticas de recuperacin de plusvalas
social de vivienda, mediante una mayor oferta de suelo, originadas por el crecimiento urbano, evitando su apro-
ofreciendo ms asesora tcnica y creando programas piacin privada y la especulacin.
flexibles de financiamiento. La poltica de subsidios debe Debe incluirse tambin una clara perspectiva
promover una mayor asequibilidad de los grupos de in- de gnero que atienda las distintas necesidades de las
gresos relativamente ms bajos y de aquellos que se en- mujeres en relacin con la vivienda. Se sugiere ampliar
cuentran en el sector informal. Se sugiere que se revise acciones afirmativas otorgando crditos para que la
y se retome la experiencia histrica del Fideicomiso del construccin de vivienda atienda las necesidades es-
Fondo Nacional de Habitaciones Populares (fonhapo) en pecficas de las mujeres en trminos de salud para sus
materia de financiamiento de vivienda para los sectores hijos, espacios pblicos para nios, estancias infantiles,
sociales no asalariados. guarderas y escuelas.
De manera coincidente con la Estrategia Global Finalmente, se propone continuar impulsando y
de Vivienda 2025, impulsada por onu-Habitat, se propone ampliando las acciones que promueven la sustentabili-
redisear la poltica de vivienda concibindola como uno dad ambiental de la vivienda, la aplicacin de mecanismos
de los principales ejes de la poltica de desarrollo social y de densificacin en el mbito local y del sistema de
econmico, no slo como un programa de financiamien- puntuacin que asigna subsidio a la vivienda segn su
to. Es indispensable concebir a la vivienda inscrita en un localizacin cercana a los equipamientos urbanos y una
entorno urbano sustentable y en una estrecha relacin mayor promocin de los Desarrollos Urbanos Integrales
con la ciudad, la regin y el medio ambiente en el que Sustentables (duis).

16
INTRODUCCIN

INTRODUCCIN
El perfil del sector de la vivienda en Mxico es resultado El fovi otorg crditos para la construccin de conjun-
de un anlisis de la actual poltica nacional de vivienda tos habitacionales a promotores inmobiliarios del sector
elaborado por el Programa Universitario de Estudios so- privado y crditos hipotecarios con subsidio para los ad-
bre la Ciudad de la Universidad Nacional Autnoma de quirientes de las viviendas.
Mxico (puec-unam) por encargo de la Comisin Nacional Es en la dcada de 1970 cuando se crea un sis-
de Vivienda (conavi). El objetivo de este estudio es apor- tema institucional de vivienda. Durante la primera etapa
tar un documento que permita identificar la problem- (1972-1989) las instituciones promotoras de vivienda
tica de esta poltica y plantear algunas recomendacio- cumplieron el papel de promotores habitacionales del
nes con respecto a su orientacin futura. Este estudio se sector pblico. En 1972 se crearon los fondos de vivien-
realiz en dilogo con onu-Hbitat para generar un do- da para los trabajadores y se dise una poltica federal
cumento que responda a los perfiles que este organismo en esta materia. Los fondos creados fueron: el Instituto
internacional impulsa en diferentes pases. Esta tarea se Nacional del Fondo de Vivienda para los Trabajadores
facilit debido a la coincidencia metodolgica entre el (infonavit), orientado a cubrir las necesidades habitacio-
puec-unam y onu-Hbitat para elaborar un anlisis inter- nales de los empleados del sector privado; el Fondo de
disciplinario producido por acadmicos y enriquecido Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales
por la perspectiva de actores sociales, desarrolladores de los Trabajadores del Estado (fovissste) para empleados
habitacionales y funcionarios pblicos expresada en del sector pblico; y el Fondo de Vivienda del Instituto
cinco talleres realizados en la sede del puec-unam los das de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas Mexicanas
1 y 2 de octubre de 2012. (fovimi-issfam), para los militares. Las dos primeras insti-
tuciones se convirtieron en los principales organismos
ANTECEDENTES en la instrumentacin de la poltica de vivienda fede-
ral. Adems de las instituciones mencionadas, hay que
Mxico es un pas con una importante trayectoria en po- destacar la creacin de organismos para atender a la
ltica de vivienda desde la primera mitad del siglo xx. Du- poblacin no asalariada y de menores recursos: el Ins-
rante la dcada de 1940 se implementaron polticas de tituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad y de
apoyo a vivienda en arrendamiento destinadas a resol- la Vivienda (indeco), fundado en 1970 y el Fideicomiso
ver la demanda habitacional generada por la migracin del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (fonhapo)
campo-ciudad; pero es en 1963 cuando se comienza a creado en 1981.
definir una poltica de vivienda nacional instrumentada Este sistema institucional de vivienda, creado
por organismos federales. Ese ao se crea el Programa hace ya cuarenta aos, subsiste hasta hoy; sin embar-
Financiero de Vivienda (pfv) y dos instituciones comple- go sus organismos y sus esquemas de financiamiento y
mentarias: El Fondo de Operacin y Descuento Bancario operacin se han transformado profundamente al pasar
a la Vivienda (fovi) y el Fondo de Garanta y Apoyo a de un modelo intervencionista de Estado a un esquema
los Crditos para la Vivienda (foga). El estado mexicano facilitador el cual delega la promocin en el sector pri-
impuso al sector bancario la obligacin de aportar 3% vado, mientras que las instituciones operan como finan-
del monto de los pasivos generados en las cuentas de ciadoras de crditos hipotecarios para los adquirientes
ahorro al financiamiento de programas habitacionales. de vivienda.

17
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

En la segunda etapa (1990-2000) se efectua- cuales 59 son zonas metropolitanas (inegi-conapo-sedesol,


ron cambios en las instituciones habitacionales a partir 2012). Su centro es la Zona Metropolitana del Valle de
de dos reformas legales realizadas en 1992: la reforma Mxico (zmvm), que constituye una de las megaciudades
al artculo 27 constitucional que modifica el sistema de del mundo con una poblacin de 21 millones de habi-
tenencia de la tierra y deroga las prohibiciones sobre la tantes (pozmvm, 2012). En el Distrito Federal, que es la
venta de las tierras ejidales y comunales y la reforma a capital del pas y ncleo central de la zmvm, viven 8.8
la Ley del infonavit por la cual ste abandona su papel millones de mexicanos (inegi, 2010).
de promotor habitacional y se concentra en el finan-
ciamiento de crditos hipotecarios para sus derechoha- Grfica 1. Poblacin urbana y rural en Mxico
bientes. Pero a mediados de la dcada de 1990 la crisis 1950-2010
econmica impacta al sector y produce un incremento
en la cartera vencida de los bancos. Ante ello, el gobier-
no aplica el programa de apoyo a deudores de la banca
y los crditos se expresan en unidades de inters (udis).
En la tercera etapa, desde 2001 a la actualidad,
se reconfigura el papel de los principales organismos
nacionales de vivienda que actan como entes finan-
cieros de los crditos hipotecarios individuales para
adquirir, mejorar y ampliar la vivienda. Se crea la Co-
misin Nacional de Vivienda (conavi), que coordina a los
organismos habitacionales en la ejecucin de la poltica
de vivienda y tiene la funcin de formular e instrumen-
tar el Programa Nacional de Vivienda. Por su parte, la
Sociedad Hipotecaria Federal (shf) cumple la funcin de Fuente: inegi, Censos de Poblacin y Vivienda 1950-2010.
garantizar las instituciones financieras (pblicas y pri-
vadas) ante los mercados de capital. En cuanto al otor- En jerarqua, despus de la zmvm, se ubican las
gamiento de subsidios para adquisicin de vivienda o zonas metropolitanas de Guadalajara y Monterrey, con
para la produccin social de la misma, stos se otorgan 4.43 y 4.1 millones de habitantes respectivamente. En
a travs de la conavi y fonhapo. 2012 se identificaron 11 zonas metropolitanas con una
poblacin superior a un milln de habitantes, las cuales
CONTEXTO DEMOGRFICO, ECONMICO Y son, adems de las tres mencionadas: Puebla-Tlaxcala
SOCIAL con 2.7 millones de habitantes, Toluca con 1.93 millo-
nes, Tijuana con 1.75 millones, Len con 1.6 millones,
En el ao 2011 la Organizacin de las Naciones Unidas Ciudad Jurez con 1.33 millones, La Laguna con 1.21
anunci que el planeta haba alcanzado una poblacin millones, Quertaro con 1.09 millones y San Luis Potos
de 7 mil millones de habitantes, de los cuales aproxima- con 1.04 millones de habitantes.
damente la mitad eran urbanos. Mxico se ubica en el Las ciudades tursticas y fronterizas han regis-
onceavo lugar del mundo, con una poblacin de 112.3 trado las mayores tasas de crecimiento poblacional. La
millones de habitantes; en el siglo xx, se transform de un ciudad que ms creci es Playa del Carmen (Quintana
pas predominantemente rural a uno mayoritariamente Roo) con 12.7% y la que menos lo hizo fue Matas Rome-
urbano. Esto ocurri en la dcada de 1960 cuando se re- ro Avendao (Oaxaca), -1.3% (inegi-conapo-sedesol, 2012).
gistraron 17.6 millones de habitantes en ciudades y 17.2 Actualmente Mxico se encuentra en una etapa
millones en localidades rurales. A partir de entonces la avanzada de la transicin demogrfica ya que registra
proporcin de la poblacin urbana ha continuado cre- reducciones significativas de sus tasas de natalidad y
ciendo hasta alcanzar actualmente los 87.3 millones de mortalidad. Su tasa de crecimiento natural en la dcada
habitantes, lo que equivale al 77.7% de su poblacin total. 2000-2010 fue de 1.4% y su esperanza de vida al nacer
Actualmente Mxico cuenta con un Sistema de 76 aos (inegi, 2010).
Urbano Nacional (sun) compuesto por 384 ciudades El grupo de edad entre 15 y 59 aos, es decir el
asentamientos mayores de 15 mil habitantes de las grupo en edad productiva, presenta el mayor crecimiento

18
INTRODUCCIN

absoluto, lo que significa que existe un bono demogrfi- alto, en el lugar 57 y por encima de la media regional de
co. Sin embargo, en la ltima dcada la poblacin joven Amrica Latina (pnud, 2011). Sin embargo, este dato no re-
enfrenta cada vez mayores dificultades para dar conti- fleja las profundas desigualdades del ingreso y de acceso
nuidad a sus estudios de nivel superior o para acceder a bienes y servicios que se registran en el pas (cuadro 1).
a una fuente de empleo. En 2010, la poblacin entre 15
y 29 aos es de 29.7 millones de jvenes, de los cuales Cuadro 1. Datos bsicos de Mxico, 2010
47.1% trabajaba y slo 26.7% estudiaba (inegi, 2011). Variable Ao Valor/dato
De acuerdo al Censo de Poblacin y Vivienda de Superficie 2010 1 964 375 km2
2010, el pas est habitado por 57.5 millones de mujeres Poblacin Total 2010 112 336 538 hab.
y 54.9 millones de hombres (inegi, 2010). Aunque las mu- Hombres 2010 54 855 231 hab.
jeres representan 51.2% de la poblacin nacional, tienen Mujeres 2010 57 481 307 hab.
una menor participacin en el mercado laboral (37% del Poblacin menor a 15 aos 2010 30 667 874
total) y menores ingresos que los hombres (34% no per- Poblacin mayor a 15 aos 2010 81 668 664
cibe ingresos y un 33% percibe ingresos menores a 3 Densidad de poblacin 2010 57 hab/km2
veces el salario mnimo). Adems, se observa un creci-
Porcentaje menor a 15 aos 2010 29.30%
miento del nmero de hogares encabezados por muje-
Poblacin en edad laboral entre
res, los cuales, en 2008, alcanzaron 25% (enigh, 2008). 15 a 64 aos
2010 64.40%
La concentracin de la poblacin en las zonas tcma 2005-2010 1.80%
metropolitanas y la gran dispersin en numerosos asen- Esperanza de vida al nacer
tamientos de escasos habitantes ha dado origen a un 2010 73 aos
hombres
patrn de urbanizacin a la vez concentrado y disper- Esperanza de vida al nacer
2010 78 aos
so. La ineficacia y en algunos casos la omisin de la mujeres
planeacin territorial, regional y urbana no ha logrado pib en valores bsicos de la
2010 8 398 335 400**
actividad econmica total*
contrarrestar estos procesos.
En el medio urbano, tanto los asentamientos pib sector primario 2010 324 712 741
irregulares como los conjuntos habitacionales localiza- pib sector secundario 2010 2 653 027 948
dos en las periferias lejanas de las ciudades, generan cos- pib sector terciario 2010 5 717 268 990
tos econmicos y externalidades negativas en materia Ranking de pib a nivel mundial 2010 Lugar 13
ambiental y social. La Secretara de Desarrollo Social (se- Nivel de la tasa de inflacin 2010 4.4%
desol, 2011) estima que 90 mil viviendas al ao se instalan
Porcentaje de poblacin que
en reas sin infraestructura ni servicios, que pueden ser usa bancos en Mxico
2010 56%
zonas de riesgo o reas de proteccin ecolgica. A ello se
Edad mediana 2010 26 aos
suma la masiva produccin de vivienda localizada en la
periferia de las ciudades, producto de la accin habita- Poblacin urbana 2010 77.80%
cional del Estado que ha contribuido a expandir el patrn Promedio de ocupantes por
2010 3.9 ocupantes
de urbanizacin disperso y perifrico. vivienda particular habitada
En 2010 la economa de Mxico ocup el lu- Viviendas particulares
2010 28 607 568
gar nmero 13 a nivel mundial, por su Producto Inter- habitadas
no Bruto el cual fue de 8 398 335.4 millones de pesos $53 981.3
pib per cpita 2010
(usd 646 025.8 millones).1 En Amrica Latina represen- (usd 4 152.408)
t el segundo lugar despus de Brasil (Banco Mundial, *
pib en valores bsicos de la actividad econmica total, tomando en
2010). Asimismo registr un Ingreso Nacional Bruto cuenta la tabla pib en valores bsicos de servicios de intermediacin
percpita de 12 784 dlares, factor de base para los es- financiera medios indirectamentecuyo valor a nivel nacional es
tndares de vida del ndice de Desarrollo Humano (idh), de: 296 674 279 miles de pesos a precios corrientes (inegi, 2012:42).
que lo ubica entre los pases con desarrollo humano **
Miles de pesos a precios de 2003.
Fuente: inegi. Censo de Poblacin y Vivienda, 2010; conapo.
Indicadores demogrficos bsicos 1990-2030; inegi. Estadsticas
de Mortalidad; inegi. Estadsticas de Nupcialidad; inegi, Sistema de
1
En este documento se considera el tipo de cambio a noviembre de Cuentas Nacionales de Mxico, 2012; Banco de Mxico, 2010, shcp
2012, es decir: a $13.00 por usd 1.00. (2010), Estadsticas de inflacin.

19
20
Mapa 1. Mxico, Sistema Urbano Nacional 2010
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Fuente: Elaboracin puec-unam con base en inegi, 2010.


INTRODUCCIN

En la ltima dcada, la economa nacional ha sufrido de poblacin en pobreza por ingresos en zonas urbanas
fuertes variaciones en su desarrollo, originadas princi- tiene una trayectoria oscilante a la alza, mientras en el
palmente por las crisis mundiales del 2001 y del 2008, ao 2005 fue de 38.3%; en 2008 descendi a 35.6%,
generando un pib nacional con crecimiento negativo en llegando en 2010 a 39.8%.6 Por otro lado, las personas
los aos posteriores a dichas crisis y una recuperacin con carencias en el acceso a la calidad y espacios para
lenta pero constante en los aos intercrisis, en prome- la vivienda en 2010 eran 17.1 millones y por carencias
dio de 2.7%. En esta dcada se increment la inversin en el acceso a los servicios bsicos de vivienda eran 18.5
extranjera directa (ied) per cpita, la cual creci en un millones de habitantes.7 De estas carencias en la vivien-
167% respecto a la anterior, reflejando la credibilidad da, destaca el hacinamiento que afecta a 11.9 millones
por parte de los inversionistas internacionales en el pas de personas y las viviendas sin combustible en las que
a pesar de las recesiones (Secretara de Economa, 2011). habitan 15.4 millones de personas (cuadro 2).
Segn los datos del inegi para el 2010 la economa del Por otro lado, las entidades federativas que
pas muestra una recuperacin efectiva del 5.5% y una concentraron el mayor nmero de personas con caren-
inflacin de 4.4%. cias en el acceso a la calidad y espacios para la vivienda
Los sectores que presentaron una mayor son el Estado de Mxico con 1 milln 958 mil habitantes,
aportacin al pib nacional en 2010 fueron: servicios Veracruz con 1 milln 869 mil, Chiapas con 1 milln 602
(52.14%), manufacturas (18.27%), comercio (15.94%), mil, Guerrero con 1 milln 374 mil, Oaxaca con 1 milln
minera (5.21%) y construccin (6.57%).2 La mayor re- 299 mil, Puebla con 1 milln 123 mil y Michoacn con
cuperacin en relacin a 2009 la tuvo el comercio que 972 mil. En contraste, las entidades con la menor can-
registraba una cada de -14% con respecto a 2008 y tidad de personas con este tipo de carencias son Baja
se recuper en un 13.3%. En segundo lugar present California y Colima ambas con 79 mil habitantes.8
una recuperacin de 9.9% el sector manufacturero que Con relacin a las entidades que tienen un ma-
haba perdido un -9.8% en relacin al 2008.3 yor nmero de habitantes con carencias en el acceso
Las 56 zonas metropolitanas reconocidas en a los servicios bsicos para la vivienda, se distinguen
2009 contribuyeron con 73% de la produccin bruta seis estados del pas: Veracruz con 2 millones 252 mil
total (pbt) nacional. En estos espacios se genera empleo habitantes, el Estado de Mxico con 2 millones 27 mil,
para 72% del personal ocupado en el pas. La Zona Me- Chiapas con 1 milln 642 mil, Guerrero con 1 milln
tropolitana del Valle de Mxico (zmvm) produjo poco me- 358 mil, Oaxaca con 1, milln 575 mil, Puebla 1 milln
nos de una cuarta parte (24%) de la pbt nacional. 344 mil. En contraparte, las entidades con los nmeros
De acuerdo a la cepal, Mxico se ubica dentro ms bajos son Tlaxcala con 81 mil, Colima con 20 mil y
de los 10 pases de Amrica Latina con mayores ndices de Quintana Roo con 71 mil.
pobreza. Adems, en los ltimos diez aos, el ritmo en Los resultados de la estimacin del ndice de
que sta ha disminuido es ms bajo comparado con la Marginacin Urbana (conapo, 2010)9 exhiben las brechas
media de la regin y la de otros pases como Argen- socioeconmicas que existen en el pas. En ese ao con
tina y Brasil.4 A nivel nacional el Consejo Nacional de un grado de marginacin muy alto haba 3.5 millones de
Evaluacin de las Polticas de Desarrollo Social (coneval) personas, 4.6% de la poblacin urbana total. Con grado
registr para 2010 un total de 52 millones de perso- de marginacin alto se registraron 15.2 millones de per-
nas en situacin de pobreza, de los cuales 17 millones sonas, es decir, 20.8% de la poblacin urbana; mientras
corresponden a pobreza rural y 35 millones a pobreza que con grado medio se registraron 26.9 millones, equi-
urbana.5 Cabe sealar que el porcentaje de incidencia valentes a 35.2% de la poblacin. Asimismo, en los gra-
dos de marginacin baja y muy baja haba 15.4 y 14.6
millones de personas respectivamente, que equivalen
2
El pib total, en 2010, est constituido por la suma de los sectores a 20.2 y 19.2% de la poblacin urbana (conapo, 2010).
mencionados ms las actividades primarias (3.87%); electricidad ,
agua y suministro de gas por ducto al consumidor final (1.54 %) y
el ndice de Servicios de Intermediacin Financiera (-3.53). inegi, scnm, 6
coneval,
2009.
2012. 7
coneval,
2010.
3
inegi, 2012. 8
coneval, 2010.
4
cepal, (2012) Panorama Social de Amrica Latina, 2012. 9
El ndice de marginacin pondera cuatro factores: educacin, salud,
5
coneval, 2010. vivienda y disponibilidad de bienes en la vivienda.

21
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 2. Carencias en la vivienda a nivel nacional, 2010


Carencias por calidad, espacios y acceso a los servicios bsicos de la vivienda Porcentaje Millones de personas
Carencia por calidad y espacios de la vivienda 15.2 17.1
Poblacin en viviendas pisos de tierra 4.8 5.4
Poblacin en viviendas con techos de material endeble 2.5 2.8
Poblacin en viviendas con muros de material endeble 1.9 2.1
Poblacin en viviendas con hacinamiento 10.6 11.9
Carencia por acceso a los servicios bsicos en la vivienda 23.0 25.9
Poblacin en viviendas sin acceso al agua 9.3 10.4
Poblacin en viviendas sin drenaje 10.8 12.1
Poblacin en viviendas sin electricidad 0.9 1.0
Poblacin en viviendas sin combustible 13.7 15.4

Fuente: Estimaciones del coneval con base en el mcs-enigh 2010.

Particularmente, los indicadores de vivienda de este n- millones de viviendas. El Censo de Poblacin y Vivienda
dice sealan que, el porcentaje de viviendas sin drenaje 2010 registr un total de 35.6 millones de viviendas par-
conectado a la red pblica o fosa sptica era de 16%. ticulares, de las cuales 64.5% se localiza en las ciudades
La proporcin de viviendas particulares con conexin de (inegi, 2010). La gran mayora del parque habitacional
agua fue de 2.7%, y el porcentaje de viviendas particu- del pas se compone de casas independientes (91.7%) y
lares habitadas sin agua entubada dentro de la vivienda slo se registra 5.7% de departamentos en edificios. De
fue de 20.7% (conapo, 2010). las viviendas 69% dispone de agua entubada, 90% de
Por otra parte, la Organizacin para la Coopera- drenaje y 98% de electricidad. Cabe destacar que 65%
cin y el Desarrollo Econmico (ocde, 2011) ubica a M- de las viviendas son propias, 14% rentadas y 13% pres-
xico como el segundo pas con mayor desigualdad entre tadas.
las 34 naciones que la integran. Segn datos del Banco En poltica habitacional han predominado los
Mundial, el coeficiente de Gini pas de 0.481 en el ao programas de vivienda completa. Entre 2001 y 2006
2006 a 0.517 en el 2011, es decir, que en este periodo este tipo de programas representaron 60% del nme-
econmicamente el pas se volvi ms desigual.10 Esto ro de financiamientos, mientras que entre 2007 y 2011
implica que el ingreso de 10% de los habitantes ms ri- descendieron a 51.1%, incrementndose el nmero de
cos del pas fue 26 veces el registrado por 10% de las los financiamientos para acciones de mejoramiento f-
familias mexicanas con menores recursos. Entre las en- sico, los cuales alcanzaron 45.9% del total. El total de
tidades federativas con mayor nivel de desigualdad se financiamientos ejercidos de 2001 a 2006 fue de 4.6
encuentran Chiapas (0.542), Guerrero (0.526), Oaxaca millones, mientras que de 2007 a 2011 fue de 8.2 mi-
(0.525), San Luis Potos (0.525) y Puebla (0.517). Por el llones dado que se abrieron diferentes lneas de crdito
contrario, las entidades federativas con los menores ni- para mejoramiento y rehabilitacin de viviendas.
veles de desi-gualdad son Tamaulipas (0.429), Baja Cali- Los organismos del sector pblico actualmente
fornia (0.439), Colima (0.440), Ciudad de Mxico (0.440) ejercen la funcin de entes financiadores de los crditos
y Sonora (0.440).11 individuales para la adquisicin de vivienda; sin embar-
go, al haber abandonado su papel de promotores, han
DESAFOS DEL SECTOR DE LA VIVIENDA dejado de controlar la localizacin de las viviendas y los
EN MXICO promotores han adquirido las tierras ms baratas, por lo
general ms lejanas de la ciudad central. Por otra parte, la
Segn datos censales, entre los aos 2000 y 2010, el poltica de vivienda se encuentra desvinculada de la po-
parque habitacional creci en nmeros absolutos en 7.1 ltica de desarrollo urbano lo que ha propiciado que la
produccin masiva de vivienda nueva haya tenido lugar
en las periferias lejanas de las ciudades.
10
World Bank, World Development Indicators, 2009 y 2011. Las acciones habitacionales han sido de gran
11
coneval,
2005. escala y crecientemente ms distantes de los centros

22
INTRODUCCIN

urbanos, lo que ha contribuido a la expansin de las 3) la generacin de una oferta de vivienda por encima
reas urbanas. As, durante los ltimos 30 aos, la po- de la demanda (Snchez y Salazar, 2011).
blacin ha crecido 1.4 veces, mientras que la superficie Por otra parte, la poltica habitacional slo re-
urbana se ha incrementado en 5.9 veces (sedesol-onu- cientemente ha apoyado la produccin social de vivien-
Hbitat, 2011). En este modelo de expansin, la discon- da que constituye la forma mayoritaria bajo la cual se
tinuidad eleva la complejidad y el costo de la provisin desarrolla la construccin de vivienda en Mxico, as
de la infraestructura de los servicios urbanos y genera como al mejoramiento, la ampliacin o la rehabilitacin
considerables costos sociales y ambientales. del parque habitacional existente. Asimismo, no atiende
La localizacin de este tipo de conjuntos habi- las necesidades de los sectores formales de muy bajos
tacionales, alejados de los centros de trabajo, escuelas, ingresos y en situacin de precariedad laboral. No hay
equipamientos y con un dbil vnculo hacia las zonas mecanismos que permitan el acceso a la vivienda a los
centrales de las ciudades, ha afectado la calidad de vida jvenes que an no cuentan con historial crediticio ni
de la poblacin adquiriente. Un indicador de esta pro- tienen capacidad de ahorro para conformar el enganche
blemtica son los altos porcentajes de desocupacin de y los gastos asociados a la adquisicin de una vivienda.
esta vivienda nueva y los problemas de pago de estos Tambin hacen falta mecanismos que garanticen el ac-
crditos que se reflejan en los niveles de cartera vencida ceso equitativo de las mujeres al crdito y a la propiedad
en algunos intermediarios financieros y los impactos de de las viviendas.
la misma en su estructura de capital. En los ltimos aos se observan cambios en
En este sentido, el nmero de viviendas des- la poltica nacional de vivienda: 1) el diseo de instru-
habitadas en Mxico es un indicador que confronta el mentos que desincentivan la localizacin lejana y dis-
modelo de actuacin de la poltica de vivienda actual. continua de los nuevos conjuntos habitacionales, como
Segn el Censo de Poblacin y Vivienda 2010 las vivien- la gua de redensificacin y el sistema de puntaje de
das deshabitadas en el pas suman 4.9 millones, lo que ubicacin y sustentabilidad del entorno; 2) la reduccin
representa 14% del parque habitacional nacional. El del nmero de crditos para vivienda nueva y el co-
60% de esta cifra se concentra en localidades urbanas. rrespondiente incremento para vivienda usada, mejo-
El mayor porcentaje de viviendas deshabitadas ramiento fsico y rehabilitacin del parque habitacional
se localiza en Chihuahua, Baja California, Tamaulipas, existente; 3) el apoyo incipiente a la produccin social
Zacatecas y Durango. En contraste, los estados con de vivienda.
menor proporcin son el Distrito Federal, Campeche, Estas variaciones en la poltica nacional de vi-
Chiapas, Tabasco y Veracruz. De 2005 a 2010 los estados vienda expresan la necesidad de una redefinicin ma-
que experimentaron el mayor crecimiento en viviendas yor acorde a las necesidades de la sociedad mexicana y
deshabitadas (entre 47.3 y 87.5%) fueron Quintana Roo, conforme a principios de integralidad, en relacin con el
Baja California y Nuevo Len (inegi, 2010). ordenamiento territorial, la sustentabilidad y la equidad.
El fenmeno de las viviendas deshabitadas El presente estudio identifica los principales problemas
puede ser resultado de varios factores tales como: 1) los de tipo institucional, jurdico, econmico, urbanstico
gastos de traslado por habitar lejos de las fuentes de y ambiental, y sugiere recomendaciones para avanzar
empleo y de las escuelas, 2) el incremento de la violencia hacia un enfoque integral en el cual la vivienda sea con-
e inseguridad en ciertas zonas del pas, ya que se obser- siderada un componente central de la construccin de
va una relacin directa con las viviendas deshabitadas, ciudades con calidad de vida.

23
CONTEX TO: L A POLTICA
01
NACIONAL DE VIVIENDA,
2000 -2010

1.1 INTRODUCCIN: LAS FORMAS DE PRODUCCIN DE LA


VIVIENDA Y EL MERCADO DE SUELO EN MXICO
1.2 ANTECEDENTES DE LOS PROGRAMAS HABITACIONALES
EN MXICO
1.3 EL SISTEMA INSTITUCIONAL DE VIVIENDA (siv)
1.4 LAS SOLUCIONES HABITACIONALES
CONCLUSIONES
La Campia, localidad Tetecalitla,
Municipio. Emiliano Zapata,
estado de Morelos.
CAPTULO 1

CONTEX TO: L A POLTICA NACIONAL


DE VIVIENDA, 2000 -2010

1.1 INTRODUCCIN: LAS FORMAS DE la demanda de todos los sectores de ingreso de la po-
PRODUCCIN DE LA VIVIENDA Y EL MERCADO blacin.14
DE SUELO EN MXICO En cuanto a las formas de produccin de la vi-
vienda, como se ha mencionado, stas se vinculan con
En Mxico, como en la mayora de los pases latinoame- los mercados formal e informal de suelo y se distinguen
ricanos, las distintas formas o modalidades de produc- principalmente por los siguientes elementos:
cin de la vivienda y del hbitat en que se inserta, estn El agente que inicia el proceso de produccin
estrechamente relacionadas con el mercado de tierras. (que puede ser el usuario de la vivienda o un
La forma de acceso al suelo que tienen los diferentes promotor inmobiliario, desde el que produce
actores que inician los procesos de poblamiento y de una o muy pocas viviendas hasta el que maneja
produccin de las viviendas determina las caractersti- grandes escalas de produccin).
cas del hbitat en las diversas partes de las localidades El objetivo que se persigue (la venta, renta, ad-
urbanas, es decir, los tipos de poblamiento y los proce- judicacin o uso de la vivienda).
sos habitacionales que estos implican. Entre los estu- Las fuentes de financiamiento para la produc-
diosos del tema y las instituciones pblicas que operan cin (el autofinanciamiento o el acceso a los
la poltica, existe un acuerdo en clasificar al mercado de sistemas de crdito y subsidio).
suelo en formal e informal.12
El mercado formal de suelo incluye tanto a los Estos elementos, a su vez, determinan la escala
centros histricos de las ciudades y a los pueblos y colonias de la produccin (una casa o un conjunto de casas),
tradicionales que se incorporan a las manchas urbanas, la participacin del usuario final de la vivienda en el
como a las urbanizaciones ms modernas. Estas ltimas, proceso y la apreciacin que el productor tenga de sta
que ocupan la mayor parte de las reas urbanas, general- (valor de uso o valor de cambio). De esta manera, las
mente se han desarrollado bajo la modalidad de fracciona- grandes modalidades de produccin habitacional se
mientos y desarrollos de distintas densidades que cumplen pueden desagregar en tres tipologas, las cuales se rea-
con la normatividad urbana: disponen de infraestructura lizan bajo distintas lgicas y responden a fines diversos:
y servicios, aunque en casos puedan ser deficientes.13 la produccin mercantil, la produccin pblica y la pro-
Los asentamientos del sector formal se ubican duccin social de vivienda.15
tanto en reas cntricas e intermedias de las ciudades En las ciudades mexicanas el proceso de urba-
como ms recientemente en zonas perifricas, y atienden nizacin en el mercado informal de tierras se produce
bajo dos grandes modalidades: la venta ilegal de lotes

12
Este tema se desarrolla en el captulo 6 del presente estudio, por 14
Haciendo una generalizacin, se puede decir que las clases altas
lo cual, slo mencionaremos los rasgos generales de los distintos habitan en colonias, fraccionamientos y desarrollos residenciales, los
mercados de suelo, con el fin de relacionarlos con los tipos de sectores medios en fraccionamientos y unidades habitacionales, y
vivienda que en ellos se producen. las clases populares en el casco antiguo de las ciudades, en
13
El tema de la infraestructura y los servicios urbanos se abordan en conjuntos habitacionales y en colonias ya regularizadas.
el captulo 5 del presente estudio. 15
Ortiz Enrique, 2012.

27
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

en fraccionamientos clandestinos o las invasiones orga- poltica de regularizacin de la tenencia de la tierra y los
nizadas de terrenos.16 Las condiciones de irregularidad incorpora a la normatividad urbana. No obstante, ac-
del suelo histricamente han tenido que ver con la afec- tualmente existen alrededor de 7.5 millones de predios
tacin a los distintos tipos de propiedad de la tierra (p- irregulares en las 59 zonas metropolitanas del pas.20
blica, privada o social)17 y se relacionan con aspectos
tales como su ubicacin en zonas no aptas para el de- Modalidades de la produccin de vivienda
sarrollo urbano (suelo de conservacin, reas naturales
protegidas y zonas de riesgo) y/o con el incumplimiento Produccin promocional
de la normatividad urbana en cuanto a zonificaciones,
usos y destinos del suelo, densidades, etctera. La mayor Produccin habitacional del sector pblico. Se
parte de los asentamientos irregulares se ha desarrolla- caracteriza por la participacin de un promotor,
do sobre tierras de las comunidades agrarias (ejidales y en este caso se trata de un organismo pblico
comunales). La venta de lotes en fraccionamientos ile- cuya finalidad es adjudicar las viviendas, gene-
gales desarrollados sobre estas tierras colindantes con ralmente, mediante un crdito hipotecario que
las reas urbanas tradicionalmente ha constituido y incluye facilidades y/o subsidios, a poblacin con
an constituye el principal mercado de suelo para los dificultades para acceder al mercado abierto. El
sectores populares al representar una oferta de suelo promotor pblico organiza todo el proceso con
ms barato que el del mercado formal: no dispone de distintos grados de intervencin pues contrata
infraestructura y se ubica en las periferias. La caracters- empresas privadas la fase de la construccin
tica fundamental del hbitat desarrollado en el mercado y otorga los crditos y/o subsidios a los adqui-
informal de suelo es su carcter progresivo:18 tanto los rientes de las casas. As, el usuario final no tiene
asentamientos como la vivienda que all se produce, por participacin en el proceso y la vivienda es apre-
lo general, van mejorando a lo largo del tiempo y con- ciada por su promotor como valor de cambio
solidndose paulatinamente. Este proceso puede exten- desde los fines de la poltica social y la legitimi-
derse por muchos aos.19 dad que sta brinda a las instituciones. Siempre
Frente a la formacin de asentamientos irregu- este tipo de promociones se realiza en el mer-
lares y la masividad que este fenmeno ha presentado cado formal de suelo. Debemos sealar que en
y presenta en las ciudades, el estado mexicano, general- las dos ltimas dcadas en Mxico se abandon
mente, se muestra omiso en el principio del proceso y esta modalidad de produccin habitacional.
posteriormente, cuando los asentamientos ya presentan
cierto grado de consolidacin, interviene a travs de la Produccin mercantil. Desarrollada por el sec-
tor privado con fines lucrativos; es decir la ven-
ta de las viviendas producidas en el mercado a
16
En la mayora de las urbes mexicanas los fraccionamientos demandantes individuales que pueden adquirir
clandestinos son ms comunes que las invasiones de tierras. su casa mediante un crdito de entidades p-
17
Las tierras de propiedad pblica son las pertenecientes al gobierno blicas o privadas, eventualmente apoyados por
federal y a los gobiernos estatales y municipales o a instituciones y
organismos de la administracin pblica; las tierras de propiedad
subsidios pblicos o con recursos propios. Im-
privada son las posedas por particulares o entidades del sector plica la intervencin de un promotor inmobilia-
privado; y las tierras de propiedad social corresponden a los ncleos rio que organiza todo el proceso: la adquisicin
agrarios, que en Mxico se organizan en ejidos y comunidades. del suelo, la elaboracin del proyecto, la obten-
Antes de 1992, ao en que se realiz una importante reforma a la cin del financiamiento para la construccin, la
Constitucin Mexicana, las tierras ejidales y comunales no podan
ser vendidas, transferidas, alienadas, embargadas, etctera.
construccin misma y la venta. La escala de la
El tema de las reformas legales de 1992, que permitieron produccin puede variar desde una sola casa
la liberalizacin de este tipo de tierras se aborda en el captulo 2 que se edifica en un lote urbanizado en una co-
del presente estudio y la explicacin de las caractersticas del suelo lonia o en un fraccionamiento para ser vendida,
de propiedad social (ejidal y comunal), as como de las diversas hasta un conjunto habitacional que requiere de
repercusiones que en el mbito urbano ha tenido tal reforma se
analizan detalladamente en el captulo 6 del presente estudio.
18
Duhau, 1998 y Coulomb, 2006.
19
Coulomb (2006) seala que el proceso puede abarcar 20 aos o ms. 20
Salazar, 2012.

28
CAPTULO 1

trabajos de urbanizacin. En cualquiera de es- actor que inicia el proceso adquiriendo el suelo
tos casos, el usuario de la vivienda no participa no persigue fines lucrativos, participa en varias
en el proceso y sta es apreciada por su produc- fases del proceso y la vivienda es apreciada
tor como valor de cambio. Este tipo de pro- como valor de uso. El financiamiento puede
mociones se desarrolla en el mercado formal de provenir de recursos propios de los hogares y/o
tierras y toca desde a la poblacin de ingresos del sistema de crditos hipotecarios (privados
altos hasta los sectores medio-bajos. o incluso pblicos).

Produccin social de vivienda En cuanto a las alternativas bsicas que tiene la


poblacin para resolver sus necesidades de alojamiento,
Produce viviendas y conjuntos habitacionales sin fines stas son tres: la autoproduccin-autofinanciamiento;
de lucro, por iniciativa y bajo el control de productores la compra a travs de crdito hipotecario o con recur-
individuales u organizados y de empresas sociales, que sos propios; y el alquiler.22 Estas tres alternativas estn
asigna a demandantes principalmente de bajos ingresos estrechamente vinculadas con las modalidades de pro-
que, por lo general, son identificados y participan acti- duccin y con el mercado del suelo. Considerando el
vamente desde las primeras fases del proceso habita- tipo de mercado de suelo sobre el que se desarrollan
cional. En esta forma de produccin, como el objetivo es las distintas formas de produccin de vivienda se pue-
satisfacer la necesidad de vivienda de los mismos pro- den identificar las principales tipologas habitacionales
ductores, y por lo tanto la demanda, identificada desde (cuadro 3).
el inicio del proceso, participa en todas o en algunas de
sus fases, se trata de autoproduccin; por lo tanto, la Asentamientos informales
vivienda se aprecia por su valor de uso. Tiene dos mo-
dalidades que involucran actores y procesos distintos: Principalmente se ubican en las periferias urbanas, cuya
modalidad exclusiva es la autoproduccin de vivienda.
Autoproduccin individual. Lo llevan a cabo En el inicio del proceso del poblamiento, por lo general,
las personas o familias para construir su casa. las viviendas suelen ser unifamiliares,23 ubicadas en lo-
Se realiza mayormente sobre suelo de origen tes individuales y constar de uno o muy pocos cuartos.
irregular y, por ende, no accede a los sistemas Son edificadas a partir de la autoconstruccin combina-
de financiamiento formales. da con la contratacin de mano de obra o sistemas de
Autoproduccin colectiva. Lo desarrolla un ayuda mutua para ciertos conceptos, presentando fre-
grupo de pobladores organizados o una em- cuentemente deficiencias en los materiales de construc-
presa social constituida como promotor ha- cin. Carecen de infraestructura y servicios bsicos. Este
bitacional. Se desarrolla en el mercado formal tipo de vivienda es habitado inicialmente por poblacin
de tierras como una forma en que la poblacin de de muy bajos recursos.
escasos recursos, sumando esfuerzos, accede Sin embargo, como se ha mencionado, tanto
a los beneficios de la urbanizacin regular (in- las viviendas como los asentamientos tienen la caracte-
fraestructura y servicios), adems de la posibi- rstica de la progresividad. Los pobladores originales ge-
lidad de acceder al sistema de crditos y subsi- neralmente mejoran sus recursos, en gran parte debido
dios de los organismos pblicos.21 al allegamiento de un lugar donde vivir, y en esa misma
Autoproduccin individual por encargo. Jus- medida se van consolidando las viviendas y colonias.24
to al otro extremo del rango de ingresos de la La construccin inicial de las casas y las ampliaciones y
poblacin (sectores de mayores recursos y tam- mejoras posteriores son realizadas a travs del esfuerzo
bin las capas medias). Frecuentemente estos
sectores contratan empresas o profesionales de
la construccin para la edificacin de su casa. El 22
Coulomb, 2006.
23
Aunque suele haber casos de varios hogares compartiendo la
misma casa.
24
El estudio de Rino Torres (2006), analiza el impacto macro y
21
Los diversos sistemas de financiamiento de los organismos microeconmico (en la economa de los hogares pobres) de la
pblicos y de las entidades privadas se abordan en el captulo 4. produccin social de vivienda.

29
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 3. Formas de produccin de vivienda y elementos que intervienen, 2012

Elementos de Caracterizacin Tipo de produccin Forma de acceso al suelo Agente que inicia y organiza el proceso Objetivo

Formas de Auto
Externa Formal Informal Usuario Promotor Venta Adjudicacin
produccin Produccin

Pblica
Produccin
promocional
Mercantil

Individual
Produccin
social de Colectiva
vivienda
De

encargo

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

de los hogares y financiadas con recursos propios por Mercado formal de suelo
medio del ahorro monetario o en especie (materiales de
construccin) y/o a travs de sistemas de ahorro po- El parque habitacional est constituido tanto por vi-
pular no regulados. En otras palabras, la forma de pro- viendas autoproducidas como por viviendas y conjun-
duccin de la vivienda en los asentamientos irregulares tos habitacionales promovidos por agentes del sector
se trata exclusivamente de la produccin social de vi- privado, por organismos pblicos o por promotores
vienda, en su modalidad de autoproduccin individual sociales. Es decir, se incluyen todas las formas de pro-
autofinanciada. Esta situacin se deriva del carcter duccin de la vivienda.
ilegal del suelo, por lo que los sistemas formales de fi-
nanciamiento no operan sino hasta iniciado el proceso Autoproduccin habitacional en suelo formal
de regularizacin de la tenencia de la tierra (incluyendo
financiamiento pblico). Corresponde a los dos extremos de la pirmide de in-
De acuerdo con los ltimos datos censales se gresos de la poblacin (altos y bajos), dando lugar a dos
calcula que 6 de cada 10 viviendas han sido produci- tipologas:
das por autoconstruccin (cidoc, 2010), lo que constitu-
ye un indicador25 de la masividad que tradicionalmente Primera tipologa se compone de las colonias y frac-
ha presentado el fenmeno de la urbanizacin irregular. cionamientos de los sectores pudientes, con casas uni-
Sin embargo, se debe tomar en cuenta que desde 1970 familiares construidas por encargo por profesionales o
pasado han operado de manera importante los progra- empresas. Estos actores financian la construccin con
mas de regularizacin del suelo, por lo cual, muchas de recursos propios (ahorro o prstamos familiares) o bien
las viviendas que originalmente fueron autoconstrui- mediante crditos hipotecarios del sector financiero
das sobre un lote irregular, ya se encuentran dentro del formal. Este constituye un hbitat totalmente consoli-
mercado formal de suelo. dado, y en algunos casos de lujo.

Segunda tipologa desde luego mucho ms abundan-


25
Tambin existen otros indicadores. El tema del mercado de suelo te se constituye de viviendas populares, en su mayora
(formal e informal) se desarrolla en el captulo 6. casas individuales, producidas por autoconstruccin o

30
CAPTULO 1

Financiamiento Escala de la produccin Apreciacin de la vivienda Participacin en el proceso del usuario

Uso propio Externo Autofinanciamiento Una casa Varias casas Valor de uso Valor de cambio S No

por encargo, ubicadas en asentamientos que tuvieron tos sistemas privados o pblicos de crdito hipotecario.
un origen ilegal, pero que se han consolidado, densifi- Se trata de produccin comercial, para la cual slo la
cado y regularizado. Este tipo de hbitat cuenta con los demanda puede hacer uso de los crditos subsidiados
servicios bsicos, aunque muchas veces con deficiencias. ofrecidos por las instituciones habitacionales pblicas.
Las viviendas son principalmente habitadas por pobla- Las viviendas producidas bajo la forma de la promo-
cin de ingresos bajos y medio-bajos. La construccin cin inmobiliaria privada son habitadas por sectores
se financia con recursos propios (autofinanciamiento) y de ingresos medio-bajos, medios y altos, lo cual impli-
en etapas posteriores (mejora, ampliacin o viviendas de ca una gran heterogeneidad en el tipo de vivienda.26
familiares o para la renta) pueden optar por crditos
de organismos pblicos. Promociones de los organismos habitacionales p-
blicos, modalidad que hoy en da prcticamente se ha
Formas promocionales de produccin abandonado, son en su mayora conjuntos habitacio-
habitacional nales medianos y grandes ubicados en las ciudades. El
financiamiento para la construccin fue provisto por las
Son modalidades que nicamente se desarrollan en el instituciones pblicas de vivienda (que ya no desempe-
mercado formal de suelo. an esta funcin), y los adjudicatarios-adquirientes de
las viviendas fueron beneficiados con el otorgamiento
Promociones inmobiliarias del sector privado, pue- de un crdito hipotecario de estas mismas institucio-
den ser de pequea escala (una vivienda individual nes. Este tipo de solucin habitacionalque aunque ya
que se construye en una colonia o fraccionamiento le- no se produce permanece en casi todas las ciudades del
gal para la venta) o de gran escala (grandes conjuntos pas es habitada principalmente por poblacin de in-
habitacionales populares y medios), as como tambin gresos medio-bajos. La tipologa de vivienda puede ser
desarrollos residenciales lujosos para clases altas. Los unifamiliar o multifamiliar (departamentos) de inters
promotores privados recurren en general al sistema
financiero tambin del sector privado para solven-
tar la etapa de la construccin; mientras la poblacin 26
No as cuando se trata de las viviendas de inters social y popular
adquiriente puede optar para la compra por los distin- producidas en los ltimos diez aos por el sector privado.

31
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

social, generalmente prototipos de vivienda completa, Gasto de los Hogares (enigh, 2008) revela que 74% casi
en unidades habitacionales. las dos terceras partes del total del parque habitacio-
nal del pas ha sido construido a travs de procesos de
Promociones de vivienda del sector social, siempre autoproduccin y que en el sector urbano esta modali-
van combinadas con los crditos hipotecarios de los or- dad representa 65% del total de viviendas, mientras en
ganismos pblicos. Son aquellas realizadas por grupos el sector rural la proporcin es de 92% (conavi, 2012b).
sociales organizados de pobladores de bajos ingresos A partir del clculo por nivel de ingresos de la poblacin
que gestionan el financiamiento de las instituciones p- se obtiene que del total de viviendas autoproducidas,
blicas para la construccin de conjuntos habitacionales 67% corresponde a pobladores que perciben menos de
que van a ser adjudicados a los mismos miembros del 5 salarios mnimos, las cuales, a su vez representan 43%
grupo. Se trata de autoproduccin (el grupo organiza del total de viviendas propias existentes.
la produccin para s mismo), pero en este caso es asis-
tida o desarrollada por empresas constructoras peque- Los asentamientos informales
as y financiada en parte puesto que generalmente
se realizan prcticas de ahorro previo en el grupo para Principalmente se ubican en las periferias urbanas, cuya
la compra total o parcial del suelo y para algunos con- modalidad exclusiva es la autoproduccin de vivienda.
ceptos de la obra o en su totalidad por los organismos En el inicio del proceso del poblamiento, por lo general,
del Estado. Las viviendas producidas bajo esta moda- las viviendas suelen ser unifamiliares,27 ubicadas en lo-
lidad son habitadas por poblacin de ingresos bajos y tes individuales y constar de uno o muy pocos cuartos.
medio-bajos. La tipologa tambin puede ser unifamiliar Son edificadas a partir de la autoconstruccin combina-
o multifamiliar de inters social, en ocasiones los pro- da con la contratacin de mano de obra o sistemas de
totipos presentan posibilidades de ampliacin (vivienda ayuda mutua para ciertos conceptos, presentando fre-
progresiva), en conjuntos habitacionales; sin embargo, cuentemente deficiencias en los materiales de construc-
estos conjuntos suelen ser de menor tamao que los de- cin. Carecen de infraestructura y servicios bsicos. Este
sarrollos promovidos por el sector pblico o por los pro- tipo de vivienda es habitado inicialmente por poblacin
motores privados. de muy bajos recursos.
Sin embargo, como se ha mencionado, tanto
Viviendas improvisadas en terrenos legales las viviendas como los asentamientos tienen la caracte-
rstica de la progresividad. Los pobladores originales ge-
En los asentamientos legales tambin existe una oferta de neralmente mejoran sus recursos, en gran parte debido
vivienda que representa una opcin para la poblacin al allegamiento de un lugar donde vivir, y en esa misma
de muy bajos ingresos a travs de cuartos en azoteas medida se van consolidando las viviendas y colonias.28
o en viviendas particulares en renta; las vecindades y La construccin inicial de las casas y las ampliaciones y
las ciudades perdidas, las viviendas improvisadas en mejoras posteriores son realizadas a travs del esfuerzo
terrenos legales habitadas por inquilinos, cuidadores, de los hogares y financiadas con recursos propios por
servicio domstico, etctera. y las viviendas en locales medio del ahorro monetario o en especie (materiales
no habilitados para este fin. Debe sealarse que estas de construccin) o a travs de sistemas de ahorro po-
modalidades generalmente son informales en cuanto al pular no regulados. En otras palabras, la forma de pro-
uso de la vivienda, pero se ubican en el mercado formal duccin de la vivienda en los asentamientos irregulares
de suelo. se trata exclusivamente de la produccin social de vi-
vienda, en su modalidad de autoproduccin individual
Produccin social de vivienda autoproduccin autofinanciada. Esta situacin se deriva del carcter
individual ilegal del suelo, por lo que los sistemas formales de

La forma de produccin que resulta mayoritaria en las


ciudades mexicanas es la autoproduccin individual rea-
27
Aunque suele haber casos de varios hogares compartiendo la
misma casa.
lizada por los sectores populares, eso es, la produccin 28
El estudio de Rino Torres (2006), analiza el impacto macro y
social de vivienda en su modalidad individual. Al respec- microeconmico (en la economa de los hogares pobres) de la
to, la informacin de la Encuesta Nacional de Ingreso y produccin social de vivienda.

32
CAPTULO 1

financiamiento no operan sino hasta iniciado el proceso El fovi oper otorgando crditos puente (para
de regularizacin de la tenencia de la tierra (incluyendo la construccin) a promotores inmobiliarios del sector
financiamiento pblico). privado para la produccin de conjuntos habitacionales
y asignando crditos hipotecarios con algn grado de
1.2 ANTECEDENTES DE LOS PROGRAMAS subsidio a los adquirientes de las viviendas.31
HABITACIONALES EN MXICO En 1970 la urbanizacin irregular alcanzaba ya
magnitudes importantes. Se cre una nueva institucin
Las primeras acciones de poltica gubernamental en ma- federal enfocada a la atencin de los problemas habita-
teria habitacional dirigida hacia los sectores populares cionales y de suelo de la poblacin de escasos recursos,
se refiri a la vivienda en arrendamiento. Entre 1942 y constituyndose el Instituto Nacional para el Desarrollo
1948 se decret el control de alquileres considerados de de la Comunidad y de la Vivienda (indeco). Este organismo
bajo costo, determinando que las rentas que no sobre- inclua programas como el financiamiento y construccin
pasaran un monto establecido quedaran congeladas. de vivienda nueva, vivienda campesina, mejoramiento,
No se defini un trmino para el congelamiento de estas adquisicin de suelo y regularizacin de la tenencia de la
rentas, lo que luego ocasion el efecto de desincentivar tierra, adems de asesora tcnica en la autoconstruccin
la produccin de vivienda en arrendamiento de los pro- y prcticas de ayuda mutua. Las asignaciones presupues-
motores privados (promocin inmobiliaria rentista).29 tales al indeco siempre fueron limitadas.
Durante la dcada siguiente y hasta principios
de 1960, ciertos sectores de la administracin pblica 1.3 EL SISTEMA INSTITUCIONAL DE VIVIENDA
federal y local comenzaron a crear programas habita- (siv)
cionales. El sector de seguridad social desarroll algu-
nos consistentes en la construccin de grandes conjuntos El siv, que permiti integrar un conjunto de instituciones
habitacionales para sus derechohabientes asignados en abocadas a la atencin de los problemas habitacionales
arrendamiento. Por otra parte, el sector financiero de de distintos sectores de la poblacin y definir por pri-
obras pblicas intervino en el mismo sentido, pero ad- mera vez una poltica federal en materia de vivienda,
judicando las viviendas en propiedad mediante crditos se concret con la creacin, en 1972, de los fondos de
hipotecarios (Puebla, 2002). La produccin habitacional vivienda para los trabajadores. Estos organismos son: el
de estos programas slo logr atender a un mnimo de Instituto Nacional del Fondo de Vivienda para los Traba-
la demanda de vivienda y su accin se localiz princi- jadores (infonavit), para los empleados del sector privado;
palmente en las grandes ciudades. el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Ser-
En 1963 se cre el Programa Financiero de Vi- vicios Sociales de los Trabajadores del Estado (fovissste),
vienda (pfv), que oper por medio del nuevo Fondo de para empleados del sector pblico; y el Fondo de Vivien-
Operacin y Descuento Bancario a la Vivienda (fovi) y el da del Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Ar-
Fondo de Garanta y Apoyo a los Crditos para la Vivien- madas Mexicanas (fovimi-issfam), para los militares. Desde
da (foga). El principal objetivo del pfv fue dar impulso a su creacin, los dos primeros cobraron la mayor impor-
los programas de vivienda del Estado, canalizando los tancia en la produccin habitacional de los programas
recursos ociosos de la banca privada hacia la produc- del sector pblico.
cin de viviendas llamadas de inters social (Garza y El sistema institucional de vivienda qued
Schteingart, 1978:67). Para estos fondos, el gobierno compuesto por tres tipos de instituciones, de acuerdo
impuso al sector bancario la obligacin de aportar 3% con su poblacin objetivo y con sus fuentes de finan-
del monto de los pasivos generados en las cuentas de ciamiento:
ahorro al financiamiento de programas habitacionales,
lo cual se denomin encaje legal a la banca. Esto per-
miti que el estado mexicano no destinara recursos del federal aport recursos y hasta 1989, cuando se elimin el encaje
erario pblico.30 legal a la banca, volvi a realizar aportaciones, pero stas de
ninguna manera han sido constantes.
31
Al provenir los recursos de este organismo del sector bancario, se
consider importante mantener un nivel aceptable de recuperacin
29
El decreto fue abrogado hasta 1992. crediticia, por lo que los crditos hipotecarios ofrecidos por el
30
nicamente para la creacin del fovi-foga en 1963, el gobierno organismo slo fueron accesibles para los sectores medios.

33
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Organismos que atienden principalmente a los desarrollaron programas como el financiamiento para la
sectores medios (en ese entonces el fovi),32 fi- construccin de vivienda nueva en conjuntos habitacio-
nanciado con recursos de lo que fue el encaje nales, crditos individuales para adquisicin a terceros,
legal a la banca. construccin en terreno propio, mejoramiento y/o am-
Organismos que atienden a los trabajadores pliacin y pago de pasivos. El sistema crediticio inclua
asalariados de ingresos bajos y medios (los un alto nivel de subsidio.35 Este tuvo un fuerte impacto
fondos de vivienda, que son infonavit, fovissste social en el acceso a la vivienda entre los sectores po-
y fovimi-issfam), cuya fuente de fondeo son las pulares, pero caus un grave problema de descapitali-
aportaciones patronales de 5% del salario de zacin de los fondos, que se volvi insostenible ante el
sus trabajadores. proceso inflacionario.
Organismos que atienden a la poblacin de me- Para el proceso de produccin de los conjuntos
nores recursos, preferentemente no asalariada habitacionales, los organismos adquiran directamente
(en ese entonces el indeco y despus el fonhapo y el suelo, constituyendo reservas territoriales. La cons-
los institutos estatales de vivienda), que financian truccin siempre fue contratada a empresas privadas,
su accin principalmente con recursos fiscales. los organismos llevaban el control de la obra y no otor-
gaban crditos puente.
El siv constituido desde principios de 1970, Durante 1970 y 1980, la mayor parte de los cr-
aunque todos los organismos que lo integran han ex- ditos ejercidos del infonavit correspondi a los derechoha-
perimentado cambios importantes, prevalece hasta bientes que ganaban entre 1 y 3 vsm.36 Esto increment el
nuestros das. Sus cambios se han relacionado con los acceso a la vivienda en el mercado formal de los trabaja-
vaivenes econmicos y con las distintas orientaciones dores de escasos recursos.
polticas del estado mexicano, que transitaron de un En 1982, cuando el estado mexicano naciona-
modelo intervencionista a otro modelo de desregula- liz la banca, se estableci que el porcentaje correspon-
cin y facilitacin. diente al encaje legal aumentara a 6% de los pasivos
Como antecedente a las caractersticas actua- en las cuentas de ahorro. Durante la dcada de 1980, el
les del siv se pueden distinguir 3 etapas: infonavit tuvo que realizar cambios constantes en el sis-
tema crediticio, para ajustarse al proceso inflacionario,
Primera etapa (1970-1989): constitucin y lo que implic el encarecimiento de los crditos hipote-
consolidacin del sistema institucional de carios, que slo resultaron accesibles para la poblacin
vivienda con mayores ingresos del espectro atendido.
Por su parte, el indeco, durante la primera mi-
Con la creacin de los fondos de vivienda para los tra- tad de 1970, desarroll algunas promociones con cr-
bajadores del sector formal se complet la integracin ditos puente de fovi, lo que implic que algunos recur-
de un sistema institucional de vivienda. El gobierno pro- sos del sector bancario se destinaran al financiamiento
movi una reforma al artculo 123 constitucional y a de programas para la poblacin de menores recursos
la Ley Federal del Trabajo, estipulando que los patrones y no fuesen principalmente de vivienda terminada.
tienen la obligacin de aportar 5% del salario de sus El principal problema de este Instituto fue la escasez de
trabajadores a un fondo dedicado al financiamiento de recursos y el bajo nivel de recuperacin crediticia. A fi-
vivienda.33 En 1972 se cre el infonavit y meses ms tarde, nales de 1981 se decret la desaparicin del indeco y su
el fovissste y el fovimi-issfam. Durante esta primera etapa34

el tercer fondo, fovimi-issfam, siempre ha tenido poca importancia,


32
En el 2000, el fovi fue incorporado por la shf, que adems del otorga- tanto en la produccin como en el monto de recursos invertidos, con
miento de crditos dirigidos principalmente a la poblacin de ingre- respecto al total de los organismos que integran el siv.
sos medios, hoy desarrolla otras funciones dirigidas a otros sectores. 35
Estos organismos adquiran las caractersticas de fondos sociales
33
Las aportaciones patronales obligatorias significaron la institu- solidarios, dado que todos los derechohabientes aportaban para
cionalizacin de otra fuente cuantiosa de recursos para el financia- su constitucin, pero slo los de menores ingresos podan ser be-
miento de la produccin masiva de vivienda, con carcter perma- neficiarios.
nente y continuo. Hasta hoy, las aportaciones patronales constituyen 36
Los trabajos de Puebla (2002 y 2006) realizan un estudio detallado
la principal fuente de fondeo de la poltica habitacional mexicana. sobre la evolucin del perfil salarial de los derechohabientes
34
Nos referimos particularmente al infonavit y al fovissste, dado que atendidos con crditos del infonavit hasta 2001.

34
CAPTULO 1

funcin fue absorbida por los recin creados Organis- marcado por dos reformas legales: la reforma al artculo
mos Estatales de Vivienda (orevis). Una de las ms im- 27 constitucional que derog las prohibiciones sobre la
portantes acciones del indeco fue la creacin de reservas venta de tierras ejidales y comunales, poniendo el suelo
territoriales, transferidas luego a los orevis. social a disposicin del mercado formal de tierras, y la re-
Tambin en 1981 se cre el Fideicomiso del forma a la Ley del infonavit, la cual implic que el Instituto
Fondo Nacional de Habitaciones Populares (fonhapo) ins- abandonara su papel de promotor habitacional y se abo-
trumentando los programas de vivienda dirigidos a la cara exclusivamente al financiamiento de crditos hipote-
poblacin de menores recursos. El fonhapo presentaba carios para sus derechohabientes. Estos cambios tambin
caractersticas innovadoras: financiaba promociones de se realizaron en los dems organismos habitacionales,
grupos sociales organizados; otorgaba crditos de ca- teniendo como base legal el Programa de Fomento y Des-
rcter colectivo; inclua la participacin de estos grupos regulacin de la Vivienda de 1993. El cambio ms impor-
sociales en la gestin y en la produccin; y presentaba tante para fovi se efectu en 1989, cuando se elimin el
condiciones crediticias flexibles. Esto implic la apari- encaje legal a la banca y comenz su reprivatizacin.
cin del promotor social de vivienda. En 1986 este orga- A partir de estas modificaciones, el promedio
nismo recibi un primer crdito del Banco Mundial para anual de la inversin total de vivienda se increment a
desarrollar los programas emergentes derivados de los casi el triple, y las acciones realizadas llegaron a ser 2.4
sismos de 1985.37 veces de lo correspondiente al periodo anterior. El nota-
En sntesis, en esta etapa se constituy y con- ble incremento en los recursos destinados al sector vi-
solid el siv y la poltica habitacional se financi princi- vienda provino principalmente de la banca privada, ahora
palmente con recursos provenientes de las obligaciones desregulada, y del crdito que otorg en 1990 el Banco
impuestas al capital privado (el patronal y el bancario). Mundial al fonhapo. Los recursos fiscales decrecieron. El
La principal caracterstica de esta primera etapa de fun- programa que predomin fue el de vivienda terminada,
cionamiento del sistema institucional de vivienda radi- absorbiendo 82% de la inversin y aglutinando 47.4% de
ca en la importante regulacin que mantuvo el Estado, la produccin total. Durante el mismo lapso, los progra-
a travs de sus instituciones, en todos los programas mas de lotes con servicios y vivienda progresiva tuvieron
habitacionales desarrollados. El Estado actu principal- una exigua presencia. Los subsidios se redujeron en todos
mente como promotor de vivienda de inters social. los organismos.
La promocin habitacional, el mbito que sufri
Segunda etapa (1990-2000): la adopcin del mayores cambios, desapareci desde el infonavit la figu-
enfoque facilitador ra del promotor representante de un grupo de trabaja-
Esta etapa est constituida por los grandes periodos que dores, sustituyndola por la del promotor-constructor
se presentan a continuacin. privado. Los promotores de los grupos sociales toparon
con obstculos en su funcin al eliminarse crditos para
a) Periodo 1989-1994 la adquisicin de suelo en el fonhapo.
Durante esta etapa ocurrieron cambios signi-
El cambio en el papel del estado mexicano de un modelo ficativos: la banca reprivatizada y se constituy en una
intervencionista a la adopcin del enfoque facilitador y de oferta de financiamiento para los promotores privados,
la desregulacin de los sectores de suelo y vivienda est adems de desarrollar sistemas de ahorro y prstamo
bajo condiciones comerciales; el fovi tuvo que buscar
fuentes alternativas de recursos como el Banco Mundial
37
La forma original de operacin de fonhapo rescat algunas de las expe-
riencias de las organizaciones no gubernamentales con el movimiento
y cre el sistema de subastas; los fondos para vivien-
cooperativista de vivienda. Los principales elementos distintivos de este da dejaron de ser los grandes productores de conjuntos
organismo fueron los siguientes: la combinacin de recursos guberna- habitacionales, cambiaron sus sistemas de produccin
mentales con los de las agencias internacionales y las organizaciones habitacional reorientndolos hacia el promotor privado
de pobladores solicitantes; el otorgamiento de crditos colectivos para
la adquisicin de suelo y para la elaboracin de estudios y proyectos; e incrementaron sus programas de crditos individua-
la instrumentacin de esquemas financieros flexibles y accesibles para les; los organismos comisionados de la atencin a la
los sectores populares, que incluan subsidios, pero que a la vez, per- poblacin de menores ingresos, finalmente, priorizaron
mitan un aceptable nivel de recuperacin crediticia; y la inclusin de
las acciones de menor costo y redujeron la entrega de
la participacin de los grupos sociales en todas las fases de los pro-
gramas (gestin, produccin y recuperacin crediticia) (Puebla, 2002). subsidios.

35
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

b) Periodo 1995-2000 experimentada en el pas, se redujeron hasta casi desa-


parecer las fuentes de fondeo del fonhapo (crdito del
La creciente captacin de la banca privada de adquirien- Banco Mundial y recursos fiscales) y con ello se minimi-
tes de vivienda solicitantes de un crdito y de promo- z su papel en el desarrollo de programas habitaciona-
tores inmobiliarios operando mediante crditos puente, les y el otorgamiento de crditos. De esta manera, esta
combinada con la devaluacin de la moneda y el alza de funcin se descentraliz hacia los orevis. A principios del
las tasas de inters a raz de la crisis econmica genera- ao 2000, el fonhapo transform radicalmente su forma
da en 1994, produjo un incremento sin precedentes de de operacin y se enfoc casi exclusivamente al otorga-
cartera vencida entre los bancos. Las primeras medidas miento de subsidios dirigidos a la poblacin en situacin
adoptadas por el gobierno fueron la aplicacin del Pro- de pobreza, en combinacin con subsidios de los gobier-
grama de apoyo a deudores de la banca y tasar poste- nos locales.
riormente los crditos en unidades de inters (udi), sin El fonhapo constituy una importante experiencia
que tuvieran un efecto drstico.38 que no se ha replicado desde el gobierno federal y que
La debilidad de la banca conllev que de 1995 a slo se ha podido retomar desde los institutos de vivienda
1999 los recursos disponibles para la individualizacin locales con recursos muy limitados.42 En este sentido los
del crdito provinieran fundamentalmente de infonavit y programas enfocados a la autoproduccin han queda-
fovissste. La crisis sac de mercado a las empresas me- do en gran desventaja con respecto al modelo apoyado
dianas y pequeas, a las que carecan de suelo o no principalmente por la poltica habitacional, la produccin
contaban con recursos para hacerse de l, como las mercantil del sector privado, que no ha logrado garan-
constructoras.39 tizar el ejercicio del derecho a la vivienda de todos los
La reconfiguracin deriv en una etapa de cre- habitantes en trminos de asequibilidad y accesibilidad.
cimiento y consolidacin de las grandes empresas de-
sarrolladoras de vivienda que lograron adaptarse a las Tercera etapa (2001-2012): estructuras
nuevas condiciones. institucionales y operacionales actuales
El fovi en 1997 incorpor el Programa Especial
de Crdito y Subsidios a la Vivienda (Prosavi), destinado Las principales estructuras institucionales en que se
a la poblacin con ingreso de entre 3 y 5 veces el salario apoya la poltica de vivienda en Mxico se componen de
mnimo y en 2000 recibi un crdito del Banco Mundial dos grandes elementos: por un lado, los marcos legisla-
para la instauracin de la Sociedad Hipotecaria Federal tivo y programtico,43 que rigen al sector habitacional
(shf). infonavit, por su parte, abandon las funciones tc- en general y determinan los principales lineamientos de
nicas y orient su operacin a lo financiero; desde 1996 poltica a seguir; y de otra parte, el conjunto de orga-
y hasta 2001 el porcentaje de crditos canalizados a la nismos de vivienda federales y locales, que desempean
poblacin con ingreso superior a los tres salarios mni- distintas funciones enfocadas principalmente a la aten-
mos pas de 45% a 72%.40 cin de la demanda habitacional.
Desde el inicio de su operacin hasta 1994, el El marco legislativo del sector habitacional
fonhapo fue el nico organismo de carcter federal que est constituido principalmente por la Ley de Vivienda,
se enfoc en el desarrollo de programas de vivienda no que es de carcter nacional, y por las leyes de vivienda
terminada (vivienda progresiva, mejoramiento, lotes con de los estados de la Repblica. Estas se relacionan con
servicios y apoyo a la produccin de materiales de cons- la Ley General de Asentamientos Humanos, de carc-
truccin), logrando un nivel de productividad muy im- ter federal, y con las leyes de desarrollo urbano de las
portante entre el conjunto de organismos habitacionales
pblicos.41 A partir de 1995, debido a la crisis financiera
42
Nos referimos particularmente al caso del Instituto de Vivienda del
Distrito Federal (invi-df), cuyas reglas de operacin se inspiraron en
38
Puebla, 2010. el modelo fonhapo, aunque ste experiment transformaciones en los
39
Garca Peralta, 2010. ltimos cinco aos permitiendo la intervencin de los promotores
40
Puebla, 2010. privados.
41
En 1988 con 4.3% de la inversin total de los organismos 43
En este apartado nicamente se har mencin de ellos de manera
habitacionales del pas, el fonhapo realiz 23.1% de las acciones esquemtica, dado que son materia de un anlisis detallado en el
(Puebla, 2006). siguiente captulo.

36
CAPTULO 1

Cuadro 4. Estructura operativa de la poltica habitacional de acuerdo a sus principales funciones


COORDINACIN DEL SECTOR HABITACIONAL:
La conavi desempea las funciones de coordinar a los organismos habitacionales en la ejecucin de la poltica de vivienda, y princi-
palmente las de formular e instrumentar el Programa Nacional de Vivienda.*

FINANCIAMIENTO DE CRDITOS HIPOTECARIOS:


Los organismos nacionales de vivienda (onavis), que actan desde el mbito federal como entes financieros de los crditos hipoteca-
rios individuales para la adquisicin de vivienda,** acciones de mejoramiento y/o ampliacin, construccin en terreno propio, pago
de pasivos y cofinanciamiento con otras instituciones financieras son: el Instituto Nacional del Fondo de la Vivienda para los Traba-
jadores (infonavit); el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (fovissste); y
la Sociedad Hipotecaria Federal (shf).***
Los organismos estatales de vivienda (orevis),**** que corresponden a las distintas entidades federativas del pas (mbito estatal) y
cuya accin es muy heterognea, pero que desarrollan mayoritariamente programas de financiamiento dirigidos hacia la poblacin
de menores recursos. Es importante sealar que en el mbito municipal recientemente se han creado algunos organismos de vivien-
da, pero an son muy escasos.

OTORGAMIENTO DE SUBSIDIOS:
Los programas federales de subsidios son desarrollados por otros onavis, que son el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones
Populares (fonhapo) y la Comisin Nacional de Vivienda (conavi).***** El objetivo principal de estos programas es apoyar la poblacin
de menores ingresos en los procesos de produccin social de vivienda o para la adquisicin de sta. Es importante sealar que en
algunos casos, los subsidios federales se combinan con subsidios de los gobiernos locales, a travs de los orevis.

OTORGAMIENTO DE GARANTAS:
El sistema de garantas es de carcter federal y se dirige, por un lado, a la oferta y por otro a apoyar a la demanda insolvente. En el
primer tipo, la shf desarrolla la funcin de garante de las instituciones financieras (pblicas y privadas) ante los mercados de capital.
Por otra parte, las garantas en apoyo a la demanda son otorgadas por el fonhapo y se dirigen a los intermediarios microfinancieros,
que otorgan prstamos a poblacin de menores ingresos para programas de autoproduccin y mejoramiento, con el objetivo de
brindarles un respaldo ante las entidades de fondeo (pblicas o privadas).

* Esto se explica con mayor detalle en el captulo siguiente de este estudio.


** Como se explica y documenta ms adelante en este mismo captulo, los financiamientos para la adquisicin de vivienda incluyen varios tipos,
dentro de los cuales, el de vivienda nueva resulta ser el inmensamente mayoritario, adems de predominar tambin sobre los otros tipos de
soluciones habitacionales (vivienda inicial, mejoramiento).
*** La shf desarrolla tambin otras funciones, como se explica ms adelante. Por otra parte, tambin hay otros organismos de carcter federal
(fovimi-issfam, pemex, cfe, etctera) que realizan estas mismas funciones, pero que no se han incluido, con el fin de no confundir, porque tienen una
participacin muy poco significativa en el total de crditos y financiamientos otorgados.
**** La accin de los orevis se desarrolla ms ampliamente en el captulo.
***** La conavi tambin desempea otras funciones.
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

distintas entidades federativas. Por su parte, el marco ganismos, la mayora ya mencionados en los apartados
programtico se compone del Programa Nacional de anteriores del captulo. En el siguiente listado (cuadro
Vivienda y de los programas estatales de vivienda, que 4) se han agrupado de acuerdo con las principales fun-
se formulan de manera separada de los programas de ciones que desempean actualmente45 y con el mbito
desarrollo urbano de los mbitos federal, estatal y mu- territorial de su participacin.
nicipal.44 De este modo se puede observar que el sistema
La estructura operativa de la poltica habita- de organismos habitacionales, lo que se ha denominado
cional mexicana est compuesta por una serie de or- sistema institucional de vivienda, desempea princi-
palmente un papel financiero abocado a la atencin de
la demanda.
44
Esta desvinculacin entre la poltica de vivienda y la de desarrollo
urbano genera problemas importantes referidos principalmente a los
aspectos de suelo, infraestructura, servicios, equipamiento urbano y
sustentabilidad ambiental, que se abordan en los siguientes captulos Es importante sealar que algunos de estos organismos desarrollan
45

de este estudio. ms de una de las funciones sealadas en el listado.

37
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Del lado de la oferta de la vivienda nueva que la construccin, intervienen empresas de diversos tama-
es adquirida con los crditos de los organismos habita- os (locales y nacionales), aunque predominan algunos
cionales, en el ms importante, los actores participantes grandes consorcios desarrolladores inmobiliarios que
son del sector privado e intervienen tanto en el finan- concentran la mayor parte de la produccin y que finan-
ciamiento como en la promocin y la produccin. En el cian con recursos propios. No obstante que estos ac-
aspecto financiero toman un giro diferente al de los tores (financieros, promotores y constructores) no son
organismos pblicos, ya que los bancos, las Sociedades agentes institucionales, dado que pertenecen al sector
Financieras de Objeto Limitado (sofoles) y las Socieda- privado y por tanto, su lgica es diferente, su interven-
des Financieras de Objeto Mltiple (sofomes) desempe- cin est incluida dentro de la forma de operacin de la
an el papel de otorgar los crditos puente para la mayor parte de los organismos de vivienda.
construccin son las nicas entidades financieras que La figura 1 muestra de manera esquemtica la
trabajan este tipo de crditos a los desarrolladores organizacin operativa del sistema institucional de vi-
habitacionales, aunque tambin, pero en mucha menor vienda y su vinculacin con los agentes del sector priva-
medida, ofrecen crditos hipotecarios para los adqui- do que actan del lado de la oferta.
rientes. Desde el mbito de la promocin inmobiliaria y

Figura 1. Organigrama del Sistema Institucional de Vivienda

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

38
CAPTULO 1

En el proceso especfico de produccin de la vi- de empleos y activacin de otras industrias coadyuvan-


vienda participa la industria de la construccin, que tam- tes; los intereses propios de las empresas constructoras
bin forma parte del sector privado.46 En la construccin y promotoras inmobiliarias;48 la dinmica demogrfica
de vivienda nueva intervienen empresas constructoras de nacional en los distintos momentos histricos y, con
distintos tamaos, mientras los otros tipos de acciones ella, la estructura de la demanda y las necesidades habi-
(construccin en terreno propio, vivienda inicial, mejo- tacionales de la poblacin.
ramiento y/o ampliacin, etctera), son desarrolladas Los cinco tipos de opciones habitacionales
por estos mismos actores o bien por tcnicos de la cons- identificadas que forman parte de la poltica habita-
truccin de manera individual, y en algunos programas cional en los ltimos aos, son: Vivienda completa,
se incluyen tareas de autoconstruccin. Vivienda inicial, Mejoramiento fsico, Mejoramiento
financiero, e Infraestructura.
1.4 LAS SOLUCIONES HABITACIONALES Entre 2001 y 2006, de todos los financiamien-
tos otorgados por el conjunto de organismos habita-
A partir de la informacin que proporcionan sobre su cionales, predominaron los de vivienda completa, re-
accin los organismos que constituyen el sistema ins- presentando poco ms de 60% del total. Siguieron en
titucional de vivienda en los mbitos federal y estatal, importancia los destinados al mejoramiento fsico, con
la conavi elabora estadsticas anuales en las que muestra una participacin de 32.2% del total y con una tenden-
las diferentes soluciones habitacionales que financian cia creciente hacia el ltimo ao. Los financiamientos
tanto las instituciones de vivienda como las entidades para vivienda inicial tuvieron una participacin de 5%;
del sector privado que participan en el financiamiento los de mejoramiento financiero, 1.2%; y los de infraes-
(la banca y las sofoles-sofomes). El cuadro 5, muestra los tructura fueron el menos importantes, aportando slo
distintos tipos y subtipos de soluciones habitacionales y 0.6% (grfica 2).
sus caractersticas.47 Entre los financiamientos a vivienda completa,
Algunos financiamientos, particularmente el los correspondientes a vivienda nueva fueron inmen-
de mezcla de recursos para la adquisicin de vivienda samente mayoritarios, representando ms de 90% del
completa y el de pago de enganche (mejoramiento fi- total y ms de la mitad del universo de crditos habi-
nanciero), surgieron a partir de las reformas institucio- tacionales ejercidos en todos los tipos de soluciones
nales de la dcada de 1990, pero todos los dems han habitaciones, a excepcin del ltimo ao de este perio-
estado incluidos desde los inicios del siv, y han experi- do (grfica 3). Este negocio inmobiliario, para los desa-
mentado algunos cambios en su forma de instrumen- rrolladores habitacionales del sector privado, presenta
tacin, as como en su importancia relativa. tendencias oligoplicas entre las empresas de mayor
El financiamiento para de vivienda completa tamao. stas concentran el mayor nmero de finan-
nueva ha sido siempre predominante. Esto se relaciona ciamientos institucionales, obtienen grandes ganancias
con varios aspectos: los efectos macroeconmicos que y cotizan en bolsas del mbito internacional.
genera la industria de la construccin en la generacin Tomando en cuenta el nmero de financia-
mientos otorgados,49 destaca histricamente dentro de

46
El sector promocional privado ha sido tan importante que ha
constituido una agrupacin gremial especfica de desarrolladores
48
Algunos autores (Conolly, 1988; Coulomb, 1990; Schteingart,
y constructores: la Cmara Nacional de la Industria de la Vivienda 1989; y Puebla, 2001 y 2006, entre otros) coinciden en que la
razn del predominio del apoyo institucional a la produccin de
(canadevi), separada de la Cmara Nacional de la Industria de la
vivienda nueva terminada en conjuntos habitacionales radica en
Construccin (cnic). que sta ocupa mayoritariamente a las empresas constructoras y
47
Debemos sealar que en las estadsticas histricas de vivienda actualmente al sector promocional privado garantizndoles la
esta tipologa es denominada como programas y subprogramas, obtencin de las ganancias propias de la industria de la construccin
pero la conavi hace la acotacin de que no se trata de programas y la formacin de economas de escala; en contraste, acciones de
que operen, sino que en realidad se refieren a una agrupacin del mejoramiento y ampliacin, as como aquellas que incluyen trabajos
tipo de soluciones habitacionales que financian los organismos. La de autoconstruccin, no ofrecen los mismos atractivos.
tipologa de soluciones habitacionales ha presentado cambios a lo 49
Las estadsticas de vivienda de la conavi registran el nmero total
largo de los 38 aos documentados desde 1973 y las estadsticas de financiamientos y sealan: incluye el total de crditos y subsidios
estn organizadas de manera que se incluya la tipologa completa otorgados, as como cofinanciamientos asignados, lo cual significa
que ha existido a lo largo de los aos, con fines comparativos. que una misma vivienda puede estar contabilizada ms de una vez.

39
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 5. Tipos y subtipos de soluciones habitacionales financiadas por los organismos y entidades privadas
que participan en la poltica de vivienda
VIVIENDA COMPLETA
Se refiere a los financiamientos ejercidos para viviendas cuya ejecucin se realiza a travs de un proceso continuo y nico
(vivienda terminada) bajo la gestin de agentes pblicos y/o privados
Subtipos Caractersticas
Vivienda nueva Financiamiento para la adquisicin en propiedad
Vivienda usada Financiamiento para la adquisicin en propiedad
Financiamiento para la construccin de viviendas completas para que sean ocupadas por los beneficiarios
Vivienda en arrendamiento en calidad de inquilinos y los propietarios se obligan a mantener la condicin de arrendamiento por un
tiempo determinado
Con disponibilidad de terreno Financiamiento para la edificacin en un terreno propiedad del acreditado
Financiamiento para la adquisicin o edificacin mediante dos o ms fuentes complementarias (cofinancia-
Mezcla de recursos mientos)
VIVIENDA INICIAL
Financiamientos para adquisicin de viviendas con desarrollo gradual a partir de una unidad bsica
Subtipos Caractersticas
Financiamiento para la adquisicin de una unidad bsica de vivienda que cuente con los servicios y/o un
Pie de casa espacio habitable de usos mltiples, para su desarrollo gradual
Autoconstruccin Financiamiento para la edificacin de una unidad bsica de vivienda por autoconstruccin
MEJORAMIENTO FSICO
Financiamientos para la reparacin, rehabilitacin y ampliacin de la vivienda propiedad del beneficiario
Subtipos Caractersticas
Ampliacin Financiamiento para la construccin de uno o ms cuartos en la vivienda
Financiamiento para rehabilitacin de pisos, paredes, techos y estructura, as como introduccin o mejora-
Rehabilitacin miento de instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas
Ampliacin y rehabilitacin Financiamiento para los dos conceptos anteriores
MEJORAMIENTO FINANCIERO
Financiamientos para facilitar al beneficiario el pago de un crdito hipotecario de vivienda en su fase inicial (pago de un enganche) o en su
fase final (pago de pasivos)
Subtipos Caractersticas
Pago de pasivos Financiamiento para el pago de un adeudo relacionado con un crdito para vivienda
Pago de enganche Financiamiento para el enganche de la vivienda o el complemento del mismo
INFRAESTRUCTURA
Financiamientos para complementar los servicios que se requieren para iniciar el proceso de edificacin de vivienda como adquisicin de
suelo, urbanizacin, lotes con servicios o suministro de insumos para la construccin
Subtipos Caractersticas
Adquisicin de suelo Financiamiento para la compra de suelo apto para vivienda (no incluye la dotacin de servicios
Urbanizacin para uso habi- Financiamiento para la adecuacin del suelo para vivienda, dotando de todos o algunos de los servicios de:
tacional agua, drenaje, electricidad, alumbrado pblico, pavimentacin, guarniciones y banquetas
Financiamiento para la adquisicin de un lote urbanizado que cuente con servicios bsicos de agua, drenaje
Lotes con servicios y electricidad
Insumos para vivienda Financiamiento para la adquisicin de materiales de construccin

Fuente: Estadstica de Vivienda 2006, conavi, 2007.

la poltica habitacional, la vivienda completa y en 2008 completa (principalmente nueva) los que capturan casi
el inicio del mejoramiento fsico. A nivel de montos la totalidad del gasto. Esto beneficia, en trminos eco-
econmicos erogados en cada tipo de solucin siguen nmicos, a quienes promueven, producen y contribuyen
siendo los financiamientos orientados a la vivienda a poner en el mercado estos productos habitacionales.

40
CAPTULO 1

Grfica 2. Porcentaje de financiamientos por tipo de vivienda completa, en 2012. Aunque actualmente
de solucin habitacional 2001-2006 se vislumbra un cambio en las polticas hacia la mejora
y reso del parque habitacional existente, la orienta-
cin de recursos econmicos hacia la vivienda comple-
ta nueva continan siendo predominantes (grfica 7).

Grfica 4. Financiamiento a viviendas por tipo de


solucin habitacional (cantidades absolutas), 2001-2011

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en las Estadsticas de


Vivienda de conavi (2001-2006).

Grfica 3. Porcentaje de financiamientos de


vivienda completa por subtipo 2001-2006

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

Grfica 5. Financiamientos a viviendas por tipo de


solucin habitacional (cantidades relativas), 2001-2011

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en las Estadsticas de


Vivienda de conavi (2001-2006).

El nmero de financiamientos a vivienda com-


pleta en once aos se ha movido en un rango de 70.99%
(2005) a 46% (2010) del total (grfica 5), la erogacin, Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.
sobre el total del presupuesto destinado al financia-
miento a la vivienda, no ha decado de 92.24% (2011), Durante el periodo 2007-2011 la participacin
del monto total (grfica 6). Asimismo, la vivienda com- de los tipos y subtipos de financiamientos muestra un
pleta nueva representa entre 57.81% (2010) y 94.31% cambio y la produccin social de vivienda adquiere ma-
(2003) del mismo sin contar en ambos casos la vivien- yor atencin, derivado de la intervencin de las orga-
da adquirida por cofinanciamiento. Esta modalidad, nizaciones no gubernamentales que forman parte de
aunque ahora decreciente, es dominante en cuanto a la Coalicin Internacional Hbitat (Habitat International
la captura de recursos econmicos durante las ltimas Coalition) Latinoamrica y de algunas organizaciones
dos administraciones. La vivienda completa usada re- sociales y grupos acadmicos que incidieron para que
present 15.43%, en 2010, y 12.01% de las acciones se reconociera esta modalidad de produccin habitacio-

41
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

nal en la Ley Federal de Vivienda y se le otorgara apoyo conjunto muestra cierta disminucin, en favor de los
financiero. Estos mismos actores participan en el Con- financiamientos para el mejoramiento fsico que reco-
sejo Nacional de Vivienda, que ha integrado la conavi, braron importancia, al participar con 45.9%, y mostrar
constituyendo el principal espacio institucional abierto una tendencia creciente en el total. Todos los dems fi-
por el gobierno federal para discutir la poltica habita- nanciamientos tuvieron una participacin poco relevan-
cional. te: el de vivienda inicial representaron 2.3% del total;
los de mejoramiento financiero 1.3%; y los destinados
Grfica 6. Monto destinado a financiamiento a infraestructura continuaron siendo los menos impor-
por tipo de solucin habitacional tantes, al participar apenas con 0.3% (grfica 8).
(cantidades relativas*), 2001-2011
Grfica 8. Porcentaje de financiamientos por tipo
de solucin habitacional, 2007-2011

* Cabe hacer notar en este caso que en el eje de las abscisas la


cuantificacin comienza en 88% y no en 0%, por lo que el lector
podr hacerse una idea de la importancia que en trminos relativos
ha tenido el financiamiento de vivienda completa respecto de los
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en las Estadsticas de
dems programas.
Vivienda de conavi (2007-2011).
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

Grfica 7. Financiamientos a vivienda completa por Grfica 9. Porcentaje de financiamientos de


subtipo (cantidades relativas por ao)* Vivienda Completa por subtipo, 2007-2011

* En esta grfica no se consideran cofinanciamientos y es nicamente


un comparativo de los cuatro subprogramas enlistados. Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en las Estadsticas de
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012. Vivienda de conavi (2007-2011).

Aunque en este periodo contina predominan- En estos ltimos cinco aos, en el conjunto de
do los financiamientos a vivienda completa, que repre- financiamientos de vivienda completa, disminuye leve-
sentaron 51.1% del total, su importancia relativa en el mente la participacin de los destinados a la adquisi-

42
CAPTULO 1

ejercidos (90.32%) continua siendo mayoritaria. Llama han permitido consolidar un complejo sistema institu-
la atencin el incremento de los financiamientos para la cional de vivienda (siv). La poltica de vivienda ha transi-
compra de vivienda usada y en cambio, la disminucin tado de un modelo intervencionista a uno facilitador de
de los correspondientes a la construccin de vivienda una mayor participacin del sector privado y que apenas
con disponibilidad de terreno, as como la desaparicin inicia el reconocimiento de la accin de los productores
del subtipo de mezcla de recursos (grfica 9). sociales, que constituyen la forma mayoritaria bajo la
Los cambios que se produjeron en los ltimos cual se desarrollan los procesos habitacionales en Mxi-
cinco aos se refieren al importante incremento de la co. Sin embargo, esta produccin social habitacional no
participacin de los financiamientos para mejoramiento cuenta an con instrumentos suficientes y efectivos en
fsico con la consecuente disminucin de la participa- el interior de la poltica habitacional.
cin de los destinados a vivienda completa (grfica 8). A partir de la adopcin del enfoque facilitador
Tambin disminuy relativamente la importancia del fi- se ha favorecido la produccin privada mercantil, cuya
nanciamiento a vivienda nueva e increment la vivienda lgica es la obtencin de la ms alta rentabilidad de sus
usada. Actualmente los organismos ms importantes inversiones, en el marco de un modelo de produccin de
(infonavit, fovissste y shf) continan enfocndose principal- vivienda nueva.
mente al financiamiento para la adquisicin de vivienda Los organismos de vivienda del sector pblico
completa nueva, pero han aumentado el nmero de cr- ejercen principalmente una funcin de inters social y
ditos otorgados para mejoramientos fsicos y financie- popular, como entes financiadores de los crditos indi-
ros (grfica 8). Esto intenta contrarrestar las consecuen- viduales para la adquisicin de vivienda nueva que es el
cias del modelo de ciudad dispersa que presenta fuertes principal programa de la poltica habitacional. Sin em-
limitaciones y que puso de manifiesto que muchos de bargo, al abandonar su papel de promotores, no contro-
los gobiernos locales carecen de capacidades para dotar lan el mercado del suelo, ni la localizacin de las vivien-
de servicios y equipamientos a los grandes conjuntos das que financian.
habitacionales producidos por los desarrolladores pri- Actualmente la poltica habitacional est des-
vados y financiados con los crditos institucionales.50 vinculada de la poltica de desarrollo urbano y se ha de-
Tambin se advierten sntomas de agotamien- bilitado la funcin del estado mexicano en materia de
to del modelo de promocin habitacional del sector ordenamiento territorial. Esto, aunado a la liberalizacin
privado: la saturacin del mercado de vivienda en las del mercado de suelo, ha provocado el crecimiento de
periferias urbanas; mltiples quejas de los habitantes una oferta de vivienda que no satisface plenamente las
de las viviendas nuevas producidas por la falta de ser- necesidades de la poblacin, favoreciendo adems un
vicios, mala calidad de las viviendas, largas distancias a modelo de ciudad dispersa, generador de altos costos
recorrer y congestionamientos viales; debilidad de los econmicos, sociales y ambientales. Sin duda este mo-
gobiernos municipales para atender las demandas de delo presenta signos de agotamiento ante la dificultad
los nuevos pobladores. Por otra parte, en las institucio- de la demanda de la poblacin de menores ingresos para
nes habitacionales se ha generado un incremento de la acceder a un crdito y un indicador de los efectos no
cartera vencida, que puede asociarse a la insatisfaccin deseados de esta poltica, son los casi cinco millones de
que presentan los adquirientes de las nuevas viviendas, viviendas desocupadas que existen en el pas.
que las abandonan y dejan de pagar los crditos.51 Cabe destacar que en los ltimos cinco aos se
han presentado modificaciones en la poltica habitacional,
CONCLUSIONES crendose nuevos instrumentos y programas en apoyo a la
produccin social de vivienda e incrementado las acciones
La accin habitacional del estado mexicano en los lti- de mejoramiento fsico y adquisicin de vivienda usada, lo
mos cuarenta aos ha pasado por diferentes etapas que cual lleva a recomendar que estas lneas de actuacin sean
fortalecidas. Asimismo existen aspectos fundamentales de
la poltica habitacional que deben estar bajo el control del
Estado a travs de sus instituciones y organismos, en par-
50
Vase, Eibenschutz y Goya (2009).
51
Los datos del Censo de 2010 reportan cerca de 5 millones de ticular el componente suelo y los programas destinados
viviendas deshabitadas y poco ms de 2 millones de viviendas de a los sectores sociales de menores recursos econmicos.
uso temporal. La vivienda y el hbitat de la poblacin pobre necesitan

43
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

ms apoyo institucional. Se deben ampliar los subsidios urbana y promover la oferta de suelo apto para los
y la oferta de suelo, crear nuevos programas y sistemas desarrollos habitacionales de los sectores bajos y me-
financieros y ofrecer asistencia tcnica a los procesos de dios. Debe retomarse el papel de promotor que no
produccin social de vivienda, la cual constituye la forma necesariamente implica dedicarse a la construccin
de construccin de viviendas mayoritaria en el pas. Se su- habitacional y apoyar de manera ms contunden-
giere que se revise y retome la experiencia histrica del te los procesos protagonizados por las organizacio-
fonhapo en materia de financiamiento de vivienda para los nes sociales y civiles. Esto implica disear programas
sectores sociales no asalariados. de vivienda integrales que incidan en la consolidacin
En el mercado de tierras, el Estado debe ac- y el mejoramiento del parque habitacional construido.
tuar con programas de densificacin y consolidacin

City Coyoacn, delegacin Benito Jurez, D.F.

44
POLTICAS Y MARCOS
02
INSTITUCIONALES

2.1 EL MARCO LEGAL


2.2 LOS PROGRAMAS PBLICOS
2.3 LA ORGANIZACIN INSTITUCIONAL
CONCLUSIONES
Paseos de San Antonio, estado de
Aguascalientes.
CAPTULO 2

cin de vivienda nueva con respecto al sexenio anterior,


aunque su proporcin en el total de financiamientos

POLTICAS Y MARCOS INSTITUCIONALES

2.1 EL MARCO LEGAL el municipal. Las constituciones polticas de las entida-


des federativas consignan el rgimen de distribucin de
El marco legal de la vivienda en Mxico est contenido competencias correspondiente, con arreglo a los princi-
en un complejo entramado de leyes y normas, planes pios de la Constitucin.
y programas, as como de entidades y dependencias En el tema de vivienda, la Constitucin Poltica
administrativas; provenientes de los tres mbitos de de los Estados Unidos Mexicanos, desde el ao 1983,
gobierno; de diversa naturaleza y jerarqua; que actual- reconoce en su artculo 4 el derecho a la vivienda, al
mente enmarcan y regulan el quehacer habitacional y establecer que: Toda familia tiene derecho a disfrutar
delinean las polticas que el estado mexicano se ha dado de vivienda digna y decorosa. La Ley establecer los
en esa materia. instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal
Mxico es una repblica con un sistema fede- objetivo.
ral, integrada por 31 entidades federativas y un Distrito Ese texto original se ha enriquecido y ampliado
Federal.52 Este ltimo es sede de los poderes de la unin sustancialmente con las modificaciones a la Constitu-
y Capital de los Estados Unidos Mexicanos. Junto con la cin en materia de derechos humanos, publicadas el 10
distribucin funcional de poderes (Ejecutivo, Legislativo de junio de 2011, al establecer en su artculo 1 que, en-
y Judicial), la distribucin bsica de competencias entre tre otros prescripciones:
la federacin53 y los Estados est definida por la Consti- Las normas relativas a los derechos humanos se inter-
tucin Poltica que determina las facultades que le co- pretarn de conformidad con esta Constitucin y con
rresponden al gobierno federal, dejando las no escritas, los tratados internacionales de la materia favoreciendo
por excepcin y con un criterio residual, a favor de las en todo tiempo a las personas la proteccin ms amplia.
entidades locales.54 Todas las autoridades, en el mbito de sus competen-
Las entidades locales se estructuran, por su cias, tienen la obligacin de promover, respetar, prote-
parte, en dos grandes mbitos de gobierno: el estatal y ger y garantizar los derechos humanos de conformidad
con los principios de universalidad, interdependencia,
indivisibilidad y progresividad. En consecuencia, el Es-
52
El artculo 40 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
tado deber prevenir, investigar, sancionar y reparar las
Mexicanos manifiesta: Es voluntad del pueblo mexicano constituirse violaciones a los derechos humanos, en los trminos
en una Repblica representativa, democrtica, federal, compuesta que establezca la ley (dof: 2011).
de Estados libres y soberanos en todo lo concerniente a su rgimen
interior; pero unidos en una federacin establecida segn los Con ello se elevaron a rango constitucional los
principios de esta ley fundamental (dof, 2007).
53
En Mxico a los Poderes de la Unin o centrales se les acostumbra
derechos humanos protegidos por los tratados inter-
denominar como Federacin, lo que no deja de ser un tanto nacionales ratificados por Mxico, en donde encuen-
equvoco, toda vez que tambin pareciera aludirse a la totalidad de tra especial significacin la aplicacin y cumplimiento
las partes que la integran, es decir al poder central, pero tambin a la Declaracin Universal de los Derechos Humanos y El
los Estados. Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y
54
El artculo 124 de la Constitucin Poltica recoge el principio del
federalismo pactista: Las facultades que no estn expresamente Culturales.
concedidas por esta Constitucin a los funcionarios federales, se En la Constitucin Mexicana, con relacin a la
entienden reservadas a los Estados (dof, 2007). vivienda, adems de los textos relativamente recientes

47
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

anteriormente sealados se encuentra lo dispuesto en leyes que regulan la planificacin territorial y el urbanis-
la fraccin xii, del artculo 123 que dispone que: mo, as como el ejercicio de los derechos de propiedad.
xii.
Toda empresa agrcola, industrial, minera o de cual-
quier otra clase de trabajo, estar obligada, segn lo Ley de Vivienda
determinen las leyes reglamentarias a proporcionar a
los trabajadores habitaciones cmodas e higinicas. El 27 de junio de 2006 se public una Ley de Vivienda
Esta obligacin se cumplir mediante las aportacio- que vino a derogar la Ley Federal de Vivienda que vena
nes que las empresas hagan a un fondo nacional de la regulando la materia desde el 7 de febrero de 1984. Di-
vivienda a fin de constituir depsitos en favor de sus cha ley contiene una serie de polticas pblicas expresas
trabajadores y establecer un sistema de financiamiento para regular los programas y polticas de la administra-
que permita otorgar a stos crdito barato y suficiente cin pblica federal, as como para la construccin de
para que adquieran en propiedad tales habitaciones.55 una poltica nacional en la materia (cuadro 6). Entre sus
principales contenidos y prescripciones destacan:
Conforme a nuestro sistema federal de
gobierno,56 la vivienda es un objeto de regulacin coin- Cuadro 6. Elementos de la Ley de Vivienda, 2006
cidente o concurrente entre los poderes federales, es- Se modifica la denominacin de la Ley
tatales y municipales, es decir que no se trata de una
tema o materia exclusiva y, por tanto, excluyente, de un Crea el Sistema Nacional de Informacin e Indicadores de
Vivienda
mbito de gobierno.57 Por ello, es jurdicamente vlido
que los tres rdenes participen en la regulacin del fe- Se define el concepto de vivienda digna
nmeno habitacional.
Se establecen los principios de no discriminacin y legalidad
Legislacin Federal Dispone normas para la calidad y sustentabilidad de la vivienda

En Mxico existe una amplia legislacin de carcter fe- Instituye el Sistema Nacional de Vivienda
deral que norma especficamente la materia, al igual que Establece un esquema de concurrencia y coordinacin de
autoridades
Crea a la Comisin Nacional de Vivienda
55
Esta disposicin introducida en 1972, hoy vigente, transform Crea a la Comisin Intersecretarial de Vivienda
la original obligacin que tenan los patrones de proporcionar
viviendas cmodas e higinicas a sus trabajadores, segn el texto Crea el Consejo Nacional de Vivienda
original de la Constitucin Poltica desde su formulacin en 1917, al
triunfo de la Revolucin Mexicana. Reconocimiento a la Produccin Social de Vivienda
56
Habra que recordar que los artculos 40, 41 y 124 de la Constitucin
Poltica disponen: Establece normas para la atencin de la vivienda rural e indgena
Artculo 40. Es voluntad del pueblo mexicano constituirse en una
Repblica representativa, democrtica, federal, compuesta de
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.
Estados libres y soberanos en todo lo concerniente a su rgimen
interior; pero unidos en una federacin establecida segn los
principios de esta ley fundamental. Artculo 41. El pueblo ejerce su Con relacin a la anterior Ley Federal de Vivien-
soberana por medio de los Poderes de la Unin, en los casos de la da, de 1984, su primer cambio y ms obvio fue su deno-
competencia de stos, y por los poderes de los Estados, en lo que minacin, al pasar de Ley Federal de Vivienda a Ley de
toca a sus regmenes interiores, en los trminos respectivamente
establecidos por la presente Constitucin Federal y las particulares
Vivienda, expresando la intencin de no limitar la nueva
de los Estados, las que en ningn caso podrn contravenir las legislacin a la esfera federal, sino pretendiendo cons-
estipulaciones del Pacto Federal. Artculo 124. Las facultades que truir una poltica de Estado en materia de vivienda, que
no estn expresamente concedidas por esta Constitucin a los tenga como eje rector garantizar el cumplimiento del
funcionarios federales, se entienden reservadas a los Estados. mandato constitucional de que toda familia mexicana
57
As lo reconoce el artculo 15 de la Ley de Vivienda, al sealar
que las atribuciones en materia de vivienda sern ejercidas por el pueda disfrutar de una vivienda decorosa.
gobierno federal, las entidades federativas y los municipios en sus Con ello se buscan efectos amplios sobre las
respectivos mbitos de competencia. polticas pblicas, declarando a la vivienda como rea

48
CAPTULO 2

prioritaria para el desarrollo nacional, y que esta mate- una serie de limitantes y modalidades al uso, disfrute y
ria se constituya como una tarea de gobierno de primer disposicin de la propiedad urbana, consecuentes con
orden en los trminos del artculo 28 Constitucional.58 los propsitos de planeacin en la ciudad.
La Ley de Vivienda expres los alcances potenciales pero Tal ordenamiento configura el marco general
tambin los problemas a los que se enfrenta la poltica de regulacin del desarrollo urbano en todo el pas y,
habitacional mexicana. La pluralidad de elementos que conforme al mismo, es que las 32 entidades federativas
la constituyen (suelo, diseo, construccin y servicios, estatales han legislado en la materia desde hace ms de
entre otros); lo diverso de sus enfoques econmico, tc- 35 aos.
nico, social y jurdico; y su carcter multisectorial en lo
administrativo y concurrente en lo normativo, implican Legislacin Agraria
de hecho, condiciones a considerar para articular una
poltica de vivienda unitaria y coherente. La legislacin agraria ha estado vinculada con el urba-
Legislacin Urbana. nismo y la vivienda desde el triunfo de la Revolucin
En Mxico, las leyes relacionadas con el urba- Mexicana a principios del siglo xx. Los programas de la
nismo, entendidas como el conjunto de normas jurdi- reforma agraria, con sus principios de restitucin de
cas que regulan los procesos de uso, administracin y tierras a las comunidades indgenas y de dotacin y
aprovechamiento del espacio urbano, han estado pre- ampliacin de ejidos a campesinos carentes de ellas, as
sentes desde el siglo pasado, teniendo una especial como de combate al latifundio y proteccin a la peque-
significacin para la vivienda. En esas disposiciones se a propiedad, han estado presentes en las prcticas y
consignan buena parte de las reglas a que se sujetan los polticas pblicas relacionadas con la propiedad inmue-
diversos elementos del proceso habitacional: condicio- ble prcticamente hasta nuestros das.59
nes a la adquisicin, uso y dominio del suelo; normas Entre 1988 y 1994,60 se llevaron a cabo dos
de planeacin urbanstica, as como de zonificacin de grandes reformas legales que afectaron significativa-
los usos, destinos y reservas del suelo; para la habilita- mente las polticas pblicas de suelo, vivienda y de-
cin e introduccin de infraestructura y servicios; para sarrollo urbano, al reconfigurar el rgimen jurdico de
el fraccionamiento y subdivisin de la propiedad y su la propiedad agraria que circunda buena parte de las
edificacin, entre otros muchos elementos. ciudades mexicanas y que condicionaba los procesos de
Las reformas de 1976 a la Constitucin Polti- incorporacin de la tierra al desarrollo urbano.
ca a sus artculos 27, 73 y 115 dieron las bases para En enero de 1992 se public la reforma consti-
articular y sistematizar tales regulaciones al desarrollo tucional al artculo 27, para dar por terminado el reparto
urbano y la propiedad urbana. Derivado de esas bases agrario (dando fin al largo proceso de la Reforma Agraria
constitucionales, hoy se cuenta con una Ley General Mexicana), as como para abrir la posibilidad de privati-
de Asentamientos Humanos, publicada el 7 de julio de zar la propiedad de la tierra de ejidos y comunidades;61 y,
1993. Dicha Ley General introdujo en nuestro lenguaje
legal, entre otras, tres instituciones fundamentales: un
rgimen de concurrencia y coordinacin de los tres ni-
59
No deja de ser paradjico que todava tengamos una dependencia
del gobierno federal denominada Secretara de la Reforma Agraria,
veles de gobierno para regular el fenmeno urbano; un cuando el proceso de reparto agrario se dio por concluido hace ms
sistema de planes de desarrollo urbano que orientan y de 20 aos.
a los cuales se ajustan las acciones de fundacin, creci- 60
Correspondiente al gobierno de Carlos Salinas de Gortari.
miento, mejoramiento y conservacin de los centros de 61
Textualmente dispuso: La ley, con respeto a la voluntad de los eji-
poblacin. Por ltimo, derivado de estos planes, se esta- datarios y comuneros para adoptar las condiciones que ms les con-
vengan en el aprovechamiento de sus recursos productivos, regular
blece un rgimen de regulacin a la propiedad, es decir, el ejercicio de los derechos de los comuneros sobre la tierra y de cada
ejidatario sobre su parcela. Asimismo, establecer los procedimien-
tos por los cuales ejidatarios y comuneros podrn asociarse entre s,
58
El Estado contar con los organismos y empresas que requiera con el Estado o con terceros y otorgar el uso de sus tierras; y, tra-
para el eficaz manejo de las reas estratgicas a su cargo y en las tndose de ejidatarios, transmitir sus derechos parcelarios entre los
actividades de carcter prioritario donde, de acuerdo con las leyes, miembros del ncleo de poblacin; igualmente fijar los requisitos
participe por s o con los sectores social y privado. Con ello se genera y procedimientos conforme a los cuales la asamblea ejidal otorgar
la obligacin del estado mexicano para tomar las medidas y disear al ejidatario el dominio sobre su parcela. En caso de enajenacin de
los instrumentos que den cuenta cabal de tales disposiciones. parcelas se respetar el derecho de preferencia que prevea la ley.

49
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecua-


en complemento, al mes siguiente, se expidi una nue-
do que le asegure, as como a su familia, la salud y el
va legislacin agraria que estableci los procedimientos
bienestar, y en especial la alimentacin, el vestido, la
para regular el trnsito de la propiedad sujeta al rgi-
vivienda, la asistencia mdica y los servicios sociales
men agrario al de dominio pleno o de propiedad privada.
necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en
Adems, entre otros efectos, estas reformas provocaron
caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez
la reconformacin del sector agrario y urbano de la Ad-
u otros casos de prdida de sus medios de subsistencia
ministracin Pblica Federal.62
por circunstancias independientes de su voluntad.
El estatuto constitucional del Derecho a la
Vivienda en Mxico Por su parte, el Pacto Internacional de Dere-
chos Econmicos, Sociales y Culturales, de 16 de di-
Desde el ao 1983, el artculo 4 de la Constitucin Po- ciembre de 1966 (entr en vigor el 3 de enero de 1976,
ltica reconoce el derecho a la vivienda,63 al establecer establece en su artculo 11 que:
que: Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el
digna y decorosa. La Ley establecer los instrumentos derecho de toda persona a un nivel de vida adecua-
y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo. Este do para s y su familia, incluso alimentacin, vestido
texto que ha permanecido sin cambios desde hace casi y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las
30 aos, se ha enriquecido y ampliado substancialmente condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarn
con las modificaciones en materia de derechos huma- medidas apropiadas para asegurar la efectividad de
nos, publicadas el 10 de junio de 2011, mediante las cua- este derecho, reconociendo a este efecto la importancia
les se plante una transformacin largamente esperada esencial de la cooperacin internacional fundada en el
para la proteccin efectiva de los derechos fundamen- libre consentimiento.
tales en nuestro pas.
Con estas modificaciones se elevaron a rango Las Observaciones Generales aprobadas por el
constitucional los derechos humanos protegidos por Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales
los tratados internacionales ratificados por Mxico, en desarrollan y precisan lo que debe entenderse por vi-
donde encuentra especial significacin la aplicacin y vienda adecuada. En particular la Observacin General
cumplimiento la Declaracin Universal de los Derechos N 4 (1991), reconoce que el derecho humano a una
Humanos y El Pacto Internacional de Derechos Econ- vivienda adecuada tiene una importancia fundamental
micos, Sociales y Culturales.64 para el disfrute de todos los derechos econmicos, so-
La Declaracin Universal de los Derechos Hu- ciales y culturales, identificando expresamente algunos
manos, adoptada y proclamada por la Resolucin de la aspectos de ese derecho que deben ser tenidos en cuen-
Asamblea General, del 10 de diciembre de 1948, estable- ta a estos efectos en cualquier contexto determinado.
ce en su artculo 25, que: Entre esos aspectos figuran los siguientes: a) Seguridad
jurdica de la tenencia; b) Disponibilidad de servicios,
materiales, facilidades e infraestructura; c) Gastos so-
62
La anterior Secretara de Desarrollo Urbano y Ecologa (sedue), se
portables; d) Habitabilidad; e) Asequibilidad; f) Lugar
convirti en una nueva Secretara de Desarrollo Social (sedesol), a lo que permita el acceso a las opciones de empleo, los ser-
que se sumaron una serie de reformas sin mayor efecto a la legis- vicios de atencin de la salud, centros de atencin para
lacin de asentamientos humanos, lo que se tradujo en la prdida nios, escuelas y otros servicios sociales; g) Adecuacin
y abandono de las polticas, acciones e inversiones en materia de cultural.
suelo, vivienda y desarrollo urbano por parte del gobierno federal.
63
Es conveniente recordar que junto al reconocimiento del derecho
Adems de esos elementos, el Comit expres
a la vivienda que hace el artculo 4 Constitucional, se suma lo que el derecho a una vivienda adecuada no puede con-
dispuesto por el artculo 123, fraccin xii, en materia de vivienda siderarse aisladamente de los dems derechos huma-
para los trabajadores que, con modificaciones, aparece desde la nos, incluyendo el concepto de la dignidad humana y el
Constitucin de 1917 y que da origen al infonavit. principio de no discriminacin, el derecho a la libertad
64
Tambin es conveniente mencionar la Convencin Americana sobre
Derechos Humanos (1969) y el Protocolo Adicional a la Convencin de expresin y de asociacin, trnsito y residencia, entre
Americana sobre Derechos Humanos en materia de derechos otros. De manera semejante, el derecho a no ser sujeto
econmicos, sociales y culturales (Protocolo de San Salvador, 1988). a interferencia arbitraria o ilegal en la vida privada, la

50
CAPTULO 2

familia, el hogar o la correspondencia, constituye una Igualmente, con esas modificaciones a nuestro
dimensin muy importante al definir el derecho a una mximo texto legal, se plantean nuevos retos e interro-
vivienda adecuada. gantes para el ejercicio y concrecin de esos derechos,
Las anteriores afirmaciones indican que al ha- en especial sobre cules son los medios y mecanismos
blar del derecho a la vivienda se alude a un derecho para hacer efectiva la obligacin de todas las autori-
complejo, del cual depende el desarrollo y concrecin dades de promover, respetar, proteger y garantizar los
de otros derechos humanos fundamentales, como el de derechos humanos.
la salud, la seguridad, la educacin y el empleo, entre
otros. Es en la vivienda en donde la familia encuentra Equidad social y de gnero
refugio y formacin de sus valores educativos y cultura-
les; es un indicador bsico del bienestar de la poblacin Para garantizar el cumplimiento de los derechos de las
y constituye el cimiento, para la gran mayora de la po- mujeres contenidos en los pactos internacionales, M-
blacin el nico, de su patrimonio familiar. xico ha instrumentado la Ley General para la Igualdad
Esta Observacin General menciona tambin entre Mujeres y Hombres, la Ley del Instituto Nacional de
que los Estados Partes deben otorgar la debida prioridad las Mujeres y el Programa Nacional para la Igualdad entre
a los grupos sociales que viven en condiciones desfavo- Mujeres y Hombres 2008-2012 (proigualdad); un progra-
rables concedindoles una atencin especial. Las polti- ma especial que engloba las acciones de la administra-
cas y la legislacin, en consecuencia, no deben ser des- cin pblica federal en el marco del Plan Nacional de De-
tinadas a beneficiar a los grupos sociales ya aventajados sarrollo 2007-2012 (pnd), que contribuye al logro de los
a expensas de los dems. objetivos, estrategias y prioridades nacionales.
Por su parte, la Observacin General N 7 (1997) Seala tambin estrategias y lneas de accin66
refiere que los desalojos forzosos son prima facie incom- para fortalecer las capacidades de las mujeres, entre
patibles con los requisitos del Pacto, constituyendo una otros sus derechos a la propiedad, el financiamiento y
violacin grave de los derechos humanos. El trmino los servicios de la vivienda; as como desarrollar meca-
desalojos forzosos se define como el hecho de hacer nismos sistematizados de registro de informacin e indi-
salir a personas, familias y/o comunidades de los hogares cadores sobre las acciones que realiza la Administracin
o las tierras que ocupan, en forma permanente o pro- Pblica Federal para dar cumplimiento a la Poltica Na-
visional, sin ofrecerles medios apropiados de proteccin cional de Igualdad.
legal o de otra ndole ni permitirles su acceso a ellos. La Ley de Vivienda, publicada el 27 de junio del
Como se puede ver, con esas reformas se vi- 2006, establece como principio fundamental para la
nieron a definir diversas cuestiones sobre el alcance y aplicacin de sus disposiciones, la equidad y la inclusin
contenidos de derecho a la vivienda en Mxico que fue- social, es decir, que toda persona puede ejercer su dere-
ron largamente debatidos,65 sentando las bases no solo cho constitucional a la vivienda, sin importar su origen,
para regular la materia, sino tambin para orientar con nacionalidad, gnero, capacidades, condicin econmi-
claridad el diseo y ejecucin de las polticas pblicas ca y social, de salud, religin, preferencias y opiniones o
habitacionales. estado civil.
En especial, se dio paso a una nueva confor- En el pnd 2007-2012, se afirma que slo asegu-
macin de nuestras disposiciones constitucionales me- rando:
diante el denominado bloque constitucional, entendido la igualdad de oportunidades en salud, educacin, ali-
como el conjunto normativo que contiene disposicio- mentacin, vivienda y servicios bsicos, las personas
nes, principios o valores materialmente constituciona- podrn participar activamente en esta economa din-
les, fuera del texto de la constitucin documental. mica y aprovechar los beneficios que sta les ofrece.
Bajo esta perspectiva, la de igualdad de oportunidades,
se plantea que adems de atender a la poblacin en
65
Ante el avanzado, pero tambin limitado texto del 4 Constitucional, condiciones de pobreza, se pondrn en marcha progra-
se discuta sobre si ofreca base para la universalizacin de los mas y acciones que permitan que cada mexicano am-
derechos a la vivienda o si se limitaban al concepto de familia; si la
responsabilidad recaa en el estado mexicano o en la sociedad civil;
sobre que debera entenderse por vivienda digna y decorosa, entre
otras cuestiones. 66
Captulo 1: Marco normativo del Sector. proigualdad 2008-2012.

51
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

ple sus capacidades para alcanzar un desarrollo ms programacin y presupuestacin de las acciones de sue-
pleno e integral.67 lo y vivienda en su mbito territorial, otorgando aten-
cin preferente a la poblacin en situacin de pobreza;
Legislacin estatal y, entre otras, establecer las zonas para el desarrollo ha-
bitacional.
Al igual que la legislacin Federal, en los ltimos 35 Pese a esas disposiciones y a pesar del notable
aos hemos atestiguado la transformacin de los mar- esfuerzo del gobierno federal, el inters de los gobiernos
cos legislativos de las entidades federativas en materia estatales ha sido diverso. En septiembre de 2012, slo
de planificacin urbana y habitacional. la mitad de las entidades federativas cuentan con leyes
actualizadas en la materia y en algunos estados inclusi-
Leyes estatales de vivienda ve se han presentado retrocesos.

La Ley de Vivienda, de carcter federal, propone una Leyes estatales de desarrollo urbano
serie de contenidos y elementos para establecer la par-
ticipacin y corresponsabilidad de los tres niveles de Junto con la legislacin especfica vivienda, y con mayor
gobierno en la solucin de los problemas habitaciona- influencia en los procesos de inversin privada relacio-
les. El artculo 17 de la Ley de Vivienda determina que nada con la vivienda, existen en todas las entidades fe-
la Comisin Nacional de Vivienda (conavi) promover derativas cdigos o leyes que tienen por objeto regular
que los gobiernos de las entidades federativas expidan la planeacin urbanstica y la ordenacin del territorio.
sus respectivas leyes de vivienda, en donde establezcan Dichos ordenamientos establecen una serie de insti-
la responsabilidad y compromiso de los gobiernos es- tuciones relacionadas directa e indirectamente con el
tatales y municipales en el mbito de sus atribuciones quehacer habitacional.
para la solucin de los problemas habitacionales de sus En general, los objetivos de dicha legislacin
comunidades. son: determinar la participacin y concurrencia de los
Entre las tareas que los gobiernos estatales gobiernos estatales y municipales en la ordenacin y
deben asumir se encuentran las relativas a: formular regulacin del fenmeno urbano; crear un sistema de
y aprobar los programas estatales de vivienda; realizar planeacin y zonificacin urbana conforme al cual se
la planeacin, programacin y presupuestacin de las dar tal ordenacin; as como regular el uso y aprove-
acciones de suelo y vivienda; apoyar a las autoridades chamiento del suelo en sus diferentes jurisdicciones te-
municipales en la planeacin, gestin de recursos, ope- rritoriales. En complemento a esas leyes, existe tambin
racin de programas y en la ejecucin de acciones en en la esfera local un rgimen fiscal, de servicios pblicos
materia de suelo y vivienda; promover la participacin y de control del desarrollo que incide en las acciones
de los sectores social y privado en la instrumentacin de habitacionales.
los programas y acciones de suelo y vivienda, de confor- La constitucin misma impone un complejo ba-
midad con lo dispuesto en esta ley y en los dems orde- lance en la distribucin de atribuciones entre los distin-
namientos legales aplicables, y, entre otras, informar a la tos mbitos de gobierno, al determinar expresamente un
sociedad sobre las acciones que realicen en materia de sistema de distribucin atpico a la tradicional divisin
suelo y vivienda. que dispone el artculo 124 constitucional, declarando
Por su parte, conforme a la ley, los municipios la materia como de coordinacin o concurrencia, es de-
deberan asumir las atribuciones para: formular, apro- cir federal, pero tambin es materia estatal e inclusive
bar y administrar los programas municipales de suelo municipal.68 Ello supone la actuacin conjunta y arm-
y vivienda, as como evaluar y vigilar su cumplimiento; nica de los distintos poderes de las diversas instancias
instrumentar mecanismos indicativos de las tendencias de gobierno, lo que no tiene una correspondencia con la
del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial a realidad mexicana.
mediano y largo plazo, as como realizar la planeacin,

68
Esta coincidencia de intervenciones de autoridades de los tres
67
Captulo 1: Marco Normativo del Sector. Programa Nacional de niveles de gobierno obliga a lo que eufemsticamente algunos
Desarrollo pnd 2007-2012. autores han dado en llamar esquema de federalismo cooperativo.

52
CAPTULO 2

Con relacin al sistema de planeacin urbana, modernizacin registral no llegan a los sectores infor-
los procesos de elaboracin de planes y programas, su males donde la tenencia de la tierra se basa ms en la
posterior aplicacin y las actividades de control y re- tradicin que en el derecho. De poco o de nada sirven a
gulacin de los procesos del crecimiento urbano tienen los productores sociales de vivienda, que siguen dando
una gran ambigedad y generan, adems de enormes cuenta de ms de la mitad del inventario habitacional
conflictos polticos, desorden para la ciudad e incer- de hoy da, donde sus formas uso y ocupacin del suelo
tidumbre, largos trmites y excesivos costos para los son legtimas, pero no tienen ttulos legales que cubran
promotores, propietarios e inversionistas. En materia de los requisitos registrales.72
constitucin y administracin de reservas territoriales,
ms all de las disposiciones constitucionales, y con al- Regulaciones municipales
gunas excepciones, se advierte poco inters de los go-
biernos municipales e incluso estatales. Conforme a lo dispuesto en el artculo 115 Constitucio-
Las intervenciones de los gobiernos locales nal, buena parte de las autorizaciones ligadas al aprove-
para financiar, gestionar, concertar y ejecutar acciones chamiento urbano est reservada a los municipios, pero
y programas de vivienda tienen respuestas sumamente en los hechos hay injerencia de las autoridades federales
diversas, con resultados magros y las ms de las veces y estatales mediante el uso de factibilidades, dictmenes
sin inters alguno, lo anterior tiene muchas explicacio- urbanos y ambientales, autorizaciones de cambio de uso
nes: en algunos casos, las limitaciones presupuestales; de suelo o emisin conjunta o consecutiva de licencias
en otras, la carencia de instrumentos que permitan ge- y permisos.
nerar por s mismos recursos y financiamiento para los Por su parte, los ayuntamientos cada vez ms
nuevos desarrollos que se deben llevar a cabo. No existe asumen como exclusivas y propias las tareas polticas y
una visin integrada de la fiscalidad aplicada al proceso administrativas de la gestin y administracin urbana,
habitacional. Los estmulos se han dirigido nicamen- como si las facultades no fueran concurrentes y coordi-
te a reducir los costos indirectos de la produccin de nadas, sino exclusivas y excluyentes. En los permisos y li-
vivienda nueva y ejecutada empresarialmente, sin con- cencias urbansticas para fraccionamientos, conjuntos y
templar otros elementos del proceso, ni otras formas y construcciones, la discrecionalidad y corrupcin siguen
modalidades de las soluciones habitacionales.69 siendo una prctica arraigada en muchas ciudades de
El gobierno federal ha venido impulsando la nuestro pas.73
modernizacin de los registros pblicos de la propiedad
en las entidades federativas, con el fin de homologar
y estandarizar los procesos de la funcin registral ten-
dientes a garantizar la certeza jurdica de los derechos
sobre inmuebles en todo el pas.70 Cabe mencionar que poder bursatilizar las carteras hipotecarias y otros instrumentos
tal modernizacin se constituye como un elemento financieros. Con ello se pueden apoyar y ampliar las fuentes de
fundamental para la operacin del esquema financiero recursos dirigidas a la produccin formal, en propiedad, producida
empresarialmente y bajo esquemas de financiamiento hipotecario
planteado para la vivienda por el gobierno federal en de la vivienda.
los ltimos aos.71 Sin embargo, tales beneficios de la 72
El estudio Costos y Beneficios de los Mercados Formal e Informal
de Suelo para Familias con Bajos Ingresos, sedesol, Mxico, 2007,
encontr que en los poblamientos informales la adquisicin de los
69
Por otra parte no se ha hecho una evaluacin de los instrumentos ttulos de propiedad o regularizacin no influye significativamente
utilizados ni del sacrificio fiscal que representa tal reduccin y que en los precios; es la accin de introduccin de las redes de
finalmente es absorbida por las administraciones municipales infraestructura y servicios los que valorizan la propiedades y
que son el eslabn econmico ms dbil, cuya penuria hacendaria viviendas.
es proverbial, sin costo ni compensacin alguna por parte de los 73
Cabe aclarar que sigue sin armonizarse los alcances de las
otros dos mbitos de gobierno. atribuciones de los distintos mbitos de gobierno involucrados y
70
Lineamientos para la aplicacin de recursos del Programa de esta falta de claridad redunda en una interaccin de las autoridades,
Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad en los que es todo, menos concurrente y coordinada. Por otra parte, los
Estados, para el ejercicio fiscal de 2010. Diario Oficial de la Federacin mecanismos transparentes de rendicin de cuentas no son una
del 17 de marzo de 2010. prctica frecuente por parte de muchas de las autoridades locales.
71
Se requiere certeza y seguridad jurdica a la propiedad para Sin embargo, debemos destacar que en los ltimos aos la conavi ha
facilitar las transacciones inmobiliarias y, particularmente, para venido haciendo esfuerzos para la homologacin normativa.

53
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Leyes de otros sectores y materias federativas, as como para el resto de los sectores so-
cial y privado, solo son indicativos. Su fuerza y tambin
A la legislacin referida hay que aadirle algunos otros su debilidad provienen del carcter jurdico de la Ley de
instrumentos relacionados con la vivienda, tales como Planeacin que los fundamenta. Se trata de un ordena-
las disposiciones en los cdigos civiles de cada una de las miento federal y no de una ley general que pudiera
entidades federativas, dirigidas a regular desde el ejerci- darle una perspectiva en verdad de cobertura nacional
cio del derecho de propiedad y las transacciones inmo- y con efectos vinculantes para todos los actores. Al res-
biliarias, las regulaciones burstiles con que se financian pecto es imprescindible transformar la visin constitu-
las empresas de vivienda, las disposiciones tributarias cional en la materia.75
que imponen cargas a ciertos hechos y actos jurdicos; o
las ambientales y de proteccin a los recursos naturales Programa Nacional de Desarrollo Urbano y
y su caudal de Normas Oficiales Mexicanas. el Programa Sectorial de Desarrollo Social
2007-2012
2.2 LOS PROGRAMAS PBLICOS
El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordena-
El Plan Nacional de Desarrollo cin del Territorio 2001-2006, fue publicado el 27 de
marzo del 2002 y esta vigente hasta la fecha. Este im-
En Mxico, el origen de la legislacin sobre planeacin portante Programa Nacional, a pesar de haberse elabo-
es la ley de 1930 que ha tenido una serie de expresiones rado, no fue publicado en su versin 2007-2012. Dada
de la ms diversa eficacia. Para efectos institucionales, su obvia obsolescencia, el planteamiento y objetivos
la Ley de Planeacin vigente (1983) dispone que el Plan actualizados de planeacin del gobierno federal en ma-
Nacional de Desarrollo precisar los objetivos naciona- teria de desarrollo urbano y vivienda han sido estableci-
les, as como la estrategia y prioridades del desarrollo dos en el Programa Sectorial de Desarrollo Social 2007-
integral y sustentable del pas, conteniendo las previ- 2012. Sin embargo, la efectividad de ese programa ha
siones sobre los recursos que sern asignados a tales sido muy limitada.
fines. Igualmente determinar los instrumentos y res-
ponsables de su ejecucin y los lineamientos de poltica Programas Nacionales de Vivienda
de carcter global, sectorial y regional para el conjunto de
la actividad econmica, social y cultural, tomando en Desde 1978, ao en el que se formul por primera vez
cuenta las variables ambientales que se relacionen a un Programa Nacional de Vivienda, se han venido su-
stas. cediendo diversos programas en la materia, tales como
Con esta base, los programas nacionales de el Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Vivienda
desarrollo se formulan y aprueban cada sexenio74 y se 1984-1988, el Programa de Fomento y Desregulacin de
constituyen como el instrumento fundamental del Sis- la Vivienda 1993-1994,76 el Programa de Vivienda 1995-
tema Nacional de Planeacin Democrtica, por el cual 2000 y el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006.
se establecen los ejes de poltica pblica y se determi- El Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un
nan los objetivos nacionales, las estrategias y las metas,
que rigen la accin del gobierno. Cabe mencionar que la
expedicin y aprobacin por el Ejecutivo Federal de es- 75
Este asunto ha sido largamente discutido e inclusive existen
tos planes, a pesar de su mencin de nacionales, slo propuestas legislativas de Reforma Constitucional, ya aprobadas
tiene efectos vinculantes u obligatorios para la Admi- prcticamente por unanimidad en la Cmara de Diputados y
pendientes en el Senado de la Repblica. Al respecto puede verse
nistracin Pblica Federal. Para los otros dos mbitos de los resultados de la Mesa Interparlamentaria para la Reforma
gobierno, en especial para los poderes de las entidades Metropolitana.
76
A ese Programa de Vivienda lo acompaaron tres grandes
instrumentos: el Acuerdo de Coordinacin para el Fomento de la
Vivienda, el Convenio para Agilizar los Trmites de Produccin y
74
Desde la aprobacin de la Ley de Planeacin en enero de 1983, Titulacin de Vivienda y el Convenio de Concertacin del Programa de
se han venido aprobando y sucediendo formalmente los planes Materiales de Construccin. Pueden verse en Rafael Cataln Valdez,
nacionales de desarrollo. Los dos ltimos que precedieron al vigente Las nuevas polticas de vivienda, Una Visin de la Modernizacin de
son los correspondientes a 1995-2000 y 2001-2006. Mxico, Fondo de Cultura Econmica, Mxico, 1994. p. 105 y ss.

54
CAPTULO 2

desarrollo habitacional sustentable vigente, se plan- Fomento a la Vivienda. El 27 de junio de 2006, por man-
te como meta construir 6 millones de viviendas en el dato de la nueva Ley de Vivienda (cuadro 6), mediante
sexenio. Reconoci como principio rector el desarrollo la creacin de la Comisin Nacional de Vivienda, como
humano sustentable, estableciendo como prioridad el organismo pblico descentralizado no sectorizado, que
fortalecer a la familia y propuso el objetivo de ampliar el integra bajo un eje rector, las atribuciones y polticas del
acceso al financiamiento de vivienda para los segmentos gobierno federal en la materia.
de la poblacin ms desfavorecidos y para emprender En un sentido contrario a lo que le ha ocurri-
proyectos de construccin en un contexto de desarrollo do a la produccin y financiamiento de la vivienda en
ordenado, racional y sustentable de los asentamientos Mxico, la formulacin y conduccin de las polticas de
humanos (conavi, 2008:8). desarrollo urbano y ordenamiento territorial y, particu-
larmente, las relativas al suelo urbano, se ha debilitado
2.3 LA ORGANIZACIN INSTITUCIONAL dentro del quehacer gubernamental federal.
El crecimiento urbano anrquico, extensivo y
En paralelo a las transformaciones legislativas de los l- descontrolado de muchos centros de poblacin, ha te-
timos aos, se han venido dando tambin modificacio- nido como consecuencia ciudades socialmente injustas,
nes a las estructuras institucionales, tanto del gobierno espacialmente ineficientes y segregadas, as como eco-
federal, como de las entidades federativas. nmicamente descapitalizadas, costosas y poco com-
petitivas. Dichas caractersticas del crecimiento urbano
La organizacin administrativa del Gobierno han propiciado un deterioro en las condiciones y cali-
Federal dad de vida de muchos de sus habitantes. Las polticas,
objetivos y metas planteadas por el Programa Nacional
La organizacin administrativa del sector asentamien- de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio 2001-
tos humanos y del subsector vivienda ha sufrido diver- 2006 (vigente) muestran un grave rezago en su cum-
sos tratamientos en los ltimos 30 aos. Desde 1976, plimiento y las estructuras administrativas encargadas
fecha de origen de las modificaciones constitucionales a de su aplicacin y seguimiento se ven progresivamente
los artculos 27, 73 y 115, se ha pasado de la integracin debilitadas.79
de una Secretara de Estado que concentr y especializ En el mismo sentido, las polticas y programas
las funciones relativas a los asentamientos humanos, el federales en materia de suelo urbano carecen de efecti-
desarrollo urbano, el ordenamiento territorial, el suelo y vidad y presentan un divorcio con los programas habi-
la vivienda, al desmantelamiento, reduccin y fragmen- tacionales. Pese a que la Ley General de Asentamientos
tacin institucional de esos mismos temas y materias. Humanos y la nueva Ley de Vivienda80 reconocen al suelo
En junio de 1992, se cre la Secretara de Desa- como un recurso imprescindible y un elemento clave
rrollo Social mediante la transformacin y desaparicin para el desarrollo urbano, el ordenamiento territorial y
de la hasta entonces Secretara de Desarrollo Urbano y consecuentemente, para la vivienda, actualmente se ca-
Ecologa, pero se mantuvieron tres subsecretaras en- rece de programas, recursos o prcticas institucionales
cargadas, respectivamente, del Desarrollo Regional, del sistemticas y organizadas que den cuenta de una pol-
Desarrollo Urbano e Infraestructura y de la Vivienda y tica nacional en la materia.81
Bienes Inmuebles. Durante el gobierno 1994-200077 se
fusionaron en una sola Subsecretara los temas del De-
sarrollo Urbano y la Vivienda y permaneci sin mayores 79
Como fue el caso de las modificaciones al Reglamento Interior
cambios la Subsecretara de Desarrollo Regional. de la sedesol, de fecha 11 de julio de 2006, mediante el cual se
fortalecieron las atribuciones en materia de planeacin regional,
En el gobierno 2000-2006,78 el subsector vi- pero no en cambio las del desarrollo urbano.
vienda se transform: primero mediante la descon- 80
La Ley General de Asentamientos Humanos ordena la formulacin,
centracin de las funciones relativas al tema, con la ejecucin y seguimiento de una poltica integral de suelo urbano en
creacin, en julio de 2001, de la Comisin Nacional de ms de 24 de sus artculos; al igual que un captulo completo de la
nueva Ley de Vivienda se ocupa del mismo tema.
81
Al respecto pueden verse las conclusiones de los cinco Congresos
de Suelo Urbano en Mxico, as como Alberto Rebora Togno. Polticas
77
Correspondiente al gobierno de Ernesto Zedillo Ponce de Len. e Instrumentos de Suelo para el Desarrollo Urbano y la Vivienda,
78
Corresponde al gobierno de Vicente Fox Quesada. sedesol-El Colegio Mexiquense, a.c., 2004.

55
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Madero Poniente, nm. 10089, Morelia, estado de Michoacn.

Organismos Nacionales de Vivienda (onavis) En 1992 se reform la Ley de infonavit y a par-


tir de entonces dicho Instituto desarrolla funciones de
El Instituto Nacional del Fondo de Vivienda hipotecaria social mediante acciones de crdito, admi-
para los Trabajadores nistracin de cartera y recaudacin fiscal. Tambin de-
sarrolla programas dirigidos a la sustentabilidad, como
Como se dijo, el infonavit se cre en noviembre de el de hipoteca verde, que se explica en el captulo 6, y
1972, derivado de las modificaciones al artculo 123, el Programa de competitividad municipal en materia de
de la Constitucin Poltica, en su fraccin xii, transfor- vivienda (cuadro 7). Sus programas generales son los
mando la original obligacin que tenan los patrones siguientes:83
de proporcionar viviendas cmodas e higinicas a sus
trabajadores, por la obligacin de los patrones a reali- El Fondo de la Vivienda del Instituto
zar aportaciones a un fondo nacional de la vivienda, a de Seguridad y Servicios Sociales de los
fin de constituir depsitos en favor de sus trabajadores Trabajadores del Estado
y establecer un sistema de financiamiento que permi-
ta otorgar a stos crdito barato y suficiente para que El fovissste es un rgano desconcentrado del Instituto de
adquieran en propiedad tales habitaciones, tal como lo Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
mencionaba la propia Iniciativa. Estado (issste), cuyo objeto es el de establecer y operar
El 24 de abril de 1972, se public la Ley del el sistema de financiamiento para el otorgamiento de
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los los prstamos hipotecarios a los trabajadores derecho-
Trabajadores, imponiendo a los patrones la obligacin habientes.
de aportar a dicho Fondo 5% del salario de los traba-
jadores. Desde su creacin hasta 1992 el Instituto des-
pleg una serie de actividades que involucraban prc-
ticamente toda la cadena productiva de la vivienda:
adquisicin de suelo, planeacin, diseo, construccin,
supervisin, asignacin y financiamiento de viviendas y Federal del Trabajo para restringir las formas de retiro de los ahorros
conjuntos habitacionales. Sus actividades y condiciones por parte de los derechohabientes; En 1983 se modific la Ley
financieras durante esos aos no estuvieron exentas Federal del Trabajo y la Ley del infonavit para desvincular el sistema
de aportaciones que integran el fondo de ahorro del sistema de
de problemas provocados por la inflacin, devaluacin, recuperacin de crditos; en 1985 y 1986 se reform nuevamente la
descapitalizacin y crecimiento de cartera vencida Ley del infonavit para establecer condiciones para la devolucin de los
que, entre otros elementos, obligaron a modificaciones fondos de ahorro en casos especficos. Para una relacin detallada
paulatinas en su esquema de operacin.82 del origen y los cambios del Instituto puede verse: infonavit 15 Aos,
Instituto Nacional del Fondo de Vivienda para los Trabajadores,
Editorial Comunicacin, Mxico 1988 y Consultores en Desarrollo
Empresarial, s.a. de c.v. La Economa de la Vivienda en Mxico, 1994.
82
En 1981 se reforma la Ley Orgnica del Instituto para otorgarle 83
La descripcin y caractersticas detallada de los programas puede
beneficios administrativos y fiscales; en 1982 se reforma la Ley verse en la pgina Web del infonavit: http://portal.infonavit.org.mx/.

56
CAPTULO 2

Cuadro 7. Programas de financiamiento del infonavit, 2012


Crdito infonavit o Crdito Seguro Crdito
Hipoteca Verde Subsidio Federal
Crdito Tradicional infonavit infonavit-fovissste

Se otorga a los derecho- Programa de crdito El subsidio federal es Este programa se lleva Se trata de un esquema
habientes del infonavit. dirigido a trabajadores un monto del apoyo a cabo en coordinacin de financiamiento
Destinado a: que estn interesados econmico de hasta con una Institucin conjunto entre dichas
Compra de vivienda en adquirir una vivienda $52 758.29 (usd 4 058.4), Financiera, que ofrece a instituciones para que
nueva o usada. Compra de con atributos de eco- no recuperable, que travs de la integracin sus derechohabientes que
vivienda de uso temporal. tecnologas que generen otorga el Gobierno de una meta de ahorro, sean cnyuges entre s,
Compra y mejoramiento un ahorro de energa Federal a los beneficia- una alternativa segura puedan incrementar su
de vivienda usada. Cons- elctrica, gas y agua, rios del Programa, de para la obtencin de un capacidad de crdito para
truir vivienda en terreno que contribuye a preser- acuerdo con los criterios crdito a los derechoha- adquirir una vivienda.
propio. Ampliar o reparar var el medio ambiente. de objetividad, equidad, bientes que no renen Destinado a:
vivienda afectando la Inici su aplicacin transparencia, publicidad la puntuacin mnima Compra de vivienda.
estructura, con garanta a partir del 4 de marzo y temporalidad. requerida para obtener su
hipotecaria. Mejoramiento 2008 a nivel nacional. Destinado a: crdito.
de vivienda sin afectacin Destinado a: Para ser aplicado en una Destinado a:
estructural con garanta otorgar incentivos a la solucin habitacional. La obtencin de un
hipotecaria. Mejoramiento oferta de vivienda para crdito para obtener un
de vivienda sin afectacin promover el que se crdito.
estructural y sin garanta contemplen criterios de
hipotecaria. Pago de hipo- sustentabilidad, median-
teca. Pago de hipoteca y te un incremento en el
mejoramiento de vivienda. monto del crdito.
Compra de vivienda hipo-
tecada con infonavit.

Montos mximos de Monto adicional de El monto del apoyo La meta de ahorro es Monto con un valor de
crdito varan segn el crdito es de hasta 10 econmico es de hasta del 5% de la capacidad hasta 650 vsmmvdf.
destino del crdito y la veces el Salario Mnimo 33 Veces el Salario M- de compra del derecho-
capacidad de compra. en funcin de la capaci- nimo Mensual Vigente habiente o, en su caso,
dad de pago. en el Distrito Federal el ahorro voluntario
(vsmmvdf) equivalente requerido para alcanzar
$52 758.29 la puntuacin.
(usd 4 058.4).

Plazo mximo de Se aplica para la com- El subsidio esta diri- El plazo de ahorro debe El programa slo
30 aos. pra de vivienda nueva o gido a los derechoha- ser de entre 4 y 24 meses. aplica a derechohabientes
Tasa de inters anual usada, generando con bientes con un ingreso Dicho ahorro se suma casados, es decir, cuando
y variable de 4% y 10%, ello un ahorro-ingreso individual de hasta 2.6 al monto de crdito que exista y se demuestre la
segn el salario de los adicional al trabajador vsmmdf. le otorga el Instituto y existencia de un vnculo
trabajadores-acreditados por la disminucin de Los crditos del infona- al saldo que tiene en su matrimonial indepen-
(incrementndose en los consumos de dichos vit Pueden acompaarse Subcuenta de Vivienda. dientemente del rgimen
funcin del sueldo), pero servicios, lo que garan- de los subsidios que el Corresponde a la conyugal.
sin que la tasa nunca sea tiza una opcin rentable Gobierno Federal, a tra- Institucin Financiera, Entre otros requisitos,
mayor al 10%. para el portafolio del vs de la conavi, otorga empresas y promoto- la vivienda deber ser
Instituto. a las familias de bajos res dar seguimiento al adquirida en copropie-
Se deben generar aho- recursos, de conformi- cumplimiento de los dad por los cnyuges de
rros mnimos mensuales dad con las Reglas de plazos y metas de ahorro acuerdo al porcentaje de
de $215.00 (USD 16.53) Operacin del Programa de los derechohabientes aportacin de cada uno
en energa elctrica, de Esquemas de Finan- inscritos. de ellos.
gas y agua, en favor del ciamiento y Subsidio
acreditado. Federal para Vivienda:
Se puede aplicar junto Esta es tu casa.
con subsidio del Gobier-
no Federal.

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

57
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Este Instituto ejecuta seis esquemas crediti- del artculo 4o Constitucional. Tiene por objeto regular
cios84 definidos conforme a las Reglas para el Otorga- la organizacin y el funcionamiento de Sociedad Hipo-
miento de Crditos del fovissste y los montos se encuen- tecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito, Institu-
tran establecidos en sus Programas de Financiamiento cin de Banca de Desarrollo.
anuales (cuadro 8) y son los siguientes:

Cuadro 8. Programas de Financiamiento del fovissste, 2012


Crditos* Crditos con Crditos para
Conyugales Aliad2 Plus Respalda2
Tradicionales Subsidio Pensiona2

Se otorga para ad- Crdito tradicional Programa de Es un Programa Este producto fi- Con este pro-
quisicin de vivienda de fovissste el cual se Financiamiento que de Financiamiento nanciero del fovissste grama, el fovissste
a los derechohabien- otorga a las familias otorga crditos a donde el fovissste y busca potenciar el traspasa los
tes del fovissste, Ga- de bajos recursos, de pensionados del el infonavit se unen, saldo de la subcuen- recursos del saldo
nadores en el Sorteo conformidad con las issste de 47 aos, para que conforme a ta de vivienda del de la subcuenta
Crditos de Vivienda Reglas de Opera- pero que no rebasen las polticas de cada sar de los servidores de vivienda del
que se realiza en cin del Programa la edad de 74 aos Instituto, otorguen pblicos, cuyas sar y una entidad
forma anual. de Esquemas de con 11 meses, que en a sus derecho- compensaciones su- financiera otorga
Financiamiento y su etapa de servicio habientes casados, periores a su sueldo el resto hasta
Subsidio Federal a Administracin un financiamiento bsico de cotizacin la capacidad de
para Vivienda: Esta Pblica Federal directo para la les permiten una endeudamiento
es tu casa. no gozaron de un adquisicin de mayor capacidad del acreditado para
crdito hipotecario habitacin. de crdito, con la la adquisicin de
de fovissste y que seguridad de cono- vivienda.
fueron pensionados cer desde el inicio
por jubilacin cunto pagarn sin
retirados por edad y incrementos futuros.
tiempo de servicio,
pensionados por
cesanta en edad
avanzada.

Destinado a: Destinado a: Destinado a: Destinado a: Destinado a: Destinado a:


compra de compra de vivienda. adquisicin de una compra de una aplicado a compra la adquisicin de
habitacin. vivienda nueva o vivienda nueva o de vivienda nueva o habitacin nueva o
usada terminada. usada. usada. usada.

El monto No presenta tope No hay tope en el No tiene lmite


mximo de crdito en el valor de la valor de la vivienda, en el valor de
$414 821.17 vivienda ni en el ni en el monto del vivienda y monto
(usd 31.91) monto del crdito. crdito. del crdito.
(218.9224 smmgvdf),
se determina con
base al salario de la
pensin y la edad del
pensionado.

La Sociedad Hipotecaria Federal (shf) Esta institucin tiene por objeto impulsar el de-
sarrollo de los mercados primario y secundario de cr-
Su ley orgnica fue publicada en el Diario Oficial de la dito a la vivienda, mediante el otorgamiento de crdito
Federacin el 11 de octubre de 2001 y es reglamentaria y garantas destinadas a la construccin, adquisicin y
mejora de vivienda, preferentemente de inters social
en los trminos de esta Ley, as como al incremento de
84
La descripcin detallada de sus programas puede verse en la la capacidad productiva y el desarrollo tecnolgico, re-
pgina web del fovissste: http://www.fovissste.gob.mx/ lacionados con la vivienda. Asimismo, puede garantizar

58
CAPTULO 2

Cuadro 8. (continuacin)
Crditos* Crditos con Crditos para
Conyugales Aliad2 Plus Respalda2
Tradicionales Subsidio Pensiona2

Crdito de fovissste Este crdito no El derecho-ha- Se otorga sin ne- El financiamien-


que se complementa esta sujeto a sorteo, biente del fovissste no cesidad de sorteo. to de la entidad
con subsidio que el las solicitudes se est sujeto a sorteo La tasa de inters financiera puede
Gobierno Federal, a autorizan en estricto y el crdito del del fovissste va de 4% ir de 80% y hasta
travs de la conavi. orden de ingreso, derecho-habiente al 6% dependiendo 92.5% del valor
segn disponibili- que cumpla con del nivel salarial del de la vivienda, con
dades (para 2012 se los requisitos del acreditado y el pago plazos desde 5
estiman de 1000 a infonavit se otorga de del crdito a la hasta 30 aos.
1500). manera directa. Entidad Financiera,
La tasa de inters La tasa de inters se realiza de acuerdo
es de 4% al 6% va de 4% al 6% a lo pactado con el
dependiendo del dependiendo del trabajador.
monto de la pensin. nivel salarial del Requiere de la
Para la amortizacin acreditado. participacin de otra
del crdito se realiza entidad financiera.
un descuento de
20% de la pensin,
teniendo un plazo
mximo de 20 aos.

* Para 2012 y conforme al Programa de Crdito del Fondo de la Vivienda para el ejercicio 2012, los crditos del esquema tradicional se asignarn
mediante procedimiento aleatorio, y no aleatorio en nmero no mayor de 7 850 para cubrir eventualidades, contingencias o para resolver
situaciones ajenas a la programacin normal del Fondo. Diario Oficial de la Federacin: 02/11/2011.
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

financiamientos relacionados con el equipamiento de El Fondo Nacional de Habitaciones Populares


conjuntos habitacionales.85 La shf tambin puede de- (fonhapo)86
sarrollar programas que promuevan la construccin de
viviendas en zonas y comunidades indgenas en el terri- A partir de 1981, el fonhapo es una entidad del sector
torio nacional con los recursos que se aprueben para tal paraestatal del gobierno federal bajo la figura de fidei-
efecto en el presupuesto de egresos. comiso, teniendo como fiduciaria al Banco Nacional de
La Sociedad Hipotecaria Federal, como insti- Obras y Servicios Pblicos snc. Entre sus fines destacan:
tucin de segundo piso, ofrece las siguientes lneas de otorgar crditos a travs de intermediarios financieros
fondeo, seguros y coberturas a instituciones financieras para desarrollar programas de vivienda urbana y rural y
autorizadas (cuadro 9). otorgar subsidios conforme a los programas que opera
y las Reglas respectivas y con base en los recursos que le
sean asignados dentro del Presupuesto de Egresos de la
Federacin para el ejercicio fiscal correspondiente.
85
Su Ley Orgnica le faculta para realizar una amplia gama de Actualmente opera a travs de dos programas
actividades, entre otras: aceptar prstamos y crditos; emitir con cobertura nacional, dirigidos a los hogares en si-
bonos bancarios; constituir depsitos en instituciones de crdito y tuacin de pobreza con ingresos por debajo de la lnea
en entidades financieras del exterior; operar con divisas y valores,
incluyendo aqullos respaldados por garantas otorgadas por
de bienestar, con carencia de calidad y espacios de la
la Sociedad o seguros otorgados por aseguradoras en las que vivienda (cuadro 10).
participe esta ltima; garantizar crditos y valores relacionados con
financiamientos a la vivienda, otorgados o emitidos por entidades
financieras, e invertir en esos valores; otorgar crditos relacionados
con la vivienda con el fin de impulsar el desarrollo de algn segmento 86
Encuentra sus antecedentes en el Fondo de Habitaciones
de los mercados primario y secundario de crdito a la vivienda o de Populares, creado el 2 de abril de 1981, que tena como objetivo el
procurar la estabilidad de dichos mercados conforme a los criterios financiar la construccin y mejoramiento de viviendas y conjuntos
que defina su Consejo Directivo; prestar servicios de consultora. habitacionales populares.

59
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 9. Sociedad Hipotecaria Federal:


lneas de fondeo, seguros y cobertura a instituciones financieras autorizadas, 2012

1. Lneas de fondeo
Vivienda individual Produccin de vivienda
De corto y mediano plazos Mediano plazo
Crditos para construccin
Crditos para mejora de vivienda Lneas de fondeo que permiten a los intermediarios financie-
Son lneas de fondeo revolvente que permiten a los ros ofrecer a promotores y desarrolladores de vivienda, crdito
intermediarios financieros ofrecer a sus clientes crdi- para construccin de vivienda en toda la Repblica Mexicana.
tos para mejorar, ampliar o remodelar una vivienda. Se puede financiar hasta 65% del valor de la vivienda, inclu-
Los crditos finales se pueden otorgar a tasa de inte- yendo capital de trabajo hasta por 20% del monto autorizado
rs fija y a un plazo de hasta 3 aos. para cada proyecto habitacional.
El plazo de la lnea de crdito para su pago es de hasta 3 aos.
Crditos para autoproduccin asistida de vivienda covicade(Construccin de Vivienda con Capital y Deuda)
Son lneas de fondeo que permiten a los intermedia- Lnea de fondeo que permite financiar junto con capital
rios financieros ofrecer a sus clientes crditos. privado y de inversionistas institucionales, la construccin de
Para autoproduccin de vivienda con asesora de vivienda en nuestro pas, incluso durante las etapas previas a
instituciones especializadas. la edificacin.
Estas lneas permiten individualizar crditos en plazos Cuenta con un plazo de hasta 8 aos para su pago.
de hasta 10 aos.
Con tasa de inters fija.
Largo plazo Largo plazo
Crditos para adquisicin de vivienda
Lneas de fondeo que permiten a los intermediarios
financieros ofrecer a sus clientes crditos de largo
plazo para compra de vivienda nueva o usada.
Estas lneas de fondeo permiten al intermediario
financiero operar una amplia gama de productos No aplica.
como por ejemplo: crditos en pesos y mensualidades
congeladas; en pagos definidos.
Cofinanciados con infonavit y fovissste; con subsidio;
de Renta con Opcin a Compra (roc); y sus diversas
combinaciones.
2. Seguros y coberturas
Seguro de Crdito a la Vivienda (scv)
Tiene el objeto de impulsar el otorgamiento de crditos por parte de instituciones financieras privadas, compartiendo el riesgo de
crdito.
Lo anterior, previo pago de una prima de seguro e independientemente de que el crdito se haya originado con fondeo de shf o no.
Swap Salarios Mnimos-udis
Es una cobertura de riesgo sistmico que permite al intermediario financiero referenciar a Salarios Mnimos los pagos de un crdito
en udis.
Finalidad de proteger a sus acreditados de posibles cadas extraordinarias o permanentes en el salario mnimo (SM) en trminos
reales.
Garanta de Pago Oportuno (gpo)
Esta garanta permite, a los intermediarios financieros que la adquieren, dar certeza del cumplimiento oportuno de los flujos a
acreedores de deuda garantizada (para la obtencin de crditos puente) o tenedores de ttulos respaldados por hipotecas o respal-
dados por crditos puente.
Garanta de Primeras Prdidas (gpp)
Esta garanta ofrece cobertura contra riesgo de crdito a portafolios de crditos.
Destinados a segmentos de la poblacin desatendidos con los productos de vivienda existentes.
Un plazo de hasta dos aos.

60
CAPTULO 2

Cuadro 9. (continuacin)
3. Otros mecanismos de fomento
Esquemas de comprobacin de ingresos aceptados por shf:
Programa de ahorro
Permite incorporar al crdito a personas o familias que no pueden comprobar ingresos va los mecanismos tradicionales.
Previa demostracin de su capacidad de pago va el ahorro puntual y ordenado.
Esquema de Renta con Opcin a Compra (roc)
Adems de ser un producto que se puede originar con la lnea de crdito de shf.
Es un mecanismo alternativo de comprobacin de ingresos en la que el acreditado demuestra su capacidad de pago va el pago
puntual de la renta.
Esquema de Buen Pagador
Permite demostrar la capacidad de pago al comprobar, va estados de cuenta, que se han pagado de manera puntual, y sin
retrasos, crditos con mensualidades similares a las que el acreditado pagara con el crdito para la adquisicin de vivienda que
contrate al intermediario.
Renta Pagada
Con este esquema se puede comprobar la capacidad de pago, demostrando que se ha pagado de manera cumplida la renta del
inmueble que se habita.
Subsidio:
En los financiamientos que se otorguen con recursos de shf puede incorporarse el subsidio del gobierno federal, que se administra
en la Comisin Nacional de Vivienda (conavi).
Debern cumplirse los requisitos que se establecen en las Reglas de Operacin del Programa Esta es tu Casa.
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (duis)
Son reas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al ordenamiento territorial de los Estados y Municipios.
Promueven un Desarrollo Urbano ms ordenado, justo y sustentable.
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

La Comisin Nacional de Vivienda (conavi) blacin de bajos ingresos diversos esquemas que com-
plementen su capacidad de financiamiento mediante
La Ley de Vivienda de 2006 trasform a la Comisin Na- un subsidio. De manera conjunta el financiamiento,
cional de Fomento a la Vivienda en la actual conavi. Este el subsidio y una aportacin del beneficiario le permi-
organismo descentralizado, declarado como de utilidad ten acceder a alguna de las soluciones habitacionales.
pblica e inters social, tiene personalidad jurdica y pa- Asimismo, el Programa incentiva la sustentabilidad, la
trimonio propio. Conforme a la ley, no se encuentra sec- cual considera por lo menos tres componentes: el or-
torizado en ninguna dependencia de la Administracin denamiento territorial, la planeacin urbana y la edifi-
Pblica Federal, por lo que depende directamente del cacin de vivienda sustentable.
presidente de la Repblica, encomendndole un consi- El subsidio es un apoyo econmico gratuito para
derable nmero de atribuciones en materia de vivienda. el beneficiario y busca ampliar el acceso al financiamien-
Adems de las tareas de formular, conducir y evaluar to a familias cuyo ingreso per cpita es menor o igual
la Poltica Nacional de Vivienda, la conavi ejerce directa- a la lnea de pobreza urbana establecida por el coneval,
mente una serie de recursos presupuestales del gobierno tomando como equivalentes los siguientes criterios:88
federal bajo el Programa que se describe a continuacin.

Programa Esta es tu casa


para el ejercicio fiscal 2012, y fueron publicadas el 26 de diciembre
El Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio de 2011, as como a sus modificaciones del 18 de julio de 2012.
Federal para Vivienda Esta es tu casa87 ofrece a la po- 88
La poblacin damnificada por desastres naturales o en zonas de
alto riesgo, cuya vivienda tenga que ser reconstruida o reubicada y
en el caso en que la instancia normativa otorgue subsidios en los
trminos del numeral 4.3 de Reglas de Operacin del Programa,
87
Las Reglas de Operacin del Programa de Esquemas de podr considerarse como caso de excepcin a los criterios antes
Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda Esta es tu Casa, especificados.

61
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 10. Programas con cobertura nacional del fonhapo


Programa Ahorro y Subsidio para la Vivienda Tu Casa* Programa Vivienda Rural

Este Programa apoya a los hogares mexicanos con ingre-


sos por debajo de la lnea de bienestar y con carencia por
calidad y espacios de la vivienda que habitan en localida-
Su objetivo es contribuir a que los hogares mexicanos en des rurales de alta y muy alta marginacin de hasta 5 000
situacin de pobreza con ingresos por debajo de la lnea habitantes.
de bienestar y con carencia por calidad y espacios de la Aplicacin de un subsidio federal para que edifiquen,
vivienda mejoren su calidad de vida a travs de acciones amplen o mejoren su vivienda, contribuyendo a elevar su
de vivienda. calidad de vida.
Modalidades de apoyo:
Edificacin de una Unidad Bsica de Vivienda Rural (ubvr).
Ampliacin y Mejoramiento de la vivienda existente.

Al igual que el Programa Tu Casa, el de Vivienda Rural


Opera a nivel nacional en localidades urbanas y rurales, establece criterios de prioridad por vulnerabilidad y
estableciendo prioridades por razones de vulnerabilidad geogrficos.
(extrema pobreza, discapacidad, madres solteras, hogares El Programa busca la concurrencia de esfuerzos de los
con adultos mayores)o elementos geogrficos (zonas beneficiarios, los tres rdenes de gobierno y en su caso, de
declaradas de riesgo natural o de atencin prioritaria, las organizaciones de la sociedad civil sin fines de lucro,
municipios con alto y muy alto ndice de rezago social y por lo que los apoyos del Programa se condicionan a las
residentes en los polgonos Hbitat de la sedesol). aportaciones de los Gobiernos Estatales o Municipales, as
como mnimas y mximas de los beneficiarios.
El subsidio que se otorga se destina la adquisicin,
construccin, ampliacin o mejoramiento de una Unidad
Bsica de Vivienda. El destino del subsidio es para la adquisicin, construc-
Los montos de los subsidios se definen en funcin de la cin, ampliacin o mejoramiento de una Unidad Bsica de
zona urbana o rural y de la modalidad de que se trate. Vivienda.
Igualmente requiere de la participacin y aportaciones de Los montos de los subsidios son similares al del Programa
los gobiernos estatales o municipales. Tu Casa, que van desde $10 000.00 pesos (usd 769.23)
Dichos montos van desde $10 000.00 pesos (usd 769.23) para el caso de los mejoramientos, hasta un mximo de
para el caso de los mejoramientos, hasta un mximo de $54 400.00 (usd 4 184.61) para el caso de adquisicin o
$54 400.00 (usd 4 184.61) para el caso de adquisicin o construccin de una Unidad Bsica de Vivienda.
construccin de una Unidad Bsica de Vivienda, tanto en
el medio urbano como en el rural.

* Las Reglas de Operacin del Programa de Ahorro y Subsidio para la Vivienda, Tu Casa, para el ejercicio fiscal 2012 fueron publicadas en el Diario
Oficial de la Federacin, el 30 de diciembre de 2011.
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

Poblacin derechohabiente de fovissste e infonavit aplicar el subsidio; cuente y aporte el ahorro previo se-
con ingreso individual de hasta 2.6 smgvm. alado segn la modalidad de que se trate; y cuente con
Poblacin no derechohabiente de fovissste e in- el financiamiento otorgado por una entidad ejecutora.
fonavit, as como adultos mayores con ingreso El monto mximo de subsidio federal es por el
individual de hasta 5 smgvm. equivalente a 33.0 veces el smgvm y vara segn el puntaje
Los miembros de las Fuerzas Armadas, Secreta- de las diferentes modalidades de solucin habitacional.
ra de Seguridad Pblica Federal y equivalentes Las Reglas de Operacin establecen los crite-
a nivel estatal y municipal con ingreso indivi- rios de asignacin de los recursos, tomando en consi-
dual de hasta 5 smgvm. deracin las necesidades de vivienda de la poblacin en
pobreza por entidad federativa, el ejercicio por entida-
Los subsidios federales se aplican acompaan- des ejecutoras (para evitar sub-ejercicios), as como la
do a un crdito. Entre sus condiciones se encuentran: no priorizacin por modalidad de adquisicin de vivienda
haber recibido un subsidio federal para vivienda; no ser (vivienda vertical, Desarrollos Urbanos Integrales Sus-
propietario de una vivienda distinta a aquella donde se tentables y vivienda usada).

62
CAPTULO 2

Los Organismos Estatales de Vivienda (orevis) mas del gobierno federal (conavi, fonhapo, sedesol, segob,
cdi y corett), mediante la deteccin y cuantificacin de
Los Organismos Estatales de Vivienda son dependencias necesidades, el establecimiento de metas de produccin
o entidades de las administraciones pblicas locales, y la promocin de crditos de vivienda. En otros casos,
competentes en materia de vivienda, fundamentalmen- se limitan a reproducir el papel de empresarios en la
te para aplicar los programas, acciones e inversiones produccin de vivienda tratando de ejercer el subsidio y
que en esta materia se desarrollan en cada uno de los financiamiento de vivienda dirigida a la poblacin asala-
estados de la Repblica. En trminos generales, se trata riada con capacidad de pago. Finalmente, algunos orevis
de entidades paraestatales que, en unos casos, adoptan cuya funcin es slo formal o declarativa, sin acciones o
la figura de organismos descentralizados, con persona- inversiones significativas para atender el problema ha-
lidad jurdica y patrimonio propios, y en otros casos, se bitacional en sus entidades federativas.
trata de organismos desconcentrados, nicamente con Pese a la importancia de los sectores ms des-
autonoma tcnica, dependientes de alguna dependen- protegidos que atiende y a su estratgica posicin po-
cia del gobierno estatal en materia de desarrollo urbano ltica y regional, los orevis no tienen un papel relevante
o de desarrollo social. en el quehacer habitacional del pas. Su participacin ha
Los orevis generalmente cuentan con una Ley sido muy baja. Apenas canalizan recursos de crditos y
o Decreto de creacin y con otras normas que les dan subsidio por menos de 0.4% del total nacional. Por otra
estructura y funcionamiento interno.89 parte, el desempeo de los organismos ha sido muy he-
Estos organismos realizan diversas funciones. terogneo y, salvo contadas excepciones, los gobiernos
En algunos casos juegan un papel fundamental para locales muestran poco inters y destinan todava menos
atender a los sectores informales o de bajos salarios y recursos al tema.90
no atendidos por los fondos de los trabajadores, des- En los ltimos aos, la conavi ha emprendido
plegando una accin complementaria y subsidiaria a las una serie de acciones para incorporar e impulsar a los
polticas nacionales, inclusive diversificando modalida- orevis en el marco de las polticas y programas federales
des de atencin y nuevos productos financieros (lotes de vivienda. De modo particular, ha suscrito convenios
con servicios bsicos, atencin a la produccin social de para apoyar el crecimiento, desarrollo y consolidacin de
vivienda, asistencia tcnica a la autoproduccin, vivien- los orevis que permitan la coordinacin y ejecucin de las
da en riesgo, vivienda rural e indgena). Algunos orevis polticas federales en los diferentes estados del pas y
que se encargan de realizar no slo acciones habitacio- para canalizar subsidios de sus diferentes programas.
nales, sino que inclusive tienen una dimensin de pro- Igualmente ha desarrollado un sistema de indicadores
motoras inmobiliarias y del desarrollo urbano, mediante que permite dar seguimiento y evaluar pblicamente a
la adquisicin y habilitacin de suelo e introduccin de las orevis, basado en una serie de criterios de ponderacin
infraestructura y equipamiento urbanos, as como para relacionados con su desempeo, en diversos aspectos.91
la ejecucin de programas de crecimiento, consolida-
cin y mejoramiento urbano en general. Buena parte de
los orevis se ocupan de obtener y/o promover la aplica-
cin de recursos y subsidios de los diferentes progra- 90
Un elemento que no contribuye al desarrollo de las capacidades
de los orevis tiene que ver con los exiguos presupuestos federales
que se les asignan, as como a la inexistencia de fuentes y productos
89
Ms all de su diversa naturaleza jurdica, los diversos organismos financieros disponibles en el mercado que atiende.
locales en materia de vivienda adoptan alguna o algunas de 91
Criterios de ponderacin de desempeo orevis: existencia y
las siguientes denominaciones: instituto, fondo, fideicomiso, actualizacin de sus esquemas normativos (leyes y programas
inmobiliaria, comisiones, consejo o promotora. Con la excepcin del estatales de desarrollo urbano y vivienda); si cuentan o no con
Estado de Puebla, todas las entidades federativas tienen un organismo instituciones especficas de vivienda (organismos y consejos de
especfico en materia de vivienda, con distintas denominaciones: 21 vivienda); si ejercen recursos en los diversos programas operativos
institutos, 7 comisiones, 1 consejo, 1 promotora y 1 inmobiliaria. (Esta es tu casa, Programa 2x1; Tu Casa, entre otros); el grado
Resultan relevantes los casos de Campeche, Chihuahua y Durango de avance en otros programas (Reduccin de costos indirectos,
que, con legislaciones actualizadas, cuentan con organismos con modernizacin de registros pblicos y de catastros, gestin de duis,
atribuciones integradas en materia de vivienda y suelo; o como los participacin en el Sistema Nacional de Trmites para la Vivienda
casos de Baja California, Jalisco, Guerrero, Tamaulipas y Tlaxcala que sintrav); as como a otros indicadores relacionados con su capacidad
tambin cuentan con atribuciones integradas en esas materias. de gestin local en materia de suelo.

63
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Los Organismos Municipales de Vivienda plasmada en la Constitucin Poltica, en sus leyes, en sus
programas y en el diseo de las instituciones creadas
En algunos municipios del pas se han creado depen- desde mediados del siglo xx para atender las necesida-
dencias o entidades municipales para la atencin de los des habitacionales de los mexicanos. En Mxico existe un
problemas habitacionales. La naturaleza de los mismos importante marco legal y normativo que regula espec-
es diversa, pueden adoptar las figuras de organismos ficamente la produccin habitacional. La vivienda es un
pblicos, empresas de participacin municipal o fidei- objeto de regulacin concurrente entre los mbitos de
comisos, entre otras. Estos organismos municipales se gobierno federal, estatal y municipal. No se trata de una
encuentran en las siguientes ciudades: Culiacn, Mon- materia exclusiva de un mbito y excluyente de los otros.
terrey, Manzanillo, Len, Torren, Acapulco, Tijuana, En- La Ley de Vivienda de 2006 introdujo nuevos
senada, Tecate, Toluca y Ciudad Jurez. contenidos, entre los que destacan: el reconocimiento
de la vivienda como tema prioritario del desarrollo na-
CONCLUSIONES cional, la definicin del concepto de vivienda digna, la
creacin de la conavi y la disposicin de normas para
La poltica pblica de vivienda en Mxico ha sido una la calidad y sustentabilidad de la vivienda, as como el
preocupacin permanente del estado mexicano y est reconocimiento a la produccin social de vivienda.

64
CAPTULO 2

En la ltima dcada, el modelo habitacional este proceso no fue acompaado de una pol-
mexicano se ha diseado desde el gobierno federal tica de fortalecimiento de la institucionalidad
tomando en consideracin: municipal.
Los procesos de descentralizacin de la admi- El proceso de privatizacin agraria y libera-
nistracin urbana a los gobiernos de las ciu- lizacin del mercado de tierras, mediante las
dades y metrpolis, cuya contrapartida fue el reformas constitucionales del ao 1992, per-
debilitamiento de la accin del gobierno federal miti que la propiedad inmobiliaria de ejidos y
en materia de desarrollo urbano. Las reformas comunidades dedicada a usos rurales, con una
constitucionales de 1982 y 1999 al artculo mnima intervencin del gobierno federal, fuera
115 transfirieron a los gobiernos locales ma- privatizada a muy bajos costos para ser desti-
yores funciones tales como: la aprobacin de nada a usos urbanos.
planes, el control y administracin de los usos Se produjo la disolucin de la obligacin cons-
de suelo, las autorizaciones de conjuntos, frac- titucional de proveer de vivienda a los traba-
cionamientos y construcciones habitacionales jadores y su mercantilizacin, a partir de las
y la recaudacin tributaria relacionada con la modificaciones de 1987, 1992-1993, a las leyes
propiedad raz (impuesto predial). Sin embargo, del infonavit y fovissste, el Programa de Fomento

Villas del Roble, localidad La Cantera, carretera Tepic-Aguamilpa km 4.5


municipio Tepic, estado de Nayarit.

65
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

y Desregulacin de la Vivienda 1993-1994, y tronal para los trabajadores ampli el nmero


otros acuerdos. de crditos para la vivienda. De esta manera,
La movilizacin de recursos financieros dispo- las leyes e instituciones actuales encargadas
nibles de la banca internacional, y accesibles de reglamentar y actuar en materia de poltica de
por la reprivatizacin bancaria en Mxico y la vivienda, han permitido obtener resultados
amplia apertura comercial en prcticamente cuantitativos muy importantes en relacin con
todos los sectores de la economa favoreci la el nmero de viviendas, aunque al no haber una
bursatilizacin de la cartera hipotecaria de la integracin con la poltica de desarrollo urbano,
vivienda a tasas de mercado. los efectos territoriales hayan sido en algunos
La utilizacin de los subsidios gubernamentales casos negativos.
y los recursos fondeados de la aportacin pa-

66
INDUSTRIA DE
03
L A CONSTRUCCIN
Y MATERIALES DE
L A VIVIENDA

3.1 ACTORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA Y EL PROCESO


DE PRODUCCIN Y PROMOCIN HABITACIONAL
3.2 IMPORTANCIA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN Y
MATERIALES DE LA VIVIENDA
3.3 LA SITUACIN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN MXICO:
CALIDAD Y REZAGO HABITACIONAL
CONCLUSIONES
Conjunto habitacional en
construccin, Mxico, D.F.
CAPTULO 3

INDUSTRIA DE L A CONSTRUCCIN
Y MATERIALES DE L A VIVIENDA

3.1 ACTORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA mente al propietario original, sino a travs de
Y EL PROCESO DE PRODUCCIN Y PROMOCIN un agente fraccionador.
HABITACIONAL
Produccin de vivienda
En los procesos de produccin de vivienda que se de- 4. Los autoproductores individuales, que producen
sarrollan en el mercado formal de suelo participa una o encargan la produccin de una vivienda para
multiplicidad de actores de los sectores pblico, privado su propio uso, se encuentran en los extremos
y social, los cuales desarrollan distintas funciones en las de la pirmide de ingresos de la poblacin: por
diferentes fases del proceso. un lado, los sectores altos y medio-altos; y por
De manera general se distinguen diecinueve ti- otro lado, los sectores de menores recursos, que
pos de actores que intervienen con distintas jerarquas son mayoritarios.
en las diferentes fases de los procesos de produccin 5. Los promotores inmobiliarios, que realizan de-
habitacional, de acuerdo con las funciones que desem- sarrollos habitacionales (conjuntos urbaniza-
pean. En el listado siguiente se enumeran los actores y dos con vivienda y servicios). Los dos tipos de
sus clasificaciones. promotores de vivienda que intervienen actual-
mente en el mercado son:
Oferta de suelo Promotores del sector privado, que producen
1. Los propietarios de suelo en brea sin urbani- distintos tipos de desarrollos destinados a los
zar, que venden tierra para desarrollos habita- sectores altos, medios y populares, y venden las
cionales. Estos actores pueden ser grandes o viviendas junto con la urbanizacin en el mer-
pequeos terratenientes y se clasifican en: a) cado. Como ya se ha dicho, las viviendas de in-
Propietarios privados (pequeos o grandes te- ters social son vendidas mediante crditos de
rratenientes); b) Propietarios del sector pblico los organismos pblicos.
(gobiernos federal, estatales o municipales, or- Promotores sociales, que son grupos de poblado-
ganismos e instituciones); y c) grupos sociales res organizados que compran el suelo sin urbani-
(comunidades agrarias compuestas por ejidata- zar, consiguen el financiamiento de los organis-
rios o comuneros), en cuyo caso la propiedad mos pblicos y producen conjuntos de vivienda
es colectiva. que son asignadas a los miembros del grupo
2. Los fraccionadores de terrenos, que urbanizan mediante crditos de los organismos pblicos.
construyendo vialidades e introduciendo redes
de infraestructura, fraccionan los terrenos y Financiamiento a la produccin y a la
venden directamente lotes individuales. adquisicin de vivienda
3. Los propietarios de uno o varios lotes indivi- 6. Los organismos de vivienda del sector pblico
duales ya urbanizados, localizados en colonias (onavis y orevis), que otorgan crditos a los de-
y fraccionamientos legales, que fueron previa- mandantes individuales para la adquisicin de
mente desarrollados por otro actor. Es decir, vivienda nueva o usada, el mejoramiento y/o
estos actores no compraron el predio directa- ampliacin, la construccin en terreno propio

69
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

y el pago de pasivos (infonavit, fovissste y orevis) y nexiones a las vialidades y a las redes de infraes-
subsidios (conavi y fonhapo). Otros organismos tructura urbana; f) la dotacin de equipamien-
actan como banca de desarrollo, otorgando tos urbanos; g) la elaboracin y observancia del
garantas para los agentes privados que finan- reglamento de construccin; h) el otorgamiento
cian los procesos de construccin de desarro- de permisos y licencias de urbanizacin y cons-
llos habitacionales y para la bursatilizacin de truccin; i) las verificaciones de obra; j) el cobro
la cartera crediticia de estos mismos agentes o de impuestos por las transacciones de compra-
de los organismos pblicos, as como para las venta y renta de terrenos e inmuebles, as como
entidades micro financieras que otorgan crdi- el impuesto predial; k) el cobro por el uso de los
tos de corto plazo a la poblacin de menores servicios a los habitantes; l) el catastro urbano; y
ingresos (fonhapo). m) el Registro Pblico de la Propiedad.
7. Entidades financieras del sector privado, que 12. Las dependencias del gobierno federal, que in-
proporcionan por un lado, los crditos puente tervienen principalmente en los aspectos de
para la construccin de desarrollos habitacio- agua y electricidad:
nales, y por otro lado, crditos individuales para Comisin Nacional del Agua (cna), con sus de-
los demandantes de vivienda de los sectores pendencias regionales.
medios y altos. Estos actores son los bancos, las Comisin Federal de Electricidad (cfe), igual-
sofoles y las sofomes. mente con sus dependencias regionales.
8. Entidades micro financieras no bancarias, que
constituyen una fuente a la que acuden los au- Gestin legal, verificacin y realizacin de
toproductores sociales de vivienda. trmites
9. Los sistemas tradicionales de ahorro y prstamo 13. Profesionales directores responsables de obra
(no bancarios) , que desempean la misma fun- (peritos).
cin que las entidades micro financieras. 14. Profesionales valuadores inmobiliarios.
15. Notarios pblicos.
16. Gestores de trmites ante las distintas depen-
Produccin de insumos y tareas para dencias de los gobiernos locales y los organis-
la urbanizacin y la edificacin de vivienda mos de vivienda.
10. La industria de la construccin, en la que parti-
cipan los siguientes actores: Venta y publicidad
La industria de los materiales de construccin. 17. Agencias inmobiliarias de venta, renta y admi-
Empresas constructoras (de distintos tamaos). nistracin.
Obreros de la construccin (mano de obra). 18. Agencias de publicidad y anuncios clasificados.
Profesionales y tcnicos de la construccin. 19. Vendedores de los desarrolladores.
Empresas, profesionales y tcnicos subcontra-
tistas, que desarrollan slo algunos conceptos A continuacin se presenta un anlisis del pro-
de la obra (ej. herrera, carpintera, plomera, ceso de promocin y produccin de vivienda social nue-
etctera), los proyectos o la supervisin de obra. va en conjuntos habitacionales desarrollada por el sector
privado, dado que este es el tipo de solucin mayorita-
Establecimiento de normatividad, autorizaciones riamente apoyado por el estado mexicano, a travs de su
y dotacin de infraestructura y servicios poltica e instituciones habitacionales. En el cuadro 11 se
11. Los gobiernos locales (estatales y municipales) y indican las grandes fases o actividades que comprende
sus distintas dependencias. Estos actores tienen la cadena de promocin/produccin de vivienda92 y los
entre sus principales responsabilidades vincula- principales actores que participan.
das con los procesos de produccin de vivien-
da los siguientes: a) la elaboracin de planes y
programas urbanos; b) la normatividad urbana,
92
Se debe sealar que este cuadro representa especficamente el
proceso de promocin/produccin de vivienda nueva en conjuntos
incluyendo las medidas ambientales; c) las au- habitacionales y que otro tipo de programas relacionados con
torizaciones de uso del suelo; d) la dotacin de la produccin social de vivienda (psv) en su carcter de colectiva
organizada, siguen un proceso similar, aunque la constitucin de la
infraestructura y servicios urbanos; e) las co- demanda se realiza al inicio; sin embargo, los actores son diferentes.

70
CAPTULO 3

Cuadro 11. Fases de la promocin/produccin de En el primer aspecto, los gobiernos locales son
vivienda social nueva y actores que intervienen los encargados de establecer la normatividad urbana
Grandes fases (zonificaciones, usos del suelo, leyes de fraccionamien-
de la cadena tos, densidades, condicionantes especficos a los pro-
Principales actores
de promocin/
que intervienen
yectos, etctera). En algunas entidades de la repblica
produccin de estas atribuciones se manejan desde el mbito estatal
vivienda nueva
y en otras desde el municipal. Por su parte, el otorga-
Propietarios del suelo miento de factibilidades de dotacin de agua potable,
Adquisicin del
Desarrolladores
suelo
habitacionales los permisos para las descargas sanitarias y conexin a
Desarrolladores las redes de infraestructura, las licencias de construc-
Elaboracin del habitacionales y/o cin, son competencia de los municipios.94
proyecto Empresas proyectistas En la fase de la constitucin de la demanda,
privadas
Desarrolladores
que se realiza al final del proceso fundamental para
habitacionales y/o los desarrolladores privados, porque es la que les ase-
Obtencin de Empresas gestoras privadas gura la venta intervienen los onavis y los orevis.95 Estos
permisos y
licencias Gobiernos locales (otorgan organismos proporcionan el financiamiento de los cr-
los permisos y establecen la ditos hipotecarios para los adquirientes de vivienda, as
normatividad urbana)
como algunos subsidios para la demanda insolvente. En
Obtencin del Desarrolladores
financiamiento habitacionales (algunos se todas las dems fases del proceso (aunque en la com-
para la cons- autofinancian) pra-venta de suelo puede haber propietarios sociales
truccin (crdito Bancos o pblicos) 96 los actores que participan son del sector
puente) sofoles y sofomes
privado.
Empresas constructoras
Construccin Desarrolladores que cuentan
En cuanto al financiamiento para la construc-
(urbanizacin con su propia constructora cin de los desarrollos habitacionales ste puede ser
y edificacin), Empresas contratistas (slo provedo por los bancos, las sofoles y sofomes, pero en ge-
que es la fase algunos conceptos de obra) neral, los grandes consorcios inmobiliarios, que concen-
especficamente Mano de obra
productiva Industria de los materiales de tran una gran parte de la produccin de vivienda que es
construccin adquirida con los crditos de los organismos institucio-
Organismos de vivienda: nales, cuentan con recursos suficientes para financiar
Constitucin de onavis y orevis (otorgan los
este proceso. Para apoyar al sistema financiero privado
la demanda crditos hipotecarios)
relacionado con la vivienda social, la shf otorga garan-
(obtencin de sofoles y sofomes (como
los clientes) intermediarios en la tas con recursos pblicos federales a los intermediarios
tramitacin de los crditos) financieros y a los desarrolladores.
Venta de las Agencias de venta de los En la fase de la construccin de los conjun-
viviendas desarrolladores tos de vivienda, urbanizacin y edificacin, interviene
una serie de actores de distintos tipos, todos del sec-
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en Puebla (2010).
tor privado.97 En general, se combinan los mtodos de

En casi todas las fases del proceso de la promo-


cin/produccin de vivienda social predomina la inter- 94
Esta situacin se torna problemtica dado que, como se explica
vencin de los actores del sector privado. Del lado insti- en el captulo 5, los gobiernos municipales cambian cada tres aos y
muchos de ellos padecen escasez crnica de recursos econmicos
tucional, es decir del sector pblico, las dependencias y y humanos capacitados, y desorganizacin, lo que redunda en su
organismos slo intervienen en dos de las fases: debilidad para la gestin ante los intereses locales y las presiones de
El otorgamiento de permisos y licencias93 y grandes grupos inmobiliarios.
La facilitacin de la constitucin de la demanda. 95
La principal intervencin es de algunos onavis (infonavit y fovisste),
porque los orevis tienen una participacin poco significativa en el
total de financiamientos.
96
El tema del suelo para vivienda se desarrolla en el captulo 6, por lo
que en este apartado slo se menciona de manera general.
93
Esto se aborda en los captulos 2 y 6. 97
Participan empresas constructoras de diferentes tamaos,

71
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

construccin tradicionales, que emplean mucha mano tacin de los servicios de eliminacin de basura y de
de obra, con tcnicas ms industrializadas para la pro- transporte pblico, aunque este ltimo generalmente se
duccin en serie. Los grandes consorcios desarrolladores realiza por medio de concesiones a actores privados.100
estn integrados de manera vertical, lo que les permite En sntesis, los aspectos de suelo, financia-
controlar la totalidad del proceso de produccin: cuen- miento de crditos puente para la construccin y la
tan con plantas para producir el concreto y los insumos industria de la construccin son manejados por agentes
indispensables, as como otros necesarios; utilizan siste- del sector privado (la oferta); mientras desde el sector
mas prefabricados de alta tecnologa, que ellos mismos pblico, por un lado los organismos habitacionales in-
desarrollan, con lo que logran generar importantes eco- tervienen casi exclusivamente101 en el financiamiento de
nomas de escala. De esta forma logran grandes vol- crditos hipotecarios para la adquisicin de vivienda (la
menes de produccin a ritmos muy rpidos, abaratando demanda) y en el otorgamiento de garantas a interme-
los costos de produccin.98 diarios financieros (apoyo a la oferta). Por otro lado, los
Finalmente, para la fase de la venta, los grandes gobiernos locales se encargan del establecimiento de la
desarrolladores cuentan con sus propias agencias, aun- normatividad urbana y la dotacin de infraestructura y
que tambin se apoyan en el Registro nico de Vivienda servicios urbanos que se requiere para la construccin
(ruv), el cual, entre otras importantes tareas, registra la de los conjuntos habitacionales.
oferta de vivienda nueva y usada susceptible a ser ad-
quirida con los crditos hipotecarios de los organismos 3.2 IMPORTANCIA DE LA INDUSTRIA DE
pblicos. 99 LA CONSTRUCCIN Y MATERIALES
Por otra parte, el aspecto de la infraestructura DE LA VIVIENDA
y los servicios urbanos de las ciudades y de los entornos
inmediatos a los conjuntos habitacionales, es respon- Importancia econmica de la industria de la
sabilidad de los gobiernos locales. Esta constituye otra construccin
forma de intervencin del sector pblico, que no forma
parte de las fases del proceso de promocin/produccin La importancia de la industria de la construccin radica
de los desarrollos de vivienda social, pero que resulta de en el efecto multiplicador que tiene sobre el resto de la
vital importancia para su integracin al entorno urbano. economa. La dinmica de esta industria estimula otros
Los gobiernos estatales y sobre todo, los municipales, sectores productivos como el de los materiales y los ser-
tienen a su cargo la dotacin de equipamientos educa- vicios. En ese sentido, se estima que aproximadamente
tivos, de salud, recreativos, as como la construccin de ms de la mitad de los sectores econmicos se relacio-
vialidades y redes externas de infraestructura y la pres- nan en mayor o menor medida con la industria de la
construccin y particularmente, con el subsector de la
edificacin que es uno de los ms fuertes, cuya deman-
empresas contratistas que desarrollan algunos conceptos de obra da productos-insumos influye de manera significativa
como la herrera o la carpintera, los profesionales, tcnicos y obreros en la economa nacional. As, el sector de la construc-
de la construccin y la industria de los materiales. cin se relaciona con el resto de la economa integrn-
98
Puebla (2002 y 2006) y Castro, Coulomb, Len y Puebla (2006).
99
El Registro nico de Vivienda (ruv), tiene como antecedente un portal
dose al menos en tres etapas productivas, que implican
de internet operado por infonavit, micasa.gob, donde se registraba la compra venta de productos-insumos, manufacturas
la oferta de vivienda. Inici como ruv en 2006, compartiendo su y, propiamente, acciones de diseo y ejecucin de obras.
operacin con la shf. En 2010 se decidi su separacin del infonavit En la primera etapa est vinculada a la industria
para convertirlo en una herramienta del sector de la vivienda en su extractiva, es decir, a la minera. En la segunda aparecen
conjunto y se constituy un fideicomiso autnomo para su gestin
y operacin. Su objetivo es facilitar la toma de decisiones de todos
las actividades manufactureras que aportan productos
los participantes del sector, incrementar la eficiencia del mercado
de vivienda y contribuir al diseo de polticas. Las principales tareas
que desempea son el registro de desarrolladores y de la oferta de 100
El tema de infraestructura y servicios urbanos se desarrolla
vivienda y la verificacin de obra (conavi, 2012). Es importante sealar ampliamente en el captulo 4 de este estudio.
que desde su implementacin, el ruv ha permitido la instrumentacin 101
Tambin otorgan crditos para mejoramiento, ampliacin y otros
de un proceso de verificacin de obra que ha sido fundamental para programas de vivienda, aunque en menor medida, como se muestra
los organismos e instituciones que operan, evalan e instrumentan en el apartado referente a los programas habitacionales de este
la poltica habitacional. captulo.

72
CAPTULO 3

como cemento, varilla, cancelera y piezas prefabricadas guro Social se estima que slo de 2007 a 2008 se perdie-
de cermica y concreto entre otros.102 En esta etapa pre- ron 46 mil 809 empleos. Asimismo, para septiembre de
dominan las microempresas, aunque paradjicamente ese ltimo ao el inegi report como desaparecidas o en
son las que menos aportan a la produccin total. En fase de inactividad a 48.8% de las compaas existen-
contraste, los grandes establecimientos, que represen- tes en el sector. De stas, la mayor parte eran pequeas
tan una menor proporcin, producen casi 90% del total empresas y micro empresas. Hasta antes del ao 2007
de materiales. En su mayora se dedican a la fabrica- aproximadamente 90% de las 18 597 empresas de la
cin de cemento y sus derivados.103 La tercera etapa industria de la construccin eran microempresas dedi-
est constituida por la planeacin y la construccin de cadas a proveer a las grandes compaas. Segn regis-
infraestructura, edificios, naves industriales, complejos tros de la cmic del total de microempresas alrededor de
habitacionales y casas. Por la dinmica articulada de las 9 000 estaban inactivas o haban desaparecido despus
tres etapas es que la industria de la construccin expre- de ese ao.
sa el comportamiento de la economa nacional, pues su En contraste, las empresas grandes y gigantes
desempeo es muy similar.104 lograron sobrevivir debido a que muchas de ellas (cuan-
La participacin de la industria de la construc- do menos hasta el 2001, 277 empresas) contaban con
cin en el pib, el cual se mantuvo ms o menos estable inversiones extranjeras directas de 28 pases y con ello
en el periodo 2007-2009. El pib del sector a principios de mayor capacidad financiera para absorber los dficits
esta etapa fue de 7.1% y finaliz en 7.3%. No obstan- provocados por la crisis. Por mencionar un ejemplo, en
te, en 2010 comenz a desestabilizarse descendiendo a 2008 los ingresos anuales de las grandes empresas os-
6.4%, recuperndose ligeramente en 2011 con 6.5%. En cilaron entre 39.4 (3.03 mdd) y 70.76 millones de pesos
particular el subsector de la edificacin registr un pib en (5.44 mdd), mientras que para las gigantes llegaron arri-
esos ltimos dos aos de 3.6% y 3.5% respectivamente.105 ba de 70.77 millones (70.44 mdd).107
Dicha dinmica oscilante tuvo reflejo en el sub- Las secuelas de la crisis econmica de 2008
sector de la edificacin que en 2006 ocup a 378 773 eran visibles todava en 2010, ao en el que la Cmara
personas, cantidad que alcanz su punto ms alto en Nacional de la Industria de la Construccin (cmic) repor-
2007, con un registro de 396 803 personas. En los tres t el despido de 50 mil trabajadores. Asimismo, el inegi
aos subsecuentes hay una disminucin como conse- registr en el primer semestre de 2010 la cada de 3.2%
cuencia de la crisis econmica provocando una contrac- del valor de la produccin de la industria de la construc-
cin en el sector. En 2008, por ejemplo, se contabilizaron cin, con respecto al valor de su produccin anual.108
slo a 384 146 personas, en 2009 a 351 994 y en 2010 a Por otro lado, para el mes de octubre de 2011109
350 974.106 Segn datos del Instituto Mexicano del Se- el valor de la obra construida por las empresas cons-
tructoras se concentr bsicamente en edificacin en
general (viviendas, escuelas, edificios para la industria,
102
Una empresa lder en la produccin de estructuras de acero
galvanizado cubiertas con paneles de yeso en Mxico es Panel
Rey. Esta empresa destaca en el mercado nacional y exporta
principalmente a Estados Unidos, Canad, Centro y Sudamrica. 4.8%, Sonora 4.5%, Guanajuato 4.2%, Campeche 3.9%, Chihuahua
Dentro de las principales empresas productoras de cermica y Tabasco 3.8% cada una, Quertaro 3.5%, Quintana Roo y Sinaloa
est Cermica Santa Julia, dedicada a la fabricacin de adhesivos 3.4%, y Coahuila de Zaragoza 3%. En conjunto, estas 15 entidades
cermicos, boquilla, sanitarios, as como tabiques comprimidos, federativas contribuyeron con 73.5% del valor producido.
tejas, losetas para pisos y recubrimientos. El cobre y sus aleaciones, 107
inegi, 2008, Encuesta Nacional de Empresas Constructoras.
adems del aluminio laminado y extruido son producidos en altos 108
Para 2011 segn estimaciones del bbva, la perspectiva de la industria
volmenes por empresas como Productos Nacobre, que se dedica de la construccin era de crecimiento en 4.6%. La edificacin, en
tambin a la comercializacin y distribucin en ms sesenta pases. particular, se esperaba registrara un amento de 4.2%. (bbva, 2011:5.)
103
Robles et al. (2001). 109
Asimismo, segn la localizacin de la obra, las principales
104
Ibid. aportaciones al valor total de la obra construida por entidad
105
inegi, 2011, Sistema de Cuentas Nacionales de Mxico. federativa correspondieron a Nuevo Len con 7.9%, Distrito Federal
106
inegi, 2010, Encuesta anual de empresas constructoras 2006-2010. 7.1%, Estado de Mxico 6.9%, Jalisco 6.7%, Veracruz 6.6%, Tamaulipas
Segn la localizacin de la obra, las principales aportaciones al valor 4.8%, Sonora 4.5%, Guanajuato 4.2%, Campeche 3.9%, Chihuahua y
total de la obra construida por entidad federativa correspondieron Tabasco 3.8% cada una, Quertaro 3.5%, Quintana Roo y Sinaloa
a Nuevo Len con 7.9%, Distrito Federal 7.1%, Estado de Mxico 3.4%, y Coahuila de Zaragoza 3%. En conjunto, estas 15 entidades
6.9%, Jalisco 6.7%, Veracruz de Ignacio de la Llave 6.6%, Tamaulipas federativas contribuyeron con 73.5% del valor producido.

73
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

comercio y servicios, hospitales y clnicas, y edificacio- 3) sare, empresa dedicada desde hace 40 aos a
nes para recreacin y esparcimiento) con una aporta- la produccin de vivienda. Posee subsidiarias enfocadas
cin de 45.7% del valor total durante ese mes.110 en las reas inmobiliarias, de promocin, desarrollo, di-
seo, edificacin y comercializacin de vivienda. Atien-
a) Desarrolladores y comercializadores de de las necesidades de vivienda de inters social, medio,
vivienda residencial y turstico. Su presencia est en el Estado de
Mxico, Puebla, Quintana Roo, Michoacn, Jalisco, Mo-
En el ao 2007 se registraron 1 762 constructores de relos, Quertaro y Guerrero.
vivienda con proyectos inscritos en infonavit. A partir 4) Casas ara, empresa con treinta aos de expe-
de ah se han venido reduciendo hasta llegar a 1 106 riencia en el desarrollo y comercializacin de vivienda.
en 2010. Ciertamente, entre 2008 y 2010, el nmero de Dedicada a la construccin de vivienda de inters so-
constructoras medianas y grandes que registraron ms cial, media y residencial, tambin tiene presencia en el
de mil viviendas pasaron de 14% a 3%; asimismo, las mercado de obras pblicas donde construye hospitales,
empresas que registraron entre 100 y 500 pasaron de escuelas, adems de obras de infraestructura. Tiene pre-
29% a 22% en el mismo periodo.111 sencia en 19 estados del pas.
Las cuatro principales empresas desarrollado- Desde 2008 la crisis econmica elev los pre-
ras y comercializadoras de vivienda en el pas112 produ- cios de los materiales para construccin y los precios de
cen 30% de la vivienda a nivel nacional, los cuales se vivienda media y residencial se encarecieron hasta 40%
describen a continuacin: en el primer trimestre del ao 2010. En general, con la
1) Casas geo, empresa dedicada a construir vi- crisis, el sector inmobiliario experiment excesos en la
vienda para poblacin de bajos ingresos que tiene pre- oferta de vivienda en algunas plazas y posteriormente,
sencia en Mxico y Latinoamrica. Slo en el ao 2012 en 2009, una contraccin en la demanda por el aumen-
vendi 13 555 casas.113 Tiene presencia en 18 estados to en el desempleo, la prdida de poder adquisitivo y la
y 57 ciudades del pas. Esta es una empresa que est disminucin en la confianza del consumidor.
involucrada en todo el proceso productivo, tanto en la De acuerdo con los proyectos registrados en el
adquisicin de tierra, el diseo de los complejos habita- Registro nico de Vivienda, mientras que en 2008 se
cionales, hasta la comercializacin y entrega de vivien- construyeron alrededor de 630 mil viviendas, en 2009
da. la cantidad fue de 450 mil, es decir, una contraccin de
2) homex, s.a. de c.v., empresa dedicada a la cons- casi 30%. En 2010 se observaba una ligera recuperacin
truccin de vivienda de inters social y vivienda media hacia las 470 mil viviendas anuales.114
desde 1989. Aunque en sus inicios su actividad principal
era el desarrollo de reas comerciales despus se enfoc b) Productores de materiales para construccin
en la construccin y comercializacin de vivienda. Esta
empresa tiene presencia en 31 ciudades de 21 estados El orden de la inversin de las empresas dedicadas a
de la repblica, aunque es el rea Metropolitana de la la produccin de materiales para la construccin ubi-
Ciudad de Mxico, Guadalajara, Monterrey y Tijuana, ca por su importancia a los productos metlicos en el
donde tiene sus principales mercados. primer lugar, seguidos por la produccin de vidrio y sus
derivados,115 mientras que la extraccin de roca, arenas
y arcillas se encuentra en tercer lugar. En comparacin
con otras industrias, la industria de los materiales est
110
inegi,
2011, Encuesta Nacional de empresas constructoras. por debajo de los niveles de la industria manufacturera
111
bbva,
2011:9.
112
La importancia de estas empresas puede verse en su participacin
en trminos de productividad, rentabilidad, tamao me-
en el mercado accionario de la Bolsa Mexicana de Valores (bmv),
particularmente, en el subsector de la vivienda donde en 2008
ara coloc 1 311 acciones, mientras que geo emiti 385, sare 382 y
homex 129 acciones (Bolsa Mexicana de Valores 2008). Asimismo, las 114
bbva,
2011:9.
ventas realizadas por estas constructoras que cotizan en el mercado 115
En la produccin de vidrio destaca tanto a nivel nacional como
accionario (ara, homex, sare, urbi, geo) pasaron de representar 29% de internacional la empresa Vitro Fibras, que tiene presencia en el
los crditos de infonavit en 2008 a 33% en 2010 (bbva, 2011:9). mercado desde hace cien aos y posee una red de distribucin en
113
cidoc (2012). diez pases de Amrica y Europa.

74
CAPTULO 3

dio de planta e incluso en las remuneraciones medias.116 La Ley de Vivienda establece que las polticas
Cabe precisar que esta industria emplea bsicamente a pblicas de vivienda debern promover que los pro-
obreros y constituye una fuente importante de empleos yectos urbanos y arquitectnicos, as como sus proce-
tanto calificados como no calificados. Asimismo, en M- sos productivos y la utilizacin de materiales se ade-
xico existen ms de 9 000 productores de materiales de cuen a los rasgos culturales y locales para procurar su
construccin,117 de los cuales se estima que alrededor identidad y diversidad.120 En la produccin de materia-
de 2 150 exportan parte de su produccin; en su mayora les la ley prev que el poder ejecutivo celebre convenios
(98%) se trata de micro, pequeas o medianas empresas.118 y acuerdos para organizar y promover la produccin y
Las variaciones de la dinmica productiva de distribucin de materiales de construccin que satisfa-
la industria de los materiales impactan de manera di- gan las normas oficiales mexicanas.121
recta los costos de la edificacin. La generacin de vi- La participacin de la iniciativa privada y de los
vienda nueva, sobre todo de aquella de inters social no sectores sociales en la instrumentacin de los progra-
es la excepcin ya que el vnculo entre la industria de mas de vivienda, es otro aspecto previsto en la Ley de
los materiales y las empresas inmobiliarias es estrecho. vivienda. De manera concreta contempla implementar
La elevacin de los precios derivada de la crisis afect los programas para que los insumos y materiales para
en ambos lados, pero es en el sector inmobiliario donde la construccin y mejoramiento de la vivienda sean
el costo se traslad significativamente y el consumidor competitivos.122
final acab asumiendo la mayor parte. Con la crisis de Respondiendo a las necesidades de la pobla-
2008, si bien la cada de la construccin fue generali- cin en situacin de pobreza y para aquella damnificada
zada, algunas actividades lo hicieron ms que otras. La a causa de desastres, la Ley de vivienda establece que se
edificacin fue la de mayor contribucin a la cada entre promovern acuerdos y convenios con productores de
2008 y 2010 y en su interior el mayor impacto se regis- materiales bsicos para la construccin de vivienda a
tr en la vivienda. 119 precios preferenciales, para programas de autoproduc-
cin, autoconstruccin y mejoramiento de vivienda para
Instituciones y marcos regulatorios para familias en situacin de pobreza, as como para progra-
los materiales de vivienda mas de damnificados.123
Finalmente, en el plano ambiental la Ley pro-
Son varias las disposiciones que regulan a nivel federal mueve el uso de materiales y productos que contri-
algn aspecto relacionado con los materiales de cons- buyan a evitar efluentes y emisiones que deterioren el
truccin para la vivienda. La ejecucin, promocin y medio ambiente, as como aquellos que propicien ahorro
vigilancia de las normativas son responsabilidad de la de energa, uso eficiente de agua, un ambiente ms con-
conavi y de la Comisin Intersecretarial de Vivienda, de- fortable y saludable dentro de la vivienda de acuerdo con
pendiente del poder ejecutivo federal, aunque tambin las caractersticas climticas de la regin. Asimismo,
en los mbitos estatal, municipal y delegacional existen contempla la innovacin tecnolgica en la produccin
reglamentos de construccin que incluyen de un modo de materiales para la construccin de vivienda, a travs
o de otro, consideraciones sobre la calidad y tipos de del apoyo a la investigacin cientfica que realizan las
material que deben ser utilizados en la construcciones. instituciones pblicas de educacin superior en el pas.124

Produccin y precios de materiales durables en


116
Robles et al. (2001). la construccin de vivienda
117
En trminos geogrficos la produccin de materiales de
construccin se concentra principalmente en el Distrito Federal,
Nuevo Len, Estado de Mxico, Baja California, Jalisco, Chihuahua,
Los materiales para la construccin se clasifican en
que son los estados donde se localiza 77% del total de las empresas naturales y procesados. Los materiales naturales ms
del sector. Mientras 23% restante se encuentra en los estados de
Sonora, Coahuila, Durango, Tamaulipas, Veracruz, Hidalgo, Puebla,
Tlaxcala y Guanajuato (inegi, 2011). Encuesta nacional de empresas 120
Ley General de Vivienda, 2011, artculo 6.
constructoras. 121
Ibid.: artculo 38.
118
Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin (2004). Cierre 122
Ibid.: artculo 42.
de la industria de la construccin en 2004 y perspectivas para 2005. 123
Ibid.: artculo 82.
119
bbva, 2011:4. 124
Ibid.: artculo 84.

75
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

importantes por su uso en Mxico son la grava, la arci- extrusin, la cual se somete a coccin y al hacerlo las
lla, la arena y la madera, que se utilizan, principalmen- propiedades plsticas desaparecen obteniendo un ma-
te, en la construccin de infraestructura carretera e terial con caractersticas de dureza y resistencia.127
infraestructura hidrulica. Con relacin a los materiales Por otro lado, los precios de los materiales ms
procesados ms utilizados se encuentran el cemento y utilizados para la edificacin de vivienda fluctan en
los derivados del acero. Ambos son indispensables en funcin de las demandas del mercado nacional e in-
la edificacin de vivienda, as como lo son el tabicn, el ternacional. As podemos encontrar insumos como la
ladrillo y las piezas cermicas. Aunque en zonas rurales arena y la grava cuyos precios permanecieron sin va-
e indgenas es comn la utilizacin del adobe y estuco, riacin durante el periodo 2006-2007. En contraste, los
as como lminas de asbesto y madera no procesada, costos de la tonelada de varilla de 3/8 se incrementaron
para construir viviendas precarias. 33.3% de un ao a otro. Aunque tambin hubo precios
Cada uno de los materiales procesados se pro- que decrecieron en el mismo periodo, tal es el caso de
duce de un modo particular. Por ejemplo, la produccin la tonelada de cemento gris que registr un descenso
de ladrillo o tabique de barro rojo cocido se realiza mez- de -10.23% (cuadro 12).
clando las materias primas: barro rojo, tierra y agua,
hasta lograr una consistencia espesa y uniforme. Des- Cuadro 12. Costos de los materiales
pus se hace el labrado que consiste en darle a la mez- para edificacin, 2006-2007
cla preparada, forma de prisma rectangular con moldes Material Unidad Ao 2006 Ao 2007 Variacin
de madera. El fraguado, que es el paso siguiente en la
$158.3 $158.3
fabricacin de ladrillo, consiste en dejar secar los mol- Arena m3
(uds 12.18) (uds 12.18)
0%
des con la mezcla durante una noche. Una vez que estn
$158.3 $158.3
secos se colocan en un horno de manera vertical para su Grava m3 (uds 12.18) (uds 12.18)
0%
coccin durante dos horas. Este horno, generalmente,
$1 043.47 $1 043.47
tiene capacidad para 70 millares de piezas y utiliza en Cal hidratada Tonelada (uds 50.27) (uds 50.27)
0%
promedio dos tambos de aceite industrial, para alcanzar Alambrn del $7 826.08 $8 200.00
una temperatura de 800 grados centgrados. Al finalizar Tonelada 4.78%
No. 2 (uds 602) (uds 602)
la coccin los ladrillos son alineados y estn listos para Block
ser transportados.125 concreto Millar
$4 915.00 $4 914.00
-0.02%
(uds 378.08) (uds 378)
Para producir adobe se cierne la tierra en mallas 10 x 20 x 40
de forma manual, se le agrega una cantidad proporcio- Poln 3 x $41.00 $51.06
Pieza 24.54%
nal de agua y el resultado se bate de manera continua. 3x8 (uds 3.15) (uds 3.93)
Se le agrega zacate y se mezcla hasta lograr una consis- $1 530.43 $1 373.91
tencia espesa. Despus se labra en cajones de madera y Cemento gris Tonelada (uds 117.72) (uds 105.68)
-10.23%
se deja fraguar a la sombra por un da. Posteriormente,
Concreto
los cajones de madera son colocados de canto y debe $1 278.00 $ 1 405.8
premezclado m3 (uds 98.31) (uds 108.14
10%
esperarse otro da para que los adobes estn listos.126
normal 250
La produccin de piezas cermicas consiste en
preparar la masa cermica, seleccionando los minerales Varilla del $6 000.00 $8 000.00
Tonelada 33.3%
No. 3 3/8 (uds 461.54 (uds 615.38)
(silicio, aluminio, calcio, magnesio, sodio, y potasio) que
son unidos con carbono, hidruros, sulfuros y seleniuros, Azulejo
m2
$98.00 $98.00
0%
para despus someterlos a procesos de cribado, lavado, 15x15 (uds 7.54) (uds 7.54)

decantacin y desecacin. Una vez que los minerales $36.04 $38.80


Loseta 30x30 m2 4.88%
son mezclados con agua dan origen a una masa plsti- (uds 2.77) (uds 2.98)
ca que puede moldearse en la forma deseada mediante
Fuente: bimsa 2007.

125
Valdez Medina Elizabeth, 2011, Anlisis del ciclo de vida y aspectos
medioambientales del diseo estructural. infonavit, Mxico. pp. 131.
126
Ibid. 127
Ibid.: 132.

76
CAPTULO 3

Evolucin del uso de materiales durables en la La trayectoria ascendente es tambin una


construccin de vivienda constante en las viviendas con techos construidos con
material durable, es decir, edificados con losa de con-
Desde hace cuarenta aos en Mxico la proporcin de creto, viguetas con bovedilla, tabique, ladrillo o terrado
viviendas que cuentan con piso de cemento, madera y con viguera (grfica 11). En 1970 la proporcin regis-
mosaico, entre otros recubrimientos, ha ido en aumento trada era de 34.2%, dos dcadas despus en 1990 lleg
(grfica 10). En 1970 representaban 58.9% del total, en 51.7%. En nmeros absolutos en 2000 se registraron
1990 se incrementaron a 80.4%, para el ao 2000 al- 21 512 236 viviendas, 64.2% del total, y en 2010
canz a 21 512 236 viviendas, lo que significaba 86.7% 20 520 770 viviendas, 71.6% del total.
del total, y en 2010 fueron 26 224 791 equivalente a Por otra parte, las viviendas con muros cons-
93.8%. truidos con materiales durables tales como tabique, la-
drillo, block, piedra, cantera, cemento o concreto, mues-
Grfica 10. Porcentaje de viviendas particulares tran el aumento ms significativo si se le compara con
habitadas con recubrimiento en los pisos los dos rubros anteriores (grfica 12). Al inicio de 1950
1970- 2010 el porcentaje de viviendas con esas caractersticas era
de 13.7%, mientras a la mitad de 1980 llegaba a 56.1% y
en 2010 al 86.9%. En nmeros absolutos en el ao 2000
las viviendas registradas con esas caractersticas eran
21 512 236, aumentando a 24 726 879 en 2010.

Grfica 12. Porcentaje de viviendas particulares


habitadas con materiales durables en paredes
1950-2010

Fuente: inegi, Censos de Poblacin y Vivienda, 1970, 1990, 2000 y


2010. II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005.

Grfica 11. Porcentaje de viviendas particulares


habitadas con materiales durables en techos
1970-2010

Fuente: inegi, Censos de Poblacin y Vivienda, 1970, 1990, 2000 y


2010. II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005.

3.3 LA SITUACIN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN


MXICO: CALIDAD Y REZAGO HABITACIONAL

En Mxico, a pesar de que la calidad de la vivienda ha mejora-


do, an no puede ser catalogada como adecuada o aceptable
puesto que las carencias habitacionales afectan a grandes
contingentes de poblacin a nivel nacional. Son millones las
personas que no cuentan con condiciones bsicas (agua po-
Fuente: inegi, Censos de Poblacin y Vivienda, 1970, 1990, 2000 y table, drenaje, materiales constructivos) que realmente den
2010. II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005. proteccin y cobijo a sus habitantes y un espacio adecuado.

77
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 13. Total de viviendas y personas segn carencias habitacionales a nivel nacional, 2000 y 2010
CENSO 2000 CENSO 2010
% sobre % sobre
% sobre Total de Total de % sobre
Carencias de la vivienda Total de
el total de personas
el total Total de el total
personas el total de
viviendas de viviendas de
viviendas afectadas afectadas personas
personas viviendas
Vivienda precaria o no cons-
65 375 0.3 287 650 0.3 37 322 0.1 145 556 0.1
truida para habitacin*
Sin agua entubada dentro de la
8 869 183 41.2 39 024 405 41.2 8 436 983 29.5 32 904 234 29.3
vivienda
Sin drenaje o fosa sptica 5 266 684 24.5 23 173 410 24.5 3 032 704 10.6 11 827 546 10.5
Sin techos de materiales
5 392 714 25.1 23 727 942 25.1 5 942 775 20.8 23 176 823 20.6
adecuados**
Sin paredes de materiales
357 439 1.7 1 572 732 1.7 309 330 1.1 1 206 387 1.1
duraderos***
Con piso de tierra 2 844 601 13.2 12 516244 13.2 1 731 414 6.1 6 752 515 6.0
Sin espacio**** 2 049 485 9.5 9 017 734 9.5 2 036 147 7.1 7 940 973 7.1

* Incluye cuarto en azotea, local no construido para vivienda, vivienda mvil y refugio.
** Incluye material de desecho, lmina de cartn, lmina metlica y lmina de asbesto (aproximacin de la muestra censal para 2010).
*** Incluye material de desecho, lmina de cartn y lmina de asbesto o metlica (aproximacin de la muestra censal para 2010).
**** Viviendas de un cuarto (cuarto redondo).
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, a partir de inegi, Tabulados bsicos del Censo de Poblacin y Vivienda 2000 y 2010.

Clculo de rezago y dficit de vivienda 2010 Grfica 13. Rezago habitacional segn tipo de
solucin, 2010 (millones de viviendas)
Existen diferentes formas de cuantificar el rezago del
parque habitacional, siendo la ms aceptada la que con-
sidera que el rezago habitacional est compuesto por
las viviendas habitadas por dos o ms hogares (hacina-
miento), los hogares cuya vivienda est construida con
materiales en deterioro y las que requieren algn mejo-
ramiento por la calidad de sus materiales en paredes y
techos (cidoc y shf, 2011).
La conavi inici en 2011 un proceso para mejorar
el clculo de indicadores que permiten caracterizar el
rezago y determinar el tipo de soluciones habitacionales
que se requieren para la poblacin mexicana. Con tal
efecto se constituy un Comit Tcnico Especializado de
Vivienda presidido por esta Comisin en el que carac- Fuente: Coordinacin general de prospectiva de conavi con datos del
teriz el rezago en tres dimensiones: espacio habitable, Censo de Poblacin y Vivienda 2010.
calidad de los materiales e instalaciones de la vivienda.
A partir de ah, se establecieron tipos soluciones segn Sin embargo, la nueva metodologa se sigue
la combinacin de las dimensiones anteriores: vivien- detallando por lo que an no se tiene una cifra oficial
da completa, ampliacin de la vivienda y mejoramiento del nivel de rezago habitacional existente en el pas. No
de los materiales constructivos y/o de las instalaciones obstante se puede contar con ciertas aproximaciones
como lo muestra la grfica 13.128 de los organismos mencionados y de la propia conavi,

128
Para mayor informacin se puede consultar el documento del Comit Tcnico Especializado de Vivienda (ctev), Grupo de Demanda.

78
CAPTULO 3

aunque en el caso de esta ltima solamente se tiene el tegora de calidad de vivienda en este estudio. Para el
monto total de rezago como lo muestra la grfica 14. clculo de las acciones se consider como dficit ha-
Para este documento, con la intencin de ana- bitacional a los hogares que carecen de una vivienda
lizar de forma integral la calidad de la vivienda se cons- propia y comparten sta con otros hogares.131
truy un indicador que permitiera clasificar el parque Los resultados del ndice sealan que ms de
habitacional segn su condicin de habitabilidad y diera la mitad de las viviendas en el pas se pueden conside-
la posibilidad de aproximar el tipo y nmero de acciones rar de una calidad adecuada o buena, 24% con alguna
que se requieren para mejorar dicho parque. carencia y 17% con ms de una carencia en las dimen-
siones constructivas, de instalaciones, de servicios y de
Grfica 14. Rezago habitacional por componente disposicin de espacio al interior de la unidad domstica
segn institucin seleccionada, 2010 y 7% con carencias en todos los indicadores (grfica 15).
(millones de hogares)
Grfica 15. Resultado del ndice integrado de la
calidad de la vivienda, 2010

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal con informacin de la enigh, 2010, inegi


y onu 2008.129

Este indicador fue el ndice integrado de la cali- Fuente: Clculos propios a partir de inegi, Base de datos de la Encuesta
dad de la vivienda,130 el cual se compone de tres dimen- Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (enigh), 2010.
siones de anlisis: materiales de construccin e instala-
ciones; infraestructura y servicios, y calidad del espacio Lo anterior pone de relieve que una buena par-
disponibles en la vivienda. El mismo permite conocer el te del parque habitacional es habitable y otra gran parte
dficit y rezago que existe en este sector, entendiendo con algunas acciones es recuperable.
como rezago a las viviendas que presentan problemas Sin embargo, la actual poltica habitacional ha
en alguna o todos los indicadores que componen la ca- concentrado sus acciones en la asignacin de crditos
para la adquisicin de vivienda nueva o usada y muy
poco hacia programas de mejoramiento y ampliacin
129
Hacinamiento se refiere, en el caso de la sfh, a dos o ms hogares de la misma. De hecho, entre 2000 y 2010 ms de 90% de
por vivienda. En el caso de la onu significa ms de dos personas los crditos dados por instituciones gubernamentales es-
por dormitorio. Deterioro, para sfh, en paredes se relaciona con tuvieron destinados a este rubro o lnea de programa.132
materiales de desecho, lmina de cartn, carrizo, bamb, palma, No obstante, 94% de las acciones requeridas a nivel na-
embarro o bajareque; en techos es material de desecho, lmina de
cartn, palma o paja. Para la onu se considera adems pisos de tierra.
cional se relacionan con el mejoramiento de las viviendas
En cuanto a materiales regulares, la sfh considera en paredes lmina ya existentes y apenas 3.5% se refiere a vivienda nueva
metlica o de asbesto, madera o adobe; en techos lmina metlica o
de asbesto, madera, tejamanil o teja. La onu agrega pisos firmes (sin
recubrimiento). 131
Este indicador contempla los dos tipos de hacinamiento sealados
130
Este indicador es el resultado de un procesamiento estadstico a por la sfh y por la onu.
partir del mtodo de Componentes Principales; puede consultarse a 132
Informes anuales de actividades del infonavit y fovissste, 2000-2011;
detalle en el documento de trabajo del mismo nombre en el Centro Estadsticas de vivienda 2000-2010, conavi, Unidad de estudios de
de Estudios Sociales y de Opinin Pblica (cesop). vivienda de shf.

79
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 14. Estimacin de las viviendas por acciones requeridas segn tamao de localidad
y caractersticas del rezago y dficit habitacional, 2010
Mejoramiento de
Vivienda nueva por vivienda**
Viviendas nuevas Total de acciones Total de
(demanda de hogares segn tamao de la Viviendas
Tamao de localidad reemplazo* (ampliacin y
sin vivienda)*** localidad (por tamao
reparacin o ambos)
de localidad)
Viviendas % Viviendas % Viviendas % Viviendas %
100 000 y ms habitantes 29 288 8.2 3 941 348 29.6 219 604 44.1 4 190 240 29.6 6 204 850
15 000 a 99 999 habitantes 15 193 4.2 1 886 856 14.2 87 871 17.7 1 989 920 14.1 3 938 247
2 500 a 14 999 habitantes 49 705 13.9 2 458 347 18.5 89 990 18.1 2 598 042 18.3 4 162 996
Menos de 2 500 habitantes 263 691 73.7 5 016 238 37.7 100 263 20.1 5 380 192 38.0 14 308 898
Total de acciones 357 877 100 13 302 789 100.0 497 728 100 14 158 394 100 28 614 991
Porcentaje por tipo de
357 877 2.5 13 302 789 94.0 497 728 3.5 14 158 394 100 28 614 991
accin

* Viviendas muy malas con ms de 20 aos de antigedad.


** Viviendas muy malas con 20 aos o menos de antigedad, viviendas malas y regulares.
*** Hogares que carecen de una vivienda propia.
Fuente: Elaboracin puec-unam a partir de inegi, Base de datos de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (enigh), 2010.

por la demanda de los hogares hacinados (en trminos lipas, mientras que la calidad ms baja se registr en
de la shf) y 2.5 por reemplazo.133 (cuadro 14). Guerrero, Chiapas, Oaxaca, Tabasco, Veracruz y Puebla
La aplicacin del ndice confirma que entre (grfica 16).
menos urbanizada es el rea en que se encuentran las Este indicador muestra una correlacin nega-
viviendas mayores son sus condiciones de precariedad. tiva con el nivel de desarrollo econmico de cada enti-
As, puede observarse que el mayor nmero de acciones dad, nuevamente son los estados con menor desarrollo
necesarias se concentra en las localidades con menos de humano del pas los que requieren el mayor apoyo para
2 500 habitantes, consideradas rurales (cuadro 13). solventar sus carencias (Guerrero, Chiapas, Oaxaca, Ta-
En stas se ubica la mayor necesidad de vi- basco y Veracruz), y los que se pueden considerar con
viendas nuevas por reemplazo (73.7%) mientras que la mayor desarrollo presentan menos carencias (Nuevo
demanda de viviendas nuevas por hogares hacinados Len y Distrito Federal)134 (grfica 17).
se ubica en las grandes ciudades (44.1%). La necesidad Un dato que destaca es que en todos los es-
de mejoramiento o ampliacin se reparte bsicamente tados ms de 90% de las acciones que hacen falta son
entre las reas rurales y las ms urbanizadas, 37.7% y de mejoramiento y ampliacin, con excepcin de Nuevo
29.6% del total de acciones respectivamente. Len que presenta un porcentaje un poco menor de
Es importante insistir en que la necesidad ha- 84% en este tipo de accin. Las entidades que registran
bitacional del pas se relaciona fundamentalmente con ms requerimientos de viviendas nuevas debido a hoga-
la activacin de programas para la recuperacin de la res hacinados son Nuevo Len, Guanajuato, Quertaro,
vivienda ya existente y no con la construccin de nuevas Michoacn, Jalisco, Distrito Federal, Colima y San Luis
unidades. Potos. Y las que requieren proporcionalmente ms ac-
A otro nivel territorial, segn entidad federativa, ciones de reemplazo por la mala calidad y antigedad
es importante sealar que tambin se observan grandes del parque habitacional son Guerrero, Durango, San Luis
desigualdades en la calidad general de las viviendas. Los Potos, Yucatn, Campeche y Sonora.
estados que registraron las mejores condiciones fueron
Nuevo Len, Distrito Federal, Sinaloa, Jalisco y Tamau-
134
Sin embargo, hay estados que muestran pocos requerimientos de
acciones y se podra considerar que tienen un desarrollo econmico
medio -como lo seala el Informe sobre Desarrollo Humano 2011-
133
Es decir que ya cuentan con una edificacin pero de muy mala estos son: Sinaloa, Jalisco, Tamaulipas, Sonora, Chihuahua, Coahuila
calidad en un terreno propio. y Colima.

80
CAPTULO 3

Grfica 16. Porcentaje de viviendas de buena calidad segn entidad federativa, 2010

Fuente: Elaboracin puec-unam a partir de inegi, Base de datos de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (enigh), 2010.

Grfica 17. Entidades federativas segn porcentaje total de acciones requeridas


para mejorar el parque habitacional, 2010

Fuente: Elaboracin puec-unam a partir de inegi, Base de datos de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (enigh), 2010.

Necesidades de vivienda por formacin Segn esta fuente, para el ao 2030 se tendrn
de nuevos hogares en el pas poco ms de 39 millones de viviendas lo que
representar un incremento de 14 millones de unidades
Adems de las acciones requeridas por el deterioro y haci-
namiento en las viviendas se deben considerar las necesi-
dades derivadas de la formacin de nuevos hogares. Para
hace una diferencia de casi 4 millones entre las cifras. Se debe agregar
el clculo de la demanda futura por este factor se consi- que la informacin del Censo tambin seal otras inconsistencias
derarn las proyecciones de vivienda y hogar del Consejo en las hiptesis manejadas respecto a las variables de fecundidad y
Nacional de Poblacin (conapo) 2005-2050135 (cuadro 15). migracin y sobre un subregistro en 2005 de la poblacin infantil.
Todos estos elementos afectan la estructura por edad y sexo de la
poblacin y por tanto las estimaciones en cuanto la formacin de
hogares y la esperada demanda futura de vivienda. Es por ello que
El Censo de Poblacin y Vivienda de 2010 registr un total de 112
135
la informacin que sigue debe ser tomada con algunas reservas y de
336 538 personas en Mxico, en tanto la proyeccin del Consejo manera nicamente indicativa de algunas tendencias sobre el tema
Nacional de Poblacin estim para el mismo ao 108 396 211, esto que nos ocupa.

81
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 15. Viviendas particulares e incrementos res se estima que ascender a un promedio de 601 036
absolutos y relativos a mitad de ao, 2005-2030 unidades por ao lo cual multiplicado por 252m2 por
vivienda (que incluye el terreno, las reas comunes y las
Incremento Incremento por- de urbanizacin)136 hace un requerimiento de 15 086
Ao Total
absoluto centual hectreas de tierra apta para la edificacin.
2005 25 120 275
2010 28 116 121 2 995 846 11.9% Proyeccin alternativa
2015 31 121 301 3 005 180 10.7%
2020 34 054 400 2 933 099 9.4%
2025 36 790 908 2 736 508 8.0% Como un complemento a la informacin anterior, se
2030 39 193 231 2 402 323 6.5% presentan es este apartado los resultados de un ejer-
Fuente: Estimacin con base en Consejo Nacional de Poblacin cicio prospectivo elaborado a partir de las proyecciones
(conapo), Proyecciones de los hogares y las viviendas en Mxico, de poblacin de la conapo pero con ao base 2000, el
2005-2050, Mxico, 2008. periodo contemplado fue de 2000 a 2050. Se seleccion
esa proyeccin por considerar que se ajusta mejor a las
respecto a las que se registraban en 2005 y de poco ms cifras reportadas por el Censo de Poblacin y Vivienda
de 11 millones con respecto a 2010. Lo anterior implica de 2010.137
un crecimiento promedio de 562 918 viviendas por ao. Las proyecciones aqu presentadas tienen una
Segn las proyecciones de conapo, el parque temporalidad quinquenal y se derivan de las de pobla-
habitacional aumentara en 56% a lo largo de esos 25 cin del conapo a nivel nacional. Se utiliz el mtodo de
aos, no obstante se puede observar que el ritmo de tasa de jefe de hogar para calcular la demanda potencial
cambio disminuir conforme avance el tiempo. En tanto de vivienda de 2000 a 2030. Este mtodo demogrfico
el aumento medio anual entre 2005 y 2010 se ubic en parte de la consideracin de que la formacin de hoga-
2.3% para el quinquenio 2025-2030 se estima que ser res es el principal factor para determinar esa demanda
de 1.3% (grfica 18). El nmero de ocupantes de las vi- potencial, de tal forma que si se conoce cuntos hoga-
viendas tambin observar una reduccin aproximada- res se formarn se sabr cuntas viviendas se necesita-
mente de una persona. rn en el futuro.138

Grfica 18. Promedio de ocupantes y tasas de


crecimiento de la poblacin y la vivienda en 136
El clculo de los metros de suelo requeridos por las viviendas fue
Mxico, 2005-2030 tomado del texto de cidoc-shf, Estado Actual de la Vivienda en Mxico
2011, Mxico 2011, p. 37.
137
Este material se elabor para el estudio Entre el Estado y el
mercado: la vivienda en el Mxico de Hoy, coordinado por Ren
Coulomb y Martha Schteingart, se presenta en el primer captulo
de Ren Flores Arenales y Gabriela Ponce Sernicharo, Vivienda y
dinmica demogrfica. Para este apartado las cifras fueron ajustadas
con relacin al Censo de Poblacin y Vivienda de 2010.
138
Se sabe que los hogares tienen cierta regularidad en cuanto a
la estructura por edad por lo que cada tasa de jefatura representa
un porcentaje relativamente estable del total de jefes en ese grupo
etario. El clculo se obtiene dividiendo el nmero de jefaturas por
grupo de edad dentro de la poblacin de ese mismo grupo. Para usar
este mtodo primero se estiman las tasas de jefe de hogar del ao
ms cercano al inicio del periodo de proyeccin (ao 2000); Esas
tasas se aplican a la estructura por edad de diferentes aos, con lo
que se obtiene el nmero de jefes para cada periodo de proyeccin;
Fuente: Estimacin con base en Consejo Nacional de Poblacin aqu se ajust con el comportamiento derivado de los resultados del
(conapo), Proyecciones de los hogares y las viviendas en Mxico, ltimo Censo de Poblacin. Se obtuvo as un nmero de viviendas
2005-2050, Mxico, 2008. que va evolucionando tanto en funcin del volumen de poblacin
como de los cambios en la estructura por edad de sta conforme
avance el tiempo.
En este quinquenio (2010-2015) la demanda De las tendencias recientes para el total del pas y de la
de vivienda producto de la formacin de nuevos hoga- observacin de lo sucedido en otros pases se decidi suponer que

82
CAPTULO 3

Cuadro 16. Resultados de la proyeccin alternativa de vivienda 2000-2030


Concepto 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Vivienda total 2 1512 236 25 023 342 28 607 568 32 020 093 35 596 341 38 818 883 41 573 724
% Jefatura masculina 78.9 76.95 75.4 72.9 70.4 67.9 65.4
% Jefatura femenina 21.1 23.05 24.6 27.1 29.6 32.1 34.6
Periodo 2000-2005 2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 2000-2030
Tasa de crecimiento* 3.07 2.71 2.28 2.14 1.75 1.38 2.22
Incremento quinquenal 3 511 106 3 584 226 3 412 525 3 576 248 3 222 542 2 754 841 20 061 488

* Porcentual.
** Se parte del supuesto que se conservar el porcentaje de 1.02 hogares por vivienda del 2000 a lo largo del periodo de proyeccin. Se utiliz el
mtodo de jefatura de hogar para estimar viviendas. Para ello se utilizaron las tasas de jefe de hogar por grupo de edad supuesto de que el monto
de hogares equivale as al monto final de viviendas.
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en Ren Flores y Gabriela Ponce op. cit. y conapo, Proyecciones de la poblacin de Mxico,
2000-2050, inegi, Censo de Poblacin y Vivienda 2010, Mxico, 2011.

Los resultados generales de este ejercicio pros- que enfrentan situaciones de desventaja econmica
pectivo indican que para satisfacer las necesidades ha- para mantener un adecuado nivel de vida.
bitacionales que se generarn para 2030, si partimos de En general se puede observar que el ritmo de
2010, se tendrn que construir casi 13 millones vivien- crecimiento de vivienda ha ido y seguir reducindose
das nuevas. Este comportamiento est relacionado con a lo largo del periodo de estudio y por lo tanto segu-
la actual estructura etaria que favorece el engrosamien- ramente los requerimientos sern cada vez ms cuali-
to de los grupos en donde la tasa de jefatura es mayor tativos que cuantitativos, aunque debe considerarse el
(cuadro 16). deterioro y las viviendas que ser necesario remplazar a
En los primeros 10 aos de la proyeccin se re- travs del tiempo. Tanto la grfica 19 como la 20 mues-
querirn en promedio 698 877 viviendas anuales y en tran el descenso. La tasa de crecimiento prcticamente
los siguientes 10 aos ser de 597 738 viviendas por pierde un punto porcentual de 2010 a 2030 y el creci-
ao. Es decir la demanda ms fuerte se presentar en la miento porcentual tambin refleja esta baja en el ritmo
dcada que va corriendo y a partir de 2020 el requeri- de aumento de unidades.
miento bajar aproximadamente en 100 mil unidades.
En cuanto al gnero de la jefatura, es intere- Grfica 19. Tasa de crecimiento de la vivienda
sante ver que los resultados arrojan que la jefatura fe- 2000-2030
menina tendr un aumento constante, pasar de 24.6%
en 2010 a 34.6% en 2030, es decir 10 puntos porcen-
tuales ms (cuadro 15). Lo anterior es relevante porque
la mayor parte de los hogares dirigidos por mujeres son
monoparentales, esto es, no cuentan con un cnyuge y
en general son mujeres separadas, divorciadas o viudas.
Es importante sealar tambin, que una proporcin cre-
ciente, son mujeres en edades maduras o de la tercera
edad que no tienen una trayectoria laboral continua y

habr ciertos cambios en las tasas de jefatura hacia 2030 y que


stas no se mantendrn constantes en el periodo. Sin embargo, debe
mencionarse que de acuerdo a los supuestos de las proyecciones
demogrficas usadas como base para generar las derivadas de jefes Fuente: Estimacin puec-unam, 2012, con base en Ren Flores y
de hogar y vivienda se considera que las diversas tasas e indicadores Gabriela Ponce op. cit. y conapo, Proyecciones de la poblacin de
del cambio demogrfico tienden a ser ms homogneas conforme Mxico, 2000-2050, inegi, Censo de Poblacin y Vivienda 2010,
avanza el gradiente de proyeccin. Mxico, 2011.

83
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Grfica 20. Descenso en el porcentaje de hablando, con un promedio de equipamiento e infraes-


incremento de la vivienda 2000-2030 tructura aceptable y un uso del espacio adecuado.
Sin embargo, al considerar el bienestar y cali-
dad habitacional que debera tener la poblacin se ob-
serva que un alto porcentaje an no cuenta con una vi-
vienda adecuada a sus necesidades y aspiraciones. Esto
se evidencia al revisar la cantidad, el tipo de acciones
necesarias para enfrentar el dficit y el rezago que ac-
tualmente se tiene en el sector; cerca de la mitad de las
edificaciones se encuentran en situacin deficitaria.

Demanda efectiva de vivienda en Mxico

En 2006, un estudio calcul la demanda efectiva de vi-


vienda considerando la capacidad de pago de la pobla-
Fuente: Estimacin puec-unam, 2012, con base en Ren Flores y cin segn la distribucin del ingreso registrada en el
Gabriela Ponce op. cit. y conapo, Proyecciones de la poblacin de Censo de poblacin de 2000, los requerimientos de vi-
Mxico, 2000-2050, inegi, Censo de Poblacin y Vivienda 2010, vienda por crecimiento demogrfico (formacin de ho-
Mxico, 2011.
gares) y por rezago habitacional estimado para 2030.139
Finalmente se debe sealar que segn los resul- La aproximacin a la demanda efectiva entre
tados de este ejercicio, las acciones requeridas se pue- 2000 y 2030 con esta metodologa arroj que en el pe-
den resumir en el cuadro 17. riodo se requerira duplicar el acervo de vivienda exis-
tente en 2000, es decir, 22.6 millones de viviendas. De
Cuadro 17. Resultado final de acciones requeridas este total aproximadamente 4 millones seran produci-
para satisfacer las necesidades actuales das de manera informal en asentamientos rurales; 4.7
de vivienda, 2010 millones en aglomeraciones urbanas, ciudades medias y
Total de ciudades chicas; mientras que en las zonas metropolita-
Tipo de acciones requeridas %
acciones nas la demanda de vivienda informal sera de aproxima-
Vivienda nueva por reemplazo* 357 877 2.4 damente 3.4 millones.
Vivienda nueva por formacin de nuevos En cuanto a la demanda efectiva financiada por
497 728 3.4
hogares (proyeccin)
Viviendas nuevas(demanda de hogares sin
instituciones pblicas, dicho estudio seal que ascen-
682 505 4.6 dera a ms de 8 millones de viviendas, lo cual significa
vivienda)***
Mejoramiento de vivienda** (ampliacin y
13 302 789 89.6
un promedio anual de 200 mil y se localizara funda-
reparacin o ambos) mentalmente en las zonas metropolitanas. Se estim
Total de acciones en 2010 14 840 899 100
que la demanda de los sectores con ingresos mayores a
* Viviendas muy malas con ms de 20 aos de antigedad. 10 salarios mnimos (vivienda residencial) alcanzara 2.3
** Viviendas muy malas con 20 aos o menos de antigedad, millones de efectivos, lo cual implica un promedio de 77
viviendas malas y regulares. mil anuales (cuadro 18).
*** Hogares que carecen de una vivienda propia.
Por otra parte, un estudio del Centro de Investi-
Fuente: Elaboracin puec-unam a partir de inegi, Base de datos de la
gacin y Documentacin de la Casa (cidoc), El estado ac-
Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (enigh), 2010, la
proyeccin con base en Ren Flores y Gabriela Ponce op. cit. y conapo, tual de la vivienda en Mxico 2012, tomando en cuenta
Proyecciones de la poblacin de Mxico, 2000-2050, inegi, Censo de el rezago habitacional, la formacin de nuevos hogares,
Poblacin y Vivienda 2010, Mxico, 2011.

En sntesis, si se mide con los estndares mni-


mos requeridos para proporcionar cobijo y proteccin
139
Priscilla Connolly D. La demanda habitacional en Ren Coulomb
y Martha Schteingart (coords.), Entre el Estado y el Mercado: La
a los hogares, las caractersticas actuales de las vivien- vivienda en el Mxico de Hoy, Miguel ngel Porra, Universidad
das muestran que en general se puede considerar como Autnoma Metropolitana, Azcapotzalco y Cmara de Diputados, lix
un parque habitacional consolidado constructivamente Legislatura, Mxico, 2006, p. 100.

84
CAPTULO 3

Cuadro 18. Primera aproximacin a la demanda efectiva por reas del Sistema Urbano Nacional a 2030
Mltiplos de salarios Zonas Aglomeraciones Ciudades Ciudades
No urbano Total
mnimos metropolitanas urbanas medias pequeas
Total de necesidades de
8 639 016 3 196 232 3 390 518 2 265 191 5 139 996 22 630 953
vivienda
Hasta 3 s.m.: vivienda
3 360 577 1 540 584 1 661 354 1 540 330 4 106 857 12 209 702
informal
3 a 10 s.m.: vivienda
3 896 196 1 304 063 1 369 769 620 662 909 779 8 100 470
subsidiada
Ms de 10 s.m.: vivienda
1 382 243 354 782 359 395 106 464 123 360 2 326 243
residencial

Fuente: Connolly (2006).

la movilidad habitacional y las curas de originacin,140 CONCLUSIONES


estima que para 2012 se demandarn 1 071 241 solu-
ciones de vivienda con la distribucin que se presenta La industria de la construccin se relaciona de manera
en el cuadro 19. directa e indirecta con otras ramas de la economa, en
particular estimula el sector de materiales para la cons-
Cuadro 19. Necesidades y demanda de vivienda, 2012 truccin, de ah la importancia que tiene como fuente
Total de Demanda
de empleo y generacin de riqueza en el pas. Del mis-
Porcentaje por mo modo, la dinmica de la industria de la produccin
Componentes viviendas con de vivienda
componente
necesidades 2012 de materiales impacta el sector de la edificacin de vi-
Rezago vienda, en trminos de los costos y de la calidad en las
9 037 960 639 753 59.7
habitacional edificaciones.
Formacin Entre los materiales para la construccin de
de nuevos 603 508 322 780 30.1
hogares
vivienda que con mayor frecuencia se utilizan estn el
block, el concreto, el ladrillo de barro rojo, los productos
Movilidad
81 708 81 708 7.6 cermicos y los derivados del acero como las varillas.
habitacional
Curas de Todos son elaborados en el pas y cuentan con amplios
27 000 27 000 2.5
originacin canales de distribucin de los que fundamentalmente se
ocupan pequeas y medianas empresas.
Fuente: cidoc (2012). El uso de materiales durables para la construc-
cin de vivienda, segn se registra en las estadsticas, ha
El mayor porcentaje de soluciones correspon- venido aumentando con el paso de las dcadas, as como
dern al componente rezago habitacional (6 de cada 10 tambin la consciencia sobre sus efectos medioambien-
soluciones); en tanto 3 de cada 10 sern para atender la tales. Actualmente la Ley de vivienda contempla el apoyo
demanda de nuevos hogares; la movilidad y las curas de a la investigacin y desarrollo de tecnologa para mejorar
originacin representan el mnimo de acciones (7.6% y los materiales con los que se construyen las viviendas.
2.5% respectivamente). Los indicadores sobre las condiciones actuales
Por otra parte, la demanda por tipo de solucin, del parque habitacional construido y el rezago existen-
que es la que tiene como base la capacidad de pago, nivel te, revelan que las principales necesidades se relacionan
de ingreso y las caractersticas sociodemogrficas de los con la demanda de vivienda nueva por las condiciones
hogares, se estim para 2012 en 601 254 acciones para de hacinamiento en que viven muchas familias y con
adquisicin; 236 285 de mejoramiento y 233 74 de apo- el mejoramiento y rehabilitacin de viviendas precarias
yo a la autoproduccin en zonas rurales y semi rurales. y deterioradas. Por ello la nueva oferta habitacional, a
travs de crditos otorgados a los trabajadores del mer-
cado formal, no necesariamente responde a estas nece-
140
Hogares que son rechazados para adquirir un crdito hipotecario sidades. La poltica habitacional no slo debe orientarse
y que posteriormente se les autoriza como resultado de una mejora a producir vivienda nueva sino a mejorar el entorno ur-
en su perfil crediticio. bano ya construido.

85
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Existe una gran demanda insatisfecha tanto de sus habitantes tendrn que recorrer para cubrir distintas
vivienda nueva como de reparacin y restauracin de necesidades laborales, educativas, de salud, socializacin
la ya deteriorada por el simple paso de los aos; otra y esparcimiento, las cuales tambin son fundamentales
se encuentra vinculada a la incertidumbre de lo que se para la construccin de un indicador de calidad. Otro
espera por los desastres naturales que puede provocar tema importante y que tampoco se tiene resuelto en las
el cambio climtico y que ya se han visto en alguna me- estadsticas nacionales es el registro completo y exac-
dida en aos recientes. to de cuntas viviendas estn ubicadas en lugares de
Aunado a ello, se debe considerar que la for- riesgo y de qu tipo de riesgo tienen aunque estn bien
macin de nuevos hogares se seguir incrementando en construidas.
los aos de la primera mitad del presente siglo. Es pues, Estos son puntos cruciales a considerar para la
una carrera entre oferta y demanda que no puede dete- toma de decisiones y la implementacin de programas
nerse o posponerse. Se requieren polticas que permitan que contemplen de manera integral la problemtica que
prevenir y enfrentar las problemticas derivadas de esta est enfrentando el sector habitacional como una varia-
nueva realidad habitacional. ble indiscutible de la calidad de vida de la poblacin.
Se carece de informacin sobre cuestiones ta-
les como: la ubicacin de la vivienda y la distancia que

Cardo nm. 6, col. Ampliacin Miguel Hidalgo, delegacin Miguel Hidalgo, D.F.

86
FINANCIAMIENTO Y
04
MERCADO DE
L A VIVIENDA

4.1 CONTEXTO GENERAL


4.2 IMPORTANCIA RELATIVA DEL FINANCIAMIENTO A LA
VIVIENDA EN MXICO
4.3 POLTICAS Y PROGRAMAS PBLICOS DE FINANCIAMIENTO
Y APOYO A LA VIVIENDA
4.4 ESQUEMAS DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA
4.5 PROGRAMAS DE SUBSIDIOS A LA VIVIENDA
4.6 OFERTA DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA
4.7 ASEQUIBILIDAD A LA VIVIENDA Y AL SUELO POR GRUPO
DE INGRESO
CONCLUSIONES
Albarrada nm. 2,
col. Progresista, delegacin
Iztapalapa, D.F.
CAPTULO 4

FINANCIAMIENTO Y MERCADO DE L A VIVIENDA

El financiamiento a la vivienda incluye diversas formas cada vez ms como indicadores de la situacin del siste-
de movilizacin de recursos, destacndose la gestin de ma financiero de los pases.
lneas de crdito en los mercados internacionales de deu- Sin embargo, es importante mencionar que pese
da y capital, as como la conformacin de sistemas de a que muchos pases Mxico incluido han logrado
garantas, instrumentos que se han incorporado tanto implantar una poltica econmica, que si bien ha garan-
a la operacin del crdito hipotecario, como de otros tizado de alguna forma la estabilidad de los agregados
productos entre los que destacan el financiamiento al econmicos, no ha logrado impulsar el crecimiento y de-
desarrollador inmobiliario, la renta con opcin a compra sarrollo de la economa basado en los requerimientos de
y el microcrdito aplicado a la vivienda. la poblacin, los cuales se reflejan en un mayor nmero
El presente captulo busca mostrar, por una de empleos e incrementos en los ingresos reales. En este
parte, la diversidad de agentes que participan en el mer- sentido, si bien durante la ltima dcada la economa
cado de financiamiento a la vivienda en Mxico y los mexicana observ un crecimiento promedio con tasas
instrumentos utilizados para operar una multiplicidad cercanas al 4% anual, el nmero de personas en situa-
de productos crediticios y, por la otra, la relevancia de cin de pobreza en Mxico se increment de 48.8 millo-
una estrategia diferenciada en trminos de financia- nes a 52 millones entre 2008 y 2010, lo que significa un
miento a la vivienda y sus destinos, dadas las diferencias incremento de casi 2 puntos porcentuales.141
y necesidades de los diversos segmentos del mercado de Por otra parte, la estabilidad de los grandes
vivienda. Para tal efecto, se describen y analizan el siste- agregados macroeconmicos se asume como una con-
ma pblico y el privado de financiamiento a la vivienda, dicin fundamental de la salud financiera, la cual se
considerando las diversas modalidades de crdito por traduce directamente en efectos que inciden sobre las
tipo de vivienda, destino, tipo de intermediario financie- necesidades sociales, como es el caso de la vivienda y
ro y asequibilidad a la vivienda por grupo de ingreso. su financiamiento. En este sentido, las recientes expe-
riencias internacionales muestran la fragilidad de los
4.1 CONTEXTO GENERAL sistemas financieros y sus economas, situacin que es
posible observarse an en pases desarrollados como son
La estabilidad macroeconmica es una de las condicio- Estados Unidos y Espaa, en donde las crisis econmicas
nes que se han establecido como condicin para impul- han devenido de colapsos del sistema financiero, deriva-
sar mayores niveles de bienestar entre la poblacin. Du- do de polticas altamente riesgosas de financiamiento a
rante la ltima dcada, la estabilidad macroeconmica la vivienda.142
ha sido uno de los fundamentos adoptados por varios
pases, con el fin de garantizar bajos niveles de inflacin,
limitados dficits fiscales y preferentemente, saldos po-
141
Consejo Nacional de Evaluacin de la Poltica de Desarrollo Social,
(2011), Informe de Pobreza en Mxico, el pas, los estados y sus
sitivos en la balanza de pagos. municipios.
Esta estrategia ha sido acompaada de un enfo- 142
Este periodo es conocido como de crisis subprime, al otorgarse
que orientado a conformar condiciones que garanticen crditos hipotecarios a grupos poblacionales con niveles de ries-
la salud del sistema financiero, incorporando mecanis- go crediticio sumamente elevados, pero que como resultado de la
mos de mercado como son los reportes de la solvencia de disponibilidad de recursos y tasas de inters atractivas, los inter-
mediarios financieros optaron por participar en estos segmentos de
la deuda de las agencias de calificacin, que funcionan mercado con resultados negativos para el sistema.

89
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Para el caso mexicano, el mercado de vivienda en la provisin de servicios financieros y no financieros


es sumamente relevante toda vez que la edificacin re- vinculados a la adquisicin, mejoramiento, y ampliacin
sidencial es uno de los principales componentes de la de vivienda, que se vincule con las caractersticas de la
construccin, sector que aporta alrededor de 6% del pib demanda constituida por los diversos grupos poblacio-
a la economa nacional.143 La vivienda es una de las ne- nales y de ingreso, tal y como se muestra en la figura 2.
cesidades bsicas de la poblacin, y se constituye como
el activo de mayor valor para las familias al conformar Figura 2. Condicionantes del Financiamiento
patrimonio, cuyas implicaciones son de amplio espectro a la vivienda
en trminos intergeneracionales.
Por lo tanto, el financiamiento a la vivienda
se convierte en un instrumento estratgico, siendo el
crdito hipotecario en particular, uno de los productos
que genera un mayor acceso al mercado de vivienda. En
consecuencia, este tipo de financiamiento se caracteriza
por ser uno de los componentes de mayor participacin
dentro de las carteras de los bancos comerciales y orga-
nismos pblicos de vivienda. Sin embargo, es necesario
profundizar en los instrumentos que permitan que un
segmento importante de la poblacin, aquella que se en-
cuentra en el sector informal y/o con ingresos relativos
ms bajos, se incorpore a los sistemas de financiamiento
a la vivienda, toda vez que los niveles de inclusin finan- Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.
ciera a los sistemas formales observan niveles de entre
40% para los centros urbanos y de 20% para las zonas En Mxico, durante la historia reciente es po-
rurales.144 sible vislumbrar la existencia de una correlacin directa
Los pases requieren de estrategias integrales entre la situacin macroeconmica y la salud del sistema
que promuevan un ambiente macroeconmico adecua- financiero. Tomando en cuenta las dcadas posteriores a
do para impulsar polticas deliberadas para el financia- las crisis de balanza de pagos y de dficit fiscal observa-
miento a la vivienda, incorporando a los intermediarios dos durante finales de 1970 e inicios de 1980, las crisis
financieros privados y pblicos existentes, y desarrollan- nacionales se han vinculado a dificultades asociadas al
do a aquellos que se encuentren en posibilidades por sistema financiero (1982, 1986, 1995, y 2009), algunas
localizacin, experiencia y capacidad de operar con de ellas claramente vinculadas a la laxitud respecto a la
nuevos segmentos de mercado que tradicionalmente no regulacin del sistema financiero nacional en su con-
son atendidos. El fin ltimo de estas estrategias debe ser junto, incorporndose a la ms reciente la inestabilidad
el de posibilitar una mayor asequibilidad a la vivienda financiera internacional derivada de la crisis Norteame-
de los diversos grupos de ingreso que conforman a la ricana y de la Unin Europea.
sociedad, con instituciones e instrumentos financieros A pesar de las crisis financieras externas, M-
especializados y adecuados para cada uno de ellos. xico ha mantenido estabilidad macroeconmica y una
El financiamiento a la vivienda requiere de una relativa salud del sistema financiero durante la ltima
serie de condiciones necesarias y suficientes en trminos dcada, lo cual ha permitido transitar hacia esquemas y
macroeconmicos, as como el despliegue de un anda- condiciones de financiamiento a la vivienda que no ha-
miaje de polticas y programas pblicos especializados, y ban sido vistos en la historia reciente del pas.
una activa participacin de los sectores privado y social Dicha estabilidad se explica a partir de los ni-
veles de crecimiento econmico, los cuales se ubican en
el orden de 4% anual, con incrementos en los niveles
de empleo que observan crecimientos de 4.2% hacia el
143
Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (2009), Censos
Econmicos. 2010. Por su parte, el manejo de la poltica monetaria ha
144
Comisin Nacional Bancaria y de Valores (2011), Reporte de logrado la convergencia de la inflacin en niveles me-
inclusin financiera. nores al 4% anual, con tasas de referencia sistemtica-

90
CAPTULO 4

mente a la baja, estableciendo tasas de inters para el As mismo, es necesario establecer que origi-
financiamiento que se han mantenido estables en nive- nalmente la Constitucin estableca una modalidad res-
les de 4.5% desde mediados de 2008, acompaado de la pecto a la tenencia y propiedad de la tierra basada en la
emisin de un bono145 de 10 aos que ha oscilado entre figura del ejido, la cual se caracterizaba por operar como
6% y 7% entre 2011 y 2012.146 Estas dos condiciones tierra comunal no susceptible de venta. Esta modalidad
han posibilitado una mayor profundidad crediticia. Sin se mantiene en buena parte del territorio rural a nivel
embargo, es necesario establecer que el nivel de los sa- nacional, aunque las reformas impulsadas durante 1992
larios reales tomando como base el comportamiento permiten la incorporacin de las tierras ejidales al mer-
del salario mnimo ha sido decreciente, reducindo- cado de suelo urbano. Finalmente, es importante sealar
se en 5.9% entre 2000 y 2011,147 as como una mayor que el principal reto en Mxico respecto a los derechos
fragmentacin del mercado de trabajo hacia el sector de propiedad se vincula al nivel de informalidad (titula-
informal, que de acuerdo a diversas estimaciones re- rizacin) de dichos derechos de propiedad, lo cual difi-
presenta entre 29.45% y 50% del total de la poblacin culta su utilizacin como garanta para la mayora de los
ocupada.148 En consecuencia, si bien existe una mayor agentes del mercado financiero.
profundizacin crediticia con mejores condiciones de La garanta hipotecaria es sin duda el tipo de co-
acceso al financiamiento, sta se ha concentrado en los lateral utilizado de manera ms recurrente para la com-
grupos de ingresos relativamente mayores con una cla- pra de inmuebles mediante la utilizacin de crdito. En
ra orientacin hacia el mercado formal, relegando a un la vertiente de los desarrollos inmobiliarios, usualmente
amplio sector de la poblacin. se utilizan garantas hipotecarias, aunque se han desa-
rrollado sistema de garantas a travs de fideicomisos.
Derechos de propiedad y tipos de garantas La primera consiste en la celebracin de un
contrato en donde el acreditado o un tercero, cede el
Los derechos de propiedad en Mxico se encuentran derecho al acreedor (al intermediario financiero) de co-
consagrados a nivel Constitucional en el artculo 27 brar el monto del financiamiento mediante la ejecucin
en donde se seala La propiedad de las tierras y aguas del bien inmueble sujeto del crdito (o de otro que haya
comprendidas dentro de los lmites de territorio nacio- sido dejado en garanta para tal efecto). El contrato es
nal, corresponde originariamente a la Nacin, la cual ha registrado ante Notario Pblico y se inscribe en el Regis-
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas tro Pblico de la Propiedad,150 con el objetivo de validar
a particulares, constituyendo la propiedad privada.149 En que el inmueble en garanta no ha sido afectado por
este sentido, es importante enfatizar el derecho del Es- otro contrato a crdito. En este sentido, los inmuebles
tado a recuperar el dominio sobre la propiedad privada que operan como garanta hipotecaria originalmente se
bajo la modalidad de expropiacin, la cual deber estar encuentran libres de gravamen para su posterior ins-
justificada en trminos de utilidad pblica y supone una cripcin en el Registro Pblico de la Propiedad.
indemnizacin por parte del Estado a los particulares. En el caso de la garanta en fideicomiso, el veh-
culo se constituye con el mismo objetivo de la garanta
hipotecaria, si bien en su operativa observa una diferen-
cia importante: el bien inmueble que operar como co-
145
La emisin de un bono representa la colocacin de papel lateral se traslada a una institucin Fiduciaria, en lugar
gubernamental o privado en los mercados burstiles. de que la propieda permanezca bajo la titularidad del
146
Servicio de Estudios Econmicos, bbva (julio, 2012), Situacin acreditado. Por lo tanto, el fideicomiso de garanta de-
Inmobiliaria en Mxico. tenta temporalmente la propiedad del inmueble hasta
147
Santiago Reyes, Miguel (2011), Los salarios en Mxico, Fundacin
Friedrich Ebert.
que el crdito ha sido pagado en su totalidad.
148
El clculo oficial es generado por el Instituto Nacional de En el caso de presentarse un incumplimiento
Estadstica y Geografa, quien al tercer trimestre del 2012, estableci por parte del acreditado, el intermediario financiero
que el empleo informal representa 29.45% de la poblacin ocupada.
Sin embargo, clculos realizados en diversos artculos acadmicos y
estudios realizados por consultoras como Aregional, establecen que
si se ajusta la metodologa de clculo representara prcticamente 150
El Registro Pblico de la Propiedad es la institucin responsable
50% del total del personal ocupado. en Mxico de controlar la propiedad de los bienes inmuebles tanto
149
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. de los agentes privados como del gobierno.

91
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

puede proceder a impulsar una demanda ante los tri- comercial. De acuerdo a este documento las Sociedades
bunales federales o estatales, quienes en caso de com- Financieras de Objeto Limitado (sofoles)151 han observado
probar dicho incumplimiento, pueden proceder a eje- tendencias negativas respecto a su participacin en el
cutar la garanta con base en el procedimiento ejecutivo mercado, tanto en lo que se refiere a crditos puente
contemplado en el Cdigo Federal de Procedimientos para desarrolladores de vivienda como en crditos indi-
Civiles. vidualizados, por lo que su cartera vigente ha decrecido
El tiempo promedio para la ejecucin de una ga- en 32% durante los ltimos 24 meses, mientras que en
ranta hipotecaria en Mxico, as como el procedimiento la banca comercial el nivel de crecimiento es mayor al
de recuperacin total o parcial del saldo deudor, puede 13.5%.152
tomar a la institucin acreedora entre dos y cinco aos. El sistema financiero privado ha observado cre-
Para el caso de la garanta constituida en Fi- cimientos durante los ltimos aos a una tasa prome-
deicomiso, en principio no es necesario entablar una dio de 10% anual. Este desarrollo se explica a partir de
demanda ante los tribunales competentes para la eje- una mayor participacin de la banca mltiple, as como
cucin de dicha garanta, sino que la propia institucin las modificaciones a la normatividad aplicable a las
fiduciaria lleva a cabo un procedimiento de ejecucin, Administradoras de Fondos para el Retiro (afores)153 para
el cual es previamente convenido entre las partes. Bajo participar en el desarrollo de vivienda y a una mayor
este mecanismo, el tiempo promedio de ejecucin de la actividad de los fondos de inversin.
garanta y recuperacin del saldo deudor, toma entre No obstante, histricamente la mayor partici-
uno y dos aos. pacin en el financiamiento a la vivienda en Mxico ha
Los tiempos de resolucin han sido utilizados correspondido a los organismos pblicos de vivienda,
de manera recurrente por los intermediarios financie- dentro de los que se encuentran el Instituto del Fondo
ros, como una condicin que impide reducir las tasas Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (infonavit),154
de inters y flexibilizar las condiciones de los financia- el Fondo de Vivienda para los Trabajadores del Instituto
mientos, toda vez que dichos procedimientos y tiempos
representan costos importantes para la recuperacin del
saldo deudor. 151
Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, fueron instituciones
de financiamiento exclusivo y especializado, como en el caso de la
4.2 IMPORTANCIA RELATIVA DEL vivienda, las cuales se constituan como Sociedades Annimas
FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA EN MXICO de Capital Variable y se encontraban sujetas a una autorizacin y
regulacin directa por parte de la Comisin Nacional Bancaria y de
El sector de la vivienda en Mxico ha observado un cre- Valores (cnbv). Recientemente las sofoles han transitado a la figura
de Sociedades Financieras de Objeto Mltiple (sofom), lo cual les
cimiento significativo durante la ltima dcada, como permite ampliar su espectro de atencin al no ser especializadas, as
consecuencia de la instauracin de una poltica de vi- como operar bajo condiciones de mercado no sujetas a la regulacin
vienda orientada a ampliar el inventario existente, as aplicable por la cnbv.
como una profundizacin en los mecanismos de finan- 152
Situacin Inmobiliaria en Mxico, julio 2012, Servicio de Estudios
ciamiento y cofinanciamiento apoyados desde los orga- Econmicos, bbva.
153
Las Administradoras de Fondo para el Retiro (afores) son
nismos nacionales de vivienda, la banca de desarrollo, instituciones financieras privadas que componen el sistema de
organismos estatales especializados, y el sector privado ahorro para el retiro de los trabajadores en Mxico, constituido
a travs de intermediarios financieros bancarios y no por aportaciones obrero, patronales, y del gobierno. Dentro de sus
bancarios, lo cual ha permitido extender la actividad de facultades se encuentra la posibilidad de invertir dichos recursos en
manera significativa. instrumentos financieros, como bonos del gobierno, para obtener
mayores rendimientos para las cuentas que administran.
De acuerdo con el anlisis generado por el rea 154
El Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores se
de estudios econmicos del Grupo bbva con base en in- constituye como el fondo nacional de vivienda para los trabajadores
formacin del inegi, la produccin de edificacin de vi- del sector formal en Mxico, conformando cuentas individualizadas
vienda se increment entre el 2000 y el primer trimestre para la adquisicin de vivienda, construccin en terreno propio,
del 2012 en un 33% real para dicho periodo. No obs- mejoramiento, ampliacin y pago de pasivos. Los recursos provienen
de aportaciones obrero-patronales. El instituto establece que las
tante, en el mismo reporte se seala que el crecimien- aportaciones que el patrn haga a favor de sus trabajadores les
to sostenido del financiamiento a la vivienda se debe da derecho a obtener un crdito para vivienda o a la devolucin
principalmente a una mayor participacin de la banca peridica del fondo que se constituya, denominado ahorro.

92
CAPTULO 4

(fovissste), el Fondo Nacional de Habitaciones Populares manera directa o a travs de intermediarios financieros
(fonhapo), y los Organismos Estatales de Vivienda (orevis), regulados los denominados crditos puente158 para de-
aunque es importante sealar que la banca comercial y sarrolladores inmobiliarios, as como lneas de fondeo y
el impulso que lograron imprimir las sofoles al mercado garantas para intermediarios financieros especializados
durante la primera mitad de los aos 2000 ha permitido y regulados,159 como las Sociedad Financiera de Objeto
que el sector privado participe de manera ms amplia en Limitado (sofol) hipotecarias, la banca comercial, y otros
el sector, tal y como se muestra en el cuadro 20. intermediarios financieros no bancarios, para la opera-
Por ltimo, es de destacar que existe una dis- cin de crditos individualizados.
minucin progresiva de la cartera vencida concentrada 3. Instrumentacin de una poltica de subsidios
en la banca comercial durante el periodo 2002-2012. Sin dirigidos hacia los grupos de ingresos ms bajos, tanto
embargo, es importante sealar que si bien las carteras para la adquisicin de vivienda, como para su amplia-
de los intermediarios financieros bancarios ha observa- cin, autoconstruccin y mejora, a travs de una serie
do una mejora progresiva, la calidad de las carteras de de programas instrumentados por la Comisin Nacional
otros intermediarios financieros como las sofoles ha sido de Vivienda (conavi) y el fonhapo.
decreciente, situacin que ha empujado a algunas de las En la primera vertiente resalta la operacin
principales instituciones del sector a declararse en con- del infonavit y el fovissste. Ambas se constituyen como
curso mercantil,155 as como la de los organismos pblicos las instituciones lderes en financiamiento hipotecario
como el infonavit en donde se reconoce un ndice de moro- al sector de empleo formal privado y pblico en Mxi-
sidad156 de 5.4% de su cartera a junio del 2012, llegando co. En el caso del infonavit, el Instituto opera bajo una
incluso a niveles de 8.8% en entidades como Tamaulipas plataforma aparentemente gubernamental, aunque en
y superiores a 7.0% para Coahuila, Veracruz y Sonora. sentido estricto, las fuentes de sus recursos provie-
nen de aportaciones estrictamente privadas (de orden
4.3 POLTICAS Y PROGRAMAS PBLICOS obrero-laboral). En el Consejo del Instituto ciertamente
DE FINANCIAMIENTO Y APOYO A LA VIVIENDA participa el gobierno mexicano, pero el sector privado y
los sindicatos se encuentran igualmente representados
La estructura institucional de apoyo al financiamiento y cuentan con voz y voto. En consecuencia, el origen de
a la vivienda en Mxico se ha desarrollado en tres ver- los recursos que el infonavit opera se considera un fondo
tientes: de ahorro solidario.160 Histricamente el infonavit se ha
1. Financiamiento y cofinanciamiento de crdi- concentrado en la provisin de vivienda nueva para los
tos hipotecarios, principalmente mediante la operacin empleados del sector privado que se encuentran en el
de las subcuentas de vivienda157 constituidas en el info- mercado formal y su producto lder es el hipotecario. De
navit y el fovissste, as como a travs de la operacin di-
recta de recursos provenientes de aportaciones federa-
les como es el caso del fonhapo, y de aportaciones mixtas,
federales y estatales, para el caso de los orevis.
2. Impulso de una plataforma de gestin finan- 158
Los crditos puente, son financiamientos otorgados al desarrollador
ciera desde la banca de desarrollo para instrumentar de inmobiliario con la intencin de que cuente con una mayor cantidad
de recursos disponibles durante la fase de construccin de las
viviendas. Usualmente son crditos de corto plazo (entre 6 y 12
meses) mientras inicia la pre-venta de las viviendas. Las tasas de
referencia se ubican entre 4.5% y 6% anual, con comisiones por
apertura que van de 2% al 2.5%.
155
Se refiere a un estado de insolvencia o impago. 159
Las caractersticas de las lneas de fondeo se vinculan a la
156
El ndice de Morosidad (imor) es la cartera de crdito vencida naturaleza y caractersticas del intermediario financiero, as como al
como proporcin de la cartera total. Es uno de los indicadores ms tipo de producto que opera. Las tasas de referencia se ubican entre
utilizados como medida de riesgo de una cartera crediticia. 9 y 12% anual.
157
Las cuentas o subcuentas de vivienda constituyen el ahorro de 160
El concepto solidario se vincula al mecanismo de operacin de los
los trabajadores y las aportaciones patronales, y en su caso, del recursos, toda vez que los grupos ms jvenes aportan a la subcuenta
gobierno, las cuales son utilizadas para la adquisicin, mejoramiento, de vivienda de manera progresiva, financiando a las generaciones
o ampliacin de las viviendas. Por ahora, dichas cuentas nicamente que ya han acumulado el puntaje necesario para recibir el crdito a
se generan para empleados del sector formal (pblico o privado). la vivienda. Connolly, Priscilla (1998: 19-58).

93
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 20. Valor del Financiamiento total por agente financiero, 2002-2012
Nmero de crdito
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012**
otorgados (miles)
Total 295.8 381.8 476.0 567.5 670.8 725.7 747.4 678.2 634.9 599.8 241.6
infonavit 275.0 291.7 306.0 376.4 412.7 458.7 494.1 447.5 475.0 445.5 172.4
Banca comercial y sofoles 9.7 17.6 110.6 142.4 172.5 198.6 166.4 130.5 45.0 79.1 35.6
Banca comercial y sofoles 9.7 17.6 110.6 142.4 172.5 198.6 166.4 130.5 45.0 79.1 35.6
Resolucin* 38.1 73.7 79.2 103.5 91.5 33.9 23.4 10.8
Equivalencia adquisicin 295.8 381.8 472.8 529.4 597.1 646.5 643.9 586.8 610.0 576.4 230.8
Flujo de financiamiento (miles de millones de pesos a precios del 2011)
Total 81.9 108.6 153.9 192.6 242.6 259.3 246.9 209.1 211.5 238.3 108.5
infonavit 68.9 71.9 73.0 93.1 105.7 98.6 113.3 99.9 111.4 131.0 60.3
fovissste 4.9 22.5 21.0 18.1 28.5 24.7 32.7 48.3 42.2 38.0 13.7
Banca comercial y sofoles 8.1 14.3 60.0 81.3 108.5 135.9 100.9 60.9 57.7 69.2 34.5
Cartera de crdito vigente banca comercial
Saldos fin de periodo (miles
318.0 318.2 320.7 324.8 327.2 331.1 335.8 344.6 348.0 391.5 409.4
de millones
ndice de morosidad (%) 11.2 8.4 6.1 3.2 2.7 3.1 3.6 4.6 4.6 4.1 3.8
Total 6.3 8.4 11.8 14.8 18.7 19.9 19.0 16.1 16.3 18.3 8.3
infonavit 5.3 5.5 5.6 7.2 8.1 7.6 8.7 7.7 8.6 10.1 4.6
fovissste 0.4 1.7 1.6 1.4 2.2 1.9 2.5 3.7 3.3 2.9 1.1
Banca comercial y sofoles 0.6 1.1 4.6 6.3 8.3 10.5 7.8 4.7 4.4 5.3 2.7
Cartera de crdito vigente banca comercial
Saldos fin de periodo (miles
24.5 24.5 24.7 25.0 25.2 25.5 25.8 26.8 26.8 30.1 31.5
de millones de
ndice de morosidad (%) 11.2 8.4 6.1 3.2 2.7 3.1 3.6 4.6 4.6 4.1 3.8

* Se refiere a los financiamientos (crditos y subsidios) que estn considerados en dos o ms instituciones
** Cifras a mayo.
Fuente: bbva Bancomer con datos de Banco de Mxico, cnbv, conavi, Asociacin Hipotecaria Mexicana (ahm) y abm.

manera reciente, el infonavit se encuentra en el proceso otorgado por un intermediario financiero bancario o no
de exploracin del mercado secundario, promoviendo la bancario.161
adquisicin de vivienda usada o una segunda vivienda. En este misma vertiente se encuentran los Or-
Por su parte, el fovissste opera igualmente con ganismos Estatales de Vivienda (orevis) quienes han en-
ahorro solidario, en este caso de los trabajadores al contrado frmulas diferenciadas para la obtencin de
servicio del Estado, aunque durante mucho tiempo di- recursos para el otorgamiento de financiamiento a la
cho ahorro solidario se vio complementado con recur- vivienda, que van desde la gestin de recursos federales
sos federales. Al igual que el infonavit ha orientado sus (shf y conavi principalmente), hasta la incorporacin de
polticas tradicionalmente al producto hipotecario vin- cuotas obrero patronales de carcter local como conse-
culado a la adquisicin de vivienda nueva. cuencia del desarrollo de sistemas de seguridad social a
En ambos casos, el infonavit y el fovissste estable-
cieron mecanismos de cofinanciamiento con el objetivo
de facilitar la utilizacin de las cuentas de vivienda uti- 161
Bajo el esquema de cofinanciamiento la subcuenta de vivienda
lizndolas en muchos casos como fuente de enganche puede ser utilizada para constituir el enganche o una parte del
para la adquisicin de un financiamiento hipotecario enganche para adquisicin de una vivienda nueva o usada.

94
CAPTULO 4

nivel estatal. Los alcances y resultados de trminos de gunas de estas sofoles hipotecarias tomaron la decisin de
oferta son sumamente diversos, y se encuentran direc- transformarse en Sociedades Financieras de Objeto Mltiple
tamente vinculados a la capacidad de operacin y ges- (sofom) con la intencin de ampliar su gama de productos
tin de los responsables en turno. financieros. Estos mecanismos han permitido a la shf ampliar
En la segunda vertiente vinculada a la gestin fi- progresivamente la oferta de productos de financiamiento
nanciera de la banca de desarrollo, la shf oper durante prc- a la vivienda, as como incorporar la participacin de nue-
ticamente la primera dcada del 2000 como un desarrollador vos intermediarios financieros, como son las instituciones de
de mercado mediante el otorgamiento de lneas de fondeo162 micro finanzas y las entidades de ahorro y crdito popular,
y sistemas de garantas,163 impulsando la conformacin y diferenciando las caractersticas de los productos financieros
consolidacin de las sofoles hipotecarias164 como entidades considerando la diversidad de los destinos del crdito.
especializadas en el financiamiento a la vivienda. Durante los Los productos que la shf ha incorporado a su
primeros aos del 2000, la shf integr a un nmero impor- estrategia de financiamiento y otorgamiento de garan-
tante de intermediarios financieros regulados por la Comi- tas, considera el mejoramiento, la ampliacin y auto-
sin Nacional Bancaria y de Valores para otorgarles lneas de produccin de vivienda asistida, ampliando su poblacin
financiamiento tanto para crditos puente como para indivi- objetivo original (crditos hipotecarios), y orientndose
dualizados, as como una serie de sistemas de garantas para a nuevos segmentos de mercado y productos financie-
acompaar la toma de riesgo de estos intermediarios. Para ros bajo los siguientes principios:166
tal efecto, la shf diseo una estrategia de carcter financiero Familias de bajos ingresos que no pueden o no
a nivel nacional e internacional, con la intencin de allegarse quieren acceder a un crdito hipotecario y tie-
recursos con condiciones preferenciales de tasa y plazo. Sin nen que construir sus viviendas a lo largo de
embargo, a partir de la crisis inmobiliaria observada durante los aos.
el 2009, la shf tuvo que reducir drsticamente sus operacio- Hogares no afiliados al infonavit o fovissste y que
nes como consecuencia de la descomposicin de las carteras no pueden acceder a los crditos que ofrecen
de la mayora de las sofoles hipotecarias, lo cual impact di- estas instituciones.
rectamente a la salud financiera de este tipo de intermedia- Hogares asentados en zonas rurales o semi-ur-
rios. Como resultado de la reforma a la Ley de Actividades banas donde el rezago habitacional es elevado
Auxiliares del Crdito instrumentada durante el 2010,165 al- pero la produccin de vivienda comercial es baja.

Para tal efecto, se ha estructurado una estrate-


162
Las lneas de fondeo son crditos que otorga la banca de gia especfica para la operacin con nuevos intermedia-
desarrollo a los intermediarios financieros para operar crditos rios financieros, los cuales operan tradicionalmente con
individualizados. Bajo este mecanismo, la banca de desarrollo
acredita nicamente al intermediario financiero, y no a cada uno de
la poblacin que se considera como base de la pirmide.
los beneficiarios del financiamiento, lo que incide positivamente en Los principales productos impulsados son los siguientes:
su costo administrativo y capacidad de gestin. Fondeo de shf a Intermediarios financieros que
163
Los sistemas de garantas son instrumentados por la banca de actualmente atienden a poblacin de bajos re-
desarrollo con la intencin de que los intermediarios financieros cursos como microfinancieras o Entidades de
puedan operar en segmentos de mercado que tradicionalmente
no atenderan, dadas sus caractersticas de ingreso, localizacin,
Ahorro y Crdito Popular.
entre otras. Usualmente la garanta opera como un mecanismo de Solucin habitacional ofrecida por una agencia
cobertura por el riesgo que toma el intermediario financiero ante la productora de vivienda (empresa, organizacin no
eventualidad de impagos por parte de los clientes. gubernamental o productora social de vivienda)
164
Las sofoles hipotecarias han observado una situacin sumamente que se encuentre debidamente registrada en shf.
compleja durante los ltimos 3 aos, como resultado de la calidad
de su cartera de crditos hipotecarios. Esta situacin ha llevado a
algunas de ellas a ser absorbidas por otros intermediarios (banca
comercial), o a declararse en concurso mercantil. La descomposicin al ser especializadas, nicamente podan orientarse a la atencin
de la cartera se explica como consecuencia una reduccin en de un sector (vivienda, consumo, entre otras), mientras que bajo la
la orientacin de los recursos hacia la construccin de nuevos modalidad de sofom, los intermediarios financieros pueden atender
desarrollos inmobiliarios, as como a condiciones vinculadas al diversos destinos de crdito, y por lo tanto, allegarse de recursos de
abandono de las viviendas por parte de los acreditados. fondeo con diversas instituciones.
165
La reforma a la Ley permite a los intermediarios diversificar sus 166
http://www.shf.gob.mx/programas/intermediarios/Paginas/
fuentes de fondeo y el destino de sus crditos. Bajo la figura de sofol, default.aspx.

95
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Asistencia Tcnica durante el proceso de cons- del 2012, a apoyar el programa de Desarrollos Urbanos
truccin de las viviendas. Integrales Sustentables (duis).

Por otro lado, el Fondo Nacional de Habitaciones 4.4 ESQUEMAS DE FINANCIAMIENTO A LA


Populares (fonhapo),167 ha conformado un fideicomiso de VIVIENDA
garantas orientado a apoyar el financiamiento formal a
hogares en situacin de pobreza patrimonial, cuyos in- Desde el mbito pblico, uno de los pilares centrales de la
gresos familiares sean equivalentes a 5 Salarios Mnimos estrategia de financiamiento a la vivienda se ha basado en
General Vigente Mensual (usd 728.8). La garanta busca utilizar la capacidad de negociacin del estado mexicano
cubrir las prdidas derivadas de posibles situaciones de en los mercados de deuda y capital (securities markets).169
impago de estos grupos de poblacin. Las garantas cons- Para tal efecto, las diversas organizaciones pblicas y pri-
tituidas por fonhapo se orientan a los productos de auto- vadas han obtenido recursos en mejores condiciones, a
produccin y mejoramiento, y se instrumentan mediante travs de la emisin de bonos de manera directa, como
fondeadores que operan como garantes los cuales pue- en los casos de la shf y del infonavit, as como a partir del
den ser entidades pblicas o privadas que se conforman otorgamiento de garantas fiduciarias a la banca comer-
como instituciones de segundo piso, y se operan a travs cial y otros intermediarios financieros. Bajo estos esque-
de Cajas Solidarias168 registradas en el patrn del Fondo mas, los agentes pblicos y privados, se articularon para
Nacional de Empresas en Solidaridad (fonaes) u otro tipo conformar una plataforma de financiamiento a la vivien-
de intermediario financiero acreditado por las instancias da, principalmente a travs de dos tipos de instrumentos:
de segundo piso. 1) el financiamiento al desarrollador inmobiliario, bajo la
Finalmente, en la vertiente de subsidios, la Co- figura de crditos puente, y 2) financiamiento y cofinan-
misin Nacional de Vivienda (conavi) ha participado en el ciamiento hipotecario individualizado otorgados por los
desarrollo del mercado de financiamiento a la vivienda a organismos de vivienda y los intermediarios financieros
travs de la operacin de subsidios, los cuales han sido privados, mediante la operacin de lneas de fondeo y sis-
orientados a dos grandes componentes: a) por una parte, temas de garantas operados por la shf (figura 3).
incrementar el nivel de asequibilidad para vivienda nueva Por otra parte, se pretendi alinear la poltica
en hogares con ingresos menores a 5 smgvm, y en donde de financiamiento a la vivienda a la poltica general de
se encuentre al menos un integrante del mismo cotizan- vivienda, mediante la orientacin del financiamiento
do en el infonavit; y b) operar recursos a fondo perdido a al desarrollador inmobiliario, con el fin de incrementar
travs de la red de intermediarios financieros orientados el inventario existente de vivienda nueva, mediante la
a los segmentos de mercado con ingresos relativamen- construccin de espacios habitacionales que permi-
te menores y que se encuentren en mercado abierto, tieran al desarrollador generar economas de escala y
para mejorar, ampliar, o autoconstruir viviendas, bajo aprovechar la concentracin de la oferta en dichos de-
un mecanismo de subsidio ms ahorro que conforman sarrollos habitacionales para dirigir la demanda indivi-
el enganche, y un crdito otorgado por intermediarios dualizada. La estructura de la estrategia antes descrita
financieros y/o orevis que potencia la aplicacin de dichos se resume en la figura 4.
recursos. Si bien la segunda lnea de accin busca bene- Originalmente la estructura incorporaba la fi-
ficiar a los grupos de poblacin con condiciones menos gura del broker inmobiliario,170 quien es un intermediario
favorables, los recursos destinados a este componente
han concentrado histricamente entre un 10% y un 18%
del total disponible, toda vez que la mayor parte de los
169
Los mercados de deuda y capital operan de manera global,
permitiendo a los diversos agentes (sean pblicos o privados), obtener
subsidios ha sido destinada a derechohabientes del in- recursos adicionales a los disponibles localmente para financiar
fonavit para la adquisicin de vivienda nueva y, a partir sus actividades. Para mayor informacin sobre el tema revisar el
documento Securities Markets. Building Financing, Investment, and
Risk Management Opportunities in Emerging Markets, International
167
http://www.fonhapo.gob.mx/portal/info-programas/tu-casa/ Finance Corporation (ifc), Washington, DC, 2011.
reglas-de-operacion.html. 170
Bajo la estructura propuesta el broker inmobiliario se convirtiera
168
Las Cajas Solidarias son entidades usualmente constituidas como en un agente crtico en trminos de la vinculacin de la oferta de
cooperativas de ahorro y crdito, y se encuentran regidas por la Ley vivienda y los instrumentos financieros disponibles con la demanda
de Ahorro y Crdito Popular. potencial.

96
CAPTULO 4

Figura 3. Flujo de los recursos desde su obtencin vertiente de oferta de vivienda, en ocasiones bajo meca-
hasta el beneficiario final nismos poco profesionalizados.
El modelo de gestin y operacin financiera re-
present un nivel importante de esfuerzo institucional
realizado por el gobierno mexicano. Sin embargo, se ha
visto limitado por los cambios en los mercados de capital
y deuda a nivel internacional, as como los impactos
derivados de la turbulencia internacional y sus efectos
en la economa local, lo que ha propiciado que la banca
comercial impulse iniciativas cada vez ms autnomas
en trminos de su gestin de lneas de crdito, lo cual
ha incidido sustantivamente en trminos de la capaci-
dad de negociacin y colocacin por parte de la banca
de desarrollo. Adems, durante los ltimos cinco aos,
la banca comercial ha instrumentado una estrategia de
consolidacin del mercado hipotecario de vivienda me-
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012. diante la adquisicin de algunos de los intermediarios
especializados en crdito hipotecario (sofoles), lo que
experto entre el cliente, y las opciones de vivienda y aunado a la crisis sectorial observada en este tipo de
financiamiento. El brker inmobiliario opera como un intermediarios ha impactado negativamente en la de-
asesor para el cliente, permitindole seleccionar entre la manda de financiamiento a la vivienda proveniente de
oferta existente, la mejor solucin de vivienda bajo las la banca de desarrollo, en particular la de la shf. Final-
mejores condiciones financieras posible. Sin embargo, mente, los desarrolladores inmobiliarios han reducido
su participacin en el desarrollo del mercado mexicano el dinamismo observado durante la primera dcada del
ha sido marginal, limitndose a operar nicamente en la 2000, como consecuencia, por una parte, de los im-

Figura 4. Estructura del sistema de financiamiento a la vivienda en Mxico, 2012

Fuente: Housing Finance in Mxico, onu-Habitat con base en Banco


de Mxico, 2012.

97
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

pactos derivados de las crisis hipotecaria en Espaa y nanciamiento a la vivienda: toda vez que la estrategia se
Estados Unidos, las cuales han lanzado la seal de que sustent en la construccin de conjuntos habitacionales
el sector de financiamiento a la vivienda es sumamen- de cierta escala, se consider una participacin activa
te riesgoso, aunado a la existencia de un inventario de financiera por parte de las haciendas locales particu-
vivienda nueva, que no ha logrado ser colocado en el larmente de los municipios quienes eran responsables
mercado; y al impacto en la oferta, derivado del nivel de de invertir en la infraestructura y servicios bsicos ne-
desocupacin de viviendas localizadas en desarrollos cesarios para el conjunto habitacional. De acuerdo al
inmobiliarios nuevos y relativamente nuevos observado plan financiero del infonavit del 2011, se reconoce que los
durante los ltimos aos. municipios apenas realizan 19% de la inversin reque-
Esta situacin ha impulsado tanto a la banca de rida, y dichos presupuestos no se incrementan al mismo
desarrollo como a los organismos de vivienda a desarro- ritmo que la dinmica poblacional. Esto ha trado como
llar nuevos productos financieros e identificar nuevos consecuencia espacios habitacionales sin los servicios
intermediarios. Para tal efecto, la shf ha lanzado recien- mnimos necesarios, impulsando un deterioro acelera-
temente un producto de microcrdito para vivienda, el do y, por tanto, propiciando niveles de desocupacin y
cual opera como lneas para el otorgamiento de crditos abandono que se reflejan en menor voluntad de pago,
de corto plazo hasta tres aos y bajo monto-hasta y se traducen en una mayor cartera vencida de los in-
$50 mil pesos (unos $3 846 dlares) destinados al termediarios. Como respuesta, el gobierno mexicano ha
mejoramiento, ampliacin o remodelacin de vivienda lanzado recientemente el programa denominado De-
para aquellas familias que ya poseen una vivienda ini- sarrollos Urbanos Integrales Sustentables (duis), el cual
cial y necesitan mejorarla o ampliarla de acuerdo con busca que tanto los nuevos desarrollos como los que se
sus necesidades. As mismo, ha instrumentado una lnea encuentran en situacin de desocupacin y abandono,
de financiamiento orientada a la autoproduccin de vi- cuenten con los elementos mnimos de operacin y ca-
vienda asistida, cuyos crditos observan la caracters- lidad de vida. Por lo tanto, los objetivos centrales que se
tica de ser de mediano plazo hasta 10 aos y con buscan instrumentar con los duis son los siguientes:
un mayor monto hasta 102 salarios mnimos General Confluencia del Gobierno e iniciativa privada.
Vigente (smgvm) equivalentes a $14 867 dlares171 para Ordenamiento del territorio en los Estados y
financiar la produccin de vivienda en lote propio con la Municipios.
asistencia de un tercero. Facilitar la provisin eficiente de servicios p-
Una ruta similar ha emprendido el infonavit a blicos.
travs de la operacin de un producto de remodelacin Crecimiento econmico de la regin.
denominado Renueva tu hogar, el cual consiste en Integracin al centro urbano existente.
una lnea de crdito que el trabajador puede ejercer a Impulsar la vivienda articulada a su entorno
travs de una tarjeta pre-pagada, en establecimientos econmico, social y espacial as como reducir
que venden productos para la construccin. El saldo de los impactos sobre el medio ambiente.
la subcuenta de vivienda se utiliza como garanta y las
aportaciones subsecuentes amortizan el crdito.172 Sin embargo, la estrategia de los duis se enfren-
Finalmente, un factor ms ha incidido negati- ta al reto de la obtencin de recursos para logar los ob-
vamente sobre el desempeo del esquema original de fi- jetivos establecidos. Si bien el programa de duis lanzado
por la shf, que ha estructurado una bolsa de recursos
federales de manera conjunta con la conavi y la sedesol,
171
Uno de los criterios considerados para establecer los montos de la problemtica existente en la mayora de las haciendas
financiamiento o subsidio establece su vinculacin a la unidad del locales se reconoce como un gran impedimento para
salario mnimo general vigente mensual (smgvm). Para 2012, el salario establecer los servicios e infraestructura necesarias, as
mnimo mensual general vigente en el Distrito Federal se ubic
en $1 894.83 pesos mexicanos (aproximadamente 145.75 dlares como proveer los esquemas de mantenimiento y provi-
americanos). sin de servicios bsicos.173
172
Los montos van desde los 4 a los 45 mil 97 pesos (entre $307 y
$3 469 dlares), en plazos que consideran desde los 12 hasta los
30 meses con una tasa de inters equivalente a 18% anual sobre 173
Tomado de: http://www.shf.gob.mx/programas/intermediarios/
saldo insoluto. El pago mensual no podr rebasar 20% del salario DUIS/Paginas/default.aspx y http://www.cmic.org/comisiones/secto-
del trabajador. riales/vivienda/2011/shf/taller_duis/Presentaciones/concepto_duis.pdf

98
CAPTULO 4

4.5 PROGRAMAS DE SUBSIDIOS A LA VIVIENDA ubicacin intraurbana, alta redensificacin (vertical), y


equipamiento bajo, mientras la prioridad; 2. (S2) con-
La estrategia gubernamental de vivienda en su vertiente sidera la ubicacin en el primer contorno, redensifica-
de subsidios se ha concentrado en la Comisin Nacio- cin media/baja (vertical/dplex/cudruplex), y equipa-
nal de Vivienda (conavi), organismo creado como resul- miento medio, y la prioridad; 3. (S3) establece ubicacin
tado de la aprobacin de la Ley de Vivienda durante el en el segundo contorno, alta redensificacin (vertical),
2006. Desde su fundacin, la conavi ha establecido una equipamiento mayor y ecotecnologas. Finalmente, no
serie de programas de apoyo a la vivienda, consideran- se recibir puntaje cuando la vivienda cuente con una
do tanto la incorporacin de intermediarios financieros, ubicacin no urbana, con baja redensificacin, sin equi-
como la transferencia de subsidios para impulsar a los pamiento y sin transporte cercano. En consecuencia, el
grupos de ingresos relativamente ms bajos a reali- esquema de operacin de los subsidios es el siguiente
zar acciones vinculadas a la vivienda. De igual forma, (cuadros 21, 22 y 23):
la intencin de la conavi ha sido segmentar el merca-
do de vivienda con base en el destino de los subsidios, Cuadro 21. Sistema de puntaje a la vivienda
distinguiendo entre la poblacin que se encuentra en Valor Vivienda (smgvm)/
condiciones de adquirir una vivienda nueva o usada, as usd

como otras posibilidades como son la autoconstruccin, 158 a 200


la ampliacin, la adquisicin de lotes con servicios, y el 60-128 smgvm / 128 a 158 smgvm /
Rango smgvm /
$8 745 a $18 656 a
mejoramiento de la vivienda. Puntaje
$18 656 usd $23 029 usd
$23 029 a
Los criterios establecidos para ser sujeto de los $29 151 usd
diversos subsidios son los siguientes: S1 33 33 33
Personas que contraten crdito o cofinancia- S2 33 32 0
miento con alguna entidad financiera, con in- S3 32 0 0
greso individual integrado igual o menor a 4
Fuente: Reglas de Operacin, conavi, 2012.
veces el smgvm ($583 dlares), o bien hogares
con un ingreso familiar integrado igual o menor
a 5 veces el smgvm, o personas de la tercera edad Cuadro 22. Montos mximos de subsidio
bajo este mismo rango de ingreso. a la vivienda
En el caso de derechohabientes del infonavit, fo- Rango de
vissste, issfam174 o de cualquier otra entidad de
Monto mxi-
valores de Rango valores de la
mo del subsi-
naturaleza anloga, requerirn contar con un la vivienda vivienda (usd)
dio (smgvm )
(smgvm)
ingreso individual integrado igual o menor a 2.6
veces el smgv, o 4.0 veces tratndose de adulto S1 33 0-200 $0 a $29 151
en madurez, o bien ingreso familiar integrado $18 802
S2 32 129-158
a $23 029
igual o menor a 4 veces el smgv. S2 33 0-128 $0 a $18 656
S3 32 0-128 $0 a $18 656
Para cada uno de los destinos se cuenta con
modelos de subsidios que se detallan a continuacin Fuente: Reglas de Operacin, conavi, 2012.
bajo el programa Esta es tu Casa:
Mejoramiento de Vivienda. Valor mximo de
Adquisicin de vivienda. El esquema de ope- la solucin 20 smgv. El subsidio equivale 70% del monto
racin del programa para adquisicin de vivienda nueva del crdito. Podrn otorgarse varias exhibiciones con el
o usada, ha incorporado criterios vinculados a la loca- mismo fin en tanto la suma del subsidio no rebase los 24
lizacin y caractersticas del desarrollo inmobiliario y la smgv. El beneficiario del subsidio no podr acceder a otro
vivienda. En este sentido, la prioridad: 1. (S1) considera subsidio para otra solucin habitacional. De igual for-
ma, el beneficiario se compromete a participar con 5%
del valor de la solucin de vivienda mediante su ahorro
previo.
174
Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas.

99
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 23. Rangos de puntaje por modalidad Cuadro 24. Programa anual de subsidios para
de subsidio vivienda, 2012
Rangos de puntaje por modalidad de subsidio Inversin
Subprograma Acciones
(millones de dlares)
Adquisicin de infonavit 72 261.00 247.29
Adquisicin de Lote con
vivienda nueva y 1 318.00 3.40
vivienda usada servicios fovissste
autoproduccin
Fuerzas Armadas 6 367.00 25.69
S1 750-1000 470-550 470-550 duis 1 419.00 472.15
S2 450-749 380-469 380-469 No asalariados* 36 545.00 27.60
S3 200-449 90-379 90-379 orevis 11 425.00 12.04
Subsidio psva** 13 203.00 22.48
0 0 0 Reconstruccin 4 504.00 32.27
base
Programa
18 661.00 22.26
Fuente: Reglas de Operacin, conavi, 2012. 2x1/1x1***
Total 165 703.00 865.19
Como se mencion anteriormente, el esquema
general de operacin del conavi, se realiza consideran- * Se refiere a la modalidad del programa que opera con poblacin
do la incorporacin de intermediarios financieros como abierta.
** Las acciones de produccin social de vivienda (psva) se refieren
sofomes, entidades de ahorro y crdito popular, y micro-
a apoyos de asesora calificada de profesionistas, constructores,
financieras, as como organismos pblicos de vivienda desarrolladores sociales o privados; comprende aspectos tcnicos,
(federales y estatales), quienes instrumentarn el finan- financieros, organizativos, de capacitacin y de gestin adecuados
ciamiento y dispersarn los subsidios a los beneficiarios. a las caractersticas del proceso y de los usuarios. La asistencia es
De igual forma, se procura que dichos intermediarios parcial, cuando slo atiende alguno(s) aspecto(s) e integral cuando
puedan calificar para operar lneas de crdito y garan- los atiende todos.
tas con la shf. El modelo general de operacin se pre- *** La conavi ha diseado un programa de incentivos en el que
senta en la figura 5. establece que por cada dos pesos que aporten los gobiernos locales
como subsidio a los beneficiarios del programa Esta es tu Casa
conforme a las reglas de operacin vigentes para la adquisicin de
Figura 5. Modelo de operacin de los subsidios de una vivienda, el gobierno federal aportar un peso adicional a los ya
la conavi asignados para cada entidad federativa.
Fuente: Presentacin institucional, Reglas de Operacin 2012, conavi.

La tendencia inicial de la orientacin de los re-


cursos se dirigi a la construccin de desarrollos inmo-
biliarios nuevos. Como resultado de la crisis del 2009,
este mercado se contrajo, impulsando la necesidad de
orientar los recursos disponibles hacia acciones de me-
jora de vivienda. Dicha tendencia ha trado como conse-
cuencia la necesidad de incorporar mecanismos en los
intermediarios financieros que acreditan a la poblacin
beneficiaria de los subsidios que permitan garantizar el
destino del crdito. Bajo esta modalidad se opera con
entidades como Construrama,176 y operadores de ma-
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012 con base en conavi, 2011.175 teriales de construccin como Cikum177. En ambos ca-
sos, el intermediario financiero genera una alianza con
A continuacin se muestra el comportamiento
de los subsidios instrumentados por la conavi con los di-
versos organismos vinculados a la vivienda (cuadro 24). 176
Construrama surgi como una iniciativa de la empresa
transnacional Cementos Mexicanos (cemex), y se constituye como
una cadena de materiales de construccin con presencia nacional.
177
Cikum opera como un intermediario entre las cadenas de
La curp es la Clave nica de Registro de Poblacin, y se constituye
175
materiales de construccin a nivel local y los intermediarios
como un cdigo nico de identidad. financieros que optan por otorgar crditos para vivienda en especie.

100
CAPTULO 4

estas empresas, generando vouchers canjeables en los de la segmentacin poblacional de acuerdo al ingreso
centros de materiales. Estas empresas acompaan con percibido y del tipo de solucin de vivienda que busca
asistencia tcnica bsica para la construccin de la so- financiarse. El nico tipo de financiamiento a la vivien-
lucin y verifican la aplicacin de los materiales para los da que no se encontrara vinculado a estos principios
fines que fueron solicitados. Este mecanismo de otorga- sera el crdito puente, toda vez que el mecanismo de
miento de financiamiento en especie es tambin utili- operacin financiera responde a elementos de carcter
zado por los organismos estatales de vivienda, quienes corporativo.
los operan igualmente incorporando el beneficio de los Por tipo de vivienda (figura 6), el financiamiento
subsidios del conavi. en trminos generales se distingue para vivienda nueva,
En la misma vertiente de subsidios el fonhapo ha usada y para desarrollo habitacional y su uso puede ser
conformado una bolsa de recursos para apoyar a los ho- mltiple, ya sea para construccin, autoconstruccin,
gares en situacin de pobreza patrimonial a travs el pro- adquisicin de terreno, ampliacin y mejoramiento de
grama Tu Casa,178 con los siguientes montos y destinos: vivienda usada o para adquisicin de vivienda mediante
A partir de 40 y hasta 53 mil pesos ($3 077 y crdito hipotecario. Asimismo, se ha instrumentado un
$4 077 dlares) para adquirir o edificar una producto para la adquisicin de lote con servicios. Los
unidad bsica de vivienda en el mbito urbano tipos de intermediarios financieros se distinguen esen-
y rural. cialmente en los formales e informales, destacando en
De 15 a 20 mil pesos ($1 153.84 y $1 538.46 d- los primeros el sistema bancario regulado y no regula-
lares) para ampliar una vivienda en zonas urba- do y el sistema no bancario conformado por mltiples
nas y rurales. agentes financieros.
De 10 a 15 mil pesos ($759 a $1 153.84 dla- En general puede relacionarse de manera direc-
res) para mejorar la vivienda en zonas urbanas ta que aquellos grupos ms formales con ingresos ms
y rurales.
Figura 6. Especializacin de los intermediarios
Los montos antes sealados se encuentran di- financieros por destino de los recursos
ferenciados con base en la clasificacin municipal (alto
o muy alto rezago social) establecido por el Consejo Na-
cional de Evaluacin (coneval).
El otorgamiento de los subsidios se concede
prioridad a los siguientes solicitantes:
Los de mayor pobreza.
Los que padecen alguna discapacidad o que tie-
nen un dependiente econmico discapacitado.
Las madres solteras.
Los hogares cuyo jefe de familia es un adulto
mayor de 60 aos o ms.
Los hogares con nios de hasta 14 aos de edad.

4.6 OFERTA DE Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.


FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA
elevados, son atendidos por los intermediarios financie-
Caracterizacin de los destinos ros ms robustos la banca comercial para crditos de
del financiamiento a la vivienda mediano y largo plazos; mientras que los grupos de meno-
res ingresos son atendidos por intermediarios financieros
La conformacin de la oferta de financiamiento a la vi-
no necesariamente regulados, con montos relativamente
vienda en Mxico considera una especializacin a partir
pequeos, plazos ms cortos y tasas ms altas, o simple-
mente tienen que realizar esfuerzos personales y fami-
http://www.fonhapo.gob.mx/portal/info-programas/reglas-de-
178 liares para constituir ahorro e instrumentar las acciones
operacion.html. vinculadas a la vivienda de manera progresiva.

101
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Tipologa de intermediarios financieros Como se seal anteriormente, esta diversidad


de intermediarios financieros ha segmentado el mer-
La conformacin de los intermediarios financieros cado con base en la poblacin que atienden y las ca-
orientados hacia la vivienda se dividen en regulados y ractersticas organizacionales, capacidades humanas y
no regulados. Las entidades reguladas y supervisadas estructura de capital. En consecuencia, existe una rela-
por la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (cnbv) cin directa entre el tipo de intermediario y la poblacin
son los bancos comerciales, las sofoles/sofomes hipoteca- que atienden con un anaquel de productos financieros
rias, las Sociedades Financieras Populares (sofipo), y las adaptados a las condiciones de cada grupo de ingreso.
Sociedades Cooperativas de Ahorro y Crdito Popular. Este principio se muestra en la figura 7.
Salvo las sofomes/sofoles, el resto cuenta con autoriza-
cin para captar ahorros e inversiones del pblico. Son Figura 7. Estructura y orientacin de mercado de
instituciones con estructuras de capital significativas, los intermediarios financieros
capacidades gerenciales, infraestructura fsica siste-
mas y sucursales, as como un alto nivel de comple-
jidad dada la gama de productos que ofrecen visin
multiproducto tanto en ahorro como en crdito. Tra-
dicionalmente cuentan con lneas de fondeo adecuadas
al plazo de sus operaciones de crdito, las cuales pro-
vienen tanto de mercado de capitales como de banca
de desarrollo. De igual forma, pueden utilizar los aho-
rros como fuente de fondeo.
Por su parte, los intermediarios financieros no
regulados son las sofomes no reguladas (Sociedades An-
nimas de Capital Variable cuyos ingresos deben de ser al
menos de 70% proveniente de la actividad de interme-
diacin financiera), y las instituciones de microfinanzas, Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.
que operan bajo diversas figuras legales (asociaciones
civiles, sociedades civiles, sociedades annimas de ca- Cuadro 25. Viviendas propias pagadas y en proceso
pital variable, entre otras). En su mayora, son institu- de pago mediante financiamiento, 2010
ciones con niveles de capital relativamente menores y Usada Nueva
una orientacin hacia un esquema monoproductomi-
Financiamiento 2 620 098 2 634 311
crocrdito individual o bancos comunales. Usualmente
este tipo de instituciones observa retos importantes en No especificado 3.9% 1.0%
trminos de obtencin de lneas de fondeo, las cuales en infonavit, fovissste o fonhapo 22.0% 57.4%
la mayora de los casos son de corto plazo hasta un Banco, Sofol o Caja de Ahorro 10.8% 15.8%
ao provenientes de la banca de desarrollo o fondos
Otra institucin 3.4% 6.5%
ticos internacionales.
Prstamo familiar, amigo o
Finalmente, existen grupos informales de aho- prestamista
4.6% 1.3%
rro tambin conocidos como tandas179 que cada
Recursos propios 55.3% 18.0%
vez orientan ms sus esfuerzos hacia acciones vincula-
das a la vivienda. Sin embargo, dada su organizacin y Fuente: enigh, 2010.
dispersin no es posible caracterizarlas adecuadamente.
De igual forma, es necesario considerar que
ms de tres cuartas partes del financiamiento a la vi-
vienda en Mxico se realiza a travs de los organismos
179
Las tandas son sistemas informales de ahorro, que se conforman pblicos, quienes utilizan a los intermediarios finan-
bajo una lgica rotativa entre sus integrantes. El orden de obtencin
de los recursos normalmente se realiza por sorteo. Usualmente, cieros para atender nuevos segmentos de mercado, as
uno de los integrantes opera como tesorero de los recursos y como fuente de recursos complementarios y tomado-
solicita los recursos sistemticamente a los miembros de la tanda. res de mercado y riesgo compartido. Como puede ob-

102
CAPTULO 4

servarse en el cuadro 25, una parte importante de las ran en el mercado mexicano, a continuacin (cuadros
viviendas son adquiridas mediante recursos propios y 26, 27 y 28) se observan las caractersticas de los prin-
fuentes de financiamiento informal o no especificado. cipales productos vinculados a la vivienda (hipotecario,
Ambos casos representan un potencial de demanda no mejoramiento y autoconstruccin).
atendido por los intermediarios existentes. De igual forma, a continuacin se detallan las
Respecto a las condiciones generales de opera- condiciones y productos ofrecidos por los organismos
cin de los diversos intermediarios financieros que ope- pblicos de vivienda (cuadros 29, 30 y 31).

Cuadro 26. Principales productos del sistema financiero privado vinculados a la vivienda, 2012
Hipotecario
Tasa de inters anual
Intermediario Presencia Plazos Comisin Otros gastos
(ssi)
Avalo y seguros de
Bancos Comerciales Nacional Entre 10 y 20 aos Entre 9.99% y 12% Desde 0% hasta 2%
vida y daos

Avalo, estudio so-


sofomes Hipotecarias Regional Entre 10 y 20 aos Entre 11% y 14% Entre 1.5% y 2.5%
cioeconmico y seguros

Sociedades Cooperativas de
Regional No aplica No aplica No aplica No aplica
Ahorro y Crdito

Sociedades Financieras
Regional No aplica No aplica No aplica No aplica
Populares

Microfinancieras Regional No aplica No aplica No aplica No aplica

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en amb, condusef, cnbv, shf.

Cuadro 27. Crditos para mejoramiento, 2012


Intermediario Plazos Tasa de inters anual (ssi) Comisin Otros gastos

Bancos Comerciales Hasta 60 meses Entre 17% y 22% Entre 1% y 4% Seguro de vida y daos

sofomes Hipotecarias Hasta 60 meses Entre 20% y 26% Entre 2% y 4% Seguro de vida y daos

Sociedades Cooperativas de Ahorro


Hasta 36 meses Entre 20% y 42% Entre 1% y 3% Seguro de vida-Ahorro previo
y Crdito

Sociedades Financieras Populares Hasta 36 meses Entre 36% y 80 % Entre 1% y 3% Seguro de vida

Microfinancieras Hasta 24 meses Entre 45% y 110% Entre 1% y 4% Seguro de vida

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en amb, condusef, cnbv, shf.

4.7 ASEQUIBILIDAD A LA VIVIENDA Y


AL SUELO POR GRUPO DE INGRESO
ingenieros civiles se han orientado a conformar
Tradicionalmente los esquemas vinculados a la asequi- soluciones en trminos de dimensiones y cos-
bilidad a la vivienda se establecen preferentemente por tos de materiales que permitan reducir el costo
dos vas: final.
1. El costo de la solucin de vivienda, para lo cual 2. El diseo de productos crediticios apegados a
los desarrolladores inmobiliarios, arquitectos e los niveles de ingreso.

103
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Cuadro 28. Crditos para autoconstruccin, 2012


Tasa de inters anual
Intermediario Plazos Comisin Otros gastos
(ssi)
Bancos Comerciales No aplica No aplica No aplica No aplica
sofomes Hipotecarias Hasta 60 meses Entre 20% y 26% Entre 2% y 4% Seguro de vida y daos
Sociedades Cooperativas de Ahorro
Hasta 60 meses Entre 20% y 42% Entre el 1% y 3% Seguro de vida-Ahorro previo
y Crdito
Sociedades Financieras Populares Hasta 60 meses Entre 36% y 60% Entre el 1% y 2% Seguro de vida
Entre 1% y
Microfinancieras Hasta 36 meses Entre 45% y 70% Seguro de vida
2.5%

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en amb, condusef, cnbv, shf.

Cuadro 29. Principales productos de los organismos pblicos vinculados a la vivienda, 2012
Hipotecario
Organismo Presencia Plazos Tasa de inters anual (ssi) Otros gastos
infonavit Nacional Hasta 30 aos Tasa ajustable entre 4% y 10% 3.0%
fovissste Nacional Hasta 20 aos Del 4% al 6% 2.5%
Organismos Estatales de Vivienda Estatal Hasta 15 aos Del 0% al 4% Del 0% al 1.5%

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en infonavit, fovissste, fonhapo e Institutos Estatales de Vivienda.

Cuadro 30. Crditos para mejoramiento, 2012


Organismo Presencia Plazos Tasa de inters anual (ssi) Comisin
infonavit Nacional Hasta 30 meses 18.0% 0.0%
fovissste Nacional Del 4% al 6% 0.0%
Organismos Estatales de Vivienda Estatal Hasta 5 aos Del 0% al 6% 0.0%

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en infonavit, fovissste, fonhapo e Institutos Estatales de Vivienda.

Cuadro 31. Crditos para autoconstruccin, 2012


Organismo Presencia Plazos Tasa de inters anual (ssi) Comisin
infonavit Nacional No cuenta con el producto
fovissste Nacional Del 4% al 6% 0.0%
Organismos Estatales de Vivienda Estatal Hasta 5 aos Del 0% al 6% 0.0%

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en infonavit, fovissste, fonhapo e Institutos Estatales de Vivienda.

Si bien ambas vas son necesarias para ampliar Por otra parte, si bien la asequibilidad se vin-
la posibilidad de que mayores grupos poblaciones ten- cula de manera directa al nivel de ingresos de los hoga-
gan acceso a la vivienda, es importante sealar que exis- res, es importante sealar que existen otras condiciones
ten dos variables de carcter estructural que restringen econmicas y no econmicas que la limitan. Dentro de
cualquier esfuerzo en ambas vas: la conformacin del las condiciones no econmicas resaltan las siguientes:
mercado laboral y el nivel general de los salarios. De ah 1. Derechos de propiedad del inmueble sujeto
que la estabilidad macroeconmica y la salud del sistema de financiamiento para su adquisicin, am-
financiero sean condiciones necesarias pero no suficien- pliacin o mejoramiento.
tes para ampliar las oportunidades de financiamiento a 2. Documentacin legal relativa a la identidad
la vivienda a grandes segmentos de la poblacin. del sujeto de crdito.

104
CAPTULO 4

3. Informacin asimtrica180 respecto a las vado. De ah la importancia del papel de los organismos
fuentes y niveles de ingreso de los sujetos de vivienda, al establecer condiciones preferente, y par-
de crdito. ticularmente a travs del efecto de los subsidios sobre la
4. Condiciones de informalidad respecto al em- asequibilidad de los grupos de menores ingresos. Con el
pleo de los integrantes del hogar. fin de dimensionar esta condicin, se generaron una se-
rie de ejercicios, tanto en la vertiente de financiamiento
Por su parte, las condiciones de carcter econmico que privado como pblico (en este caso con y sin subsidios
limitan la asequibilidad a la vivienda son las siguientes: para adquisicin de vivienda de la conavi), con la inten-
1. Las diferencias regionales en la estructura cin de medir el nivel de asequibilidad para cada uno de
de los mercados inmobiliarios, y por lo tanto, los deciles. Es importante sealar, que a diferencia
una variacin significativa de los precios de de otras estimaciones en donde se utiliza el ingreso to-
las viviendas como consecuencia primaria tal de los hogares para calcular el nivel de asequibilidad
de su localizacin.
2. En trminos del ingreso, aunado a la res-
triccin que impone el nivel de ingresos al
pago de la amortizacin mensual de capi-
tal e intereses, debe incorporarse la varia-
ble de propensin al ahorro de los hogares,
toda vez que para obtener una hipoteca en
el sistema financiero privado en donde el
aforo mximo actual es de 90% del valor
de la vivienda el acreditado debe consti-
tuir el enganche y los costos asociados a la
formalizacin del financiamiento. Asimismo,
en el caso de los organismos de vivienda, el
acreditado debe conformar igualmente un
ahorro previo en la subcuenta de vivienda
y alcanzar una puntuacin determinada181
para obtener los recursos, como es el caso
del infonavit, o ser seleccionado a travs de
un sorteo como sucede con el fovissste.

No obstante, el principal problema de la asequi-


bilidad a la vivienda y al suelo por la poblacin de ingre-
sos bajos, es resultado de los precarios ingresos de la po-
blacin para la adquisicin de vivienda, particularmente
cuando se financia a travs del sistema financiero pri-

180
El principal reto con los trabajadores del sector informal, es que
pese a que obtienen ingresos derivados de sus actividades, no cuentan
con documentacin ni cuentas de ahorro o nmina que permitan
mostrar los flujos y fuentes de sus ingresos. Esta situacin dificulta
valorar la capacidad de pago de este sector, as como la estabilidad de
sus actividades.
181
El sistema de puntuacin establecido por el infonavit considera la
acumulacin de al menos 116 puntos para utilizar los recursos de
la subcuenta de vivienda para la adquisicin de una vivienda. Dicha
puntuacin se vincula a la edad y salario del empleado, al ahorro
acumulado en la subcuenta de vivienda y la cotizacin continua en Residencial City Coyoacn, avenida Mxico-Coyoacn,
el infonavit. col. Xoco, delegacin Benito Jurez, D.F.

105
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

por decil, en este caso en particular se opt incorporar deciles, se sintetizan en los siguientes cuadros que es-
dicha estimacin, as como realizar un clculo ms pre- tablecen la pirmide de asequibilidad a la vivienda por
ciso con base en las Erogaciones Financieras y de Ca- grupo de ingresos.
pital Monetarias establecidas en la Encuesta Nacional
de Ingresos y Gastos de los Hogares (enigh), tomando Pirmide de asequibilidad a la vivienda y al
la variable de cuota pagada por la vivienda propia, ya suelo por grupo de ingresos
que en sentido estricto, es el recurso que destinan los
hogares de manera efectiva para efectos de adquisicin Con la finalidad de mostrar la asequibilidad a la vivienda
de vivienda. por grupos de ingreso se realiz un ejercicio que consi-
Los resultados vinculados al nivel de esfuerzo dera los mismos supuestos que el anterior, incorporando
que deben realizar los hogares para cada uno de los el valor de la tasa de inters anualizada sobre saldo inso-

Cuadro 32. Nivel de asequibilidad con base en el ingreso familiar por tipo de vivienda y financiamiento privado, 2010
Decil/Tipo de
Ingreso mensual Econmica Popular Social Media Residencial Residencial Plus
Vivienda
I 142.88 - - - - - -
II 259.80 X - - - - -
III 355.37 X X - - - -
IV 447.79 X X X - - -
V 552.45 X X X - - -
VI 685.35 X X X - - -
VII 858.65 X X X - - -
VIII 1 094.46 X X X X - -
IX 1 527.57 X X X X - -
X 3 442.35 X X X X X X
Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en enigh, 2010.

Cuadro 33. Nivel de asequibilidad con base en el gasto en vivienda por tipo de vivienda y financiamiento privado, 2010
Decil/Tipo de Gasto mensual
Econmica Popular Social Media Residencial Residencial Plus
Vivienda Vivienda
I 43.22 - - - - - -
II 54.45 - - - - - -
III 65.92 - - - - - -
IV 71.88 - - - - - -
V 72.65 - - - - - -
VI 98.29 - - - - - -
VII 97.04 - - - - - -
VIII 118.65 - - - - - -
IX 139.81 - - - - - -
X 285.12 X X - - - -

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en enigh, 2010.

Cuadro 34. Nivel de asequibilidad con base en el ingreso familiar por tipo de vivienda, financiamiento
y cofinanciamiento pblico, 2010
Decil/Tipo de
Ingreso mensual Econmica Popular Social Media Residencial Residencial Plus
Vivienda
I 142.88 X X - - - -
II 259.80 X X X - - -
III 355.37 X X X X - -
IV 447.79 X X X X - -
V 552.45 X X X X - -
VI 685.35 X X X X - -
VII 858.65 X X X X - -
VIII 1 094.46 X X X X X -
IX 1 527.57 X X X X X X
X 3 442.35 X X X X X X

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en enigh, 2010 y shf.

106
CAPTULO 4

Cuadro 35. Nivel de asequibilidad con base en gasto en vivienda por tipo de vivienda, financiamiento pblico
y apoyo de subsidio, 2010
Decil/Tipo de
Gasto mensual Vivienda Econmica Popular Media Residencial Residencial Plus
Vivienda
I 43.22 - - - - -
II 54.45 - - - - -
III 65.92 - - - - -
IV 71.88 - - - - -
V 72.65 X - - - -
VI 98.29 X X - - -
VII 97.04 X X - - -
VIII 118.65 X X X - -
IX 139.81 X X X - -
X 285.12 X X X X -

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en enigh, 2010 y Reglas de Operacin de la conavi, 2012.

luto (12.4%) con la finalidad de calcular el pago mensual. financiamiento, no cuenta con capacidad de pago para
En el cuadro 32 se muestran los resultados. adquirir una vivienda (cuadro 35).
El segundo nivel del ejercicio se vincula al
clculo del nivel de asequibilidad con base en el gasto CONCLUSIONES
mensual de vivienda, lo cual permite estresar an ms
el ejemplo, toda vez que nicamente el decil x, es decir En medio de las grandes crisis financieras internaciona-
el de mayores ingresos estara en condiciones de cubrir les del ltimo decenio, el sistema financiero mexicano
con la cuota mensual para los tipos de vivienda econ- ha mantenido una relativa estabilidad macroeconmica,
mica y popular como se muestra en el cuadro 33. plasmada en un crecimiento econmico promedio de 4%
Con el objetivo de mostrar los impactos en anual, con incrementos del 4.2% en los niveles de em-
trminos de la asequibilidad derivadas de la participa- pleos y una relativa estabilidad monetaria, logrando
cin de los organismos pblicos, los cuales incorporan mantener la inflacin a niveles menores de 4% para
condiciones preferenciales respecto a los intermedia- el mismo periodo; situacin que ha permitido generar
rios financieros tanto a partir de las caractersticas del y fortalecer programas de financiamiento a la vivienda
financiamiento directo como de la operacin del cofi- social sin precedentes en el pas. El sector crediticio ha
nanciamiento para tipos de vivienda de mayor valor, logrado ampliar sus plazos de pago y la reduccin pro-
es posible observar que el nivel de la asequibilidad de gresiva de sus tasas de inters, destacndose las procu-
incrementa particularmente en los primeros deciles, radas por los organismos pblicos de vivienda, las cuales
toda vez que el decil I se encuentra en condiciones de han logrado mantener equivalencia con los niveles de
adquirir una vivienda de tipo econmica e incluso una inflacin nacional.
de carcter popular (cuadro 34). Los organismos pblicos de vivienda han sos-
El ejercicio igualmente considera la estimacin tenido histricamente la mayor participacin en el fi-
de la asequibilidad con base en el gasto destinado a nanciamiento para vivienda en el pas (infonavit, fovissste,
la vivienda, con las mismas condiciones de financia- fonhapo y orevis), apoyados a partir del ao 2000 por
miento pblico, e incorporando el subsidio a la vivienda una fuerte participacin del sector privado a travs de
otorgado por la conavi. Es importante sealar que dicho la banca comercial, las sofoles y las sofomes, generando
subsidio opera nicamente para los tipos de vivienda entre el ao 2000 y marzo del 2012 un incremento del
econmica y social, al fijar el valor mximo de la vi- 33% real de produccin de vivienda.
vienda en $29 151 dlares. Como puede observarse en En este sentido, la poltica de vivienda de las
los resultados, si bien los niveles de asequibilidad son dos ltimas administraciones (2000-2006 y 2006-
mayores al financiamiento privado, existe un segmento 2012) orient sus esfuerzos a potenciar y ampliar el
importante de la poblacin de ingresos menores, que stock disponible de viviendas pero gener desarrollos
an con el apoyo del subsidio y mejores condiciones de habitacionales con un dbil vnculo con los centros ur-

107
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

banos y los espacios generadores de empleo. Sin duda ticipar en la oferta para segmentos de poblacin con
la compra de tierras localizadas en espacios lejanos a ingresos ms bajos, se requiere potenciar tanto las capa-
los centros urbanos para destinarlos a desarrollos ha- cidades financieras como las tcnicas; revisar el diseo
bitacionales para los trabajadores fue una opcin sus- de los productos y las metodologas de crdito; as como
tentada en el bajo precio del suelo que en su mayora generar capacidad de monitoreo y acompaamiento de
era originalmente de tenencia social y usos rurales. Esta la utilizacin de los recursos destinados a la vivienda.
omisin, en trminos del diseo de la poltica de vi- Debe mencionarse que para el diseo de nuevas
vienda y desarrollo urbano, llev a la construccin de opciones de financiamiento a la vivienda es importante
conjuntos habitaciones alejados de los centros de tra- considerar la estructura de la pirmide demogrfica en
bajo, la red de transporte y las ciudades centrales. Esta Mxico, la cual se concentra de manera importante en
situacin ha impactado, al mismo tiempo, en los nive- los grupos jvenes. Dicha situacin, establece dos limi-
les de ocupacin de las viviendas incrementndose el taciones importantes para la adquisicin de vivienda:
nmero de viviendas desocupadas y afectando las car- por una parte, son grupos que en un nmero impor-
teras privadas y pblicas. Son observables los efectos tante no cuentan con historial crediticio; y por la otra,
negativos que esta accin ha tenido sobre la salud del la capacidad de ahorro para conformar el enganche y
sistema financiero orientado al sector vivienda, tanto gastos asociados a la compra de una vivienda es rela-
en los niveles de cartera vencida que registran algunos tivamente baja, situacin que limita de manera impor-
intermediarios financieros como en los impactos de la tante la adquisicin de este tipo de financiamiento para
misma en la estructura del capital, obligando a algunas dicho grupo. Por otra parte, los programas impulsados
empresas a declararse en quiebra tcnica e incluso en por los organismos pblicos de vivienda buscan reducir
concurso mercantil. Los altos niveles de cartera vencida esta barrera para los grupos jvenes que se encuentran
se observan de igual forma en los organismos pblicos en el mercado formal, al integrar los mecanismos de co-
de vivienda, como en el caso del infonavit, ya que existen financiamiento, lo cual permite constituir el enganche o
regiones del pas en donde dicha cartera se ubica en parte del mismo. Sin embargo, los grupos de poblacin
niveles superiores al 8%. joven que se ubican en el sector informal se encuentran
Si bien existe inters por parte de los interme- fuera de esta posibilidad.
diarios financieros (regulados y no regulados) de par-

108
INFR AESTRUCTUR A Y
05
SERVICIOS URBANOS
BSICOS

5.1 MARCO JURDICO OPERACIONAL DE LOS SERVICIOS


URBANOS
5.2 INSTANCIAS DE FINANCIAMIENTO
5.3 COBERTURA DE LOS SERVICIOS PBLICOS MUNICIPALES
5.4 COBERTURA DE LOS TRES SERVICIOS PRINCIPALES EN
RELACIN CON EL CRECIMIENTO HABITACIONAL
5.5 COSTOS DE LA INFRAESTRUCTURA
CONCLUSIONES
Conjunto Solares, Xochitepec,
estado de Morelos.
CAPTULO 5

INFR AESTRUCTUR A Y SERVICIOS URBANOS BSICOS

En este captulo se analizan las condiciones A este respecto en la figura 8 se presenta la es-
que guarda la provisin de infraestructura y los servi- tructura legislativa federal, estatal y local mediante la
cios urbanos bsicos entendiendo por estos los relativos cual actan los distintos gobiernos segn su injerencia
a: agua y saneamiento, electricidad, recoleccin y dis- en la dotacin de los servicios, donde queda claro que
posicin de basura, alumbrado pblico, pavimentacin, cada Estado y municipio segn su legislacin vigente se
y transporte urbano. El anlisis se ubica a nivel estatal organiza para cumplir con las funciones que marca la
pero se hace referencia a aquellos municipios en donde ley federal.
se concentran las acciones de vivienda financiadas por
las instituciones del estado mexicano. Figura 8. Marco jurdico operacional
La cuestin de la cobertura de la infraestructu-
ra y los servicios urbanos bsicos se enfoca desde la re-
lacin con la accin institucional en materia de vivien-
da. Con el gran aumento de la oferta crediticia para la
adquisicin de vivienda (mayoritariamente unifamiliar y
nueva) se propici una creciente demanda de suelo de-
bidamente urbanizado, adecuadamente comunicado y
con la infraestructura y los servicios bsicos. El enfoque
esencialmente cuantitativo de la poltica habitacional,
orientada a hacer el mayor nmero de viviendas nue-
vas en los plazos ms breves, rebas las capacidades de
conduccin ordenada de los gobiernos locales al tiempo
que exigi grandes inversiones para atender oportuna-
mente los requerimientos derivados de la construccin
de las nuevas viviendas.

5.1 MARCO JURDICO OPERACIONAL DE LOS


SERVICIOS URBANOS

En la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexi-


canos en el artculo 115 seccin tercera se establece la
obligacin de los municipios en cuanto a la dotacin de
servicios, de la siguiente forma: artculo 115 seccin iii:
Los Municipios tendrn a su cargo las funciones y ser-
vicios pblicos siguientes: a) Agua potable, drenaje, al- Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, con base en la legislacin
cantarillado, tratamiento y disposicin de sus aguas re- vigente.
siduales; b) Alumbrado pblico; c) Limpia, recoleccin,
traslado, tratamiento y disposicin final de residuos; g) Cada constitucin estatal define los alcances
Calles, parques y jardines y su equipamiento. del artculo 115 seccin iii de la Constitucin en cuestin

111
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

de infraestructura y lo mismo ocurre en cada municipio. El financiamiento que ofrece el banco de desa-
Por otro lado en el sistema de planeacin nacional, es- rrollo de Mxico (banobras), ha llegado a ser inasequible
tatal y municipal donde quedan de manifiesto las polti- para la mayor parte de los gobiernos locales, especial-
cas, acciones y proyectos encaminados a la dotacin de mente a nivel municipal (ya sea por los requerimientos
infraestructura as como el mejoramiento continuo de de liquidez o por tener que formar sociedades Pblicas-
los servicios. Privadas). Sin embargo, recientemente se han llevado a
En cuanto a las formas de prestacin de los ser- cabo esfuerzos innovadores para financiar la infraes-
vicios en forma simplificada, pueden identificarse dos: tructura local con participacin del sector privado. El
La administracin directa que es cuando el municipio Banco de Desarrollo de Amrica del Norte (nadBank) ha
asume por s mismo el servicio y la administracin indi- surgido como una nueva opcin para el financiamiento
recta que es cuando el municipio crea figuras jurdicas de los proyectos de infraestructura relacionados con el
para confiarles el servicio o dejarlo en manos de parti- medio ambiente en la regin de la frontera norte del
culares. pas. Por ltimo, el avance de Mxico en la descentrali-
zacin del gasto pblico ha redundado en un aumento
5.2 INSTANCIAS DE FINANCIAMIENTO sustancial de los recursos disponibles para los gobiernos
locales, particularmente a nivel municipal, para el desa-
En Mxico, la produccin y dotacin de servicios de in- rrollo de infraestructura social bsica. Se trata de trans-
fraestructura, tales como agua potable, alcantarillado, ferencias fiscales etiquetadas conocidas como Fondo de
disposicin de residuos slidos, alumbrado pblico, red Aportaciones para la Infraestructura Social (fais), que ha
vial urbana y carreteras locales que conectan una ciu- llegado a ser la principal fuente de financiamiento para
dad con otra, es responsabilidad de los gobiernos lo- proyectos de infraestructura social a pequea escala (Ta-
cales. Excepto por las carreteras locales que conectan mayo, 2006).
una ciudad con otra, la construccin de infraestructura Como en muchos otros pases en vas de desa-
para estos servicios es responsabilidad de los gobiernos rrollo, en Mxico existe una gran necesidad de infraes-
municipales. Sin embargo, cuando hay un proyecto de tructura. Desafortunadamente, todava son muy pocas
infraestructura o cuando impacta a ms de un munici- las fuentes de financiamiento a largo plazo. Los esta-
pio, el gobierno estatal suele asumir la responsabilidad dos y municipios slo tienen acceso limitado al finan-
de su implementacin y contribuir a su financiamiento. ciamiento de deuda para proyectos de infraestructura,
Existen tres principales fuentes de financia- aunque recientemente el mercado ha experimentado
miento para obras de infraestructura a nivel federal con una expansin dinmica. Los bancos de desarrollo slo
aplicacin en los tres niveles de gobierno que son: el cuentan con fondos limitados y todava hay asuntos
Banco Nacional de Obras y Servicios Pblicos snc (bano- importantes relacionados con el riesgo que impiden los
bras), el Fondo Nacional de Infraestructura (fonadin) y la prstamos de bancos comerciales y la participacin de
Secretaria de Desarrollo Social (sedesol) con sus diferen- los mercados de capital. Adems, persiste la debilidad
tes programas.182 del sistema financiero municipal en Mxico. En la mayo-
ra de los municipios las aportaciones federales etique-
tadas son, por mucho, la fuente principal para financiar
182
banobras es una institucin de banca de desarrollo que se tipifica la infraestructura social bsica. En general, los ingresos
como empresa pblica con participacin estatal mayoritaria, su propios de los municipios son muy reducidos.
objeto es financiar o refinanciar proyectos de inversin pblica o
privada en infraestructura y servicios pblicos, as como coadyuvar
al fortalecimiento institucional de los gobiernos Federal, estatales y
municipales.
fonadin es el vehculo de coordinacin del Gobierno de
Mxico para el desarrollo de infraestructura en los sectores de y hacia una ejecucin en forma corresponsable con la sociedad.
comunicaciones, transporte, agua, medio ambiente y turismo. El A travs de sus programas: Programa Hbitat, Programa para
Fondo apoya en la planeacin, diseo, construccin y transferencia el desarrollo de zonas prioritarias (pdzp), Apoyo para regularizar
de proyectos de infraestructura con impacto social o rentabilidad asentamientos humanos (pasprah), Rescate de espacios pblicos,
econmica, en los que participe el sector privado. financia la construccin de infraestructura ya sea con la totalidad
sedesol formula y coordina la poltica social solidaria de la obra o con aportaciones a partes iguales con los gobiernos
y subsidiaria del gobierno federal, orientada hacia el bien comn, estatales y municipales.

112
CAPTULO 5

5.3 COBERTURA DE LOS SERVICIOS PBLICOS La Comisin Nacional del Agua (conagua), los
MUNICIPALES Organismos de Cuenca y las direcciones estatales de
agua, son las instituciones responsables de establecer
El Programa Nacional de Infraestructura busca incre- las polticas para el uso sustentable, la administracin,
mentar el acceso de la poblacin a los servicios pblicos, disponibilidad y calidad del agua en el pas; as como de
pero actualmente se enfrenta a una nueva problemtica apoyos a los Organismos operadores para realizar sus
en relacin con el aumento de la oferta crediticia para funciones en las zonas urbanas y rurales.
la compra de vivienda unifamiliar, mayoritariamente Los organismos operadores de agua presentan
nueva, que proporciona un crecimiento acelerado en las diversas caractersticas en su estructura y conforma-
grandes metrpolis y una mayor demanda de servicios cin. Generalmente se encuentran adscritos al gobierno
urbanos bsicos, que requerirn de mayores inversiones municipal, representados en direcciones y comisiones
en infraestructura. de agua potable y saneamiento, o en sistemas descen-
Actualmente los servicios con mayor cobertura tralizados de agua. Tambin operan como juntas locales
a nivel nacional son los de agua y drenaje ya que tie- y comits de usuarios de agua y, con menor frecuencia
nen implicaciones en la salud del individuo. El siguien- como empresas concesionarias privadas.
te servicio con mayor cobertura es el de electricidad ya
que sin este no se podran realizar la mayor parte de
las actividades cotidianas. Los tres servicios con mayor
cobertura se encuentran al interior de la vivienda.
La falta de un coordinacin por parte de los
tres mbitos de gobierno para orientar e inducir el
crecimiento urbano ordenado gener un rezago en la
atencin de servicios, frente a un mercado habitacional
creciente y disperso. Adicionalmente, se deben reconocer
efectos no deseados: el alejamiento de los nuevos desa-
rrollos de vivienda de los centros de las ciudades, que
hacen ms costoso el dotar de infraestructura urbana y
servicios bsicos a la poblacin, adems de generar ex-
ternalidades negativas hacia la poblacin, como costos y
tiempos de traslado y costos ambientales, que han afec-
tado continuamente la habitabilidad de las ciudades.
Para este estudio se abordaron el anlisis de los
siete principales servicios pblicos municipales y que
son: agua, drenaje, electricidad, recoleccin y dispo-
sicin de basura, alumbrado pblico, pavimentacin y
transporte pblico.

Agua y saneamiento

Marco normativo

La actividad de aprovechamiento suministro y trata-


miento de agua se rige de acuerdo con la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; en el artculo
27 se establece que las aguas nacionales son propiedad
de la nacin, en el artculo 115 se establece la respon-
sabilidad de los gobiernos municipales de prestar los
servicios de agua potable, drenaje, alcantarillado, trata-
miento y disposicin de las aguas residuales. Paseos de San Antonio, estado de Aguascalientes.

113
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

De acuerdo con los resultados del Censo de Del total de viviendas habitadas para el 2010,
agua 2009, se identificaron 2 517 Organismos opera- 72% cuenta con conexin a la red de drenaje pblica
dores del agua a nivel nacional, dedicados a la Capta- mientras que 16% estaba conectada a fosa sptica. Cabe
cin, tratamiento y suministro de agua, de los cuales la mencionar que un 8.97% carece de drenaje (grfica 22).
mayora se encuentran trabajando en la administracin
municipal. Grfica 21. Cobertura nacional de agua potable en
viviendas habitadas, 2010
Infraestructura actual y cobertura

A nivel nacional se reportaron 905 plantas de potabili-


zacin de agua, que se encontraban en operacin du-
rante el ao censal 2009. Tambin se reportaron a nivel
nacional 67 plantas potabilizadoras fuera de operacin
y 47 plantas en construccin, a nivel nacional.
Las instalaciones de drenaje y alcantarillado es-
tn ubicadas principalmente en zonas urbanas, mientras
que en las localidades de tipo rural donde no se cuenta
con sistemas de drenaje, se construyen fosas spticas
para el depsito de las aguas residuales y desechos or-
gnicos, con el fin de evitar la contaminacin y las en-
fermedades.
Los organismos operadores reportaron para el
2009 a nivel nacional 18 007 213 conexiones de alcan-
tarillado, mismas que se conectaron a la red pblica de
drenaje.183
Se registraron 971 plantas de tratamiento de Fuente: inegi, Censo General de Poblacin y Vivienda, 2010.
agua residuales en operacin, 172 plantas en construc-
cin y 155 plantas de tratamiento fuera de operacin.
El servicio de agua potable y drenaje son dos de Grfica 22. Cobertura de drenaje a nivel nacional
los tres servicios bsicos ms importantes (agua, dre- en viviendas habitadas, 2010
naje y electricidad) por las implicaciones de salud y de
desarrollo humano del individuo.
La conagua estima que en 2009, la cobertura na-
cional de agua potable fue de 90.7%, siendo 94.3% de
cobertura en zonas urbanas y 78.6% en zonas rurales.184
La cobertura de agua potable y drenaje en la vi-
vienda a nivel nacional para el 2010 segn informacin
del inegi del total de viviendas habitadas (28 138 556)
69% contaba con agua entubada dentro de la vivienda
(grfica 21).

183
En las principales zonas metropolitanas se concentra 50%
de las conexiones (Zona Metropolitana del Valle de Mxico, Zona
Metropolitana de Guadalajara, Zona Metropolitana de Monterrey,
Zona Metropolitana Puebla-Tlaxcala, Zona metropolitana de
Chihuahua).
184
Las entidades federativas con mayores rezagos en cobertura de
agua potable son Veracruz, Guerrero, Oaxaca y Chiapas (estados con
altos ndices de marginacin y pobreza). Fuente: inegi, Censo General de Poblacin y Vivienda, 2010.

114
CAPTULO 5

Cuadro 36. Cobertura nacional del servicio de agua potable, 2000-2010


Tipo de conexin 2000 2010 Incremento
Total de viviendas 21 513 235 28 138 556 6 625 321
Agua entubada dentro de la vivienda 12 427 656 19 546 416 7 118 760
Agua entubada fuera de la vivienda pero dentro del terreno 5 712 187 5 262 004 -450 183
Agua entubada de llave pblica (o hidrante) 567 616 597 230 29 614
Agua entubada que acarrean de otra vivienda 387 997 341 282 -46 715
Agua de pipa 350 210 509 952 159 742
Agua de pozo, ro, lago, arroyo u otra 1 851 173 1 726 515 -124 658
No especificado 216 396 155 157 -61 239

Fuente: inegi, Censos de poblacin y vivienda, 2000 y 2010.

En la cobertura del servicio de agua potable nimiento en los sistemas de distribucin y expandir la
para el 2010, el agua entubada en la vivienda presenta cobertura a nuevas zonas periurbanas. Adems, el mo-
un aumento en 7 millones 118 mil 760 viviendas. En con- delo de crecimiento urbano disperso, dificulta resolver
trapartida se observa una disminucin de 450 mil 183 vi- la situacin tanto tcnica como financiera de los pro-
viendas en el caso de agua entubada fuera de la vivienda, blemas de abastecimiento de agua (onu-Hbitat, 2011).
y una disminucin de 124 658 de agua de pozo, ro, lago,
arroyo u otro (cuadro 36). Costo de la dotacin
Del total de viviendas habitadas por estado, la
entidad que actualmente tiene la mayor cobertura de Las tarifas del agua que tienen como objetivo recuperar
agua potable es Aguascalientes con 97%, el estado que los costos incurridos por el prestador de servicios, son
ha tenido una mejor respuesta para cubrir la demanda fijadas en cada municipio, dependiendo de su marco ju-
de agua potable del 2000 al 2010 es el estado de Vera- rdico. En algunos casos las aprueba el Congreso Estatal,
cruz ya que subi 10% de la cobertura estatal de 66% en otras el rgano de Gobierno o Consejo Directivo del
al 76%. Aun as el porcentaje de cobertura es muy bajo organismo operador municipal, o la Comisin Estatal
pero se percibe una labor importante en la mejora de la de Aguas. Generalmente existen tarifas especficas para
cobertura. cada tipo de usuario: domstico, industrial, comercial, y
El servicio de drenaje ha aumentado su cober- servicios, entre otros. Habitualmente a mayor consumo,
tura de una forma muy importante con un promedio mayor precio por metro cbico (grfica 23).
de 13% de aumento estatal, el estado que tiene la ma-
yor cobertura de drenaje es el Distrito Federal con 98% Financiamiento
mientras que el estado que tiene la menor cobertura es El gobierno federal ofrece varias fuentes de financia-
Oaxaca con 70%. Con respecto a la atencin en el reza- miento para proyectos que involucran la participacin
go, es este estado el que tiene el mayor porcentaje de del sector privado (psp) en el sector de agua y sanea-
avance con 25%. miento, de los cuales los ms importantes son:
Segn el reporte del Estado actual de las ciu- Programa de Agua Potable, Alcantarillado y Sa-
dades de Mxico (2011) en todo el pas se pierde entre neamiento en Zonas Urbanas (apazu). Desarrollo
30 y 50% del recurso hdrico por fugas en la red y fugas de sistemas de agua potable, alcantarillado, y
administrativas (agua no contabilizada).185 En general, saneamiento.
los organismos operadores tienen muy bajo desem- Programa para la Modernizacin de los Orga-
peo, los recursos son insuficientes para dar mante- nismos Operadores de Agua (promagua). El ob-
jetivo del programa es apoyar a los prestadores
de servicios en la atencin a la poblacin; as
185
En las principales ciudades del pas como la ZM de Tijuana, como atraer inversin privada a sus proyectos
Guadalajara y la del Valle de Mxico se pierde ms de 40% del de infraestructura en materia de cobertura y
suministro de agua potable por fugas en la red de distribucin y calidad de los servicios de agua potable, alcan-
fugas administrativas. tarillado y saneamiento.

115
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Grfica 23. Tarifas domsticas de agua potable, alcantarillado y saneamiento en algunas ciudades, 2009

Nota: Tarifa ms alta aplicable para un consumo de 30m3/mes.


Fuente. Conagua, 2009.

En Mxico, el uso de contratos de participa- Electrificacin


cin del sector privado ha sido limitado. Desde 1992
se han ejecutado unos 33 contratos, de los cuales casi Marco normativo
70% son del tipo ConstruirOperarTransferir (cot). Ha-
biendo ms de 1 200 organismos operadores en el pas, La electrificacin es el nico servicio que no est a car-
slo se han otorgado un total de nueve contratos de go del municipio sino de una empresa federal que es la
administracin parcial o integral de los sistemas. En los Comisin Federal de Electricidad; El marco normativo
ltimos aos, la mayora de la participacin del sector de la electrificacin se desprende de la Ley del Servi-
privado en la creacin y operacin de plantas de trata- cio Pblico de Energa Elctrica en la que dispone lo
miento de aguas residuales en Mxico se ha llevado a siguiente:
cabo a travs de contratos de ConstruirOperarTrans- Corresponde exclusivamente a la Nacin, generar, con-
ferir (cot).186 ducir, transformar, distribuir y abastecer energa elc-
trica que tenga por objeto la prestacin de servicio p-
blico, en los trminos del artculo 27 Constitucional. En
esta materia no se otorgarn concesiones a los parti-
186
Estos cots tienen una funcin importante al obtener el financia- culares y la Nacin aprovechar a travs de la Comisin
miento y la capacidad operativa del sector privado para ampliar la Federal de Electricidad, los bienes y recursos materiales
cobertura de tratamiento. que se requieran para dichos fines (dof, 1975).

116
CAPTULO 5

Infraestructura actual El precio de la electricidad en Mxico de acuer-


do con la Comisin Federal de Electricidad (cfe), por kw
La red de transmisin considera los niveles de tensin de hora es de 0.0606 centavos de dlar por consumo b-
400, 230 y 161 kilovolts (kV). Al finalizar junio de 2012, sico y 0.0715 por consumo intermedio. A pesar de que
esta red alcanz una longitud de 50 567 km. Mxico se encuentra por debajo del promedio de costo
La transformacin es el proceso que permite, de los pases de la ocde, este costo podra reducirse en
utilizando subestaciones elctricas, cambiar las caracte- 16.9% al disminuir las prdidas en la transmisin y dis-
rsticas de la electricidad (tensin y corriente) para fa- tribucin (ocde, 2006).
cilitar su transmisin y distribucin. sta ha crecido en
paralelo al desarrollo de la red de transmisin y distribu- Financiamiento
cin, contando a junio de 2012 con 204 479 mva, de los
cuales 77.06% corresponde a subestaciones de transmi- La inversin que es totalmente federal es realizada con
sin y el restante 22.94% a subestaciones de distribu- base a los requerimientos que la cfe en cuestin de me-
cin. joramiento ampliacin y creacin de instalaciones y re-
La red de distribucin esta integrada por las l- des estipula en sus planes anuales de operacin.
neas de subtransmisin con niveles de tensin de 138, Se han realizado estudios en los cuales se sos-
115, 85 y 69 kilovolts; as como, las de distribucin en tiene que invertir ms no se traduce necesariamente en
niveles de 34.5, 23, 13.8, 6.6, 4.16 y 2.4 kV y baja ten- un incremento en la eficiencia del sector elctrico. En
sin. A junio de 2012, la longitud de estas lneas fue de este caso, la ineficiencia del sector, el rezago de la in-
48 243 km 663 900 km, respectivamente. fraestructura, el mnimo mantenimiento de la capacidad
El sector de la energa elctrica en Mxico se instalada y las restricciones polticas y normativas a la
caracteriza por su imposibilidad de almacenamiento en inversin han provocado que la inversin sea mucho
cantidades significativas, por lo que debe ser generada y mayor a la necesaria.
distribuida en el momento en que se produce su demanda.
Recoleccin y disposicin de residuos slidos
Cobertura
Marco normativo
El estado que tiene la mayor cobertura es el Distrito
Federal con 99% mientras que el estado con la menor En Mxico los servicios de limpia, recoleccin y dispo-
cobertura es Oaxaca con 94%. El estado que tiene la sicin de la basura corren a cargo del municipio, de
mayor atencin al rezago es el estado de Chiapas con acuerdo con el artculo 115 seccin iii de la Constitucin
un incremento del 7%.187 Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. Actualmente
a partir de las reformas constitucionales de las atribu-
Costo de la dotacin ciones que tienen los municipios con respecto a los ser-
vicios a su cargo, el municipio puede concesionar los
Los costos de transmisin y distribucin varan segn servicios de limpia, recoleccin y disposicin final de
el origen termoelctrico, hidroelctrico, carboelctrico u los residuos, teniendo como modelo asociaciones p-
otros. Tambin dependen de la distancia, de las condi- blico-privadas y concesiones en su totalidad privadas.
ciones de las subestaciones elctricas y de las lneas de
transmisin. La capacidad instalada de transmisin y dis- Infraestructura actual y cobertura
tribucin es la variable que ms influye en la eficiencia del
sector, as como el mantenimiento que recibe la misma. Para octubre del ao 2012 segn datos del inegi existen
27 414 rellenos sanitarios, 3 399 Rellenos de tierra con-
trolados, 9 280 tiraderos a cielo abierto y 2 100 lugares
de reciclaje.
En las ciudades mexicanas existe una amplia
187
Cabe destacar que el estado de Nuevo Len presenta una
diferencia negativa de rezago de la cobertura de -0.27%, lo que cobertura del servicio de recoleccin a nivel municipal,
indica que el servicio elctrico no va a la par del crecimiento de las de tal modo que la presencia de distintos concesionarios
ciudades del estado. pblicos o privados alcanza a cubrir la demanda exis-

117
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

tente; sin embargo se presentan fuertes rezagos en el respecto a las cifras de la dcada de 1990, segn las
tema de la disposicin final as como en el tratamiento cuales la disposicin en sitios no controlados era de cer-
de residuos (cuadro 37). ca de 50% (grfica 24).

Cuadro 37. Disponibilidad de servicios relacionados Grfica 24. Disposicin final de residuos slidos
con los residuos slidos urbanos, 2010 urbanos (rsu) en rellenos sanitarios y sitios no
Disponibilidad de servicios controlados por tipo de localidad, 2008
Entidad Total de Recoleccin
federativa municipios Sin
y disposicin Tratamiento* servicios
final
Estados
Unidos 2 457 2 282 148 161
Mexicanos

*
Se refiere a los municipios que declararon enviar al menos una
fraccin de los residuos slidos urbanos recolectados a una planta
de tratamiento, donde reciben uno o ms procesos.
Fuente: inegi. Censo Nacional de Gobiernos Municipales y
Delegacionales 2011 (cngmd). Mdulo 6: Residuos Slidos Urbanos.
Aguascalientes, Aguascalientes, 2012.

Generacin y disposicin de los residuos


Fuente: Direccin General de Equipamiento e Infraestructura en
La principal fuente de generacin de los residuos sli- Zonas Urbano Marginadas, 2009.
dos son los hogares. El volumen estimado de generacin
nacional de residuos slidos creci, entre 1997 y 2008, Costo de la dotacin
alrededor de 28%. La generacin per cpita diaria cre-
ci en el mismo periodo de 840 a 970 gramos. Paralela- Los costos de la dotacin de estos servicios no estn
mente al crecimiento en la generacin, la composicin claros en su cobro, ya que muchas veces el cobro est
de los residuos ha cambiado: mientras en 1950 el por- incorporado a la boleta predial. En ciertos casos es un
centaje de residuos orgnicos oscilaba entre 65% y 70%, impuesto que incluyen varios servicios pblicos, o en
para 2008188 se haba reducido al 52% (semarnat, 2009). otros muchos no se cobra.
Si se considera por tipo de localidad, las zonas Por lo regular el costo promedio nacional por la
metropolitanas fueron las mayores generadoras de resi- recoleccin de basura en la vivienda es de cinco pesos
duos slidos urbanos. (que es como una propina para los encargados de la
En 2008 se recolectaba en el pas cerca de 90% recolecta). El costo por la disposicin final de los resi-
del total de residuos slidos urbanos generados189 y se duos lo absorbe el municipio, que algunas veces se co-
estim que 67% de los mismos se dispuso en rellenos bra pero mayoritariamente no.
sanitarios y sitios controlados y 33% restante en sitios
no controlados. Esto representa un incremento impor- Financiamiento
tante en la participacin de los rellenos sanitarios con
Actualmente las principales instituciones que tienen fi-
nanciamiento para este servicio son: el Fondo Nacional
188
En 2008, las entidades que generaron mayor volumen de residuos de Infraestructura (fonadin), Banco Nacional de Obras y
slidos fueron Mxico (16.4%), Distrito Federal (12.6%) y Jalisco
(7.2%) las tres son las que tienen mayor concentracin de poblacin a Servicios Pblicos (banobras), la Secretara de Desarrollo
nivel nacional. En contraste con Colima, Baja California Sur Campeche, Social (sedesol), la Secretara del Medio Ambiente y Re-
Nayarit, Tlaxcala, Zacatecas y Aguascalientes contribuyeron en cursos Naturales (semarnat) y la Comisin de Cooperacin
conjunto con 5.1% a la generacin de residuos slidos. Ambiental Fronteriza (cocef) conjunto a el Banco de Am-
189
Las entidades con la mayor recoleccin fueron Aguascalientes
(98%), Distrito Federal y Nuevo Len (ambos de 97%), mientras
rica del Norte (bdan); todos aquellos para la construccin
las que tuvieron la menor recoleccin fueron Tabasco, Michoacn de rellenos sanitarios, estaciones de transferencia, tira-
(ambas con 84%) y Veracruz (83%). deros controlados, estudios y proyectos entre otros.

118
CAPTULO 5

Alumbrado pblico muchas veces no se cobra, por lo cual el municipio ab-


sorbe el gasto de consumo elctrico. Muy pocos munici-
Marco normativo pios (10%) cobran el servicio elctrico ya sea por medio
de la boleta predial o por un impuesto por servicios p-
En Mxico, el alumbrado pblico se sita en el grupo de blicos urbanos.
servicios pblicos municipales estipulado en el artculo Es claro que para la mayora de los municipios
115 seccin iii de la Constitucin Poltica de los estados el servicio de alumbrado pblico representa una carga
Unidos Mexicanos, y satisface una necesidad de carc- financiera, derivado de que existe una descompensacin
ter social. Generalmente se presta mediante una de- entre los ingresos y egresos por el servicio. Sin embargo,
pendencia de la administracin municipal, como es una en los ltimos tiempos se ha hecho indispensable por la
direccin o un departamento u oficina. Los objetivos sensacin de seguridad que siente la poblacin.
generales que se deben cumplir con el servicio de alum-
brado pblico, son: Iluminar los lugares pblicos, con- Financiamiento
tribuir al ornato de las poblaciones, facilitar el traslado
de los ciudadanos y vehculos en horarios nocturnos, y Existen dos fuentes de financiamiento para el alumbra-
contribuir a la seguridad pblica y vigilancia. do pblico. La primera es por medio de sedesol y los pro-
El servicio de alumbrado pblico, como lo esta- gramas Hbitat, el Programa para el desarrollo de zonas
blece el artculo 115 Constitucional, es un servicio pbli- prioritarias, y el Programa para el Rescate de espacios
co municipal que implica los procesos de electrificacin, pblicos. Todos tienen como principal lnea de accin el
mantenimiento, pago de alumbrado pblico y energa mejoramiento del entorno de convivencia para mejorar
elctrica, modernizacin de los equipos de alumbra- la calidad de vida de las personas.
do, de energa y cobro de los derechos de alumbrado La otra instancia que financia las luminarias es
y fiscalizacin de los mismos. En el caso de los frac- la Comisin Federal de Electricidad (cfe) que tiene como
cionamientos de vivienda es obligacin del fraccionador principal lnea de accin el ahorro de energa elctrica.
incluir obras de alumbrado pblico segn las disposicio-
nes en las leyes y reglamentos municipales. Pavimentacin
La realizacin de los estudios tcnicos, la ins-
talacin y operacin de las instalaciones de alumbrado Marco normativo
pblico municipal, corresponden a la Comisin Federal
de Electricidad (cfe), mientras que el mantenimiento y la La pavimentacin y mantenimiento de las vialidades
administracin del servicio corre a cargo del municipio. secundarias y terciarias como algunas de carcter
primario son responsabilidad de la administracin mu-
Infraestructura actual y cobertura nicipal.190 En el artculo 115 seccin iii inciso g de la
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
Las cabeceras y las Zonas Metropolitanas cuentan con marca que el municipio dotara de calles, parques y jar-
95% de alumbrado pblico, este servicio tienen rela- dines a la poblacin.
cin directa con la cobertura de energa elctrica. A ni-
vel nacional la cobertura de alumbrado pblico en las
cabeceras municipales y en las principales zonas me-
tropolitanas es de 95% del servicio mientras que en el
resto del municipio (zonas rurales predominantemente)
existe un promedio de 15% del servicio.
La medicin de este servicio es complejo ya que
al ser brindado por el municipio y tener carcter de ser-
vicio secundario no se miden con regularidad. 190
Mientras que su regulacin est establecida en las Constituciones
de los estados, la Ley de Expropiacin, la Ley General de Asenta-
Costo de la dotacin mientos Humanos, las leyes orgnicas municipales, las leyes de ad-
quisiciones y de obras pblicas de los estados, las leyes de trnsito
El referente al pago del servicio se estipula en la Ley y vialidad, los planes municipales de desarrollo, as como los bandos y
de Ingresos municipal. El servicio de alumbrado pblico reglamentos municipales.

119
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Infraestructura actual y cobertura191 espacios pblicos. Su principal lnea de accin es el me-


joramiento del entorno de convivencia para mejorar la
Actualmente no se tiene la superficie total de vialidades calidad de vida de las personas.
de carcter municipal pavimentadas, ya sea por el cons- La segunda es banobras que tiene lneas de cr-
tante crecimiento de la superficie pavimentada, como dito para la construccin de carreteras locales y viali-
por el constante conflicto de jurisdiccin de la superficie dades primarias y secundarias. La tercera fuente, que
(Federal-Estatal o Municipal). tiene las mismas lneas de crdito pero con asociacin
En 2005 segn datos del Fondo Monetario In- Pblico-Privada, es el fonadin.
ternacional y del Banco Mundial en Mxico haba una
cobertura de 37% de la red vial. En 2008 esta cobertura Transporte pblico
disminuyo en casi 2% (cuadro 38).
Marco normativo
Cuadro 38. Caracterizacin de las redes viales,
Mxico 2005 En el artculo 115: seccin V.- Los Municipios, en los tr-
Red minos de las leyes federales y estatales relativas, estarn
Red total pavimentada Superficie
Pas Ao facultados para: h) Intervenir en la formulacin y apli-
(km) (km2)
(km) (%)
Mxico 2005 355.79 132 37 1.977
cacin de programas de transporte pblico de pasajeros
cuando aquellos afecten su mbito territorial (dof, 1917).
Fuente: Elaboracin puec-unam con base en datos del Instituto Vial Por lo cual el mbito en el que participa el go-
Interamericano, International Road Federation, Fondo Monetario bierno estatal y municipal, es nicamente el de hacer
Internacional, Banco Mundial. programas de transporte pblico, como por ejemplo dar
Por su parte, el inegi a travs de encuestas a go- concesiones de lneas y rutas de transporte. Si algo es
biernos municipales, establece una cobertura promedio notable en el discurso oficial sobre el transporte urbano,
en las cabeceras municipales de 81% mientras que en el es la ausencia de una poltica nacional explicita relativa
resto de las localidades esta cifra disminuye a 57%. Es a las condiciones en las que se debe prestar el servicio
de notar, en relacin a los datos planteados por el Banco del transporte pblico en las ciudades.192
Mundial, que las principales ciudades del pas as como
las cabeceras municipales alcanzan un cobertura acep- Infraestructura actual y cobertura
table mientras que las localidades de menos de 5 mil
habitantes presentan un rezago en la pavimentacin. Al ser un servicio prestado por empresas privadas, no
genera una cifra oficial de unidades de transporte p-
Costo de la dotacin y financiamiento blico. Solamente en las grandes ciudades y Zonas Me-
tropolitanas como la Ciudad de Mxico, Guadalajara y
El costo de la pavimentacin es absorbido por el go- Monterrey, entre otras, se tiene un dato aproximado de
bierno municipal. Existen tres fuentes de financiamiento nmero de vehculos de transporte pblico.193
para la pavimentacin, la primera es por medio de sedesol La cobertura del transporte pblico a nivel na-
con los Programas Hbitat, Programa para el desarrollo cional en las cabeceras municipales es de 75% de la su-
de zonas prioritarias, y el Programa para el Rescate de perficie (tomando en cuenta un radio de influencia del

191
La pavimentacin se relaciona con indicadores de salud, direc-
tamente aquellos relacionados con calidad del aire. Los suelos sin 192
En ausencia de este tipo de disposiciones los sistemas de
pavimento contribuyen de forma significativa con la emisin de transporte resultan de un conjunto de arreglos pragmticos
partculas de polvo a la atmsfera inmediata, quedando expuesta la donde los derechos del usuario y del ciudadano peatn, que hasta
poblacin a riesgos eminentes de enfermedades respiratorias entre cierto punto son los mimos, quedan por debajo de los objetivos de
otras. Los caminos no pavimentados normalmente propician tiempos rendimiento econmico y control poltico que se resuelven entre
de traslado ms elevados para la ciudadana, afectando el desplaza- autoridades y concesionarios (Flores, 2012).
miento diario hacia centros escolares, zonas comerciales, parques in- 193
Como por ejemplo en el Distrito Federal se tiene 1 197 unidades
dustriales, parques, etc. Estas condiciones se exacerban durante po- de microbuses o autobuses concesionados, 1 400 unidades de
ca de lluvias, que adems de elevar los tiempos de traslado o impe- autobuses del gobierno local (rtp), 334 autobuses elctricos (Trolebs)
dirlos se convierten en aportadores directos de material de arrastre. y 102 110 unidades de taxis.

120
CAPTULO 5

servicio de transporte pblico de 500 m), mientras en el culacin del automvil privado quedando el transporte
resto del municipio apenas alcanza 5% por la dispersin pblico como un problema residual y fundamentalmen-
de las localidades y las cuestiones geogrficas y fsicas. te a cargo de gobierno locales con escasa capacidad de
En las grandes ciudades y zonas metropolita- incidencia sobre el comportamiento de los permisiona-
nas el servicio de transporte pblico alcanza un 85% a rios o concesionarios del servicio.
90% de la superficie servida. En cuanto a los recursos de la autoridad, estos
se han referido bsicamente al manejo, administracin
Costo de la dotacin y supervisin de las concesiones. Actualmente se ha
empezado a invertir por medio de sociedades pblicas-
El servicio de transporte pblico no tiene reglas claras privadas, en la creacin de un transporte pblico sus-
para el cobro del servicio. El principal factor de cobro es tentable con el objetivo de mejorar la calidad de la vida
la distancia a recorrer; pero al comparar rutas y distan- de las personas.
cias en diferentes estados este factor se desvirta. Son
los acuerdos de las asociaciones de transportistas con los 5.4 COBERTURA DE LOS TRES SERVICIOS
gobiernos locales y estatales por cuestiones clientela- PRINCIPALES EN RELACIN CON EL
res los que finalmente predominan (Apoyo al gobierno CRECIMIENTO HABITACIONAL
actual o entrante por medio de votos o movilizaciones).
El costo promedio de un viaje en el transporte pblico a En la Repblica Mexicana del ao 2007 al 2011 se cons-
nivel nacional es de $8 pesos (0.615 dlares). truyeron 2 889 873 de viviendas nuevas en 1 530 mu-
nicipios, que representan 62% de los municipios a nivel
Financiamiento nacional segn datos de conavi (2012), 1 407 municipios
alcanzaron una produccin con rango promedio entre 1
A partir de 1950 las inversiones en transporte se han a 5 000 viviendas nuevas, mientras que 31 municipios
centrado en la dotacin de infraestructura para la cir- (que representan 1.3% del total nacional), concentraron

Lomas de Anza, Nogales estado de Sonora.

121
122
Mapa 2. Mxico, distribucin de la vivienda nueva por municipio, 2007-2011
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Fuente: conavi, Datos de vivienda nueva por municipio, 2007-2011.


Mapa 3. Mxico, vivienda nueva 2007-2011 y viviendas con todos los servicios bsicos, por municipio, 2010

Fuente: inegi, Censo de poblacin y vivienda 2010; conavi. Datos de vivienda nueva por municipio, 2007-2011.
CAPTULO 5

123
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

la produccin con un rango mayor a 25 000 viviendas Las disparidades, no slo en cobertura sino en
nuevas en el mismo periodo194 (cuadro 39 y mapa 2). calidad de infraestructura y servicios, se pueden explicar
por factores tales como: la incorporacin de nuevos mu-
Cuadro 39. Distribucin por municipio y rangos de nicipios a la mancha urbana; la rpida suma de terrenos
viviendas nuevas del periodo 2007-2011 ejidales (crecimiento desigual vivienda-infraestructura);
% respecto al nm. la pauperizacin y segregacin espacial de zonas de la
Rangos de Nmero de total de municipios ciudad; la emergencia de nuevos polos de actividad al
Viviendas nuevas Municipios en la R.M.
de 1 - 5 000 1 407 57.0%
interior de ciudades ms extensas; la marcada diferen-
de 5 001 -10 000 47 1.9% cia de capacidades econmicas entre los actores socia-
de 10 001 - 25 000 45 1.8% les y la descomposicin social.
de 25 001 - 50 000 19 0.8%
de 50 001 - 100 000 12 0.5%
Municipio Vivienda Nueva 1 530 62.0% 5.5 COSTOS DE LA INFRAESTRUCTURA
Fuente: conavi, Datos de vivienda nueva por municipio, 2007-2011.
El problema, en relacin a los costos, es que las deci-
Para el Censo de poblacin y vivienda 2010 inegi siones generalmente toman en cuenta slo los costos
defini la cobertura de vivienda con los servicios de directos de los proyectos: construccin y terreno. Para
agua, drenaje y electricidad como: Viviendas particu- un tipo determinado de vivienda, los costos de cons-
lares habitadas que tienen luz elctrica, agua entubada truccin son semejantes, independientemente de dnde
dentro o fuera de la vivienda, pero dentro del terreno, as sta se localice. En consecuencia, el elemento diferente
como drenaje. Las entidades que concentran el mayor en el establecimiento del costo mnimo ser el terreno,
porcentaje de viviendas con los tres servicios son el Dis- por lo que el precio del suelo es lo que determina las de-
trito Federal y Aguascalientes con 96%, mientras que los cisiones de inversin en vivienda. El suelo es ms barato
estados de Guerrero y Oaxaca con 53% son los estados en aquellos lugares en que existe una menor cantidad
con el menor nmero de viviendas con los tres servicios. de inversiones en servicios urbanos en los alrededores.
El estado que tiene la mejor respuesta al rezago es Yuca- Por lo tanto, los proyectos de viviendas sociales
tn con 20% (mapa 3). que presentan el mnimo costo son aquellos ubicados en
Al cruzar los municipios con mayor concen- terrenos de la periferia de las ciudades, escasamente do-
tracin de vivienda nueva y las viviendas habitadas tados de la infraestructura y el equipamiento requeridos.
con agua, drenaje, electricidad y con los tres servicios Si a los costos asumidos por el Estado se agre-
se obtuvo que los municipios con alta concentracin de gan los verdaderos costos que ha debido experimentar
vivienda nueva, presentan una atencin a la demanda la poblacin beneficiaria de los proyectos de viviendas
de servicios bsicos buena, por lo que presentan un in- sociales, por haberse visto obligada a vivir por un cier-
cremento en la cobertura de los servicios.195 to periodo de tiempo en un barrio sin pavimento, sin
escuelas cercanas, con gran congestin en los servicios
de salud; o por verse obligada a vivir permanentemen-
194
El municipio que concentra el mayor nmero de viviendas te en un lugar muy distante de su lugar de trabajo, se
nuevas es Tlajomulco de Ziga, en el estado de Jalisco con un
total de 97 277 viviendas nuevas (localizado en la parte sur de la
podra llegar a la conclusin que se han adoptado deci-
Zona Metropolitana de Guadalajara), le sigue Jurez, en el estado siones inadecuadas. Adems, los supuestos beneficios
de Chihuahua con 95 316 viviendas nuevas y Tijuana, en el estado de sociales del proyecto de viviendas pueden verse neu-
Baja California con 90 088 viviendas nuevas, estos tres estados son tralizados por los costos de las privaciones de servicios
los nicos que rebasan las 90 000 viviendas nuevas. indispensables, gasto de tiempo y dinero en transporte
195
Excepto el municipio de Apodaca en el estado de Nuevo Len que
presenta un rezago de la cobertura de los servicios de agua, drenaje y frustracin de expectativas.
y luz de 1% promedio con el respecto al total de los municipios con
alta concentracin de vivienda nueva.
Los municipios con muy alta concentracin de vivienda
nueva son el municipio de Tlajomulco de Ziga, en el estado de niveles medios de cobertura para el ao 2010, pero una atencin
Jalisco siendo el que ms vivienda nueva concentra es el que al rezago y nueva demanda muy baja como el agua con un -8%,
tambin mayor es la cobertura de los servicios bsicos, mientras electricidad -3%, y drenaje -1%. Es importante que se atiendan las
que el municipio de Benito Jurez del estado de Quintana Roo demandas de servicios bsicos en el municipio ya que es el sexto
(principalmente en la ciudad de Cancn), est ubicado en unos municipio a nivel nacional en concentrar vivienda nueva.

124
CAPTULO 5

CONCLUSIONES Se ha creado a nivel municipal una amplia va-


riedad de formas o sistemas de prestacin de servicios
En Mxico el suministro de los servicios pblicos es urbanos, de los cuales la prestacin directa por parte de
competencia de los municipios y su calidad presenta se- los municipios es la ms importante, pero con un desa-
veras deficiencias, en buena medida por algunas condi- rrollo limitado y cada vez mayor de prestacin indirec-
ciones estructurales que limitan la capacidad financiera ta por parte de empresas privadas. La cobertura a nivel
y administrativa de los gobiernos locales. nacional en los tres servicios bsicos ms importantes

Lomas de Anza, Nogales estado de Sonora.

125
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

agua, drenaje y electricidad- es superior al 80%, con de comunicacin. Estos procesos requieren que los
un importante crecimiento en el ltimo decenio. gobiernos locales realicen cada vez mayores inversio-
La cobertura de agua potable en 2010 alcanz nes en infraestructura, pero su accin est limitada
69% del total de las viviendas particulares habitadas, por la falta de disponibilidad de recursos econmicos
28 138 556.196 A ello hay que aadir 19% de viviendas y humanos para cumplir con estas competencias que
con agua entubada fuera de la vivienda pero dentro del le atribuye el artculo 115 de la Constitucin. La falta
terreno. El servicio de drenaje aument considerable- de coordinacin entre los tres mbitos de gobierno (fe-
mente su cobertura: 72% de las viviendas cuentan con deral, estatal y municipal) para orientar e inducir un
conexin a la red de drenaje pblica, complementadas crecimiento urbano ordenado genera rezago y falta
por 16% de viviendas con conexin a fosa sptica. El de calidad en la atencin de servicios urbanos, frente a
servicio elctrico es el mas consolidado, cuenta con una un mercado habitacional en permanente crecimiento.
cobertura que varia entre 94% y 99% a nivel nacional, Para evitar la generacin de asentamientos en
con una ligera diferencia entre la transmisin y distri- zonas no aptas debera ser obligatoria una evaluacin
bucin del servicio, observando un costo por dotacin de impacto urbano, procedimiento a travs del cual se
por debajo del costo promedio de los pases de al ocde y analizan las externalidades y efectos que puede generar
con posibilidades de reducir sus costos controlando la una obra o proyecto que por su proceso constructivo,
eficiencia y dispersin existente del servicio (inegi, 2010). funcionamiento o magnitud rebasa la capacidad de la
El mercado inmobiliario y la accin guberna- infraestructura, los servicios pblicos o los equipamien-
mental han estimulado una mayor oferta crediticia tos urbanos. Tambin debe evaluarse su impacto en re-
para la compra de vivienda unifamiliar mayoritaria- lacin con el entorno regional y proponer medidas de
mente nueva, lo cual propicia una mayor demanda mitigacin o compensacin.
de suelo, servicios urbanos bsicos, transporte y vas

196
El Censo slo capt estos datos para las viviendas particulares
habitadas, lo que excluye a las viviendas mviles, refugios y locales
no construidos para habitacin.

126
SISTEMAS DE OFERTA
06
DE SUELO URBANO
PAR A VIVIENDA

6.1 EL SUELO COMO ELEMENTO ARTICULADOR ENTRE LAS


POLTICAS URBANAS Y DE LA VIVIENDA
6.2 LOS MERCADOS DE SUELO URBANO
6.3 MERCADO IRREGULAR DE SUELO
6.4 INSTRUMENTOS DE REGULACIN Y GESTIN DE SUELO
CONCLUSIONES
Casas Centla, municipio Tuzacab,
estado de Yucatn.
CAPTULO 6

SISTEMAS DE OFERTA DE SUELO URBANO


PAR A VIVIENDA

El territorio nacional tiene una superficie de 193.3 millo- los requerimientos totales. De acuerdo con el tipo de
nes de hectreas197 de las cuales 1.8 millones de hect- localidad del Sistema Urbano Nacional, las mayores de-
reas corresponden a los asentamientos humanos (cua- mandas de suelo para vivienda estn en las zonas metro-
dro 40). politanas, con 57.8%, y 24.2% en localidades rurales.199.
El mercado formal de suelo no ha logrado
Cuadro 40. Estructura del uso de la tierra, 2006 ofrecer en cantidad y precio productos (tierra/vivienda)
Superficie adecuados a las necesidades y posibilidades de compra
Uso Millones de la poblacin de menores ingresos. Esto ha creado la
%
de Has.
Arbolado 69.0 35.6
aparicin de diferentes tipos de mercados informales
Vegetacin zonas ridas 57.6 29.8 con distintos grados de integracin entre s y an con el
Pastizales 27.7 14.4 mercado formal, lo que se ha convertido en la principal
Agricultura 30.2 15.6 opcin para satisfacer la necesidad de vivienda de los
Otro 7.0 3.9
Sistema Urbano Nacional 1.8 0.7 sectores de menores ingresos.
Estados Unidos Mexicanos 193.3 100.0
6.1 EL SUELO COMO ELEMENTO
Fuente: inegi y sedesol, 2006.
ARTICULADOR ENTRE LAS POLTICAS
URBANAS Y DE LA VIVIENDA
Hasta hace algunos aos, los procesos que de-
terminaban los requerimientos de suelo y vivienda venan Respecto a los requerimientos de suelo urbano se esti-
precedidos de un proceso demogrfico explosivo y del ma que por cada milln de viviendas se requieren 25 mil
acelerado ritmo de urbanizacin en las grandes ciuda- hectreas de suelo apto, es decir de suelo urbanizado
des. En tal contexto la construccin de vivienda nueva con la infraestructura y el equipamiento necesarios, lo
se prevea como la solucin habitacional por excelencia. que incluye agua, electricidad, drenaje, plantas de trata-
Actualmente el crecimiento demogrfico se ha modera- miento, hospitales, escuelas, centros comerciales, trans-
do, pero existe una fuerte presin de las necesidades de porte, vialidades, cultura y recreacin.
vivienda ante el aumento de la poblacin en edades in-
termedias que multiplican el nmero de hogares. De igual Marco institucional y jurdico que regula al
forma, los fenmenos migratorios se estn modificando. suelo urbano
En este contexto, las necesidades de suelo para
los segmentos de poblacin que reciben menos de 3 ve- El mercado del suelo para el desarrollo urbano no se
ces el salario mnimo198 se estiman en el orden de 45 071 rige por una poltica de suelo para todo el pas; sino que
hectreas para el ao 2012, lo que representa 54.4% de presenta un marco normativo complejo en el cual ml-
tiples organismos federales y locales tienen injerencia
en la formulacin de polticas de suelo urbano (figura 9).
197
No incluye cuerpos de agua, que tienen una extensin de
3 149 920 km2, ni la superficie del territorio insular que son 5 127 km2.
inegi, 2006.
198
Vsm= veces salario mnimo, por Zonas: A= $ 62.33; B=$ 60.57 y 199
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2009. Primera edicin,
C= $ 59.08 agosto/ 2012. septiembre de 2009. cidoc y shf.

129
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Figura 9. Principales marcos regulatorios que inciden sobre el suelo para vivienda, 2012

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

Figura 10. Mecanismos de incorporacin de la tierra social al desarrollo urbano, 2012

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

130
CAPTULO 6

De manera general, tanto el suelo como la vi- con los gobiernos de los estados y los municipios y la
vienda se enmarcan en los instrumentos actuales del concertacin con las organizaciones de los sectores so-
desarrollo de los asentamientos humanos: la Constitu- cial y privado los lineamientos de la poltica de vivienda.
cin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos (artculos En el artculo 73, de la Ley de Vivienda se establece que
27, 73, y 115), la Ley General de Asentamientos Huma- las acciones de suelo y vivienda financiadas con recursos
nos y las leyes estatales de desarrollo urbano y de asen- federales, as como las de los organismos que financien
tamientos humanos. vivienda para los trabajadores en cumplimiento a la obli-
Asimismo se establece como prioridad de la gacin que consigna el artculo 123 de la Constitucin
nacin regular la tenencia de la tierra para promover Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, debern ob-
el desarrollo equilibrado entre actividades urbanas y servar los lineamientos que en materia de equipamiento,
rurales y la ordenacin de asentamientos humanos, as infraestructura y vinculacin con el entorno establezca
como establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y la Secretara de Desarrollo Social
destinos, a efecto de ejecutar obras pblicas, de planear En el cuadro 41 se muestran los principales or-
y regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y ganismos del mbito federal, los cuales contribuyen al
crecimiento de los centros de poblacin (figura 10). Para desarrollo urbano del pas y favorecen en la generacin
esto se otorgan potestades a los tres niveles de gobierno de suelo apto.
y se les dota de facultades en materia tributaria median-
te diversas leyes reglamentarias del artculo 27, entre Planeacin urbana y mercado de suelo:
otras, la Ley General de Asentamientos Humanos (lgah), estrategias y alcances
Ley Agraria (la), Ley Federal de Vivienda (lfv), Ley General
de Bienes Nacionales (lgbn), Normas Tcnicas de sedesol La responsabilidad gubernamental respecto al ordena-
y Reglamento de la Ley Agraria. Adicionalmente se aa- miento territorial y su aprovisionamiento para vivienda
den ordenamientos legales para cada estado y disposi- se encuentra repartida entre la federacin, las entidades
ciones para municipios. federativas y los municipios. En trminos generales el
La Ley de Vivienda es la encargada de regular anlisis de las necesidades nacionales de reservas te-
este precepto constitucional y fomentar la promocin rritoriales y la definicin de polticas para atender la

Cuadro 41. El marco institucional federal del desarrollo urbano en Mxico, 2012
Sectores Organismo
Secretaria de Desarrollo Social ( sedesol)
Desarrollo Urbano Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio
Comisin de Regularizacin de la Tenencia de la Tierra ( corett)
Secretara de Energa ( sener )
Comisin Federal de Electricidad ( cfe)
Sector Energa Comisin Reguladora de Energa ( cre)
Comisin Nacional para el Ahorro de Energa ( conae)
Instituto de Investigaciones Elctricas ( iie)
Secretaria de Medio Ambiente y Recursos Naturales ( semarnat)
Comisin Nacional de Agua ( cna )
Sector Medio Ambiente Instituto Nacional de Ecologa ( ine)
Procuradura Federal de Proteccin al Ambiente ( profepa )
Instituto Mexicano de Tecnologa del Agua ( imta )
Secretara de la Reforma Agraria ( sra )
Sector Agrario Procuradura de la Reforma Agraria ( pa )
Registro Agrario Nacional ( ran )
Secretara de Comunicaciones y transporte ( sct)
Sector Transporte Comisin Federal de Telecomunicaciones ( cofetel)
Instituto Mexicano del Transporte ( imt)
Poblacin Consejo Nacional de Poblacin ( conapo )
Sector Vivienda Comisin Nacional de Vivienda ( conavi )

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

131
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

demanda (por ejemplo las expropiaciones de predios) la Ley General de Asentamientos Humanos (lgah). Estas
es atribucin de la federacin en coordinacin con los leyes dan lugar a los programas de desarrollo urbano
gobiernos estatales. No as, la instrumentacin de las estatales y municipales, los cuales deben de ser inscritos
polticas sobre uso del suelo, equipamiento urbano, ges- en el Registro Pblico de la Propiedad en los plazos pre-
tin para el cobro de contribuciones que recae en gran vistos por las legislaciones locales. Sin embargo, estima-
medida en las autoridades municipales. ciones de la sedesol (2001) indican que nicamente 36%
Las autoridades participan en el mercado de de los municipios del pas cuenta con un plan de desa-
suelo urbano de mltiples formas; desde la intervencin rrollo urbano y en algunos casos dichos instrumentos
directa en la oferta de suelo e infraestructura, hasta la tienen una antigedad de hasta 20 aos. Adicionalmen-
indirecta como dictar normas y regulaciones sobre los te, slo 28% de los municipios tienen reglamento de zo-
tipos de usos autorizados. Las principales normas y atri- nificacin y usos de suelos, de los cuales 23% no estn
buciones de cada mbito de gobierno que incide sobre actualizados. Con respecto al sun, destaca que 70% de
el mercado de suelo urbano en el pas son las siguientes las ciudades cuentan con un plan o un programa de de-
(figura 11): sarrollo urbano; de stos, 21% estn actualizados y 52%
En el mbito federal las acciones o atribuciones requieren revisin y actualizacin.
para la ordenacin del territorio se dan en dos campos: Pero la responsabilidad gubernamental en ma-
las orientadas a la planeacin urbana y las contenidas teria de ordenamiento, planeacin y control urbano re-
en polticas sociales para la dotacin de vivienda a po- cae en los municipios, quienes segn el artculo 115 de la
blacin de ingresos mnimos, las encaminadas para Constitucin estn facultados para: formular, aprobar y
regularizacin de la propiedad de origen agrario y a la administrar la zonificacin y planes de desarrollo urbano
ordenacin de los asentamientos irregulares. municipal; participar en la creacin y administracin de
A nivel estatal, cada entidad cuenta con su sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilizacin
propia ley de ordenamiento territorial y/o desarrollo ur- del suelo; intervenir en la regularizacin de la tenencia
bano, que en buena medida reproducen el espritu de de la tierra urbana; otorgar licencias y permisos para

Figura 11. Bases para la planeacin de reservas territoriales, 2012

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

132
CAPTULO 6

construcciones; participar en la creacin y administra- cedimientos se acude a la legislacin agraria federal y


cin de zonas de reservas ecolgicas y en la elaboracin participan junto con la Secretaria de la Reforma Agraria,
y aplicacin de programas de ordenamiento ecolgico. la Procuradura Agraria, el Registro Agrario Nacional, la
Respecto a la regularizacin, la federacin se Comisin para la regularizacin de la Tenencia de la Tie-
encarga de promover la seguridad jurdica en la tenen- rra y la Secretaria de Desarrollo Social.
cia de la tierra ejidal o comunal y su incorporacin al de- En el cuadro 42 se muestran los principales
sarrollo urbano. Las acciones se centran en: 1) delimitar programas pblicos federales que afectan el mercado
los derechos de propiedad al otorgar el dominio pleno de suelo los cuales se centran, en general, en la dotacin
a los ejidatarios sobre sus parcelas mediante el Progra- de tierra para el desarrollo de vivienda social terminada.
ma de Certificacin de Derechos Ejidales y Titulacin de
Solares (procede), 2) llevar a cabo expropiaciones concer- Uso actual y uso potencial del suelo
tadas con ejidatarios y, 3) promover la constitucin de
inmobiliarias ejidales para explotar su terreno y permitir Durante el sexenio 2006-2012, se desarroll y consolid
asociaciones mercantiles con particulares. En estos pro- el Sistema de Informacin Geogrfica del Inventario de

Cuadro 42. Principales programas orientados a generar suelo urbano, 2012


Programa Objetivo
Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para satisfacer
Incorporacin de suelo ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades de vivienda, equi-
Social (piso) pamiento urbano y desarrollo regional, y as estar en condiciones de poder abatir la
Ao de inicio de operaciones 1996 ocupacin anrquica de tierra ejidal y comunal, evitando la necesidad de incorpora-
cin de suelo al desarrollo urbano por la va de la irregularidad
Contribuir a superar la pobreza urbana, mejorar el hbitat popular y, hacer de las
Habitat
ciudades y sus barrios, espacios ordenados, seguros y habitables, dotados de memo-
Ao de inicio de operaciones 2003
ria histrica y proyecto de futuro
Promover el reordenamiento urbano de los asentamientos irregulares, a travs de
su incorporacin en los programas de desarrollo urbano municipal.
Promover la actualizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad, mediante la
Suelo Libre (suli ) incorporacin de las escrituras, en las oficinas regstrales municipales.
Ao de inicio de operaciones 2006 Impulsar el desarrollo de programas estatales y municipales para la incorporacin
de suelo al desarrollo urbano, previendo el incremento de oferta de suelo, la parti-
cipacin organizada y productiva de los ncleos agrarios y facilitar el acceso de la
poblacin demandante de suelo.

Programa de Apoyo a los Avecindados en condi-


Contribuir a mejorar la calidad de vida de los avecindados que viven en hogares en
ciones de Pobreza patrimonial para Regularizar
condiciones de pobreza patrimonial en asentamientos humanos irregulares, otorgn-
Asentamientos Humanos irregulares ( pasprah )
doles seguridad jurdica para consolidar ciudades eficientes, seguras y competitivas.
Ao de inicio de operaciones 2007

Desarrollos Urbanos Definir el crecimiento ordenado de las ciudades.


Integrales Sustentables Aprovechar el suelo intra-urbano y promover la Verticalidad.
( duis) Generar ms vivienda con infraestructura, servicios y transporte suficiente,
Ao de inicio de operaciones 2009 mejorando la calidad de vida de las familias

Modernizacin de los registros pblicos de Brindar mayor certeza jurdica a las familias mexicanas mediante la unificacin
la propiedad de los estados de la informacin de los catastros y registros pblicos de la propiedad de todos los
Ao de inicio de operaciones 2009 predios del pas.
Promover la generacin de suelo legal, servido, sustentable y competitivo para
instrumentar programas de vivienda destinada a poblacin en situacin de pobreza.
Generacin de suelo legal servido y sustentable
Articular la poltica habitacional con la ordenacin del territorio mediante el desa-
para vivienda bsica y social
rrollo de reservas territoriales, acordes con la normatividad del desarrollo urbano, a
Ao de inicio de operaciones 2010
fin de que exista congruencia y armona entre la planeacin y operacin urbana y la
produccin de vivienda.

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012, a partir del 5 y 6 Informe de Labores de sedesol, 2011 y 2012, respectivamente.

133
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Suelo el cual tiene cobertura en 131 ciudades pertene- para los prximos cinco aos (cuadro 44). Corresponde
cientes al Sistema Urbano Nacional. De la superficie total 60% a las zonas metropolitanas del sun.
que tiene potencial de ser suelo urbanizable se tiene que Los procesos de expansin urbana se pueden
hay ms de 495 mil hectreas de suelo susceptible de ser analizar a partir de la mancha urbana, el tamao de la
incorporado al desarrollo urbano (cuadro 43). De estas, localidad y contorno, lo cual indica que en distancia
182 tienen uso habitacional de acuerdo con los planes cada vez mayor a los centros urbanos provoca segrega-
de desarrollo urbano, concentrndose la mayor propor- cin urbana, discontinuidad espacial en los asentamien-
cin en el primer contorno de crecimiento y en la zona tos, especulacin de tierras y una cantidad significativa
intraurbana. de suelo servido sin usar por la estrategia de ocupacin
que tienen los desarrolladores (cuadro 45).
Cuadro 43. Suelo vacante en las principales
localidades, 2012 6.2 LOS MERCADOS DE SUELO URBANO
Hectreas
Ubicacin %
vacantes A partir de 1992 la sedesol modific la estrategia guber-
Intraurbanas 85 264 17.20 namental para generar oferta de suelo para la vivien-
Primer contorno de crecimiento 269 303 54.32
Segundo contorno de da y el desarrollo urbano, pasando de la adquisicin y
77 329 15.60 transferencia de reservas territoriales a los gobiernos de
crecimiento
Tercer contorno de crecimiento 63 787 12.86 los estados, al fomento de su aprovechamiento. Ello se
Intraurbana y Periurbana 495 683 100.00 tradujo en la transformacin de la sedesol en una de-
pendencia dictaminadora de las expropiaciones de tierra
Fuente: sedesol, Inventario de suelo, llevado a cabo para 121 ciudades para el desarrollo urbano, que a partir de 1995 se tra-
mayores de 50 mil habitantes.
mitaron directamente ante la Secretara de la Reforma
Agraria (sra), primero por conducto de las reas centra-
La prevalencia de la demanda se da a partir del les y a partir de 1993, a travs de sus delegaciones, con-
aumento de poblacin en edades intermedias. El incre- cepto que se retom en el siguiente sexenio el Programa
mento de la demanda es de 3 millones 998 mil viviendas de Incorporacin de Suelo Social (piso).

Cuadro 44. Los requerimientos de suelo para vivienda 2007-2012


Tipo de localidad Requerimiento total de suelo para vivienda Requerimiento de vivienda
Tipo Nm. Hectreas % Nm. %
Zonas
56 47 890 57.0 2 290 969 57.5
metropolitanas
Conurbaciones 64 1 917 2.3 93 694 2.3

Localidades urbanas 238 12 927 15.6 625 722 15.7

Localidades rurales 187 517 20 064 24.2 977 721 24.5

TOTAL 82 798 100.0 3 998 036 100.0

Fuente: sedesol, Inventario de suelo, llevado a cabo para 121 ciudades mayores de 50 mil habitantes.

Cuadro 45. Clasificacin de las distancias consideradas en metros (m), 2007


Ciudades
Tamao de localidad
50 mil a 100 mil habitantes 100 mil a 500 mil habitantes + de 500 mil habitantes
Primer contorno 0 a 250 m. 0 a 500 m. 0 a 750 m.
Segundo contorno 250 a 500 m. 500 a 750 m. 750 a 1000 m.
Tercer contorno 500 a 750 m. 750 a 1 000 m. 1000 a 1 250 m.
Distancia del lmite de la mancha urbana hacia el exterior

Fuente: sedesol 2006; en Estado Actual de la Vivienda 2007 preparado por cidoc y shf.

134
CAPTULO 6

El acceso de las mujeres a la propiedad de tie- actores intervinientes en cada una de estas formas, los
rras ejidales o comunitarias productivas ha aumentado, complejos esquemas de articulacin entre los mismos y
sin embargo existen limitaciones legales y sistemas de la dinmica de los procesos en los ltimos 30 aos, pero
usos y costumbres que las excluyen del otorgamiento de en especial en la ltima dcada.
recursos y de los financiamientos agrcolas, de acuerdo En los procesos de incorporacin de suelo al
con autoridades federales. Segn datos de la Secretara desarrollo urbano mediante el mercado formal inter-
de la Reforma Agraria (sra), uno de cada cuatro titulares vienen diferentes agentes: pblicos, privados y sociales.
de tierras ejidales o comunitarias es mujer; es decir, un Dado el auge del mercado formal apoyado por las ins-
milln 393 mil 670 mujeres poseen derechos agrarios de tituciones pblicas se registra el crecimiento acelerado
propiedad en Mxico, lo que ha incrementado su parti- de un pequeo grupo de empresas que operan a nivel
cipacin en las actividades productivas rurales. nacional y un gran nmero de empresas regionales y
Las estadsticas de la Procuradura Agraria se- locales. Su oferta se ha concentrado en la vivienda de
alan que 24% de los comuneros son mujeres y 19% de inters social, que es la que cuenta con financiamiento
los ejidatarios.200 Las entidades donde existe un mayor de infonavit y fovissste, dejando fuera a sectores que no
nmero de mujeres ejidatarias o comuneras son: Vera- acceden al mismo.
cruz con un total de 142 mil 346, el Estado de Mxico Los promotores inmobiliarios y constructores
con 99 mil 716, Guerrero con 92 mil 755; Oaxaca con son quienes por medio de la promocin del suelo y de la
85 mil 955 y Chiapas con 84 mil 436. Sin embargo, la construccin producen espacios urbanizados con el ob-
Comisin Nacional de Derechos Humanos (cndh) indic jetivo de obtener los mximos valores a travs del suelo.
en un comunicado, que aun cuando las mujeres con- Los promotores pueden concertar tanto el financiamien-
tribuyen en gran medida a la produccin alimentaria to como la propia construccin y venta de la vivienda
nacional, han existido limitaciones de tipo legal y de aunque el promotor es quien aporta financiacin y el
usos y costumbres que las han excluido para participar constructor es quien materializa la construccin. Las es-
y tomar decisiones en torno al otorgamiento de recur- trategias son muy variadas. Consigue subsidios pblicos
sos y financiamientos agrcolas. en ocasiones justificados porque son para la demanda
El rgano defensor de los derechos humanos de alojamiento de las capas sociales menos solventes.
seal que si bien es cierto que 22% de las unidades Tambin presionan sobre el planeamiento para obtener
econmicas rurales estn a cargo de mujeres, tambin los usos y aprovechamientos de mayor beneficio. Asi-
lo es que la gran mayora no recibe un salario como re- mismo promueven la creacin de nuevo suelo urbano a
tribucin por su trabajo y, mucho menos, cuenta con travs de la adquisicin de actividades extraordinarias o
acceso al crdito y a capacitacin. la utilizacin de mecanismos de expropiacin del suelo.
Las posibilidades, de acceso al suelo por parte En ocasiones, la actuacin de estos agentes que buscan
de la poblacin pobre a travs del mercado legal desde beneficios especulativos contribuye a la llamada urbani-
fines de los aos setenta, son mnimas y por lo tanto se zacin a saltos o discontinua.
expanden las mltiples formas que asume la ilegalidad Las desarrolladoras ms fuertes han invertido
(o informalidad). En los ltimos treinta aos, el deterio- en acumular reservas territoriales y/o a industrializar la
ro en la situacin de empleo e ingresos, que conlleva a produccin de la vivienda, por lo que no slo hay reser-
la pobreza e indigencia de una parte importante de la vas territoriales generadas por las instituciones guber-
poblacin, determina que la cantidad de habitantes que namentales sino tambin por el capital inmobiliario.
no puede acceder al mercado formal sea mayor que en
dcadas anteriores. Costos del suelo y trmites para adquisicin de
La situacin es compleja, tanto por los dife- suelo y vivienda
rentes tipos de informalidad mediante los cuales la
poblacin ms pobre se hace de un espacio para vivir No hay informacin estadstica institucional que d
en las ciudades y reas metropolitanas, como por los cuenta histricamente de la evolucin de los precios del
suelo por estado o a nivel nacional. Por ello se recurri
a la consulta de las ventas comerciales que se realizaron
200
Procuradura Agraria, Estadsticas Agrarias, tercera edicin en durante los meses de agosto a octubre de 2012. Entre los
publicacin electrnica, 2004. precios ms altos se encontr en el Distrito Federal un

135
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

precio de $7 375/m2; en Puebla (Puebla) de $2 700/m2; tambin por un crecimiento desordenado. Otra causa es
en Xalapa (Veracruz) de $3 533/m2 y en Villahermosa la baja capacidad de planeacin urbana, generada por
(Tabasco) de $3 968/m2. Es notorio que estos precios son la falta de recursos humanos capacitados en los ayun-
inaccesibles para las personas cuyos ingresos solo les tamientos y la tendencia que stos muestran a planear
permiten acceder a viviendas de Inters social o econ- pensando en el corto plazo. Lo anterior se une a una in-
micas. El suelo al que por el precio podran acceder son adecuada concurrencia entre los tres niveles de gobier-
los denominados semi-urbanos cuyo costo va de $ 65/m2 no en materia de desarrollo urbano, lo cual se expresa
a $700/ m2; pero que en ciudades como el Distrito Fe- en un marco normativo poco preciso y a veces confuso.
deral tienen un costo promedio de $5 200/m2 para las La formacin de asentamientos irregulares
zonas consideradas como ms pobres. tambin se fomenta por la actitud permisiva que tan-
En lo que se refiere a los trmites para la adqui- to las autoridades como la sociedad tienen hacia este
sicin de suelo e inmuebles, as como para la obtencin problema dentro de un marco de cultura de ilegalidad. A
de permisos de uso, viabilidades de dotacin y conexin esto hay que aadir que generalmente no hay sanciones
a las redes de infraestructura, licencias de construccin, claras para las personas que promueven o se asientan
as como sus respectivos costos y tiempos abarcados, sobre suelo irregular, y para las personas muchas veces
existe una enorme heterogeneidad, dado que son ma- no es claro cules son las consecuencias de asentarse en
teria de las autoridades municipales y varan de un lugares como stos.
municipio a otro, incluso dentro de una misma entidad A las causas anteriores hay que sumar la insufi-
federativa o estado de la repblica. Es por ello que no se ciente oferta de suelo para vivienda, especialmente aque-
puede hacer una generalizacin para el nivel nacional. lla que es asequible para los sectores de menores ingre-
Sin embargo, haciendo una revisin compara- sos, y el hecho de que los bajos ingresos de los hogares en
tiva del tiempo y el costo de los trmites, vemos que en condiciones de pobreza impiden que stos puedan cubrir
donde tarda ms tiempo es en el Distrito Federal con los costos del proceso de escrituracin201 (figura 12).
163 das pero con un costo de $19 405; en tanto que Por otro lado, el no contar con certeza jurdica
en donde el costo es mayor es en Chihuahua $219 528 sobre la propiedad inhibe la contratacin de crditos y en
pero la duracin en tiempo es de solo 16 das. As, los general limita el usufructo que se pueda hacer de la mis-
costos finales resultan similares porque si bien en el DF ma. Aun cuando los poseedores de estos predios por su
el costo es menor el tiempo empleado supone el pago situacin de trabajo y condicin familiar lo ven ms como
de personal que realice la gestin, mayor duracin en un bien de patrimonio familiar y no como mercanca.
poder acceder a un crdito puente, iniciar la edificacin En Mxico el suelo se comercializa tambin a
y por ltimo promover la venta lo que incrementa el travs del mercado inmobiliario regular, que considera
costo. Los datos consignados son los que sealan las grandes extensiones contigas al rea urbana, o dentro
autoridades de cada estado, sin embargo en la realidad de ella, sin riesgos de inundaciones, deslaves o hundi-
estos pueden extenderse por diferentes razones llegan- mientos y que son los terrenos ms asediados por los de-
do a periodos entre dos y cinco aos. sarrolladores de vivienda, an cuando actualmente dada
En el caso de Mxico, el factor determinante la permisividad de las autoridades sobre todo municipales
para la urbanizacin informal es el precio del suelo, ms varios conjuntos habitacionales producidos formalmente
que la complejidad y costo de los trmites requeridos tambin se encuentran en zonas de riesgo.
para la produccin habitacional en el mercado formal. Una situacin que se est generalizando en
Mxico, es que las constructoras tambin se dedican a
Conexiones entre mercados regular e irregular operar como fraccionadoras. As se apropian tambin de
del suelo: organizacin de usos del suelo y las ganancias de la comercializacin de los terrenos y las
flexibilizacin normativa viviendas terminadas, con lo cual se suma la ganancia
de la construccin con la de la promocin (figura 13).
Las causas de la coexistencia entre los mercados regular
e irregular son mltiples y se han generado a lo largo de
muchos aos. Una causa de primer orden es la forma-
cin de asentamientos irregulares, que se caracteriza no El costo es una de las deficiencias del Programa de Apoyo para
201

slo por una rpida expansin territorial urbana, sino Regularizar Asentamientos Humanos (pasprah).

136
CAPTULO 6

Figura 12. Caractersticas del suelo regularizado e irregular

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

Figura 13. Vinculacin entre mercado regular e irregular

Fuente: Elaboracin puec-unam, 2012.

137
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

El elemento ms importante es que el asenta- a favor de la ciudadana, ofrecer soluciones destinadas


miento irregular a travs de la regularizacin territo- a garantizar la certidumbre jurdica de las operaciones
rial puede ingresar al mercado formal. A travs de esta inmobiliarias y propiciar el acceso a fuentes formales de
figura jurdica, lo que en sus inicios se dictamin como financiamiento a la vivienda (cuadro 47).
irregular por las instituciones federales, posteriormente
por ellas mismas es legalizado. Cuadro 47. Programa de apoyo a los avecindados
Con la creacin de la Comisin para la Regu- en condiciones de pobreza patrimonial para
larizacin de la Tenencia de la Tierra (corett) entre 1973 regularizar asentamientos humanos irregulares
y 1974, naca lo que sin duda ha sido el programa de (pasprah), 2008-2012
regularizacin de la propiedad urbana ms amplio y du- Ejercicio 2008 a junio 2012
radero del mundo. En dos dcadas, regulariz ms de Ao Acciones Monto ejercido*
dos millones de lotes y hacia mediados de la dcada de 2008 43 825 $280 246 257 (usd 21 557 404)
2009 35 576 $294 804 526 (usd 22 677 271)
1990 se expropiaban un promedio de cinco mil hect- 2010 30 661 $257 198 563 (usd 19 784 505)
reas anuales para ese mismo fin. 2011 25 921 $219 826 259 (usd 16 909 712)
Ene-jun 2012 9 935 $78 589 000 (usd 6 045 308)
Regularizacin y Escrituracin de lotes
Los montos anteriormente reportados consideran la totalidad de los
recursos ejercidos en el programa (subsidios ms gastos de operacin).
La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de * Cifras reportadas en la cuenta pblica.
la Tierra (corett) llev a cabo en todo el pas, el proceso Fuente: Informe de rendicin de cuentas de la apf corett 2006-2012.
de regularizacin y escrituracin de predios ubicados en
asentamientos humanos irregulares. Durante el Informe Uno de los objetivos primordiales del referido
del primer periodo de diciembre de 2006 a diciembre programa es la homologacin y vinculacin de la in-
de 2011 se regularizaron 214 625 lotes provenientes de formacin registral y catastral para su posterior visua-
terrenos ejidales y comunales de todo el pas y com- lizacin y consulta. Entre los resultados destacables del
prenden una superficie aproximada de 12 335 hectreas ejercicio 2011, se pueden mencionar los siguientes:
(cuadro 46).

Cuadro 46. Lotes regularizados y escrituras entregadas 2006-2012


2007 2008 2009 2010 2011 2012
Actividad 2006 Enero Enero Enero Enero Enero Enero
- - - - - - Total
institucional/resultados diciembre
diciembre diciembre diciembre diciembre diciembre junio
Lotes Regularizados 2 602 40 955 42 236 44 011 44 051 37 680 3 858 218 483
Personas beneficiadas 10 408 163 820 169 304 188 004 176 204 150 720 15 432 873 932
Escrituras entregadas 2 547 36 278 51 855 52 027 31 666 22 263 12 182 208 818
Programa ordinario 2 544 36 232 51 752 51 946 31 609 22 214 12 180 208 477
Personas beneficiadas 10 176 144 928 207 008 207 008 126 436 88 856 48 720 833 908
Donacin (servicios pblicos) 3 46 103 81 57 49 2 341

Fuente: Informe de rendicin de cuentas de la apf corett 2006-2012.

El Programa de Modernizacin de los Registros Se firmaron los acuerdos de coordinacin con


Pblicos de la Propiedad y Catastro Urbano 30 de las 32 entidades federativas, para su integracin al
programa, donde se establece el compromiso de realizar
En los ltimos seis aos se han registrado acciones en- los diagnsticos catastrales en aquellas que se adhieran
caminadas a garantizar la continuidad del Programa al mismo. Dichos diagnsticos miden el grado de apego
de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Pro- que tienen los catastros del pas respecto al modelo de
piedad y Catastros del pas, a efecto de contribuir al referencia. A la fecha, se han concluido un total de 26
mejoramiento de los servicios registrales y catastrales diagnsticos.

138
CAPTULO 6

El Registro Pblico de la Propiedad no diferen- rir un pedazo de tierra donde construir. La inseguridad
cia, en sus estadsticas, a los propietarios de acuerdo en la vivienda ha sido identificada como un factor que
con su sexo; tampoco estn disponibles cifras naciona- incrementa la vulnerabilidad de los hogares pobres. No
les sobre la oferta y distribucin pblica de vivienda dis- obstante, la propiedad (seguridad) de la vivienda no es
tinguiendo a beneficiarios hombres y mujeres. Los cen- un recurso suficiente para mejorar la situacin social de
sos nacionales y las encuestas regulares del pas hasta las mujeres. Es necesaria, la disponibilidad de servicios
ahora han pretendido una suerte de neutralidad en la bsicos, crditos y otros requerimientos segn la ubica-
tenencia de la vivienda, indagando la propiedad de ma- cin rural o urbana de la vivienda.
nera ambigua sin identificar al propietario de la misma. El suelo constituye un factor crucial para el de-
sarrollo de la vivienda, ya que puede significar un im-
Sistema de gestin catastral portante medio de financiamiento para comprar vivien-
da o mejorarla, y puede proporcionar garanta potencial
Durante el ao 2011 se desarroll un sistema de gestin de alojamiento para las mujeres y sus hijos. Adems, el
catastral como apoyo a los programas de moderniza- suelo para vivienda puede constituir un ahorro que se
cin, apegado al modelo ptimo de catastro y de distri- incrementa con el tiempo. Pero aun cuando las mujeres
bucin ilimitada para municipios con un menor avance tienen el derecho de ser propietarias y heredar tierra, las
en materia de tecnologas de la informacin, poniendo restricciones del crdito y la creciente importancia de la
a su disposicin un conjunto de Servicios de Gestin Ca- tierra como mercanca y su alto costo y el hecho de que
tastral Municipal (sgcm), favoreciendo la vinculacin de no estn conscientes de sus derechos han obstaculizado
su informacin con la contenida en el Registro Pblico su acceso a la propiedad del suelo.
de la Propiedad. Las limitaciones que tienen las mujeres para
Al igual que en los catastros, la modernizacin acceder al suelo tiene otras graves implicaciones de g-
de los Registros Pblicos de la Propiedad (rpp) es crucial nero. En reas urbanas pobres, las mujeres se enfren-
para el desarrollo econmico del pas, toda vez que se tan a problemas relacionados con la propiedad y uso
generan condiciones de certeza jurdica en la titularidad del suelo; en los barrios populares, se vinculan inten-
de las inscripciones y, con ello, el acceso a la vivienda samente con la vivienda, realizan sus labores domsti-
destinada a la poblacin de menores ingresos. cas en habitaciones precarias, hacinadas, con escasez
Con la instauracin del programa federal cuya de servicios e insalubres, lo cual las orilla a participar
ejecucin ha estado a cargo de diversos responsables en organizaciones vecinales y/o urbanas donde para
programticos designados por la Presidencia de la Re- superar sus carencias. Muchas otras participan en pro-
pblica: Secretara de Gobernacin (2007), Consejera gramas comunitarios o estatales de autoproduccin y/o
Jurdica del Ejecutivo Federal (2008-2009) y Secretara produccin social de la vivienda.
de Desarrollo Social (2010 en adelante), el Ejecutivo Cada rea irregular tiene unas zonas de alto va-
Federal ha dispuesto importantes apoyos hacia la mo- lor y otras zonas de valor bajo; una distribucin desigual
dernizacin registral en el pas, contando con el apoyo de cualquiera de los servicios con que cuenta y propie-
del comit de evaluacin de dicho programa integrado, dades con distintas modalidades de tenencia. Asimismo,
actualmente, por sedesol, la Consejera Jurdica del Eje- se observan variaciones en los niveles de ingreso, con
cutivo Federal, shf, conavi e inegi. En diciembre de 2011 el familias que perciben mayores ingresos que aqullas
estatus de modernidad nacional de los rpp registr un que residen en asentamientos formales que, en general,
avance de 62.9%. pagan por algunos de los servicios pblicos. Actualmen-
te hay compra de estos predios por sectores de ingresos
6.3 MERCADO IRREGULAR DE SUELO medios y an altos que buscan lugares que les permitan
tener jardines o gozar de un ambiente cercano a la na-
Lejos de ser un fenmeno homogneo, la irregularidad turaleza.
se manifiesta en una diversidad de procesos, formas y Sin embargo de manera general los asenta-
contextos. Es posible hallar enormes diferencias en el mientos humanos irregulares (ahi) siempre han estado
interior y entre asentamientos de una misma ciudad. asociados a la pobreza y la desigualdad del ingreso. La
Con frecuencia, las mujeres son quienes juegan falta de generacin de empleos e inversin en zonas
el papel activo de motivar a sus familias para adqui- marginadas han provocado en la poblacin, entre otros,

139
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

una permanente y creciente migracin, tanto externa dad. En un trabajo conjunto de sedesol y corett (2007),
como interna, con el nico propsito de mejorar su ca- a partir de datos obtenidos en nueve de 18 municipios
lidad de vida. La primera es incentivada por la posicin de Quertaro, se estim que un promedio de 24.8% de
geogrfica del pas, es decir, un alto porcentaje de los las viviendas cifra que coincide con el porcentaje de
mexicanos que salen del pas migran a Estados Unidos la poblacin en condiciones de pobreza patrimonial
como destino final, el resto opta por una ciudad dentro urbana se encuentra en condicin de irregularidad;
del pas que pueda satisfacer sus necesidades bsicas. ponderando esta cifra por el tamao de poblacin, la
En el caso de la tenencia de la tierra, la irregu- irregularidad asciende a 32.7%. Con esa estimacin, la
laridad se considera como aquella en la que el propie- proyeccin a escala nacional indicara que cerca de 34%
tario no ha llevado a cabo proceso alguno para lega- de las viviendas en el pas estaran catalogadas como
lizar su posesin y, por tanto, para ser sujeto de pago irregulares.203
de impuestos estatales y municipales. En trminos de Una de las alternativas para solucionar el pro-
impuesto predial, Mxico recauda aproximadamente blema de los asentamientos humanos irregulares es
0.21% del pib, en promedio diez veces menos que los atender el rezago de suelo. La extensin territorial del
pases miembros de la Organizacin para la Cooperacin pas es de 195.6 millones de hectreas. Del total, slo
y el Desarrollo Econmico (ocde).202 alrededor de 1% est integrado al Sistema Urbano Na-
Si se asocia el tema de la irregularidad con cional. Esto ha generado dos modelos de procedimien-
la tenencia de la tierra, alrededor de un tercio de las tos de incorporacin de suelo al desarrollo urbano: el
viviendas se encuentran en condiciones de irregulari-

203
Bajo el supuesto que los municipios con el mismo grado de
202
En el caso de Amrica Latina, el pas con mayor porcentaje de marginacin cuentan con condiciones muy similares a travs del
recaudacin es Uruguay, con 1.1. territorio nacional.

Lomas de Anza, Nogales, estado de Sonora.

140
CAPTULO 6

primero, tierras regularizadas, con propiedad privada, inadecuada concurrencia entre los niveles de gobierno,
federal, estatal y municipal, y el segundo, tierras irre- la cultura de ilegalidad avalada por la sociedad y las
gulares, sin transmisin legal de la propiedad, con tierra autoridades y tolerada por una falta de aplicacin de
ejidal o comunal y tambin propiedad federal. las normas y sanciones. Por otra parte, los efectos del
Ante este panorama, de 300 mil nuevos hoga- problema son: condiciones precarias del entorno y bajo
res en situacin de pobreza que se integran anualmente valor de la propiedad, ambos vinculados a falta de in-
a zonas urbanas, aproximadamente 41.7% se ven obli- fraestructura y equipamiento urbanos, lo cual incide en
gados a ocupar el suelo de manera irregular.204 que se limite el usufructo de la propiedad.
La situacin para las mujeres respecto a lo an-
terior es que aun cuando no existan restricciones legales 6.4 INSTRUMENTOS DE REGULACIN Y
para que sean propietarias, las trabas financieras suelen GESTIN DE SUELO
obstaculizar su acceso a la vivienda y sus servicios b-
sicos. Es un hecho que las mujeres casi siempre estn Los instrumentos de desarrollo urbano son el conjun-
al margen de los crditos convencionales y que pade- to de elementos financieros, fiscales, sociales, adminis-
cen de discriminacin en el mercado crediticio, ya sea trativos y legales que fomentan, coordinan, regulan y
porque el reconocimiento de las solicitudes de crdito controlan diversos aspectos que inciden en el desarro-
se hace bajo esquemas hipotecarios que definen a los llo urbano y el suelo de las ciudades para concretar las
hogares como aquellos encabezados por hombres o polticas en estas materias y ejecutar las acciones pro-
porque existen prejuicios fuertemente arraigados, por puestas.
parte de instituciones financieras, sobre la capacidad Algunos ejemplos de estos instrumentos son
y disposicin de pago de las mujeres. Por otro lado, se los de: planeacin, regulacin, fomento, control, coor-
constata una escasez de programas que atiendan a las dinacin, participacin ciudadana, especficos fiscales
necesidades especficas de las mujeres y les posibiliten y de financiamiento para reforzar la poltica de suelo.
tener acceso a una vivienda de manera independiente En estos ltimos se centra el anlisis siguiente, porque
de sus contrapartes masculinas. 205 los instrumentos anteriores han sido abordados en los
Los asentamientos humanos irregulares con el captulos precedentes.
tiempo y la participacin de los pobladores pueden ir
mejorando y consolidndose por etapas, sin embargo Estmulos o subsidios fiscales para zonas
hay que hacer notar que lo nico que no es progresivo ocupadas
es la localizacin y si de inicio se ubicaron en zonas de
riesgo o de difcil urbanizacin esos costos los tendr Se trata de uno de los instrumentos fiscales no slo para
que pagar el colono y la ciudad en su conjunto. el desarrollo urbano, sino para el fomento econmico,
La irregularidad persiste tambin debido a los con el objeto de promover ciertas acciones por parte de
costos inasequibles de escrituracin, consecuencia los agentes urbanos a travs de reducir los costos y as
de los bajos ingresos de la poblacin y a la formacin de aumentar los beneficios sociales derivados.
asentamientos irregulares, determinados por el creci- En Mxico existen al menos siete instrumentos
miento territorial desordenado de las ciudades. As tributarios que pretenden gravar plusvalas sobre el sue-
como, la escasa oferta de suelo formal para vivienda lo urbano, entre los que destacan: propiedad: predial;
a precios accesibles, la deficiente planeacin urbana, adquisicin: isai;206 ganancias por venta: isr;207 ganancias
motivada por falta de recursos humanos capacitados, por alquiler: isr; incremento en el valor por obras (y ac-
la planeacin de corto plazo en los ayuntamientos e

206
Pago de impuesto sobre adquisicin de inmueble (isai) Se paga en
204
sedesol,
2006. la Secretara de Finanzas y Tesorera Municipal. La fecha lmite para
205
Por ahora solo conocemos un programa especfico para las el pago es de 30 das despus de la fecha de firma de la escritura o 90
mujeres desarrollado en el Distrito Federal, denominado Programa das despus de la firma o liquidacin del contrato de compra venta.
de Reinsercin Social para mujeres vctimas de violencia familiar de 207
La Ley del Impuesto sobre la Renta (isr) nos obliga a gravar la
la Ciudad de Mxico. Que en su primera etapa (2010) entrego 50 renta, y se aplica en cada ejercicio para el cual se deben realizar
viviendas y en 2011 doto de 60 adjudic viviendas, sin embargo, en pagos provisionales mensuales a cuenta del impuesto anual, es una
cuanto al diseo fueron igual que el tipo convencional. de las leyes federales impositivas ms importantes.

141
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

ciones) pblicas: contribuciones de mejoras, impuesto a cales. Esta forma de asignacin de costos es una manera
la plusvala, derechos por inscripcin; fraccionamiento de controlar los procesos urbanos, ya que estos rebasan
urbanizacin: reas de donacin y desarrollo: transfe- ciertos lmites deseables cuando sus costos son trans-
rencia de potencial y polgonos de actuacin. mitidos a la sociedad; por el contrario, si estos costos
No obstante que su existencia est establecida son asignados al actor responsable, su decisin a favor
en leyes, reglamentos, cdigos y otras instancias legales, de dichos procesos se ver nulificada.
su aplicacin real, traducida en generacin de ingresos La articulacin entre la poltica territorial y la
para los gobiernos locales, se encuentra muy por de- fiscal urbana permitira: lograr objetivos extra recauda-
bajo de su potencial. Aunque se reconocen las plusva- cin; aumentar la transparencia del mercado inmobi-
las del suelo originadas por la construccin de obras liario; facilitar y no penalizar transacciones econmicas
de infraestructura y servicios pblicos se desaprovecha deseables; penalizar el uso inadecuado y la especula-
aquella que surge gracias a lo que los planes y progra- cin; facilitar el acceso a la vivienda de los grupos ms
mas urbansticos permiten hacer con el suelo. Ejemplo pobres; facilitar el acceso al suelo de actividades econ-
de la sub-recaudacin es el impuesto predial en Mxi- micas, lo que genera empleo y las hace ms competiti-
co, que representa la segunda fuente de financiamiento vas; y aprovechar la inversin acumulada en la ciudad.
municipal (0.21% del pib, mientras que en otros pases En materia de suelo y planeacin urbana es ne-
de Latinoamrica rebasa 1.0%), despus del Ramo 33.208 cesaria la revisin y formulacin de Planes y Programas
de Ordenacin Territorial y Desarrollo Urbano que esta-
Instrumentos fiscales para oferta nueva de suelo blezcan una programacin adecuada para la utilizacin
del suelo urbano, que garantice una oferta suficiente,
La mayora de los instrumentos fiscales para la planea- bien localizada y accesible a toda la poblacin.
cin urbana se han concebido y ejemplificado en su Promover la aplicacin de incentivos finan-
aplicacin a la poltica de suelo urbano, dado que el ma- cieros y fiscales para compra de suelo y/o vivienda de
nejo de este insumo es la clave para enfrentar la mayor manera focalizada en tres dimensiones: a los hogares
parte de los problemas del desarrollo urbano, y porque ms necesitados; al mbito urbano, mediante pol-
la planeacin urbana convencional se ha basado en los gonos donde se aplicarn los subsidios con base a los
controles de uso del suelo. Planes y Programas de Desarrollo Urbano; y al mbito
Los instrumentos fiscales tienen como objeti- nacional, mediante el establecimiento de ciudades don-
vo general modificar las actividades econmicas ya sea de se apliquen los subsidios fortaleciendo el Sistema
incrementando los costos o aumentando los beneficios Urbano Nacional.
de las acciones que afectan el desarrollo de una ciudad.
La planeacin trata de intervenir para evitar enfrenta-
mientos entre las disposiciones urbansticas y los proce-
sos econmicos. Uno de los determinantes fundamen-
tales de estos es la economa del suelo, en particular
la formacin y apropiacin de la renta por parte de las
actividades urbanas. La intensidad en la ocupacin del
espacio ser una funcin del costo de la localizacin.
Un mecanismo para influir sobre la distribucin
e intensidad de las actividades son las imposiciones fis-

208
Las Aportaciones federales son recursos que la Federacin
transfiere a las haciendas pblicas de los estados, del Distrito
Federal y, en su caso, de los municipios, condicionando su gasto a
la obtencin y cumplimiento de los objetivos que para cada tipo de
aportacin establece la Ley de Coordinacin Fiscal en los fondos
siguientes: Fondo para la infraestructura Social Municipal (fism). Y
Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento de los Municipios y de Produccin social de vivienda ecolgica en regiones de marginacin
las demarcaciones territoriales del Distrito Federal (fafm o fortamun). Calakmul, estado de Campeche.

142
CAPTULO 6

CONCLUSIONES quirir menos terrenos para sus propios programas de


viviendas con los recursos pblicos que han tenido a su
La falta de coordinacin entre las polticas habitacio- disposicin. De este modo, los suelos para viviendas so-
nales y de desarrollo urbano es el principal obstculo, ciales tienden a agotarse en las principales ciudades
tanto para la produccin eficiente de viviendas como del pas. 209 Esta situacin ha trasladado subsidio habita-
para un crecimiento urbano ordenado, equitativo y una cional a sus propietarios, habitualmente pertenecientes
gestin eficaz. a estratos de altos ingresos.
La actividad inmobiliaria se desarrolla de ma- Dada la poltica de fijacin de precio para
nera desigual en el pas. La disparidad de concentracin construccin de las viviendas sociales, el aumento del
urbana con gran centralizacin en las capitales y las costo del suelo ha presionado los mrgenes de utilida-
ciudades grandes y medias, hace difcil crear mercados des de las empresas constructoras y las ha motivado a
abiertos y competitivos con alternativas de ofertas para reducir costos en la construccin, utilizando insumos
diferentes niveles de ingreso. que han puesto en duda los estndares de las viviendas
El acceso al suelo urbano suele estar acompa- sociales. Se requiere un mayor control institucional y
ado de prcticas especulativas que sobrepasan la li- social del proceso de produccin de las viviendas de
mitada capacidad de los organismos del sector pblico inters social.
para regular el mercado. Los principales problemas que Debe incluirse una perspectiva de gnero, ba-
presentan los procesos de apropiacin y uso, derivan de sada en los derechos humanos, que atienda las distintas
la debilidad de las polticas urbanas y el persistente au- necesidades de las mujeres en relacin con la vivienda
mento del precio del suelo urbano. y los desarrollos urbanos. Las mujeres histricamente
La produccin masiva de vivienda ha tenido han estado en situacin de desventaja y para acceder a
un impacto importante sobre los precios de la tierra y la propiedad de la vivienda. Los estudios sobre vivienda
los procesos de desarrollo urbano, dado que los orevis, sealan que en el espacio de residencia se evidencian
en su afn de reducir la incidencia del costo del te- inequidades en el acceso de las mujeres a los recursos
rreno, incentivan a los urbanizadores privados a la habitacionales, lo cual requiere ser considerado en el re-
expansin horizontal en la periferia urbana. Adems, diseo de la poltica habitacional. Por ello es necesario
los proyectos totalmente nuevos permiten un mayor modificar la normatividad que restringe el acceso feme-
control de los costos y menores plazos de entrega, lo que nino al crdito y a los recursos materiales para acceder
reduce los costos financieros de la renovacin o mejo- a la vivienda, lo cual puede generar un efecto positivo
ramiento. Por lo tanto, hay un estmulo implcito para sobre la vida de la familia en conjunto.
continuar expandiendo la periferia urbana, y un sesgo Adems, en acuerdo con el Informe 2011 de la
de poltica marcado hacia la vivienda nueva. relatora especial de Naciones Unidas sobre una vivienda
Las regulaciones e intervenciones directas en el adecuada:
mercado del suelo, tales como la adquisicin de tierras, Los Estados deben garantizar que las viviendas estn
la conformacin de reservas territoriales o la regulacin ubicadas adecuadamente, a fin de que las mujeres ten-
y el control de la especulacin por parte de organismos gan acceso a oportunidades de empleo, servicios de
pblicos, han sido escasas debido a los fuertes intereses atencin de la salud, escuelas, guarderas y otros servi-
creados en el mercado inmobiliario. cios sociales, que no sean discriminatorios y que sean
Los intentos de reforma tributaria no se han adecuados, disponibles y plenamente accesibles para
concretado y existen catastros no actualizados de las las mujeres y las nias (Rolnik, 2011:21).
propiedades urbanas y en consecuencia de la base im-
ponible. Las inversiones en suelo urbano bajo ciertas A pesar de que durante la presente administra-
condiciones, no estn sujetas a impuestos. Esto ha esti- cin se desarroll y consolid el Sistema de Informacin
mulado la adquisicin de terrenos por parte de diversos Geogrfica del Inventario de Suelo, el cual tiene cober-
agentes nacionales y extranjeros. Por ello se requiere tura en 131 ciudades pertenecientes al Sistema Urba-
imponer contribuciones a los terrenos baldos.
La considerable alza que ha registrado el precio
del suelo para viviendas de inters social han limitado 209
No es que se haya agotado el suelo fsicamente, sino que lo que se
los resultados de la poltica, y los orevis han podido ad- ha terminado es el suelo barato y accesible para este tipo de vivienda.

143
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

no Nacional, an no existe un sistema de informacin al equipamiento urbano, la redensificacin del suelo y la


confiable y actualizado sobre el suelo urbano. Es nece- competitividad del entorno.
sario crear un registro de la generacin de oferta, las Al mismo tiempo, el gobierno federal est de-
transacciones inmobiliarias, la estructura de los precios sarrollando una iniciativa basada en incentivos para
y particularmente la conformacin de la demanda de impulsar estrategias de crecimiento urbano sustentable,
suelo de bajo ingreso. diseando instrumentos regulatorios y fiscales, inver-
Es necesario impulsar polticas de reciclamien- siones en infraestructura e instrumentos de financia-
to y redensificacin en la ciudad consolidada, donde miento, como la banca de desarrollo y los subsidios para
coexisten redes de infraestructura y equipamientos. vivienda. Asimismo, se han impulsado los denominados
Uno de los avances recientes consiste en un sistema de Desarrollo Urbanos Integrales Sustentables (duis), los
puntaje de ubicacin y sustentabilidad del entorno en cuales slo son 9 certificados y 10 en proceso de apro-
las reglas de operacin del programa Esta es tu casa, bacin, lo que indica que es una iniciativa que deber
que asigna valores a la vivienda y montos de subsidio ser consolidada y ampliada.
diferenciados, considerando la cercana de la vivienda

144
SUSTENTABILIDAD EN
07
L A VIVIENDA

7.1 AGENTES DE FOMENTO A LA VIVIENDA SUSTENTABLE


7.2 MARCO LEGAL
7.3 PROGRAMAS Y ACCIONES
7.4 EVALUACIN Y CERTIFICADOS
7.5 PREMIOS E INCENTIVOS
7.6 PROYECTOS DE INVESTIGACIN EN TORNO A LA VIVIENDA
SUSTENTABLE
7.7 PARTICIPACIN DE ORGANIZACIONES DE LA SOCIEDAD
CIVIL
7.8 MATERIALES Y TECNOLOGAS PARA LA VIVIENDA
SUSTENTABLE EN MXICO
CONCLUSIONES
Villas Tulipanes, Acapulco de Jurez,
estado de Guerrero.
CAPTULO 7

SUSTENTABILIDAD EN L A VIVIENDA

La expansin demogrfica y las actividades necesarias consumo total de energa fue de 4 141.3 peta Joules (pJ),
para satisfacer las necesidades cotidianas de alimen- de los cuales el grupo de sectores: habitacional, comer-
tacin, transporte y habitacin han generado un dese- cial y pblico consumieron 873.4 pJ de los que 83.8%
quilibrio en los ecosistemas locales y desencadenando corresponde a la vivienda, 13.7% al sector comercial y
una serie de cambios en la bisfera, como la contami- 2.6% a los servicios pblicos, como el alumbrado pbli-
nacin atmosfrica, que ponen en peligro el bienestar co y bombeo de aguas. El consumo total de energa en
inmediato y futuro del ser humano y de muchos otros el sector vivienda se distribuy de la siguiente manera: el
seres vivos. Entre los cambios mencionados est el in- gas licuado de petrleo comprendi 40.5%, la lea
cremento en los Gases de Efecto Invernadero (gei) en la 29.6%, la electricidad 24.7%, el gas natural 4.6%, el
atmsfera, lo que tiene un efecto en el calentamiento diesel 0.4% y los querosenos en conjunto, 0.2%.212 Esto
de la misma. Esto ha contribuido a un cambio climtico implica que el sector est ampliamente asociado a la
en el planeta, lo que provoca que regiones enteras vivan deforestacin de bosques y es un enorme consumidor
incremento de temperaturas medias, desajustes en los de combustibles fsiles de manera directa e indirecta.
niveles de precipitacin y variacin de la fuerza de fe- En Mxico actualmente se est trabajando para
nmenos climatolgicos. disminuir los gei integrando esta problemtica en el Plan
En materia de edificacin, el Panel Interguber- Nacional de Desarrollo (pnd) 2007-2012.213 ste integra
namental de Cambio Climtico (ipcc por sus siglas en el tema sustentabilidad ambiental como la necesidad
ingls), ha emitido recomendaciones para la reduccin de revertir el deterioro ambiental, integrando el desa-
de emisiones a nivel mundial de gei. Reduccin del con- rrollo econmico a travs de los distintos sectores que
sumo energtico, transicin a combustibles con bajo componen a la sociedad (industria, transporte, vivienda,
contenido de carbono y control de las emisiones de gei comercio y agricultura). El sector de la vivienda plantea
no relacionados con el co2. En el ao 2004, las emisiones sus estrategias, objetivos y metas a travs del Programa
directas a nivel mundial de gei del sector de edificios (se Nacional de Vivienda (pnv) 2008-2012,214 plataforma en
excluyen las emisiones del uso de la electricidad) fueron la cual estn propuestos proyectos de Desarrollo Habi-
de 5 GtCO2-eq/ao, que equivale al 10% del total de tacional Sustentable.
emisiones de gei en el mundo. 210 Para dimensionar el impacto que tienen las
En Mxico durante 2004 los subsectores re- actividades humanas en el ambiente y evaluar las ac-
sidencial, comercial y pblico registraron un consumo ciones para revertir esta situacin es necesario conocer
energtico final de 23%, mientras que el sector trans-
porte consumi 44%, el sector industrial abarc 30%
y el agropecuario 3%.211 En el mismo ao, en Mxico el 212
Ibid.
213
Presidencia, Plan Nacional de desarrollo 2007-2012,
Sustentabilidad Ambiental, Cambio climtico, en http://pnd.
210
ipcc, 4 Informe de Evaluacin del Grupo Intergubernamental de calderon.presidencia.gob.mx/sustentabilidad-ambiental/cambio-
Expertos sobre Cambio Climtico, Resumen Tcnico, http://www. climatico.html (en lnea) (23 de septiembre de 2012).
ipcc.ch/publications_and_data/publications_and_data_reports.
214
Diario Oficial de la Federacin, Programa Nacional de Vivienda
shtml#.UHLwd64sG68 (en ingls, octubre 2012). 2008-2012: Hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable, en
211
conavi, 2006, Gua conafovi: Uso eficiente de la energa en la http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5076398&fec
vivienda, Mxico. ha=30/12/2008 (en lnea, 23 de septiembre de 2012).

147
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

el agotamiento de recursos naturales y la degradacin plir peridicamente su contenido en contra del cambio
ambiental y trasladarlo a los costos que deber pagar la climtico.
sociedad para resarcir dichos daos por medio de gastos Una de las herramientas para utilizar los fon-
de proteccin ambiental (cuadro 48). dos internacionales de este tratado es el acuerdo de Ac-
Los bosques en Mxico presentaron un agota- ciones de Mitigacin Nacionalmente Apropiadas (namas)
miento por recursos forestales promedio de 155 mil ha propuesto en la cop13 en Bali y ratificadas en Copenha-
anuales, en el periodo 2006 a 2010, principalmente por gue en el 2009. Las namas sern las polticas, programas
el avance de la agricultura, la ganadera y la produccin y proyectos que lleven a cabo los pases en desarrollo
maderable. Los hidrocarburos (petrleo y gas natural) para contribuir al esfuerzo global de reducir las emisio-
presentaron una disminucin de 1.3% anual en el mis- nes de gei. Los pases desarrollados se han comprome-
mo periodo. De persistir con este ritmo de explotacin tido a apoyar las acciones significativas de mitigacin
(1 487 millones de barriles de petrleo crudo equivalente) en los pases en desarrollo mediante la transferencia de
su vida til ser de 30 aos. 215 tecnologa, financiacin y desarrollo de capacidades.
Con respecto a la degradacin existente por el La vivienda en Mxico es un sector que utili-
agotamiento de recursos, los residuos slidos urbanos, zar estas herramientas por medio del Programa Espe-
en el mismo periodo presentan una tasa de crecimiento cfico para el Desarrollo Habitacional Sustentable ante
anual de 2.3% como resultado de la generacin per c- el Cambio Climtico (pedhscc) que tiene como objetivos
pita de 380 kilogramos a nivel nacional; por otro lado, principales:
las descargas de aguas residuales no tratadas a los prin- Fomentar el desarrollo y utilizacin de nuevas tecno-
cipales cuerpos de agua del pas, presentan una tasa de logas de eficiencia energtica y de minimizacin de
crecimiento media anual de 9.3%.216 impactos ambientales, plantear lineamientos que fa-
El agotamiento y degradacin del medio am- vorezcan la sustentabilidad del desarrollo habitacional,
biente, tiene un costo total ambiental (ctada) pero tam- participar en el contexto internacional de lucha para
bin econmico, que tendr que ser pagado por la so- la mitigacin del calentamiento global y generar un
ciedad, a travs de gastos de proteccin ambiental (gpa) financiamiento adicional a la vivienda a travs de los
obtenidos de los activos econmicos y productivos de Certificados de Reduccin de Emisiones de Mecanismo
cada sector que participa en el Producto Interno Bruto. de Desarrollo Limpio.217
Si comparamos los resultados de los gpa con
los ctada del 2010, tenemos que los gastos represen- 7.1 AGENTES DE FOMENTO A LA VIVIENDA
tan 13.6% de los costos, lo que indica que la inversin SUSTENTABLE
necesaria para abatir el dao ecolgico en este ao,
debera de ser 6.4 veces ms que la registrada. En el Comisin Nacional de Vivienda-conavi
mismo ao los ctada del sector de la construccin repre-
sentaron 0.13% de los ctada totales (cuadro 49) por lo La conavi es la institucin encargada de coordinar e inte-
que la industria de la construccin deber dimensionar grar la poltica pblica de vivienda en Mxico. Este orga-
sus costos de agotamiento y degradacin ambiental nismo ha integrado un rea de Sustentabilidad y Calidad
e invertir esa suma en forma de gastos de proteccin en la vivienda, en la cual se disean diversos mecanis-
ambiental. mos e instrumentos para cumplir con la estrategia de
En 2010, Mxico fue sede de la 16 edicin de desarrollo habitacional sustentable, que tiene como ob-
la Conferencia de las Partes (cop16) de la Convencin jetivos mejorar la calidad de vida de los habitantes y
Marco de Naciones Unidas sobre el Cambio Climtico, reducir las emisiones de CO2. Entre otras atribuciones,
en donde particip con otros Estados que firmaron y ra- la conavi debe supervisar que las acciones de vivienda se
tificaron este tratado internacional, obligndose a cum- realicen con pleno cuidado del desarrollo urbano, el or-

215
inegi, Sistema de Cuentas Econmicas y Ecolgicas 2006-2010, (en
lnea, octubre 2012).
http://www.inegi.org.mx/sistemas/biblioteca/detalleSCNM.aspx?c=1 217
conavi, Programa Especfico para el Desarrollo Habitacional
6880&upc=0&s=est&tg=47&f=2&pf=Cue. Sustentable ante el Cambio Climtico (pedhscc), http://www.conavi.
216
dem. gob.mx/ (en lnea, octubre 2012).

148
CAPTULO 7

Cuadro 48. Balances y flujos de los recursos naturales en Mxico, 2006-2010


Recursos Unidad de medida 2006 2010 tcma

Forestal (Existencia de bosques) miles de m3 de madera en rollo 2 328 369 2 270 885 -0.6
Hidrocarburos (Reservas totales) millones de barriles 45 376 43 072 -1.3

Agua subterrnea (Sobreexplotacin) millones de m3 5 961 5 558 -1.7

Contaminacin del aire (Emisiones) toneladas 19 162 123 18 816 775 -0.5

Contaminacin del suelo por Residuos Slidos Urbanos toneladas 39 871 615 43 689 334 2.3
Contaminacin del agua (Descargas de agua residual no
millones de m3 12 601 17 975 9.3
tratadas)
Degradacin del suelo (Superficie afectada) hectreas 73 359 530 74 270 821 0.3
tcma: Tasa media de crecimiento anual
Fuente: Sistema de Cuentas Econmicas y Ecolgicas, inegi, 2010.

Cuadro 49. pib, deducida la depreciacin de los recursos naturales de Mxico, 2006-2010
Miles de pesos corrientes Porcentaje
ctada / ctada
Ao pib ctada ctada (Construccin) gpa ctada / pib gpa / ctada
(Construccin)
2006 10 344 064 612 836 654 391 1 021 638 62 172 674 8.1 7.4 0.12
2007 11 290 751 651 963 287 860 1 168 243 81 581 793 8.5 8.5 0.12
2008 12 153 435 887 859 661 875 1 279 961 94 445 060 7.1 11 0.14
2009 11 879 676 400 904 345 347 1 095 894 119 204 047 7.6 13.2 0.12
2010 13 043 195 326 910 173 179 1 223 293 123 830 109 7 13.6 0.13

Promedio 7.7 10.7 0.126

pib:
Producto Interno Bruto, a precios de mercado. ctada: Costos Totales por Agotamiento y Degradacin Ambiental. gpa: Gastos de Proteccin
Ambiental.
Fuente: Sistema de Cuentas Econmicas y Ecolgicas, inegi, 2010.

denamiento territorial y el desarrollo sustentable;218 con La conavi ha fomentado mesas transversales de


el fin de que el crecimiento habitacional no ponga en trabajo con los diversos actores, en donde se definen
riesgo el patrimonio natural de las siguientes generacio- y ajustan los programas, con la finalidad de unificar-
nes. En Mxico comienzan a implementarse programas los y consolidarlos. Actualmente se est trabajando en
de sustentabilidad para la vivienda social, enfocndose establecer apoyos y financiamiento de instancias inter-
de manera especial en soluciones habitacionales para nacionales para el desarrollo de la vivienda sustentable,
poblacin de menores recursos, lnea denominada por que permita la implementacin de los programas plan-
la conavi como Produccin Social de Vivienda Asistida, teados; esto se est coordinando a travs de las Accio-
desarrollndose instrumentos jurdicos, administrativos, nes de Mitigacin Nacionalmente Apropiadas (namas).
financieros, programticos y de fomento. infonavit. El Instituto del Fondo Nacional de la Vi-
vienda para los Trabajadores es un organismo para la ob-
tencin de vivienda en Mxico. En 2008, se sum al
218
Diario Oficial de la Federacin, Ley de vivienda, http://www. Programa Nacional de Vivienda lanzando su Programa
diputados.gob.mx/LeyesBiblio/index.htm (en lnea, octubre del 2012). Vida Integral infonavit: Vivienda Sustentable, que bus-

149
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

ca realizar un conjunto de acciones orientadas a la Otros proyectos que fomentan el desarrollo y adquisi-
preservacin y mejoramiento del entorno urbano en cin de vivienda en entornos sustentables son: Fomen-
tres mbitos interrelacionados: ambiental, econmico to a la Vivienda, Modelo de Vivienda Sustentable, as
y social. Dentro de ste programa se encuentra el pro- como la realizacin del Foro Internacional de Vivienda
grama Hipoteca Verde, para la adquisicin de viviendas Sustentable y en la parte social: infonavit Para Todos,
ecolgicas, estableciendo convenios con actores ins- programa que permite la afiliacin de trabajadores del
titucionales como la Comisin Nacional de Vivienda hogar al infonavit para obtener el beneficio de un cr-
(conavi), la Comisin Nacional para el Ahorro de Energa dito para vivienda o mejorar sus condiciones de retiro.
(conae), el Fideicomiso para el Ahorro de Energa (fide) shf. La Sociedad Hipotecaria Federal tiene en
y la Universidad Nacional Autnoma de Mxico (unam). sus atribuciones el desarrollo tecnolgico de la vivienda,

Calentadores solares, Fresno, col. San Rafael, delegacin Cuauhtmoc, D.F.

150
CAPTULO 7

preferentemente de inters social. Esta instancia alberga lina, tiene como objetivo trabajar en la mitigacin del
el proyecto de Desarrollos Urbanos Integrales Sustenta- Cambio Climtico a partir del sector habitacional. Busca
bles (duis), que aunque de reciente creacin, en materia fortalecer un esquema de desarrollo de vivienda para el
de medio ambiente es uno de los ms importantes a ni- 2030, enfocado en los tres mbitos de la sustentabilidad:
vel nacional por su visin integral y por tomar en cuenta social, econmico y ambiental. Trabaja en la evaluacin
no slo la vivienda sino el desarrollo urbano en el que del desempeo ambiental de conjuntos habitacionales
sta se ubica. en Mxico y de los programas de edificacin sustentable
invi. El Instituto de Vivienda es un organismo (en especfico Hipoteca Verde y duis), buscando determi-
pblico descentralizado de la administracin pblica nar la huella ecolgica del sector. A partir de esto busca
del Distrito Federal, atiende en el mbito de vivienda exponer escenarios con alternativas replicables y ajustes
a la poblacin de bajos recursos dentro a travs del a los programas existentes, para reducir el impacto am-
otorgamiento de crditos de inters social para vivien- biental de la vivienda (principalmente de inters social).
da digna y sustentable. En 2007 el invi se integra al Plan Participa tambin en el desarrollo de herramientas para
Verde (emitido por el gdf) incorporndose en la estra- la eficiencia energtica e impulsa programas de ener-
tegia de impulso al desarrollo de vivienda y edificacin ga renovable para el segmento de bajo ingreso. vesac ha
sustentable. En este sentido el Consejo Directivo del convocado junto con la conavi, mesas transversales de
invi, en 2007 aprob los criterios de sustentabilidad vivienda sustentable, reuniendo a los actores ms re-
para ser aplicados en todos los proyectos del Instituto. levantes del sector con el objetivo de definir y unificar
Desde el 2008 el invi impulsa la instalacin de: calen- mecanismos y programas, para fomentar el trabajo en
tadores solares en azoteas, ahorradores de agua y de una misma direccin.
energa elctrica, captacin y utilizacin de lluvia, po-
zos de absorcin, ecoconcreto en los estacionamien- 7.2 MARCO LEGAL
tos, ventanas ms grandes para el aprovechamiento de
luz natural y hasta plantas de tratamiento de aguas La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexica-
residuales.219 nos, en su artculo 4 prrafos 5 y 25, menciona el de-
inecc. El Instituto Nacional de Ecologa y Cam- recho de los ciudadanos a vivir en un medio ambiente
bio Climtico, se enfoca a la investigacin ambiental sano bajo los principios del desarrollo sustentable. Ade-
aplicada en Mxico. El inecc trabaja sobre diversos te- ms podemos citar la Ley general del equilibrio ecolgi-
mas, pero en materia de vivienda sustentable, en 2009 co y la proteccin al ambiente,2221996, cuyo artculo 3
construye el Portal del inecc sobre Vivienda Sustentable, inciso xi nos marca la siguiente definicin:
220
cuyo objetivo es desarrollar contenidos tcnicos e in- Desarrollo sustentable: Proceso evaluable mediante
formacin relevante sobre tecnologas eficientes para la criterios e indicadores de carcter ambiental, econ-
vivienda, dirigido a tomadores de decisiones, pblico en mico y social que tiende a mejorar la calidad de vida
general y desarrolladores de vivienda, proyecto enfoca- y la productividad de las personas, que se funda en
do a la difusin de informacin. medidas apropiadas de preservacin del equilibrio eco-
lgico, proteccin del ambiente y aprovechamiento de
Asociacin de vivienda y entorno sustentable recursos naturales, de manera que no se comprometa
(vesac)221 la satisfaccin de las necesidades de las generaciones
futuras.
Organizacin pblico-privada formada por empresas
desarrolladoras y las principales entidades financieras, Por otro lado, la Ley de Vivienda expedida en
presidida por el Premio Nobel de qumica, Dr. Mario Mo- junio de 2006, establece el sistema de distribucin de
competencias en materia de vivienda, as como los ins-
219
invi, Vivienda Sustentable, http://www.invi.df.gob.mx/portal/sus-
tentable.aspx (en lnea, octubre del 2012).
220
ine, Vivienda Sustentable, http://vivienda.ine.gob.mx/index.php/ 222
Diario Oficial de la Federacin, Ley general del equilibrio ecolgico
vivienda-sustentable (en lnea, octubre de 2012). y la proteccin al ambiente, ltima Reforma, DOF 04-06-2012,
221
vesac, Misin y visin, http://www.ves.ac/ (en lnea, octubre del artculo 3, inciso xi, en www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/148.
2012). pdf (en lnea, octubre del 2012).

151
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

trumentos ms importantes a ser incluidos en las polti- energtica en lmparas, alumbrado pblico, lavadoras,
cas sectoriales. Adems, define algunos criterios bsicos refrigeradores, acondicionadores de aire y calentadores
para imprimir una dimensin de sustentabilidad en el de agua.
desarrollo de la vivienda promovida por entidades de Otro tema fundamental es el manejo adecua-
gobierno. do y eficiente del agua en la vivienda, en donde existen
Para dar cumplimiento a la Ley de Vivienda la normas que regulan: toma domiciliaria, inodoros, rega-
conavi ha desarrollado diversos instrumentos como c- deras e infiltracin de agua a los acuferos.
digos o reglamentos de construccin. En este sentido, Las Normas Oficiales Mexicanas existen para
propuso el Cdigo de Edificacin de Vivienda223 publica- forzar a las empresas a cumplir con cantidades y carac-
do en el 2010, el cual tiene como uno de sus objetivos tersticas mnimas o mximas en el diseo, produccin
que las autoridades locales cuenten con una herramien- o servicio de un producto y buscan trasladar esto a sec-
ta para normar y hacer ms eficientes los procesos de tores de la poblacin no especializados.
edificacin, as como promover la edificacin de vivien-
da sustentable, estableciendo criterios mnimos con la 7.3 PROGRAMAS Y ACCIONES
finalidad de reducir los impactos negativos en el medio
ambiente. Esto se crea a raz de que uno de los princi- Programa Hipoteca Verde
pales problemas consiste en que los gobiernos locales
carecen de reglamentos con informacin de vivienda Este es un programa del infonavit que permite la adqui-
sustentable continuamente actualizados y modificados sicin de vivienda con caractersticas de eficiencia ener-
para su aplicacin en la construccin. gtica y ahorro de agua. Consiste en dar un monto adi-
cional de crdito al derechohabiente del Instituto, en el
Normas Oficiales Mexicanas caso de adquirir una vivienda con eco-tecnologas para
dichos ahorros, lo que le brindara a su vez una mayor
Las Normas Oficiales Mexicanas (nom) son instrumentos capacidad de pago por traducirse en ahorros econmi-
de gestin orientados a reglamentar las actividades pro- cos. El crdito a los trabajadores se otorga en funcin de
ductivas en la sociedad. Son elaboradas por una Comi- su salario mnimo (remuneracin establecida legalmen-
sin Nacional de Normalizacin, integrada por los secto- te que los empleadores deben pagar a los trabajadores
res pblico, acadmico, industrial, comercial, organismos por sus labores).
nacionales de normalizacin y organismos del sector so- Las ecotecnologas224 incorporadas a la fecha a
cial productivo, miembros de institutos especializados y este programa y que pueden ser seleccionadas pueden
de investigacin o entidades relacionadas con la materia. ser en iluminacin (focos ahorradores, equipo de aire
En el rea ambiental se busca que los agentes econ- acondicionado, aislamiento trmico y recubrimiento re-
micos asuman los costos por los impactos ocasionados flectivo), en gas (calentador solar y calentador de gas de
y desarrollen sus actividades en un marco de eficiencia y paso), en agua (inodoro ecolgico, regadera ecolgica
sustentabilidad. Aqu mencionaremos las normas ms y llaves ahorradoras) y en salud (filtros purificadores).
importantes que estn relacionadas con la vivienda sus- El programa inici en 2007 y presenta los si-
tentable. guientes resultados: El nmero de crditos otorgados
Las Normas en torno a la eficiencia energtica con equivale a aproximadamente 30% del total nacional
aplicadas a la vivienda sustentable, son las ms desarro- de crditos otorgados por el infonavit en ese mismo pe-
lladas. Se toman en cuenta aparatos o sistemas tecnol- riodo (2007-2012) (cuadro 50).
gicos que fomentan el ahorro energtico en la vivienda, Adems, existen 28 mil 693 hipotecas verdes en
propiciando una reduccin en el consumo elctrico o de mercado abierto (vivienda usada que no contaba con
combustibles y por lo tanto una disminucin en los con- eco tecnologas cuando el crdito se origin). Hay regis-
taminantes por su transformacin y uso (co2) como por tradas otras 38 mil 693 viviendas con eco tecnologas
ejemplo: aislantes trmicos para edificaciones, eficiencia

224
conavi, Vivienda Sustentable en Mxico:
223
Cdigo de Edificacin de Vivienda, http://www.conavi.gob.
conavi, http://www.conavi.gob.mx/documentos/publicaciones/2b_Vivienda_
mx/ (en lnea, octubre de 2012). Sutentable_en_Mexico.pdf (en lnea, octubre del 2012).

152
CAPTULO 7

pero sin Hipoteca Verde. En cuanto a los ahorros gene- sin contaminacin vehicular en la Zona Metropolitana
rados, tanto econmicos como de emisiones de co2, se del Valle de Mxico.225
presenta el cuadro 51. infonavit ha sido reconocido por algunos pa-
ses, como la primera institucin habitacional en
Cuadro 50. Crditos otorgados con Hipoteca Verde, comenzar a implementar el concepto de sustenta-
2007-2012 bilidad en vivienda para el sector de los trabajado-
Total Nacional res de bajos ingresos. En 2009 Mxico recibi la Es-
Sin Con de crditos trella de Eficiencia Energtica premio otorgado por
Total
subsidio subsidio entregados por
infonavit
Alliance to Save Energy (infonavit y conavi, 2010), el
2007 593 593 458 701 Ministerio Federal de Medio Ambiente de Alemania (bmu)
2008 1 097 34 1 131 494 073 a travs de la Agencia Internacional de Cooperacin Ale-
2009 37 930 67 468 105 398 447 481 mana (giz), otorg un total de 2.5 millones de euros para
2010 64 816 81 512 146 328 475 072 el proyecto de 25 mil Techos Solares. En 2010: El Banco
2011 285 340 91 475 376 815 501 292 Interamericano de Desarrollo (bid) reconoci a la hv de
2012* 97 207 infonavit con el premio Beyond Banking en la categora
Total 727 472 2 376 619 de Planeacin Bancaria. En 2012, la Organizacin de las
Naciones Unidas (onu) otorg el Premio Hbitat al pro-
*A marzo de 2012. grama Hipoteca Verde.
Fuente: infonavit, 2012.

Cuadro 51. Resumen de ahorros econmicos y de emisiones por Hipoteca Verde, 2009, 2010 y 2011
Disminucin en Disminucin en Disminucin en
Ahorro Ahorro Ahorro
emisiones de co2 emisiones de co2 emisiones de co2
2009 2010 2011
2009 (Toneladas) 2010 (Toneladas) 2011(Toneladas)

Zona Clida Ahorro mensual por vivienda Disminucin de emisiones por vivienda al ao
$360.00 $354.00 $274.00
Viviendas Aire acondicionado 1.21 1.2 1.04
( usd 27.7) ( usd 27.23) ( usd 21.07)
$178.60 $172.00
Viviendas ventilador ---- ---- 0.63 0.72
( usd 13.74) ( usd 13.23)
$168.00 $72.90 $83.00
Viviendas sin AA, sin ventilador 0.14 0.26 0.36
( usd 12.92) ( usd 5.61) ( usd 6.38)
$209.00 $297.90 $270.00
Zona Templada y Semifra 1.04 1.26 0.98
( usd 16.08) ( usd 6.38) ( usd 20.77)
$217.50 $247.50 $221.94
Promedio 0.6 0.92 0.84
( usd 16.73) ( usd 19.04) ( usd 17.07)
Promedio en salarios mnimos
0.12 0.14 0.12 --- --- ---
diarios

Fuente: infonavit, 2012.

El ahorro promedio probado con estas tecnolo- Programa sta es tu casa


gas ecolgicas por casa en el gasto familiar fue de 229 mxn
(20 usd) por mes. La reduccin de emisiones de co2 fue de Este programa consiste en un subsidio operado por la
0.78 toneladas promedio al ao, por vivienda. El periodo conavi para apoyar la adquisicin o el mejoramiento de
de retorno del crdito adicional por Hipoteca Verde es de vivienda para usuarios con un ingreso menor a 2.6 sala-
4.1 aos. Se estima que por cada 100 mil viviendas con rios mnimos. A partir de 2008, conavi defini el Paquete
hv se ahorra anualmente: 42.9 millones de kWh que
equivale a iluminar una poblacin de 115 mil personas
durante un ao, 167.8 millones de litros de gas, 8.96 225
Todos los datos estadsticos se obtuvieron directamente del
millones de m3 de agua y 63 mil toneladas de co2 dejan a travs de una entrevista al rea de Entorno Urbano.
infonavit
de ser emitidas al ambiente, lo que representa 12 das Octubre del 2012.

153
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Bsico de Ecotecnologas para promover en la vivien- de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables ( gpeduis),
da ahorro de agua y energa, integrando los siguientes en donde participan diversos actores de la vivienda. Este
criterios: sitio sin riesgo y buena ubicacin, uso eficiente de Grupo trabaja en los Criterios de Elegibilidad y Evalua-
energa, manejo de residuos slidos, uso eficiente del agua y cin de los proyectos de duis, orientando a promotores,
mantenimiento. Despus de esto, se establece que par- consultores y autoridades en el concepto de sustenta-
tir de 2009 todas las casas nuevas beneficiadas con el bilidad integral (social, ambiental y econmica). Los duis
Programa Federal subsidiario Esta es tu casa otorgado son reas de desarrollo integralmente planeadas que
por conavi, debern cumplir con lineamientos, criterios y contribuyen al ordenamiento territorial de los Estados y
parmetros de sustentabilidad, es decir, integrar el Pa- Municipios, promoviendo un desarrollo urbano ms or-
quete Bsico de Ecotecnologas. En este sentido, conavi denado, justo y sustentable, en donde la infraestructura,
e infonavit acordaron unificar los recursos adicionales de equipamientos, servicios y vivienda contribuyen como
Hipoteca Verde y el Subsidio Federal. eje en el desarrollo regional por medio de Proyectos en
De 2009 a la fecha, se han otorgado ms de 347 los que participan los gobiernos federal, estatal y muni-
410 subsidios para la modalidad de Adquisicin de Vi- cipal, as como los desarrolladores inmobiliarios.
vienda Nueva Sustentable, desglosados en el cuadro 52. Los duis se definen en dos tipos segn sus ca-
Con respecto a los financiamientos otorgados ractersticas generales227:
a nivel nacional en el periodo 2009-2011 por las onavis y Proyectos Intraurbanos: Aprovechan el suelo
orevis226 en los programas de vivienda completa y mejo- disponible en las ciudades existentes. Sus lneas
ramiento fsico, tenemos un promedio de 1 610 488, ha- de accin son: a) redensificacin, a travs del
ciendo lo mismo para la adquisicin de ecotecnologas rescate de reas con suficiente infraestructura
para el mismo periodo tenemos 100 488.66 lo que re- y servicios, pero desaprovechadas. b) vocacin y
presenta 6.23% del total de financiamientos otorgados equipamiento: definiendo a travs de activida-
en Mxico. Un inconveniente de estos apoyos, es que des productivas de cada regin la infraestructu-
slo se destinan a vivienda nueva y no a rehabilitacin ra necesaria en los siguientes temas: transporte
de vivienda usada, lo que fomenta el crecimiento hori- pblico, educacin, deporte, recreacin, cultura,
zontal de las ciudades (ms hectreas incorporadas al salud y asistencia social, industria, comercio y
tejido urbano) y requiere la urbanizacin y equipamien- abasto, administracin pblica.
to de nuevas zonas. Proyectos Periurbanos: Buscan el desarrollo de
macro-lotes con usos de suelo mixto (vivienda,
Cuadro 52. Nmero de subsidios del Programa equipamiento, servicios y comercio), ubicados
sta es tu casa para adquisicin de vivienda preferentemente en las inmediaciones de la
con ecotecnologas, 2009-2012 ciudad existente, donde se puedan desarrollar
Instancia 2009 2010 2011 2012* nuevas comunidades.
infonavit 84 004 93 548 92 341 44 529
fovissste 611 1 704 1 318 78 Actualmente, se han realizado nueve proyectos
sofoles y certificados, con base en los requerimientos y cri-
2 742 4 444 2 087 26 duis
sofomes
Otros 8 618 3 374 6 675 1 642 terios establecidos por el gpeduis228 y se encuentran en
TOTAL 95 975 103 070 102 421 46 275 revisin otros 10 proyectos potenciales en siete estados
de la Repblica, propuestos tanto por el sector pblico
Cifras al 31 de marzo de 2012. como el privado. Aunque los duis promueven la reden-
Fuente: conavi, Subdireccin General de Esquemas Financieros.
sificacin inteligente, es importante mencionar que a la
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (duis)
227
conavi, Vivienda Sustentable en Mxico, 2012.
A travs de la Sociedad Hipotecaria Federal (shf), se pro- http://www.conavi.gob.mx/documentos/publicaciones/2b_Vivienda_
movi la creacin del Grupo de Promocin y Evaluacin Sutentable_en_Mexico.pdf (en lnea, octubre del 2012).
228
Ponencia del Director General de la Sociedad Hipotecaria Federal
(shf), Gavito Mohar, presentada en el Encuentro de Ciudades
226
Organismos Nacionales de Vivienda y Organismos Regionales de del Futuro, organizado por la conago y el gobierno del estado de
Vivienda. Aguascalientes, 3 y 4 de octubre de 2012.

154
CAPTULO 7

fecha la mayor respuesta ha sido hacia la generacin de Obteniendo los financiamientos otorgados a
nuevos desarrollos. Eso implica requerir mucha mayor nivel nacional solamente en 2011 por las onavis y orevis231
infraestructura nueva, usar hectreas para nueva urba- en los programas de vivienda completa y mejoramien-
nizacin y mayores distancias a los centros de trabajo y to fsico, tenemos un total de 1 543 359. Haciendo lo
servicios. En esta iniciativa participan: shcp, sedesol, semarnat, mismo con los crditos con criterios de sustentabilidad
sener, se, conavi, infonavit, fovissste, banobras, fonai, pro Mxico, shf que otorg el invi hasta el 2011 tenemos 9 622 lo que
y el bid. Este enorme nmero de actores puede generar un representa 0.63% del total de financiamientos otor-
esquema complicado de colaboracin, pero tambin es gados en Mxico. Comparndolo con los crditos que
una oportunidad de potenciar los esfuerzos para lograr otorg el infonavit con Hipoteca Verde, sin subsidios so-
mejores resultados en la produccin habitacional social. lamente en el 2011, invi representa 3.37%.
Dentro del Plan Verde en el mismo eje temti-
Impulso al desarrollo de vivienda y edificacin co de Habitabilidad y Espacio Pblico estn integradas
sustentable otras estrategias (no. 1, 2 y 4) que tambin fomentan
de manera indirecta, la sustentabilidad en la vivienda,
Por medio del Instituto de Vivienda del Distrito Fede- logrando resultados ms integrales como son: Desarro-
ral (invi), dentro del Programa General de Desarrollo llo de proyectos ordenadores con espacios pblicos am-
del DF 2007-2012 se integr el Plan Verde, con siete plios, diseados con criterios de sustentabilidad y habi-
ejes temticos. Uno es el de Habitabilidad y Espacio tabilidad; rescate y consolidacin de espacios pblicos
Pblico, cuya estrategia es impulsar el desarrollo de existentes en los corredores de Integracin y desarrollo
vivienda y edificacin sustentables. Los objetivos son con vocaciones recreativas y ambientales; incremento
atender las necesidades del ordenamiento territorial de las reas verdes y dotacin de infraestructura, mo-
de los asentamientos humanos y el desarrollo social biliario urbano y elementos de accesibilidad para los
mediante el desarrollo de la vivienda con criterios de espacios pblicos. Este programa es ejecutado por el
sustentabilidad. Gobierno del DF a travs de la seduvi.
Desde el 2008 el invi impulsa la instalacin de
calentadores solares en azoteas, accesorios ahorrado- Mecanismo de Desarrollo Limpio a travs de la
res de agua (sistemas do de doble descarga en ino- Vivienda Sustentable
doros) y de energa elctrica (instalacin de lmparas
compactas de bajo consumo, sensores de movimiento, El Programa de Actividades en Vivienda Sustentable del
fotocontroles para el alumbrado de los ncleos de es- Mecanismo de Desarrollo Limpio Programtico (mdl)
caleras y corredores), captacin y utilizacin de lluvia para integrar la las reducciones de emisiones a gran es-
(sistema alternativo para el aprovechamiento de aguas cala, a partir de las tecnologas de la hv. En este senti-
de lluvia en wc), pozos de absorcin, ecoconcreto en los do la conavi ha desarrollado un programa para generar
estacionamientos, ventanas ms grandes para el apro- crditos de carbono, dividido en dos etapas: Programa
vechamiento de luz natural y plantas de tratamiento de de Actividades I (PoA I), en donde se consideraron las
aguas residuales.229 viviendas construidas con el programa de Subsidios Ver-
Entre los resultados hasta el 2011 se tiene un des Esta es tu casa, y el Programa de Actividades II
otorgamiento de 9 620 crditos para vivienda con crite- (PoA II) en donde se pretende incrementar las oportuni-
rios de sustentabilidad y la entrega de 6 726 viviendas dades de sumar ms crditos de carbono232 integrando
hasta la fecha con caractersticas sustentables, con lo iniciativas como la Hipoteca Verde.233
que se beneficiaron 26 904 personas. Esta medida redu-
jo la emisin de 5 288 toneladas de co2-eq. entre 2008 y
2011.230
231
Organismos Nacionales de Vivienda y Organismos Regionales de
Vivienda.
232
Los crditos o bonos de carbono, son Certificados de Reduccin
de Emisiones otorgados por las Naciones Unidas. Se emiten a pases
en vas de desarrollo al comprobar una reduccin importante en
229
invi, vivienda Sustentable, http://www.invi.df.gob.mx/portal/sus- emisiones de gei, quienes pueden venderlos a pases desarrollados
tentable.aspx (en lnea, octubre del 2012). para que alcancen su meta de reduccin de emisiones acordada en
230
gdf, Informe del Plan Verde de la Ciudad de Mxico, 4 aos de el Protocolo de Kyoto.
avances, 2012. 233
conavi-cop 16, Soluciones Verdes Para el Sector Vivienda, 2010.

155
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Acciones de mitigacin nacionalmente de la Repblica Mexicana: Playa del Carmen, Cancn,


adecuadas, namas Acapulco, Coatzacoalcos y Mexicali. 235

Denominado nama, por sus siglas en ingls, se trata de 7.4 EVALUACIN Y CERTIFICADOS
una nueva generacin de certificados de carbono esta-
blecida por la onu se trata de obtener financiamiento Los modelos de evaluacin y certificacin para la vivien-
internacional para realizar acciones de mitigacin por da sustentable sirven para la toma de decisiones a corto,
medio de la vivienda sustentable y es coordinado por la mediano o largo plazo, as como para elaborar distintas
conavi, estableciendo acciones y medidas para la protec- estrategias para alcanzar un desarrollo sustentable. Hoy
cin del Medio Ambiente. Se buscar ampliar la cober- en da existen algunos instrumentos para evaluar pro-
tura de las viviendas atendidas actualmente, llevando yectos en relacin a la vivienda sustentable, los cuales
el modelo de vivienda sustentable hacia otras institu- tienen como principios bsicos verificar consumo de
ciones de financiamiento de vivienda social en Mxico agua, eficiencia en el transporte, oportunidades de aho-
(fovissste, shf), adems de hacer un escalamiento de las rro y eficiencia energtica y prevencin y reduccin de
consideraciones que se tienen para el modelo de vivien- residuos y emisiones. Existen esfuerzos nacionales para
da sustentable actual. disear y aplicar modelos que establezcan procedimien-
Con estas acciones, las familias de menores in- tos de evaluacin que apliquen correctamente las nor-
gresos podrn tener acceso a tecnologas de punta para mas vigentes.
vivienda, lo que tendr un mayor impacto en la reduc-
cin de emisiones de gei y, por lo tanto, en la huella de Certificacin: Sello Vida Integral infonavit
carbono del sector de la vivienda en Mxico.234
El infonavit a travs del instrumento Sello Vida Integral,
Net Zero: vivienda cero energa certifica las viviendas que cuentan con las caractersti-
cas que le permitan conservar su valor en el tiempo y
Con el programa Net Zero, coordinado por la conavi jun- garantizar una mejor calidad de vida para quienes las
to con el marco de la Alianza Mxico-Canad se inicio adquieren. Las viviendas sustentables certificadas con
el proyecto piloto de Viviendas Cero Energa, que impul- el sello cuentan con los siguientes atributos: cerca de
san el uso adecuado de recursos a partir de una mayor escuelas y hospitales, acceso a servicios pblicos, ta-
eficiencia trmica en su diseo y construccin, hasta la mao adecuado y posibilidades de ampliarse a futuro,
implementacin de avanzados sistemas de telemetra, y materiales de buena calidad, cerca de centros de trabajo,
sistemas fotovoltaicos en las viviendas. cuenten con servicios bsicos como agua, luz y gas, ac-
En este proyecto han participado los desarro- ceso a transporte pblico, espacios pblicos de esparci-
lladores de vivienda nueva: Consorcio Ara, Corporacin miento, quienes viven ah se organicen en comunidades
Geo, Grupo Sadasi, Urbi Desarrollos Urbanos y Vinte de vecinos, administracin, vigilancia y mantenimien-
Viviendas Integrales. Grupo Sadasi recibi el certifi- to.236 Actualmente los desarrollos de vivienda nueva cer-
cado Super E, otorgado por las adaptaciones y diseo tificados y publicados por el Instituto son: 29 estados
de vivienda para la eficiencia en el aprovechamiento con un total de 97 viviendas. 237
de la energa fotovoltaica. Por otra parte, los avances
en este tema permitieron que Vinte Viviendas Integra- Puntaje de ubicacin y sustentabilidad
les, recibiera el Premio Nacional de Vivienda 2010 en la de entorno (conavi)
categora de Desarrollo Habitacional Sustentable. Los
proyectos piloto se encuentran en diferentes ciudades En las Reglas de Operacin del programa Esta es Tu Casa
2012 se utiliza el Puntaje de Ubicacin y Sustentabilidad

http://www.conavi.gob.mx/documentos/cop16.pdf (en lnea, octubre 235


dem.
del 2012). 236
infonavit, Consideraciones para elegir vivienda: http://portal.
234
conavi-cop 16, Soluciones Verdes Para el Sector Vivienda, 2010. infonavit.org.mx/wps/portal/TRABAJADORES/Consideracionesparae-
http://www.conavi.gob.mx/documentos/cop16.pdf (en lnea, octubre legirvivienda/VS (en lnea, octubre 2012).
del 2012). 237
dem.

156
CAPTULO 7

del Entorno para permitir valores de vivienda y montos se considera la relacin del proyecto con la ciudad; en
de subsidio diferenciados. Para la asignacin de puntos, el mbito Barrial, la propuesta de diseo urbano y en el
se toman en cuenta de la oferta de vivienda su ubica- arquitectnico, los criterios e indicadores para desarro-
cin, su cercana a equipamiento, la redensificacin del llos habitacionales sustentables. Una vez aprobado un
suelo y su competitividad del entorno. proyecto, cuenta con una Canasta de Incentivos dirigi-
Parte de este puntaje lo da el Registro nico de da y financiada por las dependencias responsables del
Vivienda, sistema operado por las onavis, base de datos desarrollo, ordenamiento territorial, medio ambiente e
actualizada con ubicacin e informacin de desarrollos impulso econmico,239 apoyando a las autoridades lo-
de vivienda. De esta forma, las dimensiones de ubicacin cales para la consecucin del proyecto otorgando asis-
y cercana a equipamiento se basan en la localizacin de tencias tcnicas en: transporte, manejo integral de resi-
la vivienda en un sistema de informacin geogrfico y duos, desarrollo de actividades industriales, comerciales
se compara con los mapas predefinidos de contornos de y logsticas, estudios para la prevencin y mitigacin de
ubicacin, escuelas y centros de salud. Las dimensiones desastres naturales, planes y programas de desarrollo
de redensificacin y competitividad entran al sistema de urbano y ordenamiento territorial y apoyos en la gestin
verificacin donde se revisan los atributos de cada vi- de factibilidades y licencias.240
vienda por un tcnico certificado que alimenta el siste-
ma. Al final, se unen las calificaciones y se enva a conavi Programa de Certificacin de Edificaciones
para la determinacin del subsidio correspondiente. Con Sustentables pces (gdf) 241
este proyecto por primera vez se califica no slo a la vi-
vienda sino su ubicacin y entorno, con lo cual adems Instrumento de planeacin de poltica ambiental dirigi-
de proporcionar mejor informacin a la poblacin que do por la Secretara del Medio Ambiente del Gobierno
desea comprar una vivienda se incentiva la construccin del Distrito Federal, pensado para transformar y adaptar
de viviendas de mejor calidad.238 las edificaciones actuales y futuras bajo esquemas basa-
dos en criterios de sustentabilidad y eficiencia ambien-
Procesos de Evaluacin para los duis (shf) tal. Busca regular la operacin (e influir indirectamente
el diseo) de edificaciones en el DF, a travs de la imple-
Para que un promotor de vivienda pueda construir de mentacin y certificacin de un proceso de regulacin
manera correcta un Desarrollo Urbano Integral Susten- voluntaria y el otorgamiento de incentivos econmicos.
table, el gpduis dise y estableci una metodologa de Con este Programa, la Secretara del Medio
evaluacin tcnica. Esta metodologa est compuesta Ambiente del DF busca los siguientes beneficios: uso
por criterios integrados por determinantes, prerrequisi- eficiente de los recursos naturales, reduccin de emisio-
tos e indicadores, todos con unaponderacin determi- nes de gases de efecto invernadero, ahorro y eficiencia
nada que permite evaluar los proyectos. Para aprobar la energtica por la sustitucin de lmparas, aplicacin de
evaluacin se necesita como mnimo obtener 70% de tecnologas de energas alternativas y cumplimiento del
la puntuacin. Cada uno de los criterios de evaluacin reso y descarga de aguas residuales, emisiones conta-
cuenta con una ficha tcnica que permite conocer con minantes al aire y manejo de residuos slidos. Los bene-
detalle los conceptos que se evaluarn,la referencia ficios derivados del proceso de certificacin, distribuidos
normativa aplicable, su evidencia documental y su pon- en tres niveles distintos son: plusvala de la propiedad,
deracin. Estos criterios consideran los mbitos Regio- retorno de la inversin, reduccin en el consumo y pago
nal, Urbano, Barrial y Arquitectnico (ruba) con el pro- de luz y agua, cumplimiento normativo. Los criterios es-
psito de identificar su potencialidad y requerimientos
respecto a la zona donde se ubica.
En el mbito Regional se consideran los impac- 239
Dependencias del gobierno responsables: sedesol, semarnat, sener, se,
tos del proyecto a escala estatal y regional, as como la conavi, banobras, infonavit, fovissste, shf
y fonadin.
infraestructura y equipamiento regional. En el Urbano 240
Gobierno de Aguascalientes, presentacin shf:
http://www.aguascalientes.gob.mx/ivsop/Eventos/Jorna-
das2011/6%20Alternativas%20de%20Financiamiento-Pedro%20
Luis%20Salazar%20-SHF.pdf (en lnea, octubre del 2012).
238
conavi, Informe General del Desarrollo Habitacional Sustentable 241
Gaceta Oficial del Distrito Federal, Programa de Certificacin de
en Mxico, 2012. Edificaciones Sustentables, 25 de noviembre de 2008.

157
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

pecificados en este programa tienen que ver con ener- desarrollo habitacional sustentable, estn: ubicacin y
ga, agua, manejo de residuos, calidad de vida y respon- conectividad, diseo bioclimtico, ahorro y uso eficien-
sabilidad social, impacto ambiental y otros impactos. te del agua y la energa, manejo adecuado de desechos
slidos, integracin de reas verdes, sustentabilidad en
Sello Fideicomiso para el Ahorro de Energa la construccin, beneficios en costos. Se evalan los de-
Elctrica (fide)242 sarrollos habitacionales nuevos a travs de los criterios
antes mencionados, adems de una encuesta de satis-
La Comisin Federal de Electricidad, encargada del ser- faccin a los residentes de dichos desarrollos.
vicio elctrico en todo el pas, crea el Fideicomiso para
el Ahorro de Energa Elctrica, de carcter privado y sin Incentivos Programa de Certificacin
fines de lucro, para impulsar acciones y programas de de Edificaciones Sustentables (pces)
fomento al ahorro y uso eficiente de la energa elctri-
ca, con la participacin de los sectores pblico, social y El Programa de Certificacin de Edificaciones Sustenta-
privado. bles del Gobierno del Distrito Federal es uno de los pri-
El fide otorga un distintivo a productos que in- meros modelos en Mxico que propone dar incentivos
ciden de manera directa (Sello fide A) o indirecta (Sello basados en la disminucin de impuestos relacionados a
fide B) en el ahorro de energa elctrica. Los Sellos son la vivienda. El incentivo se otorga si la vivienda cumple
un distintivo de equipos o materiales de alta eficiencia con los criterios de sustentabilidad establecidos en el
energtica, o de caractersticas tales que le permitan Programa. Esto impulsa el inters en la vivienda susten-
coadyuvar al ahorro de energa elctrica. Los productos table, tanto por parte de los usuarios, como por parte de
con Sello Fide que podran utilizarse en la vivienda son: los oferentes. Al ser una iniciativa nueva, hay incentivos
acondicionadores de Aire, electrodomsticos, lumina- que estn todava en etapa de gestin. El Programa emi-
rios, balastros, paneles fotovoltaicos y productos para te certificados de edificaciones sustentables, expedidos
edificaciones. El fide tiene programas de ahorro de ener- por la Secretara del Medio Ambiente del Distrito Fede-
ga, algunos enfocados a la vivienda, como es el caso ral. Se manejan tres categoras de acuerdo al grado de
del Programa Luz Sustentable que tiene como objetivo cumplimiento de los criterios de sustentabilidad como
cambiar los focos incandescentes tradicionales de la vi- energa, agua, manejo de residuos, calidad de vida, res-
vienda por focos ahorradores buscando una eficiencia y ponsabilidad social e impacto ambiental. Las categoras
ahorro energtico. El programa ha entregado 22.9 mi- se dividen en: Cumplimiento (21-50 puntos), Eficiencia
llones de focos ahorradores.243 (51-80 puntos) y Excelencia (81-100 puntos).245
En cuanto a los incentivos, el certificado de Efi-
7.5 PREMIOS E INCENTIVOS ciencia da lugar a: reduccin en el pago de impuesto
predial, simplificacin administrativa, posibles financia-
Premio Nacional de Vivienda mientos a tasas preferenciales, y/o reducciones en pri-
mas de seguros. El Certificado de Excelencia da lugar
Convocado por los onavis244 con la intencin de otorgar a los mismos incentivos que el anterior, pero adems
un reconocimiento a la oferta habitacional destacada agrega un financiamiento para programas de ahorro de
a nivel nacional, bajo expectativas internacionales del energa (en gestin) y cuotas preferenciales en los dere-
hbitat. Las categoras relacionadas a la sustentabilidad chos de agua (en gestin).
son: desarrollo habitacional sustentable, redensificacin
habitacional y produccin social de vivienda asistida.
Entre los criterios establecidos para calificar la categora

242
fide, Misin y visin, http://www.fide.org.mx/index.
php?option=com_content&view=article&id=108&Itemid=180 (en
lnea, octubre del 2012).
243
dem.
244
Organismos Nacionales de Vivienda, integrados por conavi, 245
Gaceta Oficial del Distrito Federal, Programa de Certificacin de
infonavit, fovissste, shf y fonhapo. Edificaciones Sustentables, 25 de noviembre de 2008.

158
CAPTULO 7

7.6 PROYECTOS DE INVESTIGACIN EN TORNO ahorro de energa en espacios pblicos y desarrollo de


A LA VIVIENDA SUSTENTABLE azoteas verdes desde el Instituto de Biologa.
La Universidad Autnoma Metropolitana (uam)
Fondo Sectorial conacyt-conavi246 unidad Azcapotzalco, cuenta con el departamento del
Medio Ambiente que integra los Laboratorios de Ilumi-
El Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa, es una de- nacin Artificial y de Bioclimtica en donde se desa-
pendencia de gobierno federal que elabora polticas y rrollan estrategias para ahorrar energa en la vivienda.
programas de ciencia y tecnologa en el pas; cuenta con Desde la academia se puede generar informacin rele-
fideicomisos constituidos junto con otras dependencias vante e incluso bases para el desarrollo de proyectos,
de gobierno para llevar a cabo investigacin y desarro- productos, servicios y tecnologas a favor de la susten-
llo, y son conocidos como Fondos Sectoriales. El conacyt tabilidad, que pueden ser utilizados por diversos actores
y la conavi formaron un Fondo Sectorial que opera desde y convertirse en soluciones reales.
2007, denominado: Desarrollo Cientfico y Tecnolgico
para el Fomento de la Produccin y Financiamiento de 7.7 PARTICIPACIN DE ORGANIZACIONES DE
la Vivienda y el Crecimiento del Sector Habitacional, que LA SOCIEDAD CIVIL
fomenta el desarrollo de soluciones al Sector de la Vi-
vienda. El Fondo ha generado alrededor de 20 proyectos chale a tu casa
concluidos (o en etapa final), entre los que destacan:
empleo de materiales alternativos en la industria de la Es una organizacin no gubernamental (ong) que apo-
construccin para vivienda econmica; mejoramiento ya la produccin social de vivienda con el objetivo de
de calidad de vivienda y confort trmico; anlisis del erradicar las viviendas precarias y fomentar el desarrollo,
ciclo de vida de la vivienda de inters social en ciuda- atendiendo a familias con un ingreso de 2 a 4 veces el
des costeras; anlisis del ciclo de vida de vivienda de salario mnimo. Para lograrlo, ha integrado un programa
inters social en Mxico; desarrollo de Metodologa para de produccin organizada de vivienda digna a travs de
la evaluacin de beneficios sociales en desarrollos sus- clulas productivas en la comunidad, que operan con tra-
tentables; Manual de autoconstruccin para vivienda de bajadores locales, residentes, promotores y supervisores.
inters social; mitigacin de islas de calor (UHI) para las El proceso integra: trmites para el financia-
reas conurbadas de la Ciudad de Mxico; gua de re- miento, co-diseo de la vivienda, pago por trabajo,
ferencia para el diseo y la evaluacin para la vivienda ecotecnologas (empleo de blocks de adobe, captacin
sustentable en Mxico, entre otros.247 de agua pluvial, filtracin de aguas grises, calentador
solar de agua, composta, biodigestor, mejoramiento
Proyectos desde la Academia del hbitat, sanitario seco, estufa Patsari), supervisin
y capacitacin. Las casas se venden con un crdito fi-
Desde las Instituciones de Educacin Pblica Superior nanciero y un subsidio gubernamental (conavi). Las mfs
han surgido proyectos en apoyo a la mejora de vivienda pueden participar. El programa es validado por infonavit
sustentable. Se encuentran ejemplos en la Universidad y la shf y obtuvo en 2007 el Premio Nacional de Vivien-
Nacional Autnoma de Mxico (unam), como el apoyo da y en 2005 el Reconocimiento Hbitat.248
al desarrollo del proyecto Hipoteca Verde dentro del
Instituto de Ingeniera. En el Instituto de Fsica: Se de- 7.8 MATERIALES Y TECNOLOGAS PARA LA
sarrollan investigaciones sobre ecomateriales para ser VIVIENDA SUSTENTABLE EN MXICO
usados en ventanas inteligentes que permitan el ahorro
de energa; en el Laboratorio de Sustentabilidad de la Los materiales empleados en la construccin son respon-
Facultad de Arquitectura se han realizado proyectos de sables en gran medida de impactos negativos al ambien-
te, debido a la gran escala del sector. Por ello, se requiere
un anlisis detallado de su ciclo de vida (extraccin, fa-
246
conacyt, Fondos Sectoriales,
bricacin, uso, transporte y desecho) que permita cono-
http://www.conacyt.gob.mx/fondos/FondosSectoriales/Paginas/Fon-
dosSectorialesConstituidos.aspx (en lnea, octubre del 2012).
247
Entrevista a evaluador de proyectos en el Fondo Sectorial conacyt-
conavi, octubre de 2012. 248
Programa chale a tu casa, entrevista, 2011.

159
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

Grfica 25. Consumo energtico por pieza Grfica 26. Consumo de agua como materia prima
por pieza

Fuente: Chargoy Amador, Rosas Milln, Tllez Murads, Tesis:


Generacin de inventarios para el Anlisis de Ciclo de Vida de cemento,
block, bovedilla, vigueta y ladrillo en la zona centro de Mxico, udla,
Fuente: Chargoy Amador, Rosas Milln, Tllez Murads, Tesis:
2009.
Generacin de inventarios para el Anlisis de Ciclo de Vida de cemento,
block, bovedilla, vigueta y ladrillo en la zona centro de Mxico,
udla, 2009.
cer de manera desglosada sus costos ambientales, poder
compararlos y determinar cules son los ms adecuados. Grfica 27. Emisin de co2 por pieza
Un ejemplo que cuantifica los impactos am-
bientales de dos materiales utilizados en muros para
vivienda tradicional, es la siguiente comparativa entre
el block y el ladrillo, tomando en cuenta la fase de fabri-
cacin (donde se tiene un alto impacto al ambiente).249
En la grfica 25 podemos ver la cantidad de energa que
requiere cada material al fabricarse
En las grficas 26 y 27 vemos la cantidad de
agua que requiere la fabricacin de las piezas y las emi-
siones de co2 por el mismo concepto.
Otro ejemplo de este tipo de anlisis pero apli-
cado a la fase de uso de un material, es el proyecto:
Huella de Carbono de placas aislantes de poliestireno
expandible (eps), elaborado por el Centro de Anlisis de
Ciclo de Vida y Diseo Sustentable (cadis), para la Aso- Fuente: Chargoy Amador, Rosas Milln, Tllez Murads, Tesis:
ciacin Nacional de la Industria Qumica (aniq). Se evalu Generacin de inventarios para el Anlisis de Ciclo de Vida de cemento,
si las placas aislantes de eps instaladas en una vivienda, block, bovedilla, vigueta y ladrillo en la zona centro de Mxico, udla,
2009.
contribuyen a la disminucin de emisiones de co2. Se
realiz una comparativa entre viviendas con y sin pla-
cas en cuatro zonas trmicas de Mxico (climas clido- 923kg de co2eq al ao / Casa con placas = 245kg de
hmedo, clido-seco, templado y semi-fro), obteniendo co2eq al ao. El resultado indica una reduccin en la
los siguientes resultados promedio: Casa sin placas = huella de carbono de 75% promedio en las casas con el
sistema.250

249
Chargoy Amador, Rosas Milln, Tllez Murads, Generacin de
inventarios para el Anlisis de Ciclo de Vida de cemento, block,
bovedilla, vigueta y ladrillo en la zona centro de Mxico, Tesis de 250
aniq, Informe ejecutivo 2012: Huella de Carbono de placas
Licenciatura, udla, Puebla, 2009. aislantes de poliestireno expandible (eps).

160
CAPTULO 7

Localidad Choapam, municipio San Juan Petlapa, estado de Oaxaca.

En Mxico, encontramos alternativas de ma- de ahorro, medidores de gasto de agua, purificadores de


teriales y tecnologas para la vivienda, que representan agua, compostador, biodigestor, focos ahorradores
menores impactos al medio ambiente. Aunque no todas de energa, domos y pipas solares.251
estn al mismo nivel de desarrollo ni presentan la mis-
ma viabilidad econmica, son opciones que se deben ir CONCLUSIONES
implementando, analizando y mejorando. Algunas op-
ciones de materiales para la vivienda sustentable son: La Ley general del equilibrio ecolgico y proteccin al
desecho y uso de cascajo reciclado, concreto permeable, ambiente de 1997 incorpor el concepto de desarrollo
concreto con llanta reciclada, bloques de tierra com- sustentable y en el ao 2000 se elaboraron los Indica-
primida (adobe), madera certificada, block de cartn dores de Desarrollo Sustentable para Mxico, con base
reciclado, tablones de plstico reciclado con desechos en la Agenda xxi con una metodologa propia para la
de madera, impermeabilizantes de Pet reciclado, piso y sociedad mexicana. En el Plan Nacional de Desarrollo
muros de bamb, pinturas anticorrosivas sin solvente, (pnd) 2007-2012, se integra la sustentabilidad como una
revestimientos trmicos. Algunas tecnologas para la necesidad de revertir el deterioro ambiental, integrando
vivienda sustentable: pelculas para filtrar calor, capta-
cin, almacenamiento y tratamiento de agua residen-
cial, energa solar fotovoltaica, aerogenerador, calenta- 251
Entrevista, Laboratorio de Sustentabilidad lasus, Facultad de
dores solares de agua, mingitorios sin agua, regaderas Arquitectura, unam, 2012.

161
MXICO, PERFIL DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

el desarrollo econmico a travs de los distintos secto- normatividad puede fomentar y regular materiales sus-
res y de acuerdo con el Programa Nacional de Vivienda tentables para la construccin. En este momento Mxi-
(pnv) 2008-2012, se pusieron en marcha proyectos de co cuenta con normas para materiales de construccin
desarrollo habitacional sustentable. catalogadas como nmx, que son una copia de las normas
En la ltima dcada, el gobierno federal im- internacionales debido a la falta de normatividad oficial
plement nuevas estrategias para fomentar la vivienda en el pas. Entre sus desventajas est el no ser de imple-
sustentable a travs de la Comisin Nacional de Vivien- mentacin obligatoria y que no estn completamente
da (conavi). Mxico es uno de los pocos pases que ha contextualizadas.
tomado la iniciativa de incluir a poblacin de bajos re- Actualmente la conavi est realizando esfuer-
cursos en principios de ahorro y eficiencia energtica zos para elaborar herramientas de evaluacin integrales
en el sector vivienda. Uno de los programas de mayor para la vivienda de inters social sustentable de manera
relevancia ha sido la Hipoteca Verde, que consiste en un consensuada con los actores involucrados (principal-
crdito destinado a trabajadores que estn interesados mente infonavit y vesac).
en adquirir una vivienda con eco-tecnologas que gene- Existen distintivos en medio ambiente como de
ren ahorros de energa elctrica, gas y agua. Este tipo de ahorro de energa con el sello Fideicomiso para el ahorro
crditos otorgados en el periodo 2007-2012 equivalen de energa elctrica (fide), o de vivienda digna como el
a aproximadamente 30% del total nacional de crditos sello Vida Integral infonavit. Sin embargo no existe un
otorgados por el infonavit. Cabe sealar que La Hipoteca certificado para la vivienda sustentable a nivel nacional
Verde obtuvo el Premio Hbitat 2012. que rena los criterios que se han ido estableciendo y
A nivel estatal hay tambin avances. A partir que tenga un peso importante en el sector.
del Plan Verde del Gobierno del Distrito Federal, el Insti- En relacin con los materiales de la construc-
tuto de Vivienda del DF comenz a atender la necesidad cin, no se integran todava en los programas, proyectos
de vivienda de poblacin de bajos recursos econmicos, ni evaluaciones de la vivienda de inters social susten-
a travs del otorgamiento de crditos de inters social, table. Existen esfuerzos aislados de empresas privadas,
integrando programas para la vivienda digna y susten- pero es prioritario que se generen estudios e informa-
table. cin sobre el tema, para que se puedan tomar decisio-
En las instituciones de investigacin y orga- nes tcnicamente fundamentadas sobre los materiales a
nizaciones de la sociedad civil existen grandes esfuer- utilizar y a descartar.
zos por integrar el concepto de sustentabilidad en la A partir de las acciones de fomento a la vivien-
vivienda de inters social, aunque son pocos ejemplos da sustentable, se genera un beneficio alterno que es
posiblemente por la falta de apoyo e integracin a los el activar una nueva dinmica econmica en el pas, ya
programas de nivel federal, estatal y municipal. que surgen nuevas actividades como desarrollo, fabri-
En la vivienda sustentable un componente muy cacin, adquisicin y venta de nueva tecnologa, capaci-
importante son los materiales de construccin, ya que tacin y servicio de tcnicos especializados que instalen
implican un alto potencial de impactos negativos al me- dichas tecnologas.
dio a travs de todo su ciclo de vida. En este sentido, la

162
CREACIN DE
08
CAPACIDADES Y
NECESIDADES DE
CAPACITACIN EN EL
SECTOR VIVIENDA