Está en la página 1de 5

moneda estudio

D G onzalo Chvez* y Jorge Llad**


ificultades
para la
recuperacin de
Garantas
Hipotecarias
en el Per
En el Per, el proceso de recuperacin de las garantas
hipotecarias es largo y engorroso. Dada la importancia
que ello tiene en el desarrollo del sistema financiero,
es conveniente analizar las causas y proponer
soluciones para una ejecucin eficiente de las
garantas hipotecarias.

* Especialista en Mercado de Capitales y Regulacin del Sistema


Financiero del BCRP.
gonzalo.chavez@bcrp.gob.pe
* * Especialista Senior en Mercado de Capitales y Regulacin del
Sistema Financiero del BCRP.
jorge.llado@bcrp.gob.pe

4 moneda
La literatura exhibe dos posiciones acerca de la Ello porque antes de otorgar el crdito, las enti-
funcin de las garantas. De un lado, reducen las dades financieras no pueden calcular con exac-
prdidas derivadas del manejo deficiente de las titud qu cliente cumplir con sus pagos, quin
asimetras de informacin entre acreedores y deu- buscar una solucin extra judicial (en caso de
dores. Del otro, incentivan al acreedor a reducir incumplimiento) y quin llevar el caso a los tri-
sus exigencias en la evaluacin del riesgo de cr- bunales. Por ello, el costo esperado de la recupe-
dito del deudor o de la inversin1. racin de la garanta (determinado en funcin del
Para que la garanta desempee un rol posi- plazo y costo del proceso judicial) es trasladado a
tivo en la administracin del riesgo de crdito, es sus clientes mediante una mayor tasa de inters,
necesario que el proceso de recuperacin tenga las penalizando tanto a potenciales buenos pagadores
caractersticas siguientes: como a los malos y limitando tambin el acceso al
Sea eficiente, rpido y con costos justos. crdito hipotecario.
Sea conducido de manera justa y transpa-
rente. EL PROCESO DE RECUPERACIN JUDICIAL
Concluya en resoluciones predecibles. DE GARANTAS HIPOTECARIAS
Asegure el acceso a la justicia para todos los En el Per, la recuperacin extra judicial de
agentes. garantas hipotecarias slo es posible si el cr-
dito hipotecario est contenido en un ttulo
Las entidades financieras cada vez que otorgan un valor denominado Ttulo de Crdito Hipote-
prstamo cuantifican la prdida esperada (expected cario Negociable (TCHN)2. Sin embargo, esta
loss) de ste ante un escenario de incumplimiento. forma de crdito hipotecario no ha tenido
Un proceso de recuperacin de garantas lento e mayor desarrollo en el sistema financiero por
impredecible acta negativamente sobre cada uno una serie de motivos, entre los que destaca la
de los elementos que conforman la prdida espe- posible judicializacin del proceso de ejecucin
rada, tal como lo muestra el Diagrama 1. de la garanta.

diagrama 1 Efecto de un proceso de recuperacin de garantas hipotecarias


lento e impredecible

Ante el incumplimiento, la prdida aumenta, debido a los costos y el tiempo que toma
el proceso de ejecucin de la garanta, lo que genera que la entidad del sistema financiero
recupere slo una parte del monto adeudado.

La probabilidad de incumplimiento aumenta. Exposicin ante el incumplimiento aumenta.


Conscientes de la lentitud e incertidumbre del Se encarece la recuperacin del crdito. Por ello,
proceso, algunos prestatarios aprovechan para el prestatario solicita una cuota inicial ms alta
no pagar sus deudas y vivir tiempo gratis en una al deudor o canaliza los crditos a otros sectores
propiedad que dejar de ser suya. con mayor certidumbre de recuperacin.

Donde:
EL: Prdida Esperada (expected loss)
PD: Probabilidad de Incumplimiento (probability of default)
LGD: Prdida dado el Incumplimiento (loss given default)
EAD: Exposicin ante el Incumplimiento (exposure after default).

1 Luy, Manuel y Alejandro Arrieta, Tiempo de Ejecucin de Garantas y su Impacto en el Mercado Crediticio. 2001.
2 El TCHN es negociable mediante endoso y representa derechos de cobro de un crdito individual con garanta hipotecaria. Con el endoso, se transfiere tanto el derecho
sobre el crdito como sobre la garanta real (hipoteca). Al momento de suscripcin del contrato de crdito, el deudor debe autorizar que la garanta hipotecaria pueda ser
convertida en un TCHN a discrecin de la entidad.

moneda 5
moneda estudio

En caso de incumplimiento de pago de una el deudor no ejerce oposicin; entre el 50% y 60%,
deuda hipotecaria que no est contenida en un el deudor ejerce una defensa mediana; y entre el
TCHN y ante la imposibilidad del cliente de hon- 30% y 40%, que efecta una defensa malintencio-
rar su deuda, el banco coordina con el deudor la nada o fraudulenta.
venta del inmueble y facilita la bsqueda de un En el Per, el proceso de recuperacin judicial de
comprador. Si no se alcanza un acuerdo entre las garantas hipotecarias y en general los procesos judi-
partes, se inicia el proceso de recuperacin por la ciales en materia civil son escritos, motivo por el cual
va judicial. las dudas o interrogantes que pudiera tener una de
El proceso de recuperacin de garantas atra- las partes y el mismo juez slo pueden ser formuladas
viesa seis etapas: Presentacin y Admisin de la y resueltas por escrito, sin que ello garantice la efec-
Demanda; Orden de Ejecucin; Convocatoria a tiva comprensin del problema o de su solucin. El
Remate; Remate; Adjudicacin y Recuperacin nico acto presencial, y por tanto oral, es el remate o
de Crdito; y Cobro de Honorarios. subasta. Actualmente, slo para los procesos penales
Este proceso suele durar entre seis y 13 meses aplican la oralidad y de manera parcial.
cuando el deudor no ejerce oposicin y superar En cualquier fase del proceso es posible que las
los 36 meses cuando el deudor efecta una defensa partes (acreedor y deudor) lleguen a un acuerdo
mediana, que incluye apelaciones ante la instancia extra judicial. Por este acuerdo, el deudor se com-
superior (Ver Diagrama 2). promete a pagar la deuda en un cierto plazo y bajo
Hay un tercer escenario, no mostrado en el ciertas condiciones a cambio de que el acreedor
diagrama, que se produce cuando el deudor efecta desista de su demanda judicial.
una defensa malintencionada o fraudulenta. En este En la prctica, los bancos inician el proceso de
caso, el proceso suele durar ms de cinco aos. cobranza judicial cuando el crdito hipotecario
El total de casos que va a la va judicial se distri- supera los 120 das de incumplimiento de pago. A
buye como sigue: entre el 10% y 15% de los casos, continuacin, se explica cada etapa del proceso:

diagrama 2 Etapas y duracin del proceso de recuperacin de garantas hipotecarias

Proceso de ejecucin de la garanta sin oposicin del ejecutado


1 2 3 4 5 6

Presentacin Orden de Convocatoria Recuperacin


y Admisin de Ejecucin a Remate Remate Adjudicacin de Crdito y Cobro
la demanda de Honorarios

15 - 30 das 30 - 90 das 30 - 90 das 60 - 120 das * 30 - 90 das 25 - 60 das

Entre 45 das Entre 70 das y Entre 4 meses Entre 5 y 11 Entre 6 y 13


y 4 meses 6 meses aprox. y medio y 10 meses aprox. meses aprox.
aprox. meses aprox.

Proceso de ejecucin de la garanta con intervencin mediana del ejecutado, quin interpone recurso de apelacin en cada una de las
etapas del proceso
1 2 3 4 5 6

Presentacin y Orden de Convocatoria Recuperacin de


Admisin de la Ejecucin a Remate Remate Adjudicacin Crdito y Cobro
Demanda de Honorarios

60 das 180 das 180 das ** 270 - 360 das *** 150 - 195 das 30 - 105 das
8 meses aprox. 8 meses aprox. Entre 21 y 26 Entre 21 y 26 Entre 21 y 26
meses aprox. meses aprox. meses aprox.

* Asumiendo que en la primera fecha de remate se vende el inmueble.


** Asumiendo que el deudor accede al recurso de casacin.
*** Asumiendo que se realizan tres remates, se tiene que volver a realizar la tasacin del bien y el deudor efecta observaciones en cada remate.

6 moneda
Presentacin y Admisin de la Demanda. Recuperacin del Crdito y Cobro de Hono-
El demandante presenta al juez los documentos rarios
sealados en el Cdigo de Procedimientos Civiles: El juez ordena el endose al banco del monto
saldo deudor, certificado de gravamen obtenido pagado en la adjudicacin. El banco contabiliza
de Registros Pblicos, copia del testimonio del la recuperacin y paga los honorarios del estu-
contrato de crdito y copia de la carta notarial dio de abogados. Si el inmueble se encuentra
enviada al demandado por el acreedor. ocupado, el adjudicatario debe solicitar al juez
Esta etapa dura entre 15 y 30 das cuando el la orden de lanzamiento (desalojo) del inmueble.
deudor no ejerce oposicin y puede superar los 60 Esto genera un nuevo proceso que puede durar
das si se ejerce una oposicin mediana. 105 das ms, siempre que el acreedor haga un
Orden de Ejecucin seguimiento insistente del caso, plazo que puede
El juez, en un plazo que flucta entre 30 y 90 das de ser mucho mayor.
admitida la demanda, emite la Orden de Remate. Si
se efectuara apelacin, el proceso se prolongara en EVALUACIN DEL PROCESO
aproximadamente 90 das adicionales. DE RECUPERACIN
En el escenario en el que el demandado ejerce opo-
Convocatoria (Orden) a Remate sicin, las etapas ms largas corresponden a Orden
El juez, en un plazo que flucta entre 25 y 60 das, de Ejecucin, Remate y Adjudicacin, por lo que
verifica los datos del inmueble, la tasacin y el pre- conviene examinarlas en mayor profundidad.
cio base del remate. Cada uno de estos aspectos La dilatada extensin de la Orden de Ejecu-
puede ser observado por la defensa del deudor, por cin (aproximadamente 180 das, sin considerar
lo que el plazo se puede extender en 120 das ms. los casos de oposicin fraudulenta) se atribuye a
cuatro factores:
Remate El exceso de carga procesal.
El martillero designado por el juez realiza el remate. La decisin judicial de una nueva tasacin en caso
Para ello, define la fecha y lugar del remate. Con el proceso se extienda por ms de 12 meses.
esa informacin, el banco debe publicar un aviso El uso de los recursos de casacin o tercera ins-
de remate en el diario El Peruano y el secretario tancia (Corte Suprema).
de juzgado debe efectuar el pegado del cartel en El excesivo plazo (120 das) que tiene el perito
el inmueble. designado por el juez para realizar la valuacin
El remate se realiza en la nica sala disponible del inmueble.
para los 17 juzgados comerciales de Lima. Los Estos plazos se extienden en los casos de oposi-
honorarios del martillero pueden llegar al 5% del cin fraudulenta, utilizndose recursos como los
precio de venta final del inmueble, siempre que el cambios de domicilio del deudor, lo que retrasa el
juez no le fije la remuneracin. proceso de notificacin de cada una de las resolu-
El precio base del remate es 2/3 del valor del ciones que enve el juez3, la constitucin de hipo-
inmueble (tasacin original). De declararse tecas fraudulentas o dueos fantasmas (esto es,
desierto el primer remate, se organiza un segundo las denominadas terceras, con terceros vincu-
remate con un precio base de 85% del precio base lados al deudor), ello no despoja el derecho del
del primer remate. De declararse tambin desierto, acreedor sobre el inmueble, pero dilata el proceso
se fija precio base para el tercer remate en 85% y aumenta los costos del litigio y la utilizacin del
del precio base anterior. La organizacin de cada sistema concursal para despojar garantas.
remate toma aproximadamente unos 60 das. En la prctica, los jueces no sancionan a los abo-
De no adjudicarse el bien en el tercer remate, el gados de los deudores que acrediten documentos
juez dispone una nueva tasacin (aproximada- falsos, lo cual obliga a la parte afectada a iniciarles
mente, 180 das adicionales), luego de los cuales un proceso penal.
se realiza una nueva Convocatoria (Orden de El Remate puede llegar al ao. Esta demora pro-
Remate) y Remate. viene de los factores siguientes:

Adjudicacin La demora del juez en la designacin del mar-


Es realizada por el juez, una vez finalizado el tillero.
remate. Al juez le toma de 20 a 30 das realizar En el caso de Lima, la existencia de una nica
la transferencia. Si se efectuaran apelaciones, el sala de remate para los 17 juzgados comerciales
proceso podra extenderse entre 120 y 165 das existentes en el distrito judicial de Lima.
adicionales. Falta de capacidad resolutiva de los martilleros,

3 Por ejemplo, cuando el deudor seala un domicilio diferente al distrito judicial en el cual se est viendo la causa es necesario realizar un exhorto, es decir, que la notificacin
no puede ser enviada directamente al deudor sino que hay que enviarla a un juzgado del otro distrito judicial para que ste remita la notificacin.

moneda 7
moneda estudio

por lo que cualquier observacin realizada en motivos ajenos a la tasacin que impiden su
el remate debe ser remitida al juez y resuelta adjudicacin.
por ste.
Presencia de mafias entre los concurrentes habi- La transferencia de la posesin del bien antes del
tuales a los remates. remate. Si el inmueble se encuentra ocupado es
Apelaciones posteriores a los remates. necesario tramitar una orden de desalojo. Esto
La necesidad de una nueva tasacin, si el bien no hace menos atractivo el remate. Para agilizar el
es adjudicado luego de tres remates. proceso de remate, el juez podra conceder al
acreedor la posesin temporal del inmueble, slo
En la Adjudicacin, el tiempo de extensin se con la finalidad de iniciar el trmite de desalojo.
debe a lo siguiente: Producido el remate, el juez ordenar al acreedor
Actuacin de dos autoridades con capacidades que entregue el inmueble al adjudicatario. Adicio-
diferentes: martillero y juez. nalmente, se recomienda que el juez d conformi-
El auto de transferencia del inmueble es realizado dad al remate y adjudique el bien en un solo acto,
por el juez, luego de unos 20 das de realizado el eliminando con ello el periodo que actualmente
remate del inmueble. toma la adjudicacin del bien luego del remate.

Conclusin y recomendaciones Algunas medidas adicionales que se podran


Las mejoras que se efecten en el proceso de implementar en el mediano plazo son:
recuperacin de garantas deben ir orientadas a Promover una discusin sobre la conveniencia
resolver el problema de la elevada carga procesal de introducir el juicio oral en el proceso de eje-
existente en los juzgados. La introduccin de los cucin de las garantas.
juzgados comerciales constituy una solucin Promover el uso de los Ttulos de Crdito Hipo-
temporal, pero la sobrecarga a estos juzgados oca- tecario Negociables (TCHN).
sion lentitud en los procesos y se volvi a generar
los problemas de congestin. Finalmente, se observan tambin movimientos
Algunas propuestas, para mejorar la adminis- de reforma desde el mismo Poder Judicial, en
tracin de las garantas son: donde se est promoviendo una Ley de Desconges-
La reduccin del plazo para la valuacin del tin Judicial que comprenda: i) la digitalizacin de
inmueble. Se propone poner un lmite de 20 los expedientes judiciales y ii) el establecimiento
das para que el perito realice la valuacin; y, de un ao como trmino mximo para dictar
establecer un lmite de cinco das para que el sentencia; de lo contrario, el juez ser pasible de
perito designado acepte la designacin, as como una multa, y prdida de empleo por reincidencia
una multa en caso que se rehse a efectuar una en tres ocasiones. Para que esto ltimo sea posible,
valuacin ms de tres veces en un ao. el juez debe contar con amplias facultades para
El refuerzo de las atribuciones del encargado rechazar excepciones o pruebas dilatorias. 
del remate. El principal problema es que el


martillero no tiene capacidad de resolucin
de los problemas que surjan en el remate, por
lo que sus decisiones pueden ser observadas,
haciendo que el proceso vuelva al juez para
que resuelva la observacin. Un segundo
problema radica en la falta de especializa- El costo esperado
cin del martillero. Un tercer problema est
en que existen pocas salas disponibles para
de la recuperacin de la
realizar el remate (en Lima, hay slo una). garanta es trasladado a sus
La eliminacin del precio base para los casos clientes mediante una mayor
en que, luego de tres remates, el bien no haya
sido adjudicado. En la actualidad, la legislacin tasa de inters, penalizando
tanto a potenciales buenos


ordena que luego del tercer remate fallido, se
realice una nueva tasacin, y sobre esa base, se
vuelva a realizar el remate. Este proceso resulta
innecesario por los siguientes motivos:

La tasacin empleada en el momento del


pagadores como a los malos y
limitando tambin el acceso al
crdito hipotecario

remate tiene una antigedad menor a un ao.
Si el inmueble no pudo ser adjudicado luego
de tres remates (al 48% de su valor inicial
de tasacin) es muy probable que existan

8 moneda